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2026.11.12 本間社長ブログ

マンション浸水対策｜千葉豪雨の復旧遅れに学ぶ大規模修繕

マンション浸水対策｜千葉豪雨の復旧遅れに学ぶ大規模修繕

目次

本間 幸紘

著作者プロフィール

株式会社明誠 代表取締役

本間 幸紘

大規模修繕・外壁工事・ロープアクセス工事に関する情報を、現場経験をもとに分かりやすくお届けします。

この記事で分かること

「うちのマンションは高台でも川沿いでもない。それでも浸水で住めなくなることはあるのか？」——令和8年8月の千葉豪雨のあと、千葉県だけでなく東京都・埼玉県・神奈川県の理事長さまやオーナーさまから、この質問を何度もいただいています。

2026年11月10日、日経クロステックは「千葉の浸水マンション、遅れる本復旧　弱点は機械式駐車設備やエレベーター」と報じました（日経クロステック）。豪雨から約3か月。住戸そのものは無事でも、地下や1階にある設備が浸水したことで、生活の不便が長引いているマンションがあるということです。

私は大規模修繕の現場に20年以上いますが、正直に申し上げて、浸水対策は「外壁や屋上の修繕」に比べて後回しにされがちなテーマでした。この記事では、千葉県・国土交通省の一次情報と報道をもとに、次の点を整理します。

  • 令和8年8月千葉豪雨で、マンションの何が止まったのか（2026年11月時点で公表・報道されている範囲）
  • 本復旧が遅れやすい3つの設備（受変電設備・エレベーター・機械式駐車設備）
  • 国の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」が示す事前対策と復旧対策
  • 首都圏の管理組合・オーナーが、次の大規模修繕の前に確かめたい8項目
  • 浸水対策の予算をどう確保するか（足場費とロープアクセスの比較を含む）

最終更新：2026年11月12日

結論：浸水で「住めなくなる」のは、部屋ではなく地下の設備です

先に結論をお伝えします。

マンションの浸水被害で生活が止まる原因の多くは、住戸ではなく、地下や低層部に置かれた共用設備です。 受変電設備（電力会社から受けた高圧の電気を、建物で使える電圧に変える設備）や給水ポンプが水につかると、停電・断水・エレベーター停止が同時に起こります。

千葉県は、令和8年8月千葉豪雨について「マンションの地下階等に設置された電気設備や給水設備が浸水し、停電・断水により、継続して居住することが困難となる事例が発生しました」と公表しています（出典：千葉県「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」、更新日 令和8年9月24日）。

そして対策の方向性は、国がすでに示しています。国土交通省と経済産業省が令和2年6月19日に公表した「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」です。新築だけでなく既存の建物も対象に、事前対策と復旧対策が整理されています。

つまり、管理組合・オーナーがやるべきことは次の3つに集約できます。

  1. 自分の建物の弱点を知る（電気室・ポンプ室・機械式駐車場・エレベーターピットの位置と高さ）
  2. 長期修繕計画に浸水対策を書き込む（止水板、逆流防止弁、貫通部の止水など）
  3. 浸水した場合の復旧手順を決めておく（連絡体制、図面、予備品、非常用電源）

ここからは、その根拠と具体的な進め方を順にご説明します。

何が起きたのか：令和8年8月千葉豪雨とマンションの設備被害

千葉県が「新たな段階の都市型水害」と位置づけた豪雨

千葉県は令和8年9月11日、今回の豪雨を受けて「都市型水害に強い千葉県づくり」に向けたビジョンを公表しました。その中で、河川整備だけでは対応が困難な内水氾濫（下水道や水路で排水しきれなくなった雨水が、市街地にあふれる浸水）が各地で同時多発的に発生したと整理しています（出典：千葉県 報道発表 令和8年9月11日）。

ポイントは「川があふれたから浸水した」のではなく、「街の排水能力を超える雨が短時間に降った」ことです。これは、ハザードマップで洪水の色がついていない場所でも起こり得るということを意味します。

マンションで報じられた主な被害（報道ベース）

時点 報じられた内容 出典
2026年8月19日 地下の電気設備が水没し、千葉市内のマンション12棟で停電・断水が続いていると報道 NHK
2026年8月下旬 地下設備が浸水したマンションで停電が続き、復旧まで長期化する見通しの建物もある 共同通信（Yahoo!ニュース）
2026年9月 部屋は無事でも電気や水が使えず、住み続けられない事態になったケース NHK
発災約1か月後 独自調査で、ライフラインの機能不全が生じたマンション244件のうち31件が未復旧 日経クロステック
2026年11月10日 本復旧が遅れ、弱点は機械式駐車設備やエレベーター 日経クロステック

※報道時点の情報です。個々のマンションの現在の復旧状況を示すものではありません。

千葉県が指摘した「ガイドライン以前の建物」

千葉県の住宅課のページでは、受変電設備や給水設備が浸水すると「停電」「断水」「エレベーターの停止」が発生し、今回の豪雨では「このような被害が多発し、影響が長期化した事例も見受けられました」としています（出典：千葉県）。

報道では、国のガイドラインが策定される前に建てられたマンションで停電・断水が多かったとする県の分析も紹介されています（健美家 2026年10月21日）。首都圏の多くのマンションは、令和2年（2020年）より前に竣工しています。その時期の建物は、一度「自分ごと」として点検しておく価値があります。

なぜ本復旧が遅れるのか：3つの設備の弱点

浸水が引いても、建物がすぐに元に戻るわけではありません。私が現場で設備業者さんと話していて感じるのは、「水が引いてからが本番」だということです。

弱点① 受変電設備：電気が戻らなければ、すべてが止まる

マンションの多くは、電力会社から高圧で電気を受け、敷地内の受変電設備で低圧に変えて各設備に配っています。この設備が地下や1階の電気室にあると、浸水した瞬間に建物全体が停電します。

国土交通省の検討会資料では、令和元年東日本台風で高層マンションの地下に設置されていた高圧受変電設備が冠水し、エレベーターや給水設備などが一定期間使用不能になったことがガイドライン策定のきっかけだったと説明されています（出典：国土交通省）。

受変電設備は、乾かせば動くというものではありません。ガイドライン本体でも、キュービクル（箱型の受変電設備）は受注生産のため、交換が必要になると復旧に時間がかかることが指摘されています（出典：建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（本体））。ここが本復旧が長引く一因になります。

弱点② エレベーター：ピットに水が入ると、交換部品待ちになる

エレベーターの最下部には「ピット」と呼ばれる空間があり、ここに制御機器や安全装置の一部が置かれています。浸水でピットに水が入ると、運転再開には点検・部品交換が必要になることがあります。

高齢の方が多いマンションでは、エレベーターが止まると買い物やごみ出しが難しくなります。千葉豪雨の後にも、エレベーターの復旧遅れで高層階の高齢者が階段の上り下りに苦労している様子が報じられました（読売新聞オンライン（Yahoo!ニュース））。

弱点③ 機械式駐車設備：地下ピット式は「水がたまる構造」

都市部のマンションで多い機械式駐車場のうち、地下にパレットが沈み込む「ピット式」は、構造上いちばん低い場所に水が集まります。モーターや制御盤、センサー類が水につかると、駐車場全体が使えなくなることがあります。

さらに、ピット内の車両そのものが被害を受けるケースもあります。車両は個人の財産、駐車設備は共用部という区分になるため、保険・費用負担の整理が複雑になりやすいのも、復旧に時間がかかる理由です。

3つの弱点の比較

設備 浸水すると起きること 復旧が長引きやすい理由 平時に確認したいこと
受変電設備・電気室 建物全体の停電、給水ポンプ・エレベーター・照明の停止 機器交換・電力会社との調整が必要になる場合がある 設置階、床からの高さ、出入口・換気口の止水
エレベーター 運転停止、ピット内機器の損傷 点検・部品交換の待ち時間 ピットへの浸水経路、排水設備の有無
機械式駐車設備（ピット式） 駐車場全体の停止、車両被害 設備交換・保険と費用負担の整理 ピット排水ポンプの能力・非常用電源
給水ポンプ・受水槽 断水（特に中高層階） ポンプ交換・衛生確認 設置場所、予備ポンプの有無

国のガイドラインが示す「事前対策」と「復旧対策」

「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、建築主・設計者・施工者・所有者・管理者・電気設備関係者が、新築・既存の建物で浸水対策を検討する際の参考として、企画・設計・施工・管理運用の各段階で検討すべき事項を整理したものです（出典：千葉県によるガイドラインの解説）。

浸水リスクを軽減するための取組（事前対策）

千葉県のページでは、ガイドラインの具体的な取組として次の4つが挙げられています。

  1. 受変電設備や非常用発電機などの電気設備の高所配置
  2. 出入口などへの止水板や防水扉の設置
  3. 換気口の高所設置と配管貫通部の止水処理
  4. 下水道からの逆流を防ぐ逆流防止弁の設置

浸水した場合の取組（復旧対策）

  1. 連絡体制図と設備関係図面の整備
  2. 復旧用の予備品や資機材の準備・確保
  3. 停電に備えた非常用電源の確保と燃料の備蓄
  4. 電気設備周辺の排水作業・清掃・点検・復旧対応
  5. 建築物被害の把握と在館者支援への対応

既存マンションで「やりやすい順」に並べると

私の経験上、既存マンションで実行しやすさに差が出るのは、合意形成のしやすさと工事の規模です。ざっくり並べると次のようになります。

優先度 対策 工事の規模感 合意形成
A（すぐ着手） 連絡体制・図面整備・復旧手順書づくり 工事なし 理事会決議で進めやすい
A（すぐ着手） 配管・ケーブル貫通部の止水処理、換気口の点検 小規模 修繕の範囲で検討しやすい
B（次の修繕で） 電気室・ポンプ室・駐車場出入口への止水板 中規模 総会での予算承認が必要な場合が多い
B（次の修繕で） 排水系統への逆流防止弁 中規模 設備調査とセットで検討
C（長期計画で） 受変電設備の高所移設・嵩上げ 大規模 電力会社との協議・総会決議が前提

※工事の規模や必要な決議は、建物の構造・管理規約・工事内容によって異なります。共用部分の変更にあたる工事の決議要件は、管理会社やマンション管理士等の専門家にご確認ください。

首都圏の管理組合・オーナーが今日確かめたい8項目

ここからが本題です。千葉豪雨は千葉県の出来事ですが、内水氾濫は短時間の大雨で起きるため、東京都・神奈川県・埼玉県のマンションにとっても他人事ではありません。私はいつも理事長さまに「まず図面と現地で、水の入り口を探しましょう」とお伝えしています。

確認チェックリスト

  1. 電気室（受変電設備）は何階にあるか——竣工図の設備図で確認。地下・1階なら要注意
  2. 給水ポンプ・受水槽はどこにあるか——地下ポンプ室の場合、断水リスクが高まります
  3. 機械式駐車場はピット式か——ピットの排水ポンプの能力と、停電時に動くかを確認
  4. エレベーターピットへの浸水経路——ピットの位置と周囲の床の高さ関係
  5. 地下・半地下への出入口、ドライエリア、換気口の高さ——水が入る「開口部」を数える
  6. 配管・ケーブルの貫通部が止水処理されているか——外壁や地下壁の貫通部は見落とされがちです
  7. 自治体のハザードマップ（洪水・内水）——令和8年度の最新版を自治体HPで確認
  8. 長期修繕計画に浸水対策の項目があるか——なければ、次回見直し時に追加を検討

「8項目のうち、どこから手をつけるか」

全部を一度に進める必要はありません。まずは①〜⑥を竣工図と現地確認で把握し、⑦のハザードマップと重ね合わせる。そのうえで⑧の長期修繕計画に反映する、という順番が現実的です。

国の「長期修繕計画作成ガイドライン」も、計画を定期的に見直すことを求めています。浸水対策は、その見直しのタイミングで議題に乗せるのがいちばん自然です。

理事会での進め方：3回の会議で長期修繕計画に載せる

「何から議題にすればいいか分からない」という理事長さまには、次の3ステップをおすすめしています。

  1. 1回目の理事会：現状把握——竣工図の設備図をコピーし、電気室・ポンプ室・機械式駐車場・エレベーターの位置に印をつけます。管理会社に、過去に地下で漏水や冠水がなかったかも確認します。
  2. 2回目の理事会：リスクの見える化——自治体の洪水・内水ハザードマップ（令和8年度の最新版）と重ね、上の8項目のうち「該当」「不明」「該当なし」を一覧にします。「不明」の項目は、専門業者や設備会社に現地確認を依頼します。
  3. 3回目の理事会：計画への反映——対策の候補を優先度A・B・Cに分け、A（工事なし・小規模）は今期中に、B・Cは長期修繕計画の見直し案に盛り込み、総会に諮ります。

この3回を半年ほどかけて進めれば、次の大規模修繕の検討が始まる時点で、浸水対策が「後から思い出す議題」ではなく「最初から入っている項目」になります。

現場で見てきた「見落とされやすい場所」

私が外壁改修の現地調査で地下の電気室やポンプ室を見せていただくと、扉の下にすき間があったり、壁を貫通するケーブルの周りにモルタルの欠けがあったりすることが少なくありません。どれも普段の生活では気づかない場所です。

外壁のひび割れは目に見えるので総会でも話題になりますが、地下の貫通部は、誰も見に行かない限り劣化に気づけません。大規模修繕の劣化診断のときに「地下も一緒に見てください」と一言添えるだけで、情報の量はかなり変わります。

大規模修繕と浸水対策をセットにする考え方

なぜ「セット」なのか

浸水対策を単独の工事として発注すると、調査・設計・現場管理の費用がそのたびにかかります。一方、12〜15年周期で行うことが多い大規模修繕と同時に検討すれば、劣化診断・設計・総会決議・工事監理を一本化できます。

実際に、外壁や防水の改修工事と、地下の貫通部止水や止水板の設置は、使う材料や職種が重なる部分があります。私はこれを、できる限りワンセットで提案するようにしています。

予算をどう捻出するか：足場費の見直し

浸水対策の話をすると、多くの理事長さまが「修繕積立金にそんな余裕はない」とおっしゃいます。そこで私がご提案しているのが、仮設足場の費用を見直して、その差額を浸水対策に回すという考え方です。

大規模修繕の総工事費のうち、仮設足場は一般に大きな割合を占めます。建物の条件が合えば、足場を組まないロープアクセス工法（屋上の吊元からロープで降下して外壁を施工する工法）で、仮設費を抑えられる場合があります。

項目 通常足場工法 ロープアクセス工法
仮設費の試算例（10階建て・外周80m・工期3か月） 約168万円 約59万円（差額 約109万円）
外壁塗装の㎡単価の目安 3,500〜4,500円/㎡ 3,500〜4,500円/㎡（仕様による）
工期の傾向 足場の組立・解体期間が必要 組立・解体がない分、短くなる傾向
居住者への影響 窓前に足場とメッシュシート 作業中の部位以外は窓が開放されやすい
向いている建物 低中層・複雑な形状・全面的な下地補修 高層・敷地が狭い・部分補修中心

※金額は特定条件での試算例・参考値です。実際の費用は建物の高さ・形状・劣化状況・仕様で大きく変わります。現地調査のうえでの見積りでご確認ください。

この差額が、そのまま止水板や貫通部止水の予算になるとは限りません。ただ、「浸水対策の予算がない」という議論を、「どこを削って、どこに回すか」という前向きな議論に変えるきっかけにはなります。

浸水対策の工事に足場は必要か？

止水板の設置や地下の貫通部止水は、地上・地下で行う工事なので、多くの場合は足場を必要としません。一方、換気口を高い位置に移す、外壁の配管貫通部を上階まで点検・止水するといった作業は、外壁面での作業になります。

こうした部分的な外壁作業は、全面足場を組むと割高になりがちです。ロープアクセス工法なら、必要な面だけを効率よく施工できる場合があります。なお、ロープアクセス工法では、作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保するのが業界の標準です（IRATA基準の二重の安全確保）。ロープアクセスの技術的な安全基準は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

3工法のどれを選ぶか

明誠は、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッド（部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける工法）の3つから、建物ごとに最適な組み合わせを提案しています。足場が向いている建物に、無理にロープアクセスをおすすめすることはありません。工法の違いは明誠のロープアクセス工法の技術詳細、費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方で詳しくご紹介しています。

区分オーナー・一棟オーナーが確認したいこと

区分マンションのオーナー

区分所有の場合、浸水対策は共用部分の工事なので、管理組合での決議が前提です。オーナーとしてできることは次の3つです。

  1. 総会資料や管理会社への照会で、電気室・ポンプ室の設置階を確認する
  2. 長期修繕計画に浸水対策が入っているかを確認し、入っていなければ理事会に提案する
  3. 火災保険の水災補償の範囲を確認する（専有部分・家財・共用部分で契約者が異なります）

一棟アパート・マンションのオーナー

一棟オーナーは、自分の判断で対策を進められる分、スピードが強みです。受変電設備やポンプの位置を自ら点検し、止水板や逆流防止弁の設置を検討できます。

停電や断水が長引いたときの家賃の扱いは、契約内容や個別の事情で変わります。管理会社や弁護士などの専門家と、あらかじめ考え方を確認しておくことをおすすめします。オーナーさま向けの修繕の考え方はビルオーナー向けの大規模修繕サービスでもご紹介しています。

自治体の助成制度は「令和8年度の要綱」で確認

東京都内の区市や、神奈川県・埼玉県・千葉県の一部の市町では、止水板の設置などに助成制度を設けている例があります。ただし、対象・補助率・上限額・受付期間は自治体ごと、年度ごとに異なります。令和8年度の最新の要綱を、各自治体の公式ホームページで確認してください。

罹災証明と公的支援：「設備だけの被害」は想定外だった

今回の千葉豪雨で浮き彫りになったのは、建物は残っているのに機能が止まる被害を、従来の制度が想定していなかったという点です。

報道によれば、千葉市長は設備停止型の被害について、罹災証明が想定されていないと説明しています（健美家 2026年10月21日）。また内閣府は令和8年9月11日、千葉豪雨等を踏まえた内水氾濫対策の検討会の初会合を開き、10月7日には現地視察を含む第2回を行っています（内閣府 防災情報）。今後、制度や指針が見直される可能性があります。

制度の行方は見守る必要がありますが、管理組合・オーナーとして今できるのは、「公的支援に頼らなくても早く戻せる建物」にしておくことです。千葉県のビジョンが掲げる「防ぐ」に加えて「備える」「しのぐ」「早く戻す」という視点は、マンションにもそのまま当てはまります。

明誠の取り組み（自社サービスのご紹介）

ここからは自社のご紹介になりますので、見出しを分けてお伝えします。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟（当社集計）のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害ゼロ（当社・加盟企業集計）を続けています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントの考え方で現場を管理しています。

また、日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職と連携しています。浸水対策のように建築と電気設備にまたがる工事でも、窓口を一本化してご相談いただけるのが強みです。

同業の方や、ロープアクセスの技術・訓練に関心のある方は、ロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）もあわせてご覧ください。

よくあるご質問

Q. ハザードマップで色がついていない場所のマンションでも、浸水対策は必要ですか？

A. 必要性は建物ごとに異なりますが、内水氾濫は短時間の大雨で排水が追いつかない場所に起こるため、洪水の想定区域外でも発生し得ます。自治体の内水ハザードマップと、地下・半地下の開口部の有無をあわせて確認することをおすすめします。

Q. 受変電設備を上の階に移す工事は現実的ですか？

A. 既存マンションでの移設は、電力会社との協議や設置スペースの確保が必要で、規模の大きい工事になりやすいのが実情です。まずは止水板・貫通部止水・逆流防止弁など、比較的取り組みやすい対策から検討し、移設は長期修繕計画の中で段階的に考えるのが現実的です。

Q. 浸水対策は大規模修繕と同時に行うべきですか？

A. 同時に検討すると、劣化診断・設計・総会決議・工事監理を一本化できるため、効率的に進めやすくなります。ただし、建物の状況によっては先行して小規模な対策を行うほうがよい場合もあります。

Q. 止水板の設置に使える補助金はありますか？

A. 東京都内の区市や首都圏の一部の市町に、止水板設置などの助成制度を設けている例があります。対象や上限額は自治体・年度ごとに異なるため、令和8年度の要綱を各自治体の公式ホームページでご確認ください。

Q. ロープアクセス工法は浸水対策の工事にも使えますか？

A. 止水板や地下の止水処理は足場を使わない地上・地下の工事が中心です。一方、換気口の移設や外壁の貫通部止水など外壁面の部分作業では、ロープアクセス工法で全面足場を組まずに施工できる場合があります。

Q. まず何から始めればよいですか？

A. 竣工図で電気室・ポンプ室・機械式駐車場の位置を確認し、現地で水の入り口（出入口・換気口・貫通部）を把握することから始めてください。明誠では、大規模修繕の劣化診断とあわせて地下・低層部の確認のご相談も承っています。無料のご相談はお問い合わせフォームからどうぞ。

この記事のポイントまとめ

  • 令和8年8月千葉豪雨では、住戸は無事でも地下設備の浸水で停電・断水・エレベーター停止が起きたマンションがあった
  • 2026年11月10日の報道では、本復旧の遅れと、機械式駐車設備やエレベーターの弱点が指摘された
  • 国交省・経産省は令和2年6月19日に「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公表。既存建物も対象
  • 事前対策は「高所配置・止水板・換気口と貫通部の止水・逆流防止弁」、復旧対策は「体制・図面・予備品・非常用電源」
  • 首都圏の管理組合は、電気室・ポンプ室・駐車場ピットの位置確認から始め、長期修繕計画に浸水対策を書き込む
  • 大規模修繕とセットで検討し、足場費の見直しで浸水対策の予算を確保する考え方もある

出典・参考資料

※本記事は、千葉県・国土交通省の公表資料と報道の範囲に基づいています。報道内容は事実関係が確定したものとは限らず、個別のマンションの状況を断定するものではありません。費用・工期は一般的な目安・参考値であり、実際は建物の状況により異なります。保険・契約・決議要件については、保険会社・弁護士・マンション管理士等の専門家にご確認ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

浸水対策は、外壁の色を決めるような楽しい議題ではありません。それでも、千葉の報道を見ていて私が思うのは、「水が引いたあとに、どれだけ早く日常を戻せるか」が建物の本当の価値だということです。竣工図を1枚広げて、電気室が何階にあるかを確かめる。それだけでも、次の理事会の議論は変わります。地下や低層部の確認、長期修繕計画の見直しのご相談だけでも、お問い合わせフォームから遠慮なくお声がけください。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年11月12日

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