東金市のマンション補助金｜大規模修繕と税の減額【2026】

2026年10月7日更新

「東金市で、マンションの大規模修繕に使える補助金や、税金が安くなる制度はあるのか？」

結論から申し上げます。令和8年度（2026年度）の東金市公式サイトを確認した範囲では、マンション管理組合が共用部の大規模修繕工事費そのものに使える補助金は見つかりませんでした。一方で、見逃せない制度が1つあります。東金市は「大規模修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」を公式に案内しており、要件を満たせば、工事完了の翌年度分の固定資産税（住宅部分）が3分の1減額されます。ただし、対象は令和9年（2027年）3月31日までに工事が完了したものに限られます。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、東金市のマンションの理事長さま・理事の皆さまに向けて、制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けしたうえで、税の減額を使うための工程の考え方と、工事費そのものを抑える工法の選び方までお伝えします。

なお、東金市は令和8年8月の千葉豪雨と9月の台風第25号で被害を受け、市の災害情報ページは10月6日にも更新されています。被害に遭われた皆さまに、心よりお見舞い申し上げます。被災したマンションに関わる制度の入口も、後半で整理します。

制度は年度の途中でも変わり、予算の上限に達すれば受付が終わります。申請や申告の前に、市の窓口で最新の内容をご確認ください。

早見表：東金市のマンション共用部で使える制度・使えない制度

東金市の公式サイトで確認できた制度を、管理組合の目線で並べました（2026年10月7日時点）。

制度	管理組合の共用部で使えるか	ポイント
大規模修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度	条件を満たせば使える	翌年度分の固定資産税（住宅部分）が3分の1。工事完了は令和9年3月31日まで。完了から3か月以内に申告
令和8年度住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金	市への確認が必要	蓄電池・EV・PHV・V2H充放電設備が対象で、太陽光発電の併設が前提。個人住宅が想定されている記載
木造住宅耐震改修補助制度	使えない	木造の一戸建て・兼用住宅のみ。共同住宅は対象外。今年度は予算なしと明記
木造住宅耐震診断補助制度	使えない	木造の一戸建て・兼用住宅のみ。共同住宅は対象外
災害救助法に基づく住宅の応急修理	要確認	令和8年8月千葉豪雨・台風第25号の被害が対象。受付期限は令和9年2月28日まで延長
外壁・防水など共用部の工事費への補助金	確認できず	令和8年度の公式ページでは見つからなかった

つまり、東金市の特徴は「工事費にお金は出ないが、工事のあとの税金が軽くなる道がある」ことです。この道は、期限から逆算して動かなければ閉じてしまいます。ここから順に説明します。

東金市はこんな街です－人口5万5千人、持ち家中心の住宅都市

東金市の公式サイトによると、人口は55,730人、世帯数は28,511世帯です（2026年10月1日現在、東金市トップページ）。千葉県の九十九里地域に位置し、戸建て住宅が街の中心を占める住宅都市です。

マンションは、戸建てに比べれば数が限られます。だからこそ、理事会に専門知識のある方が少なく、「市に何か制度があるはずだが、どこに聞けばよいかわからない」という声を、私は千葉県の管理組合の皆さまからよく伺います。窓口は制度ごとに別の課に分かれています。この記事の後半に、問い合わせ先を電話番号つきでまとめました。

本命の制度：大規模修繕後の固定資産税が3分の1減額されます

東金市の公式ページ「大規模修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」（2025年8月26日更新）には、次の内容が載っています（出典：東金市「大規模修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）。

減額の中身

減額割合：対象となる家屋（居住用部分）に係る翌年度分の固定資産税の3分の1
対象床面積：住宅1戸あたり100平方メートル相当分まで
適用期間：工事完了の翌年度分の1年間
回数：大規模修繕等工事による減額は1回限り

国の制度（マンション長寿命化促進税制）では、減額割合は市町村が条例で1/6〜1/2の範囲で定めることになっています（参酌基準は1/3）。東金市は、その参酌基準どおりの3分の1を案内している、ということです（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」、同・制度概要）。

対象になるマンションの条件

東金市のページでは、次のすべてを満たすことが条件として挙げられています。

築年数が20年以上経過している
総戸数が10戸以上である
過去に、長寿命化工事（外壁塗装等・床防水・屋根防水）を1回以上実施済みである
管理計画の認定を受けたマンション、または、市の助言・指導を受けた管理組合のマンションである
修繕積立金について、大規模修繕に必要な額が確保されている

対象になる工事の条件

実施期間は令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了したものです。そして、外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事を「一体で」実施することが求められています。3つのうち1つだけでは対象になりません。

ここは、現場の職人としてお伝えしたい大事なところです。屋根防水は予算の都合で次回に回す、床防水（バルコニーや廊下、階段の防水）は劣化の軽いところだけ、という判断は、管理組合の現場ではよくあります。しかし、この税制を使いたいのであれば、3つの工事を同じ大規模修繕のなかに組み込む必要があります。仕様を決める段階で、この点を設計・施工の担当者と確認しておかなければなりません。

申告の手続き

申告期限は工事が完了した日から3か月以内で、申告先は課税課資産税係（市役所第2庁舎1階、電話0475-50-1127）です。必要な書類は、市のページによると次のとおりです。

区分	必要な書類
共通	総戸数確認書、過去工事証明書、大規模修繕等証明書
管理計画認定マンション	管理計画認定通知書、修繕積立引上証明書
助言・指導を受けたマンション	助言・指導内容実施等証明書

「証明書」と名のつく書類は、管理組合だけでは作れないものがあります。大規模修繕等証明書は、工事を行った施工会社や設計者などが関わる書類です。契約の段階で、誰がいつ証明書を用意するかを決めておくことを、私はいつも理事長さまにお伝えしています。

いくら軽くなるのか、試算してみます

固定資産税の額は建物ごとに違うため、あくまで仮の数字です。たとえば、建物部分の固定資産税（住宅部分）が1戸あたり年8万円のマンションなら、3分の1の減額で約2.7万円です。30戸なら、管理組合全体で約80万円になります。1回限りとはいえ、理事会で「この制度を使えるように工事を設計する意味があるか」を判断するには、十分な金額です。実際の減額は、各戸の課税額で決まるため、資産税係に確認してください。

期限は、思っているより近い

今日は2026年10月7日です。工事の完了期限（令和9年3月31日）まで、残りは約6か月です。ここから逆算してみます。

総会で工事の発注を決議する（準備と招集に1〜2か月が一般的）
設計・見積り・施工会社の選定（相見積りを取るなら1〜2か月）
工事の期間（30戸規模なら、足場を組む工事で3か月前後が一つの目安）

これらを順番に積み上げると、年内に総会決議が間に合うかどうかが分かれ目です。これから長期修繕計画の見直しを始める管理組合は、現実には今回の期限に間に合わない可能性が高いでしょう。その場合は、国の税制改正で期限が延長されるかどうかを注視しつつ、計画づくりを先に進めておくのが現実的です。期限の延長は、私が確認した時点では公表されていません。

逆に、すでに修繕委員会が動いていて、工事の仕様や見積りの比較が進んでいる管理組合は、3つの工事が仕様に入っているか、過去工事の証明書がそろうか、管理計画認定または市の助言・指導のどちらで進めるかを、いますぐ確認してください。

助言・指導か、管理計画認定か－どちらで進めるか

税制の対象となる入口は2つあります。管理計画の認定を受けるか、市の助言・指導を受けて長期修繕計画を適切に見直すか、です。

千葉県の案内ページでは、県が認定を担当するのは「町・村の区域」のマンションで、市の区域のマンションについては各市が認定を行うとされています（出典：千葉県「マンションの管理計画認定制度について」）。東金市は「市」ですので、市が窓口になるはずですが、私が東金市の公式サイトで確認した範囲では、認定の申請窓口と手数料の案内ページを見つけられませんでした。一方、税の減額制度のページには、助言・指導の窓口として都市整備課施設管理係（電話0475-50-1150）が記載されています。

まずはこの窓口に、次の2点を聞いてみるのが近道です。

市内のマンションの管理計画認定は、受け付けているか（手数料・必要書類・所要日数）
助言・指導を受ける場合は、どの時点で、どんな資料を持っていけばよいか

認定を受けると、住宅金融支援機構の「フラット35」などで金利の引下げを受けられる点も利点です（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。制度の相談は、国の「マンション管理計画認定制度相談ダイヤル」（電話03-5801-0858）でも受け付けています。

制度別に見る：使えない制度を、先に見極めましょう

補助金は、「使える制度を探す」よりも「使えない制度を先に外す」ほうが、理事会の時間を節約できます。東金市の主な制度を見ていきます。

木造住宅耐震改修・耐震診断の補助：共同住宅は対象外

東金市の耐震改修補助は、昭和56年5月31日以前に着工した、階数2以下の木造の一戸建て住宅または兼用住宅が対象で、共同住宅は対象外と明記されています。さらに、市のページには「今年度は耐震改修補助金の予算はありません」と書かれています（出典：東金市「東金市木造住宅耐震改修補助制度」）。

耐震診断の補助（診断費用の3分の2、上限4万円）も、同じく木造の一戸建て等が対象です（出典：東金市「東金市木造住宅耐震診断補助制度」）。鉄筋コンクリート造のマンションの管理組合は、使えません。

住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金：管理組合が使えるかは要確認

令和8年度の東金市住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金は、蓄電池（上限7万円）、EV・PHV（10〜15万円）、V2H充放電設備（25万円以内）が対象です。いずれも太陽光発電の併設が前提となっており、補助対象設備は「申請者が使用する未使用品に限る」とされています。申請受付は令和8年5月1日から令和9年1月29日まで、予算の上限に達すれば終了です（出典：東金市「令和8年度東金市住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金について」）。

個人の住宅を想定した制度で、マンションの管理組合が共用部の設備で申請できるかは、私が確認した範囲では読み取れませんでした。山武市のように「集合住宅用充電設備」の項目が立っているわけではありません。共用部への設置を検討している場合は、環境保全課（電話0475-50-1170）に直接確認してください。

ブロック塀の撤去補助：確認できず

市の「ブロック塀等の安全点検について」のページは、点検の呼びかけと相談先の案内が中心で、撤去費用の補助の案内は確認できませんでした（出典：東金市「ブロック塀等の安全点検について」）。マンションの敷地境界に古いブロック塀がある場合は、補助の有無にかかわらず、点検をおすすめします。相談先は都市整備課（電話0475-50-1150）です。

個人向けの住宅改修の税の減額：マンションの共用部とは別の話

東金市には、耐震・バリアフリー・省エネの住宅改修を行った場合に、固定資産税を減額する制度もあります。ただしこれは個人の住宅の改修向けで、ページ上の対象期限は令和8年3月31日となっています（出典：東金市「住宅改修に伴う固定資産税の減額措置」）。大規模修繕の税制とは別の制度で、現時点で使えるかは課税課に確認が必要です。

工事費そのものへの補助：令和8年度の公式ページでは確認できず

外壁・防水・タイルなど、共用部の工事費に対する補助金は、東金市の公式サイトで私は確認できませんでした。見つからないことが制度の不在を意味するとは限りませんので、問い合わせの際は「管理組合が使える補助制度で、公式サイトに載っていないものはありますか」と聞いてみてください。

令和8年8月の千葉豪雨・台風第25号で被災したマンションの方へ

東金市の「被災者支援制度」のページは、令和8年8月の千葉豪雨と、9月の台風第25号を対象としています（2026年10月6日更新）。市の窓口は次のとおりです（出典：東金市「被災者支援制度」）。

内容	窓口	電話
罹災証明書・被災証明書	課税課資産税係	0475-50-1127
住宅の応急修理・応急仮設住宅	都市整備課施設管理係	0475-50-1150
総合相談	消防防災課防災対策係	0475-50-1226

災害救助法に基づく住宅の応急修理

応急修理の限度額は、大規模半壊・中規模半壊・半壊が75万7,000円、準半壊が36万7,000円です。申込期限は、当初の3か月から令和9年2月28日まで延長されています。注意点が3つあります（出典：東金市「災害救助法に基づく住宅の応急修理」）。

市が直接施工業者と契約する制度で、申込者が自分で業者に頼んで後から費用を請求することはできない
片付けの前に、被害の状況を写真で記録しておく必要がある
自分で修理できない世帯が対象で、「一部損壊」は原則として対象外

この制度は、住まい（住戸）の日常生活に欠かせない部分の修理が中心です。マンションの共用部の被害にどこまで使えるかは、公式ページからは読み取れません。理事会としての判断は、都市整備課施設管理係に確認してください。

被災直後こそ、契約の前に一呼吸おいてください

大雨・台風のあとは、屋上防水・外壁のひび割れ・シーリングの切れ・バルコニーの排水などから、雨水が入り込んでいないかを調べる必要があります。ただ、被災直後は「すぐ直します」と営業に来る業者が増える時期でもあります。契約を急がず、市の窓口で手順を確認し、複数社で状況を見てもらってください。 罹災証明の申請や、保険の請求のために、被害の写真と日付を残しておくことも大切です。

なお、9月29日には市が「ため池（家之子地区の丑ヶ池）の決壊への警戒」を呼びかけるなど、今も大雨の影響が続いています。敷地が低い場所にあるマンションは、市の最新の情報を確認してください。

東金市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

工事費への補助が見つからない以上、工事費そのものを適正に抑えることが、修繕積立金を守る最大の手段になります。大規模修繕の費用のなかで、仮設足場は大きな割合を占めるのが一般的です。ここに選択肢があることを、理事会で知っておいていただきたいのです。

そして、東金市の税の減額を使う場合は、外壁塗装等・床防水・屋根防水の3つを一体で行うことが条件でした。つまり、全面的な工事になりやすく、足場を組む工法が中心になる場面が多いはずです。それでも、部位ごとに工法を組み合わせる「ハイブリッド」の考え方で、総額を見直せる余地はあります。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は、次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

たとえば、10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。もちろん、工事内容によってはロープアクセスが向かないこともあります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

明誠は、次の3つから建物に合う工法を提案しています。

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイルを一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	足場の設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。専門の技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに足場とロープを使い分ける建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法は、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業する方法です。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績、業界全体の安全基準や事例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく解説しています。

ここは利益相反になるので、正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。税の減額を使う全面改修なら、足場を中心に、屋上まわりや調査だけロープアクセスを使う、という組み合わせを提案することもあります。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

東金市のマンションで、理事会が確認したいこと

前回の大規模修繕で、外壁塗装・床防水・屋根防水を行ったか、その証明となる書類は残っているか（税の減額の「過去工事」の要件に関わります）
築年数が20年以上、総戸数が10戸以上か（市のページに書かれた条件です）
修繕積立金は、大規模修繕に必要な額が確保できているか（不足していると、減額の要件を満たせません）
屋上・バルコニー・廊下の防水の状態（今年の豪雨のあと、雨漏りや水の回り込みがないか）
敷地に余裕があるか（足場の材料置場、車両の搬入経路、駐車場との調整）
外壁の劣化が全面に及んでいるか、一部の補修で済むか

現場で見てきたこと

現場で20年以上やってきて、私が一番悔しい思いをするのは、「使えたはずの制度を、期限や手順を知らずに逃した」という話を、工事が終わってから聞く場面です。補助金も税の減額も、工事の前や契約の前に動かなければ、後からは取り戻せないものがほとんどです。東金市の減額制度も、屋根防水を外した仕様で契約してしまってから気づいた、というのでは手遅れになります。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

3つの工事の一部を外してしまう：東金市の税の減額は、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体で行うことが条件です。予算を理由に屋根防水や床防水を次回送りにすると、対象から外れます
工事の完了期限を、着工の時期で考えてしまう：期限は「完了」が令和9年3月31日です。天候による遅れも見込んだ余裕のある工程にしなければなりません
申告の3か月を忘れる：工事が完了した日から3か月以内に、資産税係へ申告します。証明書類の用意が間に合わず、期限を過ぎてしまう例を避けるため、書類は工事の終盤から並行して集めてください

理事会で使える質問リスト

市の窓口へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

大規模修繕後の固定資産税の減額について、令和8年度中に工事が完了する場合の手順と、必要書類の様式を教えてください（課税課資産税係）
管理計画の認定と、市の助言・指導の、どちらで進めるのがよいか。申請から結果までの期間はどのくらいか（都市整備課施設管理係）
市内マンションの管理計画認定は、受け付けていますか。手数料はいくらですか（都市整備課）
脱炭素化促進補助金の蓄電池やV2Hは、管理組合が共用部で申請できますか（環境保全課）
豪雨・台風で被害を受けた共用部は、応急修理などの支援の対象になりますか
管理組合が使える補助制度で、公式サイトに載っていないものはありますか

東金市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

長期修繕計画と過去の修繕履歴を確認する：特に、前回の工事で外壁塗装・床防水・屋根防水を行ったか、証明できる書類があるかを確かめます
市の窓口へ質問リストで確認する：課税課資産税係（0475-50-1127）、都市整備課施設管理係（0475-50-1150）、環境保全課（0475-50-1170）へ、前章の質問を投げます
建物診断（劣化調査）を行う：工法を選ぶ前に、劣化の程度を調べます。ロープアクセスでの外壁調査の方法という選択肢もあります
3つの工法で相見積りを取る：足場・ロープ・ハイブリッドのそれぞれで、工事の範囲と見積りを比べます。仕様書に「外壁塗装等・床防水・屋根防水」の3つが入っているか、証明書を誰が用意するかも比べてください
完了期限（令和9年3月31日）から逆算して工程を組む：総会の決議、契約、着工、完了、申告の日付までを工程表に書き込みます

賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ

収益不動産をお持ちのオーナーの方にとって、東金市の制度は限られています。耐震の補助は木造の一戸建て等が対象で、税の減額制度も、管理計画認定や、助言・指導を受けた「管理組合」のマンションが対象です。ワンオーナーの賃貸マンションがこの制度を使えるかは、資産税係に確認が必要です。

ここで私がお勧めするのは、補助金に頼らない収支計画です。外壁の塗装やシーリングの傷み、屋上防水の劣化を放置すると、雨漏りや入居者の退去につながります。足場を組まないロープアクセス工法で部分的に早めに手当てすれば、工事費を抑えながら入居率を守れる場合があります。オーナーさま向けの考え方はビルオーナーさま向けの大規模修繕でご紹介しています。大手ホテルチェーンや旅館の施設をお持ちの方は、大手ホテルチェーンさま向けの大規模修繕もご覧ください。

よくあるご質問

Q. 東金市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 令和8年度の東金市公式サイトを確認した範囲では、共用部の工事費に使える補助金は見つかりませんでした。耐震の補助は木造の一戸建て等が対象で、共同住宅は対象外です。ただし、工事後の固定資産税を減額する制度があります。制度は年度の途中で変わることもあるため、市の窓口で最新の内容をご確認ください。

Q. 大規模修繕のあとに固定資産税が安くなる制度はありますか？

A. あります。東金市は、築20年以上・総戸数10戸以上などの要件を満たすマンションが、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体で行った場合に、翌年度分の固定資産税（住宅部分）を3分の1減額する制度を案内しています。住宅1戸あたり100平方メートル相当分までで、減額は1回限りです。

Q. 減額を受けるには、いつまでに工事を終える必要がありますか？

A. 令和9年（2027年）3月31日までに工事が完了していることが条件です。申告は、工事が完了した日から3か月以内に、課税課資産税係（電話0475-50-1127）へ行います。国の税制改正で期限が延長されるかどうかは、私が確認した時点では公表されていません。

Q. 管理計画認定を受けていないと、減額は使えませんか？

A. 管理計画の認定を受けたマンション、または、市の助言・指導を受けて長期修繕計画を適切に見直した管理組合のマンションが対象です。認定を受けていない場合でも、助言・指導という入口があります。窓口は都市整備課施設管理係（電話0475-50-1150）です。

Q. 東金市のマンション管理計画認定の窓口はどこですか？

A. 千葉県の案内では、市の区域のマンションは各市が認定を行うとされています。東金市の公式サイトでは、認定の窓口と手数料の案内を私は確認できませんでしたので、都市整備課へ電話でご確認ください。国の相談ダイヤル（電話03-5801-0858）でも相談できます。

Q. 豪雨・台風で被害を受けたマンションの共用部に、応急修理制度は使えますか？

A. 東金市の応急修理は、令和8年8月の千葉豪雨と台風第25号の被害を受けた住家が対象で、市が業者と直接契約する仕組みです。限度額は大規模半壊・中規模半壊・半壊で75万7,000円、準半壊で36万7,000円、申込期限は令和9年2月28日までです。共用部への適用は公式ページから読み取れないため、都市整備課（電話0475-50-1150）でご確認ください。

Q. 足場を組まない大規模修繕は、本当に可能ですか？

A. 外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装などは、ロープアクセス工法で対応できる場合があります。10階建て・外周80mの建物で、足場約168万円に対しロープアクセス約59万円という試算もありますが、建物の形状や工事範囲によっては足場のほうが適することもあります。当社では足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つから、建物に合う工法を提案しています。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、建物の状況確認と概算のお見積りを無料で承っています。税の減額の工程の整理だけのご相談でもかまいません。大規模修繕の無料相談・お問い合わせからお声がけください。

この記事のポイントまとめ

東金市の令和8年度の制度で、管理組合が共用部の大規模修繕工事費に使える補助金は、公式サイトでは確認できなかった
東金市は、大規模修繕後の固定資産税（住宅部分）を3分の1減額する制度を案内。築20年以上・10戸以上、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体で実施し、令和9年3月31日までに完了することが条件
申告は工事完了から3か月以内。窓口は課税課資産税係（0475-50-1127）。入口は管理計画認定か、都市整備課施設管理係（0475-50-1150）の助言・指導
耐震診断・耐震改修の補助は木造の一戸建て等が対象で、共同住宅は対象外。脱炭素化補助は個人住宅を想定しており、管理組合は環境保全課に確認
千葉豪雨・台風第25号の被害には応急修理の制度がある（申込期限は令和9年2月28日まで）。共用部の扱いは窓口で確認

出典・参考資料

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月7日時点で公表されている東金市および千葉県、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請・申告される前に、東金市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

東金市は、工事費に補助金を出す街ではありません。それでも、工事のあとの固定資産税が3分の1軽くなる道は、期限つきで開いています。3つの工事を一体で行うこと、令和9年3月31日までに終えること、この2点を軸に、まずは総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）
株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月7日

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

東京23区の賃料は5年で11％上昇予想｜賃貸マンションオーナーが家賃を取りにいくための計画修繕と外壁・防水の費用の考え方【2026年10月】

この記事で分かること

「東京23区の家賃は、これから5年で11％上がるらしい。だったら、うちの賃貸マンションも何もしなくても家賃が上がるのでは？」——最近、東京23区に賃貸マンションをお持ちのオーナーさまから、こうしたお声を聞くようになりました。

この記事では、次の問いにお答えします。東京23区で賃料の上昇が予想されるなか、賃貸マンションのオーナーは、その上昇を自分の物件の家賃に反映させるために、建物に何をしておけばよいのか？

きっかけは、2026年10月4日に届いたGoogleアラート（「賃貸マンション」「マンションオーナー」）で取り上げられていた、MUFG不動産研究所のレポート「東京23区賃貸マンションの賃料予想」です。原典のレポート（2026年9月18日公表、VOL.315）では、東京23区の賃貸マンションについて賃料予想モデルを構築し、今後5年間で＋11％の賃料上昇を予想しています（出典：MUFG不動産研究所不動産マーケットリサーチレポート VOL.315）。

私は株式会社明誠の本間と申します。東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年以上やってきました。足場を組む工事も、足場を使わないロープアクセス工法（無足場工法）も、現場で両方を経験しています。

結論を先に書きます。東京23区の賃料が全体として上がる予想であっても、それがすべての物件に均等に及ぶとは限りません。レポート自身も「物件毎のミクロなエリア選択」や「バリューアップ上の工夫」がより求められると述べています。私は、建物の外観・防水・共用部の状態を計画的に保っている物件ほど、賃料上昇の恩恵を受けやすいと考えています。そして、建築費が上がり続ける局面だからこそ、「いつ・どこを・いくらで直すか」を長期修繕計画で先に決めておくことが、オーナーの手残りを守る近道です。

なお、この記事は投資助言ではありません。賃料や物件価値の見通しは、立地や物件ごとの条件で大きく変わります。最終的な判断は、ご自身の状況に合わせて専門家と相談のうえで行ってください。

何が起きている？「東京23区の賃料5年で＋11％」予想を整理する

レポートの要点は3つ

MUFG不動産研究所のレポートの要点を、オーナーの視点で3つに整理します（すべて出典は前掲のVOL.315です）。

項目	レポートの内容
賃料の見通し	東京23区の賃貸マンション（18㎡以上100㎡未満）で、今後5年間に＋11％の賃料上昇を予想
前提となる経済変数	東京都の名目賃金は年率＋2％程度、東京都区部の人口は年率＋0.3％程度、東京都の建築費は年率＋5％程度で推移すると想定
投資の示唆	金利上昇・キャップレート上昇の可能性を踏まえると、物件ごとのミクロなエリア選択やバリューアップ上の工夫が、これまで以上に求められる

また同レポートは、2025年度の国内の賃貸マンションへの不動産投資額が前年度比＋16％の1.5兆円に上ったこと、私募ファンドの運用会社への調査で賃貸マンションが「最も投資したいアセットタイプ」になっていることも紹介しています。

「＋11％」は、名目賃金の伸びに近い水準

ここで注目したいのは、予想された賃料の伸び（＋11％）が、名目賃金の上昇想定（＋10％）に近い水準だという点です。レポートは、平均的には賃貸マンションに住む家計の収入に占める家賃の割合が大きく変わらない、と説明しています。

つまり、「家賃が大きく跳ね上がる」というより、「物価や賃金と歩調を合わせて、じわじわ上がる」予想だと私は読みました。入居者の支払い能力が急に増えるわけではないので、同じエリアの中で「どの物件を選ぶか」という比較の目は、むしろ厳しくなると考えられます。

「＋11％でも心許ない」という指摘

もう一つ大事なのが、レポートの後半です。賃料が11％上がっても、金利上昇に伴ってキャップレート（不動産の利回りの目安）が0.4ポイント上がれば、その分で物件価値の上昇は相殺される、という試算が示されています。筆者は、これを「不動産価値維持の観点においてやや心許ない水準」と述べています。

オーナーの立場に置き換えると、「家賃が上がるから安心」ではなく、「家賃を上げられる物件にしておかないと、物件価値は守れないかもしれない」というメッセージだと、私は受け止めています。

賃料上昇の恩恵を受けられる物件、受けにくい物件

入居者は「建物の状態」を見ている

国土交通省の「賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」では、民間賃貸住宅の入居者が住み替え先を選ぶ際に重視したこととして、「住宅の状況（いたみ・劣化等）」や「住宅の維持管理」を重視した人が7割前後にのぼる調査結果が紹介されています（出典：国土交通省賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック。原調査は一般財団法人住宅改良開発公社「賃貸住宅市場の動向と将来予測（展望）調査」2020年8月）。

内見に来た方は、部屋に入る前に建物の外観を見ます。外壁の汚れやひび割れ、鉄部のさび、共用廊下の床のはがれ。こうした「入口の印象」は、家賃の交渉にも影響すると、私は現場で何度も感じてきました。

計画修繕をした物件の方が、利回りが高いという試算

同じガイドブックには、国土交通省のシミュレーション調査として、計画修繕を実施した場合と実施しない場合の実質利回りの比較が載っています。鉄筋コンクリート造（RC造）では、計画修繕ありが2.78％、なしが2.53％。木造でも、計画修繕ありの方が利回りが高いという結果です（いずれも同ガイドブック掲載のグラフ。原典では経営期間を、計画修繕ありの場合60年、なしの場合47年と設定しています）。

また、計画修繕を実施したことのあるオーナーへのアンケートでは、約3割が「高い入居率を確保できた」「家賃水準を維持できた」と回答しています。

それでも、計画修繕をしているオーナーは約4割

一方で、同ガイドブックの「はじめに」では、国土交通省の令和4年度の家主アンケートで、計画的に修繕を実施しているオーナーは約4割にとどまり、約2割は計画修繕を実施していないと紹介されています。

背景として挙げられているのは、オーナーが計画修繕の必要性を理解していないこと、資金的な余裕がないこと、などです。言い換えると、東京23区のように賃料上昇が予想されるエリアでも、建物の手入れの差によって、「上げられる物件」と「上げにくい物件」に分かれていく可能性がある、ということです。

建築費は上がり続ける｜修繕を先送りするほど高くつく理由

労務単価は14年連続の上昇

修繕工事の費用は、資材費と人件費でほぼ決まります。国土交通省が2026年2月に公表した、令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価は、全国全職種の単純平均で前年度比4.5％の引き上げとなり、平成25年度の改定から14年連続の上昇、全国全職種の加重平均値は25,834円と初めて25,000円を超えました（出典：国土交通省報道発表資料（令和8年2月17日））。

公共工事の単価ですが、民間の修繕工事でも職人の手間賃は同じ労働市場で決まります。私の実感としても、職人さんの確保は年々難しくなっています。

建築費は「上昇継続、ただし上げ幅は緩やか」の見方

先のMUFG不動産研究所のレポートでも、ゼネコン・デベロッパーへの「建築費調査」で、建築費の中期的な見通しについて96％が上昇継続を見込むと回答したことが紹介されています。一方で「上昇幅は縮小」「変わらない」との回答がそれぞれ44％あり、上げ幅は直近より緩やかになるとの見方が目立つ、とされています。

ここから言えるのは、「待てば安くなる」とは考えにくいということです。もちろん、劣化が軽いうちに無理に工事をする必要はありません。ただ、「来年の方が安いかもしれない」という理由で先送りするのは、いまの環境では合理的とは言いにくいと私は考えます。

劣化を放置すると、工事の範囲が広がる

ガイドブックでは、劣化を放置して外壁が破損し、雨水が住戸内に入った場合、入居者に一時退去してもらう必要が生じ、宿泊費や家財の補償などの費用まで発生しうる、という例が挙げられています。

現場でも、外壁のひび割れやシーリング（外壁の継ぎ目を埋めるゴム状の材料）の切れ目から雨水が入り、内部の鉄筋がさびて、コンクリートが押し出される「爆裂」まで進んでいる建物を見かけます。そこまで進むと、塗り替えだけでは済まず、下地の補修費が大きく膨らみます。漏水が起きている場合の対応は、明誠の漏水調査・雨漏り対応でもご紹介しています。

東京23区の賃貸マンションで、何をいくらで直すか

国の事例集に見る、外壁改修の費用感

国土交通省のガイドブックには、実際の大規模修繕の事例が掲載されています。

事例	建物	工事内容	工事費
物件A	築34年・RC造4階建・8戸（延床約335㎡）	外壁全体改修（屋上除く）	約700万円
物件B	築41年・RC造5階建・20戸（延床約1,365㎡）	外壁全体改修	約1,800万円
物件C	築28年・木造2階建・12戸（延床約266㎡）	屋根・外壁全体の改修	約470万円

（出典：国土交通省賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック Case Study）

あくまで個別の事例で、地域や時期、仕様によって金額は大きく変わります。ただ、「数百万円から千万円台」という規模感をつかむ参考にはなります。

部位ごとの単価の目安

私どもが見積りの入口でお伝えしている、部位ごとの参考目安（当社の見積実績にもとづく目安）は次のとおりです。いずれも足場などの仮設費を除いた材料・施工費の目安で、実際の見積りは建物の状態や仕様で上下します。

工事項目	参考目安（1㎡あたり）	補足
外壁塗装	3,500〜4,500円程度	下地補修の量で変動
外壁の打診調査	250〜500円程度	タイル・モルタルの浮きの確認
屋上・バルコニー防水	5,000〜8,000円程度	工法（ウレタン・シートなど）で変動

また、大規模修繕では、仮設足場の費用が総工費の15〜25％程度を占めることが多いというのが、当社の見積実績から見た私の実感です。足場は工事が終われば何も残らない費用なので、ここをどう設計するかが、総額を左右します。明誠が大切にしている考え方は、明誠の大規模修繕の提供価値にまとめています。

東京23区ならではの事情

東京23区の賃貸マンションは、敷地いっぱいに建っていて隣地との距離が近い、前面道路が狭い、という条件が多くあります。足場を組むために道路使用許可や隣地の協力が必要になったり、足場の期間中は窓の前にシートが張られて、入居者の採光・通風・防犯面の不安につながったりします。

賃料を上げたい物件で、工事中に退去が出てしまっては本末転倒です。工事の内容だけでなく、「工事のやり方」も入居率に影響するという視点を持っていただきたいと思います。

足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法をどう選ぶか

3工法の比較

明誠は、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法の3つから、建物ごとに比べて提案しています。

工法	向いている建物・工事	入居者への影響	費用面の特徴
通常足場工法	外壁全面の塗り替えや大量のタイル張り替えなど、作業量が多い工事	足場・シートの期間が長くなりやすい	仮設費がかかる一方、作業効率は高い
ロープアクセス工法（無足場工法）	部分補修、シーリング、打診調査、高所の点検・補修、隣地が近い建物	足場の圧迫感がなく、工事期間も短くなりやすい	仮設費を大きく抑えられる場合がある
ハイブリッド工法	面によって劣化の度合いが違う建物	足場の範囲を絞れる	足場は必要な面だけにして総額を調整

ロープアクセスについては「ロープ1本で吊られている」と思われがちですが、実際はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元（ロープを固定する点）を確保して作業するのが業界の標準的な考え方です。技術の詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく解説しています。明誠の工法の説明は、ロープアクセス工法の技術と特長のページもご覧ください。

どの工法がよいかは、建物の診断で決まる

私がいつもお伝えしているのは、「足場ありき」でも「ロープありき」でもなく、建物の状態から決めるべきということです。

たとえば、外壁全面の塗り替えが必要で、タイルの浮きも多い建物なら、足場の方が効率的なことがあります。逆に、劣化が北面と西面に集中していて、ほかの面は部分補修で足りる建物なら、ハイブリッド工法で足場の範囲を絞る選択肢が出てきます。シーリングの打ち替えや打診調査が中心なら、ロープアクセスで工期と費用を抑えられる場合があります。

明誠は、日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズを展開しており、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職が加盟しています。専門職が直接施工することで、品質と価格のバランスを取りやすい体制にしています。ロープアクセスの訓練や安全基準については、ロープアクセスドットコムの記事も参考になります。

想定ケースで考える｜東京23区・築25年・RC造30戸の賃貸マンション

想定する建物

ここからは、話を具体的にするための想定ケースです。実在の物件ではありません。

所在：東京23区内、駅徒歩8分
構造・規模：RC造7階建・30戸（1K〜1LDK）
築年数：25年。12年目に一度、足場を組んで外壁塗装と屋上防水を実施
現状：北面のシーリングに切れ、西面の一部にひび割れ。屋上防水は表面の劣化が進行。共用廊下の床シートにはがれ

3つの進め方

進め方	内容	オーナーにとっての意味
A：先送り	退去が出るたびに室内だけ手を入れ、外装は様子見	目先の出費は抑えられるが、劣化が進むと補修範囲が広がる。外観の印象で家賃交渉が弱くなるおそれ
B：全面足場で一括	4面に足場を組み、外壁・防水・鉄部をまとめて工事	工事の抜けは少ないが、仮設費と工期がかさむ。足場期間中の入居者の不満にも配慮が必要
C：診断→部位ごとに工法を選ぶ	打診調査と目視で劣化の度合いを確認し、劣化の大きい面は足場、軽い面はロープアクセスで補修。屋上防水と共用廊下は同時期に	仮設費を抑えつつ、必要な工事を計画的に実施。長期修繕計画に次回の時期と費用を書き込める

どれが正解かは、建物の診断結果とオーナーの資金計画で変わります。私の経験では、Cのように「まず診断し、部位ごとに工法を選ぶ」進め方が、費用と入居者への影響のバランスを取りやすいと感じています。

家賃との関係をどう考えるか

仮に、このマンションの平均家賃が月9万円・30戸だとすると、満室時の家賃収入は年間3,240万円です。もしレポートの予想どおりにエリアの相場が上がり、更新や入れ替えのタイミングで1戸あたり月3,000円の家賃改定ができれば、年間108万円の増収になります（30戸×3,000円×12か月の単純計算）。

反対に、外観の印象が悪く、相場が上がっても家賃を据え置かざるを得なかった場合、その差はそのまま機会損失になります。これはあくまで単純化した計算ですが、修繕費を「コスト」だけでなく「家賃を守り、上げるための投資」として見るきっかけにしていただければと思います。オーナー向けの考え方は、収益不動産オーナー向けの大規模修繕のページでもご紹介しています。

築年数別｜東京23区の賃貸マンションで点検したいポイント

築10〜15年：最初の外装改修の検討時期

国土交通省のガイドブックに掲載された修繕周期の事例（長期修繕計画作成ガイドラインの記載例を簡略化したもの）では、外壁塗装や屋根防水の修繕周期の目安は12〜15年程度とされています。この時期は、シーリングの硬化やひび割れ、屋上防水の表面の劣化が出始めるころです。初回の改修をどう行うかで、その後20年の修繕費の流れが変わります。まずは打診調査と目視調査で、劣化の範囲を把握することをおすすめします。

築20〜30年：2回目の外装と設備更新が重なる時期

2回目の外装改修に加えて、給排水管や電気設備、インターホンなど設備の更新時期が重なってきます。修繕費が一度に膨らみやすいため、どの工事を同時に行い、どれを数年ずらすかの調整が大切になります。複数の物件をお持ちのオーナーは、物件ごとの工事時期が重ならないよう、全体を見渡した計画をつくるとよいでしょう。

築30年超：建替えか長寿命化かを考える時期

築30年を超えると、建替えを検討される方も増えます。ただ、建築費が上昇を続けるなかで、建替えには大きな資金と長い空室期間が必要です。ガイドブックでも、建替えは費用面から容易ではなく、計画修繕による長寿命化が重要だと述べられています。構造や立地の条件が許すなら、外装と設備の改修で競争力を保つ選択肢も、比べてみる価値があります。

オーナーが今からできる5つのこと

1. 長期修繕計画を、物件ごとに作る

国土交通省のガイドブックは、物件ごとの長期修繕計画に基づいて修繕を実施する方法を推奨しています。計画期間は、分譲マンションの長期修繕計画作成ガイドラインを参考に、30年以上で大規模な修繕が2回以上含まれる計画を目安に、融資期間や経営期間も踏まえて設定することが望ましい、とされています。

2. 修繕資金を、家賃収入から積み立てる

同ガイドブックでは、計画期間35年間の修繕費合計が9,500万円であれば、420か月で割って月22万6,190円、18戸なら1戸あたり月1万2,566円を積み立てる、という計算例が示されています。家賃収入の口座とは別に積立用の口座を用意する、賃貸住宅修繕共済や融資を組み合わせる、といった選択肢も紹介されています。

3. 点検の記録を残す

ガイドブックは、修繕の「実施期間・工事内容・金額・施工業者名」の4点を最低限記録しておくよう勧めています。記録があれば、次の工事で無駄な項目を省きやすくなり、物件を売却する際にも説明材料になります。

4. 賃料改定のタイミングと工事時期を合わせる

外装の改修が終わった直後は、内見の印象が最もよい時期です。更新や募集が集中する時期と工事完了の時期をうまく合わせると、家賃改定の交渉材料にしやすくなります。

5. 工事中の入居者対応まで、見積りの段階で確認する

工事期間、作業時間、洗濯物やベランダの使用制限、窓の開閉の制限。こうした入居者への影響を、見積りの段階で業者に確認しておくと、工事中の退去リスクを下げられます。ビルやマンションのオーナー向けの対応は、ビルオーナー向けの大規模修繕サービスでもご紹介しています。

注意点｜この記事の読み方について

注意点①：賃料予想は「東京23区全体」の話

レポートの予想は東京23区全体の賃料指数に関するもので、個別の物件や駅、間取りの家賃がその通りに動くことを示すものではありません。レポート自身も、物件ごとのミクロなエリア選択が求められると述べています。

注意点②：修繕すれば家賃が上がる、とは限らない

計画修繕は、家賃を上げやすくする条件の一つにすぎません。立地、間取り、設備、周辺の供給状況など、家賃を左右する要素は多くあります。工事の前に、賃貸管理会社や仲介会社に募集賃料の見通しを確認することをおすすめします。

注意点③：税務の扱いは専門家に

修繕費を一括で経費にできるか、資本的支出として減価償却するかは、工事の内容によって異なります。ガイドブックでも、税理士や税務署に確認するよう案内されています。

注意点④：単価は目安

この記事に載せた単価や事例の金額は、あくまで参考です。実際の金額は、建物の形状、劣化の程度、仕様、時期によって大きく変わります。

東京23区の賃貸マンションオーナーに伝えたい、私の考え

20年以上、現場で建物を見てきて感じるのは、建物は手をかけた分だけ、入居者にもきちんと伝わるということです。外壁がきれいで、共用廊下が明るく、雨漏りの心配がない建物には、長く住んでくださる方が集まります。長く住んでいただければ、空室期間も原状回復費も減ります。

賃料が上がる局面は、オーナーにとってチャンスです。ただ、そのチャンスをつかめるのは、建物の準備ができている物件だと私は考えています。足場を組むか、ロープで補修するか、両方を組み合わせるか。工法の選択肢を広く持って、建物にとって無理のない計画を一緒に考えていきたいと思っています。

これまでに手がけた工事の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 東京23区の家賃は、本当に5年で11％上がるのですか？

A. MUFG不動産研究所のレポート（2026年9月18日）が、東京23区の賃貸マンション全体について、今後5年間で＋11％の上昇を予想しています。あくまで予想であり、個別の物件の家賃が同じように動くとは限りません。

Q2. 賃料が上がるなら、修繕は急がなくてもよいのでは？

A. 相場が上がっても、建物の状態が悪いと家賃改定の交渉がしにくくなるおそれがあります。国土交通省のガイドブックでも、入居者の7割前後が建物の傷みや維持管理を重視して住み替え先を選んでいるとの調査が紹介されています。

Q3. 賃貸マンションの外壁改修には、どのくらいの費用がかかりますか？

A. 国土交通省のガイドブックの事例では、RC造4階建・8戸の外壁全体改修で約700万円、RC造5階建・20戸で約1,800万円でした。建物の規模や劣化の状態で大きく変わるため、現地調査のうえで見積りを取ることをおすすめします。

Q4. 修繕資金は、どのくらい積み立てればよいですか？

A. 長期修繕計画の修繕費の合計を、計画期間の月数で割った金額が目安です。国のガイドブックでは、35年で9,500万円なら月約22.6万円という計算例が示されています。

Q5. 入居者がいるままで外壁工事はできますか？

A. 多くの場合、入居中のまま工事を進めます。ロープアクセス工法（無足場工法）やハイブリッド工法を使うと、足場を組む範囲や期間を抑えられる場合があり、採光や防犯面での入居者の負担を減らせることがあります。

Q6. 工事費は、今後も上がり続けますか？

A. 国土交通省の公共工事設計労務単価は令和8年3月適用分で14年連続の上昇となりました。MUFG不動産研究所の調査でも、建築費は上昇継続との見方が大半です。将来の価格を断定はできませんが、先送りで安くなると期待するのは難しい環境です。

Q7. 見積りや調査をお願いすると、費用はかかりますか？

A. 明誠では、建物の現地調査と概算のお見積りを無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べたうえでご提案します。お問い合わせフォームからご相談ください。

この記事のポイントまとめ

MUFG不動産研究所は、東京23区の賃貸マンション賃料が今後5年で＋11％上昇すると予想（2026年9月18日）
同レポートは、キャップレート上昇の可能性を踏まえ、物件ごとのエリア選択やバリューアップの工夫が一段と求められると指摘
国の調査では、計画修繕を実施しているオーナーは約4割、入居者の7割前後が建物の傷みや維持管理を重視
公共工事設計労務単価は令和8年3月適用分で14年連続の上昇。先送りで修繕費が安くなるとは考えにくい
外装・防水は、診断のうえで足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べ、長期修繕計画に書き込む

出典・参考資料

MUFG不動産研究所「不動産マーケットリサーチレポート VOL.315 東京23区賃貸マンションの賃料予想」（2026年9月18日）
国土交通省「賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」
国土交通省「令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について」（令和8年2月17日）
国土交通省「賃貸住宅の修繕・点検時期セルフチェック」

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）
株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月7日

家賃が上がる局面で、その波に乗れるかどうかは、建物の準備で変わります。まずは、お持ちの物件の外壁・防水・共用部の状態を一度確認してみてください。現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

本間社長の著書のご案内

▶ Amazonで見る(Kindle版)

守谷市の賃貸マンション補助金2026｜耐震補助ゼロでも固定資産税1/2減額、ブロック塀撤去は上限20万円

守谷市で賃貸マンション・賃貸アパート・収益ビルをお持ちのオーナーさまへ。この記事は、令和8年度（2026年度）に守谷市の賃貸オーナーさまが「使える制度」「入居者が使う制度」「使えない制度」を、守谷市と茨城県の公式ページで確認できた事実だけで仕分けたものです。

結論からお伝えします。守谷市は、茨城県が公表している木造住宅の耐震補助の市町村一覧（令和8年度）で、診断・設計・改修・総合支援・部分改修のすべてが「-（補助制度なし）」になっています。一覧に載る44市町村のうち、診断の補助まで含めてすべてが「-」なのは守谷市だけです。つまり守谷市では、耐震を「補助金」で後押ししてもらう道は、現時点ではありません。

その一方で、オーナーさまにとって見逃せない仕組みが三つあります。一つ目は、昭和57年1月1日以前に建てられた共同住宅も対象になる、耐震改修の固定資産税減額（1戸120平方メートル相当分まで2分の1）です。二つ目は、通学路や避難路に面した危険ブロック塀の撤去補助（費用の3分の2、上限20万円）で、申込期限は令和8年11月30日です。三つ目は、太陽光・蓄電池・高効率給湯器の補助に「第三者が所有する住宅に居住し、所有者の承諾を受けて設置するかた」という枠があることです。申請するのは入居者さまですが、承諾書を出すのはオーナーさまです。

もう一つ、守谷市には賃貸オーナーさまに直接かかわる独自のルールがあります。平成16年に施行された「守谷市集合住宅の建築及び管理に関する条例」です。4戸以上の共同住宅に、管理人等表示板の設置や管理規約の写しの提出などを求めています。補助の話ではありませんが、修繕や建替えの計画を立てるときに必ず関係してきます。

この記事では、これらの制度を入居率・NOI（実質賃料収入）・損金算入・出口戦略の視点で整理し、補助に頼れない部分をどう工事の設計で取り返すかまで、20年以上この仕事を続けてきた私の現場感覚を交えてお話しします。

守谷市の賃貸オーナー向け制度マップ【令和8年度】

最初に全体を一枚にまとめます。「賃貸オーナーの立ち位置」は、市と県の公式ページの記載から私が判断した目安です。個別の物件で使えるかどうかは、必ず担当窓口でご確認ください。

制度名	対象・内容	賃貸オーナーの立ち位置	令和8年度の状況
木造住宅の耐震診断・設計・改修の補助	昭和56年以前の木造住宅	×（制度なし）	県の一覧で全項目「-」。問い合わせ先は都市計画課（内線245）
耐震改修の固定資産税減額	昭和57年1月1日以前の専用住宅・共同住宅・併用住宅。1戸あたり工事費50万円超	○（共同住宅も対象と明記）	令和13年3月31日までの完了分。1戸120平方メートル相当分まで2分の1
危険ブロック塀等撤去補助金	通学路・避難路等に面する高さ60センチ超の危険な塀	○（販売目的の土地は対象外）	申込は令和8年6月1日〜11月30日。費用の3分の2・上限20万円
住宅用太陽光発電システム設置費補助金	居住者が設置。第三者所有住宅は所有者の承諾で可	△（申請者は入居者、オーナーは承諾する側）	5万円・30件。抽選は終了、交付申請は11月27日まで
家庭用リチウムイオン蓄電池設置費補助金	同上＋いばらきエコチャレンジ登録	△（同上）	5万円。9月28日更新時点で先着3件を追加募集中（窓口のみ）
住宅用高効率給湯器設置費補助金	同上	△（同上）	3万円・30件。交付申請は11月27日まで
バリアフリー改修の固定資産税減額	高齢者等が居住する住宅	×（賃貸住宅は除くと明記）	令和13年3月31日までの改修分
空家のリフォーム・解体の補助	－	×（市は実施していない）	市のよくある質問で明記
マンション管理計画認定制度	分譲マンションの管理組合	×（賃貸一棟は対象外）	令和6年4月開始。窓口は都市計画課
建築物の定期報告	対象用途・規模の建築物の所有者・管理者	－（義務。補助ではない）	窓口は県南県民センター建築指導課（土浦市）

表を眺めると、守谷市の特徴がはっきりします。現金の補助は「環境」と「ブロック塀」に集まり、建物そのものの改修への支援は「税の減額」という形で用意されているのです。賃貸経営では、補助金の申請書類よりも、減額の申告期限と工事証明書の段取りのほうが、手残りに効く場面が多いと私は感じています。

県内で唯一「耐震補助なし」の守谷市で、オーナーが押さえるべき事実

茨城県の「耐震診断・補強設計・耐震改修の補助を行っている市町村の一覧」（更新日：2026年6月10日）は、県内44市町村の令和8年度の補助制度を●と-で示した表です。守谷市の欄は、担当課が都市計画課、電話0297-45-1111（内線245）と書かれ、診断から部分改修（耐震シェルター等）まで五つの欄すべてが「-」です。隣の取手市やつくばみらい市、常総市には少なくとも診断と総合支援の●があり、牛久市にも診断の●があります。

守谷市はつくばエクスプレスの開業以降に住宅地が広がった街で、市の条例のページにも「守谷市には、1,000棟を超える集合住宅があり」と書かれています。比較的新しい建物が多いことが、木造耐震の補助を設けていない背景の一つかもしれません。ただ、これは私の推測であり、市がそう説明しているわけではありません。

賃貸オーナーさまにとって大事なのは、背景より次の二点です。

旧耐震（昭和56年5月31日以前の建築確認）の木造アパートや賃貸戸建てをお持ちの場合、診断も含めて自己資金が前提になる
その代わり、耐震改修を行えば固定資産税の減額という形で一部が戻ってくる可能性がある

補助がないからといって、耐震の検討を後回しにする理由にはなりません。賃貸物件では、地震で建物が損傷して入居者さまに被害が出た場合、所有者としての責任が問われるおそれがあります。診断結果と補強の履歴は、融資の審査や売却の場面でも確認される情報です。制度の有無と、オーナーとしてのリスク管理は、分けて考えるのが賢明です。

耐震改修の固定資産税減額は「共同住宅も対象」と書かれている

守谷市の「住宅の耐震・バリアフリー・省エネ改修工事に伴う減額」のページ（更新日：令和8年4月21日）を読むと、三つの減額のうち、賃貸オーナーさまが使える可能性が最も高いのは耐震改修です。要件は次のとおりです。

対象の建物：昭和57年1月1日以前に建てられた専用住宅、共同住宅、併用住宅（居住部分の割合が2分の1以上）
工事の内容：建築基準法の現行の耐震基準に適合する耐震改修工事
工事費：50万円超（共同住宅等は1戸あたりの改修工事費用が50万円超）
期限：令和13年3月31日までに工事が完了すること
減額の内容：1戸あたり120平方メートル相当分までの固定資産税額の2分の1を、工事完了年の翌年度から1年間（通行障害既存耐震不適格建築物に当たる場合は2年間）
申告：工事完了日から3か月以内に、税務課資産税グループへ申告書・工事明細書や写真・領収書・増改築等工事証明書を提出

同じページで、バリアフリー改修の減額には「賃貸住宅は除く」と明記されていますが、耐震改修の要件にはその記載がありません。この違いは、賃貸オーナーさまにとって大きな意味があります。ただし、共同住宅で「1戸あたり50万円超」という条件を満たすには、棟全体の耐震改修費を戸数で割って50万円を超える規模の工事が必要です。たとえば8戸のアパートなら、総額400万円を超える耐震改修が目安になります。減額の対象になるのは家屋の固定資産税のみで、都市計画税は含まれない点、1戸につき1回のみで他の減額との併用ができない点にもご注意ください。

実務で私がお勧めしているのは、工事を発注する前に、増改築等工事証明書を発行できる建築士や検査機関を工事のチームに入れておくことです。証明書は工事が終わってから慌てて頼むと、必要な写真や図面がそろわず、減額を逃すことがあります。申告の期限が「完了日から3か月以内」と短いことも、早めの段取りが必要な理由です。

なお、省エネ改修の減額は、対象が「専用住宅、併用住宅」と書かれ、共同住宅の記載がありません。賃貸物件での扱いは、税務課資産税グループ（0297-45-1111）で個別にご確認ください。

危険ブロック塀等撤去補助金（上限20万円）は賃貸物件でも検討の価値大

守谷市で、賃貸オーナーさまが自分の名義で申請できる可能性が高い現金の補助が、危険ブロック塀等撤去補助金です（市のページ更新日：令和8年5月10日）。

対象：通学路・避難路等に面する危険なブロック塀等で、次のすべてを満たすもの
道路面からの高さが60センチメートルを超える
販売を目的とする土地にあるものではない
都市計画課が実施する事前相談・現地調査で危険と判断された
守谷市に営業所などを有する建設業許可業者または解体工事業登録業者が施工する
補助額：撤去費用の3分の2と、撤去延長1メートルあたり17,000円の3分の2のうち、低いほうの額。上限20万円（1,000円未満切り捨て）
申込期間：令和8年6月1日〜令和8年11月30日
工事完了期限：令和9年1月29日
注意：撤去工事の着手前に申請が必要。予算の範囲を超えた場合は期間内でも受付終了の可能性あり

自己居住の要件は書かれておらず、除外されているのは「販売を目的とする土地」です。そのため、賃貸アパートの敷地に古いブロック塀がある場合は、検討の価値が大きい制度だと私は考えています。たとえば延長20メートルの塀なら、1メートルあたり17,000円×20メートル×3分の2で約22.6万円となり、撤去費用の3分の2がそれ以上であれば上限の20万円に届きます。

賃貸経営の視点では、ブロック塀は「事故が起きたときの損失が大きい割に、ふだんは目に入りにくい」部位です。通行人や入居者のお子さまにけがをさせてしまえば、補償だけでなく物件の評判にも響きます。申込期限の11月30日まで残り2か月を切っています。まずは都市計画課開発指導グループ（内線245・246）へ事前相談・現地確認を依頼するところから始めてください。撤去後のフェンスや生垣の設置については、市に生垣設置補助金の制度もありますので、外構の更新とあわせて相談すると効率的です。

太陽光・蓄電池・給湯器の補助は「入居者が申請、オーナーが承諾」

守谷市の住宅用太陽光発電システム、家庭用リチウムイオン蓄電池、住宅用高効率給湯器の三つの補助（いずれも令和8年度）は、補助対象者の条件に共通の一文があります。

第三者が所有する住宅に居住し、所有者の承諾を受けて当該住宅に対象設備を設置するかた

申請する時点で対象設備を設置した住宅に住んでいる方が対象で、住民票で確認されます。つまり、オーナーさまご自身は申請できませんが、入居者さまが申請者になり、オーナーさまは承諾書（第三者所有）を出す側になります。市のページには承諾書の様式も掲載されています。

令和8年度の概要は次のとおりです。

補助	補助額	件数・受付の状況	主な条件
住宅用太陽光発電システム	5万円	30件。抽選申込は8月12日で終了、当選者の交付申請は11月27日まで	出力10キロワット未満、逆潮流ありで系統連系、中古・リースは不可
家庭用リチウムイオン蓄電池	5万円	30件。9月28日更新時点で先着3件を追加募集中（窓口のみ・11月27日まで）	太陽光と接続、国の補助事業の登録製品、いばらきエコチャレンジ登録
住宅用高効率給湯器	3万円	30件。当選者の交付申請は11月27日まで	エコキュート・ハイブリッド給湯器・エネファームなど

いずれも令和8年4月1日以降の着工で、令和8年11月27日までに工事を終えて申請する必要があります。窓口は生活経済部生活環境課です。

一棟の賃貸マンションでは、各住戸に太陽光を載せる場面は多くありません。この枠が現実に関係するのは、賃貸戸建てやテラスハウス、長屋型の賃貸でしょう。入居者さまから「給湯器を高効率型に替えたい」「蓄電池を置きたい」と相談されたとき、承諾の条件（設置位置、撤去や原状回復の取り決め、設備の所有の帰属）を決めておくと、トラブルを防げます。逆に言えば、給湯器の更新時期が近い賃貸戸建てでは、入居者さまと話し合って補助を使ってもらうことが、オーナーさまの更新費用の軽減と入居者満足の両方につながる可能性があります。設備の所有関係によって税務上の扱いも変わりますので、契約前に顧問税理士にもご確認ください。

守谷市集合住宅条例：4戸以上の賃貸オーナーが知っておくべき義務

守谷市には、平成16年7月1日に施行された「守谷市集合住宅の建築及び管理に関する条例」があります。対象は、4戸以上（賃貸の店舗や事務所を含む）の共同住宅、長屋住宅、マンション等です。市のページ（更新日：令和6年1月23日）では、路上駐車やごみの出し方をめぐる近隣トラブルを防ぐために制定したと説明されています。

すでに集合住宅を管理しているオーナーさまに求められていることは、次の三つです。

市に所有者と管理者を報告する
所有者と管理人の氏名・連絡先を書いた管理人等表示板を、出入口などの見やすい位置に設置する
迷惑行為の禁止、ごみ処理方法の徹底、地元自治会への協力などを定めた管理規約を作り、入居者に守ってもらう（写しを市に提出）

また、20戸以上の集合住宅では管理人の常駐が求められます（連絡体制を整え、苦情に速やかに対応できる場合は免除）。新築や建替えの場合は、1住戸の専用床面積19平方メートル以上、駐車場と駐輪場を原則1戸1台以上、鉄製階段などの防音対策、華美な色彩を避けた外観、などの基準があります。

大規模修繕との関係でいえば、外壁の塗り替えで色を大きく変えるときや、鉄骨階段の改修のときに、この条例の考え方（周辺環境への配慮、防音対策）を意識しておくと安心です。工事中の近隣対応も、条例が目指す「円滑な近隣関係」と同じ方向を向いています。足場を長期間かける工事では、駐車場の一部が使えなくなることもあり、入居者さまの路上駐車が近隣の苦情につながることがあります。工程と仮設の計画を、入居者さまと近隣の両方の目線で考えておくことが大切です。

定期報告は守谷市役所ではなく「県南県民センター」へ

茨城県の定期報告制度のページ（更新日：2026年8月30日）では、特定行政庁は水戸市・日立市・土浦市・古河市・高萩市・北茨城市・取手市・つくば市・ひたちなか市の9市ではそれぞれの市長、それ以外の市町村では県知事とされています。提出先の表で、守谷市は県南県民センター建築指導課（土浦市真鍋五丁目17番26号、電話029-822-8519）の管轄に含まれています。

賃貸マンションや賃貸ビルが定期報告（いわゆる12条点検の報告）の対象になるかどうかは、用途と規模で決まります。対象建築物と報告時期は、県が公表している一覧（PDF）で確認できます。なお、防火設備の定期報告の報告期間は、令和7年1月1日から毎年7月1日〜12月28日に変わっています。

私が賃貸オーナーさまにお伝えしているのは、定期報告の周期を、外壁や防水の修繕計画の「物差し」にするという考え方です。外壁の全面打診調査の時期と、大規模修繕の時期を合わせれば、調査と補修を一度の仮設計画で済ませられることがあります。点検のたびに足場を組み直すのは、費用の面でも、入居者さまの負担の面でも、もったいないことです。

マンション長寿命化促進税制と管理計画認定は「分譲向け」と割り切る

守谷市は令和6年4月から、マンション管理計画認定制度を運用しています（窓口は都市計画課）。市のページでは、市への認定申請手数料は無料とされ、別途、マンション管理センターの事前確認の費用がかかると案内されています。ただし、この制度は分譲マンションの管理組合のためのもので、一棟所有の賃貸マンションは対象外です。

管理計画認定と関係の深い「マンション長寿命化促進税制」も、区分所有のマンションを想定した国の制度です。国土交通省が示す主な要件は、築20年以上・総戸数10戸以上、長寿命化に資する大規模修繕工事（外壁塗装、床防水、屋根防水）の実施、令和7年4月1日から令和9年3月31日までの工事完了などで、減額の割合は国の参酌基準が3分の1（市町村が条例で6分の1〜2分の1の範囲で定める）です。守谷市の割合や、一棟所有の賃貸の扱いは公式ページでは確認できませんでしたので、検討される場合は税務課資産税グループへご確認ください。

賃貸オーナーさまにとっての意味は、制度そのものより「流れ」にあります。分譲マンションで管理の見える化が評価され始めたことは、賃貸の世界でも、修繕履歴と長期修繕計画を整えた物件が選ばれる時代に入ったことを示していると私は見ています。

試算：守谷市の8戸アパートで考える、減額と補助のインパクト

ここからは、仮定にもとづくイメージ試算です（実在の物件の数字ではありません）。

仮に、昭和55年築・木造2階建て・8戸・平均賃料5.0万円の賃貸アパートを守谷市内にお持ちだとします。満室時の年間賃料収入は、8戸×5.0万円×12か月＝480万円です。

耐震改修：総額480万円（1戸あたり60万円）の耐震改修を行い、現行の耐震基準に適合したとします。1戸あたり50万円超の条件を満たすので、固定資産税減額の申告ができる可能性があります。建物の固定資産税が年30万円なら、減額は翌年度の1年間で約15万円です。
ブロック塀：道路沿いの延長15メートルの危険ブロック塀を撤去し、費用が45万円だったとします。費用の3分の2は30万円、延長基準は17,000円×15メートル×3分の2で17万円なので、補助額は低いほうの17万円です。
入居率：耐震補強と外構の安全対策を「安心して住める根拠」として募集図面や物件資料に書ければ、空室期間を1戸あたり1か月短くできた場合、年間で5万円×空室数の改善になります。

減額と補助を合わせても、耐震改修費の全額には遠く及びません。ただ、「補助ゼロ」と思っていた守谷市でも、税と外構の補助を組み合わせれば数十万円規模の支援を受けられる可能性があることは、知っておいて損はありません。

物件価値の面からも考えてみます。年間NOIが300万円のアパートを、キャップレート7.0％で評価すれば約4,286万円、7.5％で評価すれば4,000万円です。0.5ポイントの違いで約286万円の差が出ます。旧耐震のまま放置された物件は、買い手や金融機関から「リスクのある物件」と見られ、キャップレートが高く（＝価格が低く）なりがちです。耐震補強の履歴は、この差を縮める材料になります。

補助に頼れない部分は「仮設計画」で取り返す

守谷市では、外壁塗装や防水といった大規模修繕の本体工事に使える補助は、私が確認できた範囲では見当たりません。だからこそ、総工費の中で大きな割合を占める仮設足場をどう計画するかが、オーナーさまの手残りを左右します。

一般に、大規模修繕の総工費のうち仮設足場の費用は15〜25％程度を占めるといわれます。30戸規模のマンションの大規模修繕がおおよそ3,500〜5,000万円とすると、足場だけで数百万円規模です。たとえば、10階建て・外周80メートル・工期3か月の建物で、足場工法の仮設費の概算が168万円、ロープアクセス工法が59万円となった事例では、約109万円の差が出ました（建物の形状や条件により変わる参考値で、実際の見積は物件ごとに異なります）。

仕様の目安も挙げておきます。外壁の打診調査は1平方メートルあたり250〜500円、外壁塗装は3,500〜4,500円、防水は5,000〜8,000円程度が一般的なレンジです。調査で劣化の範囲を正確に把握してから、必要な箇所に必要な工事をすることが、過剰な見積を避ける一番の近道です。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方で公開しています。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法は、作業員1人につきメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して行うのが基本です。明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001を取得しています。安全への取り組みは明誠の安全管理をご覧ください。

足場・ロープアクセス・ハイブリッド、守谷市の物件ではどう選ぶか

明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法を提案できる、日本でも数少ない会社です。

工法	向いている守谷市の物件のイメージ	強み	注意点
通常の足場工法	2〜3階建ての木造・軽量鉄骨アパートで、外壁の全面塗装を行う場合	広い面を一度に施工でき、作業の自由度が高い	足場費がかかり、窓がふさがる期間が長い。駐車場が使えない期間が出ることも
ロープアクセス工法（無足場）	守谷駅周辺などの中高層の賃貸マンション、敷地に余裕がない物件、部分補修	足場費の削減、工期短縮、入居者さまの生活への影響が小さい	大面積の全面施工や重量物の搬入には向かない場合がある
ハイブリッド工法	低層部と高層部が混在する物件、店舗併用の賃貸ビル	部位ごとに最適化して総額を下げる	工程管理に高い調整力が必要

守谷市内の賃貸物件は、駐車場を1戸1台以上確保している敷地が多いのが特徴です。足場を組むと駐車場の一部が使えなくなり、入居者さまの路上駐車が近隣の苦情につながることがあります。仮設を最小限にできるロープアクセスやハイブリッドは、集合住宅条例が目指す近隣との関係づくりとも相性が良いと私は考えています。

ロープアクセス工法の技術的な解説や事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。賃貸ビルや店舗併用の物件については、ビルオーナー向けの明誠のサービスもあわせてご覧ください。

損金算入：修繕費と資本的支出の線引き、補助金の課税

工事費の税務処理は、オーナーさまの手残りに直結します。原状回復や維持管理の範囲の工事は修繕費としてその年の損金（個人は必要経費）に算入できますが、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする性質の工事は資本的支出として資産に計上し、減価償却で費用化します。

耐震改修は、建物の性能を高める工事として資本的支出に区分されることが多い工事です。一方、外壁の塗り替えや防水の更新は、内容によって修繕費となる部分が多くなります。耐震補強と外装の修繕を同時に行う場合は、見積書の段階で工事項目を分けておくと、税理士が区分を判断しやすくなります。明誠では、オーナーさまの税務処理を前提に、見積の内訳を整理してお出ししています。

ブロック塀の撤去補助のように、オーナーさまが補助金を受け取る場合は、受け取った補助金の課税関係にも注意が必要です。個人であれば所得の計算、法人であれば収益計上や圧縮記帳の可否が論点になります。固定資産税の減額は「税が安くなる」ものなので、補助金とは性質が異なりますが、固定資産税は不動産所得の必要経費でもあるため、減額された分だけ経費も減ることになります。いずれも、必ず顧問税理士に事前にご相談ください。

出口戦略：守谷市の賃貸物件を「選ばれる物件」で売るために

将来、物件を売却する、あるいは相続で次世代に引き継ぐことを考えるなら、「どんな修繕を、いつ、いくらで行ったか」の記録が価値になります。旧耐震の物件であれば、耐震診断の結果と補強工事の内容、増改築等工事証明書の写しは、買い手にとって何より安心できる資料です。

守谷市は、つくばエクスプレスと関東鉄道常総線が通り、都心への通勤圏として賃貸需要のある街です。その分、築年数の新しい物件との競争もあります。古い物件が選ばれ続けるには、「古いけれど、きちんと手を入れている」ことを示す必要があります。外壁や防水の修繕履歴、ブロック塀の撤去や外構の改善、集合住宅条例にもとづく管理規約や表示板の整備まで、管理の質を書類と写真で残しておくことをお勧めします。調査の記録はドローン調査なども活用して写真で残すと、売却時の説明資料として役立ちます。これまでの工事の実例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

医療法人・介護事業者オーナーさまへ：守谷市の施設で優先すべきこと

守谷市内でクリニックやサービス付き高齢者向け住宅、介護施設を運営している、あるいはそうした建物を貸しているオーナーさまは、一般の賃貸住宅とは別の視点が必要です。

第一に、定期報告の対象になりやすいことです。病院や高齢者・障害者等の施設は、面積や所在階などの条件で対象かどうかが決まり、守谷市の提出先は県南県民センター建築指導課です。第二に、BCP（事業継続計画）の観点です。停電時の電源確保や、外壁の剥落・ブロック塀の倒壊による来訪者への危険は、運営の継続に直結します。第三に、工事中の利用者への影響です。施設の大規模修繕では、窓を長期間ふさがず、騒音や視界の遮断を抑えられる工法が求められます。足場を組まないロープアクセス工法は、こうした施設で選ばれることが多い工法です。

なお、守谷市のバリアフリー改修の固定資産税減額は、対象が専用住宅・併用住宅で「賃貸住宅は除く」とされているため、施設や賃貸物件では使えない前提で計画してください。

守谷市のオーナーさま向け：着手までの5ステップ

建物の現状把握：外壁・防水・鉄部・ブロック塀を調査し、旧耐震かどうか（建築確認の日付）も確認する
期限のある制度から逆算する：ブロック塀撤去補助の申込は11月30日まで、太陽光・蓄電池・給湯器の交付申請は11月27日まで
耐震改修の減額を見据えた体制づくり：増改築等工事証明書を発行できる建築士・検査機関を、発注前に決めておく
工法と仕様の比較見積：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで比較し、修繕費と資本的支出の内訳を分けてもらう
入居者・近隣への周知：集合住宅条例の考え方に沿って、駐車場や騒音への配慮を工程に組み込む

雨漏りや漏水が気になる物件は、漏水対応のページも参考にしてください。

よくあるご質問

Q1. 守谷市には木造アパートの耐震診断や耐震改修の補助金がありますか？

A. 茨城県の令和8年度の一覧では、守谷市は診断・設計・改修・総合支援・部分改修のすべてが「-（補助制度なし）」です。問い合わせ先は都市計画課（0297-45-1111、内線245）と記載されています。

Q2. 守谷市の耐震改修の固定資産税減額は、賃貸アパートでも使えますか？

A. 市のページでは、対象として昭和57年1月1日以前の「共同住宅」が明記され、共同住宅等は1戸あたりの改修工事費50万円超が条件です。賃貸住宅を除く旨はバリアフリー改修にのみ書かれています。1戸120平方メートル相当分まで2分の1の減額で、工事完了から3か月以内の申告が必要です。個別の可否は税務課資産税グループでご確認ください。

Q3. 危険ブロック塀等撤去補助金の上限と申込期限は？

A. 撤去費用の3分の2と、延長1メートルあたり17,000円の3分の2のうち低い額で、上限は20万円です。申込は令和8年11月30日まで、工事完了は令和9年1月29日までで、着手前の申請が必要です。窓口は都市計画課開発指導グループ（内線245・246）です。

Q4. 守谷市の太陽光・蓄電池補助を、賃貸物件のオーナーが申請できますか？

A. オーナーさまご自身は申請できません。ただし「第三者が所有する住宅に居住し、所有者の承諾を受けて設置するかた」が対象に含まれるため、入居者さまが申請者となり、オーナーさまが承諾書を出す形で使える可能性があります。蓄電池は9月28日更新時点で先着3件の追加募集中です。

Q5. 守谷市に空き家のリフォームや解体の補助はありますか？

A. 市のよくある質問で「守谷市では実施しておりません」と回答されています。空家バンク（都市計画課）による売買・賃貸の橋渡しは行われています。

Q6. 守谷市内の建物の定期報告はどこに提出しますか？

A. 守谷市は特定行政庁ではないため、県南県民センター建築指導課（土浦市真鍋五丁目17番26号、電話029-822-8519）が提出先です。

Q7. 守谷市集合住宅条例は、既存の賃貸アパートにも関係しますか？

A. 関係します。4戸以上の集合住宅を管理している場合、所有者・管理者の市への報告、管理人等表示板の設置、管理規約の作成と写しの提出が求められています。20戸以上では管理人の常駐（連絡体制が整っていれば免除）も求められます。

Q8. 耐震補強と外壁塗装を同時に行うと、税務上どう扱われますか？

A. 一般に、耐震補強は資本的支出、外壁の塗り替えは内容により修繕費となる部分が多い工事です。見積の段階で工事項目を分けておくと区分がしやすくなります。最終的な判断は顧問税理士にご確認ください。

この記事のポイントまとめ

守谷市は茨城県の一覧で、木造耐震の補助が診断も含めて全項目「-」。県内44市町村で唯一です。
代わりに、耐震改修の固定資産税減額（共同住宅も対象・1戸120平方メートル相当分まで2分の1）が令和13年3月31日完了分まで使えます。
危険ブロック塀撤去補助（3分の2・上限20万円）は申込期限が令和8年11月30日。賃貸物件でも検討の価値があります。
太陽光・蓄電池・給湯器の補助は入居者が申請し、オーナーが承諾する枠があります。
4戸以上の賃貸オーナーは、守谷市集合住宅条例の表示板・管理規約の義務も確認を。
補助が薄い本体工事は、仮設計画と工法選びでNOIと出口価格を守ります。

守谷市の賃貸オーナーさまへ

守谷市は「補助金で修繕費を大きく減らせる街」ではありません。けれども、税の減額、ブロック塀の補助、入居者さまが使える環境系の補助、そして集合住宅条例という独自のルールを正しく組み合わせれば、オーナーさまの打ち手は思っている以上にあります。そのうえで、足場を含めた工法の選び方で総額を最適化することが、手残りを守る一番の近道です。

お持ちの物件で、まだ修繕計画や税制の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と利回り改善シミュレーション、キャッシュフロー試算だけでもご相談を承ります。こちらからお問合せいただけます。収益物件の修繕に関する考え方はオーナー向けの明誠のご案内にもまとめています。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日時点で公表されている守谷市・茨城県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請・申告される前に、必ず守谷市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）
株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月6日

本間社長の著書のご案内

▶ Amazonで見る(Kindle版)

出典（守谷市・茨城県・国土交通省公式ウェブサイト）

羽村市のマンション漏水・防災対策｜多摩川の洪水と令和8年指定の内水浸水想定区域、大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月6日更新

羽村市のマンションで、私が大雨の前後に真っ先に確かめるのは、屋上のドレン（排水口）と、敷地の雨水桝（あまみずます）です。羽村市は令和8年6月1日、下水道があふれる「内水」の浸水想定区域を新たに指定しました。川から離れた場所でも、排水が追いつかなければ水は建物に入ってきます。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市で、羽村市は同じ多摩地域の街です。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は羽村市の公式情報と、国土交通省・気象庁のデータをもとに、羽村市の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

結論：羽村市で優先すべきは「内水への備え」「設備の設置階」「防水の周期管理」です

先に結論を申し上げます。羽村市のマンションでは、次の3つを最初に確認することをお勧めします。

内水浸水想定区域図で、建物の位置を確認する：令和8年6月1日に市が指定した新しい区域図です。多摩川から離れた物件でも、該当していないか確かめてください
受変電設備・給水ポンプ・地下ピットの設置階を図面で調べる：多摩川沿いの洪水想定区域や内水の想定区域に入る物件は、設備の浸水対策を修繕計画に組み込む価値があります
屋上防水・シーリングの改修時期を確認する：前回から12〜15年を超えていれば、豪雨のたびに水の回り込みが進みます

羽村市は、多摩川の洪水、市街地の内水、斜面の土砂災害という3種類の水のリスクを、それぞれ公式資料で確認できる街です。順に見ていきます。

羽村市のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化／津波）

羽村市の公式ページでは、「防災マップはむら」と「洪水ハザードマップ・土砂災害ハザードマップ」を公開しています。平成30年3月に作成し、令和7年3月に更新したもので、浸水区域・水深・浸水履歴に変更はないと記載されています。ページの更新日は2026年6月1日です（出典：羽村市「防災マップはむら・洪水ハザードマップ・土砂災害ハザードマップ」）。

種別	羽村市の公表状況	私の読み方
洪水（外水）	多摩川の洪水ハザードマップを公表。多摩川流域に48時間で総雨量588mmの大雨を想定	多摩川沿いの物件は浸水深と家屋倒壊等氾濫想定区域を確認
内水（雨水出水）	令和8年6月1日に浸水想定区域を指定。時間153mmの想定最大規模降雨。ハザードマップは作成を検討中	川から離れた物件こそ、区域図を一度見てください
土砂災害	土砂災害警戒区域28か所、うち特別警戒区域25か所	斜面・擁壁に接する敷地は個別に確認
液状化	市の当該ページに記載なし	本記事では断定しません。東京都の公開資料で物件ごとに確認
津波・高潮	内陸の市で、市のページに記載なし	本記事では扱いません

洪水：多摩川の想定は「48時間で588mm」

市の洪水ハザードマップは、国土交通省が公表した「多摩川水系多摩川、浅川、大栗川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）」と「家屋倒壊等氾濫想定区域」をもとにしています。この国の区域図は複数の河川と多くの自治体を対象にしたものですが、羽村市のマップで示されているのは、多摩川が氾濫した場合の浸水範囲と深さです。想定条件は、多摩川流域に48時間で総雨量588mmの大雨が降った場合とされています（出典：同ページ、国土交通省京浜河川事務所「洪水浸水想定区域図」）。

羽村市はさらに、市内の電柱24か所に「まるごとまちごとハザードマップ」（想定浸水深表示板）を設置しています。表示している深さは、この多摩川の想定に基づくものです（出典：羽村市「まるごとまちごとハザードマップの設置について」）。管理組合の皆さまには、建物の近くに表示板がないか、一度歩いて確かめることをお勧めしています。数字を目で見ると、理事会での話が早く進みます。

内水：令和8年6月1日に指定、時間153mmを想定

ここが、今年の羽村市で一番大きな変化です。市は水防法第14条の2に基づき、「雨水出水浸水想定区域」を令和8年6月1日に指定・公表しました。条件は次のとおりです（出典：羽村市「内水（雨水出水）浸水想定区域を指定しました」）。

対象降雨：想定最大規模降雨（1時間あたり153mm。1年間にこれを超える確率がおおむね1,000分の1以下の雨）
対象範囲：市域のうち多摩川河川敷と横田基地を除く860.5ヘクタール
下水道の排水能力を上回った場合や、放流先の多摩川の水位が上がって雨水を排除できなくなった場合を想定

市のページには、区域に指定されていない場所でも浸水が起こり得ること、事業所などは敷地内の雨水処理施設を考慮していないことも明記されています。区域図はPDFで公開されていますので、物件の位置を一度ご確認ください。

土砂災害：警戒区域28か所、うち特別警戒区域25か所

市の公式ページによれば、羽村市内には土砂災害警戒区域が28か所あり、そのうち25か所が土砂災害特別警戒区域です。砂防指定地が1か所、急傾斜地崩壊危険区域が1か所あります（出典：羽村市「土砂災害」）。このページの更新日は2021年7月5日と古いため、最新の指定状況は市の土砂災害ハザードマップ（令和7年3月更新）と東京都の区域図で確認してください。個別の町名は、ここでは断定しません。

地域特性と漏水事故の関係：多摩川沿いの低地、斜面地、築古の中低層マンション

羽村市は、多摩川に沿って段差のある地形の上に市街地が広がる街です。同じ市内でも、場所によって水の入り方が違うというのが私の実感です。

多摩川沿いの低い場所のマンション：地下ピット、1階の電気室、ポンプ室が弱点です。外壁がきれいでも、設備側で被害が出ます。

斜面・擁壁に接するマンション：擁壁のひび割れと水抜き穴の詰まりが課題です。雨水が擁壁の裏にたまると、壁にかかる力が増えます。気づいたときには手遅れになりやすい部位です。

築30〜40年の中低層マンション：市の「マンション管理適正化推進計画」（令和5年7月）でも、市内には建設から50年以上たつマンションもあり、高経年化が進んでいると書かれています（出典：羽村市マンション管理適正化推進計画）。私が現場でよく見るのは、築35年前後で一度も屋上防水をやり直しておらず、最上階の天井に染みが出てから相談される流れです。そうなると、防水だけでなく下地や内装の補修まで必要になり、費用が膨らみます。

令和元年台風第19号で、羽村市に何が起きたか

羽村市がまとめた記録によれば、令和元年台風第19号では、市内で総降雨量412.5mm、1時間最大雨量49.0mmを観測しました。市は初めて避難指示を出し、17か所の避難所に439世帯1,135人が避難しています（出典：羽村市「令和元年台風第19号羽村市の対応記録及び今後の風水害対策」（令和2年4月））。

被害としては、多摩川の増水による河川敷公園の浸水、羽西二丁目地内の低水護岸の崩壊、雨水排水樋管の損傷のほか、羽中四丁目地内で家屋の床下浸水2件などが記録されています。市はその後、羽中四丁目付近を監視強化区域とし、排水ポンプや集水桝の増設を対策に挙げました。記録には、停電はなかったものの、停電に備えた非常用発電機や燃料確保の充実を図ると書かれています。

正直に申し上げます。1時間49mmは、市の内水想定の153mmの3分の1以下です。それでも床下浸水や雨水の流入は起きました。「うちは大丈夫だった」という経験は、次の雨の保証にはなりません。

気象庁のデータ：強い雨は増えています

気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計で、羽村市に限った数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨のほうが強くなる方向にあることは、現場の実感とも一致します。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の現場で、漏水の原因として私が優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。

屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります
バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
屋上ドレン（排水口）：落ち葉や砂で詰まると、屋上に水がたまります。内水の想定が時間153mmという数字を見ると、ドレンの詰まりは放置できません
防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです

私の経験上、この7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で赤外線やドローンを使った点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介をご覧ください）。

費用の感覚もお伝えします。私の現場感覚の目安で、物件により大きく変動しますが、ドレン清掃や部分的なシーリング補修といった応急対応は数万〜数十万円規模、屋上防水の全面やり替えは面積に応じて数百万円規模になることが一般的です。30戸規模のマンションの大規模修繕工事は総額3,500〜5,000万円のレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも整理しています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（足場を組む時間がありません）

台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかるのが普通です。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えるケースが多いです。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。これは国際産業ロープアクセス協会（IRATA）の考え方でも標準とされている二重の安全確保です。

仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。工期も足場工法の約60%が目安です。条件によって差は出ますので、詳細は現地調査のうえでお見積りします。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001のマネジメントシステムを運用し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術解説記事で詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の位置と修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。私は共用部を次の順番で見るようお勧めしています。

優先度	共用部	見る点
高	受変電設備・電気室	設置階が低くないか。浸水すると停電とエレベーター停止につながります
高	給水ポンプ・受水槽	浸水や地震で止まると断水します。耐震固定と設置階を確認します
中	非常用電源（自家発）	燃料の備蓄量と、燃料タンクの設置位置を確認します
中	避難通路・階段	屋外階段の防水と手すり、通路の排水、斜面側の土砂の流入を確認します
中	エレベーター	ピットへの浸水、停止時の防災キャビネット、復旧までの対応を整理します

羽村市の台風第19号の記録でも、停電への備えとして非常用発電機と燃料の確保が課題に挙げられていました。マンションも同じです。設備の位置と燃料の量は、図面と現地で一度に確認できます。

東京都が実施するマンション防災の支援制度もあります。内容は年度ごとに変わりますので、申請前に東京都マンションポータルサイトで令和8年度の最新情報をご確認ください。

羽村市の防災補助・耐震助成・管理計画認定と税の減額制度

本記事の執筆にあたり、羽村市の公式サイトで、分譲マンションを対象にした令和8年度の耐震診断・耐震改修の助成ページは確認できませんでした。市の木造住宅向けの制度の有無や現行の条件も含め、耐震化の助成は市の都市計画課へ直接お問い合わせください。金額は、現行年度の一次情報を確認できなかったため、ここでは書きません。

市では、浸水への備えとして土のうステーションも設けています。豪雨の予報が出たら、管理組合として地下や1階の出入口に土のうを用意できるか、事前に確認しておくと安心です。

大規模修繕に直接かかわるのが、マンション管理計画認定制度です。羽村市は「羽村市マンション管理適正化推進計画」（計画期間：令和5年7月〜令和14年3月）を定め、市として管理計画の認定事務を行うとしています。認定基準には、長期修繕計画の計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること、作成・見直しが7年以内であることなどが含まれます（出典：羽村市マンション管理適正化推進計画）。手数料や申請窓口の現行の運用は、市の担当課でご確認ください。

管理計画の認定などを受けたマンションで長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合、翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度があります。東京都主税局の案内に基づく主な要件は次のとおりです（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）。

築後20年以上、総戸数10戸以上のマンション
令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に、外壁塗装・床防水・屋根防水の長寿命化工事を完了すること
管理計画の認定を受けているか、管理適正化に向けた助言・指導を受けていること
申告は工事完了後3か月以内

東京都の案内は23区を対象にしたものです。羽村市の固定資産税は市が課税しますので、減額割合や申告の手続きは羽村市の課税担当でご確認ください。工事の完了期限が令和9年3月31日ですので、今から大規模修繕を計画する管理組合は、工期との兼ね合いを早めに整理することをお勧めします。

まとめ＋今週動くこと3点

羽村市の漏水・防災対策は、「内水への備え」「設備の高さ」「防水の周期管理」の3点に集約されます。今年6月に内水の浸水想定区域が指定されたことで、川から離れた物件も含めて、前提を見直す時期に来ていると私は考えています。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

羽村市の内水（雨水出水）浸水想定区域図と洪水ハザードマップで、建物の位置を確認する（国土交通省のハザードマップポータルサイトも併用できます）
屋上ドレン、バルコニー排水溝、敷地の雨水桝の目視点検（落ち葉・砂の撤去。専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
受変電設備・給水ポンプの設置階と、前回の防水工事の時期を図面と記録で確認する（12〜15年を超えていれば、調査のご相談を）

10月はまだ台風の影響が残る季節です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。同じ多摩地域で仕事をする人間として、羽村市のマンションが、豪雨のたびに住民の皆さまを不安にさせない状態であってほしいと願っています。

ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービスをご用意しています。個別のご相談はお問合せフォームから承ります。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

よくあるご質問

Q. 羽村市のマンションで、多摩川の洪水の心配はありますか？

A. 市は多摩川の洪水ハザードマップを公表しており、多摩川流域に48時間で総雨量588mmの大雨を想定しています。物件ごとの浸水深は、市のマップと国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認してください。

Q. 多摩川から離れていれば、浸水は心配ありませんか？

A. 市は令和8年6月1日に、時間153mmの雨を想定した内水（雨水出水）浸水想定区域を指定しました。下水道があふれる浸水は川から離れた場所でも起こり得ますので、区域図をご確認ください。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

A. 原因箇所の特定と応急処置であれば、ロープアクセス工法で足場なしの短期対応が可能なケースが多いです。原因や規模により異なりますので、まず現地調査をお勧めします。

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が目安ですが、既存防水の状態や面積で変動します。無料で概算お見積りを提示しますので、ご相談ください。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は、足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mの例では、足場3か月に対し1.5〜2か月です。

Q. 羽村市に土砂災害の危険がある場所はありますか？

A. 市の公式ページでは、土砂災害警戒区域が28か所、うち特別警戒区域が25か所とされています。敷地が区域に含まれるかは、市の土砂災害ハザードマップでご確認ください。

Q. 固定資産税の減額制度は使えますか？

A. 築20年以上・10戸以上で、長寿命化工事を令和9年3月31日までに完了し、管理計画の認定または助言・指導を受けていることなどが要件です。減額割合と手続きは羽村市の課税担当でご確認ください。

Q. 羽村市に、分譲マンションの耐震診断の助成はありますか？

A. 本記事の執筆時点で、市の公式サイトでは分譲マンション向けの令和8年度の助成ページを確認できませんでした。市の都市計画課へ直接ご確認ください。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日時点で公表されている羽村市および国土交通省・東京都・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。土砂災害の箇所数を掲載した市のページ（2021年7月5日更新）、台風第19号の対応記録（令和2年4月）など、掲載日が古い資料はその旨を本文に明記しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、羽村市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

羽村市「防災マップはむら・洪水ハザードマップ・土砂災害ハザードマップ」
羽村市「内水（雨水出水）浸水想定区域を指定しました」
羽村市「まるごとまちごとハザードマップの設置について」
羽村市「土砂災害」
羽村市「令和元年台風第19号羽村市の対応記録及び今後の風水害対策」
羽村市「羽村市マンション管理適正化推進計画」
国土交通省関東地方整備局京浜河川事務所「洪水浸水想定区域図」
東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
気象庁「日本の気候変動2025」
国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月6日

本間社長の著書のご案内

▶ Amazonで見る(Kindle版)

あきる野市のマンション漏水・防災対策｜秋川・平井川・多摩川の洪水リスクと大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月6日更新

あきる野市のマンションで、私が大雨の前に真っ先に足を運ぶ場所は、屋上のドレン（排水口）と、敷地の端にある擁壁の水抜き穴です。あきる野市は、秋川と平井川という2本の川を軸に市街地が広がり、西側には山あいの地区も抱える街です。川の水、斜面の水、屋根の水と、水の入り口が重なる地域だと私は見ています。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市で、あきる野市は同じ多摩地域の街です。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、あきる野市の公式情報と、国土交通省・気象庁などの公的データをもとに、あきる野市の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。なお、市の公式ページで数字を確認できなかった項目は、推測で埋めず、その旨を本文に書いています。

結論：あきる野市で優先すべきは「川と斜面の確認」「設備の設置階」「防水の周期管理」です

先に結論を申し上げます。あきる野市のマンションでは、次の3つを最初に確認することをお勧めします。

市のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：市は令和6年9月に改定した土砂災害・水害ハザードマップを公開しています。地区別に7枚に分かれていますので、物件の所在地区の1枚を開いてください
受変電設備・給水ポンプ・地下ピットの設置階を図面で調べる：川沿いの浸水想定に入る物件は、設備の浸水対策を修繕計画に組み込む価値があります
屋上防水・シーリングの改修時期を確認する：前回から12〜15年を超えていれば、豪雨のたびに水の回り込みが進みます

あきる野市は、多摩川、秋川・平井川という複数の川の洪水と、斜面の土砂災害の両方を公式資料で確認できる街です。順に見ていきます。

あきる野市のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化）

あきる野市の公式ページ「あきる野市ハザードマップ（土砂災害・水害）について（令和6年9月改定）」では、地区ごとのマップを公開しています。ページの更新日は2025年4月11日で、初版の公開は2021年9月10日です。マップは東秋留、西秋留、多西、増戸、五日市、戸倉、小宮の7地区に分かれています（出典：あきる野市「ハザードマップ（土砂災害・水害）について」）。

種別	あきる野市の公表状況	私の読み方
洪水（外水）	多摩川は想定最大規模（平成28年5月作成）、秋川・平井川流域は想定最大規模（令和2年8月・令和6年2月作成）	所在地区のマップで浸水深と範囲を確認
内水（雨水出水）	正式な内水ハザードマップは「無」。ただし秋川・平井川流域の図には内水氾濫による浸水想定が含まれる	川から離れた物件も、図の凡例を一度読んでください
土砂災害	土砂災害のマップを地区別に公開。市のこのページでは区域の箇所数は確認できず	斜面・擁壁に接する敷地は個別に確認
液状化	市の当該ページに記載なし	本記事では断定しません。東京都の公開資料で物件ごとに確認
津波	内陸の市で、市のページに記載なし	本記事では扱いません

洪水：多摩川と、秋川・平井川の想定

市のマップが示す洪水の想定は、大きく2系統です。1つは、多摩川の想定最大規模です。もう1つは、秋川と平井川の流域の想定最大規模で、令和2年8月と令和6年2月の作成分が掲載されています。ここで大切なのは、国や東京都が作る区域図は複数の自治体にまたがるのが普通で、あきる野市のマップで見るべきなのは、あきる野市内に実際に表示されている範囲と水深だけだという点です。他の自治体の区間まで含めて心配する必要はありません。

なお、市のページには、想定雨量の具体的な数値は記載されていませんでした。想定雨量や浸水深の詳細は、市のマップ本体や、東京都・国土交通省の公表資料でご確認ください。国土交通省のハザードマップポータルサイト（https://disaportal.gsi.go.jp/）では、住所を入れて洪水・土砂災害・津波の情報を重ねて見られます。

内水：「内水ハザードマップは無」でも、図には内水の想定が入っています

市のページを読むと、正式な内水ハザードマップは作成していないと書かれています。一方で、秋川・平井川流域の図には、内水氾濫による浸水想定が含まれています。つまり、図の中には下水や水路があふれる浸水も考慮された部分があるということです。

マンションの現場から言えば、内水の被害は、川の氾濫より先に、敷地内の雨水桝や屋上のドレンの詰まりという形で表れます。マップの有無にかかわらず、敷地内の排水が詰まれば水は建物に入ります。

浸水履歴：1992年から令和7年3月までの住民報告

市は「あきる野市における浸水履歴」のページで、1992年から2025年3月までの、住民から寄せられた床上・床下・地下の浸水被害の報告を公開しています。ページには、掲載がない場所が被害のなかった場所という意味ではないこと、道路・駐車場・農地・庭などの浸水は含まないことが明記されています。詳細な住所は市では案内できないとも書かれています（出典：あきる野市「あきる野市における浸水履歴」）。

管理組合の皆さまには、この履歴のPDFを一度開いて、自分の地区に記録があるかを確かめることをお勧めします。記録がなくても安心材料にはなりません。ただ、記録があれば、設備の高さや止水の対策を検討するきっかけになります。

地域特性と漏水事故の関係：川沿いの低地、斜面地、屋上と外壁の経年劣化

市の資料には、あきる野市は都心から40〜50km圏に位置し、秋川と平井川の2つの川を軸として市街地が広がると説明されています（出典：あきる野市公式サイト掲載資料）。同じ市内でも、場所によって水の入り方が違うというのが私の実感です。

川沿いの低い場所のマンション：地下ピット、1階の電気室、ポンプ室が弱点です。外壁がきれいでも、設備側で被害が出ます。

築年の経った中低層マンション：私が現場でよく見るのは、築30年を超えて一度も屋上防水をやり直しておらず、最上階の天井に染みが出てから相談される流れです。そうなると、防水だけでなく下地や内装の補修まで必要になり、費用が膨らみます。あきる野市内の築年別の棟数は、本記事では確認できていませんので、数字は挙げません。

令和元年台風第19号で、あきる野市に何が起きたか

令和元年（2019年）10月の台風第19号は、あきる野市にも被害をもたらしました。令和元年11月13日に行われた東京都知事とあきる野市長の面談の記録には、知事が秋川沿いの住家の浸水被害と護岸の崩壊の状況を視察したことが書かれています（出典：東京都総務局「知事と市町村長との意見交換」令和元年11月13日あきる野市分）。

市は、この台風で被災した宅地の復旧を支援する制度も設けました。斜面の整形や保護、擁壁の設置や補強、土のうの設置などが対象で、費用の2分の1（上限100万円）を補助するという内容でした。受付期間は令和2年7月1日から令和7年3月31日までで、すでに終了しています（出典：あきる野市「令和元年台風第19号災害による被災宅地等復旧支援について」）。このページの更新日は2024年4月1日です。現行の制度ではありませんので、ご利用を考える際は市の建設課へ最新の状況をお尋ねください。

私が読み取っているのは、あきる野市の被害が、建物そのものより、川沿いの護岸や宅地の斜面・擁壁という、建物の外側に出たという点です。マンションでも、敷地の擁壁や外構は、大規模修繕の対象から外れがちです。長期修繕計画に、擁壁と排水の点検を入れておく意味がここにあります。

なお、台風第19号の市内の雨量や避難者数の具体的な数字は、私が確認できた公式資料には載っていませんでしたので、ここでは書きません。

気象庁のデータ：強い雨は増えています

気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計で、あきる野市に限った数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨のほうが強くなる方向にあることは、現場の実感とも一致します。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります
バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
屋上ドレン（排水口）：落ち葉や砂で詰まると、屋上に水がたまります。山あいに近い地区では、落ち葉の量が多くなりがちです
防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（足場を組む時間がありません）

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の位置と修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。私は共用部を次の順番で見るようお勧めしています。

優先度	共用部	見る点
高	受変電設備・電気室	設置階が低くないか。浸水すると停電とエレベーター停止につながります
高	給水ポンプ・受水槽	浸水や地震で止まると断水します。耐震固定と設置階を確認します
中	非常用電源（自家発）	燃料の備蓄量と、燃料タンクの設置位置を確認します
中	避難通路・階段	屋外階段の防水と手すり、通路の排水、斜面側の土砂の流入を確認します
中	エレベーター	ピットへの浸水、停止時の防災キャビネット、復旧までの対応を整理します

市は、指定緊急避難場所と指定避難所の一覧を公開しています。市の地域防災計画（令和8年4月修正）の風水害編には、避難所のうち浸水予想区域や土砂災害警戒区域に注記のある施設があると書かれています。マンションの住民の皆さまは、自宅から向かう避難所が、その区域に入っていないかも、事前に確かめておくことをお勧めします（出典：あきる野市「地域防災計画」、あきる野市「指定緊急避難場所及び指定避難所について」）。

あきる野市の防災補助・耐震助成・管理計画認定と税の減額制度

本記事の執筆にあたり、あきる野市の公式サイトで、分譲マンションを対象にした令和8年度の耐震診断・耐震改修の助成ページは確認できませんでした。市の住宅政策課のページには、木造住宅の耐震化の支援、耐震化を行う事業者の名簿、建築士による耐震・建築の無料相談会が案内されています。分譲マンションの耐震の助成の有無や条件は、市の住宅政策課（電話042-558-1111）へ直接お問い合わせください。金額は、現行年度の一次情報を確認できなかったため、ここでは書きません（出典：あきる野市「住宅政策課」）。

大規模修繕に直接かかわるのが、マンション管理計画認定制度です。あきる野市のページ（更新日：2026年8月7日、初版公開日：2024年4月1日）によれば、認定は市が行い、申請はインターネット上の管理計画認定手続支援システムを通じて行います。市の窓口に直接申請することはできません。市への申請に手数料はかかりません。認定基準は17項目で、事前に公益財団法人マンション管理センターによる適合確認が必要です。認定の有効期間は5年間で、更新できます。市は「あきる野市マンション管理適正化推進計画」も策定し、公開しています（出典：あきる野市「マンション管理計画認定制度について」）。

市のページには、認定を受けたマンションが、住宅金融支援機構の融資の優遇や、マンション長寿命化促進税制（長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合に、翌年度の建物部分の固定資産税が減額される制度）の対象となる場合があると書かれています。減額の割合や対象となる工事の範囲、申告の期限は、制度の改正や年度の区切りで変わることがあります。ここでは数字を断定せず、市の課税担当と、国土交通省の最新の案内でご確認いただくようお願いします。

私の現場経験では、管理計画認定の準備として長期修繕計画を見直す過程で、防水や排水、擁壁の点検が計画に入り、結果として漏水の予防につながる例が少なくありません。認定を受けることだけを目的にせず、修繕計画の見直しの機会として使うのがよいと考えています。

まとめ＋今週動くこと3点

あきる野市の漏水・防災対策は、「川と斜面の確認」「設備の高さ」「防水の周期管理」の3点に集約されます。令和6年9月に改定されたハザードマップと、市の浸水履歴という、市が公開している資料を理事会で一緒に開くだけでも、優先順位は見えてきます。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

あきる野市のハザードマップ（所在地区の1枚）と浸水履歴で、建物の位置と過去の記録を確認する（国土交通省のハザードマップポータルサイトも併用できます）
屋上ドレン、バルコニー排水溝、敷地の雨水桝、擁壁の水抜き穴の目視点検（落ち葉・砂の撤去。専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
受変電設備・給水ポンプの設置階と、前回の防水工事の時期を図面と記録で確認する（12〜15年を超えていれば、調査のご相談を）

10月はまだ台風の影響が残る季節です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。同じ多摩地域で仕事をする人間として、あきる野市のマンションが、豪雨のたびに住民の皆さまを不安にさせない状態であってほしいと願っています。

よくあるご質問

Q. あきる野市のマンションで、川の洪水の心配はありますか？

A. 市のハザードマップは、多摩川と、秋川・平井川流域の洪水を想定最大規模で示しています。物件ごとの浸水深は、所在地区のマップと、国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認してください。

Q. 内水ハザードマップはありますか？

A. 市のページでは、正式な内水ハザードマップは「無」とされています。ただし秋川・平井川流域の図には、内水氾濫による浸水想定が含まれています。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が目安ですが、既存防水の状態や面積で変動します。無料で概算お見積りを提示しますので、ご相談ください。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は、足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mの例では、足場3か月に対し1.5〜2か月です。

Q. あきる野市の管理計画認定は、いくらかかりますか？

A. 市への申請手数料はかかりません。申請はオンラインのシステムで行い、事前にマンション管理センターの適合確認が必要です。認定基準は17項目、有効期間は5年間です。

Q. 台風第19号の宅地復旧支援は、今も使えますか？

A. 市の制度の受付期間は令和2年7月1日から令和7年3月31日までで、終了しています。今後の支援については市の建設課へご確認ください。

Q. あきる野市に、分譲マンションの耐震診断の助成はありますか？

A. 本記事の執筆時点で、市の公式サイトでは分譲マンション向けの令和8年度の助成ページを確認できませんでした。市の住宅政策課へ直接ご確認ください。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日時点で公表されているあきる野市および国土交通省・東京都・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。ハザードマップのページ（2025年4月11日更新）、台風第19号の宅地復旧支援のページ（2024年4月1日更新）など、掲載日が古い資料はその旨を本文に明記しました。土砂災害の警戒区域の箇所数、台風第19号の市内の被害数字、想定雨量は、確認できた公式ページに記載がなかったため掲載していません。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、あきる野市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月6日

本間社長の著書のご案内

▶ Amazonで見る(Kindle版)

青梅市の管理組合が無料で使える相談・支援14選｜市の定例住宅相談会は毎月木曜、都の無料派遣と10月10日セミナーも整理【令和8年度版】

2026年10月6日更新

青梅市内のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近いが、誰に何を聞けばいいのかわからない。専門家に頼むお金も、積立金からは出しにくい」

私は、こうしたお話を聞くたびに、相談先を知らないだけで遠回りをしている管理組合が多いと感じます。青梅市の管理組合は、費用をかけずに専門家へ話を聞ける窓口を、市と東京都を合わせていくつも使えるからです。

青梅市役所では、住宅課が毎月木曜日に「定例住宅相談会」を開き、相談は無料です。令和8年度は、分譲マンションの修繕・維持管理をテーマにした回が、東京都マンション管理士会たまむさしの支部の担当で年2回組まれています。東京都にも、マンション管理士の無料派遣があります。10月10日（土）には、都のマンション管理・再生セミナーも開かれます。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。青梅市と同じ多摩地域の東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。青梅市は、私が日ごろ現場に通う多摩の街です。工事の話に入る前に、いま青梅市の管理組合が使える「お金をかけない相談先」を整理してお伝えします。

結論：青梅市で費用をかけずに使える窓口は14ある

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	マンション関連の窓口（都市整備部住宅課住宅政策係）	市職員	要確認（記載なし）	0428-22-1111（内線2529・2533）
2	定例住宅相談会（毎月木曜・マンション回は9月と3月）	建築士・マンション管理士など	無料	住宅課（同上）
3	法律相談（水曜中心）	弁護士	要確認（記載なし）	市民安全課 0428-22-1111
4	登記相談（毎月第3金曜）	司法書士・土地家屋調査士	要確認（記載なし）	市民安全課 0428-22-2816
5	相続・遺言等暮らしの手続き相談（毎月第4火曜）	行政書士	要確認（記載なし）	市民安全課 0428-22-2816
6	青梅市消費者相談室	消費者問題の専門相談員	無料	0428-22-6000
7	分譲マンション総合相談窓口（東京都）	マンション管理士等	無料	03-6427-4900
8	マンションアドバイザー無料派遣（管理状況届出が前提）	マンション管理士等	無料（テキスト代が必要な場合あり）	東京都防災・建築まちづくりセンター 03-5989-1453
9	マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）	マンション管理士	無料（各テーマ2回まで）	東京都マンション管理士会
10	東京都マンション管理・再生セミナー2026（10月10日）	専門家	無料	東京都マンション管理士会
11	管理計画認定制度相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも）	03-5801-0858
12	マンション管理センター電話相談	専門相談員	要確認（費用の明記なし）	03-3222-1517／1519
13	法テラス多摩（無料法律相談）	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374
14	管理計画認定の市への申請（市の申請手数料は無料）	市職員	市への申請は無料（事前確認は1万円）	住宅課（同上）

青梅市の特徴を、正直にお伝えします。私が令和8年10月6日時点で青梅市の公式ページを確認した範囲では、市が独自に「マンション管理士を管理組合へ派遣する制度」や「大規模修繕アドバイザーの派遣制度」を設けているという記載は見つかりませんでした。その代わり、住宅課が建築・不動産・相続・マンション管理など、テーマごとの無料相談会を毎月続けています。ここは、近隣市と比べても手厚い部分です（出典：青梅市「青梅市定例住宅相談会」、令和8年8月1日更新）。

青梅市のマンション管理士相談：定例住宅相談会が中心、派遣は都の制度を使う

青梅市のマンション関連の窓口は、都市整備部住宅課住宅政策係（0428-22-1111、内線2529・2533）です。

市は令和5年9月1日に「青梅市マンション管理適正化推進計画」を公表しました（出典：青梅市「青梅市マンション管理適正化推進計画」）。計画づくりに先立つ令和5年度には、市内の登録マンション223棟を対象に実態調査を行い、154棟から回答がありました。回収率は69.1%です（出典：青梅市「青梅市マンション実態調査を実施しました」）。市がマンションの現状を数字で把握し、管理の底上げに動いていることがわかります。

定例住宅相談会（市の無料相談）の概要は、次のとおりです。

開催：令和8年度は毎月木曜日（時間帯は午後1時30分〜4時30分、1枠ずつ区切って受付）
場所：市役所5階住宅課
費用：無料（「費用は無料ですので、ぜひご活用ください」と記載）
予約：相談会の3日前までに、窓口・電話（0428-22-1111、内線2529・2533）・専用フォームのいずれか
マンション管理の回：令和8年9月17日（木）は終了済み。次回は令和9年3月18日（木）で、テーマは「分譲マンションの管理、修繕・維持に関する相談」、担当は一般社団法人東京都マンション管理士会たまむさしの支部です

令和8年度のテーマの日程は、次のとおりです（出典：同ページ）。

開催日	テーマ
令和8年11月19日（木）	売買・賃貸・土地調査
令和8年12月17日（木）	設計、耐震化、リフォーム
令和9年1月21日（木）	売買・賃貸・相続相談
令和9年2月18日（木）	増改築・修繕
令和9年3月18日（木）	分譲マンションの管理、修繕・維持

10月分は「住宅なんでも相談会」の予定と書かれていますが、日付は「未定」です。大規模修繕の入口として使うなら、2月18日（増改築・修繕）と3月18日（マンション管理）が狙い目です。ただし、相談会が個人の住宅の悩みを想定しているのか、管理組合の共用部分の相談も受けるのかは、ページに明記がありません。予約のときに「マンションの管理組合の理事として相談したい」と伝え、住宅課で確認してください。

次の回まで間があいます。理事会の議題づくりを急ぐ場合は、東京都の制度を併用するのが近道です。

マンションアドバイザー無料派遣：東京都の管理状況届出制度で届出が受理された管理組合が対象です。昭和58年12月31日以前に新築された、居住用の独立部分が6以上ある分譲マンションで、通常の要届出マンションは1回、管理不全の兆候があれば5回まで無料です。申込先は（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター（03-5989-1453）です。テキスト代が必要な場合があります（出典：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」）。青梅市のページでも、このアドバイザー派遣が東京都の制度として紹介されています（出典：青梅市「マンション管理・再生に関する東京都や国の情報について」、令和6年6月12日更新）。

マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）：都内の管理組合が対象で、防災力向上と認知症対応のそれぞれ2回まで無料です。受付は令和8年6月23日から令和9年2月26日まで。予定件数は両テーマ合わせて160件で、達すると締め切られます。申込みは東京都マンション管理士会のホームページから行います（出典：東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始」）。

私が現場で見てきた限り、防災と高齢化の話題は、理事会が大規模修繕よりも合意しやすいテーマです。修繕の議論の前に、まず理事会と専門家の信頼関係をつくる入口として使う管理組合もあります。160件という枠は、年度の終わりまで残る保証がありません。受付期間内でも、早めに動くほうが安全です。

建築士・大規模修繕の入口：都の総合相談窓口と、市の住宅相談会

青梅市には、建築士を管理組合へ無料で送る独自の制度は、私が確認した範囲では見当たりませんでした。住宅課の定例住宅相談会が、市で建築・修繕の話を聞ける実質的な場です。

分譲マンション総合相談窓口（03-6427-4900）：月〜金曜9時〜17時（水曜は19時まで）、毎月第1土曜・第3日曜も9時〜17時で対応し、相談料は無料です。電話のほか、メール・FAX・来所（要予約）・Zoom（1週間前までのメール予約が必要）で相談できます。マンション管理士が、管理組合運営や大規模修繕工事などの相談に応じます（出典：東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」）。

ここで、費用の目安を共有しておきます。外壁の打診調査は、一般に250〜500円/㎡程度が目安です。たとえば外壁面積が8,000㎡の建物なら、200万〜400万円規模になります。足場を組む工事では、10階建て・外周80m・工期3か月の例で足場費が約168万円かかるところ、ロープアクセス工法では約59万円で済む例があります（明誠の過去事例ベースの目安で、実際の見積は建物によって大きく変わります）。ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して行う工法です。詳しい技術情報は、姉妹サイトロープアクセスドットコムにまとめています。

積立金の側から修繕を考えるときは、国土交通省のガイドラインが目安になります。令和6年6月改定版では、20階未満・延べ床面積5,000㎡未満の事例で、専有床面積1㎡あたりの月額が平均335円、事例の3分の2が収まる幅が235〜430円です。20階以上では平均338円（幅240〜410円）で、機械式駐車場がある場合は1台あたり月額4,645〜7,210円を加算します（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定））。

私はこうした相談の場で、「見積りを取る前に、まず工事の要否を第三者に見てもらってください」とお伝えしています。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきましたが、不要な工事を削る提案のほうが、管理組合の信頼につながると実感しています。明誠は、ロープアクセスの高所作業で過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています（明誠および全国のフランチャイズ加盟企業）。施工の実例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

青梅市で弁護士・司法書士・行政書士に相談する：市民安全課の定例相談

管理費の滞納や区分所有者間のトラブルでは、早い段階で弁護士の意見を聞くと、拗れずに済むことが多いです。

青梅市の市民安全課が行う定例相談の内容は、次のとおりです（出典：青梅市「定例相談」）。

法律相談（弁護士）：毎週水曜日と不定期の月曜日（月2〜3回）。1人25分、先着7人。相談日の1週間前から電話で受付です
登記相談（司法書士・土地家屋調査士）：毎月第3金曜日。1人30分、先着6人。予約制です
相続・遺言等暮らしの手続き相談（行政書士）：毎月第4火曜日。1人30分、先着6人。予約制です
人権・身の上相談（人権擁護委員）：毎月第3火曜日の午後2時〜4時。1人30分、先着5人。当月1日から受付です
交通事故相談（弁護士）：毎月第2・4金曜日。1人35分、先着4人。1週間前から予約です
予約・問い合わせ：市民安全課市民相談係（0428-22-2816、または0428-22-1111）

この情報の確認不足な点を、先にお伝えします。 このページの更新日は2021年4月12日と表示されています。実施日・定員・費用の記載は、現在のものと一致しているとは限りません。費用も、ページには書かれていませんでした。そのため、本記事では費用を「要確認」としています。令和8年度の日程と費用は、電話で確認してから予約してください。

ページには、対象者を市民に限る記載は確認できませんでしたが、管理組合の理事として組合運営の悩みを持ち込めるかどうかも明記がありません。予約の際に、「マンションの管理組合の理事として相談したい」と伝えると確実です。

青梅市消費者相談室は、毎週月〜金曜日（祝日・年末年始を除く）の午前10時〜12時、午後1時〜4時に受け付けています。第2・第4火曜日は午後6時まで延長されます。電話は0428-22-6000で、青梅市内または西多摩地域に住む人・働く人・学ぶ人は無料で相談できます。家族間の紛争や労働問題は対象外です（出典：青梅市「青梅市消費者相談室へようこそ」）。訪問営業の「無料点検」や、強引なリフォーム勧誘で困ったときの窓口になります。

法テラス多摩（立川市曙町2-8-18 東京建物ファーレ立川ビル5階、平日9時〜17時）では、収入と資産が基準以下の方を対象に、同一の問題につき3回まで無料の法律相談を受けられます。東京の3人家族の目安は、収入が月額299,200円、資産が270万円です。予約はサポートダイヤル（0570-078374、平日9時〜21時、土曜9時〜17時）で受け付けています（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。青梅市のページにも、法テラス多摩が近隣の事務所として案内されています（出典：青梅市「法律相談や裁判費用の立て替えは日本司法支援センター（法テラス）」、平成31年更新のため、連絡先は上記の法テラス公式の最新情報を確認してください）。

居住相談窓口にご注意：青梅市には「居住相談窓口」（住宅課）もありますが、これは高齢者・障がい者・子育て世帯・低所得者など、住宅の確保に配慮が必要な方が民間賃貸住宅へ入居する際の無料相談です。管理組合の運営や大規模修繕の相談は対象外です（出典：青梅市「青梅市居住相談窓口」）。

青梅市のセミナー・管理計画認定・啓発の動き

青梅市が令和8年度に、管理組合向けのセミナーを単独で開いているという情報は、私が確認した範囲では公式ページに見当たりませんでした。市の開催情報は、住宅課（内線2529・2533）に聞くのが近道です。

その代わり、東京都が大きなセミナーを開きます。

東京都マンション管理・再生セミナー2026

日時：令和8年10月10日（土）14時〜16時30分
会場：東京都議会議事堂1階都民ホール（Web同時配信あり・事前申込制）
定員：会場150名、先着順
内容：標準管理規約と管理計画認定制度の改正、マンション再生法改正のポイント、東京都の支援施策の紹介（専門家による講演3件）
費用：無料
個別相談会：13時〜16時、マンション管理全般や耐震化について専門家に相談できます（要予約）
申込先：（一社）東京都マンション管理士会

（出典：東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」）

開催まで4日です。理事の方が1人でも参加できるよう、まず申込みを済ませておくのが安全です。会場に行けない方は、Webの同時配信も事前申込みで見られます。

管理計画認定制度：青梅市は令和5年9月から、この制度の運用を始めています。認定を受けるには、先に（公財）マンション管理センターで事前確認を受け（手数料1万円）、そのうえで青梅市へ申請します。市への申請手数料は無料で、認定の有効期間は5年です。認定を受けたマンションは、長期修繕計画に基づく工事（屋根・防水・外壁塗装など）について、固定資産税の減額を受けられる場合があります。住宅金融支援機構のフラット35の金利引下げや、共用部分リフォーム融資の優遇もあります（出典：青梅市「マンション管理計画認定制度」）。認定基準は、管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画（30年以上・大規模修繕2回以上）、防災の備えなど5つの分野です。制度の概要は、国土交通省のページでも確認できます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

都道府県・国の相談窓口（マンション管理センター・日管連）

市の窓口でつながりにくい場合や、夜間・土日に相談したい場合は、全国組織の電話窓口も選べます。

マンション管理センター（03-3222-1517／03-3222-1519）：月〜金曜（祝日・年末年始を除く）9時30分〜17時です。管理組合運営と管理規約は1517、建物・設備の維持管理は1519です。専門的な法律相談・税務相談、個別具体的な修繕アドバイス、仲裁は対象外です。費用の明記は見つかりませんでした（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。
管理計画認定制度相談ダイヤル（03-5801-0858）：月〜土曜（祝日を除く）10時〜17時、無料で、何回でも利用できます。1回30分程度が目安で、マンション管理士が対応します（出典：日本マンション管理士会連合会）。

電話窓口は、どれも「いま困っていること」を整理する入口です。理事会の前に1本かけておくと、議題の立て方が変わります。

青梅市の管理組合は何を用意していけばいいか：3点セット

どの窓口でも、相談の質は持っていく資料で決まります。私が管理組合さまに、いつもお願いしているのは次の3点です。

総会議事録（直近2〜3年分）：何をいつ決議してきたか、修繕の議論がどこまで進んだかがわかります。
長期修繕計画：次回の大規模修繕の予定時期と、積立金の見込みを確認できます。
管理規約：滞納対応や理事会の権限、専有部分と共用部分の線引きを確認する土台になります。

コピーを1部ずつ用意するだけで、初回の相談が具体的になります。市の相談は、1人25〜30分ほどの短い枠です。聞きたいことを3つ程度に絞り、時系列のメモを添えると有効に使えます。

よくあるご質問

Q. 青梅市で、マンション管理士を無料で呼ぶことはできますか？

A. 青梅市独自の派遣制度は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。東京都のマンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応が各2回まで）と、マンションアドバイザー無料派遣（管理状況届出が前提）が使えます。市の定例住宅相談会では、年2回、マンション管理士会たまむさしの支部がマンション相談を担当します。

Q. 市の定例住宅相談会は、管理組合として使えますか？

A. 市のページには、毎月木曜日の午後1時30分〜4時30分、費用は無料と書かれています。管理組合としての利用可否は明記がないため、住宅課（0428-22-1111、内線2529・2533）に電話で確認してください。申込みは相談会の3日前までです。

Q. 建築士に無料で相談できる窓口はありますか？

A. 市の定例住宅相談会の「設計、耐震化、リフォーム」（12月17日）や「増改築・修繕」（2月18日）の回があります。大規模修繕の進め方は、都の総合相談窓口（03-6427-4900）のマンション管理士も対応しています。

Q. 相談したら、工事を契約しないといけませんか？

A. 公的な相談窓口で、工事の契約を求められることは基本的にありません。民間会社への相談でも、見積りは無料で、契約の義務はありません。明誠でも、概算のお見積りは無料で承っています。

Q. 足場を組まない工法は、青梅市の建物でも使えますか？

A. 建物の形状や高さで判断が分かれます。ロープアクセスなら、10階建て・外周80mの例で足場費168万円が59万円になる例があります。足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法もあります。

Q. 無料相談を使う前に、何を準備すればよいですか？

A. 総会議事録、長期修繕計画、管理規約の3点を用意してください。聞きたい内容を3つに絞ると、短い相談時間でも足りやすくなります。

Q. 市の法律相談は、いつ予約できますか？

A. 市のページには、相談日の1週間前から電話で受け付けると書かれています。ただし、このページの更新日が2021年4月のため、日程や費用は市民安全課（0428-22-2816）で最新の内容を確認してください。

Q. 訪問営業の「無料点検」は、受けても大丈夫ですか？

A. その場で契約や立会いを決めず、まず青梅市消費者相談室（0428-22-6000）へ相談してください。管理組合として業者を選ぶときは、複数社の見積りを比べるのが原則です。

まとめ：今週動くこと3点

住宅課（0428-22-1111、内線2529・2533）に電話し、定例住宅相談会の利用方法を確認する：管理組合の理事として相談できるか、10月の「住宅なんでも相談会」の日程と、3月18日のマンション回の予約開始時期を聞いておきます。
東京都マンション管理・再生セミナー（10月10日）に申し込む：会場は先着150名です。個別相談会も13時から予約できます。
3点セット（総会議事録・長期修繕計画・管理規約）をそろえる：コピーを1部ずつ用意するだけで、どの窓口でも相談が具体的になります。

10月中に1つでも動けるかどうかが、年度内の理事会の進み方を左右します。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームからご連絡いただけます。管理組合さま向けの詳しいご案内は管理組合向けサービスに、私たちの考え方は明誠の理念にまとめています。見積りの見方に迷う方は、大規模修繕の料金の考え方も参考にしてください。足場を組まない工法の技術面は、明誠のロープアクセス工法と、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しくご覧いただけます。

出典・参考資料

青梅市「青梅市定例住宅相談会」（令和8年8月1日更新）
青梅市「定例相談」（2021年4月12日更新・要確認）
青梅市「青梅市消費者相談室へようこそ」
青梅市「青梅市居住相談窓口」
青梅市「マンション管理計画認定制度」
青梅市「青梅市マンション管理適正化推進計画」（令和5年9月1日公表）
青梅市「青梅市マンション実態調査を実施しました」
青梅市「マンション管理・再生に関する東京都や国の情報について」（令和6年6月12日更新）
青梅市「法律相談や裁判費用の立て替えは日本司法支援センター（法テラス）」
東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」
（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」
東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始（令和8年6月23日）」
東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」
（公財）マンション管理センター「電話相談」
日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度相談ダイヤル」
国土交通省「マンション管理計画認定制度」
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）」
法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日時点で公表されている青梅市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了・定員終了があり得ます。実際に申請される前に、青梅市および該当窓口へ最新の内容を事前にご確認ください。なお、市の法律相談・登記相談などの費用と最新日程（市の掲載ページの更新日が2021年のため）、市独自の派遣制度やセミナーの有無は、公式ページで確認できませんでした。

この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）

株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。

最終更新：2026年10月6日

本間社長の著書のご案内

▶ Amazonで見る(Kindle版)

武蔵村山市の管理組合が無料で使える相談・派遣15選｜市の弁護士・建築士相談は毎月水曜、都の無料派遣と10月10日セミナーも整理【令和8年度版】

2026年10月6日更新

武蔵村山市内のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近いが、誰に何を聞けばいいのかわからない。専門家に頼むお金も、積立金からは出しにくい」

私は、こうしたお話を聞くたびに、相談先を知らないだけで遠回りをしている管理組合が多いと感じます。武蔵村山市の管理組合は、費用をかけずに専門家へ話を聞ける窓口を、市と東京都を合わせていくつも使えるからです。

武蔵村山市役所では、弁護士による法律相談が毎月第1・第3・第4水曜の午後に開かれ、相談は無料です。建築士による建築相談も、毎月第2水曜に無料で受けられます。東京都には、マンション管理士の無料派遣もあります。10月10日（土）には、都のマンション管理・再生セミナーも開かれます。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。武蔵村山市のお隣、東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。武蔵村山市は、私が日ごろ現場に通う多摩北部の街です。工事の話に入る前に、いま武蔵村山市の管理組合が使える「お金をかけない相談先」を整理してお伝えします。

結論：武蔵村山市で費用をかけずに使える窓口は15ある

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	マンションの維持・管理の窓口（都市整備部都市計画課開発・住宅係）	市職員	要確認（記載なし）	042-565-1111（内線278）
2	法律相談（毎月第1・3・4水曜・先着6名）	弁護士	無料	042-565-1111（内線243・244）
3	建築相談（毎月第2水曜）	建築士	無料	同上
4	不動産取引相談（毎月第2水曜）	宅地建物取引士	無料	同上
5	行政書士相談（毎月第2水曜）	行政書士	無料	同上
6	税務相談（毎月第3水曜）	税理士	無料	同上
7	司法書士相談（毎月第3水曜）	司法書士	無料	同上
8	消費生活センター	専門の相談員	要確認（記載なし）	042-565-1111（内線108・109）
9	分譲マンション総合相談窓口（東京都）	マンション管理士等	無料	03-6427-4900
10	マンションアドバイザー無料派遣（管理状況届出が前提）	マンション管理士等	無料（テキスト代が必要な場合あり）	東京都防災・建築まちづくりセンター 03-5989-1453
11	マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）	マンション管理士	無料（各テーマ2回まで）	東京都マンション管理士会
12	東京都マンション管理・再生セミナー2026（10月10日）	専門家	無料	東京都マンション管理士会
13	管理計画認定制度相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも）	03-5801-0858
14	マンション管理センター電話相談	専門相談員	要確認（費用の明記なし）	03-3222-1517／1519
15	法テラス多摩（無料法律相談）	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

武蔵村山市の特徴を、正直にお伝えします。私が令和8年10月6日時点で武蔵村山市の公式ページを確認した範囲では、市が独自に「マンション管理士を派遣する制度」や「大規模修繕アドバイザーの派遣制度」を設けているという記載は見つかりませんでした。一方で、市の専門相談は、弁護士・建築士・税理士・司法書士・行政書士・宅地建物取引士が揃い、すべて無料と書かれています（出典：武蔵村山市「法律相談」、令和8年4月1日更新）。専門家に話を聞く場面では、市の専門相談と東京都の無料派遣を組み合わせるのが現実的です。

武蔵村山市のマンション管理士派遣：市独自の制度は見当たらず、都の無料派遣が中心

武蔵村山市のマンション関連の窓口は、都市整備部都市計画課開発・住宅係（042-565-1111、内線278）です。東京都マンションポータルサイトの窓口一覧にも、同じ部署が載っています（出典：東京都マンションポータルサイト「マンション関連の窓口」）。

市は令和5年9月に「マンション管理適正化推進計画」を公表しています。この計画では、市内のマンションは17棟で、そのうち築20年以上が15棟とされています。管理計画の認定事務を行うこと、市報やホームページで啓発することも書かれています（出典：武蔵村山市「マンション管理適正化推進計画」、令和5年9月1日発行）。ただし、この計画の資料には、相談窓口の費用や、専門家を管理組合へ送る派遣制度の記載はありません。計画は令和9年3月までの期間で、数字は計画時点のものです。

管理組合へ専門家を無料で送る仕組みは、東京都のものを使えます。

マンションアドバイザー無料派遣：東京都の管理状況届出制度で届出が受理された管理組合が対象です。昭和58年12月31日以前に新築された、居住用の独立部分が6以上ある分譲マンションで、通常の要届出マンションは1回、管理不全の兆候があれば5回まで無料です。申込先は（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター（03-5989-1453）です。テキスト代が必要な場合があります（出典：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」）。ページの更新日は確認できませんでしたので、申込みの前に電話で最新の条件を確認してください。

建築士の相談・大規模修繕の入口：市の建築相談と、都の総合相談窓口

武蔵村山市には、建築士を管理組合へ無料で送る独自の制度は、私が確認した範囲では見当たりませんでした。ただし、市役所で建築士に無料で相談できる日があります。

建築相談（建築士）：毎月第2水曜の午後1時30分〜4時30分です。5日前までに電話で予約します。場所は市役所4階、またはさくらホールです。費用は無料と書かれており、対象者の制限は確認できませんでした（出典：武蔵村山市「専門相談（建築/表示登記/交通事故/行政書士/不動産取引相談）」、令和8年4月1日更新）。ページには、個人の住宅の相談か、管理組合の共用部分の相談かの記載がありません。「マンションの管理組合の理事として、共用部分の相談をしたい」と、予約のときに伝えて確認してください。

ここで、費用の目安を共有しておきます。外壁の打診調査は、一般に250〜500円/㎡程度が目安です。たとえば外壁面積が8,000㎡の建物なら、200万〜400万円規模になります。足場を組む工事では、10階建て・外周80m・工期3か月の例で足場費が約168万円かかるところ、ロープアクセス工法では約59万円で済む例があります（明誠の過去事例ベースの目安で、実際の見積は建物によって大きく変わります）。ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業する工法です。詳しい技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。工法そのものの考え方は、明誠のロープアクセス工法のご紹介もご覧ください。

私はこうした相談の場で、「見積りを取る前に、まず工事の要否を第三者に見てもらってください」とお伝えしています。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきましたが、不要な工事を削る提案のほうが、管理組合の信頼につながると実感しています。

武蔵村山市で弁護士の無料相談を使う：毎月3回の法律相談と、市の専門相談

管理費の滞納や区分所有者間のトラブルでは、早い段階で弁護士の意見を聞くと、拗れずに済むことが多いです。

武蔵村山市の法律相談の内容は、次のとおりです（出典：武蔵村山市「法律相談」、令和8年4月1日更新）。

実施日：毎月第1・第3・第4水曜日の午後1時30分〜4時30分
相談員：弁護士
定員：先着6名
費用：無料（「相談はすべて無料で､秘密は守られます」と記載）
内容：結婚、離婚、扶養、戸籍、相続、遺言、損害賠償、訴訟など、法律全般
予約：相談日の1週間前の午前8時30分から、相談当日の午後3時まで
場所：市役所4階（受付は市役所2階協働推進課）、またはさくらホール（受付はさくらホール）
申込先：協働推進部協働推進課人権・市民相談係（042-565-1111、内線243・244）

10月の日程は、私の読みでは第1水曜が10月7日、第3水曜が10月21日、第4水曜が10月28日です。10月21日の枠は10月14日の午前8時30分から、28日の枠は21日の午前8時30分から予約が始まります。予約開始の朝に電話が集中して、先着6名の枠はすぐ埋まることがありますので、日程の確認と合わせて電話で問い合わせるのが安全です。令和8年4月分の税務相談は第4週の22日に実施と記載されているなど、日程が変わる月もあります。市の最新の案内を確認してください。

ページには、対象者を市民に限る記載は見つかりませんでした。ただし、管理組合の理事として、組合運営の悩みを持ち込めるかどうかは明記がありません。予約の際に「マンションの管理組合の理事として相談したい」と伝えて、内線243・244で確認してください。

同じ窓口で、次の専門相談も予約できます。いずれも無料と書かれています。

不動産取引相談（宅地建物取引士）：毎月第2水曜の午後1時30分〜4時30分。5日前までの電話予約です
行政書士相談（行政書士）：毎月第2水曜の午後1時30分〜4時30分。5日前までの電話予約です
表示登記相談（土地家屋調査士）：毎月第2水曜の午後1時30分〜4時30分。5日前までの電話予約です
税務相談（税理士）：毎月第3水曜の午後1時30分〜4時30分。相談日の前週の金曜までに電話で予約します（出典：武蔵村山市「専門相談（税務相談/司法書士相談）」）
司法書士相談（司法書士）：毎月第3水曜の午後1時30分〜4時30分。税務相談と同じ予約方法です

管理組合の理事の立場では、不動産取引相談や司法書士相談は、組合員の相続や区分所有権の移転にからむ悩みの入口になります。

消費生活センターは、受付時間が午前9時30分〜午後4時（正午〜午後1時を除く）です。月・水・木・金曜は市役所1階（042-565-1111、内線108）、火曜は緑が丘出張所（内線109）で受け付けます。ページの更新日は令和8年10月1日です。費用の記載は見つかりませんでした。窓口として、東京都消費生活総合センターや国民生活センターのバックアップ相談も案内されています（出典：武蔵村山市「消費生活センター」）。外壁や防水の「無料点検」を名目にした訪問営業は、管理組合にも来ることがあります。契約の前に、一度ここへ電話してください。

法テラス多摩（立川市曙町2-8-18 東京建物ファーレ立川ビル5階、平日9時〜17時）では、収入と資産が基準以下の方を対象に、同一の問題につき3回まで無料の法律相談を受けられます。東京の3人家族の目安は、収入が月額299,200円、資産が270万円です。予約はサポートダイヤル（0570-078374、平日9時〜21時、土曜9時〜17時）で受け付けています（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」、法テラス多摩アクセス）。基準は個人の収入と資産で見るものです。管理組合として使えるかどうかは、ページに記載がありませんので、電話で確認してください。

武蔵村山市のセミナー・管理計画認定・啓発の動き

武蔵村山市が令和8年度に管理組合向けのセミナーを開いているという情報は、私が確認した範囲では公式ページに見当たりませんでした。市の開催情報は、都市計画課開発・住宅係（内線278）に聞くのが近道です。

その代わり、東京都が大きなセミナーを開きます。

東京都マンション管理・再生セミナー2026

日時：令和8年10月10日（土）14時〜16時30分
会場：東京都議会議事堂1階都民ホール（Web同時配信あり・事前申込制）
定員：会場150名、先着順
内容：標準管理規約と管理計画認定制度の改正、マンション再生法改正のポイント、東京都の支援施策の紹介（専門家による講演3件）
費用：無料
個別相談会：13時〜16時、マンション管理全般や耐震化について専門家に相談できます（要予約）
申込先：（一社）東京都マンション管理士会

（出典：東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」）

管理計画認定制度：武蔵村山市は町村ではなく市ですので、認定事務は市が行います。東京都は、町村の区域の認定事務を担当しています（出典：東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」）。制度の概要は、国土交通省のページで確認できます。一定の基準を満たす管理計画を認定し、認定を受けたマンションは、住宅金融支援機構のフラット35の金利引下げや、長寿命化に資する大規模修繕工事を実施した場合の固定資産税の減額などが期待されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。私が確認した範囲では、武蔵村山市の公式ページに、認定の申請手数料や申請の手引きを載せたページは見つかりませんでした。申請を考えるときは、都市計画課開発・住宅係（内線278）に、手数料と手続きを確認してください。

都道府県・国の相談窓口（マンション管理センター・日管連）

市の窓口でつながりにくい場合や、夜間・土日に相談したい場合は、全国組織の電話窓口も選べます。

マンション管理センター（03-3222-1517／03-3222-1519）：月〜金曜（祝日・年末年始を除く）9時30分〜17時です。管理組合運営と管理規約は1517、建物・設備の維持管理は1519です。専門的な法律相談・税務相談、個別具体的な修繕アドバイス、仲裁は対象外です。費用の明記は見つかりませんでした（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。
管理計画認定制度相談ダイヤル（03-5801-0858）：月〜土曜（祝日を除く）10時〜17時、無料で、何回でも利用できます。1回30分程度が目安で、マンション管理士が対応します（出典：日本マンション管理士会連合会）。

電話窓口は、どれも「いま困っていること」を整理する入口です。理事会の前に1本かけておくと、議題の立て方が変わります。

武蔵村山市の管理組合は何を用意していけばいいか：3点セット

どの窓口でも、相談の質は持っていく資料で決まります。私が管理組合さまに、いつもお願いしているのは次の3点です。

総会議事録（直近2〜3年分）：何をいつ決議してきたか、修繕の議論がどこまで進んだかがわかります。
長期修繕計画：次回の大規模修繕の予定時期と、積立金の見込みを確認できます。
管理規約：滞納対応や理事会の権限、専有部分と共用部分の線引きを確認する土台になります。

コピーを1部ずつ用意するだけで、初回の相談が具体的になります。市の専門相談は、先着6名の短い枠です。聞きたいことを3つ程度に絞り、時系列のメモを添えると有効に使えます。

よくあるご質問

Q. 武蔵村山市で、マンション管理士を無料で呼ぶことはできますか？

A. 武蔵村山市独自の派遣制度は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。東京都のマンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応が各2回まで）と、マンションアドバイザー無料派遣（管理状況届出が前提）が使えます。

Q. 市の法律相談は、管理組合として使えますか？

A. 市のページには、毎月第1・3・4水曜の午後1時30分〜4時30分、先着6名、費用は無料と書かれています。管理組合としての利用可否は明記がないため、042-565-1111（内線243・244）に電話で確認してください。

Q. 建築士に無料で相談できる窓口はありますか？

A. 市の建築相談が、毎月第2水曜の午後1時30分〜4時30分にあります。費用は無料と書かれています。共用部分の相談ができるかは、予約のときに確認してください。大規模修繕の進め方は、都の総合相談窓口（03-6427-4900）のマンション管理士も対応しています。

Q. 相談したら、工事を契約しないといけませんか？

Q. 足場を組まない工法は、武蔵村山市の建物でも使えますか？

Q. 無料相談を使う前に、何を準備すればよいですか？

A. 総会議事録、長期修繕計画、管理規約の3点を用意してください。聞きたい内容を3つに絞ると、短い相談時間でも足りやすくなります。

Q. 市の専門相談の予約は、いつから取れますか？

A. 法律相談は、相談日の1週間前の午前8時30分から、当日の午後3時まで受け付けています。建築相談・不動産取引相談・行政書士相談・税務相談などは、5日前までに電話で予約します。

Q. 訪問営業の「無料点検」は、受けても大丈夫ですか？

A. その場で契約や立会いを決めず、まず市の消費生活センター（042-565-1111、内線108・109）へ相談してください。管理組合として業者を選ぶときは、複数社の見積りを比べるのが原則です。

まとめ：今週動くこと3点

市役所（042-565-1111、内線243・244）に電話し、法律相談・建築相談の日程と空きを確認する：法律相談は毎月第1・3・4水曜の先着6名、建築相談は第2水曜です。管理組合の理事として相談できるか、あわせて聞いておきます。
東京都マンション管理・再生セミナー（10月10日）に申し込む：会場は先着150名です。個別相談会も13時から予約できます。
3点セット（総会議事録・長期修繕計画・管理規約）をそろえる：コピーを1部ずつ用意するだけで、どの窓口でも相談が具体的になります。

10月中に1つでも動けるかどうかが、年度内の理事会の進み方を左右します。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームからご連絡いただけます。管理組合さま向けの詳しいご案内は管理組合向けサービスに、私たちの考え方は明誠の理念にまとめています。見積りの見方に迷う方は、大規模修繕の料金の考え方もご覧ください。16年間、ロープアクセス工法で墜落による労働災害ゼロを維持してきた安全管理の取り組みは、安全管理のページをご覧ください。明誠のこれまでの工事は、明誠の施工事例からご覧いただけます。ロープアクセスの技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムもあわせてご覧ください。

出典・参考資料

武蔵村山市「法律相談」（令和8年4月1日更新）
武蔵村山市「専門相談（税務相談/司法書士相談）」（令和8年4月1日更新）
武蔵村山市「専門相談（建築/表示登記/交通事故/行政書士/不動産取引相談）」（令和8年4月1日更新）
武蔵村山市「消費生活センター」（令和8年10月1日更新）
武蔵村山市「マンション管理適正化推進計画」（令和5年9月1日発行）
東京都マンションポータルサイト「マンション関連の窓口」
東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」
東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」
（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」
東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始（令和8年6月23日）」
東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」
（公財）マンション管理センター「電話相談」
日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度相談ダイヤル」
国土交通省「マンション管理計画認定制度」
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）」
法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」
法テラス「法テラス多摩アクセス」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日時点で公表されている武蔵村山市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了・定員終了があり得ます。実際に申請される前に、武蔵村山市および該当窓口へ最新の内容を事前にご確認ください。なお、市のマンション関連の窓口の費用、市独自の派遣制度やセミナーの有無、市の管理計画認定の手数料・手引きは、公式ページで確認できていません。都のマンションアドバイザー派遣ページと、マンション管理センター・消費生活センターの費用は、更新日または費用の明記を確認できていません。市の専門相談を管理組合として使えるかどうかは、各ページに明記がありません。10月の相談日は、毎月の規則から私が読み取った日付です。

この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）

株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市

最終更新：2026年10月6日

本間社長の著書のご案内

▶ Amazonで見る(Kindle版)

守谷市の賃貸マンション補助金2026｜ブロック塀は2/3補助、蓄電池は居住者限定

守谷市の賃貸オーナー向け制度マップ【令和8年度】

制度名	対象・内容	賃貸オーナーの立ち位置	令和8年度の状況
木造住宅の耐震診断・設計・改修の補助	昭和56年以前の木造住宅	×（制度なし）	県の一覧で全項目「-」。問い合わせ先は都市計画課（内線245）
耐震改修の固定資産税減額	昭和57年1月1日以前の専用住宅・共同住宅・併用住宅。1戸あたり工事費50万円超	○（共同住宅も対象と明記）	令和13年3月31日までの完了分。1戸120平方メートル相当分まで2分の1
危険ブロック塀等撤去補助金	通学路・避難路等に面する高さ60センチ超の危険な塀	○（販売目的の土地は対象外）	申込は令和8年6月1日〜11月30日。費用の3分の2・上限20万円
住宅用太陽光発電システム設置費補助金	居住者が設置。第三者所有住宅は所有者の承諾で可	△（申請者は入居者、オーナーは承諾する側）	5万円・30件。抽選は終了、交付申請は11月27日まで
家庭用リチウムイオン蓄電池設置費補助金	同上＋いばらきエコチャレンジ登録	△（同上）	5万円。9月28日更新時点で先着3件を追加募集中（窓口のみ）
住宅用高効率給湯器設置費補助金	同上	△（同上）	3万円・30件。交付申請は11月27日まで
バリアフリー改修の固定資産税減額	高齢者等が居住する住宅	×（賃貸住宅は除くと明記）	令和13年3月31日までの改修分
空家のリフォーム・解体の補助	－	×（市は実施していない）	市のよくある質問で明記
マンション管理計画認定制度	分譲マンションの管理組合	×（賃貸一棟は対象外）	令和6年4月開始。窓口は都市計画課
建築物の定期報告	対象用途・規模の建築物の所有者・管理者	－（義務。補助ではない）	窓口は県南県民センター建築指導課（土浦市）

県内で唯一「耐震補助なし」の守谷市で、オーナーが押さえるべき事実

賃貸オーナーさまにとって大事なのは、背景より次の二点です。

旧耐震（昭和56年5月31日以前の建築確認）の木造アパートや賃貸戸建てをお持ちの場合、診断も含めて自己資金が前提になる
その代わり、耐震改修を行えば固定資産税の減額という形で一部が戻ってくる可能性がある

耐震改修の固定資産税減額は「共同住宅も対象」と書かれている

対象の建物：昭和57年1月1日以前に建てられた専用住宅、共同住宅、併用住宅（居住部分の割合が2分の1以上）
工事の内容：建築基準法の現行の耐震基準に適合する耐震改修工事
工事費：50万円超（共同住宅等は1戸あたりの改修工事費用が50万円超）
期限：令和13年3月31日までに工事が完了すること
減額の内容：1戸あたり120平方メートル相当分までの固定資産税額の2分の1を、工事完了年の翌年度から1年間（通行障害既存耐震不適格建築物に当たる場合は2年間）
申告：工事完了日から3か月以内に、税務課資産税グループへ申告書・工事明細書や写真・領収書・増改築等工事証明書を提出

危険ブロック塀等撤去補助金（上限20万円）は賃貸物件でも検討の価値大

対象：通学路・避難路等に面する危険なブロック塀等で、次のすべてを満たすもの
道路面からの高さが60センチメートルを超える
販売を目的とする土地にあるものではない
都市計画課が実施する事前相談・現地調査で危険と判断された
守谷市に営業所などを有する建設業許可業者または解体工事業登録業者が施工する
補助額：撤去費用の3分の2と、撤去延長1メートルあたり17,000円の3分の2のうち、低いほうの額。上限20万円（1,000円未満切り捨て）
申込期間：令和8年6月1日〜令和8年11月30日
工事完了期限：令和9年1月29日
注意：撤去工事の着手前に申請が必要。予算の範囲を超えた場合は期間内でも受付終了の可能性あり

太陽光・蓄電池・給湯器の補助は「入居者が申請、オーナーが承諾」

第三者が所有する住宅に居住し、所有者の承諾を受けて当該住宅に対象設備を設置するかた

令和8年度の概要は次のとおりです。

補助	補助額	件数・受付の状況	主な条件
住宅用太陽光発電システム	5万円	30件。抽選申込は8月12日で終了、当選者の交付申請は11月27日まで	出力10キロワット未満、逆潮流ありで系統連系、中古・リースは不可
家庭用リチウムイオン蓄電池	5万円	30件。9月28日更新時点で先着3件を追加募集中（窓口のみ・11月27日まで）	太陽光と接続、国の補助事業の登録製品、いばらきエコチャレンジ登録
住宅用高効率給湯器	3万円	30件。当選者の交付申請は11月27日まで	エコキュート・ハイブリッド給湯器・エネファームなど

いずれも令和8年4月1日以降の着工で、令和8年11月27日までに工事を終えて申請する必要があります。窓口は生活経済部生活環境課です。

守谷市集合住宅条例：4戸以上の賃貸オーナーが知っておくべき義務

すでに集合住宅を管理しているオーナーさまに求められていることは、次の三つです。

市に所有者と管理者を報告する
所有者と管理人の氏名・連絡先を書いた管理人等表示板を、出入口などの見やすい位置に設置する
迷惑行為の禁止、ごみ処理方法の徹底、地元自治会への協力などを定めた管理規約を作り、入居者に守ってもらう（写しを市に提出）

定期報告は守谷市役所ではなく「県南県民センター」へ

マンション長寿命化促進税制と管理計画認定は「分譲向け」と割り切る

試算：守谷市の8戸アパートで考える、減額と補助のインパクト

ここからは、仮定にもとづくイメージ試算です（実在の物件の数字ではありません）。

耐震改修：総額480万円（1戸あたり60万円）の耐震改修を行い、現行の耐震基準に適合したとします。1戸あたり50万円超の条件を満たすので、固定資産税減額の申告ができる可能性があります。建物の固定資産税が年30万円なら、減額は翌年度の1年間で約15万円です。
ブロック塀：道路沿いの延長15メートルの危険ブロック塀を撤去し、費用が45万円だったとします。費用の3分の2は30万円、延長基準は17,000円×15メートル×3分の2で17万円なので、補助額は低いほうの17万円です。
入居率：耐震補強と外構の安全対策を「安心して住める根拠」として募集図面や物件資料に書ければ、空室期間を1戸あたり1か月短くできた場合、年間で5万円×空室数の改善になります。

補助に頼れない部分は「仮設計画」で取り返す

足場・ロープアクセス・ハイブリッド、守谷市の物件ではどう選ぶか

工法	向いている守谷市の物件のイメージ	強み	注意点
通常の足場工法	2〜3階建ての木造・軽量鉄骨アパートで、外壁の全面塗装を行う場合	広い面を一度に施工でき、作業の自由度が高い	足場費がかかり、窓がふさがる期間が長い。駐車場が使えない期間が出ることも
ロープアクセス工法（無足場）	守谷駅周辺などの中高層の賃貸マンション、敷地に余裕がない物件、部分補修	足場費の削減、工期短縮、入居者さまの生活への影響が小さい	大面積の全面施工や重量物の搬入には向かない場合がある
ハイブリッド工法	低層部と高層部が混在する物件、店舗併用の賃貸ビル	部位ごとに最適化して総額を下げる	工程管理に高い調整力が必要

損金算入：修繕費と資本的支出の線引き、補助金の課税

出口戦略：守谷市の賃貸物件を「選ばれる物件」で売るために

医療法人・介護事業者オーナーさまへ：守谷市の施設で優先すべきこと

守谷市のオーナーさま向け：着手までの5ステップ

建物の現状把握：外壁・防水・鉄部・ブロック塀を調査し、旧耐震かどうか（建築確認の日付）も確認する
期限のある制度から逆算する：ブロック塀撤去補助の申込は11月30日まで、太陽光・蓄電池・給湯器の交付申請は11月27日まで
耐震改修の減額を見据えた体制づくり：増改築等工事証明書を発行できる建築士・検査機関を、発注前に決めておく
工法と仕様の比較見積：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで比較し、修繕費と資本的支出の内訳を分けてもらう
入居者・近隣への周知：集合住宅条例の考え方に沿って、駐車場や騒音への配慮を工程に組み込む

雨漏りや漏水が気になる物件は、漏水対応のページも参考にしてください。

よくあるご質問

Q1. 守谷市には木造アパートの耐震診断や耐震改修の補助金がありますか？

Q2. 守谷市の耐震改修の固定資産税減額は、賃貸アパートでも使えますか？

Q3. 危険ブロック塀等撤去補助金の上限と申込期限は？

Q4. 守谷市の太陽光・蓄電池補助を、賃貸物件のオーナーが申請できますか？

Q5. 守谷市に空き家のリフォームや解体の補助はありますか？

Q6. 守谷市内の建物の定期報告はどこに提出しますか？

A. 守谷市は特定行政庁ではないため、県南県民センター建築指導課（土浦市真鍋五丁目17番26号、電話029-822-8519）が提出先です。

Q7. 守谷市集合住宅条例は、既存の賃貸アパートにも関係しますか？

Q8. 耐震補強と外壁塗装を同時に行うと、税務上どう扱われますか？

この記事のポイントまとめ

守谷市は茨城県の一覧で、木造耐震の補助が診断も含めて全項目「-」。県内44市町村で唯一です。
代わりに、耐震改修の固定資産税減額（共同住宅も対象・1戸120平方メートル相当分まで2分の1）が令和13年3月31日完了分まで使えます。
危険ブロック塀撤去補助（3分の2・上限20万円）は申込期限が令和8年11月30日。賃貸物件でも検討の価値があります。
太陽光・蓄電池・給湯器の補助は入居者が申請し、オーナーが承諾する枠があります。
4戸以上の賃貸オーナーは、守谷市集合住宅条例の表示板・管理規約の義務も確認を。
補助が薄い本体工事は、仮設計画と工法選びでNOIと出口価格を守ります。

守谷市の賃貸オーナーさまへ

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月6日

本間社長の著書のご案内

▶ Amazonで見る(Kindle版)

出典（守谷市・茨城県・国土交通省公式ウェブサイト）

香取市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月6日更新

「香取市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はあるのか？」

結論から申し上げます。令和8年度（2026年度）の香取市公式サイトを確認した範囲では、マンション管理組合が共用部の大規模修繕工事そのものに使えると読み取れる市の補助制度は、見つかりませんでした。香取市の耐震補助は「木造二階建て以下」、液状化対策の助成は「一戸建て専用住宅または併用住宅」、浄化槽の補助は「自己の居住用住宅」、ブロック塀の撤去助成は「個人」の所有者・管理者が対象です。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に、20年以上携わってきました。この記事では、香取市のマンション管理組合の理事長さま、修繕委員の皆さまに向けて、香取市の補助制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けて整理します。

ただ、香取市の記事を書くにあたり、私が一番お伝えしたかったのは補助金の話だけではありません。香取市には、ほかの街にはない2つの事情があります。ひとつは、東日本大震災で液状化の被害を受けた経験。もうひとつは、佐原の町並みに「重要伝統的建造物群保存地区」と「景観形成地区」があり、外装工事に許可や届出が要ることです。どちらも、マンションの大規模修繕の段取りに直接関わります。

制度は年度の途中でも変わり、予算の上限に達すれば受付が終わります。申請の前に、市の担当窓口で最新の内容をご確認ください。

早見表：香取市のマンション共用部で使える制度・使えない制度

まず全体像です。令和8年度の香取市公式サイトで確認できた住まい関連の制度を、マンション管理組合の目線で仕分けました。

制度名（香取市）	補助の内容（公式記載）	管理組合が共用部に使えるか	出典
木造住宅の耐震診断助成	診断費用の3分の2（限度額9万円）	×（木造二階建て以下が対象）	香取市
木造住宅の耐震改修助成	改修費用の5分の4（限度額115万円）	×（同上）	香取市
危険ブロック塀等の撤去助成	撤去費用の3分の2以内、1mあたり4,000円まで	△（対象は「個人」の所有者・管理者。管理組合の扱いは要確認）	香取市
個人が行う住宅の液状化対策工事費の助成	工事費用の2分の1以内、50万円限度	×（一戸建て専用住宅・併用住宅が対象）	香取市
合併処理浄化槽補助金	5人槽の新設（通常型）332,000円など	×（自己の居住用住宅が対象、賃貸住宅は除く）	香取市
住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金	窓の断熱改修は補助対象経費×1/4（上限8万円）など	×（自ら居住する住宅に設置する個人が中心。共用部は対象外と読める）	香取市
佐原地区町並み保存事業の助成	指定物件・特定物件の修繕、修景に助成（金額は要綱で確認）	△（佐原の伝建地区・景観形成地区内の建物に限る）	香取市
マンション管理計画認定制度	補助金ではなく「認定」（税制・融資の優遇につながる）	○（分譲マンションの管理組合が申請）	千葉県

○＝管理組合として使える、△＝条件次第・要確認、×＝マンション共用部には使えない、という意味です。

この表を見て、「やっぱり何もないのか」と思われた方もいるでしょう。正直に申し上げます。香取市の補助制度は、戸建てに住む市民の暮らしを支える設計になっています。ですから管理組合は、補助金を前提にせず、修繕積立金と長期修繕計画で回せる工事計画を組むことが出発点になります。そのうえで、管理計画認定や国の税制を「後押し」として使う、という順番です。

香取市はこんな街です－水郷の商都と、東日本大震災の経験

香取市は千葉県の北東部、利根川沿いに位置する市です。市の中心となる佐原は、江戸時代に利根川の水運で栄えた商家の町で、香取市の公式サイトでも「小野川と香取街道沿いには、江戸時代から利根川水運により繁栄した商家の町並みが残っています」と紹介されています（出典：香取市「香取市佐原の伝統的建造物群保存地区と景観形成地区について」）。

マンションの立地としては、戸建て住宅と田園が中心の街で、中高層の共同住宅は数が限られます。だからこそ、香取市の管理組合さまは「近所に相談できるマンションがない」「理事が毎回手探り」という状況になりやすい、と私は感じています。

もうひとつ、香取市を語るうえで外せないのが液状化です。香取市は、東日本大震災の液状化現象で被害を受けた住宅の敷地を対象に、液状化対策工事の助成制度を設けています（出典：香取市「個人が行う住宅の液状化対策工事費の助成」）。さらに市の「液状化対策」のページには、検討委員会資料（2012年11月〜2014年12月）や市民説明会資料、地質調査の結果（ボーリング柱状図）が公開されています（出典：香取市「液状化対策」）。

この「液状化の記録が公開されている」という点は、マンション管理組合にとって実は大きな財産です。後ほど、大規模修繕の調査にどう生かすかをお話しします。

結論：香取市の管理組合が押さえる3つのポイント

先に結論を3つにまとめます。

市の補助金は、マンション共用部の大規模修繕には基本的に使えない：耐震・液状化・浄化槽・脱炭素のいずれも、戸建てや自己居住の個人が主な対象です。
佐原の伝建地区・景観形成地区にある建物は、外装工事の前に許可・届出が必要：外壁の色を変える、修繕するといった工事も対象になります。工程に「協議期間」を組み込んでください。
管理計画認定と国の税制は、管理組合が自ら取りに行ける数少ない優遇：ただし香取市の担当窓口は、市公式サイトでは確認できませんでした。早めの照会が必要です。

私はいつも理事長さまに、「補助金は探すもの、計画は自分で作るもの」とお伝えしています。香取市は、まさにその順番が問われる街です。

制度別に見る：使えない理由を、一つずつ確認します

ここからは制度ごとに、公式ページの記載に沿って「なぜマンション共用部に使えないのか」を確認します。総会で「補助金は調べたのか」と聞かれたときに、理事会が根拠を示せるようにするためです。

木造住宅の耐震診断・耐震改修助成：対象は「木造二階建て以下」

香取市の耐震助成は、令和8年4月10日更新のページで次のとおり案内されています（出典：香取市「木造住宅の耐震改修等に必要な経費の助成」）。

区分	対象となる住宅	助成内容
耐震診断助成	木造二階建て以下	診断費用の3分の2（限度額9万円）
耐震改修助成	木造二階建て以下かつ改修が必要と認められたもの	改修費用の5分の4（限度額115万円）

鉄筋コンクリート造のマンションは、この「木造二階建て以下」に当てはまりません。旧耐震（1981年5月以前の建築確認）のマンションであっても、香取市のこの制度は使えない、というのが公式ページから読み取れる結論です。申請は「業者との契約前」が必要とされ、窓口は都市整備課建築・街なみ班（電話0478-50-1214）です。

非木造の耐震診断について市独自の支援があるかは、公式サイトでは確認できませんでした。旧耐震のマンションの理事会は、同じ窓口へ「非木造の共同住宅の耐震診断に使える支援はあるか」を照会されることをおすすめします。

危険ブロック塀等の撤去助成：対象は「個人」の所有者・管理者

香取市の危険ブロック塀等の撤去助成は、次の条件です（出典：香取市「香取市危険ブロック塀等の撤去助成金制度のご案内」）。

倒壊する危険性があるもの（明らかに法令違反のものは対象外）
避難路に面したもの（隣地境界は対象外）
コンクリートブロック塀等による組積造の塀（万年塀、金属製等は対象外）
対象者は、所有者または管理者である個人で、市町村税を完納している方
助成額は撤去費用の3分の2以内、1メートルあたり4,000円まで

マンションの敷地のブロック塀は、区分所有者全員の共有、つまり管理組合が管理する共用部分です。「個人」という要件に管理組合が当てはまるかは、公式ページからは判断できません。また、このページの更新日は2022年1月24日で、令和8年度も同じ内容で受け付けているかは確認できませんでした。令和8年度の受付状況と管理組合の扱いは、都市整備課への照会が必要です。現地確認があるため、まずは相談から、と市も案内しています。

個人が行う住宅の液状化対策工事費の助成：一戸建てが対象

香取市ならではの制度です。東日本大震災の液状化で一部損壊以上の被害を受けた住宅の敷地で、個人が行う液状化対策工事費用の2分の1以内、50万円を限度に助成します（出典：香取市「個人が行う住宅の液状化対策工事費の助成」）。

ただし、施工する住宅は「賃貸借を目的としない一戸建て専用住宅または併用住宅（居宅部分の床面積が全体の2分の1以上に限る）」とされています。分譲マンションは一戸建てではないため、対象外と読めます。この制度は、マンションの補助としては使えません。

それでも、この制度の存在そのものが「香取市には液状化のリスクを抱える地域がある」ことを示しています。マンションの理事会にとっては、補助の有無より、こちらの意味のほうが重いと私は考えています。

合併処理浄化槽補助金：自己の居住用住宅が対象

香取市の合併処理浄化槽補助金は、令和8年4月1日更新のページで案内されています（出典：香取市「合併処理浄化槽補助金」）。補助対象者は「自己の居住用住宅に、申請する年度内に合併処理浄化槽を設置する方（ただし、賃貸住宅への設置や、市税の滞納がある方は除く。）」です。

補助額の一例を挙げます（いずれも補助限度額）。

区分	性能	5人槽	7人槽	10人槽
新設	通常型	332,000円	414,000円	548,000円
新設	高度型	674,000円	770,000円	923,000円
単独処理浄化槽からの転換	通常型	632,000円	714,000円	848,000円

高度型（窒素除去型）が必要な地域として、市は「常陸利根川、横利根川、利根川に囲まれた地域、黒部川流域の地域」を挙げています。表のとおり、最大でも10人槽までの区分です。数十戸規模のマンションの共同浄化槽を想定した制度ではなく、マンションの浄化槽更新に使えるかは公式ページからは読み取れません。下水道の区域外にあるマンションの理事会は、下水道課業務推進班（電話0478-54-3521）へ照会してください。

住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金：窓の断熱改修も「自ら居住する住宅」

香取市の脱炭素化補助（令和8年度）は、2026年9月28日に更新されています（出典：香取市「住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金制度（令和8年度）」）。マンションに関係しそうなのは「窓の断熱改修」で、補助対象経費×1/4（上限8万円）、ページ上の残り受付件数の目安は6件と表示されていました。

ただし、令和8年度の申請の手引きでは、対象者を「自ら居住又はもしくは居住を予定している市内の住宅に省エネルギー設備を設置する方」としています（出典：香取市「令和8年度住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金申請の手引き」）。個人が自宅に設備を付けるための制度で、管理組合が共用部に使う設計にはなっていません。

ここで、区分所有者の方に一つ注意があります。マンションの窓サッシは、多くの管理規約で共用部分と定められています。国土交通省のマンション標準管理規約も同じ考え方です。ですから、ご自宅の窓を断熱窓に替えたい場合でも、まず管理規約を確認し、管理組合の承認を得る必要があります。市の補助の対象になるかどうかとは別の話として、理事会でルールを整えておくと揉めごとを防げます。また、国の補助と併用すると、国の補助額を差し引いた残りに市の補助率がかかる、と市は注意を促しています。

佐原地区の町並み保存事業：伝建地区・景観形成地区の建物だけ

香取市佐原には、重要伝統的建造物群保存地区（伝建地区、7.1ヘクタール）と、それを含む景観形成地区（18.6ヘクタール）があります（出典：香取市「香取市佐原の伝統的建造物群保存地区と景観形成地区について」）。市は「指定物件及び特定物件の修繕やそれ以外の物件で修景する場合には助成金が出ます」と案内しています。

助成の金額や補助率は、「香取市佐原地区町並み保存事業助成金交付要綱」で定められていますが、今回の記事では要綱の金額を確認しきれていません。ここでは数字を書かず、該当地区の建物をお持ちの方は都市整備課へ直接ご相談ください、とお伝えするにとどめます。

香取市ならではの論点①：佐原の町並み地区では外装工事に許可・届出が要る

ここが、香取市の記事で私が一番お伝えしたかった点です。

香取市の公式ページには、次のように書かれています。

伝統的建造物群保存地区内：建築物等の新築、増築、減築、修繕、色彩の変更、解体などを行う際は、あらかじめ市と協議のうえ現状変更許可申請書を提出し、許可を得てから工事する必要がある
景観形成地区内：同様の工事は届出制で、届出の際は内容についてあらかじめ市との協議が必要

（出典：香取市「香取市佐原の伝統的建造物群保存地区と景観形成地区について」）

伝建地区は道路に面する一宅地を範囲とした12町内で、中高層のマンションが建っていることは多くないと思います。ただ、景観形成地区は18.6ヘクタールあり、地区の範囲は市の「かとり地図GIS」で確認できます。地区内に建物をお持ちの管理組合さま、あるいは小規模な共同住宅や店舗併用ビルのオーナーさまは、次の点を工程に組み込んでください。

外壁の色を決める前に、市と協議する：大規模修繕で「せっかくだから色を変えたい」という声はよく出ます。地区内では、色の変更自体が協議・許可・届出の対象です。
仮設の計画も早めに伝える：足場やシートが町並みにどう見えるか、工事期間はどれくらいか。観光客の多い通りでは、仮設の期間そのものが論点になり得ます。
協議の期間を工期に含める：総会で工事を決めてから協議を始めると、着工が遅れます。設計・見積りの段階で市に相談しておくのが安全です。

私の経験上、景観の規制がある地区での修繕は、「工事の技術」よりも「段取り」で差がつきます。色見本を何案も用意し、仮設の期間を短くする工夫を示すと、協議がスムーズに進みやすい。これは現場で何度も感じてきたことです。

香取市ならではの論点②：液状化の記録を、大規模修繕の調査に生かす

先ほど触れたとおり、香取市は液状化の検討委員会資料や、地質調査の結果（ボーリング柱状図）を公開しています（出典：香取市「液状化対策」）。

マンションの大規模修繕では、外壁や屋上防水に目が行きがちです。しかし、液状化を経験した地域では、次のような「地面に近い部分」の点検を、調査の段階でセットにしていただきたいと私は考えています。

建物まわりの犬走り・舗装の沈下やひび割れ
建物と外構・渡り廊下などのつなぎ目（エキスパンションジョイント）のずれ
給排水の埋設配管と建物の接続部
外壁の下部や基礎まわりのひび割れ

これらは足場を組まなくても目視や打診で確認できる部分が多く、費用を抑えて調査できます。調査の結果、「地盤や基礎の専門家に見てもらうべき兆候」が見つかれば、外装の修繕とは切り分けて専門家に相談する。修繕積立金を守るうえで、こうした順番の整理はとても大切です。

なお、液状化対策工事費の助成（2分の1以内、50万円限度）は、前述のとおり一戸建てが対象です。マンションの外構や配管の補修には使えませんので、ご注意ください。

マンション管理計画認定制度－香取市は「市」が窓口になります

補助金が乏しい香取市で、管理組合が自ら取りに行ける優遇の代表が「マンション管理計画認定制度」です。

認定のメリット

千葉県の公式ページでは、次のメリットが紹介されています（出典：千葉県「マンションの管理計画認定制度について」）。

認定マンションの名称や所在地などが専用の閲覧サイトで公表され、市場評価の向上が期待される
住宅金融支援機構の「フラット35」「マンション共用部分リフォーム融資」で金利の引下げが実施される
認定を取得したマンションが大規模修繕工事を行った場合、固定資産税の減税措置を受けられる場合がある（マンション長寿命化促進税制）

固定資産税の特例の詳しい要件は、国土交通省のページでご確認ください（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」）。

認定の基本ルール

千葉県のページによると、認定の有効期間は認定日から5年間で、5年ごとに更新が可能です。また、オンラインで申請する場合（マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を利用する場合）は、システム利用料として1申請あたり10,000円がかかり、事前確認審査料が必要となる場合があります（出典：千葉県「マンションの管理計画認定制度について」）。認定基準の全体像は国土交通省のページにまとまっています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

香取市の窓口：市公式サイトでは確認できませんでした

ここは正直に書きます。千葉県のページには「県は、町村の区域において管理計画の認定事務を行います。市の区域のマンションについては、市が認定を行います」と明記されています。つまり、香取市内のマンションの認定窓口は千葉県ではなく香取市です。千葉県のページに書かれている「県へ直接申請する場合は手数料無料」は、町村のマンション向けの話で、香取市には当てはまりません。

一方で、香取市の公式サイトでは、管理計画認定の担当窓口や手数料、市の「マンション管理適正化推進計画」の策定状況を確認できませんでした。認定の事務は、市が推進計画を定めていることが前提になります。香取市で今すぐ申請できる状態かどうかを含めて、市役所（代表0478-54-1111）か、住まい・建築を所管する都市整備課（0478-50-1214）へ照会されることをおすすめします。制度全般の相談は、千葉県のページで案内されている「マンション管理計画認定制度相談ダイヤル（03-5801-0858）」も利用できます。

香取市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

補助金に頼れないなら、工事費そのものをどう最適化するかが勝負です。ここからは、明誠が提案している3つの工法を公平に比べます。

3つの工法の比較

項目	通常足場工法	ロープアクセス工法（無足場）	ハイブリッド工法
仕組み	建物の外周に仮設足場を組む	屋上の吊元からメインロープとバックアップロープの2本に接続して外壁を移動	部位ごとに足場とロープを使い分け
仮設費	総工費の15〜25%程度を占めることが多い（目安）	足場の組立・解体費がかからない	足場を必要な面だけに絞れる
工期	足場の組立・解体の期間が加わる	仮設期間が短い	中間
居住者の生活	窓の前を足場とシートが覆い、防犯・採光に影響	窓の前を塞ぐ期間が短い	影響を部分的にできる
向いている工事	全面の塗装・タイル張替え、複雑な形状	部分補修、調査、シーリング、高層部	大規模・複雑な建物の総合最適化
苦手なこと	仮設費・工期	大面積の全面張替えなど、資材を大量に扱う工事	計画の難度が上がる

金額は物件によって大きく変わりますが、当社の過去のお見積りから見た目安として、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、外壁の打診調査は1㎡あたり250〜500円、防水は1㎡あたり5,000〜8,000円程度のレンジです。30戸規模のマンションの大規模修繕では、総額3,500万〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25%を占めることが多い、というのが私の実感です。あくまで参考値で、実際の金額は建物の形状・劣化状況・仕様で変わります。

ロープアクセス工法の仕組みについては、明誠のロープアクセス工法の技術詳細でご紹介しています。工法そのものの一般的な安全基準や事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

香取市のマンションで考えたいこと

香取市のマンションは、中層で、周囲に戸建てや田園が広がる立地が多いと思います。そうした建物では、次のような考え方ができます。

調査はロープアクセスで先に済ませる：外壁の打診調査や劣化状況の確認を、足場を組まずに行えます。液状化を経験した地域なら、地面まわりの点検とあわせて「どこに、どれだけ手を入れるべきか」を先に数量化できます。
全面塗装が必要なら足場も比較する：外壁全面の塗り替えやタイルの大量張替えでは、足場のほうが効率的な場合もあります。工法ありきではなく、見積りを並べて比べてください。
佐原の町並み地区に近い建物では「仮設の見え方」も判断材料に：足場を組む期間が短いことは、景観の協議でも説明しやすい材料になり得ます。ただし、協議の結論は市が判断します。

工法ごとの技術的な比較は、ロープアクセスドットコムの工法解説にもまとめています。明誠の考える大規模修繕の料金の考え方もあわせてご覧ください。

安全について、正しくお伝えします

ロープアクセスと聞くと「ロープ1本で吊られて大丈夫か」と心配される方がいます。実際には、作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元も2点以上確保します。国際的なIRATA（国際産業ロープアクセス協会）の基準でも、この二重の備えが基本です。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。安全への取り組みは明誠の安全管理のページでご紹介しています。

現場で見てきたこと

私が現場で20年やってきて、一番悔しい思いをするのは、「調査が足りないまま工事が始まり、途中で追加費用が膨らむ」ケースです。

外壁塗装の見積りだけで総会を通し、足場を組んでから基礎まわりのひび割れや配管の不具合が見つかって、追加の協議で工期が延びる。そうした場面を、私はこれまで何度も見てきました。先に足場なしで調査を済ませていれば、追加の項目は最初から見積りに入れられたはずです。

香取市のように液状化の経験がある地域では、なおさら「先に調べる」ことの価値が高いと私は考えています。

補助金・制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

契約・着工してから申請しようとする：香取市の耐震助成は「業者との契約前」、ブロック塀は「工事（契約）前」、脱炭素補助は「原則として工事着工10日前まで」の申請が必要で、着工後の申請は認められていません。
予算の上限を見落とす：脱炭素補助は「予算上限に達した時点で補助金は終了」とされ、ページには残り受付件数が表示されています。秋以降は残りが少なくなっている設備もあります。
古いページの情報をうのみにする：ブロック塀の撤去助成のページは2022年1月の更新です。令和8年度も同じ条件か、窓口で確認してください。

理事会で使える質問リスト

市役所や施工会社に相談するとき、次の質問をそのまま使っていただけます。

「令和8年度、マンション管理組合が共用部の工事に使える市の補助はありますか」
「非木造の共同住宅の耐震診断に使える支援はありますか」
「管理組合は、危険ブロック塀等の撤去助成の『個人』に該当しますか」
「香取市でマンション管理計画認定の申請はできますか。窓口と手数料を教えてください」
「この建物は、佐原の伝建地区・景観形成地区の範囲に入りますか」

香取市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

建物の位置を確認する：佐原の伝建地区・景観形成地区に入るか、下水道区域内か、液状化の記録がある地域か。市の公開情報で確認します。
足場なしの劣化調査で「数量」を出す：外壁・シーリング・防水に加え、基礎まわりや外構、埋設配管との接続部も点検します。
長期修繕計画と積立金を見直す：調査結果をもとに、何年に何をするかを決め直します。補助金を前提にしない計画が基本です。
管理計画認定の可否を市に照会する：申請できるなら、認定基準を満たすよう管理規約・長期修繕計画・積立金を整えます。
工法を並べて見積りを比べる：足場・ロープアクセス・ハイブリッドを同じ条件で比較し、総会で根拠を示せるようにします。

管理組合さま向けの明誠のサポート内容は、管理組合向けサービスのページでご案内しています。明誠のこれまでの施工は、明誠の施工事例からご覧いただけます。株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ

香取市で賃貸マンションや店舗併用ビルをお持ちのオーナーさまにも、ひとこと添えます。浄化槽補助は「賃貸住宅への設置」を除外しており、脱炭素補助も自ら居住する住宅が対象です。賃貸物件の外装修繕で使える市の補助は、今回の調査では見つかりませんでした。

その分、工事費と工期をどう抑えるかが、入居者の満足と収益に直結します。窓の前を足場が覆う期間を短くできれば、入居者の生活への影響も小さくなります。佐原の景観形成地区に物件をお持ちなら、外装の色や看板の変更にも協議・届出が要る点にご注意ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 香取市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 令和8年度の香取市公式サイトを確認した範囲では、管理組合が共用部の大規模修繕に使えると読み取れる市の補助制度は見つかりませんでした。耐震・液状化・浄化槽・脱炭素の各制度は、戸建てや自己居住の個人が主な対象です。最新の状況は市の窓口でご確認ください。

Q. 旧耐震のマンションです。香取市の耐震補助は使えますか？

A. 香取市の耐震診断助成（診断費用の3分の2、限度額9万円）と耐震改修助成（改修費用の5分の4、限度額115万円）は、「木造二階建て以下」の住宅が対象です。鉄筋コンクリート造のマンションは対象外と読めます（出典：香取市）。非木造の支援の有無は、都市整備課へ照会してください。

Q. 液状化対策の助成は、マンションでも使えますか？

A. 香取市の液状化対策工事費の助成（2分の1以内、50万円限度）は、「賃貸借を目的としない一戸建て専用住宅または併用住宅」が対象で、マンションは対象外と読めます（出典：香取市）。ただし、市が公開している液状化の検討資料や地質調査の結果は、大規模修繕の調査計画に役立ちます。

Q. 佐原の町並みの近くにある建物です。外壁の塗り替えに手続きは必要ですか？

A. 伝統的建造物群保存地区内では、修繕や色彩の変更を含む工事に市の許可が必要です。景観形成地区内では届出制で、事前に市との協議が必要です（出典：香取市）。地区の範囲は市の地図GISで確認し、設計の段階で都市整備課へご相談ください。

Q. 香取市のマンション管理計画認定の窓口は、どこですか？

A. 千葉県のページでは、市の区域のマンションは市が認定を行うとされています。ただし香取市の公式サイトでは担当窓口・手数料・推進計画の策定状況を確認できませんでした。市役所（代表0478-54-1111）または都市整備課（0478-50-1214）へ照会してください。

Q. 足場を組まない大規模修繕は、本当に可能ですか？

A. 調査、部分補修、シーリング打ち替え、高層部の塗装などは、ロープアクセス工法で足場なしに行える場合が多いです。一方、外壁全面のタイル張替えなど大量の資材を扱う工事は、足場やハイブリッド工法のほうが効率的なこともあります。建物ごとに見積りを並べて比べるのが確実です。

この記事のポイントまとめ

香取市の補助は戸建て・自己居住が中心で、共用部の大規模修繕に使える市の補助は確認できず
耐震助成は木造二階建て以下、液状化助成は一戸建て、浄化槽は自己居住住宅が対象
佐原の伝建地区・景観形成地区では、修繕や色の変更にも許可・届出と事前協議が必要
液状化の公開資料を生かし、基礎まわり・外構・埋設配管の点検を調査に組み込む
管理計画認定の窓口は県ではなく香取市。申請可否と手数料を早めに照会する

出典・参考資料

香取市「住まいの補助制度」
香取市「木造住宅の耐震改修等に必要な経費の助成」（2026年4月10日更新）
香取市「香取市危険ブロック塀等の撤去助成金制度のご案内」（2022年1月24日更新）
香取市「個人が行う住宅の液状化対策工事費の助成」
香取市「液状化対策」
香取市「合併処理浄化槽補助金」（2026年4月1日更新）
香取市「住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金制度（令和8年度）」（2026年9月28日更新）
香取市「令和8年度住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金申請の手引き（PDF）」
香取市「香取市佐原の伝統的建造物群保存地区と景観形成地区について」（2025年9月3日更新）
香取市「都市整備課」
千葉県「マンションの管理計画認定制度について」（令和8年7月30日更新）
国土交通省「マンション管理計画認定制度」
国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
国土交通省「マンション管理適正化法関係のガイドライン等について」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日時点で公表されている香取市、千葉県、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。更新日が前年度以前のページ（ブロック塀の撤去助成など）は、令和8年度の受付状況を窓口でご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月6日

本間社長の著書のご案内

▶ Amazonで見る(Kindle版)

香取市は、補助金に頼れる街ではありません。けれど、町並みを守る仕組みと、液状化の経験を記録として残す姿勢がある街です。その記録を生かして、先に調べ、工法を並べて比べることが、修繕積立金を守る近道だと私は考えています。総会の前段階の整理だけでも、お問合せフォームからお気軽にお声がけください。

青梅市のマンション管理計画認定制度｜市への手数料無料・固定資産税2分の1減額・申請ルートを整理【2026年度版】

結論：青梅市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。青梅市の分譲マンションが管理計画認定を受ける場合、認定を出すのは青梅市で、東京都ではありません。認定の基準に市独自の上乗せはなく、東京都の指針と同じ内容です。そして、市への認定申請手数料は無料と明記されています（出典：青梅市「マンション管理計画認定制度」）。

ただし、費用がゼロになるわけではありません。市へ申請する前に、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受け、「事前確認適合証」の発行を受けることが求められています。このサービスの利用料が10,000円で、依頼の仕方によっては事前確認の審査料などが別にかかります。

認定を取ると、三つの優遇が使えるようになります。大規模修繕の翌年度の固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、共用部分リフォーム融資の金利引下げです。とくに青梅市は、固定資産税の減額割合を「2分の1」としていることが、令和8年10月1日現在の市の資料で確認できます。多摩地域の中でも、認定を取る意味が分かりやすい市だと私は見ています。

私は東京都東大和市で会社を構え、同じ多摩地域の青梅市のマンションにも足を運んできました。この記事では、理事長さまや理事の皆さまが読み終えた日に理事会で動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の有無、手数料と申請ルート、三つの経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

なお、市の制度ページの更新日は2023年9月1日です。一方で、ページ内の認定マンション一覧は令和8年1月20日時点、固定資産税の減額要件一覧は令和8年10月1日現在の内容で、運用は続いています。申請の前には、市の窓口で最新の状況をご確認ください。

認定主体はどこか：青梅市が認定行政庁です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。東京都内では、特別区と市の区域は各区市が、町村の区域と島しょ部は東京都が担当します（出典：東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」）。

青梅市は「市」ですので、認定行政庁は青梅市です。市は令和5年9月に「青梅市マンション管理適正化推進計画」を策定し、そこから認定制度を始めています（出典：青梅市「青梅市マンション管理適正化推進計画」）。

問合せ先は、都市整備部住宅課の住宅政策係（電話0428-22-1111、内線2529・2533）です。

一つ、実務上の注意があります。東京都の手引には、町村のマンションが東京都へ申請する場合の手数料が載っています。これは町村に所在するマンションの話で、青梅市のマンションには当てはまりません。青梅市への申請手数料は無料です。古い資料や他の自治体の記事を読むと混乱しやすいところですので、ご注意ください。

青梅市ではすでに4件が認定を受けています

市が公表している「管理計画認定マンション一覧」によると、令和8年1月20日時点で、市内の認定マンションは4件です。最初の認定は令和6年4月で、令和6年に2件、令和7年に1件、令和8年1月に1件と続いています。所在地は東青梅、千ヶ瀬町、本町などで、駅に近い地区のマンションが多いことが分かります（出典：青梅市「管理計画認定マンション一覧」（PDF））。

4件という数は多くありません。裏を返せば、今から準備を始める組合にとって、「市内で先に認定を取った例」を参考にしながら進められる段階だということです。私は理事会で、「先行事例があり、まだ珍しい今こそ、認定が物件の評価につながりやすい時期です」とお話ししています。

認定基準を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他（名簿の管理など）の5分野です（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。個別の基準は、国土交通省の基準資料で確認できます（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」）。青梅市のページにも、同じ内容が分野ごとに掲載されています。

管理組合の運営

管理者等（理事長など）が定められていること、監事が選任されていること、集会（総会）が年1回以上開かれていることが基本です。書面決議が続いて議論の跡が残っていない組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道です。

管理規約

管理規約があることに加え、災害などの緊急時に専有部分へ立ち入れる定め、修繕の履歴情報の管理、組合の財務や管理に関する情報を書面などで提供する定めが必要です。古い規約のまま見直していない組合では、ここで引っかかることがよくあります。

管理組合の経理

管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計へ充当していないこと、そして直前の事業年度末時点で、3か月以上の修繕積立金の滞納額が全体の1割以内であることです。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここが最大のハードルです。主な条件は次のとおりです。

長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作られ、計画の内容と、それに基づく修繕積立金額が総会で決議されていること
作成または見直しが、7年以内に行われていること
計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれていること
将来、一時金の徴収を予定していないこと
計画期間全体での修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
計画の最終年度に、借入金の残高がない計画であること

国の基準は令和7年4月に見直されています。古い手引や過去の記事の数字をそのまま使わず、必ず現行の基準資料と照らしてください。

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上は内容を確認していることです。青梅市のページでは、これに加えて「東京におけるマンションの管理の適正化に関する指針」に照らして適切であることが挙げられています。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、物価や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。

私の経験を一つお話しします。10階建てで外周80m、工期3か月ほどのマンションの試算で、仮設足場の費用が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円という例がありました。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、長期修繕計画を新しくする機会に工法を一緒に比べるだけで、理事の皆さまの数字の見え方が変わる場面を、私は何度も見てきました。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して、安全を二重に確保して作業します。訓練や安全基準を詳しく知りたい方には、姉妹サイトのロープアクセスドットコムもご案内しています。

独自基準の有無と実務への影響：市独自の上乗せはなし

青梅市のページには、「管理計画認定の基準は、市の独自基準はなく、東京都マンション管理適正化指針に定める基準と同一の内容」と書かれています。

東京都内では、防災訓練やコミュニティ活動などの追加項目を設けている区市もあります。青梅市は今のところ、そうした追加の準備が要りません。国と東京都の指針に沿った書類づくりに集中できます。実務への影響を整理します。

準備の中心は、長期修繕計画、管理規約、名簿、会計の4つの整備です。
事前確認の段階で、マンション管理士が基準への適合を確認します。不安な点は、この段階で指摘を受けて直せます。
市の制度ページは2023年9月の更新が最後です。申請の直前に、窓口で基準や運用の変更がないか確認しておくと安心です。
標準管理規約は国土交通省が改正を重ねています。自組合の規約が古い場合は、この機会に見直しの要否を専門家と確認してください。

私が理事会でお伝えするのは、「上乗せ基準がない今のうちに、国と都の基準に沿って整えておきましょう」という点です。

手数料と申請ルート：事前確認はセンター経由、市への申請はオンラインで無料

青梅市での標準ルート

市のページが案内している流れは次のとおりです。

マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を依頼する
基準に適合していれば、オンラインの電子システム上で「事前確認適合証」が発行される
同じ電子システムで、青梅市へ認定を申請する（市への手数料は無料）
市が審査し、基準に適合すれば認定通知書が郵送される
公表を「可」とした場合は、建物名・住所・認定コードが管理センターの閲覧サイトで公表される（管理計画の中身は公開されない）

認定の有効期間は、認定を受けた日から5年間です。満了日までに更新を申請しないと、認定は失効します。認定後に管理計画を変更する場合は、軽微な変更を除いて変更認定申請が必要で、この場合は電子システムを使わず、書類を市へ直接提出します。変更認定の費用はかかりません。

事前確認の依頼先と料金

青梅市のページでは、事前確認の依頼の仕方が4つのパターンで説明されています。パターン(1)はマンション管理士へ直接依頼、パターン(4)は管理センターへ依頼、パターン(2)と(3)は他団体の管理状況評価サービスと一緒に申請するケースです。

どのパターンでも、管理センターへの利用料10,000円が必要です。そのうえで、パターンに応じて事前確認の審査料や、他団体の評価サービスの利用料がかかる場合があります（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。金額は改定されることがあるため、依頼の前にセンターのページで最新の料金をご確認ください。

費用の目安

項目	金額の目安	備考
青梅市への認定申請手数料	無料	市のページに明記
管理センター利用料	10,000円	どのパターンでも必要
事前確認審査料など	パターンにより異なる	センターのページで確認
変更認定申請	無料	書類を市へ直接提出

長期修繕計画の作り直しや規約改正を専門家に頼む場合は、別途費用がかかります。建物の規模や内容で大きく変わりますので、複数の見積りを比べることをおすすめします。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・修繕融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の2分の1減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」）。減額の割合は、国が示す範囲の中で市町村が条例で決めます。

青梅市課税課の「住宅改修減額要件一覧」（令和8年10月1日現在）では、減額の内容は「翌年度分の固定資産税に限り、1戸当たり100㎡を限度に、2分の1を減額」とされています。主な要件は次のとおりです（出典：青梅市「住宅改修減額要件一覧」（PDF）、青梅市「家屋をお持ちの方へ」）。

築20年以上、総戸数10戸以上で、専有部分の2分の1以上が居住用のマンション
令和9年3月31日までに工事が完了していること
屋根の防水工事、床（外廊下・バルコニーなど）の防水工事、外壁塗装等工事を全て行うこと
過去に長寿命化の大規模修繕工事を1回以上、適切に実施していること
管理計画認定マンション、または市の助言・指導を受けて長期修繕計画を見直したマンションであること
原則として、工事完了後3か月以内に申告すること

管理計画認定マンションとして申告する場合は、市の認定通知書に加えて、マンション管理士または建築士が発行する「修繕積立金引上証明書」が必要です。つまり、認定の基準に合わせて修繕積立金を引き上げた組合が対象になる、ということです。申告先は市民部課税課家屋係（電話0428-22-1111、内線2181・2182・2183）です。

減額の割合は自治体ごとに違い、3分の1としている市もあります。青梅市は2分の1ですので、同じ工事でも節税の幅が大きくなります。ただし、令和9年3月31日までの工事完了が前提です。ここがスケジュールの最大の制約になります。

2. 【フラット35】維持保全型の金利引下げ

管理計画認定マンション（中古）を購入する方が使える住宅ローンの優遇です。住宅金融支援機構の案内では、当初5年間、年0.25%の金利引下げとなっています。この商品には予算があり、予算に達する見込みになると受付が終わりますので、最新の受付状況は機構のページでご確認ください（出典：住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」）。売る側にとっても、「認定済み」は買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ

大規模修繕の資金を借りる際の融資です。住宅金融支援機構のページでは、認定マンションに年0.2%の金利引下げが案内されています。対象の工事や借りる主体には条件があるため、借入の前に機構へ確認してください（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」）。青梅市のページには、このほか「マンションすまい・る債」の利率上乗せも優遇の一つとして挙げられています。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に、総額5,000万円の大規模修繕を行うとします。一般に、総工費に占める仮設足場の割合は15〜25%といわれ、この例なら750万円〜1,250万円が足場関連です。外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、防水は5,000〜8,000円ほどが一つのレンジです。金額はあくまで目安で、物件ごとに大きく変わります。

工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げ、金利で借入の負担を下げる。個々には小さな差に見えても、積み重ねると修繕積立金を守る力になります。私はこれを「三段構え」と呼んで、理事会でお話ししています。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

安全への考え方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスをご覧ください。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省の管理計画認定制度のページでは、令和9年4月1日から、これまで管理組合に限られていた申請の主体に分譲事業者が加わると案内されています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。新築の段階から認定を受けたマンションが増えれば、中古市場で「認定の有無」が比べられる場面は今より増えるはずです。

既存の管理組合の基準にどのような影響があるかは、私が確認できた範囲では断定できません。推測では書かないことにしています。令和9年4月以降に申請する予定の組合は、青梅市住宅課と管理センターに変更点を確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定を目標に置いた場合の逆算です。大規模修繕の工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いので、まず認定に絞って整理します。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認のパターンを決め、費用を見積もる
令和8年12月〜令和9年1月	計画・規約の改正案と、修繕積立金の見直し案を作成。事前確認を依頼する
令和9年2月	総会で、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年3月	事前確認適合証の発行を受け、電子システムで青梅市へ申請

固定資産税の2分の1減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。認定とは別に、設計・見積り・総会決議・施工の日程が要りますので、すでに工事の計画がある組合は、工事の完了時期を最優先で確認してください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わない場合でも、認定そのものは融資や資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

青梅市の管理計画認定は、市が認定行政庁で、市独自の上乗せ基準はなく、市への申請手数料は無料です。費用の中心は、管理センターの利用料10,000円と、パターンに応じた審査料です。固定資産税の減額割合は2分の1と大きく、市内の認定はまだ4件ですので、早く動いた組合ほど差がつきやすい状況です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
管理規約、名簿、会計の整備状況を、市のページの基準に照らして確認する
青梅市住宅課住宅政策係（0428-22-1111、内線2529・2533）へ、現在の運用と令和9年4月の改正の扱いを電話で確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年度内の申請が現実的になります。総会前の論点整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも、明誠へのお問合せフォームから遠慮なくお声がけください。多摩地域で手がけた物件を含め、明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 青梅市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 市のページに「市への認定申請手数料は無料」と明記されています。ただし、事前確認のために管理センターへ支払う利用料10,000円と、パターンに応じた審査料などは別にかかります。

Q. 東京都の手引にある申請手数料は、青梅市でも必要ですか？

A. いいえ。東京都の手数料は、町村に所在するマンションが東京都へ申請する場合のものです。青梅市は市ですので、申請先は市になり、市への手数料は無料です。

Q. 事前確認を受けずに、市へ直接申請できますか？

A. 青梅市のページでは、市へ申請する前に管理センターの事前確認を受け、「事前確認適合証」の発行を受けるよう案内されています。この流れで準備するのが基本です。

Q. 青梅市に独自の認定基準はありますか？

A. ありません。市のページに「市の独自基準はなく、東京都マンション管理適正化指針に定める基準と同一の内容」と書かれています。

Q. 認定の有効期間はどれくらいですか？

A. 認定を受けた日から5年間です。満了日までに更新申請をしないと失効します。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 青梅市の資料（令和8年10月1日現在）では、工事の翌年度分の固定資産税が、1戸あたり100㎡を限度に2分の1減額されます。令和9年3月31日までの工事完了、屋根防水・床防水・外壁塗装等を全て行うこと、過去の大規模修繕の実績などが条件です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

Q. 認定を取ったあとに、管理計画を変えたくなったら？

A. 軽微な変更を除き、変更認定申請が必要です。電子システムは使えず、書類を市へ直接提出します。費用はかかりませんが、事前に市へ相談するよう案内されています。

この記事の執筆者

最終更新：2026年10月6日

本間社長の著書のご案内

▶ Amazonで見る(Kindle版)

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日時点で公表されている青梅市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。青梅市の管理計画認定制度のページは2023年9月1日更新、認定マンション一覧は令和8年1月20日時点、固定資産税の住宅改修減額要件一覧は令和8年10月1日現在の内容です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず青梅市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

東金市のマンション補助金｜大規模修繕と税の減額【2026】

早見表：東金市のマンション共用部で使える制度・使えない制度

東金市はこんな街です－人口5万5千人、持ち家中心の住宅都市

本命の制度：大規模修繕後の固定資産税が3分の1減額されます

減額の中身

対象になるマンションの条件

対象になる工事の条件

申告の手続き

いくら軽くなるのか、試算してみます

期限は、思っているより近い

助言・指導か、管理計画認定か－どちらで進めるか

制度別に見る：使えない制度を、先に見極めましょう

木造住宅耐震改修・耐震診断の補助：共同住宅は対象外

住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金：管理組合が使えるかは要確認

ブロック塀の撤去補助：確認できず

個人向けの住宅改修の税の減額：マンションの共用部とは別の話

工事費そのものへの補助：令和8年度の公式ページでは確認できず

令和8年8月の千葉豪雨・台風第25号で被災したマンションの方へ

災害救助法に基づく住宅の応急修理

被災直後こそ、契約の前に一呼吸おいてください

東金市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

費用の目安

3つの工法を、公平に比べる

明誠について、数字でお伝えします

東金市のマンションで、理事会が確認したいこと

現場で見てきたこと

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

理事会で使える質問リスト

東金市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ

よくあるご質問

Q. 東金市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

Q. 大規模修繕のあとに固定資産税が安くなる制度はありますか？

Q. 減額を受けるには、いつまでに工事を終える必要がありますか？

Q. 管理計画認定を受けていないと、減額は使えませんか？

Q. 東金市のマンション管理計画認定の窓口はどこですか？

Q. 豪雨・台風で被害を受けたマンションの共用部に、応急修理制度は使えますか？

Q. 足場を組まない大規模修繕は、本当に可能ですか？

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

この記事のポイントまとめ

出典・参考資料

この記事の執筆者

関連記事（姉妹サイト）

本間社長の著書のご案内

東京23区の賃料は5年で11％上昇予想｜賃貸マンションオーナーが家賃を取りにいくための計画修繕と外壁・防水の費用の考え方【2026年10月】

この記事で分かること

何が起きている？「東京23区の賃料5年で＋11％」予想を整理する

レポートの要点は3つ

「＋11％」は、名目賃金の伸びに近い水準

「＋11％でも心許ない」という指摘

賃料上昇の恩恵を受けられる物件、受けにくい物件

入居者は「建物の状態」を見ている

計画修繕をした物件の方が、利回りが高いという試算

それでも、計画修繕をしているオーナーは約4割

建築費は上がり続ける｜修繕を先送りするほど高くつく理由

労務単価は14年連続の上昇

建築費は「上昇継続、ただし上げ幅は緩やか」の見方

劣化を放置すると、工事の範囲が広がる

東京23区の賃貸マンションで、何をいくらで直すか

国の事例集に見る、外壁改修の費用感

部位ごとの単価の目安

東京23区ならではの事情

足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法をどう選ぶか

3工法の比較

どの工法がよいかは、建物の診断で決まる

想定ケースで考える｜東京23区・築25年・RC造30戸の賃貸マンション

想定する建物

3つの進め方

家賃との関係をどう考えるか

築年数別｜東京23区の賃貸マンションで点検したいポイント

築10〜15年：最初の外装改修の検討時期

築20〜30年：2回目の外装と設備更新が重なる時期

築30年超：建替えか長寿命化かを考える時期

オーナーが今からできる5つのこと

1. 長期修繕計画を、物件ごとに作る

2. 修繕資金を、家賃収入から積み立てる

3. 点検の記録を残す

4. 賃料改定のタイミングと工事時期を合わせる

5. 工事中の入居者対応まで、見積りの段階で確認する

出典（守谷市・茨城県・国土交通省公式ウェブサイト）