つくばみらい市のマンション補助金｜大規模修繕と管理計画認定【2026】

2026年10月12日 更新

「つくばみらい市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。茨城県が公表している市の助成制度の一覧表（つくばみらい市分）を確認した範囲では、外壁塗装や屋上防水といった共用部分の大規模修繕の工事費を、管理組合に補助する市の制度は見当たりませんでした。 一覧にあるのは、空家の活用・解体、木造住宅の耐震、危険ブロック塀の撤去、民間賃貸住宅の家賃、浄化槽、家庭用蓄電池などで、いずれもマンションの共用部の工事とは性格が違います。

ただし、補助金がないことは「打つ手がない」ことではありません。つくばみらい市のマンション管理組合が押さえておきたい点は、次の3つです。

1. マンション管理計画認定制度の窓口が、県ではなく市になる可能性が高い（茨城県が認定するのは町村部のため）
2. 国の制度（先進的窓リノベ2026事業、マンション長寿命化促進税制）には、2026年末〜2027年3月という期限がある
3. 補助金が少ない分、工法の選び方と工事範囲の仕分けで、修繕積立金の減り方が大きく変わる

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、つくばみらい市のマンション管理組合の理事長さま・理事の皆さまに向けて、確認できた制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比べ方までお伝えします。

早見表：つくばみらい市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月時点で確認できた市・県・国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容
空家活用補助金・空家解体補助金	つくばみらい市 住まい開発政策課	× 空家（戸建て等）向け	空家バンク登録物件の改修・家財処分、周辺環境に影響する空家の解体を一部補助
木造住宅耐震補強補助金・耐震診断士派遣	同上	× 木造住宅向け	昭和56年（1981年）以前の基準で建てた木造住宅が対象。鉄筋コンクリート造のマンションは対象外
危険ブロック塀等撤去補助金	同上	△ 要確認	危険なブロック塀の撤去を一部補助。敷地内のブロック塀が対象になるかは市に確認
民間賃貸住宅家賃補助金	同上	× 入居者向け	市内の民間賃貸住宅に住む方の家賃を一部補助。工事費の補助ではない
自立・分散型エネルギー設備導入促進事業費補助金	生活環境課	△ 要確認	10kW未満の太陽光発電と組み合わせる蓄電池を一部補助。共同住宅の扱いは一覧表に記載なし
国の先進的窓リノベ2026事業	国（窓リノベ事業者が申請）	○ 管理組合も補助対象者に含まれる	住宅は1戸あたり上限100万円。交付申請は遅くとも2026年12月31日まで
マンション管理計画認定制度	市（要確認）	○ 間接的に有利	長寿命化促進税制などの前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（申告は市の税務担当）	○ 間接的に有利	一定の大規模修繕を2027年3月31日までに完了した場合、翌年度の固定資産税を減額

ポイントは、市の制度は共用部の工事費には使えない一方で、国の窓リノベと税制、そして管理計画認定を組み合わせる余地があることです。なお、茨城県が公表する一覧表は「すべての内容を網羅できているわけではない」と注記されています。ここに載っていない制度が市の窓口にある可能性もあるため、最終的には市への確認が必要です。

つくばみらい市のマンションの特徴－TX沿線に広がる新しい街

つくばみらい市は茨城県の南部にある市です。茨城県の市町村概要によると、平成18年（2006年）3月27日に伊奈町と谷和原村が合併して誕生しました。令和6年1月1日時点の住民基本台帳人口は49,872人、世帯数は21,457世帯、面積は79.16km²です。

マンション管理の観点では、次の3つが特徴だと私は考えています。

1つ目は、つくばエクスプレス沿線の新しい住宅地を中心に、分譲マンションが建っていることです。2005年のつくばエクスプレス開業から約20年が経ち、当時前後に分譲されたマンションは、築20年前後を迎えている可能性があります。築20年前後は、最初の大規模修繕（築12〜15年ごろ）を終えて、2回目の計画を考え始める時期でもあります。

2つ目は、市の規模から、マンション専用の補助が用意されていない可能性が高いことです。後述のとおり、市の補助は空家・耐震・ブロック塀・家賃などが中心でした。だからこそ、国の制度や税制を使いこなせるかが、管理組合の差になります。

3つ目は、茨城県の「県が認定する地域」に含まれないことです。管理計画認定の窓口が県ではなく市になる点は、次の章で詳しく説明します。

私の経験では、築20年前後のマンションは、劣化の進み方に建物ごとの差が出てくる時期です。「築年数が来たから、前回と同じ内容で全面改修」と一律に決めるのではなく、劣化の状況に合わせて工事範囲と時期を組み立てることが、修繕積立金を守るカギになります。

つくばみらい市で確認できた市の住宅関連制度

茨城県が公表している市町村の住宅関連助成制度一覧（つくばみらい市分、PDF）に掲載されていた制度を、マンション管理組合の目線で見ていきます。市役所の代表電話は0297-58-2111で、制度ごとに内線が異なります。

制度	担当課（内線）	マンション管理組合にとっての意味
空家活用補助金（改修工事・家財処分）	住まい開発政策課（5405）	空家バンク登録物件が対象。マンションの共用部は関係なし
老朽空家の認定事業	住まい開発政策課（5405）	認定された空家を解体した場合の土地の税の減額。補助金ではない
空家解体補助金	住まい開発政策課（5405）	周辺の生活環境に影響する空家の解体が対象
木造住宅耐震診断士派遣・耐震補強補助金	住まい開発政策課（5401・5402）	昭和56年以前の基準の木造住宅向け。RC造のマンションは対象外
危険ブロック塀等撤去補助金	住まい開発政策課（5402）	敷地のブロック塀の撤去。マンションの敷地で使えるかは要確認
民間賃貸住宅家賃補助金	住まい開発政策課（5403）	入居者向け。賃貸マンションの募集の材料にはなり得る
公共下水道普及促進事業・浄化槽設置事業費補助金	上下水道課（5305）	排水設備の改造の融資あっせん・利子補給や、浄化槽設置の補助
自立・分散型エネルギー設備導入促進事業費補助金	生活環境課（3301）	10kW未満の太陽光発電と組み合わせる蓄電池の購入・設置の一部補助

この一覧表には、補助額・上限・申請期間や、マンション（共同住宅）が対象かどうかは書かれていません。金額や条件は、各制度の詳細ページか窓口で確認する必要があります。 今回、市の詳細ページの本文から金額まで読み取ることはできなかったため、この記事では金額を載せていません。推測で数字を書くことは避けました。

管理組合が気にしておきたいのは「ブロック塀」と「蓄電池」

共用部の工事費に直結する制度ではありませんが、次の2つは、大規模修繕と同時に検討できる可能性があります。

• 危険ブロック塀等撤去補助金：敷地の境界にブロック塀がある場合、大規模修繕の外構工事と合わせて撤去・更新を検討することがあります。マンションの敷地や共用の塀が対象になるか、撤去工事の発注前に市へ確認してください（住まい開発政策課）。
• 蓄電池の補助：一覧表には「10kW未満の太陽光発電とセットで導入する蓄電池」と書かれています。共用部の電気設備としての導入が対象になるかは、一覧表からは読み取れません。県の補助ページが確認できなかったため（後述）、生活環境課への確認が必要です。

マンション管理計画認定制度－つくばみらい市は「県」ではなく「市」が窓口になる可能性が高い

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たしていることを、自治体が認定する制度です。大規模修繕の前に取得しておくと、後述する長寿命化促進税制の要件にも関わります。

ここで注意したいのが、認定を行うのが誰かです。茨城県のマンション管理計画認定制度に係る認定等実施要綱では、県が認定の対象とする区域を「町村の区域内に立地するマンション」と定めています。つくばみらい市は市なので、県の認定の対象ではありません。

また、牛久市が公表している県内の管理適正化推進計画の共同作成に関する資料（牛久市の資料PDF）には、「水戸市、土浦市、つくばみらい市は単独で計画を作成する予定」と書かれています。この資料は作成時期が古いため、現在の運用は、つくばみらい市に直接確認していただきたい点です。今回確認できた範囲では、市の認定の窓口の部署や、申請の手数料は特定できませんでした。 住まい開発政策課（0297-58-2111）が最初の問い合わせ先になると思われます。

認定を受けるための主な基準は、全国共通の国の基準に沿ったものです。牛久市の資料に示された要約は、次のとおりです。

• 管理者等と監事を選任し、集会（総会）を年1回以上開催していること
• 管理費と修繕積立金を区分して経理し、修繕積立金を他の会計に充てていないこと
• 直前の事業年度末時点で、修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること
• 長期修繕計画が国の標準様式に沿って作成され、作成・見直しから7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕が2回以上含まれていること
• 将来の一時金の徴収を予定せず、計画の最終年度に借入金の残高がないこと
• 組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上内容を確認していること

申請の前には、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受ける流れになっています。長期修繕計画が7年以上見直されていない管理組合は、まず計画の見直しから始めることになります。

マンション長寿命化促進税制－認定の取得から逆算を

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たしたマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。国土交通省のページには「管理計画認定マンション」などの区分が示されており、詳しい要件は告示と制度概要の資料に記載されています。

自治体が公開している解説（船橋市の案内、2026年4月1日更新）によると、主な内容は次のとおりです。

項目	内容
対象マンション	完成から20年以上・10戸以上
対象工事	2023年4月1日から2027年3月31日までに完了した長寿命化工事（外壁塗装等・床防水・屋根防水の3つを含む。過去に長寿命化工事を行ったことも必要）
修繕積立金の要件	管理計画の認定を受け、認定基準に達する水準まで積立金を引き上げた場合、または助言・指導を受けて長期修繕計画を適切に見直した場合
減額内容	翌年度の建物部分の固定資産税を3分の1減額（1戸あたり100㎡まで）。都市計画税は減額されない
申告	工事完了から3か月以内に、固定資産税の担当課へ申告
制限	耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額と同一年度に併用できない。同一の建物で1回限り

これは全国共通の国の制度ですが、細かい運用は自治体によって違いが出ることがあります。工事の完了時期から逆算して、認定の取得を先に済ませておくことが大切です。つくばみらい市の申告窓口や必要書類は、市の税務担当に確認してください。工事の完了期限は2027年3月31日のため、これから総会を開いて決議する管理組合には、スケジュールがかなり厳しいのが実情です。

国の先進的窓リノベ2026事業－管理組合も補助対象者に含まれます

市の補助が共用部に使えない以上、国の制度の確認は欠かせません。国の「先進的窓リノベ2026事業」の交付申請の手引き（2026年7月31日版、PDF）によると、補助対象者となる工事の発注者には、集合住宅の管理組合・管理組合法人が含まれています。主な内容は次のとおりです。

• 住宅の補助上限は1戸あたり100万円（1申請あたり合計5万円以上が必要）
• 補助額は、製品の性能区分・サイズ・建物の種類に応じた定額
• 申請は消費者本人ではなく、登録された窓リノベ事業者が行う
• 工事請負契約は工事着手前に結ぶ必要があり、工事完了は遅くとも2026年12月31日まで
• 交付申請の予約は遅くとも2026年11月16日まで、交付申請は遅くとも2026年12月31日まで（予算上限に達し次第終了）

共用部の窓（廊下やホールの窓など）が対象になるかは、今回確認した範囲の手引きからは読み取れませんでした。また、期限が2026年末と近いため、これから総会を開いて決議する管理組合には、スケジュールが厳しいことも事実です。まずは各住戸の窓について、区分所有者の方への情報提供から始めるのが現実的でしょう。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

制度を調べる際、すべてが確認できるわけではありません。今回、次の点は確認できませんでした。

• 茨城県の公式サイトの一部ページ：調査した時点で、システム障害のため臨時ページが表示されており、県のマンション管理計画認定のページや、家庭用蓄電池の補助のページの本文を読むことができませんでした（臨時ページの表示は2026年10月9日17時時点）。
• つくばみらい市の各補助制度の金額・期間・共同住宅の扱い：県の一覧表には記載がなく、市の詳細ページからも本文を読み取れませんでした。
• つくばみらい市の景観計画に基づく届出：外壁の塗り替えで届出が必要になる規定があるかは、確認できませんでした。大規模修繕で外観を大きく変える場合は、念のため市の担当課に確認しておくと安心です。

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請や届出をされる前に、市と県の窓口で最新の内容を確認してください。

つくばみらい市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

市の補助が共用部に使えない以上、工事費そのものを適正に抑えることが、修繕積立金を守る最大の手段になります。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

明誠は、次の3つの工法から建物に合う方法を提案しています。

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに足場とロープを使い分けたい建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

築20年前後のマンションで、ロープアクセスが役立つ場面

築20年前後のマンションでは、1回目の大規模修繕で手当てした場所と、そうでない場所で、劣化の差が出てくることがよくあります。たとえば、日当たりの強い面だけシーリングが硬化している、屋上の立ち上がり部だけ防水層が傷んでいる、といったケースです。

こうした場合、全面足場を組む前に、劣化の進んだ面だけを部分補修する選択肢があります。足場を組まないロープアクセスなら、仮設費を抑えて早めに手当てでき、次回の大規模修繕で下地補修の数量が膨らむのを防げます。補助金が少ない市では、この「劣化を育てない」発想が、長い目で見た修繕積立金の節約につながります。

また、調査・診断の段階でロープアクセスを使う方法もあります。足場を組まずに外壁を打診調査すれば、診断費用を抑えながら、面ごとの劣化の記録を取れます。その記録をもとに、「今やる工事」と「次回に回せる工事」を仕分けすることが可能です。

管理計画認定・税制と、工法選びはセットで考える

長寿命化促進税制の対象工事には、外壁塗装等・床防水・屋根防水が含まれることが条件とされています。こうした工事は全面的な足場が必要になる場合が多く、足場のリース期間と、認定・申告のスケジュールを一枚の工程表にまとめておくことが大切です。完了期限（2027年3月31日）に間に合うかどうかは、発注の前に確認してください。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

つくばみらい市のマンションで、理事会が確認したいこと

• 長期修繕計画が7年以内に見直されているか、計画期間が30年以上あるか
• 修繕積立金の3か月以上の滞納がどの程度あるか
• 完成から20年以上・10戸以上という、長寿命化促進税制の対象になるか
• 管理計画認定の窓口と手数料を、市に確認したか
• 面ごと（日当たり・風当たり）に、シーリング・外壁・防水の劣化に差があるか
• 窓・サッシの改修を、2026年内の国の制度に間に合わせられるか
• 税制の期限（2027年3月31日完了）に工事が間に合うか
• 敷地内のブロック塀が、撤去補助の対象になるか

現場で見てきたこと

補助金の少ない地域の管理組合さまから、「うちは何も使える制度がないから、積立金を上げるしかない」という声をよく伺います。けれども実際に建物を見ると、全面足場が必要な工事と、部分補修で済む工事が混ざっていることが少なくありません。私は、建物診断の段階で面ごとの劣化を記録し、「今やるべき工事」と「次回に回せる工事」を分けた資料を理事会にお出しするようにしています。この仕分けだけで、総額が大きく変わることがあります。

また、築20年前後のマンションでは、1回目の大規模修繕の見積書や仕様書が残っていないことがよくあります。2回目に向けて、前回の工事内容と保証書を探しておくだけでも、見積りの比較がぐっと楽になります。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 着工してから申請しようとする：国の窓リノベ事業は、工事請負契約と着手の順序が決められています。市や県の制度も、着工前の申請が条件のことが多くあります
2. 期限を見落とす：国の窓リノベは交付申請が遅くとも2026年12月31日、長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了が条件です
3. 認定の窓口を県だと思い込む：茨城県が認定するのは町村部です。市のマンションは、市の窓口を確認する必要があります

理事会で使える質問リスト

市や県の窓口へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• マンション管理計画認定は、市で受け付けていますか。窓口と手数料を教えてください（住まい開発政策課 0297-58-2111）
• 敷地内のブロック塀の撤去は、危険ブロック塀等撤去補助金の対象になりますか（同課 内線5402）
• 家庭用蓄電池の補助は、マンションの共用部への導入も対象になりますか（生活環境課 内線3301）
• 市の制度で、管理組合が共用部の工事に使えるものはほかにありますか
• 長寿命化促進税制の申告書類は、市のどの窓口に出せばよいですか（税務担当）
• 外壁の塗り替えで、景観に関する届出が必要になる区域はありますか

つくばみらい市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 管理計画認定の窓口を市に確認する：認定の基準に照らして、足りない点（総会の開催、名簿、滞納額など）を洗い出します
3. 建物診断（劣化調査）を面ごとに行う：日当たり・風当たりによる劣化の差を記録し、「今やる工事」と「次回に回せる工事」を分けます。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
4. 国の窓リノベ事業の期限を確認する：2026年内に間に合うかを、窓リノベ事業者に相談して見極めます
5. 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます。税制の期限も、工程表と1枚にまとめます

賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ

市の民間賃貸住宅家賃補助金は入居者向けの制度のため、オーナーさまが工事費に使えるものではありません。一方で、入居者に家賃補助がある地域では、物件の魅力を保つことが入居率に直結します。賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、こうした点でもメリットがあります。国の窓リノベ事業では、賃貸住宅のオーナーも補助対象者に含まれます。ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

隣接する自治体の事情は、守谷市のマンション補助金や牛久市のマンション補助金の記事でも整理しています。

よくあるご質問

Q. つくばみらい市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 茨城県が公表している市の助成制度の一覧表（つくばみらい市分）を確認した範囲では、共用部分の外壁塗装や屋上防水などの工事費を管理組合に補助する制度は見当たりませんでした。ただし、一覧は網羅的ではないと注記されているため、市の住まい開発政策課（0297-58-2111）にもご確認ください。

Q. つくばみらい市のマンション管理計画認定は、県と市のどちらに申請しますか？

A. 茨城県の要綱では、県が認定する区域は町村部とされています。つくばみらい市は市なので、県の認定の対象ではありません。市の窓口は今回の調査では特定できなかったため、市に直接ご確認ください。

Q. マンション長寿命化促進税制は、つくばみらい市のマンションでも使えますか？

A. 全国共通の国の制度です。完成から20年以上・10戸以上のマンションで、管理計画の認定などの要件を満たし、2027年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水を含む長寿命化工事を完了した場合に、翌年度の固定資産税が3分の1減額される内容です（出典：船橋市の案内、2026年4月1日更新）。申告の窓口は市の税務担当に確認してください。

Q. 国の先進的窓リノベ事業は、管理組合でも使えますか？

A. 手引き（2026年7月31日版）では、集合住宅の管理組合・管理組合法人も補助対象者に含まれています。住宅は1戸あたり上限100万円で、交付申請は遅くとも2026年12月31日までです。共用部の窓が対象になるかは、窓リノベ事業者に確認してください。

Q. 管理計画認定を受けるには、何が必要ですか？

A. 総会の年1回以上の開催、管理費と修繕積立金の区分経理、3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること、7年以内に見直された30年以上の長期修繕計画、名簿の整備などが基準です。申請前にマンション管理センターの事前確認を受けます。

Q. 足場を組まない大規模修繕は、本当に可能ですか？

A. 外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装などでは、ロープアクセス工法で足場を組まずに施工できます。外壁全面の改修やサッシのカバー工法では足場が向く場合もあり、明誠では3つの工法から建物に合う方法をご提案しています。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、建物の状況確認と概算のお見積りを無料で承っています。補助金・税制・管理計画認定の情報整理だけのご相談でもかまいません。大規模修繕の無料相談・お問い合わせからお声がけください。

この記事のポイントまとめ

• 茨城県の市の助成制度一覧（つくばみらい市分）には、共用部の大規模修繕工事費を補助する制度は見当たらない。空家・木造耐震・ブロック塀・家賃・浄化槽・蓄電池が中心で、金額や共同住宅の扱いは一覧に記載なし
• 管理計画認定は、県が認定するのは町村部のみ。つくばみらい市は市のため、窓口は市に確認が必要
• 国の先進的窓リノベ2026事業は、管理組合も補助対象者に含まれる。交付申請は遅くとも2026年12月31日まで
• マンション長寿命化促進税制は、2027年3月31日までの完了が期限。完成20年以上・10戸以上、認定などの要件がある
• 補助金が少ない分、劣化に合わせた工事範囲の仕分けと、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの工法比較が、修繕積立金を守る手立てになる

出典・参考資料

• 茨城県「市町村の住宅関連助成制度一覧（つくばみらい市分、PDF）」
• 茨城県「マンション管理計画認定制度に係る認定等実施要綱（PDF）」
• 茨城県「市町村の概要 つくばみらい市（令和6年版、PDF）」
• 牛久市「マンション管理適正化推進計画に関する資料（PDF）」
• 環境省ほか「先進的窓リノベ2026事業 交付申請の手引き（PDF）」（2026年7月31日版）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 船橋市「マンション長寿命化促進税制の案内」（2026年4月1日更新）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月12日時点で確認できた、茨城県、つくばみらい市、国の公表資料をもとに執筆しています。調査時点で茨城県公式サイトの一部が臨時ページになっていたため、県のマンション管理計画認定のページと家庭用蓄電池補助のページは本文を確認できていません。市の各制度の金額・条件も、詳細ページの本文までは確認できていません。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請や届出をされる前に、つくばみらい市および茨城県の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

つくばみらい市は、大規模修繕の工事費に直接使える市の補助が見当たらない一方で、管理計画認定と長寿命化促進税制、国の窓リノベという「期限のある制度」を組み合わせる余地があります。築20年前後を迎えるマンションが増える今こそ、劣化に合わせた工事範囲の仕分けと、工法の比較で、修繕積立金を守る手立てがあります。総会資料の準備や工事範囲の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月12日

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大規模修繕の契約に入れたい「談合違約金特約条項」｜国交省が9月28日に周知、相談窓口2か所と発注前に確認したい6点【2026年10月】

この記事で分かること

「談合があったら違約金を払う、という約束を、契約書に書いておけるのですか？」——2026年9月28日以降、理事長さまや修繕委員会の方から、こうしたご質問をいただくようになりました。

この日、公正取引委員会が関東のマンション大規模修繕工事をめぐる独占禁止法違反事案で排除措置命令などを出し、同じ日に国土交通省が、管理組合向けに大規模修繕工事の発注に関する相談窓口と発注時の留意点を関係団体に周知しました。留意点の中には、談合があった場合に受注者が違約金を支払う義務を、請負契約の中であらかじめ定めておく「違約金特約条項」の考え方も含まれています。

この記事では、次の問いにお答えします。管理組合は、大規模修繕の契約と発注の進め方を、今回の国交省の周知を受けてどう見直せばよいのか？ 相談窓口は誰が、どう使えばよいのか？

結論を先に書きます。

• 国交省の周知文書には、相談窓口が2か所（住まいるダイヤル／マンション管理センター）、そして談合の防止策として「違約金特約条項」を請負契約に入れる考え方が示されています。 違約金の割合は例文では空欄で、管理組合が自分たちで決める形です。
• 特約は「入れれば安心」という魔法の条項ではありません。 国交省自身が、訴訟リスクや不払いリスクがあるため、弁護士など専門家に相談して個別に対応することを勧めています。
• 契約書の一文よりも前に、「設計コンサルタントの中立性」と「選定の手続き」を確認することが大切です。 周知文書もここを重視しています。
• 見積りが届く前に、窓口へ相談できます。 見積書の費用については、住まいるダイヤルに無料の「見積チェックサービス」があると案内されています。

なお、この記事は特定の会社や特定のマンションについて、違法性や損害の有無を断定するものではありません。制度や窓口の受付時間は変更されることがありますので、最新の情報は各公式サイトでご確認ください。

2026年10月12日 更新

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1. ニュースの要点：公取委の命令と、国交省の「相談窓口の周知」

1-1. 2026年9月28日に何があったか

まず、2つの発表を整理します。

項目	内容	出典
公正取引委員会の発表日	令和8年（2026年）9月28日	公正取引委員会 報道発表資料
対象	関東地区のマンション大規模修繕工事を巡る2件の事案（管理組合が設計コンサルタントに業務を委託し、工事を発注する方式）	同上
適用条文	独占禁止法第3条（不当な取引制限の禁止）	同上
命令の種類	排除措置命令および課徴金納付命令	同上
課徴金の納付期限	令和9年（2027年）4月30日	同上
国交省の周知文書	「マンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知等について」（令和8年9月28日付、国住参マ第168号・国不建第83号）	国土交通省
周知先	マンション管理センター、マンション管理業協会、日本マンション管理士会連合会、全国マンション管理組合連合会	国土交通省

（出典：公正取引委員会 報道発表資料（2026年9月28日）、国土交通省 周知文書（PDF））

公取委の発表によると、2件の事案では、設計コンサルタント（リノシスコーポレーション、翔設計）が管理組合から設計・調査などの業務を受託し、施工業者らが物件ごとに受注予定者を決めていたと認定されています。受注予定者以外の業者は、受注予定者が落札できるよう協力し、見積価格を事前に決めたり、見積りを提出しなかったりしたとされています。また、設計コンサルタントが設計予算などの情報を受注予定者に提供したり、受注予定者の意向を踏まえて業務を行ったりしたと認定されています。

課徴金の総額などの数字は、報道では「37社で計16億3,788万円」と伝えられています（出典：データマックス）。ただし、正確な金額や対象事業者の内訳は、公取委の別表で確認する必要があります。本記事では、公表資料で確認できた範囲を中心に書いています。

1-2. 同じ日に国交省が管理組合向けに示したこと

国土交通省は、公取委の命令を受けて、管理組合と区分所有者に向けた周知を行いました。私が大切だと感じたのは、「事件があった」という報告で終わらず、管理組合が次の発注で使える具体的な道具が並べられている点です。

国交省の周知文書にある項目	内容の要点
相談窓口	住まいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）／マンション管理センター
専門家の活用	マンション管理士・建築士などの協力を得ることが有効。自治体の専門家派遣制度の確認も勧める
発注時の留意点	「設計・監理方式」では、設計コンサルタントの中立性を確保し、適正な手続の下で受注者を選定することが重要
違約金特約条項	談合があった場合の違約金支払い義務を請負契約締結時に特約することが「考えられる」。弁護士等への相談を推奨
参考資料	マンション改修マニュアル（令和8年3月改訂）、大規模修繕の手引き、長期修繕計画・修繕積立金算出サービス

（出典：国土交通省 周知文書（PDF）、国土交通省 マンション大規模修繕工事の発注等に関する情報）

談合そのものの構図や、国交省が設置した検討会の動きについては、先日の記事「マンション大規模修繕の談合を受け国交省が検討会を設置」でも書きました。今回はそこから一歩進めて、契約書の一文と、相談窓口の使い方という「今日から使える道具」に絞ってお伝えします。

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2. 「談合違約金特約条項」とは何か：現場の職人が読み解く3つのポイント

2-1. 一言でいうと「談合が見つかったら、あらかじめ決めた額を払ってもらう約束」

違約金特約条項は、請負契約を結ぶときに、「もし談合があったと認められた場合は、受注者が発注者に対して違約金を支払う」ことをあらかじめ書いておく条項です。国交省の周知文書では（令和7年6月26日付の事務連絡で周知された考え方です）、談合の防止を図る観点から「談合があった場合における受注者の違約金支払い義務を請負契約締結時に併せて特約すること（違約金特約条項）が考えられます」と書かれています。

この条項には、二つの働きがあると私は考えています。

1. 抑止力：業者側に「談合が見つかれば、契約金額に応じた負担が生じる」と意識してもらえる
2. 請求の根拠：万一、談合が認められた場合に、損害額の立証が難しくても、一定額を請求する根拠になり得る

ただし、後者がどこまで認められるかは、個別の事案と裁判所の判断によります。この点は後ほど「限界」として詳しく書きます。

2-2. 国交省の例文は「割合が空欄」——数字は管理組合が決める

周知文書に添えられた例文では、違約金の額は「〇％に相当する額」と、割合が空欄になっています。つまり、何％にするかは、管理組合が弁護士などと相談して決める設計です。

参考として、国土交通省の直轄工事で使われている特約条項の考え方が、周知文書の別紙に載っています。

項目	国交省直轄工事の特約条項（別紙の記述）
基本の違約金	請負代金額の10分の1に相当する額
加算	違反の首謀者と認められる場合には、上記に加えて請負代金額の100分の5に相当する額
遅延利息	支払いが遅れた場合は年3パーセント
注記	政府調達協定の適用を受ける工事以外の工事で使うひな形として示されている

（出典：国土交通省 周知文書（PDF））

これはあくまで国の直轄工事のひな形であり、マンションの大規模修繕にそのまま当てはまる数字ではありません。 管理組合が何％に設定するのが妥当かは、工事規模や相手方との関係によって変わりますので、専門家のご意見を踏まえて決めることになります。

2-3. 計算例で金額感をつかむ

イメージをつかむために、請負代金が1億円の工事を例に、簡単な計算をしてみます。ここで使う数字は、説明のための仮の計算であり、実際の工事や特約の設定を示すものではありません。

項目	計算	金額
請負代金額（仮）	—	1億円
基本の違約金（10分の1とした場合）	1億円 × 10%	1,000万円
首謀者と認められる場合の加算（100分の5）	1億円 × 5%	500万円
遅延利息（年3％、1,000万円を1年遅延した場合）	1,000万円 × 3%	30万円

修繕積立金が数千万円から数億円という規模で動く中で、1,000万円という違約金は決して小さくありません。だからこそ、何％にするか、誰が談合の有無を判断するか、どう請求するかを契約の時点で整理しておく意味があります。

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3. 特約は「入れれば安心」ではない：知っておきたい4つの限界

私は、違約金特約条項を入れること自体には意味があると思っています。一方で、現場に長くいる人間として、特約だけに頼るのは危ういとも感じています。国交省の周知文書も、特約を設けても「賠償の有無をめぐる訴訟リスクや不払いリスクがある」ことを踏まえ、弁護士等の専門家に相談して個別に対応することを勧めています。ここでは、管理組合が理解しておきたい限界を4つに分けて整理します。

3-1. 限界①：「談合があった」と誰が認定するのか

契約書に「談合が認められた場合」と書いても、何をもって認められたとするかを決めておかないと、争いになります。たとえば次のような場面が考えられます。

• 公正取引委員会の排除措置命令や課徴金納付命令が確定した場合に限るのか
• 命令の前でも、立入検査を受けた時点で請求できるのか
• 刑事手続きや裁判所の判断が出た場合はどうするのか

このあたりの書き方次第で、特約が使えるかどうかが変わります。条文の細部は、弁護士に確認してもらうのが安全です。

3-2. 限界②：発覚するまでに時間がかかる

今回の公取委の認定でも、違反行為の期間は、一方の事案で遅くとも2021年9月27日以降、もう一方で遅くとも2021年11月16日以降と発表されています。工事が終わってから、数年後に発覚する可能性があるということです。

その間に、管理組合の理事は交代します。 契約書の存在を知らない理事会が、数年後に請求の判断をする場面も想定されます。だからこそ、特約を入れたら、契約書の写しと、特約の趣旨を書いた引き継ぎメモを、理事会の資料として残すことが大切です。

3-3. 限界③：相手が払えない場合がある

違約金の請求権があっても、相手方に支払い能力がなければ、現実の回収は難しくなります。大規模修繕業界には中小の施工会社が多く、仮に請求が認められても、満額を回収できるとは限りません。国交省が「不払いリスク」に触れているのは、この点を指していると私は受け止めています。

3-4. 限界④：特約があることで、良い業者が敬遠する可能性

これは私の個人的な見方ですが、まじめに仕事をしている施工会社ほど、特約の条文を丁寧に読みます。 談合とは無縁でも、条文が曖昧だと「疑われたときに自社が不利になる」と考えて参加を見送る会社が出る可能性は否定できません。

特約を入れるなら、条文が明確で、双方に公平なものにすることが、結果として良い業者に参加してもらうことにつながると考えています。

限界	起こり得ること	組合側の備え
①認定の基準が曖昧	請求できるかで争いになる	「命令の確定」など基準を条文で明確にする
②発覚が遅い	理事交代で契約の趣旨が伝わらない	契約書と引き継ぎメモを保管する
③相手が払えない	請求しても回収できない	特約以外の予防策（手続きの透明化）を重ねる
④参加業者が減る	良い業者が見送る	条文を平易にして、説明会で趣旨を伝える

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4. 契約書の一文より前に：設計コンサルタントの「中立性」を確かめる

国交省の周知文書で、私が最も重く受け止めたのは、特約の話よりも次の記述です。

管理組合がこの「設計・監理方式」を採用する場合には、設計コンサルタントの中立性を確保した上で、適正な手続の下、工事の受注者を選定することが重要です。
（出典：国土交通省 周知文書 別添「3. マンション大規模修繕工事の発注等における留意点について」）

4-1. 「設計・監理方式」そのものが悪いわけではありません

設計・監理方式は、管理組合が設計コンサルタントに、調査・設計・工事業者の選定支援・工事の監理を委託する方式です。専門知識の乏しい管理組合が、プロの目で仕様と見積りをチェックしてもらえる良い仕組みで、広く使われています。

問題になるのは、コンサルタントが誰の側に立っているのかが見えなくなったときです。公取委の認定は、コンサルタントが管理組合の予算情報を特定の業者に伝えるなど、本来は管理組合のために働くはずの立場が損なわれた状況を示しています。

4-2. 発注前に確認したい6点（中立性チェック）

私が、管理組合の方にお伝えしている確認事項を6つにまとめます。国交省の周知文書や公取委の発表を踏まえつつ、現場の感覚で整理したものです。

1. コンサルタントの報酬の仕組みを、書面で確認する。 管理組合から受け取る報酬のほかに、施工業者から何らかの対価を受け取る取り決めがないか。公取委は、施工業者がコンサルタントに支払う手数料等（いわゆる紹介料）について、業界団体に会員への周知を求めたと発表しています。
2. 予算額は、仕様と見積書の様式が固まるまで、参加業者に伝えない。 予算情報が先に渡ると、価格競争が成り立ちにくくなります。
3. 見積依頼の参加業者の選び方を、理事会で決めておく。 誰が候補を挙げ、どういう基準で絞ったかを議事録に残します。
4. 仕様書と見積書の様式を統一する。 内訳（仮設・下地補修・塗装・防水・シーリングなど）を同じ項目で比べられるようにします。
5. 見積りが「揃いすぎている」ときは、理由を聞く。 金額が近いこと自体は、仕様が同じなら自然な場合もあります。大切なのは、理由を説明してもらうことです。
6. 推薦理由を文章で出してもらう。 コンサルタントが特定の業者を推すとき、なぜその業者なのかを書面で説明してもらいます。

4-3. 「相見積り」を取っても安心できない場合がある

「3社から見積りを取ったから大丈夫」と考える方は多いのですが、公取委が認定したような構図では、見積りの形だけが揃っていても、競争が成り立っていない可能性があります。見積りの枚数ではなく、中身が本当に独立して作られているかが大切です。

そのために役立つのが、次章の相談窓口と、第三者の目です。

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5. 相談窓口2か所の使い方：見積りが届く前に電話できます

5-1. 国交省が案内した相談窓口

国交省の周知文書には、次の2つの窓口が掲載されています。

窓口	電話番号	受付時間（公表資料）	相談できること
公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」	03-3556-5147	月〜金 10:00〜17:00（祝日・年末年始を除く）	発注等に関する疑問や相談。マンション管理士や建築士などが助言。見積費用は無料の「見積チェックサービス」あり（国交省の周知による）
公益財団法人 マンション管理センター	03-3222-1519	月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）	建物・設備の維持管理に関する相談

（出典：国土交通省 マンション大規模修繕工事の発注等に関する情報（受付時間）、国土交通省 周知文書（PDF・電話番号）、住まいるダイヤル）

受付時間や電話番号は変更されることがありますので、かける前に公式サイトで確認してください。

5-2. 「見積チェックサービス」を使う場面

国交省の周知文書では、見積費用については、住まいるダイヤルの「見積チェックサービス（無料）」があると案内されています。私は、次のような場面で使えると考えています。

• 設計コンサルタントから「この金額が妥当です」と言われたが、第三者の意見も聞いてみたいとき
• 3社の見積りの内訳の読み方が分からないとき
• 理事会で「本当にこの金額でよいのか」と意見が割れたとき

利用の条件や手順は、住まいるダイヤルの公式案内で確認してください。窓口は、特定の業者を推薦する場所ではなく、判断材料を整理する場所と捉えるのがよいと思います。

5-3. 自治体の専門家派遣制度も確認を

周知文書では、自治体によっては、マンション管理士や建築士を派遣する制度や相談窓口があるため、まず居住地の自治体に確認することが勧められています。たとえば、横浜市は同様の内容の周知文書をホームページに掲載しています（出典：横浜市 マンション大規模修繕工事の発注等について）。お住まいの自治体のホームページで、「マンション 大規模修繕 相談」「マンション管理士 派遣」といった言葉で探してみてください。

5-4. 国交省の参考資料を理事会で共有する

周知文書には、次の参考資料も挙げられています。

資料名	発行元	使いどころ
マンション改修マニュアル（令和8年3月改訂）	国土交通省	改修工事の進め方（P.15）、専門家等の選定（P.16〜）、見積依頼・施工会社の募集と候補者選定（P.24〜）
大規模修繕の手引き／マンションライフサイクルシミュレーション	住宅金融支援機構	大規模修繕を検討する際の基礎資料。建物規模や築年数に応じた平均的な修繕費用の試算
長期修繕計画・修繕積立金算出サービス	マンション管理センター	長期修繕計画と修繕積立金の算出の支援

（出典：国土交通省 周知文書（PDF））

理事会の最初の勉強会では、マンション改修マニュアルの該当ページを全員で読むだけでも、議論のものさしがそろいます。

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6. 工法が違うと、見積りの「ものさし」も変わります

ここからは、私たち施工側の立場からのお話です。談合や中立性の議論とは一見関係がないようですが、見積りを比べるときの「ものさし」を増やすという意味で、工法の選択は管理組合の武器になります。

6-1. 足場の有無で、見積書の構成が変わる

大規模修繕の見積書は、一般に足場などの仮設工事、下地補修、塗装、防水、シーリングといった項目で構成されます。足場を組む工法では仮設費が項目として大きく立ち、足場を使わないロープアクセス工法では、その分が別の項目（作業員の技能や安全管理など）に表れます。

同じ建物でも、工法が違えば見積書の中身が変わる。 だからこそ、工法の違う案を一つ入れておくと、「この金額は何に対する費用なのか」を考えるきっかけになります。

工法	特徴（一般論）	向いていることが多い場面
通常の足場仮設	広い面積を安定して施工できる。足場が建物を覆う期間がある	全面的な改修、高所の面積が広い建物
ロープアクセス（無足場）工法	足場を組まずに外壁などの作業ができる。工期や居住者への影響を抑えられる場合がある	部分補修、点検、シーリングや防水の局所対応、足場が組みにくい建物
ハイブリッド工法	足場とロープアクセスを部位ごとに使い分ける	部位ごとに最適な方法が異なる建物

どの工法が良いかは、建物の形状、劣化の状況、周辺環境、工事の範囲によって変わります。当社は3つの工法を扱っていますが、最適な工法は建物ごとに異なります。第三者の意見も併せて確認し、特定の工法に偏らずに比べてください。

6-2. ロープアクセスの安全基準や事例を調べるときは

ロープアクセス工法の一般的な安全基準や事例を知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで解説していますので、理事会の勉強資料としてご活用ください。工法の違いを理解しておくと、設計コンサルタントや施工会社の説明を聞くときに、質問の幅が広がります。

6-3. 「見積りを増やす」より「見積りの質を上げる」

談合の疑いを避けるために、むやみに見積りの数を増やせばよいわけでもありません。社数が増えれば、理事会の負担も、各社の見積り作成の負担も増えます。私は、社数を増やすよりも、仕様書と見積書の様式をそろえ、内訳で比べられるようにするほうが、管理組合の守りには効果的だと考えています。

内訳で比べると、たとえば「下地補修の数量が、他社の半分しか見込まれていない」「シーリングの打ち替えが、増し打ちになっている」といった違いが見えてきます。こうした違いを質問し、答えを書面で残すことが、選定の透明性につながります。

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7. 収益物件のオーナーにとっての意味

マンションの管理組合だけでなく、賃貸マンション、ビル、ホテルのオーナーさまにも、今回の件から持ち帰っていただきたい点があります。

7-1. 発注者が1人でも「情報の非対称」は起こります

オーナーさまが1人で発注する場合は、理事会のような合議の手間はありません。その反面、相談相手が少なく、見積りの妥当性を第三者に確認する機会が乏しくなりがちです。設計コンサルタントや施工会社の言葉をそのまま受け取るしかない状況は、管理組合と同じ構図です。

収益物件では、工事の期間中の稼働や賃料への影響も大切な判断材料です。足場の有無、工期、営業しながら進められるかといった点も、見積りと一緒に比べたい項目です。

7-2. オーナーさまが契約書で確認したい3点

• 業務範囲と報酬の根拠：設計・監理を委託する場合、報酬が何に対するものか、成功報酬的な要素がないか
• 紹介料や手数料の有無：施工会社との間に、金銭のやり取りがないか、書面で申告してもらう
• 特約の可否：談合や不正があった場合の取り決めを、弁護士に相談して入れられるか

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8. すでに契約済み・工事中・工事済みの管理組合が確認したいこと

「うちはもう契約してしまった」「工事は終わったが、少し不安がある」という方もいらっしゃるでしょう。私は、次のように整理してお伝えしています。

8-1. まずは事実の確認から

• 自分たちのマンションが、公取委の公表した事案の対象に含まれているのかは、公表資料や管理会社・設計コンサルタントからの説明で確認する必要があります。インターネット上の噂だけで判断しないことが大切です。
• 不安な場合は、住まいるダイヤルなどの窓口に、契約書や見積書を手元に置いて相談できます。

8-2. 契約書に特約がない場合

すでに結んだ契約に特約がなくても、損害があった場合の請求の考え方は、法律の一般原則に基づきます。ただ、請求できるかどうか、どの範囲かは、個別の事情と専門家の判断によります。私は法律の専門家ではありませんので、具体的な対応は弁護士にご相談ください。

8-3. 工事中の組合ができる工夫

• 追加工事や変更契約の見積りは、元の見積書と同じ様式の内訳で出してもらう
• 追加の金額が大きい場合は、第三者（別の建築士やマンション管理士）の意見も聞く
• 変更の経緯と理由は、議事録に残す

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9. 理事会がこの1か月でできる「5つのアクション」

最後に、今日から動ける行動を整理します。

順番	アクション	目安の時期
1	国交省の周知文書と、マンション改修マニュアルの該当ページを理事会で共有する	次回の理事会まで
2	住まいるダイヤルやマンション管理センターに、現状を伝えて相談する	1〜2週間以内
3	設計コンサルタントの報酬の仕組みと、施工業者との金銭関係を書面で確認する	発注の前
4	契約書に違約金特約条項を入れるか、弁護士に相談する	契約の前
5	仕様書・見積書の様式を統一し、工法の違う案も1つ入れて比べる	見積依頼の前

私が現場で見てきた中で、トラブルになりにくい管理組合は、特別な知識を持つ人がいる組合ではなく、「分からないことを分からないと言える」組合でした。窓口に電話をする、専門家に質問する、議事録に残す。どれも地味な作業ですが、積み重ねが組合の資産を守ります。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 談合違約金特約条項は、法律で入れることが義務づけられていますか？

A. 国交省の周知文書では、談合の防止を図る観点から「特約すること（違約金特約条項）が考えられます」と書かれており、義務ではなく、選択肢の一つとして示されています。入れるかどうか、割合をどうするかは、弁護士など専門家に相談して決めることが勧められています。

Q2. 違約金の割合は何％にすればよいですか？

A. 国交省の例文では割合は空欄になっています。国の直轄工事では請負代金額の10分の1などが使われていますが、マンションの大規模修繕にそのまま当てはまるとは限りません。工事規模や契約の内容に応じて、弁護士と相談して決めるのが安全です。

Q3. 相談窓口にはどんなことを聞けますか？

A. 国交省の周知文書では、住まいるダイヤルが発注等に関する疑問・相談（見積費用の無料の見積チェックサービスを含む）、マンション管理センターが建物・設備の維持管理に関する相談を受け付けると案内されています。受付時間などは公式サイトで最新の情報をご確認ください。

Q4. 設計・監理方式は使わないほうがよいのでしょうか？

A. そうとは限りません。専門家に調査・設計・監理を任せられる利点があります。大切なのは、設計コンサルタントの中立性を確保し、適正な手続の下で受注者を選ぶことです。報酬の仕組みや施工業者との金銭関係を書面で確認することが、有効な備えになります。

Q5. 工法を変えれば談合は防げますか？

A. 工法の選択だけで談合を防げるわけではありません。ただ、足場・ロープアクセス・ハイブリッドなど工法の違う案を比べることで、見積りの内訳や費用の根拠を考えるきっかけが増え、判断材料が豊かになります。

Q6. 明誠に相談すると費用はかかりますか？

A. 建物の現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べたうえでご提案します。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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この記事のポイントまとめ

• 国交省は2026年9月28日、大規模修繕の発注に関する相談窓口と留意点を関係団体に周知した
• 談合違約金特約条項は「考えられる」選択肢で、割合は管理組合が専門家と決める
• 特約だけでなく、設計コンサルタントの中立性と選定手続きの透明化が土台になる
• 住まいるダイヤルには無料の見積チェックサービスがある
• 工法の違う案を比べると、見積りの内訳を考える「ものさし」が増える

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出典・参考資料

• 国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知等について（令和8年9月28日、PDF）」
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する情報」
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」
• 公正取引委員会「報道発表資料（令和8年9月28日）」
• 住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル 電話相談」
• 横浜市「マンション大規模修繕工事の発注等について（PDF）」
• データマックス「マンション大規模修繕で談合、公取委が38社に排除措置命令」

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

相談窓口に電話する前の整理や、見積書の内訳の読み方など、当社でもお手伝いできる範囲でご相談をお受けしています。現地調査と概算のお見積りは無料です。お問い合わせフォームから、ご相談だけでもお気軽にどうぞ。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月12日

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▶ 施工事例：東京都豊島区 無足場工法ロープアクセス外壁改修工事

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川崎市高津区のマンション漏水・防災対策｜多摩川の排水樋管・平瀬川・急傾斜地から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月11日 更新

川崎市高津区のマンションで修繕のご相談を受けると、私は最初に「建物の北側と南側で、地面の高さがどれくらい違いますか」とお聞きします。高津区は、多摩川沿いの低地と、溝の口駅の周辺から広がる台地・丘陵の斜面地が隣り合う区です。同じ区内でも、心配すべき水の入り口がまるで違います。

2019年10月の令和元年東日本台風では、多摩川の水位が観測史上最高の10.81m（田園調布（上）水位観測所）を記録しました。高津区の宇奈根では、排水樋管の周辺で浸水が起き、説明会では久地の住民の方から「70年以上住んでいて初めて浸水した」という声が出ています（出典：川崎市上下水道局 宇奈根排水樋管周辺地域の住民説明会 議事録（令和元年11月27日））。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、川崎市・神奈川県・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに、高津区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：高津区で優先すべきは「内水と洪水の想定確認」「斜面地の擁壁と排水」「屋上とバルコニーの排水」です

先に結論を申し上げます。高津区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 高津区の洪水・内水ハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：多摩川があふれなくても、下水道や水路があふれる「内水」で浸水することがあります
2. 斜面地に近い建物は、擁壁・排水溝・敷地境界の水の流れを点検する：市の防災指針でも、高津区は土砂災害警戒区域に建物が多く立地していることが課題とされています
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：強い雨でまず出るのは、排水が追いつかないことによる漏水です

順に見ていきます。

高津区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化）

川崎市の立地適正化計画「防災指針」は、高津区の水害について、垂直避難が難しい建物が多いこと、氾濫流の区域に木造建物が多く河岸浸食の区域にも建物があることを課題に挙げ、ハザードマップでリスクを周知して上階への水平避難を進める方針を示しています（出典：川崎市「立地適正化計画 防災指針」第6章）。

種類	高津区の状況	マンションで見るべき点
洪水	多摩川版・鶴見川版の地図面あり	想定浸水深と浸水が続く時間
内水	高津区版（令和8年5月版）あり。1時間153mmの雨を想定	水路・下水道があふれる低い場所、地下階
土砂災害	警戒区域・特別警戒区域の指定あり（2021年5月25日公示）	斜面に近い建物の擁壁・排水
液状化	市の液状化危険度分布で確認	防災指針は「危険度の高いエリアに建物が立地」と整理

洪水：多摩川版と鶴見川版、浸水深と浸水継続時間の両方を見ます

高津区の洪水ハザードマップには、多摩川と鶴見川それぞれの「浸水深」と「浸水継続時間」の地図面があります。浸水継続時間とは、浸水深が0.5mを超えてから下回るまでの時間です。掲載ページは2026年5月29日に更新され、新しい防災気象情報の運用に合わせて避難情報の記載が変わりましたが、洪水浸水想定区域と浸水継続時間そのものは変更されていません（出典：川崎市「洪水ハザードマップ」）。

マンションでは、浸水が長く続くほど、地下の機械室の排水や電気設備の復旧に時間がかかります。深さと時間の両方を確認してください。

内水：想定降雨は1時間153mm、排水先の水位が最高の状態を前提にしています

川崎市上下水道局の「高津区 内水ハザードマップ」は、関東地域で想定される最大規模の降雨（1時間153mm、総雨量160mm）を前提にしています。排水先の河川や海の水位を計画上の最高水位に置いているのも特徴です。浸水深は、10〜20cmが道路冠水相当、20〜50cmが床下浸水相当、50cm〜1.0mが大人の腰まで、1.0〜2.0mが1階の軒下まで、2.0m以上が1階の軒下以上、と色分けされています（出典：川崎市上下水道局「高津区 内水ハザードマップ（地図面）」）。

地図面には、多摩川、二ヶ領本川、二ヶ領用水、平瀬川、矢上川などの河川・水路や、ポンプ場、アンダーパスの記号が描かれています。1メッシュは25m×25mで、着色されていない区域でも、雨の降り方や排水施設の状況によっては浸水する可能性があると注記されています。ご自身の建物がどの色に入るか、近くに水路や低い道路がないかを、地図で確かめてください。高津区版は令和8年5月版で、掲載ページの更新日は2026年5月29日です（出典：川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」）。

令和元年東日本台風：排水樋管の周辺で何が起きたか

排水樋管は、堤防の内側の雨水を多摩川へ流すための施設です。川の水位が上がると、川側のゲートを閉めなければならず、雨水の出口がふさがれます。

高津区の宇奈根排水樋管には、ポンプがなく、自然に流れ出る方式（自然排水方式）でした。台風が接近した2019年10月12日には、15時ごろに多摩川が避難判断水位7.6mに到達し、翌13日22時30分には10.81mを記録しています。12日の19時22分には、高津区役所の危機管理担当へ道路冠水の連絡が入りました。住民説明会では、水路にふたのない区間がある点も話題になり、市は関係部署と連携してふたの設置を含む対策を検討すると説明しています（出典：上記の議事録）。

その後、市は排水樋管の対策を進めています。高津区内では、諏訪（諏訪2丁目）、二子（二子1丁目）、宇奈根の各排水樋管に、内水位計・外水位計・流速流向計・監視カメラを設置し、得られた情報をウェブサイトで公開しています（出典：川崎市上下水道局 報道発表資料（令和2年12月24日））。観測は進みましたが、対策が進んだことと、建物の浸水リスクがなくなったことは別の話です。建物側の備えが、被害の大きさを左右します。

土砂災害と液状化

高津区は、神奈川県による土砂災害警戒区域・特別警戒区域の基礎調査結果が2020年9月に公表され、幸・中原・宮前の各区とともに2021年5月25日に区域指定（公示）されました（出典：川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」、令和7年8月6日更新）。防災指針は、高津区の課題として「土砂災害（特別）警戒区域に建物が多く立地している」ことを挙げ、急傾斜地崩壊防止工事などの対策を進める方針です。区域の具体的な範囲は、神奈川県の告示図書でご確認ください。

液状化については、防災指針が高津区の課題として「液状化の危険度が高いエリアに建物が立地している」と整理しており、方針はリスクの周知です。地盤の状況は、市の液状化危険度分布でご確認ください（出典：川崎市「液状化危険度分布について」）。

地域特性と漏水事故の関係：低地の水と、斜面地の水

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。

高津区には、多摩川沿いの低地に建つ中低層のマンションと、溝の口駅周辺の駅近の賃貸ビル、そして台地・丘陵の斜面に沿って建つマンションが混在しています。低地では、排水が間に合わないことによる地下・1階の浸水が心配です。斜面地では、擁壁の水抜き穴の詰まりや、敷地の高低差を伝って建物の外壁に当たる雨水が問題になります。どちらも、強い雨が短時間に降ると一気に表面化します。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。屋上とバルコニーの排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。

斜面地に面した外壁は、風を伴う雨が当たる面と、壁面を流れる雨水が集まる面が決まっています。「ひびは見当たらないのに室内が濡れる」というご相談の多くは、サッシ枠と外壁の取り合いや、シーリングの小さな切れが原因でした。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。

部位	見るところ	高津区で特に気にする点
①屋上防水	膨れ・ひび割れ・端部の浮き	排水勾配と溜まり水。短時間の強い雨でオーバーフローしないか
②シーリング（目地の防水材）	肉やせ・切れ・剥離	風雨を受ける面。斜面側の壁面
③バルコニー排水	排水口の詰まり・床の勾配	豪雨時の溢れ。上階から下階への漏水
④ドレン（雨水の排水口）	落ち葉・砂の堆積、取付部の隙間	緑の多い斜面地周辺の落ち葉
⑤立上り（防水層の壁際）	端部の押さえ金物、防水層の切れ	金物の錆と防水層の浮き
⑥サッシまわり	枠まわりのシーリング、水切り	吹き込みの風雨を受ける面
⑦擁壁・敷地排水	水抜き穴の詰まり、ひび割れ、側溝の流れ	斜面地の建物。雨水が敷地内に集まって壁面に当たらないか

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です（物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

細かな劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。高津区のように斜面地に建つ建物は、足場を組む地面そのものが傾斜していたり、道路が狭かったりして、足場の費用と工期が膨らみやすい傾向があります。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。足場とロープを部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法もあり、低層部は足場、高層部はロープ、といった使い分けができます。工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。国土交通省と経済産業省がまとめた「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）は、令和元年東日本台風で川崎市内の高層マンションの電気設備が浸水した事例などを受けて作られたものです。ガイドラインでは、ハザードマップや過去の浸水実績から「どのくらいの深さ・時間の浸水に備えるか」を決め、そのうえで次のような対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

• 浸水リスクの低い場所への電気設備の設置（屋上や上階への移設など）
• 建物の出入口、からぼり（地下の採光用の掘り込み）、換気口などの開口部の浸水対策（止水板・塀など）
• 排水・貯留設備の逆流・溢水対策
• 防水扉による防水区画の形成、電気設備の設置場所の嵩上げ

管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水没すると動きません。地下にある場合は最優先で対策を検討します
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置にあるか、燃料の備蓄量は足りるかを確認します
4. 出入口・からぼり・換気口・配管の貫通部：水が入る経路を切れ目なくふさぐ必要があります
5. 地下駐車場・スロープ・ゴミ置場：内水の際に水が流れ込みやすい場所です

こうした設備まわりの防水（床・壁・貫通部の止水）や止水板の取付下地の補修は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。設備の移設そのものは大きな費用がかかるため、長期修繕計画の見直しとセットで検討するのが現実的です。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

自治体の防災補助・耐震助成（令和8年度）

高津区のマンションで使える可能性のある川崎市の制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

川崎市マンション耐震改修等事業助成制度：昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工された分譲マンションで、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造のものが対象です。地階を除く3階以上、専有住戸が6以上であることなどの条件があります。耐震診断・耐震設計は、費用（消費税を除く）と判定費用の合計の3分の2で、1住戸あたり5万円が上限です。耐震改修は、費用（消費税を除く）の3分の1で、1住戸あたり50万円が上限、費用は1㎡あたり51,700円が上限です。市のページでは「令和8年4月から補助額を拡充」とされています。受付期間はページに記載がなく、問合せ先は川崎市まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当（電話044-200-3017）です（出典：川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」、2026年4月1日更新）。

制度の対象は昭和56年5月以前に着工した建物です。ご自身のマンションが対象か、まず建築確認の時期を確認してください。申請の前に着工すると対象外になる制度が多いため、事前に窓口へご相談ください。なお、電気設備の浸水対策や擁壁の補修そのものを対象とした川崎市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。

よくあるご質問

Q. 高津区のマンションは、どの水害の心配が大きいですか？

A. 立地で変わります。多摩川に近い低地は洪水と内水、斜面地に近い建物は土砂災害と敷地内の排水が気になります。洪水（多摩川・鶴見川）と内水のマップで、建物の位置と想定浸水深をご確認ください。

Q. 多摩川があふれなければ大丈夫ですか？

A. いいえ。令和元年東日本台風では、川の水位が上がって排水樋管のゲートを閉めざるを得ず、雨水の出口がふさがれた地区で浸水が起きました。内水ハザードマップもあわせてご覧ください。

Q. 地下に電気室があるマンションは、何から始めればよいですか？

A. まず想定浸水深と電気室の床の高さを比べてください。そのうえで、出入口・換気口・配管の貫通部に止水板や止水処理があるかを確認します。国土交通省・経済産業省のガイドラインが参考になります。

Q. 高津区に土砂災害警戒区域はありますか？

A. あります。2021年5月25日に神奈川県が指定しています。斜面地に近い建物は、擁壁の水抜き穴やひび割れ、敷地内排水も点検してください。具体的な範囲は県の告示図書で確認できます。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 斜面地で足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？

A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。低層部は足場、高層部はロープというハイブリッド工法も選べます。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 高津区の洪水（多摩川・鶴見川）と内水のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を調べ、管理組合内で共有する
2. 斜面地に近い建物は、擁壁の水抜き穴・ひび割れ・敷地排水の写真を管理会社に依頼する。電気室・給水ポンプがある場合は、位置と床の高さを図面で確認する
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを目視で確認する

漏水も浸水も、起きてから直すより、起きる前に出口と入口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている川崎市、神奈川県、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度や対策の計画は年度途中でも改正・見直しがあり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 川崎市「洪水ハザードマップ」（2026年5月29日更新）
• 川崎市上下水道局「高津区 内水ハザードマップ（地図面）」（令和8年5月版）
• 川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」（2026年5月29日更新）
• 川崎市上下水道局「宇奈根排水樋管周辺地域の住民説明会 議事録」（令和元年11月27日）
• 川崎市上下水道局「排水樋管観測機器の情報公開に関する報道発表」（令和2年12月24日）
• 川崎市「立地適正化計画 防災指針 第6章」
• 川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」（令和7年8月6日更新）
• 川崎市「液状化危険度分布について」
• 川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」（2026年4月1日更新）
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」（令和2年6月）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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2026年10月11日 更新

川崎市中原区のマンションで修繕のご相談を受けると、私は最初に「電気室はどこにありますか」とお聞きします。2019年10月の令和元年東日本台風で、武蔵小杉駅周辺は内水氾濫に見舞われ、地上47階・地下3階の高層マンションでは地下3階が浸水しました。高圧受変電設備が故障し、停電でエレベーターと給水設備が長時間使えなくなっています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。中原区で漏水と防災を考えるとき、この出来事を外すことはできません。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、川崎市・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに、中原区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：中原区で優先すべきは「内水の想定確認」「地下・1階設備の浸水対策」「屋上とバルコニーの排水」です

先に結論を申し上げます。中原区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 中原区の洪水・内水ハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：多摩川があふれなくても、下水道や排水樋管まわりから水があふれる「内水」で浸水することがあります
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の位置を図面で調べ、想定浸水深との高さの関係を書き出す：地下に電気室がある建物は、止水板・防水扉・貫通部の止水まで含めて点検します
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：強い雨でまず出るのは、排水が追いつかないことによる漏水です

順に見ていきます。

中原区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／高潮／土砂／液状化）

川崎市の立地適正化計画「防災指針」では、中原区の水害リスクとして、洪水（計画規模・想定最大規模）、高潮、内水、氾濫流、河岸浸食が整理されています。課題としては「垂直避難が困難な建物が多く立地」していることが挙げられ、方針として2階以上の建物への水平避難や、浸水被害の軽減を図る下水道施設の整備などが示されています（出典：川崎市「立地適正化計画 防災指針」第6章）。

種類	中原区の状況	マンションで見るべき点
洪水	多摩川版・鶴見川版の地図面あり	想定浸水深と浸水が続く時間
内水	中原区版あり（1時間153mmの雨を想定）	下水道・水路があふれる低い場所、地下階
高潮	市の高潮ハザードマップに幸区・中原区版あり	低地の建物の1階・地下
土砂災害	警戒区域・特別警戒区域の指定あり（令和3年5月25日公示）	斜面に近い建物の擁壁・排水
液状化	市の液状化危険度分布で確認	多摩川沿いの氾濫原・旧河道の地盤

洪水：多摩川と鶴見川、それぞれの地図面を確認します

中原区の洪水ハザードマップは、多摩川版と鶴見川版があり、それぞれに「浸水深」と「浸水継続時間」の地図面があります（出典：川崎市「洪水ハザードマップ」）。浸水継続時間とは、浸水深が0.5mを超えてから下回るまでの時間です。マンションでは、浸水が長く続くほど地下の機械室の排水や電気設備の復旧に時間がかかります。深さと時間の両方を見てください。

内水：想定降雨は1時間153mm、河川の水位が高い状態を前提にしています

川崎市上下水道局の「中原区 内水ハザードマップ」は、関東地域で想定される最大規模の降雨（1時間153mm、総雨量160mm）を前提にしています。最大クラスの浸水を想定するため、排水先の河川や海の水位を計画上の最高水位に設定しているのが特徴です（出典：川崎市上下水道局「中原区 内水ハザードマップ（地図面）」）。浸水深は、10〜20cmが道路冠水相当、20〜50cmが床下浸水相当、50cm〜1.0mが大人の腰まで、1.0〜2.0mが1階の軒下まで、2.0m以上が1階の軒下以上、と色分けされています。

中原区版の地図には、多摩川のほか、二ヶ領用水、渋川、江川、矢上川といった水路・河川と、丸子・等々力などのポンプ場、アンダーパスの位置も描かれています。ご自身の建物がどの色に入るか、近くにアンダーパスや低い道路がないかを、地図の着色範囲で確かめてください。内水ハザードマップの掲載ページは2026年5月29日に更新されています（出典：川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」）。

排水樋管まわりの浸水：令和元年東日本台風で何が起きたか

中原区の内水を語るうえで欠かせないのが「排水樋管」です。排水樋管は、堤防の内側の雨水を多摩川へ流すための施設で、川側の出口にゲートがあります。川崎市上下水道局の資料によると、令和元年東日本台風では、多摩川流域で過去最大の雨量が記録され、田園調布（上）水位観測所などで計画高水位を超える過去最高の水位となりました。雨水を多摩川へ自然に流す排水樋管の周辺では、川の水位の影響で、逆流した河川水と、流れにくくなった内水があふれて浸水被害が出ています（出典：川崎市上下水道局「排水樋管周辺地域における今後の浸水対策の取組について（山王排水樋管周辺地域）」）。中原区内では、山王排水樋管と宮内排水樋管がこの資料に登場します。

市はその後、次の対策を進めています（同資料より）。

• 短期対策（令和2年7月までに完了）：排水樋管ゲートの改良、観測機器の設置と操作手順の見直し、遠方制御化、排水ポンプ車の導入
• 当面の対策（令和5年8月に完了）：上丸子山王町2丁目地区の雨水を別の幹線へ流すバイパス管と、逆流防止弁の整備
• 中期計画（2026〜2029）：丸子地区は令和8年度から事業計画の立案に着手し、令和10年度の工事着手、令和18年度の供用開始を目指すとされています。完成すれば、多摩川の水位が高いときでも10年確率降雨（時間雨量58mm）に対応し、水位が低いときは時間92mmの雨でも床上浸水を防ぐ計画です（計画の見直しで変わる可能性があると明記されています）

つまり、対策は進んでいますが、本格的な施設の完成はまだ先です。それまでの間は、建物側の備えが被害の大きさを左右します。

高潮・土砂災害・液状化

高潮は、神奈川県の「想定し得る最大規模の高潮」を前提に、川崎市が高潮ハザードマップを作っており、川崎区版と幸区・中原区版があります（出典：川崎市「川崎市高潮ハザードマップについて」）。中原区は海に面していませんが、市の防災指針でも高潮が中原区の水害リスクに含まれていますので、建物の位置が着色範囲に入るかを地図面で確認しておくと安心です。

土砂災害は、中原区でも神奈川県により土砂災害警戒区域・特別警戒区域が指定されています。幸・中原・高津・宮前の4区は、2020年9月に基礎調査結果が公表され、2021年5月25日に区域指定（公示）されました（出典：川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」、令和7年8月6日更新）。防災指針でも、中原区の課題として「土砂災害（特別）警戒区域に建物が立地」と書かれています。区のほとんどは低地ですが、斜面に近い敷地では、擁壁や敷地内の排水も点検の対象に加えてください。区域の具体的な範囲は、神奈川県の告示図書でご確認いただけます。

液状化については、防災指針で中原区の地震の課題として「危険度の高いエリアに建物が多く立地」と挙げられ、方針は液状化リスクの周知です（出典：同防災指針）。地盤の状況は、市の液状化危険度分布でご確認ください（出典：川崎市「液状化危険度分布について」）。

地域特性と漏水事故の関係：高層化した駅前と、昔からの低地の住宅地

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。

中原区には、武蔵小杉駅周辺の高層マンション群と、多摩川沿い・元住吉・新城あたりに広がる、築年数を重ねた中低層のマンションや賃貸ビルが混在しています。前者で怖いのは、地下の設備室への浸水です。後者で多いのは、屋上やバルコニーの排水不良、外壁のひび割れ、シーリングの切れから入る雨水です。どちらも、強い雨が短時間に降ると一気に表面化します。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。排水樋管まわりの対策目標である時間58mmを超える雨は、もう珍しくありません。屋上とバルコニーの排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。

高層マンションでは、風を伴う雨が外壁を下から上へ吹き上げることがあり、サッシの水切りやシーリングのわずかな切れから水が回ります。「外壁にひびは見当たらないのに室内が濡れる」というご相談の多くは、サッシ枠と外壁の取り合いが原因でした。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。

部位	見るところ	中原区で特に気にする点
①屋上防水	膨れ・ひび割れ・端部の浮き	排水勾配と溜まり水。短時間の強い雨でオーバーフローしないか
②シーリング（目地の防水材）	肉やせ・切れ・剥離	高層部の吹き上げ雨を受ける面
③バルコニー排水	排水口の詰まり・床の勾配	豪雨時の溢れ。上階から下階への漏水
④ドレン（雨水の排水口）	落ち葉・砂の堆積、取付部の隙間	多摩川沿いの街路樹・公園からの落ち葉
⑤立上り（防水層の壁際）	端部の押さえ金物、防水層の切れ	金物の錆と防水層の浮き
⑥サッシまわり	枠まわりのシーリング、水切り	吹き込みの風雨を受ける面
⑦エキスパンションジョイント	伸縮目地のカバー、止水材	棟と棟、低層部と高層部のつなぎ目。地震後の動き

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です（物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

細かな劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。武蔵小杉のような高層建物では、足場そのものが現実的でない高さもありますし、駅前の敷地は歩行者の動線と近く、足場を組める範囲も限られます。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。足場とロープを部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法もあり、低層部は足場、高層部はロープ、といった使い分けができます。工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。国土交通省と経済産業省がまとめた「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）は、まさに武蔵小杉の被害を受けて作られたものです。ガイドラインでは、ハザードマップや過去の浸水実績から「どのくらいの深さ・時間の浸水に備えるか」を決め、そのうえで次のような対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

• 浸水リスクの低い場所への電気設備の設置（屋上や上階への移設など）
• 建物の出入口、からぼり（地下の採光用の掘り込み）、換気口などの開口部の浸水対策（止水板・塀など）
• 排水・貯留設備の逆流・溢水対策
• 防水扉による防水区画の形成、電気設備の設置場所の嵩上げ

管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水没すると動きません。地下にある場合は最優先で対策を検討します
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置にあるか、燃料の備蓄量は足りるかを確認します
4. 出入口・からぼり・換気口・配管の貫通部：水が入る経路を切れ目なくふさぐ必要があります。地下の排水槽から配管経由で水が逆流した例もガイドラインに記されています
5. 地下駐車場・スロープ・ゴミ置場：内水の際に水が流れ込みやすい場所です

こうした設備まわりの防水（床・壁・貫通部の止水）や止水板の取付下地の補修は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。設備の移設そのものは大きな費用がかかるため、長期修繕計画の見直しとセットで検討するのが現実的です。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

自治体の防災補助・耐震助成（令和8年度）

中原区のマンションで使える可能性のある川崎市の制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

川崎市マンション耐震改修等事業助成制度：昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工された分譲マンションで、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造のものが対象です。地階を除く3階以上、専有住戸が6以上であることなどの条件があります。耐震診断・耐震設計は、費用（消費税を除く）と判定費用の合計の3分の2で、1住戸あたり5万円が上限です。耐震改修は、費用（消費税を除く）の3分の1で、1住戸あたり50万円が上限、費用は1㎡あたり51,700円が上限です。市のページでは「令和8年4月から補助額を拡充」とされています。受付期間はページに記載がなく、問合せ先は川崎市まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当（電話044-200-3017）です（出典：川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」、2026年4月1日更新）。

制度の対象は昭和56年5月以前に着工した建物です。ご自身のマンションが対象か、まず建築確認の時期を確認してください。申請の前に着工すると対象外になる制度が多いため、事前に窓口へご相談ください。なお、電気設備の浸水対策そのものを対象とした川崎市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。

よくあるご質問

Q. 中原区のマンションは、どの水害の心配が大きいですか？

A. 立地で変わります。多摩川に近い建物は洪水、排水樋管の周辺や低い土地は内水が気になります。防災指針では高潮も中原区の想定に含まれています。洪水（多摩川・鶴見川）と内水のマップで、建物の位置と想定浸水深をご確認ください。

Q. 多摩川があふれなければ大丈夫ですか？

A. いいえ。令和元年東日本台風では、多摩川の堤防からあふれなくても、排水樋管の周辺で逆流した河川水と内水があふれ、浸水被害が出ました。内水ハザードマップもあわせてご覧ください。

Q. 地下に電気室があるマンションは、何から始めればよいですか？

A. まず想定浸水深と電気室の床の高さを比べてください。そのうえで、出入口・換気口・配管の貫通部に止水板や止水処理があるかを確認します。国土交通省・経済産業省のガイドラインが参考になります。

Q. 中原区に土砂災害警戒区域はありますか？

A. あります。2021年5月25日に神奈川県が指定しています。区の大半は低地ですが、斜面に近い敷地では擁壁や敷地内排水も点検してください。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 高層マンションの外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？

A. できます。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。低層部は足場、高層部はロープというハイブリッド工法も選べます。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 中原区の洪水（多摩川・鶴見川）と内水のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を調べ、管理組合内で共有する
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の位置と床の高さを図面で確認し、止水板や防水扉の有無を書き出す
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを目視で確認する（管理会社に写真を依頼）

漏水も浸水も、起きてから直すより、起きる前に出口と入口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている川崎市、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度や対策の計画は年度途中でも改正・見直しがあり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 川崎市「洪水ハザードマップ」
• 川崎市上下水道局「中原区 内水ハザードマップ（地図面）」
• 川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」（2026年5月29日更新）
• 川崎市上下水道局「排水樋管周辺地域における今後の浸水対策の取組について（山王排水樋管周辺地域）」（令和8年1月29日環境委員会資料抜粋を含む）
• 川崎市「立地適正化計画 防災指針 第6章」
• 川崎市「川崎市高潮ハザードマップについて」
• 川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」（令和7年8月6日更新）
• 川崎市「液状化危険度分布について」
• 川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」（2026年4月1日更新）
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」（令和2年6月）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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横浜市戸塚区の管理組合が使える無料・低コストの相談窓口14選｜区役所の法律相談（毎週金曜・無料）から市のアドバイザー派遣（初回無料）まで【令和8年度版】

2026年10月11日 更新

横浜市戸塚区のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近いが、誰に何を聞けばいいのかわからない。専門家への相談料を、修繕積立金から出すのは気が引ける」

私は、こうしたお話を聞くたびに、相談先を知らないだけで遠回りをしている管理組合が多いと感じます。戸塚駅周辺、東戸塚駅周辺、そして住宅地のなかの中低層マンションと、戸塚区は築年数も規模も違う建物が並びます。そのぶん、管理組合が抱える疑問も一つではありません。

戸塚区役所では、弁護士による法律相談が、第2火曜日と毎週金曜日に開かれています。区のページには、費用は「無料」と書かれています。横浜市には、マンション管理士や建築士が管理組合へ訪問する「マンション・アドバイザー派遣」があり、令和8年度は初回が無料です（令和7年度以前に利用実績がない場合）。国の窓口である日管連の相談ダイヤルは、何度でも無料です。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。工事の話に入る前に、いま戸塚区の管理組合が使える「お金をかけずに（または少額で）聞ける相談先」を整理してお伝えします。

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結論：戸塚区で使える窓口は14、費用が無料と明記されているのは6つ

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	戸塚区役所 法律相談（第2火曜・毎週金曜）	弁護士	無料（区のページに明記）	区政推進課広報相談係 045-866-8321
2	戸塚区役所 行政書士相談（第3水曜の午前）	行政書士	無料（区のページに明記）	同上
3	戸塚区役所 公証相談（第3火曜）	公証人	要確認（一覧ページに費用の記載なし）	同上
4	戸塚区役所 行政相談（第1水曜）	行政相談委員	要確認（費用の記載なし）	同上
5	横浜市役所 市民相談室（法律・夜間法律・司法書士・宅建ほか）	弁護士・司法書士ほか	要確認（市の案内ページに料金の記載なし）	市民相談室 045-671-2306
6	マンション・アドバイザー派遣	マンション管理士・建築士ほか	初回無料（要件あり）、2回目以降は1回12,650円（税込）	横浜市住宅供給公社（支援事務局）
7	顧問導入支援（令和8年度開始）	アドバイザー派遣の登録専門家	月額25,300円（市が半額負担）。有料	同上の支援事務局
8	横浜市マンション管理組合サポートセンター（各区交流会）	管理組合・マンション管理士等	要確認（費用の記載なし）	事務局 045-663-5459
9	神奈川県マンション管理組合交流会（令和8年11月）	マンション管理の専門家	無料	神奈川県マンション管理士会 045-662-5471
10	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも）	03-5801-0858
11	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
12	住まいるダイヤル（住宅専門の相談窓口）	国土交通大臣指定の相談窓口	要確認（相談料の記載なし）	市の案内ページから確認
13	横浜市消費生活総合センター	消費生活相談員	要確認（費用の記載なし）	045-845-6666
14	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

「無料と明記」の6つは、戸塚区の法律相談（1）と行政書士相談（2）、アドバイザー派遣の初回（6）、県の交流会（9）、日管連のダイヤル（10）、法テラス（14）です。法テラスは基準を満たす方が対象で、アドバイザー派遣の初回無料にも要件があります。

正直にお伝えします。私が令和8年10月11日時点で公式ページを確認した範囲では、「費用がかかるかどうか」の記載がない窓口が6つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。

もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は、横浜市の管理組合は対象外です。県のページに「横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く」と書かれています（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、令和8年6月26日更新）。戸塚区の管理組合は、県ではなく市の制度を使う形になります。

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戸塚区役所の特別相談：法律相談と行政書士相談は無料、公証・行政相談は費用の記載なし

戸塚区役所の特別相談は、次のとおりです（出典：横浜市戸塚区「特別相談」の案内ページ、令和8年4月28日更新）。会場は、いずれも戸塚区役所9階の特別相談室です。

相談	日程	時間・枠	予約
法律相談（弁護士）	第2火曜日と毎週金曜日（祝日・年末年始を除く）	13:00〜16:00、1件25分	事前予約制。相談は年度に1回まで
行政書士相談	毎月第3水曜日	9:00〜12:00、1件25分	事前予約（予約は9:50から）。当日先着の枠（9:00・9:25開始）は予約不要
公証相談（公証人）	毎月第3火曜日	13:00〜15:00、1件20分	前営業日の15時までに予約
行政相談（行政相談委員）	毎月第1水曜日	13:00〜16:00	前営業日の15時までに予約

予約先は、戸塚区総務部区政推進課の広報相談係（電話045-866-8321、平日8:45〜17:00）か、区役所9階の窓口です。法律相談は、前営業日の17時までに連絡すればキャンセルできます。当日キャンセルや無断キャンセルをすると、同じ年度のうちは予約を断られると書かれています。希望者が多く、状況によっては約1か月待つこともあるそうです（出典：横浜市戸塚区「法律相談」、令和8年3月27日更新）。

今月と来月の日程を、曜日で確認しておきます。

• 法律相談：10月は13日（火・第2火曜）、16日（金）、23日（金）、30日（金）。11月は6日（金）、10日（火・第2火曜）、13日（金）、20日（金）、27日（金）
• 行政書士相談：10月21日（水）、11月18日（水）
• 公証相談：10月20日（火）、11月17日（火）
• 行政相談：10月の第1水曜（7日）は過ぎました。次は11月4日（水）です

ここで、私が現場で感じていることをお伝えします。管理費の滞納、理事会の議事の進め方、規約の読み方といった「工事の前段階」の疑問は、この法律相談で整理できることが多いと見ています。ただし、相談は年度に1回、1件25分です。聞きたいことを3つに絞って臨むのがおすすめです。

また、区のページは、相続、離婚、借地・借家などの相談が受けられるとしていますが、管理組合としての利用が可能かどうかは、公式ページでは確認できませんでした。契約書の作成や鑑定などの実務、事件の解決や仕事の依頼は受けられません。予約の際に「マンションの管理組合の理事として相談したい」と伝えてください。

行政書士相談は、官公署への提出書類、遺言書、遺産分割協議書、各種契約書の作成などに関する相談が対象で、無料と書かれています。ただし、交渉で法的紛争の解決が避けられない案件は対象外です（出典：横浜市戸塚区「行政書士相談」、令和8年4月28日更新）。

戸塚区の相談ページには、司法書士・税務・不動産の相談は掲載されていません。これらは、次の市役所の市民相談室が窓口になります。

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横浜市役所の市民相談室：登記・不動産・夜間の法律相談

市役所の市民相談室（電話045-671-2306）では、次の相談が開かれています（出典：横浜市「市民相談室」、令和8年10月9日更新）。

• 司法書士相談：月〜水曜 13:00〜16:00、対面、25分以内。債務整理（140万円以下）、相続・不動産登記、成年後見など。年度内一人1回以内
• 宅地建物相談：月曜 10:00〜12:00／13:00〜16:00、35分以内。不動産の売買・賃貸借契約など。令和8年8月から、電話か対面を選べます
• 夜間法律相談：毎月第2・4水曜、電話かオンライン（選択制）。予約はその月の最初の開庁日から
• 予約：日中の枠は、1週間前の同じ曜日の8時45分から、電話か窓口で受付。FAXとメールでの予約は行っていません

専門相談の対象は横浜市民で、在勤・在学の方は利用できません。戸塚区のマンションにお住まいの区分所有者であれば、利用の道が開かれています。ただし、ページに料金の記載はなく、無料かどうかは確認できませんでした。

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市のマンション・アドバイザー派遣：初回無料（要件あり）

私が最も使いやすいと感じるのが、横浜市のこの制度です。マンション管理士や建築士などの登録専門家が、管理組合の会合に訪問して相談に応じます。管理運営・規約、修繕積立金、長期修繕計画や大規模修繕、管理計画認定制度、共用部の省エネ改修まで、相談できる範囲は広いです（出典：横浜市「マンション・アドバイザー派遣」、令和8年4月13日更新）。

項目	内容
対象	分譲マンションの管理組合（有志や個人名での申込みは不可）。マンション登録制度への登録が要件
時間	1回につき3時間以内
回数	原則通算6回まで（令和8年度以降）。6回に達した後は年度あたり1回
費用	初回無料（令和7年度以前に利用実績がない場合）。2回目以降は1回あたり税込12,650円（令和8年度）
申込先	横浜市住宅供給公社 街づくり事業課（マンション・アドバイザー派遣支援事務局）。Eメール mansion-adviser@yokohama-kousya.or.jp（件名に【マンション名】）、FAX 045-451-7789
対象外	居住者間や周辺住民との紛争解決・権利調整

ご注意いただきたいのは、同じページの別の箇所に、2回目以降の費用が「12,572円（令和7年度の金額）」と書かれている点です。令和8年度の金額は12,650円と読めますが、申込みの際に事務局で確認してください。

建築士の派遣については、市の独自制度としては、このアドバイザー派遣の枠組みの中で対応する形です。「建築士だけを無料で派遣する」制度は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。

さらに令和8年度から、アドバイザー派遣を通算6回利用した管理組合を対象にした「顧問導入支援」が始まっています。6か月間、月額25,300円（通常50,600円の半額を市が負担）で、月1回（60分以内）の定期相談、メール相談（月3件まで）、理事会への参加（2回まで）、終了時の簡易レポートが付きます。予算に上限があり、先着順です。長期修繕計画の改定や工事仕様書の作成、入札支援は対象外です。無料ではありませんが、外部のコンサルタントを入れる前の選択肢として知っておく価値があります。

ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。アドバイザー派遣は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞ける点が最大の価値です。見積書が出てから慌てて呼ぶより、見積依頼の前に呼ぶほうが、仕様のぶれが小さくなります。戸塚区のように、築年数の異なる棟が混在する地域では、同じ区内でも「うちの棟はいつ何を直すか」が管理組合ごとに違います。第三者に一度整理してもらう価値は大きいと感じます。

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管理組合のつながり：市のサポートセンターと県の交流会

横浜市マンション管理組合サポートセンター

NPO等のマンション関係団体と横浜市が協働し、マンション管理士等の専門家を交えた交流会やセミナーを開いています。対象は横浜市内の分譲マンションの管理組合の方です（出典：横浜市「マンション管理組合サポートセンター」、令和8年4月3日更新）。

• 各区の交流会：毎月1回、全区で実施。月によってオンラインの区もあります。日程は、チラシの裏面か事務局のホームページで確認します
• リモート交流会（Zoom）：毎月第3日曜日の19:00〜20:30
• 問合せ：サポートセンター事務局 045-663-5459

ページには戸塚区の日程や会場、参加費用の記載がありません。同じページに、4月5日の交流会が中止になったとの案内もありました。直前の変更もあり得ますので、参加前にお電話での確認をおすすめします。

神奈川県マンション管理組合交流会（令和8年度）

神奈川県内のマンション管理組合の役員を対象に、専門家の講義と意見交換を行う交流会です。費用は無料で、11月に4会場で開かれます（出典：神奈川県「マンション管理組合交流会」、令和8年9月3日更新）。

• 11月7日（土）箱根町役場：マンションの適正管理
• 11月14日（土）ユニコムプラザさがみはら：区分所有法、標準管理規約改正
• 11月22日（日）茅ヶ崎市民文化会館：修繕（長期修繕計画を含む）
• 11月28日（土）葉山マリーナ：区分所有法、標準管理規約改正

いずれも14:00〜16:00の予定で、会場ごとのGoogleフォームから申し込みます。修繕をテーマにした11月22日の茅ヶ崎会場は、戸塚区から電車で通える範囲です。問合せは神奈川県マンション管理士会事務局（045-662-5471、平日10〜17時）です。

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管理計画認定制度：認定の相談は無料、申請には費用がかかる

認定を受けるかどうかの相談は、日管連の相談ダイヤルで無料です。03-5801-0858、月〜土曜（祝日を除く）の10:00〜17:00、何回でも相談でき、1回あたり30分程度までです（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」）。

一方、実際に認定を受けるには費用がかかります。横浜市のページには、次のように書かれています（出典：横浜市「管理計画認定制度」、令和7年12月8日更新）。

• 市の申請手数料：3,900円に郵送料を加算。長期修繕計画が複数ある場合は、1計画につき1,700円を追加
• 手続きシステムの利用料：10,000円
• 事前確認（適合確認）の手数料：依頼する専門家によって異なり、金額はページに示されていません
• 申請方法：マンション管理センターの手続きシステムから。問合せは建築局住宅部住宅再生課 045-671-2954

このページの更新は令和7年12月で、令和8年度の変更点の記載はありません。申請前に、住宅再生課へ最新の金額を確認してください。認定には5年の有効期間があり、認定を受けるとフラット35の金利引下げなどの優遇が受けられます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

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国の電話相談と、契約トラブル・法律扶助の窓口

マンション管理センターの電話相談

（公財）マンション管理センターの電話相談は、平日9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）、1回あたり15分前後が目安です。管理組合の運営・規約は03-3222-1517、建物・設備の維持管理は03-3222-1519です。ページに費用の記載はありません（出典：マンション管理センター「電話相談」）。

住まいるダイヤル

国土交通大臣が指定した住宅専門の相談窓口で、横浜市のマンション管理の相談窓口一覧にも載っています。電話番号と相談料は、市の一覧では確認できませんでした。お問い合わせの前に、住まいるダイヤルの公式ページで確認してください（出典：横浜市「マンション管理に関する相談窓口」、令和8年4月8日更新）。

横浜市消費生活総合センター

契約トラブルの相談は、横浜市消費生活総合センターの相談専用ダイヤル045-845-6666が窓口です。平日は9時から18時、土日は9時から16時45分に受け付けています（祝日・年末年始を除く）。訪問販売や工事契約のトラブルの相談先として、覚えておいてください。費用は、掲載ページでは確認できませんでした（出典：横浜市保土ケ谷区「消費生活」のページ、令和7年12月12日更新）。

法テラス

法テラスの無料法律相談は、収入と資産の基準を満たす方が対象です。たとえば家族が1人の場合、収入は月182,000円以下（東京23区などは200,200円以下）で、資産は180万円以下が基準です。サポートダイヤルは0570-078374（平日9〜21時、土曜9〜17時）です（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。管理組合という法人格のない団体の場合に基準がどう適用されるかは、法テラスに直接確認が必要です。

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相談の後に来る「工法の選び方」も、先に知っておいてください

無料の相談で整理した後、実際の工事の計画に進むとき、工法の選択が総額を大きく変えます。私どもは、通常の足場工法、ロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。

目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションで、仮設足場に約168万円かかる場面で、ロープアクセスなら約59万円という比較例があります（建物の形状や条件で大きく変わります。あくまで参考値です）。外壁の打診調査の単価は、一般に1㎡あたり250〜500円程度が目安です。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロです。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。詳しい工法の仕組みは明誠のロープアクセス工法の技術詳細に、同業者向けの技術・訓練情報は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方でお伝えしています。明誠のこれまでの実績は明誠の施工事例からご覧いただけます。管理組合さま向けの詳しいご案内は管理組合向けサービスのページに、私たちの考え方は明誠の理念に書いています。ロープアクセスの安全面や費用面を、もう少し具体的に知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスの解説記事もご覧ください。

駅前の高層棟や、足場を組みにくい立地のマンションがある戸塚区では、足場一択で考えず、ロープアクセスやハイブリッド工法も見積りの比較に入れておくと、判断の材料が増えます。

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何を用意して相談に行けばいいか：3点セット

専門家に相談するとき、手元に次の3点があると、相談の時間がずっと有効になります。私はいつも理事長さまにこの3つをお願いしています。

1. 総会議事録（直近2〜3期分）：何を決めてきたかが分かります。
2. 長期修繕計画：作成年、次回の大規模修繕の予定、修繕積立金の残高と見通しを確認します。
3. 管理規約（使用細則を含む）：議決の要件や、専有部分・共用部分の範囲を確認します。

加えて、築年数、戸数、階数、管理会社の有無が分かると、アドバイザーも法律相談の弁護士も、一般論ではなく自分たちのマンションの話として答えられます。戸塚区の法律相談は1件25分、年度に1回です。限られた時間を有効に使うために、質問は紙に書き出しておくことをおすすめします。

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よくあるご質問

Q. 戸塚区の管理組合は、神奈川県のマンションアドバイザー派遣を使えますか？

A. 使えません。県の制度は横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外です。戸塚区の管理組合は、横浜市のマンション・アドバイザー派遣（横浜市住宅供給公社の支援事務局）を使います。

Q. 市のアドバイザー派遣は、本当に無料ですか？

A. 初回は無料ですが、令和7年度以前に利用実績がない管理組合が対象です。マンション登録制度への登録も要件です。2回目以降は1回あたり税込12,650円（令和8年度）で、1回は3時間以内、通算6回までが原則です。

Q. 戸塚区役所の法律相談は、管理組合の理事でも使えますか？

A. 公式ページでは管理組合としての利用可否は確認できませんでした。予約の電話（045-866-8321）で「管理組合の理事として」と伝えて確認してください。費用は無料と書かれており、利用は年度に1回までです。

Q. 戸塚区役所の法律相談は、いつ受けられますか？

A. 第2火曜日と毎週金曜日（祝日・年末年始を除く）の13:00〜16:00で、1件25分です。事前予約制で、予約は電話か区役所9階の広報相談係の窓口です。希望者が多く、約1か月待つこともあります。

Q. 登記や不動産の相談は、どこでできますか？

A. 登記は、横浜市役所の市民相談室の司法書士相談（月〜水曜）が窓口です。不動産の売買などは、市民相談室の宅地建物相談（月曜）です。戸塚区役所の相談ページには、司法書士・不動産の相談は掲載されていません。

Q. 管理計画認定を受けると何が良くなりますか？

A. フラット35の金利引下げなどの優遇があり、市場での評価向上も期待されています。横浜市の申請手数料は3,900円（郵送料別）で、手続きシステムの利用料10,000円と事前確認の手数料が別にかかります。相談は日管連のダイヤル（03-5801-0858）が無料です。

Q. 無料相談のあと、工事の見積りだけ取ることはできますか？

A. できます。相談と見積りは別です。見積りの前に専門家の意見を聞くと、仕様のぶれが小さくなります。明誠も、お見積りのみのご相談を承っています。

Q. 窓口に電話する前に、何を用意すればよいですか？

A. 築年数、戸数、階数、管理会社の有無と、総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を手元にご用意ください。聞きたいことを3つに絞ると、短い相談枠でも足ります。

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まとめ：今週動くこと3点

私は、戸塚区の管理組合の皆さまに、今週のうちに次の3つを提案します。

1. 3点セットをそろえる：総会議事録、長期修繕計画、管理規約を1つのフォルダにまとめます。
2. 電話をかける：戸塚区役所（045-866-8321）で、10月16日（金）以降の法律相談の空きを聞いてみてください。同時に、市のアドバイザー派遣の支援事務局（横浜市住宅供給公社）で、マンション登録と初回無料の対象かを確認します。
3. 理事会で議題にする：次回の理事会で、「見積りの前に第三者の意見を聞く」ことを1分だけでも話題にしてください。

相談先を知ることは、修繕積立金を守る最初の一歩です。工事のことで、ご相談だけでも遠慮なくお問合せフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 横浜市戸塚区「特別相談の案内ページ」（令和8年4月28日更新）
• 横浜市戸塚区「法律相談」（令和8年3月27日更新）
• 横浜市戸塚区「行政書士相談」（令和8年4月28日更新）
• 横浜市戸塚区「行政相談」（令和8年3月27日更新）
• 横浜市「市民相談室」（令和8年10月9日更新）
• 横浜市「マンション・アドバイザー派遣」（令和8年4月13日更新）
• 横浜市「マンション管理組合サポートセンター」（令和8年4月3日更新）
• 横浜市「マンション管理に関する相談窓口」（令和8年4月8日更新）
• 横浜市「管理計画認定制度」（令和7年12月8日更新）
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年6月26日更新）
• 神奈川県「マンション管理組合交流会」（令和8年9月3日更新）
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている横浜市および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお、公証相談・行政相談・市民相談室・サポートセンター・住まいるダイヤル等の相談料、区の相談の管理組合としての利用可否、市独自の建築士単独派遣制度の有無は、公式ページで確認できませんでした。管理計画認定制度と消費生活総合センターの参照ページは令和7年12月の更新で、令和8年度の変更点は確認できていません。アドバイザー派遣の2回目以降の費用は、同一ページに令和8年度12,650円と令和7年度12,572円の記載があり、本記事では令和8年度の金額を採用しています。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。

最終更新：2026年10月11日

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横浜市青葉区の管理組合が使える無料・低コストの相談窓口17選｜区役所の法律相談（火・水）から市のアドバイザー派遣（初回無料）まで【令和8年度版】

2026年10月11日 更新

横浜市青葉区のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近いが、誰に何を聞けばいいのか分からない。専門家への相談料を、修繕積立金から出すのは気が引ける」

私は、こうしたお話を聞くたびに、相談先を知らないだけで遠回りをしている管理組合が多いと感じます。青葉区には、区役所の窓口と市の派遣制度、県と国の電話相談と、入口がいくつも用意されているからです。

青葉区役所では、毎週火曜日と水曜日に弁護士の法律相談が開かれています。区役所の相談窓口一覧では、特別相談は無料と案内されています。横浜市には、マンション管理士や建築士などが管理組合へ訪問する「マンション・アドバイザー派遣」があり、令和8年度は初回が無料です（令和7年度以前に利用実績がない場合）。国の窓口である日管連の相談ダイヤルも、何度でも無料です。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。工事の話に入る前に、いま青葉区の管理組合が使える「お金をかけずに（または少額で）聞ける相談先」を整理してお伝えします。

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結論：青葉区で使える窓口は17、無料と明記されているのは10

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	青葉区役所 法律相談（火・水曜）	弁護士	無料（区の相談窓口一覧に明記）	青葉区役所 045-978-2221
2	青葉区役所 司法書士相談（第1金曜）	認定司法書士	無料（同上）	同上
3	青葉区役所 行政書士相談（第2木曜）	行政書士	無料（同上）	同上
4	青葉区役所 税務相談（第4木曜）	税理士	無料（同上）	同上
5	青葉区役所 公証相談（第1木曜）	公証人	無料（同上）	同上
6	青葉区役所 行政相談（第3木曜）	行政相談委員	無料（同上）	同上（予約不要）
7	横浜市役所 市民相談室（法律・夜間法律・司法書士・宅建・人権）	弁護士・司法書士ほか	要確認（市の案内ページに料金の記載なし）	045-671-2306
8	マンション・アドバイザー派遣	マンション管理士・建築士ほか	初回無料（要件あり）、2回目以降は1回12,650円（税込）と読める	横浜市住宅供給公社（マンション・アドバイザー派遣支援事務局）
9	顧問導入支援（令和8年度開始）	アドバイザー派遣の専門家	月額25,300円（市が半額負担）。有料	同上の支援事務局
10	横浜市マンション管理組合サポートセンター（各区交流会）	管理組合・マンション管理士等	要確認（費用の記載なし）	045-663-5459
11	神奈川県マンション管理組合交流会（令和8年11月）	マンション管理の専門家	無料	神奈川県マンション管理士会 045-662-5471
12	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも）	03-5801-0858
13	神奈川県マンション管理士会（認定基準の相談窓口）	マンション管理士	要確認（費用の記載なし）	045-662-5471
14	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
15	住まいるダイヤル（住宅専門の相談窓口）	国土交通大臣指定の相談窓口	要確認（相談料の記載なし）	03-3556-5147
16	横浜市消費生活総合センター	消費生活相談員	要確認（費用の記載なし）	045-845-6666
17	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

「無料と明記」の10は、区役所の特別相談6つ（1〜6）、アドバイザー派遣の初回（8）、県の交流会（11）、日管連のダイヤル（12）、法テラス（17）です。法テラスは基準を満たす方が対象で、アドバイザー派遣の初回無料にも要件があります。

正直にお伝えします。私が令和8年10月11日時点で公式ページを確認した範囲では、「費用がかかるかどうか」の記載がない窓口が6つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。

もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は、横浜市の管理組合は対象外です。県のページに「横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く」と書かれています（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、令和8年6月26日更新）。青葉区の管理組合は、県ではなく市の制度を使う形になります。

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青葉区役所の特別相談：弁護士・司法書士・行政書士・税務が無料

青葉区役所の特別相談は、令和8年度の運用が公表されています。予約の受付は、青葉区役所1階の1番窓口（広報相談係）で、所在地は青葉区市ケ尾町31番地4、電話は045-978-2221です（出典：横浜市青葉区「区役所の相談窓口一覧」、令和8年10月8日更新）。

相談	日程	時間	予約
法律相談（弁護士）	火・水曜日	13:00〜16:00	予約制。2週間前の8:45から受付
司法書士相談	第1金曜日	13:00〜16:00	予約制。2週間前の8:45から受付
公証相談	第1木曜日	13:00〜15:00	予約制。2週間前の8:45から受付。相談日前日15時まで
行政書士相談	第2木曜日	13:00〜16:00	予約制。2週間前の8:45から受付
行政相談	第3木曜日	13:00〜16:00	予約不要（受付は15:30まで）
税務相談	第4木曜日（2・3月は休み）	13:00〜16:00	予約制。2週間前の8:45から受付

相談は対面と電話があり、1回25分です。法律・司法書士・税務の各相談は、年度内に1人1回までです。電話相談は区役所からかけ直す方式で、通話料はかかりません。休日・祝日と、12月28日から1月4日までは実施されません。

ここで、見落としやすい点を2つお伝えします。

1. 予約は区内在住者に限られます。 青葉区外の方は、この枠を使えません。
2. 法律相談の枠は埋まりやすいです。 令和8年10月8日16時時点で、10月13日・14日・20日・21日の法律相談は空きなしと表示されていました。

今月と来月の日程を、このカレンダーに当てはめてみます。

• 法律相談：次に狙えるのは10月27日（火）・28日（水）です。ページの「2週間前の8:45から」に従うと、10月13日（火）の朝8:45から予約が始まる計算です。
• 司法書士相談：11月6日（金）。10月分（2日）はすでに終わっています。
• 公証相談：11月5日（木）。
• 行政書士相談：11月12日（木）。10月分（8日）は終わっています。
• 行政相談：10月15日（木）、11月19日（木）。予約不要です。
• 税務相談：11月26日（木）。10月22日分は空きなしと表示されていました。

法律相談では、管理費の滞納、理事会の議事の進め方、規約の読み方といった「工事の前段階」の疑問を整理できることが多いと、私は見ています。ただし、区役所の特別相談は個人の暮らしの相談が基本です。管理組合の理事として使えるかどうかは、公式ページでは確認できませんでした。予約の電話で、「マンションの管理組合の理事として相談したい」と伝えて確認してください。

なお、青葉区役所の一覧には、不動産相談と人権相談がありません。ページでは、市役所の市民相談室と神奈川県民センターで実施されていると案内されています。消費生活の相談も区役所ではなく、後述の消費生活総合センターが窓口です。

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横浜市役所の市民相談室：回数が多い法律相談と夜間枠

区役所の法律相談は、1人1年度1回までです。もっと回数が必要なときは、市役所の市民相談室を知っておくと選択肢が広がります。市の法律相談は、年度内におひとり2回までと記載されています（出典：横浜市「法律相談（市民相談室）」、令和8年10月8日更新）。

• 日中の法律相談：月〜木曜は9:00〜12:00（電話か対面）と13:00〜16:00（対面）。金曜は9:00〜12:00（対面。オンライン予約も可）と13:00〜16:00。1回25分以内
• 夜間法律相談：毎月第2・4水曜の18:00〜20:30、電話またはオンライン
• 司法書士相談：月〜水曜 13:00〜16:00（対面）、年度内1人1回以内
• 宅地建物相談：月曜、35分以内、電話または対面
• 人権相談：水曜 13:00〜16:00、40分以内
• 予約：電話045-671-2306。日中の枠は1週間前の同じ曜日の8時45分から受付

市の相談室のページ（横浜市「市民相談室」、令和8年10月9日更新）には、いずれも料金の記載がありません。無料かどうかは、予約のお電話で確認してください。夜間枠は、平日に動きにくい理事さまには使い勝手のよい選択肢です。ただし、オンライン予約には、市の電子申請システムへの利用者登録が必要と案内されています。

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市のマンション・アドバイザー派遣：初回無料（要件あり）

私が最も使いやすいと感じるのが、横浜市のこの制度です。マンション管理士や建築士などの登録専門家が、管理組合の会合に訪問して相談に応じます（出典：横浜市「マンション・アドバイザー派遣」、令和8年4月13日更新）。

項目	内容
対象	分譲マンションの管理組合（有志や個人名での申込みは不可。マンション登録制度への登録が要件）
時間	1回につき3時間以内
回数	原則通算6回まで（令和8年度以降）。6回に達した後は年度あたり1回
費用	初回無料（令和7年度以前に利用実績がない場合）。2回目以降は1回あたり税込12,650円（令和8年度）
申込先	マンション・アドバイザー派遣支援事務局（横浜市住宅供給公社 街づくり事業課）、mansion-adviser@yokohama-kousya.or.jp
対象外	居住者間や周辺住民との紛争解決・権利調整

つまり、「建築士の派遣」を単独の無料制度として探すより、このアドバイザー派遣で建築士や管理士を希望する形で考えるのが近道です。建築士だけを無料で派遣する市独自の制度は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。

ご注意いただきたい点が二つあります。

1. 同じページの別の箇所に、2回目以降の費用が「12,572円（令和7年度の金額）」と書かれています。令和8年度の金額は12,650円と読めますが、申込みの際に事務局で確認してください。
2. 事前相談の場所は南区吉野町と神奈川区栄町の2か所で、相談員は常駐していません。事務局から指定された日時・場所に行く形です。まずはメール（件名に【マンション名】を記入）か、住宅再生課（045-671-2954）に問い合わせるのが確実です。

顧問導入支援：無料ではないが、半額になる選択肢

令和8年度から、アドバイザー派遣を通算6回利用した管理組合を対象にした「顧問導入支援」が始まっています。6か月間、月額税込25,300円（通常は50,600円を市が半額負担）で、月1回の定期相談、メール相談（月3件まで）、理事会への参加（2回まで）、簡易レポートが付きます。6か月の合計は151,800円です。予算に上限があり、先着順と案内されています。

一方で、長期修繕計画の改定、積立金の試算、工事仕様書の作成、入札支援、工事監理は対象外です。「顧問」という名前から、すべてを任せられると思ってしまいがちですが、範囲はここまでと知っておいてください。

ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。アドバイザー派遣は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞ける点が最大の価値です。見積書が出てから慌てて呼ぶより、見積依頼の前に呼ぶほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場でよく見る遠回りは、見積りを3社取ったあとで「そもそも何を比べればいいのか」に立ち返ってしまう流れです。

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管理組合同士のつながり：市の交流会と県の交流会

横浜市マンション管理組合サポートセンターの交流会

市内の分譲マンションの管理組合が参加できる情報交換の場です。各区の地区センター等での交流会は毎月1回、全18区で実施されています。ほかに、Zoomでのリモート交流会が毎月第3日曜日の19:00〜20:30に開かれています（出典：横浜市「マンション管理組合サポートセンター」、令和8年4月3日更新）。

青葉区の開催日と会場、費用は、このページの本文に記載がありません。区ごとの日程はチラシで確認するよう案内されています。事務局の電話は045-663-5459です。

なお、市のセミナー情報のページ（横浜市「マンション管理セミナー・相談会等」、令和8年2月19日更新）には、令和8年度の予定は掲載されていませんでした。最新の日程は、建築局住宅再生課（045-671-2954）に確認するのが確実です。

神奈川県マンション管理組合交流会（令和8年度）

神奈川県内のマンション管理組合の役員が対象で、参加費は無料です。講義と交流会の二部構成で、11月に4会場で開かれます（出典：神奈川県「マンション管理組合交流会」、令和8年9月3日更新）。

日程（14:00〜16:00予定）	会場	テーマ
11月7日（土）	箱根町役場	マンションの適正管理
11月14日（土）	ユニコムプラザさがみはら（相模原市南区）	区分所有法、標準管理規約の改正
11月22日（日）	茅ヶ崎市民文化会館	修繕（長期修繕計画を含む）
11月28日（土）	葉山マリーナ	区分所有法、標準管理規約の改正

会場は横浜市外です。青葉区からの移動時間を含めて、参加できるかをご判断ください。申込みは会場ごとのGoogleフォームで、問合せは神奈川県マンション管理士会事務局（045-662-5471、平日10〜17時）です。

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管理計画認定制度：認定の相談は無料、申請には費用がかかる

認定を受けるかどうかの相談は、日管連の相談ダイヤルで無料です。03-5801-0858、月〜土曜（祝日を除く）の10:00〜17:00、何回でも相談でき、1回あたり30分程度までです（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」、令和8年7月28日更新）。

認定基準を満たすかどうかは、神奈川県マンション管理士会（045-662-5471、平日10〜17時）も窓口です。事前確認の手続きは、マンション管理センター（03-6261-1274）が案内しています（出典：横浜市「管理計画認定制度に関する相談窓口」、令和7年10月2日更新）。このページには相談料の記載がありません。

一方、実際に認定を受けるには費用がかかります。横浜市の場合は次のとおりです（出典：横浜市「管理計画認定制度」、令和7年12月8日更新）。

• 手続きシステム利用料：10,000円
• 申請手数料：3,900円＋郵送料（長期修繕計画が複数ある場合は、1,700円×（計画数−1）を加算）
• 適合確認（事前確認）の手数料：依頼する専門家によって異なります
• 申請先：マンション管理センターの手続きシステム。市への直接申請は受け付けていません。市の問合せ先は、住宅再生課 045-671-2954

認定を受けると、フラット35の金利引下げ、マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ、長寿命化につながる大規模修繕工事を行った際の固定資産税の減額などの優遇があります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。国の制度は、令和9年4月1日から分譲事業者も申請できるようになる変更が予定されています。

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国の電話相談と、契約トラブル・法律扶助の窓口

マンション管理センターの電話相談

（公財）マンション管理センターの電話相談は、平日9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）、1回あたり15分前後が目安です。管理組合の運営・規約は03-3222-1517、建物・設備の維持管理は03-3222-1519です。ページに費用の記載はありません（出典：マンション管理センター「電話相談」）。

住まいるダイヤル

国土交通大臣が指定する住宅専門の相談窓口で、電話は03-3556-5147、平日10:00〜17:00（土日祝・年末年始を除く）です。相談料の記載は確認できませんでした（出典：住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」）。市の案内ページでも、建物の管理や修繕の相談先の一つとして挙げられています。

横浜市消費生活総合センター

訪問販売や工事契約のトラブルは、消費生活総合センターの相談専用ダイヤル（045-845-6666）が窓口です。青葉区役所のページによると、受付は平日9〜18時、土日9〜16時45分です。費用の記載は確認できませんでした（出典：横浜市青葉区「区役所の相談窓口一覧」）。

法テラス

法テラスの無料法律相談は、収入と資産の基準を満たす方が対象です。たとえば家族が1人の場合、手取りの月収は、東京23区などで200,200円以下、それ以外の地域（横浜市を含む）で182,000円以下が目安で、資産は180万円以下です。サポートダイヤルは0570-078374（平日9〜21時、土曜9〜17時）です（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。管理組合のような団体の場合に基準がどう適用されるかは、法テラスに直接確認が必要です。

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相談の後に来る「工法の選び方」も、先に知っておいてください

無料の相談で論点を整理した後、実際の工事の計画に進むとき、工法の選択が総額を大きく変えます。私どもは、通常の足場工法、ロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。

目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションで、仮設足場に約168万円かかる場面で、ロープアクセスなら約59万円という比較例があります（建物の形状や条件で大きく変わります。あくまで参考値です）。外壁の打診調査は1㎡あたり250〜500円程度、外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡程度が、一般的な目安です。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロです。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。詳しい工法の仕組みは明誠のロープアクセス工法の技術詳細に、同業者向けの技術・訓練情報は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方でお伝えしています。明誠のこれまでの実績は明誠の施工事例からご覧いただけます。管理組合さま向けの詳しいご案内は管理組合向けサービスのページに、私たちの考え方は明誠の理念に書いています。ロープアクセスの安全面や費用面を、もう少し具体的に知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスの解説記事もご覧ください。

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何を用意して相談に行けばいいか：3点セット

専門家に相談するとき、手元に次の3点があると、相談の時間がずっと有効になります。区役所の法律相談も市の相談室も、1回25分です。短い枠を使い切るためにも、私はいつも理事長さまにこの3つをお願いしています。

1. 総会議事録（直近2〜3期分）：何を決めてきたかが分かります。
2. 長期修繕計画：作成年、次回の大規模修繕の予定、修繕積立金の残高と見通しを確認します。
3. 管理規約（使用細則を含む）：議決の要件や、専有部分・共用部分の範囲を確認します。

加えて、築年数、戸数、階数、管理会社の有無が分かると、アドバイザーも法律相談の弁護士も、一般論ではなく自分たちのマンションの話として答えられます。

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よくあるご質問

Q. 青葉区の管理組合は、神奈川県のマンションアドバイザー派遣を使えますか？

A. 使えません。県の制度は横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外です。青葉区の管理組合は、横浜市のマンション・アドバイザー派遣（横浜市住宅供給公社の支援事務局）を使います。

Q. 青葉区役所の法律相談は、無料ですか？

A. 区役所の相談窓口一覧で、特別相談は無料と案内されています。火・水曜の13:00〜16:00、予約制で、年度内1人1回、25分です。予約は区内在住者に限られ、電話は045-978-2221です。

Q. 青葉区役所の法律相談は、管理組合の理事でも使えますか？

A. 公式ページでは管理組合としての利用可否は確認できませんでした。予約の電話で「管理組合の理事として」と伝えて確認してください。回数を使い切った場合は、市民相談室（年度内2回まで）も候補です。

Q. 市のアドバイザー派遣は、本当に無料ですか？

A. 初回は無料ですが、令和7年度以前に利用実績がない管理組合が対象です。マンション登録制度への登録も要件です。2回目以降は1回あたり税込12,650円（令和8年度）で、1回は3時間以内、通算6回までが原則です。

Q. 建築士に見てもらいたいときは、どの制度を使えばよいですか？

A. 市のアドバイザー派遣で、一級建築士などの派遣を希望する形が基本です。建築士だけを無料で派遣する市独自の制度は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。

Q. 管理計画認定を受けると何が良くなりますか？

A. フラット35の金利引下げや、固定資産税の減額などの優遇があります。横浜市の手続きでは、システム利用料10,000円と申請手数料3,900円がかかり、事前確認の費用は別です。相談は日管連のダイヤル（03-5801-0858）が無料です。

Q. 無料相談のあと、工事の見積りだけ取ることはできますか？

A. できます。相談と見積りは別です。見積りの前に専門家の意見を聞くと、仕様のぶれが小さくなります。明誠も、お見積りのみのご相談を承っています。

Q. 窓口に電話する前に、何を用意すればよいですか？

A. 築年数、戸数、階数、管理会社の有無と、総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を手元にご用意ください。聞きたいことを3つに絞ると、短い相談枠でも足ります。

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まとめ：今週動くこと3点

私は、青葉区の管理組合の皆さまに、今週のうちに次の3つを提案します。

1. 3点セットをそろえる：総会議事録、長期修繕計画、管理規約を1つのフォルダにまとめます。
2. 電話とメールを1本ずつ：10月13日（火）の朝8:45に、青葉区役所（045-978-2221）で10月27日・28日の法律相談の空きを聞いてみてください。枠が埋まりやすいので、早めの電話が安心です。あわせて、市のアドバイザー派遣の事務局へメールで、マンション登録と初回無料の対象かを確認します。
3. 理事会で議題にする：次回の理事会で、「見積りの前に第三者の意見を聞く」ことを1分だけでも話題にしてください。

相談先を知ることは、修繕積立金を守る最初の一歩です。工事のことで、ご相談だけでも遠慮なくお問合せフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 横浜市青葉区「区役所の相談窓口一覧」（令和8年10月8日更新）
• 横浜市「市民相談室」（令和8年10月9日更新）
• 横浜市「法律相談（市民相談室）」（令和8年10月8日更新）
• 横浜市「マンション・アドバイザー派遣」（令和8年4月13日更新）
• 横浜市「マンション管理に関する相談窓口」（令和8年4月8日更新）
• 横浜市「マンション管理組合サポートセンター」（令和8年4月3日更新）
• 横浜市「マンション管理セミナー・相談会等」（令和8年2月19日更新）
• 横浜市「管理計画認定制度」（令和7年12月8日更新）
• 横浜市「管理計画認定制度に関する相談窓口」（令和7年10月2日更新）
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年6月26日更新）
• 神奈川県「マンション管理組合交流会」（令和8年9月3日更新）
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」（令和8年7月28日更新）
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている横浜市青葉区・横浜市および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市青葉区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお、市民相談室・住まいるダイヤル・マンション管理センター・消費生活総合センターの相談料、区役所の特別相談の管理組合としての利用可否、サポートセンター交流会の青葉区の日程・会場・費用は、公式ページで確認できませんでした。法テラスのページには更新日の表示がありません。アドバイザー派遣の2回目以降の費用は、同一ページに令和8年度12,650円と令和7年度12,572円の記載があり、本記事では令和8年度の金額を採用しています。予約開始日（10月13日）は「2週間前の8:45から受付」という記載からの計算で、実際の受付開始は区役所でご確認ください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。

最終更新：2026年10月11日

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佐野市の賃貸オーナー向け補助金2026｜ブロック塀は2/3・上限20万円、一棟賃貸は長寿命化減税の対象外

佐野市で賃貸マンション・アパート・収益ビルを経営されているオーナーさまに向けて、令和8年度（2026年度）時点で佐野市が公表している建物の補助金と固定資産税の減額制度を、賃貸経営の目線で仕分けしました。根拠は佐野市公式ホームページと栃木県の公式資料で、確認日は2026年10月11日です。

最初に要点を3つだけお伝えします。

1. 現金の補助で検討の余地があるのは「危険ブロック塀等安全対策工事補助」です。工事費の3分の2・上限20万円で、道路に面した塀だけでなく、避難所の周囲の塀も対象です。ページの更新日は2026年9月9日です。隣の足利市の通学路沿道ブロック塀撤去補助（1/2・上限20万円）と比べると、補助率が一段高い設計です。
2. 一棟ものの賃貸マンションは、「マンション長寿命化促進税制」の対象外です。佐野市のページに「分譲マンション（区分所有家屋）以外のマンションは対象外」と明記されています。外壁塗装・防水をまとめて行っても、一棟賃貸ではこの減税は受けられません。
3. 住宅の耐震改修による固定資産税の減額（1/2・120㎡相当分まで）には、賃貸住宅を除くという記載がありません。同じ資産税課の省エネ改修の減額には「賃貸住宅を除きます」と書かれているのと対照的です。旧耐震の賃貸物件をお持ちの方は、工事前に資産税課へ確認する価値があります。

逆に、木造住宅の耐震改修補助（上限115万円）は「賃貸を目的としない住宅」、特定空家等の除却補助（上限50万円）は「貸家は対象外」と、いずれも賃貸を明確に外しています。

この記事では、これらの制度を入居率・NOI（実質的な賃料収入から運営費を引いた純収益）・損金算入・出口戦略に結びつけて解説し、補助では埋まらない外壁・防水の工事費をどう抑えるかまで、20年以上大規模修繕の現場に立ってきた私の経験からお話しします。

佐野市でオーナーが使える制度・使えない制度【令和8年度・一覧】

まず全体像です。右端の「賃貸オーナーの立場」は、公式ページの文言をもとに私が整理した目安です。最終的な可否は、必ず担当課にご確認ください。

制度名	支援の中身	賃貸オーナーの立場	担当課・電話
危険ブロック塀等安全対策工事補助	除却・再設置工事費の2/3、上限20万円	所有者・管理者が申請可能。賃貸の除外規定なし（「土地販売等の営利目的」は除外）	建築指導課 0283-20-3104
住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額	翌年度の固定資産税を1/2減額（120㎡相当分まで）	賃貸を除く記載なし。要確認	資産税課 0283-20-3009
大規模建築物等の耐震改修に係る減額	2年度分の固定資産税を1/2減額（工事費の2.5%が上限）	国の補助を受けた大規模建築物が対象。収益ビル・ホテルは要相談	資産税課 0283-20-3009
長寿命化大規模修繕の固定資産税減額	翌年度の居住用部分の固定資産税を1/3減額	分譲マンションのみ。一棟賃貸は対象外。区分所有の投資住戸は関係あり	資産税課 0283-20-3009
住宅の省エネ改修に伴う減額	翌年度の固定資産税を1/3減額	「賃貸住宅を除きます」と明記。対象外	資産税課 0283-20-3009
木造住宅耐震改修費等補助金	改修費の4/5、上限115万円	「賃貸を目的としない住宅」が条件。対象外	建築指導課 0283-20-3104
特定空家等除却促進事業補助金	除却費の1/2、上限50万円（令和8年10月30日まで）	「貸家は対象外」と明記	建築住宅課 0283-20-3103

一覧にすると、佐野市の制度は「自分で住む家」向けと「分譲マンション」向けが中心で、一棟の賃貸物件をお持ちのオーナーさまが直接受け取れるお金は限られていることがわかります。だからこそ、後半でお話しする工事費の圧縮と税務の仕分けが、手残りを大きく左右します。

危険ブロック塀等安全対策工事補助：補助率2/3は、オーナーにとって数少ない「現金」

佐野市都市建設部 建築指導課の「危険ブロック塀等安全対策工事補助制度」は、地震で倒れるおそれのあるブロック塀等の撤去と、撤去後の塀の設置を支援する制度です。公式ページの更新日は2026年9月9日で、令和8年度の情報として扱える鮮度です。

補助の中身

• 補助額：除却工事、または除却後に塀等を設置する工事に要した費用の3分の2。上限は20万円です。
• 対象の塀：道路に面している、または避難所の周囲にある危険なブロック塀等。補強コンクリートブロック造、れんが造、石造で、地震により倒壊の危険性があると判断されたものです。万年塀や板塀は対象外です。
• 再設置のルール：撤去後に塀を造り直す場合は、建築基準法施行令の構造基準に適合させるか、生垣・ネットフェンスなど軽くて地震に安全な構造にすることが条件です。建築基準法第42条第2項の道路（いわゆる2項道路）に面する場合は、道路後退した位置に造る必要があります。
• 着手のタイミング：交付決定を受けた後に工事請負契約を結ぶことが条件です。先に契約すると対象外になります。

申請できる人

• 工事の契約者であること。
• 塀の所有者、またはその2親等以内の親族であること。ただし、塀の管理者が申請する場合は、この所有者・親族の要件は除かれます。
• 国税・県税・市税の滞納がないこと。
• ブロック塀に関する他の制度の補助を受けたことがないこと。同じ敷地で既にこの補助を受けていないこと。

賃貸オーナーが読み取るべき3つのポイント

1つめは、居住要件がないことです。 木造耐震補助のように「所有者または親族が住んでいること」という条件が、この補助には書かれていません。賃貸アパートの敷地にある塀でも、条件を満たせば対象になり得ます。

2つめは、「管理者」による申請が想定されていることです。 賃貸物件では、所有者に代わって管理会社が建物を管理していることが多いと思います。管理会社が申請者になれるのか、その場合に所有者の同意書が要るのかは、ページからは読み取れません。事前相談で必ず聞いておきたい点です。

3つめは、「土地販売等の営利を目的としたもの」が除外されていることです。 ここは注意が必要です。条文の例示は「土地販売」で、賃貸経営そのものを除外するとは書かれていません。一方で、賃貸経営も広い意味では営利活動です。賃貸物件の塀が対象になるかどうかは、断定せずに建築指導課（0283-20-3104）へ確認してください。 法人名義の物件の場合も、同じく事前確認をおすすめします。

補助額の目安

たとえば、道路沿いに長さ15m・高さ1.4mの古いブロック塀がある賃貸アパートで、撤去と軽量フェンスへの付け替えに30万円かかったとします。3分の2は20万円で、上限にちょうど届きます。オーナーさまの実質負担は10万円です。工事費が45万円なら、3分の2は30万円ですが上限は20万円なので、負担は25万円になります。30万円前後までの工事なら、補助の効き目が最も大きくなる計算です（あくまで仮定の数字です）。

なお、この事業は「予算の都合上、年度途中で終了する場合があります」と明記されています。申請前の事前相談チェックリスト（様式第1号）も用意されていますので、検討中の方は早めに相談してください。

一棟賃貸は長寿命化促進税制の対象外：佐野市のページが明記していること

外壁塗装・床防水・屋上防水をまとめて行う大規模修繕で、固定資産税が減る「マンション長寿命化促進税制」をご存じの方も多いと思います。佐野市のページ（更新日 2025年4月1日）では、次の内容が示されています。

• 対象期間：令和7年4月1日から令和9年3月31日までに長寿命化工事を完了したもの。
• 減額の内容：工事が完了した年の翌年度分について、1戸あたり100㎡相当分を限度に、居住用部分の固定資産税額の3分の1を減額。都市計画税は対象外です。
• 主な要件：新築から20年以上、総戸数10戸以上の区分所有マンションで、過去に1回以上の長寿命化工事を行っており、管理計画の認定を受けて修繕積立金を引き上げていること、など。
• 申告：工事完了後3か月以内に資産税課へ。

そして、オーナーさまにとって最も大切な一文がこれです。

分譲マンション（区分所有家屋）以外のマンションは対象外です

つまり、一棟まるごと所有している賃貸マンションでは、どれだけ立派な大規模修繕をしても、この減税は使えません。「マンションの大規模修繕で固定資産税が下がる」という情報を見聞きしても、一棟賃貸のオーナーさまには当てはまらない点は、はっきり押さえておいてください。

区分所有の投資住戸をお持ちの方は話が別

一方、佐野市内の分譲マンションの住戸を投資用に持ち、賃貸に出しているオーナーさまには関係があります。減額の対象は「居住用専有部分」で、賃貸に出している住戸も人の居住用に使われていれば、その住戸の固定資産税が減る可能性があります。ただし、減税を受けられるかどうかは管理組合が管理計画の認定を受け、要件を満たす工事を行ったかどうかで決まります。オーナーさまが単独で動ける制度ではありません。

佐野市の管理計画認定は、建築住宅課が窓口です。市への認定申請の手数料はかかりません。ただし、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」のシステム利用料（1申請あたり10,000円）と、事前確認審査料が別途かかります。認定を受けたマンションは、住宅金融支援機構の「フラット35」や「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引き下げも受けられます。

区分所有のオーナーさまは、総会で認定取得を提案する立場にあります。認定の有無は、売却時に買い手の住宅ローンや評価に影響し得る材料です。出口戦略の観点からも、管理組合の動きを確認しておく価値があります。

住宅の耐震改修減額：賃貸の除外が書かれていない、もう一つの支援

佐野市の資産税課のページ（更新日 2025年4月1日）によると、住宅の耐震改修による固定資産税の減額は次のとおりです。

• 対象：昭和57年1月1日以前に建築された住宅で、現行の耐震基準に適合する改修を行い、工事費が50万円以上のもの。
• 期限：令和13年3月31日までに耐震改修が完了した住宅。
• 減額：床面積120㎡相当分までの固定資産税を2分の1減額（認定長期優良住宅は3分の2）。都市計画税は対象外です。
• 期間：1年間。ページ上で「要安全確認沿道建築物」に該当する住宅は2年間とされています。
• 申告：工事完了後3か月以内に資産税課へ。住宅耐震改修証明書か増改築等工事証明書、費用の領収書などが必要です。

ここでのポイントは、この減額の要件に「賃貸住宅を除く」という記載が見当たらないことです。同じ資産税課の省エネ改修の減額ページには「但し、賃貸住宅を除きます」とはっきり書かれています。耐震改修のページにだけその文言がないのは、制度の違いなのか、記載の省略なのか、ページからは判断できません。

旧耐震の賃貸アパート・マンションで耐震改修を考えている方は、契約前に資産税課（0283-20-3009）へ「賃貸住宅でも対象か」「共同住宅の場合、120㎡はどう数えるか」の2点を確認してください。 共同住宅では、120㎡を1戸ごとに数えるのか、建物全体で数えるのかによって、減額の効果が大きく変わります。

大規模建築物の耐震改修減額は、ページの記載にずれがある

佐野市には、昭和56年5月31日までに着工した大規模な建築物等で、国の補助を受けて耐震改修を行った場合に、2年度分の固定資産税を2分の1減額（上限は補助対象工事費の2.5%相当額）する制度もあります。病院、ホテル、店舗などの大型の建物が想定される制度です。

ただし、このページは本文に「令和8年4月1日から令和11年3月31日まで」と書かれている一方で、更新日は2023年4月1日と表示されており、記載にずれがあります。適用期間と対象建築物の要件は、必ず資産税課に確認してください。 大規模なホテルや医療・介護施設をお持ちのオーナーさまは、耐震診断の結果とあわせて相談するのが早道です。

賃貸が明確に対象外の制度：木造耐震・省エネ減額・特定空家

賃貸オーナーさまが「使えるかも」と思って時間を使ってしまいがちな制度を、まとめて確認しておきます。

木造住宅耐震改修費等補助金（上限115万円）

昭和56年5月31日以前に着工した木造2階建て以下の一戸建てが対象で、耐震改修は費用の5分の4（上限115万円）、耐震建替えは上限100万円です。ただし、要件に「賃貸を目的としない住宅であること」「所有者又は2親等以内の親族が居住していること」が並んでいます。木造の貸家やアパートには使えません。なお、このページの更新日は2025年4月22日で、パンフレットも「2025年4月1日現在」の版です。令和8年度の受付状況は建築指導課にご確認ください。

住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額（1/3）

平成26年4月1日以前の住宅で、窓を含む断熱改修などを行った場合の減額ですが、「賃貸住宅を除きます」と明記されています。賃貸物件の窓断熱やエコキュートへの交換では、この減額は使えません。

特定空家等除却促進事業補助金（上限50万円）

令和8年度の申請期間は令和8年4月1日から令和8年10月30日まで、募集は35件程度です。ただし、対象は市が認定した特定空家等で、「一戸建ての住宅（併用住宅を含み、貸家は対象外となります。）」とされています。古い貸家を解体して土地活用に切り替えたい、というケースには使えません。

ちなみに、このページには「建物を除却することにより、敷地の固定資産税が3倍から4倍になることがあります」という注意書きもあります。住宅用地の特例が外れるためで、貸家の解体を検討する際にも同じ考え方が当てはまります。建て替えや売却の時期を含めて、税負担のシミュレーションをしてから判断してください。

移住・子育て世帯向けの空き家リフォーム補助

空き家バンクを使って市外から転入し、10年以上住む方向けの改修補助（1/2・上限50万円）や、子育て世帯等向けのリフォーム補助（2/3・上限100万円）もあります（栃木県の住宅支援制度ページによる）。これらは買って自分で住む人のための制度で、賃貸経営には使えません。

補助に頼れないなら、何で手残りを増やすか：入居率とNOIの話

ここまでの整理で、佐野市の一棟賃貸オーナーさまにとって、外壁塗装や防水といった本丸の工事に使える補助は、確認した範囲では見当たらないことがわかりました。

ですが、修繕の効果は補助金の有無だけで決まるものではありません。賃貸経営で効いてくるのは、修繕によって入居率と賃料を守れるかどうかです。

佐野市は、東北自動車道の佐野藤岡インターチェンジや北関東自動車道の佐野田沼インターチェンジがあり、アウトレットや物流施設の立地でも知られる街です。通勤・勤務先が市外に広がる単身者や若い世帯にとっては、築年数が同じなら、外観と共用部が手入れされている物件が選ばれるのが現実です。外壁のひび割れや汚れ、鉄部のさび、廊下の防水の劣化は、内見の数分で入居希望者に伝わってしまいます。

入居率1ポイントの重み

たとえば、20戸・月額賃料5.5万円の物件なら、満室時の年間賃料は1,320万円です。入居率が1ポイント動くと年間約13.2万円、5ポイントなら約66万円の差になります。運営費が同じなら、その差はそのままNOIの差です。

試算：佐野市の築28年RC造20戸、修繕で入居率とNOIはどう動くか

以下は考え方を示すための仮想の試算で、実在の物件ではありません。数字はすべて仮定です。

前提

• 築28年、RC造5階建て、20戸、月額賃料5.5万円（満室時の年間賃料1,320万円）
• 現在の入居率88%、運営費は満室賃料の24%（約317万円）と仮定
• 外壁の汚れとシーリングの劣化、廊下の床防水のはがれが目立っている

現状

• 実際の賃料収入：1,320万円×88% ＝ 約1,162万円
• NOI：約1,162万円 − 約317万円 ＝ 約845万円

外壁・防水の修繕後、入居率が94%に回復した場合

• 実際の賃料収入：1,320万円×94% ＝ 約1,241万円
• NOI：約1,241万円 − 約317万円 ＝ 約924万円（約＋79万円）

物件価値への影響（キャップレート7.5%と仮定）

• NOIの増加分 約79万円 ÷ 0.075 ＝ 約1,053万円相当の価値の押し上げ

工事費の回収

• 工事費が2,400万円だとすると、NOIの改善分だけで回収するには約30年かかります。しかし、修繕をしなければ入居率はさらに下がり続けるおそれがあります。修繕は「入居率の下落を止める保険」と「売却価格を支える投資」の両面で考える必要があります。
• 仮設（足場）費が工事費の15〜25%（360〜600万円）を占めると仮定すると、工法の工夫で仮設費を圧縮できれば、回収年数そのものを縮められます。

数字はあくまで目安です。実際の工事費と効果は、建物の形状、劣化の範囲、立地で大きく変わります。だからこそ、現地調査のうえで工法別の見積を並べて比べることが欠かせません。投資判断の考え方は、オーナー向けの大規模修繕のご案内でも詳しくまとめています。

外壁・防水の工事費は「仮設」で変わる：3工法の使い分け

補助が使えない工事ほど、工事費の中身に目を向ける価値があります。大規模修繕では、足場などの仮設費が総工費の15〜25%程度を占めることがあります（建物の形状・規模で変わる目安です）。

株式会社明誠は、通常の足場工法、ロープアクセス（無足場）工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合った方法をご提案できる、全国でも数少ない会社です。

• 通常足場工法：建物全体を足場で囲う従来の方法です。外壁全面の塗装と防水を一度に行う中低層の建物や、形状が複雑な建物に向きます。
• ロープアクセス工法：屋上から下ろしたロープで作業員が移動しながら施工する工法です。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保する二重の安全体制が基本です。足場の組み立て・解体の費用と期間がかからず、窓の前が足場とメッシュシートでふさがれないため、入居者の生活への影響も小さくなります。外壁の部分補修、タイルの浮き補修、シーリングの打ち替え、外壁調査などに強みがあります。
• ハイブリッド工法：たとえば低層部は足場、高層部や隣地に近い面はロープアクセス、というように部位ごとに使い分けます。全体のコストと工期を最適化できます。

ロープアクセス工法の安全性について補足します。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、ロープ高所作業での墜落による労働災害ゼロを続けています。技術や事例の詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディアで解説しています。自社サイトのロープアクセス工法の技術詳細と安全管理の取り組みもあわせてご覧ください。

佐野市の賃貸物件で工法を選ぶ目安

建物の状況	検討したい工法	考え方
3〜4階建てで外壁全面の塗装と廊下・屋上の防水をまとめて行う	通常足場	面積が大きく、作業の連続性を優先
5階建て以上で、劣化がシーリングやタイル浮きなど部分的	ロープアクセス	足場費の割合が大きくなりやすく、部分補修で差が出る
道路沿いのブロック塀の撤去と外壁工事を同時に行いたい	ハイブリッド	塀を撤去する面は足場、他の面はロープアクセスで段取りをまとめる
入居者の在宅が多い、1階に店舗・事務所が入っている	ロープアクセスを優先	窓の閉塞感や出入口の制約を小さくできる

ブロック塀の撤去は、外壁工事と同じ時期に発注すると、廃材処分や交通誘導の段取りをまとめやすくなります。ただし、ブロック塀補助は交付決定前の契約が対象外なので、外壁工事の契約とブロック塀の契約を分け、補助の手続きを先に進めることが大切です。

劣化の状況を把握する第一歩として、足場を組まずに屋根や外壁を確認できるドローン調査もご用意しています。工事費の考え方は明誠の料金の考え方にまとめています。

損金算入と補助金の会計処理：工事前に決めておくこと

修繕の手残りは、税務の処理でも変わります。以下は一般的な整理で、個別の判断は必ず顧問税理士にご確認ください。

• 修繕費：建物の現状を維持し、原状に戻すための支出です。支出した年度の損金（個人の場合は必要経費）にできます。外壁の塗り替えや防水のやり直しは、修繕費になることが多い支出です。
• 資本的支出：建物の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりする支出です。減価償却を通じて何年かに分けて費用にします。耐震補強や、グレードを上げる改修は資本的支出になりやすい傾向があります。
• 形式基準：1つの修理等の費用が20万円未満の場合や、おおむね3年以内の周期で行う場合は、修繕費として扱えます。また、60万円未満の場合や、前期末取得価額のおおむね10%以下の場合も、修繕費とすることができます。
• ブロック塀の扱い：塀は建物とは別の資産（構築物）です。撤去費用は一般に費用処理、新しいフェンスの設置費用は資産計上になることが多いと考えられます。どちらに当たるかは、内容と金額で判断が分かれます。
• 補助金の扱い：個人の場合は、補助金を総収入金額に算入するのが原則です。法人の場合は、国庫補助金等で固定資産を取得・改良したときに「圧縮記帳」の特例を使える場合があります。
• 固定資産税の減額：減額された分は、翌年度の租税公課が減る形で効いてきます。

見積書の段階で、「塀の撤去」「塀の新設」「外壁の修繕」「防水」などを工種ごとに分けてもらうと、補助金の申請と税務処理の両方がスムーズです。明誠では、ご希望に応じて工種別の内訳を明示した見積をご用意しています。

出口戦略：佐野市の物件を高く・早く売るための準備

いつか物件を売却するとき、買い手が気にするのは「この建物は、買った後にいくらかかるのか」です。佐野市の物件で売却時の説明材料になるのは、次の4つです。

1. 大規模修繕の履歴：いつ、どの部位を、どの工法で、いくらで修繕したか。保証書と工事写真もセットで残します。
2. 外壁調査・点検の記録：打診調査やドローン調査の報告書は、外壁落下リスクへの不安を和らげます。
3. ブロック塀の撤去・改修の記録：道路沿いの危険な塀が撤去されていることは、事故リスクと所有者責任の観点で買い手に安心材料を与えます。補助金の交付決定通知も、適法な工事の裏付けになります。
4. 耐震性の根拠：新耐震基準の建物なら確認済証・検査済証、旧耐震で改修済みなら住宅耐震改修証明書などです。固定資産税の減額申告の書類が、そのまま根拠になります。

これらが揃っている物件は、買い手の修繕費の見積りが保守的になりにくく、価格交渉で不利になりにくくなります。区分所有の投資住戸なら、管理計画の認定を受けているかどうかも説明材料になります。

病院・介護施設・ホテルのオーナーさまへ

佐野市内でクリニック、サービス付き高齢者向け住宅、グループホーム、ホテルなどをお持ちのオーナーさまは、一般の賃貸住宅とは別の視点が必要です。

• 定期報告：栃木県の資料では、佐野市は宇都宮市・足利市・栃木市などとともに、定期報告の指定を独自に行う特定行政庁9市のひとつとされています。用途と規模によっては、建築物の定期報告が必要です。対象かどうかは建築指導課にご確認ください。
• 大規模建築物の耐震改修減額：前述のとおり、国の補助を受けて耐震改修を行った大規模建築物は、2年度分の固定資産税が1/2減額される制度があります。要件と期間は資産税課への確認が必要です。
• BCPと工法選び：営業や入所者の生活を止められない施設では、足場で窓や出入口をふさがないロープアクセス工法やハイブリッド工法が、選択肢として有効です。ホテル案件については、明誠は全国で対応しています。

佐野市のオーナーさまが着手するまでの5ステップ

1. 物件の棚卸し：建築時期（昭和57年1月1日以前か）、構造、戸数、道路や避難所に面したブロック塀の有無、直近の修繕履歴を整理します。
2. 窓口への確認：建築指導課にブロック塀補助の対象可否と予算残、資産税課に耐震改修減額の賃貸適用と面積の数え方を確認します。
3. 現地調査：目視・打診・ドローンで劣化の範囲を把握します。
4. 工法別の見積比較：通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3案を、仮設費と工期で比べます。ブロック塀工事は補助の交付決定後に契約できるよう、別契約で段取りします。
5. 税務・資金の整理：修繕費と資本的支出の仕分け、補助金と減額の処理を、税理士と確認してから着手します。

よくあるご質問

Q1. 佐野市で、一棟の賃貸マンションのオーナーが受け取れる補助金はありますか？

A. 確認した範囲では、危険ブロック塀等安全対策工事補助（工事費の2/3・上限20万円）が、居住要件のない数少ない現金補助です。ただし「土地販売等の営利を目的としたもの」は除外とされているため、賃貸物件の塀が対象になるかは建築指導課（0283-20-3104）にご確認ください。外壁塗装や防水に直接使える市の補助は、確認できませんでした。

Q2. 一棟の賃貸マンションで大規模修繕をすると、固定資産税は下がりますか？

A. マンション長寿命化促進税制は、佐野市のページで「分譲マンション（区分所有家屋）以外のマンションは対象外」と明記されています。一棟賃貸では、この減額は受けられません。

Q3. 区分所有マンションの住戸を貸しています。長寿命化の減税は関係ありますか？

A. 関係する可能性があります。減額の対象は居住用の専有部分で、管理計画の認定や修繕積立金の引き上げ、長寿命化工事の実施など、管理組合側の要件を満たす必要があります。減額割合は翌年度の固定資産税の3分の1です。

Q4. 旧耐震の賃貸アパートを耐震改修した場合、固定資産税は減りますか？

A. 佐野市の住宅耐震改修の減額（1/2・120㎡相当分まで、令和13年3月31日までの完了分）には、賃貸住宅を除くという記載が見当たりません。省エネ改修の減額には賃貸除外が明記されているため、耐震改修について適用できるかは、資産税課（0283-20-3009）に工事前にご確認ください。

Q5. 木造アパートの耐震改修に、市の補助金は使えますか？

A. 使えません。佐野市木造住宅耐震改修費等補助金は「賃貸を目的としない住宅」で、所有者または2親等以内の親族が住んでいることが条件です。

Q6. 古い貸家を取り壊したいのですが、特定空家の除却補助は使えますか？

A. 佐野市の特定空家等除却促進事業補助金は「貸家は対象外」と明記されています。令和8年度の申請期間は10月30日までです。解体すると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がる場合がある点にも注意してください。

Q7. ブロック塀の補助は、外壁工事と一緒に頼んでも使えますか？

A. 補助の対象はブロック塀の除却と再設置の工事費です。交付決定の後に契約する必要があるため、外壁工事とは見積と契約を分け、補助の手続きを先に進めることをおすすめします。

Q8. ロープアクセス工法は、本当に安全ですか？

A. メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保するのが基本の安全体制です。明誠および全国の加盟企業では、過去16年間、ロープ高所作業での墜落による労働災害ゼロを続けています。

この記事のポイント

• 佐野市で賃貸オーナーが検討できる現金補助は、危険ブロック塀等安全対策工事補助（2/3・上限20万円）が中心です。営利目的の扱いは要確認です。
• 一棟賃貸マンションは、長寿命化促進税制（固定資産税1/3減額）の対象外です。区分所有の投資住戸は、管理組合の動き次第で対象になり得ます。
• 住宅の耐震改修減額（1/2）は、賃貸除外の記載がありません。工事前に資産税課へ確認する価値があります。
• 木造耐震補助、省エネ改修減額、特定空家の除却補助は、賃貸が明確に対象外です。
• 補助が届かない外壁・防水は、仮設費の圧縮（ロープアクセス・ハイブリッド）と税務の仕分けで手残りを守ります。

佐野市で賃貸物件をお持ちのオーナーさまへ

制度を一つずつ調べると、「結局、自分の物件で使えるものは少ない」と感じられたかもしれません。ですが、使える制度を確実に拾い、工事費と税務を整えるだけで、手残りは確実に変わります。

明誠では、1棟の現地調査、工法別（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）の概算比較、入居率とNOIの試算だけのご相談も承っています。お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。ビルをお持ちの方はビルオーナー向けサービス、雨漏り・漏水でお困りの方は漏水対応のご案内もご覧ください。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている佐野市および栃木県の公式情報をもとに執筆しています。ブロック塀補助のページは2026年9月9日更新、特定空家等除却補助のページは2026年4月1日更新ですが、資産税課の減額制度のページは2025年4月1日更新、木造耐震補助のページは2025年4月22日更新のため、令和8年度の最新の取り扱いは各担当課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で先着順となるものが多く、年度途中で受付が終わることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月11日

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出典（佐野市・栃木県 公式ウェブサイト）

• 危険ブロック塀等安全対策工事補助制度について – 佐野市
• 長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに係る固定資産税の減額措置 – 佐野市
• 住宅耐震改修に伴う減額とその手続きについて – 佐野市
• 住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額とその手続きについて – 佐野市
• 大規模建築物等の耐震改修に係る固定資産税の減額 – 佐野市
• 佐野市木造住宅耐震改修費等の補助について – 佐野市
• 佐野市特定空家等除却促進事業 – 佐野市
• マンションの管理の適正化について – 佐野市
• 個人住宅向け支援制度について（佐野市） – 栃木県
• 定期報告に関する資料（特定行政庁9市）- 栃木県
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省

開成町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月11日 更新

「開成町のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）の開成町公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といった共用部分の大規模修繕の工事費を、管理組合に補助する町の制度は見つかりませんでした。 開成町の住まいの補助は、手厚さでは県内でも目を引くものがありますが、対象は「一戸建て」や「個人の木造住宅」に絞られています。

その代表が、国の交付金と町の補助を合算して交付する「ゼロカーボンシティ創成補助制度」です。太陽光発電・蓄電池・HEMSを同時に付けると100万円を超える例も示されていますが、既存住宅向けのメニューは要綱で「町内の築1年以上の一戸建ての住宅」に限られ、しかも令和8年度が最終年度です。

では、開成町のマンション管理組合は何を頼りにすればよいのか。答えは3つです。神奈川県の無料「マンションアドバイザー派遣」、県が認定する「マンション管理計画認定制度」と国の長寿命化促進税制、そして酒匂川流域の浸水想定を踏まえた「修繕の優先順位づけ」です。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、開成町の理事長さま・修繕委員の皆さまに向けて、町と県の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼らず修繕積立金を守る進め方をお伝えします。

早見表：開成町のマンションで使える制度・使えない制度

令和8年度の開成町公式ページと、神奈川県・国土交通省の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容
ゼロカーボンシティ創成補助制度「既存住宅スマートハウス化補助金」（令和8年度）	開成町 環境課	× 対象外（町内の築1年以上の一戸建てに限る）	太陽光・蓄電池・HEMS・エネファーム等。国と町の合算で、令和8年度が最終年度
ゼロカーボンシティ創成補助制度「ゼロエネルギーハウス等導入補助金」（令和8年度）	開成町 環境課	× 想定外（自宅をZEH等で新築・リフォームする個人向け）	ZEH・ZEH+・LCCM住宅が対象
木造住宅の耐震診断費・耐震改修工事等補助	開成町 都市計画課	× マンションは対象外（2階建て以下の在来軸組工法の木造住宅）	診断費は全額・上限10万円、改修は1/2・上限100万円
ブロック塀の撤去補助	－	町の公式サイトで確認できず	窓口（都市計画課）へ要確認
マンションアドバイザー派遣事業（令和8年度）	神奈川県 住宅計画課	○ 相談に使える（工事費の補助ではない）	派遣料無料、1回3時間以内、年度内2回まで。令和9年2月26日まで
マンション管理計画認定制度	神奈川県（町村部は県が認定）	○ 間接的に有利	長寿命化促進税制や融資の金利引下げの前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（申告先は開成町）	○ 間接的に有利	一定の大規模修繕を令和9年3月31日までに完了した場合、翌年度の固定資産税を減額

この表のポイントは、「町の補助は一戸建て向けで充実、マンション共用部は県と国の制度で組み立てる」という構図です。補助がない以上、工事の中身と順番、工法の選び方で総額を抑えることが、修繕積立金を守る本筋になります。

開成町のマンションならではの論点－「補助が手厚い町」で起きる誤解

開成町は神奈川県足柄上郡にある町で、小田急小田原線の開成駅を中心に住宅地が広がっています。マンション管理の視点では、ほかの町村と違う論点が1つあります。

それは、「開成町は補助が手厚いから、マンションでも何か使えるはず」という期待が先に立ちやすいことです。実際、町のゼロカーボン補助は町自身が「全国の市区町村で初めての取組」と紹介する制度で、広報やチラシでも大きく扱われています。

私も現場で、理事会の皆さまから「太陽光の補助で共用部の電気代を下げられないか」「省エネ改修と大規模修繕をまとめて補助してもらえないか」というご相談を受けることがあります。発想としてはとても良いのですが、開成町の場合、要綱を読むと共用部には届かないというのが正直なところです。

期待と制度のずれに気づかないまま長期修繕計画に補助を織り込んでしまうと、後で資金計画を組み直すことになります。だからこそ、最初に「使える・使えない」を仕分けることが大切です。

ゼロカーボンシティ創成補助制度－令和8年度が最終年度、ただし一戸建て限定

開成町のゼロカーボンシティ創成補助制度（2026年4月28日更新）は、2050年の二酸化炭素排出実質ゼロに向けた町の補助制度です。4つのメニューがあります。

1. ゼロエネルギーハウス（ZEH）等導入補助金
2. 既存住宅スマートハウス化補助金
3. ソーラーカーポート導入補助金
4. 電気自動車等導入補助金

町のページによると、国の交付金（地域脱炭素移行・再エネ推進交付金の重点対策加速化事業）と町の補助を合算して町から交付する仕組みで、令和4年度から令和8年度までの期間限定です。令和8年度の主な期限は次のとおりです。

項目	期限（令和8年度）
募集開始	令和8年7月1日
申請	令和9年2月15日まで（重点対策加速化事業以外は令和9年3月15日まで）
請求	令和9年2月末まで（重点対策加速化事業以外は令和9年3月末まで）

マンションが対象外になる理由

既存住宅スマートハウス化補助金交付要綱（令和8年度）（PDF）の第3条では、補助の対象とする住宅を「町内の築１年以上の一戸建ての住宅」と定めています。さらに第4条で、申請者は町に住民登録して1年以上居住し、対象住宅の所有権を持つ人とされています。

つまり、分譲マンションの共用部（屋上や共用廊下の照明など）に管理組合が太陽光や蓄電池を付ける場合は、この補助の対象になりません。 ゼロエネルギーハウス等導入補助金も、町の案内では自宅を新築・リフォームする方向けの制度として紹介されています。

参考：一戸建てでの補助額の例

制度の手厚さを知っておくと、ご自宅が一戸建ての理事さまには役立ちます。町の既存住宅スマートハウス化補助金のチラシ（PDF）と要綱の別表第3によると、重点対策加速化補助金で県の事業を活用して太陽光を付ける場合、4kWまで12万円/kW、4kW超の部分は7万円/kWです。チラシでは、5kWの太陽光に蓄電池（8kWh・設置費120万円）とHEMS（設置費9万円）を同時に付け、3機器同時加算5万円を含めた合計115万円という例が示されています。

マンションの共用部では使えないものの、ご自身が町内に一戸建てを持つ区分所有者の方には、令和8年度が最後の機会になる制度です。詳しくは町の環境課（0465-84-0314）に確認してください。

木造住宅の耐震補助－R8改定の耐震改修促進計画と、マンションの位置づけ

開成町の木造住宅の耐震診断費及び耐震改修工事等補助制度は、昭和56年5月以前に建てられた木造住宅が対象です。町のページ（2024年3月18日掲載）によると、令和6年4月から補助を拡充し、内容は次のとおりです。

区分	補助内容	主な条件
耐震診断費	診断費用（消費税相当額を除く）の全額・上限10万円	町内在住者が所有し居住、昭和56年5月以前の一戸建て・二世帯住宅・店舗兼用住宅、2階建て以下の在来軸組工法
耐震改修工事等	工事費用（消費税相当額を除く）の1/2・上限100万円	診断の総合評点1.0未満を1.0以上にする改修

鉄筋コンクリート造のマンションは、この補助の対象になりません。なお、補助のページの掲載日は2024年3月ですが、住宅のメニュー一覧では令和8年度も同じ制度が案内されています。令和8年度の予算枠や受付状況は、都市計画課（0465-84-0320）に確認してください。

開成町耐震改修促進計画（令和8年3月改定）

町は令和8年3月に開成町耐震改修促進計画を改定しました。計画期間は2026（令和8）年度から2035（令和17）年度で、住宅の耐震化は2030（令和12）年度に90％（中間目標）、2035年度におおむね解消を目標にしています。

昭和56年5月以前に着工した、いわゆる「旧耐震」のマンションにお住まいの管理組合さまは、町の補助の対象外であっても、耐震性をどう確認し、大規模修繕とどう組み合わせるかを理事会で話し合っておく価値があります。耐震診断の進め方は、後述の県のアドバイザー派遣で相談できる内容に含まれています。

酒匂川流域の町として－洪水ハザードマップを修繕計画に生かす

ここが、開成町のマンションならではの論点です。

開成町の洪水ハザードマップのページ（2025年3月29日更新）によると、町の洪水ハザードマップは神奈川県が公表する浸水想定区域図をもとに作られており、開成町に関係する河川として酒匂川・仙了川・要定川の浸水想定区域が更新されています。想定最大規模の降雨は、酒匂川で1日の総雨量530ミリとされています。また、このマップは大雨で水路などからあふれる「内水氾濫」は考慮していないと明記されています。

マンションにとって、浸水の想定は「避難」だけの話ではありません。大規模修繕の優先順位を決める材料にもなります。

浸水想定がある場合に、理事会で確認したい設備

確認する場所・設備	理由
受変電設備・分電盤・制御盤の設置階	地下や1階にあると、浸水で停電・長期の機能停止につながりやすい
給水ポンプ・受水槽	浸水すると断水の原因になる
エレベーターのピット・機械室	浸水後の復旧に時間と費用がかかる
1階共用部の床・出入口の段差、止水板の有無	浸水の入口になりやすい
外壁のひび割れ・シーリング（目地のゴム状の材料）	豪雨時の雨水の浸入（漏水）経路になる

私の経験では、浸水対策は設備更新のタイミングとまとめて計画すると、費用対効果が上がります。たとえば受変電設備の更新や給水方式の変更を検討する時期に、設置位置の見直しを一緒に議論しておくのです。

一方で、外壁のひび割れやシーリングの劣化は、浸水とは別に豪雨のたびに室内への漏水リスクを高めます。全面改修の周期を待たずに、劣化の進んだ面だけを先に手当てする判断も選択肢になります。漏水への対応の考え方は明誠の漏水調査・漏水対応でもご紹介しています。

なお、ご自身のマンションの所在地がどの程度浸水する想定かは、必ず町が配布・公開している洪水ハザードマップ（地域防災課 0465-84-0326）でご確認ください。

マンション管理組合の味方①：神奈川県のマンションアドバイザー派遣（無料・年2回まで）

町の補助が共用部に使えない以上、最初に使いたいのがこの制度です。神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業（2026年6月26日更新）と令和8年度のチラシ（PDF）によると、内容は次のとおりです。

項目	内容
派遣対象	県内の分譲マンションの管理組合、または管理組合の承認を得た委員会（大規模修繕工事委員会など）。横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除くため、開成町は対象
アドバイザー	マンション管理士、建築士等の資格を持ち、マンション管理の相談経験がある人
相談時間・回数	1回につき1〜2名、3時間以内。夜間・休日にも対応。年度内2回まで（申込多数の場合は2回目ができないこともある）
派遣料	無料
申込期間	令和8年6月26日〜令和9年2月26日（申込多数の場合は早期終了）
事前相談窓口	NPO法人 かながわマンション管理組合ネットワーク（045-620-6300）

相談できる内容には、長期修繕計画や大規模修繕、修繕積立金などの財務、改修や耐震性の向上、管理計画認定制度が含まれます。一方で、見積書の比較診断、工事の受注や業者の紹介、長期修繕計画の策定そのもの、管理計画認定の申請業務は派遣の範囲外です。

私がおすすめしている使い方は、1回目で「長期修繕計画と積立金の考え方」を、2回目で「施工会社から取った提案の読み方」を相談する進め方です。アドバイザーは中立の立場で考え方を整理してくれる方なので、工法や見積りの比較は施工会社から複数取り寄せ、アドバイザーの助言を物差しにする、という役割分担がうまくいきます。

マンション管理組合の味方②：管理計画認定と長寿命化促進税制

マンション管理計画認定制度－開成町は「神奈川県」が認定

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たしていることを自治体が認定する制度です。神奈川県のマンション管理計画認定 申請の手引き（PDF）では、開成町を含む県内14町村の認定は神奈川県が行うとされています。

主な認定基準は次のとおりです。

• 管理者等と監事が置かれ、集会（総会）が年1回以上開かれていること
• 管理費と修繕積立金を区分して経理していること
• 修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること
• 長期修繕計画が7年以内に作成・見直しされ、計画期間30年以上・残りの期間に大規模修繕工事を2回以上含むこと
• 将来の一時金の徴収を予定しておらず、計画の最終年度に借入金の残高がないこと

窓口は県土整備局建築住宅部住宅計画課です。手引きは令和4年4月版のため、最新の様式や手数料は県に確認してください。認定を受けると、住宅金融支援機構の融資で金利引下げの対象になるなど、修繕資金の面でも有利になります。

マンション長寿命化促進税制－令和9年3月31日完了が期限

国のマンション長寿命化促進税制は、築20年以上・10戸以上のマンションで、管理計画の認定などを受けたうえで、外壁塗装等・床防水・屋根防水を含む長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。対象は令和9年3月31日までに完了した工事で、完了後3か月以内に申告が必要です。

開成町の場合、認定は神奈川県、固定資産税の申告は開成町と窓口が分かれます。工事の完了時期から逆算して、認定の取得を先に済ませておくことが大切です。詳しい要件と併用の制限は、国土交通省のページと町の税務課で確認してください。

開成町のマンション大規模修繕－費用の目安と工法の比べ方

ここからは、工事費そのものを適正に抑える話です。

費用の目安（あくまで参考値）

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

30戸で総工費4,000万円なら、1戸あたりの負担はおよそ133万円です。仮設足場が総工費の15〜25%を占めるとすると、1戸あたり約20万〜33万円が「足場代」という計算になります。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算もあります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）をご覧ください。

3つの工法の向き・不向き

明誠は、次の3つの工法から建物に合う方法を提案しています。

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	全面的な工事で品質を確保しやすい	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、打診調査、部分塗装	足場が不要で工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに足場とロープを使い分けたい建物	部位ごとに最適な方法を選び、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。この記事も、どれか1つに誘導するためのものではありません。

豪雨の後の「部分点検」にロープアクセスが役立つ場面

酒匂川流域の町では、台風や大雨の後に「外壁から雨が入ったかもしれない」というご相談が出やすくなります。こうしたとき、足場を組まずに問題のある面だけを打診・目視で調べ、その場でシーリングを打ち替えることができるのが、ロープアクセスの強みです。

全面足場を待つと半年以上かかることもある補修が、数日の工程で済む場合があります。小さな漏水のうちに止めておけば、次の大規模修繕で下地補修の数量が膨らむのを防げます。外壁調査の進め方は、ロープアクセスドットコムの外壁調査の解説も参考になります。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

現場で見てきたこと－「補助ありき」の計画が崩れたとき

以前、ある管理組合さまから、「省エネ補助を見込んで長期修繕計画を作ったら、補助が個人向けだと後から分かった」というご相談をいただいたことがあります。計画上は数百万円の補助を見込んでいたため、総会直前に資金計画を組み直すことになりました。

そのとき私がお出ししたのは、「補助が使える工事」ではなく「今やらないと劣化が進む工事」から並べ直した表です。外壁の劣化を面ごとに記録し、急ぐべき面は部分補修、全面改修は次の周期に回すと整理したことで、積立金の範囲で収まる計画になりました。

補助金は「あればありがたいもの」です。けれども、計画の土台は建物の劣化状況に置くのが、私が20年以上現場で学んだ一番の教訓です。管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスに、これまでの施工の様子は明誠の施工事例にまとめています。

開成町の管理組合が理事会で確認したいチェックリスト

• 長期修繕計画が7年以内に見直されているか、計画期間が30年以上あるか
• 長期修繕計画に、使えない補助金を収入として見込んでいないか
• 建物の所在地が、洪水ハザードマップで浸水想定区域に入っているか
• 受変電設備・ポンプ・エレベーター機械室が、浸水しやすい位置にないか
• 昭和56年5月以前の着工か（旧耐震か）、耐震診断の記録はあるか
• 県のマンションアドバイザー派遣を、今年度すでに使ったか（年度内2回まで）
• 長寿命化促進税制の期限（令和9年3月31日完了）に工事が間に合うか

開成町のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：使えない補助を見込んでいないかも点検します
2. 県のマンションアドバイザーに相談する：無料・年度内2回まで。長期修繕計画や管理計画認定の考え方を中立の立場で整理できます
3. 建物診断を面ごとに行い、浸水想定と重ねる：外壁の劣化と、設備の設置位置・浸水想定を1枚の資料にまとめます
4. 工法を比べて見積りを取る：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます
5. 総会で工事を決議し、認定と税制の段取りをする：管理計画認定の取得、長寿命化促進税制の期限を工程表に書き込みます

賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ

開成町のゼロカーボン補助（既存住宅スマートハウス化）は、申請者が所有し、現に居住する一戸建てが対象のため、賃貸マンションや賃貸ビルは対象になりません。賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益に直結します。足場を組まないロープアクセスは、外観の印象や防犯面でもメリットがあります。ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 開成町で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 令和8年度の町の公式サイトで確認できた範囲では、共用部分の大規模修繕工事費を管理組合に補助する町の制度は見つかりませんでした。町の住宅系の補助は、一戸建て向けのゼロカーボン補助と、木造住宅の耐震補助が中心です。

Q. 開成町のゼロカーボン補助で、マンションの屋上に太陽光を付けられますか？

A. 既存住宅スマートハウス化補助金の要綱では、対象住宅を「町内の築1年以上の一戸建ての住宅」としているため、マンションの共用部は対象になりません。令和8年度が制度の最終年度です。

Q. 旧耐震のマンションに、町の耐震補助は使えますか？

A. 町の耐震補助は、2階建て以下・在来軸組工法の木造住宅が対象のため、鉄筋コンクリート造のマンションは対象外です。耐震性の考え方は、県のマンションアドバイザー派遣で相談できます。

Q. 開成町のマンションでも、県のマンションアドバイザー派遣は使えますか？

A. 使えます。横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く県内の分譲マンションが対象で、派遣料は無料、年度内2回までです。令和8年度の申込期間は令和9年2月26日までです。

Q. 開成町のマンションの管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 開成町を含む県内の町村部では、神奈川県が認定します。窓口は県土整備局建築住宅部住宅計画課です。

Q. 洪水ハザードマップで浸水想定がある場合、修繕で何を優先すべきですか？

A. 受変電設備・給水ポンプ・エレベーター機械室など、浸水すると生活が止まる設備の位置を確認し、設備更新の時期に合わせて対策を検討するのがおすすめです。外壁のひび割れやシーリングの劣化は豪雨時の漏水につながるため、早めの部分補修も選択肢になります。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、建物の状況確認と概算のお見積りを無料で承っています。制度の情報整理だけのご相談でもかまいません。大規模修繕の無料相談・お問い合わせからお声がけください。

この記事のポイントまとめ

• 開成町の令和8年度の補助で、共用部の大規模修繕工事費に使える町の制度は確認できず
• ゼロカーボン補助（既存住宅スマートハウス化）は一戸建て限定で、令和8年度が最終年度
• 木造耐震補助は診断費全額・上限10万円、改修1/2・上限100万円だが、マンションは対象外
• 県のマンションアドバイザー派遣は無料・年度内2回・令和9年2月26日まで。開成町で使える
• 管理計画認定は県、税の申告は町。長寿命化促進税制は令和9年3月31日完了が期限
• 酒匂川・仙了川・要定川の浸水想定を、設備の位置と修繕の優先順位づけに生かす

出典・参考資料

• 開成町「ゼロカーボンシティ創成補助制度」（2026年4月28日更新）
• 開成町「既存住宅スマートハウス化補助金交付要綱（令和8年度）（PDF）」
• 開成町「既存住宅スマートハウス化補助金 チラシ（PDF）」
• 開成町「木造住宅の耐震診断費及び耐震改修工事等補助制度」（2024年3月18日掲載）
• 開成町「開成町耐震改修促進計画」（2026年4月1日更新）
• 開成町「住宅（住まい・環境）」
• 開成町「開成町洪水ハザードマップで洪水に備えましょう！」（2025年3月29日更新）
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（2026年6月26日更新）
• 神奈川県「令和8年度 マンションアドバイザー派遣事業のご案内（PDF）」
• 神奈川県「マンション管理計画認定 申請の手引き（PDF）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている開成町および神奈川県、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。開成町のゼロカーボン補助は令和8年度の要綱、県のアドバイザー派遣は令和8年度の案内ページを確認しました。木造住宅の耐震補助のページは2024年3月の掲載のため、令和8年度の予算枠・受付状況は町へご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、開成町および神奈川県の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

開成町は、住まいの補助が手厚い町です。ただ、その多くは一戸建て向けで、マンションの共用部は県の制度と、工事の組み立て方で守っていくことになります。浸水想定の確認や工事範囲の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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横浜市戸塚区のマンション管理計画認定制度｜市独自基準なし・直接申請は不可・手数料と固定資産税の減額を整理【2026年度版】

結論：横浜市戸塚区で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。横浜市戸塚区の分譲マンションの管理計画認定は、戸塚区役所ではなく、横浜市（建築局住宅部住宅再生課）が窓口です。市のQ&Aには、認定基準は国が定める基準と同じで、市独自の基準はないと書かれています（出典：横浜市「管理計画認定制度に関するご質問」）。

もう一つ、横浜市ならではの大事な点があります。管理組合が市へ直接申請する窓口はありません。申請は、公益財団法人マンション管理センターの手続支援システムを通して行います（出典：横浜市「管理計画認定制度」、最終更新2025年12月8日）。

費用の中身は次のとおりです。

• 横浜市への申請手数料：3,900円（長期修繕計画が複数なら1,700円×（計画数－1）を加算）。郵送料は別途
• 手続支援システムの利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認の費用：マンション管理センターや日本マンション管理士会連合会なら、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）。マンション管理士や管理会社に頼む場合は、管理組合と相手方で取り決めた金額

長期修繕計画が1つで、センターに事前確認を直接頼む場合、市のQ&Aは事前確認でおよそ2万円、市への申請でおよそ4千円としています。合計で約2万4千円です。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は別になります。

認定を受けると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。横浜市の固定資産税の減額割合は、国の枠で最大の「2分の1」です。ただし、認定を受けたうえで、大規模修繕工事を令和9年3月31日までに終えることが前提です。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏の大規模修繕に20年以上関わってきました。戸塚区の理事長さま、理事の皆さまが、読んだその日に理事会で動けるよう、認定主体、基準、手数料、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

戸塚区のマンション事情と認定主体：認定行政庁は横浜市です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。横浜市は政令指定都市ですので、市内の認定は横浜市が行います。戸塚区は区ですが、区役所に認定の窓口はありません。

問合せ先は、横浜市建築局住宅部住宅再生課（電話045-671-2954）です。区役所は、のちほど触れる固定資産税の減額の手続きでお世話になります。

横浜市の資料（令和8年5月）によれば、市内で管理計画認定を受けたマンションは、令和7年度末で累計326件で、全国1位とされています。年度ごとの累計は、令和4年度が2件、令和5年度が86件、令和6年度が213件、令和7年度が326件と、急速に増えています（出典：横浜市「第1回マンション部会 資料」（PDF））。

同じ資料には、分譲マンションの住戸数は港北区や鶴見区で約4万戸と多く、割合では戸塚区が50.7%と最も高い、と書かれています。ただし、50.7%の分母が何なのかは資料の本文からは読み取れません。戸塚区のマンション棟数や、区ごとの認定件数も、私が確認した市の公表資料には載っていませんでしたので、そこは書きません。

戸塚区には、戸塚駅と東戸塚駅という二つの大きな駅があります。駅周辺の中高層マンションと、駅から少し離れた住宅地の中の中層・低層マンションとでは、大規模修繕の現場の事情がまるで違います。駅前は道路が狭く、足場の搬入や資材置き場の確保に苦労することが多いです。一方、住宅地の中は足場を組みやすい反面、隣地との間隔が狭い建物もあります。立地の事情まで長期修繕計画に織り込むと、工事費の数字がずれにくくなります。

認定基準17項目を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です。横浜市でも17項目すべてを満たす必要があります（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が定められ、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の保管、財務・管理情報の提供の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が全体の1割以内であることが条件です。書面決議ばかりで議事録が薄い組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道だと私は考えています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していること、そして「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」です。最後の項目は、国の基準にある17番目の項目で、市が別に上乗せした基準ではないと私は理解しています。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。

私が以前、理事会に呼ばれた築35年を超えるマンションでは、長期修繕計画の数字が十数年動いていませんでした。見直しを機に工法も比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円という結果が出ました。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、計画を新しくするついでに工法を比べるだけで、理事の皆さまの数字の見え方が変わる場面を、私は何度も見てきました。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、安全を二重に確保して作業します。安全管理の考え方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：横浜市の上乗せはありません

東京都や神奈川県内には、防災関連などで独自の基準を設けている自治体があります。では横浜市はどうかというと、市のQ&Aに「市独自の基準はありません」と明記されています。

実務上の意味は二つです。国の17項目を整えれば、市独自の追加書類に追われないこと。そして、令和9年4月の国の基準見直しを、横浜市もそのまま受ける可能性があることです。

17項目目の「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」は、制度ページに具体的な中身が書かれていません。事前確認を頼む専門家に、確認のポイントを聞いてください。

手数料と申請ルート：市へ直接は出せず、事前確認から電子申請へ

横浜市の標準ルート

流れは次のとおりです。他の自治体と大きく違うのは、市への申請の前に、専門家による事前確認が入る点です。

1. 認定基準のセルフチェックを行う
2. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
3. 専門家（管理会社、日本マンション管理士会連合会、マンション管理センター、管理組合と契約しているマンション管理士）に適合確認を依頼する
4. 手続支援システムに入力し、書類を提出して申請する
5. 横浜市が審査し、問題がなければ認定される

市のQ&Aでは、事前確認に約1〜2か月、市への申請から認定まで約1か月が目安とされています。一方、制度ページには、申請から認定まで2〜3か月かかる場合があると書かれています。ぎりぎりの日程は組まないでください。

事前確認の依頼先と費用

マンション管理センターの案内では、申請の経路が次のように整理されています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と管理会社が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	地方公共団体に直接申請	事前確認なし（横浜市は直接申請の窓口なし）

⑤は自治体が窓口を用意している場合の道筋で、横浜市では①から④のどれかを選びます。システム利用料は、パターン④の場合で1申請あたり10,000円（税込）です。ほかに、市への申請手数料3,900円が別にかかります。

複数の見積りを比べ、最新の料金は各窓口でご確認ください。認定の有効期間は5年間で、満了までに更新の申請をする形になります。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が定め、参酌基準（国の目安）は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

横浜市は、この割合を最大の「2分の1」としています。市の制度ページ（最終更新2026年4月8日）による主な内容は次のとおりです（出典：横浜市「大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税の減額」）。

• 減額されるのは、建物部分の固定資産税の2分の1、1戸あたり100㎡まで。工事完了の翌年度分のみで、都市計画税と土地は対象外
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに工事が完了していること
• 居住用が床面積の2分の1以上、築20年以上、総戸数10戸以上であること
• 管理計画認定マンション、または市から助言・指導を受けたマンションであること。認定マンションは、過去の工事実績や修繕積立金の引き上げなどの要件がある
• 対象工事は外壁塗装、床防水、屋根防水など。1つのマンションで1回限りで、耐震・省エネ・バリアフリーの減額とは併用できない
• 工事完了から3か月以内に、区役所の税務課家屋担当へ書類を提出すること

申告先は、戸塚区の場合は戸塚区役所の税務課（家屋担当）です。区の案内ページには、7階73番窓口、電話045-866-8368、開庁時間は月曜から金曜の午前8時45分から午後5時までと書かれています。ただし、このページの最終更新は2024年11月5日と古いため、訪問前に電話で最新の窓口をご確認ください（出典：横浜市戸塚区役所「税務課」）。認定そのものは市の住宅再生課、減額の手続きは区役所の税務課と、窓口が分かれる点に注意してください。

押さえたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工へ進めるのは日程に余裕がありません。工事の計画がある組合は、完了時期を最優先で確認してください。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、国土交通省の資料では、当初5年間、年0.25%の引下げと示されています。予算に達する見込みになると受付が終わりますので、利用する際は住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型のページで最新の状況をご確認ください。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.1%、認定なしは年2.0%と想定され、応募期間は2026年4月13日から10月9日までとされています。本記事の公開日の10月11日には、今回の募集は終わっています。次回以降の募集は、住宅金融支援機構の案内でご確認ください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料で、認定マンションは全期間、年0.20%の金利引下げとされています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

戸塚区の理事会が使える、横浜市の支援策

横浜市は、管理組合向けの支援策を幅広く用意しています。市の資料（令和8年5月）には、次のような事業が挙がっています（出典：横浜市「第1回マンション部会 資料」（PDF））。

• マンション・アドバイザー派遣（原則6回まで、1回目は無料、2回目以降は1回12,650円）
• 長期修繕計画作成促進モデル事業（補助率2分の1、上限20万円）
• 顧問導入支援（令和8年度の新規事業）
• 管理組合活動活性化支援事業（総会未開催や規約未作成などの課題がある組合への助言）

長期修繕計画の作成を支援する補助が、認定の準備と重なります。募集の有無や条件は年度で変わりますので、住宅再生課に確認してから進めてください。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年4月1日に関連の省令・告示が施行されると案内されています。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降となる場合は、見直し後の認定基準が適用されます。経過措置も設けられています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降かで基準が変わり得ます。横浜市の住宅再生課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認の依頼先を決め、費用を見積もる
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録などをそろえ、事前確認を依頼（約1〜2か月）
令和9年2〜3月	事前確認を終え、手続支援システムから横浜市へ申請（審査は約1か月）

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

戸塚区のマンションの管理計画認定は、横浜市が認定行政庁で、市独自の上乗せ基準はありません。市への直接申請はなく、事前確認を経て、手続支援システムから申請する形です。費用の中心は、システム利用料10,000円、事前確認審査料、市への申請手数料3,900円です。固定資産税の減額は、横浜市では2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 管理規約、名簿、会計の整備状況を、国の17項目に照らして確認する
3. 横浜市建築局住宅再生課（045-671-2954）へ、認定の流れと令和9年4月の改正の扱いを電話で確認する。固定資産税の減額は、戸塚区役所の税務課（家屋担当）へ

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 戸塚区の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 横浜市へは申請手数料3,900円です。長期修繕計画が複数ある場合は、1,700円×（計画数－1）が加わります。ほかに、手続支援システムの利用料10,000円（税込）と、事前確認の費用、郵送料がかかります。

Q. 横浜市に独自の認定基準はありますか？

A. 市のQ&Aに、国の基準と同じで市独自の基準はないと書かれています。ただし17項目目に「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」があり、事前確認で確認されます。

Q. 管理組合が横浜市に直接申請することはできますか？

A. できません。市の制度ページには、市への直接申請は受け付けていないと書かれています。専門家による事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから申請する流れです。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 横浜市では建物部分の固定資産税の2分の1で、工事完了の翌年度の1年度分のみ、1戸あたり100㎡までが対象です。築20年以上、総戸数10戸以上などの条件があり、令和9年3月31日までの工事完了が前提です。申告は工事完了から3か月以内に、戸塚区役所の税務課（家屋担当）へ行います。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 事前確認に約1〜2か月、市への申請に約1か月が目安です。全体で2〜3か月かかる場合もあります。有効期間は5年間です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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出典・参考資料

• 横浜市「管理計画認定制度」
• 横浜市「管理計画認定制度に関するご質問」
• 横浜市「大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税の減額」
• 横浜市「第1回マンション部会 資料（PDF）」
• 横浜市戸塚区役所「税務課」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

川崎市川崎区のマンション管理計画認定制度｜申請手数料は無料・市独自基準は管理組合登録・事前確認の流れを整理【2026年度版】

結論：川崎市川崎区で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。川崎市川崎区の分譲マンションの管理計画認定は、川崎区役所ではなく、川崎市（まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課）が窓口です。しかも、川崎市への認定申請の手数料は無料です（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」、最終更新2026年4月1日）。

ただし、川崎市には他の自治体と違う点が二つあります。一つ目は、国の基準に加えて、市独自の基準が設けられていること。「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」に登録されていることが条件です。二つ目は、市へ申請する前に、マンション管理センターの手続支援サービスで「事前確認適合証」を取る必要があることです。

費用の中身を整理します。

• 川崎市への認定申請手数料：無料。管理組合登録の登録料も無料
• 手続支援システムの利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認審査料：日本マンション管理士会連合会経由、またはマンション管理センターへの直接申込なら、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）。マンション管理士や管理会社に頼む場合は、管理組合と相手方で取り決めた金額

長期修繕計画が1つで、センターへ直接申し込む場合、目安は合計で2万円ほどです（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は別になります。

認定を受けると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。川崎市の固定資産税の減額割合は、国の枠で最大の「2分の1」です。ただし、工事を令和9年3月31日までに終えることが前提になります。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏の大規模修繕に20年以上関わってきました。川崎区の理事長さま、理事の皆さまが、読んだその日に理事会で動けるよう、認定主体、基準、手数料、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

川崎区のマンションと認定主体：認定行政庁は川崎市です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。川崎市は政令指定都市ですので、市内の認定は川崎市が行います。川崎区は区ですが、区役所に認定の窓口はありません。

問合せ先は、川崎市まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課（電話044-200-2996）です。所在地は川崎区宮本町1番地、本庁舎18階です。川崎区に住宅整備推進課があるので、直接ご相談に行きやすい立地といえます。

川崎区の分譲マンションの棟数や、区ごとの認定件数は、私が確認した市の公表ページには載っていませんでした。数字を推測で書くことはしません。市のマンション管理適正化推進計画のページ（令和5年3月策定）に、全体の統計や目標をまとめた計画本体が置かれていますので、詳しく知りたい方はそちらをご覧ください（出典：川崎市「川崎市マンション管理適正化推進計画」）。

川崎区は、JR川崎駅や京急川崎駅の周辺に中高層のマンションが多く、臨海部に近いエリアもあります。一般論として、海に近い建物は潮風の影響で外壁や鉄部の傷みが早く出やすいものです。駅前は道路が狭く、足場の搬入や資材置き場の確保が大変な現場も少なくありません。こうした立地の事情を長期修繕計画に織り込んでおくと、工事費の数字がずれにくくなります。

認定基準17項目を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。川崎市では、これに市独自の基準が1つ加わります。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。議事録が薄い、書面決議が続いているという組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道だと私は考えています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していること、そして「川崎市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」です。この指針の項目は、国の基準の17番目にあたるもので、市が別に上乗せした基準とは区別して考えるのが自然だと私は理解しています。市の上乗せは、次の章で触れる管理組合登録です。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。

以前、築30年を超えるマンションの理事会に呼ばれたときのことです。長期修繕計画の数字が十数年動いておらず、理事長さまが「積立金は足りているはず」と話されていました。見直しのついでに工法を比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、安全を二重に確保して作業します。安全管理の考え方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：川崎市は「管理組合登録」が条件です

東京都や神奈川県内には、独自の基準を設けている自治体があります。川崎市もその一つで、市のページには、「川崎市マンション管理組合登録・支援制度に登録されている」ことが川崎市独自の認定基準と書かれています。認定（更新）の申請までに、登録または登録内容の変更を済ませる必要があります（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」）。

登録の中身と手間

登録制度のページ（最終更新2025年9月9日）によると、登録は川崎市内のマンション管理組合が対象で、登録料は無料です（出典：川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」、川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」）。申請者はマンションの管理者等で、理事長であることを確認できる書類（総会の議事録など）を添えます。建物名、所在地、戸数、連絡先を届け出る形で、オンラインでも、郵送や持参でも手続きできます。

実務で気をつけたいのは、登録の有無が分からない組合が意外と多いことです。過去に登録したのか、理事長が交代した後の変更を出したのか、記録が残っていないことがあります。市のページにも、登録の有無が不明な場合は住宅整備推進課に問い合わせるよう案内があります。認定の準備を始めたら、最初に電話で確認しておくと、後で慌てずに済みます。

登録のメリットも見逃さないでください

登録すると、年2回のマンション便りや管理組合の交流会の案内が届きます。さらに、市のマンション管理アドバイザー派遣を、登録済みなら最大3回まで無料で使えます（未登録は1回まで）。利用には、市が必要と認めることなどの条件があり、ハウジングサロンでの相談を経て申し込む形です。認定の準備は、専門家の知恵を借りたい場面の連続です。登録を済ませておけば、その一部を無料の枠で相談できます。

手数料と申請ルート：事前確認適合証を取ってから、市へ申請します

川崎市の標準ルート

流れは次のとおりです。他の自治体と同様、市への申請の前に、専門家による事前確認が入ります（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」）。

1. 認定基準のセルフチェックを行う
2. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
3. マンション管理センターの手続支援サービスで事前確認を受け、「事前確認適合証」を取得する
4. 川崎市マンション管理組合登録・支援制度に登録（新規または変更）する。登録完了の通知を受ける
5. 手続支援サービスから川崎市へ認定申請する。「認定申請」ボタンは申請者本人が押す必要がある
6. 川崎市が審査し、適合すれば認定通知書が発行される。正式な通知書は後日、川崎市から郵送される

川崎市のページには、審査にかかる期間の記載がありませんでした。事前確認と市の審査を合わせて、少なくとも2〜3か月は見ておくのが現実的だと私は考えています。国の制度や他の自治体でも、目安はこのくらいです。

事前確認の依頼先と費用

マンション管理センターの案内では、申請の経路が次のように整理されています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と管理会社が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	地方公共団体に直接申請	事前確認なし

川崎市の案内に載っているのは、①から④の4パターンです。⑤の直接申請は、川崎市のページでは案内されていませんでした。システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）で、地方公共団体が手数料を定めている場合は別途その団体へ支払う、とセンターは説明しています。川崎市の場合、その手数料が無料という整理です。

なお、認定の内容を変更するときの「変更認定」の申請は、手続支援サービスを使わず、川崎市の窓口へ直接出します（オンラインフォームまたは窓口）。複数の見積りを比べ、最新の料金は各窓口でご確認ください。認定の有効期間は5年間で、満了までに更新の申請をします。

相談先は無料のものから使う

認定制度の相談は、日本マンション管理士会連合会の相談ダイヤル（電話03-5801-0858、月〜土の10時〜17時、無料）が使えます。川崎市の案内ページでも紹介されています。管理センターの手続支援サービス係は電話03-6261-1274です。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が定め、参酌基準（国の目安）は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

川崎市は、この割合を最大の「2分の1」としています。市のページ（最終更新2025年7月22日）による主な内容は次のとおりです（出典：川崎市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額」）。

• 居住部分の固定資産税額の2分の1を減額。1戸あたり100㎡相当分まで
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、2回目以降の長寿命化工事（外壁塗装等、床防水、屋根防水）を完了していること
• 新築から20年以上、総戸数10戸以上。耐震・バリアフリー・省エネ等の減額との同時適用がなく、過去にこの減額を受けていないこと
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げていること。認定通知書は、申告時点と賦課期日時点までに取得していること
• 申告は、工事完了日から3か月以内。減額は工事完了年の翌年1月1日を賦課期日とする年度分

申告先は、工事をしたマンションの所在区を担当する市税事務所です。川崎区は、かわさき市税事務所（担当区域は川崎区・幸区）の資産税課家屋係で、電話は044-200-3958です。所在地は川崎区砂子1-8-9の川崎御幸ビルで、窓口は平日の8時30分から17時までです（出典：川崎市「かわさき市税事務所」）。ただし、家屋係の問合せ先ページは2024年2月の更新ですので、訪問前にお電話で最新の窓口をご確認ください。認定は市の住宅整備推進課、減額の手続きは市税事務所と、窓口が分かれる点にも注意してください。

押さえたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工へ進めるのは日程に余裕がありません。「過去に1回以上の長寿命化工事をしている」という条件があるため、築年数の若い建物は、この減額の対象外になるケースもあります。ご自分のマンションが条件に当てはまるか、先に市税事務所へ確認してください。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、国土交通省の資料では、当初5年間、年0.25%の引下げと示されています。予算に達する見込みになると受付が終わりますので、利用する際は住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型のページで最新の状況をご確認ください。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%、応募期間は2026年4月13日から10月9日までとされています。本記事の公開日の10月11日には、今回の募集は終わっています。次回以降の募集は、住宅金融支援機構の案内でご確認ください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料で、認定マンションは全期間、年0.20%の金利引下げとされています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和8年7月31日に関連の省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（同第1017号）が公布され、令和9年4月1日に施行されると案内されています。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降となる場合は、見直し後の認定基準が適用されます。また、分譲時に分譲事業者も管理計画認定を申請できるようになります。経過措置も設けられています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

川崎市のページには、この改正への言及がありませんでした。令和9年3月までに申請するか、4月以降かで適用される基準が変わり得ます。川崎市の住宅整備推進課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認。管理組合登録の有無を住宅整備推進課へ確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認の依頼先を決め、費用を見積もる
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録などをそろえ、事前確認を依頼。あわせて管理組合登録（新規または変更）を済ませる
令和9年2〜3月	事前確認適合証を取得し、手続支援サービスから川崎市へ申請

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

川崎区のマンションの管理計画認定は、川崎市が認定行政庁で、申請手数料は無料です。市独自の基準として、管理組合登録・支援制度への登録が要ります。事前確認適合証を取ってから、手続支援サービスで市へ申請する形です。費用の中心は、システム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、川崎市では2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 川崎市マンション管理組合登録・支援制度への登録の有無を、住宅整備推進課（044-200-2996）へ電話で確認する
3. 管理規約、名簿、会計の整備状況を、国の17項目に照らして確認する。固定資産税の減額が気になる場合は、かわさき市税事務所の家屋係（044-200-3958）へ

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 川崎区の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 川崎市への認定申請手数料は無料です。ただし、手続支援システムの利用料10,000円（税込）と、事前確認審査料（センター直接申込なら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込））は別にかかります。

Q. 川崎市に独自の認定基準はありますか？

A. あります。国の基準に加えて、「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」に登録されていることが条件です。認定（更新）申請の時までに、登録または登録内容の変更を済ませます。登録料は無料です。

Q. 管理組合が川崎市に直接申請することはできますか？

A. 川崎市の案内では、事前確認適合証を取ったうえで、手続支援サービスから申請する流れです。直接申請の道は案内されていません。変更認定の申請だけは、市へ直接出します。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 川崎市では居住部分の固定資産税額の2分の1で、1戸あたり100㎡相当分までが対象です。過去に長寿命化工事を1回以上行い、2回目以降の工事を令和9年3月31日までに終えていること、総戸数10戸以上、築20年以上などの条件があります。申告は工事完了から3か月以内に、かわさき市税事務所などで行います。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 川崎市のページには審査期間の記載がありません。事前確認と市の審査を合わせて、2〜3か月は見ておくと安心です。認定の有効期間は5年間です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

Q. 管理組合の登録をしているか分からないときは？

A. 川崎市住宅整備推進課（電話044-200-2996）へお問い合わせください。市のページにも、登録の有無が不明な場合は問い合わせるよう案内があります。理事長が交代している場合は、登録内容の変更が必要になることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている川崎市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。川崎市の制度ページの最終更新は2026年4月1日です。固定資産税の減額ページ（最終更新2025年7月22日）は、令和9年3月31日までの工事完了が対象の制度で、期間内の内容として引用しています。管理組合登録のページ（最終更新2025年9月9日）と市税事務所家屋係の問合せ先ページ（最終更新2024年2月14日）は更新が古いため、窓口はお電話で最新の内容をご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」
• 川崎市「マンション管理計画認定制度のご案内（令和8年4月、PDF）」
• 川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」
• 川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」
• 川崎市「川崎市マンション管理適正化推進計画」
• 川崎市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額」
• 川崎市「かわさき市税事務所（担当区域：川崎区・幸区）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」