2026年9月20日 更新

北区の志茂で、築29年の賃貸マンションのオーナーさまから「1階の廊下がいつも湿っている」とご相談をいただいたことがあります。最初に疑われたのは給水管でした。ところが調べてみると、原因は屋上でも配管でもなく、前年の台風で敷地の雨水桝が土砂で埋まり、行き場を失った雨水が半地下の駐輪場に流れ込み、基礎の打継ぎ目からじわじわ染みていたことでした。荒川の堤防からは歩いて5分。けれど川は一滴もあふれていません。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

北区という区は、私の感覚では23区のなかでもっとも「同じ区なのに対策が真逆になる」区です。荒川沿いの低地に建つマンションと、赤羽台の崖の上に建つマンションでは、守るべきものも、お金をかける順番もまったく違います。それなのに、修繕計画の雛形はどちらも同じものが使われている。ここが北区の一番もったいないところだと思っています。

今日は、北区が公表している最新のハザード資料から逆算して、北区の分譲・賃貸マンションで先に手を打つべき漏水ポイントと、防災上の共用部の修繕優先度を整理します。

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結論：北区は「低地と崖線が同居する二層構造の区」です

先に結論から申し上げます。北区で大規模修繕の順番を決めるとき、私が最初に見るのは屋上ではありません。その建物が荒川・新河岸川の低地にあるのか、石神井川の谷にあるのか、武蔵野台地の崖線に接しているのかです。

北区は洪水ハザードマップを1枚ではなく4種類公表しています。荒川が氾濫した場合、隅田川・新河岸川・神田川が氾濫した場合、石神井川が氾濫した場合、そして高潮の4つです（出典：東京都北区「東京都北区水害ハザードマップ」／更新日 2025年12月20日）。マップが4枚ある区は、それだけ水のリスクの種類が多いということです。

そのうえで北区は、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）を97か所、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）を71か所抱えています（令和6年12月現在。出典：東京都北区「土砂災害対策 水害対応避難場所の開設・ハザードマップ」／更新日 2026年7月21日）。区内で起こりうる土砂災害は「急傾斜地の崩壊（がけ崩れ）」に限られますが、数としては23区でも上位です。

つまり北区は、水が来る低地と、土が動く崖線の両方を1つの区の中に持っている。この構造を最初に確定させることが、費用対効果を決めます。

立地	該当エリアの例	主なリスク	最優先の対策
荒川・新河岸川沿いの低地	志茂・岩淵町・神谷・豊島・堀船・浮間	外水（荒川氾濫）＋長時間の浸水継続	受電設備・給水ポンプの位置、地下・半地下の止水、逆流防止
石神井川・隅田川沿いの谷	王子・堀船・滝野川・上中里	石神井川氾濫＋内水氾濫	敷地雨水桝、地下階段・ドライエリアの止水、1階廻りの防水
武蔵野台地の崖線	赤羽西・赤羽台・赤羽北・桐ケ丘・中十条・上十条・十条仲原・王子本町・岸町・西ケ原・田端・滝野川	がけ崩れ・擁壁の劣化	擁壁の点検と改修、斜面側の排水、崖面側外壁のシーリング

北区の理事会で私がいつも最初にお伝えしているのは、この3類型のどこに当たるかを、工事の話を始める前に確定させてください、という一点です。順番を1つ間違えるだけで、数百万円が効かない場所に消えます。

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北区のハザード資料を1枚で読む

管理組合の書類棚に、この表を1枚コピーして貼っておくだけで、総会の議論が早くなります。

資料	対象	現在の版	該当の有無
洪水ハザードマップ（荒川）	荒川の氾濫	令和7年9月改定	区東部・北部の低地が広く該当
洪水ハザードマップ（隅田川・新河岸川・神田川）	中小河川の氾濫	令和7年9月改定	区東部・南部
洪水ハザードマップ（石神井川）	石神井川の氾濫	令和7年9月改定	王子〜滝野川の谷筋
高潮ハザードマップ	高潮	令和7年9月に想定区域図を更新	区南東部の一部
土砂災害ハザードマップ	がけ崩れ	平成29年3月公表／令和7年3月改訂	警戒97・特別警戒71か所
雨水出水（内水）浸水想定区域	下水道の能力超過	令和8年3月に東京都が指定	区の水害マップには未反映

北区の水害ハザードマップは令和7年9月に改定されており、このときの主な改定点は「高潮浸水想定区域図の更新」「土砂災害（特別）警戒区域の更新」「耳で聴くハザードマップの導入」の3つです。令和7年12月には多言語版（英語・中国語・韓国語）も作成されています。理事会の防災資料が令和4年版のままなら、この時点で情報が2世代古いということになります。

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北区で「いま効いている」最新情報は3つあります

正直に申し上げます。自治体のハザード資料は、紙の冊子とウェブの記載が食い違うことが珍しくありません。北区で2026年9月時点で押さえておくべき更新は、次の3つです。

1つめ。令和8年3月に、東京都が雨水出水浸水想定区域を指定しました。
これは水防法第14条の2に基づく指定で、下水道の能力を超える雨が降ったとき、どこにどれだけ水が溜まるかを示すものです。北区の水害ハザードマップはこの指定をまだ反映しておらず、区の洪水ハザードマップの改定は令和8年度末頃を予定とされています。それまでの間、内水の想定は東京都下水道局の雨水出水浸水想定区域図で確認することになります。区のPDFだけを見て「うちは白いから大丈夫」と判断してしまうと、いちばん起きやすいタイプの浸水を見落とします。

2つめ。令和6年12月27日付で、土砂災害警戒区域が2か所追加されました。
赤羽北2丁目・3丁目（K100、土砂災害特別警戒区域を含む）と、赤羽台2丁目（K101）です。東京都はおおむね5年に1回、区域の見直しを行っています。この追加にともない、赤羽西地区・桐ケ丘地区・赤羽北地区では指定避難場所への避難経路も一部変更になっています。防災マニュアルに書かれた避難経路が古いままの管理組合は、ここを直してください。

3つめ。令和8年5月29日付で、土砂災害ハザードマップの読み替えが告知されています。
新たな防災気象情報の運用開始にともなうもので、区は「修正箇所について」という別紙を出しています。冊子の記載をそのまま信じると、避難のタイミングの判断がずれます。

私はこういう更新を、工事の打合せの最初に必ず確認するようにしています。工事の内容そのものより、どのリスクにお金を使うかの前提が変わってしまうからです。

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地域特性と漏水事故は、こうつながっています

荒川・新河岸川沿いの低地（志茂・岩淵町・神谷・豊島・堀船・浮間）

荒川の洪水ハザードマップは、荒川流域の72時間総雨量632mmという想定最大規模の降雨を前提に作られています。この規模になると、問題は浸水深だけではなく浸水継続時間です。国土交通省荒川下流河川事務所は、浸水継続時間を「氾濫水到達後、浸水深が0.5mに達してからその浸水深を下回るまでの時間」と定義して荒川3D洪水浸水想定区域図で公表しています。北区では、街角の電柱などに想定浸水深を表示する取り組みも行われています。

水が引かない、ということは何を意味するか。受電設備と給水ポンプが水没したまま、何日も復旧できないということです。私が現場で一番悔しい思いをするのは、外壁も屋上もきれいに直したマンションで、地下の受電盤がひと晩で使い物にならなくなるのを見るときです。低地の物件では、外壁より先にここを議題にしてください。

このエリアで多い漏水は、意外にも上からではなく横と下からです。敷地の雨水桝の詰まり、半地下駐輪場・ドライエリアへの流入、基礎の打継ぎ目からの染み。冒頭の志茂の事例がまさにこれでした。

石神井川・隅田川沿いの谷（王子・堀船・滝野川・上中里）

北区は「水害対応避難場所」を、石神井川の氾濫とがけ崩れを想定して12か所開設する仕組みを持っています。荒川の氾濫を想定した「高台水害対応避難場所」とは別物です。この2つを混同している管理組合は、私の実感でかなり多いです。

このエリアで効くのは、屋上防水よりも先に敷地排水と1階廻りの防水です。谷筋は、降った雨が周辺から集まってきます。気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、1時間50mm以上の短時間強雨の発生回数は1976〜2024年の期間で約1.5倍に増えています（出典：気象庁「アメダスで見た短時間強雨発生回数の長期変化について」）。設計当時の排水能力の前提が、そもそも変わってきているということです。

武蔵野台地の崖線（赤羽西・赤羽台・十条・王子本町・岸町・西ケ原・田端）

崖線沿いのマンションで私が真っ先に見るのは、擁壁の水抜き穴です。ここが詰まると、擁壁の背面に水圧がかかります。がけ崩れのリスクという以前に、擁壁に接する外壁の裏側がずっと湿った状態になり、内部の鉄筋が錆びます。

そして崖面側の外壁は、足場が組めません。敷地に余裕がなく、隣地が斜面で、道路からも回り込めない。北区の崖線では、これが本当によくある条件です。結果として「その面だけ10年以上手つかず」になっているマンションを、私は何棟も見てきました。ここが後述するロープアクセス工法の出番です。

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大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

立地にかかわらず、私が調査で必ず見る7か所です。総会資料に、この7項目を表にして貼っていただくだけで、見積書の抜けが減ります。

#	部位	見るポイント	目安単価
1	屋上防水	膨れ・立上りの浮き・保護層の割れ	5,000〜8,000円/㎡
2	外壁シーリング	打継ぎ目・目地の切れ・肉やせ	900〜1,300円/m
3	バルコニー床・排水	防水層の摩耗、排水口の詰まり	3,500〜5,000円/㎡
4	ルーフドレン	ストレーナー（落ち葉よけの目皿）の詰まり、周囲の防水切れ	1か所 2〜5万円（改修ドレン）
5	立上り・パラペット天端	笠木の継ぎ目、天端のひび割れ	都度
6	サッシまわり	四隅のシーリング切れ、水切りの劣化	900〜1,300円/m
7	エキスパンションジョイント	カバーのずれ、下地の防水切れ	都度

※いずれも参考値です。実際の見積は建物の規模・形状・劣化状況により大きく変わります。外壁の打診調査は250〜500円/㎡、外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡が一つの目安です。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。

この7か所のうち、4番のルーフドレンと3番のバルコニー排水は、費用ゼロで今日できる点検です。管理員さんに依頼できる範囲の作業で、台風シーズンの漏水リスクがはっきり下がります。私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。

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漏水の緊急対応で、ロープアクセスが強い理由

漏水は待ってくれません。そして、足場は待たせます。

10階建て・外周80mのマンションで仮設足場を組む場合、架設だけで3〜7日、費用は168万円程度（800〜1,200円/㎡が目安）。これに対してロープアクセス工法（産業用ロープで作業員が直接壁面に下りる無足場工法）なら、同じ条件で59万円前後、着手は当日から翌日です。差額でおよそ109万円、時間では1週間近い差が出ます。

北区の崖線沿いや、志茂・岩淵の密集した敷地では、そもそも足場を組むスペースがないことも多い。こういう現場では、ロープアクセスは「安いから選ぶ」のではなく「それしか手がない」のが実際のところです。工法の詳細はロープアクセス工法のご紹介、漏水そのものへの対応は漏水調査・補修のページをご覧ください。技術的な背景をもう一段深く確認されたい方には、姉妹サイトのロープアクセスドットコムが参考になると思います。

安全面についても正直に申し上げておきます。株式会社明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工にあたり、明誠はISO9001品質マネジメントシステムを取得しています。安全管理の考え方は明誠の安全管理に記載しています。

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防災上の共用部は、どこから直すか

外壁や屋上と違って、共用部の設備は「劣化が目に見えない」ため、修繕計画から漏れやすい部分です。北区の立地別に、私が考える優先度を整理します。

共用部	低地（志茂・岩淵・堀船）	崖線（赤羽西・十条・田端）
受電設備・キュービクル	最優先。設置位置の嵩上げ・移設の検討	通常優先度
給水ポンプ・受水槽	最優先。水没すると断水が長期化	通常優先度
エレベーター機械室・ピット	高（冠水で長期停止）	中
自家発電設備・非常用電源	高（燃料タンクの位置も確認）	中
避難通路・外階段	中	高（崖側の通路は土砂で塞がれる）
擁壁・法面	低	最優先
屋外配電盤・分電盤	高	中

低地の物件では、国土交通省の建築物における電気設備の浸水対策ガイドラインと地下空間における浸水対策ガイドラインが実務の下敷きになります。設計事務所に相談する前に、理事会でこの2つに目を通しておくと話が早くなります。

ビルオーナーさま・収益物件をお持ちの方向けの考え方はビルオーナー向けサービスとオーナー向けの提供価値に整理しています。

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北区で使える助成：分譲マンション耐震化支援事業

防災という観点では、北区の分譲マンション耐震化支援事業が直接使える制度です。対象は、北区内にある分譲マンションで、昭和56年5月31日以前に建築に着手し、その後新耐震基準に適合する改修を行っていないもの。管理組合があり、理事長が申請者であることが条件です。

メニュー	助成内容
アドバイザー助成（3回まで）	耐震アドバイザーに要する費用／限度額49,000円
診断助成	耐震診断費用の2分の1／限度額100万円（＋評定費用 限度額15万円）
設計助成	補強設計費用の2分の1／限度額100万円（＋評定費用 限度額30万円）
工事助成	改修工事費用の2分の1／延床面積に応じた限度額

各助成の申請期間および交付申請期間は、原則4月から12月までです（出典：東京都北区「分譲マンション耐震化支援事業」／更新日 2026年4月13日）。国と都の補助制度を活用しているため、各申請に期限があります。

実務上の注意点を3つだけ。事前相談を経てから申請すること、申請の結果を受けてから契約・着手すること、事業内容・金額・期間に変更が出たら速やかに区へ連絡すること。区に相談なく申請内容と異なる工事を行った場合、助成の対象外となることがあります。ここは毎年、どこかの管理組合がつまずく箇所です。

工事期間が2か年度にまたがる場合は全体設計承認申請が必要になり、進め方に制限がかかります。9月の今から動くなら、令和8年度中の診断助成に間に合わせるか、令和9年度の予算に乗せるかの判断が分かれ目になります。詳細は北区建築課 構造・耐震化促進係（03-3908-1240）へご確認ください。

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よくあるご質問

Q. 北区の洪水ハザードマップは、いつ更新されますか？

A. 区の水害ハザードマップは令和7年9月に改定されています。ただし令和8年3月に東京都が指定した雨水出水（内水）浸水想定区域は未反映で、区は洪水ハザードマップの改定を令和8年度末頃に予定しているとしています。それまでの内水の確認は東京都下水道局のページで行ってください。

Q. うちのマンションが土砂災害警戒区域に入っているか、どう調べますか？

A. 北区が地域別の土砂災害ハザードマップ（赤羽西・赤羽台・赤羽北・桐ケ丘／中十条・十条仲原・西が丘ほか／王子・岸町・滝野川／王子・西ヶ原／田端の各地域版）と住所索引を公開しています。東京都の土砂災害警戒区域等マップでも確認できます。

Q. 擁壁の調査も大規模修繕の見積に含められますか？

A. 含められます。ただし標準的な見積書では調査範囲から外れていることが多いので、見積依頼の段階で「擁壁と敷地排水を含む」と書き添えてください。崖線沿いの物件では、ここが漏水の本丸であることが珍しくありません。

Q. 足場が組めない面の外壁調査は、どうすればいいですか？

A. ロープアクセス工法での打診調査（250〜500円/㎡が目安）か、ドローンによる外観調査を組み合わせます。北区の崖線沿いや敷地に余裕のない物件では、この2つのどちらかになることがほとんどです。ドローン調査のページもあわせてご覧ください。

Q. 台風のあと、まず何を見ればいいですか？

A. 屋上ドレンのストレーナー、バルコニー排水口、敷地の雨水桝、擁壁の水抜き穴の4か所です。この詰まりを取るだけで、次の大雨での漏水リスクはかなり下がります。費用はかかりません。

Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？

A. できます。収益物件では、漏水を1件起こすと原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。北区は賃貸需要の厚いエリアですので、稼働率を落とさない工期の組み方まで含めてご提案しています。

Q. 漏水が起きてから連絡した場合、どれくらいで来てもらえますか？

A. ロープアクセスであれば足場の架設が不要なため、当日から翌日の着手が可能なケースが多いです。まずはお問合せフォームからご連絡ください。

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まとめ：今週、北区の理事会で動けること3つ

1. 自分の建物が3類型のどれかを確定させる — 低地（荒川・新河岸川）／谷（石神井川・隅田川）／崖線（武蔵野台地）。ここが決まらないと、工事の順番は決められません
2. 内水の想定を東京都下水道局の図で確認する — 区の水害ハザードマップは令和8年3月の指定を反映しておらず、改定は令和8年度末頃の予定です
3. 屋上ドレン・バルコニー排水・雨水桝・擁壁の水抜き穴を実物で見る — 費用ゼロで、効果がいちばん確実な作業です

北区は、荒川という大きな川と、武蔵野台地という高低差を、1つの区のなかに同時に抱えています。だからこそ、「23区の平均的な修繕計画」をそのまま当てはめてしまうと、いちばん弱いところが最後まで残ります。志茂のマンションと赤羽台のマンションでは、守るべきものが違う。それだけの話なのですが、これを工事の前に整理できているかどうかで、同じ予算の効き方がまるで変わります。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。管理組合向けのご支援内容は管理組合向けサービス、ご相談はお問合せフォームからどうぞ。工法の技術面を深く確認されたい方は、ロープアクセスドットコムもあわせてご覧ください。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。施工事例は https://rita-construction.com/renew/blog/category/works/ からご覧いただけます。

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出典・参考資料

• 東京都北区「東京都北区水害ハザードマップ」（更新日 2025年12月20日／令和7年9月改定・令和7年12月多言語版）
• 東京都北区「宅地建物取引業者の方へ（東京都北区水害ハザードマップ）」
• 東京都北区「土砂災害対策 水害対応避難場所の開設・ハザードマップ」（更新日 2026年7月21日／警戒区域97・特別警戒区域71、令和6年12月27日付新規指定2か所）
• 東京都北区「分譲マンション耐震化支援事業」（更新日 2026年4月13日）
• 東京都北区「北区防災ポータルサイト」
• 東京都下水道局「雨水出水浸水想定区域図」（令和8年3月指定）
• 東京都建設局「土砂災害（特別）警戒区域の指定」
• 東京都「土砂災害警戒区域等マップ」
• 国土交通省 関東地方整備局 荒川下流河川事務所「荒川3D洪水浸水想定区域図（下流域）」
• 国土交通省 関東地方整備局 荒川下流河川事務所「洪水浸水想定区域」
• 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」
• 国土交通省「地下空間における浸水対策ガイドライン」
• 国土交通省「重ねるハザードマップ」
• 気象庁「アメダスで見た短時間強雨発生回数の長期変化について」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月20日時点で公表されている東京都北区および東京都・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。土砂災害（特別）警戒区域の指定数は令和6年12月現在の区公表値であり、令和8年5月29日付で防災気象情報の運用変更にともなう読み替えが告知されています。また北区の洪水ハザードマップは令和8年度末頃に改定が予定されており、内水（雨水出水）の想定は現時点では区の水害ハザードマップに反映されていません。助成制度の申請にあたっては、北区建築課 構造・耐震化促進係（03-3908-1240）、ハザード情報については北区危機管理室 防災・危機管理課（03-3908-8184）または土木部 道路公園課 河川係（03-3908-9213）へ最新の内容をご確認ください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月20日