結論：狛江市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。狛江市の分譲マンションの管理計画認定は、狛江市が出します。市の公式ページには、「市が認定する制度」であること、そして市独自の基準はなく、東京都マンション管理適正化指針の基準と同一であることが書かれています（出典：狛江市「マンション管理計画認定制度」）。

費用の面では、先に確認していただきたい点があります。市のページには、市への申請手数料の記載を私は確認できませんでした。一方で、申請の前に公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受ける流れが案内されていて、こちらには費用がかかります。センターのページでは、システム利用料が1申請あたり10,000円（税込）、管理組合が直接センターへ申込む場合の事前確認審査料が長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）とされています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。市への手数料の有無は、申請前に市の住宅係へ電話で確認してください。

認定を取ると、大規模修繕の翌年度の固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。ただし、これは認定を受けたあとの話です。まず認定に必要な「中身」を整えるところから始まります。

私は東京都東大和市で会社を構え、多摩地域のマンションに20年以上関わってきました。この記事では、読み終えたその日に理事会で動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準、手数料と申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

なお、狛江市の制度ページの更新日は2026年4月1日と表示されています。市の推進計画は令和8年4月に改定されたもので、計画期間は令和8年4月から令和13年3月までです（出典：狛江市マンション管理適正化推進計画（PDF））。

狛江市のマンション事情と認定主体：市が認定行政庁です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。東京都内では、区市の区域は各区市が、町村の区域と島しょ部は東京都が担当します（出典：東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」）。

狛江市は「市」ですので、認定行政庁は狛江市です。東京都のポータルに載っている都への手数料は、町村の区域のマンションが対象で、狛江市には当てはまりません。混同にご注意ください。

窓口は、都市建設部まちづくり事業課の住宅係です。電話は03-3430-1359と案内されています。申請は電子システムで行う形で、マンション管理センターから事前確認の書類を受け取ったあと、同じシステムから市へ認定を申請します。

市の推進計画によれば、令和8年1月時点で市内には約125件、135棟のマンションがあり、築40年以上のものが40棟以上と推計されています。築古マンションの長期修繕計画と修繕積立金の見直しが、これから本格的な課題になる市です。市は、セミナーや相談会などの普及啓発を進めると計画に記載しています。

認定基準を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。個別の基準は、国土交通省の基準資料で確認できます（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」）。番号を振った項目が15、枝番まで数えると17項目になるため、「17項目」と呼ばれることがあります。

管理組合の運営

管理者等（理事長など）と監事が定められていること、総会が定期的に開かれていることが基本です。書面決議ばかりの組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道だと私は考えています。

管理規約

管理規約があることに加え、次の3点が規約に定められている必要があります。災害などの緊急時に専有部分へ立ち入れる定め、修繕等の履歴情報の保管、組合の財務や管理に関する情報の提供です。古い規約では、ここで引っかかることがよくあります。

管理組合の経理

管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金の会計から他の会計へ充当していないこと、そして修繕積立金の滞納に適切に対処していることです。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここが最大のハードルです。主な条件は次のとおりです。

• 長期修繕計画（標準様式に準拠したもの）の内容と、それに基づいて算定した修繕積立金が、総会で決議されていること
• 作成または見直しが、7年以内に行われていること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれていること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿が適切に備えられていること、そして東京都のマンション管理適正化指針に照らして適切であることが求められます。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。

私が以前、理事会に呼ばれたあるマンションでは、築35年を超えているのに長期修繕計画の数字が十数年動いていませんでした。見直しを機に工法も比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円という結果が出ました。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、長期修繕計画を新しくするついでに工法を比べるだけで、理事の皆さまの数字の見え方が変わる場面を、私は何度も見てきました。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、安全を二重に確保して作業します。訓練や安全基準を詳しく知りたい方には、姉妹サイトのロープアクセスドットコムもご案内しています。

独自基準の有無と実務への影響：狛江市の上乗せはありません

狛江市の制度ページには、「市独自の基準はなく、東京都マンション管理適正化指針の基準と同一」と書かれています。市の推進計画も、法に基づく認定制度を実施し、東京都の指針に即して助言・指導を行うとしていて、市独自の項目には触れていません（出典：狛江市マンション管理適正化推進計画（PDF））。

国土交通省のページには、独自基準を定める自治体もあり申請先への確認が必要、とあります。狛江市は、追加の準備が要りません。実務への影響を整理します。

• 準備の中心は、長期修繕計画、管理規約、名簿、会計の4つの整備です。
• 防災訓練など、国の基準に上乗せされる項目を新たに作る必要はありません。ただし、令和9年4月に国の基準が見直されます（後述）。
• 規約が古い場合は、この機会に見直しの要否を専門家と確認してください。

手数料と申請ルート：事前確認はマンション管理センター経由

狛江市での標準ルート

市のページの案内を整理すると、流れは次のとおりです。

1. マンション管理センターの手続支援サービスに申込む
2. 長期修繕計画などの事前確認を受け、適合すれば事前確認の書類（市のページでは「事前確認適合証」「事前確認証」の両方の名称が使われています）の発行を受ける
3. 電子システムで、狛江市へ認定を申請する
4. 市が審査し、基準に適合すれば認定される

認定の有効期間は、認定を受けた日から5年間です。5年ごとに更新申請ができます（出典：東京都マンションポータルサイト）。狛江市のページには、有効期間の記載はありませんでした。

事前確認の料金とパターン

マンション管理センターのページでは、申請の経路が5つのパターンに分かれています。

パターン	申請経路	事前確認審査料
①	事前確認講習修了のマンション管理士に依頼	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社経由（適正評価制度と併せて）	管理組合と委託先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会経由（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	管理組合が直接センターへ申込む	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	管理組合が直接自治体へ申請	事前確認は行われない

システム利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です。狛江市は事前確認を受けたうえで申請する手順を案内していますので、実質的には①〜④のいずれかを選ぶことになります。

費用の見方

市への手数料は要確認、センターのシステム利用料は10,000円（税込）、事前確認審査料はパターンにより異なります。長期修繕計画の作り直しや規約改正を専門家に頼む場合は、別途費用がかかります。複数の見積りを比べ、センターの最新料金もご確認ください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では、減額の割合は6分の1から2分の1の範囲内で市町村が条例で決め、国の参酌基準は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。

主な要件は次のとおりです（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）。

• 築20年以上、総戸数10戸以上であること
• 外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事をすべて実施していること
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに工事が完了すること
• 居住用の部分が、専有部分の床面積の2分の1以上であること
• 管理計画認定マンション、または助言・指導を受けた管理組合のマンションであること
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に、修繕積立金を認定基準まで引き上げていること
• 工事完了から3か月以内に申告すること

狛江市の具体的な減額割合は、私が確認した範囲では市のページに載っていませんでした。市の「家屋の税金」のページには、減額措置の一つとして「長寿命化に資する大規模修繕工事マンションに対する減額」が挙がっていて、要件等の詳細は市民部課税課の固定資産税係（電話03-3430-1213）へ問い合わせるよう書かれています（出典：狛江市「家屋の税金」）。計画する前に、必ず課税課で割合と手続きを確認してください。

ここで押さえていただきたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工まで進めるのは日程に余裕がありません。工事の計画がある組合は、完了時期を最優先で確認してください。

2. 【フラット35】維持保全型の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇です。住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型のページでは、当初5年間、年0.25%の引下げと案内されています。予算金額に達する見込みになると受付が終わります（出典：住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」）。売る側にとっても、認定済みの表示は買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債の利率上乗せと共用部リフォーム融資

管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションの管理組合には利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、認定マンションの利率は2.1%、非認定は2.0%と示されています。応募の受付期間は、2026年4月13日から10月9日までと記載されています（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。2026年10月8日の時点では、締切が翌日に迫っています。

マンション共用部分リフォーム融資にも、認定マンション向けの金利優遇があります。ただし、具体的な引下げ幅は私が確認した資料では読み取れませんでした。機構のページには、耐震などの工事で年0.2%の引下げが載っています（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」）。借入の前に、機構の窓口で認定マンションの条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

安全への考え方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスをご覧ください。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

狛江市で使える、耐震関連の支援も知っておく

築年数の古いマンションが多い市ですので、耐震関連の支援も確認しておくと便利です。市の住宅関係支援ガイドブック（令和8年度）には、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた一定の分譲マンション向けに、無料のアドバイザー派遣（1回2時間、年度内最大5回）と、耐震診断・補強設計・補強改修の助成金が載っています。申請期間は令和8年12月15日までです（出典：狛江市「住宅関係支援 ガイドブック 令和8年度」（PDF））。窓口は、認定と同じ住宅係（03-3430-1359）です。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年4月1日から、分譲事業者が分譲時に管理計画を作成して申請できる仕組みが始まり、申請日が同日以降なら見直し後の認定基準が適用されると案内されています。経過措置もあります。令和9年3月までに申請するか、4月以降かで基準が変わり得ますので、狛江市の住宅係とマンション管理センターに変更点をご確認ください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定を目標に置いた場合の逆算です。大規模修繕の工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いので、まず認定に絞って整理します。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認のパターンを決め、費用を見積もる
令和8年12月〜令和9年1月	計画・規約の改正案と、修繕積立金の見直し案を作成。事前確認を依頼する
令和9年2月	総会で、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年3月	事前確認の書類を受け取り、電子システムで狛江市へ申請

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わない場合でも、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

狛江市の管理計画認定は、市が認定行政庁で、市独自の上乗せ基準はなく、東京都の指針と同一です。費用の中心は、マンション管理センターのシステム利用料10,000円（税込）と、パターンに応じた審査料です。市への申請手数料は、市のページで確認できませんでしたので、窓口で確かめる必要があります。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 管理規約、名簿、会計の整備状況を、国の基準に照らして確認する
3. 狛江市まちづくり事業課の住宅係（03-3430-1359）へ、市への申請手数料の有無と、令和9年4月の改正の扱いを電話で確認する。固定資産税の減額割合は、課税課の固定資産税係（03-3430-1213）へ

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年度内の申請が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。多摩地域で手がけた物件を含め、明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 狛江市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 市の制度ページには、市への申請手数料の記載を私は確認できませんでした。申請前に住宅係（03-3430-1359）へご確認ください。なお、事前確認のためにマンション管理センターへ支払う費用として、システム利用料10,000円（税込）と、パターンに応じた審査料が別にかかります。

Q. 狛江市に独自の認定基準はありますか？

A. 市のページには、市独自の基準はなく、東京都マンション管理適正化指針の基準と同一と書かれています。令和9年4月以降は国の基準が見直されますので、申請日と適用基準を窓口で確認してください。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. マンション管理センターのページには、直接申請するパターンもあり、その場合は事前確認が行われないと書かれています。ただし、狛江市のページは、事前確認を受けたうえで電子システムで申請する手順を案内しています。まずは住宅係に、直接申請の扱いを確認してください。

Q. 認定の有効期間はどれくらいですか？

A. 東京都のポータルでは、認定を受けた日から5年間で、5年ごとに更新申請ができます。狛江市のページには記載がありませんでしたので、認定通知書でご確認ください。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 減額割合は、国の制度では6分の1から2分の1の範囲内で、市町村の条例が決めます。狛江市の割合は、私が確認した範囲では市のページに載っていませんでした。築20年以上・総戸数10戸以上、外壁塗装・床防水・屋根防水の実施、令和9年3月31日までの工事完了などが条件です。課税課の固定資産税係（03-3430-1213）へご確認ください。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月8日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日時点で公表されている狛江市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。狛江市の推進計画の期間は令和8年4月から令和13年3月まで、固定資産税の減額制度は令和9年3月31日までの工事完了が対象です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず狛江市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 狛江市「マンション管理計画認定制度」
• 狛江市「狛江市マンション管理適正化推進計画（PDF）」
• 狛江市「家屋の税金」
• 狛江市「住宅関係支援 ガイドブック 令和8年度（PDF）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
• 東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」