御前崎市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年8月28日 更新

Q. 静岡県御前崎市の分譲マンション管理組合が、2026年度（令和8年度）の大規模修繕で使える補助金は何ですか？
A. 共用部の大規模修繕を直接補助する市独自制度は、2026年8月28日時点の御前崎市の公表情報からは確認できません。実際に効くのは国の4制度（マンションストック長寿命化等モデル事業／マンション長寿命化促進税制／管理計画認定制度／みらいエコ住宅2026事業）と、市の3制度（住宅耐震リフォーム支援・空家リフォーム支援・新エネルギー省エネルギー機器導入促進）です。ただし市の3制度はいずれも件数枠または予算枠が明示された「早い者勝ち」型で、しかも受付予定件数は7件・5件という規模です。この記事では、その全体像と、補助金より効く「仮設費の削り方」までを整理します。

1. 結論：御前崎市の管理組合が押さえるのは「国4制度＋市3制度＋税の期限」

先に結論からお伝えします。御前崎市で大規模修繕を控えている管理組合さま、あるいは賃貸マンションを所有されているオーナーさまが、いま押さえるべきことは3つです。

  1. 共用部の工事費を直接補助する御前崎市独自の制度は、公表情報では見当たらない。ここは期待せず、国の制度と税制で取りに行く
  2. 市の住宅系補助金は「件数枠」で動いている。令和8年度の住宅耐震リフォーム支援事業は受付予定7件、空家リフォーム支援事業は5件。数字を見れば、これは全戸を賄う制度ではなく、条件が合った世帯が個別に取りに行く制度だとわかります
  3. 一番大きな金額が動くのは、補助金ではなく工事の組み立て方。工事費の15〜25%を占める仮設費（足場代）をどう設計するかで、数百万円が変わります

私は20年近くこの業界にいますが、地方都市の管理組合さまとお話しすると、必ずといっていいほど「うちの市には補助金がないから」という言葉が出ます。半分は当たっていて、半分は外れています。共用部の直接補助はなくても、国の税制と、工事の組み立て方には、まだ手つかずの余地が残っていることがほとんどだからです。

1-1. 御前崎市の管理組合が、いますぐカレンダーに入れるべき2つの日付

日付 何の期限か 誰が対象か
2026年9月14日（月）〜9月18日（金） マンションストック長寿命化等モデル事業 令和8年度 第3回 応募期間 すでに劣化診断と改修計画を持っている管理組合
令和9年（2027年）3月31日 マンション長寿命化促進税制の対象工事の完了期限 築20年以上・10戸以上の分譲マンション管理組合

この2つは、御前崎市に限らず全国共通です。そしてどちらも「今日から準備を始めても間に合う可能性がある」というのが、この記事でいちばんお伝えしたいことです。

2. 御前崎市の管理組合・オーナーが使える制度 比較表（2026年8月28日時点）

制度名 実施主体 補助率・上限 共用部に使えるか 出典
マンションストック長寿命化等モデル事業 国土交通省 計画支援型・工事支援型（プロジェクト単位で審査） ○（本命） 国土交通省
マンション長寿命化促進税制 国（地方税法の特例） 家屋の固定資産税を翌年度分1/3減額（100m²分まで） ○（工事後に効く） 国土交通省
マンション管理計画認定制度 地方公共団体 補助金なし。融資金利引下げ・税制要件の充足に効く ○（間接効果） 国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト
みらいエコ住宅2026事業 国土交通省ほか リフォーム最大100万円／戸規模 △（開口部は専有部扱いが多い） みらいエコ住宅2026事業
住宅耐震リフォーム支援事業補助金 御前崎市 都市整備課 対象工事費の50%・上限40万円／令和8年度 受付予定7件 ×（自ら居住する住宅が対象） 御前崎市
空家リフォーム支援事業補助金 御前崎市 都市整備課 対象工事費の50%・上限40万円／令和8年度 受付予定5件 ×（空家が対象） 御前崎市
新エネルギー・省エネルギー機器導入促進補助金 御前崎市 GX推進課 太陽光1kWあたり2万円（上限8万円）ほか／令和8年度予算635万円 △（事業者枠あり・要確認） 御前崎市
プロジェクト「TOUKAI-0＋」 静岡県・御前崎市 耐震診断・耐震補強への補助（木造住宅が中心） ×（木造住宅が中心） 静岡県

表の読み方：○が付いているのは国の制度だけです。これが御前崎市の現実です。しかしそれは「何もない」という意味ではありません。次章から、順番に見ていきます。

なお、制度は年度途中でも変更・終了する可能性があります。必ず最新の一次情報を、記事末尾の各リンク先と担当課への電話でご確認ください。

3. 御前崎市が特異なのはここ｜住宅リフォーム系の補助金が「7件」と「5件」で動いている

御前崎市の住宅系補助金を調べていて、私がいちばん驚いたのはここでした。

3-1. 令和8年度の受付予定件数が、ページの冒頭に書いてある

御前崎市の住宅耐震リフォーム支援事業補助金のページには、こう書かれています。

令和８年度の受付予定件数は７件です。

空家リフォーム支援事業補助金のページには、こうあります。

令和８年度の受付予定件数は［５件］です。

（出典：御前崎市 住宅耐震リフォーム支援事業補助金、御前崎市 空家リフォーム支援事業補助金）

補助金のページで、予算額ではなく件数を先頭に掲げている自治体は、それほど多くありません。人口約3万人規模の市が、住宅改修の支援を「年間7件」「年間5件」という単位で運用している。これは制度の善し悪しの話ではなく、御前崎市の住宅支援は、面（全戸）ではなく点（個別世帯）で設計されているということです。

3-2. 対象工事に「外壁の塗装工事等」が明記されている

もうひとつ、見落とせない事実があります。両制度とも、対象工事の3番目にこう書かれています。

  1. 長寿命化に関するもの （例：外壁の塗装工事等）

つまり御前崎市は、外壁塗装を「長寿命化工事」として制度上きちんと位置づけているわけです。大規模修繕の中核である外壁塗装が、市の要綱レベルで「住宅を長持ちさせる工事」と認識されている。この認識があるかないかで、窓口での話の通りやすさは変わります。

3-3. ただし、いずれも分譲マンションの共用部には使えない

正直にお伝えします。この2制度は、分譲マンションの共用部大規模修繕には使えません。理由は明確です。

  • 住宅耐震リフォーム支援事業：補助対象住宅は「市内にある申請者が所有し、自ら居住している住宅」。かつ、TOUKAI-0＋補助金事業を利用して耐震補強工事を実施することが前提。リフォームのみの工事は対象外
  • 空家リフォーム支援事業：補助対象住宅は「申請者が、賃貸または売買で取得した空家」

管理組合が共用部の外壁塗装をする、という使い方は想定されていません。では意味がないのか。そうではありません。

御前崎市内に持ち家をお持ちで、これから耐震補強とあわせて外壁塗装を検討されている方——たとえば管理組合の理事さまご自身の実家や、賃貸に出す前の空家をお持ちの方——には、補助率50%・上限40万円という、決して小さくない制度です。この制度の存在を知らずに工事をしてしまう方が、実際にはとても多い。

そして重要なのは、申請は工事を始める前である点です。工事が始まってからでは、どちらの制度も使えません。

4. 制度①：マンションストック長寿命化等モデル事業｜今年度最後の締切は9月18日

4-1. どんな制度か

国土交通省が、マンションの長寿命化・再生に向けた先導的なプロジェクトを公募し、その計画づくりや工事費の一部を補助する事業です。大きく「計画支援型」と「工事支援型」に分かれます。

令和8年度の募集は3回に分けて実施されており、第1回は2026年4月1日〜4月15日、第2回は6月22日〜6月26日、そして第3回の応募期間が2026年9月14日（月）〜9月18日（金）です（出典：国土交通省 マンション総合対策モデル事業）。

4-2. 御前崎市のマンションが狙えるのか？→ 条件次第で、狙う価値は十分あります

この事業は「全国のモデルになる先導性」が問われます。単に外壁を塗り替えるだけの計画では通りません。

ただ、御前崎市のマンションには、都心のマンションからは決して出てこない先導性の材料が揃っています。

  • 南海トラフ地震の想定エリアであること：耐震性能の向上と長寿命化を一体で計画すれば、防災面の先導性を打ち出せます
  • 飛来塩分と強風という、極めて厳しい外部環境：御前崎は中部電力が御前崎風力発電所（2,000kW級×11基、出力22,000kW）を立地させるほどの風況を持つ土地です。この環境下でのRC造集合住宅の長寿命化は、全国の海岸沿い自治体に横展開できるモデルになり得ます
  • 人口減少局面での住宅ストック維持：地方小都市型マンションの再生モデルという切り口は、タワーマンションの議論からは出てきません

4-3. 応募までに必要なもの（現実的な準備リスト）

私の経験上、この事業でつまずくのは書類ではなく合意形成の順番です。

  1. 劣化診断（建物調査）の実施と報告書の取得
  2. 長期修繕計画の見直し（30年以上、修繕積立金の妥当性を含む）
  3. 改修基本計画の作成（設計事務所またはコンサルタントと）
  4. 理事会での方針決定 → 総会での決議
  5. 応募書類の作成・提出

ここまでを最短で回しても、半年から1年はかかります。9月18日の第3回に間に合わせるのは、すでに診断と計画を持っている組合でなければ現実的ではありません。

ですから私は、御前崎市の管理組合さまには「令和9年度の第1回（例年4月ごろ）を狙って、今年の秋に劣化診断から始めましょう」とご提案しています。焦って中身の薄い計画を出すより、そのほうが採択の確率も、工事そのものの質も上がります。

5. 制度②：マンション長寿命化促進税制｜御前崎市の管理組合が一番取りこぼしやすい制度

5-1. 築20年以上なら？→ はい、まず対象かどうかを確認する価値があります

これは私が現場で「一番もったいない」と感じている制度です。

長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事完了の翌年度分の家屋の固定資産税額を3分の1減額する特例措置です。減額の対象は1戸あたり床面積100平方メートル分までとされています（出典：国土交通省 マンション長寿命化促進税制）。

対象となる工事の期間は、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了したものです。2026年8月のいまから動いても、2028年度中に工事が終われば間に合う計算になります。

5-2. 主な要件（自分のマンションが当てはまるかチェック）

  • 新築された日から20年以上が経過していること
  • 総戸数10戸以上であること
  • 過去に長寿命化に資する工事（外壁塗装、床防水、屋根防水など）を実施していること
  • 長期修繕計画の見直し、修繕積立金の額など、管理面の要件を満たすこと
  • 工事完了後3か月以内に、管理組合の代表者が市町村の資産税担当課へ申告すること

最後の「3か月以内の申告」が、本当に落とし穴です。工事が終わって理事会が解散モードに入り、気づいたら期限を過ぎていた——というケースを、私は何度も見てきました。

私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。竣工検査の日程を組むときに、税務課への申告書類の準備も同じスケジュール表に入れてしまう。そうしないと、忘れます。

5-3. 減額額はどれくらいになるのか

御前崎市の固定資産税の税率は1.4%です（出典：御前崎市 固定資産税）。

具体的な税額はマンションごとに違うため断定はできませんが、考え方だけお伝えします。家屋分の固定資産税が1戸あたり年間5万円のマンションであれば、1/3の減額でおよそ1万7千円。30戸あれば、区分所有者全体で年間50万円規模の効果になります。

工事費そのものが安くなるわけではありません。しかし区分所有者お一人おひとりの財布に直接返るという点で、総会での説明材料としては非常に強い制度です。「工事に賛成すると、来年の固定資産税が下がります」という一文は、他のどんな説明よりも効きます。

具体的な申告様式・提出先は、御前崎市役所 税務課（電話 0537-85-1114）にご確認ください。制度の運用細部は市町村ごとに異なる可能性があります。

6. 制度③：マンション管理計画認定制度｜「お金がもらえる」制度ではないが、効きます

6-1. 認定を取ると何が変わる？→ 融資条件と税制要件と資産価値の3点

マンション管理計画認定制度は、令和4年4月に全面施行された仕組みです。管理組合が作成した管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定を行います（出典：国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト）。

認定そのものに補助金は付きません。しかし、次の3つの効果があります。

効果 具体的な中身
融資条件の改善 住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」で金利引下げの対象になる
税制の要件充足 長寿命化促進税制の管理要件を満たす道筋になる
資産価値の証明 中古流通時に「管理が良好なマンション」であることを対外的に示せる

私はよく、「認定は補助金ではなく、信用状だとお考えください」とご説明しています。管理がしっかりしていることを、行政のお墨付きで示せる。これは売却時にも、金融機関との交渉時にも効きます。

6-2. 御前崎市で認定を受けられるか

ここも正直にお伝えします。御前崎市がマンション管理計画認定制度の認定事務を実施しているかどうか、2026年8月28日時点で市の公表情報からは確認できませんでした。

認定事務は、マンション管理適正化推進計画を策定した地方公共団体が行います。静岡県内では静岡市などの政令市を中心に整備が進んでいますが（参考：静岡市 マンション管理計画認定制度）、市町単位では実施状況にばらつきがあります。

御前崎市の管理組合さまは、まず都市政策課または都市整備課（電話 0537-85-1122）に「マンション管理適正化推進計画は策定済みか」「管理計画認定の申請窓口はどこか」を電話で確認してください。もし御前崎市が未実施の場合でも、公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスで、事前確認の枠組みを知ることはできます。ここは一次情報で裏を取っていただきたい部分です。

7. 制度④：みらいエコ住宅2026事業｜共用部で使えるかは事務局に確認を

省エネ改修を支援する国の事業です。新築だけでなく既存住宅のリフォームも対象で、リフォームの補助上限は最大100万円／戸規模とされています（出典：みらいエコ住宅2026事業 公式サイト、国土交通省）。

マンションの共用部でこの事業が使えるかどうかは、工事内容と申請主体によって扱いが変わります。開口部（窓・玄関ドア）の断熱改修は専有部分の工事になることが多く、その場合は区分所有者ごとの申請になります。大規模修繕と同時に窓のリフォームを行う「一体発注」を考えている組合は、ここの整理を早めにしてください。

御前崎市のように冬の季節風が強い土地では、窓の断熱改修の体感効果は内陸部より大きく出ます。私の経験上、大規模修繕と窓改修を同時にやろうとして、補助金の申請主体（管理組合か、各区分所有者か）の整理が遅れ、結局窓だけ翌年に回した——という組合を何度も見ています。工事の順番ではなく、申請主体の順番で工程を組む。これが省エネ系補助金を絡めるときのコツです。

8. 御前崎市独自①：GX推進課の「新エネルギー・省エネルギー機器導入促進補助金」は事業者枠がある

8-1. 制度の中身と、2026年8月時点の予算残額

御前崎市にはGX推進課という課があります。この課名を掲げている自治体は、全国的にもまだ多くありません。浜岡原子力発電所と御前崎風力発電所を抱える、エネルギーの街ならではの組織です。

その GX推進課が所管しているのが、新エネルギー・省エネルギー機器導入促進補助金です。

対象機器 補助金額（市民の場合）
太陽光発電システム 1kWあたり2万円、上限8万円
家庭用蓄電池 蓄電容量1kWhあたり2万円、上限8万円
太陽熱利用システム 購入額、上限2万円
クリーンエネルギー自動車・超小型モビリティ 購入額の10%、上限10万円
V2H（Vehicle to Home） 購入額、上限5万円

令和8年度の予算は6,350,000円。2026年8月6日更新時点で交付決定額3,160,000円、予算残額3,190,000円と、市のページに実額が公表されています（出典：御前崎市 新エネルギー・省エネルギー機器導入促進補助金）。

予算が終了した時点で受付終了、という明確な早い者勝ち型です。年度後半の今、残り半分。これは動くなら今、という数字です。

8-2. 管理組合・賃貸オーナーにとって、ここが重要

この制度には事業者枠があります。要件は「市内に事業所を有する、または事業所を有する予定の事業者」で、太陽光発電システムについては「発電した電力を自らの事業の用に供する建物に供給するために設置するものであること」。

一方、市民枠の太陽光・蓄電池には「ただし、賃貸住宅に設置する場合は、補助対象外とする」という但し書きが明記されています。

つまり、賃貸マンションを法人で所有しているオーナーさまは、市民枠ではなく事業者枠での該当可能性を確認する価値があるということです。ここは要綱の解釈が分かれうる部分なので、必ずGX推進課（電話 0537-85-1134）に、物件の所有形態と用途を具体的に伝えて確認してください。

そして注意点がひとつ。設置工事に着手する10日前までに申請書を提出する必要があり、交付決定前に着工した工事は受付できません。大規模修繕と同時に屋上へ太陽光を載せる計画がある場合、この10日前ルールが工程に効いてきます。

9. 御前崎市独自②：固定資産税のページに「改修減額」が載っていない、という事実の読み方

これは少し踏み込んだ話です。

御前崎市の固定資産税のページを開くと、「特例・減額措置」として掲載されているのは、住宅用地の特例（小規模住宅用地は1/6、一般住宅用地は1/3）と、新築住宅に対する減額措置（3年間、長期優良住宅なら5年間、最高50%減額）の2つだけです。ページの更新日は2018年9月13日となっています（出典：御前崎市 固定資産税）。

耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う固定資産税の減額措置は、地方税法に基づく全国共通の制度です。掲載がないことと、制度が使えないことはイコールではありません。

ですから御前崎市の管理組合・オーナーさまには、こうお伝えしています。

市のホームページで見つからなかったら、「ない」と結論づけず、税務課に電話で聞いてください。

御前崎市役所 税務課の電話番号は 0537-85-1114 です。聞くべきことは3つです。

  1. マンション長寿命化促進税制の申告様式はあるか、提出先はどこか
  2. 耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う固定資産税の減額措置の申告様式はあるか
  3. 共用部の工事が、専有部分の家屋評価にどう反映されるか

ちなみに御前崎市の固定資産税には免税点があり、家屋の課税標準額の合計が20万円未満なら課税されません。区分所有マンションの1戸としては、これに該当するケースはまれですが、知識として押さえておくと窓口での会話がスムーズになります。

10. 御前崎市のマンションが本当に戦っている相手｜飛来塩分と強風

補助金の話から少し離れます。ですが、御前崎市の大規模修繕を語るうえで、これを飛ばすわけにはいきません。

10-1. 「風力発電所が建つ土地」という意味

御前崎市の海岸沿いには、中部電力の御前崎風力発電所があります。2,000kW級の風車が11基、発電所出力は22,000kW。浜岡原子力発電所の東側に3基、西側に8基という配置です（出典：御前崎風力発電所、静岡県 御前崎港管理事務所）。

風力発電所が事業として成立する土地とは、年間を通じて強い風が吹き続ける土地ということです。マンションの外壁にとって、これは決して有利な条件ではありません。

10-2. 塩害がマンションに何をするか

海からの風は塩分を運びます。そして塩分は、鉄筋コンクリート造の建物にとって、次の順番で効いてきます。

  1. 外壁の塗膜が劣化する——チョーキング（白亜化）が早く進む
  2. ひび割れから塩分が浸入する——コンクリート内部の中性化が加速する
  3. 鉄筋が腐食する——鉄筋が錆びて膨張し、かぶりコンクリートを押し出す
  4. 爆裂（はくり）が起きる——コンクリート片が落下する

内陸のマンションで15年周期の修繕が妥当だとしても、海岸沿いでは同じ周期で同じ仕様では追いつかないことがあります。高層階ほど、塩分濃度の高い風を直接受けるという指摘もあります（参考：建築士が知っておきたい塩害対策）。

10-3. だから、御前崎市では「診断の精度」が金額を決める

私が御前崎市の管理組合さまに最初に申し上げるのは、補助金の話ではありません。「まず、正確な劣化診断をしてください」です。

理由は単純です。塩害地域では、見た目の劣化と内部の劣化が一致しないことが多いからです。外から見て「まだきれい」でも、鉄筋がすでに腐食を始めている。逆に、汚れて見えるだけで構造的にはまだ持つ、というケースもあります。

診断をせずに「そろそろ15年だから」で工事仕様を決めると、過剰仕様で払いすぎるか、過少仕様で数年後にやり直すかのどちらかになります。どちらも、修繕積立金にとっては最悪の結果です。

11. 旧耐震マンションと「TOUKAI-0＋」｜診断が先、大規模修繕は後

静岡県は全国に先駆けて、プロジェクト「TOUKAI-0」（東海地震から「倒壊ゼロ」を目指す事業）を推進してきました。現在は「TOUKAI-0＋」として展開されています（出典：静岡県 建築物の耐震化）。

御前崎市の住宅耐震リフォーム支援事業補助金も、TOUKAI-0＋補助金事業を利用して耐震補強工事を実施する方が対象条件に入っており、県の枠組みと市の制度がつながっています。

ただし、TOUKAI-0＋の中心はあくまで木造住宅です。昭和56年（1981年）5月以前に建築されたRC造の分譲マンションについては、扱いが異なります。

旧耐震のマンションで大規模修繕を検討されている場合、順番は「耐震診断 → 耐震補強の要否判断 → 大規模修繕の仕様決定」です。この順番を逆にすると、せっかく塗った外壁を耐震補強で壊すことになりかねません。私は過去に、その現場を実際に見ています。

12. 補助金より効くこともある｜工事費の15〜25%を占める「仮設費」の削り方

12-1. 補助金を8万円取るより、仮設費を200万円削るほうが早い場合がある

ここからが、私が一番お伝えしたい部分です。

御前崎市の管理組合さまが取りに行ける市の補助金は、いま見てきたとおり、太陽光の上限8万円のような規模感です。これは決して無価値ではありませんが、大規模修繕の総額から見れば数%にも届きません。

一方、大規模修繕の工事費のうち、仮設費（足場の架設・解体・養生）は一般に15〜25%を占めます。3,000万円の工事なら、450万〜750万円が足場代ということです。

ここを設計で削るほうが、補助金を追いかけるより、はるかに大きな金額が動きます。

12-2. 3つの工法と、その向き不向き

株式会社明誠は、日本でも数少ない「3つの工法を建物特性に応じて提案できる」改修会社です。

工法 内容 向いている建物 仮設費の考え方
通常足場工法 従来型の枠組足場を建物全面に架設 中低層、形状が複雑、全面的な改修が必要 全面架設のため最も高い。ただし作業効率は最良
ロープアクセス工法（無足場工法） 産業用ロープで作業員が下降しながら施工 高層、足場架設が困難な立地、部分補修 足場費がほぼ不要。工期短縮・居住者の生活影響が最小
ハイブリッド工法 足場とロープアクセスを部位ごとに使い分け 大規模・複雑形状で総合コスト最適化が必要 必要な面だけ足場を架け、残りをロープで処理

ロープアクセス工法の技術的な詳細や安全基準については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。工法選定の判断材料としてご覧ください。

12-3. 御前崎市のマンションでは、どう考えるか

御前崎市の分譲マンションは、中低層（5〜8階建て程度）が中心です。この規模だと「足場一択でしょう」と思われがちですが、私の見立ては少し違います。

塩害地域では、部分補修の頻度が内陸より高くなるからです。

  • 15年周期の全面改修 → 通常足場、またはハイブリッド
  • その間の5年目・10年目の部分補修（爆裂補修、シーリング打ち替え、鉄部塗装） → ロープアクセスが圧倒的に有利

このサイクルで考えると、「足場を建てるほどでもないが、放置すると悪化する」中間の劣化に、低コストで手を打てるようになります。塩害地域のマンションにとって、これは修繕積立金の消耗を抑える現実的な手段です。

大規模修繕そのものの進め方や、明誠の実績については大規模修繕工事のご案内とロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。

13. 御前崎市の管理組合が、今日から動ける5ステップ

ステップ1：築年数と戸数を確認する（所要5分）

長寿命化促進税制の要件は「築20年以上」「10戸以上」です。これに当てはまるなら、以降のステップに進む価値があります。当てはまらない場合も、ステップ4・5は有効です。

ステップ2：御前崎市役所 税務課に電話する（所要15分・0537-85-1114）

聞くこと：マンション長寿命化促進税制の申告様式と提出先。耐震・バリアフリー・省エネ改修に伴う固定資産税減額措置の様式の有無。市のホームページに載っていないからといって、諦めないでください。

ステップ3：都市整備課とGX推進課に電話する（所要20分・0537-85-1122 / 0537-85-1134）

聞くこと：分譲マンション共用部を対象とした市の補助制度の有無。マンション管理適正化推進計画の策定状況と管理計画認定の窓口。太陽光を屋上に載せる場合の事業者枠の該当可否。

ステップ4：劣化診断の見積もりを2社以上から取る（所要2〜3週間）

塩害地域では、ここが最重要です。「診断だけをやってくれる会社」と「工事とセットの会社」の両方から取ってください。見積もりの内訳に「仮設費」がいくら計上されているかも、必ず確認してください。

ステップ5：長期修繕計画を見直し、総会の議案に落とす（所要3〜6か月）

長寿命化促進税制も、モデル事業も、管理計画認定も、すべて長期修繕計画の見直しが前提になります。逆に言えば、この1つを片付ければ、3つの制度の入口が同時に開きます。

ご相談はお問合せフォームからお受けしています。現地を見ないままの概算はお出ししませんが、制度の使い方や工法の考え方については、いつでもお答えします。

14. 御前崎市役所の問い合わせ先（用件別）

用件 担当課 電話番号
固定資産税・長寿命化促進税制の申告 税務課 0537-85-1114
住宅耐震リフォーム支援・空家リフォーム支援・TOUKAI-0＋ 都市整備課 0537-85-1122
太陽光・蓄電池・V2Hの補助金 GX推進課 0537-85-1134
代表 御前崎市役所 0537-85-1111

所在地：〒437-1692 静岡県御前崎市池新田5585番地／業務時間：午前8時15分から午後5時（土日祝・年末年始を除く）

よくある質問（FAQ）

Q1. 御前崎市に、分譲マンションの大規模修繕を直接補助する制度はありますか？
A. 2026年8月28日時点で、御前崎市の公表情報からは確認できませんでした。市の住宅リフォーム系補助金（住宅耐震リフォーム支援事業・空家リフォーム支援事業）は、いずれも「自ら居住する住宅」または「空家」が対象で、分譲マンションの共用部は想定されていません。管理組合が使うのは国の制度が中心になります。

Q2. 御前崎市の住宅耐震リフォーム支援事業補助金は、いくらもらえますか？
A. 補助対象工事費の50%、上限40万円（千円未満切り捨て）です。ただし令和8年度の受付予定件数は7件で、TOUKAI-0＋補助金事業を利用した耐震補強工事と同一年度内に実施することが条件です。リフォームのみの工事は対象外です（出典：御前崎市）。

Q3. 築25年のマンションでも、長寿命化促進税制は使えますか？
A. はい、築20年以上が要件のひとつなので、築25年は該当します。ほかに総戸数10戸以上、過去に長寿命化に資する工事の実施、長期修繕計画の見直しなどの要件があります。対象工事は令和9年3月31日までに完了したものです。詳しくは本文の「制度②」をご覧ください。

Q4. 屋上に太陽光を載せたいのですが、市の補助金は使えますか？
A. 御前崎市新エネルギー・省エネルギー機器導入促進補助金には事業者枠があり、「自らの事業の用に供する建物」への設置が対象です。ただし市民枠には「賃貸住宅に設置する場合は補助対象外」の但し書きがあります。所有形態によって扱いが変わるため、GX推進課（0537-85-1134）に物件の具体的条件を伝えて確認してください。着工10日前までの申請が必要です。

Q5. 塩害地域では、大規模修繕の周期を短くすべきですか？
A. 一律に短くするのではなく、劣化診断の結果で判断するのが正解です。私の経験では、15年周期の全面改修は維持しつつ、5年目・10年目にロープアクセスで部分補修を入れる形が、費用対効果の面で最も安定します。全面足場を建てずに部分補修ができる点が、塩害地域では効いてきます。

この記事のポイントまとめ

  • 御前崎市に分譲マンション共用部の直接補助は確認できず、国の4制度が主戦場
  • 市の住宅リフォーム系補助金は令和8年度で受付予定7件・5件という件数枠制
  • モデル事業の令和8年度第3回は2026年9月14日〜18日、税制の工事期限は令和9年3月31日
  • GX推進課の新エネ補助金は予算635万円、8月6日時点の残額319万円の早い者勝ち
  • 塩害・強風地域では診断の精度が金額を決め、仮設費の削減が補助金より効く

出典・参考資料

免責：本記事は2026年8月28日時点で公表されている情報をもとに整理したものです。補助金・税制の制度内容、予算額、受付件数、申請期限は年度途中でも変更・終了する可能性があります。実際のご検討にあたっては、必ず各制度の公式ページおよび担当課へ最新情報をご確認ください。

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法・通常足場工法・ハイブリッド工法の3つを建物特性に応じて提案できる改修会社です。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開しています。

最終更新：2026年8月28日

菊川市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

この記事で答える質問：静岡県菊川市の分譲マンション管理組合が、大規模修繕工事に使える補助金・税制はあるのか。あるなら、どこの窓口に、いつまでに何を出せばいいのか。

2026年8月28日 更新。

こんにちは。株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法で提案している会社をやっております。

先日、中東遠（ちゅうとうえん）エリアの管理組合さまから、こんなご相談をいただきました。

「菊川市のホームページで『修繕・改修』というページを見つけたんです。喜んで開いたら、載っていたのは固定資産税の減額が3つだけで、補助金は1円も出てこなかった。うちの外壁、どうすればいいんでしょう」

正直に申し上げます。その理事長さまが見つけたページは、間違いなく正解でした。ただ、読み方が惜しかった。

菊川市には、分譲マンションの共用部大規模修繕そのものを直接補助する市独自の制度が、2026年8月28日時点で見当たりません。その代わり、菊川市は「修繕・改修」の入口に、補助金ではなく固定資産税の減額を3本並べています。

これは偶然ではなく、菊川市の姿勢だと私は受け止めています。工事費に現金を出す代わりに、工事が終わったあとの税で返す。であれば、管理組合が握るべき窓口は都市計画課ではなく、税務課の資産税係です。

ここからが本題です。

1. 結論：菊川市の管理組合が使うのは「国の4制度」＋「市の税3制度」

先に結論を出します。2026年8月28日時点、菊川市の分譲マンション管理組合が大規模修繕に関連して使える制度は、次の2層構造で整理できます。

第1層：共用部（管理組合が主体）に効く国の制度

  1. 国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」（令和8年度 第3回募集：2026年9月14日〜9月18日）
  2. マンション長寿命化促進税制（大規模修繕後、翌年度の家屋分固定資産税を1/3減額）
  3. マンション管理計画認定制度（融資金利の引下げ・税制要件の充足につながる）
  4. みらいエコ住宅2026事業（省エネ改修。共用部の扱いは事務局への確認が要る）

第2層：専有部（区分所有者お一人おひとりが主体）に効く菊川市の税制

  1. 住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額
  2. 住宅省エネ改修に伴う固定資産税の減額
  3. 住宅バリアフリー改修に伴う固定資産税の減額

これに、菊川市独自の若者世帯定住促進補助金（上限25万円／三世代なら40万円）と自然エネルギー利用促進補助金（令和8年度予算352万円）、静岡県との連携事業プロジェクト「TOUKAI-0＋」が周辺制度として乗ります。

私はこの構図を、悲観すべきものだとは思っていません。市の補助金がない自治体ほど、国の制度と税制、そして工法選定で差がつくからです。逆に言えば、そこを知らない管理組合は、知っている管理組合と数百万円単位で差がつきます。

1-1. 菊川市の管理組合が最優先でカレンダーに入れるべき「2つの日付」

制度の中身に入る前に、まず理事会の年間予定表に書き込んでいただきたい日付が2つあります。

期限 制度 何が起きるか
2026年9月14日（月）〜9月18日（金） マンションストック長寿命化等モデル事業（令和8年度 第3回） 今年度最後の応募機会。逃すと次は令和9年度の第1回
2029年（令和9年）3月31日 マンション長寿命化促進税制 工事完了がこの日までなら固定資産税の減額対象

前者は約3週間後です。今から新規に応募書類を揃えるのは、正直に申し上げてかなり厳しい。ただし「令和9年度の第1回（例年4月）に出す」と決めて、今から逆算して劣化診断を始めるなら、これ以上ないタイミングです。

2. 菊川市の管理組合が使える制度・比較表（2026年8月28日時点）

まず全体像を1枚の表にします。理事会の配布資料に、このままお使いいただいて構いません。

制度名 実施主体 対象 補助・優遇の内容 期限・募集時期 出典
マンションストック長寿命化等モデル事業 国土交通省 長寿命化に資する改修・建替えの先導的プロジェクト 計画支援型・工事支援型で費用の一部を補助 令和8年度 第3回：2026年9月14日〜18日 国土交通省
マンション長寿命化促進税制 市町村（菊川市） 築20年以上・総戸数10戸以上等の要件を満たすマンション 翌年度の家屋分固定資産税を1/3減額（1戸100平方メートル分まで） 令和5年4月1日〜令和9年3月31日の工事完了分 国土交通省
マンション管理計画認定制度 認定事務を行う地方公共団体 長期修繕計画・修繕積立金等の基準を満たす管理組合 融資金利引下げ、税制要件の充足、資産価値の対外的証明 通年（自治体の実施状況による） 国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト
みらいエコ住宅2026事業 国土交通省ほか関係省庁連携 省エネ改修（開口部・断熱・高効率設備等） リフォームは最大100万円／戸規模 予算上限に達し次第終了 みらいエコ住宅2026事業 公式
住宅省エネ改修に伴う固定資産税の減額 菊川市 税務課 省エネ改修を行った住宅・専有部分 翌年度分の家屋固定資産税を減額 年度ごと（工事後の申告制） 菊川市
住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額 菊川市 税務課 耐震改修を行った住宅 翌年度分の家屋固定資産税を減額 年度ごと（工事後の申告制） 菊川市
住宅バリアフリー改修に伴う固定資産税の減額 菊川市 税務課 バリアフリー改修を行った住宅 翌年度分の家屋固定資産税を減額 年度ごと（工事後の申告制） 菊川市
若者世帯定住促進補助金 菊川市 都市計画課 市内に住宅（マンションを含む）を取得した40歳未満の世帯等 取得費の1/10以内・上限25万円（三世代は2/10以内・上限40万円） 令和8年4月7日〜令和9年3月31日（予算がなくなり次第終了） 菊川市
自然エネルギー利用促進補助金 菊川市 環境推進課 太陽光発電・蓄電池・太陽熱温水器等を設置する市民 蓄電池 12,000円/kWh（上限6万円）、太陽光 4,000円/kW（上限2万円）ほか 令和8年度予算352万円。なくなり次第終了 菊川市
プロジェクト「TOUKAI-0＋」 静岡県・菊川市 昭和56年5月以前の木造住宅、危険ブロック塀ほか 無料耐震診断、耐震補強の設計費＋工事費補助ほか 令和8年度受付中。予算枠に達し次第終了 菊川市

表を見ていただくと分かるとおり、「菊川市が現金を出すお金」は住戸単位・戸建て寄り、「管理組合の共用部に効くお金」は国と税制という構図になっています。ここを取り違えると、市役所に電話して「マンションの塗り替えの補助はありません」と言われて終わってしまいます。

私はいつも理事長さまに、「市役所に聞くときは、税務課・都市計画課・環境推進課の3か所に分けて聞いてください」とお伝えしています。窓口が違えば、返ってくる答えも変わるからです。

3. 菊川市が特異なのはここ｜「修繕・改修」の入口に並ぶのは補助金ではなく税の減額3本

3-1. 菊川市の「修繕・改修」ページに載っているもの

菊川市の公式サイトで「住宅・建築」→「修繕・改修」とたどると、そこに並んでいるのは次の3本です（出典：菊川市 修繕・改修）。

  1. 住宅バリアフリー改修に伴う固定資産税の減額
  2. 住宅省エネ改修に伴う固定資産税の減額
  3. 住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額

補助金は1本もありません。3本とも税の減額、しかも所管はすべて税務課 資産税係（電話 0537-35-0913）です。

私はこれを見たとき、「菊川市は修繕にお金を出さない自治体だ」とは読みませんでした。むしろ逆で、「工事費に補助を出す代わりに、工事が終わったあとの税で返す」という設計思想の自治体だと読みました。

だとすれば、管理組合の戦い方は明確です。工事の前に補助金の窓口へ走るのではなく、工事の設計段階から、税の減額要件を満たす仕様を組み込んでおく。これが菊川市での正解です。

3-2. 申告様式の名前に「専有部分」と書いてある、という決定的な事実

ここが、この記事で私が一番お伝えしたいポイントです。

菊川市の「住宅省エネ改修に伴う固定資産税の減額」のページに置かれている申告様式は、次の名称になっています。

熱損失防止改修住宅（熱損失防止改修専有部分）適用申告書

（出典：菊川市 住宅省エネ改修に伴う固定資産税の減額）

様式の名称に、はっきりと「専有部分」という語が入っています。専有部分という言葉は、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）に基づく用語で、マンションの各住戸を指します。戸建て住宅にしか使わない言葉ではありません。

つまり、菊川市は制度設計の段階で、マンションの区分所有者からの申告を明確に想定しているということです。「菊川市はマンションを想定していない田舎の市だから」という思い込みは、この様式名ひとつで崩れます。

私はこれまで多くの自治体の様式を見てきましたが、様式名に「専有部分」を明記している市町は決して多くありません。菊川市の資産税係は、マンションからの申告を受ける準備ができている。ならば、管理組合の側が使わない手はありません。

3-3. 共用部の工事が、専有部の税を動かす

ここで管理組合の方に、頭の整理をしていただきたい点があります。

大規模修繕工事は、管理組合が発注する共用部の工事です。しかし固定資産税は、共用部にかかっているわけではありません。各区分所有者が、自分の専有部分（と共用部の持分）に対して納めています。

だから、共用部の工事で税が減るときも、減るのは各区分所有者の税です。管理組合の口座にお金が振り込まれるわけではない。ここを理事会で説明し損ねると、「工事しても組合にお金は入らないんですね」で話が終わってしまいます。

私はいつも、こう言い換えてご説明しています。

「この制度は、組合の財布ではなく、皆さんお一人おひとりの財布に返ってくる制度です。総会の議案書には、そう書いてください」

この一行があるかないかで、賛成票の数が変わります。

4. 制度①：マンションストック長寿命化等モデル事業（今年度最後の締切は9月18日）

4-1. どんな制度か

国土交通省が、マンションの長寿命化・再生に向けた先導的なプロジェクトを公募し、その計画づくりや工事費の一部を補助する事業です。大きく「計画支援型」と「工事支援型」に分かれます。

令和8年度の募集は3回に分けて実施されており、第1回は2026年4月1日〜4月15日、第2回は6月22日〜6月26日、そして第3回の応募期間が2026年9月14日（月）〜9月18日（金）です（出典：国土交通省 マンション総合対策モデル事業）。

4-2. 菊川市のマンションが狙えるのか？→ 条件次第で、狙う価値はあります

率直に申し上げると、この事業は「全国のモデルになる先導性」が問われます。単に外壁を塗り替えるだけの計画では通りません。

ただ、菊川市を含む静岡県中東遠エリアのマンションには、実は先導性を主張しやすい条件が揃っています。

  • 南海トラフ地震の想定エリアであること：耐震性能の向上と長寿命化を一体で計画すれば、防災面の先導性を打ち出せます
  • 人口減少局面での住宅ストック維持：菊川市の人口は約4万7千人規模で、緩やかな減少局面にあります（出典：菊川市 市の人口・世帯数（住民基本台帳））。地方中小都市型マンションの再生モデルという切り口は、都心のタワーマンションからはまず出てこない価値です
  • 強風災害の実績：令和7年9月5日の台風15号で、菊川市は屋根被害への緊急対応を行っています。耐風性能の向上を長寿命化計画に組み込む発想は、この地域だからこそ説得力を持ちます

4-3. 応募までに必要なもの（現実的な準備リスト）

私の経験上、この事業に手を挙げる管理組合が最初につまずくのは、書類ではなく「合意形成の順番」です。

  1. 劣化診断（建物調査）の実施と報告書の取得
  2. 長期修繕計画の見直し（30年以上、修繕積立金の妥当性を含む）
  3. 改修基本計画の作成（設計事務所またはコンサルタントと）
  4. 理事会での方針決定 → 総会での決議
  5. 応募書類の作成・提出

ここまでを最短で回しても、半年から1年はかかります。9月18日の第3回に間に合わせるのは、すでに診断と計画を持っている組合でなければ現実的ではありません。

ですから私は、菊川市の管理組合さまには「令和9年度の第1回（例年4月ごろ）を狙って、今年の秋に劣化診断から始めましょう」とご提案しています。焦って中身の薄い計画を出すより、そのほうが採択の確率も、工事そのものの質も上がります。

5. 制度②：マンション長寿命化促進税制｜菊川市の管理組合が一番取りこぼしている制度

5-1. 築20年以上なら？→ はい、まず対象かどうか確認する価値があります

これは私が現場で「一番もったいない」と感じている制度です。

長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事完了の翌年度分の家屋の固定資産税額を3分の1減額する特例措置です。減額の対象は1戸あたり床面積100平方メートル分までとされています（出典：国土交通省 マンション長寿命化促進税制）。

対象となる工事の期間は、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了したものです。つまり2026年8月の今から動いても、2028年度中に工事が終われば間に合う計算になります。

5-2. 主な要件（自分のマンションが当てはまるかチェック）

  • 新築された日から20年以上が経過していること
  • 総戸数10戸以上であること
  • 過去に長寿命化に資する工事（外壁塗装、床防水、屋根防水など）を実施していること
  • 長期修繕計画の見直し、修繕積立金の額など、管理面の要件を満たすこと
  • 工事完了後3か月以内に、管理組合の代表者が市町村の資産税担当課へ申告すること

最後の「3か月以内の申告」が、本当に落とし穴です。工事が終わって理事会が解散モードに入り、気づいたら期限を過ぎていた——というケースを、私は何度も見てきました。

私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。竣工検査の日程を組むときに、資産税課への申告書類の準備も同じスケジュール表に入れてしまう。そうしないと、忘れます。

5-3. 減額額はどれくらいになるのか

具体的な税額はマンションごとに違うため断定はできませんが、考え方だけお伝えします。

家屋分の固定資産税が1戸あたり年間6万円のマンションであれば、1/3の減額でおよそ2万円。40戸あれば、区分所有者全体で年間80万円規模の効果になります。工事費そのものが安くなるわけではありませんが、区分所有者お一人おひとりの財布に直接返るという点で、総会での説明材料としては非常に強い制度です。

なお、菊川市における具体的な申告様式・提出先については、菊川市役所 税務課 資産税係（電話 0537-35-0913）にご確認ください。制度の運用細部は市町村ごとに異なる可能性があります。前述のとおり、菊川市の資産税係は省エネ改修の様式に「専有部分」を明記している部署です。マンションの話が通じやすい窓口だと、私は見ています。

6. 制度③：マンション管理計画認定制度｜「お金がもらえる」制度ではないが、効きます

6-1. 認定を取ると何が変わる？→ 融資条件と税制要件と資産価値の3点

マンション管理計画認定制度は、令和4年4月に全面施行された仕組みです。管理組合が作成した管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定を行います（出典：国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト）。

認定そのものに補助金は付きません。しかし、次の3つの効果があります。

効果 具体的な中身
融資条件の改善 住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」で金利引下げの対象になる
税制の要件充足 長寿命化促進税制の管理要件を満たす道筋になる
資産価値の証明 中古流通時に「管理が良好なマンション」であることを対外的に示せる

私はよく、「認定は補助金ではなく、信用状だとお考えください」とご説明しています。管理がしっかりしていることを、行政のお墨付きで示せる。これは売却時にも、金融機関との交渉時にも効きます。

6-2. 菊川市で認定を受けられるか

ここは正直にお伝えします。菊川市がマンション管理計画認定制度の認定事務を実施しているかどうか、2026年8月28日時点で市の公表情報からは確認できませんでした。

認定事務は、マンション管理適正化推進計画を策定した地方公共団体が行います。静岡県内では静岡市などの政令市を中心に整備が進んでいますが（参考：静岡市 マンション管理計画認定制度）、市町単位では実施状況にばらつきがあります。

菊川市の管理組合さまは、まず都市計画課 住宅建築係（電話 0537-35-0957）に「マンション管理適正化推進計画は策定済みか」「管理計画認定の申請窓口はどこか」を電話で確認してください。もし菊川市が未実施の場合でも、公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスで、事前確認の枠組みを知ることはできます。ここは一次情報で裏を取っていただきたい部分です。

7. 制度④：みらいエコ住宅2026事業｜共用部で使えるかは事務局に確認を

省エネ改修を支援する国の事業です。新築だけでなく既存住宅のリフォームも対象で、リフォームの補助上限は最大100万円／戸規模とされています（出典：みらいエコ住宅2026事業 公式サイト、国土交通省）。

マンションの共用部でこの事業が使えるかどうかは、工事内容と申請主体によって扱いが変わります。開口部（窓・玄関ドア）の断熱改修は専有部分の工事になることが多く、その場合は区分所有者ごとの申請になります。大規模修繕と同時に窓のリフォームを行う「一体発注」を考えている組合は、ここの整理を早めにしてください。

私の経験上、大規模修繕と窓改修を同時にやろうとして、補助金の申請主体（管理組合か、各区分所有者か）の整理が遅れ、結局窓だけ翌年に回した——という組合を何度も見ています。工事の順番ではなく、申請主体の順番で工程を組む。これが省エネ系補助金を絡めるときのコツです。

8. 菊川市独自①：若者世帯定住促進補助金は「マンション」を明記している

8-1. 制度の中身

菊川市が単独で実施している、住宅取得への補助制度です（出典：菊川市 若者世帯定住促進補助金）。

区分 補助率 上限額
一般世帯 住宅取得費用の10分の1以内 25万円
三世代同居住宅・三世代隣接住宅 取得費用の10分の2以内 40万円

令和8年度の申請受付期間は令和8年4月7日〜令和9年3月31日（予算がなくなり次第終了）。窓口は市役所本庁舎3階の都市計画課です。

そして交付条件の注記に、こう書かれています。

※1 住宅とは、玄関、居室、台所、トイレ及び浴室を備えている戸建て住宅（居住部分の床面積が2分の1以上の併用住宅を含む）又はマンションをいう。

中古住宅の購入も対象で、その場合は「新耐震設計基準に適合していること」が条件になります。さらに、この補助金に該当すると【フラット35】地域連携型が使え、返済当初10年間の金利が引き下げられます。

8-2. これが管理組合にとって何を意味するか

「うちの組合には関係ない、買う人の話でしょう」と思われるかもしれません。私は逆だと考えています。

菊川市は、市内マンションの中古取得を、補助金と金利優遇の両方で後押ししている。ということは、菊川市のマンションを買おうとしている40歳未満の世帯が、今この瞬間にも存在するということです。

その人たちが物件を比べるとき、何を見るか。修繕積立金の残高、長期修繕計画の有無、そして外壁の状態です。管理組合が大規模修繕をきちんと回しているマンションは、この補助金と組み合わさって「買われやすい物件」になります。

私が現場で20年やってきて、一番悔しい思いをするのは、修繕を先送りにし続けた結果、売りたいときに買い手がつかなくなったマンションを見るときです。菊川市の場合、市が買い手側に25万円を用意してくれている。その追い風を受け取れるかどうかは、管理組合の側の状態次第です。

9. 菊川市独自②：自然エネルギー利用促進補助金（令和8年度予算352万円）

菊川市の環境推進課が所管する補助金です。令和8年度は物価高騰対応重点支援地方創生臨時交付金を活用した事業として実施され、令和8年4月1日時点の予算額は352万円でした（出典：菊川市 自然エネルギー利用促進補助金）。

補助対象機器 補助額 限度額
太陽光発電システム（最大出力10kW未満） 1kWあたり4,000円 20,000円
家庭用リチウムイオン蓄電池 1kWhあたり12,000円 60,000円
太陽熱温水器 集熱パネル1平方メートルあたり2,000円 8,000円
ソーラーシステム 集熱パネル1平方メートルあたり2,000円 12,000円

対象者は「市内に自ら居住し、又は居住する予定の住宅に」機器を設置する方です。マンションの共用部への設置がこの要件で読めるかどうかは、環境推進課 環境政策係（電話 0537-35-0916）への事前確認が要ります。私の見立てでは、専有部（各住戸のバルコニー等）での設置が中心になる制度です。

注意点として、必ず設置前に申請してください。交付決定前に工事を始めると補助が受けられません。これは菊川市の補助制度全般に共通するルールで、TOUKAI-0＋のページにも「交付決定前に工事等に着手すると、補助が受けられません」と明記されています。

大規模修繕のときに「ついでに屋上へ太陽光を」という話が出たら、着工前に環境推進課へ。順番を間違えると、権利ごと消えます。

10. 台風15号の教訓｜菊川市の耐風改修補助は「共同住宅」も対象だった

10-1. 令和7年9月5日、菊川市で起きたこと

令和7年9月5日の台風15号を受けて、菊川市は瓦屋根の修理に関する特例的な補助を用意しました（出典：菊川市 台風15号関連 瓦屋根の修理と合わせて改修工事を行う場合の補助）。

この制度の「補助の対象となる住家」の記載を読むと、こうあります。

令和3年12月31日以前に建築または工事に着手した瓦屋根の戸建住宅、長屋、共同住宅、併用住宅であること

補助金額は、耐風改修工事費用と「24,000円×屋根面積（平方メートル）」を比較して少ない方の23/100（上限240万円／棟）です。

10-2. なぜこれを取り上げるのか

菊川市の住宅系補助制度で、「共同住宅」という言葉が明示的に出てくる数少ない例だからです。

もちろんこれは瓦屋根が前提の制度なので、鉄筋コンクリート造の分譲マンションが直接使えるものではありません。ただ、災害が起きたとき、菊川市は共同住宅を対象に含める制度を作れる自治体であるという事実は、記憶しておく価値があります。

そして、より実務的な教訓があります。強風で外装材が飛ぶ地域だということです。

私が現場で見てきた範囲では、台風で最初に飛ぶのはタイルでも塗膜でもなく、シーリングが切れて浮いた笠木、外れかけたルーフドレンのカバー、留め付けが緩んだ換気フードです。どれも大規模修繕の対象になる部位で、どれも普段は誰も見ていません。

菊川市のマンションにお住まいの理事長さまには、台風シーズンの前に、屋上とバルコニーの手すり基部だけでも見ておいてくださいとお伝えしています。1時間で終わります。

11. 旧耐震マンションと「TOUKAI-0＋」｜診断が先、大規模修繕は後

菊川市は静岡県と連携して、耐震化促進プロジェクト「TOUKAI-0」を「TOUKAI-0＋（プラス）」に発展させ、令和8年度も補助制度を継続しています（出典：菊川市 住宅の耐震・防災（プロジェクトTOUKAI-0＋））。

メニューは次のとおりです。

  • 専門家による無料耐震診断
  • 耐震補強工事の設計費＋工事費補助制度
  • ブロック塀撤去・改修費用補助制度
  • 住宅屋根耐風診断・改修事業補助事業
  • 耐震シェルター・防災ベッド整備事業

主対象は昭和56年（1981年）5月以前の木造住宅です。鉄筋コンクリート造の分譲マンションが直接対象になるメニューは、市のページ上では確認できませんでした。

ただし、昭和56年5月以前に建てられた分譲マンション（旧耐震マンション）をお持ちの管理組合には、順番の話として重要な指摘があります。

旧耐震のマンションで、耐震診断をしないまま外壁の大規模修繕を先に行ってしまうと、あとから耐震補強が必要と判明したときに、足場をもう一度架けることになります。足場は工事費の15〜25%を占める費用です。二度架けるということは、その分がまるごと二重になるということです。

私はいつも理事長さまに、こうお伝えしています。

「旧耐震のマンションは、診断が先、修繕は後です。順番を逆にすると、足場代を2回払うことになります」

なお、耐震診断の段階では建物の全面に足場を架ける必要はありません。外壁の打診調査や部分的なコア抜きであれば、ロープアクセス工法で足場なしに実施できるケースがあります。無足場での調査の考え方についてはロープアクセスドットコムで解説しています。

静岡県の耐震補強のメニューや、非木造建築物の診断支援については、静岡県のプロジェクト「TOUKAI-0」のページで最新情報をご確認ください。菊川市の窓口は都市計画課 住宅建築係（0537-35-0957）です。

12. 補助金より効くこともある｜工事費の15〜25%を占める「仮設費」の削り方

12-1. 補助金を10万円取るより、仮設費を200万円削るほうが早い場合がある

ここまで制度の話をしてきましたが、私が本当にお伝えしたいのはここからです。

大規模修繕工事において、足場の仮設費は工事費全体のおおむね15〜25%を占めます。5,000万円の工事なら、750万円から1,250万円が「足場を架けて、外して、運ぶ」ためだけの費用です。工事そのものではありません。

菊川市には共用部への直接補助がない。だとすれば、削れる場所を削るのが管理組合の合理的な判断です。

12-2. 3つの工法とその向き不向き

私の会社は、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を建物ごとに提案しています。工法の選択肢を持っているかどうかで、見積もりの前提そのものが変わります。

工法 特徴 向いている建物 仮設費の考え方
通常足場工法 従来型の仮設足場。全面を一度に施工できる 中低層、形状が複雑、全面改修が必要 面積比例で最大。ただし施工性は最も高い
ロープアクセス工法（無足場工法） 産業用ロープで吊り下がって施工 高層、足場の架設が難しい、部分補修 足場費が原則不要。工期も短縮しやすい
ハイブリッド工法 部位ごとに足場とロープを使い分ける 大規模・複雑で総合コスト最適化が必要 必要な面だけ足場、他はロープで総額を圧縮

ロープアクセス工法は「無足場工法」とも呼ばれ、足場を架けずに外壁の調査・補修・塗装を行う工法です。工事中もバルコニーが塞がれないため、居住者の生活への影響が小さいという利点もあります。ロープアクセス工法の一般的な安全基準や技術情報は、姉妹サイトロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

12-3. 菊川市のマンションで、どう考えるか

菊川市の分譲マンションは、JR菊川駅周辺を中心とした中低層〜中層が中心です。私の経験上、このタイプで最も効くのはハイブリッド工法です。

理由は単純で、中低層マンションは足場が架けやすい反面、全面に架ける必要がないケースが多いからです。北面の劣化が軽微なら、そこはロープアクセスで調査・部分補修に留め、南面・西面だけ足場を架ける。これだけで仮設費は大きく変わります。

もう一つ、菊川市特有の事情があります。敷地に余裕のある物件が多いことです。都心のように隣地との隙間が30センチしかない、という状況は少ない。これは足場が架けやすいという意味でもあり、足場ありきの見積もりが出やすいという意味でもあります。

だからこそ、3工法を比較した見積もりを1社からでも取っておくことに意味があります。比較の土俵がなければ、高いか安いかの判断ができません。

大規模修繕の全体像については大規模修繕工事のご紹介、ロープアクセス工法そのものについてはロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。技術的な背景や安全管理の考え方はロープアクセスドットコムでも解説しています。

13. 菊川市の管理組合が、今日から動ける5ステップ

制度の話は以上です。最後に、明日の理事会から使える手順をまとめます。

ステップ1：築年数と戸数を確認する（所要5分）

長寿命化促進税制の入口は「築20年以上」「総戸数10戸以上」です。管理規約の表紙か、竣工図の表題欄を見れば分かります。ここが該当しなければ、税制の話は一旦置いて構いません。

ステップ2：税務課 資産税係に電話する（所要15分）

菊川市役所 税務課 資産税係／電話 0537-35-0913

聞くことは3つです。

  1. マンション長寿命化促進税制の申告様式はあるか
  2. 申告に必要な添付書類は何か
  3. 工事完了後3か月以内という期限の起算日はいつか

ステップ3：都市計画課 住宅建築係に電話する（所要15分）

菊川市役所 都市計画課 住宅建築係／電話 0537-35-0957

聞くことは2つです。

  1. 菊川市はマンション管理適正化推進計画を策定しているか
  2. 管理計画認定の申請窓口はどこか

ステップ4：劣化診断の見積もりを2社以上から取る（所要2〜3週間）

ここが実務の起点です。診断報告書がないと、モデル事業にも税制にも進めません。診断だけを頼める会社を選ぶこと、そして診断会社と工事会社の関係を確認することをおすすめします。

ステップ5：長期修繕計画を見直し、総会の議案に落とす（所要3〜6か月）

診断結果をもとに、30年以上の長期修繕計画に更新します。ここで修繕積立金の妥当性も併せて検証してください。税制の管理要件も、モデル事業の応募要件も、この長期修繕計画が土台になります。

14. 菊川市役所の問い合わせ先（用件別）

理事会の資料に貼り付けられるよう、まとめておきます。

用件 部署 電話
長寿命化促進税制／固定資産税の各種減額 税務課 資産税係 0537-35-0913
耐震・住宅・若者世帯定住促進補助金 都市計画課 住宅建築係 0537-35-0957
都市整備に関すること 都市計画課 都市整備係 0537-35-0931
都市計画に関すること 都市計画課 都市計画係 0537-35-0932
自然エネルギー利用促進補助金 環境推進課 環境政策係 0537-35-0916
代表 菊川市役所 0537-35-2111

所在地：〒439-8650 静岡県菊川市堀之内61／開庁時間 平日8時15分〜17時00分

※制度の内容・予算残額は変更される可能性があります。最新情報は必ず菊川市公式サイトおよび各担当課でご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 菊川市に、マンションの大規模修繕への補助金はありますか？
A. 2026年8月28日時点、分譲マンションの共用部大規模修繕を直接補助する菊川市独自の制度は、市の公表情報からは確認できませんでした。代わりに使えるのは、国のマンションストック長寿命化等モデル事業と、工事後の固定資産税を減額する長寿命化促進税制です。詳しくは本文の「1. 結論」を参照。

Q2. 築25年のマンションですが、長寿命化促進税制の対象になりますか？
A. 築20年以上・総戸数10戸以上などの要件を満たせば、対象となる可能性があります。工事完了が令和9年3月31日までであることも条件です。要件の詳細は国土交通省のマンション長寿命化促進税制を、菊川市での申告手続は税務課 資産税係（0537-35-0913）をご確認ください。

Q3. 減税されるのは管理組合ですか、それとも各区分所有者ですか？
A. 各区分所有者です。固定資産税は共用部にではなく、各区分所有者の専有部分等にかかっているためです。管理組合の口座にお金が入る制度ではない点を、総会の議案書に明記することをおすすめします。

Q4. モデル事業の締切に間に合いません。どうすればいいですか？
A. 令和8年度の第3回は2026年9月14日〜18日ですが、劣化診断も長期修繕計画の見直しもこれからという状態であれば、令和9年度の第1回（例年4月ごろ）を目標にするほうが現実的です。この秋から劣化診断を始めれば、十分に間に合います。

Q5. 補助金がないなら、工事費を下げる方法はありますか？
A. 仮設費の圧縮が最も効きます。足場の仮設費は工事費の15〜25%を占めるため、ロープアクセス工法やハイブリッド工法を組み合わせて必要な面だけ足場を架ける設計にすると、総額が変わります。詳しくは本文の「12. 仮設費の削り方」を参照。

この記事のポイントまとめ

  • 菊川市に共用部大規模修繕への直接補助は見当たらず、使うのは国4制度と市の税3制度
  • 菊川市の「修繕・改修」の入口は補助金ではなく固定資産税の減額3本。窓口は税務課 資産税係
  • 省エネ改修の申告様式名に「専有部分」と明記＝菊川市はマンションからの申告を想定済み
  • 長寿命化促進税制は令和9年3月31日完了分まで。減るのは組合ではなく各区分所有者の税
  • 仮設費は工事費の15〜25%。3工法の比較こそ、補助金より確実なコスト削減策

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がける改修会社。通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法をご提案しています。ロープアクセス工事では日本初のフランチャイズ展開を行い、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職が加盟することで、高品質かつ適正価格の施工体制を築いています。

最終更新：2026年8月28日

菊川市の管理組合さまへ。市の補助金がないことは、諦める理由にはなりません。国の制度と税制、そして工法の選び方で、動かせる金額はまだ残っています。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

▶ お問合せフォーム

出典・参考資料

牧之原市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

牧之原市の分譲マンションで、2026年度（令和8年度）の大規模修繕に使える補助金・税制はどれか。市の制度・県の制度・国の制度を一次情報だけで並べ、「使える」「使えない」を先に判定します。

結論から書きます。2026年8月27日時点で、牧之原市が分譲マンションの共用部大規模修繕そのものに直接お金を出す市独自の補助制度は、市の公開情報からは確認できませんでした。

がっかりさせる書き出しで申し訳ありません。ただ、これで終わりではないのです。市の制度が薄い分、国と県の制度をどれだけ拾えるかで、同じ工事でも管理組合の手残りが変わります。そして牧之原市の管理組合には、締切が3週間を切っている国の制度が1本あります。

私は東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年近くやってきました。足場を架ける工事も、ロープアクセスという無足場の工事も、その両方を組み合わせる工事もやります。制度の話と、工事屋にしか書けない金額の話を、この記事で1本につなげます。

最終更新：2026年8月27日

この記事で答える質問と、答えの要約

質問 答え
牧之原市に共用部大規模修繕の市独自補助はある？ 2026年8月27日時点の公開情報では確認できず。市の住宅系補助は一戸建て向けが中心
いちばん締切が近い制度は？ 国のマンションストック長寿命化等モデル事業。令和8年9月14日（月）〜9月18日（金）が第3回募集
固定資産税が安くなる制度は？ マンション長寿命化促進税制。令和8年4月1日〜令和13年3月31日まで5年延長、床面積要件が40㎡に緩和
管理計画認定は牧之原市で申請できる？ 静岡県の制度は対象が県内の町域。市である牧之原市は県に申請できない。市の実施状況は公開情報で確認できず→都市住宅課に要確認
県の無料サービスは？ 静岡県のマンション管理士無料派遣。令和8年11月14日（土）締切・受付10件・各組合2回まで
工事費でいちばん削れるのは？ 仮設足場。総工事費の15〜25%を占め、工法選定で数百万円単位が動く

以下、1本ずつ根拠と窓口を書いていきます。

1. 牧之原市の管理組合が置かれている数字を先に見る

制度の話に入る前に、牧之原市という市の輪郭を数字で押さえます。総会で「なぜ今なのか」を説明するとき、この数字がいちばん効きます。

人口41,112人、17,507世帯。前月比マイナス86人

牧之原市が公表している令和8年7月末時点の行政区別人口世帯数表によると、市の総人口は41,112人、世帯数は17,507世帯です。うち日本人が38,278人・15,777世帯、外国人が2,834人・1,730世帯。前月比は日本人でマイナス86人・マイナス27世帯となっています（出典：牧之原市行政区別人口・世帯数（令和8年））。

同じ資料から、65歳以上が14,251人、75歳以上が8,050人。総人口に対して65歳以上が約34.7%、75歳以上が約19.6%という計算になります。

この「75歳以上が5人に1人」という数字を、私は工事屋の目で読みます。総会の議決に必要な頭数の問題であり、工事期間中にバルコニーの荷物を動かせる人が何人いるかの問題であり、仮設足場を架けたときに窓を閉め切って過ごせる人が何人いるかの問題でもあるからです。

全世帯の約1割が外国人世帯という、この連載で初めての条件

もうひとつ、牧之原市には他の静岡県内の市とはっきり違う特徴があります。17,507世帯のうち1,730世帯、つまり約9.9%が外国人世帯という点です（同上）。

これは大規模修繕の実務に直結します。総会の招集通知、工事のお知らせ、ベランダの使用制限、バルコニー避難ハッチの前を空けてくださいという依頼、洗濯物を干せない日の連絡。これらが日本語だけで配られていると、伝わらない住戸が出ます。伝わらないと工程が止まります。私は工程が止まる現場をいくつも見てきましたが、その理由の上位に必ず「連絡が届いていなかった」が入ります。

牧之原市で大規模修繕を計画する管理組合には、工事のお知らせを何か国語で作るかを、業者選定の前に決めておくことをおすすめします。これは金額の話ではなく、工期の話です。掲示物の多言語化は、施工会社に頼めば対応できることが多い項目です。仕様書に一行入れておくかどうかだけの違いです。

海のまちと台地のまち、ひとつの市に二つの条件がある

牧之原市は2005年に相良町と榛原町が合併してできた市です。地形も居住地も、大きく二つに分かれます。

エリア 代表的な地区 建物にかかる主な外部条件
海岸部 静波、相良、波津、地頭方、片浜 潮風による塩害、南海トラフ地震の津波浸水想定、駿河湾からの強い海風
台地部 坂部、布引原、勝間田、牧之原 牧之原台地の風、富士山静岡空港の航空機騒音対策区域（坂部区全域と勝間田区の一部）

同じ牧之原市内でも、静波の海が見えるマンションと、坂部の台地の上のマンションでは、劣化の出方も、必要な仕様も違います。この違いは後半の工法の章でもう一度使います。

2. いちばん締切が近い制度：マンションストック長寿命化等モデル事業（9月14日〜18日）

牧之原市の管理組合にとって、いま最も締切が近い国の制度がこれです。

令和8年度の第3回募集は9月14日（月）〜9月18日（金）

マンションストック長寿命化等モデル事業は、国土交通省が実施する事業で、マンションの長寿命化に資する先導的な改修や建替えのプロジェクトを公募し、調査設計計画費や改修工事費の一部を国が直接補助するものです（出典：国土交通省　マンション総合対策モデル事業）。

令和8年度は複数回に分けて提案が募集されており、第3回の応募期間は令和8年9月14日（月）から9月18日（金）までとされています。第1回の採択プロジェクトはすでに公表されています（出典：国土交通省　報道発表資料）。

この記事の公開日は8月27日ですから、残り約3週間です。

正直に書くと、今から間に合う管理組合は限られます

工事屋として率直に書きます。9月14日の週に提案書を出すには、少なくとも劣化診断の結果と改修計画の骨子ができていないと難しい。理事会で「応募しよう」と決めてから資料を揃えるのでは、間に合わない可能性が高いです。

ただし、間に合わない管理組合にとっても、この制度を知っておく価値があります。理由は3つあります。

  1. この事業は例年、年度内に複数回の募集がある。今年度に間に合わなくても、次の回や来年度に照準を合わせられます
  2. 求められる資料が、そのまま良い大規模修繕の準備リストになる。劣化診断、長期修繕計画の見直し、改修設計の考え方。これらは補助金を取らなくてもやったほうがいい作業です
  3. 「先導性」を求められる制度なので、工法選定の考え方が問われる。ここに、無足場工法という選択肢が入り込む余地があります

応募を考えるなら、今週やることは1つだけ

理事会でこの制度に手を挙げる可能性があるなら、今週やることは「国土交通省のページから令和8年度の公募要領をダウンロードして、必要書類の一覧だけ印刷する」ことです。読み込まなくて構いません。必要書類の一覧を見れば、自分の管理組合が今年度に手が届くのか、来年度に照準を合わせるべきなのかが、15分でわかります。

3. マンション長寿命化促進税制：5年延長と、40㎡への緩和

補助金ではありませんが、実質的にお金が戻ってくる制度です。牧之原市の管理組合にとっては、モデル事業よりも現実的な本命かもしれません。

制度の骨格

一定の要件を満たす大規模修繕工事を行ったマンションについて、翌年度分の建物部分の固定資産税額が減額される制度です。減額割合は市町村の条例で定める範囲とされ、対象となるのは1戸あたり100㎡相当分までです（出典：東京都主税局　長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度）。

令和8年度税制改正で変わった2点

国土交通省が公表した令和8年度税制改正の概要によると、この特例措置について次の変更が行われています（出典：国土交通省　令和8年度税制改正概要）。

項目 内容
適用期間 令和8年4月1日から令和13年3月31日まで、5年間延長
床面積要件 下限を原則40㎡（従来50㎡）に緩和

この2点目が、牧之原市にとって効きます。地方都市の分譲マンションは、40㎡台から50㎡台の住戸を含む構成になっていることが少なくありません。従来の50㎡下限では対象外だった住戸が、40㎡下限になることで対象に入ってくる可能性があります。

今週の宿題は「専有面積一覧を数えること」

具体的な作業に落とします。管理会社に「住戸タイプ別の専有面積一覧」を依頼してください。管理規約の別表にも載っていることがあります。そのうえで、40㎡以上50㎡未満の住戸が何戸あるかを数える。これだけです。30分で終わります。

その戸数が多いほど、税制改正の恩恵が大きい管理組合ということになります。

工事屋として警告しておきたい落とし穴が2つあります

落とし穴1：工事の範囲を分けると税制が飛ぶ

この制度は、対象となる工事の種類が定められています。外壁の修繕等・床の防水・屋根の防水といった工事について、必要な範囲が求められる形です。よくあるのが「予算が厳しいから屋上防水は次回に回そう」という判断です。理事会としては合理的な判断に見えます。しかし工事の範囲が要件を満たさなくなると、減額の対象から外れる可能性があります。

減額対象から外れた結果、節約したはずの金額より減税額のほうが大きかった、ということが起こり得ます。「今回の工事に何を含めるか」を決める会議には、税制の要件表を持ち込んでください。

落とし穴2：過去の工事の証明が最難関

申告には、過去の工事に関する証明書類が必要になる場面があります。前回の大規模修繕を担当した施工会社が廃業していると、この証明が取れません。私は実際に、この一点で申告を諦めた管理組合を見たことがあります。

前回の工事の契約書・工事写真・竣工図書が今どこにあるかを、今のうちに確認しておいてください。管理員室のロッカーの奥にあることが多いです。

申告先は市の税務担当、工事の相談先は都市住宅課

もう一点、実務上つまずきやすいのが窓口です。この制度は固定資産税の減額なので、申告先は市の税務担当課になります。一方、工事や住宅施策の相談は都市住宅課（電話 0548-53-2633）です。管理組合が最初に電話する先を間違えると、たらい回しになって「よくわからなかった」で終わります。

電話をかけるときは、「マンション長寿命化促進税制の申告について、担当課はどちらになりますか」と制度名を正確に言ってください。これだけで話が早くなります。

なお、減額の適用にあたっては市町村による助言・指導などの要件が関わる場面があります。次の章とセットで確認してください。

4. 管理計画認定制度：牧之原市はどうなっているのか

静岡県の制度は「県内の町域」が対象

静岡県は管理計画認定制度を運用していますが、県のページには対象が「県内の町域」とはっきり書かれています（出典：静岡県　マンションの管理）。

牧之原市は市です。したがって、牧之原市内のマンション管理組合が静岡県に管理計画認定を申請することはできません。

牧之原市自身が制度を持っているかは、公開情報では確認できず

では牧之原市が市として認定制度を実施しているのか。2026年8月27日時点で、市の公式サイト内に管理計画認定制度の案内ページは確認できませんでした。

ここは断定を避けます。「ページが見当たらない」ことと「制度がない」ことはイコールではありません。担当課が個別に案内している可能性もあります。

参考までに、県内他市の状況

この連載で調べてきた範囲では、伊豆半島や県中部の市で状況が分かれています。

自治体 管理計画認定制度の窓口 手数料
静岡県（町域） 県住まいづくり課／マンション管理センター経由 事前確認適合証あり4,000円／なし28,100円（令和8年4月1日改定）
焼津市 市が認定主体。申請はマンション管理センターのオンライン経由 市の認定申請手数料は無料
伊東市・熱海市・伊豆の国市 各市が実施 無料
牧之原市 公開情報では確認できず ―

（県の手数料の出典：静岡県　マンションの管理。県は令和8年4月1日に手数料を改定しています）

事前確認適合証の有無で手数料が7倍違うという点は、県域の話ではありますが覚えておく価値があります。マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを経由すると事前確認適合証が付く形になります（出典：公益財団法人マンション管理センター　管理計画認定手続支援サービス）。

だから、電話1本の価値がこの連載でいちばん高い市

牧之原市の管理組合に私がすすめるのは、都市住宅課（0548-53-2633）に次の2点を聞くことです。

  1. 「牧之原市は、マンション管理計画認定制度を実施していますか」
  2. 「実施していない場合、マンション長寿命化促進税制の適用にあたって、市の助言・指導を受けるルートはありますか」

2つ目が本命です。認定制度が使えなくても、税制の適用にたどり着くルートがあるかどうか。これは電話でしか確認できません。5分の電話で、数十万円単位の話が動く可能性があります。

あわせて確認できるとよいこと：マンション管理適正化支援法人

令和7年11月28日に一部施行された改正により、マンション管理適正化支援法人の登録制度が創設されました。登録主体は、市の区域については市、町の区域については県とされており、静岡県は現段階では登録制度を実施していないと明記しています（出典：静岡県　マンションの管理）。

つまり牧之原市域については、市が登録主体になります。県のページも「各市が所管する市の区域における登録制度については、各市のマンション担当部署に直接お問い合わせください」としています。ここも都市住宅課への質問リストに入れておいてください。

5. 牧之原市の住宅系補助を「使える／使えない」で1つずつ判定する

市のページに載っている住宅関連の補助金を、分譲マンションの管理組合が共用部の工事で使えるかどうかという観点で判定します。使えないものを早く確定させることも、理事会の時間を守るという意味では価値があります。

（一覧の出典：牧之原市　住宅関連の補助金について）

制度名 管理組合が共用部工事で使えるか 根拠・注意点
牧之原市創エネ・省エネ・蓄エネ推進事業費補助金（令和8年度） 使えない 交付対象者が「一戸建て住宅」に設置する者と明記。別荘も対象外
木造住宅耐震補強事業（補強計画一体型） 使えない 対象は昭和56年5月以前の木造住宅
ブロック塀等耐震化促進事業 使える可能性が高い 申請者は「ブロック塀の所有者」。敷地内の該当塀があれば検討価値あり
住宅屋根耐風改修事業 原則対象外 瓦屋根が対象。RC造マンション本体には通常無関係
牧之原市空き家活用リフォーム等補助金 使えない 空き家の活用が目的の制度
新婚さん住む住む助成制度／子育て家族定住奨励金 使えない 個人の居住支援。共用部工事とは無関係
感震ブレーカー等設置事業費補助金 要確認 危機管理課（0548-23-0056）所管。共用部への適用可否は要問い合わせ

創エネ・省エネ・蓄エネ補助金は、はっきり「一戸建て」と書いてある

この制度は、太陽光発電システム（上限4万円、市内業者施工なら5万円）、家庭用リチウムイオン蓄電池（上限8万円、市内業者施工なら10万円）、省エネルギー住宅（上限8万円、市内業者施工なら10万円）を対象としています。令和8年6月30日現在の予算執行状況は60%、残額1,680,000円と公表されています（出典：牧之原市創エネ・省エネ・蓄エネ推進事業費補助金（令和8年度）について）。

ただし交付対象者は「牧之原市内に自ら居住し、または居住する予定の一戸建て住宅に自らの所有に係る補助対象設備等を設置する者」と明記されています。分譲マンションの管理組合が共用部で申請できる制度ではありません。

ここははっきりさせておいたほうが、理事会の時間の節約になります。「市の補助金が余っているらしい」という話が総会で出たときに、この一文を示せば5分で終わります。

なお、区分所有者が個人として専有部の設備を入れる場合の可否は、制度の趣旨から見て要確認事項です。環境課（0548-53-2609）にお問い合わせください。

非木造建築物の耐震診断・補強の補助が見当たらない

もうひとつ、正直に書いておきます。牧之原市のTOUKAI-0総合支援事業のページは、木造住宅の耐震化事業、ブロック塀等耐震促進事業、住宅屋根耐風改修事業で構成されており、RC造や鉄骨造といった非木造建築物向けの一般的な耐震診断補助についての記載は、確認できませんでした（出典：今こそ耐震化！牧之原市プロジェクト「TOUKAI-0」総合支援事業）。

この連載で取り上げた焼津市は、木造住宅以外の耐震精密診断について基準単価まで公表していました。牧之原市はページの構成が違います。

繰り返しますが、「ページに載っていない」ことを「制度がない」と断定はしません。旧耐震のマンションをお持ちの管理組合は、都市住宅課に「昭和56年以前のRC造共同住宅の耐震診断について、市の補助はありますか」と直接聞いてください。旧耐震のマンションは、外装よりも耐震のほうが先です。順番を間違えると、せっかく塗ったばかりの外壁に耐震補強のブレースを打ち込むことになります。

6. ブロック塀等耐震化促進事業は、管理組合の敷地でも検討できる

牧之原市の制度のなかで、管理組合が現実に使える可能性がいちばん高いのがこれです。しかも単価がかなり具体的に公表されているという点で、見積りのチェックにも使えます。

3つのメニューと単価

（出典：牧之原市　ブロック塀等耐震化促進事業）

メニュー 対象 補助額の考え方 1敷地あたり上限
（1）ブロック塀等撤去事業 道路・通路（公道）沿いの倒壊のおそれのある塀 工事費と「撤去する塀の長さ×9,200円/m」の少ない額の2分の1以内 200,000円
（2）ブロック塀等撤去事業（安全な通学路等） 緊急輸送路・避難路・通学路沿いの塀 工事費と「撤去する塀の長さ×20,000円/m」の少ない額の3分の2以内 200,000円
（3）ブロック塀等改善事業（安全な通学路等） 緊急輸送路・避難地・避難所に面する塀を安全なフェンス等に造り替える工事 設計・工事費と「新設するフェンス等の延長×38,400円/m」の少ない額の3分の2以内 250,000円

いずれも対象は、4段以上または高さ80cm以上で、地震時に倒壊または転倒の危険性のあるブロック塀です。

手続きで外せない3点

市のページに注記として書かれている内容ですが、実務上ここを外すと補助が受けられません。

  1. 事前に現地確認がある。対象となる塀かどうか、市が確認します。まず都市住宅課（0548-53-2633）に連絡する
  2. 施工業者と契約する前に手続きをする。契約後の申請は対象外です
  3. 受付は各年度の2月末まで。実績報告は3月10日まで（3月10日が土日祝の場合は直近の平日まで）

この3点目が、大規模修繕の工程と衝突しやすい。大規模修繕を年明けから始めると、ブロック塀の実績報告が翌年度にずれ込みます。塀の工事だけ先に切り出して年内に終わらせるという段取りが要る場合があります。

敷地図を30分眺めて、4か所を見てください

管理組合の敷地でブロック塀が残っていそうな場所は、経験上この4か所です。

  • 前面道路沿いの境界（いちばん多い）
  • 駐輪場やゴミ置場の裏側（普段誰も見ない）
  • 駐車場の外周（車止めと兼用になっていることがある）
  • 隣地との境界（隣地所有者との共有になっていることがあり、ここは要注意）

該当しそうな塀があったら、本体工事の見積りに含めず、別契約に切り出すことを検討してください。補助金の申請書類は「この工事にいくらかかるか」を示す必要があり、大規模修繕一式の中に埋まっていると分離が面倒になります。

補助金の議論と、仮設工事の議論の温度差について

ここで、私が現場で何度も見てきた光景を書いておきます。

理事会で、上限20万円のブロック塀補助について1時間議論する。そのあとの議案で、仮設工事一式750万円が5分で承認される。

これは理事の方々が不真面目だからではありません。20万円は判断できて、750万円は判断できないからです。金額が大きくなるほど、内訳がわからなくなり、専門家に任せるしかなくなる。人間として自然な反応です。

だからこそ、この記事の後半で仮設費の話を具体的に書きます。

7. 静岡県の2つの無料サービス。牧之原市の管理組合こそ使うべき理由

市の制度が薄い分、県の制度は取りこぼさないでください。しかも2つとも無料です。

（1）マンション管理士の無料派遣：令和8年11月14日（土）締切

静岡県は令和8年度マンション管理組合活動活性化支援事業として、マンション管理士の無料派遣を実施しています（出典：静岡県　マンションの管理）。

項目 内容
受付件数 10件（上限に達した時点で終了）
派遣回数 各管理組合 2回まで
申込期限 令和8年11月14日（土曜）まで
派遣期限 令和9年1月31日（日曜）まで
申込先 一般社団法人静岡県マンション管理士会　メール t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス 0544-27-6561
費用 無料（県の委託事業）

受付10件です。静岡県全域で10件。しかも申込多数の場合は派遣先を調整するとされています。

2回の使い方を、牧之原版に具体化します

2回しかないので、行き当たりばったりで使うと終わります。私の提案はこうです。

1回目：塩害・強風条件を織り込んだ長期修繕計画と修繕積立金の妥当性チェック

一般的な長期修繕計画のひな型は、標準的な立地を前提にした修繕周期で組まれています。海岸から近い牧之原市の海側のマンションでは、鉄部塗装やシーリングの周期をそのままにしておくと、計画と実際の劣化がずれます。「うちは塩害地です」という前提を入れて、周期と積立金を見てもらってください。

2回目：相見積りの比較と、業者選定のプロセス設計

見積書が3社そろった段階で、比較の視点を第三者に入れてもらいます。金額の高い安いではなく、数量と仕様が同じ条件で比較できているかを見てもらうのが目的です。

申込書には、この3行を書いてください

申込多数の場合は調整があるので、「なぜこの管理組合に派遣する価値があるか」が伝わる書き方をしたほうが有利です。牧之原市の管理組合なら、次の3点を書けます。

  1. 塩害地または津波浸水想定区域に立地していること（該当する場合）
  2. 市独自の共用部修繕補助が確認できず、公的支援へのアクセスが限られていること
  3. 高齢化率が高く、合意形成に時間がかかる見込みであること

事実を書くだけです。盛る必要はありません。

（2）静岡県マンション管理セミナー：牧之原市での開催はありません

県は令和8年度、県内9会場でマンション管理セミナーを開催予定としています（出典：静岡県　マンションの管理）。

開催地 開催日 会場
浜松市 令和8年7月25日（土） 可美公園総合センター
磐田市 令和8年8月29日（土） 磐田商工会議所
三島市 令和8年9月12日（土） 三島市役所
熱海市 令和8年10月予定 ―
沼津市 令和8年10月予定 ―
静岡市 令和8年11月予定 ―
伊東市 令和8年12月予定 ―
富士市 令和9年2月予定 ―
浜松市 令和9年2月予定 ―

牧之原市は開催地に入っていません。近いのは令和8年11月予定の静岡市、あるいは8月29日（土）の磐田市です。この記事の公開が8月27日ですから、磐田会場は明後日です。牧之原市から磐田市までは東名高速で1時間弱。日程が合う方は、選択肢に入れてもよいと思います。

参加するなら、理事長と、次期理事の候補者の2名で行くことをおすすめします。理事の任期が1年の管理組合では、せっかく学んだことが翌年リセットされます。2名で行けば、往復の車中が理事同士で修繕の話をする貴重な時間になります。会議室では出ない本音が、車の中では出ます。

8. 牧之原市の建物条件を、工事費に翻訳する

ここからは工事屋の領域です。制度でいくら取れるかより、工事そのものの組み方で動く金額のほうが、実は大きいのです。

海岸部：塩害は「面によって差が出る」形で現れる

静波、相良、波津、地頭方、片浜といった海岸部のマンションでは、塩害が劣化を早めます。ただし建物全体が均等に傷むわけではありません。海に向いた面だけが先に傷みます。

現場でよく見るのは次の症状です。

  • 海側の面だけチョーキング（塗膜が粉状になる現象）が進んでいる
  • 手すり、避難ハッチ、屋外階段といった鉄部の腐食が海側で先行している
  • シーリング（目地の充填材）の硬化・ひび割れが海側で早い

これを見積書に翻訳すると、こうなります。「外壁塗装 一式」で出てきた見積りは、海側の面に必要な仕様を織り込んでいるかどうかがわからない。方位別に数量と仕様を分けて出してもらってください。

方位 主な劣化要因 確認すべきこと
海側（南〜南東） 塩分の付着、紫外線、飛来塩分による鉄部腐食 下地補修の数量、鉄部のケレン程度、防食仕様
山側・北面 湿気、藻・カビ、乾きにくさ 防藻・防カビ仕様、シーリングの劣化
西面 西日による塗膜劣化、温度変化による膨張収縮 塗料のグレード、シーリングの追従性
屋上・パラペット 紫外線、雨水の滞留、強風 防水層の膨れ、ドレンの詰まり、笠木の浮き

台地部：牧之原台地の風と、空港周辺という条件

坂部、布引原、勝間田といった台地部は、条件が変わります。標高があり、遮るものが少ないため、風が強い。

風の話は仮設工事に直結します。足場を架けると、風を受ける面積が一気に増えます。メッシュシートを張れば風圧を受け、外れれば飛散します。台風シーズンには、シートを畳む作業（いわゆる「シート開放」）が発生し、その分の手間が工程に乗ります。

そして牧之原市には、もうひとつ他の市にない条件があります。

空港周辺の防音仕様を、大規模修繕で壊さないこと

牧之原市は、富士山静岡空港の航空機の離発着により騒音等の影響を受ける可能性が高い地域として、坂部区全域と勝間田区の一部（切山中、切山下、勝田上町内会）について、地域・市・県の三者で航空機騒音対策事業に係る協定を締結しています。平成27年3月に締結された協定では、空港の運用時間は15時間（7時00分〜22時00分）とされています（出典：牧之原市　航空機騒音対策事業に係る協定書について）。

騒音・電波障害についての相談窓口も市が案内しています（出典：牧之原市　静岡空港の航空機騒音・電波障害の相談はこちらへ）。

この地域の建物には、防音を意識した建具・サッシが入っている場合があります。大規模修繕でサッシまわりのシーリングを打ち替えるとき、ここが論点になります。

シーリングの打ち替えは、大規模修繕でほぼ必ず行う工事です。既存のシーリングを撤去し、新しく充填する。このとき、防音性能を担っているのは建具の気密性であり、サッシまわりの止水・気密ラインです。撤去と充填のやり方が雑だと、気密が落ちることがあります。落ちれば、静かだった部屋がうるさくなります。

対策はシンプルです。仕様書に一行入れてください。

「航空機騒音対策として防音仕様の建具が設置されている住戸については、既存の気密・遮音性能を損なわない工法とすること。該当住戸の有無を事前調査で確認すること。」

この一行があるかないかで、施工会社の見積り時の想定が変わります。私の知る限り、これを最初から仕様書に入れている管理組合はほとんどありません。牧之原市の台地部の管理組合には、ぜひ入れてほしい一行です。

津波浸水想定区域なら、受変電設備の高さを議題にする

牧之原市は津波ハザードマップを公開しています。平成26年6月に作成、令和2年3月に更新されたもので、静岡県が第4次地震被害想定として公表した資料をもとに、レベル2（最大クラス）の津波による浸水域と浸水深を示しています（出典：牧之原市　津波ハザードマップ、静岡県　静岡県津波浸水想定）。

海岸部のマンションで、大規模修繕と同時に検討する価値がある箇所を挙げます。工事屋として、足場が架かっているときにしか手を入れにくい場所を優先しています。

箇所 検討する内容
受変電設備（キュービクル） 設置高さ。浸水想定より低い位置にあると、浸水後に電気が止まり、給水ポンプもエレベーターも動かない
エレベーター機械室・ピット 浸水対策。復旧に時間がかかる設備の代表格
地下・半地下駐車場の排水ポンプ 能力と非常電源の有無
1階の防火扉・電気錠 浸水後の作動
屋外受水槽・給水ポンプ 設置位置と固定
屋上出入口の鍵の管理 津波避難時に誰が開けるのか。これは工事ではなく運用の話ですが、修繕の会議で決めるのが現実的です

最後の項目は工事ではありません。ですが、修繕の議論をしている時期は、管理組合が建物のことを最も真剣に考えている時期です。この時期に決めておかないと、平常時には誰も議題にしません。

9. 仮設足場は総工事費の15〜25%。ここが牧之原市でいちばん動く金額です

補助金の話をさんざん書いてきましたが、正直に言えば、牧之原市の管理組合が使える公的支援の金額より、工法選定で動く金額のほうが大きいというのが私の見立てです。

総工事費に対する仮設費の目安

大規模修繕工事において、仮設足場は総工事費のおおむね15〜25%を占めるのが一般的です。金額に置き換えると、こうなります。

総工事費 仮設費の目安（15〜25%）
3,000万円 450万〜750万円
5,000万円 750万〜1,250万円
8,000万円 1,200万〜2,000万円

この金額が、見積書では「仮設工事一式」の一行にまとまっていることがあります。

見積書で聞くべき質問はこの1つだけ

専門知識がなくても言える質問を1つだけ挙げます。

「仮設工事の内訳を、㎡単価とリース期間に分解して出してください。」

足場の費用は、おおまかに「架設・解体の手間」と「部材のリース期間」で決まります。この2つに分解された見積りが出てくれば、工期が延びたときに何がいくら増えるのかが見えます。分解できないという返事なら、その理由を聞いてください。

3つの工法と、選び方

私は3つの工法を扱います。それぞれに向き不向きがあります。

工法 内容 向いている条件 注意点
通常足場工法 建物の周囲に仮設足場を架設 全面的な下地補修が必要、複雑な形状、中低層 仮設費が大きい、工期が長い、防犯・プライバシーへの影響
ロープアクセス工法（無足場工法） 産業用ロープで作業員が降下して施工 高層、足場が架けにくい敷地、部分補修、コスト重視 大量の下地補修には不向き、作業効率は部位により変わる
ハイブリッド工法 部位ごとに足場とロープを使い分け 大規模・複雑な建物、総合的なコスト最適化 工程管理の設計が必要

ロープアクセス工法の技術情報・安全基準・施工事例は、姉妹サイトロープアクセスドットコムにまとめています。工法の全体像はロープアクセス工法のご紹介もご覧ください。

先に書いておきますが、ロープアクセス工法は万能ではありません。外壁の下地補修が広範囲に必要な建物では、足場を架けたほうが結果的に安く、早く、品質も安定します。私が「足場でいきましょう」と言う現場は普通にあります。工法を売るのではなく、建物に合わせるのが仕事だと思っています。

牧之原市でハイブリッドが効きやすい3パターン

牧之原市の条件を踏まえると、こういう配分が考えられます。

パターン1：海側だけ足場、他はロープ

海側の面は塩害で下地補修が集中します。ここは足場を架けて丁寧にやる。傷みの少ない山側や妻面はロープアクセスで処理する。補修が必要な面に手厚く、必要のない面は軽く。これが基本の考え方です。

パターン2：低層階は足場、高層階はロープ

台地部の風の強い立地では、足場の高さが上がるほど風の影響を受けます。上部をロープアクセスにすれば、足場の段数が減り、風圧を受ける面積も減ります。

パターン3：駐車場を潰さない配分

地方都市のマンションでは、駐車場が1戸1台以上ある物件が多い。足場を架けると駐車場の一部が使えなくなり、代替駐車場を借りる費用が発生します。牧之原市のように車がないと生活が成り立たない地域では、この影響が大きい。駐車場側の面だけロープアクセスにするという配分で、代替駐車場の費用と住民の不便を減らせる場合があります。

道路条件が厳しい建物ほど、工法の差が金額に出る

もうひとつ、地方都市で見落とされやすい論点があります。足場材の搬入です。

相良や静波の旧市街のように道路が狭い場所では、4トン車が入れず、2トン車で分割搬入することになります。運搬回数が増え、仮設ヤード（材料置場）が取れなければ道路使用許可と交通誘導警備員が必要になります。これらはすべて「仮設工事一式」の中に隠れます。

ロープアクセス工法は、足場材の搬入そのものがありません。道路条件が厳しい建物ほど、工法による金額差が大きく出るというのは、技術的な必然です。

10. モデルケース：牧之原市の条件で計算するとどうなるか

実在の物件ではなく、牧之原市によくある建物条件を想定したモデルケースです。金額は一般的なレンジであり、実際の見積りは現地調査によって変わります。

ケースA：静波の海沿い・築27年・7階建て48戸

項目 全面足場の場合 ハイブリッド工法の場合
工事費 7,600万円 6,500万円
差額 ― ▲1,100万円（1戸あたり約23万円）
工期 6か月 5か月
配分の考え方 ― 海側とバルコニー側は足場、妻面と屋上まわりはロープアクセス

海側は下地補修が集中するので足場を架け、傷みの少ない面をロープアクセスに回す配分です。工期が1か月短くなる分、住民がバルコニーを使えない期間も短くなります。

ケースB：相良の旧市街・築33年・5階建て26戸

項目 全面足場の場合 ロープアクセス主体の場合
工事費 4,100万円 3,350万円
差額 ― ▲750万円（1戸あたり約29万円）
工期 5か月 3.5か月
配分の考え方 ― 道路が狭く仮設ヤードが取れないため、搬入の要らないロープ主体

注目してほしいのは、戸数が少ないほうが1戸あたりの削減額が大きいという点です。26戸で4,100万円なら1戸あたり約158万円。150戸のマンションなら同じ4,100万円でも1戸あたり27万円です。

小規模なマンションほど、1戸あたりの負担が重く、工法選定の効果が大きい。牧之原市には大規模なタワーマンションはほとんどありません。だからこそ、工法の話が効きます。

ただし、工法は「設計前」でなければ実質的に選べません

ここは強調しておきます。設計事務所に設計を発注し、足場前提の設計図書と数量表ができあがってから「ロープアクセスも検討したい」と言っても、実質的にはもう選べません。図面を作り直す時間もお金もないからです。

工法を比較したいなら、設計を発注する前に検討してください。これは私の営業上の都合ではなく、工程上の事実です。

11. 修繕積立金が足りないとき、打ち手は4つです

牧之原市に限らず、地方都市の管理組合で最も多い相談がこれです。

打ち手 内容 向き・不向き
一時金の徴収 総会決議で各戸から徴収 不在所有者や高齢者が多いと議案が通りにくい
借入（住宅金融支援機構） マンション共用部分リフォーム融資 返済計画が必要。管理組合が借主になる
工事の段階施工 数回に分けて実施 仮設費が回数分かかるため、総額は増える
工法の見直し 足場前提を再検討 設計前でなければ実質選べない

段階施工は「安くなる」のではなく「先送り」です

3つ目の段階施工について、誤解が多いので補足します。今年は外壁、3年後に屋上防水、というやり方は、1回あたりの支出は減ります。しかし足場を2回架けることになるので、総額は確実に増えます。

さらに、前述のマンション長寿命化促進税制は工事の範囲について要件があります。段階施工にすることで、税制の対象から外れる可能性もあります。段階施工を検討するときは、「1回にまとめた場合の総額」と「分けた場合の総額＋減税を逃した分」を並べて比較してください。

住宅金融支援機構の3つの制度

管理組合が使える制度として、住宅金融支援機構に次のものがあります（出典：静岡県のページからのリンク先。マンション共用部分リフォーム融資、マンションすまい・る債、マンションライフサイクルシミュレーション）。

3つ目のシミュレーションは無料で使えます。長期修繕計画の妥当性を自分たちで検証する道具として、理事会で一度触ってみる価値があります。

議案の書き方を1つだけ

「一時金50万円」と「月々3,000円の値上げ」は、10年で見ればほぼ同じ金額です。しかし総会での通りやすさはまったく違います。人は一括の大きな数字に反応します。

どちらが正しいという話ではありません。両方の案を並べて議案書に載せること。判断材料を出さずに片方だけ出すと、否決されたときに次の手がなくなります。

12. 人口41,000人の市で、相見積り3社をどう揃えるか

「相見積りは3社以上」と、どの解説記事にも書いてあります。牧之原市でこれをやろうとすると、現実的な壁にぶつかります。

市内3社に限定すると、実質2社になる

人口41,112人の市です。マンションの大規模修繕を専門にやっている会社が市内に何社あるか。数えるとすぐわかりますが、そう多くありません。1社が辞退すれば、比較になりません。

段階的に範囲を広げる

私がすすめるのは、この順番です。

  1. 牧之原市・吉田町・御前崎市から探す（車で30分圏）
  2. 島田市・藤枝市・焼津市まで広げる（車で40分〜1時間圏）
  3. 静岡市・浜松市まで広げる（車で1時間〜1時間半圏）

牧之原市は東名高速の相良牧之原インターチェンジがあり、静岡市までも浜松市までも1時間前後です。この立地は、伊豆半島の市に比べればはるかに恵まれています。相見積りの選択肢という意味では、牧之原市は有利な立地です。

移動費・宿泊費を最初に確定させる

ただし、遠方の会社に声をかけるときは、次の一言を最初に伝えてください。

「移動費は諸経費に含まれますか、それとも別途計上ですか。見積書に明記してください。」

これを言わないと、後から「現場が遠いので」という理由で追加が出ることがあります。3社の見積書で、この扱いがバラバラだと比較になりません。

現地調査は同じ日にまとめる

3社の現地調査を別々の日にやると、天候も、居住者の在宅状況も、見る人の疲れ具合も変わります。同じ日の午前・午後に3社を入れて、同じ条件を見てもらう。理事の立ち会いも1日で済みます。

見積書で比較すべき5点

確認項目 見るべきこと
数量の根拠 図面拾いか、現地実測か。実測なら誰がいつ測ったか
仕様の具体性 メーカー名・製品名・グレード・希釈率・塗布回数まで書いてあるか
下地補修の扱い 「一式」は要注意。数量が超過したときの㎡単価を契約前に明記させる
仮設工事の内訳 ㎡単価とリース期間に分解されているか
別途工事の中身 何が含まれず、いくらかかる見込みか

3つ目が最も重要です。下地補修の数量は、足場を架けて叩いてみないと確定しません。だから「一式」で出てくる。しかし、足場が架かって工事が始まってから「増えました、追加でいくらです」と言われたとき、管理組合に交渉の余地はありません。工事を止められないからです。

追加が出ること自体は工事の性質上あり得ます。問題は単価が事前に決まっていないことです。契約前に㎡単価を決めておく。それだけで、後の紛争のほとんどが防げます。

13. 牧之原市で工事を発注するのに適した時期

工期の設定は、金額と住民の負担の両方に効きます。牧之原市の条件で整理します。

時期 適性 理由
3月下旬〜5月上旬 ○ 気温・湿度が塗装に適する。GWは避けたい作業もある
6月〜7月上旬 △ 梅雨。塗装・防水の乾燥待ちで工程が伸びやすい
7月中旬〜8月 △ 静波・相良は海水浴とサーフィンのシーズン。海沿いの物件は来客が増える
9月〜10月中旬 △ 台風期。足場のシート開放が発生しやすい
10月下旬〜11月 ◎ 天候が安定。牧之原市の狙い目
12月〜2月 ○ 静岡県中部は温暖で晴天率が高い。閑散期で価格交渉の余地がある

最後の行は、交渉材料として使えます。施工会社にとって12月〜2月は現場が空きやすい時期です。「12月着工なら金額はどうなりますか」と一言聞いてみてください。答えは会社によりますが、聞かない理由はありません。

14. 今週できること5つと、18か月の逆算カレンダー

今週やること（すべて無料、合計3時間以内）

  1. 都市住宅課（0548-53-2633）に電話して、管理計画認定制度の実施状況と、長寿命化促進税制における市の助言・指導ルートを確認する
  2. 静岡県マンション管理士会にファクスまたはメールで、無料派遣の申込書を請求する（締切 令和8年11月14日）
  3. 管理会社に住戸タイプ別の専有面積一覧を依頼し、40㎡以上50㎡未満の住戸数を数える
  4. 前回の大規模修繕の契約書・工事写真・竣工図書の所在を確認する（税制の申告で必要になる可能性）
  5. 敷地図を広げて、ブロック塀が残っている箇所を4か所チェックする

18か月の逆算カレンダー

大規模修繕を実施する18か月前から逆算した標準的な流れです。牧之原市の事情を組み込んであります。

時期 やること
18か月前 修繕委員会を設置。都市住宅課に制度の実施状況を確認。津波浸水想定区域なら受変電設備の位置を確認
16か月前 劣化診断の実施。この段階までに工法の選択肢を並べる（設計発注後では実質選べない）
14か月前 長期修繕計画の見直し。県のマンション管理士無料派遣の1回目を使う
12か月前 設計・監理の発注方式を決定。資金計画の骨子（一時金・借入・段階施工の比較表）
10か月前 施工会社の選定開始。現地調査は同じ日にまとめる
8か月前 見積比較。無料派遣の2回目を使う。移動費の扱いを確認
6か月前 総会での議決。一時金案と値上げ案を並記
4か月前 契約。下地補修の超過単価を契約書に明記
3か月前 居住者説明会。多言語の案内文を用意。ブロック塀の補助申請は契約前に
着工 10月下旬〜11月、または12月〜2月が牧之原市の狙い目
竣工後3か月以内 長寿命化促進税制の申告（申告先は市の税務担当課）

よくある質問（FAQ）

Q1. 牧之原市に、マンションの大規模修繕そのものに使える市の補助金はありますか。

A. 2026年8月27日時点の公開情報では、共用部の大規模修繕に直接充てられる市独自の補助制度は確認できませんでした。市の住宅系補助は一戸建て向けが中心です。ただしブロック塀等耐震化促進事業は、敷地内に該当する塀があれば管理組合でも検討できます（上限20万〜25万円）。

Q2. いちばん急ぐべき制度はどれですか。

A. 国のマンションストック長寿命化等モデル事業です。令和8年度第3回の応募期間は令和8年9月14日（月）〜9月18日（金）とされています。今年度に間に合わない場合も、必要書類の一覧を見ておくと、次回に向けた準備リストになります。

Q3. 固定資産税が安くなる制度の条件を教えてください。

A. マンション長寿命化促進税制は、令和8年度税制改正で令和8年4月1日から令和13年3月31日まで5年延長され、床面積要件の下限が原則40㎡（従来50㎡）に緩和されました。外壁の修繕等・床の防水・屋根の防水といった工事の範囲について要件があるため、「屋上防水は次回」という判断が減税を逃す原因になることがあります。

Q4. 牧之原市で管理計画認定は申請できますか。

A. 静岡県の管理計画認定制度は対象が県内の町域と明記されており、市である牧之原市は県に申請できません。市が独自に実施しているかは公開情報では確認できませんでした。都市住宅課（0548-53-2633）にご確認ください。

Q5. ロープアクセス工法にすれば必ず安くなりますか。

A. いいえ。外壁の下地補修が広範囲に必要な建物では、足場を架けたほうが結果的に安く、品質も安定します。海側の面だけ足場、他はロープアクセスというハイブリッド配分が現実的な選択になることが多いです。判断は現地調査の結果によります。

Q6. 外国人の居住者が多い場合、何を準備すればよいですか。

A. 工事のお知らせ、バルコニーの使用制限、避難ハッチ前を空ける依頼などの掲示物・配布物を多言語化することを、業者選定の前に仕様として決めておくことをおすすめします。牧之原市は全世帯の約9.9%が外国人世帯です。連絡が届かないことが、工程遅延の主要因になります。

この記事のポイントまとめ

  • 牧之原市に共用部大規模修繕の市独自補助は、2026年8月27日時点の公開情報では確認できず
  • 国のモデル事業は令和8年9月14日〜18日が第3回募集。残り約3週間
  • 長寿命化促進税制は令和13年3月31日まで5年延長、床面積下限が40㎡に緩和
  • 管理計画認定は県が町域限定のため、牧之原市は都市住宅課への確認が必須
  • ブロック塀等耐震化促進事業は単価が公表済み。上限20万〜25万円
  • 静岡県のマンション管理士無料派遣は令和8年11月14日締切、受付10件
  • 仮設足場は総工事費の15〜25%。工法選定で数百万円が動く
  • 海岸部は塩害、台地部は強風と空港騒音。ひとつの市に二つの条件がある
  • 空港周辺の防音仕様住戸は、シーリング打ち替えで気密を落とさない一行を仕様書に
  • 全世帯の約9.9%が外国人世帯。掲示物の多言語化は工期を守るための投資

関連記事：静岡県内の他市についてもまとめています。島田市／焼津市／藤枝市／下田市／伊東市

関連リソース：ロープアクセス工法の技術情報・安全基準・施工事例は、姉妹サイトロープアクセスドットコムにまとめています。施工事例は明誠の施工実績もご覧ください。

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円でマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がける改修会社です。通常の足場仮設工事、無足場工法のロープアクセス工事、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法をご提案します。ロープアクセス工事では日本初となるフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。

工法のご相談・無料調査のお申し込みはお問い合わせフォームからどうぞ。牧之原市および静岡県中西部エリアのマンション管理組合さまからのご相談も承っています。

主なお問い合わせ先

用件 窓口 電話
住宅施策・耐震・ブロック塀 牧之原市 都市住宅課 住宅政策係 0548-53-2633
感震ブレーカー・防災補助 牧之原市 危機管理課 危機管理係 0548-23-0056
創エネ・省エネ・蓄エネ補助 牧之原市 環境課 環境政策係 0548-53-2609
空港の航空機騒音・電波障害 牧之原市 地域振興課 空港交通係 0548-23-0053
マンション管理士無料派遣 一般社団法人静岡県マンション管理士会 ファクス 0544-27-6561
県のマンション施策 静岡県 くらし・環境部建築住宅局 住まいづくり課 054-221-3084

出典・参考資料

牧之原市

静岡県

国土交通省ほか

最後に、この記事を書いていて思ったことを一つ。

牧之原市は、市独自の制度という意味では書けることが少ない市でした。海のまちと台地のまちが一つになっていて、条件もばらばらです。

けれど、制度が少ない市の管理組合ほど、自分たちで動いた分がそのまま結果に出ます。都市住宅課への電話1本、県のファクス1枚、専有面積一覧の30分。この3つは今週できます。そして、工法をいつ検討するかという判断は、設計を発注する前にしかできません。

今週動くなら、まず電話です。

最終更新：2026年8月27日

※本記事は2026年8月27日時点で各自治体・省庁が公開している情報をもとに作成しています。制度の内容・金額・期限・予算枠は変更される可能性があります。申請前に必ず各窓口の最新情報をご確認ください。モデルケースの金額は一般的なレンジを示したものであり、実際の見積りは建物の状態・規模・立地により変わります。

島田市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

この記事で答える質問：静岡県島田市の分譲マンション管理組合が、大規模修繕工事に使える補助金・税制はあるのか。あるなら、いつまでに何をすればいいのか。

2026年8月27日 更新。

こんにちは。株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法で提案している会社をやっております。

先日、志太榛原（しだはいばら）エリアの管理組合さまから、こんなご相談をいただきました。

「島田市に、大規模修繕の補助金ってありますか。市役所のホームページを1時間探したんですが、木造住宅の耐震補強しか出てこなくて」

正直に申し上げます。その理事長さまの調べ方は、間違っていませんでした。島田市には、分譲マンションの共用部大規模修繕そのものを直接補助する市独自の制度が、2026年8月27日時点で見当たりません。

ただ、そこで話を終わらせてしまうと、使えるはずのお金を取りこぼします。国の制度、税制、融資優遇、そして工法選定によるコスト削減。この4つを組み合わせれば、島田市のマンションでも十分に「効く」手は打てます。

ここからが本題です。

1. 結論：島田市に「大規模修繕への市の補助金」はない。使うのは国と税制の4本

先に結論を出します。2026年8月27日時点、島田市の分譲マンション管理組合が大規模修繕に関連して使える制度は、以下の4本が主軸です。

  1. 国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」（令和8年度 第3回募集：2026年9月14日〜9月18日）
  2. マンション長寿命化促進税制（大規模修繕後の固定資産税を翌年度1/3減額）
  3. マンション管理計画認定制度（認定を取ると融資金利の引下げ・税制の要件充足につながる）
  4. みらいエコ住宅2026事業（省エネ改修。共用部は管理組合経由での申請）

これに、島田市独自の住宅用省エネルギー設備設置費補助金（蓄電池10万円・エネファーム5万円）と、静岡県の耐震プロジェクト「TOUKAI-0＋」が周辺制度として乗ります。

島田市役所の「住まいへの支援」ページ（出典：島田市 住まいへの支援）に並んでいるのは、住宅用省エネルギー設備、命を守る安全空間整備、空き家解体、中古住宅購入奨励金、雨水浸透施設、生け垣づくり、地域木材利用促進——いずれも戸建て・個人向けの色が濃い制度です。分譲マンションの共用部改修に直接ヒットするメニューは、ここには置かれていません。

私はこの状況を、悲観すべきことだとは思っていません。市の補助金がない自治体ほど、国の制度と税制、そして工法選定で差がつくからです。逆に言えば、そこを知らない管理組合は、知っている管理組合と数百万円単位で差がつきます。

1-1. 島田市の管理組合が最優先で見るべき「2つの日付」

制度の中身を読み込む前に、まずカレンダーに入れていただきたい日付が2つあります。

期限 制度 何が起きるか
2026年9月14日〜9月18日 マンションストック長寿命化等モデル事業（第3回） 令和8年度の応募機会。これを逃すと次は令和9年度
2029年（令和11年）3月31日 マンション長寿命化促進税制 工事完了がこの日までなら固定資産税の減額対象

前者は約3週間後です。今から新規に応募書類を揃えるのは正直きついですが、「来年度の第1回（例年4月）に出す」と決めて、今から逆算して準備を始めるなら、これ以上ないタイミングです。

2. 島田市の管理組合が使える制度・比較表（2026年8月27日時点）

まず全体像を1枚の表にします。理事会の資料に、このままお使いいただいて構いません。

制度名 実施主体 対象 補助・優遇の内容 期限・募集時期 出典
マンションストック長寿命化等モデル事業 国土交通省 長寿命化に資する改修・建替えの先導的プロジェクト 計画支援型・工事支援型で費用の一部を補助 令和8年度 第3回：2026年9月14日〜18日 国土交通省
マンション長寿命化促進税制 市町村（島田市） 築20年以上・総戸数10戸以上等の要件を満たすマンション 翌年度の家屋分固定資産税を1/3減額（1戸100㎡分まで） 令和5年4月1日〜令和9年3月31日の工事完了分 国土交通省
マンション管理計画認定制度 認定事務を行う地方公共団体 長期修繕計画・修繕積立金等の基準を満たす管理組合 融資金利引下げ、税制要件の充足、資産価値の対外的証明 通年（自治体の実施状況による） 国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト
みらいエコ住宅2026事業 国土交通省ほか3省連携 省エネ改修（開口部・断熱・高効率設備等） リフォームで最大125万円規模。共用部は管理組合経由で申請 交付申請は2026年12月31日まで（予算上限あり） みらいエコ住宅2026事業 公式
住宅用省エネルギー設備設置費補助金 島田市 市内の住宅に蓄電池・エネファームを設置する方 蓄電池10万円／エネファーム5万円 令和8年度予算1,300万円。2026年8月13日時点の残額は約600万円 島田市
プロジェクト「TOUKAI-0＋」 静岡県・島田市 昭和56年5月31日以前の住宅（非木造の耐震診断メニューあり） 耐震診断・補強への補助（メニューにより上限が異なる） 年度ごと。予算枠に達し次第終了 静岡県 TOUKAI-0＋

表を見ていただくと分かるとおり、「島田市が出すお金」は住戸単位・戸建て寄り、「管理組合の共用部に効くお金」は国と税制という構図になっています。ここを取り違えると、市役所に電話して「マンションの塗り替えの補助はありません」と言われて終わってしまいます。

私はいつも理事長さまに、「市役所に聞くときは、環境課・建築住宅課・資産税課の3か所に分けて聞いてください」とお伝えしています。窓口が違えば、返ってくる答えも変わるからです。

  • 環境課 環境係（田代環境プラザ内）／電話 0547-36-7145：省エネ設備の補助金
  • 建築住宅課 建築指導係／電話 0547-36-7184：耐震診断・耐震補強
  • 資産税課（島田市役所 代表 0547-37-5111）：長寿命化促進税制の申告

3. 制度①：マンションストック長寿命化等モデル事業（次の締切は9月18日）

3-1. どんな制度か

国土交通省が、マンションの長寿命化・再生に向けた先導的なプロジェクトを公募し、その計画づくりや工事費の一部を補助する事業です。大きく「計画支援型」と「工事支援型」に分かれます。

令和8年度の募集は複数回に分けて行われており、第3回の応募期間は2026年9月14日（月）〜9月18日（金）です（出典：国土交通省 マンション総合対策モデル事業）。

3-2. 島田市のマンションが狙えるのか？

率直に申し上げると、この事業は「全国のモデルになる先導性」が問われます。単に外壁を塗り替えるだけの計画では通りません。

ただ、静岡県中部・志太エリアのマンションには、実は先導性を主張しやすい条件が揃っています。

  • 南海トラフ地震の想定エリアであること：耐震性能向上と長寿命化を一体で計画すれば、防災面の先導性を打ち出せます
  • 人口減少局面での住宅ストック維持：島田市の人口・世帯数は市が公表しています（出典：島田市 人口・世帯）。地方都市型マンションの再生モデルという切り口は、都心のタワーマンションでは出せない価値です
  • 管理組合の担い手不足：外部専門家の活用とセットにした管理体制の再構築は、モデル事業が重視する論点です

3-3. 応募までに必要なもの（現実的な準備リスト）

私の経験上、この事業に手を挙げる管理組合が最初につまずくのは、書類ではなく「合意形成の順番」です。

  1. 劣化診断（建物調査）の実施と報告書の取得
  2. 長期修繕計画の見直し（30年以上、修繕積立金の妥当性を含む）
  3. 改修基本計画の作成（設計事務所またはコンサルタントと）
  4. 理事会での方針決定 → 総会での決議
  5. 応募書類の作成・提出

ここまでを最短で回しても、半年から1年はかかります。9月18日の第3回に間に合わせるのは、すでに診断と計画を持っている組合でなければ現実的ではありません。

ですから私は、島田市の管理組合さまには「令和9年度の第1回（例年4月ごろ）を狙って、今年の秋に劣化診断から始めましょう」とご提案しています。焦って中身の薄い計画を出すより、そのほうが採択の確率も、工事そのものの質も上がります。

4. 制度②：マンション長寿命化促進税制｜島田市の管理組合が一番取りこぼしている制度

4-1. 築20年以上なら？→ はい、まず対象かどうか確認する価値があります

これは私が現場で「一番もったいない」と感じている制度です。

長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事完了の翌年度分の家屋の固定資産税額を3分の1減額する特例措置です。減額の対象は1戸あたり床面積100平方メートル分までとされています（出典：国土交通省 マンション長寿命化促進税制）。

対象となる工事の期間は、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了したものです。つまり2026年8月の今から動いても、2028年度中に工事が終われば間に合う計算になります。

4-2. 主な要件（自分のマンションが当てはまるかチェック）

  • 新築された日から20年以上が経過していること
  • 総戸数10戸以上であること
  • 過去に長寿命化に資する工事（外壁、床防水、屋根防水など）を実施していること
  • 長期修繕計画の見直し、修繕積立金の額など、管理面の要件を満たすこと
  • 工事完了後3か月以内に、管理組合の代表者が市町村の資産税担当課へ申告すること

最後の「3か月以内の申告」が、本当に落とし穴です。工事が終わって理事会が解散モードに入り、気づいたら期限を過ぎていた——というケースを、私は何度も見てきました。

私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。竣工検査の日程を組むときに、資産税課への申告書類の準備も同じスケジュール表に入れてしまう。そうしないと、忘れます。

4-3. 減額額はどれくらいになるのか

具体的な税額はマンションごとに違うため断定はできませんが、考え方だけお伝えします。

家屋分の固定資産税が1戸あたり年間6万円のマンションであれば、1/3の減額でおよそ2万円。50戸あれば管理組合全体で年間100万円規模の効果になります。工事費そのものが安くなるわけではありませんが、区分所有者お一人おひとりの財布に直接返るという点で、総会での説明材料としては非常に強い制度です。

なお、島田市における具体的な申告様式・提出先については、島田市役所の資産税担当課にご確認ください。制度は市町村の条例に基づいて運用されるため、細部が異なる可能性があります。

5. 制度③：マンション管理計画認定制度｜「お金がもらえる」制度ではないが、効きます

5-1. 認定を取ると何が変わる？→ 融資条件と税制要件と資産価値の3点

マンション管理計画認定制度は、令和4年4月に全面施行された仕組みです。管理組合が作成した管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定を行います（出典：国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト）。

認定そのものに補助金は付きません。しかし、次の3つの効果があります。

効果 具体的な中身
融資条件の改善 住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」で金利引下げの対象になる
税制の要件充足 長寿命化促進税制の管理要件を満たす道筋になる
資産価値の証明 中古流通時に「管理が良好なマンション」であることを対外的に示せる

私はよく、「認定は補助金ではなく、信用状だとお考えください」とご説明しています。管理がしっかりしていることを、行政のお墨付きで示せる。これは売却時にも、金融機関との交渉時にも効きます。

5-2. 島田市で認定を受けられるか

ここは正直にお伝えします。島田市がマンション管理計画認定制度の認定事務を実施しているかどうか、2026年8月27日時点で市の公表情報からは確認できませんでした。

認定事務は、マンション管理適正化推進計画を策定した地方公共団体が行います。静岡県内では政令市を中心に整備が進んでいますが、市町単位では実施状況にばらつきがあります。

島田市の管理組合さまは、まず市役所の建築住宅課に「マンション管理適正化推進計画は策定済みか」「管理計画認定の申請窓口はどこか」を電話で確認してください。もし島田市が未実施の場合、静岡県が広域で受け付けている可能性もあります。ここは必ず一次情報で裏を取っていただきたい部分です。

5-3. 認定の主な基準（申請前に自己点検できる項目）

  • 管理者等が定められていること
  • 監事が選任されていること
  • 集会（総会）が年1回以上開催されていること
  • 長期修繕計画が7年以内に作成または見直しされていること
  • 長期修繕計画の計画期間が30年以上、かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること
  • 修繕積立金の積立額が長期修繕計画に照らして適切であること
  • 管理費・修繕積立金の会計が区分経理されていること
  • 滞納者への督促が適切に行われていること

このリストを見て「うちは長期修繕計画が15年前のままだ」と思われた理事長さま。それは珍しいことではありません。むしろ、大規模修繕を検討し始めるこのタイミングが、長期修繕計画を作り直す最良の機会です。

6. 制度④：みらいエコ住宅2026事業｜共用部は「管理組合経由」がキーワード

6-1. 制度の位置づけ

2050年カーボンニュートラルに向けて、国土交通省・環境省・経済産業省の3省が連携して実施している「住宅省エネ2026キャンペーン」の中核が、みらいエコ住宅2026事業です（出典：みらいエコ住宅2026事業 公式サイト、国土交通省）。

省エネ性能の高い住宅の新築だけでなく、既存住宅のリフォームも対象です。開口部（窓・玄関ドア）の断熱改修、外壁・屋根・天井・床の断熱改修、高効率給湯器の設置などが補助対象になります。

6-2. マンション共用部での使い方

ここが管理組合にとって重要なポイントです。

マンションの共用部の改修については、管理組合を通じた申請が必要となり、管理規約を確認したうえで、事業者登録をしている施工会社と相談して進める形になります。個々の区分所有者が勝手に申請しても、共用部の工事は通りません。

一方で、住戸内（専有部）の窓の内窓設置や給湯器交換は、区分所有者ご自身が申請できます。

私が理事会でよくお話しするのは、「共用部の大規模修繕と、専有部の省エネリフォームを、同じ足場・同じ時期でまとめると効率がいい」という話です。特に窓まわりは、共用部（サッシ本体）と専有部（内窓）で管轄が分かれるため、事前に管理規約の確認が必要になります。

6-3. 申請のタイミング

交付申請の受付は予算上限に達し次第終了する仕組みです。2026年の交付申請期間は12月31日までとされていますが、過去の類似事業では予算枠が期限前に埋まることが繰り返されてきました。

「12月まであるから大丈夫」と考えると、間に合いません。登録事業者に早い段階で予約枠を押さえてもらうのが実務上の鉄則です。

7. 制度⑤：島田市・静岡県の住宅系補助金｜共用部には直接効かないが、知っておく価値あり

7-1. 島田市 住宅用省エネルギー設備設置費補助金

島田市が独自に実施している制度です。内容は以下のとおりです（出典：島田市 住宅用省エネルギー設備設置費補助金）。

項目 内容
補助額 定置型リチウムイオン蓄電池：10万円／家庭用燃料電池（エネファーム）：5万円
令和8年度予算額 13,000,000円
予算残高 2026年8月13日時点で約6,000,000円
対象 市内に自ら居住する（または居住しようとする）住宅に未使用の設備を設置する方
重要な注意点 必ず工事着手前に申請書を提出。着工の2週間前（10営業日前）を目安に
完了要件 3月31日までに設置完了、翌年度4月10日までに設置完了報告書を提出
申請先 環境課環境係（田代環境プラザ内、〒427-0034 島田市伊太7番地の1）／電話 0547-36-7145
電子申請 LoGoフォームによる電子申請に対応

8月中旬時点で予算の半分以上が消化されています。年度後半に検討される場合は、残額を電話で確認してから動くことをおすすめします。

なお、エコキュートは島田市では補助対象外ですが、経済産業省の給湯省エネ関連事業に該当する場合があります。

7-2. 静岡県プロジェクト「TOUKAI-0＋」

静岡県が長年続けてきた住宅耐震化プロジェクトです。令和8年度から事業名が「TOUKAI-0＋（プラス）」に改められ、耐震化を第一に推奨しつつ、耐震化に踏み出せない世帯に向けた減災化対策のメニューも用意されました（出典：静岡県 TOUKAI-0＋）。

中心は昭和56年5月以前の木造住宅ですが、分譲マンションの管理組合にとって注目すべきは、昭和56年5月31日以前に建築された非木造住宅（マンションを含む）の耐震診断に対する補助メニューが用意されている点です。

島田市での耐震関連の申込先は、島田市役所 建築住宅課 建築指導係（電話 0547-36-7184）です。木造住宅の耐震補強工事については補助限度額100万円などのメニューがありますが、耐震診断の評点が1.0未満であること、契約・着工前の申請が必須であることが共通の前提になります。

旧耐震（昭和56年5月31日以前）のマンションをお持ちの管理組合さまへ。耐震診断は、大規模修繕より先です。外壁を塗り替えてきれいにした後で「実は耐震性が足りませんでした」と分かると、足場をもう一度かけることになります。これほど無駄なことはありません。

7-3. その他、島田市の住まい系メニュー

大規模修繕とは直接結びつきませんが、島田市には次のような制度もあります（出典：島田市 住まいへの支援）。

  • 命を守る安全空間整備費補助金
  • 島田市空き家解体事業費補助金制度／特定空き家解体事業費補助金制度
  • 島田市中古住宅購入奨励金
  • 雨水浸透施設設置費補助金制度
  • 合併処理浄化槽設置補助金
  • 地域木材利用促進事業費補助金
  • 生け垣づくり補助金制度

管理組合の理事の皆さまがご自宅（戸建て）でも使えるものが含まれています。理事会の雑談ネタとして、意外と喜ばれます。

8. 補助金より効く話：大規模修繕費の15〜25%を占める「仮設費」をどう削るか

ここまで制度の話をしてきましたが、私が現場で20年やってきて、一番お伝えしたいのはこの章です。

8-1. 見積書の中で、一番大きくて、一番削れるのが仮設費

マンションの大規模修繕工事の見積書を開くと、最初のほうに「共通仮設費」「直接仮設費」という項目が並んでいます。ここに、足場の架設・解体・レンタル費用、養生シート、仮設電気設備などが計上されます。

私の経験上、この仮設費が工事費総額に占める割合は、建物の形状や高さにもよりますが、おおむね15%から25%です。1億円の工事なら1,500万円から2,500万円。国のモデル事業で取れる補助額と比べても、決して小さくない金額です。

そして正直に申し上げます。この仮設費は、工法を変えれば削れます。

8-2. 足場・ロープアクセス・ハイブリッド、3つの選択肢

私どもは、建物ごとに次の3つの工法から最適なものをご提案しています。

工法 特徴 向いている建物
通常足場工法 従来型の仮設足場を建物全周に架設 中低層、外壁の劣化が全面に及ぶ建物、複雑な形状
ロープアクセス工法（無足場工法） 産業用ロープで作業員が屋上から降下して施工。足場を組まない 高層、足場架設が難しい立地、部分補修、コスト最優先の案件
ハイブリッド工法 部位ごとに足場とロープアクセスを使い分け 大規模・複雑物件で、総合コストの最適化が必要なケース

ロープアクセス工法の一般的な安全基準や技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。工法の仕組みから安全管理体制まで解説していますので、理事会での説明資料をお探しの方はそちらもご覧ください。

明誠のロープアクセス工法についてはロープアクセス工法のご紹介、大規模修繕の総合的な進め方については大規模修繕工事のご紹介でもご案内しています。

8-3. ロープアクセスが効く場面、効かない場面

誤解のないように申し上げますが、ロープアクセスは万能ではありません。

外壁の全面打診・全面塗装が必要な建物で、無理にロープアクセスだけで施工しようとすると、かえって工期が延びてコストが上がることがあります。私は、そういう案件では正直に「足場を組みましょう」とお伝えします。

一方で、ロープアクセスが圧倒的に有利な場面もあります。

  • 部分的な補修（特定の面だけタイルが浮いている、シーリングだけ打ち替えたい）
  • 足場が架けられない立地（隣地との離隔がない、道路使用許可が取りにくい）
  • 緊急の漏水対応（足場を組む2週間を待てない）
  • 居住者の生活影響を最小化したい建物（足場とシートで数か月間、窓が開けられない状態を避けたい）

最後の点は、数字に出にくいのですが、実は管理組合にとって大きな価値です。足場を組むと、防犯上の理由で窓を開けられなくなり、洗濯物も干せなくなります。それが3か月続く。これに対する住民の不満は、理事会にまっすぐ跳ね返ってきます。

8-4. 島田市のマンションで工法を選ぶときの実務的な視点

島田市は志太平野に広がる街で、JR島田駅周辺には中層の分譲マンションが集まっています。海に近い牧之原台地側と、大井川沿い、市街地では、建物が受ける環境負荷が変わってきます。

  • 大井川からの風と粉じん：塗膜の汚染が進みやすく、外壁の劣化診断は下部と上部で差が出やすい
  • 南海トラフ地震の想定エリア：耐震性能と長寿命化を一体で計画する意味が大きい
  • 市街地の道路事情：狭い道路に面した物件では、足場架設の資材搬入と道路使用許可が工程のボトルネックになります

私はいつも、「まず劣化診断をして、建物の状態を数字で押さえてから工法を決めましょう」とお伝えしています。工法ありきで見積もりを取ると、必ずどこかに無理が出ます。

8-5. フランチャイズだからできること

明誠は、ロープアクセス工事として日本で初めてのフランチャイズ展開を行っています。塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職が加盟しており、それぞれの現場に本当の専門家を投入できる体制をつくってきました。

元請けが下請けに丸投げして、その下請けがまた孫請けに出す——という多重構造をなくすことで、中間マージンを抑えながら、専門性の高い職人が直接施工する形を実現しています。高品質と低価格を両立させる、というのはそういう意味です。

9. 島田市の管理組合が、今日から動ける5ステップ

制度の話を読んで「結局、何から始めればいいのか」と思われた理事長さまへ。順番だけ、はっきりさせておきます。

ステップ1：築年数と総戸数を確認する（今日、5分でできます）

  • 築20年以上か
  • 総戸数10戸以上か
  • 昭和56年5月31日以前の建築か（旧耐震かどうか）

この3つで、使える制度の道が分かれます。旧耐震なら耐震診断が最優先。築20年以上・10戸以上なら長寿命化促進税制の射程に入ります。

ステップ2：長期修繕計画の「最終見直し日」を確認する（今週中に）

管理会社に「うちの長期修繕計画、最後に見直したのはいつですか」と聞いてください。7年以内でなければ、管理計画認定の基準を満たしません。そして7年以上前の計画は、資材価格の高騰を織り込めていない可能性が高いです。

ステップ3：市役所の3つの課に電話する（来月中に）

  • 建築住宅課 建築指導係（0547-36-7184）：耐震診断の補助、マンション管理適正化推進計画の策定状況
  • 環境課 環境係（0547-36-7145）：省エネ設備補助金の予算残額
  • 資産税課（代表 0547-37-5111）：長寿命化促進税制の申告様式と提出先

電話するとき、「マンションの大規模修繕の補助金はありますか」と聞くと「ありません」で終わります。制度名を出して聞いてください。これだけで、返ってくる情報の質が変わります。

ステップ4：劣化診断を実施する（3か月以内に）

制度の要件を満たすかどうかは、最終的に建物の状態を示す客観的な資料がなければ判断できません。国のモデル事業に応募するにも、税制の適用を受けるにも、診断報告書が土台になります。

ステップ5：工法を含めた概算を、複数の視点で取る

ここで大事なのは、「足場ありき」の見積もりだけを取らないことです。同じ建物で、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3パターンで概算を出させる。そこで初めて、仮設費がどれだけ削れるのかが数字で見えます。

私はこれを、必ず提案の最初にやります。工法の選択肢を並べずに「これでいきましょう」と言う会社は、正直、疑ったほうがいいと思っています。

10. よくある質問（FAQ）

Q1. 島田市に、マンションの外壁塗装や大規模修繕の補助金はありますか？
A. 2026年8月27日時点、島田市の「住まいへの支援」ページに、分譲マンション共用部の大規模修繕を直接補助する市独自の制度は掲載されていません。使えるのは国の制度（マンションストック長寿命化等モデル事業、みらいエコ住宅2026事業）と税制（マンション長寿命化促進税制）が中心です。（出典：島田市 住まいへの支援）

Q2. 築25年のマンションですが、長寿命化促進税制の対象になりますか？
A. 築20年以上・総戸数10戸以上という要件は満たします。加えて、過去に長寿命化に資する工事を実施していること、長期修繕計画や修繕積立金に関する管理要件を満たすことが必要です。詳しくは本文の「制度②」を参照してください。（出典：国土交通省）

Q3. 次の国のモデル事業の締切はいつですか？
A. 令和8年度マンションストック長寿命化等モデル事業の第3回募集は、2026年9月14日（月）から9月18日（金）です。ただし応募には劣化診断と改修基本計画が前提となるため、これから準備を始める組合は令和9年度の第1回を狙うのが現実的です。（出典：国土交通省）

Q4. 島田市の省エネ設備補助金は、マンションの共用部にも使えますか？
A. 島田市の住宅用省エネルギー設備設置費補助金は、市内に自ら居住する住宅への蓄電池・エネファーム設置が対象です。共用部の改修には直接該当しません。共用部の省エネ改修は、みらいエコ住宅2026事業を管理組合経由で申請する形になります。

Q5. ロープアクセス工法にすれば、必ず工事費は安くなりますか？
A. いいえ。外壁の全面補修が必要な建物では、足場を組んだほうが結果的に安く、早く終わることがあります。建物の形状・高さ・劣化範囲によって最適解は変わります。3つの工法で概算を比較したうえで判断されることをおすすめします。

この記事のポイントまとめ

  • 島田市に分譲マンション共用部の大規模修繕を直接補助する市独自制度は見当たらない（2026年8月27日時点）
  • 主軸は国のモデル事業・長寿命化促進税制・管理計画認定・みらいエコ住宅2026事業の4本
  • マンションストック長寿命化等モデル事業の第3回募集は2026年9月14日〜18日
  • 長寿命化促進税制は令和9年3月31日までの工事完了分が対象、申告は工事完了後3か月以内
  • 補助金以上に効くのは、工事費の15〜25%を占める仮設費の削減。工法選択で差がつく

出典・参考資料

※補助金・税制の内容は変更される可能性があります。申請前に必ず各実施機関の公式情報でご確認ください。本記事は2026年8月27日時点で公開されている情報をもとに整理したものです。

最後に、ひとつだけ。

島田市のような、市独自の補助金メニューが手厚くない自治体のマンションほど、「制度を知っているかどうか」が金額に直結します。大都市のマンションは、放っておいても管理会社が補助金情報を持ってきてくれる。でも地方都市のマンションは、理事会が自分で動かないと、誰も教えてくれません。

私が現場で20年やってきて、一番悔しい思いをするのは、使えたはずの制度を期限切れで逃した管理組合を見たときです。工事の質で挽回できることは、そこにはありません。

補助金が使えるかどうかの判断だけでも、ご相談だけで遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームからどうぞ。

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円および静岡県内でロープアクセス工法・従来足場工法・ハイブリッド工法の3つを比較提案できる改修会社です。ロープアクセス工事として日本初のフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板の専門職が加盟しています。

最終更新：2026年8月27日

焼津市のマンション補助金｜大規模修繕2026年版

2026年8月26日 更新

この記事で答えるのは、たった一つの質問です。「静岡県焼津市の分譲マンションが大規模修繕をするとき、実際に使えるお金の制度は何か」。

先に結論を書きます。焼津市が公表している情報の範囲では、管理組合の共用部大規模修繕そのものに直接お金を出す市の補助金は確認できません。外壁塗装に何十万円という形の補助は、少なくとも公開されている制度一覧の中には見当たりませんでした。

がっかりさせたなら申し訳ありません。ただ、ここで記事を終わらせるつもりはありません。焼津市には「補助金」ではない形で工事費に効く制度が4つあり、しかもそのうち1つは、私がこの自治体シリーズを書き続けてきた中で初めて具体的な金額を計算できる制度でした。焼津市は、多くの自治体が伏せている数字を、堂々と公表しています。

私は株式会社明誠の本間と申します。建設・改修の世界に20年以上おり、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を仕事にしています。今日は「焼津市の管理組合が、公開情報だけを根拠に、いつまでに何をすれば工事費が下がるか」を、締切の日付まで含めて整理します。

焼津市で使える制度は「4つ」──まず全体像を1枚の表に

制度名は正式名称で覚えてください。窓口に電話するとき、正式名称を言えるかどうかで話の速さが変わります。

# 制度名（正式名称） 種類 共用部の大規模修繕への効き方 担当窓口
1 マンション管理計画認定制度 認定（申請手数料は無料） 直接の補助ではないが、税制・融資金利の入口になる 焼津市 都市政策部 建築住宅課 054-626-2161
2 長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに係る固定資産税の減額（マンション長寿命化促進税制） 減税 工事完了翌年度の固定資産税を1/3減額 焼津市 課税課 家屋担当 054-626-2150
3 プロジェクト「TOUKAI-0」総合支援事業／木造住宅以外の建築物の耐震診断費用補助 補助金 旧耐震マンションの耐震精密診断費の2/3以内 焼津市 都市政策部 建築住宅課 054-626-2169
4 令和8年度 マンション管理組合活動活性化支援事業（マンション管理士の無料派遣） 専門家派遣（無料） 長期修繕計画・積立金・発注方式の第三者チェック 一般社団法人 静岡県マンション管理士会

出典はいずれも焼津市・静岡県の公式ページです（記事末尾の「出典」に一括掲載しています）。

そして、期待して調べたのに使えなかった制度が1つあります。焼津市の省エネ住宅普及推進事業費補助金です。上限76万6千円という魅力的な数字が出てきますが、対象は「既存の戸建て住宅」と明記されています。分譲マンションの共用部改修には使えないと読むのが自然です。ここを勘違いして予算を組むと、総会で説明がつかなくなります。後ほど詳しく書きます。

焼津市のマンションは「約7割が築20年以上」──この数字が全部の起点になる

私が焼津市の資料を読んでいて、いちばん手が止まったのがこの一文でした。

本市に立地するマンションも約7割が築20年以上経過しているため、適切に管理されず放置されると居住環境や住環境の低下を生じさせるおそれがあります。
（出典：焼津市マンション管理適正化推進計画）

これは市が自ら公表している一次情報です。そして、この「築20年以上」という数字は、単なる老朽化の話ではありません。後で説明する長寿命化促進税制の適用要件が、まさに「新築された日から20年以上経過していること」なのです。

つまり焼津市は、市内マンションの約7割が、減税制度の築年数要件をすでにクリアしているまちだということになります。要件を満たしていないのではなく、要件は満たしているのに制度を知らない――そういう管理組合が焼津には相当数ある、と私は見ています。

「知らなかった」で1年分の減税を落とす

長寿命化促進税制は、工事完了後に申告しなければ減額されません（焼津市は「申告がない場合でも一定の要件を満たすと確認できれば減額」とも書いていますが、これに寄りかかるのは危険です）。減額されるのは工事が完了した年の翌年度分、1年分だけ。取り返しがききません。

私は以前、ある管理組合で、工事が終わって半年後に「そういえば減税の話がありましたよね」と言われたことがあります。そのときにはもう手が届きませんでした。工事の計画段階で税制の話を工程表に書き込んでおく――これだけで防げます。

制度①：マンション管理計画認定制度──焼津市は申請手数料が「無料」

焼津市の窓口には申請できない、という落とし穴

まず手続きの形から。焼津市の公式ページには、こう書かれています。

（公財）マンション管理センターのオンラインシステム（管理計画認定手続き支援サービス）による申請のみ受け付けており、焼津市の窓口に直接申請いただくことはできません。
（出典：焼津市 マンション管理計画認定制度）

市役所5階の建築住宅課に書類を持っていっても受け取ってもらえない、ということです。申請の実体は公益財団法人マンション管理センターのオンラインシステム上にあり、事前確認適合証もそのシステム内で発行されます。

焼津市域は手数料無料。県の町域と比べると差がはっきりする

焼津市は認定申請に伴う市の手数料は無料、かつ市独自の認定基準は設けていないと明記しています。国が定めた基準だけを満たせばよい、ということです。

これがどれだけ有利かは、静岡県の「町」の区域と並べると分かります。

区域 認定申請手数料（令和8年4月1日から） 備考
焼津市の区域 無料 市独自基準なし。オンライン申請のみ
静岡県の町の区域（事前確認適合証あり・長期修繕計画1つ） 4,000円 令和8年4月1日改定（改定前3,800円）
静岡県の町の区域（事前確認適合証なし・長期修繕計画1つ） 28,100円 令和8年4月1日改定（改定前26,900円）

（出典：静岡県 マンションの管理、焼津市公式ページ）

県の町域では、事前確認適合証の有無で7倍以上の差がつきます。焼津市域はそもそも市の手数料がゼロです。ただし、マンション管理センターのシステム利用料と事前確認審査料は別途必要になる点は、焼津市も明記しています。ここは正確に押さえてください。

認定を取ると何が起きるか

焼津市が挙げている効果は次のとおりです。

  • 区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持しやすくなる
  • 適正に管理されたマンションとして、市場において評価される
  • 立地している地域価値の維持向上につながる
  • 住宅金融支援機構の【フラット35】およびマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ等が受けられる
  • 対象となる大規模修繕を実施した場合、長寿命化促進税制が受けられる

私が管理組合にお伝えするときは、いつも最後の2つを強調します。認定は「賞状」ではなく、融資の金利と固定資産税に直結する実務的なスイッチです。手数料が無料なら、押さない理由を探すほうが難しい。

制度②：長寿命化促進税制──「2027年3月31日」という締切が効いてくる

焼津市が公表している適用期間

焼津市の固定資産税ページには、こう書かれています。

マンションの長寿命化を促進させるため、一定の要件を満たすマンションについて、2023年4月1日から2027年3月31日までに、長寿命化に資する大規模修繕工事が行われ、工事が完了した場合速やかに申告をお願いします。
（出典：焼津市 長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに係る固定資産税の減額）

この記事を公開している2026年8月26日から数えると、残りは約1年7か月です。マンションの大規模修繕は、総会決議から着工まで半年から1年、工事期間が3〜6か月。逆算すると、今から動いてぎりぎり間に合うかどうかという時間軸に入っています。

要件を「工事の設計」の言葉に翻訳する

焼津市が示す要件のうち、工事側で押さえるべきものを表にします。

区分 要件
建物 居住用専有部分を有する／新築から20年以上経過／総戸数10戸以上
資格 管理計画認定マンション、または助言・指導を受けた管理組合の管理者等に係るマンション
過去の工事 今回の長寿命化工事より前に1回以上、①外壁塗装等工事 ②床防水工事 ③屋根防水工事 のすべてを実施済み
今回の工事 証明者が確認した外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事（3つ）
積立金 （認定ルートの場合）2021年9月1日以降に修繕積立金を管理計画の認定基準まで引き上げたこと
減額内容 1戸当たり100平方メートル相当分まで、固定資産税の3分の1を減額
注意 都市計画税は減額されない／耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額措置とは併用不可

ここで工事屋として一言。「外壁塗装等」「床防水」「屋根防水」の3つを、今回の1回の工事にすべて含める必要があります。予算が足りないから屋上防水は次回に回そう――この判断をした瞬間に、減税は消えます。

金額のイメージ（あくまで単純化した試算です）

家屋分の固定資産税が1戸あたり年5万円だとします。減額は3分の1なので、1戸あたり約1万6,600円。50戸なら年間で約83万円。

これは私が単純化した計算例であり、実際の税額は評価額・専有面積・経過年数で1戸ずつ変わります。100平方メートル相当分までという上限もあります。数字を総会資料に載せるときは、必ず焼津市 課税課 家屋担当（054-626-2150）に自分たちの棟で確認してください。制度の対象となるマンションや認定制度そのものについては、建築住宅課（054-626-2161）が窓口です。問い合わせ先が2つに分かれている点が焼津市の実務上のポイントで、ここを間違えると1往復ぶん時間を損します。

申告に必要な書類は6種類

工事完了後の申告には、申告書に加えて、大規模の修繕等証明書、過去工事証明書、総戸数が確認できる書類、そして認定ルートなら修繕積立金引上証明書と管理計画の認定通知書が必要です（2〜6は写しで可）。

「過去工事証明書」がいちばんの難所です。前回の大規模修繕が15年前だったりすると、当時の施工会社が廃業していることがあります。私が実際に立ち会った案件でも、書類を探すのに2か月かかったことがありました。今回の工事の見積り依頼と同時に、前回工事の記録を管理会社に請求しておく。これを工程表の最初のタスクにしてください。

制度③：耐震精密診断の補助──焼津市は「基準単価」を公表している

ここが、焼津市がほかの自治体と決定的に違うところです。

私はこのシリーズで静岡県内の自治体を順に書いてきましたが、非木造建築物の耐震診断補助について、基準単価まで公表している市は多くありません。「基準額は市が別途定めます」で終わってしまい、電話をかけた組合だけが金額を知る、という構造になりがちです。

焼津市は違いました。表がそのまま載っています。

焼津市の耐震精密診断補助（木造住宅以外）

項目 内容
対象建築物 1981（昭和56）年5月31日以前に建築された木造住宅以外の建築物
申請者 対象建築物の所有者など
補助対象 耐震精密診断に要する費用
補助率 1棟ごと、診断費用と市の定める基準額を比較していずれか少ない額の3分の2以内
基準額 延べ床面積 × 下表の基準単価

基準単価（1平方メートル当たり／戸建住宅以外）

延べ床面積の区分 基準単価
1,000平方メートル以内の部分 4,580円
1,000平方メートルを超え2,000平方メートル以内の部分 2,350円
2,000平方メートルを超える部分 1,570円

（出典：焼津市 木造住宅以外の建築物の耐震診断費用を補助します）

自分の棟で計算してみる

延べ床面積3,000平方メートルのマンションで計算します。

  • 1,000平方メートル × 4,580円 = 4,580,000円
  • 1,000平方メートル × 2,350円 = 2,350,000円
  • 1,000平方メートル × 1,570円 = 1,570,000円
  • 基準額の合計 = 8,500,000円

診断の実費が500万円だったとすると、実費と基準額の少ないほうは500万円。その3分の2以内なので、補助はおよそ333万円という計算になります。旧耐震のマンションで耐震診断に踏み切れなかった組合にとって、この数字は決定的だと思います。

延べ床5,000平方メートルなら基準額は1,164万円。同じ考え方で計算できます。自分の棟の延べ床面積は、管理規約の別表か竣工図の面積表に書いてあります。総会の前に一度、電卓を叩いてみてください。

期限と、外してはいけない順番

項目 期日
申請書提出期限 2027年1月29日（金曜日）
完了実績報告書提出期限 2027年2月26日（金曜日）
予算 予算がなくなり次第終了

（出典：焼津市 プロジェクト「TOUKAI-0」総合支援事業。令和8年度の受付は開始済みと明記されています）

そして焼津市は備考にこう書いています。「建築士事務所と契約する前に、必ず補助金の申請をしてください」。

これは形式的な注意書きではありません。私は過去に、良かれと思って先に診断を発注してしまい、補助対象から外れた現場を見ています。順番は申請 → 交付決定 → 契約 → 診断。逆にした瞬間に数百万円が消えます。この一点だけは、理事会の議事録に太字で残しておいてほしい。

旧耐震なら「大規模修繕より耐震診断が先」

1981年5月31日以前の建物なら、外壁を塗る前に耐震診断です。順番を逆にすると、診断結果によっては塗ったばかりの外壁に耐震補強のブレースを入れることになりかねません。焼津市は耐震改修促進計画（令和8年3月改訂）や住宅耐震化緊急アクションプログラムも公開しています。市の方針を読んだうえで理事会に諮ると、説得力がまるで違います。

使えない制度：省エネ住宅の76万6千円は「戸建て住宅」限定

補助金を探していると、焼津市の省エネ住宅普及推進事業費補助金が必ず目に入ります。改修工事費と市の基準額の少ないほうの23パーセント以内、上限76万6千円。窓・ドアの断熱改修が必須工事で、外壁・屋根・床・天井の断熱改修や給湯器・照明の効率化が任意工事。数字だけ見ると、外壁改修に使えそうに思えます。

しかし対象住宅の定義はこうです。

既存の戸建て住宅で、所有者が居住のために継続して利用するもの

「戸建て住宅」と明記されています。分譲マンションの共用部大規模修繕には使えないと読むのが自然です。

さらに備考には「補助対象が重複する他の補助制度（国・県・焼津市）との併給を受けることはできません」ともあります。区分所有者が個人で専有部の窓を断熱改修する場合の適用可否については、私が断定できる立場にありません。建築住宅課（054-626-2169）に、ご自身の住戸の条件で確認してください。

私がここをわざわざ書くのは、「使えない」を早く確定させることも、管理組合にとっては価値だと思っているからです。総会の3日前に「あの76万円は使えませんでした」と報告するのが、いちばん信頼を失います。

県の無料支援：マンション管理士の無料派遣は「先着10件」

静岡県は令和8年度もマンション管理組合活動活性化支援事業として、マンション管理士の無料派遣を実施しています。

項目 内容
受付件数 10件（上限に達した時点で申込終了）
派遣回数 各管理組合 2回まで
申込期限 令和8年11月14日（土曜）
派遣期限 令和9年1月31日（日曜）
申込先 一般社団法人 静岡県マンション管理士会（メール t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス 0544-27-6561）
費用 無料（県が業務委託）

静岡県全体で10件です。焼津市だけで10件ではありません。県は「申込多数の場合、派遣先を調整させていただくことがあります」とも書いています。申込書には、焼津固有の事情――塩害、旧耐震、長寿命化促進税制の締切が迫っていること――を具体的に書いたほうが、調整で残る確率は上がるはずです。

2回をどう使うか、焼津版の割り振り

  • 1回目：長期修繕計画の見直しと修繕積立金の水準。焼津は駿河湾に面しており、塩害を織り込まない全国平均の修繕周期では合いません。海側の面だけ劣化が早い、という前提で計画を組み直す。
  • 2回目：発注方式と仕様書の統一。設計監理方式か責任施工方式か、どちらを選ぶかで工事費は変わります。同じ仕様書で複数社に見積りを取るための下地を、第三者に整えてもらう。

「無料の相談窓口」を使い切る組合と、使わない組合とで、最終的な工事費に数百万円の差がつくのを私は何度も見てきました。

県のセミナー：令和8年度、焼津市は開催地に入っていない

静岡県は令和8年度のマンション管理セミナーを県内各地で開催します。予定は次のとおりです。

開催地 開催日 会場
浜松市 令和8年7月25日（土曜日） 可美公園総合センター
磐田市 令和8年8月29日（土曜日） 磐田商工会議所
三島市 令和8年9月12日（土曜日） 三島市役所
熱海市 令和8年10月予定 未定
沼津市 令和8年10月予定 未定
静岡市 令和8年11月予定 未定
伊東市 令和8年12月予定 未定
富士市 令和9年2月予定 未定
浜松市 令和9年2月予定 未定

（出典：静岡県 マンションの管理）

焼津市での開催予定はありません。ただし、隣接する静岡市が令和8年11月に予定されています。焼津駅から静岡駅までは東海道本線で15分ほど。理事長ひとりで行くのではなく、次期理事候補と2名で行くのが、私のおすすめです。理事会は毎年入れ替わります。知識が1年で消えるのが、管理組合の最大の弱点だからです。

2026年からの新制度：マンション管理適正化支援法人の登録

もう一つ、まだあまり知られていない動きをお伝えします。

令和7年5月30日に「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律」が公布され、同年11月28日に一部施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律において、新たに「マンション管理適正化支援法人」の登録制度が創設されました。

専門知見を持つ民間団体が都道府県等の登録を受け、公的な立場からマンション管理を支援する仕組みです。登録主体は次のように分かれます。

支援法人の業務区域 登録主体
市の区域 市
町の区域 県

静岡県は「現段階では、登録制度は実施していません」と明記したうえで、「各市が所管する市の区域における登録制度については、各市のマンション担当部署に直接お問い合わせください」としています。

つまり焼津市域については、焼津市 建築住宅課（054-626-2161）が窓口ということになります。焼津市が登録制度を実施しているかどうかは、私が確認した範囲の公開情報では分かりませんでした。まだ動き出したばかりの制度です。長期修繕計画や積立金でこれから相談先を探す組合は、認定制度の問い合わせのついでに「支援法人の登録はどうなっていますか」と一言聞いてみる価値があります。

焼津の建物は、焼津の条件で傷む

制度の話が続いたので、ここからは工事の話です。

焼津市は駿河湾に面した漁港のまちです。遠洋漁業の基地として全国に知られ、市街地は海と大井川に挟まれた平地に広がっています。焼津駅・西焼津駅の周辺には中層の分譲マンションが並び、静岡市への通勤圏でもあります。

この立地が、建物の劣化に3つの固有条件を与えています。

条件1：塩害。海側の面だけ先に傷む

海からの風に乗った塩分は、外壁の塗膜、サッシ、手すり、そして鉄部に容赦なく効きます。内陸を前提にした12年周期の長期修繕計画をそのまま当てはめると、海側の面だけが計画より早く限界に来ます。

私が海沿いの現場でよく見るのは、同じ建物なのに南西面だけチョーキング（塗膜が粉を吹く現象）が進み、北東面はまだ生きているという状態です。全面を同じ仕様で塗り直すのは、正直に言えばもったいない。面ごとに劣化度を測り、仕様と工法を変えるほうが、総額は下がります。

条件2：津波・地震への備えと、修繕の優先順位

南海トラフ地震の想定区域であり、焼津市はプロジェクト「TOUKAI-0」総合支援事業を軸に耐震化を進めています。旧耐震のマンションであれば、外装より先に耐震。これは費用の話ではなく、人命の話です。

条件3：漁港のまちならではの設備劣化

海に近い建物は、給水管・排水管・機械式駐車場・受変電設備の劣化曲線が内陸と違うことがあります。外壁と防水だけを見て長期修繕計画を組むと、設備更新が丸ごと抜け落ちます。長寿命化促進税制は外装3工事が要件ですが、それは「外装だけやればいい」という意味ではありません。

3つの工法から選ぶ──足場・ロープアクセス・ハイブリッド

大規模修繕の総工事費のうち、仮設足場が15〜25パーセント程度を占めるのが一般的です（建物形状・規模により変動します）。ここに手を入れられるかどうかが、費用設計の分かれ目になります。

株式会社明誠は、通常の足場仮設による工事、無足場工法であるロープアクセス工法、そして両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な方法を提案できます。日本でも数少ない体制だと自負しています。ロープアクセス工法の技術情報や安全基準については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

工法の比較

項目 通常足場工法 ロープアクセス工法（無足場） ハイブリッド工法
仮設費 高い（総額の15〜25%程度） 大幅に圧縮できる 部分的に圧縮
工期 架設・解体に日数を要する 架設不要で短縮しやすい 中間
居住者への影響 窓が塞がれる期間が長い／防犯面の不安 影響を抑えやすい 面ごとに調整可能
向く建物 中低層、複雑形状、全面改修 高層、足場架設が難しい立地、部分改修 大規模・複雑物件、総合コスト最適化が必要な場合
焼津での使いどころ 全面的な打診・補修が必要な旧耐震棟 海側の面の集中補修、駅前の狭小敷地 劣化度が面で大きく違う棟

ロープアクセス工法は万能ではありません。全面的に躯体補修が必要な建物、複雑な形状、大量の資材を上げ下ろしする工事では、足場を組むほうが合理的で安全です。私たちが3工法をそろえているのは、どれかを売りたいからではなく、建物ごとに正解が違うからです。

焼津向けのハイブリッド3パターン

  1. 海側の面だけ足場、内陸側はロープアクセス：劣化の進んだ面に手厚く、そうでない面は費用を抑える
  2. 低層部は足場、高層部はロープアクセス：バルコニーの手すり交換など資材を要する工事が低層に集中する場合
  3. 駐車場・駐輪場を潰さない工程：敷地に余裕のない駅前物件で、住民の生活を止めない

明誠は、日本で初めてとなるロープアクセス工事のフランチャイズ展開も行っています。塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しており、高品質と適正価格の両立を目指しています。工法の詳しい説明はロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕の進め方をご覧ください。ロープアクセスの一般的な安全基準や施工事例はロープアクセスドットコムでも解説しています。

見積書で必ず見る5つの項目

複数社から見積りが出てきたとき、総額だけを見比べるのは危険です。私が理事会でお伝えしているチェックポイントを5つに絞ります。

  1. 仮設足場の単価と数量：1平方メートル当たりの単価と、掛け面積の算出根拠。ここが各社でいちばんばらつきます
  2. 下地補修の数量が「一式」になっていないか：クラック（ひび割れ）の長さ、欠損部の面積を数量で出しているか。「一式」は後から増えます
  3. 塩害地域向けの仕様が入っているか：焼津の海側なら、耐候性の高い塗料グレードや鉄部の防錆処理の仕様が明記されているか
  4. 長寿命化促進税制の3工事がすべて含まれているか：外壁塗装等・床防水・屋根防水。1つでも欠けると減税は使えません
  5. 証明書の発行が業務範囲に入っているか：「大規模の修繕等証明書」の発行は施工会社側の協力が必要です。契約前に確認を

同じ仕様書で見積りを取る。これだけで、比較が意味を持つようになります。仕様がバラバラの見積りを並べるのは、りんごとみかんの値段を比べているようなものです。

焼津市の管理組合のための12か月ロードマップ

締切から逆算します。長寿命化促進税制の期限は2027年3月31日、TOUKAI-0の申請期限は2027年1月29日、県の管理士派遣の申込期限は令和8年11月14日です。

時期 やること 関係する締切
2026年9月 前回大規模修繕の記録（外壁・床防水・屋根防水の3工事の証明資料）を管理会社に請求 過去工事証明書の準備
2026年9月 建築住宅課（054-626-2161）に管理計画認定制度と支援法人登録の状況を確認 ―
2026年10月 静岡県マンション管理士会に無料派遣を申込 令和8年11月14日締切・先着10件
2026年10月 旧耐震棟は耐震精密診断の補助を申請（契約前に申請） TOUKAI-0
2026年11月 静岡市開催の県マンション管理セミナーに理事長＋次期理事候補で参加 令和8年11月予定
2026年11月〜12月 劣化診断と長期修繕計画の見直し。塩害を織り込む ―
2026年12月 管理計画認定の申請準備（オンラインシステム／手数料は市分無料） ―
2027年1月 耐震診断の申請書を提出 2027年1月29日
2027年1月〜2月 同一仕様書で複数社から見積り取得。工法（足場／ロープアクセス／ハイブリッド）を決定 ―
2027年2月 臨時総会または通常総会で工事決議 ―
2027年2月26日まで 耐震診断の完了実績報告書を提出 2027年2月26日
2027年3月31日まで 長寿命化工事を完了させる場合はここが期限 2027年3月31日
工事完了から速やかに 課税課家屋担当（054-626-2150）へ減額申告 翌年度分が減額

2027年3月31日までに工事を完了させるのは、正直に言えばかなりタイトです。間に合わないと判断したら、その事実を早く共有して、認定取得と積立金の見直しを先に固める。制度に工事を合わせるのではなく、建物の状態に工事を合わせるのが本筋です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 焼津市に、マンションの外壁塗装そのものへの補助金はありますか？
A. 焼津市が公表している情報の範囲では、共用部の大規模修繕・外壁塗装に直接交付される市の補助金は確認できませんでした。使えるのは管理計画認定制度、長寿命化促進税制、耐震診断費補助、県の管理士無料派遣の4つです。

Q2. 管理計画認定制度の申請は、焼津市役所の窓口でできますか？
A. できません。（公財）マンション管理センターのオンラインシステムによる申請のみ受け付けています。市の認定申請手数料は無料です（出典：焼津市）。

Q3. 築25年のマンションですが、長寿命化促進税制は使えますか？
A. 築20年以上は要件を満たします。ただし総戸数10戸以上であること、過去に外壁塗装等・床防水・屋根防水の3工事をすべて実施済みであること、管理計画認定マンションであることなど、他の要件も同時に満たす必要があります。

Q4. 耐震診断の補助はいくらもらえますか？
A. 診断費用と市の基準額の少ないほうの3分の2以内です。基準額は延べ床面積1,000平方メートル以内の部分が4,580円／平方メートル、1,000〜2,000平方メートルの部分が2,350円、2,000平方メートル超の部分が1,570円で計算します（出典：焼津市）。

Q5. 省エネ住宅の補助金（上限76万6千円）は共用部に使えますか？
A. 対象住宅が「既存の戸建て住宅」と明記されているため、分譲マンションの共用部改修には使えないと読むのが自然です。個別のケースは建築住宅課（054-626-2169）にご確認ください。

Q6. ロープアクセス工法にすれば必ず安くなりますか？
A. そうとは限りません。全面的な躯体補修が必要な場合や、大量の資材を扱う工事では足場のほうが合理的です。建物の形状・劣化度・立地から、足場・ロープアクセス・ハイブリッドを比較して選ぶことをおすすめします。

この記事のポイントまとめ

  • 焼津市に共用部大規模修繕への直接補助は確認できず、使えるのは認定・減税・耐震診断・専門家派遣の4制度
  • 焼津市のマンションは約7割が築20年以上。長寿命化促進税制の築年数要件をすでに満たしている
  • 管理計画認定の市の申請手数料は無料。県の町域（4,000円／28,100円）と比べて有利
  • 長寿命化促進税制の適用は2027年3月31日まで。外装3工事をすべて今回の工事に含めること
  • 耐震精密診断の補助は基準単価が公表済み。延べ床3,000平方メートルなら基準額850万円
  • TOUKAI-0は契約前の申請が条件。申請期限は2027年1月29日、予算がなくなり次第終了
  • 省エネ住宅補助金（上限76万6千円）は戸建て住宅限定で、共用部には使えない
  • 県のマンション管理士無料派遣は県全体で10件。申込期限は令和8年11月14日
  • 焼津は塩害地域。面ごとに劣化度が違う建物にはハイブリッド工法が効く

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）
関連リソース：ロープアクセス工法の技術情報・安全基準・施工事例は姉妹サイトロープアクセスドットコムにまとめています。

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円でマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がける改修会社です。通常の足場仮設工事、無足場工法のロープアクセス工事、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法をご提案します。ロープアクセス工事では日本初となるフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。

工法のご相談・無料調査のお申し込みはお問い合わせフォームからどうぞ。焼津市および静岡県中部エリアのマンション管理組合さまからのご相談も承っています。

最終更新：2026年8月26日

※本記事は2026年8月26日時点で各自治体・省庁が公開している情報をもとに作成しています。制度の内容・金額・期限は変更される可能性があります。申請前に必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

出典・参考資料

台風・豪雨のあとの建物点検は「72時間」で決まる｜令和8年8月千葉豪雨に学ぶ、足場を組まずに屋上・外壁を診る手順【2026年8月】

2026年8月26日 更新

この記事で答える質問：台風や豪雨で建物が被害を受けたとき、管理組合やオーナーは最初の72時間で何をすべきか。そして「屋上や外壁の高いところ」を、足場を組まずにどうやって確認するのか。

2026年8月13日から14日にかけて、千葉県を中心に記録的な大雨が降りました。気象庁はこれを 「令和8年8月千葉豪雨」 と命名しています。亡くなられた方、いまも避難生活を続けておられる方に、心よりお見舞い申し上げます。

私のところにも、この2週間で問い合わせが立て続けに入りました。内容はほとんど同じです。「とりあえず室内の被害は分かった。でも、屋上と外壁がどうなっているのか、誰も見に行けない」。

正直に申し上げます。この「見に行けない」という状態こそが、私が現場で20年近くやってきて、一番もったいないと感じる場面です。被害を確認できないから、保険の申請も、行政の証明も、業者への発注も、すべてが止まる。そして止まっている間に、雨は次の台風で二度目、三度目とやってきます。

ここからが本題です。

結論：やることは「記録」「切り分け」「高所確認」の3つ。順番を間違えない

先に結論を書きます。豪雨や台風のあと、管理組合とオーナーが最初にやるべきことは次の3つです。

優先度 やること 期限の目安 なぜその期限か
1 被害の記録（日付入り写真・動画・水位の跡） 被災から72時間以内 水が引き、乾き、清掃が入ると証拠が消えるため
2 原因の切り分け（浸水か・漏水か・飛来物か） 1週間以内 保険の対象区分と、行政制度の適用可否が変わるため
3 高所（屋上・外壁・シーリング）の目視確認 2週間〜1か月以内 次の台風までに二次被害の芽を潰すため

この順番が大事です。多くの管理組合が 3番から手をつけようとして、1番の記録を取りそこねます。屋上に上がるのは業者の手配が要るので後回しになりがちですが、その間に管理員さんが良かれと思って清掃してしまい、床上浸水の痕跡が消える。これは実際に何度も見てきました。

そして3番の「高所確認」こそが、本記事の主題です。足場を組めば1棟あたり数百万円と数週間。しかし台風は来週も来ます。この矛盾をどう解くか、後半で工法比較の表とともに整理します。

なお、ロープアクセス工法（産業用ロープで作業員が直接壁面を降下し、足場を組まずに点検・施工を行う工法）の技術的な基礎知識は、姉妹サイト ロープアクセスドットコム に詳しくまとめています。工法そのものを先に知りたい方は、そちらもご覧ください。

令和8年8月千葉豪雨で、実際に何が起きたのか

まず、事実を数字で押さえます。感覚論で語ると、理事会での説明が説得力を持ちません。

気象と被害の規模

  • 2026年8月13日から14日にかけ、千葉県内で線状降水帯が相次いで発生。気象庁は8月14日、この大雨を 「令和8年8月千葉豪雨」 と命名しました。
  • 気象庁は千葉県内の 22市町に大雨特別警報、6市に土砂災害特別警報 を発表。
  • 千葉市では24時間降水量が360ミリを超え、観測史上1位を更新しました。
  • 千葉県・茨城県で、最大 19市町村・約20万世帯・40万人 に避難指示。
  • 2026年8月17日10時現在で、人的被害は 40名（死者10名、行方不明者1名、負傷者29名）。
  • 住宅被害は 1,541棟（全壊2棟、半壊11棟、床上浸水709棟、床下浸水790棟、一部破損29棟）。

（出典：気象庁 災害をもたらした気象事例、内閣府 防災情報のページ、および各報道）

いちばん重要な一行：「想定区域の外」で半分が被災した

民間気象会社ウェザーニューズが、この豪雨に関する 浸水被害報告2万件を分析したところ、2人に1人が浸水想定区域「外」で被災していたという結果が公表されています（出典：ウェザーニュース）。

これは、建物を持つ側にとって重い意味を持つ数字です。

「うちのマンションはハザードマップの色が付いていないから大丈夫」という前提が、崩れている。

ハザードマップが想定するのは主に河川氾濫や高潮です。一方、都市部で近年増えているのは、排水能力を超えた雨水が地表を流れる内水氾濫や、屋上・バルコニーの排水口（ルーフドレン）が詰まって建物内部に水が回るタイプの被害です。後者は、ハザードマップにはまったく現れません。

私はいつも理事長さまに、こうお伝えしています。「ハザードマップは川の話です。屋上の排水口の話は、誰も地図に描いてくれません」と。

風水害が建物に残す「4つの痕跡」──室内から見えないものばかり

豪雨と強風が建物に残すダメージは、大きく4種類あります。厄介なのは、このうち3つが室内からは見えないことです。

痕跡1：屋上・バルコニーの排水不良と防水層のふくれ

短時間に大量の雨が降ると、ルーフドレン（屋上の排水口）に落ち葉やビニールが吸い付き、屋上が一時的にプール状態になります。この滞水が防水層の弱点を探り当て、押え層の下に水が入り、あとから「ふくれ」として出てきます。

被災の翌日に屋上へ上がれば、まだ水位の跡（黒い線）が残っています。これが乾いて消える前に写真を撮れるかどうかが、あとで防水改修を保険や修繕積立金のどちらで賄うかの議論を、大きく左右します。

痕跡2：外壁の目地シーリングの破断と、そこからの雨がかり

強風をともなう横殴りの雨は、壁面に対して斜め下から吹き上がります。通常の雨では濡れない目地の下端に水が当たり、経年で硬化したシーリング材（目地に充填する弾性の防水材）の切れ目から内部に入ります。

このタイプの漏水は、雨が止んで数日後、あるいは次の雨のときに室内へ現れます。「今回の豪雨では何ともなかったのに、翌月に漏った」という相談の多くは、これです。

痕跡3：タイル・モルタルの浮きの進行

もともと浮いていたタイルやモルタルの裏に水が入り、乾湿を繰り返すことで、浮きの範囲が広がります。台風のたびに数センチずつ拡大し、ある日まとまって落ちる。

これは安全に直結します。建築基準法第12条に基づく定期報告制度では、外装仕上げ材について おおむね6か月から3年以内に一度の「手の届く範囲の打診等」、そして おおむね10年に一度の「全面的な打診等」 が求められています（根拠：平成20年国土交通省告示第282号／出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

風水害のあとは、この法定サイクルとは別に、自主的な確認が要ります。法定調査が3年後だからといって、台風で広がった浮きが3年間おとなしくしている保証はどこにもありません。

なお、この「10年に一度の全面打診等」をドローン赤外線で代替できるかについては、「10年に一度の外壁全面打診」は足場なしで乗り切れるか で告示改正の内容とあわせて詳しく整理しています。

痕跡4：飛来物による部分的な損傷（看板・笠木・手すり・アンテナ基礎）

強風で飛んできた物が当たった箇所は、面ではなく点で壊れます。屋上の笠木（パラペット上部のカバー）が一部めくれた、看板の取付ボルトが緩んだ、といった被害は、地上からはまず見えません。

そして点の損傷は、放置すると台風のたびに口を広げます。私の経験上、翌年の台風で本格的に飛ぶのは、前年に「少しだけ」めくれた箇所です。

時系列チェックリスト：24時間／72時間／2週間／1か月

理事会や管理会社との打ち合わせでそのまま使えるよう、時系列で整理します。

被災から24時間以内：安全確保と一次記録

  • [ ] 立入禁止措置（落下のおそれがある箇所の直下、ぬかるんだ法面など）
  • [ ] 共用部の被害箇所を 日付が写る形で撮影（スマートフォンの日時情報を残す）
  • [ ] 電気室・受変電設備・機械式駐車場のピットの浸水有無を確認（通電前に専門業者へ）
  • [ ] エレベーターの冠水有無を確認し、疑いがあれば運転を止めて保守会社へ連絡

72時間以内：証拠が消える前の本格記録

  • [ ] 水位の跡を、メジャーを当てて撮影（床からの高さが被害認定の分かれ目になります）
  • [ ] 屋上・バルコニーの滞水跡、ドレン周りの詰まりを撮影
  • [ ] 被害箇所の一覧表を作成（場所・状況・撮影日・撮影者）
  • [ ] 管理会社・保険代理店へ第一報（修理してから連絡、は避ける）
  • [ ] 市区町村の 罹災証明書 の受付開始日を確認

2週間以内：原因の切り分けと高所の確認

  • [ ] 屋上・外壁・シーリングの高所点検を発注（工法は後述の比較表を参照）
  • [ ] 漏水の原因が「浸水」か「壁面からの雨がかり」かを切り分け
  • [ ] 応急処置（ドレン清掃、部分シール、養生）を実施
  • [ ] 長期修繕計画のどの項目が前倒しになるかを暫定整理

1か月以内：次の台風への備えと計画反映

  • [ ] 補修工事の見積取得（応急と本格を分けて）
  • [ ] 理事会・総会での共有資料を作成（写真＋費用＋時期）
  • [ ] 長期修繕計画の見直し要否を管理会社と協議
  • [ ] 次シーズンに向けたドレン清掃の定期化（年2回が目安）

罹災証明・行政制度──風水害では「応急危険度判定」だけでは足りない

ここは誤解が多いところなので、正確に整理します。

被災建築物応急危険度判定は、主に「地震」の制度

被災建築物応急危険度判定は、大地震で被災した建築物について、余震による倒壊や外壁・窓ガラスの落下といった二次災害を防ぐため、危険の程度を判定し、「調査済（緑）」「要注意（黄）」「危険（赤）」のステッカーを貼るものです（出典：内閣府 防災情報のページ、千葉県）。

つまり 主眼は地震であり、水害後に自動的に実施されるものではありません。「行政が見に来てくれるはず」と待っていると、何も起きないまま時間が過ぎます。

風水害で軸になるのは「罹災証明書」と被害認定調査

風水害で実務上の軸になるのは、市区町村が交付する 罹災証明書 です。これは、内閣府（防災担当）が定める 「災害に係る住家の被害認定基準運用指針」（最新版は令和8年6月）に基づく調査によって、全壊・大規模半壊・中規模半壊・半壊・準半壊・一部損壊といった区分が判定されるものです（出典：内閣府 災害に係る住家の被害認定）。

分譲マンションの場合、ここで注意が要ります。

  • 専有部（各戸）と共用部で、申請者も手続きも別になるのが一般的です
  • 共用部の被害は 管理組合が主体となって記録・申請することになります
  • 床上浸水の高さ、浸水の継続時間、設備の被害状況が、判定の材料になります

「水位の跡をメジャーと一緒に撮る」とさきほど書いたのは、この被害認定を意識してのことです。乾いてしまえば、あとから「たしか膝の高さくらいでした」と言っても、認定は動きません。

制度は変わります。必ず自治体の公式情報で確認を

補助や支援の内容は災害ごとに設定され、期限も自治体ごとに異なります。この記事の内容は2026年8月26日時点の一般的な整理であり、個別の適用可否は必ずお住まいの市区町村の公式サイトでご確認ください。私どもは法律や保険の専門家ではありませんので、判断が分かれる部分は、弁護士・保険代理店・行政窓口にご相談いただくのが確実です。

本題：足場を組まずに、屋上と外壁をどう診るか

さて、ここが管理組合とオーナーにとって一番の難所です。高所を見なければ何も決まらないのに、高所を見る手段が高くて遅い。

主な選択肢は4つあります。実務感覚での比較を表にしました。

手段 準備期間の目安 概算費用感 診られる範囲 向くケース
仮設足場 2〜4週間（設置に加え近隣周知） 高（外壁面積で数百万円規模） 全面・打診も可能 本格改修とセットで行う場合
高所作業車 数日 中 道路付けと高さに制限あり 低層・前面道路が広い建物
ドローン（赤外線含む） 数日 低〜中 面の広域スクリーニング 全体像を早く掴みたい場合
ロープアクセス工法 数日 低〜中 屋上から降下し触って確認できる 高層・狭小地・緊急対応

緊急点検で、私がロープアクセスを勧める理由

ロープアクセス工法は、足場を組まないので着手が早いという一点に尽きます。屋上に支点を取れれば、道路の使用許可や近隣への長期の説明を経ずに、発注から数日で壁面に人が降りられます。

そして重要なのは、人が降りるので「触れる」ことです。ドローンは面を早く見渡せますが、シーリングの弾力を指で確かめることも、テストハンマーで打診することも、その場でドレンの詰まりを取ることもできません。緊急点検では、見つけたその場で応急処置まで済ませられることの価値が非常に大きい。

私は、台風のあとの緊急点検を「調査だけ」で終わらせないようにしています。降りたついでに、めくれた笠木を仮止めし、切れたシーリングに応急のシールを打ち、ドレンのゴミを除く。次の台風までの2週間を、それで乗り切れることがあるからです。

ロープアクセス工法の詳細や安全基準については、ロープアクセス工法のご紹介、および ロープアクセスドットコム をご参照ください。

ただし、ロープアクセスが向かない場合もあります

両論併記で正直に書きます。以下のケースでは、ロープアクセスは第一選択になりません。

  • 屋上に確実な支点が取れない建物（構造上の制約がある、屋上が第三者に貸し出されている等）
  • バルコニーが深く、壁面が大きく入り組んだ形状（降下線が壁面から離れ、届かない部分が出ます）
  • 被害が広範囲で、そのまま本格改修に入ることが決まっている場合（結局足場を組むなら、二重投資になります）
  • 強風が続いている期間（安全上、風速の基準で作業は中止します。これは譲れません）

3つ目は特に大事です。「調査で数十万円かけたのに、結局足場を組んだ」では意味がありません。私はこういうとき、まずロープアクセスかドローンで全体像を掴み、本格改修が確定したら足場に切り替える、あるいは足場を組む面と組まない面を分ける ハイブリッド工法 を提案しています。

判断の目安はこうです。

  • 被害が点在している → ロープアクセスで点を潰す
  • 被害が一面に広がっている → 足場を組んで本格改修
  • 一部の面だけ被害が大きい → ハイブリッド（その面だけ足場、他面はロープ）

明誠が緊急点検でお受けしていること（自社サービスのご案内）

ここは自社の話になりますので、見出しで区切っておきます。

株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事において、通常の足場仮設工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合った方法をご提案しています。3工法すべてを自社で扱える会社は、日本でもそう多くありません。

台風・豪雨後の緊急対応では、次のような流れでお受けしています。

  1. お電話・フォームでの一次ヒアリング（建物の階数、被害の状況、屋上の形状）
  2. 図面と写真での事前検討（支点が取れるか、降下線が通るか）
  3. 現地確認と降下点検（最短で数日以内）
  4. 報告書の作成（写真・位置図・緊急度の3段階区分）
  5. 応急処置と、本格改修の要否判断

報告書は、理事会でそのまま配れる形でお出ししています。理事の皆さまは建築の専門家ではありませんから、「どこが」「どれくらい急ぐか」が一目で分かることを最優先にしています。

大規模修繕全般については 大規模修繕工事のご紹介 を、ご相談は お問合せフォーム からお願いいたします。

宿泊施設のオーナーさま・支配人さまからは、台風後の点検で客室を止めたくないというご相談を多くいただきます。稼働率と工法の関係については ホテルの大規模修繕は「客室を止めない」で決まる にまとめました。

9月の台風期に向けて、いま理事会で決めておく3つのこと

2026年9月の台風は、発生数4〜7個、日本への接近数2〜4個で、いずれも平年並みと予想されています。ただし日本気象協会は、エルニーニョ現象の影響で台風の発生域が南東にシフトし、日本に達するまでの海上距離が長くなることで、十分に発達した状態で接近しやすくなる可能性を指摘しています（出典：日本気象協会）。

数は平年並みでも、一つひとつが強いかもしれない、ということです。

いま理事会で決めておけることは、3つあります。

1. ルーフドレン清掃の「回数」と「担当」を決める

年1回では足りません。梅雨前と台風期前の年2回を基本に、落葉樹が近い建物は秋にもう1回。管理員さんが上がれる屋上か、業者手配が要るかで、費用も段取りも変わります。「誰が」「いつ」やるかを議事録に残すだけで、来年の理事が迷わずに済みます。

2. 緊急時の連絡先リストを、理事全員が持つ

管理会社、保守会社（エレベーター・受変電）、保険代理店、そして高所点検を頼める業者。災害当日に電話帳を探すことになるのが、いちばん時間を失うパターンです。A4一枚にまとめて、理事全員のスマートフォンに写真で入れておく。それだけで数時間が短縮されます。

3. 「被害を見つけたら写真を撮る」を居住者に周知しておく

共用部の被害を最初に見つけるのは、たいてい居住者の方です。掲示板に「共用部の異変を見つけたら、日付が分かる写真を撮って管理員へ」と貼っておく。これが、72時間の記録という最大の関門を、事実上突破してくれます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 台風のあと、屋上に自分たちで上がって確認しても大丈夫ですか。
A. 屋上の床面を歩いて滞水やゴミの状況を見る程度であれば、安全に配慮したうえで可能です。ただし パラペット（屋上の立ち上がり）から身を乗り出して外壁を見る行為は、転落の危険があるため避けてください。外壁面の確認は、必ず専門業者にご依頼ください。

Q2. 被害を見つけたら、すぐ直してしまっていいですか。
A. 原則として、記録を残す前の修理は避けてください。保険や罹災証明の手続きでは、被害の状態が分かる写真が判断材料になります。危険が差し迫っている場合は応急処置を優先し、その 処置前の状態も必ず撮影しておいてください。

Q3. 罹災証明書は、マンションの共用部でも取れますか。
A. 一般に、専有部と共用部で申請者・手続きが分かれ、共用部は管理組合が主体となります。判定は内閣府の「災害に係る住家の被害認定基準運用指針」（令和8年6月）に基づきますが、運用の詳細は市区町村ごとに異なりますので、必ず自治体の窓口でご確認ください（出典：内閣府）。

Q4. ドローンとロープアクセス、どちらを頼めばいいですか。
A. 全体像を早く掴みたいならドローン、触って確かめて応急処置まで済ませたいならロープアクセス、というのが実務上の使い分けです。被害が点在している建物では、ロープアクセスのほうが1回で完結しやすい傾向があります。

Q5. 大規模修繕の予定が2年後にあります。それまで待てますか。
A. 浮きの拡大や笠木のめくれなど、落下につながる被害は待てません。一方、防水層のふくれや塗膜の劣化は、状況によっては次回の大規模修繕にまとめたほうが総額を抑えられます。「安全に関わるものは今、美観と耐久に関わるものは計画に組み込む」という切り分けが基本です。

この記事のポイントまとめ

  • 令和8年8月千葉豪雨の住宅被害は1,541棟、床上浸水709棟にのぼった
  • 浸水被害の2人に1人は、浸水想定区域「外」で被災している
  • 被災後72時間の記録が、保険と罹災証明の結果を大きく左右する
  • 応急危険度判定は主に地震の制度。風水害の軸は罹災証明と被害認定調査
  • 高所確認は足場だけが手段ではない。点在被害はロープアクセスが早い
  • 2026年9月の台風は数は平年並みだが、発達した状態での接近に注意

出典・参考資料

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション・ビル・ホテルの大規模修繕／ロープアクセス工法（無足場工法）／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円でマンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を手がけています。通常の足場仮設工法、ロープアクセス工法（無足場工法）、そして両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な方法をご提案できる、日本でも数少ない会社です。ロープアクセス工事としては日本初となるフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板の専門職が加盟しています。

最終更新：2026年8月26日

台風のあと、私が現場で一番よく聞く言葉は「まさかここが」です。ハザードマップの色でも、築年数でもなく、排水口ひとつ、目地ひとすじで建物の運命が変わることがあります。屋上に上がって10分で分かることを、2年間分からないまま過ごすのは、あまりにもったいない。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

下田市のマンション補助金｜大規模修繕2026年版

下田市の分譲マンションで大規模修繕を控えている管理組合が、いま使える補助金・税制・無料支援は何か。2026年8月時点の公開情報を、市の一次資料にあたって整理しました。

結論から申し上げます。下田市には、分譲マンションの共用部大規模修繕そのものに直接お金を出す市の補助金は、公開情報の範囲では確認できませんでした。 ないものをあるように書くつもりはありません。ただし「補助金がない＝打つ手がない」ではありません。国の税制、県の無料専門家派遣、そして工法の選び方で、下田のマンションには他市より大きく効く余地があります。この記事は、その順番でお話しします。

最終更新：2026年8月25日

私は株式会社明誠の本間と申します。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を、足場を架ける従来工法と、ロープでぶら下がって施工する無足場のロープアクセス工法、その両方を使い分けて提案している会社の代表です。この連載では静岡県東部・伊豆半島の自治体を1市ずつ調べています。三島市、裾野市、御殿場市、伊豆市、伊豆の国市、熱海市、伊東市と来て、今回が伊豆半島の南端、下田市です。

正直に申し上げると、下田市は今までで一番、書くのに時間がかかりました。理由は記事の中で申し上げます。

この記事で分かること（先に結論）

問い 答え（2026年8月時点）
下田市に共用部大規模修繕の直接補助はあるか 市の公開情報では確認できず。リフォーム助成は分譲共用部が対象外で、しかも受付終了
分譲マンションが使える市の耐震補助はあるか 「要安全確認計画記載建築物耐震化促進事業」以外、非木造向けの一般的な診断補助は市のページで確認できず
国の固定資産税の減額は使えるか マンション長寿命化促進税制が令和13年3月31日まで5年延長。床面積要件が50㎡→40㎡に緩和。ただし下田市での要件確認が必要
無料で専門家に相談できるか できる。静岡県のマンション管理士無料派遣、受付10件・令和8年11月14日締切
下田市ならではの注意点は 南海トラフと相模トラフの両方の津波を見る立地。津波避難ビル指定と仮設計画の関係が最重要
工事費を下げる余地は ある。旧市街の道路条件と観光繁忙期の制約から、工法選定の効き幅が県内でもかなり大きい市

下田市の分譲マンションが置かれている状況を、数字で確認する

人口18,549人、そして世帯数まで減り始めた市

まず土台の数字です。下田市の住民基本台帳人口は、令和8年8月1日現在で18,549人、10,066世帯です（出典：下田市「男女別人口・世帯数」）。

同じページに過去5年分が並んでいるので、拾ってみました。

時点 人口 世帯数
令和3年4月1日 20,734人 10,675世帯
令和5年4月1日 19,963人 10,469世帯
令和7年4月1日 19,016人 10,246世帯
令和8年8月1日 18,549人 10,066世帯

（出典：下田市「男女別人口・世帯数」より作成）

5年4か月で人口が2,185人、10.5%減っています。ここまでは「地方の人口減少」というよくある話です。私が引っかかったのは下の列です。世帯数が609世帯、5.7%減っている。

人口が減っても世帯数は増えるのが、日本の多くの市町村で起きてきたことでした。単身化・高齢単身世帯の増加で、1世帯あたりの人数が減るからです。下田市はその段階を越えて、世帯そのものが減る局面に入っています。

これが分譲マンションの管理組合に何を意味するか。私はこう考えています。

  • 住戸の買い手・借り手が構造的に減る。売りたくても売れない住戸が出る
  • 売れない住戸は、やがて相続を経て所在不明になる。管理費・修繕積立金の滞納が始まる入口です
  • 滞納と所在不明は、総会の決議に効いてくる。大規模修繕の特別決議には区分所有者と議決権の各4分の3以上が必要です。分母から数%抜けているだけで、通るはずの議案が通らなくなる

私は現場で、この「分母が抜けている」状態を何度も見ています。理事長さまが「うちは反対の人はいないんです」とおっしゃる。それでも決議が取れない。反対されているのではなく、議案が届いていない住戸があるのです。

下田市の管理組合にとって、名簿の整備は「いつかやること」ではなく、世帯数が減り続けている今のうちにやることです。あとになるほど、辿れなくなります。

下田市のマンションストックについて、正直に書いておくこと

熱海市にはマンション管理適正化推進計画があり、市内マンション総戸数14,906戸という数字が公表されていました。伊豆の国市には10棟673戸という全数把握の一覧がありました。

下田市については、市が公表しているマンションの棟数・戸数の統計を、私は見つけられませんでした。 民間の不動産データベースには下田市の分譲マンションが10件程度登録されていますが、これは登録ベースの数字で、市内の全数とは限りません。商業サイトの数字を「下田市には〇棟あります」と断定して書くのは、この記事の趣旨に合いません。

ですので、この記事では棟数・戸数の推計は使いません。 代わりに、下田の地形と立地から確実に言えることだけを土台にします。海岸沿いにリゾート型の分譲マンションがあり、旧市街には道路の狭い区画があり、市の南半分は津波浸水想定区域にかかっている。これは公表資料と地図で確認できる事実です。

【本題1】下田市の補助金を、分譲マンション目線で全部仕分けする

下田市が公開している助成金及び補助金一覧表と、下田市の耐震等に関する補助制度について（令和8年度）を突き合わせて、分譲マンションの管理組合が使えるかどうかで仕分けしました。

使えない、と先に申し上げる制度

制度名 内容 管理組合が使えない理由
下田市住宅リフォーム振興事業助成金 工事費150万円以上で30万円、20万円以上150万円未満で工事費の20% 住まい・建築のページで「受付終了」表示。かつ申請者要件が「その住宅の所有者で、現に居住し、住民登録をされている方」＝管理組合は申請者になれない
わが家の専門家診断事業 無料の耐震診断 対象が昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅
木造住宅の耐震改修助成事業 最大115万円（低コスト工法上乗せ＋30万円） 対象が木造住宅。RC造・SRC造の分譲マンションは対象外
耐震シェルター・防災ベッド整備事業 補助対象経費の3分の2以内（最大40万円） 対象が昭和56年5月31日以前建築の木造住宅
がけ地近接等危険住宅移転事業 除却・移転経費の補助 危険住宅からの移転が目的の制度。修繕とは別

（出典：下田市の耐震等に関する補助制度について（令和8年度）、下田市 助成金及び補助金一覧表）

ここで、外壁塗装や大規模修繕の集客サイトによくある誤情報をひとつ潰しておきます。「下田市は耐震改修に最大115万円の補助」という書き方をしているページがありますが、これは木造住宅の金額です。RC造・SRC造の分譲マンションの共用部にそのまま当たるわけではありません。理事会でこの数字を前提に資金計画を組むと、後で必ず食い違います。

使える可能性がある、確認すべき制度

制度名 内容 なぜ確認する価値があるか
ブロック塀等耐震改修促進事業 撤去：1mあたり20,000円を乗じた額の3分の2以内／建替：1mあたり58,400円を乗じた額の3分の2以内 対象は「緊急輸送路、避難路、通学路に面する既存不適格なブロック塀等」。マンション敷地の道路沿いの塀が該当する可能性
宅地等防災工事資金補助金 限度額27万円 対象は「擁壁及び排水施設が未設置又は不完全、浮石等の放置」。海と山が迫る下田の敷地では該当し得る。ただし「資金を金融機関から借り入れた場合」という要件あり
要安全確認計画記載建築物耐震化促進事業 補強計画策定・耐震補強工事（改修・除却・建替え）の事業費補助 耐震改修促進法の耐震診断義務付け対象建築物が対象。前面道路が該当路線かどうかで変わる
感震ブレーカー整備費 補助対象額の3分の2以内（上限5万円） 共用部の分電盤に使えるかは要確認。専有部で区分所有者個人が使える可能性は高い
家庭用ポータブル発電機等購入費 補助対象額の2分の1以内（上限4万円） 津波・停電時の非常用電源。高層階を抱えるマンションでは意味が大きい（後述）

（出典：同上）

ブロック塀の補助は、近隣市と比べても悪くない水準です。 撤去で1mあたり20,000円を乗じた額の3分の2以内。伊豆の国市は1mあたり9,200円で1敷地10万円限度でしたから、単価では下田市のほうが手厚い。

ただし、下田市のページには「1敷地あたりいくらまで」という限度額の記載が見当たりません。 伊豆の国市が撤去10万円・改善25万円と明記していたのとは対照的です。これは「上限がない」という意味かもしれませんし、要綱に書いてあるだけかもしれません。建設課都市住宅係 0558-22-2219 に電話1本で確認できる話です。

実務的な進め方をひとつ。敷地図を広げて、30分だけ時間を取ってください。見るのは4か所です。

  1. 前面道路沿いの塀（緊急輸送路・避難路・通学路に面しているか）
  2. 駐輪場・ゴミ置場の裏の塀
  3. 駐車場の外周
  4. 隣地境界の塀

これらを本体の大規模修繕工事とは別契約に切り出すのが要点です。補助金は「交付決定を受けてから着手」が原則で、本体工事に含めてしまうと着手時期が縛られます。私はこれを、必ず設計の段階でお伝えするようにしています。

【本題2】下田市のサイトには、同じ制度の数字が2つ載っている

この連載で初めて書く話です。書くかどうか迷いましたが、読者の実利になるので書きます。

下田市のホームページには、補助制度をまとめたページが2つあります。

この2つで、同じ制度の数字が違います。

制度 一覧表（2025年9月更新） 令和8年度ページ（2026年6月更新）
木造住宅耐震改修助成 上限 一般世帯100万円／高齢者のみ世帯120万円
「現行の助成制度は令和7年度で終了となります」		 最大115万円（低コスト工法上乗せプラス30万円）
耐震シェルター整備 補助対象額の3分の2以内（上限20万円） 補助対象経費の3分の2以内（最大40万円）

（出典：上記2ページ）

どちらが正しいか。更新日が新しい令和8年度ページが最新と考えるのが自然です。 一覧表のほうは令和7年度時点の情報のまま残っていて、「令和7年度で終了」と書かれた制度が令和8年度も形を変えて続いている、という状態に見えます。

これは下田市を批判したいのではありません。職員数の限られた自治体で、複数の課が別々にページを持てば起きることです。私が申し上げたいのは、この記事を含めて、ネットの情報だけで数字を確定させないでくださいということです。

私はこの連載でずっと「電話してください」と書いてきました。しつこいと思われているかもしれません。でも、同じ市の公式サイトに2つの数字が載っているという事実を目の当たりにすると、電話1本の価値が具体的に分かっていただけると思います。

建設課都市住宅係 電話 0558-22-2219。聞くことは3つで足ります。

  1. 「令和8年度の◯◯補助の上限額は、市のホームページのどのページが最新でしょうか」
  2. 「RC造の分譲マンションの共用部は、この制度の対象になりますか」
  3. 「今年度の予算枠は、まだ残っていますか」

3つ目が意外と大事です。下田市の令和8年度ページには冒頭に、「補助金はその年度（4月1日〜3月31日）の予算範囲内での交付となるため、予算が無くなり次第、受付が終了となります」、そして「工事着手若しくは機器の設置前に申請が必要です。交付決定を受けてから着手してください」と明記されています。この記事を公開している2026年8月25日は、年度の折り返しを過ぎたところです。

【本題3】分譲マンションの耐震診断について、下田市は近隣と構造が違う

これは正直に指摘しておかなければなりません。

三島市、裾野市、伊豆の国市の記事では、いずれも「非木造住宅・建築物の耐震診断補助」という制度がありました。伊豆の国市は基準額表まで公開していて、面積によっては数百万円規模の試算ができました。

下田市の令和8年度の補助制度ページには、非木造建築物向けの一般的な耐震診断補助が載っていません。 載っているのは「要安全確認計画記載建築物耐震化促進事業」だけです。これは改正耐震改修促進法で耐震診断が義務付けられた建築物、つまり緊急輸送路等の沿道にある一定規模以上の建物などが対象で、放っておいて自動的に該当するものではありません。

つまり下田市の分譲マンションにとって、耐震診断の費用補助の入口は、現状ほぼ1本しかないということになります。

ただし、私は「ない」と断定するつもりはありません。市のホームページに載っていない制度が要綱として存在することは、実際にあります。伊豆の国市のアスベスト補助も、探してようやく見つかりました。建設課都市住宅係に「分譲マンションの耐震診断に使える補助はありますか」と聞いてください。 5分で済みます。

そのうえで、耐震について私の考えを申し上げます。下田市の分譲マンションの多くは、リゾート開発が進んだ1980年代後半から1990年代前半の建物と見られます。この年代であれば、新耐震基準（昭和56年6月1日以降）で設計されています。躯体の耐震性そのものは、基本的には確保されている建物が多いはずです。

だとすると、下田のマンションが向き合うべきなのは躯体ではなく、外側についているものです。

  • タイルの浮き。剥がれれば落ちます
  • 庇や手すりの付け根のコンクリート。鉄筋が錆びて膨張すれば、爆裂して落ちます
  • 笠木、目地のシーリング。水が入る入口です
  • 屋外階段の裏側。人が通る真上です

私が現場で20年やってきて、一番悔しい思いをするのは、「あそこは前回も触っていないんです」と言われる面が必ずあることです。足場を架けない面、道路から見えない面、海側の風が当たる面。ここが後回しにされ続けて、10年後に大きな補修になります。

大規模修繕は、建物をきれいにする工事ではありません。落ちるものを、落ちないようにする工事です。津波の想定被害が大きい市だからこそ、この順番を間違えないでいただきたいと思っています。

【本題4】下田市だけの論点──南海トラフと相模トラフ、そして「基準水位」

ここからが下田市固有の話です。この連載で、下田ほど津波の話を避けられない市はありませんでした。

市のハザードマップは5地区に分かれている

下田市は津波ハザードマップと津波避難計画地図を、下田地区・白浜地区・浜崎地区・稲生沢地区・朝日地区の5地区に分けて作成・配布しています（出典：下田市津波ハザードマップ・津波避難計画地図のご案内）。

このページで、私が理事会にお伝えしたい記述が2つあります。

1つ目。「基準水位」という言葉です。

市はこう書いています。

「基準水位」とは、浸水深に津波が建築物等に衝突した際に生じるせり上がり高さを加えた水位をいいます。

つまり、津波が建物にぶつかると、水は駆け上がる。ハザードマップの色は「水が何mまで来るか」ではなく「建物にぶつかってせり上がった結果、何mの高さまで水が来るか」を示しています。この違いは、受変電設備や給水ポンプを何mの高さに置くかを決めるときに、そのまま効いてきます。

2つ目。相模トラフです。

同じページに、こう書かれています。

本ハザードマップでは、全域図に参考として相模トラフ沿いの最大クラスの地震による津波の浸水範囲、最大浸水深、浸水開始時間を掲載しています。

私はこの連載で7市を調べてきましたが、南海トラフと相模トラフの両方の津波を1枚の地図に載せている市は、下田市が初めてでした。 伊豆半島の南端という立地は、駿河湾側からも相模湾側からも津波が来るということです。

これが管理組合にとって何を意味するか。「どちらの想定で設備計画を立てているか」を、設計者に確認する根拠になります。 修繕設計の際に「津波は考慮していますか」と聞いても、たいてい「建物自体は大丈夫です」で終わります。そうではなく、「南海トラフと相模トラフ、どちらの基準水位で、受変電設備の設置高さを検討していますか」と聞いてください。質問が具体的になるほど、返ってくる答えも具体的になります。

津波避難ビルに指定されているマンションの、仮設計画の話

これは、この連載で初めて書く論点です。そして下田市の管理組合には、いちばん実利のある話かもしれません。

海沿いの中高層マンションは、津波避難ビル（津波避難場所）に指定されていることがあります。 屋上や上層階、外階段が、周辺住民の避難先になっている。

そのマンションで大規模修繕を行うとどうなるか。

  • 全面に足場を架ければ、外階段の一部が仮設で塞がる期間が出ます
  • 屋上に材料を仮置きすれば、避難スペースが減ります
  • メッシュシートを張れば、夜間に外から避難口が見えなくなります
  • 工事期間は、足場工法なら2〜3か月から半年に及びます

私が申し上げたいのは「だから工事をするな」ではありません。この事実を、総会の議案書に1行でも書きましたかということです。

私の経験上、この論点は工事会社からも設計事務所からも出てきません。出てくるのは、工事が始まってから、市の防災担当や近隣住民から問い合わせが来たときです。そのときには工程が決まっていて、動かせません。

打ち手はあります。

  1. 市の防災安全課（0558-36-4145）に、工事期間と避難動線の変更を事前に共有する。これは無料でできます
  2. 避難経路になっている面だけ、足場を架けない工法に切り替える。ロープアクセス工法は屋上からロープを垂らして施工するので、地上から屋上までの動線を仮設で塞ぎません
  3. 工期を短縮する。足場の架設・解体だけで2〜4週間かかります。その期間が丸ごと消えるだけでも意味があります

2つ目と3つ目は、私の会社の仕事につながる話です。ここは正直に申し上げておきます。ただ、避難ビルに指定されているマンションで足場を全面に架ける計画が出てきたら、少なくとも一度は代替案を検討する価値がある。これは工事会社としてではなく、この街に工事に行く人間としての意見です。

停電と、高層階に水を運ぶという現実

下田市には、家庭用ポータブル発電機等購入費補助（補助対象額の2分の1以内・上限4万円）と感震ブレーカー整備費補助（3分の2以内・上限5万円）があります（出典：下田市 助成金及び補助金一覧表）。

これらは基本的に「住宅又は併用住宅」向けで、管理組合の共用部に使えるかは市への確認が必要です。ただ、区分所有者の方々に「こういう制度がありますよ」と回覧するだけでも、理事会の価値はあります。

そして、大規模修繕の設計に織り込むべき箇所を表にしておきます。足場やロープを架けている期間は、屋上や設備まわりに手を入れる絶好の機会です。 別工事で組むより安く済むことがあります。

場所 何を検討するか
受変電設備（キュービクル） 設置高さ。基準水位を超えているか。嵩上げは修繕と同時が安い
エレベーター機械室・ピット 浸水すればEVは長期停止。ピットの排水と、機械室が最下階にないかの確認
地下・半地下の駐車場 排水ポンプの能力と、非常用電源につながっているか
1階の防火扉・オートロック電気錠 停電時に開くのか、閉じ込められるのか。管理会社に一度聞いてください
屋外の受水槽・給水ポンプ 塩水をかぶった後に使えるか。更新時期と大規模修繕の時期を合わせる
屋上への出入口・鍵の管理 避難時に誰が開けるのか。工事期間中はどうするのか

最後の行は、下田だからこそ入れました。10階建てのマンションで停電したら、階段しかありません。 高齢の区分所有者に、10階まで水を運ぶことを想像してください。ポータブル発電機の4万円の補助は、そういう文脈で意味を持ちます。

【本題5】国の税制は使える。ただし入口が下田市にあるかを確認してください

マンション長寿命化促進税制が5年延長され、40㎡に緩和されました

ここは、下田市のリゾートマンションにとって実利の大きい話です。

マンション長寿命化促進税制（長寿命化に資する大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額措置）は、一定の要件を満たす大規模修繕工事を行うと、工事完了の翌年度分の固定資産税が減額される制度です（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」）。

令和8年度税制改正で、2つの変更がありました。

項目 内容
期間 令和8年4月1日〜令和13年3月31日まで5年間延長
床面積要件 下限が50㎡→40㎡に緩和

（出典：国土交通省「令和8年度税制改正概要」（PDF））

この40㎡への緩和は、下田のリゾートマンションにとって意味が大きいと私は見ています。 リゾート型の分譲マンションは、1LDK〜2LDKの40㎡台の住戸構成が珍しくありません。これまで「50㎡未満だから対象外」だった住戸が、令和8年4月1日以降に対象に入ってきます。

理事会でやっていただきたいのは、住戸タイプ別の専有面積を一覧にして、40㎡以上50㎡未満の住戸が何戸あるかを数えることです。それが今回の緩和で増える対象戸数です。管理会社に依頼すれば、分譲時の面積表から30分で出ます。

対象工事の要件で、いちばん多い勘違い

減額を受けるための工事の要件は、外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事の3つを、すべて実施していることです。

ここで最も多い勘違いを潰しておきます。

「今回は予算が厳しいので、屋上防水は次回に回しましょう」

この判断が、税制の対象から外す原因になります。 3工事のうち1つでも抜けると要件を満たしません。金額を削るなら、3工事を残したうえで仕様や数量を調整するほうが、結果として得になることがあります。

もうひとつ。「一の工事請負契約であること」が求められます。分離発注で防水と塗装を別々の会社に頼むと、一体性の説明が難しくなります。設計事務所に発注方式を相談するときは、税制の要件を先に伝えてください。

下田市で確認しなければならないのは「要件5」です

対象マンションの要件には、管理計画認定を受けているか、または市区町村から助言・指導を受けて長期修繕計画を適切に見直しているかという項目があります。ここが下田市では確認が必要な部分です。

静岡県のマンション管理計画認定制度は、対象が「県内の町域」と明記されています（出典：静岡県「マンションの管理」）。下田市は「市」ですから、県には申請できません。市が独自にマンション管理適正化推進計画を作り、認定制度を実施しているかどうかが分かれ目になります。

私が調べた範囲では、下田市がマンション管理計画認定制度を実施しているという公開情報は確認できませんでした。 ないと断定はしません。ページがないだけかもしれません。

近隣市と並べると、下田市の位置がはっきりします。

自治体 管理計画認定制度 市への申請手数料
伊東市 令和4年4月から実施 無料
伊豆の国市 令和5年12月から実施 無料
熱海市 令和6年4月から実施 無料
静岡県（町域のみ） 実施 令和8年4月1日から 適合証あり4,000円／なし28,100円
下田市 公開情報では確認できず ―

（出典：各市公式ページおよび静岡県「マンションの管理」）

伊豆半島の主要3市が制度を持っている中で、下田市だけ確認できない。だからこそ、この記事を読んでいる下田市の理事長さまにとって、電話1本の価値がいちばん高いのです。

建設課都市住宅係 0558-22-2219 に、こう聞いてください。

  1. 「下田市は、マンション管理計画認定制度を実施していますか」
  2. 「実施していない場合、マンション長寿命化促進税制の要件にある市からの助言・指導は受けられますか。窓口はどちらですか」
  3. 「助言・指導を受けたことの証明書は、どこが発行しますか」

2つ目が本命です。認定制度がなくても、市からの助言・指導のルートが機能していれば、税制には乗れます。 ここが確認できれば、下田市の管理組合の選択肢はひとつ増えます。

そして固定資産税の減額申告は、工事完了から3か月以内が原則です。窓口は税務課（資産税担当）になります。申告先が建設課ではないことに注意してください。私はいつも、「大規模修繕等証明書の発行」を工事請負契約書に書き込んでおくことをお勧めしています。竣工後に「そんな書類は聞いていない」となるのを防ぐためです。

国のモデル事業には、直近の締切があります

マンションストック長寿命化等モデル事業は、老朽化マンションの再生・長寿命化に取り組むプロジェクトを国が支援する制度です。令和8年度の第3回提案募集は、令和8年9月14日（月）〜9月18日（金）の5日間とされています（出典：国土交通省「マンション総合対策モデル事業」）。

この記事を公開している8月25日から数えて、3週間後です。

正直に申し上げると、この事業は「うちも申請しよう」と思って翌月に出せる性質のものではありません。計画検討段階から専門家が関与し、他のマンションのモデルになる先進性が求められます。ただ、「こういう国の枠組みがある」と知っているかどうかで、5年後の選択肢が変わります。 長期修繕計画の見直しを始めるタイミングで、頭の片隅に置いておいてください。

【本題6】無料で使える県の支援を、下田市の距離感で考える

マンション管理士の無料派遣（受付10件・11月14日締切）

静岡県は、令和8年度マンション管理組合活動活性化支援事業として、マンション管理士の無料派遣を実施しています（出典：静岡県「マンションの管理」）。

項目 内容
受付件数 10件（上限に達した時点で終了）
派遣回数 各管理組合 2回まで
申込期限 令和8年11月14日（土曜）
派遣期限 令和9年1月31日（日曜）
申込先 一般社団法人静岡県マンション管理士会
メール t_gotoh@tx.thn.ne.jp ／ ファクス 0544-27-6561
費用 無料

静岡県全体で10件です。 県内には分譲マンションが数千棟あります。申込多数の場合は県が調整すると明記されています。

私が下田市の理事長さまにお勧めする2回の使い方は、こうです。

  • 1回目：長期修繕計画と修繕積立金の水準を見てもらう。 下田は塩害地です。内陸を想定した標準的な修繕周期表をそのまま当てはめている計画書なら、そこを指摘してもらってください
  • 2回目：相見積りの比較と、業者選定プロセスを見てもらう。 下田は工事会社の選択肢が限られます。だからこそ、選び方に第三者の目が入る価値が大きい

申込書には、下田固有の事情を書いてください。 「塩害地で、津波浸水想定区域にかかっており、市の補助制度が限られている」。この3行があるだけで、派遣先の調整で拾ってもらえる可能性は上がると私は思っています。

そしてもうひとつ。発注者側に専門家がついている現場のほうが、私たち工事会社も仕事がしやすいというのが本音です。判断の基準が明確になるからです。もし専門家が入るのを嫌がる工事会社があったら、その理由を聞いてみてください。

県のセミナー会場に、下田市は入っていません

静岡県は令和8年度、マンション管理セミナーを県内9会場で開催予定です。

開催地 開催日 会場
浜松市 令和8年7月25日（土） 可美公園総合センター
磐田市 令和8年8月29日（土） 磐田商工会議所
三島市 令和8年9月12日（土） 三島市役所
熱海市 令和8年10月予定 ―
沼津市 令和8年10月予定 ―
静岡市 令和8年11月予定 ―
伊東市 令和8年12月予定 ―
富士市 令和9年2月予定 ―
浜松市 令和9年2月予定 ―

（出典：静岡県「マンションの管理」）

下田市での開催はありません。 最寄りは伊東市の令和8年12月予定です。伊豆急下田駅から伊豆急行線で伊豆高原・伊東方面へ約1時間。日帰りは十分できますが、伊豆の国市の記事で書いた「車で25分」とは距離感が違います。

だからこそ、行くなら理事長さまお一人ではなく、次期理事候補の方と2名で行ってください。 理事の任期が1年のマンションでは、1人で行った知識は1年で消えます。2名で行けば、少なくとも1年は引き継がれます。往復2時間の移動時間は、理事同士で話す時間としても使えます。

住宅金融支援機構の3つの制度

補助金がない市では、資金の作り方が実質的な打ち手になります。

制度 何ができるか
マンション共用部分リフォーム融資 管理組合名義で借りられる。全期間固定金利。マンション管理センターの債務保証を使えば、理事長個人の連帯保証は不要
マンションすまい・る債 積立金を計画的に運用する仕組み。年1回募集で口数上限あり＝実質的に先着順
マンションライフサイクルシミュレーション 無料。長期修繕計画と積立金水準を試算できる

管理計画認定を取得すると、共用部分リフォーム融資の金利引き下げの対象になり得ます。 下田市で認定が取れるかどうかを確認する価値は、税制だけでなく金利にもあるということです。

3つ目のシミュレーションは、今日この記事を読んだ帰りに触れます。 無料で、会員登録も要りません。理事会で「積立金が足りない気がする」と話している段階なら、まずこれで数字を出してみてください。感覚の議論が、数字の議論に変わります。

【ここから先は、私の会社が仕事をいただく話につながります】工法の選び方

ここから工法の話をします。私の会社は足場工事もロープアクセス工事も両方やっています。 どちらを選んでいただいても売上にはなります。だからこそ、建物にとって正しい選択を申し上げられる立場だと思っています。そのうえで読んでください。

下田市の施工条件は、県内でもかなり特殊です

下田の条件 工事にどう効くか
旧市街の道路が狭い 資材搬入車両が入らない。仮設ヤードが取れない。足場材の運搬回数が増え、その分が仮設費に乗る
海岸沿いの立地 塩害で鉄部・シーリングの劣化が早い。内陸想定の周期表が合わない
台風の進路に入りやすい 秋の工程が読みにくい。足場は台風時に養生シートをたたむ手間と危険が伴う
リゾート型で不在区分所有者が多い 総会の委任状運用が成否を決める。工事中の連絡が届かない住戸が出る
観光繁忙期がはっきりしている 海水浴シーズン（7〜8月）とGWは、別荘所有者が滞在する期間
県内でも温暖 冬期（12〜2月）の施工が現実的な選択肢になる

この6つのうち、1つ目と6つ目が下田の工法選定を左右します。

道路が狭い旧市街のマンションで、全面足場を計画すると何が起きるか。 4tトラックが入らなければ2tで分割搬入になります。運搬回数が倍になれば、その分の人工と運賃が仮設費に乗ります。仮設ヤードがなければ、道路使用許可を取って路上に置くことになり、警備員が必要になります。同じ規模の建物でも、平場のある郊外型と旧市街とでは仮設費が変わるというのは、見積書の「仮設工事一式」の中に隠れている話です。

ロープアクセス工法は、屋上のアンカーからロープを垂らして施工します。足場材の搬入がありません。 道路条件が厳しい建物ほど、この差が金額に出ます。

ロープアクセス工法の技術的な解説や安全基準は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。産業用ロープアクセスの国際的な安全体系や、実際にどうやって外壁を診断・補修するのかを知りたい方は、そちらをご覧ください。

3つの工法を、両論併記で

工法 向く建物 向かない建物
通常足場工法 タイル浮きが広範囲で下地補修の物量が多い建物。中低層で形状が複雑な建物。敷地に平場があり搬入路が広い建物 道路が狭く搬入・仮設ヤードが取れない建物。避難動線を塞げない建物。工期を短縮したい建物
ロープアクセス工法（無足場工法） 高層で足場費の比率が高い建物。搬入路が狭い建物。工期短縮の価値が高い建物。部分補修が中心の建物 タイル浮きが全面に広がり大量の下地補修が必要な建物。屋上にアンカーを設置できない構造の建物
ハイブリッド工法 面によって劣化度が違う建物。一部の面だけ避難動線・搬入条件に制約がある建物。総合コストを最適化したい建物 建物が小さく、工法を分けること自体の管理コストが上回る建物

ロープアクセス工法は万能ではありません。 これは正直に申し上げます。タイルの浮きが広範囲で、下地補修の物量が多い建物なら、足場を架けたほうが安く早く終わります。私は現場を見ずに「ロープでやりましょう」とは申し上げません。

仮設足場は、総工事費の15〜25%です

これは業界でよく使われるレンジで、私の実感とも大きくは違いません。

総工事費 仮設足場の概算
3,000万円 450万〜750万円
5,000万円 750万〜1,250万円
8,000万円 1,200万〜2,000万円

私が理事会で何度も見てきた光景があります。

ブロック塀の補助金を取るかどうかで1時間議論した後、「仮設工事 一式 750万円」が5分で承認される。

理事の方々が不真面目なのではありません。金額が小さいほうが判断できるからです。 10万円なら、自分の生活感覚で高いか安いか分かる。750万円の仮設工事一式は、比較する材料がないから議論のしようがない。

だから、質問を1つだけ持ってください。

「仮設工事の内訳を、㎡単価とリース期間に分解して出していただけますか」

これで、比較できる数字になります。断られたら、その理由を聞いてください。

方位によって、傷み方は違います

面 主な劣化要因
南面・西面 紫外線による塗膜の劣化、シーリングの硬化
北面 乾きにくく藻・カビが発生しやすい
海側の面 塩分の付着。鉄部の腐食、シーリングの早期劣化
屋上パラペット・笠木 降雨の直撃。防水層の膨れ、笠木の浮き
妻面 開口が少なく一様。補修物量が読みやすい

面によって傷み方が違うということは、面によって最適な工法も違うということです。 これがハイブリッド工法の技術的な根拠です。下田の海沿いのマンションなら、海側の面と山側の面で、必要な補修量がまったく違うことが珍しくありません。

「敷地に余裕があるから足場を架けるべき」ではありません。判断する前に、3つ問いを立ててください。

  1. 今回の工事は全面改修ですか、それとも部分補修が中心ですか
  2. 2〜3か月バルコニーを塞がれる生活を、区分所有者は受け入れられますか（不在所有者には「来る理由が消える」期間です）
  3. 見積書の仮設工事は、一式ではなく㎡単価とリース期間に分解されていますか

工事の適期カレンダー（下田市版）

時期 判定 理由
3月下旬〜5月上旬 ○ 気候は良い。ただしGWは別荘所有者の滞在期間
6月〜7月上旬 △ 梅雨。塗装・防水の中止日が読みにくい
7月中旬〜8月 ×〜△ 海水浴シーズン。観光と別荘滞在のピーク。猛暑で実働も短い
9月〜10月中旬 ×〜△ 伊豆半島は台風の進路に入りやすい
10月下旬〜11月 ◎ 年間で最も条件が良い
12月〜2月 ○ 県内でも温暖。晴天率が高く、実は狙い目

ここから交渉材料がひとつ出ます。工事会社の繁忙期は春と秋です。 冬に施工できる立地なら、閑散期の見積りを取れる可能性があります。

「12月着工なら、金額はどうなりますか」

この一言を、相見積りの依頼時に添えてみてください。下田のような温暖な立地でこれを聞かない管理組合は、選択肢をひとつ捨てています。

なお、いま2026年8月に動き始めた管理組合が現実的に狙えるのは、2027年の春か秋です。設計・相見積り・総会決議まで、どんなに急いでも半年から1年かかります。

モデルケース2本（一般的な条件での試算です）

ケース1：海沿い・築28年・8階建て・52戸

項目 全面足場 ハイブリッド
工事費 8,200万円 7,000万円
差額 ― ▲1,200万円（1戸あたり約23万円）
工期 6か月 5か月

海側の面とバルコニー側は足場、妻面と屋上まわりはロープアクセス、という組み方です。海側は補修物量が多く足場のほうが効率が良い一方、妻面は開口が少なく物量が読めるのでロープが効きます。

ケース2：旧市街・築33年・5階建て・28戸・前面道路が狭い

項目 全面足場 ロープアクセス主体
工事費 4,300万円 3,500万円
差額 ― ▲800万円（1戸あたり約29万円）

こちらは戸数が少ないぶん、1戸あたりの効き幅が大きくなります。28戸で4,300万円なら1戸154万円。150戸なら1戸29万円。小規模マンションほど、工法選定の効き幅が大きいのです。下田市には大規模マンションが多くありませんから、この話は多くの管理組合に当てはまるはずです。

※上記は一般的な条件での試算であり、実際の金額は建物の劣化状況・数量・仕様によって大きく変わります。

積立金が足りないときの4つの打ち手

打ち手 現実性
① 一時金の徴収 不在区分所有者が多いマンションでは通りにくい。使っていない住戸に50万円は、心情的に納得されにくい
② 住宅金融支援機構の融資 管理組合名義で借りられる。理事長個人の連帯保証は債務保証で回避可能
③ 段階施工（工事を分ける） 仮設費が回数分かかり、総額はむしろ増えることが多い
④ 工法の見直し 総額を下げられる可能性がある。ただし設計に入る前でなければ実質的に選べない

④に注意してください。足場前提で数量を拾ってしまうと、選択肢が4つから3つに減ります。 設計事務所に「工法は白紙で数量を拾ってください」と伝えられるのは、設計契約の前だけです。

そして議案の作り方。「一時金50万円のお願い」と「月々3,000円の積立金見直し」は、同じ金額を集めるとしても総会での通り方がまったく違います。不在所有者が多い下田のマンションでは、この差がさらに大きくなります。

相見積りで見るべき3点と、下田で3社を揃える方法

見るべき3点

  1. 数量の根拠は、図面拾いか現地実測か。 特にタイル浮き面積とシーリング延長。ここが違えば見積総額は簡単に2割違います
  2. 仕様はメーカー名・製品名・グレード・希釈率・塗布回数まで書かれているか。 「シリコン塗料」では比較になりません
  3. 「別途」の中身と、下地補修の数量超過時の㎡単価を、契約前に見積書へ明記させる。 「タイル浮き想定50㎡が実際は120㎡でした」は、想定どおりに収まるほうが少ないくらいです

3つ目が最も重要です。足場が架かって工事が止まっている状況で、対等な交渉ができますか。 できません。だから契約前に単価を決めておくのです。これは値切りの話ではなく、紛争予防の話です。

下田で3社を揃えるために

これは下田市の管理組合が直面する、現実的な問題です。

人口18,549人の市で、大規模修繕を請け負える工事会社を「市内3社」に限定すると、実質2社になることもあります。比較にならない相見積りは、相見積りではありません。

かといって東京の会社を呼べば、移動費と宿泊費が見積りに乗ります。伊豆急下田駅は東京から特急で約2時間40分。伊豆の国市のように「首都圏からも静岡市からも日帰り圏」とは言えません。下田は、宿泊費が見積りに乗る立地です。

現実的な打ち手は3つです。

  1. エリアを段階的に広げる。 下田市・河津町・南伊豆町 → 伊東市・伊豆市 → 沼津市・三島市。3社になるまで広げる
  2. 見積り依頼時に、宿泊費・移動費の扱いを明示させる。 「諸経費に含まれるのか、別途なのか」を最初に聞く。後から出てくるより健全です
  3. 現地調査を同じ日にまとめる。 3社バラバラに来てもらうより、1日で回ってもらうほうが、会社側の負担が減り、条件も揃います

3つ目は理事会側の工夫です。「同じ日に、同じ条件で見てもらう」だけで、見積りの比較可能性は上がります。

今週できること（5つ）

  1. 静岡県のマンション管理士無料派遣の申込書をダウンロードする。 10件枠、令和8年11月14日締切です（申込書はこちら）
  2. 建設課都市住宅係 0558-22-2219 に電話する。 聞くのは「管理計画認定制度の実施の有無」「税制の助言・指導の窓口」「ブロック塀補助の限度額」の3つ
  3. 管理会社に、住戸タイプ別の専有面積一覧を依頼する。 40㎡以上50㎡未満が何戸あるかを数える
  4. 自分のマンションが津波避難ビルに指定されているか、防災安全課 0558-36-4145 に確認する。 指定されているなら、工事計画に必ず反映が必要です
  5. 住宅金融支援機構のマンションライフサイクルシミュレーションを触ってみる。 無料、30分

どれも、お金はかかりません。

18か月逆算カレンダー（下田市版）

時期 やること 窓口
今週 県のマンション管理士無料派遣に申込（10件枠・11/14締切） 静岡県マンション管理士会
17か月前 過去の工事記録を集める（税制の過去工事証明に必要） 管理会社
16か月前 管理計画認定制度の実施有無と、税制の助言・指導ルートを確認 建設課 0558-22-2219
15か月前 津波避難ビル指定の有無と、工事期間の避難動線を協議 防災安全課 0558-36-4145
14か月前 アスベスト事前調査を工程と予算に計上（補助の有無も確認） 建設課／環境対策課
12か月前 工法を選定する（設計はこの後） ―
11か月前 税制の要件確認。仕様書に外壁・床防水・屋根防水の3工事が揃っているか点検 税務課
10か月前 認定を取るなら、事前確認・適合証の手続き マンション管理センター
9か月前 資金計画。機構への事前相談。相見積り先を下田市内に限定しない 住宅金融支援機構
7か月前 敷地図でブロック塀を洗い出す。前面道路が緊急輸送路・避難路・通学路か確認 建設課
6か月前 ブロック塀の交付申請（本体工事とは別契約に） 建設課
4か月前 交付決定通知を受けてから契約・着工 ―
着工時 雨天中止の見込み日数を再確認。総会説明では2週間上乗せしておく ―
竣工後3か月以内 固定資産税の減額申告 税務課
引き継ぎ時 電話した日付・担当課・聞いたこと・答えの4点をA4 1枚に ―

最後の行が、実はいちばん大事です。18か月のカレンダーは、任期1年の理事会を2代またぎます。 A4 1枚を残すだけで、次の理事会が半年得をします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 下田市に、マンションの大規模修繕そのものへの補助金はありますか。
A. 2026年8月時点の公開情報では確認できませんでした。市の住宅リフォーム振興事業助成金は「受付終了」表示があり、かつ申請者要件が「現に居住し住民登録をされている所有者」のため、管理組合は申請者になれません。

Q2. 築30年のリゾートマンションでも、固定資産税の減額は使えますか。
A. マンション長寿命化促進税制は築20年以上等の要件があり、令和8年4月1日から床面積の下限が40㎡に緩和されました。40㎡台の住戸が多いリゾートマンションには追い風です。ただし外壁塗装等・床防水・屋根防水の3工事すべての実施と、管理計画認定または市の助言・指導の要件があります（出典：国土交通省）。

Q3. 無料で専門家に相談する方法はありますか。
A. あります。静岡県のマンション管理士無料派遣です。受付10件・各組合2回まで・令和8年11月14日締切。申込先は一般社団法人静岡県マンション管理士会（t_gotoh@tx.thn.ne.jp／FAX 0544-27-6561）。

Q4. 下田市のブロック塀補助は、マンションの敷地の塀にも使えますか。
A. 対象は「緊急輸送路、避難路、通学路に面する既存不適格なブロック塀等」とされています。所有形態を限定する文言は市のページで確認できませんでしたが、限度額の記載も見当たりません。建設課都市住宅係 0558-22-2219 への確認をお願いします。

Q5. 足場を架けない工事は、本当に安く済むのですか。
A. 建物によります。仮設足場は総工事費の15〜25%が目安なので、高層で搬入路が狭い建物ほど効きます。逆にタイル浮きが広範囲で下地補修の物量が多い建物は、足場のほうが安く早く終わります。 現場を見ずに断定する会社は、疑ってください。

Q6. 下田市の津波想定は、工事の判断に関係しますか。
A. 関係します。受変電設備の設置高さ、エレベーターピットの排水、屋外給水ポンプの更新時期は、大規模修繕と同時に手を入れるほうが安く済みます。また津波避難ビルに指定されているマンションでは、工事中の避難動線の確保が必須です。

この記事のポイントまとめ

  • 下田市に共用部大規模修繕への直接補助は、公開情報では確認できない
  • 市のリフォーム助成は受付終了かつ、管理組合は申請者になれない
  • 市のサイトには同じ制度の数字が2つ載っている。必ず建設課に電話で確認を
  • 長寿命化促進税制が令和13年3月まで延長、床面積40㎡に緩和。リゾートマンションに追い風
  • 管理計画認定制度の実施有無が、税制と金利の入口を左右する
  • 静岡県のマンション管理士無料派遣は10件枠、11月14日締切
  • 南海トラフと相模トラフ、両方の津波が想定される市。「基準水位」で設備の高さを考える
  • 津波避難ビル指定のマンションは、工事中の避難動線を先に協議する
  • 旧市街の狭い道路は、仮設費に跳ね返る。工法選定の効き幅が大きい市
  • 温暖な下田は冬期施工が現実的。閑散期の見積りを取れる可能性がある

最後に

下田市を調べていて、私は途中で手が止まりました。

書ける制度が、少ないのです。三島市や伊豆の国市の記事では、非木造の耐震診断補助を表にして、金額の試算まで載せられました。熱海市では市が全戸数を把握した計画書がありました。下田市には、それがありませんでした。

けれど、調べ終えて思ったのは違うことでした。制度が少ない市の管理組合ほど、自分たちで動いた分がそのまま結果になるということです。県の無料派遣は静岡県全体で10件。手を挙げた組合だけが使えます。税制の入口は市に電話しないと分かりません。工法の選択肢は、設計に入る前にしか開いていません。

どれも、行政が向こうから来てくれる話ではありません。

伊豆半島の南端で、人も世帯も減り続けている街で、それでもマンションを維持していこうとされている理事長さまへ。今週やっていただきたいのは、電話2本です。

  • 建設課都市住宅係 0558-22-2219（認定制度と税制の入口）
  • 防災安全課 0558-36-4145（津波避難ビルの指定）

そして、県のマンション管理士無料派遣の申込書だけは、今週中にファクスを送ってください。10件です。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

明誠の3つの工法について

静岡県東部・伊豆半島の関連記事

主なお問い合わせ先（下田市）

用件 担当課 電話
耐震・ブロック塀・宅地防災の補助、認定制度 建設課都市住宅係 0558-22-2219
津波避難ビル、防災備品の補助 防災安全課 0558-36-4145
固定資産税の減額申告 税務課 0558-22-2211（代表）
太陽光・生ごみ処理機等の補助 環境対策課 0558-22-2211（代表）
市の代表 下田市役所 0558-22-2211

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円および静岡県でロープアクセス工法・従来足場工法・ハイブリッド工法の3つを建物特性に応じて提案できる改修会社です。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開しています。

最終更新：2026年8月25日

免責事項：本記事は2026年8月25日時点で公開されている情報をもとに作成しています。補助制度の内容・金額・期限・要件は変更されることがあり、また予算の状況により受付が終了することがあります。実際の申請にあたっては、必ず各窓口の最新情報をご確認ください。本記事は法的・税務的助言を提供するものではありません。

出典・参考資料

下田市

静岡県

国

関係団体

伊東市のマンション補助金｜大規模修繕2026年版

2026年8月25日 更新

伊東市の分譲マンション管理組合の理事長さまから、この夏だけで何件も同じご質問をいただきました。

「伊東市には、大規模修繕に使える補助金はあるんですか」

正直に申し上げます。伊東市には、東京23区のような「分譲マンション共用部の工事費に直接お金が出る助成金」は、私が調べた限り見当たりませんでした。ここで話を終わらせてしまう記事は世の中にたくさんあります。

ですが、それは半分しか調べていないということです。

伊東市には、令和4年4月から始まっている「マンション管理計画認定制度」があります。静岡県内では、県が認定を担当するのは「町」の区域だけで、市の区域はその市自身が認定主体になります。伊東市はその制度を、法改正とほぼ同時のタイミングで立ち上げました。しかも認定申請に伴う市の手数料は無料です。

そしてこの認定を1本取っておくと、固定資産税の減額、融資金利の引き下げ、資産価値の評価という3方向に効いてきます。工事費の一部を直接もらう補助金より、総額では大きくなるケースがあります。

私は株式会社明誠の本間と申します。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年近くやってきました。この記事では、伊東市の管理組合が2026年度（令和8年度）に実際に使える制度を、市・県・国の公式ページの一次情報だけを根拠に整理します。

そのうえで、伊東というまちに特有の3つの事情——塩害、急傾斜地、不在区分所有者——が修繕コストにどう跳ね返るのか、そこにロープアクセス工法（無足場工法）がどう効くのかまで、現場の数字でお話しします。

この記事で答える質問：伊東市の分譲マンション管理組合は、2026年度の大規模修繕でどの支援制度を、いつまでに、どの順番で使えばよいのか？

結論：伊東市の管理組合が使える支援は「4層構造」で考える

先に結論を差し上げます。伊東市のマンション管理組合が2026年度に使える支援は、次の4層に整理できます。

層 制度 効き方 主な期限・目安
①市の制度 伊東市 マンション管理計画認定制度（令和4年4月開始） 認定というラベル。市への手数料は無料 通年（オンライン申請のみ）
①市の制度 大規模の修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額措置 工事翌年度の固定資産税を減額 工事完了後の申告が必要
②県の支援 令和8年度 マンション管理組合活動活性化支援事業（マンション管理士の無料派遣） 専門家が無料で2回来る 申込締切 令和8年11月14日・受付10件
③国の税制・融資 マンション長寿命化促進税制／住宅金融支援機構 マンションすまい・る融資 税の減額と、金利年0.2%までの引き下げ 税制は令和13年3月31日まで延長
④国の補助事業 マンションストック長寿命化等モデル事業／先進的窓リノベ2026事業 計画・工事費への直接補助 モデル事業第3回 令和8年9月14日〜18日

いちばん急ぐのは②と④です。静岡県のマンション管理士無料派遣は令和8年11月14日が申込締切で、受付は10件が上限。国のモデル事業の令和8年度第3回提案受付は令和8年9月14日から18日までのわずか5日間です。

一方、①の管理計画認定と③の税制・融資は、通年でいつでも動けます。焦る必要はありませんが、認定を持っているかどうかが③の条件を左右するので、順番としては認定が先です。

この記事では、この4層をひとつずつ、公式ページの数字とともに見ていきます。

伊東市はいつからマンション管理計画認定制度をやっているのか？→令和4年4月から

まず、伊東市の管理組合にとっていちばん大きな話からいきます。

伊東市は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）の改正を受け、令和4年4月からマンション管理計画認定制度を開始しています（出典：伊東市「マンション管理計画認定制度について」）。

これは全国一斉に始まった制度ではありません。認定を行うかどうかは自治体の判断で、いまだに受付をしていない市町村もあります。私はこの連載で静岡県内の市を1つずつ調べてきましたが、市の公式サイトに認定制度の専用ページがあり、手数料まで明記している市は、実はそう多くありません。

マンション管理計画認定制度とは何か（初めての方向け）

専門用語なので、素人の方向けに一度かみ砕きます。

マンション管理計画認定制度とは、管理組合の管理者等（理事長など）が、自分たちのマンションの管理計画を自治体に申請し、国が定めた基準を満たしていれば「きちんと管理されているマンション」として自治体からお墨付き（認定）をもらえる制度です。

認定基準は、国の基本方針の中にある「マンション管理適正化指針」で定められており、伊東市のページでは次の5分野が挙げられています。

  1. 管理組合の運営
  2. 管理規約
  3. 管理組合の経理
  4. 長期修繕計画の作成及び見直し等
  5. その他

細かい基準は伊東市が公開しているマンション管理計画の認定基準（PDF）にまとまっています。理事会でプロジェクターに映すなら、このPDFが手っ取り早いです。

伊東市の申請方法は「オンラインのみ」。市役所には行けません

ここは伊東市のページに明確に書いてあり、間違えると二度手間になるポイントです。

（公財）マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを利用したオンラインでの申請のみ受け付けており、伊東市の窓口に直接申請いただくことはできません。

つまり、書類を持って伊東市役所の建築住宅課へ行っても受け付けてもらえません。公益財団法人マンション管理センターのオンラインシステムから申請するのが唯一のルートです。

さらに、申請にあたってはマンション管理センターが発行する「事前確認適合証」が必要です。この事前確認は、一般社団法人マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」や、一般社団法人日本マンション管理士会連合会の「マンション管理適正化診断サービス」の評価サービスと連携して行うこともできる、と伊東市のページに記載があります。

すでに管理会社経由でマンション管理適正評価制度を受けている組合なら、ここは短縮できる可能性があります。理事会で管理会社に「うちは適正評価を受けていますか」と一度聞いてみてください。

費用：伊東市への手数料は無料。ただしゼロ円ではない

伊東市のページには、こう書かれています。

認定申請に伴う手数料は無料です。
※申請にあたり（公財）マンション管理センターのシステム利用料及び事前確認審査料が必要になります。

市に払うお金はゼロ。これは管理組合にとってありがたい話です。自治体によっては1万円前後の認定申請手数料を条例で定めているところもあります。

ただし、マンション管理センターに払うシステム利用料と事前確認審査料は別途かかります。総額は戸数によって変わりますので、金額はマンション管理センターの最新の案内でご確認ください。ここを「無料です」と言い切ってしまうと理事会で話が違うことになるので、私は必ず両方セットでご説明しています。

相談窓口：まずは電話でも構いません

制度そのものの相談は、一般社団法人日本マンション管理士会連合会が相談ダイヤルを設置しています。伊東市のページにも案内があります。

項目 内容
管理計画認定制度相談ダイヤル 03-5801-0858
受付時間 月曜から金曜 午前10時〜午後5時（祝日、年末年始を除く）
相談内容 マンション管理計画認定制度はじめ改正マンション適正化法全般
相談対象者 管理組合の役員・組合員、購入予定者、管理会社、分譲会社ほか（制限なし）

伊東市側の窓口は、建設部 建築住宅課 建築指導係（〒414-8555 静岡県伊東市大原2-1-1／電話 0557-32-1763）です（出典：伊東市 建築住宅課）。制度の運用や市としての取り扱いを確認したいときは、こちらになります。

認定を取ると、実際に何が変わるのか？→3つの実利があります

「ラベルをもらって何になるんですか」と聞かれることがあります。もっともな疑問です。伊東市のページには、期待される効果として次の4点が挙げられています。

  • 区分所有者全体の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持しやすくなる
  • 適正に管理されたマンションとして、市場において評価される
  • 適正に管理されたマンションが存在することで、立地している地域価値の維持向上につながる
  • 住宅金融支援機構の「フラット35」及び「マンション共用部分リフォーム融資」の金利の引き下げ等

私は、このうちお金に直結する3つを理事会でご説明するようにしています。

実利1：固定資産税の減額（長寿命化促進税制）へのルートが開く

後ほど詳しく書きますが、大規模修繕をしたマンションの固定資産税を減額する「マンション長寿命化促進税制」には、管理計画認定を受けているマンションであることが要件のひとつとして関わってきます。認定を持っていれば、この税制への道がきれいに通ります。

実利2：融資金利が下がる

住宅金融支援機構の共用部分向け融資で、管理計画認定を取得していると金利の引き下げが受けられます。詳細は後述しますが、引き下げ幅は最大で年0.2%です。

実利3：売却時・賃貸時の「説明できる材料」になる

伊東はリゾートマンションが多いまちです。区分所有者が高齢化し、相続や売却の話が出てくる局面で、「このマンションは自治体の管理計画認定を受けています」と言えるかどうかは、仲介の現場で効きます。

これは私の実感ですが、築40年近い物件でも、管理が行き届いていることを客観的に示せる組合は、価格の下がり方が明らかに緩やかです。逆に、修繕履歴の資料が段ボールに入ったまま倉庫にある組合は、買い手に何も説明できません。

認定は、工事そのものを安くする制度ではありません。管理組合の信用を可視化する制度です。私はいつも理事長さまに、そうお伝えしています。

マンション長寿命化促進税制は令和13年3月31日まで延長されました

2026年度に大規模修繕を検討している伊東市の管理組合にとって、いちばん現実的な「お金が戻る制度」がこれです。

正式には「長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合の固定資産税の減額措置」、通称マンション長寿命化促進税制といいます。伊東市も大規模の修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額措置として市のページを設けています。

2026年度の改正でどう変わったか

制度の骨格は国が決めています（出典：国土交通省「マンション税制」）。2026年度（令和8年度）の税制改正で、次の2点が動きました。

項目 内容
適用期限 令和8年4月1日から令和13年3月31日まで、5年間延長
床面積要件 下限が40㎡に緩和（従来は50㎡）
減額対象 工事完了年の翌年度分の固定資産税（家屋部分、1戸あたり100㎡相当分まで）
減額割合 6分の1から2分の1の範囲内で、市町村の条例が定める割合

床面積要件が50㎡から40㎡に下がったことは、伊東市では地味に大きな話です。伊東のリゾートマンションには、1LDKや2DKで40㎡台という住戸がかなりあります。これまで「うちは狭いから対象外」と言われていた住戸が、今回の改正で減額対象に入ってくる可能性があります。

主な要件（ざっくり整理）

国の告示（令和5年国土交通省告示第290号〜第293号）で定められている主な要件は、次のとおりです。

  • 築20年以上の分譲マンションであること
  • 総戸数10戸以上であること
  • 長期修繕計画に基づく大規模修繕工事（過去に一定回数の実施実績があること等）
  • 修繕積立金の額が一定の基準に達している、または引き上げが行われていること
  • 管理計画認定を受けている、または自治体からの助言・指導を受けて長期修繕計画を適切に見直していること

細かい適用要件は年度によって運用が変わり得ますので、最終判断は必ず国土交通省の告示原文と伊東市の窓口でご確認ください。

減額割合と申告：伊東市の条例をどう確認するか

ここは正直にお伝えします。

伊東市が条例で定めている減額割合（6分の1〜2分の1のどこか）については、私が調べた時点では市の公開ページ本文から確定的に読み取ることができませんでした。多くの自治体は2分の1を採用していますが、伊東市がどうかを推測で書くわけにはいきません。

減額割合と申告期限は、伊東市 課税課 資産税係（電話 0557-32-1275〜1277）にご確認ください。工事を発注する前、できれば見積比較の段階で1本電話を入れておくのが安全です。

そして、この税制でいちばん多い失敗をお伝えします。

工事が終わってから申告するのを忘れる、です。

減額は自動では適用されません。工事完了後、定められた期間内に必要書類を添えて市へ申告する必要があります。理事の任期は1〜2年で交代しますから、「工事が終わった年の理事会が申告を担当する」ことを、工事前の総会議事録にひとこと書き残しておくことを私はおすすめしています。

実際いくら戻るのか、戸あたりで考える

数字を体感していただくために、あえてざっくり計算します。

伊東市のリゾートマンションで、1戸あたりの家屋分の固定資産税が年間4万円だとします。仮に2分の1の減額が適用されると、その年度は2万円。1戸あたり2万円が1年だけ軽くなるという規模感です。

60戸のマンションなら、組合全体で見れば120万円相当。大規模修繕の総額から見れば数パーセントですが、「工事をやったら翌年の税金が半分」という説明は、総会で反対されている区分所有者の空気を変える力があります。

この制度の本当の価値は、金額よりも、総会で工事に賛成しやすくなることにあります。私は現場で20年やってきて、これは何度も実感しました。

静岡県のマンション管理士無料派遣は申込締切が令和8年11月14日です

伊東市の管理組合が「今年度中に必ず押さえておくべき」制度が、これです。

静岡県は、令和8年度マンション管理組合活動活性化支援事業として、一般社団法人静岡県マンション管理士会に委託し、管理組合にマンション管理士を無料で派遣しています（出典：静岡県「マンションの管理」）。

項目 内容
費用 無料
回数 各管理組合 2回まで
受付件数 10件（上限）
申込締切 令和8年11月14日
派遣期限 令和9年1月31日

受付10件です。静岡県内の分譲マンション管理組合の数を考えれば、これは相当な狭き門です。「そのうち申し込もう」では確実に埋まります。

何を相談すればいちばん元が取れるか

無料で専門家が2回来てくれるわけですから、使い方を設計してから呼んだほうがいいです。私が理事長さまにおすすめしているのは、次の使い分けです。

1回目：長期修繕計画と修繕積立金の妥当性チェック

いま持っている長期修繕計画が何年前に作られたものか、そこに書かれた工事単価が現在の物価に合っているか。管理会社が作った計画をそのまま信じている組合は、想像以上に多いです。第三者の管理士に見てもらう価値はここにあります。

2回目：管理計画認定の取得可否と、足りない項目の洗い出し

先ほどの認定制度の基準に照らして、うちの組合は何が足りないのか。規約なのか、会計なのか、長期修繕計画の周期なのか。ここを潰しておけば、認定申請が現実的なスケジュールに乗ります。

令和8年12月には伊東市でセミナーも予定されています

静岡県は令和8年度のマンション管理セミナーを県内各地で開催予定で、伊東市での開催は令和8年12月予定とされています（会場は未定）。派遣を申し込むほどではないという組合も、これは理事だけでも顔を出す価値があります。

なお、一般社団法人静岡県マンション管理士会も独自にセミナーや相談会を県内各地で開いています。熱海・沼津・三島などが多いですが、伊東からなら伊東線・伊豆急行線で熱海まで出られる距離です。

伊東市の耐震関連補助｜非木造の耐震診断は上限200万円

ここからは、伊東市が持っている建物系の補助メニューです。マンション共用部の修繕そのものに出るお金ではありませんが、大規模修繕と同時に検討する価値があるものを整理します。

非木造建築物の耐震診断費補助

伊東市の建築物の地震対策に関する補助金のページに、木造住宅以外の建築物を対象とした耐震診断費補助が掲載されています。

項目 内容
対象 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された、木造住宅以外の建築物
補助額 診断費用と市の基準額のいずれか少ない額の3分の2以内
上限 200万円／棟

上限200万円は、この連載で扱ってきた静岡県東部の市の中でも手厚い部類です。

ただし、正直にお伝えしなければならない点があります。伊東市のページには「分譲マンションが対象に含まれる」という明示がありません。また、除却費補助（上限97.8万円）や補強工事費補助（上限115万円）は、ページ上「木造住宅」に限定して記載されており、非木造の分譲マンションに適用されるかは公開情報から確認できませんでした。

令和8年度の受付期限も明示がありません。築45年以上のマンションで耐震診断をお考えなら、まず伊東市 建築住宅課 建築指導係（0557-32-1763）へ「分譲マンションは対象になりますか」と電話で確認するのが最短ルートです。私が代わりに聞くこともできますが、組合として一度は直接聞いておいたほうが、後の説明が楽になります。

なぜ伊東市で耐震の話をするのか

伊東は地震と縁の深いまちです。伊豆東部火山群の地域で、1989年（平成元年）には伊東市沖で群発地震と手石海丘の海底噴火が発生しています。相模トラフ、南海トラフの両方の想定区域にもかかっています。

築40年を超えたマンションで、大規模修繕のために足場を架けるタイミングは、耐震診断を同時にやる絶好の機会です。外壁の下地を叩いて回るのは、どちらの工事でも同じ作業だからです。別々にやれば二重に費用がかかります。

ブロック塀等の地震対策｜撤去は上限13万3千円

伊東市は、静岡県の「TOUKAI−0（プロジェクトTOUKAI−0）」の枠組みで、危険なブロック塀等の撤去・建替えへの補助を行っています（出典：伊東市「ブロック塀等の地震対策」）。

工事 上限額
撤去工事 13万3千円
建替え工事 19万4千円

上限額は塀の長さによって変動します。ページの更新日は2026年4月1日となっており、令和8年度も継続していると読めます。

ただしこちらも、ページの表現は「ご自宅」を想定した書き方で、分譲マンションの敷地内にある塀に適用されるかは公開情報からは確認できませんでした。マンションの敷地境界にブロック塀が残っている物件は伊東にも珍しくありませんので、大規模修繕の外構工事に合わせて相談してみる価値はあります。

なお、金額の桁を見誤らないでください。撤去で13万3千円です。マンションの外周をぐるりと囲むブロック塀を全部やり替えるような工事の総額と比べれば、これは「一部を助けてくれる」規模です。ここを大きく見せる説明は、私はしないようにしています。

伊東市の住宅リフォーム助成は共用部に使えるのか？→期待しないほうが安全です

伊東市には、伊東商工会議所が窓口となる住宅リフォーム費用の助成があります（出典：伊東市「住宅リフォーム費用の助成について」）。

工事費 助成額
10万円以上100万円未満 工事費の10%（千円未満切捨）
100万円以上 上限10万円
耐震補強補助と併用する場合 20%・上限20万円にアップ

この制度は市内の建築関連業の振興を目的としたもので、対象は「自己の所有する個人住宅」のリフォームという趣旨で運用されています。

正直に申し上げます。分譲マンションの共用部の大規模修繕にこれが使えると期待するのは、現時点では危険です。市のページに共用部を対象とする明記がないためです。

ただし、専有部（各住戸の中）のリフォームには、区分所有者個人が使える可能性があります。大規模修繕で外壁と窓まわりを直すタイミングで、内装や水回りも一緒にやりたいという区分所有者は、たいてい出てきます。そのとき「市の助成が使えるかもしれないので、伊東商工会議所（0557-37-2500）に聞いてみてください」と案内できる理事会は、区分所有者からの信頼が違います。

管理組合の補助金と、区分所有者個人の補助金は別物です。この2つを混ぜて説明すると、総会で話がこじれます。私は資料上でも必ず分けて書くようにしています。

住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資」｜認定で最大年0.2%引き下げ

補助金が薄い地域では、融資条件をどれだけ良くできるかが、実質的なコスト差になります。

住宅金融支援機構のマンションすまい・る融資（管理組合申込みの共用部分リフォーム融資）は、管理組合が借主となって共用部分の改良工事資金を借りる、全期間固定金利の融資です（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」）。

項目 内容
借主 管理組合（区分所有者個人ではありません）
金利 全期間固定。令和8年8月適用分は返済期間1〜10年で年1.51%（基準金利。毎月見直し）（出典：住宅金融支援機構 融資金利）
金利引き下げ 耐震改修等、「マンションすまい・る債」の積立、管理計画認定の取得で、合計最大年0.2%引き下げ（併用可）
融資限度額 対象工事費以内（保証料を含む）
返済期間 原則1〜10年。条件により20年、管理計画認定かつ一定の工事で最長35年まで延長可

0.2%の引き下げは、金額にするといくらか

体感していただくために計算します。

借入5,000万円・返済期間10年の場合、金利が年1.51%から年1.31%に下がると、総返済額の差はおおむね50万円台になります（元利均等・概算）。

認定を取るためのマンション管理センターへの費用が数万円〜十数万円だとすれば、この一点だけでも十分に元が取れるという計算です。

そして先ほどの固定資産税の減額と合わせれば、認定を持っていることの経済価値は、伊東市の規模のマンションで数十万円から百数十万円のオーダーになり得ます。

「うちの市には補助金がないから」と諦めていた組合ほど、ここを説明すると空気が変わります。

返済期間35年の意味

もうひとつ、見落とされがちな点があります。管理計画認定を受けたマンションで一定の工事を行う場合、返済期間が最長35年まで延ばせるという点です。

これは金利以上に効く場合があります。修繕積立金が足りず、一時金の徴収が必要になりそうな組合にとって、返済期間を延ばせるかどうかは、「今年、区分所有者から1戸50万円を集められるか」という総会の生死を分ける論点だからです。

不在区分所有者の多い伊東のリゾートマンションでは、一時金徴収の決議は本当に通りません。私はその現場を何度も見てきました。借入で平準化するという選択肢を、最初から捨てないでください。

国のマンションストック長寿命化等モデル事業｜第3回は令和8年9月14日〜18日

工事費そのものに国から補助が出る、数少ないルートです。

マンションストック長寿命化等モデル事業は、令和8年度も実施されています（出典：国土交通省 報道発表／事業概要）。

タイプ 内容
先導的再生モデルタイプ 計画支援／工事支援
管理適正化モデルタイプ 計画支援／改修工事支援

令和8年度の提案受付スケジュールは、第2回が令和8年6月22日〜26日、第3回が令和8年9月14日〜18日とされています。

正直に申し上げると、簡単な制度ではありません

この事業は「申請すれば通る」補助金ではありません。モデル事業という名前のとおり、他のマンションの参考になる先導性が求められる、提案型・審査型の事業です。令和8年度第1回（令和8年6月22日発表）の採択は1者1件でした。

ですから、私は理事長さまに「これを前提に予算を組むのはやめましょう」とお伝えしています。当たれば大きい、外れても本体計画は揺るがない。そういう位置づけで臨むのが健全です。

ただし、伊東市のリゾートマンションには、この事業と相性の良い論点があります。不在区分所有者が多数を占めるマンションの合意形成と管理適正化は、まさに全国的な課題であり、モデル性を主張しやすいテーマです。第3回の受付は9月です。興味のある組合は、8月中に一度、専門家を交えて可能性を検討する価値があります。

先進的窓リノベ2026事業｜共用部の窓は対象になるのか

住宅省エネキャンペーンの一部である先進的窓リノベ2026事業は、環境省・国土交通省・経済産業省の連携事業です（出典：環境省「先進的窓リノベ2026事業について」）。

項目 内容
対象工事 内窓設置、外窓交換、ガラス交換等の断熱改修
申請 登録事業者が代理申請し、補助金は施主へ還元される仕組み
管理組合 管理組合が施主として一括申請することが可能
対象工事の着手 2025年11月28日以降

マンション管理組合が施主となって、共用部の窓を一括で改修する場合にも活用できるのが、この制度の使いどころです。

伊東のマンション、特に海に近い物件や伊豆高原の高台にある物件では、サッシの劣化が想像以上に進んでいるケースがあります。潮風でクレセント錠が固着している、レールが腐食して動きが渋い、そういう物件を私は何度も見てきました。

大規模修繕でシーリング（外壁の目地を埋める防水材）を打ち替えるとき、サッシまわりは避けて通れません。そこで「窓ごと替える」という選択肢を検討できるかどうかが、次の12年の快適性を決めます。補助金の締切と工事のタイミングが合うなら、これは強力です。

なお、長期優良住宅化リフォーム推進事業については、令和8年度分の実施が公式に確認できませんでした。令和7年度で事業が終了しており、後継事業の有無は公表されていません（出典：国土交通省 令和7年度事業ページ）。過去記事や他社サイトで「使えます」と書かれていても、2026年度時点では鵜呑みにしないでください。

【比較表】伊東市の管理組合が使える制度・一覧

ここまでを1枚にまとめます。理事会資料にそのまま使っていただいて構いません。

制度名（正式名称） 主体 補助率・内容 上限・規模 対象 年度・期限
マンション管理計画認定制度 伊東市 認定の付与 市手数料無料 分譲マンション管理組合 令和4年4月〜通年
大規模の修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額措置 伊東市（国制度） 翌年度分の固定資産税を1/6〜1/2減額（市条例による） 1戸100㎡相当分まで 築20年以上・10戸以上等 令和13年3月31日まで
令和8年度マンション管理組合活動活性化支援事業 静岡県 マンション管理士無料派遣 2回まで・受付10件 県内の管理組合 申込締切 令和8年11月14日
マンションすまい・る融資 住宅金融支援機構 全期間固定・年1.51%（令和8年8月・1〜10年） 工事費以内 管理組合 通年（毎月金利見直し）
同上・金利引き下げ 住宅金融支援機構 最大年0.2%引き下げ 併用可 認定取得・耐震改修・すまい・る債積立 通年
マンションストック長寿命化等モデル事業 国土交通省 計画支援／工事支援 提案審査型 先導性のある提案 第3回 令和8年9月14日〜18日
先進的窓リノベ2026事業 環境省ほか 断熱窓改修への補助 工事内容による 管理組合の一括申請可 令和8年度
建築物の耐震診断費補助（非木造） 伊東市 3分の2以内 200万円／棟 1981年5月31日以前の非木造建築物 令和8年度の期限は要確認
ブロック塀等の地震対策（TOUKAI−0+） 伊東市 塀の長さによる 撤去13万3千円／建替え19万4千円 危険なブロック塀等 令和8年度継続
住宅リフォーム費用の助成 伊東市・伊東商工会議所 10%（100万円以上は上限額） 上限10万円（耐震併用で20万円） 個人住宅（共用部は要確認） 年度ごと・予算枠あり

注意点をひとつ。補助金・助成金には予算枠があり、枠に達した時点で年度途中でも受付が終了するのが通例です。「まだ3月まであるから」は通用しません。私はこれで悔しい思いをした組合を何度も見ています。

伊東市のマンションが抱える3つの固有事情

ここからが本題です。制度の話だけなら、他所のサイトにも書いてあります。

私が伊東の物件を見せていただいて毎回感じるのは、伊東のマンションは、内陸の市のマンションとまったく違う条件で劣化しているということです。同じ築30年でも、劣化の出方が違う。だから同じ工法で同じ予算を組むと、どこかで無理が出ます。

伊東市固有の3つの事情を、順に整理します。

事情1：塩害｜相模灘に面したまちの宿命

伊東市は相模灘に面し、市街地の多くが海から1kmもない距離にあります。宇佐美、湯川、松原、岡、そして川奈、富戸、八幡野。海沿いにマンションが並ぶ景観は伊東らしい風景ですが、建物にとっては過酷です。

塩分を含んだ風は、鉄部を確実に食います。

私が現場で最初に見るのは、次の3か所です。

  1. バルコニーの手すりの付け根（笠木と支柱の接合部）
  2. 屋上の設備架台のボルト（受水槽、キュービクル、アンテナ架台）
  3. 共用廊下の天井・梁の鉄筋かぶり（コンクリートの爆裂が出やすい）

塩害地帯では、内陸の物件で12年周期でよかった鉄部塗装が、8〜10年で限界を迎えることがあります。逆に、鉄部だけ短周期でこまめに直せば、外壁の全面改修は12年周期を守れる、という組み方もできます。

ここが、伊東の管理組合にとってロープアクセス工法が効く最大の理由です。

鉄部の部分補修や、劣化の進んだ面だけの塗装のために、建物全体に足場を架けるのは費用対効果が合いません。ロープアクセス工法（ロープで吊り下がって作業する無足場工法）なら、必要な面だけを、必要なときに直せます。ロープアクセス工法の技術的な背景や安全基準については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

「12年に1回、全部やる」から、「必要なところを、必要なときに」へ。塩害地帯では、この発想の転換が長期的なコストを大きく変えます。

事情2：急傾斜地｜足場が架けられない物件がある

伊東市のもうひとつの特徴は、地形です。

伊豆高原、城ヶ崎、赤沢、そして市街地でも山手にあがれば、建物の四周のうち一辺が擁壁や斜面に接しているマンションがあります。大室山の裾野に広がる別荘地帯には、道路から見下ろす形で建つ物件も少なくありません。

こういう物件で、私が実際に見てきたのは次のような状況です。

  • 隣地が急斜面で、足場の脚が置けない
  • 前面道路が狭く、資材搬入のトラックが入れない
  • 敷地の高低差が大きく、足場の組み方が特殊になり単価が跳ね上がる
  • 擁壁側の外壁だけ、前回の大規模修繕でも手つかずのまま残っている

「前回もそこは触っていません」と、管理会社の担当者から聞かされることがあります。

正直に申し上げます。私はこの説明を聞くたびに、悔しい気持ちになります。触れなかったのではなく、足場という一つの手段しか持っていなかったから触れなかった。それだけの話だからです。

ロープアクセス工法なら、屋上に支点を取れれば、地上の条件はほぼ関係ありません。斜面に面した外壁、隣地との隙間が50cmしかない面、道路から見えない裏側。足場で40万円かかる一面が、ロープアクセスなら数分の一になることもあります。

もちろん万能ではありません。下地補修の物量が多い面、タイルの全面張替えが必要な面は、足場のほうが確実で安上がりです。だから私は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法を提案します。詳しくはロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。

事情3：不在区分所有者｜リゾートマンションの合意形成

そして、伊東でいちばん重い問題がこれです。

伊東市には、別荘・セカンドハウスとして所有されているリゾートマンションが数多くあります。区分所有者の住所は東京、神奈川、埼玉。年に数回しか来ない。総会の案内は郵送で届くが、返信がない。

議決権の過半数を集めるだけで、理事長が何十本も電話をかける。そういう組合を、私は伊東で何度も見てきました。

大規模修繕は、区分所有法上、原則として総会の普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）で実施できます。共用部分の形状や効用を著しく変更する場合は特別決議（4分の3以上）が必要になりますが、通常の修繕は普通決議です。

それでも、実務上の壁は「賛成が集まらない」ことではなく「そもそも返事が返ってこない」ことにあります。

私が伊東の組合にお伝えしているのは、次の3点です。

  1. 議案書に「やらなかった場合に起きること」を写真で入れる。文章では読まれません。爆裂したコンクリート、腐食した手すり、漏水したエントランス天井。写真は言葉より強い。
  2. 工法ごとの金額を並べて出す。「足場でやると総額いくら、ロープアクセスを併用するといくら」。選択肢があると、人は判断しやすくなります。
  3. 委任状の書き方を1枚の紙にする。返信が来ない最大の理由は、面倒だからです。切って貼って送るだけの形にすると、返信率は目に見えて上がります。

そして、認定制度と長寿命化促進税制は、この場面でこそ武器になります。「工事をすると翌年の固定資産税が減額されます」「認定を取ると融資金利が下がります」。遠方にお住まいの区分所有者にとって、これは数少ない「自分の財布に返ってくる話」です。

工法別コスト比較｜足場・ロープアクセス・ハイブリッド

伊東の物件で、私が実際にご提案するときの考え方を、表にして開示します。

比較軸 通常足場工法 ロープアクセス工法（無足場工法） ハイブリッド工法
仮設費 総工事費の20〜25%が目安 ほぼ不要（支点設置費のみ） 足場を架ける面の分だけ
工期 架設・解体で前後2〜3週間が加算 着手が早い。天候の影響は受けやすい 中間
居住者の生活影響 全戸のバルコニーが足場に囲まれる。防犯・洗濯物・日照に影響 作業中の住戸のみ。期間が短い 足場面のみ影響
適する工事 下地補修が広範囲、タイル全面張替え、外断熱 鉄部塗装、シーリング打替え、部分補修、調査、洗浄 面ごとに条件が違う建物
伊東で適する条件 平坦地・道路付けが良い市街地の物件 急傾斜地、隣地が近い面、海側の鉄部集中補修 大半の伊東の物件
弱点 費用が重い。近隣の日照・通行に影響 大量の下地補修には不向き。有資格技術者の確保が必須 工程管理が複雑（施工者の力量が出る）

仮設足場は、総工事費のおおよそ20〜25%を占めます。これは業界では広く知られた目安です。1億円の工事なら2,000万円前後。そのお金は、建物を直すことには1円も使われていません。

だからといって「全部ロープアクセスにしましょう」とは、私は言いません。下地補修の物量が読めない建物で全面ロープアクセスにすると、かえって高くつきます。正直に申し上げます。

私がいつもやるのは、先に調査をして、面ごとに劣化度を出してから工法を決めることです。ロープアクセスなら、その調査自体を足場なしで、打診棒を使って全面やることができます。調査だけロープアクセス、工事は面ごとに使い分け。これが伊東の物件でいちばん外さない進め方です。

ロープアクセス工法の一般的な安全基準や、国内での運用事例についてはロープアクセスドットコムで解説していますので、理事会での説明資料を作られる際にご参照ください。

明誠が3工法を提案できる理由

手前味噌になりますが、ここは記事の性質上、明確に区切ってお伝えします（自社サービスの紹介です）。

株式会社明誠は、通常足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3つを、建物の条件に応じて選べる数少ない会社です。そして、ロープアクセス工事としては日本で初めてとなるフランチャイズ展開を行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職が加盟しています。

なぜこれが管理組合にとって意味があるのか。

足場屋しか持っていない会社は、足場を提案します。ロープアクセスしか持っていない会社は、ロープアクセスを提案します。それは悪意ではなく、単に持ち駒の問題です。3つ持っている会社だけが、「この面は足場、この面はロープ」という提案ができます。

大規模修繕の総合的なご提案については大規模修繕工事のご紹介にまとめています。

補助金・税制を最大化する12か月スケジュール

伊東市の管理組合が、いまから動くとしたらどうなるか。逆算したスケジュールを置きます。

時期 やること 関係する制度
2026年8月〜9月 長期修繕計画の現物を理事会で確認。作成年度と単価をチェック 全体
2026年9月14〜18日 （挑戦する組合のみ）モデル事業 第3回提案受付 マンションストック長寿命化等モデル事業
2026年9〜10月 建物劣化診断（ロープアクセスなら足場なしで全面可能） 工法選定の前提
2026年10月 静岡県のマンション管理士無料派遣を申し込む 締切 令和8年11月14日・受付10件
2026年11〜12月 派遣された管理士と、認定基準の不足項目を洗い出し 管理計画認定制度
2026年12月 伊東市でのマンション管理セミナー（開催予定） 静岡県
2027年1〜2月 マンション管理センターの事前確認 → 認定申請 管理計画認定制度
2027年2〜3月 認定取得を前提に、すまい・る融資の事前相談 金利0.2%引き下げ
2027年3〜5月 総会で工事と資金計画を決議 区分所有法・普通決議
2027年5〜10月 大規模修繕工事（伊東は温暖。冬季施工も選択肢） —
工事完了後すみやかに 固定資産税の減額申告（伊東市 課税課 資産税係） 長寿命化促進税制

伊東ならではの工期の考え方

伊東は温暖です。真冬でも氷点下になる日はそう多くありません。これは工事の面では有利な条件です。

一般に、大規模修繕の繁忙期は春と秋です。伊東の物件なら、12月〜2月の閑散期に工事を入れられる可能性があり、その分の価格交渉の余地が生まれます。塗料メーカーの施工可能温度（一般に5℃以上）を下回る日をどう避けるかという工程管理は必要になりますが、内陸の高標高地の物件に比べれば、伊東は圧倒的に条件が良いです。

ただし、伊東には別の制約があります。観光シーズンです。

ゴールデンウィーク、夏休み、そして年末年始。リゾートマンションは、この時期に区分所有者が滞在します。バルコニーが足場に囲まれた状態で滞在していただくのは、いくら説明していても苦情になります。

足場を架ける工事なら、観光シーズンを外す。ロープアクセスなら、滞在の少ない面から順に片付ける。この組み立てができるかどうかで、工事中の理事長さまの心労がまるで違います。

私が伊東の理事長さまに必ずお伝えしている5つのこと

制度の話を締めくくる前に、現場から5つだけ。

1. 「補助金がない」で調査を止めないでください。伊東市に共用部の直接補助はなくても、認定・税制・融資・県の無料派遣を積み上げれば、実質的な軽減は数十万円から百数十万円のオーダーになります。

2. 相見積もりは、必ず同じ仕様書で取ってください。工法も数量も違う見積書を3社並べても、比較にはなりません。私の経験上、金額差の大半は工事内容の差であって、会社の良し悪しではありません。

3. 「前回と同じで」は、いちばん危険な言葉です。塩害地帯の建物は、12年前と劣化の出方が変わっています。前回の仕様をコピーすると、必要な工事が抜け、不要な工事が残ります。

4. 足場の見積書を、必ず単独の項目で出してもらってください。総額に埋め込まれていると、比較ができません。仮設費がいくらかを知ることが、工法を選ぶ第一歩です。

5. 数字と期限は、必ず公式で確認してください。この記事に書いた数字も、伊東市・静岡県・国のページを見て書いていますが、制度は変わります。特に伊東市の固定資産税減額割合と、耐震補助の分譲マンションへの適用可否は、記事執筆時点で公開情報から確定できませんでした。電話1本で解決する話です。

現場で20年やってきて、私が一番悔しい思いをするのは、「知っていれば使えた制度を、締切が過ぎてから知る」という場面です。静岡県の無料派遣は11月14日、受付10件。これだけは、この記事を読んだ今日のうちにカレンダーに入れてください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 伊東市に、分譲マンションの大規模修繕そのものに使える補助金はありますか？
A. 工事費に直接出る市独自の補助金は、公開情報からは確認できませんでした。代わりに、市のマンション管理計画認定制度（申請手数料無料）と、大規模修繕をしたマンションの固定資産税の減額措置が使えます（出典：伊東市）。

Q2. 伊東市の管理計画認定は、市役所の窓口で申請できますか？
A. できません。公益財団法人マンション管理センターのオンライン申請のみで、市の窓口では受け付けていません。事前確認適合証も必要です。詳しくは本文の「伊東市の申請方法」を参照してください。

Q3. マンション長寿命化促進税制は、まだ使えますか？
A. 使えます。2026年度の税制改正で令和8年4月1日から令和13年3月31日まで5年間延長され、床面積要件も40㎡に緩和されました（出典：国土交通省）。伊東市の減額割合は課税課資産税係（0557-32-1275〜1277）でご確認ください。

Q4. 静岡県のマンション管理士無料派遣は、いつまでに申し込めばいいですか？
A. 令和8年11月14日が申込締切、受付は10件が上限です。派遣は各組合2回まで、期限は令和9年1月31日（出典：静岡県）。

Q5. 築40年でも制度の対象になりますか？
A. はい。管理計画認定制度に築年数の上限はありません。長寿命化促進税制はむしろ築20年以上が要件ですので、築40年は対象年数を満たします。ただし総戸数10戸以上など他の要件もご確認ください。

Q6. 伊豆高原の斜面に建っていて、足場が架けられないと言われました。どうすれば？
A. ロープアクセス工法（無足場工法）が有力な選択肢です。屋上に支点が取れれば地上の条件をほぼ問いません。ただし下地補修の物量が多い面は足場のほうが確実なので、面ごとに使い分けるハイブリッド工法をご検討ください。

Q7. 区分所有者の多くが市外在住で、総会が成立しません。
A. 委任状の書式を1枚化する、劣化状況を写真で示す、工法別の金額を並べて選択肢にする、の3点が実務上効きます。加えて、税制・融資の話は「遠方の所有者の財布に返ってくる話」として響きやすいです。

この記事のポイントまとめ

  • 伊東市は令和4年4月からマンション管理計画認定制度を実施、市への手数料は無料
  • 認定申請はマンション管理センターのオンラインのみ、市の窓口では受け付けない
  • マンション長寿命化促進税制は令和13年3月31日まで延長、床面積要件は40㎡に緩和
  • 静岡県のマンション管理士無料派遣は令和8年11月14日締切・受付10件で早い者勝ち
  • すまい・る融資は認定取得等で最大年0.2%引き下げ、返済期間は最長35年まで延長可
  • モデル事業の令和8年度第3回提案受付は令和8年9月14日〜18日の5日間のみ
  • 伊東の固有事情は塩害・急傾斜地・不在区分所有者の3つ、工法選定に直結する
  • 仮設足場は総工事費の20〜25%が目安、面ごとの使い分けで圧縮の余地がある
  • 伊東は温暖で冬季施工の選択肢があるが、観光シーズンの滞在時期は外して組む
  • 制度は変更され得るため、数字と期限は必ず市・県・国の公式ページで最終確認を

制度についての免責

本記事は2026年8月25日時点で公開されている、伊東市・静岡県・国土交通省・環境省・住宅金融支援機構の公表情報をもとに作成しています。補助制度・税制は年度途中でも改正や予算枠到達による受付終了があり得ます。申請の可否や金額の最終判断は、必ず各制度の窓口へご確認ください。本記事は法的助言・税務助言を目的とするものではありません。

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円で通常足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3つを建物条件に応じて提案できる改修会社です。ロープアクセス工事として日本初のフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板の各専門職が加盟しています。

伊東市のマンションで「足場が架けられない面がある」「補助金や税制をどう組み立てればいいかわからない」というお悩みがありましたら、お問合せフォームからご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

最終更新：2026年8月25日

関連記事（静岡県東部・伊豆エリア）

関連リソース

出典・参考資料

熱海市のマンション補助金｜大規模修繕2026年版

この記事で答える質問：熱海市の分譲マンション管理組合が、2026年度（令和8年度）の大規模修繕で実際に使える公的支援は何か？　申込先と締切はどこか？

結論から申し上げます。熱海市には「共用部の外壁塗装や防水にそのまま出る市の補助金」は、公開情報の範囲では見当たりません。ただし、熱海市の管理組合が2026年度に確実に取りにいける公的支援は4本あります。しかもそのうち2本には明確な締切があり、1本は受付10件で終了します。この記事は、その4本を申込先・電話番号・締切まで落とし込んだ実務ガイドです。

2026年8月24日 更新／株式会社明誠 代表取締役 本間幸紘

熱海市の管理組合が2026年度に狙える公的支援は「4本」

先に全体像を表で示します。この表だけでも印刷して理事会に持ち込んでいただければ、今年度の議論はほぼ回ります。

# 制度名 実施主体 管理組合にとっての価値 締切・注意点
1 令和8年度 マンション管理組合活動活性化支援事業（マンション管理士の無料派遣） 静岡県 専門家を無料で2回呼べる。長期修繕計画と積立金の第三者チェックに使える 受付10件・上限到達で終了／申込期限 令和8年11月14日（土）／派遣期限 令和9年1月31日
2 令和8年度 マンション管理セミナー 熱海市会場 静岡県 熱海市内で開催予定（令和8年10月）。移動負担ゼロで最新制度が拾える 会場・日程は県ページで随時更新
3 マンション管理計画認定制度 熱海市（令和6年4月開始） 認定でフラット35・共用部リフォーム融資の金利引下げ。市への認定申請手数料は無料 申請はマンション管理センターのオンラインのみ。市窓口に直接は不可
4 長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税減額（長寿命化促進税制） 熱海市 翌年度の建物部分の固定資産税を3分の1減額（1戸100㎡相当分まで） 工事完了から3か月以内に市税務課へ申告

出典：静岡県「マンションの管理」、熱海市「マンション管理計画認定制度」、熱海市「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」

「市の補助金がない」ことを最初に正直に書く理由

私はこの連載で静岡県東部の市を順に扱ってきましたが、共用部の大規模修繕工事そのものに直接補助を出している市は、県東部ではほとんど確認できていません。熱海市も、市公式サイトの「住まい／住居・建築」および「補助金」の各ページを見る限り、分譲マンションの共用部改修に対する直接補助の掲載は確認できませんでした（2026年8月24日時点の公開情報）。

ここを曖昧にしたまま「補助金が使えます」と書く記事が世の中には多くあります。しかし理事会で「あると聞いたのに無かった」となれば、そのあと何を提案しても信用されません。無いものは無いと書き、代わりに実在する4本へ全力で誘導する。これがこの記事の立場です。

そのうえで申し上げると、熱海市の管理組合が受け取れる経済的メリットの総額は、決して小さくありません。固定資産税の3分の1減額は、規模によっては数十万円単位になります。無料派遣を2回使い切れば、マンション管理士への相談料としては十数万円相当の価値です。「補助金」という言葉から一歩視野を広げると、熱海には拾える支援が確かにあります。

熱海市のマンションストック：14,906戸という数字の重み

熱海市は令和6年3月に熱海市マンション管理適正化推進計画を策定しました。この計画は、熱海のマンションが置かれた状況を、市自身の言葉で正確に説明しています。

本市におけるマンションは、海や山に囲まれた地形的な制約から市民の重要な居住形態となっているほか、温泉のある観光地・保養地としての特性から、リゾートマンションとして使われているものも多くあります。
（出典：熱海市マンション管理適正化推進計画のページ）

そして同計画によれば、市内のマンション総戸数は14,906戸とされています。

この数字を、私がこれまで書いてきた近隣市と並べてみます。

市 マンション戸数の規模感 特徴
熱海市 14,906戸（推進計画） リゾート利用が多く、非居住の所有者が多数
伊豆の国市 10棟673戸（推進計画） うち8棟がリゾートマンション
裾野市 内陸・実需中心 市の直接補助は確認できず
三島市 実需中心 交通至便・県セミナー会場

熱海市の人口は約3万人台です。その市に約1.5万戸のマンションがある。つまり熱海のマンションは、住民票のある市民のためだけの器ではなく、市外に住む区分所有者が大量に持っている資産なのです。この構造が、熱海の管理組合の運営を、他市とはまったく違うものにしています。

熱海の管理組合が直面する「3つの固有の壁」

壁1：総会の出席率と委任状
区分所有者の多くが市外在住のリゾート利用者である場合、通常総会に物理的に来られません。大規模修繕は普通決議で足りるとはいえ、議決権の過半数を集める作業そのものが重い。書面議決・委任状・電磁的方法による議決権行使をどこまで規約で認めているか、ここが熱海のマンションでは工事の可否を左右します。

壁2：修繕積立金の滞納と所有者の所在不明
セカンドハウスとして買った当時の所有者が高齢化し、相続が発生し、相続人が誰も熱海に関心を持たない。この経路で所在不明・滞納が生まれます。積立金が予定どおり集まらない前提で工事計画を立てざるを得ないケースを、私は伊豆・熱海エリアで何度も見てきました。

壁3：建物が斜面と海に挟まれている
これは後述しますが、熱海のマンションは急傾斜地に建ち、海からの潮風を正面から受けるものが多い。この2点が、そのまま工事費に跳ね返ります。

推進計画は、担い手不足と所有者の高齢化が進むことで「適切な修繕が行われず放置される高経年マンションが増加し、所有者の住環境の低下だけでなく、周辺環境にも悪影響を及ぼすことが懸念される」と書いています。市が公式文書でここまで踏み込んで書いているという事実を、理事会の資料に一行入れてください。「うちだけの問題ではない」という共通認識が、話を前に進めます。

最優先アクション：静岡県のマンション管理士 無料派遣（受付10件）

熱海市の管理組合が今日から動くべき制度は、これです。

制度の骨格

項目 内容
正式名称 令和8年度 マンション管理組合活動活性化支援事業
内容 県内のマンション管理組合へマンション管理士を無料で派遣し、業務補助・助言を行う
費用 無料（県が一般社団法人静岡県マンション管理士会に委託）
受付件数 10件（上限に達した時点で申込終了）
派遣回数 各管理組合 2回まで
申込期限 令和8年11月14日（土曜）
派遣期限 令和9年1月31日（日曜）まで
申込先 一般社団法人静岡県マンション管理士会　メール：t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス：0544-27-6561
申込書 県ページからWord形式でダウンロード可

出典：静岡県「マンションの管理」

受付件数は静岡県全体で10件です。県内には政令市の静岡市・浜松市をはじめ多数のマンションがあります。11月14日という期限だけを見て「まだ時間がある」と考えると、その前に枠が埋まります。理事会の議題に上げるのは、次の1回で。

2回の派遣をどう使い切るか（熱海版の使い方）

無料で呼べるのは2回だけです。私が熱海の管理組合であれば、こう配分します。

1回目：長期修繕計画と修繕積立金の「熱海補正」チェック
– 現在の長期修繕計画が、塩害環境を前提とした修繕周期になっているか（一般的な内陸想定の周期表をそのまま使っていないか）
– 修繕積立金の額が、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の水準に対してどうか
– 滞納・所在不明区分所有者が何戸あり、それを織り込んだ資金計画になっているか
– 管理計画認定制度の認定基準に、今の管理体制がどこまで届いているか

2回目：発注方式と見積比較のチェック
– 責任施工方式／設計監理方式／管理会社一括、どれが自組合に合うか
– 相見積りの仕様書を統一できているか（仕様が違う見積りは比較不能です）
– 熱海特有の仮設計画（後述）が、各社見積りでどう扱われているか

この2回を「なんとなく相談」で消費してしまうのが一番もったいない。論点を紙に書いて渡すだけで、専門家の2時間の価値は倍になります。

申込書に書くとき、熱海の組合が強調すべきこと

申込多数の場合は派遣先を調整する、と県は明記しています。つまり書き方で選ばれる可能性があるということです。熱海の管理組合には、他地域にない訴求材料があります。

  • 区分所有者の多くが市外在住で、合意形成に固有の困難がある
  • 高経年で、次回の大規模修繕が資金的に厳しい見通しである
  • 急傾斜地・塩害という立地条件があり、一般的な計画では対応できない

これらを申込書の「相談したい事項」に具体的に書いてください。抽象的に「長期修繕計画について」とだけ書いた組合と、上記を書いた組合では、緊急度の伝わり方が違います。

熱海市で開催：令和8年10月の県マンション管理セミナー

静岡県は令和8年度、県内9会場でマンション管理セミナーを開催予定です。そして——熱海市はその会場のひとつです。

開催地 開催日 会場
浜松市 令和8年7月25日（土） 可美公園総合センター
磐田市 令和8年8月29日（土） 磐田商工会議所
三島市 令和8年9月12日（土） 三島市役所
熱海市 令和8年10月予定 未定（県ページで発表）
沼津市 令和8年10月予定 未定
静岡市 令和8年11月予定 未定
伊東市 令和8年12月予定 未定
富士市 令和9年2月予定 未定
浜松市 令和9年2月予定 未定

出典：静岡県「マンションの管理」

私はこの連載で、裾野市・御殿場市・伊豆市の記事では「自分の市に会場がないので、車で30分の三島会場へ行ってください」と書くしかありませんでした。熱海市の管理組合は、地元で受けられます。これは想像以上に大きな差です。

セミナーは「理事長ひとり」で行かないでください

熱海のマンション管理組合の最大の弱点は、理事の任期が1年で、毎年ゼロから学び直しになることです。特にリゾート利用の多い組合では、理事のなり手も限られます。

私からの提案は単純です。現理事長と、次期理事候補の2名で参加してください。知識が1年で消えるのを止められます。可能であれば、修繕委員会のメンバーも一人。セミナーは無料で、県が主催しています。参加コストは交通費すらほぼゼロです。

なお、令和8年2月には静岡県マンション管理士会主催のセミナーが熱海市いきいきプラザで開催された実績もあります。熱海は県のマンション施策の中で「重点的に情報提供する街」と位置づけられていると考えてよいでしょう。この立地の有利さを使い切ってください。

熱海市のマンション管理計画認定制度：市への手数料は無料

ここからは熱海市が主体となって動かしている制度です。

熱海市は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正を受け、令和6年4月からマンション管理計画認定制度を開始しました。

認定を取ると何が変わるか

熱海市は市ページで、認定による効果を4点挙げています。

  1. 区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持しやすくなる
  2. 適正に管理されたマンションとして、市場において評価される
  3. 適正に管理されたマンションが存在することで、立地している地域価値の維持向上につながる
  4. 住宅金融支援機構の「フラット35」および「マンション共用部リフォーム融資」の金利引下げ等が受けられる

熱海の管理組合にとって、2番と4番が実利です。

2番（市場評価）が熱海で特に効く理由。熱海のリゾートマンションは中古市場で活発に取引されています。買い手が最も恐れるのは「安く買えたが、修繕積立金が枯渇していて、あとから大規模な一時金を請求される」ことです。管理計画認定は、その不安に対する公的な回答になります。売却を考える区分所有者にとっても、住み続ける区分所有者にとっても、資産価値の下支えになります。

4番（融資金利）は、積立金が足りない組合の生命線です。後述する住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、認定を受けていると金利引下げの対象になります。積立金不足を借入で埋めざるを得ない熱海の組合にとって、これは直接お金の話です。

申請ルートと費用（ここを間違える組合が多い）

項目 熱海市の場合
市への認定申請手数料 無料
申請方法 （公財）マンション管理センターのオンラインシステム（管理計画認定手続き支援サービス）のみ。熱海市の窓口に直接申請することはできません
必要書類 マンション管理センターが発行する事前確認適合証（システム内で発行）
市独自の基準 なし（国のマンション管理適正化指針の基準のみ）
別途かかる費用 マンション管理センターのシステム利用料および事前確認審査料
担当課 熱海市 観光建設部 まちづくり課 建築住宅室　電話 0557-86-6424

出典：熱海市「マンション管理計画認定制度」

注目していただきたいのは、熱海市が市独自の基準を設けていないことです。自治体によっては国基準に上乗せの独自要件を課すところもあります。熱海市は上乗せなし。つまり国の基準を満たせばそのまま通る設計です。管理組合にとっては、ハードルがひとつ少ない状態です。

また、市への手数料が無料という点も見逃せません。参考までに、静岡県が町域を対象に実施している認定制度では、令和8年4月1日改定後で事前確認適合証ありの場合4,000円、なしの場合28,100円の手数料がかかります（静岡県ページ）。熱海市域はこれが無料です。

認定制度の相談先

認定制度に関する相談ダイヤルが設置されています。

  • マンション管理計画認定制度相談ダイヤル　電話 03-5801-0858
  • 受付時間：月曜日～土曜日 午前10時～午後5時（祝日、年末年始を除く）
  • 運営：一般社団法人日本マンション管理士会連合会
  • 相談内容：認定制度をはじめ改正マンション管理適正化法全般

土曜も受け付けています。理事が集まれるのは土曜という組合が多いはずですから、理事会の最中にその場でかける、という使い方ができます。

長寿命化促進税制：熱海市の減額割合は「3分の1」

大規模修繕を実際にやった組合にお金が返ってくる制度が、これです。

制度の要点

令和5年度税制改正で創設された、長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度です。熱海市も市ページで案内しています。

項目 熱海市の内容
効果 工事完了年の翌年度分の建物部分の固定資産税を減額
減額割合 3分の1（熱海市の条例で定める割合）
対象床面積 1戸あたり100㎡（共用部分含む）相当分まで
対象期間 翌年度課税1年分
申告期限 工事完了日から3か月以内
申告先 熱海市役所 第一庁舎1階 税務課 課税室
前提 管理計画の認定を受けたマンション等で、長寿命化に資する大規模修繕工事を実施したこと

出典：熱海市「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」

「工事完了から3か月」が、実務では一番危ない

私が現場で最も多く見てきた失注ならぬ「失権」がこれです。

大規模修繕は、竣工したあと理事会も住民も疲れ切っています。検査、手直し、報告会、決算——そこに追われているうちに3か月が過ぎる。気づいたときには申告期限切れです。減額は1年分しかありません。取り逃すと、来年やり直すことはできません。

対策は3つです。

  1. 工事契約を結んだ時点で、税制申告を工程表に書き込む。「竣工＋2か月」に申告と入れておく。
  2. 証明書の手配を工事中に始める。必要書類には時間がかかります。竣工後に動き出すのでは遅い。
  3. 施工会社に工事証明の発行を発注時から依頼しておく。私どもは契約時にこの確認を必ず行っています。

熱海市の申告窓口は税務課課税室（第一庁舎1階）です。まちづくり課ではありません。制度の説明はまちづくり課、税の申告は税務課、と部署が分かれます。ここを間違えて往復させられる組合が実際にあります。先に電話で確認してから行ってください（市代表 0557-86-6000）。

減額はいくらになるのか

具体額は各住戸の評価額次第ですが、考え方を示します。1戸の建物部分の固定資産税額が年5万円だとすると、3分の1減額で1戸あたり約1.6万円／年。50戸のマンションなら組合全体で約80万円が住民の手元に残る計算です。あくまで単純化した試算であり、実際の額は評価額・床面積・課税明細により変わります。正確な額は税務課にご確認ください。

しかし、80万円という数字は、理事会で「認定を取ろう」という話を通すには十分な説得力があります。認定制度は手間がかかりますが、その手間の先にこの減額があります。認定と税制はセットで検討してください。

TOUKAI-0＋（プラス）：令和8年度から新体系。マンションは「実施しているが額は非公開」

静岡県は平成13年度から、全国に先駆けて木造住宅の耐震化プロジェクト「TOUKAI-0」を実施してきました。そして令和8年度から、これに代わる新体系「TOUKAI-0＋（プラス）」がスタートしています。熱海市もこれを踏まえ、従来の耐震化事業に加えて、減災化事業である簡易補強事業・部分補強事業を拡充しました。

熱海市のTOUKAI-0＋ 補助メニュー（令和8年5月2日更新の市ページより）

対象事業 対象・内容 補助限度額
わが家の専門家診断事業 昭和56年5月31日以前着工の既存木造住宅。耐震診断を自己負担5,000円で受けられる 補助なし（自己負担5,000円）
木造住宅耐震改修事業 上部構造評点1.0未満→補強後1.0以上となる補強計画作成と耐震補強工事 115万円
木造住宅簡易改修事業 上部構造評点0.7未満の住宅の補強計画作成と簡易補強 85万円
木造住宅部分補強事業 上部構造評点1.0未満の住宅の補強計画作成と部分補強 85万円
ブロック塀等撤去事業 道路等に面した危険なブロック塀の撤去 10万円
ブロック塀等緊急改善事業 危険なブロック塀を安全な塀に改善 25万円

補助金受付期限：令和8年11月30日まで（今年度予算額に到達次第終了。申請前に契約や着手した工事は対象外）

出典：熱海市「TOUKAI-0＋（プラス）総合支援事業（耐震診断・耐震補強等）」

分譲マンションの管理組合が本当に見るべきなのは「表の下の注記」

上の表は木造住宅とブロック塀の話であり、鉄筋コンクリート造の分譲マンションはこの表には出てきません。ここで多くの管理組合が「うちは対象外だ」とページを閉じます。

閉じないでください。市ページの表の下には、こう書かれています。

※木造住宅以外の建築物の耐震診断及び耐震補強計画策定補助事業を実施しています。詳細についてはお問い合わせください。

「実施しています」と市が明言しています。ただし、対象要件も補助率も限度額もページ上には掲載されていません。「詳細はお問い合わせください」で終わっています。

これは、私がこの連載で扱った近隣市と比べても特殊な状態です。裾野市や三島市は非木造の補助について基準額や補助率をページに掲載していました。熱海市は制度の存在だけを示し、中身は電話に委ねている。つまり電話をかけた組合だけが条件を知り得る構造になっています。

熱海市 建築住宅室への電話台本（そのまま読んでください）

熱海市役所 まちづくり課 建築住宅室　電話 0557-86-6424（平日8:30〜17:15）

「熱海市内の分譲マンションの管理組合です。TOUKAI-0＋のページに、木造住宅以外の建築物の耐震診断および耐震補強計画策定の補助事業を実施しているとの記載がありました。分譲マンションの共用部分は対象になりますか。

対象になる場合、
① 昭和56年5月31日以前の着工という要件は非木造にも同じように適用されますか。
② 補助率と限度額はいくらですか。
③ 耐震診断だけでなく、耐震補強計画の策定費も対象ですか。
④ 今年度の受付枠はまだ残っていますか。
⑤ 申請から交付決定までどのくらいかかりますか。申請前に契約・着手した分は対象外という理解でよいですか。
⑥ 管理組合として申請する場合、総会決議は必要ですか。決議前に事前相談は可能ですか。」

この6問を聞き切れば、その年度に動けるかどうかが確定します。所要5分です。

なぜ耐震の話を大規模修繕の記事でするのか。理由は単純です。耐震診断も外壁改修も、足場や仮設の費用が重複するからです。同じ年にまとめて発注すれば、仮設費は一度で済みます。別々の年にやれば二度払いです。熱海のように仮設が高くつく街では、この差が数百万円になります。耐震補助の可否は、大規模修繕の工程を決める前に確認すべき情報なのです。

なお、市の耐震関連の全体像は熱海市耐震改修促進計画にまとまっています。理事会資料の背景説明に使えます。

熱海だけの論点：別荘等所有税と修繕積立金の関係

熱海市には、他の街にはない税があります。別荘等所有税（法定外普通税）です。昭和51年度に創設され、これまで10回の更新を経て今も続いています。

制度の要点

項目 内容
税率 毎年1月1日現在で所有する別荘等の延べ床面積1㎡につき650円
区分所有の場合 共用部分の按分面積も課税対象。登記面積より課税面積が大きくなることがある
主な対象 熱海市に住民登録等のない所有者が保有する別荘、旅館業法の許可を受けていない寮・保養所など
担当 熱海市 税務課

出典：熱海市「別荘等所有税（法定外普通税）」、熱海市「別荘等所有税とは」、熱海市「別荘等所有税Q&A」

この税が、管理組合の合意形成に効いてくる

70㎡の住戸に共用部按分が加わって課税面積が90㎡になったとすると、90㎡×650円＝年58,500円。これが固定資産税とは別に、毎年かかります。

熱海のリゾートマンションの区分所有者は、
– 管理費
– 修繕積立金
– 固定資産税・都市計画税
– 別荘等所有税
– 温泉使用料（温泉付き物件の場合）

を負担しています。この状態で「積立金を月額1万円上げます」と総会に諮ると、何が起きるか。市外在住の区分所有者から強い抵抗が出ます。彼らにとって熱海の住戸は生活の本拠ではなく、既に固定費が重い資産だからです。

だからこそ、熱海の管理組合の値上げ提案は、「値上げのお願い」ではなく「総保有コストの最適化提案」として組み立てる必要があります。

具体的にはこう説明します。

今回ご提案する大規模修繕は、工法の見直しにより仮設費を圧縮しています。さらに管理計画認定を取得することで、翌年度の建物部分の固定資産税が3分の1減額され、共用部リフォーム融資を使う場合の金利引下げも受けられます。負担増の一部は、税と金利で戻ってきます。

これは値上げの言い訳ではなく、事実の説明です。熱海の区分所有者に響くのは、情緒ではなく数字です。私はそう考えています。

国の制度：積立金が足りない熱海の組合が最初に見るべき3本

市と県の制度を押さえたら、次は国です。熱海の組合には特に、資金繰りの制度が効きます。

1. 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

管理組合が借入主体となり、共用部の修繕費を借りる制度です。管理計画認定を受けたマンションは金利引下げの対象になります（熱海市も市ページでこの点を効果として明記しています）。

積立金が計画額に届いていない組合が、工事を先送りすると何が起きるか。劣化が進み、次回の工事費が上がります。先送りは節約ではありません。借りて直し、積立金で返す方が、総額では安く済むケースが多くあります。詳細は住宅金融支援機構のページをご確認ください。

2. 「マンションすまい・る債」

積立金を計画的に積み立てるための制度です。すでに積立金がある組合の運用先として検討されます。住宅金融支援機構のページ。

3. 「マンションライフサイクルシミュレーション」

将来の修繕費と積立金残高を試算できる無料ツールです。理事会で使うと効果が大きい。「このままだと2035年に残高がマイナスになります」というグラフを1枚出すだけで、値上げの議論が現実味を帯びます。シミュレーションはこちら。

長寿命化促進税制の国側の解説は国土交通省のページにあります。市の窓口へ行く前に一読しておくと、話が早く進みます。

熱海の建物条件：斜面・塩害・温泉、そして「足場が組めない」

ここからは、制度ではなく建物の話です。熱海のマンションには、他の街の常識が通用しない条件が3つあります。

条件1：急傾斜地に建っている

熱海市は、海岸線から山までの距離が極端に短い地形です。市自身が推進計画で「海や山に囲まれた地形的な制約」と書いているとおりです。その結果、多くのマンションが斜面に張り付くように建っています。

これが意味するのは、
– 建物の周囲に平場がない。足場を組むための地面がない
– 敷地が擁壁や急斜面に接している。足場の支柱を立てる場所がない
– 前面道路が狭く急勾配。大型車両が入れない、資材置場が取れない

一般的なマンションであれば「外周に足場を組む」で終わる話が、熱海では設計から考え直す必要があります。斜面側だけ特殊な仮設を組む、あるいは組めない、という判断が現実に発生します。

なお、静岡県は土砂災害警戒区域等の指定を進めており、熱海市内にも指定区域があります。斜面地に建つマンションの管理組合は、熱海市の防災情報で自分の建物の立地区分を確認しておいてください。擁壁の点検を大規模修繕と同時に行うかどうかは、熱海では真面目に検討すべき論点です。

条件2：海からの塩害

熱海のマンションの多くは、相模灘を望む立地にあります。眺望はこの街の最大の資産ですが、眺望が良いということは、潮風を遮るものがないということです。

塩害環境で起きること：
– 鉄部（手すり、階段、扉枠、設備架台）の腐食が内陸の数倍速い
– コンクリートに塩分が浸透し、鉄筋の腐食（塩害劣化）が進む
– 塗膜の劣化が早く、一般的な塗替え周期では追いつかない

内陸想定の長期修繕計画をそのまま使っている熱海のマンションは、周期が実態に合っていない可能性が高い。これが、前述した「無料派遣の1回目で長期修繕計画をチェックすべき」と申し上げた最大の理由です。

塩害環境では、材料選定も変わります。鉄部には防食性能の高い塗料、シーリングには耐候性の高いグレード。初期費用は上がりますが、次回工事までの年数が延びれば総額は下がります。熱海の見積比較では、金額だけでなく仕様のグレードが揃っているかを必ず見てください。

条件3：温泉と設備

熱海のマンションには温泉配管を持つ物件があります。温泉成分は金属を侵します。共用部の温泉配管・貯湯槽・熱交換器は、外壁とは別の劣化曲線を持つ設備です。大規模修繕の予算に、これが計上されていない長期修繕計画をときどき見かけます。温泉付き物件の理事会は、設備の更新時期を必ず別立てで確認してください。

足場が組めない熱海の建物を、どう直すか

私は東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけています。足場を組む工法、ロープアクセス工法（無足場工法）、そしてその両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つを、建物ごとに選べる体制を取っています。日本でこの3つを自社で提案できる会社は、それほど多くありません。

熱海の建物条件は、この3工法の使い分けが最も効く条件です。

3工法の比較

項目 仮設足場工法 ロープアクセス工法（無足場） ハイブリッド工法
施工方法 建物外周に足場を組み、全面を覆う 屋上から産業用ロープで降下して施工 部位ごとに足場とロープを使い分け
平場が必要か 必要（支柱を立てる地面が要る） ほぼ不要（屋上の支点が確保できればよい） 平場のある面だけ足場
熱海の斜面地での適性 斜面側は組めない／特殊仮設で高騰 斜面側に強い 総合的に最適解になりやすい
工期 長い（架設・解体だけで数週間） 短い（架設不要） 中間
居住者の影響 全戸が長期間シートで覆われる。採光・通風・眺望が制限される 必要な面だけ・必要な期間だけ 影響範囲を限定できる
防犯面 足場が侵入経路になりうる 足場がないためその懸念がない 足場部分のみ管理
全面打診・全面改修 適する 部分補修・限定範囲に適する 面ごとに最適配分

ロープアクセス工法の技術的な解説や安全基準については、姉妹サイトロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。工法の仕組みから理事会向けに説明したい方は、まずこちらをご覧ください。

熱海のマンションでハイブリッドが効く典型パターン

パターンA：道路側は平場があるが、海側・山側は斜面
道路に面した1面だけ足場を架け、斜面側の3面をロープアクセスで施工する。足場面積が4分の1になれば、仮設費もおおむねそれに比例して下がります。

パターンB：全面打診が必要な面と、部分補修で足りる面が混在
劣化が進んだ面は足場で全面改修、健全な面はロープアクセスで打診調査と部分補修にとどめる。劣化調査の結果を工法配分に直結させる考え方です。

パターンC：リゾート利用が多く、繁忙期に工事を止めたくない
熱海は観光地です。花火大会や連休に建物全体がシートで覆われていることを、リゾート利用の区分所有者は嫌います。ロープアクセスなら、施工する面と期間を細かくコントロールできます。「ゴールデンウィークと8月は海側を触らない」という工程が現実的に組めます。

「安いから無足場」ではありません

誤解のないように申し上げますが、ロープアクセスは万能ではありません。タイルの全面張替えや大規模な躯体補修など、作業量が多く重量物を扱う工事は、足場のほうが確実で結果的に安く済みます。建物を見ずに工法を決める会社は、どの工法を推していても信用しないでください。

私どもが3工法を持っているのは、選択肢を持たない会社が「自分にできる工法」に建物を合わせてしまうからです。建物に工法を合わせる。これが順番として正しい。工法選定の考え方はロープアクセス工法のご紹介にまとめています。

費用の考え方と、熱海で削れるコスト

大規模修繕の費用は、大きく「仮設費」「直接工事費」「諸経費」に分かれます。一般に仮設費は総額の20％前後を占めると言われますが、熱海のような斜面地・狭隘道路の現場では、この比率がさらに上がります。平場がない現場では特殊な仮設計画が必要になり、それ自体が加算されるからです。

つまり、熱海は「仮設をどう減らすか」の効き目が全国平均より大きい街です。ここに手を入れずに単価だけを叩いても、大きくは下がりません。

熱海の管理組合が見積書で必ず確認すべき5点

  1. 仮設費の内訳が明細になっているか。「仮設工事一式」の一行見積りは比較できません。架設面積（㎡）と単価が出ているかを見てください。
  2. 斜面側の仮設方法が明記されているか。「現地対応」と書かれていたら、追加費用の伏線です。
  3. 塩害仕様になっているか。鉄部の下地処理の回数、塗料のグレード。ここを落とせば安くなりますが、次回が早く来ます。
  4. 足場以外の選択肢が検討された形跡があるか。検討していない会社は、そもそも選択肢を持っていません。
  5. 駐車・資材置場・搬入計画がどう積算されているか。熱海は道路が狭く駐車場が取りにくい街です。ここが後から追加請求になる典型ポイントです。

相見積りを取るときは、同一の仕様書を各社に配ること。これができていない相見積りは、比較ではなく単なる金額の並列です。無料派遣のマンション管理士に仕様書を見てもらう、という使い方を強くおすすめします。

私どもの見積りの考え方や施工品質の担保については明誠の施工品質への取り組みをご覧ください。

熱海市の管理組合のための12か月ロードマップ

制度の締切を実際の工程に落とし込むと、こうなります。今日が2026年8月24日である前提です。

時期 やること 根拠・締切
今週 静岡県マンション管理士 無料派遣に申し込む 受付10件。埋まったら終了
今週 熱海市 建築住宅室（0557-86-6424）へ非木造の耐震補助について電話 受付期限 令和8年11月30日
9月 理事会で本記事の一覧表を共有。管理計画認定の取得可否を議論 ―
10月 県マンション管理セミナー 熱海会場に理事長＋次期理事候補で参加 令和8年10月予定
10〜11月 派遣1回目：長期修繕計画と積立金の塩害補正チェック 派遣期限 令和9年1月31日
11月 劣化診断の実施（打診・目視・図面確認）。工法の当たりをつける ―
12月 派遣2回目：発注方式と仕様書の統一についてチェック 派遣期限 令和9年1月31日
1〜2月 統一仕様書で相見積り。3社以上。仮設費の内訳を比較 ―
3月 管理計画認定の申請準備（マンション管理センターのオンライン） 市手数料は無料
4〜5月 通常総会で工事と資金計画を決議 ―
6月〜 着工。契約時点で税制申告を工程表に記入 完了から3か月以内に申告
竣工＋2か月 熱海市 税務課 課税室へ長寿命化促進税制の申告 減額は3分の1・翌年度1年分

この表の最初の2行を今週やるかどうかで、今年度の結果が決まります。それ以降は、やろうと思えばいつでもできます。締切があるのは最初の2つだけです。

熱海市・静岡県の問い合わせ先一覧

用件 窓口 連絡先
マンション管理計画認定制度／耐震補助（TOUKAI-0＋） 熱海市 観光建設部 まちづくり課 建築住宅室 電話 0557-86-6424／ファクス 0557-86-6416
長寿命化促進税制の申告／別荘等所有税 熱海市 税務課 課税室（第一庁舎1階） 熱海市代表 0557-86-6000
熱海市役所（所在地） 〒413-8550 熱海市中央町1番1号 開庁 平日8:30〜17:15
マンション管理士 無料派遣の申込 一般社団法人静岡県マンション管理士会 メール t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス 0544-27-6561
県のマンション施策全般 静岡県 くらし・環境部 建築住宅局 住まいづくり課 電話 054-221-3084
認定制度の一般相談 マンション管理計画認定制度相談ダイヤル 電話 03-5801-0858（月〜土 10:00〜17:00）

よくある質問（熱海市の管理組合から実際に多い5問）

Q1. 熱海市に、外壁塗装や防水そのものへの補助金はありますか？
A. 2026年8月時点の公開情報では、分譲マンションの共用部改修に対する熱海市の直接補助は確認できません。使えるのは、管理計画認定制度、長寿命化促進税制（固定資産税3分の1減額）、県のマンション管理士無料派遣、県のセミナーの4本です。非木造建築物の耐震診断・補強計画策定の補助は市が「実施している」と明記していますので、建築住宅室（0557-86-6424）へ直接ご確認ください。

Q2. リゾートマンションでも管理計画認定は取れますか？
A. 認定は建物の用途実態ではなく、管理組合の運営・管理規約・経理・長期修繕計画などが国の基準を満たすかで判断されます。熱海市は市独自の上乗せ基準を設けていません。リゾート利用が多い建物でも、管理組合が適正に機能していれば対象になり得ます。まずは（公財）マンション管理センターの事前確認をご利用ください。

Q3. 区分所有者の多くが市外在住で、総会に人が集まりません。工事を決められますか？
A. 大規模修繕工事は一般に普通決議で足りるとされますが、実務では議決権の確保が最大の壁になります。委任状・書面議決・電磁的方法による議決権行使が管理規約で認められているかを、まず確認してください。国土交通省のマンション標準管理規約は令和7年に改正されており、静岡県が改正パンフレットを案内しています。規約の見直し自体を、無料派遣の相談テーマにするのも有効です。

Q4. 足場が組めない立地だと言われました。工事はできないのですか？
A. できます。ロープアクセス工法（無足場工法）は、屋上に支点が確保できれば施工可能で、建物周囲の平場を必要としません。熱海のように斜面に建つ建物、道路が狭く資材置場が取れない建物では、この工法が現実的な解になります。ただし工事内容によっては足場が適する場合もあるため、建物を見たうえで工法を決めるのが原則です。技術情報はロープアクセスドットコムにまとめています。

Q5. 長寿命化促進税制の申告を忘れました。翌年に申告できますか？
A. 熱海市は工事完了日から3か月以内の申告を求めています。減額は工事完了年の翌年度課税1年分が対象であり、期限を過ぎた場合の取り扱いは市税務課の判断となります。期限内の申告が原則とお考えください。工事契約の時点で工程表に申告日を書き込んでおくことを強くおすすめします。

まとめ：熱海の管理組合が今週やるべきことは2つだけ

熱海市には、共用部の大規模修繕にそのまま出る市の補助金は見当たりません。それでも、この街の管理組合には確かに使える公的支援があります。

  1. 静岡県のマンション管理士 無料派遣に申し込む（受付10件・期限 令和8年11月14日）
  2. 熱海市 建築住宅室 0557-86-6424 に電話し、非木造の耐震補助の条件を6問聞く

この2つは今週できます。そして10月には、地元・熱海市で県のマンション管理セミナーが開かれます。理事長ひとりではなく、次期理事候補と2人で行ってください。

そのうえで、管理計画認定と長寿命化促進税制（3分の1減額）をセットで狙う。工事は、斜面と塩害という熱海の条件に合わせて、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの中から建物に合うものを選ぶ。この順番で進めれば、熱海のマンションでも、無理のない資金計画で建物を延命できます。

14,906戸。これが熱海市のマンションストックです。そのうちの1棟をお預かりする管理組合として、次の10年をどう設計するか。その最初の一歩が、今週の電話1本です。

熱海市および伊豆・県東部エリアの大規模修繕については、現地調査・工法比較のご相談を承っています。お問合せフォームからお気軽にご連絡ください。「足場が組めないと言われた」というご相談を、私どもは最も得意としています。

関連記事（静岡県東部のマンション補助金シリーズ）

出典一覧

熱海市

静岡県

国・関係機関

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円および静岡県で、ロープアクセス工法・仮設足場工法・ハイブリッド工法の3工法を提案できる改修会社です。日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズを展開しました。

最終更新：2026年8月24日

免責事項：本記事は2026年8月時点で公開されている一次情報をもとに作成しています。補助制度の内容・金額・期間・要件は変更される場合があり、また予算の状況により受付が早期に終了する場合があります。税額の試算は単純化したモデルであり、実際の減額額は評価額・床面積等により異なります。申請にあたっては、必ず各担当課の最新情報をご確認ください。本記事は税務・法務の助言を目的とするものではありません。

伊豆の国市のマンション補助金｜大規模修繕2026年版

この記事で答える質問：静岡県伊豆の国市の分譲マンション管理組合が、2026年度（令和8年度）の大規模修繕で使える補助金・支援制度は何か。そして、そのうち「今週動かないと間に合わないもの」はどれか。

最終更新：2026年8月24日

株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を、足場を架ける従来工法と、足場を架けないロープアクセス工法（産業用ロープで職人が壁面を昇降して施工する無足場工法）、そしてその両方を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つで提案している会社を経営しています。

このシリーズでは、自治体ごとに「管理組合が実際に使える公的支援」を一次情報だけで洗い直しています。三島市、裾野市、御殿場市、伊豆市と静岡県東部を書いてきて、今回が伊豆の国市です。

先に結論を申し上げます。伊豆の国市は、私がこれまで書いてきた静岡県東部の4市とは、決定的に違う市でした。

何が違うのか。伊豆の国市は、市として「伊豆の国市マンション管理適正化推進計画」を策定し、令和5年12月からマンション管理計画認定制度を自前で実施しています。しかも、認定申請に伴う市への手数料は無料です（出典：伊豆の国市「マンション管理の適正化」／2026年7月16日更新）。

三島市・裾野市・御殿場市・伊豆市の記事では、私はいずれも「静岡県は管理計画認定制度の対象を『県内の町域』と明記しているため、市である当該市は県では申請できない。市が受付をしているかは公開情報から確認できなかったので、電話で確認してください」と書くしかありませんでした。

伊豆の国市には、その但し書きが要りません。市が計画を作り、制度を動かし、手数料も取らない。静岡県に直接申請する場合の手数料が事前確認適合証ありで4,000円、なしで28,100円（令和8年4月1日改定）であることを考えると、この「無料」は小さくない差です（出典：静岡県「マンションの管理」／2026年1月5日更新）。

そしてもうひとつ。伊豆の国市は、市内の分譲マンションを10棟673戸と全数把握し、その一覧を推進計画に公開しています。 市の名前で「うちの市にはマンションが何棟あって、何戸あって、いつ建ったか」をここまで開示している自治体は、この連載でも多くありません。

その中身が、また重い。詳しくは本文で書きますが、10棟のうち7棟が1990年から1992年の3年間に集中して竣工しています。 つまり伊豆の国市の分譲マンションは、2030年から2032年にかけて、ほぼ同時に築40年を迎えます。市自身が「10年後には築40年以上のマンションが現在の約17.5倍になる」と書いているのは、この一点に尽きます。

管理組合の理事長さまにとって、これは他人事ではありません。同じ時期に、同じ市内の複数の管理組合が、同じように「そろそろ大規模修繕を」と動き出すということです。工事会社も、設計事務所も、マンション管理士も、数は限られています。

この記事では、伊豆の国市の管理組合が2026年度に使える制度を、市の一次情報だけで整理します。そのうえで、11階建て・13階建てが並ぶ伊豆の国市のマンションで、仮設足場という前提を疑うと何が起きるのかを、私の仕事の話として正直に書きます。

長い記事です。目次代わりに、先に「この記事の結論5つ」を置いておきます。

  1. 伊豆の国市は市として管理計画認定制度を実施しており、市への認定申請手数料は無料。県に申請する場合（町域のみ対象）とは前提が違う。
  2. 市の耐震・ブロック塀・アスベストの各補助は受付期間の目安が4月中旬〜11月末で先着順。2026年8月下旬の今、残りは約3か月。
  3. 市の建築物等耐震診断事業は「非木造住宅・建築物」が対象で、基準額表に「1,000平方メートル以内3,670円／平方メートル」等の面積単価が定められている。ただし限度額の記載が市ページに見当たらない。
  4. マンション長寿命化促進税制は市のページに明記があり、3分の1減額・管理組合による申告の取りまとめ可。令和9年3月31日までの工事完了が要件。
  5. 静岡県のマンション管理士無料派遣は県内10件枠・令和8年11月14日締切。伊豆の国市に市独自の管理相談窓口は見当たらないため、専門家に無料で相談できる公的ルートはここが実質的な入口。

伊豆の国市に分譲マンションは何棟あるのか｜市が公開した10棟673戸の中身

まず、この市の分譲マンションがどういう構成なのかを共有させてください。ここを外すと、あとの話が全部ぼやけます。

伊豆の国市は、伊豆の国市マンション管理適正化推進計画（PDF）（令和5年12月策定）の中で、市内のマンション立地状況を一覧で公開しています。個別の建物名は本記事では扱いませんが、集計するとこうなります。

10棟673戸、うち8棟がリゾートマンション

項目 数値
市内マンション棟数 10棟
市内マンション総戸数 673戸
うちリゾートマンションと市が分類 8棟
築40年以上（令和5年12月時点） 1棟38戸（市内全体の5.6%）
10年後の築40年以上見込み 9棟667戸（現在の約17.5倍）
竣工年の分布 1974年に1棟、1990〜1992年に7棟、1995年に1棟 ほか
階数の分布 3階〜13階。9階以上が7棟
最大規模 11階建て145戸

（出典：伊豆の国市マンション管理適正化推進計画・参考資料「市内マンション状況」）

この表を、私は工事屋の目で3回読み直しました。読み直すたびに、伝えるべきことが増えました。

論点1：2030年から2032年に、市内のほぼ全戸が一斉に築40年を迎える

10棟のうち7棟が1990年・1991年・1992年に竣工しています。戸数でいうと593戸。市内673戸の88%が、この3年間に生まれた建物です。

築40年になるのは2030年・2031年・2032年。つまり、あと4年から6年です。

大規模修繕は、一般に12年から15年の周期で行われます。1991年竣工なら、2026年の今はすでに3回目の大規模修繕の検討期に入っている計算になります。そして4回目が、築40年前後で来ます。

築40年を超えたマンションで何が起きるかは、私は現場で何度も見ています。外壁の話ではありません。設備です。 給水管、排水管、受変電設備、エレベーター。躯体は手を入れれば持ちますが、設備には寿命があります。そして設備の更新は、外壁塗装のように「今年は見送ろう」が効きません。

私が理事長さまに毎回申し上げているのは、「築40年の壁は、外壁工事の壁ではなく、資金計画の壁です」ということです。伊豆の国市の管理組合は、その壁が市内で同時に来る。

論点2：9階以上が7棟ある

これは工法の話に直結します。

仮設足場の費用は、総工事費のおおむね15%から25%を占めます。そして足場の費用は、壁面積に比例するのではなく、高さと架設・解体の手間に強く効きます。 5階建てと13階建てでは、同じ延べ面積でも足場の単価構造がまったく違います。

伊豆の国市には13階建て、12階建て、11階建てが並んでいます。この階数帯は、私の会社が最も「足場以外の選択肢を検討する価値がある」とお伝えしている領域です。理由は後段の工法比較で詳しく書きます。

論点3：8棟がリゾートマンションであること

ここが伊豆の国市の管理組合にとって、最大かつ固有の課題です。

市自身が推進計画の中で「リゾートマンション特有の課題把握に努め、重点的に取り組みを進めます」と明記しています。行政が計画文書にこう書くとき、それは「課題がある」と認識している、ということです。

リゾートマンションの管理組合運営で何が難しいか。私が現場で聞いてきたのは、だいたいこの3つです。

  1. 区分所有者の多くが市外・県外に住んでいる。 総会に足を運べる人が限られ、委任状と議決権行使書の運用がそのまま総会の成否を決める。
  2. 連絡先が古いまま更新されていない住戸がある。 相続で名義が変わったまま届出がない、転居して郵便が届かない、といった住戸が一定数ある。
  3. 「使う頻度が低いから修繕にお金をかけたくない」という意見が出やすい。 常住していない所有者にとって、積立金の値上げは実感の伴わない負担に映る。

このうち2番目については、伊豆の国市の管理計画認定基準が、そのまま処方箋になっています。認定基準の「5 その他」に、こう書かれています。

管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、1年に1回以上は内容の確認を行っていること

年に1回、名簿の中身を確認する。それだけです。しかし、遠方所有者が多いマンションで、これを実際に毎年やっている管理組合は、私の実感では多数派ではありません。

そして、名簿の精度は、大規模修繕の合意形成の精度そのものです。総会の議案を送っても届かない住戸が5%あれば、それは決議の分母から5%が抜けているのと同じことです。

論点4：市が実態調査を予告している

推進計画には、市が市内全マンションを対象に実態調査を行うと明記されています。内容は2段構えです。

調査 内容
基礎調査 土地・家屋登記事項証明書をもとにデータベース化（所在地、建物名称、構造、階数、登記年月等）
アンケート調査 管理組合向け。戸数、築年数、用途（自己居住用・賃貸用）、管理組合の運営状況、管理委託状況、管理規約の有無、長期修繕計画・修繕積立金に関する事項、管理者及び委託管理会社の氏名・名称及び連絡先 等

必要に応じて未回答の管理組合への再送、調査員による現地調査、ヒアリング調査も実施すると書かれています。

理事長さまにお願いしたいことは、ひとつだけです。市からアンケートが来たら、必ず返してください。

理由は2つあります。ひとつは、無視すると再送や現地調査の対象になり、結局手間が増えるから。もうひとつは、こちらのほうが大事なのですが、このアンケートが「市の助言・指導」ルートの入口だからです。

この「助言・指導」が、後述するマンション長寿命化促進税制の要件に直結します。伊豆の国市では、管理計画の認定を取らなくても、市の助言・指導を受けて長期修繕計画を適切に作成・見直しすれば、税制の対象になりうる道が用意されています。アンケートを返すことは、その道の入口に立つことでもあります。

伊豆の国市の共用部大規模修繕そのものへの直接補助はあるか｜結論と、その先

正直に申し上げます。

2026年8月時点で公開されている伊豆の国市の情報からは、「分譲マンションの共用部の大規模修繕工事そのものに、市が工事費を直接補助する制度」は確認できませんでした。

外壁塗装をしたら何割、防水をしたら上限いくら、という形の補助は見当たりません。これは三島市・裾野市・御殿場市・伊豆市と同じで、静岡県東部ではむしろ標準的な状態です。

ただ、ここで記事を終わらせては意味がありません。私が理事長さまにお伝えしたいのは、こういうことです。

「工事費そのものへの補助はない。しかし、工事にたどり着くまでの過程を支える制度は、伊豆の国市にはむしろ手厚く揃っている。」

具体的には、次の6つです。この記事は、この6つを1本ずつ潰していく構成になっています。

# 制度 内容の要点 窓口
1 マンション管理計画認定制度 市が実施。市への認定申請手数料は無料 都市計画課 055-948-2909
2 マンション長寿命化促進税制 固定資産税を翌年度1年間、3分の1減額。管理組合が申告を取りまとめ可 税務課 資産税係 055-948-2907
3 建築物等耐震診断事業 非木造住宅・建築物の耐震診断費の3分の2以内。基準額は面積単価 危機管理課 055-948-1482
4 建築物補強計画策定事業 特定建築物等の補強計画策定費。1,000平方メートル未満で1棟300万円等 危機管理課 055-948-1482
5 安全な通学路等整備（ブロック塀等撤去改善）事業 撤去は上限10万円、改善は上限25万円 危機管理課 055-948-1482
6 民間建築物アスベスト分析調査事業費補助金 分析調査費の10分の10以内・1棟25万円限度 環境政策課（大仁庁舎）0558-76-8002

（各制度の詳細と出典は以下の各章で示します）

ここでひとつ、伊豆の国市ならではの注意点を先に書いておきます。

窓口が4つの課に分かれていて、しかも庁舎が分かれています。

伊豆の国市は2005年に伊豆長岡町・韮山町・大仁町が合併して誕生した市です。その名残で、危機管理課・市民課・税務課は伊豆長岡庁舎、都市計画課は伊豆長岡庁舎別館2階、環境政策課は大仁庁舎にあります。

「役所に行けば一度に全部聞ける」と思って出かけると、二度手間になります。私の提案は単純です。行くのではなく、電話を4本かけてください。 1本5分、合計20分です。何を聞くかは、この記事の各章の末尾に台本として書いておきます。

マンション管理計画認定制度は伊豆の国市で申請できる？→はい、市が実施しており手数料は無料

この記事で一番お伝えしたいのが、この章です。

令和5年12月から、伊豆の国市が自前で運用している

伊豆の国市は「マンション管理の適正化」のページで、こう明記しています。

令和5年12月から伊豆の国市でもマンション管理計画認定制度を開始します。

（出典：伊豆の国市「マンション管理の適正化」／2026年7月16日更新）

制度の枠組みを整理します。

項目 伊豆の国市の内容
実施開始 令和5年12月
認定基準 国が定めた基準。市独自の基準は設けていない
申請方法 （公財）マンション管理センターのインターネット電子システム（管理計画認定手続支援サービス）による申請のみ
事前確認適合証 同システム内で発行されるものが必要
市への認定申請手数料 無料
別途必要な費用 （公財）マンション管理センターへのシステム利用料および事前確認審査料
窓口 都市計画課（伊豆長岡庁舎別館2階）055-948-2909

「市独自の基準を設けていない」というのは、管理組合にとって朗報です。国の標準どおりに整えれば通るということで、伊豆の国市だけの追加ハードルを心配する必要がありません。

静岡県に申請する場合とは前提が違う

なぜこれが大きいのか。比較で見ていただくのが早いと思います。

伊豆の国市 静岡県（町域が対象）
対象区域 伊豆の国市内 県内の町域（市は対象外）
認定申請手数料（適合証あり・計画1つ） 無料 4,000円（令和8年4月1日改定。改定前3,800円）
認定申請手数料（適合証なし・計画1つ） ― 28,100円（改定前26,900円）
更新時 同上 同上

（静岡県の手数料は静岡県「マンションの管理」より）

この連載で、私は静岡県の手数料表を何度も引用してきました。適合証があるかないかで7倍前後の差がつくので、「マンション管理センター経由が王道です」と書いてきました。

伊豆の国市の場合、市への手数料はそもそも無料です。それでも申請方法はマンション管理センターのシステム経由のみと決まっているので、センターのシステム利用料と事前確認審査料は必要になります。「無料」は市に払うぶんがゼロという意味であって、費用が一切かからないという意味ではありません。 ここは正確に理解しておいてください。

認定基準5分野を、理事会のチェックリストに落とす

伊豆の国市の認定基準は、推進計画に全文が載っています。理事会でそのまま使えるように、チェックリスト形式に組み直しました。

1. 管理組合の運営

  • [ ] 管理者等が定められている
  • [ ] 監事が選任されている
  • [ ] 集会（総会）が年1回以上開催されている

2. 管理規約

  • [ ] 管理規約が作成されている
  • [ ] 災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立入り、修繕等の履歴情報の管理等について規約に定めがある
  • [ ] 管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（または電磁的方法による提供）について規約に定めがある

3. 管理組合の経理

  • [ ] 管理費と修繕積立金等が明確に区分して経理されている
  • [ ] 修繕積立金会計から他の会計への充当がない
  • [ ] 直前の事業年度末時点で、修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内

4. 長期修繕計画の作成及び見直し

  • [ ] 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、計画の内容と修繕積立金額が総会で決議されている
  • [ ] 長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われている
  • [ ] 計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれる
  • [ ] 将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していない
  • [ ] 計画期間全体での修繕積立金の平均額が著しく低額でない
  • [ ] 計画期間の最終年度において借入金の残高がない計画になっている

5. その他

  • [ ] 組合員名簿・居住者名簿を備え、1年に1回以上は内容を確認している
  • [ ] 都道府県等マンション管理適正化方針に照らして適切である

私の経験上、実務で引っかかるのは太字にした3つです。特にリゾートマンションが多い伊豆の国市では、「5. その他」の名簿の年1回確認が、そのまま管理組合の体力を映す項目になります。

そして「4」の2つ目と3つ目。長期修繕計画の見直しは、どのみち大規模修繕の前にやります。 認定を取るか取らないかを先に決めておけば、その作業を一度で済ませられます。順番を逆にして「工事が終わってから認定を検討しよう」とすると、計画をもう一度いじることになります。

私が理事長さまに毎回お伝えしているのは、この順番論です。認定を取るかどうかは、長期修繕計画の見直しに着手する前に決めてください。 決断そのものより、決断のタイミングのほうが、費用と手間に効きます。

認定を取ると何が得か

伊豆の国市はページで4つのメリットを挙げています。

  1. 区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持しやすくなる
  2. 適正に管理されたマンションとして、市場において評価される
  3. 適正に管理されたマンションが存在することで、立地している地域価値の維持向上につながる
  4. 住宅金融支援機構の【フラット35】およびマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ等が受けられる（詳細は機構へ直接確認）

工事屋の立場から言うと、4番目が実務的にいちばん効きます。大規模修繕の資金が足りないとき、機構の共用部分リフォーム融資を使う管理組合は少なくありません。そのときの金利が下がるということは、総返済額が変わるということです。

もうひとつ、リゾートマンションが多い伊豆の国市では2番目も軽くありません。市外の所有者が売却を検討したとき、「管理計画認定マンション」という表示があるかないかは、買い手の判断材料になります。理事会が積立金の値上げを提案するときに、「値上げは資産価値の話でもあります」と説明できる根拠になる、という言い方のほうが総会では通りやすいかもしれません。

都市計画課に聞くこと（電話台本）

伊豆の国市 都市計画課 055-948-2909

  1. 「管理計画認定制度について、令和8年度も市で受け付けていますか。申請前に市へ相談したほうがよい点はありますか」
  2. 「認定の前に、市の助言・指導を受けて長期修繕計画を見直すルートについても教えてください。助言・指導内容実施等証明書は市が発行すると税務課のページにありました」
  3. 「マンション管理適正化支援法人の登録制度について、市の区域は市が登録主体と静岡県のページにあります。伊豆の国市で登録制度を実施する予定はありますか」

3番目は、2026年時点の新しい論点です。令和7年5月30日公布の「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律」（令和7年法律第47号）により、令和7年11月28日に一部施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」で、マンション管理適正化支援法人の登録制度が新設されました。

静岡県は「現段階では、登録制度は実施していません」と明記し、「各市が所管する市の区域における登録制度については、各市のマンション担当部署に直接お問い合わせください」としています。伊豆の国市は市なので、登録主体は伊豆の国市自身です。 今すぐ管理組合が何かする話ではありませんが、理事会の引き継ぎ事項に一行入れておく価値はあります。

マンション長寿命化促進税制は伊豆の国市で使える？→はい、市のページに明記あり・3分の1減額

伊豆の国市は「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額措置」というページを持っています（2026年4月27日更新）。この連載で、市の側にこのページがきちんとあった市は多くありません。

（出典：伊豆の国市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額措置」）

制度の中身

項目 内容
減額割合 家屋に係る固定資産税（建物部分100平方メートルまで）の3分の1
減額期間 2回目以降の工事が完了した年の翌年度の1年間
適用回数 1戸につき1回限り
対象 区分所有のマンション。居住部分のみ

5つの要件（全部満たす必要があります）

  1. 新築された日から20年以上が経過しているマンションであること
  2. 総戸数が10戸以上のマンションであること（店舗・事務所等の用に供しているものも含む総戸数）
  3. 過去に長寿命化工事を1度以上実施していること
  4. 令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に、2回目以降の長寿命化工事を完了していること
  5. 次の（ア）（イ）いずれかに該当すること
    – （ア）管理計画認定マンションで、令和3年9月1日以降に修繕積立金の額を管理計画の認定基準まで引き上げたもの
    – （イ）市の助言指導を受けて、適切に長期修繕計画を作成または見直しを行ったマンションで、長期修繕計画が一定の基準に適合することとなったもの

ここが伊豆の国市の面白いところです。（ア）の認定ルートと、（イ）の助言・指導ルートの、両方が市の中で完結します。 認定通知書も、助言・指導内容実施等証明書も、どちらも伊豆の国市都市計画課が発行すると、市の税制ページの提出書類一覧に明記されています。

つまり伊豆の国市の管理組合には、税制に乗るための道が2本あります。認定を取りにいく道と、市の助言・指導を受けて長期修繕計画を整える道です。前者のほうが手続きは重く、得られるメリット（機構の金利引き下げ等）は大きい。後者は、市の実態調査アンケートに答えるところから始まります。

長寿命化工事の定義に、落とし穴があります

市のページはこう定義しています。

長寿命化工事とは、屋根防水工事、床防水工事及び外壁塗装工事のことを指します。減額対象となるのは、上記3つの工事を一体で実施した場合に限ります。（一の工事請負契約であることや、一の総会決議で工事実施が決議されるなど一体として扱われる工事であることが必要です。）

私が現場で何度も見てきた失敗が、まさにここです。

「予算が厳しいので、屋上防水は次回に回しましょう」。 総会でよく出る、まったく合理的に聞こえる提案です。しかしこの一言で、税制の対象から外れます。3つが揃わないと対象にならないからです。

もうひとつ。「一の工事請負契約であること」。 外壁塗装はA社、防水はB社、と分けて発注すると、一体性の説明が難しくなります。分離発注が悪いという話ではなく、税制を取りにいくなら契約の組み方から設計する必要がある、という話です。

なお、過去に行った長寿命化工事については、3つの工事をすべて実施している必要はありますが、一体で行っている必要はない、と市は明記しています。過去分は3つ揃っていればよく、今回分は一体でなければならない。 ここを取り違えると、要件3を満たしているのに諦めてしまうことになります。

申告は管理組合が取りまとめられます

市は手続きについて、次の2つの方法を示し、「なるべく1．の方法によるお手続きにご協力くださいますようお願いいたします」と書いています。

  1. マンションの管理組合が、各区分所有者の申告書を取りまとめ、各種証明書などの必要書類1部を添えて提出する
  2. マンションの管理組合が、事前に税務課へ各種証明書などを1部提出し、その後、各区分所有者が各自で申告書のみを市に提出する

これは実務上とても大きな情報です。遠方に住む区分所有者が多いリゾートマンションで、各自が個別に証明書を揃えて申告するのは、現実的にほぼ不可能です。 管理組合が取りまとめられるなら、理事会が動けば全戸が減額を受けられます。

そして、証明書は全体で1部でよい。100戸のマンションで、100部の大規模修繕等証明書を建築士に発行してもらう必要はありません。

提出期限は「工事後3か月以内」

ここも毎回申し上げていることですが、長寿命化工事後3か月以内という期限があります。

工事が終わってから証明書の発行を依頼すると、間に合わないことがあります。市のページによれば、必要な証明書は次のとおりです。

書類 発行機関
大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税減額申告書 伊豆の国市の様式（PDF・エクセル）
マンションの総戸数を確認できる書類 設計図の写し等
過去工事証明書 登録を受けた建築士事務所に所属する建築士またはマンション管理士
大規模修繕等証明書 登録を受けた建築士事務所に所属する建築士または住宅瑕疵担保責任保険法人
管理計画の認定通知書（認定ルートの場合） 伊豆の国市都市計画課
修繕積立金引上証明書（認定ルートの場合） 建築士またはマンション管理士
助言・指導内容実施等証明書（助言・指導ルートの場合） 伊豆の国市都市計画課

私が理事長さまにお願いしているのは、「大規模修繕等証明書の発行を、工事の請負契約書に書き込んでください」ということです。契約に入っていれば、竣工と同時に動きます。入っていなければ、竣工後に別途依頼することになり、その分だけ3か月が削られます。

税務課に聞くこと（電話台本）

伊豆の国市 税務課 資産税係 055-948-2907

  1. 「長寿命化促進税制について、令和8年度も市で受け付けていますか」
  2. 「管理組合が申告書を取りまとめる場合、事前に相談したほうがよいタイミングはありますか」
  3. 「過去工事証明書について、当時の工事記録がどこまで残っていれば発行できそうか、事例があれば教えてください」

3番目は、築30年を超えたマンションでよく詰まる論点です。1回目の大規模修繕が20年前で、当時の書類が段ボールのどこかにある、という状態はまったく珍しくありません。「過去工事記録の収集」は、大規模修繕の準備で最も早く着手すべき作業のひとつです。 これは補助金の話ではなく、単純に時間がかかる作業だからです。

伊豆の国市地震対策推進事業6本を、マンション目線で仕分けする

伊豆の国市の耐震関係の補助は、「伊豆の国市地震対策推進事業」という1ページにまとまっています（2026年4月1日更新／窓口は危機管理課 055-948-1482）。

（出典：伊豆の国市「伊豆の国市地震対策推進事業」）

全6事業を、分譲マンションの管理組合という立場から仕分けするとこうなります。

# 事業名 管理組合に効くか 補助の内容
1 わが家の専門家診断事業 ×（木造のみ） 無料の簡易耐震診断。戸建住宅・長屋・共同住宅だが木造が対象
2 木造住宅耐震補強助成事業（補強計画一体型） ×（木造のみ） 費用の10分の8と115万円の少ない額
3 安全な通学路等整備（ブロック塀等撤去改善）事業 ○ 撤去：上限10万円／改善：上限25万円
4 建築物等耐震診断事業 ◎ 非木造住宅・建築物の診断費の3分の2以内
5 建築物補強計画策定事業 △〜○ 特定建築物等。1棟300万円〜1,080万円の基準額
6 耐震シェルター・防災ベッド設置事業 ×（木造のみ） 2分の1・上限40万円（高齢者等50万円）

まず、よくある誤情報を潰しておきます

インターネットで「伊豆の国市 耐震 補助 115万円」と検索すると、そういう数字が出てきます。これは木造住宅耐震補強助成事業（補強計画一体型）の金額であって、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンション共用部には当たりません。

対象は「市内にある昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅」で、（1）戸建住宅、長屋、共同住宅、（2）店舗・作業所等の併用住宅。別荘や空き家は対象外と明記されています。木造の共同住宅は対象に入りますが、伊豆の国市の分譲マンション10棟は9階から13階の高層が中心です。木造ではありません。

理事長さまご自身が市内に旧耐震の木造戸建てをお持ちなら、この制度はご自身のために使えます。そしてこの情報を、掲示板に貼るなり総会資料に1行入れるなりして居住者に共有することは、費用ゼロで管理組合の信頼残高を積める行為です。私はこれを毎回おすすめしています。

なお、市の令和8年度アクションプログラムには「木造住宅耐震化プロジェクト『TOUKAI-0＋』が令和8年度より開始するという情報を、広く拡散する」と書かれています。木造側の制度は2026年度に切り替わったところなので、詳細は危機管理課にご確認ください。

建築物等耐震診断事業｜「非木造住宅・建築物」と明記されている

ここが、マンション管理組合にとって伊豆の国市で最も現実的な補助です。

市のページの記載を、そのまま引用します。

昭和56年5月31日以前に建築された非木造住宅・建築物の耐震診断をする場合、市から耐震診断の費用の一部を補助します。

補助額と補助率は2本立てです。

対象 補助の計算
1戸建住宅 経費と134,000円/棟を比較して少ない額の3分の2以内
建築物 下の基準額表から算出される額と経費を比較して少ない額の3分の2以内

基準額表：

対象建築物の床面積 補助額
1,000平方メートル以内の部分 3,670円/平方メートル
1,000平方メートル超2,000平方メートル以内の部分 1,570円/平方メートル
2,000平方メートル超の部分 1,050円/平方メートル

この基準額表を、伊豆の国市の実際のマンション規模に当てはめて計算してみます。

試算：延べ床面積3,000平方メートル（40戸程度）の場合

  • 1,000平方メートル以内の部分：1,000 × 3,670円 ＝ 3,670,000円
  • 1,000超〜2,000平方メートルの部分：1,000 × 1,570円 ＝ 1,570,000円
  • 2,000平方メートル超の部分：1,000 × 1,050円 ＝ 1,050,000円
  • 基準額の合計：6,290,000円
  • その3分の2：約419万円

試算：延べ床面積8,000平方メートル（100戸超・11階建てクラス）の場合

  • 1,000 × 3,670円 ＝ 3,670,000円
  • 1,000 × 1,570円 ＝ 1,570,000円
  • 6,000 × 1,050円 ＝ 6,300,000円
  • 基準額の合計：11,540,000円
  • その3分の2：約769万円

ここで、正直に留保を書きます。

市のページには、この事業の限度額の記載が見当たりません。 三島市と裾野市は、同種の事業に「上限200万円」と明記しています。御殿場市も限度額の記載がなく、私は御殿場市の記事で「要綱に定めがある可能性があるので、断定は避けて電話で確認してください」と書きました。伊豆の国市も同じ扱いにします。

上の試算はあくまで基準額表を機械的に当てはめたものであって、市が「419万円出します」と言っているわけではありません。 要綱に限度額の定めがあるかどうか、そして分譲マンションの共用部が対象になるかどうかは、必ず危機管理課に確認してください。

そのうえで申し上げると、基準額表がわざわざ面積単価で3段階に分かれているという事実は、それなりに重い意味を持ちます。一戸建てだけを想定しているなら、134,000円/棟の一本で足ります。面積単価を用意しているのは、大きな建物を想定しているからです。

建築物補強計画策定事業｜金額は大きいが、要件が厳しい

補強計画（耐震補強の設計）の費用を補助する制度です。金額表を見ると、静岡県東部の他市と比べても目を引きます。

用途 対象建築物の床面積 補助額（基準額）
一戸建て住宅 ― 1,800千円/棟
一戸建て住宅以外 1,000平方メートル未満 3,000千円/棟
一戸建て住宅以外 1,000〜2,000平方メートル未満 4,800千円/棟
一戸建て住宅以外 2,000〜3,000平方メートル未満 6,000千円/棟
一戸建て住宅以外 3,000〜5,000平方メートル未満 7,200千円/棟
一戸建て住宅以外 5,000〜10,000平方メートル未満 9,000千円/棟
一戸建て住宅以外 10,000平方メートル以上 10,800千円/棟

補助率は、緊急輸送路ルート等沿道建築物以外が3分の2以内、緊急輸送路ルート等沿道建築物が6分の5以内です。

裾野市の補強計画策定事業が上限30万円だったことを思うと、桁が違います。ただし、対象要件が厳しい。

昭和56年5月31日以前に建築され、以下の（1）（2）いずれかの条件を満たす建築物。
（1）災害時に重要な機能を果たす建築物又は災害時に多数の者に危険が及ぶおそれのある建築物で、床面積1,000平方メートル以上で原則地上3階以上であり、特定行政庁の勧告又は耐震改修促進法に基づく指導を受けたもの。
（2）静岡県耐震改修促進計画に規定する耐震診断義務付け対象道路（緊急輸送路等）沿いの既存耐震不適格建築物

つまり、床面積と階数の条件は伊豆の国市の高層マンションなら多くが満たしますが、「特定行政庁の勧告又は指導を受けたもの」という条件が入ります。放っておいて自動的に対象になるものではありません。

（2）の緊急輸送路沿道については、自分のマンションが該当するかどうかは、敷地の前面道路次第です。伊豆の国市は国道136号と伊豆縦貫自動車道が縦に走る市です。 該当の可能性がゼロとは言えません。これも電話1本で確認できます。

ブロック塀は、伊豆の国市では近隣より薄い

正直に書きます。伊豆の国市のブロック塀補助は、静岡県東部の中では手薄なほうです。

事業 基準単価 補助率 上限
撤去事業 延長1メートルにつき9,200円 3分の2以内 1敷地につき10万円
改善事業 改善された安全な塀等の延長1メートルにつき38,400円 3分の1以内 1敷地につき25万円

近隣3市と並べます。

市 撤去の上限 改善・建替えの上限
伊豆の国市 10万円 25万円（改善・3分の1以内）
伊豆市 266,000円 通常の改善166,000円（3分の1）／生垣等への作り替え333,000円（3分の2）
御殿場市 266,000円 建替え432,000円（3分の2）

伊豆の国市で押さえておくべき条件は3つです。

  1. 改善事業の対象になる道路が限定されている。 撤去事業は「道路に接するブロック塀」ですが、改善事業は「緊急輸送路、避難路、避難地等に面しているブロック塀」に限られます。
  2. 改善で他の塀に転換する場合は、金属製フェンス等の安全な塀にすること。組積造の塀は含まない。 ブロック塀からブロック塀への作り替えは想定されていません。
  3. 市職員が完了検査を行います。

撤去の対象条件も明記されています。原則60センチメートルを超えるブロック塀等で、かつ次のいずれかを満たすもの。

  • 基礎の根入れが地盤から30センチメートル未満
  • 塀の高さが地盤面から2メートル超
  • 控え壁が3.2メートルごとにない
  • 塀の傾き、ひび割れがある
  • 塀に鉄筋が入っていない

管理組合の実務としては、こうお願いしています。

敷地図を広げて30分。駐輪場の裏、駐車場の外周、ゴミ置き場の脇、隣地境界。この4か所を見てください。 マンションの敷地には、本体の陰に隠れたブロック塀が意外と残っています。そして、それらは長期修繕計画に載っていないことが多い。

そのうえで、塀の工事は本体の大規模修繕とは別契約に切り出してください。 補助は交付決定通知を受けてから着手するのが原則です。本体工事の契約に混ぜ込むと、着工時期が本体に引きずられ、交付決定前の着手になりかねません。

危機管理課に聞くこと（電話台本）

伊豆の国市 危機管理課 055-948-1482（伊豆長岡庁舎1階）

  1. 「建築物等耐震診断事業について、分譲マンションの共用部（区分所有建物）は対象になりますか。申請は管理組合名義で可能ですか」
  2. 「同事業に限度額の定めはありますか。基準額表から算出した額の3分の2、という理解でよいですか」
  3. 「令和8年度の受付枠はまだ残っていますか。受付は4月中旬から11月末が目安で先着順とページにありました」
  4. 「うちの敷地の前面道路が緊急輸送路や避難路に該当するかを確認したいのですが、どこで調べられますか」

受付期間は「4月中旬から11月末が目安」｜今は8月下旬です

市のページの冒頭に、こう書かれています。

補助事業は必ず着手（契約）前に申請が必要となります。また、事業は単年度で完了するものとし、予算の範囲内で補助を行います。申請は先着順です。受付期間は4月中旬から11月末が目安となりますので、お早めにご相談ください。

この記事を公開している2026年8月24日は、その期間のちょうど真ん中を過ぎたところです。残りは約3か月。

そして「単年度で完了するもの」という条件も重い。11月末に申請しても、年度内に事業を終えて実績報告まで出せなければ意味がありません。 耐震診断には期間がかかります。実務的な締切は、11月末よりかなり手前にあると考えたほうが安全です。

アスベストの分析調査は全額補助｜ただし除去の補助は見当たりません

伊豆の国市には「民間建築物アスベスト分析調査事業費補助金」があります（2026年4月1日更新／窓口は環境政策課・大仁庁舎 0558-76-8002）。

（出典：伊豆の国市「民間建築物アスベスト分析調査事業費補助金」）

項目 内容
補助対象建築物 市内の区域に存する民間建築物（用途・所有形態を限定する文言は見当たらない）
補助対象石綿 建築基準法で規制されている「吹付けアスベスト等」に該当する建材
補助対象経費 所有者等が分析機関に対して支払う経費
補助金の額 補助対象経費の10分の10以内。1棟あたり25万円を限度
申請期間 令和8年4月1日（水）から令和8年11月30日（月）まで（補助予定枠に達した場合はこれ以前に締切）
受付 先着順、予算がなくなり次第終了
提出方法 市役所環境政策課窓口（大仁支所）へ持参（郵送不可）
重要 事業着手前に交付申請し交付決定を受ける必要がある。着手済み・完了済みは申請不可

近隣市と比べてみます。

市 分析・調査 除去
伊豆の国市 10分の10以内・25万円 公開情報では確認できず
富士市 全額・25万円 3分の2・60万円
沼津市 25万円 3分の2・120万円
静岡市 25万円 3分の1・60万円
伊豆市 公開情報では確認できず 3分の2以内・1敷地120万円

伊豆の国市は「調査は全額、除去は自力」という構造です。伊豆市とはちょうど逆になります。

管理組合の実務としては、こう読んでください。

調査費は補助で賄える前提で計画に入れてよい。しかし、除去費は自己負担前提で長期修繕計画に載せてください。

私が現場で最も悔しい思いをするのが、この論点です。足場を架けて、工事が始まって、機械室の天井裏を開けたら吹付け材が出てきた。その瞬間、工事は止まります。分析に出して、結果が出るのを待って、除去の計画を立てて、届出をして。その間、足場のリース料だけが日割りで積み上がっていきます。

止まっている足場ほど、見ていて虚しいものはありません。

吹付けアスベストが出やすい場所は、経験上この6か所です。

  1. 機械室（受水槽・ポンプ室）の天井裏
  2. 電気室・受変電設備室
  3. 屋内駐車場の天井
  4. 階段室の裏側
  5. エレベーター機械室
  6. パイプスペース（PS）内部

平成29年度から「建築物石綿含有建材調査者」という資格制度が動いています。業者選定の際に「事前調査は建築物石綿含有建材調査者が行いますか」と1問聞いてください。 これは価格の話ではなく、工程が止まるかどうかの話です。

そしてもうひとつ、伊豆の国市固有の実務。環境政策課は大仁庁舎です。 危機管理課・税務課がある伊豆長岡庁舎とは別の建物です。しかも郵送不可で持参が必要。段取りに入れておいてください。

業者への追加質問

見積り依頼のときに、こう聞いてください。

「アスベストの事前調査で吹付け材が見つかった場合、分析調査の交付決定を待ってから着手できる工程を組めますか。その場合、足場や仮設のリース費用はどう扱われますか」

この質問に対する答え方で、その会社が段取りを考えているかどうかが分かります。「そのときは相談ということで」という答えが返ってきたら、契約書の「別途」の欄をよく見てください。

静岡県のマンション管理士無料派遣は10件枠｜申込期限は令和8年11月14日

伊豆の国市は市として管理計画認定制度を持っていますが、「管理組合の相談に無料で乗ってくれる専門家を派遣する」制度は、市の公開情報では確認できませんでした。 そこを埋めるのが静岡県の事業です。

（出典：静岡県「マンションの管理」／2026年1月5日更新）

令和8年度 マンション管理組合活動活性化支援事業（マンション管理士の無料派遣）

項目 内容
内容 県内のマンション管理組合に専門家（マンション管理士）を派遣し、業務補助および助言等を行う
受付件数 10件（上限に達した時点で申込終了）
派遣回数 各管理組合2回まで
申込期限 令和8年11月14日（土曜）（定数に達し次第、早期終了）
派遣期限 令和9年1月31日（日曜）まで
申込先 一般社団法人静岡県マンション管理士会 メール t_gotoh@tx.thn.ne.jp ／ ファクス 0544-27-6561
費用 無料（県が一般社団法人静岡県マンション管理士会に業務を委託）

静岡県全体で10件です。 政令市を含む県内全域の管理組合が対象で、10件。数字を見て「これは早いもの勝ちだ」と思われたら、その感覚は正しいと思います。

私からの提案は、2回の使い方を先に決めておくことです。

1回目：長期修繕計画と修繕積立金の水準チェック

今の長期修繕計画が何年前のものか。計画期間は30年以上あるか。大規模修繕が2回以上含まれているか。積立金の水準は計画に対して足りているか。管理計画認定を目指すなら、この1回目が事実上の予行演習になります。

2回目：相見積りの比較と、業者選定プロセスのチェック

見積書が3社出そろった段階で使う。数量の拾い方が各社で違わないか。仕様のグレードが揃っているか。「別途」の中身がどうなっているか。

私は工事を請ける側の人間ですが、それでも申し上げます。発注者側に専門家がついている現場のほうが、私たちも仕事がしやすいのです。 質問が具体的になり、判断が早くなり、後から「聞いていない」が起きにくくなる。専門家が入ることを嫌がる工事会社があったら、その理由を聞いてみてください。

県のマンション管理セミナーに、伊豆の国市は入っていません

令和8年度のセミナー開催予定は9会場です。

開催場所 開催日 会場
浜松市 令和8年7月25日（土） 可美公園総合センター
磐田市 令和8年8月29日（土） 磐田商工会議所
三島市 令和8年9月12日（土） 三島市役所
熱海市 令和8年10月予定 ―
沼津市 令和8年10月予定 ―
静岡市 令和8年11月予定 ―
伊東市 令和8年12月予定 ―
富士市 令和9年2月予定 ―
浜松市 令和9年2月予定 ―

伊豆の国市での開催予定はありません。

ただし、伊豆の国市は立地に恵まれています。伊豆の国市役所から三島市役所までは、伊豆縦貫自動車道と伊豆中央道で車およそ25分から30分。 伊豆箱根鉄道駿豆線を使えば伊豆長岡駅から三島駅まで20分強です。9月12日の三島市回は、十分に日帰りの射程です。10月の熱海市回・沼津市回も同様です。

セミナー参加について、ひとつ提案があります。

理事長おひとりではなく、次期理事候補の方とお二人で行ってください。

管理組合の理事は任期1年のところが多い。この記事の後半で示す準備カレンダーは18か月です。つまり、大規模修繕の準備は必ず2代の理事会をまたぎます。知識が引き継がれないと、翌年ゼロから始まります。 二人で聞いておけば、少なくとも片方は残ります。

伊豆の国市の地震・水害リスクは、近隣4市と何が違うのか

補助金の話から少し離れますが、ここは総会の議案説明で1行引用できる根拠になるので、書いておきます。

想定される揺れの被害は、近隣より小さい

伊豆の国市耐震改修促進計画に記載された静岡県第4次地震被害想定によれば、伊豆の国市の南海トラフ沿いの地震による全壊・焼失棟数は、レベル1（相対的に発生頻度が高い地震）で約200棟、レベル2（最大クラス）で約300棟と想定されています。

（出典：伊豆の国市「伊豆の国市の耐震化」／2026年4月3日更新、静岡県第4次地震被害想定関連資料）

近隣と並べると、伊豆の国市の位置づけが見えます。

市 想定の性格
御殿場市 相模トラフ沿いの元禄型関東地震で全壊焼失約7,150棟
三島市 相模トラフ沿いで全壊焼失約2,700棟
伊豆市 南海トラフで全壊焼失約1,500棟・死者約1,400人（土肥地区の津波）
伊豆の国市 南海トラフでレベル2でも約300棟

伊豆の国市は伊豆半島の内陸部にあり、海に面していません。津波の直接被害の想定が小さいことが、この数字の背景にあります。

ただし、「揺れの被害想定が小さい」ことと「建物を放っておいてよい」ことは別です。 私が現場で見てきた被害は、建物が倒れる被害ではありません。タイルが剥がれて落ちる、庇のコンクリート片が落ちる、屋外階段の手すりの付け根が抜ける。人に当たれば、それで終わりです。

伊豆の国市の耐震改修促進計画のランク表を読むと、市が耐震性能を「1a・1b・2・3」の4段階で判定し、RC造・S造・SRC造については Is／Et の値で分類していることが分かります。分譲マンションの躯体が新耐震基準（昭和56年6月1日以降）で建っているなら、躯体の耐震性そのものは基本的に確保されています。 伊豆の国市の10棟のうち9棟は1990年以降の竣工です。

だからこそ、管理組合が向き合うべきは躯体ではなく、「落ちるもの」です。外壁タイル、モルタル、シーリング、手すり、笠木、屋外広告物。大規模修繕は、きれいにする工事ではありません。落ちるものを落ちないようにする工事です。 私は理事長さまにいつもこの言い方をしています。

木造の耐震化補助は、実績が急減しています

伊豆の国市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026（令和8年4月）から、木造住宅の補助実績を並べます。

年度 耐震診断費 補助戸数 耐震改修工事費 補助戸数
令和元年度 6戸 1戸
令和2年度 2戸 5戸
令和3年度 8戸 4戸
令和4年度 70戸 4戸
令和5年度 96戸 9戸
令和6年度 76戸 9戸
令和7年度 3戸 11戸
令和8年度目標 10戸 10戸

（出典：伊豆の国市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026（PDF））

診断が令和5年度の96戸から令和7年度の3戸へ、大きく減っています。一方で改修工事は令和7年度に11戸と過去最多です。

これをどう読むか。私は「診断すべき木造住宅が一巡し、施策の重心が改修へ移った」と読んでいます。市が令和8年度に「TOUKAI-0＋が令和8年度より開始するという情報を、広く拡散する」と書いているのも、新しい枠組みで再度掘り起こしにいく、ということでしょう。

管理組合にとって重要なのは、この事実です。伊豆の国市の耐震施策の主戦場は、木造戸建てです。 分譲マンションの側から動かない限り、行政のほうから声はかかりません。この記事の各章で「電話してください」と繰り返しているのは、そういう構造だからです。

水害｜狩野川という論点は、伊豆の国市固有です

伊豆の国市を語るとき、地震だけでは足りません。狩野川があります。

市の防災ページには「その他河川の浸水想定区域図の公表」「過去の冠水被害状況」といった項目が並び、さらに「【6月18日大雨災害について】弁護士会無料相談」というページが掲載されています（伊豆の国市 消防・防災）。2026年6月に、市内で大雨災害が発生したということです。

これは総会で使える、生々しい根拠です。「南海トラフが来たら」より、「今年の6月に何が起きたか」のほうが、住民の実感に届きます。

そして、水害はマンションの大規模修繕と無関係ではありません。むしろ、外壁より先に手を打つべき箇所があります。

確認箇所 なぜ重要か
受変電設備（キュービクル）の設置高さ 浸水すると全戸が停電。復旧に数週間かかることがある
エレベーター機械室・ピット 浸水するとエレベーターが長期停止。高層階の高齢居住者に直撃する
地下または半地下の駐車場 排水ポンプの能力と作動確認。管理会社任せになりがち
1階の防火扉・電気錠 冠水後に作動不良を起こす
屋外の受水槽・給水ポンプ 浸水後の衛生管理

大規模修繕の設計をするときに、「今回の工事に、電気設備の浸水対策を1項目でも入れられませんか」と設計者に聞いてみてください。足場やロープを架けて職人が動いている期間は、屋上や設備まわりに手を入れる絶好の機会です。別工事で組むより安く済むことがあります。

伊豆の国市のマンションは、9階建て以上が7棟。高層マンションで停電すると、階段しかありません。 13階まで水を運ぶことがどういうことか、想像していただければと思います。

伊豆の国市の気候と、大規模修繕の工事適期

工法や補助金の前に、そもそも「いつ工事をするか」で結果が変わります。

まず、正直に留保を書きます。伊豆の国市内に気象庁の公式な平年値観測点があるかを、私は今回確認できませんでした。 そこで、隣接する三島市の観測点の平年値（1991〜2020年）を参照値として使います。伊豆の国市と三島市は、狩野川流域の同じ内陸盆地状の地形で、直線距離はおよそ10キロメートルです。

静岡地方気象台は、静岡県の気象特性としてこう整理しています。

平年の年間降水量は、平地で1800〜2300mm前後、多雨地域は静岡市山岳部で3000mm、富士山麓で2800mm、少雨地域は遠州地方と伊豆半島の西海岸で1600〜2000mm

（出典：静岡地方気象台「静岡県の気象特性」）

参照値として、三島の年降水量は1,868.2ミリメートル、年平均気温16.3度。この連載で書いてきた御殿場（2,874.6ミリメートル、13.2度）や、伊豆市の天城山（4,552.6ミリメートル）と比べると、伊豆の国市の気候は静岡県東部ではかなり穏やかな部類に入ると考えられます。

工事屋の目で、これは何を意味するか。

伊豆の国市は「工事しやすい市」です。ただし条件がつきます

要素 伊豆の国市（三島参照値） 御殿場市 伊豆市天城側
年降水量 約1,868mm 2,874.6mm 4,552.6mm
年平均気温 約16.3℃ 13.2℃ ―
冬の朝の氷点下 少ない 1月日最低-1.9℃ 天城側は降雪も
塩害 内陸で軽い 内陸で軽い 土肥は沿岸で強い

御殿場市の記事では「雨天中止日が多いので、業者工期に2週間上乗せして住民に伝えてください」と書きました。伊豆の国市では、その上乗せ幅はもう少し小さくてよいと考えられます。

冬の施工についても同じです。塗料やシーリングの施工可能温度はおおむね5度が目安ですが、御殿場のように冬の朝が恒常的に氷点下という条件ではありません。伊豆の国市は、冬期でも午前中から実働できる日が比較的多い市だと考えてよいでしょう。

そして塩害。伊豆の国市は駿河湾にも相模湾にも面していません。沿岸部と同じ重防食仕様が一律で見積りに入っているなら、その根拠を聞いてよい立地です。

私は沼津市・富士市・静岡市清水区の記事では「塩害対策を削ってはいけない立地です」と書きました。伊豆市の記事では、土肥地区は沿岸、修善寺は内陸、と同じ市の中で結論を分けました。伊豆の国市は、市全体が内陸です。鉄部の防錆仕様に沿岸部並みのグレードが入っているなら、その予算を下地補修とシーリングのグレードアップに回せないか、設計者に相談する価値があります。

ただし、削ってよいという話ではありません。狩野川の湿気、そして温泉地であることを忘れないでください。

温泉地であることの、意外な影響

伊豆の国市は伊豆長岡温泉を擁する「いで湯のまち」です。温泉があるということは、地域によっては硫化水素をはじめとする温泉成分が大気中に含まれることを意味します。

これは金属部材にとっては厳しい条件になり得ます。銅や銀は硫化しやすく、鋼材も条件次第で腐食が進みます。温泉街に近い立地のマンションで、手すりや金物の傷み方が「築年数のわりに早い」と感じるなら、塩害とは別のメカニズムを疑ってよいと私は考えています。

これは断定できる話ではありません。温泉成分の影響は、源泉からの距離、風向、建物の配置で大きく変わります。ただ、劣化診断のときに「この立地で、鉄部の傷み方に特徴はありますか」と診断者に一言聞いてみることは、無駄にならないはずです。

伊豆の国市の工事適期表

時期 評価 理由
3月下旬〜5月 ○ 気温が安定。花粉と黄砂の付着には注意
6月〜7月上旬 △ 梅雨。狩野川流域は大雨のリスク
7月中旬〜8月 ○〜△ 施工可能だが猛暑。職人の熱中症対策で実働時間が削られる
9月〜10月中旬 ×〜△ 台風シーズン。伊豆半島は進路に入りやすい
10月下旬〜11月 ◎ 年間で最も安定。伊豆の国市の最良の窓
12月〜2月 ○ 御殿場ほど冷え込まない。晴天率が高く、実は狙い目

御殿場市・裾野市の記事では「12月〜2月は朝が氷点下で実働が短い」と書きました。伊豆の国市では、冬期がむしろ選択肢に入ります。 内陸でも温暖、雨が少なく、晴天が多い。ここは、他の静岡県東部の市とはっきり違う点です。

そして、これは交渉材料にもなります。工事会社の繁忙期は春と秋です。 冬に施工できる立地なら、閑散期の見積りを取れる可能性があります。「12月から2月の着工なら、価格はどうなりますか」と聞いてみてください。答えは会社によりますが、聞かない手はありません。

今が2026年8月下旬です。今から準備を始めた管理組合が現実的に狙えるのは、2027年の春か、2027年の秋です。 良い時期を押さえるには、その前年の秋までに業者選定を終えている必要があります。

ここから先は、私の会社が仕事をいただく話につながります

先に断っておきます。ここから書くことは、私の会社の商売に直接つながる内容です。そのうえで読んでいただきたいので、見出しで区切りました。判断は理事会でしてください。

仮設足場は、総工事費の15%から25%を占めます

大規模修繕の見積書を見ると、たいてい一番上に「仮設工事」があります。そして多くの場合、金額の内訳が「一式」の1行で終わっています。

総工事費 仮設足場の概算（15〜25%）
3,000万円 450万円〜750万円
5,000万円 750万円〜1,250万円
8,000万円 1,200万円〜2,000万円

この記事で扱ってきた伊豆の国市の補助金を、並べてみます。

  • ブロック塀の撤去：上限10万円
  • ブロック塀の改善：上限25万円
  • アスベスト分析調査：上限25万円
  • 管理計画認定の市への手数料：無料

桁が2つ違います。

私が理事会に呼ばれて、いつも不思議に思う光景があります。10万円のブロック塀の申請書類について3時間議論した後で、750万円の仮設工事が「一式」の1行のまま5分で承認される。

これは理事の皆さまが不真面目だからではありません。逆です。金額が小さいほうが、判断できるからです。10万円の書類は自分で読めるけれど、750万円の足場の妥当性は判断材料がない。だから議論が止まる。

私からのお願いはひとつです。議論の時間を、金額に比例させてください。

そのために必要なのは、たった1つの質問です。

「仮設工事の内訳を、平方メートル単価とリース期間に分解して出してもらえますか」

「一式」が「面積 × 単価 × 期間」に分解されると、比較ができるようになります。比較ができれば、判断できます。

3つの工法を、正直に比較します

仮設足場工法 ロープアクセス工法（無足場） ハイブリッド工法
仮設費用 高い（総工費の15〜25%） 大幅に圧縮できる 部位ごとに最適化
工期 架設・解体に日数が必要 短縮しやすい 中間
居住者への影響 バルコニーが2〜3か月使えない。窓が開けられない期間がある 影響が短時間・限定的 足場部分のみ影響
防犯 足場からの侵入リスクがある 足場がないので侵入経路が増えない 足場部分のみ注意
向く建物 下地補修の物量が多い／低層／複雑形状／全面改修 高層／敷地が狭い／部分補修中心／工期短縮が必要 面によって劣化状況が違う建物
向かない建物 高層でコストが跳ね上がる／敷地に余裕がない タイル浮きが広範囲で下地補修の物量が非常に多い建物 単純形状で全面が均一に劣化している建物

ロープアクセス工法の技術的な解説は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。安全基準や作業手順、どういう建物条件で成立するのかまで書いてありますので、理事会の資料集めの段階でご覧ください。

そして、はっきり書きます。

ロープアクセスは、すべての建物に向くわけではありません。

タイルの浮きが広範囲に及んでいて、下地補修の物量が非常に多い建物は、足場を架けたほうが安く、早く終わります。そういう現場で、私は「今回は足場でいきましょう」と正直に申し上げます。

なぜそう言えるのか。3つとも持っているからです。 ロープアクセスしか持っていない会社は、ロープアクセスを勧めるしかない。足場しか持っていない会社は、足場を勧めるしかない。私の会社は3つ持っているので、どれを選んでも売上にはなります。だから、建物にとって正しい選択を申し上げられる。

日本でロープアクセス工事のフランチャイズを最初に展開したのが私の会社です。塗装、防水、タイル、電気、看板といった各分野の専門職が加盟しており、それぞれの専門性を活かしながら高品質と適正価格を両立させています。詳しくはロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

伊豆の国市の建物構成は、工法選定が最も効く条件です

理由を3つ挙げます。

理由1：9階以上が7棟。高さは足場の単価に直結する

繰り返しになりますが、足場費用は高さに強く効きます。13階建てのマンションに全面足場を架けるのと、5階建てに架けるのとでは、平方メートル単価も、架設・解体の日数も、必要な資材量も違います。

高層になるほど、足場以外の選択肢を検討する経済的な意味が大きくなります。 伊豆の国市の分譲マンションは、その条件にきれいに当てはまります。

理由2：リゾートマンションは「使えない期間」のコストが違う

常住のマンションで足場を架けると、居住者は2か月から3か月、バルコニーを使えません。洗濯物が干せない、窓が開けられない。不便ですが、生活は続きます。

リゾートマンションはどうか。所有者は、使うために来ます。 その時期に足場が架かっていて、バルコニーが養生シートで覆われていたら、来る理由がなくなります。年に数回しか来ない所有者にとって、その数回が潰れることの意味は、常住者の「不便」とは質が違います。

私は、これを工事の価値として見積書に書けない、といつも思っています。しかし理事会では、判断材料として議論に載せるべきだと思います。「工期が1か月短い」ことが、リゾートマンションでは常住マンションより重い価値を持ちます。

理由3：面によって劣化が違う建物が多い

伊豆の国市のマンションは、山側と川側、南面と北面で、日射も湿気も違います。

方位・部位 傷み方の特徴
南面・西面 紫外線で塗膜が劣化し、シーリングが硬化しやすい
北面 日照が少なく乾きにくい。藻・カビが出やすい
屋上・パラペット・笠木 降雨の直撃を受ける。防水層の膨れが出やすい
妻面 一様に劣化することが多く、補修の物量が読みやすい

面によって傷み方が違うということは、面によって最適な工法も違うということです。 補修物量が多い面は足場、少ない面はロープアクセス。これがハイブリッド工法の技術的な根拠です。

「敷地に余裕がある」は「足場を架けるべき」ではありません

伊豆の国市のマンションは、都心の物件と比べれば敷地に余裕があるところが多いはずです。「うちは足場が架けられるから」とおっしゃる理事長さまもいらっしゃいます。

架けられることと、架けるべきことは別です。

判断のために、3つ問いを置きます。

  1. 今回の工事は、全面改修ですか。それとも部分補修ですか。 劣化診断の結果、手を入れるべき箇所が建物の一部に集中しているなら、全面に足場を架ける必然性は下がります。
  2. 居住者（あるいは所有者）は、2〜3か月バルコニーが塞がれる生活を受け入れられますか。 リゾートマンションなら、この問いの重みは常住マンション以上です。
  3. 仮設工事の見積りは、「一式」ではなく平方メートル単価とリース期間に分解されていますか。 分解されていない見積りは、比較のしようがありません。

モデルケース｜伊豆の国市で工法を変えると、いくら変わるか

私の会社の実績をもとにした試算です。実際の金額は建物の状態、劣化の程度、仕様、時期で変わります。「こういう構造で差が出る」という考え方を持ち帰っていただくための数字として読んでください。

ケース1：伊豆長岡エリア／築26年・11階建て・60戸

項目 全面足場工法 ハイブリッド工法
総工事費 9,000万円 7,700万円
差額 ― ▲1,300万円
1戸あたり 150万円 約128万円（▲約22万円）
工期 約6か月 約5か月（1か月短縮）

組み方は、バルコニー側は足場、妻面と屋上まわりはロープアクセスです。バルコニー側は手すりの塗装、隔て板の交換、床防水と作業の種類が多く、職人が長く滞在します。ここは足場のほうが効率的です。一方、妻面は開口部が少なく、作業が塗装とシーリングに絞られる。ここはロープアクセスが効きます。

11階建てで全面足場を架けると、仮設費だけで1,500万円を超えることがあります。 その一部を圧縮できるかどうかが、この差額の中身です。

ケース2：市郊外／築34年・5階建て・36戸

項目 全面足場工法 ロープアクセス主体
総工事費 5,400万円 4,500万円
差額 ― ▲900万円
1戸あたり 150万円 125万円（▲25万円）
資金 一時金が必要 機構融資と組み合わせて一時金ゼロも検討可

ここで、規模の話をさせてください。

36戸で5,400万円なら、1戸あたり150万円です。同じ工事内容でも、150戸のマンションなら1戸36万円になります。

つまり、戸数が少ないマンションほど、1戸あたりの負担が重くなり、工法選定の効き目が大きくなります。 伊豆の国市の10棟の中には、6戸、36戸、38戸、42戸といった小規模なマンションが含まれています。市内673戸のうち、100戸を超えるのは3棟だけです。

小規模マンションほど、この記事を最後まで読む価値があります。

修繕積立金が足りないとき、打ち手は4つです

打ち手 内容 私の評価
① 一時金の徴収 各区分所有者から不足分を集める 総会で最も通りにくい。リゾートマンションでは特に難しい
② 借入 住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資等 現実的。ただし返済計画が必要
③ 段階施工 工事を2回3回に分ける 仮設費が回数分かかり、総額はむしろ増えることが多い
④ 工法の見直し 足場前提を疑い、3工法から選び直す 最初に検討すべき

順番の話を、もう一度させてください。

④は、設計に入る前でなければ実質的に選べません。

設計事務所と仕様を固め、足場を架ける前提で数量を拾ってしまうと、その後で工法を変えるには数量拾いをやり直す必要が出てきます。時間も費用もかかるので、多くの管理組合はそこで諦めます。

だから、工法の選定は設計の前です。順番を間違えると、選択肢が4つから3つに減ります。

住宅金融支援機構の3つの制度

制度 概要
マンション共用部分リフォーム融資 管理組合名義で借りられる。全期間固定金利。マンション管理センターの債務保証を使えば、理事長個人の連帯保証は不要
マンションすまい・る債 管理組合が積立金を運用する仕組み。年1回募集で口数に上限があり、実質的に先着順
マンションライフサイクルシミュレーション 長期修繕計画と資金計画を試算できる無料ツール

（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」、「マンションすまい・る債」、「マンションライフサイクルシミュレーション」）

金利は情勢によって変わりますので、ここでは数字を書きません。ただ、規模感だけお伝えします。2,000万円を10年で借りる場合、金利が0.2%違えば、総支払額は数十万円変わります。 そして、管理計画認定を取っていると金利引き下げの対象になり得ます。認定の手間を、この数字と並べて考えてみてください。

そして、総会実務としての一言です。

「一時金50万円をお願いします」という議案と、「月々3,000円の見直しをお願いします」という議案は、同じ金額を集めるものであっても、議案の性格がまったく違います。 借入を選択肢に入れると、後者の形にできる場合があります。リゾートマンションで遠方所有者が多い伊豆の国市では、この差はさらに大きくなるはずです。

伊豆の国市版・18か月逆算カレンダー

大規模修繕は、思い立ってから工事開始まで、準備に1年半かかります。伊豆の国市の制度に合わせて組み直しました。

時期 やること 連絡先
今週 静岡県のマンション管理士無料派遣に申し込む（10件枠・令和8年11月14日締切） 静岡県マンション管理士会 ファクス0544-27-6561
18か月前 劣化診断の実施を決める。長期修繕計画の見直しが7年以内か確認 ―
17か月前 過去の工事記録を集める（税制の過去工事証明書に必要） ―
16か月前 管理計画認定を取るか決める。認定基準5分野を自己点検 都市計画課 055-948-2909
15か月前 建築物等耐震診断事業の対象か、限度額はあるか、令和8年度の枠は残っているかを電話確認 危機管理課 055-948-1482
14か月前 アスベスト事前調査を工程と予算に計上。分析調査補助は着手前申請が必須 環境政策課 0558-76-8002
12か月前 工法を選定する（設計はこの後） ―
11か月前 長寿命化税制の要件確認。仕様書に屋根防水・床防水・外壁塗装の3工事が揃っているか点検 税務課 資産税係 055-948-2907
10か月前 マンション管理センターへ事前確認・適合証の取得手続き ―
9か月前 資金計画。機構への事前相談。相見積り先を市内に限定しない ―
8か月前 管理計画認定の申請（マンション管理センターのシステム経由） ―
7か月前 敷地図でブロック塀を洗い出し、前面道路が緊急輸送路・避難路かを確認 危機管理課 055-948-1482
6か月前 ブロック塀の交付申請。本体工事とは別契約に切り出す ―
4か月前 交付決定通知を受けてから契約・着工 ―
着工時 工程表で雨天中止の見込み日数を再確認。総会説明では2週間上乗せして伝える ―
竣工後3か月以内 固定資産税の減額申告（管理組合が取りまとめ） 税務課 055-948-2907
引き継ぎ時 電話した日付・担当課・聞いたこと・答えの4点をA4用紙1枚にまとめて次期理事会へ ―

最後の行が、実は一番大事です。

18か月のカレンダーは、任期1年の理事会を2代またぎます。 前の理事会が市役所に電話して確認した内容が、引き継ぎで消えると、次の理事会はまた同じ電話をかけることになります。

A4用紙1枚で構いません。「いつ・どこに・何を聞いて・何と答えられたか」。 これを残すだけで、次の理事会が半年得をします。

相見積りで見るべき3点

工法を決めて、設計ができて、いよいよ見積りを取る段階での話です。

1. 数量の根拠は、図面拾いか、現地実測か

見積書の数量が「図面から拾った数字」なのか「現地で測った数字」なのかで、精度がまったく違います。特にタイルの浮き面積とシーリングの延長は、図面からは分かりません。

「この数量は、どうやって出しましたか」と聞いてください。

2. 仕様は、メーカー名・製品名・グレード・希釈率・塗布回数まで書かれているか

「シリコン塗料」では比較になりません。 同じ「シリコン」でも、価格帯は倍以上開きます。製品名まで書かれている見積りと、材料の分類しか書かれていない見積りを並べて「こちらが安い」と判断するのは、比較しているようで比較していません。

3. 「別途」の中身と、数量超過時の単価を契約前に明記させる

これが、私が最も強く申し上げたい点です。

下地補修の想定数量を超えたときの平方メートル単価を、契約前に見積書へ書かせてください。

「タイル浮き想定50平方メートルが、実際は120平方メートルだった」。これは珍しくありません。むしろ、想定どおりに収まるほうが少ないくらいです。そのときの単価が決まっていないと、工事の途中で価格交渉をすることになります。 足場が架かっていて、工事が止まっている状況で、対等な交渉ができるでしょうか。

契約前に1行入れておけば、紛争が起きません。それだけの話です。

相見積りは、市内に限定しないでください

伊豆の国市の人口は45,228人（令和8年8月1日現在／伊豆の国市「人口と世帯」）。分譲マンションは10棟です。

この規模の市で「市内の業者から3社」と決めると、探せて2社になることがあります。 2社では、相見積りの意味が半減します。

ここで、伊豆の国市の地の利を確認してください。

  • 伊豆縦貫自動車道・伊豆中央道で沼津・三島と直結
  • 伊豆箱根鉄道駿豆線で三島駅へ。三島駅から東海道新幹線
  • 東名沼津IC、新東名長泉沼津ICへの アクセス

首都圏からも静岡市からも日帰り圏です。 ということは、遠方の工事会社に依頼しても、宿泊費や長距離移動費が見積りに上乗せされにくい。範囲を広げても、コスト構造上の不利がほとんどありません。

3社、できれば4社。ぜひ範囲を広げてください。

今週できること、5つ

長い記事になりました。読み終えて何をすればいいのか、5つに絞ります。

  1. 静岡県のマンション管理士無料派遣に申し込む。 県内10件枠、令和8年11月14日締切。申込書は県のページからワード形式でダウンロードできます。ファクス0544-27-6561、またはメール t_gotoh@tx.thn.ne.jp。
  2. 都市計画課（055-948-2909）に電話する。 管理計画認定制度の受付状況と、助言・指導ルートについて。
  3. 危機管理課（055-948-1482）に電話する。 建築物等耐震診断事業が分譲マンション共用部で使えるか、限度額はあるか、令和8年度の枠は残っているか。
  4. 敷地図を広げて30分、ブロック塀を洗い出す。 駐輪場の裏、駐車場の外周、ゴミ置き場の脇、隣地境界。
  5. 9月12日（土）の三島市でのマンション管理セミナーを、理事会の議題に載せる。 理事長と次期理事候補のお二人で。

このうち、期限が明確に切られているのは1番だけです。10件です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 伊豆の国市に、マンションの大規模修繕工事費そのものへの補助はありますか。

A. 2026年8月時点の公開情報からは、共用部の大規模修繕工事費に直接補助する市の制度は確認できませんでした。一方で、耐震診断費、アスベスト分析調査費、ブロック塀の撤去・改善費への補助と、固定資産税の減額措置があります。詳しくは本文の各章をご覧ください。

Q2. マンション管理計画認定制度は、伊豆の国市で申請できますか。

A. はい。伊豆の国市は令和5年12月から制度を開始しており、市への認定申請手数料は無料です。申請は公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービス経由のみです（出典：伊豆の国市「マンション管理の適正化」）。

Q3. マンション長寿命化促進税制は、伊豆の国市で使えますか。減額はいくらですか。

A. 使えます。要件を満たすと、工事完了の翌年度1年間、家屋にかかる固定資産税（建物部分100平方メートルまで）の3分の1が減額されます。管理組合が各区分所有者の申告書を取りまとめて提出する方法を市が推奨しています（出典：伊豆の国市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額措置」）。

Q4. 認定を取っていないと、長寿命化促進税制は使えませんか。

A. いいえ。要件5には（ア）管理計画認定マンションのルートに加えて、（イ）市の助言指導を受けて適切に長期修繕計画を作成または見直しを行ったマンションのルートがあります。伊豆の国市では助言・指導内容実施等証明書を都市計画課が発行します。

Q5. 築25年でも耐震診断の補助は使えますか。

A. 建築物等耐震診断事業の対象は昭和56年5月31日以前に建築された非木造住宅・建築物です。築25年（2001年頃の竣工）は対象外です。伊豆の国市の分譲マンション10棟のうち、この日付より前に竣工しているのは1棟のみと市の資料から読み取れます。

Q6. ブロック塀の補助はいくらまで出ますか。

A. 撤去事業は延長1メートルにつき9,200円と事業費を比較して少ない額の3分の2以内、1敷地につき10万円が限度。改善事業は1メートルにつき38,400円と事業費を比較して少ない額の3分の1以内、1敷地につき25万円が限度です。改善事業は緊急輸送路・避難路・避難地等に面する塀に限られます。

Q7. アスベストの除去費用に補助はありますか。

A. 伊豆の国市には分析調査への補助（10分の10以内・1棟25万円限度）はありますが、除去費への補助は公開情報では確認できませんでした。除去費は自己負担前提で長期修繕計画に計上することをおすすめします。

Q8. 補助金の申請はいつまでですか。

A. 伊豆の国市地震対策推進事業は「受付期間は4月中旬から11月末が目安」「申請は先着順」「予算の範囲内」と市が明記しています。アスベスト分析調査補助は令和8年4月1日から令和8年11月30日までですが、補助予定枠に達した場合はこれ以前に締め切られます。いずれも工事着手（契約）前の申請が必須です。

Q9. ロープアクセス工法は、どんなマンションに向いていますか。

A. 高層で足場費用が跳ね上がる建物、敷地に余裕がない建物、部分補修が中心の建物、工期短縮が必要な建物に向きます。逆に、タイルの浮きが広範囲で下地補修の物量が非常に多い建物は、足場のほうが安く早く終わることがあります。技術的な詳細はロープアクセスドットコムをご覧ください。

Q10. 伊豆の国市で工事をするなら、いつが良いですか。

A. 10月下旬から11月が最も安定していますが、伊豆の国市は御殿場市や裾野市と違って冬の冷え込みが厳しくないため、12月から2月も選択肢に入ります。工事会社の閑散期にあたるため、価格面で相談の余地があるかもしれません。9月から10月中旬は台風シーズンで避けたい時期です。

この記事のポイントまとめ

  • 伊豆の国市は市として管理計画認定制度を実施。市への申請手数料は無料
  • 静岡県の認定は「県内の町域」が対象。市である伊豆の国市は市に申請する
  • 市内の分譲マンションは10棟673戸。うち8棟がリゾートマンション
  • 10棟のうち7棟が1990〜1992年竣工。2030年前後に一斉に築40年を迎える
  • 市は「10年後に築40年以上が現在の約17.5倍」と明記している
  • 9階以上が7棟。高層ほど仮設足場の費用が跳ね上がる
  • 長寿命化促進税制は3分の1減額。管理組合が申告を取りまとめられる
  • 税制の要件には認定ルートと市の助言・指導ルートの2本がある
  • 長寿命化工事は屋根防水・床防水・外壁塗装の3つを一体で実施する必要がある
  • 建築物等耐震診断事業は非木造が対象。基準額は面積単価で3段階
  • 同事業の限度額は市ページに記載が見当たらない。要確認
  • ブロック塀は撤去上限10万円・改善上限25万円で、近隣より薄い
  • アスベスト分析調査は10分の10以内・25万円。除去補助は見当たらない
  • 各補助は受付4月中旬〜11月末が目安で先着順。着手前申請が必須
  • 窓口は危機管理課・都市計画課・税務課・環境政策課の4課に分かれる
  • 環境政策課だけ大仁庁舎。持参が必要で郵送不可
  • 静岡県のマンション管理士無料派遣は10件枠・11月14日締切
  • 県のセミナーは9月12日に三島市役所。伊豆の国市から車で30分程度
  • 市が管理組合アンケートを実施予定。返答が助言・指導ルートの入口になる
  • 相見積りは市内に限定しない。伊豆縦貫道と新幹線で日帰り圏

静岡県東部の近隣市の記事

同じ切り口で、静岡県東部の各市を書いています。近隣の制度と比べると、伊豆の国市の位置づけがより立体的に見えます。

主なお問い合わせ先

用件 担当課 電話番号 場所
マンション管理計画認定制度／助言・指導 都市計画課 055-948-2909 伊豆長岡庁舎別館2階
固定資産税の減額（長寿命化促進税制） 税務課 資産税係 055-948-2907 伊豆長岡庁舎1階
耐震診断・補強計画・ブロック塀 危機管理課 055-948-1482 伊豆長岡庁舎1階
アスベスト分析調査補助 環境政策課 0558-76-8002 大仁庁舎1階
マンション管理士無料派遣の申込 一般社団法人静岡県マンション管理士会 ファクス 0544-27-6561 メール t_gotoh@tx.thn.ne.jp

最後に

伊豆の国市の管理組合の理事長さまとお話ししていると、「うちの市には何もないでしょう」とおっしゃる方がいます。

私は、今回この記事を書くために伊豆の国市の一次情報を全部読んで、その認識は事実と違うと申し上げたくなりました。

伊豆の国市は、静岡県東部で私が調べた5市の中で、分譲マンションに対して市が最も明確に向き合っている市でした。マンション管理適正化推進計画を作り、市内10棟673戸を全数把握して一覧を公開し、管理計画認定制度を令和5年12月から自前で運用し、手数料を無料にし、長寿命化促進税制の説明ページを持ち、管理組合が申告を取りまとめる方法を推奨している。

ここまで揃っている市を、私はこの連載でまだ他に見ていません。

一方で、ブロック塀の補助は近隣より薄く、アスベストの除去には補助がなく、共用部の工事費への直接補助もない。制度が手厚いのは「調べる」「整える」「認定する」の側であって、「直す」の側ではありません。

これは、悪い話ではないと私は思っています。直す部分は、工法の選び方で減らせるからです。 調べて整える部分は自力では減らせませんが、そこは市が支えてくれる。工事費のほうは、足場という前提を一度疑えば、変わる余地があります。

そして、時計は動いています。7棟が1990年から1992年に建った市で、あと4年から6年で全部が築40年になる。市が「10年後に17.5倍」と書いた数字は、そういう意味です。

まずは電話3本で20分です。 都市計画課055-948-2909、危機管理課055-948-1482、税務課055-948-2907。

そして、静岡県のマンション管理士無料派遣の申込書だけは、今週中にファクスを送ってください。10件です。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。工法の話をする前に、まず建物を見せていただくところから始めます。お問合せフォームは24時間受け付けています。

出典・参考資料

伊豆の国市

静岡県

国・関係機関

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円および静岡県で、ロープアクセス工法・仮設足場工法・ハイブリッド工法の3工法を提案できる改修会社です。日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズを展開しました。

最終更新：2026年8月24日

免責事項：本記事は2026年8月時点で公開されている一次情報をもとに作成しています。補助制度の内容・金額・期間・要件は変更される場合があり、また予算の状況により受付が早期に終了する場合があります。申請にあたっては、必ず各担当課の最新情報をご確認ください。本記事は税務・法務の助言を目的とするものではありません。

お気軽にご相談ください！