Q. 茅ヶ崎市のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 茅ヶ崎市の定期報告は、市の建築指導課（特定行政庁）が窓口です。市の公式ページでは、対象に劇場・映画館・ホテル・旅館・病院・共同住宅・百貨店・物品販売店舗・飲食店などが挙げられ、用途ごとに階や床面積の基準があります。報告は毎年1回で、報告の時期は「建物・設備等の完了検査済証の交付を受けた月」です（出典：茅ヶ崎市「定期報告制度について」）。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診からおおむね10年を超えたあとの調査で必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月17日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：茅ヶ崎市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜市・川崎市・相模原市の各区、横須賀市、平塚市、鎌倉市と続いてきました。今回は湘南の海沿いに広がる茅ヶ崎市を取り上げます。

茅ヶ崎市は、令和8年10月1日現在の推計で人口244,722人、108,781世帯、面積35.70平方キロメートルのまちです（出典：茅ヶ崎市「最新の人口と世帯」）。南は相模湾に面し、北は高座丘陵の谷戸が広がる地形です。分譲マンションや賃貸マンション、海沿いのホテルや店舗ビルが混在しており、外壁の安全管理が気になるオーナーさまも多いと思います。

茅ヶ崎市で12条点検を考えるとき、まず押さえたい点は次の3つです。

• 窓口は茅ヶ崎市の建築指導課。神奈川県が所管する市町村の一覧（逗子市、海老名市、寒川町など21市町村）には、茅ヶ崎市は入っていません（出典：神奈川県「定期報告制度について」（2026年4月1日更新））。
• 報告の周期は毎年。3年ごとの自治体が多いなかで、茅ヶ崎市は毎年です。
• 報告の月は、完了検査済証の交付を受けた月。「7〜9月」のような全体の期間ではなく、建物ごとに月が決まっています。

対象かどうかの目安を、市の公式ページの記載にそって整理します。

区分	茅ヶ崎市での扱い（市の公式ページの記載）
建築物	劇場・映画館・ホテル・旅館・病院・共同住宅・百貨店・物品販売店舗・飲食店など、特定の用途。用途ごとに階や床面積の基準がある
対象外になる場合	該当用途の床面積の合計が200㎡以下、または該当用途が避難階のみにある場合
建築設備	機械換気設備、中央管理方式の空気調和設備、排煙設備、非常用の照明装置（給排水設備は対象外）
防火設備	随時閉鎖式と常時閉鎖式（常時閉鎖式は各階の主要な防火扉に限る）
昇降機	小荷物専用昇降機、エレベーター、エスカレーター（一部の除外あり）

（出典：茅ヶ崎市「定期報告制度について」（令和7年7月4日更新））

注意したいのは、共同住宅も対象の用途に挙がっていることです。ただし、どの規模の共同住宅が対象になるかは、階数や床面積の基準で決まります。この点は、茅ヶ崎市の公式ページの本文だけでは具体的な数値を確認できませんでした。そのため、ご所有の建物が対象かどうかは、建築指導課に直接ご確認ください。

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。報告の義務を負うのは建物の所有者です。調査や検査は、法令で定められた資格者でなければ実施できません（出典：国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」）。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」があります。外壁の打診は、特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。手の届く範囲の打診等を約6か月から3年に1回行うほか、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年に一度、全面的に打診等で調べることになっています。令和4年1月18日の一部改正で、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、打診以外の調査方法として明確になりました。ただし、テストハンマーによる打診と同等以上の精度があることが条件で、精度の判定には日本建築防災協会の外壁調査ガイドラインを参照します（出典：国土交通省）。

さらに、令和7年7月1日以降に調査・検査を行う場合は、改正告示に対応した報告書で提出します。6月30日以前に行った調査・検査は、従前の様式です（出典：茅ヶ崎市「定期報告制度について」）。調査会社に依頼するときは、改正後の様式に慣れているかを確認してください。

茅ヶ崎市の12条点検：窓口・報告時期・提出方法

窓口は建築指導課、郵送は事前に電話

項目	内容（公式ページ掲載）
市の担当	茅ヶ崎市 都市部 建築指導課 建築安全担当
所在地	〒253-8686 茅ヶ崎市茅ヶ崎一丁目1番1号
電話・FAX	0467-81-7185（直通）／0467-57-8377
受付方法	窓口、郵送。郵送の場合は事前に電話連絡が必要
経由での提出	一般財団法人 神奈川県建築安全協会を経由しても提出できる

（出典：茅ヶ崎市「定期報告等の郵送による受付について」）

郵送で提出するときは、報告書2部（報告日・受付日欄は空欄）、概要書1部、副本返送用の切手付き返信用封筒、担当者の連絡先が必要です。受付日は、報告書が市役所に届いた日です。郵送の場合は、副本が返ってくるまで概ね1か月を見込むよう案内されています。窓口受付より日数がかかるため、期限が近いときは窓口の利用が安全です。

手数料の額は、市の公式ページに掲載がないため、本記事では記載しません。

報告月は「完了検査済証の交付を受けた月」

茅ヶ崎市の報告時期は、建物や設備の完了検査済証の交付を受けた月とされています。たとえば、平成18年10月に完了検査済証が交付された建物なら、毎年10月が報告の月です。

ここで大事なのは、「報告の月」と「調査を行う時期」の違いです。調査・検査を行った結果を、報告の月までに報告書にまとめて提出する流れになります。報告月から逆算して、調査会社の手配、テナントや入居者への案内、天候を見込んだ予備日を取る必要があります。

建物の完了検査済証は、建築確認の書類と一緒に保管されていることが多いです。見当たらない場合は、昨年の報告書の控えや、建築指導課への確認で報告月が分かります。今月が報告月のオーナーさまは、すぐに調査会社の予約を確認してください。

全面打診は「毎年の調査」とは切り分けて考える

毎年報告と聞くと、「全面打診も毎年か」と心配される方がいます。全面打診が必要になるのは、竣工・外壁改修・前回の全面打診等から10年を超えたときです。毎年の定期調査では、目視や手の届く範囲の打診などを行います。全面打診をどの年に実施し、結果をどの年の報告に使うかは、建築指導課と調査会社で事前に確認しておくと確実です。

私は、全面打診を大規模修繕の足場がかかる年や、ロープアクセスで計画的に実施できる年にまとめて前倒しで行い、毎年の調査とは切り分けて段取りすることをお勧めしています。

報告義務のない建物も、外壁の責任は残る

定期報告の対象外の建物でも、所有者の責任はなくなりません。建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に、敷地・構造・建築設備を「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています。茅ヶ崎市の「建物を安全に維持管理するために」という案内でも、外壁のひびわれ、剥がれ、錆の確認を求め、目視できない劣化は専門家の調査を勧めています（出典：茅ヶ崎市「建物を安全に維持管理するために」）。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により所有者等が責任を問われる可能性があります。

茅ヶ崎市ならではの事情：海沿いの外壁と、谷戸・丘陵の地形

海に面した外壁は、劣化の出方が違う

茅ヶ崎市の南部は相模湾に面しています。市の資料では、市域は南部の海岸部、北部の丘陵部、低地部、砂丘部の4つに大きく分けられます（出典：茅ヶ崎市「茅ヶ崎の地理と自然環境」）。

海沿いの建物の外壁は、潮風に含まれる塩分の影響を受けやすく、内陸の建物と劣化の出方が違うことがあります。私が海沿いの現場で見てきた例では、鉄部のさびが早い、シーリングやタイル目地の傷みが早い、さびた鉄筋が膨らんでコンクリートを押し出す「爆裂」が出る、といった症状が目立ちます。茅ヶ崎市のように海沿いに住宅地と商業地が近いまちでは、海側の面を、10年を待たずに一度手の届く範囲で叩いて確かめると安心です。

外壁のタイルやモルタルは、下地との間に浮きが生じると、ある日突然落ちることがあります。歩道や通学路、出入口の上にある面は、落下したときの被害が大きくなります。

北部の谷戸や丘陵地では、面ごとに足場の条件が変わる

市の北部は、高座丘陵の南の縁にあたり、谷戸（谷あいの地形）が広がっています。斜面に建つ建物は、坂の上から見ると3階建てでも、下から見ると5階建てという場合があります。坂の下側の面ほど足場が高くなり、擁壁があると足場を置く場所が取りにくくなります。

全面打診を計画するときは、面ごとに「どこから人が近づけるか」「その真下を誰が歩くか」を最初に確かめてください。調査範囲は、歩道や出入口の上を優先して決めます。

毎年報告だからこそ、「外壁の記録」を積み上げる

毎年報告は、手間に感じられるかもしれません。ただ、見方を変えれば、毎年の記録は「外壁の健康診断の履歴」になります。浮きやひび割れの位置を毎年同じ図面に記録しておけば、劣化がどの面で、どの速さで進むかが分かります。この記録は、次の大規模修繕の補修数量や、長期修繕計画の見直しの根拠として使えます。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：毎年報告の茅ヶ崎市では、翌年の報告で改善状況をすぐに問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：手の届く範囲の打診で異常があれば、全面打診で確かめます。

まず、修繕履歴で「竣工年」と「最後の外壁改修・全面打診の年」を確かめてください。たとえば平成28年（2016年）に外壁を全面改修した建物なら、令和8年（2026年）以降の調査で全面打診が求められる時期に入っています。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。斜面で足場が高くなる建物、道が狭く資材を置きにくい敷地、営業中のホテルや店舗の前に足場を組む場合は、足場の計画がさらに難しくなります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。報告月が決まっている茅ヶ崎市では、短い期間で調査を終えられることが大きな利点です。
3. 営業しながら・住みながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、ホテルの眺望や客室の日当たり、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。海風で傷んだシーリングや鉄部の状態も、同じ降下で一緒に確かめられます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、住宅地や海沿いでドローンを飛ばすには、航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要で、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注しているオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：低層部や地面に近い面は足場、高層部や斜面の下側の高い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビル・ホテルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 茅ヶ崎市の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 茅ヶ崎市の公式ページでは、共同住宅が対象用途に挙げられています。ただし、階数や床面積などの規模基準があり、建物ごとに異なります。ご所有のマンションが対象かどうかは、茅ヶ崎市建築指導課（0467-81-7185）にご確認ください。

Q. 1階だけに店舗が入るビルは対象ですか？

A. 市のページには、該当用途が避難階のみにある場合や、該当用途の床面積の合計が200㎡以下の場合は除かれると書かれています。1階（避難階）だけに店舗がある場合は、原則として対象外です。

Q. 茅ヶ崎市の12条点検の報告は何年ごとですか？

A. 建築物・建築設備・防火設備・昇降機とも、周期は1年（毎年）です。3年ごとの自治体とは異なります。

Q. 報告はいつ出せばよいですか？

A. 市の公式ページでは、報告時期は「建物、設備等の完了検査済証の交付を受けた月」とされています。建物ごとに月が異なるため、前回の報告書や完了検査済証で確認してください。

Q. 報告書の提出先はどこですか？

A. 茅ヶ崎市の建築指導課（茅ヶ崎市茅ヶ崎一丁目1番1号）が窓口で、郵送も受け付けています。郵送は事前に電話連絡が必要で、副本の返却まで概ね1か月を見込んでください。神奈川県建築安全協会を経由した提出もできます。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えたときに必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 海沿いや丘陵地の建物でも、足場なしで外壁を調べられますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、足場なしで叩いて調べられます。営業を続けながらの調査にも対応します。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

茅ヶ崎市の12条点検の窓口は、茅ヶ崎市の建築指導課です。報告は毎年で、報告の月は完了検査済証の交付を受けた月です。共同住宅やホテル、店舗・飲食店などが対象用途に挙がっていますが、規模の基準があるため、ご所有の建物が対象かどうかの確認が最初の一歩です。10年を超えた年の調査が、そのまま全面打診の年になります。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 報告月と対象かどうかを確かめる：前回の報告書や完了検査済証で報告月を確認し、対象かどうか分からない建物は建築指導課に相談する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、10年を超える年がいつかを確かめる。報告義務のない建物も、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。海に面した面は特に早めに。
3. 次の大規模修繕とセットで考える：全面打診の年と大規模修繕の年、報告月を並べ、足場を一度で済ませられないか、ロープアクセスで前倒しできないかを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。茅ヶ崎市を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。報告月の前に一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 茅ヶ崎市「定期報告制度について」（令和7年7月4日更新）
• 茅ヶ崎市「定期報告等の郵送による受付について」
• 茅ヶ崎市「建物を安全に維持管理するために」
• 茅ヶ崎市「最新の人口と世帯」（令和8年10月1日現在）
• 茅ヶ崎市「茅ヶ崎の地理と自然環境」
• 神奈川県「定期報告制度について」（2026年4月1日更新）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月17日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・神奈川県・茅ヶ崎市の公式情報をもとに執筆しています。茅ヶ崎市の「定期報告制度について」は令和7年7月4日（令和7年度）の更新で、令和8年度に入ってからの改定は確認できませんでした。令和7年度掲載の情報であるため、調査・報告の前に必ず市へ現行の内容をご確認ください。対象用途ごとの階数・床面積の基準は、市の公式ページ本文では確認できず、本記事には記載していません。手数料も掲載がないため記載していません。人口は令和7年国勢調査をもとにした推計値です。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。制度は年度途中でも改正があり得ます。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月17日

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