渋谷区の理事長さまから、この夏に立て続けに同じご相談をいただきました。「管理計画認定、うちも取ろうと思って調べたら、渋谷区だけ書類が増えていませんか」というご質問です。

結論から申し上げます。増えています。渋谷区は令和8年4月から、国の認定基準に区独自の上乗せ基準を追加しました。その一方で、区へ納める申請手数料は令和8年4月1日から無料になっています。ハードルが1つ上がって、コストが1つ下がった、というのが渋谷区の現在地です。

私は大規模修繕の現場を20年以上見てきましたが、管理計画認定は「工事の話」と切り離せません。認定基準の半分近くが長期修繕計画と修繕積立金の話だからです。今回は渋谷区の管理組合さま向けに、制度の中身と、認定を取りにいくときの実務の順番を整理します。

結論：渋谷区で管理計画認定を取ると何が変わるか

渋谷区で認定を取得した場合に変わるのは、大きく次の3点です。

変わること	内容
費用	渋谷区への申請手数料は令和8年4月1日より無料。かかるのは（公財）マンション管理センターへの手数料のみ
手続き	事前確認を依頼する前に、渋谷区への事前相談が必要。独自基準の適合状況をここで確認する
経済効果	長寿命化促進税制（固定資産税の減額）／フラット35の金利引下げ／共用部分リフォーム融資の金利引下げが視野に入る

渋谷区の申請手数料が無料である点は、区の公式ページに明記されています（出典：渋谷区「マンション管理計画認定制度」／2026年6月3日更新）。

なお、令和8年3月31日までに事前確認申請を済ませた管理組合については経過措置が設けられています。昨年度から準備を進めていた組合さまは、この経過措置に該当するかどうかを先に確認したほうが早いです。

渋谷区の認定主体はどこか

管理計画認定の認定主体は、マンションの所在地によって決まります。東京23区内のマンションは、都ではなくその区が認定事務を行います。渋谷区内のマンションであれば、渋谷区が認定主体です。

東京都のポータルサイトにも「区市の区域のマンションの認定事務は、各区市が行います」と明記されています（出典：東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」）。都が認定事務を担うのは町村の区域だけです。

渋谷区の窓口は住宅政策課住環境整備係（電話 03-3463-3548）になります。私が理事長さまにお伝えしているのは、「まずここに電話を1本入れてから動き始めてください」ということです。理由は次のとおりです。

渋谷区の独自基準と、実務への影響

渋谷区は令和8年4月から、国の基準に加えて区独自の上乗せ基準を設けました。ここが渋谷区で認定を目指すうえでの最大のポイントです。

重要なのは、独自基準はマンション管理士による事前確認の対象外だということです。マンション管理センターの事前確認は国の基準しか見てくれません。だから渋谷区は「事前確認を依頼する前に区へ事前相談に来てください」という運用にしています。

事前相談で渋谷区に持参する書類は、区のページで次のように整理されています。

① 渋谷区独自基準に係る申出書（第2号様式）

② 防災マニュアルを作成していることが確認できる書類（防災マニュアルの写し）

③ 防災対策について、次の4つのうち1つ以上を満たすことが確認できる書類

• 防災訓練を年1回以上実施していること（実施計画書・実施報告書）
• 自主防災組織があること（防災組織の規約などの写し）
• 防災資材および備蓄物資を整備していること（写真、物品リスト）
• 避難行動要支援者等の把握をしていること（名簿などの写し）

④ コミュニティ活動について、次の4つのうち1つ以上を満たすことが確認できる書類

• マンション内で自治会を設置または設置計画していること
• 地域の町会・自治会等に区分所有者および居住者等が加入していること
• 美化活動・防災訓練などの地域活動を行っていること
• 町会・自治会との連絡担当者を選任していること

加えて、認定基準の「組合員名簿・居住者名簿」と「渋谷区マンション管理適正化指針に照らして適切であること」については、第1号様式の表明保証書を提出します。長期修繕計画については、マンション管理センターに出すPDFとは別に、Excel形式のファイルを渋谷区へ直接提出する必要があります（出典：前掲 渋谷区ページ）。

正直に申し上げます。③と④は、書類の有無というより「日頃やっているかどうか」がそのまま出る項目です。私が現場で見てきた渋谷区内のマンションでも、防災訓練は毎年やっているのに実施報告書を残していなかった、というケースが少なくありませんでした。訓練当日に写真を10枚撮って、A4一枚の報告書を理事会議事録に添えておく。これだけで③はクリアできます。今年の防災訓練が済んでいる組合さまは、記録の形を整えるところから始めるのが最短です。

国の認定基準17項目（ここが工事の話に直結する）

国が定める認定基準は5分野17項目です。（公財）マンション管理センターが公表している一覧を整理すると、次のようになります（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

分野	項目数	主な中身
管理組合の運営	3	管理者等が定められている／監事が選任されている／集会が年1回以上
管理規約	3	管理規約が作成されている／緊急時の専有部立入り・履歴情報の管理を規定／財務・管理情報の書面交付を規定
管理組合の経理	3	管理費と修繕積立金を区分経理／修繕積立金会計から他会計へ充当していない／3か月以上の滞納額が全体の1割以内
長期修繕計画の作成・見直し	6	標準様式に準拠し総会決議／作成または見直しが7年以内／計画期間30年以上かつ大規模修繕2回以上／一時徴収を予定していない／積立金平均額が著しく低額でない／最終年度に借入金残高なし
その他	2	組合員名簿・居住者名簿を備え年1回以上内容確認／都道府県等の適正化指針に照らして適切

17項目のうち6項目、つまり3分の1以上が長期修繕計画と修繕積立金の話です。ここが、私が「管理計画認定は工事の話だ」と申し上げる理由です。

特に引っかかりやすいのが「計画期間30年以上、かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上」という要件です。現在の長期修繕計画が25年で組まれている組合さまは、ここで作り直しが発生します。

もう1つが「修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと」です。国の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改訂）の水準を下回る場合は、専門家による理由書が必要になります。

なお、認定基準の前提となる各資料は改訂が続いています。事務ガイドラインは令和8年3月改訂版、マンション標準管理規約は令和7年10月改正版、長期修繕計画標準様式・作成ガイドラインは令和6年6月改訂版が現行です。古い様式のまま総会に諮ると、あとで組み直しになります。

渋谷区での費用と申請ルート

費用の全体像を整理します。

費目	金額の目安	支払先
渋谷区への申請手数料	0円（令和8年4月1日より無料）	渋谷区
システム利用料	1申請あたり10,000円（税込・内消費税909円）	マンション管理センター
事前確認審査料	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）※パターン③④の場合	マンション管理センター等

事前確認審査料は申請ルートによって変わります。管理会社経由（マンション管理適正評価制度と併用）や、個別のマンション管理士に依頼する場合は、審査料を管理組合と委託先の間で決める形になるため、この金額どおりにはなりません（出典：前掲 マンション管理センター）。

申請は、渋谷区へ直接ではなく、マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービス（事前確認）を利用して行います。変更認定申請以外は区へ直接申請できない運用です。また、支援サービスで手続きできるのは申請者本人か、委任を受けた行政書士に限られます。

実務の順番はこうなります。

1. 渋谷区 住宅政策課へ事前相談（独自基準の適合を確認）
2. 総会決議（認定申請について承認を得る）
3. マンション管理士による事前確認 → 事前確認適合証の発行
4. 支援サービス経由で渋谷区へ認定申請
5. 渋谷区が審査・認定（有効期間5年、5年ごとに更新申請が可能）

総会決議を経ていない管理組合の事前確認は受けられません。ここを飛ばすと3で止まります。

認定の3つの経済効果

① マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

築20年以上のマンションで長寿命化に資する大規模修繕工事を行い、管理計画認定を受けているなどの要件を満たすと、工事の翌年度の建物部分の固定資産税が減額されます。減額割合は1/6〜1/2の範囲で市町村の条例が定め、参酌基準は1/3です。

この特例は令和8年度税制改正で、令和8年4月1日から令和13年3月31日までの5年間、延長されました（出典：国土交通省「マンション税制」、令和8年度税制改正概要）。

渋谷区のマンションの場合、固定資産税減額の申告先は都税事務所です。区ではありません。適用要件は相談ダイヤル（03-5801-0858）でも確認できます。

私の経験上、この税制は「大規模修繕をやる年」と「認定を取る年」の順番でつまずく組合さまが多いです。工事の着工前に認定のスケジュールを引いておかないと、要件を満たせずに1回分を取り逃がします。ここは修繕委員会の立ち上げと同時に確認しておく論点です。

② フラット35の金利引下げ

管理計画認定マンション（既存住宅）を購入する場合、【フラット35】維持保全型として借入金利が当初5年間 年0.25％引き下げられます。組合にとっては直接の支出減ではありませんが、中古市場での売りやすさに効いてきます。

③ マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ

住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資では、管理計画認定の取得により融資金利が年0.2％引き下げられます（出典：住宅金融支援機構）。大規模修繕の資金を一部借入でまかなう組合さまには、こちらが実利です。

渋谷区で認定を取るための逆算スケジュール

渋谷区は事前相談が挟まる分、他区より1〜2か月の余裕を見ておくのが現実的です。年1回の通常総会で決議する前提で逆算します。

時期	やること
総会の6か月前	渋谷区 住宅政策課へ事前相談。独自基準（防災・コミュニティ）の不足を洗い出す
総会の5か月前	長期修繕計画の見直し要否を判定（計画期間30年以上／大規模修繕2回以上／7年以内の見直し）
総会の4〜3か月前	長期修繕計画の作成・見直し、修繕積立金の水準検討。Excel版フォーマットも並行作成
総会の2か月前	防災マニュアル・訓練記録・町会加入記録などの独自基準書類を整える
総会	長期修繕計画・修繕積立金額・認定申請の承認を決議
総会後1〜2か月	マンション管理士による事前確認 → 適合証取得
事前確認後	支援サービス経由で渋谷区へ申請 → 認定

長期修繕計画の見直しが必要だと分かった時点で、工事の見積も同時に動かすのが効率的です。計画の数字は工事の単価で決まるからです。

大規模修繕のコストと、修繕積立金の要件は直結している

ここからが本題です。「修繕積立金の平均額が著しく低額でない」という要件を満たすのに、値上げ以外の手がないと思い込んでいる組合さまが本当に多いのです。

もう1つの方法は、長期修繕計画に載せる工事費そのものを下げることです。

渋谷区のような都心部のマンションでは、総工費に占める仮設足場の比率が効いてきます。一般に30戸規模のマンションの大規模修繕は総額3,500〜5,000万円程度、そのうち仮設足場が15〜25％というのが目安です（物件の形状・立地で大きく変動します）。

ここにロープアクセス工法（足場を架けずに産業用ロープで職人が降下しながら施工する無足場工法）を組み合わせると、数字が変わります。私が実際にお出しする概算の一例です。

条件	足場工法	ロープアクセス工法
10階建て・外周80m・工期3か月	仮設費 約168万円	約59万円
差額	—	約109万円の圧縮
工期	3か月	1.5〜2か月が目安

※物件の形状、開口部の状況、施工部位によって変動します。上記はあくまで参考値です。

外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡、打診調査は250〜500円/㎡、防水は5,000〜8,000円/㎡あたりがひとつの目安になります。渋谷区は隣地との離隔が取りにくい物件や、店舗併用で足場を架けると営業に影響が出る物件が多いエリアです。全面足場ではなく、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法が効く現場が、私の感覚ではかなりあります。

仮設費が圧縮できれば、長期修繕計画に載る1回あたりの工事費が下がります。その分、必要な修繕積立金の水準も下がる。これが、認定基準と工法選びがつながる理由です。工法ごとの技術的な違いは、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法による高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムに基づいて管理しています。安全管理の考え方は大規模修繕工事の安全管理体制に、料金の組み立て方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。

作業手順や資格要件といった技術面をさらに掘り下げたい方は、ロープアクセスドットコムの技術情報をご覧ください。

管理組合向けのサービス内容は管理組合さま向け大規模修繕サービス、工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術詳細にあります。これまでの施工事例は https://rita-construction.com/renew/blog/category/works/ からご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 渋谷区への申請手数料は本当に無料ですか？

A. 渋谷区の公式ページに「区への申請手数料は令和8年4月1日より無料になりました」と明記されています。ただしマンション管理センターのシステム利用料（1申請10,000円）と事前確認審査料は別途かかります。

Q. 渋谷区の独自基準は事前確認で見てもらえますか？

A. 見てもらえません。マンション管理士による事前確認は国の基準のみが対象です。独自基準は渋谷区への事前相談で確認する運用になっています。この順番を逆にすると手戻りが出ます。

Q. 防災訓練をやっていないと認定は取れませんか？

A. 渋谷区の独自基準は、防災訓練・自主防災組織・防災資材の整備・避難行動要支援者の把握の4つのうち、1つ以上を満たせば要件を満たす形になっています。訓練が未実施でも、備蓄物資の整備状況で対応できる場合があります。

Q. 長期修繕計画が25年で組まれています。作り直しですか？

A. 国の基準は「計画期間30年以上、かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上」です。25年の計画では要件を満たさないため、見直しが必要になります。見直しは工事費の精査と同時に進めるのが効率的です。

Q. 認定を取れば固定資産税は下がりますか？

A. 認定だけでは下がりません。築20年以上であること、長寿命化に資する大規模修繕工事を完了していることなど、複数の要件を満たす必要があります。渋谷区内のマンションの申告先は都税事務所です。

Q. 認定の有効期間は何年ですか？

A. 5年です。5年ごとに更新申請が可能です。認定期間中に管理計画を変更する場合は変更認定申請が必要で、その場合も有効期間は延長されません。

Q. 大規模修繕の工事会社選びは、認定申請とどちらを先にすべきですか？

A. 並行して進めるのが現実的です。長期修繕計画に載せる工事費の根拠が必要になるため、概算見積を取りながら計画を組むと、修繕積立金の水準検討が一度で済みます。

Q. 足場を架けずに大規模修繕はできますか？

A. 建物の形状と工事範囲によります。全面をロープアクセスで施工できる物件もあれば、低層部は足場、高層部はロープアクセスというハイブリッドが最適な物件もあります。渋谷区内の隣地が狭い物件では、後者の提案になることが多いです。

まとめ：渋谷区の管理組合さまが今週動けること

3点だけ挙げます。

1. 渋谷区 住宅政策課住環境整備係（03-3463-3548）に電話を入れる。 独自基準の運用は令和8年4月に始まったばかりです。自分のマンションが経過措置に該当するかも含めて、口頭で確認するのが一番早いです。

2. 長期修繕計画の「計画期間」と「最終見直し日」を確認する。 30年未満、または見直しから7年超なら、そこが最初のボトルネックです。

3. 防災訓練とコミュニティ活動の記録を探す。 実施していても記録が残っていないだけ、というケースが多いです。写真と報告書を1枚にまとめておけば、独自基準は通しやすくなります。

管理計画認定は、書類仕事のように見えて、その中身は建物をどう維持していくかという判断の積み重ねです。長期修繕計画の数字が動けば積立金も動き、積立金が動けば工法の選択肢も変わります。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問い合わせフォームからどうぞ。

出典・参考資料

• 渋谷区「マンション管理計画認定制度」（2026年6月3日更新）
• 東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンション税制」
• 国土交通省「令和8年度税制改正概要」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
• 【フラット35】「制度変更事項のお知らせ」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月20日時点で公表されている渋谷区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず渋谷区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月20日