長期修繕計画にない工事に要注意｜会計検査院が橋・トンネル修繕で補助対象外149億円を指摘、マンション管理組合が大規模修繕で学ぶべき5つの教訓【2026年10月】

この記事で分かること

「足場を組んでいるうちに、ついでにここも直しておきましょう」——大規模修繕の現場で、私が何度も耳にしてきた言葉です。合理的に聞こえますが、その「ついで」が積立金を少しずつ削り、本当に急ぐべき修繕を後回しにしてしまうことがあります。

この記事では、次の問いにお答えします。会計検査院が指摘した「計画にない修繕工事への補助金149億円」から、マンション管理組合や収益マンションのオーナーは、長期修繕計画と大規模修繕の進め方について何を学べるのか？

きっかけは、2026年10月6日に報じられた会計検査院の抽出調査です。国土交通省の「道路メンテナンス事業補助制度」を使った橋やトンネルの修繕で、本来は補助の対象にならない工事の契約が、15府県の88自治体で計469件、補助金相当額で約149億円あったと報じられました（出典：東京新聞（共同通信）2026年10月6日、日本経済新聞 2026年10月6日）。

私は株式会社明誠の本間と申します。東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年以上やってきました。足場を組む工事も、足場を使わないロープアクセス工法（無足場工法）も、両方を現場で経験しています。

結論を先に書きます。今回の問題の核心は「点検の結果を踏まえた計画に載っていない工事」に、計画のためのお金が流れたことです。これはマンションの長期修繕計画と修繕積立金にもそのまま当てはまります。 管理組合が守るべきことは、①点検→計画→工事の順番を崩さない、②「ついで工事」は理由と金額を見える化する、③補助金・税制の要件は契約前に確認する、④工法は比べてから決める、の4点に集約できると私は考えています。

なお、本記事で紹介する会計検査院の指摘内容は、2026年10月9日時点の報道に基づいています。報道によって数字の切り方が異なる部分があるため、詳細は今後公表される会計検査院の資料でご確認ください。

2026年10月9日 更新

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何が起きた？会計検査院が指摘した「補助対象外149億円」を整理する

報道で分かっている数字

項目	内容	出典
対象の補助制度	国土交通省「道路メンテナンス事業補助制度」	共同通信・日経
調査した契約	2023〜2024年度に16府県・416市町村が契約した修繕工事の補助金 約1,027億円	時事通信
補助対象外とされた契約	15府県の88自治体で計469件	共同通信・日経
補助金相当額	約149億円	共同通信・日経
国交省の対応	2026年8月に補助対象を明確にする事務連絡を出したと説明	報道各社

（出典：時事ドットコム 2026年10月6日、東京新聞（共同通信）、日本経済新聞）

調べた補助金約1,027億円のうち約149億円ですから、およそ7分の1が「対象外」と指摘された計算になります。調査した自治体の約2割で、こうした事例が見つかったと報じられています。

問題になった工事の3つの型

日本経済新聞の報道によると、指摘の中身は大きく分けて次のとおりです（自治体・契約の一部は重複します）。

1. 長寿命化修繕計画に記載のない修繕を補助対象にしていた：61自治体・286件
2. 定期点検の結果を踏まえていない橋の耐震補強工事を補助対象にしていた
3. トンネル内の照明のLED化を補助対象にしていた（2と3を合わせて38自治体・201件）

時事通信は、カ所数ベースで「計画にない修繕工事が314カ所、対象外の耐震補強工事が160カ所、LED化が47カ所」と伝えています。

誤解のないように書いておきます。耐震補強やLED化そのものが悪い工事だ、という話ではありません。問題は、「点検で傷みが見つかった構造物を、計画に沿って直す」ための補助金が、別の目的の工事に使われていたことです。

なぜ起きたのか——予算の余りと周知の不足

原因として報道で挙げられているのは、次の2点です。

• 予算が余り、自治体が予定になかった工事を行った
• 国交省が補助の対象を自治体に明確に周知していなかった

また、制度の要綱では補助金の申請時に修繕計画の提出を求めていなかった、とも報じられています。さらに自治体側（秋田県道路課）からは、足場の組み立てなどを同時に行った方が工事がスムーズになる、という趣旨の説明もあったと伝えられています（出典：読売新聞オンライン（Yahoo!ニュース配信）2026年10月6日）。

この「足場があるうちに、まとめてやった方が効率的」という考え方。マンションの大規模修繕に携わる方なら、どこかで聞いたことがあるはずです。後ほど詳しく取り上げます。

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そもそも道路メンテナンス事業補助制度は「計画に基づく修繕」を支援する制度

点検→計画→工事の順番が制度の前提

国土交通省関東地方整備局の資料では、この補助制度の対象を「道路の点検結果を踏まえ策定される長寿命化修繕計画に基づき実施される道路メンテナンス事業」と定めています。対象は橋梁・トンネル・道路附属物等で、対象事業は修繕・更新・撤去です（出典：国土交通省関東地方整備局「道路メンテナンス事業補助制度」）。

同じ資料には、長寿命化修繕計画（個別施設計画）に書くべき項目として、施設名・判定区分・点検や修繕の実施年度・修繕内容・対策費用などが並んでいます。つまり、

1. 定期点検で傷みを見つける
2. 判定区分（どのくらい急ぐか）を付ける
3. いつ・何を・いくらで直すかを計画に書く
4. 計画に沿って工事をする

という順番が、制度の土台になっているわけです。今回の指摘は、この順番の「3」を飛ばして「4」にお金が流れたものだと私は受け止めています。

「従来工法だけでなく新技術も比べる」ことも要件に

もう一つ注目したのは、令和3年4月の要綱改正で新技術等の活用の検討が補助要件に加わったことです。修繕・更新・撤去の事業では、費用の縮減や効率化のために「従来工法のみでなく新工法や新材料などの新技術等を加えた比較検討」を行うことが求められています（出典：同上 関東地方整備局資料）。

公共インフラでは「一つの工法に決め打ちせず、比べてから決める」ことが、すでにルールになっているのです。

横浜市の橋梁計画には「ロープアクセス点検」も登場

同じ資料には、長寿命化修繕計画の記載事例として横浜市の橋梁計画が紹介されています。そこでは、1巡目の点検でロープアクセスにより点検した30橋について新技術の活用を検討し、点検費用を300万円縮減するという目標が書かれています。

道路の橋でも、足場や高所作業車が使いにくい場所ではロープアクセスが点検手段の一つとして使われ、その先の効率化まで計画に書き込まれている。現場の人間として、心強く感じる記述でした。ロープアクセスの技術的な基礎や安全の考え方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

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マンションの長期修繕計画も構造は同じ｜管理組合にとって「対岸の火事」でない理由

長期修繕計画作成ガイドライン（令和3年9月・令和6年6月改定）のポイント

マンションには、道路の長寿命化修繕計画にあたるものとして「長期修繕計画」があります。国土交通省は令和3年9月に「長期修繕計画作成ガイドライン」を改定し、既存マンションの計画期間を大規模修繕工事2回を含む30年以上としました（出典：国土交通省 報道発表資料）。さらに令和6年6月7日には、段階増額積立方式の考え方を「長期修繕計画作成ガイドライン」と「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に反映しています（出典：国土交通省 報道発表資料（PDF））。

項目	主な内容	出典
計画期間	既存マンションも、大規模修繕工事2回を含む30年以上（従来は25年以上）	国交省 報道発表
段階増額積立方式	初期額は均等積立方式の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内が目安	国交省 報道発表資料（PDF）
修繕積立金の目安	例：20階未満・延床面積5,000㎡未満の平均は専有床面積1㎡あたり月額335円	修繕積立金ガイドライン
管理計画認定の基準	計画期間30年以上、残存期間内に大規模修繕工事を2回以上含むこと等	管理計画認定に関する事務ガイドライン

道路の計画と同じく、マンションの長期修繕計画も「劣化診断の結果を踏まえて、いつ・どこを・いくらで直すか」を書く設計図です。

修繕積立金は「計画」の裏付けで集めたお金

ここが一番大切な点です。修繕積立金の月額は、長期修繕計画に載っている工事の費用を、区分所有者みんなで少しずつ積み立てるために決められています。言い換えると、修繕積立金は「計画の工事をするため」に集めたお金です。

道路の補助金が「計画に基づく修繕」のために用意されていたのと、構造はよく似ています。計画にない工事にお金を回せば、計画にある工事の財源がその分減る。それが、会計検査院が指摘した問題の本質であり、マンションでも起こり得ることです。

（用語補足：長期修繕計画＝30年程度先までの修繕工事の時期と費用の予定表。劣化診断＝外壁や防水、設備の傷み具合を専門家が調べること。）

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教訓① 「足場があるうちに、ついでに」は本当に得か

足場の同時施工には、確かに合理性がある

まず公平に書きます。足場を組む工事では、足場の費用が工事全体の中で大きな割合を占めます。私の見積実務の目安では、30戸規模のマンションの大規模修繕で総工費3,500万〜5,000万円のうち、仮設足場が15〜25%程度になることがあります（物件の形状・階数・立地で大きく変わります）。

足場を一度払ってしまえば、次に外壁で何かするときにまた足場代がかかる。だから「組んでいるうちにまとめてやる」のは、多くの場合に理にかなった判断です。

それでも「ついで工事」が積立金を食う構造

問題は、その「ついで」が積み重なったときです。現場でよく見る例を挙げます。

• 計画では次回に予定していた鉄部塗装を、前倒しで今回に入れる
• 劣化診断で「当面問題なし」とされた部位まで、念のため交換する
• 共用部の照明や意匠の変更（グレードアップ）を、修繕工事の追加として入れる

一つひとつは数十万〜数百万円でも、合計すると数百万円から1,000万円を超えることがあります。しかも、これらが「修繕工事の一部」として一括で決議されると、本来の修繕と、ついでの改良工事の区別が区分所有者に見えにくくなります。

グレードアップ自体は悪いことではありません。資産価値を上げる改良工事は、私もむしろ積極的に提案します。大事なのは、「計画の修繕」と「計画外の改良」を分けて、それぞれ理由と金額を説明することです。

ロープアクセスなら「必要な時に、必要な場所だけ」を選びやすい

ここで、足場とロープアクセスの違いが効いてきます。ロープアクセス工法は、屋上などの堅固な支持点からメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業員が下降し、外壁を直接補修する工法です。足場を組まないので、「次にまた足場代がかかるから今やっておく」というプレッシャーが小さくなります。

つまり、

• 急ぐ部位は、今回まとめて直す
• まだ急がない部位は、計画どおり次回に回す
• 途中で不具合が出たら、その場所だけロープアクセスで部分補修する

という、計画に忠実な進め方を取りやすいのです。明誠のロープアクセス工法の技術詳細はロープアクセス工法のご紹介でご覧いただけます。

ただし、ロープアクセスにも向き不向きがあります。広い面積を一度に塗り替える工事や、複雑な形状の建物では、足場の方が効率的な場合もあります。だから明誠では、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べたうえでご提案しています。

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教訓② 優先順位を崩すと、本当に急ぐ修繕が遅れる

会計検査院の懸念は「早期対応が必要な修繕の遅れ」

報道によると、会計検査院は、補助対象外の工事に補助金が使われると、早期の対応が必要な修繕が遅れるおそれがあると指摘しています。予算は有限です。計画にない工事に使えば、計画にある工事の順番が後ろにずれます。

私が現場で見てきた「順番の逆転」

私が20年の現場で何度も見てきたのは、こんなパターンです。前回の大規模修繕で、エントランスの改装や植栽の整備など目に見える部分に予算をかけた一方、屋上防水の更新は「まだもつだろう」と次回送りにしていた。

数年後、最上階の住戸で雨漏りが起き、調べると防水層の端部から雨水が回り込んで、下地のコンクリートまで傷んでいる。防水だけを予定どおり更新していれば済んだはずの工事に、下地の補修と室内の復旧が加わり、結果的に費用が膨らんでしまう——というものです。

私はいつも理事長さまに、「見た目の改良は後からでも取り返せますが、防水と外壁の劣化は放置すると工事の範囲が広がります」とお伝えしています。道路の橋でも、マンションでも、順番を守ることがいちばんの節約になります。

判定区分の考え方を、マンションにも

道路の点検では、構造物の状態を判定区分で整理し、急ぐものから計画に載せます。マンションの劣化診断でも、部位ごとに「すぐ直す」「次回の大規模修繕で直す」「経過観察」の3段階程度に分けてもらうと、理事会での議論がしやすくなります。

区分（例）	状態の目安	長期修繕計画での扱い
A：すぐ直す	漏水・タイルの浮き・鉄筋の露出など	直近の工事で優先的に実施する
B：次回で直す	塗膜の劣化・シーリングの硬化など	計画どおりの時期に入れる
C：経過観察	軽微な汚れ・ヘアクラックなど	点検で推移を見る

（区分の名称と内容は、説明のための例です。実際は診断を行う専門家の基準に従ってください。）

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教訓③ 補助金・税制の要件は「契約前」に確認する

公的な支援には「要件」がある

今回の問題は自治体と国の間の話ですが、マンションの管理組合が補助金や税制優遇を使う場面でも、同じことが言えます。要件に合わない工事をしてしまうと、後から「対象外」と言われても取り返しがつきません。

例：マンション長寿命化促進税制

代表例が「マンション長寿命化促進税制」です。横浜市の案内によると、主な要件は次のとおりです（出典：横浜市「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する固定資産税の減額」）。

• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、長寿命化に資する大規模修繕工事が完了していること
• 外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事のすべてを行うこと
• 今回の工事より前に、外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を1回以上すべて実施していること
• 新築から20年以上経過し、総戸数が10戸以上であること
• 専有部分の床面積の2分の1以上が居住用であること
• 管理計画の認定を受けている、または自治体の助言・指導を受けて長期修繕計画を見直した管理組合であること
• （管理計画認定マンションの場合）令和3年9月1日以降に、修繕積立金を管理計画の認定基準まで引き上げていること
• 工事完了から3か月以内に申告すること

減額の割合は自治体によって異なり、横浜市では工事完了の翌年度分の固定資産税（家屋、1戸あたり100㎡相当分まで）を2分の1減額としています。

注目してほしいのは、「外壁・床防水・屋根防水をすべて行う」という工事内容の要件です。たとえば「屋根防水は次回に回す」と決めた場合、この税制の対象から外れる可能性があります。工事範囲を決める段階で、税制の要件と照らし合わせておく必要があるのです。

自治体の助成も、要件は個別に違う

東京都や都内の区市、神奈川・埼玉・千葉の各自治体にも、マンションの劣化診断や長期修繕計画の作成、改修工事への助成制度があります。ただ、対象となる工事・申請の時期（多くは工事の契約前）・予算枠は自治体ごとに異なります。年度によって内容が変わることも多いので、令和8年度の最新の要綱を、各自治体の公式ページで確認してください。

私の経験上、もったいないのは「工事が終わってから助成制度を知った」というケースです。契約の前に、理事会で一度「使える制度はないか」を確認するだけで、結果が変わることがあります。

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教訓④ 計画の外の工事をするなら、総会で「理由」を残す

計画外の工事が「悪」なのではない

長期修繕計画は予定表です。実際の建物は計画どおりに傷むとは限りません。点検で想定外の劣化が見つかれば、計画を前倒しして直すべき場面もあります。逆に、想定より状態が良ければ先送りできることもあります。

大切なのは、計画から外れるときに、その理由と金額を記録に残すことです。道路の補助制度でも、計画の策定・更新そのものが事業に含まれています。マンションも同じで、工事の前に長期修繕計画を見直し、その内容を総会で確認する流れをつくっておくと、後から説明に困りません。

総会資料に入れておきたい3点

私が管理組合の皆さまにおすすめしているのは、総会の議案書に次の3点を明記することです。

1. 計画どおりの工事：長期修繕計画のどの項目に当たるか
2. 計画を前倒し・追加する工事：どの診断結果を根拠に、なぜ今やるのか
3. 改良工事（グレードアップ）：修繕とは分けて、金額と効果を示す

こうしておけば、区分所有者の方も「何にいくら使うのか」を判断しやすくなります。公正取引委員会がマンション大規模修繕工事の談合で42社の独占禁止法違反を認定したと報じられたいま（出典：日経クロステック）、発注の透明性を高める意味でも有効だと考えています。

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教訓⑤ 工法は「比べて」から決める

公共インフラが求める比較検討を、マンションでも

先ほど触れたとおり、道路メンテナンス事業補助制度では、従来工法だけでなく新技術を加えて比較することが補助要件になっています。マンションの大規模修繕でも、最初から「足場ありき」で見積りを取るのではなく、工法を比べるところから始めることをおすすめします。

3工法の比較

工法	向いている建物・工事	主なメリット	注意点
通常足場工法	中低層、全面塗装、複雑な形状	作業範囲が広く、全面工事に強い	足場費がかかる。採光・防犯面の負担
ロープアクセス工法（無足場）	高層、部分補修、調査、足場が組みにくい立地	仮設費と工期を抑えやすい。居住者の負担が小さい	大面積の一括塗装は工期が延びる場合あり
ハイブリッド工法	面ごとに条件が違う大規模・複雑な建物	部位ごとに最適な方法を選べる	計画と工程管理の力量が必要

部位ごとの単価の目安

参考として、明誠の見積実務での目安を示します。実際の金額は建物の規模・劣化の状態・立地で大きく変わりますので、あくまで目安としてご覧ください。

工事項目	単価の目安
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
外壁打診調査	250〜500円/㎡
防水工事	5,000〜8,000円/㎡

足場・ロープアクセス・ハイブリッドで見積りを並べると、仮設費の差だけでなく、工期や居住者への影響まで比べられます。明誠の大規模修繕の料金の考え方は料金についてにまとめています。

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想定ケースで考える｜築28年・50戸・延床4,000㎡のマンション

数字で考えてみます。以下は説明のための想定です。

想定する建物

• RC造8階建て、50戸、延床面積4,000㎡、築28年
• 総専有床面積は3,000㎡（50戸×平均60㎡）と仮定
• 修繕積立金は国のガイドラインの平均（20階未満・延床5,000㎡未満の区分で専有1㎡あたり月額335円）と同水準と仮定 → 月約100万円、年約1,206万円（335円×3,000㎡）

「ついで工事」を足すと何が起きるか

2回目の大規模修繕で、計画外の「ついで工事」を300万円分追加したとします。300万円は、このマンションの修繕積立金の約3か月分です（300万円÷約100万円）。

一見小さく見えますが、同じことを毎回の工事で繰り返せば、30年の計画期間のうちに積立金の不足が生じ、一時金の徴収や積立金の値上げにつながる可能性があります。

計画に忠実に進めた場合

一方で、劣化診断をもとに次のように整理したとします。

• A区分（すぐ直す）：屋上防水・外壁のタイル浮き補修 → 今回実施
• B区分（次回で直す）：一部の鉄部塗装 → 計画どおり次回
• 改良工事：共用部の照明更新 → 修繕とは別議案で、効果（電気代の削減など）を示して決議

さらに、外壁の部分補修が中心の面にはロープアクセスを使い、全面塗装が必要な面だけ足場を組むハイブリッドにすれば、仮設費を抑えられる場合があります。どの程度抑えられるかは建物次第ですが、こうした比較を見積りの段階で行うことが、積立金を守る第一歩です。

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管理組合・オーナーが今月からできるチェックリスト

1. 長期修繕計画の最終見直し日を確認する（国の長期修繕計画作成ガイドラインでは5年程度ごとの見直しが示されています。国交省 報道発表）
2. 直近の劣化診断の結果を、計画に反映しているか確認する
3. 次回の大規模修繕の工事項目を、「計画どおり」「前倒し・追加」「改良」に色分けする
4. 使えそうな補助金・税制を、契約前にリストアップする（自治体の公式ページで令和8年度の要綱を確認）
5. 工法を比較した見積りを依頼する（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）
6. 総会資料に、計画外工事の理由と金額を明記する

管理組合向けの明誠のサービスは管理組合さま向けページで紹介しています。賃貸マンションのオーナーさまも、考え方は同じです。

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注意点｜この記事の読み方について

注意点①：会計検査院の数字は報道ベース

本記事の149億円・469件などの数字は、2026年10月6日の各社報道に基づいています。報道によって、件数を「契約」で数えるか「カ所」で数えるかが異なります。正確な内容は、会計検査院の公表資料で確認してください。

注意点②：「計画外の工事＝悪」ではない

想定外の劣化が見つかれば、計画を前倒しすることは正しい判断です。問題は、理由と金額が説明されないまま計画外の工事が積み重なることです。

注意点③：税制・助成の要件は自治体ごとに異なる

マンション長寿命化促進税制の減額割合や、自治体の助成の内容は地域で異なります。適用の可否は、各自治体の税務・住宅担当窓口でご確認ください。

注意点④：単価は目安

本記事の単価や費用は、明誠の見積実務での目安や説明のための想定です。実際の金額は現地調査のうえでお見積りします。

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私が管理組合の皆さまに伝えたいこと

正直に申し上げます。大規模修繕の見積書は、工事項目が多く、どれが計画どおりで、どれが「ついで」なのか、専門家でないと見分けにくい作りになっていることがあります。

私は、管理組合さまやオーナーさまに「全部やりましょう」とお勧めすることはしません。点検の結果を見て、急ぐものから順番に、そして足場・ロープアクセス・ハイブリッドのどれが建物に合うかを比べて、必要な分だけを提案する。それが、修繕積立金という皆さまの大切なお金を預かる者の責任だと考えています。

明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練、ISO9001の品質マネジメントのもとで、安全と品質を両立させています。明誠の安全管理の取り組みは安全管理についてをご覧ください。これまでの施工は明誠の施工事例でご紹介しています。

ロープアクセスの技術情報や業界の動きは、姉妹サイトロープアクセスドットコムでも発信しています。工法の詳しい比較を知りたい方は、あわせてご覧ください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 会計検査院は何を指摘したのですか？

A. 報道によると、国土交通省の道路メンテナンス事業補助制度で、長寿命化修繕計画に記載のない修繕や、点検結果を踏まえない耐震補強、トンネル照明のLED化などが補助対象とされていた契約が、88自治体で計469件、補助金相当額で約149億円あったと指摘しました。

Q2. マンションの管理組合に関係があるのですか？

A. 直接の関係はありませんが、構造はよく似ています。マンションの修繕積立金も長期修繕計画の工事のために集めたお金で、計画にない工事に回すと、計画にある工事の財源が減ります。

Q3. 「足場があるうちに、ついでに直す」のはダメなのですか？

A. ダメではありません。足場を使う工事では、まとめて行う方が合理的な場合も多くあります。大切なのは、計画どおりの修繕と、計画外の追加・改良を分けて、理由と金額を区分所有者に示すことです。

Q4. 長期修繕計画は、どのくらいの頻度で見直せばよいですか？

A. 国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、5年程度ごとに長期修繕計画を見直すことが示されています（国交省 報道発表）。計画期間は、既存マンションも大規模修繕工事2回を含む30年以上とされています（国交省 報道発表）。

Q5. マンション長寿命化促進税制を使うには何が必要ですか？

A. 主な要件は、令和9年3月31日までの工事完了、外壁塗装等・床防水・屋根防水のすべての実施、築20年以上・10戸以上、管理計画認定などです。詳細と減額割合は自治体ごとに異なるため、所在地の自治体でご確認ください。

Q6. ロープアクセス工法の見積りや調査をお願いすると、費用はかかりますか？

A. 明誠では、建物の現地調査と概算のお見積りを無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べたうえでご提案します。お問い合わせフォームからご相談ください。

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この記事のポイントまとめ

• 会計検査院の調査で、橋・トンネル修繕の補助金のうち約149億円（88自治体・469件）が補助対象外と報じられた
• 主な原因は「長寿命化修繕計画にない工事」「点検結果を踏まえない工事」への支出
• マンションの修繕積立金も、長期修繕計画の工事のために集めたお金で、構造は同じ
• 「ついで工事」は、計画どおりの修繕と分けて理由と金額を見える化する
• 補助金・税制の要件は契約前に確認し、工法は足場・ロープアクセス・ハイブリッドを比べてから決める

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出典・参考資料

• 東京新聞（共同通信）「補助対象外工事に149億円 自治体の2割、トンネルや橋修繕」（2026年10月6日）
• 日本経済新聞「道路補修の補助対象外工事に149億円 検査院調査、自治体2割で判明」（2026年10月6日）
• 時事ドットコム「橋やトンネル修繕補助金を目的外使用 照明LED化などに149億円―検査院」（2026年10月6日）
• 国土交通省関東地方整備局「道路メンテナンス事業補助制度」
• 国土交通省「『長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント』及び『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』の見直しについて」（令和3年9月28日）
• 国土交通省「『長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント』及び『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』の改定について」（令和6年6月7日）
• 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）
• 国土交通省「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」
• 横浜市「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する固定資産税の減額」
• 日経クロステック「マンション修繕談合に独禁法違反認定、有力企業含む42社 国交省が対策へ」

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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計画を守ることは、地味ですが、いちばん確実に修繕積立金を守る方法です。次の大規模修繕の前に、長期修繕計画と見積書を一度見比べてみてください。現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月9日

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横浜市中区のマンション漏水・防災対策｜大岡川・内水・高潮・がけ地と埋立地の4視点と大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月8日 更新

横浜市中区のマンションで、大雨の前に私が最初に確かめるのは、屋上の排水口と、地下や1階にある設備の高さです。中区は、関内・桜木町・石川町のように川沿いに開けた低地、山手から本牧にかけての丘陵地、新山下や本牧埠頭のような埋立地が、ひとつの区に同居しています。同じ中区でも、建物が建っている場所によって、水の入り方も、地震での揺れ方も、まるで違います。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は横浜市と神奈川県の公式情報をもとに、横浜市中区の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：横浜市中区で優先すべきは「立地ごとのリスク確認」「屋上・排水まわりの防水」「地下・1階の設備」です

先に結論を申し上げます。横浜市中区のマンションでは、次の3つを最初に確認することをお勧めします。

1. 中区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水・高潮の3種類）で、建物の位置と想定浸水深を確認する：令和8年6月に、内水ハザードマップが水防法に基づくものに更新されました
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・敷地の雨水桝を点検し、防水の改修時期を記録で確認する：中区の低地でも丘陵地でも、豪雨時にまず出るのは「排水が追いつかない」ことによる漏水です
3. 受変電設備・給水ポンプ・地下駐車場の位置と、出入口の止水対策を図面で調べる：停電が長引くと、エレベーターも給水ポンプも止まります

順に見ていきます。

横浜市中区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／高潮／津波／土砂／液状化）

横浜市は区ごとに「浸水ハザードマップ（中区版）」を公開しており、洪水・内水・高潮の3種類のマップと情報面をPDFで入手できます。中区版のページの最終更新日は2026年6月9日です（出典：横浜市「浸水ハザードマップ（中区版）」）。洪水・内水・情報面のPDFは2026年5月29日付、高潮は2026年6月9日付のファイルです。

横浜市全体では、洪水・内水のハザードマップは18区すべてで作成されています。高潮ハザードマップは、浸水想定区域図がある10区（鶴見、神奈川、西、中、南、保土ケ谷、磯子、金沢、港北、港南）だけで作成されており、中区はこの10区に入っています（出典：横浜市「浸水ハザードマップ」、2026年6月1日更新）。同じページによれば、令和8年6月の更新は、雨水出水（内水）の浸水想定区域が水防法に基づいて指定されたことによるもので、洪水・内水・高潮の浸水想定区域そのものに変更はありません。

種別	中区での位置づけ	私の読み方
洪水（河川の氾濫）	中区版のマップあり。川ごとの想定雨量は県が公表	川沿いの低地の物件は、想定浸水深をまず確認
内水（雨水出水）	想定最大規模は時間153mm。令和8年6月に水防法に基づくマップへ更新	川から離れた物件こそ、一度見てください
高潮	横浜市内の高潮マップ作成10区に中区が含まれる	海沿い・運河沿いの地下施設、1階設備は要確認
津波	市の防災計画で、慶長型地震が最大クラスの津波被害をもたらすと想定	津波避難先は海抜5m以上の高台か3階以上が目安
土砂（急傾斜地）	市内13区に警戒区域があり、中区もその1つ	山手・本牧の丘陵地の物件は、がけ側の外壁と擁壁を確認
液状化	市の液状化マップで確認。埋立地は注意	埋立地の物件は、杭・外構・埋設配管まで視野に

洪水：県が示す大岡川の想定雨量

横浜市の洪水ハザードマップは、国土交通省の京浜河川事務所と神奈川県が公表する洪水浸水想定区域をもとにしています。想定は「想定最大規模」（約1000年に1度）と「計画規模」の2種類です。大岡川については、想定最大規模が24時間で332mm、計画規模が1時間で93mm（100年に1度）と公表されています（出典：横浜市「洪水浸水想定区域について」、2026年4月1日更新）。

なお、この文書は市内の複数の水系を対象にしており、中区に関係するのは区内を流れる川の想定だけです。区内の河川としては、大岡川、中村川・堀川が挙げられています（出典：野村不動産ソリューションズ「横浜市中区の街の特徴」。民間の情報ですので、実際の想定浸水深は中区版のマップでご確認ください）。同じ情報では、大岡川と中村川に挟まれた地域は大雨のときに浸水への注意が必要とされています。

また、同じページには「想定を超える大雨、下水道からのはん濫、小さな河川のはん濫は考慮されていません」「着色されていない区域でも浸水が発生する場合があります」との注意書きがあります。マップに色がついていないから安心、とは言えません。

内水：時間153mmの想定

内水（下水道や排水路があふれて起きる浸水）は、横浜市の想定最大規模が時間153mmです（出典：横浜市「浸水ハザードマップ」）。川の水位が低くても、街の排水が追いつかなければ、低い場所に水は集まります。関内や桜木町のように、川沿いに開けた平らな市街地では、この内水のマップも大事に見てください。

高潮：室戸台風級を想定

高潮ハザードマップは、日本の過去最大級の室戸台風規模の台風を想定し、複数の進路・速度・大きさのうち最も被害が大きくなるケースを採用しています。河川の洪水が同時に起きることと、堤防が壊れることも最悪のケースとして織り込まれています（同上）。運河や海に近い物件では、洪水とは別に高潮のマップを見る必要があります。

津波・土砂・液状化：中区は「3つの顔」を持つ区

横浜市の中区防災計画の資料によれば、中区は、桜木町・関内・石川町などが河川の流域に発達した地域、山手から本牧にかけて丘陵地が広がる地域、新山下や本牧埠頭などの海面埋立地、という3つの顔をもっています。そして「土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域が数多く指定されている」と記されています（出典：横浜市中区「中区防災計画（震災対策編関連資料）」、2022年3月30日付）。

急傾斜地の土砂災害警戒区域がある区は、横浜市内で13区あり、中区もその1つです（出典：横浜市「記者発表資料」、2025年9月5日付）。区内の警戒区域の数は、この資料からは読み取れませんでしたので、お持ちの物件が区域内かどうかは、横浜市の「わいわい防災マップ」でご確認ください。

液状化については、横浜市が2012年10月に公表した地震被害想定をもとにした「液状化マップ」があります（出典：横浜市「液状化マップ」）。このページ自体には中区の個別の記述がありませんので、新山下・本牧のような埋立地の物件は、マップの該当箇所を実際に開いて確認してください。

横浜市中区の地域特性と漏水事故の関係：川沿いの低地、山手のがけ、埋立地

地震が来たときの、中区の被害想定

同じ中区防災計画の資料には、平日18時を想定した被害想定が載っています。主な数字は次のとおりです。

項目	元禄型関東地震	東京湾北部地震	南海トラフ巨大地震
想定震度	6弱〜7	5強〜6強	5弱〜5強
建物全半壊	11,319棟	2,612棟	98棟
避難者	58,370人	26,998人	9,190人
断水世帯数	43,928世帯	29,960世帯	6,718世帯

（出典：前掲「中区防災計画」。平成24年度の被害想定調査に基づく数字で、現在の建物の耐震化状況を反映したものではありません）

元禄型関東地震では、都市ガスの供給停止が85,040件と想定されています。ここで見ていただきたいのは、「建物が壊れるかどうか」だけでなく、「断水と停電とガス停止が同時に来たとき、マンションの中で暮らし続けられるか」です。

立地別の弱点

私が中区のマンションを見るときの、立地別のチェックの視点は次のとおりです。

• 川沿いの低地（関内・桜木町・石川町周辺）：敷地内の雨水桝や排水管の逆流、地下駐車場やピットへの水の入り方
• 丘陵地（山手・本牧の高台）：斜面からの雨水、擁壁の水抜き穴の詰まり、がけ側の外壁のひび割れ、屋上排水の能力不足
• 埋立地（新山下・本牧埠頭周辺）：潮風による金属部分の傷み、塩害を受けるシーリングや塗膜、地盤沈下による外構・配管まわりの不具合

気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計で、中区だけの数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨が強くなる方向にあることは、私の現場の実感とも一致します。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

漏水の原因として、私が現場で優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。

1. 屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
2. シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります。海に近い埋立地では傷みが早まる傾向があります
3. バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
4. 屋上ドレン（排水口）：落ち葉や砂で詰まると、屋上に水がたまります。山手のように緑の多い場所では特に注意が必要です
5. 防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
6. サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
7. エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです

私の経験上、この7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で赤外線やドローンを使った点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介をご覧ください）。

費用の感覚もお伝えします。物件により大きく変動しますが、ドレン清掃や部分的なシーリング補修といった応急対応は数万〜数十万円規模、屋上防水の全面やり替えは面積に応じて数百万円規模になることが一般的です。30戸規模のマンションの大規模修繕工事は総額3,500〜5,000万円のレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも整理しています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（坂と狭い道の街でも作業できます）

台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかるのが普通です。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えるケースが多いです。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。これは国際産業ロープアクセス協会（IRATA）の考え方でも標準とされている二重の安全確保です。

中区は、坂の多い山手の住宅地、歩道の狭い元町や関内の商店街沿い、運河や道路に近接した敷地など、足場の搬入や架設が難しい場所が少なくありません。そうした壁面でも、ロープアクセスなら屋上から作業できる場合があります。

仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。工期も足場工法の約60%が目安です。条件によって差は出ますので、詳細は現地調査のうえでお見積りします。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001のマネジメントシステムを運用し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術解説記事で詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の位置と修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。国土交通省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（事例集）」の考え方では、受変電設備や非常用発電設備は、想定浸水深より高い階や屋上など浸水リスクの少ない場所に置くのが望ましいとされています。出入口の止水板や土のう、排水管の逆流防止なども、水を建物に入れない「水防ライン」として整理されています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（事例集）（原案）」）。

私は共用部を、次の順番で見るようお勧めしています。

優先度	共用部	見る点
高	受変電設備・電気室	地下や1階にないか。浸水すると停電とエレベーター停止につながります
高	地下駐車場・機械式駐車場	出入口の止水板の有無と保管場所、ピットの排水ポンプの作動
高	給水ポンプ・受水槽	浸水や地震で止まると断水します。耐震固定と設置階を確認します
中	非常用電源（自家発）	燃料の備蓄量と、燃料タンクの設置位置を確認します
中	エレベーター	ピットへの浸水、停止時の防災キャビネット、復旧までの対応を整理します
中	避難通路・外階段・擁壁	屋外階段の防水と手すり、がけ側の擁壁のひび割れや水抜き穴の詰まりを確認します

横浜市の「よこはま防災力向上マンション認定制度」の浸水対策の手引きでは、対策の目標とする浸水深は、洪水・内水・高潮のうち最も深い想定を基準にし、敷地内には起伏があるため複数の地点で調べることとされています。備蓄は、支援物資が届くまでを想定して最低3日分、できれば1週間分が理想とされています（出典：横浜市建築局「浸水対策の手引き」、令和5年7月）。

中高層マンションは、発災後に避難所ではなく自宅で過ごす「在宅避難」が基本になります。自宅で過ごすには、電気と水が止まらないことが前提です。だから私は、設備の位置と燃料の量を、外壁と同じ重さで点検するようにしています。

横浜市中区で使える防災補助・耐震助成（令和8年度）

横浜市は、分譲マンションの耐震化やがけ地の対策を支える制度を用意しています。主なものは次のとおりです。

制度	主な対象	内容（令和8年度）
マンション耐震診断支援事業	昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工。区分所有者が過半数居住、または3階以上かつ延べ1,000㎡以上	本診断費用の2/3（義務付け対象は5/6）。面積に応じた限度額あり
マンション耐震改修促進事業	上記に加え、市の本診断で改修が必要と判定	設計費2/3、工事費1/3（一部は2/3）。全体改修の限度額は延べ5,000㎡未満で2,000万円など
がけ地減災対策工事助成	高さ2m超などの崖地（自然崖・擁壁）	対象工事費の1/2、工法別単価による額、限度額（100万円または50万円）のうち最も少ない額。交付申請期限は令和8年12月28日の予定

（出典：横浜市「マンション耐震診断支援事業のご案内」、2026年7月31日更新／横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」、2026年7月31日更新／横浜市「がけ地減災対策工事助成」、2026年9月4日更新）

耐震改修の補助は、受付期間の記載がなく、予算の状況と書類がそろった順で受け付ける運用です。見積りの徴収や総会決議の前に、横浜市建築局建築防災課（045-671-2928）への事前相談が必要とされています。

がけ地減災対策工事助成は、マンション管理組合が申請できるかどうかが、市のページに明記されていません。検討される場合は、建築防災課（045-671-2948）にお問い合わせください。

まとめ＋今週動くこと3点

横浜市中区の漏水・防災対策は、「立地ごとのリスク確認」「屋上・排水まわりの防水」「地下・1階の設備」の3点に集約されます。川沿いの低地、山手の丘陵地、埋立地という3つの顔がある区だからこそ、物件ごとに優先順位を分けて考えることが大切だと私は考えています。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

1. 中区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水・高潮）と土砂災害のマップで、建物の位置を確認する（住所からの検索は横浜市の「わいわい防災マップ」、国土交通省のハザードマップポータルサイトも併用できます）
2. 屋上ドレン、バルコニー排水溝、敷地の雨水桝、地下ピットの排水ポンプ、止水板の保管場所を点検する（専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
3. 受変電設備・給水ポンプの設置階と、前回の防水工事の時期を図面と記録で確認する（12〜15年を超えていれば、調査のご相談を）

10月はまだ台風の影響が残る季節です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービスをご用意しています。個別のご相談はお問合せフォームから承ります。

よくあるご質問

Q. 横浜市中区のマンションは、どの川の洪水に注意すればよいですか？

A. 区内を流れる川としては大岡川、中村川・堀川が挙げられています。県は大岡川について、想定最大規模を24時間332mmと公表しています。建物ごとの想定浸水深は、中区版の洪水ハザードマップで確認してください。

Q. 川から離れた高台なら、浸水は心配ありませんか？

A. 洪水の心配は小さくなりますが、内水（時間153mmの想定）や屋上・バルコニーの排水不良による漏水は、高台でも起きます。山手・本牧の丘陵地では、がけ側の擁壁や外壁のひび割れも合わせて確認してください。

Q. 地下駐車場がある場合、何を準備すればよいですか？

A. 出入口の止水板の保管場所と設置手順、ピットの排水ポンプの作動確認、換気口の高さの3点から始めてください。想定浸水深は、洪水・内水・高潮の最も深い値を基準に考えます。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

A. ロープアクセス工法なら、原因箇所の特定と応急処置を足場なしで行えるケースが多いです。足場を組む場合は手配と架設で1〜2週間かかるのが普通です。現地の状況によりますので、まずご相談ください。

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの目安です。屋上の面積や既存防水の状態で大きく変わりますので、現地調査のうえで概算をお出しします。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mのマンションで、足場3ヶ月に対し1.5〜2ヶ月が一つの目安です。

Q. 横浜市に、分譲マンションの耐震診断の補助はありますか？

A. あります。昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工したマンションなどが対象で、本診断費用の2/3（義務付け対象は5/6）が補助されます。事前に横浜市建築局建築防災課へご相談ください。

Q. 液状化が心配な埋立地のマンションは、何を見ればよいですか？

A. 横浜市の液状化マップで位置を確認し、外構の沈下、埋設配管まわりのひび、地下ピットの止水をまず点検してください。建物本体の判断は専門家の調査が必要です。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日時点で公表されている横浜市・神奈川県・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。耐震診断・耐震改修・がけ地減災対策の各制度は令和8年度の掲載内容に基づきます。中区防災計画の資料（2022年3月付）と、液状化マップ（2021年5月更新）、浸水対策の手引き（令和5年7月）は掲載日が古いため、その旨を本文に明記しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横浜市「浸水ハザードマップ（中区版）」
• 横浜市「浸水ハザードマップ」
• 横浜市「洪水浸水想定区域について」
• 横浜市中区「中区防災計画（震災対策編関連資料）」
• 横浜市「記者発表資料（土砂災害警戒区域）」
• 横浜市「液状化マップ」
• 横浜市建築局「浸水対策の手引き（防災力向上マンション認定制度）」
• 横浜市「マンション耐震診断支援事業のご案内」
• 横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」
• 横浜市「がけ地減災対策工事助成」
• 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（事例集）（原案）」
• 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
• 気象庁「日本の気候変動2025」
• 野村不動産ソリューションズ「横浜市中区の街の特徴」（民間情報・参考）

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月8日

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2026年10月8日 更新

横浜市南区のマンションで、大雨の前に私が最初に確かめるのは、屋上の排水口と、1階や地下にある設備の高さです。南区は、大岡川に沿った平らな低地、江戸時代に造られた埋立地、そしてそれらを囲む坂とがけの多い丘陵地が、狭い区域にぎゅっと詰まっています。同じ南区でも、建物が建っている場所によって、水の入り方も、地震での揺れ方も、がけ崩れの心配も大きく変わります。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は横浜市と神奈川県の公式情報をもとに、南区の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：南区で優先すべきは「立地の見極め」「屋上・排水まわりの防水」「地下・1階の設備とがけ側の擁壁」です

先に結論を申し上げます。横浜市南区のマンションでは、次の3つを最初に確認することをお勧めします。

1. 南区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水・高潮の3種類）で、建物の位置と想定浸水深を確認する：令和8年6月に、内水ハザードマップが水防法に基づくものに更新されています
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・敷地の雨水桝を点検し、防水の改修時期を記録で確認する：低地でも高台でも、豪雨時にまず出るのは「排水が追いつかない」ことによる漏水です
3. 受変電設備・給水ポンプ・地下駐車場の位置と、がけ側の擁壁・外壁の状態を図面と目視で調べる：停電が長引くと、エレベーターも給水ポンプも止まります

順に見ていきます。

横浜市南区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／高潮／津波／土砂／液状化）

横浜市は区ごとに「浸水ハザードマップ（南区版）」を公開しており、洪水・内水・高潮の3種類のマップと情報面をPDFで入手できます。南区版のページの最終更新日は2026年6月1日で、各PDFのファイル名の日付は2026年5月29日です（出典：横浜市「浸水ハザードマップ（南区版）」）。

横浜市全体では、高潮ハザードマップは浸水想定区域図がある10区（鶴見、神奈川、西、中、南、港南、保土ケ谷、磯子、金沢、港北）で作成されており、南区はこの10区に入っています。同じページによれば、令和8年6月の更新は、雨水出水（内水）の浸水想定区域が水防法に基づいて指定されたことによるもので、洪水・内水・高潮の浸水想定区域そのものに変更はありません（出典：横浜市「浸水ハザードマップ」、2026年6月1日更新）。

種別	南区での位置づけ	私の読み方
洪水（河川の氾濫）	南区版のマップあり。大岡川は県が想定雨量を公表	川沿いの低地の物件は、想定浸水深をまず確認
内水（雨水出水）	令和8年6月に水防法に基づくマップへ更新	川から離れた物件こそ、一度見てください
高潮	横浜市内の高潮マップ作成10区に南区が含まれる	運河・川沿いの地下施設、1階設備は要確認
津波	区防災計画で、海抜5m以上の高台か3階以上が避難の目安	津波避難先を共用部の掲示で共有
土砂（急傾斜地）	市内13区に警戒区域があり、南区もその1つ	坂の多い高台の物件は、擁壁と外壁の状態を確認
液状化	市の液状化マップ（3つの想定地震）で区ごとに確認	埋立地の物件は、杭・外構・埋設配管まで視野に

洪水：県が示す大岡川の想定雨量

横浜市の洪水ハザードマップは、国土交通省の京浜河川事務所と神奈川県が公表する洪水浸水想定区域をもとにしています。想定は「想定最大規模」（約1000年に1度）と「計画規模」の2種類です。大岡川については、想定最大規模が24時間で332mm、計画規模が1時間で93mm（100年に1度）と公表されています（出典：横浜市「洪水浸水想定区域について」、2026年4月1日更新）。

横浜市南区のまちづくり資料には、大岡川が笹下川と日野川から流れ出て区の中央を通り、中村川と堀割川に分かれること、川沿いには沖積低地と江戸時代の埋立地が広がり、その周りを丘陵や台地が囲むことが書かれています。また、大岡川は大雨のたびにたびたび氾濫してきたことも記されています（出典：横浜市南区「南区まちづくり関連資料」、ファイル名の日付は2018年11月。人口などの統計は2015〜2016年時点です）。資料が古いため、地形の説明の参考にとどめ、想定浸水深は必ず南区版のマップでご確認ください。

また、横浜市の洪水ハザードマップには「想定を超える大雨、下水道からのはん濫、小さな河川のはん濫は考慮されていません」「着色されていない区域でも浸水が発生する場合があります」との注意書きがあります。マップに色がついていないから安心、とは言えません。

内水と高潮：川から離れた物件も、海に遠い物件も無関係ではありません

内水は、下水道や排水路があふれて起きる浸水です。川の水位が低くても、街の排水が追いつかなければ、低い場所に水は集まります。南区は人口密度が横浜市18区で最も高い（2016年7月1日時点で1平方キロあたり15,434人）とされる、建物が密集した区です（前掲の南区まちづくり関連資料）。路面が舗装で覆われた密集市街地では、雨水が一気に排水路へ流れ込みます。川沿いでなくても、内水のマップは必ず見てください。

高潮ハザードマップは、日本の過去最大級の室戸台風規模の台風を想定し、複数の進路・速度・大きさのうち最も被害が大きくなるケースを採用しています。河川の洪水が同時に起きることと、堤防が壊れることも最悪のケースとして織り込まれています（同上の横浜市ページ）。南区は海に面していませんが、川を伝って海水位の影響が及ぶことがありますので、河川や運河沿いの物件は高潮マップも見る必要があります。

津波・土砂・液状化：南区は「3つの顔」を持つ区

南区の地形を、私は次の3つに分けて考えています。

• 大岡川沿いの低地（浸水の注意が必要な場所）
• 江戸時代の埋立地（吉田新田など。揺れと液状化の注意が必要な場所）
• 丘陵地・台地（がけ崩れと排水の注意が必要な場所）

南区まちづくり関連資料によれば、区内の最高地点は約91m（永田山王台）で、坂道や階段が多く、がけのある場所が目立ちます。県が指定する土砂災害警戒区域は、2015年3月時点で区域面積の約15％、161区域にのぼり、面積あたりの数は横浜市内で最も多いとされています。これは古い数字ですので、現在の指定状況は、横浜市の「わいわい防災マップ」と神奈川県の土砂災害情報で確認してください。急傾斜地の警戒区域がある区は市内13区で、南区もその1つです（出典：横浜市「記者発表資料」、2025年9月5日付）。この資料には区ごとの箇所数は載っていませんでした。

津波については、南区防災計画の「震災対策編」で、津波避難場所は「海抜5m以上の高台又は鉄筋コンクリート造等の頑丈な建物の3階以上を目安に」確保するとされています（出典：横浜市南区「南区防災計画『震災対策編』」、ページ更新日は2025年3月11日）。

液状化については、横浜市が2012年10月に公表した地震被害想定をもとにした「液状化マップ」があり、元禄型関東地震、東京湾北部地震、南海トラフ巨大地震の3つの想定ごとに区別のマップを見られます（出典：横浜市「液状化マップ」、2021年5月27日更新）。南区まちづくり関連資料には、元禄型関東地震の想定で、埋立地の吉田新田の一部は震度7に達しうると書かれています。このページ自体には南区の個別の記述がありませんので、埋立地に近い物件は、マップの該当箇所を実際に開いてご確認ください。

横浜市南区の地域特性と漏水事故の関係：低地・埋立地・丘陵地で傷み方が違います

地震が来たときの、南区の被害想定

横浜市の地震被害想定（平成24年10月の調査に基づく）では、南区の被害は次のとおり示されています。

項目	元禄型関東地震	東京湾北部地震	南海トラフ巨大地震
建物被害（揺れ・液状化・崖・津波の合計）	12,891棟	2,221棟	519棟
焼失棟数	11,795棟	680棟	0棟
避難者数	51,926人	12,994人	4,053人

（出典：横浜市防災計画「資料編」の地震被害想定。南区の現況棟数は47,200棟。平成24年度の被害想定に基づく数字で、現在の耐震化の状況は反映されていません。区別の断水・停電・ガス停止の数字はこの資料では確認できませんでした）

数字を見て気づくのは、元禄型関東地震では、建物の被害のほとんどが焼失（11,795棟）だということです。南区は、木造の住宅が密集し、道が狭い場所が多いため、火災が広がりやすいとされています（前掲の南区まちづくり関連資料）。鉄筋コンクリートのマンションは延焼に強い建物ですが、周囲が燃えれば、外壁の仕上げ材、サッシ、ベランダの可燃物、屋上の防水層も熱の影響を受けます。避難経路や、バルコニーの避難ハッチの周りに物を置いていないかも、大規模修繕の前に確認していただきたい点です。

立地別の弱点

私が南区のマンションを見るときの、立地別のチェックの視点は次のとおりです。

• 大岡川・中村川・堀割川沿いの低地：敷地内の雨水桝や排水管の逆流、地下駐車場やピットへの水の入り方、1階の共用部の止水
• 江戸時代の埋立地（吉田新田など）：地盤沈下による外構・配管まわりの不具合、エキスパンションジョイント（棟と棟のつなぎ目）の動き、地震後の設備配管の破損
• 丘陵地・台地（坂とがけの多い高台）：斜面からの雨水、擁壁の水抜き穴の詰まり、がけ側の外壁のひび割れ、屋上排水の能力不足

気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計で、南区だけの数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨が強くなる方向にあることは、私の現場の実感とも一致します。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

漏水の原因として、私が現場で優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。

1. 屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
2. シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります
3. バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
4. 屋上ドレン（排水口）：落ち葉や砂で詰まると、屋上に水がたまります。木の多い高台の物件では特に注意が必要です
5. 防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
6. サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
7. エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、埋立地では特に見落としがちです

私の経験上、この7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で赤外線やドローンを使った点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介をご覧ください）。

費用の感覚もお伝えします。物件により大きく変動しますが、ドレン清掃や部分的なシーリング補修といった応急対応は数万〜数十万円規模、屋上防水の全面やり替えは面積に応じて数百万円規模になることが一般的です。30戸規模のマンションの大規模修繕工事は総額3,500〜5,000万円のレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも整理しています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（坂と狭い道の密集地でも作業できます）

台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかるのが普通です。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えるケースが多いです。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。これは国際産業ロープアクセス協会（IRATA）の考え方でも標準とされている二重の安全確保です。

南区は、人口密度が高く、坂や階段、狭い道が多い区です。足場の資材を搬入するトラックが入れない、隣の建物との間隔が狭くて足場を立てにくい、といった現場が少なくありません。そうした壁面でも、ロープアクセスなら屋上から作業できる場合があります。

仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。工期も足場工法の約60%が目安です。条件によって差は出ますので、詳細は現地調査のうえでお見積りします。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001のマネジメントシステムを運用し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術解説記事で詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の位置と修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。国土交通省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（事例集）」の考え方では、受変電設備や非常用発電設備は、想定浸水深より高い階や屋上など浸水リスクの少ない場所に置くのが望ましいとされています。出入口の止水板や土のう、排水管の逆流防止なども、水を建物に入れない「水防ライン」として整理されています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（事例集）（原案）」）。

私は共用部を、次の順番で見るようお勧めしています。

優先度	共用部	見る点
高	受変電設備・電気室	地下や1階にないか。浸水すると停電とエレベーター停止につながります
高	地下駐車場・機械式駐車場	出入口の止水板の有無と保管場所、ピットの排水ポンプの作動
高	給水ポンプ・受水槽	浸水や地震で止まると断水します。耐震固定と設置階を確認します
中	非常用電源（自家発）	燃料の備蓄量と、燃料タンクの設置位置を確認します
中	エレベーター	ピットへの浸水、停止時の防災キャビネット、復旧までの対応を整理します
中	避難通路・外階段・擁壁	屋外階段の防水と手すり、がけ側の擁壁のひび割れや水抜き穴の詰まりを確認します

横浜市の「よこはま防災力向上マンション認定制度」の浸水対策の手引きでは、対策の目標とする浸水深は、洪水・内水・高潮のうち最も深い想定を基準にし、敷地内には起伏があるため複数の地点で調べることとされています。備蓄は、支援物資が届くまでを想定して最低3日分、できれば1週間分が理想とされています（出典：横浜市建築局「浸水対策の手引き」、令和5年7月）。

中高層マンションは、発災後に避難所ではなく自宅で過ごす「在宅避難」が基本になります。自宅で過ごすには、電気と水が止まらないことが前提です。だから私は、設備の位置と燃料の量を、外壁と同じ重さで点検するようにしています。

横浜市南区で使える防災補助・耐震助成（令和8年度）

横浜市は、分譲マンションの耐震化やがけ地の対策を支える制度を用意しています。主なものは次のとおりです。

制度	主な対象	内容（令和8年度）
マンション耐震診断支援事業	昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工。区分所有者が過半数居住、または3階以上かつ延べ1,000㎡以上	本診断費用の2/3（義務付け対象は5/6）。面積に応じた限度額あり
マンション耐震改修促進事業	上記に加え、市の本診断で改修が必要と判定	設計費2/3、工事費1/3（一部は2/3）。全体改修の限度額は延べ5,000㎡未満で2,000万円（安全計画が必要な建物は4,000万円）など
がけ地減災対策工事助成	高さ2m超などの崖地（自然崖・擁壁）	対象工事費の1/2、工法別単価による額、限度額（100万円または50万円）のうち最も少ない額。交付申請期限は令和8年12月28日の予定

（出典：横浜市「マンション耐震診断支援事業のご案内」、2026年7月31日更新／横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」、2026年7月31日更新／横浜市「がけ地減災対策工事助成」、2026年9月4日更新）

耐震診断・耐震改修の補助は、受付期間の記載がなく、予算の状況と書類がそろった順で受け付ける運用です。見積りの徴収や総会決議の前に、横浜市建築局建築防災課（045-671-2928）への事前相談が必要とされています。また、100万円以上の工事では、見積りや入札を市内に本社のある事業者から取ることが原則とされ、令和8年度からは例外が限られています。業者選びの段階で必ず確認してください。

がけ地減災対策工事助成は、受付が令和8年4月13日に始まっており、交付決定の前に工事契約や着手をすると利用できません。マンション管理組合が申請できるかどうかは、市のページに明記されていません。検討される場合は、建築防災課（045-671-2948）にお問い合わせください。

まとめ＋今週動くこと3点

横浜市南区の漏水・防災対策は、「立地の見極め」「屋上・排水まわりの防水」「地下・1階の設備とがけ側の擁壁」の3点に集約されます。低地、埋立地、丘陵地という3つの顔がある区だからこそ、物件ごとに優先順位を分けて考えることが大切だと私は考えています。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

1. 南区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水・高潮）と土砂災害のマップで、建物の位置を確認する（住所からの検索は横浜市の「わいわい防災マップ」、国土交通省のハザードマップポータルサイトも併用できます）
2. 屋上ドレン、バルコニー排水溝、敷地の雨水桝、地下ピットの排水ポンプ、止水板の保管場所を点検する（専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
3. 受変電設備・給水ポンプの設置階と、前回の防水工事の時期を図面と記録で確認する（12〜15年を超えていれば、調査のご相談を）

10月はまだ台風の影響が残る季節です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービスをご用意しています。個別のご相談はお問合せフォームから承ります。

よくあるご質問

Q. 横浜市南区のマンションは、どの川の洪水に注意すればよいですか？

A. 区の中央を流れる大岡川と、そこから分かれる中村川・堀割川が代表的です。県は大岡川について、想定最大規模を24時間332mmと公表しています。建物ごとの想定浸水深は、南区版の洪水ハザードマップで確認してください。

Q. 川から離れた高台なら、浸水は心配ありませんか？

A. 洪水の心配は小さくなりますが、内水や屋上・バルコニーの排水不良による漏水は、高台でも起きます。坂の多い高台では、がけ側の擁壁や外壁のひび割れも合わせて確認してください。

Q. 地下駐車場がある場合、何を準備すればよいですか？

A. 出入口の止水板の保管場所と設置手順、ピットの排水ポンプの作動確認、換気口の高さの3点から始めてください。想定浸水深は、洪水・内水・高潮の最も深い値を基準に考えます。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

A. ロープアクセス工法なら、原因箇所の特定と応急処置を足場なしで行えるケースが多いです。足場を組む場合は手配と架設で1〜2週間かかるのが普通です。現地の状況によりますので、まずご相談ください。

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの目安です。屋上の面積や既存防水の状態で大きく変わりますので、現地調査のうえで概算をお出しします。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mのマンションで、足場3ヶ月に対し1.5〜2ヶ月が一つの目安です。

Q. 横浜市に、分譲マンションの耐震診断の補助はありますか？

A. あります。昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工したマンションなどが対象で、本診断費用の2/3（義務付け対象は5/6）が補助されます。事前に横浜市建築局建築防災課へご相談ください。

Q. 埋立地のマンションは、液状化で何を見ればよいですか？

A. 横浜市の液状化マップで位置を確認し、外構の沈下、埋設配管まわりのひび、エキスパンションジョイント、地下ピットの止水をまず点検してください。建物本体の判断は専門家の調査が必要です。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日時点で公表されている横浜市・神奈川県・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。浸水ハザードマップ（令和8年6月）、耐震診断・耐震改修・がけ地減災対策の各制度は令和8年度の掲載内容に基づきます。南区まちづくり関連資料（2018年11月付、統計は2015〜2016年時点）、液状化マップ（2021年5月更新）、浸水対策の手引き（令和5年7月）は掲載日が古いため、その旨を本文に明記し、参考にとどめました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横浜市「浸水ハザードマップ（南区版）」
• 横浜市「浸水ハザードマップ」
• 横浜市「洪水浸水想定区域について」
• 横浜市南区「南区防災計画「震災対策編」」
• 横浜市防災計画「資料編（地震被害想定）」
• 横浜市南区「南区まちづくり関連資料」
• 横浜市「記者発表資料（土砂災害警戒区域）」
• 横浜市「液状化マップ」
• 横浜市建築局「浸水対策の手引き（防災力向上マンション認定制度）」
• 横浜市「マンション耐震診断支援事業のご案内」
• 横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」
• 横浜市「がけ地減災対策工事助成」
• 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（事例集）（原案）」
• 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月8日

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狛江市の管理組合が無料で使える相談・支援14選｜市の法律相談会・耐震アドバイザー派遣から都の無料派遣、10月24日の市セミナーまで【令和8年度版】

2026年10月8日 更新

狛江市内のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近づいてきたが、最初に誰へ何を聞けばいいのかわからない。専門家に頼む費用を、修繕積立金から出すのは気が引ける」

私は、こうしたお話を聞くたびに、相談先を知らないだけで遠回りをしている管理組合が多いと感じます。狛江市の管理組合は、費用をかけずに専門家へ話を聞ける窓口を、市と東京都、国の機関を合わせていくつも使えるからです。

狛江市では、弁護士による市民法律相談会が令和8年度に年6回開かれ、参加費は無料です。昭和56年5月以前に建築確認を受けた分譲マンションなら、建築士やマンション管理士などによる耐震化促進アドバイザーの派遣も無料で受けられます。さらに10月24日（土）には、市のマンション管理セミナーが開かれます。東京都にも、マンション管理士の無料派遣があります。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。狛江市と同じ多摩地域の東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。工事の話に入る前に、いま狛江市の管理組合が使える「お金をかけない相談先」を整理してお伝えします。

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結論：狛江市で費用をかけずに使える窓口は14ある

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	市民法律相談会・法律税務合同相談会（令和8年度、年6回）	弁護士・税理士	無料（年度内2回まで）	秘書広報室 03-3430-1149
2	市民相談：法律相談（月・木の午前）	弁護士	要確認（費用の記載なし）	秘書広報室（予約制）
3	市民相談：不動産取引・登記・税務など	宅建士・司法書士・税理士ほか	要確認（費用の記載なし）	秘書広報室（予約制）
4	消費生活相談（月〜金）	消費生活相談員	要確認（費用の記載なし）	産業振興課
5	狛江市マンション管理セミナー（10月24日）	マンション管理士ほか	要確認（費用の記載なし）	まちづくり事業課 住宅係 03-3430-1359
6	分譲マンション耐震化促進アドバイザー派遣	建築士・行政職員・マンション管理士	無料（年度5回まで）	住宅係 03-3430-1359
7	マンション管理計画認定の市の窓口	市職員	要確認（手数料の記載なし）	住宅係 03-3430-1359
8	分譲マンション総合相談窓口（東京都）	マンション管理士	無料	03-6427-4900
9	マンションアドバイザー無料派遣（管理状況届出が前提）	マンション管理士等	無料（要件あり）	（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター 03-5989-1453
10	マンション管理士無料派遣（防災・認知症対応）	マンション管理士	無料（各テーマ2回まで）	東京都マンション管理士会／都マンション課 03-5320-5004
11	東京都マンション管理・再生セミナー2026（10月10日）	弁護士ほか	無料	東京都マンション管理士会
12	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも）	03-5801-0858
13	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
14	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

狛江市の特徴を、正直にお伝えします。令和8年10月8日時点で私が市の公式ページを確認した範囲では、市が独自に「マンション管理士を管理組合へ派遣する制度」を設けている記載は見つかりませんでした。一方で、耐震化に関しては、建築士を含む専門家を無料で呼べる市の制度があります。管理組合の運営や合意形成の相談も、このアドバイザー派遣の対象に含まれています。

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狛江市の市の窓口①：無料の市民法律相談会と、予約制の市民相談

市民法律相談会・法律税務合同相談会（令和8年度）

狛江市の「市民法律相談会」は、弁護士が相談に応じる参加費無料の相談会です。令和8年度の日程は次のとおりです（出典：狛江市「市民法律相談会・法律税務合同相談会」、令和8年9月1日更新）。

日程	区分	会場	予約開始日
4月4日（土）10時〜12時	法律相談会（弁護士）	防災センター4階	3月16日
6月13日（土）10時〜12時	法律・税務合同相談会（弁護士・税理士）	防災センター4階	5月15日
7月15日（水）18時〜20時	夜間法律相談会（弁護士）	エコルマホール6階	7月1日
9月19日（土）10時〜12時	ミニ講座・法律相談会（弁護士）	防災センター3・4階	9月1日
12月5日（土）10時〜12時	法律・税務合同相談会（弁護士・税理士）	防災センター4階	11月16日（予定）
令和9年3月3日（水）18時〜20時	夜間法律相談会（弁護士）	エコルマホール6階	令和9年2月15日（予定）

利用は年度内2回までで、事前予約制です。定員は公式ページに記載がありません。問い合わせ先は企画財政部 秘書広報室（広報広聴担当03-3430-1149、秘書担当03-3430-1130）です。令和8年度の残りは、12月5日の合同相談会と、3月3日の夜間相談会です。管理費の滞納、規約の解釈、工事契約の法的な不安などは、12月5日までに論点を整理しておくと、相談時間を有効に使えます。

予約制の市民相談

市役所の第1市民相談室では、法律相談（月・木の午前9時〜12時10分）、不動産取引相談（毎月第2火曜の午後）、登記相談（毎月第2月曜の午後、第4月曜の夜間）、税務相談（毎月第2木曜の午後）などが事前予約制で行われています。予約は各回の4週間前の午前9時から、Web・電話・窓口で受け付けます（出典：狛江市「市民相談」、令和8年4月21日更新）。

注意点が2つあります。第一に、このページには費用についての記載がありませんでした。第二に、管理組合としての相談が可能かどうかも書かれていません。私は、予約の電話（市役所代表03-3430-1111、秘書広報室）で「マンションの管理組合の理事として相談したい」と一言添え、費用と対象を確認することをおすすめしています。

消費生活相談は、月曜から金曜の午前9時〜12時、午後1時〜4時で、産業振興課が窓口です（同ページ。受付は午後3時まで）。管理組合では、「外壁点検の無料診断」を名乗る訪問業者への対応で役に立ちます。無料と言って屋根や外壁に上がり、不安をあおって契約を急がせる手口です。その場で署名しないこと、複数社で比べることが基本です。

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狛江市の市の窓口②：マンション管理セミナーと耐震アドバイザー

狛江市マンション管理セミナー（10月24日）

市内の分譲マンションの居住者・管理組合を対象に、令和8年10月24日（土）午後2時から4時、防災センター3階で開かれます。第1部は「外部管理者方式における管理と外部幹事」（講師は東京都マンション管理士会理事の中山孝仁氏）、第2部は「マンションの防災について」（耐震化と「東京とどまるマンション」）です。申込は10月20日（火）までに、専用フォームまたは電話で行います。氏名・住所・連絡先・マンション名・参加人数が必要です。問い合わせは都市建設部まちづくり事業課 住宅係（03-3430-1359）です（出典：狛江市「令和8年度狛江市マンション管理セミナー」、令和8年9月15日更新）。

参加費は、公式ページに記載がありませんでした。申込の電話で確認してください。理事のなり手不足が進むなかで、外部の専門家が管理に関わる方式を学べる機会は貴重です。

分譲マンション耐震化促進アドバイザー派遣（無料）

令和8年度の「住宅関係支援ガイドブック」によると、耐震化促進アドバイザーは建築士・行政職員・マンション管理士が派遣され、耐震化、合意形成、管理組合運営の相談に応じます。費用は無料で、1管理組合あたり1回2時間、年度5回までです。窓口はまちづくり事業課 住宅係（03-3430-1359）です。

対象の目安は、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた、地階を除く3階建て以上の民間分譲マンション（耐火・準耐火建築物）です。申請期間は令和8年4月1日から12月15日までです（出典：狛江市「住宅関係支援ガイドブック 令和8年度」）。

同じガイドブックには、耐震化の助成も載っています。

制度	助成内容	限度額
耐震診断助成	診断費用と、延べ床面積×4,580円のいずれか低い額の3分の2	100万円
耐震補強設計助成	設計費用と、延べ床面積×2,000円のいずれか低い額の2分の1	200万円
耐震補強改修助成	延べ床面積1,000㎡以上は、延べ床面積×51,700円（Is値0.3未満は56,900円）と改修費のいずれか低い額の3分の1	1,500万円

同じ対象部分に、ほかの補助金は併用できません。なお、市の古いQ&Aページ（平成30年更新）には「診断費用の2分の1」という記載が残っていますが、上の表は令和8年度ガイドブックの数字です。申請の前に、必ず住宅係へ最新の内容を確認してください。

マンション管理計画認定制度の市の窓口

管理計画認定の窓口は、まちづくり事業課 住宅係（03-3430-1359）です。申請の前に、（公財）マンション管理センターの「管理計画認定手続きサービス」で事前確認を受け、その確認を得てから市へ電子申請します。基準は東京都のマンション管理適正化指針と同じで、市独自の基準はありません。手数料は、公式ページに記載がありませんでした（出典：狛江市「マンション管理計画認定制度」、令和8年4月1日更新）。

市のページは、認定を受けたマンションが、一定の長寿命化工事を行った翌年度の建物の固定資産税の3分の1が減額されること、住宅金融支援機構による金利の引下げがあることを案内しています。なお、市は令和7年12月15日に「マンション管理適正化支援法人」の登録も行っていますが、法人名や費用は本文に記載がありませんでした（出典：狛江市「マンション管理適正化支援法人の登録について」）。詳しくは住宅係にお問い合わせください。

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東京都の無料の専門家派遣：マンション管理士・アドバイザー

狛江市の管理組合が、専門家に自分のマンションまで来てもらう無料の制度は、市の耐震アドバイザーのほかは、東京都のものです。

マンション管理士の無料派遣（防災・認知症対応）

東京都のマンション管理士無料派遣事業は、都内の管理組合が対象です。防災または認知症対応のテーマで、マンション管理士が管理組合を訪れ、助言をします。費用は無料で、各テーマ原則2回までです。受付期間は令和8年6月23日（火）から令和9年2月26日（金）ですが、2テーマ合計160枠が埋まり次第終了します。申込は東京都マンション管理士会のサイトで行い、問い合わせ先は都 民間住宅部マンション課（03-5320-5004）です（出典：東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始」）。大規模修繕の工事内容そのものを相談する制度ではない点は、理解しておいてください。

マンションアドバイザーの無料派遣（築古マンション向け）

（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターのアドバイザー派遣は、都の管理状況届出を済ませた管理組合が対象です。昭和58年12月31日以前に新築され、居住用の独立部分が6以上ある分譲マンションは1回、管理不全の兆候があるマンションは最大5回まで無料で、1回あたり約2時間です。申込書をファクス・メール・郵送で提出すると、1〜2週間ほどでアドバイザーから連絡があります。電話は03-5989-1453です（出典：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」）。

建築士・大規模修繕アドバイザーについて

令和8年10月8日時点で、狛江市の公式ページには、大規模修繕工事そのものを対象にした市の建築士・アドバイザー派遣は確認できませんでした。市の耐震化促進アドバイザーは、耐震化と管理運営が中心です。大規模修繕の中身を第三者に見てもらいたいときは、次の3つを組み合わせるのが現実的です。

1. 東京都の分譲マンション総合相談窓口（マンション管理士）に、工事の進め方を相談する
2. 築古なら、市の耐震アドバイザーと都のアドバイザー派遣を使い分ける
3. 施工会社から概算見積りを取り、内訳を専門家と一緒に読む

明誠も、概算の見積りは無料でご提示しています。見積りのチェック方法は、明誠の料金の考え方にまとめています。

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10月10日（土）の東京都セミナーと、都・国の相談窓口

東京都マンション管理・再生セミナー2026

令和8年10月10日（土）14時から16時30分、東京都議会議事堂1階の都民ホールで開かれます。参加費は無料、会場の定員は150名（先着・事前申込制）で、Web同時配信もあります。同時開催の個別相談会（13時〜16時）は要予約で、管理全般や耐震化を相談できます。申込先は（一社）東京都マンション管理士会、問い合わせは都マンション課（03-5320-4913）です。申込の締切は都のページに記載がなかったため、電話で確認してください（出典：東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」）。開催まで日がありません。

東京都 分譲マンション総合相談窓口

都内の分譲マンションに関する相談を、マンション管理士が無料で受けます。電話は03-6427-4900。受付は月〜金曜と第1土曜・第3日曜（祝日・年末年始を除く）の9時から17時で、水曜は19時までです（出典：東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」）。

日管連の相談ダイヤルとマンション管理センター

管理計画認定制度を中心に、日本マンション管理士会連合会が相談ダイヤル（03-5801-0858）を設けています。月〜土の10時から17時、1回30分程度まで、何回でも無料です（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」）。

（公財）マンション管理センターの電話相談は、管理組合の運営（03-3222-1517）と建物・設備の維持管理（03-3222-1519）の2本で、月〜金の9時30分から17時です。個別具体的な修繕のアドバイスや弁護士の紹介は対象外で、費用はページに記載がありませんでした（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。

法テラス

収入と資産が基準以下なら、同じ問題について3回まで、1回30分の無料法律相談を受けられます。サポートダイヤルは0570-078374です。基準は地域・世帯人数によって変わります（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。個人の資力で判断される相談向けで、管理組合法人の相談に使えるかは法テラスで確認が必要です。

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何を用意して相談に行けばいいか：3点セット

相談を30分で終えるコツは、資料をそろえておくことです。私が理事長さまにいつもお願いしているのは、次の3点です。

1. 総会議事録（直近2〜3年分）：修繕の議論の経緯、積立金の状況がわかります。
2. 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と概算費用が載っています。
3. 管理規約：理事会や総会の決議要件、専有部分と共用部分の区別が書かれています。

加えて、竣工年、戸数、前回の大規模修繕の時期、相談したいことをA4一枚にメモしておくと、相談時間を使い切れます。耐震アドバイザーを呼ぶ場合は、建築確認を受けた年月日がわかる書類（確認済証など）も探しておくと、対象かどうかの確認が早く済みます。

私が現場でよく見る光景があります。足場を組む直前になって、「実は積立金が足りない」と理事会が慌てるのです。たとえば10階建て・外周80mの建物で、足場の費用だけで170万円近くかかることがあります（目安。物件や条件で大きく変わります）。無足場のロープアクセス工法なら、同じ条件で60万円前後に収まるケースもあります。この差額を知っているだけで、積立金の見通しは変わります。

私たちは、IRATA水準の技能訓練を受けた作業員による施工で、約6,000棟の実績があります。ロープアクセス工法の高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロです。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保するのが基本です。工法の詳細はロープアクセス工法の紹介で、技術情報は姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。

住民への影響が少なく、バルコニーを占有しないことは、ロープアクセスの大きな利点です。ただ、全ての建物に向くわけではないため、足場・ロープアクセス・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な案をご提案しています。判断の基準は、明誠の理念に書きました。

管理組合向けのサービスの全体像は、管理組合さま向けサービスをご覧ください。明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。ロープアクセス工法を採用する際の考え方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムの関連記事でも紹介しています。

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よくあるご質問

Q. 狛江市に、マンション管理士を無料で派遣してくれる市の制度はありますか？

A. 私が令和8年10月8日時点で確認した市の公式ページには、市独自のマンション管理士派遣の記載はありませんでした。市の「耐震化促進アドバイザー派遣」（無料、年度5回まで）にはマンション管理士も含まれます。ほかに、東京都の「マンション管理士無料派遣」（令和9年2月26日まで受付、防災・認知症のテーマ、各2回まで）が使えます。

Q. 狛江市の耐震化促進アドバイザーは、どのマンションでも呼べますか？

A. いいえ。昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた、地階を除く3階建て以上の民間分譲マンション（耐火・準耐火建築物）が目安です。申請期間は令和8年12月15日までで、窓口は住宅係（03-3430-1359）です。

Q. 市の法律相談会は、管理組合の理事でも使えますか？

A. 公式ページに「参加費無料」「年度内2回まで」とありますが、管理組合としての利用可否は書かれていません。予約の際に秘書広報室（03-3430-1149）で確認してください。令和8年度の残りは、12月5日（土）と令和9年3月3日（水）です。

Q. 10月24日の市のマンション管理セミナーは、まだ申し込めますか？

A. 申込は10月20日（火）までで、専用フォームまたは電話（住宅係03-3430-1359）です。参加費は公式ページに記載がないため、申込時に確認してください。

Q. 管理計画認定を受けると、何が良くなりますか？

A. 狛江市のページでは、長寿命化工事を行った翌年度の建物の固定資産税が3分の1減額されること、住宅金融支援機構の金利引下げが案内されています。申請の前に、マンション管理センターの事前確認が必要です。

Q. 無料相談のあと、工事の見積りだけ取ることはできますか？

A. できます。明誠では、概算の見積りを無料でご提示しています。相談先の専門家の意見と、見積書の内訳を並べて理事会で比べるのが、私のおすすめです。目安として、外壁塗装は㎡あたり3,500〜4,500円、打診調査は250〜500円程度ですが、建物の状態により大きく変わります。

Q. 窓口に電話する前に、何を用意すればよいですか？

A. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点と、竣工年・戸数・前回修繕の時期のメモです。耐震の相談では、建築確認を受けた年月日がわかる書類もあると便利です。

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まとめ：今週動くこと3点

狛江市の管理組合が、お金をかけずに最初の一歩を踏み出す方法を、3つに絞ります。

1. 10月10日（土）の都セミナーと、10月24日（土）の市セミナーの申込を確認する：都は事前申込制（会場先着150名、Web配信あり）、市は10月20日（火）までの申込です。
2. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約をまとめる：コピーを1部ずつ用意して、次の理事会に出しておきます。
3. 住宅係（03-3430-1359）に電話する：築年が昭和56年以前なら耐震アドバイザー（無料）を、そうでなければ管理計画認定の流れを聞きます。同時に、東京都の総合相談窓口（03-6427-4900）にも電話します。

理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。大規模修繕は、始める前の準備でほぼ決まります。ご相談だけでも、お問合せフォームから遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 狛江市「市民法律相談会・法律税務合同相談会」（令和8年9月1日更新）
• 狛江市「市民相談」（令和8年4月21日更新）
• 狛江市「令和8年度狛江市マンション管理セミナー」（令和8年9月15日更新）
• 狛江市「住宅関係支援ガイドブック 令和8年度」（令和8年3月29日掲載）
• 狛江市「マンション管理計画認定制度」（令和8年4月1日更新）
• 狛江市「マンション管理適正化支援法人の登録について」（令和7年12月25日更新）
• 東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」
• （公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」
• 東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始（令和8年6月23日）」
• 東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日時点で公表されている狛江市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了・定員終了があり得ます。実際に申請される前に、狛江市および該当窓口へ最新の内容を事前にご確認ください。なお、市民相談・消費生活相談・セミナー・管理計画認定の費用、市民相談や法律相談会の管理組合としての利用可否、市独自のマンション管理士派遣の有無は、公式ページで確認できませんでした。市の分譲マンション耐震診断助成のQ&Aページは更新が平成30年のため引用せず、令和8年度の住宅関係支援ガイドブックの数字を基準にしています。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。

最終更新：2026年10月8日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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あきる野市の管理組合が無料で使える相談・支援13選｜市の法律・登記・不動産相談から都の無料派遣、10月10日セミナーまで【令和8年度版】

2026年10月8日 更新

あきる野市内のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近いが、誰に何を聞けばいいのかわからない。専門家に頼むお金を、修繕積立金から出すのは気が引ける」

私は、こうしたお話を聞くたびに、相談先を知らないだけで遠回りをしている管理組合が多いと感じます。あきる野市の管理組合は、費用をかけずに専門家へ話を聞ける窓口を、市と東京都、国の機関を合わせていくつも使えるからです。

あきる野市役所では、弁護士による法律相談、司法書士・土地家屋調査士による登記相談が、いずれも「予約制・無料」で開かれています。10月は宅地建物取引士による不動産取引相談も開かれます。東京都には、マンション管理士の無料派遣があります。そして10月10日（土）には、都のマンション管理・再生セミナーが無料で開かれます。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。あきる野市と同じ多摩地域の東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。工事の話に入る前に、いまあきる野市の管理組合が使える「お金をかけない相談先」を整理してお伝えします。

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結論：あきる野市で費用をかけずに使える窓口は13ある

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	市民相談：法律相談（予約制）	弁護士	無料（ページ表題に明記）	市民課 市民相談窓口係 042-558-1111（内線2417）
2	市民相談：登記相談（毎月第3金曜）	司法書士・土地家屋調査士	無料（同上）	同上
3	市民相談：不動産取引相談（年3回、10月は20日）	宅地建物取引士	無料（同上）	同上
4	市民相談：税務相談・暮らしの手続相談	税理士・行政書士	無料（同上）	同上
5	あきる野市消費生活相談窓口（月・木）	消費生活相談員	要確認（費用の記載なし）	042-558-1111
6	マンション管理計画認定の窓口（住宅政策課）	市職員	市への申請手数料はかからない	042-558-1111（内線2721〜2724）
7	分譲マンション総合相談窓口（東京都）	マンション管理士	無料	03-6427-4900
8	マンションアドバイザー無料派遣（管理状況届出が前提）	マンション管理士等	無料（要件あり）	（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター 03-5989-1453
9	マンション管理士無料派遣（防災・認知症対応）	マンション管理士	無料（各テーマ2回まで）	東京都マンション管理士会／都マンション課 03-5320-5004
10	東京都マンション管理・再生セミナー2026（10月10日）	弁護士ほか	無料	東京都マンション管理士会
11	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも）	03-5801-0858
12	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
13	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

あきる野市の特徴を、正直にお伝えします。私が令和8年10月8日時点で市の公式ページを確認した範囲では、市が独自に「マンション管理士を管理組合へ派遣する制度」や「建築士・大規模修繕アドバイザーの派遣制度」を設けている記載は見つかりませんでした。マンションの専門家による無料の派遣は、東京都の制度を使う形になります。

一方で、市民相談が「予約制・無料」と明記されているのは、管理組合にとって心強い点です。理事会の運営や管理費の滞納、境界や登記の疑問など、大規模修繕の前段階で出てくる問いに、費用をかけずに専門家の意見を聞けます。

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あきる野市で使える市の窓口①：法律・登記・不動産取引の無料相談

あきる野市の市民相談は、市役所1階の市民相談室と、五日市出張所（五日市地域交流センター2階）で開かれています。担当は市民部 市民課 市民相談窓口係（〒197-0814 あきる野市二宮350、電話042-558-1111、内線2417）です（出典：あきる野市「市民相談（予約制・無料）」）。

定例の相談は次のとおりです。

相談の種類	日程	相談員	1人の時間
法律相談	第1木曜（五日市）、第2・第4火曜（市役所）	弁護士	25分
登記相談	毎月第3金曜	司法書士・土地家屋調査士	45分
税務相談	毎月第2月曜	税理士	30分
相続・遺言など暮らしの手続相談	毎月第1金曜	行政書士	30分
不動産取引相談	年3回（2月・6月・10月の予定）	宅地建物取引士	45分
交通事故相談	毎月第2水曜	弁護士	50分

すべて予約制で、平日8時30分から17時15分まで電話と窓口で受け付けています。法律相談は同じ案件について2回まで、同じ種類の相談を相談終了まで重ねて予約することはできません。事前連絡のない無断キャンセルは、以後の予約をお断りする場合があります。

令和8年10月分の日程は、市の別ページで公表されています。相談時間はいずれも午後1時30分から4時30分です（出典：あきる野市「10月の市民相談（予約制・無料）」、令和8年7月9日更新）。

• 法律相談：10月13日（火）、10月27日（火）が市役所、10月1日（木）は五日市出張所で実施済み。1日の定員は7人です。
• 登記相談：10月16日（金）。定員4人です。
• 不動産取引相談：10月20日（火）。定員4人です。
• 税務相談：10月19日（月）。定員6人です。

11月は、法律相談が5日（木・五日市）、10日（火）、24日（火）、登記相談が20日（金）です（出典：あきる野市「11月の市民相談（予約制・無料）」、令和8年7月28日更新）。

定員は1日4〜7人と少なく、定員を超えると次回以降の予約になります。日程が決まっているなら、早めの電話をおすすめします。

なお、これらの相談が「管理組合」として使えるのか、「市民個人」が対象なのかは、公式ページに書かれていません。私は、予約の電話で「マンションの管理組合の理事として相談したい」と一言添えて確認することをおすすめしています。

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消費生活相談と、管理計画認定の市の窓口

消費生活相談窓口

あきる野市消費生活相談窓口は、市役所1階の市民相談室で、毎週月曜日と木曜日の9時から16時まで（12時から13時は昼休み）開かれています。電話は042-558-1111です。訪問販売の強引な勧誘、不審な請求への対処、多重債務の専門機関への案内などを扱います。費用についての記載は、公式ページにはありませんでした（出典：あきる野市「あきる野市消費生活相談窓口について」、令和8年10月1日更新）。

月・木以外の日は、東京都消費生活総合センター（03-3235-1155、月〜土の9時〜17時）が案内されています。

管理組合では、「外壁点検の無料診断」を名乗る訪問業者への対応で、この窓口が役に立ちます。無料と言って屋根や外壁に上がり、不安をあおって契約を急がせる手口です。その場で署名しないこと、複数社で比べることが基本です。

管理計画認定の市の窓口

管理計画認定制度の窓口は、都市整備部 住宅政策課（042-558-1111、内線2721〜2724）です。市への申請に手数料はかかりません。ただし、市の窓口に直接申請することはできず、オンラインの「管理計画認定支援システム」から申請します。認定の有効期間は5年です（出典：あきる野市「マンション管理計画認定制度について」、令和8年8月7日更新）。

国土交通省によると、認定を受けたマンションは、大規模修繕工事を行ったときの固定資産税の減額、フラット35やマンション共用部分リフォーム融資の金利引下げなどを受けられます。事前確認は（公財）マンション管理センターが行います（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和9年4月1日以降の申請には、見直し後の認定基準が適用されます。いま準備を進めている管理組合は、申請の時期によって基準が変わる点に注意してください。

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東京都の無料の専門家派遣：マンション管理士・アドバイザー

あきる野市の管理組合が、専門家に自分のマンションまで来てもらう無料の制度は、現在は東京都のものです。

マンション管理士の無料派遣（防災・認知症対応）

東京都のマンション管理士無料派遣事業は、都内の管理組合が対象です。防災または認知症対応の研修を受けたマンション管理士が管理組合を訪れ、実務のノウハウや手続の助言をします。費用は無料で、各テーマ原則2回までです。受付期間は令和8年6月23日（火）から令和9年2月26日（金）ですが、全160枠（2テーマ合計）が埋まり次第終了します。申込は東京都マンション管理士会のサイトから行い、問い合わせ先は都 民間住宅部マンション課（03-5320-5004）です（出典：東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始」）。

防災のテーマは、防災組織の立ち上げ、災害時に使える居住者名簿の作成、規約の見直しなどです。認知症対応のテーマは、地域包括支援センターとの連携や、バリアフリーを含む長期修繕計画などです。大規模修繕の工事内容そのものを相談する制度ではない点を、理解しておいてください。

マンションアドバイザーの無料派遣（築古マンション向け）

（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターのアドバイザー派遣は、対象が限られています。昭和58年12月31日以前に新築され、住戸などの独立部分が6以上あり、都の管理状況届出を済ませた管理組合が対象です。届出済みの管理組合は1回、管理不全の兆候がある場合は最大5回まで無料で使えます。申込書をファクス・メール・郵送で提出すると、1〜2週間ほどでアドバイザーから連絡があります。電話は03-5989-1453です（出典：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」）。

管理状況届出は、東京都の条例で、上記の築年・戸数の分譲マンションに義務づけられています。届出先は、建物のある市区の窓口で、オンラインの届出システムも使えます。5年以内の更新が必要です（出典：東京都マンションポータルサイト「管理状況届出制度」）。

建築士・大規模修繕アドバイザーの派遣について

冒頭で述べたとおり、あきる野市の公式ページで建築士派遣や大規模修繕アドバイザー派遣の制度は確認できませんでした。市の住宅政策課の耐震化のページにも、無料の耐震診断やアドバイザー派遣の記載はありません（出典：あきる野市「住まいの耐震化のお願い」、令和8年8月7日更新）。

大規模修繕の中身について、第三者の専門家に見てもらいたいときは、次の3つを組み合わせるのが現実的です。

1. 東京都の分譲マンション総合相談窓口（マンション管理士）に、工事の進め方を相談する
2. 築古なら、管理状況届出を済ませてアドバイザー派遣を申し込む
3. 施工会社から概算見積りを取り、内訳を専門家と一緒に読む

明誠も、概算の見積りは無料でご提示しています。見積りのチェック方法は、明誠の料金の考え方にまとめています。

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10月10日（土）の東京都セミナーと、都・国の相談窓口

東京都マンション管理・再生セミナー2026

令和8年10月10日（土）14時から16時30分、東京都議会議事堂1階の都民ホールで開かれます。参加費は無料で、会場の定員は150名（先着・事前申込制）、Web同時配信もあります。

講演は、標準管理規約と管理計画認定制度の改正、法改正で変わるマンション再生、都のマンション支援の取組の3本です。同時開催の個別相談会（13時〜16時）は要予約で、管理全般や耐震化を相談できます。申込先は（一社）東京都マンション管理士会です。申込の締切は都のページに記載がなかったため、問い合わせ先の都マンション課（03-5320-4913）で確認してください（出典：東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」）。開催まで日がないため、申込が間に合うかは電話でご確認ください。

東京都 分譲マンション総合相談窓口

都内の分譲マンションに関する相談を、マンション管理士が無料で受けます。電話は03-6427-4900。受付は月〜金曜と第1土曜・第3日曜（祝日・年末年始を除く）の9時から17時で、水曜は19時までです（出典：東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」）。

日管連の相談ダイヤルとマンション管理センター

管理計画認定制度を中心に、日本マンション管理士会連合会が相談ダイヤル（03-5801-0858）を設けています。月〜土の10時から17時、1回30分程度まで、何回でも無料です（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」、令和8年7月28日更新）。

（公財）マンション管理センターの電話相談は、管理組合の運営（03-3222-1517）と建物・設備の維持管理（03-3222-1519）の2本で、月〜金の9時30分から17時です。1件15分前後の口頭回答で、個別具体的な修繕のアドバイスや弁護士の紹介は対象外です。費用はページに記載がありませんでした（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。

法テラス

収入と資産が基準以下なら、同じ問題について3回まで、1回30分の無料法律相談を受けられます。サポートダイヤルは0570-078374です。たとえば特別区で1人世帯なら、月収の目安は20万200円以下、資産は180万円以下で、地域・世帯人数によって基準が変わります（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。あきる野市は特別区ではないため、基準は上記の「その他の地域」の欄で確認してください。管理費の滞納を巡る裁判など、個人の資力で判断される相談向けで、管理組合法人の相談に使えるかは法テラスで確認が必要です。

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何を用意して相談に行けばいいか：3点セット

相談を30分で終えるコツは、資料をそろえておくことです。私が理事長さまにいつもお願いしているのは、次の3点です。

1. 総会議事録（直近2〜3年分）：修繕の議論の経緯、積立金の状況がわかります。
2. 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と概算費用が載っています。
3. 管理規約：理事会や総会の決議要件、専有部分と共用部分の区別が書かれています。

加えて、竣工年、戸数、前回の大規模修繕の時期、相談したいことをA4一枚にメモしておくと、相談時間を使い切れます。

私が現場でよく見る光景があります。足場を組む直前になって、「実は積立金が足りない」と理事会が慌てるのです。たとえば10階建て・外周80mの建物で、足場の費用だけで170万円近くかかることがあります（目安。物件や条件で大きく変わります）。無足場のロープアクセス工法なら、同じ条件で60万円前後に収まるケースもあります。この差額を知っているだけで、積立金の見通しは変わります。

私たちは、IRATA水準の技能訓練を受けた作業員による施工で、約6,000棟の実績があります。ロープアクセス工法の高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロです。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保するのが基本です。工法の詳細はロープアクセス工法の紹介で、技術情報は姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。

住民への影響が少なく、バルコニーを占有しないことは、ロープアクセスの大きな利点です。ただ、全ての建物に向くわけではないため、足場・ロープアクセス・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な案をご提案しています。判断の基準は、明誠の理念に書きました。

管理組合向けのサービスの全体像は、管理組合さま向けサービスをご覧ください。明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。ロープアクセス工法を採用する際の考え方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムの関連記事でも紹介しています。

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よくあるご質問

Q. あきる野市に、マンション管理士を無料で派遣してくれる市の制度はありますか？

A. 私が令和8年10月8日時点で確認した市の公式ページには、市独自の派遣制度の記載はありませんでした。東京都の「マンション管理士無料派遣」（令和9年2月26日まで受付、防災・認知症のテーマ、各2回まで）か、築古マンション向けの「マンションアドバイザー無料派遣」が使えます。

Q. あきる野市の法律相談は、管理組合の理事でも使えますか？

A. 公式ページに「予約制・無料」とありますが、管理組合としての利用可否は書かれていません。予約の電話（042-558-1111、内線2417）で確認してください。1回25分、同じ案件は2回までです。

Q. 市の法律相談はいつ受けられますか？

A. 令和8年10月は13日（火）と27日（火）が市役所、11月は10日（火）と24日（火）が市役所、5日（木）が五日市出張所です。1日の定員は7人のため、早めの予約をおすすめします。

Q. マンションアドバイザー無料派遣は、どのマンションでも使えますか？

A. いいえ。昭和58年12月31日以前に新築され、独立部分が6以上あり、都の管理状況届出を済ませたマンションが対象です。

Q. 管理計画認定を受けると、何が良くなりますか？

A. 国土交通省は、フラット35の金利引下げ、共用部分リフォーム融資の優遇、大規模修繕工事を行った際の固定資産税の減額などを案内しています。あきる野市への申請手数料はかかりません。

Q. 無料相談のあと、工事の見積りだけ取ることはできますか？

A. できます。明誠では、概算の見積りを無料でご提示しています。相談先の専門家の意見と、見積書の内訳を並べて理事会で比べるのが、私のおすすめです。目安として、外壁塗装は㎡あたり3,500〜4,500円、打診調査は250〜500円程度ですが、建物の状態により大きく変わります。

Q. 窓口に電話する前に、何を用意すればよいですか？

A. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点と、竣工年・戸数・前回修繕の時期のメモです。

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まとめ：今週動くこと3点

あきる野市の管理組合が、お金をかけずに最初の一歩を踏み出す方法を、3つに絞ります。

1. 10月10日（土）の都セミナーの申込可否を確認する：事前申込制で、会場は先着150名、Web同時配信もあります。
2. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約をまとめる：コピーを1部ずつ用意して、次の理事会に出しておきます。
3. 市民相談窓口（042-558-1111、内線2417）に電話する：10月13日・27日の法律相談、20日の不動産取引相談の空きを聞き、同時に東京都の総合相談窓口（03-6427-4900）にも電話します。築年が昭和58年以前なら、管理状況届出の有無も確認します。

理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。大規模修繕は、始める前の準備でほぼ決まります。ご相談だけでも、お問合せフォームから遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• あきる野市「市民相談（予約制・無料）」（令和7年2月7日更新）
• あきる野市「10月の市民相談（予約制・無料）」（令和8年7月9日更新）
• あきる野市「11月の市民相談（予約制・無料）」（令和8年7月28日更新）
• あきる野市「あきる野市消費生活相談窓口について」（令和8年10月1日更新）
• あきる野市「マンション管理計画認定制度について」（令和8年8月7日更新）
• あきる野市「住まいの耐震化のお願い」（令和8年8月7日更新）
• 東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」
• 東京都マンションポータルサイト「管理状況届出制度」
• （公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」
• 東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始（令和8年6月23日）」
• 東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日時点で公表されているあきる野市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了・定員終了があり得ます。実際に申請される前に、あきる野市および該当窓口へ最新の内容を事前にご確認ください。なお、市の消費生活相談窓口の費用、市民相談の管理組合としての利用可否、市独自の派遣制度やセミナーの有無は、公式ページで確認できませんでした。「市民相談（予約制・無料）」の総合ページは更新日が令和7年2月で前年度以前のため、日程は令和8年10月・11月の個別ページを基準にしています。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。

最終更新：2026年10月8日

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宇都宮市の賃貸マンション補助金2026｜止水板は上限50万円、外壁塗装の住宅改修補助は廃止

宇都宮市で賃貸マンション・アパート・収益ビルを経営されているオーナーさまへ。この記事では、令和8年度（2026年度）の宇都宮市の住まい・建物関連の補助制度を、「オーナーさまご自身が申請できるもの」「入居者さまが使うもの」「賃貸では使えないもの」の3つに仕分けしました。根拠は、宇都宮市が公開している「【令和8年度版】宇都宮市 住まいの支援制度」のチラシと各制度の要綱・案内で、確認日は2026年10月8日です。

先に結論をお伝えします。宇都宮市には、賃貸オーナーさまにとって令和8年度から始まった、使い勝手のよい制度がひとつあります。それが令和8年4月1日に要綱が適用された止水板等設置費補助金です。補助対象者は「補助対象施設を所有、賃借又は管理していること」とされ、対象施設には「住宅、マンション、店舗又は事務所等（附属する駐車場を含む）」が明記されています。浸水想定区域などにある物件なら、設置費用の2分の1、1申請あたり50万円までの補助を受けられます。

反対に、注意していただきたい変化もあります。宇都宮市の住宅改修事業費補助金は、令和7年度まで対象だった「選択工事（外壁塗装等）」への補助を廃止しました。しかも、この補助の申請者は「工事を実施する住宅に居住（住民登録）すること」が条件です。外壁塗装に市の補助を当て込んでいたオーナーさまは、資金計画を組み直す必要があります。

この記事では、これらの制度を入居率・NOI（実質賃料収入）・損金算入・出口戦略の視点で整理し、補助に頼れない外壁・防水の工事費をどう抑えるかまで、20年以上大規模修繕に携わってきた私の現場感覚でお話しします。

宇都宮市の賃貸オーナー向け制度マップ【令和8年度】

最初に全体像です。「賃貸オーナーから見た位置づけ」は、市の公式資料の記載をもとに私が整理した目安です。個別の物件で使えるかどうかは、必ず各担当課へご確認ください。

制度（令和8年度）	補助の内容	賃貸オーナーから見た位置づけ	担当課
止水板等設置費補助金	設置費用の1/2、上限50万円／申請	オーナーが申請できる（所有・賃借・管理する者が対象）	河川課 028-632-2689
ブロック塀等安全対策費補助	撤去費の3/4・上限22.5万円（スクールゾーン等）、1/2・上限15万円（その他）、再築1/3・上限6.6万円	所有者等が申請。賃貸物件の外構でも検討の価値あり	建築指導課 028-632-2573
民間建築物アスベスト除去等補助	除去等費用の2/3、上限200万円	対象は戸建て住宅と「多数の人が利用する建築物」。賃貸マンションの扱いは要確認	建築指導課 028-632-2573
雨水貯留・浸透施設設置費補助	経費の2/3（限度額あり）	市街化区域の土地・建物の所有者・占有者が対象	工事受付センター 028-633-3164
若年夫婦、子育て世帯及び新卒採用者等家賃補助金	市外転入者がいる世帯は最大12万円、市内転居のみは最大6万円、子ども1人1万円加算	入居者さまが使う。居住誘導区域内の物件なら募集の武器になる	住宅政策課 028-632-2735
結婚新生活支援事業	新居の家賃・引越費用等の一部（世帯により上限30〜60万円）	入居者さまが使う	都市ブランド戦略課 028-632-2115
住宅改修事業費補助金	工事費の10％、上限10万円	借家も対象だが、申請者は居住者本人。外壁塗装等の選択工事は廃止	住宅政策課 028-632-2735
木造住宅耐震改修・建替え補助	改修費の4/5・上限115万円ほか	「賃貸を目的としない住宅」に限定。賃貸は対象外	建築指導課 028-632-2573
家庭向け脱炭素化促進補助	太陽光・蓄電池など	「自ら居住する市内の住宅」が条件。賃貸は対象外	環境創造課 028-632-2408

ひと目でわかるとおり、宇都宮市の住まいの補助は「自分で住む人」向けが中心です。そのなかで、止水板・ブロック塀・雨水貯留の3つは、建物や土地の所有者として申請できる防災系の制度です。賃貸オーナーさまが市の補助を取りにいくなら、まずこの3つから検討するのが近道だと私は考えます。

止水板等設置費補助金：令和8年度から始まった、オーナーが主役になれる制度

宇都宮市止水板等設置費補助金交付要綱は、令和8年4月1日から適用されています。賃貸経営の目線で、要綱の中身を整理します。

• 対象地域：「宇都宮市防災ハザードマップ」の洪水または内水ハザードマップの浸水想定区域、過去に浸水被害が発生した地域、その他市長が認める地域
• 対象施設：対象地域にある（または年度内に建築される）住宅、マンション、店舗または事務所等。これらに附属する駐車場も含みます
• 対象者：補助対象施設を「所有、賃借又は管理」していること、市税の滞納がないこと など
• 補助額：補助対象費用の2分の1（1,000円未満切り捨て）、1申請あたり50万円が限度
• 対象となる止水板等：浸水に耐える材質、主要部分が取り外しまたは移動でき、繰り返し使え、止水板等として販売されている製品。設置に特別な工事を要しない簡易型止水板は対象外です
• 対象となる設置工事：内外壁の止水工事、土間コンクリート打設工事など、止水効果を高めるための工事も対象に含まれます

賃貸マンションでいえば、1階のエントランス、機械式・平置き駐車場のスロープ、地下ピットや電気室の出入口、1階店舗の入口などが、止水板を検討する場所になります。1階の住戸や共用部が浸水すると、原状回復費だけでなく、入居者さまの退去、受変電設備やポンプの故障による建物全体の機能停止まで連鎖します。止水板は、こうした連鎖を入口で断つための設備です。

実務で気をつけていただきたい点が3つあります。

1つ目は、実績報告の期限が短いことです。工事完了の日から30日を経過した日と、その年度の3月31日のどちらか早い日までに実績報告を出す必要があります。年度末に工事が集中すると間に合わないことがあるため、秋から冬にかけての発注が現実的です。

2つ目は、財産処分の制限です。補助金の交付決定日から10年以内に、補助の対象施設を目的に反して使ったり、譲渡・交換・貸付けをしようとするときは、市長の承認が必要で、補助金の一部返還を求められる場合があります。返還額は、交付決定額の10分の1に、10年に満たない残りの年数を掛ける計算です。10年以内に売却を考えている物件では、出口戦略と合わせて判断してください（この点は後ほど出口戦略の章でも触れます）。

3つ目は、物件が対象地域に入っているかの確認です。宇都宮市内でも、田川・鬼怒川などの河川沿いや、雨水が集まりやすい低地に物件をお持ちの場合は、まず市の防災ハザードマップで洪水と内水の両方を確認し、河川課に事前相談をされることをおすすめします。市のチラシにも「交付申請前に事前相談」と書かれています。

外部からの浸水だけでなく、屋上やベランダの防水劣化による漏水も、賃貸経営では同じくらい大きなリスクです。漏水の原因調査と止水については、明誠の雨漏り・漏水対策で考え方をまとめています。

ブロック塀等安全対策費補助：令和8年4月から撤去の限度額が増額

宇都宮市のブロック塀等安全対策費補助は、令和8年4月から塀の撤去にかかる限度額が増額されました。令和8年度版のチラシでは、次のとおりです。

区分	補助率	上限
撤去（スクールゾーン等）	撤去費の4分の3	22.5万円
撤去（上記以外の地域）	撤去費の2分の1	15万円
再築（撤去と同一工事で生垣・フェンス・板塀等を設置）	工事再築費の3分の1	6.6万円

対象は、道路等に面する高さ80センチメートルを超える石塀やブロック塀等の撤去工事等を行う「所有者等」です。チラシの書き方を見る限り、居住しているかどうかや賃貸物件かどうかの区別は書かれていません。築年数の古い賃貸アパートや、駐車場まわりに大谷石やブロックの塀が残る物件では、検討の価値があります。

宇都宮市らしい論点として、大谷石の塀があります。市内には大谷石の塀や蔵が今も多く残っていますが、チラシでは「石塀」も撤去補助の対象に含まれています。一方で、大谷石を内外装材として使う「大谷石利用促進補助」は自ら居住する住宅が対象で、塀や蔵は対象外です。古い大谷石塀を撤去してフェンスに替える場合は撤去補助と再築補助、景観として残す場合は自費での補強、という整理になります。

手続きは、交付申請の前に事前相談が必要です。過去の市の案内では、事前相談は申請年度の1月末まで、交付申請は12月末までとされていました。撤去工事に着手してしまうと対象外になりますので、外構工事を大規模修繕と同時に行う場合も、工事の発注前に建築指導課へ相談してください。

入居者さまや通行人の安全という意味では、塀の問題は「補助が出るなら直す」ではなく、所有者の管理責任の問題でもあります。地震で塀が倒れて通行人がけがをすれば、民法上の工作物責任を問われる可能性があります。補助はその背中を押す制度と考えていただくのがよいと思います。

住宅改修事業費補助金：外壁塗装は令和8年度から対象外、申請者は居住者

ここは、オーナーさまに一番お伝えしたい変更点です。

宇都宮市住宅改修事業費補助金の令和8年度の案内では、「令和7年度まで実施していた『選択工事（外壁塗装等）』への補助は廃止」と明記されています。補助額は対象工事費用の10％（上限10万円）で、対象工事は断熱改修、バリアフリー改修、防犯性向上（CPマーク付き製品）、多子世帯の間取り変更、多世代同居の増設、太陽熱温水器の設置、地域活用に向けた間取り改修です。

工事の対象となる住宅には「持家，借家」の両方が書かれていますが、申請者の要件は「工事を実施する住宅に居住（住民登録）すること」と「工事に要した費用を支払うものであること」です。つまり、ご自身が住んでいない賃貸物件では、オーナーさまは申請者になれません。

賃貸物件でこの補助が生きるのは、たとえば入居者さまが自費で防犯性の高い錠前（CPマーク付き）に交換したい、手すりを付けたい、というケースです。入居者さまが申請者となり、オーナーさまは工事の承諾をする立場です。原状回復の取り扱いを書面で決めておけば、入居者さまの住み心地が上がり、長く住んでいただくきっかけになります。

なお、この補助を受けるには工事契約前の事前申込が必要で、事前申込から1年以内かつ支払い完了後6か月以内に申請する流れです。自治会加入や市税の滞納がないことなども要件に含まれています。

入居者さまが使う家賃補助：居住誘導区域内の物件は募集図面に書く

宇都宮市には、若年夫婦、子育て世帯及び新卒採用者等家賃補助金があります。令和8年度版のチラシでは、対象は「居住誘導区域の民間賃貸住宅に入居する，若年夫婦，子育て世帯，新卒採用者，結婚を希望する女性」で、補助額は次のとおりです。

• 世帯に市外転入者がいる場合：最大12万円
• 世帯全員が市内転居者である場合：最大6万円
• 子ども1人につき1万円の加算

ポイントは、賃貸借契約の前に事前申込が必要なことです。入居者さまが契約した後でこの制度を知っても、補助を受けられない可能性があります。だからこそ、オーナーさまと管理会社さまが「この物件は居住誘導区域内です。家賃補助の事前申込は契約前に」と募集の段階で伝えることに意味があります。所得要件などの細かな条件は年度ごとに変わる場合があるため、最新の手引きで確認したうえで案内してください。

宇都宮市は「ネットワーク型コンパクトシティ」を掲げ、立地適正化計画で居住誘導区域を定めています。2023年8月にはLRT（ライトライン）が開業し、まちなかや沿線への居住を後押しする施策が続いています。お持ちの物件が居住誘導区域の内か外かは、家賃補助だけでなく、将来の入居需要と売却価格にも関わる情報です。市の地図で一度確認しておくことをおすすめします。

あわせて、令和8年1月1日から令和9年2月28日までに結婚した世帯が対象の結婚新生活支援事業（新居の家賃や引越費用等の一部、世帯により上限30〜60万円）、東京23区からの移住者向けの移住支援金（世帯100万円、単身60万円）もあります。いずれも入居者さまが申請する制度ですが、首都圏から宇都宮に移り住む方を迎える物件では、話題にしやすい制度です。

アスベスト除去・雨水貯留：オーナーが確認しておきたい2つの制度

民間建築物アスベスト除去等補助は、吹付け建材が施工されている戸建て住宅と「多数の人が利用する建築物」のアスベスト除去等工事を行う所有者等が対象で、除去等費用の3分の2（上限200万円）です。ひる石は対象外、事前申請が必要です。昭和50年代までに建てられた賃貸マンションでは、駐車場の天井や機械室、階段裏などに吹付け材が残っていることがあります。賃貸共同住宅が「多数の人が利用する建築物」に当たるかどうかはチラシからは読み取れないため、建築指導課への確認が必要です。大規模修繕の前に、事前調査の結果をもとに相談されるとよいでしょう。

雨水貯留・浸透施設設置費補助は、市街化区域に土地または建物を「所有又は占有」している方が対象で、設置経費の3分の2（限度額あり）です。浸透施設は市街化区域でも一部対象外の区域があります。駐車場の舗装改修や外構工事と同時に浸透ますを入れれば、敷地内の水はけ改善と内水対策を兼ねられます。止水板とあわせて検討したい制度です。

耐震・脱炭素の補助は「自己居住」限定。賃貸オーナーは対象外

宇都宮市の木造住宅の耐震支援は手厚く、耐震改修は改修費用の5分の4（上限115万円）、耐震建替えは5分の4（上限100万円）、部分改修は上限50万円、耐震シェルター等は上限25万円です。ただし、対象は「昭和56年5月31日以前の基準で建築された木造2階建て以下の一戸建て住宅（賃貸を目的としない住宅）」です。木造アパートや貸家は対象になりません。

家庭向け脱炭素化促進補助（太陽光発電、定置型蓄電池、エネファーム、HEMSなど）も、「自ら居住する市内の住宅」が条件です。賃貸物件の共用部に太陽光や蓄電池を載せたい場合は、市の家庭向け補助ではなく、事業者向けの制度や国の制度を探すことになります。

ここで誤解していただきたくないのは、補助がないことと、工事が不要なことは別の話だということです。旧耐震の賃貸物件は、金融機関の評価や買い手の目線で不利になりやすいのが実情です。補助に頼れないからこそ、耐震診断を自費で受けて現状を数字で把握しておくことが、次の判断の材料になります。

固定資産税の減額：耐震は貸家も対象になりうるが、省エネ・バリアフリーは要注意

宇都宮市の令和8年度版チラシには、「断熱改修工事又はバリアフリー化改修工事」「耐震改修工事（全体耐震改修工事のみ）」のうち一定の要件を満たす場合、申告により固定資産税（家屋）の減額を受けられると案内されています（担当は資産税課 028-632-2250）。

国の制度の枠組みでは、耐震改修に伴う固定資産税の減額は、昭和57年1月1日以前から所在する住宅が対象で、貸家かどうかで区別していないのが原則です。一方で、省エネ改修とバリアフリー改修の減額は、賃貸住宅を対象から除いているのが国の制度の枠組みです。つまり、賃貸オーナーさまが固定資産税の減額を検討できるのは、主に耐震改修の場合です。

ただし、適用期限や面積の上限、申告期限（工事完了後3か月以内とするのが一般的）、必要な証明書は、税制改正のたびに変わる可能性があります。工事の契約前に資産税課へ、物件の所在地・構造・築年・工事内容を伝えて適用可否を確認してください。証明書は建築士などが発行するもので、工事後に慌てて探すと申告期限に間に合わないことがあります。

定期報告は宇都宮市建築指導課へ。宇都宮市は特定行政庁

一定規模以上の共同住宅は、建築基準法第12条にもとづく定期報告（特定建築物の調査、建築設備・防火設備の検査）の対象になる場合があります。栃木県の資料によれば、宇都宮市は特定行政庁として定期報告の対象建築物や報告時期を独自に定めている9市のひとつです。提出先は栃木県ではなく、宇都宮市都市整備部建築指導課の指導グループ（市役所11階、028-632-2574）です。

宇都宮市の資料では、令和6年に対象となる建築物・建築設備が見直され、防火設備の定期検査が加わっています。所有者の変更、建物の名称や用途の変更があったときは届出も必要です。物件を売買したときに、定期報告の名義変更が漏れていたというのは、実務でよく見かける失敗です。

外壁の調査については、定期報告の中で外壁タイル等の全面打診が求められる時期があります。全面打診は足場を組むと費用がかさむため、ロープアクセスやドローンによる赤外線調査を組み合わせて、費用を抑えるのが合理的です。

外壁塗装の補助がなくなった今、工事費を何で抑えるか

令和8年度から外壁塗装が住宅改修補助の対象から外れたことで、宇都宮市では外壁・屋上防水といった大規模修繕の本体工事に使える市の現金補助は、私が確認できた範囲では見当たらない状況です。だからこそ、総工費の中で大きな割合を占める仮設費をどう計画するかが、オーナーさまの手残りを左右します。

一般に、大規模修繕の総工費のうち仮設足場の費用は15〜25％程度を占めるといわれます。たとえば、10階建て・外周80メートル・工期3か月の建物で、足場工法の仮設費の概算が168万円、ロープアクセス工法が59万円となった事例では、約109万円の差が出ました（建物の形状や条件により変わる参考値で、実際の見積は物件ごとに異なります）。

単価の目安も挙げておきます。外壁の打診調査は1平方メートルあたり250〜500円、外壁塗装は3,500〜4,500円、屋上・バルコニーの防水は5,000〜8,000円程度が一般的なレンジです。劣化の範囲を調査で正確に把握してから、必要な箇所に必要な工事をすることが、過剰な見積を避ける一番の近道です。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方で公開しています。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法は、作業員1人につきメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して行うのが基本です。明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001を取得しています。安全への取り組みは明誠の安全管理をご覧ください。

宇都宮市の物件で、足場・ロープアクセス・ハイブリッドをどう選ぶか

明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法を提案できる、日本でも数少ない会社です。

工法	宇都宮市で向いている物件のイメージ	強み	注意点
通常の足場工法	郊外の2〜3階建てアパートで、外壁を全面塗装する場合	広い面を一度に施工でき、作業の自由度が高い	足場費がかかり、窓がふさがる期間が長い。駐車場が使えなくなる期間が出ることも
ロープアクセス工法（無足場）	JR宇都宮駅周辺やLRT沿線の中高層の賃貸マンション、隣地との間隔が狭い物件、部分補修	足場費の削減、工期短縮、入居者さまの生活への影響が小さい	大面積の全面施工や重量物の搬入には向かない場合がある
ハイブリッド工法	1階が店舗・上階が住戸の賃貸ビル、低層部と高層部が混在する物件	部位ごとに最適化して総額を下げる	工程管理に高い調整力が必要

宇都宮市は車社会で、賃貸物件の多くが敷地内に駐車場を確保しています。足場を組むと駐車場の一部が使えなくなり、入居者さまの不満や月極駐車場の手配費用につながります。中心市街地の中高層物件では、道路占用や隣地との調整がネックになりがちです。仮設を最小限にできるロープアクセスやハイブリッドは、入居者さまの暮らしへの影響を抑えるという点で、宇都宮の賃貸物件と相性がよいと私は考えています。

ロープアクセス工法の技術的な解説や事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。賃貸ビルや店舗併用の物件については、ビルオーナー向けの明誠のサービスもあわせてご覧ください。実際の工事の様子は明誠の施工事例で公開しています。

試算：宇都宮市の16戸RCマンションで考える、制度のインパクトと物件価値

ここからは、仮定にもとづくイメージ試算です（実在の物件の数字ではありません）。

宇都宮市内の浸水想定区域にある、RC造4階建て・16戸・平均賃料6.5万円の賃貸マンションをお持ちだとします。満室時の年間賃料収入は、16戸×6.5万円×12か月＝1,248万円です。

• 止水板：エントランスと駐車場スロープ、電気室入口に止水板を設置し、設置工事費が80万円だったとします。補助は2分の1の40万円で、上限50万円の範囲内です
• ブロック塀：スクールゾーン等に面した塀の撤去費が30万円なら、4分の3は22.5万円で、上限22.5万円にちょうど収まります。撤去後にフェンスを再築する費用が15万円なら、3分の1の5万円（上限6.6万円の範囲内）が加わります
• 退去1件あたりの損失：空室3か月分の賃料19.5万円、広告料1か月分6.5万円、原状回復15万円とすると、1件あたり約41万円です。1階住戸が浸水して2戸が退去すれば、それだけで約82万円の損失になります

止水板への補助40万円は金額だけ見れば大きくありませんが、浸水1回で失う金額と比べれば、自己負担40万円の「保険」として十分に検討の価値があると私は考えます。

物件価値でも考えてみます。年間NOIが850万円のマンションを、キャップレート6.0％で評価すれば約1億4,167万円、6.5％で評価すれば約1億3,077万円です。0.5ポイントの違いで約1,090万円の差が出ます。浸水リスクの高い立地で対策をしていない物件は、買い手や金融機関から割り引いて見られがちです。止水板の設置記録やハザード対策の履歴は、この差を縮める材料になります。

損金算入：修繕費と資本的支出の線引き、補助金の扱い

工事費を経費（損金）にできるかどうかは、キャッシュフローに直結します。一般的な考え方を整理します（個別の判断は必ず税理士にご確認ください）。

• 修繕費として一括で経費にしやすいもの：外壁の塗り替え、防水の補修、劣化したシーリングの打ち替えなど、建物の価値を維持・原状回復するための工事
• 資本的支出として減価償却するもの：建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事。止水板の新設や、耐震補強の多くはこちらに当たる可能性があります
• 形式基準：1件20万円未満の支出や、おおむね3年以内の周期で行う修繕は修繕費として扱えます。区分が明らかでない支出でも、60万円未満または前期末取得価額のおおむね10％以下であれば修繕費とできる取り扱いがあります

補助金は原則として収入（益金）になります。ただし、固定資産の取得や改良に充てた国や地方公共団体の補助金には、法人なら圧縮記帳、個人なら総収入金額不算入の規定を使える場合があります。止水板の補助を受けるときは、工事の見積書と請求書で「止水板本体」「設置工事」「同時に行った外壁補修」を分けて記載してもらうと、税務上の整理がしやすくなります。

出口戦略：補助の「10年ルール」と、宇都宮で選ばれる物件の条件

売却を視野に入れたとき、宇都宮市の制度で押さえておきたいのは次の3点です。

1. 止水板補助の財産処分制限：交付決定から10年以内に譲渡するときは、市長の承認が必要で、補助金の一部返還を求められる場合があります。5年後に売却すれば、交付額の10分の5が返還額の計算の目安になります。売却予定の時期と補助の受け方を、あらかじめ天秤にかけてください
2. 居住誘導区域とLRT沿線：家賃補助の対象区域は、入居者さまにとっての「住む理由」になります。区域内の物件は、募集図面や売却時の物件概要書にその旨を書き、需要の根拠として示すのが有効です
3. 修繕履歴と防災対策の記録：外壁・防水の修繕履歴、定期報告の結果、止水板などの浸水対策、ブロック塀の撤去記録は、買い手の金融機関の評価で効いてきます。写真と報告書を1冊のファイルにまとめておくことをおすすめします

物件の収益性を高める修繕の考え方は、オーナー向けの明誠のご案内にもまとめています。

医療法人・介護事業者オーナーさまへ：宇都宮市の施設で優先すべきこと

病院・クリニック・介護施設を所有されている法人さまにとって、浸水と停電は事業継続に直結します。止水板等設置費補助金は対象施設に「店舗又は事務所等」も含んでおり、施設の用途によって対象になるかは河川課への確認が必要ですが、浸水想定区域にある施設では最優先で相談する価値があります。

また、施設は定期報告の対象になりやすく、外壁の全面打診の時期も意識する必要があります。入所者さまがいる状態で足場を長期間組むと、採光や防犯の面で負担が大きくなります。ロープアクセスやハイブリッドで仮設を短期間にする計画は、施設の運営への影響を抑える有力な選択肢です。

宇都宮市のオーナーさま向け：着手までの5ステップ

1. ハザードマップの確認：洪水と内水の両方で、物件が浸水想定区域に入っているかを確認する
2. 建物と外構の現状調査：外壁・防水の劣化、ブロック塀や大谷石塀の高さと状態、吹付け材の有無を調べる
3. 担当課への事前相談：止水板は河川課、ブロック塀・アスベストは建築指導課、固定資産税は資産税課へ。いずれも契約・着工の前に
4. 工法と時期の決定：足場・ロープアクセス・ハイブリッドを比較し、止水板の実績報告期限（完了後30日または3月31日の早い方）から逆算して工期を組む
5. 記録の保存：見積書・契約書・写真・報告書を残し、税務申告と将来の売却に備える

よくあるご質問

Q1. 宇都宮市で、賃貸マンションのオーナーが申請できる補助金はありますか？

あります。令和8年度から始まった止水板等設置費補助金（設置費用の1/2、上限50万円）は、施設を所有・賃借・管理する方が対象で、マンションも明記されています。ほかにブロック塀等安全対策費補助（所有者等）、雨水貯留・浸透施設設置費補助（所有者・占有者）も検討できます。

Q2. 宇都宮市の住宅改修補助で、賃貸アパートの外壁塗装はできますか？

できません。令和8年度から「選択工事（外壁塗装等）」への補助は廃止されました。また、申請者は工事をする住宅に居住（住民登録）している方に限られます。

Q3. 止水板の補助を受けた物件を売却するとき、注意点はありますか？

交付決定から10年以内の譲渡には市長の承認が必要で、補助金の一部返還を求められる場合があります。返還額は交付決定額の10分の1に、10年に満たない残りの年数を掛けて計算する定めです。

Q4. 簡易な止水シートや土のう袋も補助の対象になりますか？

要綱では、止水板等として販売されている製品で、繰り返し使用できるものが対象とされ、設置に特別な工事を要しない簡易型止水板は除かれています。対象になるかは事前相談で確認してください。

Q5. ブロック塀撤去補助の上限はいくらですか？

令和8年度版のチラシでは、スクールゾーン等は撤去費の3/4（上限22.5万円）、それ以外の地域は1/2（上限15万円）です。撤去と同一工事で生垣やフェンスを再築する場合は、再築費の1/3（上限6.6万円）が加わります。

Q6. 木造アパートの耐震改修に補助はありますか？

宇都宮市の木造住宅耐震改修・建替え補助は「賃貸を目的としない住宅」が対象のため、木造アパートは対象外です。耐震改修による固定資産税の減額は、国の制度上は貸家も対象になりうるため、資産税課に確認してください。

Q7. 入居者さま向けの家賃補助は、どの物件でも使えますか？

若年夫婦、子育て世帯及び新卒採用者等家賃補助金は、居住誘導区域にある民間賃貸住宅が対象です。賃貸借契約の前に入居者さまが事前申込をする必要があるため、募集の段階で案内するのが効果的です。

Q8. 宇都宮市の定期報告はどこに出しますか？

宇都宮市は特定行政庁のため、栃木県ではなく宇都宮市都市整備部建築指導課（指導グループ、028-632-2574）に提出します。

この記事のポイントまとめ

• 宇都宮市で賃貸オーナーさまが申請者になれるのは、止水板（上限50万円）・ブロック塀（上限22.5万円）・雨水貯留などの防災系の補助
• 住宅改修補助の外壁塗装は令和8年度から廃止。しかも申請者は居住者本人
• 木造住宅の耐震補助と家庭向け脱炭素化補助は、賃貸物件は対象外
• 家賃補助は入居者さまが使う制度。居住誘導区域内の物件は、募集図面に書く価値あり
• 止水板補助は10年以内の譲渡に承認が必要。出口戦略とあわせて判断を
• 補助に頼れない外壁・防水は、仮設計画（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）で総額を抑える

宇都宮市の賃貸オーナーさまへ

宇都宮市は、住まいの補助メニューの数は多いものの、その大半が「自分で住む人」向けです。賃貸オーナーさまにとっては、使える制度を正しく見極め、補助の届かない部分を工事の設計で取り返すことが大切になります。

令和8年度から始まった止水板の補助は、宇都宮市の賃貸オーナーさまにとって数少ない「自分で申請できる」制度です。浸水想定区域に物件をお持ちなら、外壁や防水の修繕計画とあわせて検討されることをおすすめします。

お持ちの物件で、まだ修繕計画や浸水対策の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度ご相談ください。1棟の現地調査と、工法別の概算比較、キャッシュフロー試算だけでも承ります。こちらからお問合せいただけます。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日時点で公表されている宇都宮市・栃木県の公式情報をもとに執筆しています。補助制度は予算の範囲内で先着順となるものが多く、年度途中でも受付終了や改正があり得ます。実際に申請・申告される前に、必ず宇都宮市の各担当課へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月8日

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出典（宇都宮市・栃木県 公式ウェブサイト）

• 【令和8年度版】宇都宮市 住まいの支援制度（チラシ）- 宇都宮市
• 宇都宮市止水板等設置費補助金交付要綱（令和8年4月1日適用）- 宇都宮市
• 令和8年度 宇都宮市住宅改修事業費補助金を申請する方へ – 宇都宮市
• 令和8年度 若年夫婦，子育て世帯及び新卒採用者等家賃補助金 申請書類チェックシート – 宇都宮市
• 宇都宮市建築物耐震化アクションプログラム（令和8年度）- 宇都宮市
• 定期報告制度が変わります（令和6年）- 宇都宮市
• 定期報告に関する資料（特定行政庁9市の記載）- 栃木県

鴨川市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月8日 更新

「鴨川市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はあるのか？」

結論から申し上げます。令和8年度（2026年度）の鴨川市公式サイトを確認した範囲では、外壁塗装や屋上防水など、共用部の大規模修繕工事そのものに使える市の補助金は見つかりませんでした。 ただし、鴨川市には管理組合が「申請者」になれる制度が二つあります。一つは窓の断熱改修（共用廊下や階段の窓も対象にできる）、もう一つは集合住宅用の充電設備です。

そしてもう一つ。令和8年台風第25号で被害を受けた鴨川市のマンションには、国の災害救助法にもとづく「住宅の応急修理」で、入居世帯の分を合算して共用部分を直せるという考え方が、内閣府のQ&Aに示されています。理事会の皆さまに、ぜひ知っておいていただきたい点です。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に、20年以上携わってきました。この記事では、鴨川市のマンション管理組合の理事長さま、修繕委員の皆さまに向けて、鴨川市の補助制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けて整理します。

鴨川市は観光地でもあり、区分所有者の中に「市外にお住まいで、休日に使う」という方がいらっしゃるマンションも少なくないと思います。この記事では、住民票や「自ら居住」の条件が、制度ごとにどう違うかにも注目しました。ここが、鴨川市の管理組合がつまずきやすいポイントだからです。

制度は年度の途中でも変わり、予算に達すれば受付が終わります。申請の前に、市の担当窓口で最新の内容をご確認ください。

早見表：鴨川市のマンションで使える制度・使えない制度

まず全体像です。令和8年度の鴨川市公式サイトで確認できた住まい関連の制度を、管理組合と区分所有者の目線で仕分けました。

制度名（鴨川市）	補助の内容（公式記載）	管理組合が共用部に使えるか	区分所有者が専有部に使えるか	出典
住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金（窓の断熱設備）	補助対象経費の1/4。管理組合の場合の上限は8万円×改修する戸数、1棟50万円まで	○（管理組合が申請者。1戸以上の改修と合わせ、共用部の窓も対象にできる）	○（居住する個人。上限8万円）	鴨川市
同（集合住宅用充電設備）	国の補助金額を基準に1/3または2/3（基数ごとに上限あり）	○（管理組合または所有者が申請者）	－	鴨川市
同（蓄電池・エネファーム・V2H等）	蓄電池上限7万円、エネファーム上限10万円、V2Hは1/10（上限25万円）	×（個人の住宅設備）	△（市内に住所がある個人。設置場所は管理規約の確認が先）	鴨川市
災害救助法による住宅の応急修理（令和8年台風第25号）	1世帯あたり75万7千円以内（準半壊は36万7千円以内）。市が業者に直接支払う	△（分譲は入居者の同意で世帯分を合算し共用部を修理できる、と内閣府Q&A）	○（被害認定を受けた世帯）	鴨川市
木造住宅耐震診断費補助金	診断費用の2/3以内、上限8万円	×（木造・一戸建て等・地上2階以下）	×	鴨川市
木造住宅耐震改修事業補助金	補助対象経費の4/5、上限100万円	×（同上）	×	鴨川市
危険ブロック塀等安全対策費補助金	経費または1m×1万円の少ない額、上限10万円（1路線あたり）	×（対象は「所有し又は管理している個人」）	－	鴨川市
家庭用小型合併処理浄化槽設置事業補助金	単独転換は上限582,000円、汲取転換は上限540,000円	×（自ら居住する住宅。別荘利用は対象外）	－	鴨川市
マンション管理計画認定制度	補助金ではなく「認定」（税制・融資の優遇につながる）	○（分譲マンションの管理組合が申請）	－	千葉県

○＝使える、△＝条件次第・要確認、×＝使えない、－＝該当しない、という意味です。

この表から分かるのは、鴨川市では「管理組合が申請者になれる制度」と「居住する個人しか申請できない制度」が、はっきり分かれているということです。理事会としては、前者を大規模修繕の計画に組み込み、後者は区分所有者の皆さまへの「情報提供」として案内する。この二段構えがおすすめです。

結論：鴨川市の管理組合が押さえる3つのポイント

先に結論を3つにまとめます。

1. 窓の断熱補助は、大規模修繕と同時に計画する：管理組合が申請でき、対象経費には仮設足場費も含まれます。1棟50万円が上限で、1棟につき1回限りです。
2. 台風第25号の被害があれば、契約・支払いの前に市へ相談する：応急修理は市が業者に直接払う制度で、支払いを済ませた工事は対象外です。分譲マンションでは、入居世帯の同意を得て世帯分を合算し、共用部分を修理できるとされています。
3. 「住民票」「自ら居住」の条件を制度ごとに確かめる：別荘として使っている住戸は、応急修理も浄化槽補助も対象外です。管理組合が申請する制度と、個人が申請する制度を混同しないことが大切です。

私はいつも理事長さまに、「補助金は探すもの、計画は自分で作るもの」とお伝えしています。鴨川市では、その計画に「窓」と「台風被害への対応」を組み込めるかどうかで、修繕積立金の使い方が変わってきます。

管理組合が申請できる制度①：窓の断熱設備の補助

ここからは、鴨川市で管理組合が使える可能性が最も高い制度を詳しく見ていきます。

制度の概要

鴨川市の「令和8年度鴨川市住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金」は、家庭の地球温暖化対策と電力の強靱化のために、住宅用設備の導入費用を補助する制度です（出典：鴨川市「住宅用地球温暖化対策設備の設置に補助金」、2026年4月21日更新）。

市の「補助金のご案内」（令和8年度版PDF）によると、窓の断熱設備を導入する住宅として「補助事業を実施する者が管理する、市内に所在する共同住宅又は長屋（マンション等）」が明記され、その場合の申請者は「マンション管理組合」とされています（出典：鴨川市「令和8年度 鴨川市住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金のご案内」）。

項目	管理組合が申請する場合（案内PDFの記載）
補助額	補助対象経費×1/4
上限	8万円×改修を行う戸数。ただしマンション等1棟につき50万円が限度
回数	1棟に限り1回
対象となる窓	国の補助制度の対象として登録された窓・ガラスで、熱貫流率Uwが1.9以下。1室単位で外気に接するすべての窓を断熱化
共用部の窓	1戸以上の窓の断熱改修を行う場合、エントランス、ロビー、階段、廊下等の共用部分の窓も対象にできる
対象経費	ガラス・窓本体、取付け費、カバー工法によるサッシ、外部・内部シーリング、仮設足場費、既存設備の解体撤去費など（網戸・雨戸は対象外）
申請時期	着工前に申請。交付決定通知を受け取ってから着工。交付決定まで14日程度
受付	申請書提出順。予算枠に達した時点で締切
窓口	環境課 環境保全係（電話04-7093-7838）

「仮設足場費」が対象経費に入っている意味

私が一番注目していただきたいのは、対象経費に仮設足場費が含まれている点です。大規模修繕で外壁に足場を組むなら、その足場を窓の改修にも使える。工事を分けて二度足場を組むより、同じ工程に窓の改修を入れたほうが、費用の面でも、住民の皆さまの生活への影響の面でも、理にかなっています。

ただし、補助の対象になるのは「窓の改修に不可分な足場費」と読むのが自然です。大規模修繕全体の足場費をまるごと計上できるわけではないでしょう。どこまでを対象経費として按分するかは、見積りの段階で施工会社と整理し、環境課に事前に相談してください。

いくら補助されるのか

具体的に試算してみます。案内PDFの計算式に当てはめた、あくまで机上の例です。

ケース	補助対象経費	計算	補助額の目安
4戸＋共用廊下の窓を改修	150万円	150万円×1/4＝37.5万円／上限8万円×4戸＝32万円	32万円
10戸＋共用部の窓を改修	300万円	300万円×1/4＝75万円／上限8万円×10戸＝80万円 → 1棟上限50万円	50万円

改修する戸数が少ないと「8万円×戸数」で頭打ちになり、戸数が多いと「1棟50万円」で頭打ちになります。補助対象経費は消費税相当額を除いた額で計算し、国など他の補助金を充てる場合はその額も差し引かれます。実際の金額は、市の審査で決まります。

管理組合として準備する書類

管理組合が申請する場合は、通常の書類に加えて次のものが必要とされています。

• 管理組合の現在の代表者が選ばれたことを証する書類（総会の議事録等）の写しと、代表者の本人確認書類（法人格のない管理組合の場合）
• マンション等であることを証する書類（建築確認通知書、確認済証など）の写し
• 工事請負契約書等の写し（設備本体、工事費など内訳が分かるもの）
• 窓の位置が分かる平面図・立面図、着工前の現況写真

申請者、契約者、領収書の宛名などはすべて同一である必要があるとされています。管理組合名義で契約し、管理組合名義で支払う。当たり前のようで、管理会社が立替えをする運用だと崩れやすい点です。

案内PDFの「期限」の表記に注意

一点、気になる記載がありました。案内PDFの1ページ目とウェブページでは、申請期間は「令和9年2月末日までに実績報告書の提出が間に合う期間」と書かれています。一方、同じPDFの実績報告の項目では「設置工事完了日から30日以内または令和7年2月末日のいずれか早い日」と書かれています。前年度版の表記が残っている可能性がありますが、私の推測で断定はできません。実績報告の期限は、申請時に環境課へ確認してください。

管理組合が申請できる制度②：集合住宅用充電設備

同じ補助金には、マンションの駐車場に電気自動車の充電設備を付けるメニューもあります（出典：鴨川市「補助金のご案内」）。

• 申請者は、市内のマンション等のマンション管理組合または所有者
• 対象は既存のマンション等で、平置き・立体自走・機械式などの駐車場で居住者が利用できる充電設備
• 住民のみが使う場合は、国の補助制度の補助金額（またはそれを基準とした額）の1/3、上限50万円×基数
• 住民以外も使える場合は、国の補助金額の2/3、上限100万円×基数（敷地外から見える案内板が必要）
• 令和7年度からの変更点として、住民のみが使う場合は、国の補助金との併用が「任意」になりました

この充電設備のメニューは、補助対象者の共通要件の一つである「本市の住民基本台帳に記載されていること」から、明示的に除外されています。管理組合や賃貸マンションのオーナーさまが市外にいても、申請の道が開かれている数少ない制度です。

大規模修繕で駐車場の舗装や区画線を直すタイミングは、配線ルートを考えるよい機会です。工事の順番を工夫すると、掘り返しを一度で済ませられます。

鴨川市ならではの論点：台風第25号の応急修理と、共用部の「世帯分合算」

ここが、鴨川市の記事で私が一番お伝えしたかった点です。

鴨川市の応急修理制度

鴨川市は、令和8年台風第25号で住宅が大規模半壊、中規模半壊、半壊または準半壊の被害認定を受けた世帯に対し、災害救助法にもとづく住宅の応急修理を実施しています（出典：鴨川市「令和8年台風第25号による被災住宅の応急修理について」、2026年9月30日更新）。

項目	公式ページの記載
対象	大規模半壊、または中規模半壊・半壊・準半壊で自らの資力では応急修理できない世帯
限度額	大規模半壊・中規模半壊・半壊：1世帯あたり757,000円以内／準半壊：367,000円以内
仕組み	被災者が市に申し込み、市が修理業者に依頼して、費用を市が業者に直接支払う
注意	既に工事代金の支払いが完了している場合は対象にならない
写真	修理前・修理中・修理後の写真の提出が必要
窓口	都市建設課（市役所2階、電話04-7093-7835）

千葉県も、応急修理の相談専用ダイヤル（フリーダイヤル0120-017-521）を開設しています（出典：千葉県「令和8年台風第25号に対する取組について」、2026年10月5日更新）。

分譲マンションの共用部分は、どうなるのか

マンションで困るのは、屋上の防水や共用廊下、外階段など、個々の世帯のものではない部分が壊れた場合です。

鴨川市のページに掲載されている「住宅の応急修理に関するQ&A」（令和8年6月改定、内閣府の事務取扱の資料）には、まさにこの問いが載っています（出典：鴨川市掲載「住宅の応急修理に関するQ&A」（PDF））。

複数階建て共同住宅の共用部分は修理対象となるか。
① 分譲住宅の場合、管理組合理事会や各住居世帯主持ち回りなどにより入居者の正式な同意（同意書）が得られれば、入居世帯分の費用を合算して共用部分の修理を行うことが可能です。

つまり、被害認定を受けて応急修理の対象となる世帯が、それぞれの枠を持ち寄って、共用部分の修理に充てる道があるということです。たとえば、対象となる世帯が仮に10世帯あり、すべて「半壊」以上の認定だったとすれば、上限は757,000円×10世帯で757万円という計算になります。もちろん、実際にどこまで対象になるかは、被害の内容と市の判断次第です。

理事会が気をつけたい5つの点

Q&Aと市のページを読み合わせると、管理組合として注意したい点が見えてきます。

1. 支払いを済ませない：市のページは「既に工事代金の支払いが完了している場合は対象にならない」としています。Q&Aでは、着工済みでも支払い前であれば対象とする余地があるとされていますが、まずは契約・支払いの前に都市建設課へ相談するのが安全です。
2. 別荘として使っている住戸は対象外：Q&Aは「主たる住宅がある場合は、居住実態があったとしても応急修理の対象とすることはできません」としています。区分所有者の多くが別荘利用のマンションでは、合算できる世帯数が少なくなる可能性があります。
3. 同意書を早く集める：「入居者の正式な同意（同意書）」が条件です。市外にお住まいの区分所有者がいる場合、持ち回りでの同意取得に時間がかかります。理事会で書式と回収方法を先に決めておきましょう。
4. 経年劣化や予防工事は対象外：Q&Aでは、経年劣化だけの屋根の修理や、劣化防止のための再塗装、今後の災害に備える予防的な工事は対象にならないとされています。災害で壊れた部分と、もともと傷んでいた部分を、写真と調査で分けておくことが大切です。
5. 期限を意識する：Q&Aでは、応急修理の完了期限は3か月（国の災害対策本部が設置された場合は6か月）とされ、やむを得ない場合は内閣府と協議のうえ延長できるとされています。申込み自体の期限は設けられていないものの、早めの完了が求められています。

大規模修繕と、応急修理を分けて考える

ここで、施工会社の立場から一つ申し上げます。台風のあと、「どうせ数年後に大規模修繕をするなら、まとめてやってしまおう」と考えるのは自然なことです。ただ、応急修理は「日常生活に必要な最小限の修理」で、グレードアップも対象外です。応急修理で直す部分と、大規模修繕で直す部分の見積りは、分けて作ることをおすすめします。そうしておけば、市への説明もしやすく、総会での説明も明快になります。

Q&Aには、災害に便乗した悪質な業者が「すぐに修理が必要だ」と契約を迫る例への注意も書かれています。被災の直後こそ、契約の前に市の窓口へ相談する。この順番を、理事会で共有しておいてください。

「住民票」と「自ら居住」の条件を、制度ごとに比べる

鴨川市の制度を読んでいくと、申請できる人の条件が制度ごとに細かく違うことに気づきます。区分所有者の住まい方がさまざまなマンションでは、ここを整理しておくと理事会の説明がぐっと楽になります。

制度	住所・居住の条件（公式記載の要旨）
窓の断熱（個人が申請）	市内に住所を有する個人で、自ら所有し居住する住宅など
窓の断熱（管理組合が申請）	申請者はマンション管理組合。住民票がない場合の「確約書」は、管理組合の代表者等が申請者の場合は不要となる場合がある
集合住宅用充電設備	管理組合または所有者。住民基本台帳の要件から除外
蓄電池・エネファーム・V2H	市内に住所を有する個人で、自らが居住する住宅
応急修理	被害認定を受けた世帯。主たる住宅が別にある別荘は対象外
浄化槽補助	自ら居住する市内の住宅。別荘として利用する人は対象外
耐震診断・改修	市に住所があり住民基本台帳に記録され、木造住宅に居住する所有者等

管理組合が申請する窓の断熱補助で、市外にお住まいの区分所有者が多いことがどう扱われるのかは、案内PDFからは読み切れません。「区分所有者の多くが市外在住でも、管理組合として申請できるか」を、計画の段階で環境課に確認しておくことをおすすめします。

使えない制度を、先に見極めましょう

補助金は、「使える制度を探す」より「使えない制度を先に外す」ほうが、理事会の時間を節約できます。

木造住宅の耐震診断・耐震改修：鉄筋コンクリート造のマンションは対象外

鴨川市の耐震診断費補助は、在来軸組構法の木造住宅で、昭和56年5月31日以前に建築または着工された、一戸建て住宅または併用住宅（地上2階以下）が対象です。補助額は診断費用の3分の2以内、上限8万円です（出典：鴨川市「木造住宅耐震診断費補助金」）。

耐震改修事業補助は、診断で評点が1.0未満の同じ条件の木造住宅が対象で、補助対象経費の5分の4、上限100万円です。建替工事も対象です（出典：鴨川市「木造住宅耐震改修事業補助金」）。

どちらも申請期限は令和8年12月11日（金曜日）と案内されています。ページの更新日はそれぞれ2024年4月1日、2024年5月8日ですが、期限は令和8年の日付で掲載されています。鉄筋コンクリート造のマンションは対象外ですが、区分所有者の方がご実家などで木造住宅をお持ちなら、案内してあげてください。窓口は都市建設課 都市整備係（電話04-7093-7835）です。

旧耐震のマンションで耐震診断に使える市独自の補助は、公式サイトでは確認できませんでした。必要な場合は同じ窓口に「非木造の共同住宅の耐震診断に使える支援はあるか」を照会してください。

危険ブロック塀等安全対策費補助：対象は「個人」

道路面からの高さが1.2メートルを超え、事前調査で危険と判定されたブロック塀等の撤去（または高さ40センチメートル以下への切り下げ）に、経費または「1メートル当たり1万円×延長」の少ない額、上限10万円（複数の道路に面する場合は1路線当たり10万円）が補助されます（出典：鴨川市「危険ブロック塀等安全対策費補助金」、2025年9月1日更新）。

ただし補助対象者は「危険ブロック塀等を所有し、又は管理している個人」とされており、管理組合は対象外と読めます。敷地の外周にブロック塀があるマンションでは、市の補助を前提にせず、大規模修繕の調査項目に塀の点検を入れておくのが現実的です。

合併処理浄化槽の補助：個人の住宅が対象

令和8年度の家庭用小型合併処理浄化槽設置事業補助は、自ら居住する市内の住宅で、単独処理浄化槽やくみ取便所から合併処理浄化槽へ付け替える方が対象です。上限は単独転換582,000円、汲取転換540,000円で、令和9年2月末日までに事業が完了し、実績報告ができることが条件です。別荘として利用する人には交付されません（出典：鴨川市「家庭用小型合併処理浄化槽の設置に補助金」、2026年8月12日更新）。

名前のとおり「家庭用小型」の制度で、マンションの共用の浄化槽を想定したものではありません。

マンション管理計画認定制度－鴨川市は「市」が窓口になります

補助金が限られる鴨川市で、管理組合が自ら取りに行ける優遇が「マンション管理計画認定制度」です。

認定の窓口

千葉県のページには「県は、町村の区域において管理計画の認定事務を行います。市の区域のマンションについては、市が認定を行います」と書かれています（出典：千葉県「マンションの管理計画認定制度について」、令和8年7月30日更新）。鴨川市は「市」ですので、窓口は千葉県ではなく鴨川市です。県のページにある「県に直接申請する場合の手数料は無料」は町村のマンション向けの話で、鴨川市には当てはまりません。

一方で、鴨川市の公式サイトでは、管理計画認定の担当窓口、手数料、市の「マンション管理適正化推進計画」の策定状況を、私は確認できませんでした。認定の事務は、市が推進計画を定めていることが前提になります。住まい・建築を担当する都市建設課（電話04-7093-7835）に、申請できる状態かどうかを含めて照会されることをおすすめします。制度全般の相談は「マンション管理計画認定制度相談ダイヤル（03-5801-0858）」も利用できます。

認定のメリットと、税制の期限

千葉県のページでは、認定マンションの公表による市場評価の向上、住宅金融支援機構の「フラット35」「マンション共用部分リフォーム融資」での金利引下げ、大規模修繕工事をした場合の固定資産税の減税措置が紹介されています。

この固定資産税の特例（マンション長寿命化促進税制）は、国土交通省の資料によると、外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事のすべてを行う長寿命化工事が対象で、減額割合は市町村が条例で1/6〜1/2の範囲で定め、工事の完了日が2027年3月31日までとされています（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」、同「制度概要」PDF）。今日（2026年10月8日）から数えると、残りは半年を切っています。これから認定の準備を始める管理組合には厳しい日程ですので、延長の有無を見ながら、まずは長期修繕計画と管理規約の整備を進めておくのが現実的です。鴨川市での減額割合や申告方法は、市の税務担当課にご確認ください。

鴨川市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

補助金に頼れる部分が限られるなら、工事費そのものをどう最適化するかが勝負です。ここからは、明誠が提案している3つの工法を公平に比べます。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わりますが、当社の過去のお見積りから見た目安として、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、外壁の打診調査は1㎡あたり250〜500円、防水は1㎡あたり5,000〜8,000円程度のレンジです。30戸規模のマンションの大規模修繕では、総額3,500万〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25%を占めることが多い、というのが私の実感です。

足場とロープアクセスの差を、一つの例で示します。10階建て、外周80メートル、工期3か月の建物を想定した当社の試算例では、足場が168万円、ロープアクセスが59万円で、差額は109万円となります。あくまで一例の参考値で、実際の金額は建物の形状・劣化状況・仕様で変わります。

3つの工法の比較

項目	通常足場工法	ロープアクセス工法（無足場）	ハイブリッド工法
仕組み	建物の外周に仮設足場を組む	屋上の2点以上の吊元から、メインロープとバックアップロープの2本に接続して外壁を移動	部位ごとに足場とロープを使い分け
仮設費	総工費の15〜25%程度を占めることが多い（目安）	足場の組立・解体費がかからない	足場を必要な面だけに絞れる
工期	足場の組立・解体の期間が加わる	仮設期間が短い	中間
窓の断熱改修との相性	足場を使って全面のサッシ交換がしやすい	内窓の設置など室内側の工事と、外部シーリングの組み合わせで対応	交換が多い面だけ足場、他はロープ
向いている工事	全面の塗装・タイル張替え、サッシの一斉交換	部分補修、調査、シーリング、台風後の局所的な補修、高層部	大規模・複雑な建物の総合最適化
苦手なこと	仮設費・工期	大面積の全面張替えなど、資材を大量に扱う工事	計画の難度が上がる

ロープアクセス工法の仕組みは、明誠のロープアクセス工法の技術詳細でご紹介しています。工法そのものの一般的な安全基準や事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

鴨川市のマンションで考えたいこと

• 窓の断熱改修を足場工事に寄せる：サッシの一斉交換を伴うなら、足場のある大規模修繕の工程に入れるほうが効率的です。補助の対象経費に足場費が含まれることも追い風になります。
• 台風被害の局所補修は、足場を組まずに：外壁の一部の剥がれやシーリングの切れ、雨漏りの原因調査など、範囲が限られる補修はロープアクセスが得意です。応急修理の枠の中で、足場代に多くを割かずに済む可能性があります。
• 調査を先に済ませ、「災害の被害」と「経年劣化」を分ける：打診調査や目視調査を足場なしで先に行い、面ごと・部位ごとに数量と写真を残しておくと、応急修理の申込みにも、大規模修繕の見積り比較にも使えます。
• 工法ありきではなく、同じ条件で比べる：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの見積りを、同じ仕様書で並べてください。

工法ごとの技術的な比較は、ロープアクセスドットコムの工法解説にもまとめています。明誠の考える大規模修繕の料金の考え方もあわせてご覧ください。

安全について、正しくお伝えします

ロープアクセスと聞くと「ロープ1本で吊られて大丈夫か」と心配される方がいます。実際には、作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元も2点以上確保します。国際的なIRATA（国際産業ロープアクセス協会）の基準でも、この二重の備えが基本です。風が強い日は作業を中止する判断基準も、現場ごとに決めています。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。安全への取り組みは明誠の安全管理のページでご紹介しています。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職と連携しています。明誠のこれまでの施工は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

現場で見てきたこと

台風のあとの現場で、私が何度も見てきたのは「とりあえず全部直しましょう」という提案が、そのまま通ってしまうケースです。

被災の直後は、誰もが不安です。理事会も「早く何とかしなければ」と焦ります。けれども、災害で壊れた部分、もともと傷んでいた部分、次の大規模修繕で直せば足りる部分を分けずに契約すると、公的な支援を使える部分まで自己負担になったり、数年後の大規模修繕で同じ場所をもう一度直したりすることになりかねません。

まず写真で記録し、市に相談し、そのうえで見積りを分けて取る。遠回りに見えて、この順番が修繕積立金をいちばん守ってくれる、と私は考えています。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 着工・支払いを先にしてしまう：窓の断熱補助は着工前申請で、交付決定通知を受けてから着工します。応急修理は、支払いを済ませた工事は対象外です。
2. 予算と期限を見落とす：窓の断熱補助は申請書提出順で、予算枠に達した時点で締切です。耐震の補助は令和8年12月11日が申請期限と案内されています。
3. 申請者の名義がそろっていない：窓の断熱補助は、申請者・契約者・領収書の宛名がすべて同一である必要があります。

理事会で使える質問リスト

市役所や施工会社に相談するとき、次の質問をそのまま使っていただけます。

• 「令和8年度の窓の断熱補助は、管理組合として申請できますか。予算の残りはありますか」（環境課）
• 「実績報告の期限は、令和9年2月末日と考えてよいですか」（環境課）
• 「区分所有者の多くが市外在住でも、管理組合として申請できますか」（環境課）
• 「台風第25号の被害で、共用部分の応急修理を世帯分の合算で申し込む場合、どんな書類が必要ですか」（都市建設課）
• 「鴨川市でマンション管理計画認定の申請はできますか。窓口と手数料を教えてください」（都市建設課）

鴨川市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 建物の現状を記録する：台風の被害がある場合は、片付けや修理の前に写真と日付を残します。
2. 足場なしの劣化調査で「面ごとの数量」を出す：災害による被害と経年劣化を分けて整理します。
3. 使える制度を工程表に入れる：応急修理の申込み、窓の断熱補助の申請と交付決定の日を、工事の工程表に1行ずつ入れます。
4. 長期修繕計画と積立金を見直す：補助金を前提にしない計画が基本です。管理計画認定の可否もあわせて市に照会します。
5. 工法を並べて見積りを比べる：足場・ロープアクセス・ハイブリッドを同じ条件で比べ、総会で根拠を示せる形にします。

市役所では、建築士による建築無料相談会も開かれています。令和8年度は10月31日（土）、12月4日（金）、令和9年2月12日（金・天津小湊支所）などが予定され、事前予約が必要です（出典：鴨川市「建築無料相談会（事務所協会・建築士会）」）。主な相談内容は住宅購入やリフォーム、木造住宅の簡易耐震診断などですが、区分所有者の方が専有部のリフォームを考える際の入口として案内できます。

管理組合さま向けの明誠のサポート内容は、管理組合向けサービスのページでご案内しています。

賃貸マンション・ホテルのオーナーの方へ

鴨川市で賃貸マンションをお持ちのオーナーさまにも、ひとこと添えます。窓の断熱補助で「マンション等」として申請できるのは、案内PDF上は管理組合とされています。一方、集合住宅用充電設備は「マンション管理組合又は所有者」が申請者で、住民票の要件からも外れています。入居者の満足度を上げる設備投資として、検討の余地があります。また応急修理のQ&Aでは、賃貸住宅の共用部分は所有者・管理者が修理するのが一般的で、資力がない場合に限り入居世帯分を合算できるとされています。

鴨川市は海と山に囲まれた観光地で、ホテルや旅館も多い街です。営業を続けながら外装の一部だけを補修したい、台風で傷んだ面だけを早く直したい、というご相談は、足場を組まないロープアクセスが得意とする分野です。明誠はホテルの大規模修繕を全国で手がけていますので、ホテル向けサービスもご覧ください。

よくあるご質問

Q. 鴨川市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 令和8年度の鴨川市公式サイトを確認した範囲では、外壁塗装や防水など共用部の大規模修繕工事そのものに使える市の補助金は見つかりませんでした。ただし、管理組合が申請できる窓の断熱改修補助（補助対象経費の1/4、1棟50万円まで）と、集合住宅用充電設備の補助があります。

Q. 窓の断熱補助で、共用廊下や階段の窓も対象になりますか？

A. 市の案内PDFでは、マンション等で1戸以上の窓の断熱改修を行う場合、エントランス、ロビー、階段、廊下等の共用部分の窓も補助対象にできるとされています。上限は8万円×改修する戸数で、1棟50万円が限度、1棟につき1回限りです（出典：鴨川市）。

Q. 足場代も補助の対象になりますか？

A. 窓の断熱設備の補助対象経費には「仮設足場費」が含まれると案内されています。ただし、窓の改修と不可分な部分に限られると考えるのが自然です。大規模修繕全体の足場費のうち、どこまで計上できるかは事前に環境課（04-7093-7838）へご相談ください。

Q. 台風第25号でマンションの共用部分が壊れました。応急修理は使えますか？

A. 鴨川市が掲載している内閣府のQ&Aでは、分譲マンションの場合、入居者の正式な同意（同意書）が得られれば、入居世帯分の費用を合算して共用部分を修理できるとされています。限度額は1世帯あたり757,000円以内（準半壊は367,000円以内）です。支払いを済ませた工事は対象外のため、契約・支払いの前に都市建設課（04-7093-7835）へご相談ください。

Q. 別荘として使っている住戸も、応急修理の対象になりますか？

A. 内閣府のQ&Aでは、主たる住宅が別にある場合は、居住実態があっても応急修理の対象にはできないとされています（出典：鴨川市掲載Q&A）。世帯分を合算する場合も、対象となる世帯の数は個別に確認が必要です。

Q. 旧耐震のマンションです。鴨川市の耐震補助は使えますか？

A. 鴨川市の耐震診断・耐震改修の補助は、在来軸組構法の木造住宅で一戸建てまたは併用住宅、地上2階以下が対象です。鉄筋コンクリート造のマンションは対象外と読めます（出典：鴨川市）。非木造の支援の有無は、都市整備係へ照会してください。

Q. 鴨川市のマンション管理計画認定の窓口は、どこですか？

A. 千葉県のページでは、市の区域のマンションは市が認定を行うとされています。ただし鴨川市の公式サイトでは、担当窓口・手数料・推進計画の策定状況を確認できませんでした。都市建設課（04-7093-7835）へ照会してください。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、建物の状況確認や概算のお見積りのご相談を承っています。補助制度の使い方や、台風被害と大規模修繕の切り分けについても、お気軽にお問合せフォームからご相談ください。

この記事のポイントまとめ

• 鴨川市で共用部の大規模修繕工事そのものに使える市の補助金は、令和8年度の公式サイトでは確認できず
• 窓の断熱補助は管理組合が申請でき、共用部の窓も対象。補助対象経費の1/4、1棟50万円まで、足場費も対象経費に含まれる
• 集合住宅用充電設備は、管理組合または所有者が申請でき、住民票の要件から除外されている
• 台風第25号の応急修理は、分譲マンションなら同意書をそろえて世帯分を合算し、共用部分を修理できるとされる。支払い前の相談が鉄則
• 別荘利用の住戸は応急修理・浄化槽補助の対象外。「住民票」「自ら居住」の条件を制度ごとに確認する
• 管理計画認定の窓口は県ではなく鴨川市。長寿命化促進税制は工事完了が2027年3月31日まで

出典・参考資料

• 鴨川市「住宅用地球温暖化対策設備の設置に補助金」（2026年4月21日更新）
• 鴨川市「令和8年度 鴨川市住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金のご案内（PDF）」
• 鴨川市「令和8年台風第25号による被災住宅の応急修理について」（2026年9月30日更新）
• 鴨川市掲載「住宅の応急修理に関するQ&A（PDF）」（令和8年6月改定）
• 鴨川市「住宅支援・マイホーム」
• 鴨川市「木造住宅耐震診断費補助金」（2024年4月1日更新、申請期限は令和8年12月11日と掲載）
• 鴨川市「木造住宅耐震改修事業補助金」（2024年5月8日更新、申請期限は令和8年12月11日と掲載）
• 鴨川市「危険ブロック塀等安全対策費補助金」（2025年9月1日更新）
• 鴨川市「家庭用小型合併処理浄化槽の設置に補助金」（2026年8月12日更新）
• 鴨川市「建築無料相談会（事務所協会・建築士会）」（2026年4月29日更新）
• 千葉県「マンションの管理計画認定制度について」（令和8年7月30日更新）
• 千葉県「令和8年台風第25号に対する取組について」（令和8年10月5日更新）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制について（制度概要）PDF」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日時点で公表されている鴨川市、千葉県、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。耐震補助のページは更新日が2024年ですが、申請期限は令和8年の日付で掲載されています。窓の断熱補助の案内PDFには実績報告の期限について異なる年度の表記があるため、窓口での確認をお願いします。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月8日

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横浜市西区のマンション管理計画認定制度｜市独自基準なし・市への直接申請は不可・手数料と申請の流れを整理【2026年度版】

結論：横浜市西区で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。横浜市西区の分譲マンションの管理計画認定は、区役所ではなく、横浜市（建築局住宅部住宅再生課）が窓口です。横浜市の制度ページでは、認定基準は国と同じ17項目で、市独自の上乗せ基準はないと案内されています（出典：横浜市「管理計画認定制度に関するご質問」、2025年3月25日更新）。

もう一つ、横浜市ならではの大事な点があります。横浜市には、管理組合が市へ直接申請する窓口がありません。申請はオンラインで、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を通して行います。

費用の内訳は、手引き（令和7年1月改定）に次のとおり書かれています（出典：横浜市「認定申請の手引き」（PDF））。

• 横浜市へ支払う事務手数料：3,900円（長期修繕計画が複数ある場合は、2つ目以降1計画につき1,700円を加算）
• マンション管理センターへ支払うシステム利用料：1申請あたり10,000円
• 事前確認審査料：長期修繕計画1計画あたり10,000円（管理組合がセンターへ直接依頼する場合など）
• 郵送料は別途

長期修繕計画が1つで、センターに直接依頼する場合の計算例として、手引きには「センターに20,000円、横浜市に3,900円、合計23,900円に郵送料が加わる」という趣旨の記載があります。管理会社やマンション管理士に事前確認を頼む場合は、その専門家への報酬が別にかかります。

認定を受けると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。横浜市の固定資産税の減額割合は、国の枠の中で最大の「2分の1」です。ただし、これは認定を受け、さらに大規模修繕工事を令和9年3月31日までに終えた場合の話ですので、日程の確認が先になります。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上関わってきました。この記事は、読み終えたその日に理事会で動けるよう、認定主体、認定基準、手数料と申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順に整理しています。

なお、横浜市の制度ページの最終更新日は2025年12月8日と表示されています。令和8年度に変わった点は市のページから確認できませんでしたので、実際の申請前に窓口で最新の内容をご確認ください。

西区のマンション事情と認定主体：横浜市が認定行政庁です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。横浜市は政令指定都市ですので、市内のマンションの認定は横浜市が行います。西区は区ですが、区役所に認定の窓口はありません。

問合せ先は、建築局住宅部住宅再生課（電話045-671-2954、受付は平日の8時45分から17時15分）です。区役所は、のちほど触れる固定資産税の減額の手続きでお世話になります。

横浜市は、管理計画認定の取組みで全国をリードしています。市の資料（令和8年5月）によれば、認定件数の累計は令和7年度末で326件、全国の認定3,746件のうち横浜市が1位とされています（出典：横浜市「第1回マンション部会 資料」（PDF））。同じ資料では、市内の6戸以上の非木造マンションは8,603件、11,482棟、518,393戸にのぼり、築40年以上の高経年マンションは約15万9千戸、全体の30.7%とされています。

西区だけの棟数は、私が確認した市の公表資料には載っていませんでした。西区は高層・大規模の分譲マンションが目立つ区だというのが私の実感です。高層になるほど足場の費用が重くのしかかりますので、長期修繕計画を見直すときは、工法の比較まで一緒にしておく価値があります。

また、横浜市のマンション管理適正化推進計画の期間は、令和4年度から令和8年度までとされています。市の資料には、改定の時期や方針は明記されていませんでした。令和9年度からの扱いは、窓口でご確認ください。

認定基準17項目を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。横浜市の手引きでも、17項目すべてを満たす必要があります（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。順に見ていきます。

管理組合の運営

管理者等（理事長など）と監事が定められていること、総会が年1回以上開かれていることが基本です。書面決議ばかりで総会の議事録が薄い組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道だと私は考えています。

管理規約

規約が作成されていること、緊急時に専有部分へ立ち入れる定めがあること、修繕等の履歴情報を保管する定めがあること、財務・管理情報を提供する定めがあること、の4点です。標準管理規約の改正に追いついていない古い規約の組合は、ここで引っかかることがよくあります。

管理組合の経理

管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納額が全体の1割以内であることが条件です。滞納がある場合は、月ごとの未収金明細書を添える必要があると、市のQ&Aに書かれています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 標準様式に準拠した計画と修繕積立金額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
• 計画の最終年度に借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していること、そして「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」です。最後の項目は、国の基準の17番目として全国共通に置かれているもので、横浜市が別に上乗せした基準ではありません。市のQ&Aにも「市独自の基準はありません」と明記されています。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

私が以前、理事会に呼ばれたあるマンションでは、築35年を超えているのに長期修繕計画の数字が十数年動いていませんでした。見直しを機に工法も比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円という結果が出ました。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、長期修繕計画を新しくするついでに工法を比べるだけで、理事の皆さまの数字の見え方が変わる場面を、私は何度も見てきました。

ロープアクセス工法の安全管理については大規模修繕工事の安全管理と進め方で、技術の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムでご紹介しています。

独自基準の有無と実務への影響：横浜市の上乗せはありません

神奈川県内の自治体や東京都内の一部では、防災関連などで独自の基準を設けている例があります。では横浜市はどうかというと、市のQ&Aと手引きのどちらにも、国の基準と同じで市独自の基準はないと書かれています。

実務上の意味は二つあります。一つ目は、国の17項目を整えれば、横浜市の追加書類に追われることはないということです。二つ目は、国の基準が令和9年4月に見直される影響を、横浜市もそのまま受けるということです。ここは、のちほど「制度改正」の節で触れます。

一点だけ注意があります。17項目目の「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」は、手引きに指針の具体的な内容が書かれていません。指針の中身は、事前確認を担当する専門家にしっかり確かめていただきたい部分です。

手数料と申請ルート：市へ直接は出せず、事前確認から電子申請へ

横浜市の標準ルート

手引きによる流れは次のとおりです。ここが他の市と大きく違うのは、横浜市への申請の前に、必ず専門家による事前確認が入る点です。

1. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
2. 事前確認を依頼する（依頼先は次の4パターン）
3. 管理計画認定手続支援システムへ入力し、書類をアップロードする
4. 適合すると「事前確認適合証」が発行され、メールで通知される
5. システム上の「認定申請」ボタンから、横浜市へ申請する
6. 横浜市から届く納入通知書で、指定金融機関にて手数料を支払う（入金確認後に審査が始まる）
7. 問題がなければ、市長印の入った認定通知書が郵送される

メールで届く認定完了のダウンロード版は見本であり、正式な通知書は郵送されるものです。手続きの途中で慌てないよう、ご注意ください。

事前確認の4パターンと費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理委託先（マンション管理業協会の適正評価制度と併せて）	管理組合と委託先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円
④	マンション管理センターへ直接依頼	長期修繕計画1計画あたり10,000円

①のマンション管理士は、申請するマンションの区分所有者や、管理委託先の担当者は除かれると手引きに書かれています。システム利用料は、どのパターンでも1申請あたり10,000円です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

所要期間と費用の見方

横浜市のQ&Aでは、事前確認に約1〜2か月、市への申請から認定まで約1か月が目安とされています。一方、制度ページには、申請から認定まで2〜3か月かかる場合があり、すまい・る債の応募期間に間に合わないこともあると書かれています。ぎりぎりの日程は組まず、余裕を持ってください。

費用を整理すると、センターに直接依頼して長期修繕計画が1つの場合、事前確認で約20,000円、横浜市へ3,900円、合計23,900円に郵送料です。ここに、長期修繕計画の作り直しや規約改正を専門家に頼む費用が別にかかります。複数の見積りを比べて、センターの最新料金もご確認ください。

認定後の手続きも押さえておきます。有効期間は認定を受けた日から5年間で、満了日までに更新の認定申請をします。手続きは新規と同じです。計画や規約を変えた場合の変更申請は、長期修繕計画の変更が事務手数料9,400円、管理規約の変更が3,900円など、変更内容で料金が変わります。なお、一度受け付けた申請の手数料は、原則として返還されません。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が決め、国の参酌基準は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。

横浜市は、この割合を固定資産税の2分の1としています。横浜市の資料（令和7年10月発行）による主な内容は次のとおりです（出典：横浜市「大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税の減額」（PDF））。

• 減額されるのは工事完了の翌年度分の1年度のみ。都市計画税は対象外
• 減額の範囲は1戸あたり100㎡まで。土地は対象外
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに工事が完了していること
• 築20年以上、総戸数10戸以上、居住用が専有部分の床面積の2分の1以上
• 外壁塗装等、床防水、屋根防水の3工事を一体で行い、建築士等が証明すること
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金の平均額を認定基準未満から基準以上へ引き上げていること
• 工事完了から3か月以内に、マンション所在地の区役所税務課へ申告すること

申告先は、西区の場合は西区役所の税務課家屋担当（電話045-320-8354〜8356、西区役所4階）です（出典：横浜市西区役所「税務課」）。認定そのものは市の住宅再生課、減額の手続きは区役所の税務課と、窓口が分かれる点に注意してください。

ここで押さえたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工まで進めるのは日程に余裕がありません。工事の計画がある組合は、完了時期を最優先で確認してください。

2. 【フラット35】維持保全型の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇です。住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型のページでは、当初5年間、年0.25%の引下げと案内されています。予算金額に達する見込みになると受付が終わります（出典：住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」）。売る側にとっても、認定済みの表示は買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債の利率上乗せと共用部リフォーム融資

管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションの管理組合には利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、認定マンションの利率は2.1%、非認定は2.0%と示されています。応募の受付期間は、2026年4月13日から10月9日までです（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。2026年10月8日の時点では、締切が翌日に迫っています。

マンション共用部分リフォーム融資は、横浜市の手引き（令和7年1月時点）で、認定マンションの金利が年0.2%引き下がると案内されています。借入の前に、住宅金融支援機構のページと窓口で最新の条件を確認してください（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」）。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。ロープアクセス工法そのものは、明誠のロープアクセス工法のページをご覧ください。技術情報や訓練の話題は、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

横浜市の独自の取組みも使い倒す

横浜市は、認定以外にも管理組合向けの支援が厚い市です。市の資料（令和8年5月）によれば、令和8年度の取組みとして、横浜市版の大規模修繕工事費用シミュレーターが令和8年1月から提供され、LINE公式アカウント「横浜市マンションお役立ち情報」の配信も同月に始まっています。よこはまマンション・団地サポーター制度は、令和8年4月から、すべてのマンション・団地に対象が広がりました（出典：横浜市「第1回マンション部会 資料」（PDF））。

認定を目指す過程で、管理の現状をチェックするだけでも意味があります。市のQ&Aにも、認定を取らなくても、認定基準で管理状況を点検できると書かれています。相談窓口は、横浜市の「管理計画認定制度に関する相談窓口」のページと、日本マンション管理士会連合会の相談ダイヤル（03-5801-0858）が案内されています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年4月1日から、分譲事業者が分譲時に管理計画を作成して申請できる仕組みが始まり、地方公共団体への申請日が同日以降なら、見直し後の認定基準が適用されると案内されています。経過措置もあります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降かで基準が変わり得ます。横浜市の住宅再生課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定を目標に置いた場合の逆算です。大規模修繕の工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いので、まず認定に絞って整理します。横浜市は、総会の決議が最初の関門になります。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認のパターンを決め、費用を見積もる
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録をそろえ、事前確認を依頼（約1〜2か月）
令和9年2〜3月	事前確認適合証を受け取り、横浜市へ電子申請。手数料を納付（審査は約1か月）

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わない場合でも、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

横浜市西区のマンションの管理計画認定は、横浜市が認定行政庁で、市独自の上乗せ基準はありません。市への直接申請はなく、事前確認を経て、手続支援システムから申請する形です。費用の中心は、システム利用料10,000円、事前確認審査料、市への事務手数料3,900円です。固定資産税の減額は、横浜市では2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 管理規約、名簿、会計の整備状況を、国の基準に照らして確認する
3. 横浜市建築局住宅再生課（045-671-2954）へ、認定の流れと令和9年4月の改正の扱いを電話で確認する。固定資産税の減額は、西区役所の税務課家屋担当（045-320-8354〜8356）へ

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 横浜市西区の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 横浜市へは事務手数料3,900円です。長期修繕計画が複数ある場合は、2つ目以降1計画につき1,700円が加わります。ほかに、マンション管理センターのシステム利用料10,000円と事前確認審査料、郵送料がかかります。

Q. 横浜市に独自の認定基準はありますか？

A. 横浜市のQ&Aに、国の基準と同じで市独自の基準はないと書かれています。ただし17項目目に「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」があり、事前確認の際に確認されます。

Q. 管理組合が横浜市に直接申請することはできますか？

A. できません。横浜市のQ&Aには、市への直接申請はなく、オンラインの手続支援サービスから申請すると書かれています。まず事前確認を受ける流れです。

Q. 認定の有効期間と更新はどうなりますか？

A. 有効期間は認定を受けた日から5年間です。満了日までに、新規と同じ手続きで更新の認定申請をします。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 横浜市では固定資産税の2分の1です。工事完了の翌年度の1年度分のみで、1戸あたり100㎡までが対象です。築20年以上、総戸数10戸以上、外壁塗装・床防水・屋根防水の3工事の実施、令和9年3月31日までの工事完了などが条件です。申告は工事完了から3か月以内に、西区役所の税務課へ行います。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 横浜市のQ&Aでは、事前確認に約1〜2か月、市への申請に約1か月が目安です。制度ページには2〜3か月かかる場合もあるとありますので、余裕を持った日程を組んでください。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月8日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日時点で公表されている横浜市および国土交通省・住宅金融支援機構の公式情報をもとに執筆しています。横浜市の制度ページの最終更新は2025年12月8日、固定資産税の減額制度は令和9年3月31日までの工事完了が対象です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横浜市「管理計画認定制度」
• 横浜市「管理計画認定制度に関するご質問」
• 横浜市「認定申請の手引き（PDF）」
• 横浜市「大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税の減額（PDF）」
• 横浜市「第1回マンション部会 資料（PDF）」
• 横浜市西区役所「税務課」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

狛江市のマンション管理計画認定制度｜市独自基準なし・事前確認はマンション管理センター経由・申請の流れを整理【2026年度版】

結論：狛江市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。狛江市の分譲マンションの管理計画認定は、狛江市が出します。市の公式ページには、「市が認定する制度」であること、そして市独自の基準はなく、東京都マンション管理適正化指針の基準と同一であることが書かれています（出典：狛江市「マンション管理計画認定制度」）。

費用の面では、先に確認していただきたい点があります。市のページには、市への申請手数料の記載を私は確認できませんでした。一方で、申請の前に公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受ける流れが案内されていて、こちらには費用がかかります。センターのページでは、システム利用料が1申請あたり10,000円（税込）、管理組合が直接センターへ申込む場合の事前確認審査料が長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）とされています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。市への手数料の有無は、申請前に市の住宅係へ電話で確認してください。

認定を取ると、大規模修繕の翌年度の固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。ただし、これは認定を受けたあとの話です。まず認定に必要な「中身」を整えるところから始まります。

私は東京都東大和市で会社を構え、多摩地域のマンションに20年以上関わってきました。この記事では、読み終えたその日に理事会で動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準、手数料と申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

なお、狛江市の制度ページの更新日は2026年4月1日と表示されています。市の推進計画は令和8年4月に改定されたもので、計画期間は令和8年4月から令和13年3月までです（出典：狛江市マンション管理適正化推進計画（PDF））。

狛江市のマンション事情と認定主体：市が認定行政庁です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。東京都内では、区市の区域は各区市が、町村の区域と島しょ部は東京都が担当します（出典：東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」）。

狛江市は「市」ですので、認定行政庁は狛江市です。東京都のポータルに載っている都への手数料は、町村の区域のマンションが対象で、狛江市には当てはまりません。混同にご注意ください。

窓口は、都市建設部まちづくり事業課の住宅係です。電話は03-3430-1359と案内されています。申請は電子システムで行う形で、マンション管理センターから事前確認の書類を受け取ったあと、同じシステムから市へ認定を申請します。

市の推進計画によれば、令和8年1月時点で市内には約125件、135棟のマンションがあり、築40年以上のものが40棟以上と推計されています。築古マンションの長期修繕計画と修繕積立金の見直しが、これから本格的な課題になる市です。市は、セミナーや相談会などの普及啓発を進めると計画に記載しています。

認定基準を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。個別の基準は、国土交通省の基準資料で確認できます（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」）。番号を振った項目が15、枝番まで数えると17項目になるため、「17項目」と呼ばれることがあります。

管理組合の運営

管理者等（理事長など）と監事が定められていること、総会が定期的に開かれていることが基本です。書面決議ばかりの組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道だと私は考えています。

管理規約

管理規約があることに加え、次の3点が規約に定められている必要があります。災害などの緊急時に専有部分へ立ち入れる定め、修繕等の履歴情報の保管、組合の財務や管理に関する情報の提供です。古い規約では、ここで引っかかることがよくあります。

管理組合の経理

管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金の会計から他の会計へ充当していないこと、そして修繕積立金の滞納に適切に対処していることです。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここが最大のハードルです。主な条件は次のとおりです。

• 長期修繕計画（標準様式に準拠したもの）の内容と、それに基づいて算定した修繕積立金が、総会で決議されていること
• 作成または見直しが、7年以内に行われていること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれていること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿が適切に備えられていること、そして東京都のマンション管理適正化指針に照らして適切であることが求められます。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。

私が以前、理事会に呼ばれたあるマンションでは、築35年を超えているのに長期修繕計画の数字が十数年動いていませんでした。見直しを機に工法も比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円という結果が出ました。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、長期修繕計画を新しくするついでに工法を比べるだけで、理事の皆さまの数字の見え方が変わる場面を、私は何度も見てきました。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、安全を二重に確保して作業します。訓練や安全基準を詳しく知りたい方には、姉妹サイトのロープアクセスドットコムもご案内しています。

独自基準の有無と実務への影響：狛江市の上乗せはありません

狛江市の制度ページには、「市独自の基準はなく、東京都マンション管理適正化指針の基準と同一」と書かれています。市の推進計画も、法に基づく認定制度を実施し、東京都の指針に即して助言・指導を行うとしていて、市独自の項目には触れていません（出典：狛江市マンション管理適正化推進計画（PDF））。

国土交通省のページには、独自基準を定める自治体もあり申請先への確認が必要、とあります。狛江市は、追加の準備が要りません。実務への影響を整理します。

• 準備の中心は、長期修繕計画、管理規約、名簿、会計の4つの整備です。
• 防災訓練など、国の基準に上乗せされる項目を新たに作る必要はありません。ただし、令和9年4月に国の基準が見直されます（後述）。
• 規約が古い場合は、この機会に見直しの要否を専門家と確認してください。

手数料と申請ルート：事前確認はマンション管理センター経由

狛江市での標準ルート

市のページの案内を整理すると、流れは次のとおりです。

1. マンション管理センターの手続支援サービスに申込む
2. 長期修繕計画などの事前確認を受け、適合すれば事前確認の書類（市のページでは「事前確認適合証」「事前確認証」の両方の名称が使われています）の発行を受ける
3. 電子システムで、狛江市へ認定を申請する
4. 市が審査し、基準に適合すれば認定される

認定の有効期間は、認定を受けた日から5年間です。5年ごとに更新申請ができます（出典：東京都マンションポータルサイト）。狛江市のページには、有効期間の記載はありませんでした。

事前確認の料金とパターン

マンション管理センターのページでは、申請の経路が5つのパターンに分かれています。

パターン	申請経路	事前確認審査料
①	事前確認講習修了のマンション管理士に依頼	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社経由（適正評価制度と併せて）	管理組合と委託先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会経由（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	管理組合が直接センターへ申込む	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	管理組合が直接自治体へ申請	事前確認は行われない

システム利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です。狛江市は事前確認を受けたうえで申請する手順を案内していますので、実質的には①〜④のいずれかを選ぶことになります。

費用の見方

市への手数料は要確認、センターのシステム利用料は10,000円（税込）、事前確認審査料はパターンにより異なります。長期修繕計画の作り直しや規約改正を専門家に頼む場合は、別途費用がかかります。複数の見積りを比べ、センターの最新料金もご確認ください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では、減額の割合は6分の1から2分の1の範囲内で市町村が条例で決め、国の参酌基準は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。

主な要件は次のとおりです（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）。

• 築20年以上、総戸数10戸以上であること
• 外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事をすべて実施していること
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに工事が完了すること
• 居住用の部分が、専有部分の床面積の2分の1以上であること
• 管理計画認定マンション、または助言・指導を受けた管理組合のマンションであること
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に、修繕積立金を認定基準まで引き上げていること
• 工事完了から3か月以内に申告すること

狛江市の具体的な減額割合は、私が確認した範囲では市のページに載っていませんでした。市の「家屋の税金」のページには、減額措置の一つとして「長寿命化に資する大規模修繕工事マンションに対する減額」が挙がっていて、要件等の詳細は市民部課税課の固定資産税係（電話03-3430-1213）へ問い合わせるよう書かれています（出典：狛江市「家屋の税金」）。計画する前に、必ず課税課で割合と手続きを確認してください。

ここで押さえていただきたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工まで進めるのは日程に余裕がありません。工事の計画がある組合は、完了時期を最優先で確認してください。

2. 【フラット35】維持保全型の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇です。住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型のページでは、当初5年間、年0.25%の引下げと案内されています。予算金額に達する見込みになると受付が終わります（出典：住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」）。売る側にとっても、認定済みの表示は買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債の利率上乗せと共用部リフォーム融資

管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションの管理組合には利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、認定マンションの利率は2.1%、非認定は2.0%と示されています。応募の受付期間は、2026年4月13日から10月9日までと記載されています（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。2026年10月8日の時点では、締切が翌日に迫っています。

マンション共用部分リフォーム融資にも、認定マンション向けの金利優遇があります。ただし、具体的な引下げ幅は私が確認した資料では読み取れませんでした。機構のページには、耐震などの工事で年0.2%の引下げが載っています（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」）。借入の前に、機構の窓口で認定マンションの条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

安全への考え方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスをご覧ください。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

狛江市で使える、耐震関連の支援も知っておく

築年数の古いマンションが多い市ですので、耐震関連の支援も確認しておくと便利です。市の住宅関係支援ガイドブック（令和8年度）には、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた一定の分譲マンション向けに、無料のアドバイザー派遣（1回2時間、年度内最大5回）と、耐震診断・補強設計・補強改修の助成金が載っています。申請期間は令和8年12月15日までです（出典：狛江市「住宅関係支援 ガイドブック 令和8年度」（PDF））。窓口は、認定と同じ住宅係（03-3430-1359）です。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年4月1日から、分譲事業者が分譲時に管理計画を作成して申請できる仕組みが始まり、申請日が同日以降なら見直し後の認定基準が適用されると案内されています。経過措置もあります。令和9年3月までに申請するか、4月以降かで基準が変わり得ますので、狛江市の住宅係とマンション管理センターに変更点をご確認ください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定を目標に置いた場合の逆算です。大規模修繕の工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いので、まず認定に絞って整理します。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認のパターンを決め、費用を見積もる
令和8年12月〜令和9年1月	計画・規約の改正案と、修繕積立金の見直し案を作成。事前確認を依頼する
令和9年2月	総会で、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年3月	事前確認の書類を受け取り、電子システムで狛江市へ申請

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わない場合でも、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

狛江市の管理計画認定は、市が認定行政庁で、市独自の上乗せ基準はなく、東京都の指針と同一です。費用の中心は、マンション管理センターのシステム利用料10,000円（税込）と、パターンに応じた審査料です。市への申請手数料は、市のページで確認できませんでしたので、窓口で確かめる必要があります。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 管理規約、名簿、会計の整備状況を、国の基準に照らして確認する
3. 狛江市まちづくり事業課の住宅係（03-3430-1359）へ、市への申請手数料の有無と、令和9年4月の改正の扱いを電話で確認する。固定資産税の減額割合は、課税課の固定資産税係（03-3430-1213）へ

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年度内の申請が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。多摩地域で手がけた物件を含め、明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 狛江市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 市の制度ページには、市への申請手数料の記載を私は確認できませんでした。申請前に住宅係（03-3430-1359）へご確認ください。なお、事前確認のためにマンション管理センターへ支払う費用として、システム利用料10,000円（税込）と、パターンに応じた審査料が別にかかります。

Q. 狛江市に独自の認定基準はありますか？

A. 市のページには、市独自の基準はなく、東京都マンション管理適正化指針の基準と同一と書かれています。令和9年4月以降は国の基準が見直されますので、申請日と適用基準を窓口で確認してください。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. マンション管理センターのページには、直接申請するパターンもあり、その場合は事前確認が行われないと書かれています。ただし、狛江市のページは、事前確認を受けたうえで電子システムで申請する手順を案内しています。まずは住宅係に、直接申請の扱いを確認してください。

Q. 認定の有効期間はどれくらいですか？

A. 東京都のポータルでは、認定を受けた日から5年間で、5年ごとに更新申請ができます。狛江市のページには記載がありませんでしたので、認定通知書でご確認ください。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 減額割合は、国の制度では6分の1から2分の1の範囲内で、市町村の条例が決めます。狛江市の割合は、私が確認した範囲では市のページに載っていませんでした。築20年以上・総戸数10戸以上、外壁塗装・床防水・屋根防水の実施、令和9年3月31日までの工事完了などが条件です。課税課の固定資産税係（03-3430-1213）へご確認ください。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月8日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日時点で公表されている狛江市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。狛江市の推進計画の期間は令和8年4月から令和13年3月まで、固定資産税の減額制度は令和9年3月31日までの工事完了が対象です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず狛江市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 狛江市「マンション管理計画認定制度」
• 狛江市「狛江市マンション管理適正化推進計画（PDF）」
• 狛江市「家屋の税金」
• 狛江市「住宅関係支援 ガイドブック 令和8年度（PDF）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
• 東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」

羽村市の12条点検｜外壁全面打診の時期と窓口、令和9年度報告への備え【2026年度版】

Q. 羽村市のマンションやビルは、12条点検をどこに報告し、外壁の全面打診はいつ必要になるのか？

A. 羽村市内の建物の定期報告は、市役所ではなく東京都多摩建築指導事務所の所管です。同事務所のページでは、所管区域に羽村市が含まれています（出典：東京都多摩建築指導事務所「定期報告」）。外壁の全面打診は、竣工または前回の全面改修・全面打診から「おおむね10年」を経過したあとの最初の定期調査で必要です（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。東京都の案内では、3年ごとに報告する共同住宅の次の報告年次は令和9年度（令和9年5月1日〜10月31日）です。令和8年度の今は、調査会社の選定と予算化を進める「準備の年」にあたります。

（最終更新：2026年10月8日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：羽村市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。羽村市は多摩地域の西部、面積9.90㎢のコンパクトな市です。住宅地の中に大きな工場が点在する、独特の街並みを持っています。

羽村市内で12条点検（建築基準法第12条に基づく特定建築物の定期調査）の対象になりやすいのは、次のような建物です。

• 一定規模以上の共同住宅（分譲マンション・賃貸マンション）
• 病院、福祉施設、ホテル・旅館、物販店舗、飲食店などが入る建物
• 羽村駅周辺や幹線沿いの、店舗・事務所併設の複合ビル

対象かどうかの線引きは、用途・階数・床面積の組み合わせで決まります。東京都は判断用の一覧を公開しています（出典：東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」）。判断がつかない場合は、建物全体の階数・面積と各階の用途を整理してから問い合わせると、話が早く進みます。

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

羽村市の住宅事情を数字で見ておきます。令和2年の国勢調査では、市内の一般世帯のうち住宅に住む23,259世帯の内訳は、持ち家14,295世帯、民間の賃貸7,089世帯、公営・UR・公社などの賃貸1,113世帯でした（出典：羽村市「羽村市の統計」）。民間賃貸が約3割を占めるため、賃貸マンションやアパートを持つ個人オーナーさまが多い街だといえます。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

多摩建築指導事務所のページでは、報告の種類と時期が次のように整理されています（出典：東京都多摩建築指導事務所「定期報告」）。

種類	報告時期
特定建築物定期調査	3年ごと（毎年必要な建物もある）
防火設備定期検査	毎年
建築設備定期検査	毎年
昇降機等定期検査	毎年（遊戯施設は6か月に1回）

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年に一度、全面的に打診等で調べます。令和4年1月の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、テストハンマーによる打診と同等以上の精度が確認できる場合に認められました（出典：国土交通省）。

東京都では、国の告示改正（令和6年第974号、令和7年第53号）を受けた制度改正が令和7年7月1日に施行されました。同日以降に調査・検査する物件には、新しい調査結果表を使います（出典：東京都都市整備局「定期調査・検査制度改正の内容」）。令和9年度の報告は、この新しい様式で準備することになります。

羽村市の12条点検の窓口と報告スケジュール

窓口は東京都多摩建築指導事務所

多摩地域には、八王子市・立川市・府中市・町田市など、自ら定期報告を所管している市があります。一方、羽村市は多摩建築指導事務所の所管区域です。

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	東京都多摩建築指導事務所 管理課調査担当
所在地	立川市錦町4-6-3
電話	042-548-2029

ここは間違えやすいポイントです。羽村市役所に問い合わせても、12条点検の報告そのものは受け付けてもらえません。羽村市役所の建築課（維持管理係）が扱うのは、マンションの管理状況届出制度や管理計画認定制度の案内です。「12条点検は東京都の多摩建築指導事務所」「マンション管理の届出・認定は市の建築課」と、窓口を分けて覚えておくと迷いません。

同事務所は調査・検査者のあっせん・紹介は行っていません。調査会社は、管理組合・オーナー側で選びます。費用は建物の種類や規模で異なるため、複数の会社から見積をとることをお勧めします。

共同住宅は令和9年度が報告年次

東京都の案内では、3年ごとに報告する共同住宅の報告年次は、令和6年度・令和9年度・令和12年度です。令和9年度の報告期間は、令和9年5月1日から10月31日までとされています（出典：東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」）。

年度	共同住宅（3年ごと）の位置づけ
令和6年度	報告年次
令和7年度・令和8年度	報告年次ではない（準備期間）
令和9年度	報告年次（令和9年5月1日〜10月31日）
令和12年度	報告年次

新築の建物には「初回免除」の扱いがあります。東京都の例示では、令和5年度中に検査済証が交付された建物は令和6年度の報告が免除され、令和9年度から報告が必要です。令和6〜8年度に検査済証が交付された建物は令和9年度が免除され、令和12年度から必要です。ただし、報告用途や規模で扱いが異なることがあるため、個別の建物は事務所でご確認ください。

また、初回免除と外壁全面打診の10年ルールは別の話です。竣工からの年数は、報告の有無にかかわらず進みます。なお、上記の東京都ページには更新日の表示がありません。報告期間や連絡先は変わる可能性があるため、手続きの前に最新の案内を確認してください。

羽村市ならではの事情：工場のまちの建物と、住宅の高経年化

製造業のまち：事務所棟・寮・社宅の外壁も要確認

羽村市は、工業の存在感が大きい街です。市の資料によると、令和3年の製造品出荷額等は5,901億円余りで、多摩26市で2位でした。令和2年の国勢調査では、第2次産業の就業者比率が27.2%と多摩26市で最も高くなっています（出典：羽村市「羽村市の産業の現状」）。

工場の生産棟そのものは、12条点検の対象外のことが多いです。しかし、同じ敷地にある事務所棟、福利厚生施設、従業員寮、社宅は、用途・規模によって定期報告の対象になることがあります。法人オーナーさまは、敷地内の建物を一棟ずつ、用途と面積で見直してみてください。

昭和58年以前の6戸以上のマンションは、東京都への届出が必要

羽村市のマンション管理のページでは、東京都の「マンション管理状況届出制度」が案内されています。昭和58年以前に新築された6戸以上のマンションが対象で、届出先は羽村市役所の建築課維持管理係（042-555-1111 内線252）です（出典：羽村市「マンション管理について」）。このページの更新日は令和5年（2023年）7月1日です。

築40年を超える建物は、外壁の全面打診がすでに複数回目の周期に入っている可能性が高いです。市の別ページでも、築40年以上のマンションが年々増え、大規模修繕や建替えの必要性が高まっていると説明されています（出典：羽村市「マンション管理計画の必要性」、令和7年12月8日更新）。

私の現場感覚では、羽村市のように工場や事業所が近い地域は、交通量が多く、道路が狭い場所も目立ちます。足場の搬入や道路使用許可の手間が増えやすい点は、後ほど費用の項目でお伝えします（地域の統計に基づく数字ではなく、現場での所感です）。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年次を待たず、自主的に調べることをお勧めします。

私が現場で何度も見てきたのは、竣工後に一度も全面打診をしないまま築20年、30年を迎えた建物です。地上から見ると問題のない外壁でも、実際に叩くと、日当たりの弱い面でまとまった浮きが見つかることがあります。浮きは見た目では分かりません。叩いて音を聞くか、赤外線で温度の差を見るまで、誰にも分からないのです。

なお、国土交通省のページには、落下防止措置付き外壁タイルの性能検証法に関する事務連絡（令和8年7月21日付）も掲載されています。今後の補修方法の選択肢に関わる話題ですので、補修を検討される際は調査会社に最新の動向を確認してください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。打診で浮きや欠損が見つかれば、補修費が上乗せされます。

間口が狭い敷地や、隣の建物と近接したビルでは、足場の設置スペースの確保や道路使用の手続きに手間がかかります。ロープアクセスなら、屋上の吊元から壁面にアクセスできるため、足場を置く場所がなくても調査できます。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。
3. 居ながら施工：ベランダの前に足場やシートがかからず、日当たりや防犯面の不安が少なく済みます。店舗併設のビルでは、営業への影響も小さく抑えられます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較や、打診調査の進め方といった技術情報もロープアクセスドットコムに掲載しています。フランチャイズ加盟をご検討の専門工事会社さまも、ロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・管理計画認定とつなげる

12条点検と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合は少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：低層部は足場、高層部はロープアクセスと面ごとに使い分けると、総額が下がる建物もあります。

羽村市は、令和5年7月1日に「羽村市マンション管理適正化推進計画」を策定し、同日から管理計画認定制度を始めています。計画期間は令和14年3月までです。認定の申請は公益財団法人マンション管理センターを経由して行い、羽村市への手数料はかかりません（マンション管理センターへの事前確認の手数料は別途必要です）。認定基準には、長期修繕計画が標準様式に準拠していること、作成・見直しが7年以内であること、計画期間が30年以上で残存期間に大規模修繕が2回以上含まれることなどが定められています（出典：羽村市マンション管理適正化推進計画、羽村市「マンション管理について」）。全面打診の結果は、長期修繕計画を見直す際の確かな根拠になります。なお、これらのページは令和5年7月の掲載です。令和8年度の最新の運用は、建築課でご確認ください。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、ビルオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 羽村市の12条点検の窓口はどこですか？

A. 市役所ではなく、東京都多摩建築指導事務所 管理課調査担当（立川市錦町4-6-3、電話042-548-2029）です。

Q. 羽村市のマンションは、令和8年度に報告が必要ですか？

A. 東京都の案内では、3年ごとに報告する共同住宅の報告年次は令和6年度・令和9年度・令和12年度です。用途・規模・竣工時期で異なるため、多摩建築指導事務所でご確認ください。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 竣工や外壁の全面改修から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 全面打診の費用はどのくらいですか？

A. 調査のみで250〜500円/㎡が目安です。打診対象2,000㎡なら約50〜100万円ですが、足場の有無で総額は大きく変わります。概算は無料でお出ししています。

Q. 足場を組まずに打診できますか？

A. ロープアクセス工法で可能です。10階建て・外周80mの例で、足場より約100万円費用を抑えられる可能性があります。

Q. ドローンの赤外線調査で代わりになりますか？

A. 打診と同等以上の精度が確認できる場合は認められています。条件があるため、調査会社と多摩建築指導事務所に事前にご確認ください。

Q. 小規模マンションや賃貸アパートでも全面打診は必要ですか？

A. 12条点検の対象かどうかは用途・規模で決まります。対象外でも、タイルの落下による事故の責任は所有者・管理者にあるため、築10年を過ぎたら自主的な打診をお勧めしています。

まとめ＋今週動くこと3点

羽村市の12条点検の窓口は、東京都多摩建築指導事務所です。3年ごとに報告する共同住宅の次の報告年次は令和9年度で、令和8年度の今は準備に使える1年です。賃貸住宅の比率が高く、築40年を超える建物も増えている羽村市では、外壁の健全性を見直すのにちょうどよい時期です。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 報告年度を確認する：建物の用途と検査済証の交付年度から、次の報告年度を多摩建築指導事務所（042-548-2029）に確認する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：前回の調査報告書の控えと修繕履歴を確認し、10年を超えていないかを見る。
3. 理事会・オーナー会で話題に出す：令和9年度の報告と、次の大規模修繕・長期修繕計画の見直しを一体で考えることを、1分だけでも共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。理事会前の情報整理だけでも、お力になれることがあります。遠慮なくお声がけください。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 東京都多摩建築指導事務所「定期報告（定期調査・検査報告制度）」
• 東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」
• 東京都都市整備局「定期調査・検査制度改正の内容」
• 羽村市「羽村市の統計」／「羽村市の産業の現状」
• 羽村市「マンション管理について」／「マンション管理計画の必要性」／「羽村市マンション管理適正化推進計画」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・東京都・羽村市の公式情報をもとに執筆しています。羽村市のマンション管理関連ページと適正化推進計画は令和5年7月の掲載、人口・住宅の統計は令和2年国勢調査等に基づきます。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、必ず東京都多摩建築指導事務所および羽村市建築課へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月8日

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