賃貸オーナーの6割超が家賃値上げへ｜金利上昇で手残りが減る今、修繕計画と家賃の「納得感」をどう両立するか【2026年10月】

この記事で分かること

「金利が上がって、毎月の返済が2万円以上増えた。家賃を上げたいけれど、外壁も傷んできていて、入居者に言い出しにくい」——。ここ数か月、東京や埼玉、神奈川で賃貸マンションをお持ちのオーナーさまから、こうしたご相談をいただくことが増えました。

その実感を数字で示す調査が、10月6日に公表されました。不動産投資サイト「楽待」を運営する楽待株式会社の調査では、物件を持つ大家さん286人のうち36.7％が「すでに家賃を値上げした」、26.9％が「検討中・予定あり」と答え、合計63.6％が値上げに動いていました（出典：楽待株式会社 プレスリリース（PR TIMES）、2026年10月6日）。

この記事では、次の問いにお答えします。金利が上がり、家賃の値上げを考えている賃貸オーナーは、建物の修繕をどう位置づければよいのか？ 修繕費を抑えながら、入居者に納得してもらえる家賃改定を進めるには何から始めればよいのか？

結論を先に書きます。

• ローンを使う投資家の77.8％が「この1年で金利が上がった」と回答し、返済額が増えた人の増加額は中央値で月1万5,000円でした。
• 日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25％程度へ引き上げており、変動金利の借入には今後も影響が及ぶ可能性があります。
• 手残りが減ると修繕を先送りしがちですが、国土交通省は修繕の先送りが「物件価値の低下→入居率の低下→家賃収入の減少」という悪循環を招くと整理しています。
• 備えの柱は、①返済増と修繕費を同じ表に載せた収支の見直し、②修繕と家賃改定をセットで考えること、③足場・ロープアクセス・ハイブリッドの工法比較で修繕費そのものを抑えることの3つです。

本記事の数値は、2026年10月15日時点で楽待株式会社・日本銀行・国土交通省が公表している資料に基づいています。金利や制度は変わることがあるため、最新の情報は各機関の公式サイトでご確認ください。

2026年10月15日 更新

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ニュースの要点｜賃貸オーナーの63.6％が家賃値上げに動く

調査の概要

まず、楽待株式会社の発表を整理します。

項目	内容
調査名	金利動向に関するアンケート
調査時期	2026年8月20日〜9月8日
調査対象	「楽待」に会員登録している不動産投資家ら
調査方法	インターネットリサーチ
有効回答数	339件

出典：楽待株式会社 プレスリリース（2026年10月6日）

回答者は不動産投資に関心の高い会員に限られるため、すべての賃貸オーナーの平均とは言い切れません。それでも、現場で私が耳にしている声とよく重なる結果です。

主な数字

設問	結果
この1年でローン金利が上がった	77.8％（全ての借入先で54.4％＋一部で23.4％、n=239）
最も上がった借入1件の上昇幅	平均0.625ポイント（n=123）
返済額が増えた人の月の増加額	中央値1万5,000円（n=130）
月5万円以上増えた人	13.3％（n=149）
家賃を「すでに値上げした」	36.7％（n=286）
家賃値上げを「検討中・予定あり」	26.9％
値上げ「しない・できない」	33.2％
物件購入に「慎重になった」	44.0％

出典：楽待株式会社 プレスリリース、詳細は楽待新聞

値上げの理由として、金利の上昇のほかに「周辺の家賃相場が上がって割安になっていた」「固定資産税・修繕費・光熱費の上昇」が挙がっています。修繕費が値上げの理由の一つに数えられている点は、私たち施工会社にとっても重く受け止めるべきところです。

背景にある日銀の利上げ

金利上昇の背景には、日本銀行の金融政策の変化があります。日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物、銀行同士が翌日まで資金を貸し借りする際の金利）を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げると決めました（出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」、2026年9月18日）。

アパートローンには変動金利の商品も多く、その場合は短期の金利の動きが返済額に反映されやすくなります。今後の金利の動きを断定することはできませんが、「金利は上がる可能性がある」という前提で収支を組み直しておくのが現実的だと、私は考えています。

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返済増はどのくらい手残りに響く？｜簡単な試算

モデルケースで計算してみる

数字のイメージを持っていただくために、簡単なモデルで試算します。

前提	内容
建物	RC造5階建て・20戸の賃貸マンション（首都圏）
家賃	1戸あたり月8万円（満室で年1,920万円）
借入残高	8,000万円・残り期間20年・元利均等返済
金利	2.0％ → 2.625％（楽待調査の平均上昇幅0.625ポイントを適用）

この条件で計算すると、毎月の返済額は約2万4,000円増え、年間では約29万円の負担増になります（筆者試算）。

一方、家賃を1戸あたり月2,000円上げられた場合、20戸満室で年48万円の増収です。数字だけを見れば、返済増は家賃改定で十分に吸収できそうに見えます。

ここからが本題です。この試算には「建物の修繕費」が入っていません。

修繕費を入れると景色が変わる

国土交通省の「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」には、18戸の賃貸住宅で35年間の修繕費合計を9,500万円と見込み、毎月約22万6,000円（1戸あたり約1万2,600円）を積み立てるという例が示されています（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」）。

この例をそのまま当てはめることはできませんが、規模が近い建物なら修繕のための積立は月20万円前後になってもおかしくありません。返済増の月2万4,000円よりも、ずっと大きな金額です。

つまり、金利上昇で手残りが減ったときに一番削られやすいのは、実は修繕の積立なのです。私が現場で20年やってきて一番悔しい思いをするのは、「返済が先、修繕は後で」と考えているうちに外壁や屋上防水の劣化が進み、早めに直していれば外壁と防水の工事で済んだはずが、雨漏りの補修や内装の復旧まで含めた大きな工事になってしまうケースです。

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修繕を後回しにすると何が起きる？｜国交省が示す「負のスパイラル」

悪循環と好循環

国土交通省の計画修繕ガイドブックは、修繕を先送りしたときの流れを次のように整理しています。

修繕を後回しにした場合	計画修繕を続けた場合
1. 建物の老朽化が進む	1. 長期修繕計画を作り、計画修繕を実施
2. 物件価値が下がる	2. 老朽化の進行を止める
3. 入居率が下がる	3. 物件価値と入居率を維持
4. 家賃収入が減る	4. 安定した家賃収入
5. 修繕資金が不足し、さらに修繕できない	5. 修繕に必要な資金を確保できる

出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」

同じガイドブックでは、計画修繕を実施したことのあるオーナーの約3割が「高い入居率を確保できた」「家賃水準を維持できた」と答えたというアンケート結果も紹介されています。

計画修繕をしているオーナーは約4割

一方で、国土交通省の令和4年度の家主アンケートでは、計画的に修繕しているオーナーは約4割にとどまり、約2割は計画修繕を実施していないと回答しています（出典：同ガイドブック「はじめに」）。

背景として、オーナーが計画修繕の必要性を十分に理解していないことや、資金的な余裕がないことが挙げられています。金利上昇で手残りが減っている今は、この「資金的な余裕がない」状態に陥るオーナーが増えやすい局面だと言えます。

入居者は「建物の状態」を見ている

ガイドブックには、民間賃貸住宅の入居者が住み替え先を選ぶ際に重視したことのデータも載っています。「住宅の状況（いたみ・劣化等）」を重視した人は70.9％、「住宅の維持管理」は67.3％でした（資料：一般財団法人住宅改良開発公社「賃貸住宅市場の動向と将来予測（展望）調査」2020年8月、同ガイドブックより）。

外壁の汚れやひび割れ、鉄部のさびは、内見に来た方の目に真っ先に入ります。家賃を上げたいときほど、建物の見た目と維持管理の状態が問われるということです。

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家賃値上げの前に確認したい「納得感」の条件

法律上の考え方を押さえる

家賃の改定について、借地借家法第32条は、建物の借賃が土地・建物に対する租税その他の負担の増減、土地・建物の価格の上昇や低下その他の経済事情の変動、近傍同種の建物の借賃との比較によって不相当となったときに、当事者が将来に向かって増減を請求できると定めています（一定期間増額しない旨の特約がある場合を除く。出典：e-Gov法令検索「借地借家法」）。

つまり、家賃改定は一方的に決められるものではなく、周辺相場や負担の変化といった「理由」を示して、入居者と合意を目指すのが基本です。個別の契約や交渉の進め方は、管理会社や弁護士などの専門家にご相談ください。

入居者が納得しやすいのはどんなときか

私が多くのオーナーさまと話してきた経験では、家賃改定が比較的スムーズに進むのは、次のような条件がそろっているときです。

1. 周辺相場と比べて割安になっていることを、データで示せる
2. 共用部の清掃や設備点検など、日頃の管理がきちんとしている
3. 外壁塗装や防水など、建物に手を入れたことが目に見える
4. 改定の時期と金額を、更新のタイミングに合わせて早めに伝えている
5. 入居者からの修繕依頼に、これまで誠実に対応してきた

逆に、外壁がくすみ、共用廊下の鉄部にさびが浮いたままの建物で家賃だけ上げようとすると、退去の引き金になりかねません。空室が1室出れば、月2,000円の値上げ分を何戸分も帳消しにしてしまいます。

修繕と家賃改定は「セット」で考える

私はいつもオーナーさまに、「修繕と家賃の見直しは、同じ収支表の上で考えてください」とお伝えしています。

例えば、来年に外壁と屋上防水の修繕を予定しているなら、工事の完了を入居者にお知らせし、建物がきれいになったタイミングで、更新時の家賃改定をお願いする。順番を逆にしないだけで、入居者の受け止め方は大きく変わります。

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手残りが減る今こそ見直したい長期修繕計画

計画修繕の6つの手順

国土交通省のガイドブックは、計画修繕を次の6段階で進めるよう示しています。

1. 計画：長期修繕計画を作り、修繕項目ごとの時期と費用の目安を決める
2. 点検：予定時期が近づいたら、劣化や不具合を確認する
3. 検討と調整：予定どおり実施するか、時期や範囲、資金を調整する
4. 実施：施工会社を選び、入居者へ周知して工事を行う
5. 記録：工事期間・内容・金額・施工会社名を残す
6. 計画の見直し：実績を反映して、その後の時期と費用を修正する

出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」

修繕周期の目安

同じガイドブックには、分譲マンション向けの「長期修繕計画作成ガイドライン」をもとにした修繕周期の目安が載っています。主なものを抜き出すと、次のとおりです。

修繕項目	工事の内容	修繕周期の目安
仮設工事	足場などの仮設	12〜15年
屋根防水	補修・修繕	12〜15年
外壁塗装等	塗装・シーリング	12〜15年
鉄部塗装等	塗装	5〜7年

出典：国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」（「長期修繕計画作成ガイドライン」の記載例を基に簡略化したもの）

分譲マンションの長期修繕計画については、国土交通省のガイドラインも参考になります。

資金が足りないときの「調整」

ガイドブックでは、資金が十分に用意できない場合に、緊急度の高い箇所から実施し、残りを翌年以降にずらすといった調整の考え方も示されています。複数の物件をお持ちのオーナーなら、物件ごとに工事の時期をずらして、同じ年に資金需要が重ならないようにする方法もあります。

ただし、雨水の浸入につながる屋上防水や外壁のひび割れ、落下の危険があるタイルの浮きは、先送りの対象にしないことをおすすめします。ここを後回しにすると、修繕費が膨らむだけでなく、入居者や通行人の安全に関わるからです。

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修繕費そのものを抑える｜足場・ロープアクセス・ハイブリッドの比較

足場の費用は工事費の大きな割合を占める

外壁や防水の修繕では、足場などの「仮設費」が工事費の大きな割合を占めます。昨日の記事でご紹介した経済調査会の「マンション修繕費指数」2026年版では、分譲マンションの大規模修繕で仮設費の構成比率が24.8％と、工事費のおよそ4分の1でした（出典：経済調査会「マンション修繕費指数」2026年版）。賃貸マンションでも、建物の形や高さによっては同じような構造になります。

3つの工法の特徴

工法	特徴	向いている建物・工事
通常の足場工法	建物の周りに足場を組んで施工。広い面を一度に施工しやすい	補修量が多い外壁、複雑な形の中低層建物
ロープアクセス工法（無足場工法）	屋上から下ろしたロープで作業。足場の組立・解体が不要	高層の建物、足場を組みにくい立地、部分補修
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	面ごとに劣化の程度が違う建物

ロープアクセス工法の安全面について、正確に書いておきます。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元（ロープを固定する支点）も2点以上確保して作業します。万一1本に問題が起きても、もう1本で体が保持される二重の安全確保が、国際的な産業ロープアクセスの基準に沿った業界標準です。技術的な基準や実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

費用差の目安

明誠の試算例では、10階建て・外周80m・工期3か月の建物で、足場の費用が約168万円のところ、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）となったケースがあります。これはあくまで一つの試算例で、建物の形や劣化の状態、工事の範囲によって金額は大きく変わります。

賃貸マンションで工法の違いが効いてくるのは、費用だけではありません。

• 入居者の生活への影響：足場とメッシュシートで窓がふさがる期間が短く、日当たりや防犯面の不安を抑えやすい
• 工期：足場の組立・解体の日数がかからない
• 空室募集への影響：足場に覆われた外観では内見の印象が下がりやすい

家賃改定を控えている時期ほど、入居者の不満を増やさない工事の進め方が大切になります。

ロープアクセスが向かないケースもある

正直に申し上げます。ロープアクセス工法がすべての建物で安くなるわけではありません。補修の量が非常に多い面や、屋上に吊元を確保できない建物、低層で足場の費用がもともと小さい建物では、足場工法の方が合理的なこともあります。

だからこそ明誠では、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を同じ条件で比べたうえで、建物ごとに提案しています。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。

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現場でよく見る2つのケース

ここでご紹介するのは、私がこれまでに伺った複数の現場をもとに、個別の物件が特定されないよう再構成したケースです。

外壁を後回しにしたA棟

例えば、首都圏の築30年近いRC造の賃貸マンションで、オーナーさまが返済を優先して外壁の修繕を数年見送っていたケースです。調査に伺ったときには、北面のひび割れから雨水が入り、上の階の2部屋で天井に染みが出ていました。

外壁の修繕に加えて、室内の内装復旧と、その間の入居者への対応が必要になり、当初の見込みより工事の範囲が広がりました。こうした現場で「もう少し早く相談していれば」という言葉を伺うたびに、私は悔しい思いをします。

修繕のあとに家賃を見直したB棟

別のケースでは、オーナーさまが外壁塗装と鉄部塗装、共用廊下の床の改修をまとめて実施し、工事の完了後に入居者へ写真付きのお知らせを配りました。そのうえで、契約更新の時期に合わせて家賃の見直しをお願いしたところ、大きな反発はなかったというお話を伺うことがあります。

もちろん、すべての建物で同じ結果になるとは限りません。それでも、「建物に手を入れたことが目に見える」ことが、入居者の受け止め方を変える一つの要素になると、私は現場で感じています。

明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

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今すぐできる5つのアクション

金利と修繕の両方に備えるために、オーナーさまが今月から始められることを5つにまとめました。

1. 借入ごとの金利と返済額を一覧にする：変動か固定か、次の見直し時期はいつかを確認します。
2. 長期修繕計画を作る、または見直す：計画がない場合は、外壁・屋上防水・鉄部の3つだけでも時期と費用の目安を決めます。国土交通省の「賃貸住宅の修繕・点検時期セルフチェック」も参考になります。
3. 返済増・修繕積立・家賃収入を1枚の収支表に載せる：手残りがどれだけあるかを、修繕費を含めて確認します。
4. 周辺の家賃相場を調べる：管理会社に相場データを出してもらい、家賃改定の根拠を整理します。
5. 工法を比較した見積りを取る：足場だけでなく、ロープアクセスやハイブリッドも含めて比べます。

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明誠ができること

株式会社明誠は、東京・神奈川・埼玉・千葉を中心とした首都圏で、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけています。これまでに約6,000棟の修繕に携わり、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つの工法から、建物ごとに最適な方法をご提案しています。

また、日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職が加盟するネットワークを運営しています。安全管理については明誠の安全への取り組みを、オーナーさま向けのサービスはビルオーナー・賃貸マンションオーナー向けの大規模修繕をご覧ください。

同業の施工会社の方で、ロープアクセスの技術や安全基準、フランチャイズについて知りたい方には、ロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）もおすすめです。

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注意事項

• 楽待株式会社の調査は、同社サイトの会員である不動産投資家を対象としたもので、全国の賃貸オーナー全体の傾向を示すものではありません。
• 返済額の試算は、元利均等返済の一般的な計算式による筆者の試算です。実際の返済額は金融機関との契約条件によって異なります。
• 足場とロープアクセスの費用差は一つの試算例で、実際の工事費や削減額を約束するものではありません。
• 家賃改定や税務の取り扱いは、管理会社・弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。

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よくあるご質問

Q1. 家賃の値上げに動いている賃貸オーナーは、どのくらいいますか？

A. 楽待株式会社の2026年10月6日公表の調査では、物件を持つ大家さん286人のうち36.7％が「すでに値上げした」、26.9％が「検討中・予定あり」と答え、合計63.6％でした（出典：楽待株式会社）。

Q2. 金利が0.625ポイント上がると、返済はいくら増えますか？

A. 借入残高8,000万円・残り20年・元利均等返済で、金利が2.0％から2.625％に上がった場合、毎月の返済は約2万4,000円、年間で約29万円増える計算です（筆者試算）。実際の金額は契約条件によって変わります。

Q3. 手残りが減ったので、修繕は先送りしても大丈夫ですか？

A. 国土交通省のガイドブックでは、修繕の先送りが物件価値と入居率の低下を招き、家賃収入が減る悪循環につながると整理しています。資金が足りない場合でも、屋上防水や外壁のひび割れなど、雨水の浸入や落下の危険に関わる箇所は優先して対応することをおすすめします。

Q4. 家賃は、オーナーの判断で自由に上げられますか？

A. 借地借家法第32条では、税金などの負担の増減や経済事情の変動、近隣の同種の建物の家賃との比較で不相当になった場合に、家賃の増減を請求できると定めています。入居者との合意が基本になるため、管理会社や弁護士などの専門家にご相談ください（出典：e-Gov法令検索）。

Q5. 賃貸マンションの修繕費は、毎月いくら積み立てればよいですか？

A. 建物によって大きく異なります。国土交通省のガイドブックには、18戸の建物で35年間の修繕費9,500万円を見込み、毎月約22万6,000円（1戸あたり約1万2,600円）を積み立てる例が示されています。まずは長期修繕計画で必要額を見積もることが出発点です。

Q6. ロープアクセス工法なら、どの賃貸マンションでも修繕費が下がりますか？

A. すべての建物で下がるわけではありません。高層の建物や足場を組みにくい立地では差が出やすい一方、補修量が多い面や吊元を確保できない建物では足場の方が向くこともあります。部位ごとに使い分けるハイブリッド工法も含めて比べるのがおすすめです。

Q7. 明誠に相談すると費用はかかりますか？

A. 建物の現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べたうえで、長期修繕計画の考え方も含めてご提案します。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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この記事のポイントまとめ

• 楽待の調査で、賃貸オーナーの63.6％が家賃値上げに動いている
• ローン利用者の77.8％が金利上昇を経験し、返済増は中央値で月1万5,000円
• 日銀は2026年9月18日に政策金利を1.25％程度へ引き上げた
• 修繕の先送りは、物件価値・入居率・家賃収入の低下という悪循環を招きやすい
• 修繕と家賃改定を同じ収支表で考え、工法比較で修繕費そのものを抑える

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出典・参考資料

• 楽待株式会社「「キャッシュフローが半減」金利上昇に苦しむ大家 6割超が家賃値上げに動く 楽待調べ」（PR TIMES、2026年10月6日）
• 楽待新聞「金利動向に関するアンケート（詳細）」
• 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）
• 国土交通省「賃貸住宅管理業者向け 計画修繕ガイドブック」
• 国土交通省「賃貸住宅の修繕・点検時期セルフチェック」
• 国土交通省「「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定について」（令和6年6月7日）
• e-Gov法令検索「借地借家法」
• 一般財団法人 経済調査会「「マンション修繕費指数」2026年版を公開」（2026年9月29日）

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

金利が上がると、どうしても「まず返済、修繕はあとで」と考えたくなります。その気持ちはよく分かります。それでも私は、修繕と家賃を同じ表の上で考えていただきたいとお伝えしています。建物を守ることが、結局は家賃と入居者を守ることにつながるからです。現地調査と概算のお見積りは無料で承っていますので、お問い合わせフォームから、ご相談だけでもお気軽にどうぞ。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月15日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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鎌倉市のマンション漏水・防災対策｜台風25号の冠水と崖崩れ、谷戸の内水から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月14日 更新

2026年9月の台風第25号は、鎌倉市にも冠水と崖崩れ、倒木をもたらしました。被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。復旧の途中にある管理組合さまも多いと思います。そのうえで、この記事は「次の大雨の前に、マンションで何を整えるか」を、現場の目線でお伝えするために書いています。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

鎌倉市のマンションでご相談を受けると、私はまず「建物の背後や横に、山や擁壁はありますか」とお聞きします。三方を山に囲まれ、南が相模湾に開いたこの街では、水の心配は川のあふれだけではありません。山から流れ落ちる雨水、狭い谷に集まる雨水、海からの高潮と津波。この3つが重なる場所に建物が立っています。

今日は、鎌倉市・神奈川県・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、鎌倉市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：鎌倉市で優先すべきは「山側の水」「谷戸の内水」「屋上とバルコニーの排水」です

先に結論を申し上げます。鎌倉市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 建物が土砂災害警戒区域に入っていないか、隣接していないかを確認し、擁壁・水抜き穴・敷地排水を点検する：台風25号では、市内で崖崩れが20件報告されています
2. 市の洪水ハザードマップと、県・市の内水の資料で、建物の位置を確認する：川から離れた建物でも、道路や谷筋に水が集まることがあります
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：まとまった雨で最初に出る被害は、排水が追いつかないことによる漏水です

順に見ていきます。

2026年9月の台風25号が、鎌倉市に突きつけたもの

鎌倉市の発表を伝えたタウンニュースによると、市は9月19日に災害警戒本部を設置しました。9月21日朝には防潮扉4か所を閉鎖し、警戒レベル3を発令して市立小学校16校を避難所に開設しています。昼過ぎには災害対策本部へ格上げし、警戒レベル4の避難指示を出しました。累積雨量は、鎌倉消防署で312.5mm、大船消防署で288.5mmと報じられています（出典：タウンニュース「台風25号 崖崩れなど被害相次ぐ」）。

9月25日正午の集計では、崖崩れが七里ガ浜などで20件、浸水が小町で12件、倒木が御成町などで7件、護岸の流出が山ノ内で1件でした。若宮大路とJR横須賀線の高架下が冠水し、車両が水没して一時通行できなくなっています。人的被害は確認されていません。NHKも「鎌倉で交差点が冠水 ホテルは浸水」と報じました（出典：NHK「台風25号 鎌倉で交差点が冠水 ホテルは浸水」）。

気象庁は、9月20日22時57分に線状降水帯の半日前予測、9月21日12時58分に直前予測を発表しています（出典：気象庁 横浜地方気象台「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」）。この速報に鎌倉の観測値は載っていませんので、市内の雨量は市の消防署の数字で見るのが現実的です。神奈川県の被害状況（第7報）でも、鎌倉市は避難指示の対象に入っています（出典：神奈川県「令和8年台風25号による県内被害状況（第7報）」）。

私がこの数字から読み取るのは、「人が避難するほどの雨」が、建物の足元ではすでに「排水が追いつかない雨」になっているということです。その最初の症状が、屋上やバルコニーからの漏水です。

鎌倉市のハザードマップを1枚で読む

鎌倉市の防災情報は、市のハザードマップと「鎌倉市防災情報マップ（かまくらわが街マップ）」で確認できます。住所や目標物から場所を探し、洪水・内水・土砂災害・津波などの種別を選んで表示する仕組みです（出典：鎌倉市「防災情報マップのご案内」）。災害ごとに前提が違いますので、分けて整理します。

種別	鎌倉市での前提・位置づけ
洪水	県が想定し得る最大規模の降雨で河川が氾濫した場合を想定。市の洪水マップの対象は滑川、神戸川、柏尾川
内水	下水道の排水能力を超えた雨による浸水。県の雨水出水浸水想定区域の一覧に鎌倉市が掲載
土砂災害	大船・玉縄、腰越・深沢、鎌倉の3地域ごとに市が土砂災害ハザードマップを作成
津波	県の津波浸水予測図（平成27年3月）。由比ヶ浜地区の最大津波高さは7.7m、到達は最短8分
高潮	県が公表した、想定し得る最大規模の高潮による浸水想定区域に鎌倉市が掲載

洪水：想定は24時間で309mmと632mm

市の洪水ハザードマップは、県が「想定し得る最大規模等の降雨」で河川が氾濫した場合を想定して作られています。想定する24時間雨量は、滑川と神戸川が309mm、境川水系の柏尾川が632mmです。公表は令和5年3月で、ページは2025年4月10日に更新されています（出典：鎌倉市「鎌倉市洪水ハザードマップ」）。

県の洪水浸水想定区域図のページには、鎌倉市に関係する河川として、柏尾川（平成30年1月26日指定）と滑川（令和2年4月28日指定）が掲載されています。このページには、支川の氾濫や内水、高潮は考慮されておらず、指定区域の外でも浸水が起きることがあるとの注意書きもあります（出典：神奈川県「河川の氾濫による洪水浸水想定区域図」）。

内水：計画降雨は1時間57.1mm、想定最大は153.0mm

川があふれなくても、下水道が飲み込めない雨で街は浸水します。鎌倉市の雨水管理総合計画では、現行の下水道計画降雨は1時間57.1mm、気候変動を踏まえた計画降雨は1時間59.7mmです。想定最大規模降雨は1時間153.0mmとされています。

過去には、平成16年の台風22号、平成26年の台風18号で浸水が起き、令和7年9月の台風でも鎌倉駅周辺で浸水被害が出ました。浸水リスクが最も高い「重点対策地区」には、御谷川排水区と佐助川排水区が位置づけられ、砂押川左岸排水区と梅田川排水区がそれに続きます（出典：鎌倉市「雨水管理総合計画」）。県の雨水出水浸水想定区域の一覧にも鎌倉市が載っています（出典：神奈川県「雨水出水浸水想定区域」）。ご自身の建物がどの排水区に入るかは、市の下水道担当に聞くと確認できます。

土砂災害：区域に入ることは、危険の直接の証明ではありません

市の土砂災害ハザードマップは、令和4年1月に改定されています。市のページには「区域に指定されることが直接、がけ崩れ等の危険性を示しているということではありません」とあります。一方で、県が急傾斜地の基礎調査を進めており、結果は調査が終わった箇所から順次公表されます。区域は増える可能性がありますので、古い地図を見て安心せず、県の土砂災害情報ポータルも併せて確認してください（出典：鎌倉市「鎌倉市土砂災害ハザードマップ」、神奈川県「土砂災害ハザードマップ」）。

津波・高潮：海に近い低地は電気設備の位置が分かれ目です

県の津波浸水予測図（平成27年3月）では、鎌倉海岸（由比ヶ浜地区）の最大津波高さは7.7m、到達時間は最短8分です。想定は「元禄関東地震タイプと国府津-松田断層帯地震の連動地震」です（出典：神奈川県「津波浸水予測図」）。

材木座については、市の津波避難計画（平成28年3月）が、一丁目から六丁目までを避難困難区域に含め、三丁目・五丁目は海抜が3m前後と低いと整理しています（出典：鎌倉市「津波避難計画 地域別実施計画 由比ガ浜・材木座エリア」）。高潮については、県が公表した「想定し得る最大規模の高潮による浸水想定区域」に鎌倉市が掲載されています（公表2026年1月14日、出典：神奈川県「高潮ハザードマップ」）。

地域特性と漏水事故の関係：山際・谷戸・海沿いで起きること

鎌倉は、地形が建物の傷み方を変える街です。私の経験上、同じ築年数でも立地で痛む場所が違います。

山際の建物：背後に擁壁や急傾斜地がある建物は、雨水が斜面を伝って敷地に集まります。擁壁の水抜き穴が詰まると、水圧が逃げ場を失います。国土交通省の事例では、令和6年8月30日の台風10号で、二階堂の紅葉ヶ谷地区で連続雨量135mm（大町橋雨量観測所）のなかがけ崩れが起き、県が整備した急傾斜地崩壊防止施設が落石（幅約1.8m、高さ約0.8m）を受け止めて、人家への被害を防いだと紹介されています（出典：国土交通省「急傾斜地崩壊防止施設の効果事例（鎌倉市二階堂）」）。

谷戸（丘陵の間の細い谷）の建物：谷戸は雨水が集まって流れ下る道筋です。道路が川のようになり、地下駐車場や1階の出入口、エレベーターのピットに水が入りやすくなります。若宮大路や横須賀線高架下の冠水は、まさにその典型だと私は見ています。

海沿いの建物と観光地のホテル：潮風にさらされる外壁は、シーリングや塗膜の劣化が早まります。海が近い建物ほど、金物の傷みも点検の頻度を上げたほうが安全です。ホテルの場合は、浸水すると営業停止に直結しますので、受変電設備と厨房設備の位置を最優先で確認してください。

なお、歴史的な景観を守る地域では、工事内容によって市への事前相談や手続きが必要になることがあります。足場の設置やお色直しをお考えのときは、計画の早い段階で市の窓口へご確認ください。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

台風のあとは、次の7か所を順に見ます。目安の単価も添えますが、実際の見積は物件の状態で大きく変わりますので、参考値としてご覧ください。

1. 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮き。改修費は1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です
2. シーリング：外壁の目地、サッシまわりの硬化・痩せ・切れ。打ち替えの時期を記録で確認します
3. バルコニー排水：排水溝の詰まり、床の勾配、笠木まわり。ここの水が下階の天井に出ます
4. ドレン（屋上・バルコニーの排水口）：落ち葉や土砂の詰まり、ストレーナー（ごみ除け）の破損。山が近い鎌倉では、落ち葉による詰まりが多い印象です
5. 立上り（防水層が壁と接する部分）：端部の押さえ金物の浮き、シールの切れ
6. サッシまわり：枠と外壁の取り合い、水切り、室内側の結露と雨漏りの見分け
7. エキスパンションジョイント（建物の動きを逃がす継ぎ目）：カバーの外れ、止水材の劣化。揺れと雨の両方に弱い場所です

「どこから入った水か分からない」というご相談は、実はとても多いです。そのときは、散水試験や赤外線調査で入口を絞ってから工事範囲を決めます。外壁の塗装を含めた改修の費用感は、1㎡あたり3,500〜4,500円が目安になります。進め方は明誠の漏水対応のご案内にまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風のあとの現場では、道路が土砂や倒木でふさがれていたり、斜面側に足場の資材を置く場所がなかったりします。鎌倉の細い道では、資材を積んだ車が入れないこともあります。足場は、手配から組み上げまで通常でも数日から1週間以上かかります。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元を確保し、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工法です。足場を待たずに、調査、応急のシーリング、ドレン清掃、仮防水まで進められます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の168万円に対し、ロープアクセスでは59万円と、約109万円の差が出る試算もあります（物件により変動する参考値です）。仕組みの詳細はロープアクセス工法のご紹介と明誠の安全管理をご覧ください。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技術や訓練の詳しい情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。山側は無足場、道路に面した平らな側は足場というハイブリッド工法もご提案できます。明誠のこれまでの工事は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

防災上の共用部：位置を知り、直す順番を決める

国土交通省と経済産業省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、まず建物のリスクを把握し、そのうえで電気設備を浸水しにくい場所に置く、出入口や換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

管理組合の優先順位に置き換えると、次の順になります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプもここが止まると動きません。地下・半地下にあるなら最優先です
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると高層階が断水します
3. エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります。坂や階段の多い街では、高齢の居住者の生活に直結します
4. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置か、燃料の備蓄は足りるかを確認します
5. 避難通路と山側の出入口：山側の通路は、土砂災害のときに使えない可能性があります。海側の低地では、津波避難ビルへの経路も確認してください

設備まわりの防水や止水板の下地補修は、大規模修繕の工事範囲に入れると、足場やロープの手配を共用できて費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

鎌倉市で使える防災補助・耐震助成（令和8年度の確認ポイント）

マンション耐震診断補助：鎌倉市のページによると、診断費用の2分の1が補助され、上限は150万円です。延べ面積が1,000㎡未満のマンションは、1㎡あたり1,500円が限度（1,000円未満は切り捨て）になります。別の市のページには、対象を昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた市内のマンションとし、耐震改修アドバイザーの派遣を受けて診断を実施する場合に補助されると書かれています（更新2026年7月14日）。

条件として、住戸の過半に区分所有者が居住していること、管理組合の集会で診断の実施が決議されていること、診断結果が耐震判定委員会から適正と評価されることなどが挙がっています。耐震診断に着手する前に、補助金の交付申請が必要です。

注意していただきたいのは、補助制度のページ（更新2021年11月17日）に、受付期間や対象年度が書かれていない点です。令和8年度の受付状況と予算は、市の都市調整部建築指導課へ最新の内容をご確認ください。なお、耐震改修工事そのものへの補助は、市のページではマンションを対象として明記されていません（出典：鎌倉市「マンション耐震診断補助金交付制度について」、鎌倉市「マンションの耐震改修工事をしたいと考えているのですが？」）。

台風25号の被害を受けた方向けには、証明書類の発行、市税の減免、国民健康保険料や介護保険料の減免などの案内が、市の「台風第25号の被害に対する各種支援及び手続き」（2026年10月1日更新）にまとまっています（出典：鎌倉市「台風第25号の被害に対する各種支援及び手続き」）。被害箇所は、直す前に写真で記録しておいてください。

よくあるご質問

Q. 鎌倉市のマンションは、どの災害を優先して備えるべきですか？

A. 立地で変わります。山際の建物は土砂災害と敷地排水を、谷戸や駅周辺の低い場所は内水を、海沿いは津波・高潮と電気設備の位置を優先してください。屋上・バルコニーの排水は、すべての建物に共通する最初の点検項目です。

Q. 自分のマンションが土砂災害警戒区域に入っているか、どう調べますか？

A. 市の「鎌倉市防災情報マップ（かまくらわが街マップ）」で住所から確認できます。県が基礎調査を進めており区域は変わりますので、神奈川県の土砂災害情報ポータルも併せてご覧ください。

Q. 台風のあと、屋上で何を見ればよいですか？

A. まずドレンの詰まりを見ます。落ち葉や砂を取り除き、水が引くかを確認してください。防水層のふくれやひび割れ、立上りの端部の浮きも写真に残すと、業者への相談が早くなります。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 道が狭く、足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？

A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。山側はロープ、平らな側は足場というハイブリッド工法も選べます。

Q. 耐震診断の補助は、すぐ申し込めますか？

A. 総会での決議と、診断に着手する前の交付申請が条件です。市のページに令和8年度の受付期間が書かれていないため、市の建築指導課で最新の内容をご確認ください。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 市の土砂災害ハザードマップと「かまくらわが街マップ」で、建物が警戒区域に入っていないか・隣接していないかを確認し、管理組合内で共有する
2. 擁壁の水抜き穴・ひび割れ・敷地排水と、屋上ドレン・バルコニー排水の詰まりを、写真付きで管理会社に依頼する。電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの位置と床の高さを図面で確認する
3. 市の洪水ハザードマップと内水の資料で建物の位置を確かめ、サッシまわりと外壁シーリングの打ち替え時期を記録で確認する

台風25号の記憶が新しい今が、理事会でこの話を出すいちばんよい時期です。私はいつも理事長さまにお伝えしています。漏水も土砂も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている鎌倉市、神奈川県、気象庁、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。被害数値は報道ベースの集計を含みます。ハザードマップの区域指定や補助制度は年度途中でも改正・更新があり得ます。実際に申請される前に、鎌倉市の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 鎌倉市「台風第25号の被害に対する各種支援及び手続き」
• タウンニュース「台風25号 崖崩れなど被害相次ぐ 倒木で御成隧道は片側通行」
• NHK「台風25号 鎌倉で交差点が冠水 ホテルは浸水」
• 神奈川県「令和8年台風25号による県内被害状況（第7報）」
• 気象庁 横浜地方気象台「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」
• 鎌倉市「防災情報マップのご案内」
• 鎌倉市「鎌倉市洪水ハザードマップ」
• 鎌倉市「鎌倉市土砂災害ハザードマップ」
• 鎌倉市「雨水管理総合計画」
• 鎌倉市「津波避難計画 地域別実施計画 由比ガ浜・材木座エリア」
• 鎌倉市「マンション耐震診断補助金交付制度について」
• 鎌倉市「マンションの耐震改修工事をしたいと考えているのですが？」
• 神奈川県「河川の氾濫による洪水浸水想定区域図」
• 神奈川県「雨水出水浸水想定区域」
• 神奈川県「土砂災害ハザードマップ」
• 神奈川県「津波浸水予測図」
• 神奈川県「高潮ハザードマップ」
• 国土交通省「急傾斜地崩壊防止施設の効果事例（鎌倉市二階堂）」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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藤沢市のマンション漏水・防災対策｜境川・引地川の洪水と内水、津波11.5m想定から考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月14日 更新

2026年9月の台風第25号は、関東の広い範囲に大雨をもたらしました。被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。藤沢市でも、あの数日間の雨を思い出して、屋上や外壁の様子が気になっている管理組合さまが多いのではないでしょうか。この記事は、次の大雨の前にマンションで何を整えるかを、現場の目線でお伝えするために書いています。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

藤沢市でご相談を受けると、私はまず「建物は川の近くですか、海の近くですか、それとも丘の際ですか」とお聞きします。藤沢市は、境川と引地川という大きな川が市内を流れ、南は相模湾に面し、北には丘陵もあります。川、海、斜面の3つの水の心配が、1つの市の中に同居している街です。

今日は、藤沢市・神奈川県・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、藤沢市内の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：藤沢市で優先すべきは「川と内水」「海側の電気設備」「屋上・バルコニーの排水」です

先に結論を申し上げます。藤沢市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 市の洪水・内水・津波・高潮の各ハザードマップで、建物の位置を1つずつ確認する：災害ごとに前提が違い、洪水の図に色がなくても内水や高潮で浸水する場所があります
2. 受変電設備・給水ポンプ・エレベーターピットの位置と床の高さを、図面で確認する：海沿いと川沿いでは、ここが止まると建物全体の機能が止まります
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：まとまった雨で最初に出る被害は、排水が追いつかないことによる漏水です

順に見ていきます。

2026年9月の台風25号と、藤沢市の雨の記録

気象庁 横浜地方気象台の「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」によると、神奈川県には9月20日22時57分に線状降水帯の半日前予測、9月21日12時58分に直前予測が発表されています。県内の最大は、三浦市三浦の48時間降水量365.5mm（観測史上1位）でした（出典：気象庁 横浜地方気象台「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」）。

藤沢市の観測地点は辻堂です。同じ速報によると、日降水量は9月20日が112.0mm、9月21日が137.5mm、24時間降水量は9月21日に219.0mm、48時間降水量は9月22日に249.5mmでした。1時間の最大は9月21日の40.5mmです。

この数字を、市のハザードマップの前提と並べてみます。市の内水ハザードマップが想定する最大規模の降雨は、1時間153mm、総雨量249mmです。今回の辻堂の48時間249.5mmは、総雨量だけを見ると想定と近い水準ですが、1時間雨量は40.5mmで、想定153mmの4分の1ほどでした。つまり、あの雨は「短時間に集中して降った最大級の雨」ではなく、「長く降り続けた雨」だったと読めます。長雨はまず、屋上・バルコニーの排水能力と、防水層、シーリングの弱点を試します。

国土交通省は、令和8年台風第25号、第26号及び前線による大雨の被害状況を、第1報（9月20日10時）から第17報（10月5日9時）まで公表しています（出典：国土交通省「令和8年台風第25号、第26号及び前線による大雨による被害状況等について」）。藤沢市内の具体的な被害は、市の公表資料でご確認ください。私がここで申し上げたいのは、被害の有無にかかわらず、あの雨のあとに建物を点検しておく価値は高いということです。

藤沢市は、過去にもたびたび避難情報を出してきました。市の「近年の災害における避難情報の発令状況」によると、2021年7月3日の大雨では避難指示が約53,060世帯・118,808人に、2024年8月30日から9月2日の台風第10号では避難指示が約52,160世帯・115,350人に、2025年9月5日の台風第15号でも約53,170世帯に発令されています（出典：藤沢市「近年の災害における避難情報の発令状況について」）。大雨への備えは、一度きりの話ではなく、毎年の前提と考えるのが現実的です。

藤沢市のハザードマップを1枚で読む

藤沢市は、災害の種類ごとにハザードマップを作っています。種類によって前提が違いますので、分けて整理します。

種別	藤沢市での前提・位置づけ
洪水	境川、柏尾川、引地川など市内12河川の浸水想定区域を掲載（令和5年度作成、令和8年3月更新）
内水	想定最大規模の1時間153mm、総雨量249mm。令和7年2月作成
土砂災害	土砂災害（特別）警戒区域。最新は県の土砂災害情報ポータルで確認
津波	相模トラフ沿いの海溝型地震（西側モデル）。最大津波高さ11.5m（湘南港海岸）
高潮	県の高潮浸水想定区域図（令和3年8月公表）をもとに市が作成（令和5年度作成、令和8年3月更新）

洪水：境川・柏尾川・引地川など12河川、想定は24時間で354〜632mm

市の「土砂災害・洪水ハザードマップ」には、洪水浸水想定区域の対象として、境川、柏尾川、引地川、蓼川、目久尻川、小出川、小糸川、不動川、打戻川、滝川、白旗川、一色川の計12河川が載っています。想定する24時間総雨量は河川ごとに異なり、境川・柏尾川・滝川・白旗川が632mm、引地川・蓼川・小糸川・不動川・一色川が412mm、目久尻川が398mm、小出川・打戻川が354mmです。ページには「令和8年3月更新」とあります（出典：藤沢市「土砂災害・洪水ハザードマップ（令和5年度作成）」）。

注意書きも大事です。想定を超える大雨、下水道からの氾濫、小さな河川の氾濫は考慮されておらず、色が付いていない区域でも浸水する場合があります。

境川は二級河川で、相模原市緑区の城山湖付近から相模湾に注ぎ、流域には町田市、相模原市、大和市、横浜市、藤沢市、鎌倉市が含まれます。幹川流路延長は約52km、流域面積は約211km²です。2014年6月1日には特定都市河川および特定都市河川流域に指定され、浸水被害を防ぐ対策が総合的に進められています（出典：藤沢市「境川」）。引地川についても、市が治水のページを設けています（出典：藤沢市「引地川」）。

神奈川県の洪水浸水想定区域図のページでも、河川ごとの想定区域が公表されています（出典：神奈川県「河川の氾濫による洪水浸水想定区域図」）。お持ちの建物がどの川の区域に入るかは、市のマップで住所から確かめられます。

内水：想定は1時間153mm。浸水深30cm以上を表示

川があふれなくても、下水道が飲み込めない雨で街は浸水します。藤沢市の内水氾濫ハザードマップは、「想定し得る最大規模の降雨」として1時間153mm、総雨量249mm、降雨継続時間560分を前提にしています。地形、下水道や水路などの排水施設、放流先河川の状況をコンピュータで再現して解析したもので、令和7年2月の作成です。浸水深は30cm以上を表示し、目安は0.3〜0.5mで床下浸水、0.5〜1.0mで床上浸水とされています。

注意すべき点もあります。このマップは外水氾濫（洪水）を考慮せず、過去の浸水実績も反映していません。マップ上で浸水が想定されていない場所でも浸水する可能性があると、市は明記しています（出典：藤沢市「内水氾濫ハザードマップ」解説資料）。水防法に基づく雨水出水浸水想定区域も、同じ1時間153mmを前提に公表されています（出典：藤沢市「水防法に基づく雨水出水浸水想定区域を公表します」）。

土砂災害：市内に約3,300棟が警戒区域内

市の防災指針（都市計画審議会に示された「たたき台」の資料）では、土砂災害（特別）警戒区域に約3,300棟が立地しているとされています。急傾斜地崩壊危険区域は19区域のうち12区域が整備済みで、未整備の区域には約260棟が立地します（出典：藤沢市都市計画審議会 資料「防災指針（たたき台）」）。たたき台の段階の資料ですので、数値は確定版でご確認ください。区域は見直されますので、最新は神奈川県の土砂災害情報ポータルで見るようにしてください。

津波：最大11.5m、第1波は6分

藤沢市の想定津波の概要によると、想定地震は相模トラフ沿いの海溝型地震（西側モデル）、規模はマグニチュード8.7、神奈川県全域で震度7です。第1波の到達は6分、最大津波高さは湘南港海岸で11.5m（到達12分）、片瀬漁港海岸で7.9m（11分）、藤沢海岸（茅ヶ崎市境〜片瀬漁港海岸西側）で8.8m（最短8分）とされています。津波は40分後ごろまで繰り返し押し寄せ、最大浸水面積は4.7km²です。なお、発生確率は「30年以内はほぼ0%、発生間隔は2000〜3000年以上」と市は説明しています（出典：藤沢市「藤沢市における想定津波の概要」）。

津波浸水想定図は平成27年3月に作成され、津波災害警戒区域は2021年3月22日に指定されています（出典：藤沢市「津波浸水想定図（平成27年3月作成）」）。到達まで数分という想定では、避難は「垂直避難（建物の上の階へ逃げること）」が主役になります。

高潮：室戸台風級を想定

市の高潮ハザードマップは、中心気圧910hPa（室戸台風を根拠）、暴風半径75km（伊勢湾台風を根拠）などの台風を想定しています。県の高潮浸水想定区域図（令和3年8月公表）をもとにしたマップで、内水や想定最大規模の洪水は考慮していません。ページは令和8年3月に更新されています（出典：藤沢市「高潮ハザードマップ（令和5年度作成）」）。

地域特性と漏水事故の関係：川沿い・海沿い・丘の際で起きること

藤沢市は、立地で建物の傷み方が変わります。私の経験上、同じ築年数でも、どこに建つかで痛む場所が違います。

川沿いの低地の建物：市の防災指針（たたき台）によると、洪水浸水想定区域には全市民の約2割（約9万人）が暮らしています。想定最大規模の浸水深0.5〜3.0m未満の区域では、建築物の約3割（約5,500棟）が垂直避難の難しい1階建てです。マンションは、上の階に逃げられる点では有利ですが、1階の出入口、地下駐車場、電気室、エレベーターのピットに水が入ると、生活が止まります。

海沿いの建物と、ホテル・観光施設：潮風と砂にさらされる外壁は、シーリングや塗膜の劣化が早まります。金物のさびも早く、点検の頻度を上げたほうが安全です。津波の想定では、基準水位2.0m以上の区域の建築物の約7割（約5,000棟）が木造とされています。鉄筋コンクリートのマンションは、上階が避難の受け皿になる側ですので、非常用の備蓄と、上階への階段の通行確保が大切になります。ホテルの場合は、浸水すると営業停止に直結しますので、受変電設備と厨房設備の位置を最優先で確認してください。

丘陵や斜面の際の建物：背後に擁壁（土を支える壁）や急傾斜地がある建物は、雨水が斜面を伝って敷地に集まります。擁壁の水抜き穴が詰まると、水圧が逃げ場を失います。敷地の排水溝、集水ます、擁壁のひび割れを、雨のあとに目で確認する習慣が役に立ちます。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

台風や長雨のあとは、次の7か所を順に見ます。目安の単価も添えますが、実際の見積は物件の状態で大きく変わりますので、参考値としてご覧ください。

1. 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮き。改修費は1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です
2. シーリング：外壁の目地、サッシまわりの硬化・痩せ・切れ。打ち替えの時期を記録で確認します
3. バルコニー排水：排水溝の詰まり、床の勾配、笠木まわり。ここの水が下階の天井に出ます
4. ドレン（屋上・バルコニーの排水口）：砂や落ち葉の詰まり、ストレーナー（ごみ除け）の破損。海風で砂が運ばれる地域では、砂の堆積も見逃せません
5. 立上り（防水層が壁と接する部分）：端部の押さえ金物の浮き、シールの切れ
6. サッシまわり：枠と外壁の取り合い、水切り、室内側の結露と雨漏りの見分け
7. エキスパンションジョイント（建物の動きを逃がす継ぎ目）：カバーの外れ、止水材の劣化。揺れと雨の両方に弱い場所です

「どこから入った水か分からない」というご相談は、実はとても多いです。そのときは、散水試験や赤外線調査で入口を絞ってから工事範囲を決めます。外壁の塗装を含めた改修の費用感は、1㎡あたり3,500〜4,500円が目安です。進め方は明誠の漏水対応のご案内にまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風のあとの現場では、道路が冠水していたり、足場の資材を置く場所がなかったりします。足場は、手配から組み上げまで通常でも数日から1週間以上かかります。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元を確保し、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工法です。足場を待たずに、調査、応急のシーリング、ドレン清掃、仮防水まで進められます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の168万円に対し、ロープアクセスでは59万円と、約109万円の差が出る試算もあります（物件により変動する参考値です）。仕組みの詳細はロープアクセス工法のご紹介と明誠の安全管理をご覧ください。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技術や訓練の詳しい情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。海に面した側は無足場、道路に面した平らな側は足場というハイブリッド工法もご提案できます。明誠のこれまでの工事は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

防災上の共用部：位置を知り、直す順番を決める

国土交通省と経済産業省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、まず建物のリスクを把握し、そのうえで電気設備を浸水しにくい場所に置く、出入口や換気口などの開口部をふさぐ、排水設備の逆流を防ぐ、といった対策を組み合わせるよう示しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」概要）。

管理組合の優先順位に置き換えると、次の順になります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプもここが止まると動きません。地下・半地下にあるなら最優先です
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると高層階が断水します
3. エレベーター：ピット（昇降路の底）への浸水は長期停止につながります
4. 非常用発電機と燃料：発電機自体が浸水しない位置か、燃料の備蓄は足りるかを確認します
5. 避難通路と上階への経路：津波の想定では、到達が数分です。屋上や上階への避難経路が施錠されていないか、日頃から確認してください

設備まわりの防水や止水板の下地補修は、大規模修繕の工事範囲に入れると、足場やロープの手配を共用できて費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

藤沢市で使える耐震の補助（令和8年度の確認ポイント）

藤沢市には、分譲マンションの耐震診断と耐震改修を支援する制度があります。いずれの市のページも2026年4月17日に更新されています。

分譲マンション耐震診断補助金：予備診断は費用の2分の1で、上限は1棟15万円です。本診断は、費用の2分の1、1棟150万円、面積に応じた額（1,000㎡まで1㎡あたり4,580円、1,000〜2,000㎡は2,350円、2,000㎡超は1,570円）の3つのうち、最も低い額が目安となる仕組みです。対象は、昭和56年5月31日以前に建築確認を得た鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造で地階を除く階数が2以上のマンションなどで、区分所有者の2分の1以上が自己または1親等の親族で居住していること、原則6戸以上で1住戸が40㎡以上であることなどが条件です。受付は、事前相談と事前登録を終えた管理組合に限られます（出典：藤沢市「分譲マンション耐震診断補助金交付制度について」）。

分譲マンション耐震改修工事等補助金：耐震改修設計は費用の2分の1（1住戸あたり上限5万円）、耐震改修工事は費用の2分の1（1住戸あたり上限30万円。延べ面積5,000㎡未満は1,000万円、5,000〜10,000㎡未満は1,500万円、10,000㎡以上は2,000万円が建物上限）です。津波避難ビルは別の上限が設けられています（出典：藤沢市「分譲マンション耐震改修工事等補助金交付制度について」）。

注意していただきたいのは、どちらのページにも令和8年度の受付期間や年度の明記がない点です。事前相談は電話による完全予約制で、窓口は住まい暮らし政策課 耐震・マンション担当（0466-50-3541）です。実際に申請される前に、最新の内容をご確認ください。なお、市の耐震改修促進計画は令和8年（2026年）4月版が公開されています（出典：藤沢市耐震改修促進計画（2026年4月））。

よくあるご質問

Q. 藤沢市のマンションは、どの災害を優先して備えるべきですか？

A. 立地で変わります。境川・引地川などの川沿いは洪水と内水、海沿いは津波・高潮と電気設備の位置、丘の際は土砂災害と敷地排水を優先してください。屋上・バルコニーの排水は、すべての建物に共通する最初の点検項目です。

Q. 洪水ハザードマップで色が付いていなければ、浸水しませんか？

A. 市は、想定を超える大雨や下水道からの氾濫、小さな河川の氾濫は考慮しておらず、色が付いていない区域でも浸水する場合があるとしています。内水・高潮のマップも併せて確認してください。

Q. 台風や長雨のあと、屋上で何を見ればよいですか？

A. まずドレンの詰まりを見ます。砂や落ち葉を取り除き、水が引くかを確認してください。防水層のふくれやひび割れ、立上りの端部の浮きも写真に残すと、業者への相談が早くなります。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 海に近く、足場が組みにくい建物の外壁から漏水しています。足場なしで直せますか？

A. 直せる場合が多いです。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。海側はロープ、道路側は足場というハイブリッド工法も選べます。

Q. 耐震診断の補助は、すぐ申し込めますか？

A. 事前相談と事前登録を終えた管理組合が対象です。受付は電話の完全予約制ですので、住まい暮らし政策課の耐震・マンション担当で最新の内容をご確認ください。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 市の洪水・内水・津波・高潮の4種類のハザードマップで、建物の位置を確認し、管理組合内で共有する
2. 屋上ドレン・バルコニー排水の詰まりを写真付きで管理会社に依頼する。電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの位置と床の高さを図面で確認する
3. サッシまわりと外壁シーリング、屋上防水の打ち替え時期を記録で確認し、長雨のあとに傷みが出ていないかを点検する

台風25号の記憶が新しい今が、理事会でこの話を出すいちばんよい時期です。私はいつも理事長さまにお伝えしています。漏水も浸水も、起きてから直すより、起きる前に水の入口と出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている藤沢市、神奈川県、気象庁、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。市の防災指針は審議会に示された「たたき台」の資料を含みます。ハザードマップの区域指定や補助制度は年度途中でも改正・更新があり得ます。実際に申請される前に、藤沢市の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 気象庁 横浜地方気象台「令和8年 台風第25号に関する神奈川県気象速報」
• 国土交通省「令和8年台風第25号、第26号及び前線による大雨による被害状況等について」
• 藤沢市「近年の災害における避難情報の発令状況について」
• 藤沢市「土砂災害・洪水ハザードマップ（令和5年度作成）」
• 藤沢市「内水氾濫ハザードマップ解説資料」
• 藤沢市「水防法に基づく雨水出水浸水想定区域を公表します」
• 藤沢市「境川」「引地川」
• 藤沢市「藤沢市における想定津波の概要」
• 藤沢市「津波浸水想定図（平成27年3月作成）」
• 藤沢市「高潮ハザードマップ（令和5年度作成）」
• 藤沢市都市計画審議会 資料「防災指針（たたき台）」
• 藤沢市「分譲マンション耐震診断補助金交付制度について」
• 藤沢市「分譲マンション耐震改修工事等補助金交付制度について」
• 藤沢市「藤沢市耐震改修促進計画（2026年4月）」
• 神奈川県「河川の氾濫による洪水浸水想定区域図」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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横須賀市の管理組合が使える無料相談窓口13選｜マンション相談会・法律相談・耐震診断の事前相談から国の電話相談まで【令和8年度版】

2026年10月14日 更新

横須賀市のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近づいてきたが、誰に何を聞けばいいのか分からない。専門家への相談料を修繕積立金から出すのは気が引ける」

横須賀市の管理組合には、費用をかけずに動ける入口があります。市が会場を用意し、よこすかマンション管理組合ネットワークが運営する「マンション相談会」です。毎月1回、土曜日の午後に、予約制で開かれています。令和8年度の日程は、市のページに全12回分が載っています（出典：横須賀市「マンション関連施策」、2026年6月2日更新）。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月14日時点で横須賀市の管理組合が使える窓口を、費用の根拠とあわせて整理します。

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結論：横須賀市で使える窓口は13、無料と読めるのは7

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	マンション相談会（定期・予約制）	専門家（運営：よこすかマンション管理組合ネットワーク）	無料（同ネットワークのサイトに「無料相談会」と記載。市のページに費用の記載なし）	同ネットワーク 046-824-8133
2	出張相談会	同上	要確認（費用の記載なし）	同上
3	まちづくりアドバイザー（マンション再生）の派遣	専門家	要確認（費用の記載なし）	同上
4	マンション耐震診断の事前相談	建築安全係	要確認（相談料の記載なし）	都市部建築指導課 046-822-9530
5	法律相談（弁護士）	弁護士	無料	市民相談室 046-822-8114
6	宅地建物相談	宅地建物取引の専門家	無料	同上
7	登記相談	司法書士・土地家屋調査士	無料	同上
8	横須賀7士業合同無料相談会（11月7日）	7つの士業	無料（名称に明記）	カレンダー上は予約不要
9	住宅相談（地元の建築組合）	建築組合	要確認（費用の記載なし）	予約不要（毎週金曜）
10	消費生活センター	消費生活相談員	要確認（相談料の記載なし）	046-821-1314
11	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも、1回30分程度まで）	03-5801-0858
12	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
13	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

「無料と読める」の7は、1・5・6・7・8・11・13です。1は費用が市のページではなく運営団体のサイトに書かれているため、予約の電話で念のためご確認ください。

正直にお伝えします。公式ページで費用の記載を確認できなかった窓口が6つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。

もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は無料ですが、横須賀市のマンションは対象外です。県の案内には、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市は除くと書かれています。代わりに案内されているのが、横須賀市の出張相談会です（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、2026年6月26日更新）。

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市のマンション相談会：毎月1回、予約制

私が横須賀市の管理組合に最初にお勧めするのは、この相談会です。市の「マンション関連施策」ページには、次のように整理されています。

項目	定期相談会	出張相談会
対象	管理組合役員、区分所有者、居住者等	管理組合
時間・場所	13時30分〜16時30分、ヴェルクよこすか（勤労福祉会館）	相談者の希望する場所で随時
予約	必須	よこすかマンション管理組合ネットワークへ申込み
費用	市のページに記載なし（同ネットワークのサイトでは「無料相談会」）	市のページに記載なし

令和8年度の日程

日程は、すべて土曜日です。市のページに載っている、これから先の日付は次のとおりです。

回	日付
10月	10月24日（土）
11月	11月28日（土）
12月	12月26日（土）
1月	令和9年1月23日（土）
2月	令和9年2月27日（土）
3月	令和9年3月27日（土）

申込み・問合せは、よこすかマンション管理組合ネットワーク（電話 046-824-8133）です。ここで見落としやすい点があります。電話の受付は10時〜16時で、水曜・土曜・日曜・祝祭日は除かれています。今日は水曜日なので、つながるのは明日10月15日（木）からです（出典：同市ページ）。

予約の締切日は、ページに書かれていません。10月24日の回は10日後ですから、早めに電話するのが安全です。

同ネットワークのサイトには、相談の範囲として管理組合の運営、管理規約、修繕積立金、長期修繕計画、大規模修繕工事、耐震などが挙げられています（出典：よこすかマンション管理組合ネットワーク）。

使いどきは、見積依頼の前

ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。相談会の価値は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞けることです。見積書が出てから慌てて相談するより、見積依頼の前に相談するほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場でよく見てきた遠回りは、見積りを取ったあとで「そもそも今回の工事範囲は適切なのか」と迷い、総会の日程がずれ込むケースです。

大規模修繕の費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで目安ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が参考値です。実際の金額は建物の状態や仕様で大きく変わります。

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出張相談会とアドバイザー派遣：費用は電話で確認を

市のページには、2つの派遣・出張型の支援が載っています。

• 出張相談会：管理組合の希望する場所へ、随時うかがう形式です。申込先は、よこすかマンション管理組合ネットワークです。
• まちづくりアドバイザー（マンション再生）の派遣：マンション再生を検討している管理組合向けに、専門家の派遣や、勉強会・研修会の開催支援を行います。まず同ネットワークに相談する形です。

どちらも、市のページには回数の目安や費用の記載がありませんでした。無料かどうかは、申込みの電話で確認してください。なお、このページには、マンション専用の補助制度の記載はありませんでした。

もう一つ、同ページにある新任役員向けの研修会は、令和8年7月11日に開催済みです。次の開催は、来年度のお知らせを待つことになります。神奈川県主催の交流会とセミナーも令和7年度分で、市のページの時点で終了済みです。令和8年度の県のセミナーは、今回は確認できませんでした。

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旧耐震マンションの耐震診断：補助の前に、まず事前相談

昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を得て着工したマンションなら、耐震診断への補助があります。市の「住宅の耐震診断補強工事補助事業」のページ（2026年4月1日更新）には、次のように書かれています（出典：横須賀市「住宅の耐震診断補強工事補助事業」）。

項目	内容
予備診断	診断費用（税抜）の3分の2、1棟あたり上限12万円
耐震診断	診断費用（税抜）の2分の1、1住戸あたり上限3万円
主な条件	鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造、住戸の過半が居住用、管理組合の総会で実施が決議されていること
申込締切	ページ全体では12月28日（月）。定員に達した場合は、締切前に受付終了
問合せ	都市部建築指導課 建築安全係 046-822-9530

ページには、診断を行う前年度中に市へ事前相談するよう書かれています。検討段階でも相談できます。また、予備診断で倒壊の危険があると判断された場合のみ、耐震診断に進めます。

ご注意いただきたい点があります。ページのマンションの項目には「令和8年度」という明記がなく、締切もマンションだけの期間としては書かれていません。補助要綱の附則に並ぶ最新の施行日は令和4年8月1日です（出典：横須賀市マンション耐震診断等補助金交付要綱）。令和8年度の受付状況は、建築安全係に電話で確認してください。この補助は費用の一部を負担してもらう制度で、無料の窓口ではありません。

外壁の打診調査とは目的が違いますが、「建物をプロに診てもらう習慣」をつける入口になります。

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市民相談室の無料相談：法律・宅地建物・登記

管理費の滞納、規約の読み方、理事会の議事の進め方。工事の前段階で出てくるこうした疑問は、専門家の相談で整理できることが多いと、私は見ています。横須賀市では、市役所の市民相談室（小川町11番地 本館1階31番窓口）で、いくつかの相談が無料で開かれています。予約・相談の電話は046-822-8114です。

相談	日程	時間	費用
法律相談（弁護士）	毎週月・水・金曜日	13:00〜16:00（1人25分以内）	無料
宅地建物相談	毎月第4火曜日（9月は29日）	13:00〜16:00（25分の枠）	無料
登記相談（司法書士・土地家屋調査士）	毎月第2火曜日	13:00〜16:00（25分の枠）	無料

出典は、法律相談（2026年10月6日更新）、宅地建物相談（2026年6月5日更新）、登記相談（2026年7月30日更新）です。

これからの日付と、予約のタイミング

予約は、相談日の2週間前の同じ曜日の朝9時から、電話で始まります。ここが、見落としやすい点です。

• 法律相談：今日10月14日（水）の朝9時から、10月28日（水）の枠が予約できます。10月30日（金）の枠は、10月16日（金）から受け付けます。
• 宅地建物相談：10月27日（火）と11月24日（火）。10月27日の予約は、すでに10月13日から始まっています。
• 登記相談：11月10日（火）と12月8日（火）。

当日は、朝8時30分〜9時の間に確認の電話が入ります。予定の時刻から10分遅れると、キャンセル扱いになります（出典：各ページ）。

管理組合として使えるかは、書かれていません

2つの点にご注意ください。

• 対象は「原則として横須賀市に在住または在勤の方」で、相談は「原則として本人」です。 管理組合の理事長が、組合の案件として相談できるかは、ページに書かれていません。予約の電話で確認してください。
• 相談のあとの手続きは、扱いません。 登記相談では、申請書類の作成や点検は行わないと書かれています。

11月7日の合同相談会

市の相談日カレンダー（2026年10月2日更新）には、11月7日（土）に「横須賀7士業合同無料相談会（予約不要）」が載っています。会場や時間はカレンダー上では確認できませんでした。市の相談日カレンダーで詳細を確認してください（出典：横須賀市「相談日カレンダー（市民相談室）」）。

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住宅相談・消費生活センター：工事の契約トラブルに備える

地元の建築組合による住宅相談

毎週金曜日の13時〜16時（閉庁日を除く）、市役所本庁舎1階の市民ホール横で、住宅の増改築やリフォームの相談を受けています。予約は不要で、先着順です。費用の記載はありません。ページの更新日は2025年3月31日と古く、令和8年度の内容を確認できていません（出典：横須賀市「住宅相談」）。

対象は個人の住宅の増改築やリフォームが中心です。マンションの共用部の大規模修繕で使えるかは、問合せが必要です。

消費生活センター

訪問販売や、工事の契約を巡るトラブルの相談先が、消費生活センターです。市の案内では、増改築工事の契約トラブルは046-821-1314が窓口とされています。相談料や受付時間は、このページでは確認できませんでした（出典：横須賀市「住宅に関して相談できるところを教えてほしい」）。電話で最新の受付時間を確認してください。同ページには、神奈川県建築士事務所協会横須賀支部（046-823-0386、建築関係・欠陥住宅）も載っていますが、費用の記載はありません。

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県・国の相談窓口：日管連・マンション管理センター・法テラス

市の窓口で足りないときの、二の矢として知っておくと役に立ちます。

窓口	内容	受付	費用
管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） 03-5801-0858	制度の質問にマンション管理士が回答	月〜土 10:00〜17:00（祝日・年末年始を除く）	無料。何回でも、1回30分程度まで
マンション管理センター 電話相談 03-3222-1517（管理組合運営・管理規約等）／03-3222-1519（建物・設備の維持管理）	管理組合からの相談	月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）	ページに記載なし
法テラス・サポートダイヤル 0570-078374	無料法律相談の予約案内	平日 9:00〜21:00、土曜 9:00〜17:00	無料（収入・資産の基準あり）

日管連のダイヤルは、令和8年7月28日の更新です（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」）。マンション管理センターの電話相談は、管理組合からの相談を受け付けており、賃貸マンションの相談は対象外です（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。法テラスの無料法律相談は、同じ問題について3回まで、1回30分です。収入と資産の基準があり、原則として事前予約が必要です（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。管理組合という団体として使えるかどうかは、窓口での確認が必要です。

管理計画認定制度と横須賀市

横須賀市は、令和6年3月にマンション管理適正化法に基づく「横須賀市マンション管理適正化推進計画」を策定しています。国土交通省の管理計画認定制度は、この計画を持つ自治体が認定する仕組みで、認定を受けると優遇を受けられる場合があります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。神奈川県の認定は町村部のマンションが対象で、市部のマンションは各市に問い合わせるよう案内されています（出典：神奈川県「マンション管理計画認定制度」、2026年4月10日更新）。横須賀市の申請窓口と手数料は、今回の調査では確認できませんでした。市の都市部建築指導課（046-822-9530）に確認してください。

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何を用意していけばいいか：3点セット

どの窓口でも、手ぶらで行くと「それは資料を見ないと分かりません」と言われがちです。私は理事長さまに、次の3点を揃えておくようお伝えしています。

1. 総会議事録（直近2年分）：修繕積立金の状況や、大規模修繕についての決議の経過が分かります。
2. 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と、見込まれる総額が分かります。
3. 管理規約：管理費の滞納、専有部分のルール、理事会の権限を調べるときに必要です。

さらに余裕があれば、前回の大規模修繕の見積書や竣工図、直近の劣化診断の報告書があると、相談が一段と具体的になります。旧耐震のマンションなら、耐震診断の事前相談の際に設計図書があると話が進みます。

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横須賀市の管理組合が、無料相談のあとに考えたい工事の選び方

相談で論点が整理できたら、次に工事の進め方を考える段階に入ります。明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合った進め方をご提案しています。

横須賀市は海に面した地域が多く、潮風を受ける外壁は、劣化の出方が内陸と異なることがあります。また、傾斜地に建つ建物では、足場の搬入や設置に手間がかかる例を、私は現場で見てきました。どの工法が合うかは、建物ごとに現地を見て判断します。

足場工法とロープアクセス工法の費用差は、規模によって変わります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場費が168万円、ロープアクセスが59万円と、109万円の差が出た試算があります。あくまで目安で、実際の見積りは物件ごとに異なります。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業し、2点以上の吊元を確保する国際基準（IRATA）の考え方を採り入れた工法です。明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセスでの高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

• 工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介
• 私たちの考え方は明誠の理念
• 管理組合向けのサービスは管理組合向け大規模修繕サービス
• 技術情報や訓練の話は、姉妹サイトロープアクセスドットコムで詳しく解説しています
• 工法の安全性や資格の考え方は、ロープアクセスドットコムの解説記事もご覧ください

明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。

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よくあるご質問

Q. 横須賀市の管理組合が無料で使える専門家の相談はありますか？

A. はい。市のマンション相談会が毎月1回（土曜日）開かれており、予約制です。運営団体のサイトには「無料相談会」と書かれています。市民相談室の法律相談・宅地建物相談・登記相談も無料です。

Q. 神奈川県のマンションアドバイザー派遣は横須賀市でも使えますか？

A. 使えません。県の事業は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外です。横須賀市の管理組合は、市の出張相談会などを使います。

Q. マンション相談会の予約はどこにすればいいですか？

A. よこすかマンション管理組合ネットワーク（046-824-8133）です。受付は10時〜16時で、水・土・日・祝祭日は除かれます。次回は10月24日（土）、その次は11月28日（土）です。

Q. 市民相談室の法律相談は、管理組合として使えますか？

A. 公式ページには書かれていません。対象は原則として市内に在住・在勤の人で、相談は原則として本人が行います。予約の電話で、管理組合の理事として相談できるかを確認してください。

Q. 旧耐震のマンションの耐震診断に補助はありますか？

A. あります。予備診断は費用の3分の2（1棟あたり上限12万円）、耐震診断は費用の2分の1（1住戸あたり上限3万円）です。昭和56年5月31日以前に着工したマンションが対象で、管理組合の総会での決議が必要です。令和8年度の受付状況は、建築安全係で確認してください。

Q. 無料相談のあとに、工事を頼む義務はありますか？

A. ありません。市の相談は、特定の施工会社を紹介するものではありません。工事の発注先は、管理組合の総会で決めるものです。

Q. 大規模修繕の費用は、いくらくらいを見ておけばいいですか？

A. 30戸規模で総工費は3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円が参考値です。建物の状態で大きく変わるため、相談のうえで概算見積りをお取りください。

Q. 明誠に概算見積りを頼むと費用はかかりますか？

A. 概算お見積りは無料でご提示しています。お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。

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まとめ＋今週動くこと3点

横須賀市の管理組合が使える相談先は、市、国、民間団体と、13の入口があります。そのうち7は、公式ページで無料と読めます。まず押さえておきたいのは、毎月1回の市のマンション相談会です。費用をかけずに、第三者の意見を聞けます。

今週動くことを、3点に絞ります。

1. 明日10月15日（木）に、よこすかマンション管理組合ネットワーク（046-824-8133）へ電話し、10月24日（土）のマンション相談会を予約する。 受付は10時〜16時で、今日（水曜日）は電話がつながりません。「理事会で相談したい議題」を1つだけ決めて伝えてください。
2. 法律相談を使うなら、今日の朝9時から10月28日（水）の枠が予約できる。 市民相談室（046-822-8114）に電話し、管理組合の理事として相談できるかもあわせて確認してください。
3. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を、理事会の共有フォルダに集める。 相談の質は、この3点で決まります。

私は、工事の話に入る前の「聞く力」が、修繕積立金を守ると考えています。相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 横須賀市「マンション関連施策」（2026年6月2日更新）
• 横須賀市「住宅の耐震診断補強工事補助事業」（2026年4月1日更新）
• 横須賀市「マンション耐震診断等補助金交付要綱」
• 横須賀市「法律相談」（2026年10月6日更新）
• 横須賀市「宅地建物相談」（2026年6月5日更新）
• 横須賀市「登記相談」（2026年7月30日更新）
• 横須賀市「相談日カレンダー（市民相談室）」（2026年10月2日更新）
• 横須賀市「住宅相談」（2025年3月31日更新）
• 横須賀市「住宅に関して相談できるところを教えてほしい」
• よこすかマンション管理組合ネットワーク「公式サイト」
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（2026年6月26日更新）
• 神奈川県「マンション管理計画認定制度」（2026年4月10日更新）
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」（令和8年7月28日更新）
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステム、日本ロープ高所作業協会の事務局を担当。

最終更新：2026年10月14日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている横須賀市および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。一部のページ（住宅相談、市民生活相談）は更新日が令和7年度以前のため、本文中にその旨を記載しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際にお申し込みの前に、横須賀市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

相模原市中央区の管理組合が使える無料相談窓口13選｜マンション相談窓口・修繕相談会・耐震巡回相談から法律相談まで【令和8年度版】

2026年10月14日 更新

相模原市中央区のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近づいてきたが、誰に何を聞けばいいのか分からない。専門家への相談料を修繕積立金から出すのは気が引ける」

中央区の管理組合には、費用をかけずに動ける入口が2つあります。1つは、市が毎月開いているマンション管理士による「マンション相談窓口」です。もう1つは、一級建築士等が修繕工事の進め方や長期修繕計画の相談に乗る「マンションの維持管理・修繕等相談会」です。どちらも無料で、電話予約制です（出典：相模原市「マンション相談について」、令和8年4月1日更新）。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月14日時点で相模原市中央区の管理組合が使える窓口を、費用の根拠とあわせて整理します。

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結論：中央区で使える窓口は13、無料と読めるのは7

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	マンション相談窓口	マンション管理士等	無料（令和8年度ページに明記）	住宅課 042-769-9817
2	マンションの維持管理・修繕等相談会	一級建築士等	無料（同上）	住宅課 042-769-9817
3	分譲マンションアドバイザー派遣	マンション管理士等	初回のみ無料（2回目以降は一部負担。ページは令和5年4月更新）	住宅課 042-769-9817
4	旧耐震マンションの耐震巡回相談	専門家	無料（令和8年度の受付中）	建築政策課 042-769-8252
5	マンション管理セミナー（第1回・10月24日）	専門家	無料（参加費）	市コールセンター 042-754-1111
6	中央区役所 法律相談（弁護士）	弁護士	要確認（費用の記載なし）	市民相談室 042-769-8230
7	中央区役所 司法書士相談	司法書士	要確認（同上）	同上
8	中央区役所 不動産相談	宅地建物取引士	要確認（同上）	同上
9	相模原市消費生活総合センター	消費生活相談員	要確認（相談料の記載なし）	042-775-1770
10	神奈川県弁護士会 相模原法律相談センター	弁護士	要確認（費用の記載なし）	042-776-5200
11	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも、1回30分程度まで）	03-5801-0858
12	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
13	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

「無料と読める」の7は、1・2・4・5・11・13と、初回に限り無料の3です。3はページの更新日が古いため、申込みの前に最新の内容を確認してください。

正直にお伝えします。公式ページで費用の記載を確認できなかった窓口が6つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。

もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は無料ですが、相模原市のマンションは対象外です。県の案内には、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市は除かれ、相模原市は市独自の「分譲マンションアドバイザー派遣制度」を使うと書かれています（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、令和8年度）。

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マンション相談窓口と修繕等相談会：専門家に無料で相談できる

私が中央区の管理組合に最初にお勧めするのは、市の2つの相談です。相模原市「マンション相談について」のページ（令和8年4月1日更新）には、次のように整理されています。

項目	マンション相談窓口	維持管理・修繕等相談会
対象	市内の分譲マンションの居住者・管理組合役員	市内のマンション管理組合の人
内容	管理組合の運営、維持管理、大規模修繕など。マンション管理士等が面談で対応	修繕工事の進め方、長期修繕計画の作成・見直し。一級建築士等が対応
日時	原則、毎月第1月曜日 13:30〜16:30	原則、毎月第3土曜日 14:30〜16:40
場所	中央区役所市民相談室（市役所本館1階）	ユニコムプラザさがみはら
予約	電話 042-769-9817（住宅課直通）。開催日前週の水曜日が締切	同電話。開催日直前の火曜日が締切
費用	無料	無料

ページには、予約のない月は開催されないこと、回答は口頭のみで書面は出ないこと、当事者間の仲裁や特定の弁護士・企業の紹介、法的な解釈・判断へのコメントは行わないことも書かれています。

次に使える日付

令和8年度の具体的な日付は、ページには「原則」の曜日しか載っていません。原則から数えると、次のようになります。公式の案内PDFか住宅課で日付を確認してから予約してください。

相談	直近の候補日	予約の締切（原則）
マンション相談窓口	11月2日（月）、12月7日（月）	10月28日（水）、12月2日（水）
維持管理・修繕等相談会	11月21日（土）（10月17日は締切済み）	11月17日（火）

なお、令和7年度のページ（令和7年4月1日更新）には、相談窓口は1月と4月、相談会は8月と12月に開催しないと書かれていました。令和8年度のページには同じ記載がないため、これも住宅課に確認が必要です。

使いどきは、見積依頼の前

ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。相談会の価値は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞けることです。見積書が出てから慌てて相談するより、見積依頼の前に相談するほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場でよく見てきた遠回りは、見積りを取ったあとで「そもそも今回の工事範囲は適切なのか」と迷い、総会の日程がずれ込むケースです。

大規模修繕の費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで目安ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が参考値です。実際の金額は建物の状態や仕様で大きく変わります。

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アドバイザー派遣：初回は無料、2回目以降は一部負担

専門家が管理組合の集会室などへ来てくれる制度が、市の「分譲マンションアドバイザー派遣制度」です。市のページには、次のように書かれています（出典：相模原市「分譲マンションアドバイザー派遣制度について」）。

• 派遣は通算6回まで。1回目は無料、2〜3回目は費用の3分の1、4〜6回目は2分の1を管理組合が負担する
• 費用の単価は1時間あたり1万円で、1回あたり3時間まで
• 申込みは住宅課（042-769-9817）の電話または窓口で、申込み順に受け付け、予算がなくなり次第終了する
• 回答は口頭のみで、修繕計画や見積書の作成は行わない

ご注意いただきたい点があります。このページの更新日は令和5年4月14日で、令和8年度の掲載ではありません。回数や負担の割合は、変わっている可能性があります。申込みの前に、住宅課で令和8年度の内容を確認してください。

神奈川県の派遣事業は相模原市が対象外であることは、先ほどお伝えしたとおりです。県の事業は無料で年度内2回までですが、相模原市の管理組合は使えません（出典：同県ページ）。

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旧耐震マンションの耐震巡回相談：建築政策課で無料

建築士などの専門家に建物を見てもらえる機会は、あまり多くありません。相模原市には、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けたマンション向けの無料相談があります。

市の「建築相談（耐震）について」のページ（令和8年5月23日更新）によると、「旧耐震基準の既存マンション耐震巡回相談（無料）」の対象は、地階を除き3階建て以上の分譲マンションです。申込みは管理組合などが行い、設計図書を用意します。受付期間は令和8年4月16日から12月28日までで、予定件数に達すると締め切られます（出典：相模原市「建築相談（耐震）について」）。窓口は建築政策課の耐震推進班（中央区中央2丁目11番15号、市役所第1別館4階）で、電話は042-769-8252です。

耐震診断そのものへの補助もあります。診断費用の6分の5以内、1戸あたり5万円が上限で、市の予算の範囲内です。ただし、このページの更新日は平成31年（令和元年）5月1日と古いため、現在の補助率と上限額は建築政策課で確認が必要です（出典：相模原市「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」）。

外壁の打診調査とは目的が違いますが、「建物をプロに診てもらう習慣」をつける入口になります。

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弁護士・司法書士などの相談：中央区役所市民相談室

管理費の滞納、規約の読み方、理事会の議事の進め方。工事の前段階で出てくるこうした疑問は、専門家の相談で整理できることが多いと、私は見ています。

中央区役所市民相談室の各相談

会場は、中央区役所市民相談室（中央区中央2丁目11番15号、市役所本館1階）です。電話は042-769-8230です（出典：相模原市「中央区役所市民相談室」、令和8年7月27日更新）。各ページには、次の内容が書かれていました。

相談	日程（中央区）	時間	予約
法律相談（弁護士）	第1木曜日は事前予約、火曜日は当日予約	13:30〜16:00（1人20分以内）	事前予約は相談日の2週間前から電話、当日予約は当日8:30から電話
司法書士相談	第4水曜日	13:30〜16:00（1人30分以内）	当日8:30から電話（先着順）
不動産相談（宅地建物取引士）	第2金曜日・第4月曜日	13:30〜16:00（1人30分以内）	当日8:30から電話（先着順）

これを10月・11月に当てはめると、司法書士相談は10月28日（水）と11月25日（水）、不動産相談は10月26日（月）と11月13日（金）、弁護士の事前予約相談は11月5日（木）が候補になります。11月5日の予約は、2週間前の10月22日から受け付けると読めます。11月の第4月曜日は23日で、祝日にあたるため要確認です（出典：法律相談（令和7年5月13日更新）、司法書士相談（令和8年6月12日更新）、不動産相談（令和8年7月27日更新））。

管理組合として使えるかは、書かれていません

見落としやすい点を2つお伝えします。

• 対象は個人の暮らしの相談が基本です。 3つの相談はいずれも、相模原市に在住・在勤・在学の人が対象と書かれています。法律相談は「個人に係る日常生活上の法律全般」で、書類の作成・審査や相手との交渉は行っていません。同一案件での相談は1回限りです。
• 費用の記載がありません。 どのページにも相談料の記載を確認できませんでした。予約の電話で、費用と、管理組合の理事として相談できるかをあわせて確認してください。

法律相談のページは令和7年5月13日の更新で、令和8年度のものではありません。日程が変わっていないか、予約のときに確かめてください。

消費生活総合センターと弁護士会の窓口

訪問販売や、工事の契約を巡るトラブルの相談先が、相模原市消費生活総合センターです。消費生活相談の電話は042-775-1770、所在地は緑区橋本6丁目2番1号のシティ・プラザはしもとで、中央区内の窓口ではありません。ページの更新日は令和3年4月7日と古く、受付時間や相談料の記載はありませんでした（出典：相模原市「消費生活総合センター」）。電話で、最新の受付時間を確認してください。

神奈川県弁護士会の相模原法律相談センター（電話042-776-5200）は、市の相談窓口の案内に載っています。予約は平日の9時30分〜17時に受け付け、火曜日と木曜日は20時までと書かれていますが、相談料と相談時間は記載を確認できませんでした（出典：相模原市精神保健福祉センター「あなたの相談窓口」、令和7年8月）。

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セミナー・相談会：10月24日のマンション管理セミナー

市は、管理組合の学びの場として「マンション管理セミナー」を開いています。令和8年度の第1回は、次のとおりです（出典：相模原市「マンション管理セミナー」、令和8年10月1日更新）。

項目	内容
日時	令和8年10月24日（土）13:30〜16:00
会場	ソレイユさがみ セミナールーム2（緑区橋本6丁目2番1号、イオン橋本店6階 シティ・プラザはしもと内）
内容	管理組合の運営や大規模修繕などの課題について、専門家が話す形式
参加費	無料
定員	50名（先着順）
申込み	電話のみ。令和8年10月7日（水）〜10月20日（火）、市コールセンター 042-754-1111（8時〜21時、土日祝も受付）

会場は中央区ではなく、緑区の橋本です。駐車場はなく、公共交通機関での来場が案内されています。マンション管理組合などの個別相談には応じていない点にも、ご注意ください。申込みの締切まで、あと6日です。

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県・国の相談窓口：日管連・マンション管理センター・法テラス

市の窓口で足りないときの、二の矢として知っておくと役に立ちます。

窓口	内容	受付	費用
管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） 03-5801-0858	制度の質問にマンション管理士が回答	月〜土 10:00〜17:00（祝日・年末年始を除く）	無料。何回でも、1回30分程度まで
マンション管理センター 電話相談 03-3222-1517（管理組合運営・管理規約等）／03-3222-1519（建物・設備の維持管理）	管理組合からの相談	月〜金 9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）	ページに記載なし
法テラス・サポートダイヤル 0570-078374	無料法律相談の予約案内	平日 9:00〜21:00、土曜 9:00〜17:00	無料（収入・資産の基準あり）

日管連のダイヤルは、令和8年7月28日の更新です。無料相談は何回でも使えます（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」）。マンション管理センターの電話相談は、管理組合からの相談を受け付けており、賃貸マンションの相談は対象外です（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。

法テラスの無料法律相談は、同じ問題について3回まで、1回30分です。収入と資産の基準があり、原則として事前予約が必要です（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。管理組合という団体として使えるかどうかは、窓口での確認が必要です。

管理計画認定制度と相模原市

相模原市は、令和5年3月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しています。国土交通省の管理計画認定制度は、この計画を持つ市が認定する仕組みで、認定を受けると、フラット35の金利引下げなどの優遇を受けられる場合があります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」、相模原市「マンションに関する計画や施策等について」、令和7年12月26日更新）。まず状況を知りたい場合は、日管連のダイヤルが入口になります。

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何を用意していけばいいか：3点セット

どの窓口でも、手ぶらで行くと「それは資料を見ないと分かりません」と言われがちです。私は理事長さまに、次の3点を揃えておくようお伝えしています。

1. 総会議事録（直近2年分）：修繕積立金の状況や、大規模修繕についての決議の経過が分かります。
2. 長期修繕計画：次回の大規模修繕の時期と、見込まれる総額が分かります。
3. 管理規約：管理費の滞納、専有部分のルール、理事会の権限を調べるときに必要です。

さらに余裕があれば、前回の大規模修繕の見積書や竣工図、直近の劣化診断の報告書があると、建築士の相談が一段と具体的になります。旧耐震のマンションなら、設計図書が耐震巡回相談の申込みに必要です。

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中央区の管理組合が、無料相談のあとに考えたい工事の選び方

相談で論点が整理できたら、次に工事の進め方を考える段階に入ります。明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合った進め方をご提案しています。

足場工法とロープアクセス工法の費用差は、規模によって変わります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場費が168万円、ロープアクセスが59万円と、109万円の差が出た試算があります。あくまで目安で、実際の見積りは物件ごとに異なります。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続して作業し、2点以上の吊元を確保する国際基準（IRATA）の考え方を採り入れた工法です。明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセスでの高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

• 工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介
• 私たちの考え方は明誠の理念
• 管理組合向けのサービスは管理組合向け大規模修繕サービス
• 技術情報や訓練の話は、姉妹サイトロープアクセスドットコムで詳しく解説しています
• 工法の安全性や資格の考え方は、ロープアクセスドットコムの解説記事もご覧ください

明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。

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よくあるご質問

Q. 中央区の管理組合が無料で使える専門家の相談はありますか？

A. はい。市の「マンション相談窓口」（マンション管理士等、原則毎月第1月曜日）と「維持管理・修繕等相談会」（一級建築士等、原則毎月第3土曜日）が無料です。どちらも電話予約制で、予約先は住宅課（042-769-9817）です。

Q. 神奈川県のマンションアドバイザー派遣は中央区でも使えますか？

A. 使えません。県の事業は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外です。相模原市の管理組合は、市独自のアドバイザー派遣制度を使います。

Q. 市のアドバイザー派遣は無料ですか？

A. 市のページでは、1回目は無料、2〜3回目は費用の3分の1、4〜6回目は2分の1を管理組合が負担すると書かれています。ただし更新日が令和5年4月のため、令和8年度の内容は住宅課で確認してください。

Q. 建築士に無料で建物を診てもらえますか？

A. 昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた、地階を除き3階建て以上の分譲マンションなら、市の耐震巡回相談が無料です。令和8年12月28日までの受付ですが、予定件数に達すると締め切られます。

Q. 中央区役所の法律相談は管理組合として使えますか？

A. 公式ページには書かれていません。相談の対象は市内に在住・在勤・在学の人で、内容は個人の日常生活上の法律全般とされています。予約の電話で、管理組合の理事として相談できるかを確認してください。

Q. 無料相談のあとに、工事を頼む義務はありますか？

A. 市の相談は、特定の施工会社を紹介するものではありません。相談窓口のページにも、特定の弁護士や企業の紹介は行わないと書かれています。工事の発注先は、管理組合の総会で決めるものです。

Q. 大規模修繕の費用は、いくらくらいを見ておけばいいですか？

A. 30戸規模で総工費は3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円が参考値です。建物の状態で大きく変わるため、相談のうえで概算見積りをお取りください。

Q. 明誠に概算見積りを頼むと費用はかかりますか？

A. 概算お見積りは無料でご提示しています。お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。

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まとめ＋今週動くこと3点

中央区の管理組合が使える相談先は、市、県弁護士会、国と、13の入口があります。そのうち7は、公式ページで無料と読めます。まず押さえておきたいのは、市のマンション相談窓口と、一級建築士等が対応する維持管理・修繕等相談会です。どちらも費用をかけずに、第三者の意見を聞けます。

今週動くことを、3点に絞ります。

1. 10月20日（火）までに、マンション管理セミナー（10月24日）を市コールセンター（042-754-1111）に電話で申し込む。 定員は50名の先着順です。
2. 住宅課（042-769-9817）に電話し、11月2日（月）のマンション相談窓口か、11月21日（土）の修繕等相談会を予約する。 「理事会で相談したい議題」を1つだけ決めて伝えてください。窓口の予約は10月28日（水）が締切です。
3. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を、理事会の共有フォルダに集める。 相談の質は、この3点で決まります。

私は、工事の話に入る前の「聞く力」が、修繕積立金を守ると考えています。相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 相模原市「マンション相談について」（令和8年4月1日更新）
• 相模原市「分譲マンションアドバイザー派遣制度について」（令和5年4月14日更新）
• 相模原市「マンション管理セミナー」（令和8年10月1日更新）
• 相模原市「マンションに関する計画や施策等について」（令和7年12月26日更新）
• 相模原市「建築相談（耐震）について」（令和8年5月23日更新）
• 相模原市「旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します」（平成31年5月1日更新）
• 相模原市「中央区役所市民相談室」（令和8年7月27日更新）
• 相模原市「法律相談」（令和7年5月13日更新）
• 相模原市「司法書士相談」（令和8年6月12日更新）
• 相模原市「不動産相談」（令和8年7月27日更新）
• 相模原市「消費生活総合センター」（令和3年4月7日更新）
• 相模原市「あなたの相談窓口（令和7年8月）」
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年度）
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」（令和8年7月28日更新）
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステム、日本ロープ高所作業協会の事務局を担当。

最終更新：2026年10月14日

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日光市の賃貸・旅館オーナー向け補助金2026｜門前町は外壁の色替えに景観助成1/2、ブロック塀撤去は上限20万円

日光市で賃貸アパート・マンション、貸店舗、旅館やホテルをお持ちのオーナーさまから、「外壁の塗り替えや防水に使える市の補助金はありますか」というご質問をよくいただきます。先に結論をお伝えすると、令和8年度の日光市で、一棟の賃貸物件の外壁塗装・防水工事を一般的に支える市の補助金は、市の公式情報からは確認できませんでした。

ただし、日光市には他の自治体にはない切り口が2つあります。ひとつは、日光の門前町エリア（景観形成助成金対象地域）で、外壁の過半の色を変える工事費に2分の1・上限30万円の景観形成助成金が用意されていること。もうひとつは、小学校の通学路に面した危険なブロック塀の撤去に2分の1・1敷地上限20万円の補助があり、申請者が「工事の契約者」で、居住要件が書かれていないことです。

一方、市の木造住宅耐震改修等工事費補助金（チラシでは最大100万円）は、対象が「賃貸を目的としないもの」に限られ、賃貸アパートには使えません。この記事では、日光市の公式資料で確認できた制度を「賃貸オーナーが使えるもの／使えないもの」に分け、補助に頼れない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る方法、税務処理、売却を見据えた出口戦略まで、大規模修繕を20年以上手がけてきた立場から整理します。

日光市のオーナー向け制度早見表【令和8年度】

日光市建築住宅課・都市計画課の公開資料をもとに、賃貸オーナーの立場から並べ替えたのが次の表です。

制度（担当課）	補助の内容	賃貸オーナーの利用
景観形成助成金（都市計画課）	外壁の過半にわたる色彩変更の経費1/2・上限30万円、外観に係る工事費1/2・上限30万円または70万円 など	○ 対象地域内なら、資料上は居住要件の記載なし。旅館・店舗・賃貸物件の外装更新で検討の価値あり
ブロック塀等撤去費補助金（建築住宅課）	撤去費と「面積×1万円」の少ない方の1/2、1敷地上限20万円	◎ 申請者は工事の契約者。土地・塀の所有者の同意があれば申請可
木造住宅耐震診断士派遣（建築住宅課）	補助申請に必要な耐震診断を無料で実施	× 改修補助と同じく自己居住の木造住宅が前提
木造住宅耐震改修等工事費補助金（建築住宅課）	耐震改修・耐震建替えを補助（市のチラシでは最大100万円）	× 「賃貸を目的としないもの」に限定（空き家バンク登録住宅を除く）
耐震アドバイザー派遣（建築住宅課）	栃木県耐震アドバイザーを無料で派遣	△ 住宅所有者向けの相談制度。賃貸物件で使えるかは窓口で確認
マンション長寿命化促進税制（国の制度）	一定の大規模修繕で翌年度の建物固定資産税を減額	× 区分所有のマンションが前提。一棟所有の賃貸は原則対象外

外壁・防水の工事費そのものに使える市の補助は限られます。だからこそ、使える2制度（景観・ブロック塀）を契約前に確実に拾い、残りは工法と税務で手残りを守るという組み立てが現実的です。

日光の門前町エリアは「景観形成助成金」が最大の狙い目

日光市の景観形成助成金の案内資料（日光のまちなみ）によると、助成の対象は景観計画の重点区域のうち、東町地区と西町地区の河川区域など一部を除いた区域です。いわゆる日光の門前町のまちなみで、対象地域は「景観形成地域」と「景観形成重点地域」に分かれています。

助成率と限度額

助成対象の経費	助成率	限度額
建築物（門・へいを除く）の新築・増築・改築・大規模の修繕・模様替えの工事費のうち外観に係る経費	1/2	30万円（景観形成重点地域は70万円）
門・へい・擁壁・石垣・かき・さくの工事費のうち外観に係る経費	1/2	30万円（同70万円）
建築設備の隠ぺいの工事	1/2	30万円
外壁の過半にわたる色彩の変更	1/2	30万円
木竹の植栽	1/2	10万円
屋外広告物	1/2	10万円
景観重要建造物の保全	1/2	100万円

案内資料の表では、限度額が「壁面後退のない場合」と「景観形成重点地域」の欄に分かれて記載されています。どちらの限度額が適用されるかは、敷地の地域区分と壁面の位置で変わるため、都市計画課で確認してください。なお、山内地区の一部も別資料で対象地域（景観形成地域）として案内されています。

賃貸オーナーにとっての使いどころ

オーナー目線で注目したいのは、「外壁の過半にわたる色彩の変更」と「屋外広告物」が独立した助成項目になっている点です。外壁の塗り替えで色を周囲のまちなみに合わせて変えるなら、工事費の一部に助成が出る可能性があります。1階が貸店舗の建物なら看板の更新も対象になり得ます（屋外広告物は他の助成と重複して受けられると案内されています）。

案内資料に書かれた主な基準は次のとおりです。

• 建築物等は主要道路（国道119号・国道120号・県道栗山日光線・御用邸正門前通り）から1m以上離す
• 外観は和風を基準とし、形態・材料・色彩を周囲の景観と調和させる
• 屋根は切妻（平入り）・寄棟・入母屋など
• 主要道路に面する壁面は、付け庇や付け柱などでファサードの連続性を演出する
• 3階建て以上は歩行者空間の圧迫感を軽減する工夫、軒の高さは15m以下

注意点として、この案内資料には作成日の記載がなく、令和8年度の予算や受付状況はわかりません。また、国立公園内で環境省への許可申請が必要な場合は、その写しを添付するよう案内されています。塗料の色を決める前、見積の段階で都市計画課（0288-21-5102）に相談するのが安全です。色を決めてから相談すると、基準に合わず色の選び直しになることがあります。

ブロック塀等撤去費補助金：申請者は「工事の契約者」

市内全域で賃貸オーナーが使える可能性が高いのが、日光市ブロック塀等撤去費補助金です（市のページは2026年5月8日更新）。

補助額と令和8年度の受付状況

補助額は、「撤去費用（見積金額）」と「撤去するブロック塀等の面積×1万円」のいずれか少ない額の2分の1以内（千円未満切捨て）で、1敷地につき20万円が上限です。たとえば高さ1.4m×長さ20mの塀なら面積は28㎡で、面積から出る額は28万円。撤去の見積が35万円なら、少ない方の28万円×1/2＝14万円が目安になります。

市のページには、令和8年7月1日現在の受付状況として、事前相談3件、交付申請1件、予算残額55万3,000円、これまでの補助金額の平均は6万円前後と公表されています。予算がなくなり次第受付終了の制度なので、検討するなら早めの事前相談が欠かせません。市のアクションプログラムでも、令和8年度のブロック塀撤去補助の目標は3件です。

対象になる塀

• 市内各小学校の学校長が指定する通学路、またはこれに準じると市長が認める道路に面していること
• 通学路の地面から高さ80cmを超えること（擁壁の上の塀は、擁壁を含めて80cm超かつ擁壁を除いて60cm超）
• 事前相談の結果、倒壊・転倒の危険性があると判断されたこと

オーナーが押さえたい4つの条件

• 全部撤去が条件：対象の塀はすべて撤去する必要があり、高さを低くするだけの工事は対象外です。
• 交付決定前の契約は不可：契約や確認申請などは交付決定を受けてから。交付決定後60日以内に着手します。
• 年度内完了・2月までに報告：申請した年度のうちに工事を終え、2月までに完了報告ができることが条件です。
• 売却目的は対象外：土地の販売を目的とした撤去、開発行為や移転補償、災害復旧に伴う工事は補助されません。

申請者は工事の契約者で、ブロック塀と土地の所有者の同意があれば申請できます。案内資料には居住要件の記載がないため、賃貸物件の敷地でも条件に当てはまれば対象になり得ます。国税・県税・市税、水道料金などに滞納がないことも条件です。事前相談から完了報告までオンライン申請ができます（納税証明書など原本は郵送）。問い合わせは建築住宅課 建築指導係（0288-21-5197）です。

木造耐震補助が賃貸アパートに届かない理由

日光市の木造住宅耐震改修等工事費補助金の利用条件では、対象住宅を次のように定めています。

• 昭和56年5月31日以前に着工・完成した、2階建て以下の一戸建ての木造住宅（延床面積の2分の1以上が住居の併用住宅を含む）
• 在来軸組構法または伝統的構法
• 賃貸を目的としないもの（空き家バンク登録住宅は除く）
• 昭和56年5月31日以降に増改築した住宅は対象外

申請者も「対象住宅を所有する個人またはその2親等以内の親族」で、市内に住所があることが条件です。つまり、法人所有の物件や、一棟の木造アパートは対象にならない仕組みです。市のチラシでは「最大100万円」と案内されている手厚い制度ですが、オーナーご自身のお住まいが旧耐震の木造であれば検討する、という位置づけになります。

市の実績を見ると、令和7年度は耐震改修補助2戸、耐震建替え補助4戸、ブロック塀撤去3件でした（日光市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026）。市自身も「市民にまだまだ制度が浸透していない」と評価しています。

耐震化率87%と第4期計画：オーナーに関係する動き

日光市は令和7年12月に日光市建築物耐震改修促進計画（計画期間延長）を公表し、計画期間を令和12（2030）年度まで延ばしました。延長期間は第4期計画として扱われます。

区分	令和7年度の耐震化率（推計）	令和7年度の目標	令和12年度の目標
住宅	87%	95%	96%
防災上重要な市公共建築物・要緊急安全確認大規模建築物	92%	おおむね解消	おおむね解消

住宅は目標の95%に届かず、5年かけて96%を目指す計画です。さらに、計画では緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を、栃木県の計画と連携して新たに進めるとしています。幹線道路沿いに旧耐震の建物をお持ちのオーナーは、県の指定状況と今後の補助制度の動きを注視しておく価値があります。

賃貸経営の目線では、旧耐震の物件は入居者が「新耐震」を条件に検索するときに候補から外れやすく、金融機関の融資評価でも不利になりがちです。市の補助が使えない以上、耐震診断の結果や補強の履歴を自費で整えておくことが、空室対策と出口対策を兼ねることになります。

補助に頼れない外壁・防水は「仮設費」で手残りが変わる

補助がほとんど期待できない以上、工事費をどう組み立てるかがオーナーの腕の見せどころです。外壁・防水工事でまず見直したいのは、仮設足場の費用です。

一般的な目安として、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、屋上・バルコニー防水は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。30戸規模の賃貸マンションの大規模修繕なら総額3,500万〜5,000万円程度、そのうち仮設足場が15〜25%を占めることも珍しくありません（いずれも参考値で、建物の状態・規模・仕様で大きく変わります）。

比較項目（参考例）	足場工法	ロープアクセス工法
10階建て・外周80m・工期3か月の仮設費	約168万円	約59万円（差は約109万円）
入居者・宿泊客への影響	窓前に足場とメッシュシートが長期間かかる	作業する面・時間帯だけ
向いている工事	全面改修、複雑な形状の建物	部分補修、外壁調査、シーリング、高層部

明誠は、足場、ロープアクセス工法（無足場工法）、そして部位ごとに両者を使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元から張ったメインロープとバックアップロープの2本に作業者を接続して行う工法で、足場を組まずに外壁へアクセスできます。仕組みや実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）で詳しく紹介しています。

門前町エリアのように道路に面して建物が並び、足場の設置スペースや道路占用が課題になる立地では、足場を組まない工法の効果が大きくなります。費用の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方、安全への取り組みはロープアクセス工事の安全管理のページをご覧ください。

入居率と賃料をNOIで試算する

修繕は出費ですが、空室を防ぎ賃料を守るための投資でもあります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。数字で見てみましょう。

試算：日光市内の築30年・RC造18戸の賃貸マンション

平均賃料5万5,000円・18戸の物件を想定します（数字はすべて説明用の仮定です）。

• 満室時の年間賃料収入：5万5,000円×18戸×12か月＝1,188万円
• 入居率が88%から94%に上がると、年間約71万円の増収
• 外観の劣化で募集賃料を1戸3,000円下げると、満室でも年間約65万円の減収
• 仮設費を100万円抑えられれば、入居率6ポイント改善分の約1年5か月分に相当

工事中に入居者の不満が募って退去が出れば、原状回復と募集費用で1戸あたり数十万円が出ていきます。工法の選び方は、工事費だけでなく工事期間中のNOIにも直結します。収益物件の修繕計画の立て方は、収益不動産オーナー向けのご案内でも紹介しています。

旅館・ホテル・店舗オーナーは「営業を止めない」工事計画を

日光市は、日光・鬼怒川・川治・湯西川・中禅寺湖などに多くの宿泊施設を抱える観光都市です。旅館やホテルの外装工事で最も避けたいのは、足場とメッシュシートで建物が覆われ、客室からの眺望と外観の印象が長期間損なわれることです。宿泊単価と口コミ評価に直結するためです。

ロープアクセス工法なら、作業は施工する面と時間帯に限られ、夕方には撤収できます。チェックアウト後からチェックイン前の時間帯に作業を寄せる、繁忙期を避けて面ごとに工程を組む、といった計画が立てやすくなります。ホテル・旅館の外装改修は、明誠が全国で対応しています。事務所ビルや店舗ビルをお持ちの方はビルオーナー向けの大規模修繕サービスもご覧ください。

病院・介護施設のオーナーさまにとっても、診療や生活を止めずに外壁の落下防止や防水の不具合を直せることは、BCP（事業継続計画）の観点から重要です。

予算が限られるときの優先順位

1. 第三者被害のリスク：外壁タイル・モルタルの浮き、通学路沿いの危険なブロック塀。事故が起きればオーナーの賠償責任と信用の問題になります。塀は市の補助を優先的に検討します。
2. 雨水の侵入：屋上防水、シーリング、外壁のひび割れ。寒冷な地域では、ひび割れに入った水が凍って広がり、劣化が早く進むことがあります。
3. 募集力に直結する外観：外壁の色、エントランス、共用廊下。門前町エリアなら色替えは景観助成と組み合わせて検討します。
4. 設備・省エネ：共用灯のLED化など。国の制度も含めて都度確認します。

見積書で確認したいポイント

• 仮設費（足場・養生）が工事費全体の何%か、工法別の比較があるか
• 補助対象部分と対象外部分が分けて書かれているか（ブロック塀補助では必須）
• 修繕費と資本的支出に分けられる内訳になっているか
• 入居者・宿泊客への告知、洗濯物や駐車場の対応が含まれているか

損金算入と補助金の課税：税務の整理

修繕費として一括で損金（必要経費）にできるか、資本的支出として減価償却するかで、その年の税負担は大きく変わります。原状回復や維持のための塗り替え・防水補修は修繕費になりやすく、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出になりやすいのが原則です。

• 同じ仕様での外壁の塗り替え、部分的な防水補修：修繕費になりやすい
• 高耐久塗料・新しい防水工法へのグレードアップ：資本的支出と判断される場合がある
• 景観基準に合わせた付け庇・付け柱の新設：新たな部材の付加として資本的支出になりやすい
• ブロック塀の撤去費と新しいフェンスの設置費：扱いが分かれることがある

また、補助金・助成金を受け取ったら、個人なら不動産所得の総収入金額（雑収入）、法人なら益金に計上するのが原則です。固定資産の取得に充てる国や自治体の補助金には圧縮記帳などの特例が使える場合もあるため、契約前に税理士と処理方針を決めておきましょう（本記事は一般的な情報で、個別の税務判断は税理士にご確認ください）。

売却を見据えた出口戦略

収益物件の売却価格は、おもにNOIをキャップレートで割り戻す収益還元で決まります。修繕で賃料と入居率を守ることは、そのまま売却価格の下支えになります。出口を見据えた修繕投資は、利回り改善より物件価値そのものを底上げします。

• 修繕の記録を残す：工事写真、仕様書、保証書、外壁調査の報告書を一式で保管します。買主や金融機関の評価材料になります。
• 危険を保有中に解消する：ブロック塀補助は土地の販売を目的とした撤去には使えません。売却直前ではなく、保有中に計画的に撤去しておくのが得策です。
• 景観に合った外観を整える：門前町エリアでは、まちなみに調和した外観が店舗・宿泊の集客力を支え、テナント付けのしやすさにもつながります。

日光市で工事を始めるまでの段取り

1. 立地の確認：敷地が景観形成助成金の対象地域か、小学校の通学路に面しているかを確かめる
2. 契約前の相談：景観は都市計画課（0288-21-5102）、ブロック塀は建築住宅課 建築指導係（0288-21-5197）へ
3. 工法別の見積比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで、仮設費・工期・営業への影響を比べる
4. 税務方針の決定：修繕費と資本的支出の仕分け、助成金の計上方法を税理士と決める
5. 告知と着工：入居者・テナント・宿泊予約への影響を踏まえ、2〜3週間前から掲示と個別連絡を行う

よくあるご質問

Q1. 日光市で一棟の賃貸アパートの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

A. 市内全域で一般的に使える制度は、令和8年度の市の公式情報からは確認できませんでした。ただし門前町の景観形成助成金対象地域なら、外壁の過半の色を変える工事に1/2・上限30万円の助成が出る可能性があります。

Q2. 景観形成助成金は賃貸物件や法人所有の建物でも使えますか？

A. 案内資料には居住要件の記載はなく、対象地域内の建築行為が基準に適合すれば助成対象と案内されています。申請者の要件や令和8年度の受付状況は、都市計画課に確認してください。

Q3. 賃貸物件の敷地のブロック塀を低く切り下げる工事は補助されますか？

A. されません。日光市の制度では対象の塀をすべて撤去することが条件で、高さを低くするだけの工事は対象外です。

Q4. ブロック塀の補助は今からでも申請できますか？

A. 令和8年7月1日時点の予算残額は55万3,000円でした。年度内に工事を終えて2月までに完了報告することが条件のため、まず事前相談で受付状況を確認してください。

Q5. 旧耐震の木造アパートに日光市の耐震補助は使えますか？

A. 使えません。対象は「賃貸を目的としないもの」に限られ、申請者も所有者個人またはその2親等以内の親族です。

Q6. 補助金を受け取ったら税金はかかりますか？

A. 個人の不動産所得では総収入金額、法人では益金に計上するのが原則です。圧縮記帳などの特例の可否を含め、税理士にご確認ください。

Q7. 旅館やホテルを営業しながら外壁工事はできますか？

A. できます。ロープアクセス工法は作業面と時間帯が限られ、作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して施工します。営業時間に合わせた工程も組めます。

Q8. 日光市でも明誠に工事を依頼できますか？

A. はい。栃木県全域が施工エリアで、ホテル・旅館は全国で対応しています。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

まとめ：日光市オーナーが押さえるべき3点

• 一棟賃貸の外壁・防水を市内全域で支える市の補助は確認できず、耐震改修補助（最大100万円）も賃貸目的の住宅は対象外です。
• 門前町エリアなら景観形成助成金（外壁の色替え1/2・上限30万円、外観工事は上限30万円または70万円）、市内全域ではブロック塀撤去補助（1/2・上限20万円、全部撤去が条件）が使える可能性があります。
• 補助が届かない分は、仮設費を抑える工法選び・修繕費と資本的支出の仕分け・修繕記録の保管で、NOIと売却価格を守ります。

日光市で収益物件・宿泊施設をお持ちのオーナーさまへ

賃貸オーナーが使える市の補助は多くありません。それでも、景観とブロック塀の制度を契約前に拾い、外壁・防水は工法で仮設費を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と売却時の評価は確実に変わります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。お持ちの物件で、まだ修繕の検討を始めていないオーナーさまは、1棟の現地調査と工法別の概算比較、修繕後の入居率とキャッシュフローの試算だけでもご相談ください。大規模修繕のお問い合わせフォームから承ります。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている日光市・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。ブロック塀等撤去費補助金のページは2026年5月8日更新で、受付状況は令和8年7月1日現在の数値です。耐震改修促進計画（計画期間延長）は令和7年12月、住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026は令和8年度計画を掲載した資料です。景観形成助成金と木造住宅耐震改修等工事費補助金の案内資料には作成日の記載がないため、令和8年度の要綱・予算・受付状況は各担当課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月14日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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出典（日光市・国土交通省 公式ウェブサイト）

• ブロック塀等撤去費補助金 – 日光市
• 日光市ブロック塀等撤去費補助金 手続きのご案内 – 日光市
• 日光市木造住宅耐震改修等工事費補助金の利用に関する条件 – 日光市
• 住宅の耐震化おうえんします（チラシ）- 日光市
• 日光市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026 – 日光市
• 日光市建築物耐震改修促進計画（計画期間延長）令和7年12月 – 日光市
• 日光のまちなみ（景観形成助成金）- 日光市
• 日光市景観形成助成金対象地域（山内地区）- 日光市
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省

下野市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月14日 更新

「下野市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）の下野市公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水など、マンションの共用部分の大規模修繕の工事費を管理組合に補助する市の制度は見つかりませんでした。

その一方で、下野市には管理組合が見落としやすい制度が2つあります。1つは、令和9年1月15日まで受付中の「ブロック塀等撤去費補助」。もう1つは、撤去した後の境界に使える「生垣奨励補助」です。ただし、ブロック塀の補助は要綱で対象者を「個人」と定めているため、管理組合がそのまま申請できるかは市への確認が欠かせません。

そしてもう1つ、下野市のマンション管理計画認定には、「認定の有効期間は5年。市から満了の通知はしない」という、理事会の引き継ぎで抜け落ちやすい注意書きがあります。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、下野市の理事長さま・修繕委員の皆さまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕積立金を守る進め方をお伝えします。

早見表：下野市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月14日時点で確認できた下野市・栃木県の公式ページと、国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容
ブロック塀等撤去費補助（令和8年度）	下野市 整備課	△ 要確認（要綱上の対象者は「ブロック塀等を所有又は管理する個人」）	通学路に面する塀は2/3・上限20万円、それ以外の道路は1/2・上限15万円。受付は令和9年1月15日まで（先着・予算到達で終了）
生垣奨励補助	下野市 整備課 建築住宅グループ	△ 要確認（手引きでは「住宅や事業所等の建物の敷地内」の生垣が対象）	設置費用の1/2、上限5万円。延長5m以上などの条件あり
木造住宅の耐震診断士派遣・総合耐震改修・耐震建替	下野市 整備課	× マンションは対象外（1981年5月31日以前の木造住宅）	総合耐震改修は4/5・限度115万円、耐震建替は4/5・限度100万円
空き家バンクリフォーム補助など	下野市 整備課	× 想定外（空き家バンク登録物件が対象）	空き家の流通・定住促進が目的
マンション管理計画認定制度	下野市 整備課	○ 間接的に有利	市への申請手数料は無料。有効期間5年、満了の通知はなし
マンション長寿命化促進税制	国（申告先は下野市 税務課）	○ 間接的に有利	2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の固定資産税を減額
先進的窓リノベ2026事業	国（環境省ほか）	△ 管理組合も補助対象者に含まれる（共用部の窓の扱いは要確認）	住宅の上限1戸あたり100万円。交付申請は遅くとも2026年12月31日まで

この表から見えるのは、「工事費の補助は個人住宅・木造住宅向け。マンションの共用部は、外構の安全対策と認定・税制、そして工事の組み立て方で守る」という構図です。

下野市ならではの論点①－ブロック塀撤去補助は「誰が申請するか」が分かれ目

下野市のブロック塀等撤去費補助制度のページ（2026年4月16日更新）によると、令和8年度の申請は2026年4月20日から2027年1月15日までです。先着順・窓口受付のみで、予算がなくなり次第終了します。申請前には市職員による現場確認が必要です。

公式ページと要綱に書かれている条件

項目	公式ページ・要綱の記載
対象の塀	市内のコンクリートブロック造・石造・レンガ造などで、公共の用に供する道路等に接し、地盤面からの高さが80cm以上。国が示す点検チェックポイントに1つ以上適合しないもの
対象外	隣地との境などに設置している塀
対象工事	塀の全部、または道路面から高さ80cm以下になるように取り除く工事
補助額（通学路に面する塀）	撤去工事費と「塀の長さ×1mあたり15,000円」の少ないほうの2/3（1,000円未満切捨て）、上限20万円
補助額（通学路以外の道路に面する塀）	同じ計算で1/2、上限15万円
施工者	市内に事務所・事業所がある法人、または市内に住所がある個人事業者に請け負わせること
手続き	工事契約の前に交付申請。交付決定前に契約すると対象外
問い合わせ	都市建設部 整備課（0285-32-8910）

ここで言う「通学路」は、市内の小中学校の児童・生徒が通学に使う経路のうち、学校長が指定した区間です。

計算例でイメージをつかむ

たとえば、道路沿いに延長20mのブロック塀があり、撤去工事の見積りが50万円だったとします。

• 塀の長さによる上限計算：20m×15,000円＝30万円
• 見積り50万円と比べて少ないほう＝30万円
• 通学路に面する場合：30万円×2/3＝20万円（上限20万円）
• 通学路以外の場合：30万円×1/2＝15万円（上限15万円）

つまり、補助は「撤去費の一部」にとどまり、長い塀ほど自己負担の割合は大きくなります。数字はあくまで計算方法を示すための仮の例です。

管理組合にとって最大の論点－要綱の「個人」

ここからが本題です。下野市ブロック塀等撤去費補助金交付要綱の第2条では、補助の対象となる「所有者等」を「ブロック塀等を所有又は管理する個人」と定めています。

マンションの敷地を囲む塀は、多くの場合、区分所有者全員の共有で、管理組合が管理しています。この場合、管理組合（理事長名義）や管理組合法人が「個人」にあたるのかは、要綱の文言からは判断できません。 私は、ここを推測で進めるのは危険だと考えます。理事会で検討を始める前に、整備課へ「分譲マンションの共用部分の塀でも申請できるか、できる場合は誰の名義で申請するか」を直接確認してください。

賃貸マンションを個人で所有しているオーナーさまの場合は、要綱の「個人」に当てはまる可能性があります。ただしこちらも、事業用の建物の扱いを含めて事前確認をおすすめします。

市の実績から見える「使われにくさ」

市の下野市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2025（PDF）では、令和7年度のブロック塀等撤去補助の目標を4件としたうえで、令和6年度の実績は1件と公表されています。制度はあっても、まだ十分に知られていない段階だと読めます。

私が現場でよく見るのは、大規模修繕の建物診断で外壁やバルコニーは細かく調べるのに、敷地の外周の塀は「外構だから」と診断の対象から外れているケースです。塀は道路を歩く人、特に通学中の子どもに直接かかわる部分です。補助を使うかどうかにかかわらず、建物診断の項目に外構の塀を加えておくことをおすすめします。

下野市ならではの論点②－撤去した後は「生垣」という選択肢

ブロック塀を撤去すると、次に「境界をどうするか」が課題になります。下野市には、ここに使える生垣奨励補助金制度の手引き（PDF）があります。

項目	手引きの記載
目的	緑化を推進し、緑豊かな潤いのある生活環境の実現を図る
対象の生垣	住宅や事業所等の建物の敷地内に設置し、道路に面した場所または隣地境界・水路との境界部分に設けるもの
主な条件	延長5m以上、高さ50cm以上の木を1mあたり2本以上。構造物の上や内側に植える場合は、構造物の高さ60cm以下・道路面から見た生垣の高さ50cm以上
補助額	生垣設置にかかった費用の1/2、上限5万円
注意点	設置前に交付申請が必要。同一敷地につき1回限り。伐採や持ち出しは不可。自治医科大学周辺地区地区計画の区域内は地区計画の届出が必要
問い合わせ	整備課 建築住宅グループ（0285-32-8910）

興味深いのは、ブロック塀の撤去補助が「高さ80cm以下に低くする」工事も対象にしている点と、生垣の手引きが「高さ60cm以下の構造物の上や内側に植える生垣」も対象にしている点です。塀を低く切り下げ、その内側に生垣を植えるという組み立ては、2つの制度の条件と相性が良さそうに見えます。

ただし、注意点が2つあります。

1. 生垣の手引きには年度の記載がなく、令和8年度の受付状況は手引きからは確認できませんでした。 市の広報紙（2024年4月号）でも同じ「1/2・上限5万円」が案内されていますが、現行年度の扱いは整備課へご確認ください
2. 生垣は植えて終わりではありません。剪定や枯れ木の植え替えといった維持管理の費用が毎年かかります。長期修繕計画や管理費の予算に組み込めるかを、総会の前に整理しておく必要があります

下野市ならではの論点③－認定の「5年更新」を市は知らせてくれない

下野市のマンションは「市」へ申請

栃木県のマンション政策のページ（2025年12月4日更新）によると、栃木県では、町域の分譲マンションは県、市域の分譲マンションは各市に認定を申請します。下野市は、2024年3月に県と13市が共同で作成した「栃木県マンション管理適正化推進計画」の作成団体の1つで、認定制度の運用開始日は2024年4月1日です。

下野市のマンションの管理の適正化のページ（2024年5月28日更新）に書かれている主な内容は次のとおりです。

項目	下野市の公式ページの記載
申請先	下野市（担当は都市建設部 整備課、0285-32-8910）
認定の基準	国の基準（管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画など）。下野市独自の基準は設けていない
申請方法	マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認適合証を取得し、添付して申請
費用	支援サービスのシステム利用料（1申請あたり10,000円）と事前確認審査料が別途かかる。下野市への認定申請の手数料は無料
有効期間	認定を受けた日から5年間。満了日までに更新申請をしないと失効
注意書き	下野市から有効期間満了に関する通知等は行わない

なぜ「通知なし」が大事なのか

私がこの注意書きを重く見るのは、理事会の役員が1〜2年で交代するのが一般的だからです。5年後に認定の満了日が来るころには、申請したときの理事は誰も残っていない、ということが普通に起こります。

認定は、住宅金融支援機構の「フラット35」や「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引下げ、長寿命化促進税制の前提になります（下野市のページにもこのメリットが記載されています）。気づかないうちに失効していた、という事態は避けたいところです。

対策はシンプルです。

• 認定通知書の写しと満了日を、管理会社と理事会の引き継ぎ資料の両方に残す
• 長期修繕計画の年表に「認定更新」の行を加え、満了の1年前から準備を始める
• 総会の議事録に満了日を記載しておく

マンション長寿命化促進税制－下野市の窓口は税務課

国のマンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。下野市の認定制度のページでも、「市が定める減額割合に応じて、翌年度の建物部分の固定資産税が減税されます」と紹介されています。

項目	主な要件（国の制度）
対象マンション	築20年以上、総戸数10戸以上 など
管理の要件	管理計画の認定を受けている（または助言・指導を受けて長期修繕計画を見直した）こと、修繕積立金に関する要件 など
対象工事	過去に1度以上長寿命化工事を行ったうえで、外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事を一体として実施
工事完了の期限	2027年3月31日まで
減額	工事完了の翌年度の固定資産税（1戸あたり100㎡相当分まで）を減額。減額割合は、国が示す1/3を参酌して、1/6〜1/2の範囲で市町村の条例で定める
申告	工事完了後3か月以内に市町村へ申告

減額割合の幅と期限は、国土交通省のマンション長寿命化促進税制の概要資料（PDF）でも示されています。

下野市で固定資産税を担当しているのは総務部 税務課（0285-32-8893）です（下野市 固定資産税・都市計画税の概要）。ただし、このページの軽減措置の一覧には長寿命化促進税制の記載がなく、下野市の減額割合や申告書類を案内するページは確認できませんでした。 減額割合・必要書類・申告期限は、税務課へ直接ご確認ください。

工事完了の期限まで残り半年足らずです。これから総会で決議する管理組合が、認定の取得・積立金の見直し・工事の完了をそろえるのは、かなり厳しいスケジュールです。間に合わない場合でも、認定の取得と長期修繕計画の見直しは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。

下野市の内水ハザードマップと、大規模修繕で見たい「排水まわり」

市が示す2つの水害

下野市の内水ハザードマップ（PDF）は、市で起こりうる水害を「外水（洪水）氾濫」と「内水氾濫」の2つに分けて説明しています。

• 内水氾濫：河川の水位が高いときや排水能力が足りないときに、排水路や下水道があふれて浸水すること
• 内水ハザードマップは、河川水位が高い状態で1時間に153mmの雨が降った場合の浸水区域と深さを示している
• 対象は公共下水道の計画区域で、示された区域の外でも浸水が起こるおそれがある
• 洪水ハザードマップ（令和3年8月作成）とあわせて確認するよう呼びかけている

同じ資料には、「下野市周辺の河川水位情報」として、鬼怒川・田川・思川・姿川・黒川・新川・江川の水位観測所や定点カメラの地点が掲載されています。お住まいの地区がどの川の影響を受けるかは、市の洪水ハザードマップでご確認ください。

「雨どいが詰まっている」という一言

この内水ハザードマップには、内水氾濫が起こる様子を描いたイラストの中に、「雨どいが詰まっている」という書き込みがあります。私はこれを読んで、思わずうなずきました。

大規模修繕の診断で屋上に上がると、屋上の排水口（ドレン）や雨どいに、落ち葉や土、鳥の巣が詰まっていることが本当によくあります。強い雨のときに屋上が浅いプールのようになり、防水層の継ぎ目から雨水が入り込む。最上階の天井のしみで初めて気づく、というケースです。

大規模修繕で、次の点を診断項目に加えておくことをおすすめします。

• 屋上・ルーフバルコニーのドレンと、竪樋（たてどい）の詰まりや破損
• 1階のエントランス・機械室・駐車場の出入口に、水が入りやすい段差や開口がないか
• 受水槽・ポンプ・受変電設備などが1階や地下にあるか
• 敷地内の雨水ますや排水管の流れ

また、同じ資料では、雨水をためるタンク（雨水貯留施設）の設置費補助が案内されており、内水氾濫対策としての効果も期待されると書かれています（問い合わせは企業経営課 0285-32-8911）。補助金額や条件、マンションの管理組合が対象になるかは資料に記載がなく確認できなかったため、検討する場合は企業経営課へご確認ください。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

• マンションの共用部分の大規模修繕に使える市の補助：下野市の公式サイトでは確認できませんでした
• ブロック塀等撤去費補助を管理組合（管理組合法人）が申請できるか：要綱は対象を「個人」と定めており、共有の塀の扱いは読み取れませんでした
• 生垣奨励補助の令和8年度の受付状況：手引きに年度の記載がなく確認できませんでした
• 下野市の長寿命化促進税制の減額割合と申告書類：市の公式サイトでは確認できませんでした
• 非木造の建築物・マンションへの耐震診断・耐震改修の補助：市の公式サイトでは、木造住宅向けの制度のみ確認できました
• 雨水貯留施設設置費補助の金額・条件：市の内水ハザードマップで制度の存在のみ確認しました

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市の担当課へ最新の内容をご確認ください。

国の先進的窓リノベ2026事業－期限が近い点に注意

市の補助が共用部に使えない以上、国の制度の確認も欠かせません。「先進的窓リノベ2026事業」の交付申請の手引き（2026年7月31日版、PDF）によると、工事の発注者として補助対象者になれる者に、集合住宅の管理組合・管理組合法人が含まれています。

• 住宅の補助上限は1戸あたり100万円（1申請あたり合計5万円以上が必要）
• 申請は、登録された窓リノベ事業者が行う
• 工事完了は遅くとも2026年12月31日まで
• 交付申請の予約は遅くとも2026年11月16日まで、交付申請は遅くとも2026年12月31日まで（予算上限に達し次第終了）

共用部の窓（廊下やホールの窓など）が対象になるかは、手引きの確認した範囲からは読み取れませんでした。期限が近いため、まずは各住戸の窓について区分所有者の方へ情報提供するところから始めるのが現実的です。予算の執行状況は、事業の公式サイトで最新の情報をご確認ください。

下野市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

市の補助が共用部に使えない以上、工事費そのものを適正に抑えることが、修繕積立金を守る最大の手段になります。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

30戸規模で修繕積立金から4,000万円を支出する場合、1戸あたりにすると約133万円です。仮設足場がその15〜25%を占めるなら、1戸あたり約20万〜33万円が足場の費用という計算になります。先ほどのブロック塀の補助の上限（20万円）と比べると、工法の選び方が総額に与える影響の大きさがわかります。

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、竪樋まわりの補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

長寿命化促進税制と工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。

一方で、税制の期限に間に合わない場合や、劣化が一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。詰まりや破損が見つかった竪樋の交換、雨水が入り込みやすいシーリングの打ち替えなど、「いま必要な部分だけ」を足場なしで直せるのが、この工法の強みです。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 契約してから申請しようとする：下野市のブロック塀撤去補助は、交付決定前に工事の契約をすると対象外です。生垣の補助も設置前の申請が必要です
2. 申請者の要件を確認しないまま計画を進める：ブロック塀撤去補助の対象は要綱上「個人」です。管理組合の名義で申請できるかを、計画の最初に確認してください
3. 期限と更新日を見落とす：ブロック塀撤去補助の受付は2027年1月15日まで（予算到達で終了）、長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了、認定は5年ごとの更新で市からの通知はありません

市の窓口で使える質問リスト

市へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• 分譲マンションの共用部分の塀でも、ブロック塀等撤去費補助を申請できますか。できる場合、申請者は誰になりますか（整備課 0285-32-8910）
• 生垣奨励補助は、令和8年度も受付していますか。マンションの敷地でも対象になりますか（整備課 建築住宅グループ 0285-32-8910）
• マンション管理計画認定の申請前に、相談できる日程はありますか（整備課 0285-32-8910）
• 長寿命化促進税制の下野市の減額割合と、申告書類・証明書の様式を教えてください（税務課 0285-32-8893）
• 雨水貯留施設設置費補助は、マンションの管理組合も対象になりますか（企業経営課 0285-32-8911）

下野市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 管理計画認定の取得と更新日を管理する：認定の基準に照らして足りない点を洗い出し、取得済みなら満了日を引き継ぎ資料に書き込みます
3. 外構の塀と排水まわりを建物診断に加える：道路沿いの塀の高さ・ひび割れ・傾き、屋上ドレンや竪樋の詰まりを記録します
4. 補助の対象可否を先に確かめる：ブロック塀撤去や生垣の補助を使う場合は、契約前に整備課へ申請者の要件を確認します
5. 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます。ロープアクセスでの外壁調査・部分補修の方法も選択肢の一つです

賃貸マンションをお持ちのオーナーの方へ

下野市では、分譲マンションだけでなく、賃貸マンションやアパートの修繕のご相談もあります。個人で賃貸物件を所有しているオーナーさまは、ブロック塀撤去補助の要綱上の「個人」に当てはまる可能性があるため、道路沿いの塀がある物件では一度確認してみる価値があります。

賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

栃木県や近隣の市の事情は、那須塩原市のマンション補助金、筑西市のマンション補助金の記事でも整理しています。

よくあるご質問

Q. 下野市に、マンションの大規模修繕に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月14日時点で、下野市の公式サイトでは、共用部分の外壁塗装や屋上防水の工事費を管理組合に補助する市の制度は見つかりませんでした。最新の情報は整備課（0285-32-8910）にご確認ください。

Q. マンションのブロック塀の撤去に、下野市の補助は使えますか？

A. 下野市のブロック塀等撤去費補助は、道路に面した高さ80cm以上の危険な塀が対象で、通学路沿いは2/3・上限20万円です。ただし要綱では対象者を「ブロック塀等を所有又は管理する個人」としているため、管理組合が申請できるかは整備課へ事前にご確認ください。令和8年度の受付は2027年1月15日までです。

Q. 下野市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？費用は？

A. 下野市内の分譲マンションは下野市（整備課）に申請します。市への申請手数料は無料ですが、マンション管理センターの支援サービスのシステム利用料（1申請あたり10,000円）と事前確認審査料が別途かかります。

Q. 認定の有効期間が切れる前に、市から連絡はありますか？

A. ありません。下野市の公式ページに「有効期間満了に関する通知等は行いません」と明記されています。有効期間は認定日から5年間のため、満了日を理事会の引き継ぎ資料と長期修繕計画に必ず書き込んでおくことをおすすめします。

Q. マンション長寿命化促進税制は、下野市でも使えますか？

A. 国の制度のため、要件を満たせば対象になります。築20年以上・10戸以上などの要件を満たし、2027年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として行うことが条件です。下野市の減額割合と申告書類は税務課（0285-32-8893）にご確認ください。

Q. 内陸のマンションでも、雨水の浸水対策は必要ですか？

A. 確認をおすすめします。下野市の内水ハザードマップは、河川の水位が高いときに1時間153mmの雨が降った場合の浸水を想定しており、雨どいの詰まりも内水氾濫の一因として描かれています。大規模修繕では屋上ドレンや竪樋の点検を診断項目に加えると安心です。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、大規模修繕のご相談と概算のお見積りは無料で承っています。補助制度や税制の使い方の整理だけでも、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。

この記事のポイントまとめ

• 下野市の公式サイトでは、共用部の工事費に使える市の補助は確認できない
• ブロック塀撤去補助は受付中だが、要綱上の対象は「個人」。管理組合は要確認
• 撤去後は生垣奨励補助（1/2・上限5万円）との組み合わせも検討の余地あり
• 管理計画認定は市へ無料で申請。5年更新で、市から満了の通知はない
• 内水ハザードマップを踏まえ、屋上ドレンと竪樋を大規模修繕の診断に加える

出典・参考資料

• 下野市「ブロック塀等撤去費補助制度」（2026年4月16日更新）
• 下野市「下野市ブロック塀等撤去費補助金交付要綱」（令和5年6月1日施行）
• 下野市「下野市生垣奨励補助金制度の手引き（PDF）」
• 下野市「広報しもつけ 2024年4月号 住宅・宅地に関する補助金（PDF）」
• 下野市「木造住宅耐震化促進事業補助制度の一覧」（2026年9月4日更新）
• 下野市「下野市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2025（PDF）」
• 下野市「下野市建築物耐震改修促進計画」（2026年3月27日更新）
• 下野市「マンションの管理の適正化」（2024年5月28日更新）
• 下野市「固定資産税・都市計画税の概要」（2024年8月26日更新）
• 下野市「下野市 内水ハザードマップ（PDF）」
• 栃木県「マンション政策について」（2025年12月4日更新）
• 環境省ほか「先進的窓リノベ2026事業 交付申請の手引き（PDF）」（2026年7月31日版）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の概要（PDF）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている下野市および栃木県、国土交通省・環境省の公式情報をもとに執筆しています。ブロック塀等撤去費補助は令和8年度の受付期間が掲載されたページ（2026年4月16日更新）を確認しました。下野市のマンション管理計画認定のページは2024年5月28日更新、生垣奨励補助の手引きは年度の記載がないため、現行の内容は各窓口へご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、下野市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

下野市は、道路沿いの塀の撤去や生垣づくりといった「建物の外まわり」を後押しする制度を持つ市です。マンションの共用部は、外構の安全対策と認定・税制、そして工事の組み立て方で守っていくことになります。申請者の要件の整理や、認定の更新日の管理、屋上の排水まわりの診断だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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結論：横須賀市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。横須賀市の分譲マンションの管理計画認定は、横須賀市が認定します。窓口は都市部建築指導課です。市への手数料は無料で、市のページには「制度開始から当面の間は徴収しない」と書かれています（出典：横須賀市「マンション管理計画認定制度」、ページ更新日2024年12月6日）。

そして、横須賀市は市独自の認定基準を設けていません。市のマンション管理適正化推進計画に、認定基準は国の定めた基準と同様と明記されています（出典：横須賀市マンション管理適正化推進計画（PDF））。東京都や神奈川県内には上乗せ基準をもつ自治体もありますが、横須賀市は国の基準だけを満たせばよい、ということです。

一方で、気をつけたい点が一つあります。横須賀市では、管理組合が市へ直接申請することはできません。総会決議、マンション管理士による事前確認、手続支援サービスからの認定申請という3ステップを踏む仕組みです。

費用の中身を整理します。

• 横須賀市への認定手数料：無料
• システム利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認審査料：（公財）マンション管理センターへ直接申し込む場合などは、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）。マンション管理士や管理会社に直接頼む場合は、管理組合と依頼先の取り決め

センター直接申込の場合、目安は合計2万円ほどです（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は別にかかります。

認定を受けると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。横須賀市の固定資産税の減額割合は、国の枠で最大の「2分の1」です。ただし、2回目以降の長寿命化工事を令和9年3月31日までに終えることが条件です。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏の大規模修繕に20年以上関わってきました。海と丘の街、横須賀の理事長さま、理事の皆さまが、読んだその日に理事会で動けるよう、認定主体、17要件、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

認定主体はどこか：横須賀市が自ら認定します

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。横須賀市のページでは、認定主体は横須賀市と整理されています。県ではなく、市が窓口です。

窓口は、都市部建築指導課（小川町11番地、分館4階）です。ここで一点、お伝えしておきます。私が確認した市のページには、電話番号が二つ載っていました。認定制度のページには046-822-8077、マンション関連施策のページには046-822-9530です。どちらも同じ課の案内ですが、つながり方が違う可能性があります。迷ったら、市代表の046-822-4000（開庁時間は平日8時30分から17時）経由でも確認できます（出典：横須賀市「マンション関連施策」、更新日2026年6月2日）。

横須賀市のマンションの実情は、推進計画に数字が出ています。2018年の住宅・土地統計調査をもとにした推計で、分譲マンションは約30,347戸です。市の令和5年（2023年）の調査では、回答のあった259管理組合、468棟のうち、築40年を超える棟が206棟（44.0%）でした。今後10年で、その割合は約68.4%に達すると推計されています（出典：横須賀市マンション管理適正化推進計画（PDF））。市全体の棟数は、計画に載っていません。回答のあった棟の数字だけです。

築40年超が4割を超えるまち。長期修繕計画と修繕積立金の見直しは、横須賀市の多くの管理組合にとって待ったなしの課題だと、私は感じています。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。横須賀市は上乗せをしていませんので、この17項目が全部です。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。

議事録が薄い、書面決議が続いているという組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道です。私はいつもそうお伝えしています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していること、そして「地方公共団体のマンション管理適正化指針に照らして適切であること」です。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。築40年を超える建物なら、なおさらです。

以前、築35年ほどで、坂の途中に建つマンションの理事会に呼ばれたときのことです。長期修繕計画の数字が長く動いておらず、理事長さまは「積立金は足りているはず」と話されていました。見直しのついでに工法を比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して、安全を二重に守りながら作業します。大規模修繕の進め方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：横須賀市は「国の基準のみ」です

神奈川県内では、川崎市のように、管理組合の登録を条件にしている市があります。横須賀市はそうではありません。推進計画の中で、認定基準は国と同様、助言・指導の基準も同様と整理されています。

この「独自基準なし」は、実務上、次の三つの意味をもちます。

1. 上乗せ書類が少ない。登録手続きなどを別に済ませる必要がありません
2. 事前確認の範囲と市の審査の範囲が一致する。センターの案内では、事前確認は国の認定基準への適合が対象で、地方公共団体の独自基準は対象外です
3. 他市の記事や解説と比べるとき、国の17項目の理解がそのまま使える

ただし、「市のページが書いていない」と「ルールがない」は違います。市のページの更新日は2024年12月6日で、前年度以前のものです。推進計画（令和6年3月策定、計画期間は令和6年度から令和11年度）の記述と合わせて確認しましたが、申請の前には、都市部建築指導課へ最新の運用を電話で確認してください。標準処理期間や有効期間は、市のページに記載がありませんでした。国の制度では認定の有効期間は5年間で、満了までに更新申請をします。

手数料と申請ルート：市へ直接は出せません。事前確認から始めます

横須賀市の標準ルート

市のページによると、流れは「総会決議」「事前確認」「認定申請」の3ステップです（出典：横須賀市「マンション管理計画認定制度」）。

1. 認定基準のセルフチェックを行う
2. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
3. マンション管理士による事前確認を受け、適合すれば「事前確認適合証」を受け取る
4. マンション管理センターの手続支援サービスから、横須賀市へ認定申請する
5. 市が審査し、適合すれば認定される。認定されたマンションは、市の「認定マンション一覧」で公表される

認定にかかる期間は、市のページに記載がありません。事前確認と市の審査を合わせて、少なくとも2〜3か月は見ておくのが現実的だと私は考えています。

事前確認の依頼先と費用

マンション管理センターの案内では、申請の経路が次のように整理されています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	地方公共団体に直接申請	事前確認なし

横須賀市のページが案内しているのは、①から④です。⑤の直接申請は、市のページに「市に直接申請することはできません」と明記されています。システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）です。地方公共団体が手数料を定めている場合は別途かかりますが、横須賀市は無料としています。

市の無料相談を使う手もあります

横須賀市は、NPO法人よこすかマンション管理組合ネットワークと連携し、予約制・無料のマンション相談会を毎月1回、ヴェルクよこすか（勤労福祉会館）で開いています。令和8年度の日程は、10月24日、11月28日、12月26日、令和9年1月23日、2月27日、3月27日です（いずれも土曜日、13時30分から16時30分）。予約はNPO（電話046-824-8133、10時から16時、水・土・日・祝は除く）です（出典：横須賀市「マンション関連施策」）。理事会の初動に使いやすい窓口です。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では、減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が定め、参酌基準（国の目安）は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

横須賀市は、この割合を最大の「2分の1」としています。市のページ（更新日2026年8月4日）による主な内容は次のとおりです（出典：横須賀市「マンション長寿命化促進税制」）。

• 固定資産税額の2分の1を減額。都市計画税は対象外
• 管理計画認定マンションで、居住用専有部分があること
• 新築から20年以上、総戸数10戸以上
• 過去に長寿命化工事（外壁塗装等、床防水、屋根防水のすべて）を1回以上実施していること
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、2回目以降の長寿命化工事を完了していること
• 令和3年9月1日以降に、修繕積立金の平均額を認定基準以上に引き上げていること
• 申告は、工事完了から3か月以内。申告先は税務部資産税課家屋担当（電話046-822-8198）

押さえたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工へ進めるのは日程に余裕がありません。認定は都市部建築指導課、減額の申告は資産税課と、窓口が分かれる点にも注意が必要です。条件の細部は、築年数や過去の工事内容で変わりますので、資産税課への事前相談をおすすめします。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです。【フラット35】維持保全型には予算金額があり、見込みに達すると受付が終わります（出典：【フラット35】維持保全型）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%の例が示され、購入申込期間は2026年4月13日から10月9日までです。本記事の公開日の10月14日には、今回の募集は終わっています。次回以降の募集は、住宅金融支援機構の案内でご確認ください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料で、金利が全期間年0.20%引き下げられるとされています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件と、認定マンションへの適用の有無を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年度から、分譲事業者が管理計画認定を申請できる仕組みが整うと案内されています。改正省令と告示は令和8年7月31日に公布、施行は令和9年4月1日です。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降になる場合は、見直し後の認定基準が適用され、経過措置も設けられます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

横須賀市のページには、この改正への言及がありませんでした。令和9年3月までに申請するか、4月以降かで適用される基準が変わり得ます。都市部建築指導課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。10月24日の市の無料相談会（要予約）の枠を確保。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認の依頼先（表の①〜④）を決め、費用を見積もる
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録などをそろえ、事前確認を依頼
令和9年2〜3月	事前確認適合証を取得し、手続支援サービスから横須賀市へ申請

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

横須賀市の管理計画認定は、横須賀市が認定行政庁で、市の手数料は無料、市独自の基準はなく、国の17項目を満たせば足ります。市へ直接は申請できず、マンション管理士による事前確認を経て、手続支援サービスから申請する形です。費用の中心は、システム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 10月24日（土）の市の無料マンション相談会の予約を、NPOよこすかマンション管理組合ネットワーク（046-824-8133）へ入れる
3. 固定資産税の減額が気になる場合は、資産税課家屋担当（046-822-8198）へ、自分の建物が条件に当てはまるか確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 横須賀市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 横須賀市への認定手数料は無料です。ただし、手続支援システムの利用料10,000円（税込）と、事前確認審査料（センター直接申込なら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込））は別にかかります。

Q. 横須賀市に独自の認定基準はありますか？

A. ありません。市のマンション管理適正化推進計画で、認定基準は国の定めた基準と同様とされています。国の17項目を満たせば足ります。

Q. 管理組合が横須賀市に直接申請することはできますか？

A. できません。市のページに「市に直接申請することはできません」と明記されています。総会決議、マンション管理士による事前確認、手続支援サービスからの認定申請の順に進みます。

Q. 事前確認は誰に頼めばよいですか？

A. 事前確認講習を修了したマンション管理士、管理会社、日本マンション管理士会連合会、マンション管理センターへの直接申込のいずれかです。費用は、連合会とセンターなら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）、それ以外は依頼先との取り決めです。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 横須賀市では固定資産税額の2分の1です。都市計画税は対象外です。新築から20年以上、総戸数10戸以上、過去に長寿命化工事を1回以上実施し、2回目以降の工事を令和9年3月31日までに完了していることなどが条件で、申告は工事完了から3か月以内に資産税課へ行います。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 市のページには標準処理期間の記載がありません。事前確認と市の審査を合わせて、2〜3か月は見ておくと安心です。国の制度では、認定の有効期間は5年間です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている横須賀市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。横須賀市の管理計画認定制度のページの更新日は2024年12月6日で、前年度以前のものです。そのため、同じ市の「マンション関連施策」ページ（更新日2026年6月2日）、推進計画（令和6年3月策定）、固定資産税減額のページ（更新日2026年8月4日）と照らし合わせて記載しました。市の窓口の電話番号など、ページにより異なる記載があります。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず横須賀市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横須賀市「マンション管理計画認定制度」
• 横須賀市「マンション関連施策」
• 横須賀市「横須賀市マンション管理適正化推進計画（PDF）」
• 横須賀市「マンション長寿命化促進税制」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

平塚市のマンション管理計画認定制度｜市の手数料は不要・市独自基準なし・固定資産税2分の1減額と逆算スケジュール【2026年度版】

結論：平塚市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。平塚市の分譲マンションの管理計画認定は、平塚市が認定します。窓口は建築指導課です。マンション管理センターの手続支援サービスを通じて申請する場合、市への手数料はかかりません（出典：平塚市「マンション管理計画認定制度、助言・指導について」、ページ更新日2026年5月18日）。

また、平塚市は市独自の認定基準を設けていません。市のマンション管理適正化指針は「国の指針と同様の内容」とされています（出典：平塚市空家等対策計画（令和5年3月改定））。国の基準を満たせば足りる、ということです。

ただし、管理組合が市へ直接申請することはできません。マンション管理士による事前確認を受け、同じ手続支援サービスを経由して市へ申請する流れです。

実際にかかる費用を整理します。

• 平塚市への認定手数料：サービス経由の申請ではかからない
• システム利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認審査料：マンション管理センターへ直接申し込む場合は、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）。マンション管理士や管理会社に直接頼む場合は、管理組合と依頼先の取り決め

センター直接申込なら、目安は合計2万円ほどです（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、別にかかります。

認定を取ると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。平塚市の固定資産税の減額割合は、国の枠で最大の「2分の1」です。ただし、2回目以降の長寿命化工事を令和9年3月31日までに終えることが条件になります。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上関わってきました。湘南の海風を受ける平塚市の理事長さま、理事の皆さまが、読んだその日に理事会で動けるよう、認定主体、17要件、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

認定主体はどこか：平塚市が自ら認定します

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。平塚市では、令和5年4月に制度を創設し、マンション管理適正化推進計画を「平塚市空家等対策計画」に位置づけています。県ではなく、市が窓口です。

窓口は建築指導課（浅間町9番1号、本館6階）で、建築指導担当の直通電話は0463-21-9731です。制度の一般的な相談先として、日本マンション管理士会連合会の相談ダイヤル（03-5801-0858、月〜土の10時から17時）も案内されています。

平塚市のマンションの実情は、空家等対策計画に数字が出ています。平成30年（2018年）時点の推計で、市内のマンションは約16,100戸、うち築40年以上が約3,200戸です。計画では、築40年以上の戸数が10年後に約7,600戸（約2.4倍）、20年後に約11,100戸（約3.5倍）になると推計されています（出典：平塚市空家等対策計画（令和5年3月改定））。この数字は住宅・土地統計調査をもとにした推計で、棟数や管理組合へのアンケート結果は計画に載っていません。

20年で築古マンションが3.5倍に増えていく計算です。長期修繕計画と修繕積立金の見直しは、平塚市の多くの管理組合にとって先送りできない課題だと、私は感じています。なお、計画期間は令和5年度から令和9年度までの5か年です。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。平塚市は上乗せをしていませんので、この17項目が全部です。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。

議事録が薄い、書面決議が続いているという組合は、議事録の残し方から整えるのが近道です。私はいつも、そうお伝えしています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していること、そして「地方公共団体のマンション管理適正化指針に照らして適切であること」です。平塚市の指針は国と同様の内容ですので、ここで追加の宿題は出ません。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。海に近いエリアでは、潮風による外壁や金物の傷みが早く、築年数の割に劣化が進んでいる建物にも出会います。

以前、築35年ほどの海寄りのマンションの理事会に呼ばれたときのことです。長期修繕計画の数字が長く動いておらず、理事長さまは「積立金は足りているはず」と話されていました。見直しのついでに工法を比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して、安全を二重に守りながら作業します。大規模修繕の進め方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：平塚市は「国の基準のみ」です

神奈川県内では、川崎市のように、管理組合の登録を条件にしている市があります。平塚市はそうではありません。市のページには、市独自の基準である旨の記載がなく、空家等対策計画では、指針は国と同様の内容とされています。

ただし、計画には「実態調査等を踏まえ、本市の地域性に応じたマンション管理の基準の作成を検討します」という趣旨の記述もあります。今は国の基準のみですが、将来、市独自の基準が加わる可能性は残っています。この「独自基準なし」は、実務上、次の三つの意味をもちます。

1. 上乗せ書類が少ない。登録手続きなどを別に済ませる必要がありません
2. 事前確認の範囲と市の審査の範囲が一致する。センターの案内では、事前確認は国の認定基準への適合が対象です
3. 他市の記事や解説と比べるとき、国の17項目の理解がそのまま使える

ここで一点、お断りしておきます。市のページには、標準処理期間と認定の有効期間の記載がありませんでした。国の制度では認定の有効期間は5年間で、満了までに更新申請をします。申請の前には、建築指導課へ最新の運用を電話で確認してください。

手数料と申請ルート：市へ直接は出せません。事前確認から始めます

平塚市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです（出典：平塚市「マンション管理計画認定制度、助言・指導について」）。

1. 認定基準のセルフチェックを行う
2. 総会で、管理計画認定の申請を決議する（総会決議がないと事前確認を受けられません）
3. マンション管理センターの手続支援サービスで、マンション管理士による事前確認を受ける
4. 同サービスを経由して、平塚市へ認定申請する
5. 市が審査し、適合すれば認定される

申請時に公表へ同意したマンションは、マンション名、所在地、認定コードが、マンション管理センターの閲覧サイトと市のWebサイトに掲載されます。認定にかかる期間は、市のページに記載がありません。事前確認と市の審査を合わせて、少なくとも2〜3か月は見ておくのが現実的だと、私は考えています。

事前確認の依頼先と費用

マンション管理センターの案内では、申請の経路が次のように整理されています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	地方公共団体に直接申請	事前確認なし

平塚市のページが案内しているのは、センターの手続支援サービス経由の申請です。⑤の直接申請は、市のページに「市へ直接申請することはできません」と明記されています。システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）です。地方公共団体が手数料を定めている場合は別途かかりますが、サービス経由で申請する場合、平塚市は手数料をかけていません。

「助言・指導」という、もう一つの入口

平塚市のページには、認定とは別に「助言・指導」の案内があります。市から管理状況について助言・指導を受け、長期修繕計画の作成や見直しなどを行ったうえで、一定の要件を満たせば、固定資産税の優遇を受けられるという仕組みです。認定の要件がすぐには整わない組合にとって、現実的な選択肢になり得ます。どちらの入口が合うかは、建築指導課への相談で見極めてください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では、減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が定め、参酌基準（国の目安）は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

平塚市は、この割合を最大の「2分の1」としています。市のページによる主な内容は次のとおりです（出典：平塚市「マンション長寿命化促進税制」）。

• 工事完了の翌年度分の建物の固定資産税を、1年間2分の1減額。都市計画税は対象外
• 減額の上限は、1戸あたり100平方メートル（共用部分を含む）まで
• 新築から20年以上、総戸数10戸以上、専有部分の床面積の2分の1以上が居住用
• 平塚市の管理計画認定、または助言・指導の手続きが、建築指導課で完了していること
• 屋根防水、床防水、外壁塗装等の長寿命化工事を過去に1回以上実施し、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、2回目以降の工事を完了していること
• 工事完了日の翌年1月1日までに、管理計画の認定を取得すること
• 申告は、工事完了から3か月以内。申告先は固定資産税課（家屋担当は0463-21-8768）
• 1つのマンションにつき減額は1度のみ。耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額とは重複しない

押さえたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工へ進めるには、日程に余裕がありません。認定は建築指導課、減額の申告は固定資産税課と、窓口が分かれる点にも注意が必要です。申告には、認定通知書の写しや修繕積立金引上証明書などの書類がそろいます。築年数や過去の工事内容で当てはまるかが変わりますので、固定資産税課への事前相談をおすすめします。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。【フラット35】維持保全型には予算金額があり、見込みに達すると受付が終わります（出典：【フラット35】維持保全型）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、10年満期の年平均利率（税引前）が認定マンション年2.1%、未認定年2.0%の例が示され、応募受付期間は2026年4月13日から10月9日までです。本記事の公開日の10月14日には、今回の募集は終わっています。次回以降の募集は、住宅金融支援機構の案内でご確認ください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料で、管理計画認定により金利引下げを受けられるとされています。引下げ幅は資料に記載がなく、住宅金融支援機構のページでも、認定との関係は確認できませんでした。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年度から、分譲事業者が分譲時に管理計画認定を申請できるようになると案内されています。改正省令と告示は令和8年7月31日に公布、施行は令和9年4月1日です。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降になる場合は、見直し後の認定基準が適用され、経過措置も設けられます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

平塚市のページには、この改正への言及がありませんでした。令和9年3月までに申請するか、4月以降かで適用される基準が変わり得ます。建築指導課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認。建築指導課へ運用を電話で確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認の依頼先（表の①〜④）を決め、費用を見積もる
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録などをそろえ、事前確認を依頼
令和9年2〜3月	事前確認を終え、手続支援サービスから平塚市へ申請

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

平塚市の管理計画認定は、平塚市が認定行政庁で、サービス経由なら市の手数料は不要、市独自の基準はなく、国の17項目を満たせば足ります。市へ直接は申請できず、マンション管理士による事前確認を経て、手続支援サービスから申請する形です。費用の中心は、システム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 建築指導課（0463-21-9731）へ、認定と助言・指導のどちらが自分のマンションに合うかを問い合わせる
3. 固定資産税の減額が気になる場合は、固定資産税課家屋担当（0463-21-8768）へ、自分の建物が条件に当てはまるか確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 平塚市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 手続支援サービス経由で申請する場合、平塚市への手数料はかかりません。ただし、システム利用料10,000円（税込）と、事前確認審査料（センター直接申込なら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込））は別にかかります。

Q. 平塚市に独自の認定基準はありますか？

A. 現時点ではありません。市のマンション管理適正化指針は国の指針と同様の内容とされており、国の17項目を満たせば足ります。ただし、市は地域性に応じた基準の作成を検討するとしています。

Q. 管理組合が平塚市に直接申請することはできますか？

A. できません。市のページに「市へ直接申請することはできません」と明記されています。総会決議、マンション管理士による事前確認、手続支援サービス経由の認定申請の順に進みます。

Q. 事前確認は誰に頼めばよいですか？

A. 事前確認講習を修了したマンション管理士、管理会社、日本マンション管理士会連合会、マンション管理センターへの直接申込のいずれかです。費用は、連合会とセンターなら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）、それ以外は依頼先との取り決めです。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 平塚市では工事完了の翌年度の建物分が1年間、2分の1減額されます。1戸あたり100平方メートルまでが上限で、都市計画税は対象外です。新築から20年以上、総戸数10戸以上、2回目以降の工事を令和9年3月31日までに完了していることなどが条件で、申告は工事完了から3か月以内に固定資産税課へ行います。

Q. 認定ではなく「助言・指導」でも固定資産税の優遇は受けられますか？

A. 平塚市の案内では、市から助言・指導を受けて長期修繕計画の作成や見直しなどを行い、一定の要件を満たせば、固定資産税の優遇を受けられます。認定と助言・指導で申告に必要な書類が異なりますので、建築指導課と固定資産税課に確認してください。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 市のページには標準処理期間の記載がありません。事前確認と市の審査を合わせて、2〜3か月は見ておくと安心です。国の制度では、認定の有効期間は5年間です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている平塚市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。平塚市の管理計画認定制度のページの更新日は2026年5月18日です。固定資産税減額のページには更新日の記載がなく、空家等対策計画は令和5年3月改定、戸数の数字は平成30年時点の推計です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず平塚市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 平塚市「マンション管理計画認定制度、助言・指導について」
• 平塚市「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）」
• 平塚市「平塚市空家等対策計画（令和5年3月改定）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

川崎市高津区の12条点検｜溝口駅周辺ビルの外壁打診と報告時期【2026年度版】

Q. 川崎市高津区のマンションやビルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 川崎市高津区の建物の定期報告は、高津区役所ではなく川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当の所管です。川崎市は、サービス付き高齢者向け住宅やグループホームにあたらないマンション・アパート・寮を「定期報告の対象外」と案内しています（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。ただし、1階・2階に物販店や飲食店が一定規模で入る建物は対象になり得て、その場合は店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁も調査範囲になります。外壁の全面打診は、対象建築物であれば竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの最初の定期調査で必要です（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月14日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：川崎市高津区で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、川崎市川崎区・中原区に続き、今回は川崎市高津区を取り上げます。

川崎市高津区は、細長い川崎市のほぼ中央に位置する区です。面積は17.10㎢で、市全体の約12%にあたります。区の中心である溝口は、江戸時代から大山街道の宿場町として栄えました。いまは駅前に大きな商業ビルが建ち、ペデストリアンデッキ「キラリデッキ」も整備されています。区内には小さな工場が多く、研究開発拠点の「かながわサイエンスパーク」もあります（出典：川崎市高津区「高津区ってどんなまち？」、川崎市「高津区 概要・概況・特性」）。人口は令和4年3月末の住民基本台帳で230,476人です（出典：川崎市「町丁別世帯数・人口（令和4年3月末日現在）」）。

12条点検の目線で見ると、高津区には次の特徴があります。

• 溝口駅の周辺に、1階・2階が店舗で上が住戸という「店舗併設マンション」や、飲食店の入る雑居ビルが集まる
• 大山街道沿いなど、古くからの商店街に面して建つ中低層のビルがある
• 多摩川沿いの低地と、丘陵の斜面地が隣り合い、敷地の高低差が大きい建物がある

このうち1つ目が、高津区で12条点検を考えるうえで一番大事なポイントです。川崎市高津区で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	川崎市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート・寮	対象外
事務所だけのビル	対象外（事務所は対象用途に指定されていない）
1階が物販店・飲食店で上がマンションの建物	店舗の規模により対象。対象になれば、店舗利用客に影響し得るマンション部分の外壁も調査範囲
2階以上に飲食店・物販店が一定規模で入る雑居ビル	規模により対象
ホテル・旅館	規模により対象
病院・有床診療所・老人ホーム・サ高住・グループホーム	規模により対象
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」、川崎市「定期報告関連のよくある質問」）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

定期報告の対象外のマンションでも、私はこの「10年」を一つの目安にして、外壁の状態を確認することをお勧めしています。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。川崎市高津区を含む川崎市内では、川崎市がこれにあたります。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

川崎市の案内では、報告の周期は次のとおりです（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」（2026年6月29日更新））。

種類	報告の周期（川崎市）
建築物（特定建築物定期調査）	3年ごと（令和7年、令和10年、令和13年…）
建築設備 定期検査	毎年
防火設備 定期検査	毎年（常時閉鎖式防火扉は3年ごと）
昇降機・遊戯施設 定期検査	毎年（前回の定期報告から1年以内）

報告の義務を負うのは所有者または管理者です。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。川崎市は「調査・検査は、定期報告書の提出日から遡って3か月以内に行うこと」とも定めています。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年ごとに全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。

また、令和7年7月1日施行の国の告示改正（令和6年国土交通省告示第974号ほか）について、川崎市は独自の扱いを示しています。常時閉鎖式防火扉だけが設置されている建物は、その検査を特定建築物定期調査に付加して報告するというものです。随時閉鎖式の防火設備もある建物は、防火設備定期検査で報告します（出典：川崎市「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」）。調査会社に依頼するときは、川崎市の扱いを理解しているかを確認してください。

川崎市高津区の12条点検：対象の線引き・報告時期・窓口

窓口は川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当
住所	〒210-8577 川崎市川崎区宮本町1番地
電話	044-200-2757
FAX	044-200-3089
メール	50kesido@city.kawasaki.jp

高津区役所（下作延2丁目）には建築の定期報告の窓口はありません。相談や提出先は、川崎区にある市の建築指導課です。高津区のオーナーさまから「区役所に聞いたら市役所だと言われた」というお話を伺うことがありますが、最初から建築安全担当に連絡すれば二度手間になりません。

提出は「郵送」が基本、神奈川県建築安全協会経由も可能

川崎市は定期報告書を郵送で受け付けています。郵送の場合は報告書・概要書を各1部、連絡先と、切手を貼った返信用封筒を同封します。市に直接出す場合、手数料はかかりません。

一方、（一財）神奈川県建築安全協会を経由して提出することもできます。この場合は2部を持参し、報告手数料が必要です。協会経由の場合に限り、建物に掲示できる「定期調査報告済証」が発行されます（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。溝口駅周辺のように飲食店のテナント入れ替わりが多いビルでは、「点検済みの建物」と示せることが、新しいテナントへの安心材料になります。

建築物の受付は令和7年の次が令和10年、ただし設備は毎年

川崎市は、建築物の用途ごとに受付期間を決めています。

用途	建築物（3年ごと）	建築設備・防火設備（毎年）
劇場・集会場、ホテル・旅館、病院・老人ホーム・サ高住・グループホーム、体育館・図書館など	令和7年・令和10年…の6月〜9月	毎年6月〜9月
百貨店・物販店、展示場・バー・遊技場・公衆浴場・飲食店など	令和7年・令和10年…の10月〜翌1月	毎年10月〜翌1月

（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」）

令和8年度は、建築物（特定建築物定期調査）の報告年ではありません。次の報告は令和10年です。全面打診が必要な建物にとって、令和8年度・9年度は時間をかけて準備できる2年間と言えます。

ただし、建築設備・防火設備は毎年の報告です。物販店・飲食店などが入る建物では、令和8年10月〜令和9年1月が建築設備・防火設備の受付期間で、本記事の公開時点で受付期間中です。溝口駅周辺のテナントビルのオーナーさまは、設備の報告が済む予定かを管理会社に確認してください。

なお、新しく検査済証を受けた建物は、初回の報告が免除されます。川崎市は「令和6年4月に検査済証を受けた建物は、特定建築物定期調査が令和10年、その他の検査が令和8年の報告」という例を示しています。

店舗併設マンションは「外壁」に注意

高津区で私が最も伝えたいのが、この線引きです。川崎市の「よくある質問」は、1階が物販店、2階以上がマンションの複合用途建築物について、次のように整理しています（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。

部分	調査の対象か
物販店の利用客に影響しないマンションの専有部	対象外
劣化すれば物販店の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁	対象
店舗部分とつながる共用階段（竪穴区画）	対象
店舗部分とつながらない共用階段	対象外

判断の物差しは「定期報告対象用途の利用客に影響を与え得る箇所かどうか」です。

物販店・飲食店の場合、対象になる規模は「地階で100㎡超」「3階以上で100㎡超」「2階で500㎡以上」「床面積3,000㎡以上」のいずれか、または「床面積500㎡超」です（建物全体で対象用途の床面積が200㎡以下のものなどを除く）。細かな適用除外の条件もあるため、最終的な判断は市の案内で確かめてください。1階だけの小さな店舗なら対象外になることも多いのですが、スーパーやドラッグストアなど面積の大きい店舗が入る駅前のマンションは、対象になる可能性があります。

対象になれば、マンション部分を含めた外壁が、全面打診の対象になり得ます。「うちはマンションだから関係ない」と思い込まず、1階・2階のテナントの用途と面積を一度確認してください。判断がつかない場合は、川崎市が案内している「定期報告対象確認」を使い、階ごとの用途と面積を建築安全担当に伝えて相談するのが確実です。なお、駐車場はいかなる場合も対象外です。

川崎市高津区ならではの事情：駅前の雑居ビルと、斜面地の外壁

駅前と大山街道沿いは「落ちたら誰に当たるか」で考える

溝口駅の周辺は、JR南武線と東急田園都市線・大井町線が乗り入れ、人通りの多い場所です。駅から延びる大山街道沿いには、古くからの商店街に面して中低層のビルが並びます。歩道に近い外壁のタイルやモルタルが落ちれば、通行人に当たる可能性が高い場所です。

告示第282号の全面打診が対象とするのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。私が現場で外壁の調査範囲を決めるときも、「その真下を誰が歩いているか」を最初に見ます。歩道に面した面、店舗の出入口の上、駐輪場の上は、優先して叩くべき面です。

以前、駅前の飲食テナントが入るビルで、看板の取付け部まわりのタイルを叩いたことがあります。見た目はきれいでも、看板を何度も付け替えたビスの穴から水が入り、周りの数十枚が浮いていました。テナントの入れ替わりが多いビルほど、看板やダクトの穴の周りは注意して見る必要があります。

斜面地の建物は、地面からの高さが面ごとに違う

高津区は、多摩川沿いの低地と、丘陵の斜面地が隣り合う区です。斜面に建つマンションは、坂の上側から見ると3階建てでも、下側から見ると5階建てというように、面によって地面からの高さが変わります。

こうした建物では、坂の下側の面ほど足場が高くなり、隣地との境に擁壁があると足場を組む場所自体が取りにくくなります。全面打診を計画するときは、面ごとに「どこから人が近づけるか」を最初に確かめてください。また、高津区では神奈川県による土砂災害警戒区域・特別警戒区域が指定されています（出典：川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」）。区域内やその近くの建物では、外壁と一緒に擁壁や敷地内の排水も見ておくと安心です。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

住戸だけのマンションは定期報告の対象外ですが、それで外壁の責任がなくなるわけではありません。建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により所有者等が責任を問われる可能性があります。人通りの多い溝口駅周辺だからこそ、報告義務のない分譲マンションも、管理組合が自主的に外壁を調べる意味があります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

川崎市の建築物の次の報告は令和10年です。前回の全面打診が平成30年（2018年）以前なら、令和10年の調査では全面打診が必要になる可能性が高いと考えてください。前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を、まず修繕履歴で確かめてみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。溝口駅周辺のように隣の建物との間が狭い敷地や、店舗の前に足場を組むと営業に影響が出る建物、斜面で足場が高くなる建物では、足場の計画がさらに難しくなります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。

3つ目は、駅前に店舗併設のビルが多い高津区では特に大きな意味があります。足場で店先がふさがれると、テナントの売上に直結します。ロープアクセスなら作業する面だけ、作業する時間だけ人が降りるので、営業を止めずに調査できます。斜面地の建物でも、屋上に吊元が取れれば、坂の下側の高い面まで壁面に沿って降りて調べられます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、人や建物が密集した地域でドローンを飛ばすには航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、高層部や斜面の下側の高い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

川崎市の建築物の次の報告年は令和10年です。令和8〜9年度のうちに外壁調査を済ませ、その結果を大規模修繕の計画に組み込めば、報告年に慌てて足場を組む必要がなくなります。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 川崎市高津区の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. サービス付き高齢者向け住宅やグループホームにあたらないマンションは、川崎市では建築物の定期報告の対象外です。ただし、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。1階などに物販店・飲食店が一定規模で入る場合は、対象になることがあります。

Q. 1階が店舗のマンションは、どこまで調査が必要ですか？

A. 川崎市は「定期報告対象用途の利用客に影響を与え得る箇所かどうか」で判断するよう案内しています。店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁や、店舗とつながる共用階段は対象、店舗利用客に影響しない専有部は対象外です。

Q. 川崎市高津区の12条点検の窓口はどこですか？

A. 高津区役所ではなく、川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当（電話044-200-2757、川崎区宮本町1番地）です。

Q. 次の建築物の定期報告はいつですか？

A. 川崎市の建築物の定期報告は令和7年の次が令和10年です。ホテル・病院・老人ホームなどは6月〜9月、物販店・飲食店などは10月〜翌1月が受付期間です。建築設備・防火設備は毎年報告します。

Q. 定期報告書はどうやって出しますか？

A. 川崎市への郵送（手数料なし）が基本です。報告書・概要書各1部、連絡先、切手を貼った返信用封筒を同封します。（一財）神奈川県建築安全協会経由の場合は2部と報告手数料が必要で、報告済証が発行されます。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 斜面に建つマンションでも、足場なしで外壁を調べられますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、坂の下側の高い面まで足場なしで叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

川崎市高津区の12条点検の窓口は、川崎市まちづくり局の建築指導課 建築安全担当です。川崎市では、住戸だけのマンションや事務所だけのビルは建築物の定期報告の対象外です。一方で、物販店・飲食店などが一定規模で入る建物は対象になり、その場合はマンション部分の外壁も調査範囲になり得ます。建築物の次の報告年は令和10年。令和8〜9年度は、全面打診と大規模修繕を落ち着いて準備できる時期です。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物が対象かを確かめる：1階・2階のテナントの用途と床面積を確認し、判断がつかなければ建築安全担当に相談する。テナントビルは、令和8年10月〜令和9年1月の建築設備・防火設備の報告予定も管理会社に確認する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、令和10年の時点で10年を超えないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 次の大規模修繕とセットで考える：外壁調査と、大規模修繕、長期修繕計画の見直しを一体で検討することを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。川崎市高津区を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。報告年の前に一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」（2026年6月29日更新）
• 川崎市「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」
• 川崎市「定期報告関連のよくある質問」
• 川崎市「定期報告対象確認」
• 川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」
• 川崎市「高津区 概要・概況・特性」
• 川崎市高津区「高津区ってどんなまち？」（2015年3月13日更新）
• 川崎市「町丁別世帯数・人口（令和4年3月末日現在）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・川崎市の公式情報をもとに執筆しています。川崎市の「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」は2026年6月29日（令和8年度）更新の掲載を確認しました。「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」「定期報告関連のよくある質問」は令和7年度以前の更新、高津区の紹介ページは2015年更新、人口は令和4年3月末の数値のため、現在とは異なる可能性があります。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、川崎市まちづくり局 建築指導課 建築安全担当（044-200-2757）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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