一棟投資（いっとうとうし、英：Whole Building Investment、Bulk Investment）とは、収益不動産投資の手法のうち、マンション・アパート・オフィスビル・ホテル・商業ビル・倉庫・物流施設などの建物を1棟丸ごと所有することで、賃料収入・運営利益を得て、将来的な売却益も狙う投資戦略を指す。区分所有投資（区分マンション投資）の対立概念で、より大規模・高度な不動産投資手法として位置付けられる。一棟投資の代表的なカテゴリには、一棟マンション投資（RC造・SRC造の集合住宅）、一棟アパート投資（木造・軽量鉄骨造の集合住宅）、一棟ビル投資（オフィスビル・店舗ビル・複合ビル）、一棟ホテル投資（ビジネスホテル・観光ホテル・宿泊特化型）、一棟物流投資（倉庫・物流施設・データセンター）、一棟商業施設投資（スーパー・ロードサイド店舗・モール）などがあり、各カテゴリで投資特性・利回り水準・運営難度・リスク特性が異なる。一棟投資の代表的なメリットは、第一にスケールメリット（管理費・修繕費の効率化）、第二に経営の自由度（リノベーション・コンバージョン・賃料設定の自由）、第三に資産防衛効果（土地比率が高く相続税対策に有効）、第四に金融機関の信用力獲得（不動産担保力が大きく、追加融資調達が容易）、第五に複利効果（家賃収入を再投資し資産規模を加速度的に拡大）などがある。デメリットとしては、初期投資額が大きい（1〜数十億円）、空室リスクが集中する、修繕費用が大きい、流動性が低い（売却に時間がかかる）、立地選定の重要性が極めて高いなどがある。一棟投資オーナーは明誠の主要ターゲット顧客層で、大規模修繕工事による資産価値維持・賃料相場維持・キャッシュフロー最適化は最重要経営課題である。明誠ではロープアクセス工法・ハイブリッド工法による施工コスト削減と工期短縮、JCSAを通じた経営支援情報の提供により、一棟投資オーナーの長期的な成功を後押ししている。