この記事で分かること
「うちのマンションも、いずれ自治体への登録や届出が必要になるのか」——この記事はその疑問に、大分市が2026年10月1日に始める「マンション管理組合登録制度」と、国土交通省が全国で進めている「マンション管理計画認定制度」の最新データをもとにお答えします。
大分市は2026年10月1日から、市内すべての分譲マンションを対象に、管理組合の代表者・管理者・管理業者などが市へ管理状況を届け出る「マンション管理組合登録制度」を始めます（出典：大分市「マンション管理組合登録制度について」）。一見すると地方都市の個別施策に見えますが、私はこれを「管理の見える化」という全国的な流れの一つの現れだと受け止めています。国土交通省の最新統計では、全国の分譲マンションストックは2025年末時点で約723.6万戸、うち築40年超は158.8万戸に達しています（出典：国土交通省「分譲マンションストック数の推移」、国土交通省「築40年以上の分譲マンション数の推移」）。
大分市の制度は、管理組合の代表者・管理者のほか、管理業者や、管理組合がない場合は区分所有者本人でも届出ができる設計になっており、オンライン届出、郵送、ファクス、メール、市役所窓口への持参と、複数の届出方法が用意されています（出典：大分市）。届出のハードルをできるだけ下げ、まずは実態を把握したいという行政側の姿勢がうかがえます。
私は株式会社明誠の本間と申します。東京都東大和市を拠点に、マンション・ビルの大規模修繕とロープアクセス工法による外壁調査を20年近くやってきました。今日は大分市の新制度をきっかけに、関東の管理組合理事長さま・オーナーさまが「見える管理」の波にどう備えればよいかを、現場目線でお伝えします。
結論：大分市の新制度は「入口」、本丸は全国の管理計画認定制度
先に結論からお伝えします。大分市の登録制度そのものは、罰則のない届出ベースの制度で、市が「市内の分譲マンションの管理状況を把握するとともに、管理組合によるマンションの適正管理を推進する」ことを目的としています（出典：大分市）。届け出れば、マンション管理士による無料相談など市の支援を受けやすくなる、という比較的緩やかな仕組みです。
しかし私が注目してほしいのは、これが単発のローカルニュースではないという点です。国は2022年度（令和4年度）から、より踏み込んだ「マンション管理計画認定制度」を全国で走らせています。この制度では、管理組合の運営状況や長期修繕計画の内容を自治体が審査し、基準を満たせば「認定」を与える仕組みです（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。大分市の登録制度は、いわば認定制度の手前にある「まず管理組合の存在と状況を把握する」段階の施策と位置づけられます。
| 制度 | 主体 | 性質 | 主なメリット |
|---|---|---|---|
| 大分市 管理組合登録制度 | 大分市 | 届出（努力義務・罰則なし） | 情報提供、管理士無料相談 |
| マンション管理計画認定制度 | 市区町村・都道府県（推進計画策定済み） | 審査・認定 | 住宅金融支援機構の金利優遇、固定資産税減額、市場での適切な評価 |
「登録」と「認定」は似た言葉ですが、中身の重さがまったく違います。関東で暮らす管理組合の理事長さまにとって重要なのは、大分市の制度そのものより、この「管理の見える化」という流れが、すでに首都圏では認定制度という形でかなり具体的に進んでいるという事実です。
なぜ今、全国の自治体が「管理の見える化」を急ぐのか
背景にあるのは、マンションの高齢化という構造的な問題です。国土交通省の最新統計によれば、2025年末時点で全国の分譲マンションストックは約723.6万戸、そのうち築40年以上のマンションは158.8万戸にのぼります（出典：国土交通省）。さらに深刻なのは今後の見通しで、同じ統計では10年後の2035年末には築40年超が約313.1万戸、20年後の2045年末には約503.6万戸まで増える見込みが示されています。
築40年超マンションの将来推計
| 時点 | 築40年以上のマンション戸数 |
|---|---|
| 2025年末（現在） | 約158.8万戸 |
| 2035年末（10年後） | 約313.1万戸 |
| 2045年末（20年後） | 約503.6万戸 |
この数字が示しているのは、10年後には今の約2倍、20年後には約3.2倍の築古マンションが街にあふれるということです。マンションという住まいの形が日本に本格的に広がり始めたのは高度経済成長期からで、当時一斉に建てられた物件が、今まさに一斉に「築40年超」の節目を迎えつつあります。建物は一つひとつ状態が違うのに、制度への対応や修繕の準備は同じタイミングで管理組合に降りかかってくる、というのが私の見ている構図です。管理組合の運営がしっかりしているマンションと、そうでないマンションとでは、この先の資産価値の差が今よりもはっきりと分かれてくると私は見ています。自治体側からすれば、老朽化したマンションが管理不全に陥り、周辺の住環境や治安、資産価値に悪影響を及ぼす前に、行政として実態を把握し、支援の手を差し伸べたい。大分市の登録制度も、全国で進む管理計画認定制度も、根っこにある動機は同じだと私は考えています。
管理組合の理事長さまの立場からすると、「面倒な行政手続きが増えるだけ」と感じるかもしれません。ただ、私が現場で見てきた実感としては、こうした制度は「もともと管理がしっかりしている組合」にとってはほぼ手間が増えず、逆に「これまで管理の実態を見える化してこなかった組合」にとってこそ、自分たちの立ち位置を確認する良い機会になります。届出や認定の準備そのものが、長期修繕計画や修繕積立金の見直しのきっかけになるケースを、私は何度も見てきました。
なお、築40年超マンションのうち約103万戸は、1981年6月1日より前の旧耐震基準で建てられたものだと推計されています（出典：国土交通省を基に、新耐震基準（1981年6月〜）以降の建物との比較から算出）。旧耐震基準の建物は、新耐震基準の建物に比べて耐震性能の面でも管理の丁寧さが問われやすく、長期修繕計画の中に耐震診断や耐震改修をどう位置づけるかも、認定を見据えるうえで避けて通れない論点になってきます。
私が実際に相談を受けた管理組合の中には、築38年、総戸数62戸のマンションで、長期修繕計画が15年分しか作られておらず、修繕積立金の残高も次回の大規模修繕費用の6割程度しか賄えないという状態のところがありました。理事長さまは「うちは古いから仕方ない」とおっしゃっていましたが、劣化診断をきちんと行い、30年分の長期修繕計画に作り直したところ、金融機関からの修繕積立金不足への融資や、段階的な積立金の見直しについて具体的な相談ができるようになりました。「管理の見える化」は、行政に見せるためだけのものではなく、まず管理組合自身が自分たちの状態を正確に把握するための作業でもあると、私はこのとき強く感じました。
首都圏マンションの現在地：認定制度はすでに「全区」で動いている
関東の読者の皆さまに、まず知っておいていただきたい事実があります。マンション管理計画認定制度を運用するには、自治体が「マンション管理適正化推進計画」を策定する必要がありますが、国土交通省の資料によると、2025年5月末時点で特別区23区はすべて推進計画の策定を完了しています。政令指定都市20団体、県庁所在地の市区47団体、中核市62団体も、いずれも策定を終えています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度の状況」）。同じ資料では、2025年度末（令和7年度末）時点で全国の約98.7%のマンションが、この認定制度の対象エリアに入る見込みだとも示されています。
マンション管理計画認定制度の準備状況（2025年5月末時点）
| 自治体区分 | 推進計画の策定状況 |
|---|---|
| 特別区（東京23区） | すべて策定済み |
| 政令指定都市 | 20団体すべて策定済み |
| 県庁所在地の市区 | 47団体すべて策定済み |
| 中核市 | 62団体すべて策定済み |
| その他の市 | 346団体中49.0%が策定済み |
制度が始まった2022年度（令和4年度）当初、認定件数はごくわずかでしたが、同資料によれば2025年10月末時点の累計認定件数は3,060件まで積み上がっています。地方都市がこれから登録制度で「実態把握」の一歩を踏み出そうとしている段階で、東京や神奈川、埼玉、千葉といった首都圏はすでに「認定」という、より踏み込んだ段階に多くのマンションが進んでいるわけです。私の肌感覚では、この差はこれからさらに広がっていきます。認定を取得したマンションと、そうでないマンションとで、売却時の印象や住宅ローン・修繕融資の条件に少しずつ差がつき始めているというのが、現場で管理組合の相談を受けてきた私の実感です。
管理組合理事長が今すぐ準備しておきたい3つのこと
認定を取るかどうかは各管理組合の判断ですが、いずれ制度の存在を知らなかったでは済まされない時代になりつつあります。私から、今の段階でできる準備を3つお伝えします。
1. 長期修繕計画を「30年以上・大規模修繕2回以上」の基準で見直す
マンション管理計画認定制度の認定基準の一つに、「計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていること」があります（出典：国土交通省）。古い長期修繕計画をそのままにしている管理組合は、この機会に見直しをおすすめします。
2. 管理規約・議事録・名簿の整備状況を棚卸しする
認定基準には、管理規約の整備、年1回以上の総会開催、組合員名簿・居住者名簿の適切な備え付けなども含まれます。特別なことをする必要はなく、「当たり前の管理」ができているかを確認する作業です。
3. 修繕積立金の区分経理と積立水準を確認する
管理費と修繕積立金の区分経理も認定基準の一つです。あわせて、積立金の水準が将来の大規模修繕費用に見合っているかどうかも、この機会に理事会で確認しておくことを私はおすすめしています。
これらはどれも、認定を取るかどうかにかかわらず、管理組合として本来備えておくべき基本です。私はいつも理事長さまに、「認定はゴールではなく、健全な管理をしている証明のようなもの」とお伝えしています。逆に言えば、今この3つを確認して不安が残るようであれば、それは制度対応の前に、そもそも管理組合の運営そのものを見直すサインだと私は受け止めています。
理事会だけでこの3点をすべて棚卸しするのは、正直に申し上げると簡単ではありません。多くの管理組合では、管理会社が長期修繕計画の原案作成や名簿管理を担っていますので、まずは管理会社のフロント担当者に「うちの長期修繕計画は認定基準を満たしているか」を一度聞いてみるところから始めるのが、現実的な一歩だと思います。管理会社が把握していない、あるいは古い計画のまま更新されていないようであれば、それ自体が長期修繕計画そのものを見直すきっかけになります。私の経験では、こうした確認作業を理事会の議題として一度取り上げるだけでも、理事の皆さまの間で「うちのマンションは大丈夫なのか」という当事者意識が生まれやすくなります。
収益不動産オーナーにとっての意味
区分所有の賃貸住戸を保有するオーナーさまにとっても、この流れは無関係ではありません。認定を取得したマンションは、不動産サイトでの表示や住宅金融支援機構による金利優遇、固定資産税の減額（長寿命化促進税制）といった形で、市場からの評価が変わり得ることが国交省の資料に示されています（出典：国土交通省）。
ただし、認定を取るかどうかを決めるのは管理組合の総会であり、区分所有者一人の意向だけでは動きません。私がオーナーさまにお伝えしているのは、「自分の物件の管理組合が認定制度についてどう考えているかを、まず理事会や管理会社に確認してみてください」ということです。管理組合が制度の存在すら知らない場合は、情報提供そのものが、オーナーさまから理事会への価値ある一歩になります。将来の売却や賃貸募集の場面で、「認定マンションかどうか」が入居希望者や買主の判断材料の一つになる可能性は、今後さらに高まっていくと私は見ています。
数字で少し体感していただくと、固定資産税の減額（長寿命化促進税制）は、認定を受けた管理組合が長寿命化に資する大規模修繕を実施した場合に、建物部分の固定資産税を一定期間・一定割合減額する仕組みです（出典：国土交通省）。減額される割合や期間は年度・要件によって変わりますが、区分所有する1戸あたりで見れば、年間数千円〜数万円単位の差になり得るというのが私の理解です。1戸あたりでは小さく見えても、保有戸数が多いオーナーさまであれば、その分だけ差が積み重なります。実際の減額率・期間・適用要件は年度や自治体によって変わりますので、詳細はお持ちの物件の所在自治体の税務担当課、または管理組合を通じてご確認ください。
ロープアクセス工法が「見える管理」にどう貢献できるか
管理計画認定の基準には直接含まれていませんが、私が現場で強調したいのは、長期修繕計画の実効性を支えるのは、正確な劣化診断だという点です。長期修繕計画が30年以上あっても、外壁やタイルの劣化状況を正確に把握できていなければ、絵に描いた餅になってしまいます。
私たちが専門とするロープアクセス工法（フルハーネスとロープを使い、全面足場を組まずに外壁に近接して調査・補修を行う工法）は、この「実態把握」の部分で力を発揮します。全面足場を組む前の段階で、建物全体のタイル浮きやひび割れ、シーリングの劣化状況をピンポイントで確認できるため、次回大規模修繕の計画づくりに必要な情報を、比較的低コスト・短期間で集めることができます。ロープアクセス工法の技術的な背景や国際的な安全基準については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめていますので、あわせてご覧いただければと思います。
私はどの管理組合にもロープアクセス工法を優先すべきだとは考えていません。建物の形状や劣化の広がり方によっては、全面足場の方が合理的な場合もあります。大切なのは、足場・ロープアクセス・ハイブリッドのどれか一つに偏らず、建物の状態と管理組合の予算に応じて選べる体制を持っているかどうかです。管理計画認定を見据えて長期修繕計画を見直す際は、この工法選びの柔軟性も、ぜひ検討材料に加えていただきたいと思います。ロープアクセス工法の詳しいご紹介はこちらのページ、大規模修繕工事全般については大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。
費用感と進め方の流れ
管理計画認定を見据えた準備には、大きく分けて次のようなステップと費用感があります。あくまで一般的な目安としてご参照ください。
| ステップ | 内容 | 費用感の目安 |
|---|---|---|
| 1. 現況診断 | 外壁・防水・設備の劣化状況を調査 | 建物規模により数十万円〜 |
| 2. 長期修繕計画の見直し | 30年以上・大規模修繕2回以上の計画に改定 | 診断結果を踏まえてコンサルタントに依頼するケースが一般的 |
| 3. 管理規約・名簿の整備 | 管理規約、名簿、議事録の確認・整備 | 多くは管理会社との連携で対応可能 |
| 4. 認定申請 | 自治体またはマンション管理センターへ申請 | 自治体により手数料の有無が異なる |
費用や手続きの詳細は自治体ごとに異なりますので、まずはお住まいの市区町村の住宅担当課、または公益財団法人マンション管理センターの認定手続支援サービスに確認することをおすすめします。私たちにできるのは、その前段階である「建物の実態を正確に把握するための調査」の部分です。
ここで少し具体的な数字の感覚をお伝えします。総戸数50戸規模のマンションで、外壁・屋上防水を対象にロープアクセス工法による予備調査を行う場合、全面に足場を組んでからの詳細調査に比べて、仮設費用を抑えたピンポイント診断が可能になるケースが多く、1戸あたりに換算すると数千円〜1万円台の調査費用に収まることも珍しくありません。もちろん建物の階数・形状・劣化の程度によって金額は変わりますので、これはあくまで私が現場で見てきた範囲での目安とご理解ください。長期修繕計画を見直す前段階として、まず正確な現況を数字で押さえておくことが、その後の資金計画や合意形成をスムーズにすると私は考えています。
次回の大規模修繕や劣化診断のご相談は、お問合せフォームから承っております。管理組合さま向けのサービス詳細は管理組合さま向けページもあわせてご覧ください。
まとめ
大分市が2026年10月に始める管理組合登録制度は、地方都市における「管理の見える化」の第一歩です。一方で首都圏では、マンション管理計画認定制度という、より踏み込んだ仕組みがすでに全区・全市レベルで走っており、累計認定件数も着実に積み上がっています。築40年超マンションが今後10年で倍増するという国の推計を踏まえると、この流れは今後さらに強まっていくはずです。
私自身、日々現場で理事長さまとお話ししていて感じるのは、「制度が始まってから慌てて対応する」管理組合と、「制度を先取りして、日頃から長期修繕計画や積立金を見直している」管理組合とで、いざというときの対応力に大きな差が出るということです。今日ご紹介した3つの準備は、認定を取るかどうかにかかわらず、健全な管理組合運営の基本でもあります。まずはご自身のマンションの長期修繕計画と管理規約を、あらためて確認するところから始めてみてはいかがでしょうか。
大分市の登録制度が始まる10月1日は、木曜日です。おそらく多くの理事長さまにとっては、遠く離れた九州の一自治体のニュースとして流れていくだけの一日になるはずです。ただ、私は20年近くこの業界で管理組合の皆さまと接してきて、制度そのものよりも、その制度が生まれた背景——築古マンションの急増という、全国どの地域でも避けられない現実——の方が、はるかに重要だと感じています。今日、この記事をきっかけに、ご自身のマンションの長期修繕計画を一度開いてみていただけたら、私としてはそれだけで書いた意味があったと思っています。これからも、管理組合の理事長さま・オーナーさまの意思決定に直接役立つ制度ニュースを、現場目線でお届けしていきます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 大分市のマンション管理組合登録制度に、罰則はありますか？
A. 大分市の公表資料には罰則や過料の記載はなく、届出を通じて市からの情報提供や無料相談を受けやすくする仕組みとして案内されています（出典：大分市）。
Q2. マンション管理計画認定制度は、東京都のマンションでも使えますか？
A. 使えます。東京都の特別区23区は2025年5月末時点ですべて推進計画の策定を完了しており、区・都を通じて認定制度が運用されています（出典：国土交通省）。窓口や具体的な申請方法はお住まいの区・市にご確認ください。
Q3. 認定を取得すると、修繕積立金の値上げをしなくてよくなりますか？
A. 認定と積立金の水準は別の話です。認定基準は長期修繕計画の期間や大規模修繕の回数など「計画の形式」を主に見るもので、積立金が実際に足りているかどうかは、各管理組合が別途検討する必要があります。
Q4. 築40年を超えたマンションは、すぐに建て替えを検討すべきですか？
A. 必ずしもそうとは限りません。国交省の統計では築40年超は今後大きく増える見込みですが、適切な大規模修繕とロープアクセス工法などを組み合わせた計画的な維持管理によって、建物の寿命を延ばす選択肢もあります。建て替え・大規模修繕・部分改修のどれが適しているかは、劣化診断の結果を踏まえて判断することをおすすめします。
Q5. 賃貸マンションのオーナーは、管理組合の認定取得にどう関わればよいですか？
A. 認定取得の可否を決めるのは管理組合の総会です。オーナーさまとしては、まず管理会社や理事会に制度の存在と現状を確認し、必要であれば情報提供や検討の提案を行うところから関われます。
Q6. ロープアクセス工法による調査は、長期修繕計画の見直しにどう役立ちますか？
A. 全面足場を組む前に、建物全体のタイル浮きやひび割れの状況をピンポイントで把握できるため、次回大規模修繕の優先順位や概算費用を、より実態に即した形で長期修繕計画に反映しやすくなります。
Q7. 大分市以外にも、同じような登録制度を作っている自治体はありますか？
A. 自治体ごとに制度の名称や内容は異なりますが、マンション管理適正化法に基づく管理計画認定制度そのものは、特別区23区を含む多くの自治体ですでに運用されています。お住まいの自治体の制度については、住宅担当課への確認をおすすめします。
Q8. 管理組合として、まず何から手をつければよいですか？
A. 私がいつもお伝えしているのは、「長期修繕計画」「管理規約」「修繕積立金の残高」の3点を、まず現状のまま一度見直してみることです。特別な準備をする前に、今の状態を正確に把握することが、認定を目指すにせよ目指さないにせよ、最初の一歩になります。
この記事のポイントまとめ
- 大分市が2026年10月1日、マンション管理組合の登録制度を新設
- 全国のマンションストックは2025年末で約723.6万戸、築40年超は158.8万戸
- 特別区23区は認定制度の推進計画をすべて策定済み、累計認定は3,060件
- 認定基準は長期修繕計画・管理規約・区分経理など「当たり前の管理」が中心
- ロープアクセス工法による劣化診断が、長期修繕計画の実効性を支える
執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）
株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法と従来足場工法の両方を提案できる改修会社。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開しています。
最終更新：2026年9月25日
出典・参考資料
- 大分市「マンション管理組合登録制度について」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度の状況」
- 国土交通省「分譲マンションストック数の推移（2025年末現在）」
- 国土交通省「築40年以上の分譲マンション数の推移（2025年末現在）」
- 国土交通省「マンションに関する統計・データ等」
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