川崎市宮前区の12条点検｜鷺沼・宮前平の丘陵地マンションと外壁打診の時期【2026年度版】

Q. 川崎市宮前区のマンションやビルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 川崎市宮前区の建物の定期報告は、宮前区役所ではなく川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当の所管です。川崎市は、サービス付き高齢者向け住宅やグループホームにあたらないマンション・アパートを「定期報告の対象外」と案内しています（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。ただし、1階・2階に物販店や飲食店が一定規模で入る建物は対象になり得て、その場合は店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁も調査範囲になります。外壁の全面打診は、対象建築物であれば竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの最初の定期調査で必要です（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月14日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：川崎市宮前区で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、川崎市川崎区・中原区・高津区に続き、今回は川崎市宮前区を取り上げます。

川崎市宮前区は、市の西北部に位置し、多摩丘陵に抱かれた区です。面積は18.60㎢。昭和57年（1982年）7月に高津区から分区して誕生しました。昭和41年（1966年）の東急田園都市線の開通と、昭和43年（1968年）の東名川崎インターチェンジの開設を機に、急激に人口が増え、都市化が進んだ区です（出典：川崎市宮前区「宮前区の概要」、川崎市「宮前区 概要・概況・特性」）。人口は、川崎市の資料で令和3年（2021年）10月1日現在234,528人、103,608世帯です。平瀬川、矢上川、有馬川の3つの川に挟まれ、丘陵や坂、谷戸が多く、起伏に富んでいます（出典：川崎市「宮前区の概要（資料）」）。

12条点検の目線で見ると、宮前区には次の特徴があります。

• 鷺沼、宮前平、宮崎台など田園都市線の駅の周辺に、1階が店舗・上階が住戸という「店舗併設マンション」や、小規模なテナントビルが集まる
• 昭和40年代から続く住宅開発で建った、築年数の進んだ集合住宅が多い
• 丘陵地の斜面に建つ建物が多く、面ごとに地面からの高さが違う

このうち1つ目が、宮前区で12条点検を考えるうえで一番大事なポイントです。川崎市宮前区で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	川崎市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート	対象外
事務所だけのビル	対象外（事務所は対象用途に指定されていない）
1階が物販店・飲食店で上がマンションの建物	店舗の規模により対象。対象になれば、店舗利用客に影響し得るマンション部分の外壁も調査範囲
2階以上に飲食店・物販店が一定規模で入る雑居ビル	規模により対象
ホテル・旅館	規模により対象
病院・有床診療所・老人ホーム・サ高住・グループホーム	規模により対象
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」、川崎市「定期報告関連のよくある質問」）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

定期報告の対象外のマンションでも、私はこの「10年」を一つの目安にして、外壁の状態を確認することをお勧めしています。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。川崎市宮前区を含む川崎市内では、川崎市がこれにあたります。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

川崎市の案内では、報告の周期は次のとおりです（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」（2026年6月29日更新））。

種類	報告の周期（川崎市）
建築物（特定建築物定期調査）	3年ごと（令和7年、令和10年、令和13年…）
建築設備 定期検査	同ページの表では3年ごと（令和7年、令和10年…）。本文には「毎年」との記載もあり、表記が揺れているため、提出前に市へ確認
防火設備 定期検査	毎年（常時閉鎖式防火扉は3年ごと）
昇降機・遊戯施設 定期検査	毎年（前回の定期報告から1年以内）

報告の義務を負うのは所有者または管理者です。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。川崎市は「調査・検査は、定期報告書の提出日から遡って3か月以内に行うこと」とも定めています。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年ごとに全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。制度の全体像は国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」でも確認できます。

また、令和7年7月1日施行の国の告示改正について、川崎市は独自の扱いを示しています。常時閉鎖式防火扉だけが設置されている建物は、その検査を特定建築物定期調査に付加して報告するというものです。常時閉鎖式防火扉と随時閉鎖式の防火設備の両方がある建物は、防火設備定期検査で報告します（出典：川崎市「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」（2025年9月11日更新））。調査会社に依頼するときは、川崎市の扱いを理解しているかを確認してください。

川崎市宮前区の12条点検：対象の線引き・報告時期・窓口

窓口は川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当
住所	〒210-8577 川崎市川崎区宮本町1番地
電話	044-200-2757

宮前区役所（宮前平）には、建築の定期報告の窓口はありません。相談や提出先は、川崎区にある市の建築指導課です。最初から建築安全担当に連絡すれば、二度手間になりません。

提出は「郵送」が基本、神奈川県建築安全協会経由も可能

川崎市は、定期報告書を建築指導課へ直接提出するか、郵送で受け付けています。市に提出する場合、報告書・概要書は各1部で、手数料はかかりません。郵送の場合は連絡先と、切手を貼った返信用封筒を同封します。

一方、（一財）神奈川県建築安全協会を経由して提出することもできます。この場合は正本・副本の2部を持参し、報告手数料が必要です。協会経由の場合に限り、建物に掲示できる「定期調査報告済証」が発行されます（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。テナントの入れ替わりがあるビルでは、「点検済みの建物」と示せることが、新しいテナントへの安心材料になります。

建築物の受付は令和7年の次が令和10年、ただし防火設備・昇降機は毎年

川崎市は、建築物の用途ごとに受付期間を決めています。

用途	受付期間
劇場・集会場、ホテル・旅館、病院・老人ホーム・サ高住・グループホーム、体育館・図書館など	6月〜9月
百貨店・物販店、展示場・飲食店・遊技場・公衆浴場など	10月〜翌1月

（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」）

令和8年度は、建築物（特定建築物定期調査）の報告年ではありません。次の報告は令和10年です。全面打診が必要な建物にとって、令和8年度・9年度は時間をかけて準備できる2年間と言えます。

ただし、防火設備と昇降機は毎年の報告です。物販店・飲食店などが入る建物では、令和8年10月〜令和9年1月が受付期間で、本記事の公開時点で受付期間中です。駅前のテナントビルのオーナーさまは、防火設備や昇降機の報告が済む予定かを管理会社に確認してください。

なお、新しく検査済証を受けた建物は、初回の報告が免除されます。

店舗併設マンションは「外壁」に注意

宮前区で私が最も伝えたいのが、この線引きです。川崎市の「よくある質問」は、1階が物販店、2階以上がマンションの複合用途建築物について、次のように整理しています（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。

部分	調査の対象か
物販店の利用客に影響しないマンションの専有部	対象外
劣化すれば物販店の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁	対象
店舗部分とつながる共用階段（竪穴区画）	対象
店舗部分とつながらない共用階段	対象外

判断の物差しは「定期報告対象用途の利用客に影響を与え得る箇所かどうか」です。

物販店・飲食店の場合、対象になる規模は「地階で100㎡超」「3階以上で100㎡超」「2階で500㎡以上」「床面積3,000㎡以上」のいずれか、または「床面積500㎡超」です。いずれも、対象用途の床面積の合計で見ます。細かな条件もあるため、最終的な判断は市の案内で確かめてください。1階だけの小さな店舗なら対象外になることも多いのですが、スーパーやドラッグストアなど面積の大きい店舗が入る駅前のマンションは、対象になる可能性があります。

対象になれば、マンション部分を含めた外壁が、全面打診の対象になり得ます。「うちはマンションだから関係ない」と思い込まず、1階・2階のテナントの用途と面積を一度確認してください。判断がつかない場合は、川崎市が案内している「定期報告対象確認」を使い、階ごとの用途と面積を建築安全担当に伝えて相談するのが確実です。

川崎市宮前区ならではの事情：丘陵地の外壁と、駅前再開発

丘陵地の建物は、面ごとに「足場の高さ」が違う

宮前区は多摩丘陵の一角にあり、坂と谷戸の多い区です。斜面に建つマンションは、坂の上側から見ると3階建てでも、下側から見ると5階建てというように、面によって地面からの高さが変わります。

こうした建物では、坂の下側の面ほど足場が高くなり、費用がかさみます。隣地との境に擁壁があると、足場を組む場所自体が取りにくくなることもあります。全面打診を計画するときは、面ごとに「どこから人が近づけるか」「その真下を誰が歩くか」を最初に確かめてください。私が現場で調査範囲を決めるときも、歩道や通学路に面した面、出入口の上を優先して叩きます。

また、川崎市の公表では、宮前区の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は160区域、特別警戒区域（レッドゾーン）は94区域です（令和7年6月末時点、出典：川崎市「土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域について」）。区域内やその近くの建物では、外壁と一緒に擁壁や敷地内の排水も見ておくと安心です。区域の位置は、神奈川県の土砂災害情報ポータルで確認できます。

築年数の進んだ集合住宅が多い区だからこそ

宮前区は、昭和41年の田園都市線開通以降に住宅開発が進みました。川崎市の資料でも、区制がスタートした昭和57年の人口は約15万人で、その後に大きく増えています。つまり、築30年〜50年を迎える分譲マンションが多い区です。

築年数が進んだマンションでは、過去の大規模修繕で一度は外壁を補修していても、前回から10年以上たっているケースが増えます。住戸だけのマンションは定期報告の対象外ですが、外壁の責任がなくなるわけではありません。建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により所有者等が責任を問われる可能性があります。報告義務のない分譲マンションも、管理組合が自主的に外壁を調べる意味があります。

鷺沼駅前の再開発と、周辺ビルへの影響

鷺沼駅前地区では、市街地再開発事業が進んでいます。川崎市の公表では、駅前街区は地上32階・地下2階（高さ約133m）、北街区は地上19階・地下2階（約89m）の計画で、令和7年度にインフラ工事に着手し、駅前街区の工事完了は令和13年度、北街区は令和17年度の予定です（出典：川崎市「鷺沼駅前地区」（2026年6月4日更新））。

駅前の景色が変わる時期は、周辺の中低層ビルやマンションにとっても、外壁や共用部を見直す好機になります。大きな工事が始まると、周辺の道路や歩行者の動線が変わり、建物の外壁が「誰の頭上にあるか」も変わります。また、再開発に合わせて新しいテナントが入るとき、外壁の安全性が確かめられた建物は、選ばれやすくなります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

川崎市の建築物の次の報告は令和10年です。前回の全面打診が平成30年（2018年）以前なら、令和10年の調査では全面打診が必要になる可能性が高いと考えてください。前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を、まず修繕履歴で確かめてみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。斜面で足場が高くなる建物や、道路が狭く足場の資材を置きにくい敷地、店舗の前に足場を組むと営業に影響が出る建物では、足場の計画がさらに難しくなります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。

斜面に建つ宮前区の建物では、ロープアクセスの強みがさらに生きます。屋上に吊元が取れれば、坂の下側の高い面まで、壁面に沿って降りて調べられます。擁壁があって足場の置き場がない面も、作業員が降りる広さがあれば調査できます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、住宅が密集した地域でドローンを飛ばすには航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部や、地面から近い面は足場、高層部や斜面の下側の高い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

川崎市の建築物の次の報告年は令和10年です。令和8〜9年度のうちに外壁調査を済ませ、その結果を大規模修繕の計画に組み込めば、報告年に慌てて足場を組む必要がなくなります。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 川崎市宮前区の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. サービス付き高齢者向け住宅やグループホームにあたらないマンションは、川崎市では建築物の定期報告の対象外です。ただし、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。1階などに物販店・飲食店が一定規模で入る場合は、対象になることがあります。

Q. 1階が店舗のマンションは、どこまで調査が必要ですか？

A. 川崎市は「定期報告対象用途の利用客に影響を与え得る箇所かどうか」で判断するよう案内しています。店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁や、店舗とつながる共用階段は対象、店舗利用客に影響しない専有部は対象外です。

Q. 川崎市宮前区の12条点検の窓口はどこですか？

A. 宮前区役所ではなく、川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当（電話044-200-2757、川崎区宮本町1番地）です。

Q. 次の建築物の定期報告はいつですか？

A. 川崎市の建築物の定期報告は令和7年の次が令和10年です。ホテル・病院・老人ホームなどは6月〜9月、物販店・飲食店などは10月〜翌1月が受付期間です。防火設備と昇降機は毎年報告します。

Q. 定期報告書はどうやって出しますか？

A. 川崎市への直接提出または郵送（手数料なし）が基本です。報告書・概要書各1部を出し、郵送では連絡先と、切手を貼った返信用封筒を同封します。（一財）神奈川県建築安全協会経由の場合は2部と報告手数料が必要で、報告済証が発行されます。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 斜面に建つマンションでも、足場なしで外壁を調べられますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、坂の下側の高い面まで足場なしで叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

川崎市宮前区の12条点検の窓口は、川崎市まちづくり局の建築指導課 建築安全担当です。川崎市では、住戸だけのマンションや事務所だけのビルは建築物の定期報告の対象外です。一方で、物販店・飲食店などが一定規模で入る建物は対象になり、その場合はマンション部分の外壁も調査範囲になり得ます。建築物の次の報告年は令和10年。令和8〜9年度は、全面打診と大規模修繕を落ち着いて準備できる時期です。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物が対象かを確かめる：1階・2階のテナントの用途と床面積を確認し、判断がつかなければ建築安全担当に相談する。テナントビルは、令和8年10月〜令和9年1月の防火設備・昇降機の報告予定も管理会社に確認する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、令和10年の時点で10年を超えないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 次の大規模修繕とセットで考える：外壁調査と、大規模修繕、長期修繕計画の見直しを一体で検討することを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。川崎市宮前区を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。報告年の前に一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」（2026年6月29日更新）
• 川崎市「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」（2025年9月11日更新）
• 川崎市「定期報告関連のよくある質問」（2024年10月1日更新）
• 川崎市「定期報告対象確認」
• 川崎市「土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域について」（2025年10月7日更新）
• 川崎市「鷺沼駅前地区」（2026年6月4日更新）
• 川崎市宮前区「宮前区の概要」（2026年9月2日更新）
• 川崎市「宮前区 概要・概況・特性」（2008年10月6日更新）
• 川崎市「宮前区の概要（資料）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・川崎市の公式情報をもとに執筆しています。川崎市の「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」は2026年6月29日（令和8年度）更新の掲載を確認しました。同ページは建築設備の周期について、表では3年ごと、本文では毎年と読める記載があるため、報告前に市へご確認ください。「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」は2025年9月、「よくある質問」は2024年10月の更新で、いずれも令和7年度以前の掲載です。宮前区の人口は令和3年10月1日現在の数値で、現在とは異なります。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、川崎市まちづくり局 建築指導課 建築安全担当（044-200-2757）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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笠間市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月14日 更新

「笠間市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）に笠間市と笠間市商工会の公式情報で確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といったマンションの共用部分の大規模修繕を、管理組合に補助する制度は見つかりませんでした。

一方で、笠間市には茨城県内でも目立つ制度があります。笠間市商工会が実施する「住宅・店舗リフォーム促進補助金」です。令和8年度は国の交付金を活用し、住宅は工事費の15%・上限30万円と例年より大きく拡充されました。ただし、予算5,300万円に達したため、8月31日に受付を終了しています。対象も「申請者が自ら住んでいる住宅」で、管理組合の共用部工事を想定した制度ではありません。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、笠間市の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして笠間市内に賃貸マンションをお持ちのオーナーさまに向けて、市・商工会・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。

早見表：笠間市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月14日時点で確認できた笠間市・笠間市商工会の公式ページ、令和8年度の実施要綱、県と市の共同計画、国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容・令和8年度の状況
住宅・店舗リフォーム促進補助金	笠間市商工会（本所）	× 申請者は市内に住み、自ら居住する住宅の工事を行う人。管理組合の共用部工事は想定外	住宅15%・上限30万円、店舗20%・上限40万円。8月31日に予算到達で受付終了
外構（エクステリア）補助事業	笠間市商工会（本所）	△ 住宅枠は「住宅敷地の所有者」が対象。マンションの共有敷地での申請可否は要確認	15%・上限15万円、工事費10万円以上、予算300万円の先着順
木造住宅耐震改修事業費補助金	笠間市 都市計画課	× 木造の一戸建て住宅が対象	改修4/5・最大115万円。令和8年度の受付は8月28日まで
笠間市空家関係の補助金	笠間市（空家担当課）	× 空家・空地バンク物件などが対象	マンション共用部の修繕は想定外
マンション管理計画認定制度	笠間市（市の区域は市が所管）	○ 間接的に有利	長寿命化促進税制や融資の金利引下げの前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（固定資産税は笠間市 税務課）	○ 間接的に有利	2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の固定資産税を減額

この表のポイントは、「笠間市の手厚い補助は“個人の住まい”と“地元の建設業の振興”に向いている。マンションの共用部は、認定と税制と工事の組み立て方で守る」という構図です。

笠間市のマンション事情－分譲マンションは約300戸

笠間市は茨城県の中央部に位置する内陸の市で、友部駅を中心に、笠間・友部・岩間の3地区で構成されています。人口は約7万人で、茨城県の常住人口調査では令和8年4月1日現在69,959人と推計されています（茨城県 市町村のすがた 笠間市）。

マンション管理の面で押さえておきたいのは、分譲マンションの数が少ないことです。茨城県と県内の市が共同で作成した「茨城県マンション管理適正化推進計画（2024年3月、牛久市公開のPDF）」では、平成30年住宅・土地統計調査をもとに、笠間市のマンション戸数を約300戸（住宅総戸数30,590戸の1.0％）と推計しています。この数字には空室や賃貸化した住戸が含まれないため、実際の戸数とは差がありますが、「管理組合の数が限られ、制度の情報も集まりにくいまち」であることは読み取れます。

管理組合の数が少ない地域では、理事のなり手が限られ、長期修繕計画が古いままになっているケースをよく見かけます。だからこそ、制度の「使える・使えない」を最初に整理しておくことが、遠回りに見えていちばんの近道になります。

笠間市の「住宅・店舗リフォーム促進補助金」－令和8年度は上限30万円、8月31日に終了

笠間市でリフォームの補助金といえば、まずこの制度です。市のページ「「住宅・店舗リフォーム促進補助金」のご案内」には、「予算額に達したため、令和8年分の受付は終了しました」と掲載されています。笠間市商工会も「令和８年度住宅・店舗リフォーム補助金受付終了について」で、8月31日（月）午前10時30分に予算額に達して受付を終了したと公表しています。

令和8年度の実施要綱で確認した内容

笠間市商工会の「住宅・店舗リフォーム促進補助事業 実施要綱（令和8年度用、PDF）」と受付開始のお知らせに書かれている主な条件は次のとおりです。

項目	要綱・公式ページの記載
実施主体・受付	笠間市商工会（本所：笠間市笠間1464-3）。郵送不可
予算	5,300万円（国の重点支援地方交付金を活用し、例年より予算額・補助率・上限を拡充）
補助額（住宅）	工事費の15%、上限30万円（1,000円未満切り捨て）
補助額（店舗）	工事費の20%、上限40万円
申請できる人	市内に住所を有し居住している方、または市内に住所を有し市内に店舗を持つ個人事業主・法人。市税の滞納がないこと
対象の住宅	補助対象者が自ら居住している住宅で、賃貸住宅でないこと
施工業者	市内に本社・事業所がある小規模事業者（建設業は常時使用する従業員20人以下）
工事の条件	工事費20万円以上（税抜）、交付決定後に着工、令和8年12月末までに完了・支払い
対象外の工事	別棟の倉庫・車庫、造園・門扉・塀・外構、エアコン・照明の設置や取替えのみ など
受付期間	令和8年3月23日から予算終了まで（受付は1回）

計算例

たとえば、ご自身が住む住戸の浴室とキッチンの改修に、市内の小規模な施工業者で180万円（税抜）かかったとします。

• 180万円 × 15% ＝ 27万円 → 上限30万円以内なので27万円が補助額の目安

工事費が200万円を超えると、上限の30万円に届く計算です。上限が例年より引き上げられていたため、令和8年度は申請が集中し、半年足らずで予算に達したと考えられます。

マンションの管理組合で使えるか

要綱を読む限り、この制度は「個人が、自分の住まいを、市内の小規模業者でリフォームする」ための制度です。申請者は市内に住所を持ち居住する個人（または店舗の事業者）で、管理組合が共用部の外壁や屋上防水を発注する形は想定されていません。

一方で、要綱は「住宅」を「居住の用に供する建物」と定義しており、一戸建てに限るとは書かれていません。分譲マンションにお住まいの区分所有者が、自分の専有部分（住戸の内装・水回りなど）を市内業者で改修する場合に対象になり得るかは、要綱からは判断できませんでした。次年度に検討される方は、笠間市商工会（0296-72-0844）に事前にご確認ください。

また、賃貸住宅は対象外と明記されているため、賃貸マンションのオーナーさまが貸している住戸を改修する工事は対象になりません。

次年度はどうなるか

令和8年8月3日に開かれた市政懇談会の議事録（令和8年度 市政懇談会 開催議事録、PDF）では、商工会側からの「リフォーム補助金をぜひ今後も継続してほしい」という意見に対し、市が「補助額を検討しながら継続していきたい」と回答しています。ただし、令和8年度の上限30万円は国の交付金を活用した拡充であり、令和9年度の補助率・上限・受付時期は現時点で公表されていません。たとえば令和6年度は、住宅が最大10万円（補助率10%）で、前期・後期の2回に分けて受け付けていました（笠間市 市の広報資料 令和6年5月2日 第6-3号、PDF）。

専有部のリフォームを考えている区分所有者の方は、次年度の募集が始まったらすぐ申請できるよう、見積書と施工前写真の準備を進めておくのが現実的です。

外構（エクステリア）補助事業－敷地の塀・舗装・フェンスが対象

笠間市商工会では、もう1つ「外構（エクステリア）補助事業」も実施しています。実施要綱（PDF）で確認した内容は次のとおりです。

項目	要綱の記載
補助額	外構工事費の15%、上限15万円
工事の条件	工事費10万円以上（税抜）、笠間市商工会の会員事業所（小規模事業者）が請け負うこと、交付決定後に着工、令和8年12月末までに完了・支払い
対象工事の例	門扉、門柱、アプローチ、塀、フェンス、駐車場（カーポート）、舗装、植栽、造園
対象外	建物・倉庫・車庫・看板などの工事、解体・撤去のみの工事、剪定・伐採のみ など
住宅枠の対象者	市内に住所があり、住宅敷地（土地）の所有者または同居家族で、公的書類で所有を確認できる方
対象の敷地	自ら居住している住宅の敷地、所有して貸している敷地 など
予算	300万円・先着順（予算がなくなり次第終了）

マンションの敷地は区分所有者全員の共有になっているのが一般的です。駐車場の舗装や敷地境界のフェンスの更新は大規模修繕と同じ時期に検討されることが多い工事ですが、管理組合（理事長）が共有敷地の代表として申請できるのか、共有持分を持つ1人の区分所有者の名義で申請できるのかは、要綱からは読み取れませんでした。

また、解体・撤去のみの工事は対象外と明記されています。古いブロック塀を撤去してフェンスに替えるような「撤去＋新設」の工事がどう扱われるかも含め、事前に商工会へご相談ください。予算は300万円（上限15万円なら最低20件分）と小さく、10月14日時点の残額は公表されていません。

笠間市のマンションで「使えない」制度も確認しておく

木造住宅耐震改修事業費補助金

市の木造住宅の耐震診断・改修・シェルター設置のチラシ（令和8年度、PDF）では、対象を市内の一戸建ての木造住宅（2階以下・延べ30㎡以上・昭和56年5月31日以前に着工）と定めています。耐震改修は工事費の4/5以内・最大115万円、耐震シェルター等は1/2以内・最大30万円と手厚い内容ですが、マンションは対象外です。令和8年度の受付は改修・シェルターが8月28日までで、すでに締め切られています。

空家関係の補助金

県がまとめた住宅関連助成制度等一覧【笠間市】（PDF）には、空家・空地バンク登録物件の修繕費や、老朽危険空家の解体撤去への補助が掲載されています（同資料はR6.4.1時点の一覧です）。いずれも空家の活用・除却が目的で、マンションの共用部の修繕は想定されていません。

マンション管理計画認定制度－笠間市は「市」が所管行政庁です

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。

茨城県マンション管理適正化推進計画では、笠間市は計画の共同作成主体で、市の区域の所管行政庁は笠間市と明記されています。県が認定を行うのは町村の区域です。計画には「管理計画の認定申請は、各所管行政庁に行う必要がある」「認定申請にあたっては、事前に公益財団法人マンション管理センターの『管理計画認定手続支援サービス』を利用する」とも書かれています。計画期間は令和6年度から令和12年度までです。

一方、笠間市の公式サイトでは、管理計画認定の申請窓口・手数料を案内するページを確認できませんでした。 住宅関係の業務（耐震診断・耐震改修や市営住宅関連）は都市計画課が担当しているため、まずは都市計画課（0296-77-1101）にお問い合わせください。

認定の主な準備

認定の基準は国が定めています（上記の推進計画にも掲載）。理事会で事前に確認しておきたい代表的な項目は次のとおりです。

確認項目	理事会でのチェック
管理組合の運営	管理者等と監事が定められ、総会が年1回以上開かれているか
管理規約	緊急時の専有部への立入り、修繕履歴の管理、財務・管理情報の提供が定められているか
経理	管理費と修繕積立金の区分経理、3か月以上の滞納額が全体の1割以内か
長期修繕計画	7年以内に見直し、計画期間30年以上で大規模修繕2回以上を含むか
名簿	組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上確認しているか

笠間市のように分譲マンションが少ない地域では、認定の基準を管理の「健康診断」のチェックリストとして使うだけでも、理事会の議論が具体的になります。

マンション長寿命化促進税制－期限は2027年3月31日

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。令和7年度の税制改正で適用期間が2年延長され、2027年（令和9年）3月31日までに工事を完了したものが対象です（マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省））。

主な要件は次のとおりです。

• 築20年以上・総戸数10戸以上のマンション
• 過去に1回以上、長寿命化工事を行っていること
• 外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を一体として実施すること
• 管理計画認定マンションは、修繕積立金を認定基準まで引き上げていること など

減額の割合は、国の制度では1/6〜1/2の範囲で市町村の条例で定める仕組みです。笠間市の公式サイトでは、この税制の減額割合や申告方法を案内するページを確認できませんでした。 固定資産税は税務課の所管ですので、減額割合と申告書類は税務課へご確認ください。

工事完了の期限まで、残り5か月半です。これから総会で決議する管理組合が、認定の取得・積立金の見直し・工事の完了をそろえるのはかなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。間に合わない場合でも、認定の取得と長期修繕計画の見直しは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。

笠間市のマンションの大規模修繕－内陸の建物で考えること

塩害は少ないが、屋上とシーリングは「日射」と「伸び縮み」で傷む

笠間市は海に面していない内陸の市です。海沿いの建物のように、潮風による鉄部のさびが一気に進むことは比較的少ない一方で、屋上防水やシーリング（外壁の継ぎ目を埋めるゴム状の材料）は、夏の強い日射と、昼夜・季節の温度差による伸び縮みを繰り返して劣化していきます。

私の経験でも、内陸の中層マンションでは、南面・西面のシーリングのひび割れや、屋上の防水層のふくれから雨水が入り、上階の住戸で漏水が見つかるケースが少なくありません。外壁全体の見た目はまだきれいでも、継ぎ目と屋上から先に傷むのが内陸の建物の典型的なパターンです。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	南面・西面だけ劣化が早いなど、面ごと・部位ごとに状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

長寿命化促進税制と工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限に間に合わない場合や、劣化がシーリングや一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

現場で見てきたこと

分譲マンションの少ない地域で修繕のご相談を受けると、「近くに同じような規模のマンションがなく、相場も進め方も分からない」というお声をよくいただきます。私は、まず建物を面ごと・部位ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。

また、笠間市の補助制度は「市内の小規模な施工業者に発注すること」が条件になっているものが中心です。これは地元の建設業を応援するための制度設計で、共用部の大規模修繕とは目的が異なります。補助の有無で発注先を決めるのではなく、工事内容と総額で比べることをおすすめします。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

笠間市で賃貸マンションをお持ちのオーナーの方へ

賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。

制度の面では、住宅・店舗リフォーム促進補助金は「賃貸住宅は対象外」と明記されています。外構（エクステリア）補助事業は、対象の敷地に「補助対象者が所有し、貸与している敷地」を含めていますが、住宅枠の対象者は市内に住所を持つ方に限られ、事業所枠は笠間市商工会員に限られます。市外にお住まいのオーナーさまや法人が使えるかどうかは、商工会にご確認ください。管理計画認定と長寿命化促進税制は分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません。

オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

同じ茨城県の石岡市の事情は、石岡市のマンション補助金の記事でも整理しています。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

• 管理計画認定の申請窓口・手数料：笠間市が所管行政庁であることは県・市の共同計画で確認できましたが、市の公式サイトに申請案内のページは見当たりませんでした
• 長寿命化促進税制の笠間市での減額割合・申告方法：市の公式サイトで案内ページを確認できませんでした
• リフォーム補助の「住宅」に分譲マンションの専有部分が含まれるか：要綱は「居住の用に供する建物」と定めるのみで、区分所有の住戸の扱いは読み取れませんでした
• 外構補助をマンションの共有敷地で申請できるか、10月14日時点の予算残額：要綱からは読み取れず、残額も公表されていません
• 令和9年度のリフォーム補助の内容：市は継続の意向を示していますが、補助率・上限・受付時期は公表されていません

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市・商工会の担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 契約・着工してから申請しようとする：リフォーム補助・外構補助とも「交付決定日以降の着工」が条件です。着工後の申請は対象になりません
2. 予算の早期終了を見落とす：令和8年度のリフォーム補助は、3月23日の受付開始から約5か月で予算に達しました。外構補助も先着順です
3. 完了と支払いの期限を見落とす：令和8年度は、どちらも12月末までに工事完了と代金の支払いを済ませる必要があります。長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了が条件です

理事会で使える質問リスト

市や商工会の窓口へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• マンションの管理計画認定はどこに申請しますか。手数料と、事前確認の要否を教えてください（都市計画課 0296-77-1101）
• 長寿命化促進税制の減額割合と、申告書類・証明書の様式を教えてください（税務課 0296-77-1101）
• マンションの共有敷地のフェンスや駐車場舗装に、外構補助を管理組合として申請できますか。予算は残っていますか（笠間市商工会 0296-72-0844）
• 分譲マンションの住戸の専有部分のリフォームは、住宅・店舗リフォーム補助の対象になりますか。令和9年度の募集予定はありますか（同）
• 共用部の工事に使える市の制度はほかにありますか（商工課・都市計画課）

笠間市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 都市計画課に認定、税務課に税制を相談する：認定の基準に照らして足りない点を洗い出し、税制の期限に間に合うかを確認します
3. 建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：南面・西面のシーリング、屋上防水、外構まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
4. 税制の期限に間に合うかを見極める：長寿命化促進税制（2027年3月31日完了）を狙うか、次の機会に回すかを決めます
5. 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます

よくあるご質問

Q. 笠間市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月14日時点で笠間市と笠間市商工会の公式情報を確認した範囲では、共用部分の外壁塗装や屋上防水の工事費を管理組合に補助する制度は見つかりませんでした。市の補助は、個人の住まいのリフォームや木造住宅の耐震化が中心です。

Q. 笠間市の住宅リフォーム補助金は、今から申請できますか？

A. 令和8年度の住宅・店舗リフォーム促進補助金（住宅15%・上限30万円）は、予算5,300万円に達したため8月31日に受付を終了しています。市は継続の意向を示していますが、令和9年度の内容は公表されていません。

Q. 賃貸マンションのリフォームに、笠間市のリフォーム補助は使えますか？

A. 使えません。令和8年度の実施要綱では、対象の住宅を「補助対象者自らが居住している住宅であり、賃貸住宅でないこと」と定めています。

Q. マンションの駐車場舗装やフェンスの工事に補助はありますか？

A. 笠間市商工会の外構（エクステリア）補助事業（15%・上限15万円）が、塀・フェンス・駐車場・舗装などを対象にしています。ただし、住宅枠は住宅敷地の所有者が対象で、マンションの共有敷地で申請できるかは要綱から読み取れません。商工会へ事前にご確認ください。

Q. 笠間市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 茨城県マンション管理適正化推進計画で、笠間市の区域は笠間市が所管行政庁とされています。市の公式サイトに申請案内のページは見当たらなかったため、都市計画課（0296-77-1101）にお問い合わせください。

Q. マンション長寿命化促進税制は、笠間市でも使えますか？

A. 国の制度なので、要件を満たせば笠間市のマンションも対象です。2027年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として行う工事の完了が必要です。減額割合と申告方法は税務課にご確認ください。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、大規模修繕のご相談と概算のお見積りは無料で承っています。補助制度や税制の使い方の整理だけでも、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。

この記事のポイントまとめ

• 笠間市・笠間市商工会の公式情報では、管理組合の共用部の大規模修繕に使える補助は確認できない
• 住宅・店舗リフォーム促進補助金は令和8年度に上限30万円へ拡充されたが、8月31日に予算到達で終了。賃貸住宅は対象外
• 外構補助（15%・上限15万円）は塀・フェンス・舗装が対象だが、マンションの共有敷地での申請可否は要確認
• 管理計画認定の所管行政庁は笠間市。窓口と手数料は都市計画課に要確認
• 長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了が条件

出典・参考資料

• 笠間市「「住宅・店舗リフォーム促進補助金」のご案内」（2026年3月4日更新、受付終了の掲載あり）
• 笠間市商工会「笠間市商工会「住宅・店舗リフォーム促進補助事業」を令和８年３月２３日（月）から申請受付を開始します。」（2026年3月3日掲載）
• 笠間市商工会「住宅・店舗リフォーム促進補助事業 実施要綱（令和8年度用、PDF）」
• 笠間市商工会「令和８年度住宅・店舗リフォーム補助金受付終了について」（2026年8月31日掲載）
• 笠間市商工会「「外構（エクステリア）補助事業」を令和８年３月２３日（月）から受付を開始します。」（2026年3月3日掲載）
• 笠間市商工会「外構（エクステリア）補助事業実施要綱（PDF）」
• 笠間市「木造住宅の耐震診断・改修・シェルター設置を支援します（令和8年度チラシ、PDF）」
• 笠間市「令和8年度 市政懇談会 開催議事録（PDF）」（2026年8月3日開催分）
• 笠間市「令和７年度笠間市一般会計補正予算（第８号）の可決について（PDF）」（2026年1月21日）
• 笠間市「市の広報資料 令和6年5月2日 第6-3号（PDF）」（令和6年度のリフォーム補助の参考）
• 茨城県「住宅関連助成制度等一覧【笠間市】（PDF）」（R6.4.1時点）
• 茨城県「市町村のすがた 笠間市」
• 茨城県ほか「茨城県マンション管理適正化推進計画（牛久市公開、PDF）」（2024年3月）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました（マンション管理・再生ポータルサイト）」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている笠間市・笠間市商工会および茨城県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。住宅・店舗リフォーム促進補助金と外構（エクステリア）補助事業は令和8年度の実施要綱、木造住宅耐震改修の補助は令和8年度の市のチラシを直接確認しました。茨城県の住宅関連助成制度等一覧はR6.4.1時点の資料のため、制度の存在の確認にのみ使用しています。茨城県マンション管理適正化推進計画は2024年3月策定（計画期間：令和6年度〜令和12年度）です。なお、10月14日時点で茨城県のホームページはシステム障害により臨時ページでの表示となっており、県の一部ページは直接確認できませんでした。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、笠間市・笠間市商工会および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

笠間市は、分譲マンションが少なく、マンション向けの制度の情報も集まりにくいまちです。だからこそ、使える制度と使えない制度を最初に仕分けし、工事の組み立て方で総額を抑えることが大切だと考えています。屋上やシーリングの診断、税制に間に合うかの整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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那須塩原市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月14日 更新

「那須塩原市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。2026年10月14日時点で、那須塩原市の公式サイトと栃木県の公式情報から確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といったマンション共用部分の大規模修繕を、管理組合に直接補助する制度は見つかりませんでした。

一方で、見逃せない動きがあります。那須塩原市は、マンション管理計画認定制度の所管行政庁として、令和6年（2024年）9月1日から運用を開始しています。 栃木県の公式ページによると、市域の認定は県ではなく市が担当します。認定を受けると、国の長寿命化促進税制や住宅金融支援機構の融資面で有利になる可能性があります。補助金そのものはなくても、「認定」「税制」「工事の組み立て方」の3つで修繕費を守る道があります。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、那須塩原市の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして市内に賃貸マンションや保養向けの物件をお持ちのオーナーさまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けします。あわせて、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を公平に比べ、概算費用の考え方もお伝えします。

早見表：那須塩原市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月14日時点で確認できた那須塩原市・栃木県・国土交通省の公式ページをもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容・2026年度の状況
マンション管理計画認定制度	那須塩原市（市域は市が所管）	○ 間接的に有利	令和6年9月1日から市で運用開始。長寿命化促進税制や融資の金利引下げの前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（固定資産税は市の税務担当）	○ 間接的に有利	2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の固定資産税を減額
木造住宅耐震支援制度（診断・改修・建替え）	那須塩原市 建築指導課	× 木造の一戸建てが対象	耐震改修は5分の4・上限115万円。令和8年度は残り件数わずか（9月1日時点）
空き家バンク登録建物リフォーム補助金	那須塩原市	× 空き家バンク登録の住宅が対象。区分所有の扱いは記載なし	2分の1・上限50万円など。ページの最終更新は2022年12月
青木地区ゼロカーボン街区構築事業補助金	那須塩原市	× 区分は「戸建（一般）」。対象地区も限定	太陽光発電と蓄電池のセットで3分の2。上限額は市に要確認
外壁塗装・屋根塗装そのものを対象とする市の補助	－	－	公式サイトからは確認できず

この表のポイントは、「那須塩原市の住宅系の補助は、木造の戸建てや空き家の活用に向いている。分譲マンションの共用部は、認定と税制と工事の組み立て方で守る」という構図です。

那須塩原市のマンション事情－黒磯・西那須野・塩原と、保養向けの物件

那須塩原市は、栃木県の北部に位置する市です。黒磯、西那須野、塩原という性格の違う地域が合併してできたまちで、新幹線の駅がある一方、塩原温泉や那須方面の観光地にも近く、居住用のマンションと、保養を目的とした物件が混在しているのが特徴だと、私は現場の感覚として受け止めています。

栃木県が公表している「栃木県マンション管理適正化推進計画（概要）」では、県内のマンションのうち築40年を超える高経年マンションは約6%、宇都宮市を除く計画対象区域内では約8%とされています。県内で多いのは1990年代に建てられたマンションで、今後は築40年超が増えていく見込みだと同計画は述べています。県の計画は、県と13市が共同で令和6年3月に作成したもので、計画期間は令和6年度から令和12年度までの7年間です。

なお、那須塩原市だけのマンション数や戸数は、今回確認できた公式資料からは数字を拾えませんでした。 推測で書くことは避け、この記事では「市の数字」ではなく「県の計画に載っている数字」として扱います。

1990年代に建った建物は、2026年時点で築30年前後です。大規模修繕でいえば、すでに2回目の周期（築24〜27年前後）に入っている、あるいはこれから入る建物が多い時期にあたります。1回目の修繕で見送った項目が、2回目で一気に表に出てくるのが、この築年数帯の典型です。

マンション管理計画認定制度－那須塩原市は「市」が所管行政庁です

栃木県の公式ページで確認できたこと

栃木県マンション管理適正化推進計画のページによると、管理計画認定制度の所管は次のとおり分かれています。

区域	所管・申請先
町域（上三川町、益子町、茂木町、市貝町、芳賀町、壬生町、野木町、塩谷町、高根沢町、那須町、那珂川町）	栃木県（運用開始：令和6年4月1日）
市域	各市（市ごとに運用開始日が異なる）

那須塩原市は市域ですから、県ではなく市が所管します。県のページには、運用開始日が令和6年9月1日と記載されています。申請先や問い合わせ先は、県のページから那須塩原市のホームページを参照する形で、県のページ自体には市の連絡先は載っていません。

ここで正直にお伝えします。 那須塩原市の公式サイトで、管理計画認定の申請窓口・手数料・市独自の運用を案内するページを、今回の調査では確認できませんでした。栃木県の認定に関する手数料は「無料」と公表されていますが、市の手数料の扱いは確認できていません。 申請を検討される場合は、まず市の住宅関係の窓口（耐震関係の担当は建築指導課です）にお問い合わせください。

申請の流れ（県の公表資料に基づく）

県が公表している流れは次のとおりです。市が運用する場合も、国の仕組みは共通ですが、細部は市にご確認ください。

1. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
2. 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」に必要事項を入力し、書類をアップロードする
3. 事前確認審査を受け、基準に適合すると事前確認適合証が発行される（事前確認は、講習を受けたマンション管理士が行う）
4. 事前確認適合証と認定申請書を添えて、所管行政庁（那須塩原市）に申請する
5. 審査を経て、認定通知書が発行される

この支援サービスでは、システム利用料が1申請あたり10,000円かかり、事前確認の審査料が別途必要と、県のページに記載されています。審査料の金額は同ページには載っていないため、マンション管理センターの案内でご確認ください。

認定の基準－理事会でできる「健康診断」

国土交通省の管理計画認定制度のページに載っている主な基準は次のとおりです。自治体が独自の基準を定めている場合があるため、申請先への確認は必要です。

確認項目	理事会でのチェック
管理組合の運営	総会が年1回以上開かれているか
管理規約	管理規約が作成されているか
経理	管理費と修繕積立金が区分して経理されているか
長期修繕計画	計画期間が30年以上で、大規模修繕工事が2回以上含まれているか。修繕積立金の平均額が著しく低額でないか
名簿	組合員名簿・居住者名簿が適切に備えられているか

認定を目指さない場合でも、このチェックリストは理事会の「健康診断」として使えます。積立金が足りているのか、長期修繕計画が古くなっていないかは、認定の有無にかかわらず、大規模修繕の資金計画の土台になる項目です。

認定のメリット

同ページによると、認定マンションには次のような利点があります。

• 大規模修繕工事を実施した場合に固定資産税が減額される（長寿命化促進税制）
• 住宅金融支援機構の【フラット35】の金利引下げ、最長50年の【フラット50】の利用
• マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ
• マンションすまい・る債の利率の上乗せ
• 管理状況が見える化され、認定マンションの一覧や不動産情報サイトで公開される

さらに、令和9年（2027年）4月1日からは、分譲事業者が分譲時に管理計画認定を申請できるようになると、国土交通省は案内しています。新築マンションが最初から認定を取る流れが加わるため、既存の建物は「認定がない」ことで見劣りする場面が出てくる可能性があります。

マンション長寿命化促進税制－期限は2027年3月31日

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化に資する工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。令和7年度の税制改正で適用期間が2年延長され、2027年（令和9年）3月31日までに工事を完了したものが対象です（マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省））。

主な要件は次のとおりです。

• 築20年以上・総戸数10戸以上のマンション
• 過去に1回以上、長寿命化工事を行っていること
• 外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を一体として実施すること
• 管理計画認定マンションは、修繕積立金を認定基準まで引き上げていること など

減額の割合は、国の制度では1/6〜1/2の範囲で市町村の条例で定める仕組みです。那須塩原市の減額割合や申告方法は、今回の調査で市の公式サイトから確認できませんでした。 固定資産税は市の税務担当の所管ですので、減額割合と申告書類は市にご確認ください。

工事完了の期限まで、残りは約5か月半です。これから総会で決議する管理組合が、認定の取得・積立金の見直し・工事の完了をそろえるのは、かなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。間に合わない場合でも、認定の取得と長期修繕計画の見直しは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。

那須塩原市のマンションで「使えない」制度も確認しておく

ここからは、名前だけ見ると使えそうに見えて、実際には対象外になりやすい制度を整理します。理事会で「あの補助金は使えないのですか」と聞かれたときの、答えの準備にお使いください。

木造住宅耐震支援制度（診断・改修・建替え）

那須塩原市の木造住宅耐震支援制度のページ（2026年9月1日更新）では、令和8年度の内容が次のとおり案内されています。

• 対象は、昭和56年5月31日以前の基準で建てられた木造の一戸建て住宅（2階建て以下、在来軸組構法または枠組壁工法）で、居住していて賃貸目的でないこと
• 耐震改修費補助は、改修費の5分の4（上限115万円）。居住誘導区域内なら10万円の加算があります
• 9月1日時点の受付可能件数は、診断士派遣が残り8件、改修費補助が残り2件、建替え費補助が残り1件

ページに「マンション」という語はありませんが、対象が木造の一戸建てに限られているため、鉄筋コンクリート造などの分譲マンションは対象外と読み取れます。個別の判断が必要な場合は、建築指導課（0287-62-7169）にご確認ください。

空き家バンク登録建物リフォーム補助金

空き家バンクに登録された建物のリフォーム補助は、リフォーム工事費の2分の1（上限50万円、居住誘導区域内は70万円）などの内容です。子育て世帯は3分の2（上限100万円）とされています。ただし、このページの最終更新は2022年12月28日で、令和8年度の記載は確認できませんでした。対象は、空き家バンクを通じて入居する方や、バンクに登録する所有者であり、マンションの共用部分の修繕を想定した制度ではありません。「区分所有」「マンション」という語もページに出てきません。

青木地区ゼロカーボン街区構築事業補助金

市の案内ページによると、脱炭素先行地域に選定された青木地区内の住宅で、太陽光発電設備と蓄電池をセットで新設する場合に、補助対象経費の3分の2を補助する制度です。区分は「戸建（一般）」のみ示されており、対象地区も限られています。市内の多くのマンションは、この制度の対象外になる可能性が高いため、該当しそうな場合のみ市に確認してください。

外壁・屋根の塗装を対象にした市の補助

外壁塗装や屋根塗装を直接の対象にした補助制度は、市の公式サイトから確認できませんでした。民間の情報サイトにも「ない」とする記述はありますが、民間サイトは情報が古い場合があるため、この記事では公式サイトで確認できたかどうかを基準にしています。

那須塩原市のマンションの大規模修繕－寒冷地・温泉地で考えること

凍結融解と「継ぎ目」の傷み

那須塩原市は、栃木県北部の内陸にあり、冬は冷え込みが厳しい地域です。寒冷地の建物では、外壁のひび割れや塗膜のすき間から入った水分が、凍って膨らみ、溶けて縮むことを繰り返して、傷みを進めることがあります。この経験則は、私が内陸の寒冷地の現場で見てきたものです。 那須塩原市の気象データをもとにした数値ではないため、地域の具体的な凍結回数などはここでは述べません。

私の経験でも、内陸の中層マンションでは、南面・西面のシーリングのひび割れや、屋上の防水層のふくれから雨水が入り、上階の住戸で漏水が見つかるケースが少なくありません。外壁全体の見た目はまだきれいでも、継ぎ目と屋上から先に傷むのが、典型的なパターンです。

温泉地・保養向けの物件の注意点

塩原温泉や那須方面に近い保養向けの物件では、使われる時期に偏りがあることが、修繕計画に影響します。長期間、人が入らない住戸では、小さな漏水に気づくのが遅れます。理事会としては、居住者が少ない住戸の点検ルールを、管理規約や細則で整えておくことをおすすめします。管理計画認定の基準にも「緊急時の専有部への立入り」などの規約整備が含まれるため、整備は認定の準備にもなります。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	南面・西面だけ劣化が早いなど、面ごと・部位ごとに状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

長寿命化促進税制と工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限に間に合わない場合や、劣化がシーリングや一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

現場で見てきたこと

分譲マンションの数が多くない地域で修繕のご相談を受けると、「近くに同じような規模のマンションがなく、相場も進め方も分からない」というお声をよくいただきます。私は、まず建物を面ごと・部位ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。

補助金の有無で発注先を決めるのではなく、工事内容と総額で比べることをおすすめします。補助が出ないからといって、修繕を先送りして漏水が広がれば、結果として工事費は膨らみます。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

那須塩原市で賃貸マンション・保養向け物件をお持ちのオーナーの方へ

賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。

制度の面では、木造耐震の支援制度は木造の一戸建てで、賃貸目的でないことが条件です。空き家バンク補助は、バンクに登録された建物が対象です。管理計画認定と長寿命化促進税制は分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは基本的に対象になりません。一棟所有のオーナーさまは、補助金ではなく、工事の組み立てで収益を守ることになります。

オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

同じ栃木県の周辺事情は、鹿沼市のマンション補助金や小山市のマンション補助金の記事でも整理しています。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

制度の記事は、「分からなかったこと」を隠さないことが信頼につながると考えています。今回の調査で、確認できなかった点は次のとおりです。

• 那須塩原市の管理計画認定の窓口・手数料・市独自の運用：県の公式ページで運用開始日（令和6年9月1日）は確認できましたが、市の案内ページは確認できませんでした
• 市内のマンション数・戸数：県の計画の概要には市別の数字が載っておらず、推測では書いていません
• 長寿命化促進税制の市の減額割合と申告方法：市の公式サイトから案内ページを確認できませんでした
• 空き家バンク補助の令和8年度の内容：確認できたページの最終更新は2022年12月でした
• 県のマンション管理適正化推進計画の本文PDF：概要版の内容を確認し、本文は直接確認できていません

これらは、市の担当窓口で確認すれば分かる内容です。理事会で動き出す前に、次の質問リストをお持ちください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 補助金の有無で工事の時期を決めてしまう：共用部に使える補助がない地域では、劣化の進み具合と積立金の残高で時期を決めるほうが、結果として総額を抑えられることが多くあります。
2. 税制の期限だけを見て、工事内容を急いで決める：2027年3月31日までに完了という期限は厳しい日程です。急いで仕様を固めると、診断が不十分なまま全面工事になり、不要な項目まで含めてしまうことがあります。
3. 見積りを1社だけで決める：仕様を揃えて複数社を比べないと、足場費用や管理費の水準が妥当か判断できません。

理事会で使える質問リスト

• 市の窓口で、管理計画認定の申請先・手数料・必要書類を教えてもらえますか
• 長寿命化促進税制の減額割合と、申告の時期・書類を教えてもらえますか
• 当マンションは築20年以上・10戸以上などの要件に当てはまりますか
• 長期修繕計画は、直近7年以内に見直されていますか
• 修繕積立金の平均額は、国の基準に照らして著しく低くないですか
• 2027年3月31日までの工事完了は、現実的な日程ですか
• 外壁・屋上・シーリングのうち、先に手当てが必要な箇所はどこですか

那須塩原市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 現状を整理する：竣工年、戸数、前回の工事内容と時期、修繕積立金の残高、長期修繕計画の見直し時期をまとめます。
2. 市の窓口に確認する：管理計画認定の申請先と手数料、長寿命化促進税制の減額割合を問い合わせます。
3. 建物診断を受ける：外壁の打診調査、屋上防水の状態、シーリングの劣化を面ごとに確認します。ロープアクセスなら、足場なしで調査できる場合があります。
4. 工法と範囲を仕分ける：全面でやる工事と、傷んだ面だけ先に行う工事を分け、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3案で概算を出します。
5. 総会で決議する：認定の申請、長期修繕計画の見直し、工事の発注方針を、組合員に説明したうえで決議します。

よくあるご質問

Q. 那須塩原市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

2026年10月14日時点で、市の公式サイトと県の公式情報から、管理組合の共用部修繕工事に直接使える補助制度は確認できませんでした。管理計画認定と長寿命化促進税制という、間接的に有利になる制度があります。制度は年度途中で変わることがあるため、市の窓口でご確認ください。

Q. 那須塩原市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

栃木県の公式ページでは、市域の認定は各市が所管し、那須塩原市の運用開始日は令和6年9月1日とされています。町域は県の所管です。市の窓口と手数料は市の案内で確認してください。手続きの前段として、マンション管理センターの手続支援サービスでの事前確認を受ける流れになります。

Q. 木造住宅の耐震補助は、マンションでも使えますか？

那須塩原市の制度は、昭和56年5月31日以前の基準で建てられた木造の一戸建て住宅が対象と案内されています。鉄筋コンクリート造などの分譲マンションは対象外と読み取れますが、個別の判断は建築指導課にご確認ください。

Q. マンション長寿命化促進税制は、那須塩原市でも使えますか？

国の制度ですので、要件を満たせば対象になります。ただし、2027年3月31日までに工事を完了する必要があり、市の減額割合や申告方法は市に確認が必要です。

Q. 賃貸マンションのオーナーですが、補助金は使えますか？

一棟所有の賃貸マンションは、管理計画認定と長寿命化促進税制の対象にはなりにくく、市の公式サイトから、収益物件の外壁修繕を直接補助する制度も確認できませんでした。補助に頼らず、工法と工事範囲の最適化で費用を抑える方法を検討してください。

Q. 足場とロープアクセスは、どちらが安いのですか？

建物によって異なります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場約168万円に対しロープアクセス約59万円という試算ですが、全面的な塗り替えと防水を一体で行う工事では足場が合理的になることもあります。3工法の概算を並べて比べるのが確実です。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

ご相談と概算のお見積りは、お気軽にお問い合わせください。内容によって異なりますので、お問い合わせフォームからお尋ねください。

この記事のポイントまとめ

• 那須塩原市の公式情報から、マンション共用部の大規模修繕に直接使える補助は確認できませんでした
• 市域の管理計画認定は那須塩原市が所管し、運用開始は令和6年9月1日です
• 長寿命化促進税制は2027年3月31日までに工事を完了したものが対象で、期限は迫っています
• 木造耐震や空き家バンクなどの制度は、分譲マンションの共用部を想定していません
• 補助の有無より、診断・工法の仕分け・総額の比較で修繕費を守ることが大切です

出典・参考資料

• 栃木県「栃木県マンション管理適正化推進計画」（管理計画認定の所管・運用開始日・手続の流れ）
• 栃木県「栃木県マンション管理計画認定制度実施要綱（令和7年11月28日改正施行、PDF）」
• 栃木県ほか「栃木県マンション管理適正化推進計画（概要）（佐野市公開、PDF）」
• 那須塩原市「木造住宅耐震支援制度（令和8年度、2026年9月1日更新）」
• 那須塩原市「空き家バンク登録建物リフォーム補助金」（最終更新2022年12月28日）
• 那須塩原市「青木地区ゼロカーボン街区構築事業補助金」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました（マンション管理・再生ポータルサイト）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている栃木県・那須塩原市・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。木造住宅耐震支援制度は令和8年度の市のページ（2026年9月1日更新）を直接確認しました。空き家バンク補助のページは最終更新が2022年12月のため、現行の内容は市にご確認ください。県のマンション管理適正化推進計画は概要版の記載を参照しています。民間情報サイトの記述は、公式サイトで裏付けが取れた範囲でのみ使用しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、那須塩原市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

那須塩原市のように、マンション向けの制度の情報が集まりにくい地域だからこそ、使える制度と使えない制度を最初に仕分け、工事の組み立てで総額を抑えることが大切だと考えています。屋上やシーリングの診断、税制の期限に間に合うかの整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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マンション修繕費が1戸156万円で過去最高、13年比1.67倍｜経済調査会「修繕費指数2026」で分かった“仮設費2.2倍”と、管理組合・オーナーが今できる備え【2026年10月】

この記事で分かること

「前回の大規模修繕から12年。同じような工事なのに、見積りが1.5倍を超えてきた」——。最近、理事長さまやオーナーさまから、こうしたご相談をいただくことが本当に増えました。

その実感を裏付ける数字が、9月末に公表されました。一般財団法人 経済調査会が公表した「マンション修繕費指数」2026年版によると、2013年を100とした指数は166.8ポイントで調査開始以来の最高値。1戸あたりの平均修繕費は156.0万円で、前年から3.6％増えました（出典：経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版を公開、2026年9月29日）。

この記事では、次の問いにお答えします。マンションの大規模修繕費は、なぜここまで上がっているのか？ その中で、管理組合や賃貸マンションのオーナーは、何を確認し、どう備えればよいのか？

結論を先に書きます。

• 大規模修繕費は2013年比で約1.67倍。ただし直近1年の伸びは3.6％で、急騰していた前回（2年で年平均7.7％）より上昇ペースは鈍化しています。
• 内訳で最も伸びが大きいのは足場などの「仮設」で、1戸あたり17.8万円（2013年）→38.7万円（2026年）と約2.2倍。工事費の約4分の1を占めます。
• 一方で「その他工事」の比率は14.0％→9.5％に低下。限られた積立金を主要工事に回し、ほかの工事を先送りする動きが数字に表れています。
• 備えの柱は、①指数と構成比率を使った見積りチェック、②長期修繕計画と修繕積立金の見直し、③仮設費を含めた工法の比較（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）の3つです。

本記事の数値は、2026年10月14日時点で経済調査会・国土交通省が公表している資料に基づいています。最新の情報は各機関の公式サイトでご確認ください。

2026年10月14日 更新

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ニュースの要点｜修繕費指数は166.8、1戸あたり156.0万円

指数は過去最高、ただし伸びは鈍化

まず、経済調査会の発表を整理します。

項目	2025年調査	2026年調査	変化
マンション修繕費指数（2013年＝100）	161.1	166.8	＋5.7ポイント
1戸あたり平均修繕費総額	150.6万円	156.0万円	＋3.6％
2013年との比較	約1.61倍	約1.67倍	過去最高を更新

出典：経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版（2026年9月29日）、同2025年版（2025年9月4日）

「マンション修繕費指数」とは、民間のマンション大規模修繕工事費が、基準年の2013年からどれだけ変わったかを示す数字です。100なら2013年と同じ、166.8なら約1.67倍という意味になります。経済調査会は、建設資材の価格や工事費を調べている一般財団法人で、この指数は2025年9月から公開が始まりました。

注目したいのは、前回の2025年調査では、2023年からの2年間で年平均7.7％という急騰だったのに対し、今回は1年で3.6％増と、ペースが落ち着いてきたことです。

2013年からの推移

12年あまりの流れを並べると、次のようになります。

調査年	1戸あたり平均修繕費	指数
2013年	93.5万円	100.0
2014年	93.9万円	100.4
2019年	119.5万円	127.8
2021年	124.1万円	132.7
2023年	129.9万円	138.9
2025年	150.6万円	161.1
2026年	156.0万円	166.8

出典：経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版。2015〜2018年はサンプル不足で調査未実施、2019〜2025年は隔年、2025年以降は毎年の調査です。

2013年から2023年までの10年間で約1.39倍。そこからわずか3年で1.67倍まで跳ね上がったことが分かります。私が現場で感じている「ここ数年の値上がりの速さ」と、ほぼ同じ感覚です。

なぜ上がっているのか

経済調査会は、上昇の背景として建設資材価格の高騰や、人手不足による人件費の上昇を挙げています（出典：同2025年版）。2026年版でも、資材価格の上昇・高止まりが続き、指数は上昇基調が続く可能性が高いとの見通しが示されています。

塗料やシーリング材、防水材などの石油系の材料、足場の鋼材、そして職人さんの手間賃。大規模修繕は、そのすべての値上がりを受ける工事です。

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内訳を読む｜いちばん伸びたのは「仮設（足場）」

工事別の構成比率

今回の発表で私がいちばん注目したのは、工事の内訳です。

工事区分	2013年（1戸あたり）	2026年（1戸あたり）	伸び	2026年の構成比率
仮設	17.8万円	38.7万円	約2.17倍	24.8％
躯体・外装	27.2万円	38.3万円	約1.41倍	24.6％
防水	28.5万円	45.8万円	約1.61倍	29.4％
その他	―	―	―	9.5％
修繕費総額	93.5万円	156.0万円	約1.67倍	100％

出典：経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版をもとに筆者が伸び率を計算。諸経費率は2026年で11.8％です。

ここでいう「仮設」とは、工事のために一時的に設ける足場や養生シート、現場事務所などのことです。大規模修繕では、その大部分を外壁を囲う足場が占めます。

仮設費は12年あまりで約2.2倍。総額の伸び（約1.67倍）を大きく上回り、工事区分の中で最も伸びています。 構成比率も19.0％（2013年）から24.8％（2026年）に上がりました。いまや工事費のおよそ4分の1が「仮設」です。

防水は屋根防水の伸びが目立つ

防水工事も1戸あたり28.5万円→45.8万円と大きく伸びています。細かく見ると、屋根防水が9.9万円→18.2万円と、ほぼ倍増です。シーリング（外壁の目地を埋めるゴム状の材料）防水も7.1万円→10.5万円に上がっています。

「その他工事」が減っている意味

もう一つ見逃せないのが、「その他工事」の比率が前回の14.0％から9.5％へ下がったことです。経済調査会は、これを限られた修繕積立金を主要工事に優先配分し、その他工事の範囲や時期を調整して総額を抑えようとする動きの表れと推測しています。

その他工事には、たとえば外構（駐車場や植栽まわり）、手すりや設備まわりの改修などが入ります。予算が足りないときに、こうした工事を後回しにするのは、現場でもよく見る判断です。

ただ、私は先送りそのものより、「何を、いつまで先送りしたのか」が記録に残っていないことの方が怖いと考えています。次の長期修繕計画の見直しで、先送りした工事をどこに入れ直すのか。これを決めておかないと、数年後にまとめて大きな出費になります。

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管理組合・オーナーが受ける影響

修繕積立金が足りなくなるリスク

国土交通省の令和3年度の調査では、大規模修繕工事の戸あたり工事金額は「100〜125万円／戸」の割合が最も高いという結果でした（出典：国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査）。

もし長期修繕計画が、数年前の単価のまま作られていたら、どうなるでしょうか。今回の指数の平均値（156.0万円）と比べると、1戸あたり30万円以上の差が出ることもあり得ます。 60戸なら1,800万円を超える計算です。

もちろん、平均値はあくまで平均で、建物ごとに工事の中身は大きく違います。それでも「計画の単価が古い」こと自体が、積立金不足の大きな原因になり得ることは、覚えておいていただきたいと思います。

国のガイドラインは、積立金の引き上げ幅に目安を示している

国土交通省は、令和6年6月7日に「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」と「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を改定しました。そこでは、段階的に積立金を引き上げる「段階増額積立方式」の場合、初期額は均等に積み立てた場合の基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内とする考え方が示されています（出典：国土交通省 報道発表資料（令和6年6月7日））。

最初の積立額を低く抑えすぎると、後から大幅な値上げが必要になり、合意がとれずに積立金不足につながる——。国はそうした事態を防ぐために、この考え方を示しています。改定後のガイドラインは、国土交通省「マンション管理について」で公開されています。

賃貸オーナーは「利回り」に直結する

賃貸マンションやビルのオーナーさまの場合、修繕費の上昇はそのまま手取りの家賃収入（利回り）に響きます。分譲マンションのように積立金を集める仕組みがない分、ご自身で修繕の資金を準備する必要があります。

修繕を先送りすれば、外壁の劣化や雨漏りが進み、入居者の満足度や物件の評価にも影響します。「上がる前提」で修繕の資金計画を組み直すことが、資産価値を守る第一歩です。

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今できる3つの備え

備え1：指数と構成比率で、見積りをチェックする

経済調査会は、構成比率を使った見積りのチェック方法も示しています（出典：同2025年版）。手順を、私なりに分かりやすく言い直すと次のとおりです。

1. 「1戸あたり平均額 × 戸数」で、ざっくりとした工事費を出す（例：156.0万円 × 60戸 ＝ 約9,360万円）
2. 手元の見積りの総額と比べる
3. 「その他工事」の比率の違いを調整して、もう一度比べる
4. 仮設・躯体外装・防水の比率を比べ、差が大きい項目の中身を確かめる

たとえば、見積りの仮設費の比率が平均（24.8％）より大きく上回っていたら、「足場の範囲や期間はどうなっているか」「別の工法で減らせないか」と質問するきっかけになります。

ただし、経済調査会自身も、マンションごとに仕様や状態が違うため、金額の多寡だけで見積りの水準を判断するのは難しいと注意しています。平均との差は「悪い見積り」の証拠ではなく、「理由を聞くべき箇所」の目印として使ってください。

備え2：長期修繕計画と修繕積立金を見直す

2026年版の発表でも、積立金の水準や長期修繕計画の見直しを検討する動きが、管理組合の間で広がる可能性が指摘されています。

見直しのときに確認したいポイントを整理します。

確認すること	見るポイント
計画の単価	いつの単価で作られているか。直近の資材・人件費の上昇が反映されているか
計画期間	国のガイドラインでは、既存マンションも大規模修繕2回を含む30年以上が目安
積立方式	段階増額の場合、将来の引き上げ幅が大きすぎないか
先送りした工事	「その他工事」で後回しにした項目が、計画に入れ直されているか
工法の前提	足場を前提にした計画になっていないか。ほかの工法の可能性を検討したか

最後の「工法の前提」は、意外と見落とされがちです。多くの長期修繕計画は、外壁の工事を全面足場で行う前提で費用が組まれています。

備え3：仮設費を含めて、工法を比べる

仮設費が工事費の約4分の1を占め、しかも最も速いペースで上がっている。この事実は、「足場をどう組むか」「そもそも足場が要るのか」を考えることが、工事費全体に効くということでもあります。

明誠では、大規模修繕工事のご紹介でご案内しているとおり、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法から、建物ごとに比べてご提案しています。

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仮設費を抑える選択肢｜足場・ロープアクセス・ハイブリッド

3つの工法の比較

工法	特徴	向いている建物・部位
通常足場工法	建物の外周に足場を組んで施工。作業量の多い面や大がかりな補修に強い	中低層、形状が複雑な建物、下地補修が多い面
ロープアクセス工法（無足場工法）	屋上などからロープで外壁に降りて施工。足場の仮設費と工期を抑えやすい	高層、足場を組みにくい立地、部分補修・調査
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	大規模・複雑な建物で、総額を最適化したい場合

ロープアクセス工法の安全について

ロープアクセス工法は、屋上などに設けた支点からロープを吊り下げ、作業員がそのロープを使って外壁の作業を行う工法です。

安全面について正確に書いておきます。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元（ロープを固定する支点）も2点以上確保して作業します。万一1本に問題が起きても、もう1本で体が保持される二重の安全確保が、国際的な産業ロープアクセスの基準に沿った業界標準です。技術的な基準や実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

明誠のロープアクセス工法の特徴は、明誠のロープアクセス工法の技術詳細でもご紹介しています。

費用の目安

明誠でよくご相談いただく工種の単価帯は、次のとおりです。建物の状態・規模・仕様で大きく変わるため、参考値としてご覧ください。

工種	単価の目安
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
外壁打診調査	250〜500円/㎡
防水工事	5,000〜8,000円/㎡

※明誠の施工事例をもとにした目安で、2026年10月時点のものです。資材価格の変動により変わる場合があります。

足場の費用を抑えると、工事費全体の構成がどう変わるかは、大規模修繕の料金の考え方でも説明しています。

ロープアクセスが向かないケースもある

公平のために書いておくと、ロープアクセス工法はすべての建物に向くわけではありません。

• 下地補修やタイルの張り替えが大量にある面は、足場の方が効率的なことがある
• 屋上に吊元を確保できない建物では、そもそも採用が難しい
• 低層で足場が安く組める建物では、差が小さくなることもある

だからこそ私は、一つの工法を前提にせず、現地調査をしてから3つを比べることを大切にしています。

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想定ケースで考える｜関東・築24年・60戸のマンション

具体的なイメージを持っていただくために、首都圏（東京都多摩地域や神奈川県・埼玉県の郊外）によくある、築24年・60戸・10階建てのマンションを想定してみます。数字はすべて説明のための仮定です。

平均値で計算すると

今回の指数の平均値を、そのままこの建物に当てはめてみます。

• 工事費の概算：156.0万円 × 60戸 ＝ 約9,360万円
• うち仮設（24.8％）：約2,320万円
• うち防水（29.4％）：約2,750万円
• うち躯体・外装（24.6％）：約2,300万円

13年前（2013年）の1回目の大規模修繕が当時の平均（93.5万円/戸）並みだったとすると、当時は約5,610万円。同じような工事でも、約3,750万円の差が出る計算です。積立金の計画が前回の実績をもとにしていれば、不足が生じても不思議ではありません。

仮設費を見直すとどうなるか

この建物で、外壁の多くの面をロープアクセス工法で施工でき、足場は低層部や補修の多い面だけに絞れたとします（ハイブリッド工法）。仮に仮設費が半分程度に収まれば、1,100万円を超える差になります（ロープアクセス側の作業費の増減は考慮しない単純計算です）。

もう一度強調しますが、これはあくまで仮定の計算です。実際にどれだけ下がるかは、建物の高さ・形状・屋上の構造・劣化の状態で大きく変わります。ただ、仮設費の比率が高まっている今だからこそ、工法の比較で得られる差も大きくなりやすいことは、知っておいていただきたいと思います。

工期の短さも効いてくる

足場の費用は、組んでいる期間（工期）にも左右されます。工期が短くなれば、足場のレンタル期間や現場管理の費用も小さくなりやすく、居住者の方がベランダを使えない期間や、窓を開けにくい期間も短くなります。

賃貸物件なら、工事中の入居者募集への影響も小さくできます。費用と生活への影響の両方で、工期は大切な比較ポイントです。

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管理組合と賃貸オーナー、それぞれの視点

分譲マンションの管理組合の方へ

修繕費の上昇局面では、積立金の値上げと、工事の中身・工法の見直しを、同じテーブルで話し合うことをおすすめします。「値上げしか道がない」と説明されるのと、「工法を比べた結果、ここまでは抑えられた。そのうえで不足分はこれだけ」と説明されるのとでは、総会での納得感がまったく違います。

管理組合さま向けの進め方は、管理組合向け大規模修繕のご案内でも紹介しています。

賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ

オーナーさまは、判断が速いことが強みです。資材価格の上昇基調が続く見通しを踏まえると、劣化診断で必要な工事を早めに把握し、優先順位をつけて計画的に進めることが、結果として総額を抑えることにつながりやすいと考えます。

ビル・賃貸マンションのオーナーさま向けのご案内は、ビル・賃貸マンションオーナー様向けサービスをご覧ください。

関東エリアで相談先を探すときは

東京・神奈川・埼玉・千葉など関東の自治体では、マンションの管理や修繕に関する相談窓口、専門家の派遣制度を設けているところがあります。内容は自治体ごとに異なるため、お住まいの市区町村の公式サイトでご確認ください。

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私が現場で見てきたこと

ここからは、少し私自身の話をさせてください。

私がこの仕事を始めたころ、足場は「あって当たり前」のものでした。見積りの1行目に仮設工事があり、誰もそこに疑問を持たない。けれど、20年近く現場に立ってきて、足場の費用が工事の中身に回せたはずのお金を食っている場面を何度も見てきました。

たとえば、外壁のひび割れ補修は一部の面に集中しているのに、見積りは全面足場が前提——というケースは珍しくありません。そうした建物で、補修の多い面だけ足場、残りはロープアクセスという組み方に変えると、浮いた費用で、先送りしかけていた鉄部塗装などを計画に戻せることがあります。私は理事長さまと図面を広げて、こうした組み立てを一緒に考える時間を大切にしています。

数字の上で仮設費が2倍を超えた今、こうした「組み方の工夫」の価値は、以前より大きくなっていると私は感じています。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職の加盟企業と連携しています。実際の工事の様子は、明誠の施工事例でご覧いただけます。

同業の施工会社の方で、ロープアクセスの技術や安全基準、フランチャイズについて知りたい方には、ロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）もおすすめです。

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注意点｜この記事の読み方について

• 「マンション修繕費指数」は、経済調査会が集めた民間のマンション大規模修繕工事費の平均的な動向を示すものです。個々の建物の適正な工事費を示すものではありません。
• 本文中の伸び率（約2.17倍など）は、経済調査会の公表値をもとに筆者が計算したものです。
• 想定ケースの金額はすべて説明のための仮定で、実際の工事費や削減額を約束するものではありません。
• 修繕積立金の見直しや総会での合意形成は、マンション管理士などの専門家にもご相談ください。

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よくあるご質問

Q1. マンションの大規模修繕費は、どのくらい上がっていますか？

A. 経済調査会の「マンション修繕費指数」2026年版では、2013年を100として166.8となり、約1.67倍です。1戸あたりの平均修繕費は156.0万円で、前年比3.6％増でした（出典：経済調査会）。

Q2. 修繕費は、これからも上がり続けますか？

A. 経済調査会は、資材価格や工事費の上昇傾向が当面続くとみられ、指数も上昇基調が続く可能性が高いとしています。一方で、直近1年の伸びは前回より鈍化しています。将来の値動きを断定することはできないため、長期修繕計画は定期的に見直すことをおすすめします。

Q3. 工事費の中で、何がいちばん上がっていますか？

A. 2013年からの伸びで見ると、足場などの「仮設」が1戸あたり17.8万円から38.7万円へと約2.2倍で、最も大きく伸びています。構成比率も24.8％と、工事費のおよそ4分の1を占めています。

Q4. 見積りが高いかどうかは、どう判断すればよいですか？

A. 「1戸あたり平均額×戸数」で概算を出し、仮設・躯体外装・防水の構成比率を平均と比べる方法があります。差が大きい項目は、理由を施工会社に質問してみてください。ただし建物ごとに仕様が違うため、平均との差だけで良し悪しは判断できません。

Q5. 修繕積立金の値上げは避けられませんか？

A. 建物の状態や計画によりますが、工事の中身や工法を見直すことで、必要額を抑えられる場合があります。国土交通省のガイドラインでは、段階増額積立方式の初期額を基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする考え方が示されています（出典：国土交通省）。

Q6. ロープアクセス工法なら、どのマンションでも費用が下がりますか？

A. すべての建物で下がるわけではありません。高層の建物や足場を組みにくい立地では差が出やすい一方、補修量が多い面や吊元を確保できない建物では足場の方が向くこともあります。部位ごとに使い分けるハイブリッド工法も含めて比べるのがおすすめです。

Q7. 明誠に相談すると費用はかかりますか？

A. 建物の現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べたうえで、長期修繕計画の見直しの考え方も含めてご提案します。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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この記事のポイントまとめ

• マンション修繕費指数は2026年に166.8で過去最高、2013年比で約1.67倍
• 1戸あたり平均修繕費は156.0万円、前年比3.6％増で上昇ペースは鈍化
• 足場などの仮設費は2013年の約2.2倍で、工事費の約4分の1を占める
• 「その他工事」の比率は14.0％→9.5％に低下し、先送りの動きがうかがえる
• 見積りチェック、長期修繕計画の見直し、工法比較の3つで備える

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出典・参考資料

• 一般財団法人 経済調査会「「マンション修繕費指数」2026年版を公開 調査開始以来の最高値を更新」（2026年9月29日）
• 一般財団法人 経済調査会「『マンション修繕費指数』を新たに公開しました」（2025年9月4日）
• 国土交通省「「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定について」（令和6年6月7日）
• 国土交通省「住宅：マンション管理について」
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（令和3年度）
• Housing Tribune Online「マンション修繕費が過去最高 2013年比で1.67倍」（2026年9月30日）

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

修繕費が上がっている今、私がいちばんお伝えしたいのは「慌てて値上げだけを決めないでください」ということです。工事の中身と工法を比べてから、必要な積立額を考える。その順番を守るだけで、総会での議論はずっと前向きになります。現地調査と概算のお見積りは無料で承っていますので、お問い合わせフォームから、ご相談だけでもお気軽にどうぞ。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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横須賀市のマンション漏水・防災対策｜谷戸のがけ・内水153mm・相模湾側の津波から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月13日 更新

横須賀市のマンションで修繕のご相談を受けると、私は最初に「海からの距離」と「建物の裏のがけ」の2つをお聞きします。横須賀市は三浦半島の大部分を占め、東は東京湾、西は相模湾に面しています。そのうえ平地が少なく、谷戸（やと：丘陵に入り込んだ細い谷あいの土地）に住宅やマンションが建ち並んでいます。海の塩と風、がけと谷筋を流れる雨水。横須賀の建物は、この両方を同時に受けています。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、横須賀市・神奈川県・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに、横須賀市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：横須賀市で優先すべきは「がけと谷筋の水」「内水と高潮の想定確認」「塩害を受ける外壁の防水」です

先に結論を申し上げます。横須賀市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 建物が土砂災害（特別）警戒区域に入っていないか、隣接していないかを確認し、擁壁・水抜き穴・敷地排水を点検する：谷戸の地形では、がけと建物の距離が近い物件が少なくありません
2. 2026年9月に更新された内水ハザードマップと、高潮ハザードマップで建物の位置と想定浸水深を確認する：谷筋の低い場所と、海沿いの埋立地では水の来方が違います
3. 海風を受ける面のシーリング・鉄部・バルコニー排水を点検し、防水の改修時期を記録で確認する：塩分は劣化を早め、劣化した目地から雨が入ります

順に見ていきます。

横須賀市のハザードマップを1枚で読む（土砂／内水／洪水／高潮／津波）

横須賀市は、災害の種類ごとにハザードマップを分けて公表しています。まず全体像を表にまとめます（出典：横須賀市「防災関係の地図（ハザードマップなど）」）。

種類	横須賀市の状況	マンションで見るべき点
土砂災害	市内8地区ごとにマップあり。県指定の警戒区域・特別警戒区域を表示	擁壁・水抜き穴・がけ側の外壁と排水
内水	1時間153mmの雨を想定。2026年9月11日にページ更新	谷筋の低い道路沿い、半地下の部屋・設備室
洪水	鷹取川、平作川、竹川・松越川の想定最大規模	川沿いの建物の浸水深
高潮	東京湾北側・東京湾東側・相模灘西側の3図	海沿いの埋立地、1階・地下の設備
津波	神奈川県の津波浸水想定（平成27年3月）を基に令和4年度改訂	浸水深と避難先の階数

土砂災害：谷戸の地形と、市内8地区のマップ

横須賀市の土砂災害ハザードマップは、神奈川県が指定した土砂災害警戒区域・特別警戒区域と、風水害時避難所の位置を、追浜・田浦、逸見・本庁、衣笠、大津・浦賀、久里浜、北下浦、西地区1・2の8枚に分けて示しています。マップは縮尺11,000分の1で見えにくい場合があるため、自宅が区域に入っているかは、市の地図サービス「よこすかわが街ガイド」で縮尺2,500分の1で確認するよう案内されています（出典：横須賀市「土砂災害ハザードマップ・防災マップ」）。

市は「よう壁やがけ地の安全性は、土地所有者が専門的知見などを参考に判断する必要があります」と明記しています（出典：横須賀市「がけ崩れ防止工事への助成」）。つまり、マンションの敷地内のがけや擁壁は、管理組合やオーナーさまが自ら気にかける必要がある、ということです。宅地建物取引の重要事項説明に使う正式な区域は、神奈川県の告示図書で確認します。

内水：想定は1時間153mm、2026年9月にページ更新

横須賀市上下水道局の内水ハザードマップは、国が示した関東地域で観測された最大の雨量をもとに、おおむね1000年に1度の降雨（1時間あたり153mm）を想定しています。マップ版は「追浜・田浦・逸見・本庁・衣笠」「本庁・衣笠・大津・浦賀」「浦賀・久里浜・北下浦」「西地区」の4枚です。令和6年1月1日からは水防法施行規則に基づくマップとなり、不動産取引の重要事項説明の対象にもなっています（出典：横須賀市上下水道局「横須賀市内水ハザードマップについて」2026年9月11日更新）。

市は、浸水が約50cmを超えると歩いての避難が難しくなると注意を呼びかけています。また、想定区域以外でも浸水したり、浸水深が異なったりする場合があるとしています。谷戸の奥に降った雨は、谷筋の道路を通って一気に低い場所へ集まります。建物の位置だけでなく、前面道路がどちらに下っているかも地図で確かめてください。

洪水：鷹取川・平作川・竹川・松越川

横須賀市の洪水ハザードマップは、神奈川県の想定最大規模の浸水想定区域図をもとに、鷹取川、平作川、竹川・松越川が氾濫した場合の浸水想定区域を示しています。市は、想定を超える降雨や高潮、支川や下水道の氾濫は考慮していないため、掲載のない区域でも浸水する場合があると注記しています（出典：横須賀市「洪水ハザードマップ」）。平作川は衣笠・久里浜方面を流れる市内でも大きな川です。流域のマンションは、表面・裏面の2枚のPDFで建物の位置を確認してください。

高潮：東京湾側と相模湾側で3つの図

高潮ハザードマップは、神奈川県の高潮浸水想定区域図をもとに、想定し得る最大規模の高潮による浸水を「東京湾北側地域」「東京湾東側地域」「相模灘西側地域」の3図で示しています。海岸堤防は、東京湾側は令和4年11月末時点、相模湾側は令和2年3月末時点の整備状況をもとに、一定の条件で壊れるものとして扱っています。詳しい浸水深は、県の「e-かなマップ」で縮尺500分の1で見られます（出典：横須賀市「高潮ハザードマップ」）。

津波：相模湾側は到達が早い

神奈川県は平成27年3月に津波浸水予測図を見直し、5つの地震で浸水域と浸水深が最大になるよう重ね合わせた「津波浸水想定図」を公表しました。横須賀市はこれをもとに、令和4年度に津波ハザードマップを改訂しています（出典：横須賀市「津波ハザードマップ」）。

県の予測図（元禄関東地震タイプ）では、市の西側、相模湾に面した横須賀海岸（長井地区）で最大津波高さ6.2m・到達時間7分、佐島漁港海岸（芦名地区）で9.1m・8分、長井漁港海岸（本港地区）で8.7m・8分とされています（出典：神奈川県「津波浸水予測図 元禄関東地震タイプ（14/24）」平成27年3月）。到達まで10分を切る地区があるということは、「建物の上の階へ逃げる」判断が現実的な選択肢になる、ということです。東京湾側の地区の数値は、お住まいの地区のハザードマップでご確認ください。

横須賀市の地域特性と漏水事故の関係：谷戸のがけ、海の塩、坂の多い敷地

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。

横須賀市には、横須賀中央や汐入など本庁地区の海沿いに建つマンション、追浜・田浦の谷戸に沿って建つ中低層のマンション、そして丘を造成した団地型のマンションが混在しています。谷戸に建つ物件では、建物の背面にがけや擁壁が迫り、擁壁の水抜き穴が土や落ち葉で詰まって、背面にたまった水が擁壁を押したり、敷地の高低差を伝って1階の外壁や基礎に回り込んだりします。私の経験上、「がけ側の部屋だけ、雨のたびに壁紙が浮く」というご相談の多くは、建物そのものより敷地の水の流れに原因がありました。

海沿いの物件では、塩害が劣化を早めます。塩分を含んだ風を受け続けた手すりや鉄骨階段の根元、サッシの金物まわりは、内陸の建物より早く錆が進みます。錆びた金物は膨らんでシーリングや防水層を押し広げ、そこから雨が入ります。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。屋上とバルコニー、そして敷地の排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。横須賀市の建物では、ここに「擁壁と敷地排水」「海風を受ける金物」を必ず加えます。

部位	見るところ	横須賀市で特に気にする点
①屋上防水	膨れ・ひび割れ・端部の浮き	排水勾配と溜まり水。強風を伴う雨での端部のめくれ
②シーリング（目地の防水材）	肉やせ・切れ・剥離	海風を正面から受ける面の早い劣化
③バルコニー排水	排水口の詰まり・床の勾配	豪雨時の溢れ。上階から下階への漏水
④ドレン（雨水の排水口）	落ち葉・砂の堆積、取付部の隙間	谷戸の斜面林に近い建物の落ち葉
⑤立上り（防水層の壁際）	端部の押さえ金物、防水層の切れ	塩分による金物の錆と防水層の浮き
⑥サッシまわり	枠まわりのシーリング、水切り	吹き込みの風雨を受ける海側の面
⑦エキスパンションジョイント（建物の継ぎ目）	カバーの外れ、止水材の劣化	段差のある敷地に建つ棟同士の継ぎ目。地震後のずれ

これに加えて、がけに近い建物では擁壁の水抜き穴の詰まり・ひび割れ・はらみ（ふくらみ）、側溝や集水桝の流れを見てください。擁壁の構造的な判断は専門の調査が必要ですが、水抜き穴の清掃や敷地排水の不具合は、修繕の範囲で手を打てることが多いです。

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です。外壁の打診調査は1㎡あたり250〜500円程度が目安です（いずれも物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。横須賀市のように坂が多く、前面道路が狭い谷戸の物件や、がけの上に建つ物件では、足場の資材を運び込むだけでも手間がかかり、費用と工期が膨らみやすい傾向があります。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。足元の地形に左右されないので、がけ側の壁にも屋上から直接アプローチできます。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。平らな側は足場、がけ側はロープ、といった部位ごとの使い分け（ハイブリッド工法）もできます。工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。国土交通省と経済産業省がまとめた「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）は、ハザードマップや過去の浸水実績から「どのくらいの深さ・時間の浸水に備えるか」を決め、そのうえで電気設備を浸水リスクの低い場所に置く、出入口・からぼり（地下の採光用の掘り込み）・換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

横須賀市の斜面に建つマンションでは、「1階」が山側では地下、谷側では地上、という建物がよくあります。海沿いの物件では、高潮や津波の想定浸水深より低い位置に電気室や受水槽がないかが問題になります。管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水をかぶると動きません。地下や半地下にある場合は最優先で確認します
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります。坂の多い横須賀では、高齢の居住者の生活に直結します
4. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置にあるか、燃料の備蓄量は足りるかを確認します
5. 避難通路と上階への動線：津波の到達が早い地区では、外へ逃げるより上の階へ上がる判断が必要になる場面があります。階段室の扉や手すりが錆で傷んでいないかも確認します

設備まわりの防水（床・壁・貫通部の止水）や止水板の取付下地の補修は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。設備の移設そのものは大きな費用がかかるため、長期修繕計画の見直しとセットで検討するのが現実的です。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

横須賀市で使える防災補助・耐震助成（令和8年度）

横須賀市のマンションで関係する可能性のある制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

横須賀市マンション耐震診断補助：昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工した、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造の分譲マンションが対象です。住戸数の過半を区分所有者の居住の用に供すること、住宅部分の床面積が過半であること、予備診断または耐震診断の実施が管理組合の総会で決議されていることなどが条件です。

区分	補助率	上限
予備診断	診断費用（税抜）の2/3	1棟につき12万円
耐震診断	診断費用（税抜）の1/2	1住戸あたり3万円

予備診断で倒壊の危険があると判断された場合のみ、耐震診断に進めます。市は「診断を行う前年度中に、市に事前相談を」と案内していますので、令和9年度に診断したい管理組合は、令和8年度中の相談が必要です。問合せ先は横須賀市都市部建築指導課（電話046-822-9530）です（出典：横須賀市「住宅の耐震診断補強工事補助事業」2026年4月1日更新）。

がけ崩れ防止工事への助成：高さ2m以上・角度30度以上で、上または下に住居があるがけについて、設計費の1/2（上限5万円）、地質調査費の1/2（上限30万円）、工事費の1/2（上限500万円）を補助する制度です。ただし条件に「個人で防災工事を申請すること」とあり、工事施行者は市内業者に限られます。管理組合や法人が対象になるかは、着工前に市の都市部宅地審査防災課（電話046-822-8340）へ必ずご相談ください（出典：横須賀市「がけ崩れ防止工事への助成」2026年4月3日更新）。神奈川県の急傾斜地崩壊危険区域に指定され、採択基準を満たす場合は、県が工事を行う制度もあります。

なお、電気設備の浸水対策や外壁の防水そのものを対象とした横須賀市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。

よくあるご質問

Q. 横須賀市のマンションは、どの災害の心配が大きいですか？

A. 立地で大きく変わります。谷戸やがけに近い建物は土砂災害と敷地の排水、谷筋の低い場所は内水、海沿いは高潮と津波を優先して確認してください。市は災害の種類ごとにマップを分けていますので、複数のマップを見比べることが大切です。

Q. 自分のマンションが土砂災害警戒区域に入っているか、どう調べますか？

A. 横須賀市の「よこすかわが街ガイド」で縮尺2,500分の1で確認できます。重要事項説明などの正式な確認は、神奈川県の告示図書をご覧ください。

Q. 海沿いのマンションは、内陸より修繕の周期を短くすべきですか？

A. 一律には言えませんが、海風を受ける面の鉄部やシーリングは、私の経験上、内陸より劣化が早い傾向があります。前回修繕から10年前後で、海側の面だけでも点検されることをお勧めします。

Q. 擁壁の水抜き穴から水が出ていないのですが、問題ですか？

A. 雨のあとも水が出ない場合、詰まっている可能性があります。背面に水がたまると擁壁に負担がかかります。清掃と目視点検をお勧めします。構造的な判断は専門の調査が必要です。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 坂の上で足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？

A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。平らな側は足場、がけ側はロープというハイブリッド工法も選べます。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 「よこすかわが街ガイド」と内水・高潮・津波のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認し、管理組合内で共有する
2. 擁壁の水抜き穴・ひび割れ・敷地排水と、海側の鉄部・シーリングの写真を管理会社に依頼する。電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの位置と床の高さを図面で確認する
3. 旧耐震の分譲マンションは、令和9年度の耐震診断補助を見据え、令和8年度中に市の建築指導課へ事前相談する

台風の季節が終わりかけた今が、次の雨のシーズンまでに手を打てる、いちばんよい時期です。漏水も土砂も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている横須賀市、神奈川県、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。ハザードマップや補助制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず横須賀市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横須賀市「防災関係の地図（ハザードマップなど）」
• 横須賀市「土砂災害ハザードマップ・防災マップ」（2025年11月11日更新）
• 横須賀市上下水道局「横須賀市内水ハザードマップについて」（2026年9月11日更新）
• 横須賀市「洪水ハザードマップ」（2024年4月23日更新）
• 横須賀市「高潮ハザードマップ」（2025年5月29日更新）
• 横須賀市「津波ハザードマップ」（2025年11月11日更新）
• 神奈川県「津波浸水予測図 元禄関東地震タイプ（14/24）」（平成27年3月）
• 神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書」
• 横須賀市「住宅の耐震診断補強工事補助事業」（2026年4月1日更新）
• 横須賀市「がけ崩れ防止工事への助成」（2026年4月3日更新）
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」（令和2年6月）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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横須賀市のマンション漏水・防災対策｜台風25号の連続雨量451.5mm・急傾斜地・内水153mmから考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月13日 更新

2026年9月の台風第25号で、横須賀市では土砂崩れなどにより人命が失われました。亡くなられた方々に心よりお悔やみを申し上げ、被災された皆さまにお見舞い申し上げます。復旧のさなかにある方も多いと思います。そのうえで、この記事は「次の雨の前に、マンションで何を整えるか」を、現場の目線でお伝えするために書いています。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

横須賀市のマンションでご相談を受けると、私はまず「建物の裏や横に、がけや擁壁はありますか」とお聞きします。丘陵が海の近くまで迫るこの街では、水の心配は川のあふれだけではありません。斜面を流れ落ちる雨水、下水があふれる内水、屋上や外壁から入り込む雨。この3つが重なる場所に建物が立っています。

今日は、横須賀市・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、横須賀市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：横須賀市で優先すべきは「斜面の水」「内水の確認」「屋上とバルコニーの排水」です

先に結論を申し上げます。横須賀市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 建物が土砂災害警戒区域に入っていないか、隣接していないかを確認し、擁壁・水抜き穴・敷地排水を点検する：9月の台風25号では、市内で土砂災害だけで87件の被害が報告されました
2. 横須賀市の内水ハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：市のマップは1時間153mmの雨を前提にしています。川から離れた建物でも、道路や地下に水が集まることがあります
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：まとまった雨で最初に出る被害は、排水が追いつかないことによる漏水です

順に見ていきます。

2026年9月の台風25号が、横須賀市に突きつけたもの

市の最終報（9月22日12時30分時点）によると、20日の降り始めからの連続雨量は野比出張所で451.5mmに達しました。9月21日の朝8時に高齢者等避難を市内全域に発令し、10時05分には避難指示が出て、順次拡大して13時に市内全域となりました。避難指示の最大対象は164,244世帯、361,116人です（出典：横須賀市「台風第25号の対応について【9月22日12時30分時点（最終報）】」）。

同じ資料では、被害件数は土砂災害87件、住家27件、道路・橋梁77件など、合計234件（9月22日6時時点）。最大2,640軒の停電も起きています。人的被害は、9月22日時点で死亡1人、行方不明2人と報告されました。その後の報道では、横須賀・三浦両市で計5人が亡くなったと伝えられています（出典：神奈川新聞 カナロコ 2026年10月5日）。被害の数字は、今後の確認で変わる可能性があります。

市は広報で、降り始めからの総雨量が450mmを超える地点が出たこと、これが昭和49年の七夕豪雨を超える雨量であることも伝えています（出典：横須賀市「令和8年 台風第25号への対応」）。気象庁横浜地方気象台の神奈川県気象速報でも、隣の三浦市三浦で6時間に188.0mmの雨が観測されたと記録されています（出典：気象庁「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」。三浦市の観測値であり、横須賀市の値ではありません）。

正直に申し上げます。この規模の雨を受けて、これまでの「うちは大丈夫」は通用しなくなりました。私は今回の被害を、遠い誰かの話として書くつもりはありません。

横須賀市のハザードマップを1枚で読む

横須賀市は、防災関係の地図を種類ごとに公開しています。土砂災害、津波、洪水、内水、高潮、震度の各マップがあり、液状化は市の独立したマップではなく、神奈川県の「e-かなマップ」で確認する形です（出典：横須賀市「防災関係の地図（ハザードマップなど）」）。

種類	横須賀市の状況	マンションで見るべき点
土砂災害	県指定の警戒区域・特別警戒区域を市が地図化（8地区分）	擁壁・水抜き穴・斜面側の外壁と排水
内水	1時間153mmを想定。4面に分けて公開	道路が低い場所、地下・半地下、駐車場
洪水	鷹取川・平作川・竹川・松越川が対象。想定最大規模	川沿いの建物の浸水深
高潮	想定し得る最大規模。東京湾北側・東側と相模灘西側の3地域	海に近い低地の建物、電気設備の位置
津波	県の9つの地震のうち5つを重ねて最大浸水を表示	避難場所と、1階共用部の浸水
液状化	市のマップ無し。県のe-かなマップで確認	埋立地・谷戸の埋め土の地盤

土砂災害：まず自分の建物が区域に入るかを調べる

市の土砂災害ハザードマップは、神奈川県が指定した土砂災害警戒区域・特別警戒区域と風水害時避難所を示しています。市内8地区のマップは縮尺1万1千分の1のため、警戒区域が粗く見えることがあり、自宅が入るかどうかは「よこすかわが街ガイド」（縮尺2,500分の1）での確認が案内されています（出典：横須賀市「土砂災害ハザードマップ・防災マップ」）。

神奈川県の告示図書では、令和8年3月17日現在の横須賀市の指定は、土石流が118区域、急傾斜地の崩壊が1,128区域、地滑りが39区域と表示されています。ただし、この表示は一部の項目で数字の整合が取れていない箇所があり、区域は解除や新規指定で変わります。区域の正確な位置と数は、最新の告示図書で個別にご確認ください（出典：神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書（横須賀市）」）。

内水：想定降雨は1時間153mm

市の内水ハザードマップは、関東地域で想定される最大規模の降雨、1時間あたり153mmを前提にしています。追浜・田浦・逸見・本町・衣笠、大津・浦賀、久里浜・北下浦、西地区の4面で公開されています。浸水が約50cmを超えると、歩いての避難が難しくなると案内されています（出典：横須賀市「横須賀市内水ハザードマップについて」）。

洪水・高潮・津波

洪水ハザードマップの対象は、鷹取川、平作川、竹川・松越川の3系統です。県の浸水想定と、水防法の想定最大規模に基づいています（出典：横須賀市「洪水ハザードマップ」）。高潮は「想定し得る最大規模」で、東京湾北側・東京湾東側・相模灘西側の3地域に分かれています（出典：横須賀市「高潮ハザードマップ」）。津波は、県が評価した9つの地震のうち5つを組み合わせて最大浸水を示しています（出典：横須賀市「津波ハザードマップ」）。

地域特性と漏水事故の関係：斜面地・谷戸・海沿いで起きること

ここからは、私の現場経験です。地形別に、横須賀市のようなエリアで漏水が出やすい場所を整理します。

斜面地・谷戸（丘陵地）の建物：山側の外壁は地面に近く、雨水が壁際にたまりやすい構造です。山側の「1階」が地下扱いになる建物もあり、地中からの湿気やしみ出しが、地下の電気室やポンプ室にまで届きます。擁壁の水抜き穴が詰まると、背面に水がたまり、擁壁にも建物の基礎まわりにも負担がかかります。

海に近い低地の建物：潮風を受ける外壁では、シーリング（目地を埋めるゴム状の材料）や金属部の劣化が早く進む傾向があります。高潮や津波の想定区域では、1階の共用部や地下の設備が浸水しやすく、電気設備の置き場所が復旧の速さを決めます。

築年数の経った中低層マンション：屋上のコンクリート押さえの防水は、継ぎ目のひび割れから水が入ります。台風のあとに屋上へ上がると、ドレン（雨水を落とす排水口）の周りに落ち葉と砂がたまり、水が引かない光景を、私は何度も見てきました。排水が詰まった状態で強い雨が来ると、行き場を失った水が立上りの隙間やサッシまわりから室内に入ります。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

台風25号のような雨のあとは、次の7か所を順に見ます。目安の単価も添えますが、実際の見積は物件の状態で大きく変わりますので、参考値としてご覧ください。

1. 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮き。改修費は1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です
2. シーリング：外壁の目地、サッシ周りの硬化・痩せ・切れ。打ち替えの時期を記録で確認します
3. バルコニー排水：排水溝の詰まり、床の勾配、笠木まわり。ここの水が下階の天井に出ます
4. ドレン（屋上・バルコニーの排水口）：落ち葉・土砂の詰まり、ストレーナー（ごみ除け）の破損。台風前後の清掃で防げる被害が多い場所です
5. 立上り（防水層が壁と接する部分）：端部の押さえ金物の浮き、シールの切れ
6. サッシまわり：枠と外壁の取り合い、水切り、室内側の結露と雨漏りの見分け
7. エキスパンションジョイント（建物の動きを逃がす継ぎ目）：カバーの外れ、止水材の劣化。揺れと雨の両方に弱い場所です

「どこから入った水か分からない」というご相談は、私の経験上、実は多いです。そのときは、散水試験や赤外線調査で入口を絞ってから工事範囲を決めます。詳しい漏水診断の進め方は、明誠の漏水対応のご案内にまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風のあとの現場では、道路が土砂でふさがれていたり、斜面側に足場の資材を置く場所がなかったりします。足場は、手配から組み上げまで通常でも数日から1週間以上かかります。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元を確保し、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工法です。足場を待たずに、調査、応急のシーリング、ドレン清掃、仮防水まで進められます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の168万円に対し、ロープアクセスでは59万円と、約109万円の差が出る試算もあります（物件により変動する参考値です）。仕組みの詳細はロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技術や訓練の詳しい情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。斜面側は無足場、平らな側は足場というハイブリッド工法もご提案できます。

防災上の共用部：位置を知り、直す順番を決める

国土交通省と経済産業省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、まず建物のリスクを把握し、そのうえで電気設備を浸水しにくい場所に置く、出入口や換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

管理組合の優先順位に置き換えると、次の順になります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプもここが止まると動きません。地下・半地下にあるなら最優先です
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると高層階が断水します。台風25号でも最大2,640軒が停電しました
3. エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります。坂の多い街では、高齢の居住者の生活に直結します
4. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置か、燃料の備蓄は足りるかを確認します
5. 避難通路と斜面側の出入口：がけ側の通路は、土砂災害のときに使えない可能性があります

設備まわりの防水や止水板の下地補修は、大規模修繕の工事範囲に入れると、足場やロープの手配を共用できて費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

横須賀市で使える防災補助・耐震助成（令和8年度）

マンション耐震診断等補助：横須賀市のページ（2026年4月1日更新）によると、対象は昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工した、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造のマンションで、住戸の過半が居住用であること、診断の実施を管理組合の総会で決議していることなどが条件です。

区分	補助率	上限
予備診断	診断費用（税抜）の3分の2	1棟あたり12万円
耐震診断	診断費用（税抜）の2分の1	1住戸あたり3万円

予備診断で倒壊の危険があると判断された場合にのみ、耐震診断へ進めます。ページ冒頭の案内には申込締切（12月28日）と、定員に達し次第終了する旨が書かれていますが、マンションの受付開始日は記載がなく、令和8年度から自己負担額などが変わるとも案内されています。申請前に、市の都市部建築指導課へ最新の条件をご確認ください（出典：横須賀市「住宅の耐震診断補強工事補助事業」、横須賀市マンション耐震診断等補助金交付要綱）。

がけ崩れ対策の助成：市は、高さ2m以上かつ角度30度以上のがけの上下に住居がある場合の既成宅地の防災工事や、立木の伐採などへの助成を案内しています。ただし、該当ページの更新日は2023年6月で、要綱は見直し中とも書かれています。令和8年度の条件は、市の危機管理課で最新のものをご確認ください（出典：横須賀市「防災工事などへの助成」）。なお、屋上防水や共用部の電気設備の浸水対策そのものを対象とする市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。

被災された方は、罹災証明書の手続き、災害ごみの無料収集、水道料金の減免などの支援が案内されています。10月13日からの罹災証明書の申請窓口は、市役所本館5階の危機管理課です（出典：横須賀市「令和8年 台風第25号の被害に遭われた方へ」）。被害箇所は、直す前に写真で記録しておいてください。

よくあるご質問

Q. 横須賀市のマンションは、どの災害を優先して備えるべきですか？

A. 立地で変わります。斜面や擁壁に近い建物は土砂災害と敷地排水を、低地や海に近い建物は内水・高潮・津波と電気設備の位置を優先してください。屋上・バルコニーの排水は、すべての建物に共通する最初の点検項目です。

Q. 自分のマンションが土砂災害警戒区域に入っているか、どう調べますか？

A. 市の「よこすかわが街ガイド」で、縮尺2,500分の1の地図上に指定済みの区域を重ねて確認できます。区域は解除や新規指定で変わりますので、神奈川県の告示図書も併せてご覧ください。

Q. 台風のあと、屋上で何を見ればよいですか？

A. まずドレンの詰まりを見ます。落ち葉や砂を取り除き、水が引くかを確認してください。防水層のふくれやひび割れ、立上りの端部の浮きも写真に残すと、業者への相談が早くなります。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 斜面地で足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？

A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。斜面側はロープ、平らな側は足場というハイブリッド工法も選べます。

Q. 耐震診断の補助は、すぐ申し込めますか？

A. 総会での決議が条件です。令和8年度の条件は変わっていますので、市の都市部建築指導課で最新の内容をご確認ください。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 市の土砂災害ハザードマップと「よこすかわが街ガイド」で、建物が警戒区域に入っていないか・隣接していないかを確認し、管理組合内で共有する
2. 擁壁の水抜き穴・ひび割れ・敷地排水と、屋上ドレン・バルコニー排水の詰まりを写真付きで管理会社に依頼する。電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの位置と床の高さを図面で確認する
3. 市の内水ハザードマップ（1時間153mm想定）で建物の位置を確かめ、サッシまわりと外壁シーリングの打ち替え時期を記録で確認する

台風25号の記憶が新しい今が、理事会でこの話を出すいちばんよい時期です。私はいつも理事長さまにお伝えしています。漏水も土砂も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている横須賀市、神奈川県、気象庁、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。被害数値、土砂災害警戒区域の指定、助成制度は年度途中でも改正・更新があり得ます。実際に申請される前に、横須賀市の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横須賀市「台風第25号の対応について【9月22日12時30分時点（最終報）】」
• 横須賀市「令和8年 台風第25号への対応」
• 横須賀市「令和8年 台風第25号の被害に遭われた方へ」
• 気象庁 横浜地方気象台「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」
• 横須賀市「防災関係の地図（ハザードマップなど）」
• 横須賀市「土砂災害ハザードマップ・防災マップ」
• 横須賀市「横須賀市内水ハザードマップについて」
• 横須賀市「洪水ハザードマップ」
• 横須賀市「高潮ハザードマップ」
• 横須賀市「津波ハザードマップ」
• 神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書（横須賀市）」
• 横須賀市「住宅の耐震診断補強工事補助事業」
• 横須賀市「防災工事などへの助成」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
• 神奈川新聞「台風25号 横須賀・三浦の被害（カナロコ）」（2026年10月5日）

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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平塚市のマンション漏水・防災対策｜相模川・金目川の洪水想定と内水153mm・高潮・津波から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月13日 更新

2026年9月21日、台風第25号の接近にともない、平塚市は午前9時に警戒レベル4の「避難指示」を発令しました。対象は市西部のほか、金目川・鈴川・渋田川・座禅川・河内川の流域などで、公民館などに避難所が開設されました（出典：神奈川新聞 カナロコ）。この記事は、あの日の緊張が残るうちに「次の雨の前に、マンションで何を整えるか」を、現場の目線でお伝えするために書いています。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

平塚市のマンションでご相談を受けると、私はまず「建物は相模川の近くですか、金目川の流域ですか、海に近いですか」とお聞きします。平塚市には相模川と金目川水系の河川が流れ、南は相模湾に面しています。水は川からも、下水道からも、海からも来る街です。

今日は、平塚市・神奈川県・気象庁の公式情報をもとに、平塚市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：平塚市で優先すべきは「屋上・バルコニーの排水」「1階と電気設備の浸水対策」「耐震診断の検討」です

先に結論を申し上げます。平塚市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：平塚市の内水ハザードマップは1時間153mmの雨を前提にしています。排水が追いつかないときに、最初に出る被害は漏水です
2. 市の洪水・内水・高潮・津波のハザードマップで建物の位置を確認し、受変電設備・給水ポンプ・エレベーターピットの高さを図面で確かめる：浸水の深さがわずかでも、設備が水をかぶると復旧に数週間かかることがあります
3. 昭和56年5月31日以前に着工した建物は、市の予備診断費補助（令和8年度の掲載内容では費用の10分の9、上限18万円）の活用を理事会で話し合う：防水や外壁の修繕計画と同じ総会で議論すると、合意形成が進みます

順に見ていきます。

2026年9月の台風25号と、平塚市の備え

台風25号では、平塚市は9月21日午前9時に避難指示（警戒レベル4）を発令しました。気象庁横浜地方気象台の神奈川県気象速報によると、平塚の観測点の日降水量は9月20日が87.0mm、21日が71.0mm、日最大1時間降水量は9月20日の24.5mmでした。同じ速報では、隣接する藤沢市の辻堂観測点で21日の日降水量が219.0mmとなり、9月の観測史上1位を更新しています（出典：気象庁「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」。辻堂は藤沢市の観測値であり、平塚市の値ではありません）。

つまり今回、平塚の観測点の雨量そのものは、突出して多かったわけではありません。それでも市は、河川の流域単位で早めに避難指示を出しました。観測点1か所の雨量が控えめだったからといって、備えを緩めてよい根拠にはなりません。

参考になるのが、令和6年の台風第10号です。広報ひらつか第1295号（令和8年5月15日発行）によると、このとき平塚市の72時間降水量は427.5mmに達し、土砂災害による全壊1棟、床上浸水83棟の被害が出ました（出典：広報ひらつか 第1295号）。時間雨量が小さくても、長く降り続けると被害が出ます。マンションの排水と防水は、この「長く降る雨」への耐性で差がつきます。

平塚市のハザードマップを1枚で読む

平塚市は、防災関係の地図を種類ごとに公開しています。市のハザードマップのページには、地震防災マップ・津波、洪水、内水、土砂災害、ため池、高潮の各マップが掲載されています（出典：平塚市「ハザードマップ」）。

種類	平塚市の想定	マンションで見るべき点
洪水	相模川水系と金目川水系。想定最大規模は年超過確率1/1,000	川沿い・低地の建物の浸水深と浸水継続時間
内水	1時間153mmの想定最大規模降雨	道路が低い場所、地下・半地下、駐車場
高潮	想定最大規模の高潮。県が令和3年5月に浸水想定区域を指定	海に近い低地の建物、電気設備の位置
津波	元禄関東地震タイプと国府津－松田断層帯の連動地震、相模トラフ沿いの海溝型地震など	1階共用部の浸水、避難先の確保
土砂災害	県の告示図書に土石流19区域、急傾斜地の崩壊93区域など	丘陵や斜面に近い建物の擁壁・排水

洪水：相模川水系と金目川水系

平塚市の立地適正化計画の防災指針（第Ⅳ章）によると、洪水の対象は相模川水系と金目川水系です。想定降雨は、金目川水系が計画規模で年超過確率1/100、想定最大規模で1/1,000、相模川水系が計画規模で1/150、想定最大規模で1/1,000とされています。洪水ハザードマップは令和4年6月版が使われています。

同じ資料は、相模川沿いや国道1号沿いで浸水深が大きく、平屋住宅や要配慮者利用施設が多く立地していること、金目川水系の想定最大規模では桜ヶ丘周辺で浸水深3.0m以上になる見込みであること、相模川沿いなどでは浸水が1日以上続く区域があることを課題として挙げています（出典：平塚市立地適正化計画 第Ⅳ章 防災指針、同 防災指針（別版PDF））。

浸水深3.0m以上は、一般的な住宅の2階の床まで水が来る深さで、垂直避難（建物の上の階への避難）が難しくなる目安とされています。マンションの場合、低層階の住戸と1階の共用部、そして電気設備が最初に影響を受けます。

内水：想定降雨は1時間153mm

市の内水ハザードマップは、国が示す関東地区の観測最大降雨量にあたる「1時間に153mm」を前提にした、想定最大規模の浸水シミュレーションです。旧版（平成25年2月版）は1時間50mm程度を想定していました。市の記録上、平成26年10月の台風18号で観測された1時間70.5mmが既往最大とされています。対象は雨水ますや水路からあふれた雨水による浸水で、河川の氾濫や津波、高潮は含みません（出典：平塚市「平塚市内水ハザードマップ」、最終更新2022年3月29日）。

川から離れた場所でも、下水道や水路の排水能力を超えれば、道路や地下に水が集まります。色のついていない区域でも、下水道の排水能力を超える雨や小河川の氾濫で浸水することがある、と市の平成16年版の洪水ハザードマップにも書かれています（出典：平塚市「洪水ハザードマップ（防災特集号）」）。

高潮・津波

高潮ハザードマップは、想定最大規模の高潮による氾濫を前提にしており、神奈川県が令和3年5月に高潮浸水想定区域を指定しています。マップは令和4年3月の広報ひらつかと併せて全戸に配布されました（出典：平塚市「平塚市高潮ハザードマップ」）。

津波ハザードマップは、元禄関東地震タイプと国府津－松田断層帯地震の連動地震、相模トラフ沿いの海溝型地震（西側モデル）による最大クラスの津波を想定しています。マップは平成24年7月に初めて作成され、平成28年度に改訂されました。津波避難ビルの指定には変更があり、最新の一覧は市の「津波避難ビル」のページで確認する必要があります（出典：平塚市「平塚市地震防災マップ・津波ハザードマップ」、最終更新2024年11月1日）。

土砂災害とため池

神奈川県の告示図書では、令和7年10月21日現在、平塚市に関する土石流の警戒区域等は19区域、急傾斜地の崩壊は93区域が掲載されています（他市にまたがる区域も含まれる表示です）。区域は解除や新規指定で変わりますので、建物ごとの確認は最新の告示図書で行ってください（出典：神奈川県「土砂災害警戒区域等 告示図書（平塚市）」）。

防災指針には、ため池として吉沢ため池と万田八重窪ため池が挙げられ、決壊した場合の浸水は決壊点から500〜1,000m離れた地域に及ぶとされています。該当するエリアの建物は、ため池ハザードマップも併せてご確認ください。

地域特性と漏水事故の関係：平野部・川沿い・海沿いで起きること

ここからは、私の現場経験です。地形別に、平塚市のようなエリアで漏水が出やすい場所を整理します。

平野部の低地にある建物：道路より建物の床が低い、あるいは敷地に傾斜がなく水が引きにくい建物では、強い雨のときに駐車場や1階エントランスに水が集まります。排水ますの詰まりが、そのまま浸水につながります。

海に近い建物：潮風を受ける外壁では、シーリング（目地を埋めるゴム状の材料）や金属部の劣化が早く進む傾向があります。高潮や津波の想定区域では、1階共用部や地下の設備が浸水しやすく、電気設備の置き場所が復旧の速さを決めます。

築年数の経った中低層マンション：屋上のコンクリート押さえの防水は、継ぎ目のひび割れから水が入ります。台風のあとに屋上へ上がると、ドレン（雨水を落とす排水口）の周りに落ち葉と砂がたまり、水が引かない光景を、私は何度も見てきました。排水が詰まった状態で強い雨が来ると、行き場を失った水が立上りの隙間やサッシまわりから室内に入ります。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

台風のあとは、次の7か所を順に見ます。目安の単価も添えますが、実際の見積は物件の状態で大きく変わりますので、参考値としてご覧ください。

1. 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮き。改修費は1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です
2. シーリング：外壁の目地、サッシ周りの硬化・痩せ・切れ。打ち替えの時期を記録で確認します
3. バルコニー排水：排水溝の詰まり、床の勾配、笠木まわり。ここの水が下階の天井に出ます
4. ドレン（屋上・バルコニーの排水口）：落ち葉・土砂の詰まり、ストレーナー（ごみ除け）の破損。台風前後の清掃で防げる被害が多い場所です
5. 立上り（防水層が壁と接する部分）：端部の押さえ金物の浮き、シールの切れ
6. サッシまわり：枠と外壁の取り合い、水切り、室内側の結露と雨漏りの見分け
7. エキスパンションジョイント（建物の動きを逃がす継ぎ目）：カバーの外れ、止水材の劣化。揺れと雨の両方に弱い場所です

「どこから入った水か分からない」というご相談は、私の経験上、実は多いです。そのときは、散水試験や赤外線調査で入口を絞ってから工事範囲を決めます。詳しい漏水診断の進め方は、明誠の漏水対応のご案内にまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風のあとの現場では、足場の資材を置く場所が限られたり、手配から組み上げまで数日から1週間以上かかったりします。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元を確保し、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工法です。足場を待たずに、調査、応急のシーリング、ドレン清掃、仮防水まで進められます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の168万円に対し、ロープアクセスでは59万円と、約109万円の差が出る試算もあります（物件により変動する参考値です）。仕組みの詳細はロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技術や訓練の詳しい情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。平らな側は足場、高所や狭い側はロープというハイブリッド工法もご提案できます。安全管理の考え方は明誠の安全管理でご覧いただけます。

防災上の共用部：位置を知り、直す順番を決める

国土交通省と経済産業省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、まず建物のリスクを把握し、そのうえで電気設備を浸水しにくい場所に置く、出入口や換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

管理組合の優先順位に置き換えると、次の順になります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプもここが止まると動きません。地下・半地下や1階にあるなら最優先です
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると高層階が断水します
3. エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります
4. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置か、燃料の備蓄は足りるかを確認します
5. 1階の出入口・駐車場の排水：雨水が建物へ流れ込む経路を、図面と現地で確認します

設備まわりの防水や止水板の下地補修は、大規模修繕の工事範囲に入れると、足場やロープの手配を共用できて費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

平塚市で使える防災・耐震の補助（令和8年度）

分譲マンションの予備診断費・耐震診断費の補助

平塚市のページ（最終更新2026年4月1日）によると、分譲マンションの耐震化には次の補助があります。いずれも昭和56年5月31日以前に建築確認を得て着工したマンションで、住戸数の過半が区分所有者の住居であること、住宅部分の床面積が過半であること、床面積の合計が1,000㎡以上であること、管理組合の集会で実施が決議されていること、1つの管理組合につき1棟までであること、などが条件です。

区分	補助率	上限
予備診断費	費用（税込み）の10分の9	18万円
耐震診断費	診断費用と評価・判定費用（税込み）の合計の2分の1	区分所有者が居住する1住戸あたり4万円

受付期間は固定されていません。事前相談のあと計画承認申請を行い、市から届く承認通知書に書かれた申請期間内に補助金交付申請をする流れです。過去に予備診断または耐震診断の補助を受けた建物は対象外になります。申請前に、平塚市建築指導課（0463-21-9731）へ最新の条件をご確認ください（出典：平塚市「分譲マンションの予備診断費の補助」、平塚市「分譲マンションの耐震診断費の補助」、平塚市「分譲マンションの耐震改修アドバイザー派遣事業・マンション耐震化促進事業」）。

なお、耐震改修アドバイザー派遣（無料、建築士2名、2時間以内）は、市のページの更新日が2022年7月5日と令和8年度より前の掲載です。利用前に条件が変わっていないかを市に確認してください。

簡易止水板・雨水貯留槽の補助

広報ひらつか第1295号（令和8年5月15日発行）では、雨水貯留槽（上限3万円、浄化槽転用は上限4万円）と簡易止水板（上限10万円）の購入費の2分の1を補助することが紹介されています。購入前に届け出が必要です。戸建て向けの色合いが強い制度ですので、マンションの管理組合が対象になるかどうかは、事前に市へご確認ください（出典：広報ひらつか 第1295号）。

市は、総合浸水対策第3次実施計画（令和6〜10年度）を進めており、令和7年度には田村地区の水門を改修し、台風第10号のあとには雨水桝の増設などを行ったと案内しています。屋上防水や共用部の電気設備の浸水対策そのものを対象とする、市のマンション向けの補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。

よくあるご質問

Q. 平塚市のマンションは、どの災害を優先して備えるべきですか？

A. 立地で変わります。川沿いは洪水と浸水継続時間、海に近い建物は高潮・津波と電気設備の位置、内陸の平野部は内水を優先してください。屋上・バルコニーの排水は、すべての建物に共通する最初の点検項目です。

Q. 自分のマンションが浸水想定区域に入っているか、どう調べますか？

A. 平塚市の洪水・内水・高潮・津波の各ハザードマップで確認できます。市のGISサイト「ひらつかわくわくマップ」では、複数のマップを重ねて見ることができます。

Q. 台風のあと、屋上で何を見ればよいですか？

A. まずドレンの詰まりを見ます。落ち葉や砂を取り除き、水が引くかを確認してください。防水層のふくれやひび割れ、立上りの端部の浮きも写真に残すと、業者への相談が早くなります。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？

A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。足場とロープを使い分けるハイブリッド工法も選べます。

Q. マンションの耐震診断の補助は、すぐ申し込めますか？

A. 総会での決議が条件です。令和8年度のページでは、予備診断が費用の10分の9（上限18万円）、耐震診断が費用の2分の1（1住戸あたり上限4万円）となっています。申請前に市の建築指導課で最新の内容をご確認ください。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 市の洪水・内水・高潮・津波のハザードマップで建物の位置を確かめ、結果を管理組合内で共有する
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりの詰まりや劣化を、写真付きで管理会社に点検依頼する。電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの位置と床の高さを図面で確認する
3. 昭和56年5月31日以前の建物は、予備診断費の補助について、建築指導課へ事前相談する日程を決める

台風25号の記憶が新しい今が、理事会でこの話を出すいちばんよい時期です。私はいつも理事長さまにお伝えしています。漏水も浸水も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている平塚市、神奈川県、気象庁、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。避難情報、土砂災害警戒区域の指定、補助制度は年度途中でも改正・更新があり得ます。実際に申請される前に、平塚市の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 神奈川新聞「台風25号接近、平塚市が警戒レベル4「避難指示」発令 避難所を開設」
• 気象庁 横浜地方気象台「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」
• 平塚市「広報ひらつか 第1295号（令和8年5月15日発行）」
• 平塚市「ハザードマップ」
• 平塚市「平塚市内水ハザードマップ」
• 平塚市「平塚市高潮ハザードマップ」
• 平塚市「平塚市地震防災マップ・津波ハザードマップ」
• 平塚市「立地適正化計画 第Ⅳ章 防災指針」（別版：PDF）
• 平塚市「洪水ハザードマップ（防災特集号）」
• 神奈川県「土砂災害警戒区域等 告示図書（平塚市）」
• 平塚市「分譲マンションの予備診断費の補助」
• 平塚市「分譲マンションの耐震診断費の補助」
• 平塚市「分譲マンションの耐震改修アドバイザー派遣事業・マンション耐震化促進事業」
• 平塚市「分譲マンションの耐震改修アドバイザー派遣事業」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月13日

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川崎市高津区の管理組合が使える無料相談窓口18選｜区役所の弁護士・司法書士相談から市のアドバイザー派遣（年3回まで無料）まで【令和8年度版】

2026年10月13日 更新

川崎市高津区のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近づいてきたが、誰に何を聞けばいいのか分からない。専門家への相談料を修繕積立金から出すのは気が引ける」

高津区の管理組合には、費用をかけずに動ける入口が2つあります。1つは、高津区役所の2階にある地域振興課相談情報担当で受けられる弁護士・司法書士・行政書士などの特別相談です。もう1つは、川崎市がマンション管理士や一級建築士による無料相談を委託している川崎市住宅供給公社の「ハウジングサロン」と、そこを入口にした市のアドバイザー派遣です。派遣は無料で、市の登録制度に入っている管理組合なら年度内に3回まで使えます。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月13日時点で高津区の管理組合が使える窓口を、費用の根拠とあわせて整理します。

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結論：高津区で使える窓口は18、無料と読めるのは16

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	高津区役所 弁護士相談	弁護士	無料（令和8年度の相談案内に明記）	相談予約コールセンター 044-200-0108
2	高津区役所 司法書士相談（第3水曜）	司法書士	無料（同上）	同上
3	高津区役所 認定司法書士相談（第4水曜）	認定司法書士	無料（同上）	同上
4	高津区役所 行政書士相談（第4月曜）	行政書士	無料（同上）	同上
5	高津区役所 不動産相談（宅地建物取引士）	宅地建物取引士	無料（同上。高津区の実施は要確認）	高津区役所 地域振興課 044-861-3141
6	高津区役所 税務相談（第2木曜）	税理士	無料（同上）	同上
7	高津区役所 行政相談（第2火曜）	行政相談委員	無料（同上）	同上
8	高津区役所 人権相談（第1火曜）	人権擁護委員	無料（同上）	同上
9	高津区役所 市民相談（平日）	市職員・市民相談員	無料（同上）	同上
10	ハウジングサロン マンション管理相談	マンション管理士・一級建築士	無料	044-874-0180
11	川崎市アドバイザー派遣（現地相談）	同上	無料（登録組合は3回まで、未登録は1回まで）	同上
12	マンション耐震診断の予備調査	市が派遣する一級建築士	無料（市が費用負担）	防災まちづくり推進課 044-200-3017
13	マンション管理組合登録・支援制度	市（情報提供・派遣の窓口）	無料	住宅整備推進課 044-200-2996
14	マンション管理組合交流会（年2回）	市・専門家	無料（第12回は参加費無料と明記）	同上
15	川崎市消費者行政センター（川崎区砂子）	消費生活相談員	要確認（相談料の記載なし）	044-200-3030
16	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも、1回30分程度まで）	03-5801-0858
17	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
18	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

「無料と読める」の16は、区役所の特別相談9つ（1〜9）、ハウジングサロンの相談と派遣（10・11）、耐震予備調査（12）、登録制度と交流会（13・14）、日管連のダイヤル（16）、法テラス（18）です。法テラスは基準を満たす方が対象です。

正直にお伝えします。公式ページで「費用がかかるかどうか」の記載を確認できなかった窓口が2つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。

もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は無料ですが、川崎市の管理組合は対象外です。県の案内には、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市は除かれ、川崎市は「川崎市アドバイザー派遣制度」（ハウジングサロン、044-874-0180）を使うと書かれています（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、令和8年6月26日更新）。高津区の管理組合は、次の市の制度を使う形になります。

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川崎市のマンション管理相談とアドバイザー派遣：専門家に無料で相談できる

私が高津区の管理組合に最初にお勧めするのは、市の制度です。川崎市の「マンション管理組合を支援する制度について」のページ（令和8年7月22日更新）には、次のように整理されています（出典：川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」）。

項目	内容
無料相談窓口	大規模修繕や管理組合運営について、マンション管理士や一級建築士などが対応。予約制
運営	川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン（電話 044-874-0180）
アドバイザー派遣	窓口または電話での相談のあと、市が必要と認めた場合に現地で相談
費用	無料
回数	登録組合は3回まで、未登録は1回まで

つまり、専門家の現地派遣は、ハウジングサロンでの相談を入口にする仕組みです。建築士だけを無料で呼べる別の制度は、私が確認した範囲では、後述の耐震予備調査を除いて見つかりませんでした。

登録しておくと派遣が年3回に増える

回数の差は大きいです。登録組合は3回、未登録は1回です。登録は「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」で行います。申請には、理事長であることが確認できる書類（総会等の議事録）の添付が必要です。申込みはオンライン（LoGoフォーム）のほか、郵送・窓口でもできます。

登録すると、次の5つの支援を受けられると市のページに書かれています（出典：川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」、令和7年9月9日更新）。

1. 年2回発行の「川崎市マンション便り」
2. 管理組合交流会への参加
3. 子育て世帯や高齢者世帯等を対象とした相談員・講師等の派遣（内容によっては希望に添えない場合あり）
4. マンション段差解消工事等費用助成制度の利用
5. マンション管理アドバイザーの派遣（年3回まで）

問い合わせは、まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課（川崎区宮本町1番地）で、電話は044-200-2996です。

ハウジングサロンは中原区にある

ハウジングサロンの所在地は、川崎市中原区上小田中6丁目34番24号（スターブル中原1階）です。高津区内ではなく、同じ市内の中原区にあります。マンション管理相談は火・木・土曜日の10時〜12時と13時〜16時、予約の受付は火〜土曜日の9時〜12時と13時〜16時と案内されています。祝日と年末年始は休みです。方法は窓口・電話・オンラインから選べます（出典：川崎市「川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン」）。

ご注意いただきたい点があります。このハウジングサロンのページの更新日は令和7年11月26日で、令和8年度の掲載ではありません。日時や会場は、予約のお電話で最新の内容を確認してください。回数と費用の考え方は、令和8年7月22日更新の市のページと一致しています。

派遣の「使いどき」は、見積依頼の前

ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。アドバイザーの価値は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞けることです。見積書が出てから慌てて呼ぶより、見積依頼の前に呼ぶほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場でよく見てきた遠回りは、見積りを取ったあとで「そもそも何を比べればいいのか」に立ち返ってしまう流れです。

大規模修繕の費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで目安ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が参考値です。実際の見積りは建物の形状や劣化状況で大きく変わります。高層の建物ほど足場の割合が大きくなりやすく、足場をかけない工法の検討余地が出てきます。技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。

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建築士の無料派遣：マンション耐震診断の予備調査

川崎市には、一級建築士を無料で派遣する制度がもう一つあります。「マンション耐震診断の予備調査」です。市が派遣する一級建築士が、設計図書や修繕等の管理履歴を確認し、目視で劣化の状況を調べます。そのうえで、耐震診断の方法と概算の診断費用を算出し、管理組合に報告・説明します。費用は市が負担するため、予備調査は無料です。

ただし、予備調査は耐震性の有無を判定するものではありません。診断を受ける前の「見立て」の段階と理解してください。対象条件は、市のページに「対象となる分譲マンションの管理組合」とあるだけで、具体的な要件は書かれていませんでした。申込み前に窓口で確認が必要です。窓口は、まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当で、電話は044-200-3017です（出典：川崎市「マンション耐震診断予備調査について」、令和8年5月27日更新）。

大規模修繕の計画を立てる前に、建物の状態を第三者の建築士に見てもらう機会はあまり多くありません。外壁の打診調査とは目的が違いますが、「建物をプロに診てもらう習慣」をつける入口になります。

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弁護士・司法書士などの無料相談：高津区役所の特別相談

管理費の滞納、規約の読み方、理事会の議事の進め方。工事の前段階で出てくるこうした疑問は、まず専門家の相談で整理できることが多いと、私は見ています。

高津区役所の特別相談

令和8年度の相談案内（出典：川崎市「令和8年度 相談のご案内」）から、高津区の欄を読み取ると、会場は高津区役所2階の地域振興課相談情報担当（電話 044-861-3141）で、日程は次のとおりです。

相談	日程	時間	10月・11月の日付
司法書士相談	第3水曜日	13:00〜16:00	10月21日、11月18日
認定司法書士相談	第4水曜日	13:00〜16:00	10月28日、11月25日
行政書士相談（相続・遺言・成年後見）	第4月曜日	13:00〜16:00	10月26日（11月23日は祝日のため要確認）
税務相談（税理士）	第2木曜日（3月のみ第4火曜）	13:00〜16:00	11月12日（10月8日は終了）
行政相談	第2火曜日	13:00〜16:00	11月10日（10月13日は本日）
人権相談	第1火曜日	13:00〜16:00	11月3日は祝日のため要確認（10月6日は終了）
市民相談（市職員・市民相談員）	月〜金	8:30〜17:00	平日随時
弁護士相談	後述（資料により記載が異なる）	—	予約時に確認
不動産相談（宅地建物取引士）	案内の表では第3木曜と読めるが、高津区の欄は不明瞭	13:00〜16:00	窓口で要確認

予約が必要な相談は、相談予約コールセンター（044-200-0108、平日）で受け付けます。予約制の相談は1回25分以内で、案内には「相談はいずれも無料です」と明記されています。

読み取りの注意点を3つ挙げます。

1. 弁護士相談の日程は、資料により記載が異なります。 市の「弁護士相談」のページ（令和7年1月20日更新）には、高津区は毎週木曜日で、開始時刻は9時30分〜11時（30分刻み）と13時〜14時30分（30分刻み）から選べるとあります（出典：川崎市「弁護士相談」）。一方、令和8年度の案内の表では、高津区の欄は「第3火」としか読み取れませんでした。新しいほうの案内が令和8年度ですが、表の読み取りに自信がありません。予約の電話で曜日と枠を確認してください。
2. 不動産相談は、高津区での実施を確認できませんでした。 市の「宅地建物相談」のページ（令和8年1月22日更新）に載っているのは川崎区・中原区・多摩区・麻生区の4区で、高津区は掲載がありません。高津区役所に確認してください（出典：川崎市「宅地建物相談」）。
3. 司法書士相談は、更新日が令和6年8月14日です。 第3水曜日の13時〜16時という内容は令和8年度の案内の表と一致しますが、ページ自体は古いため、予約時に確認してください（出典：川崎市「司法書士相談」）。

管理組合として使えるかは、書かれていません

見落としやすい点を2つお伝えします。

• 対象外の相談があります。 相手方との交渉が必要な案件、書類の作成・審査、すでに訴訟中の案件、同一案件の2回目以降、法人からの相談は対象外と案内されています。
• 管理組合の理事として使えるかは、公式ページに書かれていません。 区役所の特別相談は、市内に在住・在勤・在学の個人の暮らしの相談が基本と読めます。「マンションの管理組合の理事として相談したい」と、予約の電話で伝えて確認してください。

川崎市消費者行政センター（川崎区砂子）

訪問販売や、工事の契約を巡るトラブルの相談先です。電話は044-200-3030（相談専用）、所在地は川崎区砂子1丁目8番9号の川崎御幸ビル5階で、高津区内に窓口はありません。受付は平日9時〜16時（金曜は電話のみ19時まで延長）、土曜は10時〜16時（電話のみ）と案内されています。対象は、市内に在住・在勤・在学し、契約の当事者である消費者です。相談料の記載はありません。管理組合としての利用可否も含め、電話で確認してください（出典：川崎市「消費生活相談」案内）。

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自治体のセミナー・相談会・啓発資料：管理組合交流会と「マンション便り」

川崎市は、管理組合同士が学び合う「管理組合交流会」を年2回開催しています（出典：川崎市「管理組合を支援する制度・取組」、令和8年4月1日更新）。

直近の開催は、令和8年10月10日（土）14:00〜16:00の第12回です。会場は川崎市役所本庁舎の復元棟301会議室（川崎区宮本町1番地）、テーマは「大規模修繕工事の発注方式」でした。事前申込制で定員は先着60人、申込期間は9月15日から10月5日までで、すでに終了しています。ページのタイトルに「参加費無料」とあります（出典：川崎市「第12回マンション管理組合交流会」）。

次回の日時は、私が確認した範囲では公表されていませんでした。登録・支援制度に登録しておくと、案内が届く形になります。問い合わせ先は住宅整備推進課（044-200-2996）です。「マンション便り」は年2回発行され、登録した管理組合に法改正の情報などが届きます。

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都道府県・国の相談窓口：日管連・マンション管理センター・法テラス

市の窓口で足りないときの、二の矢として知っておくと役に立ちます。

窓口	内容	受付	費用
管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） 03-5801-0858	制度や改正マンション管理適正化法の質問にマンション管理士が回答	月〜土 10:00〜17:00（祝日を除く。令和8年8月11日〜16日は夏季休業）	無料。何回でも、1回30分程度まで
マンション管理センター 電話相談 03-3222-1517（管理組合運営・管理規約等）／03-3222-1519（建物・設備の維持管理）	管理組合からの相談	月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）	ページに記載なし
法テラス・サポートダイヤル 0570-078374	無料法律相談の予約案内	平日 9:00〜21:00、土曜 9:00〜17:00	無料（収入・資産の基準あり）

日管連のページは、令和8年7月28日の更新です。相談自体は無料ですが、診断サービスを通じて認定の申請まで進める場合は、システム利用料1万円や事前確認の手数料が別にかかります（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」）。マンション管理センターの電話相談は、賃貸マンションの相談は対象外です（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。

法テラスの無料法律相談には、収入と資産の基準があります。1回30分、同じ問題について3回まで無料で、原則として事前予約が必要です。収入の基準額は地域の区分で変わり、川崎市がどの区分にあたるかはページに書かれていません。管理組合という団体として使えるかどうかも含め、窓口での確認が必要です。ページには更新日の表示がありません（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。

国の制度としては、国土交通省が「マンション管理計画認定制度」を運営しています。認定を受けると、フラット35の金利引下げなどの優遇を受けられる場合があります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

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何を用意していけばいいか：3点セット

どの窓口でも、手ぶらで行くと「それは資料を見ないと分かりません」と言われがちです。私は理事長さまに、次の3点を揃えておくようお伝えしています。

1. 総会議事録（直近2年分）：修繕積立金の状況や、大規模修繕についての決議の経過が分かります。登録制度の申請でも、理事長であることを示す書類として使います。
2. 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と、見込まれる総額が分かります。
3. 管理規約：管理費の滞納、専有部分のルール、理事会の権限を調べるときに必要です。

さらに余裕があれば、前回の大規模修繕の見積書や竣工図、直近の劣化診断の報告書があると、建築士の相談が一段と具体的になります。

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高津区の管理組合が、無料相談のあとに考えたい工事の選び方

相談で論点が整理できたら、次に工事の進め方を考える段階に入ります。明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合った進め方をご提案しています。

足場工法とロープアクセス工法の費用差は、規模によって変わります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場費が168万円、ロープアクセスが59万円と、109万円の差が出た試算があります。あくまで目安で、実際の見積りは物件ごとに異なります。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業し、2点以上の吊元を確保する国際基準（IRATA）の考え方を採り入れた工法です。明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセスでの高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。

• 工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介
• 私たちの考え方は明誠の理念
• 管理組合向けのサービスは管理組合向け大規模修繕サービス
• 技術情報や訓練の話は、姉妹サイトロープアクセスドットコムで詳しく解説しています

明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。

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よくあるご質問

Q. 高津区の管理組合が無料で使える専門家の派遣はありますか？

A. はい。川崎市住宅供給公社のハウジングサロンに相談し、必要と認められると、マンション管理士などのアドバイザーが現地へ伺う制度があります。費用は無料で、登録組合は3回まで、未登録は1回までです。

Q. ハウジングサロンは高津区にありますか？

A. 高津区内ではなく、同じ市内の中原区上小田中6丁目34番24号のスターブル中原1階です。予約の電話は044-874-0180で、火〜土曜日の9時〜12時、13時〜16時に受け付けています。窓口のほか、電話やオンラインでも相談できます。

Q. 神奈川県のマンションアドバイザー派遣は高津区でも使えますか？

A. 使えません。県の事業は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外で、川崎市の管理組合は市の制度を使います。

Q. 高津区役所の法律相談は管理組合として使えますか？

A. 公式ページには書かれていません。案内では法人からの相談は対象外とされています。予約の電話で「管理組合の理事として相談したい」と伝えて確認してください。

Q. 建築士に無料で建物を診てもらえますか？

A. 市の「マンション耐震診断の予備調査」が無料です。ただし、耐震性の有無を判定するものではなく、診断の方法と概算費用の説明が中心です。対象条件は窓口で確認してください。

Q. 無料相談のあとに、工事を頼む義務はありますか？

A. 市の相談やアドバイザー派遣は、特定の施工会社を紹介するものではありません。工事の発注先は、管理組合の総会で決めるものです。

Q. 大規模修繕の費用は、いくらくらいを見ておけばいいですか？

A. 30戸規模で総工費は3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円が参考値です。建物の状態で大きく変わるため、相談のうえで概算見積りをお取りください。

Q. 明誠に概算見積りを頼むと費用はかかりますか？

A. 概算お見積りは無料でご提示しています。お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。

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まとめ＋今週動くこと3点

高津区の管理組合が使える相談先は、区役所、市、国と、18の入口があります。そのうち16は、公式ページで無料と読めます。まず押さえておきたいのは、ハウジングサロンと、そこを入口にしたアドバイザー派遣です。登録組合なら3回まで、費用をかけずに専門家の意見を聞けます。

今週動くことを、3点に絞ります。

1. ハウジングサロン（044-874-0180）に電話し、マンション管理相談を予約する。 「理事会で相談したい議題」を1つだけ決めて伝えてください。
2. 登録・支援制度に登録していなければ、住宅整備推進課（044-200-2996）に申請方法を聞く。 総会議事録を手元に用意してから連絡すると話が早いです。
3. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を、理事会の共有フォルダに集める。 相談の質は、この3点で決まります。

私は、工事の話に入る前の「聞く力」が、修繕積立金を守ると考えています。相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」（令和8年7月22日更新）
• 川崎市「川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン」（令和7年11月26日更新）
• 川崎市「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」（令和7年9月9日更新）
• 川崎市「管理組合を支援する制度・取組」（令和8年4月1日更新）
• 川崎市「第12回マンション管理組合交流会」
• 川崎市「マンション耐震診断予備調査について」（令和8年5月27日更新）
• 川崎市「令和8年度 相談のご案内（区役所）」
• 川崎市「弁護士相談」（令和7年1月20日更新）
• 川崎市「司法書士相談」（令和6年8月14日更新）
• 川崎市「宅地建物相談」（令和8年1月22日更新）
• 川崎市「消費生活相談 案内」
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年6月26日更新）
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」（令和8年7月28日更新）
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている川崎市・高津区役所および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお、ハウジングサロン（令和7年11月26日更新）、登録・支援制度（令和7年9月9日更新）、弁護士相談（令和7年1月20日更新）、司法書士相談（令和6年8月14日更新）のページは令和8年度の掲載ではなく、令和8年度の運用は令和8年7月22日更新の市のページと令和8年度の相談案内で確認できた範囲です。令和8年度の相談案内は市内全区が1つの表にまとまっており、高津区の弁護士相談と不動産相談の日程は読み取りで確定できなかったため、区役所での確認を前提にしています。消費者行政センターとマンション管理センターの相談料、区役所の特別相談の管理組合としての利用可否、耐震予備調査の対象条件、次回の交流会の日程は、公式ページで確認できませんでした。法テラスのページには更新日の表示がありません。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。

最終更新：2026年10月13日

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川崎市宮前区の管理組合が使える無料相談窓口20選｜宮前区役所の毎週水曜の弁護士相談・予約不要の住宅相談から市のアドバイザー派遣（年3回まで無料）まで【令和8年度版】

2026年10月13日 更新

川崎市宮前区のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近づいてきたが、誰に何を聞けばいいのか分からない。専門家への相談料を修繕積立金から出すのは気が引ける」

宮前区の管理組合には、費用をかけずに動ける入口が3つあります。1つ目は、宮前区役所（宮前平2丁目）の1階にある地域振興課相談情報担当で受けられる、弁護士・司法書士・行政書士などの特別相談です。弁護士相談は毎週水曜日の午前に設けられており、令和8年4月1日付の区役所の相談一覧には「次の相談を行っています。（無料）」と書かれています。2つ目は、同じ区役所で毎月第3火曜日の午前に開かれる住宅相談で、予約が要りません。3つ目は、川崎市がマンション管理士や一級建築士による無料相談を委託している川崎市住宅供給公社の「ハウジングサロン」です。ここを入口に、現地へアドバイザーを派遣してもらえます。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月13日時点で宮前区の管理組合が使える窓口を、費用の根拠とあわせて整理します。

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結論：宮前区で使える窓口は20、無料と読めるのは16

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	宮前区役所 弁護士相談（毎週水曜）	弁護士	無料（区役所の相談一覧に明記）	相談予約コールセンター 044-200-0108
2	宮前区役所 司法書士相談（第2金曜）	司法書士	無料（同上）	同上
3	宮前区役所 認定司法書士相談（第4木曜）	認定司法書士	無料（同上）	同上
4	宮前区役所 行政書士相談（第1火曜）	行政書士	無料（同上）	同上
5	宮前区役所 税務相談（第3木曜）	税理士	無料（同上）	サンキューコールかわさき 044-200-3939
6	宮前区役所 市民相談（平日）	市職員・市民相談員	無料（同上）	宮前区役所 地域振興課 044-856-3132
7	宮前区役所 行政相談（第3水曜）	行政相談委員	無料（同上）	同上
8	宮前区役所 人権相談（第3火曜）	人権擁護委員	無料（同上）	同上
9	宮前区役所 住宅相談（第3火曜、予約不要）	住宅相談運営委員の専門家	無料（市の案内に明記）	川崎市住宅相談運営委員会 044-233-3947
10	宮前区役所 まちづくり相談（偶数週の月曜）	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	宮前区役所 地域振興課 044-856-3132
11	ハウジングサロン マンション管理相談（中原区上小田中）	マンション管理士・一級建築士	無料	044-874-0180
12	川崎市アドバイザー派遣（現地相談）	同上	無料（登録組合は3回まで、未登録は1回まで）	同上
13	マンション耐震診断の予備調査	市が派遣する一級建築士	無料（市が費用負担）	防災まちづくり推進課 044-200-3017
14	マンション管理組合登録・支援制度	市（情報提供・派遣の窓口）	無料（市の一覧に明記）	住宅整備推進課 044-200-2996
15	マンション管理組合交流会（年2回）	市・専門家	無料（第12回は参加費無料と明記）	同上
16	川崎市消費者行政センター（川崎区砂子）	消費生活相談員	要確認（相談料の記載なし）	044-200-3030
17	川崎すまいる相談	弁護士会の相談窓口	要確認（記載なし）	市の支援制度ページで確認
18	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも、1回30分程度まで）	03-5801-0858
19	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
20	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

「無料と読める」の16は、区役所の特別相談と住宅相談9つ（1〜9）、ハウジングサロンの相談と派遣（11・12）、耐震予備調査（13）、登録制度と交流会（14・15）、日管連のダイヤル（18）、法テラス（20）です。法テラスは基準を満たす方が対象です。

正直にお伝えします。公式ページで「費用がかかるかどうか」の記載を確認できなかった窓口が4つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。

もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は無料ですが、川崎市の管理組合は対象外です。県の案内には、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市は各市の制度を使うと書かれています（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、令和8年6月26日更新）。宮前区の管理組合は、次の市の制度を使う形になります。

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川崎市のマンション管理相談とアドバイザー派遣：専門家に無料で相談できる

私が宮前区の管理組合に最初にお勧めするのは、市の制度です。川崎市の「マンション管理組合を支援する制度について」のページ（令和8年7月22日更新）には、次のように整理されています（出典：川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」）。

項目	内容
無料相談窓口	大規模修繕や管理組合運営について、マンション管理士などが対応。予約制
運営	川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン（電話 044-874-0180）
アドバイザー派遣	窓口または電話での相談のあと、必要と認められた場合に現地で相談
費用	無料
回数	登録組合は3回まで、未登録は1回まで

つまり、専門家の現地派遣は、ハウジングサロンでの相談を入口にする仕組みです。建築士だけを無料で呼べる別の制度は、私が確認した範囲では、後述の耐震予備調査を除いて見つかりませんでした。

登録しておくと派遣が年3回に増える

回数の差は大きいです。登録組合は3回、未登録は1回です。登録は「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」で行います。申請には、理事長であることが確認できる書類（総会等の議事録）の添付が必要です。申込みはオンライン（LoGoフォーム）のほか、郵送・窓口でもできます。

登録すると、次の5つの支援を受けられると市のページに書かれています（出典：川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」、令和7年9月9日更新）。

1. 年2回発行の「川崎市マンション便り」
2. 管理組合交流会への参加
3. 子育て世帯や高齢者世帯等を対象とした相談員・講師等の派遣（内容によっては希望に添えない場合あり）
4. マンション段差解消工事等費用助成制度の利用
5. マンション管理アドバイザーの派遣（年3回まで）

問い合わせは、まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課（川崎区宮本町1番地、本庁舎18階）で、電話は044-200-2996です。

ハウジングサロンは宮前区内にはありません

ハウジングサロンの所在地は、川崎市中原区上小田中6丁目34番24号（スターブル中原1階）です。宮前区内ではなく、お隣の中原区にあります。マンション管理相談は火・木・土曜日の10時〜12時と13時〜16時、予約の受付は火〜土曜日の9時〜12時と13時〜16時と案内されています。祝日と年末年始は休みです。方法は窓口・電話・オンラインから選べるため、まず電話かオンラインで相談し、必要なら現地派遣に進む使い方が現実的です（出典：川崎市「川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン」）。

ご注意いただきたい点があります。このハウジングサロンのページの更新日は令和7年11月26日で、令和8年度の掲載ではありません。日時や会場は、予約のお電話で最新の内容を確認してください。回数と費用の考え方は、令和8年7月22日更新の市のページと一致しています。

派遣の「使いどき」は、見積依頼の前

ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。アドバイザーの価値は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞けることです。見積書が出てから慌てて呼ぶより、見積依頼の前に呼ぶほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場で何度も見てきた遠回りは、見積りを3社取ったあとで「そもそも何を比べればいいのか」に立ち返ってしまう流れです。

大規模修繕の費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで目安ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が参考値です。実際の見積りは建物の形状や劣化状況で大きく変わります。高層の建物ほど足場の割合が大きくなりやすく、足場をかけない工法の検討余地が出てきます。技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。

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建築士の無料派遣：マンション耐震診断の予備調査

川崎市には、一級建築士を無料で派遣する制度がもう一つあります。「マンション耐震診断の予備調査」です。市が派遣する一級建築士が、設計図書や修繕等の管理履歴を確認し、目視で劣化の状況を調べます。そのうえで、耐震診断の方法と概算の診断費用を算出し、管理組合に報告・説明します。費用は市が負担するため、予備調査は無料です。

ただし、予備調査は耐震性の有無を判定するものではありません。診断を受ける前の「見立て」の段階と理解してください。対象条件は、市のページに「対象となる分譲マンションの管理組合」とあるだけで、具体的な要件は書かれていませんでした。申込み前に窓口で確認が必要です。窓口は、まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当で、電話は044-200-3017です（出典：川崎市「マンション耐震診断予備調査について」、令和8年5月27日更新）。

大規模修繕の計画を立てる前に、建物の状態を第三者の建築士に見てもらう機会はあまり多くありません。外壁の打診調査とは目的が違いますが、「建物をプロに診てもらう習慣」をつける入口になります。

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弁護士・司法書士などの無料相談：宮前区役所の特別相談

管理費の滞納、規約の読み方、理事会の議事の進め方。工事の前段階で出てくるこうした疑問は、まず専門家の相談で整理できることが多いと、私は見ています。

宮前区役所の特別相談（毎週水曜に弁護士相談があります）

宮前区役所は、宮前区宮前平2丁目20番地5にあります。相談は地域振興課の相談情報担当（区役所1階、電話 044-856-3132）で受け付けています。令和8年4月1日付の「宮前区役所相談一覧」には、「宮前区役所では次の相談を行っています。（無料）」と書かれています（出典：宮前区役所相談一覧（令和8年4月1日〜）、区のページは令和8年4月30日更新）。その内容を、10月・11月の日付に直したのが次の表です。

相談	日程	時間	予約	10月・11月の日付
弁護士相談	毎週水曜日	9:30〜11:30（開始は9:30・10:00・10:30・11:00の4枠）	要（044-200-0108）	10月14日・21日・28日、11月4日・11日・18日・25日
司法書士相談	第2金曜日	13:00〜16:00	要（同上）	11月13日（10月9日は終了）
認定司法書士相談	第4木曜日	13:00〜16:00	要（同上）	10月22日、11月26日
行政書士相談	第1火曜日	13:00〜16:00	要（同上）	11月3日は祝日のため要確認（10月6日は終了）
税理士による税務相談	第3木曜日	13:00〜16:00	要（044-200-3939）	10月15日、11月19日
人権相談	第3火曜日	13:00〜16:00	記載なし	10月20日、11月17日
行政相談	第3水曜日	13:00〜16:00	記載なし	10月21日、11月18日
住宅相談	第3火曜日	9:00〜12:00	不要	10月20日、11月17日
市民相談（市職員・市民相談員）	月〜金	8:30〜17:00	記載なし	平日随時

予約が必要な弁護士・司法書士・認定司法書士・行政書士の相談は、相談予約コールセンター（044-200-0108、平日8時〜17時）で受け付けます。税務相談は、サンキューコールかわさき（044-200-3939）で、希望日の2か月前の月の初日から予約できます。予約制の相談は1回25分以内です。

宮前区の弁護士相談は、毎週水曜の午前に枠があります。週に1度あるのは、理事会の日程に合わせやすい利点だと私は考えます。ただし、枠は1回4つしかありません。早めの予約をお勧めします。

読み取りの注意点を3つ挙げます。

1. 弁護士相談の案内は、資料により更新日が違います。 市の「弁護士相談」のページ（令和7年1月20日更新）にも、宮前区は水曜日の9時30分〜11時30分とあり、令和8年4月1日付の区の一覧と一致しています。ただし費用はページ自体に書かれておらず、無料の根拠は区の一覧の記載です（出典：川崎市「弁護士相談」）。
2. 不動産相談（宅地建物取引士）は、宮前区では実施されていません。 市の「宅地建物相談」のページ（令和8年1月22日更新）に載っているのは川崎区・中原区・多摩区・麻生区の4区で、宮前区は掲載がありません。不動産の相談は、実施区の窓口を使う形になります（出典：川崎市「宅地建物相談」）。
3. 認定司法書士相談には金額の上限があります。 区の一覧には、民事紛争は140万円以下に限ると書かれています。

住宅相談は予約不要・無料。ただし管理組合向けとは書かれていません

もう一つの宮前区の強みが、毎月第3火曜日の午前9時から12時に開かれる住宅相談です。川崎市住宅相談運営委員の専門家が、住宅の修理、耐震改修工事、建替えか改築・リフォームかの判断、新築工事などの相談に応じます。費用は無料で、予約も要りません。令和8年10月は20日、11月は17日が該当します（出典：川崎市「川崎市住宅相談」、令和8年1月20日更新）。

ただし、対象は「市内に在住・在勤・在学の方」で、住宅の相談が中心です。マンションの管理組合が使えるかどうかは、ページに書かれていません。管理組合としての大規模修繕の相談は、先ほどのハウジングサロンを軸に考え、住宅相談は「理事の方が建物の修繕の基本を聞く場」として使うのが無理のない形だと思います。問い合わせ先は、川崎市住宅相談運営委員会（044-233-3947）です。

まちづくり相談は、費用の記載がありません

宮前区役所1階の地域振興課には、「まちづくり相談」の窓口もあります。良好な住環境の保全や土地利用計画、建築・開発・都市計画の制度に関する相談です。相談日は月の偶数週の月曜日で、時間は9時〜12時と13時〜16時、予約は不要で先着順です。ただし、費用の記載がページにはありません。修繕工事そのものより、周辺の開発や建築のルールの相談向きです（出典：川崎市「まちづくり相談」、令和7年4月11日更新）。

管理組合として使えるかは、書かれていません

見落としやすい点を2つお伝えします。

• 対象外の相談があります。 区の一覧では、弁護士相談は、すでに弁護士に依頼中の案件、訴訟中の案件、同種案件の繰り返し、法人からの相談が対象外とされています。紛争相手との交渉や書類の作成・審査も対象外です。
• 管理組合の理事として使えるかは、公式ページに書かれていません。 区役所の特別相談は、市内に在住・在勤・在学の個人の暮らしの相談が基本と読めます。「マンションの管理組合の理事として相談したい」と、予約の電話で伝えて確認してください。

川崎市消費者行政センター（川崎区砂子）

訪問販売や、工事の契約を巡るトラブルの相談先です。電話は044-200-3030（相談専用）、所在地は川崎区砂子1丁目8番9号の川崎御幸ビル5階で、宮前区内に窓口はありません。受付は平日9時〜16時（金曜は電話のみ19時まで延長）、土曜は10時〜16時（電話のみ）と案内されています。対象は、市内に在住・在勤・在学し、契約の当事者である消費者です。相談料の記載はありません。管理組合としての利用可否も含め、電話で確認してください（出典：川崎市「消費生活相談」案内）。

川崎すまいる相談

住まいの問題に特化した相談窓口で、神奈川県弁護士会川崎相談センターで行われると、市の支援制度ページに掲載されています。費用や日時の記載は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。利用の際は、市の支援制度ページから最新の案内を確認してください。

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自治体のセミナー・相談会・啓発資料：管理組合交流会と「マンション便り」

川崎市は、管理組合同士が学び合う「管理組合交流会」を年2回開催しています（出典：川崎市「管理組合を支援する制度・取組」、令和8年4月1日更新）。

直近の開催は、令和8年10月10日（土）14:00〜16:00の第12回です。会場は川崎市役所本庁舎の復元棟301会議室、テーマは「大規模修繕工事の発注方式」でした。申込期間は9月15日から10月5日までで、すでに終了しています。参加費は無料と案内されていました（出典：川崎市「第12回マンション管理組合交流会」）。

次回の日時は、私が確認した範囲では公表されていませんでした。登録・支援制度に登録しておくと、案内が届く形になります。問い合わせ先は住宅整備推進課（044-200-2996）です。「マンション便り」は年2回発行され、登録した管理組合に法改正の情報などが届きます。

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都道府県・国の相談窓口：日管連・マンション管理センター・法テラス

市の窓口で足りないときの、二の矢として知っておくと役に立ちます。

窓口	内容	受付	費用
管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） 03-5801-0858	制度や改正マンション管理適正化法の質問にマンション管理士が回答	月〜土 10:00〜17:00（祝日を除く）	無料。何回でも、1回30分程度まで
マンション管理センター 電話相談 03-3222-1517（管理組合運営・管理規約等）／03-3222-1519（建物・設備の維持管理）	管理組合からの相談	月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）	ページに記載なし
法テラス・サポートダイヤル 0570-078374	無料法律相談の予約案内	平日 9:00〜21:00、土曜 9:00〜17:00	無料（収入・資産の基準あり）

日管連のページは、令和8年7月28日の更新です（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」）。マンション管理センターの電話相談は、賃貸マンションの相談は対象外です（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。

法テラスの無料法律相談には、収入と資産の基準があります。1回30分、同じ問題について3回まで無料で、原則として事前予約が必要です。収入の基準額は地域の区分で変わり、川崎市がどの区分にあたるかはページに書かれていません。管理組合という団体として使えるかどうかも含め、窓口での確認が必要です。法テラス川崎の予約電話は0570-078309（平日9時〜17時）です。ページには更新日の表示がありません（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。

国の制度としては、国土交通省が「マンション管理計画認定制度」を運営しています。認定を受けると、フラット35の金利引下げなどの優遇を受けられる場合があります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

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何を用意していけばいいか：3点セット

どの窓口でも、手ぶらで行くと「それは資料を見ないと分かりません」と言われがちです。私は理事長さまに、次の3点を揃えておくようお伝えしています。

1. 総会議事録（直近2年分）：修繕積立金の状況や、大規模修繕についての決議の経過が分かります。登録制度の申請でも、理事長であることを示す書類として使います。
2. 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と、見込まれる総額が分かります。
3. 管理規約：管理費の滞納、専有部分のルール、理事会の権限を調べるときに必要です。

さらに余裕があれば、前回の大規模修繕の見積書や竣工図、直近の劣化診断の報告書があると、建築士の相談が一段と具体的になります。

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宮前区の管理組合が、無料相談のあとに考えたい工事の選び方

相談で論点が整理できたら、次に工事の進め方を考える段階に入ります。明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合った進め方をご提案しています。

足場工法とロープアクセス工法の費用差は、規模によって変わります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場費が168万円、ロープアクセスが59万円と、109万円の差が出た試算があります。あくまで目安で、実際の見積りは物件ごとに異なります。階数が高い建物や、敷地に余裕がなく足場の架設が難しい建物では、足場の費用と工期が論点になりやすいと、私は見ています。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業し、2点以上の吊元を確保する国際基準（IRATA）の考え方を採り入れた工法です。明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセスでの高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。

• 工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介
• 私たちの考え方は明誠の理念
• 管理組合向けのサービスは管理組合向け大規模修繕サービス
• 費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方
• 技術情報や訓練の話は、姉妹サイトロープアクセスドットコムで詳しく解説しています

明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。

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よくあるご質問

Q. 宮前区の管理組合が無料で使える専門家の派遣はありますか？

A. はい。川崎市住宅供給公社のハウジングサロンに相談し、必要と認められると、マンション管理士などのアドバイザーが現地へ伺う制度があります。費用は無料で、登録組合は3回まで、未登録は1回までです。

Q. ハウジングサロンは宮前区にありますか？

A. いいえ。中原区上小田中6丁目34番24号のスターブル中原1階です。予約の電話は044-874-0180で、火〜土曜日の9時〜12時、13時〜16時に受け付けています。電話やオンラインでも相談できます。

Q. 神奈川県のマンションアドバイザー派遣は宮前区でも使えますか？

A. 使えません。県の令和8年度の事業は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外で、各市の制度を使います。

Q. 宮前区役所の弁護士相談は管理組合として使えますか？

A. 公式ページには書かれていません。相談は個人の暮らしの相談が基本で、区の一覧では法人からの相談は対象外とされています。予約の電話で「管理組合の理事として相談したい」と伝えて確認してください。

Q. 宮前区役所の弁護士相談はいつありますか？

A. 毎週水曜日の9時30分〜11時30分です。開始は9:30・10:00・10:30・11:00の4枠で、相談予約コールセンター（044-200-0108）で予約します。相談は無料と、区の相談一覧に書かれています。

Q. 建築士に無料で建物を診てもらえますか？

A. 市の「マンション耐震診断の予備調査」が無料です。ただし、耐震性の有無を判定するものではなく、診断の方法と概算費用の説明が中心です。対象条件は窓口で確認してください。

Q. 無料相談のあとに、工事を頼む義務はありますか？

A. 市の相談やアドバイザー派遣は、特定の施工会社を紹介するものではありません。工事の発注先は、管理組合の総会で決めるものです。

Q. 大規模修繕の費用は、いくらくらいを見ておけばいいですか？

A. 30戸規模で総工費は3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円が参考値です。建物の状態で大きく変わるため、相談のうえで概算見積りをお取りください。

Q. 明誠に概算見積りを頼むと費用はかかりますか？

A. 概算お見積りは無料でご提示しています。お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。

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まとめ＋今週動くこと3点

宮前区の管理組合が使える相談先は、区役所、市、国と、20の入口があります。そのうち16は、公式ページで無料と読めます。区役所では毎週水曜に弁護士相談があり、毎月第3火曜は予約不要の住宅相談があります。大規模修繕の本筋は、中原区のハウジングサロンを入口にしたアドバイザー派遣です。登録組合なら3回まで、費用をかけずに専門家の意見を聞けます。

今週動くことを、3点に絞ります。

1. ハウジングサロン（044-874-0180）に電話し、マンション管理相談を予約する。 「理事会で相談したい議題」を1つだけ決めて伝えてください。
2. 登録・支援制度に登録していなければ、住宅整備推進課（044-200-2996）に申請方法を聞く。 総会議事録を手元に用意してから連絡すると話が早いです。
3. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を、理事会の共有フォルダに集める。 相談の質は、この3点で決まります。

私は、工事の話に入る前の「聞く力」が、修繕積立金を守ると考えています。相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 宮前区役所「宮前区役所相談一覧（令和8年4月1日〜）」（区の相談業務ページは令和8年4月30日更新）
• 川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」（令和8年7月22日更新）
• 川崎市「川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン」（令和7年11月26日更新）
• 川崎市「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」（令和7年9月9日更新）
• 川崎市「管理組合を支援する制度・取組」（令和8年4月1日更新）
• 川崎市「第12回マンション管理組合交流会」
• 川崎市「マンション耐震診断予備調査について」（令和8年5月27日更新）
• 川崎市「川崎市住宅相談」（令和8年1月20日更新）
• 川崎市「まちづくり相談」（令和7年4月11日更新）
• 川崎市「弁護士相談」（令和7年1月20日更新）
• 川崎市「宅地建物相談」（令和8年1月22日更新）
• 川崎市「消費生活相談 案内」
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年6月26日更新）
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」（令和8年7月28日更新）
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている川崎市・宮前区役所および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお、ハウジングサロン（令和7年11月26日更新）、登録・支援制度（令和7年9月9日更新）、まちづくり相談（令和7年4月11日更新）、弁護士相談（令和7年1月20日更新）のページは令和7年度以前の掲載で、令和8年度の運用は、令和8年7月22日更新の市のページと、令和8年4月1日付の宮前区役所相談一覧で確認できた範囲です。消費者行政センター・川崎すまいる相談・マンション管理センターの相談料、まちづくり相談の費用、区役所の特別相談と住宅相談の管理組合としての利用可否、耐震予備調査の対象条件、次回の交流会の日程は、公式ページで確認できませんでした。法テラスのページには更新日の表示がありません。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。

最終更新：2026年10月13日

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鹿沼市の賃貸オーナー向け補助金2026｜通学路の危険ブロック塀撤去は2/3・上限20万円、賃貸共同住宅の耐震化率81%の課題

鹿沼市で賃貸マンション・アパートや貸店舗、事務所ビルをお持ちのオーナーさまから、「外壁塗装や屋上防水に使える市の補助金はありますか」というご相談をいただきます。結論から申し上げると、令和8年度の鹿沼市で、一棟の賃貸物件の外壁・防水工事そのものに出る市の補助金は、市と栃木県の公式情報からは確認できませんでした。

一方で、小学校の通学路に面した危険なブロック塀の撤去には、工事費の3分の2（上限20万円）の補助があり、対象者は塀が建っている土地の所有者です。賃貸物件の敷地でも条件を満たせば検討できます。逆に、市の住宅リフォーム助成（工事費の10%・上限8万円）や木造住宅の耐震補助（改修費の5分の4・上限115万円）は、自ら住む住宅が前提で、賃貸用の建物には使えません。

そして見逃せないのが、鹿沼市が令和8年3月に策定した「鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）」の数字です。市内の賃貸共同住宅の耐震化率は令和2年度末も令和7年度の見込みも81%で、5年間横ばいでした。この記事では、鹿沼市の公式情報で確認できた制度を「賃貸オーナーが使えるもの／使えないもの」に仕分けたうえで、補助が届かない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る方法、税務処理、売却を見据えた出口戦略までを、大規模修繕を20年以上手がけてきた立場から整理します。

鹿沼市で賃貸オーナーが確認したい制度一覧【令和8年度】

最初に全体像です。鹿沼市の各担当課ページと、栃木県の「個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）」（2026年5月27日更新）をもとに、賃貸オーナーの視点で並べ直しました。

制度（担当課）	補助の内容	賃貸オーナーの利用
危険ブロック塀等撤去補助（建築指導課）	「見附面積×1万円/㎡」と「撤去費」の低い方×2/3、上限20万円	◎ 土地の所有者が対象。通学路沿いの敷地なら検討の価値あり
鹿沼産木材による住宅・店舗等建築報奨金（林政課）	市内の建物は最大50万円（定額最大20万円＋認証材加算）を商品券で支給	△ 自ら所有・管理する店舗・事務所・施設等のリフォームも対象。賃貸住宅部分の扱いは要確認
雨水活用設備設置費補助（企業経営課）	貯留槽1/2・上限3万円、浸透桝1/2・上限5万円	△ 「建物などに設置する者」が対象。賃貸物件での可否は窓口で確認
住宅リフォーム助成（建築課）	工事費の10%以内、上限8万円	× 市の案内資料で「賃貸住宅のリフォーム工事は不可」
木造住宅耐震診断士派遣・耐震改修・耐震建替え補助（建築指導課）	診断無料、改修4/5・上限115万円、建替え上限100万円（県産出材加算10万円）	× いずれも「賃貸を目的としない住宅」に限定
空き家バンクリフォーム補助（建築課）	1/2・上限50万円（加算あり）、子育て世帯等は2/3・上限100万円	× 空き家バンク物件を買って自ら定住する方向け
空家等解体補助（建築課）	不良住宅・特定空家等の解体費の1/2、上限50万円	△ 認定を受けた空き家のみ。稼働中の賃貸物件は想定外
マンション管理計画認定・長寿命化促進税制	鹿沼市は令和6年4月1日から認定制度を運用	× 分譲マンション（区分所有）が前提。一棟所有の賃貸は原則対象外

表のとおり、「外壁や屋根をきれいにするための市の補助」は、賃貸オーナーにはほぼ用意されていません。だからこそ、使える制度を確実に拾い、残りは工法選びと税務で手残りを守る、という二段構えで考えるのが現実的です。

鹿沼市の危険ブロック塀等撤去補助：通学路沿いの敷地は上限20万円

鹿沼市で賃貸オーナーがもっとも使える可能性が高いのが、危険ブロック塀等撤去補助です（市のページは令和8年8月6日更新）。地震によるブロック塀の倒壊事故を防ぐための制度で、市は令和6年度までに通学路沿いのブロック塀の実態を調べ、約1,600箇所のブロック塀等のなかに多数の危険なものが含まれていることを確認しています（鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画））。

補助の対象になる塀

次の3つすべてに当てはまる塀が対象です。

• 小学校の通学路に面していること
• 通学路の地面から高さ80cmを超えること
• 市の点検チェックポイントに1つでも適合せず、市の現地調査で倒壊・転倒の危険があると確認されたこと

チェックポイントは、補強コンクリートブロック造なら「高さ2.2m以下」「高さ1.2m超なら3.4m以下ごとに控壁」「径9mm以上の鉄筋が縦横80cm以下の間隔」「傾き・ひび割れ・ぐらつきがない」などです。築30年を超える賃貸物件の敷地では、控壁がない、鉄筋が入っていないといった塀は珍しくありません。

補助額の計算

「通学路に面する危険ブロック塀等の見附面積×1万円」と「撤去に要する費用」のいずれか低い額に3分の2を掛けた額（1,000円未満切捨て）で、上限は20万円です。たとえば高さ1.6m×長さ15mの塀なら見附面積は24㎡で、面積から出る額は24万円。撤去費が30万円なら低いほうの24万円×2/3＝16万円が補助額の目安になります。

オーナーが注意したい3つの点

• 申請できるのは土地の所有者：塀が建っている土地の所有権を持つ方（共有なら代表者の同意を得た方）で、撤去工事の契約者になる方です。法人所有の物件なら法人として申請する形になります。
• 契約のタイミング：まず事前相談書を出し、補助対象と判断されたら交付申請をします。交付決定通知の日より前に撤去工事の契約を結ぶと補助対象外です。交付決定から60日以内に契約し、工事完了から30日以内に実績報告が必要です。
• 売却目的の撤去は対象外：土地の売買を目的とした撤去や、開発許可・移転補償に伴う撤去は補助されません。売却前の「お化粧直し」としては使えない点に注意が必要です。

なお、鹿沼市の制度は「撤去」に対する補助として案内されています。撤去後にフェンスなどを新設する費用が対象になるかは、事前相談の段階で建築指導課（0289-63-2242）に確認してください。

耐震化率81%のまま：鹿沼市の賃貸共同住宅が抱える課題

鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）には、建物の種類ごとの耐震化の状況が載っています。オーナーとして気になる数字を抜き出すと次のとおりです。

種類	令和2年度末	令和7年度の目標	令和7年度の見込み
住宅	88%	95%	90%
多数の者が利用する建築物	92%	おおむね解消	94%
病院・診療所	82%	おおむね解消	90%
賃貸共同住宅	81%	おおむね解消	81%

病院・診療所が82%から90%へ改善したのに対し、賃貸共同住宅は81%のまま動いていません。新しい計画の期間は令和8年度から令和12年度までの5年間で、多数の者が利用する建築物は令和12年度末までに耐震性が不十分なものを「おおむね解消」する目標です。

ここでいう「多数の者が利用する建築物」は耐震改修促進法第14条で定める建物で、一定の規模以上の賃貸共同住宅も含まれます。所有者には耐震診断・耐震改修に努める義務があり、計画では市が所有者へ働きかけ、必要に応じて指導・助言を行うとしています。鹿沼市は建築主事を置く市で、こうした指導の窓口も市の建築指導課です。

賃貸経営の目線で言えば、旧耐震（昭和56年5月以前着工）の賃貸共同住宅は、市の補助は使えない一方で、行政からの働きかけの対象にもなり得る、という立場です。入居募集で「新耐震基準」を条件に検索する入居者や、融資審査で耐震性を重視する金融機関もあるため、耐震性の確認は資産価値に直結する論点だと考えてください。

耐震補助・リフォーム助成が賃貸物件に使えない理由

鹿沼市の木造住宅の耐震化への支援（令和8年4月1日掲載、6月12日更新）は、診断士派遣・耐震改修・耐震建替えの3本立てです。耐震改修は工事経費の5分の4以内・限度額115万円、耐震建替えは1㎡あたり2万2,500円を基準にした額の5分の4以内・限度額100万円（県産出材を10㎥以上使えば10万円加算）と手厚い内容ですが、どれも補助対象住宅の要件に「賃貸を目的としない住宅」と明記されています。対象も木造2階建て以下の一戸建て（居住部分が2分の1以上の併用住宅を含む）です。

市の令和8年度の住宅耐震化緊急促進アクションプログラムでは、耐震改修費の補助を「拡充」と位置づけ、耐震改修補助3戸、耐震建替え補助5戸、診断士派遣10戸を目標にしています。前年度（令和7年度）の実績は改修0戸、建替え1戸、派遣6戸でした。ご自宅が旧耐震の木造であれば使える制度ですので、オーナーご自身のお住まいについては検討の余地があります。

また、鹿沼市住宅リフォーム助成（工事費の10%以内・上限8万円）は、外壁・屋根の塗装や防水も対象工事に含む使い勝手のよい制度ですが、市の案内資料では申請者を「住宅の所有者または2親等以内の親族で、その住宅に居住している（居住予定の）方」とし、「賃貸住宅のリフォーム工事は不可」と明記しています。補助額の内容は栃木県の鹿沼市制度ページ（2026年5月27日更新）でも同じ10%・上限8万円と確認できますが、令和8年度の要綱や受付状況は建築課（0289-63-2217）で確認してください。

貸店舗・事務所のオーナーは鹿沼産木材の報奨金も確認を

鹿沼市らしい制度が「鹿沼産木材による住宅・店舗等建築助成」です。栃木県の鹿沼市制度ページによると、対象には「市内に自らが所有し又は管理する、新築・改築・増築・リフォームする店舗、事務所、施設等」が含まれ、市内の建物なら定額部分が最大20万円、森林認証材を使うと使用量に応じて5万円から30万円が加算され、合計最大50万円が商品券で支給されます（市外の建物は10万円定額）。リフォームの場合は鹿沼産木材を2㎥以上使うことが要件の一つです。

1階に店舗が入る賃貸併用ビルや、貸事務所の内装更新で木材を使う予定があれば、事前に林政課 木のまち推進係（0289-63-2186）へ対象になるかを確認する価値があります。ただし住宅部分は「自らが居住するため」が条件で、賃貸住宅の住戸部分は対象外と読むのが自然です。

補助が届かない外壁・防水は「仮設費」で差がつく

賃貸物件の外壁・屋上防水は、補助に頼れない前提で計画を立てる必要があります。ここで効いてくるのが、工事費の中で大きな割合を占める仮設足場の費用です。

一般的な目安として、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、屋上・バルコニー防水は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。30戸規模のマンションの大規模修繕なら総額3,500万〜5,000万円程度、そのうち仮設足場が15〜25%を占めることも珍しくありません（いずれも参考値で、建物の状態・規模・仕様により大きく変わります）。

比較項目（参考例）	足場工法	ロープアクセス工法
10階建て・外周80m・工期3か月の仮設費	約168万円	約59万円（約109万円の差）
入居者への影響	窓前に足場・メッシュシートが長期間かかる	作業する面・時間帯だけ
向いている工事	全面改修、複雑な形状	部分補修、外壁調査、シーリング、高層部

明誠は、足場、ロープアクセス工法（無足場工法）、両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元から張ったメインロープとバックアップロープの2本に作業者を接続して行う工法で、足場を組まずに外壁へアクセスできます。技術的な仕組みや施工例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）で詳しく解説しています。

大規模修繕の費用の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方、安全管理の取り組みはロープアクセス工事の安全管理のページもご覧ください。

入居率とNOI：修繕を「投資」として数字で見る

オーナーにとって修繕は「出ていくお金」ですが、空室を防ぎ賃料を維持するための投資でもあります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。

試算：鹿沼市の築32年RC造・20戸の場合

平均賃料5万円・20戸の物件を想定します（数字はすべて説明用の仮定です）。

• 満室時の年間賃料収入：5万円×20戸×12か月＝1,200万円
• 入居率が90%から95%に改善すると、年間60万円の増収
• 外壁の劣化で募集賃料を1戸2,000円下げざるを得なくなると、満室でも年間48万円の減収

仮設費を100万円抑えられれば、入居率5ポイント分の増収のおよそ1年半分に相当します。工事中の入居者の不満が退去につながれば、原状回復と募集の費用で1戸あたり数十万円が出ていきます。工法の選び方は、工事費だけでなく工事期間中のNOIにも効いてくるわけです。

収益物件の修繕計画の立て方は、収益不動産オーナー向けのご案内でも紹介しています。

予算が限られるときの工事の優先順位

補助が少ない分、どこから手を付けるかが大切です。私たちは次の順番を目安にご提案しています。

1. 落下・倒壊のリスク：タイルやモルタルの浮き、危険なブロック塀。第三者に被害が出れば、オーナーの責任と信用の問題になります。通学路沿いの塀は市の補助を優先的に検討します。
2. 雨水の侵入：屋上防水、シーリング、外壁のひび割れ。漏水は内装・設備の損傷と退去につながり、放置するほど修繕費が膨らみます。
3. 入居者の満足度に直結する部分：共用廊下・階段、エントランス、外観の色。募集写真の印象と賃料に効きます。
4. 省エネ・設備更新：共用灯のLED化など。市の補助は個人の住宅向けが中心のため、国や県の制度も含めて都度確認します。

見積書で確認したい4つのポイント

• 仮設費（足場・養生）が工事費全体の何%か、工法ごとの比較があるか
• 数量（㎡・m）の根拠が図面や現地調査と一致しているか
• 修繕費と資本的支出に分けられる内訳になっているか
• 工事中の入居者対応（告知、洗濯物、駐車場）の費用と段取りが含まれているか

入居者への影響を抑える工事の進め方

賃貸物件の工事でオーナーが最も気を遣うのが入居者対応です。足場とメッシュシートで数か月間窓がふさがると、日当たりや防犯面の不満が出やすく、退去のきっかけにもなります。

ロープアクセス工法なら、作業は当日施工する面に限られ、夕方には撤収できます。工事のお知らせは2〜3週間前に掲示とポスティングで行い、ベランダ前を作業する日は個別にお知らせする、洗濯物の外干しを控えていただく日を明示する、といった配慮でクレームを大きく減らせます。テナントが入る1階店舗がある場合は、営業時間に合わせた作業計画も欠かせません。

税務の論点：修繕費か資本的支出か、補助金は収入計上

修繕費か資本的支出かで、その年の税負担は大きく変わります。原状回復や維持のための外壁塗装・防水の補修は修繕費として一括で損金（必要経費）に算入できるのが原則で、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出として減価償却していきます。

• 同じ仕様での塗り替え、部分的な防水補修：修繕費になりやすい
• グレードアップ（高耐久仕様への変更、新たな設備の付加）：資本的支出になりやすい
• ブロック塀の撤去と新しいフェンスの設置：撤去費と新設費で扱いが分かれることがある

また、補助金を受け取った場合は、個人なら不動産所得の総収入金額、法人なら益金として課税されるのが原則です。固定資産の取得に充てる国や自治体の補助金には圧縮記帳などの特例が使える場合もあるため、契約前に税理士と処理方針を決めておくと安心です（本記事は一般的な情報で、個別の税務判断は税理士にご確認ください）。

出口戦略：売却を見据えて「記録」と「安全」を残す

収益物件の売却価格は、主に収益還元（NOI÷キャップレート）で決まります。修繕で賃料と入居率を維持できれば、それがそのまま売却価格の底上げにつながります。出口を見据えた修繕投資は、利回り改善より物件価値そのものを底上げします。

• 修繕履歴を残す：工事写真、仕様書、保証書、外壁調査の報告書。買主や金融機関が評価しやすくなります。
• 危険を残さない：通学路沿いの危険ブロック塀や外壁の浮きは、売却時の重要事項説明や買主の調査で指摘される可能性があります。補助は売買目的の撤去には使えないため、保有中に計画的に解消しておくのが得策です。
• 耐震性の説明材料をそろえる：旧耐震の物件は、耐震診断の結果や補強の履歴があるかどうかで評価が変わります。

病院・介護施設、ホテル、ビルのオーナーさまへ

鹿沼市の計画では、病院・診療所の耐震化率は令和7年度見込みで90%です。医療・介護施設は利用者の安全とBCP（事業継続計画）の観点から、外壁の落下防止や防水の不具合を後回しにしにくい建物です。営業や診療を止めずに外装を直す方法として、ロープアクセス工法やハイブリッド工法が向いているケースがあります。

事務所ビルや店舗ビルをお持ちの方はビルオーナー向けの大規模修繕サービスをご覧ください。ホテル・旅館の外装改修は、明誠が全国で対応しています。

鹿沼市のオーナーさまが着手するまでの5ステップ

1. 現状把握：外壁・屋上・ブロック塀の状態を確認し、敷地が小学校の通学路に面しているかを確かめる
2. 制度の事前相談：ブロック塀は建築指導課（0289-63-2242）、木材報奨金は林政課（0289-63-2186）へ。必ず契約前に
3. 工法別の見積比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで仮設費と工期を比較する
4. 税務方針の決定：修繕費と資本的支出の仕分け、補助金の会計処理を税理士と決める
5. 入居者への告知と着工：工事の2〜3週間前から掲示・個別連絡を行う

よくあるご質問

Q1. 鹿沼市で、一棟の賃貸マンションの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

A. 令和8年度について、市と県の公式情報からは確認できませんでした。市の住宅リフォーム助成（10%・上限8万円）は外壁塗装も対象ですが、賃貸住宅のリフォームは対象外と案内されています。

Q2. 賃貸物件の敷地にある危険なブロック塀の撤去に補助は使えますか？

A. 小学校の通学路に面し、高さ80cm超で、市の現地調査で危険と確認された塀なら、土地の所有者として申請できます。補助は撤去費等の2/3で上限20万円です。

Q3. 自分の敷地が通学路に面しているかは、どう確認しますか？

A. 事前相談の段階で建築指導課に場所の案内図を出して確認できます。通学路は学校ごとに決められているため、自己判断せずに相談するのが確実です。

Q4. 旧耐震の木造アパートに、市の耐震補助は使えますか？

A. 使えません。診断士派遣・耐震改修・耐震建替えのいずれも「賃貸を目的としない住宅」が要件で、対象も木造2階建て以下の一戸建て（併用住宅を含む）です。

Q5. 一棟所有の賃貸マンションでも、長寿命化促進税制で固定資産税は下がりますか？

A. 原則として対象外です。この税制は管理計画認定などを受けた区分所有のマンションが前提で、鹿沼市の管理計画認定も分譲マンションが対象です。

Q6. 補助金を受け取ったら税金はかかりますか？

A. 個人の不動産所得では総収入金額、法人では益金として課税されるのが原則です。圧縮記帳などの特例が使えるかを含め、税理士にご確認ください。

Q7. ロープアクセス工法は、入居者が住んだまま工事できますか？

A. できます。作業は施工する面と時間帯に限られ、窓前に足場が長期間かかることもありません。作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して施工します。

Q8. 鹿沼市でも明誠に工事を依頼できますか？

A. はい。栃木県全域が明誠の施工エリアです。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

この記事のポイント

• 鹿沼市で一棟賃貸の外壁・防水工事を直接支える市の補助金は、公式情報からは確認できませんでした。
• 使える可能性が高いのは危険ブロック塀等撤去補助（2/3・上限20万円）。交付決定前の契約は対象外です。
• 住宅リフォーム助成（上限8万円）と木造耐震補助（上限115万円）は賃貸用の建物は対象外。貸店舗・事務所は木材報奨金を確認する価値があります。
• 市の計画では賃貸共同住宅の耐震化率が81%で横ばい。耐震性と外壁の安全は、入居率と売却価格に直結します。

鹿沼市で賃貸物件をお持ちのオーナーさまへ

補助制度だけを見ると、賃貸オーナーが使えるものは多くありません。それでも、危険な塀は補助で解消し、外壁・防水は工法の選び方で仮設費を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と売却時の評価は着実に変わります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。お持ちの物件で、まだ修繕の検討を始めていないオーナーさまは、1棟の現地調査と工法別の概算比較、修繕後の入居率とキャッシュフローの試算だけでもご相談ください。大規模修繕のお問い合わせフォームから承ります。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている鹿沼市・栃木県・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。危険ブロック塀等撤去補助のページは令和8年8月6日更新、木造住宅の耐震化支援のページは令和8年4月1日掲載・6月12日更新、栃木県の「個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）」は2026年5月27日更新です。住宅リフォーム助成の申請者要件（賃貸住宅は対象外）は市の案内資料の記載によるもので、令和8年度の要綱は建築課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。実際に申請される前に、必ず鹿沼市の各担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月13日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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出典（鹿沼市・栃木県・国土交通省 公式ウェブサイト）

• 危険ブロック塀等撤去補助 – 鹿沼市
• 木造住宅の耐震化への支援について（補助制度）- 鹿沼市
• 鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）令和8年3月 – 鹿沼市
• 鹿沼市 住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026 – 鹿沼市
• 鹿沼市住宅リフォーム助成事業補助金（案内資料）- 鹿沼市
• 個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）- 栃木県
• マンション政策について（管理計画認定制度の運用状況）- 栃木県
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省