横須賀市のマンション漏水・防災対策｜台風25号の連続雨量451.5mm・急傾斜地・内水153mmから考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】
2026年10月13日 更新
2026年9月の台風第25号で、横須賀市では土砂崩れなどにより人命が失われました。亡くなられた方々に心よりお悔やみを申し上げ、被災された皆さまにお見舞い申し上げます。復旧のさなかにある方も多いと思います。そのうえで、この記事は「次の雨の前に、マンションで何を整えるか」を、現場の目線でお伝えするために書いています。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
横須賀市のマンションでご相談を受けると、私はまず「建物の裏や横に、がけや擁壁はありますか」とお聞きします。丘陵が海の近くまで迫るこの街では、水の心配は川のあふれだけではありません。斜面を流れ落ちる雨水、下水があふれる内水、屋上や外壁から入り込む雨。この3つが重なる場所に建物が立っています。
今日は、横須賀市・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、横須賀市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。
結論：横須賀市で優先すべきは「斜面の水」「内水の確認」「屋上とバルコニーの排水」です
先に結論を申し上げます。横須賀市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。
- 建物が土砂災害警戒区域に入っていないか、隣接していないかを確認し、擁壁・水抜き穴・敷地排水を点検する：9月の台風25号では、市内で土砂災害だけで87件の被害が報告されました
- 横須賀市の内水ハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：市のマップは1時間153mmの雨を前提にしています。川から離れた建物でも、道路や地下に水が集まることがあります
- 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：まとまった雨で最初に出る被害は、排水が追いつかないことによる漏水です
順に見ていきます。
2026年9月の台風25号が、横須賀市に突きつけたもの
市の最終報（9月22日12時30分時点）によると、20日の降り始めからの連続雨量は野比出張所で451.5mmに達しました。9月21日の朝8時に高齢者等避難を市内全域に発令し、10時05分には避難指示が出て、順次拡大して13時に市内全域となりました。避難指示の最大対象は164,244世帯、361,116人です（出典：横須賀市「台風第25号の対応について【9月22日12時30分時点（最終報）】」）。
同じ資料では、被害件数は土砂災害87件、住家27件、道路・橋梁77件など、合計234件（9月22日6時時点）。最大2,640軒の停電も起きています。人的被害は、9月22日時点で死亡1人、行方不明2人と報告されました。その後の報道では、横須賀・三浦両市で計5人が亡くなったと伝えられています（出典：神奈川新聞 カナロコ 2026年10月5日）。被害の数字は、今後の確認で変わる可能性があります。
市は広報で、降り始めからの総雨量が450mmを超える地点が出たこと、これが昭和49年の七夕豪雨を超える雨量であることも伝えています（出典：横須賀市「令和8年 台風第25号への対応」）。気象庁横浜地方気象台の神奈川県気象速報でも、隣の三浦市三浦で6時間に188.0mmの雨が観測されたと記録されています（出典：気象庁「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」。三浦市の観測値であり、横須賀市の値ではありません）。
正直に申し上げます。この規模の雨を受けて、これまでの「うちは大丈夫」は通用しなくなりました。私は今回の被害を、遠い誰かの話として書くつもりはありません。
横須賀市のハザードマップを1枚で読む
横須賀市は、防災関係の地図を種類ごとに公開しています。土砂災害、津波、洪水、内水、高潮、震度の各マップがあり、液状化は市の独立したマップではなく、神奈川県の「e-かなマップ」で確認する形です（出典：横須賀市「防災関係の地図（ハザードマップなど）」）。
| 種類 | 横須賀市の状況 | マンションで見るべき点 |
|---|---|---|
| 土砂災害 | 県指定の警戒区域・特別警戒区域を市が地図化（8地区分） | 擁壁・水抜き穴・斜面側の外壁と排水 |
| 内水 | 1時間153mmを想定。4面に分けて公開 | 道路が低い場所、地下・半地下、駐車場 |
| 洪水 | 鷹取川・平作川・竹川・松越川が対象。想定最大規模 | 川沿いの建物の浸水深 |
| 高潮 | 想定し得る最大規模。東京湾北側・東側と相模灘西側の3地域 | 海に近い低地の建物、電気設備の位置 |
| 津波 | 県の9つの地震のうち5つを重ねて最大浸水を表示 | 避難場所と、1階共用部の浸水 |
| 液状化 | 市のマップ無し。県のe-かなマップで確認 | 埋立地・谷戸の埋め土の地盤 |
土砂災害：まず自分の建物が区域に入るかを調べる
市の土砂災害ハザードマップは、神奈川県が指定した土砂災害警戒区域・特別警戒区域と風水害時避難所を示しています。市内8地区のマップは縮尺1万1千分の1のため、警戒区域が粗く見えることがあり、自宅が入るかどうかは「よこすかわが街ガイド」（縮尺2,500分の1）での確認が案内されています（出典：横須賀市「土砂災害ハザードマップ・防災マップ」）。
神奈川県の告示図書では、令和8年3月17日現在の横須賀市の指定は、土石流が118区域、急傾斜地の崩壊が1,128区域、地滑りが39区域と表示されています。ただし、この表示は一部の項目で数字の整合が取れていない箇所があり、区域は解除や新規指定で変わります。区域の正確な位置と数は、最新の告示図書で個別にご確認ください（出典：神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書（横須賀市）」）。
内水：想定降雨は1時間153mm
市の内水ハザードマップは、関東地域で想定される最大規模の降雨、1時間あたり153mmを前提にしています。追浜・田浦・逸見・本町・衣笠、大津・浦賀、久里浜・北下浦、西地区の4面で公開されています。浸水が約50cmを超えると、歩いての避難が難しくなると案内されています（出典：横須賀市「横須賀市内水ハザードマップについて」）。
洪水・高潮・津波
洪水ハザードマップの対象は、鷹取川、平作川、竹川・松越川の3系統です。県の浸水想定と、水防法の想定最大規模に基づいています（出典：横須賀市「洪水ハザードマップ」）。高潮は「想定し得る最大規模」で、東京湾北側・東京湾東側・相模灘西側の3地域に分かれています（出典：横須賀市「高潮ハザードマップ」）。津波は、県が評価した9つの地震のうち5つを組み合わせて最大浸水を示しています（出典：横須賀市「津波ハザードマップ」）。
地域特性と漏水事故の関係：斜面地・谷戸・海沿いで起きること
ここからは、私の現場経験です。地形別に、横須賀市のようなエリアで漏水が出やすい場所を整理します。
斜面地・谷戸（丘陵地）の建物：山側の外壁は地面に近く、雨水が壁際にたまりやすい構造です。山側の「1階」が地下扱いになる建物もあり、地中からの湿気やしみ出しが、地下の電気室やポンプ室にまで届きます。擁壁の水抜き穴が詰まると、背面に水がたまり、擁壁にも建物の基礎まわりにも負担がかかります。
海に近い低地の建物：潮風を受ける外壁では、シーリング（目地を埋めるゴム状の材料）や金属部の劣化が早く進む傾向があります。高潮や津波の想定区域では、1階の共用部や地下の設備が浸水しやすく、電気設備の置き場所が復旧の速さを決めます。
築年数の経った中低層マンション：屋上のコンクリート押さえの防水は、継ぎ目のひび割れから水が入ります。台風のあとに屋上へ上がると、ドレン（雨水を落とす排水口）の周りに落ち葉と砂がたまり、水が引かない光景を、私は何度も見てきました。排水が詰まった状態で強い雨が来ると、行き場を失った水が立上りの隙間やサッシまわりから室内に入ります。
大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ
台風25号のような雨のあとは、次の7か所を順に見ます。目安の単価も添えますが、実際の見積は物件の状態で大きく変わりますので、参考値としてご覧ください。
- 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮き。改修費は1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です
- シーリング：外壁の目地、サッシ周りの硬化・痩せ・切れ。打ち替えの時期を記録で確認します
- バルコニー排水：排水溝の詰まり、床の勾配、笠木まわり。ここの水が下階の天井に出ます
- ドレン（屋上・バルコニーの排水口）：落ち葉・土砂の詰まり、ストレーナー（ごみ除け）の破損。台風前後の清掃で防げる被害が多い場所です
- 立上り（防水層が壁と接する部分）：端部の押さえ金物の浮き、シールの切れ
- サッシまわり：枠と外壁の取り合い、水切り、室内側の結露と雨漏りの見分け
- エキスパンションジョイント（建物の動きを逃がす継ぎ目）：カバーの外れ、止水材の劣化。揺れと雨の両方に弱い場所です
「どこから入った水か分からない」というご相談は、私の経験上、実は多いです。そのときは、散水試験や赤外線調査で入口を絞ってから工事範囲を決めます。詳しい漏水診断の進め方は、明誠の漏水対応のご案内にまとめています。
漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由
台風のあとの現場では、道路が土砂でふさがれていたり、斜面側に足場の資材を置く場所がなかったりします。足場は、手配から組み上げまで通常でも数日から1週間以上かかります。その間にも雨は降ります。
ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元を確保し、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工法です。足場を待たずに、調査、応急のシーリング、ドレン清掃、仮防水まで進められます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の168万円に対し、ロープアクセスでは59万円と、約109万円の差が出る試算もあります（物件により変動する参考値です）。仕組みの詳細はロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技術や訓練の詳しい情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。斜面側は無足場、平らな側は足場というハイブリッド工法もご提案できます。
防災上の共用部：位置を知り、直す順番を決める
国土交通省と経済産業省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、まず建物のリスクを把握し、そのうえで電気設備を浸水しにくい場所に置く、出入口や換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。
管理組合の優先順位に置き換えると、次の順になります。
- 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプもここが止まると動きません。地下・半地下にあるなら最優先です
- 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると高層階が断水します。台風25号でも最大2,640軒が停電しました
- エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります。坂の多い街では、高齢の居住者の生活に直結します
- 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置か、燃料の備蓄は足りるかを確認します
- 避難通路と斜面側の出入口：がけ側の通路は、土砂災害のときに使えない可能性があります
設備まわりの防水や止水板の下地補修は、大規模修繕の工事範囲に入れると、足場やロープの手配を共用できて費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。
横須賀市で使える防災補助・耐震助成（令和8年度）
マンション耐震診断等補助：横須賀市のページ（2026年4月1日更新）によると、対象は昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工した、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造のマンションで、住戸の過半が居住用であること、診断の実施を管理組合の総会で決議していることなどが条件です。
| 区分 | 補助率 | 上限 |
|---|---|---|
| 予備診断 | 診断費用（税抜）の3分の2 | 1棟あたり12万円 |
| 耐震診断 | 診断費用（税抜）の2分の1 | 1住戸あたり3万円 |
予備診断で倒壊の危険があると判断された場合にのみ、耐震診断へ進めます。ページ冒頭の案内には申込締切（12月28日）と、定員に達し次第終了する旨が書かれていますが、マンションの受付開始日は記載がなく、令和8年度から自己負担額などが変わるとも案内されています。申請前に、市の都市部建築指導課へ最新の条件をご確認ください（出典：横須賀市「住宅の耐震診断補強工事補助事業」、横須賀市マンション耐震診断等補助金交付要綱）。
がけ崩れ対策の助成：市は、高さ2m以上かつ角度30度以上のがけの上下に住居がある場合の既成宅地の防災工事や、立木の伐採などへの助成を案内しています。ただし、該当ページの更新日は2023年6月で、要綱は見直し中とも書かれています。令和8年度の条件は、市の危機管理課で最新のものをご確認ください（出典：横須賀市「防災工事などへの助成」）。なお、屋上防水や共用部の電気設備の浸水対策そのものを対象とする市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。
被災された方は、罹災証明書の手続き、災害ごみの無料収集、水道料金の減免などの支援が案内されています。10月13日からの罹災証明書の申請窓口は、市役所本館5階の危機管理課です（出典：横須賀市「令和8年 台風第25号の被害に遭われた方へ」）。被害箇所は、直す前に写真で記録しておいてください。
よくあるご質問
Q. 横須賀市のマンションは、どの災害を優先して備えるべきですか？
A. 立地で変わります。斜面や擁壁に近い建物は土砂災害と敷地排水を、低地や海に近い建物は内水・高潮・津波と電気設備の位置を優先してください。屋上・バルコニーの排水は、すべての建物に共通する最初の点検項目です。
Q. 自分のマンションが土砂災害警戒区域に入っているか、どう調べますか？
A. 市の「よこすかわが街ガイド」で、縮尺2,500分の1の地図上に指定済みの区域を重ねて確認できます。区域は解除や新規指定で変わりますので、神奈川県の告示図書も併せてご覧ください。
Q. 台風のあと、屋上で何を見ればよいですか？
A. まずドレンの詰まりを見ます。落ち葉や砂を取り除き、水が引くかを確認してください。防水層のふくれやひび割れ、立上りの端部の浮きも写真に残すと、業者への相談が早くなります。
Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？
A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。
Q. 斜面地で足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？
A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。斜面側はロープ、平らな側は足場というハイブリッド工法も選べます。
Q. 耐震診断の補助は、すぐ申し込めますか？
A. 総会での決議が条件です。令和8年度の条件は変わっていますので、市の都市部建築指導課で最新の内容をご確認ください。
Q. 施工事例は見られますか？
A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。
まとめ：今週動くこと3点
最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。
- 市の土砂災害ハザードマップと「よこすかわが街ガイド」で、建物が警戒区域に入っていないか・隣接していないかを確認し、管理組合内で共有する
- 擁壁の水抜き穴・ひび割れ・敷地排水と、屋上ドレン・バルコニー排水の詰まりを写真付きで管理会社に依頼する。電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの位置と床の高さを図面で確認する
- 市の内水ハザードマップ（1時間153mm想定）で建物の位置を確かめ、サッシまわりと外壁シーリングの打ち替え時期を記録で確認する
台風25号の記憶が新しい今が、理事会でこの話を出すいちばんよい時期です。私はいつも理事長さまにお伝えしています。漏水も土砂も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている横須賀市、神奈川県、気象庁、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。被害数値、土砂災害警戒区域の指定、助成制度は年度途中でも改正・更新があり得ます。実際に申請される前に、横須賀市の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
出典・参考資料
- 横須賀市「台風第25号の対応について【9月22日12時30分時点（最終報）】」
- 横須賀市「令和8年 台風第25号への対応」
- 横須賀市「令和8年 台風第25号の被害に遭われた方へ」
- 気象庁 横浜地方気象台「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」
- 横須賀市「防災関係の地図（ハザードマップなど）」
- 横須賀市「土砂災害ハザードマップ・防災マップ」
- 横須賀市「横須賀市内水ハザードマップについて」
- 横須賀市「洪水ハザードマップ」
- 横須賀市「高潮ハザードマップ」
- 横須賀市「津波ハザードマップ」
- 神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書（横須賀市）」
- 横須賀市「住宅の耐震診断補強工事補助事業」
- 横須賀市「防災工事などへの助成」
- 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
- 神奈川新聞「台風25号 横須賀・三浦の被害（カナロコ）」（2026年10月5日）
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月13日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
平塚市のマンション漏水・防災対策｜相模川・金目川の洪水想定と内水153mm・高潮・津波から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】
2026年10月13日 更新
2026年9月21日、台風第25号の接近にともない、平塚市は午前9時に警戒レベル4の「避難指示」を発令しました。対象は市西部のほか、金目川・鈴川・渋田川・座禅川・河内川の流域などで、公民館などに避難所が開設されました（出典：神奈川新聞 カナロコ）。この記事は、あの日の緊張が残るうちに「次の雨の前に、マンションで何を整えるか」を、現場の目線でお伝えするために書いています。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
平塚市のマンションでご相談を受けると、私はまず「建物は相模川の近くですか、金目川の流域ですか、海に近いですか」とお聞きします。平塚市には相模川と金目川水系の河川が流れ、南は相模湾に面しています。水は川からも、下水道からも、海からも来る街です。
今日は、平塚市・神奈川県・気象庁の公式情報をもとに、平塚市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。
結論：平塚市で優先すべきは「屋上・バルコニーの排水」「1階と電気設備の浸水対策」「耐震診断の検討」です
先に結論を申し上げます。平塚市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。
- 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：平塚市の内水ハザードマップは1時間153mmの雨を前提にしています。排水が追いつかないときに、最初に出る被害は漏水です
- 市の洪水・内水・高潮・津波のハザードマップで建物の位置を確認し、受変電設備・給水ポンプ・エレベーターピットの高さを図面で確かめる：浸水の深さがわずかでも、設備が水をかぶると復旧に数週間かかることがあります
- 昭和56年5月31日以前に着工した建物は、市の予備診断費補助（令和8年度の掲載内容では費用の10分の9、上限18万円）の活用を理事会で話し合う：防水や外壁の修繕計画と同じ総会で議論すると、合意形成が進みます
順に見ていきます。
2026年9月の台風25号と、平塚市の備え
台風25号では、平塚市は9月21日午前9時に避難指示（警戒レベル4）を発令しました。気象庁横浜地方気象台の神奈川県気象速報によると、平塚の観測点の日降水量は9月20日が87.0mm、21日が71.0mm、日最大1時間降水量は9月20日の24.5mmでした。同じ速報では、隣接する藤沢市の辻堂観測点で21日の日降水量が219.0mmとなり、9月の観測史上1位を更新しています（出典：気象庁「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」。辻堂は藤沢市の観測値であり、平塚市の値ではありません）。
つまり今回、平塚の観測点の雨量そのものは、突出して多かったわけではありません。それでも市は、河川の流域単位で早めに避難指示を出しました。観測点1か所の雨量が控えめだったからといって、備えを緩めてよい根拠にはなりません。
参考になるのが、令和6年の台風第10号です。広報ひらつか第1295号（令和8年5月15日発行）によると、このとき平塚市の72時間降水量は427.5mmに達し、土砂災害による全壊1棟、床上浸水83棟の被害が出ました（出典：広報ひらつか 第1295号）。時間雨量が小さくても、長く降り続けると被害が出ます。マンションの排水と防水は、この「長く降る雨」への耐性で差がつきます。
平塚市のハザードマップを1枚で読む
平塚市は、防災関係の地図を種類ごとに公開しています。市のハザードマップのページには、地震防災マップ・津波、洪水、内水、土砂災害、ため池、高潮の各マップが掲載されています（出典：平塚市「ハザードマップ」）。
| 種類 | 平塚市の想定 | マンションで見るべき点 |
|---|---|---|
| 洪水 | 相模川水系と金目川水系。想定最大規模は年超過確率1/1,000 | 川沿い・低地の建物の浸水深と浸水継続時間 |
| 内水 | 1時間153mmの想定最大規模降雨 | 道路が低い場所、地下・半地下、駐車場 |
| 高潮 | 想定最大規模の高潮。県が令和3年5月に浸水想定区域を指定 | 海に近い低地の建物、電気設備の位置 |
| 津波 | 元禄関東地震タイプと国府津－松田断層帯の連動地震、相模トラフ沿いの海溝型地震など | 1階共用部の浸水、避難先の確保 |
| 土砂災害 | 県の告示図書に土石流19区域、急傾斜地の崩壊93区域など | 丘陵や斜面に近い建物の擁壁・排水 |
洪水：相模川水系と金目川水系
平塚市の立地適正化計画の防災指針（第Ⅳ章）によると、洪水の対象は相模川水系と金目川水系です。想定降雨は、金目川水系が計画規模で年超過確率1/100、想定最大規模で1/1,000、相模川水系が計画規模で1/150、想定最大規模で1/1,000とされています。洪水ハザードマップは令和4年6月版が使われています。
同じ資料は、相模川沿いや国道1号沿いで浸水深が大きく、平屋住宅や要配慮者利用施設が多く立地していること、金目川水系の想定最大規模では桜ヶ丘周辺で浸水深3.0m以上になる見込みであること、相模川沿いなどでは浸水が1日以上続く区域があることを課題として挙げています（出典：平塚市立地適正化計画 第Ⅳ章 防災指針、同 防災指針（別版PDF））。
浸水深3.0m以上は、一般的な住宅の2階の床まで水が来る深さで、垂直避難（建物の上の階への避難）が難しくなる目安とされています。マンションの場合、低層階の住戸と1階の共用部、そして電気設備が最初に影響を受けます。
内水：想定降雨は1時間153mm
市の内水ハザードマップは、国が示す関東地区の観測最大降雨量にあたる「1時間に153mm」を前提にした、想定最大規模の浸水シミュレーションです。旧版（平成25年2月版）は1時間50mm程度を想定していました。市の記録上、平成26年10月の台風18号で観測された1時間70.5mmが既往最大とされています。対象は雨水ますや水路からあふれた雨水による浸水で、河川の氾濫や津波、高潮は含みません（出典：平塚市「平塚市内水ハザードマップ」、最終更新2022年3月29日）。
川から離れた場所でも、下水道や水路の排水能力を超えれば、道路や地下に水が集まります。色のついていない区域でも、下水道の排水能力を超える雨や小河川の氾濫で浸水することがある、と市の平成16年版の洪水ハザードマップにも書かれています（出典：平塚市「洪水ハザードマップ（防災特集号）」）。
高潮・津波
高潮ハザードマップは、想定最大規模の高潮による氾濫を前提にしており、神奈川県が令和3年5月に高潮浸水想定区域を指定しています。マップは令和4年3月の広報ひらつかと併せて全戸に配布されました（出典：平塚市「平塚市高潮ハザードマップ」）。
津波ハザードマップは、元禄関東地震タイプと国府津－松田断層帯地震の連動地震、相模トラフ沿いの海溝型地震（西側モデル）による最大クラスの津波を想定しています。マップは平成24年7月に初めて作成され、平成28年度に改訂されました。津波避難ビルの指定には変更があり、最新の一覧は市の「津波避難ビル」のページで確認する必要があります（出典：平塚市「平塚市地震防災マップ・津波ハザードマップ」、最終更新2024年11月1日）。
土砂災害とため池
神奈川県の告示図書では、令和7年10月21日現在、平塚市に関する土石流の警戒区域等は19区域、急傾斜地の崩壊は93区域が掲載されています（他市にまたがる区域も含まれる表示です）。区域は解除や新規指定で変わりますので、建物ごとの確認は最新の告示図書で行ってください（出典：神奈川県「土砂災害警戒区域等 告示図書（平塚市）」）。
防災指針には、ため池として吉沢ため池と万田八重窪ため池が挙げられ、決壊した場合の浸水は決壊点から500〜1,000m離れた地域に及ぶとされています。該当するエリアの建物は、ため池ハザードマップも併せてご確認ください。
地域特性と漏水事故の関係：平野部・川沿い・海沿いで起きること
ここからは、私の現場経験です。地形別に、平塚市のようなエリアで漏水が出やすい場所を整理します。
平野部の低地にある建物：道路より建物の床が低い、あるいは敷地に傾斜がなく水が引きにくい建物では、強い雨のときに駐車場や1階エントランスに水が集まります。排水ますの詰まりが、そのまま浸水につながります。
海に近い建物：潮風を受ける外壁では、シーリング（目地を埋めるゴム状の材料）や金属部の劣化が早く進む傾向があります。高潮や津波の想定区域では、1階共用部や地下の設備が浸水しやすく、電気設備の置き場所が復旧の速さを決めます。
築年数の経った中低層マンション：屋上のコンクリート押さえの防水は、継ぎ目のひび割れから水が入ります。台風のあとに屋上へ上がると、ドレン（雨水を落とす排水口）の周りに落ち葉と砂がたまり、水が引かない光景を、私は何度も見てきました。排水が詰まった状態で強い雨が来ると、行き場を失った水が立上りの隙間やサッシまわりから室内に入ります。
大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ
台風のあとは、次の7か所を順に見ます。目安の単価も添えますが、実際の見積は物件の状態で大きく変わりますので、参考値としてご覧ください。
- 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮き。改修費は1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です
- シーリング：外壁の目地、サッシ周りの硬化・痩せ・切れ。打ち替えの時期を記録で確認します
- バルコニー排水：排水溝の詰まり、床の勾配、笠木まわり。ここの水が下階の天井に出ます
- ドレン（屋上・バルコニーの排水口）：落ち葉・土砂の詰まり、ストレーナー（ごみ除け）の破損。台風前後の清掃で防げる被害が多い場所です
- 立上り（防水層が壁と接する部分）：端部の押さえ金物の浮き、シールの切れ
- サッシまわり：枠と外壁の取り合い、水切り、室内側の結露と雨漏りの見分け
- エキスパンションジョイント（建物の動きを逃がす継ぎ目）：カバーの外れ、止水材の劣化。揺れと雨の両方に弱い場所です
「どこから入った水か分からない」というご相談は、私の経験上、実は多いです。そのときは、散水試験や赤外線調査で入口を絞ってから工事範囲を決めます。詳しい漏水診断の進め方は、明誠の漏水対応のご案内にまとめています。
漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由
台風のあとの現場では、足場の資材を置く場所が限られたり、手配から組み上げまで数日から1週間以上かかったりします。その間にも雨は降ります。
ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元を確保し、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工法です。足場を待たずに、調査、応急のシーリング、ドレン清掃、仮防水まで進められます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の168万円に対し、ロープアクセスでは59万円と、約109万円の差が出る試算もあります（物件により変動する参考値です）。仕組みの詳細はロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技術や訓練の詳しい情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。平らな側は足場、高所や狭い側はロープというハイブリッド工法もご提案できます。安全管理の考え方は明誠の安全管理でご覧いただけます。
防災上の共用部：位置を知り、直す順番を決める
国土交通省と経済産業省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、まず建物のリスクを把握し、そのうえで電気設備を浸水しにくい場所に置く、出入口や換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。
管理組合の優先順位に置き換えると、次の順になります。
- 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプもここが止まると動きません。地下・半地下や1階にあるなら最優先です
- 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると高層階が断水します
- エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります
- 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置か、燃料の備蓄は足りるかを確認します
- 1階の出入口・駐車場の排水：雨水が建物へ流れ込む経路を、図面と現地で確認します
設備まわりの防水や止水板の下地補修は、大規模修繕の工事範囲に入れると、足場やロープの手配を共用できて費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。
平塚市で使える防災・耐震の補助（令和8年度）
分譲マンションの予備診断費・耐震診断費の補助
平塚市のページ（最終更新2026年4月1日）によると、分譲マンションの耐震化には次の補助があります。いずれも昭和56年5月31日以前に建築確認を得て着工したマンションで、住戸数の過半が区分所有者の住居であること、住宅部分の床面積が過半であること、床面積の合計が1,000㎡以上であること、管理組合の集会で実施が決議されていること、1つの管理組合につき1棟までであること、などが条件です。
| 区分 | 補助率 | 上限 |
|---|---|---|
| 予備診断費 | 費用（税込み）の10分の9 | 18万円 |
| 耐震診断費 | 診断費用と評価・判定費用（税込み）の合計の2分の1 | 区分所有者が居住する1住戸あたり4万円 |
受付期間は固定されていません。事前相談のあと計画承認申請を行い、市から届く承認通知書に書かれた申請期間内に補助金交付申請をする流れです。過去に予備診断または耐震診断の補助を受けた建物は対象外になります。申請前に、平塚市建築指導課（0463-21-9731）へ最新の条件をご確認ください（出典：平塚市「分譲マンションの予備診断費の補助」、平塚市「分譲マンションの耐震診断費の補助」、平塚市「分譲マンションの耐震改修アドバイザー派遣事業・マンション耐震化促進事業」）。
なお、耐震改修アドバイザー派遣（無料、建築士2名、2時間以内）は、市のページの更新日が2022年7月5日と令和8年度より前の掲載です。利用前に条件が変わっていないかを市に確認してください。
簡易止水板・雨水貯留槽の補助
広報ひらつか第1295号（令和8年5月15日発行）では、雨水貯留槽（上限3万円、浄化槽転用は上限4万円）と簡易止水板（上限10万円）の購入費の2分の1を補助することが紹介されています。購入前に届け出が必要です。戸建て向けの色合いが強い制度ですので、マンションの管理組合が対象になるかどうかは、事前に市へご確認ください（出典：広報ひらつか 第1295号）。
市は、総合浸水対策第3次実施計画（令和6〜10年度）を進めており、令和7年度には田村地区の水門を改修し、台風第10号のあとには雨水桝の増設などを行ったと案内しています。屋上防水や共用部の電気設備の浸水対策そのものを対象とする、市のマンション向けの補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。
よくあるご質問
Q. 平塚市のマンションは、どの災害を優先して備えるべきですか？
A. 立地で変わります。川沿いは洪水と浸水継続時間、海に近い建物は高潮・津波と電気設備の位置、内陸の平野部は内水を優先してください。屋上・バルコニーの排水は、すべての建物に共通する最初の点検項目です。
Q. 自分のマンションが浸水想定区域に入っているか、どう調べますか？
A. 平塚市の洪水・内水・高潮・津波の各ハザードマップで確認できます。市のGISサイト「ひらつかわくわくマップ」では、複数のマップを重ねて見ることができます。
Q. 台風のあと、屋上で何を見ればよいですか？
A. まずドレンの詰まりを見ます。落ち葉や砂を取り除き、水が引くかを確認してください。防水層のふくれやひび割れ、立上りの端部の浮きも写真に残すと、業者への相談が早くなります。
Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？
A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。
Q. 足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？
A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。足場とロープを使い分けるハイブリッド工法も選べます。
Q. マンションの耐震診断の補助は、すぐ申し込めますか？
A. 総会での決議が条件です。令和8年度のページでは、予備診断が費用の10分の9（上限18万円）、耐震診断が費用の2分の1（1住戸あたり上限4万円）となっています。申請前に市の建築指導課で最新の内容をご確認ください。
Q. 施工事例は見られますか？
A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。
まとめ：今週動くこと3点
最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。
- 市の洪水・内水・高潮・津波のハザードマップで建物の位置を確かめ、結果を管理組合内で共有する
- 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりの詰まりや劣化を、写真付きで管理会社に点検依頼する。電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの位置と床の高さを図面で確認する
- 昭和56年5月31日以前の建物は、予備診断費の補助について、建築指導課へ事前相談する日程を決める
台風25号の記憶が新しい今が、理事会でこの話を出すいちばんよい時期です。私はいつも理事長さまにお伝えしています。漏水も浸水も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている平塚市、神奈川県、気象庁、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。避難情報、土砂災害警戒区域の指定、補助制度は年度途中でも改正・更新があり得ます。実際に申請される前に、平塚市の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
出典・参考資料
- 神奈川新聞「台風25号接近、平塚市が警戒レベル4「避難指示」発令 避難所を開設」
- 気象庁 横浜地方気象台「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」
- 平塚市「広報ひらつか 第1295号（令和8年5月15日発行）」
- 平塚市「ハザードマップ」
- 平塚市「平塚市内水ハザードマップ」
- 平塚市「平塚市高潮ハザードマップ」
- 平塚市「平塚市地震防災マップ・津波ハザードマップ」
- 平塚市「立地適正化計画 第Ⅳ章 防災指針」（別版：PDF）
- 平塚市「洪水ハザードマップ（防災特集号）」
- 神奈川県「土砂災害警戒区域等 告示図書（平塚市）」
- 平塚市「分譲マンションの予備診断費の補助」
- 平塚市「分譲マンションの耐震診断費の補助」
- 平塚市「分譲マンションの耐震改修アドバイザー派遣事業・マンション耐震化促進事業」
- 平塚市「分譲マンションの耐震改修アドバイザー派遣事業」
- 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月13日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
川崎市高津区の管理組合が使える無料相談窓口18選｜区役所の弁護士・司法書士相談から市のアドバイザー派遣（年3回まで無料）まで【令和8年度版】
2026年10月13日 更新
川崎市高津区のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。
「大規模修繕の時期が近づいてきたが、誰に何を聞けばいいのか分からない。専門家への相談料を修繕積立金から出すのは気が引ける」
高津区の管理組合には、費用をかけずに動ける入口が2つあります。1つは、高津区役所の2階にある地域振興課相談情報担当で受けられる弁護士・司法書士・行政書士などの特別相談です。もう1つは、川崎市がマンション管理士や一級建築士による無料相談を委託している川崎市住宅供給公社の「ハウジングサロン」と、そこを入口にした市のアドバイザー派遣です。派遣は無料で、市の登録制度に入っている管理組合なら年度内に3回まで使えます。
申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月13日時点で高津区の管理組合が使える窓口を、費用の根拠とあわせて整理します。
結論：高津区で使える窓口は18、無料と読めるのは16
先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。
| # | 制度・窓口 | 誰が対応するか | 費用 | 申込先 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 高津区役所 弁護士相談 | 弁護士 | 無料（令和8年度の相談案内に明記） | 相談予約コールセンター 044-200-0108 |
| 2 | 高津区役所 司法書士相談（第3水曜） | 司法書士 | 無料（同上） | 同上 |
| 3 | 高津区役所 認定司法書士相談（第4水曜） | 認定司法書士 | 無料（同上） | 同上 |
| 4 | 高津区役所 行政書士相談（第4月曜） | 行政書士 | 無料（同上） | 同上 |
| 5 | 高津区役所 不動産相談（宅地建物取引士） | 宅地建物取引士 | 無料（同上。高津区の実施は要確認） | 高津区役所 地域振興課 044-861-3141 |
| 6 | 高津区役所 税務相談（第2木曜） | 税理士 | 無料（同上） | 同上 |
| 7 | 高津区役所 行政相談（第2火曜） | 行政相談委員 | 無料（同上） | 同上 |
| 8 | 高津区役所 人権相談（第1火曜） | 人権擁護委員 | 無料（同上） | 同上 |
| 9 | 高津区役所 市民相談（平日） | 市職員・市民相談員 | 無料（同上） | 同上 |
| 10 | ハウジングサロン マンション管理相談 | マンション管理士・一級建築士 | 無料 | 044-874-0180 |
| 11 | 川崎市アドバイザー派遣（現地相談） | 同上 | 無料（登録組合は3回まで、未登録は1回まで） | 同上 |
| 12 | マンション耐震診断の予備調査 | 市が派遣する一級建築士 | 無料（市が費用負担） | 防災まちづくり推進課 044-200-3017 |
| 13 | マンション管理組合登録・支援制度 | 市（情報提供・派遣の窓口） | 無料 | 住宅整備推進課 044-200-2996 |
| 14 | マンション管理組合交流会（年2回） | 市・専門家 | 無料（第12回は参加費無料と明記） | 同上 |
| 15 | 川崎市消費者行政センター（川崎区砂子） | 消費生活相談員 | 要確認（相談料の記載なし） | 044-200-3030 |
| 16 | 管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） | マンション管理士 | 無料（何回でも、1回30分程度まで） | 03-5801-0858 |
| 17 | マンション管理センター 電話相談 | 専門相談員 | 要確認（費用の記載なし） | 03-3222-1517／1519 |
| 18 | 法テラス 無料法律相談 | 弁護士等 | 無料（収入・資産の基準あり） | 0570-078374 |
「無料と読める」の16は、区役所の特別相談9つ（1〜9）、ハウジングサロンの相談と派遣（10・11）、耐震予備調査（12）、登録制度と交流会（13・14）、日管連のダイヤル（16）、法テラス（18）です。法テラスは基準を満たす方が対象です。
正直にお伝えします。公式ページで「費用がかかるかどうか」の記載を確認できなかった窓口が2つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。
もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は無料ですが、川崎市の管理組合は対象外です。県の案内には、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市は除かれ、川崎市は「川崎市アドバイザー派遣制度」（ハウジングサロン、044-874-0180）を使うと書かれています（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、令和8年6月26日更新）。高津区の管理組合は、次の市の制度を使う形になります。
川崎市のマンション管理相談とアドバイザー派遣：専門家に無料で相談できる
私が高津区の管理組合に最初にお勧めするのは、市の制度です。川崎市の「マンション管理組合を支援する制度について」のページ（令和8年7月22日更新）には、次のように整理されています（出典：川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 無料相談窓口 | 大規模修繕や管理組合運営について、マンション管理士や一級建築士などが対応。予約制 |
| 運営 | 川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン（電話 044-874-0180） |
| アドバイザー派遣 | 窓口または電話での相談のあと、市が必要と認めた場合に現地で相談 |
| 費用 | 無料 |
| 回数 | 登録組合は3回まで、未登録は1回まで |
つまり、専門家の現地派遣は、ハウジングサロンでの相談を入口にする仕組みです。建築士だけを無料で呼べる別の制度は、私が確認した範囲では、後述の耐震予備調査を除いて見つかりませんでした。
登録しておくと派遣が年3回に増える
回数の差は大きいです。登録組合は3回、未登録は1回です。登録は「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」で行います。申請には、理事長であることが確認できる書類（総会等の議事録）の添付が必要です。申込みはオンライン（LoGoフォーム）のほか、郵送・窓口でもできます。
登録すると、次の5つの支援を受けられると市のページに書かれています（出典：川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」、令和7年9月9日更新）。
- 年2回発行の「川崎市マンション便り」
- 管理組合交流会への参加
- 子育て世帯や高齢者世帯等を対象とした相談員・講師等の派遣（内容によっては希望に添えない場合あり）
- マンション段差解消工事等費用助成制度の利用
- マンション管理アドバイザーの派遣（年3回まで）
問い合わせは、まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課（川崎区宮本町1番地）で、電話は044-200-2996です。
ハウジングサロンは中原区にある
ハウジングサロンの所在地は、川崎市中原区上小田中6丁目34番24号（スターブル中原1階）です。高津区内ではなく、同じ市内の中原区にあります。マンション管理相談は火・木・土曜日の10時〜12時と13時〜16時、予約の受付は火〜土曜日の9時〜12時と13時〜16時と案内されています。祝日と年末年始は休みです。方法は窓口・電話・オンラインから選べます（出典：川崎市「川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン」）。
ご注意いただきたい点があります。このハウジングサロンのページの更新日は令和7年11月26日で、令和8年度の掲載ではありません。日時や会場は、予約のお電話で最新の内容を確認してください。回数と費用の考え方は、令和8年7月22日更新の市のページと一致しています。
派遣の「使いどき」は、見積依頼の前
ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。アドバイザーの価値は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞けることです。見積書が出てから慌てて呼ぶより、見積依頼の前に呼ぶほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場でよく見てきた遠回りは、見積りを取ったあとで「そもそも何を比べればいいのか」に立ち返ってしまう流れです。
大規模修繕の費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで目安ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が参考値です。実際の見積りは建物の形状や劣化状況で大きく変わります。高層の建物ほど足場の割合が大きくなりやすく、足場をかけない工法の検討余地が出てきます。技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。
建築士の無料派遣：マンション耐震診断の予備調査
川崎市には、一級建築士を無料で派遣する制度がもう一つあります。「マンション耐震診断の予備調査」です。市が派遣する一級建築士が、設計図書や修繕等の管理履歴を確認し、目視で劣化の状況を調べます。そのうえで、耐震診断の方法と概算の診断費用を算出し、管理組合に報告・説明します。費用は市が負担するため、予備調査は無料です。
ただし、予備調査は耐震性の有無を判定するものではありません。診断を受ける前の「見立て」の段階と理解してください。対象条件は、市のページに「対象となる分譲マンションの管理組合」とあるだけで、具体的な要件は書かれていませんでした。申込み前に窓口で確認が必要です。窓口は、まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当で、電話は044-200-3017です（出典：川崎市「マンション耐震診断予備調査について」、令和8年5月27日更新）。
大規模修繕の計画を立てる前に、建物の状態を第三者の建築士に見てもらう機会はあまり多くありません。外壁の打診調査とは目的が違いますが、「建物をプロに診てもらう習慣」をつける入口になります。
弁護士・司法書士などの無料相談：高津区役所の特別相談
管理費の滞納、規約の読み方、理事会の議事の進め方。工事の前段階で出てくるこうした疑問は、まず専門家の相談で整理できることが多いと、私は見ています。
高津区役所の特別相談
令和8年度の相談案内（出典：川崎市「令和8年度 相談のご案内」）から、高津区の欄を読み取ると、会場は高津区役所2階の地域振興課相談情報担当（電話 044-861-3141）で、日程は次のとおりです。
| 相談 | 日程 | 時間 | 10月・11月の日付 |
|---|---|---|---|
| 司法書士相談 | 第3水曜日 | 13:00〜16:00 | 10月21日、11月18日 |
| 認定司法書士相談 | 第4水曜日 | 13:00〜16:00 | 10月28日、11月25日 |
| 行政書士相談（相続・遺言・成年後見） | 第4月曜日 | 13:00〜16:00 | 10月26日（11月23日は祝日のため要確認） |
| 税務相談（税理士） | 第2木曜日（3月のみ第4火曜） | 13:00〜16:00 | 11月12日（10月8日は終了） |
| 行政相談 | 第2火曜日 | 13:00〜16:00 | 11月10日（10月13日は本日） |
| 人権相談 | 第1火曜日 | 13:00〜16:00 | 11月3日は祝日のため要確認（10月6日は終了） |
| 市民相談（市職員・市民相談員） | 月〜金 | 8:30〜17:00 | 平日随時 |
| 弁護士相談 | 後述（資料により記載が異なる） | — | 予約時に確認 |
| 不動産相談（宅地建物取引士） | 案内の表では第3木曜と読めるが、高津区の欄は不明瞭 | 13:00〜16:00 | 窓口で要確認 |
予約が必要な相談は、相談予約コールセンター（044-200-0108、平日）で受け付けます。予約制の相談は1回25分以内で、案内には「相談はいずれも無料です」と明記されています。
読み取りの注意点を3つ挙げます。
- 弁護士相談の日程は、資料により記載が異なります。 市の「弁護士相談」のページ（令和7年1月20日更新）には、高津区は毎週木曜日で、開始時刻は9時30分〜11時（30分刻み）と13時〜14時30分（30分刻み）から選べるとあります（出典：川崎市「弁護士相談」）。一方、令和8年度の案内の表では、高津区の欄は「第3火」としか読み取れませんでした。新しいほうの案内が令和8年度ですが、表の読み取りに自信がありません。予約の電話で曜日と枠を確認してください。
- 不動産相談は、高津区での実施を確認できませんでした。 市の「宅地建物相談」のページ（令和8年1月22日更新）に載っているのは川崎区・中原区・多摩区・麻生区の4区で、高津区は掲載がありません。高津区役所に確認してください（出典：川崎市「宅地建物相談」）。
- 司法書士相談は、更新日が令和6年8月14日です。 第3水曜日の13時〜16時という内容は令和8年度の案内の表と一致しますが、ページ自体は古いため、予約時に確認してください（出典：川崎市「司法書士相談」）。
管理組合として使えるかは、書かれていません
見落としやすい点を2つお伝えします。
- 対象外の相談があります。 相手方との交渉が必要な案件、書類の作成・審査、すでに訴訟中の案件、同一案件の2回目以降、法人からの相談は対象外と案内されています。
- 管理組合の理事として使えるかは、公式ページに書かれていません。 区役所の特別相談は、市内に在住・在勤・在学の個人の暮らしの相談が基本と読めます。「マンションの管理組合の理事として相談したい」と、予約の電話で伝えて確認してください。
川崎市消費者行政センター（川崎区砂子）
訪問販売や、工事の契約を巡るトラブルの相談先です。電話は044-200-3030（相談専用）、所在地は川崎区砂子1丁目8番9号の川崎御幸ビル5階で、高津区内に窓口はありません。受付は平日9時〜16時（金曜は電話のみ19時まで延長）、土曜は10時〜16時（電話のみ）と案内されています。対象は、市内に在住・在勤・在学し、契約の当事者である消費者です。相談料の記載はありません。管理組合としての利用可否も含め、電話で確認してください（出典：川崎市「消費生活相談」案内）。
自治体のセミナー・相談会・啓発資料：管理組合交流会と「マンション便り」
川崎市は、管理組合同士が学び合う「管理組合交流会」を年2回開催しています（出典：川崎市「管理組合を支援する制度・取組」、令和8年4月1日更新）。
直近の開催は、令和8年10月10日（土）14:00〜16:00の第12回です。会場は川崎市役所本庁舎の復元棟301会議室（川崎区宮本町1番地）、テーマは「大規模修繕工事の発注方式」でした。事前申込制で定員は先着60人、申込期間は9月15日から10月5日までで、すでに終了しています。ページのタイトルに「参加費無料」とあります（出典：川崎市「第12回マンション管理組合交流会」）。
次回の日時は、私が確認した範囲では公表されていませんでした。登録・支援制度に登録しておくと、案内が届く形になります。問い合わせ先は住宅整備推進課（044-200-2996）です。「マンション便り」は年2回発行され、登録した管理組合に法改正の情報などが届きます。
都道府県・国の相談窓口：日管連・マンション管理センター・法テラス
市の窓口で足りないときの、二の矢として知っておくと役に立ちます。
| 窓口 | 内容 | 受付 | 費用 |
|---|---|---|---|
| 管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） 03-5801-0858 | 制度や改正マンション管理適正化法の質問にマンション管理士が回答 | 月〜土 10:00〜17:00（祝日を除く。令和8年8月11日〜16日は夏季休業） | 無料。何回でも、1回30分程度まで |
| マンション管理センター 電話相談 03-3222-1517（管理組合運営・管理規約等）／03-3222-1519（建物・設備の維持管理） | 管理組合からの相談 | 月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く） | ページに記載なし |
| 法テラス・サポートダイヤル 0570-078374 | 無料法律相談の予約案内 | 平日 9:00〜21:00、土曜 9:00〜17:00 | 無料（収入・資産の基準あり） |
日管連のページは、令和8年7月28日の更新です。相談自体は無料ですが、診断サービスを通じて認定の申請まで進める場合は、システム利用料1万円や事前確認の手数料が別にかかります（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」）。マンション管理センターの電話相談は、賃貸マンションの相談は対象外です（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。
法テラスの無料法律相談には、収入と資産の基準があります。1回30分、同じ問題について3回まで無料で、原則として事前予約が必要です。収入の基準額は地域の区分で変わり、川崎市がどの区分にあたるかはページに書かれていません。管理組合という団体として使えるかどうかも含め、窓口での確認が必要です。ページには更新日の表示がありません（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。
国の制度としては、国土交通省が「マンション管理計画認定制度」を運営しています。認定を受けると、フラット35の金利引下げなどの優遇を受けられる場合があります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。
何を用意していけばいいか：3点セット
どの窓口でも、手ぶらで行くと「それは資料を見ないと分かりません」と言われがちです。私は理事長さまに、次の3点を揃えておくようお伝えしています。
- 総会議事録（直近2年分）：修繕積立金の状況や、大規模修繕についての決議の経過が分かります。登録制度の申請でも、理事長であることを示す書類として使います。
- 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と、見込まれる総額が分かります。
- 管理規約：管理費の滞納、専有部分のルール、理事会の権限を調べるときに必要です。
さらに余裕があれば、前回の大規模修繕の見積書や竣工図、直近の劣化診断の報告書があると、建築士の相談が一段と具体的になります。
高津区の管理組合が、無料相談のあとに考えたい工事の選び方
相談で論点が整理できたら、次に工事の進め方を考える段階に入ります。明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合った進め方をご提案しています。
足場工法とロープアクセス工法の費用差は、規模によって変わります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場費が168万円、ロープアクセスが59万円と、109万円の差が出た試算があります。あくまで目安で、実際の見積りは物件ごとに異なります。
ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業し、2点以上の吊元を確保する国際基準（IRATA）の考え方を採り入れた工法です。明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセスでの高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。
- 工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介
- 私たちの考え方は明誠の理念
- 管理組合向けのサービスは管理組合向け大規模修繕サービス
- 技術情報や訓練の話は、姉妹サイトロープアクセスドットコムで詳しく解説しています
明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。
よくあるご質問
Q. 高津区の管理組合が無料で使える専門家の派遣はありますか？
A. はい。川崎市住宅供給公社のハウジングサロンに相談し、必要と認められると、マンション管理士などのアドバイザーが現地へ伺う制度があります。費用は無料で、登録組合は3回まで、未登録は1回までです。
Q. ハウジングサロンは高津区にありますか？
A. 高津区内ではなく、同じ市内の中原区上小田中6丁目34番24号のスターブル中原1階です。予約の電話は044-874-0180で、火〜土曜日の9時〜12時、13時〜16時に受け付けています。窓口のほか、電話やオンラインでも相談できます。
Q. 神奈川県のマンションアドバイザー派遣は高津区でも使えますか？
A. 使えません。県の事業は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外で、川崎市の管理組合は市の制度を使います。
Q. 高津区役所の法律相談は管理組合として使えますか？
A. 公式ページには書かれていません。案内では法人からの相談は対象外とされています。予約の電話で「管理組合の理事として相談したい」と伝えて確認してください。
Q. 建築士に無料で建物を診てもらえますか？
A. 市の「マンション耐震診断の予備調査」が無料です。ただし、耐震性の有無を判定するものではなく、診断の方法と概算費用の説明が中心です。対象条件は窓口で確認してください。
Q. 無料相談のあとに、工事を頼む義務はありますか？
A. 市の相談やアドバイザー派遣は、特定の施工会社を紹介するものではありません。工事の発注先は、管理組合の総会で決めるものです。
Q. 大規模修繕の費用は、いくらくらいを見ておけばいいですか？
A. 30戸規模で総工費は3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円が参考値です。建物の状態で大きく変わるため、相談のうえで概算見積りをお取りください。
Q. 明誠に概算見積りを頼むと費用はかかりますか？
A. 概算お見積りは無料でご提示しています。お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。
まとめ＋今週動くこと3点
高津区の管理組合が使える相談先は、区役所、市、国と、18の入口があります。そのうち16は、公式ページで無料と読めます。まず押さえておきたいのは、ハウジングサロンと、そこを入口にしたアドバイザー派遣です。登録組合なら3回まで、費用をかけずに専門家の意見を聞けます。
今週動くことを、3点に絞ります。
- ハウジングサロン（044-874-0180）に電話し、マンション管理相談を予約する。 「理事会で相談したい議題」を1つだけ決めて伝えてください。
- 登録・支援制度に登録していなければ、住宅整備推進課（044-200-2996）に申請方法を聞く。 総会議事録を手元に用意してから連絡すると話が早いです。
- 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を、理事会の共有フォルダに集める。 相談の質は、この3点で決まります。
私は、工事の話に入る前の「聞く力」が、修繕積立金を守ると考えています。相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
出典・参考資料
- 川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」（令和8年7月22日更新）
- 川崎市「川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン」（令和7年11月26日更新）
- 川崎市「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」（令和7年9月9日更新）
- 川崎市「管理組合を支援する制度・取組」（令和8年4月1日更新）
- 川崎市「第12回マンション管理組合交流会」
- 川崎市「マンション耐震診断予備調査について」（令和8年5月27日更新）
- 川崎市「令和8年度 相談のご案内（区役所）」
- 川崎市「弁護士相談」（令和7年1月20日更新）
- 川崎市「司法書士相談」（令和6年8月14日更新）
- 川崎市「宅地建物相談」（令和8年1月22日更新）
- 川崎市「消費生活相談 案内」
- 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年6月26日更新）
- （公財）マンション管理センター「電話相談」
- 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」（令和8年7月28日更新）
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている川崎市・高津区役所および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお、ハウジングサロン（令和7年11月26日更新）、登録・支援制度（令和7年9月9日更新）、弁護士相談（令和7年1月20日更新）、司法書士相談（令和6年8月14日更新）のページは令和8年度の掲載ではなく、令和8年度の運用は令和8年7月22日更新の市のページと令和8年度の相談案内で確認できた範囲です。令和8年度の相談案内は市内全区が1つの表にまとまっており、高津区の弁護士相談と不動産相談の日程は読み取りで確定できなかったため、区役所での確認を前提にしています。消費者行政センターとマンション管理センターの相談料、区役所の特別相談の管理組合としての利用可否、耐震予備調査の対象条件、次回の交流会の日程は、公式ページで確認できませんでした。法テラスのページには更新日の表示がありません。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。
最終更新：2026年10月13日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
本間社長の著書のご案内
『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
川崎市宮前区の管理組合が使える無料相談窓口20選｜宮前区役所の毎週水曜の弁護士相談・予約不要の住宅相談から市のアドバイザー派遣（年3回まで無料）まで【令和8年度版】
2026年10月13日 更新
川崎市宮前区のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。
「大規模修繕の時期が近づいてきたが、誰に何を聞けばいいのか分からない。専門家への相談料を修繕積立金から出すのは気が引ける」
宮前区の管理組合には、費用をかけずに動ける入口が3つあります。1つ目は、宮前区役所（宮前平2丁目）の1階にある地域振興課相談情報担当で受けられる、弁護士・司法書士・行政書士などの特別相談です。弁護士相談は毎週水曜日の午前に設けられており、令和8年4月1日付の区役所の相談一覧には「次の相談を行っています。（無料）」と書かれています。2つ目は、同じ区役所で毎月第3火曜日の午前に開かれる住宅相談で、予約が要りません。3つ目は、川崎市がマンション管理士や一級建築士による無料相談を委託している川崎市住宅供給公社の「ハウジングサロン」です。ここを入口に、現地へアドバイザーを派遣してもらえます。
申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月13日時点で宮前区の管理組合が使える窓口を、費用の根拠とあわせて整理します。
結論：宮前区で使える窓口は20、無料と読めるのは16
先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。
| # | 制度・窓口 | 誰が対応するか | 費用 | 申込先 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 宮前区役所 弁護士相談（毎週水曜） | 弁護士 | 無料（区役所の相談一覧に明記） | 相談予約コールセンター 044-200-0108 |
| 2 | 宮前区役所 司法書士相談（第2金曜） | 司法書士 | 無料（同上） | 同上 |
| 3 | 宮前区役所 認定司法書士相談（第4木曜） | 認定司法書士 | 無料（同上） | 同上 |
| 4 | 宮前区役所 行政書士相談（第1火曜） | 行政書士 | 無料（同上） | 同上 |
| 5 | 宮前区役所 税務相談（第3木曜） | 税理士 | 無料（同上） | サンキューコールかわさき 044-200-3939 |
| 6 | 宮前区役所 市民相談（平日） | 市職員・市民相談員 | 無料（同上） | 宮前区役所 地域振興課 044-856-3132 |
| 7 | 宮前区役所 行政相談（第3水曜） | 行政相談委員 | 無料（同上） | 同上 |
| 8 | 宮前区役所 人権相談（第3火曜） | 人権擁護委員 | 無料（同上） | 同上 |
| 9 | 宮前区役所 住宅相談（第3火曜、予約不要） | 住宅相談運営委員の専門家 | 無料（市の案内に明記） | 川崎市住宅相談運営委員会 044-233-3947 |
| 10 | 宮前区役所 まちづくり相談（偶数週の月曜） | 専門相談員 | 要確認（費用の記載なし） | 宮前区役所 地域振興課 044-856-3132 |
| 11 | ハウジングサロン マンション管理相談（中原区上小田中） | マンション管理士・一級建築士 | 無料 | 044-874-0180 |
| 12 | 川崎市アドバイザー派遣（現地相談） | 同上 | 無料（登録組合は3回まで、未登録は1回まで） | 同上 |
| 13 | マンション耐震診断の予備調査 | 市が派遣する一級建築士 | 無料（市が費用負担） | 防災まちづくり推進課 044-200-3017 |
| 14 | マンション管理組合登録・支援制度 | 市（情報提供・派遣の窓口） | 無料（市の一覧に明記） | 住宅整備推進課 044-200-2996 |
| 15 | マンション管理組合交流会（年2回） | 市・専門家 | 無料（第12回は参加費無料と明記） | 同上 |
| 16 | 川崎市消費者行政センター（川崎区砂子） | 消費生活相談員 | 要確認（相談料の記載なし） | 044-200-3030 |
| 17 | 川崎すまいる相談 | 弁護士会の相談窓口 | 要確認（記載なし） | 市の支援制度ページで確認 |
| 18 | 管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） | マンション管理士 | 無料（何回でも、1回30分程度まで） | 03-5801-0858 |
| 19 | マンション管理センター 電話相談 | 専門相談員 | 要確認（費用の記載なし） | 03-3222-1517／1519 |
| 20 | 法テラス 無料法律相談 | 弁護士等 | 無料（収入・資産の基準あり） | 0570-078374 |
「無料と読める」の16は、区役所の特別相談と住宅相談9つ（1〜9）、ハウジングサロンの相談と派遣（11・12）、耐震予備調査（13）、登録制度と交流会（14・15）、日管連のダイヤル（18）、法テラス（20）です。法テラスは基準を満たす方が対象です。
正直にお伝えします。公式ページで「費用がかかるかどうか」の記載を確認できなかった窓口が4つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。
もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は無料ですが、川崎市の管理組合は対象外です。県の案内には、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市は各市の制度を使うと書かれています（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、令和8年6月26日更新）。宮前区の管理組合は、次の市の制度を使う形になります。
川崎市のマンション管理相談とアドバイザー派遣：専門家に無料で相談できる
私が宮前区の管理組合に最初にお勧めするのは、市の制度です。川崎市の「マンション管理組合を支援する制度について」のページ（令和8年7月22日更新）には、次のように整理されています（出典：川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 無料相談窓口 | 大規模修繕や管理組合運営について、マンション管理士などが対応。予約制 |
| 運営 | 川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン（電話 044-874-0180） |
| アドバイザー派遣 | 窓口または電話での相談のあと、必要と認められた場合に現地で相談 |
| 費用 | 無料 |
| 回数 | 登録組合は3回まで、未登録は1回まで |
つまり、専門家の現地派遣は、ハウジングサロンでの相談を入口にする仕組みです。建築士だけを無料で呼べる別の制度は、私が確認した範囲では、後述の耐震予備調査を除いて見つかりませんでした。
登録しておくと派遣が年3回に増える
回数の差は大きいです。登録組合は3回、未登録は1回です。登録は「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」で行います。申請には、理事長であることが確認できる書類（総会等の議事録）の添付が必要です。申込みはオンライン（LoGoフォーム）のほか、郵送・窓口でもできます。
登録すると、次の5つの支援を受けられると市のページに書かれています（出典：川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」、令和7年9月9日更新）。
- 年2回発行の「川崎市マンション便り」
- 管理組合交流会への参加
- 子育て世帯や高齢者世帯等を対象とした相談員・講師等の派遣（内容によっては希望に添えない場合あり）
- マンション段差解消工事等費用助成制度の利用
- マンション管理アドバイザーの派遣（年3回まで）
問い合わせは、まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課（川崎区宮本町1番地、本庁舎18階）で、電話は044-200-2996です。
ハウジングサロンは宮前区内にはありません
ハウジングサロンの所在地は、川崎市中原区上小田中6丁目34番24号（スターブル中原1階）です。宮前区内ではなく、お隣の中原区にあります。マンション管理相談は火・木・土曜日の10時〜12時と13時〜16時、予約の受付は火〜土曜日の9時〜12時と13時〜16時と案内されています。祝日と年末年始は休みです。方法は窓口・電話・オンラインから選べるため、まず電話かオンラインで相談し、必要なら現地派遣に進む使い方が現実的です（出典：川崎市「川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン」）。
ご注意いただきたい点があります。このハウジングサロンのページの更新日は令和7年11月26日で、令和8年度の掲載ではありません。日時や会場は、予約のお電話で最新の内容を確認してください。回数と費用の考え方は、令和8年7月22日更新の市のページと一致しています。
派遣の「使いどき」は、見積依頼の前
ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。アドバイザーの価値は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞けることです。見積書が出てから慌てて呼ぶより、見積依頼の前に呼ぶほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場で何度も見てきた遠回りは、見積りを3社取ったあとで「そもそも何を比べればいいのか」に立ち返ってしまう流れです。
大規模修繕の費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで目安ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が参考値です。実際の見積りは建物の形状や劣化状況で大きく変わります。高層の建物ほど足場の割合が大きくなりやすく、足場をかけない工法の検討余地が出てきます。技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。
建築士の無料派遣：マンション耐震診断の予備調査
川崎市には、一級建築士を無料で派遣する制度がもう一つあります。「マンション耐震診断の予備調査」です。市が派遣する一級建築士が、設計図書や修繕等の管理履歴を確認し、目視で劣化の状況を調べます。そのうえで、耐震診断の方法と概算の診断費用を算出し、管理組合に報告・説明します。費用は市が負担するため、予備調査は無料です。
ただし、予備調査は耐震性の有無を判定するものではありません。診断を受ける前の「見立て」の段階と理解してください。対象条件は、市のページに「対象となる分譲マンションの管理組合」とあるだけで、具体的な要件は書かれていませんでした。申込み前に窓口で確認が必要です。窓口は、まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当で、電話は044-200-3017です（出典：川崎市「マンション耐震診断予備調査について」、令和8年5月27日更新）。
大規模修繕の計画を立てる前に、建物の状態を第三者の建築士に見てもらう機会はあまり多くありません。外壁の打診調査とは目的が違いますが、「建物をプロに診てもらう習慣」をつける入口になります。
弁護士・司法書士などの無料相談：宮前区役所の特別相談
管理費の滞納、規約の読み方、理事会の議事の進め方。工事の前段階で出てくるこうした疑問は、まず専門家の相談で整理できることが多いと、私は見ています。
宮前区役所の特別相談（毎週水曜に弁護士相談があります）
宮前区役所は、宮前区宮前平2丁目20番地5にあります。相談は地域振興課の相談情報担当（区役所1階、電話 044-856-3132）で受け付けています。令和8年4月1日付の「宮前区役所相談一覧」には、「宮前区役所では次の相談を行っています。（無料）」と書かれています（出典：宮前区役所相談一覧（令和8年4月1日〜）、区のページは令和8年4月30日更新）。その内容を、10月・11月の日付に直したのが次の表です。
| 相談 | 日程 | 時間 | 予約 | 10月・11月の日付 |
|---|---|---|---|---|
| 弁護士相談 | 毎週水曜日 | 9:30〜11:30（開始は9:30・10:00・10:30・11:00の4枠） | 要（044-200-0108） | 10月14日・21日・28日、11月4日・11日・18日・25日 |
| 司法書士相談 | 第2金曜日 | 13:00〜16:00 | 要（同上） | 11月13日（10月9日は終了） |
| 認定司法書士相談 | 第4木曜日 | 13:00〜16:00 | 要（同上） | 10月22日、11月26日 |
| 行政書士相談 | 第1火曜日 | 13:00〜16:00 | 要（同上） | 11月3日は祝日のため要確認（10月6日は終了） |
| 税理士による税務相談 | 第3木曜日 | 13:00〜16:00 | 要（044-200-3939） | 10月15日、11月19日 |
| 人権相談 | 第3火曜日 | 13:00〜16:00 | 記載なし | 10月20日、11月17日 |
| 行政相談 | 第3水曜日 | 13:00〜16:00 | 記載なし | 10月21日、11月18日 |
| 住宅相談 | 第3火曜日 | 9:00〜12:00 | 不要 | 10月20日、11月17日 |
| 市民相談（市職員・市民相談員） | 月〜金 | 8:30〜17:00 | 記載なし | 平日随時 |
予約が必要な弁護士・司法書士・認定司法書士・行政書士の相談は、相談予約コールセンター（044-200-0108、平日8時〜17時）で受け付けます。税務相談は、サンキューコールかわさき（044-200-3939）で、希望日の2か月前の月の初日から予約できます。予約制の相談は1回25分以内です。
宮前区の弁護士相談は、毎週水曜の午前に枠があります。週に1度あるのは、理事会の日程に合わせやすい利点だと私は考えます。ただし、枠は1回4つしかありません。早めの予約をお勧めします。
読み取りの注意点を3つ挙げます。
- 弁護士相談の案内は、資料により更新日が違います。 市の「弁護士相談」のページ（令和7年1月20日更新）にも、宮前区は水曜日の9時30分〜11時30分とあり、令和8年4月1日付の区の一覧と一致しています。ただし費用はページ自体に書かれておらず、無料の根拠は区の一覧の記載です（出典：川崎市「弁護士相談」）。
- 不動産相談（宅地建物取引士）は、宮前区では実施されていません。 市の「宅地建物相談」のページ（令和8年1月22日更新）に載っているのは川崎区・中原区・多摩区・麻生区の4区で、宮前区は掲載がありません。不動産の相談は、実施区の窓口を使う形になります（出典：川崎市「宅地建物相談」）。
- 認定司法書士相談には金額の上限があります。 区の一覧には、民事紛争は140万円以下に限ると書かれています。
住宅相談は予約不要・無料。ただし管理組合向けとは書かれていません
もう一つの宮前区の強みが、毎月第3火曜日の午前9時から12時に開かれる住宅相談です。川崎市住宅相談運営委員の専門家が、住宅の修理、耐震改修工事、建替えか改築・リフォームかの判断、新築工事などの相談に応じます。費用は無料で、予約も要りません。令和8年10月は20日、11月は17日が該当します（出典：川崎市「川崎市住宅相談」、令和8年1月20日更新）。
ただし、対象は「市内に在住・在勤・在学の方」で、住宅の相談が中心です。マンションの管理組合が使えるかどうかは、ページに書かれていません。管理組合としての大規模修繕の相談は、先ほどのハウジングサロンを軸に考え、住宅相談は「理事の方が建物の修繕の基本を聞く場」として使うのが無理のない形だと思います。問い合わせ先は、川崎市住宅相談運営委員会（044-233-3947）です。
まちづくり相談は、費用の記載がありません
宮前区役所1階の地域振興課には、「まちづくり相談」の窓口もあります。良好な住環境の保全や土地利用計画、建築・開発・都市計画の制度に関する相談です。相談日は月の偶数週の月曜日で、時間は9時〜12時と13時〜16時、予約は不要で先着順です。ただし、費用の記載がページにはありません。修繕工事そのものより、周辺の開発や建築のルールの相談向きです（出典：川崎市「まちづくり相談」、令和7年4月11日更新）。
管理組合として使えるかは、書かれていません
見落としやすい点を2つお伝えします。
- 対象外の相談があります。 区の一覧では、弁護士相談は、すでに弁護士に依頼中の案件、訴訟中の案件、同種案件の繰り返し、法人からの相談が対象外とされています。紛争相手との交渉や書類の作成・審査も対象外です。
- 管理組合の理事として使えるかは、公式ページに書かれていません。 区役所の特別相談は、市内に在住・在勤・在学の個人の暮らしの相談が基本と読めます。「マンションの管理組合の理事として相談したい」と、予約の電話で伝えて確認してください。
川崎市消費者行政センター（川崎区砂子）
訪問販売や、工事の契約を巡るトラブルの相談先です。電話は044-200-3030（相談専用）、所在地は川崎区砂子1丁目8番9号の川崎御幸ビル5階で、宮前区内に窓口はありません。受付は平日9時〜16時（金曜は電話のみ19時まで延長）、土曜は10時〜16時（電話のみ）と案内されています。対象は、市内に在住・在勤・在学し、契約の当事者である消費者です。相談料の記載はありません。管理組合としての利用可否も含め、電話で確認してください（出典：川崎市「消費生活相談」案内）。
川崎すまいる相談
住まいの問題に特化した相談窓口で、神奈川県弁護士会川崎相談センターで行われると、市の支援制度ページに掲載されています。費用や日時の記載は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。利用の際は、市の支援制度ページから最新の案内を確認してください。
自治体のセミナー・相談会・啓発資料：管理組合交流会と「マンション便り」
川崎市は、管理組合同士が学び合う「管理組合交流会」を年2回開催しています（出典：川崎市「管理組合を支援する制度・取組」、令和8年4月1日更新）。
直近の開催は、令和8年10月10日（土）14:00〜16:00の第12回です。会場は川崎市役所本庁舎の復元棟301会議室、テーマは「大規模修繕工事の発注方式」でした。申込期間は9月15日から10月5日までで、すでに終了しています。参加費は無料と案内されていました（出典：川崎市「第12回マンション管理組合交流会」）。
次回の日時は、私が確認した範囲では公表されていませんでした。登録・支援制度に登録しておくと、案内が届く形になります。問い合わせ先は住宅整備推進課（044-200-2996）です。「マンション便り」は年2回発行され、登録した管理組合に法改正の情報などが届きます。
都道府県・国の相談窓口：日管連・マンション管理センター・法テラス
市の窓口で足りないときの、二の矢として知っておくと役に立ちます。
| 窓口 | 内容 | 受付 | 費用 |
|---|---|---|---|
| 管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） 03-5801-0858 | 制度や改正マンション管理適正化法の質問にマンション管理士が回答 | 月〜土 10:00〜17:00（祝日を除く） | 無料。何回でも、1回30分程度まで |
| マンション管理センター 電話相談 03-3222-1517（管理組合運営・管理規約等）／03-3222-1519（建物・設備の維持管理） | 管理組合からの相談 | 月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く） | ページに記載なし |
| 法テラス・サポートダイヤル 0570-078374 | 無料法律相談の予約案内 | 平日 9:00〜21:00、土曜 9:00〜17:00 | 無料（収入・資産の基準あり） |
日管連のページは、令和8年7月28日の更新です（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」）。マンション管理センターの電話相談は、賃貸マンションの相談は対象外です（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。
法テラスの無料法律相談には、収入と資産の基準があります。1回30分、同じ問題について3回まで無料で、原則として事前予約が必要です。収入の基準額は地域の区分で変わり、川崎市がどの区分にあたるかはページに書かれていません。管理組合という団体として使えるかどうかも含め、窓口での確認が必要です。法テラス川崎の予約電話は0570-078309（平日9時〜17時）です。ページには更新日の表示がありません（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。
国の制度としては、国土交通省が「マンション管理計画認定制度」を運営しています。認定を受けると、フラット35の金利引下げなどの優遇を受けられる場合があります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。
何を用意していけばいいか：3点セット
どの窓口でも、手ぶらで行くと「それは資料を見ないと分かりません」と言われがちです。私は理事長さまに、次の3点を揃えておくようお伝えしています。
- 総会議事録（直近2年分）：修繕積立金の状況や、大規模修繕についての決議の経過が分かります。登録制度の申請でも、理事長であることを示す書類として使います。
- 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と、見込まれる総額が分かります。
- 管理規約：管理費の滞納、専有部分のルール、理事会の権限を調べるときに必要です。
さらに余裕があれば、前回の大規模修繕の見積書や竣工図、直近の劣化診断の報告書があると、建築士の相談が一段と具体的になります。
宮前区の管理組合が、無料相談のあとに考えたい工事の選び方
相談で論点が整理できたら、次に工事の進め方を考える段階に入ります。明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合った進め方をご提案しています。
足場工法とロープアクセス工法の費用差は、規模によって変わります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場費が168万円、ロープアクセスが59万円と、109万円の差が出た試算があります。あくまで目安で、実際の見積りは物件ごとに異なります。階数が高い建物や、敷地に余裕がなく足場の架設が難しい建物では、足場の費用と工期が論点になりやすいと、私は見ています。
ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業し、2点以上の吊元を確保する国際基準（IRATA）の考え方を採り入れた工法です。明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセスでの高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。
- 工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介
- 私たちの考え方は明誠の理念
- 管理組合向けのサービスは管理組合向け大規模修繕サービス
- 費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方
- 技術情報や訓練の話は、姉妹サイトロープアクセスドットコムで詳しく解説しています
明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。
よくあるご質問
Q. 宮前区の管理組合が無料で使える専門家の派遣はありますか？
A. はい。川崎市住宅供給公社のハウジングサロンに相談し、必要と認められると、マンション管理士などのアドバイザーが現地へ伺う制度があります。費用は無料で、登録組合は3回まで、未登録は1回までです。
Q. ハウジングサロンは宮前区にありますか？
A. いいえ。中原区上小田中6丁目34番24号のスターブル中原1階です。予約の電話は044-874-0180で、火〜土曜日の9時〜12時、13時〜16時に受け付けています。電話やオンラインでも相談できます。
Q. 神奈川県のマンションアドバイザー派遣は宮前区でも使えますか？
A. 使えません。県の令和8年度の事業は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外で、各市の制度を使います。
Q. 宮前区役所の弁護士相談は管理組合として使えますか？
A. 公式ページには書かれていません。相談は個人の暮らしの相談が基本で、区の一覧では法人からの相談は対象外とされています。予約の電話で「管理組合の理事として相談したい」と伝えて確認してください。
Q. 宮前区役所の弁護士相談はいつありますか？
A. 毎週水曜日の9時30分〜11時30分です。開始は9:30・10:00・10:30・11:00の4枠で、相談予約コールセンター（044-200-0108）で予約します。相談は無料と、区の相談一覧に書かれています。
Q. 建築士に無料で建物を診てもらえますか？
A. 市の「マンション耐震診断の予備調査」が無料です。ただし、耐震性の有無を判定するものではなく、診断の方法と概算費用の説明が中心です。対象条件は窓口で確認してください。
Q. 無料相談のあとに、工事を頼む義務はありますか？
A. 市の相談やアドバイザー派遣は、特定の施工会社を紹介するものではありません。工事の発注先は、管理組合の総会で決めるものです。
Q. 大規模修繕の費用は、いくらくらいを見ておけばいいですか？
A. 30戸規模で総工費は3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円が参考値です。建物の状態で大きく変わるため、相談のうえで概算見積りをお取りください。
Q. 明誠に概算見積りを頼むと費用はかかりますか？
A. 概算お見積りは無料でご提示しています。お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。
まとめ＋今週動くこと3点
宮前区の管理組合が使える相談先は、区役所、市、国と、20の入口があります。そのうち16は、公式ページで無料と読めます。区役所では毎週水曜に弁護士相談があり、毎月第3火曜は予約不要の住宅相談があります。大規模修繕の本筋は、中原区のハウジングサロンを入口にしたアドバイザー派遣です。登録組合なら3回まで、費用をかけずに専門家の意見を聞けます。
今週動くことを、3点に絞ります。
- ハウジングサロン（044-874-0180）に電話し、マンション管理相談を予約する。 「理事会で相談したい議題」を1つだけ決めて伝えてください。
- 登録・支援制度に登録していなければ、住宅整備推進課（044-200-2996）に申請方法を聞く。 総会議事録を手元に用意してから連絡すると話が早いです。
- 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を、理事会の共有フォルダに集める。 相談の質は、この3点で決まります。
私は、工事の話に入る前の「聞く力」が、修繕積立金を守ると考えています。相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
出典・参考資料
- 宮前区役所「宮前区役所相談一覧（令和8年4月1日〜）」（区の相談業務ページは令和8年4月30日更新）
- 川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」（令和8年7月22日更新）
- 川崎市「川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン」（令和7年11月26日更新）
- 川崎市「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」（令和7年9月9日更新）
- 川崎市「管理組合を支援する制度・取組」（令和8年4月1日更新）
- 川崎市「第12回マンション管理組合交流会」
- 川崎市「マンション耐震診断予備調査について」（令和8年5月27日更新）
- 川崎市「川崎市住宅相談」（令和8年1月20日更新）
- 川崎市「まちづくり相談」（令和7年4月11日更新）
- 川崎市「弁護士相談」（令和7年1月20日更新）
- 川崎市「宅地建物相談」（令和8年1月22日更新）
- 川崎市「消費生活相談 案内」
- 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年6月26日更新）
- （公財）マンション管理センター「電話相談」
- 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」（令和8年7月28日更新）
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている川崎市・宮前区役所および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお、ハウジングサロン（令和7年11月26日更新）、登録・支援制度（令和7年9月9日更新）、まちづくり相談（令和7年4月11日更新）、弁護士相談（令和7年1月20日更新）のページは令和7年度以前の掲載で、令和8年度の運用は、令和8年7月22日更新の市のページと、令和8年4月1日付の宮前区役所相談一覧で確認できた範囲です。消費者行政センター・川崎すまいる相談・マンション管理センターの相談料、まちづくり相談の費用、区役所の特別相談と住宅相談の管理組合としての利用可否、耐震予備調査の対象条件、次回の交流会の日程は、公式ページで確認できませんでした。法テラスのページには更新日の表示がありません。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。
最終更新：2026年10月13日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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筑西市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版
2026年10月13日 更新
「筑西市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」
先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）の筑西市公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水など共用部分の大規模修繕の工事費を、管理組合に補助する市の制度は見つかりませんでした。
筑西市には、外壁の塗装や屋根の工事まで対象にした「住宅リフォーム助成事業補助金」があります。ただしこれは、市民が市内の施工業者を使って個人住宅をリフォームするときの補助で、目的は「消費の促進と市内の商工業の振興」です。しかも令和8年度分は予算に達して受付を終了しています。
では、筑西市のマンション管理組合は何を軸に計画を立てればよいのか。答えは3つです。マンション管理計画認定制度、マンション長寿命化促進税制、そして「川の洪水」と「下水があふれる内水」の2つの浸水想定を踏まえた修繕の優先順位づけです。
こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、筑西市の理事長さま・修繕委員の皆さまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕積立金を守る進め方をお伝えします。
早見表：筑西市のマンションで使える制度・使えない制度
2026年10月13日時点で確認できた筑西市の公式ページと、国の公表資料をもとに整理しました。
| 制度 | 窓口 | 管理組合（共用部）で使えるか | 内容 |
|---|---|---|---|
| 住宅リフォーム助成事業補助金（令和8年度） | 筑西市 商工観光課 | × 対象外（所有者が3年以上住む個人住宅が対象）。しかも受付終了 | 工事費20万円以上（税抜）が対象。工事対象費の10%、上限10万円 |
| 木造住宅耐震診断士派遣事業 | 筑西市 まちづくり課 | × マンションは対象外（1981年5月31日以前の木造住宅） | 茨城県木造住宅耐震診断士による一般診断 |
| 木造住宅耐震改修等事業（令和8年度） | 筑西市 まちづくり課 | × マンションは対象外（地上2階以下の木造住宅） | 改修・建替え工事費の4/5、補助対象限度額115万円。受付は2026年6月30日で終了 |
| 空家等解体支援補助金 | 筑西市 環境課 空き家対策係 | × 想定外（特定空家等・不良住宅の解体） | 補助対象経費の1/3、限度50万円 |
| ブロック塀の撤去補助 | － | 市の公式サイトで確認できず | 住宅リフォーム助成は「門扉・塀・造園などの外構工事」を対象外と明記 |
| マンション管理計画認定制度 | 筑西市（担当課は要確認） | ○ 間接的に有利 | 長寿命化促進税制や融資の金利引下げの前提になる |
| マンション長寿命化促進税制 | 国（申告先は筑西市 資産税課） | ○ 間接的に有利 | 2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の固定資産税を減額 |
| 先進的窓リノベ2026事業 | 国（環境省ほか） | △ 管理組合も補助対象者に含まれる（共用部の窓の扱いは要確認） | 住宅の上限1戸あたり100万円。交付申請は遅くとも2026年12月31日まで |
この表から見えるのは、「市の補助は個人住宅・木造住宅向け、マンションの共用部は認定と税制、そして工事の組み立て方で守る」という構図です。補助が見込めない以上、工事の中身と順番、工法の選び方で総額を抑えることが、修繕積立金を守る本筋になります。
筑西市ならではの論点①－「商工振興」の住宅リフォーム助成をどう読むか
筑西市は茨城県の西部にある市で、市のハザードマップも「下館地区（北部・南部）」「関城地区」「明野地区」「協和地区」に分けて作られています。
この市で特徴的なのが、住宅のリフォーム補助を担当しているのが住宅の部署ではなく「商工観光課」だという点です。
公式ページに書かれている条件
筑西市の令和8年度住宅リフォーム助成事業補助金のページ（2026年8月13日更新）に書かれている主な条件は次のとおりです。
| 項目 | 公式ページの記載 |
|---|---|
| 目的 | 消費の促進及び市内の商工業の振興。市民が市内の施工業者を利用して、個人住宅部分の修繕・改修・増築等のリフォームを行う場合に経費の一部を補助 |
| 申請できる人 | 補助を受けようとする住宅に継続して3年以上住民登録し居住していること、対象住宅の所有者であること（固定資産評価証明書に記載されている方）、市税等の滞納がないこと など |
| 対象となる建物 | 市内に所有する個人住宅（店舗等との併用住宅は個人住宅部分のみ） |
| 対象工事 | 市内の施工業者による修繕・改築・増築等で、工事金額20万円以上（税抜）。交付決定後に着手し、2026年12月31日までに完了するもの |
| 補助額 | 20万円以上100万円未満の工事は工事対象費の10%（千円未満切捨て）、100万円以上の工事は上限10万円 |
| 回数 | 同一の住宅につき1回限り |
| 募集方法 | 事前申込（2026年4月2日～4月17日）、申込多数の場合は抽選（定員80人）。その後の追加募集も予算に達したため受付終了 |
| 問い合わせ | 商工観光課 商工振興係（0296-54-7011） |
市が公開している対象・対象外工事例の一覧（PDF）では、「外壁の張り替えや塗装工事」「屋根の工事」「給排水衛生設備工事」「バルコニーの改修」などが対象として並んでいます。一方で、「門扉・塀・造園などの外構工事」は対象外と明記されています。
マンションの管理組合にとっての意味
工事の種類だけを見ると、外壁塗装も給排水設備も含まれていて、大規模修繕に使えそうに見えます。けれども申請者は「その住宅の所有者で、3年以上そこに住んでいる人」です。管理組合が発注する共用部分（外壁・屋上・共用廊下など）の工事は、この枠組みには当てはまらないと読むのが自然です。
では、マンションの一住戸の所有者が、自分の専有部分（浴室やキッチンなど）のリフォームで申請できるのか。公式ページからは、分譲マンションの住戸が「個人住宅」に含まれるかどうかは読み取れませんでした。 区分所有者の方から質問が出たら、商工観光課へ直接確認するようお伝えください。
そして、令和8年度分は受付が終わっています。次年度に同じ条件で続くかは公表を待つ必要があります。
理事会で起きやすい誤解
私が現場でよく見るのは、次のような流れです。
- 区分所有者の方が、戸建てのご近所から「市の外壁塗装の補助がある」と聞く
- 理事会で「うちも使えるはず」という前提で、工事時期や予算が話し合われる
- 見積りが出た段階で対象外とわかり、資金計画をやり直す
筑西市の場合は、この補助が抽選制で定員がある点にも注意が必要です。仮に使える立場の方でも、「当選すれば使える」という性格の制度で、修繕計画の資金に組み込むものではありません。
筑西市ならではの論点②－「川の洪水」と「内水」、2つの浸水想定
筑西市には、もう1つの固有の論点があります。ここ1年半ほどの間に、浸水の想定が2段階で見直されていることです。
洪水ハザードマップの対象河川が増えた
市の筑西市洪水ハザードマップを更新しましたのページ（2025年3月31日更新）によると、茨城県管理の中小河川7河川の洪水浸水想定区域図が公表されたことを受けて、市はハザードマップを更新しました。市は「今まで洪水ハザードエリア対象外であった地域も、新たに対象となる可能性があります」と呼びかけています。
| 区分 | 市のページに記載された対象河川 |
|---|---|
| これまでの対象河川 | 鬼怒川、小貝川、大谷川（国管理）、五行川、田川、桜川 |
| 今回追加された河川 | 大谷川（茨城県管理）、観音川、大川、糸繰川、高木川、内沼川、北台川 |
ハザードマップは地区ごとに5種類（下館地区北部・下館地区南部・関城地区・明野地区・協和地区）に分かれています。前回の大規模修繕のときに「うちは浸水エリアではない」と確認したマンションでも、もう一度見直しておく価値があります。
2026年3月には「雨水出水浸水想定区域」も指定
さらに市は、雨水出水浸水想定区域を指定しましたのページ（2026年3月31日更新）で、水防法第14条の2に基づく雨水出水浸水想定区域を2026年3月31日付で指定したと公表しています。
- 雨水出水（内水氾濫）とは、雨の量が下水道などの排水施設の能力を超えたときや、河川の水位が高くなったときに、雨水を排除できなくなって浸水すること
- 想定しているのは想定最大規模降雨（1時間あたり153mm）
- 対象範囲は公共下水道雨水事業の排水区域内で、市内全域ではない
- 指定されていない区域でも浸水が起きる場合や、浸水深が実際と異なる場合がある
つまり筑西市では、「川があふれる洪水」と「下水が雨を流しきれない内水」の2つの地図を見比べる必要があります。
管理組合として、大規模修繕で確認したいこと
浸水への備えは、外壁塗装や防水の工事だけで解決できるものではありません。それでも、大規模修繕は建物の周りと設備を総点検できる貴重な機会です。次の点を、建物診断の項目に加えておくことをおすすめします。
- 受水槽・ポンプ・電気設備（受変電設備）・エレベーターの機械が、1階や地下にあるか
- 屋上やルーフバルコニーの排水口（ドレン）が、落ち葉や土で詰まっていないか
- 1階のエントランス・機械室・駐車場の出入口に、水が入りやすい段差や開口がないか
- 敷地内の雨水ますや排水管の流れが悪くなっていないか
- 地下ピット（機械式駐車場など）の排水ポンプが正常に動くか
特に屋上のドレンは、私が診断で必ず見る場所です。屋上防水の工事は「防水層を新しくする」ことに目が行きがちですが、ドレンまわりの劣化や詰まりは、強い雨のときに雨水が屋上にたまり、思わぬ漏水につながります。防水工事と同時に、ドレンの改修や清掃をセットで見積もってもらうと安心です。
お住まいの地区が想定区域に入っているかは、消防防災課（0296-24-2132）、雨水出水の想定は下水道課（0296-22-0503）にご確認ください。
筑西市ならではの論点③－東日本大震災の補修記録を探す
市の筑西市耐震改修促進計画のページ（2026年3月27日更新）には、2011年の東日本大震災で、筑西市でも死者1名、重傷者1名、軽症者7名、家屋全壊7棟、半壊199棟、一部破損4,143棟の被害があったと記されています。計画の対象期間は令和6年度から令和10年度の5年間です。
一部破損が4,000棟を超えていたということは、当時、市内の多くの建物で何らかの補修が行われたということです。マンションでも、震災後に外壁のひび割れやタイルの浮き、エキスパンションジョイント（建物の継ぎ目の金物）の補修をした例は少なくないはずです。
ところが私の経験では、その補修の記録が、理事会の引き継ぎの中で失われていることがよくあります。次の大規模修繕に向けて、管理会社や前任の理事さんに、震災後の補修の図面・写真・見積書が残っていないか確認しておくだけで、建物診断の精度は大きく上がります。
マンション管理計画認定制度－筑西市のマンションは「市」へ相談
マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。
茨城県の認定は町村部が対象
茨城県では、県が認定を行うのは町村の区域内のマンションです（茨城県 マンション管理計画認定制度に係る認定等実施要綱、PDF）。筑西市は市なので、県の認定の対象ではありません。
また、茨城県と県内の市が共同で作成した「茨城県マンション管理適正化推進計画」（2024年3月策定、計画期間は令和6年度から令和12年度）には、作成団体の1つとして筑西市が名を連ねています（牛久市が公開している計画資料、PDF）。
窓口・手数料は市へ確認を
一方で、筑西市の公式サイトでは、管理計画認定の担当課・申請手数料・市独自の基準を案内するページを確認できませんでした。 住宅施策はまちづくり課 住宅係（0296-20-1181）が担当しているため、まずはこちらに「マンション管理計画認定の申請窓口と手数料」を問い合わせるのが近道だと考えます。
申請の前には、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受ける流れが一般的です。筑西市でこの事前確認を前提とするかも、あわせてご確認ください。制度の全体像はマンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省）でも紹介されています。
認定の主な準備
認定の基準は国が定めています。理事会で事前に確認しておきたい代表的な項目は次のとおりです。
| 確認項目 | 理事会でのチェック |
|---|---|
| 管理組合の運営 | 管理者等が定められ、総会が年1回以上開かれているか |
| 管理規約 | 管理規約が作成されているか |
| 経理 | 管理費と修繕積立金の区分経理、滞納への対応 |
| 長期修繕計画 | 計画期間・見直し時期・修繕積立金の水準が基準に合うか |
| 名簿 | 組合員名簿・居住者名簿の備え |
マンション長寿命化促進税制－申告先は筑西市の資産税課
国のマンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。
| 項目 | 主な要件（国の制度） |
|---|---|
| 対象マンション | 築20年以上、総戸数10戸以上 など |
| 管理の要件 | 管理計画の認定を受けている（または助言・指導を受けて長期修繕計画を見直した）こと、修繕積立金に関する要件 など |
| 対象工事 | 過去に1度以上長寿命化工事を行ったうえで、外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事を一体として実施 |
| 工事完了の期限 | 2027年3月31日まで |
| 減額 | 工事完了の翌年度の固定資産税（1戸あたり100㎡相当分まで）を減額。減額割合は、国が示す3分の1を参酌して、1/6～1/2の範囲で市町村の条例で定める |
| 申告 | 工事完了後3か月以内に市町村へ申告 |
減額割合の幅（1/6〜1/2、参酌基準1/3）と2027年3月31日までの期限は、国土交通省のマンション長寿命化促進税制の概要資料（PDF）でも示されています。
筑西市で固定資産税の減免などを担当しているのは資産税課（本庁舎2階、0296-22-0527）です（筑西市 各課紹介）。ただし、筑西市の公式サイトでは、この税制の減額割合や申告書類を案内するページを確認できませんでした。 減額割合・必要書類・申告期限は、資産税課へ直接ご確認ください。
申告には、建築士やマンション管理士などが発行する証明書が必要になります。証明書を誰に頼むかを、工事の発注前に決めておくとスムーズです。
工事完了の期限は2027年3月31日です。これから総会で決議する管理組合が、認定の取得・積立金の見直し・工事の完了を残り半年足らずでそろえるのは、かなり厳しいスケジュールです。間に合わない場合でも、認定の取得と長期修繕計画の見直しは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。
国の先進的窓リノベ2026事業－期限が近い点に注意
市の補助が共用部に使えない以上、国の制度の確認も欠かせません。「先進的窓リノベ2026事業」の交付申請の手引き（2026年7月31日版、PDF）によると、工事の発注者として補助対象者になれる者に、集合住宅の管理組合・管理組合法人が含まれています。
- 住宅の補助上限は1戸あたり100万円（1申請あたり合計5万円以上が必要）
- 申請は、登録された窓リノベ事業者が行う
- 工事完了は遅くとも2026年12月31日まで
- 交付申請の予約は遅くとも2026年11月16日まで、交付申請は遅くとも2026年12月31日まで（予算上限に達し次第終了）
共用部の窓（廊下やホールの窓など）が対象になるかは、手引きの確認した範囲からは読み取れませんでした。期限が近いため、まずは各住戸の窓について区分所有者の方へ情報提供するところから始めるのが現実的です。予算の執行状況は、事業の公式サイトで最新の情報をご確認ください。
この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）
- 茨城県の公式サイト：調査した2026年10月13日時点で、県のサイトがシステム障害による臨時ページを表示しており（臨時ページの最終更新は2026年10月9日17時）、県のマンション管理計画認定のページ本文を読むことができませんでした
- 筑西市の管理計画認定の担当課・手数料・市独自の基準：市の公式サイトでは確認できませんでした
- 筑西市の長寿命化促進税制の減額割合と申告書類：市の公式サイトでは確認できませんでした
- ブロック塀の撤去補助：市の公式サイトで、撤去費用の補助制度は確認できませんでした
- 分譲マンションの住戸が住宅リフォーム助成の「個人住宅」に含まれるか：公式ページからは読み取れませんでした
- 非木造の建築物・マンションへの耐震診断・耐震改修の補助：市の公式サイトでは、木造住宅向けの制度のみ確認できました
確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市の担当課へ最新の内容をご確認ください。
筑西市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます
市の補助が共用部に使えない以上、工事費そのものを適正に抑えることが、修繕積立金を守る最大の手段になります。
費用の目安
金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 30戸規模マンションの大規模修繕 総工費 | 約3,500万〜5,000万円 |
| うち仮設足場の割合 | 総工費の約15〜25% |
| 外壁塗装 | 1㎡あたり約3,500〜4,500円 |
| 外壁の打診調査 | 1㎡あたり約250〜500円 |
| 防水工事 | 1㎡あたり約5,000〜8,000円 |
30戸規模で修繕積立金から4,000万円を支出する場合、1戸あたりにすると約133万円です。仮設足場がその15〜25%を占めるなら、1戸あたり約20万〜33万円が足場の費用という計算になります。
10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。
3つの工法を、公平に比べる
| 工法 | 向いている建物・工事 | 強み | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 通常の足場仮設工法 | 外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕 | 作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する | 設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要 |
| ロープアクセス工法（無足場工法） | 外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、調査・点検 | 足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない | 作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要 |
| ハイブリッド工法 | 面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物 | 部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい | 計画と工程管理に専門性が必要 |
ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。
ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。
長寿命化促進税制と工法選びの関係
長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。
一方で、税制の対象にならない年度や、劣化が一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。震災後の補修跡の再点検や、浸水対策として先に手当てしたい排水まわりの補修など、「いま必要な部分だけ」を足場なしで直せるのが、この工法の強みです。
明誠について、数字でお伝えします
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。
現場で見てきたこと
内陸の平野部にあるマンションの診断に伺うと、海沿いのような塩害は少ない一方で、屋上のドレンや雨どいが、周りの木々や田畑から飛んできた落ち葉・土で詰まっていることがよくあります。普段は気づかなくても、強い雨の日に屋上が浅いプールのようになり、防水層の継ぎ目から雨水が入り込む。最上階の天井のしみで初めて気づく、というケースです。
私は診断のときに、屋上の排水まわりの写真を必ず撮り、「防水工事で直す部分」と「清掃や小さな補修で今すぐ直せる部分」を分けて理事会にお出しするようにしています。この仕分けだけで、工事の時期や総額の選択肢が変わることがあります。
管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。
制度を使うときの共通の落とし穴
失敗しやすい3つのパターン
- 個人向けの補助を、管理組合の工事に当てにする：住宅リフォーム助成のように、工事の種類は合っていても、申請者・対象住宅の条件で外れる制度があります
- 期限と完了日を見落とす：長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了、申告は完了後3か月以内。窓リノベは2026年12月31日までの交付申請が条件です
- 着工してから申請しようとする：筑西市の住宅リフォーム助成も「交付決定時に未着工」が条件です。補助は契約・着工前の手続きが求められるものが多くあります
市の窓口で使える質問リスト
市へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。
- マンション管理計画認定の申請窓口・手数料・市独自の基準を教えてください（まちづくり課 住宅係 0296-20-1181）
- 長寿命化促進税制の減額割合と、申告書類・証明書の様式を教えてください（資産税課 0296-22-0527）
- 分譲マンションの住戸の所有者が、専有部分のリフォームで住宅リフォーム助成を使えますか（商工観光課 商工振興係 0296-54-7011）
- 私たちのマンションは、洪水ハザードマップの浸水想定区域に入っていますか（消防防災課 0296-24-2132）
- 雨水出水浸水想定区域の図で、私たちの地区の想定浸水深はどのくらいですか（下水道課 0296-22-0503）
筑西市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
- 管理計画認定の窓口に相談する：認定の基準に照らして、足りない点（総会の開催、名簿、積立金の水準など）を洗い出します
- 浸水の2つの地図を確認し、設備の位置を書き出す：洪水ハザードマップと雨水出水浸水想定区域図を見比べ、1階・地下にある設備を一覧にします
- 建物診断を「部位ごと」に行う：外壁・屋上防水・ドレン・外構・震災後の補修跡を記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
- 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます。税制と国の制度の期限に間に合うかもここで見極めます
賃貸マンションをお持ちのオーナーの方へ
筑西市では、分譲マンションだけでなく、賃貸マンションやアパートの修繕のご相談もあります。賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。国の窓リノベ事業では、賃貸住宅のオーナーも補助対象者に含まれます。ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。
茨城県内のほかの市の事情は、石岡市のマンション補助金、神栖市のマンション補助金の記事でも整理しています。
よくあるご質問
Q. 筑西市に、マンションの大規模修繕に使える補助金はありますか？
A. 2026年10月13日時点で、筑西市の公式サイトでは、共用部分の外壁塗装や屋上防水の工事費を管理組合に補助する市の制度は見つかりませんでした。最新の情報はまちづくり課 住宅係（0296-20-1181）にご確認ください。
Q. 筑西市の住宅リフォーム助成事業補助金は、マンションでも使えますか？
A. 公式ページでは、対象は所有者が3年以上住んでいる「個人住宅」とされており、管理組合の共用部の工事は当てはまらないと考えられます。分譲マンションの住戸が対象になるかは、商工観光課（0296-54-7011）にご確認ください。なお令和8年度分は受付を終了しています。
Q. 筑西市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？
A. 茨城県が認定するのは町村部のマンションのため、筑西市内のマンションは市への相談になります。市の公式サイトでは担当課・手数料の案内を確認できなかったため、まちづくり課 住宅係へお問い合わせください。
Q. マンション長寿命化促進税制は、筑西市でも使えますか？
A. 国の制度のため、要件を満たせば対象になります。築20年以上・10戸以上などの要件を満たし、2027年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として行うことが条件です。減額割合と申告書類は資産税課（0296-22-0527）にご確認ください。
Q. 洪水ハザードマップの「浸水エリア外」なら、浸水対策は不要ですか？
A. いいえ、確認をおすすめします。筑西市は2025年3月に洪水ハザードマップの対象河川を追加し、2026年3月には下水の能力を超える雨による雨水出水浸水想定区域も指定しました。前回確認したときと結果が変わっている可能性があります。
Q. 内陸のマンションでも、ロープアクセスで工事できますか？
A. できます。外壁の部分補修、シーリング、鉄部・金物の補修、外壁調査などに向いています。作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。強風時は作業を止める判断が必要です。
Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？
A. 明誠では、大規模修繕のご相談と概算のお見積りは無料で承っています。補助制度や税制の使い方の整理だけでも、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。
この記事のポイントまとめ
- 筑西市の公式サイトでは、管理組合の共用部の工事費に使える市の補助は確認できない
- 住宅リフォーム助成は商工振興が目的の個人住宅向けで、令和8年度は受付終了
- 管理計画認定は市への相談。担当課・手数料はまちづくり課 住宅係に要確認
- 長寿命化促進税制は2027年3月31日完了。減額割合と申告書類は資産税課に要確認
- 洪水と内水、2つの浸水想定を見比べ、ドレンや1階設備を診断項目に加える
出典・参考資料
- 筑西市「令和8年度住宅リフォーム助成事業補助金について（受付終了）」（2026年8月13日更新）
- 筑西市「住宅リフォーム助成事業 対象・対象外工事例一覧（PDF）」
- 筑西市「筑西市木造住宅耐震化支援事業」（2026年3月25日更新）
- 筑西市「筑西市木造住宅耐震改修等事業」（2026年3月25日更新）
- 筑西市「筑西市空家等解体支援補助金について」
- 筑西市「筑西市耐震改修促進計画」（2026年3月27日更新）
- 筑西市「筑西市洪水ハザードマップを更新しました」（2025年3月31日更新）
- 筑西市「雨水出水浸水想定区域を指定しました」（2026年3月31日更新）
- 筑西市「各課紹介（資産税課）」
- 茨城県「マンション管理計画認定制度に係る認定等実施要綱（PDF）」
- 牛久市「茨城県マンション管理適正化推進計画に関する資料（PDF）」
- 環境省ほか「先進的窓リノベ2026事業 交付申請の手引き（PDF）」（2026年7月31日版）
- 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
- 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の概要（PDF）」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている筑西市および茨城県、国土交通省・環境省の公式情報をもとに執筆しています。筑西市の住宅リフォーム助成・木造住宅耐震改修等事業は令和8年度の情報が掲載されたページを確認しました。洪水ハザードマップのページは2025年3月の更新です。調査時点で茨城県公式サイトがシステム障害の臨時ページになっていたため、県のマンション管理計画認定のページ本文は確認できていません。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、筑西市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。
筑西市は、外壁塗装まで対象にした住宅のリフォーム補助を持つ市ですが、マンションの共用部は、認定と税制、そして工事の組み立て方で守っていくことになります。2つの浸水想定の読み方や、屋上の排水まわりの診断、税制の期限に間に合うかの整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。
▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月13日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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鹿嶋市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版
2026年10月13日 更新
「鹿嶋市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」
先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）の鹿嶋市公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といった共用部分の大規模修繕の工事費を、管理組合に一般的に補助する市の制度は見つかりませんでした。
ただし、鹿嶋市には「ゼロ」とは言い切れない制度が2つあります。1つは、敷地の危険なブロック塀を撤去するときの「危険ブロック塀等改善事業補助金」。申請者は塀の「所有者」で、共有の塀でも共有者の同意書を付けて申請する仕組みが要綱に用意されています。もう1つは、鹿島神宮周辺の限られた区域だけで使える「景観整備補助金」で、建物の「修繕」の外観工事費も対象に含まれています。
こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、鹿嶋市の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして鹿嶋市内に賃貸マンションや社宅をお持ちのオーナーさまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。
早見表：鹿嶋市のマンションで使える制度・使えない制度
2026年10月13日時点で確認できた鹿嶋市の公式ページ・令和8年度の交付要綱と、国の公表資料をもとに整理しました。
| 制度 | 窓口 | 管理組合（共用部）で使えるか | 内容 |
|---|---|---|---|
| 危険ブロック塀等改善事業補助金（令和8年度） | 鹿嶋市 都市計画課 | △ 塀の所有者が対象。共有の塀は共有者の同意書で申請する仕組みあり（管理組合での申請方法は要確認） | 全部除却：1mあたり1万円か工事費の2/3の低い額、一部除却：1mあたり7,000円か2/3の低い額。上限10万円・募集3件・11月30日まで |
| 鹿島神宮周辺地区 景観整備補助金（令和8年度） | 鹿嶋市 都市計画課 | △ 区域内（約7.9ha）で、和風の修景基準に適合する工事に限る | 外観に係る工事費の1/2・上限100万円、設計委託2/3・上限20万円 |
| 木造住宅耐震改修工事等補助金（令和8年度） | 鹿嶋市 都市計画課 | × マンションは対象外（木造の一戸建て住宅） | 工事費の4/5・上限100万円、募集1件 |
| 既存ストック利活用補助金（令和8年度） | 鹿嶋市 都市計画課 | × 想定外（空家の解体・空家バンク物件の改修） | 解体4/5・改修2/3、上限50万円 |
| 蓄電システム補助金（令和8年度） | 鹿嶋市 環境政策課 | × 想定外（自ら住む住宅への設置）。上限に達し終了 | 1件5万円 |
| マンション管理計画認定制度 | 鹿嶋市（市の区域は市が所管） | ○ 間接的に有利 | 長寿命化促進税制や融資の金利引下げの前提になる |
| マンション長寿命化促進税制 | 国（固定資産税は鹿嶋市 税務課） | ○ 間接的に有利 | 2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の固定資産税を減額 |
この表のポイントは、「市の補助は一戸建て・個人向けが中心。マンションで使えるのは“塀”と“限られた区域の景観”だけ。共用部の本体工事は、認定と税制と工事の組み立て方で守る」という構図です。
鹿嶋市のマンション事情－「分譲は少なく、賃貸・社宅が多い」まち
鹿嶋市は茨城県の南東部にあり、東は鹿島灘、西は北浦に面した南北に細長い市です（鹿嶋市 都市計画マスタープラン 第2章 本市の概況、PDF）。市の常住人口は2026年6月1日現在で63,334人と公表されています（鹿嶋市の人口・面積）。
マンション管理の面で特徴的なのは、分譲マンションの数がとても少ないことです。茨城県と県内の市が共同で作成した「茨城県マンション管理適正化推進計画（2024年3月、牛久市公開のPDF）」では、平成30年住宅・土地統計調査をもとに、鹿嶋市のマンション戸数を約20戸（住宅総戸数27,970戸の0.1％）と推計しています。この数字には空室や賃貸化した住戸は含まれていないため、実際の棟数・戸数とは差がありますが、「分譲マンションの管理組合が少ないまち」であることは読み取れます。
一方で、鹿島臨海工業地帯に近い鹿嶋市では、賃貸マンション・アパートや、企業の社宅・寮として使われている鉄筋コンクリート造の共同住宅の修繕のご相談が多いのも実情です。そこでこの記事では、分譲マンションの管理組合だけでなく、賃貸・社宅をお持ちのオーナーさまにも役立つ形で制度を整理しました。
鹿嶋市で管理組合が使える可能性がある補助①－危険ブロック塀等改善事業補助金
マンションの敷地には、駐車場や道路との境界にコンクリートブロック塀が残っていることがあります。築年数の古い建物ほど、ひび割れ・傾き・控え壁（塀を支える短い壁）がない塀が見つかります。大規模修繕の診断で外構まで見ると、ここが意外な「宿題」になることが少なくありません。
令和8年度の要綱で確認した内容
鹿嶋市の危険なブロック塀等の改善に補助金を交付いたします（2026年4月1日更新）と、令和8年度鹿嶋市危険ブロック塀等改善事業補助金交付要綱（PDF）に書かれている主な条件は次のとおりです。
| 項目 | 公式ページ・要綱の記載 |
|---|---|
| 対象の塀 | 倒壊の危険があり、倒れると「避難路等」を通る人に危険を及ぼすおそれがあると市長が認めるブロック塀等 |
| 避難路等とは | 市の地域防災計画で定める指定緊急避難場所・指定避難場所から半径2km圏内の道路 |
| 高さ | 避難路等の道路面から最も高い部分が80cmを超えるもの |
| 申請できる人 | 危険ブロック塀等の所有者（市税等の滞納がないこと など） |
| 共有の塀 | 共有物の場合は、共有者の同意が得られていることを示す書類（様式第3号その3）を添付 |
| 補助額（全部除却） | 除却延長×1mあたり10,000円、または工事費×2/3のいずれか低い額 |
| 補助額（一部除却） | 除却延長×1mあたり7,000円、または工事費×2/3のいずれか低い額 |
| 上限 | 10万円 |
| 手順 | ①危険ブロック塀等の事前判定（現地調査）→②契約前に交付申請→③交付決定後に着工 |
| 期限 | 令和8年12月25日までに交付決定を受けて着手し、令和9年2月1日までに完了 |
| 募集期間・件数 | 4月1日〜11月30日、募集3件（予算に達し次第終了） |
計算例
たとえば、道路沿いのブロック塀を延長15m・全部撤去し、撤去費が27万円だったとします。
- 延長による額：15m × 10,000円 ＝ 15万円
- 工事費による額：27万円 × 2/3 ＝ 18万円
- 低いほうは15万円 → 上限の10万円が補助額の目安
塀の長さが10mを超えると、多くの場合は上限の10万円に届く計算です。金額は大きくありませんが、大規模修繕と同じ時期に外構の安全対策を片づけられるのは管理組合にとって意味があります。
管理組合で申請するときに確認したいこと
要綱は、補助対象者を「危険ブロック塀等の所有者」と定め、共有物の場合の同意書の様式まで用意しています。マンションの敷地や塀は、区分所有者全員の共有になっているのが一般的です。ただ、管理組合（理事長）が代表して申請できるのか、共有者全員の同意書が必要なのか、総会決議の議事録で代えられるのかは、要綱からは読み取れませんでした。戸数の多いマンションで全員の同意書を集めるのは現実的に大変です。
また、募集は3件・11月30日までです。この記事を公開した10月13日時点で、残りは1か月半ほどしかありません。事前判定に現地調査が入ることを考えると、今年度に使いたい場合は、すぐに都市計画課（0299-82-2911）へ相談する必要があります。間に合わない場合は、次年度の募集に向けて、塀の延長・高さ・写真を整理しておくだけでも準備になります。
鹿嶋市で使える可能性がある補助②－鹿島神宮周辺地区の景観整備補助金
鹿嶋市には、全国的にも珍しい「景観」の補助があります。鹿島神宮周辺地区の地区計画で定めた区域のうち、鹿島神宮通りと神宮坂地区（約7.9ha）で、修景基準に沿った工事を行う場合の補助です。
令和8年度の内容
鹿島神宮周辺の歴史と情緒あふれる街並みづくりにつながる景観補助金の希望者を募集します（2026年4月1日更新）と、令和8年度の交付要綱（PDF）で確認した内容です。
| 種別 | 補助対象経費 | 補助率 | 限度額 |
|---|---|---|---|
| 建築物等の工事 | 新築・増築・改築・修繕・模様替えの工事費のうち、外観に係る経費 | 1/2 | 100万円（外構と合わせて100万円まで） |
| 外構の工事 | 沿道からの景観に影響するアプローチ整備、塀・柵の築造 | 1/2 | 50万円 |
| 設計委託 | 上記工事の設計・デザイン | 2/3 | 20万円 |
対象者は、建築物等またはその敷地の所有者または借主で、着手日の30日前までの事前協議と、令和8年12月25日までの交付申請が必要です。
一般的なマンションの外壁塗装で使えるかは、正直に言って難しい
「修繕も対象」と聞くと期待したくなりますが、要綱の修景基準を読むと、外壁は木材・漆喰・石張りなどの自然素材を用いた和風仕上げ、通りから見える開口部は木製または和風サッシ、屋根は和瓦を用いた傾斜屋根、外壁の色は黄赤系の彩度4以下か無彩色、といった基準が並びます。
鉄筋コンクリート造のマンションで、一般的な吹付け塗装やタイル補修を行う大規模修繕が、この基準にそのまま適合するケースは少ないと考えられます。区域内に建物がある場合でも、まずは都市計画課（都市計画グループ）に事前協議で「この工事内容が対象になり得るか」を確認するのが現実的です。外構の塀・柵を和風の仕上げで造り直す工事などは、検討の余地があるかもしれません。
鹿嶋市のマンションで「使えない」制度も確認しておく
木造住宅耐震改修工事等補助金
令和8年度鹿嶋市木造住宅耐震改修工事等補助金交付要綱（PDF）では、対象の「木造住宅」を在来工法の木造の一戸建て住宅と定義しています。補助は工事費の4/5・上限100万円と手厚いのですが、マンションは対象外です。募集は1件・11月30日までです。
既存ストック利活用補助金
空家の解体・中古住宅のリフォームをされる方に補助金を交付しますは、不良住宅・特定空家の解体や、市外から空家バンクの中古住宅を購入して移住する方の改修が対象です。マンションの共用部の修繕は想定されていません。
蓄電システム（蓄電池）補助金
令和8年度蓄電システム（蓄電池）補助金のお知らせ（2026年7月30日更新）は、自ら住む住宅に太陽光発電と連携した蓄電池を設置する個人が対象で、1件5万円・19件の枠は上限に達して終了しています。
マンション管理計画認定制度－鹿嶋市は「市」が所管行政庁です
マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。
茨城県マンション管理適正化推進計画では、鹿嶋市は計画の共同作成主体で、市の区域の所管行政庁は鹿嶋市と明記されています。県が認定を行うのは町村の区域です。計画には「管理計画の認定申請は、各所管行政庁に行う必要がある」「認定申請にあたっては、事前に公益財団法人マンション管理センターの『管理計画認定手続支援サービス』を利用する」とも書かれています。
一方、鹿嶋市の公式サイトでは、管理計画認定の申請窓口・手数料を案内するページを確認できませんでした。 住宅関連の業務は都市計画課（住宅グループ・建築グループ）が担っているため、まずは都市計画課（0299-82-2911）にお問い合わせください。
認定の主な準備
認定の基準は国が定めています（上記の推進計画にも掲載）。理事会で事前に確認しておきたい代表的な項目は次のとおりです。
| 確認項目 | 理事会でのチェック |
|---|---|
| 管理組合の運営 | 管理者等と監事が定められ、総会が年1回以上開かれているか |
| 管理規約 | 緊急時の専有部への立入り、修繕履歴の管理、財務・管理情報の提供が定められているか |
| 経理 | 管理費と修繕積立金の区分経理、3か月以上の滞納額が全体の1割以内か |
| 長期修繕計画 | 7年以内に見直し、計画期間30年以上で大規模修繕2回以上を含むか |
| 名簿 | 組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上確認しているか |
鹿嶋市のように分譲マンションが少ない地域では、役員のなり手不足や、管理会社に任せきりで長期修繕計画が古いままになっているケースも見かけます。認定の基準は、そうした管理の「健康診断」のチェックリストとしても使えます。
マンション長寿命化促進税制－期限は2027年3月31日
国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。令和7年度の税制改正で適用期間が2年延長され、2027年（令和9年）3月31日までに工事を完了したものが対象です（マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省））。
主な要件は次のとおりです。
- 築20年以上・総戸数10戸以上のマンション
- 過去に1回以上、長寿命化工事を行っていること
- 外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を一体として実施すること
- 管理計画認定マンションは、修繕積立金を認定基準まで引き上げていること など
減額の割合は、国の制度では1/6〜1/2の範囲で市町村の条例で定める仕組みです。鹿嶋市の公式サイトでは、この税制の減額割合や申告方法を案内するページを確認できませんでした。 固定資産税は税務課（資産税グループ）の所管ですので、減額割合と申告書類は税務課へご確認ください。令和7年度からは、理事長等が必要書類を提出すれば、区分所有者ごとの申告がなくても適用を受けられる扱いも示されています。
工事完了の期限まで、残り5か月半です。これから総会で決議する管理組合が、認定の取得・積立金の見直し・工事の完了をそろえるのはかなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは、今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。間に合わない場合でも、認定の取得と長期修繕計画の見直しは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。
鹿嶋市のマンションの大規模修繕－海と北浦に挟まれた立地で考えること
東側（鹿島灘寄り）は「塩分」と「風」、西側（北浦寄り）は「湿気」
鹿嶋市は東を鹿島灘、西を北浦に挟まれています。海に近い東側では、海からの風に含まれる塩分が、手すり・金物・設備の架台などの鉄部のさびや、塗膜の劣化を早めることがあります。私の経験でも、海に近い建物では、同じ築年数の内陸の建物より鉄部の傷みが進んでいることがよくあります。
湖沼や田園に近い低地では、北側の面や1階まわりで苔・カビ・藻による外壁の汚れが目立つこともあります。どちらも「建物全体が一様に傷む」のではなく、面ごと・部位ごとに劣化の進み方が違うのが特徴です。
費用の目安
金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 30戸規模マンションの大規模修繕 総工費 | 約3,500万〜5,000万円 |
| うち仮設足場の割合 | 総工費の約15〜25% |
| 外壁塗装 | 1㎡あたり約3,500〜4,500円 |
| 外壁の打診調査 | 1㎡あたり約250〜500円 |
| 防水工事 | 1㎡あたり約5,000〜8,000円 |
10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。
3つの工法を、公平に比べる
| 工法 | 向いている建物・工事 | 強み | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 通常の足場仮設工法 | 外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕 | 作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する | 設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要。海沿いでは強風時の養生シート対策も必要 |
| ロープアクセス工法（無足場工法） | 外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、調査・点検 | 足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない | 作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要 |
| ハイブリッド工法 | 海側の面だけ劣化が早いなど、面ごと・部位ごとに状態が違う建物 | 部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい | 計画と工程管理に専門性が必要 |
ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。
ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。
長寿命化促進税制と工法選びの関係
長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限に間に合わない場合や、劣化が海側の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。
明誠について、数字でお伝えします
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。
現場で見てきたこと
社宅や賃貸マンションの修繕でご相談を受けると、「入居者が入れ替わる時期に、足場を何か月も掛けたくない」というお声をよくいただきます。私は、まず建物を面ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。
また、敷地のブロック塀は、建物の診断では見落とされがちです。大規模修繕の調査の際に、塀の高さ・長さ・ひび割れ・控え壁の有無を写真で記録しておくと、市の補助の事前判定の相談にもそのまま使えます。
管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。
鹿嶋市で賃貸マンション・社宅・寮をお持ちのオーナーの方へ
賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。
市の補助で見ると、危険ブロック塀等改善事業補助金は「塀の所有者」が対象なので、賃貸マンションや社宅の敷地の塀を撤去するオーナーさま・法人さまも検討できます（要綱の様式では、市外在住者や法人の申請も想定されています）。一方、管理計画認定と長寿命化促進税制は分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません。
オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。
隣の神栖市の事情は、神栖市のマンション補助金の記事でも整理しています。
この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）
- 管理計画認定の申請窓口・手数料：鹿嶋市が所管行政庁であることは県・市の共同計画で確認できましたが、市の公式サイトに申請案内のページは見当たりませんでした
- 長寿命化促進税制の鹿嶋市での減額割合・申告方法：税務課の様式一覧（2026年1月5日更新）に専用の申告書は掲載されていませんでした
- 管理組合がブロック塀補助の申請者になれるか：要綱は「所有者」「共有者の同意書」と定めるのみで、管理組合（理事長）による代表申請の可否は読み取れませんでした
- 令和8年度のブロック塀補助・耐震補助の残り枠：募集件数（3件・1件）は公表されていますが、10月13日時点の残り枠は公表されていません
確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市の担当課へ最新の内容をご確認ください。
制度を使うときの共通の落とし穴
失敗しやすい3つのパターン
- 契約・着工してから申請しようとする：ブロック塀補助は「事前判定→契約前に交付申請→交付決定後に着工」、景観補助は「着手30日前までの事前協議」が必要です
- 募集件数を見落とす：ブロック塀補助は3件、木造耐震補助は1件と、枠はとても小さく設定されています
- 期限と完了日を見落とす：ブロック塀補助は令和9年2月1日までの完了、長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了が条件です
理事会で使える質問リスト
市の窓口へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。
- マンションの管理計画認定はどこに申請しますか。手数料と、事前確認の要否を教えてください（都市計画課 0299-82-2911）
- 敷地の共有のブロック塀について、管理組合の理事長が代表して申請できますか。同意書は全員分が必要ですか（同課）
- 令和8年度のブロック塀補助の残り枠はありますか（同課）
- 長寿命化促進税制の減額割合と、申告書類・証明書の様式を教えてください（税務課 資産税グループ）
- 共用部の工事に使える市の制度はほかにありますか（都市計画課）
鹿嶋市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
- 都市計画課に、認定とブロック塀補助をまとめて相談する：認定の基準に照らして足りない点を洗い出し、塀の補助の残り枠も確認します
- 建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：海側・陸側の劣化の差、鉄部、外構の塀まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
- 税制の期限に間に合うかを見極める：長寿命化促進税制（2027年3月31日完了）を狙うか、次の機会に回すかを決めます
- 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます
よくあるご質問
Q. 鹿嶋市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？
A. 2026年10月13日時点で鹿嶋市の公式サイトを確認した範囲では、共用部分の外壁塗装や屋上防水の工事費を一般的に補助する市の制度は見つかりませんでした。敷地の危険なブロック塀の撤去と、鹿島神宮周辺の限られた区域の景観整備には補助があります。
Q. マンションの敷地のブロック塀の撤去に、補助は使えますか？
A. 鹿嶋市の危険ブロック塀等改善事業補助金は、塀の所有者が対象で、共有の塀は共有者の同意書を付けて申請する仕組みです。上限は10万円、令和8年度は募集3件・11月30日までです。管理組合が代表して申請できるかは、都市計画課にご確認ください。
Q. 鹿島神宮の近くのマンションなら、外壁塗装に景観補助を使えますか？
A. 区域（鹿島神宮通りと神宮坂地区）内で、和風の修景基準に適合する工事であれば対象になり得ます。ただし、外壁は自然素材の和風仕上げ、開口部は木製または和風サッシなどの基準があり、一般的なマンションの塗り替えがそのまま適合するケースは少ないと考えられます。まずは事前協議をおすすめします。
Q. 鹿嶋市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？
A. 茨城県マンション管理適正化推進計画で、鹿嶋市の区域は鹿嶋市が所管行政庁とされています。市の公式サイトに申請案内のページは見当たらなかったため、都市計画課（0299-82-2911）にお問い合わせください。
Q. マンション長寿命化促進税制は、鹿嶋市でも使えますか？
A. 国の制度なので、要件を満たせば鹿嶋市のマンションも対象です。2027年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として行う工事の完了が必要です。減額割合と申告方法は税務課にご確認ください。
Q. 海に近いマンションでも、ロープアクセスで工事できますか？
A. できます。手すり・金物・シーリングなど部位ごとの補修に向いています。ただし強風時は作業を止める必要があるため、海沿いでは風の予報を見ながら工程に余裕を持たせます。
Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？
A. 明誠では、大規模修繕のご相談と概算のお見積りは無料で承っています。補助制度や税制の使い方の整理だけでも、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。
この記事のポイントまとめ
- 鹿嶋市の公式サイトでは、管理組合の共用部の本体工事に使える市の補助は確認できない
- 危険ブロック塀等改善事業補助金は、共有の塀でも同意書で申請する仕組みあり（上限10万円・募集3件・11月30日まで）
- 鹿島神宮周辺の景観補助は「修繕」も対象だが、和風の修景基準があり一般的な塗り替えでは適合が難しい
- 管理計画認定の所管行政庁は鹿嶋市。窓口と手数料は都市計画課に要確認
- 長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了が条件
出典・参考資料
- 鹿嶋市「危険なブロック塀等の改善に補助金を交付いたします」（2026年4月1日更新）
- 鹿嶋市「令和8年度鹿嶋市危険ブロック塀等改善事業補助金交付要綱（PDF）」（令和8年3月31日告示）
- 鹿嶋市「鹿島神宮周辺の歴史と情緒あふれる街並みづくりにつながる景観補助金の希望者を募集します」（2026年4月1日更新）
- 鹿嶋市「令和8年度鹿嶋市鹿島神宮周辺地区地区計画景観整備事業補助金交付要綱（PDF）」
- 鹿嶋市「木造住宅の耐震改修費用を助成します。」
- 鹿嶋市「令和8年度鹿嶋市木造住宅耐震改修工事等補助金交付要綱（PDF）」（令和8年3月31日告示）
- 鹿嶋市「空家の解体・中古住宅のリフォームをされる方に補助金を交付します」
- 鹿嶋市「令和8年度蓄電システム（蓄電池）補助金のお知らせ」（2026年7月30日更新）
- 鹿嶋市「税務課への申請書類 様式一覧」（2026年1月5日更新）
- 鹿嶋市「鹿嶋市の人口・面積」
- 鹿嶋市「都市計画マスタープラン 第2章 本市の概況（PDF）」
- 茨城県ほか「茨城県マンション管理適正化推進計画（牛久市公開、PDF）」（2024年3月）
- 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
- 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました（マンション管理・再生ポータルサイト）」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている鹿嶋市および茨城県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。鹿嶋市のブロック塀補助・景観補助・木造耐震補助は令和8年度の交付要綱（令和8年3月31日告示・4月1日施行）を直接確認しました。木造耐震補助の案内ページの更新日は2023年4月1日ですが、内容は令和8年度要綱と照合しています。茨城県マンション管理適正化推進計画は2024年3月策定（計画期間：令和6年度〜令和12年度）です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、鹿嶋市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。
鹿嶋市は、分譲マンションが少なく、制度の情報も集まりにくいまちです。だからこそ、塀の補助のような小さな制度を取りこぼさず、工事の組み立て方で総額を抑えることが大切だと考えています。海側の面の診断や、補助・税制に間に合うかの整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。
▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月13日
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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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石岡市のマンション補助金｜大規模修繕と管理計画認定【2026】
2026年10月13日 更新
「石岡市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」
先に結論をお伝えします。茨城県が公表している市の住宅関連助成制度の一覧（石岡市分）を確認した範囲では、マンションの共用部分の大規模修繕工事費を、管理組合に直接補助する市の制度は見当たりませんでした。 一覧にあるのは、住宅・店舗等のリフォーム支援、新生活支援、木造住宅の耐震、空家の解体、合併処理浄化槽、危険ブロック塀の撤去などで、多くは戸建住宅や個人を想定した制度です。
ただし、補助金が見当たらないことは「打つ手がない」ことではありません。石岡市のマンション管理組合が押さえておきたい点は、次の3つです。
- 市のリフォーム支援補助金は、共用部が対象になるかが募集要領から読み取れない（確認すれば道が開ける可能性はあります）
- マンション管理計画認定制度は、石岡市が市のため県の認定対象外。窓口は市への確認が必要
- マンション長寿命化促進税制には、2027年3月31日という工事完了の期限がある
こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、石岡市のマンション管理組合の理事長さま・理事の皆さまに向けて、確認できた制度を「使える・使えるか要確認・使えない」に仕分けし、工事費そのものを適正に抑える考え方まで、現場の目線でお伝えします。
早見表：石岡市のマンションで使える制度・要確認の制度
| 制度 | 主な内容 | マンション共用部への使いやすさ |
|---|---|---|
| 住宅・店舗等リフォーム支援事業費補助金（商工観光課） | 住宅・店舗のリフォーム工事費の一部を補助。市内業者の利用が条件 | 要確認（募集要領にマンション・共用部の記載なし） |
| 木造住宅耐震改修費助成 | 木造住宅の耐震補強の費用補助 | 使えない（木造住宅が対象） |
| 木の住まい・住まいづくり推進 | 新築の建築費の補助 | 使えない（新築が対象） |
| 危険ブロック塀等撤去補助 | 道路面から高さ80cm超の危険なブロック塀の撤去費補助 | 敷地内にあれば要確認 |
| 排水設備接続支援・合併処理浄化槽 | 下水道接続や浄化槽設置への補助 | 大規模修繕とは別枠 |
| マンション管理計画認定制度 | 管理計画が基準を満たすと自治体が認定 | 補助金ではないが、税制の要件に関わる |
| マンション長寿命化促進税制（国） | 要件を満たす長寿命化工事後の固定資産税を減額 | 使える可能性あり（期限2027年3月31日） |
上の表は、茨城県が公表している「市町村の住宅関連助成制度一覧（石岡市分、令和6年4月1日時点）」と、石岡市の募集要領をもとに整理しました。制度は年度ごとに改正されますので、申請の前に担当課の最新情報をご確認ください。
石岡市のマンションの特徴－市全体の世帯数から見える「集合住宅の位置づけ」
石岡市の公式サイトによると、市の人口は66,380人、世帯数は32,261世帯です（令和8年10月1日時点）。市の住宅関連の助成制度を見渡すと、新築・耐震・空家・浄化槽など、戸建住宅や個人を想定した制度が中心で、マンション管理組合を対象にした制度は一覧からは読み取れません。
だからこそ、石岡市のマンション管理組合は「市の補助金を待つ」のではなく、国の制度、管理計画認定、そして工事費の適正化の3つを組み合わせて考えることが現実的です。
築20年前後を迎えるマンションでは、最初の大規模修繕から12年前後が経ち、2回目の大規模修繕を検討する時期に入ります。一般に、日当たりや風当たりの違いで、外壁の塗膜やシーリング材は面ごとに違う傷み方をします。
石岡市で確認できた市の住宅関連制度
茨城県の一覧には、石岡市の住宅関連の助成制度が14件掲載されています。マンションの管理組合に関係しそうなものを、順に見ていきます。
住宅・店舗等リフォーム支援事業費補助金－共用部が対象になるかが最大のポイント
石岡市の商工観光課が担当する制度です。令和7年度の募集要領で確認できた主な内容は、次のとおりです。
- 補助率は補助対象工事費の10％（1,000円未満切り捨て）
- 工事費の下限は30万円（税抜）以上
- 上限額は住宅10万円、店舗30万円
- 外壁・屋根の耐久性を高める工事（屋根の吹き替え・塗装、外壁の張り替え・塗装など）が対象工事に含まれる
- 補助を受けた翌年度から5年間は再申請不可
- 施工は市内に本店を置く法人、または市内に主たる事業所のある個人事業主が条件
一方、令和8年度の内容を紹介している外部のサイトでは、住宅の上限額が5万円と記載されており、公式の募集要領とは数字が異なります。どちらが現在の正しい金額かは、今回の調査では確認しきれませんでした。 申請をお考えの場合は、商工観光課（石岡市役所代表 0299-23-1111）で令和8年度の募集要領をご確認ください。
そして最も大切な点は、募集要領に「分譲マンション」「共同住宅」「共用部」に関する記載がないことです。住宅の「居住者本人」が申請する制度で、専有部分のリフォームが想定されているように読めますが、管理組合が共用部の外壁塗装などで申請できるかは、募集要領からは判断できません。仮に対象になったとしても、上限は住宅10万円程度で、数千万円規模の大規模修繕の工事費に対しては、ごく小さな金額です。
そのため、この制度は「大規模修繕の財源」としてではなく、各区分所有者が専有部分の工事を行うとき（内装・給湯器の交換など）に使える可能性があるものとして、区分所有者の皆さまに情報提供する、という使い方が現実的でしょう。
危険ブロック塀等撤去補助事業－敷地内の確認を
道路面からの高さが80cmを超える危険なブロック塀の撤去費用の一部を補助する制度です（担当は建築住宅指導課）。マンションの敷地に古いブロック塀が残っていないか、大規模修繕の事前調査と併せて確認しておくとよいでしょう。管理組合が申請できる制度かどうかは、窓口に問い合わせが必要です。
耐震・新築・空家関連の制度
木造住宅の耐震診断・改修や、木造住宅の新築、空家の解体などの制度は、鉄筋コンクリート造のマンション共用部の大規模修繕とは対象が異なります。
マンション管理計画認定制度－石岡市は「県」の対象外。まず市に確認を
マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たしていることを、自治体が認定する制度です。
ここで注意したいのが、認定を行うのが誰かです。茨城県のマンション管理計画認定制度のページによると、県が認定するのは県内の町村区域にある分譲マンションで、具体的には茨城町、大洗町、城里町、東海村、大子町、美浦村、阿見町、河内町、八千代町、五霞町、境町、利根町の12町村です。石岡市は市ですので、県の認定の対象には含まれません。
同ページには「市区域のマンションについては、各市にお問い合わせください」とあり、今回確認できた範囲では、石岡市が独自に認定を行っているのか、どの部署が窓口なのかは特定できませんでした。 マンションの管理や住宅施策は、市の建築住宅指導課（石岡市役所代表 0299-23-1111）が最初の問い合わせ先になると思われます。
参考までに、県が認定を行う場合の手数料は、1棟で4,000円（2棟以上は1棟追加ごとに2,000円加算）と公表されています。ただしこれは県が認定する町村部の話で、石岡市の手数料ではありません。また、申請前に公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受ける流れが、県のページに案内されています。
認定の基準は、県独自のものではなく、国土交通省の告示で定められた全国共通の基準です。主な項目は、管理組合の運営（総会の開催、管理者・監事の選任）、管理費と修繕積立金の経理、長期修繕計画の作成と見直し、修繕積立金の滞納状況などです。長期修繕計画が長く見直されていない管理組合は、まず計画の見直しから始めることになります。
マンション長寿命化促進税制－認定の取得から逆算を
国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たしたマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。日本リフォーム団体連合会などが公開している令和7年度の税制の資料（PDF）によると、主な内容は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象マンション | 完成から20年以上・10戸以上 |
| 対象工事 | 外壁塗装等・床防水・屋根防水の3つを含む長寿命化工事（過去に長寿命化工事を行ったことも必要） |
| 完了期限 | 令和9年（2027年）3月31日まで |
| 減額内容 | 翌年度の建物部分の固定資産税額の6分の1〜2分の1の範囲で自治体が条例で定める割合（100㎡相当まで） |
| 管理の要件 | 管理計画の認定を受けている、または管理組合が助言・指導を受けている。修繕積立金や長期修繕計画に関する要件がある |
| 申告 | 工事完了から3か月以内に市区町村へ届出 |
減額割合は自治体の条例で定められる範囲があるため、石岡市の具体的な割合と申告の窓口は、市の税務担当課に確認が必要です。工事の完了期限が2027年3月31日と近いため、これから総会を開いて決議する管理組合にとっては、スケジュールがかなり厳しいのが実情です。「間に合うか」を、発注の前に工程表で確認してください。
この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）
- 石岡市が管理計画認定を独自に行っているか、その窓口と手数料
- リフォーム支援補助金が、管理組合の共用部の工事で申請できるか
- 令和8年度のリフォーム支援補助金の住宅の上限額（公式の募集要領と外部サイトで数字が異なる）
- 石岡市の長寿命化促進税制の減額割合と申告窓口
これらは、市の担当課への問い合わせで確認できる内容です。推測で補うことはしていません。
石岡市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます
市の補助が共用部に使えるか分からない以上、工事費そのものを適正に抑えることが、修繕積立金を守る最大の手段になります。
費用の目安
金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 30戸規模マンションの大規模修繕 総工費 | 約3,500万〜5,000万円 |
| うち仮設足場の割合 | 総工費の約15〜25% |
| 外壁塗装 | 1㎡あたり約3,500〜4,500円 |
| 外壁の打診調査 | 1㎡あたり約250〜500円 |
| 防水工事 | 1㎡あたり約5,000〜8,000円 |
10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。
3つの工法を、公平に比べる
明誠は、次の3つの工法から建物に合う方法を提案しています。
| 工法 | 向いている建物・工事 | 強み | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 通常の足場仮設工法 | 外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕 | 作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する | 設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要 |
| ロープアクセス工法（無足場工法） | 外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装 | 足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない | 作業内容によっては向かない。専門技能を持つ職人が必要 |
| ハイブリッド工法 | 面ごと・部位ごとに足場とロープを使い分けたい建物 | 部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい | 計画と工程管理に専門性が必要 |
ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。
ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。
市内業者の条件がある補助金と、工法選びの関係
石岡市のリフォーム支援補助金は、施工業者が市内に本店を置く法人などに限られる条件があります。仮に共用部の工事で使える場合でも、この条件が工法の選択肢や見積りの比較範囲を狭める可能性があります。補助額が上限10万円程度であることを考えると、数千万円規模の工事で業者の選択肢を狭めることが、総額の面で得かどうかは冷静な比較が必要です。補助金の有無よりも、複数社の見積りを同じ条件で比べることを優先することをお勧めします。
築20年前後のマンションで、ロープアクセスが役立つ場面
築20年前後のマンションでは、1回目の大規模修繕で手当てした場所と、そうでない場所で、劣化の差が出てくることがよくあります。たとえば、日当たりの強い面だけシーリングが硬化している、屋上の立ち上がり部だけ防水層が傷んでいる、といったケースです。
こうした場合、全面足場を組む前に、劣化の進んだ面だけを部分補修する選択肢があります。足場を組まないロープアクセスなら、仮設費を抑えて早めに手当てでき、次回の大規模修繕で下地補修の数量が膨らむのを防げます。補助金が少ない市では、この「劣化を育てない」発想が、長い目で見た修繕積立金の節約につながります。
また、調査・診断の段階でロープアクセスを使う方法もあります。足場を組まずに外壁を打診調査すれば、診断費用を抑えながら、面ごとの劣化の記録を取れます。その記録をもとに、「今やる工事」と「次回に回せる工事」を仕分けすることが可能です。
管理計画認定・税制と、工法選びはセットで考える
長寿命化促進税制の対象工事には、外壁塗装等・床防水・屋根防水が含まれることが条件とされています。こうした工事は全面的な足場が必要になる場合が多く、足場のリース期間と、認定・申告のスケジュールを一枚の工程表にまとめておくことが大切です。完了期限（2027年3月31日）に間に合うかどうかは、発注の前に確認してください。
明誠について、数字でお伝えします
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。
石岡市のマンションで、理事会が確認したいこと
- 長期修繕計画が直近で見直されているか、計画期間は十分か
- 修繕積立金の滞納がどの程度あるか
- 完成から20年以上・10戸以上という、長寿命化促進税制の対象になるか
- 管理計画認定の窓口と手数料を、市に確認したか
- 面ごと（日当たり・風当たり）に、シーリング・外壁・防水の劣化に差があるか
- リフォーム支援補助金が共用部で使えるか、商工観光課に確認したか
- 税制の期限（2027年3月31日完了）に工事が間に合うか
- 敷地内のブロック塀が、撤去補助の対象になるか
現場で見てきたこと
私が現場で見てきた中で、補助金の話から入った管理組合ほど、見積りの比較が甘くなる傾向があります。「補助が出るから」と1社に絞ってしまうと、本来比べるべき工事範囲や仕様の差が見えなくなります。まず工事範囲を整理し、複数社で同じ条件の見積りを取り、そのうえで使える制度があれば乗せる、という順番をお勧めしています。
制度を使うときの共通の落とし穴
失敗しやすい3つのパターン
- 交付決定の前に着工してしまう：リフォーム支援補助金の募集要領では、交付決定前に始めた工事は対象外とされています。契約や発注の前に、事前相談の段取りを確認してください。
- 期限から逆算せずに総会を開く：長寿命化促進税制は工事完了が2027年3月31日までです。総会決議、業者選定、施工、完了後の申告まで、逆算した工程が必要です。
- 補助金を理由に1社に絞る：上限が小さい補助金のために、比較検討を省くと、総額で損をすることがあります。
理事会で使える質問リスト
- 石岡市に、管理組合が使える補助制度はありますか（共用部の外壁・防水の工事で）
- 管理計画認定は、どの部署に、いつから申請できますか。手数料はいくらですか
- 長寿命化促進税制の減額割合と、申告の窓口はどこですか
- 市内業者の条件がある補助金は、見積りの比較範囲にどう影響しますか
石岡市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ
- 現状把握：長期修繕計画の見直し時期、修繕積立金の残高と滞納状況、前回の工事内容を整理する
- 劣化診断：外壁の打診調査やシーリング・防水の状態を面ごとに確認する（ロープアクセスで足場なしの調査も可能）
- 制度の確認：市の担当課（商工観光課・建築住宅指導課・税務担当）に、補助金・認定・税制の取り扱いを問い合わせる
- 工法と工事範囲の比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで、同じ条件の見積りを複数社から取る
- 総会での決議と工程管理：税制の期限と足場の期間を一枚の工程表にして、総会に諮る
賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ
分譲ではなく、賃貸マンションやビルを所有されているオーナーの方は、管理組合の合意形成が不要な分、判断を早く進められます。石岡市のリフォーム支援補助金は、募集要領上は「住宅・店舗」の居住者や事業者が対象の制度で、所有する賃貸物件の大規模修繕に使えるかは確認できていません。一方、屋上防水や外壁の劣化は、放置すると雨漏りや入居者の退去につながります。足場を組まないロープアクセス工法なら、入居者の生活への影響を抑えながら、劣化の進んだ箇所から先に手当てすることができます。
よくあるご質問
Q. 石岡市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？
茨城県が公表している市の助成制度の一覧（石岡市分）を確認した範囲では、共用部の大規模修繕の工事費を管理組合に直接補助する制度は見当たりませんでした。住宅・店舗等リフォーム支援事業費補助金が共用部に使えるかは、募集要領に記載がなく、商工観光課への確認が必要です。
Q. 石岡市のマンション管理計画認定は、県と市のどちらに申請しますか？
茨城県が認定するのは県内12町村のマンションで、石岡市は含まれません。石岡市が独自に認定を行っているかは今回確認できていないため、市の担当課に問い合わせてください。
Q. マンション長寿命化促進税制は、石岡市のマンションでも使えますか？
完成から20年以上・10戸以上などの要件を満たし、外壁塗装等・床防水・屋根防水を含む工事を2027年3月31日までに完了すれば、対象になる可能性があります。減額割合は自治体の条例で定められるため、石岡市の割合は市の税務担当に確認してください。
Q. 石岡市のリフォーム支援補助金は、管理組合でも申請できますか？
募集要領に分譲マンションや共用部の記載がなく、判断できません。令和7年度の要領では、補助率は工事費の10%、住宅の上限は10万円とされています。令和8年度の最新の内容は、商工観光課でご確認ください。
Q. 管理計画認定を受けるには、何が必要ですか？
国土交通省の告示に基づく全国共通の基準があり、管理組合の運営、会計の区分、長期修繕計画の作成と見直し、修繕積立金の状況などが審査されます。申請前に、マンション管理センターの事前確認を受ける流れが県のページで案内されています。
Q. 足場を組まない大規模修繕は、本当に可能ですか？
外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装などは、ロープアクセス工法で可能です。全面的な改修は足場が向く場合もあり、建物ごとに最適な工法は異なります。明誠は3つの工法から比較してご提案します。
Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？
お問い合わせや概算のご相談は、お気軽にどうぞ。具体的な条件をお伺いしたうえで、ご案内します。
この記事のポイントまとめ
- 石岡市の住宅関連助成制度に、マンション共用部の大規模修繕を直接補助するものは見当たらなかった
- リフォーム支援補助金は、共用部が対象かを商工観光課に確認する価値がある（ただし上限は小さい）
- 管理計画認定は石岡市が市のため県の対象外。市の窓口を確認する
- 長寿命化促進税制は2027年3月31日までの完了が条件。工程から逆算する
- 補助金の有無より、同じ条件での複数社比較と、工法・工事範囲の仕分けが修繕積立金を守る
出典・参考資料
- 茨城県「市町村の住宅関連助成制度一覧（石岡市分、PDF）」
- 石岡市「住宅・店舗等リフォーム支援事業費補助金 募集要領（令和7年度、PDF）」
- 茨城県「マンション管理計画認定制度」
- 石岡市公式サイト「石岡市」（人口・世帯数）
- 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
- 日本リフォーム団体連合会「令和7年度 マンション関連の税制（PDF）」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で確認できた、茨城県、石岡市、国の公表資料をもとに執筆しています。市の助成制度の一覧は令和6年4月1日時点の掲載で、リフォーム支援補助金は令和7年度の募集要領を主に参照しています。令和8年度の金額・条件は変わっている可能性があります。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請や届出をされる前に、石岡市および茨城県の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。
石岡市は、大規模修繕の工事費に直接使える市の補助が見当たらない一方で、管理計画認定と長寿命化促進税制という「期限のある制度」を活用する余地があります。築20年前後を迎えるマンションが増える今こそ、劣化に合わせた工事範囲の仕分けと、工法の比較で、修繕積立金を守る手立てがあります。総会資料の準備や工事範囲の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。
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ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月13日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
相模原市中央区のマンション漏水・防災対策｜相模川・境川の洪水想定と内水153mm・急傾斜地から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】
2026年10月12日 更新
相模原市中央区のマンションで修繕のご相談をいただくと、私は最初に「ハザードマップは、理事会で一度でもご覧になりましたか」とお尋ねします。多くの管理組合で、答えは「個人では見たことがあるが、建物として確認した記録はない」です。中央区は、相模川と境川という大きな川の流域にかかる区で、市の内水ハザードマップは1時間153mmという非常に強い雨を想定しています。さらに、区内には急傾斜地の土砂災害警戒区域もあります。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市で、神奈川県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。
今日は、相模原市・神奈川県・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに、中央区の分譲マンション、賃貸マンション、そしてビルオーナーさまの建物が、大規模修繕で先に押さえるべき場所を整理します。相模原市中央区のハザードマップを、漏水と防災の「修繕の順番」に置き換えてお伝えします。
結論：中央区で優先すべきは「内水の確認」「屋上・バルコニーの排水」「立地に応じた洪水・土砂の確認」です
先に結論を申し上げます。相模原市中央区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。
- 市の「内水ハザードマップ（中央区版）」で、建物の位置と想定浸水深を確認する：川から離れた建物でも、下水道や水路があふれる「内水」で浸水することがあります
- 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：短時間の強い雨で、まず出るのは排水が追いつかないことによる漏水です
- 洪水ハザードマップ（相模川・境川沿い）と、神奈川県の土砂災害警戒区域の告示図書で、立地ごとのリスクを確認する
順に見ていきます。
相模原市中央区のハザードマップを1枚で読む（内水／洪水／土砂災害）
相模原市は、区ごとにハザードマップを作成しています。中央区版では、次の3種類を確認できます。
| 種類 | 中央区の状況（市・県の公式資料より） | マンションで見るべき点 |
|---|---|---|
| 内水 | 中央区版の内水ハザードマップ（情報面・地図面）あり。1時間153mmを想定 | 低い道路沿い、地下・半地下、ピット（昇降路の底） |
| 洪水 | 相模川・境川沿いの一部が洪水浸水想定区域 | 川沿いの建物の想定浸水深と、電気設備の位置 |
| 土砂災害 | 急傾斜地の崩壊で土砂災害警戒区域あり（県の告示図書に区域を掲載） | 斜面・擁壁に近い建物、敷地排水 |
内水：想定降雨は1時間153mm、市全域に同時に降る前提です
相模原市の内水ハザードマップのページ（令和8年10月1日更新）には、過去に関東地方で観測された1時間降雨量153mmの想定最大規模降雨が、市域全体に同時に降った場合を想定している、と書かれています。「下水道や水路などから水があふれ、地表面を流れて浸水が広がる範囲とその深さ」を示すもので、水防法に基づく「雨水出水浸水想定区域図」をもとにしています。着色されていない区域でも浸水が起きる可能性があると注意書きがあります。
洪水と内水は一連の降雨で同時に起きる可能性が高いため、あわせて確認するよう市が求めています。中央区版は、情報面と地図面の2種類のPDFが公開されています（出典：相模原市「内水ハザードマップ」、中央区版 地図面（PDF））。地図面の問い合わせ先は下水道経営課（042-707-1840）、情報面は危機管理統括部 防災計画担当（042-769-8208）です。
私が管理組合の理事会でお願いしているのは、地図面で「自分たちの建物と、前面道路、駐車場の出入口、ゴミ置場、受変電設備（電気を建物に引き込む設備）の位置」に丸を付けることです。それだけで、「どこから水が入りそうか」が具体的な議論になります。
洪水：相模川と境川沿いの一部が洪水浸水想定区域です
相模原市の都市計画マスタープランの中央区の部分には、相模川と境川沿いの一部地域が洪水浸水想定区域に指定されていること、市管理河川の鳩川・八瀬川・姥川では改修事業や一時貯留施設の設置促進を進めることが書かれています。田名地区では相模川の親水空間の形成も図るとされています（出典：相模原市「都市計画マスタープラン（中央区）」。根拠資料は令和2年2月の市資料とされています）。同じ文書は、道保川を計画的な河川改修の対象に挙げていますが、浸水想定区域としての指定は記載していません。
ここで一つ、お知らせしておきたい点があります。神奈川県は2025年10月31日、相模川・中津川の洪水浸水想定区域図のうち、「家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流）」に誤りがあったと発表し、同年12月25日に修正した区域図を公表しました。相模原市分は約2.8km²から約0.9km²に修正されています（出典：神奈川県「相模川及び中津川の洪水浸水想定区域図の修正について」）。数字は相模原市全体の値で、中央区だけの値ではありません。市の土砂災害ハザードマップのページにも、中央区のマップ（令和4年3月作成）について、「家屋倒壊等氾濫想定区域」の一部に誤りがある旨の注記があります。
大切なのは、手元のマップが古い版でないかを確認することです。管理組合で印刷してお持ちの図は、修正前のものかもしれません。市のページで最新版を確認してください（出典：相模原市「洪水ハザードマップ」）。
土砂災害：県の告示図書で、区域を町名ごとに確認できます
神奈川県の告示図書では、相模原市中央区について、急傾斜地の崩壊の区域が27区域掲載されています（令和6年2月22日現在の掲載）。上溝、陽光台、横山、横山台、星が丘、上矢部、下九沢、田名、水郷田名、東淵野辺、淵野辺本町、緑が丘、青葉、宮下本町などの町名が挙がっています（出典：神奈川県「土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域 告示図書（相模原市中央区）」）。指定日は主に令和3年5月25日と平成29年3月21日です。
相模原市の土砂災害ハザードマップのページによると、地図上の区域は作成時点のもので、追加指定や解除で現在の指定状況と異なる場合があります。最新の状況は県の告示図書や土砂災害情報ポータルで確認するよう案内されています（出典：相模原市「土砂災害ハザードマップ」）。県の告示図書のページには、他の区にまたがる区域の掲載もあります。ご自身の建物の町名が挙がっている場合は、区域図で境界との位置関係を確認してください。
土砂災害警戒区域に入るかどうかは、町名ではなく区域図の境界で決まります。町名が挙がっている地区の建物では、擁壁や斜面側の外壁、敷地の排水を点検項目に加えてください。区域に入っていない建物でも、屋上やバルコニーの排水の点検は欠かせません。
気候の変化：1時間50mm以上の雨は、約1.5倍に増えています
気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。
数字は全国のものですが、私が現場で感じる変化と一致します。この10年ほどで、「ゲリラ豪雨のあとだけ、ベランダ側の天井にしみが出る」「バルコニーの排水口から水があふれて、下の階のサッシまわりに回った」というご相談が確かに増えました。屋上とバルコニーの排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。
中央区の地域特性と漏水事故の関係：多いのは「排水の詰まり」と「取り合い」の不具合です
ここからは私の現場経験の話です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。
どの地域の建物でも同じですが、築30年を過ぎたマンションでは、現場で見る不具合のパターンはほぼ決まっています。
- 屋上ドレン（雨水の排水口）に落ち葉や砂がたまり、強い雨で屋上に水がたまる
- バルコニーの排水口が詰まり、床の勾配が弱い部分に水が回る
- サッシ枠と外壁の取り合い（接する部分）のシーリング（目地の防水材）が切れ、風を伴う雨で室内に入る
- エキスパンションジョイント（建物の継ぎ目）のカバーが外れ、止水材が劣化している
「ひび割れは見当たらないのに室内が濡れる」というご相談の多くは、ひび割れではなく、サッシまわりのシーリングの小さな切れが原因でした。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。
大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ
大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。
| 部位 | 見るところ | 中央区で特に気にする点 |
|---|---|---|
| ①屋上防水 | 膨れ・ひび割れ・端部の浮き | 排水勾配と溜まり水。1時間50mm級の雨でオーバーフローしないか |
| ②シーリング | 肉やせ・切れ・剥離 | 風雨を受ける面。サッシまわり |
| ③バルコニー排水 | 排水口の詰まり・床の勾配 | 豪雨時の溢れ。上階から下階への回り込み |
| ④ドレン | 落ち葉・砂の堆積、取付部の隙間 | 街路樹や緑地に近い建物の落ち葉 |
| ⑤立上り（防水層の壁際） | 端部の押さえ金物、防水層の切れ | 金物の錆と防水層の浮き |
| ⑥サッシまわり | 枠まわりのシーリング、水切り | 吹き込みの風雨を受ける面 |
| ⑦エキスパンションジョイント | カバーの外れ、止水材の劣化 | 地震後のずれ |
川沿いや低地の建物、土砂災害警戒区域に近い建物では、これに加えて、地下・半地下の止水、受変電設備の位置、擁壁と敷地排水を確認します。
目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です。外壁の打診調査は1㎡あたり250〜500円程度が目安です（いずれも物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。
劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。
漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由
台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事は、手配から組み上げまで日数がかかります。さらに、敷地に余裕のない建物や、前面道路が狭い建物では、足場の費用と工期が膨らみやすくなります。
ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。
金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。
安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介と安全管理の取り組みをご覧ください。
建物の部位ごとに、足場とロープを使い分けるハイブリッド工法もあります。足場を組みやすい面は足場、足場が組みにくい面や高所の部分補修はロープ、という組み合わせで、総額を抑えられることがあります。工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。
防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める
漏水の次に、電気と水の話です。国土交通省と経済産業省がまとめた「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）は、令和元年東日本台風で川崎市内の高層マンションの電気設備が浸水した事例などを受けて作られたものです。ハザードマップや過去の浸水実績から「どのくらいの深さ・時間の浸水に備えるか」を決め、そのうえで電気設備を浸水リスクの低い場所に置く、出入口・からぼり（地下の採光用の掘り込み）・換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。
管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。
- 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水をかぶると動きません。地下や1階にある場合は最優先で確認します
- 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
- エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります
- 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置にあるか、燃料の備蓄量は足りるかを確認します
- 駐車場・ゴミ置場・駐輪場の出入口：内水の水が最初に流れ込む場所です。止水板の取付下地が傷んでいないかを見ます
設備まわりの防水（床・壁・貫通部の止水）や止水板の取付下地の補修は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。設備の移設そのものは大きな費用がかかるため、長期修繕計画の見直しとセットで検討するのが現実的です。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。
なお、避難の考え方も確認しておきましょう。相模原市の土砂災害ハザードマップ資料は、土砂災害のおそれがある区域では立退き避難が原則であること、約30cmの浸水で車は走行困難になるため車での避難は控えること、避難情報が出ていなくても状況から判断して自主的に避難すること、を案内しています。マンションでも、居住者向けの避難の手引きに、これらを反映しておくとよいでしょう。
相模原市で使える支援制度（令和8年度に市のページで確認できたもの）
相模原市中央区のマンションで使える可能性のある市の制度です。年度で内容が変わりますので、市の公式ページの記載と、その更新日を明記します。
旧耐震基準の分譲マンションへの耐震支援
市のページ「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」には、次の内容が掲載されています。
| 制度 | 補助率 | 上限額 |
|---|---|---|
| 耐震巡回相談 | 無料 | ― |
| 耐震診断補助 | 診断費用の6分の5以内 | 1住戸あたり5万円 |
| 耐震改修計画作成補助 | 作成費用の3分の2以内 | 1住戸あたり5万円 |
| 耐震改修工事補助 | 市に問い合わせ | ― |
対象は、市の耐震巡回相談を受け耐震診断を実施する旨の決議書を得ていること、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けて着工したこと、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造であることの3条件を満たす分譲マンションの管理組合です。補助は市の予算の範囲内で行われます。補助対象は住居部分で、店舗など住居以外の部分は除かれます（店舗等が住居の2分の1未満の複合用途は、住居部分を対象に含みます）。
注意点：このページには、令和8年度の受付期間や受付の有無が書かれていません。ページの最終更新日の表示は令和元年5月で、令和8年10月1日に電話番号が統合されたとの記載もあります。令和8年度に申請できるかどうかは、市の建築政策課の耐震推進班（042-769-8252）に直接確認してください（出典：相模原市「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」）。
なお、擁壁の補修や電気設備の浸水対策そのものを対象とした相模原市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。
管理計画認定制度・マンション相談・アドバイザー派遣
市のマンション関連ページ（令和7年12月26日更新）には、次の取り組みが載っています。市のマンション管理適正化推進計画は令和5年3月に策定され、管理計画認定制度も運用されています。管理適正化支援法人の登録は、当面の間行わないとされています。マンション管理士などの専門家による相談や、マンション管理セミナーの案内もあります（出典：相模原市「マンションに関する計画や施策等について」）。
分譲マンションアドバイザー派遣制度のページには、派遣は最大6回、1回目は無料、2・3回目は費用の3分の1、4〜6回目は2分の1、費用は1時間10,000円で1回あたり3時間まで、予算に達し次第終了、と記載されています。ただし、このページの最終更新は令和5年4月14日です。申込条件や費用負担は、住宅課（042-769-9817）で現在の内容をご確認ください（出典：相模原市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」）。
大規模修繕の進め方に迷ったときは、こうした公的な相談窓口で第三者の意見を聞いてから、業者の選定に入るのも一つの手です。
賃貸マンション・ビルオーナーさまへ：「想定外」を事業継続の言葉に直す
収益不動産を所有されているオーナーさまは、漏水や浸水による損害を、修繕費だけでなく「空室期間」と「入居者の信頼」で見る必要があります。1室の漏水が起きると、その部屋だけでなく、下の階の入居者への対応や、原状回復の工期で、複数の部屋が止まります。
そこで、年に一度の点検に、次の3点を加えてください。
- 雨の日に、屋上・バルコニー・駐車場の排水の流れを実際に見る（晴れた日の点検では見えない詰まりが分かります）
- 受変電設備やポンプの位置を、内水ハザードマップの地図面に重ねて確認する
- 防水とシーリングの改修履歴を、一覧表にして残す（売却や借入の際に、建物の管理状態を示す資料になります）
オーナーさま向けの考え方は、収益不動産オーナー向けの明誠のご案内にまとめています。
よくあるご質問
Q. 相模原市中央区のマンションは、どの災害の心配が大きいですか？
A. 立地で変わります。市の内水ハザードマップは1時間153mmを想定しており、川から離れた建物でも確認が必要です。相模川・境川沿いの建物は洪水ハザードマップを、町名が県の告示図書に載っている地区の建物は土砂災害のリスクも確認してください。
Q. 川から離れていれば、浸水の心配はありませんか？
A. いいえ。市は洪水と内水を分けて示しており、内水は下水道や水路があふれることで起きます。着色されていない区域でも浸水が起きる可能性があると、市のページに注意書きがあります。
Q. 自分のマンションが土砂災害警戒区域に入っているか、どう調べますか？
A. 神奈川県の「土砂災害警戒区域等告示図書」の相模原市中央区のページで、区域の位置図や区域図を確認できます。区域は解除や新規指定で変わるため、最新の告示を見てください。市の防災計画担当（042-769-8208）にも問い合わせできます。
Q. 手元のハザードマップは古い版かもしれません。どう確認しますか？
A. 神奈川県は2025年12月25日に、相模川・中津川の家屋倒壊等氾濫想定区域を修正して公表しました。市のページで最新版の洪水ハザードマップをご確認ください。
Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？
A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。
Q. 足場を組む余裕がない建物でも、漏水を直せますか？
A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。足場とロープを組み合わせるハイブリッド工法も選べます。
Q. 相模原市の旧耐震マンションの耐震診断に、補助はありますか？
A. 市のページには、診断費用の6分の5以内（1住戸あたり5万円まで）の補助が載っています。ただし令和8年度の受付状況の記載がありませんので、建築政策課の耐震推進班（042-769-8252）で確認してください。
Q. 施工事例は見られますか？
A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。
まとめ：今週動くこと3点
最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。
- 市の内水ハザードマップ（中央区版）の地図面で、建物・駐車場出入口・受変電設備・エレベーターピットの位置を確認し、管理組合内で共有する
- 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングの写真を、管理会社に依頼する。次の大規模修繕の時期と防水の改修履歴も確認する
- 相模川・境川沿いの建物は最新の洪水ハザードマップを、県の告示図書に町名が載っている地区の建物は土砂災害警戒区域の位置を確認する
漏水も浸水も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月12日時点で公表されている相模原市、神奈川県、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず相模原市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
出典・参考資料
- 相模原市「内水ハザードマップ」（令和8年10月1日更新）
- 相模原市「内水ハザードマップ（中央区版）地図面」
- 相模原市「洪水ハザードマップ」
- 相模原市「土砂災害ハザードマップ」（令和8年4月23日更新）
- 相模原市「都市計画マスタープラン（中央区）」
- 神奈川県「土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域 告示図書（相模原市中央区）」
- 神奈川県「相模川及び中津川の洪水浸水想定区域図の修正について」（令和7年12月25日）
- 相模原市「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」
- 相模原市「マンションに関する計画や施策等について」（令和7年12月26日更新）
- 相模原市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」
- 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」（令和2年6月）
- 気象庁「日本の気候変動2025」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月12日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
本間社長の著書のご案内
『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
川崎市宮前区のマンション漏水・防災対策｜160区域の急傾斜地・矢上川と平瀬川・内水から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】
2026年10月12日 更新
川崎市宮前区のマンションで修繕のご相談を受けると、私は最初に「建物の裏手に、がけや擁壁はありますか」とお聞きします。宮前区は多摩丘陵と台地の上に広がる区で、坂が多く、住宅地のすぐ裏に斜面が迫っている場所が少なくありません。宮前区の水の心配は、川があふれることよりも、斜面と敷地を伝って建物に向かってくる雨水です。
つい先月、2026年9月21日8時30分には、川崎市長が宮前区内の土砂災害警戒区域を対象に【警戒レベル3】高齢者等避難を発令しました。対象は10,399世帯・23,706人です（出典：川崎市「【警戒レベル3】高齢者等避難の発令について（宮前区・土砂災害）」令和8年9月21日）。宮前区では、強い雨は「遠い話」ではありません。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
今日は、川崎市・神奈川県・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに、宮前区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。
結論：宮前区で優先すべきは「斜面と擁壁の水」「内水の想定確認」「屋上とバルコニーの排水」です
先に結論を申し上げます。宮前区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。
- 建物が土砂災害警戒区域に入っていないか、隣接していないかを確認し、擁壁・水抜き穴・敷地排水を点検する：宮前区では急傾斜地の崩壊について160区域が指定されています
- 宮前区の内水ハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：多摩川に面していない区でも、下水道や水路があふれる「内水」で浸水することがあります
- 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：短時間の強い雨でまず出るのは、排水が追いつかないことによる漏水です
順に見ていきます。
宮前区のハザードマップを1枚で読む（土砂／内水／洪水／液状化）
川崎市の立地適正化計画「防災指針」は、宮前区の土砂災害について「土砂災害（特別）警戒区域に建物が多く立地」していることを課題に挙げ、避難体制の整備や対策工事による特別警戒区域の解除などを方針としています。水害については、垂直避難が困難な建物が立地していること、河川周辺の河岸浸食区域に建物が立地していることを課題とし、ハザードマップによる周知や下水道施設等の整備を進める方針です（出典：川崎市「立地適正化計画 防災指針」第6章）。
| 種類 | 宮前区の状況 | マンションで見るべき点 |
|---|---|---|
| 土砂災害 | 急傾斜地の崩壊で160区域を指定（令和7年11月21日現在） | 擁壁・水抜き穴・斜面側の外壁と排水 |
| 内水 | 宮前区版の地図面あり。1時間153mmの雨を想定 | 谷筋や低い道路沿い、地下・半地下の部屋 |
| 洪水 | 防災指針に洪水（L1・L2）と河岸浸食の整理あり | 河川沿いの建物の浸水深と河岸浸食区域 |
| 液状化 | 防災指針は「危険度の高いエリアに建物が立地」と整理 | 市の液状化危険度分布で地盤を確認 |
土砂災害：宮前区は急傾斜地の警戒区域が160区域
神奈川県の告示図書によると、川崎市宮前区の土砂災害警戒区域は、対象現象が「急傾斜地の崩壊」で、指定済みが160区域です（令和7年11月21日現在）。区域は有馬、犬蔵、梶ケ谷、けやき平、鷺沼、潮見台、神木本町、菅生、菅生ケ丘、平、土橋、南平台、野川、初山、東有馬、馬絹、宮崎、宮前平、水沢など区内の広い範囲にあります（出典：神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書（川崎市宮前区）」）。
多くの区域は2021年5月25日（令和3年）に警戒区域と特別警戒区域の両方が指定されました。その後も、令和7年11月21日の野川本町1丁目の区域のように新たな告示があり、対策工事などで指定が解除された区域もあります。区域は時点によって増減しますので、最新の告示図書でご確認ください。
宮前区役所の地域振興課と区まちづくり協議会防災部会が出した広報紙でも、「宮前区は、多摩川に面していないため洪水等の危険が少ない代わりに、丘陵地で坂が多く、住宅の裏にがけが迫っている地区もある」と書かれています（出典：宮前区まちづくり協議会防災部会・宮前区役所地域振興課「みやまえ 第8号」（2010年6月））。16年前の資料ですが、地形の特徴は今も変わっていません。
内水：想定降雨は1時間153mm、排水先の水位が最高の状態を前提にしています
川崎市上下水道局の「宮前区 内水ハザードマップ」は、関東地域で想定される最大規模の降雨（1時間153mm、総雨量160mm）を前提にしています。排水先の河川の水位を計画上の最高水位に置いているのも特徴です。浸水深は、10〜20cmが道路冠水相当、20〜50cmが床下浸水相当、50cm〜1.0mが大人の腰まで、1.0〜2.0mが1階の軒下まで、2.0m以上が1階の軒下以上、と色分けされています（出典：川崎市上下水道局「宮前区 内水ハザードマップ（地図面）」）。
地図面には、矢上川、有馬川、平瀬川、平瀬川支川などの河川や、アンダーパス、水位計の記号が描かれ、土砂災害警戒区域・特別警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域（令和2年1月時点）も重ねて表示されています。1メッシュは25m×25mで、着色されていない区域でも、雨の降り方や排水施設の状況によっては浸水する可能性があると注記されています。丘陵の区でも、谷筋に集まった雨水は低い場所へ一気に流れます。ご自身の建物の位置と、近くの低い道路や水路を地図で確かめてください（参考：川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」）。
洪水と液状化
宮前区の洪水は、防災指針で洪水浸水想定区域（L1・L2）と河岸浸食区域が整理されています。鶴見川水系の洪水浸水想定区域図では宮前区が関係区に含まれ、矢上川は宮前区梶ヶ谷から下流が神奈川県の水位周知河川に指定されています（平成28年8月2日 神奈川県告示第368号。出典：国土交通省 京浜河川事務所「鶴見川の洪水浸水想定区域図（計画規模）」）。川沿いの建物は、市の洪水ハザードマップで想定浸水深をご確認ください（出典：川崎市「洪水ハザードマップ」）。
液状化は、防災指針が宮前区の課題として「危険度の高いエリアに建物が立地」と整理しており、方針はリスクの周知です。造成した宅地では、盛土の部分と切土の部分で地盤の性質が違うことがあります。地盤の状況は、市の液状化危険度分布でご確認ください（出典：川崎市「液状化危険度分布について」）。
宮前区の地域特性と漏水事故の関係：斜面と造成地の水
ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。
宮前区には、鷺沼・宮前平・宮崎台といった田園都市線沿いの駅近マンション、丘陵を造成した団地型のマンション、そして斜面に沿って段々に建つ中低層のマンションが混在しています。斜面地では、擁壁の水抜き穴が土や落ち葉で詰まり、背面にたまった水が擁壁を押したり、敷地の高低差を伝って建物の基礎や1階の外壁に回り込んだりします。斜面側の部屋の壁の内側に、雨のたびに湿りが出るというご相談も、私は何度も受けてきました。
雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。屋上とバルコニー、そして敷地の排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。
もう一つ、斜面に建つ建物は、山側の壁と谷側の壁で傷み方が違います。谷側は風を伴う雨を正面から受け、山側は湿気が抜けにくい。「ひびは見当たらないのに室内が濡れる」というご相談の多くは、サッシ枠と外壁の取り合いや、シーリングの小さな切れが原因でした。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。
大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ
大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。宮前区の建物では、ここに「擁壁と敷地排水」を必ず加えます。
| 部位 | 見るところ | 宮前区で特に気にする点 |
|---|---|---|
| ①屋上防水 | 膨れ・ひび割れ・端部の浮き | 排水勾配と溜まり水。短時間の強い雨でオーバーフローしないか |
| ②シーリング（目地の防水材） | 肉やせ・切れ・剥離 | 風雨を正面から受ける谷側の壁面 |
| ③バルコニー排水 | 排水口の詰まり・床の勾配 | 豪雨時の溢れ。上階から下階への漏水 |
| ④ドレン（雨水の排水口） | 落ち葉・砂の堆積、取付部の隙間 | 緑地や斜面林に近い建物の落ち葉 |
| ⑤立上り（防水層の壁際） | 端部の押さえ金物、防水層の切れ | 金物の錆と防水層の浮き |
| ⑥サッシまわり | 枠まわりのシーリング、水切り | 吹き込みの風雨を受ける面 |
| ⑦エキスパンションジョイント（建物の継ぎ目） | カバーの外れ、止水材の劣化 | 段々に建つ棟同士の継ぎ目。地震後のずれ |
これに加えて、斜面に近い建物では擁壁の水抜き穴の詰まり・ひび割れ・はらみ（ふくらみ）、側溝や集水桝の流れを見てください。擁壁の構造的な判断は専門の調査が必要ですが、水抜き穴の清掃や敷地排水の不具合は、修繕の範囲で手を打てることが多いです。
目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です。外壁の打診調査は1㎡あたり250〜500円程度が目安です（いずれも物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。
劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。
漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由
台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。宮前区のように斜面に建つ建物は、足場を組む地面が傾いていたり、擁壁の上や下で足場の足元が取れなかったり、前面道路が坂で狭かったりして、足場の費用と工期が膨らみやすい傾向があります。
ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。足元の地形に左右されないので、斜面側の壁にも屋上から直接アプローチできます。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。
金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。
安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。平らな側は足場、斜面側はロープ、といった部位ごとの使い分け（ハイブリッド工法）もできます。工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。
防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める
漏水の次に、電気と水の話です。国土交通省と経済産業省がまとめた「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（令和2年6月）は、令和元年東日本台風で川崎市内の高層マンションの電気設備が浸水した事例などを受けて作られたものです。ガイドラインでは、ハザードマップや過去の浸水実績から「どのくらいの深さ・時間の浸水に備えるか」を決め、そのうえで電気設備を浸水リスクの低い場所に置く、出入口・からぼり（地下の採光用の掘り込み）・換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。
宮前区の斜面地のマンションでは、「1階」が山側では地下、谷側では地上、という建物がよくあります。山側の地中に面した電気室やポンプ室は、浸水だけでなく、地中からの水のしみ出しにも気を配る必要があります。管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。
- 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水をかぶると動きません。地下や山側の半地下にある場合は最優先で確認します
- 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
- エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります。坂の多い宮前区では、高齢の居住者の生活に直結します
- 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置にあるか、燃料の備蓄量は足りるかを確認します
- 避難通路と斜面側の出入口：がけ側に避難通路がある場合、土砂災害の際に使えない可能性があります。市の避難情報でも、外への移動が危険な場合は「崖とは反対側のより高い階」への避難が示されています
設備まわりの防水（床・壁・貫通部の止水）や止水板の取付下地の補修は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。設備の移設そのものは大きな費用がかかるため、長期修繕計画の見直しとセットで検討するのが現実的です。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。
宮前区で使える自治体の防災補助・耐震助成（令和8年度）
宮前区のマンションで使える可能性のある川崎市の制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。
川崎市マンション耐震改修等事業助成制度：昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工された分譲マンションで、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造、地階を除く3階以上、専有住戸が6以上などの条件があります。
| 区分 | 助成率 | 上限 |
|---|---|---|
| 耐震診断 | 診断費＋判定費（税抜）の2/3 | 1住戸あたり5万円 |
| 耐震設計 | 設計費＋判定費（税抜）の2/3 | 1住戸あたり5万円 |
| 耐震改修 | 改修費（税抜）の1/3 | 1住戸あたり50万円（費用は51,700円/㎡が上限） |
契約は市の「交付決定通知書」を受けた後に行う必要があり、契約後の受付はできません。助成件数は予算の範囲内で、受付期間は都度問合せ、原則として申請年度の1月末日までに完了報告ができるよう申請するよう案内されています。問合せ先は川崎市まちづくり局防災まちづくり推進課（電話044-200-3017）です（出典：川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度の御案内」2026年4月修正）。
同じ案内には、マンション管理士・一級建築士が無料で応じる「ハウジングサロン」の相談窓口（予約制、電話044-874-0180）や、アドバイザー派遣制度も載っています。大規模修繕の進め方に迷ったら、こうした公的な窓口を使うのも一つの手です。なお、擁壁の補修や電気設備の浸水対策そのものを対象とした川崎市のマンション向け補助は、本記事執筆時点の調査では確認できませんでした。
よくあるご質問
Q. 宮前区のマンションは、どの災害の心配が大きいですか？
A. 立地で変わりますが、宮前区は急傾斜地の土砂災害警戒区域が160区域あり、斜面に近い建物は土砂災害と敷地内の排水を優先して確認してください。谷筋や低い道路沿いの建物は内水のマップもあわせてご覧ください。
Q. 多摩川に面していないので、浸水は心配しなくてよいですか？
A. いいえ。宮前区にも内水ハザードマップがあり、1時間153mmの雨で浸水が想定される場所があります。矢上川などの河川沿いは洪水ハザードマップも確認が必要です。
Q. 自分のマンションが土砂災害警戒区域に入っているか、どう調べますか？
A. 神奈川県の「土砂災害警戒区域等告示図書」で、宮前区の区域ごとの位置図・区域図を確認できます。区域は解除や新規指定で変わるため、最新の告示を見てください。
Q. 擁壁の水抜き穴から水が出ていないのですが、問題ですか？
A. 雨のあとも水が出ない場合、詰まっている可能性があります。背面に水がたまると擁壁に負担がかかります。清掃と目視点検をお勧めします。構造的な判断は専門の調査が必要です。
Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？
A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。
Q. 斜面地で足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？
A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。平らな側は足場、斜面側はロープというハイブリッド工法も選べます。
Q. 施工事例は見られますか？
A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。
まとめ：今週動くこと3点
最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。
- 神奈川県の告示図書で、建物が土砂災害警戒区域に入っていないか・隣接していないかを確認し、管理組合内で共有する
- 擁壁の水抜き穴・ひび割れ・敷地排水の写真を管理会社に依頼する。電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの位置と床の高さを図面で確認する
- 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを目視で確認し、宮前区の内水ハザードマップで建物の位置を確かめる
9月の雨で避難情報が出たばかりの今が、理事会でこの話を出すいちばんよい時期です。漏水も土砂も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月12日時点で公表されている川崎市、神奈川県、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。土砂災害警戒区域の指定や助成制度は年度途中でも改正・見直しがあり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
出典・参考資料
- 川崎市「【警戒レベル3】高齢者等避難の発令について（宮前区・土砂災害）」（令和8年9月21日）
- 神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書（川崎市宮前区）」（令和7年11月21日現在）
- 川崎市上下水道局「宮前区 内水ハザードマップ（地図面）」
- 川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」
- 川崎市「洪水ハザードマップ」
- 国土交通省 京浜河川事務所「鶴見川の洪水浸水想定区域図（計画規模）」
- 川崎市「立地適正化計画 防災指針 第6章」
- 川崎市「液状化危険度分布について」
- 宮前区まちづくり協議会防災部会・宮前区役所地域振興課「みやまえ 第8号」（2010年6月）
- 川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度の御案内」（2026年4月修正）
- 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」（令和2年6月）
- 気象庁「日本の気候変動2025」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月12日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
本間社長の著書のご案内
『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
川崎市中原区の管理組合が使える無料相談窓口18選｜中原区内のハウジングサロンから市のアドバイザー派遣（年3回まで無料）まで【令和8年度版】
2026年10月12日 更新
川崎市中原区のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。
「大規模修繕の時期が近づいてきたが、誰に何を聞けばいいのか分からない。専門家への相談料を修繕積立金から出すのは気が引ける」
中原区は、武蔵小杉駅の周辺に高層・大規模のマンションが多いことで知られる地域です。規模が大きい建物ほど、修繕の費用も判断の重さも大きくなります。だからこそ、工事の話に入る前に「お金をかけずに聞ける相談先」を知っておくことが、修繕積立金を守る第一歩になると、私は考えています。
中原区の管理組合には、実は有利な点があります。市がマンション管理の無料相談を委託している川崎市住宅供給公社の「ハウジングサロン」が、中原区内（上小田中）にあるからです。相談は無料で、窓口・電話・オンラインのいずれかで受けられます。相談のあと現地での確認が必要と認められると、アドバイザーが派遣されます。これも無料で、市の登録制度に入っている管理組合なら年度内に3回まで使えます。区役所には、司法書士や行政書士などの特別相談もあり、相談は「いずれも無料」と令和8年度の案内に書かれています。
申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月12日時点で中原区の管理組合が使える窓口を、費用の根拠とあわせて整理します。
結論：中原区で使える窓口は18、無料と読めるのは15
先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。
| # | 制度・窓口 | 誰が対応するか | 費用 | 申込先 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 中原区役所 法律相談（弁護士） | 弁護士 | 無料（相談案内に明記。実施日は要確認） | 相談予約コールセンター 044-200-0108 |
| 2 | 中原区役所 司法書士相談（第3木曜） | 司法書士 | 無料（同上） | 同上 |
| 3 | 中原区役所 認定司法書士相談（第1木曜） | 認定司法書士 | 無料（同上） | 同上 |
| 4 | 中原区役所 行政書士相談（第2火曜） | 行政書士 | 無料（同上） | 同上 |
| 5 | 中原区役所 不動産相談（宅建士） | 宅地建物取引士 | 無料（同上。実施日は要確認） | 中原区役所 地域振興課 044-744-3153 |
| 6 | 中原区役所 税務相談（第4木曜） | 税理士 | 無料（同上） | サンキューコールかわさき 044-200-3939 |
| 7 | 中原区役所 行政相談（第2木曜） | 行政相談委員 | 無料（同上） | 中原区役所 地域振興課 044-744-3153 |
| 8 | 中原区役所 人権相談（第2木曜） | 人権擁護委員 | 無料（同上） | 同上 |
| 9 | ハウジングサロン マンション管理相談（中原区上小田中） | マンション管理士・一級建築士 | 無料 | 044-874-0180 |
| 10 | 川崎市アドバイザー派遣（現地相談） | 同上 | 無料（登録組合は3回まで、未登録は1回まで） | 同上 |
| 11 | マンション耐震診断の予備調査 | 市が派遣する一級建築士 | 無料（市が費用負担） | 防災まちづくり推進課 044-200-3017 |
| 12 | マンション管理組合登録・支援制度 | 市（情報提供・派遣の窓口） | 無料（市の一覧に明記） | 住宅整備推進課 044-200-2996 |
| 13 | マンション管理組合交流会（年2回） | 市・専門家 | 無料（第12回は参加費無料と明記） | 同上 |
| 14 | 川崎市消費者行政センター（川崎区砂子） | 消費生活相談員 | 要確認（相談料の記載なし） | 044-200-3030 |
| 15 | 川崎すまいる相談 | 弁護士会の相談窓口 | 要確認（記載なし） | 市の支援制度ページで確認 |
| 16 | 管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） | マンション管理士 | 無料（何回でも、30分程度まで） | 03-5801-0858 |
| 17 | マンション管理センター 電話相談 | 専門相談員 | 要確認（費用の記載なし） | 03-3222-1517／1519 |
| 18 | 法テラス 無料法律相談 | 弁護士等 | 無料（収入・資産の基準あり） | 0570-078374 |
「無料と読める」の15は、区役所の特別相談8つ（1〜8）、ハウジングサロンの相談と派遣（9・10）、耐震予備調査（11）、登録制度と交流会（12・13）、日管連のダイヤル（16）、法テラス（18）です。法テラスは基準を満たす方が対象です。
正直にお伝えします。公式ページで「費用がかかるかどうか」の記載を確認できなかった窓口が3つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。
もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は無料ですが、川崎市の管理組合は対象外です。県の案内には、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市は各市の制度を使うと書かれています（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、令和8年6月26日更新）。中原区の管理組合は、次の市の制度を使う形になります。
川崎市のマンション管理相談とアドバイザー派遣：専門家に無料で相談できる
私が中原区の管理組合に最初にお勧めするのは、市の制度です。川崎市の「マンション管理組合を支援する制度について」のページ（令和8年7月22日更新）には、次のように整理されています（出典：川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 無料相談窓口 | 大規模修繕や管理組合運営について、マンション管理士などが対応。予約制 |
| 運営 | 川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン（電話 044-874-0180） |
| アドバイザー派遣 | 窓口または電話での相談のあと、必要と認められた場合に現地で相談 |
| 費用 | 無料 |
| 回数 | 登録組合は3回まで、未登録は1回まで |
つまり、専門家の現地派遣は、ハウジングサロンでの相談を入口にする仕組みです。建築士だけを無料で呼べる別の制度は、私が確認した範囲では、後述の耐震予備調査を除いて見つかりませんでした。
登録しておくと派遣が年3回に増える
回数の差は大きいです。登録組合は3回、未登録は1回です。登録は「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」で行います。申請には、理事長であることが確認できる書類（総会等の議事録）の添付が必要です。申込みはオンライン（LoGoフォーム）のほか、郵送・窓口でもできます。
登録すると、次の5つの支援を受けられると市のページに書かれています（出典：川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」、令和7年9月9日更新）。
- 年2回発行の「川崎市マンション便り」
- 管理組合交流会への参加
- 子育て世帯や高齢者世帯等を対象とした相談員・講師等の派遣（内容によっては希望に添えない場合あり）
- マンション段差解消工事等費用助成制度の利用
- マンション管理アドバイザーの派遣（年3回まで）
問い合わせは、まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課（川崎区宮本町1番地、本庁舎18階）で、電話は044-200-2996です。
ハウジングサロンは中原区内にある
ハウジングサロンの所在地は、川崎市中原区上小田中6丁目34番24号（スターブル中原1階）です。マンション管理相談は火・木・土曜日の10時〜12時と13時〜16時、予約の受付は火〜土曜日の9時〜12時と13時〜16時と案内されています。祝日と年末年始は休みです。方法は窓口・電話・オンラインから選べます（出典：川崎市「川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン」）。
窓口が区内にあるのは、中原区の管理組合の大きな利点です。理事さまが仕事帰りや休日に動きやすく、紙の資料を持ち込んで見てもらうこともできます。
ご注意いただきたい点があります。このハウジングサロンのページの更新日は令和7年11月26日で、令和8年度の掲載ではありません。日時や会場は、予約のお電話で最新の内容を確認してください。回数と費用の考え方は、令和8年7月22日更新の市のページと一致しています。
派遣の「使いどき」は、見積依頼の前
ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。アドバイザーの価値は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞けることです。見積書が出てから慌てて呼ぶより、見積依頼の前に呼ぶほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場で何度も見てきた遠回りは、見積りを3社取ったあとで「そもそも何を比べればいいのか」に立ち返ってしまう流れです。
大規模修繕の費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで目安ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が参考値です。実際の見積りは建物の形状や劣化状況で大きく変わります。高層の建物ほど足場の割合が大きくなりやすく、足場をかけない工法の検討余地が出てきます。技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。
建築士の無料派遣：マンション耐震診断の予備調査
川崎市には、一級建築士を無料で派遣する制度がもう一つあります。「マンション耐震診断の予備調査」です。市が派遣する一級建築士が、設計図書や修繕等の管理履歴を確認し、目視で劣化の状況を調べます。そのうえで、耐震診断の方法と概算の診断費用を算出し、管理組合に報告・説明します。費用は市が負担するため、予備調査は無料です。
ただし、予備調査は耐震性の有無を判定するものではありません。診断を受ける前の「見立て」の段階と理解してください。対象条件は、市のページに「対象となる分譲マンションの管理組合」とあるだけで、具体的な要件は書かれていませんでした。申込み前に窓口で確認が必要です。窓口は、まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当で、電話は044-200-3017です（出典：川崎市「マンション耐震診断予備調査について」、令和8年5月27日更新）。
大規模修繕の計画を立てる前に、建物の状態を第三者の建築士に見てもらう機会はあまり多くありません。外壁の打診調査とは目的が違いますが、「建物をプロに診てもらう習慣」をつける入口になります。
弁護士・司法書士などの無料相談：中原区役所の特別相談
管理費の滞納、規約の読み方、理事会の議事の進め方。工事の前段階で出てくるこうした疑問は、まず専門家の相談で整理できることが多いと、私は見ています。
中原区役所の特別相談
令和8年度の相談案内（出典：川崎市「令和8年度 相談のご案内」）から、中原区の欄を読み取ると、会場は中原区役所4階で、日程は次のとおりです。
| 相談 | 日程 | 時間 | 10月・11月の日付 |
|---|---|---|---|
| 認定司法書士相談 | 第1木曜日 | 13:00〜16:00 | 11月5日（10月1日は終了） |
| 行政書士相談 | 第2火曜日 | 13:00〜16:00 | 10月13日、11月10日 |
| 行政相談・人権相談 | 第2木曜日 | 13:00〜16:00 | 11月12日（10月8日は終了） |
| 司法書士相談 | 第3木曜日 | 13:00〜16:00 | 10月15日、11月19日 |
| 税務相談（税理士） | 第4木曜日 | 13:00〜16:00 | 10月22日、11月26日 |
| 法律相談（弁護士） | 第3火曜日と読み取れるが、区の列の特定に幅あり | 13:00〜16:00 | 窓口で要確認（第3火曜なら10月20日、11月17日） |
| 不動産相談（宅建士） | 中原区の欄は空欄に見え、実施の有無を要確認 | — | 窓口で要確認 |
| 市民相談（市職員） | 平日 | 8:30〜17:00 | — |
予約が必要な相談は、相談予約コールセンター（044-200-0108、平日）で受け付けます。税務相談は、サンキューコールかわさき（044-200-3939）で、希望日の2か月前の月の初日から予約できます。予約制の相談は1回25分以内で、案内には「相談はいずれも無料です」と明記されています。区の問い合わせ先は、中原区役所 地域振興課 相談情報担当（044-744-3153）です。
読み取りの注意点があります。この案内は市内全区が1つの表にまとまった形式で、弁護士と不動産相談の中原区の日程は、私の読み取りでは確定できませんでした。ほかの市のページには、借地借家の弁護士相談は火曜午前、宅地建物相談は第2火曜の午後という記載がありますが、更新日は令和7年9月3日で、令和8年度の案内と一致するかは確認できていません。お出かけの前に、地域振興課（044-744-3153）で確認してください。
ここで、見落としやすい点を3つお伝えします。
- 対象外の相談があります。 相手方との交渉が必要な案件、書類の作成・審査、すでに訴訟中の案件、同一案件の2回目以降、法人からの相談は対象外と案内されています。
- 管理組合の理事として使えるかは、書かれていません。 区役所の特別相談は、個人の暮らしの相談が基本と読めます。「マンションの管理組合の理事として相談したい」と、予約の電話で伝えて確認してください。
- 空き枠は事前に確認してください。 予約状況はコールセンターで確認できます。
川崎市消費者行政センター（川崎区砂子）
訪問販売や、工事の契約を巡るトラブルの相談先です。電話は044-200-3030（相談専用）、所在地は川崎区砂子1丁目8番9号の川崎御幸ビル5階で、中原区内に窓口はありません。受付は平日9時〜16時（金曜は電話のみ19時まで延長）、土曜は10時〜16時（電話のみ）と案内されています。対象は、市内に在住・在勤・在学し、契約の当事者である消費者です。相談料の記載はありません。管理組合としての利用可否も含め、電話で確認してください（出典：川崎市「消費生活相談」案内）。
川崎すまいる相談
住まいの問題に特化した相談窓口で、神奈川県弁護士会川崎相談センターで行われると、市の支援制度ページに掲載されています。費用や日時の記載は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。利用の際は、市の支援制度ページから最新の案内を確認してください。
自治体のセミナー・相談会・啓発資料：管理組合交流会と「マンション便り」
川崎市は、管理組合同士が学び合う「管理組合交流会」を年2回開催しています（出典：川崎市「管理組合を支援する制度・取組」、令和8年4月1日更新）。
直近の開催は、令和8年10月10日（土）14:00〜16:00の第12回です。会場は川崎市役所本庁舎の復元棟301会議室、テーマは「大規模修繕工事の発注方式」でした。申込期間は9月15日から10月5日までで、すでに終了しています。参加費は無料と案内されていました（出典：川崎市「第12回マンション管理組合交流会」）。
次回の日時は、私が確認した範囲では公表されていませんでした。登録・支援制度に登録しておくと、案内が届く形になります。問い合わせ先は住宅整備推進課（044-200-2996）です。
「マンション便り」は年2回発行され、登録した管理組合に法改正の情報などが届きます。
都道府県・国の相談窓口：日管連・マンション管理センター・法テラス
市の窓口で足りないときの、二の矢として知っておくと役に立ちます。
| 窓口 | 内容 | 受付 | 費用 |
|---|---|---|---|
| 管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） 03-5801-0858 | 制度や改正マンション管理適正化法の質問にマンション管理士が回答 | 月〜土 10:00〜17:00（祝日を除く） | 無料。何回でも、1回30分程度まで |
| マンション管理センター 電話相談 03-3222-1517（管理組合運営・管理規約等）／03-3222-1519（建物・設備の維持管理） | 管理組合からの相談 | 月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く） | ページに記載なし |
| 法テラス・サポートダイヤル 0570-078374 | 無料法律相談の予約案内 | 平日 9:00〜21:00、土曜 9:00〜17:00 | 無料（収入・資産の基準あり） |
日管連のページは、令和8年7月28日の更新です（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」）。マンション管理センターの電話相談は、賃貸マンションの相談は対象外です（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。
法テラスの無料法律相談には、収入と資産の基準があります。1回30分、同じ問題について3回まで無料で、原則として事前予約が必要です。収入の基準額は地域の区分で変わり、川崎市がどの区分にあたるかはページに書かれていません。管理組合という団体として使えるかどうかも含め、窓口での確認が必要です。法テラス川崎の予約電話は0570-078309（平日9時〜17時）です。ページには更新日の表示がありません（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。
国の制度としては、国土交通省が「マンション管理計画認定制度」を運営しています。認定を受けると、フラット35の金利引下げなどの優遇を受けられる場合があります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。
何を用意していけばいいか：3点セット
どの窓口でも、手ぶらで行くと「それは資料を見ないと分かりません」と言われがちです。私は理事長さまに、次の3点を揃えておくようお伝えしています。
- 総会議事録（直近2年分）：修繕積立金の状況や、大規模修繕についての決議の経過が分かります。登録制度の申請でも、理事長であることを示す書類として使います。
- 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と、見込まれる総額が分かります。
- 管理規約：管理費の滞納、専有部分のルール、理事会の権限を調べるときに必要です。
さらに余裕があれば、前回の大規模修繕の見積書や竣工図、直近の劣化診断の報告書があると、建築士の相談が一段と具体的になります。
中原区の管理組合が、無料相談のあとに考えたい工事の選び方
相談で論点が整理できたら、次に工事の進め方を考える段階に入ります。明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合った進め方をご提案しています。
足場工法とロープアクセス工法の費用差は、規模によって変わります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場費が168万円、ロープアクセスが59万円と、109万円の差が出た試算があります。あくまで目安で、実際の見積りは物件ごとに異なります。高層のマンションが多い中原区のような地域では、足場の架設費と工期が論点になりやすいと、私は見ています。
ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業し、2点以上の吊元を確保する国際基準（IRATA）の考え方を採り入れた工法です。明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセスでの高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。
- 工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介
- 私たちの考え方は明誠の理念
- 管理組合向けのサービスは管理組合向け大規模修繕サービス
- 技術情報や訓練の話は、姉妹サイトロープアクセスドットコムで詳しく解説しています
明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。
よくあるご質問
Q. 中原区の管理組合が無料で使える専門家の派遣はありますか？
A. はい。川崎市住宅供給公社のハウジングサロンに相談し、必要と認められると、マンション管理士などのアドバイザーが現地へ伺う制度があります。費用は無料で、登録組合は3回まで、未登録は1回までです。
Q. ハウジングサロンはどこにありますか？
A. 中原区上小田中6丁目34番24号のスターブル中原1階です。予約の電話は044-874-0180で、火〜土曜日の9時〜12時、13時〜16時に受け付けています。
Q. 神奈川県のマンションアドバイザー派遣は中原区でも使えますか？
A. 使えません。県の令和8年度の事業は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外で、各市の制度を使います。
Q. 区役所の法律相談は管理組合として使えますか？
A. 公式ページには書かれていません。相談は個人の暮らしの相談が基本で、案内では法人の相談は対象外とされています。予約の電話で「管理組合の理事として相談したい」と伝えて確認してください。
Q. 建築士に無料で建物を診てもらえますか？
A. 市の「マンション耐震診断の予備調査」が無料です。ただし、耐震性の有無を判定するものではなく、診断の方法と概算費用の説明が中心です。対象条件は窓口で確認してください。
Q. 無料相談のあとに、工事を頼む義務はありますか？
A. 市の相談やアドバイザー派遣は、特定の施工会社を紹介するものではありません。工事の発注先は、管理組合の総会で決めるものです。
Q. 大規模修繕の費用は、いくらくらいを見ておけばいいですか？
A. 30戸規模で総工費は3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円が参考値です。建物の状態で大きく変わるため、相談のうえで概算見積りをお取りください。
Q. 明誠に概算見積りを頼むと費用はかかりますか？
A. 概算お見積りは無料でご提示しています。お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。
まとめ＋今週動くこと3点
中原区の管理組合が使える相談先は、区役所、市、国と、18の入口があります。そのうち15は、公式ページで無料と読めます。まず押さえておきたいのは、区内にあるハウジングサロンと、そこを入口にしたアドバイザー派遣です。登録組合なら3回まで、費用をかけずに専門家の意見を聞けます。
今週動くことを、3点に絞ります。
- ハウジングサロン（044-874-0180）に電話し、マンション管理相談を予約する。 「理事会で相談したい議題」を1つだけ決めて伝えてください。
- 登録・支援制度に登録していなければ、住宅整備推進課（044-200-2996）に申請方法を聞く。 総会議事録を手元に用意してから連絡すると話が早いです。
- 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を、理事会の共有フォルダに集める。 相談の質は、この3点で決まります。
私は、工事の話に入る前の「聞く力」が、修繕積立金を守ると考えています。相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
出典・参考資料
- 川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」（令和8年7月22日更新）
- 川崎市「川崎市住宅供給公社 ハウジングサロン」（令和7年11月26日更新）
- 川崎市「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」（令和7年9月9日更新）
- 川崎市「管理組合を支援する制度・取組」（令和8年4月1日更新）
- 川崎市「第12回マンション管理組合交流会」
- 川崎市「マンション耐震診断予備調査について」（令和8年5月27日更新）
- 川崎市「令和8年度 相談のご案内（区役所）」
- 川崎市「消費生活相談 案内」
- 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年6月26日更新）
- （公財）マンション管理センター「電話相談」
- 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」（令和8年7月28日更新）
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月12日時点で公表されている川崎市・中原区役所および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお、ハウジングサロン（令和7年11月26日更新）と登録・支援制度（令和7年9月9日更新）のページは令和7年度の掲載で、令和8年度の運用は令和8年7月22日更新の市のページで確認できた範囲です。中原区役所の相談案内は市内全区が1つの表にまとまっており、弁護士相談と不動産相談の中原区の日程は読み取りで確定できなかったため、区役所での確認を前提にしています。消費者行政センター・川崎すまいる相談・マンション管理センターの相談料、区役所の特別相談の管理組合としての利用可否、耐震予備調査の対象条件、次回の交流会の日程は、公式ページで確認できませんでした。法テラスのページには更新日の表示がありません。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。
最終更新：2026年10月12日
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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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