鹿沼市の賃貸オーナー向け補助金2026｜通学路の危険ブロック塀撤去は2/3・上限20万円、賃貸共同住宅の耐震化率81%の課題

鹿沼市で賃貸マンション・アパートや貸店舗、事務所ビルをお持ちのオーナーさまから、「外壁塗装や屋上防水に使える市の補助金はありますか」というご相談をいただきます。結論から申し上げると、令和8年度の鹿沼市で、一棟の賃貸物件の外壁・防水工事そのものに出る市の補助金は、市と栃木県の公式情報からは確認できませんでした。

一方で、小学校の通学路に面した危険なブロック塀の撤去には、工事費の3分の2（上限20万円）の補助があり、対象者は塀が建っている土地の所有者です。賃貸物件の敷地でも条件を満たせば検討できます。逆に、市の住宅リフォーム助成（工事費の10%・上限8万円）や木造住宅の耐震補助（改修費の5分の4・上限115万円）は、自ら住む住宅が前提で、賃貸用の建物には使えません。

そして見逃せないのが、鹿沼市が令和8年3月に策定した「鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）」の数字です。市内の賃貸共同住宅の耐震化率は令和2年度末も令和7年度の見込みも81%で、5年間横ばいでした。この記事では、鹿沼市の公式情報で確認できた制度を「賃貸オーナーが使えるもの／使えないもの」に仕分けたうえで、補助が届かない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る方法、税務処理、売却を見据えた出口戦略までを、大規模修繕を20年以上手がけてきた立場から整理します。

鹿沼市で賃貸オーナーが確認したい制度一覧【令和8年度】

最初に全体像です。鹿沼市の各担当課ページと、栃木県の「個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）」（2026年5月27日更新）をもとに、賃貸オーナーの視点で並べ直しました。

制度（担当課）	補助の内容	賃貸オーナーの利用
危険ブロック塀等撤去補助（建築指導課）	「見附面積×1万円/㎡」と「撤去費」の低い方×2/3、上限20万円	◎ 土地の所有者が対象。通学路沿いの敷地なら検討の価値あり
鹿沼産木材による住宅・店舗等建築報奨金（林政課）	市内の建物は最大50万円（定額最大20万円＋認証材加算）を商品券で支給	△ 自ら所有・管理する店舗・事務所・施設等のリフォームも対象。賃貸住宅部分の扱いは要確認
雨水活用設備設置費補助（企業経営課）	貯留槽1/2・上限3万円、浸透桝1/2・上限5万円	△ 「建物などに設置する者」が対象。賃貸物件での可否は窓口で確認
住宅リフォーム助成（建築課）	工事費の10%以内、上限8万円	× 市の案内資料で「賃貸住宅のリフォーム工事は不可」
木造住宅耐震診断士派遣・耐震改修・耐震建替え補助（建築指導課）	診断無料、改修4/5・上限115万円、建替え上限100万円（県産出材加算10万円）	× いずれも「賃貸を目的としない住宅」に限定
空き家バンクリフォーム補助（建築課）	1/2・上限50万円（加算あり）、子育て世帯等は2/3・上限100万円	× 空き家バンク物件を買って自ら定住する方向け
空家等解体補助（建築課）	不良住宅・特定空家等の解体費の1/2、上限50万円	△ 認定を受けた空き家のみ。稼働中の賃貸物件は想定外
マンション管理計画認定・長寿命化促進税制	鹿沼市は令和6年4月1日から認定制度を運用	× 分譲マンション（区分所有）が前提。一棟所有の賃貸は原則対象外

表のとおり、「外壁や屋根をきれいにするための市の補助」は、賃貸オーナーにはほぼ用意されていません。だからこそ、使える制度を確実に拾い、残りは工法選びと税務で手残りを守る、という二段構えで考えるのが現実的です。

鹿沼市の危険ブロック塀等撤去補助：通学路沿いの敷地は上限20万円

鹿沼市で賃貸オーナーがもっとも使える可能性が高いのが、危険ブロック塀等撤去補助です（市のページは令和8年8月6日更新）。地震によるブロック塀の倒壊事故を防ぐための制度で、市は令和6年度までに通学路沿いのブロック塀の実態を調べ、約1,600箇所のブロック塀等のなかに多数の危険なものが含まれていることを確認しています（鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画））。

補助の対象になる塀

次の3つすべてに当てはまる塀が対象です。

• 小学校の通学路に面していること
• 通学路の地面から高さ80cmを超えること
• 市の点検チェックポイントに1つでも適合せず、市の現地調査で倒壊・転倒の危険があると確認されたこと

チェックポイントは、補強コンクリートブロック造なら「高さ2.2m以下」「高さ1.2m超なら3.4m以下ごとに控壁」「径9mm以上の鉄筋が縦横80cm以下の間隔」「傾き・ひび割れ・ぐらつきがない」などです。築30年を超える賃貸物件の敷地では、控壁がない、鉄筋が入っていないといった塀は珍しくありません。

補助額の計算

「通学路に面する危険ブロック塀等の見附面積×1万円」と「撤去に要する費用」のいずれか低い額に3分の2を掛けた額（1,000円未満切捨て）で、上限は20万円です。たとえば高さ1.6m×長さ15mの塀なら見附面積は24㎡で、面積から出る額は24万円。撤去費が30万円なら低いほうの24万円×2/3＝16万円が補助額の目安になります。

オーナーが注意したい3つの点

• 申請できるのは土地の所有者：塀が建っている土地の所有権を持つ方（共有なら代表者の同意を得た方）で、撤去工事の契約者になる方です。法人所有の物件なら法人として申請する形になります。
• 契約のタイミング：まず事前相談書を出し、補助対象と判断されたら交付申請をします。交付決定通知の日より前に撤去工事の契約を結ぶと補助対象外です。交付決定から60日以内に契約し、工事完了から30日以内に実績報告が必要です。
• 売却目的の撤去は対象外：土地の売買を目的とした撤去や、開発許可・移転補償に伴う撤去は補助されません。売却前の「お化粧直し」としては使えない点に注意が必要です。

なお、鹿沼市の制度は「撤去」に対する補助として案内されています。撤去後にフェンスなどを新設する費用が対象になるかは、事前相談の段階で建築指導課（0289-63-2242）に確認してください。

耐震化率81%のまま：鹿沼市の賃貸共同住宅が抱える課題

鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）には、建物の種類ごとの耐震化の状況が載っています。オーナーとして気になる数字を抜き出すと次のとおりです。

種類	令和2年度末	令和7年度の目標	令和7年度の見込み
住宅	88%	95%	90%
多数の者が利用する建築物	92%	おおむね解消	94%
病院・診療所	82%	おおむね解消	90%
賃貸共同住宅	81%	おおむね解消	81%

病院・診療所が82%から90%へ改善したのに対し、賃貸共同住宅は81%のまま動いていません。新しい計画の期間は令和8年度から令和12年度までの5年間で、多数の者が利用する建築物は令和12年度末までに耐震性が不十分なものを「おおむね解消」する目標です。

ここでいう「多数の者が利用する建築物」は耐震改修促進法第14条で定める建物で、一定の規模以上の賃貸共同住宅も含まれます。所有者には耐震診断・耐震改修に努める義務があり、計画では市が所有者へ働きかけ、必要に応じて指導・助言を行うとしています。鹿沼市は建築主事を置く市で、こうした指導の窓口も市の建築指導課です。

賃貸経営の目線で言えば、旧耐震（昭和56年5月以前着工）の賃貸共同住宅は、市の補助は使えない一方で、行政からの働きかけの対象にもなり得る、という立場です。入居募集で「新耐震基準」を条件に検索する入居者や、融資審査で耐震性を重視する金融機関もあるため、耐震性の確認は資産価値に直結する論点だと考えてください。

耐震補助・リフォーム助成が賃貸物件に使えない理由

鹿沼市の木造住宅の耐震化への支援（令和8年4月1日掲載、6月12日更新）は、診断士派遣・耐震改修・耐震建替えの3本立てです。耐震改修は工事経費の5分の4以内・限度額115万円、耐震建替えは1㎡あたり2万2,500円を基準にした額の5分の4以内・限度額100万円（県産出材を10㎥以上使えば10万円加算）と手厚い内容ですが、どれも補助対象住宅の要件に「賃貸を目的としない住宅」と明記されています。対象も木造2階建て以下の一戸建て（居住部分が2分の1以上の併用住宅を含む）です。

市の令和8年度の住宅耐震化緊急促進アクションプログラムでは、耐震改修費の補助を「拡充」と位置づけ、耐震改修補助3戸、耐震建替え補助5戸、診断士派遣10戸を目標にしています。前年度（令和7年度）の実績は改修0戸、建替え1戸、派遣6戸でした。ご自宅が旧耐震の木造であれば使える制度ですので、オーナーご自身のお住まいについては検討の余地があります。

また、鹿沼市住宅リフォーム助成（工事費の10%以内・上限8万円）は、外壁・屋根の塗装や防水も対象工事に含む使い勝手のよい制度ですが、市の案内資料では申請者を「住宅の所有者または2親等以内の親族で、その住宅に居住している（居住予定の）方」とし、「賃貸住宅のリフォーム工事は不可」と明記しています。補助額の内容は栃木県の鹿沼市制度ページ（2026年5月27日更新）でも同じ10%・上限8万円と確認できますが、令和8年度の要綱や受付状況は建築課（0289-63-2217）で確認してください。

貸店舗・事務所のオーナーは鹿沼産木材の報奨金も確認を

鹿沼市らしい制度が「鹿沼産木材による住宅・店舗等建築助成」です。栃木県の鹿沼市制度ページによると、対象には「市内に自らが所有し又は管理する、新築・改築・増築・リフォームする店舗、事務所、施設等」が含まれ、市内の建物なら定額部分が最大20万円、森林認証材を使うと使用量に応じて5万円から30万円が加算され、合計最大50万円が商品券で支給されます（市外の建物は10万円定額）。リフォームの場合は鹿沼産木材を2㎥以上使うことが要件の一つです。

1階に店舗が入る賃貸併用ビルや、貸事務所の内装更新で木材を使う予定があれば、事前に林政課 木のまち推進係（0289-63-2186）へ対象になるかを確認する価値があります。ただし住宅部分は「自らが居住するため」が条件で、賃貸住宅の住戸部分は対象外と読むのが自然です。

補助が届かない外壁・防水は「仮設費」で差がつく

賃貸物件の外壁・屋上防水は、補助に頼れない前提で計画を立てる必要があります。ここで効いてくるのが、工事費の中で大きな割合を占める仮設足場の費用です。

一般的な目安として、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、屋上・バルコニー防水は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。30戸規模のマンションの大規模修繕なら総額3,500万〜5,000万円程度、そのうち仮設足場が15〜25%を占めることも珍しくありません（いずれも参考値で、建物の状態・規模・仕様により大きく変わります）。

比較項目（参考例）	足場工法	ロープアクセス工法
10階建て・外周80m・工期3か月の仮設費	約168万円	約59万円（約109万円の差）
入居者への影響	窓前に足場・メッシュシートが長期間かかる	作業する面・時間帯だけ
向いている工事	全面改修、複雑な形状	部分補修、外壁調査、シーリング、高層部

明誠は、足場、ロープアクセス工法（無足場工法）、両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元から張ったメインロープとバックアップロープの2本に作業者を接続して行う工法で、足場を組まずに外壁へアクセスできます。技術的な仕組みや施工例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）で詳しく解説しています。

大規模修繕の費用の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方、安全管理の取り組みはロープアクセス工事の安全管理のページもご覧ください。

入居率とNOI：修繕を「投資」として数字で見る

オーナーにとって修繕は「出ていくお金」ですが、空室を防ぎ賃料を維持するための投資でもあります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。

試算：鹿沼市の築32年RC造・20戸の場合

平均賃料5万円・20戸の物件を想定します（数字はすべて説明用の仮定です）。

• 満室時の年間賃料収入：5万円×20戸×12か月＝1,200万円
• 入居率が90%から95%に改善すると、年間60万円の増収
• 外壁の劣化で募集賃料を1戸2,000円下げざるを得なくなると、満室でも年間48万円の減収

仮設費を100万円抑えられれば、入居率5ポイント分の増収のおよそ1年半分に相当します。工事中の入居者の不満が退去につながれば、原状回復と募集の費用で1戸あたり数十万円が出ていきます。工法の選び方は、工事費だけでなく工事期間中のNOIにも効いてくるわけです。

収益物件の修繕計画の立て方は、収益不動産オーナー向けのご案内でも紹介しています。

予算が限られるときの工事の優先順位

補助が少ない分、どこから手を付けるかが大切です。私たちは次の順番を目安にご提案しています。

1. 落下・倒壊のリスク：タイルやモルタルの浮き、危険なブロック塀。第三者に被害が出れば、オーナーの責任と信用の問題になります。通学路沿いの塀は市の補助を優先的に検討します。
2. 雨水の侵入：屋上防水、シーリング、外壁のひび割れ。漏水は内装・設備の損傷と退去につながり、放置するほど修繕費が膨らみます。
3. 入居者の満足度に直結する部分：共用廊下・階段、エントランス、外観の色。募集写真の印象と賃料に効きます。
4. 省エネ・設備更新：共用灯のLED化など。市の補助は個人の住宅向けが中心のため、国や県の制度も含めて都度確認します。

見積書で確認したい4つのポイント

• 仮設費（足場・養生）が工事費全体の何%か、工法ごとの比較があるか
• 数量（㎡・m）の根拠が図面や現地調査と一致しているか
• 修繕費と資本的支出に分けられる内訳になっているか
• 工事中の入居者対応（告知、洗濯物、駐車場）の費用と段取りが含まれているか

入居者への影響を抑える工事の進め方

賃貸物件の工事でオーナーが最も気を遣うのが入居者対応です。足場とメッシュシートで数か月間窓がふさがると、日当たりや防犯面の不満が出やすく、退去のきっかけにもなります。

ロープアクセス工法なら、作業は当日施工する面に限られ、夕方には撤収できます。工事のお知らせは2〜3週間前に掲示とポスティングで行い、ベランダ前を作業する日は個別にお知らせする、洗濯物の外干しを控えていただく日を明示する、といった配慮でクレームを大きく減らせます。テナントが入る1階店舗がある場合は、営業時間に合わせた作業計画も欠かせません。

税務の論点：修繕費か資本的支出か、補助金は収入計上

修繕費か資本的支出かで、その年の税負担は大きく変わります。原状回復や維持のための外壁塗装・防水の補修は修繕費として一括で損金（必要経費）に算入できるのが原則で、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出として減価償却していきます。

• 同じ仕様での塗り替え、部分的な防水補修：修繕費になりやすい
• グレードアップ（高耐久仕様への変更、新たな設備の付加）：資本的支出になりやすい
• ブロック塀の撤去と新しいフェンスの設置：撤去費と新設費で扱いが分かれることがある

また、補助金を受け取った場合は、個人なら不動産所得の総収入金額、法人なら益金として課税されるのが原則です。固定資産の取得に充てる国や自治体の補助金には圧縮記帳などの特例が使える場合もあるため、契約前に税理士と処理方針を決めておくと安心です（本記事は一般的な情報で、個別の税務判断は税理士にご確認ください）。

出口戦略：売却を見据えて「記録」と「安全」を残す

収益物件の売却価格は、主に収益還元（NOI÷キャップレート）で決まります。修繕で賃料と入居率を維持できれば、それがそのまま売却価格の底上げにつながります。出口を見据えた修繕投資は、利回り改善より物件価値そのものを底上げします。

• 修繕履歴を残す：工事写真、仕様書、保証書、外壁調査の報告書。買主や金融機関が評価しやすくなります。
• 危険を残さない：通学路沿いの危険ブロック塀や外壁の浮きは、売却時の重要事項説明や買主の調査で指摘される可能性があります。補助は売買目的の撤去には使えないため、保有中に計画的に解消しておくのが得策です。
• 耐震性の説明材料をそろえる：旧耐震の物件は、耐震診断の結果や補強の履歴があるかどうかで評価が変わります。

病院・介護施設、ホテル、ビルのオーナーさまへ

鹿沼市の計画では、病院・診療所の耐震化率は令和7年度見込みで90%です。医療・介護施設は利用者の安全とBCP（事業継続計画）の観点から、外壁の落下防止や防水の不具合を後回しにしにくい建物です。営業や診療を止めずに外装を直す方法として、ロープアクセス工法やハイブリッド工法が向いているケースがあります。

事務所ビルや店舗ビルをお持ちの方はビルオーナー向けの大規模修繕サービスをご覧ください。ホテル・旅館の外装改修は、明誠が全国で対応しています。

鹿沼市のオーナーさまが着手するまでの5ステップ

1. 現状把握：外壁・屋上・ブロック塀の状態を確認し、敷地が小学校の通学路に面しているかを確かめる
2. 制度の事前相談：ブロック塀は建築指導課（0289-63-2242）、木材報奨金は林政課（0289-63-2186）へ。必ず契約前に
3. 工法別の見積比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで仮設費と工期を比較する
4. 税務方針の決定：修繕費と資本的支出の仕分け、補助金の会計処理を税理士と決める
5. 入居者への告知と着工：工事の2〜3週間前から掲示・個別連絡を行う

よくあるご質問

Q1. 鹿沼市で、一棟の賃貸マンションの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

A. 令和8年度について、市と県の公式情報からは確認できませんでした。市の住宅リフォーム助成（10%・上限8万円）は外壁塗装も対象ですが、賃貸住宅のリフォームは対象外と案内されています。

Q2. 賃貸物件の敷地にある危険なブロック塀の撤去に補助は使えますか？

A. 小学校の通学路に面し、高さ80cm超で、市の現地調査で危険と確認された塀なら、土地の所有者として申請できます。補助は撤去費等の2/3で上限20万円です。

Q3. 自分の敷地が通学路に面しているかは、どう確認しますか？

A. 事前相談の段階で建築指導課に場所の案内図を出して確認できます。通学路は学校ごとに決められているため、自己判断せずに相談するのが確実です。

Q4. 旧耐震の木造アパートに、市の耐震補助は使えますか？

A. 使えません。診断士派遣・耐震改修・耐震建替えのいずれも「賃貸を目的としない住宅」が要件で、対象も木造2階建て以下の一戸建て（併用住宅を含む）です。

Q5. 一棟所有の賃貸マンションでも、長寿命化促進税制で固定資産税は下がりますか？

A. 原則として対象外です。この税制は管理計画認定などを受けた区分所有のマンションが前提で、鹿沼市の管理計画認定も分譲マンションが対象です。

Q6. 補助金を受け取ったら税金はかかりますか？

A. 個人の不動産所得では総収入金額、法人では益金として課税されるのが原則です。圧縮記帳などの特例が使えるかを含め、税理士にご確認ください。

Q7. ロープアクセス工法は、入居者が住んだまま工事できますか？

A. できます。作業は施工する面と時間帯に限られ、窓前に足場が長期間かかることもありません。作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して施工します。

Q8. 鹿沼市でも明誠に工事を依頼できますか？

A. はい。栃木県全域が明誠の施工エリアです。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

この記事のポイント

• 鹿沼市で一棟賃貸の外壁・防水工事を直接支える市の補助金は、公式情報からは確認できませんでした。
• 使える可能性が高いのは危険ブロック塀等撤去補助（2/3・上限20万円）。交付決定前の契約は対象外です。
• 住宅リフォーム助成（上限8万円）と木造耐震補助（上限115万円）は賃貸用の建物は対象外。貸店舗・事務所は木材報奨金を確認する価値があります。
• 市の計画では賃貸共同住宅の耐震化率が81%で横ばい。耐震性と外壁の安全は、入居率と売却価格に直結します。

鹿沼市で賃貸物件をお持ちのオーナーさまへ

補助制度だけを見ると、賃貸オーナーが使えるものは多くありません。それでも、危険な塀は補助で解消し、外壁・防水は工法の選び方で仮設費を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と売却時の評価は着実に変わります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。お持ちの物件で、まだ修繕の検討を始めていないオーナーさまは、1棟の現地調査と工法別の概算比較、修繕後の入居率とキャッシュフローの試算だけでもご相談ください。大規模修繕のお問い合わせフォームから承ります。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている鹿沼市・栃木県・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。危険ブロック塀等撤去補助のページは令和8年8月6日更新、木造住宅の耐震化支援のページは令和8年4月1日掲載・6月12日更新、栃木県の「個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）」は2026年5月27日更新です。住宅リフォーム助成の申請者要件（賃貸住宅は対象外）は市の案内資料の記載によるもので、令和8年度の要綱は建築課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。実際に申請される前に、必ず鹿沼市の各担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月13日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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出典（鹿沼市・栃木県・国土交通省 公式ウェブサイト）

• 危険ブロック塀等撤去補助 – 鹿沼市
• 木造住宅の耐震化への支援について（補助制度）- 鹿沼市
• 鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）令和8年3月 – 鹿沼市
• 鹿沼市 住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026 – 鹿沼市
• 鹿沼市住宅リフォーム助成事業補助金（案内資料）- 鹿沼市
• 個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）- 栃木県
• マンション政策について（管理計画認定制度の運用状況）- 栃木県
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省

筑西市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月13日 更新

「筑西市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）の筑西市公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水など共用部分の大規模修繕の工事費を、管理組合に補助する市の制度は見つかりませんでした。

筑西市には、外壁の塗装や屋根の工事まで対象にした「住宅リフォーム助成事業補助金」があります。ただしこれは、市民が市内の施工業者を使って個人住宅をリフォームするときの補助で、目的は「消費の促進と市内の商工業の振興」です。しかも令和8年度分は予算に達して受付を終了しています。

では、筑西市のマンション管理組合は何を軸に計画を立てればよいのか。答えは3つです。マンション管理計画認定制度、マンション長寿命化促進税制、そして「川の洪水」と「下水があふれる内水」の2つの浸水想定を踏まえた修繕の優先順位づけです。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、筑西市の理事長さま・修繕委員の皆さまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕積立金を守る進め方をお伝えします。

早見表：筑西市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月13日時点で確認できた筑西市の公式ページと、国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容
住宅リフォーム助成事業補助金（令和8年度）	筑西市 商工観光課	× 対象外（所有者が3年以上住む個人住宅が対象）。しかも受付終了	工事費20万円以上（税抜）が対象。工事対象費の10%、上限10万円
木造住宅耐震診断士派遣事業	筑西市 まちづくり課	× マンションは対象外（1981年5月31日以前の木造住宅）	茨城県木造住宅耐震診断士による一般診断
木造住宅耐震改修等事業（令和8年度）	筑西市 まちづくり課	× マンションは対象外（地上2階以下の木造住宅）	改修・建替え工事費の4/5、補助対象限度額115万円。受付は2026年6月30日で終了
空家等解体支援補助金	筑西市 環境課 空き家対策係	× 想定外（特定空家等・不良住宅の解体）	補助対象経費の1/3、限度50万円
ブロック塀の撤去補助	－	市の公式サイトで確認できず	住宅リフォーム助成は「門扉・塀・造園などの外構工事」を対象外と明記
マンション管理計画認定制度	筑西市（担当課は要確認）	○ 間接的に有利	長寿命化促進税制や融資の金利引下げの前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（申告先は筑西市 資産税課）	○ 間接的に有利	2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の固定資産税を減額
先進的窓リノベ2026事業	国（環境省ほか）	△ 管理組合も補助対象者に含まれる（共用部の窓の扱いは要確認）	住宅の上限1戸あたり100万円。交付申請は遅くとも2026年12月31日まで

この表から見えるのは、「市の補助は個人住宅・木造住宅向け、マンションの共用部は認定と税制、そして工事の組み立て方で守る」という構図です。補助が見込めない以上、工事の中身と順番、工法の選び方で総額を抑えることが、修繕積立金を守る本筋になります。

筑西市ならではの論点①－「商工振興」の住宅リフォーム助成をどう読むか

筑西市は茨城県の西部にある市で、市のハザードマップも「下館地区（北部・南部）」「関城地区」「明野地区」「協和地区」に分けて作られています。

この市で特徴的なのが、住宅のリフォーム補助を担当しているのが住宅の部署ではなく「商工観光課」だという点です。

公式ページに書かれている条件

筑西市の令和8年度住宅リフォーム助成事業補助金のページ（2026年8月13日更新）に書かれている主な条件は次のとおりです。

項目	公式ページの記載
目的	消費の促進及び市内の商工業の振興。市民が市内の施工業者を利用して、個人住宅部分の修繕・改修・増築等のリフォームを行う場合に経費の一部を補助
申請できる人	補助を受けようとする住宅に継続して3年以上住民登録し居住していること、対象住宅の所有者であること（固定資産評価証明書に記載されている方）、市税等の滞納がないこと など
対象となる建物	市内に所有する個人住宅（店舗等との併用住宅は個人住宅部分のみ）
対象工事	市内の施工業者による修繕・改築・増築等で、工事金額20万円以上（税抜）。交付決定後に着手し、2026年12月31日までに完了するもの
補助額	20万円以上100万円未満の工事は工事対象費の10%（千円未満切捨て）、100万円以上の工事は上限10万円
回数	同一の住宅につき1回限り
募集方法	事前申込（2026年4月2日～4月17日）、申込多数の場合は抽選（定員80人）。その後の追加募集も予算に達したため受付終了
問い合わせ	商工観光課 商工振興係（0296-54-7011）

市が公開している対象・対象外工事例の一覧（PDF）では、「外壁の張り替えや塗装工事」「屋根の工事」「給排水衛生設備工事」「バルコニーの改修」などが対象として並んでいます。一方で、「門扉・塀・造園などの外構工事」は対象外と明記されています。

マンションの管理組合にとっての意味

工事の種類だけを見ると、外壁塗装も給排水設備も含まれていて、大規模修繕に使えそうに見えます。けれども申請者は「その住宅の所有者で、3年以上そこに住んでいる人」です。管理組合が発注する共用部分（外壁・屋上・共用廊下など）の工事は、この枠組みには当てはまらないと読むのが自然です。

では、マンションの一住戸の所有者が、自分の専有部分（浴室やキッチンなど）のリフォームで申請できるのか。公式ページからは、分譲マンションの住戸が「個人住宅」に含まれるかどうかは読み取れませんでした。 区分所有者の方から質問が出たら、商工観光課へ直接確認するようお伝えください。

そして、令和8年度分は受付が終わっています。次年度に同じ条件で続くかは公表を待つ必要があります。

理事会で起きやすい誤解

私が現場でよく見るのは、次のような流れです。

1. 区分所有者の方が、戸建てのご近所から「市の外壁塗装の補助がある」と聞く
2. 理事会で「うちも使えるはず」という前提で、工事時期や予算が話し合われる
3. 見積りが出た段階で対象外とわかり、資金計画をやり直す

筑西市の場合は、この補助が抽選制で定員がある点にも注意が必要です。仮に使える立場の方でも、「当選すれば使える」という性格の制度で、修繕計画の資金に組み込むものではありません。

筑西市ならではの論点②－「川の洪水」と「内水」、2つの浸水想定

筑西市には、もう1つの固有の論点があります。ここ1年半ほどの間に、浸水の想定が2段階で見直されていることです。

洪水ハザードマップの対象河川が増えた

市の筑西市洪水ハザードマップを更新しましたのページ（2025年3月31日更新）によると、茨城県管理の中小河川7河川の洪水浸水想定区域図が公表されたことを受けて、市はハザードマップを更新しました。市は「今まで洪水ハザードエリア対象外であった地域も、新たに対象となる可能性があります」と呼びかけています。

区分	市のページに記載された対象河川
これまでの対象河川	鬼怒川、小貝川、大谷川（国管理）、五行川、田川、桜川
今回追加された河川	大谷川（茨城県管理）、観音川、大川、糸繰川、高木川、内沼川、北台川

ハザードマップは地区ごとに5種類（下館地区北部・下館地区南部・関城地区・明野地区・協和地区）に分かれています。前回の大規模修繕のときに「うちは浸水エリアではない」と確認したマンションでも、もう一度見直しておく価値があります。

2026年3月には「雨水出水浸水想定区域」も指定

さらに市は、雨水出水浸水想定区域を指定しましたのページ（2026年3月31日更新）で、水防法第14条の2に基づく雨水出水浸水想定区域を2026年3月31日付で指定したと公表しています。

• 雨水出水（内水氾濫）とは、雨の量が下水道などの排水施設の能力を超えたときや、河川の水位が高くなったときに、雨水を排除できなくなって浸水すること
• 想定しているのは想定最大規模降雨（1時間あたり153mm）
• 対象範囲は公共下水道雨水事業の排水区域内で、市内全域ではない
• 指定されていない区域でも浸水が起きる場合や、浸水深が実際と異なる場合がある

つまり筑西市では、「川があふれる洪水」と「下水が雨を流しきれない内水」の2つの地図を見比べる必要があります。

管理組合として、大規模修繕で確認したいこと

浸水への備えは、外壁塗装や防水の工事だけで解決できるものではありません。それでも、大規模修繕は建物の周りと設備を総点検できる貴重な機会です。次の点を、建物診断の項目に加えておくことをおすすめします。

• 受水槽・ポンプ・電気設備（受変電設備）・エレベーターの機械が、1階や地下にあるか
• 屋上やルーフバルコニーの排水口（ドレン）が、落ち葉や土で詰まっていないか
• 1階のエントランス・機械室・駐車場の出入口に、水が入りやすい段差や開口がないか
• 敷地内の雨水ますや排水管の流れが悪くなっていないか
• 地下ピット（機械式駐車場など）の排水ポンプが正常に動くか

特に屋上のドレンは、私が診断で必ず見る場所です。屋上防水の工事は「防水層を新しくする」ことに目が行きがちですが、ドレンまわりの劣化や詰まりは、強い雨のときに雨水が屋上にたまり、思わぬ漏水につながります。防水工事と同時に、ドレンの改修や清掃をセットで見積もってもらうと安心です。

お住まいの地区が想定区域に入っているかは、消防防災課（0296-24-2132）、雨水出水の想定は下水道課（0296-22-0503）にご確認ください。

筑西市ならではの論点③－東日本大震災の補修記録を探す

市の筑西市耐震改修促進計画のページ（2026年3月27日更新）には、2011年の東日本大震災で、筑西市でも死者1名、重傷者1名、軽症者7名、家屋全壊7棟、半壊199棟、一部破損4,143棟の被害があったと記されています。計画の対象期間は令和6年度から令和10年度の5年間です。

一部破損が4,000棟を超えていたということは、当時、市内の多くの建物で何らかの補修が行われたということです。マンションでも、震災後に外壁のひび割れやタイルの浮き、エキスパンションジョイント（建物の継ぎ目の金物）の補修をした例は少なくないはずです。

ところが私の経験では、その補修の記録が、理事会の引き継ぎの中で失われていることがよくあります。次の大規模修繕に向けて、管理会社や前任の理事さんに、震災後の補修の図面・写真・見積書が残っていないか確認しておくだけで、建物診断の精度は大きく上がります。

マンション管理計画認定制度－筑西市のマンションは「市」へ相談

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。

茨城県の認定は町村部が対象

茨城県では、県が認定を行うのは町村の区域内のマンションです（茨城県 マンション管理計画認定制度に係る認定等実施要綱、PDF）。筑西市は市なので、県の認定の対象ではありません。

また、茨城県と県内の市が共同で作成した「茨城県マンション管理適正化推進計画」（2024年3月策定、計画期間は令和6年度から令和12年度）には、作成団体の1つとして筑西市が名を連ねています（牛久市が公開している計画資料、PDF）。

窓口・手数料は市へ確認を

一方で、筑西市の公式サイトでは、管理計画認定の担当課・申請手数料・市独自の基準を案内するページを確認できませんでした。 住宅施策はまちづくり課 住宅係（0296-20-1181）が担当しているため、まずはこちらに「マンション管理計画認定の申請窓口と手数料」を問い合わせるのが近道だと考えます。

申請の前には、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受ける流れが一般的です。筑西市でこの事前確認を前提とするかも、あわせてご確認ください。制度の全体像はマンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省）でも紹介されています。

認定の主な準備

認定の基準は国が定めています。理事会で事前に確認しておきたい代表的な項目は次のとおりです。

確認項目	理事会でのチェック
管理組合の運営	管理者等が定められ、総会が年1回以上開かれているか
管理規約	管理規約が作成されているか
経理	管理費と修繕積立金の区分経理、滞納への対応
長期修繕計画	計画期間・見直し時期・修繕積立金の水準が基準に合うか
名簿	組合員名簿・居住者名簿の備え

マンション長寿命化促進税制－申告先は筑西市の資産税課

国のマンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。

項目	主な要件（国の制度）
対象マンション	築20年以上、総戸数10戸以上 など
管理の要件	管理計画の認定を受けている（または助言・指導を受けて長期修繕計画を見直した）こと、修繕積立金に関する要件 など
対象工事	過去に1度以上長寿命化工事を行ったうえで、外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事を一体として実施
工事完了の期限	2027年3月31日まで
減額	工事完了の翌年度の固定資産税（1戸あたり100㎡相当分まで）を減額。減額割合は、国が示す3分の1を参酌して、1/6～1/2の範囲で市町村の条例で定める
申告	工事完了後3か月以内に市町村へ申告

減額割合の幅（1/6〜1/2、参酌基準1/3）と2027年3月31日までの期限は、国土交通省のマンション長寿命化促進税制の概要資料（PDF）でも示されています。

筑西市で固定資産税の減免などを担当しているのは資産税課（本庁舎2階、0296-22-0527）です（筑西市 各課紹介）。ただし、筑西市の公式サイトでは、この税制の減額割合や申告書類を案内するページを確認できませんでした。 減額割合・必要書類・申告期限は、資産税課へ直接ご確認ください。

申告には、建築士やマンション管理士などが発行する証明書が必要になります。証明書を誰に頼むかを、工事の発注前に決めておくとスムーズです。

工事完了の期限は2027年3月31日です。これから総会で決議する管理組合が、認定の取得・積立金の見直し・工事の完了を残り半年足らずでそろえるのは、かなり厳しいスケジュールです。間に合わない場合でも、認定の取得と長期修繕計画の見直しは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。

国の先進的窓リノベ2026事業－期限が近い点に注意

市の補助が共用部に使えない以上、国の制度の確認も欠かせません。「先進的窓リノベ2026事業」の交付申請の手引き（2026年7月31日版、PDF）によると、工事の発注者として補助対象者になれる者に、集合住宅の管理組合・管理組合法人が含まれています。

• 住宅の補助上限は1戸あたり100万円（1申請あたり合計5万円以上が必要）
• 申請は、登録された窓リノベ事業者が行う
• 工事完了は遅くとも2026年12月31日まで
• 交付申請の予約は遅くとも2026年11月16日まで、交付申請は遅くとも2026年12月31日まで（予算上限に達し次第終了）

共用部の窓（廊下やホールの窓など）が対象になるかは、手引きの確認した範囲からは読み取れませんでした。期限が近いため、まずは各住戸の窓について区分所有者の方へ情報提供するところから始めるのが現実的です。予算の執行状況は、事業の公式サイトで最新の情報をご確認ください。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

• 茨城県の公式サイト：調査した2026年10月13日時点で、県のサイトがシステム障害による臨時ページを表示しており（臨時ページの最終更新は2026年10月9日17時）、県のマンション管理計画認定のページ本文を読むことができませんでした
• 筑西市の管理計画認定の担当課・手数料・市独自の基準：市の公式サイトでは確認できませんでした
• 筑西市の長寿命化促進税制の減額割合と申告書類：市の公式サイトでは確認できませんでした
• ブロック塀の撤去補助：市の公式サイトで、撤去費用の補助制度は確認できませんでした
• 分譲マンションの住戸が住宅リフォーム助成の「個人住宅」に含まれるか：公式ページからは読み取れませんでした
• 非木造の建築物・マンションへの耐震診断・耐震改修の補助：市の公式サイトでは、木造住宅向けの制度のみ確認できました

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市の担当課へ最新の内容をご確認ください。

筑西市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

市の補助が共用部に使えない以上、工事費そのものを適正に抑えることが、修繕積立金を守る最大の手段になります。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

30戸規模で修繕積立金から4,000万円を支出する場合、1戸あたりにすると約133万円です。仮設足場がその15〜25%を占めるなら、1戸あたり約20万〜33万円が足場の費用という計算になります。

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

長寿命化促進税制と工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。

一方で、税制の対象にならない年度や、劣化が一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。震災後の補修跡の再点検や、浸水対策として先に手当てしたい排水まわりの補修など、「いま必要な部分だけ」を足場なしで直せるのが、この工法の強みです。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

現場で見てきたこと

内陸の平野部にあるマンションの診断に伺うと、海沿いのような塩害は少ない一方で、屋上のドレンや雨どいが、周りの木々や田畑から飛んできた落ち葉・土で詰まっていることがよくあります。普段は気づかなくても、強い雨の日に屋上が浅いプールのようになり、防水層の継ぎ目から雨水が入り込む。最上階の天井のしみで初めて気づく、というケースです。

私は診断のときに、屋上の排水まわりの写真を必ず撮り、「防水工事で直す部分」と「清掃や小さな補修で今すぐ直せる部分」を分けて理事会にお出しするようにしています。この仕分けだけで、工事の時期や総額の選択肢が変わることがあります。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 個人向けの補助を、管理組合の工事に当てにする：住宅リフォーム助成のように、工事の種類は合っていても、申請者・対象住宅の条件で外れる制度があります
2. 期限と完了日を見落とす：長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了、申告は完了後3か月以内。窓リノベは2026年12月31日までの交付申請が条件です
3. 着工してから申請しようとする：筑西市の住宅リフォーム助成も「交付決定時に未着工」が条件です。補助は契約・着工前の手続きが求められるものが多くあります

市の窓口で使える質問リスト

市へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• マンション管理計画認定の申請窓口・手数料・市独自の基準を教えてください（まちづくり課 住宅係 0296-20-1181）
• 長寿命化促進税制の減額割合と、申告書類・証明書の様式を教えてください（資産税課 0296-22-0527）
• 分譲マンションの住戸の所有者が、専有部分のリフォームで住宅リフォーム助成を使えますか（商工観光課 商工振興係 0296-54-7011）
• 私たちのマンションは、洪水ハザードマップの浸水想定区域に入っていますか（消防防災課 0296-24-2132）
• 雨水出水浸水想定区域の図で、私たちの地区の想定浸水深はどのくらいですか（下水道課 0296-22-0503）

筑西市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 管理計画認定の窓口に相談する：認定の基準に照らして、足りない点（総会の開催、名簿、積立金の水準など）を洗い出します
3. 浸水の2つの地図を確認し、設備の位置を書き出す：洪水ハザードマップと雨水出水浸水想定区域図を見比べ、1階・地下にある設備を一覧にします
4. 建物診断を「部位ごと」に行う：外壁・屋上防水・ドレン・外構・震災後の補修跡を記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
5. 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます。税制と国の制度の期限に間に合うかもここで見極めます

賃貸マンションをお持ちのオーナーの方へ

筑西市では、分譲マンションだけでなく、賃貸マンションやアパートの修繕のご相談もあります。賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。国の窓リノベ事業では、賃貸住宅のオーナーも補助対象者に含まれます。ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

茨城県内のほかの市の事情は、石岡市のマンション補助金、神栖市のマンション補助金の記事でも整理しています。

よくあるご質問

Q. 筑西市に、マンションの大規模修繕に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月13日時点で、筑西市の公式サイトでは、共用部分の外壁塗装や屋上防水の工事費を管理組合に補助する市の制度は見つかりませんでした。最新の情報はまちづくり課 住宅係（0296-20-1181）にご確認ください。

Q. 筑西市の住宅リフォーム助成事業補助金は、マンションでも使えますか？

A. 公式ページでは、対象は所有者が3年以上住んでいる「個人住宅」とされており、管理組合の共用部の工事は当てはまらないと考えられます。分譲マンションの住戸が対象になるかは、商工観光課（0296-54-7011）にご確認ください。なお令和8年度分は受付を終了しています。

Q. 筑西市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 茨城県が認定するのは町村部のマンションのため、筑西市内のマンションは市への相談になります。市の公式サイトでは担当課・手数料の案内を確認できなかったため、まちづくり課 住宅係へお問い合わせください。

Q. マンション長寿命化促進税制は、筑西市でも使えますか？

A. 国の制度のため、要件を満たせば対象になります。築20年以上・10戸以上などの要件を満たし、2027年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として行うことが条件です。減額割合と申告書類は資産税課（0296-22-0527）にご確認ください。

Q. 洪水ハザードマップの「浸水エリア外」なら、浸水対策は不要ですか？

A. いいえ、確認をおすすめします。筑西市は2025年3月に洪水ハザードマップの対象河川を追加し、2026年3月には下水の能力を超える雨による雨水出水浸水想定区域も指定しました。前回確認したときと結果が変わっている可能性があります。

Q. 内陸のマンションでも、ロープアクセスで工事できますか？

A. できます。外壁の部分補修、シーリング、鉄部・金物の補修、外壁調査などに向いています。作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。強風時は作業を止める判断が必要です。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、大規模修繕のご相談と概算のお見積りは無料で承っています。補助制度や税制の使い方の整理だけでも、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。

この記事のポイントまとめ

• 筑西市の公式サイトでは、管理組合の共用部の工事費に使える市の補助は確認できない
• 住宅リフォーム助成は商工振興が目的の個人住宅向けで、令和8年度は受付終了
• 管理計画認定は市への相談。担当課・手数料はまちづくり課 住宅係に要確認
• 長寿命化促進税制は2027年3月31日完了。減額割合と申告書類は資産税課に要確認
• 洪水と内水、2つの浸水想定を見比べ、ドレンや1階設備を診断項目に加える

出典・参考資料

• 筑西市「令和8年度住宅リフォーム助成事業補助金について（受付終了）」（2026年8月13日更新）
• 筑西市「住宅リフォーム助成事業 対象・対象外工事例一覧（PDF）」
• 筑西市「筑西市木造住宅耐震化支援事業」（2026年3月25日更新）
• 筑西市「筑西市木造住宅耐震改修等事業」（2026年3月25日更新）
• 筑西市「筑西市空家等解体支援補助金について」
• 筑西市「筑西市耐震改修促進計画」（2026年3月27日更新）
• 筑西市「筑西市洪水ハザードマップを更新しました」（2025年3月31日更新）
• 筑西市「雨水出水浸水想定区域を指定しました」（2026年3月31日更新）
• 筑西市「各課紹介（資産税課）」
• 茨城県「マンション管理計画認定制度に係る認定等実施要綱（PDF）」
• 牛久市「茨城県マンション管理適正化推進計画に関する資料（PDF）」
• 環境省ほか「先進的窓リノベ2026事業 交付申請の手引き（PDF）」（2026年7月31日版）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の概要（PDF）」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている筑西市および茨城県、国土交通省・環境省の公式情報をもとに執筆しています。筑西市の住宅リフォーム助成・木造住宅耐震改修等事業は令和8年度の情報が掲載されたページを確認しました。洪水ハザードマップのページは2025年3月の更新です。調査時点で茨城県公式サイトがシステム障害の臨時ページになっていたため、県のマンション管理計画認定のページ本文は確認できていません。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、筑西市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

筑西市は、外壁塗装まで対象にした住宅のリフォーム補助を持つ市ですが、マンションの共用部は、認定と税制、そして工事の組み立て方で守っていくことになります。2つの浸水想定の読み方や、屋上の排水まわりの診断、税制の期限に間に合うかの整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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相模原市中央区のマンション管理計画認定制度｜手数料3,600円・市独自の防災基準・固定資産税2分の1減額と逆算スケジュール【2026年度版】

結論：相模原市中央区で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。相模原市中央区の分譲マンションの管理計画認定は、相模原市（住宅課）が担当します。相模原市は政令指定都市ですので、神奈川県ではなく市が認定を行います。市へ納める新規・更新の認定申請手数料は、長期修繕計画が1つなら3,600円です（出典：相模原市「マンションの管理計画認定制度について」、最終更新日 令和8年9月15日）。

相模原市中央区のマンションで押さえたい、相模原市ならではの条件は二つです。一つ目は、国の基準に加えて「防災に向けた取組みを実施していること」という市独自基準があること。二つ目は、事前確認を申し込む前に、その独自基準について住宅課へ事前相談するよう案内されていることです。

費用の中身を整理します。

• 相模原市への認定申請手数料（新規・更新）：長期修繕計画が1つの場合3,600円。複数ある場合は1計画あたり1,700円を加算
• 手続支援システムの利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認審査料：（公財）マンション管理センターへの直接申込、または日本マンション管理士会連合会経由なら、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）。マンション管理士や管理会社に頼む場合は、管理組合と相手方の取り決め

長期修繕計画が1つで、センターへ直接申し込む場合、目安は合計23,600円ほどです（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に依頼する費用は別にかかります。

認定を受けると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。相模原市は固定資産税の減額割合を、国が認める範囲で最大の「2分の1」としています。ただし、令和9年3月31日までに工事を終えることが前提です。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏の大規模修繕に20年以上関わってきました。相模原駅や淵野辺駅の周辺をはじめ、相模原市中央区で暮らす理事長さま、理事の皆さまが、読んだその日に理事会で動けるよう、認定主体、基準、手数料、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

認定主体はどこか：相模原市中央区のマンションは相模原市住宅課が窓口です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。相模原市は政令指定都市なので、市内3区（緑区・中央区・南区）のマンションは、すべて相模原市が認定します。区役所に認定の窓口はありません。

窓口は相模原市 住宅課（住宅政策班、電話042-769-9817）です。所在地は中央区中央2-11-15、市役所第1別館2階です。中央区のマンションにとっては、市役所が同じ区内にあるのは心強い点です。手数料を窓口で納める方法も用意されていますので、足を運びやすいと思います（出典：相模原市「マンションの管理計画認定制度について」）。

相模原市は、令和5年3月に「相模原市マンション管理適正化推進計画」を策定しています。マンション管理適正化支援法人の登録は「当面の間、登録を行わない」とされています（出典：相模原市「マンションに関する計画や施策等について」、最終更新日 令和7年12月26日）。

中央区の分譲マンションの棟数や、区ごとの認定件数は、私が確認した市の公表ページには載っていませんでした。数字を推測で書くことはしません。気になる方は住宅課に問い合わせてみてください。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。相模原市のページでは、この国の基準に、市独自の防災基準を加えた形で掲載されています。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、集会（総会）が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付（または電磁的方法による提供）の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ充当していないこと、3か月以上の滞納額が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の「長期修繕計画標準様式」に準拠した計画と、それに基づく修繕積立金の額が、集会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上内容を確認していること、そして「相模原市マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること」です。ここに、次の章で詳しく説明する市独自の防災基準が加わります。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。

以前、築30年近いマンションの理事会に呼ばれたときのことです。長期修繕計画の数字が長く動いておらず、理事長さまが「積立金は足りているはず」と話されていました。見直しのついでに工法を比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、理事の皆さまの表情がふっと緩んだ瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して、安全を二重に守りながら作業します。安全への取り組みは大規模修繕工事の安全管理に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

相模原市中央区で使う独自基準の実務：「防災に向けた取組み」が条件です

東京都や神奈川県内には、国の基準に上乗せする独自基準を設けている自治体があります。相模原市もその一つで、市のページには「防災計画の作成や防災訓練等、防災に向けた取組みを実施していること【市独自基準】」と書かれています（出典：相模原市「マンションの管理計画認定制度について」）。

8つの取組みのうち「いずれか」でよい

市のページでは、次のいずれかの取組みを実施していることを証する書類を出すよう案内されています。

1. 防災計画を作成
2. 自主防災組織を編成
3. 災害時の対応マニュアルを作成
4. 防災用品や医薬品等を備蓄
5. 非常食や飲料水を備蓄
6. 防災用名簿を作成
7. 定期的に防災訓練を実施
8. その他管理組合として実施する防災に関する取組

提出書類の例として、防災訓練の経過が分かる書類や居住者へ配った案内チラシ、共用部の備蓄品のリストや写真が挙げられています。8つ全部ではなく「いずれか」で足りる点は、理事会の負担を考えると大事なところです。

書類はシステムに添付できず、市へ直接提出

実務で気をつけたいのは、提出の経路です。市独自基準の書類は、手続支援サービス（オンラインのシステム）には添付できません。「第1号様式 表明保証書（第2条関係）」と「取組を実施していることが確認できる書類」を、相模原市へ直接提出する決まりです。様式は市のページからダウンロードできます。

現場から見た「防災の取組み」の記録の残し方

私が修繕の打合せで管理組合に伺うと、「防災訓練はやっているが、記録がない」というお話をよく聞きます。消防訓練の案内を掲示板に貼って、終わったら剥がしてしまう。これでは証明書類になりません。案内チラシ、参加人数のメモ、当日の写真の3点を、理事会の議事録と一緒に保管しておくだけで、提出の準備はぐっと楽になります。備蓄倉庫がある組合は、品目と数量の一覧を年1回更新しておくとよいでしょう。

大規模修繕の工事中も、防災の視点は欠かせません。足場で窓や避難経路がふさがる期間をどう減らすか、という相談は多くいただきます。外壁の部分補修であれば、足場を組まないロープアクセス工法で、避難経路への影響を小さくできる場合があります。

手数料と申請ルート：事前相談 → 事前確認 → 市へ申請

相模原市の標準ルート

市のページに示された流れは次のとおりです（出典：相模原市「マンションの管理計画認定制度について」）。

1. 市独自基準について、住宅課へ事前相談する（防災に関する取組内容の確認）
2. 集会（総会）で、管理計画認定の申請を決議する
3. マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を申請する
4. センターが国の認定基準に沿って内容を確認する
5. 基準を満たせば、システム上で「事前確認適合証」が発行される
6. 手続支援サービスから相模原市へ認定申請する。あわせて独自基準の書類を市へ直接提出する。市から連絡があり、申請手数料を納める（住宅課窓口に来庁して市役所内の金融機関で納付、または納付書の郵送を受けて金融機関で納付し、領収書の写しを住宅課へ送付）
7. 手数料の納付確認後、市が申請内容を確認する
8. 問題がなければ、市から「認定通知書」が発行される

手数料の納付を市が確認してから審査が始まる点は、日程を組むうえで覚えておきたいところです。市のページには審査にかかる期間の記載がありませんでした。事前相談から認定通知まで、少なくとも2〜3か月は見ておくのが現実的だと私は考えています。

市の手数料の一覧（新規・更新・変更）

申請の種類	手数料	長期修繕計画等が複数ある場合の加算（1計画あたり）
新規・更新	3,600円	1,700円
変更（管理組合の運営）	3,800円	2,100円
変更（管理規約）	3,200円	2,100円
変更（管理組合の経理）	3,700円	2,200円
変更（長期修繕計画）	7,700円	4,000円
変更（その他）	2,400円	1,500円
変更（防災対策・市独自基準）	1,200円	600円

（出典：相模原市「マンションの管理計画認定制度について」、令和8年9月15日更新）

事前確認の依頼先と費用

マンション管理センターの案内では、事前確認の依頼先が次のように整理されています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と管理会社が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

相模原市のページで案内されているのは、事前確認を受けたうえで手続支援サービスから申請する流れです。システム利用料（1申請あたり10,000円・税込）は、市の手数料とは別にかかります。認定の有効期間は5年間で、続けるには更新の申請が必要です。料金や運用は変わることがありますので、申込の前に各窓口でご確認ください。

制度全般の相談には、日本マンション管理士会連合会の「マンション管理計画認定制度 相談ダイヤル」（電話03-5801-0858、平日午前10時〜午後5時）も市のページで紹介されています。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が定め、参酌基準（国の目安）は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。

相模原市は、この割合を最大の「2分の1」としています。市のページ（最終更新日 令和7年5月12日）による主な内容は次のとおりです（出典：相模原市「マンション長寿命化促進税制について」）。

• 各区分所有者が翌年度に支払う固定資産税（建物部分のみ）の2分の1を減額。適用は1年間
• 築20年以上かつ10戸以上のマンション
• 過去に長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事）を行っていること
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、2回目以降の長寿命化工事を完了していること
• 管理計画認定マンションの場合は、修繕積立金の額を国の示す基準以下から認定基準まで引き上げたこと
• 工事完了後3か月以内に申告が必要

申告の方法と必要書類は、市の税のページ「長寿命化工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額について」に案内があります。認定は住宅課、減額の申告は税の担当と、窓口が分かれる点に注意してください。

押さえたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計・施工に進むのは日程に余裕がありません。「修繕積立金を引き上げたこと」という条件もあり、すでに十分な積立金を設定している組合では対象にならない場合があります。対象になるかどうかは、先に住宅課と税の担当へ確認してください。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、国土交通省の資料では、当初5年間、年0.25%の引下げと示されています。予算に達する見込みになると受付が終わりますので、利用する際は住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型のページで最新の状況をご確認ください。売る側にとっても、認定済みであることは買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%の例が示され、応募期間は2026年4月13日から10月9日までとされています。本記事の公開日（10月13日）には、今回の募集は終わっています。次回以降の募集は住宅金融支援機構の案内でご確認ください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料で、認定マンションは全期間、年0.20%の金利引下げとされています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページで最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みや工法比較の技術情報は、ロープアクセスドットコムの技術解説でも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年度から、分譲時に分譲事業者が管理計画認定を申請できるようになると案内されています。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降となる場合は、見直し後の認定基準が適用され、経過措置も設けられています。改正省令と告示は令和8年7月31日に公布され、施行は令和9年4月1日です（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

相模原市の認定制度のページには、この改正への言及は見当たりませんでした。令和9年3月までに申請するか、4月以降になるかで、適用される基準が変わり得ます。市独自の防災基準の扱いも含めて、住宅課とマンション管理センターに変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認。防災訓練・備蓄などの記録を集める
令和8年11月	住宅課へ独自基準の事前相談。長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認の依頼先を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録などをそろえ、事前確認を依頼。表明保証書と防災の取組書類を準備
令和9年2〜3月	事前確認適合証を取得し、手続支援サービスから市へ申請。書類の直接提出と手数料の納付

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

相模原市中央区のマンションの管理計画認定は、相模原市住宅課が窓口で、新規・更新の申請手数料は3,600円（長期修繕計画1つの場合）です。市独自の基準として防災に向けた取組みが求められ、8つの取組みのいずれかを書類で示します。事前相談、事前確認を経て、手続支援サービスで市へ申請し、独自基準の書類は市へ直接出します。固定資産税の減額は相模原市では2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 防災訓練の案内チラシ、備蓄品リスト、防災マニュアルなど、手元にある防災の記録を集める
3. 住宅課（042-769-9817）へ、独自基準の事前相談の日程を電話で相談する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 相模原市中央区の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 新規・更新の申請で、長期修繕計画が1つなら3,600円です。計画が複数ある場合は1計画あたり1,700円が加算されます。このほかに、手続支援システムの利用料10,000円（税込）と事前確認審査料がかかります。

Q. 相模原市に独自の認定基準はありますか？

A. あります。「防災計画の作成や防災訓練等、防災に向けた取組みを実施していること」が市独自基準です。防災計画、自主防災組織、対応マニュアル、備蓄、防災用名簿、防災訓練など8つの取組みのいずれかを、書類で示します。

Q. 独自基準の書類はどこへ出しますか？

A. 手続支援サービスには添付できないため、「第1号様式 表明保証書」と取組を確認できる書類を、相模原市（住宅課）へ直接提出します。事前確認の前に、住宅課へ事前相談するよう案内されています。

Q. 申請手数料はどうやって納めますか？

A. 手続支援サービスで申請すると、市から連絡があります。住宅課窓口に来庁して市役所内の金融機関で納めるか、郵送された納付書で金融機関に納め、領収書の写しを住宅課へ送る方法があります。納付の確認後に審査が始まります。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 相模原市では、翌年度の固定資産税（建物部分）の2分の1が1年間減額されます。築20年以上・10戸以上、2回目以降の長寿命化工事を令和9年3月31日までに完了していること、修繕積立金を引き上げたことなどの条件があり、工事完了後3か月以内の申告が必要です。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 市のページには審査期間の記載がありません。事前相談、事前確認、市の審査を合わせて、2〜3か月は見ておくと安心です。認定の有効期間は5年間です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている相模原市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。相模原市の管理計画認定制度のページの最終更新は令和8年9月15日です。長寿命化促進税制のページ（最終更新 令和7年5月12日）は、令和9年3月31日までの工事完了が対象の制度で、期間内の内容として引用しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず相模原市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 相模原市「マンションの管理計画認定制度について」（令和8年9月15日更新）
• 相模原市「マンション長寿命化促進税制について」（令和7年5月12日更新）
• 相模原市「長寿命化工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額について」
• 相模原市「マンションに関する計画や施策等について」（令和7年12月26日更新）
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

川崎市宮前区のマンション管理計画認定制度｜申請手数料は無料・市独自基準は管理組合登録・固定資産税の減額と逆算スケジュール【2026年度版】

結論：宮前区で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。川崎市宮前区の分譲マンションの管理計画認定は、宮前区役所ではなく、川崎市（まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課）が担当します。川崎市への認定（更新）申請の手数料は無料です（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」、最終更新2026年4月1日）。

ただし、宮前区のマンションにも当てはまる川崎市ならではの条件が二つあります。一つ目は、国の基準に加えて、市独自の基準があること。「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」に登録されていることが求められます。二つ目は、市へ申請する前に、（公財）マンション管理センターの手続支援サービスで事前確認を受ける流れが案内されていることです。

費用の中身を整理します。

• 川崎市への認定申請手数料：無料。管理組合登録の登録料も、市の認定制度のページでは無料と案内されています
• 手続支援システムの利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認審査料：センターへの直接申込、または日本マンション管理士会連合会経由なら、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）。マンション管理士や管理会社に頼む場合は、管理組合と相手方で取り決めた金額

長期修繕計画が1つで、センターへ直接申し込む場合、目安は合計2万円ほどです（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は別にかかります。

認定を受けると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。川崎市は、固定資産税の減額割合を国の枠で最大の「2分の1」としています。ただし、工事を令和9年3月31日までに終えることが前提です。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏の大規模修繕に20年以上関わってきました。宮前平、鷺沼、宮崎台といった東急田園都市線沿線をはじめ、宮前区で暮らす理事長さま、理事の皆さまが、読んだその日に理事会で動けるよう、認定主体、基準、手数料、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

認定主体はどこか：宮前区のマンションも認定行政庁は川崎市です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。川崎市は政令指定都市ですので、市内の認定は川崎市が行います。区役所に認定の窓口はありません。

問合せ先は、川崎市まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課（電話044-200-2996）です。所在地は川崎区宮本町1番地、市役所本庁舎の18階にあります。宮前区からは少し距離がありますが、電話での相談ができます（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」）。

宮前区の分譲マンションの棟数や、区ごとの認定件数は、私が確認した市の公表ページには載っていませんでした。川崎市のマンション管理適正化推進計画のページにも、区別の数字は記載がありません（出典：川崎市「川崎市マンション管理適正化推進計画」）。数字を推測で書くことはしません。

一般に、田園都市線沿線は丘陵地の住宅地として知られ、起伏のある敷地や、道路から建物まで高低差のある物件が見られます。こうした立地では、足場の搬入や設置に手間がかかり、仮設費が膨らみやすい傾向があります。管理の良さを第三者の目で示せる管理計画認定と、工法の比較は、相性の良い組み合わせだと私は考えています。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。川崎市では、これに市独自の基準が加わります。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。

議事録が薄い、書面決議が続いているという組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道だと私は考えています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していること、そして「地方公共団体のマンション管理適正化指針に照らして適切であること」です。川崎市の上乗せは、次の章で説明する管理組合登録として設けられています。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。

以前、築30年近いマンションの理事会に呼ばれたときのことです。長期修繕計画の数字が長く動いておらず、理事長さまが「積立金は足りているはず」と話されていました。見直しのついでに工法を比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して、安全を二重に守りながら作業します。大規模修繕の進め方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

宮前区で使う独自基準の実務：川崎市は「管理組合登録」が条件です

東京都や神奈川県内には、独自の基準を設けている自治体があります。川崎市もその一つで、市のページには、「川崎市マンション管理組合登録・支援制度に登録されている」ことが川崎市独自の認定基準と書かれています。認定（更新）の申請までに、登録または登録内容の変更を済ませる必要があります（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」）。

登録の中身と手間

登録制度のページ（最終更新2025年9月9日）によると、申請はマンションの管理者等が行います。理事長であることを確認できる書類（総会の議事録など）を添えて、簡易電子申請ツール、または住宅整備推進課への書類提出で手続きします（出典：川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」）。

実務で気をつけたいのは、登録の有無が分からない組合が意外と多いことです。過去に登録したのか、理事長が交代した後の変更を出したのか、記録が残っていないことがあります。認定の準備を始めたら、最初に住宅整備推進課へ電話で確認しておくと、後で慌てずに済みます。

登録のメリットも見逃さないでください

登録すると受けられる支援として、市のページには、年2回の情報紙の発行、管理組合どうしの交流会、段差解消工事への助成、そしてマンション管理アドバイザーの派遣（年3回まで）が挙げられています。認定の準備は、専門家の知恵を借りたい場面の連続です。登録を済ませておけば、その一部を市の支援の枠で相談できます。派遣の条件や費用負担は、このページに記載がありませんので、申込の前に住宅整備推進課でご確認ください。

手数料と申請ルート：事前確認を受けてから、市へ申請します

川崎市の標準ルート

流れは次のとおりです。市への申請の前に、専門家による事前確認が入ります（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」）。

1. 認定基準のセルフチェックを行う
2. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
3. マンション管理センターの手続支援サービスで事前確認を申請し、適合すれば「事前確認適合証」を受け取る
4. 川崎市マンション管理組合登録・支援制度に登録（新規または変更）する。登録完了の通知を受ける
5. 手続支援サービスから川崎市へ認定申請する。「認定申請」ボタンは申請者本人が押す必要がある
6. 川崎市が審査し、適合すれば認定通知書が発行される。正式な通知書は後日、郵送される

川崎市のページには、審査にかかる期間の記載がありませんでした。事前確認と市の審査を合わせて、少なくとも2〜3か月は見ておくのが現実的だと私は考えています。

事前確認の依頼先と費用

マンション管理センターの案内では、申請の経路が次のように整理されています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と管理会社が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	地方公共団体に直接申請	事前確認なし

川崎市の案内に載っているのは、事前確認を受けたうえで手続支援サービスから申請する流れです。⑤の直接申請は、川崎市のページでは案内されていませんでした。システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）で、地方公共団体が手数料を定めている場合は別途その団体へ支払う、とセンターは説明しています。川崎市の場合、その手数料が無料という整理です。

なお、認定の内容を変更するときの「変更認定」の申請は、手続支援サービスを使わず、川崎市へ直接出します。認定の有効期間は5年間で、満了までに更新の申請をします。料金や運用は変わることがありますので、最新の内容は各窓口でご確認ください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が定め、参酌基準（国の目安）は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

川崎市は、この割合を最大の「2分の1」としています。市のページ（最終更新2025年7月22日）による主な内容は次のとおりです（出典：川崎市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額」）。

• 居住部分の固定資産税額の2分の1を減額。1戸あたり100㎡相当分まで
• 過去に1回以上の長寿命化工事を行い、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、2回目以降の長寿命化工事を完了していること
• 新築から20年以上、総戸数10戸以上。耐震改修など他の減額との同時適用がなく、過去にこの減額を受けていないこと
• 管理計画認定マンションなどで、所定の修繕積立金の引上げや長期修繕計画の基準に適合していること
• 申告は、工事完了日から3か月以内。申告先は、マンションの所在区を担当する市税事務所の資産税課家屋係

宮前区を担当するのは「みぞのくち市税事務所」です。川崎市の所在地一覧では、担当区域が高津区と宮前区と示されています（出典：川崎市「市税事務所・市税分室の所在地一覧」（PDF））。窓口の電話番号や受付時間は、私が確認した資料には本文に載っていませんでした。減額のページには、問合せ先としてサンキューコールかわさき（044-200-3939、午前8時から午後9時、年中無休）が案内されていますので、まずそちらで確認するのが確実です。認定は市の住宅整備推進課、減額の手続きは市税事務所と、窓口が分かれる点にも注意が必要です。

押さえたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工へ進めるのは日程に余裕がありません。「過去に1回以上の長寿命化工事をしている」という条件があるため、築年数の若い建物は対象外になるケースもあります。先に市税事務所へ確認してください。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、国土交通省の資料では、当初5年間、年0.25%の引下げと示されています。予算に達する見込みになると受付が終わりますので、利用する際は住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型のページで最新の状況をご確認ください。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%の例が示され、応募期間は2026年4月13日から10月9日までとされています。本記事の公開日の10月13日には、今回の募集は終わっています。次回以降の募集は、住宅金融支援機構の案内でご確認ください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料で、認定マンションは全期間、年0.20%の金利引下げとされています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年度から、分譲時に分譲事業者が管理計画認定を申請できるようになると案内されています。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降となる場合は、見直し後の認定基準が適用され、経過措置も設けられています。改正省令と告示は令和8年7月31日に公布され、施行は令和9年4月1日です（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

川崎市のページには、この改正への言及がありませんでした。令和9年3月までに申請するか、4月以降かで適用される基準が変わり得ます。川崎市の住宅整備推進課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認。管理組合登録の有無を住宅整備推進課へ確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認の依頼先を決め、費用を見積もる
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録などをそろえ、事前確認を依頼。あわせて管理組合登録（新規または変更）を済ませる
令和9年2〜3月	事前確認適合証を取得し、手続支援サービスから川崎市へ申請

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

宮前区のマンションの管理計画認定は、川崎市が認定行政庁で、申請手数料は無料です。市独自の基準として、管理組合登録・支援制度への登録が要ります。事前確認を経て、手続支援サービスで市へ申請する形です。費用の中心は、システム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、川崎市では2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 川崎市マンション管理組合登録・支援制度への登録の有無を、住宅整備推進課（044-200-2996）へ電話で確認する
3. 管理規約、名簿、会計の整備状況を、国の17項目に照らして確認する。固定資産税の減額が気になる場合は、サンキューコールかわさき（044-200-3939）経由でみぞのくち市税事務所へ

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 宮前区の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 川崎市への認定申請手数料は無料です。ただし、手続支援システムの利用料10,000円（税込）と、事前確認審査料（センター直接申込なら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込））は別にかかります。

Q. 川崎市に独自の認定基準はありますか？

A. あります。国の基準に加えて、「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」に登録されていることが条件です。認定（更新）申請の時までに、登録または登録内容の変更を済ませます。

Q. 管理組合が川崎市に直接申請することはできますか？

A. 川崎市の案内では、事前確認を受けたうえで、手続支援サービスから申請する流れです。直接申請の道は案内されていません。変更認定の申請だけは、市へ直接出します。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 川崎市では居住部分の固定資産税額の2分の1で、1戸あたり100㎡相当分までが対象です。2回目以降の長寿命化工事を令和9年3月31日までに終えていること、総戸数10戸以上、築20年以上などの条件があります。申告は工事完了から3か月以内に、宮前区ならみぞのくち市税事務所で行います。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 川崎市のページには審査期間の記載がありません。事前確認と市の審査を合わせて、2〜3か月は見ておくと安心です。認定の有効期間は5年間です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

Q. 管理組合の登録をしているか分からないときは？

A. 川崎市住宅整備推進課（電話044-200-2996）へお問い合わせください。理事長が交代している場合は、登録内容の変更が必要になることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている川崎市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。川崎市の制度ページの最終更新は2026年4月1日です。固定資産税の減額ページ（最終更新2025年7月22日）は、令和9年3月31日までの工事完了が対象の制度で、期間内の内容として引用しています。管理組合登録のページ（最終更新2025年9月9日）は更新から1年以内ですが、窓口の運用は変わることがあります。市税事務所の窓口は最新の内容をご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」
• 川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」
• 川崎市「川崎市マンション管理適正化推進計画」
• 川崎市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額」
• 川崎市「市税事務所・市税分室の所在地一覧（PDF）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

川崎市中原区の12条点検｜武蔵小杉の店舗併設マンションと外壁打診の時期【2026年度版】

Q. 川崎市中原区のマンションやビルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 川崎市中原区の建物の定期報告は、中原区役所ではなく、川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当の所管です。川崎市は、サービス付き高齢者向け住宅やグループホームにあたらないマンション・アパートを「定期報告の対象外」と案内しています（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。ただし、1階に物販店や飲食店が一定規模で入るマンションでは、店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁も調査の対象になります。外壁の全面打診は、対象建築物であれば、竣工や前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの最初の定期調査で必要です（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月13日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：川崎市中原区で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜市の各区から川崎市に入り、川崎区に続いて今回は川崎市中原区を取り上げます。

川崎市中原区は、市のほぼ中央にある区です。区の大部分は多摩川に沿った平坦地で、南西の井田地区には丘陵地が広がります。区の中心は武蔵小杉駅周辺で、先端企業が集まり、再開発が進んでいます。区の名前は、江戸時代に中原街道の中継地だった小杉に御殿と陣屋があったことに由来します（出典：川崎市中原区「中原区の概要」）。川崎市の資料では、中原区は市内7区で人口・世帯数が最も多く、平均年齢が最も低い区とされています（出典：川崎市「中原区」区の概要資料、2011年3月1日時点の面積14.81㎢）。

12条点検の目線で見ると、中原区には次の特徴があります。

• 武蔵小杉駅周辺に、住宅・商業・業務が入る大型の複合建築物が集まる（例：小杉町3丁目中央地区の再開発は地下3階・地上45階建てで、住宅、保育所、業務・商業施設などが入ります）
• 駅周辺の商店街沿いに、1階が店舗・上が住戸の中規模マンションが並ぶ
• 区の大部分が平坦で、住宅地とマンションが連続している

このうち1つ目と2つ目が、中原区で12条点検を考えるうえで大事な点です。川崎市で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	川崎市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート	対象外（サ高住・グループホームを除く）
事務所だけのビル	対象外（事務所は対象用途に指定されていない）
1階が物販店・飲食店で上がマンションの建物	店舗の規模により対象。対象になれば、店舗利用客に影響し得るマンション部分の外壁も調査範囲
百貨店・物販店・飲食店などが入る商業ビル	規模により対象
ホテル・旅館・簡易宿所、病院・有床診療所・老人ホーム	規模により対象
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」、川崎市「定期報告関連のよくある質問」）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

定期報告の対象外のマンションでも、私はこの「10年」を目安に、外壁の状態を確認することをお勧めしています。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことで、川崎市中原区を含む川崎市内では川崎市がこれにあたります。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」があります。外壁の打診は、特定建築物定期調査の「建築物の外部」の項目に含まれます。

川崎市の案内では、報告の周期は次のとおりです（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」（2026年6月29日更新））。

種類	報告の周期（川崎市）
建築物（特定建築物定期調査）	3年ごと（令和7年、令和10年、令和13年…）
建築設備 定期検査	3年ごと（令和7年、令和10年…）
防火設備 定期検査	毎年（常時閉鎖式防火扉は3年ごと）
昇降機・遊戯施設 定期検査	毎年（前回の報告から1年以内）

報告の義務を負うのは所有者または管理者です。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。川崎市は「調査・検査は、報告書の提出日から遡って3か月以内に行うこと」とも定めています。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年に一度、全面的に打診等で調べます。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、打診と同等以上の精度があれば認められるようになりました（出典：国土交通省）。

また、令和7年7月1日施行の告示改正（令和6年国土交通省告示第974号ほか）について、川崎市は独自の扱いを示しています。常時閉鎖式防火扉だけがある建物は、その検査項目を特定建築物定期調査に付加して報告し、随時閉鎖式の防火設備もある建物は防火設備定期検査で報告するというものです（出典：川崎市「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」、2025年9月11日更新）。調査会社に依頼するときは、この扱いを理解しているかを確認してください。

川崎市中原区の12条点検：窓口・提出方法・報告時期

窓口は川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当
住所	〒210-8577 川崎市川崎区宮本町1番地
電話	044-200-2757
メール	50kesido@city.kawasaki.jp

窓口は中原区役所ではなく、川崎区宮本町の市役所内の部署です。電話とメールで相談できるので、まず階ごとの用途と面積を手元にそろえて問い合わせるのが近道です。

提出は直接でも協会経由でも可能、報告済証は協会経由のみ

川崎市へ直接提出する場合、手数料はかかりません。一方、（一財）神奈川県建築安全協会を経由して提出すると、報告手数料が必要です。協会でチェックを受けたあとに川崎市へ送られ、正式な受付となります。建物に掲示できる「報告済証」が発行されるのは、協会経由で提出した場合のみです（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」、2024年10月1日更新）。テナントや来店客に「きちんと点検している建物」と示したいオーナーさまには、協会経由に価値があります。

建築物の次の報告年は令和10年、設備・昇降機は毎年

川崎市は、用途ごとに受付期間を分けています。

用途	受付期間
劇場・集会場、ホテル・旅館、病院・老人ホーム、体育館・図書館など	6月〜9月
百貨店・物販店、飲食店、バー、遊技場、公衆浴場など	10月〜翌1月

（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」）

川崎市の表では、3年周期の報告年は令和7年、令和10年、令和13年です。したがって、令和8年度は建築物の報告年ではなく、次の報告は令和10年です。全面打診が必要な建物にとって、令和8年度・令和9年度は、時間をかけて準備できる2年間です。

一方、防火設備と昇降機は毎年の報告です。物販店・飲食店などが入る建物の防火設備は、令和8年度の受付期間が令和8年10月〜令和9年1月で、本記事の公開時点で受付期間中です。テナントビルのオーナーさまは、報告が済む予定かを管理会社に確認してください。受付期間の読み方に迷う場合は、川崎市のパンフレットか建築安全担当で確かめるのが確実です。

なお、新しく検査済証を受けた建物は、初回の報告が免除されます。川崎市は「令和6年4月に検査済証を受けた建物は、特定建築物定期調査が令和10年、その他の検査が令和8年の報告」という例を示しています。

店舗併設マンションは「外壁」に注意

中原区の武蔵小杉周辺で私が最も伝えたいのが、この線引きです。川崎市の「よくある質問」は、1階が物販店、2階以上がマンションの複合用途建築物について、次のように整理しています（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。

部分	調査の対象か
店舗の利用客に影響しないマンションの専有部	対象外
劣化すれば店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁	対象
店舗部分とつながる共用階段	対象
店舗部分とつながらない共用階段	対象外

判断の物差しは「定期報告対象用途の利用客に影響を与え得る箇所かどうか」です。

物販店・飲食店では、規模の要件があります。川崎市の表では、地階で100㎡超、3階以上で100㎡超、2階で500㎡以上、または延べ3,000㎡以上のいずれか（規模(1)）、あるいは対象用途の床面積が500㎡超（規模(2)）が目安です。さらに、対象用途の面積が200㎡を超える、または3階以上で100㎡を超えることも前提になります。1階だけの小さな店舗なら対象外になることも多いのですが、スーパーやドラッグストア、飲食店が複数入る駅前のマンションは、対象になる可能性があります。

対象になれば、マンション部分を含めた外壁が、全面打診の対象になり得ます。「うちはマンションだから関係ない」と決めつけず、1階・2階のテナントの用途と面積を一度確認してください。判断がつかない場合は、建築安全担当に、階ごとの用途と面積を伝えて相談するのが確実です。

川崎市中原区ならではの事情：武蔵小杉の再開発と、住宅地の中規模マンション

大型の複合建築物は「低層部の商業」と「上階の住宅」を分けて考える

武蔵小杉駅周辺には、住宅、保育所、業務・商業施設が入る大規模な再開発建築物があります。たとえば小杉町3丁目中央地区は、地下3階・地上45階建てで、住宅や保育所、業務・商業施設などが入る計画で、2015年度に事業が完了しています（出典：川崎市「小杉町3丁目中央地区」、2016年5月30日更新）。

こうした建物では、低層部の商業施設が定期報告の対象用途に当たる場合、その利用客に影響し得る外壁や、店舗とつながる共用部が調査の対象になります。上階の住戸部分は対象外でも、外壁は低層部の真上から高層部まで続いています。報告義務の範囲と、管理組合が自主的に調べる範囲を分けて整理しておくと、調査計画が立てやすくなります。なお、ここで述べた建物の一般論は、個別の建物の判定ではありません。判定は川崎市の建築安全担当にご確認ください。

駅前や商店街沿いの中規模マンションは「真下を誰が歩くか」で優先順位をつける

武蔵小杉の周辺は人の往来が多く、商店街沿いの歩道や駅へ向かう道には、通行人が絶えません。告示第282号の全面打診が対象とするのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。私が現場で調査範囲を決めるときも、「その真下を誰が歩いているか」を最初に見ます。歩道に面した面、店舗や共用エントランスの出入口の上、駐輪場の上は、優先して叩くべき面です。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

住戸だけのマンションは定期報告の対象外ですが、外壁の責任がなくなるわけではありません。建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により、所有者等が責任を問われる可能性があります。人通りの多い中原区だからこそ、報告義務のない分譲マンションも、管理組合が自主的に外壁を調べる意味があります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば、全面打診で確かめます。

川崎市の建築物の次の報告は令和10年です。前回の全面打診が平成30年（2018年）以前なら、令和10年の調査では全面打診が必要になる可能性が高いと考えてください。修繕履歴で、前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を確かめてみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。駅前で隣の建物との間が狭い敷地や、店舗の前に足場を組むと営業に影響が出る建物では、足場の計画がさらに難しくなります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。

3つ目は、店舗併設マンションや駅前のテナントビルが多い中原区では、特に大きな意味があります。足場で店先がふさがれると、テナントの売上に直結します。ロープアクセスなら、作業する面だけ、作業する時間だけ人が降りるので、営業を止めずに調査できます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ドローンの飛行には、人口集中地区などの法令上の制約があるため、事前の確認が必要です。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、高層部や隣地側の狭い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

川崎市の建築物の次の報告年は令和10年です。令和8〜9年度のうちに外壁調査を済ませ、その結果を大規模修繕の計画に組み込めば、報告年に慌てて足場を組む必要がなくなります。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、ホテル・簡易宿所の運営者さまはホテル向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 川崎市中原区の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. サービス付き高齢者向け住宅やグループホームにあたらないマンションは、川崎市では建築物の定期報告の対象外です。ただし、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。1階などに物販店・飲食店が一定規模で入る場合は、対象になることがあります。

Q. 1階が店舗のマンションは、どこまで調査が必要ですか？

A. 川崎市は「定期報告対象用途の利用客に影響を与え得る箇所かどうか」で判断するよう案内しています。店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁や、店舗とつながる共用階段は対象、店舗利用客に影響しない専有部は対象外です。

Q. 川崎市中原区の12条点検の窓口はどこですか？

A. 中原区役所ではなく、川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当（電話044-200-2757、川崎区宮本町1番地）です。

Q. 次の建築物の定期報告はいつですか？

A. 川崎市の表では、建築物の報告年は令和7年の次が令和10年です。受付期間は、ホテル・病院・老人ホームなどが6月〜9月、物販店・飲食店などが10月〜翌1月です。防火設備と昇降機は毎年報告します。

Q. 報告済証は必ずもらえますか？

A. 川崎市へ直接提出した場合は発行されません。（一財）神奈川県建築安全協会を経由して提出した場合のみ、報告済証が発行されます。協会経由は報告手数料が必要です。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的に打診等で調べます。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 店舗の営業を止めずに外壁を調べられますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、店先に足場を組まずに壁面を叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

川崎市中原区の12条点検の窓口は、川崎市まちづくり局の建築指導課 建築安全担当です。川崎市では、住戸だけのマンションや事務所だけのビルは建築物の定期報告の対象外ですが、物販店・飲食店などが一定規模で入る建物は対象になり、その場合はマンション部分の外壁も調査範囲になり得ます。建築物の次の報告年は令和10年。令和8〜9年度は、全面打診と大規模修繕を落ち着いて準備できる時期です。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物が対象かを確かめる：1階・2階のテナントの用途と床面積を確認し、判断がつかなければ建築安全担当に相談する。テナントビルは、令和8年10月〜令和9年1月の防火設備の報告予定も管理会社に確認する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、令和10年の時点で10年を超えないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 次の大規模修繕とセットで考える：外壁調査と、大規模修繕、長期修繕計画の見直しを一体で検討することを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。川崎市中原区を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」（2026年6月29日更新）
• 川崎市「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」（2025年9月11日更新）
• 川崎市「定期報告関連のよくある質問」（2024年10月1日更新）
• 川崎市中原区「中原区の概要」（2024年11月28日更新）
• 川崎市「中原区 区の概要資料」（2011年3月1日時点）
• 川崎市「小杉町3丁目中央地区」（2016年5月30日更新）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・川崎市の公式情報をもとに執筆しています。川崎市の「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」は2026年6月29日（令和8年度）更新の掲載を確認しました。「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」は2025年9月11日（令和7年度）更新、「定期報告関連のよくある質問」は2024年10月1日（令和6年度）更新、「中原区の概要」は2024年11月28日更新、区の面積などの資料は2011年時点、「小杉町3丁目中央地区」は2016年更新のため、内容が変わっている可能性があります。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、川崎市まちづくり局 建築指導課 建築安全担当（044-200-2757）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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川崎市川崎区の12条点検｜店舗併設マンションの外壁打診と報告時期【2026年度版】

Q. 川崎市川崎区のマンションやビルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 川崎市川崎区の建物の定期報告は、川崎区役所ではなく川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当の所管です。川崎市は、サービス付き高齢者向け住宅やグループホームにあたらないマンション・アパート・寮を「定期報告の対象外」と案内しています（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。ただし、1階に物販店や飲食店が入るマンションでは、店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁も調査の対象になり得ます。外壁の全面打診は、対象建築物であれば竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの最初の定期調査で必要です（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月13日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：川崎市川崎区で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは横浜市の各区を回り、今回から川崎市に入ります。最初は川崎市川崎区です。

川崎市川崎区は、市の最も東側にある区です。北は多摩川を挟んで東京都大田区、南は横浜市鶴見区に接し、JR川崎駅・京急川崎駅を起点に東京湾へ向かって広がっています。面積は40.25㎢です。生活地域は、川崎駅を中心とした商業地寄りの「中央地区」、多摩川寄りの「大師地区」、横浜市寄りの「田島地区」の3つに分かれ、海側には臨海部の工業地帯が広がります（出典：川崎市川崎区「川崎区の概要」）。

12条点検の目線で見ると、川崎区には次の特徴があります。

• 駅前の商業地に、1階が店舗・上が住戸という「店舗併設マンション」や雑居ビルが多い
• 国道15号（第一京浜）や産業道路など交通量の多い幹線道路沿いに建物が並ぶ
• 東京湾に近く、海からの風を受ける建物がある

このうち1つ目が、川崎区で12条点検を考えるうえで一番大事なポイントです。川崎市川崎区で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	川崎市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート・寮	対象外
事務所だけのビル	対象外（事務所は対象用途に指定されていない）
1階が物販店・飲食店で上がマンションの建物	店舗の規模により対象。対象になれば、店舗利用客に影響し得るマンション部分の外壁も調査範囲
2階以上に飲食店・物販店が一定規模で入る雑居ビル	規模により対象
ホテル・旅館・簡易宿所	規模により対象
病院・有床診療所・老人ホーム・サ高住・グループホーム	規模により対象
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」、川崎市「定期報告関連のよくある質問」）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

定期報告の対象外のマンションでも、私はこの「10年」を一つの目安にして、外壁の状態を確認することをお勧めしています。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことで、川崎市川崎区を含む川崎市内では川崎市がこれにあたります。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

川崎市の案内では、報告の周期は次のとおりです（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」（2026年6月29日更新））。

種類	報告の周期（川崎市）
建築物（特定建築物定期調査）	3年ごと（令和7年、令和10年、令和13年…）
建築設備 定期検査	毎年
防火設備 定期検査	毎年（常時閉鎖式防火扉は3年ごと）
昇降機・遊戯施設 定期検査	毎年（前回の定期報告から1年以内）

報告の義務を負うのは所有者または管理者です。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。川崎市は「調査・検査は、定期報告書の提出日から遡って3か月以内に行うこと」とも定めています。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年ごとに全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。

また、令和7年7月1日施行の国の告示改正（令和6年国土交通省告示第974号ほか）について、川崎市は独自の扱いを示しています。常時閉鎖式防火扉だけが設置されている建物は、その検査を特定建築物定期調査に付加して報告するというものです。随時閉鎖式の防火設備もある建物は、防火設備定期検査で報告します（出典：川崎市「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」）。調査会社に依頼するときは、川崎市の扱いを理解しているかを確認してください。

川崎市川崎区の12条点検：対象の線引き・報告時期・窓口

窓口は川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当
住所	〒210-8577 川崎市川崎区宮本町1番地
電話	044-200-2757
FAX	044-200-3089
メール	50kesido@city.kawasaki.jp

窓口は川崎区役所ではなく市の建築指導課ですが、所在地は川崎区宮本町の市役所です。川崎区のオーナーさまにとっては、相談に出向きやすい場所にあります。

提出は「郵送」が基本、神奈川県建築安全協会経由も可能

川崎市は定期報告書を郵送で受け付けています。郵送の場合は報告書・概要書を各1部、連絡先と、切手を貼った返信用封筒を同封します。市に直接出す場合、手数料はかかりません。

一方、（一財）神奈川県建築安全協会を経由して提出することもできます。この場合は2部を持参し、報告手数料が必要です。協会経由の場合に限り、建物に掲示できる「定期調査報告済証」が発行されます（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。テナントや来店客に「きちんと点検している建物」と示したいオーナーさまは、協会経由を選ぶ価値があります。

建築物の受付は令和7年の次が令和10年、ただし設備は毎年

川崎市は、建築物の用途ごとに受付期間を決めています。

用途	建築物（3年ごと）	建築設備・防火設備（毎年）
劇場・集会場、ホテル・旅館・簡易宿所、病院・老人ホーム・サ高住・グループホーム、体育館・図書館など	令和7年・令和10年…の6月〜9月	毎年6月〜9月
百貨店・物販店、展示場・バー・遊技場・公衆浴場・飲食店など	令和7年・令和10年…の10月〜翌1月	毎年10月〜翌1月

（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」）

令和8年度は、建築物（特定建築物定期調査）の報告年ではありません。次の報告は令和10年です。逆に言えば、全面打診が必要な建物にとって、令和8年度・9年度は時間をかけて準備できる貴重な2年間です。

ただし、建築設備・防火設備は毎年の報告です。物販店・飲食店などが入る建物では、令和8年10月〜令和9年1月が建築設備・防火設備の受付期間で、本記事の公開時点で受付期間中です。テナントビルのオーナーさまは、設備の報告が済む予定かを管理会社に確認してください。

なお、新しく検査済証を受けた建物は、初回の報告が免除されます。川崎市は「令和6年4月に検査済証を受けた建物は、特定建築物定期調査が令和10年、その他の検査が令和8年の報告」という例を示しています。

店舗併設マンションは「外壁」に注意

川崎区で私が最も伝えたいのが、この線引きです。川崎市の「よくある質問」は、1階が物販店、2階以上がマンションの複合用途建築物について、次のように整理しています（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。

部分	調査の対象か
物販店の利用客に影響しないマンションの専有部	対象外
劣化すれば物販店の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁	対象
店舗部分とつながる共用階段（竪穴区画）	対象
店舗部分とつながらない共用階段	対象外

判断の物差しは「定期報告対象用途の利用客に影響を与え得る箇所かどうか」です。

物販店・飲食店の場合、対象になる規模は「地階で100㎡超」「3階以上で100㎡超」「2階で500㎡以上」「床面積3,000㎡以上」のいずれか、または「床面積500㎡超」です（建物全体で対象用途の床面積が200㎡以下のものなどを除く。また規模①欄は、避難階以外の階を建築基準法別表第1（い）欄(1)〜(4)項の用途に使わない建物を除く）。1階だけの小さな店舗なら対象外になることも多いのですが、面積の大きいスーパーやドラッグストアが入る駅前のマンションは、対象になる可能性があります。

対象になれば、マンション部分を含めた外壁が、全面打診の対象になり得ます。「うちはマンションだから関係ない」と思い込まず、1階のテナントの用途と面積を一度確認してください。判断がつかない場合は、川崎市が案内している「定期報告対象確認」の相談窓口（建築安全担当）に、階ごとの用途と面積を伝えて相談するのが確実です。なお、駐車場はいかなる場合も対象外です。

川崎市川崎区ならではの事情：駅前の雑居ビルと、湾岸の風

幹線道路沿いの建物は「落ちたら誰に当たるか」で考える

川崎区には、国道15号（第一京浜）、産業道路、首都高速の横羽線・川崎線・湾岸線が通っています（出典：川崎区の概要）。駅前の商店街や幹線道路の歩道は人通りが多く、外壁のタイルやモルタルが落ちれば、通行人に当たる可能性が高い場所です。

告示第282号の全面打診が対象とするのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。私が現場で外壁の調査範囲を決めるときも、「その真下を誰が歩いているか」を最初に見ます。歩道に面した面、店舗の出入口の上、駐輪場の上は、優先して叩くべき面です。

海に近い建物は、面ごとの傷み方を見る

川崎区は東京湾に面し、区域の東側には臨海部が広がっています。私の現場感覚では、海に近い建物は、海側の面のシーリング（目地の防水材）や金物の傷みが早く、そこから水が入ってタイルの浮きにつながるケースがあります（統計に基づく数字ではなく、現場での所感です）。全面打診のときは、浮きの数だけでなく、どの面に集中しているかを記録しておくと、次の大規模修繕で補修の優先順位をつけやすくなります。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

住戸だけのマンションは定期報告の対象外ですが、それで外壁の責任がなくなるわけではありません。建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により所有者等が責任を問われる可能性があります。人通りの多い川崎区だからこそ、報告義務のない分譲マンションも、管理組合が自主的に外壁を調べる意味があります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

川崎市の建築物の次の報告は令和10年です。前回の全面打診が平成30年（2018年）以前なら、令和10年の調査では全面打診が必要になる可能性が高いと考えてください。前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を、まず修繕履歴で確かめてみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。川崎駅周辺のように隣の建物との間が狭い敷地や、店舗の前に足場を組むと営業に影響が出る建物では、足場の計画がさらに難しくなります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。

3つ目は、店舗併設マンションや駅前の雑居ビルが多い川崎区では特に大きな意味があります。足場で店先がふさがれると、テナントの売上に直結します。ロープアクセスなら作業する面だけ、作業する時間だけ人が降りるので、営業を止めずに調査できます。隣の建物との間が狭く足場を組みにくい面でも、屋上に吊元が取れれば壁面に沿って降りて調べられます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です（川崎区は羽田空港に近い地域を含むため、ドローンの飛行には空港周辺の空域を含む法令上の制約を事前に確認する必要があります）。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、高層部や隣地側の狭い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

川崎市の建築物の次の報告年は令和10年です。令和8〜9年度のうちに外壁調査を済ませ、その結果を大規模修繕の計画に組み込めば、報告年に慌てて足場を組む必要がなくなります。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、川崎駅周辺のホテル・簡易宿所の運営者さまはホテル向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 川崎市川崎区の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. サービス付き高齢者向け住宅やグループホームにあたらないマンションは、川崎市では建築物の定期報告の対象外です。ただし、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。1階などに物販店・飲食店が一定規模で入る場合は、対象になることがあります。

Q. 1階が店舗のマンションは、どこまで調査が必要ですか？

A. 川崎市は「定期報告対象用途の利用客に影響を与え得る箇所かどうか」で判断するよう案内しています。店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁や、店舗とつながる共用階段は対象、店舗利用客に影響しない専有部は対象外です。

Q. 川崎市川崎区の12条点検の窓口はどこですか？

A. 川崎区役所ではなく、川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当（電話044-200-2757、川崎区宮本町1番地）です。

Q. 次の建築物の定期報告はいつですか？

A. 川崎市の建築物の定期報告は令和7年の次が令和10年です。ホテル・病院・老人ホームなどは6月〜9月、物販店・飲食店などは10月〜翌1月が受付期間です。建築設備・防火設備は毎年報告します。

Q. 定期報告書はどうやって出しますか？

A. 川崎市への郵送（手数料なし）が基本です。報告書・概要書各1部、連絡先、切手を貼った返信用封筒を同封します。（一財）神奈川県建築安全協会経由の場合は2部と報告手数料が必要で、報告済証が発行されます。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 店舗の営業を止めずに外壁を調べられますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、店先に足場を組まずに壁面を叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

川崎市川崎区の12条点検の窓口は、川崎市まちづくり局の建築指導課 建築安全担当です。川崎市では、住戸だけのマンションや事務所だけのビルは建築物の定期報告の対象外ですが、物販店・飲食店などが一定規模で入る建物は対象になり、その場合はマンション部分の外壁も調査範囲になり得ます。建築物の次の報告年は令和10年。令和8〜9年度は、全面打診と大規模修繕を落ち着いて準備できる時期です。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物が対象かを確かめる：1階・2階のテナントの用途と床面積を確認し、判断がつかなければ建築安全担当に相談する。テナントビルは、令和8年10月〜令和9年1月の建築設備・防火設備の報告予定も管理会社に確認する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、令和10年の時点で10年を超えないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 次の大規模修繕とセットで考える：外壁調査と、大規模修繕、長期修繕計画の見直しを一体で検討することを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。川崎市川崎区を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」（2026年6月29日更新）
• 川崎市「定期報告が必要な建築物等（パンフレット R7.9）」
• 川崎市「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」（2025年9月11日更新）
• 川崎市「定期報告関連のよくある質問」（2024年10月1日更新）
• 川崎市川崎区「川崎区の概要」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・川崎市の公式情報をもとに執筆しています。川崎市の「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」は2026年6月29日（令和8年度）更新の掲載を確認しました。「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」は2025年9月11日（令和7年度）更新、「定期報告関連のよくある質問」は2024年10月1日（令和6年度）更新、「川崎区の概要」は2014年更新のため、内容が変わっている可能性があります。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、川崎市まちづくり局 建築指導課 建築安全担当（044-200-2757）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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鹿嶋市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月13日 更新

「鹿嶋市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）の鹿嶋市公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といった共用部分の大規模修繕の工事費を、管理組合に一般的に補助する市の制度は見つかりませんでした。

ただし、鹿嶋市には「ゼロ」とは言い切れない制度が2つあります。1つは、敷地の危険なブロック塀を撤去するときの「危険ブロック塀等改善事業補助金」。申請者は塀の「所有者」で、共有の塀でも共有者の同意書を付けて申請する仕組みが要綱に用意されています。もう1つは、鹿島神宮周辺の限られた区域だけで使える「景観整備補助金」で、建物の「修繕」の外観工事費も対象に含まれています。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、鹿嶋市の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして鹿嶋市内に賃貸マンションや社宅をお持ちのオーナーさまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。

早見表：鹿嶋市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月13日時点で確認できた鹿嶋市の公式ページ・令和8年度の交付要綱と、国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容
危険ブロック塀等改善事業補助金（令和8年度）	鹿嶋市 都市計画課	△ 塀の所有者が対象。共有の塀は共有者の同意書で申請する仕組みあり（管理組合での申請方法は要確認）	全部除却：1mあたり1万円か工事費の2/3の低い額、一部除却：1mあたり7,000円か2/3の低い額。上限10万円・募集3件・11月30日まで
鹿島神宮周辺地区 景観整備補助金（令和8年度）	鹿嶋市 都市計画課	△ 区域内（約7.9ha）で、和風の修景基準に適合する工事に限る	外観に係る工事費の1/2・上限100万円、設計委託2/3・上限20万円
木造住宅耐震改修工事等補助金（令和8年度）	鹿嶋市 都市計画課	× マンションは対象外（木造の一戸建て住宅）	工事費の4/5・上限100万円、募集1件
既存ストック利活用補助金（令和8年度）	鹿嶋市 都市計画課	× 想定外（空家の解体・空家バンク物件の改修）	解体4/5・改修2/3、上限50万円
蓄電システム補助金（令和8年度）	鹿嶋市 環境政策課	× 想定外（自ら住む住宅への設置）。上限に達し終了	1件5万円
マンション管理計画認定制度	鹿嶋市（市の区域は市が所管）	○ 間接的に有利	長寿命化促進税制や融資の金利引下げの前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（固定資産税は鹿嶋市 税務課）	○ 間接的に有利	2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の固定資産税を減額

この表のポイントは、「市の補助は一戸建て・個人向けが中心。マンションで使えるのは“塀”と“限られた区域の景観”だけ。共用部の本体工事は、認定と税制と工事の組み立て方で守る」という構図です。

鹿嶋市のマンション事情－「分譲は少なく、賃貸・社宅が多い」まち

鹿嶋市は茨城県の南東部にあり、東は鹿島灘、西は北浦に面した南北に細長い市です（鹿嶋市 都市計画マスタープラン 第2章 本市の概況、PDF）。市の常住人口は2026年6月1日現在で63,334人と公表されています（鹿嶋市の人口・面積）。

マンション管理の面で特徴的なのは、分譲マンションの数がとても少ないことです。茨城県と県内の市が共同で作成した「茨城県マンション管理適正化推進計画（2024年3月、牛久市公開のPDF）」では、平成30年住宅・土地統計調査をもとに、鹿嶋市のマンション戸数を約20戸（住宅総戸数27,970戸の0.1％）と推計しています。この数字には空室や賃貸化した住戸は含まれていないため、実際の棟数・戸数とは差がありますが、「分譲マンションの管理組合が少ないまち」であることは読み取れます。

一方で、鹿島臨海工業地帯に近い鹿嶋市では、賃貸マンション・アパートや、企業の社宅・寮として使われている鉄筋コンクリート造の共同住宅の修繕のご相談が多いのも実情です。そこでこの記事では、分譲マンションの管理組合だけでなく、賃貸・社宅をお持ちのオーナーさまにも役立つ形で制度を整理しました。

鹿嶋市で管理組合が使える可能性がある補助①－危険ブロック塀等改善事業補助金

マンションの敷地には、駐車場や道路との境界にコンクリートブロック塀が残っていることがあります。築年数の古い建物ほど、ひび割れ・傾き・控え壁（塀を支える短い壁）がない塀が見つかります。大規模修繕の診断で外構まで見ると、ここが意外な「宿題」になることが少なくありません。

令和8年度の要綱で確認した内容

鹿嶋市の危険なブロック塀等の改善に補助金を交付いたします（2026年4月1日更新）と、令和8年度鹿嶋市危険ブロック塀等改善事業補助金交付要綱（PDF）に書かれている主な条件は次のとおりです。

項目	公式ページ・要綱の記載
対象の塀	倒壊の危険があり、倒れると「避難路等」を通る人に危険を及ぼすおそれがあると市長が認めるブロック塀等
避難路等とは	市の地域防災計画で定める指定緊急避難場所・指定避難場所から半径2km圏内の道路
高さ	避難路等の道路面から最も高い部分が80cmを超えるもの
申請できる人	危険ブロック塀等の所有者（市税等の滞納がないこと など）
共有の塀	共有物の場合は、共有者の同意が得られていることを示す書類（様式第3号その3）を添付
補助額（全部除却）	除却延長×1mあたり10,000円、または工事費×2/3のいずれか低い額
補助額（一部除却）	除却延長×1mあたり7,000円、または工事費×2/3のいずれか低い額
上限	10万円
手順	①危険ブロック塀等の事前判定（現地調査）→②契約前に交付申請→③交付決定後に着工
期限	令和8年12月25日までに交付決定を受けて着手し、令和9年2月1日までに完了
募集期間・件数	4月1日〜11月30日、募集3件（予算に達し次第終了）

計算例

たとえば、道路沿いのブロック塀を延長15m・全部撤去し、撤去費が27万円だったとします。

• 延長による額：15m × 10,000円 ＝ 15万円
• 工事費による額：27万円 × 2/3 ＝ 18万円
• 低いほうは15万円 → 上限の10万円が補助額の目安

塀の長さが10mを超えると、多くの場合は上限の10万円に届く計算です。金額は大きくありませんが、大規模修繕と同じ時期に外構の安全対策を片づけられるのは管理組合にとって意味があります。

管理組合で申請するときに確認したいこと

要綱は、補助対象者を「危険ブロック塀等の所有者」と定め、共有物の場合の同意書の様式まで用意しています。マンションの敷地や塀は、区分所有者全員の共有になっているのが一般的です。ただ、管理組合（理事長）が代表して申請できるのか、共有者全員の同意書が必要なのか、総会決議の議事録で代えられるのかは、要綱からは読み取れませんでした。戸数の多いマンションで全員の同意書を集めるのは現実的に大変です。

また、募集は3件・11月30日までです。この記事を公開した10月13日時点で、残りは1か月半ほどしかありません。事前判定に現地調査が入ることを考えると、今年度に使いたい場合は、すぐに都市計画課（0299-82-2911）へ相談する必要があります。間に合わない場合は、次年度の募集に向けて、塀の延長・高さ・写真を整理しておくだけでも準備になります。

鹿嶋市で使える可能性がある補助②－鹿島神宮周辺地区の景観整備補助金

鹿嶋市には、全国的にも珍しい「景観」の補助があります。鹿島神宮周辺地区の地区計画で定めた区域のうち、鹿島神宮通りと神宮坂地区（約7.9ha）で、修景基準に沿った工事を行う場合の補助です。

令和8年度の内容

鹿島神宮周辺の歴史と情緒あふれる街並みづくりにつながる景観補助金の希望者を募集します（2026年4月1日更新）と、令和8年度の交付要綱（PDF）で確認した内容です。

種別	補助対象経費	補助率	限度額
建築物等の工事	新築・増築・改築・修繕・模様替えの工事費のうち、外観に係る経費	1/2	100万円（外構と合わせて100万円まで）
外構の工事	沿道からの景観に影響するアプローチ整備、塀・柵の築造	1/2	50万円
設計委託	上記工事の設計・デザイン	2/3	20万円

対象者は、建築物等またはその敷地の所有者または借主で、着手日の30日前までの事前協議と、令和8年12月25日までの交付申請が必要です。

一般的なマンションの外壁塗装で使えるかは、正直に言って難しい

「修繕も対象」と聞くと期待したくなりますが、要綱の修景基準を読むと、外壁は木材・漆喰・石張りなどの自然素材を用いた和風仕上げ、通りから見える開口部は木製または和風サッシ、屋根は和瓦を用いた傾斜屋根、外壁の色は黄赤系の彩度4以下か無彩色、といった基準が並びます。

鉄筋コンクリート造のマンションで、一般的な吹付け塗装やタイル補修を行う大規模修繕が、この基準にそのまま適合するケースは少ないと考えられます。区域内に建物がある場合でも、まずは都市計画課（都市計画グループ）に事前協議で「この工事内容が対象になり得るか」を確認するのが現実的です。外構の塀・柵を和風の仕上げで造り直す工事などは、検討の余地があるかもしれません。

鹿嶋市のマンションで「使えない」制度も確認しておく

木造住宅耐震改修工事等補助金

令和8年度鹿嶋市木造住宅耐震改修工事等補助金交付要綱（PDF）では、対象の「木造住宅」を在来工法の木造の一戸建て住宅と定義しています。補助は工事費の4/5・上限100万円と手厚いのですが、マンションは対象外です。募集は1件・11月30日までです。

既存ストック利活用補助金

空家の解体・中古住宅のリフォームをされる方に補助金を交付しますは、不良住宅・特定空家の解体や、市外から空家バンクの中古住宅を購入して移住する方の改修が対象です。マンションの共用部の修繕は想定されていません。

蓄電システム（蓄電池）補助金

令和8年度蓄電システム（蓄電池）補助金のお知らせ（2026年7月30日更新）は、自ら住む住宅に太陽光発電と連携した蓄電池を設置する個人が対象で、1件5万円・19件の枠は上限に達して終了しています。

マンション管理計画認定制度－鹿嶋市は「市」が所管行政庁です

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。

茨城県マンション管理適正化推進計画では、鹿嶋市は計画の共同作成主体で、市の区域の所管行政庁は鹿嶋市と明記されています。県が認定を行うのは町村の区域です。計画には「管理計画の認定申請は、各所管行政庁に行う必要がある」「認定申請にあたっては、事前に公益財団法人マンション管理センターの『管理計画認定手続支援サービス』を利用する」とも書かれています。

一方、鹿嶋市の公式サイトでは、管理計画認定の申請窓口・手数料を案内するページを確認できませんでした。 住宅関連の業務は都市計画課（住宅グループ・建築グループ）が担っているため、まずは都市計画課（0299-82-2911）にお問い合わせください。

認定の主な準備

認定の基準は国が定めています（上記の推進計画にも掲載）。理事会で事前に確認しておきたい代表的な項目は次のとおりです。

確認項目	理事会でのチェック
管理組合の運営	管理者等と監事が定められ、総会が年1回以上開かれているか
管理規約	緊急時の専有部への立入り、修繕履歴の管理、財務・管理情報の提供が定められているか
経理	管理費と修繕積立金の区分経理、3か月以上の滞納額が全体の1割以内か
長期修繕計画	7年以内に見直し、計画期間30年以上で大規模修繕2回以上を含むか
名簿	組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上確認しているか

鹿嶋市のように分譲マンションが少ない地域では、役員のなり手不足や、管理会社に任せきりで長期修繕計画が古いままになっているケースも見かけます。認定の基準は、そうした管理の「健康診断」のチェックリストとしても使えます。

マンション長寿命化促進税制－期限は2027年3月31日

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。令和7年度の税制改正で適用期間が2年延長され、2027年（令和9年）3月31日までに工事を完了したものが対象です（マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省））。

主な要件は次のとおりです。

• 築20年以上・総戸数10戸以上のマンション
• 過去に1回以上、長寿命化工事を行っていること
• 外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を一体として実施すること
• 管理計画認定マンションは、修繕積立金を認定基準まで引き上げていること など

減額の割合は、国の制度では1/6〜1/2の範囲で市町村の条例で定める仕組みです。鹿嶋市の公式サイトでは、この税制の減額割合や申告方法を案内するページを確認できませんでした。 固定資産税は税務課（資産税グループ）の所管ですので、減額割合と申告書類は税務課へご確認ください。令和7年度からは、理事長等が必要書類を提出すれば、区分所有者ごとの申告がなくても適用を受けられる扱いも示されています。

工事完了の期限まで、残り5か月半です。これから総会で決議する管理組合が、認定の取得・積立金の見直し・工事の完了をそろえるのはかなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは、今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。間に合わない場合でも、認定の取得と長期修繕計画の見直しは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。

鹿嶋市のマンションの大規模修繕－海と北浦に挟まれた立地で考えること

東側（鹿島灘寄り）は「塩分」と「風」、西側（北浦寄り）は「湿気」

鹿嶋市は東を鹿島灘、西を北浦に挟まれています。海に近い東側では、海からの風に含まれる塩分が、手すり・金物・設備の架台などの鉄部のさびや、塗膜の劣化を早めることがあります。私の経験でも、海に近い建物では、同じ築年数の内陸の建物より鉄部の傷みが進んでいることがよくあります。

湖沼や田園に近い低地では、北側の面や1階まわりで苔・カビ・藻による外壁の汚れが目立つこともあります。どちらも「建物全体が一様に傷む」のではなく、面ごと・部位ごとに劣化の進み方が違うのが特徴です。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要。海沿いでは強風時の養生シート対策も必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	海側の面だけ劣化が早いなど、面ごと・部位ごとに状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

長寿命化促進税制と工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限に間に合わない場合や、劣化が海側の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

現場で見てきたこと

社宅や賃貸マンションの修繕でご相談を受けると、「入居者が入れ替わる時期に、足場を何か月も掛けたくない」というお声をよくいただきます。私は、まず建物を面ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。

また、敷地のブロック塀は、建物の診断では見落とされがちです。大規模修繕の調査の際に、塀の高さ・長さ・ひび割れ・控え壁の有無を写真で記録しておくと、市の補助の事前判定の相談にもそのまま使えます。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

鹿嶋市で賃貸マンション・社宅・寮をお持ちのオーナーの方へ

賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。

市の補助で見ると、危険ブロック塀等改善事業補助金は「塀の所有者」が対象なので、賃貸マンションや社宅の敷地の塀を撤去するオーナーさま・法人さまも検討できます（要綱の様式では、市外在住者や法人の申請も想定されています）。一方、管理計画認定と長寿命化促進税制は分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません。

オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

隣の神栖市の事情は、神栖市のマンション補助金の記事でも整理しています。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

• 管理計画認定の申請窓口・手数料：鹿嶋市が所管行政庁であることは県・市の共同計画で確認できましたが、市の公式サイトに申請案内のページは見当たりませんでした
• 長寿命化促進税制の鹿嶋市での減額割合・申告方法：税務課の様式一覧（2026年1月5日更新）に専用の申告書は掲載されていませんでした
• 管理組合がブロック塀補助の申請者になれるか：要綱は「所有者」「共有者の同意書」と定めるのみで、管理組合（理事長）による代表申請の可否は読み取れませんでした
• 令和8年度のブロック塀補助・耐震補助の残り枠：募集件数（3件・1件）は公表されていますが、10月13日時点の残り枠は公表されていません

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市の担当課へ最新の内容をご確認ください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 契約・着工してから申請しようとする：ブロック塀補助は「事前判定→契約前に交付申請→交付決定後に着工」、景観補助は「着手30日前までの事前協議」が必要です
2. 募集件数を見落とす：ブロック塀補助は3件、木造耐震補助は1件と、枠はとても小さく設定されています
3. 期限と完了日を見落とす：ブロック塀補助は令和9年2月1日までの完了、長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了が条件です

理事会で使える質問リスト

市の窓口へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• マンションの管理計画認定はどこに申請しますか。手数料と、事前確認の要否を教えてください（都市計画課 0299-82-2911）
• 敷地の共有のブロック塀について、管理組合の理事長が代表して申請できますか。同意書は全員分が必要ですか（同課）
• 令和8年度のブロック塀補助の残り枠はありますか（同課）
• 長寿命化促進税制の減額割合と、申告書類・証明書の様式を教えてください（税務課 資産税グループ）
• 共用部の工事に使える市の制度はほかにありますか（都市計画課）

鹿嶋市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 都市計画課に、認定とブロック塀補助をまとめて相談する：認定の基準に照らして足りない点を洗い出し、塀の補助の残り枠も確認します
3. 建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：海側・陸側の劣化の差、鉄部、外構の塀まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
4. 税制の期限に間に合うかを見極める：長寿命化促進税制（2027年3月31日完了）を狙うか、次の機会に回すかを決めます
5. 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます

よくあるご質問

Q. 鹿嶋市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月13日時点で鹿嶋市の公式サイトを確認した範囲では、共用部分の外壁塗装や屋上防水の工事費を一般的に補助する市の制度は見つかりませんでした。敷地の危険なブロック塀の撤去と、鹿島神宮周辺の限られた区域の景観整備には補助があります。

Q. マンションの敷地のブロック塀の撤去に、補助は使えますか？

A. 鹿嶋市の危険ブロック塀等改善事業補助金は、塀の所有者が対象で、共有の塀は共有者の同意書を付けて申請する仕組みです。上限は10万円、令和8年度は募集3件・11月30日までです。管理組合が代表して申請できるかは、都市計画課にご確認ください。

Q. 鹿島神宮の近くのマンションなら、外壁塗装に景観補助を使えますか？

A. 区域（鹿島神宮通りと神宮坂地区）内で、和風の修景基準に適合する工事であれば対象になり得ます。ただし、外壁は自然素材の和風仕上げ、開口部は木製または和風サッシなどの基準があり、一般的なマンションの塗り替えがそのまま適合するケースは少ないと考えられます。まずは事前協議をおすすめします。

Q. 鹿嶋市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 茨城県マンション管理適正化推進計画で、鹿嶋市の区域は鹿嶋市が所管行政庁とされています。市の公式サイトに申請案内のページは見当たらなかったため、都市計画課（0299-82-2911）にお問い合わせください。

Q. マンション長寿命化促進税制は、鹿嶋市でも使えますか？

A. 国の制度なので、要件を満たせば鹿嶋市のマンションも対象です。2027年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として行う工事の完了が必要です。減額割合と申告方法は税務課にご確認ください。

Q. 海に近いマンションでも、ロープアクセスで工事できますか？

A. できます。手すり・金物・シーリングなど部位ごとの補修に向いています。ただし強風時は作業を止める必要があるため、海沿いでは風の予報を見ながら工程に余裕を持たせます。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、大規模修繕のご相談と概算のお見積りは無料で承っています。補助制度や税制の使い方の整理だけでも、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。

この記事のポイントまとめ

• 鹿嶋市の公式サイトでは、管理組合の共用部の本体工事に使える市の補助は確認できない
• 危険ブロック塀等改善事業補助金は、共有の塀でも同意書で申請する仕組みあり（上限10万円・募集3件・11月30日まで）
• 鹿島神宮周辺の景観補助は「修繕」も対象だが、和風の修景基準があり一般的な塗り替えでは適合が難しい
• 管理計画認定の所管行政庁は鹿嶋市。窓口と手数料は都市計画課に要確認
• 長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了が条件

出典・参考資料

• 鹿嶋市「危険なブロック塀等の改善に補助金を交付いたします」（2026年4月1日更新）
• 鹿嶋市「令和8年度鹿嶋市危険ブロック塀等改善事業補助金交付要綱（PDF）」（令和8年3月31日告示）
• 鹿嶋市「鹿島神宮周辺の歴史と情緒あふれる街並みづくりにつながる景観補助金の希望者を募集します」（2026年4月1日更新）
• 鹿嶋市「令和8年度鹿嶋市鹿島神宮周辺地区地区計画景観整備事業補助金交付要綱（PDF）」
• 鹿嶋市「木造住宅の耐震改修費用を助成します。」
• 鹿嶋市「令和8年度鹿嶋市木造住宅耐震改修工事等補助金交付要綱（PDF）」（令和8年3月31日告示）
• 鹿嶋市「空家の解体・中古住宅のリフォームをされる方に補助金を交付します」
• 鹿嶋市「令和8年度蓄電システム（蓄電池）補助金のお知らせ」（2026年7月30日更新）
• 鹿嶋市「税務課への申請書類 様式一覧」（2026年1月5日更新）
• 鹿嶋市「鹿嶋市の人口・面積」
• 鹿嶋市「都市計画マスタープラン 第2章 本市の概況（PDF）」
• 茨城県ほか「茨城県マンション管理適正化推進計画（牛久市公開、PDF）」（2024年3月）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました（マンション管理・再生ポータルサイト）」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている鹿嶋市および茨城県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。鹿嶋市のブロック塀補助・景観補助・木造耐震補助は令和8年度の交付要綱（令和8年3月31日告示・4月1日施行）を直接確認しました。木造耐震補助の案内ページの更新日は2023年4月1日ですが、内容は令和8年度要綱と照合しています。茨城県マンション管理適正化推進計画は2024年3月策定（計画期間：令和6年度〜令和12年度）です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、鹿嶋市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

鹿嶋市は、分譲マンションが少なく、制度の情報も集まりにくいまちです。だからこそ、塀の補助のような小さな制度を取りこぼさず、工事の組み立て方で総額を抑えることが大切だと考えています。海側の面の診断や、補助・税制に間に合うかの整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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石岡市のマンション補助金｜大規模修繕と管理計画認定【2026】

2026年10月13日 更新

「石岡市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。茨城県が公表している市の住宅関連助成制度の一覧（石岡市分）を確認した範囲では、マンションの共用部分の大規模修繕工事費を、管理組合に直接補助する市の制度は見当たりませんでした。 一覧にあるのは、住宅・店舗等のリフォーム支援、新生活支援、木造住宅の耐震、空家の解体、合併処理浄化槽、危険ブロック塀の撤去などで、多くは戸建住宅や個人を想定した制度です。

ただし、補助金が見当たらないことは「打つ手がない」ことではありません。石岡市のマンション管理組合が押さえておきたい点は、次の3つです。

1. 市のリフォーム支援補助金は、共用部が対象になるかが募集要領から読み取れない（確認すれば道が開ける可能性はあります）
2. マンション管理計画認定制度は、石岡市が市のため県の認定対象外。窓口は市への確認が必要
3. マンション長寿命化促進税制には、2027年3月31日という工事完了の期限がある

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、石岡市のマンション管理組合の理事長さま・理事の皆さまに向けて、確認できた制度を「使える・使えるか要確認・使えない」に仕分けし、工事費そのものを適正に抑える考え方まで、現場の目線でお伝えします。

早見表：石岡市のマンションで使える制度・要確認の制度

制度	主な内容	マンション共用部への使いやすさ
住宅・店舗等リフォーム支援事業費補助金（商工観光課）	住宅・店舗のリフォーム工事費の一部を補助。市内業者の利用が条件	要確認（募集要領にマンション・共用部の記載なし）
木造住宅耐震改修費助成	木造住宅の耐震補強の費用補助	使えない（木造住宅が対象）
木の住まい・住まいづくり推進	新築の建築費の補助	使えない（新築が対象）
危険ブロック塀等撤去補助	道路面から高さ80cm超の危険なブロック塀の撤去費補助	敷地内にあれば要確認
排水設備接続支援・合併処理浄化槽	下水道接続や浄化槽設置への補助	大規模修繕とは別枠
マンション管理計画認定制度	管理計画が基準を満たすと自治体が認定	補助金ではないが、税制の要件に関わる
マンション長寿命化促進税制（国）	要件を満たす長寿命化工事後の固定資産税を減額	使える可能性あり（期限2027年3月31日）

上の表は、茨城県が公表している「市町村の住宅関連助成制度一覧（石岡市分、令和6年4月1日時点）」と、石岡市の募集要領をもとに整理しました。制度は年度ごとに改正されますので、申請の前に担当課の最新情報をご確認ください。

石岡市のマンションの特徴－市全体の世帯数から見える「集合住宅の位置づけ」

石岡市の公式サイトによると、市の人口は66,380人、世帯数は32,261世帯です（令和8年10月1日時点）。市の住宅関連の助成制度を見渡すと、新築・耐震・空家・浄化槽など、戸建住宅や個人を想定した制度が中心で、マンション管理組合を対象にした制度は一覧からは読み取れません。

だからこそ、石岡市のマンション管理組合は「市の補助金を待つ」のではなく、国の制度、管理計画認定、そして工事費の適正化の3つを組み合わせて考えることが現実的です。

築20年前後を迎えるマンションでは、最初の大規模修繕から12年前後が経ち、2回目の大規模修繕を検討する時期に入ります。一般に、日当たりや風当たりの違いで、外壁の塗膜やシーリング材は面ごとに違う傷み方をします。

石岡市で確認できた市の住宅関連制度

茨城県の一覧には、石岡市の住宅関連の助成制度が14件掲載されています。マンションの管理組合に関係しそうなものを、順に見ていきます。

住宅・店舗等リフォーム支援事業費補助金－共用部が対象になるかが最大のポイント

石岡市の商工観光課が担当する制度です。令和7年度の募集要領で確認できた主な内容は、次のとおりです。

• 補助率は補助対象工事費の10％（1,000円未満切り捨て）
• 工事費の下限は30万円（税抜）以上
• 上限額は住宅10万円、店舗30万円
• 外壁・屋根の耐久性を高める工事（屋根の吹き替え・塗装、外壁の張り替え・塗装など）が対象工事に含まれる
• 補助を受けた翌年度から5年間は再申請不可
• 施工は市内に本店を置く法人、または市内に主たる事業所のある個人事業主が条件

一方、令和8年度の内容を紹介している外部のサイトでは、住宅の上限額が5万円と記載されており、公式の募集要領とは数字が異なります。どちらが現在の正しい金額かは、今回の調査では確認しきれませんでした。 申請をお考えの場合は、商工観光課（石岡市役所代表 0299-23-1111）で令和8年度の募集要領をご確認ください。

そして最も大切な点は、募集要領に「分譲マンション」「共同住宅」「共用部」に関する記載がないことです。住宅の「居住者本人」が申請する制度で、専有部分のリフォームが想定されているように読めますが、管理組合が共用部の外壁塗装などで申請できるかは、募集要領からは判断できません。仮に対象になったとしても、上限は住宅10万円程度で、数千万円規模の大規模修繕の工事費に対しては、ごく小さな金額です。

そのため、この制度は「大規模修繕の財源」としてではなく、各区分所有者が専有部分の工事を行うとき（内装・給湯器の交換など）に使える可能性があるものとして、区分所有者の皆さまに情報提供する、という使い方が現実的でしょう。

危険ブロック塀等撤去補助事業－敷地内の確認を

道路面からの高さが80cmを超える危険なブロック塀の撤去費用の一部を補助する制度です（担当は建築住宅指導課）。マンションの敷地に古いブロック塀が残っていないか、大規模修繕の事前調査と併せて確認しておくとよいでしょう。管理組合が申請できる制度かどうかは、窓口に問い合わせが必要です。

耐震・新築・空家関連の制度

木造住宅の耐震診断・改修や、木造住宅の新築、空家の解体などの制度は、鉄筋コンクリート造のマンション共用部の大規模修繕とは対象が異なります。

マンション管理計画認定制度－石岡市は「県」の対象外。まず市に確認を

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たしていることを、自治体が認定する制度です。

ここで注意したいのが、認定を行うのが誰かです。茨城県のマンション管理計画認定制度のページによると、県が認定するのは県内の町村区域にある分譲マンションで、具体的には茨城町、大洗町、城里町、東海村、大子町、美浦村、阿見町、河内町、八千代町、五霞町、境町、利根町の12町村です。石岡市は市ですので、県の認定の対象には含まれません。

同ページには「市区域のマンションについては、各市にお問い合わせください」とあり、今回確認できた範囲では、石岡市が独自に認定を行っているのか、どの部署が窓口なのかは特定できませんでした。 マンションの管理や住宅施策は、市の建築住宅指導課（石岡市役所代表 0299-23-1111）が最初の問い合わせ先になると思われます。

参考までに、県が認定を行う場合の手数料は、1棟で4,000円（2棟以上は1棟追加ごとに2,000円加算）と公表されています。ただしこれは県が認定する町村部の話で、石岡市の手数料ではありません。また、申請前に公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受ける流れが、県のページに案内されています。

認定の基準は、県独自のものではなく、国土交通省の告示で定められた全国共通の基準です。主な項目は、管理組合の運営（総会の開催、管理者・監事の選任）、管理費と修繕積立金の経理、長期修繕計画の作成と見直し、修繕積立金の滞納状況などです。長期修繕計画が長く見直されていない管理組合は、まず計画の見直しから始めることになります。

マンション長寿命化促進税制－認定の取得から逆算を

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たしたマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。日本リフォーム団体連合会などが公開している令和7年度の税制の資料（PDF）によると、主な内容は次のとおりです。

項目	内容
対象マンション	完成から20年以上・10戸以上
対象工事	外壁塗装等・床防水・屋根防水の3つを含む長寿命化工事（過去に長寿命化工事を行ったことも必要）
完了期限	令和9年（2027年）3月31日まで
減額内容	翌年度の建物部分の固定資産税額の6分の1〜2分の1の範囲で自治体が条例で定める割合（100㎡相当まで）
管理の要件	管理計画の認定を受けている、または管理組合が助言・指導を受けている。修繕積立金や長期修繕計画に関する要件がある
申告	工事完了から3か月以内に市区町村へ届出

減額割合は自治体の条例で定められる範囲があるため、石岡市の具体的な割合と申告の窓口は、市の税務担当課に確認が必要です。工事の完了期限が2027年3月31日と近いため、これから総会を開いて決議する管理組合にとっては、スケジュールがかなり厳しいのが実情です。「間に合うか」を、発注の前に工程表で確認してください。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

• 石岡市が管理計画認定を独自に行っているか、その窓口と手数料
• リフォーム支援補助金が、管理組合の共用部の工事で申請できるか
• 令和8年度のリフォーム支援補助金の住宅の上限額（公式の募集要領と外部サイトで数字が異なる）
• 石岡市の長寿命化促進税制の減額割合と申告窓口

これらは、市の担当課への問い合わせで確認できる内容です。推測で補うことはしていません。

石岡市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

市の補助が共用部に使えるか分からない以上、工事費そのものを適正に抑えることが、修繕積立金を守る最大の手段になります。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

明誠は、次の3つの工法から建物に合う方法を提案しています。

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに足場とロープを使い分けたい建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

市内業者の条件がある補助金と、工法選びの関係

石岡市のリフォーム支援補助金は、施工業者が市内に本店を置く法人などに限られる条件があります。仮に共用部の工事で使える場合でも、この条件が工法の選択肢や見積りの比較範囲を狭める可能性があります。補助額が上限10万円程度であることを考えると、数千万円規模の工事で業者の選択肢を狭めることが、総額の面で得かどうかは冷静な比較が必要です。補助金の有無よりも、複数社の見積りを同じ条件で比べることを優先することをお勧めします。

築20年前後のマンションで、ロープアクセスが役立つ場面

築20年前後のマンションでは、1回目の大規模修繕で手当てした場所と、そうでない場所で、劣化の差が出てくることがよくあります。たとえば、日当たりの強い面だけシーリングが硬化している、屋上の立ち上がり部だけ防水層が傷んでいる、といったケースです。

こうした場合、全面足場を組む前に、劣化の進んだ面だけを部分補修する選択肢があります。足場を組まないロープアクセスなら、仮設費を抑えて早めに手当てでき、次回の大規模修繕で下地補修の数量が膨らむのを防げます。補助金が少ない市では、この「劣化を育てない」発想が、長い目で見た修繕積立金の節約につながります。

また、調査・診断の段階でロープアクセスを使う方法もあります。足場を組まずに外壁を打診調査すれば、診断費用を抑えながら、面ごとの劣化の記録を取れます。その記録をもとに、「今やる工事」と「次回に回せる工事」を仕分けすることが可能です。

管理計画認定・税制と、工法選びはセットで考える

長寿命化促進税制の対象工事には、外壁塗装等・床防水・屋根防水が含まれることが条件とされています。こうした工事は全面的な足場が必要になる場合が多く、足場のリース期間と、認定・申告のスケジュールを一枚の工程表にまとめておくことが大切です。完了期限（2027年3月31日）に間に合うかどうかは、発注の前に確認してください。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

石岡市のマンションで、理事会が確認したいこと

• 長期修繕計画が直近で見直されているか、計画期間は十分か
• 修繕積立金の滞納がどの程度あるか
• 完成から20年以上・10戸以上という、長寿命化促進税制の対象になるか
• 管理計画認定の窓口と手数料を、市に確認したか
• 面ごと（日当たり・風当たり）に、シーリング・外壁・防水の劣化に差があるか
• リフォーム支援補助金が共用部で使えるか、商工観光課に確認したか
• 税制の期限（2027年3月31日完了）に工事が間に合うか
• 敷地内のブロック塀が、撤去補助の対象になるか

現場で見てきたこと

私が現場で見てきた中で、補助金の話から入った管理組合ほど、見積りの比較が甘くなる傾向があります。「補助が出るから」と1社に絞ってしまうと、本来比べるべき工事範囲や仕様の差が見えなくなります。まず工事範囲を整理し、複数社で同じ条件の見積りを取り、そのうえで使える制度があれば乗せる、という順番をお勧めしています。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 交付決定の前に着工してしまう：リフォーム支援補助金の募集要領では、交付決定前に始めた工事は対象外とされています。契約や発注の前に、事前相談の段取りを確認してください。
2. 期限から逆算せずに総会を開く：長寿命化促進税制は工事完了が2027年3月31日までです。総会決議、業者選定、施工、完了後の申告まで、逆算した工程が必要です。
3. 補助金を理由に1社に絞る：上限が小さい補助金のために、比較検討を省くと、総額で損をすることがあります。

理事会で使える質問リスト

• 石岡市に、管理組合が使える補助制度はありますか（共用部の外壁・防水の工事で）
• 管理計画認定は、どの部署に、いつから申請できますか。手数料はいくらですか
• 長寿命化促進税制の減額割合と、申告の窓口はどこですか
• 市内業者の条件がある補助金は、見積りの比較範囲にどう影響しますか

石岡市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 現状把握：長期修繕計画の見直し時期、修繕積立金の残高と滞納状況、前回の工事内容を整理する
2. 劣化診断：外壁の打診調査やシーリング・防水の状態を面ごとに確認する（ロープアクセスで足場なしの調査も可能）
3. 制度の確認：市の担当課（商工観光課・建築住宅指導課・税務担当）に、補助金・認定・税制の取り扱いを問い合わせる
4. 工法と工事範囲の比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで、同じ条件の見積りを複数社から取る
5. 総会での決議と工程管理：税制の期限と足場の期間を一枚の工程表にして、総会に諮る

賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ

分譲ではなく、賃貸マンションやビルを所有されているオーナーの方は、管理組合の合意形成が不要な分、判断を早く進められます。石岡市のリフォーム支援補助金は、募集要領上は「住宅・店舗」の居住者や事業者が対象の制度で、所有する賃貸物件の大規模修繕に使えるかは確認できていません。一方、屋上防水や外壁の劣化は、放置すると雨漏りや入居者の退去につながります。足場を組まないロープアクセス工法なら、入居者の生活への影響を抑えながら、劣化の進んだ箇所から先に手当てすることができます。

よくあるご質問

Q. 石岡市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

茨城県が公表している市の助成制度の一覧（石岡市分）を確認した範囲では、共用部の大規模修繕の工事費を管理組合に直接補助する制度は見当たりませんでした。住宅・店舗等リフォーム支援事業費補助金が共用部に使えるかは、募集要領に記載がなく、商工観光課への確認が必要です。

Q. 石岡市のマンション管理計画認定は、県と市のどちらに申請しますか？

茨城県が認定するのは県内12町村のマンションで、石岡市は含まれません。石岡市が独自に認定を行っているかは今回確認できていないため、市の担当課に問い合わせてください。

Q. マンション長寿命化促進税制は、石岡市のマンションでも使えますか？

完成から20年以上・10戸以上などの要件を満たし、外壁塗装等・床防水・屋根防水を含む工事を2027年3月31日までに完了すれば、対象になる可能性があります。減額割合は自治体の条例で定められるため、石岡市の割合は市の税務担当に確認してください。

Q. 石岡市のリフォーム支援補助金は、管理組合でも申請できますか？

募集要領に分譲マンションや共用部の記載がなく、判断できません。令和7年度の要領では、補助率は工事費の10%、住宅の上限は10万円とされています。令和8年度の最新の内容は、商工観光課でご確認ください。

Q. 管理計画認定を受けるには、何が必要ですか？

国土交通省の告示に基づく全国共通の基準があり、管理組合の運営、会計の区分、長期修繕計画の作成と見直し、修繕積立金の状況などが審査されます。申請前に、マンション管理センターの事前確認を受ける流れが県のページで案内されています。

Q. 足場を組まない大規模修繕は、本当に可能ですか？

外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装などは、ロープアクセス工法で可能です。全面的な改修は足場が向く場合もあり、建物ごとに最適な工法は異なります。明誠は3つの工法から比較してご提案します。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

お問い合わせや概算のご相談は、お気軽にどうぞ。具体的な条件をお伺いしたうえで、ご案内します。

この記事のポイントまとめ

• 石岡市の住宅関連助成制度に、マンション共用部の大規模修繕を直接補助するものは見当たらなかった
• リフォーム支援補助金は、共用部が対象かを商工観光課に確認する価値がある（ただし上限は小さい）
• 管理計画認定は石岡市が市のため県の対象外。市の窓口を確認する
• 長寿命化促進税制は2027年3月31日までの完了が条件。工程から逆算する
• 補助金の有無より、同じ条件での複数社比較と、工法・工事範囲の仕分けが修繕積立金を守る

出典・参考資料

• 茨城県「市町村の住宅関連助成制度一覧（石岡市分、PDF）」
• 石岡市「住宅・店舗等リフォーム支援事業費補助金 募集要領（令和7年度、PDF）」
• 茨城県「マンション管理計画認定制度」
• 石岡市公式サイト「石岡市」（人口・世帯数）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 日本リフォーム団体連合会「令和7年度 マンション関連の税制（PDF）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で確認できた、茨城県、石岡市、国の公表資料をもとに執筆しています。市の助成制度の一覧は令和6年4月1日時点の掲載で、リフォーム支援補助金は令和7年度の募集要領を主に参照しています。令和8年度の金額・条件は変わっている可能性があります。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請や届出をされる前に、石岡市および茨城県の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

石岡市は、大規模修繕の工事費に直接使える市の補助が見当たらない一方で、管理計画認定と長寿命化促進税制という「期限のある制度」を活用する余地があります。築20年前後を迎えるマンションが増える今こそ、劣化に合わせた工事範囲の仕分けと、工法の比較で、修繕積立金を守る手立てがあります。総会資料の準備や工事範囲の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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大規模修繕の施工会社が倒産したら？｜建設業の倒産・廃業が上半期5,937件で過去最多、管理組合・オーナーが契約前に確認したい7つの備え【2026年10月】

この記事で分かること

「契約した工事会社が、着工して2か月で連絡が取れなくなった」——。業界に長くいると、こうした話を耳にすることがあります。足場は組まれたまま、外壁は洗浄しただけ、職人さんも来なくなる。そうなったとき、発注者が一番困るのは「すでに払ったお金がどうなるのか分からない」ことです。

いま、この話は決して他人事ではありません。帝国データバンクの集計では、2026年上半期（1〜6月）に建設業の倒産と休廃業・解散を合わせた「撤退」は5,937件となり、上半期としてはリーマン・ショック直後の2009年（5,811件）を上回って過去最多になりました（出典：帝国データバンク「建設業」の倒産・休廃業解散動向（2026年上半期））。

この記事では、次の問いにお答えします。マンションやビルの大規模修繕工事の途中で施工会社が倒産したら、何が起きるのか？ 管理組合や賃貸オーナーは、契約前に何を確認しておけば被害を小さくできるのか？

結論を先に書きます。

• 建設業の倒産・廃業は増えていますが、月によって増減があり、すべての会社が危ないわけではありません。 東京商工リサーチの集計では、2026年9月の建設業の倒産は132件で、前年同月から27.4％減っています。
• 発注者がいちばん損をしやすいのは、工事の進み具合より多くのお金を先に払っている状態で倒産が起きたときです。
• 被害を小さくする鍵は、①支払条件を出来高（工事の進み具合）に合わせる、②大規模修繕工事瑕疵保険の登録業者かを確認する、③会社の許可・決算・下請体制を見るの3点です。
• 工法の選び方も、「工事が止まったときの影響の大きさ」を左右します。足場を使う工事と、ロープアクセス工法・ハイブリッド工法では、止まったときに残るもの、前払いの規模が変わります。

なお、本記事の統計は、2026年10月13日時点で帝国データバンク・東京商工リサーチ・国土交通省が公表している資料に基づいています。最新の数値は各機関の公式サイトでご確認ください。

2026年10月13日 更新

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ニュースの要点｜建設業の「撤退」は上半期で過去最多

倒産1,043件、休廃業・解散4,894件

まず、数字を整理します。

項目	2026年上半期（1〜6月）	前年同期比
建設業の倒産（負債1,000万円以上・法的整理）	1,043件	57件・5.8％増
建設業の休廃業・解散	4,894件	1,064件・27.8％増
合計（撤退）	5,937件	上半期として過去最多

出典：帝国データバンク「建設業」の倒産・休廃業解散動向（2026年上半期）、2026年7月14日発表

ここで注目していただきたいのは、倒産よりも休廃業・解散の増え方が大きいことです。休廃業・解散とは、裁判所の手続きを取らずに事業をやめることを指します。借金を抱えて行き詰まる「倒産」とは違い、余力のあるうちに自主的に店を閉じるケースも含まれます。

大規模修繕に関わる職種で増えている

同じ発表では、前年同期から増加率が大きかった業態として、左官工事（104件・67.7％増）、金属製屋根工事（50件・66.7％増）、タイル工事（45件・60.7％増）が挙げられています。

左官やタイルはマンションの大規模修繕で欠かせない専門工事で、屋根工事も建物によっては関わります。元請の施工会社が健全でも、その下で実際に手を動かす専門工事会社が途中で抜けると、工程が止まることがあります。私が「元請だけでなく、下請の体制も聞いてください」と申し上げるのは、このためです。

物価高と人手不足が背景に

帝国データバンクの別の集計では、仕入れ価格の上昇を価格に転嫁できずに倒産する「物価高倒産」は2026年上半期に556件で、半期として過去最多でした。そのうち建設業は151件で、業種別で最も多くなっています（出典：帝国データバンク「物価高倒産」の動向（2026年上半期））。

建設業の151件のうち、鋼材・木材・コンクリートなど資材費の高騰による倒産が65件で、約4割を占めたとされています。資材の値上がりに加え、職人不足による外注費や人件費の上昇も重なっています。

直近の月次はどうか

月ごとの動きも見ておきます。

集計	全体の倒産件数	建設業
帝国データバンク 2026年9月	800件（前年同月比12.0％減）	145件（同18.5％減）
東京商工リサーチ 2026年9月	831件（同4.8％減）	132件（同27.4％減、今年最少）

出典：帝国データバンク 倒産集計 2026年9月報、東京商工リサーチ 2026年9月の全国企業倒産831件

※両社は調査方法・集計基準が異なるため、数字を単純に比べることはできません。

9月は帝国データバンク・東京商工リサーチの両集計とも、建設業の倒産が前年同月を下回りました。つまり、「建設会社がバタバタ倒れている」と一括りにするのは正確ではありません。 一方で、東京商工リサーチは、日本銀行が9月に政策金利を1.25％程度へ引き上げたことに触れ、コスト高に加えて金利上昇の影響がじわりと広がる可能性を指摘しています。

私の見立ても同じです。数字の上下に一喜一憂するより、「どの会社に頼んでも、万一に備えた契約にしておく」ことが、管理組合とオーナーにとって一番現実的な守り方だと考えています。

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工事中に施工会社が倒産すると、何が起きるのか

よくある流れ

大規模修繕の途中で元請の施工会社が倒産した場合、一般的には次のようなことが起こり得ます。個別の事情で大きく異なりますので、あくまで一例としてお読みください。

1. 工事が止まる。 職人さんや下請会社への支払いが滞り、現場に人が来なくなります。
2. 前払金が戻らない可能性がある。 工事の進み具合より多く払っていた分は、倒産手続きの中で「債権」として扱われ、全額は戻らないことが多いです。
3. 仮設足場の扱いが問題になる。 足場は仮設会社からのレンタルであることが多く、レンタル料が払われていないと、撤去や残置をめぐって調整が必要になります。
4. 引き継ぐ会社を探し直す。 途中まで進んだ工事を引き継ぐには、現状の調査と見積りのやり直しが必要です。施工範囲の切り分けが難しく、割高になりやすい傾向があります。
5. 保証が受けられなくなる。 施工会社が発行する工事保証は、会社がなくなると原則として履行されません。

一番つらいのは「時間」

こうした事態で発注者にとって一番つらいのは、お金よりも「いつ終わるのか分からない」状態が続くことだと、私は考えています。

足場とメッシュシートに覆われたまま、窓も開けにくく、洗濯物も外に干せない。居住者の方からの問い合わせは、すべて理事会に集まります。工事を引き継ぐ会社が決まるまでに数か月かかることも珍しくありません。賃貸マンションやテナントビルであれば、その間の入居募集や賃料交渉にも影響します。

だからこそ、倒産が起きた後にどう動くかより、起きる前に「被害の上限」を決めておくことが大切なのです。

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契約前に確認したい7つの備え

ここからが本題です。管理組合・オーナーが施工会社と契約する前に確認しておきたいことを、7つにまとめます。

備え1：支払条件は「出来高」に合わせる

大規模修繕の支払いは、「契約時」「中間」「完成時」の3回程度に分けるのが一般的です。たとえば契約時30％・中間30％・完成時40％のような形です。

ここで大切なのは、それぞれの支払いが、実際の工事の進み具合を超えないようにすることです。

• 契約時の支払いが大きすぎないか（材料の確保や足場の仮設に必要な範囲か）
• 中間金は「○月○日」ではなく「○○工事の完了確認後」など、工事の進み具合に結びつけているか
• 支払いの前に、設計監理者や理事会が現場を確認する手順があるか

工事の進み具合に合わせて支払う考え方を、業界では「出来高払い」と呼びます。前払いの額が小さいほど、万一のときに戻らないお金も小さくなります。

備え2：「大規模修繕工事瑕疵保険」に入れる業者かを確かめる

国土交通省のサイトでは、共同住宅の大規模修繕工事を対象にした「大規模修繕工事瑕疵保険」が紹介されています（出典：国土交通省 住まいの安心総合支援サイト「大規模修繕工事瑕疵保険」）。

瑕疵（かし）とは、工事の不具合・欠陥のことです。この保険の主な内容は次のとおりです。

項目	内容
支払いの対象	修補費用、調査費用、仮住居・転居費用など
保険期間	1〜10年（対象部分などによって異なる）
保険金額	1,000万円〜5億円（請負金額などによって異なる）
免責金額	10万円
填補率	事業者へは80％、発注者（管理組合など）へは100％（事業者倒産等時）

特に重要なのは最後の行です。施工会社が倒産などで不具合の補修をしない場合、発注者である管理組合などが保険法人に直接請求できる仕組みになっています（詳しい条件は保険法人・商品ごとに異なります）。

ただし、注意点が2つあります。

• この保険は、保険法人にあらかじめ登録した事業者でなければ利用できません。 見積りの段階で「登録していますか」「この工事で加入しますか」と聞いておくことをおすすめします。
• 保険がカバーするのは工事完了後に見つかった不具合です。工事の途中で倒産したときの前払金や、工事の中断そのものを補償するものではありません。 だからこそ、備え1の支払条件とセットで考える必要があります。

備え3：建設業許可と経営の状態を見る

建設業の許可は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、許可番号・許可業種・有効期限などを確認できます。

あわせて、次の点も聞いてみてください。

• 直近2〜3期の決算書（売上・利益・自己資本の推移）
• 同規模のマンション・ビルの施工実績と、その発注者
• 経営事項審査（公共工事を受ける会社が受ける審査）の結果があれば、その内容

決算書を見せてもらうのは失礼ではないか、と遠慮される理事長さまもいらっしゃいます。私の経験上、誠実な会社ほど、こうした質問にはきちんと答えてくれます。逆に、説明をはぐらかす会社には、慎重になった方がよいでしょう。

備え4：下請・専門工事会社の体制を聞く

先ほどの統計のとおり、左官・タイルなどの専門工事会社の倒産・廃業も増えています。元請の会社に、次のことを聞いてみてください。

• 主要な工種（塗装・防水・シーリング・タイル補修など）を、自社施工か外注か
• 外注の場合、何社くらいと継続的に取引しているか
• ある会社が抜けたとき、代わりの職人を手配できるか

1つの工種を1社だけに頼っている体制だと、その会社が抜けたときに工程が止まりやすくなります。

備え5：契約書に「もしも」の条項を入れる

工事請負契約書には、国土交通省に置かれた中央建設業審議会が作成・勧告している「民間建設工事標準請負契約約款」や、これに沿った約款を使うのが基本です。そのうえで、次のような点を確認しておくと安心です。

• 施工会社が工事を続けられなくなったときの、発注者からの契約解除の条件
• 解除した場合の、出来高（できあがった部分）の確認方法と精算方法
• 工事の遅れに対する取り決め（遅延損害金など）
• 仮設足場や資材の所有者と、中断時の扱い

契約書の具体的な文言については、マンション管理士や弁護士などの専門家にご相談ください。私は施工会社の立場ですので、法律の判断ではなく、現場で困りやすい点をお伝えしています。

備え6：工期を短く、段階を区切る

前払いの額や、工事が止まったときの影響は、工期が長いほど大きくなる傾向があります。工程を「外壁」「防水」「鉄部」などの段階に区切り、段階ごとに検査と支払いを行うと、どこまで終わっているかが分かりやすくなります。

備え7：困ったときの相談先を知っておく

工事の発注や契約で不安を感じたときは、公的な相談窓口を使えます。国土交通省は2026年9月28日、関東地方の大規模修繕工事をめぐる独占禁止法違反事案（公正取引委員会の排除措置命令）を受けて、管理組合向けに発注等の相談窓口を周知しました。その一つである公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」（電話03-3556-5147、平日10時〜17時・祝日と年末年始を除く）では、マンション管理士や建築士などによるアドバイスを受けられます（出典：国土交通省 報道発表「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口の周知等について」）。

受付時間などは変わることがあるため、ご利用前に公式サイトでご確認ください。

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工法の選び方で「止まったときの影響」が変わる

足場を使う工事は、仮設の比重が大きい

国土交通省の調査では、1回目の大規模修繕工事の戸あたり工事金額は「100〜125万円／戸」の割合が最も高いという結果が出ています（出典：国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査）。この調査は令和3年度のもので、現在は資材費・人件費の上昇が続いている点にご注意ください。

足場を使う工事では、工事費のうち仮設足場の費用が大きな割合を占めます。そして足場は、工事の最初に組み、最後に解体するものです。

つまり、着工直後に仮設費が発生し、その分の支払いも前の段階に寄りやすくなります。工事が途中で止まれば、足場は建物を覆ったまま残ることがあります。

ロープアクセス工法・ハイブリッド工法という選択肢

ロープアクセス工法は、屋上などから吊るしたロープを使って外壁の作業を行う、足場を組まない工法です。安全面について誤解のないように書いておくと、作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元（ロープを固定する支点）も2点以上確保して作業します。国際的な産業ロープアクセスの基準に沿った二重の安全確保が、業界の標準です。技術的な基準や事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

倒産リスクという視点で見ると、ロープアクセス工法には次のような特徴があります。

• 仮設足場の費用が大きく減るため、着工時にまとまったお金を払う必要が小さくなりやすい
• 工期が短くなりやすいため、工事期間中に起こるリスクにさらされる時間も短い
• 万一工事が止まっても、建物全体を覆う足場が長期間残るといった事態は起きにくい

一方で、すべての建物・工種に向いているわけではありません。下層階の大がかりな補修や、作業量の多い面では、足場の方が効率的なこともあります。そこで、部位ごとに足場とロープアクセスを使い分けるのがハイブリッド工法です。

明誠では、大規模修繕工事のご紹介でご案内しているとおり、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法から、建物ごとに比べてご提案しています。ロープアクセス工法の技術的な特徴は、明誠のロープアクセス工法の技術詳細をご覧ください。

費用の目安

工事費の目安として、明誠でよくご相談いただく工種の単価帯を示します。建物の状態・規模・仕様で大きく変わりますので、参考値としてご覧ください。

工種	単価の目安
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
外壁打診調査	250〜500円/㎡
防水工事	5,000〜8,000円/㎡

※明誠の施工事例をもとにした目安で、2026年10月時点のものです。資材価格の変動により変わる場合があります。

足場費用を抑えられる工法を選ぶと、コストを抑えた修繕のご提案でご紹介しているように、工事費全体の構成が変わります。見積りを比べるときは、総額だけでなく「仮設費がいくらで、いつ払うのか」にも目を向けてみてください。

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想定ケースで考える｜築25年・60戸のマンション

具体的なイメージを持っていただくために、東京都多摩地域にある築25年・60戸のマンションを想定して考えてみます。数字はあくまで説明のための仮定です。

想定する状況

• 工事総額：約7,800万円（戸あたり約130万円）
• 工期：足場を使う場合で約5か月
• 支払条件案A：契約時40％・中間30％・完成時30％
• 支払条件案B：契約時20％・足場完了後10％・外壁完了後30％・防水完了後20％・完成時20％

着工2か月後に施工会社が倒産したら

着工2か月の時点で、足場の仮設と外壁洗浄・下地補修の一部まで進んでいたとします。出来高は、仮に全体の25％程度とします。

• 案Aの場合、契約時の40％（約3,120万円）を払っているため、出来高との差は約15％分（約1,170万円）になります。
• 案Bの場合、契約時20％と足場完了後10％の計30％（約2,340万円）を払っている計算で、差は約5％分（約390万円）にとどまります。

もちろん、実際には倒産手続きの中で一部が戻る可能性もありますし、逆に引き継ぎの費用がかかることもあります。ただ、支払条件を工程に結びつけておくだけで、「戻らないかもしれないお金」の上限がこれだけ変わることは、知っておいていただきたいと思います。

工法を変えるとどうなるか

この建物の外壁の多くをロープアクセス工法で施工できる場合、仮設足場の費用が減り、工期も短くなる可能性があります。着工時に大きな仮設費を払う必要がなくなれば、契約時の支払いもさらに小さくできます。

ただし、ロープアクセスが向くかどうかは、建物の高さ・形状・屋上の構造（吊元を取れるか）・劣化の状態で決まります。現地調査をしたうえで、足場・ロープアクセス・ハイブリッドを比べることをおすすめします。

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管理組合と賃貸オーナー、それぞれの視点

分譲マンションの管理組合の方へ

管理組合の場合、施工会社の選定や契約条件は、理事会・修繕委員会・総会で決めていきます。支払条件や保険の加入は、見積りを依頼する段階で条件として示しておくと、各社の見積りを同じ土俵で比べやすくなります。

発注の進め方については、管理組合向け大規模修繕のご案内でも紹介しています。

賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ

オーナーさまの場合、発注から契約まで、ご自身でスピーディーに決められるのが強みです。一方で、相見積りを省いたり、知り合いの会社に任せきりにしたりして、契約条件の確認が甘くなるケースも見かけます。

賃貸物件では、工事が長引くと空室の募集や入居者対応にも響きます。 工期の短さと、支払条件の安全性を、同じくらい重視していただきたいと思います。ビルオーナーさま向けのご案内は、ビル・賃貸マンションオーナー様向けサービスをご覧ください。

関東の発注者が使える情報源

東京・神奈川・埼玉・千葉など関東で大規模修繕を検討されている方は、国土交通省の相談窓口に加え、お住まいの自治体のマンション相談窓口も活用できます。自治体によって支援の内容が違いますので、各市区町村の公式サイトでご確認ください。

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私が施工会社として心がけていること

ここまで、発注者の方を守るための話をしてきました。最後に、施工会社の側として私が心がけていることも、正直に書いておきます。

私たち施工会社にとっても、物価高と職人不足は他人事ではありません。資材の値上がりを見積りに反映できず、無理な金額で受注してしまうと、工事の途中で資金繰りが苦しくなります。無理な安値受注は、結果として発注者さまに一番迷惑をかける——これは、私が若いころに先輩から言われ、今も肝に銘じていることです。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職の加盟企業と連携しています。一つの工種を一社に頼りきらない体制をつくることも、工事を止めないための備えのひとつだと考えています。実際の現場の様子は、明誠の施工事例でご覧いただけます。

同業の施工会社の方で、ロープアクセス技術者の育成や安全基準について知りたい方には、ロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）もおすすめです。

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注意点｜この記事の読み方について

• 本記事の統計は、帝国データバンク・東京商工リサーチが公表した集計です。両社は調査方法や集計の基準が異なります。
• 倒産時の前払金や契約の扱いは、契約書の内容や倒産手続きの種類によって大きく変わります。具体的な判断は、弁護士・マンション管理士などの専門家にご相談ください。
• 大規模修繕工事瑕疵保険の補償内容・条件は、保険法人や商品によって異なります。加入前に約款をご確認ください。
• 想定ケースの金額は説明のための仮定であり、実際の工事費を示すものではありません。

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よくあるご質問

Q1. 建設業の倒産は本当に増えているのですか？

A. 帝国データバンクの集計では、2026年上半期の建設業の倒産は1,043件で、前年同期から5.8％増えました。休廃業・解散を合わせた「撤退」は5,937件で、上半期として過去最多です。ただし、東京商工リサーチの2026年9月の集計では建設業の倒産は前年同月から27.4％減っており、月によって増減があります。

Q2. 工事の途中で施工会社が倒産したら、払ったお金は戻りますか？

A. 工事の進み具合を超えて払った分は、倒産手続きの中で債権として扱われ、全額は戻らないことが多いです。戻る割合は、手続きの種類や会社の資産状況によって異なります。契約前に、支払いを工事の進み具合に合わせておくことが大切です。

Q3. 大規模修繕工事瑕疵保険は、工事中の倒産も補償しますか？

A. 国土交通省の資料では、この保険は工事後に見つかった不具合の修補費用などが対象です。施工会社が倒産した場合は、発注者が保険法人に直接請求でき、填補率は100％とされています。ただし、工事の途中で倒産した場合の前払金や工事の中断は、原則として対象外です。詳しくは各保険法人の約款をご確認ください。

Q4. 施工会社の経営状態は、どうやって確認すればよいですか？

A. 建設業許可は国土交通省の企業情報検索システムで確認できます。あわせて、直近の決算書、同規模の施工実績、主要工種を外注しているかどうかを、見積りの段階で質問するのがおすすめです。

Q5. 大規模修繕の費用は、戸あたりどのくらいですか？

A. 国土交通省の令和3年度の実態調査では、1回目の大規模修繕で「100〜125万円／戸」の割合が最も高くなっています。現在は資材費・人件費が上がっているため、最新の見積りで確認してください。明誠の工種別の目安は、外壁塗装3,500〜4,500円/㎡、防水工事5,000〜8,000円/㎡です。

Q6. ロープアクセス工法なら、倒産リスクはなくなりますか？

A. なくなるわけではありません。ただ、足場の仮設費が小さくなり、工期も短くなりやすいため、前払いの額や工事が止まったときの影響を小さくしやすい特徴があります。建物によっては足場やハイブリッド工法の方が向く場合もあります。

Q7. 明誠に相談すると費用はかかりますか？

A. 建物の現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べたうえで、支払条件や工程の組み方も含めてご提案します。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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この記事のポイントまとめ

• 2026年上半期、建設業の倒産・休廃業・解散は5,937件で、上半期として過去最多
• 左官・タイルなど、大規模修繕に関わる専門工事の撤退も増えている
• 一方で月ごとの増減はあり、9月の建設業倒産は前年同月比27.4％減
• 発注者の備えは「出来高に合わせた支払い」「瑕疵保険の登録確認」「許可・決算・下請体制の確認」
• 工法によって、前払いの規模や工事が止まったときの影響が変わる

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出典・参考資料

• 帝国データバンク「建設業の倒産・廃業、前年比3割増「リーマン超え」で過去最多（「建設業」の倒産・休廃業解散動向 2026年上半期）」（2026年7月14日）
• 帝国データバンク「「物価高倒産」の動向（2026年上半期）」（2026年7月7日）
• 帝国データバンク「倒産集計 2026年9月報」（2026年10月8日）
• 東京商工リサーチ「2026年9月の全国企業倒産831件」（2026年10月8日）
• 国土交通省「大規模修繕工事瑕疵保険（住まいの安心総合支援サイト）」
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口の周知等について」（2026年9月28日）
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
• 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

工事は、始めることより、最後まできちんと終えることの方がずっと難しいものです。だからこそ私は、契約の前に「もしも」の話を発注者さまと一緒にしておくことを大切にしています。現地調査と概算のお見積りは無料で承っていますので、お問い合わせフォームから、ご相談だけでもお気軽にどうぞ。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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相模原市中央区のマンション漏水・防災対策｜相模川・境川の洪水想定と内水153mm・急傾斜地から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月12日 更新

相模原市中央区のマンションで修繕のご相談をいただくと、私は最初に「ハザードマップは、理事会で一度でもご覧になりましたか」とお尋ねします。多くの管理組合で、答えは「個人では見たことがあるが、建物として確認した記録はない」です。中央区は、相模川と境川という大きな川の流域にかかる区で、市の内水ハザードマップは1時間153mmという非常に強い雨を想定しています。さらに、区内には急傾斜地の土砂災害警戒区域もあります。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市で、神奈川県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

今日は、相模原市・神奈川県・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに、中央区の分譲マンション、賃貸マンション、そしてビルオーナーさまの建物が、大規模修繕で先に押さえるべき場所を整理します。相模原市中央区のハザードマップを、漏水と防災の「修繕の順番」に置き換えてお伝えします。

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結論：中央区で優先すべきは「内水の確認」「屋上・バルコニーの排水」「立地に応じた洪水・土砂の確認」です

先に結論を申し上げます。相模原市中央区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 市の「内水ハザードマップ（中央区版）」で、建物の位置と想定浸水深を確認する：川から離れた建物でも、下水道や水路があふれる「内水」で浸水することがあります
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：短時間の強い雨で、まず出るのは排水が追いつかないことによる漏水です
3. 洪水ハザードマップ（相模川・境川沿い）と、神奈川県の土砂災害警戒区域の告示図書で、立地ごとのリスクを確認する

順に見ていきます。

相模原市中央区のハザードマップを1枚で読む（内水／洪水／土砂災害）

相模原市は、区ごとにハザードマップを作成しています。中央区版では、次の3種類を確認できます。

種類	中央区の状況（市・県の公式資料より）	マンションで見るべき点
内水	中央区版の内水ハザードマップ（情報面・地図面）あり。1時間153mmを想定	低い道路沿い、地下・半地下、ピット（昇降路の底）
洪水	相模川・境川沿いの一部が洪水浸水想定区域	川沿いの建物の想定浸水深と、電気設備の位置
土砂災害	急傾斜地の崩壊で土砂災害警戒区域あり（県の告示図書に区域を掲載）	斜面・擁壁に近い建物、敷地排水

内水：想定降雨は1時間153mm、市全域に同時に降る前提です

相模原市の内水ハザードマップのページ（令和8年10月1日更新）には、過去に関東地方で観測された1時間降雨量153mmの想定最大規模降雨が、市域全体に同時に降った場合を想定している、と書かれています。「下水道や水路などから水があふれ、地表面を流れて浸水が広がる範囲とその深さ」を示すもので、水防法に基づく「雨水出水浸水想定区域図」をもとにしています。着色されていない区域でも浸水が起きる可能性があると注意書きがあります。

洪水と内水は一連の降雨で同時に起きる可能性が高いため、あわせて確認するよう市が求めています。中央区版は、情報面と地図面の2種類のPDFが公開されています（出典：相模原市「内水ハザードマップ」、中央区版 地図面（PDF））。地図面の問い合わせ先は下水道経営課（042-707-1840）、情報面は危機管理統括部 防災計画担当（042-769-8208）です。

私が管理組合の理事会でお願いしているのは、地図面で「自分たちの建物と、前面道路、駐車場の出入口、ゴミ置場、受変電設備（電気を建物に引き込む設備）の位置」に丸を付けることです。それだけで、「どこから水が入りそうか」が具体的な議論になります。

洪水：相模川と境川沿いの一部が洪水浸水想定区域です

相模原市の都市計画マスタープランの中央区の部分には、相模川と境川沿いの一部地域が洪水浸水想定区域に指定されていること、市管理河川の鳩川・八瀬川・姥川では改修事業や一時貯留施設の設置促進を進めることが書かれています。田名地区では相模川の親水空間の形成も図るとされています（出典：相模原市「都市計画マスタープラン（中央区）」。根拠資料は令和2年2月の市資料とされています）。同じ文書は、道保川を計画的な河川改修の対象に挙げていますが、浸水想定区域としての指定は記載していません。

ここで一つ、お知らせしておきたい点があります。神奈川県は2025年10月31日、相模川・中津川の洪水浸水想定区域図のうち、「家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流）」に誤りがあったと発表し、同年12月25日に修正した区域図を公表しました。相模原市分は約2.8km²から約0.9km²に修正されています（出典：神奈川県「相模川及び中津川の洪水浸水想定区域図の修正について」）。数字は相模原市全体の値で、中央区だけの値ではありません。市の土砂災害ハザードマップのページにも、中央区のマップ（令和4年3月作成）について、「家屋倒壊等氾濫想定区域」の一部に誤りがある旨の注記があります。

大切なのは、手元のマップが古い版でないかを確認することです。管理組合で印刷してお持ちの図は、修正前のものかもしれません。市のページで最新版を確認してください（出典：相模原市「洪水ハザードマップ」）。

土砂災害：県の告示図書で、区域を町名ごとに確認できます

神奈川県の告示図書では、相模原市中央区について、急傾斜地の崩壊の区域が27区域掲載されています（令和6年2月22日現在の掲載）。上溝、陽光台、横山、横山台、星が丘、上矢部、下九沢、田名、水郷田名、東淵野辺、淵野辺本町、緑が丘、青葉、宮下本町などの町名が挙がっています（出典：神奈川県「土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域 告示図書（相模原市中央区）」）。指定日は主に令和3年5月25日と平成29年3月21日です。

相模原市の土砂災害ハザードマップのページによると、地図上の区域は作成時点のもので、追加指定や解除で現在の指定状況と異なる場合があります。最新の状況は県の告示図書や土砂災害情報ポータルで確認するよう案内されています（出典：相模原市「土砂災害ハザードマップ」）。県の告示図書のページには、他の区にまたがる区域の掲載もあります。ご自身の建物の町名が挙がっている場合は、区域図で境界との位置関係を確認してください。

土砂災害警戒区域に入るかどうかは、町名ではなく区域図の境界で決まります。町名が挙がっている地区の建物では、擁壁や斜面側の外壁、敷地の排水を点検項目に加えてください。区域に入っていない建物でも、屋上やバルコニーの排水の点検は欠かせません。

気候の変化：1時間50mm以上の雨は、約1.5倍に増えています

気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。

数字は全国のものですが、私が現場で感じる変化と一致します。この10年ほどで、「ゲリラ豪雨のあとだけ、ベランダ側の天井にしみが出る」「バルコニーの排水口から水があふれて、下の階のサッシまわりに回った」というご相談が確かに増えました。屋上とバルコニーの排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。

中央区の地域特性と漏水事故の関係：多いのは「排水の詰まり」と「取り合い」の不具合です

ここからは私の現場経験の話です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。

どの地域の建物でも同じですが、築30年を過ぎたマンションでは、現場で見る不具合のパターンはほぼ決まっています。

• 屋上ドレン（雨水の排水口）に落ち葉や砂がたまり、強い雨で屋上に水がたまる
• バルコニーの排水口が詰まり、床の勾配が弱い部分に水が回る
• サッシ枠と外壁の取り合い（接する部分）のシーリング（目地の防水材）が切れ、風を伴う雨で室内に入る
• エキスパンションジョイント（建物の継ぎ目）のカバーが外れ、止水材が劣化している

「ひび割れは見当たらないのに室内が濡れる」というご相談の多くは、ひび割れではなく、サッシまわりのシーリングの小さな切れが原因でした。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。

部位	見るところ	中央区で特に気にする点
①屋上防水	膨れ・ひび割れ・端部の浮き	排水勾配と溜まり水。1時間50mm級の雨でオーバーフローしないか
②シーリング	肉やせ・切れ・剥離	風雨を受ける面。サッシまわり
③バルコニー排水	排水口の詰まり・床の勾配	豪雨時の溢れ。上階から下階への回り込み
④ドレン	落ち葉・砂の堆積、取付部の隙間	街路樹や緑地に近い建物の落ち葉
⑤立上り（防水層の壁際）	端部の押さえ金物、防水層の切れ	金物の錆と防水層の浮き
⑥サッシまわり	枠まわりのシーリング、水切り	吹き込みの風雨を受ける面
⑦エキスパンションジョイント	カバーの外れ、止水材の劣化	地震後のずれ

川沿いや低地の建物、土砂災害警戒区域に近い建物では、これに加えて、地下・半地下の止水、受変電設備の位置、擁壁と敷地排水を確認します。

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です。外壁の打診調査は1㎡あたり250〜500円程度が目安です（いずれも物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事は、手配から組み上げまで日数がかかります。さらに、敷地に余裕のない建物や、前面道路が狭い建物では、足場の費用と工期が膨らみやすくなります。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介と安全管理の取り組みをご覧ください。

建物の部位ごとに、足場とロープを使い分けるハイブリッド工法もあります。足場を組みやすい面は足場、足場が組みにくい面や高所の部分補修はロープ、という組み合わせで、総額を抑えられることがあります。工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。国土交通省と経済産業省がまとめた「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）は、令和元年東日本台風で川崎市内の高層マンションの電気設備が浸水した事例などを受けて作られたものです。ハザードマップや過去の浸水実績から「どのくらいの深さ・時間の浸水に備えるか」を決め、そのうえで電気設備を浸水リスクの低い場所に置く、出入口・からぼり（地下の採光用の掘り込み）・換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水をかぶると動きません。地下や1階にある場合は最優先で確認します
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります
4. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置にあるか、燃料の備蓄量は足りるかを確認します
5. 駐車場・ゴミ置場・駐輪場の出入口：内水の水が最初に流れ込む場所です。止水板の取付下地が傷んでいないかを見ます

設備まわりの防水（床・壁・貫通部の止水）や止水板の取付下地の補修は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。設備の移設そのものは大きな費用がかかるため、長期修繕計画の見直しとセットで検討するのが現実的です。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

なお、避難の考え方も確認しておきましょう。相模原市の土砂災害ハザードマップ資料は、土砂災害のおそれがある区域では立退き避難が原則であること、約30cmの浸水で車は走行困難になるため車での避難は控えること、避難情報が出ていなくても状況から判断して自主的に避難すること、を案内しています。マンションでも、居住者向けの避難の手引きに、これらを反映しておくとよいでしょう。

相模原市で使える支援制度（令和8年度に市のページで確認できたもの）

相模原市中央区のマンションで使える可能性のある市の制度です。年度で内容が変わりますので、市の公式ページの記載と、その更新日を明記します。

旧耐震基準の分譲マンションへの耐震支援

市のページ「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」には、次の内容が掲載されています。

制度	補助率	上限額
耐震巡回相談	無料	―
耐震診断補助	診断費用の6分の5以内	1住戸あたり5万円
耐震改修計画作成補助	作成費用の3分の2以内	1住戸あたり5万円
耐震改修工事補助	市に問い合わせ	―

対象は、市の耐震巡回相談を受け耐震診断を実施する旨の決議書を得ていること、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けて着工したこと、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造であることの3条件を満たす分譲マンションの管理組合です。補助は市の予算の範囲内で行われます。補助対象は住居部分で、店舗など住居以外の部分は除かれます（店舗等が住居の2分の1未満の複合用途は、住居部分を対象に含みます）。

注意点：このページには、令和8年度の受付期間や受付の有無が書かれていません。ページの最終更新日の表示は令和元年5月で、令和8年10月1日に電話番号が統合されたとの記載もあります。令和8年度に申請できるかどうかは、市の建築政策課の耐震推進班（042-769-8252）に直接確認してください（出典：相模原市「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」）。

なお、擁壁の補修や電気設備の浸水対策そのものを対象とした相模原市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。

管理計画認定制度・マンション相談・アドバイザー派遣

市のマンション関連ページ（令和7年12月26日更新）には、次の取り組みが載っています。市のマンション管理適正化推進計画は令和5年3月に策定され、管理計画認定制度も運用されています。管理適正化支援法人の登録は、当面の間行わないとされています。マンション管理士などの専門家による相談や、マンション管理セミナーの案内もあります（出典：相模原市「マンションに関する計画や施策等について」）。

分譲マンションアドバイザー派遣制度のページには、派遣は最大6回、1回目は無料、2・3回目は費用の3分の1、4〜6回目は2分の1、費用は1時間10,000円で1回あたり3時間まで、予算に達し次第終了、と記載されています。ただし、このページの最終更新は令和5年4月14日です。申込条件や費用負担は、住宅課（042-769-9817）で現在の内容をご確認ください（出典：相模原市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」）。

大規模修繕の進め方に迷ったときは、こうした公的な相談窓口で第三者の意見を聞いてから、業者の選定に入るのも一つの手です。

賃貸マンション・ビルオーナーさまへ：「想定外」を事業継続の言葉に直す

収益不動産を所有されているオーナーさまは、漏水や浸水による損害を、修繕費だけでなく「空室期間」と「入居者の信頼」で見る必要があります。1室の漏水が起きると、その部屋だけでなく、下の階の入居者への対応や、原状回復の工期で、複数の部屋が止まります。

そこで、年に一度の点検に、次の3点を加えてください。

1. 雨の日に、屋上・バルコニー・駐車場の排水の流れを実際に見る（晴れた日の点検では見えない詰まりが分かります）
2. 受変電設備やポンプの位置を、内水ハザードマップの地図面に重ねて確認する
3. 防水とシーリングの改修履歴を、一覧表にして残す（売却や借入の際に、建物の管理状態を示す資料になります）

オーナーさま向けの考え方は、収益不動産オーナー向けの明誠のご案内にまとめています。

よくあるご質問

Q. 相模原市中央区のマンションは、どの災害の心配が大きいですか？

A. 立地で変わります。市の内水ハザードマップは1時間153mmを想定しており、川から離れた建物でも確認が必要です。相模川・境川沿いの建物は洪水ハザードマップを、町名が県の告示図書に載っている地区の建物は土砂災害のリスクも確認してください。

Q. 川から離れていれば、浸水の心配はありませんか？

A. いいえ。市は洪水と内水を分けて示しており、内水は下水道や水路があふれることで起きます。着色されていない区域でも浸水が起きる可能性があると、市のページに注意書きがあります。

Q. 自分のマンションが土砂災害警戒区域に入っているか、どう調べますか？

A. 神奈川県の「土砂災害警戒区域等告示図書」の相模原市中央区のページで、区域の位置図や区域図を確認できます。区域は解除や新規指定で変わるため、最新の告示を見てください。市の防災計画担当（042-769-8208）にも問い合わせできます。

Q. 手元のハザードマップは古い版かもしれません。どう確認しますか？

A. 神奈川県は2025年12月25日に、相模川・中津川の家屋倒壊等氾濫想定区域を修正して公表しました。市のページで最新版の洪水ハザードマップをご確認ください。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 足場を組む余裕がない建物でも、漏水を直せますか？

A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。足場とロープを組み合わせるハイブリッド工法も選べます。

Q. 相模原市の旧耐震マンションの耐震診断に、補助はありますか？

A. 市のページには、診断費用の6分の5以内（1住戸あたり5万円まで）の補助が載っています。ただし令和8年度の受付状況の記載がありませんので、建築政策課の耐震推進班（042-769-8252）で確認してください。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 市の内水ハザードマップ（中央区版）の地図面で、建物・駐車場出入口・受変電設備・エレベーターピットの位置を確認し、管理組合内で共有する
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングの写真を、管理会社に依頼する。次の大規模修繕の時期と防水の改修履歴も確認する
3. 相模川・境川沿いの建物は最新の洪水ハザードマップを、県の告示図書に町名が載っている地区の建物は土砂災害警戒区域の位置を確認する

漏水も浸水も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月12日時点で公表されている相模原市、神奈川県、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず相模原市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 相模原市「内水ハザードマップ」（令和8年10月1日更新）
• 相模原市「内水ハザードマップ（中央区版）地図面」
• 相模原市「洪水ハザードマップ」
• 相模原市「土砂災害ハザードマップ」（令和8年4月23日更新）
• 相模原市「都市計画マスタープラン（中央区）」
• 神奈川県「土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域 告示図書（相模原市中央区）」
• 神奈川県「相模川及び中津川の洪水浸水想定区域図の修正について」（令和7年12月25日）
• 相模原市「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」
• 相模原市「マンションに関する計画や施策等について」（令和7年12月26日更新）
• 相模原市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」（令和2年6月）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月12日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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