2026年9月21日 更新

「本間さん、うちは管理会社に全部お任せなんですよ。だから相談する相手がいなくてね」

今年の夏、渋谷区幡ヶ谷のマンションの理事長さまから、そう伺いました。築29年、48戸。2回目の大規模修繕をそろそろ、という時期です。管理会社から出てきた見積が1億円近く、修繕積立金がまったく足りない。でも、その見積が高いのか妥当なのか、判断できる人が組合の中に誰もいない、と。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンションやビル、ホテルの外壁の仕事をしてきました。足場を組んで建物を丸ごと囲う工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらの現場も自分の足で踏んできた人間です。

その理事長さまにお伝えしたのは、ひとつだけでした。見積の是非を最初に工事会社へ聞くのは順序が逆です。渋谷区には、マンション管理士が2時間かけて管理組合のもとへ出向いてくれる制度が、無料であります。まずそこで、第三者の目を1回入れましょう、と。

渋谷区は、代官山・恵比寿・広尾のような高額な分譲マンションが集まる地域と、笹塚・幡ヶ谷・本町のような昭和のストックが厚い地域が、同じ区の中に同居しています。管理組合が抱える悩みの中身も、地域によってまるで違う。だからこそ渋谷区は、窓口で待つ相談と、専門家がマンションまで来る派遣の両方を揃えています。

今日は、渋谷区のマンション管理組合とビルオーナーさまが、お金をかけずに使える相談・派遣を9つ、令和8年度（2026年4月1日から2027年3月31日まで）の一次情報で整理します。

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結論：渋谷区で無料で使える相談・派遣は9つある

先に一覧でお示しします。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用・回数	申込先
1	渋谷区 分譲マンション管理士派遣制度	マンション管理士	無料／1回2時間・年度内4回まで	住宅政策課 03-3463-3548
2	渋谷区 マンション管理無料相談会	マンション管理士（東京山手支部）	無料／毎月第3金曜・先着2組	住宅政策課 03-3463-3548
3	東京都 マンションアドバイザー無料派遣	マンション管理士等	無料／要届出1回・管理不全の兆候ありは5回	まちづくりセンター 03-5989-1453
4	東京都 マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）	マンション管理士	無料／各テーマ2回まで	東京都マンション管理士会
5	東京都 マンション耐震化推進サポート事業	建築士等	無料／回数は相談内容による	まちづくりセンター 03-5989-1453
6	渋谷区 法律相談	弁護士	無料／40分・年度内3回	渋谷区コールセンター 03-3463-1211
7	渋谷区 消費者相談コーナー	消費生活相談員	無料	03-3406-7644
8	東京都 分譲マンション総合相談窓口	マンション管理士	無料／常設	まちづくりセンター 03-6427-4900
9	（公財）マンション管理センター 電話相談	専門相談員	無料／1件15分前後	03-3222-1517 ／ 03-3222-1519

電話番号は、実質ひとつ押さえておけば動き出せます。渋谷区 住宅政策課 住環境整備係（03-3463-3548）。1と2の入口が、ここに集約されています。

ここからが本題です。

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1. 渋谷区 分譲マンション管理士派遣制度：1回2時間、年度内4回まで無料

渋谷区の制度で、私がいちばん強いと思っているのがこれです。

区の公式ページには、次のように書かれています（出典：渋谷区「分譲マンション管理士派遣制度」、2026年4月1日更新）。

• 派遣するのは：マンション管理士（国家資格者）
• 相談時間：1回につき2時間
• 費用：無料（ただし配付物の印刷費や登記簿謄本の取得など、一定の実費が発生する場合あり）
• 回数：同一マンションで年度内4回まで
• 申込：派遣を希望する3週間前までに申請書を住宅政策課へ持参または郵送

「窓口に出向く30分の相談」ではなく、管理士が会合の場に来て2時間つきあってくれる。しかも年度内4回。理事会に1回、修繕委員会に1回、総会前の説明に1回、総会当日に1回――と割り振れば、1年分の意思決定をまるごと伴走してもらえる計算になります。

対象要件は「7つのうち1つでも当てはまれば」

対象は、次の7つの要件のいずれか1つ以上に該当する区内分譲マンションの管理組合です。

1. 管理組合がないこと
2. 管理者などが定められていないこと
3. 管理規約が存在しない、または必要に応じた改正がされていないこと
4. 集会（総会）が年1回以上開催されていないこと
5. 管理費と修繕積立金の区分経理、適正管理がされていないこと
6. 適宜適切な維持修繕を行うための修繕積立金が積み立てられていないこと
7. 築20年以上のマンションで、過去に大規模修繕工事（外壁塗装など工事、床防水工事および屋根防水工事）を実施していないこと

管理組合設立を自主的に行おうとする区分所有者の団体も申請できます。

7番目に注目してください。築20年以上で、まだ一度も大規模修繕をやっていない。渋谷区の昭和・平成初期ストックには、これに当てはまるマンションが相当数あります。「うちは何も問題がないから対象外だろう」と思い込んで使わないのが、いちばんもったいないパターンです。

支援の対象外になるもの

ここは正直にお伝えします。次のものは支援対象外です。

• 耐震診断、測定器などを使用した建物の精密測定、劣化診断・調査
• 大規模修繕計画、長期修繕計画の作成
• 修繕工事などの設計
• 管理規約の作成
• 見積書などの比較検討
• 工事および維持管理業務の受注・発注ならびに業者の紹介
• 居住者間および居住者・近隣住民間の紛争解決および権利調整

つまり「この見積、高いですか？」という問いに、この制度で直接答えてもらうことはできません。できるのは意見の整理とアドバイス、対応策の資料作成、関係資料の収集・提供、総会および理事会の開催支援です。

私はそれでも十分だと考えています。見積の金額そのものではなく、「どういう手順で業者を選べば組合として説明責任を果たせるか」「総会で何を諮るべきか」を整理してもらう。そこが固まっていない組合が、実際とても多いからです。

なお、令和9年2月以降の申請は、事業スケジュールの都合で受付できない場合があると区が明記しています。年明けに思い立つと間に合いません。動くなら年内です。

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2. 渋谷区 マンション管理無料相談会：毎月第3金曜、先着2組

派遣までは大げさだ、まず話を聞いてもらいたい。そういうときはこちらです。

東京都マンション管理士会東京山手支部の協力で、渋谷区が毎月開催しています（出典：渋谷区「マンション管理無料相談会」、2026年4月1日更新）。

• 開催：毎月第3金曜日
• 対象：区内の分譲マンション管理組合役員および区分所有者、1組あたり2人以内
• 定員：各開催日 先着2組まで
• 回数：1組につき原則年度内3回まで
• 申込：住宅政策課住環境整備係（03-3463-3548）へ電話

令和8年度の残りの日程は、次のとおりです。

開催日	時間	場所	申込期間
10月16日	14時〜16時	渋谷区役所本庁舎8階 810会議室	10月1日〜9日
11月20日	15時30分〜16時30分	渋谷区役所本庁舎8階 813-1.2.3会議室	11月4日〜13日
12月18日	14時〜16時	渋谷区役所本庁舎8階 810会議室	12月1日〜11日
令和9年1月15日	14時〜16時	渋谷区役所本庁舎8階 810会議室	1月4日〜8日
令和9年2月19日	15時30分〜16時30分	渋谷区役所本庁舎8階 813-1.2.3会議室	2月1日〜12日
令和9年3月19日	14時〜16時	渋谷区役所本庁舎8階 811-2会議室	3月1日〜12日

次回は10月16日、申込開始は10月1日です。定員が先着2組と極端に少ないので、申込開始日に電話するくらいの気持ちでちょうどいい。

この相談会のもうひとつの価値は、6月と11月に専門家によるセミナー、2月に交流会が併催される点です。11月20日と令和9年2月19日が15時30分〜16時30分と時間帯が違うのは、そのためと読めます。他のマンションの理事と話せる機会は、輪番制の組合にとって貴重です。

なお、事業者の紹介、居住者間および居住者・近隣住民間との紛争解決・権利調整については対応していません。そこは6番の法律相談の領域になります。

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3. 東京都 マンションアドバイザー無料派遣：要届出マンションなら回数が増える

渋谷区の制度と併用できるのが、東京都の制度です。

「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」に基づき、昭和58年12月31日以前に新築された、居住用の独立部分が6以上ある分譲マンションは、管理状況の届出が義務づけられています（要届出マンション）。この届出が受理されていると、マンションアドバイザーの派遣が無料になります（出典：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」）。

• 届出が受理された要届出マンション：1回まで無料
• 届出が受理されたマンションのうち、管理不全の兆候があるマンション：5回まで無料
• 1回あたり2時間程度
• 申込先：まちづくり推進課 03-5989-1453

コースは細かく分かれていて、大規模修繕に直結するのは相談編のB-5①（修繕工事検討段階：劣化状況の調査・診断、検討組織、工事方式）とB-5②（修繕工事準備段階：工事の内容、業者選定の仕方、合意形成）です。講座編にもA-2「長期修繕計画作成ガイドライン活用の手引きの解説」、A-4「計画修繕工事の進め方」があります。

渋谷区の管理士派遣が「見積の比較検討は対象外」だったのに対し、こちらのB-5②は業者選定の仕方そのものを相談できる。役割が違うので、両方使うのが正解です。

ただし、無料派遣を利用した相談内容等は東京都・区市町村で共有されること、講座編には有料のテキストが必要なものがあることは、申し込む前に頭に入れておいてください。

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4. 東京都 マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）：令和9年2月26日まで

令和5年度から続いている、東京都のもう一つの派遣事業です（出典：東京都マンションポータルサイト「分譲マンション向けマンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）」）。

• 対象：都内に所在するマンション管理組合（築年数・届出の有無を問わない）
• 回数：1管理組合につき、防災力向上と認知症対応それぞれ2回まで（無料）
• 受付期間：令和8年6月23日から令和9年2月26日まで
• 募集数：防災力向上・認知症対応合わせて160件に達し次第、新規受付を締切
• 申込：（一社）東京都マンション管理士会のHPから

注意点が2つあります。ひとつは通算カウントであること。令和5年度から令和7年度に本事業の派遣を受けている場合、その回数も各テーマ2回の上限に含まれます。もうひとつは160件で締切という点。年度後半に思い立っても枠が残っていない可能性があります。

防災力向上では「自主防災組織の設置や強化の方法」「災害時にも活用できる居住者等名簿の作成」「発災時の緊急対応を定める管理規約の整備方法」などが相談できます。認知症対応では「バリアフリー改修を含む長期修繕計画の策定」まで扱う。長期修繕計画の見直しを、防災・福祉の切り口から進められるのは、この制度ならではです。

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5. 渋谷区で耐震化を考えるなら：令和8年度から対象が広がったサポート事業

旧耐震基準（昭和56年以前）のマンションをお持ちなら、ここは必ず確認してください。

東京都のマンション耐震化推進サポート事業は、令和8年度から、耐震診断を行っていないマンションに対しても専門家派遣の対象を拡大しました（出典：東京都マンションポータルサイト「マンション耐震化プロモーション事業（個別訪問・専門家派遣）」）。

これは大きな変更です。これまでは「耐震診断をやったうえで、耐震化の必要性が判明したマンション」が中心でした。令和8年度からは、診断の前の段階でも建築士等の専門家を呼べます。

• 対象：管理状況届出を行い、管理活動が健全なマンションのうち、耐震診断未実施のマンション、または耐震診断実施後に耐震化の必要性が判明したマンション
• 支援内容：問題点の整理と情報提供、区分所有者間の合意形成支援、耐震改修計画案・建替え計画案の作成・提案、耐震改修を見据えた長期修繕計画の見直しの支援
• 窓口：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター 03-5989-1453（土日祝を除く9時〜17時）

また、令和8年度から5年間で、届出制度等で把握した耐震診断未実施のマンション約3,700棟を対象に、都と区市が連携した個別訪問が始まりました。外観等の簡易な目視調査と耐震化のアドバイスを無料で受けられます。訪問対象には事前に通知が郵送されます。

渋谷区のマンションに、東京都職員や区職員、都の委託事業者からの通知が届いたら、それは営業ではなく行政の事業です。捨てずに理事会へ上げてください。

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6. 渋谷区 法律相談：管理費滞納・区分所有トラブルは弁護士へ

管理費や修繕積立金の滞納、騒音、専有部分の工事をめぐる区分所有者同士の対立。マンション管理士では踏み込めない領域は、弁護士に相談します。

渋谷区の法律相談は、次のとおりです（出典：渋谷区「法律相談」、2026年4月21日更新）。

• 相談日：毎週月曜日・木曜日（月曜が祝日・休日の場合は翌火曜に振替）。電話相談可
• 相談時間：40分間
• 相談枠：13時〜、13時45分〜、14時30分〜、15時25分〜、16時10分〜
• 定員：月曜は各枠2人（合計10人）、木曜は各枠3人（合計15人）
• 対象：区在住または在勤の人
• 回数：おひとりにつき年度内3回まで
• 予約：LINE（渋谷区公式アカウント @shibuyacity）、区民相談WEBメニュー、または渋谷区コールセンター 03-3463-1211。いずれも先着順
• 予約枠の開放：毎月第3火曜日9時から、翌月1か月分

40分という枠は、法律相談としては短くありません。ただし木曜のほうが定員が多いので、取りやすいのは木曜です。当日朝9時以降のキャンセルは相談1回分としてカウントされる点にご注意ください。

詳しい利用方法は区のR8年度区民相談のしおり（PDF）にまとまっています。

訪問販売・飛び込み営業のトラブルは消費者相談コーナーへ

「無料点検です」と言って屋上に上がり、撮った写真を見せて不安を煽り、その場で契約を迫る。残念ながら、この手の業者は今も渋谷区内で動いています。

区分所有者の個人宅に訪問販売が入った場合の相談先は、渋谷区 消費者相談コーナー（03-3406-7644）です。相談日時は月曜〜金曜（祝休日、年末年始を除く）9時30分〜16時、区内在住・在勤・在学の人が対象です（出典：渋谷区「消費者相談」、2025年10月1日更新）。

なお、消費者からの相談のみが対象で、事業者や個人事業主からの相談は受け付けていません。管理組合としての相談は、1〜3の窓口へ回すのが筋です。

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7. 都と国の常設窓口：予約が取れないときの逃げ道

渋谷区の相談会は先着2組。都の派遣は年度の枠がある。今週中に誰かに聞きたい、というときの受け皿が2つあります。

東京都 分譲マンション総合相談窓口は、（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターに令和元年9月から開設されている常設窓口です。マンション管理士が、日常の維持管理・再生に関する相談、管理状況届出制度に関する問い合わせに応じます。大規模修繕工事の検討や準備に関する相談、改修や建替えに向けた合意形成のアドバイス、都や区市町村が実施している助成制度の紹介まで扱います。

• 電話：03-6427-4900（月〜金 9時〜17時、土日祝・年末年始休業）
• メール：mansion-soudan@tokyo-machidukuri.jp

（公財）マンション管理センターは、マンション管理適正化法に基づく「マンション管理適正化推進センター」の指定を国から受けている唯一の団体です。公平・中立な立場で電話・面談・メールの相談に応じます。

• 管理組合運営、管理規約等のご相談：03-3222-1517
• 建物・設備の維持管理のご相談：03-3222-1519
• 受付：月〜金（祝日・年末年始を除く）9時30分〜17時
• 1件あたり15分前後を目安

（出典：（公財）マンション管理センター「相談窓口について」）

15分という制約があるので、質問を1つに絞ってからかけてください。「築29年48戸、2回目の大規模修繕、積立金が足りない。組合としてまず何を決めるべきか」――このくらい具体的に切り出すのが、いちばん実のある15分になります。

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8. 渋谷区で相談に行く前に、用意しておく書類

どの窓口でも、手ぶらで行くと一般論で終わります。渋谷区自身が、マンション管理無料相談会のページで用意すべき資料を挙げてくれています。

• 管理規約
• 総会議案書・議事録
• 理事会の議事録
• 管理委託契約書
• 滞納記録
• 不具合箇所の写真
• 長期修繕計画書
• 修繕工事記録

全部そろえるのは大変です。優先順位をつけるなら、私は管理規約・長期修繕計画書・直近の総会議案書の3点をおすすめします。この3つがあれば、「管理組合としてどこまで決められるのか」「お金がいつ足りなくなるのか」「前回の総会で何が保留になったのか」が、専門家の側から見えます。

不具合箇所の写真は、スマートフォンで撮ったもので構いません。ただしいつ撮ったものかが分かるようにしておいてください。外壁のひび割れやタイルの浮きは、進行の速さが判断材料になります。同じ箇所を半年前と今とで比べられれば、それだけで話が早い。

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9. 相談の先で必ず出てくる「足場をどうするか」というお金の話

ここからは、工事会社としての私の話です。

無料相談や派遣で管理組合の課題を整理していくと、ほぼ必ず「で、大規模修繕にいくらかかるのか」という壁に突き当たります。目安としては、30戸規模のマンションの大規模修繕で総額3,500万〜5,000万円のレンジ。物件により大きく変動しますので、あくまで参考値です。

問題は、その中の仮設足場が総工費の15〜25%を占めるという点です。

たとえば10階建て・外周80m・工期3ヶ月のマンション。仮設足場を全面に架けると、足場だけで168万円前後かかる場合があります。同じ建物をロープアクセス工法（無足場工法）で施工すると、仮設費は59万円前後。差額で約109万円です。もちろん建物の形状、バルコニーの出、屋上のアンカー設置可否によって数字は動きますが、桁が変わるほどの差が出ることは珍しくありません。

打診調査だけを見ても、㎡あたり250〜500円が目安。これを足場ありでやるか、ロープで降りながらやるかで、調査費と工期がまるで変わってきます。

私は、なんでもロープアクセスにすべきだとは思っていません。低層で複雑な形状の建物なら足場のほうが速く、安く、きれいに仕上がることもあります。だから明誠では、通常足場工法・ロープアクセス工法・両方を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物ごとに選んでご提案しています。3工法を自社で持っている会社は、日本でも多くありません。

なぜこれが無料相談の話とつながるのか。相談の場で「足場以外の選択肢があるかどうか」を知っているかどうかで、管理組合が組み立てられる予算計画が変わるからです。足場ありきの長期修繕計画しか持っていない組合は、積立金の不足を値上げか借入でしか埋められません。

工法の技術的な中身をもっと深く知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムをご覧ください。同業者・フランチャイズ加盟希望者向けに、訓練体系や安全管理の詳細をまとめています。管理組合の方でも、「どんな訓練を受けた人間が壁を降りてくるのか」を確認する材料になります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。安全管理の考え方はロープアクセスドットコムでも公開しています。

明誠のこれまでの施工事例は https://rita-construction.com/renew/blog/category/works/ からご覧いただけます。管理組合向けのサービス内容、料金の考え方もあわせてどうぞ。

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まとめ：渋谷区の管理組合が今週動くこと3点

長くなりましたので、動き方だけ3つに絞ります。

1つ目。10月1日に、住宅政策課（03-3463-3548）へ電話する。 10月16日のマンション管理無料相談会は先着2組です。申込期間は10月1日から9日まで。この1本の電話が、いちばん費用対効果が高い。

2つ目。築20年以上でまだ大規模修繕をやっていないなら、分譲マンション管理士派遣制度の申請書を取り寄せる。 1回2時間、年度内4回まで無料。申請は希望日の3週間前まで、令和9年2月以降は受付できない場合があります。動くなら年内です。

3つ目。昭和58年以前の建物なら、管理状況届出が受理されているかを確認する。 届出が受理されていれば東京都のアドバイザー派遣が無料になり、管理不全の兆候ありと判定されていれば5回まで使えます。耐震診断未実施でも、令和8年度から専門家派遣の対象です。まちづくりセンター（03-5989-1453）で確認できます。

そのうえで工事の話になったら、そのときに我々のような会社を呼んでください。順番はそれで正しい。明誠の考え方は、いつでもご覧いただけます。

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よくあるご質問

Q. 渋谷区の管理士派遣と東京都のアドバイザー派遣は、両方使えますか？

A. 申請先も根拠制度も別なので、要件を満たせば併用できます。渋谷区の管理士派遣は年度内4回、東京都のアドバイザー派遣は要届出マンションで1回（管理不全の兆候ありは5回）です。ただし同じ内容を重ねて相談するより、区は運営・規約、都は修繕工事の検討と準備、と役割を分けるほうが実りがあります。

Q. 賃貸マンションのオーナーですが、これらの制度は使えますか？

A. 1〜4は分譲マンションの管理組合が対象で、賃貸オーナーは対象外です。賃貸マンション向けには東京都が別途、防災アドバイザーの無料派遣を実施しています。建物の劣化や修繕の相談であれば、私たちのような工事会社が無料で現地を拝見し、概算をお出しできます。

Q. 相談会は年度内3回までとのことですが、理事が交代したら回数はリセットされますか？

A. 渋谷区の相談会は「1組につき原則年度内3回まで」で、組合単位の運用です。理事が交代しても年度内の回数は引き継がれるとお考えください。4回目以降は断られる場合があると区が明記しています。

Q. 大規模修繕の費用はいくらかかりますか？

A. 30戸規模のマンションで総額3,500万〜5,000万円がひとつのレンジですが、階数・外周長・劣化の程度で大きく変わります。うち仮設足場が15〜25%を占めるため、ここを無足場のロープアクセス工法に置き換えられるかどうかが、総額に最も効きます。明誠では無料で概算お見積りをお出ししています。

Q. ロープアクセス工法だと工期はどれくらい変わりますか？

A. 足場工法の約60%が目安です。10階建て・外周80mのマンションであれば、足場で3ヶ月のところ、ロープアクセスで1.5〜2ヶ月程度。足場の架設と解体だけで2〜3週間かかりますが、それが不要になるためです。

Q. 無料相談で工事会社を紹介してもらえますか？

A. できません。渋谷区の管理士派遣も相談会も、業者の紹介・受発注は対象外と明記されています。これは制度の欠陥ではなく、公平性を担保するための設計です。業者選定の「進め方」は東京都のアドバイザー派遣B-5②で相談できますので、そちらをお使いください。

Q. 管理費の滞納者がいます。どこに相談すべきですか？

A. 督促の手順と管理規約の整備は東京都のアドバイザー講座編A-5「滞納管理費・修繕積立金督促の仕方」、法的措置の検討は渋谷区の法律相談（弁護士・40分・年度内3回）です。滞納記録を持参してください。

Q. 「無料点検」と言って屋上に上がりたがる業者が来ました。断って大丈夫ですか？

A. 断って構いません。理事会の承認なく共用部に立ち入らせる必要はありません。不安を煽ってその場で契約を迫るのは典型的な手口です。個人宅への訪問販売であれば渋谷区消費者相談コーナー（03-3406-7644）へご相談ください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月21日時点で公表されている渋谷区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず渋谷区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

大規模修繕の工法選定や概算のご相談は、お問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。渋谷区内の物件も数多く手がけております。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月21日