川崎市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜武蔵小杉・溝の口・新百合ヶ丘の築古物件を「NOI」で立て直す2026年度の制度設計

築年数が25年を超えたあたりから、物件の表情は静かに変わっていきます。外壁の色あせ、シール（目地のゴム）の痩せ、窓まわりの結露跡。私はこの仕事を20年やってきて、こうした「小さな劣化」が、ある日突然「空室期間の長期化」という数字になって返ってくる場面を、川崎でも何度も見てきました。

正直に申し上げます。賃貸オーナーさまにとって、大規模修繕は「コスト」ではありません。入居率と賃料、そして売却時の物件価値（収益還元価格）を左右する投資判断です。そして2026年度（令和8年度）は、その投資判断を後押しする補助金・税制が、国・神奈川県・川崎市の三層でかなり手厚く揃っています。

この記事では、川崎市内に賃貸マンション・賃貸ビル・店舗・クリニックなどをお持ちのオーナーさまに向けて、使える制度を「物件タイプ別」「NOI（実質賃料収入）への効き方別」「税務処理別」で整理します。管理組合向けの一般的な解説ではなく、オーナーの財布とキャッシュフローの目線で書いていきます。

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1. なぜ今、川崎市の賃貸オーナーは「補助金を絡めた修繕」を投資判断に組み込むべきか

川崎市は、武蔵小杉（中原区）のタワーマンション群、溝の口（高津区）の商業集積、新百合ヶ丘（麻生区）の住宅地まで、賃貸需要の厚いエリアを抱えています。一方で、川崎区・幸区を中心に昭和56年5月以前に着工された旧耐震の建物もまだ相当数が現役で稼働しています。

ここで効いてくるのが、入居者側の目線の変化です。同じ家賃帯でも、窓が二重サッシで結露しにくい、給湯がエコジョーズで光熱費が安い、外壁がきれいで管理が行き届いている――そうした物件に入居希望は集まります。私の経験上、入居率が1%改善すれば、20戸・平均家賃9万円の物件で年間21万円超のキャッシュフロー差が生まれます。これが10年続けば200万円です。修繕投資の回収は、家賃の維持と空室の短縮という「静かな数字」で進みます。

もう一つ、川崎ならではの事情があります。市内には旧耐震の建物が川崎区・幸区を中心にまだ多く残る一方で、武蔵小杉や鹿島田、新川崎の再開発で供給される新築・築浅物件との競争は年々厳しくなっています。築古物件が同じ土俵で戦うには、価格を下げるか、価値を上げるかのどちらかしかありません。私は、安易な家賃の値下げは「物件価値そのものを削る選択」だと考えています。賃料を下げればNOIが下がり、NOIが下がれば収益還元で評価される売却価格も下がる。値下げは、保有中と出口の両方で資産を痩せさせるのです。

ここからが本題です。築古物件の修繕は、どのみち避けられません。だとすれば、補助金・税制が乗るタイミングで、出口（売却）まで見据えた投資として実行するのが合理的です。2026年度の制度を、順に見ていきましょう。

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2. オーナーの物件タイプ別――川崎市で使える耐震助成は「2本立て」

川崎市の耐震系助成は、オーナーの物件の持ち方によって窓口が分かれます。ここを取り違えると、申請そのものが通りません。まずは自分の物件がどちらかを確認してください。

2-1. 区分所有・分譲タイプのオーナー――川崎市マンション耐震改修等事業助成制度

分譲マンションの一室や複数戸を賃貸に出しているオーナーさまが、管理組合を通じて使えるのが「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」です。この制度は令和8年4月から改修費の補助額が拡充されました（出典：川崎市マンション耐震改修等事業助成制度）。

対象は、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工された、鉄筋コンクリート造等で地上3階以上・住戸数6戸以上の分譲マンションです。助成内容は次のとおりです。

区分	補助率	限度額
耐震診断	費用の2/3	1住戸あたり5万円
耐震設計	費用の2/3	1住戸あたり5万円
耐震改修	費用の1/3	1住戸あたり50万円（かつ51,700円/㎡）

ここがオーナー目線で重要なのですが、耐震改修を行うと所得税の特別控除と固定資産税の減額を併用できます（出典：同上）。補助金で初期キャッシュアウトを抑え、税制で保有コストを下げる――この二段構えが効きます。さらに、令和5年度からは助成金を施工会社が直接受け取る「代理受領制度」が使えるため、オーナーの立替負担も軽くなります。

区分所有の場合、申請の主体は管理組合ですが、オーナーが理事会に働きかけて動かすケースは少なくありません。お問い合わせは川崎市防災まちづくり推進課（電話044-200-3017）です。

2-2. 一棟賃貸・賃貸ビル・店舗・クリニックのオーナー――特定建築物等耐震改修等事業助成制度

一棟所有の賃貸ビル、店舗併用の建物、旅館、そして病床のある診療所や老人ホームなどをお持ちのオーナーさまは、別制度の「特定建築物等耐震改修等事業助成制度」が窓口になります。こちらは規模の大きい建物を対象とするため、限度額の桁が変わります（出典：特定建築物等耐震改修等事業助成制度）。

区分	補助率	限度額（法第14条建築物・小規模福祉施設等）
耐震診断	費用の2/3	230万円
耐震設計	費用の2/3	140万円
耐震改修	費用の23%	1,000万円

道路の通行を妨げるおそれのある「沿道建築物」などの法附則第3条第1項の建築物では、改修の限度額が4,000万円まで設定されています。延べ面積による限度額の細かな条件もあるため、適用の可否は必ず事前に確認してください。

医療法人や介護事業者のオーナーさまにとっては、耐震性の確保はBCP（事業継続計画）と直結します。診療や入所サービスを止めないための備えが、補助金で軽くなるという見方ができます。とくにサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）や有床診療所では、災害時にサービスを継続できる建物であることが、入居者・患者やその家族からの信頼に直結し、稼働率の維持につながります。耐震・防災への投資は、医療報酬・介護報酬という安定収入の土台を守る投資でもある、という捉え方ができます。建物が止まれば収入も止まる――この構造を持つオーナーさまほど、耐震補助の優先順位は高くなります。

2-3. 「契約前の事前相談」という絶対条件

どちらの制度にも共通する、最も大切な注意点を申し上げます。耐震改修等の契約を結ぶ前に、必ず市へ事前相談すること。 特定建築物制度では「まずは助成の対象になるかの確認のため、事前相談が必要」と明記されており、申請を行った年度の1月末日までに完了報告ができるスケジュールで動く必要があります（出典：同上）。

私はこれを、必ずお客さまにワンセットでお伝えしています。契約日が交付決定より前になってしまうと、せっかくの数百万円が一円も出ません。修繕の段取りは、補助金のスケジュールから逆算して組むのが鉄則です。

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3. 省エネ改修を「賃料維持装置」に変える――国の2026年度3制度

耐震が「守り」だとすれば、省エネ改修は「攻め」です。窓・給湯・断熱は、入居者の光熱費と快適性に直結し、そのまま賃料の維持力になります。2026年度の国制度は、賃貸物件のオーナーをはっきり対象に含めています。

3-1. 先進的窓リノベ2026事業

環境省の「先進的窓リノベ2026事業」は、内窓設置や外窓交換などの断熱改修を支援します。2026年度は住宅1戸あたり最大100万円（前年度の200万円から減額）ですが、2026年からは非住宅建築物も対象に加わり、1棟あたり最大1,000万円まで設定されました。賃貸物件のオーナーも対象です（出典：先進的窓リノベ2026事業（環境省））。令和7年（2025年）11月28日以降に着工した工事が対象になります。

窓は、結露・カビのクレーム源であり、退去理由にもなりやすい部位です。ここに補助を乗せて手を入れると、入居者満足と賃料維持の両方に効きます。

3-2. 賃貸集合給湯省エネ2026事業（オーナー直接申請できない点に注意）

賃貸オーナーに特化した制度がこれです。経済産業省（資源エネルギー庁）の「賃貸集合給湯省エネ2026事業」は、既存の賃貸集合住宅でエコジョーズ等の小型省エネ給湯器に交換する工事を支援します。補助額は、追い焚きなしで5万円/台、追い焚きありで7万円/台が基本で、一定の排水工事を伴う場合は最大8万円/台・10万円/台まで加算されます（出典：賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】）。

注意点が一つあります。この補助金はオーナーが直接申請することはできず、登録事業者である「賃貸集合給湯省エネ事業者」を通じて申請・還元される仕組みです。したがって、登録事業者と契約できる施工会社を選ぶことが、受給の前提条件になります。

3-3. 給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026

このほか、高効率給湯器（エコキュート等）を対象とする「給湯省エネ2026事業」、断熱・省エネ改修を幅広く支援する「みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）」があります。これらは併用ルールが制度ごとに細かく定められているため、どの工事をどの制度に割り当てるかの「制度の組み合わせ設計」が、受給総額を最大化する鍵になります。

私はいつもオーナーさまに、「補助金は単品で取りに行くものではなく、修繕計画全体の中で配置するもの」とお伝えしています。たとえば、窓は窓リノベ、給湯は賃貸集合給湯省エネ、外壁・防水は自己資金と工法圧縮、というように、工事項目ごとに最適な財源を割り当てる。同じ予算でも、この設計があるかないかで、最終的な手出し額は数百万円単位で変わってきます。逆に言えば、制度を知らずに一括で発注してしまうと、本来もらえたはずの補助を取り逃すことになります。ここが、修繕を「ただの出費」で終わらせるか「投資」に変えるかの分かれ目です。

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4. 神奈川県の制度で「事業性投資」として診断から組む

川崎市・国に加えて、神奈川県の制度も重ねられます。とくにテナントビルや事業用建物をお持ちのオーナーさまには、県の「中小企業省エネルギー診断（無料）」が入口として使えます。県内に事業所を有する中小企業等が対象で、テナント入居の事業者も対象になります（出典：中小企業省エネルギー診断（神奈川県））。

そして、この診断で提案された設備は「中小企業省エネルギー設備導入費等補助金」の対象になります。補助率は補助対象経費の1/3で上限500万円、県の認証（かながわ脱炭素チャレンジ中小企業認証など）を受けると上限600万円に上がります。令和8年度の申請期間は令和8年6月1日から令和8年11月30日です（出典：中小企業省エネルギー設備導入費等補助金（神奈川県））。

「無料診断で投資効果を数値化し、その根拠をもって設備補助を取りに行く」――この流れは、感覚ではなく数字で投資判断したいオーナーさまと相性が良いやり方です。

なお、川崎市独自の「地域脱炭素移行・再エネ推進補助金」もありますが、こちらは溝口（みぞのくち）周辺の脱炭素先行地域に所在する施設群が対象という地域限定の制度です（出典：川崎市地域脱炭素移行・再エネ推進補助金）。また、市の「市内事業者エコ化支援補助金」は居住用途の共同住宅が対象外となっている点にも注意が必要です。自分の物件・エリアで何が使えるかは、個別に見極める必要があります。

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5. 税務で結果が変わる――損金算入・固定資産税減額・補助金の「雑収入」課税

ここはオーナー記事でいちばん大切な章です。修繕費か資本的支出かの税務処理で、手元に残る現金は大きく変わります。

第一に、修繕費か資本的支出か。 原状回復や維持管理の範囲の工事は「修繕費」としてその年に全額損金算入できますが、建物の価値や耐用年数を高める工事は「資本的支出」として減価償却で複数年にわたって費用化します。外壁塗装・防水・シール打ち替えなどは、内容によって判断が分かれるため、見積りの段階から税理士と工事内容を共有しておくのが安全です。

第二に、固定資産税の減額。 前述の耐震改修に伴う固定資産税の減額に加え、一定要件を満たす長寿命化工事では固定資産税の減額措置が用意されています。保有期間中の税負担を下げる効果は、NOIにそのまま乗ってきます。

第三に、補助金は受給時に「雑収入」として課税される点です。これは見落とされがちですが、補助金は益金（収入）として計上され、原則として課税対象になります。一定の要件下では圧縮記帳によって課税のタイミングを繰り延べられる場合もありますが、適用可否は個別性が高いため、必ず顧問税理士にご確認ください。本記事は税務上の助言ではなく、検討の出発点としての一般情報です。

私がお伝えしたいのは、「補助金が出たから得」で終わらせず、補助金・損金・固定資産税の三段で、保有期間と出口まで通したキャッシュフローで判断するという姿勢です。

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6. 数字で見る――川崎市・1棟20戸・築28年のNOI改善シミュレーション

抽象論だけでは動けません。川崎市内によくある「1棟20戸・築28年・RC造の賃貸マンション」を例に、ざっくりした考え方をお見せします（あくまで考え方を示すための簡易試算で、実際の金額は物件・制度の条件によって変わります）。

• 窓断熱改修：先進的窓リノベ2026の非住宅枠を活用し、共用部・専有部の窓を計画的に改修。1棟上限1,000万円の枠内で補助を取得。
• 給湯器更新：賃貸集合給湯省エネ2026で、追い焚きあり機種を10戸更新すれば、7万円×10台＝70万円の補助（排水工事加算でさらに上乗せの可能性）。
• 外壁・防水の大規模修繕：補助対象外の部分は自己資金・借入で実施するが、工法選択で総額を圧縮（次章）。
• 効果（NOI側）：窓・給湯の快適性向上で募集競争力が上がり、空室期間が平均1か月短縮、退去率も低下。仮に入居率が2%改善すれば、平均家賃9万円・20戸で年間約43万円のキャッシュフロー増。

ポイントは、補助金で初期コストを圧縮しつつ、賃料維持と空室短縮でリターン側を押し上げ、税制で保有コストを下げるという三方向の同時最適化です。1棟ごとに条件が違うので、私たちはまず「現地調査と利回り改善シミュレーション」から入ることをおすすめしています。

そしてもう一つ、忘れてはいけないのが出口（売却）への効き方です。収益不動産の価格は、ざっくり言えば「年間のNOI ÷ 期待利回り（キャップレート）」で評価されます。つまり、NOIが年間43万円改善すれば、キャップレート5%の市場では理論上およそ860万円も物件評価額が上がる計算になります。修繕投資は、目先の利回り改善以上に、物件価値そのものを底上げする効果を持つということです。

加えて、外壁や防水、窓まわりがきちんと手入れされている物件は、売却時のデューデリジェンス（買主側の物件調査）で「修繕履歴が明確で、当面の大きな出費が見込まれない物件」として評価されやすくなります。逆に、劣化を放置した物件は、買主から将来の修繕費を値引き材料として差し引かれます。築年数なりの劣化は、保有中の賃料下落圧力としてだけでなく、出口での値引き圧力としても静かに効いてくるのです。補助金が乗るうちに計画的に手を入れておくことは、出口価格を守る防衛策でもあります。

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7. 申請の落とし穴と着手順ロードマップ

補助金で最も多い失敗は、「良かれと思って先に契約してしまう」ことです。耐震・省エネのいずれも、交付決定や事前相談の前に契約・着工すると対象外になります。着手の順番を間違えないでください。

1. 物件タイプの確認（区分所有か一棟か、住宅か事業用か）で、使える制度を仕分ける
2. 市・県への事前相談（耐震系は契約前が絶対条件）
3. 登録事業者の選定（賃貸集合給湯省エネは登録事業者経由が必須）
4. 税理士と工事区分の事前すり合わせ（修繕費か資本的支出か）
5. 交付申請 → 交付決定 → 契約・着工（この順序を死守）
6. 完了報告・実績報告（年度内スケジュールに注意。特定建築物制度は1月末完了目安）

予算枠に達した時点で受付終了になる制度も多く、年度後半は枠が埋まりがちです。動ける物件から早めにが基本姿勢です。

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8. 工法の選択がNOIを左右する――明誠の「3工法」提案

最後に、補助金の話とは別の、しかし総額に直結する論点をお話しします。それは工法の選択です。

大規模修繕というと「建物全体に足場を組む」イメージが一般的ですが、私たち明誠は、通常の足場仮設工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な方法をご提案できる、日本でも数少ない会社です。

オーナー目線で、ロープアクセス工法（産業用ロープで職人が外壁にアクセスして施工する無足場の工法）には明確なメリットがあります。足場の架設・解体費がかからない分、総額を圧縮できること。そして足場を組まないため、施工中の防犯リスクや入居者の生活ストレスが小さく、空室・退去の誘発を抑えられることです。足場が窓を覆う数か月は、入居者にとって地味なストレスで、退去の引き金になることがあります。

もちろん、全面的に足場が適する物件もあります。だからこそ、部位ごとに足場とロープを使い分けるハイブリッドで総合コストを最適化する、という発想が効いてきます。詳しくはロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。補助金で初期コストを抑え、工法選択で総額を抑える。この両輪が、オーナーさまのNOIと出口価格を底上げします。

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9. よくある質問（FAQ）

Q1. 区分所有で一室だけ持っています。耐震助成は使えますか。
川崎市マンション耐震改修等事業助成制度の申請主体は管理組合です。ご自身の働きかけで理事会・総会の検討に乗せる必要があります。まずは管理組合の修繕計画の状況をご確認ください。

Q2. 賃貸集合給湯省エネは、自分で申請して受け取れますか。
いいえ。登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」を通じて申請・還元される仕組みで、オーナーが直接申請することはできません。登録事業者と契約できる施工会社の選定が前提です。

Q3. 補助金をもらうと課税されますか。
原則として補助金は雑収入として益金に計上され、課税対象になります。圧縮記帳など繰延の手当てができる場合もありますが、適用は個別性が高いため、顧問税理士にご確認ください。

Q4. 外壁塗装は修繕費で落とせますか。
工事内容によります。原状回復・維持の範囲なら修繕費、価値や耐用年数を高める部分は資本的支出として扱われることがあります。見積り段階で税理士と内容を共有しておくのが安全です。

Q5. まず何から始めればいいですか。
物件タイプの確認と、市・県への事前相談、そして現地調査です。契約・着工を先行させないことだけは、くれぐれもご注意ください。

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結語

お持ちの川崎市内の物件で、まだこの補助金・税制の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お声がけください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション・キャッシュフロー試算だけでも承ります。補助金のスケジュール、工法の選択、税務の組み立て――この3つを通して設計できるかどうかで、同じ修繕でも手元に残る現金は大きく変わります。

私はこれを、現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想として申し上げています。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。ご相談・お問合せはこちらから、お気軽にどうぞ。

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出典・参考資料

• 川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」（更新日：2026年4月1日）
• 川崎市「特定建築物等耐震改修等事業助成制度」（更新日：2026年4月1日）
• 川崎市「川崎市地域脱炭素移行・再エネ推進補助金」（更新日：2026年6月3日）
• 環境省「先進的窓リノベ2026事業（対象要件の詳細）」
• 経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】」
• 神奈川県「中小企業省エネルギー診断（無料）」
• 神奈川県「中小企業省エネルギー設備導入費等補助金」

※本記事は2026年6月時点の公開情報に基づく一般的な情報提供であり、税務・法務上の個別助言ではありません。各制度は予算枠の状況や要件改定により変更される場合があります。申請にあたっては必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

収益不動産の資産価値は「大規模修繕」で守る時代に——企業の不動産売却18年ぶり高水準が映す“持つ・持たない”の分かれ目【2026年6月】

収益不動産の資産価値は「大規模修繕」で守る時代に——企業の不動産売却18年ぶり高水準が映す“持つ・持たない”の分かれ目【2026年6月】

おはようございます。明誠の本間です。

先日、ある新聞の見出しに目が留まりました。「企業の不動産売却、18年ぶり高水準」。あの味の素さんが、京橋の本社ビルを手放したというのです。私はこの記事を、現場へ向かう車の中で読みました。そして正直に申し上げます。これは収益不動産をお持ちのオーナーさまにとって、他人事ではない話だと感じました。

なぜなら、大きな会社が「不動産を持たない」方向へ舵を切る一方で、個人や中小法人のオーナーさまは、これからも「持ち続ける」前提で資産と向き合っていく方が多いからです。同じ不動産でも、立場が違えば判断はまるで逆になります。そして「持ち続ける」と決めた瞬間から、本当の勝負が始まります。その勝負を左右するのが、ほかでもない大規模修繕(建物全体を一定周期でまとめて直す計画的な工事)なのです。

今日は、このニュースを入り口に、収益ビル・マンション・ホテルをお持ちのオーナーさまが、これからの時代に資産価値をどう守り、どう高めていくのか。現場で20年やってきた私の視点で、できるだけ具体的にお話しします。

「持つ会社」が減り始めた——18年ぶりの売却ラッシュが意味すること

まず、ニュースの中身を正確に押さえておきます。

報道によれば、2025年に上場企業が国内不動産を売却した金額は約1兆2318億円にのぼり、これは18年ぶりの高水準だといいます(出典：日本経済新聞「企業の不動産売却18年ぶり高水準 味の素は本社ビル、資産効率を改善」)。味の素さんは京橋の本社ビルを売却し、近隣の複合ビルへ本社機能を移すと報じられています。ほかにもIHIさんが都内の不動産を、松竹さんや三陽商会さんも保有物件の売却を決めたとされています。

なぜ、いま売るのか。背景には、不動産市況が好調であること、そしてROE(自己資本利益率＝株主が出したお金でどれだけ効率よく稼いだかを示す指標)やPBR(株価純資産倍率)の改善を求める投資家からの圧力があると見られています。平たく言えば、「使っていない、あるいは効率の悪い不動産は、持っているより売って身軽になった方が、会社の数字が良く見える」という判断です。

これは、企業経営としては合理的な動きです。本社ビルを所有していれば、固定資産税もかかり、維持管理費もかかり、何より多額の資金が建物に縛り付けられます。その資金を本業に回した方が稼げる、と考える会社が増えているわけです。

ただ、私がここで立ち止まってほしいと思うのは、「だから不動産はもう持つ価値がないのか」という早合点です。話はそう単純ではありません。

法人と個人で逆向きの判断——なぜオーナーは「持ち続ける」前提で考えるべきか

大企業が本社ビルを売るのと、収益不動産オーナーさまが物件と向き合うのとでは、そもそもの目的が違います。

事業会社にとって、本社ビルは「コストセンター」、つまりお金を生まない費用のかたまりです。だから身軽にしたい。一方、オーナーさまにとっての収益物件は「プロフィットセンター」、毎月家賃という収益を生み続ける装置です。性格がまったく逆なのです。

収益物件は、保有し続けて家賃収入を得ながら、出口(売却)のタイミングで売却益も狙える。これが不動産投資の基本構造です。途中で安易に手放してしまえば、その収益装置そのものを失うことになります。ですから多くのオーナーさまは、「いつ売るか」よりも「どう持ち続けるか」を軸に考える方が、長期の収益は安定しやすいのです。

もちろん、これは投資判断であり、私は不動産の専門アドバイザーでも金融の専門家でもありません。売る・持つの最終判断は、税理士さんやファイナンシャルプランナーなど専門家と相談のうえ、ご自身で決めていただくべきものです。私がお伝えできるのは、あくまで「建物を維持する側」から見た現実です。

その現実とは——「持ち続ける」と決めたなら、建物の状態こそが資産価値を決める、という一点に尽きます。

価格はもう「立地と築年数」だけでは決まらない——二極化の本当の分岐点

「うちの物件は駅から近いし、まだ価格は大丈夫」。そうおっしゃるオーナーさまは少なくありません。たしかに立地は重要です。しかし、いま市場で起きているのは、もう一段深い変化です。

国土交通省の不動産価格指数を見ると、マンション(区分所有)の全国指数は2010年平均を100として、2025年12月時点で225.1まで上昇しています(出典：国土交通省「不動産価格指数」)。長い目で見れば、マンション価格は大きく上がってきました。新築価格の高騰が中古価格をも押し上げる流れも続いています。

ただ、この「上昇」は全部の物件に等しく恵みをもたらすわけではありません。市場関係者の多くが指摘するのは、二極化です。都心・駅近・築浅・そして「管理状態の良い物件」は価格が底堅い。一方で、郊外・築古・そして「修繕に不安のある物件」は価格が伸びにくく、調整を受けやすい。

ここで注目していただきたいのが、「管理状態の良し悪し」「修繕への備え」が、立地や築年数と並ぶ価格の分岐点として、はっきり語られるようになったことです。同じ駅、同じ築年数でも、外壁がきれいで修繕履歴が整った建物と、シーリング(目地のゴム状の防水材)がひび割れ、外壁に汚れが目立つ建物とでは、買い手の評価がまったく違います。私は仲介会社の方から、「修繕履歴がしっかりしている物件は、商談が早い」という話を何度も聞いてきました。

つまり、これからの収益不動産は、「建物をどう維持してきたか」という履歴そのものが、資産価値として値付けされる時代に入ったのです。

数字で見る「修繕の備え不足」——36.6%という現実

では、世の中のオーナーや管理組合は、その備えが十分にできているのでしょうか。残念ながら、データは厳しい現実を示しています。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査によれば、計画上の積立額に対して現在の修繕積立金が不足しているマンションは36.6%にのぼります(出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」)。3棟に1棟以上が、計画通りにお金を貯められていないということです。

同じ調査では、修繕積立金の額(駐車場使用料等からの充当額を除く月・戸当たり)の平均は13,054円。長期修繕計画(これから数十年でいつ・何を・いくらで直すかを定めた計画書)を作成している管理組合は88.4%ある一方で、25年以上の計画期間で積立額を設定しているのは62.4%にとどまります。

この数字を、私は現場の感覚と重ねて読みます。計画は作ったものの、資材価格や人件費の上昇に積立額が追いついていない。気づいたときには、いざ大規模修繕という段になって「お金が足りない」。だから工事を先送りする。先送りしている間に劣化が進み、いざ着工すると追加の補修が増えてさらに費用がかさむ——この悪循環を、私は何度も見てきました。

賃貸オーナーさまの場合、管理組合という仕組みがない分、この「備え」はすべてご自身の判断にかかってきます。毎月の家賃が入ってくると、つい修繕の積み立てを後回しにしてしまう。お気持ちはよく分かります。ですが、後回しにしたツケは、必ず建物の劣化と価値の下落という形で返ってきます。

私が現場で20年見てきた、「価値が落ちる建物」と「落ちない建物」の差

少し、現場の話をさせてください。

私はこれまで、数えきれないほどのマンションやビルの外壁に、足場やロープでよじ登り、手で叩き、目で見てきました。築20年を超えた建物を前にすると、その建物が「どう扱われてきたか」が、手に取るように分かります。

価値が落ちない建物には、共通点があります。劣化が「小さいうちに」手当てされているのです。たとえば、シーリングの軽いひび割れ。これを早めに打ち替えておけば、水は壁の中に入りません。ところが放置すると、雨水が外壁の内部に回り、鉄筋を錆びさせ、コンクリートを内側から押し割る「爆裂」という現象を引き起こします。こうなると、補修費は桁が一つ変わります。

私が一番悔しい思いをするのは、「あと2年早く相談してくださっていれば、この費用の半分で済んだのに」という現場に立ち会うときです。タイル(外壁に貼られた化粧材)が浮いて、いつ落ちてもおかしくない状態になっている。下は人が通る歩道。こうなると、資産価値どころか、第三者への落下事故という賠償リスクまで背負うことになります。

逆に、価値が落ちない建物のオーナーさまは、決まって「早めの点検」を習慣にされています。派手なことではありません。年に一度、専門家の目で建物をぐるりと見てもらう。それだけで、大きな出費の芽を小さいうちに摘めるのです。私はいつもオーナーさまに、「建物は人間の体と同じで、人間ドックが一番安い投資です」とお伝えしています。

大規模修繕は「コスト」ではなく「資産価値の維持装置」

ここからが本題です。

大規模修繕というと、多くの方が「大きな出費」「できれば避けたいもの」と捉えがちです。気持ちは分かります。一回あたり数百万円から、規模によっては数千万円、大型物件なら億単位になることもあります。

しかし、視点を変えてみてください。先ほど見たように、いまや「修繕の状態」そのものが資産価値の値付けに直結する時代です。だとすれば、大規模修繕は単なる出費ではなく、資産価値を維持し、ときに高めるための「投資」と捉えるべきものです。

私は、これを「資産価値の維持装置」と呼んでいます。きちんと修繕された建物は、家賃を維持でき、空室を埋めやすく、出口で高く売れる。逆に修繕を怠った建物は、家賃を下げざるを得ず、空室が増え、売るに売れなくなる。同じ建物が、修繕という一手で正反対の道をたどるのです。

ですから私は、収益物件のオーナーさまにこそ、修繕を「守り」ではなく「攻め」の経営判断として位置づけていただきたいと考えています。物件の利回りを守るのは、新しい入居者を探すこと以上に、いまある建物の価値を落とさないことなのですから。

足場を二度組まない——工法選択が利回りを左右する

では、その大規模修繕を、いかに賢く行うか。ここで効いてくるのが「工法の選択」です。

実は、大規模修繕の費用のうち、決して小さくない割合を占めるのが「足場代」です。建物の周りに仮設足場を組み、終わったら解体して撤去する。この足場の架設・解体だけで、工事全体の2割前後を占めることも珍しくありません。しかも足場は、組んでいる間ずっとレンタル料がかかり、工期が延びればその分コストも膨らみます。

私が現場で20年やってきて確信しているのは、「足場を二度組まない」ことの大切さです。たとえば外壁塗装と防水工事を別々の年に発注すれば、足場を二度組むことになります。これは本当にもったいない。同時に行えば、足場代は一回で済みます。だから私は、複数の工事はできる限り「一つの足場でまとめて」提案するようにしています。

そして、もう一歩進んだ選択肢があります。そもそも足場を組まずに工事ができないか、という発想です。これが、無足場工法(足場を架設せずに行う施工方法)、なかでもロープアクセス工法という選択です。

ロープアクセスという選択肢が、なぜ収益物件と相性がいいのか

ロープアクセス工法とは、産業用のロープを使い、技術者が建物の屋上から吊り下がって、外壁の点検・補修・塗装・防水などを行う工法です。橋梁やダム、高層ビルの点検で発展してきた技術で、私たちはこれをマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に応用しています。

この工法が収益物件と相性がいい理由を、私は3つお伝えしています。

第一に、足場代を大きく削減できることです。足場を組まないので、その費用がまるごと不要になる。部分的な補修や、高層階だけの工事では、コスト差がとくに大きく出ます。

第二に、工期が短く、入居者・利用者への影響が小さいことです。足場を組むと、組むだけで数日、解体にも数日かかります。その間、窓の外に人が立ち、足場用のネットで日当たりや眺望がさえぎられる。賃貸物件なら入居者の不満につながり、ホテルなら稼働への影響が出ます。ロープアクセスなら、必要な場所だけを、必要な期間だけ施工できます。私はこれを「住みながら、営業しながら直せる工法」とお伝えしています。

第三に、足場を組みにくい立地でも施工できることです。隣地との距離が近い、前面道路が狭い、敷地形状が複雑——足場の架設が難しい物件ほど、ロープアクセスの価値は際立ちます。

もちろん、ロープアクセスが万能だと申し上げるつもりはありません。建物全体を一度に塗り替えるような大規模な工事や、複雑な造作を伴う工事では、足場の方が効率的なこともあります。ですから私たちは、足場・ロープアクセス・そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、その建物にとって本当に最適な組み合わせをご提案しています。3つの工法を建物特性に応じて選べる会社は、日本でもまだ多くありません。私はここに、現場叩き上げの会社としての矜持を持っています。

工法の詳しい比較は、ロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕工事のご紹介のページでも整理していますので、あわせてご覧ください。

総会・理事会で、今月できること

6月は、マンション管理組合にとって総会シーズンです。賃貸オーナーさまにとっても、年度の折り返しに向けて、修繕計画を見直すよい時期です。

私から、今月できることを3つ提案させてください。

ひとつ目は、長期修繕計画の「賞味期限」を確認することです。計画は作って終わりではありません。国の調査でも、5年ごとを目安に見直している管理組合が63.2%です(出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」)。前回の見直しから5年以上経っているなら、資材高騰を反映できていない可能性が高い。まずはここを点検してください。

ふたつ目は、修繕積立金の水準を、現在の工事相場と突き合わせることです。計画当時の金額のままでは、いざというとき足りないかもしれません。値上げは住民や共同オーナーの合意が要りますから、早く議題に上げるほど、丁寧な説明の時間がとれます。

みっつ目は、次の大規模修繕で「足場を二度組まない」設計になっているかを確認することです。外壁・防水・鉄部塗装などを、できるだけ一つの工事機会にまとめられないか。工法をロープアクセスやハイブリッドに切り替える余地はないか。この一手で、総工費が大きく変わることがあります。

総会の場で、1分でもこの話題を出してみてください。「修繕の備えは足りているか」「足場代は減らせないか」。この二つの問いが、数年後のあなたの資産価値を守ります。

「持ち続ける」と決めたなら、まず長期修繕計画の棚卸しから

冒頭の話に戻ります。大企業が不動産を手放す時代に、あなたはその収益物件を持ち続けるのか。これは経営判断であり、私が口を出すことではありません。

ただ、もし「持ち続ける」と決めたのなら、やるべきことは明確です。建物の価値を、計画的に守り続けること。そのために、長期修繕計画を棚卸しし、積立の備えを点検し、次の工事を賢い工法で行うこと。この地道な積み重ねこそが、二極化の時代に「価値が落ちない側」に立つための、唯一の確実な方法だと私は考えています。

国土交通省も、長期修繕計画の作成・見直しの考え方を「長期修繕計画作成ガイドライン」として公開しています(出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン／長期修繕計画作成ガイドライン」)。まずはこうした公的な資料に一度目を通すだけでも、見えてくるものがあります。

よくある質問（FAQ）

Q. 築浅なので、まだ大規模修繕は関係ないのでは？
建物にもよりますが、外壁やシーリング、防水は新築から10〜15年程度で最初の本格的な手当ての時期を迎えるのが一般的です。築浅のうちから劣化の進み方を把握しておくと、最初の大規模修繕を最小コストで迎えられます。早すぎる相談はありません。

Q. ロープアクセスにすると、品質は足場より落ちませんか？
作業の中身は、足場であってもロープであっても、人の手で行う点検・補修・塗装です。大切なのは技術者の技量と管理体制です。私たちはフランチャイズに塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟する体制で、高品質と低価格の両立をめざしています。工法の違いより、誰がどう施工するかが品質を決めます。

Q. まず何から始めればいいですか？
建物の現状を知ることからです。点検は、その後の判断のすべての土台になります。費用感や工法の向き不向きは、建物を一度見てからでないと正確には申し上げられません。

まとめ——価値は「持ち方」で決まる

今日は、企業の不動産売却が18年ぶり高水準になったというニュースを入り口に、収益不動産オーナーさまが資産価値を守るために何ができるかを、現場の視点でお話ししました。

要点を3つに絞ります。第一に、不動産価値はもう「立地と築年数」だけでなく、「どう維持されてきたか」で二極化していること。第二に、大規模修繕は出費ではなく「資産価値の維持装置」であり、攻めの経営判断であること。第三に、足場を二度組まない設計と、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの最適な工法選択が、利回りと出口価格を左右すること。

これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。大きな会社が身軽になる時代だからこそ、持ち続けると決めたオーナーさまには、建物という資産にきちんと手をかけていただきたい。それが、いちばん確実な資産防衛だと信じています。

点検や工法の見直しは、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会や来期予算の前段階で、現状を整理するだけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームからお気軽にどうぞ。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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出典・参考資料

• 日本経済新聞「企業の不動産売却18年ぶり高水準 味の素は本社ビル、資産効率を改善」
• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果について」
• 国土交通省「不動産価格指数」
• 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン・長期修繕計画作成ガイドライン」

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資・税務に関する助言ではありません。個別の判断にあたっては、税理士・不動産鑑定士などの専門家にご相談ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

横浜市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜旧耐震マンション・築古ビルを「稼ぐ資産」に変える2026年度の制度設計

横浜駅・みなとみらい・関内、そして鶴見・港北・戸塚・青葉――政令指定都市・横浜市は、人口約377万人を抱える日本最大の基礎自治体であり、賃貸需要の裾野が23区に匹敵するほど広い。私（本間）が現場で建物を見て回って感じるのは、「これだけ実需に支えられたマーケットなのに、築年数を理由に賃料も入居率も取りこぼしているオーナーがあまりに多い」という、もったいない現実だ。横浜駅西口の中規模RC造マンション、関内・伊勢佐木町の店舗併用ビル、鶴見・南区・磯子に広く残る旧耐震の分譲・賃貸マンション――横浜のオーナーが抱える悩みは、ざっくり言えば「築古を理由に空室期間が伸びる」「修繕にお金をかけても賃料に跳ね返らない」「売ろうとすると利回りで買い叩かれる」の三つに集約されつつある。

本稿の主読者は、横浜市内で2棟以上の賃貸物件（マンション・ビル・店舗併用・木造アパート）を保有するオーナー、あるいは医療法人・介護事業者として自社建物を運用しているオーナーだ。テーマは「2026年度（令和8年度）、横浜市で使える補助金・助成金を、どう投資判断に組み込むか」。単なる制度カタログではなく、NOI（実質賃料収入）の改善・出口価格の上振れ・税務処理の三段で、結局いくら手残りが変わるのかという視点で整理していく。

最初に言葉の整理をしておく。NOI（Net Operating Income）とは、賃料収入から空室損や運営費を差し引いた「実質的な手残り収益」のことだ。収益物件の売却価格は、このNOIをキャップレート（還元利回り）で割って求める「収益還元法」で決まるのが実務の基本である。つまり、修繕投資がNOIを1円押し上げれば、それは売却時に何十倍にもなって跳ね返る。この感覚が、補助金活用の出発点になる。

1. なぜ今、横浜市オーナーは「補助金を絡めた修繕」を急ぐべきか

横浜市は18区からなる広域都市で、駅力・エリア特性が区ごとに大きく異なる。横浜駅・みなとみらい・関内を擁する都心臨海部、新横浜・港北ニュータウンの業務・住宅複合エリア、青葉・都筑の郊外ファミリー層、鶴見・南・磯子の下町賃貸エリア――それぞれにマーケットの色がある。家賃相場で見ると、横浜市の1K・ワンルームはおおむね6万円前後、1LDK・二人暮らし向けで9万円前後が一つの目安とされる（出典：CHINTAI・横浜市の1Kの家賃相場、SUUMO・神奈川県の賃貸家賃相場）。横浜駅周辺のように相場が高い駅と、郊外駅とでは賃料が大きく分かれるため、立地で劣る物件ほど建物の状態で差をつけるしかないのが実情だ。

横浜市自身も、賃貸マンションへの投資需要の強さを認めている。市の地価・賃料・利回り動向レポートでは、関内地区について「安定的な収益が見込まれる賃貸マンションに対する投資意欲は引き続き強く、需給は引き締まった状況」と分析している（出典：横浜市「地価水準・賃料・利回り動向レポート」）。需要が強いということは、建物の状態を底上げすれば「取りにいける賃料」がそこにあるということでもある。

一方で、入居検討者の目線は年々シビアになっている。高断熱・宅配ボックス・オートロック・追い焚き――これらを「当たり前の前提」とする層が増え、築20年以上の物件が何もせずに従前賃料を維持し続けるシナリオは、もう成立しにくい。とりわけ横浜は新築・築浅の供給も多いエリアだけに、築古物件は「設備の世代差」で静かに選別される。

数字で考えてみよう。1棟20戸の物件で平均入居率が95%から93%に落ちると、表面利回りベースで概ね2%相当の減収、稼働ベースのキャッシュフローでは年間で家賃数か月分が静かに消える。これが3年続けば、想定売却価格（収益還元法、横浜市の賃貸マンションで実務上目安となるキャップレート4.5〜6.5%帯）は数百万円から1,000万円超の単位で下振れる。「修繕を先送りした年数 × 入居率の低下」が、そのまま売却価格に効いてくるのだ。

私がオーナーと話していていつも感じるのは、「修繕は出費」という発想から「修繕は投資」という発想へ切り替えた瞬間に、補助金の見え方が一変するということだ。補助金を絡める意義は三つある。第一に、投下キャッシュアウトの圧縮（数万円〜数千万円が戻る、あるいは工事費に充当される）。第二に、税務上の取り扱いの最適化（資本的支出として減価償却する項目と、修繕費として全額損金算入できる項目を切り分け、節税効果を確保する）。第三に、テナント募集時の差別化材料化（「耐震改修済」「断熱改修済」は、賃料を維持しやすくする定量効果が見込める）。

ただし、補助金は受給時に雑収入として課税される点には常に注意が必要だ。手取りで考えるなら、補助率1/2や2/3の制度でも、所得税・法人税合算で30〜40%を逆算した「実質補助率」を計算しておくべきである。本稿ではこの点も、各制度の説明箇所で逐一触れていく。

2. 横浜市マンション耐震改修促進事業――旧耐震マンションを持つオーナーの本丸

横浜のオーナーがまず押さえるべき制度は、横浜市マンション耐震改修促進事業だ。市は「分譲マンションの耐震改修を促進し、地震に強い安全な街づくりを推進するため、耐震改修を実施するマンション管理組合に対して、耐震改修設計費、耐震改修工事費及び耐震改修工事に係る工事監理費を補助します」と明示している（出典：横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」。建築局企画部建築防災課 電話045-671-2943）。

2-1. 補助内容――設計2/3・工事監理2/3・工事1/3、限度額は最大5,000万円

補助の中身は、オーナー目線で見るとかなり手厚い。整理すると次のとおりだ（出典：同・横浜市マンション耐震改修促進事業）。

項目	補助率	限度額の考え方
耐震改修設計	2/3	延べ面積×1,000円/m²＋540万円、の2/3が上限
工事監理	2/3	工事監理費の2/3
全体改修工事	1/3	5,000m²未満2,000万円／5,000〜10,000m²未満3,500万円／10,000m²以上5,000万円

さらに、マンションの敷地が「地震災害時に通行を確保すべき道路」に接し、かつ一定の高さ以上に該当する場合は、改修工事費の補助率が1/3から2/3に引き上げられる（出典：同上）。横浜は緊急輸送道路の指定が市内に張り巡らされており、幹線道路沿いの物件オーナーには見逃せない上乗せだ。段階改修（2回に分けて全体を安全化）や、ピロティ階等の弱点を先行改修する部分改修にも、それぞれ限度額が設定されている。

2-2. オーナー特有の落とし穴①――「区分所有者本人居住」の要件

ここがオーナー記事として最も重要なポイントだ。この制度の対象は「昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工された区分所有法が適用される分譲マンション」で、なおかつ次のいずれかを満たすものとされている（出典：同上）。

ひとつは「住戸数の半分以上に区分所有者本人が居住しているマンション」。もうひとつは「地階を除く階数が3以上で、かつ延べ面積が1,000m²以上のマンション」（ただし延べ面積の半分以上が店舗等の場合は対象外）。

投資目的でワンルームを多数所有しているような「賃貸割合の高い分譲マンション」では、前者（区分所有者本人居住が半数以上）の要件を満たさないケースが多い。その場合でも、後者の「3階以上かつ延べ1,000m²以上」という規模要件を満たせば対象になり得る――ここを知らずに「うちは投資物件だから無理だ」と諦めてしまうオーナーが少なくない。自分の物件がどちらのルートで対象になるのか、事前相談の段階で必ず確認しておきたい。

2-3. オーナー特有の落とし穴②――本診断と「耐震改修が必要」判定が前提

もうひとつの前提が、市の制度による本診断（精密診断）の結果、「耐震改修が必要」と判定されていることだ（出典：同上）。つまり、いきなり改修工事の補助に飛びつくことはできず、「診断 → 設計 → 工事」という順番を踏む必要がある。横浜市には別途、マンション耐震診断支援事業も用意されているので、まだ診断を受けていないオーナーは、そこからの設計が出発点になる。素人感覚では遠回りに見えるが、診断結果という客観的な根拠があるからこそ、後の工事費補助が正当化される。この順序は崩せない。

2-4. 致命的な落とし穴③――事前相談と3者見積り、そして予算枠

横浜市の耐震助成で最も致命的なのが、申請タイミングと予算枠だ。市は「予算の状況によっては受付ができない場合がありますので、見積書の徴収及び管理組合の総会の決議等の前に、必ず建築防災課に事前相談をしてください」と明記している（出典：同上）。さらに「3者以上からの見積書の徴収を行ってください」とも定めている。

つまり、見積りを取る前・意思決定の前に、まず市へ相談するのが鉄則だ。順序を間違えて先に契約・着工してしまうと、補助対象から外れる恐れがある。なお、令和7年度の補助申請の受付はすでに終了している（出典：同上、最終更新2025年12月1日時点）。令和8年度の受付開始時期・予算枠は新年度の公表を必ず確認したい。年度予算には限りがあり、「枠が埋まれば締切」という性質の制度であることを忘れてはいけない。

2-5. 税制優遇――補助金と固定資産税・所得税の合わせ技

耐震改修には、補助金とは別に税制優遇が乗る。横浜市は、耐震改修工事を行った住宅・建築物について、所得税の特別控除、固定資産税・都市計画税の減額の制度を案内している（出典：横浜市「耐震改修工事を行われた方が所得税の特別控除、固定資産税・都市計画税の減額を受けるために」）。補助金で初期キャッシュアウトを圧縮し、税制優遇でランニングの負担を軽くする――この二段構えを取りこぼさないことが、オーナーの手残りを最大化する。ただし制度ごとに要件・期限が異なるため、税理士と連携して適用可否を早めに確認しておくのが安全だ。

3. 横浜市特定建築物耐震改修等補助事業――事業用ビル・店舗・病院オーナーの切り札

分譲マンション以外の「事業用建物」を持つオーナーにとっての本丸が、横浜市特定建築物耐震改修等補助事業だ。市は「病院、学校、店舗、事務所等の多くの人が利用する建築物等や地震災害時に通行を確保すべき道路沿道の建築物の耐震診断、耐震改修設計、耐震改修、除却に対して、費用の一部を補助する制度です」と説明している（出典：横浜市「特定建築物の耐震化」、補助金交付要領は令和8年6月1日施行）。対象は昭和56年5月31日以前着工の民間建築物で、大規模建築物や緊急輸送道路の沿道建築物などが該当する。

オーナー目線で押さえるべきポイントは四つある。

第一に、診断から除却まで一気通貫で補助があること。耐震診断は「大規模補助」「沿道補助」の場合、最大360万円が一つの上限の目安になる。耐震改修工事は補助率1/3〜2/3（沿道義務は2/3）で、補助対象床面積に応じて5,000m²未満2,000万円、5,000〜10,000m²未満3,500万円、10,000m²以上5,000万円という限度額が設定されている（出典：同上）。

第二に、テナントを抱えるビルオーナーへの賃料補償的な上乗せがあることだ。市の要領では、緊急輸送道路の沿道義務に該当し、かつテナント等を有する建築物の場合、耐震改修や除却に伴い「賃貸借契約に基づく6箇月分の賃料の合計に2/3を乗じた額（上限180万円）」などを加算できる仕組みが用意されている（出典：同上）。工事中のテナント退去・休業に伴う減収を一定程度カバーできる、実務的にありがたい設計だ。

第三に、除却（解体）も沿道義務の場合は補助対象になること。耐震性が不足し、改修より除却・建替えが合理的なケースでは、除却工事費の2/3（限度額2,000万〜4,000万円）が補助され得る。築古ビルの出口戦略として、建替え前提の解体を後押しする制度だと捉えるとよい。

第四に、「処分制限」と「消費税の扱い」という二つの注意点だ。市は「補助金を受けて耐震改修した建築物を、規定された耐用年数（本事業においては10年間）の期間に、取壊し、譲渡（有償含む）、交換、貸し付け等の処分をする場合は、市及び国等の承認が必要」とし、承認には補助金の返還が必要となる場合があると明記している（出典：同上）。売却や建替えを近い将来に予定しているオーナーは、この10年縛りを出口計画に織り込んでおく必要がある。 また「原則、消費税は補助対象外」である点も、事業費の試算で見落としやすい。

4. 国の省エネ補助2026――賃貸オーナーが主役になれる制度群

横浜市の制度が「耐震・防災」を軸とするのに対し、国の制度は「省エネ・脱炭素」を軸とする。2026年度は「住宅省エネ2026キャンペーン」として複数事業が走るが、賃貸オーナーが主役になれる制度がはっきり存在するのが今年の特徴だ。

4-1. 賃貸集合給湯省エネ2026事業――まさに賃貸オーナーのための制度

注目は賃貸集合給湯省エネ2026事業だ。これは資源エネルギー庁の令和7年度補正予算「既存賃貸集合住宅の省エネ化支援事業」に基づくもので、設置スペースの制約からヒートポンプ給湯機（エコキュート）の導入が難しい既存の賃貸集合住宅に、省エネ性能の高い小型給湯器（エコジョーズ等）への交換を支援する（出典：資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業について」、賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】）。

補助額は1台あたり5万円〜最大10万円が一つの目安とされ、対象は賃貸集合住宅を所有し賃貸経営を行うオーナー（個人・法人）。賃貸住戸を2戸以上所有する区分所有者や、オーナーから委託を受けた管理会社等が対象になる場合もある。ただし、販売目的で保有する買取再販事業者は対象外だ。申請手続きはオーナーが直接行うのではなく、登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」が代行し、オーナーへ還元する仕組みになっている（出典：同上）。1棟あたりの戸数が多い物件ほど、給湯器の一斉更新で受給総額が積み上がるのがこの制度の妙味だ。古い給湯器は入居者からのクレーム源でもあり、更新は入居満足度の改善とも直結する。

4-2. 窓リノベ・給湯省エネ――断熱と光熱費で「選ばれる部屋」に

国はこのほか、先進的窓リノベ2026事業（高断熱窓への改修）、給湯省エネ2026事業（高効率給湯器の導入）などをラインナップしている。窓の断熱改修は、入居者にとって「冬暖かく、夏涼しく、結露しにくい」という体感価値に直結し、光熱費の削減という定量メリットも訴求できる。築古物件で「なんとなく古い」という第一印象を覆すうえで、窓まわりの刷新は費用対効果が高い投資だ。国の制度は予算上限に達し次第終了するため、年度の早い段階で事業者と段取りを組んでおきたい。

5. 横浜市の既存住宅断熱改修補助制度――「賃貸集合は対象外」を正直に押さえる

横浜市は2026年度から既存住宅断熱改修補助制度を新設した。子育て世代の住替えで最大150万円、定住で最大120万円という手厚い内容で、本申請は令和8年5月1日〜11月30日に受け付けている（出典：横浜市「令和8年度 既存住宅断熱改修補助制度」）。

ただし、オーナー読者には正直にお伝えしておく。この制度は「戸建ての既存住宅」を対象とし、市内に定住する方が要件となっているため、賃貸目的の集合住宅には基本的に使えない。 制度本文も「戸建ての既存住宅に対し……市内に定住する方へ」と明記している（出典：同上）。

では無関係かというと、そうとも限らない。戸建てを賃貸に出しているオーナーが自ら居住する形で取得・改修するケースや、相続した戸建てを断熱改修して活用するケースでは、要件次第で射程に入る可能性がある。また、固定資産税・都市計画税の減額措置がこの制度に紐づいており（出典：同上）、自宅兼用物件の改修では検討価値がある。「自分の保有形態ならどう使えるか」を、対象外と決めつける前に一度確認しておく姿勢が、取りこぼしを防ぐ。

6. マンションストック長寿命化等モデル事業――大規模・築古マンションオーナーの選択肢

築年数が進んだ大規模物件を持つオーナーには、国土交通省のマンションストック長寿命化等モデル事業という選択肢もある。老朽化マンションの長寿命化に資する改修や建替えのうち、先導性が高く創意工夫を含む取組を支援する制度だ（出典：国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」、建築研究所・特設サイト）。

「先導的再生モデルタイプ」では、計画段階の調査・検討に対する計画支援（年間500万円を上限に最大3年）、基本設計・実施設計・実工事に対する改修工事支援・建替え工事支援（費用の1/3以内）が用意されている（出典：同上）。区分所有のマンションが主対象ではあるが、長期修繕計画の抜本見直しや、エレベーター・配管といったインフラの更新を「補助を絡めて一気にやる」発想は、投資型・大規模物件のオーナーにも示唆が大きい。先進性が評価のカギになるため、設計の早い段階で、こうした制度に通じた施工パートナーを巻き込むことが採択の近道になる。

7. 制度をどう組み合わせるか――順序と税務で手残りが変わる

ここまで横浜市の耐震系（マンション耐震改修・特定建築物）、国の省エネ系（賃貸集合給湯・窓リノベ・給湯省エネ）、長寿命化モデル事業を見てきた。実務では、これらを「順序」と「税務」の二軸で設計することで手残りが大きく変わる。

順序の原則は三つだ。第一に、耐震系は「事前相談 → 診断 → 設計 → 工事」の順を崩さないこと。横浜市は見積り・意思決定の前の事前相談を必須としており、ここを飛ばすと補助そのものが消える。第二に、併用可否を先に確認すること。市の制度間、あるいは国と市の制度間では、同一工事への重複適用ができないものがある。どの制度を主軸に据えれば手残りが最大かを、工事の切り分けと合わせて設計する。第三に、予算枠の早い者勝ちを意識すること。市の耐震助成も国のキャンペーンも、予算到達で締め切られる。年度の前半に動くオーナーが有利だ。

税務の原則も三つだ。第一に、資本的支出と修繕費の切り分け。耐震補強や設備のグレードアップは資本的支出として減価償却、原状回復に近い工事は修繕費として全額損金算入、というのが基本だ。同じ工事費でも、この区分で当期の節税効果が変わる。第二に、補助金は雑収入として課税されること。補助率2/3でも、税引き後の「実質補助率」で手取りを評価する。第三に、圧縮記帳など課税繰延べの検討。国庫補助金等で取得した資産には圧縮記帳が使える場合があり、受給年度の税負担を平準化できることがある。いずれも個別性が高いため、必ず顧問税理士と詰めてほしい（本稿は税務助言ではなく、一般的な考え方の整理である）。

8. 「足場を架けない」という選択肢――ロープアクセスで補助金の効果をさらに伸ばす

最後に、私たち明誠の本業の話を少しだけさせてほしい。補助金で工事費の一部が戻るとしても、そもそもの工事費を下げられれば、オーナーの手残りはさらに増える。 その鍵を握るのが「足場をどう架けるか」という工法選択だ。

横浜のように高層・中高層が混在し、隣地が近く敷地に余裕のない物件、あるいは商業地で足場が通行・営業の支障になる物件では、従来型の全面足場が大きなコスト・工期・機会損失を生む。私たちは、産業用ロープによる無足場工法（ロープアクセス）、従来の足場仮設工法、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な工法を提案できる、日本でも数少ない会社だ（株式会社明誠・本間社長ブログ）。足場費を圧縮できれば、その分を補助対象の本体工事に回せるし、テナントや入居者の生活・営業への影響も最小化できる。「工事中だから」という理由での解約・休業リスクを抑えられることは、稼働率を重視するオーナーにとって直接の収益貢献になる。

近隣の自治体オーナー向けの補助金ガイドも公開している。あわせて読みたい方は、江戸川区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド、葛飾区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイドも参考にしてほしい。エリアごとに制度の力点は違うが、「事前相談・予算枠・税務処理」という鉄則は共通している。

9. まとめ――横浜市オーナーが2026年度に取るべき動き

横浜市のオーナーが2026年度に取るべき動きを、優先順位で整理する。

まず、旧耐震（昭和56年5月末日以前着工）の分譲マンションを持つオーナーは、横浜市マンション耐震改修促進事業の事前相談を最優先で。投資物件でも規模要件で対象になり得るので、諦めずに建築防災課（045-671-2943）へ確認したい。次に、事業用ビル・店舗・病院・介護施設を持つオーナーは、特定建築物耐震改修等補助事業を。沿道のテナントビルなら賃料補償的な加算や除却補助まで射程に入る。そして、全オーナー共通で、国の賃貸集合給湯省エネ2026事業・窓リノベ・給湯省エネを給湯器・窓の更新計画に組み込む。これは戸数の多い物件ほど効く。最後に、大規模・築古マンションは長寿命化モデル事業も選択肢に加える。

いずれの制度も、共通する鉄則は「事前相談を工事契約より先に」「予算枠は早い者勝ち」「税務は資本的支出と修繕費を切り分け、補助金の雑収入課税まで含めて手残りで判断」の三つだ。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてくる。賃料が上がっている今だからこそ、補助金を絡めて設備を底上げし、「上がった相場をきちんと取りにいく」べき局面である。

10. よくある質問（FAQ）

Q1. 賃貸に出している分譲マンションでも、横浜市のマンション耐震改修補助は使えますか。
A. 可能性はある。対象は「住戸数の半分以上に区分所有者本人が居住」または「3階以上かつ延べ面積1,000m²以上」のいずれかを満たす旧耐震分譲マンションだ。投資割合が高く前者を満たさなくても、後者の規模要件で対象になり得る。本診断で「耐震改修が必要」と判定されていることも前提になる。まずは建築防災課への事前相談を（出典：横浜市マンション耐震改修促進事業）。

Q2. テナントビルの耐震改修で、工事中の家賃減収は何かカバーされますか。
A. 緊急輸送道路の沿道義務に該当し、かつテナントを有する建築物の場合、特定建築物耐震改修等補助事業で「賃貸借契約に基づく6箇月分の賃料の合計に2/3を乗じた額（上限180万円）」などを加算できる仕組みがある。要件はパンフレットで確認のうえ、建築防災課（045-671-2928）へ相談を（出典：横浜市特定建築物の耐震化）。

Q3. 補助金をもらった建物を数年内に売却・建替えする予定です。問題ありますか。
A. 特定建築物耐震改修等補助事業では、耐用年数（本事業では10年間）の期間内に取壊し・譲渡・貸付け等の処分をする場合、市・国等の承認が必要で、補助金の返還が生じることがある。近い将来の出口を予定しているなら、この10年縛りを計画に織り込むべきだ（出典：同上）。

Q4. 横浜市の既存住宅断熱改修補助（最大150万円）は賃貸物件に使えますか。
A. 原則使えない。同制度は「戸建ての既存住宅」で「市内に定住する方」が対象であり、賃貸目的の集合住宅は対象外だ。ただし自宅兼用や、自ら居住して取得・改修するケースでは射程に入る可能性がある。保有形態ごとに確認を（出典：横浜市 令和8年度 既存住宅断熱改修補助制度）。

Q5. 補助金は「もらった分まるごと得」と考えてよいですか。
A. いいえ。補助金は受給時に雑収入として課税される。補助率2/3でも、所得税・法人税を逆算した「実質補助率」で手取りを評価すべきだ。あわせて、工事費を資本的支出と修繕費に切り分けると当期の節税効果が変わる。圧縮記帳が使える場合もあるため、顧問税理士と詰めてほしい。

Q6. 工事費そのものを下げる方法はありますか。
A. ある。足場の架け方を見直すことだ。明誠は無足場のロープアクセス、従来の足場仮設、両者を組み合わせるハイブリッドの3工法から、建物に最適な方法を選べる。足場費を圧縮できれば、その分を補助対象の本体工事に回せるうえ、入居者・テナントへの影響も小さくできる。

結語

横浜は、需要の強さでは全国屈指の賃貸マーケットだ。だからこそ、築年数を理由にした「静かな取りこぼし」が、もったいない。補助金は、その取りこぼしを止め、上がっている相場を取りにいくための強力な追い風になる。ただし、制度は事前相談・予算枠・税務処理という「順序とタイミング」で結果が大きく変わる。情報を持って早く動いたオーナーが、確実に得をする世界だ。

お持ちの横浜の物件で、まだこの補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せいただきたい。1棟の現地調査と、補助金活用を前提にした利回り改善シミュレーション・キャッシュフロー試算だけでも、ご相談を承る。数字でご納得いただいたうえで、足場を架けるか架けないかという工法の選択まで含め、いちばん手残りの増える道筋を一緒に描かせていただく。

――株式会社明誠　代表取締役　本間幸紘

建築基準法12条「定期報告」を放置していませんか——高知市89施設の点検漏れに学ぶ、収益ビル・マンションオーナーの法的義務と外壁打診の備え【2026年6月】

先日、こんなニュースが目に飛び込んできました。高知市が、市の公共施設588施設のうち89施設で、建築基準法で義務づけられた定期点検を行っていなかった——。市の桑名市長が2026年6月5日の定例会見でこの事実を認め、市民に陳謝した、という報道です（出典：RKC高知放送・テレビ高知ほか 2026年6月5日報道）。

正直に申し上げます。私はこの記事を読んで、まず「うちのお客さまは大丈夫だろうか」と思いました。

なぜなら、ここで問題になっている「定期点検」——正式には建築基準法第12条に基づく定期報告制度——は、公共施設だけの話ではないからです。賃貸ビル、テナントビル、ホテル、そして分譲マンションの共用部。つまり、このブログを読んでくださっている収益不動産オーナーや管理組合の理事長さまの建物にも、まったく同じ義務がかかっている可能性が高いのです。

しかも、この定期報告には外壁の「全面打診調査」という、私たち大規模修繕の現場と直結する項目が含まれています。築10年を超えたタイル張りやモルタル外壁の建物では、これが避けて通れません。そして、その調査をどうやるか——足場を架けるのか、ゴンドラを使うのか、ロープアクセスで降りるのか——で、点検そのもののコストが何倍にも変わります。

今日は、6月の総会シーズンにこそ理事会で一度確認していただきたい「定期報告」の中身と、放置したときのリスク、そして点検・修繕を一体で考えるとコストが下がる理由を、現場の目線で整理してお伝えします。

ここからが本題です——「定期報告制度」とは何か

建築基準法第12条に基づく定期報告制度とは、ひとことで言えば「人がたくさん使う建物は、安全かどうかを専門家に定期的にチェックさせて、その結果を役所に報告しなさい」という仕組みです（出典：国土交通省 建築基準法に基づく定期報告制度について）。

報告先は「特定行政庁」、つまりお住まいの都道府県や市区町村の建築主務部局です。報告するのは建物の所有者または管理者。調査・検査をするのは、一級建築士・二級建築士、あるいは国に認められた「特定建築物調査員」などの有資格者です。

ここで大事なのは、「自分でやればいい点検」ではない、という点です。資格を持った第三者が見て、決められた様式で役所に出す。ここまでがワンセットの法的義務です。私はこれを、管理組合の理事長さまには「車の車検と同じです」とお伝えしています。乗っている本人が『大丈夫』と思っていても、整備士が見て、陸運局に通すまでが車検。建物も同じだ、と。

定期報告は1種類ではない——4つの区分を押さえる

「定期報告」と一括りにされがちですが、実は内容の違う4つの区分があります（出典：東京都都市整備局 定期調査・検査報告制度）。

ひとつ目が「特定建築物定期調査」。建物本体——敷地、構造、外壁、防火・避難設備など、いわば建物のガワと骨格を見る調査です。

ふたつ目が「建築設備定期検査」。換気設備、排煙設備、非常用照明、給排水設備など、建物に組み込まれた設備を見ます。

三つ目が「防火設備定期検査」。防火扉や防火シャッターなど、火災時に人の命を守る設備です。

四つ目が「昇降機等定期検査」。エレベーターやエスカレーター、立体駐車場の機械装置などが対象です。

この4つは、それぞれ報告の周期が違います。特定建築物定期調査は用途や規模に応じておおむね3年に1回(建物によっては毎年)、建築設備・防火設備・昇降機の各検査は原則毎年というのが一般的です。ただし、対象となる建物の用途・規模や報告の頻度は特定行政庁（自治体）ごとに指定が異なります。「うちの建物は対象なのか」「何年に一度なのか」は、必ずお住まいの自治体の建築指導課でご確認ください（例：港区 定期報告制度、渋谷区 定期報告について）。

私が「断定しないでください」と申し上げるのは、ここです。ネット上には「マンションは3年ごと」と言い切る情報もありますが、地域によって違います。正確な答えは特定行政庁にしかありません。

あなたの収益物件は「対象」かもしれない

ここで多くのオーナーさまが「そんな話、聞いたことがない」とおっしゃいます。無理もありません。新築で建てたとき、あるいは中古で購入したときに、不動産会社や管理会社がこの義務を丁寧に説明してくれるとは限らないからです。

定期報告の対象になりやすいのは、不特定多数の人が利用する一定規模以上の特殊建築物です。具体的には、共同住宅（分譲・賃貸マンションの共用部）、ホテル・旅館、物販店舗、飲食店、事務所が入るテナントビルなどが、規模に応じて対象に挙がります。

たとえば3階建て以上で一定の床面積を超える共同住宅、あるいは多数の人が出入りするホテルやテナントビルは、対象になっている可能性が高い。私の経験上、「築20年で一度も定期報告を出していない」という収益物件は、決して珍しくありません。高知市のケースで20年近く未点検の施設があったのと、構図はまったく同じです。

「対象かどうか分からない」——それ自体が、いちばん危ない状態です。

高知市の事例が教えてくれること

今回の高知市のニュースを、もう少し具体的に見てみましょう。

報道によれば、対象となった588施設のうち、点検が行われていなかったのは89施設。全体の約15%にあたります。このうち、法律で定められた点検がすべて未実施だった施設は36施設にのぼり、中央公園地下駐車場や県庁前通り地下駐車場など、なかには20年近く点検がされていなかったものもあったといいます。市はこれを今年度中にすべて点検する方針で、市長は「市民のみなさまに不安や心配をおかけし、お詫び申し上げる」と陳謝しました（出典：テレビ高知 2026年6月5日）。

私がこの数字を見て一番ぞっとしたのは、「15%」という比率です。公共施設、つまり本来は管理体制がしっかりしているはずの組織でさえ、7棟に1棟は点検が抜けていた。では、専任の管理担当者がいない個人オーナーや、理事が毎年入れ替わる管理組合では、どうでしょうか。

これは高知市だけの問題ではありません。報道のきっかけは、高知県の公共施設で定期点検の未実施が見つかったことでした。一つの自治体で見つかれば、横並びで全国の役所が点検を始める。そして役所が動けば、次は民間の建物にも目が向く。私はそう見ています。

放置するとどうなるか——罰則と、それ以上に怖いこと

「報告しなかったら、どうなるんですか」。これはよく聞かれる質問です。

まず制度上の話をすると、定期報告を怠ったり、虚偽の報告をしたりした場合は、建築基準法第101条により100万円以下の罰金が科される可能性があります（出典：国土交通省 定期報告制度パンフレット）。

ただ、私が本当に怖いと思うのは、罰金そのものではありません。罰金より重いリスクが3つあります。

ひとつ目は、事故が起きたときの責任です。外壁タイルが剥がれて落ち、通行人がケガをした。もし定期報告を怠っていたとなれば、所有者・管理者の管理責任が厳しく問われます。これは民事の損害賠償だけでなく、場合によっては刑事責任にも及びかねません。

ふたつ目は、資産価値への影響です。収益物件を売却するとき、買主側のデューデリジェンス（資産精査）で「定期報告が未提出」と分かれば、価格交渉で必ず不利になります。「直してから出してください」と言われ、慌てて調査・修繕に走る——これがいちばん高くつくパターンです。

三つ目は、入居者・利用者の信頼です。ホテルやテナントビルなら、安全管理がずさんだという評判は、そのまま稼働率に跳ね返ります。

罰金100万円が怖いのではありません。点検を怠ったという「事実」が、いざというときにすべての交渉を不利にする。それが本当の怖さです。

大規模修繕と直結する「外壁全面打診調査」

ここから、私たち大規模修繕の現場の話に入ります。

特定建築物定期調査のなかに、外壁の安全性を確認する項目があります。そして、ある条件を満たした建物では、外壁の「全面打診調査」が求められます。

打診調査とは、外壁を専用の道具で叩き、その音の違いでタイルやモルタルの浮き・剥離を見つける調査です。「打診」という言葉が分かりにくいので、私はいつも「壁を叩いて、音で異常を聞き分ける健康診断です」とお伝えしています。

この全面打診が必要になるのは、平成20年（2008年）4月1日に施行された改正と、それに伴う国土交通省告示第282号で定められた条件です。要点をかみ砕くと、タイル張りなどの外壁を持つ建物で、竣工・外壁改修・前回の全面打診等から10年を超え、かつ直近3年以内に全面打診等を行っていない場合、落下によって歩行者などに危害を加えるおそれのある部分について、定期調査の際に全面打診等を行う、というものです（出典：国土交通省 定期報告制度パンフレット）。

つまり、築10年を超えたタイル張りのマンションやビルは、原則として外壁の全面打診から逃げられない。これが、定期報告が大規模修繕と切っても切れない理由です。

「点検のための足場」が、いちばんもったいない

ここが、私がオーナーさまや理事長さまに一番お伝えしたいポイントです。

外壁の全面打診をするには、外壁の全面に人が手の届く状態を作らなければなりません。そのための手段は、大きく3つあります。

ひとつは、仮設足場を建物の外周にぐるりと架ける方法。確実ですが、足場の設置・解体だけで相当な費用と工期がかかります。点検のためだけに足場を架けるのは、正直、もったいない。

ふたつ目は、ゴンドラを屋上から吊って降ろす方法。建物の形状によっては有効ですが、設置できる屋上の条件や、建物形状による死角の問題があります。

三つ目が、私たちが日本でも数少ない選択肢として提案しているロープアクセス工法（無足場工法）です。産業用ロープで作業員が外壁を上下し、足場を架けずに打診や調査を行います。足場費がかからず、調査だけなら数日で終わるケースも多い。居住者の生活やテナントの営業への影響も最小限です（参考：ロープアクセス工法のご紹介）。

私はこれを、必ずワンセットで考えるようにしています。「点検だけ」で足場を架けて、数年後に「修繕」でまた足場を架ける——この二度手間が、大規模修繕でいちばん無駄な出費です。

点検と修繕を「一気通貫」で考えると、コストはこう下がる

理想は、定期報告の外壁調査と、その後の補修・大規模修繕を、できるだけ一体で設計することです。

たとえば、ロープアクセスでまず全面打診を行い、浮きや剥離の「面」を正確に把握する。軽微な補修ならそのままロープアクセスで直してしまう。そして、本格的な大規模修繕が必要な範囲が広いと分かったら、その部分だけ足場を組む。足場が必要な面とロープで足りる面を切り分ける——これが、私たちがハイブリッド工法と呼んでいる考え方です。

「全部足場」でも「全部ロープ」でもなく、建物の形状・劣化状況・コストのバランスで最適な組み合わせを選ぶ。一棟まるごと足場を架ける前提で見積もると数千万円かかる物件でも、調査結果に応じて工法を切り分ければ、足場費を大きく圧縮できることがあります。

私が現場で20年やってきて思うのは、「点検は点検、修繕は修繕」と別々に発注するオーナーさまほど、トータルでは高くついているということです。点検結果を見てから工法を決める。逆に言えば、工法を一社で柔軟に提案できる会社に点検段階から相談しておくと、無駄な足場を一度減らせる。ここに、足場とロープの両方を持っている会社の価値があると、私は考えています（参考：大規模修繕工事のご紹介）。

外壁調査の3工法を、正直に比較します

「で、結局どの方法がいちばんいいんですか」。理事長さまからよく聞かれます。私はいつも「建物によります」とお答えするのですが、それでは不親切なので、判断材料として3つの工法を正直に比較しておきます。

比較項目	仮設足場	ゴンドラ	ロープアクセス（無足場）
概算コスト（点検目的）	高い（足場費が大きい）	中	低い〜中
工期（調査のみ）	設置・解体に日数	中	短い（数日のことも）
居住者・テナントへの影響	大（外周を覆う）	中	小
死角の出にくさ	出にくい	建物形状で死角	形状次第で柔軟
防犯面	足場からの侵入リスク	限定的	侵入経路を作らない
向く建物	低中層・複雑形状・大規模補修併用	屋上条件が整う高層	高層・足場困難・コスト重視

表にすると分かりやすいのですが、どれか一つが万能というわけではありません。たとえば、外壁の劣化がすでに広範囲で、点検と同時に大規模な補修が確定しているなら、最初から足場を架けたほうが結局は安い。一方、「まず状態を知りたい」「軽微な補修で済みそう」という段階なら、足場を架けずにロープアクセスで調べるほうが、何倍も合理的です。

私が大切にしているのは、「工法ありき」で提案しないことです。足場しか持っていない会社は足場を勧めますし、ロープしか持っていない会社はロープを勧めます。私たちが足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つを揃えているのは、建物にとって本当に最適な選択を、しがらみなく選べるようにするためです。

分譲マンションと、一棟所有の収益物件で「責任者」が違う

もう一つ、混同されやすい点を整理しておきます。定期報告の義務を負う「所有者または管理者」が誰になるか、という問題です。

分譲マンションの場合、共用部分の管理責任は管理組合にあります。したがって、定期報告の実務上の担い手は管理組合（理事長）と、委託を受けた管理会社になることが一般的です。つまり、理事長さまが「自分の任期中に出ているか」を把握しておく必要があります。理事が毎年交代する組合ほど、「前の理事のときに出したはず」と引き継ぎが曖昧になり、抜けが生じやすい。私が現場で20年見てきて、いちばん点検漏れが多いのは、まさにこのパターンです。

一棟所有の賃貸マンションやテナントビル、ホテルの場合は、話がシンプルです。所有者であるオーナーさま自身が、報告義務の主体になります。管理会社に任せきりにしていても、最終的な責任はオーナーに残る。「管理会社がやってくれていると思っていた」は、いざ事故が起きたときに通用しない、と考えておいたほうが安全です。

どちらのケースでも共通して言えるのは、「誰かがやっているはず」がいちばん危ない、ということです。責任の所在を一度はっきりさせておく。これだけで、点検漏れのリスクはぐっと下がります。

打診調査で「何が」見つかるのか——現場で見てきたこと

「打診で具体的に何が分かるんですか」とよく聞かれるので、現場の言葉で説明します。

打診で見つかる代表的な異常が、タイルの「浮き」です。タイルとその下地（モルタル）の間に隙間ができ、接着が切れかかっている状態を指します。叩くと「コンコン」ではなく「ポンポン」と軽い、抜けたような音がする。これを放っておくと、ある日タイルごと剥がれて落ちます。

もうひとつが「爆裂（ばくれつ）」。外壁の内部にある鉄筋が、ひび割れから入った雨水でサビて膨張し、コンクリートを内側から押し割る現象です。難しい言葉ですが、要は「鉄筋がサビて、壁を内側から破裂させる」と考えてください。

私が忘れられないのが、ある築18年の賃貸マンションです。オーナーさまは「うちは見た目もきれいだし、まだ大丈夫」とおっしゃっていました。ところが、ロープアクセスで全面を打診してみると、道路に面した一面だけ、タイルの浮きが想定の何倍も広がっていた。日当たりと雨がかりの差で、その面だけ劣化が一気に進んでいたのです。地上から見上げただけでは、まず分かりません。

正直に申し上げて、あのとき打診をしていなければ、遠からず歩道側にタイルが落ちていたと思います。点検は「異常がないことを確認する」ためだけのものではありません。目視では絶対に気づけない一面を、先に見つけるためのものです。私が点検を「地図」と呼ぶのは、こういう経験があるからです。

いま、もうひとつ気をつけたいこと——「直したくても材料がない」

タイミングの話も、正直にお伝えしておきます。

いま、大規模修繕の現場は資材の調達難に直面しています。マンション計画修繕施工協会が2026年4月に施工会社87社へ行ったアンケートでは、「建設資材の納期遅延などで工期が遅れた」または「今後遅れる可能性がある」と答えた企業が51社、全体の約6割にのぼりました。中東情勢の悪化で、ナフサ（石油由来の原料）を主原料とする防水材・塗料・シーリング材の調達が難しくなっているためです（出典：日本経済新聞 2026年6月5日「マンション大規模修繕、遅延が6割」）。

これは、定期報告の話と無関係ではありません。点検で外壁の異常が見つかってから「さあ直そう」と動いても、いまは材料がすぐ手に入るとは限らない。点検→発見→発注→着工のリードタイムが、以前より長くなっているのです。

だからこそ、私は申し上げたい。点検は「いつかやればいい」ものではなく、修繕のスケジュールを逆算するための起点だと。早めに建物の状態を把握しておけば、材料が逼迫している今でも、余裕を持って手配ができます。

なぜ点検漏れは起きてしまうのか——3つの落とし穴

高知市のような点検漏れは、決して「だらしないから」起きるわけではありません。私が見てきた限り、抜けが生じるのには、はっきりした理由が3つあります。

ひとつ目は、「義務の存在を知らない」こと。先ほど申し上げたとおり、建物を取得したときに定期報告の義務をきちんと説明されるとは限りません。知らなければ、やりようがない。これがいちばん多い落とし穴です。

ふたつ目は、「担当が変わると引き継がれない」こと。管理組合は理事が毎年のように交代します。一棟オーナーでも、相続や売買で持ち主が変われば、過去の経緯は途切れます。「前の人がやっていたはず」で、誰も確認しないまま年月が過ぎる。高知市で20年近く未点検だった施設があったのも、根は同じだと私は見ています。

三つ目は、「点検＝お金がかかる、と身構えてしまう」こと。外壁を見るには足場が要る、足場は高い、だから先送り——この思い込みが、結果的にいちばん高い代償を生みます。実際には足場を架けずに調べる方法があるのに、です。

裏を返せば、この3つを潰せば点検漏れはほぼ防げます。「義務を知る」「担当が変わっても記録を残す」「足場前提で諦めない」。難しいことではありません。

6月の総会で、理事会で、一度だけ確認してほしいこと

最後に、すぐにできるチェックを整理します。難しいことではありません。

まず、「うちの建物は定期報告の対象か」を、特定行政庁（自治体の建築指導課）に確認してください。電話一本で教えてくれます。

次に、「直近で定期報告を出したのはいつか」を、管理会社や過去の理事会資料で確認してください。書類が見当たらない場合は、未提出の可能性を疑ったほうがいい。

そして、「外壁の全面打診をいつやったか」。築10年を超えていて、ここ3年以内に全面打診の記録がなければ、次の定期調査で必要になる可能性が高いと考えてください。

このうち一つでも「分からない」があれば、それは放置されているサインです。総会や理事会で、議題に1分だけでも出してみてください。「定期報告、出していますか?」——この一言が、将来の大きな出費と事故リスクを防ぎます。

総会・理事会でよく聞かれる5つの質問

6月は管理組合の総会シーズンです。定期報告の話を出すと、必ずと言っていいほど出てくる質問があります。私が現場でお答えしている内容を、そのまま共有します。

Q1. 定期報告って、毎年やらないといけないんですか?
区分によって違います。特定建築物定期調査は、用途・規模・自治体によっておおむね3年に1回というケースが多い一方、建築設備や防火設備、昇降機の検査は原則毎年です。まずは管轄の特定行政庁に「うちは何が、何年ごとか」を確認するのが先決です。

Q2. 外壁の打診調査って、毎回足場が要るんですか?
いいえ。足場以外に、ゴンドラやロープアクセス（無足場工法）という選択肢があります。点検だけが目的なら、足場を架けないほうがコストも工期も抑えられることが多いです。「点検のたびに足場」という思い込みが、いちばん無駄を生みます。

Q3. 点検で異常が見つかったら、すぐ大規模修繕しないといけませんか?
程度によります。軽微な浮きや剥離なら、ロープアクセスで部分補修して様子を見る判断もあります。大切なのは、異常の「面（範囲）」を正確に把握してから、修繕の規模と時期を決めること。慌てて全面足場を架ける前に、まず状態を知ることです。

Q4. うちは築浅だから、まだ関係ないですよね?
外壁の全面打診が問題になるのは、おおむね築10年を超えてからです。ただし、設備や防火設備の定期検査は築年数に関係なく対象になり得ます。築浅でも「対象かどうか」は一度確認しておいてください。

Q5. 報告していなかった場合、今からでも間に合いますか?
間に合います。むしろ、気づいた今が動きどきです。未報告のまま放置するより、専門家に調査を依頼して速やかに報告するほうが、はるかにリスクは小さい。高知市も「今年度中に点検する」と表明しています。建物の規模が大きいほど段取りに時間がかかるので、早めの相談をおすすめします。

おわりに

高知市のニュースは、決して「よその役所の失敗談」ではありません。公共施設で15%が点検漏れだったということは、管理が手薄になりがちな民間の収益物件では、もっと高い比率で抜けが起きていてもおかしくない、ということです。

私は、点検を「コスト」だとは思っていません。点検は、修繕という大きな投資を、いちばん安く・いちばん安全に進めるための「地図」です。地図がないまま足場を架けるから、無駄が出る。地図を先に手に入れておけば、足場が要る面とロープで足りる面を切り分けられる。

定期報告は法的義務であると同時に、資産を守る最初の一歩です。もし「うちは大丈夫だろうか」と少しでも引っかかったなら、調査の段取りや工法の組み立てだけでも、遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります（お問合せフォームはこちら）。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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出典・参考資料

• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 国土交通省「～見直しのポイント～ 平成20年4月1日から 建築基準法第12条に基づく定期報告制度（パンフレット）」
• 東京都都市整備局「定期調査・検査報告制度 ３．定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」
• 港区「定期報告（特定建築物定期調査報告ほか）制度」
• 渋谷区「定期報告について」
• RKC高知放送／テレビ高知「高知市の89施設 建築基準法で義務づけられた定期点検行われず」（2026年6月5日）
• 日本経済新聞「マンション大規模修繕、遅延が6割 ナフサ由来の防水材など高騰」（2026年6月5日）

本記事は2026年6月7日時点の公開情報をもとに作成しています。定期報告の対象建築物・報告頻度・調査方法は特定行政庁（自治体）により異なります。具体的な義務の有無は、必ず管轄の建築指導課にご確認ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

江戸川区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜葛西・小岩・船堀の築古物件を「稼ぐ資産」に立て直す2026年度の制度設計

葛西・西葛西・小岩・船堀――江戸川区は、東京メトロ東西線、JR総武線、京成本線、都営新宿線が走り、都心への通勤利便性と「ファミリーが根を張る住みやすさ」を両立した、底堅い賃貸マーケットだ。私（本間）が現場で物件を見て回って感じるのは、「これだけ実需に支えられたエリアなのに、築年数を理由に賃料も入居率も取りこぼしているオーナーがあまりに多い」という、もったいない現実である。葛西・西葛西駅前の中規模RC造マンション、環七・京葉道路沿いの店舗併用ビル、そして小岩・平井・瑞江に広く残る木造アパート――江戸川区のオーナーが抱える悩みは、ざっくり言えば「築古を理由に空室期間が伸びる」「修繕にお金をかけても賃料に跳ね返らない」「売ろうとすると利回りで買い叩かれる」の三つに集約されつつある。

本稿の主読者は、江戸川区で2棟以上の賃貸物件（マンション・ビル・店舗併用・木造アパート）を保有するオーナー、あるいは医療法人・介護事業者として自社建物を運用しているオーナーだ。テーマは「2026年度（令和8年度）、江戸川区で使える補助金・助成金を、どう投資判断に組み込むか」。単なる制度カタログではなく、NOI（実質賃料収入）の改善・出口価格の上振れ・税務処理の三段で、結局いくら手残りが変わるのかという視点で整理していく。

最初に言葉の整理をしておく。NOI（Net Operating Income）とは、賃料収入から空室損や運営費を差し引いた「実質的な手残り収益」のことだ。収益物件の売却価格は、このNOIをキャップレート（還元利回り）で割って求める「収益還元法」で決まるのが実務の基本である。つまり、修繕投資がNOIを1円押し上げれば、それは売却時に何十倍にもなって跳ね返る。この感覚が、補助金活用の出発点になる。

1. なぜ今、江戸川区オーナーは「補助金を絡めた修繕」を急ぐべきか

江戸川区は、人口約68万人を抱える23区東部の大区で、子育て世帯の流入が続く「実需に強い」エリアだ。葛西臨海公園・西葛西のインド系コミュニティ・小岩の再開発など話題も多く、賃貸需要の裾野は広い。賃料相場で見ると、江戸川区の1K（ワンルーム含む）は2026年4月時点で平均5.5万円、1LDKで平均9.2万円が目安とされる（出典：やすくすむ・江戸川区の家賃相場2026、Yahoo!不動産・江戸川区の家賃相場推移）。さらに直近3年の賃貸マンション賃料は約10.20%上昇しており、初年度1.59%、2年目2.80%、3年目5.81%（出典：同Yahoo!不動産）と、後半にかけて上昇が加速している。賃料が上がっている今こそ、設備を底上げして「上がった相場をきちんと取りにいく」べき局面だということだ。

一方で、入居検討者の目線は年々シビアになっている。高断熱・宅配ボックス・オートロック・追い焚き――これらを「当たり前の前提」とする層が増え、築20年以上の物件が何もせずに従前賃料を維持し続けるシナリオは、もう成立しにくい。葛西・西葛西と、篠崎・瑞江・江戸川駅周辺とでは1K相場が6万円台と4万円台に分かれるなど、駅によるエリア格差も大きい。立地で劣る物件ほど、建物の状態で差をつけるしかないのが実情だ。

数字で考えてみよう。1棟20戸の物件で平均入居率が95%から93%に落ちると、表面利回りベースで概ね2%相当の減収、稼働ベースのキャッシュフローでは年間で家賃数か月分が静かに消える。これが3年続けば、想定売却価格（収益還元法、江戸川区の賃貸マンションで実務上目安となるキャップレート5.0〜6.5%帯）は数百万円から1,000万円超の単位で下振れる。「修繕を先送りした年数 × 入居率の低下」が、そのまま売却価格に効いてくるのだ。

私がオーナーと話していていつも感じるのは、「修繕は出費」という発想から「修繕は投資」という発想へ切り替えた瞬間に、補助金の見え方が一変するということだ。補助金を絡める意義は三つある。第一に、投下キャッシュアウトの圧縮（数万円〜数千万円が戻る、あるいは工事費に充当される）。第二に、税務上の取り扱いの最適化（資本的支出として減価償却する項目と、修繕費として全額損金算入できる項目を切り分け、節税効果を確保する）。第三に、テナント募集時の差別化材料化（「断熱改修済」「耐震改修済」は、賃料を維持しやすくする定量効果が見込める）。

ただし、補助金は受給時に雑収入として課税される点には常に注意が必要だ。手取りで考えるなら、補助率1/2の制度でも、所得税・法人税合算で30〜40%を逆算した「実質補助率」を計算しておくべきである。本稿ではこの点も、各制度の説明箇所で逐一触れていく。

2. 江戸川区が独自に持つ補助制度（耐震系）――防災と環境の2本柱

江戸川区の制度は、防災（耐震）と環境（脱炭素）の2本柱で構成されている。とりわけ江戸川区は荒川・江戸川・旧江戸川・中川に囲まれた低地（ゼロメートル地帯を含む）で、防災意識が区政の中核に据えられているのが特徴だ。賃貸マンション・ビルのオーナーが直接使える枠も明確に用意されている。まずは耐震系から見ていく。

2-1. 住宅・建築物の耐震化助成制度――戸建てから分譲マンションまで

1棟物件の大規模修繕・建替えと最も相性がいいのが、江戸川区の住宅・建築物の耐震化助成制度である。区は「戸建て住宅や分譲マンション、緊急輸送道路沿道建築物、特定緊急輸送道路沿道建築物等について、耐震性を高めるための助成制度を設けています」と明示している（出典：江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」。建築指導課耐震化促進係 電話03-5662-6389）。

メニューは大きく、昭和56年（1981年）5月31日以前の旧耐震基準を対象とする制度群と、昭和56年6月1日〜平成12年5月31日の新耐震基準の木造住宅を対象とする制度群に分かれる。旧耐震基準向けには、(1)耐震コンサルタント派遣制度、(2)老朽住宅除却助成制度、(3)戸建住宅耐震改修設計等助成制度、(4)戸建住宅耐震改修工事助成制度――が並ぶ。建築物では分譲マンション、緊急輸送道路沿道建築物、特定緊急輸送道路沿道建築物に、それぞれ別枠の助成が用意されている（出典：同上）。

オーナーがまず押さえるべきは、耐震コンサルタント派遣という入口だ。専門家が物件を見て耐震化の方向性を示してくれる制度で、いきなり工事費を投じる前に「自分の物件に何が必要か」を整理できる。区も「建築物の助成をご希望の際は、事前にご相談ください」と案内しており、分譲マンションを区分所有で持つ投資家にも入口が開かれている。

2-2. 老朽住宅除却助成――令和8年度から上限が50万→100万円に拡充

2026年度（令和8年度）の目玉が、老朽住宅除却助成制度の上限額引き上げだ。区は「令和8年度より、一部の対象地域と空き家について、老朽住宅除却助成制度の上限額を50万円から100万円に拡充しました」と公表している（出典：江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」、「老朽住宅除却工事助成事業」）。

これはオーナー視点で大きい。小岩・平井・瑞江などに残る老朽木造アパートを「いつか何とかする資産」のまま塩漬けにしているオーナーは少なくないが、解体助成が手厚くなった今こそ、収益力の高いRC／重量鉄骨の建物への建替え、あるいは更地化して売却・活用する出口を具体的に検討する好機だ。除却費の負担が軽くなれば、建替え時の初期キャッシュアウトを圧縮できる。ただし注意点として、区は「不燃化特区制度（区）など補助対象が重複する他の補助制度との併用はできません」と明記している。複数制度を狙う場合は、どれを使うのが手残り最大かを先に設計する必要がある。

2-3. 申請の落とし穴①――「交付決定前に着工しない」と年度内の期限

江戸川区の耐震助成で最も致命的な落とし穴が申請タイミングと期限だ。区は令和8年度の期限を明確に定めており、整理すると次のとおりだ（出典：江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」）。

区分	耐震コンサルタント派遣	除却・診断/設計・工事
申請期限	令和9年1月29日（金）	令和8年12月25日（金）
契約期限	なし	助成決定後、令和9年1月末日まで
実績報告期限	令和9年2月26日（金）	令和9年2月26日（金）

区は「年度の予定予算額に達した場合は申請の受付を終了します」とも明記している。予算枠は早い者勝ちであり、年度後半に駆け込もうとすると締め切られているリスクがあるということだ。さらに区の助成は、原則として「補助金の交付決定通知を受ける前に契約・着工すると対象外」になる運用が基本だ。実務の流れは、(1)事前相談・診断申込→(2)耐震診断の実施・結果報告→(3)交付申請→(4)交付決定通知の受領→(5)工事の実施→(6)完了・実績報告→(7)補助金の交付、という順序になる。国の住宅省エネ系（工事後に申請する後払い型）とは申請順序が真逆である点を、決して取り違えないでほしい。

2-4. 申請の落とし穴②――工事費は一時的にオーナーが立て替える

区の補助金は、工事完了・実績報告後の口座振込が原則だ。つまり、工事費はいったんオーナーが全額立て替え、後から補助分が戻ってくる構造になる。キャッシュフロー計画では、この立て替え期間（数か月単位）を織り込んでおく必要がある。複数物件を同時に動かす場合は、立て替え総額が膨らむため、金融機関のつなぎ資金も含めて段取りを組みたい。

2-5. 税制優遇――所得税控除と固定資産税の減額を取りこぼさない

耐震改修には、補助金とは別に税制優遇が用意されている。区は「住宅及び建築物の耐震改修工事を行うことで、所得税や固定資産税の減免・減額措置を受けられる場合があります」と案内している（出典：江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」）。具体的には、(1)所得税の耐震改修特別控除（問い合わせ：江戸川北税務署03-3683-4281／江戸川南税務署03-5658-9311）、(2)固定資産税・都市計画税の減免・減額（問い合わせ：東京都江戸川都税事務所03-3654-2151）の2系統だ。

オーナーにとって重要なのは、「補助金で工事費を圧縮し、さらに税制優遇でランニングコストを下げる」二段構えで考えること。固定資産税の減額は毎年効いてくるため、単年度の補助金以上にキャッシュフローへの寄与が大きくなる場合がある。耐震改修は「守りの修繕」に見えて、出口価格にも効く「攻めの投資」だ。築古ビルを売る際、買主のデューデリジェンスで「耐震性能不明」と判断されるとキャップレートを0.3〜0.5%上乗せされる（＝収益還元価格が下がる）のが私の実務感覚で、耐震診断書・改修済の証明があるかないかで、同じNOIでも価格差は数百万円〜数千万円のオーダーに広がる。

3. 江戸川区脱炭素補助金（令和8年度）――集合住宅オーナー向けの一括メニューがある

江戸川区は「カーボン・マイナス都市宣言」を掲げ、環境系の補助を独自に整えている。令和8年度の江戸川区脱炭素補助金は、令和8年4月6日（月）から受付を開始し、国や東京都の補助制度と併用できる（出典：江戸川区「江戸川区脱炭素補助金」。環境部気候変動適応計画課）。

オーナーが特に注目すべきは、集合住宅の一括再エネ100％切替メニューだ。建物の家主または管理組合等が対象で、1戸あたり10,000円（上限100万円）、補助予定は9棟と区が明示している。電力契約を再生可能エネルギー100％に切り替えるだけで、テナントの環境価値を高めつつ補助が受けられる仕組みだ。令和8年度の主なメニューを整理すると次のとおり。

メニュー	補助額	対象・予定件数
集合住宅の一括再エネ100％切替	1戸あたり10,000円（上限100万円）	家主・管理組合等／9棟
再エネ100％電力切替	一律20,000円（上乗せ補助あり）	区内個人／650件
ポータブル蓄電池	一律10,000円	100件
電気自動車等	一律100,000円	200件

（出典：江戸川区「江戸川区脱炭素補助金」。再エネ100％電力切替は、太陽光・蓄電池・高効率給湯器のいずれかを前後6カ月以内に導入した場合2万円上乗せ。）

ここで一点、年度の変化に注意したい。区は「太陽光システム及び定置型蓄電池の単独補助メニューは令和7年度に終了した」と明記している。つまり、太陽光・蓄電池単独での区補助は2026年度には使えない。再エネ導入を検討するなら、国（住宅省エネ2026キャンペーン）や東京都の制度を主軸に組み立てるのが現実的だ。区の脱炭素補助は「集合住宅一括切替」「再エネ電力切替」「EV」「ポータブル蓄電池」に絞られている点を押さえておこう。

4. 国の省エネ補助（2026年度）――賃貸オーナーが主役になれる制度群

区の制度に加えて、国の住宅省エネ2026キャンペーンは賃貸オーナーにとって主戦場だ。代表的な3制度を、オーナー目線で整理する。

(1) 先進的窓リノベ2026事業（環境省）。窓の断熱改修に対する補助で、集合住宅でも上限100万円/戸、所有者として「賃貸に供する個人または法人」「管理組合・管理組合法人」が明確に対象に含まれる（出典：先進的窓リノベ2026事業 対象要件、住宅省エネ2026キャンペーン公式）。ただし2025年の最大200万円から上限は減額されている。窓の断熱は、入居者が体感しやすく「暖かい・涼しい」という訴求に直結するため、賃料維持・空室短縮に効く投資だ。

(2) 賃貸集合給湯省エネ2026事業（資源エネルギー庁）。既存賃貸集合住宅の従来型給湯器を、省エネ型給湯器（エコジョーズ＝潜熱回収型ガス給湯器／エコフィール＝潜熱回収型石油給湯器）に交換する事業で、まさに賃貸オーナーが主役の制度だ。補助額は追い焚きなし5万円/台、追い焚きあり7万円/台が基本で、一定の排水工事を伴うと最大8万円/台・10万円/台まで加算される（出典：資源エネルギー庁・賃貸集合給湯省エネ2026事業、賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式）。実施期間は2025年11月28日から予算上限に達するまで（遅くとも2026年12月31日まで）。注意点として、補助の申請はオーナーが直接行えず、登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」が代行して還元する仕組みだ。施工業者が事業者登録しているかを必ず確認したい。

(3) みらいエコ住宅2026事業（国土交通省）。住宅の省エネリフォーム全般を支える制度で、断熱改修や省エネ設備の導入に幅広く使える。窓リノベ・給湯省エネとワンストップで併用申請できる設計になっており、複数の工事をまとめて行うほど補助の取りこぼしが減る（出典：住宅省エネ2026キャンペーン公式）。

国の省エネ補助は工事後に申請する「後払い型」が基本で、区の耐震・脱炭素補助（事前申請型）とは順序が逆だ。同じ物件で重ねるなら、区の事前申請を先に固め、国の後払いを後工程に置く段取りが安全である。

5. マンションストック長寿命化等モデル事業――大規模物件オーナーの選択肢

築古の大規模物件や、長期修繕計画の見直しを迫られている物件を持つオーナーには、国土交通省のマンションストック長寿命化等モデル事業（令和8年度）も選択肢になる。区市町村窓口を経由せず国に直接提案する枠組みで、令和8年度の提案募集が実施されている（出典：国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」、建築研究所 特設サイト）。

この事業は、(1)長寿命化に資する先導的な工事・材料・工法を伴う「先導的再生モデル型」、(2)管理適正化を進める「管理適正化モデル型」の2類型で構成される。分譲マンションが主対象だが、長期修繕・性能向上に取り組む投資型物件にも適用の可能性がある。「単なる原状回復ではなく、性能を引き上げる大規模修繕」を計画しているオーナーは、提案型のこの制度を検討する価値がある。要件・スケジュールは年度ごとに細かく定められるため、公式情報を確認のうえ早めに準備したい。

6. 制度をどう組み合わせるか――順序と税務で手残りが変わる

ここまでの制度を、オーナーの「手残り最大化」という一点から組み立て直す。鍵は申請順序と税務処理の二つだ。

順序については、(1)まず区の耐震コンサルタント派遣・脱炭素補助など事前申請が必要な区の制度を起点に置き、交付決定前に着工しないこと。(2)国の窓リノベ・給湯省エネ・みらいエコ住宅は後払い型なので、工事後の申請として後工程に組み込むこと。(3)区の老朽住宅除却と不燃化特区など、併用できない制度はどちらが有利かを先に判定すること。この三点を外さなければ、補助の取りこぼしはほぼ防げる。

税務については、(1)補助金は受給時に雑収入として課税される（実質補助率は表面の7割前後に下がると見込む）、(2)工事費を修繕費（全額損金）か資本的支出（減価償却）かで正しく区分する、(3)法人なら国庫補助金等の圧縮記帳で課税の繰り延べを検討する――この三段を顧問税理士と連携して詰めることだ。窓の断熱や給湯器交換のような「原状回復に近い更新」は修繕費に寄せやすく、耐震補強や用途変更を伴う改修は資本的支出になりやすい。区分の判断ひとつで、その年の手残りが大きく変わる。

7. 「足場を架けない」という選択肢――ロープアクセスで補助金の効果をさらに伸ばす

補助金で工事費を圧縮できても、そもそもの工事原価が高ければ手残りは増えない。私が長年の現場で痛感してきたのは、まさにこの一点である。ここで私たち明誠が提案したいのが、工法そのものの最適化だ。

明誠は、(1)通常の足場仮設による工事、(2)無足場工法であるロープアクセス、(3)足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法――の3つから、建物にとってベストな工法を提案できる、日本でも数少ない会社である。ロープアクセスは、産業用ロープで職人が外壁にアクセスする無足場工法で、足場の架設・解体費が不要になるため総額を圧縮でき、工期も短縮できる。江戸川区のように敷地に余裕のない密集地や、隣地との距離が近い物件、足場を組みにくい高層・狭小地では特に効果が大きい。

オーナー視点での旨味は三つある。第一に、足場費が浮く分だけ実質的な工事原価が下がり、補助金との合わせ技で手残りがさらに伸びる。第二に、足場を組まないため工事中も外観・採光が保たれ、入居者の生活影響が最小化される（＝工事を理由とした退去・クレームを抑えられる）。第三に、部分補修に強く、「傷んだ箇所だけピンポイントで直す」予防保全がしやすいため、長期の修繕費平準化に向く。「窓の断熱改修＋外壁部分補修」のように補助対象工事と原価圧縮を同時に狙うとき、工法の選択肢を持っていることは大きな武器になる。

8. まとめ――江戸川区オーナーが2026年度に取るべき動き

江戸川区は、葛西・西葛西・小岩・船堀を核に賃料が明確に上昇している、実需に強い底堅い賃貸マーケットだ。一方で、旧耐震のRC物件、小岩・平井・瑞江などに残る老朽木造アパート、緊急輸送道路沿道のビルなど、「補助金を絡めた修繕・建替えで大きく化ける物件」が数多く眠っている。

2026年度に押さえるべき制度を一望すると、(1)区の耐震化助成（分譲マンション・沿道建築物まで対象、老朽住宅除却は上限100万円へ拡充）、(2)区の脱炭素補助（集合住宅一括再エネ切替は1戸1万円・上限100万円、令和8年4月6日受付開始）、(3)国の省エネ補助（先進的窓リノベ2026・賃貸集合給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026）、(4)国のマンションストック長寿命化等モデル事業――の四層構造になっている。重要なのは、事前申請が必要な区の制度を起点に順序を設計し、NOI改善・出口価格・税務処理の三段で手残りを最大化することだ。

明誠はロープアクセス工事として日本初のフランチャイズ展開も行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟することで、高品質と低価格を両立している。江戸川区の物件について「補助金を絡めた修繕で利回りをどう改善できるか」を具体的に試算したいオーナーは、株式会社明誠（rita-construction.com/renew/）まで現地調査と利回りシミュレーションのご相談を承っている。お気軽にお問い合わせいただきたい。

（関連記事：葛飾区オーナー向け補助金活用ガイド／足立区オーナー向け補助金活用ガイド）

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 賃貸マンションでも江戸川区の耐震助成は使えますか。
A. 使える可能性があります。江戸川区の耐震化助成は戸建て住宅だけでなく分譲マンションや緊急輸送道路沿道建築物も対象としており、まず「耐震コンサルタント派遣」で自分の物件に必要な対策を整理できます。ただし旧耐震基準であることなど要件が細かく定められ、予算枠の上限もあるため、必ず建築指導課耐震化促進係（03-5662-6389）に事前相談してください。

Q2. 一番気をつけるべき点は何ですか。
A. 申請の順序です。区の耐震・脱炭素補助は「契約・着工前の事前申請」が原則で、交付決定通知の前に着工すると対象外になります。一方、国の窓リノベ・給湯省エネは工事後の後払い型です。順序を取り違えないこと、そして区の補助は予算枠が埋まり次第終了するため早めに動くことが最重要です。

Q3. 老朽木造アパートが古くて困っています。補助金で何ができますか。
A. 江戸川区は令和8年度から老朽住宅除却助成の上限を50万円から100万円に拡充しました（一部地域・空き家）。解体費の負担が軽くなった今は、収益力の高いRC・重量鉄骨物件への建替えや、更地化して売却・活用する出口戦略と相性が良い局面です。ただし不燃化特区など重複する制度とは併用できないため、どれを使うのが有利かを先に設計してください。

Q4. 補助金をもらうと税金はどうなりますか。
A. 受け取った補助金は原則として雑収入として課税されます。補助率1/2でも実質補助率は3割前後に下がるのが実態です。法人なら圧縮記帳で課税の繰り延べを検討できます。工事費を修繕費（全額損金）と資本的支出（減価償却）のどちらに区分するかでも手残りが変わるため、顧問税理士と連携してください。

Q5. 足場を架けると工事中の空室が心配です。
A. 明誠のロープアクセス（無足場工法）であれば、足場の架設・解体費が不要で総額を圧縮でき、工期も短縮できます。足場を組まないため工事中も外観・採光が保たれ、入居者の生活影響を最小化できます。補助対象工事と工事原価の圧縮を同時に狙えるため、手残りの観点で有利です。

結語

江戸川区は、ゼロメートル地帯という防災課題を抱えつつも、子育て世帯に支えられた実需の強さで賃料が着実に上がっている、勢いのあるマーケットだ。耐震化助成（老朽住宅除却は上限100万円へ拡充、分譲マンション・沿道建築物まで対象）、脱炭素補助（集合住宅一括再エネ切替1戸1万円・上限100万円）、そして国の窓リノベ・給湯省エネ・長寿命化モデル事業――江戸川区のオーナーが使える制度は、防災と環境の両面で確かに揃っている。重要なのは、事前申請が必要な制度を起点に順序を設計し、NOI改善・出口価格・税務の三段で手残りを最大化すること。制度は予算到達や年度更新で変動するため、各事務局の公式情報を必ず確認のうえ、現地調査と個別シミュレーションから着手してほしい。これで23区すべてのオーナー向けガイドが出そろった。次はあなたの物件の番だ。

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本記事の補助金の金額・要件・受付期間は、予算到達や年度更新により変動します。申請の際は必ず各制度の公式窓口・事務局で最新情報をご確認ください。税務に関する記述は一般的な情報であり、個別の税務判断は顧問税理士にご相談ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

葛飾区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜亀有・金町・新小岩の築古物件を「稼ぐ資産」へ再生する2026年度の制度設計

亀有・金町・新小岩――葛飾区は、JR常磐線・総武線、京成本線、京成押上線、つくばエクスプレス（青砥・高砂方面からのアクセス）が走り、都心への通勤利便性と「下町の住みやすさ」を両立した、底堅い賃貸マーケットだ。私（本間）が現場で物件を見て回って感じるのは、「これだけ実需に支えられたエリアなのに、築年数を理由に賃料も入居率も取りこぼしているオーナーがあまりに多い」という、もったいない現実である。亀有・金町駅前の中規模RC造マンション、環七や水戸街道（国道6号）沿いの店舗併用ビル、そして四つ木・東四つ木・堀切に広く残る木造アパート密集地――葛飾区のオーナーが抱える悩みは、ざっくり言えば「築古を理由に空室期間が伸びる」「修繕にお金をかけても賃料に跳ね返らない」「売ろうとすると利回りで買い叩かれる」の三つに集約されつつある。

本稿の主読者は、葛飾区で2棟以上の賃貸物件（マンション・ビル・店舗併用・木造アパート）を保有するオーナー、あるいは医療法人・介護事業者として自社建物を運用しているオーナーだ。テーマは「2026年度（令和8年度）、葛飾区で使える補助金・助成金を、どう投資判断に組み込むか」。単なる制度カタログではなく、NOI（実質賃料収入）の改善・出口価格の上振れ・税務処理の三段で、結局いくら手残りが変わるのかという視点で整理していく。

最初に言葉の整理をしておく。NOI（Net Operating Income）とは、賃料収入から空室損や運営費を差し引いた「実質的な手残り収益」のことだ。収益物件の売却価格は、このNOIをキャップレート（還元利回り）で割って求める「収益還元法」で決まるのが実務の基本である。つまり、修繕投資がNOIを1円押し上げれば、それは売却時に何十倍にもなって跳ね返る。この感覚が、補助金活用の出発点になる。

1. なぜ今、葛飾区オーナーは「補助金を絡めた修繕」を急ぐべきか

葛飾区は、近年「住みたい・住みやすい街」としての評価が静かに上がっているエリアだ。金町には大学キャンパスと大規模再開発が進み、新小岩は総武線快速停車駅として単身者からファミリーまで吸収している。賃料相場で見ると、葛飾区の賃貸はワンルーム・1K・1DKで概ね6万円台後半（6.84万円）が目安とされ、ここ数年の賃料上昇率は初年度1.17%、2年目5.14%、3年目5.72%（出典：Yahoo!不動産・葛飾区の家賃相場推移）と、直近で明確に加速している。賃料が上がっている今こそ、設備を底上げして「上がった相場をきちんと取りにいく」べき局面だということだ。

一方で、入居検討者の目線は年々シビアになっている。高断熱・宅配ボックス・オートロック・追い焚き――これらを「当たり前の前提」とする層が増え、築20年以上の物件が何もせずに従前賃料を維持し続けるシナリオは、もう成立しにくい。

数字で考えてみよう。1棟20戸の物件で平均入居率が95%から93%に落ちると、表面利回りベースで概ね2%相当の減収、稼働ベースのキャッシュフローでは年間で家賃数か月分が静かに消える。これが3年続けば、想定売却価格（収益還元法、葛飾区の賃貸マンションで実務上目安となるキャップレート5.0〜6.0%帯）は数百万円から1,000万円超の単位で下振れる。「修繕を先送りした年数 × 入居率の低下」が、そのまま売却価格に効いてくるのだ。

私がオーナーと話していていつも感じるのは、「修繕は出費」という発想から「修繕は投資」という発想へ切り替えた瞬間に、補助金の見え方が一変するということだ。補助金を絡める意義は三つある。第一に、投下キャッシュアウトの圧縮（数十万円〜数千万円が戻る、あるいは工事費に充当される）。第二に、税務上の取り扱いの最適化（資本的支出として減価償却する項目と、修繕費として全額損金算入できる項目を切り分け、節税効果を確保する）。第三に、テナント募集時の差別化材料化（「断熱改修済」「耐震改修済」は、賃料を維持しやすくする定量効果が見込める）。

ただし、補助金は受給時に雑収入として課税される点には常に注意が必要だ。手取りで考えるなら、補助率1/2の制度でも、所得税・法人税合算で30〜40%を逆算した「実質補助率」を計算しておくべきである。本稿ではこの点も、各制度の説明箇所で逐一触れていく。

2. 葛飾区が独自に持つ補助制度（オーナーが直接使えるもの）

葛飾区の制度は、防災（耐震・不燃化）と環境（省エネ・再エネ）の2本柱で構成されている。とりわけ葛飾区は荒川・中川・江戸川に囲まれた低地で木造住宅密集地域を多く抱えるため、他区と比べて「不燃化・除却・建替え」系の支援が手厚いのが大きな特徴だ。賃貸マンション・ビルのオーナーが直接使える枠も明確に用意されている。まずは耐震系から見ていく。

2-1. 耐震改修の促進・助成制度――木造・非木造・分譲マンションを幅広くカバー

1棟物件の大規模修繕・建替えと最も相性がいいのが、葛飾区の耐震改修の促進・助成制度である。昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物が主対象で、診断・補強設計・改修・建替え・除却の各段階に助成が用意されている（出典：葛飾区「非木造住宅・緊急輸送道路沿道建築物の耐震化促進事業」、「非木造の住宅、分譲マンション等の耐震助成について」、「住まいの耐震化」。建築課耐震化推進係）。

代表的な区分を、賃貸オーナーが押さえるべき順に整理すると次のとおりだ。

建物・段階	補助率（目安）	上限額（目安）
木造（旧耐震）耐震診断	診断士の無料派遣	自己負担なし
木造（旧耐震）補強設計＋耐震改修	2/3	220万円（要件該当で拡充あり）
木造（旧耐震）耐震改修のみ	2/3	200万円
木造（旧耐震）建替え	2/3	220万円
木造（旧耐震）除却（取り壊し）	4/5	180万円
非木造（旧耐震）耐震診断	1/2	20万円
非木造（旧耐震）耐震改修設計	1/2	30万円
非木造（旧耐震）耐震改修	1/2	80万円
分譲マンション 耐震診断	1/2	150万円
分譲マンション 改修設計・改修	別途設定	大規模工事で最大2,000万円規模の枠

（補助率・上限額は工事内容・建物種別・申請者の状況により細かく異なり、年度ごとに改定され得る。上表は申請検討の目安であり、正確な額は必ず葛飾区の窓口で確認すること。出典：上記葛飾区公式各ページ、および制度概要を整理した住宅リフォーム推進協議会・登録制度情報）

ここでオーナーが押さえるべきは二点だ。ひとつは、木造アパートの除却が「4/5・上限180万円」と補助率が高いこと。老朽木造の出口づくりに直結する。もうひとつは、分譲マンションの耐震診断が1/2・上限150万円と手厚く、区分所有の投資物件を持つオーナーにも入口が開かれていることだ。

そしてもう一段深い論点として、耐震性能が出口価格に直接効くことを強調しておきたい。築古ビルを売る際、買主側のデューデリジェンスで「耐震性能不明」と判断されると、キャップレートを0.3〜0.5%上乗せされる（＝収益還元価格が下がる）のが私の実務感覚だ。耐震診断書と改修済の証明があるかないかで、同じNOIでも価格差は数百万円〜数千万円のオーダーに広がる。耐震改修は「守りの修繕」に見えて、実は出口価格を底上げする「攻めの投資」でもある。

2-2. 申請タイミングは「交付決定通知の前に着工しない」――ここを外すと全部パー

葛飾区の耐震助成で最も致命的な落とし穴が申請タイミングだ。区の制度は「補助金の交付決定通知を受ける前に工事に着手すると対象外になる」運用で、多くのケースで事前の耐震診断が前提になる。実務の流れは、(1)事前相談・診断申込→(2)耐震診断の実施・結果報告→(3)補助金交付申請→(4)交付決定通知の受領→(5)工事の実施→(6)完了報告・実績報告→(7)補助金の交付、という順序だ。

ここで注意したいのは、国の住宅省エネ系（施工・支払後に申請する「後払い型」）とは申請順序が真逆だという点である。区の耐震・省エネ補助は「契約・着工の前に申請」、国の省エネ補助は「工事後に申請」。複数制度を同一物件で重ねるときは、この順序の違いを取り違えないことが最重要だ。また、補助金は工事完了・実績報告後の口座振込が原則で、工事費は一時的にオーナーが立て替える必要がある点もキャッシュフロー計画に織り込んでおきたい。

2-3. 緊急輸送道路沿道建築物の耐震助成――環七・水戸街道沿いは要チェック

葛飾区には、災害時に救援・復旧の動脈となる緊急輸送道路が複数指定されており、その沿道の建築物には別枠の手厚い助成がある。区は「特定緊急輸送道路沿道建築物」「一般緊急輸送道路沿道建築物」それぞれに、耐震診断・補強設計・改修・建替え・除却の助成制度を用意している（出典：葛飾区「緊急輸送道路沿道建築物の耐震助成について」、「特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震助成制度」）。

対象は、敷地が緊急輸送道路に接し、昭和56年5月31日以前に建築され、道路幅員に対して一定以上の高さがある建物だ。環七通り、水戸街道（国道6号）、蔵前橋通りなどの沿道に旧耐震のビル・マンションを持つオーナーは、通常の耐震助成より上乗せされた条件が使える可能性が高いため、まず自分の物件が沿道指定に該当するかを区の窓口で確認してほしい。この制度は国と東京都の補助を活用しているため、申請する前年の夏頃までに工程表・見積書・図面等を準備して事前相談するのが望ましい、と区も案内している。沿道指定物件は耐震診断が事実上求められるケースもあり、放置はリスクでもある。

2-4. 老朽木造アパートの出口：不燃化特区の除却・建替え助成と固定資産税減免

葛飾区は東京都の不燃化推進特定整備地区（不燃化特区）を区内に複数抱える。具体的には四つ木一・二丁目地区、東四つ木地区、東立石四丁目地区、堀切二丁目周辺及び四丁目地区の4地区が指定されており、木造アパートが密集するこれらのエリアに老朽木造・軽量鉄骨造の建物を持つオーナーには、出口戦略として極めて有効だ（出典：葛飾区「不燃化特区」、「四つ木一・二丁目地区密集住宅市街地整備促進事業」、東京都不燃化特区制度ポータル）。

不燃化特区内では、老朽建築物の除却助成、燃えにくい建物への建替え助成（最大200万円規模）、そして解体後の更地等に対する固定資産税・都市計画税の減免、専門家派遣支援などが用意されている。建替え助成の対象は、除却する老朽建築物の主要構造部が木造または軽量鉄骨造で、耐用年数の3分の2を経過したもの（木造で築14年8か月以上が目安）など一定の要件を満たす場合だ。

オーナー視点では、「老朽木造アパートを建替えてRC／重量鉄骨の収益物件に転換する」出口戦略と、この不燃化助成の相性が抜群だ。解体費の負担が軽くなり、固定資産税も減免されるなら、建替え時の初期キャッシュアウトを大きく圧縮できる。木造アパートを「いつか何とかする資産」のまま塩漬けにするより、補助が手厚い今、収益力の高い建物への転換を具体的に検討する価値がある。なお対象地区・要件・金額は整備プログラムや要綱で細かく定められているため、自分の物件が該当するかを必ず区に確認してほしい。

2-5. かつしかエコ助成金――集合住宅は上限100万円枠が並ぶ「オーナー向きの環境補助」

環境系で葛飾区オーナーがまず押さえるべきは、区独自のかつしかエコ助成金だ。太陽光発電・蓄電池・断熱改修・高反射率塗装などの省エネ・再エネ設備導入費の一部を区が補助する制度で、集合住宅向けの枠は上限額が個人住宅より大きく設定されているのが特徴である（出典：葛飾区「かつしかエコ助成金のご案内」環境部環境課環境計画係／電話 03-5654-8228。下表は直近年度の集合住宅区分の例。令和8年度は金額・要件が改定され得るため申請前に区公式で要確認）。

対象（集合住宅区分の例）	補助率	上限額
太陽光発電システム	8万円/kW	40万円（蓄電池併設で+5万円）
蓄電池	助成対象経費の1/4	100万円（10kWh未満20万円。太陽光併設で+5万円）
断熱改修	助成対象経費の1/4	100万円
高反射率塗装	1/4 または施工面積×1,000円の小さい額	100万円
LED照明機器	助成対象経費の1/2	50万円
V2H（ビークル・トゥ・ホーム）	本体価格の1/3	20万円
宅配ボックス（IoT対応）	助成対象経費の2/3	25万円

私が現場で「これはもったいない」と感じるのが、外壁塗装のタイミングでこの枠を使い損ねているケースだ。賃貸オーナー視点でとくに効くのが高反射率塗装（遮熱塗装）と断熱改修だ。いずれも集合住宅枠で上限100万円。大規模修繕で外壁・屋上を触るタイミングに遮熱塗装を組み込めば、最上階住戸の夏場の暑さ対策（＝退去抑制）と補助金取得を同時に実現できる。さらに共用部の太陽光＋蓄電池は、共用電気代という運営費（NOIの構成要素）を直接圧縮し、停電時のBCPにも効く。宅配ボックスのIoT対応枠（2/3・上限25万円）も、募集力に直結する「いまどき必須設備」を補助で導入できる好材料だ。

注意点として、かつしかエコ助成金は太陽光・蓄電池・断熱改修・塗装など多くの区分で工事前の事前申込が必須（電気自動車・高断熱住宅など一部を除く）で、申込から交付承認まで通常3週間程度かかる。区内業者との契約や、過去の受給履歴に関する要件もあるため、計画段階で区の概要資料を確認しておきたい。

3. 東京都の制度をオーナー視点で重ねる

区の制度に、東京都（クール・ネット東京）の助成を重ねると、戸あたりの実効補助率はさらに上がる。都の制度は予算規模が桁違いで、賃貸オーナー専用の枠も整備されている。

3-1. 賃貸住宅における省エネ化・再エネ導入促進事業――オーナー直撃の都の助成

都内の賃貸集合住宅の断熱性能向上・再エネ導入を促す、オーナー直撃の助成だ。高断熱窓・ドア・断熱材の改修費、省エネ診断費、再エネ設備の導入費の一部を都が助成する。助成対象者は「省エネ設備を設置する賃貸集合住宅の所有者」が明確に含まれており、知見を持つ事業者がオーナーをサポートする仕組みも用意されている（出典：クール・ネット東京「賃貸住宅における省エネ化・再エネ導入促進事業」／電話 03-5990-5169）。

この制度は事前申請制で、クール・ネット東京の交付決定前に契約・着工した経費は対象外になる。また工事は公社に登録された省エネ改修事業者・省エネ診断等事業者と契約して実施する必要がある。令和8年度事業は都議会の予算成立を前提に内容が確定するため、最新の公募要領を必ず確認したい。

3-2. 既存住宅における省エネ改修促進事業――窓・断熱の都補助

賃貸に限らず使える都の既存住宅における省エネ改修促進事業（高断熱窓・ドア・断熱材・浴槽等）も、戸あたりの窓・断熱改修で活用できる（出典：クール・ネット東京「既存住宅における省エネ改修促進事業 令和8年度」）。後述する国の先進的窓リノベと、区のかつしかエコ助成金（断熱改修）を、工事項目を切り分けながら組み合わせると、戸あたりの実質負担を大きく圧縮できる。「同じ工事項目への二重取りは不可、異なる項目なら併用可」が基本ルールなので、どの制度をどの工事に充てるかの設計が腕の見せどころだ。

4. 国「住宅省エネ2026キャンペーン」を最後に重ねる

国の住宅省エネ2026キャンペーンは、区・都の補助に最後に重ねる「総仕上げ」だ（出典：住宅省エネ2026キャンペーン公式）。賃貸オーナーが押さえるべき柱は次の三つである。

第一に、先進的窓リノベ2026事業。高断熱の窓・ドアへの改修に対し、戸あたりの上限額が大きく設定された大型補助だ。窓は断熱性能と遮音性に直結し、入居者満足度・賃料維持に効く投資対効果の高い部位なので、優先度が高い（最新の補助額・上限は公式で要確認）。

第二に、給湯省エネ2026事業。高効率給湯器の設置が対象で、ヒートポンプ給湯機（エコキュート）7万円/台（性能加算で10万円/台）、ハイブリッド給湯機10万円/台（同12万円/台）、家庭用燃料電池（エネファーム）17万円/台が目安だ。

第三に、賃貸オーナーにとって見逃せない賃貸集合給湯省エネ2026事業。これは賃貸集合住宅における小型の省エネ型給湯器の交換に特化した、まさにオーナー専用の制度である。給湯省エネ2026・賃貸集合給湯省エネ2026の交付申請（予約含む）は令和8年3月31日から受付が開始されている（出典：経済産業省「給湯省エネ2026事業及び賃貸集合給湯省エネ2026事業の交付申請受付開始」）。これらの国の制度は施工・支払後に申請する後払い型である点を、区の事前申請型と混同しないよう、改めて強調しておく。

5. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない

ここがオーナー記事の肝だと、私はいつも強調している。補助金を受け取ると、原則として雑収入として課税される。補助率1/2の制度でも、所得税・法人税の負担を逆算すると、実質補助率は3割前後に下がるのが実態だ。手取りベースで投資判断するなら、ここを織り込まないと「思ったより戻らない」ことになる。

もう一つ重要なのが、修繕費（全額損金算入）と資本的支出（減価償却）の区分だ。原状回復・部分補修は修繕費として当期に全額損金算入できる一方、性能を向上させる改修（断熱化・耐震化など）は資本的支出として資産計上し、耐用年数にわたって減価償却していくのが原則になる。同じ工事でも、見積りの内訳の作り方で税務処理が変わり、結果としてキャッシュフローが大きく動く。法人オーナーであれば、補助金収入については圧縮記帳で課税の繰り延べを検討できる場面もある。いずれも顧問税理士と連携し、工事の発注前から設計しておくことを強くおすすめする。

6. 医療法人・介護事業者オーナーのためのBCP×省エネ

葛飾区は高齢者人口が多く、クリニック・介護施設の建物を自社保有する医療法人・介護事業者オーナーも少なくない。こうした建物では、耐震・省エネに加えてBCP（事業継続計画）の視点が重要になる。太陽光＋蓄電池は平時の共用電気代圧縮（NOI改善）に効くだけでなく、停電時に最低限の電源を確保する「災害に強い施設」の訴求材料にもなる。荒川・中川・江戸川に囲まれた葛飾区は水害リスクへの備えも問われるため、電源確保や設備の上階配置といった対策は、利用者家族からの信頼に直結する。耐震改修は、利用者・入居者の命を守る責務であると同時に、行政の指導・選定や採用・稼働率にも効く。「補助金で省エネ・耐震を進める＝BCPを安く手に入れる」という発想は、医療・介護系オーナーにこそ刺さるはずだ。

7. 葛飾区オーナーの補助金活用ロードマップ（着手順）

実務の着手順は、(1)保有物件の築年・構造・所在地（不燃化特区・緊急輸送道路沿道に該当するか）を棚卸し、(2)旧耐震RC・分譲なら「診断→設計→改修」の事前申請ルートを最優先で確保、(3)木造アパートは「不燃化特区の除却・建替え＋固定資産税減免」で出口を設計、(4)省エネは「区のかつしかエコ助成金＋都の賃貸住宅省エネ＋国の窓・給湯」を戸あたりで重ね、(5)税務は修繕費／資本的支出の割り付けと雑収入課税を顧問税理士と確定、という流れになる。事前申請が必要な区・都の制度を起点に逆算するのが鉄則だ。

7-1. 数字で見る試算イメージ（葛飾区・賃貸マンション1棟のケース）

仮に亀有エリアの築30年・RC造・20戸の旧耐震マンションで考える。大規模修繕（外壁・屋上防水・鉄部塗装）の際に、かつしかエコ助成金の高反射率塗装（集合住宅・上限100万円）と断熱改修（同・上限100万円）を組み込み、共用部に太陽光＋蓄電池を導入する。さらに窓・給湯は都・国の補助を戸あたりで重ねる。耐震性に不安があれば、非木造の診断（1/2・上限20万円）から着手し、改修につなげる。これらを積み上げ、外壁・断熱・設備が一新されれば「断熱改修済・遮熱塗装済・宅配ボックス完備」という募集上の強い訴求になり、空室期間の短縮と賃料維持につながる。NOIが年30万円改善し、出口のキャップレートが5.5%なら、収益還元価格は概算で約545万円押し上がる――補助金で投下を圧縮しつつ、出口価格も底上げするという「二重取り」が成立する（注：本試算は制度の考え方を説明するための概算イメージであり、実際の助成額・効果は物件・年度・予算状況で変動する。必ず現地調査と個別シミュレーションで確認すること）。

8. 明誠の3工法提案と利回り改善シミュレーション（自社サービスのご案内）

ここまで「どの制度を、どの順序で、どう組むか」が勝負だと述べてきた。株式会社明誠は、通常足場・ロープアクセス（無足場）・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な工法を提案できる、日本でも数少ない大規模修繕会社だ。とくにロープアクセス工法は足場費を抑えられ、工期も短縮できるため、入居者の生活影響を最小化しながら修繕コストを圧縮できる。これは補助金活用と相性が良く、「補助金で工事費を圧縮し、さらに工法で足場費も圧縮する」という二段構えで、オーナーの実質負担を最小化できる。私自身、足場を架けにくい狭小地や、入居者の生活動線を止めたくない物件で、ロープアクセスがオーナーの手残りを大きく変える場面を何度も見てきた。

明誠はロープアクセス工事として日本初のフランチャイズ展開も行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟することで、高品質と低価格を両立している。葛飾区の物件について「補助金を絡めた修繕で利回りをどう改善できるか」を具体的に試算したいオーナーは、株式会社明誠（rita-construction.com/renew/）まで現地調査と利回りシミュレーションのご相談を承っている。お気軽にお問い合わせいただきたい。

（関連記事：練馬区オーナー向け補助金活用ガイド／足立区オーナー向け補助金活用ガイド）

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 賃貸マンションでも葛飾区の耐震助成は使えますか。
A. 使える可能性があります。葛飾区の制度は木造・非木造の共同住宅、分譲マンションを幅広く対象としており、賃貸住宅のオーナーも対象となる場合があります。ただし、旧耐震基準であることや居住実態など要件が細かく定められているため、自分の物件が対象か必ず区の窓口で確認してください。

Q2. 一番気をつけるべき点は何ですか。
A. 申請タイミングです。区のかつしかエコ助成金や耐震・都の省エネ補助は「契約・着工前の事前申請」が原則で、先に業者と契約・着工すると対象外になります。一方、国の住宅省エネ系（窓・給湯）は工事後の後払い型です。順序を取り違えないことが最重要です。

Q3. 木造アパートが古くて困っています。補助金で何ができますか。
A. 物件が四つ木一・二丁目、東四つ木、東立石四丁目、堀切二丁目周辺及び四丁目の不燃化特区内にあれば、除却助成や燃えにくい建物への建替え助成（最大200万円規模）、解体後の固定資産税・都市計画税の減免が使える可能性があります。「老朽アパートを収益力の高いRC物件へ転換する」出口戦略と相性が良い制度です。

Q4. 補助金をもらうと税金はどうなりますか。
A. 受け取った補助金は原則として雑収入として課税されます。補助率1/2でも実質補助率は3割前後に下がるのが実態です。法人なら圧縮記帳で課税繰り延べを検討できます。修繕費か資本的支出かの区分も含め、顧問税理士と連携してください。

結語

葛飾区は、亀有・金町・新小岩を核に賃料が明確に上昇している、底堅く勢いのある賃貸マーケットだ。一方で、旧耐震のRC物件、四つ木・堀切などの密集地に残る木造アパート、緊急輸送道路沿道のビルなど、「補助金を絡めた修繕・建替えで大きく化ける物件」が数多く眠っている。耐震は木造除却4/5・分譲診断1/2上限150万円、不燃化特区の除却・建替えと固定資産税減免、区（集合住宅は断熱・塗装で各上限100万円）・都・国の三層に重なる省エネ補助――葛飾区は使える制度が特に手厚い区だ。重要なのは、**事前申請が必要な制度を起点に順

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足立区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜北千住・竹ノ塚の築古物件を「稼ぐ資産」へ再生する2026年度の制度設計

北千住・綾瀬・西新井・竹ノ塚――足立区は、JR常磐線・東京メトロ千代田線／日比谷線・東武スカイツリーライン・つくばエクスプレス・京成本線が交差し、北千住駅という「5路線が集まる巨大ターミナル」を抱える、23区屈指の賃貸マーケットだ。私（本間）が現場で足を運んで感じるのは、「これだけ底堅い賃貸需要があるのに、築年数を言い訳に賃料も入居率も取りこぼしているオーナーが多い」という、もったいない現実である。北千住駅周辺の中規模RC造マンション、環七・尾久橋通り沿いの店舗併用ビル、そして区内に広く残る木造アパート密集地――足立区のオーナーが抱える悩みは、ざっくり言えば「築古を理由に空室期間が伸びる」「修繕にお金をかけても賃料に跳ね返らない」「売ろうとすると利回りで買い叩かれる」の三つに集約されつつある。

本稿の主読者は、足立区で2棟以上の賃貸物件（マンション・ビル・店舗併用・木造アパート）を保有するオーナー、あるいは医療法人・介護事業者として自社建物を運用しているオーナーだ。テーマは「2026年度（令和8年度）、足立区で使える補助金・助成金を、どう投資判断に組み込むか」。単なる制度カタログではなく、NOI（実質賃料収入）の改善・出口価格の上振れ・税務処理の三段で、結局いくら手残りが変わるのかという視点で整理していく。

最初に言葉の整理をしておく。NOI（Net Operating Income）とは、賃料収入から空室損や運営費を差し引いた「実質的な手残り収益」のことだ。収益物件の売却価格は、このNOIをキャップレート（還元利回り）で割って求める「収益還元法」で決まるのが実務の基本である。つまり、修繕投資がNOIを1円押し上げれば、それは売却時に何十倍にもなって跳ね返る。この感覚が、補助金活用の出発点になる。

1. なぜ今、足立区オーナーは「補助金を絡めた修繕」を急ぐべきか

足立区は、近年「住みたい街」としての評価が大きく変わったエリアだ。北千住は学生・単身者からファミリーまで吸収し、千住エリアには大学キャンパスの集積も進んだ。賃料相場で見ると、足立区の賃貸マンションはワンルームで概ね7万円台後半が目安とされ、ここ数年の賃料上昇率は1年目1.69%、2年目2.48%、3年目6.55%（出典：Yahoo!不動産・足立区の家賃相場推移）と、直近で明確に加速している。賃料が上がっている今こそ、設備を底上げして「上がった相場をきちんと取りにいく」べき局面だということだ。

一方で、入居検討者の目線は年々シビアになっている。高断熱・宅配ボックス・オートロック・追い焚き――これらを「当たり前の前提」とする層が増え、築20年以上の物件が何もせずに従前賃料を維持し続けるシナリオは、もう成立しにくい。

数字で考えてみよう。1棟20戸の物件で平均入居率が95%から93%に落ちると、表面利回りベースで概ね2%の減収、稼働ベースのキャッシュフローでは年間で家賃数か月分が静かに消える。これが3年続けば、想定売却価格（収益還元法、足立区の賃貸マンションで実務上目安となるキャップレート5.0〜6.0%帯）は数百万円から1,000万円超の単位で下振れる。「修繕を先送りした年数 × 入居率の低下」が、そのまま売却価格に効いてくるのだ。

補助金を絡める意義は三つある。第一に、投下キャッシュアウトの圧縮（数十万円〜数千万円が戻る、あるいは工事費に充当される）。第二に、税務上の取り扱いの最適化（資本的支出として減価償却する項目と、修繕費として全額損金算入できる項目を切り分け、節税効果を確保する）。第三に、テナント募集時の差別化材料化（「断熱改修済」「耐震改修済」は、賃料を維持しやすくする定量効果が見込める）。

ただし、補助金は受給時に雑収入として課税される点には常に注意が必要だ。手取りで考えるなら、補助率1/2の制度でも、所得税・法人税合算で30〜40%を逆算した「実質補助率」を計算しておくべきである。本稿ではこの点も、各制度の説明箇所で逐一触れていく。

2. 足立区が独自に持つ補助制度（オーナーが直接使えるもの）

足立区の制度は、防災（耐震・不燃化）と環境（省エネ・再エネ）の2本柱で構成されている。とりわけ足立区は木造住宅密集地域を多く抱えるため、他区と比べて「不燃化・除却・建替え」系の助成が手厚いのが大きな特徴だ。賃貸マンション・ビルのオーナーが直接使える枠も明確に用意されている。まずは耐震系から見ていく。

2-1. 非木造（RC・S造）住宅・建築物の耐震化助成――共同住宅は改修工事5割・上限3,000万円

1棟RC造・S造の大規模修繕と最も相性がいいのが、足立区の非木造の住宅・建築物への耐震化助成である。昭和56年（1981年）5月までに建築された建物が対象で、助成の拡充期間は令和9年（2027年）3月まで延長されている。賃貸マンション（共同住宅）のオーナーが直接使える区分が、診断・計画策定・改修工事の各段階で用意されている。

段階	対象	助成率	上限額
耐震診断	共同住宅（賃貸・分譲問わず）	診断費用の5割	500万円（かつ住宅戸数×10万円以下）
耐震診断	特定建築物	診断費用の5割	500万円
改修計画の策定	共同住宅・特定建築物	策定費用の5割	300万円
耐震改修工事	共同住宅	工事費用の5割	3,000万円
耐震改修工事	特定建築物	工事費用の5割	2,000万円
除却工事	共同住宅	工事費用の9割	200万円
除却工事	特定建築物	工事費用の5割	500万円
除却工事	分譲マンション	工事費用の5割	2,000万円

（出典：足立区「非木造住宅・建築物の耐震化に助成を行っています」建築室建築防災課耐震化推進係／電話 03-3880-5317。助成率と上限額のいずれか低い額が助成額。消費税は対象外。年度ごとに改定され得るため申請前に区公式で要確認）

ここで賃貸オーナーが押さえるべきは、共同住宅の耐震改修工事が「5割・上限3,000万円」と、23区でもトップクラスに手厚い点だ。1棟RC造の耐震改修は本体工事だけで数千万円規模になることも珍しくないが、その半額・最大3,000万円を区が負担してくれる計算になる。「診断（5割・上限500万円）→計画策定（5割・上限300万円）→改修工事（5割・上限3,000万円）」と、すべての段階で5割助成が受けられるのは、築古RC物件を保有する足立区オーナーにとって極めて大きい。

そしてもう一段深い論点として、耐震性能が出口価格に直接効くことを強調しておきたい。築古ビルを売る際、買主側のデューデリジェンスで「耐震性能不明」と判断されると、キャップレートを0.3〜0.5%上乗せされる（=収益還元価格が下がる）のが私の実務感覚だ。耐震診断書と改修済の証明があるかないかで、同じNOIでも価格差は数百万円〜数千万円のオーダーに広がる。耐震改修は「守りの修繕」に見えて、実は出口価格を底上げする「攻めの投資」でもある。

2-2. 申請タイミングは「すべて契約前・事前申請」――ここを外すと全部パー

足立区の耐震助成で最も致命的な落とし穴が申請タイミングだ。区の案内には「全て契約をする前に申請（事前申請）をして下さい。契約後の申請は助成対象外になります」と明記されている。先に診断業者・施工業者と契約してしまうと、その時点で対象外になる。

実務の流れは、(1)事前相談→(2)耐震診断の事前申請→(3)交付決定→(4)業者と契約→(5)診断実施→(6)専門機関の評定取得→(7)改修計画策定の事前申請→(8)改修工事の事前申請→(9)工事→(10)完了報告・請求……と進む。後述する国の省エネ系（施工・支払後に申請する「後払い型」）とは申請順序が真逆なので、複数制度を同一物件で重ねるときは順序を取り違えないよう注意したい。なお、申請年度と完了年度がまたぐ場合は「全体設計申請」が別途必要になる。

2-3. 緊急輸送道路沿道建築物の耐震助成――環七・尾久橋通り沿いは要チェック

足立区には、災害時に救援・復旧の動脈となる緊急輸送道路が複数指定されており、その沿道の建築物には別枠の手厚い助成がある。区は「特定緊急輸送道路沿道建築物」「一般緊急輸送道路沿道建築物」それぞれに、耐震診断・補強設計・改修工事・建替え・除却の助成制度を用意している（出典：足立区「特定緊急輸送道路沿道建築物への助成制度について」、「一般緊急輸送道路沿道建築物への助成制度について」）。

対象は、沿道に接し、昭和56年5月以前に建築され、道路幅員に対して一定以上の高さがある建物だ。環七通り、尾久橋通り、日光街道（国道4号）などの沿道に旧耐震のビル・マンションを持つオーナーは、通常の耐震助成より上乗せされた条件が使える可能性が高いため、まず自分の物件が沿道指定に該当するかを区の窓口で確認してほしい。沿道指定物件は耐震診断が義務付けられているケースもあり、放置はリスクでもある。

2-4. 老朽木造アパートの出口：不燃化特区の除却・建替え助成

足立区は東京都の不燃化推進特定整備地区（不燃化特区）を区内に複数抱える。木造アパートが密集する「西新井駅西口周辺地区」や「足立区中南部一帯地区」などが対象で、老朽木造・軽量鉄骨造の建物を持つオーナーには出口戦略として極めて有効だ。

不燃化特区内で旧耐震（昭和56年5月31日以前建築）の木造・軽量鉄骨造を除却（解体）する場合、解体費は「単価×延床面積」で算定され、木造は28,000円/㎡、軽量鉄骨造は41,000円/㎡が助成される。さらに燃えにくい建物へ建替える場合は、解体費（最大280万円）＋設計・監理費（最大70万円）＋高齢者世帯加算（一律200万円）といった助成が用意されている。加えて、解体後の更地を適正に管理すれば、固定資産税・都市計画税が最長5年度分・8割減免される可能性がある（出典：足立区「不燃化特区について」、「老朽家屋等への取り組み」。対象地区・要件・金額は要綱で要確認）。

オーナー視点では、「老朽木造アパートを建替えてRC/重量鉄骨の収益物件に転換する」出口戦略と、この不燃化助成の相性が抜群だ。解体費の大半が助成され、固定資産税も減免されるなら、建替え時の初期キャッシュアウトを大きく圧縮できる。木造アパートを「いつか何とかする資産」のまま塩漬けにするより、補助金が手厚い今、収益力の高い建物への転換を具体的に検討する価値がある。

2-5. 省エネリフォーム補助金・太陽光・蓄電池（令和8年度）

環境系で押さえたいのが、足立区の省エネリフォーム補助金（事前申請）だ。既存住宅の省エネ改修費の一部を区が補助する制度で、ガラス交換・窓交換・内窓新設（いずれも熱貫流率2.33以下）、断熱材設置（熱伝導率0.041以下）、遮熱塗装（日射反射率50%以上・戸建のみ）、節水型トイレが対象になる。補助額は対象経費（税抜）の3分の1・上限5万円で、集合住宅は一戸単位での申請が可能。受付は令和8年4月13日〜令和9年1月29日、区内業者との契約が要件で、工事着工予定日の5開庁日前までの事前申請が必須だ（出典：足立区「省エネリフォーム補助金（事前申請）」環境部環境政策課管理係／電話 03-3880-5935）。

補助対象	要件	補助率	上限
ガラス・窓・内窓	熱貫流率2.33以下	対象経費（税抜）の1/3	5万円
断熱材	熱伝導率0.041以下	同上	5万円
遮熱塗装（戸建のみ）	日射反射率50%以上	同上	5万円
節水型トイレ	洗浄水量 大4.6L以下	同上	5万円

上限5万円は決して大きくないが、集合住宅は戸単位で申請できるため、内窓を複数戸にまとめて導入すれば積み上がる。さらに後述の東京都・国の窓・給湯補助と組み合わせると、戸あたりの実質負担を大きく圧縮できる。

再エネ系では、太陽光発電システム及び蓄電池設置費補助金（令和8年度・設置後申請）がある。令和8年度から太陽光と蓄電池が一つの補助金に統合され、それぞれ個別申請も可能になった。補助上限は太陽光が24万円（区内事業者利用で28万8千円）、蓄電池が5万円（区内事業者利用で6万円）。受付は1期（4/13〜6/30）・2期（7/1〜9/30）・3期（10/1〜12/28）・4期（R9/1/4〜2/26）の四期制だ（出典：足立区「太陽光発電システム及び蓄電池設置費補助金」、「省エネ機器等補助制度のご案内（一覧）」）。共用部の電力を太陽光＋蓄電池でまかなえば、共用電気代という運営費（NOIの構成要素）を直接圧縮できる。

3. 東京都の制度をオーナー視点で重ねる

区の制度に、東京都（クール・ネット東京）の助成を重ねると、戸あたりの実効補助率はさらに上がる。都の制度は予算規模が桁違いで、賃貸オーナー専用の枠も整備されている。

3-1. 賃貸住宅における省エネ化・再エネ導入促進事業

都内の賃貸集合住宅の断熱性能向上・再エネ導入を促す、オーナー直撃の助成だ。省エネ診断費、高断熱窓・ドア・断熱材の改修費、再エネ設備の導入費の一部を都が助成する。助成対象者は「賃貸集合住宅の所有者」が明確に含まれており、知見を持つ事業者がオーナーをサポートする「コンシェルジュ事業」も用意されている（出典：クール・ネット東京「賃貸住宅における省エネ化・再エネ導入促進事業」）。令和8年度事業は都議会の予算成立を前提に確定するため、最新の公募要領を必ず確認したい。

3-2. 賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業

断熱改修と再エネ導入を「集中的に」後押しする、補助率の高い枠だ（出典：クール・ネット東京「賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業」）。1棟まるごと断熱・再エネを刷新する計画があるオーナーは、この集中促進事業の活用で投下キャッシュアウトを大きく抑えられる。事業者登録が前提となるため、登録済の施工パートナーと組むことが要件確認の近道になる。

3-3. 既存住宅における省エネ改修促進事業（高断熱窓・ドア・断熱材）

東京都は、既存住宅の高断熱窓・ドア・断熱材の改修にも独立した助成を用意している（出典：クール・ネット東京「補助金・助成金一覧」）。足立区の省エネリフォーム補助金（区）・国の先進的窓リノベ（国）と窓改修で三層に重ねられるのがポイントだ。どの制度を主軸に、どれを上乗せに使うかは、物件規模・戸数・工期で最適解が変わるため、設計段階で整理しておきたい。

4. 国の制度（2026年度）で「戸あたり」を最大化する

国の「住宅省エネ2026キャンペーン」は、総予算規模が約3,780億円と巨大だ（出典：住宅省エネ2026キャンペーン公式）。賃貸オーナーが押さえるべき主役は次の三つである。

4-1. 先進的窓リノベ2026事業

高断熱窓への改修を支援する事業で、補助率が高く、戸あたりの補助額が大きいのが特徴だ（出典：環境省「先進的窓リノベ2026事業」）。窓は熱の出入りが最も大きい部位であり、断熱改修は「冬の結露・夏の暑さ」というクレーム源を断ち、入居者満足と賃料維持に直結する。共用部・専有部を計画的に進めれば、戸数の多い物件ほど補助総額が積み上がる。

4-2. 給湯省エネ2026・賃貸集合給湯省エネ2026事業

高効率給湯器の設置を支援する給湯省エネ2026事業（補助率の目安19%、定額型）に加え、賃貸集合住宅に特化した賃貸集合給湯省エネ2026事業（小型の省エネ型給湯器への交換、補助率8%）が用意されている（出典：経済産業省「給湯省エネ2026事業・賃貸集合給湯省エネ2026事業」）。交付申請（予約含む）の受付は令和8年3月31日から開始されている。給湯器は故障時の緊急交換になりがちな設備だが、計画的に省エネ型へ更新すれば補助を取りこぼさず、入居者の「お湯まわり」満足度も上がる。

4-3. 申請順序という「合わせ技」の本丸

国の住宅省エネ系は施工・支払後に申請する「後払い型」で、足立区の耐震助成（事前申請・契約前）とは順序が真逆だ。同一物件・同一年度で複数制度を重ねる場合、(1)まず事前申請が必須の区の耐震・省エネリフォーム補助の交付決定を取り、(2)契約・着工し、(3)完了後に国の住宅省エネ系を申請する――という順序設計を最初に固めることが、取りこぼしを防ぐ最大のコツだ。なお、各制度には「同一工事への重複受給はできない」「他団体の補助額との合計が対象経費を超える分は減額」といった調整ルールがあるため、どの工事にどの制度を充てるかの割り付けを設計段階で確定させておく必要がある。

5. 税務の本丸：修繕費か資本的支出か、補助金は雑収入

補助金活用で見落とされがちなのが税務処理だ。賃貸経営では、工事費を修繕費（その年に全額損金算入）として落とせるか、資本的支出（耐用年数に応じて減価償却）になるかで、当年の課税所得が大きく変わる。原状回復・維持管理の色彩が強い工事は修繕費、価値や使用可能期間を増加させる工事は資本的支出、というのが基本的な切り分けだ。耐震改修や断熱改修は資本的支出に区分されることが多いが、部分補修との組み合わせ方で扱いが変わるため、工事内訳の作り込みが重要になる。

そして冒頭から繰り返している通り、受け取った補助金は原則として雑収入（益金）として課税される。補助率1/2の制度でも、法人税・所得税を逆算した「実質補助率」は3割前後に下がるのが実態だ。法人オーナーであれば、固定資産の取得に充てた補助金について圧縮記帳を使い、課税の繰り延べを図る選択肢もある。いずれも個別事情で最適解が変わるため、必ず顧問税理士と連携してほしい（本稿の税務記述は一般論であり、個別の税務判断を代替するものではない）。

6. 医療法人・介護事業者オーナーのためのBCP×省エネ

足立区は高齢者人口が多く、クリニック・介護施設の建物を自社保有する医療法人・介護事業者オーナーも少なくない。こうした建物では、耐震・省エネに加えてBCP（事業継続計画）の視点が重要になる。太陽光＋蓄電池は平時の共用電気代圧縮（NOI改善）に効くだけでなく、停電時に最低限の電源を確保する「災害に強い施設」の訴求材料にもなる。耐震改修は、利用者・入居者の命を守る責務であると同時に、行政の指導・選定や家族からの信頼に直結する。「補助金で省エネ・耐震を進める=BCPを安く手に入れる」という発想は、医療・介護系オーナーにこそ刺さるはずだ。

7. 足立区オーナーの補助金活用ロードマップ（着手順）

実務の着手順は、(1)保有物件の築年・構造・所在地（不燃化特区・緊急輸送道路沿道に該当するか）を棚卸し、(2)旧耐震RCなら「診断→計画策定→改修工事」の事前申請ルートを最優先で確保、(3)木造アパートは「不燃化特区の除却・建替え＋固定資産税減免」で出口を設計、(4)省エネは「区の省エネリフォーム＋都の賃貸住宅省エネ＋国の窓・給湯」を戸あたりで重ね、(5)税務は修繕費／資本的支出の割り付けと雑収入課税を顧問税理士と確定、という流れになる。事前申請が必要な区の制度を起点に逆算するのが鉄則だ。

7-1. 数字で見る試算イメージ（足立区・賃貸マンション1棟のケース）

仮に北千住エリアの築35年・RC造・20戸・旧耐震のマンションで考える。耐震改修工事費が4,000万円なら、区の助成（共同住宅5割・上限3,000万円）で最大2,000万円が戻る計算だ。これに窓・給湯の省エネ改修を戸あたりで重ね、区・都・国の補助を積み上げる。耐震・断熱が済めば「耐震改修済・断熱改修済」という募集上の強い訴求になり、空室期間の短縮と賃料維持につながる。NOIが年30万円改善し、出口のキャップレートが5.5%なら、収益還元価格は概算で約545万円押し上がる――補助金で投下を圧縮しつつ、出口価格も底上げするという「二重取り」が成立する（注：本試算は制度の考え方を説明するための概算イメージであり、実際の助成額・効果は物件・年度・予算状況で変動する。必ず現地調査と個別シミュレーションで確認すること）。

8. 明誠の3工法提案と利回り改善シミュレーション（自社サービスのご案内）

ここまで「どの制度を、どの順序で、どう組むか」が勝負だと述べてきた。株式会社明誠は、通常足場・ロープアクセス（無足場）・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な工法を提案できる、日本でも数少ない大規模修繕会社だ。とくにロープアクセス工法は足場費を抑えられ、工期も短縮できるため、入居者の生活影響を最小化しながら修繕コストを圧縮できる。これは補助金活用と相性が良く、「補助金で工事費を圧縮し、さらに工法で足場費も圧縮する」という二段構えで、オーナーの実質負担を最小化できる。

明誠はロープアクセス工事として日本初のフランチャイズ展開も行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟することで、高品質と低価格を両立している。足立区の物件について「補助金を絡めた修繕で利回りをどう改善できるか」を具体的に試算したいオーナーは、現地調査と利回りシミュレーションを承っている。お気軽にお問い合わせいただきたい。

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 賃貸マンションでも足立区の耐震助成は使えますか。
A. 使えます。非木造の共同住宅は賃貸・分譲を問わず対象で、居住部分が延べ面積の過半であることが要件です。改修工事は工事費の5割・上限3,000万円と手厚い枠が用意されています。

Q2. 一番気をつけるべき点は何ですか。
A. 申請タイミングです。区の耐震・省エネリフォーム補助は「契約前の事前申請」が絶対条件で、先に業者と契約すると対象外になります。一方、国の住宅省エネ系は後払い型です。順序を取り違えないことが最重要です。

Q3. 木造アパートが古くて困っています。補助金で何ができますか。
A. 不燃化特区内なら、除却（木造28,000円/㎡・軽量鉄骨41,000円/㎡）や燃えにくい建物への建替え助成、解体後の固定資産税・都市計画税の最長5年・8割減免が使える可能性があります。「老朽アパートを収益力の高いRC物件へ転換する」出口戦略と相性が良い制度です。

Q4. 補助金をもらうと税金はどうなりますか。
A. 受け取った補助金は原則として雑収入として課税されます。補助率1/2でも実質補助率は3割前後に下がるのが実態です。法人なら圧縮記帳で課税繰り延べを検討できます。修繕費か資本的支出かの区分も含め、顧問税理士と連携してください。

結語

足立区は、北千住という巨大ターミナルを核に賃料が明確に上昇している、勢いのある賃貸マーケットだ。一方で、旧耐震のRC物件、密集地の木造アパート、緊急輸送道路沿道のビルなど、「補助金を絡めた修繕・建替えで大きく化ける物件」が数多く眠っている。耐震は共同住宅5割・上限3,000万円、不燃化特区の除却・建替えと固定資産税減免、区・都・国の三層に重なる省エネ補助――足立区は使える制度が特に手厚い区だ。重要なのは、事前申請が必要な制度を起点に順序を設計し、NOI改善・出口価格・税務の三段で手残りを最大化すること。制度は予算到達などで変動するため、各事務局の公式情報を必ず確認のうえ、現地調査と個別シミュレーションから着手してほしい。

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本記事の補助金の金額・要件・受付期間は、予算到達や年度更新により変動します。申請の際は必ず各制度の公式窓口・事務局で最新情報をご確認ください。税務に関する記述は一般的な情報であり、個別の税務判断は顧問税理士にご相談ください。

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奈良ホテルが本館だけ先に開いた本当の理由——『全館休んで一気に直す』時代が終わり、ホテル・ビルオーナーが“稼ぎながら直す”ために知っておく工法と工程の話【2026年6月】

奈良ホテルが本館だけ先に開いた本当の理由——『全館休んで一気に直す』時代が終わり、ホテル・ビルオーナーが“稼ぎながら直す”ために知っておく工法と工程の話【2026年6月】

ホテルや一棟ビルをお持ちのオーナーさまから、私のところへ寄せられるご相談で、ここ数年とくに増えているのが「直したいのは分かっている。でも、その間どれだけ休まないといけないのか」という不安です。マンションの大規模修繕（建物全体を十数年に一度まとめて直す大工事）と違い、ホテルやテナントビルは「閉めている間、収益がまるごと止まる」という、もう一つの大きなコストを抱えているからです。

今日は、ちょうど本日2026年6月4日に動きのあった、あるニュースを入り口にお話しします。日本を代表するクラシックホテルである奈良ホテルが、大規模リニューアル工事を経て、本日「本館だけ」を先に営業再開しました。全部を一度に開けるのではなく、本館を先に開け、残りは後から開ける。この「先に開ける、後から開ける」という工程の組み方の中に、私がホテル・ビルオーナーさまに必ずお伝えしている考え方が、ぎゅっと詰まっています。

本日6月4日、奈良ホテルが「本館だけ」を再開した

まず事実関係を整理します。奈良ホテルは、大規模リニューアル工事のため2026年1月4日から全館を休館していました。そして2026年6月4日、つまり本日から、本館客室、メインダイニングルーム「三笠」、ティーラウンジ、バー「THE BAR」、ホテルショップの営業を再開します（出典：奈良ホテル公式「大規模リニューアル工事に伴う全館休業及び縮小営業のお知らせ」）。

注目していただきたいのは、ここで「全館リニューアルオープン」と打っていない点です。新館をリブランドした「西館」のリニューアルオープンは、2026年9月2日と発表されています（出典：株式会社ジェイアール西日本ホテル開発 プレスリリース）。つまり、1月から5カ月かけて全館を休んだうえで、まず本館を6月に開け、西館はさらに3カ月遅れて9月に開ける、という二段構えの再開なのです。

奈良ホテルは1909年（明治42年）創業、本館は東京駅を手がけた建築家・辰野金吾の設計で知られる、いわゆる「クラシックホテル」です。報道では、今回の改装は1984年以来、実に41年ぶりの全面改装とされています（出典：日本経済新聞「改装の奈良ホテル、9月全面開業」）。歴史的な意匠を守りながら水回りや客室を現代の基準に引き上げる——これは、私たちが現場でいつも頭を悩ませる「古い建物を、価値を壊さずに直す」という仕事の、最も難しい部類に入ります。

なぜ「一度に全部開ける」を選ばなかったのか

ここからが本題です。なぜ、本館と西館を同じ日に「せーの」で開けなかったのか。私は奈良ホテルさまの工事に関わったわけではありませんので、内部の事情を断定することはできません。ただ、ホテルや収益ビルの改修を数多く見てきた立場から、「段階的に開ける」工程には、オーナーにとって合理的な理由がいくつもあることは申し上げられます。

一つは、休館による機会損失を少しでも早く止められることです。全部が仕上がるのを待ってから一斉に開けると、本館が物理的には使える状態になっていても、西館の完成まで一円も稼げません。先に仕上がった本館だけでも開けてしまえば、その分だけ早く収益が戻り始めます。

もう一つは、工事と営業を「並走」させられることです。本館を開けながら西館の工事を続ける。これができれば、オーナーは「閉めっぱなしの数カ月」を短くできます。私はホテルのオーナーさまに、いつもこうお伝えしています。「直す費用と同じくらい、いや、立地の良いホテルではそれ以上に、休んでいる間に取り逃がす売上が痛いんです」と。

正直に申し上げます。「全館を閉めて一気に直して、きれいになってから開ける」というやり方は、工事をする側にとっては実は一番ラクです。誰もいない建物を自由に使えるからです。しかしそれは、オーナーの収益という観点から見ると、必ずしも最適ではありません。「いつ、どこを、どの順番で開けるか」を収益から逆算して設計することこそ、本来の腕の見せどころだと私は考えています。

ホテル・ビルの改修には「二つのコスト」がある

ここで、マンションの大規模修繕とホテル・テナントビルの改修の、決定的な違いを押さえておきましょう。

マンションの場合、工事中も住民の方はそこで生活を続けます。ですから最大の課題は「居住者の生活影響をどれだけ抑えるか」です。一方、ホテルやテナントビルの場合は、工事そのものの費用に加えて、「営業を止めることで失う収益」という、もう一つの大きなコストがのしかかります。私はこれを、オーナーさまに「工事費」と「機会損失」の二本立てで考えてください、とお話ししています。

たとえば客室単価が1泊2万円、稼働率8割のホテルが100室あったとします。単純計算で、満室に近い日の1日の客室売上はおよそ160万円。これを1カ月止めれば、客室だけで5,000万円近い売上が消えます。レストランや宴会を含めれば、その額はさらに膨らみます。だからホテルの改修では、「工事費を10％削る」よりも「休館期間を1カ月縮める」ほうが、オーナーの手元に残るお金が大きくなることすら、珍しくないのです（金額は説明のための仮定の試算です）。

この「機会損失」という二つ目のコストを見落としたまま、工事費の安さだけで施工会社を選んでしまうと、結果的に高くつくことがあります。「安いけれど、全館を長く閉めないと進められない工事」と、「多少手間はかかるけれど、営業しながら少しずつ進められる工事」。後者のほうがトータルで得になるケースは、実際の現場で何度も見てきました。

そして今は、その「並走して稼ぎながら直す」ことの価値が、これまで以上に大きくなっています。訪日外国人の回復で、宿泊需要が高い水準にあるからです。日本政府観光局（JNTO）の統計では、訪日外客数は近年、過去最高水準で推移しています（出典：日本政府観光局（JNTO）訪日外客統計）。需要が強い局面で長く休業すれば、その間に取れたはずの売上を、まるごと取り逃がすことになります。「直すなら需要の谷で、できるだけ短く」——これが、いまのホテル改修における鉄則だと私は考えています。

建設費そのものが、構造的に上がり続けている

もう一つ、ホテル・ビルオーナーに知っておいていただきたい背景があります。改修にかかる費用そのものが、この十数年で構造的に上がり続けている、という事実です。

国土交通省は、令和8年（2026年）3月から適用する公共工事設計労務単価を、全国全職種の単純平均で前年度比4.5％引き上げました。全国全職種の加重平均値は25,834円となり、初めて25,000円を超えています。これは平成25年度の改定から数えて14年連続の上昇です（出典：国土交通省「令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について」）。

公共工事設計労務単価とは、国が公共工事の予算を組むときに使う「職人一人を一日雇うといくらか」の基準額で、職人の賃金相場を映す代表的な指標です。これが14年連続で上がり、ついに一日2.5万円を超えたという事実は、人件費が「一時的に跳ねている」のではなく「戻らない水準で上がり続けている」ことを意味します。外壁の塗装や防水は人件費の比重が高い工事ですから、この上昇はホテル・ビルの改修費にも、じわじわと、しかし確実に効いてきます。

私が現場で20年やってきて一番もどかしいのは、この構造的な値上がりを、施工会社のさじ加減のように受け止められてしまうことです。値上がりの大半は、職人の正当な賃金と世界的な資材高から来ています。ここを誤解したまま「もっと安い会社を」と探し続けると、本当に効くコスト削減——工法と工程の見直し——にたどり着けません。だからこそ、足場を二度組まない、営業を止めないといった「段取りで削る」発想が重要になるのです。

足場を全面に組むと、ホテルは「商売ができなくなる」

では、営業しながら直すために、現場では何が壁になるのか。最も大きいのが「足場」です。

外壁の塗装や防水、タイルの補修をするとき、従来のやり方では建物の周囲をぐるりと仮設足場で囲い、その外側を養生シート（工事の粉じんや塗料の飛散を防ぐ覆い）で覆います。これは安全で確実な方法ですが、ホテルやテナントビルにとっては困った副作用があります。建物全体がシートで覆われ、看板もエントランスも隠れ、外から見れば「休業中」にしか見えなくなるのです。

宿泊客やテナントから見れば、足場とシートに覆われたホテルは、それだけで魅力が半減します。窓からの眺望も損なわれ、騒音や振動も避けられません。結果として、「営業はしているが、足場のせいで実質的に商売がしづらい」という状態に陥ります。私が現場で一番悔しいのは、せっかく営業を続けようとしているオーナーさまの足を、足場という仮設物が引っ張ってしまうことです。

ここで効いてくるのが、足場を組まずに作業する「無足場工法」、いわゆるロープアクセス工法です。

ロープアクセス工法——足場を組まずに「必要な面だけ」直す

ロープアクセス工法とは、産業用のロープを使い、職人が建物の上から吊り下がって外壁の作業を行う無足場の工法です。もともとはビルの窓ガラス清掃などで使われてきた技術を、塗装・防水・タイル補修・調査といった修繕工事に応用したものです。

この工法のホテル・ビルにとっての利点は、はっきりしています。建物全体を足場とシートで覆わずに済むため、エントランスや看板を隠さず、外観の印象を保ったまま工事ができること。そして、傷んでいる「必要な面・必要な部位」だけをピンポイントで直せることです。たとえば「西側の外壁の劣化が激しいが、東側はまだ持つ」という建物なら、西側だけにロープアクセスで入る、という進め方ができます。足場のように「全面を組んでから外す」必要がないので、工期も読みやすくなります。

私はこれを、ホテルやテナントビルのオーナーさまに「営業を止めない改修の、有力な選択肢の一つ」としてご提案しています（ロープアクセス工法のご紹介）。足場費そのものがかからない分、工事費を抑えられる可能性があるうえに、何より「商売を止めずに直せる」ことの価値が大きいからです。

ただし、ロープアクセスは万能ではない

ここは正直にお伝えしなければなりません。ロープアクセス工法は、すべての建物・すべての工事に向いているわけではありません。

大きく重い資材を一度に大量に扱う工事や、外壁全面を一気に張り替えるような大規模な工事では、足場を組んだほうが効率的で安全なこともあります。また、建物の形状や周囲の状況、屋上にロープを固定できる場所があるかどうかによって、ロープアクセスが使える範囲は変わります。低層で複雑な形状の建物では、足場のほうが適している場合もあります。

ですから私は、「全部ロープアクセスでやりましょう」とは申し上げません。むしろ、足場が向いている部位は足場で、ロープアクセスが向いている部位はロープで、と部位ごとに使い分ける「ハイブリッド工法」を提案することが多いのです。足場・ロープアクセス・その組み合わせ。この三つの選択肢を持ち、建物ごとに最適な組み合わせを設計できることが、コストと工期、そして営業影響のバランスを取るうえで効いてきます。

奈良ホテルさまが本館と西館で再開時期をずらしたように、「建物のどこを、どの工法で、どの順番で直すか」を、収益と営業から逆算して組み立てる。これがホテル・ビル改修の肝だと、私は考えています。

三つの工法を、営業影響の観点で並べてみる

言葉だけでは分かりにくいので、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの三つを、ホテル・ビルオーナーが気になる観点で整理してみます。あくまで一般的な傾向であり、実際は建物ごとに変わりますが、判断の入り口にしてください。

観点	通常足場工法	ロープアクセス工法（無足場）	ハイブリッド工法
足場費	かかる	かからない	一部のみ
外観・看板の見え方	シートで全面が隠れやすい	隠さず保ちやすい	必要部位のみ覆う
営業への影響	大きくなりやすい	抑えやすい	中間
向く工事	全面の大規模な張替等	必要な面の塗装・防水・補修・調査	大規模かつ部位差の大きい建物
向く建物	低層・複雑形状	高層・足場架設が難しい・意匠重視	大規模で総合最適が必要

この表で私がお伝えしたいのは、「どれが優れている」という話ではない、ということです。大切なのは、自分の建物と、自分の営業の事情に、どれが一番合うかです。三つを並べて比べられること自体が、選択肢の幅になります。一つの工法しか持たない会社では、その工法に建物を合わせる提案になりがちですが、三つから選べれば、建物と営業に工法を合わせられます。

現場で実際にあった話——足場を半分にして営業を続けた建物

抽象的な話ばかりでは伝わりにくいので、私が実際に関わった現場の話を一つ。物件が特定されないよう、細部はぼかしてお話しします。

ある中規模の宿泊施設で、外壁の劣化が進み、塗装と防水のやり直しが必要になっていました。当初、別の会社からは「全面に足場を組み、その間は休業」という前提の見積もりが出ていたそうです。オーナーさまは「繁忙期に丸ごと休むのは、いくら何でも痛い」と頭を抱えておられました。

私たちが現地を拝見すると、劣化が激しいのは主に一面と、共用部まわりの限られた範囲でした。そこで、傷みの大きい面はロープアクセスで先に手当てし、どうしても足場が必要な範囲だけ部分的に足場を組む、というハイブリッドの工程を組み直しました。結果として、足場の規模はおおむね半分程度まで減り、建物の正面とエントランスは足場で覆わずに済みました。オーナーさまは、フロアを絞りながらではありましたが、営業を完全には止めずに工事期間を乗り切ることができました。

この時、オーナーさまが最後におっしゃった一言が忘れられません。「工事費が安くなったこと以上に、お客さまに『休んでいる』と思われずに済んだのが一番ありがたかった」。私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。工事の中身だけでなく、その間も商売を止めない段取りまで含めて設計することを、です。

クラシックな建物ほど「壊さずに直す」技術が問われる

奈良ホテルの本館は、100年以上の歴史を持つ建築です。こうした古い建物の改修では、新しくきれいにすること以上に、「元の価値を壊さないこと」が重要になります。

歴史的な意匠を持つ建物では、外壁の素材や装飾、窓まわりのディテールが、その建物の価値そのものです。ここを画一的な工法で塗りつぶしてしまえば、せっかくの資産価値を自ら損なうことになりかねません。足場を全面に組む工事は、こうした繊細な部位への配慮がしにくい一方、ロープアクセスのように「必要な部位に職人が直接アプローチする」工法は、傷んだ箇所だけを丁寧に扱える利点があります。

これはクラシックホテルに限った話ではありません。築年数を重ねた収益ビルやデザイナーズマンションでも、「外観の個性をどう守りながら直すか」は、家賃や稼働率に直結する重要な論点です。私はいつもオーナーさまに、「直すことと、この建物の良さを残すことは、両立できます」とお伝えしています。

ホテル改修は「専門職の束」で決まる——だから低価格と品質を両立できる

もう一つ、ホテルやテナントビルの改修で見落とされがちな論点があります。それは、ホテルの修繕が「外壁を塗って終わり」ではない、ということです。

実際の現場では、外壁の塗装や防水だけでなく、タイルの補修、外構や看板の付け替え、照明や電気設備の更新まで、いくつもの専門工事が同時に絡みます。とくにホテルは、看板やファサード（建物正面の見せ方）が集客に直結しますから、塗装屋だけ、防水屋だけ、では片付きません。ここで、それぞれの工事を別々の業者に発注して取りまとめると、間に何重もの管理費が乗り、結果として割高になりがちです。

私たちが、塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職とネットワークを組み、無足場のロープアクセスを軸にフランチャイズとして全国に広げているのは、まさにここに理由があります。専門職が一つの枠組みでつながっていれば、余計な中間マージンを省きながら、それぞれの工事を必要なタイミングで束ねられます。高い品質を保ちながら、価格を抑える。これは、専門職がバラバラに動いていては実現できないことです。ホテルのように工種が多い建物ほど、この「束ねる力」が効いてきます。

収益物件オーナーへ——修繕は「稼働率」と「出口」を左右する

収益不動産をお持ちの方にとって、修繕は単なる出費ではありません。稼働率と資産価値、そして将来の売却（出口）を左右する、攻めの投資でもあります。

外観が傷んだホテルやビルは、それだけで宿泊単価やテナント賃料を下げる圧力になります。逆に、適切なタイミングで、営業を止めずに、価値を壊さずに直せれば、稼働率と単価を守りながら資産価値を維持できます。そして売却を考える局面では、「いつ、どこを、どんな工法で直したか」という修繕履歴が、買い手から見た物件の信頼性を大きく左右します。きちんと手入れされてきた建物は、出口でも評価されます。

だからこそ私は、修繕の相談を「工事の見積もり」だけで終わらせず、「この物件をこの先どう運用し、いつ出口を迎えるのか」まで含めて一緒に考えることにしています（大規模修繕工事のご紹介）。工法選びは、その運用計画の一部だからです。

ホテル・ビルオーナーが必ず聞かれる5つの質問と、私の答え

実際にオーナーさまや運営会社の方とお話しすると、決まって出てくる質問があります。現場での私の答えを、そのままお伝えします。

第一に、「営業を止めずに外壁を直せますか」。多くの場合、可能です。ロープアクセスで必要な面だけに入り、稼働しているフロアや時間帯に配慮して工程を組めば、全館を閉めずに進められるケースは多くあります。ただし建物の形状や工事範囲によるので、現地を見て判断します。

第二に、「足場をなくすと、本当に安くなりますか」。足場費の比重が大きい建物ほど、効果は出やすい傾向です。ただし「必ず安くなる」とは申し上げません。物件ごとに、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの概算を並べて比較するのが確実です。

第三に、「工期はどれくらい短くなりますか」。これも物件次第ですが、「全面足場を組んで外す」工程が省ける分、計画の自由度は上がります。先に開けたい部分から手を付ける、という順番も組めます。

第四に、「古い建物の意匠を残せますか」。残せます。むしろ、傷んだ部位だけに丁寧にアプローチできるロープアクセスは、繊細なディテールを持つ建物と相性が良いことがあります。

第五に、「相談したら、必ず発注しないといけませんか」。そのようなことはありません。工法の比較や、いま動くべきかどうかの整理だけでも、お力になれます。

いま、オーナー・運営会社が動くべき順番

最後に、ホテルや収益ビルをお持ちの方が、今日から動ける順番を整理します。

まず、自分の建物の「傷んでいる面」と「まだ持つ面」を切り分けて把握すること。全面を一律に直す前提を、いったん外してみてください。次に、「休館・休業した場合に失う収益」を、ざっくりでよいので数字にしてみること。工事費と並べて初めて、本当の最適解が見えてきます。そのうえで、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの三つで概算を比較し、「どこを、どの工法で、どの順番で直すか」を、収益から逆算して設計する。この順番です。

奈良ホテルさまが本館を先に開け、西館を9月に開けるという二段構えを選んだように、「全部を一度に」ではなく「収益から逆算した順番で」開けていく。その発想こそ、これからのホテル・ビル改修の標準になっていくと、私は見ています。

よくあるご質問（FAQ）

Q. うちは小さなビジネスホテルですが、ロープアクセスは大げさではないですか。
A. 規模の大小よりも、建物の形状と「営業を止めたくないかどうか」で考えます。小規模なホテルでも、足場で全面を覆うと商売がしづらくなる立地なら、無足場のメリットは十分にあります。

Q. テナントが入っている一棟ビルでも、稼働中に外壁を直せますか。
A. 多くの場合可能です。テナントの営業時間や搬入動線に配慮しながら、必要な面にロープアクセスで入る計画を組みます。テナントへの説明資料づくりも含めてお手伝いできます。

Q. 築古で、どこから手を付けるべきか分かりません。
A. まずは劣化の優先順位を一緒に整理しましょう。「いま直すべき面」と「次の周期まで持つ面」を切り分けるだけで、予算配分がはっきりします。

Q. 相談料はかかりますか。発注前提ですか。
A. 総会前・予算編成前の整理や、見積もりの読み解きだけでも構いません。発注を前提にする必要はありません。

おわりに

奈良ホテルが本館だけを先に開けたというニュースは、見方を変えれば「これからの建物の直し方」を象徴しています。全部を閉めて一気に直し、きれいになってから開ける時代から、収益と営業から逆算して「開けられるところから開けていく」時代へ。そのために、工法は一つではなく、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの三つから選べたほうがいい——これが、現場で20年やってきた私の正直な実感です。

ホテルでも、テナントビルでも、築古の収益物件でも構いません。「営業を止めずに直せないか」「どこから手を付けるべきか」——その入り口の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください（お問合せフォーム）。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 奈良ホテル公式「大規模リニューアル工事に伴う全館休業及び縮小営業のお知らせ」
• 株式会社ジェイアール西日本ホテル開発「【奈良ホテル】2026年9月2日（水）「西館」リニューアルオープン」
• JR西日本ホテルズ「【奈良ホテル】2026年1月4日より大規模リニューアル工事のため全館休館」
• 日本経済新聞「改装の奈良ホテル、9月全面開業」
• 観光経済新聞「奈良ホテル大規模リニューアル工事で全館休館 本館営業再開日は6月4日」
• 国土交通省「令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について」
• 日本政府観光局（JNTO）「訪日外客統計」

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練馬区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜光が丘・大泉学園の築古物件を「収益機関」に再構築する2026年度の制度設計

練馬・大泉学園・石神井公園・光が丘――練馬区は、西武池袋線・西武新宿線・都営大江戸線・東京メトロ有楽町線／副都心線が走り、池袋・新宿へ直通でつながる住宅都市でありながら、23区で最大の面積と人口を抱える「ファミリー賃貸の巨大マーケット」でもある。私（本間）が現地を歩いて感じるのは、「住宅都市としての底堅い賃貸需要があるのに、築年数なりの劣化を理由に賃料を取りこぼしているオーナーが少なくない」という現実だ。光が丘団地に代表される大規模住宅地、駅前の中規模RC造マンション、そして区内に広く分布する木造アパート――練馬区オーナーの悩みは、おおむね「築古を理由に空室期間が延びる」「修繕にコストをかけても賃料に跳ね返らない」「売却を打診しても利回りで弾かれる」の三点に集約されつつある。

本稿は、練馬区で2棟以上の賃貸物件（マンション・ビル・店舗併用・木造アパート）を保有するオーナー、もしくは医療法人・介護事業者として自社建物を運用しているオーナーを主読者とする。テーマは「2026年度（令和8年度）、練馬区で使える補助金・助成金を、どう投資判断に組み込むか」。単なる制度紹介ではなく、NOI（実質賃料収入）改善・出口価格の上振れ・税務処理の三段で、いくら違いが出るのかという観点で整理していく。

なお、NOI（Net Operating Income）とは、賃料収入から空室損や運営費を差し引いた「実質的な手残り収益」のこと。物件の売却価格は、このNOIをキャップレート（還元利回り）で割って求める「収益還元法」で決まるのが実務の基本だ。つまり、修繕投資がNOIを1円でも押し上げれば、それは売却価格に何十倍にもなって跳ね返る。この感覚が、補助金活用の出発点になる。

1. なぜ今、練馬区オーナーは「補助金を絡めた修繕」を急ぐべきか

練馬区は、光が丘・大泉学園・石神井公園を中心に、ファミリー層・DINKS層・単身者まで幅広い賃貸需要を持つ。一方で、入居検討者の目線は年々シビアになっている。高断熱・宅配ボックス・オートロック・追い焚き――こうした設備を「当然の前提」とする層が増え、築20年以上の物件が何もせずに従前賃料を維持し続けるシナリオは、もう成立しないと考えたほうがいい。

入居率の話で言えば、たとえば1棟20戸の物件で平均入居率が95%から93%に落ちると、表面利回りベースで概ね2%の減収、稼働ベースのキャッシュフローでは年間で家賃数か月分が静かに消える。これが3年続けば、想定売却価格（収益還元法、キャップレート4.5〜5.5%帯）は数百万円から1,000万円超の単位で下振れる。「修繕を先送りした年数 × 入居率の低下」が、そのまま売却価格に効いてくるわけだ。

補助金を絡める意義は3つある。第一に、純粋な投下キャッシュアウトの圧縮（数十万円〜数百万円の現金が戻る、もしくは工事費に充当される）。第二に、税務上の取り扱いの最適化（資本的支出として減価償却する項目と、修繕費として全額損金算入できる項目を切り分け、節税効果を確保する）。第三に、テナント募集時の差別化材料化（「断熱改修済」「耐震改修済」は、賃料を維持しやすくする定量効果が確認できる）。

ただし、補助金は受給時に雑収入として課税される点には常に注意が必要だ。手取りベースで考えるなら、補助率1/2の制度でも、所得税・法人税合算で30〜40%を逆算した「実質補助率」を計算しておくべきである。本稿ではこの点も、各制度の説明箇所で逐一注意していく。

2. 練馬区が独自に持つ補助制度（オーナーが直接使えるもの）

練馬区の制度は、防災（耐震）と環境（カーボンニュートラル）の2本柱で構成されている。区独自の補助は「区民・区内物件向け」が基本だが、賃貸マンション・ビルのオーナーが直接使える枠が明確に用意されているのが練馬区の特徴だ。まずは耐震系から順に見ていく。

2-1. 民間建築物および緊急輸送道路沿道建築物の耐震改修工事等の助成

1棟RC造・S造の大規模修繕と最も相性がいいのが、練馬区の民間建築物の耐震化促進事業助成である。昭和56年（1981年）5月以前に新築工事に着手した、耐震基準を満たさない建築物が対象だ。賃貸マンションやビルのオーナーが直接使える区分が複数あるので、保有物件の規模・用途で当てはめてほしい。

建築物の種類	項目	助成率	助成限度額
分譲マンション	耐震診断	6分の5	150万円
分譲マンション	実施設計	6分の5	200万円
分譲マンション	耐震改修工事	3分の2	3,000万円
民間特定建築物（賃貸マンション・店舗・事務所等）	耐震診断	3分の2	150万円
民間特定建築物	実施設計	3分の2	200万円
民間特定建築物	耐震改修工事	6分の1	1,000万円
中高層等	耐震診断	3分の2	100万円

（出典：練馬区「民間建築物および緊急輸送道路沿道建築物の耐震改修工事等の助成」都市整備部防災まちづくり課耐震化促進係／電話 03-5984-1938。助成率・限度額には別途面積単価の上限があり、年度ごとに改定されるため申請前に区公式で要確認）

ここで賃貸オーナーが押さえるべきは、「民間特定建築物」の定義が「主として3階以上かつ1,000平方メートル以上の、不特定多数が利用する建築物（店舗・事務所・賃貸マンションなど）」だという点だ。つまり、一定規模以上の賃貸マンションは、この区分で耐震診断（2/3・上限150万円）・実施設計（2/3・上限200万円）の助成を直接使える。診断・設計の入口コストを区が大きく負担してくれるため、「まず現状を数値で把握する」ことの費用対効果が高い。

そしてもう一段深い論点として、耐震性能が出口価格に直接効くことを強調しておきたい。築古ビルを売る際、買主側のデューデリジェンスで「耐震性能不明」と判断されると、キャップレートを0.3〜0.5%上乗せされる（=収益還元価格が下がる）のが私の実務感覚だ。耐震診断書と改修済の証明があるかないかで、同じNOIでも価格差は数百万円〜数千万円のオーダーに広がる。耐震改修は「守りの修繕」に見えて、実は出口価格を底上げする「攻めの投資」でもある。

2-2. 申請タイミングは「契約前・交付決定後」――ここを外すと全部パー

練馬区の耐震助成で最も致命的な落とし穴が申請タイミングだ。区の要綱では、業者との契約・診断等の実施は、助成の交付決定の後でなければならないと明記されている。先に診断業者・施工業者と契約してしまうと、対象外になる。

実務の流れは、(1)事前相談（建築物調査結果報告書の提出）→(2)耐震診断・実施設計助成の申込み→(3)交付決定→(4)業者との契約→(5)診断・設計の実施→(6)評定機関での評定→(7)助成金の請求・支払い→(8)耐震改修工事助成の申込み……と続く。後述する国の省エネ系（施工・支払後に申請する「後払い型」）とは申請順序が真逆なので、複数制度を同一物件で重ねるときは順序を間違えないよう注意したい。

なお、緊急輸送道路沿道建築物への上乗せ助成（耐震診断5/6・上限300万円、改修・建替・除却3/2・上限6,000万円など）は手厚いが、助成期間が令和8年（2026年）3月31日までとされていた枠であり、現時点での新規受付可否は区への確認が必須だ。沿道に該当する物件をお持ちのオーナーは、まず窓口で最新の事業期間を確認してほしい。

（出典：練馬区「民間建築物の耐震化促進（耐震化促進事業助成制度）」）

2-3. 練馬区カーボンニュートラル化設備設置補助金（令和8年度）

環境系で賃貸オーナーが直接使えるのが、練馬区カーボンニュートラル化設備設置等補助金だ。令和8年度（2026年度）も継続し、令和8年4月15日から受付が始まっている。区内の既存建物に省エネ・再エネ設備を設置する費用の一部を区が補助する制度で、個人だけでなく法人も対象になる点が、収益不動産にとって大きい。

補助対象設備	補助率	補助上限（区内業者施工）
太陽光発電設備	定額	8万円
高断熱窓・ドア	6分の1	20万円（区外業者は12万円）
エコキュート・エネファーム・LED等	区分による	区公式パンフレット参照
蓄電池	―	区の補助対象外

（出典：練馬区「【令和8年度】練馬区カーボンニュートラル化設備設置補助金」環境部環境課地球温暖化対策係補助金担当。令和8年度の予算規模は約8,257万円。設置完了は令和8年4月1日〜令和9年3月31日、完了後に申請。補助対象・金額は予算到達で受付終了となるため要確認）

オーナー視点での要点は3つだ。第一に、高断熱窓・ドアは6分の1補助だが、区内業者を使うと上限が20万円に上がり、区外業者だと12万円に下がる点。地元施工との組み合わせで補助額が変わるため、施工体制から逆算したほうがいい。第二に、蓄電池は区の補助対象外なので、蓄電池導入は東京都の制度に乗せる設計になる。第三に、令和7年度は9月5日に予算到達で受付終了した実績がある。早い者勝ちの性格が強いので、年度当初の動き出しが肝心だ。

そして高断熱窓は、入居者の体感（夏の暑さ・冬の結露）に直結する設備でもある。区の補助・国の先進的窓リノベ・東京都の賃貸住宅向け助成を重ねれば、窓改修の実質負担を大きく下げながら、賃料維持・更新率改善という「攻め」の効果まで取りに行ける。

2-4. 老朽木造アパートの出口：除却・建替助成とアドバイザー派遣

築古の木造アパートを保有していて、「修繕で延命するより建て替え・更地化したほうがいい」と判断する局面のオーナーには、練馬区の密集事業・防災まちづくりの枠組みが出口戦略の選択肢になる。練馬区の解体・建替え助成は対象地域が限定されており、密集事業対象地区（貫井・富士台・桜台東部）と防災まちづくり推進地区（田柄・富士見台駅南側・下石神井）が中心だ。自分の物件がこれらの地区に該当するかは、まず確認しておく価値がある。

地区に該当しない物件でも使えるのが、アドバイザー派遣および簡易耐震診断だ。区が建築士を派遣し、住宅について無料で簡易な耐震診断を行い、耐震改修の概算費用や具体的なアドバイスを提供してくれる。相続が絡んで方針が決まらない、改修か建替えかの判断に迷う――こうした初期検討にコストをかけずに着手できる。さらに、練馬区空き家地域貢献事業では、建築士等アドバイザーの派遣や改修等初期整備費の補助が用意されており、稼働していない区内物件の活用を検討するオーナーの入口になる。

（出典：練馬区「アドバイザー派遣および簡易診断の助成制度」、「空き家の活用（練馬区空き家地域貢献事業）」。対象地区・要件・補助内容は変更されることがあるため申請前に区へ確認）

3. 東京都の制度をオーナー視点で重ねる

区の補助で足りない部分、とくに蓄電池・断熱材・再エネ供給は、東京都の制度に乗せるのが基本戦略になる。賃貸オーナーが直接使える都の制度を3つ挙げる。

3-1. 賃貸住宅における省エネ化・再エネ導入促進事業（クール・ネット東京）

都内の賃貸集合住宅の断熱性能向上・再エネ導入を促進するため、高断熱窓・ドア、断熱材の改修や省エネ診断等に係る経費、および再エネ設備導入に係る経費の一部を助成する制度だ。賃貸マンション・アパートのオーナーが直接の対象になる点が、収益不動産にとって大きい。窓・ドア・断熱材は入居者の体感に直結し、賃料維持・更新率改善に効きやすい設備でもある。練馬区のカーボンニュートラル補助（窓・ドア）と、都の本制度を組み合わせる設計が王道になる。

（出典：クール・ネット東京「賃貸住宅における省エネ化・再エネ導入促進事業」。年度ごとに受付期間・助成額が設定されるため最新要綱を要確認）

3-2. 賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業

令和8年度に向けては、賃貸住宅で太陽光発電と低圧電力一括受電を組み合わせて各住戸へ再エネ電力を供給することを要件に、1棟所有者等へ太陽光発電設備や一括受電附帯設備の経費を助成する枠組みが用意されている。区の補助対象外である蓄電池や、住戸への再エネ供給まで踏み込む設計で、満室稼働中の1棟物件を「再エネ供給付き物件」として差別化したいオーナーには相性がよい。

（出典：クール・ネット東京「賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業」）

3-3. 東京都既存マンション省エネ・再エネ促進事業

分譲マンション管理組合だけでなく、賃貸マンション所有者も対象に含まれるのがこの制度だ。省エネ改修・再エネ導入の検討計画書（調査・計画）の作成を専門家に委託する経費を補助する。いきなり工事ではなく「まず専門家に診てもらい、投資の優先順位を計画書に落とす」という入口を、補助金で賄える設計になっている。大規模修繕の長期計画と省エネ投資を一体で考えたいオーナーには、最初の一歩として使いやすい。

（出典：クール・ネット東京「東京都既存マンション省エネ・再エネ促進事業」。国・地方公共団体・UR・都住宅供給公社は対象外）

4. 国の制度（2026年度）で「戸あたり」を最大化する

国の住宅省エネ2026キャンペーンは、先進的窓リノベ・みらいエコ住宅・給湯省エネ・賃貸集合給湯省エネの各事業を「3省連携」で束ねたパッケージだ。賃貸オーナーが「戸あたり」で最大化を狙える制度を整理する。

4-1. 先進的窓リノベ2026事業

高断熱窓への改修を支援する環境省所管の制度で、戸建住宅は1戸あたり最大100万円（2025年の最大200万円から減額）。集合住宅は住戸ごとに上限が設定される。賃貸マンションでも、住戸単位で内窓設置・外窓交換を進めれば、棟全体では大きな補助額になる。窓は断熱性能の体感差が最も大きい部位で、入居者募集時の訴求力も高い。練馬区の窓補助・東京都の賃貸向け助成と「同一工事でない範囲」で組み合わせる設計が肝になる。

（出典：住宅省エネ2026キャンペーン【公式】、国土交通省令和7年度補正予算案 先進的窓リノベ2026事業）

4-2. 給湯省エネ2026・賃貸集合給湯省エネ2026事業

高効率給湯器への交換を支援するのが給湯省エネ2026事業で、エコキュート7万円、ハイブリッド給湯器10万円、エネファーム17万円の定額補助が基本だ。賃貸集合住宅のオーナー向けには別枠で賃貸集合給湯省エネ2026事業があり、小型の省エネ型給湯器への交換が補助対象になる。給湯器は経年で必ず更新が来る設備だ。「壊れてから慌てて交換」ではなく「補助のあるうちに計画交換」へ切り替えるだけで、同じ支出が補助対象に変わる。

（出典：住宅省エネ2026キャンペーン【公式】。最新の補助額・対象機器は事務局公式で要確認）

4-3. 申請順序という「合わせ技」の本丸

大規模修繕の文脈では、適切な長期修繕計画に基づく工事が資産価値の維持に直結する。省エネ・耐震・長寿命化を一体で計画し、国・都・区の制度を「申請タイミングが矛盾しない順序」で重ねることが、補助金活用の本丸だ。後払い型（国の省エネ系）と着工前・交付決定後申請型（練馬区の耐震系）を取り違えないことが、実務上の最重要ポイントになる。

5. 税務の本丸：修繕費か資本的支出か、補助金は雑収入

補助金活用で最後にして最大の論点が税務だ。ここを外すと、せっかくの補助が手取りベースで目減りする。

第一に、工事費の区分。原状回復・維持管理にあたる支出は「修繕費」として全額その年の損金（必要経費）に算入できる一方、資産の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする支出は「資本的支出」として減価償却の対象になる。耐震改修・断熱改修・給湯器更新は内容により区分が分かれるため、工事内容を見積段階で切り分けておくことが節税の出発点だ。

第二に、補助金の課税。受給した補助金は原則として雑収入（不動産所得または事業所得）として課税される。補助率1/2の制度でも、所得税・法人税の合算税率が30〜40%なら、手取りベースの「実質補助率」はおおむね3割前後にとどまる。「額面の補助率」ではなく「手取りの実質補助率」で投資判断することを強くお勧めする。

第三に、圧縮記帳などの特例適用の可否。一定の国庫補助金等には課税の繰り延べが認められる場合があるが、適用要件は厳格で、賃貸経営の所得区分によって扱いが変わる。ここは必ず顧問税理士に確認してほしい。本稿の数字はあくまで概算であり、最終的な税務判断は個別の専門家の領域である。

6. 医療法人・介護事業者オーナーのためのBCP×省エネ

練馬区は住宅都市である一方、病院・クリニック・介護施設も数多く立地する。医療法人・介護事業者が自社建物を運用しているケースでは、補助金活用の文脈にBCP（事業継続計画）が加わる。

共用部・施設に太陽光＋蓄電池（蓄電池は東京都の制度で）を導入すれば、共用部電気代の圧縮（=コスト削減）に加え、停電時の照明・医療機器・エレベーター・自動ドアの動作確保（=BCP）という2つの効果が出る。高齢者施設では、災害時の電源確保が利用者の安全に直結するため、東京都の再エネ系助成と国の省エネ系を組み合わせる意義は大きい。私自身、介護施設の改修現場で「停電時に何が止まるか」を施設長と一つずつ洗い出した経験があるが、電源確保は設備投資というより事業継続そのものへの投資だと痛感している。耐震改修と省エネ改修を同じ修繕計画に束ねることで、施設の安全性・省コスト・環境対応を一体で実現できる。

7. 練馬区オーナーの補助金活用ロードマップ（着手順）

制度が多くて混乱しやすいので、着手順を整理する。第一に、現状把握（耐震診断・省エネ診断・アドバイザー派遣）。区の耐震診断助成や無料アドバイザー派遣、都のマンション検討計画書補助を使い、低コストで現状を数値化する。第二に、計画策定（長期修繕計画と省エネ・耐震投資の優先順位づけ）。第三に、申請順序の設計。区の耐震系は「契約前・交付決定後」、国の省エネ系は「施工・支払後の申請」と逆になるため、矛盾しない順序で工程を組む。第四に、工事・申請・実績報告。第五に、税務処理（修繕費／資本的支出の区分、補助金の雑収入計上、特例の検討）。

7-1. 数字で見る試算イメージ（練馬区・賃貸マンション1棟のケース）

仮に、石神井公園エリアの築25年・RC造1棟（20戸）で、外壁・屋上防水の大規模修繕とあわせて、共用部・各戸の高断熱窓改修・給湯器更新・耐震補強を一体で行うとする。耐震診断・実施設計で区の助成（2/3・上限の枠内）、高断熱窓で練馬区カーボンニュートラル補助（6分の1・区内業者上限20万円）＋国の先進的窓リノベ＋都の賃貸住宅向け助成、給湯器で賃貸集合給湯省エネを重ねれば、額面ベースで数百万円規模の補助が見込める設計になる。手取りベース（実質補助率3割前後）でも、初期キャッシュアウトの圧縮効果は無視できない。

そして本丸は出口だ。耐震・断熱の改修済を証明できれば、売却時のキャップレート上乗せを回避でき、同じNOIでも収益還元価格が数百万円〜数千万円のオーダーで変わる。補助金は「工事費の値引き」ではなく「出口価格を底上げするための投資ブースター」として捉えるのが、オーナーにとって正しい使い方である。

8. 明誠の3工法提案と利回り改善シミュレーション（自社サービスのご案内）

ここまでの制度活用を「絵に描いた餅」で終わらせないために、施工側の体制も触れておきたい。私たち株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕において、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場）・両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物特性に応じて最適な工法を提案できる、日本でも数少ない会社だ。

練馬区のように敷地に余裕のない住宅地や、隣地が近接する中規模マンション・木造アパートでは、足場の架設自体がコスト・近隣調整の負担になりやすい。ロープアクセス工法を使えば、足場費を圧縮しつつ工期を短縮し、居住者の生活影響も最小化できる。これは入居率の維持――すなわちNOIの維持に直結する。さらに当社は日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟することで、高品質と低価格を両立している。

補助金の申請タイミング（区の耐震系は交付決定後の契約、国の省エネ系は後払い）を踏まえた工程設計も、施工側と一体で組むほうが取りこぼしが少ない。無料の現地調査・お見積りを通じて、補助金活用を前提とした修繕計画と利回り改善シミュレーションをご提案する。

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 練馬区に、賃貸オーナーが直接使える省エネ補助金はありますか？
A. あります。練馬区カーボンニュートラル化設備設置補助金は法人も対象で、太陽光発電（定額8万円）・高断熱窓やドア（6分の1、区内業者施工で上限20万円）などに使えます。ただし蓄電池は区の対象外で、その場合は東京都の制度に乗せる構成になります。予算到達で受付終了となるため、年度当初の早い動き出しが重要です。

Q2. 賃貸マンションでも区の耐震助成は使えますか？
A. 使えます。主として3階以上かつ1,000平方メートル以上の賃貸マンションは「民間特定建築物」として、耐震診断（2/3・上限150万円）・実施設計（2/3・上限200万円）・耐震改修工事（6分の1・上限1,000万円）の助成対象です。昭和56年5月以前に着工した、耐震基準を満たさない建築物が前提になります。

Q3. 耐震改修の助成は、工事を始めてからでも申請できますか？
A. できません。練馬区の耐震助成は、業者との契約・診断の実施が「交付決定の後」でなければなりません。先に契約・着工してしまうと対象外になります。一方、国の省エネ系（窓リノベ・給湯省エネ）は施工・支払い完了後の申請（後払い型）です。申請タイミングが制度で真逆になるため、複数制度を重ねるときは順序設計が重要です。

Q4. 補助金をもらうと、税金で取られて結局あまり得しないのでは？
A. 補助金は原則として雑収入として課税されます。額面の補助率ではなく、所得税・法人税の合算税率（30〜40%）を逆算した「手取りの実質補助率」で判断するのが正解です。ただし、補助金活用の本当の価値は手取りの現金よりも、耐震・断熱の改修済証明による出口価格（収益還元価格）の底上げにあります。圧縮記帳など特例の可否は顧問税理士にご確認ください。

結語

練馬区は、池袋・新宿への直通アクセスと、23区最大の住宅マーケットという強さを持ちながら、木造アパート・中規模マンションの築古化という課題が同居するエリアだ。だからこそ、区の耐震・カーボンニュートラル補助と、国・東京都の省エネ・再エネ助成を「申請タイミングが矛盾しない順序」で重ねられるオーナーが、これからの数年で差をつける。

繰り返すが、補助金は工事費の値引きではない。NOIを底上げし、出口価格を引き上げるための投資ブースターである。築古を理由に賃料を下げ続けるのか、補助金を絡めた計画修繕で「収益機関」として再構築するのか――その分岐点に、いま練馬区の多くのオーナーが立っている。現状把握（耐震診断・アドバイザー派遣）という低コストの第一歩から、ぜひ動き出してほしい。私たちも、施工と工程設計の両面で力になりたい。

お持ちの物件で、まだこの補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。*1棟の現地調査と利回り改善シミュレーション

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建設費高騰で、ついに業界団体が「初めて」動いた——労務単価14年連続増・初の2.5万円超の時代に、マンション・ビルオーナーが大規模修繕で“足場を二度組まない”ためにできること【2026年6月】

総会の季節になると、私のところへ「本間さん、今年の修繕、また見積もりが上がったんですが、これ普通なんですか」というご相談が増えます。築20年前後のマンションをお持ちの理事長さま、収益物件を何棟か回しているオーナーさま。皆さま、決まって同じ顔をされます。「自分の物件だけが割高なのか、それとも世の中全体がそうなのか」が分からない、という顔です。

結論から申し上げます。それは、あなたの物件だけの話ではありません。日本全体で、建物を直すコストそのものが構造的に上がり続けています。そして2026年6月、その流れに対して業界団体が「初めて」と言われる動きを取りました。今日は、そのニュースを入り口に、現場で20年やってきた私が「値上げの前に必ず確認すること」を、できるだけ正直にお話しします。

2026年6月、建設業界で「初めて」の協議体ができた

2026年6月1日、デベロッパーが加盟する不動産協会と、建設大手が加盟する日本建設業連合会（以下、日建連）が、建設費高騰への対応を話し合う協議会を設置しました。報道によれば、両者が共同で協議体を設けるのは初めてのことです（出典：日本経済新聞「不動産と建設の業界2団体、建設費高騰で協議会 生産性向上など議論」）。

協議会は1年後をめどに、連携して解決すべき優先課題を整理し、取り組み方針をまとめる想定です。具体的なテーマごとの議論は実務者レベルの幹事会が担い、2026年度中に2〜3カ月に1回ほど開かれる予定とされています。背景には、再開発の停滞があります。建てる側も、発注する側も、「このままでは事業が成り立たない」という危機感を共有し始めた、ということです。

実はこの協議会、降って湧いた話ではありません。不動産協会は2025年11月に、建設費高騰への対応をめぐって日建連へ緊急の申し入れを行い、協議の場の設置を求めていました（出典：建設通信新聞Digital「建設費高騰問題で日建連に異例の申し入れ／実務協議の設置へ調整／不動産協会」）。発注者側が「異例の申し入れ」をするほど、現場の数字は逼迫していた、ということです。

ここで一度、立ち止まっていただきたいことがあります。これは新築の再開発や超大型案件だけの話だと思われがちですが、そうではありません。建物を直すための単価が上がっているという事実は、あなたのマンションやビルの「次の大規模修繕（建物全体を一斉に直す十数年に一度の大工事）」の見積もりにも、確実に効いてきます。ここからが本題です。

値上がりは「直す」だけでなく「建てる」も止め始めている

この建設費高騰は、修繕の現場だけの話ではありません。象徴的なのが、大型ホテルの建て替え計画にまで遅れが出ていることです。報道では、建設費の高騰を背景に、著名なホテルの建て替えで解体工事の着工時期が延期されるなど、計画の見直しが相次いでいるとされています（出典：朝日新聞「帝国ホテルも…建設費高騰で相次ぐ計画遅れ 業界は『異例』の協議会」）。「建てる」という最も体力のある事業者ですら、いったん立ち止まらざるを得ない。それが今の建設コストの水準だ、ということです。

加えて、足元では資材調達の不安も重なっています。中東情勢などを背景に、石油由来の建築資材の供給不安が指摘され、建築資材の品切れ・品薄が相次いでいるという報道もあります。塗料をはじめ、修繕に欠かせない資材が「お金を出しても、すぐには手に入らない」局面が出てきている、ということです。私の周りでも、特定の塗料や副資材の納期が読みにくくなったという声を、現場から実際に耳にします。

私がここで申し上げたいのは、不安を煽ることではありません。むしろ逆で、「価格が下がるのを待つ」という選択肢が現実的ではなくなりつつある、という事実を冷静に共有したいのです。待っている間にも資材費と人件費は上がり、必要な資材が手に入りにくくなる。だとすれば、限られた予算の中で「工法と段取りで賢く削る」ことに知恵を集中させるほうが、ずっと建設的だと私は考えています。

なぜここまで上がったのか——労務単価14年連続増という「構造」

「資材が高い」「人手が足りない」という話は、皆さまも耳にされていると思います。ただ、なんとなくの印象ではなく、公的な数字で押さえておくと、総会での説明がぐっと楽になります。

国土交通省は、令和8年（2026年）3月から適用する公共工事設計労務単価を、全国全職種の単純平均で前年度比4.5％引き上げました。全国全職種の加重平均値は25,834円となり、初めて25,000円を超えています。しかもこれは、平成25年度の改定から数えて14年連続の上昇です（出典：国土交通省「令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について」）。

公共工事設計労務単価というのは、国が公共工事の予算を組むときに使う「職人さん一人を一日雇うといくらか」の基準額です。民間の大規模修繕に直接そのまま使うわけではありませんが、職人さんの賃金相場を映す代表的な指標として、民間工事の見積もりにも影響します。これが14年連続で上がり、ついに一日2.5万円を超えたという事実は、「人件費が一時的に跳ねている」のではなく「もう戻らない水準で上がり続けている」ことを意味します。

資材側も同じ方向です。日建連の整理では、2021年1月と比べて全建設コストは25〜29％ほど上昇しているとされています（2025年8月版の試算）。直近でも建設物価は前年同月比でプラス数％の上昇が続いており、ある調査では2025年8月の建設総合の建設物価指数（東京）は143、前年同月比+3.2％という水準が示されています。

私が現場で20年やってきて、一番悔しい思いをするのは、こうした「構造的な値上がり」を、まるで施工会社のさじ加減のように受け止められてしまうときです。値上がりの大半は、職人さんの正当な賃金と、世界的な資材コストの上昇から来ています。ここを誤解したまま総会で「もっと安い会社はないのか」という議論だけを続けると、肝心の「どこで本当にコストを削れるのか」という話にたどり着けません。

なお、大規模修繕は塗装・防水といった人件費の比重が高い工事が多いのも特徴です。つまり、労務単価の上昇がそのまま効きやすい構造を持っています。一般的な建築物価の上昇率よりも、修繕工事のほうが上振れしやすい、と私は現場感覚として受け止めています。

大規模修繕費は、この10年あまりで「約1.6倍」になった

数字を、皆さまの財布の感覚に置き換えてみます。

民間のコスト試算では、マンション大規模修繕の費用は1戸あたりで、2013年ごろの約93万円から、2025年には約150万円へと、この十数年で約1.6倍に上昇したとされています。2026年の予測値は1戸あたり約161万円という試算もあり、工事内容によっては1戸あたり200万円を超えるケースも珍しくない、というのが各社の見立てです（民間試算のため、あくまで目安としてご覧ください。出典：新東亜工業「マンション大規模修繕の費用推移」）。

100戸のマンションなら、1戸あたり50万円の差は、それだけで総額5,000万円の差です。これは決して小さな端数ではありません。だからこそ、私はオーナーさま・理事会に「総額の数字だけを見て一喜一憂しないでください」とお伝えしています。見るべきは「総額のうち、どこが構造的に動かせない費用で、どこが工夫の余地のある費用か」です。

そして、ここに収益不動産オーナーならではの論点が加わります。修繕の遅れや、見栄えの劣化は、空室率や家賃水準にそのまま跳ね返ります。直近では各地で募集家賃が最高値を更新したという調査も出ており、立地と建物の状態が良ければ賃料を維持・向上できる地合いではあります。逆に言えば、修繕を先送りして建物の印象を落とすことは、いまの市況では「取れるはずの家賃を自ら手放す」ことになりかねません。コスト削減と資産価値維持は、本来セットで考えるべきものなのです。

値上げの前に、私が必ず確認する「3つの工法」

ここからが、私が一番お伝えしたい部分です。建設費が構造的に上がっている時代に、オーナー・管理組合ができる現実的なコスト最適化は、「職人さんの賃金を値切ること」ではありません。それは品質低下と事故のリスクを呼ぶだけで、長い目で見れば最も高くつきます。

私が必ず確認するのは、「その建物に、どの工法が一番合っているか」です。大規模修繕の費用のうち、無視できない割合を占めるのが「仮設足場（建物の周りに組む作業用の足場）」の費用です。建物をぐるりと囲う足場は、組むのにも解体するのにも費用と工期がかかり、しかも工事が終われば撤去してしまう、いわば「直接は建物に残らないコスト」です。ここに手を入れられるかどうかが、総額を左右します。

私の会社では、次の3つの工法を、建物の特性に応じて使い分けています。

• 通常足場工法：従来どおり建物の周囲に仮設足場を組む方法です。複雑な形状や、中低層で全面的に手を入れる物件では、結局これが最も確実で合理的なことも多いです。
• ロープアクセス工法（無足場工法）：産業用のロープで作業員が壁面に直接アクセスし、足場を組まずに塗装・防水・タイル補修などを行う方法です。足場費を圧縮でき、工期も短縮しやすく、居住者・利用者の生活への影響も抑えられます。高層物件や、足場が組みにくい敷地、コストを最重視する物件で力を発揮します。
• ハイブリッド工法：建物の部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける方法です。「正面は足場、背面や塔屋まわりはロープ」といった具合に組み合わせ、総合コストを最適化します。

正直に申し上げます。世の中の施工会社の多くは、この3つのうち1つか2つしか持っていません。足場しか持たない会社に相談すれば、当然「足場ありき」の見積もりが出てきます。ロープしか扱わない会社なら、足場が本当は最適な物件にも無理にロープを当てようとするかもしれません。私はこれを、必ず3つ並べて比較したうえでご提案するようにしています。なぜなら、建物にとってベストな工法は、会社の都合ではなく建物の形と状態が決めるものだからです。詳しくはロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕工事のご紹介もご覧ください。

もう一つ、私たちには日本で初めてとなるロープアクセス工事のフランチャイズ展開があります。塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職が加盟しているため、中間に余計な業者を挟まずに、高品質と低価格を両立しやすい体制になっています。建設費が上がる時代ほど、この「無駄な中抜きを減らす」という発想が効いてきます。

「足場を二度組まない」という考え方

建設費高騰の時代に、私が最ももったいないと感じるのは、「足場を何度も組み直すこと」です。

たとえば、外壁塗装のために足場を組み、その数年後に防水のためにまた足場を組み、さらに数年後に省エネ改修でもう一度組む。仮設足場の費用は、組むたびに丸ごとかかります。先ほど申し上げたとおり、足場費は建物に残らないコストです。これを二度、三度と払うのは、構造的に値上がりしている時代には特に大きな損失になります。

だからこそ私は、「次に足場を組むなら、そのタイミングで一緒にやれることはないか」を必ず一緒に考えます。外壁・防水・必要なら省エネ改修まで、一度の仮設で束ねられないか。あるいは、足場を組むほどではない部分はロープアクセスで先に手当てして、足場の規模そのものを小さくできないか。こうした「段取りの設計」こそが、建設費高騰時代のコスト最適化の本丸だと、私は考えています。

現場で実際にあった話——足場の規模を3割減らせた管理組合

少し、現場の具体的な話をさせてください。あるとき、首都圏の築22年・80戸ほどのマンションで、理事長さまから「3回目の大規模修繕の見積もりが、前回の1.4倍近くになってしまった」とご相談をいただいたことがあります。最初に出ていた見積もりは、建物全面に足場を組む前提のものでした。

私は現地で建物を一周し、図面と劣化状況を照らし合わせました。すると、足場が本当に必要なのは正面と妻側（建物の短い側面）のタイル・シーリングの打ち替え部分で、背面とバルコニー側の塗装・防水のかなりの範囲は、ロープアクセスで十分に手が届くことが分かりました。そこで、足場を組む範囲を建物の一部に絞り、残りをロープアクセスで受け持つハイブリッドの組み方に変えました。

結果として、仮設足場の規模を当初案からおおむね3割ほど縮小でき、その分だけ総額を圧縮することができました。さらに副次的な効果として、足場で覆われる期間と面積が小さくなったため、「日当たりが悪くなる」「外から室内が見えて不安」といった居住者の不満も減りました。理事長さまからは「数字が下がったことより、住人からのクレームが減ったことのほうが助かった」と言われたのを、今でも覚えています。

ここで強調したいのは、「ロープアクセスにしたから安くなった」という単純な話ではない、ということです。建物を一度きちんと見て、どの部位にどの工法を当てるのが最適かを設計し直したから、足場の規模を適正化できた。工法は目的ではなく手段です。私はいつも理事長さまに、「まず建物を見せてください、答えはそこにあります」とお伝えしています。

修繕積立金の「値上げ」は、最後の手段にしてほしい

建設費が上がると、多くの管理組合がまっさきに「修繕積立金の値上げ」を検討します。もちろん、計画的な積立は健全な管理の基本ですし、不足しているなら見直しは避けられません。ただ、私は「値上げは最後の手段にしてほしい」とお伝えしています。

理由は二つあります。一つは、値上げが家計に与える負担が想像以上に重いことです。ある調査では、過去に積立金の値上げを経験した世帯の約7割が「家計への影響」を実感し、その半数以上が食費や光熱費といった生活必需費を切り詰めていたという結果が出ています。値上げは「数字の調整」ではなく、住民一人ひとりの暮らしに直結します。

もう一つは、値上げを急ぐ前に、工事側でできる工夫がまだ残っていることが多いからです。専門家からは、積立金の値上げ幅は急激にしすぎず段階的に、という考え方も示されています。だからこそ、いきなり積立金を引き上げる前に、「工法の見直しで総額をどこまで下げられるか」「足場を束ねて回数を減らせないか」を先に検討する順番が大切なのです。値上げの議論と工法の議論を同じテーブルに乗せること。これが、私が総会前のオーナーさま・理事会にお願いしている一番のポイントです。

収益物件オーナーへ——修繕は「出口」も左右する

ここからは、特に収益不動産をお持ちのオーナーさまに向けた話です。

賃貸として運用している物件では、修繕は単なる「コスト」ではなく、家賃と入居率、そして売却時の価格を左右する「投資」です。直近の市況では、各地で募集家賃が最高値を更新したという調査もあり、立地と建物状態が良ければ賃料を維持・向上しやすい地合いが続いています。逆に、外壁の汚れやひび割れ、防水の劣化を放置すれば、内見時の印象が落ち、家賃を下げざるを得なくなります。値下げで失う家賃は、修繕費よりもじわじわと、しかし確実に効いてきます。

さらに見落とされがちなのが、売却（出口）のときです。私の経験上、修繕の履歴がきちんと残っていて、直近で適切に手が入っている物件は、買い手から見て「安心して引き継げる物件」です。逆に、いつ何をやったか分からない物件は、買い手側が将来の修繕リスクを織り込んで価格を引いてきます。つまり、適切な修繕とその記録は、保有中の家賃だけでなく、売るときの価格にも効くのです。

だからこそ私は、収益物件のオーナーさまには「修繕を、保有から出口までの一本の線で考えてください」とお伝えしています。コストを最適化しつつ、建物の価値と記録をきちんと残す。その積み重ねが、最終的な投資リターンを大きく変えます。とりわけ複数棟をお持ちのオーナーさまは、棟ごとに足場を組む時期がばらばらになりがちです。ポートフォリオ全体で「いつ、どの棟に、どの工法で入るか」を一枚の表に落とすだけでも、数年単位で見たときの総支出はずいぶん変わってきます。

総会で必ず聞かれる5つの質問と、私の模範回答

6月は総会のシーズンです。理事長さま・オーナーさまから「総会でどう説明すればいいか」というご相談が一番増える時期でもあります。よく聞かれる5つの質問と、私がいつもお伝えしている答え方を、そのまま置いておきます。

質問1：「なぜ前回より見積もりが上がっているのか」
お答え：施工会社の都合ではなく、職人さんの賃金（労務単価は14年連続で上昇し、ついに一日2.5万円超）と資材費の構造的な上昇が主因です、と公的な数字で説明します。感情論を避け、出典を示すと納得が得られやすくなります。

質問2：「もっと安い会社に頼めば下がるのか」
お答え：賃金や資材の相場は会社をまたいでも大きくは変わりません。本当に差が出るのは「工法の選び方」と「段取り」です、とお伝えします。安さの正体が品質や保証の削減でないか、必ず確認すべきです。

質問3：「修繕積立金を値上げしないと無理なのか」
お答え：値上げの前に、工法見直しで総額をどこまで圧縮できるかを先に検討しましょう、と提案します。値上げ幅は世帯の家計を直撃します。過去に値上げを経験した世帯の多くが家計への影響を実感しているという調査もあり、まず工事側の工夫を尽くす順番が大切です。

質問4：「工事中、住人や利用者の生活はどうなるのか」
お答え：足場は防犯面・採光面・プライバシー面の負担が大きい一方、ロープアクセスを組み合わせると影響を抑えられる部位があります、と具体的に説明します。居住者の納得は、工事をスムーズに進めるうえで欠かせません。

質問5：「今やるべきか、もう少し待つべきか」
お答え：費用は構造的に上がり続けており、「待てば下がる」可能性は低い状況です。ただし、劣化を放置すると後の工事費が膨らむため、長期修繕計画（十数年単位の修繕の計画表）に照らして判断しましょう、とお伝えします。

ロープアクセスが効く物件・効かない物件（両論併記）

公平のために、デメリットもはっきり申し上げます。ロープアクセス工法は万能ではありません。

向いているのは、高層で足場の架設が難しい物件、敷地が狭く足場を建てにくい物件、部分的な補修や点検、そしてコストを最重視する物件です。一方で、外壁を全面的に張り替えるような大がかりな工事や、足場の作業床がどうしても必要になる工程が多い場合は、通常足場のほうが結果的に安全で合理的なこともあります。天候の影響も足場より受けやすく、強風時は作業を止める判断が必要です。

ですから私は、「御社の物件はロープアクセスで全部いけます」とは申し上げません。建物を一度きちんと見せていただいて、足場・ロープ・ハイブリッドの3案を並べ、それぞれの概算と工期、生活への影響をお示ししたうえで、オーナーさま・理事会に選んでいただく。これが一番フェアなやり方だと考えています。

いま、オーナー・理事会が動くべき順番

最後に、具体的な行動の順番を整理します。読み終えたら、ぜひ次の流れで動いてみてください。

1. 長期修繕計画を引っぱり出す：次の大規模修繕がいつ予定されているか、積立金の残高はいくらかを確認します。
2. 「足場を組む予定」を洗い出す：今後10年でいつ足場を組む計画か。複数回あるなら、束ねられないかを検討します。
3. 3工法での比較見積もりを取る：足場前提の1社だけでなく、ロープアクセスやハイブリッドを扱える会社にも声をかけ、工法ごとの違いを見比べます。
4. 総会で「数字と出典」で説明する：値上がりの理由を公的データで共有し、感情論ではなく工法と段取りの議論に持っていきます。

この順番で進めるだけでも、「とりあえず積立金を値上げ」という結論に飛びつく前に、いくつもの選択肢が見えてくるはずです。

よくあるご質問（FAQ）

Q. ロープアクセスにすると、どのくらいコストが下がりますか。
A. 物件の形状や工事範囲によって大きく変わるため、一律に「○％下がる」とは申し上げられません。足場費の比重が大きい物件ほど効果は出やすい傾向です。まずは実際の建物で概算を比較するのが確実です。

Q. 築古の収益物件でも相談できますか。
A. もちろんです。むしろ築年数が進んだ物件こそ、限られた予算で資産価値を守る工法選びが重要になります。出口（売却）を見据えた修繕履歴の整え方も含めてご相談いただけます。

Q. 相談すると、必ず工事を発注しないといけませんか。
A. そのようなことはありません。総会前の整理や、見積もりの読み解きだけでもお力になれます。

Q. ホテルやテナントビルでも対応できますか。
A. 対応しています。営業を止めずに進めたいホテルや、テナントの稼働に配慮したいビルでは、足場で全面を覆わずに済むロープアクセスの組み合わせが特に有効なことがあります。稼働への影響を抑えながら必要な部位を直す計画を、一緒に組み立てます。

おわりに

業界団体が初めて協議会をつくったというニュースは、裏を返せば「建設費の高騰は、もう個社の努力だけでは吸収しきれないところまで来ている」という業界からのメッセージでもあります。だからこそ、建物を持つ側にできる工夫——工法の選び方と、足場を二度組まない段取り——の価値が、これまで以上に大きくなっています。

これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。総会の前の整理だけでも、見積もりの読み解きだけでも構いません。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください（お問合せフォーム）。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 国土交通省「令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について」
• 日本経済新聞「不動産と建設の業界2団体、建設費高騰で協議会 生産性向上など議論」
• 建設通信新聞Digital「建設費高騰問題で日建連に異例の申し入れ／実務協議の設置へ調整／不動産協会」
• 朝日新聞「帝国ホテルも…建設費高騰で相次ぐ計画遅れ 業界は『異例』の協議会」（2026年）
• 日本建設業連合会「建設資材高騰・労務費の上昇等の現状」
• 新東亜工業「マンション大規模修繕の費用推移を解説」（民間試算・目安）

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