横須賀市のマンション補助金・税制優遇2026｜大規模修繕で管理組合が使える制度を本間社長が解説

「うちのマンションも、そろそろ2回目の大規模修繕だ」——横須賀市内の管理組合の理事長さまから、最近こうしたご相談を立て続けにいただきます。築20年を超えると、外壁の塗り替えや屋上防水、給排水管の更新など、まとまった出費が一気に押し寄せます。修繕積立金は足りるのか、住民の合意は取れるのか。理事長さまの肩には、重い宿題がのしかかります。

私は大規模修繕の現場で20年近く、足場の上とロープの先から建物を見てきました。そのなかで痛感しているのは、「使える制度を知らないまま工事をしてしまう管理組合が、本当に多い」ということです。横須賀市には、分譲マンションの管理組合が活用できる税の優遇や補助、低利の融資、そして無料の相談窓口がそろっています。知っているか知らないかで、組合の負担は数十万円から、規模によってはそれ以上変わってきます。

この記事では、横須賀市の管理組合が2026年度（令和8年度）に使える制度を、現場目線で整理しました。専門用語にはそのつど補足を入れますので、建築にお詳しくない理事長さまも、最後までお付き合いください。ここからが本題です。

横須賀市のマンション管理組合が使える支援制度【2026年度・一覧】

まず全体像を押さえましょう。横須賀市の分譲マンション管理組合が、大規模修繕や維持管理の場面で活用できる主な制度は、大きく「税」「耐震」「資金」「相談」の4つに分けられます。

区分 制度名 概要 窓口
税の優遇 マンション長寿命化促進税制 一定要件を満たす長寿命化工事で固定資産税が2分の1に減額 横須賀市 資産税課
耐震の補助 マンション耐震診断補助 予備診断・耐震診断の費用の一部を補助 横須賀市 建築指導課
資金の調達 マンション共用部分リフォーム融資 管理組合向けの低利・長期の公的融資（住宅金融支援機構） 住宅金融支援機構
相談・支援 管理計画認定制度／相談会・専門家派遣 管理の適正化を後押しする認定や無料相談 横須賀市 まちなみ景観課 ほか

ここで強調しておきたいのは、これらは「どれか一つを選ぶ」ものではなく、組み合わせて使う発想が大切だということです。私はいつも理事長さまに、「工事の中身を決める前に、まず使える制度の地図を広げてください」とお伝えしています。順番が逆になると、せっかくの優遇を取り逃すことがあるからです。理由は記事の後半でご説明します。

なお、各制度には年度ごとの受付期間や予算枠、細かな要件があります。本記事の数値は2026年6月時点で横須賀市・国の公式情報を確認したものですが、申請前には必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

【税】マンション長寿命化促進税制：固定資産税が2分の1に

最初にご紹介したいのが、令和5年度の税制改正で創設された「マンション長寿命化促進税制」です。これは、一定の要件を満たしたうえで長寿命化工事を実施したマンションについて、翌年度の建物部分の固定資産税を2分の1に減額する制度です（出典：横須賀市 大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額制度）。

ここでいう「長寿命化工事」とは、次の3つを「すべて」実施するものを指します。

  • 外壁について行う修繕・模様替（外壁塗装等工事）
  • 直接外気に開放されている廊下・バルコニーなどの防水措置（床防水工事）
  • 屋上・屋根・ひさしなどの防水措置（屋根防水工事）

つまり、外壁・床・屋根の3点セットの工事です。大規模修繕の王道メニューそのものですから、多くの管理組合にとって、ふだんの修繕計画の延長線上にある話だとお考えください。

対象となるマンションの7要件

この制度の対象になるには、横須賀市が示す（1）〜（7）の要件を「すべて」満たす必要があります。要点を理事長さま向けにかみ砕くと、次のとおりです。

  1. 管理計画認定マンションであること（後述の認定制度で認定を受けたマンション。または、市の助言・指導を受けて長期修繕計画を見直し、国の基準に適合したマンション）
  2. 居住用の専有部分があること（住まいとして使われている部分が一定以上あること）
  3. 新築の日から20年以上が経過していること
  4. 総戸数が10戸以上であること
  5. 過去に長寿命化工事を1度以上行っていること
  6. 令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に、2回目以降の長寿命化工事を完了していること
  7. 令和3年9月1日以降に、修繕積立金の平均額を認定基準未満から基準以上へ引き上げていること

少し専門的なので、ポイントだけ。鍵になるのは要件1の「管理計画認定」と、要件7の「修繕積立金の引き上げ」です。日頃から修繕積立金をきちんと積み、長期修繕計画を整えている管理組合ほど、この税制に手が届きやすい設計になっています。逆に言えば、「2回目の大規模修繕を控えていて、積立金の見直しもこれから」という組合は、今から準備すれば十分間に合う可能性があります。

減額の中身：戸あたりで考える

減額されるのは、工事完了年の翌年1月1日を基準日とする課税年度分です。たとえば工事完了が令和7年中であれば、令和8年度の固定資産税が対象になります。減額される額は固定資産税額の2分の1。対象範囲は1戸あたり床面積100平方メートル（共用部分を含む）までで、それを超える部分や、土地、都市計画税は対象外です（出典：横須賀市 同上ページ）。

「2分の1」と聞いてもピンとこないかもしれませんので、財布感覚に直してみましょう。仮に1戸あたりの建物分の固定資産税が年7万円のマンションなら、1戸あたり年3万5千円ほどの軽減です。50戸のマンションなら、組合全体で年間150万円規模の負担減になる計算です。1年分とはいえ、決して小さくありません。

申告の流れと注意点

この税制は、工事をすれば自動で適用されるものではありません。長寿命化工事を完了した日から3か月以内に、横須賀市の資産税課へ申告する必要があります。申告は各区分所有者のほか、管理組合等の代表者がまとめて行うこともできます。

申告には、市が発行する管理計画の認定通知書のほか、建築士やマンション管理士などが証明する「過去工事証明書」「大規模の修繕等証明書」「修繕積立金引上証明書」などの添付が求められます。証明書の準備には時間がかかりますので、工事の発注段階から、施工会社や管理会社と段取りを共有しておくことをおすすめします。私はこの「証明書の前さばき」を、いつも工事計画とワンセットでご案内するようにしています。完成してから慌てて集めると、3か月の期限に追われることになるからです。

【耐震】分譲マンション耐震診断補助：まず「現状を知る」

次は耐震です。横須賀市には、分譲マンションの耐震診断費用の一部を補助する制度があります。「うちは新しいから関係ない」と思われがちですが、対象は昭和56年（1981年）5月末日以前に建築確認を得て着工した、いわゆる旧耐震基準のマンションです。築40年を超える物件をお持ちの組合は、ぜひ確認してください（出典：横須賀市 住宅の耐震診断補強工事補助事業）。

対象と補助額

補助は「予備診断」と「耐震診断」の2段階です。

段階 補助率 上限額
予備診断 診断費用（税抜）の3分の2 1棟につき12万円
耐震診断 診断費用（税抜）の半額 1住戸あたり3万円

予備診断は、現地の目視調査と設計図・構造計算書をもとに、壁の量などから建物の耐震性を簡易に評価するものです。ここで「倒壊の危険がある」と判断された場合に限り、より詳細な耐震診断へ進めます。

耐震診断の補助は「1住戸あたり上限3万円」という戸数連動型です。市の例示では、20戸のマンションで一般診断費用が1住戸6万円（合計120万円）の場合、60万円が補助されるとされています。診断という最初の一歩のハードルを、横須賀市がしっかり下げてくれているわけです。

このほか、耐震診断の結果、補強工事を行わない戸建住宅向けには、耐震シェルターや防災ベッドの設置費を半額・上限20万円で補助する制度もあります。マンションの管理組合の方の直接の対象ではありませんが、区分所有者ご自身の戸建てなどで参考になる場合があります。

「総会決議」と「前年度の事前相談」がカギ

ここで管理組合として外せない要件が2つあります。1つは、予備診断または耐震診断を実施することが、管理組合の総会で決議されていること。もう1つは、診断を行う前年度中に、市へ事前相談を行うことです。

この「前年度中の事前相談」という条件は、見落とされがちです。やりたいと思った年度に思い立って動いても、その年度の補助には間に合わない可能性があります。耐震診断をお考えなら、総会の議題に上げる前の段階でも構いませんので、早めに横須賀市建築指導課（電話046-822-8319）へ一報を入れておくのが安全です。

なお、令和8年度の耐震関係補助は、受付に期限と定員があります。市の案内では、申込締切は12月28日（月曜日）とされ、締切前でも定員に達した時点で受付を終了するとされています（出典：横須賀市 同上ページ）。先着順という性格上、早めの動き出しが結果を左右します。

【資金】住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

制度を使っても、大規模修繕には相応の自己資金が必要です。積立金が計画どおりに貯まっていればよいのですが、現実には「2回目の修繕で積立金が足りない」という組合は少なくありません。そんなときの選択肢が、独立行政法人住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」、愛称「マンションすまい・る融資」です（出典：住宅金融支援機構 マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合））。

これは、管理組合がマンションの共用部分の工事を行う際に利用できる、公的な低利・長期のリフォームローンです。外壁・防水といった修繕工事はもちろん、専門家による調査設計、耐震診断、長期修繕計画の作成に要する費用のみでも融資の対象になり得ます。民間の金融機関では借りにくい「組合名義」での借入ができる点が、大きな特徴です。

利用にあたっては、管理規約に組合の組合員・業務・役員・総会・理事会・会計に関する定めがあること、そして総会の決議で、共用部分の工事を行うこと・機構から借り入れること・返済に修繕積立金を充てることなどが決議されていることが必要です。融資金利は毎月見直される変動制で、2026年4月時点で機構の承認を受けている保証機関は、公益財団法人マンション管理センター、一般財団法人住宅改良開発公社、公益社団法人全国市街地再開発協会の3つとされています。

私は、融資を「借金だから避ける」と一律に考えるのは、もったいないと思っています。工事を先延ばしにすると、劣化が進んで結局は費用がかさむことが少なくありません。低利の公的融資で適切なタイミングに工事を行い、資産価値を守るほうが、長い目で見て組合の利益になるケースもあります。借りるかどうかは別として、選択肢として知っておくだけでも、総会での議論の幅が広がります。

【相談】横須賀市と管理組合ネットワークの無料サポート

「制度は分かったが、誰に相談すればいいのか」——これが理事長さまの本音だと思います。横須賀市は、令和6年3月に「横須賀市マンション管理適正化推進計画」を策定し、管理組合への情報提供や相談機会の提供に力を入れています（出典：横須賀市 マンション関連施策）。

具体的には、次のような無料の支援が用意されています。

  • マンション相談会（定期・出張）：管理組合役員や区分所有者を対象に、運営や修繕の悩みを専門家に相談できます。いずれも予約制です。
  • 新任役員研修会：管理組合の新任役員向けに、適正管理や組合運営の研修を実施しています。
  • まちづくりアドバイザー派遣：建て替えを検討している管理組合へ、専門家を派遣して相談に応じます。

これらの予約・問い合わせ窓口は、NPO法人よこすかマンション管理組合ネットワーク（電話046-824-8133）です。理事になったばかりで右も左も分からないという方こそ、まずここに電話してみてください。

管理計画認定制度——税制とつながる「適正管理のお墨付き」

相談支援の中でも、特に押さえておきたいのが「マンション管理計画認定制度」です。これは、適切な管理が行われているマンションの管理計画を、市が認定する制度で、令和4年4月に始まりました。横須賀市でも市内の分譲マンションが活用できます。

この認定は、単なる「お墨付き」ではありません。先にご説明した固定資産税の長寿命化促進税制は、原則として「管理計画認定マンションであること」が要件になっています。つまり、日頃の管理体制を整えて認定を取っておくことが、将来の税の優遇につながるわけです。認定の相談は、横須賀市まちなみ景観課（電話046-822-8077）が窓口になっています。

制度を「組み合わせて」使う：大規模修繕の進め方

ここまで4つの区分をご紹介してきました。冒頭で「組み合わせて使う発想が大切」と申し上げた理由を、ここで回収します。

私の経験上、もっとも残念なのは、工事の中身と発注先を先に決めてしまい、後から「実は認定を取っておけば税が安くなった」「前年度に事前相談していれば耐震診断の補助が使えた」と気づくパターンです。制度には、認定の取得や総会決議、事前相談、証明書の準備など、工事の「前」に動いておくべき手続きが含まれています。だからこそ、長期修繕計画の見直しの段階で、税・耐震・資金・相談の4つを同じテーブルに並べて検討することをおすすめしています。

そしてもう一つ、工事の「やり方」そのものでも、組合の負担は大きく変わります。横須賀のような海風の強い土地では、外壁や鉄部の傷みが内陸より早く進みます。以前、坂の上にある高層マンションで、足場を全面に架けると周辺道路を長期間ふさいでしまうという物件を担当したことがあります。住民の皆さまの駐車場の出入りにも影響が出る計画でした。そこで一部をロープアクセス工法——産業用ロープで職人が壁面を降りながら作業する無足場の工法——に切り替え、足場と組み合わせる「ハイブリッド工法」をご提案しました。結果として足場の架設範囲を絞り込め、工期と仮設費の双方を圧縮できました。住民の方からは「生活への影響が思ったより少なくて助かった」とお声をいただいたのを、今でも覚えています。

足場が向く建物もあれば、ロープアクセスが向く建物もあります。私はこの見極めを、いつも建物ごとに行うようにしています。補助や税制で工事費の一部を抑えつつ、工法の選び方でも仮設費と工期を最適化する。この両輪がそろって初めて、管理組合にとって本当に納得感のある大規模修繕になると考えています。

3つの工法、それぞれの向き・不向き

工法の違いは、管理組合のコストと住民負担に直結します。一般論として整理すると、次のような特徴があります。あくまで傾向であって、最終的には現地調査で判断する点はご了承ください。

工法 仮設費の目安 向いている建物 留意点
通常足場工法 全面に架設するため大きい 中低層、複雑な形状、全面的な打診・補修が必要な建物 架設・解体に時間がかかり、敷地や周辺道路を占有する
ロープアクセス工法（無足場） 足場が不要で抑えやすい 高層、足場の架設が難しい建物、部分補修が中心の建物 一度に大人数が同時施工しにくい、強風時は作業を中断
ハイブリッド工法 足場範囲を絞れるため中間 大規模・複雑で、部位ごとに最適化したい建物 工程設計に専門的な知見が必要

ロープアクセス工法は、足場を組まないぶん仮設費を抑えやすく、足場の死角になりがちな箇所にも職人が直接アプローチできます。一方で、全面打診のように一度に広い面を扱う作業は、足場のほうが効率的なこともあります。だからこそ、どちらか一方に決め打ちせず、建物の高さ・形状・劣化状況に応じて使い分けることが、結果的にもっとも費用対効果の高い選択につながります。私はこの「使い分け」を、ワンセットでご提案するようにしています。

「修繕積立金の引き上げ」を総会で通すために

ここまで読んで、「制度の入り口がどれも修繕積立金や管理計画の整備にある」とお気づきの方も多いと思います。実際、固定資産税の長寿命化促進税制は積立金の引き上げが要件の一つですし、管理計画認定でも積立金の水準が問われます。土台になるのは、やはり日頃の積立金です。

とはいえ、積立金の値上げを総会で通すのは、理事長さまにとって最も気の重い議題でしょう。私が現場で見てきたなかで、住民の合意が得やすかったのは、「値上げの必要性」を感情ではなく数字と段取りで示せた組合でした。具体的には、長期修繕計画にもとづく将来の不足額を「戸あたり・月あたり」に換算して見せること、そして「値上げによって固定資産税の優遇や公的融資という出口につながる」と、メリットまで含めて説明することです。

積み立ての手段としては、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」という、管理組合向けの積立債券の仕組みもあります。修繕積立金を計画的に育てる選択肢の一つとして、融資（出口）とあわせて知っておくと、総会での説明に厚みが出ます。正直に申し上げます。制度を使う管理組合と使わない管理組合の差は、特別な知識量ではなく、「早めに、順番どおりに動いたかどうか」だけのことが、本当に多いのです。

海沿いの横須賀ならでは：塩害と防水の早期点検

最後に、横須賀という土地ならではの注意点を一つ。海に開けた立地のマンションは、潮風に含まれる塩分の影響で、鉄部のサビや外壁・タイルの劣化が内陸の物件より進みやすい傾向があります。バルコニーの手すり、共用廊下の鉄部、屋上の防水層など、塩害の影響を受けやすい箇所は、長期修繕計画の周期を待たずに状態が悪化していることが少なくありません。

私が横須賀の現場でよくお伝えするのは、「補助や税制を使えるタイミングに合わせて工事を組むのも大切ですが、それ以上に、劣化を早期に見つけて手を打つことが、結局はいちばんの節約になります」ということです。小さなひび割れや浮きのうちに補修できれば、ロープアクセス工法で部分的に、低コストで対応できることもあります。逆に放置して躯体（建物の構造体）まで傷みが進むと、大がかりな工事と費用が必要になりかねません。総会のシーズンには、ぜひ「うちのマンションの今の状態」を専門家の目で点検することも、議題の一つに加えてみてください。

よくある質問（横須賀市のマンション補助・税制）

最後に、理事長さまからよくいただく質問にお答えします。

Q. 築20年で、これから2回目の大規模修繕です。何から動けばいいですか。
A. まずは長期修繕計画と修繕積立金の状態を確認し、管理計画認定の取得を検討してください。認定は固定資産税の長寿命化促進税制の前提になります。並行して、横須賀市まちなみ景観課やマンション管理組合ネットワークの無料相談を活用すると、優先順位が整理できます。

Q. 旧耐震のマンションです。耐震診断の補助はいつまでに動けばいいですか。
A. 「診断を行う前年度中の事前相談」と「総会決議」が要件です。令和8年度の受付には締切と定員があり、定員に達すると締切前でも終了します。診断をお考えなら、できるだけ早く建築指導課へ事前相談されることをおすすめします。

Q. 積立金が足りません。工事はあきらめるしかないですか。
A. 必ずしもそうとは限りません。住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」は、管理組合名義で借りられる公的融資です。総会決議などの要件はありますが、選択肢として検討する価値はあります。

Q. 補助や税制の金額は、ここに書いてある通りで確定ですか。
A. 本記事は2026年6月時点の公式情報に基づいていますが、補助率・上限額・受付期間・要件は年度や予算の状況で変わります。申請前には必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

まとめ：まず動くべき3つのこと

横須賀市の管理組合が、大規模修繕を前に動くべきことを3つに絞ります。

  1. 管理計画認定と修繕積立金の状態を確認する——固定資産税の優遇につながる土台です。
  2. 旧耐震マンションは、耐震診断の事前相談を前年度中に——先着順・定員ありの制度です。
  3. 資金が不安なら、公的融資という選択肢を総会の議論に乗せる——工事の先延ばしが、かえって費用を膨らませることがあります。

制度は、知って、段取りよく使ってこそ価値が出ます。とはいえ、理事長さまが本業のかたわら、すべてを把握して動くのは大変なことだと、私はよく分かっています。横須賀市内のマンションで「うちはどの制度が使えるのか」「どの工法がコストと住民負担のバランスがいいのか」と迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問い合わせはこちらのフォームから承っています。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

※本記事の情報は2026年6月12日時点で確認したものです。制度内容・補助額・受付期間は変更される場合があります。申請にあたっては、必ず各窓口・公式サイトの最新情報をご確認ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

相模原市の分譲マンション管理組合が使える補助金・税制活用ガイド｜大規模修繕の負担を軽くする2026年度（令和8年度）の制度設計

「修繕積立金が、計画していた額に届いていない」――相模原市内の管理組合で理事長さまとお話しすると、最初の30分でほぼ決まってこの話に行き着きます。築20年を超えたあたりから、外壁や防水の劣化は待ってくれません。一方で積立金の値上げは総会でなかなか可決されない。このギャップに、理事会の皆さまは毎年頭を悩ませておられます。

私は20年近く、マンションやビルの大規模修繕の現場で叩き上げてきました。その経験から正直に申し上げます。相模原市の管理組合は、使える制度を「知らないまま」工事に入ってしまうケースが、本当に多いのです。相模原市・神奈川県・国には、管理組合が主体となって使える補助金や税の優遇が、実は何層にも用意されています。これらを工事計画と一緒に設計するだけで、戸あたりの負担は目に見えて変わります。

この記事では、相模原市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に活用できる支援制度を、入口の相談から、アドバイザー派遣、耐震診断・耐震改修、管理計画認定、省エネ改修、そして固定資産税の減額まで、申請の順番と落とし穴も含めて整理します。読み終えたとき、次の理事会で「まず何を確認すべきか」がはっきりしているはずです。

1. なぜ今、相模原市の管理組合は「補助金・税制を絡めた大規模修繕」を考えるべきか

相模原市は、中央区・南区・緑区の3区からなる政令指定都市です。橋本・相模大野・古淵といった主要駅の周辺を中心に分譲マンションのストックが厚く、高度経済成長期からバブル期に供給された住棟の多くが、いままさに「2回目・3回目の大規模修繕」の時期を迎えています。リニア中央新幹線の駅が予定される橋本エリアなど、これから資産価値の評価が問われる地区も少なくありません。

ここで管理組合が直面するのが、次の3つの壁です。

第一に、修繕積立金の不足です。国土交通省の「マンション総合調査」でも、長期修繕計画上の必要額に対して積立額が不足している組合が一定割合あることが繰り返し指摘されています（出典：国土交通省 マンションに関する統計・データ等）。工事単価が上がっている近年、この不足は以前より重くのしかかります。

第二に、合意形成の難しさです。区分所有者の高齢化、賃貸化、空室化が進むと、総会で工事の議決を得ること自体が容易ではなくなります。

第三に、情報の非対称です。補助金や税制は、申請のタイミングや要件が細かく、しかも年度ごとに変わります。理事は数年で交代するため、ノウハウが組合に蓄積されにくいのです。

私はこれを、いつも「制度の取りこぼし」と呼んでいます。工事そのものは避けられない出費でも、制度を絡めれば「実質負担」は下げられます。たとえば固定資産税の減額は、工事費そのものを安くするわけではありませんが、工事後に区分所有者全員の税負担が軽くなるため、総会で工事を通すための「説明材料」になります。補助金は積立金不足の穴埋めに直接効きます。

ここからが本題です。相模原市の管理組合が使える制度を、順番に見ていきましょう。

2. 相模原市が持つ管理組合向け支援制度

相模原市は、いきなり「お金を出す制度」に飛びつくのではなく、まず相談と現状把握から入れる入口を丁寧に整えているのが特徴です。順番に紹介します。

2-1. 入口の相談――分譲マンションアドバイザー派遣制度

「何から手をつければいいか分からない」という組合に、私が最初におすすめするのがこの制度です。相模原市は、市内の分譲マンション管理組合等の自主的な取組みを支援するため、管理組合の設立・管理規約の見直し・大規模修繕や改修・建替えなど、マンションに関するさまざまな課題について、専門家が現地に赴いてアドバイスする制度を設けています（出典：相模原市「分譲マンションアドバイザー派遣制度について」）。

費用負担は、回数によって段階的に変わります。

回数 自己負担
初回 無料
2・3回目 費用の3分の1
4・5・6回目 費用の2分の1

費用は1時間あたり1万円、1回あたり3時間が上限です。派遣場所は、管理組合等が準備した集会場などになります。申込みは電話または直接窓口で受け付けており、問い合わせ先は相模原市住宅課（電話 042-769-9817）です。

工事業者に相談する前に、まず中立的な専門家に現状を見てもらう。これは遠回りに見えて、いちばん安全な入口です。初回が無料で使えるのですから、使わない手はありません。神奈川県も県域で「マンションアドバイザー派遣事業」を実施していますので、状況に応じて使い分けられます（参考：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」）。

2-2. 学びの場――マンション管理セミナー・マンション相談

相模原市は、管理組合の理事や区分所有者に向けたマンション管理セミナーを開催しており、管理運営や大規模修繕、長期修繕計画の基礎を学べる機会を提供しています（出典：相模原市「マンション管理セミナー」）。あわせて、マンション相談の窓口も用意されています（出典：相模原市「マンション相談について」）。

理事が毎年交代する組合では、知識の引き継ぎが弱点になりがちです。こうしたセミナーや相談を「理事の引き継ぎ資料づくり」の機会として使うと、組合のノウハウが少しずつ積み上がっていきます。

2-3. 旧耐震マンションの要――相模原市マンション耐震診断補助制度

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を得て工事に着手した、いわゆる「旧耐震」の分譲マンションには、相模原市の耐震診断補助があります。対象は、次の条件をすべて満たす分譲マンションの管理組合です（出典：相模原市「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」）。

  • 市の耐震巡回相談を受け、耐震診断を行うことの決議書を得ていること
  • 昭和56（1981）年5月31日以前に建築確認を得て、工事に着手したもの
  • 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄骨造のもの

補助の水準は、耐震診断に係る費用の6分の5以内の額で、1住戸につき5万円を限度（市の予算の範囲内）とされています。

ここでひとつ、現場の人間として強くお伝えしたいことがあります。補助を受けるには、市の「耐震巡回相談」を先に受け、総会で診断の決議を取っておくことが要件です。つまり、いきなり業者に診断を頼むのではなく、「巡回相談 → 総会決議 → 補助申請 → 診断」という順番を守る必要があるのです。この順番を飛ばすと、せっかくの補助が受けにくくなります。耐震巡回相談自体は無料ですので、旧耐震が疑われる住棟は、まずここから動くのが正解です。

2-4. 診断の次へ――分譲マンション耐震改修補助制度

耐震診断の結果、耐震改修工事が必要と判定されたマンションには、改修計画の作成費用と改修工事費用を助成する制度が続いて用意されています（出典：相模原市「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」）。

  • 耐震改修計画作成費用：作成に要する費用の3分の2以内の額で、1住戸につき5万円を限度（市の予算の範囲内）
  • 耐震改修工事費用：補助制度あり（補助率・上限額の詳細は市にお問い合わせください）

補助対象は、住居の用に供する部分とされ、店舗等の用途に供する部分は除かれます（住居と店舗を兼ねる場合で、店舗部分が住居の2分の1未満のものは含む）。診断・計画・工事を一連の流れとして設計できるのがこの制度の良いところで、市の補助を受けて改修計画を作成したものが工事補助の対象になります。耐震に関する窓口は、相模原市建築政策課 耐震推進班（電話 042-769-8252）です。

2-5. 税制・融資の土台づくり――マンション管理計画認定制度

相模原市は、管理組合が立てた管理計画が一定の基準を満たす場合に、適切な管理が行われているマンションとして市が認定する「マンション管理計画認定制度」を設けています（出典：相模原市「マンションの管理計画認定制度について」）。

相模原市の場合、認定にあたって市独自の基準（防災に関する取組み）についての事前相談を住宅課で受け付けている点が特徴です。マンション管理センターによる事前確認を経て、「管理計画認定手続支援サービス」を通じて市へ申請する流れになります。

認定を取得すると、市場での評価が高まるほか、住宅金融支援機構の融資の金利優遇など波及するメリットがあります。そして相模原市では、後述する長寿命化促進税制の入口要件としても、この認定が効いてきます。私はこれを、補助金・税制を効かせるための「土台づくり」と位置づけて、長期修繕計画の見直しとワンセットで理事会にご提案するようにしています。

3. 固定資産税が半額に――マンション長寿命化促進税制

補助金が「入口の出費」を軽くするのに対し、税制は「工事後の負担」を軽くします。なかでも管理組合がぜひ知っておくべきなのが、マンション長寿命化促進税制です。相模原市も公式に案内しています（出典：相模原市「マンション長寿命化促進税制について」）。

3-1. 制度の中身

一定の要件を満たすマンションで、長寿命化に資する大規模修繕工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事）を実施すると、各区分所有者が翌年度に支払う建物部分の固定資産税が2分の1減額されます。減額の適用期間は1年間です。

ここがこの制度の優れたところで、減額は区分所有者全員に及びます。総会で「工事をすると、来年の皆さんの固定資産税が半分になります」と説明できれば、合意形成の追い風になります。数字の体感としては、たとえば建物部分の固定資産税が1戸あたり年5万円のマンションなら、その年は2.5万円が軽くなる計算です。50戸あれば組合全体で年125万円規模の効果になります。

3-2. 適用要件と「管理計画認定」との関係

相模原市の案内によると、対象となるのは次の要件をすべて満たすマンションです。

  1. 築20年以上かつ10戸以上であること
  2. 過去に長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事および屋根防水工事）を行っていること
  3. 令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に、2回目以降の長寿命化工事を完了していること
  4. 次の(1)または(2)に該当すること
    – (1) 管理計画認定マンション（修繕積立金の額を、国が示す基準以下から管理計画の認定基準まで引き上げたもの）
    – (2) 長期修繕計画に係る助言・指導を受けて長期修繕計画の作成または見直しを行い、一定の基準に適合したもの

ここで、相模原市の「管理計画認定制度」や「長期修繕計画に係る助言・指導」が、税制の入口要件として直結していることが分かります。工事完了後、3か月以内に申告が必要で、申告方法や必要書類は市の案内ページで確認できます（出典：相模原市「長寿命化工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額について」）。

なお、相模原市の案内では、この税制や管理計画認定制度に関する相談窓口として、一般社団法人日本マンション管理士会連合会の相談ダイヤル（電話 03-5801-0858、平日10時〜17時）が紹介されています。制度の細部に迷ったら、こうした窓口も活用できます（参考：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。

4. 国・神奈川県の制度（2026年度）で省エネ改修を「戸あたり」で効かせる

相模原市・神奈川県の制度に、国の省エネ補助を重ねると、大規模修繕に「断熱」や「設備更新」を組み込んだときの戸あたり負担がさらに下がります。2026年度（令和8年度）の主役は次の制度群です。

4-1. 先進的窓リノベ2026事業

窓を断熱性能の高いものに交換・設置する工事に、国（環境省）が大型の補助を出す制度です。2026年は補助上限が1戸あたり最大100万円となっています（2025年の上限200万円から変更）。重要なのは、管理組合・管理組合法人が施主となって建物全体を一括で申請するケースも対象になる点です（戸単位での申請も可）。大規模修繕に合わせて全戸の窓を断熱改修する、といった使い方ができます。出典：先進的窓リノベ2026事業【公式】（環境省）。

申請は、事務局に登録された「窓リノベ事業者」が管理組合に代わって行う代理申請が必須の仕組みです。区分所有者や組合が直接申請するものではありません。だからこそ、制度に精通した施工会社を選ぶことが、そのまま補助の取りこぼし防止につながります。なお、本事業は予算（1,125億円）の上限に達し次第、受付が締め切られますので、活用するなら早めの段取りが肝心です。

4-2. 給湯省エネ2026・住宅省エネ2026キャンペーン

高効率給湯器（エコキュート等）の導入を補助する「給湯省エネ2026事業」など、断熱改修や設備更新を対象にする国の制度群も走っています。これらは一定の範囲で併用が可能で、窓の断熱改修と給湯器交換を同時に行えば、それぞれの補助を受けられます（出典：住宅省エネ2026キャンペーン）。

大規模修繕のタイミングは、足場が架かる、あるいはロープアクセスで建物全周にアクセスできる「またとない機会」です。このときに窓や設備の更新をまとめて行うと、後から単独で工事するより足場・仮設のコストを節約でき、補助の対象工事も増やせます。

4-3. 神奈川県の省エネ補助も重ねる

神奈川県も既存住宅の省エネ改修に対する補助制度を用意しています。指定の省エネ改修が対象で、外気に接する窓（玄関ドア等を含む）の改修を必須とし、交付決定を受けた後に着工することが条件とされるのが一般的です。国・県・市の制度の重複利用の可否や、その年度の受付状況は、必ず各窓口で確認が必要です（参考：神奈川県ホームページ）。相模原市の住まいに関する助成・補助制度は、市のまとめページからも確認できます（出典：相模原市「助成・補助制度」）。

5. 申請タイミングという落とし穴――「交付決定前の契約」は全部パー

ここまで多くの制度を紹介しましたが、すべてに共通する、いちばん大事な原則を改めて強調させてください。

「補助金は、交付決定を受ける前に契約・着工したものは対象外になる」

国・県の省エネ補助は「交付決定前に着工しないこと」が条件です。相模原市の耐震診断補助も、「巡回相談 → 総会決議 → 申請 → 診断」という順番が前提になっています。長寿命化促進税制も、工事完了後3か月以内という申告期限があります。

私の経験上、ここでつまずく組合が本当に多いのです。総会で工事業者を決め、契約を交わし、いざ着工してから「補助金を使いたい」と相談に来られても、もう間に合わない。制度は「動き出す前」に組み込むものです。理事会のスケジュールを引くとき、私はいつも「①事前相談 → ②申請 → ③交付決定 → ④契約・着工」という順番を最初に書き出すようお伝えしています。

逆に言えば、この順番さえ守れば、複数の制度を計画的に重ねられます。早めに動くこと――それが相模原市で補助金を取りこぼさない、最大のコツです。

6. 相模原市の管理組合・補助金活用ロードマップ（着手順）

ここまでの制度を、実際に動かす順番でまとめます。

  1. 分譲マンションアドバイザー派遣で現状把握。初回無料。管理運営・積立金・長期修繕計画の課題を、中立の専門家と一緒に洗い出す。
  2. マンション管理セミナー・マンション相談を活用し、理事会内の知識の土台をそろえる。
  3. 長期修繕計画の作成・見直し（助言・指導の活用を検討）。工事範囲と積立金の水準を確定させ、長寿命化促進税制の入口要件も整える。
  4. マンション管理計画認定の取得を検討。市独自基準（防災）の事前相談を住宅課で受け、税制・融資優遇の土台を作る。
  5. 旧耐震なら耐震巡回相談 → 総会決議 → 耐震診断補助 → 耐震改修補助。順番が補助の要件そのもの。
  6. 大規模修繕の本体工事に、国・県の省エネ補助を組み込む（窓・給湯・断熱）。施工会社は制度対応の実績で選ぶ。
  7. 工事完了後3か月以内に長寿命化促進税制を申告し、翌年度の固定資産税減額を受ける。

この順番の肝は、「お金を出す前に、相談と認定で土台を作り、制度の交付決定を取りに行く」ことに尽きます。

6-1. 数字で見る試算イメージ（相模原市・50戸・築25年のケース）

あくまで考え方を示すためのイメージで、実際の金額は建物の状態・面積・工事内容により変わりますが、効果の「桁感」をつかんでいただくために置いてみます。

項目 概算
大規模修繕工事費（本体） 約9,000万円
省エネ改修（窓・断熱を組み込み） 上乗せ工事費の一部を国・県補助でカバー（窓は最大100万円/戸が上限）
耐震診断（旧耐震の場合） 診断費用の6分の5以内・1住戸5万円上限の補助
固定資産税減額（長寿命化促進税制） 翌年度、建物部分の固定資産税が組合全体で半額（戸あたり数万円規模）

工事費そのものを大きく削るというより、「省エネ部分の上乗せを補助で吸収」「翌年度の税が軽くなる」という形で、実質負担を多面的に下げるのが相模原市での王道です。

7. 大規模修繕は「工法の選択肢」で総額が変わる――明誠の3工法提案

ここからは、私たち株式会社明誠のサービスのご案内です（自社紹介のセクションとして明確に区切ります）。

補助金や税制で「実質負担」を下げる一方、工事の総額そのものを左右するのが工法の選び方です。マンションの大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が当たり前だと思われがちです。しかし足場の仮設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場が架かっている間は居住者の生活にも影響が出ます。

明誠は、建物の特性に応じて3つの工法から最適な提案ができる、日本でも数少ない会社です。

第一に、通常足場工法。中低層や複雑な形状の建物に向きます。第二に、ロープアクセス工法。産業用ロープで作業員が壁面を昇降して施工する「無足場工法」で、足場費の削減・工期短縮・居住者の生活影響の最小化が強みです。高層や、足場の架設が難しい物件、コストを重視する物件に向きます。第三に、ハイブリッド工法。部位ごとに足場とロープアクセスを使い分け、大規模・複雑な物件で総合的にコストを最適化します。

私はこの3つを、必ずワンセットで比較してご提案するようにしています。なぜなら、同じ建物でも「どこに足場を架け、どこをロープで攻めるか」で、総額も工期も、そして補助金を組み込む余地も変わってくるからです。相模大野や橋本のように中高層の住棟が多い相模原市では、ロープアクセスやハイブリッドの強みが特に活きます。

明誠はさらに、日本で初めてとなるロープアクセス工事のフランチャイズを展開しており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。これにより、高品質と低価格の両立を図っています。相模原市の補助金・税制の活用と、工法の最適化。この2つを同時に設計できるのが、私たちの強みです。

工法の詳細はロープアクセス工法のご紹介を、大規模修繕の総合的な進め方は大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 補助金と長寿命化促進税制は、両方使えますか。
A. 制度の趣旨と要件が異なるため、要件を満たせば併用できる場合があります。税制は「工事後の固定資産税」、補助金は「工事費」と、効くタイミングが違うと整理すると分かりやすいです。ただし、固定資産税の各減額措置どうしには同時適用の制限がありますので、どの減額を使うのが得かは工事内容とセットで判断する必要があります。重複利用の可否は各窓口で確認するのが前提です。

Q2. 耐震診断の補助を受けたいのですが、何から始めればよいですか。
A. 相模原市の場合、まず無料の「耐震巡回相談」を受け、総会で耐震診断を行う決議を取ることが補助の要件です。いきなり業者に診断を頼むのではなく、「巡回相談 → 総会決議 → 補助申請 → 診断」という順番を守ってください。窓口は建築政策課 耐震推進班（042-769-8252）です。

Q3. 申請の事務作業が大変そうで不安です。
A. 相模原市の分譲マンションアドバイザー派遣（初回無料）や、制度に精通した施工会社のサポートを使えば、書類の準備は大きく軽くなります。先進的窓リノベ2026などは登録事業者が申請を代行します。組合だけで抱え込まず、入口で専門家に相談するのが結局いちばん早い、というのが私の実感です。

Q4. 築20年・12戸の小規模マンションですが、長寿命化促進税制は使えますか。
A. 「築20年以上かつ10戸以上」が要件なので、戸数の条件は満たします。あとは、過去に長寿命化工事の実績があること、令和9年3月31日までに2回目以降の長寿命化工事を完了すること、そして管理計画認定または長期修繕計画の助言・指導という入口要件を満たせるかがポイントです。小規模でも十分に対象になり得ます。

結語

相模原市の管理組合が使える制度は、決して少なくありません。むしろ「多すぎて分かりにくい」こと、そして「相談や認定という土台づくりを飛ばしてしまうこと」が、取りこぼしの最大の原因だと、私は現場で感じてきました。大事なのは、工事を決める前に、制度の地図を一度広げてみること。そして「相談 → 申請 → 交付決定 → 契約」の順番を守ることです。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階、長期修繕計画の確認や工法の比較だけでも、お力になれることがあります。相模原の街には、これから2回目・3回目の修繕を迎える住棟がたくさんあります。その一棟一棟を、無理のない負担で長く使えるようにすること。それが、私たちの仕事です。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

本記事は2026年6月11日時点で公開されている情報をもとに作成しています。補助率・上限額・申請期限・受付状況は年度や予算の状況により変更される場合があります。実際の申請にあたっては、必ず各制度の公式窓口で最新情報をご確認ください。また、税制・法務に関わる個別の判断は、税理士・行政書士等の専門家にご相談ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

藤沢市の分譲マンション管理組合が使える補助金・税制活用ガイド｜大規模修繕の負担を軽くする2026年度（令和8年度）の制度設計

「修繕積立金が思うように貯まっていないのに、そろそろ2回目の大規模修繕の時期が来てしまう」。

藤沢市内のあるマンションの理事長さまから、総会の直前にこんな相談をいただいたことがあります。築25年、全50戸。1回目の修繕のときに比べて、足場代も塗料も人件費もずいぶん上がっている。それでも積立金の値上げは住民の反発が怖くて手をつけられていない――。これは決して、その組合だけの特別な悩みではありません。

私は大規模修繕の現場で20年近く、足場の上とロープの先の両方から建物を見てきました。その経験から正直に申し上げます。修繕費そのものを下げる工夫はもちろん大切ですが、それと同じくらい効くのが「使える制度を取りこぼさないこと」です。藤沢市には、管理組合が使える補助金や専門家派遣の制度がきちんと用意されています。さらに国の省エネ補助や固定資産税の減額制度を重ねれば、総会で説明できる「実弾」は意外なほど揃うのです。

この記事では、藤沢市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に使える制度を、入口の相談から税制の出口まで、申請の順番に沿って整理します。専門用語にはそのつど補足を入れますので、建築が専門でない理事の方も安心して読み進めてください。

1. なぜ今、藤沢市の管理組合は「補助金・税制を絡めた大規模修繕」を考えるべきか

大規模修繕とは、外壁・屋上防水・鉄部塗装といった建物の共用部分をまとめて直す、おおむね12年周期の大きな工事のことです。1回あたり数千万円から、規模によっては億単位になります。この金額を修繕積立金だけで賄おうとすると、どうしても積立金の値上げや一時金の徴収という、住民にとって痛みのある話になりがちです。

ここで効いてくるのが、行政の支援制度です。藤沢市は2023年（令和5年）12月に「マンション管理計画認定制度」の運用を開始し、2024年（令和6年）6月からは管理組合向けの補助制度を本格的にそろえてきました。市が分譲マンションの管理にここまで踏み込むのは、藤沢市内でも高経年（築年数の経った）マンションが着実に増えているからです。

私がいつも理事長さまにお伝えしているのは、「補助金は工事費の足しになるだけでなく、住民を説得するための材料にもなる」ということです。「市の制度を使えば、この部分は実質これだけ軽くなります」と数字で示せれば、総会での合意形成は驚くほどスムーズになります。ここからが本題です。藤沢市で実際に何が使えるのか、順番に見ていきましょう。

藤沢市が管理組合支援に力を入れる背景には、国の大きな方針転換があります。2022年（令和4年）に施行された改正マンション管理適正化法によって、市区町村がマンションの管理状況を把握し、管理計画を認定する仕組みが全国に広がりました。藤沢市はこれを比較的早い段階で取り入れた自治体の一つです。つまり、いま藤沢市で管理支援を使うことは、単に目先の補助を受け取るだけでなく、「行政から見て管理の行き届いたマンション」という評価を積み上げることにもつながります。これは将来の資産価値や、いざ金融機関から修繕資金を借りるときの信用力にも、じわじわと効いてくる話です。

2. 藤沢市が令和8年度に用意する管理組合向け支援制度

藤沢市は令和8年度、2026年4月13日から3つの管理支援制度を実施しています（出典：藤沢市「マンション管理に関する支援制度などのご案内」）。いずれも分譲マンションが対象で、窓口は住まい暮らし政策課です。まず全体像を表で押さえておきましょう。

制度 補助・支援の内容 上限 主な対象
マンション管理アドバイザー派遣 マンション管理士を無料派遣（年度内5回まで） 無料 分譲マンション
マンション管理計画認定支援補助金 認定申請にかかる経費の2分の1 5万5千円 分譲マンション
マンション長期修繕計画作成等支援補助金 計画の作成・見直し費用の2分の1（建物調査費を含められる） 20万円 分譲マンション

それぞれの制度を、もう少し具体的に見ていきます。

2-1. まずは無料の専門家から――マンション管理アドバイザー派遣

マンション管理アドバイザー派遣は、マンション管理の専門家である「マンション管理士」（管理組合運営や長期修繕計画の国家資格者）を、藤沢市が無料で派遣してくれる制度です。派遣回数は年度内5回までとされています。

「何から手をつけていいか分からない」という段階こそ、この制度の出番です。長期修繕計画の妥当性、積立金の水準、管理規約の見直し、修繕委員会の立ち上げ方――こうした論点を、利害のない第三者に整理してもらえる価値は大きいと私は感じています。費用ゼロで専門家の目を一度入れられるのですから、使わない手はありません。

2-2. 認定申請の費用を半分に――マンション管理計画認定支援補助金

マンション管理計画認定支援補助金は、後述する「マンション管理計画認定制度」の認定申請にかかる経費の2分の1を補助するものです。上限は5万5千円です。

認定申請には、長期修繕計画の点検や必要書類の作成で専門家への委託費が発生することが多く、その負担を市が半分まで見てくれる、という位置づけです。金額の規模は大きくありませんが、後で触れる税制優遇の「入口」になる制度なので、押さえておく意味は十分にあります。

2-3. 修繕計画づくりに最大20万円――マンション長期修繕計画作成等支援補助金

マンション長期修繕計画作成等支援補助金は、長期修繕計画の作成や見直しにかかる費用の2分の1を補助する制度で、上限は20万円です。しかも、計画づくりに必要な建物調査の費用も補助の対象に含められます。

長期修繕計画とは、これから30年程度の修繕の時期・内容・費用を見通した「お金の地図」のことです。この地図が古いまま、あるいは存在しないままだと、積立金が足りているのかどうかすら判断できません。私の経験上、修繕でつまずく組合の多くは、工事そのものよりこの「地図の不在」でつまずいています。建物調査まで補助対象になるこの制度は、地図を引き直す絶好の機会だと考えています。

2-4. これらの土台となる「マンション管理計画認定制度」

3つの補助制度の背骨にあたるのが、藤沢市が2023年（令和5年）12月から運用している「マンション管理計画認定制度」です。これは、管理組合の運営体制、長期修繕計画の内容、修繕積立金の積立状況などが国の定めた基準を満たしている場合に、市が「適切に管理されたマンション」として認定する仕組みです（出典：藤沢市「マンション管理計画認定制度」）。

認定を受けると、後述する固定資産税の減額（長寿命化促進税制）の入口要件を満たせるほか、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」で金利の引き下げを受けられるといったメリットもあります。私はこの認定を、いわば「管理の通信簿」だと説明しています。良い通信簿は、住民の安心にも、外部からの信用にもつながるのです。

3. 旧耐震マンションの要――藤沢市の耐震診断・耐震改修補助

藤沢市には、上記の管理支援とは別に、耐震化のための補助制度があります。対象は昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けて着工した、いわゆる「旧耐震」のマンションです。新耐震基準より前の建物は、地震に対する安全性の確認と補強が特に重要になります。

3-1. 分譲マンション耐震診断補助金

耐震診断は、建物が今の耐震基準に照らしてどれくらい安全かを調べる調査です。藤沢市の補助は「予備診断」と「本診断」の2段階に分かれています（出典：藤沢市「分譲マンション耐震診断補助金交付制度」）。

予備診断は、診断に要する費用の2分の1かつ1棟あたり15万円が上限です。本診断は、(1)費用の2分の1、(2)1棟あたり150万円、(3)延べ床面積に応じた単価で算定した額の2分の1――この3つのうち最も少ない額が補助されます。延べ面積1,000平方メートル以内なら1平方メートルあたり3,670円以内、1,000～2,000平方メートルは1,570円以内、2,000平方メートル超は1,050円以内、という単価が定められています。

対象には、RC造（鉄筋コンクリート造）などで2階建て以上、住宅部分が床面積の3分の2以上、区分所有者の居住が2分の1以上、原則6戸以上かつ1住戸40平方メートル以上、といった要件があります。申請受付は事前相談後に事前登録した管理組合に限られる点に注意してください。

3-2. 分譲マンション耐震改修工事等補助金

診断の結果、補強が必要と判定された場合に使えるのが耐震改修の補助です（出典：藤沢市「分譲マンション耐震改修工事等補助金交付制度」）。

耐震改修設計（補強の設計図づくり）は、費用の2分の1または1住戸あたり5万円のいずれか少ない額。耐震改修工事は、(1)費用の2分の1、(2)1住戸あたり30万円、(3)延べ面積に応じた上限額（5,000平方メートル未満は1,000万円、5,000～10,000平方メートル未満は1,500万円、10,000平方メートル以上は2,000万円）のうち最も少ない額が補助されます。

なお、津波浸水想定区域内の津波避難ビルに指定された分譲マンションは、補助上限が引き上げられます（工事は1住戸あたり60万円、延べ面積に応じた上限も最大5,000万円まで）。藤沢市は海に面した地域を抱えるだけに、湘南エリアの沿岸部のマンションでは確認しておきたいポイントです。詳細は市にお問い合わせください。

4. 固定資産税が1年間1/3に――マンション長寿命化促進税制

ここまでは「工事費への補助」でしたが、出口側、つまり税金を軽くする制度もあります。それが「マンション長寿命化促進税制」です。

4-1. 制度の中身

これは、長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度分の固定資産税（建物部分）を減額する国の特例措置です。減額幅は、1戸あたり100平方メートル相当分までを対象に、固定資産税額の3分の1を軽減します。自治体の条例により6分の1から2分の1の範囲で変わる場合があり、藤沢市での実際の割合は市にご確認ください（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。

適用期間は、当初は令和7年（2025年）3月31日までとされていましたが、令和7年度の税制改正で2年間延長され、令和5年（2023年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに工事が完了したものが対象となっています。

4-2. 適用要件と「管理計画認定」とのつながり

この税制を使うには、いくつかの要件をすべて満たす必要があります。築20年以上かつ10戸以上のマンションであること、過去に1回以上の長寿命化に資する工事を行っていること、そして「マンション管理計画認定を受けたマンション」または「管理の適正化について市区町村から助言・指導を受けた管理組合」であること、などです。

ここで第2章の「管理計画認定支援補助金」が効いてきます。認定を取っておくことが、この固定資産税減額の入口要件になっているからです。私はこれを、必ずワンセットで考えるようにしています。認定の取得 → 長期修繕計画の整備 → 大規模修繕の実施 → 固定資産税の減額、という一本の線でつながっているのです。

4-3. 申告のタイミングに注意

この税制は、工事をすれば自動で適用されるものではありません。工事完了後、原則として一定期間内（おおむね3か月以内）に、必要書類を添えて市の固定資産税担当課へ申告する必要があります。証明書の取得や書類の準備に手間がかかるため、工事の契約段階から「税制も使う」と決めて段取りしておくことが大切です。私はいつも、修繕の計画を立てる最初の打ち合わせで、この出口の税制まで含めてスケジュールに書き込むようにしています。後から「使えたのに申告し損ねた」となるのが、一番もったいないからです。

5. 国の「住宅省エネ2026キャンペーン」を戸あたりで効かせる

藤沢市・国の制度に加えて、省エネ改修の国費補助も大規模修繕に重ねられます。2026年度は、国土交通省・経済産業省・環境省の3省連携による「住宅省エネ2026キャンペーン」が動いています。これは「先進的窓リノベ2026事業」「給湯省エネ2026事業」「みらいエコ住宅2026事業」「賃貸集合給湯省エネ2026事業」の4事業の総称です（出典：住宅省エネ2026キャンペーン公式サイト）。

5-1. 先進的窓リノベ2026事業

分譲マンションの大規模修繕と特に相性がよいのが、環境省の先進的窓リノベ2026事業です。既存住宅の窓を断熱性能の高い窓に改修する工事を支援するもので、戸建て・住戸単位では1戸あたり最大100万円が補助されます（出典：環境省「先進的窓リノベ2026事業 対象要件の詳細」）。

注目したいのは、マンション全体で窓の断熱改修を行う場合、管理組合・管理組合法人が施主となって一括申請できる点です。大規模修繕に合わせて全戸の窓をまとめて断熱改修すれば、戸あたり換算でかなりの補助を引き込めます。50戸のマンションなら、窓改修の内容次第で総額は大きなものになり得ます。ただし補助には予算枠があり、登録事業者を通じた申請が必要です。

5-2. 給湯省エネ・賃貸集合向けの事業

給湯省エネ2026事業は、高効率給湯器（エコキュートなど省エネ性能の高い給湯機器）の導入を支援する経済産業省の事業です。また、賃貸集合住宅向けには「賃貸集合給湯省エネ2026事業」があり、1棟に2戸以上の賃貸住戸を有し、建築から1年以上が経過した建物が対象とされています。分譲と賃貸では使える事業が異なるため、自分のマンションがどの枠に当たるかは、最初に整理しておくと無駄がありません。

6. 申請タイミングという落とし穴――「交付決定前の契約」は対象外

ここで、補助金で最も多い失敗を申し上げます。それは「先に工事の契約をしてしまった」というケースです。

藤沢市の案内にも明記されていますが、補助金制度の活用を検討している場合、委託契約や事業着手は交付決定を受けてから進める必要があります。交付決定の前に契約・着手してしまうと、補助の対象外になってしまうのです（出典：藤沢市「マンション管理に関する支援制度などのご案内」）。

私が現場で一番悔しい思いをするのは、良い工事をしたのに「申請の順番」を間違えて補助を受け取れなかった組合を見るときです。総会で工事を決議し、勢いそのままに契約――この自然な流れが、補助金では命取りになります。正しい順番は、(1)事前相談、(2)申請、(3)交付決定、(4)契約・着工、(5)完了報告・補助金請求です。国の省エネ補助にも予算枠があり、枠に達した時点で締め切られます。「早く動いた組合から埋まっていく」と考えておくのが安全です。

7. 藤沢市の管理組合・補助金活用ロードマップ（着手順）

制度が多くて混乱しそうですが、やることの順番はシンプルです。私が組合にお勧めしている流れを整理します。

第一段階は「無料のアドバイザー派遣」。利害のない専門家に現状を見てもらい、長期修繕計画と積立金の妥当性を点検します。第二段階は「長期修繕計画作成等支援補助金（上限20万円）」を使った計画の整備。建物調査も補助対象に含められます。第三段階は「管理計画認定支援補助金（上限5.5万円）」で認定を取得し、固定資産税減額の入口要件を満たします。第四段階で、耐震が課題なら診断・改修補助を、省エネを絡めるなら先進的窓リノベ2026を組み込みます。そして第五段階、大規模修繕の完了後に長寿命化促進税制の固定資産税減額を申告する――この順で進めれば、取りこぼしが起きにくくなります。

すべての段階に共通する鉄則は、第6章で述べたとおり「契約は交付決定の後」です。

7-1. 数字で見る試算イメージ（藤沢市・50戸・築25年のケース）

イメージをつかんでいただくために、藤沢市内の50戸・築25年・延べ床面積4,000平方メートル程度のマンションを例に、ざっくりと試算してみます（あくまで概算のイメージであり、実際の補助額は審査・予算・工事内容で変わります）。

長期修繕計画の見直しに専門家委託で40万円かかったとすれば、補助でその2分の1・上限20万円が戻る計算です。窓の断熱改修を大規模修繕に合わせて全戸で行えば、先進的窓リノベ2026の補助を戸あたりで積み上げられます。さらに、要件を満たして長寿命化促進税制が適用されれば、工事翌年度の建物部分の固定資産税が1年間軽減されます。一つひとつは小さく見えても、戸あたりに割り戻すと住民の財布感覚で「これだけ軽くなる」と説明できる数字になります。総会では、この戸あたり換算が効きます。

7-2. 合意形成は「数字」と「順番」で決まる

私が現場でつくづく感じるのは、大規模修繕で本当に難しいのは工事そのものではなく、住民の合意形成だということです。修繕積立金の値上げや一時金の話になると、どうしても総会は紛糾しがちです。だからこそ、補助金や税制で「外から軽くできる部分」を先に整理し、「市の制度でここまでカバーでき、残りがこの金額です」と順序立てて示すことが効きます。漠然と「数千万円かかります」と言われるのと、「補助と税制でこれだけ軽くなり、戸あたりの実質負担はこの水準です」と言われるのとでは、住民の受け止めはまったく違います。理事会の段階で、この説明の骨組みをつくっておくこと。それが、私が組合にお渡しできる一番現実的な助けだと思っています。

8. 大規模修繕は「工法の選択肢」で総額が変わる――明誠の3工法提案

補助金で工事費の一部を軽くできても、工事そのものの設計が割高では本末転倒です。ここで私たち明誠の出番になります。

大規模修繕というと「建物全体に足場を組む」のが当たり前と思われがちですが、足場の設置・撤去だけで全体費用の2割前後を占めることも珍しくありません。私たちは、従来の足場を使う工法に加えて、産業用ロープで作業するロープアクセス工法（無足場工法）、そして両者を部位ごとに使い分ける「ハイブリッド工法」の3つから、建物に最適な方法をご提案できます。日本でもこの3択を一社で提案できる会社は多くありません。

ロープアクセス工法は、高層部や足場の架けにくい形状の建物で、足場費を抑えながら工期を短縮でき、しかも居住者の生活への影響を最小限にできるのが強みです。一方で、外壁全面を一度に大きく改修するような工事では足場が向く場面もあります。だからこそ「全部ロープ」でも「全部足場」でもなく、部位ごとに最適化するハイブリッドという発想が効いてくるのです。私はこれを、必ず建物を見てから提案するようにしています。

加えて明誠は、日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズ展開を行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。専門工事会社が直接施工に入るため、中間マージンを抑えた高品質・低価格の工事が可能です。補助金で外から軽くし、工法の選択で中から軽くする。この二段構えが、積立金に余裕のない組合にとって現実的な解になります。

以前、ある沿岸寄りのマンションで、外壁の一部にだけ早期の補修が必要だが全面はまだ早い、というケースがありました。従来の発想なら「全面足場を組んで一気に」となりがちですが、それでは積立金を一度に大きく取り崩すことになります。私たちはロープアクセスで傷みの進んだ面だけを先行して手当てし、全面改修は数年後の本工事に回す段取りをご提案しました。結果として、その年の支出を抑えつつ、住民の不安が大きかった箇所を先に解消できました。「面の見極め」――どこを今やり、どこを待てるかを正しく判断することが、総額を左右します。これは机上の計算ではなく、現場で建物に触れてきた者の感覚です。

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 藤沢市の管理支援補助金は、いつから申請できますか。
令和8年度は2026年4月13日から実施されています。ただし予算には限りがあり、いずれの制度も交付決定の前に契約・着手すると対象外になります。検討を始めた段階で、まず住まい暮らし政策課に事前相談されることをお勧めします。

Q2. 耐震診断の補助と省エネの補助は、両方使えますか。
制度の趣旨が異なるため、それぞれの要件を満たせば併用を検討できます。ただし対象経費の切り分けや申請窓口が異なるため、組み合わせ方は専門家やアドバイザーに整理してもらうのが安全です。

Q3. うちは新耐震のマンションです。耐震補助は関係ないですか。
耐震診断・改修の補助は昭和56年5月31日以前に着工した旧耐震が対象です。新耐震の建物は耐震補助の対象外ですが、管理計画認定支援・長期修繕計画作成支援・省エネ系の補助や長寿命化促進税制は活用の余地があります。

Q4. 補助金の手続きが複雑そうで不安です。
申請書類や要綱は藤沢市のサイトで公開されていますが、組合だけで完結させる必要はありません。無料のマンション管理アドバイザー派遣を入口に使い、工事の工法・見積りは私たちのような施工会社にご相談いただければ、全体の段取りを一緒に組み立てられます。

Q5. ロープアクセス工法だと、足場を組む工法に比べて品質は落ちませんか。
落ちません。ロープアクセス工法は産業用ロープで作業員が直接外壁に取り付いて施工する方法で、目の前の壁を間近で確認しながら作業できるため、むしろ細かな劣化の発見に向く場面もあります。日本でもロープアクセスの専門技術者は資格と訓練を経た者に限られます。ただし、外壁全面を一度に大きく改修する工事では足場が適することもあり、私たちは建物を見たうえで足場・ロープ・ハイブリッドのどれが最適かをご提案しています。

Q6. 認定や補助の検討は、総会のどのくらい前から動けばよいですか。
余裕をもって、工事を予定する年度の1年以上前から動かれることをお勧めします。アドバイザー派遣で現状を点検し、長期修繕計画を整え、認定や補助の事前相談を済ませておけば、総会では「すでに段取りができた状態」で決議に臨めます。交付決定の前に契約してはいけないという制約がある以上、前さばきの時間を確保しておくことが、結果的に最も費用を抑えます。

結語

藤沢市の制度を一つひとつ見ていくと、「知らなかったために使えなかった」という取りこぼしが、いかにもったいないかが分かります。無料のアドバイザー派遣から始め、計画を整え、認定を取り、工事に補助を重ね、最後に税制で出口を軽くする。この一本の線を、私はいつも理事長さまと一緒に引くようにしています。

工事の話はもちろん、その前段の「制度の整理」や「総会での説明資料づくり」だけでも、お力になれることがあります。藤沢の海風は塩害という形で建物にも効いてきますから、沿岸部のマンションは特に、早めの点検が後の費用を左右します。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理からでも、喜んでお手伝いします。

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出典・参考資料

※本記事は2026年6月時点で公開されている公的情報をもとに作成しています。補助率・上限額・適用期間・申請受付期間は予算や制度改正により変更される場合があります。実際の申請にあたっては、必ず藤沢市および各事業の公式情報をご確認のうえ、事前相談からお進めください。

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川崎市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜武蔵小杉・溝の口・新百合ヶ丘の築古物件を「NOI」で立て直す2026年度の制度設計

築年数が25年を超えたあたりから、物件の表情は静かに変わっていきます。外壁の色あせ、シール（目地のゴム）の痩せ、窓まわりの結露跡。私はこの仕事を20年やってきて、こうした「小さな劣化」が、ある日突然「空室期間の長期化」という数字になって返ってくる場面を、川崎でも何度も見てきました。

正直に申し上げます。賃貸オーナーさまにとって、大規模修繕は「コスト」ではありません。入居率と賃料、そして売却時の物件価値（収益還元価格）を左右する投資判断です。そして2026年度（令和8年度）は、その投資判断を後押しする補助金・税制が、国・神奈川県・川崎市の三層でかなり手厚く揃っています。

この記事では、川崎市内に賃貸マンション・賃貸ビル・店舗・クリニックなどをお持ちのオーナーさまに向けて、使える制度を「物件タイプ別」「NOI（実質賃料収入）への効き方別」「税務処理別」で整理します。管理組合向けの一般的な解説ではなく、オーナーの財布とキャッシュフローの目線で書いていきます。

1. なぜ今、川崎市の賃貸オーナーは「補助金を絡めた修繕」を投資判断に組み込むべきか

川崎市は、武蔵小杉（中原区）のタワーマンション群、溝の口（高津区）の商業集積、新百合ヶ丘（麻生区）の住宅地まで、賃貸需要の厚いエリアを抱えています。一方で、川崎区・幸区を中心に昭和56年5月以前に着工された旧耐震の建物もまだ相当数が現役で稼働しています。

ここで効いてくるのが、入居者側の目線の変化です。同じ家賃帯でも、窓が二重サッシで結露しにくい、給湯がエコジョーズで光熱費が安い、外壁がきれいで管理が行き届いている――そうした物件に入居希望は集まります。私の経験上、入居率が1%改善すれば、20戸・平均家賃9万円の物件で年間21万円超のキャッシュフロー差が生まれます。これが10年続けば200万円です。修繕投資の回収は、家賃の維持と空室の短縮という「静かな数字」で進みます。

もう一つ、川崎ならではの事情があります。市内には旧耐震の建物が川崎区・幸区を中心にまだ多く残る一方で、武蔵小杉や鹿島田、新川崎の再開発で供給される新築・築浅物件との競争は年々厳しくなっています。築古物件が同じ土俵で戦うには、価格を下げるか、価値を上げるかのどちらかしかありません。私は、安易な家賃の値下げは「物件価値そのものを削る選択」だと考えています。賃料を下げればNOIが下がり、NOIが下がれば収益還元で評価される売却価格も下がる。値下げは、保有中と出口の両方で資産を痩せさせるのです。

ここからが本題です。築古物件の修繕は、どのみち避けられません。だとすれば、補助金・税制が乗るタイミングで、出口（売却）まで見据えた投資として実行するのが合理的です。2026年度の制度を、順に見ていきましょう。

2. オーナーの物件タイプ別――川崎市で使える耐震助成は「2本立て」

川崎市の耐震系助成は、オーナーの物件の持ち方によって窓口が分かれます。ここを取り違えると、申請そのものが通りません。まずは自分の物件がどちらかを確認してください。

2-1. 区分所有・分譲タイプのオーナー――川崎市マンション耐震改修等事業助成制度

分譲マンションの一室や複数戸を賃貸に出しているオーナーさまが、管理組合を通じて使えるのが「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」です。この制度は令和8年4月から改修費の補助額が拡充されました（出典：川崎市マンション耐震改修等事業助成制度）。

対象は、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工された、鉄筋コンクリート造等で地上3階以上・住戸数6戸以上の分譲マンションです。助成内容は次のとおりです。

区分 補助率 限度額
耐震診断 費用の2/3 1住戸あたり5万円
耐震設計 費用の2/3 1住戸あたり5万円
耐震改修 費用の1/3 1住戸あたり50万円（かつ51,700円/㎡）

ここがオーナー目線で重要なのですが、耐震改修を行うと所得税の特別控除と固定資産税の減額を併用できます（出典：同上）。補助金で初期キャッシュアウトを抑え、税制で保有コストを下げる――この二段構えが効きます。さらに、令和5年度からは助成金を施工会社が直接受け取る「代理受領制度」が使えるため、オーナーの立替負担も軽くなります。

区分所有の場合、申請の主体は管理組合ですが、オーナーが理事会に働きかけて動かすケースは少なくありません。お問い合わせは川崎市防災まちづくり推進課（電話044-200-3017）です。

2-2. 一棟賃貸・賃貸ビル・店舗・クリニックのオーナー――特定建築物等耐震改修等事業助成制度

一棟所有の賃貸ビル、店舗併用の建物、旅館、そして病床のある診療所や老人ホームなどをお持ちのオーナーさまは、別制度の「特定建築物等耐震改修等事業助成制度」が窓口になります。こちらは規模の大きい建物を対象とするため、限度額の桁が変わります（出典：特定建築物等耐震改修等事業助成制度）。

区分 補助率 限度額（法第14条建築物・小規模福祉施設等）
耐震診断 費用の2/3 230万円
耐震設計 費用の2/3 140万円
耐震改修 費用の23% 1,000万円

道路の通行を妨げるおそれのある「沿道建築物」などの法附則第3条第1項の建築物では、改修の限度額が4,000万円まで設定されています。延べ面積による限度額の細かな条件もあるため、適用の可否は必ず事前に確認してください。

医療法人や介護事業者のオーナーさまにとっては、耐震性の確保はBCP（事業継続計画）と直結します。診療や入所サービスを止めないための備えが、補助金で軽くなるという見方ができます。とくにサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）や有床診療所では、災害時にサービスを継続できる建物であることが、入居者・患者やその家族からの信頼に直結し、稼働率の維持につながります。耐震・防災への投資は、医療報酬・介護報酬という安定収入の土台を守る投資でもある、という捉え方ができます。建物が止まれば収入も止まる――この構造を持つオーナーさまほど、耐震補助の優先順位は高くなります。

2-3. 「契約前の事前相談」という絶対条件

どちらの制度にも共通する、最も大切な注意点を申し上げます。耐震改修等の契約を結ぶ前に、必ず市へ事前相談すること。 特定建築物制度では「まずは助成の対象になるかの確認のため、事前相談が必要」と明記されており、申請を行った年度の1月末日までに完了報告ができるスケジュールで動く必要があります（出典：同上）。

私はこれを、必ずお客さまにワンセットでお伝えしています。契約日が交付決定より前になってしまうと、せっかくの数百万円が一円も出ません。修繕の段取りは、補助金のスケジュールから逆算して組むのが鉄則です。

3. 省エネ改修を「賃料維持装置」に変える――国の2026年度3制度

耐震が「守り」だとすれば、省エネ改修は「攻め」です。窓・給湯・断熱は、入居者の光熱費と快適性に直結し、そのまま賃料の維持力になります。2026年度の国制度は、賃貸物件のオーナーをはっきり対象に含めています。

3-1. 先進的窓リノベ2026事業

環境省の「先進的窓リノベ2026事業」は、内窓設置や外窓交換などの断熱改修を支援します。2026年度は住宅1戸あたり最大100万円（前年度の200万円から減額）ですが、2026年からは非住宅建築物も対象に加わり、1棟あたり最大1,000万円まで設定されました。賃貸物件のオーナーも対象です（出典：先進的窓リノベ2026事業（環境省））。令和7年（2025年）11月28日以降に着工した工事が対象になります。

窓は、結露・カビのクレーム源であり、退去理由にもなりやすい部位です。ここに補助を乗せて手を入れると、入居者満足と賃料維持の両方に効きます。

3-2. 賃貸集合給湯省エネ2026事業（オーナー直接申請できない点に注意）

賃貸オーナーに特化した制度がこれです。経済産業省（資源エネルギー庁）の「賃貸集合給湯省エネ2026事業」は、既存の賃貸集合住宅でエコジョーズ等の小型省エネ給湯器に交換する工事を支援します。補助額は、追い焚きなしで5万円/台、追い焚きありで7万円/台が基本で、一定の排水工事を伴う場合は最大8万円/台・10万円/台まで加算されます（出典：賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】）。

注意点が一つあります。この補助金はオーナーが直接申請することはできず、登録事業者である「賃貸集合給湯省エネ事業者」を通じて申請・還元される仕組みです。したがって、登録事業者と契約できる施工会社を選ぶことが、受給の前提条件になります。

3-3. 給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026

このほか、高効率給湯器（エコキュート等）を対象とする「給湯省エネ2026事業」、断熱・省エネ改修を幅広く支援する「みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）」があります。これらは併用ルールが制度ごとに細かく定められているため、どの工事をどの制度に割り当てるかの「制度の組み合わせ設計」が、受給総額を最大化する鍵になります。

私はいつもオーナーさまに、「補助金は単品で取りに行くものではなく、修繕計画全体の中で配置するもの」とお伝えしています。たとえば、窓は窓リノベ、給湯は賃貸集合給湯省エネ、外壁・防水は自己資金と工法圧縮、というように、工事項目ごとに最適な財源を割り当てる。同じ予算でも、この設計があるかないかで、最終的な手出し額は数百万円単位で変わってきます。逆に言えば、制度を知らずに一括で発注してしまうと、本来もらえたはずの補助を取り逃すことになります。ここが、修繕を「ただの出費」で終わらせるか「投資」に変えるかの分かれ目です。

4. 神奈川県の制度で「事業性投資」として診断から組む

川崎市・国に加えて、神奈川県の制度も重ねられます。とくにテナントビルや事業用建物をお持ちのオーナーさまには、県の「中小企業省エネルギー診断（無料）」が入口として使えます。県内に事業所を有する中小企業等が対象で、テナント入居の事業者も対象になります（出典：中小企業省エネルギー診断（神奈川県））。

そして、この診断で提案された設備は「中小企業省エネルギー設備導入費等補助金」の対象になります。補助率は補助対象経費の1/3で上限500万円、県の認証（かながわ脱炭素チャレンジ中小企業認証など）を受けると上限600万円に上がります。令和8年度の申請期間は令和8年6月1日から令和8年11月30日です（出典：中小企業省エネルギー設備導入費等補助金（神奈川県））。

「無料診断で投資効果を数値化し、その根拠をもって設備補助を取りに行く」――この流れは、感覚ではなく数字で投資判断したいオーナーさまと相性が良いやり方です。

なお、川崎市独自の「地域脱炭素移行・再エネ推進補助金」もありますが、こちらは溝口（みぞのくち）周辺の脱炭素先行地域に所在する施設群が対象という地域限定の制度です（出典：川崎市地域脱炭素移行・再エネ推進補助金）。また、市の「市内事業者エコ化支援補助金」は居住用途の共同住宅が対象外となっている点にも注意が必要です。自分の物件・エリアで何が使えるかは、個別に見極める必要があります。

5. 税務で結果が変わる――損金算入・固定資産税減額・補助金の「雑収入」課税

ここはオーナー記事でいちばん大切な章です。修繕費か資本的支出かの税務処理で、手元に残る現金は大きく変わります。

第一に、修繕費か資本的支出か。 原状回復や維持管理の範囲の工事は「修繕費」としてその年に全額損金算入できますが、建物の価値や耐用年数を高める工事は「資本的支出」として減価償却で複数年にわたって費用化します。外壁塗装・防水・シール打ち替えなどは、内容によって判断が分かれるため、見積りの段階から税理士と工事内容を共有しておくのが安全です。

第二に、固定資産税の減額。 前述の耐震改修に伴う固定資産税の減額に加え、一定要件を満たす長寿命化工事では固定資産税の減額措置が用意されています。保有期間中の税負担を下げる効果は、NOIにそのまま乗ってきます。

第三に、補助金は受給時に「雑収入」として課税される点です。これは見落とされがちですが、補助金は益金（収入）として計上され、原則として課税対象になります。一定の要件下では圧縮記帳によって課税のタイミングを繰り延べられる場合もありますが、適用可否は個別性が高いため、必ず顧問税理士にご確認ください。本記事は税務上の助言ではなく、検討の出発点としての一般情報です。

私がお伝えしたいのは、「補助金が出たから得」で終わらせず、補助金・損金・固定資産税の三段で、保有期間と出口まで通したキャッシュフローで判断するという姿勢です。

6. 数字で見る――川崎市・1棟20戸・築28年のNOI改善シミュレーション

抽象論だけでは動けません。川崎市内によくある「1棟20戸・築28年・RC造の賃貸マンション」を例に、ざっくりした考え方をお見せします（あくまで考え方を示すための簡易試算で、実際の金額は物件・制度の条件によって変わります）。

  • 窓断熱改修：先進的窓リノベ2026の非住宅枠を活用し、共用部・専有部の窓を計画的に改修。1棟上限1,000万円の枠内で補助を取得。
  • 給湯器更新：賃貸集合給湯省エネ2026で、追い焚きあり機種を10戸更新すれば、7万円×10台＝70万円の補助（排水工事加算でさらに上乗せの可能性）。
  • 外壁・防水の大規模修繕：補助対象外の部分は自己資金・借入で実施するが、工法選択で総額を圧縮（次章）。
  • 効果（NOI側）：窓・給湯の快適性向上で募集競争力が上がり、空室期間が平均1か月短縮、退去率も低下。仮に入居率が2%改善すれば、平均家賃9万円・20戸で年間約43万円のキャッシュフロー増。

ポイントは、補助金で初期コストを圧縮しつつ、賃料維持と空室短縮でリターン側を押し上げ、税制で保有コストを下げるという三方向の同時最適化です。1棟ごとに条件が違うので、私たちはまず「現地調査と利回り改善シミュレーション」から入ることをおすすめしています。

そしてもう一つ、忘れてはいけないのが出口（売却）への効き方です。収益不動産の価格は、ざっくり言えば「年間のNOI ÷ 期待利回り（キャップレート）」で評価されます。つまり、NOIが年間43万円改善すれば、キャップレート5%の市場では理論上およそ860万円も物件評価額が上がる計算になります。修繕投資は、目先の利回り改善以上に、物件価値そのものを底上げする効果を持つということです。

加えて、外壁や防水、窓まわりがきちんと手入れされている物件は、売却時のデューデリジェンス（買主側の物件調査）で「修繕履歴が明確で、当面の大きな出費が見込まれない物件」として評価されやすくなります。逆に、劣化を放置した物件は、買主から将来の修繕費を値引き材料として差し引かれます。築年数なりの劣化は、保有中の賃料下落圧力としてだけでなく、出口での値引き圧力としても静かに効いてくるのです。補助金が乗るうちに計画的に手を入れておくことは、出口価格を守る防衛策でもあります。

7. 申請の落とし穴と着手順ロードマップ

補助金で最も多い失敗は、「良かれと思って先に契約してしまう」ことです。耐震・省エネのいずれも、交付決定や事前相談の前に契約・着工すると対象外になります。着手の順番を間違えないでください。

  1. 物件タイプの確認（区分所有か一棟か、住宅か事業用か）で、使える制度を仕分ける
  2. 市・県への事前相談（耐震系は契約前が絶対条件）
  3. 登録事業者の選定（賃貸集合給湯省エネは登録事業者経由が必須）
  4. 税理士と工事区分の事前すり合わせ（修繕費か資本的支出か）
  5. 交付申請 → 交付決定 → 契約・着工（この順序を死守）
  6. 完了報告・実績報告（年度内スケジュールに注意。特定建築物制度は1月末完了目安）

予算枠に達した時点で受付終了になる制度も多く、年度後半は枠が埋まりがちです。動ける物件から早めにが基本姿勢です。

8. 工法の選択がNOIを左右する――明誠の「3工法」提案

最後に、補助金の話とは別の、しかし総額に直結する論点をお話しします。それは工法の選択です。

大規模修繕というと「建物全体に足場を組む」イメージが一般的ですが、私たち明誠は、通常の足場仮設工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な方法をご提案できる、日本でも数少ない会社です。

オーナー目線で、ロープアクセス工法（産業用ロープで職人が外壁にアクセスして施工する無足場の工法）には明確なメリットがあります。足場の架設・解体費がかからない分、総額を圧縮できること。そして足場を組まないため、施工中の防犯リスクや入居者の生活ストレスが小さく、空室・退去の誘発を抑えられることです。足場が窓を覆う数か月は、入居者にとって地味なストレスで、退去の引き金になることがあります。

もちろん、全面的に足場が適する物件もあります。だからこそ、部位ごとに足場とロープを使い分けるハイブリッドで総合コストを最適化する、という発想が効いてきます。詳しくはロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。補助金で初期コストを抑え、工法選択で総額を抑える。この両輪が、オーナーさまのNOIと出口価格を底上げします。

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 区分所有で一室だけ持っています。耐震助成は使えますか。
川崎市マンション耐震改修等事業助成制度の申請主体は管理組合です。ご自身の働きかけで理事会・総会の検討に乗せる必要があります。まずは管理組合の修繕計画の状況をご確認ください。

Q2. 賃貸集合給湯省エネは、自分で申請して受け取れますか。
いいえ。登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」を通じて申請・還元される仕組みで、オーナーが直接申請することはできません。登録事業者と契約できる施工会社の選定が前提です。

Q3. 補助金をもらうと課税されますか。
原則として補助金は雑収入として益金に計上され、課税対象になります。圧縮記帳など繰延の手当てができる場合もありますが、適用は個別性が高いため、顧問税理士にご確認ください。

Q4. 外壁塗装は修繕費で落とせますか。
工事内容によります。原状回復・維持の範囲なら修繕費、価値や耐用年数を高める部分は資本的支出として扱われることがあります。見積り段階で税理士と内容を共有しておくのが安全です。

Q5. まず何から始めればいいですか。
物件タイプの確認と、市・県への事前相談、そして現地調査です。契約・着工を先行させないことだけは、くれぐれもご注意ください。

結語

お持ちの川崎市内の物件で、まだこの補助金・税制の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お声がけください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション・キャッシュフロー試算だけでも承ります。補助金のスケジュール、工法の選択、税務の組み立て――この3つを通して設計できるかどうかで、同じ修繕でも手元に残る現金は大きく変わります。

私はこれを、現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想として申し上げています。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。ご相談・お問合せはこちらから、お気軽にどうぞ。

出典・参考資料

※本記事は2026年6月時点の公開情報に基づく一般的な情報提供であり、税務・法務上の個別助言ではありません。各制度は予算枠の状況や要件改定により変更される場合があります。申請にあたっては必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

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川崎市の分譲マンション管理組合が使える補助金・税制活用ガイド｜大規模修繕の負担を軽くする2026年度（令和8年度）の制度設計

「修繕積立金が、計画より足りていない」――川崎市内の管理組合で理事長さまとお話しすると、最初の30分でほぼ決まってこの話になります。築20年を超えたあたりから、外壁や防水の劣化は待ったなしで進む一方、積立金の値上げは総会でなかなか通らない。このギャップに、理事会の皆さまは毎年頭を悩ませておられます。

私は20年近く、マンションやビルの大規模修繕の現場で叩き上げてきました。その経験から正直に申し上げます。川崎市の管理組合は、使える制度を「知らないまま」工事に入ってしまうケースが、本当に多い。川崎市・神奈川県・国には、管理組合が主体となって使える補助金や税の優遇が、実は何層にも用意されています。これらを工事計画と一緒に設計するだけで、戸あたりの負担は目に見えて変わります。

この記事では、川崎市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に活用できる支援制度を、入口の相談から、登録・認定、耐震、バリアフリー、省エネ、そして固定資産税の減額まで、申請の順番と落とし穴も含めて整理します。読み終えたとき、次の理事会で「まず何を確認すべきか」がはっきりしているはずです。

1. なぜ今、川崎市の管理組合は「補助金・税制を絡めた大規模修繕」を考えるべきか

川崎市は7つの行政区からなる政令指定都市で、武蔵小杉・溝の口・新百合ヶ丘といった主要駅を中心に分譲マンションのストックが非常に多い都市です。高度経済成長期からバブル期、そして近年のタワーマンション供給まで、幅広い世代の住棟が積み上がっており、いま多くの住棟が「2回目・3回目の大規模修繕」の時期を迎えています。

ここで管理組合が直面するのが、次の3つの壁です。

第一に、修繕積立金の不足です。国土交通省の「マンション総合調査」でも、長期修繕計画上の必要額に対して積立額が不足している組合が一定割合あることが繰り返し指摘されています（出典：国土交通省 マンションに関する統計・データ等）。工事の単価が上がっている近年、この不足は以前より重くのしかかります。

第二に、合意形成の難しさです。区分所有者の高齢化、賃貸化、空室化が進むと、総会で工事の議決を得ること自体が容易ではなくなります。

第三に、情報の非対称です。補助金や税制は、申請のタイミングや要件が細かく、しかも年度ごとに変わります。理事は数年で交代するため、ノウハウが組合に蓄積されにくい。

私はこれを、いつも「制度の取りこぼし」と呼んでいます。工事そのものは避けられない出費でも、制度を絡めれば「実質負担」は下げられる。たとえば固定資産税の減額は、工事費そのものを安くするわけではありませんが、工事後に区分所有者全員の税負担が軽くなるため、総会で工事を通すための「説明材料」になります。補助金は積立金不足の穴埋めに直接効きます。

ここからが本題です。川崎市の管理組合が使える制度を、順番に見ていきましょう。

2. 川崎市が独自に持つ管理組合向け支援制度

川崎市は、管理組合への支援の「入口」として、まず登録制度を整えているのが特徴です。ここを起点に、相談・助成・認定がつながっていきます。順番に紹介します。

2-1. すべての起点――川崎市マンション管理組合登録・支援制度

川崎市の管理組合支援は、「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」への登録が事実上の入口になっています。登録した管理組合には、後述する無料アドバイザー派遣の回数が増える、市の「川崎市マンション便り」が年2回届く、管理組合交流会に参加できる、そして段差解消工事等費用助成制度を利用できる――といったメリットがあります（出典：川崎市「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」）。

私が川崎市の組合にまずお伝えするのは、「補助や助成を使いたいなら、まず登録から」ということです。段差解消助成のように、登録が利用要件になっている制度があるため、登録していないと入口でつまずきます。費用がかかるものではないので、未登録の組合は早めに済ませておくのが得策です。

2-2. 入口の相談――マンション管理アドバイザー派遣

「何から手をつければいいか分からない」という組合に、私が最初におすすめするのがこの制度です。川崎市は、川崎市住宅供給公社のハウジングサロンに相談したうえで派遣が適当と判断された場合に、専門家のアドバイザーを派遣しています。

回数の扱いに、登録制度のメリットがはっきり出ます。登録済みのマンションは年3回まで、未登録は年1回まで、無料で専門家の派遣を受けられます（出典：川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」）。管理運営、規約の見直し、財務（積立金）、長期修繕計画や大規模修繕の進め方まで、幅広く相談できます。

工事業者に相談する前に、まず中立的な専門家に現状を見てもらう。これが遠回りに見えて、いちばん安全な入口です。ハウジングサロンの予約は火曜から土曜（祝日・年末年始を除く）に受け付けています。

2-3. 共用部のバリアフリー化――川崎市マンション段差解消工事等費用助成制度

高齢化が進む住棟では、共用部のバリアフリー化が切実な課題になります。川崎市には、分譲マンション共用部の段差解消工事に要する費用の3分の1を助成する制度があります。敷地内通路、外部出入口、廊下、階段に、傾斜路（スロープ）、手すり、車いす使用者用昇降機などを新規に設置する工事が対象です（出典：川崎市「川崎市マンション段差解消工事等費用助成制度」）。

助成の中身は次のとおりです。

項目 内容
助成率 工事費（消費税相当額を除く）の3分の1（千円未満切捨て）
上限 住戸数 × 10,000円（＝1戸あたり1万円）、かつ予算の範囲内
対象 段差箇所への傾斜路・手すり等の新規設置（改修は対象外）
要件 RC・SRC・S造、原則6戸以上、管理組合登録・支援制度に登録済みであること
受付 計画書の受付期間は概ね4月〜9月末

ここで効いてくるのが、前述の登録制度です。登録していなければ、この助成は使えません。また、「新規設置」が対象で、既存設備の改修は対象外という点も見落としがちなので、計画段階で工事内容を確認しておくことが大切です。

2-4. 旧耐震マンションの要――川崎市マンション耐震改修等事業助成制度

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けて着工された、いわゆる「旧耐震」の分譲マンションには、川崎市の手厚い耐震改修助成があります。耐震診断・耐震設計・耐震改修が対象で、令和8年4月から補助額が拡充されています（出典：川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」）。

助成の水準は次のとおりです。

区分 助成内容
耐震診断 費用の2／3（1住戸あたり上限5万円）
耐震設計 費用の2／3（1住戸あたり上限5万円）
耐震改修 費用の1／3（1住戸あたり上限50万円。51,700円/㎡を限度）

対象は、RC・SRC・S造で地階を除く階数が3以上、専有部分の数が6以上などの要件を満たす分譲マンションです。耐震設計には耐震診断で「安全でない」と判定されていること、耐震改修には耐震判定委員会等の評価や法に基づく計画認定が前提になります。

ひとつ、現場の人間として強くお伝えしたいことがあります。この助成は助成金額が100万円を超える場合、市内中小企業者による入札、または市内中小企業者2者以上からの見積りが必要とされています。施工会社の選び方が補助の要件に直結するということです。さらに、令和5年度からは代理受領制度も使えるようになっており、組合が一時的に全額を立て替えずに済む仕組みも整っています。順番と段取りを間違えると、せっかくの助成が受けにくくなります。私が一番悔しい思いをするのは、工事内容は良かったのに、申請手順の前後で補助を取り逃した組合を見たときです。なお、耐震診断の前段として「川崎市マンション耐震診断に係る予備調査事業」も用意されており、診断・設計・改修を一連の流れで設計できます。

2-5. 川崎市マンション管理計画認定制度

川崎市は、管理組合の運営や長期修繕計画が一定の基準を満たしていることを市が認定する「マンション管理計画認定制度」を設けています（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」）。

認定を取ると、市場での評価が高まるほか、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の金利優遇や「フラット35（維持保全型）」の借入金利の引き下げなど、波及するメリットがあります。そして川崎市では、後述する長寿命化促進税制の入口要件としても、この認定が効いてきます。私はこれを、補助金・税制を効かせるための「土台づくり」と位置づけて、登録制度とワンセットで理事会にご提案するようにしています。

3. 固定資産税が半額に――マンション長寿命化促進税制

補助金が「入口の出費」を軽くするのに対し、税制は「工事後の負担」を軽くします。なかでも管理組合がぜひ知っておくべきなのが、マンション長寿命化促進税制です。

3-1. 制度の中身

一定の要件を満たすマンションで、長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事）を実施すると、工事完了の翌年度分の建物部分の固定資産税が2分の1減額されます。川崎市の案内では、減額される範囲は次のとおりです（出典：川崎市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額」）。

1戸あたりの床面積 減額の範囲
100㎡以下 居住部分の固定資産税額の2分の1を減額
100㎡超 100㎡相当分の居住部分の固定資産税額の2分の1を減額

減額されるのは、長寿命化工事完了年の翌年1月1日を賦課期日とする課税年度分です。

ここがこの制度の優れたところで、減額は区分所有者全員に及びます。総会で「工事をすると、来年の皆さんの固定資産税が半分になります」と説明できれば、合意形成の追い風になります。数字の体感としては、たとえば建物部分の固定資産税が1戸あたり年5万円のマンションなら、その年は2.5万円が軽くなる計算です。50戸あれば組合全体で年125万円規模の効果になります。しかも川崎市では、管理組合の管理者等が必要書類を提出すれば、各区分所有者から個別に申告書が出ていなくても減額を適用できる仕組みになっています。理事会主導でまとめて手続きできるのは、実務上たいへん大きい利点です。

3-2. 適用要件と「管理計画認定」との関係

この税制を使うには、川崎市の案内で、次の要件を満たす必要があります。

  • 新築から20年以上が経過していること
  • 総戸数が10戸以上であること
  • 過去に1度以上の長寿命化工事を行っており、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに2回目以降の長寿命化工事を完了していること
  • 管理計画認定マンションであること（令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げ済み）、または長期修繕計画に係る助言・指導を受けて計画を作成・見直しし、一定基準に適合したこと

ここで川崎市の「管理計画認定制度」や「長期修繕計画に係る助言・指導」が、税制の入口要件として直結していることが分かります。また、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修など他の固定資産税減額措置との同時適用はできず、過去にこの長寿命化の減額を受けたことがないことも条件です。どの減額を使うのが得かは、工事内容とセットで判断する必要があります。

4. 国・神奈川県の制度（2026年度）で省エネ改修を「戸あたり」で効かせる

川崎市の制度に、国と神奈川県の省エネ補助を重ねると、大規模修繕に「断熱」や「設備更新」を組み込んだときの戸あたり負担がさらに下がります。2026年度（令和8年度）の主役は次の制度群です。

4-1. 先進的窓リノベ2026事業

窓を断熱性能の高いものに交換・設置する工事に、国（環境省）が大型の補助を出す制度です。2026年は補助上限が100万円となっています（2025年の上限200万円から変更）。重要なのは、管理組合が施主となって建物全体を一括でリフォームするケースも対象になる点です（戸単位での申請も可）。出典：先進的窓リノベ2026事業【公式】。

申請は「窓リノベ事業者」として登録された施工会社が行う仕組みで、区分所有者や組合が直接申請するものではありません。だからこそ、制度に精通した施工会社を選ぶことが、そのまま補助の取りこぼし防止につながります。

4-2. 給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026事業

高効率給湯器（エコキュート等）の導入を補助する「給湯省エネ2026事業」、断熱改修や設備更新を幅広く対象にする制度群も走っています。これらは併用が可能で、窓の断熱改修と給湯器交換を同時に行えば、それぞれの補助を受けられます（出典：住宅省エネ2026キャンペーン）。

なお、2025年度の「子育てグリーン住宅支援事業」は、2026年度から内容を一新した「みらいエコ住宅2026事業」（国土交通省・環境省連携）に引き継がれています。一定の省エネ性能を満たす住宅の新築・購入のほか、戸建・共同住宅を問わず既存住宅の省エネ改修等が補助対象とされており、共用部を含む大規模修繕に断熱改修を組み込む際の選択肢になります。対象工事や共用部の取り扱いの詳細は公式サイトでご確認ください（出典：みらいエコ住宅2026事業【公式】）。

大規模修繕のタイミングは、足場が架かる、あるいはロープアクセスで建物全周にアクセスできる「またとない機会」です。このときに窓や設備の更新をまとめて行うと、後から単独で工事するより足場・仮設のコストを節約でき、補助の対象工事も増やせます。

4-3. 神奈川県の省エネ補助も重ねる

神奈川県も「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」を用意しています。指定の省エネ改修が対象で、補助対象経費の3分の1または15万円のいずれか低い額が上限とされ、外気に接する窓（玄関ドア等を含む）の改修が必須です。申請は事業着手の2か月以上前に行い、交付決定を受けた後に着工することが条件です（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」）。国・県・市の制度の重複利用の可否は、必ず各窓口で確認が必要です（参考：川崎市「国・神奈川県の省エネに関する制度について」）。

5. 申請タイミングという落とし穴――「交付決定前の契約」は全部パー

ここまで多くの制度を紹介しましたが、すべてに共通する、いちばん大事な原則を改めて強調させてください。

「補助金は、交付決定を受ける前に契約・着工したものは対象外になる」

神奈川県の省エネ補助は「交付決定前に着工しないこと」が明記された条件です。川崎市の耐震改修等事業も、事前相談票の提出や計画承認の手続きが先で、その後に着工する流れになっています。段差解消助成も、計画書の受付期間（概ね4月〜9月末）に間に合わせる必要があります。

私の経験上、ここでつまずく組合が本当に多い。総会で工事業者を決め、契約を交わし、いざ着工してから「補助金を使いたい」と相談に来られても、もう間に合わない。制度は「動き出す前」に組み込むものです。理事会のスケジュールを引くとき、私はいつも「①事前相談 → ②申請 → ③交付決定 → ④契約・着工」という順番を最初に書き出すようお伝えしています。

逆に言えば、この順番さえ守れば、複数の制度を計画的に重ねられます。早めに動くこと――それが川崎市で補助金を取りこぼさない、最大のコツです。

6. 川崎市の管理組合・補助金活用ロードマップ（着手順）

ここまでの制度を、実際に動かす順番でまとめます。

  1. 川崎市マンション管理組合登録・支援制度に登録する。段差解消助成やアドバイザー派遣（年3回）の前提になる、すべての起点。
  2. マンション管理アドバイザー派遣で現状把握。ハウジングサロンに相談し、管理運営・積立金・長期修繕計画の課題を洗い出す。
  3. 長期修繕計画の作成・見直し（助言・指導の活用を検討）。工事範囲と積立金の水準を確定させ、長寿命化促進税制の入口要件も整える。
  4. マンション管理計画認定の取得を検討。税制・融資優遇の土台を作る。
  5. 旧耐震なら耐震診断（予備調査）→耐震設計→耐震改修を事前相談。100万円超の助成は市内中小企業者への発注要件に注意。
  6. 共用部のバリアフリー化は段差解消助成を申請（登録済み・新規設置が前提、受付は4月〜9月末）。
  7. 大規模修繕の本体工事に、国・県の省エネ補助を組み込む（窓・給湯・断熱）。施工会社は制度対応の実績で選ぶ。
  8. 工事完了後3か月以内に長寿命化促進税制を申告し、翌年度の固定資産税減額を受ける。管理者等による一括申告が可能。

この順番の肝は、「お金を出す前に、登録と認定で土台を作り、制度の交付決定を取りに行く」ことに尽きます。

6-1. 数字で見る試算イメージ（川崎市・50戸・築25年のケース）

あくまで考え方を示すためのイメージで、実際の金額は建物の状態・面積・工事内容により変わりますが、効果の「桁感」をつかんでいただくために置いてみます。

項目 概算
大規模修繕工事費（本体） 約9,000万円
省エネ改修（窓・断熱を組み込み） 上乗せ工事費の一部を国・県補助でカバー
段差解消工事（共用部バリアフリー） 工事費の1／3（上限：50戸×1万円＝50万円）
固定資産税減額（長寿命化促進税制） 翌年度、建物部分の固定資産税が組合全体で半額（戸あたり数万円規模）

工事費そのものを大きく削るというより、「省エネ部分の上乗せを補助で吸収」「翌年度の税が軽くなる」という形で、実質負担を多面的に下げるのが川崎市での王道です。

7. 大規模修繕は「工法の選択肢」で総額が変わる――明誠の3工法提案

ここからは、私たち株式会社明誠のサービスのご案内です（自社紹介のセクションとして明確に区切ります）。

補助金や税制で「実質負担」を下げる一方、工事の総額そのものを左右するのが工法の選び方です。マンションの大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が当たり前だと思われがちです。しかし足場の仮設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場が架かっている間は居住者の生活にも影響が出ます。

明誠は、建物の特性に応じて3つの工法から最適な提案ができる、日本でも数少ない会社です。

第一に、通常足場工法。中低層や複雑な形状の建物に向きます。第二に、ロープアクセス工法。産業用ロープで作業員が壁面を昇降して施工する「無足場工法」で、足場費の削減・工期短縮・居住者の生活影響の最小化が強みです。高層や、足場の架設が難しい物件、コストを重視する物件に向きます。第三に、ハイブリッド工法。部位ごとに足場とロープアクセスを使い分け、大規模・複雑な物件で総合的にコストを最適化します。

私はこの3つを、必ずワンセットで比較してご提案するようにしています。なぜなら、同じ建物でも「どこに足場を架け、どこをロープで攻めるか」で、総額も工期も、そして補助金を組み込む余地も変わってくるからです。武蔵小杉や溝の口のような高層物件が多い川崎市では、ロープアクセスやハイブリッドの強みが特に活きます。

明誠はさらに、日本で初めてとなるロープアクセス工事のフランチャイズを展開しており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。これにより、高品質と低価格の両立を図っています。川崎市の補助金・税制の活用と、工法の最適化。この2つを同時に設計できるのが、私たちの強みです。

工法の詳細はロープアクセス工法のご紹介を、大規模修繕の総合的な進め方は大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 補助金と長寿命化促進税制は、両方使えますか。
A. 制度の趣旨と要件が異なるため、要件を満たせば併用できる場合があります。ただし、長寿命化促進税制は、耐震・バリアフリー・省エネの各固定資産税減額措置との同時適用ができません。税制は「工事後の固定資産税」、補助金は「工事費」と、効くタイミングが違うと整理すると分かりやすいです。重複利用の可否は各窓口で確認するのが前提です。

Q2. 登録していない管理組合は、何も使えないのでしょうか。
A. アドバイザー派遣は未登録でも年1回まで無料で使えますが、段差解消助成のように登録が利用要件になっている制度があります。登録は費用がかからないので、まず登録から始めるのが川崎市での王道です。

Q3. 申請の事務作業が大変そうで不安です。
A. 川崎市のアドバイザー派遣や、制度に精通した施工会社のサポートを使えば、書類の準備は大きく軽くなります。長寿命化促進税制は、管理者等がまとめて申告できる仕組みがあり、先進的窓リノベ2026などは登録事業者が申請を代行します。組合だけで抱え込まず、入口で専門家に相談するのが結局いちばん早い、というのが私の実感です。

Q4. 耐震改修助成で「市内中小企業者への発注」が要件と聞きました。
A. 助成金額が100万円を超える場合、市内中小企業者による入札、または市内中小企業者2者以上からの見積りが必要です。施工会社の選定が補助の要件に直結するため、見積りの段取りを早い段階で組んでおくことが大切です。

結語

川崎市の管理組合が使える制度は、決して少なくありません。むしろ「多すぎて分かりにくい」こと、そして「登録や認定という土台づくりを飛ばしてしまうこと」が、取りこぼしの最大の原因だと、私は現場で感じてきました。大事なのは、工事を決める前に、制度の地図を一度広げてみること。そして「登録 → 相談 → 申請 → 交付決定 → 契約」の順番を守ることです。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階、長期修繕計画の確認や工法の比較だけでも、お力になれることがあります。川崎の街には、これから2回目・3回目の修繕を迎える住棟がたくさんあります。その一棟一棟を、無理のない負担で長く使えるようにすること。それが、私たちの仕事です。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

本記事は2026年6月8日時点で公開されている情報をもとに作成しています。補助率・上限額・申請期限・受付状況は年度や予算の状況により変更される場合があります。実際の申請にあたっては、必ず各制度の公式窓口で最新情報をご確認ください。また、税制・法務に関わる個別の判断は、税理士・行政書士等の専門家にご相談ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

横浜市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜旧耐震マンション・築古ビルを「稼ぐ資産」に変える2026年度の制度設計

横浜駅・みなとみらい・関内、そして鶴見・港北・戸塚・青葉――政令指定都市・横浜市は、人口約377万人を抱える日本最大の基礎自治体であり、賃貸需要の裾野が23区に匹敵するほど広い。私（本間）が現場で建物を見て回って感じるのは、「これだけ実需に支えられたマーケットなのに、築年数を理由に賃料も入居率も取りこぼしているオーナーがあまりに多い」という、もったいない現実だ。横浜駅西口の中規模RC造マンション、関内・伊勢佐木町の店舗併用ビル、鶴見・南区・磯子に広く残る旧耐震の分譲・賃貸マンション――横浜のオーナーが抱える悩みは、ざっくり言えば「築古を理由に空室期間が伸びる」「修繕にお金をかけても賃料に跳ね返らない」「売ろうとすると利回りで買い叩かれる」の三つに集約されつつある。

本稿の主読者は、横浜市内で2棟以上の賃貸物件（マンション・ビル・店舗併用・木造アパート）を保有するオーナー、あるいは医療法人・介護事業者として自社建物を運用しているオーナーだ。テーマは「2026年度（令和8年度）、横浜市で使える補助金・助成金を、どう投資判断に組み込むか」。単なる制度カタログではなく、NOI（実質賃料収入）の改善・出口価格の上振れ・税務処理の三段で、結局いくら手残りが変わるのかという視点で整理していく。

最初に言葉の整理をしておく。NOI（Net Operating Income）とは、賃料収入から空室損や運営費を差し引いた「実質的な手残り収益」のことだ。収益物件の売却価格は、このNOIをキャップレート（還元利回り）で割って求める「収益還元法」で決まるのが実務の基本である。つまり、修繕投資がNOIを1円押し上げれば、それは売却時に何十倍にもなって跳ね返る。この感覚が、補助金活用の出発点になる。

1. なぜ今、横浜市オーナーは「補助金を絡めた修繕」を急ぐべきか

横浜市は18区からなる広域都市で、駅力・エリア特性が区ごとに大きく異なる。横浜駅・みなとみらい・関内を擁する都心臨海部、新横浜・港北ニュータウンの業務・住宅複合エリア、青葉・都筑の郊外ファミリー層、鶴見・南・磯子の下町賃貸エリア――それぞれにマーケットの色がある。家賃相場で見ると、横浜市の1K・ワンルームはおおむね6万円前後、1LDK・二人暮らし向けで9万円前後が一つの目安とされる（出典：CHINTAI・横浜市の1Kの家賃相場、SUUMO・神奈川県の賃貸家賃相場）。横浜駅周辺のように相場が高い駅と、郊外駅とでは賃料が大きく分かれるため、立地で劣る物件ほど建物の状態で差をつけるしかないのが実情だ。

横浜市自身も、賃貸マンションへの投資需要の強さを認めている。市の地価・賃料・利回り動向レポートでは、関内地区について「安定的な収益が見込まれる賃貸マンションに対する投資意欲は引き続き強く、需給は引き締まった状況」と分析している（出典：横浜市「地価水準・賃料・利回り動向レポート」）。需要が強いということは、建物の状態を底上げすれば「取りにいける賃料」がそこにあるということでもある。

一方で、入居検討者の目線は年々シビアになっている。高断熱・宅配ボックス・オートロック・追い焚き――これらを「当たり前の前提」とする層が増え、築20年以上の物件が何もせずに従前賃料を維持し続けるシナリオは、もう成立しにくい。とりわけ横浜は新築・築浅の供給も多いエリアだけに、築古物件は「設備の世代差」で静かに選別される。

数字で考えてみよう。1棟20戸の物件で平均入居率が95%から93%に落ちると、表面利回りベースで概ね2%相当の減収、稼働ベースのキャッシュフローでは年間で家賃数か月分が静かに消える。これが3年続けば、想定売却価格（収益還元法、横浜市の賃貸マンションで実務上目安となるキャップレート4.5〜6.5%帯）は数百万円から1,000万円超の単位で下振れる。「修繕を先送りした年数 × 入居率の低下」が、そのまま売却価格に効いてくるのだ。

私がオーナーと話していていつも感じるのは、「修繕は出費」という発想から「修繕は投資」という発想へ切り替えた瞬間に、補助金の見え方が一変するということだ。補助金を絡める意義は三つある。第一に、投下キャッシュアウトの圧縮（数万円〜数千万円が戻る、あるいは工事費に充当される）。第二に、税務上の取り扱いの最適化（資本的支出として減価償却する項目と、修繕費として全額損金算入できる項目を切り分け、節税効果を確保する）。第三に、テナント募集時の差別化材料化（「耐震改修済」「断熱改修済」は、賃料を維持しやすくする定量効果が見込める）。

ただし、補助金は受給時に雑収入として課税される点には常に注意が必要だ。手取りで考えるなら、補助率1/2や2/3の制度でも、所得税・法人税合算で30〜40%を逆算した「実質補助率」を計算しておくべきである。本稿ではこの点も、各制度の説明箇所で逐一触れていく。

2. 横浜市マンション耐震改修促進事業――旧耐震マンションを持つオーナーの本丸

横浜のオーナーがまず押さえるべき制度は、横浜市マンション耐震改修促進事業だ。市は「分譲マンションの耐震改修を促進し、地震に強い安全な街づくりを推進するため、耐震改修を実施するマンション管理組合に対して、耐震改修設計費、耐震改修工事費及び耐震改修工事に係る工事監理費を補助します」と明示している（出典：横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」。建築局企画部建築防災課 電話045-671-2943）。

2-1. 補助内容――設計2/3・工事監理2/3・工事1/3、限度額は最大5,000万円

補助の中身は、オーナー目線で見るとかなり手厚い。整理すると次のとおりだ（出典：同・横浜市マンション耐震改修促進事業）。

項目 補助率 限度額の考え方
耐震改修設計 2/3 延べ面積×1,000円/m²＋540万円、の2/3が上限
工事監理 2/3 工事監理費の2/3
全体改修工事 1/3 5,000m²未満2,000万円／5,000〜10,000m²未満3,500万円／10,000m²以上5,000万円

さらに、マンションの敷地が「地震災害時に通行を確保すべき道路」に接し、かつ一定の高さ以上に該当する場合は、改修工事費の補助率が1/3から2/3に引き上げられる（出典：同上）。横浜は緊急輸送道路の指定が市内に張り巡らされており、幹線道路沿いの物件オーナーには見逃せない上乗せだ。段階改修（2回に分けて全体を安全化）や、ピロティ階等の弱点を先行改修する部分改修にも、それぞれ限度額が設定されている。

2-2. オーナー特有の落とし穴①――「区分所有者本人居住」の要件

ここがオーナー記事として最も重要なポイントだ。この制度の対象は「昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工された区分所有法が適用される分譲マンション」で、なおかつ次のいずれかを満たすものとされている（出典：同上）。

ひとつは「住戸数の半分以上に区分所有者本人が居住しているマンション」。もうひとつは「地階を除く階数が3以上で、かつ延べ面積が1,000m²以上のマンション」（ただし延べ面積の半分以上が店舗等の場合は対象外）。

投資目的でワンルームを多数所有しているような「賃貸割合の高い分譲マンション」では、前者（区分所有者本人居住が半数以上）の要件を満たさないケースが多い。その場合でも、後者の「3階以上かつ延べ1,000m²以上」という規模要件を満たせば対象になり得る――ここを知らずに「うちは投資物件だから無理だ」と諦めてしまうオーナーが少なくない。自分の物件がどちらのルートで対象になるのか、事前相談の段階で必ず確認しておきたい。

2-3. オーナー特有の落とし穴②――本診断と「耐震改修が必要」判定が前提

もうひとつの前提が、市の制度による本診断（精密診断）の結果、「耐震改修が必要」と判定されていることだ（出典：同上）。つまり、いきなり改修工事の補助に飛びつくことはできず、「診断 → 設計 → 工事」という順番を踏む必要がある。横浜市には別途、マンション耐震診断支援事業も用意されているので、まだ診断を受けていないオーナーは、そこからの設計が出発点になる。素人感覚では遠回りに見えるが、診断結果という客観的な根拠があるからこそ、後の工事費補助が正当化される。この順序は崩せない。

2-4. 致命的な落とし穴③――事前相談と3者見積り、そして予算枠

横浜市の耐震助成で最も致命的なのが、申請タイミングと予算枠だ。市は「予算の状況によっては受付ができない場合がありますので、見積書の徴収及び管理組合の総会の決議等の前に、必ず建築防災課に事前相談をしてください」と明記している（出典：同上）。さらに「3者以上からの見積書の徴収を行ってください」とも定めている。

つまり、見積りを取る前・意思決定の前に、まず市へ相談するのが鉄則だ。順序を間違えて先に契約・着工してしまうと、補助対象から外れる恐れがある。なお、令和7年度の補助申請の受付はすでに終了している（出典：同上、最終更新2025年12月1日時点）。令和8年度の受付開始時期・予算枠は新年度の公表を必ず確認したい。年度予算には限りがあり、「枠が埋まれば締切」という性質の制度であることを忘れてはいけない。

2-5. 税制優遇――補助金と固定資産税・所得税の合わせ技

耐震改修には、補助金とは別に税制優遇が乗る。横浜市は、耐震改修工事を行った住宅・建築物について、所得税の特別控除、固定資産税・都市計画税の減額の制度を案内している（出典：横浜市「耐震改修工事を行われた方が所得税の特別控除、固定資産税・都市計画税の減額を受けるために」）。補助金で初期キャッシュアウトを圧縮し、税制優遇でランニングの負担を軽くする――この二段構えを取りこぼさないことが、オーナーの手残りを最大化する。ただし制度ごとに要件・期限が異なるため、税理士と連携して適用可否を早めに確認しておくのが安全だ。

3. 横浜市特定建築物耐震改修等補助事業――事業用ビル・店舗・病院オーナーの切り札

分譲マンション以外の「事業用建物」を持つオーナーにとっての本丸が、横浜市特定建築物耐震改修等補助事業だ。市は「病院、学校、店舗、事務所等の多くの人が利用する建築物等や地震災害時に通行を確保すべき道路沿道の建築物の耐震診断、耐震改修設計、耐震改修、除却に対して、費用の一部を補助する制度です」と説明している（出典：横浜市「特定建築物の耐震化」、補助金交付要領は令和8年6月1日施行）。対象は昭和56年5月31日以前着工の民間建築物で、大規模建築物や緊急輸送道路の沿道建築物などが該当する。

オーナー目線で押さえるべきポイントは四つある。

第一に、診断から除却まで一気通貫で補助があること。耐震診断は「大規模補助」「沿道補助」の場合、最大360万円が一つの上限の目安になる。耐震改修工事は補助率1/3〜2/3（沿道義務は2/3）で、補助対象床面積に応じて5,000m²未満2,000万円、5,000〜10,000m²未満3,500万円、10,000m²以上5,000万円という限度額が設定されている（出典：同上）。

第二に、テナントを抱えるビルオーナーへの賃料補償的な上乗せがあることだ。市の要領では、緊急輸送道路の沿道義務に該当し、かつテナント等を有する建築物の場合、耐震改修や除却に伴い「賃貸借契約に基づく6箇月分の賃料の合計に2/3を乗じた額（上限180万円）」などを加算できる仕組みが用意されている（出典：同上）。工事中のテナント退去・休業に伴う減収を一定程度カバーできる、実務的にありがたい設計だ。

第三に、除却（解体）も沿道義務の場合は補助対象になること。耐震性が不足し、改修より除却・建替えが合理的なケースでは、除却工事費の2/3（限度額2,000万〜4,000万円）が補助され得る。築古ビルの出口戦略として、建替え前提の解体を後押しする制度だと捉えるとよい。

第四に、「処分制限」と「消費税の扱い」という二つの注意点だ。市は「補助金を受けて耐震改修した建築物を、規定された耐用年数（本事業においては10年間）の期間に、取壊し、譲渡（有償含む）、交換、貸し付け等の処分をする場合は、市及び国等の承認が必要」とし、承認には補助金の返還が必要となる場合があると明記している（出典：同上）。売却や建替えを近い将来に予定しているオーナーは、この10年縛りを出口計画に織り込んでおく必要がある。 また「原則、消費税は補助対象外」である点も、事業費の試算で見落としやすい。

4. 国の省エネ補助2026――賃貸オーナーが主役になれる制度群

横浜市の制度が「耐震・防災」を軸とするのに対し、国の制度は「省エネ・脱炭素」を軸とする。2026年度は「住宅省エネ2026キャンペーン」として複数事業が走るが、賃貸オーナーが主役になれる制度がはっきり存在するのが今年の特徴だ。

4-1. 賃貸集合給湯省エネ2026事業――まさに賃貸オーナーのための制度

注目は賃貸集合給湯省エネ2026事業だ。これは資源エネルギー庁の令和7年度補正予算「既存賃貸集合住宅の省エネ化支援事業」に基づくもので、設置スペースの制約からヒートポンプ給湯機（エコキュート）の導入が難しい既存の賃貸集合住宅に、省エネ性能の高い小型給湯器（エコジョーズ等）への交換を支援する（出典：資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業について」、賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】）。

補助額は1台あたり5万円〜最大10万円が一つの目安とされ、対象は賃貸集合住宅を所有し賃貸経営を行うオーナー（個人・法人）。賃貸住戸を2戸以上所有する区分所有者や、オーナーから委託を受けた管理会社等が対象になる場合もある。ただし、販売目的で保有する買取再販事業者は対象外だ。申請手続きはオーナーが直接行うのではなく、登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」が代行し、オーナーへ還元する仕組みになっている（出典：同上）。1棟あたりの戸数が多い物件ほど、給湯器の一斉更新で受給総額が積み上がるのがこの制度の妙味だ。古い給湯器は入居者からのクレーム源でもあり、更新は入居満足度の改善とも直結する。

4-2. 窓リノベ・給湯省エネ――断熱と光熱費で「選ばれる部屋」に

国はこのほか、先進的窓リノベ2026事業（高断熱窓への改修）、給湯省エネ2026事業（高効率給湯器の導入）などをラインナップしている。窓の断熱改修は、入居者にとって「冬暖かく、夏涼しく、結露しにくい」という体感価値に直結し、光熱費の削減という定量メリットも訴求できる。築古物件で「なんとなく古い」という第一印象を覆すうえで、窓まわりの刷新は費用対効果が高い投資だ。国の制度は予算上限に達し次第終了するため、年度の早い段階で事業者と段取りを組んでおきたい。

5. 横浜市の既存住宅断熱改修補助制度――「賃貸集合は対象外」を正直に押さえる

横浜市は2026年度から既存住宅断熱改修補助制度を新設した。子育て世代の住替えで最大150万円、定住で最大120万円という手厚い内容で、本申請は令和8年5月1日〜11月30日に受け付けている（出典：横浜市「令和8年度 既存住宅断熱改修補助制度」）。

ただし、オーナー読者には正直にお伝えしておく。この制度は「戸建ての既存住宅」を対象とし、市内に定住する方が要件となっているため、賃貸目的の集合住宅には基本的に使えない。 制度本文も「戸建ての既存住宅に対し……市内に定住する方へ」と明記している（出典：同上）。

では無関係かというと、そうとも限らない。戸建てを賃貸に出しているオーナーが自ら居住する形で取得・改修するケースや、相続した戸建てを断熱改修して活用するケースでは、要件次第で射程に入る可能性がある。また、固定資産税・都市計画税の減額措置がこの制度に紐づいており（出典：同上）、自宅兼用物件の改修では検討価値がある。「自分の保有形態ならどう使えるか」を、対象外と決めつける前に一度確認しておく姿勢が、取りこぼしを防ぐ。

6. マンションストック長寿命化等モデル事業――大規模・築古マンションオーナーの選択肢

築年数が進んだ大規模物件を持つオーナーには、国土交通省のマンションストック長寿命化等モデル事業という選択肢もある。老朽化マンションの長寿命化に資する改修や建替えのうち、先導性が高く創意工夫を含む取組を支援する制度だ（出典：国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」、建築研究所・特設サイト）。

「先導的再生モデルタイプ」では、計画段階の調査・検討に対する計画支援（年間500万円を上限に最大3年）、基本設計・実施設計・実工事に対する改修工事支援・建替え工事支援（費用の1/3以内）が用意されている（出典：同上）。区分所有のマンションが主対象ではあるが、長期修繕計画の抜本見直しや、エレベーター・配管といったインフラの更新を「補助を絡めて一気にやる」発想は、投資型・大規模物件のオーナーにも示唆が大きい。先進性が評価のカギになるため、設計の早い段階で、こうした制度に通じた施工パートナーを巻き込むことが採択の近道になる。

7. 制度をどう組み合わせるか――順序と税務で手残りが変わる

ここまで横浜市の耐震系（マンション耐震改修・特定建築物）、国の省エネ系（賃貸集合給湯・窓リノベ・給湯省エネ）、長寿命化モデル事業を見てきた。実務では、これらを「順序」と「税務」の二軸で設計することで手残りが大きく変わる。

順序の原則は三つだ。第一に、耐震系は「事前相談 → 診断 → 設計 → 工事」の順を崩さないこと。横浜市は見積り・意思決定の前の事前相談を必須としており、ここを飛ばすと補助そのものが消える。第二に、併用可否を先に確認すること。市の制度間、あるいは国と市の制度間では、同一工事への重複適用ができないものがある。どの制度を主軸に据えれば手残りが最大かを、工事の切り分けと合わせて設計する。第三に、予算枠の早い者勝ちを意識すること。市の耐震助成も国のキャンペーンも、予算到達で締め切られる。年度の前半に動くオーナーが有利だ。

税務の原則も三つだ。第一に、資本的支出と修繕費の切り分け。耐震補強や設備のグレードアップは資本的支出として減価償却、原状回復に近い工事は修繕費として全額損金算入、というのが基本だ。同じ工事費でも、この区分で当期の節税効果が変わる。第二に、補助金は雑収入として課税されること。補助率2/3でも、税引き後の「実質補助率」で手取りを評価する。第三に、圧縮記帳など課税繰延べの検討。国庫補助金等で取得した資産には圧縮記帳が使える場合があり、受給年度の税負担を平準化できることがある。いずれも個別性が高いため、必ず顧問税理士と詰めてほしい（本稿は税務助言ではなく、一般的な考え方の整理である）。

8. 「足場を架けない」という選択肢――ロープアクセスで補助金の効果をさらに伸ばす

最後に、私たち明誠の本業の話を少しだけさせてほしい。補助金で工事費の一部が戻るとしても、そもそもの工事費を下げられれば、オーナーの手残りはさらに増える。 その鍵を握るのが「足場をどう架けるか」という工法選択だ。

横浜のように高層・中高層が混在し、隣地が近く敷地に余裕のない物件、あるいは商業地で足場が通行・営業の支障になる物件では、従来型の全面足場が大きなコスト・工期・機会損失を生む。私たちは、産業用ロープによる無足場工法（ロープアクセス）、従来の足場仮設工法、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な工法を提案できる、日本でも数少ない会社だ（株式会社明誠・本間社長ブログ）。足場費を圧縮できれば、その分を補助対象の本体工事に回せるし、テナントや入居者の生活・営業への影響も最小化できる。「工事中だから」という理由での解約・休業リスクを抑えられることは、稼働率を重視するオーナーにとって直接の収益貢献になる。

近隣の自治体オーナー向けの補助金ガイドも公開している。あわせて読みたい方は、江戸川区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド、葛飾区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイドも参考にしてほしい。エリアごとに制度の力点は違うが、「事前相談・予算枠・税務処理」という鉄則は共通している。

9. まとめ――横浜市オーナーが2026年度に取るべき動き

横浜市のオーナーが2026年度に取るべき動きを、優先順位で整理する。

まず、旧耐震（昭和56年5月末日以前着工）の分譲マンションを持つオーナーは、横浜市マンション耐震改修促進事業の事前相談を最優先で。投資物件でも規模要件で対象になり得るので、諦めずに建築防災課（045-671-2943）へ確認したい。次に、事業用ビル・店舗・病院・介護施設を持つオーナーは、特定建築物耐震改修等補助事業を。沿道のテナントビルなら賃料補償的な加算や除却補助まで射程に入る。そして、全オーナー共通で、国の賃貸集合給湯省エネ2026事業・窓リノベ・給湯省エネを給湯器・窓の更新計画に組み込む。これは戸数の多い物件ほど効く。最後に、大規模・築古マンションは長寿命化モデル事業も選択肢に加える。

いずれの制度も、共通する鉄則は「事前相談を工事契約より先に」「予算枠は早い者勝ち」「税務は資本的支出と修繕費を切り分け、補助金の雑収入課税まで含めて手残りで判断」の三つだ。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてくる。賃料が上がっている今だからこそ、補助金を絡めて設備を底上げし、「上がった相場をきちんと取りにいく」べき局面である。

10. よくある質問（FAQ）

Q1. 賃貸に出している分譲マンションでも、横浜市のマンション耐震改修補助は使えますか。
A. 可能性はある。対象は「住戸数の半分以上に区分所有者本人が居住」または「3階以上かつ延べ面積1,000m²以上」のいずれかを満たす旧耐震分譲マンションだ。投資割合が高く前者を満たさなくても、後者の規模要件で対象になり得る。本診断で「耐震改修が必要」と判定されていることも前提になる。まずは建築防災課への事前相談を（出典：横浜市マンション耐震改修促進事業）。

Q2. テナントビルの耐震改修で、工事中の家賃減収は何かカバーされますか。
A. 緊急輸送道路の沿道義務に該当し、かつテナントを有する建築物の場合、特定建築物耐震改修等補助事業で「賃貸借契約に基づく6箇月分の賃料の合計に2/3を乗じた額（上限180万円）」などを加算できる仕組みがある。要件はパンフレットで確認のうえ、建築防災課（045-671-2928）へ相談を（出典：横浜市特定建築物の耐震化）。

Q3. 補助金をもらった建物を数年内に売却・建替えする予定です。問題ありますか。
A. 特定建築物耐震改修等補助事業では、耐用年数（本事業では10年間）の期間内に取壊し・譲渡・貸付け等の処分をする場合、市・国等の承認が必要で、補助金の返還が生じることがある。近い将来の出口を予定しているなら、この10年縛りを計画に織り込むべきだ（出典：同上）。

Q4. 横浜市の既存住宅断熱改修補助（最大150万円）は賃貸物件に使えますか。
A. 原則使えない。同制度は「戸建ての既存住宅」で「市内に定住する方」が対象であり、賃貸目的の集合住宅は対象外だ。ただし自宅兼用や、自ら居住して取得・改修するケースでは射程に入る可能性がある。保有形態ごとに確認を（出典：横浜市 令和8年度 既存住宅断熱改修補助制度）。

Q5. 補助金は「もらった分まるごと得」と考えてよいですか。
A. いいえ。補助金は受給時に雑収入として課税される。補助率2/3でも、所得税・法人税を逆算した「実質補助率」で手取りを評価すべきだ。あわせて、工事費を資本的支出と修繕費に切り分けると当期の節税効果が変わる。圧縮記帳が使える場合もあるため、顧問税理士と詰めてほしい。

Q6. 工事費そのものを下げる方法はありますか。
A. ある。足場の架け方を見直すことだ。明誠は無足場のロープアクセス、従来の足場仮設、両者を組み合わせるハイブリッドの3工法から、建物に最適な方法を選べる。足場費を圧縮できれば、その分を補助対象の本体工事に回せるうえ、入居者・テナントへの影響も小さくできる。

結語

横浜は、需要の強さでは全国屈指の賃貸マーケットだ。だからこそ、築年数を理由にした「静かな取りこぼし」が、もったいない。補助金は、その取りこぼしを止め、上がっている相場を取りにいくための強力な追い風になる。ただし、制度は事前相談・予算枠・税務処理という「順序とタイミング」で結果が大きく変わる。情報を持って早く動いたオーナーが、確実に得をする世界だ。

お持ちの横浜の物件で、まだこの補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せいただきたい。1棟の現地調査と、補助金活用を前提にした利回り改善シミュレーション・キャッシュフロー試算だけでも、ご相談を承る。数字でご納得いただいたうえで、足場を架けるか架けないかという工法の選択まで含め、いちばん手残りの増える道筋を一緒に描かせていただく。

――株式会社明誠　代表取締役　本間幸紘

横浜市の分譲マンション管理組合が使える補助金・税制活用ガイド｜大規模修繕の負担を軽くする2026年度（令和8年度）の制度設計

「修繕積立金が、計画より足りていない」――横浜市内の管理組合で理事長さまとお話しすると、最初の30分でほぼ決まってこの話になります。築20年を超えたあたりから、外壁や防水の劣化は待ったなしで進む一方、積立金の値上げは総会でなかなか通らない。このギャップに、理事会の皆さまは毎年頭を悩ませておられます。

私は20年近く、マンションやビルの大規模修繕の現場で叩き上げてきました。その経験から正直に申し上げます。横浜市の管理組合は、使える制度を「知らないまま」工事に入ってしまうケースが、本当に多い。横浜市・神奈川県・国には、管理組合が主体となって使える補助金や税の優遇が、実は何層にも用意されています。これらを工事計画と一緒に設計するだけで、戸あたりの負担は目に見えて変わります。

この記事では、横浜市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に活用できる支援制度を、入口の相談から、検討費、耐震、省エネ、そして固定資産税の減額まで、申請の順番と落とし穴も含めて整理します。読み終えたとき、次の理事会で「まず何を確認すべきか」がはっきりしているはずです。

1. なぜ今、横浜市の管理組合は「補助金・税制を絡めた大規模修繕」を考えるべきか

横浜市は政令指定都市の中でも分譲マンションのストックが非常に多い都市です。高度経済成長期からバブル期にかけて大量に供給された住棟が、いま一斉に「2回目・3回目の大規模修繕」の時期を迎えています。築30年、40年という住棟も珍しくありません。

ここで管理組合が直面するのが、次の3つの壁です。

第一に、修繕積立金の不足です。国土交通省の「マンション総合調査」でも、長期修繕計画上の必要額に対して積立額が不足している組合が一定割合あることが繰り返し指摘されています（出典：国土交通省 マンションに関する統計・データ等）。工事の単価が上がっている近年、この不足は以前より重くのしかかります。

第二に、合意形成の難しさです。区分所有者の高齢化、賃貸化、空室化が進むと、総会で工事の議決を得ること自体が容易ではなくなります。

第三に、情報の非対称です。補助金や税制は、申請のタイミングや要件が細かく、しかも年度ごとに変わります。理事は数年で交代するため、ノウハウが組合に蓄積されにくい。

私はこれを、いつも「制度の取りこぼし」と呼んでいます。工事そのものは避けられない出費でも、制度を絡めれば「実質負担」は下げられる。たとえば固定資産税の減額は、工事費そのものを安くするわけではありませんが、工事後に区分所有者全員の税負担が軽くなるため、総会で工事を通すための「説明材料」になります。補助金は積立金不足の穴埋めに直接効きます。

ここからが本題です。横浜市の管理組合が使える制度を、順番に見ていきましょう。

2. 横浜市が独自に持つ管理組合向け支援制度

横浜市は「ヨコハマ分譲マンションポータル」を整備し、管理組合向けの支援メニューをかなり手厚く揃えています。順番に紹介します。

2-1. まずは入口――マンション・アドバイザー派遣

「何から手をつければいいか分からない」という組合に、私が最初におすすめするのがこの制度です。横浜市は、管理組合の運営、管理規約の作成・見直し、財務（積立金）、管理委託契約、そして長期修繕計画や大規模修繕に関する相談に、専門家を派遣しています。

費用面が良心的で、初回の相談は無料、2回目以降も令和8年度（2026年度）時点で税込12,650円という低額で利用でき、原則6回まで利用できます（出典：横浜市「管理全般について相談ができる専門家の派遣、顧問の導入」）。さらに、令和8年度以降にこの派遣を通算6回利用した組合には、専門家を継続して顧問に迎えられる「顧問導入支援制度」（1か月あたり税込25,300円。本来50,600円のところを横浜市が半額負担）も用意されています。

管理組合が組織されていない、総会や理事会を開いていない、積立金を積んでいない、長期修繕計画がない――そうした「これから整えていく」段階の組合ほど、この派遣制度が効きます。工事業者に相談する前に、まず中立的な専門家に現状を見てもらう。これが遠回りに見えて、いちばん安全な入口です。

2-2. 長期修繕計画の作成・見直し費用への補助

大規模修繕の前提になるのが、信頼できる長期修繕計画（今後25〜30年の修繕項目と費用、積立金の水準を定めた計画）です。横浜市は、長期修繕計画がない、または長年見直していないマンションに対し、計画作成にかかる費用の一部を補助しています（出典：横浜市「長期修繕計画がない、長年更新していないマンションへの補助金」）。

専門家がヒアリングと建築図面の確認を行い、公益財団法人マンション管理センターの「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」を使って計画を作成し、見直しのアドバイスまで行う仕組みです。私の経験上、計画が古いまま工事に突入した組合は、工事中に「想定外の劣化」が出て追加費用に苦しむことが多い。計画の更新は、補助を使ってでも先にやっておく価値があります。

2-3. マンション再生支援事業――検討・合意形成の費用を補助

横浜市の「マンション再生支援事業」は、高経年マンションの将来検討にかかる費用を補助する制度です。大きく2つの活動が対象になります（出典：横浜市「マンションの改修や建替え、敷地売却、敷地分割に関する検討、合意形成費用補助」）。

ひとつは、このまま修繕して住み続けるか、建替え・敷地売却・敷地分割をするかを比較検討する活動。もうひとつは、バリアフリー化、省エネ化、防犯対策、宅配ボックス設置など、性能向上を検討する活動です。

補助額は次のとおりです。

項目 内容
補助率 1年度あたり検討活動費用の1／2まで
上限 30万円（複数の管理組合が共同で行う活動は60万円）
期間 5年（5回）まで

ただし、ここに重要な注意点があります。この制度は「大規模修繕工事そのものの検討」は補助対象ではありません。あくまで建替えとの比較や、性能向上の検討に対する補助です。また、性能向上の検討を補助対象にするには、後述する管理計画認定を取得済み、または取得予定（総会で承認済み）であることが求められます。

申請者は管理組合、または管理組合の承認を得た区分所有者からなる検討組織で、対象は築30年以上かつ横浜市マンション登録制度に登録済みのマンションです。長期修繕計画が定められ、7年以内に見直されていることなどの管理状況要件もあります。

2-4. 旧耐震マンションの要――横浜市マンション耐震改修促進事業

1981年（昭和56年）5月末日以前に建築確認を得て着工された、いわゆる「旧耐震」の分譲マンションには、横浜市の手厚い耐震改修補助があります。耐震改修設計費、耐震改修工事費、工事監理費が対象です（出典：横浜市マンション耐震改修促進事業）。

補助の水準は次のとおりで、政令市の中でもかなり踏み込んだ内容です。

区分 補助内容
耐震改修設計 設計費の2／3（延べ面積に応じた算定額の2／3が上限）
工事監理 工事監理費の2／3
全体改修工事 工事費の1／3（延べ面積5,000m²未満で限度額2,000万円、5,000〜10,000m²未満で3,500万円、10,000m²以上で5,000万円）

利用には、市の制度による本診断（精密診断）で「耐震改修が必要」と判定されていることが前提になります。診断には別途「横浜市マンション耐震診断支援事業」があり、改修とセットで考える流れです。

ひとつ、現場の人間として強くお伝えしたいことがあります。この事業は予算の状況によっては受付ができない場合があり、見積書の徴収や総会の決議の前に、必ず建築防災課への事前相談が必要とされています。なお、令和7年度の補助申請の受付はすでに終了しています（記事公開時点）。令和8年度の動向は市の最新情報をご確認ください。順番を間違えると、せっかくの補助が受けられなくなります。私が一番悔しい思いをするのは、工事内容は良かったのに、申請手順の前後で補助を取り逃した組合を見たときです。

2-5. バリアフリー化への補助

高齢化が進む住棟では、共用部のバリアフリー化が切実な課題になります。横浜市には、廊下や階段の段差解消、手すりの設置などにかかる費用を補助する制度があり、報道・実務情報では工事費用の1／3（上限30万円）が補助される旨が紹介されています。こちらも予算に達し次第、受付終了となる枠であるため、年度の早い段階での確認が要です（出典：横浜市「マンション管理組合お悩み別支援・補助制度一覧」）。

3. 固定資産税が半額に――マンション長寿命化促進税制

補助金が「入口の出費」を軽くするのに対し、税制は「工事後の負担」を軽くします。なかでも管理組合がぜひ知っておくべきなのが、マンション長寿命化促進税制です。

3-1. 制度の中身

一定の要件を満たすマンションで、長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事のすべて）を実施すると、工事完了の翌年度分の建物部分の固定資産税が2分の1減額されます（減額割合は1／6〜1／2の範囲で市町村の条例により定められ、横浜市は2分の1）。横浜市の案内では、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに工事が完了し、完了後3か月以内に申告したものが対象とされています（出典：横浜市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額制度（マンション長寿命化促進税制）」）。

ここがこの制度の優れたところで、減額は区分所有者全員に及びます。総会で「工事をすると、来年の皆さんの固定資産税が半分になります」と説明できれば、合意形成の追い風になります。数字の体感としては、たとえば建物部分の固定資産税が1戸あたり年5万円のマンションなら、その年は2.5万円が軽くなる計算です。50戸あれば組合全体で年125万円規模の効果になります。

3-2. 適用要件と「管理計画認定」との関係

この税制を使うには、次のいずれかに該当する必要があります（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」）。

  • 管理計画の認定を受けたマンションであること
  • 管理組合が市から助言または指導を受けていること（一定の要件を満たす場合）

加えて、築20年以上、総戸数10戸以上、過去に長寿命化工事を行っていること、修繕積立金が一定基準に達していることなど、複数の前提があります。

ここで横浜市の「管理計画認定制度」が効いてきます。これは、管理組合の運営や長期修繕計画が一定の基準を満たしていることを市が認定する制度で、認定を取ると長寿命化促進税制の入口要件をクリアしやすくなるほか、住宅金融支援機構の修繕積立金関連の優遇など、波及するメリットがあります。私はこれを、補助金・税制を効かせるための「土台づくり」と位置づけて、必ずワンセットで理事会にご提案するようにしています。

4. 国の制度（2026年度）で省エネ改修を「戸あたり」で効かせる

横浜市の制度に、国の省エネ補助を重ねると、大規模修繕に「断熱」や「設備更新」を組み込んだときの戸あたり負担がさらに下がります。2026年度（令和8年度）の主役は次の制度群です。

4-1. 先進的窓リノベ2026事業

窓を断熱性能の高いものに交換・設置する工事に、国（環境省）が大型の補助を出す制度です。2026年は補助上限が100万円となっています（2025年の上限200万円から変更）。重要なのは、管理組合が施主となって建物全体を一括でリフォームするケースも対象になる点です（戸単位での申請も可）。出典：先進的窓リノベ2026事業【公式】。

申請は「窓リノベ事業者」として登録された施工会社が行う仕組みで、区分所有者や組合が直接申請するものではありません。だからこそ、制度に精通した施工会社を選ぶことが、そのまま補助の取りこぼし防止につながります。

4-2. 給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026

高効率給湯器（エコキュート等）の導入を補助する「給湯省エネ2026事業」、断熱改修や設備更新を幅広く対象にする「みらいエコ住宅2026事業」も走っています。これら3制度は併用が可能で、窓の断熱改修と給湯器交換を同時に行えば、それぞれの補助を受けられます（出典：住宅省エネ2026キャンペーン）。

大規模修繕のタイミングは、足場が架かる、あるいはロープアクセスで建物全周にアクセスできる「またとない機会」です。このときに窓や設備の更新をまとめて行うと、後から単独で工事するより足場・仮設のコストを節約でき、補助の対象工事も増やせます。

4-3. 神奈川県の省エネ補助も重ねる

神奈川県も「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」を用意しています。指定製品を使った省エネ改修が対象で、概ね工事費の1／3・上限20万円前後とされ、着工の2か月前までの申請と交付決定前に着工しないことが条件です（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」）。横浜市にも「令和8年度 既存住宅断熱改修補助制度」があり、国・県・市の制度の重複利用の可否は、必ず各窓口で確認が必要です。

5. 申請タイミングという落とし穴――「交付決定前の契約」は全部パー

ここまで多くの制度を紹介しましたが、すべてに共通する、いちばん大事な原則を改めて強調させてください。

「補助金は、交付決定を受ける前に契約・着工したものは対象外になる」

横浜市のマンション再生支援事業の案内にも、「申請し、市より補助金の交付決定を受ける前に購入、契約したものは補助金の対象となりません」と明記されています。神奈川県の省エネ補助も「交付決定前に着工しないこと」が条件です。耐震改修も、見積書の徴収や総会決議の前に事前相談が必要とされています。

私の経験上、ここでつまずく組合が本当に多い。総会で工事業者を決め、契約を交わし、いざ着工してから「補助金を使いたい」と相談に来られても、もう間に合わない。制度は「動き出す前」に組み込むものです。理事会のスケジュールを引くとき、私はいつも「①事前相談 → ②申請 → ③交付決定 → ④契約・着工」という順番を最初に書き出すようお伝えしています。

逆に言えば、この順番さえ守れば、複数の制度を計画的に重ねられます。早めに動くこと――それが横浜市で補助金を取りこぼさない、最大のコツです。

6. 横浜市の管理組合・補助金活用ロードマップ（着手順）

ここまでの制度を、実際に動かす順番でまとめます。

  1. マンション・アドバイザー派遣で現状把握（初回無料）。管理運営・積立金・長期修繕計画の課題を洗い出す。
  2. 横浜市マンション登録制度・管理計画認定の取得を検討。再生支援事業や長寿命化促進税制の前提になる土台を整える。
  3. 長期修繕計画の作成・見直し（補助の活用を検討）。工事範囲と積立金の水準を確定させる。
  4. 再生支援事業で性能向上・将来検討の費用補助を申請（築30年以上・登録済みが前提）。
  5. 旧耐震なら耐震診断支援・耐震改修促進事業を事前相談（受付状況の確認は早めに）。
  6. 大規模修繕の本体工事に、国・県・市の省エネ補助を組み込む（窓・給湯・断熱）。施工会社は制度対応の実績で選ぶ。
  7. 工事完了後3か月以内に長寿命化促進税制を申告し、翌年度の固定資産税減額を受ける。

この順番の肝は、「お金を出す前に、制度の交付決定を取りに行く」ことに尽きます。

6-1. 数字で見る試算イメージ（横浜市・50戸・築25年のケース）

あくまで考え方を示すためのイメージで、実際の金額は建物の状態・面積・工事内容により変わりますが、効果の「桁感」をつかんでいただくために置いてみます。

項目 概算
大規模修繕工事費（本体） 約9,000万円
省エネ改修（窓・断熱を組み込み） 上乗せ工事費の一部を国・県・市補助でカバー
長期修繕計画見直し費 一部を市補助でカバー
固定資産税減額（長寿命化促進税制） 翌年度、建物部分の固定資産税が組合全体で半額（戸あたり数万円規模）

工事費そのものを大きく削るというより、「省エネ部分の上乗せを補助で吸収」「翌年度の税が軽くなる」という形で、実質負担を多面的に下げるのが横浜市での王道です。

7. 大規模修繕は「工法の選択肢」で総額が変わる――明誠の3工法提案

ここからは、私たち株式会社明誠のサービスのご案内です（自社紹介のセクションとして明確に区切ります）。

補助金や税制で「実質負担」を下げる一方、工事の総額そのものを左右するのが工法の選び方です。マンションの大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が当たり前だと思われがちです。しかし足場の仮設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場が架かっている間は居住者の生活にも影響が出ます。

明誠は、建物の特性に応じて3つの工法から最適な提案ができる、日本でも数少ない会社です。

第一に、通常足場工法。中低層や複雑な形状の建物に向きます。第二に、ロープアクセス工法。産業用ロープで作業員が壁面を昇降して施工する「無足場工法」で、足場費の削減・工期短縮・居住者の生活影響の最小化が強みです。高層や、足場の架設が難しい物件、コストを重視する物件に向きます。第三に、ハイブリッド工法。部位ごとに足場とロープアクセスを使い分け、大規模・複雑な物件で総合的にコストを最適化します。

私はこの3つを、必ずワンセットで比較してご提案するようにしています。なぜなら、同じ建物でも「どこに足場を架け、どこをロープで攻めるか」で、総額も工期も、そして補助金を組み込む余地も変わってくるからです。

明誠はさらに、日本で初めてとなるロープアクセス工事のフランチャイズを展開しており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。これにより、高品質と低価格の両立を図っています。横浜市の補助金・税制の活用と、工法の最適化。この2つを同時に設計できるのが、私たちの強みです。

工法の詳細はロープアクセス工法のご紹介を、大規模修繕の総合的な進め方は大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 補助金と長寿命化促進税制は、両方使えますか。
A. 制度の趣旨と要件が異なるため、要件を満たせば併用できる場合があります。ただし、同じ工事費に対する国・県・市の補助の重複利用には制限があることが多いため、各窓口での確認が前提です。税制は「工事後の固定資産税」、補助金は「工事費」と、効くタイミングが違うと整理すると分かりやすいです。

Q2. 築年数が新しいと、何も使えないのでしょうか。
A. そんなことはありません。旧耐震でなくても、省エネ改修の国・県・市補助や、長期修繕計画作成の支援、アドバイザー派遣は使えます。長寿命化促進税制は築20年以上などの要件がありますが、まだ早い組合でも、いまから管理計画認定の取得を進めておくと、将来の工事で効いてきます。

Q3. 申請の事務作業が大変そうで不安です。
A. 横浜市のアドバイザー派遣や、制度に精通した施工会社のサポートを使えば、書類の準備は大きく軽くなります。先進的窓リノベ2026などは、そもそも登録事業者が申請を代行する仕組みです。組合だけで抱え込まず、入口で専門家に相談するのが結局いちばん早い、というのが私の実感です。

Q4. 受付終了と書かれた制度は、もう使えないのですか。
A. 多くの補助は年度ごとの予算枠で運用され、年度が替われば新たに受付が始まることが一般的です。令和7年度に終了した枠も、令和8年度の動向を市の最新情報で確認する価値があります。予算枠に達し次第終了となるものは、年度の早い時期の事前相談が要です。

結語

横浜市の管理組合が使える制度は、決して少なくありません。むしろ「多すぎて分かりにくい」ことが、取りこぼしの最大の原因だと、私は現場で感じてきました。大事なのは、工事を決める前に、制度の地図を一度広げてみること。そして「事前相談 → 申請 → 交付決定 → 契約」の順番を守ることです。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階、長期修繕計画の確認や工法の比較だけでも、お力になれることがあります。横浜の街には、これから2回目・3回目の修繕を迎える住棟がたくさんあります。その一棟一棟を、無理のない負担で長く使えるようにすること。それが、私たちの仕事です。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

*本記事は2026年6月5日時点で公開されている情報をもとに作成しています。補助率・上限額・申

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