小田原市のマンション管理計画認定制度｜市への直接申請は不可・事前確認が必須【2026年度版】

結論：小田原市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。小田原市の管理計画認定は、国の基準を満たすマンションの管理計画を市が認定する制度です。市のページには「事前確認が必須のため、直接市に申請することはできません」と明記されています（出典：小田原市「マンションの管理計画認定制度」）。まず（公財）マンション管理センターの手続支援サービスなどで事前確認を受け、「事前確認適合証」を得てから申請する流れになります。

お金の面で押さえておきたいのは次の2点です。

• 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認審査料は、センターへ直接申し込む場合などで、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

正直に申し上げます。小田原市のページには、市への認定手数料の金額が書かれていませんでした。事前確認の費用についても「マンション管理センターへ問い合わせを」という案内にとどまっています。しかも、このページの最終更新日は2023年6月1日と古く、現行年度の運用がそのまま載っているとは言い切れません。金額を推測で書くことはしません。申請前に、市の都市政策課都市調整係（0465-33-1307）へ、手数料の有無と最新の取扱いをご確認ください。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。県西部の管理組合の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、17要件、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：小田原市が認定行政庁です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画を策定した市と特別区が認定を担い、町村部は都道府県が担当するとされています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

小田原市は、令和6年8月に「小田原市マンション管理適正化推進計画」を公表しています。計画では、市全域を対象に管理計画の認定を行うこと、令和5年4月から認定制度の運用を開始することが書かれています。計画期間は令和5年度から令和12年度までの8年間です（出典：小田原市マンション管理適正化推進計画（PDF））。

つまり、小田原市のマンションは神奈川県ではなく、市が窓口です。窓口は都市部の都市政策課都市調整係（電話0465-33-1307）です。県の資料や、他の市の記事を読んで安心せず、必ず小田原市のページを確認してください。これは、お話を聞いていて私が一番よく見かける取り違いです。

認定は5年ごとの更新制です。更新しないと効力を失い、計画を変更した場合は再申請が必要になります（出典：前掲の推進計画）。取って終わりではなく、5年後の更新まで含めて組合の仕事だと考えておくと、理事の引き継ぎもしやすくなります。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

国が定める認定基準は、5つの分野に17項目あります。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。なお、小田原市の案内ページには「16項目」という古い表記が残っています。現行の国の基準は17項目ですので、申請前に最新の様式で確認してください。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。議事録の残し方が薄い組合は、そこから整えるのが近道です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他：名簿の整備

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。

築30年超の建物で計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。資材費や人件費の上昇を織り込まず、10年以上前の数字のままという組合は少なくありません。

以前、神奈川県内で築30年を超えたマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の扱い：市のページには国の基準しか書かれていません

小田原市のページには、市独自の基準は掲載されていません。推進計画にも、認定基準は国の基本方針によると書かれています。ただし、推進計画では市の管理適正化指針も認定基準の一つとして位置づけられています。そのため、指針の内容を読んでおくことをおすすめします。

「記載がない」ことと「ない」ことは同じではありません。実務への影響を三つにまとめます。

1. 申請書類は、手続支援システムへのアップロードが中心です。まずは国の17項目への適合を、事前確認で固めてください
2. 事前確認では、地方公共団体独自の基準は確認の対象外です（出典：マンション管理センターの案内）。市独自の項目があるかどうかは、市に直接たずねる必要があります
3. 標準処理期間、認定後の公表の扱いも、市のページには詳しい記載がありません。有効期間は法律上5年で、更新が必要です

神奈川県内でも、市によって手数料や運用は違います。他市の記事や資料をそのまま当てはめず、小田原市のページと担当課で確認してください。

手数料と申請ルート：事前確認が必須、市への直接申請はできない

小田原市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです（出典：小田原市「マンションの管理計画認定制度」）。

1. 管理組合の集会（総会）で、管理計画認定の申請に関する決議を得る
2. 事前確認講習を修了したマンション管理士などに、国の認定基準への適合を確認してもらう
3. 基準に適合すると、「事前確認適合証」が発行される
4. 管理計画認定手続支援サービスの電子システムで、市へ申請する
5. 市から認定通知書が発行される

総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

市のページが案内している依頼先は4つです。マンション管理センターの案内では、申請のパターンは次のように整理されています。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	管理組合が自治体へ直接申請（事前確認なし）	事前確認は行われない

システム利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です。地方公共団体が手数料を定めている場合は、別途その団体に支払うとセンターは案内しています。小田原市は⑤の直接申請ができないとページに明記していますので、①〜④から選ぶことになります。

事前確認を行えないのは、対象マンションの管理者等、監事、区分所有者、担当の管理会社の社員です。申請は、申請者本人か行政書士の代理人が、電子システムで行います。

手数料の考え方：見積もりに「市の分」を含めておく

センター直接申込なら、システム利用料と審査料で合計20,000円ほどが目安です。市への手数料が別にかかる場合は、その分を足します。専門家に長期修繕計画の見直しや規約の改正を頼む費用は、さらに別です。予算を組む理事会では、この三つを分けて見積もるのが安全です。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。減額割合は自治体ごとに違います。小田原市の案内では、居住用部分の固定資産税の2分の1が減額され、対象は住宅1戸あたり100㎡相当分までです。都市計画税は対象になりません（出典：小田原市「長寿命化に資する大規模修繕等を行ったマンションに係る固定資産税の減額制度」、ページ更新日2025年4月10日）。

国の資料では、減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村条例が定めます。同じ神奈川県内でも、茅ヶ崎市は3分の1、小田原市は2分の1と差があります。他市の数字をそのまま使わないようにしてください。

主な要件は次のとおりです。

• 新築から20年以上経過した、総戸数10戸以上のマンションであること
• 過去に1回以上、外壁塗装等・床防水・屋根防水の長寿命化工事を適切に行っていること
• 長寿命化工事に必要な修繕積立金が確保されていること。管理計画認定マンションで、認定基準に合わせて令和3年9月1日以降に積立額を引き上げた場合などが該当する
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、工事を完了すること
• 申告は、工事完了から3か月以内

押さえたいのは期限です。国土交通省の資料でも、工事の完了日は2027年3月31日までと整理されています（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。市のページの更新日は2025年4月と前年度以前のものですので、申請前に資産税課家屋評価係（0465-33-1371）へ最新の運用を確認してください。省エネ、バリアフリー、耐震改修に係る固定資産税の減額制度とは併用できません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.1%、認定を受けていないマンションは年2.0%（10年満期時の利率、税引前）で、差は0.1ポイントです。私が管理組合の皆さまに説明するときは、この差を「積立金を預けるだけで毎年生まれる余白」とお伝えしています。5,000万円を満期まで保有した場合、受取利息は約50万円多くなる計算です。

ただし、令和8年度の応募受付期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集時期や利率は、住宅金融支援機構の案内で確認してください。共用部分リフォーム融資は、国の資料で全期間年0.20%の引下げとして整理されていますが、適用条件は住宅金融支援機構の案内や窓口で確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税や金利の負担を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページによると、令和9年4月1日に制度が拡充され、分譲事業者が販売時に管理計画を作成して管理組合へ引き継ぐ仕組みが加わります。申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます。根拠となる省令・告示は令和8年7月31日に公布されています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。経過措置の詳細は、同ページにリンクされたPDFで確認できます。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準や様式が変わり得ます。固定資産税の減額も令和9年3月31日が工事完了の期限ですので、小田原市の管理組合にとっては、令和9年3月が一つの分かれ目です。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の都市政策課へ手数料と最新の取扱いを確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（パターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類を電子化してシステムへ入力・アップロード。事前確認を受け、適合証を受け取る
令和9年2〜3月	本申請。市の確認を経て認定通知書を受け取る

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

小田原市の管理計画認定は、市が認定しますが、事前確認が必須で、市への直接申請はできません。独自基準の記載は市のページになく、国の17項目への適合が中心です。市への手数料の金額は、市のページでは確認できませんでしたので、問い合わせが必要です。固定資産税の減額は2分の1で、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 小田原市都市政策課都市調整係（0465-33-1307）へ、市への手数料、独自基準、標準処理期間を問い合わせる
3. 固定資産税の減額が気になる場合は、資産税課家屋評価係（0465-33-1371）へ、自分の建物が条件に当てはまるか確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 小田原市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 市のホームページでは金額を確認できませんでした。システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）、事前確認審査料はセンター直接申込なら1計画あたり10,000円（税込）です。市への手数料は、都市政策課都市調整係（0465-33-1307）へご確認ください。

Q. 小田原市に独自の認定基準はありますか？

A. 市のページに掲載されているのは国の認定基準で、独自基準の記載は見つかりませんでした。ただし、市の管理適正化指針も認定基準の一つとされていますので、内容を市に確認することをおすすめします。

Q. 神奈川県に申請すればよいのでしょうか？

A. いいえ。小田原市のマンションは、市が認定の窓口です。県が担当するのは町村部のマンションです。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. できません。市のページには「事前確認が必須のため、直接市に申請することはできません」と書かれています。事前確認適合証を取ってから申請します。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 小田原市では、居住用部分の固定資産税の2分の1が減額されます。対象は住宅1戸あたり100㎡相当分までです。築20年以上、10戸以上、過去に長寿命化工事を実施済みで、令和9年3月31日までに工事が完了していることなどが条件です。申告は工事完了から3か月以内です。

Q. 認定の有効期間はどのくらいですか？

A. 法律上、5年ごとの更新が必要です。更新しないと効力を失います。計画を変更した場合は再申請が必要で、有効期間は延長されません（出典：小田原市マンション管理適正化推進計画）。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。まずは管理会社やマンション管理士に見直しを相談してください。見直しとあわせて、ロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月17日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月17日時点で公表されている小田原市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。小田原市の管理計画認定制度のページは2023年6月1日の更新で、市への手数料の金額や最新の運用は記載がなく確認できませんでした。固定資産税減額の市のページは2025年4月10日更新で、前年度以前のものです。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず小田原市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 小田原市「マンションの管理計画認定制度」
• 小田原市「長寿命化に資する大規模修繕等を行ったマンションに係る固定資産税の減額制度」
• 小田原市「小田原市マンション管理適正化推進計画（PDF）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

茅ヶ崎市のマンション管理計画認定制度｜市の手数料は要確認・事前確認適合証ルートで申請【2026年度版】

結論：茅ヶ崎市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。茅ヶ崎市の管理計画認定は、国の認定基準を満たすマンションを市が認定する制度です。申請は、（公財）マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を通じて、事前確認、本申請の順に進めます（出典：茅ヶ崎市「マンション管理計画認定制度」、ページ更新日2026年9月18日）。

お金の面で押さえておきたいのは次の2点です。

• 手続支援システムの利用には費用がかかります。マンション管理センターの案内では、システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認審査料は、センターへ直接申し込む場合などで、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

正直に申し上げます。茅ヶ崎市のホームページと、市が掲載しているチラシからは、市への認定手数料の金額を確認できませんでした。神奈川県は町村部の認定について「当面無料」としていますが、これは県の話で、市の取扱いとは別です（出典：神奈川県「マンション管理計画認定制度」、更新日2026年4月10日）。金額を推測で書くことはしません。申請前に、市の都市政策課住宅政策担当（0467-81-7181）へ、手数料の有無と納付方法をご確認ください。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。湘南エリアの管理組合の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、17要件、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：茅ヶ崎市が窓口です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、市と特別区のうちマンション管理適正化推進計画をつくった自治体が認定を担い、町村部は都道府県が担当するとされています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

神奈川県のページでは、県が認定するのは県内の町村部にある分譲マンションで、市部のマンションは各市に問い合わせるよう書かれています。茅ヶ崎市は市ですので、県ではなく市が窓口です。市のページにも「国の定める認定基準を満たし、適切な管理が行われているマンションの管理計画を市が認定する制度」と明記されています。

窓口は、市役所本庁舎3階の都市政策課住宅政策担当です。電話は0467-81-7181、市役所の代表は0467-82-1111です。市のホームページには問い合わせフォームもあります。

なお、神奈川県が公開している手引きは、町村部のマンションを対象にしたものです。県の手引きには「市部では基準や取扱いが異なる場合もある」と書かれています。県のページを読んで安心せず、必ず茅ヶ崎市の手引きを確認してください。これは、お話を聞いていて私が一番よく見かける取り違いです。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

国が定める認定基準は、5つの分野に17項目あります。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。議事録の残し方が薄い組合は、そこから整えるのが近道です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他：名簿の整備

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。

海に近い建物で計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。資材費や人件費の上昇を織り込まず、10年以上前の数字のままという組合は少なくありません。

以前、海に近いエリアで築30年を超えたマンションの理事会に呼ばれたことがあります。潮風の影響で、バルコニー手すりや鉄部の傷みが早い建物でした。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の扱い：市のページには国の基準しか書かれていません

茅ヶ崎市のページを読む限り、記載されているのは「国の定める認定基準」だけで、市独自の上乗せ基準についての記載は見つかりませんでした。県も、県独自の基準はないとしています。

ただし「記載がない」ことと「ない」ことは同じではありません。実務への影響を三つにまとめます。

1. 申請書類は、手続支援システムへのアップロードが中心です。まずは国の17項目への適合を、事前確認で固めてください
2. 事前確認では、地方公共団体独自の基準は確認の対象外です（出典：マンション管理センターの案内）。市独自の項目があるかどうかは、市に直接たずねる必要があります
3. 標準処理期間、認定の有効期間、一覧の公表の扱いも、市のページには記載がありません。有効期間は法律上5年で、更新が必要です（出典：神奈川県の手引き）

神奈川県内でも、市によって手数料や運用は違います。他市の記事や資料をそのまま当てはめず、茅ヶ崎市の手引き（市のページからダウンロードできます）で確認してください。

手数料と申請ルート：事前確認適合証を取ってから、同じシステムで本申請

茅ヶ崎市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです（出典：茅ヶ崎市「マンション管理計画認定制度」）。

1. 総会（臨時総会を含む）で、管理計画認定の申請を決議する
2. マンション管理センターの手続支援サービスで、事前確認を受ける。マンション管理士が国の基準への適合を確認する
3. 基準に適合すると、センターから「事前確認適合証」が発行される
4. 通知メールを受け取ったあと、同じサービスで本申請をする。市が内容を確認する
5. 市から認定通知書が発行される
6. 希望した場合は、マンション管理センターのホームページで認定が公表される

総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

マンション管理センターの案内では、申請のパターンは5つあります。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	管理組合が自治体へ直接申請（事前確認なし）	事前確認は行われない

システム利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です。地方公共団体が手数料を定めている場合は、別途その団体に支払うとセンターは案内しています。茅ヶ崎市のページはパターン①〜④にあたる事前確認ルートを説明しており、⑤の直接申請が可能かどうかは、市に確認してください。

事前確認を行えないのは、対象マンションの管理者等、監事、区分所有者、担当の管理会社の社員です。申請は、申請者本人か行政書士の代理人が、電子システムで行います。

手数料の考え方：見積もりに「市の分」を含めておく

センター直接申込なら、システム利用料と審査料で合計20,000円ほどが目安です。市への手数料が別にかかる場合は、その分を足します。専門家に長期修繕計画の見直しや規約の改正を頼む費用は、さらに別です。予算を組む理事会では、この三つを分けて見積もるのが安全です。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。ここは自治体ごとに減額割合が違います。茅ヶ崎市の案内では、減額割合は3分の1で、対象は住宅1戸あたり100㎡相当分までです。都市計画税は対象になりません（出典：茅ヶ崎市「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税減額」、ページ更新日令和7年4月1日）。

国の資料では、減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村条例が定め、参酌基準（目安）は3分の1です。東京23区は2分の1ですが、茅ヶ崎市は3分の1と、自治体によって差があります。東京の記事の数字をそのまま使わないようにしてください。

主な要件は次のとおりです。

• 居住用の専有部分があり、新築から20年以上経過した10戸以上のマンションであること
• 過去に大規模修繕工事を1回以上、適切に行っていること
• 長寿命化工事に必要な修繕積立金が確保されていること。管理計画認定マンションで認定時に積立金を引き上げた場合などが該当する
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、工事を実施すること
• 申告は、工事完了から3か月以内

押さえたいのは期限です。国土交通省の資料でも、工事の完了日は2027年3月31日までと整理されています（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。市のページの更新日は令和7年4月1日と前年度のものですので、申請前に資産税課家屋評価担当（0467-81-7142）へ最新の運用を確認してください。省エネ、バリアフリー、耐震改修に係る固定資産税の減額制度とは併用できません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.1%、認定を受けていないマンションは年2.0%（10年満期時の年平均利率、税引前）で、差は0.1ポイントです。私が管理組合の皆さまに説明するときは、この差を「積立金を預けるだけで毎年生まれる余白」とお伝えしています。5,000万円を満期まで保有した場合、受取利息は約50万円多くなります。

ただし、令和8年度の応募受付期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集時期や利率は、住宅金融支援機構の案内で確認してください。共用部分リフォーム融資は、国の資料で全期間年0.20%の引下げとして整理されていますが、適用条件は住宅金融支援機構の案内や窓口で確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税や金利の負担を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページによると、分譲事業者が販売時に管理計画の認定を申請し、管理組合へ引き継ぐ仕組みが加わります。令和9年4月1日以降に自治体へ申請する場合は、見直し後の認定基準で審査されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。経過措置の詳細は、同ページにリンクされたPDFで確認できます。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準や様式が変わり得ます。固定資産税の減額も令和9年3月31日が工事完了の期限ですので、茅ヶ崎市の管理組合にとっては、令和9年3月が一つの分かれ目です。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の手引きと手数料の扱いを確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（パターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類を電子化してシステムへ入力・アップロード。事前確認を受け、適合証を受け取る
令和9年2〜3月	通知メールを受けて本申請。市の確認を経て認定通知書を受け取る

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

茅ヶ崎市の管理計画認定は、市が認定し、事前確認適合証を取ってから同じシステムで本申請する流れです。独自基準の記載は市のページになく、国の17項目への適合が中心です。市への手数料の金額は、市のページでは確認できませんでしたので、問い合わせが必要です。固定資産税の減額は3分の1で、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 茅ヶ崎市都市政策課住宅政策担当（0467-81-7181）へ、市への手数料、独自基準、標準処理期間を問い合わせる
3. 固定資産税の減額が気になる場合は、資産税課家屋評価担当（0467-81-7142）へ、自分の建物が条件に当てはまるか確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 茅ヶ崎市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 市のホームページとチラシでは金額を確認できませんでした。システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）、事前確認審査料はセンター直接申込なら1計画あたり10,000円（税込）です。市への手数料は、都市政策課住宅政策担当（0467-81-7181）へご確認ください。

Q. 茅ヶ崎市に独自の認定基準はありますか？

A. 市のページに記載されているのは国の認定基準で、独自基準についての記載は見つかりませんでした。事前確認では地方公共団体の独自基準は対象外ですので、市への確認をおすすめします。

Q. 神奈川県に申請すればよいのでしょうか？

A. いいえ。県が認定するのは県内の町村部のマンションです。茅ヶ崎市のマンションは、市が認定の窓口です。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. 市のページで案内されているのは、事前確認適合証を取ってから、同じ手続支援サービスで本申請する流れです。事前確認を行わない直接申請ができるかどうかは、市にご確認ください。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 茅ヶ崎市では、固定資産税額の3分の1が減額されます。対象は住宅1戸あたり100㎡相当分までです。築20年以上、10戸以上、過去に大規模修繕を実施済みで、令和9年3月31日までに工事が完了していることなどが条件です。申告は工事完了から3か月以内です。

Q. 認定の有効期間はどのくらいですか？

A. 法律上、5年ごとの更新が必要です。更新しないと効力を失います。更新時には総会で改めて決議し、書類も出し直します（出典：神奈川県の手引き）。市の手引きで、具体的な手続を確認してください。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。まずは管理会社やマンション管理士に見直しを相談してください。見直しとあわせて、ロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月17日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月17日時点で公表されている茅ヶ崎市および国土交通省・神奈川県・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。茅ヶ崎市の管理計画認定制度のページは2026年9月18日更新ですが、市への手数料の金額、独自基準、有効期間は記載がなく確認できませんでした。固定資産税減額の市のページは令和7年4月1日更新で、前年度のものです。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず茅ヶ崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 茅ヶ崎市「マンション管理計画認定制度」
• 茅ヶ崎市「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税減額」
• 神奈川県「マンション管理計画認定制度」
• 神奈川県「マンション管理計画認定の手引き（町村部向け）（PDF）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

藤沢市の12条点検｜「前年と同じ月」に毎年報告と外壁打診の時期【2026年度版】

Q. 藤沢市のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 藤沢市内の建物の定期報告は、藤沢市計画建築部建築指導課の所管です。藤沢市の対象一覧では、共同住宅は「サービス付き高齢者向け住宅」に限って対象とされており、住戸だけの一般の分譲マンション・賃貸マンションは建築物の定期報告の対象外です。一方、ホテル・旅館、病院、一定規模の店舗・飲食店が入る建物は対象になります。藤沢市の報告周期は「一年毎」で、令和3年12月3日からは報告時期が「前年の報告と同月」になりました（出典：藤沢市「特定建築物等の定期報告制度に関すること」（2026年8月14日更新））。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの定期調査で必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月17日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：藤沢市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜市・川崎市・相模原市の各区、横須賀市、平塚市、鎌倉市に続き、今回は湘南エリアの藤沢市を取り上げます。

藤沢市は、建築基準法上の「特定行政庁」として、定期報告を自ら所管している市です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。藤沢駅周辺の商業地、湘南台の駅前、辻堂の再開発エリア、そして片瀬・鵠沼の海沿いと、建物の性格がエリアごとに大きく違う市でもあります。

12条点検の目線で藤沢市を見ると、ポイントは3つです。

• 報告は「一年毎」。東京23区などで多い「3年ごと」とは違います。
• 報告の月は「前年の報告と同じ月」。近隣の平塚市のように「4月〜10月」という全市共通の期間ではなく、建物ごとに報告月が決まっています。
• 調査は「報告の前1月以内」に行ったものでなければならない、と市の規則に定められています（藤沢市建築基準等に関する規則第11条第2項）。

藤沢市で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	藤沢市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート	対象外
サービス付き高齢者向け住宅（3階以上が100㎡超、2階が300㎡以上、または地階が100㎡超）	対象
ホテル・旅館（同上）	対象
病院・有床診療所・グループホーム等（同上）	対象
物販店・飲食店など（3階以上が100㎡超、2階が500㎡以上、合計3,000㎡以上、または地階が100㎡超）	対象
劇場・集会場など（3階以上や地階が100㎡超、客席200㎡以上など）	対象
エレベーター・エスカレーター（昇降機）	対象（簡易リフト・住戸内のみ昇降するものを除く）

（出典：藤沢市「特定建築物等の定期報告制度に関すること」。市は、該当用途の床面積の合計が200㎡以下のもの、または該当用途が避難階のみにあるものを除くとしています。個別の判定は市にご確認ください）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

藤沢市は毎年報告なので、「10年を超えたあとの最初の報告月」がそのまま全面打診の時期になります。そしてその月は、前年の報告月で決まっています。カレンダーを1枚めくれば、いつ叩くべきかが逆算できる、ということです。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。藤沢市のページも、建物の使用が始まった後も適法な状態を確保し続けることが重要であり、そのために定期的な調査や報告が必要だと説明しています。制度の全体像は国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」で確認できます。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えたときに、全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。

藤沢市の12条点検：報告月・提出先・様式

報告月は「前年の報告と同じ月」

藤沢市建築基準等に関する規則第11条は、特定建築物の報告時期を次のように定めています（出典：藤沢市建築基準等に関する規則（令和7年10月30日改正反映版・PDF））。

区分	報告の時期（藤沢市）
新築後の初回報告	検査済証の交付から1年を経過した日の属する月から、6月を超えない範囲で市長が別に定める月
2回目以降の報告	直近の報告を行った日から1年を経過した日の属する月
調査の時期	報告の前1月以内に行ったもの

ただし規則は、市長が別の時期を定めた場合はその時期による、としています。報告月の変更や、天候で調査が遅れた場合の扱いは、計画段階で建築指導課（定期報告担当）に相談してください。

ここで一つ、現場の話をさせてください。報告月が建物ごとに固定されているということは、その月が6月の梅雨や9月の台風シーズンに当たる建物もある、ということです。外壁の打診は、雨や強風の日は作業ができません。私の経験でも、秋に組んだ打診が天候で何日も止まったことは一度や二度ではありません。「報告前1か月以内」という枠の中で予備日を取れるかどうかが、藤沢市の12条点検の段取りの肝になります。

提出先は市の建築指導課（建築安全協会経由も可）

藤沢市は、令和2年4月1日から定期報告の提出先を「藤沢市役所分庁舎3階 建築指導課」に変更しました。来庁して提出する場合は、分庁舎3階の「総合窓口」の発券機で「定期報告に関すること（提出・受取）」を発券します（出典：藤沢市「定期報告の提出先が変わりました！」（2026年3月23日更新））。

一方で、これまでどおり一般財団法人神奈川県建築安全協会に報告することもできます。ここが大事なところで、建築指導課に提出した場合は「報告済証」が発行されません。報告済証が必要な場合は、建築安全協会に報告するよう市は案内しています。テナントや保険会社、ホテルの運営会社から報告済証を求められる建物は、提出先を最初に決めておきましょう。

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	藤沢市 計画建築部 建築指導課（定期報告担当）
住所	〒251-8601 藤沢市朝日町1番地の1 分庁舎3階
電話（直通）	0466-50-3539
報告書の様式	一般財団法人神奈川県建築安全協会の様式

（出典：藤沢市「特定建築物等の定期報告制度に関すること」）

「要是正」の後の流れが決まっている

藤沢市は、令和4年4月1日に「藤沢市定期報告等業務処理要領」を施行しました。要領では、市が報告書を審査して是正が必要と認めたときは報告義務者に通知し、所有者は対応後に「改善（補修）等完了済報告書」を出すこと、改善の時期が書かれていない場合は先に「改善（補修）等予定計画書」を出すことが定められています（出典：藤沢市定期報告等業務処理要領（PDF））。

外壁のタイルの浮きで「要是正」が付けば、補修の計画と完了の報告までが一続きの手続きになる、ということです。打診と補修を同じ会社が続けてできるかどうかで、この手続きの手間が大きく変わります。

要領ではもう一つ、特定建築物に起因して重傷者・死亡者が出る人身事故が起きた場合は、直ちに事故報告書（速報）を、7日以内に事故報告書（詳細）を市長に出すよう定めています。外壁タイルの落下は、まさにこの「建物に起因する人身事故」になり得ます。

令和7年7月の告示改正への対応

藤沢市のページでは、令和7年7月1日から国土交通省告示に基づき定期調査・検査の項目の一部が変わったこと、令和7年7月以降に調査・検査を行うものは改正告示対応の報告書で報告することが案内されています。調査結果図に防火区画を明示すること、防火設備や建築設備の検査で作動確認を行うことなどが挙げられ、各調査・検査は調査者間で連携するよう求められています（出典：藤沢市）。調査会社に依頼するときは、改正後の項目と様式に対応しているかを確認してください。

藤沢市ならではの事情：海沿いの外壁と、駅前の歩行者

「落ちたら誰に当たるか」で調べる面を決める

告示第282号で全面打診の対象になるのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。藤沢駅や湘南台駅、辻堂駅の周辺のように、歩道に面した商業ビルや店舗併設のマンションが多い地域では、道路側の外壁がまず対象になります。調査会社とは「どの面が対象か」を最初にすり合わせると、見積の数量がぶれにくくなります。

海に近い建物は、劣化の進み方が違う

藤沢市の南側、片瀬・鵠沼・辻堂の海沿いは相模湾に面しています。海からの風を受ける建物は、塩分で鉄部のさびや外壁の汚れが進みやすい傾向があります。タイルの目地やシーリングの傷みが早く出ることもあり、10年を待たずに浮きが見つかる建物もあります。私がこれまで見てきた海沿いの現場でも、海側の面だけ浮きの数が目立って多い、ということは珍しくありませんでした。海に近い面は、報告月を待たずに、手の届く範囲で一度叩いてみることをお勧めします。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

住戸だけの分譲マンションは建築物の定期報告の対象外ですが、外壁タイルが落ちて通行人がけがをすれば、建物の所有者として責任を問われる可能性があります（民法第717条の工作物責任）。報告義務の有無にかかわらず、竣工から10年を目安に外壁の状態を把握しておくことが、結果的に管理組合やオーナーさまを守ります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：藤沢市では改善予定計画書・完了済報告書の提出が求められます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告月を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

まずは修繕履歴と過去の報告書の控えで、「前回の報告月」「前回の大規模修繕の年」「最後に全面打診をした年」の3つを確かめてみてください。この3つがそろえば、次に全面打診が必要になる月が見えてきます。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は明誠の参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。しかも藤沢市では報告月が決まっていて、調査は報告前1か月以内というルールがあるため、足場を組んで叩いて外すまでの段取りをこの枠に収める必要があります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。「報告前1か月以内」という枠の中でも、天候の予備日を取りやすくなります。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。観光客の多い江の島周辺のホテルや、駅前の店舗にとっては大きな利点です。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。藤沢市の「改善予定計画書」「完了済報告書」の手続きを考えると、調べた人がそのまま直せることの意味は小さくありません。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、市街地でドローンを飛ばすには航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、上層部はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

大規模修繕で外壁を全面改修すれば、その年から10年を数え直せます。全面打診の時期が近い建物なら、その前の報告で外壁の状態を把握し、結果を大規模修繕の計画に組み込むのが理想です。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、ホテル運営者さまはホテル様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 藤沢市の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 藤沢市の対象一覧では、共同住宅はサービス付き高齢者向け住宅に限って対象とされています。住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外ですが、エレベーターは昇降機として定期検査報告の対象です。

Q. 1階や2階に店舗が入るマンションは対象になりますか？

A. 店舗の用途・階・面積によっては特定建築物として対象になります。たとえば物販店・飲食店は、3階以上に100㎡を超える部分がある場合、2階に500㎡以上ある場合などが対象です。ただし、該当用途の床面積の合計が200㎡以下のものや、避難階のみにあるものは除かれます。判断に迷う場合は、藤沢市建築指導課（0466-50-3539）に相談してください。

Q. 藤沢市の定期報告はいつ出せばよいですか？

A. 報告は一年毎で、令和3年12月3日からは「前年の報告と同月」が報告時期です。新築後の初回は、検査済証の交付から1年を経過した月から6月を超えない範囲で市長が定める月です。

Q. 報告書はどこに出しますか？

A. 藤沢市役所分庁舎3階の建築指導課に提出します。神奈川県建築安全協会に報告することもでき、報告済証が必要な場合は協会に報告してください。報告書の様式は協会の様式を使います。

Q. 調査はいつ行えばよいですか？

A. 藤沢市の規則では、調査は報告の前1月以内に行ったものでなければなりません。報告月が梅雨や台風の時期に当たる建物は、予備日を含めた日程を早めに押さえておくと安心です。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修、前回の全面打診から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 足場を組まずに外壁の全面打診はできますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、足場なしで外壁を叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

藤沢市の12条点検は、藤沢市建築指導課が所管し、報告書は市の建築指導課か神奈川県建築安全協会に提出します。住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外ですが、飲食店・物販店・ホテル・病院などが一定規模で入る建物は対象です。報告は一年毎、報告月は前年と同じ月、調査は報告前1か月以内です。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物の「報告月」を確かめる：前回の報告書の控えで報告月を確認し、来年のその月から逆算して調査の時期を決める。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、次の報告時点で10年を超えないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 提出先と工法を決めておく：報告済証が必要かどうかで提出先（市か協会か）を決め、工法（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）と大規模修繕との一体化を、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。藤沢市を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。報告月が来る前に一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 藤沢市「特定建築物等の定期報告制度に関すること」（2026年8月14日更新）
• 藤沢市「定期報告の提出先が変わりました！」（2026年3月23日更新）
• 藤沢市「藤沢市建築基準等に関する規則」（令和7年10月30日規則第95号までの改正を反映）
• 藤沢市「藤沢市定期報告等業務処理要領」（令和4年4月1日施行）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月17日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・藤沢市の公式情報をもとに執筆しています。藤沢市「特定建築物等の定期報告制度に関すること」は2026年8月14日（令和8年度）の更新で、令和7年7月1日からの調査・検査項目の変更を反映しています。規則は令和7年10月30日の改正（令和7年11月1日施行）を反映した版を参照しました。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、藤沢市建築指導課（0466-50-3539）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月17日

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茅ヶ崎市の12条点検｜毎年・完了検査済証の交付月が報告月、外壁打診の時期【2026年度版】

Q. 茅ヶ崎市のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 茅ヶ崎市の定期報告は、市の建築指導課（特定行政庁）が窓口です。市の公式ページでは、対象に劇場・映画館・ホテル・旅館・病院・共同住宅・百貨店・物品販売店舗・飲食店などが挙げられ、用途ごとに階や床面積の基準があります。報告は毎年1回で、報告の時期は「建物・設備等の完了検査済証の交付を受けた月」です（出典：茅ヶ崎市「定期報告制度について」）。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診からおおむね10年を超えたあとの調査で必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月17日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：茅ヶ崎市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜市・川崎市・相模原市の各区、横須賀市、平塚市、鎌倉市と続いてきました。今回は湘南の海沿いに広がる茅ヶ崎市を取り上げます。

茅ヶ崎市は、令和8年10月1日現在の推計で人口244,722人、108,781世帯、面積35.70平方キロメートルのまちです（出典：茅ヶ崎市「最新の人口と世帯」）。南は相模湾に面し、北は高座丘陵の谷戸が広がる地形です。分譲マンションや賃貸マンション、海沿いのホテルや店舗ビルが混在しており、外壁の安全管理が気になるオーナーさまも多いと思います。

茅ヶ崎市で12条点検を考えるとき、まず押さえたい点は次の3つです。

• 窓口は茅ヶ崎市の建築指導課。神奈川県が所管する市町村の一覧（逗子市、海老名市、寒川町など21市町村）には、茅ヶ崎市は入っていません（出典：神奈川県「定期報告制度について」（2026年4月1日更新））。
• 報告の周期は毎年。3年ごとの自治体が多いなかで、茅ヶ崎市は毎年です。
• 報告の月は、完了検査済証の交付を受けた月。「7〜9月」のような全体の期間ではなく、建物ごとに月が決まっています。

対象かどうかの目安を、市の公式ページの記載にそって整理します。

区分	茅ヶ崎市での扱い（市の公式ページの記載）
建築物	劇場・映画館・ホテル・旅館・病院・共同住宅・百貨店・物品販売店舗・飲食店など、特定の用途。用途ごとに階や床面積の基準がある
対象外になる場合	該当用途の床面積の合計が200㎡以下、または該当用途が避難階のみにある場合
建築設備	機械換気設備、中央管理方式の空気調和設備、排煙設備、非常用の照明装置（給排水設備は対象外）
防火設備	随時閉鎖式と常時閉鎖式（常時閉鎖式は各階の主要な防火扉に限る）
昇降機	小荷物専用昇降機、エレベーター、エスカレーター（一部の除外あり）

（出典：茅ヶ崎市「定期報告制度について」（令和7年7月4日更新））

注意したいのは、共同住宅も対象の用途に挙がっていることです。ただし、どの規模の共同住宅が対象になるかは、階数や床面積の基準で決まります。この点は、茅ヶ崎市の公式ページの本文だけでは具体的な数値を確認できませんでした。そのため、ご所有の建物が対象かどうかは、建築指導課に直接ご確認ください。

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。報告の義務を負うのは建物の所有者です。調査や検査は、法令で定められた資格者でなければ実施できません（出典：国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」）。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」があります。外壁の打診は、特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。手の届く範囲の打診等を約6か月から3年に1回行うほか、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年に一度、全面的に打診等で調べることになっています。令和4年1月18日の一部改正で、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、打診以外の調査方法として明確になりました。ただし、テストハンマーによる打診と同等以上の精度があることが条件で、精度の判定には日本建築防災協会の外壁調査ガイドラインを参照します（出典：国土交通省）。

さらに、令和7年7月1日以降に調査・検査を行う場合は、改正告示に対応した報告書で提出します。6月30日以前に行った調査・検査は、従前の様式です（出典：茅ヶ崎市「定期報告制度について」）。調査会社に依頼するときは、改正後の様式に慣れているかを確認してください。

茅ヶ崎市の12条点検：窓口・報告時期・提出方法

窓口は建築指導課、郵送は事前に電話

項目	内容（公式ページ掲載）
市の担当	茅ヶ崎市 都市部 建築指導課 建築安全担当
所在地	〒253-8686 茅ヶ崎市茅ヶ崎一丁目1番1号
電話・FAX	0467-81-7185（直通）／0467-57-8377
受付方法	窓口、郵送。郵送の場合は事前に電話連絡が必要
経由での提出	一般財団法人 神奈川県建築安全協会を経由しても提出できる

（出典：茅ヶ崎市「定期報告等の郵送による受付について」）

郵送で提出するときは、報告書2部（報告日・受付日欄は空欄）、概要書1部、副本返送用の切手付き返信用封筒、担当者の連絡先が必要です。受付日は、報告書が市役所に届いた日です。郵送の場合は、副本が返ってくるまで概ね1か月を見込むよう案内されています。窓口受付より日数がかかるため、期限が近いときは窓口の利用が安全です。

手数料の額は、市の公式ページに掲載がないため、本記事では記載しません。

報告月は「完了検査済証の交付を受けた月」

茅ヶ崎市の報告時期は、建物や設備の完了検査済証の交付を受けた月とされています。たとえば、平成18年10月に完了検査済証が交付された建物なら、毎年10月が報告の月です。

ここで大事なのは、「報告の月」と「調査を行う時期」の違いです。調査・検査を行った結果を、報告の月までに報告書にまとめて提出する流れになります。報告月から逆算して、調査会社の手配、テナントや入居者への案内、天候を見込んだ予備日を取る必要があります。

建物の完了検査済証は、建築確認の書類と一緒に保管されていることが多いです。見当たらない場合は、昨年の報告書の控えや、建築指導課への確認で報告月が分かります。今月が報告月のオーナーさまは、すぐに調査会社の予約を確認してください。

全面打診は「毎年の調査」とは切り分けて考える

毎年報告と聞くと、「全面打診も毎年か」と心配される方がいます。全面打診が必要になるのは、竣工・外壁改修・前回の全面打診等から10年を超えたときです。毎年の定期調査では、目視や手の届く範囲の打診などを行います。全面打診をどの年に実施し、結果をどの年の報告に使うかは、建築指導課と調査会社で事前に確認しておくと確実です。

私は、全面打診を大規模修繕の足場がかかる年や、ロープアクセスで計画的に実施できる年にまとめて前倒しで行い、毎年の調査とは切り分けて段取りすることをお勧めしています。

報告義務のない建物も、外壁の責任は残る

定期報告の対象外の建物でも、所有者の責任はなくなりません。建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に、敷地・構造・建築設備を「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています。茅ヶ崎市の「建物を安全に維持管理するために」という案内でも、外壁のひびわれ、剥がれ、錆の確認を求め、目視できない劣化は専門家の調査を勧めています（出典：茅ヶ崎市「建物を安全に維持管理するために」）。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により所有者等が責任を問われる可能性があります。

茅ヶ崎市ならではの事情：海沿いの外壁と、谷戸・丘陵の地形

海に面した外壁は、劣化の出方が違う

茅ヶ崎市の南部は相模湾に面しています。市の資料では、市域は南部の海岸部、北部の丘陵部、低地部、砂丘部の4つに大きく分けられます（出典：茅ヶ崎市「茅ヶ崎の地理と自然環境」）。

海沿いの建物の外壁は、潮風に含まれる塩分の影響を受けやすく、内陸の建物と劣化の出方が違うことがあります。私が海沿いの現場で見てきた例では、鉄部のさびが早い、シーリングやタイル目地の傷みが早い、さびた鉄筋が膨らんでコンクリートを押し出す「爆裂」が出る、といった症状が目立ちます。茅ヶ崎市のように海沿いに住宅地と商業地が近いまちでは、海側の面を、10年を待たずに一度手の届く範囲で叩いて確かめると安心です。

外壁のタイルやモルタルは、下地との間に浮きが生じると、ある日突然落ちることがあります。歩道や通学路、出入口の上にある面は、落下したときの被害が大きくなります。

北部の谷戸や丘陵地では、面ごとに足場の条件が変わる

市の北部は、高座丘陵の南の縁にあたり、谷戸（谷あいの地形）が広がっています。斜面に建つ建物は、坂の上から見ると3階建てでも、下から見ると5階建てという場合があります。坂の下側の面ほど足場が高くなり、擁壁があると足場を置く場所が取りにくくなります。

全面打診を計画するときは、面ごとに「どこから人が近づけるか」「その真下を誰が歩くか」を最初に確かめてください。調査範囲は、歩道や出入口の上を優先して決めます。

毎年報告だからこそ、「外壁の記録」を積み上げる

毎年報告は、手間に感じられるかもしれません。ただ、見方を変えれば、毎年の記録は「外壁の健康診断の履歴」になります。浮きやひび割れの位置を毎年同じ図面に記録しておけば、劣化がどの面で、どの速さで進むかが分かります。この記録は、次の大規模修繕の補修数量や、長期修繕計画の見直しの根拠として使えます。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：毎年報告の茅ヶ崎市では、翌年の報告で改善状況をすぐに問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：手の届く範囲の打診で異常があれば、全面打診で確かめます。

まず、修繕履歴で「竣工年」と「最後の外壁改修・全面打診の年」を確かめてください。たとえば平成28年（2016年）に外壁を全面改修した建物なら、令和8年（2026年）以降の調査で全面打診が求められる時期に入っています。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。斜面で足場が高くなる建物、道が狭く資材を置きにくい敷地、営業中のホテルや店舗の前に足場を組む場合は、足場の計画がさらに難しくなります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。報告月が決まっている茅ヶ崎市では、短い期間で調査を終えられることが大きな利点です。
3. 営業しながら・住みながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、ホテルの眺望や客室の日当たり、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。海風で傷んだシーリングや鉄部の状態も、同じ降下で一緒に確かめられます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、住宅地や海沿いでドローンを飛ばすには、航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要で、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注しているオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：低層部や地面に近い面は足場、高層部や斜面の下側の高い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビル・ホテルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 茅ヶ崎市の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 茅ヶ崎市の公式ページでは、共同住宅が対象用途に挙げられています。ただし、階数や床面積などの規模基準があり、建物ごとに異なります。ご所有のマンションが対象かどうかは、茅ヶ崎市建築指導課（0467-81-7185）にご確認ください。

Q. 1階だけに店舗が入るビルは対象ですか？

A. 市のページには、該当用途が避難階のみにある場合や、該当用途の床面積の合計が200㎡以下の場合は除かれると書かれています。1階（避難階）だけに店舗がある場合は、原則として対象外です。

Q. 茅ヶ崎市の12条点検の報告は何年ごとですか？

A. 建築物・建築設備・防火設備・昇降機とも、周期は1年（毎年）です。3年ごとの自治体とは異なります。

Q. 報告はいつ出せばよいですか？

A. 市の公式ページでは、報告時期は「建物、設備等の完了検査済証の交付を受けた月」とされています。建物ごとに月が異なるため、前回の報告書や完了検査済証で確認してください。

Q. 報告書の提出先はどこですか？

A. 茅ヶ崎市の建築指導課（茅ヶ崎市茅ヶ崎一丁目1番1号）が窓口で、郵送も受け付けています。郵送は事前に電話連絡が必要で、副本の返却まで概ね1か月を見込んでください。神奈川県建築安全協会を経由した提出もできます。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えたときに必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 海沿いや丘陵地の建物でも、足場なしで外壁を調べられますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、足場なしで叩いて調べられます。営業を続けながらの調査にも対応します。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

茅ヶ崎市の12条点検の窓口は、茅ヶ崎市の建築指導課です。報告は毎年で、報告の月は完了検査済証の交付を受けた月です。共同住宅やホテル、店舗・飲食店などが対象用途に挙がっていますが、規模の基準があるため、ご所有の建物が対象かどうかの確認が最初の一歩です。10年を超えた年の調査が、そのまま全面打診の年になります。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 報告月と対象かどうかを確かめる：前回の報告書や完了検査済証で報告月を確認し、対象かどうか分からない建物は建築指導課に相談する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、10年を超える年がいつかを確かめる。報告義務のない建物も、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。海に面した面は特に早めに。
3. 次の大規模修繕とセットで考える：全面打診の年と大規模修繕の年、報告月を並べ、足場を一度で済ませられないか、ロープアクセスで前倒しできないかを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

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出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 茅ヶ崎市「定期報告制度について」（令和7年7月4日更新）
• 茅ヶ崎市「定期報告等の郵送による受付について」
• 茅ヶ崎市「建物を安全に維持管理するために」
• 茅ヶ崎市「最新の人口と世帯」（令和8年10月1日現在）
• 茅ヶ崎市「茅ヶ崎の地理と自然環境」
• 神奈川県「定期報告制度について」（2026年4月1日更新）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月17日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・神奈川県・茅ヶ崎市の公式情報をもとに執筆しています。茅ヶ崎市の「定期報告制度について」は令和7年7月4日（令和7年度）の更新で、令和8年度に入ってからの改定は確認できませんでした。令和7年度掲載の情報であるため、調査・報告の前に必ず市へ現行の内容をご確認ください。対象用途ごとの階数・床面積の基準は、市の公式ページ本文では確認できず、本記事には記載していません。手数料も掲載がないため記載していません。人口は令和7年国勢調査をもとにした推計値です。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。制度は年度途中でも改正があり得ます。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月17日

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伊奈町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月17日 更新

「伊奈町のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）に伊奈町の公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といったマンションの共用部分の大規模修繕工事そのものに、管理組合が使える町の補助金は見つかりませんでした。

ただし、伊奈町はほかの多くの市と比べて、管理組合にとって「制度の道筋」が見えやすい町です。理由は3つあります。

1. 伊奈町は「町」なので、マンション管理計画認定は埼玉県（県知事）が行い、県への申請手数料はかかりません
2. 長寿命化工事を行ったマンションの固定資産税の減額割合を、伊奈町は条例で「3分の1」と定めています（2026年4月1日更新の町のページ）
3. 県が町村部の管理組合向けに、分譲マンションアドバイザーを最大5回まで無料で派遣しています（令和8年度は2026年12月11日まで申請受付）

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、伊奈町の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして伊奈町内に賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナーさまに向けて、町・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。

早見表：伊奈町のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月17日時点で確認できた伊奈町・埼玉県の公式ページと国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容・令和8年度の状況
マンション管理計画認定制度	埼玉県 住宅課（町村部は県が認定）	○ 間接的に有利	県への申請手数料は無料。事前確認のシステム利用料1申請1万円＋審査料が別途。有効期間5年
マンション長寿命化促進税制	伊奈町 税務課 固定資産税係	○ 間接的に有利	伊奈町の特例割合は3分の1。令和5年4月1日〜令和9年3月31日の修繕が対象
埼玉県分譲マンションアドバイザー無料派遣（町村部）	埼玉県 住宅課	○ 管理組合が申請できる	最大5回・無料。令和8年度の申請は2026年12月11日まで（予算上限で終了あり）
防犯カメラ等購入費補助（物価高騰対策）	伊奈町 危機管理課 交通防犯係	△ 対象者は「住宅または共同住宅の所有者及び使用者」	1/2・上限5,000円、1住宅等につき1回。2027年2月26日まで（予算到達で終了）
住宅用省エネルギー設備設置費奨励金	伊奈町 環境対策課	× 町内に住所を有する個人の住宅向け	設備の種類ごとに上限1万円（町内共通お買い物券）。予算30万円、2027年3月10日まで
既存木造住宅の耐震診断・耐震改修・耐震シェルター補助	伊奈町 都市計画課 都市計画係	× 2階以下の木造一戸建て等が対象	診断2/3・上限10万円、改修23%・上限50万円（10月末まで）、シェルター50%・上限30万円（12月末まで）

この表のポイントは、「伊奈町の補助は“個人の住まい”向けが中心。マンションの外壁や屋上は、県の認定と町の税制と、工事の組み立て方で守る」という構図です。

伊奈町のマンション事情－「町」だからこそ窓口は埼玉県

伊奈町は埼玉県北足立郡の町で、町役場は伊奈町中央四丁目にあります。人口は44,860人、世帯数20,392（令和8年9月1日現在。伊奈町「令和8年9月1日現在」）です。同じページでは、人口が前月から31人、世帯数が44世帯増えたと公表されています。

マンション管理の制度で、伊奈町が市と大きく違うのは窓口です。マンション管理適正化法では、市の区域は市が、町村の区域は都道府県が管理適正化の事務を担います。埼玉県は令和5年3月に、県が所管する町村部のマンションを対象に「埼玉県マンション管理適正化推進計画」（計画期間：令和4年度〜令和12年度）を策定しました。

つまり、伊奈町の管理組合が管理計画認定を受けたい、管理の相談をしたいというときは、伊奈町役場ではなく埼玉県 都市整備部 住宅課 マンション・居住支援担当（048-830-5573）が窓口になります。ここを最初に押さえておくだけで、問い合わせ先を探して回る時間を省けます。

なお、伊奈町内の分譲マンションの棟数・戸数は、今回確認できた町と県の公式ページからは拾えませんでした。推測で数字を書くことは避けます。

マンション管理計画認定制度－伊奈町は「埼玉県」に申請、手数料は無料

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。認定を受けると、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」などの金利引下げや、後で説明する長寿命化促進税制の前提になります。

埼玉県のページで確認できたこと

埼玉県「マンション管理計画認定制度について」（2025年10月8日掲載）には、次のように書かれています。

項目	県のページの記載
県に申請できるマンション	埼玉県内の町村部に立地する分譲マンション（市のマンションは各市役所へ）
認定基準	管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画の作成・見直しなど。県独自の基準はない
申請方法	マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受け、事前確認適合証を添付して県に申請
費用	支援サービスのシステム利用料1申請あたり10,000円＋事前確認審査料（別途）。県への認定申請の手数料はかからない
有効期間	5年ごとに更新が必要
認定後の変更	軽微な変更を除き、変更認定の申請が必要（支援システムは使えず、県住宅課へ直接提出）

県の「管理計画認定マンション一覧」（2026年8月17日掲載）では、令和8年7月16日時点で、県が認定した町村部のマンションは2件です。町村部ではまだ認定の数が少なく、裏を返せば、認定を取ることが「きちんと管理されているマンション」として目立つ材料になり得ます。

申請までの流れ（県のページより）

1. 管理計画認定の申請について、総会で決議をとる
2. 管理計画認定手続支援サービスに情報を入力し、添付書類をアップロードする
3. 認定基準に適合していれば、適合通知メール（事前確認適合証の発行）が届く
4. 支援サービス上で、事前確認適合証と認定申請書を添付して県に認定申請
5. 県が審査し、認定通知書を発行
6. 公表に同意した場合、マンション管理センターの閲覧サイトでマンション名が公表される

理事会で事前に確認したい項目（国の認定基準の主なもの）

確認項目	理事会でのチェック
管理組合の運営	管理者等と監事が定められ、総会が年1回以上開かれているか
管理規約	緊急時の専有部への立入り、修繕履歴の管理、財務・管理情報の提供が定められているか
経理	管理費と修繕積立金の区分経理、3か月以上の滞納額が全体の1割以内か
長期修繕計画	7年以内に見直し、計画期間30年以上で大規模修繕2回以上を含むか
名簿	組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上確認しているか

基準の詳細は、県のページに掲載されている「管理計画の認定の基準及び認定申請添付書類（PDF）」で確認できます。

管理規約の見直しも、あわせて進めたい

埼玉県の「分譲マンション管理について」（2026年9月29日掲載）では、改正区分所有法が令和8年4月1日から施行され、それを踏まえて「マンション標準管理規約」が令和7年10月に改正されたこと、そして総会の招集手続きや決議要件など、管理組合の運営上重要な内容が含まれるため、各マンションの管理規約も見直しが必要になることが呼びかけられています。

大規模修繕の総会決議の要件にもかかわる話です。管理計画認定の準備と規約の見直しは、同じ時期にまとめて進めると、理事会の負担を減らせます。

マンション長寿命化促進税制－伊奈町の減額割合は「3分の1」

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税（建物部分）を減額する制度です。減額の割合は、国が定めた範囲内で市町村が条例で決める「わがまち特例」の仕組みです。

伊奈町の「固定資産税に係る特例措置（わがまち特例）について」（2026年4月1日更新）には、次のように掲載されています。

項目	伊奈町のページの記載
対象	長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンション（家屋）
特例の割合	3分の1
減額期間	工事完了年度の翌年度分
対象となる修繕時期	令和5年4月1日から令和9年3月31日まで

要件として、町のページには次の4つが挙げられています。

• 築後20年以上を経過した10戸以上のマンション
• 大規模修繕工事を過去に一度以上適切に実施している
• マンション管理適正化法に基づき、県知事の認定を受けた管理計画認定マンション
• 認定を受ける際に修繕積立金の額を引き上げている、または長期修繕計画を適切に作成・見直ししている

国の制度では、外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を一体として行うことも要件です（マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省））。

どのくらい減るのか（計算例）

仮に、ある住戸の建物部分の固定資産税が年間12万円だった場合、3分の1の減額で翌年度は4万円の減額になります。30戸のマンションで各住戸が同じ程度とすると、マンション全体で約120万円分の税負担が1年度分軽くなる計算です（実際の税額は住戸ごとに異なり、減額の対象や計算方法は税務課の判断によります）。

期限から逆算すると、時間は多くありません

対象は2027年3月31日までに完了した工事です。認定の取得（総会決議→事前確認→県の審査）と、積立金の見直し、工事の契約・施工をすべてこの期限までに終えるのは、これから準備を始めるマンションにとってはかなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。

間に合わない場合でも、認定基準に沿って管理を整えておくことは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。また、申告の方法や必要な証明書の様式は、伊奈町 税務課 固定資産税係（048-721-2111、内線2153・2154・2156）にご確認ください。

埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣－町村部の管理組合が使える支援

埼玉県の「町村部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」（2026年4月1日掲載）によると、県は町村部のマンション管理組合を対象に、分譲マンションアドバイザーを無料で派遣しています。

項目	県のページの記載
対象	県内の町村部に所在し、マンションの維持管理や建替え等の活動に課題がある管理組合等
回数・費用	5回を上限、無料
申請期間	令和8年4月1日〜令和8年12月11日（予算上限に達した場合は終了、郵送は当日消印有効）
派遣期間	派遣決定通知の発送日から令和9年3月15日まで
申請方法	埼玉県電子申請・届出サービス、または申請書を住宅課へ郵送・持参
対象外の業務	建物の精密測定、長期修繕計画の策定、修繕工事の設計・工事監理・工事の受注、紛争解決など

アドバイザーに長期修繕計画を作ってもらったり、工事を発注したりすることはできませんが、管理状態の点検や、認定に向けて何が足りないかの助言を受けるには向いています。「認定を取りたいが、何から始めればよいか分からない」という理事会には、まず使っていただきたい制度です。

「防犯カメラ等購入費補助」－共同住宅も対象。上限は5,000円

伊奈町の「【物価高騰対策】防犯カメラ等購入費補助について」（2026年5月20日更新）は、国の「物価高騰対応重点支援地方創生臨時交付金」を活用した制度です。補助対象者は「町内の住宅または共同住宅（事務所、店舗等を兼ねる住宅を含む）の所有者及び使用者」と書かれており、共同住宅も対象に含まれています。

項目	町のページの記載
対象となる防犯対策	防犯カメラ（敷地内に設置、撮影範囲に配慮）、防犯フィルム、人感センサーライト、モニター付きインターホン、防犯性の高い錠・補助錠、センサーアラーム、詐欺被害防止電話機器 など
補助金額	購入・設置費用（税込）の合計の2分の1、上限5,000円（100円未満切捨て）
対象となる費用	令和8年4月1日以降に購入したもの
回数	町内の1つの住宅等につき1回。同一敷地に複数の住宅がある場合は1敷地1回（所有者・使用者が異なるときはそれぞれ1回）
申請期間	令和8年5月20日〜令和9年2月26日（必着、予算到達で終了）
窓口	危機管理課 交通防犯係（048-721-2111、内線2283）。電子申請も可

管理組合・オーナーさまはどう使うか

上限が5,000円なので、マンション全体の防犯設備の更新費用を大きく賄うものではありません。それでも、大規模修繕に合わせてエントランスや駐輪場に防犯カメラを付ける、共用部の照明を人感センサー式にするといった工事を検討しているなら、対象になるかどうかを事前に確認する価値はあります。管理組合名義で申請できるか、「同一敷地に複数の住宅がある場合」の扱いがマンションにどう当てはまるかは、ページからは読み切れないため、工事の前に危機管理課へ確認してください。

注意点として、ポイントや商品券で支払った分は補助の対象から差し引かれます。

「住宅用省エネルギー設備設置費奨励金」－個人の住まい向け

伊奈町の「令和8年度 伊奈町住宅用省エネルギー設備設置費奨励金」（2026年3月27日更新）は、HEMS、定置用リチウムイオン蓄電池、エネファーム、高断熱窓、グリーンカーテンを既存住宅に設置した方に、伊奈町内共通お買い物券で奨励金を交付する制度です。

項目	町のページの記載
受付期間	令和8年4月1日〜令和9年3月10日（予算に達し次第終了）
予算額	300,000円
奨励金	HEMS・蓄電池・エネファーム・高断熱窓は種類ごとに上限1万円、グリーンカーテンは5,000円または費用の1/2のいずれか少ない額
対象者	町内に住所を有し、自己所有の既存住宅に住んで設置する方、または所有者の承諾を得て設置する方。町税の滞納がないこと
注意点	4月1日以降の契約が対象。未使用品・既存住宅への新設に限り、リース品は不可

管理組合が共用部に設備を付ける形は想定されていない制度です。一方で、分譲マンションの各住戸で、居住者の方が高断熱窓（内窓など）を付けるような場合には対象になり得ます。窓は共用部分として扱われることが多いため、管理規約で専有部分の窓の改良がどう定められているかを、理事会で先に確認しておくとトラブルを防げます。予算総額が30万円と小さいため、検討中の方は早めに環境対策課（内線2253）へ確認してください。

締切は10月末－木造住宅の耐震補助と、マンションの耐震

既存木造住宅の耐震診断・耐震改修・耐震シェルター（マンションは対象外）

伊奈町の「既存木造住宅における耐震診断・耐震改修及び耐震シェルター設置にかかる補助制度について」（2026年9月1日更新）の内容は次のとおりです。

制度	内容（町の公式ページの記載）	申請期間
耐震診断	費用の2/3・上限10万円（令和7年度に1/2・5万円から引上げ）	4月1日〜10月末
耐震改修	費用の23%・上限50万円。診断で上部構造評点1.0未満などと判定された住宅を1.0以上にする工事	4月1日〜10月末
耐震シェルター	1階に設置するシェルターの費用の50%・上限30万円	4月1日〜12月末

対象は、町内の住宅の所有者かつ居住者で、昭和56年以前に建築された2階以下の木造一戸建て住宅または兼用住宅です。いずれも予算の範囲内の先着順で、耐震改修とシェルターは先に耐震診断を受けている必要があります。診断・改修の申請期限は2026年10月末に迫っています。旧耐震の木造住宅をお持ちのオーナーさまで検討中の方は、都市計画課 都市計画係（内線2423・2424・2441・2442）へ早めにご相談ください。

マンションの耐震はどう考えるか

分譲マンションや鉄筋コンクリート造の賃貸マンションに使える耐震補助は、伊奈町の公式サイトでは確認できませんでした。町の同じページでは、埼玉県が不特定多数が利用する建築物を対象に耐震改修等の補助を行っていることが案内されていますが、共同住宅が対象になるかは、県の担当課への確認が必要です。

1981年（昭和56年）5月以前の旧耐震基準で建てられたマンションをお持ちの場合は、大規模修繕の前に、耐震診断を受けているか、受けていない場合はどの順番で進めるかを理事会で整理しておくことをおすすめします。外壁の補修や塗装を先に済ませてから耐震補強で外壁を壊す、という二度手間を避けるためです。

伊奈町のマンションの大規模修繕－内陸の建物で考えること

寒暖差と日射が、継ぎ目と屋上を傷める

伊奈町は埼玉県の内陸に位置する町です。海沿いのように潮風で鉄部のさびが一気に進むことは比較的少ない一方で、冬の冷え込みと夏の強い日射を繰り返すことで、外壁の継ぎ目を埋めるシーリング（ゴム状の防水材）や、屋上の防水層が伸び縮みして傷んでいきます。

私の経験でも、内陸の中層マンションでは、南面・西面のシーリングの割れから雨水が入り、上階の住戸で漏水が見つかるケースや、北面の外壁でひび割れから水が入り、塗膜やタイルが浮くケースが少なくありません。外壁全体の見た目はまだきれいでも、継ぎ目と屋上から先に傷むのが、寒暖差のある地域の建物の典型的なパターンです。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

足場の期間は「防犯」の期間でもある

足場を組むと、ふだんは手が届かない上階のベランダや窓に、外から近づきやすくなります。私は足場工事の際、足場の出入口の施錠、センサーライトや仮設の防犯カメラの設置、居住者への窓の施錠の呼びかけをセットで計画するようにしています。伊奈町の防犯カメラ等購入費補助が「町内で侵入窃盗等が多く発生していること」を背景にしている点も踏まえると、足場期間の防犯計画は見積りの段階で確認しておきたい項目です。

足場の期間そのものを短くする、あるいは劣化が集中している面だけをロープアクセスで補修するという選び方も、防犯面の不安を減らす方法の一つです。

補助が使えない時の工法選びと税制の関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限に間に合わない場合や、劣化がシーリングや一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。補助金が少ない自治体ほど、この「工事の組み立て方」で総額を守る効果が大きくなります。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

現場で見てきたこと

県の「分譲マンション管理について」のページでは、関東地方のマンション大規模修繕工事の発注をめぐり、設計コンサルタントと工事の受注者が公正取引委員会から排除措置命令を受けた事案を受けて、発注の相談窓口や参考情報が周知されています。管理組合さまから「見積りが妥当かどうか、誰に聞けばよいか分からない」というお声をいただくことは、私も少なくありません。

私は、まず建物を面ごと・部位ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。仮設費を分けて記載した見積りを複数の工法で並べることが、発注の透明性を高める一番の近道です。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

伊奈町で賃貸マンション・アパートをお持ちのオーナーの方へ

賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。

制度の面では、次の点を押さえておいてください。

• 防犯カメラ等購入費補助：対象者に「共同住宅の所有者及び使用者」が含まれています。上限5,000円と小さいものの、エントランスや駐輪場の防犯対策を考えているなら、対象になるかを危機管理課に確認する価値があります
• 住宅用省エネルギー設備設置費奨励金：町内に住所を有する方が対象です。所有者の承諾を得て設置する方も対象になり得るため、入居者が設置するケースもあり得ますが、個別の判断は環境対策課へご確認ください
• 木造住宅の耐震補助：「所有者かつ居住者」が条件のため、賃貸用の建物は対象外と読めます
• 管理計画認定と長寿命化促進税制：分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません

オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

近隣の市の事情は、上尾市のマンション補助金、桶川市のマンション補助金、蓮田市のマンション補助金の記事でも整理しています。市と町で管理計画認定の窓口が違う点を比べていただくと、伊奈町の特徴がよく分かります。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

• 伊奈町内の分譲マンションの棟数・戸数：町・県の公式ページからは確認できず、推測では書いていません
• 長寿命化促進税制の伊奈町での申告書類・証明書の様式：わがまち特例のページで割合と要件は確認できましたが、申告方法の案内は確認できませんでした
• マンション（非木造・共同住宅）の耐震診断・耐震改修への町の補助：確認できませんでした
• 防犯カメラ等購入費補助を管理組合名義で申請できるか：対象者に共同住宅は含まれますが、管理組合が申請者になれるかはページから読み切れませんでした
• 各補助の令和8年度の予算残額：町のページに残額の掲載はありませんでした

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、町・県の担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 申請と工事の順番を間違える：耐震補助は交付決定の後に診断・改修を行う流れです。一方、防犯カメラ等購入費補助は「令和8年4月1日以降に購入したもの」が対象で、購入後に申請します。制度ごとに順番が違う点に注意してください
2. 予算の終了を見落とす：省エネ奨励金の予算は30万円、防犯カメラ等補助・耐震補助も予算に達した時点で終了します。年度の後半ほど、残りを確認してから動く必要があります
3. 窓口を間違える：伊奈町のマンションの管理計画認定とアドバイザー派遣は埼玉県住宅課、固定資産税の減額は伊奈町税務課です。町役場だけに問い合わせると話が進まないことがあります

町・県の窓口で使える質問リスト

問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• 伊奈町の分譲マンションで管理計画認定を受けたい。事前確認から認定までの標準的な期間はどのくらいですか（埼玉県 住宅課 マンション・居住支援担当 048-830-5573）
• 町村部のアドバイザー派遣は、令和8年度の予算にまだ余裕がありますか（同上）
• 長寿命化促進税制（減額割合3分の1）の申告に必要な書類と提出期限を教えてください（伊奈町 税務課 固定資産税係 内線2153・2154・2156）
• マンションの共用部に防犯カメラや人感センサーライトを付ける場合、管理組合として防犯カメラ等購入費補助を申請できますか（伊奈町 危機管理課 交通防犯係 内線2283）
• マンションの共用部分の外壁・屋上・給排水管の工事に使える町の制度はありますか（伊奈町 都市計画課 都市計画係）

伊奈町のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 県のアドバイザー派遣を申し込み、認定基準との差を洗い出す：申請は2026年12月11日まで。管理規約の見直しも同時に進めます
3. 建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：南面・西面のシーリング、北面の外壁、屋上防水、共用部の防犯設備まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
4. 税制の期限に間に合うかを判断する：認定の取得と工事完了を2027年3月31日までに終えられるかを逆算し、無理なら次の全面改修までの部分補修計画を立てます
5. 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費と足場期間の防犯対策を分けて記載してもらいます

よくあるご質問

Q. 伊奈町で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月17日時点で伊奈町の公式サイトを確認した範囲では、管理組合が共用部の大規模修繕工事そのものに使える町の補助は見つかりませんでした。一方で、長寿命化促進税制（伊奈町の減額割合は3分の1）や、県のアドバイザー無料派遣など、管理組合が使える制度はあります。

Q. 伊奈町のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 伊奈町は町なので、埼玉県（県知事）が認定します。マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスで事前確認を受け、県に申請します。県への申請手数料は無料ですが、支援サービスのシステム利用料（1申請1万円）と事前確認審査料が別途かかります。窓口は埼玉県 住宅課 マンション・居住支援担当（048-830-5573）です。

Q. 長寿命化促進税制で、伊奈町では固定資産税がどのくらい減りますか？

A. 伊奈町のわがまち特例のページでは、特例の割合は3分の1、減額期間は工事完了年度の翌年度分とされています。対象は令和5年4月1日から令和9年3月31日までの修繕で、県知事の管理計画認定を受けていることなどが要件です。

Q. 防犯カメラ等購入費補助は、マンションでも使えますか？

A. 町のページでは、補助対象者が「町内の住宅または共同住宅の所有者及び使用者」とされています。補助は費用の2分の1・上限5,000円で、申請は2027年2月26日までです。管理組合名義での申請や、1敷地に複数の住戸がある場合の扱いは、危機管理課へ事前にご確認ください。

Q. 旧耐震のマンションに、耐震診断の補助はありますか？

A. 伊奈町の耐震診断・耐震改修・耐震シェルターの補助は、昭和56年以前に建てられた2階以下の木造一戸建て住宅等が対象です。マンション（非木造の共同住宅）向けの町の補助は、公式サイトでは確認できませんでした。

Q. 県のマンションアドバイザー派遣では、何をしてもらえますか？

A. 管理状態の点検や、管理運営の課題への助言を、最大5回まで無料で受けられます。長期修繕計画の策定や工事の設計・発注、紛争の解決は対象外です。令和8年度の申請期間は2026年12月11日までです。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、大規模修繕のご相談と概算のお見積りは無料で承っています。補助制度や税制の使い方の整理だけでも、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。

この記事のポイントまとめ

• 伊奈町の公式情報では、管理組合の共用部の大規模修繕工事そのものに使える町の補助は確認できない
• 伊奈町は町なので、管理計画認定は埼玉県が行う。県への申請手数料は無料、町村部の認定は令和8年7月16日時点で2件
• 長寿命化促進税制の伊奈町の減額割合は3分の1。令和9年3月31日までの修繕が対象で、県知事の認定が要件
• 県の町村部向けアドバイザー派遣は最大5回・無料、申請は2026年12月11日まで
• 防犯カメラ等購入費補助は共同住宅も対象（1/2・上限5,000円、2027年2月26日まで）
• 木造住宅の耐震診断・改修の補助は10月末締切。マンションの耐震補助は確認できない

出典・参考資料

• 伊奈町「固定資産税に係る特例措置（わがまち特例）について」（2026年4月1日更新）
• 伊奈町「【物価高騰対策】防犯カメラ等購入費補助について」（2026年5月20日更新）
• 伊奈町「令和8年度 伊奈町住宅用省エネルギー設備設置費奨励金」（2026年3月27日更新）
• 伊奈町「既存木造住宅における耐震診断・耐震改修及び耐震シェルター設置にかかる補助制度について」（2026年9月1日更新）
• 伊奈町「令和8年9月1日現在（人口と世帯数）」（2026年10月2日更新）
• 埼玉県「マンション管理計画認定制度について」（2025年10月8日掲載）
• 埼玉県「管理計画認定マンション一覧」（2026年8月17日掲載、令和8年7月16日時点）
• 埼玉県「分譲マンション管理について」（2026年9月29日掲載）
• 埼玉県「町村部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」（2026年4月1日掲載）
• 埼玉県「埼玉県マンション管理適正化推進計画について」（2026年3月26日掲載）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました（マンション管理・再生ポータルサイト）」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月17日時点で公表されている伊奈町および埼玉県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。伊奈町の各制度（わがまち特例、防犯カメラ等購入費補助、省エネ設備奨励金、木造住宅の耐震補助）と、埼玉県のアドバイザー派遣・分譲マンション管理・認定マンション一覧は、令和8年度の内容が記載されたページ（2026年3月〜10月更新）を直接確認しました。埼玉県の「マンション管理計画認定制度について」は2025年10月8日の掲載で、手数料などの運用が変わる可能性があるため、申請前に県へご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

伊奈町は、補助金の額で目立つ町ではありませんが、県の認定・町の税制・県の無料派遣という3つの制度の道筋が、公式情報ではっきり示されている町です。使える制度と使えない制度を最初に仕分けし、工事の組み立て方で総額を抑えることが大切だと考えています。認定に向けた準備の整理や、継ぎ目・屋上の診断、足場期間の防犯計画だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月17日

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外壁塗料の選び方｜大林組がホタテ貝殻入りフッ素塗料を開発、“長持ち×低炭素”の時代に大規模修繕でシリコン・フッ素・無機をどう選ぶか【2026年10月】

この記事で分かること

「次の大規模修繕で、塗料はシリコンでいいのか、それともフッ素や無機にしたほうがいいのか」——。理事会や、賃貸マンション・ビルのオーナーさまとの打ち合わせで、私が最もよく受ける質問の一つです。見積書には塗料の名前が並んでいますが、どれを選べば得なのか、判断の材料が少ないのが実情だと思います。

その判断に関わるニュースが、10月15日に出ました。大手ゼネコンの大林組が、ほたて貝殻を粉砕した粉末を20％配合した外装用の水性ふっ素樹脂塗料「スキャロップペイント」を開発し、3カ所で現場適用したと発表しています（出典：大林組プレスリリース「ほたて貝殻の粉末を利用した水性ふっ素樹脂塗料『スキャロップペイント®』を開発」、2026年10月15日）。

この記事では、次の問いにお答えします。外壁塗料はどう選べば、30年の総費用を抑えられるのか？ 「長持ち」と「低炭素」が求められる時代に、管理組合や収益不動産のオーナーは何を基準に判断すればよいのか？

結論を先に書きます。

• 塗料選びは「1回の工事費」ではなく、30年間で何回塗り替えるか、そのたびに足場代がいくらかかるかで比べると判断しやすくなります。
• 大林組の発表は、水性・ふっ素樹脂という長持ちしやすい塗料でも、原料を低炭素なものに置き換えられることを示した点に意味があります。ただし、現時点では製品化の検討段階です。
• 高耐久の塗料を選ぶほど、塗り替えの間の点検や部分補修を、足場を組まずにどう行うかが大切になります。ここでロープアクセス（無足場）工法やハイブリッド工法が選択肢に入ります。

本記事の数値は、2026年10月17日時点で、大林組、国土交通省、一般財団法人 経済調査会などが公表している資料に基づいています。数字や制度は更新されることがあるため、最新の情報は各機関の公式サイトでご確認ください。

2026年10月17日 更新

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ニュースの要点｜ホタテ貝殻で「長持ちする塗料」を低炭素にする

大林組が発表した内容

まず、発表の中身を整理します。大林組の発表の主な内容は、次のとおりです。

項目	発表の内容
塗料の種類	外装用の水性ふっ素樹脂塗料
原料の工夫	塗料に使う炭酸カルシウムの代わりに、ほたて貝殻を粉砕したバイオマスフィラー（生物由来の充てん剤）を20％配合
CO2の考え方	石灰石由来の炭酸カルシウムは製造時に0.0879kg-CO2/kg。ほたて貝殻は成長過程で海水中のCO2を固定しているため-0.44kg-CO2/kg
耐候性	実環境で約30年使用した場合に相当する条件（試験時間約5,500時間）の促進耐候性試験で、従来の水性ふっ素樹脂塗料と同等の光沢保持率と色差
適用実績	大林組技術研究所の実験棟（内装）、横浜シンフォステージの3Dプリンター製ベンチ、新丸山ダムの仮設建物（ケーブルクレーン集中管理室）の3Dプリンター製擁壁の3カ所
今後	製品化に向けた検討を進める

出典：大林組プレスリリース（2026年10月15日）

「促進耐候性試験」とは、紫外線・水・熱を人工的に当てて、屋外で長く使ったときの塗膜の傷み方を短期間で確かめる試験です。「色差ΔE」は色の変化の大きさを表す数字で、大林組の説明では、1未満なら目で見て色の変化はほとんど感じられないとされています。

2024年のシーリング材に続く第2弾

大林組は2024年に、同じくほたて貝殻の粉末を使ったシーリング材「スキャロップシール」を発表しています。今回の塗料は、その技術を塗料に広げたものだと説明されています（出典：大林組「スキャロップシール」発表）。

シーリング（外壁の継ぎ目やサッシまわりのすき間を埋めるゴム状の材料）と塗料は、どちらも大規模修繕の中心となる材料です。外壁の「仕上げ材」全体で脱炭素の動きが始まっていると読むのが自然だと、私は受け止めています。

マンションやビルにすぐ使えるのか

ここは正直に書いておきます。今回の発表は、大林組が自社の研究施設や現場で適用したという内容で、一般のマンション・ビルの修繕で、すぐに指定して使える市販品という段階ではありません。ですから、この記事で「この塗料を使いましょう」とお勧めするつもりはありません。

それでも、私がこのニュースを取り上げたのは、「長持ちする塗料を選ぶ」という考え方が、これからは環境面からも後押しされると考えるからです。塗り替えの回数が減れば、そのたびに使う塗料・足場の資材・運搬のエネルギーも減ります。次の大規模修繕の塗料選びを、少し長い目で考えるきっかけにしていただければと思います。

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外壁塗料の選び方は「1回の値段」で決めないほうがいい理由

大規模修繕の費用は上がり続けている

塗料選びの前に、費用の全体像を確認しておきます。一般財団法人 経済調査会の「マンション修繕費指数」2026年版によると、2013年を100とした指数は166.8で過去最高、1戸あたりの平均修繕費は156.0万円でした（出典：経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版、2026年9月29日）。

同じ資料では、大規模修繕の工事費に占める仮設費（足場など）の構成比が24.8％、つまりおよそ4分の1を占めています。外壁を塗り替えるたびに、この仮設費がかかるということです。

塗料代より「足場代×回数」のほうが効いてくる

私が理事会でいつもお伝えしているのは、「塗料のグレードの差額より、足場を組む回数の差のほうが、30年で見ると大きくなりやすい」ということです。

外壁塗装の費用は、大きく分けると次の3つでできています。

1. 塗料の材料費：グレードによって差が出る部分
2. 職人の手間（施工費）：下地処理・下塗り・中塗り・上塗りの工程
3. 仮設費：足場の組立・解体・養生シートなど

このうち、塗料のグレードを上げて増えるのは主に1の部分です。一方で、塗料が長持ちして塗り替えの回数が1回減れば、1〜3のすべてが1回分まるごと減ります。この「割り算の発想」が、塗料選びの出発点になります。

長期修繕計画の「周期」は目安にすぎない

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」は、修繕の時期（周期）について、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがあると明記しています。また、推定修繕工事の内容は計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがあるとも書かれています（出典：国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」令和6年6月改定）。

つまり、長期修繕計画に書かれた「○年目に外壁塗装」という数字は固定されたものではなく、採用する塗料や建物の状態に合わせて見直してよいものです。同ガイドラインは、計画を5年程度ごとに見直すことを前提としています。

国土交通省の「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」では、長期修繕計画作成ガイドラインの記載例を基に、外壁塗装等の修繕周期の目安を12〜15年、鉄部塗装等を5〜7年と整理しています（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」）。この「12〜15年」の幅のどこに置くか、あるいはそれより延ばせるかは、塗料の選び方と日頃の点検で変わってきます。

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塗料のグレード別比較｜シリコン・フッ素・無機の違い

主な塗料の種類と特徴

外壁塗料は、主成分の樹脂によって大きく分けられます。現在の大規模修繕でよく使われるのは、シリコン系・フッ素系・無機系の3つです。下の表は、私が現場で見てきた一般的な傾向をまとめたものです。

塗料の種類	特徴	期待耐用年数の目安	価格の目安（シリコンを1とした場合）
ウレタン系	柔らかく密着しやすい。鉄部や付帯部に使われることが多い	8〜10年程度	0.8前後
シリコン系	価格と耐久性のバランスが良く、最も一般的	10〜15年程度	1
フッ素系	紫外線に強く、光沢が長持ちしやすい	15〜20年程度	1.2〜1.5程度
無機系	無機成分を多く含み、劣化しにくい。製品による差が大きい	15〜25年程度	1.4〜1.8程度

※耐用年数・価格は、私の現場経験とメーカー公表値の一般的な範囲をもとにした目安です。製品・下地・立地（海沿い、日当たり、排気ガスなど）・施工品質によって大きく変わります。具体的な数値は、採用予定の製品のメーカー資料でご確認ください。

「期待耐用年数」は約束ではない

表の年数は、あくまで「その塗料の性能が順調に発揮された場合の目安」です。現場で私が何度も見てきたのは、高級な塗料を使ったのに、下地処理やシーリングが不十分で、10年もたたずにひび割れや浮きが出てしまうケースです。

塗膜（塗料が乾いてできる膜）は、下地のコンクリートやモルタル、継ぎ目のシーリングと一体で建物を守っています。塗料だけ高耐久にしても、シーリングが先に傷めば、そこから雨水が入り込みます。塗料のグレードとシーリング材の耐久性をそろえることが、長持ちさせる基本です。

水性か溶剤か

大林組の新しい塗料は「水性」です。水性塗料は、シンナーなどの有機溶剤を主に使う溶剤系塗料に比べて、においが少ない傾向があります。

居住者がいる状態で工事をするマンションや、営業を続けるホテル・テナントビルでは、においへの配慮は苦情を減らすうえで大切なポイントです。一方で、下地の種類や部位によっては溶剤系のほうが適している場合もあります。どちらが正解ということではなく、部位ごとに使い分けを検討するのが現実的です。

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30年の総費用で比べる｜塗料グレードと足場代の試算

試算の前提

ここからは、具体的な数字で考えてみます。以下は、説明のための仮の条件による試算です。実際の金額は建物ごとに大きく変わりますので、考え方の参考としてご覧ください。

• 建物：築12年、地上10階、外壁の塗装面積 約3,000㎡の分譲マンション
• 塗装の単価（下地処理〜上塗りまで）：シリコン系 3,500円/㎡、フッ素系 4,300円/㎡（いずれも目安）
• 仮設費（足場の組立・解体に加え、養生シート・現場事務所などの共通仮設を含む合計）：1回あたり 900万円（仮定）
• 期間：今後30年間

塗り替え回数の違い

項目	シリコン系（約12年ごと）	フッ素系（約16年ごと）
30年間の塗り替え回数	3回（0年・12年・24年目）	2回（0年・16年目）
塗装費（1回）	約1,050万円	約1,290万円
塗装費（30年合計）	約3,150万円	約2,580万円
仮設費（30年合計）	約2,700万円	約1,800万円
合計	約5,850万円	約4,380万円

※物価上昇・消費税・シーリングや防水など他の工事は含めていません。塗り替え周期は仮定です。30年目時点で残っている塗膜の寿命（シリコンは約6年、フッ素は約2年）は考慮していないため、フッ素側にやや有利な比較になっています。

1回あたりの塗装費だけを見ると、フッ素系はシリコン系より約240万円高くなります。しかし、30年で塗り替えが1回減ると、この仮定では合計で約1,470万円の差になりました。差の内訳は、足場1回分の仮設費（約900万円）と、30年間の塗装費の差（約570万円）です。

ただし「延ばしすぎ」は逆効果

この試算には落とし穴もあります。塗り替えの間隔を延ばした分、その間に出てくるひび割れ、タイルの浮き、シーリングの切れを放置すれば、雨水が入り込み、鉄筋のさびやコンクリートの欠け（爆裂）につながるおそれがあります。そうなると、補修費が大きく膨らみます。

高耐久の塗料を選ぶなら、「塗り替えと塗り替えの間に、どう点検し、どう部分補修するか」をセットで計画することが欠かせません。ここで工法の選び方が関わってきます。

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高耐久塗料ほど「中間メンテナンス」の工法が鍵になる

足場を組まずに点検・部分補修する方法

塗り替えの周期を延ばすと、その中間の時期（例えば8年目前後）に、点検や部分補修が必要になる場面が増えます。ところが、部分補修のたびに建物全体へ足場を組むのでは、せっかく延ばした周期の効果が薄れてしまいます。

そこで選択肢になるのが、ロープアクセス工法です。屋上から下ろしたロープで作業員が外壁に取り付き、打診（テストハンマーで外壁をたたき、音で浮きを調べる調査）、ひび割れの補修、シーリングの部分打ち替え、部分的な塗装などを行います。足場の組立・解体が不要なため、必要な面だけ、必要な時期に手を入れやすいのが特長です。

3つの工法の使い分け

工法	特徴	向いている場面
通常の足場工法	建物の周りに足場を組んで施工。広い面を一度に施工しやすい	全面の塗り替え、補修量が多い外壁、複雑な形の中低層建物
ロープアクセス工法（無足場工法）	屋上から下ろしたロープで作業。足場の組立・解体が不要	中間点検・部分補修、高層の建物、足場を組みにくい立地
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	面ごとに劣化の程度が違う建物、低層部は足場・高層部はロープなど

ロープアクセス工法の安全面についても、正確に書いておきます。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元（ロープを固定する支点）も2点以上確保して作業します。万一1本に問題が起きても、もう1本で体が保持される二重の安全確保が、国際的な産業ロープアクセスの基準に沿った業界標準です。技術的な基準や実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

足場代の差の目安

明誠の試算例では、10階建て・外周80m・工期3か月の建物で、足場の組立・解体などにかかる費用が約168万円のところ、ロープアクセスの設備費用では約59万円（差額約109万円）となったケースがあります。これは足場そのものの費用だけを比べた一つの試算例で、上の30年試算の「仮設費」（共通仮設を含む合計の仮定値）とは前提が異なります。建物の形や劣化の状態、工事の範囲によって金額は大きく変わります。費用の組み立て方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。

ロープアクセスが向かないケース

正直に申し上げます。ロープアクセス工法がどの建物でも有利になるわけではありません。全面の塗り替えで塗装面積が非常に大きい場合、屋上に吊元を確保できない建物、低層で足場の費用がもともと小さい建物では、足場工法のほうが合理的なこともあります。

だからこそ明誠では、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を同じ条件で比べたうえで、建物ごとにご提案しています。全面塗り替えは足場、中間メンテナンスはロープアクセス、という組み合わせも、現場ではよくある選び方です。

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建築基準法の外壁調査と塗り替え時期をそろえる

12条点検の「全面打診」との関係

マンションやビルの一部は、建築基準法第12条にもとづく定期調査・報告の対象です。外壁がタイル張りやモルタル仕上げなどの建物では、竣工後、または外壁改修や全面打診等の実施から10年を超えた建物について、その後最初の定期調査で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面打診等による調査が求められます（平成20年国土交通省告示第282号。参考：群馬県「建築物の定期報告制度（外壁の全面打診等）」）。2022年4月からは、ドローン（無人航空機）による赤外線調査も方法の一つとして認められています。対象となる建物の用途・規模は、建物の所在する自治体（特定行政庁）によって異なります。

ここで覚えておきたいのは、全面打診のために足場やゴンドラを用意するなら、その機会に塗り替えや補修も一緒に行うと、仮設費を1回分にまとめられるということです。逆に、塗り替えを先送りする場合でも、ロープアクセスで打診調査を行えば、足場を組まずに法定の調査を進められることがあります。

調査・塗り替え・シーリングを一本の工程にする

私がよくご提案するのは、次のような考え方です。

1. 12条の外壁調査の時期を確認する
2. その時期と、塗り替え・シーリング打ち替えの予定時期を見比べる
3. 近ければ一つの工事にまとめ、仮設費を1回分にする
4. 離れていれば、調査はロープアクセス、塗り替えは別の時期に、と分ける

工程を一本にそろえるだけで、同じ予算でもできることが変わります。長期修繕計画の見直しのタイミングで、ぜひ一度並べてみてください。

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「低炭素の塗料」はオーナーにとって何の得になるのか

環境配慮は「選ばれる理由」になりつつある

賃貸マンションやテナントビルのオーナーさまからは、「環境にやさしい塗料と言われても、家賃が上がるわけではない」という声も聞きます。もっともな意見です。

ただ、テナント企業の中には、入居するビルの環境性能を自社の取り組みとして説明する必要がある会社も増えています。ホテルでも、環境配慮を打ち出すブランドが目立つようになりました。修繕の内容を「長持ちさせて、塗り替え回数を減らした」と説明できることは、これからの賃貸・宿泊市場で一つの材料になり得ると、私は考えています。

分譲マンションの管理組合にとっては

分譲マンションの管理組合にとっては、まず修繕積立金を無駄なく使うことが第一です。その意味で、「長持ちする塗料で塗り替え回数を減らす」ことは、結果として資材やエネルギーの消費を減らし、環境面でもプラスになります。費用と環境の両方に効く選び方だといえます。

ただし、新しい材料は実績が少ないことも事実です。新しい塗料を採用するときは、メーカーの試験データ、施工実績、保証の内容を確認することをお勧めします。

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現場でよく見る2つのケース

ここからは、私が現場で見てきた典型的なケースを、物件が特定されないよう内容を変えてご紹介します。

安い塗料で回数が増えたAマンション

都内の築30年を超えるAマンションでは、過去2回の大規模修繕で、予算の都合から価格の安い塗料を選んでいました。その結果、塗り替えの間隔が短くなり、30年で3回目の足場を組むことになりました。

理事長さまは「1回ごとの見積りは安かったのに、振り返ると足場代を何度も払っていた」とおっしゃっていました。3回目の工事では、塗料のグレードを上げ、シーリングも高耐久の材料に変更し、次の周期を延ばす計画に切り替えました。

中間点検をロープで行うBビル

一方、首都圏のBビルでは、前回の改修でフッ素系の塗料を採用しました。オーナーさまのご要望で、8年目にロープアクセスで外壁の打診とシーリングの部分補修を行い、足場を組まずに劣化の芽を早めに摘み取りました。

このビルでは、次の全面塗り替えを当初の計画より後ろにずらす見通しが立ち、オーナーさまは「点検の費用が、結果的に足場1回分の節約につながりそうだ」と話されていました。もちろん、すべての建物で同じ結果になるわけではありませんが、高耐久の塗料と中間メンテナンスを組み合わせる考え方の一例です。

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今すぐできる5つのアクション

1. 前回の大規模修繕で使った塗料・シーリング材の名前を確認する：竣工図書や工事完了報告書に記載があります。
2. 長期修繕計画の外壁塗装の周期と、30年間の塗り替え回数を数える：回数×足場代で、仮設費の総額をつかみます。
3. 12条の外壁調査の時期を確認する：塗り替えの時期と近ければ、工事を一本化できる可能性があります。
4. 見積りを取るときは、塗料のグレード違いで2案出してもらう：1回の工事費と、想定する塗り替え周期を並べて比べます。
5. 工法も2案以上で比べる：足場だけでなく、ロープアクセスやハイブリッドの案も同じ条件で出してもらいます。

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明誠ができること

株式会社明誠は、東京・神奈川・埼玉・千葉を中心とした首都圏で、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけています。これまでに約6,000棟の修繕に携わり、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つの工法から、建物ごとに最適な方法をご提案しています。

また、ロープアクセス工事では日本初となるフランチャイズを展開しており、塗装・防水・タイル・電気・看板など、各分野の専門職が加盟しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受け、二重のロープによる安全確保を徹底しています。

塗料の選び方や、30年の総費用の比べ方についても、建物を拝見したうえでご説明します。分譲マンションの管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内もご覧ください。これまでの施工の様子は明誠の施工事例でご紹介しています。

ロープアクセス工法の技術的な情報や業界の動きは、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）でも発信しています。

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注意事項

• 本記事で紹介した大林組の「スキャロップペイント」は、2026年10月15日の発表時点で製品化に向けた検討段階です。一般の修繕工事で採用できるかどうかは、今後の発表をご確認ください。
• 塗料の耐用年数・価格の目安、30年の総費用の試算は、説明のための仮の数値です。実際の金額や周期は、建物の状態・立地・仕様・施工時期の物価によって大きく変わります。
• 建築基準法第12条の定期調査の対象・時期は、建物の用途・規模と所在地の特定行政庁によって異なります。詳しくはお住まいの自治体の建築指導担当窓口でご確認ください。

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よくあるご質問

Q1. 外壁塗料は、シリコンとフッ素のどちらを選べばよいですか？

A. 1回の工事費だけで比べるとシリコン系が安くなりますが、30年間の塗り替え回数と足場代を含めて比べると、フッ素系が有利になる場合があります。建物の今後の保有期間や、長期修繕計画の周期と合わせて判断するのがおすすめです。

Q2. 大林組のホタテ貝殻塗料は、マンションの修繕で使えますか？

A. 2026年10月15日の発表時点では、大林組の研究施設や現場での適用にとどまり、製品化は検討段階です。現時点で一般の修繕工事に指定して使える市販品ではありません（出典：大林組プレスリリース）。

Q3. 外壁塗装の周期は何年が目安ですか？

A. 国土交通省の「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」では、外壁塗装等の修繕周期の目安を12〜15年としています。ただし、塗料の種類や立地、日頃の点検によって適切な時期は変わります（出典：国土交通省）。

Q4. 高耐久の塗料を使えば、点検はしなくてもよいですか？

A. いいえ。塗料が長持ちしても、シーリングの切れやひび割れから雨水が入ると、建物の劣化が進みます。塗り替えの間にも、定期的な点検と部分補修を行うことをおすすめします。

Q5. 部分補修のために、毎回足場を組む必要がありますか？

A. 建物の形や補修の範囲によりますが、ロープアクセス工法なら足場を組まずに、打診調査・ひび割れ補修・シーリングの部分打ち替えなどを行える場合があります。補修量が多い場合は足場のほうが合理的なこともあります。

Q6. 塗料のグレードを上げると、修繕積立金は足りなくなりませんか？

A. 1回の工事費は上がりますが、塗り替え回数が減れば、30年間の総額は下がる場合があります。長期修繕計画を見直す際に、グレード別の試算を並べて比べると判断しやすくなります。

Q7. 明誠に相談すると費用はかかりますか？

A. 建物の現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法と、塗料のグレード別の案を比べたうえでご提案します。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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この記事のポイントまとめ

• 大林組が、ほたて貝殻を20％配合した水性ふっ素樹脂塗料を開発。製品化は検討段階
• 大規模修繕の工事費の約4分の1は仮設費。塗り替えのたびにかかる
• 塗料は「1回の値段」ではなく「30年の塗り替え回数×足場代」で比べる
• 高耐久の塗料ほど、中間の点検・部分補修を足場なしで行う工夫が効く
• 12条の外壁調査と塗り替えの時期をそろえ、仮設費を1回分にまとめる

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出典・参考資料

• 株式会社大林組「ほたて貝殻の粉末を利用した水性ふっ素樹脂塗料「スキャロップペイント®」を開発」（2026年10月15日）
• 株式会社大林組「スキャロップシール®」（2024年6月）
• 国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（令和6年6月改定）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」
• 群馬県「建築物の定期報告制度（外壁の全面打診等）」（平成20年国土交通省告示第282号の解説）
• 一般財団法人 経済調査会「「マンション修繕費指数」2026年版を公開」（2026年9月29日）

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

塗料の名前は見積書の一行にすぎませんが、その一行で、30年の間に足場を何回組むかが変わります。私は、塗料選びは「建物の将来の工事回数を決める選択」だと考えています。新しい材料のニュースも、その視点で見ると、管理組合やオーナーの皆さまの判断材料になるはずです。現地調査と概算のお見積りは無料で承っていますので、お問い合わせフォームから、ご相談だけでもお気軽にどうぞ。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月17日

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ほたて貝殻の外壁塗料を大林組が開発｜環境配慮型塗料は大規模修繕で選べる？管理組合・オーナーが押さえたい5つの判断軸【2026年10月】

この記事で分かること

「環境にやさしい塗料が出てきたと聞いたが、次の大規模修繕で使えるのだろうか」——。こうしたご質問を、これから外壁塗装を含む修繕を迎える管理組合の理事長さまや、収益不動産のオーナーさまからいただく機会が増えてきました。

その背景にあたるニュースが、10月15日に出ました。大林組が、ほたて貝殻を粉砕した粉末を20%配合した外装用の水性ふっ素樹脂塗料「スキャロップペイント」を開発し、3か所の現場に適用したと発表したのです（出典：大林組 ニュースリリース（2026年10月15日））。

この記事が答える質問は、次の1つです。

Q. ほたて貝殻の外壁塗料は、次の大規模修繕で選べるのか。選べないとしたら、いま管理組合やオーナーは何を準備すればよいのか。

結論を先にお伝えします。

• 現時点では「製品化に向けた検討段階」です。 大林組の発表では、今後の方針として「製品化に向けた検討」を進めるとされており、市販塗料として発注できる状態ではありません。
• 今回の適用先は、研究施設の内装、3Dプリンターで造ったベンチや擁壁など3か所です。マンションやビルの外壁の塗替えに使われた実績は、発表資料には記載されていません。
• ただし、ニュースの価値は「今すぐ使えるか」だけではありません。建築の仕上げ材が、性能を保ったままCO2の少ない材料へ置き換わっていく流れの一端を示すニュースとして、次の修繕計画に活かせる視点があります。
• 本当に外壁の寿命を左右するのは、塗料の銘柄よりも先に、下地補修、シーリング、仮設（足場）、施工管理という「塗料以外の要素」です。ここを押さえてこそ、新しい塗料の恩恵も受けられます。

この記事では、①ニュースの中身を数字で整理し、②大規模修繕の外壁塗装の基本を国の資料で確認し、③塗料以外の要素の見方を解説したうえで、④管理組合・オーナーが押さえたい5つの判断軸と、見積書のチェックポイントをお伝えします。

最終更新：2026年10月17日

結論｜新しい塗料より先に、「外壁の周期」と「塗料以外の費用」を見直す

細かい話に入る前に、私の考えを3行でまとめます。

1. 環境配慮型の塗料は、これから選択肢が増えていく可能性があります。 ただし、特定の新製品が出るのを待って修繕を先送りするのは、建物にとって得策ではありません。
2. 外壁塗装の周期は、国のガイドラインで「12〜15年」の幅を持つ目安が示されています。 劣化が進む前に、建物の状態を見て判断することが先です。
3. 塗料の差で変わる費用より、足場などの仮設費の方が大きいことが多いのが実情です。環境面でも費用面でも、「何回足場を組むか」を減らす設計が効きます。

私は、20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。その経験から申し上げると、塗料のニュースに心が動くのは自然なことですが、発注の成否は、塗料の名前ではなく、工事の組み立て方で決まる場面の方がずっと多いと感じています。

ニュースの要点｜大林組が発表した「スキャロップペイント」とは

まず、発表された内容を整理します。大林組の発表をもとに、数字を表にまとめました。

項目	発表内容
発表日	2026年10月15日
発表者	株式会社大林組
名称	外装用水性ふっ素樹脂塗料「スキャロップペイント」
原料の工夫	ほたて貝殻を粉砕した粉末を、塗料に使う炭酸カルシウムの代わりとなる「バイオマスフィラー」として配合
配合量	塗料中に20%
従来の炭酸カルシウム（石灰石原料）の製造時CO2排出量	0.0879 kg-CO2/kg
ほたて貝殻のCO2排出量	−0.44 kg-CO2/kg（成長の過程でCO2を吸収・固定するため、マイナスで評価）
耐候性の確認	促進耐候性試験を約5,500時間実施（大林組は実環境の約30年に相当すると説明）。従来の水性ふっ素樹脂塗料と同等の光沢保持率・色差を確認
現場適用	3か所（技術研究所の内装、3Dプリンター製ベンチ、ダム仮設建物の3Dプリンター製擁壁）
今後	製品化に向けた検討、環境配慮型仕上げ材の適用範囲拡大

（出典：大林組 ニュースリリース（2026年10月15日））

「バイオマスフィラー」とは何か

専門用語が出てきましたので、補足します。

塗料は、色のもとになる「顔料」、塗膜を作る「樹脂」、そして量を増やしたり塗膜の性質を整えたりする「フィラー（充填剤）」などで構成されています。このフィラーとして、一般には炭酸カルシウム（石灰石を原料とする白い粉）が広く使われています。

今回の技術は、このフィラーの一部を、ほたて貝殻を砕いた粉に置き換えるというものです。ほたての貝殻の主成分も炭酸カルシウムで、性質が近いため、塗料の材料として使える、という発想です。

大林組によると、ほたて貝殻は焼却しにくく、自然にも分解されにくいため、水産加工で出る貝殻の処分が課題になっていました。つまり、捨てるのに困っていたものを、建築材料として生かすという、資源循環の取り組みでもあります。

数字の読み方｜「CO2がマイナス」とは

表にあるCO2排出量の数字は、少し分かりにくいかもしれません。

石灰石から作る炭酸カルシウムは、製造にあたって0.0879 kg-CO2/kgのCO2が出ると整理されています。一方、ほたて貝殻は、育つ過程で海水中のCO2を殻に取り込むため、−0.44 kg-CO2/kgと評価されています。

つまり、フィラーの一部を貝殻粉に置き換えれば、塗料の材料段階でのCO2を減らす方向に働く、というのが大林組の考え方です。ただし、この数字はあくまで「フィラー1kgあたり」の話です。塗料全体、さらに塗装工事全体でどれだけCO2が減るかは、発表資料には示されていません。塗料を貝殻入りにするだけで、建物のCO2が大きく変わるわけではない点は、冷静に受け止めておきたいところです。

「同等の性能」と書かれている意味

もう1つ大切なのが、耐久性です。外壁塗料は、環境への配慮だけでは選べません。美観と防水性を長く保てなければ、修繕の回数が増え、かえって環境負荷も費用も増えてしまいます。

発表では、約5,500時間の促進耐候性試験（人工的に紫外線や雨などを当てて、劣化を早く再現する試験）で、従来の水性ふっ素樹脂塗料と同等の光沢保持率と色の変化（色差ΔE）を示したとされています。色差ΔEは、数字が小さいほど色の変化が少ないことを表します。

ここで私が注意したいのは、促進試験の結果は、実際の建物で何十年も経った結果とは別物だということです。実際の外壁は、日当たり、海風、排気ガス、下地の動き、施工のばらつきなど、試験室にはない条件にさらされます。大林組自身も、今後は製品化に向けて検討を進める段階としています。実建物での追跡データが積み上がるまでには、時間がかかるとみておくのが現実的です。

実は「第2弾」｜2024年のシーリング材につながる技術

今回の塗料は、突然出てきた技術ではありません。大林組は2024年6月21日、セメダイン株式会社と共同で、ほたて貝殻粉末を使ったシーリング材「スキャロップシール」を発表しています。

• 2成分形の変成シリコーン系シーリング材で、炭酸カルシウムの約30%を貝殻由来のフィラーに置き換えています。
• 2024年4月にJIS認証を取得しています。
• 一般的な同種のシーリング材とほぼ同等のコストで、同様の耐水性・耐熱性を実現したと説明されています。
• 大阪・関西万博の「ウーマンズ パビリオン」の新築工事で現場適用されました。

（出典：大林組 ニュースリリース（2024年6月21日））

シーリング材は、2年前に先行して実用段階に入り、今回その考え方が塗料へ広がった、という流れです。環境配慮型の仕上げ材は、段階的に製品化が進んでいく可能性があると読むのが、現時点では自然だと思います。

このニュースを読むときの3つの注意点

新しい技術のニュースは、読み方を誤ると、判断を狂わせます。管理組合や不動産オーナーの立場で、私が注意しておきたい点を3つ挙げます。

注意点1｜「開発した」と「発注できる」は別の話

今回の発表は、あくまで開発と試験適用の報告です。発表資料には、販売開始の時期も、価格も、塗料メーカーとの提携も書かれていません（開発パートナーに関する記載はありません）。

大規模修繕の発注では、塗料は「仕様書」に銘柄または性能で指定され、複数社の見積りで比較されます。メーカーが流通させていない塗料は、どれだけ話題になっても、見積りには載せようがありません。製品化されるまでは「将来の選択肢」として頭の片隅に置くのが、適切な距離感だと思います。

注意点2｜適用先は、外壁の塗替えとは条件が違う

発表された3か所は、研究施設の内装、3Dプリンターで造ったベンチ、ダム仮設建物の擁壁です。いずれも先進的な取り組みですが、居住中のマンションや営業中のホテルの外壁を、何十年も雨風から守るという条件とは、状況が異なります。

外壁の塗替えには、次のような固有の難しさがあります。

• 既存の塗膜やタイルの上に塗るため、下地との相性（付着性）が大切になる。
• 部位によって、ひび割れ、浮き、シーリングの動きなど下地の挙動が違う。
• 居住者や宿泊客がいる中での施工になり、臭気や粉じん、工程への配慮が要る。
• 足場やロープで作業するため、天候や高所作業の制約を受ける。

つまり、新しい塗料が本当に外壁の現場で使えるかどうかは、これからの実証で見えてくる部分が大きいということです。

注意点3｜塗料の環境性能と、建物全体の環境負荷は同じではない

外壁修繕で出るCO2や廃棄物は、塗料の材料だけでは決まりません。足場の部材の運搬・組立・解体、高圧洗浄の水、下地補修の材料、工事車両の動き、そして何年ごとに工事を繰り返すかまで含めて考える必要があります。

私は、次のように整理しています。

環境負荷を左右する要素	管理組合・オーナーが関われる度合い
塗料の材料（フィラーなど）	製品が選べるようになれば関与できる（現状は限定的）
修繕の周期（何年ごとに塗り替えるか）	大きい（劣化診断と長期修繕計画で決められる）
足場を組む回数	大きい（工事のまとめ方で変えられる）
下地補修の質（やり直しを減らせるか）	大きい（仕様書と施工管理で決まる）
工法の選び方（足場・ロープ・併用）	大きい（建物の形状・条件で選べる）

この表のとおり、今すぐ私たちが動かせる部分は、塗料の中身ではなく、周期・回数・下地・工法です。ここを整えれば、将来、環境配慮型の塗料が選べるようになったときも、その性能を生かしやすくなります。

大規模修繕の外壁塗装を、国の資料であらためて確認する

新しい塗料の話を受け止める前に、土台となる基本を確認しておきましょう。ここがぐらつくと、どんな塗料を選んでも判断を誤りやすくなります。

国交省ガイドラインが示す外壁塗装の周期は「12〜15年」

国土交通省は、令和3年（2021年）9月28日に「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」と「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を見直しました。このとき、大規模修繕の周期は、固定の年数ではなく、一定の幅を持たせた目安に改められています。

外壁塗装（塗替）については、修繕周期の参考が12〜15年とされ、改訂前の「12年」から幅を持つ記載に変わりました。想定されている修繕方法は、高圧水洗と下地処理を行ったうえで、アクリルシリコン樹脂系の塗材で仕上げるものです（出典：国土交通省 報道発表資料（令和3年9月28日））。

その後、令和6年6月7日にも、積立金の段階増額方式の考え方などを中心に、両ガイドラインの改定が行われています（出典：国土交通省 報道発表資料（令和6年6月7日））。実際の計画づくりでは、最新のガイドライン本文（国土交通省「マンション管理について」で公開）を確認してください。

大切なのは、この年数は「目安」であって、期限ではないということです。日当たりの強い面、海沿い、交通量の多い道路沿いなど、条件によって劣化の進み方は変わります。逆に、状態が良ければ、先に延ばせる場合もあります。

「塗料のグレード」は、周期と費用のバランスで考える

外壁用の塗料は、一般に、使われている樹脂の種類によって、アクリル、ウレタン、シリコン、ふっ素といったグレード分けがされます。今回の「スキャロップペイント」は、そのうちふっ素樹脂に分類される塗料です。

一般的に、ふっ素樹脂塗料は耐候性が高いとされ、長い周期を見込む建物で検討されることが多い一方、材料費は高くなる傾向があります。ただし、具体的な耐用年数は、製品・下地・施工条件・立地で大きく変わり、「何年もつ」と一律には言えません。メーカーのカタログ値は、一定の試験条件での目安であり、実際の建物での寿命を保証するものではない点にもご注意ください。

私がオーナーさまやご担当者さまにお伝えしているのは、次の考え方です。

• 塗料の単価だけを比べず、「足場を次に組む時期までに、塗膜がどれだけ持つか」で比べる。
• 長い周期の塗料を選ぶなら、下地補修やシーリングも同じ周期で持つ仕様にそろえる。塗膜だけが長持ちしても、シーリングが先に切れれば、そこから雨水が入ります。
• 建物の将来計画（建替え・売却・用途変更の予定）によっては、あえて標準グレードで周期を短く回す方が合理的な場合もある。

塗り替えの費用は、塗料以外の項目が大きい

外壁塗装を含む大規模修繕の費用は、塗料の価格だけで決まるわけではありません。経済調査会の「マンション修繕費指数」2026年版では、1戸あたりの平均修繕費は156.0万円、そのうち仮設工事（足場など）は38.7万円で、構成比は24.8％とされています（出典：経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版を公開、2026年9月29日）。

つまり、修繕費のおよそ4分の1が「仮設」です。塗料の種類を1ランク上げた場合の差額より、足場を組む回数や期間、工法の選び方の方が、総額に与える影響が大きくなる場面は、決して珍しくありません。この点は、後ほど詳しく触れます。

塗料より先に見たい「下地」と「シーリング」

ここからが、私が現場で一番お伝えしたい本題です。ここまで読んでくださった方は、新しい塗料に期待を持たれたかもしれません。だからこそ、塗料の性能を引き出すための土台の話をさせてください。

塗膜は、下地の上に乗っているだけ

外壁塗装は、よく「お化粧」にたとえられます。肌が荒れたまま高価な化粧品を塗っても、きれいには仕上がりません。外壁も同じで、下地にひび割れ、浮き、錆び汁、旧塗膜の剥がれが残っていれば、どんなに高性能な塗料を塗っても、そこから傷み始めます。

現場で私がよく目にするのは、次のような流れです。

1. 見積り比較の場面で、塗料のグレードの話ばかりが盛り上がる。
2. 下地補修の数量（ひび割れの長さ、浮きの面積など）は「一式」で、中身が見えない。
3. 工事が始まってから、想定より補修箇所が多いと分かり、追加費用の相談になる。

こうした行き違いは、塗料の問題ではなく、調査と数量の見積り方の問題です。外壁の浮きやひび割れの数量は、足場を組む前の調査では分かりきらない部分が残ります。だからこそ、契約前に「想定数量」と「数量が増減したときの精算方法」を取り決めておくことが、管理組合を守ります。

シーリングは、塗装と同じ周期でそろえる

外壁には、目地やサッシまわりに、ゴム状のシーリング材が充填されています。シーリング材は、建物の動きを吸収し、雨水の侵入を防ぐ役割を担っています。ところが、紫外線や動きによって、塗膜より先に劣化することも少なくありません。

大規模修繕では、外壁塗装とあわせて、シーリングを打ち替える（古いものを撤去して新しく充填し直す）のが一般的です。理由は単純で、足場を組んでいる間に、まとめて直した方が合理的だからです。

先ほど触れた大林組の「スキャロップシール」は、塗料との密着性が良く、液垂れを抑えられるなど作業性にも優れると説明されています（出典：大林組 ニュースリリース（2024年6月21日））。環境配慮型のシーリング材と環境配慮型の塗料が、同じ考え方でそろっていく流れは、今後の大規模修繕の姿を考えるうえで、参考になります。

見積書で確認したいのは、次のような点です。

確認項目	見るポイント
シーリングの工法	「打ち替え」か「増し打ち」か。部位ごとに分けて書かれているか
数量	目地の延べ長さ（m）が示されているか
使用材料	製品名・種類（変成シリコーン系など）が書かれているか
塗料との組合せ	シーリングの上に塗る塗料との相性が確認されているか
保証	塗膜とシーリングで、保証の範囲と年数が分けられているか

「塗料のカタログ」より「施工の記録」を見る

もう1つ、塗料選びで見落とされがちなのが、施工品質を確認する方法です。塗料は、メーカーが定める「塗布量」「乾燥時間」「塗り回数」を守って、はじめて設計どおりの性能が出ます。

• 規定の塗布量が守られているか（薄めすぎ、塗り重ね不足がないか）
• 下塗り、中塗り、上塗りの各工程で、写真や記録が残されるか
• 雨天や低温・高湿の日に塗っていないか
• 監理者（管理組合の側に立つ専門家）が工程ごとに立ち会うか

私は、見積りの提案を受ける際、「材料の名前」より先に、「この工程を、誰が、どうやって確認するのか」をお尋ねになることをおすすめしています。ここが曖昧な提案は、塗料が優れていても、リスクが残ります。

仮設（足場）の考え方｜環境面でも費用面でも効くのは「回数」と「工法」

次に、先ほどの数字に戻ります。修繕費の約4分の1を占める仮設費は、環境面でも、無視できない要素です。

足場を組むたびに、材料・運搬・人手が動く

足場は、鋼材の部材をトラックで運び込み、組み立て、工事中は維持し、終われば解体して運び出します。この一連の作業には、資材の運搬、組立・解体の人手、期間中の安全管理が伴います。1回の足場にこれだけの手間がかかる以上、足場を組む回数を減らすことは、費用の面でも、環境負荷の面でも意味があります。

現場でよく相談を受けるのは、次のようなケースです。

• 外壁は今回の工事で直したが、屋上防水や鉄部の塗装を別時期にしたため、数年後にまた足場や養生が必要になった。
• 設備の更新（給排水管や外灯など）と外壁修繕の時期が合わず、同じ壁面に何度も手を入れることになった。

長期修繕計画の段階で、外壁・防水・鉄部・設備の工事を、できるだけ同じタイミングにまとめられないかを検討しておくと、仮設の無駄を減らせます。もちろん、積立金の資金繰りとの兼ね合いもありますので、無理にまとめるべきという話ではありません。ただ、「バラバラにしたら足場が何回必要か」を、一度計算してみる価値はあります。

足場・ロープアクセス・ハイブリッドという3つの選択肢

明誠では、建物の形状や条件に応じて、次の3つの工法から、最適な組合せをご提案しています。

工法	特徴	向いている建物の例
通常の足場仮設	建物全体を足場で囲う標準的な工法。面積の大きい全面改修に向く	形状が単純で、全面を一度に改修したい建物
ロープアクセス（無足場）工法	ロープで外壁に降りて作業する。足場を組まないため、建物条件によっては、仮設の費用・期間・圧迫感を抑えやすい	部分補修、調査、点検、営業中のホテルやビル、足場が組みにくい立地
ハイブリッド工法	足場とロープアクセスを部位ごとに使い分ける	一部の面だけ足場が組みにくい、または工事の範囲が部分的に分かれる建物

ロープアクセス工法の基本や、安全面の考え方は、姉妹サイトロープアクセスドットコムでも詳しく解説しています。また、明誠のロープアクセス工法のご紹介もあわせてご覧ください。

ここで誤解のないようにお伝えしておきたいのは、ロープアクセスがどんな建物でも最適、という話ではないということです。外壁全面の塗替えで、広い面積に長い工期がかかる場合は、足場の方が効率的なこともあります。大切なのは、工法を最初から決め打ちせず、3つの工法で比較して選ぶことです。

営業中のホテル・入居中のビルでは、工法が収益を左右する

収益不動産のオーナーさまにとっては、工法は費用だけでなく、収益への影響でもあります。

• ホテルや旅館では、足場とシートで客室の眺望が遮られると、客室の販売に影響が出ることがあります。
• 賃貸マンションやテナントビルでは、足場による防犯面の不安、洗濯物や採光の制約が、入居者の不満につながることがあります。
• 長い工期は、その分、入居者への配慮や苦情対応の負担が増えます。

環境配慮型の塗料が使えるかどうかより前に、工事の期間と範囲を、収益への影響を踏まえて組み立てることが、オーナーの実利に直結します。この観点は、ホテルのオーナーさま向けのご案内や、ビルオーナーさま向けのご案内でも詳しくご説明しています。

管理組合・オーナーが押さえたい5つの判断軸

ここまでの内容を、次の大規模修繕に向けた「判断軸」として整理します。環境配慮型塗料が製品化されたときにも、そのまま使える見方です。

判断軸1｜周期は「年数」ではなく「劣化診断」で決める

国のガイドラインは、外壁塗装の周期を12〜15年の幅で示していますが、実際に塗り替える時期は、建物の状態を調べて決めるのが基本です。

• 外壁のチョーキング（手で触ると白い粉が付く現象）の程度
• ひび割れ、浮き、シーリングの割れ・肉やせ
• 防水層の状態、鉄部の錆び
• 雨漏りや結露などの、居住者・入居者からの報告

調査は、足場を組む前の目視、打診、必要に応じた赤外線調査、ドローン、ロープアクセスによる近接調査などを組み合わせて行います。周期を延ばす根拠も、前倒しする根拠も、調査の記録です。新しい塗料の登場を理由に、調査を後回しにしないことが大切です。

判断軸2｜仕様書は「銘柄指定」より「性能指定」で書く

塗料は、発注の際、銘柄（特定の商品名）で指定する方法と、求める性能で指定する方法があります。

銘柄だけで指定すると、競争が働きにくくなったり、そのメーカーの都合に左右されたりします。性能で指定する場合は、たとえば次のような項目を仕様書に盛り込みます。

性能の項目	仕様書での書き方の例
耐候性	促進耐候性試験の時間、光沢保持率・色差の基準を示す（JIS規格など公的な試験方法に基づくもの）
付着性	既存塗膜や下地との付着性の確認方法（試験塗りや引張試験など）
施工条件	塗布量、塗り回数、乾燥時間、施工できる気温・湿度
環境性能	揮発性有機化合物（VOC）の扱い、再生材料の使用など、求める環境配慮の水準
保証	塗膜の保証年数、保証の範囲（剥がれ・膨れなど）と免責の条件

こうした書き方にしておくと、将来、ほたて貝殻入りのような環境配慮型塗料が製品化されたときも、性能の基準を満たすかどうかで、公平に比較できます。特定の新製品を待つより、「性能で選べる仕様書」を準備しておく方が、有効な備えになります。

判断軸3｜環境価値と費用の「見合い」を、数字で確認する

環境配慮型の材料は、導入初期には、従来品より価格が高くなることがあります。一方、大林組のシーリング材は「ほぼ同等のコスト」と説明されているように、普及とともに価格差が縮まっていくケースもあります。

判断のときは、次の3つを分けて考えると整理しやすくなります。

1. 追加費用はいくらか（同等性能の従来品と比べた差額）
2. その追加費用で、何が得られるか（CO2削減の量、廃棄物の削減、自治体や取引先への説明材料など）
3. 性能は同等以上か（耐久性、保証、施工実績）

なお、国は公共工事を中心に、環境に配慮した物品を優先して調達する「グリーン購入法」の枠組みを運用しています。経済産業省は令和8年度についても、公共工事の特定調達品目に関する提案募集を行っており、温室効果ガス排出削減や資源循環に資する提案を重視する姿勢を示しています（出典：経済産業省 グリーン購入法の特定調達品目に関する提案募集について（公共工事））。民間のマンションや収益物件に直接適用される制度ではありませんが、建設資材の環境配慮が社会の大きな流れであることは確かです。

補助金や助成金の対象になる環境配慮型の改修があるかどうかは、自治体ごとに異なります。最新の制度は、お住まいの自治体の窓口や公式サイトで確認してください。当社でも、ご相談の際に確認をお手伝いします。

判断軸4｜「塗料以外の費用」を、先に固める

先ほどの数字のとおり、修繕費の約4分の1は仮設費です。さらに、下地補修、シーリング、防水、鉄部塗装といった項目が続きます。

見積書を比較するときは、塗料の単価ではなく、工事全体の内訳をそろえて並べることをおすすめします。

比較したい項目	確認の視点
仮設（足場・養生）	面積（㎡）、期間、工法（足場・ロープ・併用）の根拠
下地補修	ひび割れ・浮き・爆裂の想定数量と、増減時の精算方法
シーリング	打ち替え・増し打ちの区分、延べ長さ（m）
塗装	塗料の種類、塗り回数、塗布量（㎡あたり）
防水・鉄部	外壁と同時に行うか、別時期か、その理由
現場管理・諸経費	現場代理人の配置、写真記録、検査の回数
保証・アフター	保証の年数と範囲、定期点検の有無

内訳が「一式」で書かれている項目は、金額の妥当性が見えません。複数社に見積りを依頼する場合は、同じ条件の数量表で比較できるよう、発注側で仕様をそろえることが、判断を誤らないための近道です。

判断軸5｜居住者・入居者・宿泊客への「説明の言葉」を用意する

最後の判断軸は、少し毛色が違います。それは、工事の内容を、住んでいる方・利用する方にどう伝えるかです。

環境配慮型の塗料や工法を選んだ場合、「なぜその選択をしたのか」を、分かりやすい言葉で説明できると、理解と協力を得やすくなります。たとえば、次のような視点です。

• 管理組合の総会では、費用と性能、環境面の考え方を、数字を添えて説明する。
• 賃貸オーナーであれば、入居者向けのお知らせで、工事の期間・騒音・臭気への配慮を具体的に伝える。
• ホテルや商業施設では、営業への影響を抑える工夫（作業時間帯、工法の選択）をあらかじめ整理する。

環境配慮を売り文句にしすぎると、「結局いくら高くなるのか」という疑問が先に立ちます。費用の根拠を示したうえで、環境面は「あわせて得られる価値」として添えるくらいが、合意形成の面では無理がないと、私は考えています。

収益不動産オーナーの視点｜環境配慮は「選ばれる物件」の要素になり得る

賃貸マンション、テナントビル、ホテルなどの収益不動産を持つオーナーさまにとって、環境配慮は、単なる社会貢献にとどまらない側面があります。

• 一部の金融機関や投資家に、環境・社会への配慮を物件評価に取り入れる動きがあるとされます。
• 企業テナントの中には、入居するビルの環境配慮の水準を、選定の条件に挙げるところがあります。
• 宿泊施設では、サステナビリティへの取り組みを発信する事業者も見られます。

ただし、こうした評価がどの程度まで家賃や稼働率に反映されるかは、物件の用途・立地・テナント層によって異なり、一概には言えません。私は、まず建物の資産価値を守る基本（雨漏りを防ぎ、外観を保つ）を固めたうえで、環境配慮を上乗せする順序が、現実的だと考えています。

新築が建築費の高騰で難しくなっている今、既存の建物を長く、きれいに使うことの価値は、むしろ高まっています。こうした観点は、先日の記事ホテルのリブランド改装でも触れました。

いま準備できること｜次の修繕に向けた5つのステップ

「製品が出るまで待つ」のではなく、いま準備できることを、順に整理します。

1. 現状の把握：前回の修繕時期、使用した塗料、保証の残り年数、直近の不具合を一覧にする。
2. 劣化診断の実施：専門業者による調査（目視・打診・必要に応じて赤外線やドローン、ロープアクセスの近接調査）を依頼する。
3. 長期修繕計画の見直し：外壁・防水・鉄部・設備の時期を並べ、足場を組む回数を減らせるか検討する。最新の工事単価も反映する。
4. 仕様書の整備：塗料は性能指定を基本に、下地補修の数量・精算方法、シーリング、検査・記録の要件を明記する。
5. 複数社の比較：工法（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）も含めて、同じ条件で見積りを取り、内訳を比較する。

この5つは、新しい塗料が出ても出なくても、役に立つ手順です。環境配慮型の材料が選べるようになった時点で、仕様書に1行を加えるだけで検討できる状態にしておくことが、いちばん賢い備えだと思います。

私が現場で感じていること｜新しい材料ほど、地味な基本が効いてくる

少し個人的な話をさせてください。

私が現場に出始めた頃と比べて、塗料もシーリング材も、本当に良くなりました。低臭気、水性化、高耐候、遮熱、防汚など、選べる性能は大きく広がっています。その一方で、現場で起きる不具合の原因をたどると、材料そのものより、下地の見落とし、塗布量不足、乾燥前の重ね塗り、シーリングとの相性、そして記録の不足といった、基本の部分に行き着くことが多いというのが、20年あまり続けてきた私の実感です。

だからこそ、環境配慮型の新しい材料が出てくる時代にこそ、次の2つを大切にしたいと思っています。

• 新しい材料は、実績と保証を確認しながら、段階的に取り入れる。
• 材料が新しくなるほど、調査・仕様・監理という地味な基本を、丁寧に行う。

ほたて貝殻の塗料は、建設業界が資源循環にまじめに取り組んでいる、前向きなニュースだと受け止めています。製品化が進み、実際の外壁での実績が積み上がれば、管理組合やオーナーさまの選択肢が、また1つ増えるでしょう。そのときに慌てず、性能と費用を冷静に比べられるよう、いまから土台を整えておきましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. ほたて貝殻入りの塗料「スキャロップペイント」は、いつから使えますか？

A. 発売時期は発表されていません。大林組は今後の方針として「製品化に向けた検討」を挙げており、現時点で一般の大規模修繕に発注できる状態ではありません（出典：大林組 ニュースリリース（2026年10月15日））。

Q2. 貝殻を入れると、塗料の耐久性は落ちませんか？

A. 大林組は、約5,500時間の促進耐候性試験で、従来の水性ふっ素樹脂塗料と同等の光沢保持率・色差を確認したと発表しています。ただし、促進試験は実際の建物での長期の結果とは別物ですので、実建物での実績や保証の内容を確認することが大切です。

Q3. 外壁塗装の周期は、何年ごとが目安ですか？

A. 国土交通省は、令和3年9月の見直しで、外壁塗装（塗替）の修繕周期の参考を「12〜15年」の幅で示しました（出典：国土交通省 報道発表資料）。実際の時期は、劣化診断の結果で判断します。

Q4. 環境配慮型の塗料を選ぶと、費用は高くなりますか？

A. 製品や時期によります。大林組のシーリング材「スキャロップシール」は、一般的な同種製品とほぼ同等のコストと説明されていますが、今回の塗料の価格は未発表です。製品化後に、同等性能の従来品との差額を確認してください。

Q5. 塗料以外で、外壁修繕の費用に大きく影響するものは何ですか？

A. 仮設（足場など）です。経済調査会の「マンション修繕費指数」2026年版では、1戸あたり平均修繕費156.0万円のうち、仮設は38.7万円（構成比24.8％）でした（出典：経済調査会）。

Q6. 足場を使わない工法でも、外壁塗装はできますか？

A. 建物の形状や工事の範囲によっては、ロープアクセス（無足場）工法で対応できる場合があります。全面改修では足場が適する建物もありますので、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比較して選ぶことをおすすめします。詳しくはロープアクセスドットコムをご覧ください。

Q7. 新しい塗料を待つべきか、今の時期に修繕すべきか、どう判断すればよいですか？

A. 劣化診断の結果で判断してください。雨漏りやタイルの浮きなど、放置すると被害が拡大する不具合がある場合は、新製品を待たずに必要な補修を行うことが、結果として修繕積立金を守ることにつながります。

この記事のポイントまとめ

• 大林組が、ほたて貝殻粉20%配合の外装用水性ふっ素樹脂塗料を発表した（2026年10月15日）。
• 現時点は製品化の検討段階で、大規模修繕の見積りに載せられる塗料ではない。
• 外壁塗装の周期の参考は、国のガイドラインで12〜15年の幅が示されている。
• 費用と環境負荷は、塗料より「足場の回数」「下地補修」「シーリング」で変わる。
• 仕様書は性能指定で整え、新しい材料が出たときに比較できる状態にしておく。

出典・参考資料

• 株式会社大林組「ほたて貝殻の粉末を利用した水性ふっ素樹脂塗料「スキャロップペイント」を開発」（2026年10月15日）
• 株式会社大林組「ほたて貝殻の粉末を利用したシーリング材「スキャロップシール」を開発」（2024年6月21日）
• 国土交通省「「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて」（令和3年9月28日）
• 国土交通省「「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定について」（令和6年6月7日）
• 国土交通省「住宅：マンション管理について」
• 一般財団法人 経済調査会「「マンション修繕費指数」2026年版を公開」（2026年9月29日）
• 経済産業省「グリーン購入法の特定調達品目に関する提案募集について（公共工事）」（令和8年度）

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

環境にやさしい材料が次々に登場する時代は、現場にとっても、発注される皆さまにとっても、前向きな変化です。だからこそ私は、新しいものに飛びつくのでも、頭から疑うのでもなく、調査・仕様・監理という基本を丁寧に積み上げながら、良いものを段階的に取り入れていく姿勢を大切にしたいと思っています。外壁や修繕計画について、現地調査と概算のお見積りは無料で承っていますので、お問い合わせフォームから、ご相談だけでもお気軽にどうぞ。大規模修繕の進め方はこちら、費用を抑える考え方はこちらでも解説しています。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月17日

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大和市のマンション漏水・防災対策｜境川・引地川の洪水と1時間153mmの内水想定から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月16日 更新

大和市で分譲マンションやビルをお持ちの方に、最初にお伝えしたい数字が2つあります。大和市の雨水出水（内水）の浸水想定は、1時間153mmの雨を前提にしています。これは、市内で浸水被害が出た2013年4月6日の1時間64mmの2倍以上です（出典：大和市 雨水出水浸水想定区域について）。一方、大和市の下水道全体計画の雨水の計画降雨は、5年確率で1時間48mmです（出典：大和市の下水道計画）。大和市のマンションは、この差の分だけ「排水が追いつかない雨」を前提に建物を見ておく必要があります。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。名前が似ていますが、東京都の東大和市と、神奈川県の大和市は別の市です。今日は神奈川県大和市のお話です。

私は20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきました。

この記事では、大和市・国土交通省・気象庁・国土地理院の公式情報をもとに、大和市の分譲・賃貸マンション、オーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。なお、河川については大和市の公式ページに名前の出ている境川と引地川だけを書きます。広域の資料に出てくる他市の川を、大和市の川として並べることはしません。

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結論：大和市で優先すべきは「屋上とバルコニーの排水」「境川・引地川沿いと低い土地の設備階」「半地下・地下の出入口」です

先に結論を申し上げます。大和市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：計画を超える雨で最初に出る被害は、排水が追いつかないことによる漏水です
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の置き場所を、洪水と内水の浸水想定と照らして確認する：境川・引地川沿いや、周りより低い土地で、地下や1階にある設備は最初に止まります
3. 地下駐車場・半地下の住戸・エレベーターピットの入口に、水が入る経路がないか確認する：内水の浸水は、川から離れた場所でも起こります

大和市は内陸の市です。市の公式ページでは、水防法に基づく水害ハザードマップの作成状況を「洪水：作成済み」「内水：作成済み」「高潮：区域外」「津波：区域外」としています（出典：大和市防災マップ（ハザードマップ））。つまり、大和市で見るべき水の話は、川の洪水と、街に降った雨の内水の2つです。

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大和市のハザードマップを1枚で読む

大和市は、広域避難場所、避難生活施設、洪水・雨水出水浸水想定区域、土砂災害（特別）警戒区域などを載せた「大和市防災マップ」を、令和8年3月に更新しています。紙の地図面は「洪水」と「内水はん濫」の2枚に分かれており、Web版の大和市防災マップでは、住所から拡大して確認できます。

市の公式ページから、種類ごとに整理しました。

種類	大和市での扱い	読むときの注意
洪水	境川・引地川の浸水想定区域を防災マップ（令和8年3月更新）に掲載	両河川とも、平成26年6月1日に特定都市河川に指定
内水（雨水出水）	1時間153mmの想定最大規模降雨で区域を指定・公表	洪水（川の破堤・越水）による氾濫は含まない
土砂災害	土砂災害（特別）警戒区域を防災マップに記載	建物ごとに区域に入るかを地図で確認
高潮・津波	区域外	県の浸水想定区域図に大和市は含まれない

出典は、大和市防災マップ（ハザードマップ）、大和市 雨水出水浸水想定区域について、大和市 特定都市河川浸水被害対策法についてです。

市のページには「過去の浸水履歴は、電話または危機管理課窓口にてお伝えが可能」とあります。建物の場所で過去に浸水があったかどうかは、管理組合として一度問い合わせておく価値があります。

洪水と内水は、地図を分けて見てください

洪水は川があふれる話、内水は市街地に降った雨が下水道管や水路で流しきれずにたまる話です。大和市は、この2つを別々の地図面にしています。

市の内水の想定図には、注意書きがあります。この図は、洪水（川の破堤や越水）による氾濫を考えていません。また、落ち葉や土砂による排水施設の詰まりや、局地的な「くぼ地」での浸水も対象外です。色が付いていない場所も、シミュレーション上の水深が0.1m未満というだけで、雨の降り方や地形によっては深くなることがあります。

つまり、「地図で色が付いていないから大丈夫」とは言い切れない、ということです。私が建物を見るときは、地図と同じくらい、敷地の高低差と排水の流れを見ます。

境川と引地川は「特定都市河川」です

大和市の公式ページによれば、平成26年6月1日に、二級河川の境川と引地川が、特定都市河川浸水被害対策法に基づく特定都市河川に指定されています。市街化が進み、川の改修だけでは浸水被害を防ぎにくい流域が対象になる制度です。

この指定に伴い、特定都市河川流域で、宅地など以外の土地で1,000㎡以上の「雨水浸透阻害行為」（土地を舗装するなど、雨がしみ込みにくくする行為）を行う場合は、許可が必要です。敷地の大きいマンションやビルで、外構の舗装や駐車場の造り替えを大規模修繕と合わせて考えている場合は、該当しないかを事前に市へ確認してください。

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大和市の地域特性と漏水事故の関係

大和市は台地の上に市街地が広がる市で、市の東側を境川、中央部を引地川が流れています。市の下水道計画でも、雨水の流れる先を「引地川水系」と「境川水系」に分けています（出典：大和市の下水道計画）。場所によって、水の出方が変わります。

境川・引地川沿いの低い土地：洪水の浸水想定に入る場所では、地下ピット、1階の電気室、エレベーターピットが水に浸かることが主な被害になります。漏水というより、設備の水没です。

駅周辺の市街地：舗装された面が多く、降った雨が一気に側溝と下水道に集まります。市の下水道は、大和駅周辺と南林間地区が、汚水と雨水を一緒に流す合流式で整備されています。大雨のときに、半地下の出入口や駐車場のスロープに水がたまりやすい建物があります。

台地の上の平らな住宅地：川から離れていても、周りよりわずかに低い場所や、道路より敷地が低い建物では、内水の水が敷地に流れ込みます。

現場の話を一つ。以前、ある築30年を超える中規模マンションで、大雨のたびに地下の機械室に水が入るというご相談を受けました。外壁のひび割れを疑っておられましたが、調べると、前面道路からの雨水が駐車場のスロープを流れ下り、スロープ下の排水溝があふれて機械室の扉の下から入っていました。外壁を全部直しても止まらなかったはずです。正直に申し上げます。水の入り口を見誤ると、費用だけがかさみます。

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大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

私の経験上、漏水の原因は7か所でほぼ説明がつきます。大規模修繕の見積りを見るときの、確認表としてお使いください。

1. 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮きを確認します。防水改修の費用は、工法によりますが5,000〜8,000円/㎡が一つの目安です（物件により大きく変わります）
2. シーリング：外壁目地とサッシ周囲の硬化・ひび割れ・肉やせを確認します
3. バルコニー排水：排水溝に落ち葉や砂がたまっていないか、床の勾配が保たれているかを見ます
4. ドレン（排水口）：屋上とバルコニーのドレンが詰まると、水があふれて壁を伝います。市の内水想定も、詰まりによる浸水は対象外です。雨の前の清掃が最も安く効きます
5. 立上り：防水層の端部の立上りが低いと、計画を超えた雨で水が越えます
6. サッシまわり：枠と躯体の取り合い、水切りの不具合を見ます
7. エキスパンションジョイント：建物の動きを逃がす継ぎ目で、劣化すると雨水が内部に入ります

7か所のうち、お金をかけずにできるのは、ドレンの清掃と目視の点検です。私はいつも理事長さまに、雨の降る前の週に屋上へ上がって見ていただくようお伝えしています。それだけでも、建物の状態はかなり分かります。

外壁全体の点検費用の目安として、打診調査は250〜500円/㎡程度、外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡程度が一つのレンジです。いずれも足場の有無や建物の形で大きく変わりますので、参考値としてご覧ください。

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漏水の緊急対応でロープアクセスが強い理由

漏水が起きたとき、足場を組むところから始めると、手配だけで数週間かかることがあります。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して壁面に降りる工法です。足場を組む時間がいらないため、調査と応急処置を短い日数で始められます。居住者の方のバルコニーに足場の部材が入ることもなく、生活への影響も小さくなります。

費用面でも差が出ます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の仮設費が約168万円、ロープアクセスでは約59万円という試算があります。工期も、足場工法の約60%が目安です。あくまで条件を置いた目安で、実際の見積りは建物によって変わります。

安全面についてもお伝えします。株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けており、品質管理はISO9001で行っています。

工法の詳しい技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。同業の方や、フランチャイズへの加盟にご関心のある方は、ロープアクセスドットコムの技術・訓練情報もご覧ください。明誠の工法は明誠のロープアクセス工法のご紹介とロープアクセスの安全管理の取り組みで、漏水の調査と補修はマンション漏水対応のご案内で説明しています。

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防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水のほかに、浸水や地震で止まると困る共用部を、優先度の高い順に並べます。

共用部	確認すること	優先度
受変電設備	設置階が洪水・内水の想定浸水深より上か	高
給水ポンプ	ポンプ室が地下・1階にないか	高
非常用発電機	設置階と、燃料の保管場所	高
地下駐車場・スロープ	入口に止水板や排水溝があるか、排水ポンプが動くか	高
エレベーター	ピットの浸水対策、停止時の運用	中
避難通路・階段	荷物の放置、手すり・床の劣化	中

電気設備の浸水対策は、国土交通省・経済産業省が建築物における電気設備の浸水対策ガイドラインを公表しています。設備を上の階に移す、止水板を設ける、といった考え方が整理されています。

大雨のときの危険度は、気象庁のキキクル（危険度分布）で確認できます。建物の住所を国土地理院の重ねるハザードマップや、市のWeb版防災マップに入れて、洪水・内水・土砂を重ねて見ておくことをお勧めします。

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大和市の分譲マンション耐震診断費補助（令和8年度）

防災の話では、地震への備えも外せません。大和市には、旧耐震基準の分譲マンションの管理組合向けに「マンション耐震診断費補助金制度」があります。市のページは2026年4月1日に更新されています（出典：大和市 マンション耐震診断費補助金制度）。

対象となる建物（すべてに該当するもの）

• 昭和56年5月31日以前に建築確認を得て、新築工事に着手したもの
• 区分所有者がいる建物で、住戸数の過半数が区分所有者の居住用であるもの
• 延べ面積の2分の1を超える部分が共同住宅
• 平面図・構造図などの建築図面があるもの

補助の内容

区分	補助内容	受付期間
予備診断	予備診断にかかった費用（1棟あたり上限20万円）	当該年度4月頃〜12月末頃
本診断（緊急輸送路を塞ぐおそれのあるもの）	本診断費用の3分の2（1棟あたり上限200万円。1,000㎡未満は1㎡あたり2,000円）	当該年度4月頃〜12月末頃
本診断（その他）	本診断費用の2分の1（1棟あたり上限150万円。1,000㎡未満は1㎡あたり1,500円）	当該年度4月頃〜12月末頃

申請者は管理組合です。予備診断・本診断とも、行う前に市への事前相談が必要で、診断の実施には管理規約や細則に基づく議決が要ります。本診断の申請には、総会の決議書の写しが必要です。受付は12月末頃までとされていますので、令和8年度中の申請を考える管理組合さまは、総会や理事会の日程から逆算して、早めに市の建築指導課（電話046-260-5422）へご相談ください。予算や受付状況は年度途中で変わることがあります。

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よくあるご質問

Q. 大和市のハザードマップはどこで見られますか？

A. 市の大和市防災マップ（ハザードマップ）のページに、令和8年3月更新の洪水と内水はん濫の地図面があります。Web版では住所から拡大して確認できます。

Q. 大和市の内水の想定は、どのくらいの雨ですか？

A. 1時間153mmです。市内で浸水被害が出た2013年4月6日の1時間64mmの2倍以上にあたります。

Q. 川から離れた建物でも、浸水の心配はありますか？

A. あります。内水は、下水道管や水路で流しきれない雨が、マンホールや雨水ますからあふれる浸水です。川から離れていても、周りより低い土地や半地下の出入口では起こります。

Q. 屋上防水の改修費用はいくらくらいですか？

A. 工法により、5,000〜8,000円/㎡が一つの目安です。建物の状態で大きく変わります。無料で概算のお見積りを出せますので、お気軽にご相談ください。

Q. 漏水が起きたら、まず何をすればよいですか？

A. 水が入っている場所を写真で記録し、ドレンの詰まりを確認してください。そのうえで原因の調査を依頼します。外壁か、屋上か、地面からの水かを見極めることが、費用を抑える近道です。

Q. ロープアクセスなら、足場より工期は短くなりますか？

A. 足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mなら、足場3か月に対して1.5〜2か月程度です。建物により変わります。

Q. 大和市のマンション耐震診断の補助は、令和8年度も使えますか？

A. 市のページは2026年4月1日に更新されており、受付期間は当該年度の4月頃から12月末頃までとされています。診断の前に事前相談が必要ですので、早めに市の建築指導課へお問い合わせください。

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まとめと今週動くこと3点

大和市では、境川・引地川の洪水と、1時間153mmの雨を前提にした内水を、建物の場所に合わせて見分けることが出発点です。そのうえで、漏水の7か所と、電気設備・地下の出入口を点検します。

今週、動いていただきたいことを3つに絞ります。

1. 市のWeb版防災マップで、建物の住所が洪水と内水のどちらの想定に入るかを確認し、理事会で共有する：印刷して1枚配るだけで十分です
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の設置階を、竣工図で確認する：浸水想定より下にあれば、止水板などの対策の検討を始めてください
3. 屋上ドレン、バルコニー排水、駐車場スロープの排水溝を、雨の前に清掃する：費用をほとんどかけずにできる、最も効果の高い備えです

総会の前の整理だけでも、お力になれることがあります。管理組合さまは管理組合向けの大規模修繕のご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けの大規模修繕のご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、これまでの実績は明誠の施工事例にあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日時点で公表されている大和市および国土交通省・気象庁・国土地理院の公式情報をもとに執筆しています。補助制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず大和市の担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 大和市「大和市防災マップ（ハザードマップ）」（2026年8月21日更新）
• 大和市「Web版 大和市防災マップ」
• 大和市「雨水出水浸水想定区域について」（2025年3月31日更新）
• 大和市「特定都市河川浸水被害対策法について」
• 大和市「大和市の下水道計画」
• 大和市「マンション耐震診断費補助金制度」（2026年4月1日更新）
• 気象庁「キキクル（危険度分布）」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
• 国土地理院「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月16日

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厚木市のマンション漏水・防災対策｜洪水・内水・土砂・液状化のハザードマップから考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月16日 更新

厚木市で分譲マンションやビルをお持ちの方に、まず確認していただきたい数字があります。市の内水（浸水）ハザードマップは、市内全域に1時間65mmの雨が降った場合を想定しています。一方、市の雨水排水施設の整備水準は1時間51mmです（出典：厚木市 内水ハザードマップ解説）。この差の分は、排水が追いつかない前提で建物を見ておく必要があります。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

今日は、厚木市・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、厚木市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、この記事では厚木市の公式ページに載っている河川と区域だけを書きます。広域の資料に出てくる他市の川を、厚木市のものとして並べることはしません。

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結論：厚木市で優先すべきは「屋上とバルコニーの排水」「河川沿い・低地の設備階」「斜面地の擁壁まわり」です

先に結論を申し上げます。厚木市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：想定を超える雨で最初に出る被害は、排水が追いつかないことによる漏水です
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の置き場所を、洪水・内水の浸水想定と照らして確認する：相模川・中津川などの河川沿いで、地下や1階にある設備は最初に止まります
3. 荻野地域など土砂災害警戒区域に近い建物は、擁壁・排水溝・外構の排水を点検する：斜面から水が入る建物は、外壁の防水だけを直しても止まりません

厚木市は内陸の市ですので、市の公開しているハザードマップは洪水・内水・土砂災害・オールハザード（地震・液状化を含む）の4種です（出典：厚木市 ハザードマップ）。津波・高潮のマップは掲載されていません。

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厚木市のハザードマップを1枚で読む

市のページと防災都市づくり計画の概要版から、種類ごとの該当を整理しました。

種類	厚木市での扱い	読むときの注意
洪水	相模川、中津川、小鮎川、荻野川が対象。玉川、恩曽川には家屋倒壊等氾濫想定区域あり	想定最大規模で最大5.0m以上の浸水深の箇所あり
内水	1時間65mmの雨が前提	平成25年4月6日に市内で観測された時間最大雨量
土砂災害	市内に広く分布。荻野地域の住宅地の広い範囲が土石流の警戒区域	区域の指定は令和3年5月時点のものを表示
地震・液状化	都心南部直下地震で震度5強〜6強。市域中央部から南部で液状化の危険	厚木市地震被害想定調査（平成31年3月）に基づく
津波・高潮	市のマップ一覧に掲載なし	内陸のため

出典は、厚木市 防災都市づくり計画 概要版、厚木市 洪水浸水ハザードマップ、厚木市 オールハザードマップです。

ここで一つ、注意点をお伝えします。神奈川県は2025年10月31日に、県の洪水浸水想定区域図のうち「家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流）」に誤りがあったと公表しました。厚木市は、県の修正を受けてマップを更新する予定としています。浸水の深さを見る分には使えますが、家屋倒壊の区域は修正後の版で確認してください。

洪水と内水は、見る場所が違います

洪水は川があふれる話、内水は市街地に降った雨が排水しきれずにたまる話です。川から離れた建物でも、内水は起こります。

市の洪水浸水想定では、想定最大規模で浸水継続時間が1〜3日、中津川沿いと相模川沿いの一部では最長で3日以上となる箇所があります。受変電設備が水に浸かった場合、復旧までに数日かかる前提で考えたほうがよい、ということです。

実際の避難の実績

令和元年（2019年）10月12日の台風第19号では、市は相模川沿いと、中津川・小鮎川・荻野川・玉川沿いに警戒レベル4の避難指示を出しました。47か所の指定緊急避難場所に2,424世帯、5,709人が避難しています（出典：厚木市 水害被害の資料）。この資料には、市内の浸水棟数の実績は載っていませんので、被害の件数は私の方では書きません。

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地域特性と漏水事故の関係

厚木市は、相模川と中津川の低地、本厚木駅周辺の市街地、そして西側の丘陵・山地に分かれます。場所によって、漏水の出方が変わります。

河川沿いの低地：浸水すると、地下ピット、1階の電気室、エレベーターのピットが水に浸かります。漏水というより、設備の水没が主な被害です。

本厚木駅周辺の市街地：舗装面が多く、雨水が一気に側溝へ流れます。内水の想定と合わせて、駐車場や半地下の出入口に水がたまりやすい建物があります。市の液状化の想定でも、市域中央部から南部の国道129号沿道の一部などが挙げられています。

荻野地域などの斜面地：土石流の警戒区域に住宅地の広い範囲が入っています。擁壁のひび割れ、水抜き穴の詰まり、外構の排水溝の勾配不良が、建物側の漏水の原因になります。

現場の話を一つ。私が以前に見たある築30年超の中規模マンションでは、雨のたびに1階の廊下天井から水が落ちていました。調べると、原因は外壁ではなく、隣の斜面から流れ込んだ水が外構の排水溝からあふれて、立上りの下端から入っていたものでした。外壁のシーリングを全部打ち替えても止まらなかったと思います。正直に申し上げます。水の入り口を見誤ると、費用だけがかさみます。私が現場で一番悔しい思いをするのは、こういうときです。

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大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

私の経験上、漏水の原因は7か所でほぼ説明がつきます。大規模修繕の見積りを見るときの、確認表としてお使いください。

1. 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮きを確認します。防水改修の費用は、工法によりますが5,000〜8,000円/㎡が一つの目安です（物件により大きく変わります）
2. シーリング：外壁目地とサッシ周囲の硬化・ひび割れ・肉やせを確認します
3. バルコニー排水：排水溝に落ち葉や砂がたまっていないか、床の勾配が保たれているかを見ます
4. ドレン（排水口）：屋上とバルコニーのドレンが詰まると、水があふれて壁を伝います。雨の前の清掃が最も安く効きます
5. 立上り：防水層の端部の立上りが低いと、想定を超えた雨で水が越えます
6. サッシまわり：枠と躯体の取り合い、水切りの不具合を見ます
7. エキスパンションジョイント：建物の動きを逃がす継ぎ目で、劣化すると雨水が内部に入ります

7か所のうち、お金をかけずにできるのは、ドレンの清掃と、目視の点検です。私はいつも理事長さまに、雨の降る前の週に屋上へ上がって見ていただくようお伝えしています。それだけでも、状況はかなり分かります。

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漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

漏水が起きたとき、足場を組むところから始めると、手配だけで数週間かかります。その間に雨は何度も降ります。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して壁面に降りる工法です。足場を組む時間がないため、調査と応急処置を短い日数で始められます。居住者の方のバルコニーに足場の部材が通ることもなく、生活への影響も小さくなります。

費用面でも差が出ます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の仮設費が約168万円、ロープアクセスでは約59万円という試算があります。あくまで条件を置いた目安で、実際の見積りは建物により変わります。

安全面について。株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けており、品質管理はISO9001で行っています。

詳しい技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに、工法の考え方と訓練の内容をまとめています。同業の方や、フランチャイズにご関心のある方はこちらの姉妹サイトもご覧ください。明誠の工法は、ロープアクセス工法のご紹介と、安全管理の取り組みで説明しています。漏水の調査と補修は漏水対応のご案内をご覧ください。

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防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水以外に、浸水や地震で止まると困る共用部を、優先度の高い順に並べます。

共用部	確認すること	優先度
受変電設備	設置階が洪水・内水の想定浸水深より上か	高
給水ポンプ	ポンプ室が地下・1階にないか	高
非常用発電機	設置階と、燃料の保管場所	高
エレベーター	ピットの浸水対策、停止時の運用	中
避難通路・階段	荷物の放置、手すり・床の劣化	中

電気設備の浸水対策は、国土交通省・経済産業省が建築物における電気設備の浸水対策ガイドラインを公表しています。設備を上階に移す、止水板を設ける、といった考え方が整理されています。

大雨のときの危険度は、気象庁のキキクル（危険度分布）で確認できます。建物の住所を、国土地理院の重ねるハザードマップに入れて、洪水・内水・土砂・液状化を重ねて見ておくことをお勧めします。

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厚木市の防災・耐震の制度

厚木市のマンション施策は、令和4年度から令和8年度までの5年間の計画に沿っています。令和2年度の実態調査では、市内のマンションは308棟、13,924戸で、築30年以上が57.5%（177棟）、旧耐震基準は36.4%（112棟）です（出典：厚木市 マンション関連施策の概要）。

制度としては、次のものがあります。

• マンション耐震アドバイザー派遣：建築士を派遣し、耐震化を検討するきっかけをつくります
• 分譲マンションへの予備診断補助：昭和56年5月31日以前に着工したマンションの管理組合が対象で、補助額は予備診断費用の2分の1、上限15万円です。予算の範囲内で行われます（出典：厚木市 分譲マンションへの予備診断補助）
• 管理計画認定制度：国が定める基準を満たすマンションを、市が認定します

予備診断補助のページの最終更新は2021年7月で、令和8年度の受付状況や予算残額は、このページからは確認できませんでした。申請を考える場合は、市の建築指導課に直接お問い合わせください。

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よくあるご質問

Q. 厚木市のマンションで、ハザードマップはどこで見られますか？

A. 厚木市のハザードマップのページに、洪水・内水・土砂災害・オールハザードの4種が掲載されています。

Q. 内水とは何ですか？

A. 市街地に降った雨が、排水施設で処理しきれずにたまる浸水です。川から離れた場所でも起こります。厚木市の内水マップは、1時間65mmの雨を想定しています。

Q. 屋上防水の改修費用はいくらくらいですか？

A. 工法により、5,000〜8,000円/㎡が一つの目安です。建物の状態で大きく変わります。無料で概算お見積りを出せますので、お気軽にお問い合わせください。

Q. 漏水が起きたら、まず何をすればよいですか？

A. 水が入っている場所を写真で記録し、ドレンの詰まりを確認してください。そのうえで、原因の調査を依頼します。外壁か、屋上か、斜面からの水かを見極めることが、費用を抑える近道です。

Q. ロープアクセスなら、足場より工期は短くなりますか？

A. 足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mなら、足場3か月に対し1.5〜2か月程度です。建物により変わります。

Q. 受変電設備を移すのは、大規模修繕と一緒にできますか？

A. 設備の移設は電気工事の範囲で、規模も大きくなります。まず、浸水想定と設置階を確認し、止水板などの現実的な対策から検討するのが一般的です。

Q. 耐震診断の補助は、令和8年度も使えますか？

A. 厚木市のページからは令和8年度の受付状況が確認できませんでした。市の建築指導課にご確認ください。

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まとめと今週動くこと3点

厚木市では、洪水と内水、土砂、液状化を、建物の場所に合わせて見分けることが出発点です。そのうえで、漏水の7か所と、電気設備の置き場所を点検します。

今週、動いていただきたいことを3つに絞ります。

1. 市の公式ページで、建物の住所が洪水・内水・土砂のどの想定に入るかを確認し、理事会で共有する：コピーを1枚配るだけで十分です
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の設置階を、竣工図で確認する：浸水想定より下にあれば、対策の検討を始めてください
3. 屋上ドレンとバルコニー排水を、雨の前に清掃する：費用をほとんどかけずにできる、最も効果の高い備えです

総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。費用の考え方は明誠の料金の考え方に、これまでの実績は明誠の施工事例にあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日時点で公表されている厚木市および国土交通省・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず厚木市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 厚木市「ハザードマップ」
• 厚木市「洪水浸水ハザードマップ」
• 厚木市「内水（浸水）ハザードマップ解説」
• 厚木市「オールハザードマップ」
• 厚木市「防災都市づくり計画 概要版」
• 厚木市「水害被害の資料」
• 厚木市「マンション関連施策の概要」
• 厚木市「分譲マンションへの予備診断補助」
• 気象庁「キキクル（危険度分布）」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
• 国土地理院「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月16日

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藤沢市の管理組合が使える無料相談・支援制度12選｜マンション管理士の市民相談・県アドバイザー派遣・耐震アドバイザーから国の電話相談まで【令和8年度版】

2026年10月16日 更新

藤沢市のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近づいてきたが、誰に何を聞けばいいのか分からない。専門家への相談料を修繕積立金から出すのは気が引ける」

藤沢市の管理組合には、費用をかけずに動ける入口があります。市役所の市民相談に、マンション管理士が対応する「分譲マンション管理相談」があり、市の案内では費用は無料、毎月第4金曜日の13時から16時に開かれています（出典：藤沢市「不動産・空家相談・分譲マンション管理相談」、2025年11月8日更新）。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月16日時点で藤沢市の管理組合が使える窓口を、費用の根拠とあわせて整理します。

最初に、正直にお伝えしておきたいことがあります。藤沢市には市独自の「マンション管理アドバイザー派遣」という手厚い制度がありますが、市のページには「令和8年度の申請受付は終了しました」と書かれていました。ですから令和8年度は、別の入口を組み合わせる必要があります。

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結論：藤沢市で使える窓口は12、いま無料で動けるのは8

公式ページに「無料」と書かれているものを中心に、一覧にしました。補助金は「無料」ではないため、別に分けています。

#	制度・窓口	対応する人	費用	申込先
1	市民相談「分譲マンション管理相談」	マンション管理士（30分）	無料	市民相談情報課 0466-50-3568
2	市民相談「法律相談」	弁護士（30分）	無料	同上
3	市民相談「不動産・空家相談」	宅地建物取引士（30分）	無料	同上
4	市民相談の登記・税務・暮らしの法務相談	司法書士・税理士・行政書士（30分）	無料（2023年7月版の案内に記載）	同上
5	藤沢市マンション管理アドバイザー派遣	マンション管理士（1回3時間以内、年度内5回まで）	無料。ただし令和8年度は申請受付終了	住まい暮らし政策課 0466-50-3541
6	神奈川県マンションアドバイザー派遣	マンション管理士・建築士等	無料（年度内2回まで）	かながわマンション管理組合ネットワーク 045-620-6300
7	藤沢市マンション耐震アドバイザー派遣	専門家（1回2時間以内）	無料	住まい暮らし政策課 0466-50-3541
8	藤沢市消費生活センター	消費生活相談員	ページに費用の記載なし	0466-50-3573
9	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（1回30分程度）	03-5801-0858
10	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	ページに費用の記載なし	03-3222-1517／1519
11	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374
12	管理組合セミナー・県の交流会	専門家	令和7年度の市のセミナーは無料	現在、予定の掲載なし

いま実際に動ける「無料」は、1・2・3・4・6・7・9・11の8つです。5は無料ですが令和8年度は受付が終わっています。12は令和7年度分がすべて終了しています。8と10は費用の記載を確認できなかったので、電話で「相談料はかかりますか」とひと言確認してください。

このほか、費用の一部を補助してもらう制度が3つあります（耐震診断の補助、管理計画認定の支援補助金、長期修繕計画の作成支援補助金）。これは無料ではありませんので、後半で別にまとめます。

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市民相談の「分譲マンション管理相談」：マンション管理士に30分

私が藤沢市の管理組合に最初にお勧めするのは、この相談です。市の案内を整理すると、次のとおりです。

項目	内容
対応する人	マンション管理士
日程	毎月第4金曜日 13時〜16時（30分×6コマ）
会場	本庁舎4階 市民相談室（市民相談情報課）
費用	無料
対象	市内在住の方
予約	予約制。市民相談室へ電話（0466-50-3568）か窓口で申込み
注意	電話では相談を受けられない。電話は予約と空き状況の確認用。当日5分前までに来所

予約の問合せフォームは使えず、電話か窓口に限られます。空きがあれば当日の相談も可能と案内されていますので、直前でも電話で聞いてみる価値があります（出典：前掲、藤沢市「不動産・空家相談・分譲マンション管理相談」）。

これからの日付

「第4金曜」のルールどおりなら、次回は10月23日（金）、その次は11月27日（金）です。今日10月16日（金）の1週間後にあたります。ただし、相談日が祝日などに当たる場合は日程が変わると案内されています。月ごとの正確な日程は、市の「相談スケジュール」ページにある「10月の市民相談のお知らせ」「11月の市民相談のお知らせ」のPDFで決まります（出典：藤沢市「相談スケジュール」、2026年10月1日更新）。私はPDFの中身までは確認できていませんので、電話で日付を聞き直してください。

管理組合として使えるかは、書かれていません

対象は「市内在住の方」です。管理組合の理事長が、組合の案件として相談できるかどうかは、ページに書かれていません。また予約がいつから取れるかも、記載がありません。予約の電話で、この2点をお聞きください。

使いどきは、見積依頼の前

現場にいる私の立場から一つお伝えします。この相談の価値は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞けることです。見積書が出てから慌てて相談するより、見積依頼の前に相談するほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場でよく見てきた遠回りは、見積りを取ったあとで「そもそも今回の工事範囲は適切なのか」と迷い、総会の日程がずれ込むケースです。

大規模修繕の費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで目安ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が参考値です。実際の金額は建物の状態や仕様で大きく変わります。

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市民相談：法律・不動産・登記・税務

管理費の滞納、規約の読み方、理事会の議事の進め方、組合名義の不動産の扱い。工事の前段階で出てくるこうした疑問は、専門家の相談で整理できることが多いと、私は見ています。

相談	対応する人	日程	会場・費用
法律相談	弁護士	毎週火曜・木曜。午前9時〜11時30分（30分×5コマ）、午後1時〜3時30分（30分×5コマ）。祝日・年末年始は休み	本庁舎4階 市民相談室。無料。藤沢市在住の方
不動産・空家相談	宅地建物取引士	第1金曜日と第4月曜日 13時〜16時（30分×6コマ）	同上。無料。予約制

出典：藤沢市「法律相談」（2026年1月27日更新）、前掲「不動産・空家相談・分譲マンション管理相談」。

法律相談の使い方

法律相談は予約のときに専任の相談員が内容を聞き取り、日時を決める方式です。同じ内容での複数回の相談や、同日の複数回予約はできません。次に取れそうな日は、ルールどおりなら10月20日（火）、22日（木）です。予約の電話は、法律・不動産・マンション管理のいずれも同じ0466-50-3568です。

不動産・空家相談の日付

ルールどおりなら、次回は10月26日（月）、11月6日（金）です。11月の第4月曜は23日（月）で、祝日（勤労感謝の日）に当たりますので、日程が変わる可能性があります。賃貸に出している専有部分が多い、空き住戸が増えているといった悩みは、この枠が入口になります。

登記・税務・暮らしの法務相談

藤沢市の市民相談には、司法書士の登記相談、税理士の税務相談、行政書士の暮らしの法務相談もあります。市が公開している空き家の相談窓口の案内（2023年7月版）には、これらが無料の市民相談として並んでいます（出典：藤沢市「空き家の相談窓口一覧」、2023年7月）。資料が古いため、日程と対象は電話でご確認ください。

建築士の相談は、市民相談にはありません

工事そのものについて建築士に相談したい場合、市民相談のページには建築士の枠が見当たりません。後述の県のアドバイザー派遣や、耐震アドバイザーが代わりの入口になります。

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藤沢市マンション管理アドバイザー派遣：制度は手厚いが、令和8年度は受付終了

藤沢市には、市が費用を負担してマンション管理士を派遣する制度があります。実施要綱（令和8年4月1日施行）の内容は、次のとおりです（出典：藤沢市マンション管理アドバイザー派遣事業実施要綱）。

項目	内容
対象	市内のマンションの管理組合、管理組合のない市内マンションの区分所有者（2人以上の連名）
回数・時間	1年度に最大5回、1回あたり3時間以内、原則として市内
費用	アドバイザーの派遣費用は市が負担。会場費などは申請者が負担
助言できること	管理規約、管理委託契約、長期修繕計画や大規模修繕、修繕積立金、管理計画認定の事前準備、建替えの事前検討など
申請先	住まい暮らし政策課 0466-50-3541

ところが、市の「マンション管理に関する支援制度」のページ（2026年9月2日更新）には、「令和8年度の申請受付は終了しました」と書かれています（出典：藤沢市「マンション管理に関する支援制度」）。

ですから、令和8年度に市の派遣を使うことは、今のところできません。令和9年度の受付がいつ始まるかは、ページに書かれていません。住まい暮らし政策課に電話して、来年度の案内の時期を聞いておくと、総会のスケジュールが組みやすくなります。

なお、藤沢市は2024年5月30日に、一般社団法人神奈川県マンション管理士会と、マンションの管理適正化に向けた協定を結んでいます（出典：藤沢市「マンション管理士会との協定締結について」）。専門家の派遣は、市が力を入れている分野だと、私は受け止めています。

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神奈川県のマンションアドバイザー派遣：藤沢市は対象、年2回まで無料

市の派遣が受付終了のいま、現実的な入口は県の事業です。

項目	内容
対象	神奈川県内の分譲マンションの管理組合。横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く
内容	マンション管理士や建築士などのアドバイザーを派遣して助言。1回につき1〜2名、3時間以内。夜間・休日にも対応
費用	無料
回数	年度内2回まで（申込者が多い場合は2回目を申請できないことがある）
令和8年度の受付期間	令和8年6月26日〜令和9年2月26日（申込者が多い場合は早期に終了）
申込先	NPO法人かながわマンション管理組合ネットワーク 電話 045-620-6300（10時〜16時、土日祝休み）、メール info@jinkan-net.com

藤沢市は、除外される4市に入っていません。申請の前に、まず事務局へ事前相談を行い、申請書はメールまたはFAXで送る流れです（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、2026年6月26日更新）。

市民相談との使い分け

• 市民相談の分譲マンション管理相談：市役所に出向く形。30分、1コマで区切られる。
• 県のアドバイザー派遣：管理組合の場所に専門家が来る形。理事会や総会の場に、複数の役員が同席できる。

大規模修繕の方針を固める段階では、後者のほうが、役員みんなが同じ話を聞ける点で役に立つと、私は考えています。受付は今日の16時までですので、電話でしたら今日中に空き状況を聞けます。

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旧耐震マンション：耐震アドバイザーは無料、診断は補助

昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けたマンションなら、市の耐震支援が使えます。

藤沢市マンション耐震アドバイザー派遣（無料）

項目	内容
対象	昭和56年5月31日以前に建築確認を得て着工したマンション。令和6年度から、2人以上の区分所有者がいるマンションはすべて補助対象
回数・時間	1管理組合につき2回または2人まで。1回2時間以内、市内で実施
費用	無料（ページに、その他の費用の記載はない）
申込先	住まい暮らし政策課 耐震・マンション担当 0466-50-3541

出典：藤沢市「マンション耐震アドバイザー派遣事業について」（2026年4月17日更新）。

分譲マンション耐震診断補助金（無料ではありません）

項目	内容
補助額（予備診断）	費用の2分の1、1棟あたり15万円まで
補助額（本診断）	費用の2分の1などの範囲で、1棟あたり150万円まで。面積に応じた限度額あり（1,000㎡まで1㎡あたり4,580円、1,000〜2,000㎡は2,350円、2,000㎡超は1,570円）
主な条件	昭和56年5月31日以前の建築確認、地上2階建以上の鉄筋コンクリート造などの建物、住宅部分が延べ面積の3分の2以上、おおむね6戸以上など
手続き	相談と事前登録を済ませた管理組合のみ申請できる

出典：藤沢市「分譲マンション耐震診断補助金交付制度について」（2026年4月17日更新）。本診断の限度額が、2分の1の上限とどう組み合わさるかは、ページの書き方からは読み取り切れませんでした。令和8年度の受付期間と受付状況も、ページに記載がありません。住まい暮らし政策課にご確認ください。

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管理計画認定と、市の補助金2つ

管理計画認定制度は、国の基準を満たすマンションの管理計画を、市が認定する仕組みです。藤沢市のページ（2026年10月5日更新）には、次のように書かれています（出典：藤沢市「マンション管理計画認定制度」）。

• 藤沢市への申請手数料は不要
• 申請には、（公財）マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を使う案内。このサービスには、システム利用料がかかる
• 長寿命化促進税制（固定資産税の減額）を検討する場合は、住まい暮らし政策課への事前相談が案内されている

国のページでは、認定を受けるメリットとして、フラット35の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せ、長寿命化促進税制による固定資産税の減額などが示されています。令和9年4月1日には、分譲事業者が分譲時に管理計画を作成して引き継ぐ仕組みの拡充が予定されています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

市の補助金（無料ではなく、費用の一部の補助）

補助金	内容
マンション管理計画認定支援補助金	認定申請にかかる経費の2分の1、上限5万5千円
マンション長期修繕計画作成等支援補助金	長期修繕計画の作成や見直しの費用の2分の1、上限20万円。建物調査の費用も対象にできる

出典：前掲、藤沢市「マンション管理に関する支援制度」。注意点が1つあります。補助金を使うなら、委託契約や事業着手は交付決定を受けてから行ってください。決定前に進めると補助の対象外になります。令和8年度の受付状況は、ページに記載がありませんでしたので、申請前に電話で確認してください。

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市と国の相談窓口：消費生活センター・セミナー・電話相談

藤沢市消費生活センター

電話0466-50-3573（直通）。契約トラブルなどの消費生活相談と、トラブルを防ぐ講座を行っています。ただし受付時間と、管理組合としての相談の可否は、ページに記載がありません（出典：藤沢市「市民相談情報課」、2024年7月2日更新）。

管理組合セミナーと交流会

藤沢市の「管理組合・区分所有者の皆さまへ（お知らせ）」のページ（2026年10月7日更新）を確認すると、令和7年度は、次のものが開かれていました（出典：藤沢市「管理組合・区分所有者の皆さまへ」）。

• 市の分譲マンション管理組合セミナー：2026年2月14日（土）14時〜16時、市役所本庁舎5階、無料、定員50名（先着）
• 県の「マンション管理・再生セミナー」：2026年1月25日（厚木）、2月8日（小田原）
• 県の「マンション管理組合交流会」：2026年1月10日（相模原）、1月17日（茅ヶ崎）

いずれも終了しており、今後の開催予定は掲載されていません。令和7年度の市のセミナーは、年明けの1月下旬から申込みが始まり、2月に開かれました。次回の案内が出たら、定員50名の先着ですので、早めの申込みが安心です。同じページには、2025年10月17日にマンション標準管理規約が改正されたことも載っています。

日管連の電話相談とマンション管理センター

窓口	内容	受付	費用
管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）03-5801-0858	認定制度や改正法の質問に、マンション管理士が回答	月〜土 10:00〜17:00（祝日・年末年始を除く）	無料。回数の制限はなく、1回30分程度まで
マンション管理センター 電話相談 03-3222-1517（管理組合運営・管理規約等）／03-3222-1519（建物・設備の維持管理）	管理組合からの相談。賃貸マンションは対象外	月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）	ページに記載なし

出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」、（公財）マンション管理センター「電話相談」。

法テラス

法テラス・サポートダイヤル（0570-078374）は、平日9時〜21時、土曜9時〜17時です。無料法律相談は、同一の問題について3回まで、1回30分です。収入と資産の基準があり、たとえば1人世帯で「その他の地域」の場合、手取りの平均月収が18万2,000円以下、現金・預貯金が180万円以下といった基準が示されています（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。管理組合という団体として使えるかどうかは、窓口での確認が必要です。

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何を用意していけばいいか：3点セット

どの窓口でも、手ぶらで行くと「それは資料を見ないと分かりません」と言われがちです。私は理事長さまに、次の3点を揃えておくようお伝えしています。

1. 総会議事録（直近2年分）：修繕積立金の状況や、大規模修繕についての決議の経過が分かります。
2. 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と、見込まれる総額が分かります。
3. 管理規約：管理費の滞納、専有部分のルール、理事会の権限を調べるときに使います。

さらに余裕があれば、前回の大規模修繕の見積書や竣工図、直近の劣化診断の報告書があると、相談が一段と具体的になります。旧耐震のマンションなら、建築図面があると耐震アドバイザーの話が進みます。30分のコマで聞ける量は限られますので、聞きたいことを3つ以内に絞っておくと、短い時間でも中身が濃くなります。

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藤沢市の管理組合が、無料相談のあとに考えたい工事の選び方

相談で論点が整理できたら、次に工事の進め方を考える段階に入ります。明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合った進め方をご提案しています。

藤沢市は、江の島や片瀬、辻堂のように海に近い地域があります。潮風を受ける外壁は、内陸とは劣化の出方が異なることがあると、私は現場で感じてきました。駅周辺の密集した敷地では、足場の搬入や設置に手間がかかる例もあります。どの工法が合うかは、建物ごとに現地を見て判断します。

足場工法とロープアクセス工法の費用差は、規模によって変わります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場費が168万円、ロープアクセスが59万円と、109万円の差が出た試算があります。あくまで目安で、実際の見積りは物件ごとに異なります。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業し、2点以上の吊元を確保する、国際基準（IRATA）の考え方を採り入れた工法です。明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセスでの高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

• 工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介
• 私たちの考え方は明誠の理念
• 管理組合向けのサービスは管理組合向け大規模修繕サービス
• 安全管理の取り組みは明誠の安全管理
• 技術情報や訓練の話は、姉妹サイトロープアクセスドットコムで詳しく解説しています
• 工法の安全性や資格の考え方は、ロープアクセスドットコムの解説記事もご覧ください

明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。

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よくあるご質問

Q. 藤沢市の管理組合が無料で使える専門家の相談はありますか？

A. あります。市民相談に、マンション管理士が対応する「分譲マンション管理相談」があり、毎月第4金曜日に市役所で開かれています。費用は無料で、予約制です（0466-50-3568）。弁護士の法律相談（毎週火曜・木曜）も無料です。

Q. 藤沢市のマンション管理アドバイザー派遣は、今から申し込めますか？

A. 市のページには「令和8年度の申請受付は終了しました」と書かれています。令和9年度の受付時期は記載がありません。令和8年度のうちに専門家に来てもらいたい場合は、神奈川県の派遣事業（無料、年2回まで、令和9年2月26日まで受付）が候補になります。

Q. 神奈川県のアドバイザー派遣は、藤沢市でも使えますか？

A. 使えます。県の事業は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外で、藤沢市は含まれます。事前相談は、かながわマンション管理組合ネットワーク（045-620-6300、10時〜16時、土日祝休み）で受け付けています。申込者が多いと早く終わることがあります。

Q. 市民相談は、管理組合として使えますか？

A. 公式ページには書かれていません。対象は「市内在住の方」と案内されています。予約の電話で、管理組合の理事として相談できるかを確認してください。

Q. 旧耐震のマンションの耐震診断に補助はありますか？

A. あります。予備診断は費用の2分の1で1棟15万円まで、本診断は1棟150万円までの範囲で補助されます。ただし相談と事前登録をした管理組合が対象です。令和8年度の受付状況は、住まい暮らし政策課（0466-50-3541）でご確認ください。

Q. 管理計画認定は、藤沢市にお金を払って申請するのですか？

A. 藤沢市への申請手数料は不要と案内されています。ただし、マンション管理センターの手続支援サービスを使う場合は、システム利用料がかかります。

Q. 無料相談のあとに、工事を頼む義務はありますか？

A. ありません。市や県の相談は、特定の施工会社を紹介するものではありません。工事の発注先は、管理組合の総会で決めるものです。

Q. 大規模修繕の費用は、いくらくらいを見ておけばいいですか？

A. 30戸規模で総工費は3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円が参考値です。建物の状態で大きく変わるため、相談のうえで概算見積りをお取りください。

Q. 明誠に概算見積りを頼むと費用はかかりますか？

A. 概算お見積りは無料でご提示しています。お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。

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まとめ＋今週動くこと3点

藤沢市の管理組合が使える入口は、市、県、国と、12あります。いま無料で動けるのは8つです。まず押さえたいのは、毎月第4金曜のマンション管理相談と、県のアドバイザー派遣です。市の派遣が令和8年度は受付終了という点だけは、頭に入れておいてください。

動くことを、3点に絞ります。

1. 今日の16時までに、県のアドバイザー派遣（045-620-6300）へ電話して空き状況を聞く。 令和9年2月26日までの受付ですが、申込者が多いと早く終わります。土日祝は休みですので、今日が金曜の最後の機会です。
2. 来週、市民相談（0466-50-3568）へ電話し、10月23日（金）か11月27日（金）のマンション管理相談の空きを聞く。 あわせて、管理組合の理事として相談できるかも確認してください。法律相談は火曜・木曜です。
3. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を、理事会の共有フォルダに集める。 相談の質は、この3点で決まります。旧耐震のマンションなら、建築図面も加えてください。

私は、工事の話に入る前の「聞く力」が、修繕積立金を守ると考えています。相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 藤沢市「不動産・空家相談・分譲マンション管理相談」（2025年11月8日更新）
• 藤沢市「法律相談」（2026年1月27日更新）
• 藤沢市「相談スケジュール」（2026年10月1日更新）
• 藤沢市「マンション管理に関する支援制度」（2026年9月2日更新）
• 藤沢市「マンション管理アドバイザー派遣事業実施要綱」（令和8年4月1日施行）
• 藤沢市「マンション管理計画認定制度」（2026年10月5日更新）
• 藤沢市「管理組合・区分所有者の皆さまへ（お知らせ）」（2026年10月7日更新）
• 藤沢市「マンション耐震アドバイザー派遣事業について」（2026年4月17日更新）
• 藤沢市「分譲マンション耐震診断補助金交付制度について」（2026年4月17日更新）
• 藤沢市「マンション管理士会との協定締結について」（2024年5月）
• 藤沢市「市民相談情報課」（2024年7月2日更新）
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（2026年6月26日更新）
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステム、日本ロープ高所作業協会の事務局を担当。

最終更新：2026年10月16日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日時点で公表されている藤沢市および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。藤沢市の耐震診断補助金・各種補助金は令和8年度の受付状況がページに記載されておらず、市民相談の日程PDFの中身も確認できていないため、本文中にその旨を記載しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、藤沢市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。