AFFO（えーえふえふおー）とは、Adjusted Funds From Operations（調整後営業活動による資金）の略で、不動産投資信託（REIT）の経営成果・収益性評価における主要な業績指標の一つで、FFO（Funds From Operations）からさらに継続的な資本支出（CAPEX）・大規模修繕費・リーシング費用などを差し引いた、より実質的なキャッシュフロー指標を指す。AFFOは、REIT投資家が分配金支払能力・将来の収益持続性を評価するための重要指標として、米国REIT市場・日本REIT市場・グローバル不動産投資業界で広く参照されている。REITの会計上の利益（純利益）は減価償却費の影響で実態を反映しにくいため、FFO（純利益＋減価償却費＋不動産売却損益調整）、さらにAFFO（FFOから継続的CAPEX等を控除）が補完指標として活用される。AFFO計算式は概念的に「FFO − 経常的資本支出 − 賃借人改良費 − リーシングコミッション − 直線賃料調整」となる。日本REIT市場では、AFFOよりFFO・営業利益・分配金支払余力等が一般的に参照されるが、海外投資家向けIRではAFFOも提示されることが多い。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事業界では、REIT保有物件の修繕費・CAPEXがAFFOに直接影響するため、修繕費の最適化・工期短縮・コスト削減提案がREIT運用会社・PM会社の重要関心事となる。明誠ではロープアクセス工法・ハイブリッド工法による足場費削減・工期短縮提案により、REIT物件のAFFO改善への貢献を訴求できる。JCSAでも不動産投資・REIT関連セミナーを開催している。