八潮市で賃貸マンション・賃貸アパート・収益ビルをお持ちのオーナーさまへ。この記事は、令和8年度（2026年度）に八潮市で賃貸オーナーさまが実際に使える制度だけを、誇張せず正直に整理したものです。
結論から申し上げます。八潮市には、これまで当ブログで取り上げてきた入間市・飯能市・狭山市と同じく、賃貸マンションの共用部にそのまま使える「現金の耐震補助」は令和8年度時点で見当たりません。木造住宅向けの耐震診断・改修補助はあくまで戸建て・木造アパート限定で、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の賃貸共同住宅は対象外です。住宅用の太陽光発電・省エネ家電の補助制度も「自ら居住する住宅」が条件で、賃貸オーナーは対象になりません。
ただし、八潮市には他の自治体にはない特徴があります。危険ブロック塀等撤去改修補助金の要綱を確認したところ、対象者に「個人」という限定表記が見当たりませんでした。土地の所有者または管理者であれば申請できると読める書き方になっており、これは本シリーズで入間市・狭山市が「個人限定」と明記していたのとは異なる書きぶりです。加えて、大規模修繕を実施したマンションには固定資産税額の1/3を1住戸あたり100平方メートルまで減額する制度が明記されており、埼玉県による無料の専門家派遣制度の対象市にも入っています。現金がその場で振り込まれるわけではありませんが、保有期間中の実質的な負担軽減と、売却時の評価向上という形で、NOI（実質賃料収入）と出口戦略の両方に効いてきます。この記事では、私がこれまで埼玉県内の賃貸マンションの大規模修繕に数多く携わってきた現場感覚も交えながら、その仕組みと、つくばエクスプレス八潮駅を中心に宅地化が進んだ八潮市特有の「限定特定行政庁」という建築行政の構造まで、順に整理します。
八潮市で賃貸オーナーが押さえるべき制度【令和8年度・一覧】
まず全体像を表で押さえます。詳細は後述の各見出しで解説します。
| 制度名 | 対象 | 賃貸マンションでの使いやすさ | 令和8年度の状況 |
|---|---|---|---|
| 住宅改修資金補助金 | 自ら居住する個人所有者 | ×（賃貸不可） | 受付中（先着・予算限りあり） |
| 危険ブロック塀等撤去改修補助金 | 土地の所有者または管理者（個人限定の記載なし） | △〜○（要確認だが可能性あり） | 受付中 |
| マンション長寿命化促進税制（固定資産税1/3減額） | 築20年以上・10戸以上の分譲マンション | ◎（大規模修繕実施済みなら該当） | 対象工事は令和9年3月31日完了分まで |
| マンション管理計画認定制度 | 市内の分譲マンション管理組合 | ○（融資優遇・将来の税制適用の土台） | 令和6年4月開始・随時受付 |
| 埼玉県分譲マンションアドバイザー派遣（市部） | 八潮市含む19市の管理組合 | ◎（無料・最大2回） | 令和8年度分は予算上限到達で受付終了 |
| 木造住宅耐震診断・改修補助金 | 既存木造住宅（令和8年度から空き家も対象） | ×（RC造・SRC造は対象外） | 受付中（補助率引き上げ） |
| 太陽光発電・蓄電池補助金（住宅用） | 自ら居住する住宅 | × | 予算執行率約22%（9月7日時点） |
| 太陽光発電・蓄電池補助金（事業者用） | 市内に本店・事業所を持ち事業用建築物に設置する者 | △（住宅系賃貸には原則不向き） | 受付中 |
| 省エネ家電買換促進事業補助金 | 自ら居住する個人 | × | 予算到達により受付終了（令和8年7月17日） |
八潮市は「限定特定行政庁」｜大規模な賃貸マンションの建築確認・12条点検は市役所ではなく埼玉県越谷建築安全センター
八潮市は建築基準法上の「限定特定行政庁」です。木造住宅など小規模な建築物の建築確認は市の都市整備部住宅・建築課建築担当（048-996-3596）が窓口になりますが、一定規模以上の鉄筋コンクリート造の賃貸マンションやビルの建築確認、いわゆる12条点検（建築基準法第12条に基づく定期報告）は、埼玉県が設置する越谷建築安全センターの所管になります。同センター本所は八潮市のほか、戸田市・三郷市・吉川市・蕨市・松伏町を管轄しており、八潮市の賃貸マンションオーナーが12条点検で指摘事項（外壁のひび割れ、タイルの浮き、シーリングの劣化など）を受けた場合の相談先は、まず市の窓口で建築規模を確認したうえで、越谷建築安全センターへとつながる流れになります。
私自身、埼玉県内の限定特定行政庁エリアで何度も同じ質問をオーナーさまから受けてきましたが、この「市と県で窓口が分かれる」構造は、限定特定行政庁である八潮市に特有のものです。分譲マンション・賃貸マンションを問わず、大規模修繕の計画段階でこの窓口構造を知っておくと、確認申請や是正指導の相談がスムーズになります。
正直な話｜八潮市に賃貸マンション向けの耐震現金補助は見当たりません
八潮市の耐震関連の補助制度（通称「耐震ステップ2・3」）は、既存の木造住宅を対象とした耐震診断補助金・耐震改修補助金です。令和8年度からは対象に空き家が加わり、補助率・補助額も引き上げられ、住宅金融支援機構の「【リ・バース60】耐震改修利子補給制度」も利用できるようになりました。木造アパート（多くは2階建て以下）をお持ちのオーナーさまにとっては朗報ですが、RC造・SRC造の賃貸共同住宅を対象にした市独自の耐震補助は、公表資料の範囲では確認できませんでした。
大きな建物の耐震化には、耐震改修促進法上の「特定既存耐震不適格建築物」（階数3以上かつ延べ面積1,000平方メートル以上の学校・病院・劇場・店舗・事務所・賃貸共同住宅・工場等）という国の制度上のルートも存在します。この規模要件に該当する賃貸マンションであれば、所有者（オーナー）自身が申請者になれる可能性がありますが、八潮市が限定特定行政庁であることを踏まえると、この規模の建築物の耐震診断義務化・補助の実務運用は埼玉県側の制度・窓口を確認する必要があります。「うちの物件は該当するのか」を判断する第一歩として、まずは市の建築担当へ規模要件を照会することをおすすめします。
本シリーズ初｜『個人限定』の表記がないブロック塀補助金
八潮市の「危険ブロック塀等撤去改修補助金」を確認したところ、対象者は「危険なブロック塀等が存する土地の所有者または管理者」で、市税の滞納がなく、同種の他の補助金を受けていないことが条件とされています。このシリーズでこれまで取り上げてきた入間市・狭山市のブロック塀補助が「個人」に限定されていたのに対し、八潮市の要綱にはその文言が見当たりません。
補助率・上限額
| 工事区分 | 補助率 | 上限額 |
|---|---|---|
| 撤去工事 | 2分の1、または1メートルあたり1万円のいずれか少ない額 | 10万円 |
| 改修工事（軽量なフェンス等への建て替えを含む） | 2分の1、または1メートルあたり2万円のいずれか少ない額 | 20万円 |
対象は、公道に面したコンクリートブロック造または組積造の塀のうち、高さが1.2メートルを超え、地震により倒壊のおそれがあると認められるものです。施工は市内に本店等を置く事業者が行い、当該年度の3月10日までに完了する工事に限られます。
注意点：要綱の条文に「個人」の限定がないからといって、法人・賃貸オーナーが確実に申請できると断定するものではありません。運用上の解釈や過去の交付実績によって窓口の判断が分かれる可能性があるため、法人名義・賃貸物件での申請を検討される場合は、必ず事前に八潮市都市整備部住宅・建築課へ電話で確認してください。それでも、他の自治体で明記されがちな「個人限定」の壁が条文上は見当たらないという事実は、賃貸オーナーにとって確認する価値のある情報です。
唯一にして最大の武器｜大規模修繕マンションの固定資産税1/3減額（マンション長寿命化促進税制）
八潮市が公表している固定資産税の減額制度は、内容が具体的で分かりやすいのが特徴です。
A. 築後20年以上経過し、10戸以上の分譲マンションであること（対象要件）
B. 過去に大規模修繕工事を実施し、修繕積立金が適切に確保されていること（対象要件）
C. 減額割合：当該住戸の固定資産税額のうち、1住戸あたり100平方メートルまでを限度に3分の1を減額（減額内容）
対象となる大規模修繕工事は、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了したものに限られ、適用は「改修工事が完了した年の翌年度分」の1年度のみです。申告は大規模修繕工事完了後3か月以内に、必要な証明書等を添えて八潮市役所資産税課へ提出する必要があります。工事が終わってから慌てて調べるのではなく、大規模修繕の計画段階で申告スケジュールを工程表に組み込んでおくことが重要です。
割合が明記されているからこそ、シミュレーションできる
「割合が不明」な自治体もある中で、八潮市は1/3という割合を明確にしています。たとえば専有面積80平方メートルの住戸が10戸ある分譲賃貸マンションで、1住戸あたりの固定資産税額（家屋分）が年間12万円だとすると、減額対象年度は1住戸あたり4万円、10戸で年間40万円の負担軽減になります。これは新たな現金収入ではありませんが、保有コストの圧縮＝実質的なNOI（実質賃料収入）の改善であり、複数年保有するオーナーにとっては着実な効果です。
マンション管理計画認定制度｜八潮市は令和6年4月開始、埼玉県の無料専門家派遣は令和8年度が受付終了
八潮市のマンション管理計画認定制度は、令和6年3月に策定された「八潮市マンション管理適正化推進計画」に基づき、令和6年4月から運用が始まりました。市独自の基準はなく、国のガイドラインに準拠しています。
認定基準（国基準に準拠）
- 管理組合の運営体制
- 管理規約の整備状況
- 管理組合の経理（管理費・修繕積立金の区分経理など）
- 長期修繕計画の作成および定期的な見直し
認定を取得する3つのメリット
- 融資の金利優遇：住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利率上乗せ、「フラット35」および「マンション共用部分リフォーム融資」の金利優遇が適用されます。
- 税制優遇の土台：マンション長寿命化促進税制による固定資産税の減額が適用される場合があり、前章の減額制度と連動します。
- 売買時の評価向上：適正に管理されたマンションとして、仲介業者・買い手からの評価が期待できます。認定はマンションの「見える化」であり、出口（売却）を見据えたオーナーにとっては、物件の収益還元価格そのものを底上げする材料になり得ます。
認定の有効期間は5年間で、更新手続きが必要です。分譲区分所有の賃貸マンションをお持ちで、まだ管理組合として認定を検討していない場合は、この記事をきっかけに管理会社・理事会へ相談してみることをおすすめします。
埼玉県分譲マンションアドバイザー派遣（市部）｜八潮市は対象、ただし令和8年度分は受付終了
埼玉県は、熊谷市・飯能市・狭山市・鴻巣市・上尾市・戸田市・入間市・朝霞市・志木市・和光市・桶川市・久喜市・北本市・八潮市・富士見市・三郷市・坂戸市・鶴ヶ島市・吉川市の19市を対象に、分譲マンション管理組合への無料の専門家派遣を行っています。1つの管理組合につき最大2回まで無料で、管理規約の見直しや長期修繕計画の相談などに専門家（マンション管理士等）を派遣してもらえる制度です。
残念ながら令和8年度分は、申請が予算上限に達したため受付を終了しています。令和8年度は13組合程度、令和9年度は9組合程度の派遣枠が予定されているとのことですので、次年度の申請開始（例年4月頃）を見据えて、今のうちから管理組合内で申請の準備を進めておくことをおすすめします。申請はオンライン（埼玉県電子申請・届出サービス）または書面（埼玉県住宅課マンション・居住支援担当宛て）のいずれかで可能です。
使えない制度も正直に｜太陽光・蓄電池・省エネ家電は賃貸オーナー向けではない
太陽光発電システム・蓄電池設備の補助金（住宅用）は、「自らが居住する市内の住宅に設置した者」が対象で、賃貸物件への設置は対象外と解釈されます。令和8年度の予算額は570万円で、9月7日時点の執行率は約22%とまだ余裕がありますが、そもそも入居条件を満たさない賃貸オーナーには使えません。
一方、事業者用の太陽光発電・蓄電池補助金は、市内に本店登記または事業所を有し、自ら購入して事業用建築物に設置する者が対象です。太陽光発電システム（3.5kW以上）で15万円、蓄電池システム（4.0kWh以上）で5万円が補助されます。ただし条文上「事業用建築物」が対象であるため、通常の居住用賃貸マンションにそのまま適用できるかは明確ではありません。店舗付き物件や、法人が自社の事業所として保有する建物（倉庫・オフィス等）であれば検討の余地がありますが、住居専用の賃貸共同住宅への適用は市への個別確認が前提になります。
省エネ家電買換促進事業補助金（一律5万円）も、「自ら居住する住宅」の家電買い換えが条件で、賃貸オーナーは対象外です。加えて、令和8年度は予算額3,000万円に対し、令和8年7月17日時点で予算到達により受付を終了しています。いずれの制度も、賃貸オーナーの目線では過度な期待をせず、他の制度（固定資産税減額・ブロック塀補助）に集中する方が合理的です。
補助金・税制優遇を受け取ったあとの税務｜3つの論点
1. 現金補助は雑収入として課税されます
ブロック塀撤去改修補助金のように現金で交付される補助金は、法人であれば益金、個人事業主であれば不動産所得の雑収入として計上する必要があります。「補助金＝非課税」ではない点に注意してください。
2. 固定資産税の減額は「収入」ではなく「支出削減」です
マンション長寿命化促進税制による固定資産税の減額は、新たな現金収入ではなく、毎年発生している固定資産税という支出そのものが減る仕組みです。損益計算書上は租税公課の減少としてキャッシュフロー改善に直結し、複数年にわたって効果が続く点が現金補助との違いです。
3. 修繕費か資本的支出かで、手取りが変わります
外壁塗装や屋上防水の塗り替えなど、原状回復の範囲に収まる工事は「修繕費」として一括で損金算入できる可能性があります。一方、建物の耐用年数を延ばしたり資産価値を高めたりする工事は「資本的支出」として資産計上し、減価償却していくのが原則です。同じ1,000万円の支出でも、修繕費なら当期に1,000万円の損金、資本的支出なら年間数十万円ずつの償却にとどまります。見積書を工種別に分けて計上しておくことは、税務上の区分だけでなく、固定資産税特例の申告に必要な証明書類の整備にも役立ちます。適用可否や具体的な区分は、必ず顧問税理士にご確認ください。
つくばエクスプレスの街・八潮市で足場を組む前に知っておきたい工法別コスト比較
八潮市は平成17年（2005年）のつくばエクスプレス八潮駅開業を機に宅地化が急速に進んだ街で、駅周辺には比較的築浅の賃貸マンションが増えた一方、中川・垳川沿いの低地には昭和期からの木造住宅・アパートも残っています。また、首都圏中央連絡自動車道（圏央道）の三郷南インターチェンジや八潮南インターチェンジに近く、市内には大型の物流倉庫が集積しているのも特徴です。低地であるがゆえに浸水想定区域に含まれるエリアもあり、大規模修繕・防災対策を検討する際には、耐震性能だけでなく浸水対策（電気設備の設置高さ、止水板の準備など）まで含めたBCP（事業継続計画）の視点が求められます。これは病院・介護施設・サービス付き高齢者向け住宅を運営するオーナーさまにとって特に重要な論点です。
私が代表を務める株式会社明誠は、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物の形状・立地・工事内容に応じて最適な工法をご提案できる会社です。工法の技術的な背景は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。
仮設費の比較（目安・鉄筋コンクリート造5階建て・延床1,500平方メートル程度の場合）
| 工法 | 仮設費の目安 | 工期の目安 | 入居者への影響 |
|---|---|---|---|
| 通常足場工法 | 高い（外周を全面架設） | 約2〜3ヶ月 | ベランダ利用制限・洗濯物干し不可の期間が長い |
| ロープアクセス工法（無足場） | 足場費用が不要な分、抑えやすい | 部分工事は短縮しやすい | 足場によるベランダ占有がなく、生活動線への影響が小さい |
| ハイブリッド工法 | 部位ごとに使い分けて最適化 | 現場条件により変動 | 必要箇所のみ足場、それ以外は無足場で負担を軽減 |
工期と入居率への影響
賃貸マンションの大規模修繕で見落とされがちなのが、足場が組まれている期間の入居率・退去率への影響です。ベランダに洗濯物を干せない、窓を開けにくい、共用廊下が資材で狭くなるといった不便は、入居者の更新・退去判断に影響します。無足場のロープアクセス工法であれば、外壁・屋上防水などの部位を絞った工事や、全面打診調査（12条点検の指摘対応）を足場なしで実施できるため、入居率への影響を抑えながら、次回の大規模修繕までの時間を稼ぐという選択肢を取ることも可能です。12条点検で外壁の要是正が見つかった場合、まずロープアクセスによる部分補修で急場をしのぎ、固定資産税特例の完了期限（令和9年3月31日）から逆算した本格的な大規模修繕を計画するという二段構えの提案もできます。無足場工法の適用範囲・技術基準については、ロープアクセスドットコムに専門的な解説をまとめています。
私たち株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。現場に足を運ぶたびに、足場の有無だけで入居者さまの暮らしやすさがこれほど変わるのかと、私自身あらためて実感します。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001品質マネジメントシステムを運用、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。また、日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職が加盟しており、中間マージンを圧縮した価格でご提供できる体制を整えています。実際の施工の様子は明誠の施工事例からご覧いただけます。
令和8年度の締切カレンダー（八潮市・オーナー向け）
| 制度 | 締切・状況 |
|---|---|
| 危険ブロック塀等撤去改修補助金 | 当該年度3月10日までに工事完了が条件（予算がなくなり次第終了） |
| マンション長寿命化促進税制（固定資産税1/3減額） | 対象工事は令和9年3月31日完了分まで、完了後3か月以内に申告 |
| 埼玉県分譲マンションアドバイザー派遣（市部） | 令和8年度分は予算上限到達につき受付終了、次年度の募集開始を待つ |
| 太陽光発電・蓄電池補助金（事業者用） | 予算570万円のうち執行率約22%（9月7日時点）、先着順 |
| 木造住宅耐震診断・改修補助金 | 通年受付、令和8年度から空き家も対象拡大 |
よくあるご質問（FAQ）
Q1. 八潮市に賃貸マンション向けの耐震補助金はありますか？
A. 市の耐震診断・改修補助金は既存の木造住宅が対象で、RC造・SRC造の賃貸共同住宅は原則対象外です。ただし、耐震改修促進法上の「特定既存耐震不適格建築物」に該当する規模の建物であれば、別ルートでの対応可能性があります。まずは市の建築担当へご確認ください。
Q2. 現金補助が薄いなら、八潮市の賃貸オーナーには何もメリットがないのですか？
A. いいえ。大規模修繕を実施した分譲マンションであれば、固定資産税額の1/3（1住戸あたり100平方メートルまで）を減額できる制度があり、割合が明確な分シミュレーションがしやすくなっています。加えて、危険ブロック塀等撤去改修補助金は「個人限定」の記載が見当たらないため、法人所有の物件でも確認する価値があります。
Q3. ブロック塀の撤去補助は、法人名義で所有するアパートの塀でも使えますか？
A. 要綱の条文上は「土地の所有者または管理者」とされ、個人限定の明記はありません。ただし運用上の判断は窓口によって異なる可能性があるため、法人名義での申請を検討する場合は、必ず事前に八潮市都市整備部住宅・建築課へ電話で確認してください。
Q4. マンション管理計画認定は八潮市でも申請できますか？
A. はい。八潮市は令和6年4月から国基準に準拠した認定制度を運用しています。分譲マンションの管理組合が対象で、有効期間は5年、更新が必要です。
Q5. 埼玉県の分譲マンションアドバイザー派遣は今から申し込めますか？
A. 令和8年度分は申請が予算上限に達し、受付を終了しています。次年度（令和9年度）の募集開始に向けて、管理組合内で早めに準備を進めることをおすすめします。
Q6. 太陽光発電・蓄電池を賃貸マンションの共用部に導入する場合、市の補助は使えますか？
A. 住宅用の補助は「自ら居住する住宅」が条件のため、賃貸物件には使えません。事業者用の補助は事業用建築物が対象で、居住用の賃貸共同住宅にそのまま適用できるかは個別確認が必要です。
Q7. 12条点検で外壁の要是正が見つかった場合、どこに相談すればいいですか？
A. 八潮市は限定特定行政庁のため、一定規模以上の建築物の12条点検・建築確認は埼玉県越谷建築安全センターの所管です。まず市の建築担当で建物の規模を確認したうえで、同センターへの相談につなげるのが基本的な流れです。
この記事のポイントまとめ
- 木造住宅限定の耐震補助しかなく、RC造賃貸マンションへの現金補助は現状見当たらない
- ブロック塀補助は「個人限定」の記載がなく、法人所有物件も確認する価値がある
- 固定資産税は大規模修繕で最大1/3、100平方メートルまで減額される
- マンション管理計画認定は令和6年4月開始、融資優遇と将来の税制適用の土台になる
- 県の無料専門家派遣は令和8年度分が受付終了、次年度の申請準備を今から
- 12条点検・建築確認の大規模案件は埼玉県越谷建築安全センターが窓口
八潮市の賃貸オーナーさまへ
私から最後に一言申し上げます。八潮市でお持ちの物件について、まだこの記事で紹介した制度の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問い合わせください。1棟の現地調査と、足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3案を並べたコスト比較シミュレーションだけでも、ご相談を承ります。固定資産税特例の完了期限（令和9年3月31日）や、12条点検の指摘事項から逆算した工事計画のご提案も可能です。数字の話も、次の一歩も、私たちがお手伝いします。
▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月25日時点で公表されている八潮市および埼玉県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請・申告される前に、必ず八潮市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月25日
