茅ヶ崎市の管理組合が使える無料相談・支援窓口15選｜マンション管理相談・県アドバイザー派遣・11月22日の交流会から国の電話相談まで【令和8年度版】

2026年10月16日 更新

茅ヶ崎市のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近づいてきたが、誰に何を聞けばいいのか分からない。専門家への相談料を、修繕積立金から出すのは気が引ける」

茅ヶ崎市の管理組合には、費用をかけずに動ける入口があります。市役所の「市民相談」に、分譲マンションの管理を専門にした相談枠があるのです。市の「市民相談のご案内」には、毎月第2金曜日の13時から16時、1回45分、マンション管理の専門家が対応すると書かれています。ページの冒頭には「相談はすべて無料」の趣旨も明記されています（出典：茅ヶ崎市「市民相談のご案内」、令和8年4月8日更新）。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月16日時点で茅ヶ崎市の管理組合が使える窓口を、費用の根拠とあわせて整理します。調べていて、市のページのなかに更新日が古いものが混じっていることが分かりました。その点も、正直に区別して書いています。

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結論：茅ヶ崎市で使える窓口は15、無料と読めるのは11

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と読み取れるもの、費用の記載が見つからなかったもの、補助であって無料ではないものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	市民相談「分譲マンション管理相談」	マンション管理の専門家（45分）	無料（市民相談は全般に無料と明記）	市民相談課 0467-81-7129
2	市民相談「法律相談」	弁護士（30分）	無料（同上）	同上
3	市民相談「不動産相談」	不動産鑑定士／宅建業者（45分）	無料（同上）	同上
4	市民相談「司法書士相談」	司法書士（30分）	無料（同上）	同上
5	市民相談「税務相談」	税理士（30分）	無料（同上）	同上
6	茅ヶ崎市「住まいの相談窓口」	神奈川県マンション管理士会など13団体と連携	要確認（現行ページに費用の記載なし）	都市政策課 0467-81-7181
7	神奈川県 マンションアドバイザー派遣	マンション管理士・建築士等（1回3時間まで）	無料（年度内2回まで）	かながわマンション管理組合ネットワーク 045-620-6300
8	神奈川県マンション管理組合交流会（茅ヶ崎会場）	神奈川県マンション管理士会	無料（11月22日、定員25名）	同会事務局 045-662-5471
9	神奈川県 マンション管理・再生セミナー	弁護士・一級建築士ほか	無料（10月17日・11月1日、後日配信あり）	同ネットワーク 045-620-6300
10	建築なんでも相談（無料耐震相談）	耐震診断士	無料（マンションが対象かは記載なし）	建築指導課 0467-81-7185
11	分譲マンション耐震診断事業補助金	診断費用の2分の1を補助	補助（無料ではない）	建築指導課 0467-81-7185
12	管理計画認定制度	マンション管理センターの事前確認ほか	要確認（市のページに手数料の記載なし）	都市政策課 0467-81-7181
13	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも、1回30分程度まで）	03-5801-0858
14	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
15	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

「無料と読める」の11は、1〜5、7、8、9、10、13、15です。1〜5は、市の「市民相談のご案内」の冒頭で、すべての相談が無料と案内されています。

正直にお伝えします。費用の記載を確認できなかった窓口が3つ、補助であって無料ではないものが1つありました。また、10番の建築なんでも相談は、公式ページにマンションが対象とは書かれていません。電話で申し込むときに「管理組合の理事として使えますか」「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。

もう一つ、押さえておきたい点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く県内の分譲マンションが対象です。茅ヶ崎市はこの除外に入っていません。令和8年度の受付は、令和9年2月26日までです（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、2026年6月26日更新）。

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市民相談の「分譲マンション管理相談」：毎月第2金曜、45分

私が茅ヶ崎市の管理組合に最初にお勧めするのは、この相談です。市の案内を整理すると、次のとおりです。

項目	内容
相談の内容	分譲マンションの管理
対応する人	マンション管理の専門家（「分譲マンション管理相談員」）
1回の時間	45分
日程	毎月第2金曜日 13時〜16時
予約	予約制。市は電話（0467-81-7129）での空き確認を勧めています
対象	市内に在住・在勤・在学の方（市民相談全般の条件）
費用	市民相談は全般に無料と案内されています

これからの日付と、予約のタイミング

「第2金曜」のルールどおりなら、次回は11月13日（金）、その次は12月11日（金）です。今日10月16日（金）は第3金曜日にあたり、10月の枠（10月9日）はすでに過ぎています。予約の方法について、市のページには「予約制の相談で、前日の午後3時までに予約がない場合は中止になる」という趣旨の注意書きがあります。ただ、何日前から受け付けるかは書かれていません。11月13日の枠は、早めに電話で空きを聞いておくと安心です。

なお、月ごとの実際の日程は変更される場合があります。電話で予約するときに、日付を必ず聞き直してください。

管理組合として使えるかは、書かれていません

2つの点にご注意ください。

• 対象は「市内に在住・在勤・在学の方」です。 管理組合の理事長が、組合の案件として相談できるかは、ページに書かれていません。区分所有者の一人として相談する形になる可能性もあります。予約の電話で確認してください。
• 45分という長さは、使い方次第で大きな差が出ます。 後述の「3点セット」を持ち込むと、45分が濃くなります。

使いどきは、見積依頼の前

現場にいる私の立場から一つお伝えします。この相談の価値は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞けることです。見積書が出てから慌てて相談するより、見積依頼の前に相談するほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場でよく見てきた遠回りは、見積りを取ったあとで「そもそも今回の工事範囲は適切なのか」と迷い、総会の日程がずれ込むケースです。

大規模修繕の費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで目安ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が参考値です。実際の金額は建物の状態や仕様で大きく変わります。

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茅ヶ崎市の市民相談：法律・不動産・司法書士・税務

管理費の滞納、規約の読み方、理事会の議事の進め方、管理組合名義の不動産の扱い。工事の前段階で出てくるこうした疑問は、専門家の相談で整理できることが多いと、私は見ています。茅ヶ崎市の市民相談の主な枠を整理します（出典：前掲「市民相談のご案内」、令和8年4月8日更新）。

相談	対応する人	1回	日程（会場は市役所）
法律相談	弁護士	30分	第1・第3の月・火・木曜 10時〜15時30分
不動産相談	不動産鑑定士（第1金曜）／宅建業者（第3金曜）	45分	13時〜16時
司法書士相談	司法書士	30分	第2火曜 13時〜16時
税務相談	税理士	30分	第1・第3水曜、第4木曜 13時〜16時（4・6・8月は第1・第3水曜のみ）

すべて予約制で、窓口は市民相談課（本庁舎2階、0467-81-7129）です。

法律相談は、来週月曜にも枠がある計算です

ルールどおりなら、10月は19日（月）、20日（火）が第3の月・火曜にあたります。11月は2日（月）、3日（火）、5日（木）が第1の月・火・木曜です。法律相談は「同じ件は1人1回まで」「電話での相談も可能」と案内されています。相談が中止にならないよう、前日15時までの予約を忘れないでください。

不動産相談と、司法書士・税務

賃貸に出している専有部分が多い、空き住戸が増えているといった悩みは、不動産相談が入口になります。第1金曜が不動産鑑定士なので11月6日（金）、第3金曜が宅建業者なので11月20日（金）です。司法書士相談の次回は11月10日（火）、税務相談は10月21日（水）、11月4日（水）の枠があります。

建築士の相談は、このページにはありません

工事そのものについて建築士に相談したい場合、市民相談のページには建築士の枠が載っていません。後述の県のアドバイザー派遣や、建築指導課の「建築なんでも相談」が代わりの入口になります。

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神奈川県のマンションアドバイザー派遣：年2回まで無料

市の窓口より一歩踏み込んで、専門家に管理組合まで来てもらえるのが、県の事業です。

項目	内容
内容	マンション管理士や建築士などの専門家を、管理組合に派遣して助言
相談例	管理規約の改正、長期修繕計画の見直し、修繕積立金の値上げ、耐震改修、管理計画認定制度 など
費用	無料
回数・時間	年度内2回まで。1回あたり1〜2名のアドバイザーで、3時間まで（申込者が多い場合は、2回目の派遣ができないことがある）
令和8年度の受付期間	令和8年6月26日〜令和9年2月26日（申込者が多い場合は早期に終了することがある）
申込先	NPO法人かながわマンション管理組合ネットワーク 電話 045-620-6300（10時〜16時、土日祝休み）、メール info@jinkan-net.com

流れは、まず電話で事前相談をして、そのあと申込書をメールまたはFAXで送る形です（出典：前掲、神奈川県のページ）。

「やってもらえないこと」も書かれています

県のページには、対象外の内容も明記されています。建物の精密な計測、修繕計画や設計図書の作成、業者の見積りの比較、業者の紹介、住民同士のトラブルの解決、管理計画認定の申請書類の代行は、派遣の範囲に入りません。

見積りの比較はしてもらえない、という点は、大規模修繕を控える理事会にとって大事なところです。アドバイザーには、見積書の読み方ではなく、進め方や論点の整理を相談する使い方が向いています。見積りの中身については、私どものような施工会社に、複数社の見積書を見比べながらご質問いただくのも一案です。

市の相談との使い分け

使い分けの目安は、次のとおりです。

• 市民相談の分譲マンション管理相談：理事長さまが市役所に出向く形。45分、市の窓口。
• 県のアドバイザー派遣：管理組合の場所に専門家が来る形。理事会や総会の場で、複数の役員が同席できる。年度内2回まで、1回3時間まで。

大規模修繕の方針を固める段階では、後者のほうが、役員みんなが同じ話を聞ける点で役に立つと、私は考えています。

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11月22日（日）に、茅ヶ崎市民文化会館で県の交流会

今回の調査で、時期の合う催しが2つ見つかりました。

神奈川県マンション管理組合交流会（茅ヶ崎会場）

神奈川県マンション管理士会の案内によると、令和8年度の交流会は県内4会場で開かれ、茅ヶ崎市では次のとおりです（出典：神奈川県マンション管理士会「令和8年度 神奈川県マンション管理組合交流会のご案内」、案内ページは2026年8月26日更新）。

項目	内容
日時	令和8年11月22日（日）14時〜16時
会場	茅ヶ崎市民文化会館 3階 第1会議室（茅ヶ崎1-11-1）
参加費	無料
定員	25名（定員に達し次第、受付終了）
対象	県内のマンション管理組合の理事・役員
申込	案内の会場ごとのQRコードから
問合せ	神奈川県マンション管理士会事務局 045-662-5471（土日祝を除く10時〜17時）

ほかの会場は、箱根町（11月7日）、相模原市（11月14日）、葉山町（11月28日）です。定員が25名と少ないので、気になる方は早めの申込みをお勧めします。

神奈川県 マンション管理・再生セミナー

こちらは、管理組合の役員と区分所有者が対象で、受講料は無料です。令和8年度は全2回で、会場開催のあとに後日配信もあります（出典：神奈川県「マンション管理・再生セミナー」、2026年10月1日更新）。

回	日時・会場	内容	後日配信
第1回	令和8年10月17日（土）13時30分〜16時30分、逗子文化プラザ市民交流センター	区分所有法改正に伴う総会運営、不適切コンサルタント問題	10月26日〜令和9年2月12日
第2回	令和8年11月1日（日）13時30分〜16時30分、おだわら市民交流センターUMECO	区分所有法改正に伴う管理規約の見直し実務、長寿命化の基礎知識	11月10日〜令和9年2月12日

申込はGoogleフォームです。第1回は明日ですので、間に合わない場合は、後日配信で見る形になります。問合せは、かながわマンション管理組合ネットワーク（045-620-6300）です。

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住まいの相談窓口と、更新日の古いページについて

茅ヶ崎市は、令和7年11月28日に、「住まいの相談窓口」に関する協定を新たに2団体と結んだと発表しました。窓口の担当は、都市政策課の住宅政策担当（本庁舎3階、0467-81-7181）で、開庁日の8時30分から17時までです。連携する団体のなかに、一般社団法人神奈川県マンション管理士会が入っています（出典：茅ヶ崎市「住まいの相談窓口」、令和7年11月28日更新）。

ここで、正直にお伝えしておきたいことがあります。

• 市の「マンションに係る相談」のページには、「市の相談窓口は最初の30分ほど無料で、継続して相談する場合は有料」という趣旨の記載があります。ただし、このページの更新日は令和5年9月15日です。令和8年度の現行の扱いとは確認できないため、「無料」とは書きません（出典：茅ヶ崎市「マンションに係る相談」）。現行の「住まいの相談窓口」のページには、費用の記載がありません。
• 同じ都市政策課の「住まい（住宅政策）」のページには、専用の連絡先として0467-81-7181が載っています（出典：茅ヶ崎市「住まい（住宅政策）」）。

結論としては、「住まいの相談窓口」は、管理士会などにつないでもらう入口として使えそうですが、費用は申込み前に電話で確かめてください。「最初の30分は無料か」「2回目以降の費用はいくらか」の2点を聞けば足ります。

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耐震の窓口：建築なんでも相談と、診断補助

昭和56年（1981年）5月31日以前の旧耐震基準で建てられた分譲マンションは、まず建物の状態を知ることが出発点になります。

建築なんでも相談（無料耐震相談）

建築指導課が開く無料の相談です。相談員は、神奈川県建築士事務所協会茅ヶ崎・寒川支部から派遣される耐震診断士です。令和8年度の日程のうち、これから先の予定は、11月11日（水）9時〜12時、分庁舎5階 E会議室です。電話は建築安全担当（0467-81-7185）です（出典：茅ヶ崎市「建築なんでも相談 無料耐震相談のご案内」、令和8年4月20日更新）。

ご注意いただきたい点が1つあります。ページには、相談時に「間取り図（建築確認の副本）」が必要と書かれていますが、マンションが対象かどうかは書かれていません。分譲マンションの共用部について相談できるかは、電話で確認してください。

分譲マンション耐震診断事業補助金

旧耐震の分譲マンションの管理組合が耐震診断を受ける場合の補助金は、次のとおりです。

項目	内容
対象	昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた分譲マンション（地上3階以上、RC造・SRC造・鉄骨造など）で、管理組合の決議があること
補助額	診断費用の2分の1。ただし、「3万円×自己居住の戸数」を上限とする
窓口	建築指導課 建築安全担当 0467-81-7185

（出典：茅ヶ崎市「分譲マンション耐震診断事業補助金のご案内」）

このページの更新日は令和5年3月31日と古く、令和8年度という明記もありません。 受付期間や予算の状況は、ページから確認できませんでした。令和8年度の扱いは、必ず建築指導課に電話で確認してください。また、これは費用の一部を負担してもらう制度で、無料の窓口ではありません。

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管理計画認定制度：茅ヶ崎市のページで分かること、分からないこと

管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が国の基準に合っているかを、自治体が認定する仕組みです。茅ヶ崎市のページ（令和8年9月18日更新）で、確認できたのは次の点です（出典：茅ヶ崎市「マンション管理計画認定制度」）。

項目	内容
事前確認・申請	公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で行う
事前確認	審査の講習を受けたマンション管理士が、国の基準に合うかを確認。合えば「事前確認適合証」が発行される
認定通知	市が確認したうえで、認定通知書を渡す
手数料	市のページに記載なし
市独自の基準	ページに記載なし（「国の定める認定基準」とのみ記載）
問合せ先	都市政策課 住宅政策担当 0467-81-7181

手数料が書かれていないため、金額は申し上げられません。参考として、神奈川県の町村部向けの案内では、県への認定申請は無料で、マンション管理センターの支援サービスを使う場合は1申請あたり10,000円のシステム利用料がかかり、事前確認審査料が別にかかることもある、と書かれています（出典：神奈川県「マンション管理計画認定制度」、2026年4月10日更新）。ただし、これは県の窓口の話で、茅ヶ崎市の手数料とは限りません。市とマンション管理センターの両方に、確認することをお勧めします。国の制度の全体像は、国土交通省のページにまとまっています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

制度について聞きたいだけなら、次の日管連のダイヤルが手軽です。

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国の窓口：日管連・マンション管理センター・法テラス

市と県の窓口で足りないときの、二の矢として知っておくと役に立ちます。

窓口	内容	受付	費用
管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） 03-5801-0858	制度の質問にマンション管理士が回答	月〜土 10:00〜17:00（祝日・年末年始を除く）	無料。何回でも、1回30分程度まで
マンション管理センター 電話相談 03-3222-1517（管理組合運営・管理規約等）／03-3222-1519（建物・設備の維持管理）	管理組合からの相談	月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）	ページに記載なし
法テラス・サポートダイヤル 0570-078374	無料法律相談の予約案内	平日 9:00〜21:00、土曜 9:00〜17:00	無料（収入・資産の基準あり）

日管連のダイヤルは、利用者に制限がなく、何回でも使えます（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」、2026年7月28日更新）。マンション管理センターの電話相談は、管理組合からの相談を受け付けており、賃貸マンションの相談は対象外です（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。法テラスの無料法律相談は、同じ問題について3回まで、1回30分です。収入と資産の基準があり、原則として事前予約が必要です（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。管理組合という団体として使えるかどうかは、窓口での確認が必要です。

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何を用意していけばいいか：3点セット

どの窓口でも、手ぶらで行くと「それは資料を見ないと分かりません」と言われがちです。私は理事長さまに、次の3点を揃えておくようお伝えしています。

1. 総会議事録（直近2年分）：修繕積立金の状況や、大規模修繕についての決議の経過が分かります。
2. 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と、見込まれる総額が分かります。
3. 管理規約：管理費の滞納、専有部分のルール、理事会の権限を調べるときに必要です。

さらに余裕があれば、前回の大規模修繕の見積書や竣工図、直近の劣化診断の報告書があると、相談が一段と具体的になります。旧耐震のマンションなら、耐震関連の相談で、建築確認の副本や図面があると話が進みます。

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茅ヶ崎市の管理組合が、無料相談のあとに考えたい工事の選び方

相談で論点が整理できたら、次に工事の進め方を考える段階に入ります。明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合った進め方をご提案しています。

茅ヶ崎市は相模湾に面した市で、海に近い立地の建物は、潮風を受ける外壁の劣化の出方が内陸と異なることがあります。また、敷地が道路に接していて足場の置き場所が限られる建物では、足場の搬入や設置に手間がかかる例を、私は現場で見てきました。どの工法が合うかは、建物ごとに現地を見て判断します。

足場工法とロープアクセス工法の費用差は、規模によって変わります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場費が168万円、ロープアクセスが59万円と、109万円の差が出た試算があります。あくまで目安で、実際の見積りは物件ごとに異なります。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業し、2点以上の吊元を確保する国際基準（IRATA）の考え方を採り入れた工法です。明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセスでの高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

• 工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介
• 私たちの考え方は明誠の理念
• 管理組合向けのサービスは管理組合向け大規模修繕サービス
• 安全管理の取り組みは明誠の安全管理
• 技術情報や訓練の話は、姉妹サイトロープアクセスドットコムで詳しく解説しています
• 工法の安全性や資格の考え方は、ロープアクセスドットコムの解説記事もご覧ください

明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。

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よくあるご質問

Q. 茅ヶ崎市の管理組合が無料で使える専門家の相談はありますか？

A. はい。市民相談に「分譲マンション管理相談」があり、毎月第2金曜日の13時〜16時、1回45分で、市役所で開かれています。市民相談は全般に無料と案内されています。予約制で、市民相談課（0467-81-7129）が窓口です。

Q. 神奈川県のマンションアドバイザー派遣は茅ヶ崎市でも使えますか？

A. 使えます。県の事業は横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外で、茅ヶ崎市は対象です。無料で、年度内2回まで、1回3時間までです。令和8年度の受付は令和9年2月26日までですが、申込者が多いと早く終わることがあります。

Q. 分譲マンション管理相談の次回はいつですか？

A. 第2金曜日のルールどおりなら、11月13日（金）、その次は12月11日（金）です。実際の日程は変更される場合があるため、予約の電話（0467-81-7129）で、必ず確認してください。

Q. 市民相談は、管理組合として使えますか？

A. 公式ページには書かれていません。対象は市内に在住・在勤・在学の方です。予約の電話で、管理組合の理事として相談できるかを確認してください。

Q. 11月22日の交流会は、誰でも参加できますか？

A. 対象は、県内のマンション管理組合の理事・役員です。参加費は無料、定員は25名で、申込みは案内のQRコードからです。問合せは神奈川県マンション管理士会事務局（045-662-5471）です。

Q. 旧耐震のマンションの耐震診断に補助はありますか？

A. あります。診断費用の2分の1で、「3万円×自己居住の戸数」が上限です。ただし、市のページは更新日が令和5年3月31日で、令和8年度という明記がありません。受付状況は、建築指導課（0467-81-7185）で確認してください。

Q. 管理計画認定の手数料は、いくらですか？

A. 茅ヶ崎市のページには記載がありませんでした。事前確認と申請は、マンション管理センターの支援サービスで行う形です。金額は、市とマンション管理センターの両方にご確認ください。

Q. 無料相談のあとに、工事を頼む義務はありますか？

A. ありません。市や県の相談は、特定の施工会社を紹介するものではありません。工事の発注先は、管理組合の総会で決めるものです。

Q. 大規模修繕の費用は、いくらくらいを見ておけばいいですか？

A. 30戸規模で総工費は3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円が参考値です。建物の状態で大きく変わるため、相談のうえで概算見積りをお取りください。

Q. 明誠に概算見積りを頼むと費用はかかりますか？

A. 概算お見積りは無料でご提示しています。お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。

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まとめ＋今週動くこと3点

茅ヶ崎市の管理組合が使える相談先は、市、県、国と、15の入口があります。そのうち11は、公式ページで無料と読めます。まず押さえておきたいのは、毎月第2金曜のマンション管理相談と、県のアドバイザー派遣、そして11月22日の交流会です。費用をかけずに、第三者の意見を聞けます。

今週動くことを、3点に絞ります。

1. 市民相談課（0467-81-7129）に電話して、11月13日（金）の分譲マンション管理相談の空きを聞く。 あわせて、管理組合の理事として相談できるかも確認してください。受付は平日の8時30分〜17時です。今日は金曜日なので、本日中に電話できます。
2. 11月22日（日）の交流会を、理事会で共有して申し込む。 定員は25名です。申込みは案内のQRコードからで、問合せは神奈川県マンション管理士会事務局（045-662-5471）です。
3. 県のアドバイザー派遣（045-620-6300）に電話で空き状況を聞き、総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を理事会の共有フォルダに集める。 令和9年2月26日までの受付ですが、申込者が多いと早く終わります。派遣の前に資料が揃っていると、3時間が濃くなります。

私は、工事の話に入る前の「聞く力」が、修繕積立金を守ると考えています。相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 茅ヶ崎市「市民相談のご案内」（令和8年4月8日更新）
• 茅ヶ崎市「住まいの相談窓口」（令和7年11月28日更新）
• 茅ヶ崎市「令和7年11月28日発表 「住まいの相談窓口」新たに2団体と協定締結」
• 茅ヶ崎市「マンションに係る相談」（令和5年9月15日更新）
• 茅ヶ崎市「住まい（住宅政策）」
• 茅ヶ崎市「マンション管理計画認定制度」（令和8年9月18日更新）
• 茅ヶ崎市「建築なんでも相談 無料耐震相談のご案内」（令和8年4月20日更新）
• 茅ヶ崎市「分譲マンション耐震診断事業補助金のご案内」（令和5年3月31日更新）
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（2026年6月26日更新）
• 神奈川県「マンション管理・再生セミナー」（2026年10月1日更新）
• 神奈川県「マンション管理計画認定制度」（2026年4月10日更新）
• 神奈川県マンション管理士会「令和8年度 神奈川県マンション管理組合交流会のご案内」（2026年8月26日更新）、「案内PDF」
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」（2026年7月28日更新）
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステム、日本ロープ高所作業協会の事務局を担当。

最終更新：2026年10月16日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日時点で公表されている茅ヶ崎市および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。茅ヶ崎市の「マンションに係る相談」（令和5年9月15日更新）と「分譲マンション耐震診断事業補助金」（令和5年3月31日更新）のページは更新日が古く、令和8年度の現行の扱いが確認できていないため、本文中にその旨を記載しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際にお申し込みの前に、茅ヶ崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

前橋市の賃貸オーナー向け補助金2026｜中心市街地の空き店舗・空き区画は改修費1/2・最大50万円「リビルド補助」、外壁・防水は工法でNOIを守る

前橋市で賃貸マンション・アパート、貸店舗や小さな事務所ビルをお持ちのオーナーさまから、「市の補助金で外壁塗装や屋上防水の負担を減らせないか」というご相談をいただきます。先に結論をお伝えすると、令和8年度の前橋市には、一棟の賃貸物件の外壁・防水工事を広く対象にした市の補助金は、市の公式資料からは確認できませんでした。

ただし、前橋市には収益不動産オーナーが「自分が申請者になれる」珍しい制度があります。それが、にぎわい商業課の令和8年度 前橋市まちなかリビルド支援補助金です。中心市街地（前橋市アーバンデザイン策定区域・約158ha）にある空き店舗や空き家などの遊休不動産を、所有者がリノベーションして賃貸・テナント募集に出す場合、内外装工事や解体、給排水・電気工事などの費用の1/2、上限50万円（入居する事業者が未定なら40万円）が補助されます。申請期間は令和9年2月28日までです。

一方で、建築住宅課の住宅リフォーム補助金（外壁・屋根も対象）は自己居住用の住宅が条件で、令和8年度の申込み（5月11日〜6月10日）はすでに締め切られています。空き家活用リフォーム補助金も、貸す相手が親族に限られ、共同住宅は対象外です。この記事では、前橋市の公式資料で確認できた制度をオーナーの立場で仕分けし、補助が届かない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る工法の選び方、税務、売却を見据えた出口戦略まで、大規模修繕に20年以上携わってきた立場から整理します。

前橋市で賃貸オーナーが確認すべき制度一覧【令和8年度】

前橋市のにぎわい商業課・建築住宅課・建築指導課と国の公開情報を、賃貸経営の目線で並べ直しました。

制度（担当課）	内容	オーナーの使いやすさ
まちなかリビルド支援補助金（にぎわい商業課）	遊休不動産のリノベーション費の1/2。上限50万円（入居する事業主体が確定）／40万円（未定）。申請は令和9年2月28日まで	◎ 申請者は物件の所有者（またはリノベパートナー）。事業完了後に賃貸・テナント募集を始めることが条件。対象は中心市街地の約158haのみ
まちなか開業支援補助金（にぎわい商業課）	出店者の改装費・備品費の1/2。場所に応じて上限25万〜100万円	○ 申請するのは出店者。貸店舗オーナーには「この物件なら補助が使えます」という募集材料になる
住宅リフォーム補助金（建築住宅課）	外壁・屋根など建物本体の改修工事費の1/3、上限10万円	× 自己居住用の住宅が条件。共同住宅は自分が住む専有部分のみ。令和8年度の申込みは6月10日で終了
空き家活用リフォーム補助金（建築住宅課）	工事費の1/3以内、基本額50万円＋加算最大50万円	△ 戸建て（店舗併用住宅を含む）のみ。貸す場合は親族に貸すケースに限られ、一般の入居者向けの賃貸は対象外
木造住宅耐震改修費補助（建築指導課）	令和7年度版では改修費の4/5、上限115万円	× 令和7年度版の案内では自己居住用の木造戸建てが条件。令和8年度の募集内容は窓口で確認を
賃貸集合給湯省エネ2026事業（国）	賃貸集合住宅の給湯器を省エネ型に交換する工事を補助	○ 賃貸オーナー向けの国の制度。申請は登録事業者が行い、予約期限は11月16日

管理組合向けの記事では「管理計画認定」と「長寿命化促進税制」が中心になりますが、一棟所有の賃貸オーナーにはどちらも原則として関係しません。オーナーにとって前橋市で一番の材料は、中心市街地の空き区画を埋めるためのリビルド補助です。使える制度は契約前に拾い、それ以外は工法と税務で手残りを守るという二段構えで考えるのが現実的です。

まちなかリビルド支援補助金：空き区画を「貸せる状態」に戻す費用の半分

前橋市が公表している令和8年度 前橋市まちなかリビルド支援補助金のチラシによると、この制度は「まちなかの空き店舗や空き家等の遊休不動産を活用し、新たなテナントの入居や募集を促進するためのリノベーションにかかる費用」を支援するものです。市は同じチラシの中で、まちなかでの新規開業が増える一方で貸し出せる物件が減っていると説明しています。借りたい人はいるのに、貸せる状態の物件が足りないという状況です。

対象になるオーナーと物件

申請できるのは、次の条件をすべて満たす事業者です。

• 遊休不動産の所有者、または所有者から物件を借りたリノベパートナー（市に登録された、物件オーナーと出店希望者をつなぐ事業者）
• 事業完了後、その物件の賃貸またはテナント募集を始めること
• 対象事業に着手する前であること

対象区域は前橋市アーバンデザイン策定区域（約158ha）です。中心市街地の一部に限られるため、ご自身の物件が区域内かどうかを最初に確認してください。郊外のアパートは対象になりません。

補助額は「借り手が決まっているか」で変わる

区分	補助率	補助上限額
物件を使う事業主体が確定している場合	1/2	50万円
物件を使う事業主体が未定の場合	1/2	40万円

交付申請のあとで区分を変えることはできません。テナント候補との話が進んでいるなら、確定してから申請した方が上限は10万円高くなります。逆に、空室期間が長引いている区画なら、先に40万円枠で改修して募集をかける判断もあり得ます。どちらが得かは、空室が1か月延びたときの賃料と、上限の差10万円を比べて決めるのがオーナーらしい考え方です。

補助対象になる経費

チラシに例示されている対象経費は、残置物撤去、解体、内外装工事、給排水工事、電気工事、図面作成・調査費、不動産の登記費用、不動産鑑定費用、測量費用などです。対象経費は税抜額で計算し、発注は市内業者が原則とされています。外装工事も例に入っているので、空き区画の改修に合わせて正面の外壁や看板まわりを整える工事が対象になるかどうかは、事前相談で確認する価値があります。

申請は1事業者あたり3回までで、同じテナントに複数回使うことはできません。予算額に達した時点で受付が終わり、工事は令和9年3月31日までに終えて支払いを済ませる必要があります。

試算：中心市街地の1階空き店舗（30坪）を貸し出す場合

次の数字は制度の効き方を示すための仮定です。実際の工事費や賃料は物件ごとに違います。

項目	仮定の数値
改修費（残置物撤去・内装解体・給排水・電気・外装の一部、税抜）	180万円
リビルド補助（1/2、上限50万円・テナント確定）	50万円
オーナーの実質負担	130万円
月額賃料（仮定）	15万円
実質負担の回収期間（賃料ベース）	約9か月

補助50万円は、この仮定では賃料3か月分強にあたります。空き区画を「スケルトンのまま貸すか」「最低限の設備を整えて貸すか」で迷っている場合、この補助が後者の判断を後押しします。さらに、出店者が令和8年度 前橋市まちなか開業支援補助金を使えば、出店者側の改装費も1/2（上限25万〜100万円）補助されます。オーナーの区画整備と出店者の内装を2つの補助で分担できるのが、前橋市の中心市街地の強みです。

貸店舗オーナーは「開業支援補助金」をテナント募集の材料にする

まちなか開業支援補助金は、オーナーではなく出店する事業者が申請する制度です。それでも貸店舗オーナーにとっては、募集図面に「前橋市の開業支援補助金の対象区域です」と書けることが、競合物件との差になります。

開業場所	昼間主の上限	夜間主の上限
指定通り以外の1階以外	50万円	25万円
指定通り以外の1階／指定通りの1階以外	80万円	40万円
指定通りの1階	100万円	50万円

出店者は開業後、週4日以上かつ1日2時間以上営業することなどが条件です。1階の路面区画は上限が高く設定されているため、路面の空き区画を持つオーナーほど、この制度の恩恵を間接的に受けやすいといえます。2階以上の事務所区画でも上限50万円（昼間主）の対象になるので、空室が続く上層階の募集にも使えます。

建築住宅課の2つの補助は、賃貸経営にはほぼ使えない

住宅リフォーム補助金：外壁・屋根も対象だが自己居住用のみ

令和8年度 前橋市住宅リフォーム補助金交付要項では、対象工事に「建物の外壁や屋根ならびに建物本体にかかる改修や修繕工事」が含まれています。補助は工事費（税抜）の1/3以内・上限10万円です。ただし対象は築20年以上（平成18年以前の建築）の自己居住用の住宅で、マンション等の共同住宅は個人の専有部分に限られます。申請者も、その住宅に住民登録して住んでいる所有者または家族です。

つまり、オーナーご自身が住んでいる自宅部分には使えても、入居者に貸している部屋や一棟アパートの外壁には使えません。しかも令和8年度は、5月11日〜6月10日の申込みのなかから建築年の古い順に600件を選ぶ方式で、申込み期間はすでに終わっています。賃貸併用住宅でご自宅部分のリフォームを考えている方は、令和9年度の募集を待つことになります。

空き家活用リフォーム補助金：一般の入居者向けの賃貸は対象外

令和8年度 前橋市空き家活用リフォーム補助金交付要項は、内装・外装工事も対象になり、補助額も基本額50万円と大きめです。ただし対象となる空き家は「概ね1年以上空き家であることを証明できる戸建て住宅（店舗等併用住宅を含む）」で、共同住宅と店舗は対象外です。申請できるのも、自ら住む人か、親族に住居として貸す人に限られます。

相続した実家を親族に貸すケースなら使える可能性がありますが、一般の入居者を募集する貸家経営には当てはまりません。また、補助を受けて改修した住宅は原則10年間転売しないことが条件になっているため、出口を考えているオーナーは注意が必要です。事前相談は前橋市空家利活用センターで令和9年1月20日まで受け付けています。

耐震改修補助は「自己居住の木造戸建て」が前提

前橋市建築指導課の令和7年度 前橋市木造住宅耐震改修費補助事業のご案内では、補助額は改修費の4/5・上限115万円と手厚い一方、対象は昭和56年5月31日以前に着工した在来軸組構法の平屋・2階建てで、自己の居住の用に供する住宅に限られていました。令和7年度の募集は6月9日〜10月10日・先着6戸でした。

令和8年度 前橋市住宅耐震化緊急促進アクションプログラムには、令和8年度も耐震改修費補助（目標2戸）、除却費補助（目標1戸）、耐震シェルター等設置費補助（目標1戸）を実施すると書かれています。ただ、令和8年度の募集要項は今回の調査では確認できませんでした。旧耐震の木造貸家をお持ちの方は、補助の対象になるかを建築指導課（027-898-6752）に直接お問い合わせください。

なお前橋市は中核市で、建築確認や定期報告などの建築行政を市が担う特定行政庁です。共同住宅や店舗の定期報告（建築基準法第12条）の窓口も前橋市建築指導課になります。外壁の調査結果は、そのまま次の修繕計画の資料になります。

国の制度：賃貸集合住宅の給湯器交換は「賃貸集合給湯省エネ2026」

市の補助が薄い分、国の制度は確認しておきたいところです。国土交通省の「住宅省エネ2026キャンペーン」の交付申請受付に関する報道発表（令和8年3月30日）によると、賃貸オーナー向けの賃貸集合給湯省エネ2026事業は3月31日から受付が始まっています。申請予約の期限は11月16日、申請受付の期限は12月31日で、予算上限に達した時点で締め切られます。申請は消費者ではなく、登録した住宅事業者が行います。

給湯器は入居者の満足度に直結する設備で、故障すれば即日対応が必要になります。築15〜20年前後で給湯器の交換時期が近い物件なら、外壁や防水の計画と一緒に検討すると、足場や作業日程の調整も一度で済みます。窓の断熱改修（先進的窓リノベ2026事業）も同じキャンペーンに含まれていますので、補助額や対象製品は工事を依頼する事業者を通じて確認してください。

外壁・防水は「仮設費」の見直しで手残りを守る

外壁塗装や屋上防水、シーリングの打ち替えといった本体工事に使える市の補助は、前橋市では見当たりません。その分、工事費の組み立てそのものを見直すことが、オーナーにとって最も確実なコスト対策になります。

大規模修繕の見積書で見落とされがちなのが、足場などの仮設工事費です。建物の外周すべてに足場を組むと、組立・解体・運搬・養生シート・警備まで費用が積み上がり、工期も延びます。株式会社明誠では、建物の形状や劣化の範囲に応じて、足場を組まないロープアクセス工法、通常の足場工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから最適な方法をご提案しています。ロープアクセス工法は、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業する方法で、部分補修や点検、外壁タイルの浮き調査などで特に効果を発揮します。工法の詳しい仕組みは姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。

足場を減らすと、入居者にとっても「窓の前に足場がない」「防犯面の不安が少ない」「洗濯物を干せない期間が短い」といった利点があります。工事中の退去やクレームを抑えられることは、そのまま入居率の維持につながります。費用の考え方は明誠の大規模修繕が適正価格でできる理由にまとめています。

前橋市の単身向け賃貸マンションでNOIを試算する

補助が少ないからこそ、修繕を「費用」ではなく「投資」として数字で判断することが大切です。以下は考え方を示すための仮定の試算です。

試算：築27年・RC造4階建て・1K 24戸の賃貸マンション

項目	修繕を先送りした場合	外壁・防水を計画的に実施した場合
平均賃料（月額・仮定）	4.3万円	4.5万円
平均入居率（仮定）	85%	93%
年間賃料収入	約1,053万円	約1,205万円
年間運営費（仮定・同額）	350万円	350万円
NOI（純営業収益）	約703万円	約855万円

この仮定では、入居率8ポイントと賃料2,000円の差だけで、NOIが年間約150万円変わります。入居率1%の改善が年間どれだけのキャッシュフロー差になるかを、ご自身の物件の数字で一度計算してみてください。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。外観の印象が内見の決め手になる単身向け物件では、とくにその傾向が強くなります。

キャップレート（還元利回り）を仮に7%とすると、NOIが年間150万円違えば、収益還元法での物件価格には約2,100万円の差が出る計算です。修繕費は、手残りと売却価格の両方に効く投資だといえます。

店舗・事務所・医療施設のオーナーは「営業を止めない」計画を

前橋市の中心市街地には、1階に店舗、上階に事務所や住戸が入った複合ビルが多くあります。こうした建物で足場を全面に組むと、1階テナントの看板や入口が覆われ、売上が落ちたテナントから賃料減額の相談を受けることもあります。工事の段取りは、テナントの営業への影響まで含めて考える必要があります。

クリニックや介護施設、サービス付き高齢者向け住宅をお持ちのオーナーさまは、さらに慎重な計画が必要です。工事中の騒音・臭気が患者さんや入居者の体調に影響しないか、避難経路が確保されているか、BCP（事業継続計画）の観点で停電・断水を伴う工程をどう組むか、といった点です。医療報酬・介護報酬は施設が通常どおり運営されてこそ得られるものなので、工事で受け入れを止めない工程を最初に設計しておくことが大切です。施設系の建物についてはビル・施設オーナーさま向けの大規模修繕のページもご覧ください。

限られた予算で優先すべき工事の順番

補助が使えない前提で予算を組むなら、優先順位をはっきりさせることが重要です。

1. 雨水の侵入を止める工事：屋上防水、外壁のひび割れ補修、サッシまわりのシーリング。漏水は入居者の退去理由になり、躯体の劣化も早めます。
2. 落下事故を防ぐ工事：外壁タイルの浮き、モルタルの剥がれ、手すりや看板の固定。第三者に被害が出れば、オーナーの責任が問われます。
3. 内見の印象を左右する工事：エントランスまわりの塗装、共用廊下の床、照明。賃料単価に直結します。

見積書でチェックしたい項目

• 仮設工事費が全体のどのくらいを占めているか、別の工法で減らせないか
• 外壁の補修数量が「調査に基づく実数」か「一式」か
• 防水・シーリングの材料グレードと保証年数
• 入居者・テナントへの告知や対応が見積に含まれているか

明誠が工事後のアフターまで責任を持つ理由は明誠が選ばれる理由で紹介しています。

税務：修繕費と資本的支出、補助金の計上

オーナーにとって、修繕の「税務上の扱い」は手残りを大きく左右します。修繕費か資本的支出か、税務処理で結果が大きく変わります。

区分	典型例	税務上の扱い（一般論）
修繕費	原状回復のための外壁塗装の塗り替え、防水層の補修、ひび割れ補修	支出した年の必要経費（損金）に算入できる
資本的支出	建物の価値を高める・耐用年数を延ばす改修（用途変更を伴う大規模な間取り変更、性能を大きく上げる改修など）	資産として計上し、減価償却で複数年にわたり経費化する

リビルド補助のように空き店舗を貸せる状態に戻す改修では、原状回復にあたる部分と、用途や価値を高める部分が混ざりやすくなります。見積書の段階で工事項目を分けておくと、税理士さんとの相談がスムーズです。

また、補助金は受給時に雑収入（法人は益金）として課税される点に注意が必要です。固定資産の取得に充てた補助金には圧縮記帳という処理が使える場合もあります。個別の判断は顧問税理士にご確認ください（本記事は税務上の助言ではなく、一般的な考え方の紹介です）。

売却を見据えた出口戦略

いずれ売却や相続を考えているオーナーさまにとって、修繕は「出口価格を守る投資」です。買い手や金融機関は、外観の状態に加えて、修繕履歴と次の修繕時期を見ています。

• 修繕履歴を書面で残す：工事内容・数量・保証書・写真をまとめておくと、買い手のデューデリジェンスで評価されます。
• 次の修繕時期を示せるようにする：直近で外壁・防水を済ませた物件は、買い手の追加投資が少なく、価格交渉で不利になりにくくなります。
• 空き区画を埋めてから売る：中心市街地の空き店舗は、リビルド補助で整えてテナントを付けてから売る方が、収益還元価格は高くなります。

出口を見据えた修繕投資は、利回りの改善だけでなく物件価値そのものを底上げします。投資目線での修繕の考え方は収益物件オーナーさま向けの修繕投資のページでも解説しています。

前橋市で工事を始めるまでの5ステップ

1. 物件の所在地を確認：中心市街地の約158ha（前橋市アーバンデザイン策定区域）に入っているか、にぎわい商業課（027-210-2188）で確認します。
2. 劣化調査と工法比較：外壁・防水の状態を調べ、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの概算を比べます。
3. 補助の事前相談・申請：リビルド補助は着手前の申請が必須です。工事契約の前に申請を済ませます。
4. 入居者・テナントへの告知：工期、騒音、ベランダの使用制限などを早めに伝えます。
5. 工事・実績報告・記録の保管：補助の実績報告と同時に、修繕履歴として写真・保証書を整理します。

よくあるご質問

Q1. 前橋市で一棟アパートの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

令和8年度の前橋市の公式資料では、一棟の賃貸物件の外壁・防水工事を広く対象にした補助金は確認できませんでした。住宅リフォーム補助金は外壁・屋根も対象ですが、自己居住用の住宅に限られ、令和8年度の申込みは6月10日で終わっています。

Q2. まちなかリビルド支援補助金は、どんな物件で使えますか？

前橋市アーバンデザイン策定区域（約158ha）内の空き店舗や空き家などの遊休不動産です。所有者が改修し、完了後に賃貸またはテナント募集を始めることが条件で、補助は改修費の1/2・上限50万円（入居する事業主体が未定なら40万円）です。

Q3. リビルド補助はいつまで申請できますか？

申請期間は令和8年4月1日から令和9年2月28日までで、令和9年3月31日までに工事を終えて支払いを済ませる必要があります。予算額に達した時点で受付が終わるため、早めの相談をおすすめします。

Q4. 相続した空き家を貸家にしたいのですが、空き家活用リフォーム補助金は使えますか？

令和8年度の要項では、貸す場合は「親族関係にある者に住居として貸そうとする個人」に限られています。一般の入居者を募集する貸家には使えません。また、補助を受けた住宅は原則10年間転売しないことが条件です。

Q5. 旧耐震の木造貸家に、前橋市の耐震改修補助は使えますか？

令和7年度の案内では、自己の居住の用に供する住宅が条件でした。令和8年度の募集要項は今回確認できなかったため、建築指導課（027-898-6752）にお問い合わせください。

Q6. 補助金を受け取ると税金はかかりますか？

一般に、補助金は受け取った年の雑収入（法人は益金）として課税対象になります。固定資産の取得に充てた場合は圧縮記帳を使える場合もあるため、顧問税理士にご確認ください。

Q7. 入居者やテナントが使ったままでも外壁工事はできますか？

できます。足場を最小限にするロープアクセス工法やハイブリッド工法なら、窓の前を長期間ふさがず、店舗の看板や入口も覆いにくいため、入居者・テナントの負担を抑えられます。

Q8. 前橋市の物件も明誠に相談できますか？

はい。株式会社明誠は群馬県を含む関東一円で施工しています。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

まとめ：前橋市のオーナーが押さえたい3つのポイント

• 一棟賃貸の外壁・防水を広く支える市の補助は確認できず、住宅リフォーム補助と耐震補助は自己居住用が前提、空き家活用リフォームも一般向けの賃貸は対象外です。
• オーナーが申請者になれるのは、中心市街地の遊休不動産を貸すための「まちなかリビルド支援補助金」（1/2・上限50万円、令和9年2月28日まで）です。出店者向けの開業支援補助金と合わせて、空き区画を埋める材料になります。
• 補助が届かない部分は、仮設費を抑える工法選び、修繕費と資本的支出の仕分け、修繕履歴の保管でNOIと売却価格を守ります。

前橋市で収益物件をお持ちのオーナーさまへ

市の補助だけで外壁や防水の費用をまかなうのは難しいのが実情です。それでも、中心市街地ならリビルド補助を契約前に押さえ、本体工事は工法で仮設費を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と出口での評価は変わります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。まずは1棟の現地調査と工法別の概算比較、修繕後の入居率とキャッシュフローの試算だけでもお気軽にご相談ください。大規模修繕のお問い合わせフォームから承ります。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日時点で公表されている前橋市・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。まちなかリビルド支援補助金と開業支援補助金は令和8年度版のチラシ、住宅リフォーム補助金と空き家活用リフォーム補助金は令和8年4月1日適用の交付要項、耐震化の取り組みは令和8年度アクションプログラムを参照しました。木造住宅耐震改修費補助の補助額・対象要件は令和7年度版の案内に基づくもので、令和8年度の募集内容は建築指導課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月16日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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出典（前橋市・国土交通省 公式ウェブサイト）

• 令和8年度 前橋市まちなかリビルド支援補助金（チラシ）- 前橋市にぎわい商業課
• 令和8年度 前橋市まちなか開業支援補助金（チラシ）- 前橋市にぎわい商業課
• 令和8年度 前橋市住宅リフォーム補助金交付要項 – 前橋市建築住宅課
• 令和8年度 前橋市空き家活用リフォーム補助金交付要項 – 前橋市建築住宅課
• 令和8年度 前橋市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム – 前橋市建築指導課
• 令和7年度 前橋市木造住宅耐震改修費補助事業のご案内 – 前橋市建築指導課
• 「住宅省エネ2026キャンペーン」の交付申請の受付を令和8年3月31日から順次開始します – 国土交通省

中野区のマンション管理計画認定制度｜区の手数料は4,100円・独自基準なしで国の基準どおり【2026年度版】

結論：中野区で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。中野区の管理計画認定は、区への手数料が基本4,100円です。長期修繕計画が1つ増えるごとに1,800円が加算されます。区が独自の上乗せ基準を設けていないため、申請の中身は国の基準どおりです（出典：中野区「マンション管理計画認定制度」、ページ更新日2026年7月15日）。

区の手数料のほかに、手続の支援サービスにかかる費用が別途発生します。目安を整理します。

• 中野区への申請手数料：基本4,100円（長期修繕計画が1つの場合）。区発行の納付書で納めます
• システム利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認審査料：（公財）マンション管理センターへ直接申し込む場合などは、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

センター直接申込なら、合計で24,100円ほどが目安です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、別にかかります。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。中野区の理事長さま、理事の皆さまが読んだ日に動けるよう、認定主体、17要件、独自基準の有無、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：中野区が窓口です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

中野区は特別区ですので、認定を行うのは区です。区のページでも、申請は区に行い、区が審査すると案内されています。中野区での制度開始は令和5年8月1日でした。窓口は、都市基盤部住宅課の住宅政策係です（中野区役所9階）。電話は、区の「すまいのしおり 分譲マンション編」（令和7年3月発行）に03-3228-5564と載っています。手引きには別の直通番号が載っていたため、おかけになる前に区のページで最新の番号をご確認ください。

もう一つ押さえたいのは、区の指針との関係です。国の基準の17項目のうち、最後の項目は「地方公共団体のマンション管理適正化指針に照らして適切であること」です。中野区は独自の上乗せ基準こそありませんが、この項目で「中野区分譲マンション管理適正化指針」への適合が確認されます。国の基準に沿って管理を整えていれば、通常は大きな壁にはなりません。ただ、申請の前に指針へ一度目を通しておくと安心です。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

国が定める認定基準は、5つの分野に17項目あります。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。中野区はこの17項目をそのまま使います。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。

議事録の残し方が薄い組合は、まずそこから整えるのが近道です。私はいつもそうお伝えしています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることです。もう一つが、先ほどの適正化指針への適合です。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。資材費や人件費の上昇を織り込まず、10年以上前の数字のままという組合は少なくありません。

以前、中野区のように低層から中層のマンションが住宅地に混在する地域で、築30年を超えたマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く動いていませんでした。見直しのついでに工法を比べると、10階建て、外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わないロープアクセス工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：中野区に独自の上乗せ基準はありません

中野区の記事でお伝えしたい大事な点です。区のページには、中野区は国の基準以外に独自の基準を設けていない、と書かれています。東京都内では、渋谷区のように防災やコミュニティ活動の項目を上乗せする区もあります。中野区はそうした項目がないため、国の17項目を満たせば足ります。

実務への影響を三つにまとめます。

1. 区独自の申出書や防災マニュアルの提出は、区のページの手順には出てきません。申請書類は、手続支援サービスの入力が中心になります
2. 事前確認適合証を取れた時点で、国の基準への適合は確認済みです。そのあとの区の審査は、書類の整合や指針への適合の確認が中心だと、私は受け止めています
3. 基準が一律ですので、他の区で準備した経験や資料がそのまま使えます。長期修繕計画の見直しに集中できます

ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち長期修繕計画の分野で止まる組合が大半です。区の手引きは令和5年12月の最終改定版で、現行の令和8年度の運用は区のページ（更新日2026年7月15日）が最新です。申請の直前には、住宅課へ最新の運用を確認してください。標準処理期間は、区のページにも手引きにも記載がありませんでした。

手数料と申請ルート：事前確認適合証を取ってから、オンラインで区へ申請します

中野区の標準ルート

区のページによると、流れは次のとおりです（出典：中野区「マンション管理計画認定制度」）。

1. 必要に応じて、区へ事前相談をする
2. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
3. マンション管理センターの手続支援サービスで事前確認を受け、適合すれば「事前確認適合証」を受け取る
4. 同じサービスからオンラインで中野区へ申請し、区発行の納付書で手数料を納める
5. 審査で適合すれば、認定通知書が交付される

大事な注意が一つあります。区のページには、オンラインで申請を送るだけでは新規・更新の申請は完了せず、納付書で手数料を納めて初めて完了すると書かれています。納め忘れの失効を防ぐため、担当の理事さんを決めておくとよいです。

変更の申請は、手続支援サービスのオンラインでは出せません。郵送か窓口での提出になります。変更の手数料は項目によって違い、たとえば管理組合の運営に関する変更は基本4,800円に加算2,600円、長期修繕計画の変更は基本9,800円に加算5,200円です。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

マンション管理センターの案内には、事前確認を行わず、管理組合が直接自治体へ申請するパターン⑤も載っています。ただ、中野区のページの手順は事前確認適合証を前提にしていますので、中野区で直接申請を考える場合は、住宅課への確認が先です。システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）で、申請できるのは管理者等本人か、行政書士の代理人です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

認定の有効期間と更新

認定の有効期間は5年です。更新しないと失効し、区からの満了の通知はありません。カレンダーに満了日を入れておいてください。

相談先をそろえておく

中野区の窓口は住宅課住宅政策係です。事前確認のサービスについては、マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービス係（03-6261-1274）があります。

区内のマンションNPOとして、マンション管理支援協議会（中野区本町5-48-7-106、03-5342-0378）が、管理規約や修繕積立金などの相談を受け付けています。東京都の制度では、管理状況届出を出した管理組合に、無料の専門家アドバイスが用意されています（出典：中野区「すまいのしおり 分譲マンション編」（PDF）、令和7年3月発行）。

なお、区のページには、長期修繕計画の作成費用に対する中野区独自の助成は載っていませんでした。費用を抑えたい場合は、東京都のマンション管理士派遣などの制度を、区の窓口で確認してください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。東京都主税局のページでは、東京23区の減額割合は「2分の1」で、1戸あたり100㎡の床面積相当分までが対象です（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）。

主な要件は次のとおりです。

• 築後20年以上、総戸数10戸以上
• 過去に、外壁塗装等、床防水、屋根防水の長寿命化工事を行っていること
• 管理計画認定マンション、または助言・指導を受けた管理組合のマンションであること
• 居住用の専有部分の床面積の割合が2分の1以上であること
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、工事が完了していること
• 申告は、工事完了日から3か月以内

押さえたいのは期限です。国土交通省の資料でも、工事の完了日は2027年3月31日までと整理されています（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。ただし、東京都主税局のページの更新日は2023年6月8日で、前年度以前のものです。具体的な運用は、物件の所在地を担当する都税事務所へ事前にご確認ください。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。国土交通省のページでは、返済期間が最長50年となる【フラット50】も使えると案内されています。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%（10年満期時の年平均利率、税引前）で、差は0.10ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合、受取利息は約50万円多くなる計算です。

マンション共用部分リフォーム融資は、同じ資料で、全期間年0.20%の引下げとして整理されています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲時に分譲事業者が管理計画を作成し、管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令と告示は令和8年7月31日に公布され、令和9年4月1日に施行されます。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用され、経過措置も設けられます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。中野区の運用への影響は、私が確認した範囲では書かれていませんでした。住宅課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。区の適正化指針にも目を通す
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表の①〜④）を決める。必要なら区へ事前相談
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	事前確認を依頼。書類をそろえ、適合証を受け取る
令和9年2〜3月	手続支援サービスから中野区へオンライン申請し、納付書で手数料を納める

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

中野区の管理計画認定は、区の手数料が基本4,100円で、区独自の上乗せ基準はなく、国の17項目に沿って進めます。流れは、事前確認適合証の取得、オンライン申請、納付書での納付の順です。費用の中心は、システム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 中野区住宅課住宅政策係へ、認定の進め方と最新の手数料、申請方法を問い合わせる
3. 固定資産税の減額が気になる場合は、都税事務所へ、自分の建物が条件に当てはまるか確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 中野区の管理計画認定に、区へ払う手数料はいくらですか？

A. 新規・更新の場合、基本手数料は4,100円です。長期修繕計画が1つ増えるごとに1,800円が加算されます。区発行の納付書で納めます。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、事前確認審査料（センター直接申込なら1計画あたり10,000円（税込））が別にかかります。

Q. 中野区に独自の認定基準はありますか？

A. ありません。区のページに、国の基準以外の独自基準は設けていないと書かれています。ただ、国の基準の最後の項目で、中野区分譲マンション管理適正化指針への適合が確認されます。

Q. 管理組合が中野区に直接申請することはできますか？

A. 区のページの手順は、マンション管理センターの手続支援サービスで事前確認適合証を取り、同じサービスからオンラインで申請する流れです。変更の申請だけは、郵送または窓口で区へ出します。直接申請を考える場合は、住宅課へご確認ください。

Q. オンラインで申請を送れば、手続は完了しますか？

A. 完了しません。新規・更新は、区発行の納付書で手数料を納めて、はじめて申請が完了します。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 東京23区では、固定資産税額の2分の1が目安として示されています。対象は1戸あたり100㎡の床面積相当分までです。築後20年以上、総戸数10戸以上、過去に長寿命化工事を実施済みで、令和9年3月31日までに工事が完了していることなどが条件です。申告は工事完了から3か月以内です。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 中野区のページと手引きには、標準処理期間の記載がありません。長期修繕計画の見直しや総会決議から数えると、半年ほどは見ておくと安心です。認定の有効期間は5年間で、区からの満了通知はありません。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。中野区のページには区独自の作成費用助成は載っていませんでしたので、東京都のマンション管理士派遣など、利用できる制度を区の窓口で確認してください。見直しとあわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月16日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日時点で公表されている中野区および国土交通省・東京都・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。中野区の管理計画認定制度のページ（更新日2026年7月15日）は現行の令和8年度の内容です。一方、申請の手引きは令和5年12月の最終改定版、固定資産税減額の東京都主税局のページは更新日が2023年6月8日で、いずれも前年度以前のものです。手数料と独自基準の有無は、更新日が現行年度の区のページで確認しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず中野区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 中野区「マンション管理計画認定制度」
• 中野区「マンション管理計画認定制度 申請の手引き（PDF）」
• 中野区「すまいのしおり 分譲マンション編（PDF）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

藤沢市のマンション管理計画認定制度｜市の申請手数料は不要・認定支援補助は上限5.5万円【2026年度版】

結論：藤沢市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。藤沢市の管理計画認定は、市への申請手数料が不要です。認定基準は国が示すものと同様で、市の独自基準はありません（出典：藤沢市「マンション管理計画認定制度」、ページ更新日2026年10月5日）。

藤沢市にはもう一つ、大きな特徴があります。令和8年度は、認定申請にかかる経費の2分の1（上限5万5千円）を補助する制度と、長期修繕計画の作成・見直し費用の2分の1（上限20万円）を補助する制度が用意されています（出典：藤沢市「マンション管理に関する支援制度」、ページ更新日2026年9月2日）。

申請時にかかる費用の目安を整理します。

• 藤沢市への申請手数料：不要
• システム利用料（管理計画認定手続支援サービス）：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認審査料：（公財）マンション管理センターへ直接申し込む場合などは、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

センター直接申込なら合計20,000円ほどが目安で、市の補助を使えばその半分が戻る計算です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。藤沢市の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、17要件、独自基準、申請ルートと補助金、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：藤沢市が認定を行います

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

藤沢市は令和5年12月に「藤沢市マンション管理適正化推進計画」をまとめ、同じ令和5年12月から認定制度の運用を始めました。神奈川県内でも、町村部は県が認定を担いますが、藤沢市内のマンションは市が窓口です。

担当は、計画建築部の住まい暮らし政策課です。所在地は藤沢市朝日町1番地の1、分庁舎3階、電話は0466-50-3541（直通）です。以前は「住宅政策課」という名前でしたので、古い資料をお持ちの方はご注意ください。

市のページには、認定を受けたマンションの一覧も公表されています。2024年1月の最初の認定から2026年10月1日の認定まで、26件が載っています。湘南台、辻堂西海岸、鵠沼、片瀬など、市内の幅広い地域の物件が並んでいます。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

国が定める認定基準は、5つの分野に17項目あります。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。藤沢市はこの基準をそのまま使います。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。

議事録の残し方が薄い組合は、まずそこから整えるのが近道です。私はいつもそうお伝えしています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることです。最後に、地方公共団体のマンション管理適正化指針に照らして適切であることも確認されます。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。資材費や人件費の上昇を織り込まず、10年以上前の数字のままという組合は少なくありません。

以前、海に近いエリアに建つ築30年を超えたマンションの理事会に呼ばれたことがあります。潮風を受ける面の外壁や鉄部の傷みが、計画で想定していたより早く進んでいました。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く動いていませんでした。

見直しのついでに工法を比べると、10階建て、外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

傷みの早い面だけを先に補修したいとき、足場を全面に組まずに済む工法は選択肢になります。足場を使わないロープアクセス工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

藤沢市の独自基準：上乗せはなく、国の基準と同様です

藤沢市のページには、認定基準は国が示すものと同様で、市の独自基準はないと明記されています。首都圏では、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せする自治体もあります。藤沢市はそうした項目がないため、国の17項目を満たせば足ります。

実務への影響を三つにまとめます。

1. 市独自の防災マニュアルや追加の申出書は求められていません。準備の中心は、規約・会計・長期修繕計画・名簿の4点です
2. 基準が一律ですので、他の自治体で準備した経験や、管理会社が持っている書式がそのまま使えます
3. 浮いた手間を、長期修繕計画の見直しに回せます。藤沢市は計画の作成・見直しに補助があるので、ここに集中するのが合理的です

認定基準や手続の詳細は、「藤沢市マンション管理計画の認定等に関する事務取扱要綱」に定められています。標準処理期間は、市のページには記載がありませんでした。申請の前に、住まい暮らし政策課へ最新の運用を確認してください。

申請ルートと藤沢市の補助金：手数料不要、費用の半分は補助の対象

申請の基本ルート

市のページでは、申請にあたってマンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を使うよう案内されています。一般的な流れは次のとおりです。

1. 総会（または規約で定めた理事会等）で、管理計画認定の取得を決議する
2. 事前確認の依頼先を決め、必要書類をシステムにアップロードする
3. 基準に適合すれば、マンション管理センターから「事前確認適合証」が発行される
4. 同じシステムから藤沢市へ認定申請する（市への手数料は不要）
5. 市の審査を経て、認定通知書が交付される

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに自治体へ直接申請するパターンも載っています。藤沢市でこのルートを考える場合は、住まい暮らし政策課への確認が先です。

マンション管理計画認定支援補助金（上限5万5千円）

令和8年度の要綱では、次の経費の合計額（税込）の2分の1、上限5万5千円が補助されます（出典：藤沢市マンション管理計画認定支援事業補助金交付要綱（PDF））。

• 認定申請書類の作成に係る経費
• 認定基準を満たすための管理規約等の修正に係る経費
• 管理計画認定手続支援サービスのシステム使用料
• 事前確認審査に係る経費

対象は、市内の分譲マンションで、認定取得について総会または理事会等の決議を経ており、過去に認定を取得していない管理組合です。ここからが本題です。交付決定を受けてから事業に着手すること、そして完了届を出す前に認定を取得しておくことが条件です。市のページにも、委託契約や事業着手は交付決定のあとに進めるよう、太字で注意が書かれています。順番を間違えると補助の対象外になります。

マンション長期修繕計画作成等支援補助金（上限20万円）

長期修繕計画の作成や見直しの費用の2分の1、上限20万円が補助されます。作成や見直しに必要な建物の劣化調査の費用も含められます（出典：藤沢市マンション長期修繕計画作成等支援事業補助金交付要綱（PDF））。

主な条件は、区分所有者が5人以上、延べ面積の過半が住宅用途であることです。計画がない場合は築7年以上、計画がある場合は直近の見直しから15年以上経っていることも条件です。計画は国の標準様式に準拠し、認定基準を満たす内容とし、総会決議の前にマンション管理士または一級建築士の確認を受ける必要があります。

見直しから15年未満の組合は対象外になる点に注意してください。なお、無料のマンション管理アドバイザー派遣は、令和8年度の受付が終了したと市のページに書かれています。

認定の有効期間と更新

認定の有効期間は5年です。更新しないと失効します。カレンダーに満了日を入れておいてください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

藤沢市資産税課のページでは、要件を満たすマンションについて、1戸あたり100㎡の床面積分までの建物部分の固定資産税が2分の1減額されます。期間は工事が完了した年の翌年度分の1年間です（出典：藤沢市「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに係る固定資産税の減額措置について」、ページ更新日2026年5月26日）。

管理計画認定マンションの主な要件は次のとおりです。

• 新築から20年以上、総戸数10戸以上
• 専有部分の2分の1以上が居住用であること
• 外壁塗装等、床防水、屋根防水の3つの工事を、過去に実施していること
• 2023年（令和5年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までに、同じ3つの工事を完了していること
• 2021年（令和3年）9月1日以降に、修繕積立金を認定基準まで引き上げていること
• 工事完了日から3か月以内に、資産税課へ申告すること

この減額は1つのマンションにつき1度限りで、耐震改修や省エネ改修などの減額とは同時に使えません。要件は、申告時点と1月1日時点の両方で満たしている必要があります。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%（10年満期時の年平均利率、税引前）で、差は0.10ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合、受取利息は約50万円多くなる計算です。

マンション共用部分リフォーム融資は、同じ資料で、全期間年0.20%の引下げとして整理されています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲時に分譲事業者が管理計画を作成し、管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令と告示は令和8年7月31日に公布され、令和9年4月1日に施行されます。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用され、経過措置も設けられます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

藤沢市の二つの補助金要綱にも、令和9年3月31日までに施行状況を検討する、という定めがあります。令和9年度以降も同じ条件で続くかは、現時点では分かりません。令和8年度のうちに動けるかどうかが、一つの分かれ目です。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。補助金を使う場合は、交付決定を待つ期間も見込んでください。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。住まい暮らし政策課へ補助金の予算状況を問い合わせる
令和8年11月	理事会等で認定取得と補助金活用を決議。認定支援補助金（必要なら長期修繕計画の補助金も）を交付申請
令和8年12月	交付決定後に、事前確認や計画見直しの契約。必要な規約改正・計画の決議に向け総会準備
令和9年1月	臨時総会で長期修繕計画と修繕積立金額、規約改正を決議。事前確認を受け、適合証を受け取る
令和9年2〜3月	藤沢市へ認定申請。認定取得後に補助金の完了届と請求

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

藤沢市の管理計画認定は、市への申請手数料が不要で、市独自の基準はありません。令和8年度は、認定申請経費の2分の1（上限5万5千円）と、長期修繕計画作成の2分の1（上限20万円）の補助があります。補助は交付決定のあとに着手するのが鉄則です。固定資産税の減額は2分の1で、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と直近の見直し日、総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 住まい暮らし政策課（0466-50-3541）へ、補助金の受付状況と認定の進め方を問い合わせる
3. 大規模修繕を予定している場合は、資産税課（0466-50-3511）へ、減額の要件に当てはまるか確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年度内の認定が現実的になります。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 藤沢市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 市への申請手数料は不要です。システム利用料10,000円（税込）と、事前確認審査料（センター直接申込なら1計画あたり10,000円（税込））は別にかかります。これらは市の認定支援補助金（2分の1、上限5万5千円）の対象経費に含まれます。

Q. 藤沢市に独自の認定基準はありますか？

A. ありません。市のページに、認定基準は国が示すものと同様で、市の独自基準はないと書かれています。

Q. 補助金はいつ申し込めばよいですか？

A. 事前確認や規約修正などを契約する前に、交付申請をして交付決定を受けてください。交付決定前に着手した経費は対象外です。予算の範囲内での交付ですので、早めに住まい暮らし政策課へ受付状況を確認してください。

Q. 長期修繕計画の見直し費用にも補助はありますか？

A. あります。費用の2分の1、上限20万円で、劣化調査の費用も含められます。計画がない場合は築7年以上、計画がある場合は直近の見直しから15年以上経っていることが条件です。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 藤沢市では、1戸あたり100㎡分までの建物部分の固定資産税が2分の1減額されます。期間は翌年度分の1年間です。新築20年以上、10戸以上、過去と今回の両方で外壁・床防水・屋根防水の工事を実施、令和9年3月31日までに完了などが条件で、申告は工事完了から3か月以内です。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 市のページには標準処理期間の記載がありません。補助金の交付決定、長期修繕計画の見直し、総会決議まで含めると、半年ほどは見ておくと安心です。認定の有効期間は5年です。

Q. 無料の専門家派遣は使えますか？

A. 藤沢市のマンション管理アドバイザー派遣（年度内5回まで無料）は、令和8年度の申請受付が終了しています。令和9年度の実施予定は、住まい暮らし政策課へご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月16日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日時点で公表されている藤沢市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。藤沢市の管理計画認定制度のページ（更新日2026年10月5日）、支援制度のページ（更新日2026年9月2日）、固定資産税減額のページ（更新日2026年5月26日）は、いずれも現行の令和8年度の内容です。補助金は予算の範囲内での交付で、年度途中で受付が終了する場合があります。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず藤沢市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 藤沢市「マンション管理計画認定制度」
• 藤沢市「マンション管理に関する支援制度」
• 藤沢市「藤沢市マンション管理計画認定支援事業補助金交付要綱（PDF）」
• 藤沢市「藤沢市マンション長期修繕計画作成等支援事業補助金交付要綱（PDF）」
• 藤沢市「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに係る固定資産税の減額措置について」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

鎌倉市の12条点検｜毎年7〜9月の報告期間と外壁打診の時期【2026年度版】

Q. 鎌倉市のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 鎌倉市内の建物の定期報告は、鎌倉市建築指導課が所管し、報告書は一般財団法人神奈川県建築安全協会が提出窓口です。鎌倉市の一覧では、病院・有床診療所、旅館・ホテル、サービス付き高齢者向け住宅などの就寝用途の施設や、一定規模の店舗・飲食店が入る建物が対象で、一般の分譲マンション・賃貸マンションは対象用途として掲載されていません。対象建築物の報告は原則として毎年、令和7年7月1日以降の調査分は毎年7月1日から9月30日までに行います（出典：鎌倉市「定期報告制度について（令和7年7月1日以降に調査を行うもの）」）。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診からおおむね10年を超えたあとの定期調査で必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月16日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：鎌倉市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜市・川崎市・相模原市の各区、横須賀市、平塚市に続き、今回は古都・鎌倉市を取り上げます。

鎌倉市は、相模湾に面し、三方を丘陵に囲まれたまちです。人口は、令和2年国勢調査の確定値で172,710人、75,722世帯です（出典：鎌倉市「人口・世帯数（令和2年10月1日現在）」）。観光客が多く、ホテルや旅館、飲食店が入る建物も多いエリアです。

鎌倉市は、建築基準法上の「特定行政庁」として、定期報告制度を自ら運用しています。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。12条点検の目線で鎌倉市を見ると、押さえておきたい点が3つあります。

• 報告の周期が原則「毎年」。多くの自治体は3年ごとなので、準備の猶予が短くなります。
• 報告期間が「毎年7月1日から9月30日まで」と、年に一度の期間で決まっている。そして報告の期限は、調査の日から1か月以内です。
• 対象用途が避難階（通常は1階）だけにある場合や、対象用途の床面積の合計が200㎡以下の場合は対象外と明記されています。

鎌倉市で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	鎌倉市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート	対象用途に掲載なし（対象外）
1階だけに店舗が入るマンション（2階以上は住戸）	対象外（対象用途が避難階のみ）
病院・有床診療所・旅館・ホテル・サービス付き高齢者向け住宅など（地階または3階以上、または2階の当該用途が300㎡以上）	対象
物品販売店舗・飲食店・遊技場など（地階または3階以上、2階の当該用途が500㎡以上、または床面積3,000㎡以上）	対象
劇場・映画館・集会場など	規模により対象
エレベーター・エスカレーター（昇降機）	原則対象（住戸内のものなどを除く）

（出典：鎌倉市「定期報告制度について」（令和7年7月1日以降）、鎌倉市「鎌倉市の定期報告について」）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

鎌倉市は毎年報告なので、「10年を超えた年の報告」がそのまま全面打診の年になります。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。国土交通省は、定期報告制度を、建築物や設備の劣化・不具合を早期に把握し、事故を未然に防ぐための制度と位置づけています（出典：国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」）。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」があります。外壁の打診は、特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。鎌倉市の一覧でも、建築物のほか、機械換気設備・中央管理方式の空気調和設備・排煙機を設けた排煙設備・非常用の照明装置、防火設備、昇降機・遊戯施設が、それぞれ対象として整理されています。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えたときに、全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。

さらに令和7年7月1日から、定期報告告示の見直しにより、鎌倉市でも定期報告が必要な防火設備の要件が変わりました。たとえば常時閉鎖式の防火設備は、各階の主要な防火扉（避難経路に設けられたもの、吹抜けに面するもの、日常の通行頻度が高いもの）に限られます。調査会社に依頼するときは、見直し後の様式と鎌倉市の扱いを理解しているかを確認してください。

鎌倉市の12条点検：対象の線引き・報告時期・窓口

窓口は建築指導課、提出先は神奈川県建築安全協会

項目	内容（公式ページ掲載）
市の担当	鎌倉市 建築指導課（本庁舎3階）
所在地	鎌倉市御成町18-10
電話	市役所代表 0467-23-3000（建築指導課は内線2530）
報告書の提出先	一般財団法人 神奈川県建築安全協会

（出典：鎌倉市「定期報告制度について」（2025年6月27日更新）、鎌倉市「窓口案内」）

報告書の様式、手数料、提出方法は、提出先の協会のサイトで確認する形になっています。手数料の額は、鎌倉市の該当ページに掲載がないため本記事では記載しません。提出の前に、協会または建築指導課にご確認ください。

報告は「毎年7月1日から9月30日」、令和8年度の期間は終了

鎌倉市の一覧によれば、建築物・建築設備・防火設備の報告の時期は、次のとおりです（出典：鎌倉市「定期報告制度について」）。

区分	報告の周期・時期
建築物・建築設備・防火設備	原則毎年。初回は、対象となった日から2回目の7月1日から9月30日まで。2回目以降は毎年7月1日から9月30日まで
昇降機・工作物	初回は検査済証の交付を受けた日から1年後の月。2回目以降は前回報告の1年後の同じ月
報告の期限	調査の日から1か月以内

この記事を書いている令和8年10月16日時点では、令和8年度の報告期間（7月1日〜9月30日）はすでに終了しています。報告がまだ済んでいない建物のオーナーさまは、まず建築指導課へ状況を相談してください。次の報告期間は、令和9年（2027年）7月1日から9月30日です。

ここで大事なのは、「報告の期間」と「調査をする時期」の関係です。調査の日から1か月以内に報告する決まりなので、調査は期間の前後を含めて逆算して計画します。夏場に調査と報告が集中しやすいため、調査会社の予約や、テナント・宿泊客への事前周知は、春のうちに動き出すのが安全です。

全面打診は「毎回その月に詰め込む」必要があるのか

毎年報告と聞くと「全面打診も毎年やるのか」と心配される方がいます。平成20年国土交通省告示第282号は、全面打診が必要になる場合を「竣工・外壁改修・前回の全面打診等から10年を超え、かつ、3年以内に全面打診等を実施していない場合」と定めています。また、3年以内に外壁改修等が行われることが確実な場合や、別途、歩行者等の安全を確保する対策を講じている場合は除くとされています（出典：平成20年国土交通省告示第282号（抜粋資料）、国土交通省）。言い換えれば、直近3年以内に全面打診を実施していれば、その結果を踏まえて報告できるという考え方です。

ただし、毎年の定期調査そのもの（目視や手の届く範囲の打診など）は、毎年行う必要があります。全面打診をいつ実施し、その結果をどの年の報告に使うかは、建築指導課や調査会社と事前に確認しておくのが確実です。私は、全面打診を大規模修繕の足場がある時期や、ロープアクセスで計画的に実施できる時期に前倒しで行い、毎年の調査とは切り分けて段取りすることをお勧めしています。

「1階だけの店舗」は対象外、上階に入ると対象に

鎌倉市の一覧には「該当用途の部分の床面積が合計200㎡以下の場合や、該当用途が避難階のみにある場合は除く」と書かれています。避難階とは、直接地上へ出られる出入口がある階のことで、多くの建物では1階です。

このため、1階だけに飲食店や物販店が入る小規模なビルは、建築物の定期報告の対象外になる場合があります。一方、次のような建物は対象になり得ます。

• 2階の物販店・飲食店の床面積の合計が500㎡以上
• 3階以上や地階に飲食店・物販店・遊技場などが入る雑居ビル
• 店舗・飲食店などの床面積の合計が3,000㎡以上の商業ビル
• 3階以上や地階に客室がある、または2階の客室等が300㎡以上のホテル・旅館

観光地の鎌倉市では、上階に客室を持つ宿泊施設や、上階に飲食店が入るテナントビルもあります。「店舗が入っているから対象」「マンションだから対象外」と思い込まず、どの階に、どの用途が、何㎡あるかを一度整理してください。判断がつかない場合は、階ごとの用途と面積をまとめて、建築指導課に相談するのが確実です。

鎌倉市ならではの事情：古都の景観と、海風・谷戸の地形

景観地区・風致地区では、補修の「色」と「見た目」に配慮が要る

鎌倉市は、全国でも珍しい古都保存の制度が重なるまちです。鎌倉市の資料によると、古都保存法の歴史的風土保存区域は約982.2haで、そのうち約573.6haが歴史的風土特別保存地区です。風致地区は約2,194haで、市全体の55.5%を占めます。さらに、鎌倉景観地区と北鎌倉景観地区が定められており、色彩を含む形態意匠の制限が地区ごとに設けられています。建築物の高さの最高限度は15m（第一種低層住居専用地域内は10m）です（出典：鎌倉市「歴史的風致維持向上計画 令和2年度進行管理・評価シート（案）」）。

外壁の打診調査や、浮きの部分補修そのものは、見た目を変える工事ではありません。ただ、調査の結果を受けて外壁を塗り替えたり、タイルを張り替えたりする場合には、色や意匠の扱いが問題になることがあります。ご所有の建物が景観地区や風致地区に当たるかどうか、工事の内容が事前の協議や認定の対象になるかは、物件ごとに異なります。私は、補修計画の段階で、鎌倉市の担当課に確認することをお勧めしています。

海風を受ける外壁は、劣化の出方が違う

鎌倉市は相模湾に面しています。海沿いの建物の外壁は、潮風に含まれる塩分の影響を受けやすく、内陸の建物とは劣化の出方が違うことがあります。私が海沿いの現場で見てきた例では、鉄部のさびが早く進む、タイル目地やシーリングの傷みが早い、さびた鉄筋が膨らんでコンクリートを押し出す「爆裂」が出る、といった症状が目立ちます。

外壁のタイルやモルタルは、下地との間に浮きが生じると、ある日突然落ちることがあります。観光客や通学の子どもが多く歩く道に面した建物は、落下したときの被害が大きくなります。海に面した面や、風を強く受ける面は、10年を待たずに一度、手の届く範囲を叩いて状態を確かめておくと安心です。

谷戸や斜面の建物は、面ごとに「足場の高さ」が違う

鎌倉市は、丘陵と、谷戸と呼ばれる谷あいが入り組む地形です。斜面に建つマンションやホテルは、坂の上側から見ると3階建てでも、下側から見ると5階建てというように、面によって地面からの高さが変わります。坂の下側の面ほど足場が高くなり、隣地との境に擁壁があると、足場を組む場所自体が取りにくくなります。道が細い場所では、足場の資材の搬入も大きな課題です。

全面打診を計画するときは、面ごとに「どこから人が近づけるか」「その真下を誰が歩くか」を最初に確かめてください。私が現場で調査範囲を決めるときも、歩道や通学路、出入口の上を優先して叩きます。

毎年報告だからこそ、「外壁の記録」を積み上げる

毎年報告は、手間に感じられるかもしれません。ただ、見方を変えれば、毎年の定期調査の記録がそのまま「外壁の健康診断の履歴」になります。浮きやひび割れの位置を毎年同じ図面に記録しておけば、劣化がどの面で、どの速さで進んでいるかが分かります。その記録は、次の大規模修繕の補修数量や、長期修繕計画の見直しの根拠になります。

なお、住戸だけのマンションは定期報告の対象外ですが、外壁の責任がなくなるわけではありません。建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により所有者等が責任を問われる可能性があります。報告義務のない分譲マンションも、管理組合が自主的に外壁を調べる意味があります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：毎年報告の鎌倉市では、翌年の報告ですぐに改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：手の届く範囲の打診で異常があれば、全面打診で確かめます。

鎌倉市の対象建築物では、10年を超えた年の報告がそのまま全面打診の年です。前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を、まず修繕履歴で確かめてみてください。たとえば平成28年（2016年）に外壁改修をした建物なら、令和8年（2026年）以降の報告で全面打診が求められる時期に入っています。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。斜面で足場が高くなる建物や、道が狭く資材を置きにくい敷地、ホテルや店舗の前に足場を組むと営業や景観に影響が出る建物では、足場の計画がさらに難しくなります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。報告期間が決まっている鎌倉市では、短い期間で調査を終えられることが大きな利点です。
3. 営業しながら・住みながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、ホテルの眺望や客室の日当たり、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。観光地では、景観への影響が小さいことも利点です。

斜面に建つ鎌倉市の建物では、ロープアクセスの強みがさらに生きます。屋上に吊元が取れれば、坂の下側の高い面まで、壁面に沿って降りて調べられます。擁壁があって足場の置き場がない面も、作業員が降りる広さがあれば調査できます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。海風で傷んだシーリングや鉄部の状態も、同じ降下で一緒に確かめられます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、住宅が密集した地域や海沿いの風の強い場所でドローンを飛ばすには、航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部や地面に近い面は足場、高層部や斜面の下側の高い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

鎌倉市のように毎年報告がある市では、全面打診の年を大規模修繕の年に合わせられれば、足場を一度で済ませられます。全面打診の結果は、直近3年以内のものであれば報告に生かせる考え方なので、大規模修繕の計画と、翌年7月からの報告期間を並べて、段取りを組んでみてください。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビル・ホテルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 鎌倉市の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 鎌倉市の一覧に、一般の共同住宅は対象用途として掲載されていません。就寝用途の施設（病院、旅館、ホテル、サービス付き高齢者向け住宅など）にあたらない住戸だけのマンションは、建築物の定期報告の対象外です。ただし、エレベーターなどの昇降機は、住戸内のものなどを除き定期検査報告の対象です。

Q. 1階にカフェが入るビルは対象ですか？

A. 鎌倉市は「該当用途が避難階のみにある場合」や「該当用途の床面積が合計200㎡以下の場合」を対象外としています。1階（避難階）だけに店舗がある場合は、原則として建築物の定期報告の対象外です。2階以上や地階に入る場合は、階と面積によって対象になります。

Q. 鎌倉市の12条点検の報告は何年ごとですか？

A. 建築物・建築設備・防火設備は原則毎年です。3年ごとの自治体とは異なるので注意してください。

Q. 報告はいつ出せばよいですか？

A. 建築物・建築設備・防火設備は、毎年7月1日から9月30日までです。令和8年度の期間は終了しており、次回は令和9年7月1日から9月30日です。調査の日から1か月以内に報告する決まりもあります。

Q. 鎌倉市の12条点検の窓口はどこですか？

A. 市の担当は鎌倉市建築指導課（御成町18-10 本庁舎3階、市役所代表0467-23-3000、内線2530）です。報告書の提出先は、一般財団法人神奈川県建築安全協会です。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁改修、前回の全面打診から10年を超えたときに必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。直近3年以内に全面打診を実施していれば、その結果を踏まえて報告する考え方が示されています。

Q. 谷戸や斜面に建つホテルでも、足場なしで外壁を調べられますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、坂の下側の高い面まで足場なしで叩いて調べられます。営業を続けながらの調査にも対応します。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

鎌倉市の12条点検の窓口は、鎌倉市建築指導課で、報告書の提出先は神奈川県建築安全協会です。住戸だけのマンションや、1階だけに店舗があるビルは、建築物の定期報告の対象外です。一方、ホテル・旅館や、上階・地階に店舗・飲食店が入る建物は対象になり、報告は原則毎年、期間は7月1日から9月30日です。10年を超えた年の報告がそのまま全面打診の年になるため、準備は早めが肝心です。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物が対象かを確かめる：階ごとの用途と床面積を整理し、対象かどうか分からない建物は建築指導課に相談する。令和8年度の報告が未了なら、状況を早めに伝える。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、10年を超える年がいつかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。海に面した面は特に早めに。
3. 次の大規模修繕とセットで考える：全面打診の年と大規模修繕の年、翌年7月からの報告期間を並べ、足場を一度で済ませられないか、ロープアクセスで前倒しできないかを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。鎌倉市を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。報告期間の前に一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 鎌倉市「定期報告制度について」（2025年6月27日更新）
• 鎌倉市「定期報告制度について（令和7年7月1日以降に調査を行うもの）」
• 鎌倉市「鎌倉市の定期報告について」
• 鎌倉市「窓口案内」
• 鎌倉市「歴史的風致維持向上計画 令和2年度進行管理・評価シート（案）」
• 鎌倉市「人口・世帯数（令和2年10月1日現在）」
• 「平成20年国土交通省告示第282号」（抜粋資料）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・鎌倉市の公式情報をもとに執筆しています。鎌倉市の「定期報告制度について」は2025年6月27日（令和7年度）の更新で、令和7年7月1日以降に調査を行うものの対象・周期・時期を示した資料（令和7年7月1日付）が掲載されています。令和8年度に入ってからの改定は確認できませんでしたが、令和7年度掲載の情報であるため、調査・報告の前に必ず市へ現行の内容をご確認ください。人口は令和2年国勢調査の確定値で、最新の推計値ではありません。景観地区・風致地区などの面積は令和2年度の資料に基づきます。制度は年度途中でも改正があり得ます。手数料は市のページに掲載がないため記載していません。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月16日

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平塚市の12条点検｜毎年4〜10月の報告期間と外壁打診の時期【2026年度版】

Q. 平塚市のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 平塚市内の建物の定期報告は、平塚市まちづくり政策部建築指導課の所管です。平塚市の一覧表では、共同住宅は「サービス付き高齢者向け住宅」に限って対象とされており、住戸だけの一般の分譲マンション・賃貸マンションは建築物の定期報告の対象外です（出典：平塚市「定期報告の対象建築物・建築設備等の一覧表（令和7年7月1日以降）」）。一方、ホテル・旅館、病院、一定規模の店舗・飲食店が入る建物は対象になり、平塚市では特定建築物の報告が「毎年」、報告時期は「4月1日から10月31日まで」です（出典：平塚市「定期報告制度」）。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの定期調査で必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月16日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：平塚市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜市・川崎市・相模原市の各区、横須賀市に続き、今回は湘南エリアの平塚市を取り上げます。

平塚市の推計人口は、令和8年7月1日現在で257,320人、120,287世帯。面積は67.83㎢です（出典：平塚市「人口速報」令和8年7月1日現在）。市の南側は相模湾に面し、JR平塚駅を中心に商業ビルと集合住宅が集まっています。

平塚市は、建築基準法上の「特定行政庁」として、定期報告を自ら所管している市です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。一方、近隣の伊勢原市・大磯町・二宮町・寒川町は、神奈川県平塚土木事務所の建築指導課が所管しています（出典：神奈川県「平塚土木事務所 計画建築部 建築指導課」）。名前は似ていても、平塚市の建物は「市の建築指導課」、周辺の町は「県の平塚土木事務所」と、所管が分かれる点に注意してください。

12条点検の目線で平塚市を見ると、ポイントは3つです。

• 特定建築物（建物本体）の報告が「毎年」。東京23区などで多い「3年ごと」とは違います。
• 報告時期は毎年「4月1日から10月31日まで」。期間が決まっているため、調査の段取りを夏までに固める必要があります。
• 調査・検査は「報告の日前1月以内」に行ったものとする、と市が明記しています。

この記事の公開日（2026年10月16日）から見ると、令和8年度の報告期限である10月31日まで残り約2週間です。今年度の報告がまだのオーナーさまは、まず建築指導課か提出先の協会に状況を確かめてください。

平塚市で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	平塚市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート	対象外
サービス付き高齢者向け住宅（3階以上にある、2階部分が300㎡以上、または地階にある）	対象
ホテル・旅館（同上）	対象
病院・有床診療所・老人ホーム・グループホーム等（同上）	対象
店舗・飲食店（3階以上や地階に100㎡超、2階部分が500㎡以上、または合計3,000㎡以上）	対象
劇場・集会場など（3階以上や地階に100㎡超、または200㎡以上）	対象
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：平塚市「定期報告の対象建築物・建築設備等の一覧表（令和7年7月1日以降）」。一覧表には、対象用途を避難階以外の階に持つものが対象である旨の注記があります。個別の判定は市にご確認ください）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

平塚市は毎年報告なので、「10年を超えた年度の報告」がそのまま全面打診の年になります。3年周期の自治体より、準備の猶予が短いということです。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。平塚市のページは、多くの犠牲者を出した建築物事故の大半は維持管理が不適切なものだったと説明し、報告をしなかったり虚偽の報告をした場合は百万円以下の罰金の対象になる（建築基準法第101条）と明記しています（出典：平塚市「定期報告制度」（2025年12月11日更新））。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

平塚市の報告時期は、次のとおりです。

種類	報告の周期と時期（平塚市）
特定建築物（定期調査）	毎年／4月1日〜10月31日
建築設備（定期検査）	毎年／4月1日〜10月31日
防火設備（定期検査）	毎年／4月1日〜10月31日
昇降機・遊戯施設（定期検査）	毎年／検査済証の交付を受けた日の属する月と同じ月
共通	調査・検査は、報告の日前1月以内に行ったもの

（出典：平塚市「定期報告制度」）

調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えたときに、全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。制度の全体像は国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」でも確認できます。

平塚市の12条点検：窓口・提出先・最近の改正

制度の相談は平塚市建築指導課

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	平塚市 まちづくり政策部 建築指導課
住所	〒254-8686 平塚市浅間町9番1号 本館6階
電話（建築安全担当）	0463-20-8860

（出典：平塚市「定期報告制度」）

報告書の提出先は神奈川県建築安全協会

平塚市は、定期報告に関する業務を一般財団法人神奈川県建築安全協会に委託しています。報告書は市役所ではなく、協会（横浜市中区元浜町、ヘリオス関内ビル）に提出します。電話は特定建築物・建築設備等が045-212-4511、昇降機等が045-212-4519です。報告書の様式も協会のホームページからダウンロードします（出典：平塚市「定期報告制度」）。窓口へ持参する場合の予約の要否や受付日は、事前に協会へ確認してください。

令和7年の2つの改正

平塚市のページでは、次の2点の改正が案内されています。

• 防火設備の対象の見直し（令和7年7月1日〜）：国土交通省の告示改正に伴い、定期報告の対象となる防火設備が見直されました。一覧表（令和7年7月1日以降版）では、常時閉鎖式の防火設備のうち、避難経路に設けたもの、吹抜けに面して設けたもの、日常の通行が多く開閉の頻度が高いものなど、各階の主要な防火扉が対象として整理されています。
• 簡易リフトの扱い（令和7年11月1日〜）：労働安全衛生法で規制を受ける簡易リフトは、建築基準法のエレベーター・小荷物専用昇降機の定期報告の対象外になりました。

調査会社に依頼するときは、見直し後の調査項目・様式を理解しているかを確認してください。

「4月〜10月」と「報告前1か月以内」をどう組み合わせるか

平塚市の12条点検で一番大事なのは、この2つのルールの組み合わせです。

報告期限が10月31日なら、調査はその1か月前、つまり9月〜10月に行うのが一つの目安になります。ところが、この時期は台風や秋の長雨と重なります。外壁の打診は、雨や強風の日は作業ができません。私の現場経験でも、秋に予定を組んだ打診が天候で何日も止まったことは一度や二度ではありません。

そのため、私は平塚市のオーナーさまには次のような組み方をお勧めしています。

時期	やること
前年度の冬〜春	竣工年・前回の全面打診の年を確かめ、令和◯年度が全面打診の年かを判定する
4月〜5月	調査会社と工法（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）を決め、日程を押さえる
6月〜8月	梅雨明け後に全面打診を実施し、1か月以内に報告書を提出する
9月〜10月	天候で遅れた場合の予備期間として残しておく

「報告前1か月以内」の運用（どの日から数えるか、全面打診に時間がかかる場合の扱いなど）は、計画段階で建築指導課に確認しておくと安心です。

平塚市ならではの事情：湘南の海風と、駅前の外壁

「落ちたら誰に当たるか」で調べる面を決める

告示第282号で全面打診の対象になるのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。平塚駅周辺のように、歩道に面した商業ビルや店舗併設のマンションが多い地域では、道路側の外壁がまず対象になります。調査会社とは「どの面が対象か」を最初にすり合わせると、見積の数量がぶれにくくなります。

海に近い建物は、劣化の進み方が違う

平塚市の南側は相模湾に面しています。海からの風を受ける建物は、塩分で鉄部のさびや外壁の汚れが進みやすい傾向があります。タイルの目地やシーリングの傷みが早く出ることもあり、10年を待たずに浮きが見つかる建物もあります。海に近い面は、報告年でなくても手の届く範囲で一度叩いてみることをお勧めします。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

住戸だけの分譲マンションは建築物の定期報告の対象外ですが、外壁タイルが落ちて通行人がけがをすれば、建物の所有者として責任を問われる可能性があります（民法第717条の工作物責任）。報告義務の有無にかかわらず、竣工から10年を目安に外壁の状態を把握しておくことが、結果的に管理組合やオーナーさまを守ります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：毎年報告の平塚市では、翌年度の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

平塚市は毎年報告なので、たとえば平成28年度に全面打診をした建物は、10年を超える令和9年度の報告で全面打診が必要になる可能性が高い、と考えてください。まずは修繕履歴で、前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を確かめてみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。しかも平塚市では毎年の報告期間が4月〜10月と決まっており、調査は報告前1か月以内というルールもあるため、足場を組んで叩いて外すまでの段取りをこの期間に収める必要があります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。平塚市の「4月〜10月」「報告前1か月以内」という枠の中でも、天候の予備日を取りやすくなります。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。駅前の店舗やホテルにとっては大きな利点です。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、市街地でドローンを飛ばすには航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、上層部はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

平塚市は毎年報告なので、全面打診の年と大規模修繕の年を重ねやすい自治体でもあります。大規模修繕で外壁を全面改修すれば、その年から10年を数え直せます。令和9年度以降に全面打診を控える建物なら、令和8年度のうちに外壁の状態を把握し、その結果を大規模修繕の計画に組み込むのが理想です。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、ホテル運営者さまはホテル様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 平塚市の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 平塚市の一覧表では、共同住宅はサービス付き高齢者向け住宅に限って対象とされています。住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外ですが、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。

Q. 1階や2階に店舗が入るマンションは対象になりますか？

A. 店舗の用途・階・面積によっては特定建築物として対象になります。たとえば物販店・飲食店は、3階以上や地階に100㎡を超える部分がある場合、2階に500㎡以上ある場合などが対象です。判断に迷う場合は、平塚市建築指導課（建築安全担当 0463-20-8860）に相談してください。

Q. 平塚市の定期報告はいつ出せばよいですか？

A. 特定建築物・建築設備・防火設備は、毎年4月1日から10月31日までが報告時期です。昇降機・遊戯施設は、毎年、検査済証の交付を受けた日の属する月と同じ月に報告します。

Q. 報告書はどこに出しますか？

A. 平塚市は定期報告の業務を一般財団法人神奈川県建築安全協会（横浜市中区元浜町）に委託しています。報告書の提出と様式のダウンロードは協会です。制度の相談は市の建築指導課です。

Q. 調査はいつ行えばよいですか？

A. 平塚市は「報告を行う場合の調査・検査は、その報告の日前1月以内に行ったもの」としています。秋は台風や長雨で打診が止まりやすいため、梅雨明け後の夏に調査し、早めに報告する段取りをお勧めします。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修、前回の全面打診から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。平塚市は毎年報告のため、10年を超えた年度の報告が全面打診の年になります。

Q. 足場を組まずに外壁の全面打診はできますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、足場なしで外壁を叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

平塚市の12条点検は、平塚市建築指導課が所管し、報告書は神奈川県建築安全協会に提出します。住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外ですが、飲食店・物販店・ホテル・病院などが一定規模で入る建物は対象です。特定建築物も毎年報告で、報告時期は4月1日から10月31日まで、調査は報告の日前1か月以内に行う必要があります。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 令和8年度の報告が済んでいるかを確かめる：対象建物で未提出なら、期限の10月31日までに何ができるかを、すぐに協会か建築指導課へ相談する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、令和9年度の報告時点で10年を超えないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 令和9年度の段取りを今から組む：梅雨明け後の調査と天候の予備日を前提に、工法（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）と大規模修繕との一体化を、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。平塚市を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。報告期間が始まる前に一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 平塚市「定期報告制度」（2025年12月11日更新）
• 平塚市「定期報告の対象建築物・建築設備等の一覧表（令和7年7月1日以降）」
• 平塚市「人口速報（令和8年7月1日現在）」
• 神奈川県「平塚土木事務所 計画建築部 建築指導課」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・平塚市・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。平塚市「定期報告制度」は2025年12月11日（令和7年度）の更新で、令和7年7月1日の防火設備の見直しと令和7年11月1日の簡易リフトの扱いの変更を反映しています。令和8年度に入ってからの改定は確認できませんでしたが、令和7年度掲載の情報であるため、報告前に必ず市へ現行の内容をご確認ください。人口は令和8年7月1日現在の推計値で、市は国勢調査確報値の公表後（令和8年11月頃予定）に数値を遡って変更する予定としています。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、平塚市建築指導課（建築安全担当 0463-20-8860）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月16日

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みどり市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月16日 更新

「みどり市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）にみどり市の公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といったマンションの共用部分の大規模修繕工事を、管理組合に補助する制度は見つかりませんでした。

市には住宅の改修に使える「住環境改修補助金」（工事費の1/10・上限10万円）がありますが、対象は個人が所有する一般住宅で、しかも令和8年度分は予算に達して受付を終了しています（2026年10月5日更新の市のページ）。

それでも、みどり市の管理組合・オーナーさまが押さえておきたい制度はあります。2027年2月28日まで受付中の「住宅用脱炭素推進補助金」、締切が2026年10月30日に迫る木造住宅の耐震改修補助、そして国のマンション管理計画認定制度と長寿命化促進税制です。特に管理計画認定は、みどり市では申請先が公式サイトから読み取れないという、ほかの市にはない注意点があります。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、みどり市の理事長さま・修繕委員の皆さま、そしてみどり市内に賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナーさまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。

早見表：みどり市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月16日時点で確認できたみどり市・群馬県の公式ページと国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容・令和8年度の状況
みどり市住環境改修補助金	建築住宅課 住宅政策係	× 個人が所有する一般住宅・併用住宅が対象	10万円以上の工事費の1/10・上限10万円。令和8年度は予算に達し受付終了
住宅用脱炭素推進補助金	SDGs推進課	△ 自ら所有・居住する個人が対象。共用部の設備を管理組合で申請する形は想定されていない	太陽光5万円、蓄電池15万円、LED照明器具1/2・上限5万円など。2027年2月28日まで受付（先着・予算の範囲内）
防犯対策用品の購入補助	防災危機管理課	× 高齢者のみの世帯・非課税世帯などの個人向け	1/2・上限2万円。市のページは2025年6月更新のため、令和8年度の予算状況は要確認
木造住宅の耐震診断・耐震改修補助	建築住宅課	× 木造の一戸建て・併用住宅が対象	診断は無料（交通費1,000円）・先着5件。改修は4/5・上限100万円・先着1件、2026年10月30日締切
空き家改修・空き家除却補助金	建築住宅課	× 空き家の戸建て等が対象	改修1/2・上限60万円（受付中）、除却1/2・上限30万円（受付終了）
マンション管理計画認定制度	要確認（県は町村部のみ所管）	○ 間接的に有利	みどり市の申請先・手数料は公式サイトで確認できず。融資の金利引下げや税制の前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（固定資産税はみどり市 税務課）	○ 間接的に有利	2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の建物部分の固定資産税を減額

この表のポイントは、「みどり市の補助は“個人の住まい”と“木造の戸建て”と“空き家”に向いている。マンションの外壁や屋上は、認定と税制と工事の組み立て方で守る」という構図です。

みどり市のマンション事情－県の計画の内訳表に名前がない市

みどり市は、平成18年3月27日に新田郡笠懸町、山田郡大間々町、勢多郡東村が合併して誕生した市です（みどり市「市の概要」）。総面積は208.42平方キロメートルで、市の「位置と地勢」のページには、北部に足尾山地が連なり、その山塊に源をもつ渡良瀬川が市の北東から南東にかけて流れ、中部から南部にかけては大間々扇状地が広がると書かれています。人口は48,011人、世帯数21,780（令和8年8月末日現在、住民基本台帳。みどり市「人口と世帯」）です。

マンション管理の面で特徴的なのは、群馬県が令和4年4月に策定した「群馬県マンション管理適正化推進計画」の県内マンションの内訳表です。市部は268棟・15,234戸とされ、対象の市として前橋市、高崎市、桐生市、伊勢崎市、太田市、沼田市、館林市、渋川市、藤岡市、安中市の10市が挙げられていますが、みどり市の名前はありません。 みどり市の分譲マンションの棟数・戸数は、今回確認できた市と県の公式ページからは拾えませんでした。推測で数字を書くことは避けます。

分譲マンションが少ない地域では、管理組合どうしで情報を交換する機会も、相場を比べる材料も限られます。私の経験では、こうした地域ほど長期修繕計画が分譲時のまま見直されていないケースや、「近くに同じ規模のマンションがなく、何から手を付ければよいか分からない」というお声が多くなります。だからこそ、制度の「使える・使えない」を最初に整理しておくことが、いちばんの近道になります。

「みどり市住環境改修補助金」－外壁も対象だが、マンション共用部は対象外

みどり市で「住宅の改修」に使える代表的な制度がこれです。市のページ「令和8年度みどり市住環境改修補助金（受付終了）」（2026年10月5日更新）には、「予算に達したため、令和8年度の申請の受付は終了しました」と掲載されています。

令和8年度の制度の内容

項目	市の公式ページの記載
目的	一般住宅及び併用住宅（居住部分のみ）の住環境を向上させる改修工事を行う建物所有者に、工事費の一部を補助
対象者	市内に住所を置き、世帯全員が市税などの滞納がないこと
対象の建物	個人が所有する一般住宅、併用住宅の居住部分
対象工事（抜粋）	床・壁・外壁・基礎・内装の改修、屋内外の給排水管工事、浸透枡の更新、雨水侵入対策、合併処理浄化槽の布設替え など
施工業者	市内業者が施工し、申請年度の2月末までに完了する工事
補助金額	10万円以上の工事費の1/10・上限10万円
支給回数	1住宅1回のみ
注意点	申請前に着工した工事は対象外。他の補助金を使用していないこと
令和8年度の状況	令和8年4月1日から受付、予算に達し受付終了

管理組合で使えるか

結論は使えません。対象が「個人が所有する一般住宅、併用住宅」と定められており、区分所有のマンションの共用部分（外壁・屋上・廊下など）を管理組合が工事する形は想定されていません。

一方で、対象工事に外壁の改修や雨水侵入対策が含まれている点は、戸建てやアパートを個人でお持ちのオーナーさまには意味があります。計算例で見てみましょう。

計算例

• 工事費80万円の外壁補修（個人所有の住宅）：80万円 × 1/10 ＝ 8万円
• 工事費150万円の外壁塗装と雨どい交換：150万円 × 1/10 ＝ 15万円 → 上限により 10万円
• 工事費8万円の小さな修繕：10万円未満のため 対象外

令和8年度分は終了していますが、市の制度は年度ごとに受付が始まる形です。来年度に個人所有の建物で外壁工事を考えている方は、春の受付開始に合わせて、契約・着工より前に相談しておくのが安全です。来年度も同じ内容で実施されるかは、現時点では公表されていません。

「住宅用脱炭素推進補助金」－令和8年度は2027年2月28日まで受付中

みどり市の「令和8年度住宅用脱炭素推進補助金」（2026年9月25日更新）は、市が令和3年12月に表明した「みどり5つのゼロ宣言」の達成に向けて、住宅に脱炭素の設備を設置する方に交付される補助です。

補助の内容

設備	補助金額
太陽光発電システム	一律5万円
リチウムイオン蓄電池	一律15万円
LED照明器具	補助対象経費の1/2以内（上限5万円）
電気自動車・燃料電池自動車・プラグインハイブリッド自動車	一律5万円
電気自動車充電設備	1/2以内（上限2万5千円）
V2H充給電設備	一律5万円
おひさまエコキュート	一律2万円
宅配ボックス	1/2以内（上限1万円）
木質ペレットストーブ・薪ストーブ	1/2以内（上限10万円）

申請受付期間は2026年4月1日から2027年2月28日までで、先着順・予算の範囲内です。市のページでは、2026年9月24日現在で太陽光発電システムの予算残額が11,171,000円（当初15,000,000円）と公表されています。設置（購入）日から90日以内に申請しないと交付されない点も重要です。

管理組合で使えるか

補助対象者は「補助対象設備を自ら購入」し、「設置等を行う住宅を所有」し、「住民登録があり、そこに居住している」方です。市のページには「申請者＝住宅所有者＝領収書宛名」となる必要があると明記されています。管理組合が共用部の照明をLEDに替える、共用部に宅配ボックスを置くといった工事を、管理組合名義で申請する形は想定されていないと読むのが自然です。

また、LED照明器具は「屋外の照明」は対象外、市外の店舗やインターネットで購入した場合は対象外とされています。分譲マンションの各住戸で、居住者の方が専有部分の照明を器具ごとLEDに交換するケースであれば対象になり得ますが、個別の判断はSDGs推進課（0277-76-0985）にご確認ください。

なお、同じページの一覧には「令和8年度事業者用脱炭素推進補助金」のページもあります。賃貸物件を事業として所有するオーナーさまは、そちらの対象になるかを確認する価値があります（内容は本記事では確認していません）。

締切は10月30日－木造住宅の耐震改修補助と、マンションの耐震

木造住宅の耐震診断・耐震改修（マンションは対象外）

みどり市の耐震関係の補助は、木造住宅に限られています。

制度	内容（市の公式ページの記載）
木造住宅の耐震診断（2026年4月1日更新）	昭和56年5月31日以前に着工した、木造2階建て以下の一戸建て住宅・併用住宅が対象。費用は無料（現地調査時に交通費1,000円）。受付は令和8年4月1日〜令和9年1月29日、先着5件
木造住宅の耐震改修補助金（2026年4月1日更新）	耐震診断で上部構造評点1.0未満の住宅を1.0以上にする工事。設計・工事・工事監理の費用の4/5・上限100万円。受付は令和8年4月1日〜令和8年10月30日、先着1件

改修補助は先着1件で、締切は2026年10月30日（金）です。旧耐震の木造住宅をお持ちのオーナーさまで検討中の方は、まず建築住宅課へ空き状況を確認してください。

マンションの耐震はどう考えるか

分譲マンションや鉄筋コンクリート造の賃貸マンションに使える耐震補助は、みどり市の公式サイトでは確認できませんでした。市の「みどり市耐震改修促進計画」のページは2017年の更新で、目標年次が平成27年度までのものです。現行の計画として引用できる新しい版は、市のサイトで見つけられませんでした。

1981年（昭和56年）5月以前の旧耐震基準で建てられたマンションをお持ちの場合は、大規模修繕の前に、耐震診断を受けているか、受けていない場合はどの順番で進めるかを理事会で整理しておくことをおすすめします。外壁の補修や塗装を先に済ませてから耐震補強で外壁を壊す、という二度手間を避けるためです。

ブロック塀の撤去補助は、みどり市では確認できず

ほかの市では、道路に面した危険なブロック塀の撤去に補助を出している例が多くあります。しかし、みどり市の公式サイトではブロック塀の撤去・改修の補助制度は確認できませんでした。

市の「既存ブロック塀の安全確認について」（2024年7月1日更新）には、「既に設置してあるブロック塀の維持・管理及び安全確認は、所有者の責任になります」と書かれ、点検用のリーフレットが案内されています。市の防災ページ「地震の時」でも、屋外の備えとしてブロック塀の補強が呼びかけられています。

マンションの敷地にブロック塀がある場合は、大規模修繕の建物診断のときに塀の高さ・控え壁・ひび割れも一緒に確認し、必要なら修繕工事と同時に手当てするのが合理的です。足場や重機の段取りを共通化できれば、別々に発注するより費用を抑えやすくなります。

マンション管理計画認定制度－みどり市は「申請先」の確認から

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。認定を受けると、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」などの金利引下げや、後で説明する長寿命化促進税制の前提になります。

公式ページで確認できたこと、できなかったこと

確認した資料	書かれていること
群馬県「マンション管理計画認定制度について」（2022年3月30日更新）	申請できるのは「群馬県が所管する区域内（町村部）のマンションの管理組合の管理者等」。認定の有効期間は5年。事前にマンション管理センターの事前確認適合証が必要
群馬県「マンション管理適正化法に基づく施行要綱」（2022年3月29日更新）	第3条で対象区域を「群馬県の区域内（市の区域は除く。）」と定めている
群馬県「群馬県マンション管理適正化推進計画」（2022年4月1日更新）	計画期間は令和4年度から令和12年度。市部10市の内訳表にみどり市の記載はない
みどり市の公式サイト	「マンション」「管理計画」で探しても、マンション管理適正化推進計画や認定の申請窓口を案内するページは見つからなかった

つまり、みどり市は市なので県の認定の対象区域には入らない。一方で、みどり市が自ら認定を行っているかどうかは、市の公式サイトからは読み取れない、というのが2026年10月16日時点の状況です。群馬県の関係ページはいずれも2022年の更新で、現在の運用と異なる可能性もあります。

窓口が見えないときの進め方

1. みどり市 建築住宅課（0277-76-2189）に、「みどり市内の分譲マンションの管理計画認定は、どこに申請できますか」と聞く
2. 市で受け付けていない場合は、群馬県 県土整備部 住宅政策課に、市部のマンションの扱いを確認する
3. 申請先が決まらない間も、認定基準を「管理の健康診断」として使い、足りない項目を先に整える

理事会で事前に確認したい項目（国の認定基準の主なもの）

確認項目	理事会でのチェック
管理組合の運営	管理者等と監事が定められ、総会が年1回以上開かれているか
管理規約	緊急時の専有部への立入り、修繕履歴の管理、財務・管理情報の提供が定められているか
経理	管理費と修繕積立金の区分経理、3か月以上の滞納額が全体の1割以内か
長期修繕計画	7年以内に見直し、計画期間30年以上で大規模修繕2回以上を含むか
名簿	組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上確認しているか

申請先がすぐに決まらなくても、この表の項目を埋めていく作業そのものが、修繕積立金の不足や計画の古さに早く気づくきっかけになります。

マンション長寿命化促進税制－期限は2027年3月31日

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税（建物部分）を減額する制度です。令和7年度の税制改正で適用期間が2年延長され、2027年（令和9年）3月31日までに工事を完了したものが対象です（マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省））。

主な要件は次のとおりです。

• 築20年以上・総戸数10戸以上のマンション
• 過去に1回以上、長寿命化工事を行っていること
• 外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を一体として実施すること
• 管理計画認定を受けたマンション（修繕積立金を認定基準まで引き上げていること）など、一定の要件を満たすこと

減額の割合は、国の制度では1/6〜1/2の範囲で市町村の条例で定める仕組みです。みどり市の「固定資産税全般」のページ（2025年12月12日更新）には税率1.4%などの説明はありますが、長寿命化促進税制のみどり市での減額割合と申告方法を案内するページは見当たりませんでした。 税務課へご確認ください。

みどり市の場合、税制の要件の一つである管理計画認定の申請先がまだ見えていないため、これから認定を取り、積立金を見直し、2027年3月31日までに工事を終えるのはかなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。間に合わない場合でも、認定基準に沿って管理を整えておくことは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。

みどり市のマンションの大規模修繕－扇状地と山あいの建物で考えること

寒暖差と日射が、継ぎ目と屋上を傷める

みどり市は内陸の市です。海沿いのように潮風で鉄部のさびが一気に進むことは比較的少ない一方で、冬の冷え込みと夏の強い日射を繰り返すことで、外壁の継ぎ目を埋めるシーリング（ゴム状の防水材）や、屋上の防水層が伸び縮みして傷んでいきます。

私の経験でも、内陸の中層マンションでは、北面の外壁で、ひび割れに入った水が凍って広がり、塗膜やタイルが浮くケースや、南面・西面のシーリングの割れから雨水が入り、上階の住戸で漏水が見つかるケースが少なくありません。外壁全体の見た目はまだきれいでも、継ぎ目と屋上、そして北面から先に傷むのが、寒暖差の大きい地域の建物の典型的なパターンです。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	北面だけ劣化が早いなど、面ごと・部位ごとに状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

敷地の条件で、仮設の選び方が変わる

みどり市には、扇状地に広がる市街地もあれば、渡良瀬川沿いの谷あいや山あいの地域もあります。郊外や山あいの建物では、敷地に余裕がなかったり、前面道路が狭く資材の搬入が難しかったり、斜面に建っていて足場の足元を確保しにくいといった条件に出会うことがあります。こうした建物では、足場の組み方そのものが費用と工期を押し上げる要因になります。

私は、建物の面ごとに「足場が組みやすい面」と「組みにくい面」を分けて見るようにしています。たとえば、道路側は足場で全面改修し、斜面側や隣地との間が狭い面はロープアクセスで補修する、というハイブリッド工法にすると、仮設費を抑えながら必要な工事を確保できる場合があります。

冬場の工程は「天候で止まる日」を見込む

塗装や防水の材料には施工できる気温の下限があります。足場工法でもロープアクセス工法でも、気温が低い日や強風の日は作業を止めるのが原則です。私は、寒冷期にかかる工事では予備日を多めに取った工程表をお出しし、理事会に「止まる日がある前提」で説明するようにしています。長寿命化促進税制の期限（2027年3月31日の工事完了）を検討する場合は、冬場の予備日を見込んだうえで判断してください。

補助が使えない時の工法選びと税制の関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限に間に合わない場合や、劣化がシーリングや一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。補助金が少ない市ほど、この「工事の組み立て方」で総額を守る効果が大きくなります。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

現場で見てきたこと

分譲マンションの少ない地域で修繕のご相談を受けると、「見積りが1社分しかなく、高いのか安いのか判断できない」というお声をよくいただきます。私は、まず建物を面ごと・部位ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。

また、みどり市の住環境改修補助金は「市内業者が施工すること」が条件です。これは地域の住まいと地元の建設業の両方を支えるための制度設計で、マンションの共用部の大規模修繕とは目的が異なります。補助の有無で発注先を決めるのではなく、工事内容と総額で比べることをおすすめします。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

みどり市で賃貸マンション・アパートをお持ちのオーナーの方へ

賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。

制度の面では、次の点を押さえておいてください。

• 住環境改修補助金：対象は個人が所有する一般住宅・併用住宅（居住部分）で、市内に住所を置くことが条件です。令和8年度は受付終了です
• 住宅用脱炭素推進補助金：「設置する住宅に住民登録があり、居住している」ことが条件のため、賃貸用の建物は原則対象外と読めます。事業として所有する場合は、事業者用脱炭素推進補助金の対象になるかをSDGs推進課へ確認してください
• 空き家改修補助金（1/2・上限60万円、受付中）：居住目的で購入した方や法定相続人が、5年以上住み続けることなどが条件で、賃貸目的の改修には向きません
• 管理計画認定と長寿命化促進税制：分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません

オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

同じ群馬県の近隣市の事情は、安中市のマンション補助金と藤岡市のマンション補助金の記事でも整理しています。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

• みどり市内の分譲マンションの棟数・戸数：市・県の公式ページからは確認できず、推測では書いていません
• 管理計画認定のみどり市での申請先・手数料・独自基準：市のサイトに案内ページが見つからず、県の要綱は市の区域を除いています
• 長寿命化促進税制のみどり市での減額割合・申告方法：税務課の公開ページで案内を確認できませんでした
• マンション（非木造・共同住宅）の耐震診断・耐震改修への市の補助：確認できませんでした。また、市の耐震改修促進計画の現行版も見つけられませんでした
• 防犯対策用品の購入補助の令和8年度の予算状況：市のページは2025年6月の更新です
• 住環境改修補助金の令和9年度の実施予定：公表されていません

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市の担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 申請と工事の順番を間違える：住環境改修補助金は「申請前に着工した工事は対象外」です。逆に住宅用脱炭素推進補助金は「設置（購入）後90日以内に申請」です。制度ごとに順番が違う点に注意してください
2. 予算の終了を見落とす：住環境改修補助金と空き家除却補助金は、令和8年度の途中で予算に達して受付を終了しました。木造住宅の耐震改修補助は先着1件です。年度の後半ほど、残額を確認してから動く必要があります
3. 施工業者・購入先の条件を見落とす：住環境改修補助金は市内業者の施工、脱炭素推進補助金のLED照明器具は市内店舗での購入が条件です

市の窓口で使える質問リスト

市の窓口へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• みどり市内の分譲マンションの管理計画認定は、どこに申請できますか。手数料や独自の基準はありますか（建築住宅課 0277-76-2189）
• マンションの共用部分の外壁・屋上・給排水管の工事に使える市の制度はありますか（建築住宅課）
• 長寿命化促進税制のみどり市での減額割合と、申告書類・証明書の様式を教えてください（税務課）
• 分譲マンションの住戸で、居住者が専有部分の照明をLED器具に替える場合、住宅用脱炭素推進補助金の対象になりますか。賃貸物件のオーナーは事業者用の補助の対象になりますか（SDGs推進課 0277-76-0985）
• 防犯対策用品の購入補助は、令和8年度も受付中ですか（防災危機管理課 0277-76-0960）

みどり市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 建築住宅課に認定の申請先、税務課に税制を確認する：認定の基準に照らして足りない点を洗い出し、税制の期限に間に合うかを確認します
3. 建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：北面の外壁、南面・西面のシーリング、屋上防水、敷地のブロック塀、足場の組みにくい面まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
4. 旧耐震の建物は、耐震と修繕の順番を決める：耐震補強で外壁を壊す可能性がある場合は、先に方針を決めてから修繕の範囲を決めます
5. 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます。冬場にかかる工事は予備日を含めた工程表で比べます

よくあるご質問

Q. みどり市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月16日時点でみどり市の公式サイトを確認した範囲では、管理組合が共用部の大規模修繕工事に使える補助は見つかりませんでした。住環境改修補助金（1/10・上限10万円）は個人が所有する一般住宅が対象で、令和8年度は受付を終了しています。

Q. みどり市の住環境改修補助金は、来年度も申請できますか？

A. 令和8年度は令和8年4月1日に受付が始まり、予算に達して終了しました。令和9年度の実施予定は公表されていません。個人所有の住宅で外壁工事を予定している方は、契約・着工より前に建築住宅課へ相談してください。

Q. 共用部の照明をLEDに替える工事に、脱炭素推進補助金は使えますか？

A. 補助対象者は設備を自ら購入し、住宅を所有して居住している個人で、「申請者＝住宅所有者＝領収書宛名」が条件です。屋外の照明も対象外とされており、管理組合が共用部の照明を交換する形は想定されていないと考えられます。個別の判断はSDGs推進課にご確認ください。

Q. みどり市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 群馬県の認定は町村部のみが対象で、市の区域は除かれています。みどり市が認定を受け付けているかは市の公式サイトから確認できなかったため、まず建築住宅課（0277-76-2189）にお問い合わせください。

Q. マンション長寿命化促進税制は、みどり市でも使えますか？

A. 国の制度なので、要件を満たせばみどり市のマンションも対象になり得ます。2027年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として行う工事の完了が必要です。減額割合と申告方法は税務課にご確認ください。

Q. 旧耐震のマンションに、耐震診断の補助はありますか？

A. みどり市の耐震診断・耐震改修の補助は、木造2階建て以下の一戸建て・併用住宅が対象です。マンション（非木造の共同住宅）向けの補助は、市の公式サイトでは確認できませんでした。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、大規模修繕のご相談と概算のお見積りは無料で承っています。補助制度や税制の使い方の整理だけでも、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。

この記事のポイントまとめ

• みどり市の公式情報では、管理組合の共用部の大規模修繕工事そのものに使える補助は確認できない
• 住環境改修補助金（1/10・上限10万円）は個人所有の住宅向けで、令和8年度は予算に達し受付終了
• 住宅用脱炭素推進補助金は2027年2月28日まで受付中。個人の所有・居住が条件で、設置後90日以内の申請が必要
• 木造住宅の耐震改修補助（4/5・上限100万円）は先着1件・2026年10月30日締切。マンションの耐震補助は確認できない
• 管理計画認定は、県が市の区域を所管せず、みどり市の窓口も公式サイトで確認できない。まず建築住宅課に申請先を確認する
• 長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了が条件。認定の取得から逆算すると厳しく、工事の組み立て方で総額を守る視点が大切

出典・参考資料

• みどり市「令和8年度みどり市住環境改修補助金（受付終了）」（2026年10月5日更新）
• みどり市「令和8年度住宅用脱炭素推進補助金」（2026年9月25日更新）
• みどり市「防犯対策用品の購入補助事業」（2025年6月2日更新）
• みどり市「木造住宅の耐震改修補助金を支給します」（2026年4月1日更新）
• みどり市「木造住宅の耐震診断を行います」（2026年4月1日更新）
• みどり市「令和8年度みどり市空き家改修補助金の受付開始」（2026年4月1日更新）
• みどり市「令和8年度みどり市空き家除却補助金」（2026年6月1日更新）
• みどり市「既存ブロック塀の安全確認について」（2024年7月1日更新）
• みどり市「地震の時」
• みどり市「みどり市耐震改修促進計画」（2017年5月26日更新）
• みどり市「住まいに関する補助金等」
• みどり市「建築住宅課」
• みどり市「固定資産税全般」（2025年12月12日更新）
• みどり市「市の概要」「位置と地勢」（いずれも2024年1月5日更新）、「人口と世帯」（令和8年8月末日現在）
• 群馬県「マンション管理計画認定制度について」（2022年3月30日更新）
• 群馬県「マンション管理適正化法に基づく施行要綱」（2022年3月29日更新）
• 群馬県「群馬県マンション管理適正化推進計画を策定しました」（2022年4月1日更新）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました（マンション管理・再生ポータルサイト）」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日時点で公表されているみどり市および群馬県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。住環境改修補助金・住宅用脱炭素推進補助金・木造住宅の耐震診断と耐震改修・空き家改修と除却の補助は、令和8年度の内容が記載された市のページ（2026年4月〜10月更新）を直接確認しました。防犯対策用品の購入補助（2025年6月更新）、ブロック塀の安全確認（2024年7月更新）、耐震改修促進計画（2017年更新）、群馬県のマンション管理計画認定関係のページ（2022年更新）は前年度以前の掲載で、現在の運用と異なる可能性があるため、その旨を本文に明記しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、みどり市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

みどり市は、分譲マンションの情報が集まりにくい一方で、個人の住まいの改修や脱炭素、空き家の活用には市が積極的に制度を用意しているまちです。使える制度と使えない制度を最初に仕分けし、工事の組み立て方で総額を抑えることが大切だと考えています。管理計画認定の申請先の確認や、北面の外壁・屋上の診断、足場が組みにくい面の工法の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月16日

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ホテルのリブランド改装が増える理由｜建築費高騰で新築が難しい今、オーナーが営業しながら外壁・設備を直す3つの判断軸【2026年10月】

この記事で分かること

「築30年のホテルを持っているが、建て替えは建築費が高すぎて現実的ではない。かといって、このまま外壁も設備も古いままでは、予約サイトの評価が落ちていく」——。ここ1〜2年、ホテルや旅館のオーナーさまから、こうしたご相談をいただくことが増えました。

その背景を示すニュースが、10月13日に出ました。ダイヤモンド・オンラインは、ヒルトンが日本と韓国でまだ展開していない3つの新ブランドを投入し、いずれも既存ホテルを転換する「リブランド」向けであると報じています（出典：ダイヤモンド・オンライン「【独自】ヒルトンが日本市場に『新規3ブランド』投入へ」、2026年10月13日）。建築費や地価の高騰で新築計画が頭打ちになり、既存ホテルを獲得して改装する動きが、外資系チェーンの主な拡大手段になりつつあるという内容です。

この記事では、次の問いにお答えします。新築が難しい時代に、既存ホテルのオーナーは改装や外壁修繕をどう組み立てればよいのか？ 営業を止めずに、費用を抑えて、ブランドの基準にも耐える建物にするにはどう進めればよいのか？

結論を先に書きます。

• 新築が難しいほど、既存ホテルの価値は「建物の状態」で差がつくようになります。外壁・防水・共用部の傷みは、客室単価や予約サイトの評価に直結します。
• 改装の判断軸は、①営業への影響（客室を何室、何日止めるか）、②工事費の中の仮設費（足場）の重さ、③法令点検と改装時期の合わせ方の3つです。
• 外壁修繕では、足場を組む工法だけでなく、ロープアクセス（無足場）工法やハイブリッド工法を並べて比べることで、営業への影響と費用の両方を抑えられる場合があります。

本記事の数値は、2026年10月16日時点で、ダイヤモンド・オンライン、観光庁、国土交通省、経済調査会などが公表している資料に基づいています。数字や制度は更新されることがあるため、最新の情報は各機関の公式サイトでご確認ください。

2026年10月16日 更新

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ニュースの要点｜外資系ホテルが「既存ホテルの転換」に動いている

ダイヤモンド・オンラインが報じた内容

まず、報道の内容を整理します。記事は同誌の特集「ホテル 地殻変動」の第2回として公開されています。無料で読める範囲で確認できた内容は、次のとおりです。

項目	内容
ヒルトンの動き	日本・韓国で未展開の3ブランドを投入予定。3ブランドとも、既存ホテルを転換する「リブランド」向け
背景	建築費や地価の高騰で、新規ホテルの建設計画が頭打ちになっている
拡大手段の変化	既存ホテルを新ブランドに転換する「リブランド」が、チェーンの主要な拡大手段に
オーナー側の狙い	客室単価（ADR）の向上。外資系チェーンの世界的な会員網や送客力に期待
事例（マリオット）	2026年5月、既存の2ホテルを「シティエクスプレス by マリオット」として大阪でリブランド開業
事例（IHG）	2026年8月、京都の14ホテルを改装し、「ガーナーホテル」などのブランドで順次開業する計画を発表

出典：ダイヤモンド・オンライン（2026年10月13日）。ブランド名の詳細など、有料部分に当たる内容は本記事では扱っていません。

ここで大切なのは、リブランドが「ブランドの看板を掛け替えるだけ」ではないという点です。新しいブランドに転換するときには、ブランドごとに定められた改装の基準（業界では「PIP＝物件改善計画」と呼ばれることがあります）に沿って、客室や共用部、外観を整えることが一般的です。つまり、リブランドの話は、そのまま「大規模な改装・修繕工事の話」でもあるのです。

新築が増えにくい構造

新築が増えにくいことは、別の調査でも裏づけられています。不動産サービス大手JLLの分析をトラベルボイスが報じた記事では、日本のホテルの新規供給率（2025年6月時点で、7月以降に開業予定のホテルが既存ストックに占める割合）は1.7％で、アジア太平洋の主要市場の中でも低い水準とされています。JLLの担当者は「建設費の高騰が大きく影響し、今後数年間で大幅に新規供給が増加するのは考えづらい」とコメントしています（出典：トラベルボイス「日本のホテル市場の最新動向」、2025年12月8日）。

新しいホテルが増えにくいということは、今あるホテルの競争力を保つ手段として、改装と修繕の価値が高まるということでもあります。

数字で見る宿泊市場の現在地

一方で、足元の宿泊市場は、単純な好調一色ではありません。観光庁の宿泊旅行統計調査（2026年8月分・第1次速報）では、延べ宿泊者数は6,268万人泊（前年同月比マイナス6.7％）、そのうち外国人は1,264万人泊（同マイナス10.3％）、客室稼働率は64.4％でした（出典：観光庁 宿泊旅行統計調査）。なお観光庁は、2026年1月分から調査の層化基準を従業者数から客室数へ見直したため、前年同月比に影響が出る可能性があると注記しています。

いっぽう、東京商工リサーチが上場ホテル運営会社12社（13ブランド）を調べた結果では、全13ブランドで客室単価が前年度比で上昇し、稼働率はビジネスホテル・シティホテルとも80％台を維持していました（出典：東京商工リサーチの調査を伝える報道、2026年6月）。

この二つは対象が違うため、単純に比べることはできません。観光庁の数字は旅館なども含む全国の宿泊施設全体の統計で、東京商工リサーチの数字は上場している運営会社の主力ブランドです。それでも、2つを並べると、「量」より「質」、つまり泊数を増やすより単価と満足度を高める競争に移りつつあるという見方ができます。単価を上げるには、外観・客室・共用部の品質が欠かせません。

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なぜ「改装・修繕」がホテル経営の主戦場になるのか

建て替えより「直して使う」が現実的な理由

建築費が高騰し、新築の供給が限られる環境では、既存ホテルを建て替えるハードルが上がります。そこで選択肢になるのが、今ある建物を直して価値を高めるという考え方です。

私は20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。その実感として、ホテルのオーナーさまが悩まれるのは、次の3つが重なる場面です。

1. 外壁・屋上防水・設備の劣化が進み、そろそろ大きな工事が必要になっている
2. 客室や共用部の改装も、同じ時期に検討したい
3. 営業を止めたくない。止めるとしても、できるだけ短く、少ない室数にしたい

この3つを別々の工事として発注すると、足場の組み直しや、客室を止める期間の重複が起き、全体の費用も営業への影響も大きくなりがちです。

外壁の状態は「予約サイトの写真」に出る

もう一つ、ホテルならではの事情があります。ホテルの外観は、予約サイトの写真や口コミで、泊まる前に見られます。外壁のタイルの浮きや汚れ、シーリングの劣化、錆汁の跡は、写真の印象に影響しやすい部分です。

それだけではありません。外壁タイルなどの落下は、宿泊客や通行人にけがをさせるおそれがあります。外壁の傷みは、見た目の問題であると同時に、安全と信頼の問題でもあるのです。

法令の点検と改装の時期を合わせる

建築基準法第12条に基づく定期報告制度では、自治体が指定する建築物について、外壁の状態を定期的に調査して報告することが求められています。国土交通省の資料では、外壁は原則として竣工後10年を経過した後の定期調査で、落下により歩行者などに危害を加えるおそれのある部分を、全面打診などで調査するとされています（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁調査」関連資料、e-Gov法令検索「建築基準法」）。

赤外線装置を使った調査についても、条件を守れば打診調査の結果に相当すると整理されていますが、適用には限界があり、打診調査との併用が必要とされています。ドローンを使った調査も検討が進められている段階です。ホテルが定期報告の対象になるかどうかは、規模や用途、自治体の指定によって異なりますので、まずは所在地の自治体や建築士にご確認ください。

ここで私がオーナーさまにお伝えしているのは、外壁調査の時期と大規模修繕の時期を、別々に考えないということです。調査で見つかった不具合を、次の営業期にバラバラに直すと、そのたびに足場や準備が必要になります。調査の結果を、修繕計画に直接つなげたほうが、無駄が出にくくなります。

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判断軸①｜営業への影響を「客室数×日数」で見える化する

客室を止めるコストを計算してみる

改装や外壁修繕を考えるときに、最初に計算していただきたいのが「営業への影響」です。次の数字は、あくまで説明のための仮定の計算です。

項目	仮定
客室数	100室
客室単価（ADR）	1万5,000円
稼働率	80％
1日の客室売上	100室×80％×1万5,000円＝120万円

ここで、外壁工事の足場が窓をふさぐなどして、20室が30日間使えなくなると仮定します。

20室×80％×1万5,000円×30日＝720万円

この720万円は、工事費とは別に発生する「機会損失」です。実際の損失は、客室の位置や季節、代替の客室の有無によって大きく変わります。それでも、工法や工程の選び方で、止める客室数や日数を減らせる可能性があることは、お分かりいただけると思います。

足場が営業に与える影響

足場を組む工法では、次のような影響が出やすくなります。

• 足場とメッシュシートで客室の窓がふさがり、眺望や採光が損なわれる
• 足場の組立・解体の期間中、騒音や振動が出る
• 外部の人が足場に近づける状態になるため、防犯面の配慮が必要になる
• エントランスまわりの動線の確保、宿泊客への案内が必要になる
• 足場に覆われた外観が、予約サイトの写真や口コミに影響することがある

もちろん、足場工法には、広い面を一度に施工できるという強みがあります。補修量が多い外壁では、足場のほうが合理的な場合もあります。大切なのは、営業への影響を数字で見たうえで、工法を選ぶことです。

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判断軸②｜工事費の中の「仮設費」の重さを知る

仮設費は工事費の約4分の1

外壁や防水の修繕では、足場などの仮設費が工事費の大きな割合を占めます。経済調査会の「マンション修繕費指数」2026年版では、分譲マンションの大規模修繕で、仮設費の構成比は24.8％、つまり工事費のおよそ4分の1でした（出典：一般財団法人 経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版）。これはマンションの調査ですが、外壁や防水を直すという意味では、ホテルでも同じ構造があります。

建築費が上がっている今、新築を諦めて改装に向かう動きは、改装・修繕の工事費そのものも上がっていることと隣り合わせです。だからこそ、仮設費のように「工法を変えれば削れる可能性のある費用」を丁寧に見る価値があります。

3つの工法の特徴

工法	特徴	向いている建物・工事
通常の足場工法	建物の周りに足場を組んで施工。広い面を一度に施工しやすい	補修量が多い外壁、複雑な形の中低層建物
ロープアクセス工法（無足場工法）	屋上から下ろしたロープで作業。足場の組立・解体が不要	高層の建物、足場を組みにくい立地、部分補修、営業を止めたくない箇所
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	面ごとに劣化の程度が違う建物、客室側とバックヤード側で条件が違う建物

ロープアクセス工法の安全面について、正確に書いておきます。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元（ロープを固定する支点）も2点以上確保して作業します。万一1本に問題が起きても、もう1本で体が保持される二重の安全確保が、国際的な産業ロープアクセスの基準に沿った業界標準です。技術的な基準や実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

費用差の目安

明誠の試算例では、10階建て・外周80m・工期3か月の建物で、足場の費用が約168万円のところ、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）となったケースがあります。これは一つの試算例で、建物の形や劣化の状態、工事の範囲によって金額は大きく変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。

ホテルの場合は、費用の差だけでなく、先ほど計算した営業への影響の差が加わります。足場の費用が下がり、しかも止める客室が減るなら、効果は二重に出ます。

ロープアクセスが向かないケースもある

正直に申し上げます。ロープアクセス工法がすべてのホテルで有利になるわけではありません。補修の量が非常に多い面、屋上に吊元を確保できない建物、低層で足場の費用がもともと小さい建物では、足場工法のほうが合理的なこともあります。

だからこそ明誠では、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を同じ条件で比べたうえで、建物ごとに提案しています。

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判断軸③｜法令・ブランド基準・工程を一本の線にそろえる

改装の前に確認したい法令

ホテルの改装では、外壁の工事だけでなく、客室や共用部の工事も同時に動くことがあります。計画の段階で、次の法令や基準との関係を確認しておくと、後からの手戻りを防ぎやすくなります。

確認する項目	見るポイント	参考
建築基準法	定期報告の対象か、改装の内容で確認申請が必要になるか	建築基準法（e-Gov）
消防法	改装で消防用設備の変更や、避難経路への影響が出ないか	消防法（e-Gov）
旅館業法	営業の許可・構造設備の基準に関わる変更がないか	旅館業法（e-Gov）
ブランドの基準	リブランドの場合、客室・共用部・外観の改装基準がどうなっているか	ブランド運営会社との契約・協議

どの項目が自分のホテルに当てはまるかは、建物の規模や用途、所在地によって変わります。法令の解釈や手続きは、建築士、行政書士、自治体の窓口などの専門家にご確認ください（個別の判断は、本記事では行えません）。

工程を一本にそろえる

次に、工程の考え方です。外壁・屋上防水・客室改装・設備更新を、別々の時期に、別々の業者へ発注すると、次のようなむだが出やすくなります。

• 足場やゴンドラなどの仮設を、複数回組む
• 客室を止める期間が、工事ごとに何度も発生する
• 工事間の取り合い（外壁と窓まわり、屋上と設備基礎など）で、責任の線引きが曖昧になる

これを避けるには、外壁・防水・設備・内装を、一つの工程表の上で並べて考えることが有効です。閑散期に客室を止める期間をまとめ、外壁は営業に影響しにくい工法で進め、客室内の改装は階ごとに順番に行う。こうした組み立てが、全体の費用と営業への影響を抑えることにつながります。

発注方式の選び方

発注の方式にも触れておきます。ホテルのオーナーさまは、次のような方式から選ぶことが多くなります。

方式	特徴	注意点
分離発注	工事の種類ごとに別々の会社へ発注	調整の手間が増える。責任の線引きを明確にする必要がある
一括発注	一社にまとめて発注	調整は楽だが、内訳が見えにくくなりやすい。内訳の確認が大切
設計監理方式	設計者・コンサルタントが仕様と見積りを整理	設計監理の費用がかかる。仕様が明確になり、比較しやすい

どの方式が合うかは、建物の規模や、オーナーさま側の体制によって変わります。私のおすすめは、どの方式でも、見積りの内訳を「仮設」「外壁」「防水」「設備」「内装」などに分けて、同じ条件で比較できる形にしていただくことです。

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現場でよく見る2つのケース

ここでご紹介するのは、私がこれまでに伺った複数の現場をもとに、個別の物件が特定されないよう再構成したケースです。

外壁と客室改装を別々に進めたAホテル

例えば、首都圏の築30年前後のホテルで、数年おきに客室改装と外壁補修を別の時期に実施していたケースです。外壁補修のたびに足場を組み、そのたびに一部の客室が眺望を失い、予約サイトの口コミに「工事中で景色が見えなかった」という声が出ていました。

オーナーさまが「次の大きな工事は、全体の工程を一度整理してから決めたい」と判断されたことで、外壁・防水・客室改装を一つの工程表にまとめ、足場が必要な部分とロープアクセスで足りる部分を分ける検討に進んだ、という流れです。

営業を止めない工程を選んだBホテル

別のケースでは、繁忙期を避けて閑散期に工事をまとめ、客室側の外壁はロープアクセス工法で、バックヤード側や補修量が多い面は足場で施工する、ハイブリッド工法を選んだ例があります。止める客室を最小限にしやすく、宿泊客への案内も組み込みやすい進め方として、こうした組み立てをご提案することがあります（再構成した想定例です）。

もちろん、すべてのホテルで同じ結果になるとは限りません。建物の形、客室の配置、周辺の状況によって、最適な組み立ては変わります。明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

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今すぐできる5つのアクション

新築が難しい時代に、既存ホテルの価値を守るために、オーナーさまが今月から始められることを5つにまとめました。

1. 外壁・屋上防水・設備の「次の工事時期」を一覧にする：前回の工事の時期と内容を整理し、次に必要になる時期の目安を決めます。
2. 定期報告の対象かどうかを確認する：所在地の自治体や建築士に、外壁の調査・報告が必要な建物か、次の調査時期はいつかを確認します。
3. 客室を止めるコストを計算する：本記事の仮定の計算を、ご自身のホテルの客室数・単価・稼働率に置き換えて試算します。
4. 改装と修繕を一つの工程表にまとめる：外壁・防水・設備・内装を、閑散期に合わせてどう並べるかを検討します。
5. 工法を比較した見積りを取る：足場だけでなく、ロープアクセスやハイブリッドも含め、営業への影響も含めて比べます。

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明誠ができること

株式会社明誠は、東京・神奈川・埼玉・千葉を中心とした首都圏で、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけています。これまでに約6,000棟の修繕に携わり、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つの工法から、建物ごとに最適な方法をご提案しています。

また、日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職が加盟するネットワークを運営しています。安全管理については明誠の安全への取り組みを、ホテルオーナーさま向けのサービスはホテルの大規模修繕をご覧ください。

同業の施工会社の方で、ロープアクセスの技術や安全基準、フランチャイズについて知りたい方には、ロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）もおすすめです。

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注意事項

• ダイヤモンド・オンラインの記事は、無料公開の範囲で確認できた内容に基づいています。ブランド名などの詳細は扱っていません。
• 観光庁の統計と東京商工リサーチの調査は、対象が異なるため、数字を直接比較することはできません。
• 客室を止めるコストの計算は、説明のための仮定です。実際の損失は、客室の位置、季節、代替客室の有無などで変わります。
• 足場とロープアクセスの費用差は一つの試算例で、実際の工事費や削減額を約束するものではありません。
• 建築基準法・消防法・旅館業法などの手続きは、建物の規模・用途・所在地によって異なります。個別の判断は、建築士・行政書士・自治体の窓口などの専門家にご相談ください。

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よくあるご質問

Q1. ホテルの「リブランド」とは何ですか？

A. 既存のホテルを、別のホテルブランドに転換して運営することです。看板の掛け替えだけでなく、ブランドごとの基準に沿って客室や共用部、外観を改装することが一般的です。ダイヤモンド・オンラインは、ヒルトンが日本・韓国で未展開の3ブランドを、既存ホテルの転換向けに投入すると報じています（建築費や地価の高騰を背景とする点も同記事の報道内容です）。

Q2. なぜ今、新築ではなくリブランドが増えているのですか？

A. 建築費や地価の高騰で、新規ホテルの建設計画が難しくなっているためです。JLLの分析では、日本のホテルの新規供給率は1.7％で、アジア太平洋の主要市場の中でも低い水準とされています。既存ホテルを転換するほうが、開業までの時間や費用の面で現実的なケースがあります。

Q3. ホテルの外壁調査は法律で義務付けられていますか？

A. 建築基準法第12条の定期報告制度では、特定行政庁（自治体）が指定する建築物について、外壁の調査・報告が求められます。ホテルや旅館は対象になることが多い用途ですが、実際に対象かどうかは、建物の規模（階数・床面積）と自治体の指定で決まります。外壁は原則として竣工後10年を経過した後の定期調査で全面打診等が示されています。所在地の自治体や建築士にご確認ください。

Q4. 営業を続けながら外壁を修繕することはできますか？

A. 建物の形や工事の内容によっては可能です。足場を組まないロープアクセス工法を一部の面に使う、閑散期に工事をまとめる、客室側とバックヤード側で工法を変えるなどの方法があります。止める客室数と日数を事前に計算して、工法を選ぶことが大切です。

Q5. ロープアクセス工法なら、どのホテルでも費用が下がりますか？

A. すべてのホテルで下がるとは限りません。補修量が非常に多い面や、屋上に吊元を確保できない建物、低層で足場の費用が小さい建物では、足場工法のほうが合理的なこともあります。そのため、3つの工法を同じ条件で比べることをおすすめしています。

Q6. 改装と外壁修繕は、同時に進めたほうがよいですか？

A. 一つの工程表にまとめて検討することをおすすめします。別々に進めると、足場の組み直しや客室を止める期間の重複が起きやすいためです。ただし、予算や営業の都合で段階的に進める場合もあります。優先順位を決めたうえで、全体の計画を作ると判断しやすくなります。

Q7. 明誠に相談すると費用はかかりますか？

A. 建物の現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べたうえで、営業への影響も含めてご提案します。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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この記事のポイントまとめ

• ヒルトンが日本・韓国未展開の3ブランドを、既存ホテルの転換向けに投入すると報じられた
• 建築費高騰で新築が難しく、日本の新規供給率は1.7％。既存ホテルの改装・修繕の価値が高まっている
• 改装の判断軸は「営業への影響」「仮設費の重さ」「法令・ブランド基準・工程の整合」の3つ
• 客室を止めるコストは、客室数×日数×単価で見える化できる
• 足場・ロープアクセス・ハイブリッドを同じ条件で比べて、営業への影響と費用の両方を抑える

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出典・参考資料

• ダイヤモンド・オンライン「【独自】ヒルトンが日本市場に「新規3ブランド」投入へ、業界勢力図一変も？」（2026年10月13日）
• トラベルボイス「日本のホテル市場の最新動向、世界比較で割安感、建設費高騰で新規ホテル供給は限定的に ―米JLL社」（2025年12月8日）
• 観光庁「宿泊旅行統計調査」（2026年8月分・第1次速報）
• 国土交通省「定期報告制度における外壁調査（赤外線装置法・ドローン等）関連資料」
• e-Gov法令検索「建築基準法」「消防法」「旅館業法」
• 一般財団法人 経済調査会「「マンション修繕費指数」2026年版を公開」（2026年9月29日）
• 東京商工リサーチの調査を伝える報道「ホテルの客室単価、全13ブランドで上昇」（2026年6月）

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新築が難しい時代だからこそ、今あるホテルをどう守り、どう磨くかが問われています。私は、改装も外壁修繕も、営業を止めない工夫と、無駄のない工程の組み立てで、結果が大きく変わると考えています。現地調査と概算のお見積りは無料で承っていますので、お問い合わせフォームから、ご相談だけでもお気軽にどうぞ。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月16日

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小田原市のマンション漏水・防災対策｜酒匂川・早川の洪水、高潮・津波、土砂災害のハザードマップから考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月15日 更新

小田原市でマンションやビルをお持ちの方に、最初にお伝えしたいことがあります。小田原市は、山と川と海がひとつの市の中にそろっている、関東でもめずらしい地形の街です。そのため、市のハザードマップには、洪水、土砂災害、高潮、津波のすべてが載っています。どれか1つだけ見て「うちは大丈夫」と判断するのは危険です。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県全域のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

今日は、小田原市・神奈川県・国土交通省の公式情報をもとに、小田原市の分譲・賃貸マンション、オーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、2026年9月の台風第25号の接近にあたっては、小田原市も市の公式サイトで注意喚起を出していました。市内の個別の被害状況について、私の方で公式資料を確認できておりませんので、この記事では触れません。

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結論：小田原市で優先すべきは「地区ごとのリスクの確認」「地下・低層の設備」「屋上と外壁の排水・防水」です

先に結論を申し上げます。小田原市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 市の「ハザードマップ住所別早見表」で、建物がどの区割のマップに載っているかを確認する：小田原市のハザードマップは市内を8つの区割に分けて作られています。まず自分の建物のページを開くことが出発点です
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の設置階を、浸水想定と照らして確認する：川沿いでも海沿いでも、地下や1階の設備が最初に止まります
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・外壁のシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：大雨で最初に出る被害は、排水が追いつかないことによる漏水です

順に見ていきます。

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小田原市のハザードマップを1枚で読む

小田原市は、令和4年9月に、洪水・土砂災害・高潮・津波などの災害リスクを地区ごとに一元化したハザードマップを発行しました。市のページ（最終更新日：2025年12月4日）から、区割ごとのPDFを入手できます（出典：小田原市「小田原市ハザードマップ等一覧（令和4年9月発行）」）。

種類	市の公開内容（要点）	マンションでの見方
洪水	酒匂川・狩川・山王川・早川・森戸川・中村川の各水系の浸水想定区域を反映	浸水の深さと浸水継続時間、家屋倒壊等氾濫想定区域にかかるか
土砂災害	市内16地区に土砂災害警戒区域が指定	斜面・擁壁に接する建物は県の告示図書で確認
高潮	神奈川県が令和3年8月31日に指定した相模灘沿岸の高潮浸水想定区域を反映	台風時の1階・地下の止水、越波の到達範囲
津波	令和元年12月24日に県が指定した津波災害警戒区域を反映	避難先、上階への避難経路、設備の高さ

市のページは、市内を次の8区割に分けてPDFを公開しています。

• 緑・新玉・万年・幸・十字・足柄・山王網一色
• 早川・大窪
• 片浦
• 二川・久野・芦子
• 東富水・富水・桜井
• 酒匂小八幡・下府中・富士見・国府津
• 上府中・曽我・下曽我・豊川
• 前羽・橘北

どの区割に入るかは、市のページの「ハザードマップ住所別早見表」で確認できます。インターネットの地図で見たい場合は、市の地図情報システム「Navi-o」の「防災」からも閲覧できます。

洪水：市のページに載っている水系は6つです

市のページには、洪水浸水想定区域の改定状況として、次の水系が記載されています。

改定日	水系・河川（市ページの記載どおり）
令和2年3月24日	早川水系
令和元年12月20日	森戸川水系、中村川水系
平成30年7月27日	酒匂川水系狩川（仙了川、要定川、洞川、川音川）
平成30年6月1日	山王川水系山王川
平成29年3月31日	酒匂川水系酒匂川

（出典：小田原市「小田原市ハザードマップ等一覧」）

私が自治体の記事を書くときに必ず守っているのは、広域の資料に出てくる川をすべてその市に当てはめない、ということです。上の表は、小田原市の公式ページに載っている水系だけを書き写したものです。指定図面の詳細は、市のページが案内しているとおり、神奈川県河港課の県内洪水浸水想定区域図で確認してください。

内水：水防法に基づく市のマップは、洪水・土砂と高潮の2種類です

ここは見落とされやすい点です。市のページには、宅地建物取引業者向けの案内として、「市では現在、洪水・土砂災害ハザードマップ及び高潮ハザードマップを水防法第15条第3項の規定に基づき作成している」と書かれています。つまり、下水道や排水路が雨水をさばけずにあふれる「内水（雨水出水）」の水防法に基づくマップは、この一覧には含まれていません。

だからといって、内水の心配がないわけではありません。洪水の浸水想定区域の外でも、短時間の強い雨で道路や敷地に水がたまり、1階や地下の設備室に流れ込むことはあります。内水のリスクについては、市の防災対策課（0465-33-1855）に問い合わせるのが確実です。

土砂災害：市内16地区、500区域以上が指定されています

小田原市のページによると、市内16地区で、土砂災害警戒区域は土石流116区域、がけ崩れ（急傾斜地）396区域が指定されています。土砂災害特別警戒区域は、土石流86区域、がけ崩れ346区域です。

一方で、次の10地区は土砂災害の指定がない、とも明記されています。新玉、万年、山王網一色、足柄、東富水、桜井、酒匂・小八幡、下府中、富士見、豊川です。

市のページは、マップ上の区域は作成時点のもので、法的な図面は神奈川県土砂災害情報ポータルの告示図書で確認するよう案内しています。斜面や擁壁に接している建物は、必ず県の情報で確認してください。

高潮：早川を境に、東側版と西側版の想定図があります

神奈川県は2021年（令和3年）8月31日に、相模灘沿岸の高潮浸水想定区域を指定・公表しました。想定は、室戸台風の中心気圧や伊勢湾台風の暴風半径などを参考にした「我が国既往最大規模等の台風」で、高潮と同時に河川の洪水も考慮し、堤防等の決壊も見込んだ最悪の条件です。

小田原市はこれを受けて「高潮・高波浸水想定図」を作成しており、早川以東版と早川以西版があります。浸水の深さを示す図に加えて、越波（護岸を越えた波）や氾濫流で建物の倒壊・流失のおそれがある「家屋倒壊等氾濫想定区域図」も公開されています（出典：小田原市「相模灘沿岸における高潮浸水想定区域の指定について」最終更新日：2026年2月10日）。

なお、同ページには、県が修正作業中のため一時公開を停止していたが、現在は修正後の区域図が公表されている、との記載があります。古いPDFを保存している管理組合さまは、県のページから最新版を取り直してください。

津波：相模トラフ沿いの地震（西側モデル）が想定の基準です

小田原市内では、神奈川県知事が令和元年12月24日に「津波災害警戒区域」を指定しました。市のページによると、想定の基準は、本市の津波被害が最大となる「相模トラフ沿いの海溝型地震（西側モデル）」で、地震規模はマグニチュード8.7です。

この指定にあわせて「基準水位」（津波が建物などにぶつかったときの波の高さ）が公表されています。市は市内約90か所の建物を津波避難ビルとして指定しており、基準水位を参考に見直しを進めるとしています（出典：小田原市「津波災害警戒区域の指定について」）。

海沿いのマンションは、自分の建物が津波避難ビルとして指定されているか、または近くのどの建物が指定されているかを、理事会で確認しておくと安心です。基準水位は、神奈川県の「e-かなマップ」で地図上で確認できます。

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地域特性と漏水事故の関係：山・川・海で、傷み方が違います

小田原市のマンションをご覧になるとき、私は大きく3つの地形で見ています。ここは私の現場経験にもとづく見方であり、市の公式資料の分類ではないことをお断りしておきます。

海に近い建物：潮風と越波で、金物と防水が傷みます

海風の当たる建物では、屋上の金物、手すり、設備架台の錆が早く進みます。塗膜の端部から錆が入り、そこから雨水が回って、防水層の下で広がる例を、私はこれまで何度も見てきました。小田原の海沿いは、高潮の想定図に「越波」の区域が示されているとおり、台風のときは波しぶきが建物に直接かかることもあります。日常の潮風と台風の越波、その両方が外壁と防水を傷めます。

河川沿いの低地の建物：浸水継続時間と排水能力

酒匂川や狩川、山王川の流域に広がる平地のマンションでは、洪水の浸水の深さだけでなく、「浸水継続時間」を必ず見てください。水が引くまで時間がかかる場所では、地下や1階の受変電設備、給水ポンプが長く使えなくなります。また、川があふれなくても、屋上やバルコニーの排水が追いつかなければ、最上階や上階の住戸に漏水が出ます。

斜面や擁壁に接する建物：土の水を見ます

早川・大窪、片浦、二川・久野・芦子の区割など、斜面の多い地域では、擁壁の水抜き穴の詰まりが、地下階や1階の漏水につながります。土砂災害警戒区域に入っているかを県のポータルで確認し、擁壁の点検記録もあわせて保管してください。

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大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

ここからは、地域を問わず、私が現場で最初に見る7か所です。小田原市の事情に引きつけてお話しします。

1. 屋上防水：潮風と紫外線で、保護層のひび割れや防水層の膨れが出ます。防水改修の一般的な目安は、㎡あたり5,000〜8,000円です（工法・下地・面積で大きく変わります）
2. シーリング（目地の防水材）：外壁の目地とサッシまわりは、打ち替えの時期を記録で確認します。ここが切れると、雨が壁内に入ります
3. バルコニー排水：落ち葉や砂で詰まりやすい場所です。海に近い建物は砂の堆積も見ます
4. 屋上ドレン（排水口）：豪雨で最初に詰まる場所です。ストレーナー（ごみ除け）の清掃と、排水管の勾配・口径を確認します
5. 立上り（防水層の端部）：屋上に水がたまったとき、水が越える部分です。高さと端部の処理を確認します
6. サッシまわり：強風を伴う雨では、サッシ下端から水が入ります。台風の時期は、ここの相談が一番増えます
7. エキスパンションジョイント（建物の継ぎ目）：建物の揺れに追従する部分です。小田原市は相模トラフの地震が想定される地域ですので、地震後の漏水の入口になりやすいこの部分は、大規模修繕のときに必ず見ておきます

足場を組まずに、屋上からロープで降りて確認できる部位も多くあります。調査の段階で、足場工法と無足場工法、またはその両方を組み合わせたハイブリッド工法の、どれが合うかを見極めます。詳しい技術情報は、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」にまとめています。

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漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

大雨や台風のあとに「最上階の天井から水が落ちてくる」という連絡を受けたとき、足場を組む手配から始めると、早くても数日から1週間以上かかります。その間に、住戸の被害は広がります。

ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。屋上の吊り元を2点以上確保できれば、足場の手配を待たずに、原因箇所の特定と応急処置に入れます。足場を組まないぶん、仮設費も抑えられます。明誠の試算では、10階建て・外周80m・工期3か月の条件で、足場費が約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という比較例があります。物件の形状や高さで大きく変わる参考値です。

明誠は、これまでに約6,000棟の大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。技能訓練はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）の水準で行っています。

応急処置の費用は、被害の範囲や建物の高さで変わります。散水試験を含む原因調査と、シーリングの部分補修で、数万円から数十万円の範囲に収まるケースもあります。あくまで目安ですので、状況を拝見したうえで見積もりをお出しします。漏水のご相談は、明誠の漏水対応のご案内をご覧ください。ロープアクセス工法そのものの考え方はロープアクセス工法のご紹介に、料金の考え方は明誠の料金の考え方に整理しています。

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防災上の共用部：位置と修繕の優先度

漏水の修繕と並んで、私が理事会でお伝えしているのが、共用部の設備の「位置」の確認です。国土交通省と経済産業省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、令和元年東日本台風で高層マンションの受変電設備が浸水し、エレベーターや給水設備が長時間使えなくなった事例を背景に作られました。ガイドラインでは、ハザードマップなどから想定浸水深を決め、浸水リスクの低い場所への設置、開口部の止水、設備の嵩上げなどを組み合わせて対策を検討する、と整理されています。受変電設備の復旧には、排水、清掃・点検、応急措置、組立・配線、送電の順で、概ね2〜4日を要するとされています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」）。

小田原市のマンションで、確認していただきたい順番を表にしました。

共用部	確認すること	優先度の考え方
受変電設備・自家発電機	設置階が、洪水・高潮の浸水想定より上か	最優先。止まるとほかの設備もすべて止まる
給水ポンプ	ポンプ室の位置と、止水板の有無	断水は、居住の継続を直撃する
エレベーター	制御盤の位置、浸水時の停止運用	受変電設備とセットで確認
避難通路・外階段	手すり・踏面の劣化、津波避難時の通行	上階への避難経路を実際に歩いて確認
擁壁・水抜き穴	詰まり、ひび割れ、はらみ	土砂災害警戒区域に接する建物は優先度が上がる
屋上・バルコニー排水	ドレンの清掃記録	毎年の点検で足りる、最も費用対効果が高い

大規模修繕で足場をかけたり、ロープで外壁に降りたりするついでに、これらの周辺の外壁や防水を直しておくと、無駄な再工事を避けられます。

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小田原市の耐震関連の補助制度

小田原市のよくある質問ページ（最終更新日：2025年4月28日）では、住宅の耐震診断の補助制度として「木造住宅耐震診断費補助金」が案内されています（出典：小田原市「住宅の耐震診断をしたいのですが、補助制度はありますか。」）。

今回、私が確認した範囲では、分譲マンション（非木造の共同住宅）を対象とした耐震診断・改修の補助制度について、市の公式ページで令和8年度の内容を確認することはできませんでした。制度は年度で変わりますので、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前の着工）のマンションで耐震診断をお考えの管理組合さまは、市の都市部建築指導課（0465-33-1433）に、令和8年度の対象と受付状況を直接ご確認ください。

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よくあるご質問

Q. 小田原市のハザードマップは、どこで手に入りますか？

A. 市の公式ページ「小田原市ハザードマップ等一覧」から、8つの区割ごとのPDFをダウンロードできます。紙のマップは、市役所3階の防災対策課、各タウンセンター、尊徳記念館などで受け取れます。

Q. うちのマンションはどの区割のマップを見ればよいですか？

A. 市のページにある「ハザードマップ住所別早見表」で、住所から該当する区割を確認できます。

Q. 内水（下水があふれる浸水）のハザードマップはありますか？

A. 市のページでは、水防法に基づくマップとして「洪水・土砂災害」と「高潮」の2種類を作成していると案内されています。内水のリスクは、市の防災対策課に直接ご確認ください。

Q. 雨のたびに最上階で漏水します。足場を組まないと調べられませんか？

A. ロープアクセスなら、屋上からメインロープとバックアップロープの2本に接続して、外壁やサッシまわりを調べられます。足場の手配を待たずに、原因箇所の特定と応急処置に入れることが多いです。

Q. 防水の改修費用はどのくらいですか？

A. 一般的な目安は㎡あたり5,000〜8,000円です。屋上の面積、既存の防水の種類、下地の状態で大きく変わります。現地を拝見したうえで概算をお出しします。

Q. 海沿いのマンションで、大規模修繕のときに特に気をつけることは？

A. 金物の錆と、塗膜端部・シーリングの劣化です。潮風で劣化が早く進むため、前回の修繕からの年数だけで判断せず、実際の劣化状況を調査で確認することをお勧めします。

Q. まず何から相談すればよいですか？

A. 竣工図、過去の大規模修繕の記録、屋上防水の施工年がわかる資料をご用意ください。そこから、漏水の履歴とハザードマップ上の位置を一緒に整理します。

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まとめ：今週動くこと3点

小田原市のマンション管理組合さま、ビルオーナーさまに、今週のうちに動いていただきたいことを3つに絞ります。

1. 市の「住所別早見表」で区割を確認し、該当ページの洪水・土砂・高潮・津波の想定を理事会で共有する：コピーを1枚配るだけで十分です
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の設置階を、竣工図で確認する：浸水想定より下にあれば、対策の検討を始めてください
3. 屋上ドレンとバルコニー排水を、次の雨の前に清掃する：費用をほとんどかけずにできる、最も効果の高い備えです

総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。これまでの実績は明誠の施工事例からご覧いただけます。ロープアクセス工法の安全基準や実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにあります。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 小田原市「小田原市ハザードマップ等一覧（令和4年9月発行）」（最終更新日：2025年12月4日）
• 小田原市「相模灘沿岸における高潮浸水想定区域の指定について」（最終更新日：2026年2月10日）
• 小田原市「津波災害警戒区域の指定について」（最終更新日：2023年3月7日）
• 小田原市「小田原市の洪水ハザードマップを受け取りたい」
• 小田原市「住宅の耐震診断をしたいのですが、補助制度はありますか。」（最終更新日：2025年4月28日）
• 小田原市「台風第25号の接近に関する注意喚起」
• 神奈川県「相模灘沿岸における高潮浸水想定区域について」
• 神奈川県「洪水ハザードマップについて」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
• 気象庁「キキクル（危険度分布）」

※本記事の制度・ハザード情報は2026年10月15日時点で各公式ページを確認した内容です。最新の情報は各機関の公式サイトでご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月15日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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茅ヶ崎市のマンション漏水・防災対策｜洪水・内水・津波・高潮のハザードマップから考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月15日 更新

茅ヶ崎市で分譲マンションやビルをお持ちの方に、まず確認していただきたいことがあります。市が公開している津波ハザードマップ（令和7年8月作成）では、最大の津波高が9.6m、最短7分で到達する想定も示されています。海に近い建物だけの話ではなく、河川沿いの建物も、市内を流れる川の洪水と内水の想定を見ておく必要があります。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

今日は、茅ヶ崎市・神奈川県・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、茅ヶ崎市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、台風第25号（2026年9月）では、千葉県で24時間降水量が観測史上1位を更新した地点が出るなど、関東の広い範囲で大雨への警戒が高まりました（出典：銚子地方気象台 速報）。茅ヶ崎市内の個別の被害状況は、私の方で公式資料を確認できておりませんので、この記事では触れません。

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結論：茅ヶ崎市で優先すべきは「津波と高潮に備えた地下・低層の設備」「河川沿いの内水対策」「屋上とバルコニーの排水」です

先に結論を申し上げます。茅ヶ崎市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の置き場所を、ハザードマップの浸水想定と照らして確認する：地下や1階にある設備は、津波・高潮・内水のどれでも最初に止まります
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：まとまった雨で最初に出る被害は、排水が追いつかないことによる漏水です
3. 市の洪水・内水ハザードマップで、自分の建物が浸水する深さと時間を理事会で共有する：「うちは大丈夫」という思い込みが、一番の弱点になります

順に見ていきます。

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茅ヶ崎市のハザードマップを1枚で読む

茅ヶ崎市は、洪水・土砂災害・内水・津波・高潮・液状化のハザードマップを、市の公式ページで公開しています。まず種類ごとに、何が書いてあるかを整理します。

種類	市の公開内容（要点）	マンションでの見方
洪水・土砂災害・内水	表面に洪水と土砂災害、裏面に内水。対象河川は相模川・小出川・千ノ川・駒寄川・目久尻川	浸水の深さ・時間・河岸侵食の3点を見る
津波	令和7年8月作成。5つの想定地震を重ねた最大津波高と到達時間	避難先と上階への避難経路、設備の高さ
高潮	神奈川県の高潮浸水想定区域図に基づく。浸水想定区域内の字名を一覧で公開	台風時の1階・地下の止水対策
液状化	50mメッシュ。平成25年8月に完成	建物まわりの地盤沈下・配管の破損

（出典：茅ヶ崎市「洪水・土砂災害・内水ハザードマップ」「高潮ハザードマップ」「液状化ハザードマップ」）

洪水・内水：市の地図に載っている河川は5本です

市の洪水・土砂災害・内水ハザードマップに掲載されている対象河川は、相模川、小出川、千ノ川、駒寄川、目久尻川です。ここで申し上げておきたいのは、広域の資料に出てくる川を、すべて茅ヶ崎市に当てはめてはいけない、ということです。私はいつも、市の公式ページに載っている川だけを見るようにしています。

市のページによると、このハザードマップは令和3年度に更新され、PDFは2021年9月の改訂版です。さらに、駒寄川と千ノ川の浸水想定区域の一部は、市が管理する河川として計算したもので、水防法の方法による想定ではない、という注記があります。

そして新しい動きがあります。市のページには、令和8年3月31日に雨水出水（内水）の浸水想定区域を市が指定した、との記載があります。内水とは、川があふれるのではなく、下水や排水路が雨水をさばけずに街があふれる現象です。川から離れた建物でも起こります。

土砂災害：県が令和8年2月27日に区域を更新しています

土砂災害警戒区域・特別警戒区域は、令和8年2月27日に神奈川県が更新しました。市のページは、正確な境界は県の告示図書と県の土砂災害情報ポータルで確認するよう案内しています。市の地図は目安であり、不動産の判断に使えるほど精密ではない、とも明記されています。斜面や擁壁に接する建物は、県の情報で確認してください。

津波：最大9.6m、最短7分の想定があります

市の津波ハザードマップ（令和7年8月作成）には、想定地震ごとの最大津波高と最大津波到達時間が示されています。

想定地震	最大津波高	最大津波到達時間
相模トラフ沿いの海溝型地震（西側モデル）	8.6m	17分
相模トラフ沿いの海溝型地震（中央モデル）	9.6m	16分
元禄関東地震タイプ	7.1m	7分
元禄関東地震タイプと国府津－松田断層帯地震の連動	7.1m	7分
慶長型地震	7.7m	52分

（出典：茅ヶ崎市「津波ハザードマップ」令和7年8月）

この地図は、神奈川県が令和7年3月24日に茅ヶ崎市を津波災害警戒区域に指定したことを受け、県の示す基準水位に基づいて作られました（出典：茅ヶ崎市「新たな津波ハザードマップを作成」令和7年8月27日）。7分という数字は、揺れが収まってから理事会を開いている時間がない、ということを意味します。

高潮：市内の字名が一覧になっています

高潮ハザードマップは、神奈川県が作成した高潮浸水想定区域図が元になっています。市のページには、矢畑、中海岸3丁目、南湖、柳島、浜之郷、萩園、汐見台、白浜町、浜須賀などの字名が、浸水想定区域内として示されています。お持ちの建物の住所が、この一覧に入っているかどうかを、まず市のページで確認してください。

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地域特性と漏水事故の関係：海沿いの塩害と、河川沿いの水

茅ヶ崎市のマンションをご覧になるとき、私は大きく3つの地形で見ています。ここは私の現場経験にもとづく見方であり、市の公式資料の分類ではないことをお断りしておきます。

海に近い建物：塩害と飛来物で、防水と金物が傷みます

海風の当たる建物では、屋上の金物、手すり、設備架台の錆が早く進みます。塗膜の端部から錆が入り、そこから雨水が回って、防水層の下で広がる例を、私はこれまで何度も見てきました。津波や高潮のときだけでなく、日常の潮風が、建物の寿命を縮めています。

河川沿いの建物：内水と排水能力の限界

千ノ川、小出川、駒寄川の沿いでは、過去に水位の上昇で避難の情報が出た経緯があります。市の資料によると、平成26年10月の台風18号では、千ノ川で8,097世帯（19,752人）、小出川で9,547世帯（24,497人）が避難勧告の対象になりました。これは避難勧告の対象規模であり、浸水した棟数ではありません。また、平成28年の台風9号、平成29年の台風21号、平成30年の台風12号でも、千ノ川の水位上昇により避難準備情報等が出されています（出典：茅ヶ崎市「風水害対策」）。

同じ資料は、市内で1時間に50mmを超える大雨の頻度が増えていると記しています。1時間50mmは、屋上ドレンや雨どいの設計を超えやすい雨量です。排水が追いつかない屋上は、数センチの水が溜まるだけで、立上りの端部やパラペットの笠木の継ぎ目から水が入ります。

内陸の斜面や擁壁に接する建物：土の水を見ます

斜面や擁壁に接している建物では、擁壁の水抜き穴の詰まりが、地下階や1階の漏水につながります。県の土砂災害情報ポータルで、警戒区域に入っているかを確認し、擁壁の点検記録も合わせて保管してください。

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大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

ここからは、地域を問わず、私が現場で最初に見る7か所です。一つずつ、茅ヶ崎市の事情に引きつけてお話しします。

1. 屋上防水：塩害と紫外線で、保護層のひび割れや防水層の膨れが出ます。防水改修の目安は、工法により10〜15年程度とされることが多く、一般的な改修費の目安は㎡あたり5,000〜8,000円です（物件により大きく変わります）
2. シーリング（目地の防水材）：外壁の目地とサッシ周りは、打ち替えの時期を記録で確認します。ここが切れると、雨が壁内に入ります
3. バルコニー排水：落ち葉や砂で詰まりやすい場所です。海に近い建物は砂の堆積も見ます
4. 屋上ドレン（排水口）：豪雨で最初に詰まる場所です。ストレーナー（ごみ除け）の清掃と、排水管の勾配・口径の確認をします
5. 立上り（防水層の端部）：水が溜まったときに水が越える部分です。高さと端部の処理を確認します
6. サッシまわり：強風を伴う雨では、サッシ下端から水が入ります。台風時は特にここの相談が増えます
7. エキスパンションジョイント（建物の継ぎ目）：建物の揺れや沈下に追従する部分で、ここが劣化すると、地震後に漏水が出ます

足場を組まずに、屋上からロープで降りて確認できる部位も多くあります。調査の段階で、足場工法と無足場工法、またはその両方を組み合わせたハイブリッド工法の、どれが合うかを見極めます。詳しい技術情報は、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」にまとめています。

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漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

大雨のあとに「最上階の天井から水が落ちてくる」という連絡を受けたとき、足場を組む手配から始めると、早くても数日から1週間以上かかります。その間に、住戸の被害は広がります。

ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。屋上の吊り元を2点以上確保できれば、足場の手配を待たず、原因箇所の特定と応急処置に入れます。足場を組まないぶん、仮設費も抑えられます。たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の目安では、足場費が約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という比較例があります（物件により大きく異なる参考値です）。

明誠は、約6,000棟の大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技能訓練はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準で行っています。

応急処置の費用は、被害の範囲や建物の高さで変わります。散水試験を含む原因調査と、シーリングの部分補修で、数万円から数十万円の範囲に収まるケースもあります。ただし、あくまで目安ですので、状況を拝見した上で見積もりをお出しします。漏水の相談は、明誠の漏水対応のご案内をご覧ください。ロープアクセス工法そのものの考え方は、ロープアクセス工法のご紹介に整理しています。

大規模修繕の総額は、30戸規模のマンションで3,500万〜5,000万円がひとつの目安で、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。ここを見直せるのが、ロープアクセスの強みです。料金の考え方は明誠の料金の考え方にあります。

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防災上の共用部：位置と修繕の優先度

漏水の修繕と並んで、私が理事会でお伝えしているのが、共用部の位置の確認です。国土交通省と経済産業省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、令和元年東日本台風で武蔵小杉周辺の高層マンションの受変電設備が浸水し、エレベーターや給水設備が長時間使えなくなった事例を背景に作られました。ガイドラインでは、ハザードマップなどから想定浸水深を決め、浸水リスクの低い場所への設置、開口部の止水、設備の嵩上げなどを組み合わせて対策を検討する、と整理されています。受変電設備の復旧は、排水、清掃・点検、応急措置、組立・配線、送電の順に進み、所要日数は概ね2〜4日とされています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」）。

茅ヶ崎市のマンションで、確認していただきたい順番を表にしました。

共用部	確認すること	優先度の考え方
受変電設備・自家発電機	設置階が、浸水想定より上か	最優先。止まるとほかの設備もすべて止まる
給水ポンプ	ポンプ室の位置と、止水板の有無	断水は、居住の継続を直撃する
エレベーター	制御盤の位置、浸水時の停止運用	受変電設備とセットで確認
避難通路・外階段	手すり・踏面の劣化、津波避難時の通行	7分で動ける経路かを実際に歩いて確認
屋上・バルコニー排水	ドレンの清掃記録	毎年の点検で足りる、最も費用対効果が高い

大規模修繕の工事の足場をかけるついでに、これらの周辺の外壁や防水を直しておくと、無駄な再工事を避けられます。

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茅ヶ崎市の防災補助・耐震助成

市は、昭和56年5月31日以前に建築または着工した旧耐震基準の分譲マンションについて、耐震診断費用の一部を補助する制度を案内しています。市のページによると、補助率は耐震診断費用の2分の1、上限額は区分所有者が居住する住戸数に30,000円を乗じた額で、実際の補助額はこの額と補助率による額のうち少ない方です。

ただし、このページの更新日は令和5年3月31日で、現行の令和8年度の実施状況や金額は、このページだけでは確認できません。制度は年度で変わりますので、ここで紹介した数字はあくまで市のページの記載内容です。申請をお考えの管理組合さまは、市の建築指導課に、令和8年度の受付可否と補助額を直接ご確認ください。市のページには、補助金額が単年度予算を超える場合は10月までに相談するよう案内もあります（出典：茅ヶ崎市「分譲マンション耐震診断事業補助金のご案内」）。

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よくあるご質問

Q. 茅ヶ崎市のマンションは、津波と洪水のどちらを先に備えるべきですか？

A. 建物の位置によります。市の津波ハザードマップには最短7分の想定があり、海に近い建物は避難経路と設備の高さを先に確認してください。河川沿いの建物は、洪水・内水の浸水深と時間を市の地図で確認することから始めます。

Q. 内水ハザードマップは、どこで見られますか？

A. 市の「洪水・土砂災害・内水ハザードマップ」の裏面に内水の情報があります。市のページでは、令和8年3月31日に雨水出水（内水）の浸水想定区域を市が指定したとの記載もありますので、最新の資料は防災対策課にご確認ください。

Q. 雨のたびに最上階で漏水します。足場を組まないと調べられませんか？

A. ロープアクセスなら、屋上からメインロープとバックアップロープの2本に接続して外壁やサッシまわりを調べられます。足場の手配を待たずに、原因箇所の特定と応急処置に入れることが多いです。

Q. 防水の改修費用はどのくらいですか？

A. 一般的な目安は、㎡あたり5,000〜8,000円です。屋上の面積、既存の防水の種類、下地の状態で大きく変わります。現地を拝見したうえで概算をお出しします。

Q. 足場を組む場合とロープアクセスで、工期はどう違いますか？

A. 10階建て・外周80mのマンションでは、足場の3か月に対し、ロープアクセスは1.5〜2か月が目安です。建物の形状によっては、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の方が、総額が下がることもあります。

Q. 耐震診断の補助金は、令和8年度も使えますか？

A. 市のページの更新日は令和5年3月31日です。令和8年度の受付状況と補助額は、市の建築指導課に直接ご確認ください。

Q. まず何から相談すればよいですか？

A. 竣工図と、過去の大規模修繕の記録、屋上防水の施工年がわかる資料をご用意ください。そこから、漏水の履歴と、ハザードマップ上の位置を一緒に整理します。

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まとめ：今週動くこと3点

茅ヶ崎市のマンション管理組合さま、ビルオーナーさまに、今週のうちに動いていただきたいことを3つに絞ります。

1. 市の公式ページで、建物の住所が洪水・内水・津波・高潮のどの想定に入るかを確認し、理事会で共有する：コピーを1枚配るだけで十分です
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の設置階を、竣工図で確認する：浸水想定より下にあれば、対策の検討を始めてください
3. 屋上ドレンとバルコニー排水を、雨の前に清掃する：費用をほとんどかけずにできる、最も効果の高い備えです

総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。これまでの実績は明誠の施工事例からご覧いただけます。ロープアクセス工法の詳しい技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにあります。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 茅ヶ崎市「洪水・土砂災害・内水ハザードマップ」
• 茅ヶ崎市「高潮ハザードマップ」
• 茅ヶ崎市「液状化ハザードマップ」
• 茅ヶ崎市「津波ハザードマップ（令和7年8月）」
• 茅ヶ崎市「新たな津波ハザードマップを作成（令和7年8月27日発表）」
• 茅ヶ崎市「風水害対策」
• 茅ヶ崎市「分譲マンション耐震診断事業補助金のご案内」
• 気象庁「キキクル（危険度分布）」
• 銚子地方気象台「台風第25号に関する速報」
• 国土交通省京浜河川事務所「相模川の洪水浸水想定区域図（想定最大規模）」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月15日

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