三郷市の賃貸マンション補助金2026｜『固定資産税の減額案内なし』でも狙える3つの制度

1. 三郷市はどんな街か：賃貸経営の土地勘を先に押さえる

三郷市は埼玉県南東部、江戸川と中川に挟まれた低地に位置する人口約14万人の市です。JR武蔵野線が市内を横断し、三郷駅・新三郷駅の2駅があるほか、常磐自動車道の三郷IC、東京外環自動車道の三郷西IC・三郷南ICが集中する交通結節点でもあります。

この立地の良さから、ららぽーと新三郷やIKEA新三郷、コストコホールセール新三郷倉庫店といった大型商業施設が集積し、周辺には単身者向けアパートからファミリー向け賃貸マンションまで幅広い賃貸需要があります。一方で、江戸川・中川沿いの低地という地形は、水害リスクとも隣り合わせであり、大規模修繕や防災投資を検討する際には浸水想定区域の確認も欠かせません。

私の経験上、こうした「交通利便性が高く賃貸需要は堅調だが、地形的な弱点も抱える」エリアでは、オーナーさまが使える公的支援制度を正確に把握しているかどうかで、キャッシュフローの余力に大きな差が出ます。

三郷市は昭和から平成にかけて「みさと団地」に代表される大規模な住宅団地開発が進んだ歴史を持ち、その後は武蔵野線沿線の再開発とともに賃貸マンション・アパートのストックが積み上がってきました。築30年前後の物件が多いエリアでは、外壁のクラックやタイルの浮き、鉄部の発錆といった劣化が同時多発的に進みやすく、外壁調査を先送りにするほど工事範囲が広がり、結果として修繕コストが膨らむ傾向があります。まずは三郷市の建築行政の仕組みから見ていきましょう。

2. 三郷市の建築行政の特殊な構造：市が扱うのは「3号建築物」だけ

Q. 三郷市は建築確認や12条点検（定期報告）をすべて市役所で扱っているのか？
A. いいえ。三郷市は「限定特定行政庁」であり、市が直接扱うのは建築基準法上の「3号建築物」（木造・2階建て以下・延べ床面積300平方メートル以下・高さ16メートル以下）に限られます（出典：三郷市建築物の耐震改修の計画の認定）。

これがオーナーさまにとってなぜ重要かというと、木造2階建てのアパート程度であれば市役所の建築指導係（048-930-7743）が窓口になりますが、鉄骨造やRC造・SRC造の賃貸マンション、3階建て以上の共同住宅は、建築確認も12条点検（定期報告）も埼玉県越谷建築安全センターが窓口になるからです（出典：埼玉県三郷市の特定行政庁区分）。

同じ越谷建築安全センター（本所）の管轄グループには、三郷市のほか戸田市・八潮市・吉川市・蕨市・松伏町が含まれます。市境をまたいで複数の賃貸物件を所有されているオーナーさまは、「市役所に聞けば済む話ではない」という前提で、窓口を先に確認しておくことをお勧めします。

2-1. 三郷市の建築行政の窓口早見表

建物の種類	窓口	主な対象
3号建築物（木造・2階以下・300㎡以下・16m以下）	三郷市開発指導課建築指導係	木造アパート、戸建て併用住宅など
上記以外（RC造・SRC造・鉄骨造の賃貸マンション、3階建て以上など）	埼玉県越谷建築安全センター（本所）	賃貸マンション、ビルの大半
12条点検（定期報告）	建物の規模・用途により三郷市 or 越谷建築安全センター	特殊建築物・一定規模以上の共同住宅

「うちの物件は木造アパートだから市役所」「鉄骨・RC造のマンションだから県のセンター」と、まず自分の物件がどちらに該当するかを確認することが、あらゆる制度活用の出発点になります。

3. 賃貸オーナーが使える現金補助①：ブロック塀等の除却支援

Q. 三郷市でオーナーが申請できる現金補助はあるのか？
A. 代表的なものが「ブロック塀等の除却への支援」です。補助率2/3、上限50万円で、通学路や緊急輸送道路に面する危険なブロック塀の撤去・改修に使えます（出典：三郷市ブロック塀等の除却への支援）。

築古の賃貸マンション・アパートでは、敷地境界のブロック塀が老朽化しているケースが少なくありません。三郷市の制度では、次の3条件をすべて満たす塀が対象になります。

通学路または緊急輸送道路に面している
道路面から高さ0.8メートルを超える
危険ブロック塀等点検票で「危険」と判定されている

補助額の計算は、除却工事が「実費」と「除却する塀の長さ（メートル）×1万円」のいずれか少ない額の2/3、新設工事は「実費」と「新設する塀の長さ×2万円」のいずれか少ない額の2/3です。施工は市内に本店・支店・営業所を持つ事業者に限られます。

私がここで注目したいのは、三郷市のこの制度では「個人限定」あるいは「法人を含む」という対象者の書き分けが、公式ページ上に明記されていない点です。近隣の入間市は個人限定を明記し、狭山市や八潮市は法人を含む、あるいは限定表記なし、というように自治体ごとに表記が分かれる傾向があります。三郷市の場合、記載上は「塀の所有者」が対象という整理にとどまっており、法人所有の賃貸マンションのオーナーさまが対象に含まれるかどうかは、開発指導課への事前確認をお勧めします。予算にも限りがあるため、該当しそうな塀をお持ちの方は早めの相談が有利です。

4. 賃貸オーナーが使える現金補助②：木造アパートの耐震診断・改修補助

Q. 賃貸アパートの耐震補強に使える補助金はあるのか？
A. 木造2階建て以下の建物であれば使えますが、共同住宅（アパート）は対象外という重要な制限があります（出典：三郷市木造一戸建て住宅の耐震診断・耐震改修補助制度）。

三郷市の耐震診断・耐震改修補助制度は、昭和56年5月31日以前に着工された木造2階建て以下の「一戸建て住宅」が対象で、床面積の過半を住居として使っていることが条件です。耐震診断は費用の全額（10/10）補助で上限10万円、耐震改修は費用の3分の1補助で上限50万円となっています。申請は工事契約前に行う必要があり、契約後の申請は認められません。

この制度名に「一戸建て住宅」と明記されている以上、木造アパート（共同住宅）や賃貸併用住宅の共用部分は対象に含まれないと解釈するのが安全です。分譲マンション向けには別途、区分所有建築物の耐震診断補助制度が案内されていますが、こちらも賃貸共同住宅を対象に含む記載は見当たりませんでした（出典：三郷市住宅の耐震化等に関すること）。

つまり、三郷市で賃貸アパート・賃貸マンションのオーナーさまが現金の耐震補助を直接受けられる制度は、現時点では見当たらないというのが率直な実情です。この点は誇張せず正直にお伝えします。ただし、前章で触れた「3号建築物として市が耐震改修計画の認定を受けられる」仕組み自体は、木造の賃貸アパートであれば活用できる可能性があるため、既存不適格の扱いを維持したい場合は開発指導課にご相談ください。

5. マンション管理計画認定制度：令和6年4月開始、金利優遇の入口に

Q. 分譲マンションを保有するオーナーが使える認定制度はあるのか？
A. 三郷市は令和6年4月からマンション管理計画認定制度の運用を開始しています。認定を受けると住宅金融支援機構の融資金利優遇などが受けられます（出典：三郷市マンション管理計画認定制度、国土交通省マンション管理計画認定制度）。

区分所有マンションの一室、あるいは複数戸をまとめて保有・賃貸に出している投資家オーナーさまにとって、管理組合がこの認定を受けているかどうかは物件選びや保有継続の判断材料になります。認定基準は次の5項目です。

5-1. 認定基準5項目

項目	主な要件
管理組合の運営	管理者の選任、監事の配置、年1回以上の集会開催
管理規約	緊急時対応、修繕履歴の管理、財務情報の提供に関する規定
経理	管理費と修繕積立金を明確に区分経理、滞納が全体の1割以内
長期修繕計画	計画期間30年以上、7年以内の見直し、大規模修繕を2回以上組み込み
名簿管理	組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上内容確認

有効期間は5年間で、5年ごとの更新申請が必要です。申請窓口は都市デザイン課住宅政策係（048-930-7833）。認定を受けると、フラット35やマンション共用部分リフォーム融資の金利優遇、マンションすまい・る債の利率上乗せが適用されるほか、案内ページには「マンション長寿命化促進税制による固定資産税の減額対象となる場合がある」との記載があります。次の章では、この固定資産税減額そのものを詳しく見ていきます。

6. 核心：マンション長寿命化促進税制の固定資産税減額、三郷市の案内が見当たらない

Q. 大規模修繕をしたマンションの固定資産税が減額される制度は、三郷市でも使えるのか？
A. 制度自体は国の枠組みとして全国に存在しますが、三郷市の資産税課の公式ページ（固定資産税ページ、よくある質問ページ）には、この制度に関する独自の案内が私が確認した範囲では見当たりませんでした（出典：三郷市固定資産税、三郷市固定資産税よくある質問、国土交通省マンション長寿命化促進税制）。

このシリーズで私はこれまで、入間市・狭山市・八潮市では「専有面積100平方メートルまでを対象に3分の1減額」という具体的な数字が公式サイトに明記されているのを確認してきました。飯能市は制度の存在自体は案内していても減額割合の明記がなく、「要確認」とお伝えしました。三郷市はさらに一歩踏み込んで、資産税課のページ群の中に、この税制そのものへの言及が見当たらないという状態です。

これが意味するのは、次の2つのどちらかです。

三郷市がこの税制を採用する条例改正をまだ行っていない、あるいは案内を別の場所（広報誌や個別通知）で行っている
ウェブサイトの更新が追いついていない

いずれにせよ、区分所有マンションの大規模修繕を控えているオーナーさまや管理組合の理事を兼ねているオーナーさまは、工事完了前に必ず資産税課へ直接お問い合わせいただくことを強くお勧めします。国の制度上、この特例の適用には工事完了後の一定期間内（多くの自治体で3か月以内）に市区町村への申告が必要とされており、申告を逃すと減額を受けられません。「三郷市のサイトに案内がないから対象外」と自己判断せず、必ず一次確認を取っていただきたいというのが、私からの率直なアドバイスです。

私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。大規模修繕の計画段階で「工事完了予定日」を確定させたら、その時点で一度、資産税課と都市デザイン課の両方に電話を入れておくことです。工事が終わってから制度の有無を調べ始めると、多くの場合は申告期限に間に合わなくなります。数十万円から百万円単位の減額機会を逃さないためにも、修繕計画のスケジュール表に「行政への事前確認日」を1行加えておくことをお勧めします。

7. 埼玉県分譲マンションアドバイザー無料派遣：令和8年度は既に受付終了

Q. 三郷市のマンション管理組合が無料で専門家に相談できる制度はあるのか？
A. あります。埼玉県が実施する「分譲マンションアドバイザー」の無料派遣制度で、三郷市を含む県内19市が対象です。ただし令和8年度分は予算上限に達し、すでに受付を終了しています（出典：埼玉県市部における分譲マンションアドバイザーの無料派遣について）。

対象市は熊谷市・飯能市・狭山市・鴻巣市・上尾市・戸田市・入間市・朝霞市・志木市・和光市・桶川市・久喜市・北本市・八潮市・富士見市・三郷市・坂戸市・鶴ヶ島市・吉川市の19市で、管理組合1組合あたり最大2回まで無料で専門家（マンション管理士や建築士など）の派遣を受けられます。本来の申請期間は令和8年4月1日から12月11日まででしたが、県全体で予算上限（13件程度）に達したため早期終了となりました。

区分所有マンションを保有するオーナーさまが管理組合の理事や理事長を務めているケースは少なくありません。この制度は無料で長期修繕計画の見直しや管理規約の点検について専門家の意見を聞ける貴重な機会ですので、令和9年度の申請開始（例年4月頃）に合わせて早めに動く準備をしておくことを、私からお勧めします。

8. 太陽光・EV充電設備の補助金：賃貸オーナーは対象外が基本

Q. 太陽光発電や蓄電池、EV充電設備の補助金は賃貸マンションでも使えるのか？
A. 三郷市の令和8年度「家庭用ゼロカーボン促進補助金」は、電気自動車・プラグインハイブリッド車の購入者向けで、「市内に住所を有する個人」が対象です。賃貸住宅のオーナーとしての申請という枠組みではなく、しかも予算上限（150万円）に達したため令和8年8月18日で受付を終了しています（出典：三郷市家庭用ゼロカーボン促進補助金（令和8年度））。

過去には「太陽光発電システム等導入促進事業補助金」という別制度名も案内されていましたが、令和8年度時点で私が確認できた公式ページはこのゼロカーボン促進補助金のみでした。制度の看板が年度ごとに変わりやすい分野ですので、共用部への太陽光パネル設置や蓄電池導入を検討されているオーナーさまは、都度クリーンライフ課環境政策室（048-930-7715）に最新の制度内容をご確認いただくのが確実です。テナント満足度向上の観点では魅力的な設備投資ですが、少なくとも現時点で賃貸オーナー向けの現金補助として期待するのは早計だと申し上げておきます。

9. 税務の急所：損金算入と補助金の雑収入計上

ここからは、制度の中身よりも「お金の流れ」の話です。賃貸マンション・ビルのオーナーさまにとって、大規模修繕にまつわる税務処理は、補助金そのものより影響が大きいことがあります。

9-1. 修繕費か資本的支出か

外壁塗装や防水改修などの原状回復的な工事は「修繕費」として単年度の損金に算入できますが、建物の価値や耐用年数を明らかに高める工事は「資本的支出」として資産計上し、減価償却を通じて複数年にわたって費用化することになります。私の経験上、大規模修繕工事の見積り内容を工種ごとに分けて記録しておくことが、後の税務処理をスムーズにする一番のコツです。

9-2. 補助金は受給時に雑収入として課税対象になる

ブロック塀の除却補助や耐震改修補助を受け取った場合、その補助金は原則として受給した事業年度の雑収入として計上する必要があります。「補助金をもらえた分、丸ごと得をした」という感覚で資金計画を立てると、法人税・所得税の申告時に想定外の納税負担が生じることがあります。顧問税理士と事前にすり合わせておくことを強くお勧めします。

10. NOIと入居率、出口戦略への影響を数字で考える

修繕や補助金活用の判断は、最終的には「入居率」「NOI（実質賃料収入）」「出口価格（売却時の物件価値）」の3つに集約されます。

入居率については、外壁の劣化やブロック塀の危険な状態を放置すると、内見時の第一印象が悪化し、成約率や賃料交渉での立場が弱くなります。入居率が1パーセント改善するだけで、戸数の多い物件では年間のキャッシュフローに無視できない差が生まれます。ブロック塀の是正や耐震性の確保は、防災上の安心感を通じて、この入居率の底上げに間接的に寄与します。

出口戦略の観点では、マンション管理計画認定を取得した区分所有マンションは、金融機関の融資審査や買主の心理的安心感の面で有利に働く傾向があります。築年数なりの劣化を放置した物件は、いざ売却しようとした際に、買主側の修繕コスト見積りを理由とした値引き交渉の材料にされがちです。修繕投資は目先の利回りだけでなく、物件価値そのものを底上げする投資だと捉えていただきたいところです。

病院や介護施設を保有・運営されているオーナーさまについても触れておきます。三郷市内で医療施設・介護施設を運営されている場合、建物の防災性能はBCP（事業継続計画）や利用者の安全確保に直結し、介護報酬・医療報酬の観点からも消防・建築設備の適正な維持管理が求められます。こうした施設は前述の「限定特定行政庁」の区分により、建築確認や12条点検の窓口が県のセンターになるケースが多いため、通常の賃貸マンション以上に窓口確認を丁寧に行っていただくことをお勧めします。江戸川・中川沿いの低地という地形上、浸水想定区域に該当する施設では、非常用電源設備の設置場所や防水ラインの高さも、修繕計画とあわせて見直しておく価値があります。

また、複数棟を所有されている法人オーナーさまの場合、物件ごとに「3号建築物か、それ以外か」の判定が異なることも珍しくありません。ポートフォリオ全体で見たときに、どの物件が市役所窓口で、どの物件が県のセンター窓口になるのかを一覧化しておくと、定期報告のタイミング管理や書類提出の抜け漏れを防ぎやすくなります。私がオーナーさまにご提案する際も、まずこの窓口の整理から始めることが多いです。

11. 明誠が現場で見てきた知見：足場かロープアクセスか、中立に判断する

私たち株式会社明誠は、通常の足場仮設による工事と、足場を組まないロープアクセス工法（無足場工法）、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に最適な工法を中立に提案できる、日本でも数少ない会社です。ロープアクセスの技術的な安全基準や施工事例については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめていますので、あわせてご覧いただければと思います。

三郷市のような低地の賃貸マンションでは、外壁の劣化診断を点検調査の段階でロープアクセスによって行うことで、足場を組む前に劣化箇所を正確に把握し、追加見積りのない明朗な工事提案につなげることができます。稼働中の賃貸マンションでは、足場の設営期間が長引くこと自体が入居者のストレスや退去リスクにつながるため、ピンポイント施工によって工期を短縮できる点は、オーナーさまにとって見えにくいメリットだと私は感じています。

大規模修繕そのものの進め方や工法選定については、大規模修繕工事のご紹介のページで詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。実際に手がけた工事の様子は施工事例でもご覧いただけます。

12. まとめ：三郷市のオーナーさまが今日すべきこと

三郷市で賃貸マンション・ビルを所有されているオーナーさまに、今日からできる3つの行動をお伝えします。

保有物件が「3号建築物」か「それ以外」かを確認する：木造・2階以下・300平方メートル以下・16メートル以下なら三郷市、それ以外は埼玉県越谷建築安全センターが窓口です。
大規模修繕を控えているなら、工事完了前に資産税課へ固定資産税減額の適用可否を直接確認する：三郷市の公式サイトには案内が見当たりませんが、申告期限を逃すと後から救済されません。
区分所有マンションを保有・運営されている場合は、管理組合のマンション管理計画認定の取得状況を確認する：認定の有無は、金融機関の融資条件や将来の売却時の印象に影響します。

お持ちの物件で、まだこうした補助金・税制の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と、修繕投資による入居率・利回り改善のシミュレーションだけでも、ご相談を承ります。お問合せフォームからお気軽にご連絡ください。

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

株式会社明誠　代表取締役　本間

よくある質問（FAQ）

Q1. 三郷市の賃貸マンションで使える現金補助はありますか？
A. ブロック塀等の除却支援（補助率2/3、上限50万円）が代表例です。木造アパートの耐震診断・改修補助は「一戸建て住宅」限定で、共同住宅は対象外です。詳しくは本文の「3」「4」を参照してください。

Q2. 三郷市の固定資産税減額（マンション長寿命化促進税制）は使えますか？
A. 制度自体は全国共通で存在しますが、三郷市の公式サイトには独自の案内が見当たりません。工事完了前に資産税課へ直接確認することをお勧めします（出典：国土交通省）。

Q3. 三郷市は建築確認をすべて市役所で扱っていますか？
A. いいえ。市が扱うのは3号建築物（木造・2階以下・300㎡以下・16m以下）のみで、それ以外は埼玉県越谷建築安全センターが窓口です。

Q4. 埼玉県の分譲マンションアドバイザー派遣は三郷市でも使えますか？
A. 対象19市に三郷市は含まれますが、令和8年度分は予算上限に達し受付終了済みです。次年度の早期申込みをお勧めします。

Q5. 太陽光発電や蓄電池の補助金は賃貸マンションのオーナーでも使えますか？
A. 令和8年度のゼロカーボン促進補助金はEV・PHEV購入者向けで「市内に住所を有する個人」が対象、かつ受付終了済みです。賃貸オーナー向けの現金補助としては現時点で期待しにくい状況です。

Q6. 補助金を受け取ったら税務上どう扱えばいいですか？
A. 原則として受給した事業年度の雑収入として課税対象になります。工事費用が修繕費か資本的支出かの区分とあわせて、事前に顧問税理士に確認することをお勧めします。

この記事のポイントまとめ

三郷市は3号建築物のみ市が管轄、それ以外は埼玉県越谷建築安全センター
ブロック塀等除却支援は補助率2/3・上限50万円
木造アパート（共同住宅）は耐震診断・改修補助の対象外
マンション長寿命化促進税制の三郷市独自案内は現時点で見当たらず要確認
分譲マンションアドバイザー無料派遣は令和8年度分すでに受付終了
太陽光・EV関連補助金は個人の自家用限定で賃貸オーナーは対象外

執筆者：本間幸紘（株式会社明誠代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法と従来足場工法の両方を提案できる改修会社。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開。

最終更新：2026年9月26日

出典・参考資料

※本記事は2026年9月時点の情報をもとに作成しています。各制度の最新情報は必ず実施主体の公式ページでご確認ください。本記事の内容は法的・税務的助言を構成するものではありません。

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