シンナー不足だからといって水性の材料を選択してはダメ！

世間では、材料屋からもシンナーがなくなり現場が進まないなどのトラブルが始まっています。

イラン情勢が落ち着き、ホルムズ海峡で原油が運ばれるようになるのか、アメリカから割高になる原油が入ってくるのか、いずれにしても貯蔵量が切らないうちに政府が手を打ってくれると思いますが、輸入がされても価格は高くなったままに据え置きになると思われます。

但し、だからと言って、今から計画をしている工事に関して、油性➡水性にするのは非常に危険です。

外壁や屋上の防水など、それぞれの相性は以下の通りになります。

【水性の材料を使用する場合】

●塗装部分

・モルタル◎　従来よりモルタルには水性塗料を使用してきました。弾力性も得ることが出来ますし、何よりも膜厚がつくことで強固な塗膜が成形できます。

・サイディング△　基本的にサイディングには油性の方が相性が良いので、極力、水性塗料の使用は避けたいところ。但し、油性塗料やシンナーが入らないのであれば選択肢の１つにしても良いですが、その際には水性塗料との相性がよいシーリングを選択しないといけないので、要注意です。

・ALCパネル△　基本的に水性で塗装されることが多いですが、どちらかというと油性の方がパネル表面とシーリングとの相性は良いです。よく見受けられるのは、シーリングと塗膜の伸縮度の違いから、目地にひび割れが後から発生するケースも。

・コロニアル屋根×　後から必ず塗膜が膨れてきて、再塗装をしても段差が残ったり、時間差で浮いてくるので使用しない方が良いです。

・木部、鉄部×　絶対に使用してはいけないです。ただし、室内の鉄部などに関しては使用することが推奨は出来ませんが低臭の観点を考えると選択肢に入れても良いです。

●防水部分

・アスファルト防水◎　アスファルトには水性を使用しないと、溶かしてしまうため逆に良いです。

・ポリマーセメント系防水△　下地調整剤を入れれば施工はできますが、硬いため、後々、割れてくる可能性があるので、あまり推奨はできません。

・ウレタン防水トップ△　使用は可能ですが、耐久性は落ちるため、材料が入るのを待てるのであれば待ちましょう。

☆アドバイス

シンナー不足による新たな材料の開発が進んでいるようですが、過去25年を見てもリリースされたばかりの材料は不具合が発生するリスクがあるため、

新しいからといって良い材料とは決して限りません。

過去１０年ほどの使用実績と劣化具合を見てから判断をしないと、あとで余計に費用がかかることがあります。

メーカーの耳障りの良い言葉やパンフレットに騙されないよう、論より証拠で選択することをお勧めします。

1. 水分依存による施工条件の制約

水性塗料や水性防水材は、その名の通り水を媒体としているため、乾燥・硬化の過程において「水分の蒸発」が不可欠である。この特性は、施工環境に大きく依存するという問題を生む。

例えば、湿度が高い環境や低温環境では水分が蒸発しにくく、乾燥不良を引き起こす。その結果、以下のような問題が発生する：

• 塗膜の硬化不良
• 表面のべたつき（タック）
• 密着不良による剥離
• 防水性能の未発揮

特に梅雨時期や冬季の施工では、乾燥時間が大幅に延び、施工品質が安定しない。このような環境では、溶剤系（油性）材料の方が安定した性能を発揮する場合が多い。

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2. 下地条件への依存性の高さ

水性材料は、下地に含まれる水分の影響を強く受ける。下地が十分に乾燥していない場合、水性塗料は内部の水分と干渉し、密着不良や膨れ（ブリスター）を引き起こす。

特に以下のような下地では問題が顕著である：

• コンクリート打設後間もない構造物
• 湿気の多い地下構造物
• 雨水や漏水の影響を受ける部位

水性防水材の場合、下地の水分と材料の水分が混ざり合い、適切な膜形成ができないことがある。その結果、防水層が本来の機能を果たさず、漏水リスクが高まる。

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3. 耐水性・耐久性の限界

水性材料は環境負荷が低く扱いやすい一方で、耐水性や耐久性において溶剤系材料に劣るケースがある。

特に問題となるのは以下の点である：

• 長期的な防水性能の低下
• 紫外線による劣化の進行
• 水の浸透による塗膜の軟化

防水材として使用する場合、「水にさらされる環境」であるにもかかわらず、水性材料は長期間の浸水状態に弱い傾向がある。そのため、屋上防水やプール、貯水槽など常時水圧がかかる場所では不適切とされる場合がある。

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4. 密着力の問題

水性塗料は、溶剤系塗料に比べて浸透性が低く、下地への食いつき（アンカー効果）が弱い傾向がある。そのため、以下のような下地では密着不良が発生しやすい：

• 金属面（特に錆のある面）
• 旧塗膜が残る面
• 表面が平滑すぎる素材

油性塗料は溶剤が下地に浸透し、強固な密着を得られるのに対し、水性塗料は表面に乗る形になりやすく、剥がれやすいという弱点がある。

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5. 低温環境での性能低下

水性材料は凍結の影響を受ける。気温が低い環境では水分が凍結し、材料の性質が変化してしまう。

具体的には：

• 塗料が分離する
• 均一な塗膜が形成されない
• 硬化後の強度低下

一般的に、水性塗料は5℃以下での施工が推奨されていないことが多く、寒冷地や冬季施工には不向きである。

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6. 厚膜形成の難しさ

防水材として重要な性能の一つに「膜厚」がある。厚い膜を形成することで、防水性能や耐久性が向上する。

しかし水性材料は：

• 一度に厚く塗ると乾燥不良を起こす
• 内部に水分が閉じ込められる

このため、複数回に分けて塗布する必要があり、施工手間が増加する。また、施工者の技術によって仕上がりに差が出やすい。

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7. 既存材料との相性問題

既存の塗膜や防水層との相性も重要な問題である。特に溶剤系の旧塗膜の上に水性塗料を塗る場合、密着不良が起きることがある。

逆に、水性塗膜の上に溶剤系を塗ると、旧塗膜が侵されることもある。このように、材料の組み合わせによっては施工不良の原因となる。

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8. 防水信頼性が求められる箇所でのリスク

防水は建物の寿命を左右する極めて重要な要素である。そのため、わずかな施工不良でも重大な漏水事故につながる。

水性防水材は：

• 施工条件に左右されやすい
• 初期性能が安定しにくい

という特徴があるため、以下のような高リスク箇所では避けられることが多い：

• 屋上防水
• 地下構造
• 水槽・プール
• 外壁のクラック補修

これらの部位では、より確実性の高い溶剤系やシート防水が選択される傾向がある。

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9. 施工管理の難しさ

水性材料は一見扱いやすいが、実際には施工管理が非常に重要である。

管理項目としては：

• 温度・湿度の管理
• 下地含水率の確認
• 乾燥時間の厳守

これらを適切に守らないと性能が大きく低下するため、経験の少ない施工者による施工では品質が不安定になる。

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10. 結論

水性塗料や水性防水材は、環境性・安全性・作業性といった点で優れた材料であるが、以下のような明確な制約を持つ：

• 環境条件（湿度・温度）に強く依存する
• 下地の状態に影響されやすい
• 耐久性・防水性に限界がある場合がある
• 高信頼性が求められる箇所には不向き

したがって、「使用してはいけない」とされるのは、それらの特性を無視して不適切な条件下で使用した場合に重大な不具合を招くためである。重要なのは、水性か溶剤系かという単純な二分法ではなく、「適材適所」の判断である。

弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方から最適なご提案が出来る日本でも数少ない事業形態で、ロープアクセスによる工事は通表の足場による工事と比べて平均20％ほど安く工事が可能です。
一方でロープアクセスで工事を行える会社が非常に少ないため、ロープアクセスによる工事が行える会社を増やすためにFC本部として安価に施工が出来る会社を増やしています。
事業内容として外壁打診調査、漏水調査、ピンポイントの塗装、防水、タイル補修など建物の事であれば何でも行っています。
また空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートもしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
https://meiseitosou.com/contact/

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千代田区で大規模修繕工事の助成金があります。

東京都千代田区では大規模修繕工事に関わる様々な施策に対して助成金が最大で７５０万円おります。

内容は以下の通りになります。

1. 省エネルギー改修等助成制度 (マンション・ビル)
   • 概要: 照明のLED化、高効率空調、断熱改修などの機器更新。
   • 助成額: マンション総戸数により最大250万〜750万円（100戸以下は最大250万円）。
   • 特徴: 申請前相談が必須。工事着工前に申請。
2. マンションの耐震化促進助成
   • 概要: 耐震診断、補強設計、耐震改修工事。
   • 特記事項: 令和7年度分は終了し、令和8年度分の相談を受付中。
   • モデル事業: 3年間（R7-R9）限定で助成率と限度額を引き上げ。
3. マンションの管理・修繕の専門家派遣・診断費補助 (まちみらい千代田)
   • 概要: 劣化診断（建物診断）、長期修繕計画の策定・見直し。
   • 助成額: 調査費用の2/3（最大50万円）、計画見直し（最大80万円）。
   • 特記事項: マンション管理計画認定を受けていると上限増額（70万円/100万円）。
4. エレベーターのリニューアル・防犯カメラ設置
   • 概要: 地震時管制運転装置の設置やセキュリティ強化。
   • 助成額: エレベーター改修で最大100万円。
5. その他（アスベスト・高齢者対応）
   • アスベスト: 吹付材の含有調査や除去工事（最大1,000万円上限のケースも）。
   • 高齢者向け: 介護予防住宅改修（手すり設置・段差解消）。 
     公益財団法人まちみらい千代田 +7

• 予算と期限: 年度ごとの予算上限に達し次第、受付が終了する傾向がある。
• 手順: 多くの助成制度で、「契約・着工前」の申請・認定が必須。
• 窓口: 千代田区役所（環境・まちづくり関連窓口）または、公益財団法人まちみらい千代田。 
  公益財団法人まちみらい千代田 +5

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不動産投資の流れの解説と推奨する不動産会社。

今回は「不動産投資にチャレンジしてみたい！」「でも失敗しそうで怖い、、」「サラリーマンの自分でも出来るのだろうか？」「失敗しない方法を知りたい！！」

そのような方向けに、不動産の物件購入までの流れをご説明いたします。

また、弊社は仕事柄、多くの不動産会社様とお付き合いがありますが、その中でも初心者の不動産投資家にもわかりやすく、尚且つ実績が素晴らしい会社も併せて御紹介させて頂きます。

ポイントは強い不動産会社様にお願いをすると、

「安い金利で借り入れができる➡利回りが良くなる」というところです！

 

【物件購入までの流れと購入1年後について】

実際に収益物件を購入する前、購入した後に
何が起こるのか、何をしなければならないか解説いたします。

◆物件購入までの流れ

これはという物件があった場合、物件を取り扱いしている不動産業者に
資料請求をしてみましょう。

１．資料請求

資料請求時に不動産業者に請求する資料で有名なものは以下の通りです。

販売図面
登記簿（登記簿謄本）
レントロール（家賃表）
資金計画書（収支計画書）
修繕記録
公図
測量図
平面立面図
地図

この中でも重要なものをピックアップします。

登記簿

物件の登記された日付、所有権の移転の履歴と理由、抵当権などの有無をチェックします。

レントロール

現在の入居者のリストです。〇号室の家賃がいくらである。
〇号室が空室である。などがわかります。

資金計画書（収支計画書）

自己資金、借り入れ額、返済期間、返済金利を設定して
シミュレーションしてもらいます。
購入時の諸費用を確認します。

修繕記録

外壁塗装、配管修繕など大規模な修繕が実施されたかわかります。

２．現地案内

資料をみてさらに良さそうだと思ったら、内見と現地確認をします。
不明点は現地案内の際に営業担当者に納得いくまで質問しましょう。

３．購入申込

内見と現地確認を行った結果、購入に値すると判断した場合
購入の申込みをしてください。
不動産業者が用意する購入申込書に記載して申込みをします。
一部ローンで売買代金を支払うか現金で支払うかある程度ここで決定します。

購入申込み時点で即お金を支払うわけではありません。
実際に売主、買主に権利・義務が発生するのは契約書に署名捺印した時からです。

4．重要事項説明

購入申し込みとほぼ同時期に不動産業者の宅地建物取引士より重要事項説明をうけます。
内容を理解し、内容が良くわかりません、聞いていません、知らなかった等が
無いようにしてトラブルが無いように契約に臨んでください。

5．ローン事前審査

ローンを利用される方は、売買契約後に金融機関に借入れの申込を行います。
ローンにはさまざまな商品がありますので、不動産会社にも相談しましょう。

■最近の融資状況について

今はどの金融機関も自己資金2割から3割の用意を要求することが
最低条件になりつつあります。

当社（三光ソフラン株式会社）では金融機関、お客様の属性によって条件は違いますが、
金利は1%～2%前後、返済期間20～30年で資金計画を作っています。

■当社の強み

お客様自身で銀行と金利、返済期間を交渉できる方は別として
初めての方は不動産会社に相談すると良いです。
当社でも融資のお手伝いをしています。
強みとしては以下の3点です。

①取引のある金融機関が多い為、信用がある。

信用されている理由として、お金持ち大家さんのセミナーなど
会社の方針として自己資金を入れた投資を推奨して販売しているため、
堅実な資金計画となっている。
このような資金計画だと銀行側も融資しやすい。
当社の方針は昔も今もブレずに変わりありません。

資産や属性を良く見せて無理やり融資を通すようなことは
当社は行いません。

②当社側で複数の金融機関へ融資打診のヒアリングをして、
可能性のある金融機関を探している。

③資金計画が堅実なため借り入れ金利が低い
（1%から2%前後）

６．契約

買主と売主の間で売買契約を結びます。

契約書に記名捺印すると物件の引き渡し、売買代金の支払いなど法的な拘束力が発生します。
契約書には売買代金や売買対象面積、引渡し時期
売買物件に付帯する設備（キッチン、給湯器、エアコン、照明器具など）、
売買契約時の物件の状況（雨漏りの有無など）が記載されます。
買主は売主に手付金を支払います。一般的には売買代金の5%から10%です。

ローンを組んで契約をする場合は、審査がNGになって支払金額が用意できなくなった時の為に
ローン特約をつけることで手付金を放棄することなく契約を白紙にすることができます。

決済時に物件販売額に加えて発生する費用があるので
決済日までにそちらも用意しておく必要があります。

具体的には以下になります。

火災保険・地震保険加入代金
固定資産税（日割り）
仲介手数料（仲介の場合）
物件登記費用
印紙代

その他の補足としては
印鑑証明書を用意してくださいといわれることがありますので
まだ印鑑登録をしていない方は市役所で印鑑登録の手続きをしましょう。

７.物件引き渡し（決済）

買主は不動産売買契約書に記載された通りに
売買代金の支払いをします。

売主は物件の権利を引き渡します。

当日はキャッシュカード、通帳、銀行届印、本人確認書類などを忘れないようにしてください。

購入に関しては決済で終わりになります。

◆物件購入後の流れ

物件を購入して所有者になった後は次のような流れになります。

1.物件購入後~1年

不動産取得税

物件購入後、半年後くらいに物件住所がある都道府県の県税事務所から
不動産取得税納付通知書と納付書が送られてきます。
不動産取得税は、土地や家屋を取得した人に各一度だけ課税される県の税金です。

確定申告準備

また、不動産所得がある人は確定申告をしないといけませんから
確定申告の準備を進めます。

物件を購入するにあたって発生した手数料や税金、経費の領収書、
家賃入金の記録は捨てないで保管します。

確定申告で使用する申告ソフトやソフトをインストールするパソコン、
スマーフォンを購入したらこちらも経費にできます。
レシートを保存しておきましょう。

初年度は家賃による収入より購入時にかかった
費用・経費の支出のほうが多い為、確定申告をすることで多く払った
税金がもどってくることがあります。

2.物件購入１年後

■確定申告

物件を購入して不動産所得があった場合、年の収支を
翌年の3月に確定申告する必要がありますので実施してください。

■確定申告でふるさと納税

サラリーマンですと給与所得＋不動産所得分まで
ふるさと納税が可能な上限額が増えます。
その納税分を寄付金控除として儲けから引くことができますから
確定申告時にふるさと納税上限額近くまで行うのがおすすめです。

もっと知りたい方は下記リンクを参照ください。

■確定申告でideco

ideco(イデコ)もふるさと納税とセットでやったほうがいいです。
働いている人の環境によって毎月の掛け金に上限(12,000円～68,000円、サラリーマンだと20,000円～23,000円)がありますが、
全額「小規模企業共済等掛金控除」として所得から控除されます。
不動産投資をしていないサラリーマンでも年末調整で同じことができますので
この記事を読んでいて、不動産投資していない方も検討してみてください。

もっと知りたい方は下記リンクを参照ください。

■白色申告と青色申告

初年度は白色申告でよいですが2年目以降は税務署に申請して青色申告で行うと良いです。
儲けに対する控除が白色申告の0円から10万円に増えます。

管理戸数が増えて事業規模までになると同じく税務署に届け出をすることにより
65万円控除にすることもできます。

■固定資産税・都市計画税

毎年1月1日を基準として不動産を所有する人に対して
不動産がある住所の市町村が課税する税金です。こちらも納付書が送付されてきます。
一括払い用の納付書、又は年間の納税総額を4分割したそれぞれ納付期限が異なる
4枚の納付書どちらかで納付します。
よく不動産屋さんが「コトゼイ」「コトゼイ」と言っているのは
この固定資産税・都市計画税のことです。

■営業マン

当社では行いませんが、法務局で公開している物件の登記簿より
あなたの情報を入手した不動産屋の営業マンから売りませんか買いませんかなど
ダイレクトメールや営業電話がくることがあります。
良い物件を知らせに来た、購入金額より高い売却金額の提示かもしれませんから
一概に悪いとはいえませんが、悪い物件や不利な条件には乗らないようにしましょう。

■区分マンションオーナー

区分マンションを保有している人は定期的にマンションの管理組合から
総会の案内通知が届きます。総会の議案に賛成・反対をする必要があります。
オーナー＝入居者ではないので郵送で意思表示をして総会を済ますことが多いようです。

不動産投資初心者が気を付けるべきこと

― 三光ソフラン様が推奨できる理由と、株式会社明誠による定期メンテナンスの重要性 ―

はじめに

不動産投資は「安定した資産形成」「将来の年金対策」「インフレ対策」として注目され続けています。一方で、初心者が十分な知識や準備をせずに始めてしまうと、想定外のリスクに直面することもあります。

本稿では、

• 不動産投資初心者が気を付けるべきポイント

• 三光ソフラン様が推奨できる理由

• 定期的なメンテナンスに株式会社明誠が関わるメリット

を総合的に解説いたします。

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第1章 不動産投資初心者が気を付けるべきこと

1. 利回りだけで判断しない

初心者が最も陥りやすいのが「表面利回り」に惑わされることです。

表面利回りは

年間家賃収入 ÷ 物件価格

で算出されますが、ここには以下の費用が含まれていません。

• 管理費

• 修繕積立金

• 固定資産税

• 空室期間

• 原状回復費用

• 保険料

本当に重要なのは「実質利回り」です。
経費を差し引いた後にどれだけ手元に残るのかを冷静に判断することが不可欠です。

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2. 立地は妥協しない

不動産投資の成功要因の多くは「立地」です。

良い立地の特徴：

• 駅から徒歩圏内

• 商業施設や病院が近い

• 大学や企業が多いエリア

• 人口減少リスクが低い地域

人口動態や再開発情報も必ず確認しましょう。

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3. 融資条件を慎重に検討する

金利が1％違うだけで、長期的には数百万円の差が生まれます。

注意点：

• 変動金利か固定金利か

• 団体信用生命保険の内容

• 繰り上げ返済の可否

資金計画は保守的に立てることが基本です。

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4. 空室リスクを甘く見ない

「満室前提」で計算するのは危険です。

実際には：

• 入退去のタイミング

• 景気の影響

• 競合物件の増加

などにより空室は必ず発生します。

最低でも年間1〜2か月の空室を想定したシミュレーションが安全です。

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5. 修繕・メンテナンス費用を計上する

建物は必ず劣化します。

• 外壁補修

• 屋根防水

• 給排水管交換

• 設備更新

これらを怠ると資産価値は急激に低下します。

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第2章 三光ソフラン様が推奨できる理由

三光ソフラン株式会社

三光ソフラン株式会社様は、不動産の開発・売買・管理・建築までを一貫して行う総合不動産企業です。

1. ワンストップ体制

• 用地仕入れ

• 建築

• 販売

• 賃貸管理

を自社で行うため、責任の所在が明確です。

初心者にとって「誰に相談すれば良いのか分からない」という不安を軽減してくれます。

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2. 管理実績の豊富さ

賃貸経営において重要なのは「管理力」です。

• 入居者募集力

• クレーム対応

• 家賃回収

• 退去時対応

これらが安定収益の鍵となります。

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3. オーナーサポート体制

セミナーや個別相談など、投資初心者向けのサポートも充実しています。

特に初めての投資家にとって「相談できる環境」があることは大きな安心材料です。

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4. 長期視点での提案力

短期的な売買益ではなく、長期保有による安定収益を重視する姿勢は堅実な投資方針と相性が良いといえます。

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第3章 定期的メンテナンスに株式会社明誠が関わるメリット

株式会社明誠

不動産投資において、建物の維持管理は収益性と直結します。

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1. 早期発見・早期対応

劣化は「小さいうち」に対処することでコストを抑えられます。

例：

• 小さな雨漏り → 放置すると構造腐食

• 軽微なクラック → 放置すると大規模補修

専門会社が定期点検を行うことで、大規模修繕を未然に防げます。

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2. 入居者満足度の向上

共用部が清潔で設備が正常に機能している物件は、

• 退去率が低い

• クレームが少ない

• 紹介入居が増える

結果として空室リスクが下がります。

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3. 資産価値の維持

金融機関は建物状態を重視します。

適切なメンテナンス履歴がある物件は：

• 売却時に有利

• 再融資時に評価が高い

資産としての信用力が向上します。

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4. オーナーの精神的負担軽減

不動産経営は「事業」です。

• 設備故障

• トラブル対応

• 緊急修理

を専門会社に任せることで、本業に集中できます。

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第4章 三光ソフラン様 × 株式会社明誠の連携メリット

開発・販売・管理の三光ソフラン様と、建物維持の専門である株式会社明誠様が連携することで、

• 企画段階から維持管理を見据えた設計

• 管理と修繕の情報共有

• 長期修繕計画の最適化

が可能になります。

これは投資初心者にとって大きな安心材料です。

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第5章 初心者が成功するための心構え

1. 短期利益を求めない

2. キャッシュフローを最優先

3. 修繕費を必ず積み立てる

4. 信頼できるパートナーを選ぶ

5. 情報収集を継続する

不動産投資は「購入して終わり」ではありません。

むしろ購入後が本当のスタートです。

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まとめ

不動産投資初心者が気を付けるべきことは、

• 利回りの過信を避ける

• 立地を重視する

• 空室・修繕リスクを織り込む

• 融資条件を慎重に選ぶ

という基本に尽きます。

そのうえで、

• 総合的なサポート体制を持つ三光ソフラン様

• 専門的な維持管理を担う株式会社明誠様

のような信頼できるパートナーと連携することで、長期安定経営の可能性は大きく高まります。

不動産投資は堅実に、計画的に、そして信頼できる専門家とともに進めることが成功への近道です。

弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方をメイン事業としていますが、外壁打診調査、漏水調査、ピンポイントの塗装、防水など建物の事であれば何でも行っています。
また空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートもしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
https://meiseitosou.com/contact/

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テナントに貸す際の注意点

テナントに貸す場合、退去時には現状復帰で戻すことが一般的ですが、その際にオーナー様として留意をしておいた方が良いことが色々とあります。

その中で、退去時に「おおごと」になりやすいのが路面店のサッシを変えてしまう場合があります。

通常、外観を変えたい場合には、内側も外側も増し張りで壁を作った方が良く、その際には天井や土間に打ち込みをした方が望ましいです。

最悪、サッシに穴を開けた場合は最後に補修の穴埋めとサッシの塗装が必要になります。

おおごとな原状復帰になる場合、退去時にテナント様の金銭的な余力があるかも大事になってきます。

借りるときと退去するときは色々と状況が変わる可能性がありますので、仮にテナントを借りたい方が「サッシを壊したい」「壁を作りたい」などの希望があった場合には

オーナー様として極力、原状復帰に費用が発生しない方法を提案した方が不要なトラブルを避けることが出来ます。

ビルオーナーがテナントに貸す際に注意すべきポイント（総合解説）

ビルオーナーとしてテナントに物件を貸すことは、安定した収益を得る大きなチャンスである一方、契約・法務・税務・管理など多岐にわたるリスク管理が求められます。特に日本では、借地借家法による借主保護の原則が強く、オーナー側が一方的に有利になることは難しい制度設計となっています。

本稿では、契約前の審査から契約内容の設計、管理運営、トラブル対応、出口戦略まで、実務上重要なポイントを体系的に整理します。

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1. テナント選定と信用調査

① 財務状況の確認

法人テナントの場合、直近3期分の決算書の提出を求めることが一般的です。特に確認すべき項目は以下です。

• 自己資本比率

• 営業利益の推移

• キャッシュフロー

• 借入金の総額

新設法人の場合は、代表者の資産状況や連帯保証の可否を慎重に判断する必要があります。

② 業種リスクの分析

業種によってリスクは大きく異なります。

• 飲食店：排気・臭気・火災リスク

• 美容室：水漏れ・設備負荷

• 医療系：長期安定性はあるが内装特殊

• 風俗関連：近隣トラブルの可能性

用途が建物の用途地域や管理規約に適合しているかも必ず確認します。

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2. 賃貸借契約の設計

① 契約形態の選択

• 普通建物賃貸借契約

• 定期建物賃貸借契約

普通借家契約は更新拒絶に「正当事由」が必要ですが、定期借家契約は期間満了で終了します。将来的に建替えや売却を検討している場合は、定期借家契約が有効です。

② 賃料・保証金の設定

• 賃料相場の調査（周辺市場比較）

• 保証金・敷金の額（通常賃料の6～12か月分）

• 礼金の有無

保証金償却条項を設ける場合は、消費者契約法との関係も考慮が必要です。

③ 更新条件

• 更新料の有無

• 賃料改定条項

• 原状回復範囲

原状回復はトラブルになりやすいため、具体的に特約で明記します。

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3. 法令遵守と建物の適法性

① 建築基準法・用途地域

建物が現行の建築基準法に適合しているか確認します。違法増築や用途変更未届出があると、テナント営業停止のリスクがあります。

② 消防法対応

飲食店などでは防火管理者選任、消火設備、避難経路の確保が必要です。

③ バリアフリー・改正法対応

近年は高齢者・障害者配慮も求められています。社会的評価の観点でも重要です。

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4. 保証とリスクヘッジ

① 連帯保証人

法人契約でも代表者個人保証を取ることが多いですが、近年は保証規制が厳格化しています。

② 家賃保証会社

保証会社利用は回収リスクを軽減しますが、保証範囲や免責条項を確認する必要があります。

③ 保険加入

• 火災保険

• 賠償責任保険

• 施設賠償保険

オーナー側も建物保険を適切に加入します。

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5. 管理体制の整備

① 管理会社の選定

自主管理か、専門の不動産管理会社へ委託するか検討します。管理委託契約の内容も精査が必要です。

② 修繕計画

長期修繕計画を立てておくことで、突発的な資金負担を防ぎます。

③ 共用部管理

清掃、設備点検、防犯対策などは入居率維持に直結します。

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6. 滞納・契約違反対応

① 滞納時の初動

• 内容証明郵便による催告

• 保証会社への通知

対応が遅れると回収率は下がります。

② 契約解除と明渡し

解除には信頼関係破壊の法理が適用されます。自己判断での鍵交換は違法となる可能性があります。

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7. 原状回復と退去精算

退去時の精算は最もトラブルが多い場面です。

• 写真記録の保管

• 工事見積の透明化

• 減価償却の考慮

飲食店など特殊内装の場合はスケルトン返しを契約で明記します。

---

8. 税務上の注意点

① 消費税

事業用賃貸は原則課税対象です。課税事業者選択の有無で収益構造が変わります。

② 固定資産税

賃料設定時に固定資産税・都市計画税を織り込みます。

③ 相続対策

賃貸ビルは評価減効果がありますが、空室率が高いと効果が下がります。

---

9. 近隣関係と社会的リスク

騒音・臭気・ゴミ出し問題など、テナントの行動がオーナー責任に発展することがあります。管理規約でルールを明確にし、違反時の措置を定めておくことが重要です。

---

10. 出口戦略

① 売却

定期借家契約は売却時に有利になることがあります。

② 建替え

正当事由の補完として立退料が必要になるケースがあります。

---

まとめ

ビルオーナーがテナントに貸す際には、単に賃料収入を得るという発想だけでなく、法的リスク管理、契約設計、テナント選定、建物維持管理、税務戦略、出口戦略まで包括的に考える必要があります。

特に日本では借主保護が強いため、契約締結前の段階で十分な準備を行うことが、将来的なトラブル防止につながります。

安定経営の鍵は「慎重な選定」と「明確な契約」、そして「継続的な管理」にあります。

弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方をメイン事業としていますが、外壁打診調査、漏水調査、ピンポイントの塗装、防水など建物の事であれば何でも行っています。

また空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートもしております。

相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。

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ビル、マンションオーナー様用にお得な不動産物件情報をお届けしています。

弊社では、日頃よりビルやホテルのオーナー様の大規模修繕工事を行わせて頂いている関係で、様々な不動産売買の御相談も頂いております。

その為、未公開物件の御案内が可能となりますので、興味のある方は、弊社の公式LINEをご登録下さい。

https://lin.ee/5yZtCzg

タイムリーに最新の情報をお届けさせて頂いております。

未公開不動産物件が良い理由

― 市場に出ない物件が生む合理性と競争優位 ―

1．未公開不動産物件とは何か

未公開不動産物件とは、ポータルサイト（SUUMO、HOME’S 等）や一般的な仲介ネットワークに掲載されず、特定のルート・人脈・紹介によってのみ流通する不動産を指す。
いわゆる「水面下物件」「クローズド案件」「オフマーケット物件」と呼ばれることもある。

未公開＝怪しい、違法、というイメージを持たれることもあるが、実際には合法かつ合理的な理由で公開されていない物件が大半である。

---

2．なぜ未公開になるのか（正当な理由）

未公開不動産が存在する理由は、主に以下に集約される。

① 売主が情報公開を望まない

• 資産状況を知られたくない

• 入居者・従業員・取引先への影響を避けたい

• 近隣トラブルを避けたい

特に、法人・資産家・相続案件ではこの傾向が強い。

② 価格調整・条件交渉を優先したい

• 相場に出すと価格が固定化される

• 条件次第で柔軟に売却したい

③ 買主の属性を限定したい

• 事業承継型

• 長期保有前提

• 再販・転売不可など条件付き

このようなケースでは、不特定多数への公開はむしろリスクとなる。

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3．未公開物件が「良い」と言われる本質的理由

結論から言うと

未公開不動産が良い理由は、
「価格」「条件」「競争環境」の3点で、公開物件より優位に立ちやすい
という点に尽きる。

以下、具体的に解説する。

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4．理由① 価格が歪みにくい（過度な競争が起きない）

公開物件は、ポータル掲載と同時に以下が発生する。

• 同時多発的な問い合わせ

• 指値競争

• 「早い者勝ち」「高い者勝ち」

結果として、価格が吊り上がりやすい。

一方、未公開物件は、

• 買主候補が限定されている

• 条件交渉が前提

• 感情的な競争が起きにくい

そのため、
✔ 相場より割安
✔ 利回りが安定
✔ 余計なプレミアが乗らない

という傾向がある。

---

5．理由② 条件交渉の自由度が高い

未公開物件では、価格以外の条件交渉が成立しやすい。

具体例

• 引渡し時期の調整

• 境界・測量条件の緩和

• 修繕・原状回復条件

• 家賃保証・管理継続条件

• 立退きスケジュール調整

公開市場では、
「条件が合わないなら次の買主へ」
となりがちだが、未公開物件では
「この相手だから調整する」
という関係性が成立しやすい。

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6．理由③ 情報の非対称性を活かせる

不動産取引は、典型的な情報の非対称市場である。

• 物件の本当の背景

• 売却理由

• 売主の本音

• 急ぎ度合い

未公開物件では、紹介者や関係者を通じて
表に出ない背景情報を把握できる可能性が高い。

これにより、

• 適正価格の判断

• 無理のない出口戦略

• 想定外リスクの回避

がしやすくなる。

---

7．理由④ 長期視点で「良い物件」が多い

未公開市場には、以下の特徴を持つ物件が多い。

• 立地は良いが派手ではない

• 利回りは突出しないが安定

• 長期保有向き

• 管理状態が良好

つまり、
短期転売向けではないが、長期で“効く”物件
が集まりやすい。

これは、

• 資産承継

• 事業用不動産

• 安定収益型

を求める層にとって、極めて合理的である。

---

8．理由⑤ 未公開＝「選ばれる側」になれる

未公開物件は、

• 誰でも買える

• 資金さえあれば良い

という世界ではない。

むしろ、

• 資金力

• 実績

• 信用

• 取引姿勢

が評価され、買主が選別される。

一度信頼関係が構築されると、

• 次の未公開案件

• 水面下情報

• 優先交渉権

が回ってくる可能性が高くなる。

これは、
単発の投資ではなく、継続的な資産形成における強力な優位性となる。

---

9．理由⑥ リスクが「見える化」しやすい

未公開物件は、

• 売主・仲介・買主の距離が近い

• 情報の深掘りがしやすい

ため、

• 修繕履歴

• 管理上の課題

• 入居者属性

• 過去トラブル

などを把握しやすい。

公開物件では、
「重要事項説明書に書いてあることがすべて」
になりがちだが、未公開では
書類に出ない実務情報が得られることが多い。

---

10．注意点：未公開＝万能ではない

当然ながら、未公開不動産にも注意点はある。

• 情報が限定される

• 比較対象が少ない

• 仲介者の質に左右される

そのため、
✔ デューデリジェンス
✔ 法令確認
✔ 収支シミュレーション

は、公開物件以上に慎重であるべきだ。

---

11．未公開物件が真価を発揮する人・企業

以下に該当する場合、未公開不動産との相性は極めて良い。

• 長期保有を前提としている

• 安定収益を重視している

• 資産承継・法人保有を考えている

• 表面利回りより実質収益重視

• 人脈・信用を積み上げられる

特に、事業会社・不動産オーナー・管理会社にとっては、
「一度知ると戻れない市場」と言われる所以である。

---

12．まとめ

未公開不動産物件が良い理由は、
単なる「お得物件がある」という話ではない。

• 価格が合理的

• 条件交渉が柔軟

• 情報の質が高い

• 長期的に安定

• 信用が資産になる

という、不動産取引の本質に近い世界だからである。

未公開市場は、
「早い者勝ち」ではなく
**「信頼される者勝ち」**の世界。

この構造を理解し、正しく活用できるかどうかが、
中長期の資産形成・事業成長に大きな差を生む。

弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方をメイン事業としていますが、
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エアコン工事は業者の「気遣いの無さ」が漏水の原因になる！？

エアコンは室内機と室外機に分かれているので、室外機は共用部に設置する必要があります。

但し、その2つの機材を繋ぐ冷媒管の処理をしっかりと行っていないと結露による漏水が発生し、室内の壁を腐食させることにもなるんです。

世の中、「気が利く」職人さんばかりではないので（私の経験則では、ほとんどの職人さんが気が回らないです）オーナー様として認識をした上で確認と指摘をした方が良い

以外な盲点のお話になります。

 

1. エアコン工事で起きやすいトラブル

(1) 配管勾配の不良

エアコンの冷媒配管は室外機へ戻る方向に 適切な勾配（傾き） を取る必要があります。勾配が不十分だと結露水や冷媒が滞留し、室内機側で結露しやすくなることがあります。

事例：

• 施工後数週間で室内機から滴下が発生。点検したところ配管に “逆勾配” があり、水が室内側に溜まっていた。
  → 業者が再施工し、その場で改善したものの、クロス（壁紙）の張替えが必要に。

---

(2) ドレンホースの誤配管・未接続

エアコンの結露水はドレンホースで屋外へ排出されるのが基本です。
ドレンホースの未接続や折れ・逆勾配があると、室内機から漏水が起こります。

事例：

• マンション高層階への設置で、ベランダ側にドレンを出すべきところを間違って屋内天井裏へ接続。
  → 漏水が数日後に発覚し、天井のクロス・断熱材が損傷。修繕費で数十万円単位。

---

(3) 室外機の設置不良

室外機が斜め・不安定な場所に置かれると、冷媒配管やドレンが本来の位置・勾配になりません。
また、振動や騒音トラブルにもつながります。

事例：

• 駐車場の傾斜にそのまま室外機を設置 → 水が逆流し、配管内部に水溜まりが発生。
  → 室内機の効きが悪化し、結局配管交換＋室内外ユニットの再施工。

---

(4) 配管保温材の不適切施工

冷媒配管は、保温材（断熱材）でしっかり包まないと結露しやすくなります。
特に室内側の配管露出部は注意が必要です。

事例：

• 冬季に配管保温を怠り、室内配管部分で大量の結露 → 壁面内部に浸水。
  → 内装全交換（壁紙・下地・場合によっては木材交換）で数十万円超。

---

2. 結露の発生メカニズム

エアコン内部で冷媒が蒸発・膨張する際、周囲の空気を冷やします。
その際に 露点温度 を下回ると、空気中の水分が水滴となって表面に付着します。

• 冷媒配管が保温されていない

• 配管勾配が悪く水が停滞

• ドレン排水不良による逆流

• 室外機設置不良

といった施工ミスがあると、正常時よりも大量・異常な結露が発生しやすくなります。

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3. 典型的なトラブルの修繕費用目安

※費用は地域や業者によって大きく異なることがありますが、一般的な目安です。

※クロスや下地の交換範囲によってはさらに増額するケースもあります。

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4. 費用負担とクレーム処理のポイント

(1) 施工保証・瑕疵担保

多くの業者は工事保証を付けています。
工事後すぐに結露トラブルが発生した場合、保証対象であれば 無償修繕 が原則です。

ポイント

• 工事見積もり時に保証期間・内容を確認する

• 工事完了後すぐ写真を撮影・保存

• 異常を感じたらすぐ連絡

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(2) 瑕疵（かし）として認められるケース

• 設計通りの施工をしていない

• 明らかに専門業者として不適切な仕事

• 排水が本来のルートではない（屋内流入など）

→ この場合、施工業者が原則的に負担すべきです。

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(3) 増改築や後施工とのトラブル

過去に別業者が工事した配管や設備を再利用する場合、情報不十分でトラブルになることがあります。

事例

• 既存配管が長年の劣化・テープ巻きが未施工 → 新設機で結露多発。
  → 保証対象とならず、依頼者が全額負担で再施工。

対処

• 既存設備の状態を業者とよく確認

• 写真・説明を求める

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5. 事前チェックと予防策

✔ 見積もり前の相談

• 配管取り回しのルートを確認

• ドレンの排水先と勾配を明確に

• 室外機置き場の安定性

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✔ 工事時の確認

• 施工前・施工中・施工後の写真撮影

• 配管保温材の有無・品質チェック

• ドレンの勾配と排水先の確認

---

✔ アフターフォローの確保

• 保証書・連絡先を控える

• トラブル発生時は 早期連絡

---

6. まとめ

エアコン工事では、見落とされがちな 配管勾配・ドレン処理・保温施工 がトラブルの主要因になります。これらは一見小さなミスでも、結露や漏水という形で大きな損害につながり、内装修繕費用も嵩む可能性があります。

トラブルを未然に防ぐポイント

• 施工前に専門的な確認を行う

• 工事中・後の写真で証拠を残す

• 保証内容を理解・活用する

適切な対応と専門家の意見を取り入れることで、トラブルと高額修繕費を避けることができます。

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個人でビルを所有するのは大損！？

弊社のお客様はビルやマンションのオーナー様なのですが、東京都内の物件の内、約半数の建物が実は「個人」で不動産を所有されています。

こちらは、主に親御様から引き継いでいる形が多かったり、仕事は会社経営をしていない方も多くおります。

その為、不動産を「個人」で引き継いでいるのですが、相談をする税理士も良い御提案をしていないという事が浮き彫りにもなっています。

結論から申し上げますと「法人名義」でしたら節税が出来ることが多々あり、資産を御子息に上手く相続ができます。

しかし、Chat GPTで調べてみても以下の回答が出てきました。

結論から言うと、ケースによりますが、一般的には「法人名義」の方が節税の幅は広いとされることが多いです。ただし、必ずしも全員に法人が有利とは限りません。以下で比較します。

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① 個人名義でビルを所有する場合

メリット

• 設立コスト・維持コストが不要

• 会計や税務が比較的シンプル

• 規模が小さい場合は手間が少ない

デメリット（節税面）

• 所得税は累進課税（最大45％＋住民税10％）

• 高所得になるほど税率が重くなる

• 経費にできる範囲が法人より狭い

👉 家賃収入が増えると、税率が一気に高くなるのが弱点です。

---

② 法人名義でビルを所有する場合

メリット（節税面）

• 法人税率は約23％前後（中小法人ならさらに軽減）

• 役員報酬、退職金、社宅、生命保険など
  節税手段の選択肢が多い

• 所得を法人内に留保できる

• 相続対策として有利な場合が多い

デメリット

• 法人設立費用・毎年の維持費（税理士費用など）がかかる

• 赤字でも**法人住民税（均等割）**は発生

• お金を個人で使うには役員報酬や配当が必要

---

③ どちらが向いているかの目安

個人名義が向いている人

• 家賃収入が年間500〜800万円以下

• 本業の所得が低め

• 管理をシンプルにしたい

法人名義が向いている人

• 家賃収入が年間1,000万円超

• 本業で高所得（所得税率が高い）

• 将来的に複数物件・相続対策を考えている

• 家族への給与分散をしたい

---

④ よくある実務的な考え方

• 最初は個人で購入

• 規模拡大や税率が重くなった段階で法人化

• 個人→法人へ管理会社方式を使うケースも多い

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⑤ 注意点（重要）

• 不動産の移転には譲渡所得税・登録免許税・不動産取得税がかかる

• 節税だけでなくキャッシュフローと将来設計が重要

• 必ず税理士にシミュレーションを依頼するのがおすすめ

---

まとめ

• 小規模・低所得 → 個人名義

• 中〜大規模・高所得 → 法人名義

• 「どれだけ儲かっているか」「将来どうしたいか」で最適解は変わる

これは、あくまでも一般論としての回答であり、色々なテクニックが全く加味されていません。

その為、資産を「増やす」ことよりも「守る」というマインドがある方が多いように見受けられます。

弊社では提携している会計事務所と共に資産を「増やす」という方法を、お伝えしております。

 

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狭小地で足場が建てられない建物の漏水事例

繁華街や下町では、隣の建物との間が非常に狭く、足場が建てられないことにより外壁修繕工事が数十年行っておらず、雨漏れ（漏水）に悩まれているビルオーナー様が多くおります。
弊社でも、そのような物件のお手伝いをさせて頂くことが多いのですが、皆さまにとっては「ビックリ！」するような事例を御紹介致します。

建物内部で雨漏れが発生しており痕が着いています。

屋上から覗いてみました。

隣との隙間は40ｃｍ程度です。

人がやっと入れる程度のスペースなので、40ｃｍ以下になると正直厳しいのですが、現地調査の段階でロープアクセスで降りて実態を確認することにしました。

外壁材のALCパネルはボロボロになり、換気フードが付いているべき場所に付いていません。。

エアコンの冷媒管などの開口部分も、劣化が進行したことにより隙間が見受けられます。

 

近くから見ると、隙間が大きく雨が入ってしまうのが一目瞭然でした。

今回は5階建ての建物でしたが、同じような状態になっている箇所が複数ありました。

下まで降りると、このような状況で、とても足場を建てられるような幅はもちろんありません。

具体的な改善を行っていきます。

まずは発泡ウレタンを用いて、大きな隙間を埋めていきます。

続いて、開口部分と外壁材の隙間をシーリングで埋めます。

また新たに換気フードを取付し、その廻りをシーリングすることで雨漏れ（漏水）のリスクを二重三重に下げました。

施工してから本降りの雨が降っていないので、様子見の段階ですが疑わしい部分は全て防水を行ったので恐らく雨漏れ（漏水）は止まっているだろうと思われますが、お客様と引き続き連絡を取り合い注視していきます。

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1. なぜ大規模修繕・外壁工事は「難しい」と感じられるのか

大規模修繕工事や外壁工事は、一般の居住者・オーナー・管理組合にとって人生で何度も経験するものではありません。そのため、

• 何から始めればよいかわからない

• 判断基準がなく不安

• 専門用語が多く理解できない

• 業者の言っていることが正しいか判断できない

といった課題が必ず発生します。

検索キーワードを見ると、「とは」「必要性」「相場」「失敗」「トラブル」など、不安や疑問を解消したい心理が強く表れています。
つまり課題の本質は、情報不足と判断材料の欠如です。

---

2. 課題①「修繕の必要性・タイミングがわからない」への解決策

課題の背景

• まだ見た目はきれい

• 雨漏りしていない

• 本当に今やる必要があるのか疑問

解決方法

長期修繕計画と劣化診断の活用が最も有効です。

• 国交省ガイドラインに基づく長期修繕計画を確認

• 築12～15年を目安に専門家による建物診断を実施

• 外壁タイル、シーリング、防水層の劣化状況を数値と写真で把握

「壊れてから直す」ではなく、劣化を予測して直すことで、

• 修繕費の高騰防止

• 事故（タイル落下など）の防止

• 資産価値の維持

につながります。

---

3. 課題②「費用が高い・相場がわからない」への解決策

課題の背景

• 見積金額に幅がありすぎる

• 修繕積立金が足りない

• 適正価格か判断できない

解決方法

相場理解＋見積の見方を知ることが重要です。

① 相場を知る

• マンション大規模修繕：1戸あたり75万～125万円前後（規模・内容により変動）

• 外壁塗装：㎡単価で把握する

② 見積書は「金額」ではなく「内訳」を見る

• 工事項目が細かく分かれているか

• 「一式」表記が多すぎないか

• 数量・単価・仕様が明確か

③ 相見積もりは最低3社

同条件で比較しないと意味がありません。
そのため、仕様書（設計図書）を統一することが重要です。

---

4. 課題③「業者選びで失敗したくない」への解決策

課題の背景

• 手抜き工事が怖い

• 管理会社任せでよいのか不安

• どこも同じに見える

解決方法

選定基準を明確化することです。

チェックすべきポイント

• 大規模修繕の実績（棟数・規模）

• 建設業許可・保険加入の有無

• 現場代理人の経験

• アフター保証の内容

• 第三者検査の有無

発注方式の検討

• 責任施工方式（施工会社直接）

• 設計監理方式（コンサル＋施工会社）

規模が大きい場合は、第三者（修繕コンサル）を入れることで透明性が向上します。

---

5. 課題④「管理組合・住民の合意形成が難しい」への解決策

課題の背景

• 費用への反対意見

• 工事中の生活不安

• 理事会の負担が大きい

解決方法

情報開示と段階的説明がカギです。

• 初期段階から修繕の必要性を説明

• 写真・劣化事例を使った視覚的説明

• 総会前に説明会を複数回実施

• 質疑応答を丁寧に行う

「決まったからやる」ではなく、
理解 → 納得 → 合意のプロセスを踏むことが重要です。

---

6. 課題⑤「工事中の生活ストレス」への解決策

課題の背景

• 騒音・臭い

• 洗濯物が干せない

• 窓が開けられない

解決方法

事前周知と工程配慮です。

• 工事工程表を事前配布

• 影響期間を具体的に明示

• 洗濯可能日・不可日を明確化

• クレーム窓口を一本化

居住者の不満は、工事内容よりも説明不足から生じることが多いため、コミュニケーションが最重要です。

---

7. 課題⑥「トラブル・不具合を防ぎたい」への解決策

課題の背景

• 工事後の不具合

• 言った言わない問題

• 保証されない

解決方法

書面管理と検査体制の構築です。

• 契約書・仕様書を詳細に作成

• 中間検査・完了検査を実施

• 写真付き工事記録を残す

• 保証書・アフター点検の明文化

特に完了時のチェックは、第三者立会いが理想です。

---

8. まとめ：課題解決の本質は「正しい情報」と「段取り」

大規模修繕工事・外壁工事の課題は多岐にわたりますが、共通して言えるのは、

知らないまま進めることが最大のリスク

という点です。

• 正しい知識を持ち

• 適切な専門家を選び

• 住民と情報を共有し

• 段階的に判断する

このプロセスを踏めば、失敗や後悔の可能性は大きく下げられます。

 

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ビル・マンションオーナー様必見！EVのランニングコストを下げる方法！

弊社とアライアンスを組ませて頂いております、株式会社エレベーターコミュニケーションズ様のサービスを御紹介させて頂きます。

メーカーの場合、不要な点検が多かったり、保守費用が嵩んだり、、、というデメリットがあります。

また大地震などの有事の際に、緊急対応をする必要がありますが、メーカーの場合は1人当たりの担当現場が120件近くになっているそうです。

そのような状態で、閉じ込められたままですと生死に関わる自体に陥るのが目に見えていますよね。。

そんな中、1人当たりの担当現場を少なくして、堅実なサービスを全国に展開をされています。

TOP

いわゆる独立系のエレベーター保守会社の場合、デメリットになり得る場合もあります。

➀修理の際にメーカーから材料を仕入れる必要があり、商品が割高になる。

➁メーカーは自社のメンテナンスを優先するため、時には意地悪と思えるほど納品に時間がかかる。

⓷落雷などにより特殊な部品が必要な場合、メーカー施工でないと修理をさせてくれない。

⓸その際、工事を後回しにされる可能性がある。

このように一長一短はありますが、ランニングコストを抑えて不動産経営を良くする、大変な有事の際に迅速な対応をしてくれるという部分では大きなアドバンテージがあります。

独立系のエレベーター保守会社は多くありますが、株式会社エレベーターコミュニケーションズ様は全国展開していることもあり、部品を社内で全国から取り寄せが出来るのが強みでもあります。

～エレベーターの保守の重要性について～

私たちが日常的に使う建物の中で、例えばマンション・商業ビル・公共施設などに設置されている「エレベーター」は、単に「上下に人を運ぶ機械」以上の役割を担っています。数階・十数階を効率的に往来できる設備であるとともに、 “人の安全を預かる機械設備” でもあります。
このため、適切な保守・点検を行うことは、運行の継続性・安全性・建物の資産価値・法令遵守という観点から非常に重要です。

以下では、なぜ保守点検が重要なのかを① 法的義務と社会的責任、② 安全確保・事故防止、③ 設備寿命・コスト抑制、④ 信頼性・資産価値、⑤ 日常管理・点検の実務という観点で順に整理します。

1．法的義務と社会的責任
1‑1 法令に基づく義務

エレベーターの保守・点検には、次のような法令・指針が関係しています。

建築基準法 第12条第3項等により、昇降機（エレベーター等）は定期的な検査を行い、特定行政庁へ報告する義務があります。
aiwaok.jp
+2
国土交通省
+2

労働安全衛生法により、積載量１トン以上の昇降機には性能検査（労基法上の検査）が義務づけられています。
2ndLabo
+1

建築基準法第8条では、建築物及びその設備（エレベーターを含む）を「常時適法な状態」に維持するよう、所有者・管理者に努力義務が課されています。
n-elekyo.or.jp
+1

また、国土交通省等が策定する指針として、昇降機の適切な維持管理に関する指針 があり、点検・保守に関する技術的な留意事項が整理されています。
一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター

これらの法令・指針が示すのは、「所有者・管理者には、エレベーターを安全・適法に維持する義務がある」ということです。点検を怠ることは、単に設備が古くなるという問題だけではなく、法律違反・報告義務未達・罰則対象となり得ます。例えば、報告を怠った場合には100万円以下の罰金が科されるケースもあります。
aiwalift.jp
+1

1‑2 社会的責任と管理者の役割

建物所有者・管理者は、エレベーターを「人が毎日安全に利用する設備」として扱う責任があります。点検の実施・記録保存・異常時の対応等は、この責任を果たすための実務です。
「点検をしておけば安心」というだけでなく、 「点検をしなければ人の安全・建物の信頼・所有者の責任が揺らぐ」 という観点から捉えることが重要です。

2．安全確保・事故防止
2‑1 人的被害／生命・安全リスク

エレベーターは、万一重大な故障や異常を起こせば、 乗客の転落・閉じ込め・脱出困難・機械の破損による怪我・死亡 といった深刻な事故につながる可能性があります。例えば、ワイヤーロープの破断、ブレーキ機構の異常、ドアの誤動作、制御装置の不具合など、点検をしなければ事前に発見できない危険が存在します。
アドバンスサービスグループ
+1

法定点検では年に１回程度とされているものの、 それだけでは日常に発生する軽微な異常を見逃す恐れもあります。例えば「異音」「振動」「ドアが少し遅い」「ボタン操作に違和感」などは、重大事故の前兆であることがあります。保守点検・日常点検を月次または数ヶ月ごとに実施することで、こうした前兆を早期発見できます。
エス・イー・シーエレベーター株式会社

2‑2 継続運転・迅速復旧

エレベーターが停止してしまうと、特に高層ビル・商業施設・マンションでは、利用者の不便が大きく、建物の信頼にも影響します。 保守点検を適切に行うことで、突発的な停止や故障を予防・軽減でき、復旧も迅速に対応可能になります。これは単に「安全」だけでなく、「設備としての信頼性・利便性」を維持するためにも重要です。

2‑3 使用頻度・環境に応じた劣化管理

エレベーターは環境（湿気・塩害・屋外設置・高頻度使用など）や使用状況（多人数・重荷重・頻繁な利用）によって劣化速度が変わります。たとえば、海岸近く・湿気の多い地域・高温多湿な場所では腐食・錆の進行が早まる場合もあります。そのため、 設置環境・使用状況をふまえて、保守点検の頻度・内容を変えることが事故防止・安全維持の観点から重要です。
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3．設備寿命・コスト抑制・資産価値
3‑1 設備寿命の延伸

エレベーターの計画耐用年数は一般に約25年程度とされており、設置環境・使用頻度・維持管理の良し悪しで可動寿命が大きく左右されます。
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適切に保守・点検・消耗部品の交換を行うことで、 部品の早期摩耗・破損・急激な劣化を抑え、機械的寿命を延ばすことが可能です。反対に点検を怠ると、劣化が進行した段階で大規模な改修が必要になり、コストが跳ね上がることになります。

3‑2 故障・修理コストの抑制

軽微な異常を放置すると、大きなトラブルに発展し、急な停止・修理・部品交換・場合によっては入れ替え工事が必要となります。保守点検を定期的に実施しておけば、 「早期発見・早期対応」が可能で、結果的に修理・交換・停止に要するコスト・余裕を抑えられます。
また、予期せぬ停止による利用者への影響・信用失墜・賠償リスクといった“隠れたコスト”の発生も防ぐことができます。

3‑3 建物・施設の資産価値維持

エレベーターは建物設備の一部であり、快適性・安全性・利便性を左右する要因です。特にマンション・オフィスビルでは、「エレベーターの動きが良い・停止が少ない・きちんと管理されている」という点が入居者・利用者・テナントの満足度・評価につながります。
逆に「頻繁に停止する・見た目が古い・点検記録に不備がある」となると、建物全体の印象・資産価値にもマイナス影響があります。よって、保守点検の実施は 建物のトータルな価値維持・向上の観点からも重要です。

4．信頼性・安心・利便性
4‑1 利用者の安心確保

エレベーターを日常的に利用している人々（住民、来訪者、従業員等）は、裏側で設備がどのように管理されているか知らないことがほとんどです。しかし、「いつも安心して乗れる」という信頼感がなければ、利用者の満足度・安心感は損なわれます。保守点検をきちんと行うことで、 “安心して使える設備”であるという信頼性を保つことができます。
また、管理側・所有者側としても、万一の事故や停止が発生した際の説明責任・対応責任があるため、信頼を維持するためにも点検は不可欠です。

4‑2 停止・故障の影響軽減

エレベーター停止や故障は、特に高齢者・身体の不自由な方・荷物を運ぶ場面などでは大きな負担となります。例えばマンションでエレベーターが長時間停止すれば、階段移動が困難な居住者にとっては大問題です。したがって、 継続運転できる信頼性のある保守体制・点検実施体制は、バリアフリー性・利便性という観点でも重要になります。

4‑3 イメージ・評判の維持

ビルオーナー・管理組合・施設管理者にとって、設備管理の状況は施設のブランド・イメージにも影響します。「古くて故障が多いエレベーター」や「点検記録が曖昧な建物」は、利用者・テナント・住民からの評価が下がる可能性があります。逆に、 「きちんと保守契約されていて、点検記録も明確」な建物は評価が高まりやすいです。
その意味でも、保守点検の実施・記録・管理は “サービスとしての設備品質” を維持するための要素です。

5．日常管理・点検の実務ポイント
5‑1 点検・検査の種類と頻度

エレベーターの保守・点検には、大きく次のような区分があります。
2ndLabo
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法定検査（定期検査報告）：建築基準法に基づき、約1年に1回（特定行政庁が定める時期）実施・報告義務あり。
aiwaok.jp
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性能検査（定期自主検査）：労働安全衛生法に基づき、積載量1トン以上のエレベーターに義務あり。
2ndLabo

保守点検・日常保守：法的義務として明確な頻度規定があるわけではない（努力義務）ですが、所有者・管理者は機械設備を常時適法な状態に維持しなければならないため、定期的な保守点検を実施することが求められています。
n-elekyo.or.jp
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頻度の目安としては、使用頻度・設置環境を勘案して「おおむね１〜３ヶ月ごと」の点検が適切とされるケースもあります。
elevator-lab.net
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ただし、設置階数・利用人数・環境（湿気・海側・屋外設置など）によって、より頻繁な点検が推奨されることもあります。

5‑2 点検項目の例

保守点検で確認すべき具体的な項目には、以下のようなものがあります。
オーナーズ・スタイル・ネット
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機械室（モーター・制御盤・巻上機など）の異常（振動・音・油漏れ・配線のゆるみ）

昇降路（ガイドレール・ワイヤーロープ・異物・清掃状況）

ドア装置・ドアセンサー・施錠機構の動作確認

操作盤・ボタン・パネル・インジケータの動作確認

速度・停止精度・ブレーキ機構・降下防止装置・地震時管制運転装置など安全装置のチェック

記録の保管（点検実績・異常履歴・修理履歴）

点検後の必要な修理・補修・部品交換の手配

5‑3 業者選定・契約・管理体制

保守点検を実施する際には、以下のような点に留意することが望ましいです。

法令を理解し、有資格者（例：一級建築士・二級建築士・昇降機等検査員）による検査・点検が可能な業者を選ぶこと。
aiwaok.jp
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保守契約の内容（点検周期・緊急対応・部品交換体制・報告書提出・記録保管）を明文化し、所有者・管理者として責任を明確にしておくこと。
一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター

実績・対応力・コストのバランスを検討すること。たとえば、メーカー系列の保守会社と専門保守会社（独立系）では料金や体制が異なるケースがあります。
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点検記録・異常履歴・修理履歴を整理・保存し、管理者が状況を把握できるようにしておくこと。国の指針では「記録３年以上」保存が推奨されています。
n-elekyo.or.jp

5‑4 管理者・所有者の役割

所有者・管理者としては、以下のような実務を担う必要があります。

点検・検査が適切に実施されているか定期的に確認すること。

点検結果・報告書・異常箇所・修理手配等を把握・フォローアップすること。

点検記録・修理履歴・契約書類等を整理し、法令義務に応じて保管すること。

利用者からの異常報告（異音・停止・ドアの動きなど）を受け付け、迅速に保守業者へ連絡する体制を整えること。

点検・修理の際に発生するコストを予算化し、設備改修や更新も視野に入れておくこと（設備寿命・近代化対応など）。

6．なぜ「保守点検」が義務だけでなく“必須”なのか

これまで述べた内容を整理すると、保守点検が「やっておけばよい」程度ではなく、 “必ず行うべき” である理由が見えてきます。

私たちは一般に、エレベーターを「当たり前に動く設備」と思っています。しかし、機械設備である以上、使用時間・負荷・環境によって劣化・異常が生じます。

年に１回の法定検査だけでは、運用中に発生した軽微な異常・劣化を見逃す可能性があります。これを放置すると、重大な事故・停止・大規模修繕につながります。
エス・イー・シーエレベーター株式会社
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所有者・管理者には、法的にも「適法な状態を維持する努力義務」があります。点検・記録・修理を怠ることは、法律上・社会的にも責任を果たしていないことになります。

建物・施設の価値・利用者の安心・運用継続性・修理コスト抑制という観点からも、点検・保守契約をきちんと締結・実行することで長期的にメリットがあります。

点検実施を通じて「異常の早期発見・対応」が可能になり、安全性・信頼性が高まり、結果として事故等の社会的影響・損害発生を防げます。

以上から、保守点検は単なる“設備管理”ではなく、 “リスク管理・資産管理・安全管理” の観点からも極めて重要な活動であると言えます。

7．まとめ

エレベーターの保守点検は、法令遵守（所有者・管理者責任）という側面だけでなく、 利用者の安全確保・事故防止・設備寿命の延長・コスト抑制・建物価値維持 といった多面的な意義があります。

点検には「法定検査（義務）」「性能検査（義務）」「保守点検・日常保守（努力義務）」の種類があり、それぞれ目的・頻度・実施体制が異なります。

所有者・管理者は、信頼できる保守点検業者を選定し、契約内容・点検頻度・報告・記録保存体制を整え、利用者・建物・設備の三者の信頼を確保する必要があります。

点検・保守契約・記録・異常発見・修理・更新という一連の流れを管理・実行することで、設備停止リスク・事故リスク・修理コストの増大といった「予期せぬ損失」を未然に防ぐことができます。

最終的には、エレベーターを「安心して使える設備」「健全に運用されている建物設備」として維持することが、所有者・管理者・利用者すべてにとっての利益となります。

このように、エレベーターの保守点検は、建物管理・施設運営において 欠かせない柱 の一つです。もし貴施設・マンション・ビルで「どのような保守契約を締結すべきか」「点検頻度はどうすべきか」「保守会社の選定基準」など具体的にお悩みであれば、併せてご案内できますのでお気軽にお知らせください。

弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方をメイン事業としていますが、
空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートをしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
https://meiseitosou.com/contact/

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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手軽に始められる賃貸価格アップの方法とは！？

最近では物価の上昇とともに、賃貸価格も上げたいが、なかなか上げることが出来ないオーナー様も多くいます。
そんな中、弊社では、IOTの導入を推進しています。
電子錠、防犯カメラ、エアコンをはじめ室内の全ての電化製品の操作を外出先からでも可能で、全てのメーカー（中国製、韓国製問わず）を網羅して行えるのは
日本でも数少ないのが現状です。
本日は、専門的な知識ではなく、IOTにするメリットを御紹介します。

近年、AI・IoT技術が住宅市場にも浸透しつつあり、賃貸物件における差別化や収益性向上の戦略として「スマート賃貸」化が注目されています。特に、賃貸住宅は供給過剰が続く中で競争が激化しており、単なる「住む場所」以上の価値を提供することが重要です
LinkJapan-リンクジャパン
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SpaceCore（スペースコア）
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upr-net.co.jp
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。

IoT技術の一般化により、かつて高価だったスマート機器が比較的低コストで導入可能になり、後付けも容易になっていることも広がりを後押ししています
メイクス
Atlicu(アトリク)
。

2. IoT賃貸住宅とは

「IoT賃貸住宅」とは、賃貸物件にスマートロックやスマートスピーカー、各種センサーなどのIoT機器を導入し、インターネット経由で生活設備を制御・自動化できる住宅を指します
賃貸経営・アパート経営ならヒロ・コーポレーション
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SpaceCore（スペースコア）
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メイクス
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こうした設備の導入は、新築物件における標準仕様となりつつあり、既存の物件でも、リノベーション時に後付けで導入するケースが増加しています
SpaceCore（スペースコア）
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3. 主なIoT設備・技術とその機能

以下に代表的なIoT機器とその導入による機能・利点について整理します。

3.1 スマートロック

鍵を使わずスマホ・暗証番号・ICカード等で解錠・施錠が可能。

一時利用コードの発行や履歴管理、自動施錠機能付きで利便性と防犯性が高い
不動産業界をITシステムでトータルサポート｜ ビジュアルリサーチ
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SpaceCore（スペースコア）
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Atlicu(アトリク)
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無人内見（セルフ内見）にも活用でき、管理業務の効率化にも貢献
不動産業界をITシステムでトータルサポート｜ ビジュアルリサーチ
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3.2 スマートスピーカー／音声操作システム

Alexa（Amazon）、Google Nest、HomePodなどを通じて、音声操作で家電や照明を制御可能
メイクス
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特に高齢者や障害のある入居者にも扱いやすい設計。

3.3 スマート照明・家電制御

エアコン・照明・テレビなどをスマホや音声で遠隔操作可能。

共働き世帯には特に、「帰宅前に室温を整える」「お湯はり遠隔操作」などの利便性が高く評価される
トークン
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2019年の富山市のアパートでは、スマートスピーカー＋家電制御によって月額家賃を当初予定より約4,000円高く設定して、満室を達成した事例もあります
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3.4 スマートメーター／HEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）

電気・水道・ガスの使用量をリアルタイムに把握・送信可能。料金の正確な把握・節約にも繋がる
メイクス
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HEMSと連携すれば照明・給湯・床暖房・EVとの連携も実現可能になるほか、省エネおよび利便性の両立による高付加価値化が可能
upr-net.co.jp
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3.5 スマート宅配機器（宅配ロッカー・ポスト）

荷物の受取通知がスマホに届く、入居者にとって大きなメリットとなる設備。

スマート宅配ロッカー等は高価格帯向けの設備として導入され、新たな差別化ポイントとなり得る
upr-net.co.jp
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3.6 セキュリティ機器（ネットワークカメラ等）

電球一体型の防犯カメラ、ワイヤレステレビドアホンなど後付けできるセキュリティ機器が複数公開されており、スマホでの映像確認・録画等にも対応
Atlicu(アトリク)
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防犯性が高まることで、特に女性単身者への訴求力が強化される。

4. 賃貸価格上昇に寄与する効果
4.1 賃料アップ・付加価値強化

IoT化によって「快適性」「安全性」「便利さ」が付加され、賃料にも上乗せできる価値になることが報告されています。ある調査では、導入物件で賃料が10%以上アップした事例もあります
SpaceCore（スペースコア）
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また、レオパレスの調査では、入居検討者の約半数がIoT化物件を望み、家賃に「1,000円以下〜5,000円まで」プラスしても良いとの回答が複数得られています
不動産業界をITシステムでトータルサポート｜ ビジュアルリサーチ
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4.2 入居率・マーケティング優位性

IoT設備は他物件との差別化となり、募集段階からの訴求力を高める。

導入物件は競合に比べて入居率が高く維持できる可能性があり、結果として空室リスクの低減にもつながります
HEDGE GUIDE
SpaceCore（スペースコア）
トークン
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4.3 管理効率・コスト削減

スマートロックによる無人内見や遠隔対応、スマートメーターによる自動検針などにより、鍵の受け渡しや定期点検の労力を削減可能

1. IoT導入の初期費用（イニシャルコスト）
代表的な事例と相場

リンクジャパンの「eLife」：

フルセット導入時には1戸あたり約10万円が目安となります
LinkJapan-リンクジャパン
。

三菱地所 × ブロードエンタープライズ「HOMETACT/BRO‑ROOM」：

初期導入費用なしで提供され、初期コスト分が月々の利用料に分割で上乗せされる仕組み
プレスリリース・ニュースリリース配信シェアNo.1｜PR TIMES
。

その他一般的なIoT導入：

スマートロック、スマートリモコン、スマートメーター、センサー類、宅配ポストなど機器によってコスト差はあるが、そこまで高額な事例は多くないとの報告もあります
ルーム・スタイル
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。

初期費用の補足

比較的安価な後付け可能な機器が多く、単体での導入は数万円～十万円程度。ただしHEMSや全室統一制御などを含む総合的なスマートホームシステムでは、数十万円～数百万円規模になるケースも想定されます（文献による直接金額は確認できませんが、概念的に高額であることは指摘されています）
SpaceCore（スペースコア）
ルーム・スタイル
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2. 損益分岐時期（回収／ブレイクイーブンポイント）
家賃収入による回収

家賃上乗せによる回収：

一例として、IoT導入により賃料を1,000円～5,000円アップしても良いという入居希望者の声があります
LinkJapan-リンクジャパン
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ルーム・スタイル
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例えば、1戸あたり月5,000円の上乗せが可能なら、10万円の初期投資は約20ヶ月（＝1年8ヶ月）で回収可能です。

管理コスト削減による回収

IoTによる運営コスト削減：

IoT導入により、管理業務をリモート化することで、人的訪問や業務回数を大幅に削減した例があります
note（ノート）
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日本賃貸住宅管理協会による調査では、IoT導入物件では運営コストが平均で15〜20％削減との報告があり
note（ノート）
、共用部の光熱費やメンテ費削減も可能
エリアマネージャー
メイクス
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試算例：

共益費や管理費相当年額が15万円／戸の場合、20%削減で年間3万円の削減。

この場合、10万円の初期投資を回収するには、単なる家賃上乗せではおおよそ2年、運営コスト削減を合わせればもっと短期で回収可能です。

回収期間のシミュレーション表（例）
導入コスト／要素 想定額 効果・年間収益 回収見込み（目安）
初期投資（eLifeフル導入） 約10万円／戸 — —
家賃上乗せ（例：月5,000円） — 年間6万円／戸 約1年8か月
管理コスト削減（20％） — 年間3万円／戸（共益費15万円として） 約3年半 ⇨ 家賃併用でさらに短期

※実際の数値は物件規模、地域、設備内容、入居者層などにより変動します。

3. バイアウト時の価値向上（リバリュー）
資産価値としての評価アップ

IoT設備導入により資産が「近代化」「差別化」されたとして、将来的な売却時あるいは再評価時に+αの価値がつく可能性があります。

築古リノベーションにおいて、最新IoT設備とのコントラストが評価され、資産価値を向上させる手法としても有効です
バンソウDX
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SpaceCore（スペースコア）
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エリアマネージャー
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管理効率や省エネ性能（ESG対応など）も中長期的な評価材料となり、リバリューに寄与する可能性があります
SpaceCore（スペースコア）
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運用実績の一例

リンクジャパン「eLife」導入事例では、物件に付加価値を与えることで賃料アップと満室維持に成功し ⇒ 賃料や収益性の向上があれば、売却時評価にも反映されやすい傾向があります
LinkJapan-リンクジャパン
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「HOMETACT」など大手開発会社によるパッケージは、ブランド力（例：三菱地所）による物件格上げ効果も期待され、資産価値向上に貢献
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4. 総合まとめ（損益分岐とリバリューに関する観点）
● 初期投資（イニシャルコスト）

一戸あたり 約10万円 が一つの目安（eLifeフル導入）
LinkJapan-リンクジャパン
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事業内容に応じたパッケージ選択や分割払いの仕組み（ゼロ円導入プランなど）も有用
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● 損益分岐（回収時期）

家賃上乗せで回収：月5,000円なら約20ヶ月で投資回収可能。

運営コスト削減の効果を加えると、さらに回収スピードは速まる（例：管理・光熱費で年間3万円節約なら、さらに数ヶ月短縮）。

場合によっては投資回収期間は 1～2年程度が実現可能な範囲。

● 売却時のバイアウト：資産価値の向上（リバリュー）

IoT化による設備更新は資産の付加価値向上につながる。

管理効率・省エネ性能・セキュリティ強化は、購入希望者にとって魅力であり、売却時評価を高める要素となる。

高付加価値としての「スマート住宅」化は、将来にわたって評価され続ける可能性が高い。

5. 導入時のポイントと戦略的視点

物件規模や入居ターゲット層に応じたIoT機器選定が重要（単身者向けならスマートロックやリモコン、家族層ならHEMS＋自動制御など）。

補助金制度や初期費用ゼロ型サービスの活用で導入負担を軽減。

定期的なメンテナンスとサポート体制の確保により、長期的な価値維持と入居率向上を支える。

データ活用により、エネルギー最適化・メンテナンス時期の予知などで、コスト削減と差別化を同時に図る
メイクス
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要約すると、IoT技術による賃貸住宅のスマート化には、初期投資として1戸あたり約10万円（例）程度が目安となり、家賃上乗せ・管理コスト削減によって1〜2年以内に投資回収が可能となるケースが多く見込まれます。さらに、売却時にはIoT設備が「付加価値」として認識されるため、**資産評価の向上（リバリュー）**にも期待が持てます。

弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方をメイン事業としていますが、
空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートをしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
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