厚木市の分譲マンション管理組合が使える補助金・税制活用ガイド｜大規模修繕の負担を軽くする2026年度（令和8年度）の制度設計

「次の大規模修繕、いくらかかるんだろう」——厚木市内の分譲マンションで理事長を務める方から、最近こうしたご相談を続けていただいています。築20年を超えると、外壁の塗り替え、屋上やバルコニーの防水、給排水管の更新といった工事がまとまって押し寄せます。修繕積立金は足りるのか、住民の合意は取れるのか。理事長さまの肩には、重い宿題がのしかかります。

私は大規模修繕の現場で20年近く、足場の上とロープの先から建物を見てきました。そのなかで痛感しているのは、「使える制度を知らないまま工事をしてしまう管理組合が、本当に多い」ということです。厚木市には、分譲マンションの管理組合が活用できる税の優遇、耐震診断の補助、低利の公的融資、そして無料の専門家派遣がそろっています。知っているか知らないかで、組合の負担は数十万円から、規模によってはそれ以上変わってきます。

この記事では、厚木市の管理組合が2026年度（令和8年度）に使える制度を、現場目線で整理しました。専門用語にはそのつど補足を入れますので、建築にお詳しくない理事長さまも、最後までお付き合いください。ここからが本題です。

厚木市のマンション管理組合が使える支援制度【2026年度・一覧】

まず全体像を押さえましょう。厚木市の分譲マンション管理組合が、大規模修繕や維持管理の場面で活用できる主な制度は、大きく「税」「耐震」「資金」「相談」の4つに分けられます。

区分 制度名 概要 窓口
税の優遇 マンション長寿命化促進税制 一定要件を満たす長寿命化工事で翌年度の固定資産税が2分の1に減額 厚木市 資産税課 / 住宅課
耐震の補助 分譲マンションへの予備診断補助 耐震の予備診断費用の2分の1（上限15万円）を補助 厚木市 建築指導課
耐震の支援 耐震アドバイザー派遣 一級建築士が耐震診断の相談に無料で対応 厚木市 建築指導課
資金の調達 マンション共用部分リフォーム融資 管理組合向けの低利・長期の公的融資（住宅金融支援機構） 住宅金融支援機構
相談・支援 分譲マンションアドバイザー派遣／管理計画認定制度 マンション管理士等の無料派遣と、管理の適正化を後押しする認定 厚木市 住宅課

ここで強調しておきたいのは、これらは「どれか一つを選ぶ」ものではなく、組み合わせて使う発想が大切だということです。私はいつも理事長さまに、「工事の中身を決める前に、まず使える制度の地図を広げてください」とお伝えしています。順番が逆になると、せっかくの優遇を取り逃すことがあるからです。理由は記事の後半でご説明します。

なお、各制度には年度ごとの受付期間や予算枠、細かな要件があります。本記事の数値は2026年6月時点で厚木市・国の公式情報を確認したものですが、申請前には必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

【税】マンション長寿命化促進税制：固定資産税が2分の1に

最初にご紹介したいのが、令和5年度の税制改正で創設された「マンション長寿命化促進税制」です。これは、一定の要件を満たしたうえで長寿命化工事を実施したマンションについて、翌年度の建物部分の固定資産税を2分の1に減額する制度です。厚木市でも条例で導入されており、市の公式ページに要件が公開されています（出典：厚木市 長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する固定資産税の減額について）。

ここでいう「長寿命化工事」とは、次の3つを「すべて一体として」実施するものを指します。

  • 外壁塗装等工事
  • 床防水工事（廊下・バルコニーなどの防水）
  • 屋根防水工事（屋上・屋根などの防水）

つまり、外壁・床・屋根の3点セットの工事です。大規模修繕の王道メニューそのものですから、多くの管理組合にとって、ふだんの修繕計画の延長線上にある話だとお考えください。なお「一体として」とは、同一の工事請負契約の中で行われる場合や、同一の総会決議で決議されている場合などを指します。3つをバラバラの年度・契約で実施すると要件を外れるおそれがあるため、ここは注意が必要です。

対象となるマンションの要件

この制度の対象になるには、厚木市が示すマンションの要件と工事の要件を「すべて」満たす必要があります。要点を理事長さま向けにかみ砕くと、次のとおりです。

  1. 新築から20年以上が経過している、10戸以上のマンションであること
  2. 過去に長寿命化工事を1回以上、適切に行っていること（=今回が2回目以降の長寿命化工事にあたること）
  3. 次のいずれかに該当すること
    – 管理計画認定マンションのうち、令和3年9月1日以降に、長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の平均額を、認定基準まで引き上げたもの
    – 厚木市（住宅課住宅政策係）から長期修繕計画に係る助言・指導を受けて、長期修繕計画を作成または見直し、一定の基準に適合することとなったもの
  4. 令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に工事が完了するものであること

少し専門的なので、ポイントだけ。鍵になるのは要件3の「管理計画認定または市の助言・指導」と、「修繕積立金の引き上げ」です。日頃から修繕積立金をきちんと積み、長期修繕計画を整えている管理組合ほど、この税制に手が届きやすい設計になっています。逆に言えば、「2回目の大規模修繕を控えていて、積立金の見直しもこれから」という組合は、今から準備すれば令和9年3月の期限に十分間に合う可能性があります。

ここで一点、用語の補足です。「管理計画認定制度」とは、マンションの管理体制や長期修繕計画、修繕積立金の積み立て状況などが国の基準を満たしているかを市が認定する仕組みです。認定を受けると、この税制の入口に立てるだけでなく、後述する公的融資の金利引き下げなど、複数のメリットにつながります。

減額の中身：戸あたりで考える

減額されるのは、工事が完了した年の翌年度分の固定資産税です。減額される額は固定資産税額の2分の1で、対象は居住部分のみ。1戸あたり床面積100平方メートルまでが対象で、それを超える部分や、店舗・事務所部分、都市計画税は対象外です（出典：厚木市 同ページ）。なお、工事が1月2日から3月31日までに完了した場合は、翌々年度の固定資産税が減額対象になります。

「2分の1」と聞いてもピンとこないかもしれませんので、財布感覚に直してみましょう。仮に1戸あたりの建物分の固定資産税が年7万円のマンションなら、1戸あたり年3万5千円ほどの軽減です。50戸のマンションなら、組合全体で年間150万円規模の負担減になる計算です。1年分とはいえ、決して小さくありません。

申告の流れと注意点

この税制は、工事をすれば自動で適用されるものではありません。長寿命化工事の完了後3か月以内に、厚木市の資産税課（家屋・償却資産係）へ申告する必要があります。

申告には、固定資産税減額申告書のほか、建築士事務所に属する建築士などが発行する「大規模の修繕等証明書」、マンション管理士または建築士が発行する「過去工事証明書」、さらに管理計画認定マンションの場合は「管理計画認定通知書の写し」と「修繕積立金引上証明書」などの添付が求められます。証明書の準備には時間がかかりますので、工事の発注段階から、施工会社や管理会社と段取りを共有しておくことをおすすめします。私はこの「証明書の前さばき」を、いつも工事計画とワンセットでご案内するようにしています。完成してから慌てて集めると、3か月の期限に追われることになるからです。

制度の詳しい要件や証明書については、厚木市住宅課住宅政策係（電話046-225-2330）と、資産税課家屋・償却資産係（電話046-225-2031）が窓口です。

【耐震】予備診断補助と耐震アドバイザー派遣

厚木市は、分譲マンションの耐震化を後押しする制度も用意しています。とくに昭和56年（1981年）以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、ここを起点に検討を始めるとよいでしょう。

分譲マンションへの予備診断補助

厚木市では、分譲マンションを対象に「予備診断」の費用を補助しています。予備診断とは、本格的な耐震診断の前に、建物の図面や現況をもとに耐震性のおおよその見当をつける、いわば一次スクリーニングです。補助額は予備診断に要する費用の2分の1で、上限15万円。管理組合の総会または理事会で予備診断の実施を決議していることが条件です（出典：厚木市 分譲マンションへの予備診断補助）。

対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて工事に着手したマンションで、住戸の過半が区分所有者の住居として使われ、住宅部分の床面積が全体の過半を占めるものです。「うちは旧耐震かもしれない」という管理組合は、まずこの予備診断から入るのが、費用面でも合意形成の面でも現実的です。

耐震アドバイザー派遣（無料）

もう一つ、ぜひ知っておいていただきたいのが「耐震アドバイザー派遣」です。市が委嘱した耐震アドバイザー（一級建築士）が管理組合に出向き、建物の耐震性について資料を用いて説明し、保存図書の有無や現場を確認したうえで、そのマンションに適した診断方法を助言してくれます。派遣費用は市が負担するため、管理組合の負担はありません（出典：厚木市 分譲マンションへの耐震アドバイザー派遣）。

理事会で「耐震診断をやるべきか」を議論する前に、まず専門家の話を無料で聞ける——これは合意形成の第一歩として非常に有効です。耐震に関する窓口は、厚木市建築指導課（電話046-225-2434）です。

【資金】住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資

補助や減税で負担を抑えても、大規模修繕にはまとまった初期費用が必要です。修繕積立金だけでは足りないとき、頼りになるのが住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の「マンション共用部分リフォーム融資」です。これは管理組合が借入主体となって、共用部分の修繕資金を低利・長期で借りられる公的融資です。

注目すべきは、金利の引き下げ制度です。住宅金融支援機構によると、マンション管理計画認定を取得していると融資金利が年0.2％引き下げられます。さらに、耐震改修工事・浸水対策工事・省エネルギー対策工事を行う場合にも年0.2％、「マンションすまい・る債」の残高がある管理組合にはさらに年0.2％の引き下げが用意されています（出典：住宅金融支援機構 マンション共用部分リフォーム融資の融資金利について）。

ここで先ほどの「管理計画認定」が、税制だけでなく融資の金利にも効いてくることに気づいていただけると思います。認定を取っておくことは、いわば複数の制度に共通する「鍵」なのです。借入を検討する管理組合は、金利情報が毎月見直される点も踏まえ、早めに資金計画を立てておくと安心です。

【相談】分譲マンションアドバイザー派遣と管理計画認定制度

最後は、これらすべての土台になる「相談・支援」の制度です。

分譲マンションアドバイザー派遣（無料）

厚木市は、維持管理に課題を抱える管理組合へ、マンション管理士などの専門家をアドバイザーとして無料で派遣しています。対象は、昭和58年5月31日以前に建設されたマンション、改修・建替えを検討しているマンション、長期修繕計画の作成・見直しを検討しているマンション、大規模修繕工事を予定しているマンション、組合員の高齢化などで管理機能が低下しているマンション、自主管理のマンションなど。利用は年度内2回までです（出典：厚木市 厚木市分譲マンションアドバイザー派遣【無料】）。

「大規模修繕を予定している」「長期修繕計画を見直したい」——まさに今、この記事をお読みの管理組合に当てはまる対象です。第三者の専門家に無料で相談できる機会は、ぜひ活用していただきたいと思います。なお、神奈川県も「マンションアドバイザー派遣事業」として、マンション管理士・建築士等を無料派遣しています（出典：神奈川県 マンションアドバイザー派遣事業）。市と県、二つの相談ルートがあると考えてください。

管理計画認定制度

そして、ここまで何度も登場した「管理計画認定制度」です。これは、長期修繕計画や修繕積立金、管理組合の運営体制などが国の基準を満たしているマンションを、市が認定する仕組みです。認定を受けると、適正に管理されたマンションとして市場での評価が高まるだけでなく、先ほどの固定資産税の減額や、住宅金融支援機構の融資金利の引き下げといった具体的なメリットにつながります（出典：厚木市 マンションの管理計画認定制度について）。

認定の申請前には、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で、国の基準に適合しているかを事前確認する流れになります。窓口は厚木市住宅課住宅政策係（電話046-225-2330）です。

制度は「順番」が命：管理計画認定を起点に組み立てる

ここまで個別に見てきた制度を、どう組み合わせるか。私が現場でお伝えしている考え方は、ひとつだけです。「管理計画認定」を起点に据えること。

なぜなら、固定資産税の2分の1減額も、融資金利の0.2％引き下げも、入口は管理計画認定（または市の助言・指導による長期修繕計画の適正化）だからです。工事の中身を先に決めてから「使える制度はないか」と探すと、認定や修繕積立金の引き上げが間に合わず、本来取れたはずの優遇を逃すことがあります。順番としては、（1）アドバイザー派遣で現状を診てもらい、（2）長期修繕計画と修繕積立金を整え、（3）管理計画認定を取り、（4）そのうえで工事の設計・発注と税・融資の手続きを並走させる——この流れが、もっとも無駄がありません。

時間がかかる手続きほど、前倒しが効きます。「次の大規模修繕は2年後」という組合こそ、今が制度準備のベストタイミングです。

工法の選択が、コストと住民負担を左右する

制度で負担を抑えたら、次は工事そのものの最適化です。ここは私たちの本業ですので、現場の知見を少しだけ。

大規模修繕の費用のうち、意外に大きいのが「足場」の仮設費用です。建物をぐるりと囲う仮設足場（建物の外周に組む作業用の足場）は、組み立て・解体・リース費だけで全体の1〜2割を占めることもあります。そこで近年広がっているのが、ロープアクセス工法です。これは産業用ロープで作業員が壁面を上下しながら施工する「無足場工法」で、足場費の削減、工期の短縮、そして足場がないことによる防犯面・生活面での住民負担の軽減が期待できます。

一方で、すべての建物にロープアクセスが最適なわけではありません。低層で複雑な形状の建物や、広い面積を一度に仕上げたい工事では、従来の足場のほうが効率的なこともあります。そこで私たちは、足場・ロープアクセス・両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物の形状・高さ・劣化状況・予算に応じて最適な組み合わせをご提案しています。3つの工法を自前で提案できる会社は、日本でも多くありません。制度で「入口」を、工法で「中身」を最適化する——この両輪で、管理組合の負担は大きく変わります。

実務の段取り表：いつ、何を、どこへ

「順番が大事」と言われても、具体的な時間軸が見えないと動きづらいものです。次の大規模修繕を2年後に控えた管理組合を例に、おおまかな段取りを整理してみました。あくまでモデルケースですが、検討の出発点にしてください。

時期の目安 やること 窓口・相手
2年前 アドバイザー派遣で現状把握、建物の劣化と耐震の見当をつける 厚木市 住宅課／建築指導課
1年半前 長期修繕計画の見直し、修繕積立金の水準を点検・必要なら引き上げ決議 管理組合（総会）・管理会社
1年前 管理計画認定の事前確認・申請、工事の基本計画と工法の比較検討 マンション管理センター／厚木市 住宅課・施工会社
半年前 施工会社の選定、資金計画（自己資金＋共用部分リフォーム融資）の確定 住宅金融支援機構・施工会社
着工〜完了 大規模修繕工事の実施、各種証明書の準備を並行 施工会社・建築士・マンション管理士
完了後3か月以内 固定資産税減額の申告 厚木市 資産税課

ご覧のとおり、税の優遇を受けるための「管理計画認定」や「修繕積立金の引き上げ」は、工事のかなり前から動き出す必要があります。ここを後回しにすると、工事は終わったのに減額が受けられない、という残念な結果になりかねません。

よくあるご質問

Q. 旧耐震ではない、比較的新しいマンションでも使える制度はありますか。
A. はい。固定資産税の長寿命化促進税制は、新築20年以上で過去に長寿命化工事を1回以上行っているマンションが対象です。築20年を超えていれば、旧耐震・新耐震を問わず検討できます。耐震の予備診断補助は旧耐震（昭和56年5月31日以前）が主な対象ですが、管理計画認定や共用部分リフォーム融資、アドバイザー派遣は築年数を問わず活用できます。

Q. 自主管理（管理会社に委託していない）のマンションでも相談できますか。
A. できます。厚木市の分譲マンションアドバイザー派遣は、自主管理のマンションも対象に明記されています。管理会社がいない分、第三者の専門家に相談する価値はむしろ大きいといえます。

Q. 固定資産税の減額は、管理組合がまとめて申請するのですか。
A. 減額の対象は各区分所有者の固定資産税ですが、申告手続きでは管理組合が証明書類の準備の中心的な役割を担います。証明書の取得には建築士やマンション管理士の関与が必要なため、工事の発注段階から管理組合・施工会社・専門家が連携して進めるのが現実的です。

Q. 補助や融資は、どのくらい早めに動けばよいですか。
A. 補助制度は予算枠があり、受付が先着順・期間限定のものもあります。融資の金利も毎月見直されます。「やると決めてから窓口へ」では間に合わないことがあるため、検討段階で一度、各窓口に問い合わせておくことを強くおすすめします。

まとめ：厚木の管理組合が、今日からできること

厚木市の分譲マンション管理組合には、固定資産税の2分の1減額、予備診断費の補助、無料の耐震アドバイザー派遣、低利の公的融資、そして無料の専門家派遣という、現実的な支援がそろっています。共通する鍵は「管理計画認定」と「長期修繕計画・修繕積立金の整備」です。

まずは、市の分譲マンションアドバイザー派遣（無料・年2回）に申し込み、自分たちの管理組合がどの制度に手が届くのかを棚卸しすることから始めてみてください。制度の地図を広げ、認定を取り、工法でコストを締める。この順番で進めれば、大規模修繕は「重い宿題」から「資産価値を守る投資」へと姿を変えます。私たちも、現場の立場から一緒に考えてまいります。

参考・出典（2026年6月時点）

※本記事は2026年6月時点の公開情報をもとに作成しています。各制度には受付期間・予算枠・要件があり、内容は変更される場合があります。申請前に必ず各窓口で最新情報をご確認ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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横須賀市のマンション補助金・税制優遇2026｜大規模修繕で管理組合が使える制度を本間社長が解説

「うちのマンションも、そろそろ2回目の大規模修繕だ」——横須賀市内の管理組合の理事長さまから、最近こうしたご相談を立て続けにいただきます。築20年を超えると、外壁の塗り替えや屋上防水、給排水管の更新など、まとまった出費が一気に押し寄せます。修繕積立金は足りるのか、住民の合意は取れるのか。理事長さまの肩には、重い宿題がのしかかります。

私は大規模修繕の現場で20年近く、足場の上とロープの先から建物を見てきました。そのなかで痛感しているのは、「使える制度を知らないまま工事をしてしまう管理組合が、本当に多い」ということです。横須賀市には、分譲マンションの管理組合が活用できる税の優遇や補助、低利の融資、そして無料の相談窓口がそろっています。知っているか知らないかで、組合の負担は数十万円から、規模によってはそれ以上変わってきます。

この記事では、横須賀市の管理組合が2026年度（令和8年度）に使える制度を、現場目線で整理しました。専門用語にはそのつど補足を入れますので、建築にお詳しくない理事長さまも、最後までお付き合いください。ここからが本題です。

横須賀市のマンション管理組合が使える支援制度【2026年度・一覧】

まず全体像を押さえましょう。横須賀市の分譲マンション管理組合が、大規模修繕や維持管理の場面で活用できる主な制度は、大きく「税」「耐震」「資金」「相談」の4つに分けられます。

区分 制度名 概要 窓口
税の優遇 マンション長寿命化促進税制 一定要件を満たす長寿命化工事で固定資産税が2分の1に減額 横須賀市 資産税課
耐震の補助 マンション耐震診断補助 予備診断・耐震診断の費用の一部を補助 横須賀市 建築指導課
資金の調達 マンション共用部分リフォーム融資 管理組合向けの低利・長期の公的融資（住宅金融支援機構） 住宅金融支援機構
相談・支援 管理計画認定制度／相談会・専門家派遣 管理の適正化を後押しする認定や無料相談 横須賀市 まちなみ景観課 ほか

ここで強調しておきたいのは、これらは「どれか一つを選ぶ」ものではなく、組み合わせて使う発想が大切だということです。私はいつも理事長さまに、「工事の中身を決める前に、まず使える制度の地図を広げてください」とお伝えしています。順番が逆になると、せっかくの優遇を取り逃すことがあるからです。理由は記事の後半でご説明します。

なお、各制度には年度ごとの受付期間や予算枠、細かな要件があります。本記事の数値は2026年6月時点で横須賀市・国の公式情報を確認したものですが、申請前には必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

【税】マンション長寿命化促進税制：固定資産税が2分の1に

最初にご紹介したいのが、令和5年度の税制改正で創設された「マンション長寿命化促進税制」です。これは、一定の要件を満たしたうえで長寿命化工事を実施したマンションについて、翌年度の建物部分の固定資産税を2分の1に減額する制度です（出典：横須賀市 大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額制度）。

ここでいう「長寿命化工事」とは、次の3つを「すべて」実施するものを指します。

  • 外壁について行う修繕・模様替（外壁塗装等工事）
  • 直接外気に開放されている廊下・バルコニーなどの防水措置（床防水工事）
  • 屋上・屋根・ひさしなどの防水措置（屋根防水工事）

つまり、外壁・床・屋根の3点セットの工事です。大規模修繕の王道メニューそのものですから、多くの管理組合にとって、ふだんの修繕計画の延長線上にある話だとお考えください。

対象となるマンションの7要件

この制度の対象になるには、横須賀市が示す（1）〜（7）の要件を「すべて」満たす必要があります。要点を理事長さま向けにかみ砕くと、次のとおりです。

  1. 管理計画認定マンションであること（後述の認定制度で認定を受けたマンション。または、市の助言・指導を受けて長期修繕計画を見直し、国の基準に適合したマンション）
  2. 居住用の専有部分があること（住まいとして使われている部分が一定以上あること）
  3. 新築の日から20年以上が経過していること
  4. 総戸数が10戸以上であること
  5. 過去に長寿命化工事を1度以上行っていること
  6. 令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に、2回目以降の長寿命化工事を完了していること
  7. 令和3年9月1日以降に、修繕積立金の平均額を認定基準未満から基準以上へ引き上げていること

少し専門的なので、ポイントだけ。鍵になるのは要件1の「管理計画認定」と、要件7の「修繕積立金の引き上げ」です。日頃から修繕積立金をきちんと積み、長期修繕計画を整えている管理組合ほど、この税制に手が届きやすい設計になっています。逆に言えば、「2回目の大規模修繕を控えていて、積立金の見直しもこれから」という組合は、今から準備すれば十分間に合う可能性があります。

減額の中身：戸あたりで考える

減額されるのは、工事完了年の翌年1月1日を基準日とする課税年度分です。たとえば工事完了が令和7年中であれば、令和8年度の固定資産税が対象になります。減額される額は固定資産税額の2分の1。対象範囲は1戸あたり床面積100平方メートル（共用部分を含む）までで、それを超える部分や、土地、都市計画税は対象外です（出典：横須賀市 同上ページ）。

「2分の1」と聞いてもピンとこないかもしれませんので、財布感覚に直してみましょう。仮に1戸あたりの建物分の固定資産税が年7万円のマンションなら、1戸あたり年3万5千円ほどの軽減です。50戸のマンションなら、組合全体で年間150万円規模の負担減になる計算です。1年分とはいえ、決して小さくありません。

申告の流れと注意点

この税制は、工事をすれば自動で適用されるものではありません。長寿命化工事を完了した日から3か月以内に、横須賀市の資産税課へ申告する必要があります。申告は各区分所有者のほか、管理組合等の代表者がまとめて行うこともできます。

申告には、市が発行する管理計画の認定通知書のほか、建築士やマンション管理士などが証明する「過去工事証明書」「大規模の修繕等証明書」「修繕積立金引上証明書」などの添付が求められます。証明書の準備には時間がかかりますので、工事の発注段階から、施工会社や管理会社と段取りを共有しておくことをおすすめします。私はこの「証明書の前さばき」を、いつも工事計画とワンセットでご案内するようにしています。完成してから慌てて集めると、3か月の期限に追われることになるからです。

【耐震】分譲マンション耐震診断補助：まず「現状を知る」

次は耐震です。横須賀市には、分譲マンションの耐震診断費用の一部を補助する制度があります。「うちは新しいから関係ない」と思われがちですが、対象は昭和56年（1981年）5月末日以前に建築確認を得て着工した、いわゆる旧耐震基準のマンションです。築40年を超える物件をお持ちの組合は、ぜひ確認してください（出典：横須賀市 住宅の耐震診断補強工事補助事業）。

対象と補助額

補助は「予備診断」と「耐震診断」の2段階です。

段階 補助率 上限額
予備診断 診断費用（税抜）の3分の2 1棟につき12万円
耐震診断 診断費用（税抜）の半額 1住戸あたり3万円

予備診断は、現地の目視調査と設計図・構造計算書をもとに、壁の量などから建物の耐震性を簡易に評価するものです。ここで「倒壊の危険がある」と判断された場合に限り、より詳細な耐震診断へ進めます。

耐震診断の補助は「1住戸あたり上限3万円」という戸数連動型です。市の例示では、20戸のマンションで一般診断費用が1住戸6万円（合計120万円）の場合、60万円が補助されるとされています。診断という最初の一歩のハードルを、横須賀市がしっかり下げてくれているわけです。

このほか、耐震診断の結果、補強工事を行わない戸建住宅向けには、耐震シェルターや防災ベッドの設置費を半額・上限20万円で補助する制度もあります。マンションの管理組合の方の直接の対象ではありませんが、区分所有者ご自身の戸建てなどで参考になる場合があります。

「総会決議」と「前年度の事前相談」がカギ

ここで管理組合として外せない要件が2つあります。1つは、予備診断または耐震診断を実施することが、管理組合の総会で決議されていること。もう1つは、診断を行う前年度中に、市へ事前相談を行うことです。

この「前年度中の事前相談」という条件は、見落とされがちです。やりたいと思った年度に思い立って動いても、その年度の補助には間に合わない可能性があります。耐震診断をお考えなら、総会の議題に上げる前の段階でも構いませんので、早めに横須賀市建築指導課（電話046-822-8319）へ一報を入れておくのが安全です。

なお、令和8年度の耐震関係補助は、受付に期限と定員があります。市の案内では、申込締切は12月28日（月曜日）とされ、締切前でも定員に達した時点で受付を終了するとされています（出典：横須賀市 同上ページ）。先着順という性格上、早めの動き出しが結果を左右します。

【資金】住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

制度を使っても、大規模修繕には相応の自己資金が必要です。積立金が計画どおりに貯まっていればよいのですが、現実には「2回目の修繕で積立金が足りない」という組合は少なくありません。そんなときの選択肢が、独立行政法人住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」、愛称「マンションすまい・る融資」です（出典：住宅金融支援機構 マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合））。

これは、管理組合がマンションの共用部分の工事を行う際に利用できる、公的な低利・長期のリフォームローンです。外壁・防水といった修繕工事はもちろん、専門家による調査設計、耐震診断、長期修繕計画の作成に要する費用のみでも融資の対象になり得ます。民間の金融機関では借りにくい「組合名義」での借入ができる点が、大きな特徴です。

利用にあたっては、管理規約に組合の組合員・業務・役員・総会・理事会・会計に関する定めがあること、そして総会の決議で、共用部分の工事を行うこと・機構から借り入れること・返済に修繕積立金を充てることなどが決議されていることが必要です。融資金利は毎月見直される変動制で、2026年4月時点で機構の承認を受けている保証機関は、公益財団法人マンション管理センター、一般財団法人住宅改良開発公社、公益社団法人全国市街地再開発協会の3つとされています。

私は、融資を「借金だから避ける」と一律に考えるのは、もったいないと思っています。工事を先延ばしにすると、劣化が進んで結局は費用がかさむことが少なくありません。低利の公的融資で適切なタイミングに工事を行い、資産価値を守るほうが、長い目で見て組合の利益になるケースもあります。借りるかどうかは別として、選択肢として知っておくだけでも、総会での議論の幅が広がります。

【相談】横須賀市と管理組合ネットワークの無料サポート

「制度は分かったが、誰に相談すればいいのか」——これが理事長さまの本音だと思います。横須賀市は、令和6年3月に「横須賀市マンション管理適正化推進計画」を策定し、管理組合への情報提供や相談機会の提供に力を入れています（出典：横須賀市 マンション関連施策）。

具体的には、次のような無料の支援が用意されています。

  • マンション相談会（定期・出張）：管理組合役員や区分所有者を対象に、運営や修繕の悩みを専門家に相談できます。いずれも予約制です。
  • 新任役員研修会：管理組合の新任役員向けに、適正管理や組合運営の研修を実施しています。
  • まちづくりアドバイザー派遣：建て替えを検討している管理組合へ、専門家を派遣して相談に応じます。

これらの予約・問い合わせ窓口は、NPO法人よこすかマンション管理組合ネットワーク（電話046-824-8133）です。理事になったばかりで右も左も分からないという方こそ、まずここに電話してみてください。

管理計画認定制度——税制とつながる「適正管理のお墨付き」

相談支援の中でも、特に押さえておきたいのが「マンション管理計画認定制度」です。これは、適切な管理が行われているマンションの管理計画を、市が認定する制度で、令和4年4月に始まりました。横須賀市でも市内の分譲マンションが活用できます。

この認定は、単なる「お墨付き」ではありません。先にご説明した固定資産税の長寿命化促進税制は、原則として「管理計画認定マンションであること」が要件になっています。つまり、日頃の管理体制を整えて認定を取っておくことが、将来の税の優遇につながるわけです。認定の相談は、横須賀市まちなみ景観課（電話046-822-8077）が窓口になっています。

制度を「組み合わせて」使う：大規模修繕の進め方

ここまで4つの区分をご紹介してきました。冒頭で「組み合わせて使う発想が大切」と申し上げた理由を、ここで回収します。

私の経験上、もっとも残念なのは、工事の中身と発注先を先に決めてしまい、後から「実は認定を取っておけば税が安くなった」「前年度に事前相談していれば耐震診断の補助が使えた」と気づくパターンです。制度には、認定の取得や総会決議、事前相談、証明書の準備など、工事の「前」に動いておくべき手続きが含まれています。だからこそ、長期修繕計画の見直しの段階で、税・耐震・資金・相談の4つを同じテーブルに並べて検討することをおすすめしています。

そしてもう一つ、工事の「やり方」そのものでも、組合の負担は大きく変わります。横須賀のような海風の強い土地では、外壁や鉄部の傷みが内陸より早く進みます。以前、坂の上にある高層マンションで、足場を全面に架けると周辺道路を長期間ふさいでしまうという物件を担当したことがあります。住民の皆さまの駐車場の出入りにも影響が出る計画でした。そこで一部をロープアクセス工法——産業用ロープで職人が壁面を降りながら作業する無足場の工法——に切り替え、足場と組み合わせる「ハイブリッド工法」をご提案しました。結果として足場の架設範囲を絞り込め、工期と仮設費の双方を圧縮できました。住民の方からは「生活への影響が思ったより少なくて助かった」とお声をいただいたのを、今でも覚えています。

足場が向く建物もあれば、ロープアクセスが向く建物もあります。私はこの見極めを、いつも建物ごとに行うようにしています。補助や税制で工事費の一部を抑えつつ、工法の選び方でも仮設費と工期を最適化する。この両輪がそろって初めて、管理組合にとって本当に納得感のある大規模修繕になると考えています。

3つの工法、それぞれの向き・不向き

工法の違いは、管理組合のコストと住民負担に直結します。一般論として整理すると、次のような特徴があります。あくまで傾向であって、最終的には現地調査で判断する点はご了承ください。

工法 仮設費の目安 向いている建物 留意点
通常足場工法 全面に架設するため大きい 中低層、複雑な形状、全面的な打診・補修が必要な建物 架設・解体に時間がかかり、敷地や周辺道路を占有する
ロープアクセス工法（無足場） 足場が不要で抑えやすい 高層、足場の架設が難しい建物、部分補修が中心の建物 一度に大人数が同時施工しにくい、強風時は作業を中断
ハイブリッド工法 足場範囲を絞れるため中間 大規模・複雑で、部位ごとに最適化したい建物 工程設計に専門的な知見が必要

ロープアクセス工法は、足場を組まないぶん仮設費を抑えやすく、足場の死角になりがちな箇所にも職人が直接アプローチできます。一方で、全面打診のように一度に広い面を扱う作業は、足場のほうが効率的なこともあります。だからこそ、どちらか一方に決め打ちせず、建物の高さ・形状・劣化状況に応じて使い分けることが、結果的にもっとも費用対効果の高い選択につながります。私はこの「使い分け」を、ワンセットでご提案するようにしています。

「修繕積立金の引き上げ」を総会で通すために

ここまで読んで、「制度の入り口がどれも修繕積立金や管理計画の整備にある」とお気づきの方も多いと思います。実際、固定資産税の長寿命化促進税制は積立金の引き上げが要件の一つですし、管理計画認定でも積立金の水準が問われます。土台になるのは、やはり日頃の積立金です。

とはいえ、積立金の値上げを総会で通すのは、理事長さまにとって最も気の重い議題でしょう。私が現場で見てきたなかで、住民の合意が得やすかったのは、「値上げの必要性」を感情ではなく数字と段取りで示せた組合でした。具体的には、長期修繕計画にもとづく将来の不足額を「戸あたり・月あたり」に換算して見せること、そして「値上げによって固定資産税の優遇や公的融資という出口につながる」と、メリットまで含めて説明することです。

積み立ての手段としては、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」という、管理組合向けの積立債券の仕組みもあります。修繕積立金を計画的に育てる選択肢の一つとして、融資（出口）とあわせて知っておくと、総会での説明に厚みが出ます。正直に申し上げます。制度を使う管理組合と使わない管理組合の差は、特別な知識量ではなく、「早めに、順番どおりに動いたかどうか」だけのことが、本当に多いのです。

海沿いの横須賀ならでは：塩害と防水の早期点検

最後に、横須賀という土地ならではの注意点を一つ。海に開けた立地のマンションは、潮風に含まれる塩分の影響で、鉄部のサビや外壁・タイルの劣化が内陸の物件より進みやすい傾向があります。バルコニーの手すり、共用廊下の鉄部、屋上の防水層など、塩害の影響を受けやすい箇所は、長期修繕計画の周期を待たずに状態が悪化していることが少なくありません。

私が横須賀の現場でよくお伝えするのは、「補助や税制を使えるタイミングに合わせて工事を組むのも大切ですが、それ以上に、劣化を早期に見つけて手を打つことが、結局はいちばんの節約になります」ということです。小さなひび割れや浮きのうちに補修できれば、ロープアクセス工法で部分的に、低コストで対応できることもあります。逆に放置して躯体（建物の構造体）まで傷みが進むと、大がかりな工事と費用が必要になりかねません。総会のシーズンには、ぜひ「うちのマンションの今の状態」を専門家の目で点検することも、議題の一つに加えてみてください。

よくある質問（横須賀市のマンション補助・税制）

最後に、理事長さまからよくいただく質問にお答えします。

Q. 築20年で、これから2回目の大規模修繕です。何から動けばいいですか。
A. まずは長期修繕計画と修繕積立金の状態を確認し、管理計画認定の取得を検討してください。認定は固定資産税の長寿命化促進税制の前提になります。並行して、横須賀市まちなみ景観課やマンション管理組合ネットワークの無料相談を活用すると、優先順位が整理できます。

Q. 旧耐震のマンションです。耐震診断の補助はいつまでに動けばいいですか。
A. 「診断を行う前年度中の事前相談」と「総会決議」が要件です。令和8年度の受付には締切と定員があり、定員に達すると締切前でも終了します。診断をお考えなら、できるだけ早く建築指導課へ事前相談されることをおすすめします。

Q. 積立金が足りません。工事はあきらめるしかないですか。
A. 必ずしもそうとは限りません。住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」は、管理組合名義で借りられる公的融資です。総会決議などの要件はありますが、選択肢として検討する価値はあります。

Q. 補助や税制の金額は、ここに書いてある通りで確定ですか。
A. 本記事は2026年6月時点の公式情報に基づいていますが、補助率・上限額・受付期間・要件は年度や予算の状況で変わります。申請前には必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

まとめ：まず動くべき3つのこと

横須賀市の管理組合が、大規模修繕を前に動くべきことを3つに絞ります。

  1. 管理計画認定と修繕積立金の状態を確認する——固定資産税の優遇につながる土台です。
  2. 旧耐震マンションは、耐震診断の事前相談を前年度中に——先着順・定員ありの制度です。
  3. 資金が不安なら、公的融資という選択肢を総会の議論に乗せる——工事の先延ばしが、かえって費用を膨らませることがあります。

制度は、知って、段取りよく使ってこそ価値が出ます。とはいえ、理事長さまが本業のかたわら、すべてを把握して動くのは大変なことだと、私はよく分かっています。横須賀市内のマンションで「うちはどの制度が使えるのか」「どの工法がコストと住民負担のバランスがいいのか」と迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問い合わせはこちらのフォームから承っています。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

※本記事の情報は2026年6月12日時点で確認したものです。制度内容・補助額・受付期間は変更される場合があります。申請にあたっては、必ず各窓口・公式サイトの最新情報をご確認ください。

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さいたま市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜大宮・浦和の築古物件を「NOI」で立て直す2026年度の制度設計

築年数が30年に近づいてくると、物件は静かに表情を変えていきます。外壁のチョーキング（白い粉が手につく現象）、目地シールの痩せ、窓まわりの結露跡、給湯器の不調による入居者からのクレーム。私はこの仕事を20年やってきて、こうした「小さな劣化」が、ある日突然「空室期間の長期化」「家賃の値下げ要求」という数字になって返ってくる場面を、大宮でも浦和でも何度も見てきました。

正直に申し上げます。賃貸オーナーさまにとって、大規模修繕や設備更新は「コスト」ではありません。入居率と賃料、そして売却時の物件価値（収益還元価格）を左右する投資判断です。そして2026年度（令和8年度）は、その投資判断を後押しする補助金・税制が、国・埼玉県・さいたま市の三層でかなり手厚く揃っています。なかには賃貸オーナーを名指しで対象にした制度まであります。

この記事では、さいたま市内に賃貸マンション・賃貸ビル・店舗・クリニックなどをお持ちのオーナーさまに向けて、使える制度を「物件タイプ別」「NOI（実質賃料収入）への効き方別」「税務処理別」で整理します。管理組合向けの一般的な解説ではなく、オーナーの財布とキャッシュフローの目線で書いていきます。

1. なぜ今、さいたま市の賃貸オーナーは「補助金を絡めた修繕」を投資判断に組み込むべきか

さいたま市は、大宮区の交通結節点としての強さ、浦和区の住宅地としてのブランド、武蔵浦和や北与野の再開発エリアまで、賃貸需要の厚い街を10区に抱える政令指定都市です。人口流入も続き、賃貸経営の地盤としては全国でも恵まれた部類に入ります。一方で、昭和56年（1981年）5月以前に着工された旧耐震基準の建物も、大宮や浦和の駅近を中心にまだ相当数が現役で稼働しています。

ここで効いてくるのが、入居者側の目線の変化です。同じ家賃帯でも、窓が二重サッシで結露しにくい、給湯がエコジョーズで光熱費が安い、外壁がきれいで管理が行き届いている——そうした物件に入居希望は集まります。私の経験上、入居率が1%改善すれば、20戸・平均家賃8万円の物件で年間およそ19万円のキャッシュフロー差が生まれます。これが10年続けば190万円です。修繕投資の回収は、家賃の維持と空室の短縮という「静かな数字」で進みます。

もう一つ、さいたま市ならではの事情があります。大宮・浦和の駅周辺では新築・築浅の供給が続き、築古物件との競争は年々厳しくなっています。築古物件が同じ土俵で戦うには、価格を下げるか、価値を上げるかのどちらかしかありません。私は、安易な家賃の値下げは「物件価値そのものを削る選択」だと考えています。賃料を下げればNOIが下がり、NOIが下がれば収益還元で評価される売却価格も下がる。値下げは、保有中と出口の両方で資産を痩せさせるのです。

ここからが本題です。築古物件の修繕は、どのみち避けられません。だとすれば、補助金・税制が乗るタイミングで、出口（売却）まで見据えた投資として実行するのが合理的です。2026年度の制度を、順に見ていきましょう。

2. オーナーの物件タイプ別――さいたま市の耐震助成は「3つの窓口」

さいたま市の耐震系助成は、オーナーの物件の持ち方・用途によって窓口と限度額が分かれます。ここを取り違えると、申請そのものが通りません。まずは自分の物件がどれに当たるかを確認してください。いずれも対象は昭和56年5月31日以前に着工した旧耐震基準の建物です。

2-1. 賃貸マンション・分譲を貸している方――共同住宅等耐震補強等助成事業

賃貸マンションや、長屋（テラスハウス）など、延べ面積の2分の1以上を住居に使っている共同住宅をお持ちのオーナーさまが使えるのが「共同住宅等耐震補強等助成事業」です（出典：さいたま市・耐震補強等助成事業（共同住宅等））。申請できるのは建物の所有者（またはその2親等以内の親族）で、区分所有の場合は区分所有者の代表者が申請主体となり、集会での実施決議が前提になります。助成内容は次のとおりです。

区分 補助率 助成限度額
簡易診断 費用の2/3 20万円／棟
耐震診断 費用の2/3 床面積・戸数に応じた上限額
耐震補強設計 費用の2/3 住宅の戸数×10万円
耐震補強工事 費用の1/2（＋工事監理費の2/3） 住宅の戸数×60万円
建替え工事 費用の23％（一定の場合1/3） 住宅の戸数×30万円

ここがオーナー目線で重要なのですが、限度額が「戸数×単価」で決まる点に注目してください。たとえば20戸の賃貸マンションなら、耐震補強工事の限度額は単純計算で戸数20×60万円＝1,200万円まで届きます。規模の大きい物件ほど、補助の絶対額が効いてきます。さらに、この助成制度を使って耐震補強を行うと、固定資産税の減額措置と所得税額の特別控除を併用できます（出典：同上）。補助金で初期キャッシュアウトを抑え、税制で保有コストを下げる——この二段構えが効きます。

2-2. 賃貸ビル・店舗・クリニック・老人ホームの方――民間特定建築物／小規模建築物の助成

一棟所有の賃貸ビル、店舗、事務所、そして病院・診療所や老人ホームなど多数の方が利用する建物（共同住宅を除く）をお持ちのオーナーさまは、別制度の「民間特定建築物・小規模建築物耐震補強等助成事業」が窓口になります。延べ面積1,000平方メートル以上が「民間特定建築物」、未満が「小規模建築物」で、限度額が変わります（出典：さいたま市・耐震補強等助成事業（民間特定建築物、小規模建築物））。

区分 民間特定建築物（1,000㎡以上） 小規模建築物（1,000㎡未満）
耐震診断 2/3・限度300万円／棟 2/3・限度120万円／棟
耐震補強設計 2/3・限度300万円／棟 2/3・限度120万円／棟
耐震補強工事 1/3＋監理2/3・限度1,500万円（救急病院4,500万円） 23％・限度720万円／棟
建替え工事 23％・限度650万円（救急病院2,000万円） 23％・限度360万円／棟

医療法人や介護事業者のオーナーさまにとっては、耐震性の確保はBCP（事業継続計画。災害時に事業を止めないための備え）と直結します。救急病院に限度額の大きな枠が用意されているのは、災害時に診療を止めないことが地域の使命だからです。サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）や有床診療所では、災害時にサービスを継続できる建物であることが、入居者・患者やそのご家族からの信頼に直結し、稼働率の維持につながります。耐震・防災への投資は、医療報酬・介護報酬という安定収入の土台を守る投資でもある、という捉え方ができます。建物が止まれば収入も止まる——この構造を持つオーナーさまほど、耐震補助の優先順位は高くなります。

2-3. 「着手前申請」と「1月末実績報告」という鉄則

どの制度にも共通する、最も大切な注意点を申し上げます。いずれの助成も、契約・着手の前に建築総務課へ交付申請を行い、交付決定を受けてから着手すること。 着工後に申請しても対象になりません。そして原則として、申請した年度（4月1日以降）の1月31日までに実績報告を提出できるスケジュールで動く必要があります（出典：前掲さいたま市各ページ）。

加えて、これらの耐震助成は予算枠に達した時点で受付終了になります。年度の早い段階で動くオーナーが有利です。窓口はさいたま市役所10階の建築総務課 企画係（電話048-829-1539）。令和7年度から電子申請も可能になっています。

3. 省エネ改修を「賃料維持装置」に変える――国の2026年度制度

耐震が「守りの投資」だとすれば、省エネ改修は「攻めの投資」です。窓・給湯・断熱を更新すると、入居者の光熱費が下がり、結露やカビのクレームが減り、内見時の印象が上がります。これらは家賃の維持・空室期間の短縮に直結します。2026年度（令和8年度）は国の住宅省エネキャンペーンが「住宅省エネ2026キャンペーン」として継続しており、賃貸オーナーが使える制度が揃っています。

3-1. 先進的窓リノベ2026事業

断熱窓（内窓・外窓・ガラス交換）への改修を支援する制度です（出典：先進的窓リノベ2026事業）。窓は熱の出入りが最も大きい部位で、改修効果が体感されやすい場所です。築古物件のアルミサッシ＋単板ガラスを断熱窓に替えるだけで、冬の結露と夏の暑さが目に見えて改善します。「結露でカビが出る」というクレームは、入居者の退去理由として軽視できません。窓の更新は、入居者満足という形で賃料維持に効いてくる投資です。

3-2. 賃貸集合給湯省エネ2026事業（賃貸オーナーを名指しで対象にした制度）

これは、賃貸オーナーさまにとって最も「効く」制度です。国が、設置スペースの制約からエコキュート（ヒートポンプ給湯機）を入れにくい既存の賃貸集合住宅を狙って、小型の省エネ給湯器（エコジョーズ／エコフィール）への交換を支援するものです（出典：賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】）。補助額は1台あたり、

  • 追いだき機能あり：7万円／台（浴室へのドレン水排水工事を伴う場合は10万円／台）
  • 追いだき機能なし：5万円／台（共用廊下を横断してドレンレールを敷設した場合は8万円／台）

リースの利用も対象に含まれます。たとえば20戸の物件で全戸の給湯器を追いだき付きに更新すれば、単純計算で20台×7万円＝140万円の補助になります。給湯器は寿命が10〜15年で、いずれ交換が避けられない設備です。「壊れてから1台ずつ慌てて替える」のではなく、「補助が乗るタイミングでまとめて計画更新する」だけで、まとまった補助を引き出せます。なお、設置スペースに余裕があるエコキュートはこの制度の対象外で、その場合は次の給湯省エネ2026事業を検討します。

3-3. 給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026

エコキュート、ハイブリッド給湯機、エネファームなどの高効率給湯機は「給湯省エネ2026事業」が対象です（出典：給湯省エネ2026事業）。また、断熱改修や高効率給湯機を幅広く対象とする「みらいエコ住宅2026事業」もあります（出典：みらいエコ住宅2026事業）。物件の給湯方式や設置条件によって最適な制度が変わるため、「この物件はどの制度が一番引き出せるか」を設計段階で見極めることが、補助の最大化につながります。

4. さいたま市の省エネ・断熱補助金は「居住要件」に注意――それでも使える条件

さいたま市にも独自の「令和8年度 省エネ・断熱住宅普及促進補助金」があり、ZEH・高効率給湯機・断熱改修に対して国の制度と併用可能です（出典：さいたま市・省エネ・断熱住宅普及促進補助金）。令和8年度の予算額はZEH9,600万円、高効率給湯機5,400万円、断熱改修1,500万円。受付は令和8年4月1日から令和9年3月1日までで、先着順です。各区分とも予算残額が200万円を下回ると抽選に切り替わるため、早めの動きが有利です。

ただし、賃貸オーナーさまには正直にお伝えしておくべき注意点があります。この市の補助金は「市民が、自ら居住する住宅に補助対象事業を実施する」費用が対象で、実績報告の時点で申請者本人がその住所に住民票を有し、居住していることが条件です（出典：同上）。つまり、自分が住んでいない純粋な賃貸物件には、原則としてこの市の補助金は使えません。この点を見落として申請準備を進めると、後で実績報告が通らないという事態になりかねません。

一方で、分譲マンションの管理組合による申請には専用様式（様式第1号の2）が用意されており、共用部分の断熱改修などで管理組合として活用できる余地があります（出典：同上）。区分所有の住戸をお持ちで、管理組合を通じて共用部の省エネ改修を検討している場合は、ここが入口になります。要するに、国の制度（とくに賃貸集合給湯省エネ2026）は賃貸オーナーが直接使える、市の省エネ補助は居住要件に注意——この線引きを押さえておけば、無駄打ちを避けられます。

5. 埼玉県の制度を重ねる――窓断熱リフォーム支援事業

国・市に加えて、埼玉県にも上乗せできる制度があります。「埼玉県窓断熱リフォーム支援事業」は、断熱窓・断熱扉などの断熱改修を支援するもので、国の先進的窓リノベ2026事業またはみらいエコ住宅2026事業の交付決定を受けていることが条件になります（出典：埼玉県・窓断熱リフォーム支援事業）。また、太陽光発電・蓄電池・エネファーム等を対象とする「家庭における省エネ・再エネ活用設備導入補助金」もあります（出典：埼玉県・家庭における省エネ・再エネ活用設備導入補助金）。

ポイントは、国・県・市の制度を「重ねて」使う設計です。たとえば窓の断熱改修なら、国の先進的窓リノベ2026を軸に、県の窓断熱リフォーム支援を上乗せする、という組み合わせが考えられます。ただし、同じ工事費に対して複数の補助を重複して受けられるかどうかは制度ごとに条件があり、市の補助金申請時には国や県の補助申請額（予定を含む）を申告する義務があります（出典：前掲さいたま市ページ）。申告漏れがあると交付取消や返還を求められるため、組み合わせは必ず事前に整理しておく必要があります。

6. 税務で結果が変わる――損金算入・固定資産税減額・補助金の「雑収入」課税

補助金の話と同じくらい、いえ、それ以上に手残りを左右するのが税務処理です。ここはオーナー経営の核心なので、3点に絞って整理します（一般的な考え方の説明であり、個別の判断は必ず税理士にご確認ください）。

第一に、修繕費（損金）か資本的支出（資産計上）かの区分です。原状回復や劣化部分の補修にあたる工事は修繕費として一括損金にできる一方、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばす工事は資本的支出として減価償却していくことになります。耐震補強や断熱改修は資本的支出と判断されやすい領域ですが、工事の内容次第で区分は変わります。「同じ100万円の工事でも、税務処理で手残りが大きく変わる」——これがオーナー経営の現実です。

第二に、固定資産税の減額と所得税の特別控除です。前述のとおり、さいたま市の助成制度を使って耐震補強を行うと、固定資産税の減額措置と所得税額の特別控除の対象になります（出典：さいたま市・耐震補強工事による減税のお知らせ）。補助金で初期費用を抑え、税制で保有コストを下げる。この合わせ技が、実質負担を二重に圧縮します。

第三に、見落としやすいのが、受け取った補助金は原則として雑収入として課税対象になる点です。「補助金が出たから丸ごと得した」わけではなく、その分は収益として計上され、課税されます。資金繰りの計画では、補助金の入金時期と納税のタイミングを併せて見ておく必要があります。なお国の制度には圧縮記帳などの取り扱いが関係する場合もあり、ここは特に税理士との連携が欠かせません。

7. 数字で見る――さいたま市・1棟20戸・築30年のNOI改善シミュレーション

抽象論だけでは判断できないので、私のほうで一つモデルケースを置いてみます。大宮区にある築30年・RC造・20戸・平均家賃8万円の賃貸マンションを想定します（以下はあくまで一般化した試算で、実際の効果は物件ごとに異なります）。

満室想定の年間賃料は、8万円×20戸×12カ月＝1,920万円。仮に空室率が10%なら、年間で約192万円の機会損失が発生しています。ここで窓断熱と給湯器更新を行い、内見時の印象と入居者満足を底上げして、空室率を10%から7%に3ポイント改善できたとします。すると年間の賃料収入は約58万円増えます。表面利回りではなく、この「埋まり方の改善」がNOIを押し上げるのです。

工事費の側を見ます。給湯器20戸を追いだき付きに更新すると、賃貸集合給湯省エネ2026事業で最大140万円（20台×7万円）の補助が見込めます。窓断熱には先進的窓リノベ2026と埼玉県の上乗せが乗ります。耐震補強が必要な旧耐震物件であれば、共同住宅等耐震補強工事の助成（戸数×60万円＝最大1,200万円）も併用の射程に入ります。「どのみち発生する更新費用」に補助を乗せ、税制で圧縮し、結果として空室率と賃料を底上げする——この一連の流れが、保有中のキャッシュフローと、出口での売却価格（収益還元価格）の両方を引き上げます。賃料が下がらず、むしろ埋まりが良くなれば、収益還元で評価される物件価値そのものが底上げされる。これが、値下げによる延命とは正反対の発想です。

8. 申請の落とし穴と着手順ロードマップ

ここまでの制度を、実際に使う順番に並べ直します。落とし穴は、ほぼ「順番」と「タイミング」に集約されます。

第一に、着手前申請の鉄則。耐震助成も省エネ補助も、契約・着工の前に交付申請を済ませ、交付決定を受けてから着手するのが大原則です。「先に工事を始めてしまった」案件は、ほぼ救済されません。第二に、予算枠と抽選への警戒。さいたま市の耐震助成は予算超過で受付終了、省エネ補助は残額200万円を下回ると抽選です。年度の早い時期に動くオーナーほど有利になります。第三に、併用の事前整理。国・県・市を重ねる場合、申告漏れは交付取消・返還につながるため、最初に全体設計を固めておきます。

着手順としては、(1)物件の築年・構造・用途から使える制度を洗い出す、(2)耐震診断が必要なら先に診断助成を申請して建物の状態を把握する、(3)診断結果と更新時期を踏まえて省エネ改修・耐震補強の工事計画を作る、(4)国・県・市の補助を重ねた資金計画と税務処理を税理士と詰める、(5)交付申請→交付決定→着工→実績報告（1月末まで）という流れになります。この設計図を年度初めに描けるかどうかで、引き出せる補助額が大きく変わります。

9. 工法の選択がNOIを左右する――明誠の「3工法」提案

最後に、私たちの仕事の話を少しだけさせてください。補助金は工事の「費用」を軽くしますが、その工事をどの工法で行うかも、オーナーさまのキャッシュフローを大きく左右します。

私たち明誠は、大規模修繕を「通常の足場仮設」「ロープアクセス（無足場工法）」「両者を組み合わせたハイブリッド工法」の3つから、建物にとってベストな方法を提案できる、日本でも数少ない会社です。とりわけロープアクセスは、足場を架けずに産業用ロープで施工するため、足場費用の圧縮・工期の短縮・入居者の生活への影響の最小化という、オーナー経営に直結するメリットがあります。足場の架設・解体には相応の費用と時間がかかり、その間は外観が覆われ、入居者にとってもストレスになります。賃貸物件では、この「工事中の入居者ストレス」が退去や賃料交渉の引き金になることもあります。

たとえば「窓まわりと外壁の一部補修だけなら、足場を全面に架けるよりロープアクセスのほうがコストも工期も抑えられる」というケースは少なくありません。逆に、全面打診や大規模な防水が必要なら足場が合理的なこともあります。部位と工事内容ごとに最適な工法を組み合わせることで、総額を抑えつつ入居者への影響を最小化できる。これが、補助金と並んでNOIを底上げするもう一つのレバーです。なお明誠は、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟する、ロープアクセス工事のフランチャイズ展開も行っており、高品質と低価格を両立できる体制を整えています。

10. よくある質問（FAQ）

Q. 自分が住んでいない賃貸物件でも、さいたま市の省エネ・断熱補助金は使えますか？
A. 原則として使えません。市の省エネ・断熱住宅普及促進補助金は、申請者本人がその住宅に住民票を有して居住していることが条件です。賃貸オーナーさまは、賃貸住宅を直接対象にした国の「賃貸集合給湯省エネ2026事業」などを軸に検討するのが現実的です（分譲の共用部は管理組合申請の余地あり）。

Q. 一番まとまった補助が見込めるのはどの制度ですか？
A. 物件の状態によりますが、旧耐震の賃貸マンションなら共同住宅等耐震補強工事の助成（戸数×60万円が限度）が金額的に大きく、給湯器更新では賃貸集合給湯省エネ2026事業（1台最大10万円）が賃貸オーナーに直接効きます。

Q. すでに工事を発注済みですが、後から申請できますか？
A. 耐震助成・省エネ補助とも、原則として着手前の交付申請・交付決定が必須です。発注・着工済みの工事は対象外になることがほとんどなので、次回の更新計画から逆算して動くことをお勧めします。

Q. 補助金は課税されますか？
A. 受け取った補助金は原則として雑収入として課税対象になります。手残りの計算と納税時期は、税理士と併せて確認してください。

結語

さいたま市の賃貸オーナーさまにとって、2026年度は「どのみち来る更新を、補助と税制が乗るうちに前倒しで投資に変える」好機です。耐震・給湯・窓断熱は、いずれ必ず手を入れる部分。だとすれば、空室率と賃料という「静かな数字」を底上げできるタイミングで実行するのが、保有中の利回りにも、出口の売却価格にも効いてきます。

お持ちの物件で、まだこの補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問い合わせください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション・工法比較（足場かロープアクセスか）だけでも承ります。補助金の制度設計から工法選定まで、数字でご一緒に試算しましょう。

なお、近隣の政令市・中核市のオーナー向け補助金については、横浜市の賃貸オーナー向け補助金ガイド、川崎市の賃貸オーナー向け補助金ガイドもあわせてご覧ください。エリアごとに使える制度と限度額が異なります。

出典・参考資料

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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相模原市の分譲マンション管理組合が使える補助金・税制活用ガイド｜大規模修繕の負担を軽くする2026年度（令和8年度）の制度設計

「修繕積立金が、計画していた額に届いていない」――相模原市内の管理組合で理事長さまとお話しすると、最初の30分でほぼ決まってこの話に行き着きます。築20年を超えたあたりから、外壁や防水の劣化は待ってくれません。一方で積立金の値上げは総会でなかなか可決されない。このギャップに、理事会の皆さまは毎年頭を悩ませておられます。

私は20年近く、マンションやビルの大規模修繕の現場で叩き上げてきました。その経験から正直に申し上げます。相模原市の管理組合は、使える制度を「知らないまま」工事に入ってしまうケースが、本当に多いのです。相模原市・神奈川県・国には、管理組合が主体となって使える補助金や税の優遇が、実は何層にも用意されています。これらを工事計画と一緒に設計するだけで、戸あたりの負担は目に見えて変わります。

この記事では、相模原市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に活用できる支援制度を、入口の相談から、アドバイザー派遣、耐震診断・耐震改修、管理計画認定、省エネ改修、そして固定資産税の減額まで、申請の順番と落とし穴も含めて整理します。読み終えたとき、次の理事会で「まず何を確認すべきか」がはっきりしているはずです。

1. なぜ今、相模原市の管理組合は「補助金・税制を絡めた大規模修繕」を考えるべきか

相模原市は、中央区・南区・緑区の3区からなる政令指定都市です。橋本・相模大野・古淵といった主要駅の周辺を中心に分譲マンションのストックが厚く、高度経済成長期からバブル期に供給された住棟の多くが、いままさに「2回目・3回目の大規模修繕」の時期を迎えています。リニア中央新幹線の駅が予定される橋本エリアなど、これから資産価値の評価が問われる地区も少なくありません。

ここで管理組合が直面するのが、次の3つの壁です。

第一に、修繕積立金の不足です。国土交通省の「マンション総合調査」でも、長期修繕計画上の必要額に対して積立額が不足している組合が一定割合あることが繰り返し指摘されています（出典：国土交通省 マンションに関する統計・データ等）。工事単価が上がっている近年、この不足は以前より重くのしかかります。

第二に、合意形成の難しさです。区分所有者の高齢化、賃貸化、空室化が進むと、総会で工事の議決を得ること自体が容易ではなくなります。

第三に、情報の非対称です。補助金や税制は、申請のタイミングや要件が細かく、しかも年度ごとに変わります。理事は数年で交代するため、ノウハウが組合に蓄積されにくいのです。

私はこれを、いつも「制度の取りこぼし」と呼んでいます。工事そのものは避けられない出費でも、制度を絡めれば「実質負担」は下げられます。たとえば固定資産税の減額は、工事費そのものを安くするわけではありませんが、工事後に区分所有者全員の税負担が軽くなるため、総会で工事を通すための「説明材料」になります。補助金は積立金不足の穴埋めに直接効きます。

ここからが本題です。相模原市の管理組合が使える制度を、順番に見ていきましょう。

2. 相模原市が持つ管理組合向け支援制度

相模原市は、いきなり「お金を出す制度」に飛びつくのではなく、まず相談と現状把握から入れる入口を丁寧に整えているのが特徴です。順番に紹介します。

2-1. 入口の相談――分譲マンションアドバイザー派遣制度

「何から手をつければいいか分からない」という組合に、私が最初におすすめするのがこの制度です。相模原市は、市内の分譲マンション管理組合等の自主的な取組みを支援するため、管理組合の設立・管理規約の見直し・大規模修繕や改修・建替えなど、マンションに関するさまざまな課題について、専門家が現地に赴いてアドバイスする制度を設けています（出典：相模原市「分譲マンションアドバイザー派遣制度について」）。

費用負担は、回数によって段階的に変わります。

回数 自己負担
初回 無料
2・3回目 費用の3分の1
4・5・6回目 費用の2分の1

費用は1時間あたり1万円、1回あたり3時間が上限です。派遣場所は、管理組合等が準備した集会場などになります。申込みは電話または直接窓口で受け付けており、問い合わせ先は相模原市住宅課（電話 042-769-9817）です。

工事業者に相談する前に、まず中立的な専門家に現状を見てもらう。これは遠回りに見えて、いちばん安全な入口です。初回が無料で使えるのですから、使わない手はありません。神奈川県も県域で「マンションアドバイザー派遣事業」を実施していますので、状況に応じて使い分けられます（参考：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」）。

2-2. 学びの場――マンション管理セミナー・マンション相談

相模原市は、管理組合の理事や区分所有者に向けたマンション管理セミナーを開催しており、管理運営や大規模修繕、長期修繕計画の基礎を学べる機会を提供しています（出典：相模原市「マンション管理セミナー」）。あわせて、マンション相談の窓口も用意されています（出典：相模原市「マンション相談について」）。

理事が毎年交代する組合では、知識の引き継ぎが弱点になりがちです。こうしたセミナーや相談を「理事の引き継ぎ資料づくり」の機会として使うと、組合のノウハウが少しずつ積み上がっていきます。

2-3. 旧耐震マンションの要――相模原市マンション耐震診断補助制度

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を得て工事に着手した、いわゆる「旧耐震」の分譲マンションには、相模原市の耐震診断補助があります。対象は、次の条件をすべて満たす分譲マンションの管理組合です（出典：相模原市「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」）。

  • 市の耐震巡回相談を受け、耐震診断を行うことの決議書を得ていること
  • 昭和56（1981）年5月31日以前に建築確認を得て、工事に着手したもの
  • 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄骨造のもの

補助の水準は、耐震診断に係る費用の6分の5以内の額で、1住戸につき5万円を限度（市の予算の範囲内）とされています。

ここでひとつ、現場の人間として強くお伝えしたいことがあります。補助を受けるには、市の「耐震巡回相談」を先に受け、総会で診断の決議を取っておくことが要件です。つまり、いきなり業者に診断を頼むのではなく、「巡回相談 → 総会決議 → 補助申請 → 診断」という順番を守る必要があるのです。この順番を飛ばすと、せっかくの補助が受けにくくなります。耐震巡回相談自体は無料ですので、旧耐震が疑われる住棟は、まずここから動くのが正解です。

2-4. 診断の次へ――分譲マンション耐震改修補助制度

耐震診断の結果、耐震改修工事が必要と判定されたマンションには、改修計画の作成費用と改修工事費用を助成する制度が続いて用意されています（出典：相模原市「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」）。

  • 耐震改修計画作成費用：作成に要する費用の3分の2以内の額で、1住戸につき5万円を限度（市の予算の範囲内）
  • 耐震改修工事費用：補助制度あり（補助率・上限額の詳細は市にお問い合わせください）

補助対象は、住居の用に供する部分とされ、店舗等の用途に供する部分は除かれます（住居と店舗を兼ねる場合で、店舗部分が住居の2分の1未満のものは含む）。診断・計画・工事を一連の流れとして設計できるのがこの制度の良いところで、市の補助を受けて改修計画を作成したものが工事補助の対象になります。耐震に関する窓口は、相模原市建築政策課 耐震推進班（電話 042-769-8252）です。

2-5. 税制・融資の土台づくり――マンション管理計画認定制度

相模原市は、管理組合が立てた管理計画が一定の基準を満たす場合に、適切な管理が行われているマンションとして市が認定する「マンション管理計画認定制度」を設けています（出典：相模原市「マンションの管理計画認定制度について」）。

相模原市の場合、認定にあたって市独自の基準（防災に関する取組み）についての事前相談を住宅課で受け付けている点が特徴です。マンション管理センターによる事前確認を経て、「管理計画認定手続支援サービス」を通じて市へ申請する流れになります。

認定を取得すると、市場での評価が高まるほか、住宅金融支援機構の融資の金利優遇など波及するメリットがあります。そして相模原市では、後述する長寿命化促進税制の入口要件としても、この認定が効いてきます。私はこれを、補助金・税制を効かせるための「土台づくり」と位置づけて、長期修繕計画の見直しとワンセットで理事会にご提案するようにしています。

3. 固定資産税が半額に――マンション長寿命化促進税制

補助金が「入口の出費」を軽くするのに対し、税制は「工事後の負担」を軽くします。なかでも管理組合がぜひ知っておくべきなのが、マンション長寿命化促進税制です。相模原市も公式に案内しています（出典：相模原市「マンション長寿命化促進税制について」）。

3-1. 制度の中身

一定の要件を満たすマンションで、長寿命化に資する大規模修繕工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事）を実施すると、各区分所有者が翌年度に支払う建物部分の固定資産税が2分の1減額されます。減額の適用期間は1年間です。

ここがこの制度の優れたところで、減額は区分所有者全員に及びます。総会で「工事をすると、来年の皆さんの固定資産税が半分になります」と説明できれば、合意形成の追い風になります。数字の体感としては、たとえば建物部分の固定資産税が1戸あたり年5万円のマンションなら、その年は2.5万円が軽くなる計算です。50戸あれば組合全体で年125万円規模の効果になります。

3-2. 適用要件と「管理計画認定」との関係

相模原市の案内によると、対象となるのは次の要件をすべて満たすマンションです。

  1. 築20年以上かつ10戸以上であること
  2. 過去に長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事および屋根防水工事）を行っていること
  3. 令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に、2回目以降の長寿命化工事を完了していること
  4. 次の(1)または(2)に該当すること
    – (1) 管理計画認定マンション（修繕積立金の額を、国が示す基準以下から管理計画の認定基準まで引き上げたもの）
    – (2) 長期修繕計画に係る助言・指導を受けて長期修繕計画の作成または見直しを行い、一定の基準に適合したもの

ここで、相模原市の「管理計画認定制度」や「長期修繕計画に係る助言・指導」が、税制の入口要件として直結していることが分かります。工事完了後、3か月以内に申告が必要で、申告方法や必要書類は市の案内ページで確認できます（出典：相模原市「長寿命化工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額について」）。

なお、相模原市の案内では、この税制や管理計画認定制度に関する相談窓口として、一般社団法人日本マンション管理士会連合会の相談ダイヤル（電話 03-5801-0858、平日10時〜17時）が紹介されています。制度の細部に迷ったら、こうした窓口も活用できます（参考：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。

4. 国・神奈川県の制度（2026年度）で省エネ改修を「戸あたり」で効かせる

相模原市・神奈川県の制度に、国の省エネ補助を重ねると、大規模修繕に「断熱」や「設備更新」を組み込んだときの戸あたり負担がさらに下がります。2026年度（令和8年度）の主役は次の制度群です。

4-1. 先進的窓リノベ2026事業

窓を断熱性能の高いものに交換・設置する工事に、国（環境省）が大型の補助を出す制度です。2026年は補助上限が1戸あたり最大100万円となっています（2025年の上限200万円から変更）。重要なのは、管理組合・管理組合法人が施主となって建物全体を一括で申請するケースも対象になる点です（戸単位での申請も可）。大規模修繕に合わせて全戸の窓を断熱改修する、といった使い方ができます。出典：先進的窓リノベ2026事業【公式】（環境省）。

申請は、事務局に登録された「窓リノベ事業者」が管理組合に代わって行う代理申請が必須の仕組みです。区分所有者や組合が直接申請するものではありません。だからこそ、制度に精通した施工会社を選ぶことが、そのまま補助の取りこぼし防止につながります。なお、本事業は予算（1,125億円）の上限に達し次第、受付が締め切られますので、活用するなら早めの段取りが肝心です。

4-2. 給湯省エネ2026・住宅省エネ2026キャンペーン

高効率給湯器（エコキュート等）の導入を補助する「給湯省エネ2026事業」など、断熱改修や設備更新を対象にする国の制度群も走っています。これらは一定の範囲で併用が可能で、窓の断熱改修と給湯器交換を同時に行えば、それぞれの補助を受けられます（出典：住宅省エネ2026キャンペーン）。

大規模修繕のタイミングは、足場が架かる、あるいはロープアクセスで建物全周にアクセスできる「またとない機会」です。このときに窓や設備の更新をまとめて行うと、後から単独で工事するより足場・仮設のコストを節約でき、補助の対象工事も増やせます。

4-3. 神奈川県の省エネ補助も重ねる

神奈川県も既存住宅の省エネ改修に対する補助制度を用意しています。指定の省エネ改修が対象で、外気に接する窓（玄関ドア等を含む）の改修を必須とし、交付決定を受けた後に着工することが条件とされるのが一般的です。国・県・市の制度の重複利用の可否や、その年度の受付状況は、必ず各窓口で確認が必要です（参考：神奈川県ホームページ）。相模原市の住まいに関する助成・補助制度は、市のまとめページからも確認できます（出典：相模原市「助成・補助制度」）。

5. 申請タイミングという落とし穴――「交付決定前の契約」は全部パー

ここまで多くの制度を紹介しましたが、すべてに共通する、いちばん大事な原則を改めて強調させてください。

「補助金は、交付決定を受ける前に契約・着工したものは対象外になる」

国・県の省エネ補助は「交付決定前に着工しないこと」が条件です。相模原市の耐震診断補助も、「巡回相談 → 総会決議 → 申請 → 診断」という順番が前提になっています。長寿命化促進税制も、工事完了後3か月以内という申告期限があります。

私の経験上、ここでつまずく組合が本当に多いのです。総会で工事業者を決め、契約を交わし、いざ着工してから「補助金を使いたい」と相談に来られても、もう間に合わない。制度は「動き出す前」に組み込むものです。理事会のスケジュールを引くとき、私はいつも「①事前相談 → ②申請 → ③交付決定 → ④契約・着工」という順番を最初に書き出すようお伝えしています。

逆に言えば、この順番さえ守れば、複数の制度を計画的に重ねられます。早めに動くこと――それが相模原市で補助金を取りこぼさない、最大のコツです。

6. 相模原市の管理組合・補助金活用ロードマップ（着手順）

ここまでの制度を、実際に動かす順番でまとめます。

  1. 分譲マンションアドバイザー派遣で現状把握。初回無料。管理運営・積立金・長期修繕計画の課題を、中立の専門家と一緒に洗い出す。
  2. マンション管理セミナー・マンション相談を活用し、理事会内の知識の土台をそろえる。
  3. 長期修繕計画の作成・見直し（助言・指導の活用を検討）。工事範囲と積立金の水準を確定させ、長寿命化促進税制の入口要件も整える。
  4. マンション管理計画認定の取得を検討。市独自基準（防災）の事前相談を住宅課で受け、税制・融資優遇の土台を作る。
  5. 旧耐震なら耐震巡回相談 → 総会決議 → 耐震診断補助 → 耐震改修補助。順番が補助の要件そのもの。
  6. 大規模修繕の本体工事に、国・県の省エネ補助を組み込む（窓・給湯・断熱）。施工会社は制度対応の実績で選ぶ。
  7. 工事完了後3か月以内に長寿命化促進税制を申告し、翌年度の固定資産税減額を受ける。

この順番の肝は、「お金を出す前に、相談と認定で土台を作り、制度の交付決定を取りに行く」ことに尽きます。

6-1. 数字で見る試算イメージ（相模原市・50戸・築25年のケース）

あくまで考え方を示すためのイメージで、実際の金額は建物の状態・面積・工事内容により変わりますが、効果の「桁感」をつかんでいただくために置いてみます。

項目 概算
大規模修繕工事費（本体） 約9,000万円
省エネ改修（窓・断熱を組み込み） 上乗せ工事費の一部を国・県補助でカバー（窓は最大100万円/戸が上限）
耐震診断（旧耐震の場合） 診断費用の6分の5以内・1住戸5万円上限の補助
固定資産税減額（長寿命化促進税制） 翌年度、建物部分の固定資産税が組合全体で半額（戸あたり数万円規模）

工事費そのものを大きく削るというより、「省エネ部分の上乗せを補助で吸収」「翌年度の税が軽くなる」という形で、実質負担を多面的に下げるのが相模原市での王道です。

7. 大規模修繕は「工法の選択肢」で総額が変わる――明誠の3工法提案

ここからは、私たち株式会社明誠のサービスのご案内です（自社紹介のセクションとして明確に区切ります）。

補助金や税制で「実質負担」を下げる一方、工事の総額そのものを左右するのが工法の選び方です。マンションの大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が当たり前だと思われがちです。しかし足場の仮設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場が架かっている間は居住者の生活にも影響が出ます。

明誠は、建物の特性に応じて3つの工法から最適な提案ができる、日本でも数少ない会社です。

第一に、通常足場工法。中低層や複雑な形状の建物に向きます。第二に、ロープアクセス工法。産業用ロープで作業員が壁面を昇降して施工する「無足場工法」で、足場費の削減・工期短縮・居住者の生活影響の最小化が強みです。高層や、足場の架設が難しい物件、コストを重視する物件に向きます。第三に、ハイブリッド工法。部位ごとに足場とロープアクセスを使い分け、大規模・複雑な物件で総合的にコストを最適化します。

私はこの3つを、必ずワンセットで比較してご提案するようにしています。なぜなら、同じ建物でも「どこに足場を架け、どこをロープで攻めるか」で、総額も工期も、そして補助金を組み込む余地も変わってくるからです。相模大野や橋本のように中高層の住棟が多い相模原市では、ロープアクセスやハイブリッドの強みが特に活きます。

明誠はさらに、日本で初めてとなるロープアクセス工事のフランチャイズを展開しており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。これにより、高品質と低価格の両立を図っています。相模原市の補助金・税制の活用と、工法の最適化。この2つを同時に設計できるのが、私たちの強みです。

工法の詳細はロープアクセス工法のご紹介を、大規模修繕の総合的な進め方は大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 補助金と長寿命化促進税制は、両方使えますか。
A. 制度の趣旨と要件が異なるため、要件を満たせば併用できる場合があります。税制は「工事後の固定資産税」、補助金は「工事費」と、効くタイミングが違うと整理すると分かりやすいです。ただし、固定資産税の各減額措置どうしには同時適用の制限がありますので、どの減額を使うのが得かは工事内容とセットで判断する必要があります。重複利用の可否は各窓口で確認するのが前提です。

Q2. 耐震診断の補助を受けたいのですが、何から始めればよいですか。
A. 相模原市の場合、まず無料の「耐震巡回相談」を受け、総会で耐震診断を行う決議を取ることが補助の要件です。いきなり業者に診断を頼むのではなく、「巡回相談 → 総会決議 → 補助申請 → 診断」という順番を守ってください。窓口は建築政策課 耐震推進班（042-769-8252）です。

Q3. 申請の事務作業が大変そうで不安です。
A. 相模原市の分譲マンションアドバイザー派遣（初回無料）や、制度に精通した施工会社のサポートを使えば、書類の準備は大きく軽くなります。先進的窓リノベ2026などは登録事業者が申請を代行します。組合だけで抱え込まず、入口で専門家に相談するのが結局いちばん早い、というのが私の実感です。

Q4. 築20年・12戸の小規模マンションですが、長寿命化促進税制は使えますか。
A. 「築20年以上かつ10戸以上」が要件なので、戸数の条件は満たします。あとは、過去に長寿命化工事の実績があること、令和9年3月31日までに2回目以降の長寿命化工事を完了すること、そして管理計画認定または長期修繕計画の助言・指導という入口要件を満たせるかがポイントです。小規模でも十分に対象になり得ます。

結語

相模原市の管理組合が使える制度は、決して少なくありません。むしろ「多すぎて分かりにくい」こと、そして「相談や認定という土台づくりを飛ばしてしまうこと」が、取りこぼしの最大の原因だと、私は現場で感じてきました。大事なのは、工事を決める前に、制度の地図を一度広げてみること。そして「相談 → 申請 → 交付決定 → 契約」の順番を守ることです。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階、長期修繕計画の確認や工法の比較だけでも、お力になれることがあります。相模原の街には、これから2回目・3回目の修繕を迎える住棟がたくさんあります。その一棟一棟を、無理のない負担で長く使えるようにすること。それが、私たちの仕事です。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

本記事は2026年6月11日時点で公開されている情報をもとに作成しています。補助率・上限額・申請期限・受付状況は年度や予算の状況により変更される場合があります。実際の申請にあたっては、必ず各制度の公式窓口で最新情報をご確認ください。また、税制・法務に関わる個別の判断は、税理士・行政書士等の専門家にご相談ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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藤沢市の分譲マンション管理組合が使える補助金・税制活用ガイド｜大規模修繕の負担を軽くする2026年度（令和8年度）の制度設計

「修繕積立金が思うように貯まっていないのに、そろそろ2回目の大規模修繕の時期が来てしまう」。

藤沢市内のあるマンションの理事長さまから、総会の直前にこんな相談をいただいたことがあります。築25年、全50戸。1回目の修繕のときに比べて、足場代も塗料も人件費もずいぶん上がっている。それでも積立金の値上げは住民の反発が怖くて手をつけられていない――。これは決して、その組合だけの特別な悩みではありません。

私は大規模修繕の現場で20年近く、足場の上とロープの先の両方から建物を見てきました。その経験から正直に申し上げます。修繕費そのものを下げる工夫はもちろん大切ですが、それと同じくらい効くのが「使える制度を取りこぼさないこと」です。藤沢市には、管理組合が使える補助金や専門家派遣の制度がきちんと用意されています。さらに国の省エネ補助や固定資産税の減額制度を重ねれば、総会で説明できる「実弾」は意外なほど揃うのです。

この記事では、藤沢市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に使える制度を、入口の相談から税制の出口まで、申請の順番に沿って整理します。専門用語にはそのつど補足を入れますので、建築が専門でない理事の方も安心して読み進めてください。

1. なぜ今、藤沢市の管理組合は「補助金・税制を絡めた大規模修繕」を考えるべきか

大規模修繕とは、外壁・屋上防水・鉄部塗装といった建物の共用部分をまとめて直す、おおむね12年周期の大きな工事のことです。1回あたり数千万円から、規模によっては億単位になります。この金額を修繕積立金だけで賄おうとすると、どうしても積立金の値上げや一時金の徴収という、住民にとって痛みのある話になりがちです。

ここで効いてくるのが、行政の支援制度です。藤沢市は2023年（令和5年）12月に「マンション管理計画認定制度」の運用を開始し、2024年（令和6年）6月からは管理組合向けの補助制度を本格的にそろえてきました。市が分譲マンションの管理にここまで踏み込むのは、藤沢市内でも高経年（築年数の経った）マンションが着実に増えているからです。

私がいつも理事長さまにお伝えしているのは、「補助金は工事費の足しになるだけでなく、住民を説得するための材料にもなる」ということです。「市の制度を使えば、この部分は実質これだけ軽くなります」と数字で示せれば、総会での合意形成は驚くほどスムーズになります。ここからが本題です。藤沢市で実際に何が使えるのか、順番に見ていきましょう。

藤沢市が管理組合支援に力を入れる背景には、国の大きな方針転換があります。2022年（令和4年）に施行された改正マンション管理適正化法によって、市区町村がマンションの管理状況を把握し、管理計画を認定する仕組みが全国に広がりました。藤沢市はこれを比較的早い段階で取り入れた自治体の一つです。つまり、いま藤沢市で管理支援を使うことは、単に目先の補助を受け取るだけでなく、「行政から見て管理の行き届いたマンション」という評価を積み上げることにもつながります。これは将来の資産価値や、いざ金融機関から修繕資金を借りるときの信用力にも、じわじわと効いてくる話です。

2. 藤沢市が令和8年度に用意する管理組合向け支援制度

藤沢市は令和8年度、2026年4月13日から3つの管理支援制度を実施しています（出典：藤沢市「マンション管理に関する支援制度などのご案内」）。いずれも分譲マンションが対象で、窓口は住まい暮らし政策課です。まず全体像を表で押さえておきましょう。

制度 補助・支援の内容 上限 主な対象
マンション管理アドバイザー派遣 マンション管理士を無料派遣（年度内5回まで） 無料 分譲マンション
マンション管理計画認定支援補助金 認定申請にかかる経費の2分の1 5万5千円 分譲マンション
マンション長期修繕計画作成等支援補助金 計画の作成・見直し費用の2分の1（建物調査費を含められる） 20万円 分譲マンション

それぞれの制度を、もう少し具体的に見ていきます。

2-1. まずは無料の専門家から――マンション管理アドバイザー派遣

マンション管理アドバイザー派遣は、マンション管理の専門家である「マンション管理士」（管理組合運営や長期修繕計画の国家資格者）を、藤沢市が無料で派遣してくれる制度です。派遣回数は年度内5回までとされています。

「何から手をつけていいか分からない」という段階こそ、この制度の出番です。長期修繕計画の妥当性、積立金の水準、管理規約の見直し、修繕委員会の立ち上げ方――こうした論点を、利害のない第三者に整理してもらえる価値は大きいと私は感じています。費用ゼロで専門家の目を一度入れられるのですから、使わない手はありません。

2-2. 認定申請の費用を半分に――マンション管理計画認定支援補助金

マンション管理計画認定支援補助金は、後述する「マンション管理計画認定制度」の認定申請にかかる経費の2分の1を補助するものです。上限は5万5千円です。

認定申請には、長期修繕計画の点検や必要書類の作成で専門家への委託費が発生することが多く、その負担を市が半分まで見てくれる、という位置づけです。金額の規模は大きくありませんが、後で触れる税制優遇の「入口」になる制度なので、押さえておく意味は十分にあります。

2-3. 修繕計画づくりに最大20万円――マンション長期修繕計画作成等支援補助金

マンション長期修繕計画作成等支援補助金は、長期修繕計画の作成や見直しにかかる費用の2分の1を補助する制度で、上限は20万円です。しかも、計画づくりに必要な建物調査の費用も補助の対象に含められます。

長期修繕計画とは、これから30年程度の修繕の時期・内容・費用を見通した「お金の地図」のことです。この地図が古いまま、あるいは存在しないままだと、積立金が足りているのかどうかすら判断できません。私の経験上、修繕でつまずく組合の多くは、工事そのものよりこの「地図の不在」でつまずいています。建物調査まで補助対象になるこの制度は、地図を引き直す絶好の機会だと考えています。

2-4. これらの土台となる「マンション管理計画認定制度」

3つの補助制度の背骨にあたるのが、藤沢市が2023年（令和5年）12月から運用している「マンション管理計画認定制度」です。これは、管理組合の運営体制、長期修繕計画の内容、修繕積立金の積立状況などが国の定めた基準を満たしている場合に、市が「適切に管理されたマンション」として認定する仕組みです（出典：藤沢市「マンション管理計画認定制度」）。

認定を受けると、後述する固定資産税の減額（長寿命化促進税制）の入口要件を満たせるほか、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」で金利の引き下げを受けられるといったメリットもあります。私はこの認定を、いわば「管理の通信簿」だと説明しています。良い通信簿は、住民の安心にも、外部からの信用にもつながるのです。

3. 旧耐震マンションの要――藤沢市の耐震診断・耐震改修補助

藤沢市には、上記の管理支援とは別に、耐震化のための補助制度があります。対象は昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けて着工した、いわゆる「旧耐震」のマンションです。新耐震基準より前の建物は、地震に対する安全性の確認と補強が特に重要になります。

3-1. 分譲マンション耐震診断補助金

耐震診断は、建物が今の耐震基準に照らしてどれくらい安全かを調べる調査です。藤沢市の補助は「予備診断」と「本診断」の2段階に分かれています（出典：藤沢市「分譲マンション耐震診断補助金交付制度」）。

予備診断は、診断に要する費用の2分の1かつ1棟あたり15万円が上限です。本診断は、(1)費用の2分の1、(2)1棟あたり150万円、(3)延べ床面積に応じた単価で算定した額の2分の1――この3つのうち最も少ない額が補助されます。延べ面積1,000平方メートル以内なら1平方メートルあたり3,670円以内、1,000～2,000平方メートルは1,570円以内、2,000平方メートル超は1,050円以内、という単価が定められています。

対象には、RC造（鉄筋コンクリート造）などで2階建て以上、住宅部分が床面積の3分の2以上、区分所有者の居住が2分の1以上、原則6戸以上かつ1住戸40平方メートル以上、といった要件があります。申請受付は事前相談後に事前登録した管理組合に限られる点に注意してください。

3-2. 分譲マンション耐震改修工事等補助金

診断の結果、補強が必要と判定された場合に使えるのが耐震改修の補助です（出典：藤沢市「分譲マンション耐震改修工事等補助金交付制度」）。

耐震改修設計（補強の設計図づくり）は、費用の2分の1または1住戸あたり5万円のいずれか少ない額。耐震改修工事は、(1)費用の2分の1、(2)1住戸あたり30万円、(3)延べ面積に応じた上限額（5,000平方メートル未満は1,000万円、5,000～10,000平方メートル未満は1,500万円、10,000平方メートル以上は2,000万円）のうち最も少ない額が補助されます。

なお、津波浸水想定区域内の津波避難ビルに指定された分譲マンションは、補助上限が引き上げられます（工事は1住戸あたり60万円、延べ面積に応じた上限も最大5,000万円まで）。藤沢市は海に面した地域を抱えるだけに、湘南エリアの沿岸部のマンションでは確認しておきたいポイントです。詳細は市にお問い合わせください。

4. 固定資産税が1年間1/3に――マンション長寿命化促進税制

ここまでは「工事費への補助」でしたが、出口側、つまり税金を軽くする制度もあります。それが「マンション長寿命化促進税制」です。

4-1. 制度の中身

これは、長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度分の固定資産税（建物部分）を減額する国の特例措置です。減額幅は、1戸あたり100平方メートル相当分までを対象に、固定資産税額の3分の1を軽減します。自治体の条例により6分の1から2分の1の範囲で変わる場合があり、藤沢市での実際の割合は市にご確認ください（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。

適用期間は、当初は令和7年（2025年）3月31日までとされていましたが、令和7年度の税制改正で2年間延長され、令和5年（2023年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに工事が完了したものが対象となっています。

4-2. 適用要件と「管理計画認定」とのつながり

この税制を使うには、いくつかの要件をすべて満たす必要があります。築20年以上かつ10戸以上のマンションであること、過去に1回以上の長寿命化に資する工事を行っていること、そして「マンション管理計画認定を受けたマンション」または「管理の適正化について市区町村から助言・指導を受けた管理組合」であること、などです。

ここで第2章の「管理計画認定支援補助金」が効いてきます。認定を取っておくことが、この固定資産税減額の入口要件になっているからです。私はこれを、必ずワンセットで考えるようにしています。認定の取得 → 長期修繕計画の整備 → 大規模修繕の実施 → 固定資産税の減額、という一本の線でつながっているのです。

4-3. 申告のタイミングに注意

この税制は、工事をすれば自動で適用されるものではありません。工事完了後、原則として一定期間内（おおむね3か月以内）に、必要書類を添えて市の固定資産税担当課へ申告する必要があります。証明書の取得や書類の準備に手間がかかるため、工事の契約段階から「税制も使う」と決めて段取りしておくことが大切です。私はいつも、修繕の計画を立てる最初の打ち合わせで、この出口の税制まで含めてスケジュールに書き込むようにしています。後から「使えたのに申告し損ねた」となるのが、一番もったいないからです。

5. 国の「住宅省エネ2026キャンペーン」を戸あたりで効かせる

藤沢市・国の制度に加えて、省エネ改修の国費補助も大規模修繕に重ねられます。2026年度は、国土交通省・経済産業省・環境省の3省連携による「住宅省エネ2026キャンペーン」が動いています。これは「先進的窓リノベ2026事業」「給湯省エネ2026事業」「みらいエコ住宅2026事業」「賃貸集合給湯省エネ2026事業」の4事業の総称です（出典：住宅省エネ2026キャンペーン公式サイト）。

5-1. 先進的窓リノベ2026事業

分譲マンションの大規模修繕と特に相性がよいのが、環境省の先進的窓リノベ2026事業です。既存住宅の窓を断熱性能の高い窓に改修する工事を支援するもので、戸建て・住戸単位では1戸あたり最大100万円が補助されます（出典：環境省「先進的窓リノベ2026事業 対象要件の詳細」）。

注目したいのは、マンション全体で窓の断熱改修を行う場合、管理組合・管理組合法人が施主となって一括申請できる点です。大規模修繕に合わせて全戸の窓をまとめて断熱改修すれば、戸あたり換算でかなりの補助を引き込めます。50戸のマンションなら、窓改修の内容次第で総額は大きなものになり得ます。ただし補助には予算枠があり、登録事業者を通じた申請が必要です。

5-2. 給湯省エネ・賃貸集合向けの事業

給湯省エネ2026事業は、高効率給湯器（エコキュートなど省エネ性能の高い給湯機器）の導入を支援する経済産業省の事業です。また、賃貸集合住宅向けには「賃貸集合給湯省エネ2026事業」があり、1棟に2戸以上の賃貸住戸を有し、建築から1年以上が経過した建物が対象とされています。分譲と賃貸では使える事業が異なるため、自分のマンションがどの枠に当たるかは、最初に整理しておくと無駄がありません。

6. 申請タイミングという落とし穴――「交付決定前の契約」は対象外

ここで、補助金で最も多い失敗を申し上げます。それは「先に工事の契約をしてしまった」というケースです。

藤沢市の案内にも明記されていますが、補助金制度の活用を検討している場合、委託契約や事業着手は交付決定を受けてから進める必要があります。交付決定の前に契約・着手してしまうと、補助の対象外になってしまうのです（出典：藤沢市「マンション管理に関する支援制度などのご案内」）。

私が現場で一番悔しい思いをするのは、良い工事をしたのに「申請の順番」を間違えて補助を受け取れなかった組合を見るときです。総会で工事を決議し、勢いそのままに契約――この自然な流れが、補助金では命取りになります。正しい順番は、(1)事前相談、(2)申請、(3)交付決定、(4)契約・着工、(5)完了報告・補助金請求です。国の省エネ補助にも予算枠があり、枠に達した時点で締め切られます。「早く動いた組合から埋まっていく」と考えておくのが安全です。

7. 藤沢市の管理組合・補助金活用ロードマップ（着手順）

制度が多くて混乱しそうですが、やることの順番はシンプルです。私が組合にお勧めしている流れを整理します。

第一段階は「無料のアドバイザー派遣」。利害のない専門家に現状を見てもらい、長期修繕計画と積立金の妥当性を点検します。第二段階は「長期修繕計画作成等支援補助金（上限20万円）」を使った計画の整備。建物調査も補助対象に含められます。第三段階は「管理計画認定支援補助金（上限5.5万円）」で認定を取得し、固定資産税減額の入口要件を満たします。第四段階で、耐震が課題なら診断・改修補助を、省エネを絡めるなら先進的窓リノベ2026を組み込みます。そして第五段階、大規模修繕の完了後に長寿命化促進税制の固定資産税減額を申告する――この順で進めれば、取りこぼしが起きにくくなります。

すべての段階に共通する鉄則は、第6章で述べたとおり「契約は交付決定の後」です。

7-1. 数字で見る試算イメージ（藤沢市・50戸・築25年のケース）

イメージをつかんでいただくために、藤沢市内の50戸・築25年・延べ床面積4,000平方メートル程度のマンションを例に、ざっくりと試算してみます（あくまで概算のイメージであり、実際の補助額は審査・予算・工事内容で変わります）。

長期修繕計画の見直しに専門家委託で40万円かかったとすれば、補助でその2分の1・上限20万円が戻る計算です。窓の断熱改修を大規模修繕に合わせて全戸で行えば、先進的窓リノベ2026の補助を戸あたりで積み上げられます。さらに、要件を満たして長寿命化促進税制が適用されれば、工事翌年度の建物部分の固定資産税が1年間軽減されます。一つひとつは小さく見えても、戸あたりに割り戻すと住民の財布感覚で「これだけ軽くなる」と説明できる数字になります。総会では、この戸あたり換算が効きます。

7-2. 合意形成は「数字」と「順番」で決まる

私が現場でつくづく感じるのは、大規模修繕で本当に難しいのは工事そのものではなく、住民の合意形成だということです。修繕積立金の値上げや一時金の話になると、どうしても総会は紛糾しがちです。だからこそ、補助金や税制で「外から軽くできる部分」を先に整理し、「市の制度でここまでカバーでき、残りがこの金額です」と順序立てて示すことが効きます。漠然と「数千万円かかります」と言われるのと、「補助と税制でこれだけ軽くなり、戸あたりの実質負担はこの水準です」と言われるのとでは、住民の受け止めはまったく違います。理事会の段階で、この説明の骨組みをつくっておくこと。それが、私が組合にお渡しできる一番現実的な助けだと思っています。

8. 大規模修繕は「工法の選択肢」で総額が変わる――明誠の3工法提案

補助金で工事費の一部を軽くできても、工事そのものの設計が割高では本末転倒です。ここで私たち明誠の出番になります。

大規模修繕というと「建物全体に足場を組む」のが当たり前と思われがちですが、足場の設置・撤去だけで全体費用の2割前後を占めることも珍しくありません。私たちは、従来の足場を使う工法に加えて、産業用ロープで作業するロープアクセス工法（無足場工法）、そして両者を部位ごとに使い分ける「ハイブリッド工法」の3つから、建物に最適な方法をご提案できます。日本でもこの3択を一社で提案できる会社は多くありません。

ロープアクセス工法は、高層部や足場の架けにくい形状の建物で、足場費を抑えながら工期を短縮でき、しかも居住者の生活への影響を最小限にできるのが強みです。一方で、外壁全面を一度に大きく改修するような工事では足場が向く場面もあります。だからこそ「全部ロープ」でも「全部足場」でもなく、部位ごとに最適化するハイブリッドという発想が効いてくるのです。私はこれを、必ず建物を見てから提案するようにしています。

加えて明誠は、日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズ展開を行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。専門工事会社が直接施工に入るため、中間マージンを抑えた高品質・低価格の工事が可能です。補助金で外から軽くし、工法の選択で中から軽くする。この二段構えが、積立金に余裕のない組合にとって現実的な解になります。

以前、ある沿岸寄りのマンションで、外壁の一部にだけ早期の補修が必要だが全面はまだ早い、というケースがありました。従来の発想なら「全面足場を組んで一気に」となりがちですが、それでは積立金を一度に大きく取り崩すことになります。私たちはロープアクセスで傷みの進んだ面だけを先行して手当てし、全面改修は数年後の本工事に回す段取りをご提案しました。結果として、その年の支出を抑えつつ、住民の不安が大きかった箇所を先に解消できました。「面の見極め」――どこを今やり、どこを待てるかを正しく判断することが、総額を左右します。これは机上の計算ではなく、現場で建物に触れてきた者の感覚です。

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 藤沢市の管理支援補助金は、いつから申請できますか。
令和8年度は2026年4月13日から実施されています。ただし予算には限りがあり、いずれの制度も交付決定の前に契約・着手すると対象外になります。検討を始めた段階で、まず住まい暮らし政策課に事前相談されることをお勧めします。

Q2. 耐震診断の補助と省エネの補助は、両方使えますか。
制度の趣旨が異なるため、それぞれの要件を満たせば併用を検討できます。ただし対象経費の切り分けや申請窓口が異なるため、組み合わせ方は専門家やアドバイザーに整理してもらうのが安全です。

Q3. うちは新耐震のマンションです。耐震補助は関係ないですか。
耐震診断・改修の補助は昭和56年5月31日以前に着工した旧耐震が対象です。新耐震の建物は耐震補助の対象外ですが、管理計画認定支援・長期修繕計画作成支援・省エネ系の補助や長寿命化促進税制は活用の余地があります。

Q4. 補助金の手続きが複雑そうで不安です。
申請書類や要綱は藤沢市のサイトで公開されていますが、組合だけで完結させる必要はありません。無料のマンション管理アドバイザー派遣を入口に使い、工事の工法・見積りは私たちのような施工会社にご相談いただければ、全体の段取りを一緒に組み立てられます。

Q5. ロープアクセス工法だと、足場を組む工法に比べて品質は落ちませんか。
落ちません。ロープアクセス工法は産業用ロープで作業員が直接外壁に取り付いて施工する方法で、目の前の壁を間近で確認しながら作業できるため、むしろ細かな劣化の発見に向く場面もあります。日本でもロープアクセスの専門技術者は資格と訓練を経た者に限られます。ただし、外壁全面を一度に大きく改修する工事では足場が適することもあり、私たちは建物を見たうえで足場・ロープ・ハイブリッドのどれが最適かをご提案しています。

Q6. 認定や補助の検討は、総会のどのくらい前から動けばよいですか。
余裕をもって、工事を予定する年度の1年以上前から動かれることをお勧めします。アドバイザー派遣で現状を点検し、長期修繕計画を整え、認定や補助の事前相談を済ませておけば、総会では「すでに段取りができた状態」で決議に臨めます。交付決定の前に契約してはいけないという制約がある以上、前さばきの時間を確保しておくことが、結果的に最も費用を抑えます。

結語

藤沢市の制度を一つひとつ見ていくと、「知らなかったために使えなかった」という取りこぼしが、いかにもったいないかが分かります。無料のアドバイザー派遣から始め、計画を整え、認定を取り、工事に補助を重ね、最後に税制で出口を軽くする。この一本の線を、私はいつも理事長さまと一緒に引くようにしています。

工事の話はもちろん、その前段の「制度の整理」や「総会での説明資料づくり」だけでも、お力になれることがあります。藤沢の海風は塩害という形で建物にも効いてきますから、沿岸部のマンションは特に、早めの点検が後の費用を左右します。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理からでも、喜んでお手伝いします。

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出典・参考資料

※本記事は2026年6月時点で公開されている公的情報をもとに作成しています。補助率・上限額・適用期間・申請受付期間は予算や制度改正により変更される場合があります。実際の申請にあたっては、必ず藤沢市および各事業の公式情報をご確認のうえ、事前相談からお進めください。

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ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

川崎市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜武蔵小杉・溝の口・新百合ヶ丘の築古物件を「NOI」で立て直す2026年度の制度設計

築年数が25年を超えたあたりから、物件の表情は静かに変わっていきます。外壁の色あせ、シール（目地のゴム）の痩せ、窓まわりの結露跡。私はこの仕事を20年やってきて、こうした「小さな劣化」が、ある日突然「空室期間の長期化」という数字になって返ってくる場面を、川崎でも何度も見てきました。

正直に申し上げます。賃貸オーナーさまにとって、大規模修繕は「コスト」ではありません。入居率と賃料、そして売却時の物件価値（収益還元価格）を左右する投資判断です。そして2026年度（令和8年度）は、その投資判断を後押しする補助金・税制が、国・神奈川県・川崎市の三層でかなり手厚く揃っています。

この記事では、川崎市内に賃貸マンション・賃貸ビル・店舗・クリニックなどをお持ちのオーナーさまに向けて、使える制度を「物件タイプ別」「NOI（実質賃料収入）への効き方別」「税務処理別」で整理します。管理組合向けの一般的な解説ではなく、オーナーの財布とキャッシュフローの目線で書いていきます。

1. なぜ今、川崎市の賃貸オーナーは「補助金を絡めた修繕」を投資判断に組み込むべきか

川崎市は、武蔵小杉（中原区）のタワーマンション群、溝の口（高津区）の商業集積、新百合ヶ丘（麻生区）の住宅地まで、賃貸需要の厚いエリアを抱えています。一方で、川崎区・幸区を中心に昭和56年5月以前に着工された旧耐震の建物もまだ相当数が現役で稼働しています。

ここで効いてくるのが、入居者側の目線の変化です。同じ家賃帯でも、窓が二重サッシで結露しにくい、給湯がエコジョーズで光熱費が安い、外壁がきれいで管理が行き届いている――そうした物件に入居希望は集まります。私の経験上、入居率が1%改善すれば、20戸・平均家賃9万円の物件で年間21万円超のキャッシュフロー差が生まれます。これが10年続けば200万円です。修繕投資の回収は、家賃の維持と空室の短縮という「静かな数字」で進みます。

もう一つ、川崎ならではの事情があります。市内には旧耐震の建物が川崎区・幸区を中心にまだ多く残る一方で、武蔵小杉や鹿島田、新川崎の再開発で供給される新築・築浅物件との競争は年々厳しくなっています。築古物件が同じ土俵で戦うには、価格を下げるか、価値を上げるかのどちらかしかありません。私は、安易な家賃の値下げは「物件価値そのものを削る選択」だと考えています。賃料を下げればNOIが下がり、NOIが下がれば収益還元で評価される売却価格も下がる。値下げは、保有中と出口の両方で資産を痩せさせるのです。

ここからが本題です。築古物件の修繕は、どのみち避けられません。だとすれば、補助金・税制が乗るタイミングで、出口（売却）まで見据えた投資として実行するのが合理的です。2026年度の制度を、順に見ていきましょう。

2. オーナーの物件タイプ別――川崎市で使える耐震助成は「2本立て」

川崎市の耐震系助成は、オーナーの物件の持ち方によって窓口が分かれます。ここを取り違えると、申請そのものが通りません。まずは自分の物件がどちらかを確認してください。

2-1. 区分所有・分譲タイプのオーナー――川崎市マンション耐震改修等事業助成制度

分譲マンションの一室や複数戸を賃貸に出しているオーナーさまが、管理組合を通じて使えるのが「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」です。この制度は令和8年4月から改修費の補助額が拡充されました（出典：川崎市マンション耐震改修等事業助成制度）。

対象は、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工された、鉄筋コンクリート造等で地上3階以上・住戸数6戸以上の分譲マンションです。助成内容は次のとおりです。

区分 補助率 限度額
耐震診断 費用の2/3 1住戸あたり5万円
耐震設計 費用の2/3 1住戸あたり5万円
耐震改修 費用の1/3 1住戸あたり50万円（かつ51,700円/㎡）

ここがオーナー目線で重要なのですが、耐震改修を行うと所得税の特別控除と固定資産税の減額を併用できます（出典：同上）。補助金で初期キャッシュアウトを抑え、税制で保有コストを下げる――この二段構えが効きます。さらに、令和5年度からは助成金を施工会社が直接受け取る「代理受領制度」が使えるため、オーナーの立替負担も軽くなります。

区分所有の場合、申請の主体は管理組合ですが、オーナーが理事会に働きかけて動かすケースは少なくありません。お問い合わせは川崎市防災まちづくり推進課（電話044-200-3017）です。

2-2. 一棟賃貸・賃貸ビル・店舗・クリニックのオーナー――特定建築物等耐震改修等事業助成制度

一棟所有の賃貸ビル、店舗併用の建物、旅館、そして病床のある診療所や老人ホームなどをお持ちのオーナーさまは、別制度の「特定建築物等耐震改修等事業助成制度」が窓口になります。こちらは規模の大きい建物を対象とするため、限度額の桁が変わります（出典：特定建築物等耐震改修等事業助成制度）。

区分 補助率 限度額（法第14条建築物・小規模福祉施設等）
耐震診断 費用の2/3 230万円
耐震設計 費用の2/3 140万円
耐震改修 費用の23% 1,000万円

道路の通行を妨げるおそれのある「沿道建築物」などの法附則第3条第1項の建築物では、改修の限度額が4,000万円まで設定されています。延べ面積による限度額の細かな条件もあるため、適用の可否は必ず事前に確認してください。

医療法人や介護事業者のオーナーさまにとっては、耐震性の確保はBCP（事業継続計画）と直結します。診療や入所サービスを止めないための備えが、補助金で軽くなるという見方ができます。とくにサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）や有床診療所では、災害時にサービスを継続できる建物であることが、入居者・患者やその家族からの信頼に直結し、稼働率の維持につながります。耐震・防災への投資は、医療報酬・介護報酬という安定収入の土台を守る投資でもある、という捉え方ができます。建物が止まれば収入も止まる――この構造を持つオーナーさまほど、耐震補助の優先順位は高くなります。

2-3. 「契約前の事前相談」という絶対条件

どちらの制度にも共通する、最も大切な注意点を申し上げます。耐震改修等の契約を結ぶ前に、必ず市へ事前相談すること。 特定建築物制度では「まずは助成の対象になるかの確認のため、事前相談が必要」と明記されており、申請を行った年度の1月末日までに完了報告ができるスケジュールで動く必要があります（出典：同上）。

私はこれを、必ずお客さまにワンセットでお伝えしています。契約日が交付決定より前になってしまうと、せっかくの数百万円が一円も出ません。修繕の段取りは、補助金のスケジュールから逆算して組むのが鉄則です。

3. 省エネ改修を「賃料維持装置」に変える――国の2026年度3制度

耐震が「守り」だとすれば、省エネ改修は「攻め」です。窓・給湯・断熱は、入居者の光熱費と快適性に直結し、そのまま賃料の維持力になります。2026年度の国制度は、賃貸物件のオーナーをはっきり対象に含めています。

3-1. 先進的窓リノベ2026事業

環境省の「先進的窓リノベ2026事業」は、内窓設置や外窓交換などの断熱改修を支援します。2026年度は住宅1戸あたり最大100万円（前年度の200万円から減額）ですが、2026年からは非住宅建築物も対象に加わり、1棟あたり最大1,000万円まで設定されました。賃貸物件のオーナーも対象です（出典：先進的窓リノベ2026事業（環境省））。令和7年（2025年）11月28日以降に着工した工事が対象になります。

窓は、結露・カビのクレーム源であり、退去理由にもなりやすい部位です。ここに補助を乗せて手を入れると、入居者満足と賃料維持の両方に効きます。

3-2. 賃貸集合給湯省エネ2026事業（オーナー直接申請できない点に注意）

賃貸オーナーに特化した制度がこれです。経済産業省（資源エネルギー庁）の「賃貸集合給湯省エネ2026事業」は、既存の賃貸集合住宅でエコジョーズ等の小型省エネ給湯器に交換する工事を支援します。補助額は、追い焚きなしで5万円/台、追い焚きありで7万円/台が基本で、一定の排水工事を伴う場合は最大8万円/台・10万円/台まで加算されます（出典：賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】）。

注意点が一つあります。この補助金はオーナーが直接申請することはできず、登録事業者である「賃貸集合給湯省エネ事業者」を通じて申請・還元される仕組みです。したがって、登録事業者と契約できる施工会社を選ぶことが、受給の前提条件になります。

3-3. 給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026

このほか、高効率給湯器（エコキュート等）を対象とする「給湯省エネ2026事業」、断熱・省エネ改修を幅広く支援する「みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）」があります。これらは併用ルールが制度ごとに細かく定められているため、どの工事をどの制度に割り当てるかの「制度の組み合わせ設計」が、受給総額を最大化する鍵になります。

私はいつもオーナーさまに、「補助金は単品で取りに行くものではなく、修繕計画全体の中で配置するもの」とお伝えしています。たとえば、窓は窓リノベ、給湯は賃貸集合給湯省エネ、外壁・防水は自己資金と工法圧縮、というように、工事項目ごとに最適な財源を割り当てる。同じ予算でも、この設計があるかないかで、最終的な手出し額は数百万円単位で変わってきます。逆に言えば、制度を知らずに一括で発注してしまうと、本来もらえたはずの補助を取り逃すことになります。ここが、修繕を「ただの出費」で終わらせるか「投資」に変えるかの分かれ目です。

4. 神奈川県の制度で「事業性投資」として診断から組む

川崎市・国に加えて、神奈川県の制度も重ねられます。とくにテナントビルや事業用建物をお持ちのオーナーさまには、県の「中小企業省エネルギー診断（無料）」が入口として使えます。県内に事業所を有する中小企業等が対象で、テナント入居の事業者も対象になります（出典：中小企業省エネルギー診断（神奈川県））。

そして、この診断で提案された設備は「中小企業省エネルギー設備導入費等補助金」の対象になります。補助率は補助対象経費の1/3で上限500万円、県の認証（かながわ脱炭素チャレンジ中小企業認証など）を受けると上限600万円に上がります。令和8年度の申請期間は令和8年6月1日から令和8年11月30日です（出典：中小企業省エネルギー設備導入費等補助金（神奈川県））。

「無料診断で投資効果を数値化し、その根拠をもって設備補助を取りに行く」――この流れは、感覚ではなく数字で投資判断したいオーナーさまと相性が良いやり方です。

なお、川崎市独自の「地域脱炭素移行・再エネ推進補助金」もありますが、こちらは溝口（みぞのくち）周辺の脱炭素先行地域に所在する施設群が対象という地域限定の制度です（出典：川崎市地域脱炭素移行・再エネ推進補助金）。また、市の「市内事業者エコ化支援補助金」は居住用途の共同住宅が対象外となっている点にも注意が必要です。自分の物件・エリアで何が使えるかは、個別に見極める必要があります。

5. 税務で結果が変わる――損金算入・固定資産税減額・補助金の「雑収入」課税

ここはオーナー記事でいちばん大切な章です。修繕費か資本的支出かの税務処理で、手元に残る現金は大きく変わります。

第一に、修繕費か資本的支出か。 原状回復や維持管理の範囲の工事は「修繕費」としてその年に全額損金算入できますが、建物の価値や耐用年数を高める工事は「資本的支出」として減価償却で複数年にわたって費用化します。外壁塗装・防水・シール打ち替えなどは、内容によって判断が分かれるため、見積りの段階から税理士と工事内容を共有しておくのが安全です。

第二に、固定資産税の減額。 前述の耐震改修に伴う固定資産税の減額に加え、一定要件を満たす長寿命化工事では固定資産税の減額措置が用意されています。保有期間中の税負担を下げる効果は、NOIにそのまま乗ってきます。

第三に、補助金は受給時に「雑収入」として課税される点です。これは見落とされがちですが、補助金は益金（収入）として計上され、原則として課税対象になります。一定の要件下では圧縮記帳によって課税のタイミングを繰り延べられる場合もありますが、適用可否は個別性が高いため、必ず顧問税理士にご確認ください。本記事は税務上の助言ではなく、検討の出発点としての一般情報です。

私がお伝えしたいのは、「補助金が出たから得」で終わらせず、補助金・損金・固定資産税の三段で、保有期間と出口まで通したキャッシュフローで判断するという姿勢です。

6. 数字で見る――川崎市・1棟20戸・築28年のNOI改善シミュレーション

抽象論だけでは動けません。川崎市内によくある「1棟20戸・築28年・RC造の賃貸マンション」を例に、ざっくりした考え方をお見せします（あくまで考え方を示すための簡易試算で、実際の金額は物件・制度の条件によって変わります）。

  • 窓断熱改修：先進的窓リノベ2026の非住宅枠を活用し、共用部・専有部の窓を計画的に改修。1棟上限1,000万円の枠内で補助を取得。
  • 給湯器更新：賃貸集合給湯省エネ2026で、追い焚きあり機種を10戸更新すれば、7万円×10台＝70万円の補助（排水工事加算でさらに上乗せの可能性）。
  • 外壁・防水の大規模修繕：補助対象外の部分は自己資金・借入で実施するが、工法選択で総額を圧縮（次章）。
  • 効果（NOI側）：窓・給湯の快適性向上で募集競争力が上がり、空室期間が平均1か月短縮、退去率も低下。仮に入居率が2%改善すれば、平均家賃9万円・20戸で年間約43万円のキャッシュフロー増。

ポイントは、補助金で初期コストを圧縮しつつ、賃料維持と空室短縮でリターン側を押し上げ、税制で保有コストを下げるという三方向の同時最適化です。1棟ごとに条件が違うので、私たちはまず「現地調査と利回り改善シミュレーション」から入ることをおすすめしています。

そしてもう一つ、忘れてはいけないのが出口（売却）への効き方です。収益不動産の価格は、ざっくり言えば「年間のNOI ÷ 期待利回り（キャップレート）」で評価されます。つまり、NOIが年間43万円改善すれば、キャップレート5%の市場では理論上およそ860万円も物件評価額が上がる計算になります。修繕投資は、目先の利回り改善以上に、物件価値そのものを底上げする効果を持つということです。

加えて、外壁や防水、窓まわりがきちんと手入れされている物件は、売却時のデューデリジェンス（買主側の物件調査）で「修繕履歴が明確で、当面の大きな出費が見込まれない物件」として評価されやすくなります。逆に、劣化を放置した物件は、買主から将来の修繕費を値引き材料として差し引かれます。築年数なりの劣化は、保有中の賃料下落圧力としてだけでなく、出口での値引き圧力としても静かに効いてくるのです。補助金が乗るうちに計画的に手を入れておくことは、出口価格を守る防衛策でもあります。

7. 申請の落とし穴と着手順ロードマップ

補助金で最も多い失敗は、「良かれと思って先に契約してしまう」ことです。耐震・省エネのいずれも、交付決定や事前相談の前に契約・着工すると対象外になります。着手の順番を間違えないでください。

  1. 物件タイプの確認（区分所有か一棟か、住宅か事業用か）で、使える制度を仕分ける
  2. 市・県への事前相談（耐震系は契約前が絶対条件）
  3. 登録事業者の選定（賃貸集合給湯省エネは登録事業者経由が必須）
  4. 税理士と工事区分の事前すり合わせ（修繕費か資本的支出か）
  5. 交付申請 → 交付決定 → 契約・着工（この順序を死守）
  6. 完了報告・実績報告（年度内スケジュールに注意。特定建築物制度は1月末完了目安）

予算枠に達した時点で受付終了になる制度も多く、年度後半は枠が埋まりがちです。動ける物件から早めにが基本姿勢です。

8. 工法の選択がNOIを左右する――明誠の「3工法」提案

最後に、補助金の話とは別の、しかし総額に直結する論点をお話しします。それは工法の選択です。

大規模修繕というと「建物全体に足場を組む」イメージが一般的ですが、私たち明誠は、通常の足場仮設工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な方法をご提案できる、日本でも数少ない会社です。

オーナー目線で、ロープアクセス工法（産業用ロープで職人が外壁にアクセスして施工する無足場の工法）には明確なメリットがあります。足場の架設・解体費がかからない分、総額を圧縮できること。そして足場を組まないため、施工中の防犯リスクや入居者の生活ストレスが小さく、空室・退去の誘発を抑えられることです。足場が窓を覆う数か月は、入居者にとって地味なストレスで、退去の引き金になることがあります。

もちろん、全面的に足場が適する物件もあります。だからこそ、部位ごとに足場とロープを使い分けるハイブリッドで総合コストを最適化する、という発想が効いてきます。詳しくはロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。補助金で初期コストを抑え、工法選択で総額を抑える。この両輪が、オーナーさまのNOIと出口価格を底上げします。

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 区分所有で一室だけ持っています。耐震助成は使えますか。
川崎市マンション耐震改修等事業助成制度の申請主体は管理組合です。ご自身の働きかけで理事会・総会の検討に乗せる必要があります。まずは管理組合の修繕計画の状況をご確認ください。

Q2. 賃貸集合給湯省エネは、自分で申請して受け取れますか。
いいえ。登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」を通じて申請・還元される仕組みで、オーナーが直接申請することはできません。登録事業者と契約できる施工会社の選定が前提です。

Q3. 補助金をもらうと課税されますか。
原則として補助金は雑収入として益金に計上され、課税対象になります。圧縮記帳など繰延の手当てができる場合もありますが、適用は個別性が高いため、顧問税理士にご確認ください。

Q4. 外壁塗装は修繕費で落とせますか。
工事内容によります。原状回復・維持の範囲なら修繕費、価値や耐用年数を高める部分は資本的支出として扱われることがあります。見積り段階で税理士と内容を共有しておくのが安全です。

Q5. まず何から始めればいいですか。
物件タイプの確認と、市・県への事前相談、そして現地調査です。契約・着工を先行させないことだけは、くれぐれもご注意ください。

結語

お持ちの川崎市内の物件で、まだこの補助金・税制の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お声がけください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション・キャッシュフロー試算だけでも承ります。補助金のスケジュール、工法の選択、税務の組み立て――この3つを通して設計できるかどうかで、同じ修繕でも手元に残る現金は大きく変わります。

私はこれを、現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想として申し上げています。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。ご相談・お問合せはこちらから、お気軽にどうぞ。

出典・参考資料

※本記事は2026年6月時点の公開情報に基づく一般的な情報提供であり、税務・法務上の個別助言ではありません。各制度は予算枠の状況や要件改定により変更される場合があります。申請にあたっては必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

川崎市の分譲マンション管理組合が使える補助金・税制活用ガイド｜大規模修繕の負担を軽くする2026年度（令和8年度）の制度設計

「修繕積立金が、計画より足りていない」――川崎市内の管理組合で理事長さまとお話しすると、最初の30分でほぼ決まってこの話になります。築20年を超えたあたりから、外壁や防水の劣化は待ったなしで進む一方、積立金の値上げは総会でなかなか通らない。このギャップに、理事会の皆さまは毎年頭を悩ませておられます。

私は20年近く、マンションやビルの大規模修繕の現場で叩き上げてきました。その経験から正直に申し上げます。川崎市の管理組合は、使える制度を「知らないまま」工事に入ってしまうケースが、本当に多い。川崎市・神奈川県・国には、管理組合が主体となって使える補助金や税の優遇が、実は何層にも用意されています。これらを工事計画と一緒に設計するだけで、戸あたりの負担は目に見えて変わります。

この記事では、川崎市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に活用できる支援制度を、入口の相談から、登録・認定、耐震、バリアフリー、省エネ、そして固定資産税の減額まで、申請の順番と落とし穴も含めて整理します。読み終えたとき、次の理事会で「まず何を確認すべきか」がはっきりしているはずです。

1. なぜ今、川崎市の管理組合は「補助金・税制を絡めた大規模修繕」を考えるべきか

川崎市は7つの行政区からなる政令指定都市で、武蔵小杉・溝の口・新百合ヶ丘といった主要駅を中心に分譲マンションのストックが非常に多い都市です。高度経済成長期からバブル期、そして近年のタワーマンション供給まで、幅広い世代の住棟が積み上がっており、いま多くの住棟が「2回目・3回目の大規模修繕」の時期を迎えています。

ここで管理組合が直面するのが、次の3つの壁です。

第一に、修繕積立金の不足です。国土交通省の「マンション総合調査」でも、長期修繕計画上の必要額に対して積立額が不足している組合が一定割合あることが繰り返し指摘されています（出典：国土交通省 マンションに関する統計・データ等）。工事の単価が上がっている近年、この不足は以前より重くのしかかります。

第二に、合意形成の難しさです。区分所有者の高齢化、賃貸化、空室化が進むと、総会で工事の議決を得ること自体が容易ではなくなります。

第三に、情報の非対称です。補助金や税制は、申請のタイミングや要件が細かく、しかも年度ごとに変わります。理事は数年で交代するため、ノウハウが組合に蓄積されにくい。

私はこれを、いつも「制度の取りこぼし」と呼んでいます。工事そのものは避けられない出費でも、制度を絡めれば「実質負担」は下げられる。たとえば固定資産税の減額は、工事費そのものを安くするわけではありませんが、工事後に区分所有者全員の税負担が軽くなるため、総会で工事を通すための「説明材料」になります。補助金は積立金不足の穴埋めに直接効きます。

ここからが本題です。川崎市の管理組合が使える制度を、順番に見ていきましょう。

2. 川崎市が独自に持つ管理組合向け支援制度

川崎市は、管理組合への支援の「入口」として、まず登録制度を整えているのが特徴です。ここを起点に、相談・助成・認定がつながっていきます。順番に紹介します。

2-1. すべての起点――川崎市マンション管理組合登録・支援制度

川崎市の管理組合支援は、「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」への登録が事実上の入口になっています。登録した管理組合には、後述する無料アドバイザー派遣の回数が増える、市の「川崎市マンション便り」が年2回届く、管理組合交流会に参加できる、そして段差解消工事等費用助成制度を利用できる――といったメリットがあります（出典：川崎市「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」）。

私が川崎市の組合にまずお伝えするのは、「補助や助成を使いたいなら、まず登録から」ということです。段差解消助成のように、登録が利用要件になっている制度があるため、登録していないと入口でつまずきます。費用がかかるものではないので、未登録の組合は早めに済ませておくのが得策です。

2-2. 入口の相談――マンション管理アドバイザー派遣

「何から手をつければいいか分からない」という組合に、私が最初におすすめするのがこの制度です。川崎市は、川崎市住宅供給公社のハウジングサロンに相談したうえで派遣が適当と判断された場合に、専門家のアドバイザーを派遣しています。

回数の扱いに、登録制度のメリットがはっきり出ます。登録済みのマンションは年3回まで、未登録は年1回まで、無料で専門家の派遣を受けられます（出典：川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」）。管理運営、規約の見直し、財務（積立金）、長期修繕計画や大規模修繕の進め方まで、幅広く相談できます。

工事業者に相談する前に、まず中立的な専門家に現状を見てもらう。これが遠回りに見えて、いちばん安全な入口です。ハウジングサロンの予約は火曜から土曜（祝日・年末年始を除く）に受け付けています。

2-3. 共用部のバリアフリー化――川崎市マンション段差解消工事等費用助成制度

高齢化が進む住棟では、共用部のバリアフリー化が切実な課題になります。川崎市には、分譲マンション共用部の段差解消工事に要する費用の3分の1を助成する制度があります。敷地内通路、外部出入口、廊下、階段に、傾斜路（スロープ）、手すり、車いす使用者用昇降機などを新規に設置する工事が対象です（出典：川崎市「川崎市マンション段差解消工事等費用助成制度」）。

助成の中身は次のとおりです。

項目 内容
助成率 工事費（消費税相当額を除く）の3分の1（千円未満切捨て）
上限 住戸数 × 10,000円（＝1戸あたり1万円）、かつ予算の範囲内
対象 段差箇所への傾斜路・手すり等の新規設置（改修は対象外）
要件 RC・SRC・S造、原則6戸以上、管理組合登録・支援制度に登録済みであること
受付 計画書の受付期間は概ね4月〜9月末

ここで効いてくるのが、前述の登録制度です。登録していなければ、この助成は使えません。また、「新規設置」が対象で、既存設備の改修は対象外という点も見落としがちなので、計画段階で工事内容を確認しておくことが大切です。

2-4. 旧耐震マンションの要――川崎市マンション耐震改修等事業助成制度

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けて着工された、いわゆる「旧耐震」の分譲マンションには、川崎市の手厚い耐震改修助成があります。耐震診断・耐震設計・耐震改修が対象で、令和8年4月から補助額が拡充されています（出典：川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」）。

助成の水準は次のとおりです。

区分 助成内容
耐震診断 費用の2／3（1住戸あたり上限5万円）
耐震設計 費用の2／3（1住戸あたり上限5万円）
耐震改修 費用の1／3（1住戸あたり上限50万円。51,700円/㎡を限度）

対象は、RC・SRC・S造で地階を除く階数が3以上、専有部分の数が6以上などの要件を満たす分譲マンションです。耐震設計には耐震診断で「安全でない」と判定されていること、耐震改修には耐震判定委員会等の評価や法に基づく計画認定が前提になります。

ひとつ、現場の人間として強くお伝えしたいことがあります。この助成は助成金額が100万円を超える場合、市内中小企業者による入札、または市内中小企業者2者以上からの見積りが必要とされています。施工会社の選び方が補助の要件に直結するということです。さらに、令和5年度からは代理受領制度も使えるようになっており、組合が一時的に全額を立て替えずに済む仕組みも整っています。順番と段取りを間違えると、せっかくの助成が受けにくくなります。私が一番悔しい思いをするのは、工事内容は良かったのに、申請手順の前後で補助を取り逃した組合を見たときです。なお、耐震診断の前段として「川崎市マンション耐震診断に係る予備調査事業」も用意されており、診断・設計・改修を一連の流れで設計できます。

2-5. 川崎市マンション管理計画認定制度

川崎市は、管理組合の運営や長期修繕計画が一定の基準を満たしていることを市が認定する「マンション管理計画認定制度」を設けています（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」）。

認定を取ると、市場での評価が高まるほか、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の金利優遇や「フラット35（維持保全型）」の借入金利の引き下げなど、波及するメリットがあります。そして川崎市では、後述する長寿命化促進税制の入口要件としても、この認定が効いてきます。私はこれを、補助金・税制を効かせるための「土台づくり」と位置づけて、登録制度とワンセットで理事会にご提案するようにしています。

3. 固定資産税が半額に――マンション長寿命化促進税制

補助金が「入口の出費」を軽くするのに対し、税制は「工事後の負担」を軽くします。なかでも管理組合がぜひ知っておくべきなのが、マンション長寿命化促進税制です。

3-1. 制度の中身

一定の要件を満たすマンションで、長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事）を実施すると、工事完了の翌年度分の建物部分の固定資産税が2分の1減額されます。川崎市の案内では、減額される範囲は次のとおりです（出典：川崎市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額」）。

1戸あたりの床面積 減額の範囲
100㎡以下 居住部分の固定資産税額の2分の1を減額
100㎡超 100㎡相当分の居住部分の固定資産税額の2分の1を減額

減額されるのは、長寿命化工事完了年の翌年1月1日を賦課期日とする課税年度分です。

ここがこの制度の優れたところで、減額は区分所有者全員に及びます。総会で「工事をすると、来年の皆さんの固定資産税が半分になります」と説明できれば、合意形成の追い風になります。数字の体感としては、たとえば建物部分の固定資産税が1戸あたり年5万円のマンションなら、その年は2.5万円が軽くなる計算です。50戸あれば組合全体で年125万円規模の効果になります。しかも川崎市では、管理組合の管理者等が必要書類を提出すれば、各区分所有者から個別に申告書が出ていなくても減額を適用できる仕組みになっています。理事会主導でまとめて手続きできるのは、実務上たいへん大きい利点です。

3-2. 適用要件と「管理計画認定」との関係

この税制を使うには、川崎市の案内で、次の要件を満たす必要があります。

  • 新築から20年以上が経過していること
  • 総戸数が10戸以上であること
  • 過去に1度以上の長寿命化工事を行っており、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに2回目以降の長寿命化工事を完了していること
  • 管理計画認定マンションであること（令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げ済み）、または長期修繕計画に係る助言・指導を受けて計画を作成・見直しし、一定基準に適合したこと

ここで川崎市の「管理計画認定制度」や「長期修繕計画に係る助言・指導」が、税制の入口要件として直結していることが分かります。また、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修など他の固定資産税減額措置との同時適用はできず、過去にこの長寿命化の減額を受けたことがないことも条件です。どの減額を使うのが得かは、工事内容とセットで判断する必要があります。

4. 国・神奈川県の制度（2026年度）で省エネ改修を「戸あたり」で効かせる

川崎市の制度に、国と神奈川県の省エネ補助を重ねると、大規模修繕に「断熱」や「設備更新」を組み込んだときの戸あたり負担がさらに下がります。2026年度（令和8年度）の主役は次の制度群です。

4-1. 先進的窓リノベ2026事業

窓を断熱性能の高いものに交換・設置する工事に、国（環境省）が大型の補助を出す制度です。2026年は補助上限が100万円となっています（2025年の上限200万円から変更）。重要なのは、管理組合が施主となって建物全体を一括でリフォームするケースも対象になる点です（戸単位での申請も可）。出典：先進的窓リノベ2026事業【公式】。

申請は「窓リノベ事業者」として登録された施工会社が行う仕組みで、区分所有者や組合が直接申請するものではありません。だからこそ、制度に精通した施工会社を選ぶことが、そのまま補助の取りこぼし防止につながります。

4-2. 給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026事業

高効率給湯器（エコキュート等）の導入を補助する「給湯省エネ2026事業」、断熱改修や設備更新を幅広く対象にする制度群も走っています。これらは併用が可能で、窓の断熱改修と給湯器交換を同時に行えば、それぞれの補助を受けられます（出典：住宅省エネ2026キャンペーン）。

なお、2025年度の「子育てグリーン住宅支援事業」は、2026年度から内容を一新した「みらいエコ住宅2026事業」（国土交通省・環境省連携）に引き継がれています。一定の省エネ性能を満たす住宅の新築・購入のほか、戸建・共同住宅を問わず既存住宅の省エネ改修等が補助対象とされており、共用部を含む大規模修繕に断熱改修を組み込む際の選択肢になります。対象工事や共用部の取り扱いの詳細は公式サイトでご確認ください（出典：みらいエコ住宅2026事業【公式】）。

大規模修繕のタイミングは、足場が架かる、あるいはロープアクセスで建物全周にアクセスできる「またとない機会」です。このときに窓や設備の更新をまとめて行うと、後から単独で工事するより足場・仮設のコストを節約でき、補助の対象工事も増やせます。

4-3. 神奈川県の省エネ補助も重ねる

神奈川県も「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」を用意しています。指定の省エネ改修が対象で、補助対象経費の3分の1または15万円のいずれか低い額が上限とされ、外気に接する窓（玄関ドア等を含む）の改修が必須です。申請は事業着手の2か月以上前に行い、交付決定を受けた後に着工することが条件です（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」）。国・県・市の制度の重複利用の可否は、必ず各窓口で確認が必要です（参考：川崎市「国・神奈川県の省エネに関する制度について」）。

5. 申請タイミングという落とし穴――「交付決定前の契約」は全部パー

ここまで多くの制度を紹介しましたが、すべてに共通する、いちばん大事な原則を改めて強調させてください。

「補助金は、交付決定を受ける前に契約・着工したものは対象外になる」

神奈川県の省エネ補助は「交付決定前に着工しないこと」が明記された条件です。川崎市の耐震改修等事業も、事前相談票の提出や計画承認の手続きが先で、その後に着工する流れになっています。段差解消助成も、計画書の受付期間（概ね4月〜9月末）に間に合わせる必要があります。

私の経験上、ここでつまずく組合が本当に多い。総会で工事業者を決め、契約を交わし、いざ着工してから「補助金を使いたい」と相談に来られても、もう間に合わない。制度は「動き出す前」に組み込むものです。理事会のスケジュールを引くとき、私はいつも「①事前相談 → ②申請 → ③交付決定 → ④契約・着工」という順番を最初に書き出すようお伝えしています。

逆に言えば、この順番さえ守れば、複数の制度を計画的に重ねられます。早めに動くこと――それが川崎市で補助金を取りこぼさない、最大のコツです。

6. 川崎市の管理組合・補助金活用ロードマップ（着手順）

ここまでの制度を、実際に動かす順番でまとめます。

  1. 川崎市マンション管理組合登録・支援制度に登録する。段差解消助成やアドバイザー派遣（年3回）の前提になる、すべての起点。
  2. マンション管理アドバイザー派遣で現状把握。ハウジングサロンに相談し、管理運営・積立金・長期修繕計画の課題を洗い出す。
  3. 長期修繕計画の作成・見直し（助言・指導の活用を検討）。工事範囲と積立金の水準を確定させ、長寿命化促進税制の入口要件も整える。
  4. マンション管理計画認定の取得を検討。税制・融資優遇の土台を作る。
  5. 旧耐震なら耐震診断（予備調査）→耐震設計→耐震改修を事前相談。100万円超の助成は市内中小企業者への発注要件に注意。
  6. 共用部のバリアフリー化は段差解消助成を申請（登録済み・新規設置が前提、受付は4月〜9月末）。
  7. 大規模修繕の本体工事に、国・県の省エネ補助を組み込む（窓・給湯・断熱）。施工会社は制度対応の実績で選ぶ。
  8. 工事完了後3か月以内に長寿命化促進税制を申告し、翌年度の固定資産税減額を受ける。管理者等による一括申告が可能。

この順番の肝は、「お金を出す前に、登録と認定で土台を作り、制度の交付決定を取りに行く」ことに尽きます。

6-1. 数字で見る試算イメージ（川崎市・50戸・築25年のケース）

あくまで考え方を示すためのイメージで、実際の金額は建物の状態・面積・工事内容により変わりますが、効果の「桁感」をつかんでいただくために置いてみます。

項目 概算
大規模修繕工事費（本体） 約9,000万円
省エネ改修（窓・断熱を組み込み） 上乗せ工事費の一部を国・県補助でカバー
段差解消工事（共用部バリアフリー） 工事費の1／3（上限：50戸×1万円＝50万円）
固定資産税減額（長寿命化促進税制） 翌年度、建物部分の固定資産税が組合全体で半額（戸あたり数万円規模）

工事費そのものを大きく削るというより、「省エネ部分の上乗せを補助で吸収」「翌年度の税が軽くなる」という形で、実質負担を多面的に下げるのが川崎市での王道です。

7. 大規模修繕は「工法の選択肢」で総額が変わる――明誠の3工法提案

ここからは、私たち株式会社明誠のサービスのご案内です（自社紹介のセクションとして明確に区切ります）。

補助金や税制で「実質負担」を下げる一方、工事の総額そのものを左右するのが工法の選び方です。マンションの大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が当たり前だと思われがちです。しかし足場の仮設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場が架かっている間は居住者の生活にも影響が出ます。

明誠は、建物の特性に応じて3つの工法から最適な提案ができる、日本でも数少ない会社です。

第一に、通常足場工法。中低層や複雑な形状の建物に向きます。第二に、ロープアクセス工法。産業用ロープで作業員が壁面を昇降して施工する「無足場工法」で、足場費の削減・工期短縮・居住者の生活影響の最小化が強みです。高層や、足場の架設が難しい物件、コストを重視する物件に向きます。第三に、ハイブリッド工法。部位ごとに足場とロープアクセスを使い分け、大規模・複雑な物件で総合的にコストを最適化します。

私はこの3つを、必ずワンセットで比較してご提案するようにしています。なぜなら、同じ建物でも「どこに足場を架け、どこをロープで攻めるか」で、総額も工期も、そして補助金を組み込む余地も変わってくるからです。武蔵小杉や溝の口のような高層物件が多い川崎市では、ロープアクセスやハイブリッドの強みが特に活きます。

明誠はさらに、日本で初めてとなるロープアクセス工事のフランチャイズを展開しており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。これにより、高品質と低価格の両立を図っています。川崎市の補助金・税制の活用と、工法の最適化。この2つを同時に設計できるのが、私たちの強みです。

工法の詳細はロープアクセス工法のご紹介を、大規模修繕の総合的な進め方は大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 補助金と長寿命化促進税制は、両方使えますか。
A. 制度の趣旨と要件が異なるため、要件を満たせば併用できる場合があります。ただし、長寿命化促進税制は、耐震・バリアフリー・省エネの各固定資産税減額措置との同時適用ができません。税制は「工事後の固定資産税」、補助金は「工事費」と、効くタイミングが違うと整理すると分かりやすいです。重複利用の可否は各窓口で確認するのが前提です。

Q2. 登録していない管理組合は、何も使えないのでしょうか。
A. アドバイザー派遣は未登録でも年1回まで無料で使えますが、段差解消助成のように登録が利用要件になっている制度があります。登録は費用がかからないので、まず登録から始めるのが川崎市での王道です。

Q3. 申請の事務作業が大変そうで不安です。
A. 川崎市のアドバイザー派遣や、制度に精通した施工会社のサポートを使えば、書類の準備は大きく軽くなります。長寿命化促進税制は、管理者等がまとめて申告できる仕組みがあり、先進的窓リノベ2026などは登録事業者が申請を代行します。組合だけで抱え込まず、入口で専門家に相談するのが結局いちばん早い、というのが私の実感です。

Q4. 耐震改修助成で「市内中小企業者への発注」が要件と聞きました。
A. 助成金額が100万円を超える場合、市内中小企業者による入札、または市内中小企業者2者以上からの見積りが必要です。施工会社の選定が補助の要件に直結するため、見積りの段取りを早い段階で組んでおくことが大切です。

結語

川崎市の管理組合が使える制度は、決して少なくありません。むしろ「多すぎて分かりにくい」こと、そして「登録や認定という土台づくりを飛ばしてしまうこと」が、取りこぼしの最大の原因だと、私は現場で感じてきました。大事なのは、工事を決める前に、制度の地図を一度広げてみること。そして「登録 → 相談 → 申請 → 交付決定 → 契約」の順番を守ることです。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階、長期修繕計画の確認や工法の比較だけでも、お力になれることがあります。川崎の街には、これから2回目・3回目の修繕を迎える住棟がたくさんあります。その一棟一棟を、無理のない負担で長く使えるようにすること。それが、私たちの仕事です。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

本記事は2026年6月8日時点で公開されている情報をもとに作成しています。補助率・上限額・申請期限・受付状況は年度や予算の状況により変更される場合があります。実際の申請にあたっては、必ず各制度の公式窓口で最新情報をご確認ください。また、税制・法務に関わる個別の判断は、税理士・行政書士等の専門家にご相談ください。

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横浜市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜旧耐震マンション・築古ビルを「稼ぐ資産」に変える2026年度の制度設計

横浜駅・みなとみらい・関内、そして鶴見・港北・戸塚・青葉――政令指定都市・横浜市は、人口約377万人を抱える日本最大の基礎自治体であり、賃貸需要の裾野が23区に匹敵するほど広い。私（本間）が現場で建物を見て回って感じるのは、「これだけ実需に支えられたマーケットなのに、築年数を理由に賃料も入居率も取りこぼしているオーナーがあまりに多い」という、もったいない現実だ。横浜駅西口の中規模RC造マンション、関内・伊勢佐木町の店舗併用ビル、鶴見・南区・磯子に広く残る旧耐震の分譲・賃貸マンション――横浜のオーナーが抱える悩みは、ざっくり言えば「築古を理由に空室期間が伸びる」「修繕にお金をかけても賃料に跳ね返らない」「売ろうとすると利回りで買い叩かれる」の三つに集約されつつある。

本稿の主読者は、横浜市内で2棟以上の賃貸物件（マンション・ビル・店舗併用・木造アパート）を保有するオーナー、あるいは医療法人・介護事業者として自社建物を運用しているオーナーだ。テーマは「2026年度（令和8年度）、横浜市で使える補助金・助成金を、どう投資判断に組み込むか」。単なる制度カタログではなく、NOI（実質賃料収入）の改善・出口価格の上振れ・税務処理の三段で、結局いくら手残りが変わるのかという視点で整理していく。

最初に言葉の整理をしておく。NOI（Net Operating Income）とは、賃料収入から空室損や運営費を差し引いた「実質的な手残り収益」のことだ。収益物件の売却価格は、このNOIをキャップレート（還元利回り）で割って求める「収益還元法」で決まるのが実務の基本である。つまり、修繕投資がNOIを1円押し上げれば、それは売却時に何十倍にもなって跳ね返る。この感覚が、補助金活用の出発点になる。

1. なぜ今、横浜市オーナーは「補助金を絡めた修繕」を急ぐべきか

横浜市は18区からなる広域都市で、駅力・エリア特性が区ごとに大きく異なる。横浜駅・みなとみらい・関内を擁する都心臨海部、新横浜・港北ニュータウンの業務・住宅複合エリア、青葉・都筑の郊外ファミリー層、鶴見・南・磯子の下町賃貸エリア――それぞれにマーケットの色がある。家賃相場で見ると、横浜市の1K・ワンルームはおおむね6万円前後、1LDK・二人暮らし向けで9万円前後が一つの目安とされる（出典：CHINTAI・横浜市の1Kの家賃相場、SUUMO・神奈川県の賃貸家賃相場）。横浜駅周辺のように相場が高い駅と、郊外駅とでは賃料が大きく分かれるため、立地で劣る物件ほど建物の状態で差をつけるしかないのが実情だ。

横浜市自身も、賃貸マンションへの投資需要の強さを認めている。市の地価・賃料・利回り動向レポートでは、関内地区について「安定的な収益が見込まれる賃貸マンションに対する投資意欲は引き続き強く、需給は引き締まった状況」と分析している（出典：横浜市「地価水準・賃料・利回り動向レポート」）。需要が強いということは、建物の状態を底上げすれば「取りにいける賃料」がそこにあるということでもある。

一方で、入居検討者の目線は年々シビアになっている。高断熱・宅配ボックス・オートロック・追い焚き――これらを「当たり前の前提」とする層が増え、築20年以上の物件が何もせずに従前賃料を維持し続けるシナリオは、もう成立しにくい。とりわけ横浜は新築・築浅の供給も多いエリアだけに、築古物件は「設備の世代差」で静かに選別される。

数字で考えてみよう。1棟20戸の物件で平均入居率が95%から93%に落ちると、表面利回りベースで概ね2%相当の減収、稼働ベースのキャッシュフローでは年間で家賃数か月分が静かに消える。これが3年続けば、想定売却価格（収益還元法、横浜市の賃貸マンションで実務上目安となるキャップレート4.5〜6.5%帯）は数百万円から1,000万円超の単位で下振れる。「修繕を先送りした年数 × 入居率の低下」が、そのまま売却価格に効いてくるのだ。

私がオーナーと話していていつも感じるのは、「修繕は出費」という発想から「修繕は投資」という発想へ切り替えた瞬間に、補助金の見え方が一変するということだ。補助金を絡める意義は三つある。第一に、投下キャッシュアウトの圧縮（数万円〜数千万円が戻る、あるいは工事費に充当される）。第二に、税務上の取り扱いの最適化（資本的支出として減価償却する項目と、修繕費として全額損金算入できる項目を切り分け、節税効果を確保する）。第三に、テナント募集時の差別化材料化（「耐震改修済」「断熱改修済」は、賃料を維持しやすくする定量効果が見込める）。

ただし、補助金は受給時に雑収入として課税される点には常に注意が必要だ。手取りで考えるなら、補助率1/2や2/3の制度でも、所得税・法人税合算で30〜40%を逆算した「実質補助率」を計算しておくべきである。本稿ではこの点も、各制度の説明箇所で逐一触れていく。

2. 横浜市マンション耐震改修促進事業――旧耐震マンションを持つオーナーの本丸

横浜のオーナーがまず押さえるべき制度は、横浜市マンション耐震改修促進事業だ。市は「分譲マンションの耐震改修を促進し、地震に強い安全な街づくりを推進するため、耐震改修を実施するマンション管理組合に対して、耐震改修設計費、耐震改修工事費及び耐震改修工事に係る工事監理費を補助します」と明示している（出典：横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」。建築局企画部建築防災課 電話045-671-2943）。

2-1. 補助内容――設計2/3・工事監理2/3・工事1/3、限度額は最大5,000万円

補助の中身は、オーナー目線で見るとかなり手厚い。整理すると次のとおりだ（出典：同・横浜市マンション耐震改修促進事業）。

項目 補助率 限度額の考え方
耐震改修設計 2/3 延べ面積×1,000円/m²＋540万円、の2/3が上限
工事監理 2/3 工事監理費の2/3
全体改修工事 1/3 5,000m²未満2,000万円／5,000〜10,000m²未満3,500万円／10,000m²以上5,000万円

さらに、マンションの敷地が「地震災害時に通行を確保すべき道路」に接し、かつ一定の高さ以上に該当する場合は、改修工事費の補助率が1/3から2/3に引き上げられる（出典：同上）。横浜は緊急輸送道路の指定が市内に張り巡らされており、幹線道路沿いの物件オーナーには見逃せない上乗せだ。段階改修（2回に分けて全体を安全化）や、ピロティ階等の弱点を先行改修する部分改修にも、それぞれ限度額が設定されている。

2-2. オーナー特有の落とし穴①――「区分所有者本人居住」の要件

ここがオーナー記事として最も重要なポイントだ。この制度の対象は「昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工された区分所有法が適用される分譲マンション」で、なおかつ次のいずれかを満たすものとされている（出典：同上）。

ひとつは「住戸数の半分以上に区分所有者本人が居住しているマンション」。もうひとつは「地階を除く階数が3以上で、かつ延べ面積が1,000m²以上のマンション」（ただし延べ面積の半分以上が店舗等の場合は対象外）。

投資目的でワンルームを多数所有しているような「賃貸割合の高い分譲マンション」では、前者（区分所有者本人居住が半数以上）の要件を満たさないケースが多い。その場合でも、後者の「3階以上かつ延べ1,000m²以上」という規模要件を満たせば対象になり得る――ここを知らずに「うちは投資物件だから無理だ」と諦めてしまうオーナーが少なくない。自分の物件がどちらのルートで対象になるのか、事前相談の段階で必ず確認しておきたい。

2-3. オーナー特有の落とし穴②――本診断と「耐震改修が必要」判定が前提

もうひとつの前提が、市の制度による本診断（精密診断）の結果、「耐震改修が必要」と判定されていることだ（出典：同上）。つまり、いきなり改修工事の補助に飛びつくことはできず、「診断 → 設計 → 工事」という順番を踏む必要がある。横浜市には別途、マンション耐震診断支援事業も用意されているので、まだ診断を受けていないオーナーは、そこからの設計が出発点になる。素人感覚では遠回りに見えるが、診断結果という客観的な根拠があるからこそ、後の工事費補助が正当化される。この順序は崩せない。

2-4. 致命的な落とし穴③――事前相談と3者見積り、そして予算枠

横浜市の耐震助成で最も致命的なのが、申請タイミングと予算枠だ。市は「予算の状況によっては受付ができない場合がありますので、見積書の徴収及び管理組合の総会の決議等の前に、必ず建築防災課に事前相談をしてください」と明記している（出典：同上）。さらに「3者以上からの見積書の徴収を行ってください」とも定めている。

つまり、見積りを取る前・意思決定の前に、まず市へ相談するのが鉄則だ。順序を間違えて先に契約・着工してしまうと、補助対象から外れる恐れがある。なお、令和7年度の補助申請の受付はすでに終了している（出典：同上、最終更新2025年12月1日時点）。令和8年度の受付開始時期・予算枠は新年度の公表を必ず確認したい。年度予算には限りがあり、「枠が埋まれば締切」という性質の制度であることを忘れてはいけない。

2-5. 税制優遇――補助金と固定資産税・所得税の合わせ技

耐震改修には、補助金とは別に税制優遇が乗る。横浜市は、耐震改修工事を行った住宅・建築物について、所得税の特別控除、固定資産税・都市計画税の減額の制度を案内している（出典：横浜市「耐震改修工事を行われた方が所得税の特別控除、固定資産税・都市計画税の減額を受けるために」）。補助金で初期キャッシュアウトを圧縮し、税制優遇でランニングの負担を軽くする――この二段構えを取りこぼさないことが、オーナーの手残りを最大化する。ただし制度ごとに要件・期限が異なるため、税理士と連携して適用可否を早めに確認しておくのが安全だ。

3. 横浜市特定建築物耐震改修等補助事業――事業用ビル・店舗・病院オーナーの切り札

分譲マンション以外の「事業用建物」を持つオーナーにとっての本丸が、横浜市特定建築物耐震改修等補助事業だ。市は「病院、学校、店舗、事務所等の多くの人が利用する建築物等や地震災害時に通行を確保すべき道路沿道の建築物の耐震診断、耐震改修設計、耐震改修、除却に対して、費用の一部を補助する制度です」と説明している（出典：横浜市「特定建築物の耐震化」、補助金交付要領は令和8年6月1日施行）。対象は昭和56年5月31日以前着工の民間建築物で、大規模建築物や緊急輸送道路の沿道建築物などが該当する。

オーナー目線で押さえるべきポイントは四つある。

第一に、診断から除却まで一気通貫で補助があること。耐震診断は「大規模補助」「沿道補助」の場合、最大360万円が一つの上限の目安になる。耐震改修工事は補助率1/3〜2/3（沿道義務は2/3）で、補助対象床面積に応じて5,000m²未満2,000万円、5,000〜10,000m²未満3,500万円、10,000m²以上5,000万円という限度額が設定されている（出典：同上）。

第二に、テナントを抱えるビルオーナーへの賃料補償的な上乗せがあることだ。市の要領では、緊急輸送道路の沿道義務に該当し、かつテナント等を有する建築物の場合、耐震改修や除却に伴い「賃貸借契約に基づく6箇月分の賃料の合計に2/3を乗じた額（上限180万円）」などを加算できる仕組みが用意されている（出典：同上）。工事中のテナント退去・休業に伴う減収を一定程度カバーできる、実務的にありがたい設計だ。

第三に、除却（解体）も沿道義務の場合は補助対象になること。耐震性が不足し、改修より除却・建替えが合理的なケースでは、除却工事費の2/3（限度額2,000万〜4,000万円）が補助され得る。築古ビルの出口戦略として、建替え前提の解体を後押しする制度だと捉えるとよい。

第四に、「処分制限」と「消費税の扱い」という二つの注意点だ。市は「補助金を受けて耐震改修した建築物を、規定された耐用年数（本事業においては10年間）の期間に、取壊し、譲渡（有償含む）、交換、貸し付け等の処分をする場合は、市及び国等の承認が必要」とし、承認には補助金の返還が必要となる場合があると明記している（出典：同上）。売却や建替えを近い将来に予定しているオーナーは、この10年縛りを出口計画に織り込んでおく必要がある。 また「原則、消費税は補助対象外」である点も、事業費の試算で見落としやすい。

4. 国の省エネ補助2026――賃貸オーナーが主役になれる制度群

横浜市の制度が「耐震・防災」を軸とするのに対し、国の制度は「省エネ・脱炭素」を軸とする。2026年度は「住宅省エネ2026キャンペーン」として複数事業が走るが、賃貸オーナーが主役になれる制度がはっきり存在するのが今年の特徴だ。

4-1. 賃貸集合給湯省エネ2026事業――まさに賃貸オーナーのための制度

注目は賃貸集合給湯省エネ2026事業だ。これは資源エネルギー庁の令和7年度補正予算「既存賃貸集合住宅の省エネ化支援事業」に基づくもので、設置スペースの制約からヒートポンプ給湯機（エコキュート）の導入が難しい既存の賃貸集合住宅に、省エネ性能の高い小型給湯器（エコジョーズ等）への交換を支援する（出典：資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業について」、賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】）。

補助額は1台あたり5万円〜最大10万円が一つの目安とされ、対象は賃貸集合住宅を所有し賃貸経営を行うオーナー（個人・法人）。賃貸住戸を2戸以上所有する区分所有者や、オーナーから委託を受けた管理会社等が対象になる場合もある。ただし、販売目的で保有する買取再販事業者は対象外だ。申請手続きはオーナーが直接行うのではなく、登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」が代行し、オーナーへ還元する仕組みになっている（出典：同上）。1棟あたりの戸数が多い物件ほど、給湯器の一斉更新で受給総額が積み上がるのがこの制度の妙味だ。古い給湯器は入居者からのクレーム源でもあり、更新は入居満足度の改善とも直結する。

4-2. 窓リノベ・給湯省エネ――断熱と光熱費で「選ばれる部屋」に

国はこのほか、先進的窓リノベ2026事業（高断熱窓への改修）、給湯省エネ2026事業（高効率給湯器の導入）などをラインナップしている。窓の断熱改修は、入居者にとって「冬暖かく、夏涼しく、結露しにくい」という体感価値に直結し、光熱費の削減という定量メリットも訴求できる。築古物件で「なんとなく古い」という第一印象を覆すうえで、窓まわりの刷新は費用対効果が高い投資だ。国の制度は予算上限に達し次第終了するため、年度の早い段階で事業者と段取りを組んでおきたい。

5. 横浜市の既存住宅断熱改修補助制度――「賃貸集合は対象外」を正直に押さえる

横浜市は2026年度から既存住宅断熱改修補助制度を新設した。子育て世代の住替えで最大150万円、定住で最大120万円という手厚い内容で、本申請は令和8年5月1日〜11月30日に受け付けている（出典：横浜市「令和8年度 既存住宅断熱改修補助制度」）。

ただし、オーナー読者には正直にお伝えしておく。この制度は「戸建ての既存住宅」を対象とし、市内に定住する方が要件となっているため、賃貸目的の集合住宅には基本的に使えない。 制度本文も「戸建ての既存住宅に対し……市内に定住する方へ」と明記している（出典：同上）。

では無関係かというと、そうとも限らない。戸建てを賃貸に出しているオーナーが自ら居住する形で取得・改修するケースや、相続した戸建てを断熱改修して活用するケースでは、要件次第で射程に入る可能性がある。また、固定資産税・都市計画税の減額措置がこの制度に紐づいており（出典：同上）、自宅兼用物件の改修では検討価値がある。「自分の保有形態ならどう使えるか」を、対象外と決めつける前に一度確認しておく姿勢が、取りこぼしを防ぐ。

6. マンションストック長寿命化等モデル事業――大規模・築古マンションオーナーの選択肢

築年数が進んだ大規模物件を持つオーナーには、国土交通省のマンションストック長寿命化等モデル事業という選択肢もある。老朽化マンションの長寿命化に資する改修や建替えのうち、先導性が高く創意工夫を含む取組を支援する制度だ（出典：国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」、建築研究所・特設サイト）。

「先導的再生モデルタイプ」では、計画段階の調査・検討に対する計画支援（年間500万円を上限に最大3年）、基本設計・実施設計・実工事に対する改修工事支援・建替え工事支援（費用の1/3以内）が用意されている（出典：同上）。区分所有のマンションが主対象ではあるが、長期修繕計画の抜本見直しや、エレベーター・配管といったインフラの更新を「補助を絡めて一気にやる」発想は、投資型・大規模物件のオーナーにも示唆が大きい。先進性が評価のカギになるため、設計の早い段階で、こうした制度に通じた施工パートナーを巻き込むことが採択の近道になる。

7. 制度をどう組み合わせるか――順序と税務で手残りが変わる

ここまで横浜市の耐震系（マンション耐震改修・特定建築物）、国の省エネ系（賃貸集合給湯・窓リノベ・給湯省エネ）、長寿命化モデル事業を見てきた。実務では、これらを「順序」と「税務」の二軸で設計することで手残りが大きく変わる。

順序の原則は三つだ。第一に、耐震系は「事前相談 → 診断 → 設計 → 工事」の順を崩さないこと。横浜市は見積り・意思決定の前の事前相談を必須としており、ここを飛ばすと補助そのものが消える。第二に、併用可否を先に確認すること。市の制度間、あるいは国と市の制度間では、同一工事への重複適用ができないものがある。どの制度を主軸に据えれば手残りが最大かを、工事の切り分けと合わせて設計する。第三に、予算枠の早い者勝ちを意識すること。市の耐震助成も国のキャンペーンも、予算到達で締め切られる。年度の前半に動くオーナーが有利だ。

税務の原則も三つだ。第一に、資本的支出と修繕費の切り分け。耐震補強や設備のグレードアップは資本的支出として減価償却、原状回復に近い工事は修繕費として全額損金算入、というのが基本だ。同じ工事費でも、この区分で当期の節税効果が変わる。第二に、補助金は雑収入として課税されること。補助率2/3でも、税引き後の「実質補助率」で手取りを評価する。第三に、圧縮記帳など課税繰延べの検討。国庫補助金等で取得した資産には圧縮記帳が使える場合があり、受給年度の税負担を平準化できることがある。いずれも個別性が高いため、必ず顧問税理士と詰めてほしい（本稿は税務助言ではなく、一般的な考え方の整理である）。

8. 「足場を架けない」という選択肢――ロープアクセスで補助金の効果をさらに伸ばす

最後に、私たち明誠の本業の話を少しだけさせてほしい。補助金で工事費の一部が戻るとしても、そもそもの工事費を下げられれば、オーナーの手残りはさらに増える。 その鍵を握るのが「足場をどう架けるか」という工法選択だ。

横浜のように高層・中高層が混在し、隣地が近く敷地に余裕のない物件、あるいは商業地で足場が通行・営業の支障になる物件では、従来型の全面足場が大きなコスト・工期・機会損失を生む。私たちは、産業用ロープによる無足場工法（ロープアクセス）、従来の足場仮設工法、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な工法を提案できる、日本でも数少ない会社だ（株式会社明誠・本間社長ブログ）。足場費を圧縮できれば、その分を補助対象の本体工事に回せるし、テナントや入居者の生活・営業への影響も最小化できる。「工事中だから」という理由での解約・休業リスクを抑えられることは、稼働率を重視するオーナーにとって直接の収益貢献になる。

近隣の自治体オーナー向けの補助金ガイドも公開している。あわせて読みたい方は、江戸川区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド、葛飾区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイドも参考にしてほしい。エリアごとに制度の力点は違うが、「事前相談・予算枠・税務処理」という鉄則は共通している。

9. まとめ――横浜市オーナーが2026年度に取るべき動き

横浜市のオーナーが2026年度に取るべき動きを、優先順位で整理する。

まず、旧耐震（昭和56年5月末日以前着工）の分譲マンションを持つオーナーは、横浜市マンション耐震改修促進事業の事前相談を最優先で。投資物件でも規模要件で対象になり得るので、諦めずに建築防災課（045-671-2943）へ確認したい。次に、事業用ビル・店舗・病院・介護施設を持つオーナーは、特定建築物耐震改修等補助事業を。沿道のテナントビルなら賃料補償的な加算や除却補助まで射程に入る。そして、全オーナー共通で、国の賃貸集合給湯省エネ2026事業・窓リノベ・給湯省エネを給湯器・窓の更新計画に組み込む。これは戸数の多い物件ほど効く。最後に、大規模・築古マンションは長寿命化モデル事業も選択肢に加える。

いずれの制度も、共通する鉄則は「事前相談を工事契約より先に」「予算枠は早い者勝ち」「税務は資本的支出と修繕費を切り分け、補助金の雑収入課税まで含めて手残りで判断」の三つだ。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてくる。賃料が上がっている今だからこそ、補助金を絡めて設備を底上げし、「上がった相場をきちんと取りにいく」べき局面である。

10. よくある質問（FAQ）

Q1. 賃貸に出している分譲マンションでも、横浜市のマンション耐震改修補助は使えますか。
A. 可能性はある。対象は「住戸数の半分以上に区分所有者本人が居住」または「3階以上かつ延べ面積1,000m²以上」のいずれかを満たす旧耐震分譲マンションだ。投資割合が高く前者を満たさなくても、後者の規模要件で対象になり得る。本診断で「耐震改修が必要」と判定されていることも前提になる。まずは建築防災課への事前相談を（出典：横浜市マンション耐震改修促進事業）。

Q2. テナントビルの耐震改修で、工事中の家賃減収は何かカバーされますか。
A. 緊急輸送道路の沿道義務に該当し、かつテナントを有する建築物の場合、特定建築物耐震改修等補助事業で「賃貸借契約に基づく6箇月分の賃料の合計に2/3を乗じた額（上限180万円）」などを加算できる仕組みがある。要件はパンフレットで確認のうえ、建築防災課（045-671-2928）へ相談を（出典：横浜市特定建築物の耐震化）。

Q3. 補助金をもらった建物を数年内に売却・建替えする予定です。問題ありますか。
A. 特定建築物耐震改修等補助事業では、耐用年数（本事業では10年間）の期間内に取壊し・譲渡・貸付け等の処分をする場合、市・国等の承認が必要で、補助金の返還が生じることがある。近い将来の出口を予定しているなら、この10年縛りを計画に織り込むべきだ（出典：同上）。

Q4. 横浜市の既存住宅断熱改修補助（最大150万円）は賃貸物件に使えますか。
A. 原則使えない。同制度は「戸建ての既存住宅」で「市内に定住する方」が対象であり、賃貸目的の集合住宅は対象外だ。ただし自宅兼用や、自ら居住して取得・改修するケースでは射程に入る可能性がある。保有形態ごとに確認を（出典：横浜市 令和8年度 既存住宅断熱改修補助制度）。

Q5. 補助金は「もらった分まるごと得」と考えてよいですか。
A. いいえ。補助金は受給時に雑収入として課税される。補助率2/3でも、所得税・法人税を逆算した「実質補助率」で手取りを評価すべきだ。あわせて、工事費を資本的支出と修繕費に切り分けると当期の節税効果が変わる。圧縮記帳が使える場合もあるため、顧問税理士と詰めてほしい。

Q6. 工事費そのものを下げる方法はありますか。
A. ある。足場の架け方を見直すことだ。明誠は無足場のロープアクセス、従来の足場仮設、両者を組み合わせるハイブリッドの3工法から、建物に最適な方法を選べる。足場費を圧縮できれば、その分を補助対象の本体工事に回せるうえ、入居者・テナントへの影響も小さくできる。

結語

横浜は、需要の強さでは全国屈指の賃貸マーケットだ。だからこそ、築年数を理由にした「静かな取りこぼし」が、もったいない。補助金は、その取りこぼしを止め、上がっている相場を取りにいくための強力な追い風になる。ただし、制度は事前相談・予算枠・税務処理という「順序とタイミング」で結果が大きく変わる。情報を持って早く動いたオーナーが、確実に得をする世界だ。

お持ちの横浜の物件で、まだこの補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せいただきたい。1棟の現地調査と、補助金活用を前提にした利回り改善シミュレーション・キャッシュフロー試算だけでも、ご相談を承る。数字でご納得いただいたうえで、足場を架けるか架けないかという工法の選択まで含め、いちばん手残りの増える道筋を一緒に描かせていただく。

――株式会社明誠　代表取締役　本間幸紘

千葉市の分譲マンション管理組合が使える補助金・税制活用ガイド｜大規模修繕の負担を軽くする2026年度（令和8年度）の制度設計

「修繕積立金が、計画より足りていない」――千葉市内の管理組合で理事長さまとお話しすると、最初の30分でほぼ決まってこの話になります。築20年を超えたあたりから、外壁や防水の劣化は待ったなしで進む一方、積立金の値上げは総会でなかなか通らない。このギャップに、理事会の皆さまは毎年頭を悩ませておられます。

私は20年近く、マンションやビルの大規模修繕の現場で叩き上げてきました。その経験から正直に申し上げます。千葉市の管理組合は、使える制度を「知らないまま」工事に入ってしまうケースが、本当に多い。千葉市・千葉県・国には、管理組合が主体となって使える補助金や税の優遇が、実は何層にも用意されています。これらを工事計画と一緒に設計するだけで、戸あたりの負担は目に見えて変わります。

この記事では、千葉市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に活用できる支援制度を、入口の相談から、長期修繕計画づくり、管理計画の認定、耐震、老朽化マンションの再生、省エネ、そして固定資産税の減額まで、申請の順番と落とし穴も含めて整理します。読み終えたとき、次の理事会で「まず何を確認すべきか」がはっきりしているはずです。

1. なぜ今、千葉市の管理組合は「補助金・税制を絡めた大規模修繕」を考えるべきか

千葉市は、中央区・花見川区・稲毛区・若葉区・緑区・美浜区の6つの行政区からなる政令指定都市です。海浜幕張のタワーマンションのような新しい住棟から、美浜区の海浜ニュータウンに代表される高度経済成長期からの大規模団地まで、実に幅広い世代の分譲マンションが積み上がっています。いま、その多くが「2回目・3回目の大規模修繕」、あるいは「修繕か、再生か」という重い判断の時期を迎えています。

ここで管理組合が直面するのが、次の3つの壁です。

第一に、修繕積立金の不足です。国土交通省の「マンション総合調査」でも、長期修繕計画上の必要額に対して積立額が不足している組合が一定割合あることが繰り返し指摘されています（出典：国土交通省 マンションに関する統計・データ等）。工事の単価が上がっている近年、この不足は以前より重くのしかかります。

第二に、合意形成の難しさです。区分所有者の高齢化、賃貸化、空室化が進むと、総会で工事の議決を得ること自体が容易ではなくなります。とりわけ千葉市は大規模団地型マンションが多く、棟数・戸数が多いほど、合意形成のハードルは上がります。

第三に、情報の非対称です。補助金や税制は、申請のタイミングや要件が細かく、しかも年度ごとに変わります。理事は数年で交代するため、ノウハウが組合に蓄積されにくい。

私はこれを、いつも「制度の取りこぼし」と呼んでいます。工事そのものは避けられない出費でも、制度を絡めれば「実質負担」は下げられる。たとえば固定資産税の減額は、工事費そのものを安くするわけではありませんが、工事後に区分所有者全員の税負担が軽くなるため、総会で工事を通すための「説明材料」になります。補助金は積立金不足の穴埋めに直接効きます。

ここからが本題です。千葉市の管理組合が使える制度を、順番に見ていきましょう。

2. まずは「入口」から――千葉市の相談・計画づくり支援

千葉市の管理組合支援は、いきなり工事の補助金から入るのではなく、「相談」と「計画づくり」を入口に置いているのが特徴です。ここを起点に、認定・税制・工事補助がつながっていきます。順番に紹介します。

2-1. 何から手をつければいいか分からない組合へ――分譲マンション相談会・アドバイザー派遣

「何から手をつければいいか分からない」という組合に、私が最初におすすめするのがこの制度です。千葉市は、分譲マンションの維持管理や管理組合の運営、居住者間トラブル、管理規約や関連法律、大規模修繕や建替えまで、幅広い相談に応じる相談会を開いています。相談に応じるのは、千葉市分譲マンション相談連絡協議会の弁護士・建築士・マンション管理士です（出典：千葉市「分譲マンション相談会・アドバイザー派遣」）。

相談会は毎月第2・第3木曜日（祝祭日・年末年始を除く）に開かれ、1回45分程度。さらに、相談会で希望するアドバイスの内容を伝えたうえで申込書に「派遣希望」と記入すると、現地にアドバイザーを派遣してもらえます。申込先は「すまいのコンシェルジュ」です。

工事業者に相談する前に、まず中立的な専門家に現状を見てもらう。これが遠回りに見えて、いちばん安全な入口です。お問い合わせは千葉市都市局建築部住宅政策課（電話 043-245-5809）が窓口です。

2-2. 計画づくりに補助――マンション長期修繕計画作成支援制度

大規模修繕も補助金も税制も、その土台になるのが長期修繕計画です。千葉市は、長期修繕計画の作成・見直しを専門家などに委託する費用の一部を補助しています（出典：千葉市「マンション長期修繕計画作成支援制度」）。

補助の中身は次のとおりです。

項目 内容
補助率・上限 補助対象経費の2分の1以内、かつ25万円を上限（予算の範囲内）
対象組合 千葉市内の分譲、区分所有者5人以上、延べ面積の1/2以上が住宅用途、建築後5年以上
計画の要件 長期修繕計画が未作成、または計画期間30年未満等・積立金が判定式に適合しない等
内容 国交省の長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改訂）に沿った作成・見直し
受付 令和8年6月1日〜6月12日（超過時は抽選、未達なら12月11日まで先着）

ここで現場の人間として強くお伝えしたいのが、「専門家に委託する前に申請する」という順番です。契約してしまってからでは間に合いません。また、他機関（国など）から補助を受けている管理組合は対象外になる点にも注意が必要です。まずは住宅政策課（電話 043-245-5849）に相談するのが確実です。

2-3. 管理の質を「見える化」する――千葉市マンション管理計画認定制度

千葉市は、管理組合の運営や長期修繕計画が一定の基準を満たしていることを市が認定する「マンション管理計画認定制度」を、令和5年7月1日から運用しています（出典：千葉市「マンションの管理計画認定制度について」）。

認定には総会での決議が必要で、有効期間は5年（5年ごとの更新）。千葉市への申請手数料はかからず、認定基準は国と同じで独自基準はありません。マンション管理センターの事前確認講習を修了したマンション管理士が認定基準への適合を確認し、「事前確認適合証」が発行される流れです。

認定を取ると、適切に管理されたマンションとして市場での評価が高まるほか、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の金利優遇や「フラット35（維持保全型）」の金利引き下げなど、波及するメリットがあります。そして後述する長寿命化促進税制では、この管理計画認定が事実上の入口要件になります。私はこれを、補助金・税制を効かせるための「土台づくり」と位置づけて、長期修繕計画の見直しとワンセットで理事会にご提案するようにしています。

3. 老朽化が進んだマンションには――マンション再生等合意形成支援制度

築年数が進み、「修繕で延命するのか、それとも建替えや敷地売却を含めて考えるのか」という岐路に立つ組合もあります。千葉市には、こうした再生の方向性を決めるための合意形成費用を補助する制度があります（出典：千葉市「マンション再生等合意形成支援制度」）。

項目 内容
対象活動 現状調査、老朽度判定、再生方法（修繕・改修・建替え・敷地売却等）の比較検討、意向調査（アンケート）、基本構想・事業計画の作成
補助率・上限 対象経費の2分の1以内、かつ最大25万円（予算の範囲内）
対象組合 千葉市内の分譲、区分所有者5人以上、延床1/2以上が住宅、耐用年数の1/2を経過（RC造なら約23.5年）
受付 令和8年6月1日〜6月12日（超過時は抽選、未達なら12月11日まで先着）

ここで、私が必ず理事会にお伝えする注意点が3つあります。まず、この制度は「合意形成（検討）」のための補助であり、修繕そのものや工事費（施工費・材料費）は対象外だということ。次に、補助金の交付決定を受けてから契約・実施した活動が対象で、先に動いてしまうと対象外になること。そして、他機関（国等）から補助を受けている組合は対象外になることです。

この制度は、いわば「自分たちのマンションを、これからどうしていくか」を専門家の力を借りて冷静に検討するための入口です。千葉市は団地型マンションの再生にも力を入れており、「団地型マンション再生マニュアル」やUR都市機構との建替え支援協定なども整えています。修繕一辺倒で考える前に、一度この検討費補助を使って選択肢を並べてみる――それも、長い目で見れば資産を守る賢い一手です。

4. 旧耐震マンションの要――令和8年度 分譲マンション耐震改修補助制度

1981年（昭和56年）5月31日以前の旧耐震基準で建てられた分譲マンションには、千葉市の手厚い耐震改修補助があります。令和8年度の内容を、市の公式案内で確認しました（出典：千葉市「令和8年度分譲マンション耐震改修補助制度のご案内」）。

補助の水準は次のとおりです。

区分 補助内容
設計 設計費の3分の2（1戸あたり5万円、または1棟あたり500万円を上限）
工事・監理 工事費・監理費の3分の1。上限は(1)1棟あたり3,000万円、(2)補助対象床面積×単価（Is値0.3以上は51,700円/㎡、0.3未満は56,900円/㎡）の合計の1/3

※いずれも消費税を除く額で、当該年度の予算の範囲内です。

ひとつ、現場の人間として強くお伝えしたいことがあります。この補助は、申請の前年（9月〜11月）に事前相談を行うことが必須とされています。つまり、令和8年度の本申請を考えるなら、その前年の秋には動き出していなければならない。私が一番悔しい思いをするのは、工事内容は良かったのに、申請手順の前後で補助を取り逃した組合を見たときです。耐震は「思い立ってすぐ」では間に合わない、典型的な「段取りが命」の制度です。

なお、令和5年度以降は代理受領制度も用意されており、組合が一時的に全額を立て替えずに済む仕組みも整っています。また、複数回に分けて段階的に安全な構造とする「部分改修工事」も、出来高に応じて工事ごとに補助の対象になります。耐震改修の前段として、千葉市には分譲マンション耐震診断補助制度もあり、診断・設計・改修を一連の流れで設計できます。お問い合わせは都市局建築部建築指導課（電話 043-245-5836）です。

5. 固定資産税が半額に――マンション長寿命化促進税制

補助金が「入口の出費」を軽くするのに対し、税制は「工事後の負担」を軽くします。なかでも管理組合がぜひ知っておくべきなのが、マンション長寿命化促進税制です。

5-1. 制度の中身

一定の要件を満たすマンションで、長寿命化工事（屋根防水工事・床防水工事・外壁塗装等工事）を実施すると、工事完了の翌年度分の建物部分の固定資産税が2分の1減額されます。千葉市の案内では、減額の対象になるのは居住部分のみで、1戸あたり100㎡までが限度、対象は改修完了年の翌年度分（1年度分）です（出典：千葉市「固定資産税（家屋）の減額」、国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」）。

ここがこの制度の優れたところで、減額は区分所有者全員に及びます。総会で「工事をすると、来年の皆さんの固定資産税が半分になります」と説明できれば、合意形成の追い風になります。数字の体感としては、たとえば建物部分の固定資産税が1戸あたり年4万円のマンションなら、その年は2万円が軽くなる計算です。100戸あれば組合全体で年200万円規模の効果になります。

5-2. 適用要件と「管理計画認定」との関係

この税制を使うには、次の要件を満たす必要があります。

  • 新築から20年以上が経過していること
  • 過去に1度以上の長寿命化工事（屋根防水・床防水・外壁塗装等）を行っており、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに次の長寿命化工事を完了していること
  • 令和3年9月1日以降に修繕積立金を引き上げ（または引き上げ予定）であり、工事完了日の翌年1月1日（賦課期日）時点かつ申告時点で管理計画の認定を取得していること

ここで、第2章で紹介した千葉市の「管理計画認定制度」が、税制の入口要件として直結していることが分かります。認定をまだ取っていない組合は、長期修繕計画の見直しと積立金の引き上げを進めながら、認定取得を計画に組み込んでおくのが得策です。なお、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修など他の固定資産税減額措置とは要件・趣旨が異なるため、どの減額を使うのが得かは工事内容とセットで判断する必要があります。

6. 国・千葉県・千葉市の省エネ補助を「戸あたり」で効かせる

千葉市・千葉県・国の省エネ補助を大規模修繕に重ねると、「断熱」や「設備更新」を組み込んだときの戸あたり負担がさらに下がります。2026年度（令和8年度）の主役は次の制度群です。

6-1. 先進的窓リノベ2026事業

窓を断熱性能の高いものに交換・設置する工事に、国（環境省）が大型の補助を出す制度です。2026年は補助上限が100万円となっています（2025年の上限200万円から変更）。重要なのは、管理組合が施主となって建物全体を一括でリフォームするケースも対象になる点です（戸単位での申請も可）。出典：先進的窓リノベ2026事業【公式】。

申請は「窓リノベ事業者」として登録された施工会社が行う仕組みで、区分所有者や組合が直接申請するものではありません。だからこそ、制度に精通した施工会社を選ぶことが、そのまま補助の取りこぼし防止につながります。

6-2. 給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026事業

高効率給湯器（エコキュート等）の導入を補助する「給湯省エネ2026事業」、断熱改修や設備更新を幅広く対象にする制度群も走っています。これらは併用が可能で、窓の断熱改修と給湯器交換を同時に行えば、それぞれの補助を受けられます（出典：住宅省エネ2026キャンペーン）。

なお、2025年度の「子育てグリーン住宅支援事業」は、2026年度から内容を一新した「みらいエコ住宅2026事業」（国土交通省・環境省連携）に引き継がれています。一定の省エネ性能を満たす住宅の新築・購入のほか、戸建・共同住宅を問わず既存住宅の省エネ改修等が補助対象とされており、共用部を含む大規模修繕に断熱改修を組み込む際の選択肢になります。詳細は公式サイトでご確認ください（出典：みらいエコ住宅2026事業【公式】）。

6-3. 千葉市独自の省エネ補助は「個人・専有部」向け――誤解しやすいポイント

千葉市にも独自の「住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金（住宅向け）」があり、窓の断熱改修は最大8万円（補助対象経費の4分の1）などのメニューが用意されています（出典：千葉市「住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金（住宅向け）」）。

ただし、この市の補助は「市民の方（法人は除く）」が対象で、既築住宅の窓断熱など、基本的には区分所有者が個人として自分の専有部に行う工事を想定したものです。管理組合が共用部としてまとめて使う制度ではない点に注意してください。私が現場で見てきた「誤解」のひとつが、ここです。共用部の大規模修繕に組み込む省エネ改修は国の「窓リノベ2026」など、専有部の窓は各区分所有者が市の脱炭素化補助で――と、施主と対象部位で制度を使い分けるのが正しい設計です。国等の補助を受ける場合は市の補助対象経費から国の補助相当額を差し引くなど、重複利用には細かなルールもあります。可否は必ず各窓口で確認してください。

大規模修繕のタイミングは、足場が架かる、あるいはロープアクセスで建物全周にアクセスできる「またとない機会」です。このときに窓や設備の更新をまとめて行うと、後から単独で工事するより足場・仮設のコストを節約でき、補助の対象工事も増やせます。

7. 申請タイミングという落とし穴――「交付決定前の契約」は全部パー

ここまで多くの制度を紹介しましたが、すべてに共通する、いちばん大事な原則を改めて強調させてください。

「補助金は、交付決定を受ける前に契約・着工したものは対象外になる」

千葉市のマンション長期修繕計画作成支援も再生等合意形成支援も、「補助金交付決定後に契約・実施したもの」が対象だと明記されています。耐震改修補助に至っては、申請の前年（9月〜11月）の事前相談が必須です。さらに、千葉市の長期修繕計画作成支援と再生等合意形成支援は、いずれも他機関（国など）からの補助を受けている組合は対象外という条件もあります。「市と国、両方もらえるだろう」と安易に考えると、足をすくわれます。

私の経験上、ここでつまずく組合が本当に多い。総会で工事業者を決め、契約を交わし、いざ着工してから「補助金を使いたい」と相談に来られても、もう間に合わない。制度は「動き出す前」に組み込むものです。理事会のスケジュールを引くとき、私はいつも「①事前相談 → ②申請 → ③交付決定 → ④契約・着工」という順番を最初に書き出すようお伝えしています。

逆に言えば、この順番さえ守り、市の制度と国の制度の「すみ分け」を最初に設計しておけば、複数の制度を計画的に重ねられます。早めに動くこと――それが千葉市で補助金を取りこぼさない、最大のコツです。

8. 千葉市の管理組合・補助金活用ロードマップ（着手順）

ここまでの制度を、実際に動かす順番でまとめます。

  1. 分譲マンション相談会・アドバイザー派遣で現状把握。すまいのコンシェルジュに相談し、管理運営・積立金・長期修繕計画の課題を、弁護士・建築士・マンション管理士に洗い出してもらう。
  2. 長期修繕計画の作成・見直しに、作成支援補助（1/2・上限25万円）を活用。受付は令和8年6月1日〜6月12日。委託契約の前に申請するのが鉄則。
  3. マンション管理計画認定の取得を検討。長寿命化促進税制・融資優遇の土台を作る。手数料は無料。
  4. 老朽化で「修繕か再生か」を迷うなら、再生等合意形成支援（1/2・上限25万円）で選択肢を比較。検討費が対象で、工事費は対象外。
  5. 旧耐震なら、前年（9月〜11月）の事前相談から耐震改修補助の段取りを開始。設計2/3・工事1/3、代理受領も活用。
  6. 大規模修繕の本体工事に、国の省エネ補助を組み込む（窓リノベ2026・給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026）。専有部の窓は各区分所有者が市の脱炭素化補助で。施工会社は制度対応の実績で選ぶ。
  7. 工事完了後、長寿命化促進税制を申告し、翌年度の固定資産税減額を受ける（管理計画認定が前提）。

この順番の肝は、「お金を出す前に、相談と計画と認定で土台を作り、各制度の交付決定を取りに行く」ことに尽きます。

8-1. 数字で見る試算イメージ（千葉市・100戸・築25年のケース）

あくまで考え方を示すためのイメージで、実際の金額は建物の状態・面積・工事内容により変わりますが、効果の「桁感」をつかんでいただくために置いてみます。

項目 概算
大規模修繕工事費（本体） 約1.5〜2億円
長期修繕計画の作成・見直し 委託費の1/2（上限25万円）を市補助でカバー
省エネ改修（窓・断熱を組み込み） 上乗せ工事費の一部を国補助（窓リノベ等）でカバー
固定資産税減額（長寿命化促進税制） 翌年度、建物部分の固定資産税が組合全体で半額（戸あたり数万円規模）

工事費そのものを大きく削るというより、「計画づくりの費用を補助で抑える」「省エネ部分の上乗せを補助で吸収」「翌年度の税が軽くなる」という形で、実質負担を多面的に下げるのが千葉市での王道です。

9. 大規模修繕は「工法の選択肢」で総額が変わる――明誠の3工法提案

ここからは、私たち株式会社明誠のサービスのご案内です（自社紹介のセクションとして明確に区切ります）。

補助金や税制で「実質負担」を下げる一方、工事の総額そのものを左右するのが工法の選び方です。マンションの大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が当たり前だと思われがちです。しかし足場の仮設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場が架かっている間は居住者の生活にも影響が出ます。

明誠は、建物の特性に応じて3つの工法から最適な提案ができる、日本でも数少ない会社です。

第一に、通常足場工法。中低層や複雑な形状の建物に向きます。第二に、ロープアクセス工法。産業用ロープで作業員が壁面を昇降して施工する「無足場工法」で、足場費の削減・工期短縮・居住者の生活影響の最小化が強みです。高層や、足場の架設が難しい物件、コストを重視する物件に向きます。第三に、ハイブリッド工法。部位ごとに足場とロープアクセスを使い分け、大規模・複雑な物件で総合的にコストを最適化します。

私はこの3つを、必ずワンセットで比較してご提案するようにしています。なぜなら、同じ建物でも「どこに足場を架け、どこをロープで攻めるか」で、総額も工期も、そして補助金を組み込む余地も変わってくるからです。海浜幕張のような高層物件や、美浜区の大規模団地のように棟数が多く戸数の多い物件が混在する千葉市では、ロープアクセスやハイブリッドの強みが特に活きます。

明誠はさらに、日本で初めてとなるロープアクセス工事のフランチャイズを展開しており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。これにより、高品質と低価格の両立を図っています。千葉市の補助金・税制の活用と、工法の最適化。この2つを同時に設計できるのが、私たちの強みです。

工法の詳細はロープアクセス工法のご紹介を、大規模修繕の総合的な進め方は大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

10. よくある質問（FAQ）

Q1. 千葉市の補助金と国の補助金は、両方使えますか。
A. 制度によります。国の省エネ補助（窓リノベ2026等）は施工会社経由で申請しますが、千葉市の長期修繕計画作成支援や再生等合意形成支援は「他機関（国など）から補助を受けている組合は対象外」と明記されています。市と国で対象が重なる場合は、どちらを使うか最初に整理しておく必要があります。重複利用の可否は必ず各窓口で確認してください。

Q2. 長期修繕計画作成支援と再生等合意形成支援は、何が違うのですか。
A. 前者は「長期修繕計画そのものを作る・見直す」委託費への補助、後者は「修繕か建替えか敷地売却か」といった再生の方向性を決める検討・合意形成への補助です。どちらも補助率1/2・上限25万円、受付は令和8年6月1日〜6月12日と共通ですが、目的が違います。築年が浅めで計画を整えたい組合は前者、老朽化で岐路に立つ組合は後者が向きます。

Q3. 固定資産税の減額は、組合がまとめて手続きできますか。
A. マンション長寿命化促進税制は、工事完了後に申告が必要です。前提として、令和3年9月1日以降の積立金引き上げと管理計画認定の取得が要件になります。手続きの詳細や必要書類は、千葉市の固定資産税の案内と、市の住宅政策課・資産税部門で確認するのが確実です。

Q4. 耐震改修補助で「前年の事前相談が必須」と聞きました。いつ動けばいいですか。
A. 千葉市の分譲マンション耐震改修補助は、申請の前年（9月〜11月）に事前相談を行うことが必須です。令和8年度の本申請を考えるなら、前年の秋には動き出していなければ間に合いません。耐震は段取りに最も時間がかかる制度なので、早めに建築指導課（043-245-5836）へ相談するのが大切です。

結語

千葉市の管理組合が使える制度は、決して少なくありません。むしろ「多すぎて分かりにくい」こと、そして「相談・計画・認定という土台づくりを飛ばしてしまうこと」が、取りこぼしの最大の原因だと、私は現場で感じてきました。大事なのは、工事を決める前に、制度の地図を一度広げてみること。そして「相談 → 計画 → 申請 → 交付決定 → 契約」の順番を守り、市と国の制度のすみ分けを最初に設計しておくことです。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階、長期修繕計画の確認や工法の比較だけでも、お力になれることがあります。千葉の街には、海浜幕張のタワーから美浜区の大規模団地まで、これから2回目・3回目の修繕を迎える住棟がたくさんあります。その一棟一棟を、無理のない負担で長く使えるようにすること。それが、私たちの仕事です。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

本記事は2026年6月7日時点で公開されている情報をもとに作成しています。補助率・上限額・申請期限・受付状況は年度や予算の状況により変更される場合があります。実際の申請にあたっては、必ず各制度の公式窓口で最新情報をご確認ください。また、税制・法務に関わる個別の判断は、税理士・行政書士等の専門家にご相談ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

江戸川区で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜葛西・小岩・船堀の築古物件を「稼ぐ資産」に立て直す2026年度の制度設計

葛西・西葛西・小岩・船堀――江戸川区は、東京メトロ東西線、JR総武線、京成本線、都営新宿線が走り、都心への通勤利便性と「ファミリーが根を張る住みやすさ」を両立した、底堅い賃貸マーケットだ。私（本間）が現場で物件を見て回って感じるのは、「これだけ実需に支えられたエリアなのに、築年数を理由に賃料も入居率も取りこぼしているオーナーがあまりに多い」という、もったいない現実である。葛西・西葛西駅前の中規模RC造マンション、環七・京葉道路沿いの店舗併用ビル、そして小岩・平井・瑞江に広く残る木造アパート――江戸川区のオーナーが抱える悩みは、ざっくり言えば「築古を理由に空室期間が伸びる」「修繕にお金をかけても賃料に跳ね返らない」「売ろうとすると利回りで買い叩かれる」の三つに集約されつつある。

本稿の主読者は、江戸川区で2棟以上の賃貸物件（マンション・ビル・店舗併用・木造アパート）を保有するオーナー、あるいは医療法人・介護事業者として自社建物を運用しているオーナーだ。テーマは「2026年度（令和8年度）、江戸川区で使える補助金・助成金を、どう投資判断に組み込むか」。単なる制度カタログではなく、NOI（実質賃料収入）の改善・出口価格の上振れ・税務処理の三段で、結局いくら手残りが変わるのかという視点で整理していく。

最初に言葉の整理をしておく。NOI（Net Operating Income）とは、賃料収入から空室損や運営費を差し引いた「実質的な手残り収益」のことだ。収益物件の売却価格は、このNOIをキャップレート（還元利回り）で割って求める「収益還元法」で決まるのが実務の基本である。つまり、修繕投資がNOIを1円押し上げれば、それは売却時に何十倍にもなって跳ね返る。この感覚が、補助金活用の出発点になる。

1. なぜ今、江戸川区オーナーは「補助金を絡めた修繕」を急ぐべきか

江戸川区は、人口約68万人を抱える23区東部の大区で、子育て世帯の流入が続く「実需に強い」エリアだ。葛西臨海公園・西葛西のインド系コミュニティ・小岩の再開発など話題も多く、賃貸需要の裾野は広い。賃料相場で見ると、江戸川区の1K（ワンルーム含む）は2026年4月時点で平均5.5万円、1LDKで平均9.2万円が目安とされる（出典：やすくすむ・江戸川区の家賃相場2026、Yahoo!不動産・江戸川区の家賃相場推移）。さらに直近3年の賃貸マンション賃料は約10.20%上昇しており、初年度1.59%、2年目2.80%、3年目5.81%（出典：同Yahoo!不動産）と、後半にかけて上昇が加速している。賃料が上がっている今こそ、設備を底上げして「上がった相場をきちんと取りにいく」べき局面だということだ。

一方で、入居検討者の目線は年々シビアになっている。高断熱・宅配ボックス・オートロック・追い焚き――これらを「当たり前の前提」とする層が増え、築20年以上の物件が何もせずに従前賃料を維持し続けるシナリオは、もう成立しにくい。葛西・西葛西と、篠崎・瑞江・江戸川駅周辺とでは1K相場が6万円台と4万円台に分かれるなど、駅によるエリア格差も大きい。立地で劣る物件ほど、建物の状態で差をつけるしかないのが実情だ。

数字で考えてみよう。1棟20戸の物件で平均入居率が95%から93%に落ちると、表面利回りベースで概ね2%相当の減収、稼働ベースのキャッシュフローでは年間で家賃数か月分が静かに消える。これが3年続けば、想定売却価格（収益還元法、江戸川区の賃貸マンションで実務上目安となるキャップレート5.0〜6.5%帯）は数百万円から1,000万円超の単位で下振れる。「修繕を先送りした年数 × 入居率の低下」が、そのまま売却価格に効いてくるのだ。

私がオーナーと話していていつも感じるのは、「修繕は出費」という発想から「修繕は投資」という発想へ切り替えた瞬間に、補助金の見え方が一変するということだ。補助金を絡める意義は三つある。第一に、投下キャッシュアウトの圧縮（数万円〜数千万円が戻る、あるいは工事費に充当される）。第二に、税務上の取り扱いの最適化（資本的支出として減価償却する項目と、修繕費として全額損金算入できる項目を切り分け、節税効果を確保する）。第三に、テナント募集時の差別化材料化（「断熱改修済」「耐震改修済」は、賃料を維持しやすくする定量効果が見込める）。

ただし、補助金は受給時に雑収入として課税される点には常に注意が必要だ。手取りで考えるなら、補助率1/2の制度でも、所得税・法人税合算で30〜40%を逆算した「実質補助率」を計算しておくべきである。本稿ではこの点も、各制度の説明箇所で逐一触れていく。

2. 江戸川区が独自に持つ補助制度（耐震系）――防災と環境の2本柱

江戸川区の制度は、防災（耐震）と環境（脱炭素）の2本柱で構成されている。とりわけ江戸川区は荒川・江戸川・旧江戸川・中川に囲まれた低地（ゼロメートル地帯を含む）で、防災意識が区政の中核に据えられているのが特徴だ。賃貸マンション・ビルのオーナーが直接使える枠も明確に用意されている。まずは耐震系から見ていく。

2-1. 住宅・建築物の耐震化助成制度――戸建てから分譲マンションまで

1棟物件の大規模修繕・建替えと最も相性がいいのが、江戸川区の住宅・建築物の耐震化助成制度である。区は「戸建て住宅や分譲マンション、緊急輸送道路沿道建築物、特定緊急輸送道路沿道建築物等について、耐震性を高めるための助成制度を設けています」と明示している（出典：江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」。建築指導課耐震化促進係 電話03-5662-6389）。

メニューは大きく、昭和56年（1981年）5月31日以前の旧耐震基準を対象とする制度群と、昭和56年6月1日〜平成12年5月31日の新耐震基準の木造住宅を対象とする制度群に分かれる。旧耐震基準向けには、(1)耐震コンサルタント派遣制度、(2)老朽住宅除却助成制度、(3)戸建住宅耐震改修設計等助成制度、(4)戸建住宅耐震改修工事助成制度――が並ぶ。建築物では分譲マンション、緊急輸送道路沿道建築物、特定緊急輸送道路沿道建築物に、それぞれ別枠の助成が用意されている（出典：同上）。

オーナーがまず押さえるべきは、耐震コンサルタント派遣という入口だ。専門家が物件を見て耐震化の方向性を示してくれる制度で、いきなり工事費を投じる前に「自分の物件に何が必要か」を整理できる。区も「建築物の助成をご希望の際は、事前にご相談ください」と案内しており、分譲マンションを区分所有で持つ投資家にも入口が開かれている。

2-2. 老朽住宅除却助成――令和8年度から上限が50万→100万円に拡充

2026年度（令和8年度）の目玉が、老朽住宅除却助成制度の上限額引き上げだ。区は「令和8年度より、一部の対象地域と空き家について、老朽住宅除却助成制度の上限額を50万円から100万円に拡充しました」と公表している（出典：江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」、「老朽住宅除却工事助成事業」）。

これはオーナー視点で大きい。小岩・平井・瑞江などに残る老朽木造アパートを「いつか何とかする資産」のまま塩漬けにしているオーナーは少なくないが、解体助成が手厚くなった今こそ、収益力の高いRC／重量鉄骨の建物への建替え、あるいは更地化して売却・活用する出口を具体的に検討する好機だ。除却費の負担が軽くなれば、建替え時の初期キャッシュアウトを圧縮できる。ただし注意点として、区は「不燃化特区制度（区）など補助対象が重複する他の補助制度との併用はできません」と明記している。複数制度を狙う場合は、どれを使うのが手残り最大かを先に設計する必要がある。

2-3. 申請の落とし穴①――「交付決定前に着工しない」と年度内の期限

江戸川区の耐震助成で最も致命的な落とし穴が申請タイミングと期限だ。区は令和8年度の期限を明確に定めており、整理すると次のとおりだ（出典：江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」）。

区分 耐震コンサルタント派遣 除却・診断/設計・工事
申請期限 令和9年1月29日（金） 令和8年12月25日（金）
契約期限 なし 助成決定後、令和9年1月末日まで
実績報告期限 令和9年2月26日（金） 令和9年2月26日（金）

区は「年度の予定予算額に達した場合は申請の受付を終了します」とも明記している。予算枠は早い者勝ちであり、年度後半に駆け込もうとすると締め切られているリスクがあるということだ。さらに区の助成は、原則として「補助金の交付決定通知を受ける前に契約・着工すると対象外」になる運用が基本だ。実務の流れは、(1)事前相談・診断申込→(2)耐震診断の実施・結果報告→(3)交付申請→(4)交付決定通知の受領→(5)工事の実施→(6)完了・実績報告→(7)補助金の交付、という順序になる。国の住宅省エネ系（工事後に申請する後払い型）とは申請順序が真逆である点を、決して取り違えないでほしい。

2-4. 申請の落とし穴②――工事費は一時的にオーナーが立て替える

区の補助金は、工事完了・実績報告後の口座振込が原則だ。つまり、工事費はいったんオーナーが全額立て替え、後から補助分が戻ってくる構造になる。キャッシュフロー計画では、この立て替え期間（数か月単位）を織り込んでおく必要がある。複数物件を同時に動かす場合は、立て替え総額が膨らむため、金融機関のつなぎ資金も含めて段取りを組みたい。

2-5. 税制優遇――所得税控除と固定資産税の減額を取りこぼさない

耐震改修には、補助金とは別に税制優遇が用意されている。区は「住宅及び建築物の耐震改修工事を行うことで、所得税や固定資産税の減免・減額措置を受けられる場合があります」と案内している（出典：江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」）。具体的には、(1)所得税の耐震改修特別控除（問い合わせ：江戸川北税務署03-3683-4281／江戸川南税務署03-5658-9311）、(2)固定資産税・都市計画税の減免・減額（問い合わせ：東京都江戸川都税事務所03-3654-2151）の2系統だ。

オーナーにとって重要なのは、「補助金で工事費を圧縮し、さらに税制優遇でランニングコストを下げる」二段構えで考えること。固定資産税の減額は毎年効いてくるため、単年度の補助金以上にキャッシュフローへの寄与が大きくなる場合がある。耐震改修は「守りの修繕」に見えて、出口価格にも効く「攻めの投資」だ。築古ビルを売る際、買主のデューデリジェンスで「耐震性能不明」と判断されるとキャップレートを0.3〜0.5%上乗せされる（＝収益還元価格が下がる）のが私の実務感覚で、耐震診断書・改修済の証明があるかないかで、同じNOIでも価格差は数百万円〜数千万円のオーダーに広がる。

3. 江戸川区脱炭素補助金（令和8年度）――集合住宅オーナー向けの一括メニューがある

江戸川区は「カーボン・マイナス都市宣言」を掲げ、環境系の補助を独自に整えている。令和8年度の江戸川区脱炭素補助金は、令和8年4月6日（月）から受付を開始し、国や東京都の補助制度と併用できる（出典：江戸川区「江戸川区脱炭素補助金」。環境部気候変動適応計画課）。

オーナーが特に注目すべきは、集合住宅の一括再エネ100％切替メニューだ。建物の家主または管理組合等が対象で、1戸あたり10,000円（上限100万円）、補助予定は9棟と区が明示している。電力契約を再生可能エネルギー100％に切り替えるだけで、テナントの環境価値を高めつつ補助が受けられる仕組みだ。令和8年度の主なメニューを整理すると次のとおり。

メニュー 補助額 対象・予定件数
集合住宅の一括再エネ100％切替 1戸あたり10,000円（上限100万円） 家主・管理組合等／9棟
再エネ100％電力切替 一律20,000円（上乗せ補助あり） 区内個人／650件
ポータブル蓄電池 一律10,000円 100件
電気自動車等 一律100,000円 200件

（出典：江戸川区「江戸川区脱炭素補助金」。再エネ100％電力切替は、太陽光・蓄電池・高効率給湯器のいずれかを前後6カ月以内に導入した場合2万円上乗せ。）

ここで一点、年度の変化に注意したい。区は「太陽光システム及び定置型蓄電池の単独補助メニューは令和7年度に終了した」と明記している。つまり、太陽光・蓄電池単独での区補助は2026年度には使えない。再エネ導入を検討するなら、国（住宅省エネ2026キャンペーン）や東京都の制度を主軸に組み立てるのが現実的だ。区の脱炭素補助は「集合住宅一括切替」「再エネ電力切替」「EV」「ポータブル蓄電池」に絞られている点を押さえておこう。

4. 国の省エネ補助（2026年度）――賃貸オーナーが主役になれる制度群

区の制度に加えて、国の住宅省エネ2026キャンペーンは賃貸オーナーにとって主戦場だ。代表的な3制度を、オーナー目線で整理する。

(1) 先進的窓リノベ2026事業（環境省）。窓の断熱改修に対する補助で、集合住宅でも上限100万円/戸、所有者として「賃貸に供する個人または法人」「管理組合・管理組合法人」が明確に対象に含まれる（出典：先進的窓リノベ2026事業 対象要件、住宅省エネ2026キャンペーン公式）。ただし2025年の最大200万円から上限は減額されている。窓の断熱は、入居者が体感しやすく「暖かい・涼しい」という訴求に直結するため、賃料維持・空室短縮に効く投資だ。

(2) 賃貸集合給湯省エネ2026事業（資源エネルギー庁）。既存賃貸集合住宅の従来型給湯器を、省エネ型給湯器（エコジョーズ＝潜熱回収型ガス給湯器／エコフィール＝潜熱回収型石油給湯器）に交換する事業で、まさに賃貸オーナーが主役の制度だ。補助額は追い焚きなし5万円/台、追い焚きあり7万円/台が基本で、一定の排水工事を伴うと最大8万円/台・10万円/台まで加算される（出典：資源エネルギー庁・賃貸集合給湯省エネ2026事業、賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式）。実施期間は2025年11月28日から予算上限に達するまで（遅くとも2026年12月31日まで）。注意点として、補助の申請はオーナーが直接行えず、登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」が代行して還元する仕組みだ。施工業者が事業者登録しているかを必ず確認したい。

(3) みらいエコ住宅2026事業（国土交通省）。住宅の省エネリフォーム全般を支える制度で、断熱改修や省エネ設備の導入に幅広く使える。窓リノベ・給湯省エネとワンストップで併用申請できる設計になっており、複数の工事をまとめて行うほど補助の取りこぼしが減る（出典：住宅省エネ2026キャンペーン公式）。

国の省エネ補助は工事後に申請する「後払い型」が基本で、区の耐震・脱炭素補助（事前申請型）とは順序が逆だ。同じ物件で重ねるなら、区の事前申請を先に固め、国の後払いを後工程に置く段取りが安全である。

5. マンションストック長寿命化等モデル事業――大規模物件オーナーの選択肢

築古の大規模物件や、長期修繕計画の見直しを迫られている物件を持つオーナーには、国土交通省のマンションストック長寿命化等モデル事業（令和8年度）も選択肢になる。区市町村窓口を経由せず国に直接提案する枠組みで、令和8年度の提案募集が実施されている（出典：国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」、建築研究所 特設サイト）。

この事業は、(1)長寿命化に資する先導的な工事・材料・工法を伴う「先導的再生モデル型」、(2)管理適正化を進める「管理適正化モデル型」の2類型で構成される。分譲マンションが主対象だが、長期修繕・性能向上に取り組む投資型物件にも適用の可能性がある。「単なる原状回復ではなく、性能を引き上げる大規模修繕」を計画しているオーナーは、提案型のこの制度を検討する価値がある。要件・スケジュールは年度ごとに細かく定められるため、公式情報を確認のうえ早めに準備したい。

6. 制度をどう組み合わせるか――順序と税務で手残りが変わる

ここまでの制度を、オーナーの「手残り最大化」という一点から組み立て直す。鍵は申請順序と税務処理の二つだ。

順序については、(1)まず区の耐震コンサルタント派遣・脱炭素補助など事前申請が必要な区の制度を起点に置き、交付決定前に着工しないこと。(2)国の窓リノベ・給湯省エネ・みらいエコ住宅は後払い型なので、工事後の申請として後工程に組み込むこと。(3)区の老朽住宅除却と不燃化特区など、併用できない制度はどちらが有利かを先に判定すること。この三点を外さなければ、補助の取りこぼしはほぼ防げる。

税務については、(1)補助金は受給時に雑収入として課税される（実質補助率は表面の7割前後に下がると見込む）、(2)工事費を修繕費（全額損金）か資本的支出（減価償却）かで正しく区分する、(3)法人なら国庫補助金等の圧縮記帳で課税の繰り延べを検討する――この三段を顧問税理士と連携して詰めることだ。窓の断熱や給湯器交換のような「原状回復に近い更新」は修繕費に寄せやすく、耐震補強や用途変更を伴う改修は資本的支出になりやすい。区分の判断ひとつで、その年の手残りが大きく変わる。

7. 「足場を架けない」という選択肢――ロープアクセスで補助金の効果をさらに伸ばす

補助金で工事費を圧縮できても、そもそもの工事原価が高ければ手残りは増えない。私が長年の現場で痛感してきたのは、まさにこの一点である。ここで私たち明誠が提案したいのが、工法そのものの最適化だ。

明誠は、(1)通常の足場仮設による工事、(2)無足場工法であるロープアクセス、(3)足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法――の3つから、建物にとってベストな工法を提案できる、日本でも数少ない会社である。ロープアクセスは、産業用ロープで職人が外壁にアクセスする無足場工法で、足場の架設・解体費が不要になるため総額を圧縮でき、工期も短縮できる。江戸川区のように敷地に余裕のない密集地や、隣地との距離が近い物件、足場を組みにくい高層・狭小地では特に効果が大きい。

オーナー視点での旨味は三つある。第一に、足場費が浮く分だけ実質的な工事原価が下がり、補助金との合わせ技で手残りがさらに伸びる。第二に、足場を組まないため工事中も外観・採光が保たれ、入居者の生活影響が最小化される（＝工事を理由とした退去・クレームを抑えられる）。第三に、部分補修に強く、「傷んだ箇所だけピンポイントで直す」予防保全がしやすいため、長期の修繕費平準化に向く。「窓の断熱改修＋外壁部分補修」のように補助対象工事と原価圧縮を同時に狙うとき、工法の選択肢を持っていることは大きな武器になる。

8. まとめ――江戸川区オーナーが2026年度に取るべき動き

江戸川区は、葛西・西葛西・小岩・船堀を核に賃料が明確に上昇している、実需に強い底堅い賃貸マーケットだ。一方で、旧耐震のRC物件、小岩・平井・瑞江などに残る老朽木造アパート、緊急輸送道路沿道のビルなど、「補助金を絡めた修繕・建替えで大きく化ける物件」が数多く眠っている。

2026年度に押さえるべき制度を一望すると、(1)区の耐震化助成（分譲マンション・沿道建築物まで対象、老朽住宅除却は上限100万円へ拡充）、(2)区の脱炭素補助（集合住宅一括再エネ切替は1戸1万円・上限100万円、令和8年4月6日受付開始）、(3)国の省エネ補助（先進的窓リノベ2026・賃貸集合給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026）、(4)国のマンションストック長寿命化等モデル事業――の四層構造になっている。重要なのは、事前申請が必要な区の制度を起点に順序を設計し、NOI改善・出口価格・税務処理の三段で手残りを最大化することだ。

明誠はロープアクセス工事として日本初のフランチャイズ展開も行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟することで、高品質と低価格を両立している。江戸川区の物件について「補助金を絡めた修繕で利回りをどう改善できるか」を具体的に試算したいオーナーは、株式会社明誠（rita-construction.com/renew/）まで現地調査と利回りシミュレーションのご相談を承っている。お気軽にお問い合わせいただきたい。

（関連記事：葛飾区オーナー向け補助金活用ガイド／足立区オーナー向け補助金活用ガイド）

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 賃貸マンションでも江戸川区の耐震助成は使えますか。
A. 使える可能性があります。江戸川区の耐震化助成は戸建て住宅だけでなく分譲マンションや緊急輸送道路沿道建築物も対象としており、まず「耐震コンサルタント派遣」で自分の物件に必要な対策を整理できます。ただし旧耐震基準であることなど要件が細かく定められ、予算枠の上限もあるため、必ず建築指導課耐震化促進係（03-5662-6389）に事前相談してください。

Q2. 一番気をつけるべき点は何ですか。
A. 申請の順序です。区の耐震・脱炭素補助は「契約・着工前の事前申請」が原則で、交付決定通知の前に着工すると対象外になります。一方、国の窓リノベ・給湯省エネは工事後の後払い型です。順序を取り違えないこと、そして区の補助は予算枠が埋まり次第終了するため早めに動くことが最重要です。

Q3. 老朽木造アパートが古くて困っています。補助金で何ができますか。
A. 江戸川区は令和8年度から老朽住宅除却助成の上限を50万円から100万円に拡充しました（一部地域・空き家）。解体費の負担が軽くなった今は、収益力の高いRC・重量鉄骨物件への建替えや、更地化して売却・活用する出口戦略と相性が良い局面です。ただし不燃化特区など重複する制度とは併用できないため、どれを使うのが有利かを先に設計してください。

Q4. 補助金をもらうと税金はどうなりますか。
A. 受け取った補助金は原則として雑収入として課税されます。補助率1/2でも実質補助率は3割前後に下がるのが実態です。法人なら圧縮記帳で課税の繰り延べを検討できます。工事費を修繕費（全額損金）と資本的支出（減価償却）のどちらに区分するかでも手残りが変わるため、顧問税理士と連携してください。

Q5. 足場を架けると工事中の空室が心配です。
A. 明誠のロープアクセス（無足場工法）であれば、足場の架設・解体費が不要で総額を圧縮でき、工期も短縮できます。足場を組まないため工事中も外観・採光が保たれ、入居者の生活影響を最小化できます。補助対象工事と工事原価の圧縮を同時に狙えるため、手残りの観点で有利です。

結語

江戸川区は、ゼロメートル地帯という防災課題を抱えつつも、子育て世帯に支えられた実需の強さで賃料が着実に上がっている、勢いのあるマーケットだ。耐震化助成（老朽住宅除却は上限100万円へ拡充、分譲マンション・沿道建築物まで対象）、脱炭素補助（集合住宅一括再エネ切替1戸1万円・上限100万円）、そして国の窓リノベ・給湯省エネ・長寿命化モデル事業――江戸川区のオーナーが使える制度は、防災と環境の両面で確かに揃っている。重要なのは、事前申請が必要な制度を起点に順序を設計し、NOI改善・出口価格・税務の三段で手残りを最大化すること。制度は予算到達や年度更新で変動するため、各事務局の公式情報を必ず確認のうえ、現地調査と個別シミュレーションから着手してほしい。これで23区すべてのオーナー向けガイドが出そろった。次はあなたの物件の番だ。

本記事の補助金の金額・要件・受付期間は、予算到達や年度更新により変動します。申請の際は必ず各制度の公式窓口・事務局で最新情報をご確認ください。税務に関する記述は一般的な情報であり、個別の税務判断は顧問税理士にご相談ください。

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