所沢市のマンション漏水・防災対策｜柳瀬川・東川・不老川の洪水と内水ハザードマップから考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】
2026年10月20日 更新
所沢市で分譲マンションや賃貸マンション、ビルをお持ちの方に、まず知っていただきたいことがあります。所沢市の洪水ハザードマップは、令和4年3月に更新され、想定する雨の規模が「100年に1回程度の大雨」から「1000年に1回程度の大雨」へ変わりました。浸水が想定される区域も見直されています（出典：所沢市 大雨・台風への備え）。
「以前に見たハザードマップでは、うちは色が付いていなかった」という方こそ、もう一度ご確認ください。前提の雨が10倍まれな規模に変わっているからです。
私は株式会社明誠の本間幸紘です。拠点は東京都東大和市で、所沢市とは狭山丘陵をはさんだお隣です。埼玉県西部のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、自分の手でやってきた人間です。
今日は、所沢市の公式情報をもとに、所沢市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。
なお、この記事では、所沢市の公式ページで所沢市に関係すると確認できた内容だけを書きます。県や国の広域資料に出てくる河川を、所沢市のものとして並べることはしません。
結論：所沢市で優先すべきは「内水の履歴確認」「雨の通り道の点検」「地下・低層階の設備の位置の確認」です
先に結論を申し上げます。所沢市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。
- 市の内水（浸水）ハザードマップと水害履歴で、建物の地番の近くに過去の浸水がないかを確認する：所沢市の内水ハザードマップは、実際に起きた浸水被害の記録をもとにした地図です。予測ではなく「事実」なので、重く受け止める価値があります
- 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：川があふれなくても、排水が詰まれば水は壁や窓を伝って室内に入ります
- 受変電設備・給水ポンプ・自家発電の設置階を一覧にし、洪水と内水の両方の資料と照らし合わせる
この3つは、どれも大規模修繕の計画に組み込めます。後回しにすると、台風が近づいてから慌てて動くことになります。
所沢市のハザードマップを1枚で読む
所沢市が公表している水害関係の資料は、次のとおりです。
| 種類 | 所沢市の状況 | 補足 |
|---|---|---|
| 洪水（外水） | あり | 柳瀬川・東川・不老川の3河川。1000年に1回程度の大雨を想定。令和4年3月更新で水防法に基づくマップに |
| 内水（浸水） | あり（PDF版） | 平成28年度から令和6年度までの水害履歴をもとにした地図。令和7年5月版を地区別に公開。水防法に基づくものではない |
| 水害履歴 | あり | 平成28年度以降の罹災証明書などをもとにした一覧（PDF） |
| 土砂災害 | あり | 土砂災害ハザードマップ（平成28年2月作成） |
（出典：所沢市 洪水ハザードマップ、2024年11月1日更新／所沢市 内水(浸水)ハザードマップ、2026年10月1日更新／所沢市 水害履歴、2026年5月12日更新）
洪水：所沢市の対象は柳瀬川・東川・不老川の3河川です
所沢市の洪水ハザードマップは、柳瀬川・東川・不老川が氾濫した場合に浸水が想定される範囲と、避難場所を示したものです。市は「着色されている区域以外でも、雨の降り方や土地利用の変化などにより浸水することがある」と注意しています。
市のページには、埼玉県が公表する洪水浸水想定区域図についての案内もあります。埼玉県は令和6年5月28日に、県が管理する河川について洪水浸水想定区域を指定しました。そのうえで市は、所沢市では柳瀬川、東川、不老川について洪水浸水想定区域図が作成されていると明記しています。県の図は荒川水系新河岸川流域のものですが、所沢市に関係するのはこの3河川です。流域の他の河川名を、所沢市の話として持ち込まないようにしてください。
洪水ハザードマップの浸水深は「0〜0.5m未満」「0.5〜3.0m未満」のように幅のある区分です。建物の場所の詳しい浸水深は、市が案内している国土交通省の「浸水ナビ」で確認できます。地番で調べたい場合は、所沢市地理情報システム（GIS）の洪水浸水想定区域の表示が便利だと、市は説明しています。
内水：所沢市のマップは「実際に起きた浸水」の記録です
ここが所沢市の大きな特徴です。所沢市の内水（浸水）ハザードマップは、平成28年度から令和6年度までの水害履歴の情報をもとに、浸水被害の箇所を地図にしたものです。市は「浸水被害箇所を予測したものではありませんので、表示した箇所以外においても浸水が起こる可能性があります」と書いています。
内水とは、大雨のときに、下水道や側溝などの排水施設や河川に水を流しきれず、まちなかで起こる浸水のことです。川の堤防が切れる「外水（洪水）」とは別の現象です。
現在、GIS版の内水ハザードマップは公開が停止されており、再公開は令和8年度以降の予定とされています。そのあいだは、令和7年5月版のPDFを使います。PDFは全体図のほか、次の10ファイルに地区別に分かれています（新所沢地区と新所沢東地区は1つのファイルです）。
- 富岡地区、三ケ島地区、新所沢・新所沢東地区、並木地区、山口地区、小手指地区、所沢地区、松井地区、吾妻地区、柳瀬地区
使うときの注意点が4つあります。市の注記をそのままお伝えします。
- 平成28年度以降の罹災証明書などをもとにしたもので、すべての被害を反映したものではない
- 地図は地番（〇〇町△△番地）の表記で、住居表示（〇〇町△△番◇◇号）とは異なる
- 令和7年度から、個人情報保護の観点で地番を10番地ごとにまとめて公表している
- 具体的な住所の被害状況を電話で問い合わせても、回答はしていない
マンションの場合、登記簿や重要事項説明書で敷地の地番を確認してから地図を見ると、迷わずに済みます。
地域特性と漏水事故の関係
柳瀬川・東川沿い：低い場所の地下・1階に設備を置かない工夫を
所沢市の洪水避難所の一覧を見ると、松井地区・柳瀬地区・吾妻地区・所沢地区・山口地区・小手指地区・三ケ島地区に、風水害時の洪水避難所（市内13か所の小・中学校）が置かれています。市は、風水害時の避難所が地震の避難所とは異なると注意しています（前掲「大雨・台風への備え」）。
川沿いの低い場所にあるマンションでは、受変電設備や給水ポンプが地下や1階にあることが多いです。国土交通省と経済産業省は、建築物の電気設備の浸水対策ガイドラインで、受変電設備などを浸水の想定より高い位置に置くことなどを示しています（出典：国土交通省・経済産業省 建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン）。設備を移すには費用がかかります。ただ、大規模修繕の調査のときに「どこに何があるか」を一覧にするだけなら、ほとんど費用はかかりません。
台地上の住宅地：「川から遠いから安心」とは限りません
所沢市は武蔵野台地の上に広がるまちで、川から離れた住宅地も多くあります。ところが、内水は川の近くだけで起こるものではありません。道路の低いところ、アンダーパス、雨水の集まる窪地では、短時間の強い雨で水があふれます。所沢市の内水ハザードマップが、洪水ハザードマップとは別に作られているのは、そのためです。
マンションでは、敷地の出入口や駐車場のスロープが道路より低い場合に、雨水が敷地内へ流れ込みます。私が現場で見てきた例では、機械式駐車場のピット（地下の穴の部分）に水が溜まり、車と装置の両方が被害を受けるケースがありました。
築年数の進んだマンション：シーリングの切れが入口になります
築30年前後の建物では、サッシまわりやエキスパンションジョイントのシーリングが硬化して切れます。強い雨のとき、切れた隙間から水が入り、外壁タイルの浮きから入る水と合わさって「どこから入っているのか分からない漏水」になりがちです。
気象庁の表では、1時間20mm以上30mm未満が「強い雨」、30mm以上50mm未満が「激しい雨」にあたります（出典：気象庁 雨の強さと降り方）。劣化した部分があれば、「激しい雨」より手前の雨でも水は入ります。
屋上が広い中高層マンション：ドレンの詰まりを疑います
所沢駅や新所沢駅、小手指駅の周辺には、中高層のマンションが多く建っています。屋上の面積が大きいと、集まる雨水の量も大きくなります。私が現場で一番よく見るのは、屋上ドレンの落ち葉詰まりです。所沢市は緑の多いまちで、秋には周辺の木々から落ち葉が屋上まで飛んできます。立上りの内側に水が溜まり、笠木の継ぎ目や外壁のクラックへ回って、最上階の天井に染みが出ます。ドレンの清掃は費用が小さく、効果は大きい作業です。
大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ
私が点検に入るとき、いつも見ている順番です。
- 屋上防水：膨れ、破れ、端部の剥がれ。防水層の改修時期を、施工記録で確認します
- シーリング：サッシまわり、パネル目地、手すりの根元。指で押して弾力が残っているかを見ます
- バルコニー排水：ドレンと排水管の詰まり。居住者さまの置物や落ち葉がよく原因になります
- ドレン（屋上・庇）：ストレーナー（ゴミ除けの金具）の状態と、オーバーフロー管（あふれた水を逃がす管）の有無
- 立上り：防水層の端部、笠木（手すりの上のカバー）との取り合い。ここが一番水を拾います
- サッシまわり：枠と外壁の取り合いのシーリング、水切りの勾配
- エキスパンションジョイント：建物同士の継ぎ目。動きが大きく、劣化も早い場所です
費用の目安をお伝えします。物件の規模や下地の状態で大きく変わりますが、防水工事は1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの参考値です。また、足場を組む工事では、足場の仮設費用が総額の2〜3割を占めることがあります。たとえば、10階建て・外周80m・工期3ヶ月の想定で、足場の費用が約168万円、ロープアクセスなら約59万円という比較例もあります。これは条件を置いた試算で、実際の見積は建物により大きく変わります。正確な金額は、現地調査のうえでお出しします。
漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由
台風の後に「最上階の天井から水が落ちている」とご連絡をいただくことがあります。足場を組むには、手配と申請で数日から数週間かかります。その間にも雨はまた降ります。
ロープアクセスは、産業用ロープで壁面に降りる工法です。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。足場を組む時間がないため、原因箇所の特定と応急処置を、早い段階で始められます。シーリングの打ち替え、ひび割れの補修、ドレンまわりの応急防水といった作業が中心です。居住者さまのバルコニーの前に足場やメッシュシートが長く張られることもないので、生活への影響も小さく済みます。
明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が現場に入ります。工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。
建物が大きく、全体の修繕が必要な場合は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法も選べます。大切なのは、工法ありきではなく、3つの中から建物にとって最適なものを比べて決めることです。詳しくは、ロープアクセス工法のご紹介と漏水対応のご案内をご覧ください。明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。
防災上の共用部の位置と修繕優先度
漏水の修繕と同じくらい、防災上の共用部の見直しは大切です。私は次の順で確認をお勧めしています。
| 共用部 | 確認すること | 優先度 |
|---|---|---|
| 受変電設備・電気室 | 浸水想定より高い位置にあるか | 高 |
| 給水ポンプ・受水槽 | 浸水時に停止しないか、予備の確保 | 高 |
| 自家発電設備 | 設置階と燃料の保管場所、稼働時間 | 高 |
| 機械式駐車場のピット | 排水ポンプの能力、冠水時の車の移動ルール | 中 |
| エレベーター | 浸水時の停止階・復旧の手順 | 中 |
| 避難通路・非常階段 | 雨で滑りやすくないか、物が置かれていないか | 中 |
所沢市は、6月から10月の出水期に、各自で土のうを持ち出せる「土のうステーション」を市内に設置しています。土のうの保管場所がない場合は、ごみ袋を使った簡易水のうの作り方も紹介しています。また、自宅が安全であれば、上の階へ移動する垂直避難や在宅避難も検討するよう呼びかけています（前掲「大雨・台風への備え」）。
マンションは、上の階へ逃げられる建物です。だからこそ、電気・水・エレベーターが止まらないことが、在宅避難の質を大きく左右します。設備の位置の確認は、居住者さまの安全そのものに直結すると、私は考えています。
市の防災ページには「マンション震災時活動マニュアル作成の手引き」も掲載されています。地震への備えですが、管理組合として災害時の役割分担を決めるときの参考になります。
所沢市で使える耐震の補助制度
所沢市の住宅政策課のページ（2026年4月24日更新）では、住宅の耐震診断と、共同住宅の構造計算再チェックの補助事業が案内されています（出典：所沢市 我が家の耐震診断補助事業のお知らせ）。
- 耐震診断：昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて建てられた住宅が対象（木造在来軸組構法の一戸建ては平成12年5月31日以前）
- 構造計算再チェック：昭和56年6月1日以降の共同住宅で、耐震性に不安がある場合が対象
市は「申請手続き前に契約を行った場合、補助金は交付できません」と注意しています。補助額や補助率は、市の案内PDFと要綱別表に記載があります。私が確認したページ本文には金額の記載がなかったため、ここでは書きません。必ず市の資料と窓口でご確認ください。窓口は住宅政策課（電話04-2998-9216）、特定既存耐震不適格建築物については建築指導課（電話04-2998-9180）です。
また、所沢市は令和8年度から令和12年度までを期間とする「所沢市建築物耐震改修促進計画」を定めています（出典：所沢市 建築物耐震改修促進計画（令和8年度～令和12年度））。大規模修繕と耐震の検討を同じ時期に進めると、調査や合意形成の手間を一度にまとめられます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 所沢市の洪水ハザードマップの対象河川はどこですか？
柳瀬川・東川・不老川の3河川です。1000年に1回程度の大雨による洪水を想定し、令和4年3月に更新されました。
Q2. 所沢市に内水ハザードマップはありますか？
あります。平成28年度から令和6年度までの水害履歴をもとにした地図で、令和7年5月版のPDFが地区別に公開されています。GIS版は公開停止中で、再公開は令和8年度以降の予定です。
Q3. 内水ハザードマップに色がなければ、浸水の心配はありませんか？
いいえ。市は「予測したものではない」「表示した箇所以外でも浸水が起こる可能性がある」と書いています。記録がないことは、安全の証明にはなりません。
Q4. 所沢市で川の水位をリアルタイムで見られますか？
見られます。市の河川監視用カメラで柳瀬川と東川の10地点の画像を、水位計で13地点の状況を確認できます。
Q5. 屋上防水の改修時期は、何年ごとですか？
建物の仕様や劣化状況で異なります。私は、築10年を過ぎたら一度点検を入れ、結果を記録に残すようお勧めしています。年数だけで決めず、現地の状態で判断してください。
Q6. 漏水の緊急対応は、足場なしでできますか？
原因箇所によります。外壁面や最上階まわりのシーリング、ひび割れ、ドレンまわりの応急処置は、ロープアクセスで対応できることが多くあります。まず現地調査をさせてください。
Q7. 大規模修繕の費用は、どれくらいを見ておけばよいですか？
30戸程度のマンションで、総工費は3,500〜5,000万円が一つの目安です。うち仮設足場が15〜25%を占める例があります。物件により大きく変わりますので、概算のお見積りは無料でお出しします。
まとめと今週動くこと3点
所沢市は、柳瀬川・東川・不老川の洪水に備えるとともに、実際に起きた浸水の記録をまとめた内水ハザードマップを活用できる市です。洪水の想定が1000年に1回程度の大雨に変わったことも、改めて確認しておきたい点です。漏水と防災の備えは、大規模修繕の計画に最初から組み込むべきだと、私は思います。
今週、理事会や管理会社さまと次の3点に動いてみてください。
- 敷地の地番を確かめ、市の内水ハザードマップ（地区別PDF）と洪水ハザードマップで、建物の位置を確認する
- 屋上ドレンとバルコニー排水の落ち葉・ごみを、本格的な落葉の季節の前に清掃する
- 受変電設備・給水ポンプ・自家発電・機械式駐車場の位置を、図面で確認して一覧にする
私はいつも理事長さまに、「雨が降る前の1時間が、降った後の100時間に勝ちます」とお伝えしています。無足場での漏水補修の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムの解説記事でもご覧いただけます。管理組合さま向けには管理組合向けのご案内、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのご案内をご用意しています。ご相談だけでも、お問い合わせフォームから遠慮なくお声がけください。所沢市は東大和市の拠点から近く、現地調査にも伺いやすい地域です。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されている所沢市、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。所沢市の洪水ハザードマップのページは2024年11月1日更新、土砂災害ハザードマップは平成28年2月作成のため、最新版が別に公開されている可能性があります。内水ハザードマップのGIS版は令和8年度以降に再公開の予定です。実際に判断される前に、所沢市の各窓口へ最新の内容をご確認ください。
これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。
出典・参考資料
- 所沢市「所沢市洪水ハザードマップ」（2024年11月1日更新）
- 所沢市「所沢市内水(浸水)ハザードマップ」（2026年10月1日更新）
- 所沢市「所沢市水害履歴」（2026年5月12日更新）
- 所沢市「大雨・台風への備え」（2025年7月10日更新）
- 所沢市「我が家の耐震診断補助事業のお知らせ」（2026年4月24日更新）
- 所沢市「所沢市建築物耐震改修促進計画（令和8年度～令和12年度）」
- 気象庁「雨の強さと降り方」
- 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
- 国土交通省・国土地理院「浸水ナビ」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月20日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
本間社長の著書のご案内
『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
川口市のマンション漏水・防災対策｜荒川・芝川の洪水と令和8年台風6号の浸水から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】
2026年10月20日 更新
川口市で分譲マンションやビルをお持ちの方に、まずお伝えしたい事実があります。令和8年6月3日の台風第6号では、埼玉県の第1報で川口市の床上浸水が12件、床下浸水が45件と報告されました。人的被害の報告はありませんでした（出典：埼玉県 令和8年6月3日の台風第6号による被害状況について（第1報））。
私は株式会社明誠の本間幸紘です。拠点は東京都東大和市で、埼玉県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、自分の手でやってきた人間です。
この日、県の資料に載っている近隣の観測値は、さいたまで累計126.0mm、1時間最大26.5mmでした。越谷も1時間最大26.5mmです。川口市の観測値は資料にありません。ただ、気象庁の表では、1時間20mm以上30mm未満が「強い雨」にあたります（出典：気象庁 雨の強さと降り方）。「非常に激しい雨」の手前の雨でも、床上浸水が出たのです。川口市の漏水と浸水は、数字の大きい豪雨だけの話ではないと、私は受け止めています。
今日は、川口市・埼玉県・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、川口市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。
なお、この記事では、川口市の公式ページで川口市に関係すると確認できた内容だけを書きます。県や国の広域資料に出てくる河川を、川口市のものとして並べることはしません。
結論：川口市で優先すべきは「雨の通り道の点検」「地下・低層階の浸水対策」「電気設備の位置の確認」です
先に結論を申し上げます。川口市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。
- 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：強い雨でも、排水が詰まっていれば水は壁や窓を伝って室内に入ります
- 敷地と地下・半地下の駐車場、1階の電気室の位置を、洪水と内水の両方の資料で確認する：川口市の水害ハザードマップ作成状況では、内水（雨水出水）の欄が「なし」です。だからこそ、市の内水氾濫履歴を自分で見る必要があります
- 受変電設備・給水ポンプ・自家発電の設置階を一覧にして、浸水想定より高い位置にあるかを確かめる
この3つは、どれも大規模修繕の計画に組み込めます。後回しにすると、台風が近づいてから慌てて動くことになります。
川口市のハザードマップを1枚で読む
川口市が公表している水害ハザードマップの作成状況は、次のとおりです（出典：川口市 宅地建物取引業者の方へ 水害ハザードマップの作成状況、2026年5月12日更新）。
| 種類 | 川口市の状況 | 補足 |
|---|---|---|
| 洪水（国管理河川：荒川・利根川） | あり | 防災本（川口市防災ハンドブック）。想定最大規模降雨を前提に2021年5月に作成 |
| 洪水（県管理河川） | あり | 芝川、新芝川、中川、綾瀬川、鴨川、鴻沼川、菖蒲川、笹目川。想定最大規模降雨を前提に作成 |
| 雨水出水（内水） | なし | 市の作成状況表では「なし」 |
| 高潮 | なし | 市の作成状況表では「なし」 |
洪水の図は、市の防災ハンドブックから確認できます（出典：川口市 洪水ハザードマップ（防災本抜粋））。荒川、利根川、芝川・新芝川、中川・綾瀬川、鴨川・鴻沼川、菖蒲川・笹目川の図が、地区ごとのページに分かれています。このページには、最新のハザードマップは別に公開されている場合があり、抜粋は古い可能性があるとの注記があります。ご自身の建物の住所は、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」でも照らし合わせてください。
荒川の洪水：市は「南部と西部が浸水し、北部へ避難」としています
川口市の防災ハンドブックは、荒川の氾濫を、72時間の総雨量632mmという最大規模の降雨で想定しています。浸水深は0.5m未満から10〜20m未満まで5段階で色分けされ、家屋倒壊等氾濫想定区域も示されています。
市の説明では、氾濫した場合は市内の南部と西部が浸水すると予想されるため、市内北部の方面へ避難するようにとされています。荒川や芝川沿いは標高が低く、浸水の危険性が高いという記載もあります（出典：川口市 防災本（荒川の洪水に関するページ））。
同じ説明には、シミュレーションは対象河川以外の決壊や、想定を超える降雨、内水氾濫を考慮していないとも書かれています。図の色が付いていないから安全、とは読まないでください。
県管理河川：川口市に関わる河川を押さえます
川口市のページによると、埼玉県が想定し得る最大規模の降雨で作り直した洪水浸水想定区域図のうち、川口市に関わる河川は次のとおりです（出典：川口市 埼玉県が新たな洪水浸水想定区域図等を公表しました、2020年6月5日更新）。
- 以前からの図があった5河川：芝川、新芝川、鴨川、鴻沼川、綾瀬川
- 新たに加わった7河川：菖蒲川、藤右衛門川、伝八川、辰井川など（河川名の一覧は市のページでご確認ください）
ここで私が気をつけているのは、河川名の扱いです。県の資料は18河川を対象にしており、川口市のページに名前が出る河川だけが川口市に関わる河川です。建物ごとの浸水の深さや範囲は、図の細かい部分を住所で確認してください。
内水は、市の「内水氾濫履歴」で実際の場所を見ます
川口市の「内水害（内水氾濫）に注意しましょう」のページ（2026年7月24日更新）では、内水を、排水が追いつかない場合や、本川の水位が上がって小さな川へ水が逆流する場合に起こるものと説明しています（出典：川口市 内水害（内水氾濫）に注意しましょう）。
同じページで、市は過去の内水氾濫履歴の一覧を公開しています。平成17年以降の、市が通報などで確認できた箇所の記録で、全件を網羅したものではありません。私がこのPDFを読んで目に留まった町名を、いくつかご紹介します（出典：川口市 内水氾濫履歴一覧）。
- 記録の件数が多い町名：大字東本郷、上青木1丁目、大字峯、幸町3丁目、並木1丁目、大字安行領根岸など
- 発生が多い日：平成23年8月26日の大雨、平成21年8月の集中豪雨、平成21年10月の台風18号、令和元年10月の台風19号、令和5年6月の台風2号など
履歴の一覧には、上に挙げた以外にも数多くの町名があります。建物の住所の町名で、一度は探してみてください。町名が載っていれば、過去に市が把握した水の問題が、その近くであったということです。
地域特性と漏水事故の関係
荒川・芝川沿いの低地：地下・低層階の設備が水の影響を受けます
先に紹介したように、川口市の防災ハンドブックは、荒川や芝川沿いの標高が低いことを指摘しています。標高が低い場所では、洪水だけでなく、雨水が排水しきれずに道路や敷地へあふれる内水の影響も受けやすくなります。
国土交通省と経済産業省は、建築物の電気設備の浸水対策ガイドラインで、受変電設備などの配置を、浸水の想定より高い位置に考えるよう示しています（出典：国土交通省・経済産業省 建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン）。大規模修繕のときに、外壁や防水と一緒に、電気室や給水ポンプの位置を点検の対象に入れておくと、後の備えが楽になります。
築年数の進んだ中規模マンション：シーリングの切れが入口になります
築30年前後の建物では、サッシまわりやエキスパンションジョイントのシーリングが硬化して切れます。強い雨のとき、切れた隙間から水が入り、外壁タイルの浮きから入る水と合わさって「どこから入っているのか分からない漏水」になりがちです。
川口市の令和8年6月の台風6号で、近隣の観測が1時間最大26.5mmだった点を思い出してください。この程度の雨でも、劣化した部分があれば水は入ります。
屋上が広い中高層マンション：ドレンの詰まりを疑います
屋上面積が大きいと、集まる雨水の量も大きくなります。私が現場で一番よく見るのは、屋上ドレンの落ち葉詰まりです。立上りの内側に水が溜まり、笠木の継ぎ目や外壁のクラックへ回って、最上階の天井に染みが出ます。ドレンの清掃は費用が小さく、効果は大きい作業です。
大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ
私が点検に入るとき、いつも見ている順番です。
- 屋上防水：膨れ、破れ、端部の剥がれ。防水層の改修時期を、施工記録で確認します
- シーリング：サッシまわり、パネル目地、手すりの根元。指で押して弾力が残っているかを見ます
- バルコニー排水：ドレンと排水管の詰まり。居住者さまの置物や落ち葉がよく原因になります
- ドレン（屋上・庇）：ストレーナー（ゴミ除けの金具）の状態と、オーバーフロー管（あふれた水を逃がす管）の有無
- 立上り：防水層の端部、笠木（手すりの上のカバー）との取り合い。ここが一番水を拾います
- サッシまわり：枠と外壁の取り合いのシーリング、水切りの勾配
- エキスパンションジョイント：建物同士の継ぎ目。動きが大きく、劣化も早い場所です
費用の目安をお伝えします。物件の規模や下地の状態で大きく変わりますが、防水工事は1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの参考値です。また、足場を組む工事では、足場の仮設費用が総額の2〜3割を占めることがあります。たとえば、10階建て・外周80m・工期3ヶ月の想定で、足場の費用が約168万円、ロープアクセスなら約59万円という比較例もあります。これは条件を置いた試算で、実際の見積は建物により大きく変わります。正確な金額は、現地調査のうえでお出しします。
漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由
台風の後に「最上階の天井から水が落ちている」とご連絡をいただくことがあります。足場を組むには、手配と申請で数日から数週間かかります。その間にも雨はまた降ります。
ロープアクセスは、産業用ロープで壁面に降りる工法です。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。足場を組む時間がないため、原因箇所の特定と応急処置を、早い段階で始められます。シーリングの打ち替え、ひび割れの補修、ドレンまわりの応急防水といった作業が中心です。
明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が現場に入ります。工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。
建物が大きく、全体の修繕が必要な場合は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法も選べます。大切なのは、工法ありきではなく、3つの中から建物にとって最適なものを比べて決めることです。詳しくは、ロープアクセス工法のご紹介と漏水対応のご案内をご覧ください。明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。
防災上の共用部の位置と修繕優先度
漏水の修繕と同じくらい、防災上の共用部の見直しは大切です。私は次の順で確認をお勧めしています。
| 共用部 | 確認すること | 優先度 |
|---|---|---|
| 受変電設備・電気室 | 浸水想定より高い位置にあるか | 高 |
| 給水ポンプ・受水槽 | 浸水時に停止しないか、予備の確保 | 高 |
| 自家発電設備 | 設置階と燃料の保管場所、稼働時間 | 高 |
| エレベーター | 浸水時の停止階・復旧の手順 | 中 |
| 避難通路・非常階段 | 雨で滑りやすくないか、物が置かれていないか | 中 |
| 地下・半地下の駐車場 | 止水板や土のうの備え、車の避難ルール | 中 |
川口市は、内水害への備えとして、大雨の前に土のうや止水板を早めに用意しておくこと、集水ますのふたの落ち葉やごみを取り除くことを呼びかけています。地下空間は、地上の様子が見えず、水が一気に流れ込み、水圧でドアが開かなくなるおそれがあるとして、危険だと説明されています（前掲の市のページ）。
液状化についても、市は液状化マップを公開しています。北部東京湾地震を想定した50メートル単位の図で、目安であり、個別の土地の調査が必要とされています（出典：川口市 わが家の液状化対策／土地・地盤を調べる）。この液状化の記載は2019年3月15日更新の古い内容です。建物の地盤について判断する際は、最新の資料や専門家の調査で確認してください。
川口市で使えるマンションの防災・耐震の制度
防災体制認定マンション制度
川口市には、市内の既存の分譲マンションを対象に、防災への取り組みを市が認定する制度があります。市のよくある質問ページ（2024年6月19日更新）によると、認定には次のような取り組みが求められます（出典：川口市 よくあるご質問（防災体制認定マンション））。
- マンション内での防災組織の結成
- 防災備蓄倉庫の確保
- 年1回の防災訓練（書面のみは不可）
- 水（1人1日3リットル）と食料（1人1日3食）の備蓄
- 地震時管制運転付きエレベーターの点検で「指摘無し」であること
申請は無料で、書類が整っていれば認定まで2週間程度とされています。認定を受けたマンションは、認定マークを不動産広告や総会資料に使えます。この制度自体に補助金はありません。窓口は住宅政策課（電話048-242-6326）です。
耐震診断・改修の補助金
川口市の建築安全課のページ（2026年4月16日更新）に、「令和8年度の新規受付を開始しました」との記載があります（出典：川口市 建築物の耐震診断・改修補助金制度について）。対象にはマンションの区分があり、市の定義は、耐火建築物または準耐火建築物の共同住宅で、延べ面積が1,000㎡以上、地階を除く階数が原則3階以上のものです。
補助率と限度額は、私が確認したページには記載がありませんでした。補助金交付決定通知書を受け取る前に業者と契約すると補助の対象にならない、と市は注意しています。窓口は建築安全課 建築指導係（電話048-242-6344、048-258-1199）です。金額や条件は、必ず市の窓口でご確認ください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 川口市に内水ハザードマップはありますか？
市の水害ハザードマップ作成状況（2026年5月12日更新）では、雨水出水（内水）は「なし」です。市は代わりに、内水氾濫履歴の一覧を公開しています。建物の町名で探してみてください。
Q2. 荒川が氾濫したとき、川口市はどうなると想定されていますか？
市の防災ハンドブックでは、72時間総雨量632mmの最大規模の降雨を想定し、市内の南部と西部が浸水すると予想されています。市内北部の方面へ避難するよう案内されています。
Q3. 令和8年の台風6号で、川口市はどうなりましたか？
埼玉県の第1報（2026年6月3日17時）で、床上浸水12件、床下浸水45件、人的被害なしと報告されています。第1報のため、数値は後で変わる可能性があります。
Q4. 屋上防水の改修時期は、何年ごとですか？
建物の仕様や劣化状況で異なります。私は、築10年を過ぎたら一度点検を入れ、結果を記録に残すようお勧めしています。年数だけで決めず、現地の状態で判断してください。
Q5. 漏水の緊急対応は、足場なしでできますか？
原因箇所によります。外壁面や最上階まわりのシーリング、ひび割れ、ドレンまわりの応急処置は、ロープアクセスで対応できることが多くあります。屋内側の原因なら、足場も不要です。まず現地調査をさせてください。
Q6. 大規模修繕の費用は、どれくらいを見ておけばよいですか？
30戸程度のマンションで、総工費は3,500〜5,000万円が一つの目安です。うち仮設足場が15〜25%を占める例があります。物件により大きく変わりますので、概算のお見積りは無料でお出しします。
Q7. 防災体制認定マンションの認定を受けるメリットは何ですか？
市の説明では、認定マークを不動産広告、マンションのウェブサイト、総会資料に使えます。申請は無料です。ただし、この制度自体に補助金はありません。
まとめと今週動くこと3点
川口市は、荒川や芝川の洪水に備える必要があり、同時に、内水ハザードマップが未作成のため、過去の内水氾濫履歴を自分で確認する必要がある市です。令和8年6月の台風6号の浸水も、記憶に新しいところです。漏水と防災の備えは、大規模修繕の計画に最初から組み込むべきだと、私は思います。
今週、理事会や管理会社さまと次の3点に動いてみてください。
- 市の内水氾濫履歴の一覧で、建物の町名を探し、国土交通省のハザードマップポータルで洪水の浸水想定も確認する
- 屋上ドレンとバルコニー排水の詰まりを、台風シーズンが終わる前に清掃する
- 受変電設備・給水ポンプ・自家発電の設置位置を、図面で確認して一覧にする
私はいつも理事長さまに、「雨が降る前の1時間が、降った後の100時間に勝ちます」とお伝えしています。無足場での漏水補修の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムの解説記事でもご覧いただけます。管理組合さま向けには管理組合向けのご案内、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのご案内をご用意しています。ご相談だけでも、お問い合わせフォームから遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されている川口市、埼玉県、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。川口市の洪水ハザードマップの抜粋ページは2021年8月更新、県管理河川のページは2020年6月更新のため、最新版が別に公開されている可能性があります。実際に判断される前に、川口市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。
出典・参考資料
- 川口市「宅地建物取引業者の方へ 水害ハザードマップの作成状況」（2026年5月12日更新）
- 川口市「洪水ハザードマップ（防災本抜粋）」（2021年8月16日更新）
- 川口市「防災本 荒川の洪水に関するページ」
- 川口市「埼玉県が新たな洪水浸水想定区域図等を公表しました」（2020年6月5日更新）
- 川口市「内水害（内水氾濫）に注意しましょう」（2026年7月24日更新）
- 川口市「内水氾濫履歴一覧」
- 川口市「わが家の液状化対策／土地・地盤を調べる」（2019年3月15日更新）
- 川口市「よくあるご質問（防災体制認定マンション）」（2024年6月19日更新）
- 川口市「建築物の耐震診断・改修補助金制度について」（2026年4月16日更新）
- 埼玉県「令和8年6月3日の台風第6号による被害状況について（第1報）」
- 気象庁「雨の強さと降り方」
- 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
- 国土交通省・国土地理院「ハザードマップポータルサイト」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月20日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
本間社長の著書のご案内
『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
さいたま市南区の管理組合が使える無料相談・支援制度10選｜南区役所のマンション管理相談・アドバイザー派遣・11月1日セミナーまで【令和8年度版】
2026年10月20日 更新
さいたま市南区のマンションの理事長さまから、こんな相談を受けることがあります。
「大規模修繕の時期が近づいてきた。管理会社の説明だけで決めるのは不安だが、第三者に頼むと費用がかかりそうで、積立金から出しづらい」
南区の管理組合にとって心強いのは、市のマンション管理相談の会場の一つが、南区役所そのものだという点です。毎月第3火曜日に、南区役所6階のくらし応援室で開かれています（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、2026年3月31日更新）。JR武蔵浦和駅の西口から徒歩1分と案内されている庁舎ですので（出典：さいたま市「南区役所の庁舎案内」、2026年9月16日更新）、理事さんも足を運びやすいと思います。
申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月20日時点で南区の管理組合が使える窓口を、「無料」の根拠とあわせて整理します。
先にお伝えしておくと、期限が近いものが2つあります。11月1日（日）に大宮区役所で開かれるセミナーの申込（10月29日まで）と、アドバイザー派遣の申請（派遣希望日の30日以上前、予算がなくなり次第終了）です。
結論：南区で使える窓口は10、費用が無料と明記されているのは5つ
公式ページで確認できたものを一覧にしました。「無料」と書けるのは、公式ページに費用の記載があったものだけです。
| # | 制度・窓口 | 対応する人 | 費用 | 申込先 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | マンション管理相談（南区役所・市役所・大宮区役所） | マンション管理士等（1枠約1時間） | 無料 | 住宅政策課 048-829-1518 |
| 2 | マンション大規模修繕相談（さいたま市役所） | 同上 | 無料 | 同上 |
| 3 | ライフサイクルシミュレーション相談 | 住宅金融支援機構の職員 | 無料 | 同上 |
| 4 | さいたま市分譲マンションアドバイザー派遣 | マンション管理士（年度内2回まで） | 無料（会場使用料・資料費は申請者負担） | 同上 |
| 5 | 住まい相談プラザ（JR大宮駅構内） | NPO・マンション管理士等（毎週日曜） | 無料 | 048-658-3017 |
| 6 | 区役所の法律相談（弁護士等・南区くらし応援室で予約） | 弁護士等 | 市の案内は「無料で応じています」（個人向け） | 南区くらし応援室 048-844-7136 |
| 7 | マンション管理基礎セミナー | 講演・交流会 | ページに費用の記載なし | 住宅政策課 048-829-1518 |
| 8 | マンション管理センターの電話相談 | 専門相談員 | ページに費用の記載なし | 03-3222-1517／03-3222-1519 |
| 9 | 日管連の管理計画認定制度相談ダイヤル | マンション管理士の団体 | ページに費用の記載なし | 03-5801-0858 |
| 10 | 法テラス | 弁護士等 | 条件により無料 | 0570-078374 |
ここで一つ、注意があります。埼玉県には「分譲マンションアドバイザーの無料派遣」がありますが、市部向けの対象は熊谷市・飯能市・狭山市など19市で、さいたま市は含まれていません。しかも県の制度は、令和8年度の申請が予算上限に達して終了しています（出典：埼玉県「市部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」、2026年7月6日掲載）。南区の場合は、市の派遣制度（上の4）が入口になります。
なお、市には劣化調査の費用を補助する制度もありますが、これは「無料」ではなく補助金です。この記事では対象にしていません。
南区役所で受けられるマンション管理相談：まずここから
私が南区の管理組合に最初にお勧めするのは、この相談です。市の案内を整理すると、次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 南区の会場と日程 | 南区役所6階（くらし応援室 相談室）：毎月第3火曜日 |
| 他の会場 | さいたま市役所10階（浦和区）：毎月第3水曜日／大宮区役所2階：毎月第4月曜日 |
| 時間 | 14時〜15時、15時〜16時の2枠（市のページで時間が書かれているのは南区役所の行） |
| 費用 | 無料 |
| 申込 | 相談日の5開庁日前まで。窓口、電子申請、郵送、FAX、メールのいずれか。先着順 |
| 回数 | 年度内に各相談1回まで |
| 注意 | 開始から15分以上遅れるとキャンセル扱いで、利用回数に数えられる |
| 休止 | 国民の祝日にあたる場合は実施されません。予算等の都合で実施できない場合もあります |
相談できる内容は、管理組合の設立・運営、管理規約、管理費や修繕積立金、管理委託契約、長期修繕計画の作成・見直し、管理計画の認定などです。
直近の日程
暦で数えると、南区役所の次回は11月17日（火）、続いて12月15日（火）、令和9年1月19日（火）です。今日（10月20日）が10月の第3火曜日にあたりますが、申込の締切（5開庁日前）はすでに過ぎています。
申込の目安は、11月17日の回が11月10日、12月15日の回が12月8日、1月19日の回が1月12日です。市役所の回を選ぶ場合は、11月18日（水）なら11月11日、12月16日（水）なら12月9日が目安です。市のページには令和8年度の開催日の一覧が載っていませんでしたので、日付はすべて暦からの計算です。祝日や、年末年始の開庁状況で変わることがありますので、申込の際に住宅政策課で確認してください。
相談は見積依頼の前に使う
私が現場でよく見る遠回りがあります。施工会社から見積書が届いたあとで「そもそもこの工事範囲は適切なのか」と迷い、総会の日程がずれ込むケースです。
第三者に相談するなら、見積依頼の前のほうが効果は大きいと私は考えています。
費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで当社の参考値ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が目安です。実際の金額は、建物の状態や仕様で大きく変わります。
大規模修繕相談とシミュレーション相談：お金の見通しを無料で立てる
管理相談より一歩踏み込みたい組合には、同じ住宅政策課の2つの窓口があります。会場はどちらもさいたま市役所（浦和区常盤六丁目）の10階です。
マンション大規模修繕相談（市役所・毎月第4木曜）
内容は、大規模修繕工事や、建物の保全・維持のための修繕工事です。毎月第4木曜日に14時〜15時と15時〜16時の2枠。費用は無料、申込は相談日の5開庁日前までです（出典：同上、さいたま市「マンションの管理等に関する相談」）。
10月22日（木）は締切を過ぎています。次は11月26日（木）で、申込の目安は11月18日。その次は12月24日（木）で、目安は12月17日です。
ライフサイクルシミュレーション相談（毎月第4月曜・市役所）
住宅金融支援機構の職員が、長期修繕計画の作成や見直しを支援してくれます。費用は無料です。毎月第4月曜日に、14時〜14時50分と15時〜15時50分の2枠で実施されます。同一人につき年度内1回限りで、先着順です。国民の祝日にあたる日や、会場を確保できなかった日は実施されません（出典：さいたま市「マンションライフサイクルシミュレーション相談」、2026年7月31日更新）。
10月26日（月）は申込が終わっている計算です。11月23日は祝日ですので、次の候補は12月28日（申込の目安は12月21日）になります。年末ですので、開催の有無は住宅政策課で確認してください。
修繕積立金が足りるのかどうか、という悩みは、感覚ではなく数字で見たほうが理事会の議論が前に進みます。私が提案の前に確認をお願いする資料の一つも、この種の収支計画です。
専門家を呼ぶなら：さいたま市分譲マンションアドバイザー派遣
「相談に出向く時間が取れない」「理事会の場で専門家に直接話してほしい」という組合には、市の派遣制度が向いています（出典：さいたま市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」、2026年7月31日更新）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 派遣される人 | マンション管理士の資格を持つ分譲マンションアドバイザー |
| 回数 | 同一年度内で2回まで |
| 費用 | 派遣費用は無料。ただし会場使用料や資料費は申請者の負担 |
| 申込 | 電子申請・窓口・郵送・FAX・メールのいずれか |
| 期限 | 派遣希望日の30日以上前。予算がなくなり次第、締め切り |
| 窓口 | 住宅政策課 マンション管理支援係 048-829-1518 |
対象は、市内の分譲マンションの管理組合や、その管理者・理事、管理組合がない場合の区分所有者です。
一方で、対象外もはっきりしています。調査・診断・工事の受注、業者紹介、居住者間の紛争の解決、調停中・裁判中の相談、総会での説明は含まれません。
「予算がなくなり次第」という書き方ですから、使うなら早めの申込をお勧めします。たとえば12月16日の理事会に専門家を呼びたいなら、11月16日までに申請する計算です。
日曜に動けるなら：JR大宮駅構内の住まい相談プラザ
平日に時間が取れない役員さんには、埼玉県住宅供給公社の窓口が現実的です（出典：埼玉県「マンション管理相談・セミナー」）。会場はJR大宮駅構内ですが、日曜に開いている点が強みです。
- 日時：毎週日曜日、13時〜と14時15分〜の2回。1回あたり最長1時間で事前予約制
- 費用：無料
- 予約：電話 048-658-3017（年末年始を除く10時〜18時30分）、またはウェブ受付（24時間）
- 相談員：NPOのメンバーやマンション管理士
- 相談分野：管理規約、総会、理事会、財務、管理費の滞納、長期修繕計画、大規模修繕工事など
なお、この県のページの掲載日は2023年12月22日です。内容は変わっている可能性がありますので、予約の電話で現在の運用を確かめてください。
南区くらし応援室の法律相談：滞納や区分所有トラブルは弁護士の領域
管理費の滞納、共用部分の使い方をめぐる争い、騒音。こうした問題は、管理士ではなく弁護士の領域になることがあります。
さいたま市は、各区役所で弁護士による法律相談（民事一般）を行っています。市の案内には「各区役所では、弁護士による法律相談など、さまざまな相談に無料で応じています」と書かれています。南区の予約窓口は、南区役所6階のくらし応援室です（出典：さいたま市「市民相談」、2026年6月3日更新）。
- 予約：相談日の40日前から7開庁日前までに、電子申請または南区くらし応援室へ電話（048-844-7136・直通）。窓口でも受け付けています
- 時間：弁護士の法律相談（民事一般）は13時〜17時（予約制）
- 日程：令和8年度版の市民相談日程表（PDF）が公開されています
- 開庁：南区役所は月曜〜金曜の8時30分〜17時15分（祝日・年末年始を除く）です
注意点が3つあります。
1つ目は、対象が個人に限られることです。市のページには「市内在住の方に限ります。会社等の法人、その他の団体は予約できません」とあります。管理組合という団体の名前では予約できない可能性がありますので、理事個人や区分所有者の方の相談として申し込めるかを、くらし応援室に確認してください。
2つ目は、曜日です。日程表のPDFは表が崩れて読み取れず、南区の実施曜日をこの記事では断定していません。申込前に、日程表かくらし応援室でご確認ください。
3つ目は、利用回数です。予約制の相談は、同じ相談種別について1人年度1回までで、同じ種別を複数の区で予約することもできません。無断キャンセルは1回利用したものとみなされます。
また、市のマンション管理支援のページには、管理費の滞納や騒音などのトラブルを、法務大臣認証の民間事業者が話し合いで解決する「かいけつサポート」が紹介されています。このページに費用の記載はありません（出典：さいたま市「マンション管理支援について」、2026年9月24日更新）。
セミナー：11月1日は大宮、令和9年3月9日は浦和
市と県のネットワークが開く「マンション管理基礎セミナー」は、令和8年度に3回の予定です（出典：さいたま市「マンション管理基礎セミナー」、2026年10月5日更新）。
| 日程 | 内容 | 会場 |
|---|---|---|
| 8月22日（土） | 第1回（開催済み） | 大宮区役所 |
| 11月1日（日） | 13時〜16時40分 講演・交流会 | 大宮区役所2階 大会議室 |
| 令和9年3月9日 | 13時〜16時40分。内容未定 | 浦和コミュニティーセンター |
11月1日の申込期間は10月5日〜10月29日です。電子申請、窓口、郵送、FAXで受け付け、先着順、1回の申込につき2名までです。定員は講演が60名、交流会が30名です。参加費の記載は確認できませんでした。申込が間に合うのは、あと9日です。
3月9日の回は内容が未定で、変更される可能性があると市のページに書かれています。
交流会がある点を、私は評価しています。他のマンションの理事がどんな工事の進め方をしたのか、生の声を聞けるのは貴重です。見積の比較で迷っているときに、別の組合の方から「うちはこの項目を外した」と聞いて、工事範囲を見直せたという話は、私もよく耳にします。
国・全国組織の相談窓口：平日の電話で確認できること
電話で済ませたい場合は、全国組織の窓口があります。
マンション管理センターの電話相談
公益財団法人マンション管理センターの電話相談は、管理組合運営・管理規約等が03-3222-1517、建物・設備の維持管理が03-3222-1519。月曜〜金曜の9時30分〜17時、祝日と年末年始は休みです。対象は管理組合の皆さま等で、ページに費用の記載はありません（出典：マンション管理センター「電話相談」）。
日管連（日本マンション管理士会連合会）の相談ダイヤル
国土交通省の管理計画認定制度の案内資料に、日本マンション管理士会連合会の「マンション管理計画認定制度相談ダイヤル」が載っています。受付は月曜〜金曜の10時〜17時（祝日、年末年始を除く）、費用の記載はありません。この資料は令和4年の開設時のものですので、現在の受付時間は電話でご確認ください（出典：国土交通省 管理計画認定制度の案内資料、制度の概要は国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。
マンション管理業協会の相談窓口
一般社団法人マンション管理業協会にも相談業務があります。専用番号は050-3733-8982で、受付は10時〜16時30分（正午〜13時は昼休み）です。ページには、対象者と費用の記載はありませんでした。管理会社との関係に悩んでいる場合は、確認先の一つになります（出典：マンション管理業協会「相談業務」）。
法テラス
法テラスのサポートダイヤルは0570-078374（平日9時〜21時、土曜9時〜17時）です。無料法律相談には資力などの条件があるため、対象かどうかは窓口で確認が必要です（出典：法テラス埼玉）。
何を用意していけばいいか：3点セットで相談の中身が変わる
どの窓口でも、手ぶらで行くと話が一般論で終わります。私は次の3点を持参するようにお願いしています。
- 直近の総会議事録（修繕に関する決議や、積立金の議論が分かるもの）
- 長期修繕計画（作成時期と、直近の見直し時期が分かるもの）
- 管理規約（特に、修繕積立金と専有部分の工事に関する条文）
加えて、相談したい論点を紙1枚にまとめてください。「築年数」「戸数」「次回の大規模修繕の予定時期」「いまの積立金の残高と月額」の4つが書いてあれば十分です。
工法の選択肢も、相談の前に知っておく
相談の場では、工事の中身に話が及ぶことがあります。ここで知っておいてほしいのが、足場を組む通常の工法だけが選択肢ではないということです。
明誠は、通常足場、ロープアクセス（無足場）、両者を組み合わせたハイブリッドの3工法から、建物に合う方法を提案しています（明誠のロープアクセス工法の技術詳細）。ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。足場に比べて、仮設費と工期の面で差が出る場合があります。
参考値として、10階建て・外周80m・工期3か月の想定では、足場が約168万円、ロープアクセスが約59万円という試算を、私は使っています（物件により大きく変動します）。
実績は、約6,000棟のマンション・ビル・ホテルです。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技能訓練はIRATAの水準に沿って行っています。安全管理の考え方は明誠の安全管理にまとめています。
より詳しい技術情報は、姉妹サイトロープアクセスドットコムにあります。ロープアクセスドットコムの解説は、同業者やフランチャイズ加盟を検討される方向けの内容です。
明誠の考え方は明誠の理念に、管理組合さま向けの進め方は管理組合向けサービスのご案内に書いています。これまでの工事は、明誠の施工事例からご覧いただけます。
まとめ＋今週動くこと3点
南区の管理組合には、費用が無料と公式に書かれた窓口が5つあり、個人向けの法律相談や費用の記載がないものを含めると10の入口があります。しかも最初の入口である管理相談は、区役所の6階で受けられます。まず第三者に話を聞くだけなら、お金のかからないものがそろっています。
今週動いていただきたいのは、次の3点です。
- 11月1日のセミナーに出るか、理事会で決める（申込は10月29日まで。電子申請か、住宅政策課 048-829-1518）
- 11月17日（南区役所）のマンション管理相談の枠を確認する（申込の目安は11月10日）
- 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点セットを、理事会で1冊にまとめる
私が現場で20年やってきて、一番悔しい思いをするのは、準備不足のまま見積書だけが先に走ってしまうことです。相談は無料でも、使う順番で結果が変わります。
工法や見積の見方で迷われたら、お問い合わせフォームからもご相談ください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
よくあるご質問
Q. 南区のマンション管理相談は、本当に無料ですか？
A. さいたま市のページに費用は無料と書かれています。通話料や交通費は別です。年度内に利用できるのは、各相談につき1回までです。
Q. 南区役所でマンション管理相談は受けられますか？
A. 受けられます。市のページでは、南区役所6階で毎月第3火曜日に開かれています。時間は14時〜15時と15時〜16時の2枠で、申込は相談日の5開庁日前までです。祝日にあたる日は実施されません。
Q. 南区のマンションは、埼玉県のアドバイザー派遣を使えますか？
A. 県の市部向け派遣の対象は19市で、さいたま市は含まれていません。さいたま市の分譲マンションアドバイザー派遣（年度内2回まで、派遣費用は無料）が入口になります。
Q. アドバイザー派遣は、申込から実施までどのくらいかかりますか？
A. 申請は派遣希望日の30日以上前に出す決まりです。予算がなくなり次第締め切られるため、希望日から逆算して早めに出してください。
Q. 賃貸マンションのオーナーも使えますか？
A. 市の相談・派遣制度の対象は分譲マンションの管理組合や区分所有者です。賃貸一棟のオーナーさまの相談は、法テラスやマンション管理センターなど、対象が広い窓口が現実的です。
Q. 相談で、特定の工事会社を紹介してもらえますか？
A. アドバイザー派遣では、業者紹介や工事の受注は対象外と市が定めています。業者選びは組合ご自身で行うことになります。
Q. 大規模修繕の費用はどのくらいが目安ですか？
A. 30戸規模で3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。物件の状態で大きく変わるため、概算の試算は無料の相談や、複数社への見積依頼で確かめてください。
Q. 弁護士に管理費の滞納を相談できますか？
A. 区役所の法律相談は民事一般を扱います。ただし、対象は市内在住の個人で、法人・団体は予約できません。予約制の相談は種別ごとに年度1回までです。南区の予約は、くらし応援室（048-844-7136）で受け付けています。
出典・参考資料
- さいたま市「分譲マンション」
- さいたま市「マンションの管理等に関する相談」（2026年3月31日更新）
- さいたま市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」（2026年7月31日更新）
- さいたま市「マンションライフサイクルシミュレーション相談」（2026年7月31日更新）
- さいたま市「マンション管理基礎セミナー」（2026年10月5日更新）
- さいたま市「マンション管理支援について」（2026年9月24日更新）
- さいたま市「市民相談」（2026年6月3日更新）
- さいたま市「令和8年度版 市民相談日程表」
- さいたま市南区「南区役所の庁舎案内」（2026年9月16日更新）
- 埼玉県「市部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」（2026年7月6日掲載）
- 埼玉県「マンション管理相談・セミナー」
- 公益財団法人マンション管理センター「電話相談」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 国土交通省「管理計画認定制度の案内資料」
- 一般社団法人マンション管理業協会「相談業務」
- 法テラス「法テラス埼玉」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。
最終更新：2026年10月20日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・埼玉県・マンション管理センター・マンション管理業協会・法テラスの公式情報をもとに執筆しています。令和8年度の相談日の一覧はさいたま市のページに掲載がなく、本文の日付は暦からの計算です。南区の法律相談の曜日は日程表で確認してください。埼玉県の住まい相談プラザのページは掲載日が2023年12月22日、日管連の資料は令和4年の開設時のものです。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、さいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
さいたま市中央区の管理組合が使える無料相談・支援制度10選｜マンション管理相談・大規模修繕相談・アドバイザー派遣・11月1日セミナーまで【令和8年度版】
2026年10月20日 更新
さいたま市中央区のマンションの理事長さまから、こんな相談を受けることがあります。
「修繕の時期が近づいてきた。管理会社の話だけで決めるのは不安だが、第三者に頼むと費用がかかりそうで、積立金から出しづらい」
中央区の管理組合が最初に知っておきたいのは、市の無料相談の会場が区内にはない、という点です。さいたま市のマンション管理相談は、南区役所・さいたま市役所（浦和区）・大宮区役所で開かれています（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、2026年3月31日更新）。中央区役所（下落合）には会場がありませんので、行き先と日程を先に決めておくと動きやすくなります。
申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月20日時点で中央区の管理組合が使える窓口を、「無料」の根拠とあわせて整理します。
先にお伝えしておくと、期限が近いものが2つあります。11月1日（日）に大宮区役所で開かれるセミナーの申込（10月29日まで）と、アドバイザー派遣の申請（派遣希望日の30日以上前、予算がなくなり次第終了）です。
結論：中央区で使える窓口は10、費用が無料と明記されているのは5つ
公式ページで確認できたものを一覧にしました。「無料」と書けるのは、公式ページに費用の記載があったものだけです。
| # | 制度・窓口 | 対応する人 | 費用 | 申込先 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | マンション管理相談（市役所・南区役所・大宮区役所） | マンション管理士等（1枠約1時間） | 無料 | 住宅政策課 048-829-1518 |
| 2 | マンション大規模修繕相談（さいたま市役所） | 同上 | 無料 | 同上 |
| 3 | ライフサイクルシミュレーション相談 | 住宅金融支援機構の職員 | 無料 | 同上 |
| 4 | さいたま市分譲マンションアドバイザー派遣 | マンション管理士（年度内2回まで） | 無料（会場費・資料費は組合負担） | 同上 |
| 5 | 住まい相談プラザ（JR大宮駅構内） | NPO・マンション管理士等（毎週日曜） | 無料 | 048-658-3017 |
| 6 | 区役所の法律相談（弁護士等・中央区くらし応援室で予約） | 弁護士等 | 市の案内は「無料で応じています」（個人向け） | 中央区くらし応援室 048-840-6026 |
| 7 | マンション管理基礎セミナー | 講演・交流会 | ページに費用の記載なし | 住宅政策課 048-829-1518 |
| 8 | マンション管理センターの電話相談 | 専門相談員 | ページに費用の記載なし | 03-3222-1517／03-3222-1519 |
| 9 | 日管連の管理計画認定制度相談ダイヤル | マンション管理士の団体 | ページに費用の記載なし | 03-5801-0858 |
| 10 | 法テラス | 弁護士等 | 条件により無料 | 0570-078374 |
ここで一つ、注意があります。埼玉県には「分譲マンションアドバイザーの無料派遣」がありますが、市部向けの対象は19市で、さいたま市は含まれていません。しかも県の制度は、令和8年度の申請が予算上限に達して終了しています（出典：埼玉県「市部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」、2026年7月6日掲載）。中央区の場合は、市の派遣制度（上の4）が入口になります。
なお、市には劣化調査の費用を補助する制度もありますが、これは「無料」ではなく補助金です。この記事では対象にしていません。
中央区から行けるマンション管理相談：3つの会場から選ぶ
私が中央区の管理組合に最初にお勧めするのは、この相談です。市の案内を整理すると、次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会場と日程 | 南区役所6階：毎月第3火曜日／さいたま市役所10階（浦和区）：毎月第3水曜日／大宮区役所2階：毎月第4月曜日 |
| 時間 | 14時〜15時、15時〜16時の2枠 |
| 費用 | 無料 |
| 申込 | 相談日の5開庁日前まで。窓口、電子申請、郵送、FAX、メールのいずれか。先着順 |
| 回数 | 年度内に各相談1回まで |
| 注意 | 開始から15分以上遅れるとキャンセル扱いで、利用回数に数えられる |
相談できる内容は、管理組合の設立・運営、管理規約、管理費や修繕積立金、管理委託契約、長期修繕計画の作成・見直し、管理計画の認定などです。
直近の日程
暦で数えると、11月の南区役所は17日（火）、市役所は18日（水）です。10月の回（南区20日、市役所21日）は、申込の締切がすでに過ぎています。11月の申込は、南区の回が11月10日、市役所の回が11月11日が目安です。
大宮区役所の第4月曜日は、11月23日が国民の祝日（勤労感謝の日）にあたります。市の案内には「祝日にあたる場合は実施しないことがある」とありますので、次の候補は12月28日（申込の目安は12月21日）です。ただし、年末の開催の有無は住宅政策課で確認してください。市のページには令和8年度の開催日の一覧が載っていませんでしたので、日付はすべて暦からの計算です。
相談は見積依頼の前に使う
私が現場でよく見る遠回りがあります。施工会社から見積書が届いたあとで「そもそもこの工事範囲は適切なのか」と迷い、総会の日程がずれ込むケースです。
第三者に相談するなら、見積依頼の前のほうが効果は大きいと私は考えています。
費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで当社の参考値ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が目安です。実際の金額は、建物の状態や仕様で大きく変わります。
大規模修繕相談とシミュレーション相談：お金の見通しを無料で立てる
管理相談より一歩踏み込みたい組合には、同じ住宅政策課の2つの窓口があります。会場はどちらもさいたま市役所（浦和区常盤六丁目）の10階です。
マンション大規模修繕相談（市役所・毎月第4木曜）
内容は、大規模修繕工事や、建物の保全・維持のための修繕工事です。毎月第4木曜日に14時〜15時と15時〜16時の2枠。費用は無料、申込は相談日の5開庁日前までです（出典：同上、さいたま市「マンションの管理等に関する相談」）。
10月22日（木）は締切を過ぎています。次は11月26日（木）で、申込の目安は11月18日。その次は12月24日（木）で、目安は12月17日です。
ライフサイクルシミュレーション相談（毎月第4月曜・市役所）
住宅金融支援機構の職員が、長期修繕計画の作成や見直しを支援してくれます。費用は無料です。毎月第4月曜日に、14時〜14時50分と15時〜15時50分の2枠で実施されます。同一人につき年度内1回限りで、先着順です。国民の祝日にあたる日は実施されません（出典：さいたま市「マンションライフサイクルシミュレーション相談」、2026年7月31日更新）。
10月26日（月）は申込が終わっている計算です。11月23日は祝日ですので、次の候補は12月28日（申込の目安は12月21日）になります。
修繕積立金が足りるのかどうか、という悩みは、感覚ではなく数字で見たほうが理事会の議論が前に進みます。私が提案の前に確認をお願いする資料の一つも、この種の収支計画です。
専門家を呼ぶなら：さいたま市分譲マンションアドバイザー派遣
「相談に出向く時間が取れない」「理事会の場で専門家に直接話してほしい」という組合には、市の派遣制度が向いています。会場が区内にない中央区の組合にとっては、とくに使いやすい制度だと思います（出典：さいたま市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」、2026年7月31日更新）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 派遣される人 | マンション管理士の資格を持つ分譲マンションアドバイザー |
| 回数 | 同一年度内で2回まで |
| 費用 | 派遣費用は無料。ただし会場使用料や資料費は申請者の負担 |
| 申込 | 電子申請・窓口・郵送・FAX・メールのいずれか |
| 期限 | 派遣希望日の30日以上前。予算がなくなり次第、締め切り |
| 窓口 | 住宅政策課 マンション管理支援係 048-829-1518 |
対象は、市内の分譲マンションの管理組合や、その管理者・理事、管理組合がない場合の区分所有者です。
一方で、対象外もはっきりしています。調査・診断・工事の受注、業者紹介、居住者間の紛争の解決、調停中・裁判中の相談、総会での説明は含まれません。
「予算がなくなり次第」という書き方ですから、使うなら早めの申込をお勧めします。たとえば12月16日の理事会に専門家を呼びたいなら、11月16日までに申請する計算です。
日曜に動けるなら：JR大宮駅構内の住まい相談プラザ
平日に時間が取れない役員さんには、埼玉県住宅供給公社の窓口が現実的です（出典：埼玉県「マンション管理相談・セミナー」）。会場はJR大宮駅構内ですが、日曜に開いている点が強みです。
- 日時：毎週日曜日、13時〜と14時15分〜の2回。1回あたり最長1時間で事前予約制
- 費用：無料
- 予約：電話 048-658-3017（年末年始を除く10時〜18時30分）、またはウェブ受付（24時間）
- 相談員：NPOのメンバーやマンション管理士
- 相談分野：管理規約、総会、理事会、財務、管理費の滞納、長期修繕計画、大規模修繕工事など
なお、この県のページの掲載日は2023年12月22日です。内容は変わっている可能性がありますので、予約の電話で現在の運用を確かめてください。
区役所の法律相談：滞納や区分所有トラブルは弁護士の領域
管理費の滞納、共用部分の使い方をめぐる争い、騒音。こうした問題は、管理士ではなく弁護士の領域になることがあります。
さいたま市は、各区役所で弁護士による法律相談（民事一般）を行っています。市の案内には「各区役所では、弁護士による法律相談など、さまざまな相談に無料で応じています」と書かれています。中央区の予約窓口は、中央区役所2階のくらし応援室です（出典：さいたま市「市民相談」、2026年6月3日更新／中央区「くらし応援室の紹介」、2026年3月17日更新）。
- 予約：相談日の40日前から7開庁日前までに、電子申請または中央区くらし応援室へ電話（048-840-6026）
- 時間：13時〜17時（予約制・面談または電話）
- 日程：令和8年度版の市民相談日程表（PDF）が公開されています
- 司法書士・行政書士・土地家屋調査士などの相談もあります
注意点が3つあります。
1つ目は、対象が個人に限られることです。市のページには「市内在住の方に限ります。会社等の法人、その他の団体は予約できません」とあります。管理組合という団体の名前では予約できない可能性がありますので、理事個人や区分所有者の方の相談として申し込めるかを、くらし応援室に確認してください。
2つ目は、曜日です。日程表のPDFは表が崩れて読み取れず、中央区の実施曜日をこの記事では断定していません。申込前に、日程表かくらし応援室でご確認ください。
3つ目は、利用回数です。予約制の相談は、同じ種別について1人年度1回までで、係争中・調停中の案件は受けられません。
また、市のマンション管理支援のページには、管理費の滞納や騒音などのトラブルを、法務大臣認証の民間事業者が話し合いで解決する「かいけつサポート」が紹介されています。このページに費用の記載はありません（出典：さいたま市「マンション管理支援について」、2026年9月24日更新）。
セミナー：11月1日は大宮、令和9年3月9日は浦和
市と県のネットワークが開く「マンション管理基礎セミナー」は、令和8年度に3回の予定です（出典：さいたま市「マンション管理基礎セミナー」、2026年10月5日更新）。
| 日程 | 内容 | 会場 |
|---|---|---|
| 8月22日（土） | 新任理事さんの組合運営のツボ（開催済み） | 大宮区役所 |
| 11月1日（日） | 13時〜 講演「マンションの居住価値向上を目指す！」、交流会 | 大宮区役所2階 大会議室 |
| 令和9年3月9日 | 13時〜16時40分。講演・交流会とも内容未定 | 浦和コミュニティーセンター |
11月1日の申込期間は10月5日〜10月29日です。電子申請、窓口、郵送、FAXで受け付け、先着順、1回の申込につき2名までです。定員は講演が60名、交流会が30名です。参加費の記載は確認できませんでした。申込が間に合うのは、あと9日です。
3月9日の回は、申込期間や定員がまだ公表されておらず、市の案内では開催の約3週間前に広報される予定です。内容も変更される可能性があります。
交流会がある点を、私は評価しています。他のマンションの理事がどんな工事の進め方をしたのか、生の声を聞けるのは貴重です。見積の比較で迷っているときに、別の組合の方から「うちはこの項目を外した」と聞いて、工事範囲を見直せたという話は、私もよく耳にします。
国・全国組織の相談窓口：平日の電話で確認できること
電話で済ませたい場合は、全国組織の窓口があります。
マンション管理センターの電話相談
公益財団法人マンション管理センターの電話相談は、管理組合運営・管理規約等が03-3222-1517、建物・設備の維持管理が03-3222-1519。月曜〜金曜の9時30分〜17時、祝日と年末年始は休みです。対象は管理組合の皆さま等で、ページに費用の記載はありません（出典：マンション管理センター「電話相談」）。
日管連（日本マンション管理士会連合会）の相談ダイヤル
国土交通省の管理計画認定制度の案内資料に、日本マンション管理士会連合会の「マンション管理計画認定制度相談ダイヤル」が載っています。受付は月曜〜金曜の10時〜17時（祝日、年末年始を除く）、対象は管理組合の役員・組合員ほか制限なし、ただし費用の記載はありません。この資料は令和4年の開設時のものですので、現在の受付時間は電話でご確認ください（出典：国土交通省 管理計画認定制度の案内資料、制度の概要は国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。
マンション管理業協会の相談窓口
一般社団法人マンション管理業協会にも相談業務があります。専用番号は050-3733-8982で、受付は10時〜16時30分（正午〜13時は昼休み）です。ページには、対象者と費用の記載はありませんでした。管理会社との関係に悩んでいる場合は、確認先の一つになります（出典：マンション管理業協会「相談業務」）。
法テラス
法テラスのサポートダイヤルは0570-078374（平日9時〜21時、土曜9時〜17時）です。無料法律相談には資力などの条件があるため、対象かどうかは窓口で確認が必要です（出典：法テラス埼玉）。
何を用意していけばいいか：3点セットで相談の中身が変わる
どの窓口でも、手ぶらで行くと話が一般論で終わります。私は次の3点を持参するようにお願いしています。
- 直近の総会議事録（修繕に関する決議や、積立金の議論が分かるもの）
- 長期修繕計画（作成時期と、直近の見直し時期が分かるもの）
- 管理規約（特に、修繕積立金と専有部分の工事に関する条文）
加えて、相談したい論点を紙1枚にまとめてください。「築年数」「戸数」「次回の大規模修繕の予定時期」「いまの積立金の残高と月額」の4つが書いてあれば十分です。
工法の選択肢も、相談の前に知っておく
相談の場では、工事の中身に話が及ぶことがあります。ここで知っておいてほしいのが、足場を組む通常の工法だけが選択肢ではないということです。
明誠は、通常足場、ロープアクセス（無足場）、両者を組み合わせたハイブリッドの3工法から、建物に合う方法を提案しています（明誠のロープアクセス工法の技術詳細）。ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。足場に比べて、仮設費と工期の面で差が出る場合があります。
参考値として、10階建て・外周80m・工期3か月の想定では、足場が約168万円、ロープアクセスが約59万円という試算を、私は使っています（物件により大きく変動します）。
実績は、約6,000棟のマンション・ビル・ホテルです。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技能訓練はIRATAの水準に沿って行っています。安全管理の考え方は明誠の安全管理にまとめています。
より詳しい技術情報は、姉妹サイトロープアクセスドットコムにあります。ロープアクセスの関連解説記事（ロープアクセスドットコム）は、同業者やフランチャイズ加盟を検討される方向けの内容です。
明誠の考え方は明誠の理念に、管理組合さま向けの進め方は管理組合向けサービスのご案内に書いています。これまでの工事は、明誠の施工事例からご覧いただけます。
まとめ＋今週動くこと3点
中央区の管理組合には、費用が無料と公式に書かれた窓口が5つあり、個人向けの法律相談や費用の記載がないものを含めると10の入口があります。まず第三者に話を聞くだけなら、お金のかからないものがそろっています。
今週動いていただきたいのは、次の3点です。
- 11月1日のセミナーに出るか、理事会で決める（申込は10月29日まで。電子申請か、住宅政策課 048-829-1518）
- 11月17日（南区）か11月18日（市役所）のマンション管理相談の枠を確認する（申込の目安は11月10日・11日）
- 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点セットを、理事会で1冊にまとめる
私が現場で20年やってきて、一番悔しい思いをするのは、準備不足のまま見積書だけが先に走ってしまうことです。相談は無料でも、使う順番で結果が変わります。
工法や見積の見方で迷われたら、お問い合わせフォームからもご相談ください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
よくあるご質問
Q. 中央区のマンション管理相談は、本当に無料ですか？
A. さいたま市のページに費用は無料と書かれています。通話料や交通費は別です。年度内に利用できるのは、各相談につき1回までです。
Q. 中央区役所でマンション管理相談は受けられますか？
A. 市のページに載っている会場は、南区役所、さいたま市役所（浦和区）、大宮区役所の3か所で、中央区役所は含まれていません。中央区の方でも、これらの会場を選べます。
Q. 中央区のマンションは、埼玉県のアドバイザー派遣を使えますか？
A. 県の市部向け派遣の対象は19市で、さいたま市は含まれていません。さいたま市の分譲マンションアドバイザー派遣（年度内2回まで、派遣費用は無料）が入口になります。
Q. アドバイザー派遣は、申込から実施までどのくらいかかりますか？
A. 申請は派遣希望日の30日以上前に出す決まりです。予算がなくなり次第締め切られるため、希望日から逆算して早めに出してください。
Q. 賃貸マンションのオーナーも使えますか？
A. 市の相談・派遣制度の対象は分譲マンションの管理組合や区分所有者です。賃貸一棟のオーナーさまの相談は、法テラスやマンション管理センターなど、対象が広い窓口が現実的です。
Q. 相談で、特定の工事会社を紹介してもらえますか？
A. アドバイザー派遣では、業者紹介や工事の受注は対象外と市が定めています。業者選びは組合ご自身で行うことになります。
Q. 大規模修繕の費用はどのくらいが目安ですか？
A. 30戸規模で3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。物件の状態で大きく変わるため、概算の試算は無料の相談や、複数社への見積依頼で確かめてください。
Q. 弁護士に管理費の滞納を相談できますか？
A. 区役所の法律相談は民事一般を扱います。ただし、対象は市内在住の個人で、法人・団体は予約できません。係争中・調停中の案件も対象外で、予約制の相談は種別ごとに年度1回までです。
出典・参考資料
- さいたま市「分譲マンション」
- さいたま市「マンションの管理等に関する相談」（2026年3月31日更新）
- さいたま市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」（2026年7月31日更新）
- さいたま市「マンションライフサイクルシミュレーション相談」（2026年7月31日更新）
- さいたま市「マンション管理基礎セミナー」（2026年10月5日更新）
- さいたま市「マンション管理支援について」（2026年9月24日更新）
- さいたま市「市民相談」（2026年6月3日更新）
- さいたま市「令和8年度版 市民相談日程表」
- さいたま市「住宅政策課」（2026年4月7日更新）
- さいたま市中央区「くらし応援室の紹介」（2026年3月17日更新）
- さいたま市中央区「区役所の開庁日、開庁時間、地図」（2023年11月15日更新）
- 埼玉県「市部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」（2026年7月6日掲載）
- 埼玉県「マンション管理相談・セミナー」
- 公益財団法人マンション管理センター「電話相談」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 国土交通省「管理計画認定制度の案内資料」
- 一般社団法人マンション管理業協会「相談業務」
- 法テラス「法テラス埼玉」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。
最終更新：2026年10月20日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
本間社長の著書のご案内
『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・埼玉県・マンション管理センター・マンション管理業協会・法テラスの公式情報をもとに執筆しています。令和8年度の相談日の一覧はさいたま市のページに掲載がなく、本文の日付は暦からの計算です。中央区の法律相談の曜日は日程表で確認してください。埼玉県の住まい相談プラザのページは掲載日が2023年12月22日、中央区役所の所在地ページは2023年11月15日更新、日管連の資料は令和4年の開設時のものです。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、さいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
桐生市の賃貸オーナー向け補助金2026｜市のリフォーム助成は賃貸対象外、空き家の貸す改修は最大70万円（令和8年度受付終了）、定期報告は個別通知
桐生市で賃貸マンション・アパート、店舗併用の建物、旧工場や織物の蔵を転用した貸室などを持つオーナーさまが、いちばん知りたいのは「市の補助金で、うちの外壁や防水の修繕費は軽くなるのか」という点だと思います。この記事では、令和8年度に桐生市で確認できる公式情報だけを、NOI（実質賃料収入）・入居率・税務・売却価格という投資判断の目線で整理しました。
先に結論をお伝えします。桐生市の住宅向け補助は、「自ら住む持ち家」が対象の制度が中心で、賃貸住宅は対象外と明記されているものが目立ちます。一方で、空き家を貸すための改修を支える制度、旧耐震の空き家を取り壊す制度、定期報告という法的な義務、国の給湯器更新事業など、オーナーが把握しておくべき制度はいくつもあります。補助が届かない部分は、工法選びと税務の整理で手残りを守る、というのが私の考えです。
桐生市の収益物件オーナー向け 制度の早見表【令和8年度】
まず、令和8年10月20日時点で桐生市などの公式ページから確認できた制度を一覧にします。「賃貸オーナーが直接使えるか」を右端にまとめました。
| 制度（担当課） | 令和8年度の主な内容 | 期限・状況 | 賃貸オーナーの使いどころ |
|---|---|---|---|
| きりゅう暮らし応援事業（住宅リフォーム助成）（建築住宅課） | 工事費の10％（上限20万円）＋性能向上加算10％（上限10万円）、最大30万円 | 令和8年4月20日〜10月30日。10月19日時点で残り20件程度 | 賃貸住宅・法人名義は対象外。自宅兼用のオーナーのみ |
| きりゅう暮らし応援事業（空き家利活用助成）（空き家対策室） | 空き家の改修に最大70万円（移住者は最大100万円） | 令和8年度の受付は終了（4月20日〜5月8日） | 「貸すための改修」が対象。令和9年度に備えて要件を確認 |
| きりゅう暮らし応援事業（空き家除却助成）（空き家対策室） | 空き家の全部除却に上限30万円／50万円／100万円 | 上限100万円枠は募集終了。除却の完了報告は令和8年12月末まで | 長期未使用の旧耐震空き家を持つオーナー |
| 木造住宅耐震化事業（建築指導課） | 耐震補強の1/2、上限100万円など | 令和8年4月23日〜9月30日で受付終了 | 賃貸住宅は対象外 |
| 建築物の定期報告・防火設備の報告（建築指導課） | 令和8年度は旅館・ホテルと一部の大規模施設が調査対象。防火設備は毎年 | 時期は個別に郵送される | 対象の宿泊施設・福祉施設を貸すオーナーは義務 |
| 賃貸集合給湯省エネ2026事業（国・事務局） | 賃貸集合住宅の給湯器を省エネ型へ交換 | 10月20日0時時点で予算に対する申請額は概算60％ | 事業者経由で申請。オーナーの直接申請は不可 |
この表のとおり、RC造の賃貸マンション一棟の外壁・防水を直接支える市の現金補助は、現時点の公式情報では見当たりません。補助を前提にした修繕計画を組むと、資金計画が狂います。まず「補助は出ない前提」で手残りを設計し、使える制度が見つかったら上積みする、という順番をお勧めします。
桐生市の人口は、市の統計ページによると令和8年9月末時点で97,809人、世帯数は49,005世帯です（出典：桐生市の人口・世帯）。人口が減っていく市場で入居者に選ばれ続けるには、築年数なりの劣化を放置せず、外観と設備の印象を保つことが賃料の下落圧力を抑える基本になります。
住宅リフォーム助成は賃貸が対象外｜10月30日までだが残りは20件程度
桐生市の「きりゅう暮らし応援事業（住宅リフォーム助成）補助金」（令和8年10月19日更新）は、桐生市内に住宅を所有し、そこに住んでいる人が対象の制度です。受付は令和8年4月20日から10月30日まで、受付場所は市役所本庁舎2階の建築住宅課で、郵送・FAX・メールでの受付はありません。
補助の内容は次のとおりです。
| 項目 | 令和8年度の内容 |
|---|---|
| 基本補助 | 対象工事費の10％（子育て世帯は20％）、上限20万円 |
| 加算補助（性能向上工事） | 対象工事費の10％（子育て世帯は20％）、上限10万円 |
| 最大額 | 合計30万円（1,000円未満切り捨て） |
| 対象工事費の下限 | 20万円（税込）以上 |
| 件数・予算 | 260件程度、予算5,000万円の範囲内で先着順 |
| 対象外 | 賃貸住宅、法人・会社名義など個人所有以外の建物 |
賃貸物件のオーナーが使えない理由
市のページには、賃貸住宅と、法人・会社名義など個人所有以外の建物は対象外と書かれています。対象になるのは、持ち家に自分が住んでいる人です。1階を店舗や事務所にして2階以上に自分が住んでいる併用住宅であれば、住宅部分は対象になり得ますが、貸している部分の工事費は対象になりません（令和6年度の案内では「併用住宅は店舗等の部分を除く」とされていました。令和8年度の細かな扱いは、市の窓口でご確認ください）。
10月19日時点のページには「残り20件程度」とあります。この記事が公開される頃には、受付が終わっている可能性があります。自宅兼用の物件を持つオーナーさまは、工事の契約や着工の前に建築住宅課（0277-48-9030）へ状況を確認してください。着工後の申請は認められません。
令和9年度に向けて押さえたいこと
この助成は年度ごとに運用されていて、受付は例年4月下旬から始まっています。令和6年度は4月22日から10月31日まででした。令和9年度の内容はまだ発表されていないため、内容が変わる可能性があります。自宅兼用の物件をお持ちの方は、年度が替わる前に見積りを取り、受付開始日に申請できる状態にしておくと、先着順の制度では有利です。
空き家利活用助成｜「貸すための改修」が対象。令和8年度の受付は終了
賃貸オーナーにとって、桐生市の制度の中でいちばん意味が大きいのは、空き家利活用助成（令和8年5月11日更新）だと私は見ています。対象者に「空き家をリフォームして貸す人」「空き家を借りてリフォームする人」が明記されているからです。
| 項目 | 70万円枠 | 100万円枠（移住者限定） |
|---|---|---|
| 補助率・上限 | 工事費の1/2以内、上限70万円 | 工事費の2/3以内、上限100万円 |
| 主な対象者 | 空き家の所有者、居住目的の購入者、貸すために改修する人、借りて改修する人 | 市外からの移住者で、空き家を所有・購入・賃借して改修する人 |
| 空き家の条件 | 1年以上空き家で、個人所有であること | 現行の耐震基準を満たす、または耐震改修を含むこと |
| 居住の約束 | 申請者が5年居住（貸す場合は借りる人が5年居住を約束） | 10年居住 |
| 工事の条件 | 20万円（税込）以上、桐生市内に事業所を持つ事業者が施工 | 同左 |
70万円枠の内訳は、基本補助（対象経費の3/10、上限20万円）に、移住（40万円）、中学生以下の子ども（1人20万円）、空き家・空き地バンク登録（20万円）、性能向上工事（10万円）、2人以上の世帯（15万円）などの加算を組み合わせる形です。ただし、令和8年度の受付は4月20日〜5月8日で終了し、応募が予算の件数を超えた場合は5月13日に公開抽選が行われました。
オーナー目線で見た「効く」ポイントと「効かない」ポイント
効くのは、長く空いている戸建てや小さな建物を、改修して賃貸に回すケースです。借り手が5年住むことが条件なので、借り手の定着を促す効果もあります。収益の面では、改修費の一部が補助されれば、改修後の利回りが上がり、投資回収が早まります。
効かないのは、現在入居者がいる賃貸マンションの大規模修繕です。対象が「1年以上空き家で個人所有の住宅」に限られるため、法人所有の一棟マンションや、稼働中の物件の外壁・防水は対象になりません。また、助成を受ける空き家を賃貸に出す場合の細かな運用（借り手との契約書類、居住期間の確認方法など）は、市の空き家対策室（0277-48-9035）へ事前に確認してください。
令和9年度の募集は、これまでの流れでは4月下旬から始まる可能性があります。ただし抽選になるほど応募が集まる制度ですので、年明けのうちに物件の候補と見積りを揃えておくと、受付初日に動けます。
空き家除却助成｜旧耐震の長期未使用空き家は上限30万円。税金の増加に注意
桐生市の空き家除却助成（令和8年7月28日更新）は、空き家を全部取り壊す費用を支援する制度です。令和8年度の申込みは4月20日から5月8日まででした。
| 区分 | 上限・補助率 | 主な条件 |
|---|---|---|
| 補助対象1 | 上限30万円（工事対象費用の1/2以内） | 昭和56年5月31日以前の建築、10年以上未使用、所有権以外の権利なし |
| 補助対象2 | 上限50万円（同1/2以内） | 市外からの移住者。除却後に新築して10年以上居住 |
| 補助対象3 | 上限100万円（同4/5以内） | 不良住宅または特定空家等。募集終了 |
工事は、交付決定から60日以内に着工し、2026年12月末までに完了報告を出す必要があります。対象は建物だけでなく、敷地内の工作物を含めて更地にする「全部除却」です。
建物を壊すと土地の税額が上がることがある
市のページには、建物を取り壊すと住宅用地の特例が外れ、翌年から土地の税額が上がる場合があると注意書きがあります。ここは見落とされやすいところです。老朽化した空き家を壊して更地にした後に、駐車場や新築の賃貸住宅として使う計画がないと、土地の保有コストが増えて手残りが減ります。
私が相談を受けるときは、除却の前に「壊したあと、その土地でどう稼ぐか」を先に整理していただきます。除却の補助が上限30万円でも、土地の使い方が決まっていなければ、補助額より固定資産税の増加のほうが大きくなる場合があるからです。税額への影響は個別の事情で変わりますので、税理士さんか市の資産税担当にあわせてご確認ください。
桐生市の空き家の状況について、市の資料では、令和3年度の現地調査で空き家は4,471戸、空き家率5.2％（平成28年度から235戸減）とされています。一方、平成30年の住宅・土地統計調査では、空き家は13,170戸、空き家率20.9％でした。調査方法が異なるため数字に大きな差がありますが、空き家が一定数あることは確かです（出典：桐生市の住宅施策に関する市の資料）。周辺に空き家が増えると、近くの賃貸物件の景観や防犯にも影響が出やすくなります。
木造住宅耐震化事業は賃貸が対象外｜令和8年度の受付は9月30日で終了
桐生市の耐震改修工事費用の補助（令和8年4月2日更新）は、昭和56年5月31日以前に建てられた在来軸組工法の木造戸建てで、所有者が自分で住んでいる住宅が対象です。空き家と賃貸住宅は対象外とされています（出典：桐生市木造住宅耐震化事業のご案内）。
| 区分 | 補助額 | 主な条件 |
|---|---|---|
| 耐震診断技術者の派遣 | 診断は無料（交通費1,000円は技術者へ直接支払い） | 受付は先着3件 |
| 耐震補強工事 | 費用の1/2、上限100万円 | 上部構造評点1.0未満の診断結果。建設業法第3条の許可を持つ施工業者 |
| 簡易耐震改修 | 費用の1/2、上限50万円 | 条件あり（診断結果の評点による） |
| 耐震シェルター等の設置 | 費用の1/2、上限60万円 | 経済的理由などで補強をしない世帯 |
受付期間は令和8年4月23日（木）から9月30日（水）までで、すでに終了しています。賃貸オーナーが「うちの木造アパートで耐震補助を」と考えても、この制度の対象になりません。ただ、旧耐震の木造の貸家や長屋を持つオーナーにとっては、耐震性が分からないこと自体が、入居募集でも売却でも評価を下げる要因になります。制度が使えなくても、診断と必要な補強の費用を、事業計画の中に入れておく価値があります。
定期報告と防火設備の報告｜令和8年度の対象は一部。時期は個別に郵送
補助金と違い、オーナーが避けて通れないのが建築基準法に基づく定期報告です。桐生市の特定建築物の定期調査報告（令和8年5月21日更新）によると、令和8年度の調査報告の対象は次の2つの用途です。
| 用途 | 規模 | 報告の周期 | 令和8年度 |
|---|---|---|---|
| 旅館・ホテル | 地階または3階以上の階にあり、2階部分の床面積合計300㎡以上 | 2年ごとの10〜11月 | 対象 |
| 博物館・美術館・図書館・ボウリング場・スキー場・スケート場・水泳場・スポーツの練習場 | 3階以上の階にあり、床面積合計2,000㎡以上 | 3年ごとの6〜7月 | 対象 |
| 病院・診療所（患者収容施設あり）・就寝用福祉施設 | 2階部分300㎡以上など | 2年ごとの6〜7月 | 対象外 |
| 百貨店・飲食店・物品販売店舗など | 2階部分500㎡以上、または床面積合計3,000㎡以上など | 2年ごとの6〜7月 | 対象外 |
市のページには、令和8年度の対象建築物の報告時期は別途個別に郵送されると書かれています。提出期限の日付はページ上では確認できませんでした。宿泊施設をお持ちのオーナーは、郵送物が届いていないか、管理会社さんに今すぐ確認してください。提出先は建築指導課（0277-48-9032）で、提出手数料は不要です。
防火設備は毎年の報告
建築設備等の定期検査報告（令和8年5月21日更新）のページでは、防火設備（防火シャッターなど）の検査報告は毎年必要とされ、病院・有床診療所・就寝用福祉施設で一定の床面積以上のものも対象です。報告の時期は、こちらも個別に郵送されます。2025年の改正様式を使うこと、報告書を2部、概要書を1部提出することも案内されています。
定期調査では、外壁のタイルの浮きや、鉄部の錆、シーリングの劣化が指摘されることがあります。指摘を放置すると、次の報告でも同じ項目が残ります。入居者や来館者の安全にも関わるため、指摘事項は次の修繕計画に入れて、年度内に対応を決めるのが、結果的に費用を抑えることになります。
国の制度｜賃貸集合給湯省エネ2026は事業者経由で申請。予算は概算60％
市の制度で外装修繕を支えにくい分、国の制度にも目を向ける価値があります。賃貸集合住宅の給湯器を省エネ型（エコジョーズ、エコフィール）に交換する工事には、賃貸集合給湯省エネ2026事業があります。事務局のサイトによると、交付申請は事前に登録した「賃貸集合給湯省エネ事業者」（施工業者またはリース事業者）が行い、建物のオーナーが直接申請することはできません。
受付状況は、2026年10月20日午前0時時点で、予算に対する申請額の割合が概算60％と表示されていました。予算上限に達し次第、交付申請の受付は終了します。補助額や対象機器の条件は、事務局のサイトで最新の内容を確認してください。
給湯器は、入居者が毎月の光熱費として実感する設備です。築20年を超える物件で給湯器の故障が続くと、退去理由になり、空室期間が延びます。故障してから交換するのではなく、計画的に更新すると、入居率の安定につながります。市の補助が使えない物件ほど、国の制度を前提にした設備更新の優先順位づけが生きてきます。
桐生市の蓄電池設備設置補助（1kWhあたり1万円、上限5万円）も令和8年5月1日から令和9年3月12日まで受け付けられていますが、自分が住む市内の住宅に設置する個人が対象で、法人や賃貸・販売などの営利目的の設備は対象外と考えられます（出典：桐生市蓄電池設備設置補助金の手引き）。自宅兼用の物件をお持ちの方が、居住部分で使う場合は検討余地があるかもしれません。
買主側の補助が出口を支える｜移住者住宅取得助成と「旧耐震」の壁
賃貸オーナーが物件を売却するときは、買主が使える制度も価格に影響します。桐生市の移住者住宅取得助成（令和8年5月19日更新）は、市外からの移住者が住宅を取得したときの補助で、基本補助は取得金額の3％（上限30万円）、若者・子ども・空き家バンク登録物件などの加算を合わせると、取得金額の10％か200万円の低いほうが上限になります。受付は令和8年4月17日から令和9年3月31日までです。
ただし、対象は個人が所有して自分で住む住宅で、賃貸は対象外です。中古住宅の場合は、売主が宅地建物取引業者であるか、宅建業者の仲介による物件であること、耐震基準を満たす証明（昭和56年6月1日以降の確認済証など）が求められます。
ここから分かるのは、旧耐震の戸建てや小規模な貸家は、買主側の補助を使うときにも不利になるということです。売却を考えているオーナーは、建築確認の時期、検査済証の有無、耐震診断の結果といった書類を整えておくと、買主候補が使える制度の幅が広がり、売却期間の短縮や値引き幅の圧縮につながる可能性があります。
店舗・工場跡の貸室は「テナント側の補助」を知っておく
桐生市には、織物産業で栄えた歴史から、工場や蔵、商店街の空き店舗を活用した貸室を持つオーナーさまも多いと思います。このタイプの物件では、入居するテナント側が使える補助を知っておくと、募集の武器になります。
市の新店舗開設促進事業補助金の案内（空き店舗活用型のチラシ）では、新店舗の改修工事費の1/2を補助し、中心市街地で商店街団体に加盟する場合は上限100万円、それ以外は上限50万円とされています。空き店舗情報登録制度に登録された物件を使うと10万円の加算があります。対象の物件は店舗・事業所・工場・住宅などの空き物件で、住宅も含まれます。
また、桐生市ものづくり拠点開設補助金（愛称：キノピー）では、空き物件の改修工事費の1/2、上限50万円を補助し、40歳未満の転入者への加算もあります。いずれも補助を受けるのはテナント側で、工事を市内業者に発注すること、市指定の経営相談専門家から事業計画の確認を受けることなどが条件です。申請期間や年度ごとの扱いは資料上で確認できないため、最新の受付状況は市の商工振興課（0277-32-4104）でご確認ください。
オーナーとしてできるのは、空き店舗情報登録制度への登録を検討することと、改修の範囲をオーナー工事とテナント工事に切り分けて、補助の対象になる工事をテナントの契約書に明記しておくことです。切り分けが曖昧だと、補助の申請で揉めます。
補助が届かない外壁・屋上防水は「仮設費」で差がつく
ここまで見てきたとおり、桐生市の補助は賃貸マンションの外壁・防水に届きにくいのが実情です。では、どこで手残りを守るのか。私は、工事費の中で最も削りやすく、品質に影響しにくい「仮設費」に着目します。
マンションやビルの大規模修繕では、足場の仮設・解体に、工事費全体のかなりの割合がかかることがあります。株式会社明誠は、通常の足場工法、ロープアクセス（無足場）工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に最適な方法を提案できる、日本でも数少ない会社です。ロープアクセス工法については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに、安全基準や事例を詳しくまとめています。
| 工法 | 向く物件 | 気をつける点 |
|---|---|---|
| 通常の足場工法 | 外壁の全面改修、大規模な下地補修、屋根や庇の大きな改修 | 仮設費が高くなる。1階の出入口や駐車場、店舗の搬入が制限される |
| ロープアクセス（無足場）工法 | 外壁の部分補修、タイルの浮き対策、シーリング、塗装、点検、定期報告の指摘箇所の補修 | 大規模な足場が必要な工事には不向き。作業員の資格と二重ロープ、事前の安全計画の確認が必要 |
| ハイブリッド工法 | 部分的に足場を組み、他の面はロープで対応するなど、建物の形状が複雑な物件 | 工程管理が複雑になるため、調整力のある施工会社を選ぶ必要がある |
詳しい考え方は、当社のロープアクセス工法のご紹介に載せています。私は、どの工法が優れているかではなく、その建物の劣化状況と使われ方に合わせて工法を選ぶことが、費用と品質の両立につながると考えています。
手残りで考える｜24戸の賃貸マンションの試算（すべて仮定の数字）
ここからは、あくまで考え方を示すための仮定の試算です。実際の費用は、建物の形状・劣化の程度・仕様で大きく変わります。見積りではありません。
前提は、築28年のRC造5階建て、24戸、平均賃料が1戸あたり月5.0万円、外壁面積は約2,600㎡、入居率は現状88％、キャップレート（物件価値を決める利回り）を8％と置きます。
| 項目 | 仮定の数字 | 計算 |
|---|---|---|
| 満室想定の年間賃料 | 1,440万円 | 24戸 × 5.0万円 × 12か月 |
| 入居率1ポイントの価値 | 年間14.4万円 | 1,440万円 × 1％ |
| 入居率88％→92％（+4ポイント） | 年間57.6万円の増収 | 14.4万円 × 4 |
| 物件価値への換算 | 約720万円 | 57.6万円 ÷ 8％ |
次に、同じ仕様で工法だけを変えた場合のイメージです。
| 工法 | 工事費総額（仮定） | うち仮設費（仮定） | 足場工法との差 |
|---|---|---|---|
| 通常の足場工法 | 2,300万円 | 約520万円 | ― |
| ハイブリッド工法 | 2,050万円 | 約330万円 | 約250万円減 |
| ロープアクセス工法 | 1,850万円 | 約90万円 | 約450万円減 |
この仮定では、足場工法とロープアクセス工法の差額は約450万円で、1戸あたりに直すと約18.75万円です。入居率が4ポイント改善して増える年間57.6万円と比べると、差額の450万円は約7.8年分の増収に相当します。つまり、仮設費の削減は、入居率の改善に匹敵する大きさになる場合があるということです。
もちろん、どの物件でもこうなるわけではありません。建物の形状や下地補修の量によっては、足場を組んだほうが合理的なこともあります。私は、現地を拝見したうえで、3つの工法の概算を並べて比較することをお勧めしています。見積りを一つの工法だけで取ると、比較の目安がないまま意思決定をすることになります。工事の費用感は、当社の適正価格のご案内にも載せています。
営業を止めたくない物件は「工程」から考える
1階に店舗やテナントが入っている物件、宿泊施設、サービス付き高齢者向け住宅や介護施設を貸している物件では、足場で入口が塞がれたり、窓の前に足場が立ったりすることが、売上や入居者の生活に直接響きます。
現場でよく耳にするのは、足場を組む計画を伝えた途端に、1階のテナントから「搬入口が使えない期間が長いのは困る」と言われる、という話です。足場工法を前提にすると、工期中の賃料減額や、テナントの退去リスクを織り込む必要が出てきます。こうした物件では、ロープアクセスで営業中の面から作業する、夜間や休業日に限定した作業を組み合わせるといった工夫で、影響を抑えられることがあります。
宿泊施設のオーナーさまには、ホテルオーナー向けの大規模修繕のページ、事務所ビルのオーナーさまにはビルオーナー向けのページを用意しています。病院や介護施設を貸している場合は、介護報酬・医療報酬への影響や、BCP（事業継続計画）・防災の観点から、工事中の動線と夜間の騒音も事前にすり合わせます。
税務｜修繕費と資本的支出、補助金の受け取り方
修繕の費用が、その年の経費（修繕費）になるのか、数年かけて償却する資本的支出になるのかで、手残りは変わります。ここは税理士さんにご確認いただくべき領域ですが、判断の入口となる国税庁の基準を押さえておきます。
法人税基本通達7－8－4（形式基準による修繕費の判定）では、1つの修理・改良等の費用のうち、資本的支出か修繕費か明らかでない金額について、その金額が60万円に満たない場合、またはその修理・改良等に係る固定資産の前期末における取得価額のおおむね10％相当額以下である場合は、修繕費として損金経理できるとされています（出典：国税庁 資本的支出と修繕費）。
| 区分 | 考え方の例 | オーナーの注意点 |
|---|---|---|
| 修繕費になりやすい | 劣化した外壁の塗り替え、防水の補修など、原状に回復する工事 | 仕様を上げると、機能向上とみなされる部分が出ることがある |
| 資本的支出になりやすい | 用途変更、断熱性能や耐久性を大きく高める工事、増築 | 減価償却で複数年に分けて経費化する。収支計画に反映する |
| 判断が分かれる | 同じ工事内で原状回復と機能向上が混在するもの | 見積書や仕様書で、工事項目を分けておくと説明しやすい |
補助金を受け取る場合は、原則として受領時に収入として扱われることが多く、不動産所得や法人の益金に算入する必要があります。補助金に応じた圧縮記帳（収益と費用を調整する会計処理）が使えるかどうかは、制度や会計処理で異なります。私の経験上、補助金は「もらえるかどうか」だけでなく、「いつ、いくら課税されるか」まで見て初めて手残りが見えます。申請前に、税理士さんへご相談いただくことをお勧めします。
出口戦略｜桐生市の物件は「修繕履歴」と「耐震・法令の説明」で価格が決まる
出口戦略を見据えた修繕投資は、利回りの改善だけでなく、物件価値そのものを底上げします。買主が見るのは、次の4点です。
- 大規模修繕の実施履歴：いつ、どこを、どの仕様で直したか。写真と報告書が残っているか
- 定期報告・防火設備の報告の履歴：法定の義務が果たされているか。指摘事項が解消されているか
- 耐震性の説明：昭和56年6月以降の建築か、旧耐震の場合は診断と補強の有無
- 今後の修繕計画：次の10年で必要な費用の見通しがあるか
これらが整っている物件は、買主の融資審査でも説明しやすく、価格交渉で値引きされにくくなります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきますが、修繕履歴が残っている物件は、劣化が「管理されている」と評価されます。売却の予定がなくても、相続や資産の組み替えで急に必要になる場面があります。工事のたびに、写真と仕様書、報告書を一つのフォルダにまとめておくことをお勧めします。
桐生市で補助と修繕を進める6つの手順
最後に、桐生市のオーナーさまが動くときの順番を整理します。
- 物件の用途と所有形態を整理する：賃貸か自宅兼用か、個人名義か法人名義か。市の多くの制度はここで対象が分かれます
- 法定の報告義務を確認する：旅館・ホテル、福祉施設などを貸している場合、市から個別に届く通知を確認する
- 市の担当課に事前相談をする：建築住宅課（0277-48-9030）、空き家対策室（0277-48-9035）、建築指導課（0277-48-9032）。工事の契約・着工前に相談する
- 3つの工法で概算を比較する：足場、ロープアクセス、ハイブリッドの概算を並べて、仮設費の差を見る
- 税務の整理をする：修繕費と資本的支出の区分、補助金の課税の扱いを税理士さんに確認する
- 記録を残す：写真、仕様書、報告書をまとめ、将来の売却や融資に備える
よくあるご質問
Q1. 桐生市で賃貸マンションの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？
A. 令和8年10月20日時点で確認できた桐生市の公式情報では、RC造の賃貸マンションの外壁塗装や防水工事を直接支える市の補助金は見当たりませんでした。住宅リフォーム助成は賃貸住宅が対象外です。制度は年度途中で変わることがあるため、建築住宅課（0277-48-9030）に事前にご確認ください。
Q2. 桐生市の住宅リフォーム助成は、賃貸に出している部屋でも使えますか？
A. 使えません。市のページに「賃貸住宅は対象外」「法人・会社名義など個人所有以外の建物は対象外」と書かれています。自宅兼用の物件で、自分が住んでいる部分の工事は対象になり得ます。令和8年度の受付は10月30日までですが、先着順で、10月19日時点では残り20件程度でした。
Q3. 空き家を改修して貸すための補助はありますか？
A. 桐生市の空き家利活用助成が、貸すための改修を対象に含みます。補助は工事費の1/2以内で上限70万円です。ただし令和8年度の受付は4月20日〜5月8日で終了しています。令和9年度の内容は未発表のため、空き家対策室（0277-48-9035）に確認してください。
Q4. 定期報告はいつまでに、どこへ出せばよいですか？
A. 桐生市では、令和8年度の対象建築物の報告時期は個別に郵送されるとされており、ページ上では提出期限の日付は確認できませんでした。提出先は建築指導課（0277-48-9032）、手数料は不要です。対象は令和8年度は旅館・ホテルなどの一部の用途です。防火設備の報告は毎年必要です。
Q5. 賃貸集合給湯省エネ2026事業は、オーナーが直接申請できますか？
A. できません。事務局のサイトによると、交付申請は事前に登録した事業者（施工業者またはリース事業者）が行います。令和8年10月20日0時時点で予算に対する申請額は概算60％で、予算上限に達し次第、受付は終了します。
Q6. 補助金を受け取ると税金がかかりますか？
A. 一般には、補助金は受領時に収入として扱われ、不動産所得や法人の益金に算入されることが多いとされています。圧縮記帳などの処理が使えるかは制度によって異なるため、申請前に税理士さんへご相談ください。
Q7. ロープアクセス工法は安全ですか？
A. ロープアクセスは、メインロープと安全確保用のバックアップロープの2本で身体を支える方法が一般的で、作業員の資格や講習、事前の安全計画が前提になります。工法の安全基準や事例はロープアクセスドットコムで解説しています。大規模な足場が必要な工事には向かないこともあるため、物件ごとに判断します。
Q8. 桐生市の物件も株式会社明誠に相談できますか？
A. はい、ご相談いただけます。当社は東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円で、通常の足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3つから、建物に合った方法をご提案しています。まずは現地調査と概算比較からお受けします。
まとめ：桐生市のオーナーが押さえたい3つのポイント
- 市の補助は賃貸が対象外のものが多い：住宅リフォーム助成、耐震化事業、蓄電池補助はいずれも自分が住む住宅が対象です。補助を前提にした修繕計画は避け、まず補助なしの手残りを設計します。
- 使える可能性があるのは「貸す改修」「除却」「国の給湯器事業」と法定報告：空き家利活用助成（令和9年度に備える）、空き家除却助成、賃貸集合給湯省エネ2026、定期報告・防火設備の報告を、物件ごとに確認します。
- 補助が届かない部分は、仮設費と税務で差がつく：3つの工法の概算を並べ、修繕費と資本的支出を整理し、修繕履歴を残して出口に備えます。
桐生市で収益物件をお持ちのオーナーさまへ
桐生市は、織物産業の歴史が残る街並みと、住宅地、工場跡が混在していて、物件ごとに事情が違います。株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を専門に、通常の足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法から、建物にとって最適な方法をご提案しています。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。
お持ちの物件で修繕の検討をまだ始めていないオーナーさまは、1棟の現地調査と工法別の概算比較、利回り改善シミュレーションだけでもお気軽にご相談ください。大規模修繕の無料相談・お問い合わせフォームから承ります。収益物件のオーナーさま向けの考え方は投資物件オーナー向けのページ、これまでの工事の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。
補助金の話は、制度の数字を追うほど「うちは対象外だった」で終わりがちです。ですが、対象外だと分かった時点から、本当の勝負が始まります。次の動きとして、まずは物件の劣化の状況を確認することから始めましょう。
▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されている桐生市および国の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。住宅リフォーム助成は令和8年10月19日更新、空き家利活用助成は令和8年5月11日更新、空き家除却助成は令和8年7月28日更新、移住者住宅取得助成は令和8年5月19日更新、耐震改修の補助は令和8年4月2日更新、定期報告・防火設備の報告は令和8年5月21日更新の市ページを参照しました。なお、危険ブロック塀等の撤去補助の市ページは確認できなかったため、本記事では扱っていません。新店舗開設促進事業補助金とものづくり拠点開設補助金は、年度や受付期間が資料上で確認できませんでした。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず桐生市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、税務・法律上の助言ではありません。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月20日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
出典（桐生市・国 公式ウェブサイト）
- きりゅう暮らし応援事業（令和8年5月11日更新）- 桐生市
- きりゅう暮らし応援事業（住宅リフォーム助成）補助金（令和8年10月19日更新）- 桐生市建築住宅課
- きりゅう暮らし応援事業（空き家利活用助成）補助金（令和8年5月11日更新）- 桐生市空き家対策室
- きりゅう暮らし応援事業（空き家除却助成）補助金（令和8年7月28日更新）- 桐生市空き家対策室
- きりゅう暮らし応援事業（移住者住宅取得助成）補助金（令和8年5月19日更新）- 桐生市
- 耐震改修工事費用の補助（令和8年4月2日更新）- 桐生市建築指導課
- 桐生市木造住宅耐震化事業のご案内 – 桐生市建築指導課
- 特定建築物の定期調査報告（建築基準法第12条第1項）（令和8年5月21日更新）- 桐生市建築指導課
- 建築設備等の定期検査報告（建築基準法第12条第3項）（令和8年5月21日更新）- 桐生市建築指導課
- 蓄電池設備設置補助金の手引き（令和8年度）- 桐生市SDGs推進課
- 新店舗開設促進事業補助金のチラシ – 桐生市商工振興課
- 桐生市ものづくり拠点開設補助金 – 桐生市商工振興課
- 桐生市の人口・世帯 – 桐生市
- 桐生市の住宅施策に関する資料（空き家数・空き家率）- 桐生市
- 賃貸集合給湯省エネ2026事業 事務局
- 資本的支出と修繕費（法人税基本通達7-8-4ほか）- 国税庁
常総市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版
2026年10月20日 更新
「常総市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」
先に結論をお伝えします。2026年10月20日時点で常総市の公式サイトを確認した範囲では、外壁塗装や屋上防水といったマンション共用部分の大規模修繕工事そのものに、管理組合が使える市の補助金は見つかりませんでした。
ただし、常総市のマンションには、他の自治体にはない「いま知っておくべき論点」があります。ポイントは次の4つです。
- 常総市は2026年10月16日に内水ハザードマップを更新しました。想定する降雨は従来の124mm/hから153mm/hに変わっています
- 市の木造住宅向け耐震補助（改修は工事費の5分の4・上限115万円）は所有者が居住する木造一戸建てが対象で、分譲マンションや賃貸物件は読み取れません。受付は10月30日までで、予算に達し次第終了です
- 自治会などの団体向け防犯カメラ補助（費用の2分の1・1台あたり上限20万円）があります。ただし、マンション管理組合が対象かどうかは、ページに明記されていません
- マンション管理計画認定の窓口は、県の資料の整理では市の区域は各市です。ただし、常総市の申請案内や手数料は、公式サイトで確認できませんでした
こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、常総市の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして市内に賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナーさまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。
早見表：常総市のマンションで使える制度・使えない制度
2026年10月20日時点で確認できた常総市・茨城県の公式ページと、国の公表資料をもとに整理しました。
| 制度 | 窓口 | 管理組合（共用部）で使えるか | 内容・確認できた状況 |
|---|---|---|---|
| マンション管理計画認定制度 | 常総市（市の区域は各市が所管）。市の案内ページは確認できず | ○ 間接的に有利 | 認定を受けると住宅金融支援機構の融資金利の優遇や、長寿命化促進税制の前提になる |
| マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額） | 常総市 課税課 | ○ 間接的に有利 | 国の制度は令和9年3月31日までに完了した工事が対象。常総市の減額割合は確認できず（要問い合わせ） |
| 団体向け防犯カメラ設置補助 | 常総市 防災危機管理課 | △ 管理組合が対象か不明 | 費用の2分の1、1台上限20万円、1団体3台まで。令和8年12月28日まで（予算到達で終了） |
| 個人向け防犯対策補助 | 常総市 防災危機管理課 | × 自ら居住する住宅・自家用車向け | 費用の2分の1。防犯カメラ類は合計3万円、1世帯1回 |
| 木造住宅の耐震診断・耐震改修補助 | 常総市 都市整備課 | × 所有者居住の木造一戸建てのみ | 改修は工事費の5分の4・上限115万円。受付は10月30日まで |
| 空家等バンク活用支援補助（修繕・購入） | 常総市 都市整備課 | × 登録空家等が対象 | 修繕は2分の1・上限100万円。マンション・共同住宅の記載なし |
| 合併処理浄化槽設置補助 | 常総市 下水道課 | × 下水道の認可区域外・自ら居住する住宅等 | 5人槽33.2万円など。令和8年度は受付終了 |
| 国・県のマンション関連制度 | 国土交通省・茨城県 | － | 県のホームページはシステム障害の臨時表示中で、県の認定ページ本文は確認できず |
この表のポイントは、「常総市の補助は個人の木造住宅向けが中心。分譲マンションの外壁や屋上は、管理計画認定と固定資産税の減額、そして工事の組み立て方で守る」という構図です。
常総市のマンション事情－数は少なく、水害の記憶は重い
茨城県の統計課によると、常総市の人口は58,008人、世帯数は24,179世帯（令和8年7月1日現在、面積123.64平方キロメートル。茨城県「常総市」）です。
分譲マンションの数は多くありません。茨城県マンション管理適正化推進計画（案）の表1には、常総市の住宅総戸数20,970戸に対してマンション戸数は50戸（0.2%）と掲載されています（茨城県マンション管理適正化推進計画（案））。これは計画（案）に載った古い統計で、棟数や築年数の内訳は確認できません。現在の数字ではない可能性があります。
数が少ないということは、常総市の管理組合さまは「同じ立場の組合が近くに少ない」ということでもあります。私の経験上、情報が少ない地域ほど、見積りが妥当かどうかを比べる材料が足りなくなります。この記事では、その材料になる制度の情報を、できるだけ公式の一次情報だけで整理します。
そして、常総市のマンションを考えるうえで外せないのが、平成27年9月関東・東北豪雨の記憶です。国土交通省関東地方整備局の資料では、常総市の約3分の1にあたる約40平方キロメートルが浸水し、三坂町地先（左岸21k付近）で堤防が約200mにわたり決壊したと記されています（国土交通省 関東地方整備局「減災のための目標（案）」）。
あの水害は、建物の持ち主の考え方を変えました。外壁や屋上の防水を点検し、水の入り口を一つずつ潰しておくことが、常総市では特に「自分ごと」になりやすいのだと思います。
10月16日に更新された内水ハザードマップ－共用部の防水を見直すきっかけに
常総市は、2026年10月16日に常総市内水ハザードマップの最新版を公開しました。
| 項目 | 市のページの記載 |
|---|---|
| 更新日 | 2026年10月16日 |
| 想定する降雨 | 153mm/h（水防法改正にもとづく想定最大規模） |
| これまでの版 | 124mm/hに対応した版 |
| 浸水想定地域 | 主に市街化区域の一部（下水道計画区域の一部）が対象 |
| 公開方法 | 市のホームページからPDF（5.82MB）で閲覧する形式 |
内水（ないすい）とは、大雨で市街地の排水が追いつかず、川の外側で水があふれる現象です。鬼怒川の氾濫（外水）を想定したマップとは別の資料ですので、洪水ハザードマップとあわせて、市でご確認ください。
ここで管理組合さまにお伝えしたいのは、マップを見て終わりにしないことです。私はいつも理事長さまに、次の3点を理事会で話題にしてほしいとお伝えしています。
- 自分のマンションの所在地が、新しいマップでどの浸水の深さになっているか（PDFで確認できます）
- 屋上防水・ドレン（雨水の排水口）・外壁のシーリング（継ぎ目の防水材）の状態が、いつ最後に点検されたか
- 大規模修繕の工事範囲に、水の入り口になる部位の点検と補修が含まれているか
この記事では、浸水の深さや地区ごとの想定を断定しません。 マップの詳細はPDFに載っており、ページ本文には個別の地区名がありませんでした。ご自身の物件がどう想定されているかは、原典でご確認ください。
マンション管理計画認定制度－常総市の申請案内は確認できませんでした
マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。国土交通省のページでは、認定の主体は、マンション管理適正化推進計画を策定した市・特別区で、町村では都道府県とされています。
常総市の窓口はどこか
茨城県の推進計画（案）では、町村の区域は県、市の区域は各市が所管する整理になっており、県が所管する町村は12町村と書かれています（茨城町、大洗町、城里町、東海村、大子町、美浦村、阿見町、河内町、八千代町、五霞町、境町、利根町）。茨城県の認定要綱（茨城県マンション管理計画認定要綱）の対象も「町村の区域内に立地するマンション」とされています。
つまり、市である常総市のマンションは常総市が窓口になると読めます。ただし、ここは正直にお伝えします。 常総市の公式サイトで、管理計画認定の申請案内・手数料・担当課を示したページは、今回確認できませんでした。さらに、茨城県のホームページは2026年10月16日からシステム障害で臨時表示になっており、県の認定ページ本文も確認できていません。申請を考える管理組合さまは、市役所の代表（0297-23-2111）から、担当課をご確認ください。
認定の基準と、認定を受ける意味
国土交通省のページで確認できた主な基準は、次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 管理組合の運営 | 総会が年1回以上開催されている |
| 管理規約 | 管理規約が作成されている |
| 経理 | 管理費と修繕積立金が区分して経理されている |
| 長期修繕計画 | 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕が2回以上含まれている。修繕積立金の平均額が著しく低くない |
| その他 | 組合員名簿・居住者名簿が適切に備えられている |
認定のメリットは、住宅金融支援機構の【フラット35】の金利引下げ、マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ、そして次章の長寿命化促進税制です。自治体が独自の基準を加えることがあるため、常総市の独自基準の有無は窓口でご確認ください。
なお、国土交通省のページには、令和8年7月31日に省令が公布され、令和9年4月1日から改正された基準が適用される旨が書かれています。これから準備される管理組合さまは、申請時期によって基準が変わる点にご注意ください。
古い長期修繕計画のまま10年以上たっているマンションでは、計画の見直しそのものが最初の大仕事です。基準の細部は、国土交通省のページと窓口でご確認ください。
マンション長寿命化促進税制－常総市の減額割合は確認できませんでした
マンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税（建物部分）を減額する国の制度です。国土交通省の資料で確認できた主な要件は、次のとおりです。
- 新築後20年以上で、総戸数10戸以上
- 外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事をすべて実施していること
- 管理計画認定を受けたマンション、または助言・指導を受けた管理組合のマンションであること
- 工事の完了日が令和5年4月1日から令和9年3月31日まで
- 専有部分のうち居住用の床面積が、専有部分全体の2分の1以上
- 減額は工事完了の翌年度分、専有部分100㎡相当分まで。完了から3か月以内に申告
減額の割合は、1/6〜1/2の範囲で、市町村が条例で定める仕組みで、国の参酌基準（目安）は3分の1です。東京都主税局のページでは、23区の条例割合は2分の1とされています（東京都主税局）。
常総市の割合は、今回の調査では確認できませんでした。 市の固定資産税のページ（固定資産税とは）には、税率が1.4%と書かれていますが、このページの更新日は2019年4月1日で、減額措置の記載はありません。市の税条例の原文も、今回は直接確認できませんでした。減額割合と申告方法は、課税課（0297-23-2111）にご確認ください。
期限から逆算すると、時間は多くありません
対象は2027年3月31日までに完了した工事です。認定の取得と積立金の見直し、工事の契約・施工をすべてこの期限までに終えるのは、これから準備を始めるマンションにはかなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。
仮定の計算例です。ある住戸の建物部分の固定資産税が年6万円、減額割合が仮に3分の1だった場合、減額は2万円です。20戸のマンションで各住戸が同じ程度なら、マンション全体で約40万円分の税負担が1年度分軽くなる計算です。常総市の実際の割合が異なれば金額も変わりますので、考え方の目安としてご覧ください。
なお、都市計画税については、市のページに税率の記載がなく、今回は確認できませんでした。市街化区域の物件で保有コストを見る際は、課税課にあわせてご確認ください。
耐震関連の制度－市の補助は「所有者が住む木造一戸建て」向け
常総市の耐震補助は、いま動いている制度ですが、対象が限られます。
木造住宅耐震改修費補助（令和8年度）
常総市「木造住宅の耐震改修費補助」（2026年4月23日更新）の内容は次のとおりです。
| 項目 | 市のページの記載 |
|---|---|
| 対象 | 所有者が居住する一戸建ての木造住宅で、昭和56年5月31日以前に建築されたもの。2階以下、延べ面積30㎡以上 |
| 診断の評点 | 診断の評点が1.0未満で、改修後に1.0以上になること |
| 区域 | 居住誘導区域内にあること |
| 補助率・上限 | 工事費用の5分の4、上限115万円 |
| 受付期間 | 5月1日から10月30日まで。予算に達し次第終了（9時〜16時、土日祝日を除く） |
| 工事の期限 | 令和9年1月31日までに完了 |
| 窓口 | 都市整備課（0297-23-2111） |
受付の締切まであと10日です。ただし、この制度は、非木造のマンションや、賃貸に出している物件は対象になると読めません。分譲マンションの共用部分や、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションを持つ方にとっては、「使えない制度」です。
木造住宅の耐震診断士派遣事業（令和8年度）
耐震診断士派遣事業（2026年8月31日更新）は、自己負担3,000円で診断士が派遣される制度ですが、令和8年度は予算額に達したため募集を終了しています。対象は、同じく所有者が居住する昭和56年5月31日以前の木造一戸建てです。
旧耐震（昭和56年5月31日以前）のマンションを持つ管理組合さまは、市の都市整備課に、非木造の耐震診断・改修に関する別の制度がないか、ご確認ください。茨城県の補助一覧は、県のホームページの障害のため今回は確認できていません。
防犯カメラの補助－「団体向け」は管理組合が対象か、市に確認を
エントランスや駐輪場に防犯カメラを付けたい管理組合さまには、市の2つの補助制度が気になるところです。
団体向け防犯カメラ設置補助事業
常総市「団体向け防犯カメラ設置補助事業」（2026年10月13日更新）の内容は次のとおりです。
| 項目 | 市のページの記載 |
|---|---|
| 対象団体 | 市内の町内会・組合・自治会など、地域の区域を基礎に住民で構成され、共同活動を行う団体。企業や個人は対象外 |
| 補助率 | 購入費と設置費用の2分の1 |
| 上限 | 1台と設置費用につき20万円。1団体につき同一年度に最大3台 |
| 受付期間 | 令和8年8月3日から12月28日まで。予算到達で終了 |
| 予算 | 500万円（2026年10月9日時点の申請中額は86万円） |
| 窓口 | 防災危機管理課（0297-23-2111）。事前相談と申請は予約制 |
マンション管理組合は、ページに対象として明記されていません。 「組合」という文言はありますが、管理組合が含まれるかどうかは、防災危機管理課に確認が必要です。
個人向け防犯対策補助事業
個人向けの補助（2026年10月13日更新）は、防犯カメラ・カメラ付きインターホンが合計3万円、そのほかの防犯用品は各1万円が上限で、費用の2分の1を補助します。対象は自ら居住する市内の住宅または自家用車で、1世帯1回限りです。予算は350万円で、2026年10月9日時点で340万4,000円が審査中、残りは9万6,000円とされており、受付終了が近い状況です。共同住宅や共用部の扱いは、ページに記載がありません。
常総市のそのほかの制度－浄化槽、空き家、終了した制度
合併処理浄化槽設置補助
常総市「合併処理浄化槽設置整備事業」（2026年6月30日更新）は、公共下水道などの認可区域外で、5人槽33万2,000円、6〜7人槽41万4,000円、8〜10人槽54万8,000円を補助します。ただし、令和8年度の受付は終了しており、賃貸物件は対象外と記載されています。下水道が使える区域のマンションは、そもそも対象になりません。
空家等バンク活用支援補助金
空家等バンク活用支援補助金（2025年7月11日更新）は、登録空家等の修繕（補助対象経費の2分の1・上限100万円）と購入（100分の5・上限100万円）が対象です。マンションや共同住宅の扱いは、ページに記載がありません。
すでに終了している制度
空き家の解体を対象にした「クラッソーネ解体補助制度」は、2025年1月21日から3月31日までの募集でした。古い情報を見て、いまも使えると思い込まないようご注意ください。
ブロック塀の撤去補助とアスベスト調査の補助は、今回の調査では常総市の公式ページを確認できませんでした。
常総市のマンションの大規模修繕－費用の目安と工法の選び方
費用の目安
金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 30戸規模マンションの大規模修繕 総工費 | 約3,500万〜5,000万円 |
| うち仮設足場の割合 | 総工費の約15〜25% |
| 外壁塗装 | 1㎡あたり約3,500〜4,500円 |
| 外壁の打診調査 | 1㎡あたり約250〜500円 |
| 防水工事 | 1㎡あたり約5,000〜8,000円 |
10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。外壁タイルの浮きや剥がれを足場なしで張り替える方法はロープアクセスによる劣化タイル張替え工事で、シーリングや継ぎ目からの雨水の侵入対策は漏水防止バリュー工法でご紹介しています。
3つの工法を、公平に比べる
| 工法 | 向いている建物・工事 | 強み | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 通常の足場仮設工法 | 外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕 | 作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する | 設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要 |
| ロープアクセス工法（無足場工法） | 外壁の部分補修、シーリングの打替え、タイルの浮き調査・補修、鉄部・金物の補修、調査・点検 | 足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない | 作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要 |
| ハイブリッド工法 | 面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物 | 部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい | 計画と工程管理に専門性が必要 |
ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。建物の種類ごとのサービスは各種オーナー・管理者さま向けのご案内にまとめています。
ここは正直に申し上げます。 全面的な塗り替えと防水を一度に行うなら、足場が合理的なケースも多くあります。私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。
内水ハザードマップの更新と、工法選びの関係
水の入り口になりやすいのは、外壁のシーリング、屋上防水の端部、ドレン周り、サッシ周りです。これらが傷んでいるのに、全面改修の資金が間に合わない場合、ロープアクセスで部分補修を先に行い、次の全面改修まで建物を持たせるという選択肢が生きてきます。
一方、長寿命化促進税制（外壁塗装等・床防水・屋根防水の3工事がそろうことが要件）を狙う場合は、全面的な工事になるため、足場が合理的になる場合が多くなります。税制の期限（2027年3月31日）に間に合うか、間に合わないかを最初に見極めることが、工法選びの出発点です。補助金が少ない自治体ほど、この「工事の順番と組み立て方」で総額を守る効果が大きくなります。
明誠について、数字でお伝えします
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。
現場で見てきたこと
管理組合さまから「見積りが妥当かどうか、誰に聞けばよいか分からない」というお声をいただくことは、私も少なくありません。私は、まず建物を面ごと・部位ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。仮設費を分けて記載した見積りを複数の工法で並べることが、発注の透明性を高める一番の近道です。
管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。
常総市で賃貸マンション・アパートをお持ちのオーナーの方へ
賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。
制度の面では、次の点を押さえておいてください。
- 木造住宅の耐震補助：所有者が居住する木造一戸建てが対象です。賃貸に出している物件は、対象になると読めません
- 合併処理浄化槽の補助：賃貸物件は対象外と記載されており、令和8年度は受付も終了しています
- 個人向けの防犯補助：自ら居住する住宅・自家用車が対象で、賃貸物件の共用部は対象になると読めません。予算の残りも僅かです
- 空家等バンク活用支援補助金：登録空家等の修繕・購入が対象です。入居中の収益物件の修繕には使えません
- 管理計画認定と長寿命化促進税制：分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません
オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。
県南地域の事情は、取手市のマンション補助金、守谷市のマンション補助金、龍ケ崎市のマンション補助金、牛久市のマンション補助金、那珂市のマンション補助金の記事でも整理しています。分譲マンションが多い市と、常総市のように少ない市とで、制度の使い方がどう違うかを比べていただくと、よく分かります。
この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）
- 常総市の管理計画認定の申請案内・手数料・担当課：市の公式サイトで確認できず、県のホームページも障害の臨時表示中でした
- マンション長寿命化促進税制の常総市の減額割合・申告方法：市の税条例の原文を直接確認できませんでした
- 都市計画税の税率：市のページに記載がなく、確認できませんでした
- 常総市内の分譲マンションの現在の棟数・築年数：県の計画（案）の古い統計（50戸）以外は確認できません
- 団体向け防犯カメラ補助に、マンション管理組合が含まれるか：ページに明記がありませんでした
- 旧耐震マンション（非木造）の耐震診断・改修に対する市・県の補助：確認できませんでした
- ブロック塀の撤去補助、アスベスト調査の補助：常総市の公式ページを確認できませんでした
- 内水ハザードマップの地区別の浸水想定：PDFの内容までは確認していません
確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市・県・国の担当窓口へ最新の内容をご確認ください。
制度を使うときの共通の落とし穴
失敗しやすい3つのパターン
- 申請と工事の順番を間違える：防犯カメラの補助や耐震改修の補助は、着工・購入前の申請が原則です。一方、固定資産税の減額は工事が終わった後（3か月以内）に申告します。制度ごとに順番が違います
- 予算の終了を見落とす：個人向けの防犯補助は、2026年10月9日時点で残りの予算が9万6,000円でした。浄化槽補助は令和8年度の受付がすでに終わっています。「あとで申請しよう」では間に合わない制度が多くあります
- 古い情報を信じる：解体補助のように、募集期間が終わった制度の紹介が、いまも残っていることがあります。市の固定資産税のページのように、更新が古いページもあります
窓口で使える質問リスト
- マンション管理計画認定の申請窓口と担当課、手数料、申請の手順を教えてください（常総市役所 0297-23-2111）
- マンション長寿命化促進税制の、常総市の減額割合と、申告に必要な書類・期限を教えてください（課税課 0297-23-2111）
- 団体向け防犯カメラ設置補助は、マンション管理組合も対象ですか（防災危機管理課 0297-23-2111。事前相談は予約制）
- 旧耐震の鉄筋コンクリート造の建物の耐震診断・改修に使える制度はありますか（都市整備課 0297-23-2111）
- 当マンションの所在地は、新しい内水ハザードマップ（153mm/h）でどのように想定されていますか（市のPDFを確認のうえ、不明な点は市の担当課へ）
常総市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
- 新しい内水ハザードマップと洪水ハザードマップで、自分の建物の位置を確認する：屋上・外壁・サッシ周りの防水の点検履歴とあわせて、理事会で共有します
- 建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：シーリング、外壁タイルの浮き、屋上防水とドレン、窓サッシまわりの状態まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
- 管理計画認定と税制の期限を確認する：長寿命化促進税制は2027年3月31日までの完了が条件で、常総市の割合は課税課への確認が必要です。間に合わなければ、次の全面改修までの部分補修計画を立てます
- 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます
よくあるご質問
Q. 常総市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？
A. 2026年10月20日時点で常総市の公式サイトを確認した範囲では、共用部分の大規模修繕工事そのものに管理組合が使える市の補助金は見つかりませんでした。管理計画認定と固定資産税の減額を組み合わせて考えるのが現実的です。
Q. 常総市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？
A. 茨城県の資料の整理では、市の区域は各市が所管し、県が所管するのは12町村です。常総市は市のため、市が窓口になると読めますが、市の申請案内は確認できませんでした。市役所の代表（0297-23-2111）から担当課をご確認ください。
Q. 長寿命化促進税制で、常総市では固定資産税がどのくらい減りますか？
A. 減額割合は市町村が条例で定め、国の参酌基準は3分の1（範囲は1/6〜1/2）です。2026年10月20日時点で常総市の割合は確認できませんでした。対象は令和9年3月31日までに完了した工事です。課税課にご確認ください。
Q. 常総市の耐震補助は、マンションや賃貸アパートに使えますか？
A. 市の木造住宅耐震改修費補助は、所有者が居住する昭和56年5月31日以前の木造一戸建てが対象です。マンションや賃貸物件の記載はありません。令和8年度の受付は10月30日までで、予算に達し次第終了です。
Q. 常総市の内水ハザードマップは、いつ更新されましたか？
A. 2026年10月16日に更新されました。想定する降雨は、従来の124mm/hから153mm/hに変わっています。主に市街化区域の一部（下水道計画区域の一部）が対象です。詳細は市のホームページのPDFで確認できます。
Q. 管理組合でも防犯カメラの補助は使えますか？
A. 市の団体向け補助は、町内会・組合・自治会などが対象で、費用の2分の1・1台上限20万円です。マンション管理組合が含まれるかはページに明記されていないため、防災危機管理課にご確認ください。受付は令和8年12月28日までです。
Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？
A. 明誠では、建物の状況確認と概算のお見積りを無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法で比較した資料をお出しできますので、お気軽にお問い合わせください。
この記事のポイントまとめ
- 常総市の公式情報では、管理組合の共用部の大規模修繕工事そのものに使える市の補助は確認できない
- 内水ハザードマップが2026年10月16日に更新。想定降雨は153mm/hで、共用部の防水点検を見直すきっかけになる
- 管理計画認定は市の区域は各市が所管。ただし常総市の申請案内・手数料は確認できず
- 長寿命化促進税制の常総市の減額割合は確認できず。令和9年3月31日までの工事が対象なので早めに課税課へ
- 市の耐震補助は所有者居住の木造一戸建て向け。団体向け防犯カメラ補助は管理組合が対象か要確認
- 個人向け防犯補助と浄化槽補助は、予算の残りや受付終了に注意
出典・参考資料
- 茨城県「常総市」（令和8年7月1日現在の人口・世帯数）
- 常総市「常総市内水ハザードマップを更新しました」（2026年10月16日）
- 常総市「木造住宅の耐震改修費補助」（2026年4月23日更新）
- 常総市「耐震診断士派遣事業」（2026年8月31日更新）
- 常総市「団体向け防犯カメラ設置補助事業」（2026年10月13日更新）
- 常総市「個人向け防犯対策補助事業」（2026年10月13日更新）
- 常総市「合併処理浄化槽設置整備事業」（2026年6月30日更新）
- 常総市「空家等バンク活用支援補助金」（2025年7月11日更新）
- 常総市「空き家の解体」（2025年2月4日更新）
- 常総市「固定資産税とは」（2019年4月1日更新）
- 茨城県「マンション管理計画認定要綱」
- 茨城県「マンション管理適正化推進計画（案）」
- 国土交通省 関東地方整備局「減災のための目標（案）について」
- 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
- 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されている常総市・茨城県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。常総市の防犯補助・耐震補助・浄化槽補助・内水ハザードマップは令和8年に更新されたページを確認しましたが、固定資産税のページは2019年の更新、空家関連のページは2025年の更新です。茨城県のホームページは2026年10月16日からシステム障害の臨時表示で、県のページ本文は確認できていません。申請前に窓口へ最新の内容をご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。本記事は法的・税務上の助言ではありません。
常総市は、補助金の額で目立つ市ではありません。けれども、あの水害を経験した市だからこそ、更新されたばかりの内水ハザードマップを手がかりに、屋上・外壁・継ぎ目の防水を見直し、使える制度と使えない制度を最初に仕分けることが、修繕費を守る一番の近道だと私は考えています。管理計画認定の準備の整理や、継ぎ目・外壁タイル・屋上の診断の進め方の相談だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なく明誠へのお問い合わせフォームからお声がけください。
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この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月20日
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さいたま市浦和区のマンション管理計画認定制度｜市への申請は無料・事前確認適合証が必須・区内の認定は4件【2026年度版】
結論：浦和区のマンションで管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか
先に結論です。浦和区のマンションの管理計画認定は、区ではなく「さいたま市」が行います。市の窓口は建設局建築行政部の住宅政策課で、市への申請は無料です。申請の前には、事前確認を受けて「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：さいたま市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日令和8年9月14日）。
お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。
- さいたま市への認定申請の手数料は無料です
- 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
- 事前確認の審査料は、マンション管理センターへ直接申し込む場合や、日本マンション管理士会連合会の診断サービスと同時に申し込む場合、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）
センターへ直接申し込む場合は、長期修繕計画が1本なら合計20,000円ほどが目安です。マンション管理士に事前確認を頼む場合や、管理会社経由の場合は、組合と依頼先で金額を取り決めます。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、これとは別です。
私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。浦和区の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。
認定主体はどこか：さいたま市が認定し、浦和区役所は窓口ではありません
管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、それ以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。
さいたま市は政令指定都市で、自らマンション管理適正化推進計画をつくり、認定を行っています。制度の開始は令和5年4月3日です。浦和区のマンションも、申請先はさいたま市です。市の手引きにも、国の基準と同一の内容で、申請はオンラインで行い、市の窓口へ直接提出する書類はないと書かれています（出典：さいたま市「管理計画認定の手引き」（PDF）、作成は令和5年3月）。
窓口は、建設局建築行政部住宅政策課のマンション管理支援係です。電話は048-829-1518です。区役所で審査をするわけではありません。浦和区のマンションでも、問い合わせ先は市の住宅政策課になります。
認定の有効期間は5年です。更新は有効期間満了の6か月前から満了日までに申請します。更新にも、総会の決議とその議事録の写しが要ります。
市が公表している「管理計画の認定を受けたマンション一覧」には、令和8年9月11日時点で15件が載っています。これは認定を受けて、市の取組アンケートに答えたマンションの一覧です。そのうち浦和区は4件で、常盤、領家（2件）、本太にあります（出典：さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」、更新日令和8年9月14日）。区別に数えると、浦和区は一覧の中でもっとも多い区です。ただ、市全体でもまだ数えるほどですので、認定を取れば「管理の良いマンション」として目立つ段階だと、私は見ています。
認定基準：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する
認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。個々の項目を数えると17項目になります。
管理組合の運営・管理規約・経理
管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。
経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。
認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。管理者等と監事を選んだ総会と、直近の総会の議事録が求められます。議事録の残し方が薄い組合は、そこから整えるのが近道です。
長期修繕計画の作成及び見直し等
もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。
- 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
- 計画の作成または見直しが7年以内であること
- 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
- 将来の一時金の徴収を予定していないこと
- 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
- 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと
その他：名簿の整備と市の指針との整合
組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。もう一つ、管理計画が「さいたま市マンション管理適正化指針に照らして適切」であることも基準の一つです。これは国の基準にもともと含まれる項目で、市が別の数値基準を上乗せしているわけではありません。
長期修繕計画が古いとき、現場で起きること
認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。
以前、築25年を過ぎた埼玉県内のマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。
足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。
独自基準の扱い：数値基準は国と同一、事前確認は新規・更新で必須です
市の手引きでは、さいたま市の認定基準は国土交通省がマンション管理適正化指針に定める基準と同一の内容とされています。前の章で触れた市の指針との整合も、国の基準に含まれる項目です。東京都内の自治体には、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せするところがありますが、さいたま市はそうした追加項目を設けていません。
実務への影響を三つにまとめます。
- 準備の中心は、国の5分野への適合です。他の自治体の「独自基準対策」を持ち込む必要はありません
- 事前確認適合証は、新規申請と更新申請の両方で必要です。マンション管理センターが発行します
- 変更申請は、支援システムが使えず、住宅政策課へ直接提出します。電子申請も可能です。初回と窓口が違う点は、見落としやすい部分です
ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち、長期修繕計画の分野で止まる組合が大半だと、私は感じています。
手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムから市へ
さいたま市の標準ルート
市のページによると、流れは次のとおりです。
- 管理組合の総会（集会）で、管理計画認定の申請を決議する
- 4つのパターンのいずれかで事前確認を受け、事前確認適合証を取得する
- 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」を使い、オンラインで市へ申請する
- 市が審査し、認定する
総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。
事前確認の依頼先と費用
| パターン | 依頼先 | 事前確認審査料 |
|---|---|---|
| ① | 事前確認講習を修了したマンション管理士 | 管理組合とマンション管理士が取り決める |
| ② | 管理委託先（マンション管理適正評価制度と同時申請） | 管理組合と依頼先が取り決める |
| ③ | 日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請） | 長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込） |
| ④ | マンション管理センターへ直接申込 | 長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込） |
マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに自治体へ直接申請するパターンも載っています。ただし、さいたま市のページは事前確認適合証が新規・更新申請で必要としていますので、このルートは使えないと考えてください。
市に納める手数料と、提出書類の目安
市への認定申請は無料です。変更申請と更新申請の手数料額は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の前に住宅政策課へ金額を確認してください。
手引きによると、必要な書類は次のとおりで、いずれもシステム上で提出します。
- 総会議事録の写し
- 管理規約の写し
- 貸借対照表と収支計算書
- 直前の事業年度の各月における修繕積立金の滞納額を確認できる書類
- 長期修繕計画の写し
- 組合員名簿と居住者名簿の表明保証書
条件によって、追加の書類が必要になる場合があります。審査期間の目安は、市の資料に記載がありません。総会の日程から逆算するときは、窓口に聞いておいてください。
認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資
1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）
長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。さいたま市のページでは、減額割合は3分の1で、1戸あたり100㎡までの部分が対象と案内されています（出典：さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」、更新日令和8年7月17日）。国の枠は6分の1から2分の1で、標準は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。
主な要件は次のとおりです。
- 築後20年以上で、10戸以上のマンションであること
- 過去に1度以上、長寿命化に役立つ大規模修繕工事を実施し、2回目以降の工事を令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に完了していること
- 外壁塗装等、床防水、屋根防水の3つの工事が、すべて行われること
- 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準以上に引き上げていること
- 工事完了後3か月以内に、市税事務所へ減額申告書を提出すること（管理組合の代表者が証明書類を提出する場合は、減額申告書は不要）
浦和区の物件を担当するのは、市税事務所（南）の資産課税課で、電話は048-829-1572です。
押さえたいのは期限です。いま令和8年10月ですので、工事の完了まで残りは約5か月です。これから認定を取り、そのうえで工事を終えるのは、日程的にかなり厳しい組合が多いと思います。間に合わないからといって、認定の意味がなくなるわけではありません。
2. 【フラット35】の金利引下げ
管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。
3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資
マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%の想定で、差は0.1ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合の受取利息は、税引前で約50万円多くなる計算です。ただし、令和8年度の応募期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。
マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料に、認定マンションへの金利引下げとして年0.20%の記載があります。一方、住宅金融支援機構のページには、耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策を行う場合に年0.2%引き下げるとの記載があり、管理計画認定への言及は見当たりませんでした。条件の読み方は一様ではありません。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確かめてください。
数字で見る経済効果のイメージ
仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。
費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。
市の支援を使う：劣化調査補助金と無料相談
さいたま市には、認定準備に使える支援が二つあります。
一つ目は、マンション劣化調査補助金です。長期修繕計画の作成や見直しに必要な劣化調査の費用について、補助対象費用（税抜）の2分の1以内、上限20万円で補助します。対象は分譲マンションで、建築後15年以上経過しているなどの要件があります。令和8年度の受付は10月1日に始まっており、劣化調査は申請年度の1月末日までに完了し、実績報告をする必要があります（出典：さいたま市「マンション劣化調査補助金について」、更新日令和8年9月28日）。対象の細かい条件は、必ず市のページで確かめてください。
二つ目は、無料の相談です。マンション管理相談は、南区役所で毎月第3火曜日、市役所で毎月第3水曜日、大宮区役所で毎月第4月曜日に開かれます。大規模修繕相談は、市役所で毎月第4木曜日です。いずれも14時と15時の2枠で、申込は相談日の5開庁日前までです。相談は年度内に各相談1回までで、浦和区役所での開催は記載がありません。祝日や会場の都合で実施されない月もあります（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、更新日令和8年3月31日）。なお、住宅政策課は特定の業者を紹介しないと明記しています。
令和9年4月の基準見直しにも目を向けておく
国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲時に分譲事業者が管理計画を作成して管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（令和8年国土交通省告示第1017号）は、令和8年7月31日に公布され、施行は令和9年4月1日です。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。
令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。さいたま市の対応は、住宅政策課で確認してください。
逆算スケジュール（令和8年10月起点）
認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。
| 時期の目安 | やること |
|---|---|
| 令和8年10月 | 理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の無料相談を申し込む。計画が古ければ劣化調査補助金を確認 |
| 令和8年11月 | 長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表のパターン①〜④）を決める |
| 令和8年12月 | 臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議 |
| 令和9年1月 | 書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る |
| 令和9年2〜3月 | 手続支援システムからさいたま市へ認定申請。審査と通知を待つ |
令和9年3月31日までの工事完了を狙う組合は、工事の工程表を、この日程と並べて引いてください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。
まとめと、今週動くこと3点
浦和区のマンションの管理計画認定は、認定主体がさいたま市で、市への申請は無料、基準は国と同一です。事前確認適合証が必須のため、費用の中心はシステム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。
今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。
- 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
- 市の無料相談（11月は南区役所が17日、市役所が18日、大規模修繕相談が26日の見込み）に申し込む。申込は相談日の5開庁日前までですので、市のページで開催日を確かめる
- 令和9年3月までの工事完了を考える場合は、工事の工程と事前確認の日程を並べて、実現できるか理事会で一度確認する
年内の総会決議が現実的に狙えるのは、いま動き出す組合です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。
よくあるご質問
Q. 浦和区のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？
A. さいたま市への認定申請は無料です。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、依頼先によって事前確認審査料がかかります。
Q. 浦和区に独自の認定基準はありますか？
A. 区独自の基準はなく、さいたま市も基準は国と同一としています。市の適正化指針に照らして適切であることは基準の一つですが、国の基準に含まれる項目です。
Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？
A. 事前確認適合証が新規・更新申請で必要です。事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから、市へオンラインで申請する流れです。
Q. 認定の有効期間と更新の時期は？
A. 有効期間は5年です。更新は満了の6か月前から満了日までに申請し、総会の決議とその議事録の写しが要ります。
Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？
A. さいたま市のページでは、減額割合は3分の1とされ、1戸あたり100㎡までの部分が対象です。築20年以上で10戸以上などの要件があり、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。
Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？
A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。築15年以上の分譲マンションなどは、劣化調査補助金（上限20万円）を使える場合があります。明誠では工法比較を含む概算のご相談も承っています。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月20日
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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。さいたま市の管理計画認定制度のページは令和8年9月14日更新で、令和8年度内の情報です。変更申請・更新申請の手数料額と審査期間の目安は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の手引きは令和5年3月作成のため、手順は市のページを優先しています。固定資産税の減額やすまい・る債の応募期間などは、さいたま市および国土交通省の令和8年度時点の資料に基づきます。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
出典・参考資料
- さいたま市「マンション管理計画認定制度について」
- さいたま市「管理計画認定の手引き（PDF）」
- さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」
- さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」
- さいたま市「マンション劣化調査補助金について」
- さいたま市「マンションの管理等に関する相談」
- 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
- 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
- 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
さいたま市中央区のマンション管理計画認定制度｜市への申請は無料・事前確認適合証が必須・区内の認定公表はまだ0件【2026年度版】
結論：中央区のマンションで管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか
先に結論です。中央区のマンションの管理計画認定は、区ではなく「さいたま市」が行います。市の窓口は建設局建築行政部の住宅政策課で、市への認定申請は無料です。ただし申請の前に、事前確認を受けて「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：さいたま市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日令和8年9月14日）。
お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。
- さいたま市への認定申請の手数料は無料です
- 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
- 事前確認の審査料は、マンション管理センターへ直接申し込む場合や、日本マンション管理士会連合会の診断サービスと同時に申し込む場合、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）
センターへ直接申し込む場合は、長期修繕計画が1本なら合計20,000円ほどが目安です。マンション管理士や管理会社に事前確認を頼む場合は、管理組合と依頼先で金額を取り決めます。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、これとは別です。
もう一つ、中央区の特徴があります。市が公表している「管理計画の認定を受けたマンション一覧」（令和8年9月11日時点で15件）に、中央区のマンションは1件も載っていません（出典：さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」、更新日令和8年9月14日）。この一覧は、認定を受けたうえで市の取組アンケートに答えたマンションだけの掲載です。中央区に認定マンションが一つもないと言い切れるわけではありません。それでも、最初の一棟として「管理の良いマンション」を打ち出す余地は、まだ大きいと私は見ています。
私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。中央区の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。
認定主体はどこか：さいたま市が認定します
管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、市以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。
さいたま市は政令指定都市で、自ら推進計画をつくり、認定を行っています。さいたま市での制度開始は令和5年4月3日です。中央区のマンションも、申請先はさいたま市です。市の手引きでは、申請は管理センターの手続支援システムからオンラインで行い、市役所の窓口へ紙で提出する書類はないとされています（出典：さいたま市「管理計画認定の手引き」（PDF））。
窓口は、建設局建築行政部住宅政策課のマンション管理支援係です。電話は048-829-1518、開庁時間は平日の8時30分から17時15分です。区役所に認定の窓口があるわけではありませんので、お問い合わせは市の住宅政策課になります。
認定の有効期間は5年です。更新は有効期間満了の6か月前から満了日までに申請し、更新にも総会の決議と議事録の写しが要ります。
認定基準：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する
認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。個々の項目を数えると17項目になります。
運営・規約・経理の分野
管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。
経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。
最初に確認していただきたいのは、総会の議事録です。管理者等と監事を選んだ総会、長期修繕計画と修繕積立金の額を決めた総会の議事録が求められます。決議の記録が薄い組合は、ここから整えるのが近道です。
長期修繕計画の分野
もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。
- 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
- 計画の作成または見直しが7年以内であること
- 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
- 将来の一時金の徴収を予定していないこと
- 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
- 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと
その他の分野：名簿と市の指針との整合
組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。管理計画が「さいたま市マンション管理適正化指針」に照らして適切であることも基準の一つです。これは国の基準にもともと含まれる項目で、市が別の数値基準を上乗せしているわけではありません。
現場で見る「止まる組合」の共通点
認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。
以前、築25年ほどの埼玉県内のマンションで、理事会に呼ばれたことがあります。積立金の残高は十分あるように見えましたが、長期修繕計画は10年近く見直されていませんでした。見直しの際に工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法で行う場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を前にして理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今も覚えています。
足場を使わない工法の詳細は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。安全管理と進め方は大規模修繕工事の安全管理のページに、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにあります。
独自基準の扱い：数値基準は国と同一です
市の手引きでは、さいたま市の認定基準は国土交通省がマンション管理適正化指針で定める基準と同一の内容とされています。前の章で触れた「市の指針との整合」も、国の基準に含まれる項目です。東京都内の自治体には、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せするところがありますが、さいたま市の手引きにはそうした追加項目の記載がありません。
実務への影響を三つにまとめます。
- 準備の中心は、国の5分野への適合です。他の自治体の「独自基準対策」を持ち込む必要はありません
- 事前確認適合証は、新規申請と更新申請の両方で必要です。マンション管理センターが発行します
- 変更申請は、支援システムを使わず、住宅政策課へ直接提出します。電子申請も可能です。初回と窓口が違う点は、見落としやすい部分です
ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち、長期修繕計画の分野で止まる組合が大半だと、私は感じています。
手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムから市へ
さいたま市の標準ルート
市のページによると、流れは次のとおりです。
- 管理組合の総会で、管理計画認定の申請を決議する
- 4つのパターンのいずれかで事前確認を受け、事前確認適合証を取得する
- 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」から、オンラインで市へ申請する
- 市が審査し、認定する
総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。議案書づくりが、実質的な最初の山場です。
事前確認の依頼先と費用
| パターン | 依頼先 | 事前確認審査料 |
|---|---|---|
| ① | 事前確認講習を修了したマンション管理士 | 管理組合とマンション管理士が取り決める |
| ② | 管理委託先（マンション管理適正評価制度と同時申請） | 管理組合と依頼先が取り決める |
| ③ | 日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請） | 長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込） |
| ④ | マンション管理センターへ直接申込 | 長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込） |
マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに申請するパターンも載っています。ただし、さいたま市のページは事前確認適合証が新規・更新申請で必要としていますので、このルートは使えないと考えてください。
市に納める手数料と、提出書類の目安
市への認定申請は無料です。変更申請と更新申請の手数料額は、市のページにも手引きにも記載がありませんでした。申請の前に、住宅政策課へ金額を確認してください。
手引きによると、必要な書類は次のとおりで、いずれもシステム上で提出します。
- 総会議事録の写し
- 管理規約の写し
- 貸借対照表と収支計算書
- 直前の事業年度の各月における修繕積立金の滞納額を確認できる書類
- 長期修繕計画の写し
- 組合員名簿と居住者名簿の表明保証書
修繕積立金の額が国の目安を下回る場合などは、専門家の説明書など追加の書類が必要になることがあります。審査期間の目安は、市の資料に記載がありません。総会の日程から逆算するときは、窓口に聞いておいてください。
認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資
1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）
長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。さいたま市のページでは、減額割合は3分の1で、1戸あたり100㎡までの部分が対象と案内されています（出典：さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」、更新日令和8年7月17日）。国の枠は6分の1から2分の1で、基準は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。
主な要件は次のとおりです。
- 築後20年以上で、10戸以上のマンションであること
- 過去に1回以上、長寿命化に役立つ大規模修繕工事を適切に実施し、2回目以降の工事を令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に完了していること
- 国の資料では、外壁塗装等、床防水、屋根防水の3つの工事が、すべて行われることが条件とされています
- 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準以上に引き上げていること
- 工事完了後3か月以内に、必要な証明書を添えて申告すること
中央区の物件を担当するのは、南部市税事務所の資産課税課で、電話は048-829-1572です。
押さえたいのは期限です。いまは令和8年10月ですので、工事の完了まで残りは約5か月です。これから認定を取り、そのうえで工事も終えるのは、日程的に厳しい組合が多いと思います。間に合わないからといって、認定の意味がなくなるわけではありません。
2. 【フラット35】の金利引下げ
管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。
3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資
マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%の想定で、差は0.1ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合の受取利息は、税引前で約50万円多くなる計算です。ただし、令和8年度の応募期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。
マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料に、認定マンションへの金利引下げとして年0.20%の記載があります。一方、住宅金融支援機構のページには、耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策を行う場合に年0.2%引き下げるとの記載があり、管理計画認定への言及は見当たりませんでした。条件の読み方が一様ではありませんので、借入の前に住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確かめてください。
数字で見る経済効果のイメージ
仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安です。外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジですが、物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。
費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。
市の支援を使う：劣化調査補助金と無料相談
さいたま市には、認定準備に使える支援が二つあります。
一つ目は、マンション劣化調査補助金です。長期修繕計画の作成や見直しに必要な劣化調査の費用について、補助対象費用（税抜）の2分の1以内、上限20万円で補助します。対象は市内の分譲マンションで、建築後15年以上経過していること、長期修繕計画がないか見直しから15年以上たっていること、過去10年以内に同じ補助を受けていないことなどが条件です。令和8年度の受付は10月1日に始まっており、劣化調査は申請年度の1月末日までに完了する必要があります（出典：さいたま市「マンション劣化調査補助金について」、更新日令和8年9月28日）。細かい要件は、必ず市のページで確かめてください。
注意点があります。この補助は「計画がない、または15年以上見直していない」組合が対象です。認定の要件は「7年以内の作成・見直し」ですので、直近で見直した組合は対象外になる場合があります。
二つ目は、無料の相談です。マンション管理相談は、南区役所で毎月第3火曜日、市役所で毎月第3水曜日、大宮区役所で毎月第4月曜日に開かれます。大規模修繕相談は、市役所で毎月第4木曜日です。いずれも14時と15時の2枠で、申込は相談日の5開庁日前までです。祝日や会場の都合で実施されない月もあります（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、更新日令和8年3月31日）。中央区役所での開催は記載がありませんので、会場は上の3か所から選ぶことになります。
令和9年4月の基準見直しにも目を向けておく
国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲時に分譲事業者が管理計画を作成して管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（令和8年国土交通省告示第1017号）は、令和8年7月31日に公布されました。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます。
令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。さいたま市の対応は、住宅政策課で確認してください。
逆算スケジュール（令和8年10月起点）
認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。
| 時期の目安 | やること |
|---|---|
| 令和8年10月 | 理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の無料相談を申し込む |
| 令和8年11月 | 長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表のパターン①〜④）を決める |
| 令和8年12月 | 臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議 |
| 令和9年1月 | 書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る |
| 令和9年2〜3月 | 手続支援システムからさいたま市へ認定申請。審査と通知を待つ |
令和9年3月31日までの工事完了を狙う組合は、工事の工程表を、この日程と並べて引いてください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。
まとめと、今週動くこと3点
中央区のマンションの管理計画認定は、認定主体がさいたま市で、市への申請は無料、基準は国と同一です。事前確認適合証が必須のため、費用の中心はシステム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。
今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。
- 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
- 市の無料相談に申し込む。11月は南区役所が17日、市役所が18日、大規模修繕相談が26日の見込みです。申込は相談日の5開庁日前までですので、市のページで開催日を確かめてください
- 令和9年3月までの工事完了を考える場合は、工事の工程と事前確認の日程を並べて、実現できるか理事会で一度確認する
中央区で最初に認定を取る一棟になるのは、いま動き出す組合かもしれません。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。
よくあるご質問
Q. 中央区のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？
A. さいたま市への認定申請は無料です。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、依頼先によって事前確認審査料がかかります。
Q. 中央区に独自の認定基準はありますか？
A. 区独自の基準はなく、さいたま市も基準は国と同一としています。市の適正化指針に照らして適切であることは基準の一つですが、国の基準に含まれる項目です。
Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？
A. 事前確認適合証が新規・更新申請で必要です。事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから、市へオンラインで申請する流れです。
Q. 認定の有効期間と更新の時期は？
A. 有効期間は5年です。更新は満了の6か月前から満了日までに申請し、総会の決議とその議事録の写しが要ります。
Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？
A. さいたま市のページでは、減額割合は3分の1とされ、1戸あたり100㎡までの部分が対象です。築20年以上で10戸以上などの要件があり、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。
Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？
A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。築15年以上などの条件を満たす分譲マンションは、劣化調査補助金（上限20万円）を使える場合があります。明誠では工法比較を含む概算のご相談も承っています。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月20日
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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。さいたま市の管理計画認定制度のページは令和8年9月14日更新で、令和8年度内の情報です。変更申請・更新申請の手数料額と審査期間の目安は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の手引きは令和5年3月作成のため、手順は市のページを優先しています。固定資産税の減額やすまい・る債の応募期間などは、さいたま市および国土交通省の令和8年度時点の資料に基づきます。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
出典・参考資料
- さいたま市「マンション管理計画認定制度について」
- さいたま市「管理計画認定の手引き（PDF）」
- さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」
- さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」
- さいたま市「マンション劣化調査補助金について」
- さいたま市「マンションの管理等に関する相談」
- 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
- 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
- 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
さいたま市大宮区の12条点検｜6階以上の共同住宅は3年ごと、窓口と報告時期・外壁打診の目安【2026年度版】
Q. さいたま市大宮区のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？ 窓口はどこで、外壁の全面打診はいつ必要なのか？
A. さいたま市は、建築行政を市が自ら担う特定行政庁です。大宮区の建物の定期報告も、埼玉県ではなく、さいたま市建築行政部建築行政課（防災指導係）が所管し、受付は業務委託先の一般財団法人埼玉県建築安全協会が行います（出典：さいたま市「建築基準法第12条に基づく定期報告制度」）。市の一覧では、6階以上の共同住宅（サービス付き高齢者向け住宅を除く）は報告間隔が3年、ホテル・旅館・病院などは2年、物販店は2年とされています。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えたあとの、最初の定期調査で必要です（出典：さいたま市「定期報告に関するQ&A」（PDF））。
（最終更新：2026年10月20日／執筆時点の現行年度：令和8年度）
結論：大宮区で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング
株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。このシリーズでは神奈川県の自治体を順に巡ってきましたが、今回から埼玉県のさいたま市に入ります。大宮区は、東日本有数のターミナル駅である大宮駅を抱え、商業ビル、オフィス、ホテル、高層マンションが駅周辺に集まる区です。
さいたま市の公式統計によると、大宮区の人口は127,730人、世帯数は65,193世帯（令和8年1月1日現在）です。さいたま市全体では1,355,984人、658,833世帯です（出典：さいたま市「区別・町丁字別の人口・世帯数」）。人も建物も密集した区だからこそ、外壁タイルの落下は歩行者に直結します。
さいたま市の一覧をもとに、主な用途別の対象と報告間隔を整理します。
| 建物の種類 | 定期報告（特定建築物）の対象 | 報告間隔 |
|---|---|---|
| 分譲・賃貸マンション（共同住宅） | 6階以上の建物（サ高住を除く） | 3年 |
| ホテル・旅館 | 延べ500㎡超、3階以上で100㎡超、2階で300㎡以上、地階で100㎡超のいずれか | 2年 |
| 病院・有床診療所 | 同上 | 2年 |
| 物販店（百貨店・マーケット等を含む） | 規模により対象（3階以上で100㎡超、3,000㎡以上など） | 2年（物販店） |
| 事務所ビル | 延べ2,000㎡超で6階以上の建物 | 3年 |
| 建築設備（換気・排煙・非常用照明・給排水） | 対象建物に設置されたもの | 1年 |
| 防火設備（防火扉・防火シャッター等） | 随時閉鎖式のもの | 1年 |
| エレベーター・エスカレーター等の昇降機 | 住戸内を除くもの | 1年 |
（出典：さいたま市「定期報告が必要となる建築物等と報告の間隔」（PDF）。用途と規模の詳細な条件は一覧に細かく書かれています。ご自身の建物がどれに当たるかは、必ず原本でご確認ください。事務所ビル、飲食店、学校などはこの表に載せていない用途もあります）
全面打診の要否は、次の一文で判断できます。
「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」
建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）
建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁（建築確認や定期報告を所管する行政機関）に報告する」ことを求める制度です。全体像は国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」で確認できます。
12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」があります。外壁の打診は、前者のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者です。
外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイルや石貼り、モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年に一度、全面的に打診等で調べます。手の届く範囲の打診は、おおむね6か月から3年以内に一度が目安です。令和4年1月18日の告示改正で、打診と同等以上の精度を持つ無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、打診以外の方法として明確化されました（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。
全面打診が必要になるトリガー（竣工10年・外装改修10年・異常の発見・落下事故）
さいたま市のQ&Aには、全面打診が必要になる場面がはっきり書かれています。次のいずれかに当てはまる場合です。
- 手の届く範囲の打診調査や目視調査等で異常が認められた場合：その時点で、全面的な打診に進む必要があります。
- 竣工後、外壁改修後、または全面打診等の実施から10年を超えた後の1回目の定期調査：結果は、その定期報告書に反映させます。
私は、これに現場の感覚を2つ足してお伝えしています。ひとつは「前回の調査で要是正の指摘を受け、改善が済んでいない」場合です。もうひとつは「近隣で外壁の落下事故が起きた」「タイルの浮きの兆候を見つけた」場合です。この2つは、報告の時期を待たず、全面打診で確かめてほしいと思います。
私の経験では、築12〜13年で初めて全面打診をした建物の多くで、地上から手の届く範囲では見えなかった浮きが、上層階の外壁から見つかります。外壁タイルは、見た目に変化がなくても、裏側の接着層が先に傷んでいるのが普通です。
大宮区固有の運用：窓口は市、報告時期はハガキで通知される
所管はさいたま市建築行政課、受付は埼玉県建築安全協会
埼玉県の定期報告制度のページには、さいたま市の建築物については市長が特定行政庁であり、さいたま市建築行政課が対応すると書かれています（出典：埼玉県「建築基準法第12条定期報告制度」）。隣の川口市や上尾市などは別の窓口ですので、建物がさいたま市内にあるかどうかを最初に確かめてください。
| 項目 | 内容（公式ページ掲載） |
|---|---|
| 所管 | さいたま市 建設局 建築行政部 建築行政課 防災指導係 |
| 電話・FAX | 048-829-1534／048-829-1982（市役所代表は048-829-1111） |
| 受付窓口 | 業務委託先の一般財団法人埼玉県建築安全協会、またはさいたま市役所本庁舎10階 建築行政課窓口 |
| 提出方法 | 窓口への持参または郵送 |
| 電子申請 | 「改善完了報告書」のみ可能（オンライン市役所さいたま）。電子申請では副本（控え）は発行されません |
| 変更届 | メール・FAXでは受け付けません（様式第3号を窓口または郵送で） |
| 記入上の注意 | 修正液、修正テープ、消えるボールペン、鉛筆、シャープペンシルは使わない |
（出典：さいたま市「建築基準法第12条に基づく定期報告制度」、掲載ページの更新は令和8年8月1日）
報告時期は「ハガキ」で届く。ただし、届かなくても義務は消えません
実務で気をつけていただきたい点が、ここです。さいたま市のQ&Aによると、対象の建築物にはハガキで報告時期が通知されます。ただし、ハガキが届かなくても、用途と床面積が一覧表に当てはまれば対象になります。所有者が変わった、住所を移した、管理会社が代わった、という場面でハガキが届かなくなることが多いと、現場では感じています。
もう少し細かい決まりも押さえておきます。
- ハガキが複数枚届くことがあります：1つの建物に複数の報告種別が課される場合、報告期限が同じ月だと、ハガキも同時に複数枚届きます。ハガキの「今回対象物」の欄で、どの種別が今回の対象かを確認してください。
- 複数の用途がある建物は、間隔の短いほうが適用されます：たとえば1階に物販店（2年）が入る共同住宅（3年）では、建築物全体の報告間隔が2年になります。店舗が入るマンションは、思っていたより短い周期になるので注意が必要です。
- 階ごとに管理者が違う場合：代表の管理者を選んで、建築物全体で報告します。
- 心当たりのないハガキが届いた場合：所有も管理もしていない建物のハガキであれば防災指導係へ電話し、以前に管理していた建物なら変更届（様式第3号）を出します。
調査は報告の日の3か月前から。建築物以外の検査は2か月前から
さいたま市の一覧には、調査・検査の実施時期について、報告の日より前の3か月以内（建築物以外の検査は2か月以内）に行うよう書かれています。ハガキを受け取ってから動くのでは間に合わない例も多く、とくに外壁の全面打診は、足場やロープの手配に日数がかかります。ハガキを待たず、前回の報告書の控えから次の報告月を割り出し、半年前には業者を決めておくことをお勧めします。
休業・解体のときの届出
建物を一時休業や休止する場合、定期報告書の提出は不要ですが、届出が必要です。届出の有効期間は受付から2年で、続ける場合は再届出になります。使用を再開する前には、定期報告書の提出が必要です。解体は様式第1号、昇降機の撤去は様式第2号で届け出ます（出典：さいたま市「定期報告に関するQ&A」）。
令和7年の告示改正と、さいたま市の運用
国の告示改正により、令和7年7月1日以降に実施する調査・検査は、新しい様式で報告します。さいたま市では、常時閉鎖式の防火扉を、従来どおり特定建築物定期調査の対象として扱い、防火設備の定期検査では報告を求めません。また、令和7年11月1日から、簡易リフトは昇降機の定期検査報告の対象から外れました（既存の所有者は届出が必要です）。古い様式や手順書を使い回している管理会社さんは、念のため見直してください。
大宮区ならではの事情：駅前の人通りと、高層の共同住宅
大宮駅の周辺は、商業ビル、オフィス、ホテル、高層マンションが一体となって立ち並び、歩道を人が行き交います。西口では、JR東日本と大和ハウス工業などが、桜木駐車場用地で複合開発を進めており、令和8年4月にはさいたま市が設定した区域内でのウォーカブル（歩きたくなるまちづくり）推進計画が公表されました（出典：JR東日本「（仮称）桜木PPJにおけるウォーカブル推進計画の策定」（PDF））。人が歩く空間が広がるほど、頭上の外壁の安全は、より厳しく問われます。
告示第282号で全面打診の対象になるのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。駅前の通路や歩道に面した外壁は、「落ちたら誰に当たるか」が重くなるため、優先して見る面になります。
もうひとつ、大宮区の特徴は「6階以上の共同住宅」が3年ごとの報告対象になっていることです。神奈川県の多くの自治体では、住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外でした。さいたま市の分譲マンション・賃貸マンションの理事長さまやオーナーさまは、「うちは対象外だろう」という思い込みを捨てて、まず市の一覧と照らし合わせてください。
報告義務がなくても、落下事故の責任は残る
5階以下の共同住宅は、市の定期報告の対象外です。けれども、外壁タイルが落ちて通行人がけがをすれば、建物の所有者として責任を問われる可能性があります（民法第717条の工作物責任）。報告義務の有無にかかわらず、竣工から10年を目安に外壁の状態を把握しておくことが、結果的に管理組合やオーナーさまを守ります。
実務コスト感：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差
費用の目安を示します。以下は明誠の参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 全面打診調査の㎡単価（調査のみ） | 250〜500円/㎡ |
| 10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費 | 約50〜100万円 |
| 同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定） | 約168万円 |
| 同条件でロープアクセス工法の場合 | 約59万円 |
| 足場とロープアクセスの差額 | 約109万円 |
全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。駅前の狭い敷地や交通量の多い道路沿いでは、道路占用の手続きや歩行者の誘導も必要になり、費用と日数がさらにかかる場合があります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。
ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由
ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。
12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。
- 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
- 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。調査から報告までの日程を詰めやすく、「報告の日の3か月前から」という調査の時期にも合わせやすくなります。
- 営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、看板や入口が隠れる心配が少なく済みます。営業を止められない駅前の店舗やホテル、住みながら修繕を受ける高層マンションにとっては、大きな利点です。
打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。調べた人がそのまま直せることは、「要是正」を受けたあとの対応でも大きな意味があります。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、市街地でドローンを飛ばすには航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。
ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。
12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげるメリット
12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。
- 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
- 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
- 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
- ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、上層部はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。
大規模修繕で外壁を全面改修すれば、その年から10年を数え直せます。3年ごとの報告になる6階以上のマンションなら、「次の報告月」「次の全面打診の年」「大規模修繕の時期」を同じ年表に並べておくと、段取りが楽になります。
分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、ホテル運営者さまはホテル様向けの修繕サービスをご覧ください。
よくあるご質問
Q. 大宮区の定期報告は、どこに出すのですか？
A. さいたま市の建築行政課が所管で、受付は業務委託先の一般財団法人埼玉県建築安全協会か、さいたま市役所本庁舎10階の建築行政課窓口です。持参または郵送で提出します。電話は防災指導係（048-829-1534）です。
Q. 大宮区の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？
A. さいたま市の一覧では、6階以上の共同住宅（サービス付き高齢者向け住宅を除く）が対象で、報告間隔は3年です。5階以下は対象外ですが、エレベーターなどの昇降機は、別に毎年の検査報告が必要です。
Q. ハガキが届かないのですが、報告しなくてよいですか？
A. いいえ。市のQ&Aでは、ハガキが届かなくても、用途と床面積が一覧表に当てはまれば対象になるとされています。所有者や管理会社が変わった建物は、とくに注意してください。心当たりがなければ、防災指導係にお問い合わせください。
Q. 1階に店舗が入るマンションの報告間隔は、何年ですか？
A. 複数の用途がある建物では、間隔の短いほうが建築物全体に適用されます。市のQ&Aには、物販店（2年）と共同住宅（3年）の組み合わせなら全体で2年という例が載っています。
Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？
A. 竣工や外壁の全面改修、前回の全面打診から10年を超えたあとの最初の定期調査で必要です。手の届く範囲の調査で異常が見つかった場合も、全面打診に進みます。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。
Q. 打診調査の費用はいくらくらいですか？
A. 調査のみで250〜500円/㎡が目安です。10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の建物なら、調査費は約50〜100万円です。足場を組む場合は、これに足場費が加わります。物件ごとに大きく変わるため、概算お見積りは無料でお出しします。
Q. 足場を組まずに外壁の全面打診はできますか？
A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、足場なしで外壁を叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。
まとめ＋今週動くこと3点
大宮区の12条点検は、さいたま市建築行政課が所管し、受付は埼玉県建築安全協会または市役所の窓口です。6階以上の共同住宅は3年ごと、ホテルや病院、物販店は2年ごとなど、用途ごとに間隔が決まっています。報告時期はハガキで通知されますが、届かなくても義務は消えません。
今週動くことを3つに絞ります。
- 自分の建物が対象かを確かめる：階数・用途・床面積を、さいたま市の「報告が必要となる建築物等と報告の間隔」の一覧と照らし合わせる。1階のテナントの用途も忘れずに。
- 次の報告月を自分で割り出す：前回の報告書の控えとハガキから、次の報告月を確認し、管理会社の年間予定表に入れる。分からなければ防災指導係（048-829-1534）へ。
- 最後の全面打診の年を調べ、工法と時期を決める：修繕履歴で10年を超えていないかを確かめ、足場・ロープアクセス・ハイブリッドのどれで打診するか、大規模修繕と一体にできないかを次の理事会・オーナー会議で共有する。
明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。大宮区を含む埼玉県全域で、現地調査にも対応しています。窓口が市で、通知はハガキだと知っているだけで、報告漏れの確率はぐっと下がります。
出典・参考資料
- 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
- 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
- さいたま市「建築基準法第12条に基づく定期報告制度」（令和8年8月1日更新）
- さいたま市「定期報告が必要となる建築物等と報告の間隔」（PDF）
- さいたま市「定期報告に関するQ&A」（PDF）
- 埼玉県「建築基準法第12条定期報告制度」
- さいたま市「区別・町丁字別の人口・世帯数」（令和8年1月1日現在）
- JR東日本「（仮称）桜木PPJにおけるウォーカブル推進計画の策定」（令和8年4月20日）
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日（令和8年度）時点で公表されているさいたま市・埼玉県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。さいたま市の定期報告制度のページの更新日は令和8年8月1日です。報告間隔と対象の条件は、同市の一覧（PDF）の記載を要約したものですので、細かい用途・規模の条件は、必ず原本でご確認ください。制度は年度途中でも改正があり得ます。実際に調査・報告をされる前に、必ずさいたま市建築行政課（防災指導係）および埼玉県建築安全協会へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月20日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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那珂市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版
2026年10月20日 更新
「那珂市のマンションやアパートで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」
先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）に那珂市の公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といった、マンションの共用部分の大規模修繕工事そのものに使える市の補助金は見つかりませんでした。
ただし、那珂市の建物にも「使える道筋」はあります。ポイントは次の4つです。
- 昭和57年1月1日以前からある住宅（共同住宅を含む）は、費用50万円超の耐震改修をすると、翌年度の家屋の固定資産税が2分の1減額されます（令和13年3月31日までに完了した工事）
- 那珂市は市街化区域で都市計画税（税率0.3%）を課税しています。固定資産税（1.4%）と合わせた保有コストを、修繕計画とセットで考える必要があります
- 道路に面した危険なブロック塀の除却には、費用の2/3・上限10万円の補助があり、令和8年度の申請は2026年10月30日まで（先着6件）です
- 市の耐震改修の補助（4/5・上限100万円）は木造住宅向けで、鉄筋コンクリート造のマンションには使えません。令和8年度の受付も8月31日で終わっています
こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、那珂市の管理組合の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして那珂市内に賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナーさまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。
早見表：那珂市のマンション・アパートで使える制度・使えない制度
2026年10月20日時点で確認できた那珂市の公式ページ、茨城県の公表資料、国の公表資料をもとに整理しました。
| 制度 | 窓口 | 共用部・建物全体で使えるか | 内容・令和8年度の状況 |
|---|---|---|---|
| マンション管理計画認定制度 | 那珂市（市の区域は市が認定） | ○ 間接的に有利 | 県と29市の共同計画で那珂市は認定する側。市の申請案内ページ・手数料は公式サイトで確認できず |
| マンション長寿命化促進税制 | 那珂市 税務課 資産税グループ | ○ 間接的に有利 | 国の制度は令和9年3月31日までの工事が対象。那珂市税条例では減額割合3分の1（要確認、後述） |
| 住宅の耐震改修に伴う固定資産税の減額 | 那珂市 税務課 資産税グループ | ○ 旧耐震の共同住宅も対象 | 昭和57年1月1日以前からある住宅。費用50万円超で翌年度2分の1減額（120㎡相当分まで）。完了後3か月以内に申告 |
| 危険ブロック塀等の除却補助 | 那珂市 都市計画課 開発指導室 | ○ 敷地の塀が該当すれば | 費用の2/3・上限10万円。申請は2026年10月30日まで、先着6件。交付決定前の契約は対象外 |
| 茨城県マンション管理適正化支援法人（茨城県マンション管理士会） | 茨城県マンション管理士会 | ○ 管理組合が相談できる | 令和8年7月9日登録。支援区域に那珂市を含む。相談・助言・合意形成の支援 |
| 省エネ改修・バリアフリー改修の固定資産税の減額 | 那珂市 税務課 資産税グループ | × 共用部は対象外（各住戸の専有部分の工事） | いずれも減額1/3、貸家は対象外 |
| 木造住宅の耐震化支援（診断士派遣・耐震改修） | 那珂市 都市計画課 開発指導室 | × RCマンションは対象外 | 改修は費用の4/5・上限100万円（1戸）。令和8年度の申請は8月31日で終了 |
| 空き家バンク リフォーム補助 | 那珂市 都市計画課 | × 空き家バンク登録物件のみ | 工事費1/2・上限30万円。市のページは2021年更新のため、令和8年度の状況は確認できず |
この表のポイントは、「那珂市の補助は“木造の住まい”と“個別の工事”が中心。マンションやアパートの外壁・屋上は、固定資産税の減額と、工事の組み立て方で守る」という構図です。
那珂市のマンション事情－分譲マンションは少なく、共同住宅の多くは賃貸
那珂市は茨城県の県央地域にある市で、市役所は那珂市福田1819-5にあります。人口は52,181人、世帯数は23,862世帯（住民基本台帳、令和8年10月1日現在。那珂市「人口と世帯数」）です。
茨城県と県内29市が共同で作成した「茨城県マンション管理適正化推進計画」（令和6年3月、計画期間：令和6年度〜令和12年度）に載っている平成30年住宅・土地統計調査の数字では、那珂市の分譲マンションは10戸（住宅全体に占める割合0.0%）とされ、県内でも最も少ない部類です。この統計は抽出調査による推計値なので、実際の棟数と完全に一致するわけではありませんが、那珂市では分譲マンションはごく少数で、共同住宅の多くは賃貸マンション・アパートだと考えるのが実態に近いはずです。
那珂市の「耐震改修促進計画」（令和4年3月改定）では、市内の住宅は17,794戸、うち旧耐震基準（昭和56年5月以前の基準）の住宅は5,020戸、住宅の耐震化率は85.9%（平成30年度末の推計）です。建て方別では、一戸建ての耐震化率85.4%に対し、共同住宅・長屋は99.8%（584戸のうち旧耐震は13戸）とされています。なお、この計画の期間は、令和8年2月に公表された市の文書で令和8年度まで1年延長され、令和8年度中に次の改定が予定されています（那珂市の公表資料）。
つまり、那珂市でこの記事が一番お役に立てるのは、少数の分譲マンションの管理組合さまと、平成〜令和に建った賃貸マンション・アパートを持つオーナーさまです。そこで本記事では、管理組合向けの制度とオーナー向けの制度を分けて整理します。
マンション管理計画認定制度－那珂市は「市」が認定する側
マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。認定を受けると、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引下げや、後で説明する長寿命化促進税制の前提になります。
窓口は県ではなく那珂市
マンション管理適正化法では、市の区域は市が、町村の区域は都道府県が管理適正化の事務を担います。茨城県では、県と29市が共同で「茨城県マンション管理適正化推進計画」を作成しており、那珂市もその29市に含まれます。計画では、認定の申請は「各所管行政庁（県又は当該市）に行う」とされ、市の区域を所管するのは各市です。
県の事務処理要綱（茨城県マンション管理計画認定事務処理要綱、令和6年4月1日施行）でも、県が認定するのは「町村の区域内」のマンションに限られ、対象は茨城町・大洗町・城里町・東海村など12町村です。お隣の東海村や城里町は県、那珂市は市と、窓口が分かれる点に注意してください。
確認できたこと・できなかったこと
- 申請の前に、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」による事前確認を受ける流れが、県と市の共同計画で示されています
- 一方、那珂市の公式サイトでは、認定の申請案内ページ・担当課・申請手数料を確認できませんでした。分譲マンションが少ない市のため、申請実績が少ないことが背景にあるかもしれません
認定を検討する管理組合さまは、まず那珂市役所の代表電話（029-298-1111）で、マンション管理計画認定の担当課を確認するところから始めるのが確実です。
理事会で事前に確認したい項目（国の認定基準の主なもの）
- 管理者（理事長）と監事が選任され、集会（総会）を年1回以上開催している
- 管理規約があり、緊急時の専有部分への立入り、修繕等の履歴情報の保管などが定められている
- 管理費と修繕積立金を区分経理し、修繕積立金の滞納に適切に対処している
- 長期修繕計画が7年以内に作成・見直しされ、計画期間30年以上・残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれている
- 修繕積立金の平均額が著しく低くない、計画期間の最終年度に借入れが前提になっていない
小規模なマンションほど、長期修繕計画の見直しが10年以上止まっていることがよくあります。認定を受けるかどうかにかかわらず、この基準をチェックリストとして使うだけでも、管理の弱点が見えてきます。
マンション長寿命化促進税制－那珂市の減額割合は3分の1（要確認）
マンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たす分譲マンションで長寿命化工事（外壁塗装等・床防水・屋根防水）を行った場合に、工事翌年度の建物部分の固定資産税を減額する国の特例です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象工事の完了期間 | 令和5年4月1日〜令和9年3月31日 |
| 主な対象 | 築20年以上・10戸以上で、過去に長寿命化工事を1回以上実施し、管理計画認定などを受けたマンション |
| 減額の範囲 | 国の範囲は6分の1〜2分の1（参酌基準3分の1）で、市町村の条例で決める |
| 那珂市の割合 | 那珂市税条例で3分の1と定められています（後述の注意を参照） |
| 面積の上限 | 1戸あたり100㎡相当分まで |
| 申告 | 工事完了後3か月以内に市へ |
注意：那珂市の減額割合「3分の1」は、那珂市の例規集（市税条例）に掲載されている規定によるものですが、本記事の執筆時点では条例の原文ページを直接表示して確認することができませんでした。また、那珂市の固定資産税のページには、この税制の案内がありません。申告を予定する場合は、必ず那珂市 税務課 資産税グループ（029-298-1111、内線162〜164）で割合と申告書類を確認してください。
仮定の計算例
建物部分の固定資産税が1戸あたり年8万円のマンションで、割合が3分の1の場合、工事翌年度の減額は1戸あたり約2.7万円です。30戸なら合計約80万円の効果になる計算です（実際の税額・面積・要件で変わります）。
期限から逆算すると、時間は多くありません
国の制度の対象は令和9年3月31日までに完了する工事です。国土交通省は令和9年度の税制改正要望（令和8年8月）で、適用期限を令和12年3月31日まで3年延長するよう求めていますが（国土交通省 令和9年度税制改正要望）、2026年10月20日時点では延長は決まっていません。これから管理計画認定を取り、総会決議を経て着工するとなると、現在の期限にはかなり厳しい日程です。間に合わない場合を前提に、次の項目で説明する別の道筋も用意しておくことをおすすめします。
旧耐震の共同住宅は「耐震改修の固定資産税減額」－那珂市は2分の1
那珂市でマンション・アパートの建物全体にかかわる可能性が一番大きいのが、この制度です（那珂市「住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額」、2026年4月20日更新）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象の住宅 | 昭和57年1月1日以前から所在する住宅（共同住宅も対象） |
| 工事の要件 | 現行の耐震基準に適合する改修で、費用が50万円（税込）超 |
| 減額 | 翌年度分の家屋の固定資産税を2分の1（120㎡相当分まで）。長期優良住宅の認定を受けた場合は3分の2 |
| 工事完了の期限 | 令和13年3月31日までに完了 |
| 申告 | 工事完了後3か月以内に税務課へ |
市のページでは、貸家を除外する記載は見当たりませんでした。ただし、区分所有のマンションで各住戸の申告を管理組合がまとめて出せるか、一棟所有の賃貸マンションで面積の上限をどう計算するかは、ページに記載がありません。対象になりそうな建物をお持ちの方は、工事の前に税務課へ個別にご確認ください。
なお、耐震改修の減額は、省エネ改修やバリアフリー改修の減額と同じ年度に併用できません（省エネとバリアフリーは併用可）。
都市計画税は0.3%－保有コストの見通しを立てる
那珂市では、市街化区域内の土地・家屋に都市計画税（税率0.3%）がかかります。固定資産税の税率は1.4%で、次の評価替えは令和9年度です（那珂市「固定資産税・都市計画税」、2026年4月1日更新）。
賃貸オーナーさまにとっては、毎年の固定資産税・都市計画税と、10〜15年ごとの大規模修繕費をあわせた「保有コスト」をどう平準化するかが、利回りを守るポイントです。修繕を先送りして劣化が進むと、1回あたりの工事費は大きくなりがちです。税負担が固定的にかかる以上、修繕費は「計画的に、小さく分けて」払う方が、キャッシュフローは安定します。
省エネ・バリアフリー改修の減額－住戸の中の工事が対象
| 制度 | 主な要件 | 減額 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 省エネ改修（那珂市のページ） | 平成26年4月1日以前から所在。窓の断熱改修が必須。費用60万円超。床面積40〜240㎡ | 翌年度分の1/3（120㎡分まで）、長期優良住宅は2/3 | 貸家は対象外。区分所有は専有部分の工事が対象。令和13年3月31日までに完了 |
| バリアフリー改修（那珂市のページ） | 新築から10年以上。65歳以上の方・要介護等の方・障がいのある方が居住。費用50万円超。床面積40〜240㎡ | 翌年度分の1/3（100㎡分まで） | 貸家は対象外。令和13年3月31日までに完了 |
どちらも、各住戸のオーナーが自分の住まいで行う工事のための制度です。外壁や屋上の共用部分の修繕には使えません。ただし、分譲マンションの大規模修繕と同じ時期にサッシ（窓）の断熱改修を検討する場合は、各住戸の省エネ改修減額と時期を合わせられないか、理事会で話題にしておく価値があります。
茨城県マンション管理士会－那珂市の管理組合が相談できる窓口
茨城県は、一般社団法人 茨城県マンション管理士会を「茨城県マンション管理適正化支援法人」として令和8年7月9日に登録しています（茨城県「マンション管理適正化支援法人登録簿」）。登録簿では、支援を行う区域に那珂市が含まれています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 支援の内容 | 管理組合からの相談対応、助言、合意形成の支援、専門家のあっせん |
| 連絡先 | 一般社団法人 茨城県マンション管理士会（水戸市上水戸3-4-26、電話029-231-6433） |
| 費用 | 登録簿からは確認できず（相談時に確認を） |
那珂市の公式サイトで管理計画認定の案内が見つからない以上、認定の準備や規約・長期修繕計画の見直しは、この支援法人に相談するのが現実的な入口です。
那珂市の補助金は「木造の住まい」と「個別の工事」向け－使えるか仕分ける
木造住宅の耐震化支援（RCマンションは対象外・令和8年度は受付終了）
那珂市「木造住宅の耐震化支援」（2026年8月5日更新）の内容です。
- 対象：昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅
- 耐震診断士の派遣：6戸、自己負担2,000円
- 耐震改修総合事業：1戸、費用の4/5・上限100万円
- 耐震診断費の補助：令和8年度は実施しない
- 申請期間：令和8年6月15日〜8月31日（すでに締め切り）
- 問い合わせ：都市計画課 開発指導室（029-298-1111、内線358・359）
鉄筋コンクリート造のマンションは対象外です。旧耐震の木造アパートが対象になるかはページで明確に読み取れないため、令和9年度の募集に向けて、早めに開発指導室へご確認ください。
危険ブロック塀等の除却補助（10月30日まで受付中）
那珂市「危険ブロック塀等の除却補助」では、次の条件で除却費を補助しています。
- 対象：通学路・緊急輸送道路・避難所へ至る道路などの避難路等に面した、高さ80cm超の塀
- 補助額：「延長×14,000円/m」と実費の低い方の2/3、上限10万円
- 件数：6件・先着順
- 申請期間：令和8年6月15日〜10月30日
- 注意：交付決定を受ける前に契約すると対象外
賃貸マンション・アパートの敷地に古いブロック塀がある場合、地震時に倒れて通行人にけがをさせると、所有者の責任が問われるおそれがあります。外壁の修繕と同時に外構を見直すなら、この補助は今月中が勝負です。
その他（確認できたもの・できなかったもの）
- 家庭用蓄電システム（蓄電池）導入補助：令和8年度分は予定件数に達したため7月14日で募集終了（那珂市のお知らせ、2026年7月14日更新）
- 空き家バンク リフォーム補助：空き家バンクに登録された物件が対象（工事費1/2・上限30万円、市内業者施工）。ページが2021年4月1日更新のため、令和8年度の状況は都市計画課にご確認ください
- 防犯カメラ設置補助・一般向けの住宅リフォーム補助・太陽光発電単独の補助：確認できませんでした
那珂市のマンション・アパートの大規模修繕－二つの一級河川の町で考えること
雨と寒暖差が、継ぎ目と屋上を傷める
那珂市の防災マップ（令和8年2月作成。那珂市「防災マップ」）では、市内を流れる国管理の一級河川として那珂川と久慈川が示されています。大雨の際の浸水リスクの確認は欠かせませんが、建物そのものの傷み方で見ると、関東の内陸寄りの地域と同じく、冬の冷え込みと夏の強い日射の繰り返しが効いてきます。
外壁の継ぎ目を埋めるシーリング（ゴム状の防水材）や、屋上の防水層が伸び縮みして傷み、割れたところから雨水が入るのが典型です。私の経験でも、2〜4階建ての賃貸マンション・アパートでは、南面・西面のシーリングの割れ、ベランダ床の防水の傷み、鉄骨階段・手すりのさびから先に傷むケースが多くあります。外観はまだきれいでも、継ぎ目・床・鉄部から先に手を打つことが、総額を抑えるコツです。台風や大雨の季節の前には、屋上やベランダのドレン（排水口）の詰まりも点検しておいてください。
費用の目安
金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 30戸規模マンションの大規模修繕 総工費 | 約3,500万〜5,000万円 |
| うち仮設足場の割合 | 総工費の約15〜25% |
| 外壁塗装 | 1㎡あたり約3,500〜4,500円 |
| 外壁の打診調査 | 1㎡あたり約250〜500円 |
| 防水工事 | 1㎡あたり約5,000〜8,000円 |
10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。外壁タイルの浮きや剥がれを足場なしで張り替える方法はロープアクセスによる劣化タイル張替え工事で、シーリングや継ぎ目からの雨水の侵入対策は漏水防止バリュー工法でご紹介しています。
3つの工法を、公平に比べる
| 工法 | 向いている建物・工事 | 強み | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 通常の足場仮設工法 | 外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕 | 作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する | 設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要 |
| ロープアクセス工法（無足場工法） | 外壁の部分補修、シーリングの打替え、タイルの浮き調査・補修、鉄部・金物の補修、調査・点検 | 足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない | 作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要 |
| ハイブリッド工法 | 面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物 | 部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい | 計画と工程管理に専門性が必要 |
ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。建物の種類ごとのサービスは各種オーナー・管理者さま向けのご案内にまとめています。
ここは正直に申し上げます。 那珂市のように敷地に余裕のある建物が多い地域では、足場も組みやすく、全面的な塗り替えと防水を一度に行うなら足場が合理的なケースも多くあります。一方、3〜4階建てのアパートで「北面のシーリングだけ」「鉄骨階段だけ」といった部分補修なら、足場を掛けずに済むロープアクセスの方が総額を抑えやすくなります。私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。
税制の要件と工法選びの関係
長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限（現行では2027年3月31日）に間に合わない場合や、劣化がシーリングや一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。補助金が少ない自治体ほど、この「工事の組み立て方」で総額を守る効果が大きくなります。
旧耐震の共同住宅では、耐震改修の減額（2分の1）と、大規模修繕の時期をどう重ねるかも検討の価値があります。耐震補強で外壁に手を入れるなら、同じ足場・同じ時期に塗装や防水をまとめる方が、仮設費を二重に払わずに済む場合があるからです。
明誠について、数字でお伝えします
株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。
現場で見てきたこと
小規模な管理組合さまや個人オーナーさまから「見積りが妥当かどうか、誰に聞けばよいか分からない」というお声をいただくことは、私も少なくありません。私は、まず建物を面ごと・部位ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。仮設費を分けて記載した見積りを複数の工法で並べることが、発注の透明性を高める一番の近道です。
管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。
那珂市で賃貸マンション・アパートをお持ちのオーナーの方へ
分譲マンションが少ない那珂市では、この記事の読者の多くは賃貸物件のオーナーさまだと思います。賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。
制度の面では、次の点を押さえておいてください。
- 耐震改修の固定資産税減額：対象に共同住宅が含まれ、市のページに貸家を除外する記載はありません。昭和57年1月1日以前からある賃貸マンション・アパートは、費用50万円超の耐震改修で翌年度2分の1減額の対象になり得ます。面積の扱いを含め、税務課に個別にご確認ください
- 省エネ・バリアフリー改修の減額：いずれも貸家は対象外と明記されています
- 木造住宅の耐震化支援：木造住宅が対象で、令和8年度は8月31日で受付終了。木造アパートが対象になるかは開発指導室にご確認ください
- ブロック塀の除却補助：避難路等に面した80cm超の塀なら、10月30日まで申請できます（先着6件）
- 都市計画税0.3%：市街化区域内の物件は固定資産税1.4%と合わせて保有コストに入れておきましょう。令和9年度は評価替えの年です
- 管理計画認定と長寿命化促進税制：分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません
オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。
近隣の自治体の事情は、水戸市のマンション補助金、ひたちなか市のマンション補助金、日立市のマンション補助金、笠間市のマンション補助金の記事でも整理しています。同じ県央地域でも、分譲マンションが多い水戸市・ひたちなか市と、那珂市とでは使える制度の重みが違う点を比べていただくと、那珂市の特徴がよく分かります。
この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）
- 那珂市のマンション管理計画認定の申請窓口・担当課・手数料：市の公式サイトに案内ページが見当たりませんでした
- 長寿命化促進税制の減額割合の原文：市税条例の規定（3分の1）は例規集の掲載情報によるもので、原文ページは直接確認できませんでした。市の固定資産税ページにも案内がありません
- 耐震改修の固定資産税減額を区分所有マンションで申告する方法、一棟の賃貸マンションでの面積の扱い：ページに記載がありませんでした
- 茨城県のマンション関連ページの最新内容：2026年10月16日時点で県のホームページがシステム障害による臨時表示となっており、県の認定案内ページの本文は確認できませんでした（要綱・登録簿のPDFは確認済み）
- マンション管理士会の相談費用、防犯カメラ補助・一般向けリフォーム補助の有無：確認できませんでした
確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市・県・支援法人の窓口へ最新の内容をご確認ください。
制度を使うときの共通の落とし穴
失敗しやすい3つのパターン
- 申請と工事の順番を間違える：ブロック塀の除却補助は交付決定の前に契約すると対象外です。一方、固定資産税の減額は工事が終わった後（3か月以内）に申告します。制度ごとに順番が違う点に注意してください
- 締切と先着枠を見落とす：那珂市の木造耐震の補助は8月31日で終了、ブロック塀は10月30日まで・先着6件です。年度の後半は「来年度に回す」判断も含めて計画を立てる必要があります
- 窓口を間違える：固定資産税の減額は税務課 資産税グループ、耐震・ブロック塀の補助は都市計画課 開発指導室、管理組合の相談は茨城県マンション管理士会です。お隣の東海村・城里町は管理計画認定が県、那珂市は市という違いもあります
市・支援法人の窓口で使える質問リスト
問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。
- 那珂市の分譲マンションで管理計画認定を受けたい。担当課と申請手数料、事前確認から認定までの流れを教えてください（那珂市役所 代表 029-298-1111）
- マンション長寿命化促進税制の那珂市の減額割合と、申告に必要な書類・期限を教えてください（那珂市 税務課 資産税グループ 内線162〜164）
- 旧耐震の賃貸マンションで耐震改修をした場合、固定資産税の減額は受けられますか。面積の上限はどう計算しますか（同上）
- 賃貸アパートの敷地のブロック塀は、除却補助の対象になりますか。今から申請して間に合いますか（都市計画課 開発指導室 内線358・359）
- 管理規約と長期修繕計画の見直しについて相談したい。相談の費用と申込方法を教えてください（茨城県マンション管理士会 029-231-6433）
那珂市のマンション・アパートが大規模修繕に向けて動く5つのステップ
- 長期修繕計画（賃貸なら修繕の積立計画）と残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
- ブロック塀など、締切のある制度を先に押さえる：該当しそうなら10月30日までにブロック塀の除却補助を申請し、木造部分の耐震は令和9年度の募集に備えます
- 建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：南面・西面のシーリング、ベランダ床の防水、鉄骨階段・手すりのさび、外壁タイルの浮き、屋上防水とドレン、旧耐震なら構造の状態まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
- 税の減額の要件と期限を確認する：耐震改修の減額は令和13年3月31日まで、長寿命化は現行で2027年3月31日までの完了が条件です。割合と申告方法は税務課に確認します
- 工法を比べて見積りを取り、総会（またはオーナーご自身）で決める：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます
よくあるご質問
Q. 那珂市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？
A. 2026年10月20日時点で那珂市の公式サイトを確認した範囲では、共用部分の大規模修繕工事そのものに使える市の補助金は見つかりませんでした。耐震改修の固定資産税減額（2分の1）や、工事の組み立て方で総額を抑えることを考えるのが現実的です。
Q. 那珂市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？
A. 那珂市は県と29市の共同計画に加わっており、市の区域のマンションは那珂市が認定します（県が認定するのは町村部のみ）。ただし市の公式サイトに申請案内ページが見当たらないため、市役所代表（029-298-1111）で担当課をご確認ください。
Q. 長寿命化促進税制で、那珂市では固定資産税がどのくらい減りますか？
A. 那珂市税条例では減額割合を3分の1と定めています。対象は現行では令和9年3月31日までに完了した工事です。本記事では条例の原文を直接確認できなかったため、申告前に税務課 資産税グループでご確認ください。
Q. 旧耐震の賃貸マンションやアパートで使える制度はありますか？
A. 昭和57年1月1日以前からある住宅（共同住宅を含む）は、費用50万円超の耐震改修をすると、翌年度の家屋の固定資産税が2分の1減額されます（120㎡相当分まで、令和13年3月31日までの完了、完了後3か月以内に申告）。市のページに貸家除外の記載はありませんが、事前に税務課でご確認ください。
Q. 市の耐震補助は、マンションに使えますか？
A. 那珂市の耐震化支援は昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅が対象で、鉄筋コンクリート造のマンションには使えません。令和8年度の申請は8月31日で締め切られています。
Q. ブロック塀の除却補助は、今からでも申請できますか？
A. 令和8年度の申請期間は2026年10月30日までで、先着6件です。避難路等に面した高さ80cm超の塀が対象で、補助は費用の2/3・上限10万円です。交付決定前に契約すると対象外になるので、先に都市計画課 開発指導室へご相談ください。
Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？
A. 明誠では、建物の状況確認と概算のお見積りを無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法で比較した資料をお出しできますので、お気軽にお問い合わせください。
この記事のポイントまとめ
- 那珂市の公式情報では、共用部の大規模修繕工事そのものに使える市の補助は確認できない
- 那珂市の分譲マンションはごく少数（平成30年統計で10戸）。共同住宅の多くは賃貸
- 管理計画認定は那珂市が認定する側（県は町村部のみ）。ただし市の申請案内は確認できず
- 長寿命化促進税制の那珂市の割合は3分の1（市税条例・要確認）。現行の対象は令和9年3月31日までの工事
- 旧耐震の共同住宅は、耐震改修で翌年度の固定資産税が2分の1減額（令和13年3月31日まで）
- 都市計画税は市街化区域で0.3%。ブロック塀の除却補助は10月30日まで・先着6件
- 市の耐震補助は木造住宅向け（令和8年度は終了）、省エネ・バリアフリーの減額は貸家対象外
出典・参考資料
- 那珂市「住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額」（2026年4月20日更新）
- 那珂市「住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額」（2026年4月20日更新）
- 那珂市「住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税の減額」（2026年4月20日更新）
- 那珂市「固定資産税・都市計画税」（2026年4月1日更新）
- 那珂市「木造住宅の耐震化支援」（2026年8月5日更新）
- 那珂市「危険ブロック塀等の除却補助」（2026年更新）
- 那珂市「空き家バンク リフォーム補助」（2021年4月1日更新）
- 那珂市「【募集終了】令和8年度那珂市家庭用蓄電システム（蓄電池）導入補助金のご案内」（2026年7月14日更新）
- 那珂市「那珂市耐震改修促進計画」（2026年4月7日更新）／計画本文PDF／計画期間延長の資料
- 那珂市「人口と世帯数」（2026年10月1日更新、令和8年10月1日現在）
- 那珂市「防災マップ」（2026年4月30日更新、令和8年2月作成）
- 茨城県・県内29市「茨城県マンション管理適正化推進計画」（令和6年3月、牛久市サイト掲載）
- 茨城県「茨城県マンション管理計画認定事務処理要綱」（令和6年4月1日施行）
- 茨城県「マンション管理適正化支援法人登録簿」（令和8年7月9日登録分を含む）
- 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
- 国土交通省「令和9年度 税制改正要望」（令和8年8月）
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されている那珂市および茨城県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。那珂市の各制度（固定資産税の減額、都市計画税、木造住宅の耐震化支援、ブロック塀の除却補助、人口統計、防災マップ）は、令和8年に更新されたページを確認しました。空き家バンクのリフォーム補助のページは2021年の更新、茨城県のマンション管理適正化推進計画は令和6年3月の策定のため、申請前に窓口へご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。本記事は法的・税務上の助言ではありません。
那珂市は、補助金の額で目立つ市ではありませんが、耐震改修の固定資産税減額・締切のある個別の補助・県の支援法人という道筋が、公式情報で確認できる市です。使える制度と使えない制度を最初に仕分けし、工事の組み立て方で総額を抑えることが大切だと考えています。継ぎ目・ベランダ・鉄部・屋上の診断や、旧耐震の建物の改修時期の相談だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なく明誠へのお問い合わせフォームからお声がけください。
▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月20日
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