2026年10月5日 更新

青梅市のマンションで、私が雨上がりに真っ先に確認するのは、外壁の汚れではなく「斜面側の水の逃げ道」です。擁壁の水抜き穴、敷地の側溝、屋上のドレン（排水口）。ここが詰まると、雨水は行き場をなくして、壁の内側や地下へ回り込みます。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市で、青梅市は同じ多摩地域の隣り合う街です。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は青梅市の公式情報と、東京都・国土交通省・気象庁のデータをもとに、市内の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：青梅市で優先すべきは「斜面・排水」「設備の設置階」「防水の周期管理」です

先に結論を申し上げます。青梅市のマンションでは、次の3つを最初に確認することをお勧めします。

1. 擁壁・敷地排水・屋上ドレンの点検：青梅市は山と谷が入り組む地形で、土砂災害の指定区域が非常に多い市です。排水が詰まれば、被害は一気に広がります
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用電源の設置階：多摩川や霞川沿いの浸水想定より低い位置にあれば、修繕計画の前倒しを検討する価値があります
3. 屋上防水・シーリングの改修時期：築30年以上で一度も防水をやり直していない建物は、豪雨のたびに水の回り込みが進みます。固定資産税の減額制度の工事完了期限、令和9年3月31日も視野に入れてください

青梅市は、川沿いの洪水リスクと、山側の土砂災害リスクという、性質の違う2つを併せ持つ街です。順に見ていきます。

青梅市のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化／津波）

青梅市の公式ページによれば、「青梅市民防災ハンドブック・防災マップ」は10のエリアに分割され、令和7年3月14日までに市内の全戸へ配布されました。多摩川洪水ハザードマップと避難場所一覧も含まれ、令和8年5月29日には防災気象情報の変更に伴う一部修正がされています（出典：青梅市「青梅市民防災ハンドブック・防災マップ」）。

種別	青梅市の公表状況	私の読み方
洪水（外水）	多摩川の洪水ハザードマップ（水防法に基づく）を公表	多摩川沿いの物件は浸水深を確認
内水（下水道の氾濫）	市の水防法ハザードマップ紹介ページ（令和4年2月1日更新）では、内水・高潮は未作成と記載	マップが無い＝リスクが無い、ではありません
土砂災害	特別警戒区域1,444か所、警戒区域1,539か所（令和5年3月28日現在）	斜面・擁壁に接する敷地は個別に確認
液状化	市の当該ページに記載なし	東京都の公開資料で物件ごとに確認
津波・高潮	内陸の市で、市のページでも高潮は未作成	本記事では扱いません

内水について補足します。市の地域防災計画（令和6年度修正）には、市街地の拡大で舗装道路が増え、農地が減ったことで雨水の浸透が減り、大雨で一時的に内水氾濫の危険性が高くなる、との趣旨の記載があります（出典：青梅市地域防災計画 第3部 風水害編）。公式の内水マップが無くても、排水の詰まりが被害を広げる構図は変わらないと、私は考えています。

洪水：多摩川と霞川、東京都の想定降雨は「時間153〜186mm」

東京都建設局が公表した「霞川及び多摩川上流圏域」の浸水予想区域図（令和2年8月27日）では、想定降雨は霞川圏域で時間最大雨量186mm・総雨量670mm、多摩川上流圏域で時間最大雨量153mm・総雨量690mmとされています。関係市町には青梅市と奥多摩町が示されています（出典：東京都建設局 浸水予想区域図（霞川及び多摩川上流圏域））。この文書は奥多摩町を含む圏域を対象にしており、図に記載された河川すべてが青梅市内を流れているわけではありません。青梅市内で確認できる河川は、市の地域防災計画で洪水浸水想定区域として記載された多摩川と、この図の名称にある霞川です。物件の所在地がどの区域に入るかは、市の防災マップでご確認ください。

また、国土交通省関東地方整備局京浜河川事務所の資料でも、青梅市は多摩川の洪水浸水想定区域の最上流側の自治体として示されています（出典：国土交通省 京浜河川事務所「多摩川の洪水浸水想定区域」）。ただし、この掲載は平成28年公表の想定が基になっているため、最新の浸水深は市の防災マップや国土交通省の重ねるハザードマップで確認してください。

土砂災害：特別警戒区域1,444か所、警戒区域1,539か所

市の公式ページによれば、令和5年3月28日現在の指定状況は次のとおりです。

• 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）：急傾斜地の崩壊1,077か所、土石流367か所、地すべり0か所（計1,444か所）
• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）：急傾斜地の崩壊1,118か所、土石流418か所、地すべり3か所（計1,539か所）

消防分団の管内別の内訳では、成木地区を含む第7支会管内が最も指定箇所数が多く、特に土石流で79か所とされています（出典：青梅市「土砂災害特別警戒区域・警戒区域」）。この数字は令和5年3月時点のものです。その後の見直しがないか、市の最新ページと東京都の区域図で確認することをお勧めします。個別の町名の一覧は、ここでは断定しません。

地域特性と漏水事故の関係：山あいの斜面地、多摩川沿い、築古の中低層マンション

青梅市は、多摩川の上流側に位置し、山地から平地へ移る境目に市街地が広がる街です。場所によって、傷み方の出方が違うというのが私の実感です。

斜面地・崖地に接するマンション：擁壁のひび割れと水抜き穴の詰まりが最大の課題です。雨水が背面にたまると、擁壁にかかる圧力が上がります。外壁やバルコニーの漏水と違い、気づいたときには手遅れになりやすい部位です。

多摩川沿いの低地のマンション：地下駐車場や1階の電気室、ポンプ室が水に弱い建物です。外壁に問題が無くても、設備側で被害が出ます。

築30〜40年の中低層マンション：屋上防水の改修周期を超え、立上りやドレンまわりから雨水が回る例が多いです。私が現場でよく見るのは、築35年前後で一度も防水をやり直しておらず、最上階の天井に染みが出てから慌てて相談される流れです。そうなると、防水だけでなく下地や内装の補修まで必要になり、費用は膨らみます。

地震：総合危険度は最大でもランク2

東京都の地域危険度測定調査（第9回、令和4年9月公表）の一覧表によれば、青梅市は128の町丁目があり、総合危険度の最高ランクは2です。ランク2は32町丁目で、勝沼1丁目、河辺町3丁目、西分町1・2丁目、長淵3丁目、瀬戸岡町3〜5丁目、東青梅2・3丁目などが含まれます（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（青梅市）」）。ランク3以上は確認できませんでした。

ただし、これは地域の指標であり、個々のマンションの耐震性や、設備の損傷による漏水リスクとは別の話です。危険度が低い地域でも、受水槽や給水配管が揺れで壊れれば、共用部で水が噴き出します。

気象庁のデータ：強い雨は増えています

気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています。80mm以上では約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計であり、青梅市に限った数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨のほうが強くなる方向にあることは、現場の実感とも一致します。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の現場で、漏水の原因として私が優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。

1. 屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
2. シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります
3. バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
4. 屋上ドレン（排水口）：落ち葉・土砂で詰まると、屋上に水が溜まります。山に近い青梅市では、落ち葉の量が多い建物ほど要注意です
5. 防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
6. サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
7. エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです

私の経験上、この7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で、赤外線やドローンを使った非破壊の点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介をご覧ください）。

費用の感覚もお伝えします。これは私の現場感覚の目安で、物件により大きく変動しますが、ドレン清掃や部分的なシーリング補修といった応急的な対応は数万〜数十万円規模、屋上防水の全面やり替えは面積に応じて数百万円規模になることが一般的です。30戸規模のマンションの大規模修繕工事は総額3,500〜5,000万円のレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。排水の詰まりを放置して下地まで傷めると、この金額が一気に跳ね上がります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも整理しています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（足場を組む時間がありません）

台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。このとき、足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかります。その間、雨はまた降ります。

とくに青梅市のように斜面や高低差のある敷地では、足場の搬入や架設そのものに制約が出る場合があります。ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えるケースが多いです。作業員は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。これは国際産業ロープアクセス協会（IRATA）の考え方でも標準とされている二重の安全確保です。

仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。工期も、足場工法の約60%が目安です。条件によって差は出ますので、詳細は現地調査のうえでお見積りします。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001のマネジメントシステムを運用し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術解説記事で詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の位置と修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。私は共用部を次の順番で見るようお勧めしています。

優先度	共用部	見る点
高	受変電設備・電気室	設置階が低くないか。浸水時は停電とエレベーター停止につながります
高	給水ポンプ・受水槽	浸水・地震で止まると断水します。耐震固定と設置階を確認します
中	非常用電源（自家発）	燃料備蓄量と、燃料タンクの設置位置を確認します
中	避難通路・階段	屋外階段の防水と手すり、通路の排水、斜面側の落石・土砂の流入を確認します
中	エレベーター	停止時の防災キャビネット、復旧までの対応を整理します

東京都が実施するマンション防災の支援制度もあります。内容は年度ごとに変わりますので、申請前に東京都マンションポータルサイトで令和8年度の最新情報をご確認ください。

青梅市の防災補助・耐震助成・税の減額制度

青梅市の公式ページ（住宅課、令和8年度の受付開始を案内）で確認できる耐震改修補助は、木造住宅が対象で、補助率は50%以内、1戸あたり上限100万円です。このページには、分譲マンションの耐震診断・改修に関する別枠の助成は記載されていませんでした（出典：青梅市「木造住宅耐震改修補助」）。分譲マンションの耐震助成の有無は、住宅課へ直接お問い合わせください。なお、緊急輸送道路沿道建築物の耐震化助成のページは、補強設計・改修とも令和7年3月までの期限が記載されており、更新日も令和5年4月です。現行の扱いは窓口でご確認ください（出典：青梅市「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化助成」）。

大規模修繕に直接かかわる制度としては、「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額」があります。東京都主税局の案内に基づく主な要件は次のとおりです（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）。

• 築後20年以上、総戸数10戸以上のマンション
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に、外壁塗装・床防水・屋根防水の長寿命化工事を完了すること
• 管理計画の認定を受けているか、市からの管理適正化に向けた助言・指導を受けていること
• 申告は工事完了後3か月以内
• 減額は工事完了の翌年度分の1年間。東京都の案内では23区は2分の1とされており、市部の減額割合は青梅市課税課でご確認ください

青梅市の課税課のページでも、この制度が青梅市のマンション管理計画認定制度と関連づけて案内されています（出典：青梅市「家屋をお持ちの方へ」）。工事の完了期限が令和9年3月31日ですので、今から大規模修繕を計画する管理組合は、工期との兼ね合いを早めに整理してください。

青梅市のマンション管理計画認定制度は、市内の既存マンションが対象で、市への申請手数料は無料です。事前確認を受けるマンション管理センターの支援サービスは10,000円、認定の有効期間は5年間です。市の当該ページの更新日は2023年9月1日と古いため、運用の最新状況は申請前に市の住宅課へご確認ください（出典：青梅市「マンション管理計画認定制度」）。

まとめ＋今週動くこと3点

青梅市の漏水・防災対策は、「斜面と排水」「設備の高さ」「防水の周期管理」の3点に集約されます。降り方が変わっているのは気象庁のデータからも明らかで、これまでの設計の前提を、一度見直す時期に来ていると私は考えています。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

1. 擁壁の水抜き穴、敷地側溝、屋上ドレンとバルコニー排水溝の目視点検（落ち葉・砂の撤去。専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
2. 青梅市の防災マップと国土交通省のハザードマップポータルサイトで、建物の所在地の洪水・土砂災害リスクを確認し、受変電設備・給水ポンプの設置階を図面で調べる
3. 前回の防水工事の時期を確認し、12〜15年を超えていれば、調査のご相談を

10月も台風の影響が残る季節です。まずは理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。同じ多摩地域で仕事をする人間として、青梅市のマンションが、豪雨のたびに住民の皆さまを不安にさせない状態であってほしいというのが、私の願いです。

関連して、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービスをご用意しています。個別のご相談はお問合せフォームから承ります。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

よくあるご質問

Q. 青梅市の分譲マンションで、洪水の心配はありますか？

A. 市は多摩川の洪水ハザードマップを公表しており、東京都の図では霞川・多摩川上流圏域の想定降雨を時間153〜186mmとしています。物件ごとの浸水深は、市の防災マップと国土交通省の重ねるハザードマップで確認してください。

Q. 公式の内水マップが無いなら、内水の心配はありませんか？

A. 市の水防法ハザードマップ紹介ページでは内水は未作成とされていますが、地域防災計画には内水氾濫の危険性が記載されています。マップが無くても、敷地の側溝や雨水桝の点検は有効です。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

A. 原因箇所の特定と応急処置であれば、ロープアクセス工法で足場なしの短期対応が可能なケースが多いです。ただし原因や規模により異なりますので、まず現地調査をお勧めします。

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が目安ですが、既存防水の状態や面積で変動します。無料で概算お見積りを提示しますので、ご相談ください。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は、足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mの例では、足場3か月に対し1.5〜2か月です。

Q. 土砂災害警戒区域の近くですが、何から始めるべきですか？

A. 擁壁のひび割れ、水抜き穴の詰まり、背面の排水を確認する専門家の点検をお勧めします。まず市の防災マップで、敷地が区域に含まれるかを確認してください。

Q. 固定資産税の減額制度は、どのマンションでも使えますか？

A. 築20年以上・10戸以上で、長寿命化工事を令和9年3月31日までに完了すること、管理計画の認定または助言・指導を受けていることなどが要件です。市部の減額割合を含め、詳細は青梅市課税課でご確認ください。

Q. 青梅市に、分譲マンションの耐震診断の助成はありますか？

A. 市の住宅課の耐震改修補助ページで確認できたのは木造住宅向けで、分譲マンション向けの記載は見当たりませんでした。住宅課へ直接ご確認ください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月5日時点で公表されている青梅市および国土交通省・東京都・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。土砂災害区域の箇所数（令和5年3月28日現在）、管理計画認定制度のページ（2023年9月1日更新）など、掲載日が古い資料は、その旨を本文に明記しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、青梅市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 青梅市「青梅市民防災ハンドブック・防災マップ」
• 青梅市「土砂災害特別警戒区域・警戒区域」
• 青梅市「宅地建物取引業者の方へ（水防法に基づくハザードマップ等について）」
• 青梅市「地域防災計画（令和6年度修正）第3部 風水害編」
• 青梅市「木造住宅耐震改修補助」「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化助成」
• 青梅市「家屋をお持ちの方へ（固定資産税）」「マンション管理計画認定制度」
• 東京都建設局「浸水予想区域図（霞川及び多摩川上流圏域）」
• 国土交通省 関東地方整備局 京浜河川事務所「多摩川の洪水浸水想定区域」
• 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（青梅市）」
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• 気象庁「日本の気候変動2025」
• 国土交通省「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月5日

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