Q. 東久留米市のマンションやビルは、いつ外壁の全面打診調査をしなければならないのか？

A. 竣工や前回の外壁全面改修から「おおむね10年」を経過したあと、最初に迎える特定建築物の定期調査で、外壁の全面打診（または国が認める同等以上の精度の赤外線調査）が必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。東久留米市の建物の定期報告は、東久留米市役所ではなく、東京都多摩建築指導事務所の所管です（出典：東京都多摩建築指導事務所「定期報告」）。東京都の案内では、3年ごとに報告する共同住宅の次の報告年次は令和9年度です。東久留米市で全面打診を控えるマンションにとって、令和8年度の今は「準備の1年」にあたります。

（最終更新：2026年10月6日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：東久留米市で12条点検の対象になる建物と、いつ打診が必要か

私は株式会社明誠の代表として、20年以上マンション・ビル・ホテルの大規模修繕の現場に立ってきました。明誠の拠点は東京都東大和市で、東久留米市は同じ多摩北部の、いわばお隣の地域です。先に結論をお伝えします。

東久留米市内で12条点検（建築基準法第12条に基づく特定建築物の定期調査）の対象になりやすいのは、次のような建物です。

• 一定規模以上の共同住宅（分譲マンション・賃貸マンション）
• 不特定多数が利用するホテル、病院、福祉施設、店舗・飲食店の入る複合ビル
• 西武池袋線・東久留米駅周辺の、店舗や事務所を併設した中層ビル

対象になる規模や用途の細かな線引きは、建物ごとに異なります。ご自身の建物が対象かどうかは、後述する東京都多摩建築指導事務所に確認するのが確実です。

外壁の全面打診の要否は、次の一文に集約できます。

「竣工または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

東久留米市は、マンションが市民の主要な住まいになっている市です。市の計画では、市内のマンションは概ね200棟・7,000戸と推計され、住宅の総戸数の14％以上を占めています。さらに、建築から40年以上経過したマンションは、平成30年時点の2,180戸から、建替えが進まなければ令和22年に5,060戸へ増える見込みとされています（出典：東久留米市マンション管理適正化推進計画（令和5年10月30日））。築年数を重ねた建物が増えるほど、外壁タイルやモルタルの浮きは避けて通れない課題になります。

建築基準法第12条とは（1項報告と定期調査の違い、頻度、対象建築物）

建築基準法第12条は、建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に点検させ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反指導を担う行政機関のことです。

12条には1項と3項があります。1項は「特定建築物（建物本体）」の定期調査、3項は「建築設備・防火設備・昇降機」の定期検査です。外壁の打診調査は、このうち1項の定期調査に含まれます。

多摩建築指導事務所のページでは、報告の種類と時期が次のように整理されています（出典：東京都多摩建築指導事務所「定期報告」）。

種類	点検の対象	報告時期
特定建築物定期調査	敷地、外壁、屋上、内部、避難施設など建物本体	3年ごと（毎年必要な建物もある）
防火設備定期検査	防火扉、防火シャッターなど	毎年
建築設備定期検査	換気、排煙、非常用照明、給排水設備など	毎年
昇降機等定期検査	エレベーター、エスカレーターなど	毎年（遊戯施設は6か月に1回）

外壁の全面打診のルールは、国の告示で決まっています。平成20年国土交通省告示第282号により、タイル・石貼り・モルタルなどの外壁のうち、落下で歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、「おおむね10年に一度」全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、テストハンマーによる打診と同等以上の精度が確認できる場合に認められています（出典：国土交通省）。

東京都の調査・検査制度は令和7年7月1日に改正されています

東京都は、国の告示改正を受けた定期調査・検査制度の改正を、令和7年7月1日から施行しています。調査結果表の様式改訂などが示されていますので、調査を依頼する際は、調査者が新しい様式に対応しているかを確認してください（出典：東京都都市整備局「定期調査・検査制度改正の内容」）。

全面打診が必要になるトリガー（竣工10年、外装改修10年、要調査判定、落下事故）

私が理事長さまやオーナー様にお伝えしているトリガーは、次の4つです。

1. 竣工から10年を経過した：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修（タイル張替え、全面補修等）から10年を経過した：改修した時点から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」と判定され、改善が済んでいない：次の報告で改善状況を問われます。
4. 外壁の剥落・浮きの兆候が見つかった、または近隣で落下事故が起きた：報告年次を待たず、自主的に調べることをお勧めしています。

現場で私がよく目にするのは、竣工後に一度も全面打診をしないまま、築20年、30年と経過した建物です。地上から見るとひび一つない外壁でも、実際に叩いてみると、日の当たりにくい北面などでまとまった数の浮きが見つかる。打診の現場では、そうした場面に何度も立ち会ってきました。浮きは外から見えず、叩いて音を聞くか、赤外線で温度差を見るまで分からないのです。

東久留米市は、落合川や黒目川の周辺に緑の多い住宅地が広がり、駅前から少し歩けば、通学路や生活道路に面した中層マンションが並ぶ街です。外壁片が落ちれば、その真下を歩くのは近所のお子さんや高齢の方です。前回の調査報告書の控えと修繕履歴で、最後に全面打診をした年を、一度確認してみてください。

東久留米市で12条点検を受ける際の運用（窓口・報告時期・書式・オンライン化）

窓口は東京都多摩建築指導事務所

東京都の案内によると、多摩地域のうち八王子市・立川市・武蔵野市・三鷹市・府中市・調布市・町田市・日野市・国分寺市・西東京市・小平市の11市は、それぞれの市が定期報告を所管しています。東久留米市はこの11市に含まれず、多摩建築指導事務所の所管区域です（出典：東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」）。

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	東京都多摩建築指導事務所 管理課調査担当
所在地	立川市錦町4-6-3
電話	042-548-2029
FAX	042-525-8369

（出典：東京都多摩建築指導事務所「定期報告」）

隣の西東京市や小平市は市役所が窓口ですが、東久留米市は東京都の機関が窓口です。お隣の市の情報をそのまま当てはめると、問い合わせ先を間違えてしまいます。ここは東久留米市の建物を管理する方が、最初に押さえておきたい点です。

なお、同事務所は「調査・検査者のあっせん、紹介は行っていない」と明記しています。調査会社は、提出先団体が公開している登録者名簿などを参考に、管理組合・オーナー側で選ぶ必要があります。費用は建物の種類や規模で異なり、複数の資格者から見積をもらうのも良い方法だと、事務所のページにも書かれています。

共同住宅の次の報告年次は「令和9年度」

東京都の案内では、3年ごとに報告が必要な共同住宅の例として、令和6年度・令和9年度・令和12年度が報告年次とされています。報告期間は、令和9年度であれば令和9年5月1日から10月31日までです（出典：東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」）。

つまり、この区分の共同住宅では、令和8年度は報告年次ではありません。私はここを「準備の1年」と考えるようお伝えしています。理由は次のとおりです。

• 全面打診が必要な建物では、調査会社の選定、見積比較、理事会・総会での予算承認に、半年以上かかることが珍しくない
• 令和9年5月から報告期間が始まると、調査会社の予定が埋まりやすい
• 打診で浮きが多く見つかれば、補修の予算も必要になる

ただし、報告年度は建物の用途や規模、竣工時期（初回免除の扱い）で変わります。共同住宅以外の用途や、店舗併設の複合ビルは、別の年度になることがあります。まず多摩建築指導事務所に、ご自身の建物の報告年度を確認してください。

なお、上記の東京都のページに記載された記事IDの日付は令和6年（2024年）10月です。窓口の連絡先や報告期間は変わる可能性がありますので、手続きの前に最新の案内をご確認ください。

提出先と電子報告

特定建築物の定期調査報告の提出先は、（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターです。報告書の様式も、同センターのサイトからダウンロードできます。東京都は定期調査・検査報告の電子システムも運用しており、多摩建築指導事務所の所管区域の建築物も対象として案内されています。利用には事前のアカウント登録が必要です（出典：東京都「定期調査・検査報告電子システム」資料）。調査会社を選ぶときに、電子報告に対応しているかも確認しておくと安心です。

実務コスト感（打診面積㎡単価、足場費・ロープアクセスの差）

費用の目安をお伝えします。以下はあくまで参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・立地・外壁の仕上げで大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で足場を組む場合の仮設足場費（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合（仮設・施工費込み）	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

表のとおり、打診調査そのものより、足場費のほうが全体の費用を押し上げる構図です。調査の結果、浮きや欠損が見つかれば、補修費が上乗せされます。

東久留米市内の住宅地では、敷地いっぱいに建つマンションや、前面道路が狭い中層ビルも少なくありません。調査のためだけに足場を組むと、道路使用の調整や近隣への説明も必要になり、費用と工期の両方が重くなるケースがあります。

大規模修繕全体の料金の考え方は、明誠の大規模修繕の料金の考え方にまとめています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由（居ながら施工、コスト、工期）

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業員が壁面に降り、足場を組まずに調査・補修を行う工法です。2点以上の吊元を確保し、二重の冗長化で安全を担保するのが、国際基準（IRATA）に沿った業界標準のやり方です。明誠のロープアクセス工法の技術詳細は、専用ページで公開しています。

12条打診でロープアクセスが選ばれる理由は、主に3つです。

1. コスト：前節のとおり、足場費を抑えられます。10階建ての例で、足場工法より約100万円程度の差が出る可能性があります。
2. 工期：足場の組立・解体が不要で、足場工法の約60%の工期が目安です。調査だけなら数日で終わる規模の建物もあります。
3. 居ながら施工：ベランダの前に足場やメッシュシートがかからないため、日当たりや防犯面の心配が出にくく、居住者の生活への影響を小さくできます。

打診調査は、作業員がロープで壁面に降り、テストハンマーでタイルやモルタルを一つずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。私の経験上、ここは職人の耳と手の感覚が品質を左右します。ロープアクセスなら、調査中に見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば、注入による部分補修まで同じ手順で進められます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担っています。

ロープアクセスの技術や訓練の詳しい情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べた解説も、ロープアクセスドットコムに掲載しています。同業の方でフランチャイズ加盟に関心のある方も、ロープアクセスドットコムをご覧ください。

12条点検を大規模修繕と一体化するメリット

12条点検と大規模修繕を、別々に発注している管理組合は少なくありません。私は、可能なかぎりワンセットで考えることをお勧めしています。

• 足場費の重複を避けられる：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた足場を組む、という二重払いを避けられます。
• 調査結果がそのまま修繕仕様の根拠になる：打診で見つかった浮き・欠損の位置と数量が、補修数量の根拠になり、見積書の透明性が上がります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化状況が数字で分かるため、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の選択肢が広がる：低層部は足場、高層部や吹抜け面はロープアクセスと使い分けると、総合コストが下がる建物があります。

東久留米市のように、築40年を超えるマンションが今後増えていく地域では、令和9年度の報告と次の大規模修繕の時期を、同じ表に並べて検討する価値があります。

分譲マンションの管理組合さま向けには管理組合様向けの大規模修繕サービス、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー様向けの修繕サービスをご用意しています。

よくあるご質問

Q. 東久留米市の12条点検の窓口はどこですか？

A. 東久留米市の建物の定期報告は、市役所ではなく、東京都多摩建築指導事務所（立川市錦町4-6-3、管理課調査担当、電話042-548-2029）が所管しています。

Q. 東久留米市のマンションは、令和8年度に報告が必要ですか？

A. 東京都の案内では、3年ごとに報告する共同住宅の報告年次は令和6年度・令和9年度・令和12年度とされています。ただし、用途・規模・竣工時期で異なるため、多摩建築指導事務所でご確認ください。

Q. 外壁の全面打診は、何年ごとに必要ですか？

A. 竣工や外壁の全面改修から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要になります。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 全面打診の費用はいくらかかりますか？

A. 調査のみで250〜500円/㎡が目安です。打診対象2,000㎡なら約50〜100万円ですが、足場の有無や建物の形状で変動します。概算は無料でお出しできますので、ご相談ください。

Q. 足場を組まずに打診調査はできますか？

A. はい、ロープアクセス工法で可能です。10階建て・外周80mの例で、足場工法より約100万円程度費用を抑えられる可能性があります。

Q. ドローンの赤外線調査は、打診の代わりになりますか？

A. 令和4年の告示改正で、打診と同等以上の精度が確認できる場合は認められています。条件があるため、調査会社と多摩建築指導事務所に事前に確認してください。

Q. 調査会社は多摩建築指導事務所で紹介してもらえますか？

A. 紹介・あっせんは行っていないと、事務所のページに明記されています。提出先団体の登録者名簿を参考に、複数社から見積をとるのが現実的です。

まとめ＋今週動くこと3点

東久留米市の建物の12条点検は、東京都多摩建築指導事務所が窓口です。3年ごとに報告する共同住宅の次の報告年次は令和9年度で、令和8年度の今は、全面打診の準備にあてられる貴重な1年です。現場で20年やってきて、私が一番悔しい思いをするのは、点検を後回しにして、剥落が起きてから慌てて動くケースです。

今週動くことを3点に絞ります。

1. 報告年度の確認：建物の用途・竣工時期から、次の報告年度がいつかを、多摩建築指導事務所（042-548-2029）に電話で確認する。
2. 全面打診の履歴確認：前回の調査報告書の控えと修繕履歴で、最後に全面打診をした年を調べ、10年を超えているかを確かめる。
3. 理事会で議題に出す：令和9年度の報告と次の大規模修繕を一体で検討することを、次回の理事会で1分だけでも話題にする。

明誠のこれまでの施工実績は、明誠の施工事例からご覧いただけます。私たちの考え方は明誠の理念に、ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームにまとめています。東大和市の拠点から東久留米市までは、車ですぐの距離です。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。遠慮なくお声がけください。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 東京都多摩建築指導事務所「定期報告（定期調査・検査報告制度）」
• 東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」
• 東京都都市整備局「定期調査・検査制度改正の内容」
• 東京都「定期調査・検査報告電子システム資料」
• 東久留米市「東久留米市マンション管理適正化推進計画（令和5年10月30日）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・東京都・東久留米市の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正があり得ます。実際に調査・報告をされる前に、必ず東京都多摩建築指導事務所へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値であり、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月6日

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