さいたま市南区のマンション管理計画認定制度｜市への申請は無料・事前確認適合証が必須・区内の認定は3件【2026年度版】

結論：南区のマンションで管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。南区のマンションの管理計画認定は、区役所ではなく「さいたま市」が行います。市の窓口は建設局建築行政部の住宅政策課で、市への認定申請は無料です。ただし申請の前に、事前確認を受けて「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：さいたま市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日令和8年9月14日）。

お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。

• さいたま市への認定申請の手数料は無料です
• 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認の審査料は、マンション管理センターへ直接申し込む場合や、日本マンション管理士会連合会の診断サービスと同時に申し込む場合、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

センターへ直接申し込む場合、長期修繕計画が1本なら合計20,000円ほどが目安です。マンション管理士や管理会社に事前確認を頼む場合は、管理組合と依頼先で金額を取り決めます。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、これとは別に見てください。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。南区の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：さいたま市が認定し、南区役所は審査をしません

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、それ以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

さいたま市は政令指定都市で、自ら適正化推進計画をつくって認定を行っています。南区のマンションも、申請先はさいたま市です。市の手引きによると、申請はオンラインで行い、市の窓口へ直接提出する書類はありません（出典：さいたま市「管理計画認定の手引き」（PDF））。

問い合わせ先は、建設局建築行政部住宅政策課のマンション管理支援係（電話048-829-1518）です。南区役所で審査をするわけではありませんので、区役所の窓口に認定の相談を持ち込んでも、手続きは進みません。

認定の有効期間は5年です。更新は有効期間満了の6か月前から満了日までに申請します。更新にも事前確認適合証が必要で、総会の決議とその議事録の写しも要ります。

市が公表している「管理計画の認定を受けたマンション一覧」には、令和8年9月11日時点で15件が載っています。そのうち南区は3件で、辻に2件、文蔵に1件です（出典：さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」、更新日令和8年9月14日）。市全体でもまだ数えるほどですので、認定を取れば「管理の良いマンション」として目立つ段階だと、私は見ています。

認定17要件：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。個々の項目を数えると17項目になります。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、緊急時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の提供の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への充当がないことが条件です。さらに、直前の事業年度末時点で3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。管理者等と監事を選んだ総会と、認定申請を決議する総会の議事録が求められます。議事録の残し方が薄い組合は、そこから整えるのが近道です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他：名簿の整備と市の指針との整合

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。もう一つ、管理計画が「さいたま市マンション管理適正化指針に照らして適切」であることも基準の一つです。市の手引きは、認定基準は国と同一の内容としていますので、国の基準にもともと含まれる項目として読むのが自然です。

長期修繕計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。

以前、築25年を過ぎた埼玉県内のマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：数値基準は国と同一です

市の手引きによると、さいたま市の認定基準は国土交通省が定める基準と同一の内容で、市独自に追加された項目は見当たりません。東京都内の自治体には、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せするところがありますが、さいたま市にはそうした上乗せはありません。

実務への影響を三つにまとめます。

1. 準備の中心は、国の5分野への適合です。他の自治体の「独自基準対策」を持ち込む必要はありません
2. 事前確認適合証は、新規申請と更新申請の両方で必要です。マンション管理センターが発行します
3. 変更申請は、支援システムを使わず、住宅政策課へ直接提出します。電子申請も可能です。初回と窓口が違う点は、見落としやすい部分です

ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち、長期修繕計画の分野で止まる組合が大半だと、私は感じています。

手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムから市へ

さいたま市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです。

1. 管理組合の総会（集会）で、管理計画認定の申請を決議する
2. 4つのパターンのいずれかで事前確認を受け、事前確認適合証を取得する
3. 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」を使い、オンラインで市へ申請する
4. 市が審査し、認定する

総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	マンション管理士（管理会社所属を含む）	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理委託先（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに自治体へ直接申請するパターンも載っています。ただし、さいたま市のページは事前確認適合証が新規・更新申請で必要としていますので、このルートは使えないと考えてください。

市に納める手数料と、提出書類の目安

市への認定申請は無料です。変更申請と更新申請の手数料額は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の前に住宅政策課へ金額を確認してください。

手引きによると、必要な書類は次のとおりで、いずれもシステム上で提出します。

• 総会議事録の写し
• 管理規約の写し
• 貸借対照表と収支計算書
• 直前の事業年度における修繕積立金の滞納額を確認できる書類
• 長期修繕計画の写し
• 組合員名簿と居住者名簿の表明保証書

修繕積立金が基準を下回る場合に専門家の理由書が要るなど、条件によって追加の書類が必要になることがあります。審査期間の目安は、市の資料に記載がありません。総会の日程から逆算するときは、窓口に聞いておいてください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。さいたま市のページでは、減額割合は3分の1で、1戸あたり100㎡までの部分が対象と案内されています（出典：さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」、更新日令和8年7月17日）。国の枠は6分の1から2分の1で、参酌基準は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。

主な要件は次のとおりです。

• 築後20年以上で、10戸以上のマンションであること
• 過去に1度以上、長寿命化に役立つ大規模修繕工事を実施し、2回目以降の工事を令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に完了していること
• 外壁塗装等、床防水、屋根防水の工事が、すべて行われること
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準以上に引き上げていること
• 工事完了後3か月以内に、市へ申告すること

南区の物件を担当するのは、南部市税事務所の資産課税課（家屋第2係）で、電話は048-829-1573です。

押さえたいのは期限です。いま令和8年10月ですので、工事の完了まで残りは約5か月です。これから認定を取り、そのうえで工事を終えるのは、日程的にかなり厳しい組合が多いと思います。間に合わないからといって、認定の意味がなくなるわけではありません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは想定利率は年2.10%、認定なしは年2.00%で、差は0.1ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合の受取利息は、約50万円増える想定です。ただし、令和8年度の応募期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料に、認定マンションへの金利引下げとして全期間で年0.20%の記載があります。一方、住宅金融支援機構のページには、耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策を行う場合に年0.2%引き下げるとの記載があり、管理計画認定への言及は見当たりませんでした。条件の読み方は一様ではありません。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確かめてください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

市の支援を使う：劣化調査補助金と、南区役所で受けられる無料相談

さいたま市には、認定準備に使える支援が二つあります。

一つ目は、マンション劣化調査補助金です。長期修繕計画の作成や見直しに必要な劣化調査の費用について、補助対象費用（税抜）の2分の1以内、上限20万円で補助します。主な要件は、市内の分譲マンションであること、長期修繕計画が未作成か、作成または前回見直しから15年以上経過していること、申請年度の4月1日時点で築15年以上であることなどです。令和8年度の受付は10月1日に始まっており、調査は申請年度の1月末日までに完了し、実績報告をする必要があります（出典：さいたま市「マンション劣化調査補助金について」、更新日令和8年9月28日）。注意していただきたいのは、長期修繕計画が7年以内に見直されている組合は、この補助の対象外になり得る点です。要件の詳細は市のページで確かめてください。

二つ目は、無料のマンション管理相談です。南区役所では毎月第3火曜日の14時と15時の2枠で開かれます。市役所は毎月第3水曜日、大宮区役所は毎月第4月曜日です。申込は相談日の5開庁日前までで、先着順です。祝日や会場の都合で実施されない月もあります（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、更新日令和8年3月31日）。11月の南区役所の開催は、ルールどおりなら17日（火）の見込みです。日程は市のページで必ず確かめてください。

令和9年4月の基準見直しにも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲時に分譲事業者が管理計画を作成して管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（令和8年国土交通省告示第1017号）は、令和8年7月31日に公布され、施行は令和9年4月1日です。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」前掲ページ）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。さいたま市の対応は、住宅政策課で確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。南区役所の無料相談を申し込む。計画が古ければ劣化調査補助金を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表のパターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る
令和9年2〜3月	手続支援システムからさいたま市へ認定申請。審査と通知を待つ

令和9年3月31日までの工事完了を狙う組合は、工事の工程表を、この日程と並べて引いてください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

南区のマンションの管理計画認定は、認定主体がさいたま市で、市への申請は無料、基準は国と同一です。事前確認適合証が必須のため、費用の中心はシステム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 南区役所の無料相談（11月は17日の見込み）に申し込む。申込は相談日の5開庁日前までですので、市のページで開催日を確かめる
3. 令和9年3月までの工事完了を考える場合は、工事の工程と事前確認の日程を並べて、実現できるか理事会で一度確認する

年内の総会決議が現実的に狙えるのは、いま動き出す組合です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 南区のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. さいたま市への認定申請は無料です。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、依頼先によって事前確認審査料がかかります。

Q. 南区に独自の認定基準はありますか？

A. 区独自の基準はなく、さいたま市も基準は国と同一としています。市の適正化指針に照らして適切であることは基準の一つですが、国の基準に含まれる項目です。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. 事前確認適合証が新規・更新申請で必要です。事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから、市へオンラインで申請する流れです。

Q. 認定の有効期間と更新の時期は？

A. 有効期間は5年です。更新は満了の6か月前から満了日までに申請し、総会の決議とその議事録の写しが要ります。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. さいたま市のページでは、減額割合は3分の1とされ、1戸あたり100㎡までの部分が対象です。築20年以上で10戸以上などの要件があり、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。築15年以上の分譲マンションなどは、劣化調査補助金（上限20万円）を使える場合があります。明誠では工法比較を含む概算のご相談も承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月21日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月21日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。さいたま市の管理計画認定制度のページは令和8年9月14日更新で、令和8年度内の情報です。変更申請・更新申請の手数料額と審査期間の目安は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の手引きは令和5年3月作成のため、手順は市のページを優先しています。固定資産税の減額やすまい・る債の応募期間などは、さいたま市および国土交通省の令和8年度時点の資料に基づきます。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• さいたま市「マンション管理計画認定制度について」
• さいたま市「管理計画認定の手引き（PDF）」
• さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」
• さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」
• さいたま市「マンション劣化調査補助金について」
• さいたま市「マンションの管理等に関する相談」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

さいたま市北区のマンション管理計画認定制度｜市への申請は無料・事前確認適合証が必須・区内の認定は3件【2026年度版】

結論：北区のマンションで管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。北区のマンションの管理計画認定は、区役所ではなく「さいたま市」が行います。市の窓口は建設局建築行政部の住宅政策課で、市への認定申請は無料です。ただし申請の前に、事前確認を受けて「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：さいたま市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日令和8年9月14日）。

お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。

• さいたま市への認定申請の手数料は無料です
• 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認の審査料は、マンション管理センターへ直接申し込む場合や、日本マンション管理士会連合会の診断サービスと同時に申し込む場合、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

センターへ直接申し込む場合、長期修繕計画が1本なら合計20,000円ほどが目安です。マンション管理士や管理会社に事前確認を頼む場合は、管理組合と依頼先で金額を取り決めます。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、これとは別に見てください。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。北区の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：さいたま市が認定します

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、それ以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

さいたま市は政令指定都市で、自ら認定を行っています。北区のマンションも、申請先はさいたま市です。市の手引きによると、申請は支援システムからオンラインで行い、市の窓口へ直接提出する書類はありません（出典：さいたま市「管理計画認定の手引き」（PDF））。

問い合わせ先は、建設局建築行政部住宅政策課のマンション管理支援係（電話048-829-1518）です。北区役所に認定の専用窓口はありませんので、区役所へ持ち込んでも手続きは進みません。

認定の有効期間は5年です。更新は有効期間満了前の6か月以内に申請します。更新にも事前確認適合証が必要です。

市が公表している「管理計画の認定を受けたマンション一覧」には、令和8年9月11日時点で15件が載っています。区別では浦和区4件、南区3件、北区3件、大宮区2件などです。北区の3件は、大成町に1件、宮原町に2件です（出典：さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」、更新日令和8年9月14日）。市全体でもまだ数えるほどで、認定を取れば「管理の良いマンション」として目立つ段階だと、私は見ています。

認定17要件：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。個々の項目を数えると17項目になります。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、緊急時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の提供の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への充当がないことが条件です。さらに、直前の事業年度末時点で3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。管理者等と監事を選んだ総会と、認定申請を決議する総会の議事録が求められます。議事録の残し方が薄い組合は、そこから整えるのが近道です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他：名簿の整備と市の指針との整合

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。管理計画が「さいたま市マンション管理適正化指針に照らして適切」であることも基準の一つです。

長期修繕計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。

以前、築25年を過ぎた埼玉県内のマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：基準は国と同一です

市の手引きによると、さいたま市の認定基準は国土交通省が定める基準と同一の内容です。なお、市のページには「管理組合の運営」「管理規約」などの区分ごとに基準が示されていますが、これは国の基準を区分どおりに掲載したもので、国との違いは明記されていません。東京都内の自治体には、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せするところがありますが、さいたま市の手引きにはそうした上乗せの記載がありません。

実務への影響を三つにまとめます。

1. 準備の中心は、国の5分野への適合です。他の自治体の「独自基準対策」を持ち込む必要はありません
2. 事前確認適合証は、新規申請と更新申請の両方で必要です。マンション管理センターが発行します
3. 重要な変更申請は、支援システムを使わず、住宅政策課へ直接提出します。初回と窓口が違う点は、見落としやすい部分です

ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち、長期修繕計画の分野で止まる組合が大半だと、私は感じています。

手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムから市へ

さいたま市の標準ルート

市のページと手引きによると、流れは次のとおりです。

1. 管理組合の総会（集会）で、管理計画認定の申請を普通決議する
2. マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」に入力・書類を登録し、事前確認を受けて事前確認適合証を取得する
3. 同じシステムの申請ボタンから、市へオンラインで申請する
4. 市が審査し、認定する

総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	マンション管理士（管理会社所属を含む）	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理委託先（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに自治体へ直接申請するパターンも載っています。ただし、さいたま市は事前確認適合証が必要としていますので、このルートは使えないと考えてください。

市に納める手数料と、提出書類の目安

市への認定申請は無料です。更新申請と変更申請の手数料額は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の前に住宅政策課へ金額を確認してください。

手引きによると、必要な書類は次のとおりです。

• 総会議事録の写し
• 管理規約の写し
• 貸借対照表と収支計算書
• 直前の事業年度における修繕積立金の滞納額を確認できる書類
• 長期修繕計画の写し
• 組合員名簿と居住者名簿の表明保証書

修繕積立金が基準を下回る場合に専門家の説明書が要るなど、条件によって追加の書類が必要になることがあります。審査期間の目安は、市の資料に記載がありません。総会の日程から逆算するときは、窓口に聞いておいてください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事完了の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。さいたま市のページでは、減額割合は3分の1で、1戸あたり100㎡までの部分が対象です（出典：さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」、更新日令和8年7月17日）。

主な要件は次のとおりです。

• 築後20年以上で、10戸以上のマンションであること
• 過去に1回以上、長寿命化工事を適切に実施し、2回目以降の工事を令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に完了していること
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準以上に引き上げていること
• 管理計画認定マンションは、申告時点と賦課期日（1月1日）時点の両方で、工事完了と認定を満たしていること
• 工事完了後3か月以内に、市税事務所へ申告すること

北区の物件を担当するのは、北部市税事務所の資産課税課（家屋第1係）で、電話は048-646-3119です。

押さえたいのは期限です。いま令和8年10月ですので、工事の完了まで残りは約5か月です。これから認定を取り、そのうえで工事を終えるのは、日程的にかなり厳しい組合が多いと思います。間に合わないからといって、認定の意味がなくなるわけではありません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは想定利率が高く設定されています。ただし、令和8年度の応募期間は終了しているため、次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料に、認定マンションへの金利引下げの記載があります。一方、住宅金融支援機構のページでは条件の読み方が一様ではありません。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確かめてください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

市の支援を使う：劣化調査補助金と無料相談

さいたま市には、認定準備に使える支援が二つあります。

一つ目は、マンション劣化調査補助金です。補助対象費用（税抜）の2分の1以内、上限20万円で補助します。主な要件は、市内の分譲マンションであること、長期修繕計画が未作成か、作成から15年以上見直していないこと、申請年度の4月1日時点で築15年以上であることなどです。令和8年度の受付は10月1日に始まっています（出典：さいたま市「マンション劣化調査補助金について」、更新日令和8年9月28日）。長期修繕計画が7年以内に見直されている組合は、対象外になり得ます。受付の終了日はページに記載がありませんので、要件と合わせて市のページで確かめてください。

二つ目は、無料のマンション管理相談です。開催は南区役所が毎月第3火曜日、市役所が毎月第3水曜日、大宮区役所が毎月第4月曜日で、いずれも14時と15時の2枠です。北区役所での開催は、市のページに載っていません。北区の管理組合の方は、会場に合わせて選んでください。申込は相談日の5開庁日前までです（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、更新日令和8年3月31日）。日程は変わることがあります。

令和9年4月の基準見直しにも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲時に分譲事業者が管理計画を作成して管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令と告示は令和8年7月31日に公布され、施行は令和9年4月1日です。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」前掲ページ）。令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。さいたま市の対応は、住宅政策課で確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。計画が古ければ劣化調査補助金を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表のパターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る
令和9年2〜3月	手続支援システムからさいたま市へ認定申請。審査と通知を待つ

令和9年3月31日までの工事完了を狙う組合は、工事の工程表を、この日程と並べて引いてください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

北区のマンションの管理計画認定は、認定主体がさいたま市で、市への申請は無料、基準は国と同一です。事前確認適合証が必須のため、費用の中心はシステム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 大宮区役所または市役所の無料相談に申し込む。申込は相談日の5開庁日前までですので、市のページで開催日を確かめる
3. 令和9年3月までの工事完了を考える場合は、工事の工程と事前確認の日程を並べて、実現できるか理事会で一度確認する

年内の総会決議が現実的に狙えるのは、いま動き出す組合です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 北区のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. さいたま市への認定申請は無料です。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、依頼先によって事前確認審査料がかかります。

Q. 北区に独自の認定基準はありますか？

A. 区独自の基準はなく、さいたま市の手引きも基準は国と同一としています。市の適正化指針に照らして適切であることは基準の一つです。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. 事前確認適合証が新規・更新申請で必要です。事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから、市へオンラインで申請する流れです。

Q. 認定の有効期間と更新の時期は？

A. 有効期間は5年です。更新は満了日前の6か月以内に申請します。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. さいたま市のページでは、減額割合は3分の1とされ、1戸あたり100㎡までの部分が対象です。築20年以上で10戸以上などの要件があり、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。北区の窓口は北部市税事務所です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。築15年以上の分譲マンションなどは、劣化調査補助金（上限20万円）を使える場合があります。明誠では工法比較を含む概算のご相談も承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月21日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月21日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。さいたま市の管理計画認定制度のページは令和8年9月14日更新で、令和8年度内の情報です。更新申請・変更申請の手数料額と審査期間の目安は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の手引きは令和5年3月作成のため、手順は市のページを優先しています。固定資産税の減額などは、さいたま市および国土交通省の令和8年度時点の資料に基づきます。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• さいたま市「マンション管理計画認定制度について」
• さいたま市「管理計画認定の手引き（PDF）」
• さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」
• さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」
• さいたま市「マンション劣化調査補助金について」
• さいたま市「マンションの管理等に関する相談」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

足場会社と外装改修会社が合弁へ｜ｍｂｓ×テックビルド「足場から改修まで一貫施工」は何を変えるか。仮設費が修繕費の約4分の1を占める今、首都圏の管理組合・オーナーが見積りで確かめたい7つのこと【2026年10月】

この記事で分かること

「足場の費用って、結局だれが決めているんですか」——。東京や神奈川、埼玉、千葉の管理組合の理事さま、一棟マンションのオーナーさまから、見積書を前にしてよくいただく質問です。

その「足場」をめぐって、業界で1つ動きがありました。外装リフォームや塗装・防水工事を手がける株式会社エムビーエス（ｍｂｓ、東証グロース・証券コード1401）が、2026年10月16日、コンドーテックグループで足場工事に強みを持つテックビルド株式会社との合弁会社設立に向けた契約を結んだと発表しました。新会社「ジェイピーズ」（予定）には両社が2,000万円ずつ出資し、出資比率は各50％、2026年12月の設立を予定しています（出典：財経新聞「ｍｂｓ もみ合い、テックビルドとの合弁会社設立で事業拡大へ」2026年10月19日、有報キャッチャー（適時開示））。

狙いは「足場設置から改修工事まで一貫対応すること」。施工管理の効率化や品質向上、顧客の利便性向上が期待されると報じられています（同出典）。

この記事が答える質問は、次の1つです。

Q. 足場と改修を一社でまとめる流れが進むなか、首都圏の管理組合やオーナーは、見積りで何を確かめればよいのか。

結論を先にお伝えします。

• 大規模修繕費のおよそ4分の1は「仮設（足場など）」です。経済調査会の2026年版調査では、1戸あたりの仮設費が2013年の約2.2倍に増えています。
• 足場と改修の一貫施工は、段取りの手戻りが減る・責任の所在が1つになるという利点があります。一方で、仮設費の中身が見えにくくなることもあるため、見積書の分け方を確認しておくことが大切です。
• 足場を「どう安く組むか」と同時に、「どこまで足場が要るか」を工法から比べることで、選択肢が広がります。比べる軸は、通常足場・ロープアクセス工法（無足場工法）・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つです。

以下、ニュースの要点 → 仮設費の数字 → 足場のルール改正 → 見積りで確かめたい7つのこと、の順にお話しします。

ニュースの要点｜ｍｂｓとテックビルドが合弁会社「ジェイピーズ」設立へ

まず、発表内容を整理します。

項目	内容
発表日	2026年10月16日（取引終了後の適時開示）
当事者	株式会社エムビーエス（外装リフォーム・塗装・防水）／テックビルド株式会社（コンドーテックグループ、足場工事）
新会社名	ジェイピーズ（予定）
出資	両社が各2,000万円、出資比率は各50％
設立予定	2026年12月
狙い	足場設置から改修工事まで一貫対応し、施工管理の効率化・品質向上、顧客利便性の向上、新規受注機会の拡大

出典：財経新聞（2026年10月19日）、有報キャッチャー（エムビーエス適時開示 2026年10月16日）

ｍｂｓは山口県宇部市に本社を置く会社で、もともと「足場から左官、防水・止水、塗装、シーリングまで自社で一貫して手がける」体制を掲げてきました（出典：株式会社エムビーエス 公式サイト）。今回は、その「足場」の部分を、足場専門の会社と組んで強くする動きと読めます。

私は同業の一人として、この発表を「足場の手配が、修繕工事の品質とコストの両方を左右する時代になった」というサインだと受け止めています。理由を、数字で見ていきます。

なぜ今「足場」なのか｜仮設費は修繕費の約4分の1、13年で約2.2倍

経済調査会の2026年版で、仮設費の伸びが最大

一般財団法人 経済調査会が2026年9月29日に公表した「マンション修繕費指数」2026年版では、大規模修繕の1戸あたり平均修繕費は156.0万円、指数（2013年＝100）は166.8で過去最高でした。内訳で最も伸びたのが足場などの仮設で、1戸あたり17.8万円（2013年）→38.7万円（2026年）と約2.2倍、工事費に占める構成比率は24.8％でした（出典：経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版）。

指標（分譲マンション大規模修繕）	2013年	2026年
1戸あたり平均修繕費	—	156.0万円
マンション修繕費指数	100	166.8
1戸あたり仮設費	17.8万円	38.7万円（約2.2倍）
仮設費の構成比率	—	24.8％

出典：経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版（2026年9月29日公表）

国の調査でも、仮設は2割強

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」でも、工事費に占める仮設工事費の割合は約22.8％でした（共通仮設費・消費税を除く集計。出典：国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査）。

なお、この22.8％には共通仮設費（現場事務所や仮設トイレなど）は含まれていません。調査の主体も年次も集計の範囲も違う2つの数字が、どちらも「2割強〜4分の1」を示しています。つまり、足場の組み方・手配の仕方が変わると、修繕費全体に与える影響が大きいということです。足場会社と改修会社が組む動きは、この「大きな塊」を自分たちの手で管理したい、という経営判断だと私は見ています。

人手不足も背景にある

足場は、組み立てる職人（とび工）の手配が工期を左右します。経済調査会も、修繕費上昇の背景として建設資材価格の高騰と、人手不足による人件費の上昇を挙げています（出典：経済調査会「マンション修繕費指数」2025年版）。現場の感覚でも、首都圏では「足場の職人さんの予定が空かないので、着工を1か月ずらしたい」という相談が珍しくなくなりました。足場の手配力が、そのまま工程の確実さにつながるのです。

足場のルールも厳しくなった｜2023〜2024年の墜落防止措置の強化

もう1つ、見積書の仮設費に影響している要素が、足場の安全ルールの強化です。厚生労働省は労働安全衛生規則を改正し、足場からの墜落防止措置を段階的に強めました（出典：厚生労働省 リーフレット「足場からの墜落防止措置が強化されます」）。

施行日	主な内容
令和5年（2023年）10月1日	足場の点検（つり足場を含む）を行う際に、あらかじめ点検者を指名すること／組立て・変更後の点検者の氏名を記録・保存すること
令和6年（2024年）4月1日	幅1メートル以上の箇所で足場を使うときは、原則として本足場（建地が2列の足場）を使用すること（つり足場や、障害物などで困難な場合を除く）

出典：厚生労働省「足場からの墜落防止措置が強化されます」

「本足場（ほんあしば）」とは、柱となる建地（たてじ）を内側と外側の2列に立てる足場のことです。1列で組む「一側足場（ひとかわあしば）」に比べて安定しますが、部材も手間も増えます。安全のために必要な変化ですが、仮設費が上がる一因にもなっています。

発注者の立場では、「足場の値段が上がった＝業者が高く取っている」とは限らない、という点を知っておくと、見積りの話し合いが建設的になります。

足場と改修の「一貫施工」｜発注者にとっての利点と、確かめたい点

足場と改修を一社（またはグループ）で担う形には、発注者から見て次のような利点と注意点があります。

観点	一貫施工の利点	発注者が確かめたい点
工程	足場の組立て・盛替え・解体と、塗装・防水の段取りを一体で組める。手待ちや手戻りが減りやすい	工程表に「足場組立て〜解体」の期間が明記されているか
責任	足場が原因の不具合や近隣トラブルの窓口が1つになる	足場部分を下請けに出す場合、その会社名と保険加入の有無
品質	作業しやすい足場を前提に、下地補修や塗装の品質を確保しやすい	足場の点検者の指名・記録（令和5年10月施行のルール）の運用
価格	仮設を含めたまとめ方で、全体を調整しやすい	仮設費が「一式」で埋もれていないか（数量・単価の内訳）

ここでいちばん大切なのは、最後の「価格」の行です。一貫施工そのものは良い仕組みですが、足場の費用が工事全体の中に溶け込むと、他社との比較が難しくなることがあります。

私がご相談を受けるときにお願いしているのは、「仮設工事」を、少なくとも次の3つに分けて書いてもらうことです。

1. 外部足場（架面積〔足場をかける面の面積〕㎡×単価）
2. 養生・メッシュシート・朝顔（落下物を受ける防護棚）など
3. 共通仮設（現場事務所、仮設トイレ、資材置き場、ガードマン等）

この3つが分かれていれば、一貫施工の会社でも、分離して手配する会社でも、同じ物差しで比べられます。

首都圏の管理組合・オーナーが見積りで確かめたい7つのこと

ここからは、東京・神奈川・埼玉・千葉を中心とした首都圏で、実際に大規模修繕の見積りを比べる場面を想定して、確認したいことを7つに絞りました。

1. 仮設費が「一式」になっていないか

上で触れたとおり、外部足場は架面積（㎡）×単価で書かれているのが基本です。「仮設工事 一式」とだけある場合は、内訳の提出を依頼しましょう。

2. 足場の架面積が、建物の外周と高さから見て妥当か

外周×高さで、おおよその足場面積は見当がつきます。たとえば外周80m・高さ30mなら、足場をかける面はおよそ2,400㎡前後です（出隅・入隅や屋上の立ち上がりで増減します）。見積りの数量が大きく外れていれば、理由を聞いてみてください。

架面積が分かれば、仮設費のおおまかな見当もつきます。下の表は、考え方を示すための仮の数字です。

確認項目	計算の考え方（例）
足場の架面積	外周80m × 高さ30m ＝ 約2,400㎡
見積書の外部足場	架面積 × ㎡単価（単価は地域・仕様・期間で変わる）
見落としやすい加算	盛替え（途中で組み替える作業）、屋上・塔屋まわり、荷揚げ設備、長期化による損料（レンタル料）の増加

数量と単価が分かれていれば、「単価は相場並みだが数量が多い」「数量は妥当だが期間が長い」といった具体的な質問ができます。金額の大小だけで判断しないことが、結果として仮設費を適正に保つことにつながります。

3. 足場の設置期間が工程表に書かれているか

足場は「組んでいる期間」も費用と居住者の負担に直結します。設置期間が長いほど、防犯（足場を伝った侵入）、洗濯物・日当たり・窓の開閉の制限が長引きます。

4. 足場を誰が組むのか（自社・グループ・協力会社）

一貫施工をうたう会社でも、実際の組立ては協力会社ということはよくあります。悪いことではありませんが、会社名と、労災保険・賠償責任保険の加入状況は確認しておくと安心です。

5. 点検者の指名と記録はどう運用されるか

令和5年10月から、足場の点検者の指名と、組立て・変更後の点検者氏名の記録・保存が求められています（出典：厚生労働省）。「点検記録は理事会に共有できますか」と聞くだけで、現場の安全管理の姿勢がよく分かります。

6. 本当に全面足場が必要か（部位ごとに検討したか）

外壁の補修範囲が限られる、低層部は足場・高層部は別工法にできる、といったケースでは、全面足場以外の選択肢を検討した記録があるかを聞いてみてください。次の章で詳しくお話しします。

7. 比べる会社が、同じ前提で見積りを出しているか

工法・範囲・仮設の考え方がそろっていないと、金額だけ比べても判断を誤ります。設計コンサルタントを入れる場合も、入れない場合も、比較表の前提条件（範囲・仕様・仮設）をそろえることが、修繕積立金を守るいちばんの近道です。

「どう組むか」の前に「どこまで要るか」｜通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドを比べる

足場の手配を効率化する動きは、業界全体にとって前向きな流れです。そのうえで、発注者にもう1つお伝えしたいのは、「足場をどう安く組むか」と「そもそも、どこまで足場が要るか」は別の問いだということです。

明誠は、建物ごとに次の3つの工法から比べてご提案しています。

工法	どんな工法か	向いている建物・工事
通常足場工法	建物の周囲に足場を組んで施工する従来型	中低層、外壁全面の塗装・タイル張替えなど作業量が多い工事、複雑な形状
ロープアクセス工法（無足場工法）	屋上などの吊元から、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が外壁に降りて施工。2点以上の吊元を確保する二重の安全対策が業界の基本	高層、部分補修・調査・シーリング打替え、足場を組みにくい敷地
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	低層部と高層部で条件が違う建物、総額を抑えたい大規模物件

技術的な仕組みや安全基準の詳しい解説は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）にまとめています。明誠の考え方は「明誠のロープアクセス工法」のページでもご覧いただけます。

金額の目安（あくまで試算例）

たとえば、10階建て・外周80m・工期3か月の外壁補修を想定した明誠の試算例では、足場の費用が約168万円、ロープアクセス工法では約59万円で、差額は約109万円でした。また、外壁塗装の単価は一般に1㎡あたり3,500〜4,500円程度、外壁の打診調査は1㎡あたり250〜500円程度がひとつの目安です（いずれも明誠の参考値。建物の状態・仕様・規模で大きく変わります）。

大切なのは、この差額そのものより、「比べた記録」が理事会やオーナーの判断材料になることです。料金の考え方は「大規模修繕の料金の考え方」でも整理しています。

ロープアクセス工法が向かないケースもあります

公平のために書いておくと、ロープアクセス工法がいつも有利なわけではありません。

• 外壁全面のタイル張替えや、大量の資材を壁面に運ぶ工事
• 屋上に吊元を確保できない建物
• 低層で、足場の費用がもともと小さい建物

こうした場合は、通常足場のほうが合理的なことが多いです。だからこそ、1つの工法しか持たない会社の見積りだけでなく、複数の工法を比べた提案を一度受けてみることをお勧めしています。

一棟オーナー・ビル・ホテルの場合｜「足場を組む期間」が収益に響く

分譲マンションの管理組合だけでなく、収益物件のオーナーさまにとっても、足場の問題は他人事ではありません。

• 賃貸マンション：足場とメッシュシートで眺望・日当たりが悪くなる期間は、空室の募集に影響することがあります。工期の短さは、そのまま機会損失の小ささにつながります。
• オフィス・テナントビル：看板や窓が隠れることへのテナントの不満、来客動線の確保が課題になります。
• ホテル：営業を続けながらの工事では、客室の眺望・騒音・安全通路の確保が最優先です。

明誠では、ビルオーナーさま向けに「ビル・テナントビルの大規模修繕」、ホテル運営者さま向けに「ホテルの大規模修繕」、収益物件全般は「オーナー様向けの修繕の考え方」でご案内しています。分譲マンションの管理組合さまは「管理組合向けサービス」をご覧ください。

明誠の取り組み｜3工法と、フランチャイズの専門職ネットワーク

明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています（2026年10月時点・明誠調べ）。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。安全管理の考え方は「明誠の安全管理」にまとめています。

また、明誠は日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と組んで施工しています。足場会社と改修会社が組むように、私たちも「専門職どうしが組むことで、品質と価格を両立させる」道を選んできました。加盟店どうしの連携の仕組みや同業の方向けの技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで発信しています。これまでの工事の様子は明誠の施工事例からご覧いただけます。

施工エリアは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県・栃木県・群馬県の全域と、山梨県東部・静岡県東部です（ホテル案件は全国対応）。

理事会・オーナーが今日からできる3ステップ

最後に、検討をどう進めればよいか、順番を整理しておきます。

1. 手元の見積書・長期修繕計画で「仮設」の行を探す：仮設が一式になっていないか、何％を占めているかを確認します。2割を大きく超える場合は、内訳を聞くきっかけになります。
2. 建物の条件を書き出す：階数・外周・外壁の仕上げ（塗装かタイルか）・前回工事からの年数・屋上の状況（吊元を取れるか）を1枚にまとめます。これがあるだけで、各社の提案の前提がそろいやすくなります。
3. 工法を比べた提案を1つは受ける：通常足場の見積りに加え、ロープアクセス工法やハイブリッド工法を検討した提案を並べると、「どこまで足場が要るか」が見えてきます。

この3ステップは、管理組合の総会資料やオーナーの事業計画にもそのまま使えます。

本間の見立て｜「一貫」の価値は、中身が見えてこそ

今回の合弁は、足場の手配力を高めて、工事全体をスムーズに回そうという前向きな取り組みだと思います。人手不足が続くなかで、足場の職人を安定して確保できる体制は、発注者にとってもメリットがあります。

ただ、20年以上現場に立ってきた立場から1つだけ申し上げると、「一貫」「ワンストップ」という言葉の価値は、中身が見えてこそです。足場がどの会社の手で、どんな数量と単価で、いつからいつまで組まれるのか。それが見積書と工程表で確かめられれば、一貫施工でも分離手配でも、発注者は安心して選べます。

そしてもう1つ。足場の効率化が進むほど、「足場を使わない・減らす」という選択肢との比較も、より意味を持つようになります。工法を比べることは、どこか1社を選ぶためではなく、修繕積立金をいちばん生きる形で使うための作業です。

よくあるご質問

Q. 足場と改修を同じ会社に頼むのと、別々に頼むのでは、どちらが安いですか？

A. 一概には言えません。一貫施工は段取りの効率化で総額を抑えやすい一方、足場を別に手配すると価格の比較がしやすい面があります。どちらの場合も、仮設費を「外部足場」「養生・防護」「共通仮設」に分けた見積りで比べることをお勧めします。

Q. 大規模修繕の費用のうち、足場はどのくらいを占めますか？

A. 経済調査会の2026年版調査では、分譲マンション大規模修繕の工事費に占める仮設費の構成比率は24.8％でした。国土交通省の令和3年度の実態調査でも約22.8％です（出典：経済調査会、国土交通省）。

Q. 足場の値段が上がっているのはなぜですか？

A. 資材価格や人件費の上昇に加え、令和6年4月から幅1メートル以上の箇所では原則として本足場の使用が求められるなど、安全ルールの強化も背景にあります（出典：厚生労働省）。

Q. ロープアクセス工法は安全ですか？

A. 作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。明誠とフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています（2026年10月時点・明誠調べ）。

Q. どんな建物でもロープアクセス工法にできますか？

A. できない、または向かない建物もあります。外壁全面のタイル張替えのように資材量が多い工事や、屋上に吊元を確保できない建物では、通常足場のほうが合理的な場合があります。現地調査のうえで、3工法を比べてご提案します。

Q. 賃貸マンションのオーナーですが、工事中の空室が心配です。

A. 足場とメッシュシートの設置期間が短いほど、眺望・日当たりへの影響は小さくなります。部分補修中心であれば、ロープアクセス工法やハイブリッド工法で設置期間を短くできる場合があります。

Q. 見積りの比較だけ相談することはできますか？

A. はい、可能です。他社の見積書の読み解きや、仮設費の内訳の確認だけでも、お問い合わせフォームからご相談ください。

まとめ

• ｍｂｓとテックビルドが、足場から改修まで一貫対応する合弁会社「ジェイピーズ」（予定）の設立に向けた契約を結びました（2026年12月設立予定）。
• 大規模修繕費のおよそ4分の1は仮設費。経済調査会の2026年版では、1戸あたり仮設費が2013年の約2.2倍に増えています。
• 足場の安全ルールも令和5〜6年に強化され、仮設費の上昇要因の1つになっています。
• 発注者が確かめたいのは、仮設費の内訳・架面積・設置期間・施工会社・点検記録・工法比較・比較の前提の7つです。
• 「どう組むか」と「どこまで要るか」を分けて考えると、修繕積立金の使い方の選択肢が広がります。

出典・参考資料

• 財経新聞「ｍｂｓ もみ合い、テックビルドとの合弁会社設立で事業拡大へ／新興市場スナップショット」（2026年10月19日）
• 有報キャッチャー「エムビーエス（1401）テックビルド株式会社との合弁会社設立に向けた契約締結に関するお知らせ」（2026年10月16日 適時開示）
• 株式会社エムビーエス「公式サイト」
• 一般財団法人 経済調査会「「マンション修繕費指数」2026年版」（2026年9月29日）、「同2025年版」
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（令和3年度）
• 厚生労働省「足場からの墜落防止措置が強化されます」

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

足場の話は、見積書のなかでもいちばん「分かりにくい」と言われる部分です。だからこそ、施工会社の側から内訳と比較を先にお出しするのが、私たちの務めだと思っています。見積りの読み解きや工法の比較だけでも、お問い合わせフォームからお気軽にお声がけください。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月21日

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さいたま市浦和区のマンション管理計画認定制度｜市への申請は無料・事前確認適合証が必須・区内の認定は4件【2026年度版】

結論：浦和区のマンションで管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。浦和区のマンションの管理計画認定は、区ではなく「さいたま市」が行います。市の窓口は建設局建築行政部の住宅政策課で、市への申請は無料です。申請の前には、事前確認を受けて「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：さいたま市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日令和8年9月14日）。

お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。

• さいたま市への認定申請の手数料は無料です
• 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認の審査料は、マンション管理センターへ直接申し込む場合や、日本マンション管理士会連合会の診断サービスと同時に申し込む場合、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

センターへ直接申し込む場合は、長期修繕計画が1本なら合計20,000円ほどが目安です。マンション管理士に事前確認を頼む場合や、管理会社経由の場合は、組合と依頼先で金額を取り決めます。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、これとは別です。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。浦和区の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：さいたま市が認定し、浦和区役所は窓口ではありません

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、それ以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

さいたま市は政令指定都市で、自らマンション管理適正化推進計画をつくり、認定を行っています。制度の開始は令和5年4月3日です。浦和区のマンションも、申請先はさいたま市です。市の手引きにも、国の基準と同一の内容で、申請はオンラインで行い、市の窓口へ直接提出する書類はないと書かれています（出典：さいたま市「管理計画認定の手引き」（PDF）、作成は令和5年3月）。

窓口は、建設局建築行政部住宅政策課のマンション管理支援係です。電話は048-829-1518です。区役所で審査をするわけではありません。浦和区のマンションでも、問い合わせ先は市の住宅政策課になります。

認定の有効期間は5年です。更新は有効期間満了の6か月前から満了日までに申請します。更新にも、総会の決議とその議事録の写しが要ります。

市が公表している「管理計画の認定を受けたマンション一覧」には、令和8年9月11日時点で15件が載っています。これは認定を受けて、市の取組アンケートに答えたマンションの一覧です。そのうち浦和区は4件で、常盤、領家（2件）、本太にあります（出典：さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」、更新日令和8年9月14日）。区別に数えると、浦和区は一覧の中でもっとも多い区です。ただ、市全体でもまだ数えるほどですので、認定を取れば「管理の良いマンション」として目立つ段階だと、私は見ています。

認定基準：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。個々の項目を数えると17項目になります。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。管理者等と監事を選んだ総会と、直近の総会の議事録が求められます。議事録の残し方が薄い組合は、そこから整えるのが近道です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他：名簿の整備と市の指針との整合

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。もう一つ、管理計画が「さいたま市マンション管理適正化指針に照らして適切」であることも基準の一つです。これは国の基準にもともと含まれる項目で、市が別の数値基準を上乗せしているわけではありません。

長期修繕計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。

以前、築25年を過ぎた埼玉県内のマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の扱い：数値基準は国と同一、事前確認は新規・更新で必須です

市の手引きでは、さいたま市の認定基準は国土交通省がマンション管理適正化指針に定める基準と同一の内容とされています。前の章で触れた市の指針との整合も、国の基準に含まれる項目です。東京都内の自治体には、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せするところがありますが、さいたま市はそうした追加項目を設けていません。

実務への影響を三つにまとめます。

1. 準備の中心は、国の5分野への適合です。他の自治体の「独自基準対策」を持ち込む必要はありません
2. 事前確認適合証は、新規申請と更新申請の両方で必要です。マンション管理センターが発行します
3. 変更申請は、支援システムが使えず、住宅政策課へ直接提出します。電子申請も可能です。初回と窓口が違う点は、見落としやすい部分です

ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち、長期修繕計画の分野で止まる組合が大半だと、私は感じています。

手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムから市へ

さいたま市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです。

1. 管理組合の総会（集会）で、管理計画認定の申請を決議する
2. 4つのパターンのいずれかで事前確認を受け、事前確認適合証を取得する
3. 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」を使い、オンラインで市へ申請する
4. 市が審査し、認定する

総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理委託先（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに自治体へ直接申請するパターンも載っています。ただし、さいたま市のページは事前確認適合証が新規・更新申請で必要としていますので、このルートは使えないと考えてください。

市に納める手数料と、提出書類の目安

市への認定申請は無料です。変更申請と更新申請の手数料額は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の前に住宅政策課へ金額を確認してください。

手引きによると、必要な書類は次のとおりで、いずれもシステム上で提出します。

• 総会議事録の写し
• 管理規約の写し
• 貸借対照表と収支計算書
• 直前の事業年度の各月における修繕積立金の滞納額を確認できる書類
• 長期修繕計画の写し
• 組合員名簿と居住者名簿の表明保証書

条件によって、追加の書類が必要になる場合があります。審査期間の目安は、市の資料に記載がありません。総会の日程から逆算するときは、窓口に聞いておいてください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。さいたま市のページでは、減額割合は3分の1で、1戸あたり100㎡までの部分が対象と案内されています（出典：さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」、更新日令和8年7月17日）。国の枠は6分の1から2分の1で、標準は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

主な要件は次のとおりです。

• 築後20年以上で、10戸以上のマンションであること
• 過去に1度以上、長寿命化に役立つ大規模修繕工事を実施し、2回目以降の工事を令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に完了していること
• 外壁塗装等、床防水、屋根防水の3つの工事が、すべて行われること
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準以上に引き上げていること
• 工事完了後3か月以内に、市税事務所へ減額申告書を提出すること（管理組合の代表者が証明書類を提出する場合は、減額申告書は不要）

浦和区の物件を担当するのは、市税事務所（南）の資産課税課で、電話は048-829-1572です。

押さえたいのは期限です。いま令和8年10月ですので、工事の完了まで残りは約5か月です。これから認定を取り、そのうえで工事を終えるのは、日程的にかなり厳しい組合が多いと思います。間に合わないからといって、認定の意味がなくなるわけではありません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%の想定で、差は0.1ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合の受取利息は、税引前で約50万円多くなる計算です。ただし、令和8年度の応募期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料に、認定マンションへの金利引下げとして年0.20%の記載があります。一方、住宅金融支援機構のページには、耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策を行う場合に年0.2%引き下げるとの記載があり、管理計画認定への言及は見当たりませんでした。条件の読み方は一様ではありません。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確かめてください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

市の支援を使う：劣化調査補助金と無料相談

さいたま市には、認定準備に使える支援が二つあります。

一つ目は、マンション劣化調査補助金です。長期修繕計画の作成や見直しに必要な劣化調査の費用について、補助対象費用（税抜）の2分の1以内、上限20万円で補助します。対象は分譲マンションで、建築後15年以上経過しているなどの要件があります。令和8年度の受付は10月1日に始まっており、劣化調査は申請年度の1月末日までに完了し、実績報告をする必要があります（出典：さいたま市「マンション劣化調査補助金について」、更新日令和8年9月28日）。対象の細かい条件は、必ず市のページで確かめてください。

二つ目は、無料の相談です。マンション管理相談は、南区役所で毎月第3火曜日、市役所で毎月第3水曜日、大宮区役所で毎月第4月曜日に開かれます。大規模修繕相談は、市役所で毎月第4木曜日です。いずれも14時と15時の2枠で、申込は相談日の5開庁日前までです。相談は年度内に各相談1回までで、浦和区役所での開催は記載がありません。祝日や会場の都合で実施されない月もあります（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、更新日令和8年3月31日）。なお、住宅政策課は特定の業者を紹介しないと明記しています。

令和9年4月の基準見直しにも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲時に分譲事業者が管理計画を作成して管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（令和8年国土交通省告示第1017号）は、令和8年7月31日に公布され、施行は令和9年4月1日です。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。さいたま市の対応は、住宅政策課で確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の無料相談を申し込む。計画が古ければ劣化調査補助金を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表のパターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る
令和9年2〜3月	手続支援システムからさいたま市へ認定申請。審査と通知を待つ

令和9年3月31日までの工事完了を狙う組合は、工事の工程表を、この日程と並べて引いてください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

浦和区のマンションの管理計画認定は、認定主体がさいたま市で、市への申請は無料、基準は国と同一です。事前確認適合証が必須のため、費用の中心はシステム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 市の無料相談（11月は南区役所が17日、市役所が18日、大規模修繕相談が26日の見込み）に申し込む。申込は相談日の5開庁日前までですので、市のページで開催日を確かめる
3. 令和9年3月までの工事完了を考える場合は、工事の工程と事前確認の日程を並べて、実現できるか理事会で一度確認する

年内の総会決議が現実的に狙えるのは、いま動き出す組合です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 浦和区のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. さいたま市への認定申請は無料です。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、依頼先によって事前確認審査料がかかります。

Q. 浦和区に独自の認定基準はありますか？

A. 区独自の基準はなく、さいたま市も基準は国と同一としています。市の適正化指針に照らして適切であることは基準の一つですが、国の基準に含まれる項目です。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. 事前確認適合証が新規・更新申請で必要です。事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから、市へオンラインで申請する流れです。

Q. 認定の有効期間と更新の時期は？

A. 有効期間は5年です。更新は満了の6か月前から満了日までに申請し、総会の決議とその議事録の写しが要ります。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. さいたま市のページでは、減額割合は3分の1とされ、1戸あたり100㎡までの部分が対象です。築20年以上で10戸以上などの要件があり、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。築15年以上の分譲マンションなどは、劣化調査補助金（上限20万円）を使える場合があります。明誠では工法比較を含む概算のご相談も承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月20日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。さいたま市の管理計画認定制度のページは令和8年9月14日更新で、令和8年度内の情報です。変更申請・更新申請の手数料額と審査期間の目安は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の手引きは令和5年3月作成のため、手順は市のページを優先しています。固定資産税の減額やすまい・る債の応募期間などは、さいたま市および国土交通省の令和8年度時点の資料に基づきます。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• さいたま市「マンション管理計画認定制度について」
• さいたま市「管理計画認定の手引き（PDF）」
• さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」
• さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」
• さいたま市「マンション劣化調査補助金について」
• さいたま市「マンションの管理等に関する相談」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

さいたま市中央区のマンション管理計画認定制度｜市への申請は無料・事前確認適合証が必須・区内の認定公表はまだ0件【2026年度版】

結論：中央区のマンションで管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。中央区のマンションの管理計画認定は、区ではなく「さいたま市」が行います。市の窓口は建設局建築行政部の住宅政策課で、市への認定申請は無料です。ただし申請の前に、事前確認を受けて「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：さいたま市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日令和8年9月14日）。

お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。

• さいたま市への認定申請の手数料は無料です
• 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認の審査料は、マンション管理センターへ直接申し込む場合や、日本マンション管理士会連合会の診断サービスと同時に申し込む場合、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

センターへ直接申し込む場合は、長期修繕計画が1本なら合計20,000円ほどが目安です。マンション管理士や管理会社に事前確認を頼む場合は、管理組合と依頼先で金額を取り決めます。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、これとは別です。

もう一つ、中央区の特徴があります。市が公表している「管理計画の認定を受けたマンション一覧」（令和8年9月11日時点で15件）に、中央区のマンションは1件も載っていません（出典：さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」、更新日令和8年9月14日）。この一覧は、認定を受けたうえで市の取組アンケートに答えたマンションだけの掲載です。中央区に認定マンションが一つもないと言い切れるわけではありません。それでも、最初の一棟として「管理の良いマンション」を打ち出す余地は、まだ大きいと私は見ています。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。中央区の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：さいたま市が認定します

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、市以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

さいたま市は政令指定都市で、自ら推進計画をつくり、認定を行っています。さいたま市での制度開始は令和5年4月3日です。中央区のマンションも、申請先はさいたま市です。市の手引きでは、申請は管理センターの手続支援システムからオンラインで行い、市役所の窓口へ紙で提出する書類はないとされています（出典：さいたま市「管理計画認定の手引き」（PDF））。

窓口は、建設局建築行政部住宅政策課のマンション管理支援係です。電話は048-829-1518、開庁時間は平日の8時30分から17時15分です。区役所に認定の窓口があるわけではありませんので、お問い合わせは市の住宅政策課になります。

認定の有効期間は5年です。更新は有効期間満了の6か月前から満了日までに申請し、更新にも総会の決議と議事録の写しが要ります。

認定基準：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。個々の項目を数えると17項目になります。

運営・規約・経理の分野

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

最初に確認していただきたいのは、総会の議事録です。管理者等と監事を選んだ総会、長期修繕計画と修繕積立金の額を決めた総会の議事録が求められます。決議の記録が薄い組合は、ここから整えるのが近道です。

長期修繕計画の分野

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他の分野：名簿と市の指針との整合

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。管理計画が「さいたま市マンション管理適正化指針」に照らして適切であることも基準の一つです。これは国の基準にもともと含まれる項目で、市が別の数値基準を上乗せしているわけではありません。

現場で見る「止まる組合」の共通点

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。

以前、築25年ほどの埼玉県内のマンションで、理事会に呼ばれたことがあります。積立金の残高は十分あるように見えましたが、長期修繕計画は10年近く見直されていませんでした。見直しの際に工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法で行う場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を前にして理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今も覚えています。

足場を使わない工法の詳細は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。安全管理と進め方は大規模修繕工事の安全管理のページに、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにあります。

独自基準の扱い：数値基準は国と同一です

市の手引きでは、さいたま市の認定基準は国土交通省がマンション管理適正化指針で定める基準と同一の内容とされています。前の章で触れた「市の指針との整合」も、国の基準に含まれる項目です。東京都内の自治体には、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せするところがありますが、さいたま市の手引きにはそうした追加項目の記載がありません。

実務への影響を三つにまとめます。

1. 準備の中心は、国の5分野への適合です。他の自治体の「独自基準対策」を持ち込む必要はありません
2. 事前確認適合証は、新規申請と更新申請の両方で必要です。マンション管理センターが発行します
3. 変更申請は、支援システムを使わず、住宅政策課へ直接提出します。電子申請も可能です。初回と窓口が違う点は、見落としやすい部分です

ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち、長期修繕計画の分野で止まる組合が大半だと、私は感じています。

手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムから市へ

さいたま市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです。

1. 管理組合の総会で、管理計画認定の申請を決議する
2. 4つのパターンのいずれかで事前確認を受け、事前確認適合証を取得する
3. 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」から、オンラインで市へ申請する
4. 市が審査し、認定する

総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。議案書づくりが、実質的な最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理委託先（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに申請するパターンも載っています。ただし、さいたま市のページは事前確認適合証が新規・更新申請で必要としていますので、このルートは使えないと考えてください。

市に納める手数料と、提出書類の目安

市への認定申請は無料です。変更申請と更新申請の手数料額は、市のページにも手引きにも記載がありませんでした。申請の前に、住宅政策課へ金額を確認してください。

手引きによると、必要な書類は次のとおりで、いずれもシステム上で提出します。

• 総会議事録の写し
• 管理規約の写し
• 貸借対照表と収支計算書
• 直前の事業年度の各月における修繕積立金の滞納額を確認できる書類
• 長期修繕計画の写し
• 組合員名簿と居住者名簿の表明保証書

修繕積立金の額が国の目安を下回る場合などは、専門家の説明書など追加の書類が必要になることがあります。審査期間の目安は、市の資料に記載がありません。総会の日程から逆算するときは、窓口に聞いておいてください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。さいたま市のページでは、減額割合は3分の1で、1戸あたり100㎡までの部分が対象と案内されています（出典：さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」、更新日令和8年7月17日）。国の枠は6分の1から2分の1で、基準は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

主な要件は次のとおりです。

• 築後20年以上で、10戸以上のマンションであること
• 過去に1回以上、長寿命化に役立つ大規模修繕工事を適切に実施し、2回目以降の工事を令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に完了していること
• 国の資料では、外壁塗装等、床防水、屋根防水の3つの工事が、すべて行われることが条件とされています
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準以上に引き上げていること
• 工事完了後3か月以内に、必要な証明書を添えて申告すること

中央区の物件を担当するのは、南部市税事務所の資産課税課で、電話は048-829-1572です。

押さえたいのは期限です。いまは令和8年10月ですので、工事の完了まで残りは約5か月です。これから認定を取り、そのうえで工事も終えるのは、日程的に厳しい組合が多いと思います。間に合わないからといって、認定の意味がなくなるわけではありません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%の想定で、差は0.1ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合の受取利息は、税引前で約50万円多くなる計算です。ただし、令和8年度の応募期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料に、認定マンションへの金利引下げとして年0.20%の記載があります。一方、住宅金融支援機構のページには、耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策を行う場合に年0.2%引き下げるとの記載があり、管理計画認定への言及は見当たりませんでした。条件の読み方が一様ではありませんので、借入の前に住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確かめてください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安です。外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジですが、物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

市の支援を使う：劣化調査補助金と無料相談

さいたま市には、認定準備に使える支援が二つあります。

一つ目は、マンション劣化調査補助金です。長期修繕計画の作成や見直しに必要な劣化調査の費用について、補助対象費用（税抜）の2分の1以内、上限20万円で補助します。対象は市内の分譲マンションで、建築後15年以上経過していること、長期修繕計画がないか見直しから15年以上たっていること、過去10年以内に同じ補助を受けていないことなどが条件です。令和8年度の受付は10月1日に始まっており、劣化調査は申請年度の1月末日までに完了する必要があります（出典：さいたま市「マンション劣化調査補助金について」、更新日令和8年9月28日）。細かい要件は、必ず市のページで確かめてください。

注意点があります。この補助は「計画がない、または15年以上見直していない」組合が対象です。認定の要件は「7年以内の作成・見直し」ですので、直近で見直した組合は対象外になる場合があります。

二つ目は、無料の相談です。マンション管理相談は、南区役所で毎月第3火曜日、市役所で毎月第3水曜日、大宮区役所で毎月第4月曜日に開かれます。大規模修繕相談は、市役所で毎月第4木曜日です。いずれも14時と15時の2枠で、申込は相談日の5開庁日前までです。祝日や会場の都合で実施されない月もあります（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、更新日令和8年3月31日）。中央区役所での開催は記載がありませんので、会場は上の3か所から選ぶことになります。

令和9年4月の基準見直しにも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲時に分譲事業者が管理計画を作成して管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（令和8年国土交通省告示第1017号）は、令和8年7月31日に公布されました。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。さいたま市の対応は、住宅政策課で確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の無料相談を申し込む
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表のパターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る
令和9年2〜3月	手続支援システムからさいたま市へ認定申請。審査と通知を待つ

令和9年3月31日までの工事完了を狙う組合は、工事の工程表を、この日程と並べて引いてください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

中央区のマンションの管理計画認定は、認定主体がさいたま市で、市への申請は無料、基準は国と同一です。事前確認適合証が必須のため、費用の中心はシステム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 市の無料相談に申し込む。11月は南区役所が17日、市役所が18日、大規模修繕相談が26日の見込みです。申込は相談日の5開庁日前までですので、市のページで開催日を確かめてください
3. 令和9年3月までの工事完了を考える場合は、工事の工程と事前確認の日程を並べて、実現できるか理事会で一度確認する

中央区で最初に認定を取る一棟になるのは、いま動き出す組合かもしれません。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 中央区のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. さいたま市への認定申請は無料です。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、依頼先によって事前確認審査料がかかります。

Q. 中央区に独自の認定基準はありますか？

A. 区独自の基準はなく、さいたま市も基準は国と同一としています。市の適正化指針に照らして適切であることは基準の一つですが、国の基準に含まれる項目です。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. 事前確認適合証が新規・更新申請で必要です。事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから、市へオンラインで申請する流れです。

Q. 認定の有効期間と更新の時期は？

A. 有効期間は5年です。更新は満了の6か月前から満了日までに申請し、総会の決議とその議事録の写しが要ります。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. さいたま市のページでは、減額割合は3分の1とされ、1戸あたり100㎡までの部分が対象です。築20年以上で10戸以上などの要件があり、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。築15年以上などの条件を満たす分譲マンションは、劣化調査補助金（上限20万円）を使える場合があります。明誠では工法比較を含む概算のご相談も承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月20日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。さいたま市の管理計画認定制度のページは令和8年9月14日更新で、令和8年度内の情報です。変更申請・更新申請の手数料額と審査期間の目安は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の手引きは令和5年3月作成のため、手順は市のページを優先しています。固定資産税の減額やすまい・る債の応募期間などは、さいたま市および国土交通省の令和8年度時点の資料に基づきます。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• さいたま市「マンション管理計画認定制度について」
• さいたま市「管理計画認定の手引き（PDF）」
• さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」
• さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」
• さいたま市「マンション劣化調査補助金について」
• さいたま市「マンションの管理等に関する相談」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

大規模修繕談合で国交省の検討会が初会合｜年度末に対策取りまとめへ、2027年4月には設計契約の書面化も。首都圏の管理組合が今から整えたい7つの書類【2026年10月】

この記事で分かること

「談合のニュースは見た。でも、うちの理事会は結局、何を変えればいいのか」——。東京や神奈川、埼玉、千葉の管理組合の理事長さまから、この1か月でいちばん多くいただいたご相談がこれです。

その答えの方向性が、少しずつ見えてきました。国土交通省は2026年10月19日、「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」の第1回を開きました（出典：国土交通省 報道発表「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」の設置・開催について（令和8年9月29日））。報道によれば、年度末に対策を取りまとめる方針が確認され、委員からは「管理組合が主体的に発注できるよう、修繕工事に必要な情報を提供する環境整備が必要」との意見が出たとされています（出典：テレビ朝日系（ANN）／KSB 2026年10月19日）。

同じ時期に、もう1つ見逃せない動きがあります。改正建築士法の一部が令和9年（2027年）4月1日に施行され、建築士が行うすべての設計受託契約・工事監理受託契約で書面による契約が義務になり、契約時の見積書作成が努力義務になります（出典：国土交通省 報道発表「改正建築士法の施行に伴う関係政令を閣議決定」（令和8年10月6日））。

この記事が答える質問は、次の1つです。

Q. 検討会の結論を待つ間に、首都圏の管理組合やマンションオーナーは何を準備しておけばよいのか。

結論を先にお伝えします。

• 国の対策は年度末（2027年3月ごろ）の取りまとめ（報道により「中間とりまとめ」とも）が目標で、それまでの約5か月は「各管理組合の自衛」が中心になります。 検討会の配布資料は、国交省の検討会ページに後日掲載される予定です。
• 2027年4月からは、建築士が受ける設計・工事監理の契約は規模にかかわらず書面化が義務になります。 ただし、大規模修繕の設計コンサル業務のどこまでが対象になるかは、業務内容によって整理が必要です。法の適用を待たずに、同じ水準の書面を求めておくのが現実的です。
• 私がおすすめしたいのは「7つの書類」を理事会の手元にそろえることです。 契約書・業務範囲表・見積書（報酬の根拠）・利害関係の申告書・選定経過の記録・工事内訳の比較表・工事監理の記録です。
• 工法の違う見積りを1〜2社入れると、見積りを比べる「ものさし」が増えます。 足場の費用が工事費全体に占める割合を知るだけでも、内訳の見え方が変わります。

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1. ニュースの要点：10月19日の初会合で何が話されたのか

まず、事実関係を整理します。

項目	内容	出典
会議名	マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会	国交省 報道発表（令和8年9月29日）
第1回の日時	令和8年10月19日（月）15:00〜17:00（オンライン併用）	同上
目的	管理組合が留意すべき事項や、適切な事業者の確保に向けた方策等を議論	同上
公開方法	非公開（報道関係者は冒頭のみ傍聴可）。資料と議事要旨は後日HPに掲載予定	同上
座長	神戸芸術工科大学の松村秀一学長（報道）	日本経済新聞
今後	年度末に対策を取りまとめる方針（報道）	共同通信、ANN

検討会の冒頭、国交省の佐々木俊一住宅局長は「本検討会では管理組合が安心して発注するために必要な情報や方策について、ご議論いただきたい」と述べたと報じられています（出典：ANN／KSB）。

もう1つ、管理組合にとって重い話も伝えられました。国交省によれば、実施した大規模修繕工事が談合のもとで行われていたと分かった管理組合から、工事業者への損害賠償請求について相談が寄せられているということです（同上）。

取りまとめの時期は、報道によって表現が少し異なります。共同通信やANNは「年度末」、テレ東BIZは「2027年3月ごろに中間とりまとめ」と伝えています（出典：テレ東BIZ）。正式な位置づけは、国交省の検討会ページに掲載される資料で確認するのが確実です。本記事の公開時点では「配布資料等は、検討会終了後に掲載予定」と記載されています。

背景にある談合事件については、以前の記事で詳しく書きました。公正取引委員会は2026年9月28日、関東地区のマンション管理組合が設計コンサル業者に委託して発注する大規模修繕工事をめぐり、排除措置命令と課徴金納付命令を出しています（出典：公正取引委員会 報道発表（令和8年9月28日））。報道では、東京都と関東6県の工事171件が対象とされています。

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2. もう1つのニュース：2027年4月、設計・監理の契約は「全件書面」へ

談合の話と同じくらい、私が理事会でお伝えしたいのがこちらです。

国交省は2026年10月6日、改正建築士法（令和8年法律第74号）の一部の施行期日を定める政令などを閣議決定しました。政令は10月9日に公布され、令和9年4月1日から施行されます（出典：国土交通省 報道発表（令和8年10月6日））。

項目	現行	2027年4月1日以降
書面での契約締結	延べ面積300㎡超の新築などの設計・工事監理契約が対象	建築士が行うすべての設計受託契約・工事監理受託契約が対象
見積書の作成	見積書作成に関する規定なし	契約締結にあたって見積書を作成する努力義務
目的	—	将来の建築士等の確保と、契約の適正化

業界紙も「契約書の相互交付義務の対象範囲の拡大」と「見積書の作成などについての努力義務」の2点が柱だと伝えています（出典：住宅産業新聞 2026年10月19日）。

管理組合にとっての意味

正直に申し上げます。この改正が、マンションの大規模修繕で使われる「設計監理方式」の設計コンサル業務すべてに、そのまま当てはまるとは限りません。調査診断や修繕設計、工事監理など、業務の中身によって法律上の位置づけが変わりうるためです。どこまでが対象になるかは、国交省の今後の解説や、建築士事務所の団体からの案内を確認する必要があります。

それでも、国が「設計や監理を頼むなら、書面で契約し、報酬の根拠を見積書で示すのが当たり前」という方向を、法律ではっきり示したことには大きな意味があります。法律の適用を待つ必要はありません。管理組合は、今から同じ水準の書面を求めて差し支えないのです。

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3. なぜ「書類」がいちばんの自衛策になるのか

私は20年以上、マンションやビル、ホテルの大規模修繕の現場に立ってきました。そのなかで、トラブルになった管理組合さまにはある共通点がありました。「あとから確かめる材料が、手元に残っていない」ことです。

国交省は2018年に、直近3年間の大規模修繕工事944事例を分析した実態調査を公表しています。そのなかで、管理組合が事前に検討したほうがよいポイントとして、次の3点を挙げています（出典：国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施」（平成30年5月11日））。

• 工事内訳に、過剰な工事項目・仕様の設定がないか
• 戸あたり・床面積あたりの工事金額が割高になっていないか
• 設計コンサルタントの業務量（人・時間）が著しく低く抑えられていないか。特に、業務量の多くを占める工事監理の業務量が低すぎないか

8年前の資料ですが、今回の談合事件を読むと、指摘の中身はそのまま通用すると私は感じています。そして、この3点はどれも書類がなければ確かめられません。

現場の感覚でいうと、「格安のコンサル料」には注意が必要です。国交省の同じ資料には、利益相反の例として「格安のコンサルタント料金で受託し、結果として管理組合に経済的な損失を及ぼす事態」が挙げられています。安さそのものが悪いのではありません。安い理由が書類で説明できるかどうかが分かれ目です。

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4. 首都圏の管理組合が今から整えたい「7つの書類」

ここからが本題です。検討会の結論を待たずに、理事会の手元にそろえておきたい書類を7つにまとめました。

No.	書類	確認のポイント	誰に求めるか
1	設計・監理の業務委託契約書	業務の範囲、期間、報酬、成果物、解約条件が書かれているか	設計コンサル
2	業務範囲表（業務内容の一覧）	調査診断・修繕設計・施工者選定支援・工事監理のどこまでを頼むのか	設計コンサル
3	見積書（報酬の算定根拠）	業務ごとの人数・日数（人工）が示されているか。工事監理の日数が極端に少なくないか	設計コンサル
4	利害関係・金銭授受の申告書	施工業者との資本・取引・紹介関係、紹介料などの有無	設計コンサル・管理会社・施工業者
5	施工業者の選定経過の記録	公募条件、応募社数、辞退理由、評価の基準と点数、決定理由	理事会・修繕委員会
6	工事内訳の比較表	項目・数量・単価を横並びにし、仕様の違いを質問と回答で残す	理事会（コンサル作成でも原本を保管）
7	工事監理の記録	検査の日時・立会者・指摘事項・是正結果、写真	設計コンサル・施工業者

書類1〜3：契約書・業務範囲表・見積書は「セット」で受け取る

2027年4月からの書面化と見積書の努力義務を先取りする形です。私がとくに見てほしいのは、見積書の「工事監理」の行です。

たとえば工期が5〜6か月ある工事で、監理の日数が月に数日しか見込まれていなければ、誰がいつ品質を確かめるのかを質問してください。答えを書面でもらうだけで、業務の実態がかなり見えてきます。

書類4：利害関係の申告は「全員から」もらう

公取委は、施工業者がコンサルタントに支払う手数料等（いわゆる紹介料）について、業界団体に会員への周知を求めたと発表しています（出典：公正取引委員会 報道発表（令和8年9月28日））。設計コンサルだけでなく、管理会社や施工業者にも同じ書式で「関係がない」「あるなら内容」を書いてもらうと、公平感が保てます。私ども明誠も、ご依頼があれば喜んで提出します。

書類5：選定経過は「理事会の議事録」に残す

公募に何社が応じ、何社が辞退し、なぜその会社に決まったのか。これを理事会や修繕委員会の議事録に残しておくと、総会で区分所有者さまに説明するときの根拠になります。辞退理由を聞いておくことも、意外と大切です。

書類6：工事内訳の比較表は、理事会が原本を持つ

比較表を設計コンサルが作るのは自然なことです。ただし、元の見積書と比較表の原本は管理組合が保管してください。あとから第三者に見てもらうとき、元データがないと何も検証できません。

書類7：工事監理の記録は、竣工後も保管する

検査記録や写真は、次の大規模修繕や、万一の不具合のときにいちばん役に立ちます。私の経験上、12〜15年後の次回工事で「前回の下地補修の数量と位置」が分かると、調査の精度がぐっと上がります。

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5. 見積りを比べる「ものさし」を増やす：金額の目安

書類がそろったら、次は中身を比べます。ここでは、私が現場で使っている金額の目安をお示しします。物件の規模や状態、時期によって大きく変わりますので、あくまで参考値としてご覧ください。

項目	目安（参考値）	備考
30戸規模のマンション大規模修繕の総工費	3,500万〜5,000万円程度	仕様・劣化状況で大きく変動
うち仮設足場の割合	15〜25%程度	建物形状・高さで変動
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡	下地補修は別途の場合あり
外壁打診調査	250〜500円/㎡	調査方法・範囲で変動
防水（屋上・バルコニー等）	5,000〜8,000円/㎡	工法・既存防水の状態で変動

経済調査会の「マンション修繕費指数2026」でも、修繕費は1戸あたり約156万円と過去最高の水準で、仮設費の上昇が目立つと報告されています（出典：一般財団法人 経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版）。足場の費用が大きくなっている今は、「足場を立てる前提が本当に必要か」を見積りの段階で一度問い直す価値があります。

工法の違う案を1〜2社入れる

すべての会社が同じ工法・同じ仕様で見積りを出すと、比べられるのは合計金額の並びだけになります。そこで、あえて工法の違う案を混ぜる方法があります。

たとえば、10階建て・外周80m・工期3か月の外壁補修を想定した試算では、足場の費用が約168万円、ロープアクセス工法なら約59万円で、差額は約109万円という例があります（明誠の試算例。建物条件で大きく変わります）。こうした比較が1つあるだけで、他社の見積りの仮設費の妥当性について質問しやすくなります。

ロープアクセス工法は、屋上などに設けた吊元から、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業員が外壁に降り、補修・塗装・調査を行う工法です。2点以上の吊元を確保する二重の安全対策が業界の基本です。技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく解説しています。

もちろん、すべての建物にロープアクセスが向いているわけではありません。形状が複雑な中低層の建物では、足場のほうが合理的なこともあります。明誠では、通常足場・ロープアクセス・その2つを部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法の3つから比較してご提案しています。工法の考え方は明誠のロープアクセス工法の技術紹介と、明誠が提供する価値と大規模修繕の考え方のページでもご紹介しています。

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6. 東京・神奈川・埼玉・千葉の管理組合が使える相談窓口

「書類を集めたけれど、読み解けない」というときは、公的な相談窓口が使えます。国交省は談合事件を受けて、2つの窓口を改めて周知しています（出典：国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口の周知等について」）。

窓口	電話	受付時間	主な内容
（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」	0570-016-100（PHS・一部IP電話は03-3556-5147）	月〜金 10:00〜17:00（祝日・年末年始を除く）	発注等の相談。見積費用については無料の「見積チェックサービス」もあり
（公財）マンション管理センター	03-3222-1519	月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）	建物・設備の維持管理等の相談

どちらも、マンション管理士や建築士などがアドバイスを行う窓口です。見積りが届いてから慌てるより、見積りを取る前に電話しておくほうが、理事会の負担は軽くなると私は思います。

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7. すでに契約済み・工事済みの管理組合は何を確認すべきか

「うちはもう契約してしまった」「数年前に工事が終わった」という管理組合さまもいらっしゃるでしょう。その場合は、次の順番で確認するのが現実的です。

1. 契約書・見積書・議事録が手元に残っているかを確かめる。 管理会社が保管している場合は、写しを管理組合でも持っておきます。
2. 設計コンサルと施工業者の会社名を、公取委の公表資料と照らし合わせる。 公表資料は公正取引委員会の報道発表ページから確認できます。
3. 該当する可能性があれば、弁護士に相談する。 損害賠償を請求できるかどうか、いくらになるかは個別の判断になります。

報道によれば、すでに国交省には管理組合から損害賠償請求の相談が寄せられています。私は建設の現場の人間で、法律の専門家ではありません。請求の可否や時効などについての判断は、弁護士にご確認ください。

工事中の管理組合さまは、書類7の「工事監理の記録」を今から意識してください。検査の立会いに理事や修繕委員が1人でも加わると、記録の質が変わります。

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8. 賃貸マンション・ビル・ホテルのオーナーにとっての意味

今回の検討会は分譲マンションの管理組合が主な対象ですが、収益物件のオーナーさまにも関係があります。

1つめは、2027年4月の建築士法の改正は、分譲・賃貸を問いません。賃貸マンションやテナントビルの改修で建築士事務所に設計・監理を頼む場合も、書面契約と見積書の流れが標準になっていきます。

2つめは、発注の透明性は、融資や売却のときの評価にも響くことです。修繕の履歴、契約書、検査記録がそろっている建物は、金融機関や買い手に説明しやすくなります。資産価値を保つという意味で、書類はオーナーさまの資産の一部です。

一棟マンションのオーナーさま向けのご提案は収益不動産オーナーさま向けページ、テナントビルはビルオーナーさま向けの大規模修繕、ホテルはホテル向けの改修工事のご案内でご紹介しています。管理組合さまは管理組合さま向けの大規模修繕のご案内をご覧ください。

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9. 明誠が大切にしている「見える発注」

最後に、私ども明誠の考え方を少しだけお話しさせてください。

明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています（2026年10月時点・明誠調べ）。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。

そのうえで、私が若い職人にいつも話しているのは「お客さまがあとから確かめられる形で仕事を残せ」ということです。見積りの内訳、工法を選んだ理由、検査の写真。どれも、管理組合さまが次の理事会、次の総会、次の大規模修繕で使える材料になります。

明誠は日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の専門職と組んで施工しています。業者間の連携の仕組みや、同業の方向けの技術情報は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。これまでの工事の様子は明誠の施工事例からご覧いただけます。

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10. 検討会の動きをどう追いかけるか

検討会は、報道によれば今後2回ほど開かれ、年度末に対応策を取りまとめる予定です。理事会としては、次の3つを押さえておけば十分です。

• 国交省の検討会ページを、月に1回のぞく。 第1回の配布資料と議事要旨は、後日ここに掲載される予定です。
• 改正建築士法の解説資料が出たら、設計コンサルとの契約書の書式と見比べる。 2027年4月1日の施行前後で書式が変わる可能性があります。
• 2027年春以降に大規模修繕を予定している管理組合は、取りまとめの内容を発注手続きに反映できるか、今からスケジュールを確認する。

私も新しい資料が出たら、このブログで現場目線の読み解きをお届けするつもりです。

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よくあるご質問

Q. 国交省の検討会の結論が出るまで、大規模修繕は延期したほうがいいですか？

A. 一律に延期する必要はないと私は考えます。劣化が進んでいる建物を先送りすると、補修費が増えることがあります。結論を待つより、本記事の「7つの書類」をそろえて透明性を高めながら進めるほうが現実的です。

Q. 2027年4月の改正建築士法で、管理組合に新しい義務が生まれますか？

A. 改正の中心は、建築士事務所側の書面契約の義務と見積書作成の努力義務です。管理組合が発注者として受け取る書類が増えるイメージです。大規模修繕の設計コンサル業務のどこまでが対象かは、業務内容により整理が必要ですので、国交省の解説でご確認ください。

Q. 設計コンサルの報酬が他社より大幅に安いのは問題ですか？

A. 安さだけで問題とは言えません。国交省の実態調査では、工事監理の業務量が低すぎないかを事前に確認するよう示されています。見積書で人数と日数の根拠を説明してもらい、納得できるかで判断するのがよいと思います。

Q. 見積りが適正かどうか、無料で見てもらえるところはありますか？

A. 住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」（0570-016-100、PHS・一部IP電話は03-3556-5147）で発注等の相談ができ、見積費用については無料の見積チェックサービスもあります。マンション管理センター（03-3222-1519）でも維持管理の相談ができます。

Q. ロープアクセス工法にすると、どれくらい費用が変わりますか？

A. 建物の高さや形状、工事範囲によって大きく変わります。試算例では、10階建て・外周80mの外壁補修で足場約168万円に対しロープアクセス約59万円という比較があります。すべての工事が置き換えられるわけではないため、現地調査のうえで比較をご提案します。

Q. 東京都以外の首都圏でも相談できますか？

A. はい。明誠は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県を中心に、関東一円と山梨県東部・静岡県東部で施工しています。現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。

Q. すでに工事が終わった管理組合ですが、談合の対象だったかどうか調べられますか？

A. 公正取引委員会の公表資料に、命令の対象となった事業者が記載されています。契約書に記載された設計コンサルと施工業者の社名を照らし合わせてください。該当の可能性がある場合の対応は、弁護士にご相談ください。

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この記事のポイントまとめ

• 国交省の「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」が2026年10月19日に初会合。報道では年度末に対策を取りまとめる方針
• 改正建築士法の一部が2027年4月1日に施行され、建築士が行う設計・工事監理の契約は規模にかかわらず書面化が義務、見積書作成は努力義務に
• 管理組合は、契約書・業務範囲表・見積書・利害関係の申告書・選定経過の記録・工事内訳の比較表・工事監理の記録の「7つの書類」を今からそろえる
• 工法の違う見積りを1〜2社入れると、仮設費など内訳を比べる「ものさし」が増える
• 相談は「住まいるダイヤル」（0570-016-100）と「マンション管理センター」（03-3222-1519）へ。損害賠償などの判断は弁護士に

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出典・参考資料

• 国土交通省「「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」の設置・開催について」（令和8年9月29日）
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」
• 国土交通省「改正建築士法の施行に伴う関係政令を閣議決定」（令和8年10月6日）
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口の周知等について」
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施」（平成30年5月11日）
• 公正取引委員会「関東地区所在のマンションの管理組合が設計コンサル業者に委託して発注する大規模修繕工事の施工業者らに対する排除措置命令及び課徴金納付命令等について」（令和8年9月28日）
• テレビ朝日系（ANN）／KSB「マンション修繕談合受け国交省が初会合 被害受けた管理組合による損賠請求の相談も」（2026年10月19日）
• テレ東BIZ「修繕談合で有識者ら初会合 国交省 対策とりまとめへ」
• 日本経済新聞「マンション修繕工事、適正発注へ有識者会議 談合受け国交省が設置へ」
• 住宅産業新聞「国土交通省、2027年4月に改正建築士法施行=全ての設計受託契約で書面契約義務化」（2026年10月19日）
• 一般財団法人 経済調査会「「マンション修繕費指数」2026年版」

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

談合のニュースが続き、理事会のみなさまが業者を信じにくくなっているのを、私は現場でひしひしと感じています。だからこそ、施工会社の側から「確かめられる書類」を先にお出しするのが、私たちの務めだと思っています。見積りの読み解きや工法の比較だけでも、お問い合わせフォームからお気軽にお声がけください。書類で確かめられる仕事を残すことが、20年現場に立ってきた私の信条です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月20日

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さいたま市大宮区のマンション管理計画認定制度｜市への申請は無料・事前確認適合証が必須・認定9件【2026年度版】

結論：大宮区のマンションで管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。大宮区のマンションの管理計画認定は、区ではなく「さいたま市」が行います。市の窓口は建設局建築部の住宅政策課で、市への申請は無料です。申請の前には、事前確認を受けて「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：さいたま市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日令和8年9月14日）。

お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。

• さいたま市への認定申請の手数料は無料です
• 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認の審査料は、マンション管理センターへ直接申し込む場合や、日本マンション管理士会連合会の診断サービスと同時に申し込む場合、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

センターへ直接申し込む場合は、長期修繕計画が1本なら合計20,000円ほどが目安です。マンション管理士に事前確認を頼む場合や、管理会社経由の場合は、組合と依頼先で金額を取り決めます。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、これとは別です。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。大宮区の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：さいたま市が認定し、大宮区役所は相談の窓口です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、それ以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

さいたま市は政令指定都市で、自らマンション管理適正化推進計画をつくり、認定を行っています。大宮区のマンションも、申請先はさいたま市です。市の手引きにも、申請先はさいたま市と書かれています（出典：さいたま市「管理計画認定の手引き」（PDF）、作成は令和5年3月）。

窓口は、建設局建築部住宅政策課のマンション管理支援係です。電話は048-829-1518です。区役所で認定の審査をするわけではなく、大宮区役所は後ほど触れる無料相談会の会場の一つです。

認定の有効期間は5年です。更新は満了前の6か月以内に申請します。更新にも、総会の決議とその議事録の写しが要ります。

市がまとめた「管理計画の認定を受けたマンション一覧」によると、令和8年7月31日時点で認定は99件です。そのうち大宮区に所在するものは9件で、大門町、下町、大成町、宮町、吉敷町、桜木町、上小町、北袋町にあります（出典：さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」）。区別に見ても取得は少数ですので、認定を取れば「管理の良いマンション」として目立つ段階だと、私は見ています。

認定基準：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。個々の項目を数えると17項目になります。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。管理者等と監事を選んだ総会と、直近の総会の議事録が求められます。議事録の残し方が薄い組合は、そこから整えるのが近道です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他：名簿の整備と市の指針との整合

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。もう一つ、管理計画が「さいたま市マンション管理適正化指針に照らして適切」であることも基準の一つです。これは国の基準にもともと含まれる項目で、市が別の数値基準を上乗せしているわけではありません。

長期修繕計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。

以前、築30年近いマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の扱い：数値基準は国と同一、事前確認は全パターンで必須です

市の手引きでは、数値基準は国土交通省の基準と同一とされています。前の章で触れた市の指針との整合も、国の基準に含まれる項目です。東京都内の自治体には、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せするところがありますが、さいたま市はそうした追加項目を設けていません。

実務への影響を三つにまとめます。

1. 準備の中心は、国の5分野への適合です。他の自治体の「独自基準対策」を持ち込む必要はありません
2. 事前確認適合証は、更新申請を含むすべてのパターンで必要です。マンション管理センターが発行します
3. 変更申請は、支援システムが使えず、住宅政策課へ直接提出します。初回と窓口が違う点は、見落としやすい部分です

ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち、長期修繕計画の分野で止まる組合が大半だと、私は感じています。

手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムから市へ

さいたま市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです。

1. 管理組合の総会（集会）で、管理計画認定の申請を普通決議で決める
2. 4つのパターンのいずれかで事前確認を受け、事前確認適合証を取得する
3. 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」を使い、オンラインで市へ申請する
4. 市が審査し、認定する

市の窓口へ直接持ち込む書類は、初回の申請ではありません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理委託先（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに自治体へ直接申請するパターンも載っています。ただし、さいたま市のページは事前確認適合証が全パターンで必要としていますので、このルートは使えないと考えてください。

さいたま市に納める手数料と、その他の費用

市への認定申請は無料です。変更申請と更新申請の手数料額は、市のページに記載がありませんでした。更新は新規申請と同様の手続きと案内されていますので、申請の前に住宅政策課へ金額を確認してください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。さいたま市のページでは、減額割合は3分の1で、令和9年3月31日までに工事を行った場合が対象と案内されています（出典：さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」、更新日令和8年7月17日）。

主な要件は次のとおりです。

• 築後20年以上で、10戸以上のマンションであること
• 過去に1度以上適切な大規模修繕工事を実施し、2回目以降の工事を令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に完了していること
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準以上に引き上げていること
• 申告時点と、賦課期日（1月1日）時点の両方で、工事完了と認定の両方を満たすこと
• 工事完了後3か月以内に、市税事務所の資産課税課へ減額申告書を提出すること

押さえたいのは期限です。いま令和8年10月ですので、工事の完了まで残りは約5か月半しかありません。これから認定を取り、そのうえで工事を終えるのは、日程的にかなり厳しい組合が多いと思います。間に合わないからといって、認定の意味がなくなるわけではありません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%の想定で、差は0.1ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合の受取利息は、約50万円多くなる計算です。ただし、令和8年度の応募期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料に、認定マンションへの金利引下げとして年0.20%の記載があります。ただし、住宅金融支援機構のページには、耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策を行う場合に年0.2%引き下げるとの記載のみで、条件の読み方は一様ではありません。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確かめてください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

市の支援を使う：劣化調査補助金と無料相談会

さいたま市には、認定準備に使える支援が二つあります。

一つ目は、マンション劣化調査補助金です。長期修繕計画の作成や見直しに必要な劣化調査の費用の一部を、補助対象費用（税抜）の2分の1以内、上限20万円で補助します。対象は、市内の分譲マンションで築15年以上、長期修繕計画が未作成か、作成から15年以上見直していないものです。令和8年度の受付は10月1日に始まっており、劣化調査は申請年度の1月末日までに完了する必要があります（出典：さいたま市「マンション劣化調査補助金について」、更新日令和8年9月28日）。計画が7年以内に見直されている組合は対象外になり得ますので、条件は必ず市のページで確かめてください。

二つ目は、無料の相談です。マンション管理相談は、大宮区役所2階の市民相談室で毎月第4月曜日に開かれ、14時と15時の2枠です。大規模修繕相談は、市役所で毎月第4木曜日です。申込は相談日の5開庁日前までで、先着順です（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、更新日令和8年3月31日）。住宅金融支援機構と連携した、長期修繕計画づくりの無料の「ライフサイクルシミュレーション相談」もあります。なお、住宅政策課は特定の業者を紹介しないと明記しています。

令和9年4月の基準見直しにも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲事業者が管理計画を作成して管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（令和8年国土交通省告示第1017号）は、令和8年7月31日に公布されました。施行は令和9年4月1日で、管理組合の管理者等が申請者となる場合の認定基準も見直されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。経過措置の中身は国の資料で、さいたま市の対応は住宅政策課で確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の無料相談会に申し込む。計画が古ければ劣化調査補助金を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表のパターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る
令和9年2〜3月	手続支援システムからさいたま市へ認定申請。審査と通知を待つ

令和9年3月31日までの工事完了を狙う組合は、工事の工程表を、この日程と並べて引いてください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

大宮区のマンションの管理計画認定は、認定主体がさいたま市で、市への申請は無料、基準は国と同一です。事前確認適合証が必須のため、費用の中心はシステム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 大宮区役所の無料相談（毎月第4月曜日）か、市役所の大規模修繕相談（第4木曜日）に申し込む。申込は相談日の5開庁日前までです
3. 令和9年3月までの工事完了を考える場合は、工事の工程と事前確認の日程を並べて、実現できるか理事会で一度確認する

年内の総会決議が現実的に狙えるのは、いま動き出す組合です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 大宮区のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. さいたま市への認定申請は無料です。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、依頼先によって事前確認審査料がかかります。

Q. 大宮区に独自の認定基準はありますか？

A. 区独自の基準はなく、さいたま市も数値基準は国と同一としています。市の適正化指針に照らして適切であることは基準の一つですが、国の基準に含まれる項目です。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. 事前確認適合証が全パターンで必要です。事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから、市へオンラインで申請する流れです。

Q. 認定の有効期間と更新の時期は？

A. 有効期間は5年です。更新は満了前の6か月以内に申請し、総会の決議とその議事録の写しが要ります。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. さいたま市のページでは、減額割合は3分の1とされています。築20年以上で10戸以上などの要件があり、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。計画が未作成か15年以上見直していない築15年以上の分譲マンションなら、劣化調査補助金（上限20万円）を使える場合があります。明誠では工法比較を含む概算のご相談も承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月19日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月19日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。さいたま市の管理計画認定制度のページは令和8年9月14日更新で、令和8年度内の情報です。変更申請・更新申請の手数料額は市のページに記載がありませんでした。申請の手引きは令和5年3月作成のため、手順は市のページを優先しています。固定資産税の減額やすまい・る債の応募期間などは、さいたま市および国土交通省の令和8年度時点の資料に基づきます。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• さいたま市「マンション管理計画認定制度について」
• さいたま市「管理計画認定の手引き（PDF）」
• さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」
• さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」
• さいたま市「マンション劣化調査補助金について」
• さいたま市「マンションの管理等に関する相談」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

海老名市のマンション管理計画認定制度｜市への手数料は2,000円・独自基準なし・事前確認適合証が必須【2026年度版】

結論：海老名市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。海老名市の管理計画認定は、国の基準を満たすマンションの管理計画を市が認定する制度です。独自の上乗せ基準はなく、国の基準に沿って審査されます。申請の前には、事前確認を受けて「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：海老名市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日令和8年7月7日）。

お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。

• 市への初回の認定申請手数料は2,000円です。長期修繕計画を追加で審査する場合は、1本ごとに1,000円が加算されます
• 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認の審査料は、マンション管理センターや日本マンション管理士会連合会へ申し込む場合、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

センターへ直接申し込む場合の費用は、長期修繕計画が1本なら合計22,000円ほどが目安です。市への手数料を無料にしている自治体もあり、海老名市は少額ながら手数料がかかる市です。依頼先によって審査料の組み合わせが変わるため、見積もりでは総額を確かめてください。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、これとは別です。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。海老名市の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：海老名市が認定し、窓口は住宅まちづくり課です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、市以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

神奈川県のページでは、県が認定するのは葉山町、寒川町、愛川町など14町村の分譲マンションです。市部のマンションは各市に問い合わせるよう案内されています（出典：神奈川県「マンション管理計画認定制度」、更新日2026年4月10日）。海老名市は市ですので、認定主体は県ではなく市です。

海老名市のページでは、制度の開始は令和6年10月と案内されています。同じ令和6年10月には、一般社団法人神奈川県マンション管理士会と、マンションの適正管理の促進に関する協定も結びました（出典：海老名市「令和6年10月2日【リリース】神奈川県マンション管理士会と協定を締結」）。

窓口は、まちづくり部住宅まちづくり課です。所在地は勝瀬175番地の1、電話は住宅政策係が046-235-9606、まちづくり支援係が046-235-9392です。迷う場合は住宅政策係へ「管理計画認定の件で」と伝えるのが近道です。

認定の有効期間は5年です。期間が満了するまでに更新を申請する必要があります。なお、認定件数と標準処理期間は、市のページに記載がありませんでした。総会の日程から逆算するときは、窓口に目安を聞いておいてください。

認定基準：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。個々の項目を数えると17項目になります。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。事前確認の段階で、管理者等と監事を選んだ総会と、直近の総会の議事録が求められます。議事録の残し方が薄い組合は、そこから整えるのが近道です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他：名簿の整備

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。海老名市のページでは、名簿の整備は「表明保証書」で確認すると案内されています。書式は任意で、参考様式が用意されています。

長期修繕計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。

以前、築30年近い県央エリアのマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の扱い：海老名市に上乗せ基準はありません

市のページには、国の基準に準拠すると書かれています。神奈川県も、県独自の基準は設けていないと明記しています。東京都内の自治体には、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せするところがあります。海老名市は、そうした追加項目を気にせず、国の基準への適合に集中できます。

実務への影響を三つにまとめます。

1. 準備の中心は、国の5分野への適合です。他の自治体の「独自基準対策」を持ち込む必要はありません
2. 事前確認適合証の添付は必須です。事前確認で国の基準への適合を固めてから、市へ申請します
3. 変更申請と更新申請は、支援システムではなく海老名市へ直接行います。初回と窓口が違う点は、見落としやすい部分です

ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち、長期修繕計画の分野で止まる組合が大半だと、私は感じています。

手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムから市へ

海老名市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです。

1. 管理組合の総会（集会）で、管理計画認定の申請を決議する
2. 4つのパターンのいずれかで事前確認を受け、事前確認適合証を取得する
3. 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」を使い、オンラインで市へ申請する
4. 市が審査し、認定する

総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理委託先（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに自治体へ直接申請するパターンも載っています。ただし海老名市は事前確認適合証の添付を必須としていますので、このルートは想定されていません。事前確認を依頼できないのは、区分所有者や、管理委託先の担当のマンション管理士などです。

海老名市に納める手数料の一覧

海老名市のページに載っている金額は、次のとおりです。

申請の種類	基礎額	加算額
認定申請（初回）	2,000円	追加の長期修繕計画1本につき1,000円
変更申請（管理規約）	6,000円	追加の管理規約1本につき2,500円
変更申請（長期修繕計画）	9,000円	追加の長期修繕計画1本につき7,500円
変更申請（その他）	5,000円	追加の管理組合1つにつき2,500円
更新申請	24,000円	追加の長期修繕計画1本につき8,000円

初回は安く、5年後の更新は24,000円と高くなります。更新の時期を忘れないよう、認定通知書が届いたらカレンダーに満了日を入れておいてください。

提出書類の目安

書類の詳細は市の「申請の手引き」で確認してください。実務では、次のものが必要になります。

• 管理者等と監事の選任を決議した総会の議事録の写し、直近の総会の議事録の写し
• 管理規約の写し
• 直前事業年度の貸借対照表と収支計算書
• 長期修繕計画の写しと、その作成や変更を決議した総会の議事録の写し
• 名簿を整備していることを示す表明保証書

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。海老名市のページでは、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに長寿命化工事を完了し、一定の条件を満たすと、翌年度の固定資産税が3分の1減額されると案内されています。国の枠は6分の1から2分の1で、標準は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

主な要件は次のとおりです。

• 外壁塗装等、床防水、屋根防水の3つの工事が、すべて行われること
• 管理計画認定マンションであること（認定と、それに伴う修繕積立金の引上げなどが条件になります）
• 令和9年3月31日までに、工事が完了すること
• 築20年以上、総戸数10戸以上など、国の制度で定める要件を満たすこと

押さえたいのは期限です。いま令和8年10月ですので、工事の完了まで残りは約5か月半しかありません。これから認定を取り、そのうえで工事を終えるのは、日程的にかなり厳しい組合が多いと思います。間に合わないからといって、認定の意味がなくなるわけではありません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%（10年満期時の年平均利率、税引前）で、差は0.1ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合、受取利息は約50万円多くなる計算です。ただし、令和8年度の応募期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。

マンション共用部分リフォーム融資は、同じ資料で、認定マンションに対する全期間年0.20%の引下げとして整理されています。ただし、住宅金融支援機構のページには、耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策を行う場合に年0.2%引き下げるとの記載もあり、条件の読み方は一様ではありません。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確かめてください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の基準見直しにも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲時に分譲事業者が管理計画を作成し、管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（令和8年国土交通省告示第1017号）は令和8年7月31日に公布されました。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。経過措置の中身は国の資料で、海老名市の対応は住宅まちづくり課で確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の無料相談会に申し込む
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表のパターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る
令和9年2〜3月	手続支援システムから海老名市へ認定申請。審査と通知を待つ

令和9年3月31日までの工事完了を狙う組合は、工事の工程表を、この日程と並べて引いてください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

海老名市の管理計画認定は、市への初回手数料が2,000円で、基準は国と同じです。事前確認適合証が必須のため、費用の中心はシステム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

海老名市では、マンション管理士が無料で相談を受ける「分譲マンション管理無料相談会」を、令和8年4月から令和9年3月まで、毎月1回開いています。市役所の会議室で1枠1時間、事前申込制です（出典：海老名市「分譲マンション管理無料相談会について」、更新日令和8年4月1日）。今後の開催日は、10月27日、11月24日、12月22日です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 市の無料相談会へ申し込む。10月27日の回の締切は各開催日の数日前の17時とされていますので、市のページで正確な締切を確かめる
3. 令和9年3月までの工事完了を考える場合は、工事の工程と事前確認の日程を並べて、実現できるか理事会で一度確認する

年内の総会決議が現実的に狙えるのは、いま動き出す組合です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 海老名市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 初回の認定申請は2,000円で、追加の長期修繕計画1本につき1,000円が加算されます。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、依頼先によって事前確認審査料がかかります。

Q. 海老名市に独自の認定基準はありますか？

A. ありません。市のページは国の基準に準拠すると案内しており、神奈川県も県独自の基準は設けていません。

Q. 管理組合が海老名市に直接申請することはできますか？

A. 事前確認適合証の添付が必須です。事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから、市へオンラインで申請する流れです。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 海老名市のページでは、翌年度の固定資産税が3分の1減額されると案内されています。外壁塗装等、床防水、屋根防水の工事が行われ、令和9年3月31日までに完了することなどが条件です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。まずは市の無料相談会や、事前確認の依頼先に相談してください。明誠では工法比較を含む概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月19日

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出典・参考資料

• 海老名市「マンション管理計画認定制度について」
• 海老名市「分譲マンション管理無料相談会について」
• 海老名市「神奈川県マンション管理士会と「マンションの適正管理の促進に関する協定」を締結」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 神奈川県「マンション管理計画認定制度」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

一棟オーナーの約6割が「管理の見直し」で相談｜満室でも管理会社を探す理由と、首都圏の賃貸マンションで修繕提案・見積りを見極める7つの確認点【2026年10月】

この記事で分かること

「満室で家賃もきちんと入っている。それでも、今の管理会社に任せたままでいいのか、ずっと引っかかっている」——。一棟の賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナーさまから、私はこうしたご相談をよくいただきます。

その感覚が数字になって表れた調査があります。賃貸管理査定サービス「いざ貸す」（株式会社エイムプレイス）が公表した「一棟アパート・マンションのオーナー実態調査2026」です。査定依頼1,434件を集計したところ、約6割（855件・59.6％）が「管理体制の見直し」に関する相談で、最も多い利用目的は「今の管理会社に不満がある」（346件・24.1％）でした（出典：いざ貸す「一棟アパート・マンションのオーナー実態調査2026」、調査期間2025年9月1日〜2026年8月31日、PR TIMES 2026年9月17日）。この調査は10月中旬にも不動産投資メディアで紹介され、オーナーの間で話題になっています。

この記事が答える質問は、次の1つです。

Q. 満室でも管理を見直したくなるのはなぜか。そして、建物の修繕提案や見積りに違和感があるとき、一棟オーナーは何を確認すればよいのか。

結論を先にお伝えします。

• 満室物件の相談686件のうち71.6％が「管理体制の見直し」に分類されました。 空室がある物件（49.2％）より22.4ポイント高く、満室で経営が回っているオーナーほど、手数料や修繕費といった「収支の中身」に目が向いていると読み取れます。
• 調査の自由記述には「修理費の請求が相場より高いと感じる」という声もありました。 管理の不満の一部は、建物の修繕をめぐる説明不足から生まれています。
• 国土交通省は、計画的に修繕している賃貸オーナーは約4割にとどまると公表しています。 管理業者側も約2割が計画修繕を実施しておらず、その理由の約4割は「提案したくてもノウハウがない」でした（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」）。
• 管理会社を替えるかどうかの前に、「修繕の計画・見積り・記録」を自分の手元に取り戻すことが、満室経営を長く続けるための近道だと私は考えています。

なお、この調査は「いざ貸す」に査定を依頼した物件の登録データを集計したもので、全国の一棟オーナーを無作為に抽出したものではありません。数字は「相談の傾向」として読んでいただくのが適切です。

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調査の数字を整理する｜一棟オーナーの相談理由ランキング

まず、調査で示された主な数字を表にまとめます。

利用目的（単一選択）	件数	割合
今の管理会社に不満がある	346件	24.1％
いろいろな管理プランを提案してほしい	247件	17.2％
いくらで貸せるのか知りたい	229件	16.0％
空室なので早く貸したい	229件	16.0％
管理費を安くしたい	83件	5.8％
賃貸管理会社を探している	80件	5.6％
賃料の値上げをしたい	67件	4.7％

（出典：いざ貸す「一棟アパート・マンションのオーナー実態調査2026」。割合は全1,434件に対する比率）

上位2つはどちらも「管理のやり方」に関する相談で、合わせて593件・41.4％を占めます。「空室で困ったから管理会社を探す」というイメージとは、少し違う姿が見えてきます。

満室と空室ありで、相談の中身はこう違う

相談の分類	満室物件（686件）	空室がある物件（722件）
管理体制の見直し	71.6％	49.2％
賃料・可能性の確認	23.6％	17.0％
空室・稼働の課題	0.6％	29.8％

（出典：同上。空室データが有効な1,408件が対象）

「今の管理会社に不満がある」だけを取り出しても、満室物件では27.4％、空室がある物件では21.7％と、満室のほうが高くなっています。

首都圏3県では「今の管理会社に不満」が最多

エリア別に見ると、東京都（420件）では「いくらで貸せるのか知りたい」が23.6％で最多でした。一方、神奈川・千葉・埼玉の首都圏3県（356件）では「今の管理会社に不満がある」が22.8％で最多です（出典：同上）。私ども明誠が主に施工している東京・神奈川・埼玉・千葉のオーナーさまにとって、身近なテーマだと言えます。

物件は「築30年前後の小規模一棟」が中心

調査対象の物件は、総戸数の中央値が8戸、築年数の中央値が29年でした。築31年以上が634件・44.2％を占めています（出典：同上）。

築30年前後というのは、外壁・屋上防水・鉄部塗装などが2回目の大規模な修繕時期に差しかかる年代です。管理の見直しと修繕の時期が重なりやすい、という点は押さえておきたいところです。

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満室でも「管理を見直したい」理由｜私が現場で聞いてきた3つの本音

調査では、満室オーナーが管理を見直す背景として「管理手数料の水準、原状回復費、修繕提案の妥当性といった収支の中身に関心が移る」と分析されています。私も、これは現場の実感と一致します。

私が一棟オーナーさまから実際に伺ってきた本音は、大きく3つに分かれます。

1. 「修繕の見積りが、高いのか安いのか判断できない」
   管理会社から外壁や防水の見積りが届いても、比較する材料がない。調査の自由記述にも「修理費の請求が相場より高いと感じる」という声がありました。
2. 「なぜ今その工事が必要なのか、説明がない」
   劣化の写真や調査結果がなく、金額だけが示されるケースです。
3. 「過去に何をどこまで直したのか、記録が残っていない」
   管理会社が替わったり、相続で所有者が替わったりすると、修繕履歴が途切れてしまうことがあります。

正直に申し上げます。この3つは、管理会社が悪いという話ではありません。後で触れるように、国土交通省の調査でも、計画修繕を提案するノウハウを持たない管理業者が一定数いることが分かっています。問題は「建物の修繕」という専門性の高い領域を、オーナーさまが誰にも相談できずに抱え込んでしまう構造にあると、私は見ています。

築30年前後の一棟マンションで、私がよく出会う場面

築30年前後・RC造の賃貸マンションで「管理会社経由で届いた外壁改修の見積りが妥当か見てほしい」というご相談を受けると、私はまず建物の四面をすべて見て回ります。

よくあるのは、北面や日の当たりにくい面ではタイルの浮きやシーリングの劣化が進んでいる一方、南面は比較的状態が良い、というケースです。このような建物で全面を同じ仕様でやり直す見積りになっていれば、部位ごとに必要な工事を分けて組み直すだけで、工事の中身がぐっと分かりやすくなります。

私の経験上、オーナーさまが一番ほっとされるのは、金額が下がったときよりも、「何に、なぜお金を払うのか」をご自身で説明できる状態になったときです。

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国交省のデータで見る「賃貸住宅の計画修繕」の実態

ここからは、国の公表データで裏付けを取っていきます。

国土交通省の「賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」は、民間賃貸住宅が全国に約1,530万戸あり、住宅ストックの3割近くを占めると推計しています（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」）。

同ガイドブックが示す実態は、次のとおりです。

項目	内容	出典
計画的に修繕しているオーナー	約4割にとどまる	令和4年度 国交省 家主アンケート調査（ガイドブック所収）
計画修繕を実施していないオーナー	約2割	同上
計画修繕を実施していない管理業者	全体の約2割	令和5年3月 国交省調査報告書（ガイドブック所収）
実施しない理由（管理業者）	約4割が「提案したくてもノウハウがない」、約3割が「必要なときに修繕すれば十分」	同上

つまり、オーナー側にも管理業者側にも、計画修繕が十分に根づいていないのが実情です。「見積りの妥当性が分からない」という不満は、この構造から生まれていると考えられます。

計画修繕をすると、利回りは上がるのか

同ガイドブックには、国土交通省のシミュレーションとして、計画修繕を実施した場合と実施しない場合の実質利回りが紹介されています。

構造	計画修繕あり	計画修繕なし
木造	2.13％	1.90％
鉄筋コンクリート造（RC）	2.78％	2.53％

（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」。元資料は国交省住宅局「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について～計画修繕を含む投資判断の重要性～」平成31年3月。注：木造は計画修繕ありの経営期間30年・なし22年、RCはあり60年・なし47年と設定）

前提条件つきの試算ではありますが、修繕を先送りするほど建物の寿命が縮み、経営期間を通じた収益性が下がるという方向性は、私の現場感覚とも合っています。

また、計画修繕を実施したオーナーへのアンケートでは、約3割が「高い入居率を確保できた」「家賃水準を維持できた」、約2割が「入居期間の長期化につながった」と回答しています（出典：同上）。

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修繕提案・見積りを見極める7つの確認点

ここからが本題です。管理会社を替えるか続けるかを決める前に、建物の修繕について、オーナーさまご自身で確認していただきたい7つのポイントを整理しました。国交省ガイドブックが示す「計画→点検→検討と調整→実施→記録→計画の見直し」という手順に沿っています。

No.	確認点	見るべきもの
1	長期修繕計画があるか	修繕項目・周期・費用の目安が書かれた計画表
2	点検結果が写真付きで報告されているか	劣化箇所の写真、調査日、調査者
3	工事の「目的」が説明されているか	雨水の浸入防止か、美観か、入居促進か
4	部位ごとに必要性が分けられているか	全面工事か部分補修かの根拠
5	見積りの内訳が比較できる形か	数量（㎡・m）と単価、仮設費の割合
6	施工会社の選定をオーナーが判断できるか	複数見積りの有無、選定理由
7	修繕履歴が記録され、手元にあるか	期間・内容・金額・施工業者名

確認点1｜長期修繕計画はあるか

国交省ガイドブックは、長期修繕計画を「賃貸住宅経営における重要な経営判断に必要な、基本的かつ最重要な資料」と位置づけています。計画期間については、分譲マンションで一般的な「30年以上で、大規模な計画修繕が2回以上含まれる計画」を参考にすることが望ましいとしています（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」）。

計画がなければ、届いた見積りが「予定どおりの支出」なのか「想定外の支出」なのか判断できません。まずは「うちの建物の長期修繕計画はありますか」と、管理会社に確認してみてください。

確認点2｜点検結果が写真付きで報告されているか

同ガイドブックでは、点検結果は記録し、写真を撮影してオーナーに報告することとされています。著しい劣化がある場合は、建築士などの専門家による診断が必要になるとも書かれています。

ご自身で目安を知りたい場合は、国土交通省の「賃貸住宅の修繕・点検時期セルフチェック」が便利です。建物の劣化事象を写真で確認しながら、専門家に相談すべきかどうかを判定できます。

確認点3｜工事の「目的」が説明されているか

「その工事は、何を改善するためのものですか」と聞いてみてください。雨水の浸入を防ぐためなのか、タイルの落下リスクを抑えるためなのか、外観を整えて入居募集を有利にするためなのか。目的が分かれば、優先順位も費用のかけ方も判断しやすくなります。

確認点4｜部位ごとに必要性が分けられているか

先ほど触れたように、建物は面によって劣化の進み方が違います。日当たりや風雨の当たり方で、北面と南面ではまったく状態が異なることも珍しくありません。全面工事が提案されたら、「部分補修では足りない理由」を確認しましょう。

確認点5｜見積りの内訳が比較できる形か

見積りは「一式」ではなく、数量（㎡やm）と単価で書かれているかを確認します。とくに注目していただきたいのが仮設工事（足場など）の割合です。

参考として、明誠が首都圏で外壁改修のご相談を受ける際の目安をお示しします。

工事	明誠の目安（税別・参考値）
外壁塗装	1㎡あたり3,500〜4,500円程度
外壁打診調査	1㎡あたり250〜500円程度
屋上・バルコニー防水	1㎡あたり5,000〜8,000円程度

※建物の規模・形状・劣化状況・仕様により大きく変動します。実際の金額は現地調査のうえでお見積りします。

国交省ガイドブックに掲載された事例では、築41年・RC造5階建て20戸（延床面積約1,365㎡）の外壁全体改修で工事費約1,800万円、築34年・RC造4階建て8戸（延床面積約335㎡）の外壁全体改修で約700万円とされています（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」）。お手元の見積りと比べる際の、一つの物差しになるはずです。

確認点6｜施工会社の選定をオーナーが判断できるか

国交省ガイドブックは、オーナーの同意を得たうえで複数の施工業者から見積りを取ること、そして施工業者を選ぶときは資金を出すオーナーが最終判断することが重要だと明記しています。オーナー自身が取引のある施工会社から見積りを取るケースにも触れています。

管理会社経由の見積りには、施工会社との調整や工事中の入居者対応といった業務が含まれていることもあります。それ自体は価値のある仕事です。だからこそ、どこまでが工事費で、どこからが調整の費用なのかを確認し、比較できる形にしておくことが大切だと私は考えています。

確認点7｜修繕履歴が記録され、手元にあるか

同ガイドブックは、修繕履歴として最低限「修繕実施期間・工事内容・金額・施工業者名」の4点を記録しておくべきとしています。

調査では、物件の名義が本人以外（家族所有・法人所有など）のケースが約4割ありました（出典：いざ貸す調査）。相続や代替わりの前後で記録が途切れないよう、修繕履歴はオーナーさまの手元にも控えを置くことをおすすめします。

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首都圏の一棟マンションで、足場費用をどう考えるか

確認点5で触れた仮設費について、もう少し掘り下げます。

経済調査会が9月29日に公表した「マンション修繕費指数」2026年版では、分譲マンションの1戸あたり平均修繕費156.0万円のうち、仮設工事（足場など）が38.7万円・構成比24.8％とされています（出典：一般財団法人 経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版）。分譲マンションの数字ですが、賃貸の一棟マンションでも足場の比重が大きい構造は同じです。

満室の一棟マンションで足場を組むと、数か月にわたって全住戸の窓の前にメッシュシートが張られ、入居者さまの日当たりや防犯面への不安につながることがあります。退去のきっかけにならないか、心配されるオーナーさまも少なくありません。

そこで明誠では、建物ごとに次の3つの工法から最適な組み合わせをご提案しています。

工法	特徴	向いている建物・工事
通常足場工法	全面を同時に施工でき、工程管理がしやすい	低層・複雑な形状、全面改修
ロープアクセス工法（無足場工法）	足場を組まずに屋上から作業。仮設費を抑え、入居者さまへの影響を小さくしやすい	中高層、部分補修、調査・点検
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	面ごとに劣化度が異なる建物

明誠の試算例では、10階建て・外周80m・工期3か月の建物で、足場の費用が約168万円のところ、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）となったケースがあります。これはあくまで一例で、建物の形状や工事内容によって、足場のほうが合理的な場合も当然あります。

ロープアクセス工法では、作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保したうえで作業します。工法の詳しい仕組みは、明誠のロープアクセス工法のご紹介ページのほか、技術情報をまとめた姉妹サイトロープアクセスドットコムでも解説しています。

私はこれを、「工法は手段であって、目的は建物と入居者さまを守ること」とワンセットでお伝えするようにしています。

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管理会社を替える前に、オーナーができる3つの準備

調査を公表した「いざ貸す」編集部も、「何を相談したか」「どこで困ったか」「どう対応してほしかったか」を書き出すことをすすめています。修繕に関しては、私からは次の3つの準備を提案します。

1. 建物の「カルテ」を手元にそろえる
   竣工図面、過去の修繕の契約書・見積書・写真、長期修繕計画。ない場合は、管理会社に写しを依頼しておきます。
2. 建物の現状を第三者の目で確認する
   管理会社の提案と比べる材料として、外壁・屋上・鉄部の状態を調査します。高い位置の外壁は、ロープアクセスやドローンを使えば足場なしで近接確認できる場合があります。
3. 管理業務と修繕工事を切り分けて考える
   日々の入居者対応や家賃管理と、10年単位の大規模な修繕は、求められる専門性が違います。管理は今の会社に任せつつ、大規模な修繕だけは施工会社と直接相談する、という選択肢もあります。

ここで大切なのは、管理会社との関係を壊すことではありません。いざ貸すの調査記事にもあるとおり、他社の提案を比べることで「今の管理会社のよさを再確認できる」こともあります。

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明誠がお手伝いできること

私ども株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を主力とする施工会社です。通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法から、建物ごとに最適な方法をご提案できることが特長です。

また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職が加盟するネットワークを運営しています。各分野の職人と直接つながっていることで、品質と価格の両立を図っています。

一棟マンションのオーナーさま向けには、次のようなご相談を承っています。

• 管理会社から届いた修繕見積りのセカンドオピニオン
• 外壁・屋上・鉄部の劣化調査と、写真付き報告書の作成
• 長期修繕計画のたたき台づくり
• 入居者さまへの影響を抑えた工法のご提案

収益不動産オーナーさま向けの考え方はオーナーさま向けの修繕・資産価値向上のご案内に、明誠が大切にしていることは明誠の提供価値にまとめています。これまでの工事の様子は明誠の施工事例からご覧いただけます。

同業の施工会社の方で、ロープアクセスの技術やフランチャイズについて知りたい方には、ロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）もおすすめです。

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よくあるご質問

Q. 満室なのに、管理会社を見直す必要はありますか？

A. 見直しが必須というわけではありません。ただ、民間調査では満室物件の相談の71.6％が「管理体制の見直し」に関するものでした。家賃が入っている今こそ、修繕の計画や見積りの中身を落ち着いて確認できる時期だと私は考えています。

Q. 管理会社から届いた修繕見積りが高いか安いか、どう判断すればよいですか？

A. 数量（㎡・m）と単価が書かれているか、仮設費（足場など）の割合がどの程度かをまず確認してください。そのうえで、別の施工会社に同じ条件で見積りを依頼すると比較しやすくなります。明誠でも無料でセカンドオピニオンを承っています。

Q. 管理会社を替えずに、修繕工事だけ別の会社に頼むことはできますか？

A. 管理委託契約の内容によりますので、まず契約書をご確認ください。国交省のガイドブックでも、施工業者の選定は資金を出すオーナーが最終判断することが重要とされています。管理会社と相談しながら、修繕だけ施工会社と直接進めるオーナーさまもいらっしゃいます。

Q. 長期修繕計画がない築30年の一棟マンションは、何から始めればいいですか？

A. まず建物の現状調査から始めるのが現実的です。外壁・屋上・鉄部・給排水などの状態を確認し、そのうえで今後30年程度の修繕項目と費用の目安を整理します。国交省の「賃貸住宅の修繕・点検時期セルフチェック」で、おおまかな優先度を確認しておくのも有効です。

Q. 入居者がいる状態で外壁工事はできますか？

A. はい、多くの場合は入居中のまま施工できます。足場を組む場合は数か月にわたって窓の前に足場とシートが設置されますが、ロープアクセス工法なら部位ごとに短期間で作業できるため、入居者さまへの影響を抑えやすくなります。どちらが合うかは、建物の形状と工事内容で判断します。

Q. 東京都以外の首都圏でも相談できますか？

A. はい。明誠は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県を中心に、関東一円で施工しています。現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。

Q. 修繕費の資金が足りない場合はどうすればよいですか？

A. 国交省のガイドブックでは、家賃収入からの積立のほか、賃貸住宅向けのリフォーム融資や修繕共済などの方法が紹介されています。工事を部位ごとに分けて実施時期をずらす方法もあります。資金計画に合わせた工事の組み立てをご提案できますので、ご相談ください。

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出典・参考資料

• いざ貸す（株式会社エイムプレイス）「一棟アパート・マンションのオーナー実態調査2026」（調査期間：2025年9月1日〜2026年8月31日、対象：査定依頼1,434件）
• PR TIMES「【独自調査】一棟オーナーが管理会社を探す理由は「空室」ではなく「今の管理」」（2026年9月17日、株式会社エイムプレイス）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」
• 国土交通省「賃貸住宅の修繕・点検時期セルフチェック」
• 一般財団法人 経済調査会「「マンション修繕費指数」2026年版を公開」（2026年9月29日）

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

満室が続いている建物ほど、修繕の話は後回しになりがちです。けれど、入居者さまに長く住んでいただける建物を保つことが、結局はいちばん確かな満室対策だと、私は現場で20年見てきて感じています。管理会社を替えるかどうかを決める前の「見積りの読み解き」だけでも、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。ビル・テナントビルのオーナーさま向けのご提案はビルオーナーさま向けページでもご紹介しています。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月19日

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大和市のマンション管理計画認定制度｜市への手数料は当面無料・事前確認適合証が必須【2026年度版】

結論：大和市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。大和市の管理計画認定は、国の基準を満たすマンションの管理計画を市が認定する制度です。市への認定手数料は「当面の間、徴収しない」とされています。独自の上乗せ基準もありません。ただし、申請の前に「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：大和市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日2026年4月21日）。

お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。

• 市への認定手数料は、当面の間、無料です
• 事前確認の利用料は10,000円（税込）です。市のページに書かれている金額です
• 手続支援システムを使う場合は、システム利用料が1申請あたり10,000円（税込）かかります（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

正直に申し上げます。「当面の間」という言い回しは、将来の有料化もあり得るという意味です。市の事務取扱要領には「社会情勢や制度の普及状況によっては、今後手数料を設定する」旨の趣旨が読み取れます。無料のうちに動くかどうかは、理事会で一度は話題にしていただきたい点です。

大和市の認定マンションは21件です。市の一覧の最終掲載は令和8年4月21日時点でした。市内の分譲マンションは約18,180戸あり、築33年以上のものが24％を占めます（出典：大和市マンション管理適正化推進計画（令和6年1月）、元データは平成30年住宅・土地統計調査）。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。大和市の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：大和市が認定し、窓口は建築指導課です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、それ以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

大和市は令和6年1月に推進計画をつくり、令和6年4月1日から自前で認定を始めました。計画の期間は令和6年度から令和10年度までの5年間です。神奈川県の案内でも、県が受けるのは町村部で、市部は各市へ問い合わせる扱いです（出典：神奈川県「マンション管理計画認定制度」）。大和市のマンションは、県ではなく市が認定主体になります。

窓口は、まちづくり部建築指導課の建築住宅係です。所在地は下鶴間1-1-1の本庁舎4階、電話は046-260-5422です。市のページでは、事前確認適合証を添えた認定申請書を、この窓口へ提出するとされています。

なお、市が配っているチラシ（PDF）には、問い合わせ先が「街づくり施設部街づくり総務課住宅係」と書かれています。電話番号は同じ046-260-5422ですが、組織名が古い可能性があります。窓口に行く前に、電話で担当係を確かめておくと確実です。

認定の有効期間は5年です。5年間の期限が来る前に更新を申請します（出典：大和市マンションの管理計画認定制度事務取扱要領）。

認定基準：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。大和市の推進計画は、別紙2として16項目で整理しています。国の基準は令和9年4月に見直しがあり、項目の数え方や内容が変わる場合があります。項目数を気にするより、5分野の中身を押さえてください。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。事前確認も、総会で認定申請を決議していなければ受けられません。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野です。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他：名簿の整備

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。

長期修繕計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の数字のままという組合は少なくありません。

以前、築30年を超えた神奈川県内のマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の扱い：大和市に独自の上乗せ基準はありません

市のページには「独自基準なし。国のマンション管理適正化指針の基準と同じ」と明記されています。事務取扱要領でも、認定は推進計画の別紙2の基準に適合するかどうかで判断され、別紙2は国の5分野で構成されています。神奈川県も独自基準を設けていません。

東京都内の自治体には、防災や地域活動の項目を上乗せするところがあります。大和市は、そうした追加項目を気にせず、国の基準への適合に集中できます。実務への影響は次の三つです。

1. 準備の中心は、国の5分野への適合です。他自治体の「独自基準対策」を、そのまま持ち込む必要はありません
2. 事前確認は、国の基準への適合を確認する手続です。ここで適合すれば、市の審査は別紙2との照合が中心になります
3. 標準処理期間は、市のページにも要領にも書かれていません。総会の日程から逆算するときは、窓口に目安を聞いておくと安心です

神奈川県内でも、市によって手数料や運用は違います。近隣市の資料をそのまま当てはめず、大和市のページと要領で確認してください。

手数料と申請ルート：市への手数料は無料、事前確認は4つのルート

大和市の標準ルート

市のページと要領によると、流れは次のとおりです。

1. 総会（臨時総会を含む）で、管理計画認定の申請を決議する
2. 4つのルートのいずれかで事前確認を受け、「事前確認適合証」を取得する
3. 認定申請書に事前確認適合証を添えて、市長に申請する
4. 市が審査し、認定通知書を交付する

総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

ルート	依頼先	費用の目安
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理委託先（管理会社等）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	公益財団法人マンション管理センター	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

大和市のページには、事前確認の利用料が10,000円（税込）と書かれています。マンション管理センターの案内でも、手続支援システムの利用料は1申請あたり10,000円（税込）です。依頼先によって、審査料とシステム利用料の組み合わせが変わりますので、見積もりの段階で「総額でいくらか」を必ず確認してください。

事前確認を行えないのは、対象マンションの管理者等と監事、区分所有者、担当の管理会社の社員であるマンション管理士などです。理事長さまご自身が管理士の資格をお持ちでも、ご自分のマンションの事前確認はできません。

提出書類の目安

市の要領では、申請書に事前確認適合証を添えることが定められています。実務では、事前確認の段階で、次の書類が必要になります。私が相談を受けるときは、この一覧を理事会に配るところから始めます。

• 管理者等と監事の選任を決議した総会の議事録の写し、直近の総会の議事録の写し
• 管理規約の写し
• 直前事業年度の貸借対照表と収支計算書
• 長期修繕計画の写しと、その作成や変更を決議した総会の議事録の写し
• 組合員名簿と居住者名簿を、年1回以上更新していることを示す書類

手数料の考え方：見積もりに「事前確認の分」を含めておく

市への手数料は当面かかりません。費用の中心は、事前確認の10,000円前後です。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、別にかかります。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。大和市は2分の1を減額します。対象は居住部分の1戸あたり100㎡までで、都市計画税は対象外です（出典：大和市「大規模修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額措置」、ページ更新日2025年7月15日）。

主な要件は次のとおりです。

• 新築から20年以上経過した、10戸以上のマンションであること
• 専有部分の過半が居住用であること
• 過去に長寿命化工事を適切に行っていること
• 管理計画の認定を受け、修繕積立金を一定以上に引き上げていること。または、市の助言・指導を受けたあと、長期修繕計画が市の基準に適合するよう作成・見直されたこと
• 外壁塗装等、床防水、屋根防水の3工事が実施されること
• 令和9年3月31日までに、工事が完了すること
• 工事完了から3か月以内に、資産税課へ申告すること

押さえたいのは期限です。国土交通省の資料でも、工事の完了日は2027年3月31日までと整理されています（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。大和市のこの税のページは、更新日が2025年7月15日と前年度のものです。申請前に、資産税課の家屋・償却資産係（046-260-5237）で最新の運用を確認してください。他の減額措置とは併用できず、1戸につき1回限りという点も見落としやすい部分です。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.1%、認定を受けていないマンションは年2.0%の想定で、差は0.1ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合、受取利息は約50万円多くなる計算です（税引前）。

ただし、令和8年度の応募受付期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集時期や利率は、住宅金融支援機構の案内で確認してください。

共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料では、全期間で年0.20%の引下げとして整理されています。一方、住宅金融支援機構のページでは、年0.2%の引下げは耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策の工事が対象として書かれています（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」）。融資限度は、負担する一時金の全額と1戸あたり1,500万円のいずれか低い額です。どの工事で、認定がどう効くのかは、融資の申込前に機構へ確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税や金利の負担を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページによると、令和7年のマンション関係法の改正を受け、分譲事業者が分譲時に管理計画認定を申請できる仕組みが令和9年度から加わります。施行規則の改正省令（令和8年国土交通省令第70号）と基本方針の改正告示（令和8年国土交通省告示第1017号）は、令和8年7月31日に公布され、令和9年4月1日に施行されます。自治体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準で審査されます。経過措置の詳細は、同ページにリンクされたPDFで確認できます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」前掲）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準や様式が変わり得ます。固定資産税の減額も令和9年3月31日が工事完了の期限ですので、大和市の管理組合にとっては、令和9年3月が一つの分かれ目です。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の建築指導課へ担当係と処理期間の目安を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（ルート①〜④）を決め、総額の見積もりを取る
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る
令和9年2〜3月	適合証を添えて市の窓口へ申請。審査を経て認定通知書を受け取る

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

大和市の管理計画認定は、市が認定し、市への手数料は当面無料です。独自基準はなく、国の基準への適合が中心です。事前確認適合証が必須で、事前確認の利用料は10,000円（税込）です。固定資産税の減額は2分の1で、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 市の建築指導課建築住宅係（046-260-5422）へ、担当係、標準処理期間の目安、手数料の今後の扱いを問い合わせる
3. 固定資産税の減額が気になる場合は、資産税課家屋・償却資産係（046-260-5237）へ、自分の建物が条件に当てはまるか確認する

令和9年3月までに動けるかどうかが分かれ目です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 大和市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 市のページでは、市への手数料は当面の間、徴収しないとされています。ただし、事前確認の利用料として10,000円（税込）がかかります。手続支援システムを使う場合は、システム利用料も1申請あたり10,000円（税込）です。依頼先ごとの総額は、見積もりで確認してください。

Q. 大和市に独自の認定基準はありますか？

A. ありません。市のページに「独自基準なし。国の基準と同じ」と書かれています。事務取扱要領でも、推進計画の別紙2（国の5分野）に適合するかどうかで判断されます。

Q. 神奈川県に申請すればよいのでしょうか？

A. いいえ。県が申請を受けるのは町村部のマンションです。大和市のマンションは、市が認定主体です。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. 市の窓口に申請書を出す形です。ただし、事前確認適合証の添付が必要です。適合証は、事前確認講習を修了したマンション管理士、管理会社、日本マンション管理士会連合会、マンション管理センターのいずれかを通じて取得します。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 大和市では、工事完了の翌年度の固定資産税額が2分の1減額されます。対象は住宅1戸あたり100㎡までの居住部分で、都市計画税は対象外です。築20年以上、10戸以上、管理計画の認定を受けて修繕積立金を引き上げていることなどが条件です。令和9年3月31日までに工事が完了し、完了から3か月以内の申告が必要です。

Q. 認定の有効期間はどのくらいですか？

A. 5年間です。期限が来る前に、更新を申請します。計画の内容を変えるときは、変更の認定申請が必要です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。まずは管理会社やマンション管理士に見直しを相談してください。見直しとあわせて、ロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月18日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月18日時点で公表されている大和市および国土交通省・神奈川県・マンション管理センター・住宅金融支援機構の公式情報をもとに執筆しています。大和市の管理計画認定制度のページは2026年4月21日更新で、標準処理期間は記載がなく確認できませんでした。固定資産税減額の市のページは2025年7月15日更新と、前年度のものです。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず大和市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 大和市「マンション管理計画認定制度について」
• 大和市「マンションの管理計画認定制度事務取扱要領（PDF）」
• 大和市「大和市マンション管理適正化推進計画（令和6年1月、PDF）」
• 大和市「大規模修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額措置」
• 神奈川県「マンション管理計画認定制度」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」