2026年9月1日 更新
この記事で答える質問：南足柄市で賃貸マンション・アパート・テナントビル・倉庫を持っているオーナーが、2026年度（令和8年度）に実際に使える補助金はどれで、締切はいつで、いくら残っているのか？
先に結論を申し上げます。南足柄市の賃貸物件オーナーにとって、2026年度に本当に効く制度は4本です。しかもそのうち2本は、令和8年12月28日（月）という同じ日に申込が締め切られます。さらに神奈川県の1本は、8月31日時点で予算の90％に到達しています。
私は株式会社明誠の本間と申します。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年近くやってきました。補助金の記事は世の中に山ほどありますが、そのほとんどは「持ち家に住んでいる人」向けに書かれています。賃貸経営をしている方が読むと、いざ申請段階で「戸建住宅に限る」「現に居住していること」という一行に弾かれる。今日はそこを、賃貸オーナーの目線だけで整理します。
1. 結論：南足柄市の賃貸オーナーが2026年に押さえる補助金は「4本」
まず全体像です。南足柄市内に収益物件をお持ちの方が現実的に使える制度を、金額と締切で並べます。
| # | 制度の正式名称 | 実施主体 | 金額 | 賃貸物件での使い勝手 | 締切 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 南足柄市危険ブロック塀等安全対策補助金 | 南足柄市 | 撤去費（税抜）の1/2以内・最大20万円 | ○ ただし収益目的の解体は対象外 | 令和8年12月28日（月） |
| 2 | 南足柄市木造住宅耐震改修工事補助 | 南足柄市 | 工事費等（税抜）の1/2以内・最大100万円 | ◎ 借家・空室でも申請可 | 令和8年12月28日（月） |
| 3 | 賃貸集合給湯省エネ2026事業 | 経済産業省（資源エネルギー庁） | 1台5万円／7万円＋加算3万円 | ◎ 賃貸集合住宅オーナー専用制度 | 予算上限まで（遅くとも2026年12月31日） |
| 4 | 令和8年度神奈川県自家消費型再生可能エネルギー導入費補助金 | 神奈川県 | 太陽光1kWあたり8万円／蓄電池1kWhあたり5万円 | ○ 事業者限定・残枠約1割 | 予算上限まで（8/31時点で90％到達） |
このほか、工場・倉庫・事業所をお持ちの方には、南足柄市の企業立地・拡大再投資に対する奨励措置（固定資産税・都市計画税の実質1/2軽減が5年間）という、金額でいえば最も大きい制度があります。これは第8章で扱います。
逆に、南足柄市地球温暖化対策推進事業補助金（ZEH・断熱リフォーム・太陽光・蓄電池）は、EV・V2Hを除いて戸建住宅が対象です。賃貸集合住宅のオーナーが「市に太陽光の補助があるらしい」と聞いて申請しようとすると、ここで止まります。第7章で詳しく書きます。
2. なぜ今、南足柄市のオーナーは「塀」から見るべきなのか
令和8年6月26日の夜に起きたこと
2026年6月26日22時29分頃、山梨県東部・富士五湖を震源とする地震が発生しました。規模はマグニチュード5.6、最大震度は6弱。神奈川県内でも相模原市緑区、中井町、松田町、山北町で震度5弱を観測し、南足柄市では震度4を記録しています。
震度4。数字だけ見れば、建物本体が壊れるレベルではありません。問題はその後です。
市が公式に点検を呼びかけている
南足柄市は自らのウェブサイトで、こう書いています。
令和8年6月26日夜に発生した地震により、ブロック塀や石積塀が一部倒壊するなどの被害が発生しました。
（出典：南足柄市「危険ブロック塀等安全対策補助金」／ページ最終更新 2026年7月2日）
そのうえで市は、ブロック塀等（ブロック塀、大谷石などの石積塀、組立式コンクリート塀）の点検を改めて呼びかけ、撤去を検討する場合は着工前に建築営繕課へ相談するよう案内しています。
南足柄市は市域の約7割が森林で、山あいから平地へ下る地形に古い集落と後発の宅地が混在しています。傾斜地の擁壁の上にブロック塀、その足元が市道、というかたちの敷地が少なくありません。震度4で一部が倒れたということは、震度5強〜6弱を食らったときに何が起きるかの予告だと私は受け止めています。
塀の倒壊は「オーナーの責任」になりうる
ここが賃貸オーナーにとって本題です。塀が道路側に倒れて通行人が負傷した場合、民法第717条の土地の工作物責任が問題になります。工作物の設置または保存に瑕疵があったとき、第一次的には占有者、占有者が必要な注意を尽くしていたときは所有者が損害を賠償する責任を負う、という条文です。所有者責任は、過失がなくても免れにくい構造になっています。
私は建物の外壁を見に行った現場で、建物そのものより先に塀のことを申し上げることが年に何度かあります。外壁のタイルが1枚浮いているより、道路際の塀が傾いている方が、事故が起きたときの金額も社会的なダメージも桁が違うからです。
そして、市が「一部倒壊した」と公表した年の12月28日に、その撤去補助の受付が閉まります。
3. 危険ブロック塀等安全対策補助金：最大20万円、ただしオーナーには落とし穴がある
対象になる塀
南足柄市の制度の要件は明快です。
- 市内に存在する、道路に面する高さが1メートル以上あるブロック塀等
- 点検表で点検し、危険であると判断されたもの
- ブロック塀等＝ブロック塀、石積塀、組立式コンクリート塀その他これらに類する塀
対象となる工事は次のいずれかです。
- ブロック塀等の全てを解体すること
- 一部を解体する場合は、道路面から40センチメートル以下の高さにすること
補助金額は、1件につき撤去に要する費用（消費税を除く）の2分の1以内の額で、最大20万円です（出典：南足柄市「危険ブロック塀等安全対策補助金」）。
★ここが落とし穴：収益目的の解体は対象外
市の要綱には、補助の対象にならないケースが明記されています。賃貸オーナーが必ず読むべきなのは2つ目です。
- 他の助成又は補償を受けてブロック塀等の撤去を行う場合
- 販売又は収益を目的として整地、宅地造成や解体工事をする際にブロック塀等を撤去する場合
つまり、「築古アパートを解体して更地にして売る」「宅地分譲する」という流れの中で塀を壊すと、この補助金は使えません。同じ塀を壊すのに、目的が「安全対策」なら20万円、「収益化」ならゼロ。ここを取り違えると、事前相談の段階で止まります。
逆に言えば、運用を継続する物件の塀を、安全対策として単独で撤去するなら、正面から対象になります。私がオーナーさまにお勧めするのは、外壁改修や屋上防水の見積を取るタイミングで、塀の撤去だけを別の工事として切り出しておくことです。見積書も分けます。市の要綱では、他の工事を含む見積書の場合は塀の撤去に係る部分が明確に分かるものとされていますから、どのみち内訳は必要になります。
申請の実務
- 工事に着手する前に申請手続きが必要。着工してからでは出ません
- 申請書提出の前に、建築営繕班（直通 0465-73-8058）へ事前相談の連絡が必要
- 必要書類：交付申請書、案内図、塀の位置・延長・高さを記入した図面、現況写真（A4縦の台紙に貼付）、申請者自身が塀を直接確認して記入した点検表、撤去の見積書の写し、（申請者が所有者でない場合）所有者の同意書
- 受付窓口：南足柄市役所2階 建築営繕課 建築営繕班
- 申込締切：令和8年12月28日（月）。申込件数が予算に達した場合は受付終了の可能性あり
点検表は所有者本人が記入します。管理会社任せにできない部分なので、遠方にお住まいのオーナーさまは、現地に行く日を先に決めてしまうのが早いです。
4. 木造住宅耐震改修工事補助：上限100万円、しかも「借家」「空室」でも使える
制度の要点
南足柄市は平成12年5月31日以前の耐震基準で建てられた木造住宅を対象に、簡易耐震診断・耐震診断補助・耐震改修工事補助・除却工事補助の4本立てで支援しています（出典：南足柄市「木造住宅の耐震化事業」）。
このうち耐震改修工事補助の制度概要には、賃貸オーナーが目を留めるべき一文が2つ入っています。
- 居住していない住宅も補助対象です
- 借家など、所有者以外の居住者でも申請が可能です
（出典：南足柄市「耐震改修工事補助」）
制度の骨格は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 補助率・上限 | 耐震改修工事等に要する費用（消費税を除く）の2分の1以内・最大100万円 |
| 対象建築物 | 平成12年5月31日以前に建築された一戸建住宅、2世帯住宅、店舗・事務所併用住宅 |
| 構造の限定 | 2階建て以下の在来軸組工法による木造建築物（枠組壁工法・プレハブ工法は除く） |
| 対象工事 | 耐震診断の結果、総合評点が1.0未満の住宅を、1.0以上となるよう設計して行う工事 |
| 技術者要件 | 建築士で、（一財）日本建築防災協会の木造耐震診断資格者講習または神奈川県木造住宅耐震実務講習会を修了した「耐震診断技術者」の設計、かつ工事中も同技術者による工事監理を受けること |
| 補助対象経費 | 耐震改修工事、耐震診断、工事設計、工事積算、工事監理その他耐震改修に必要なもの |
| 併用住宅の条件 | 住宅以外の床面積が延べ床面積の2分の1未満 |
| 締切 | 令和8年12月28日（月）（上限到達で早期終了の可能性あり） |
なぜこれが賃貸オーナーにとって稀有なのか
耐震改修の補助制度は全国の自治体にありますが、その多くは「自ら居住する住宅」を条件にしています。オーナーが持っている木造アパートや、空室のまま置いてある戸建賃貸は、対象外になることが珍しくありません。
南足柄市の制度は、そこを外しています。居住していない住宅も対象、借家も申請可。しかも上限100万円は、県西部の同規模自治体の中では厚い方です。
対象は「一戸建住宅、2世帯住宅、店舗や事務所併用住宅」ですから、いわゆる木造アパート（共同住宅）そのものは形式的に読めば範囲外です。ただし、戸建賃貸、二世帯を分けて貸している物件、1階が店舗で2階が住居の併用建物を持っているオーナーさまは、ここに乗る可能性が十分あります。南足柄市の駅前（大雄山駅周辺）や旧道沿いには、この形の建物が今も残っています。判断に迷う建物こそ、建築営繕課への事前相談の価値があります。
反面：除却工事補助は賃貸には使いにくい
同じ耐震化事業の中に除却工事補助（1/2以内・最大20万円）がありますが、こちらの制度概要には次の条件が入っています。
- 現に居住している住宅で建替えを目的とした除却工事が補助対象です
（出典：南足柄市「除却工事補助」）
「現に居住し、建替えを目的とした建築物」が対象なので、空き家になった木造賃貸を更地にして売るという出口には、この補助は使えません。ここは正直に申し上げておきます。除却で20万円を狙うより、耐震改修で100万円を取って運用を続けるか、補助なしで解体して土地として売るか、二択で考えた方が話が早いです。
NOI・入居率への効き方を数字にする
耐震改修は「安全のため」で終わらせると経営判断になりません。数字にします。
家賃6万円・8戸の木造アパートを想定します。満室の年間賃料収入は576万円。
- 耐震改修工事費が総額240万円かかったとして、補助が上限100万円出れば、実質負担は140万円
- 入居率が92％から96％に4ポイント改善すると、年間賃料収入は約23万円増える（576万円×4％）
- NOI（純収益＝賃料収入から運営費を引いた実質的な手取り）が年23万円改善し、この地域のキャップレート（還元利回り）を仮に8％とすると、収益還元法での物件価値は約288万円押し上がる計算になります（23万円÷8％）
もちろん、これは机上の試算です。耐震改修だけで入居率が4ポイント上がると断言することはできません。ただ、140万円の実質負担に対して、賃料収入とは別に物件価値が動く可能性があるという枠組みで見るかどうかで、決裁の速度が変わります。
入居率を1ポイント動かす、という表現はどうも実感が湧きにくいので、もう少し噛み砕きます。家賃6万円・8戸なら、年間の満室収入は576万円。入居率1ポイントは、年間5万7,600円です。1室が1か月空くだけで、入居率はおよそ1ポイント落ちます。築古の木造アパートで「耐震性が不安だから」と申込みが1件流れたときの損失は、それだけでこの程度の規模になる。補助金100万円は、その空室を17か月分埋めるのと同じ効果があるということです。
5. 賃貸集合給湯省エネ2026事業：1台5〜7万円、賃貸オーナー専用の国の制度
制度の要点
これは南足柄市に限らず全国で使える国の制度ですが、賃貸集合住宅のオーナーだけを対象にした、数少ない制度なので必ず押さえてください。
正式名称は「既存賃貸集合住宅用小型省エネルギー型給湯器導入促進事業費補助金（賃貸集合給湯省エネ2026事業）」。令和7年度補正予算で35億円が計上されています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 補助対象事業 | 対象となる既存賃貸集合住宅の住戸で、従来型給湯器を小型の省エネ型給湯器（エコジョーズ／エコフィール）に交換する事業（リース利用を含む） |
| 補助対象者 | 賃貸集合住宅のオーナー等で、給湯器の交換工事の発注者。賃貸住戸を2戸以上所有する区分所有者、管理委託を受けている管理会社も含む |
| 対象建物 | 1棟に2戸以上の賃貸住戸を有し、建築から1年以上経過している（またはいずれかの住戸で居住実績がある）建物 |
| 基本額 | 追い焚き機能なし 5万円/台、あり 7万円/台（いずれか、1住戸1台まで） |
| 加算額 | 3万円/台。追い焚きなし＝共用廊下を横断するドレン排水ガイド敷設工事／追い焚きあり＝浴室へのドレン水排水工事（三方弁工事、三本管（二重管含む）工事） |
| 着工期間 | 2025年11月28日以降 |
| 交付申請 | 2026年3月31日〜予算上限に達するまで（遅くとも2026年12月31日） |
| 交付申請の予約 | 予算上限に達するまで（遅くとも2026年11月16日） |
（出典：賃貸集合給湯省エネ2026事業 事業概要、資源エネルギー庁）
オーナーは原則、自分で申請できない
ここが実務上いちばん引っかかる点です。交付申請は、あらかじめ賃貸集合給湯省エネ事業者として登録を受けた事業者（リフォーム工事なら施工業者・管理会社等、リース利用ならリース事業者）が行います。オーナーは共同事業者という位置づけです。
例外は、国内に所有または管理する既存賃貸集合住宅の住戸数が200戸以上である工事発注者。事務局に申請して認められれば、自ら手続きができます。
補助金の還元方法は、①契約代金に充当する、②現金で支払う、のいずれか。②の場合、登録事業者は補助金の交付から遅くとも2か月以内に還元を完了する必要があります。契約前に「うちは登録事業者か」「還元は充当か現金か」を確認しておかないと、後から揉めます。
もう一点、注意すべき除外規定があります。住宅であっても事業用に貸し出される住戸は対象外、オーナーや親族等が居住する住戸は含みません。1階を事務所として貸している複合物件では、住戸部分だけを切り分けて数える必要があります。
20戸一斉交換のキャッシュフロー試算
築25年、20戸のファミリー向け賃貸マンション（追い焚きあり）を想定します。
- 給湯器20台を一斉交換：7万円×20台＝140万円
- 浴室へのドレン水排水工事（三方弁工事等）を実施した住戸が15戸：3万円×15台＝45万円
- 補助額合計：185万円
給湯器は、故障してから1台ずつ交換すると、そのたびに入居者対応と手配コストが乗ります。真冬に給湯器が止まると、退去の引き金にもなります。私は現場で、給湯器の故障から始まった不満が、外壁の汚れやポストの錆にまで飛び火して退去に至った例を何度も見ています。一斉交換は、補助金が付く年にまとめてやるのが一番安いというのが、私の実感です。
なお、交付申請には工事前・工事後の写真の提出が必要です。撮り忘れると補助が出ません。加算を受ける場合は、排水管や排水ユニット等を写した工事後写真、場合によっては浴槽のエプロン内の写真も要ります。ここは施工業者の段取り力が出るところです。
6. 神奈川県自家消費型再生可能エネルギー導入費補助金：1kWあたり8万円、ただし残りは約1割
制度の要点
法人または青色申告を行っている個人事業者が、県内の事業用施設に自家消費型の再エネ発電設備を入れるときの補助です。個人の住宅への導入は対象外と県が明記しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 補助対象者 | 法人または青色申告を行っている個人事業者。リース・PPAモデル等の場合はリース等事業者が交付を受ける |
| 太陽光の要件 | 発電出力10kW以上。FIT・FIPの認定を受けない設備に限る（自家消費が前提） |
| 補助額（発電設備） | 発電出力に1kWあたり8万円を乗じた額。かながわ脱炭素チャレンジ中小企業認証を受けた場合は1kWあたり2万円上乗せ |
| 上限 | 中小企業等：補助対象経費／中小企業等でない場合：補助対象経費または3,000万円の低い方 |
| 蓄電システム | 発電設備と併せて導入する場合のみ、蓄電容量に1kWhあたり5万円（上限500万円）。蓄電システムだけの設置は対象外 |
| 当初予算額 | 9億9,300万円 |
| 申請 | 電子申請システムのみ・先着順。持込不可 |
| 着手 | 交付決定後に着手。交付決定前に着工した場合は補助対象外 |
| 完了期限 | 令和9年3月31日（水）までに設置工事および支払いを完了 |
| 実績報告 | 完了日から2か月を経過した日、または令和9年4月15日（木）のいずれか早い日まで |
（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県自家消費型再生可能エネルギー導入費補助金」）
8月31日時点で予算の90％に到達
県のページの新着情報が、そのまま緊急度の指標になっています。
- 令和8年8月12日：申請額が予算額の70％に到達
- 令和8年8月21日：80％に到達
- 令和8年8月31日：90％に到達
（同上）
9日で10ポイント、10日でさらに10ポイント。このペースが続けば、残りの1割は長くは持ちません。県も「電子申請システム上受け付けた場合であっても、予算額に達してからの申請は受理することはできません」「提出期限にかかわらず、補助枠を超える申請があった時点で受付を終了します」と明記しています。
賃貸マンションの共用部電力（エレベーター、給水ポンプ、共用廊下照明）を自家消費でまかなう構成なら、この補助は事業者向けとして射程に入ります。ただし10kW以上という要件があるので、小規模なアパートの屋根では届かないことがあります。県は無料の「太陽光発電設備の導入提案」（ヒアリングと現地調査のうえ、設置場所や導入費用を提案書として提供）も用意していますので、10kW載るかどうかから確認するのが順序です。
もうひとつ、県のページには神奈川県警からの注意喚起として、太陽光発電設備から銅線等が盗まれる事例が掲載されています。南足柄市は森林が市域の約7割を占め、人目の少ない敷地も少なくありません。設置後の防犯計画まで含めて考えてください。
7. 市の「地球温暖化対策推進事業補助金」は戸建て限定──いちばん誤解されやすい制度
南足柄市は令和4年6月に「ゼロカーボンシティ宣言」を行い、令和8年度も地球温暖化対策推進事業補助金を実施しています。ただし、賃貸集合住宅のオーナーが使える範囲は限定的です。
| 区分 | 内容 | 補助金額 | 賃貸オーナーの可否 |
|---|---|---|---|
| 1 | 新築戸建住宅のZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス） | 1軒あたり上限10万円 | × 戸建住宅 |
| 2 | 既存戸建住宅の断熱リフォーム | 1軒あたり上限7万5000円 | × 戸建住宅 |
| 3 | 既存戸建住宅への太陽光発電設備・蓄電システム | 太陽光：上限10万円（1kWあたり2万円）／蓄電：上限5万円（1kWhあたり2万円） | × 戸建住宅・個人の住宅 |
| 4 | EV（電気自動車）の購入、充給電システム（V2H）の設置 | EV：1台あたり上限10万円／V2H：1台あたり上限5万円 | ○ 4のみ個人・法人の両方が対象 |
（出典：南足柄市「【受付中】ZEHや断熱リフォーム、EV、太陽光発電設備の導入補助」／ページ最終更新 2026年8月27日）
区分1〜3は「戸建住宅」「個人の住宅」と明記されています。戸建賃貸を所有していて断熱リフォームをするというケースは相談の余地がありますが、共同住宅の共用部に太陽光を載せる用途では、この市の補助ではなく第6章の県の補助を見る流れになります。
区分4のEV・V2Hだけが個人・法人の両方が対象です。管理用の車両をEVに替える、駐車場にV2Hを設置して入居者向けの付加価値にする、という使い方は法人オーナーでも射程に入ります。
そして、この制度には他とは違う独特の要件があります。
市の補助金の申請をするためには、国又は神奈川県が実施する補助事業に申請済又は令和9年2月26日（金）までに申請し交付決定を受けている必要があります。
つまり、市単独では使えません。国か県の制度に乗ることが前提の「上乗せ」型です。申請期間は令和8年6月1日（月）〜令和9年2月26日（金）午後4時まで、市役所2階環境課へ直接または郵送（必着）、申し込みは先着順。市は令和8年8月27日時点の受付状況を公表しています。
8. 工場・倉庫・事業所オーナー向け：企業立地・拡大再投資に対する奨励措置
金額の桁でいえば、南足柄市でいちばん大きいのはここです。
南足柄市は「企業の立地の促進等に関する条例」を平成20年4月1日から施行しています。そして令和6年4月1日に、拡大再投資に係る奨励措置の要件緩和・期間延長・回数制限撤廃が施行されました。
立地に係る奨励措置
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象地域 | 指定産業集積地域（市長が指定する地域） |
| 適用要件 | 事業所を新設、移設、または用地を拡大して増設し、操業を開始する場合。資本投下額3億円以上（中小企業は5,000万円以上） |
| 固定資産税・都市計画税 | 賦課される年度から5年間、実質1/2軽減（固定資産税は100分の0.7、都市計画税は100分の0.1の不均一課税） |
| 雇用奨励金 | 市内に住所を有する者等を5人以上（中小企業は2人以上）新規雇用した場合、新規雇用従業員×20万円（障害者の場合は40万円）、上限1,400万円 |
| 転入奨励金 | 従業員を10人以上市内に転入勤務させた場合、市内に転入した従業員×10万円、上限1,400万円 |
拡大再投資に係る奨励措置（令和6年4月1日改正）
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 対象企業 | 市内に立地後10年以上 | 市内に立地後3年以上 |
| 対象地域 | 工業系地域（指定産業集積地域を除く） | 工業系地域（指定産業集積地域を含む） |
| 固定資産税の軽減 | 4年度分 | 5年度分 |
| 都市計画税の軽減 | 4年度分 | 5年度分 |
| 回数 | 1回限り | 制限を廃止 |
適用要件は、市内に立地後3年以上事業活動を行っている企業等が、敷地内に家屋を新設または増設し当該家屋にかかる償却資産を取得して操業を開始する場合。投下資本額は2億円以上（中小企業は3,000万円以上）です。
指定産業集積地域
| 地域の名称 | 指定地域 | 面積 |
|---|---|---|
| 東部工業団地 | 和田河原 字向河原の一部／塚原 字上河原の一部 | 約15.5ha |
| 壗下竹松北地区 | 壗下字沢及び竹松字上河原地内 | 約11.8ha |
| 怒田地区 | 怒田字天井、字別名、字中沢、字蛇ヶ尾、字入改戸及び字山神戸地内 | 約41.5ha |
（出典：南足柄市「企業立地・拡大再投資に対する奨励措置」）
中小企業なら投下資本額3,000万円以上で拡大再投資の対象に入り、しかも回数制限がない。倉庫を1棟増築するたびに5年間の税軽減が乗る構図です。南足柄市は大井松田インターチェンジから県道78号を西に約4kmという立地で、物流用途の引き合いがある土地柄です。工場・倉庫をお持ちの方は、大規模修繕の計画と増築計画を同じテーブルに載せて検討する価値があります。
なお、これは税務・法務の判断を伴う話です。私は建設会社の人間であって税理士でも弁護士でもありませんので、適用可否は必ず市の商工観光課（0465-73-8030）と顧問税理士にご確認ください。
9. 税務：補助金は雑収入、そして「修繕費か資本的支出か」
補助金の話は、受け取った後の処理まで含めて初めて経営判断になります。ここは賃貸オーナー向け記事として外せません。
補助金は受給時に雑収入として計上する
国や自治体から受け取った補助金は、原則として受給時に雑収入（益金）として計上されます。100万円の補助が出たら、そのまま100万円が手元に残るわけではなく、課税所得が100万円増えます。実効税率が30％なら、手残りは70万円という感覚で計画を立てるのが安全です。
固定資産の取得に充てた補助金については、一定の要件のもとで圧縮記帳という処理を選べる場合があります。取得価額を圧縮して課税を将来に繰り延べる仕組みですが、適用要件は制度ごとに異なります。顧問税理士に、制度名を伝えたうえで確認してください。
修繕費か資本的支出か
税務処理で結果が大きく変わるのが、この線引きです。
| 区分 | 考え方 | 経費計上 |
|---|---|---|
| 修繕費 | 通常の維持管理、原状回復のための支出 | その年に全額損金算入 |
| 資本的支出 | 使用可能期間を延長させる、または価値を増加させる支出 | 資産計上し、耐用年数にわたって減価償却 |
実務でよく問題になる例を挙げます。
- 外壁塗装：既存と同等の塗料で塗り替えるなら修繕費に寄る。高耐久のフッ素系に変更して耐用年数を明確に延ばす場合は、資本的支出と判断されうる
- 屋上防水：既存防水層の改修は修繕費に寄るが、断熱を新たに付加すると資本的支出の議論になる
- 給湯器交換：従来型からエコジョーズへの交換は、同機能の更新か性能向上かで見解が分かれる
- 耐震改修：耐震性能を評点1.0未満から1.0以上に引き上げる工事は、価値の増加として資本的支出になりやすい
「今期は利益が出過ぎているから修繕費で落としたい」「来期以降に平準化したいから資本的支出にしたい」というオーナーさまの意向は、工事の仕様を決める段階から設計に織り込むことができます。工事が終わってから税理士に相談しても、もう仕様は動かせません。私が見積の段階で税理士さんを交えた打ち合わせをお勧めするのは、この順番のためです。
10. 出口戦略：南足柄市で「売れる物件」にしておく
収益還元とキャップレート
賃貸物件の価格は、最終的にNOI÷キャップレートで見られます。NOIが年間100万円で、買主が想定するキャップレートが8％なら、収益還元価格は1,250万円。NOIが年間150万円になれば1,875万円です。NOIの50万円の差が、価格では625万円の差になる。これが賃貸経営の増幅装置です。
だから修繕投資は、「支出をいくら抑えたか」ではなく「NOIをいくら押し上げ、キャップレートをいくら押し下げたか」で評価すべきです。キャップレートは、買主が感じるリスクの裏返しです。すぐに追加投資が必要になりそうな物件ほど、キャップレートは高く（＝価格は安く）見積もられます。
買主が必ず見る3点
私が売却を控えたオーナーさまからご相談を受けるとき、買主側のデューデリジェンスで必ず突かれるのは次の3点です。
- 外壁と屋上防水の直近の履歴。何年前に、何を、いくらでやったか。記録がないと「これから1,000万円かかる」と値引き交渉の材料にされます
- 給湯器などの設備の残存年数。20戸の給湯器が全部15年落ちなら、買主は数百万円のコストを織り込みます
- 塀・擁壁・外構の状態。ここが傾いていると、隣地との紛争リスクとして減額されます
面白いことに、この3点は今日ご紹介した補助金の対象範囲と、ほぼ重なります。補助金を使って直せる場所は、そのまま買主が値引きの材料にする場所なのです。売却を3年以内に考えている方ほど、補助金の締切カレンダーを見る意味があります。
11. 南足柄市という市場の輪郭
数字で市場を押さえておきます。
| 項目 | 数値 | 時点 |
|---|---|---|
| 人口 | 39,907人 | 令和5年4月 |
| 世帯数 | 16,582世帯 | 令和5年4月 |
| 1世帯当たり人員 | 2.41人 | 令和5年4月 |
| 面積 | 77.09平方キロメートル | 平成27年 |
| 森林面積 | 市域の約7割 | ─ |
| 事業所数 | 1,245事業所 | 令和3年経済センサス |
| 従業員数 | 14,050人 | 令和3年経済センサス |
（出典：南足柄市「南足柄ってこんなところ」）
読み取れることを3つ書きます。
1世帯2.41人という数字は、県内の平均的な都市部より高めです。単身向けワンルームより、ファミリー・2DK以上の需要が相対的に厚い市場だということです。追い焚き機能付きの給湯器が主流になるので、賃貸集合給湯省エネ2026事業では7万円/台（追い焚きあり）の単価が効いてきます。
事業所1,245・従業員14,050人。人口約4万人の市に1万4千人の就業者がいるということは、市内の雇用が住宅需要を支えている構造です。工業系地域の企業立地が動けば、賃貸需要も動きます。第8章の奨励措置が拡充された意味は、賃貸オーナーにとっても他人事ではありません。
森林が市域の約7割。平地部に住宅と事業所が集中し、そこから斜面地へ広がる地形です。擁壁の上の塀、法面沿いの外構が多い。だから第2章・第3章の話が、この市では特に重く効きます。
交通は、車なら東名高速道路「大井松田IC」から県道78号線を西に直進約4km、電車なら「小田原駅」から伊豆箱根鉄道大雄山線で「大雄山駅」下車です。
12. 工事の進め方：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの選択がNOIに効く
ここからは自社サービスの話になりますので、見出しで区切っておきます。
足場費は「補助金より大きい」ことがある
補助金の話をさんざんしてきて恐縮ですが、正直に申し上げます。中規模の賃貸マンションでは、仮設足場の費用が補助金の総額を上回ることが珍しくありません。
外壁の部分補修とシーリングの打ち替えだけをやりたいのに、建物を一周する足場を架けると、それだけで100万円単位の費用が乗ります。しかも足場があると、居住者は洗濯物が干せず、窓を開けられず、防犯上の不安を訴えます。工事期間中の不満は、そのまま更新時の退去につながる。ここが賃貸オーナーにとっての本当のコストです。
ロープアクセス工法という選択肢
弊社は、産業用ロープを使って建物の外壁に直接アクセスするロープアクセス工法（無足場工法）を扱っています。足場を架けずに、屋上から降下して外壁の調査・補修・塗装・シーリング打ち替えを行う工法です。ロープアクセス工法の技術情報や安全基準、施工事例については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。
賃貸オーナーにとっての効き方は3つです。
- 足場費が不要または大幅圧縮され、その分を補助対象工事そのものに回せる
- 工期が短いため、募集停止期間や入居者ストレスが短く済む
- 部分補修に踏み切れる。足場が必要だと「どうせなら全面」となりがちですが、ロープアクセスなら傷んだ面だけを直せる
もちろん万能ではありません。バルコニーが深い建物、ルーバーや庇が張り出した外観、屋上に支点が取れない構造では、ロープアクセスは向きません。大面積の全面塗装をまとめて仕上げるなら、足場を架けた方が結果的に安く早い場合もあります。「ロープアクセスの方が必ず安い」とは申し上げません。
3工法から選べるという意味
弊社は、通常の仮設足場による工事、ロープアクセスによる無足場工法、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な組み合わせを提案しています。日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズ展開を行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しているため、専門工事を束ねた形でご提案できます。
詳しくはロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。
13. 申請スケジュール逆算カレンダー（2026年9月時点）
今日から動くとして、どの順で何をするか。
| 時期 | やること |
|---|---|
| 2026年9月中 | 神奈川県の自家消費型再エネ補助は残枠約1割。10kW以上載るかを最優先で確認（県の無料「導入提案」を活用）。同時に、物件の塀を自分の目で見て写真を撮る |
| 2026年9〜10月 | 建築営繕課（0465-73-8058）へ事前相談。ブロック塀・耐震改修の両方について、対象になるかを口頭で確認。撤去業者・耐震診断技術者の手配 |
| 2026年10〜11月 | 見積取得（塀の撤去は他工事と分けて内訳を明示）。給湯器交換は登録事業者を選定し、11月16日までに交付申請の予約を検討 |
| 2026年11〜12月 | 市への交付申請。12月28日（月）が塀・耐震改修の申込締切。予算到達で早期終了の可能性があるので、月内は避けたい |
| 2027年2月26日（金）16時 | 市の地球温暖化対策推進事業補助金（EV・V2H等）の申請期限。国・県の制度への申請済であることが前提 |
| 2027年3月31日（水） | 県の自家消費型再エネ補助：設置工事および支払いの完了期限 |
どの制度も共通して、着工前の申請が原則です。「工事が終わってから申請する」は通用しません。これだけは覚えて帰ってください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 南足柄市で賃貸アパートを持っています。市の太陽光の補助金は使えますか？
A. 使えません。南足柄市地球温暖化対策推進事業補助金の太陽光・蓄電池の区分は「既存戸建住宅」「個人の住宅」が対象です。賃貸集合住宅の共用部に太陽光を載せるなら、事業者向けの神奈川県自家消費型再生可能エネルギー導入費補助金（1kWあたり8万円、10kW以上）を検討してください。ただし8月31日時点で予算の90％に到達しています。
Q2. 空室の戸建賃貸でも耐震改修の補助は受けられますか？
A. 南足柄市の耐震改修工事補助は、制度概要に「居住していない住宅も補助対象です」「借家など、所有者以外の居住者でも申請が可能です」と明記されています。平成12年5月31日以前建築、2階建て以下の在来軸組工法、耐震診断で総合評点1.0未満、という要件を満たすかを建築営繕課にご確認ください（出典：南足柄市）。
Q3. アパートを解体して売却する予定です。ブロック塀の撤去補助は使えますか？
A. 使えない可能性が高いです。南足柄市の危険ブロック塀等安全対策補助金は、「販売又は収益を目的として整地、宅地造成や解体工事をする際にブロック塀等を撤去する場合」を対象外と明記しています。運用を継続する物件の安全対策としての撤去であれば対象になり得ます。事前に建築営繕課（0465-73-8058）へご相談ください。
Q4. 給湯器の補助金は、自分で申請すればいいのですか？
A. 原則できません。賃貸集合給湯省エネ2026事業の交付申請は、登録を受けた事業者（施工業者・管理会社等、またはリース事業者）が行います。例外として、国内に所有または管理する既存賃貸集合住宅の住戸数が200戸以上の事業者は、事務局に申請して認められれば自ら手続きが可能です。
Q5. 補助金を受け取ったら、税金はどうなりますか？
A. 原則として、受給した年度に雑収入（益金）として計上され、課税所得が増えます。固定資産の取得に充てた補助金は、要件を満たせば圧縮記帳により課税の繰り延べができる場合があります。制度ごとに扱いが異なるため、顧問税理士にご確認ください。私は税理士ではありませんので、ここは一般的な考え方のご紹介にとどめます。
Q6. 締切に間に合わなかったら、来年度もありますか？
A. 制度は年度ごとに見直されるため、翌年度も同じ内容で継続するとは限りません。金額や要件が変わることも、事業自体が終了することもあります。特に先着順・予算到達で終了の制度（県の自家消費型再エネ、市の地球温暖化対策推進事業）は、締切日を待たずに閉まります。最新情報は必ず各実施主体の公式ページでご確認ください。
この記事のポイントまとめ
- 南足柄市の賃貸オーナーが狙う本命は、塀の撤去20万円と木造耐震改修100万円
- ブロック塀・耐震改修の申込締切はどちらも令和8年12月28日（月）
- 塀の撤去は「収益目的の解体に伴う撤去」だと補助対象外になる
- 木造耐震改修は借家・空室でも申請できる、賃貸オーナーには稀有な制度
- 賃貸集合給湯省エネ2026事業は1台5〜7万円＋加算3万円、20戸で185万円規模
- 県の自家消費型再エネ補助は1kWあたり8万円だが、8月31日時点で予算の90％到達
- 市の太陽光・断熱補助は戸建住宅限定。集合住宅オーナーはEV・V2Hのみ対象
- 工場・倉庫は企業立地・拡大再投資の奨励措置で固定資産税が5年間実質1/2
- 補助金は雑収入として課税、修繕費か資本的支出かは工事仕様の段階で設計する
- どの制度も着工前の申請が原則。工事後の申請は通らない
最後に
南足柄市は、私が現場に伺うと、まず空気が違う土地です。森が近く、水がきれいで、そこに暮らす方々が長く住み続けている。だからこそ、建物も塀も、静かに年を取っていきます。
令和8年6月26日の地震で、市内の塀が一部倒れました。幸い大きな人身事故の報は聞いていませんが、あれは偶然が味方しただけかもしれません。震度4であの結果なら、次に何が来るかは考えたくもない。私が今回、補助金の記事なのに塀の話から始めたのは、そういう理由です。
補助金は、あくまできっかけです。20万円のために塀を直すのではなく、直さなければいけない塀があるから、ちょうど補助が使える年に動く。その順番でいいと思っています。
お持ちの物件で、まだこの補助金の検討を始めていないオーナーさまは、一度お問合せフォームからお声がけください。1棟の現地調査と、補助金を織り込んだ利回り改善シミュレーションだけでも承ります。塀を1枚見に行くだけでも構いません。
12月28日までに動けるかどうかが分かれ目です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。
執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）
株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法と従来足場工法の両方を提案できる改修会社。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。
最終更新：2026年9月1日
※本記事の制度内容は2026年9月1日時点で公表されている情報に基づいています。補助金制度は予算到達や年度替わりで変更・終了する場合があります。申請前に必ず各実施主体の公式ページおよび窓口でご確認ください。また、税務上の取扱いについては顧問税理士にご相談ください。
出典・参考資料
- 南足柄市「危険ブロック塀等安全対策補助金」（最終更新 2026年7月2日）
- 南足柄市「木造住宅の耐震化事業」
- 南足柄市「耐震改修工事補助」
- 南足柄市「除却工事補助」
- 南足柄市「【受付中】ZEHや断熱リフォーム、EV、太陽光発電設備の導入補助」（最終更新 2026年8月27日）
- 南足柄市「企業立地・拡大再投資に対する奨励措置」
- 南足柄市「南足柄ってこんなところ」
- 神奈川県「令和8年度神奈川県自家消費型再生可能エネルギー導入費補助金」（更新日 2026年8月31日）
- 経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」
- 賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】「事業概要」
- 国土交通省「みらいエコ住宅2026事業について」
- 株式会社明誠 姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」
