2026年9月23日 更新
葛飾区の新小岩に近いマンションで、理事長さまから「うちは川から少し離れているから、水害は大丈夫だと思っていた」と言われたことがあります。区のハザードマップをその場でお見せすると、表情が変わりました。荒川が氾濫した場合の想定浸水深は、区の広い範囲で5mを超えます。5mというのは、2階の軒先を優に超える高さです。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
葛飾区は、荒川・中川・江戸川という3つの一級河川に囲まれた低地に広がる区です。私はこの区の物件を見るたびに、「水に囲まれている」という事実を、まず数字で理事会に見せることから話を始めています。今日はその数字と、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。
結論：葛飾区で優先すべきは「浸水深5m」と「木造密集地域の地震火災」の2本立てです
先に結論を申し上げます。葛飾区の大規模修繕で私が最初に確認するのは、次の2点です。
1つ目は水。葛飾区は区が公表する水害ハザードマップにおいて、想定最大規模の洪水で区の広い範囲が浸水深5m超（2階の軒先を超える水準）とされ、浸水が引くまでに2週間以上を要すると想定されています。屋上防水や排水よりも先に、設備の設置高さを見る理由がここにあります。
2つ目は地震火災。東京都が公表している地域危険度調査で、葛飾区は東四つ木・堀切・立石といった木造住宅密集地域を中心に、総合危険度がランク5（最高）の町丁目を複数抱えています。マンション自体が鉄筋コンクリート造で燃えにくくても、周辺からの延焼と避難経路の確保は別問題です。
一方で、葛飾区には土砂災害警戒区域、造成宅地防災区域、津波災害警戒区域、浸水被害軽減地区のいずれの指定もありません（出典：葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ（令和7年3月発行）」／最終更新 令和8年7月16日）。斜面や擁壁の心配をしなくてよいぶん、水と地震火災という2つの論点に予算と手間を集中できます。これが、葛飾区で修繕の優先順位を組むときの私の基本姿勢です。
葛飾区のハザードマップを1枚で読む
区が公表している資料を、マンション修繕の視点で1枚に整理しました。
| 災害種別 | 葛飾区の該当 | 想定・該当範囲 |
|---|---|---|
| 洪水（荒川） | あり | 想定最大規模降雨：72時間総雨量632mm（1000年以上に1度の規模） |
| 洪水（中川・綾瀬川） | あり | 想定最大規模降雨：48時間総雨量596mm（1000年以上に1度の規模） |
| 洪水（江戸川） | あり | 想定最大規模降雨：72時間総雨量491mm（1000年以上に1度の規模） |
| 内水氾濫 | あり | 河川から離れた低地でも発生。区が別途ハザードマップを公表 |
| 高潮 | あり | 東京都高潮浸水想定区域図（令和6年12月公表版に更新） |
| 土砂災害 | なし | 区内に指定なし |
| 液状化 | 想定あり | 東京都の液状化予測図で区内の沖積低地の多くが該当（地盤による差が大きい） |
| 津波災害警戒区域 | なし | 区内に指定なし |
| 浸水被害軽減地区 | なし | 区内に指定なし |
出典：葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ【解説編】」、葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ（令和7年3月発行）」（最終更新 令和8年7月16日）
3つの河川で想定される降雨規模がそれぞれ異なる点に注目してください。荒川は72時間で632mm、中川・綾瀬川は48時間で596mmという、短時間により多くの雨が集中する想定です。中川・綾瀬川沿いの物件では、荒川より先に中川側の水位上昇が効いてくる可能性があるということです。
浸水深そのものは、区の公式マップと国土交通省ハザードマップポータルサイト「重ねるハザードマップ」で地点ごとに色分けされています。区の担当課によると、荒川氾濫時には立石・新小岩・堀切菖蒲園周辺を含む区の広い範囲が2階の軒先を超える浸水深の区分で示されており、亀有・金町・柴又・お花茶屋周辺は比較的浅い区分になる傾向があります。自分のマンションの所在地がどちらの区分に入るかは、必ず地点ごとに確認してください。
なお区は、地点別の浸水深をピンポイントで確認できる「浸水ナビ」の利用も案内しています。総会資料をつくる前に、まずこのツールで自分の建物の番地を検索することをお勧めします。費用はかかりません。
カスリーン台風の記憶と、葛飾区という地域特性
葛飾区は東京都が公表する「今昔・葛飾区史」の中でも、1947年（昭和22年）のカスリーン台風で大きな被害を受けた地域として記録されています（出典：葛飾区「カスリーン台風で水びたしになった葛飾区」）。関東・東北の広い範囲に大雨をもたらしたこの台風では、利根川の堤防が決壊し、氾濫水が荒川流域を経て東京東部の低地まで流れ込みました。区の資料では、当時の葛飾区が広範囲にわたって長期間水につかったことが伝えられています。
私がこの歴史を理事会でお話しするのは、脅すためではありません。「一度起きたことは、もう一度起きうる」という前提で、設備の高さと避難経路を考えてほしいからです。カスリーン台風から80年近くが経ち、堤防やポンプ場の整備は当時とは比較になりません。それでも、荒川下流域が「一度浸水すると水が引くまでに時間がかかる地形」であること自体は変わっていません。
葛飾区は江戸川区・江東区・墨田区・足立区とともに「江東5区」を構成しており、5区合同で大規模水害時の広域避難のあり方を検討してきました。大規模水害時には区外への早期避難が呼びかけられる地域だという前提そのものが、マンションの在宅避難計画にも影響します。エレベーターが止まり、給水が止まった状態で、何日分の備蓄を共用部に置いておくか。これは総会で一度は議題にしておくべきテーマです。
地区ごとの傾向も書いておきます。
立石・四つ木・堀切周辺の木造密集地域に囲まれたマンション
東京都の地域危険度調査で総合危険度ランク5（最高）とされる町丁目が集中するエリアです（東四つ木3丁目、堀切2丁目・5丁目、立石4丁目、東立石4丁目など）。マンション自体が耐火構造でも、周辺からの延焼を想定した避難経路・排煙経路の確保が要ります。
新小岩・小岩に近い中層マンション
想定浸水深が5m以上とされる区分に含まれる地域が広がっています。1階の店舗・駐車場・機械室の設置高さが最優先です。
金町・柴又・お花茶屋周辺
比較的浅い浸水深の区分が中心ですが、江戸川側の想定（72時間491mm）が効いてくるエリアです。油断せず、敷地の雨水桝と前面道路の高低差を確認してください。
亀有駅周辺の商業集積エリア
1階が店舗のマンションが多く、足場を組むと営業への影響が大きくなります。緊急対応の速さが物を言う立地です。
高砂・青戸周辺の再開発・大規模ストック
比較的新しい建物が増えていますが、設計時の想定雨量と現在の想定最大規模降雨には差があります。竣工年次にかかわらず、設備の設置高さは改めて確認する価値があります。
大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ
私が葛飾区の物件で調査に入るとき、優先順位をつけて見る7か所です。
- 屋上防水の立上りと押えコンクリートの打継ぎ — 平場より先に立上りを見ます。ゲリラ豪雨で排水が追いつかず水位が上がったとき、最初に水が越えるのはここです
- ルーフドレンとストレーナー — 3日間で600mmを超える想定雨量の地域では、詰まったドレン1つが致命傷になります
- バルコニー排水口と防水層の端部 — 各戸の私物で塞がれていることが多く、総会で一斉点検をかけるのが早道です
- 外壁シーリングの打継ぎ目地とサッシまわりの取り合い — 打替えの目安はおおむね10〜15年。塗り直しても止まらない漏水は、たいていここが原因です
- 1階まわりの基礎打継ぎ・配管貫通部 — 内水氾濫が絡む区では、地上に近い低い位置の貫通部が水の入口になります
- エキスパンションジョイント（建物のつなぎ目の伸縮部） — 団地型・棟続き型で要注意。外から見えないぶん放置されやすい場所です
- 敷地の雨水桝と前面道路との高低差 — 道路側の水位が上がったときに敷地がどこから受けるか、実測しておく価値があります
金額の目安も書いておきます。実際の見積は物件の規模・形状・劣化状況で大きく変わりますので、あくまで参考値としてご覧ください。
| 工種 | 単価の目安 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 3,500〜4,500円/㎡ |
| 打診調査（外壁タイル・モルタル） | 250〜500円/㎡ |
| 屋上・バルコニー防水 | 5,000〜8,000円/㎡ |
| 30戸規模マンションの大規模修繕総額 | 3,500〜5,000万円（うち仮設足場が15〜25%） |
仮設足場が総額の15〜25%というのは、言い換えれば工事費の5分の1前後が「作業員が登るための費用」だということです。ここに手を入れられるかどうかが、同じ予算で直せる範囲を大きく左右します。
漏水の緊急対応で、ロープアクセスが強い理由
漏水対応で私がいちばん悔しい思いをするのは、「原因が分かっているのに、足場を組むまで直せない」という状況です。台風のあとにご連絡をいただいて、調査・見積・総会・足場架設で1か月半。そのあいだに次の雨が来ます。
ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面を上下して作業する無足場工法）なら、足場の架設が要りません。私の実務感覚では、当日から翌日の着手が可能なケースが多いです。部分補修であれば、その日のうちに止水まで持っていけることもあります。
費用の差も具体的に書きます。10階建て・外周80m・工期3か月という条件で試算すると、仮設足場は約168万円、同じ範囲をロープアクセスで施工した場合は約59万円。差額は約109万円です。緊急の部分補修であれば足場を組まない判断ができるので、差はさらに大きくなります。
葛飾区のように、亀有駅周辺の商業地や、住宅密集地で隣地との離隔が小さい物件が多いエリアでは、この「足場を組まずに済む」という選択肢の価値が上がります。足場を組むと1階店舗の視認性が落ち、テナントの売上に影響します。木造密集地域に近い物件では、足場材の搬入路そのものが確保しづらいケースもあります。
技術的な裏付けについては、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、器具構成・二重確保・作業手順まで公開しています。同業の方やフランチャイズ加盟をご検討の方は、そちらのほうが情報が濃いはずです。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。そしてロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を前提にした体制で、私は日本ロープ高所作業協会の事務局も担っています。安全の話を先にするのは、緊急対応こそ段取りが雑になりがちだからです。
工法の考え方は明誠のロープアクセス工法の技術詳細、漏水対応の進め方はマンション・ビルの漏水調査と補修、費用の組み立て方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。
葛飾区での3つの工法の使い分け
明誠は、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つから建物特性に応じてご提案しています。葛飾区の物件での使い分けの目安です。
| 工法 | 向いている葛飾区の物件 | 理由 |
|---|---|---|
| 通常足場 | 外壁全面打診・全面改修が必要な中層ストック | 全面作業では足場のほうが効率がよい場面があります |
| ロープアクセス | 1階店舗があり足場で商売を止められない物件、木造密集地域に近く搬入路が狭い物件、緊急の部分補修 | 架設期間ゼロ、敷地占有なし |
| ハイブリッド | 団地型・大規模ストック | 道路側は足場・中庭側はロープなど部位ごとに最適化して総額を下げられます |
「うちはどれですか」というご質問には、図面と現地を見ないと答えられません。ただ、3つの選択肢を持っている会社に相談すると、工事の順番そのものを組み替えられるという点は申し上げておきたいと思います。
防災上の共用部は「高さ」で優先度が決まります
浸水深5m超という想定が出ている区では、修繕の優先度は劣化の度合いではなく設置されている高さで決まります。私が現地で確認する順番です。
| 設備 | 確認すること | 止まると何が起きるか |
|---|---|---|
| 受変電設備・キュービクル | 地盤面からの設置高さ、周囲の止水 | 全館停電。エレベーター・給水ポンプ・照明が同時に止まります |
| 給水ポンプ・受水槽まわり | ポンプ室の床レベル、排水経路 | 断水。高置水槽式でも揚水が止まれば同じです |
| エレベーターピット | ピット内の湧水・排水ポンプの有無 | 復旧に時間がかかり、高層階の高齢の居住者に直接影響します |
| 自家発電設備・非常用照明 | 設置高さと燃料系統、燃料の備蓄量 | 停電時の最後の砦が先に沈みます。浸水継続時間が2週間規模になりうる区では特に重要です |
| 避難通路・階段室の出入口 | 木造密集地域からの延焼を想定した排煙・避難動線 | 地震火災時に避難経路が塞がれる可能性があります |
国土交通省は「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公開しています。新築向けの内容が中心ですが、既存建物でも「設置高さを上げる」「防水区画で囲う」という2つの考え方は流用できます。大規模修繕のタイミングは、この見直しを入れる数少ない機会です。
これは費用ゼロでできる確認です。次の理事会で、メジャーを1本持って地下や設備室を回ってみてください。設置高さを実測してメモするだけで、優先順位がはっきりします。
葛飾区で使える防災補助・耐震助成（令和8年度）
葛飾区の非木造（鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造）の耐震助成は、分譲マンションも対象に含まれています。令和8年度の一次情報で確認した内容です（出典：葛飾区「非木造の住宅、分譲マンション等の耐震助成について」／最終更新 令和8年4月1日）。
| 項目 | 令和8年度の内容 |
|---|---|
| 対象建築物 | 昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の建物 |
| 対象用途 | 一戸建て住宅、長屋、共同住宅、病院、学校、幼稚園、保育所、分譲マンション など |
| 令和8年度の申請受付 | 12月11日（金曜日）締切（予算状況により期限前に受付終了の場合あり） |
| 助成の種類 | 耐震診断、耐震改修設計、耐震改修工事等（国・東京都の補助金を活用した制度） |
| 準備のタイミング | 工程表・見積書・図面・建築時期確認書類を、申請する前年の夏頃までに整え、区への事前相談が必要 |
パンフレットには、分譲マンションの耐震診断について助成率と上限額の目安が示されています。ただし詳細は物件の規模・構造によって変わるため、必ず区の建築課（電話：03-5654-8552）に事前相談のうえ、最新のパンフレットで確認してください。本制度は国と東京都の補助金を財源にしているため、区独自の判断だけで柔軟に変更できない制約があることも申し添えます。
区にはこのほか、感震ブレーカー設置補助の制度もあります（出典：葛飾区「感震ブレーカー設置補助」／最終更新 令和8年4月2日）。ただし対象は「世帯全員が満65歳以上等の世帯」または「2階以下の木造戸建て住宅で世帯専用の分電盤がある住宅」に限定されており、マンションの共用部の分電盤は対象外です。この制度をマンションの防災対策として使うことはできませんので、誤解のないようご注意ください。
木造住宅の耐震化促進事業（耐震診断士の無料派遣・工事助成）も区にはありますが、こちらは木造住宅が対象で、鉄筋コンクリート造のマンションは対象外です。周辺の木造密集地域の耐震化が進むこと自体は、延焼リスクを下げるという意味でマンション側にも間接的なメリットがあります。
よくあるご質問
Q. 葛飾区の想定浸水深5mというのは、どこまで信じてよい数字ですか？
A. これは「想定最大規模」、つまり1000年以上に1度の規模を想定した降雨（荒川72時間632mmなど）を前提にした数字です。毎年起こる規模ではありませんが、区が公式にハザードマップとして公表している数字である以上、備えの前提としては採用すべきだと私は考えています。実際の浸水深は地点によって差がありますので、区の「浸水ナビ」で自分の建物の場所を確認してください。
Q. 葛飾区に土砂災害の心配はありませんか？
A. 区の公式ハザードマップに「土砂災害警戒区域、造成宅地防災区域、津波災害警戒区域、浸水被害軽減地区に指定された区域はありません」と明記されています。区全体が低地にあるため、傾斜地特有のリスクは想定されていません。そのぶん、水と地震火災への備えに集中できます。
Q. マンションの分譲住戸でも耐震助成は使えますか？
A. 対象建築物であれば使えます。昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の分譲マンションが対象で、令和8年度の申請受付は12月11日締切です。国と東京都の補助金を活用した制度のため、申請する前年の夏頃までの準備と、区への事前相談が必要です。
Q. 感震ブレーカーはマンションの共用部にも設置できますか？
A. 区の補助制度の対象は「2階以下の木造戸建て住宅で世帯専用の分電盤がある住宅」または「世帯全員が満65歳以上等の世帯」に限られており、マンションの共用部の分電盤は対象外です。マンションでの感震ブレーカー導入は、補助を前提にせず修繕計画の中で検討することになります。
Q. カスリーン台風のような水害は、今でも起こりえますか？
A. 堤防やポンプ場の整備は当時から大きく進んでいます。ただし、荒川下流域が「一度浸水すると水が引くまでに時間がかかる地形」であること自体は変わっていません。区が公表する想定最大規模の洪水シナリオでも、浸水継続時間は長期に及ぶ想定になっています。過去に起きたことが前提として想定に組み込まれている、と捉えるのが実務的だと思います。
Q. 足場が組めない面の外壁調査は、どうすればよいですか？
A. ロープアクセス工法での打診調査（250〜500円/㎡が目安）か、ドローンによる外観調査を組み合わせます。葛飾区は木造密集地域に近く搬入路が狭い物件や、1階店舗の営業を止められない物件が少なくなく、実務ではこの2つのどちらかになることがよくあります。ドローン調査の条件と限界もあわせてご覧ください。
Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？
A. できます。収益物件では、漏水を1件起こすと原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。葛飾区は金町・亀有・新小岩を中心に賃貸需要が厚いエリアですので、稼働率を落とさない工期の組み方まで含めてご提案しています。考え方は収益物件オーナー向けページとビルオーナー向けのご案内にまとめています。
まとめ：今週、葛飾区の理事会で動けること3つ
- 区の「浸水ナビ」で、自分のマンションの所在地の想定浸水深を確認する — 費用はかかりません。想定最大規模の洪水で5mを超える区分に入っているかどうかで、設備の見直しの優先度が変わります
- 受変電設備・給水ポンプ・エレベーターピット・自家発電設備の設置高さを、メジャーで実測する — 費用ゼロで、防災上いちばん効く確認です
- 非木造・分譲マンション耐震助成の事前相談を、年内に区の建築課へ入れる — 令和8年度の申請受付は12月11日締切。前年の夏頃までに準備するのが本来のスケジュールですが、まずは電話1本で事前相談の予約を取ることから始められます
葛飾区は、荒川・中川・江戸川という3つの河川に囲まれた区です。一方で土砂災害や津波の指定はなく、心配すべき方向ははっきりしています。水の入口を塞ぐことと、設備の設置高さを上げること。この2つに絞って修繕計画を組めば、限られた予算でも効果の出やすい対策になります。
工法の選択肢を3つ（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）持っていると、工事の順番を組み替える自由度が上がります。順番が変われば、同じ予算で直せる範囲が変わります。技術面の詳細はロープアクセスドットコムの工法解説もあわせてご覧ください。
ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談はお問合せフォームから、管理組合としての進め方は管理組合向けのご案内をご覧ください。
明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。
出典・参考資料
- 葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ（令和7年3月発行）」（最終更新 令和8年7月16日／土砂災害警戒区域・造成宅地防災区域・津波災害警戒区域・浸水被害軽減地区の指定なし、高潮浸水想定区域図は令和6年12月東京都公表版に更新、地点別浸水シミュレーション検索システム「浸水ナビ」を案内）
- 葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ【解説編】」（想定最大規模降雨：荒川72時間総雨量632mm、中川・綾瀬川48時間総雨量596mm、江戸川72時間総雨量491mm、いずれも1000年以上に1度の規模）
- 葛飾区「カスリーン台風で水びたしになった葛飾区」（1947年〈昭和22年〉のカスリーン台風による被害の記録）
- 葛飾区「非木造の住宅、分譲マンション等の耐震助成について」（最終更新 令和8年4月1日／対象は昭和56年5月31日以前建築のS造・RC造・SRC造、分譲マンションを含む、令和8年度申請受付は12月11日締切、国・東京都の補助金を活用）
- 葛飾区「感震ブレーカー設置補助」（最終更新 令和8年4月2日／対象は高齢者等世帯または2階以下の木造戸建て住宅、マンション共用部は対象外）
- 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（葛飾区）」（令和4年9月公表 第9回地域危険度測定調査／総合危険度ランク5：東四つ木3丁目、堀切2丁目・5丁目、西新小岩5丁目、新小岩3丁目、立石4丁目、東立石4丁目）
- 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」
- 国土交通省・国土地理院「重ねるハザードマップ」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月23日時点で公表されている葛飾区および東京都・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。耐震助成に関するお問い合わせは都市整備部建築課（03-5654-8552）、水害ハザードマップに関するお問い合わせは危機管理部防災課、感震ブレーカー設置補助は危機管理部防災課へ、申請・利用前に必ず最新の内容をご確認ください。非木造耐震助成は予算状況により受付期限前に終了する場合がある旨を区が注記しています。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月23日
