2026年10月3日 更新

東久留米市のマンションで、私が現場調査のたびに最初に確認するのは、外壁のひび割れより先に「雨水がどこへ逃げていくか」です。屋上のドレン（排水口）に落ち葉が詰まり、バルコニーの排水溝に砂が溜まり、豪雨のたびに水が壁の内側へ回る。理事会では外壁の色や工事費の話が先に出がちですが、漏水の入口は排水まわりであることが少なくありません。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。東久留米市は同じ多摩北部にあたり、黒目川・落合川沿いの建物では、雨の降り方が変わってきた実感を持ちながら調査を重ねてきました。

今日は東久留米市と国・東京都・気象庁の公式情報を数字で整理し、大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。

結論：東久留米市で優先すべきは「排水まわり」「川沿い低地の設備の高さ」「防水の周期管理」です

先に結論を申し上げます。東久留米市の分譲・賃貸マンションで、私が最初に確認をお勧めするのは次の3つです。

1. 屋上ドレン・バルコニー排水・敷地側溝の排水能力：東久留米市の洪水ハザードマップは、想定し得る最大規模として1時間最大雨量156mm・24時間総雨量657mmを前提にしています。排水が詰まっていれば、被害は一気に広がります
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用電源の設置階：黒目川・落合川沿いの低地で浸水想定より低い位置にあれば、修繕計画の前倒しを検討する価値があります
3. 屋上防水・シーリングの改修時期：築30年以上で一度も防水をやり直していない建物は、豪雨のたびに水の回り込みが進みます

東久留米市は、川沿いの低地と、市内24か所の土砂災害警戒区域（特別警戒区域を含む）という、性質の違う2つのリスクを併せ持つ街です。さらに、市内のマンションは約200棟・約7,000戸とされ、築40年以上の住戸が今後急増する見通しです。以降、順に見ていきます。

東久留米市のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化／津波）

まず、東久留米市の公式ページで公表されている内容を整理します。市の「防災マップ・洪水ハザードマップ」のページによれば、洪水ハザードマップは令和6年（2024年）に発行され、ページの更新日は令和6年10月27日です（出典：東久留米市「防災マップ・洪水ハザードマップ」）。

洪水：想定最大規模は「1時間156mm・24時間657mm」

市のハザードマップが前提としている雨量は、1時間最大雨量156ミリ、24時間総雨量657ミリです。これは「想定し得る最大規模」の降雨で、毎年起きる雨ではありません。ただ、都内ではこの規模を前提に浸水想定が見直されており、建物側も「最大規模でどうなるか」を知っておく価値があります。

ここで、河川について大事な注意があります。市のページには黒目川、落合川、柳瀬川、空堀川、奈良橋川の名前が並んでいます。これは東京都が複数の市にまたがる流域を対象に洪水浸水想定区域図を作成していることによるもので、東久留米市内の河川がこの5本という意味ではありません。市が設置している河川監視カメラは黒目川と落合川に合計7か所あり（出典：東久留米市「河川監視カメラについて」、ページ更新日 令和8年6月25日）、市の「川と湧水」のページでも、市内の主な河川として黒目川と落合川が挙げられています（出典：東久留米市「川と湧水」）。このため本記事では、東久留米市の洪水リスクとして黒目川・落合川を中心に扱い、それ以外の河川について東久留米市での浸水の有無を、私の側で断定することはしません。

物件ごとの浸水深は、市の最新ハザードマップで所在地を直接ご確認ください。東京都建設局の洪水浸水想定区域図は複数の市にまたがる広域の図ですので、東久留米市内に該当する範囲のみご覧ください。

土砂災害：警戒区域15か所＋特別警戒区域9か所

市の公式ページには、土砂災害警戒区域が15か所、土砂災害特別警戒区域が9か所と記載されています。市のページから具体的な町名の一覧は確認できなかったため、ここで地区名を断定することはしません。ご所有・管理するマンションの敷地や隣接地が斜面（崖）に接している場合は、市の防災マップと国土交通省の重ねるハザードマップで、所在地を直接ご確認ください。

地域特性と漏水事故の関係：湧水の街の低地と、築古の中低層マンション

東久留米市は、落合川の湧水群が「平成の名水百選」に選ばれた、水に恵まれた街です。市のページによれば、地下水が豊富な地域であり、湧水は落合川や市内の流れの源になっています（出典：前掲「川と湧水」）。水に近い街は、建物にとっては湿気と水の影響を受けやすい環境でもあります。傷み方の出方は、場所によって違います。

川沿い・低地のマンション：地下駐車場や1階の電気室、ポンプ室が水に弱い建物です。外壁側に問題がなくても、設備側で被害が出ます。

斜面地・崖地に接するマンション：擁壁のひび割れと水抜き穴の詰まりが課題です。雨水が背面にたまると、擁壁にかかる圧力が上がります。外壁やバルコニーの漏水と違い、気づいたときには手遅れになりやすい部位です。

築30〜40年の中低層マンション・団地：屋上防水の改修周期を超え、立上りやドレンまわりから雨水が回る例が多いです。私が現場でよく見るのは、築35年前後で一度も防水をやり直しておらず、最上階の天井に染みが出てから慌てて相談される流れです。そうなると、防水だけでなく下地や内装の補修まで必要になり、費用は膨らみます。

市内のマンションは約200棟・約7,000戸、築40年超が急増します

東久留米市マンション管理適正化推進計画（令和5年10月30日策定、計画期間は令和5〜12年度）によれば、市内のマンションは概ね200棟、約7,000戸で、住宅総戸数の14％以上を占めます。建築後40年以上の住戸は平成30年時点で2,180戸、令和22年には5,060戸以上と、2倍以上に増える見込みです（出典：東久留米市マンション管理適正化推進計画）。築40年を超えると、防水・シーリング・排水管の劣化が重なる時期です。漏水の相談が増えるのは、構造的に当然の流れだと私は見ています。

地震：総合危険度ランク3が6町丁目、ランク2が多数

東京都の第9回地域危険度測定調査（令和4年9月公表）では、東久留米市内で総合危険度がランク3となっているのは、小山1丁目・小山4丁目・神宝町1丁目・浅間町1丁目・浅間町3丁目・氷川台2丁目の6町丁目です。ランク2は、金山町、学園町、小山、幸町、滝山、中央町、本町、前沢、南沢、弥生などの複数の町丁目に及びます（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（東久留米市）」）。

ただし、これは建物倒壊や火災の「地域」の指標です。個々のマンションの耐震性や、設備の損傷による漏水リスクとは別の話です。危険度が低い地域でも、受水槽や給水配管が揺れで壊れれば、共用部で水が噴き出します。

気象庁のデータ：強い雨は増えています

気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています。80mm以上では約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計であり、東久留米市に限った数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨のほうが強くなる方向にあることは、現場の実感とも一致します。

東久留米市で使える大規模修繕の漏水チェックポイント7つ

ここからが本題です。大規模修繕の現場で、漏水の原因として私が優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。

1. 屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
2. シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります
3. バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
4. 屋上ドレン（排水口）：落ち葉・土砂で詰まると、屋上に水が溜まります。想定最大規模の豪雨では、排水能力の余裕がそのまま被害の差になります
5. 防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
6. サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
7. エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです

私の経験上、この7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で、赤外線やドローンを使った非破壊の点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介と、ドローン調査のご案内をご覧ください）。

目安として、30戸規模のマンションの大規模修繕工事は総額3,500〜5,000万円のレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。実際の見積は物件により大きく変動しますので、あくまで参考値です。料金の考え方は明誠の料金の考え方にまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（足場を組む時間がありません）

台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。このとき、足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかります。その間、雨はまた降ります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えます。作業員は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。これは国際産業ロープアクセス協会（IRATA）の考え方でも標準とされている二重の安全確保です。

仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。工期も、足場工法の約60%が目安です。条件によって差は出ますので、詳細は現地調査のうえでお見積りします。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001のマネジメントシステムを運用し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術解説記事で詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は、明誠のロープアクセス工法のページと、安全管理の取り組みにまとめています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。私は共用部を次の順番で見るようお勧めしています。

東京都の「東京とどまるマンション普及促進事業」など、都が実施するマンション防災の支援制度もあります。内容は年度ごとに変わりますので、申請前に東京都マンションポータルサイトで令和8年度の最新情報をご確認ください。

東久留米市の防災補助・耐震助成・マンション関連制度

東久留米市の公式ページで確認できる耐震関連の助成には、木造住宅の耐震診断助成・耐震改修助成と、特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震改修・建替え・除却助成があります。後者は、助成対象費用の9分の10が基本で、分譲マンション以外で5,000㎡を超える部分は2分の1とされています。ページの更新日は令和7年4月1日で、受付期限は掲載が確認できませんでした。沿道のマンションが対象になり得るかは、都市建設部施設建設課（042-470-7756）へ直接ご確認ください（出典：東久留米市「特定緊急輸送道路沿道建築物耐震改修・建替え・除却助成制度」）。

大規模修繕に関わる制度では、次の3つが重要です。

• マンション管理計画認定制度：東久留米市内の分譲マンションが一定基準を満たすと、認定を受けられます。申請は公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を通じて行い、利用料がかかります。認定の有効期間は5年間で、市のページには、住宅金融支援機構の金利優遇や、マンション長寿命化促進税制の対象となる可能性が、メリットとして記載されています。令和8年7月31日現在、市内の認定マンションは4棟です（出典：東久留米市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日 令和8年8月1日）。約200棟のうち4棟という数字は、これから伸びる余地が大きいことを示しています
• マンション管理状況届出制度：東京都の制度で、対象は昭和58年以前に建築された6戸以上の分譲マンションです。届出は管理組合の代表者がインターネットまたは窓口で行います。問い合わせ先は都市計画課（042-470-7762）です（出典：東久留米市「マンション管理状況届出制度」、ページ更新日 令和6年6月6日）。ページの更新日が前年度以前のため、最新の対象や運用は窓口でご確認ください
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）：市の認定制度のページに、対象となる可能性が記されています。この減額は、要件や適用期限、申告の方法が制度ごとに定められているため、東久留米市内の物件が使えるかどうかは、課税課（土地資産税係・家屋資産税係）へお問い合わせください。市の固定資産税のページには、この制度の専用ページを確認できなかったため、本記事では要件や期限の数字を断定しません

まとめ＋今週動くこと3点

東久留米市の漏水・防災対策は、「排水」「設備の高さ」「防水の周期管理」の3点に集約されます。降り方が変わっているのは気象庁のデータからも明らかで、これまでの設計の前提を、一度見直す時期に来ていると私は考えています。築40年超の住戸が今後2倍以上に増える街だからこそ、早めの調査が、将来の修繕費の抑制につながります。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

1. 屋上ドレンとバルコニー排水溝の目視点検（落ち葉・砂の撤去。専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
2. 市の防災マップと国土交通省のハザードマップポータルサイトで、自分の建物の所在地の洪水・土砂災害リスクを確認し、受変電設備・給水ポンプの設置階を図面で調べる
3. 前回の防水工事の時期を確認し、12〜15年を超えていれば、調査のご相談を

10月も台風の影響が残る季節です。まずは理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

関連して、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービスをご用意しています。賃貸物件のオーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナー向けのご案内に、個別のご相談はお問合せフォームから承ります。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

よくあるご質問

Q. 東久留米市の分譲マンションで、洪水の心配はありますか？

A. 市の洪水ハザードマップは、1時間156mm・24時間657mmの最大規模降雨を前提にしています。市内の河川では黒目川・落合川が代表的です。物件ごとの浸水深は、市の防災マップで所在地を確認してください。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

A. 原因箇所の特定と応急処置であれば、ロープアクセス工法で足場なしの短期対応が可能なケースが多いです。ただし原因や規模により異なりますので、まず現地調査をお勧めします。

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が目安ですが、既存防水の状態や面積で変動します。無料で概算お見積りを提示しますので、ご相談ください。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は、足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mの例では、足場3か月に対し1.5〜2か月です。

Q. マンション管理計画認定は、東久留米市で何棟が取得していますか？

A. 市の公式ページによれば、令和8年7月31日現在で4棟です。認定は5年間有効で、更新申請が必要です。

Q. 土砂災害警戒区域の近くですが、何から始めるべきですか？

A. 擁壁のひび割れ、水抜き穴の詰まり、背面の排水を確認する専門家の点検をお勧めします。まず市の防災マップで、敷地が区域に含まれるかを確認してください。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月3日時点で公表されている東久留米市および国土交通省・東京都・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。市の洪水ハザードマップのページ（令和6年10月27日更新）、特定緊急輸送道路の助成ページ（令和7年4月1日更新）、マンション管理状況届出制度のページ（令和6年6月6日更新）は更新日が前年度以前のため、その旨を本文に明記しました。市の雨水出水浸水想定区域図のページは、執筆時に内容を取得できなかったため、数値を記載していません。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、東久留米市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 東久留米市「防災マップ・洪水ハザードマップ」
• 東久留米市「河川監視カメラについて」
• 東久留米市「川と湧水」
• 東久留米市「浸水履歴」
• 東久留米市「マンション管理適正化推進計画」
• 東久留米市「マンション管理計画認定制度について」
• 東久留米市「マンション管理状況届出制度」
• 東久留米市「特定緊急輸送道路沿道建築物耐震改修・建替え・除却助成制度」
• 東京都建設局「洪水浸水想定区域図（黒目川、落合川、柳瀬川、空堀川及び奈良橋川）」
• 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（東久留米市）」
• 気象庁「日本の気候変動2025」
• 国土交通省「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月3日

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