本間社長ブログ

2026.08.29

長泉町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

長泉町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

目次

本間 幸紘

著作者プロフィール

株式会社明誠 代表取締役

本間 幸紘

大規模修繕・外壁工事・ロープアクセス工事に関する情報を、現場経験をもとに分かりやすくお届けします。

この記事で答える質問：静岡県駿東郡長泉町の分譲マンション管理組合は、2026年度（令和8年度）の大規模修繕でどの制度を使えるのか。町の補助金はあるのか。何から手をつければいいのか。

株式会社明誠の本間です。この連載では、自治体を1つずつ取り上げて、その町の管理組合が実際に使える制度を公的な一次情報だけで整理しています。

今日は静岡県駿東郡長泉町です。

先に結論から申し上げます。長泉町には、分譲マンションの共用部改修に現金を出す町独自の補助金は、2026年8月29日時点の公開情報では確認できませんでした。ここは正直に書きます。

ただし長泉町は、私がこの連載で扱ってきた静岡県内の市とは、決定的に違う点が1つあります。

長泉町は「市」ではなく「町」です。だから、静岡県のマンション管理計画認定制度を、県に直接申請できます。

これは小さな違いに見えて、実務では大きな差になります。島田市も牧之原市も菊川市も御前崎市も、この制度を県に申請することはできませんでした。静岡県の制度は「県内の町域」が対象と明記されているからです（出典：静岡県 マンションの管理）。

そして長泉町は、その認定とセットで効く固定資産税の減額について、町の公式サイトに専用ページを設け、提出書類の一覧まで確定させて公開しています（出典：長泉町 長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する減額）。

「補助金はないが、制度の受け皿は整っている」。これが長泉町の現在地です。この記事では、その受け皿の使い方を、順番まで含めて具体的に書きます。

2026年8月29日 更新

結論：長泉町の管理組合が握るべきは「県の認定」と「町の税」の2枚看板

最初に全体像を表で示します。長泉町の管理組合が2026年度に検討できる制度は、大きく5系統です。

制度・支援 主体 長泉町の管理組合が使えるか 窓口
マンション管理計画認定制度 静岡県 ◯ 町域が対象なので県に申請可 県住まいづくり課 054-221-3084
長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する減額（固定資産税） 長泉町 ◯ 町が専用ページで運用中 町税務課 資産税チーム 055-989-5508
マンションストック長寿命化等モデル事業 国土交通省 ◯ 全国の管理組合が対象 事務局（公募要領に記載）
マンション管理士の無料派遣／管理セミナー 静岡県 ◯ 県内の管理組合が対象 静岡県マンション管理士会
サステナブル住宅支援事業費補助金 長泉町 △ 対象が「自己が所有し居住する住宅」。共用部の扱いは要確認 町くらし環境課 055-989-5514

このうち、◯が4つ並んでいる自治体は、この連載でもそう多くありません。制度の数だけ見れば、長泉町は静岡県東部の管理組合にとって恵まれた側です。

ただし、どれも「申請すれば自動的にお金が入る」たぐいのものではありません。順番を間違えると、工事が終わってから「もう申告できません」と言われます。私が現場で一番悔しい思いをするのは、まさにこのパターンです。

だからこの記事では、金額の話より先に順番の話をします。

【この連載で初めて】長泉町は「町」だから、静岡県の管理計画認定を直接使える

「市の区域は市、町の区域は県」という線引き

マンション管理計画認定制度は、管理組合がつくった管理計画を、行政が「一定の基準を満たしている」と認定する仕組みです。マンションの管理の適正化の推進に関する法律にもとづく国の制度で、認定を受けると、あとで説明する固定資産税の減額を受ける入口になります。

この認定を出す主体（認定権者）は、市の区域ならその市、町の区域なら都道府県です。

静岡県のページには、はっきりこう書かれています。

マンション管理計画認定制度（対象：県内の町域）

（出典：静岡県 マンションの管理）

長泉町は駿東郡の町ですから、この「県内の町域」に当たります。つまり、長泉町のマンション管理組合は、静岡県住まいづくり課に管理計画認定を申請できます。

私はこの連載で、静岡県内の市を続けて扱ってきました。島田市、牧之原市、菊川市、御前崎市。どの市でも、この制度については「市が実施しているかどうかを市に確認してください」としか書けませんでした。県のページが「町域が対象」と明記している以上、市の管理組合を県に案内するわけにはいかないからです。

長泉町では、その但し書きが要りません。ここが本題です。

手数料は「事前確認適合証」の有無で7倍違う

静岡県は、令和8年4月1日に認定申請手数料を改定しました。金額は次のとおりです。

事前確認適合証 長期修繕計画の数 手数料（令和8年4月1日から）
有り 1 4,000円
有り 2以上 4,000円＋1,800円×（計画数−1）
無し 1 28,100円
無し 2以上 28,100円＋16,200円×（計画数−1）

（出典：静岡県 マンションの管理）

適合証があれば4,000円、なければ28,100円。差は24,100円、率にして7倍です。

事前確認適合証とは、公益財団法人マンション管理センターが「認定基準に適合している」と確認して交付する書面のことです。県のページでは、申請方法が2つに整理されています。

  • 【1】マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを利用する → 事前確認適合証あり
  • 【2】県住まいづくり課へ直接申請する → 事前確認適合証なし

（出典：静岡県 マンションの管理、公益財団法人マンション管理センター 管理計画認定手続支援サービス）

センターの支援サービス自体には別途費用がかかりますので、単純に24,100円が浮くという話ではありません。ただ、事前確認を通しておくと、書類の不備で県とやり取りが往復する回数が減ります。理事会の任期が1年や2年で回っている組合ほど、この「往復が減る」ことの価値は大きいと私は思っています。

長期修繕計画を2本以上持っている（棟別に分けているなど）大規模な組合では、差額はさらに開きます。計画3本なら、適合証ありで7,600円、なしで60,500円です。

支援法人の登録は、県は「現段階では実施していない」

もう1つ、正確に書いておきます。

令和7年5月30日に公布され、同年11月28日に一部施行された改正法で、「マンション管理適正化支援法人」の登録制度が新設されました。専門知見をもつ民間団体が都道府県等の登録を受け、公的立場から管理組合を支援する仕組みです。

この登録主体も、市の区域は市、町の区域は県です。ただし静岡県のページには、こう書かれています。

静岡県は、現段階では、登録制度は実施していません。

（出典：静岡県 マンションの管理）

つまり長泉町域では、支援法人という枠組みはまだ動いていません。ここは期待せず、後述する県のマンション管理士無料派遣を使うのが現実的です。

長泉町の固定資産税減額：町が「書類の一覧」まで確定させている

制度の中身

長泉町の税務課は、「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する減額」という専用ページを公開しています。要件と減額内容は次のとおりです。

項目 内容
築年数 築後20年以上
戸数 10戸以上
管理の状態 マンションの管理の適正化の推進に関する法律に規定する管理計画の認定を取得したマンションなど、一定の要件を満たすこと
工事の履歴 長寿命化工事（外壁塗装等工事、屋根防水工事、床防水工事）を過去に1度以上実施済み
今回の工事 令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に、2回目以降の長寿命化工事が完了していること
減額の内容 各区分所有者が工事完了の翌年度に支払う固定資産税（家屋）について、100平方メートルまでの部分を3分の1減額
都市計画税 減額なし
申告期限 工事完了後3か月以内

（出典：長泉町 長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する減額）

読んでいただきたいのは、最後の行です。工事完了後3か月以内。

大規模修繕の現場は、工事が終わった直後がいちばん慌ただしい。手直し工事、住民説明、竣工図書の受領、最終金の支払い。そこに「3か月以内に税の申告」が乗ります。私はいつも理事長さまに、「申告書は工事が始まる前に印刷して、理事会の書類ばさみに挟んでおいてください」とお伝えしています。

町のページからは、申告書のWordファイルがそのままダウンロードできます。

【重要】必要書類が「2ルート」で書き分けられている

長泉町のページで、私がいちばん感心したのはここです。必要書類が、次の2ルートに分けて書かれています。

ルートA：静岡県から管理計画認定を受けたマンションの場合

  1. 建築士が発行する大規模の修繕等証明書
  2. 建築士またはマンション管理士が発行する過去工事証明書
  3. 建築士またはマンション管理士が発行する修繕積立金引上証明書
  4. 静岡県が発行するマンション管理計画の認定通知書または変更認定通知書の写し

ルートB：静岡県から助言または指導を受けた管理組合の管理者等に係るマンションの場合

  1. 建築士が発行する大規模の修繕等証明書
  2. 建築士またはマンション管理士が発行する過去工事証明書
  3. 静岡県が発行する助言・指導内容実施等証明書

（出典：長泉町 長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する減額）

差はどこか。ルートAには「修繕積立金引上証明書」があり、ルートBにはありません。

これは実務上、重い違いです。修繕積立金の引上げは総会の決議事項です。認定ルートで進むなら、積立金を引き上げた事実を証明できる状態にしておく必要があります。逆に、県の助言・指導を受けるルートなら、その証明書は求められていません。

どちらが自分たちの組合に合っているか。これは理事会だけで決められる話ではないので、県住まいづくり課（054-221-3084）に「うちは認定ルートと助言・指導ルート、どちらで進めるべきか」と1本電話を入れるところから始めるのが早いと私は思います。

なお、町のページの更新日は2025年4月2日です。この制度は令和8年度税制改正で期間の延長などが議論されている領域ですので、期限や要件が町のページの記載と変わっていないかは、税務課資産税チーム（055-989-5508）にご確認ください。制度は変わります。私が書いた記事より、役場の電話のほうが正確です。

令和9年3月31日から逆算すると、動ける時間は多くない

町のページに書かれている工事完了の期限は、令和9年3月31日です。

この記事の公開日は2026年8月29日。令和9年3月31日まで、残り約19か月です。

大規模修繕の一般的な工程を並べてみます。

段階 目安期間
劣化診断・調査 1〜2か月
修繕設計・仕様確定 2〜3か月
業者選定（相見積り・ヒアリング） 2〜3か月
総会決議 定時総会に合わせるなら最大12か月待ち
工事 3〜6か月
竣工・税の申告 完了後3か月以内

足し算すると、順調にいって10〜14か月。ここに総会のタイミングが噛みます。多くの管理組合は、定時総会が年1回しかありません。

つまり、令和9年3月31日の完了を狙うなら、実質的には「次の定時総会で工事を議決できるかどうか」が分岐点です。今から診断に入り、次の総会に議案を上げる。これが最短ルートです。

正直に申し上げます。この記事を読んだ今日から動いても、間に合わない組合はあります。それでも書いているのは、理由が3つあるからです。

  1. 長寿命化促進税制は国の制度で、期間が延長される改正が行われる場合があります。町のページの期限が更新される可能性があるので、今から準備した書類は無駄になりにくい。
  2. 認定を取ること自体が、マンションの資産価値の説明材料になります。中古で売買されるとき、認定の有無は買い手が見る情報です。
  3. 何より、準備の過程で長期修繕計画と積立金の実態が可視化されます。これは税の話とは別に、組合にとって価値があります。

長泉町の住宅系補助金を「共用部で使えるか」の1列で判定する

長泉町にも住宅関連の補助制度はあります。ただし、そのほとんどは戸建て・専有部・個人向けです。管理組合が共用部の大規模修繕で使えるかどうか、という1列で判定してみます。

制度 所管 共用部の大規模修繕で使えるか
サステナブル住宅支援事業費補助金 くらし環境課 055-989-5514 △ 対象が「自己が所有し居住する町内の住宅」。共用部設置の扱いは要確認
木造住宅耐震補強計画及び耐震補強工事事業 建設計画課 055-989-5520 × 木造住宅が対象。RC造マンションは対象外。加えて令和7年度で終了と明記
木造住宅除却支援事業 建設計画課 055-989-5520 × 木造住宅の除却が対象
空き家改修事業補助金 建設計画課 055-989-5520 × 空き家バンク経由の売買が前提。共用部は対象外
がけ地近接危険住宅移転事業 建設計画課 055-989-5520 × 移転が対象

（出典：長泉町 木造住宅耐震補強計画及び耐震補強工事事業、長泉町 サステナブル住宅支援事業費補助金、長泉町 空き家改修事業）

×が並んでいます。ここを曖昧に書く記事が多いのですが、私は「使えないことを早く確定させるのも、理事会の時間の節約だ」と考えています。使えない制度を3か月調べ続けるより、使える制度に3か月かけたほうがいい。

そのうえで、△が1つあります。次に説明します。

サステナブル住宅支援事業費補助金：「30日ルール」が工程と衝突する

長泉町のくらし環境課が所管する制度です。ZEH（ゼッチ。年間の一次エネルギー消費量が実質ゼロに近い住宅のこと）の認証取得や、再生可能エネルギー設備の設置に補助が出ます。

対象機器 補助額
ZEH 30万円
ZEH＋ 40万円
太陽光発電システム 10万円
家庭用蓄電池 10万円
家庭用コージェネレーションシステム 10万円
V2H充放電設備 5万円
電気自動車、プラグインハイブリッド車 10万円

※ZEH・ZEH＋は、太陽光・蓄電池・コージェネとの併用不可。

（出典：長泉町 サステナブル住宅支援事業費補助金。ページ更新日 2026年4月1日）

補助対象者は「自己が所有し居住する町内の住宅において、ZEHの認証を取得した者または、太陽光発電システム等を自らが設置した若しくは購入した者」と書かれています。管理組合が共用部（屋上や駐車場）に太陽光や蓄電池を設置する場合にこの補助が使えるかは、この文言だけでは判断できません。くらし環境課くらし環境チーム（055-989-5514）にご確認ください。

そのうえで、私が工事屋として気になったのは金額ではなく、申請期限の書き方です。

補助対象機器を設置した日若しくは工事代金を支払った日のいずれか遅い日から起算して30日以内又は設置完了日の属する年度の3月10日のいずれか早い日。

30日以内。しかも「3月10日のいずれか早い日」という上限つき。

大規模修繕と絡めて考えると、これは相当タイトです。たとえば屋上防水の改修と同時に太陽光を載せる計画を組んだとして、工事の完了検査、是正、最終金の支払いを終えてから30日。竣工引き渡しがバタつく現場では、普通に飛びます。

しかも「1住宅1回に限る」という制限もあります（V2Hと電気自動車の同時設置を除く）。

もしこの補助を大規模修繕と組み合わせて狙うなら、私はこう提案します。

  • 設備の引き渡し日を、外装工事の竣工日とあえて分ける（設備が先に完了する工程を組む）
  • 申請書類一式を、着工前に事前に揃えておく
  • 年度末（3月10日）を跨ぐ工程には、この補助を織り込まない

金額は10万円や30万円です。工事全体から見れば小さい。ただ、「30日以内」という制約は、工程表の書き方そのものを変えます。そこだけは、業者に工程を組ませる前に伝えておいてください。

木造住宅の耐震補助は令和7年度で終了。RC造の受け皿は薄いと正直に書く

長泉町は静岡県と一体で「TOUKAI-0（東海・倒壊ゼロ）」プロジェクトを推進してきました。昭和56年5月31日以前に建築され、耐震評点1.0未満の木造住宅を対象に、補強計画と補強工事の経費の5分の4（一般世帯上限100万円、高齢者世帯等120万円）を補助する制度です。

ただし、町のページには次の1行があります。

木造住宅耐震補強計画及び耐震補強工事事業費補助金は令和7年度で終了します。

（出典：長泉町 木造住宅耐震補強計画及び耐震補強工事事業）

そもそもRC造（鉄筋コンクリート造）の分譲マンションは、この制度の対象ではありません。木造住宅が対象だからです。加えて、木造分も終了と明記されている。

長泉町のサイト上で、非木造（RC造）建築物の耐震診断・耐震改修に対する一般的な補助制度は、2026年8月29日時点では確認できませんでした。

ここは断定を避けます。ページに載っていない制度が窓口では動いている、ということは実際にあります。旧耐震基準（昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物）のマンションにお住まいなら、建設計画課計画チーム（055-989-5520）に、次の1文で聞いてみてください。

「昭和56年以前に建築確認を受けた鉄筋コンクリート造の分譲マンションについて、耐震診断や耐震改修に使える町または県の補助制度はありますか」

そして、旧耐震のマンションでは順番が逆にならないようにしてください。外壁や防水を先にやり直してから耐震補強に入ると、足場を二度架けることになります。仮設足場は工事費の相当部分を占めますから、二度架けは金額に直結します。耐震が先、外装が後です。私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。

国の制度：モデル事業の第3回募集は9月14日から18日まで

町と県の話が終わりましたので、国の制度に移ります。

マンションストック長寿命化等モデル事業

国土交通省が、老朽化マンションの再生・長寿命化のモデルとなる事業を公募し、調査設計計画や改修工事の費用を補助する制度です。計画支援型と工事支援型があります。

令和8年度の第3回募集は、令和8年9月14日（月）から9月18日（金）です。

（出典：国土交通省 マンション総合対策モデル事業）

この記事の公開日から、約2週間後です。

正直に申し上げます。2週間で応募できる管理組合は、限られます。総会決議も、設計図書も、事業計画も要ります。今から間に合う組合は、すでに準備が進んでいるところだけでしょう。

それでも書いているのは、次の3点のためです。

  1. 年度内に複数回の募集がある制度です。第3回に間に合わなくても、次の機会に向けて動き出せます。
  2. 公募要領の必要書類一覧が、そのまま良い準備リストになります。印刷して理事会で回覧するだけで、自分たちに何が足りないかが見えます。
  3. モデル事業は「先導性」が評価されます。無足場工法による工期短縮や居住者負担の軽減は、先導性を説明する材料になり得ます。

今週やることは1つで足ります。公募要領の必要書類一覧だけを印刷する。所要15分です。

マンション長寿命化促進税制

先ほど長泉町のページで見た固定資産税の減額は、国が定めた「マンション長寿命化促進税制」を、町が実際に運用しているものです。

国の制度としては、令和8年度税制改正において適用期間の延長や、対象となる住戸の床面積要件の見直しが行われています（出典：国土交通省 マンション管理計画認定制度）。

長泉町のページに書かれている期限は令和9年3月31日です。国の制度と町のページの記載が一致しているかは、必ず町税務課に確認してください。私はここを断定しません。自治体ページの更新タイミングは制度改正から遅れることがあり、この差で管理組合が損をするのは避けたいからです。

床面積要件が関係する点も、地方都市では見落とされがちです。住戸タイプ別の専有面積一覧を管理会社に依頼し、40平方メートル台と50平方メートル台がそれぞれ何戸あるかを数えてください。30分で終わる宿題です。長泉町は単身・二人世帯向けの住戸を含むマンションもありますから、この確認は効きます。

住宅金融支援機構の3つの仕組み

補助金ではありませんが、資金繰りの選択肢として押さえておくべきものです。

仕組み 内容
マンション共用部分リフォーム融資 管理組合が共用部の修繕資金を借りる。積立金不足の穴埋めに使える
マンションすまい・る債 積立金を債券で運用する。計画的に積み立てている組合向け
マンションライフサイクルシミュレーション 長期修繕計画と積立金の過不足を試算できる無料ツール

（出典：静岡県のマンション関連リンクより）

3つ目のシミュレーションは無料です。理事会のパソコンで30分あれば、「このままの積立金だと何年後にいくら足りなくなるか」が数字で出ます。総会で積立金の値上げを提案するとき、この画面のスクリーンショット1枚が、私の説明より説得力を持ちます。

県の無料支援：管理士派遣の締切は11月14日、セミナー会場は隣の三島市

長泉町の管理組合にとって、いちばん距離が近くて、いちばん使われていない資源がこれです。

マンション管理士の無料派遣（令和8年度）

項目 内容
受付件数 10件（上限に達した時点で終了）
派遣回数 各管理組合 2回まで
申込期限 令和8年11月14日（土曜）まで
派遣期限 令和9年1月31日（日曜）まで
申込先 一般社団法人静岡県マンション管理士会（メール t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス 0544-27-6561）
費用 無料

（出典：静岡県 マンションの管理）

静岡県内全体で10件です。県内の分譲マンションの数を考えれば、少ない。早い者勝ちの側面があります。

2回の使い方を、長泉町版に具体化するとこうなります。

  • 1回目：長期修繕計画と修繕積立金の妥当性。あわせて「管理計画認定を取るならどこが足りないか」を洗い出してもらう
  • 2回目：相見積りの読み方と業者選定の進め方。認定申請の書類のチェック

申込書に書く「相談したい内容」の欄には、次の3行を入れることをお勧めします。

  1. 町域のため静岡県に管理計画認定を申請できる立場だが、認定基準に対して現状どこが不足しているか
  2. 長泉町の固定資産税減額（令和9年3月31日完了分まで）に間に合う工程が組めるか
  3. 修繕積立金の引上げが必要な場合、総会でどう説明すればよいか

管理セミナーは9月12日、三島市役所

静岡県は令和8年度、県内9会場でマンション管理セミナーを開催します。

開催地 開催日 会場
浜松市 令和8年7月25日（土） 可美公園総合センター
磐田市 令和8年8月29日（土） 磐田商工会議所
三島市 令和8年9月12日（土） 三島市役所
熱海市 令和8年10月予定 ―
沼津市 令和8年10月予定 ―
静岡市 令和8年11月予定 ―
伊東市 令和8年12月予定 ―
富士市 令和9年2月予定 ―
浜松市 令和9年2月予定 ―

（出典：静岡県 マンションの管理）

長泉町の管理組合にとって、この表は他のどの自治体よりも恵まれています。

三島市役所は、長泉町役場から車でおよそ10分。沼津市も隣接しています。しかも9月12日は、この記事の公開から2週間後の土曜日です。

私はこの連載で、「最寄りの会場まで車で1時間」と書いてきた自治体がいくつもありました。長泉町は、歩いても行ける距離に会場がある。使わない理由がありません。

理事長おひとりではなく、次期理事の候補と2名で行ってください。行きと帰りの車の中が、いちばん本音で話せる時間になります。これは私の経験上、間違いありません。

高齢化率22.5%という長泉町の特殊性が、大規模修繕を変える

ここからは制度の話を離れて、長泉町という町の性格が、大規模修繕にどう効くかを書きます。

数字で見る長泉町

指標 数値
人口 約43,000人。全国的な人口減少の中で微増を続けている
高齢化率（65歳以上の割合） 22.5%。静岡県内で最も低く、13年連続
自立持続可能性自治体 令和6年4月、人口戦略会議のレポートで静岡県内で唯一選出（全国65自治体）
街の住みここちランキング（静岡県版） 7年連続1位
財政力指数 昭和58年度以降、1を超える水準で推移

（出典：長泉町を知る（町の概要）、長泉町 財政力指数の推移）

この連載で扱ってきた自治体の中で、高齢化率が県内最低の自治体は初めてです。

多くの記事では、こう書いてきました。「高齢化で理事のなり手がいない」「役員のなり手不足で管理不全に向かう」。長泉町では、その前提が違います。

高齢化率が低いことは、管理組合にとって有利なのか

有利な面と、そうでない面の両方があります。正直に両方書きます。

有利な面

  • 理事のなり手が確保しやすい。輪番制が回る
  • 現役世代が多いため、修繕積立金の引上げに対する支払い余力がある世帯が相対的に多い
  • 首都圏からの移住者が多く、前の住まいで大規模修繕を経験している区分所有者がいる可能性が高い。この人を理事会に巻き込めると、議論の質が変わります

そうでない面

  • 現役世代は平日の日中に不在です。工事の立会いや在宅確認が取りにくい。バルコニーの片付け依頼、避難ハッチ前の荷物移動、洗濯物の制限。これらの周知が、高齢者中心のマンションより難しくなります
  • 小さなお子さんのいる世帯が多い。足場が架かっている期間の防犯と、子どもの安全が、他の自治体以上に重い論点になります
  • 築浅のマンションが多い分、1回目の大規模修繕を迎える組合が多い。前例がないので、見積書を比較する基準を誰も持っていません

とくに2つ目です。足場を架けるということは、建物の外周に「登れる構造物」を作るということです。夜間はメッシュシートを閉じ、はしごを外し、警備を入れる。これは足場工事の標準的な安全対策ですが、見積書に明記されているかどうかは組合が確認すべきことです。

私はこう考えています。子育て世帯が多いマンションほど、「足場を架けない工法」の価値が金額以外のところに出る。ロープアクセス工法なら、建物の外周に登れる構造物ができません。工事期間中の防犯不安が、そもそも発生しない。

ロープアクセス工法の技術情報や安全基準については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

1回目の大規模修繕を迎える組合が多いということ

築15年から20年で1回目を迎える組合には、共通のつまずきがあります。

「見積書が3社から出てきたが、金額が違う理由が分からない」

これは理事が不真面目なのではありません。構造の問題です。数量も仕様も揃っていない見積書を3枚並べても、比較できるはずがない。後半で、この揃え方を具体的に書きます。

愛鷹山の南麓という地形が、足場計画に効いてくる

長泉町は静岡県東部、富士山と愛鷹（あしたか）山を背にし、黄瀬川に沿って南へ下る町です。北部は愛鷹山麓の傾斜地、南部は三島市・沼津市・清水町と接する平坦地。町の中を東名高速道路が横切り、新東名高速道路の長泉沼津インターチェンジと東名の沼津インターチェンジの両方に近い。JR御殿場線の下土狩駅・長泉なめり駅があり、東海道新幹線の三島駅までは町の南端からごく近い距離です。

この地形と立地が、大規模修繕の見積書に効いてきます。

1．傾斜地の敷地は、足場の割増が出やすい

北部の傾斜地に建つマンションでは、建物の周囲に高低差があります。足場は水平に組むものですから、高低差のある敷地では足場のベース（土台）を段組みにする必要が出ます。手間がかかる分、仮設費が上がります。

見積書を見るときは、「仮設工事一式」で済ませず、足場の架け方に敷地条件の割増が入っているかどうかを聞いてください。「一式」の中に隠れる部分です。

2．冬の北西風は、足場のメッシュシート運用に影響する

富士山と愛鷹山を背にした地形で、冬季の北西風は決して弱くありません。強風の日にメッシュシートを開放する（風を逃がすためにシートをまとめる）作業が入ると、その日の外壁作業は止まります。工程表に「風待ち」の余裕がどれだけ見てあるかは、着工前に確認しておくべきです。

ロープアクセス工法では、そもそも面で風を受けるメッシュシートを張りません。風の影響の受け方が構造的に違います。強風日の作業中止判断は必要ですが、シートの開閉に人工（にんく）を割かれることはありません。

3．幹線道路と生活道路が混在する

東名・新東名・伊豆縦貫自動車道に近く、幹線道路のアクセスは県内屈指です。相見積りに来てもらう業者にとって、長泉町は「行きやすい町」です。これは後で説明する競争環境の話につながります。

一方で、旧来からの集落部や住宅地の中には、大型車両が入りにくい道もあります。足場材を積んだ4トン車が入れない道の場合、2トン車に分けて搬入することになり、その分の運搬費が乗ります。道路使用許可と交通誘導員が必要になるケースもあります。

ロープアクセス工法は、足場材そのものの搬入がありません。道路条件が厳しい現場ほど、この差は金額に出ます。これは営業トークではなく、単純な技術的な必然です。

方位別に見た、長泉町のマンションの劣化要因

方位 主な劣化要因 現場で先に出る症状
南面 紫外線量が最大 塗膜のチョーキング（表面が白く粉を吹く）、シーリングの硬化・ひび割れ
北面 日照不足と湿気 藻・カビの発生、塗膜の膨れ
西面 西日と昼夜の温度差 塗膜の劣化、目地シーリングの伸縮疲労
北西面 冬季の季節風 雨がかりの増加、笠木・シーリング部からの水の回り込み

「外壁塗装 一式」という1行の見積書では、どの面をどう直すのかが分かりません。方位別に数量と仕様を分けて出してもらってください。これは業者に嫌がられる要求ではありません。まともな業者ほど、最初からそう出してきます。

仮設足場は工事費の15〜25%。ここが最大の削りしろ

大規模修繕の見積書を分解すると、仮設足場が全体のおおむね15〜25%を占めます。マンションの形状、階数、敷地条件によって上下します。

金額に置き換えると、こうなります。

工事総額 仮設足場の目安（15〜25%）
3,000万円 450万〜750万円
5,000万円 750万〜1,250万円
8,000万円 1,200万〜2,000万円

理事会で20万円の備品購入は1時間議論するのに、750万円の仮設費は「一式」の1行で通ってしまう。私はこれを何度も見てきました。

理事が不真面目なのではありません。20万円は判断できて、750万円は判断できない。構造の問題です。判断できるようにするには、質問を1文だけ用意すればいい。

「仮設足場の費用を、平米単価とリース期間に分解して出してください」

この1文で、見積書の見え方が変わります。平米単価が分かれば他社と比較できます。リース期間が分かれば、工期が延びたときにいくら増えるかが分かります。

そして、ここが本題です。足場を架けない部分を作れば、この費用そのものが減ります。

長泉町のマンション向け、ハイブリッド工法の3パターン

株式会社明誠は、通常の仮設足場による工事と、無足場工法であるロープアクセス工事、その両方を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法を提案しています。日本でも数少ない立場だと思っています。

だからこそ先に書きます。ロープアクセス工法は万能ではありません。私が「これは足場でいきましょう」とお伝えする現場は、普通にあります。バルコニー内部の大規模な改修、サッシの交換、外壁の全面的な打ち替えなど、作業量が多く長時間の足元が要る工事は、足場のほうが合理的です。

そのうえで、長泉町のマンションで検討価値が高い組み合わせを3つ挙げます。

パターン1：傾斜地の高低差がある面だけロープアクセス

北部の傾斜地に建つマンションで、敷地の一部だけ大きな高低差がある場合。高低差のある面だけをロープアクセスで処理し、平坦な面を足場で組む。段組み足場の割増分が丸ごと消えます。

パターン2：低層部は足場、高層部はロープアクセス

風の影響を受ける高さの範囲を、足場から外す考え方です。メッシュシートで風を受ける面積が減るため、強風日の作業中止リスクが下がります。低層部は住民の出入りが多く、丁寧な養生が要る部分ですから、足場のほうが向いています。

パターン3：駐車場を潰さない配分

長泉町は自動車の保有率が高い地域です。マンションの駐車場が1戸1台を前提に設計されている物件も多い。足場を全周に架けると、建物の周囲の駐車区画が数か月間使えなくなります。

近隣に代替の駐車場を借りれば、その費用は工事費に上乗せされます。さらに、居住者は毎日そこまで歩くことになります。これは金額に出ない不便です。

駐車場に面した側だけロープアクセスにする。それだけで、代替駐車場の台数と期間が減ります。私はこの提案を、地方都市のマンションで最もよく使います。

明誠は、ロープアクセス工事として日本で初めてとなるフランチャイズ展開を行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職が加盟しています。だから、工法を組み替えても品質の担い手が変わりません。詳しくはロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。工法の安全基準や一般的な事例はロープアクセスドットコムにまとめています。

モデルケース2本：数字にすると、こう変わる

実在の物件ではなく、長泉町でよくある条件を組み合わせたモデルケースです。金額は概算であり、実際の建物では調査のうえで見積りを行います。

ケースA：長泉なめり駅圏、築22年・7階建て・52戸

傾斜地に建ち、駐車場は敷地の南面と西面。1回目の大規模修繕。

項目 全面足場の場合 ハイブリッドの場合
工事総額 約8,200万円 約7,000万円
差額 ― 約1,200万円の削減
1戸あたり 約158万円 約135万円（1戸あたり約23万円の削減）
工期 約6か月 約4.5か月
駐車場の使用制限 全周・約6か月 北面・東面のみ・約3か月

ケースB：下土狩駅圏、築30年・5階建て・28戸

旧来の住宅地の中にあり、4トン車が敷地前まで入りにくい。2回目の大規模修繕。

項目 全面足場の場合 ロープアクセス主体の場合
工事総額 約4,300万円 約3,500万円
差額 ― 約800万円の削減
1戸あたり 約154万円 約125万円（1戸あたり約29万円の削減）
工期 約5か月 約3.5か月

ケースBで注目していただきたいのは、1戸あたりの金額です。28戸で4,300万円だと1戸154万円。同じ工事内容でも、150戸のマンションなら1戸あたり30万円前後まで下がります。

固定費（仮設、現場管理、諸経費）が戸数で割られるからです。つまり、戸数の小さいマンションほど、工法の選び方が1戸あたりの負担に効いてくる。長泉町のように中小規模のマンションが中心の地域では、ここが分岐点になります。

もう1つ、大事な注意点です。工法は、設計を発注する前でなければ実質的に選べません。足場を前提とした修繕設計が出来上がってから「ロープアクセスにできますか」と聞かれても、数量も仕様も足場前提で組まれています。組み替えるには設計をやり直すことになります。

工法の相談は、設計事務所を決める前。これだけは、順番を間違えないでください。

修繕積立金が足りないときの4つの打ち手

見積りが出てから「積立金が足りない」と分かる。これも、私が何度も立ち会ってきた場面です。打ち手は4つあります。

  1. 一時金の徴収：総会決議が要ります。まとまった負担になるため、反対が出やすい
  2. 月々の積立金の値上げ：即効性はありませんが、次回以降の工事にも効きます
  3. 住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資：管理組合として借り入れる。返済は積立金から
  4. 工事範囲の段階施工：今回は外壁と屋上防水、次回にバルコニー、というように分ける

4つ目には、はっきり落とし穴があります。段階施工にすると、仮設費が回数分かかります。足場を2回架ければ、足場代も2回分です。総額では高くつくことが少なくありません。さらに、長寿命化促進税制の対象工事の要件（外壁塗装等工事、屋根防水工事、床防水工事）を満たさなくなる可能性があります。

「屋上防水は次回にしましょう」という判断が、税の減額を丸ごと落とすことがある。これは知っておいてください。

総会の議案書に載せるときは、私はいつも「一時金50万円」と「月々3,000円の値上げ」を両方併記することをお勧めしています。同じ金額でも、見え方が全く違うからです。前者だけを出すと否決され、両方出すと後者で通る。何度もありました。

相見積り：長泉町は「制度は薄いが、競争環境は良い」

人口43,000人の町で、相見積りを3社そろえられるのか。よく聞かれます。

長泉町については、心配は少ないと私は考えています。理由は立地です。

段階 声をかける範囲 移動時間の目安
第1段階 長泉町・三島市・沼津市・裾野市・清水町 車で10〜20分
第2段階 富士市・御殿場市・伊豆の国市 車で30〜45分
第3段階 静岡市・神奈川県西部・首都圏 新幹線・高速道路で1時間前後

第1段階だけで、静岡県東部の中核である沼津市・三島市が含まれます。この連載で扱ってきた自治体の中で、これほど条件の良い地域はほとんどありません。伊豆半島の市では、第1段階で3社そろえること自体が課題でした。

さらに、東海道新幹線の三島駅と、東名・新東名のインターチェンジが至近です。首都圏の業者にとっても、長泉町は「日帰りで現場調査に行ける場所」です。

そのうえで、2つだけ気をつけてください。

  • 移動費・出張費が諸経費に含まれるのか、別途なのかを最初に明記させる。遠方の業者に声をかけるなら、必須の確認事項です
  • 現地調査は同じ日にまとめる。理事の立会いの負担が減りますし、各社が同じ条件で建物を見ることになります

制度は薄い。でも競争環境は良い。長泉町の管理組合は、「補助金を探す時間」より「業者を比べる時間」に投資したほうが、金額に効きます。これが私の正直な見立てです。

見積書のチェックポイント5点

1回目の大規模修繕を迎える組合が多い町なので、ここは丁寧に書きます。

1．数量の根拠が示されているか

外壁の塗装面積、シーリングの延長（メートル数）、タイルの補修枚数。「一式」ではなく数字で出ているか。数字が違えば、金額が違うのは当たり前です。

2．仕様が具体的か

塗料であれば、メーカー名・製品名・塗り回数・希釈率まで。「アクリルシリコン系」だけでは比較できません。

3．【最重要】下地補修の超過分の単価が、契約前に決まっているか

大規模修繕でいちばん揉めるのがここです。ひび割れ補修や欠損補修は、足場を架けて近づいてみないと数量が確定しません。だから見積書には「仮に○○メートル」と仮定数量が入ります。

問題は、実際にそれを超えたときの単価が契約書に書かれていない場合です。

工事が始まって、足場が架かって、そこから追加費用の交渉をする。この状況で、管理組合が対等に交渉することはできません。工事を止めるわけにいかないからです。

仮定数量を超えた分の平米単価・メートル単価を、契約前に明記させてください。これだけで、後の紛争の大半は防げます。

4．仮設工事の内訳が分かれているか

前述のとおり、平米単価とリース期間に分解してもらいます。

5．「別途」の中身が列挙されているか

見積書の末尾に「※以下は別途」とある場合、その中身が具体的に列挙されているかを確認してください。「別途」が抽象的な見積書は、後から金額が動きます。

長泉町の工事適期カレンダー

静岡県東部は温暖ですが、季節ごとに条件が変わります。

時期 評価 理由
3月下旬〜5月上旬 ◎ 気温・湿度が塗装に最適。業者の繁忙期でもある
5月中旬〜6月 △ 梅雨入り。防水工事の工程が読みにくい
7月〜8月 △ 高温で塗膜の乾燥は早いが、職人の熱中症対策で作業時間が制限される
9月〜10月中旬 △ 台風期。工程に余裕が要る
10月下旬〜11月 ◎ 気温・湿度ともに良好。おすすめ
12月〜2月 ◯ 温暖で晴天率が高い。閑散期のため価格交渉の余地がある。ただし冬季の北西風による作業中止日を見込む必要あり

12月から2月は、業者にとって閑散期です。「12月着工なら金額はどうなりますか」と聞くだけで、答えが変わることがあります。ただし長泉町の場合、冬の風は考慮に入れてください。工程に3〜5日の予備日を見ておくのが現実的です。

今週できること（合計3時間以内）

理事会で「まず何から」と聞かれたら、私はこの5つをお伝えしています。

  1. 町税務課資産税チーム（055-989-5508）に電話し、長寿命化に資する大規模修繕工事の固定資産税減額について、期限と必要書類の最新版を確認する（15分）
  2. 県住まいづくり課（054-221-3084）に電話し、町域として管理計画認定を申請する場合の流れと、認定ルート／助言・指導ルートのどちらが適しているかを相談する（20分）
  3. 静岡県マンション管理士会に無料派遣の申込書を請求する（メール t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス 0544-27-6561。締切は令和8年11月14日）（10分）
  4. 9月12日（土）の三島市役所のセミナーを理事会の予定に入れる。理事長と次期理事候補の2名で（5分）
  5. 管理会社に住戸タイプ別の専有面積一覧を依頼する。40平方メートル以上50平方メートル未満が何戸あるかを数える（依頼5分・確認30分）

このうち4と5は、今日中に終わります。

18か月逆算カレンダー

令和9年3月31日の工事完了を狙う場合の、大まかな逆算です。総会の時期は組合によって違いますので、目安としてお読みください。

時期 やること
今から1か月以内 町税務課・県住まいづくり課への確認。管理士派遣の申込。長期修繕計画と積立金残高の確認
2〜3か月後 劣化診断の実施。工法の相談（設計発注の前に）
4〜6か月後 修繕設計・仕様の確定。概算予算の作成
6〜8か月後 相見積り3社。ヒアリング。管理計画認定の申請準備
9か月後 総会で工事と資金計画を決議
10〜15か月後 着工〜工事（3〜6か月）
竣工〜3か月以内 固定資産税減額の申告（建築士等の証明書の手配は工事中から）

証明書の手配について1つだけ。大規模の修繕等証明書や過去工事証明書は、建築士やマンション管理士に発行してもらうものです。工事が終わってから探し始めると、間に合わないことがあります。工事監理をお願いする建築士に、契約の段階で「証明書の発行までお願いします」と伝えておいてください。

そして、過去工事の証明書類は、前回の施工会社が廃業していると取れなくなります。築30年前後のマンションでは、実際に起こります。今のうちに、前回工事の竣工図書と契約書が組合の書庫にあるかを確認しておいてください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 長泉町に、マンション共用部の大規模修繕を直接補助する町独自の補助金はありますか？

A. 2026年8月29日時点の公開情報では確認できませんでした。町の住宅系補助金は、戸建て・専有部・個人を対象としたものが中心です。ただし長泉町には、工事後の固定資産税を減額する制度があります。詳しくは本文の「長泉町の固定資産税減額」を参照してください。

Q2. 長泉町の管理組合は、マンション管理計画認定をどこに申請するのですか？

A. 静岡県です。静岡県のマンション管理計画認定制度は「県内の町域」を対象としており、長泉町は駿東郡の町なので対象になります。窓口は静岡県住まいづくり課（054-221-3084）です（出典：静岡県 マンションの管理）。

Q3. 認定申請の手数料はいくらですか？

A. 令和8年4月1日改定後の額で、事前確認適合証がある場合は長期修繕計画1本につき4,000円、ない場合は28,100円です。計画が2本以上ある場合は、適合証ありで1本増えるごとに1,800円、なしで16,200円が加算されます（出典：静岡県 マンションの管理）。

Q4. 固定資産税の減額は、いくら安くなりますか？

A. 各区分所有者が工事完了の翌年度に支払う固定資産税の家屋分について、100平方メートルまでの部分が3分の1減額されます。都市計画税は減額されません。申告は工事完了後3か月以内です（出典：長泉町）。

Q5. 築15年で1回目の大規模修繕ですが、固定資産税の減額は使えますか？

A. 長泉町のページに記載された要件では、築後20年以上、10戸以上、かつ長寿命化工事を過去に1度以上実施していることが求められます。1回目の工事では、この「過去に1度以上」の要件を満たしません。ただし、今回の工事を記録として残しておけば、次回の工事のときに効いてきます。竣工図書と工事写真は必ず保管してください。

Q6. ロープアクセス工法は、どんなマンションでも使えますか？

A. いいえ。バルコニー内部の大規模な改修やサッシ交換など、長時間の足元と作業スペースが必要な工事は、足場のほうが合理的です。私は「これは足場でいきましょう」とお伝えする現場が普通にあります。だからこそ、部位ごとに使い分けるハイブリッド工法をご提案しています。

Q7. 静岡県のマンション管理士無料派遣は、費用がかかりますか？

A. 無料です。ただし令和8年度の受付件数は県内全体で10件、各管理組合2回までです。申込期限は令和8年11月14日（土曜）、派遣期限は令和9年1月31日（日曜）です。上限に達した時点で受付が終了します（出典：静岡県 マンションの管理）。

この記事のポイントまとめ

  • 長泉町に共用部を直接補助する町独自制度は、2026年8月29日時点で確認できず
  • 長泉町は「町」なので、静岡県の管理計画認定を県に直接申請できる
  • 認定手数料は事前確認適合証ありで4,000円、なしで28,100円と7倍差
  • 町は固定資産税減額の専用ページを持ち、必要書類を2ルートに分けて公開
  • 認定ルートには修繕積立金引上証明書が要り、助言・指導ルートには不要
  • 町の工事完了期限は令和9年3月31日。公開日から残り約19か月
  • 申告は工事完了後3か月以内。申告書は着工前に印刷しておく
  • 国のモデル事業 令和8年度第3回募集は9月14日〜18日
  • 県のマンション管理士無料派遣は県内10件のみ。締切は11月14日
  • 県セミナーの三島市会場は9月12日。長泉町役場から車で約10分
  • 木造住宅耐震補強の町補助は令和7年度で終了。RC造の受け皿は薄い
  • サステナブル住宅支援事業費補助金は申請期限が30日以内。工程に影響
  • 高齢化率22.5%は県内最低。1回目の大規模修繕を迎える組合が多い
  • 仮設足場は工事費の15〜25%。平米単価とリース期間に分解させる
  • 下地補修の超過単価は、契約前に必ず明記させる
  • 工法の相談は、修繕設計を発注する前に

主なお問い合わせ先

用件 窓口 電話
固定資産税の減額、申告書 長泉町 税務課 資産税チーム 055-989-5508
空き家改修事業、耐震、住宅施策 長泉町 建設計画課 計画チーム 055-989-5520
サステナブル住宅支援事業費補助金 長泉町 くらし環境課 くらし環境チーム 055-989-5514
町の統計・計画 長泉町 企画財政課 企画調整チーム 055-989-5504
マンション管理計画認定、セミナー 静岡県 くらし・環境部 住まいづくり課 054-221-3084
マンション管理士の無料派遣 一般社団法人静岡県マンション管理士会 ファクス 0544-27-6561

長泉町役場：〒411-8668 静岡県駿東郡長泉町中土狩828（代表 055-986-2131）

出典・参考資料

長泉町

静岡県

国土交通省ほか

制度は改正されます。この記事の内容は2026年8月29日時点で公開されている情報にもとづくものです。申請の可否、金額、期限は必ず各窓口の最新情報をご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務判断や法的助言を行うものではありません。

おわりに

長泉町を調べていて、印象に残ったことが1つあります。

町の固定資産税のページに、「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する減額」という専用ページがあり、そこに必要書類が2ルートに分けて書かれていました。申告書のWordファイルもダウンロードできる状態で置かれていました。

分譲マンションの数が多いとは言えない町で、ここまで書いてある。これは、町として「マンションの管理組合が申告してくること」を前提に準備しているということだと私は受け取りました。

補助金という形で現金が出る町ではありません。けれど、制度の受け皿は静かに整えられている。あとは、管理組合が動くかどうかです。

そして長泉町の管理組合には、他の自治体にない条件が2つあります。県に認定を直接申請できること。県のセミナー会場が車で10分の距離にあること。

9月12日、三島市役所。まずはここからでいいと思います。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームからどうぞ。

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を行っています。通常の足場仮設による工事、無足場工法であるロープアクセス工事、その両方を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法をご提案できる日本でも数少ない会社です。ロープアクセス工事としては日本で初めてとなるフランチャイズ展開も行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板工事など各分野の専門職が加盟しています。

最終更新：2026年8月29日

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