一次変電所（いちじへんでんしょ、Primary Substation）とは、発電所から送られる超高圧電力（154kV以上、特別高圧）を、配電に適した中間電圧（66kV・77kV）に変電する大規模変電施設で、電力供給インフラの中核を担う重要な電気設備である。電力系統における変電所の階層構造は、（1）発電所（発電電圧6.6〜23kV）、（2）超高圧変電所（昇圧、275〜500kV、長距離送電用）、（3）一次変電所（154〜275kVから66・77kVへ）、（4）中間変電所（66・77kVから22kVへ）、（5）配電用変電所（22kVから6.6kVへ、配電線用）、（6）柱上変圧器（6.6kVから100/200Vへ、需要家用）、と段階的に電圧を変換しながら送電される。一次変電所の主要機能は、（A）大容量変圧器による電圧変換、（B）開閉装置（遮断器・断路器）による系統制御、（C）保護継電器による事故時の自動遮断、（D）電圧調整・無効電力補償、（E）系統間連系、（F）リレー・SCADA等の遠隔制御、などである。日本国内では、東京電力・関西電力・中部電力等の各電力会社が全国に約1,000箇所超の一次変電所を運用しており、（i）電力供給の安定性、（ii）大規模災害時の系統復旧、（iii）再生可能エネルギー導入拡大への対応、（iv）電力自由化に伴う系統運用の変化、などが運用上の課題となっている。マンション・ビル・ホテル等の建築物は、一次変電所からの配電網経由で電力供給を受ける需要家側の立場にあり、明誠は大規模修繕工事における共用部の電気設備更新・LED化等で、収益不動産の運用コスト削減と省エネ性能向上に貢献する。