本間社長ブログ
熊谷市のマンション管理計画認定制度｜市への手数料は無料、国と同じ基準で申請できる【2026年度版】
目次
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著作者プロフィール
株式会社明誠 代表取締役
本間 幸紘
大規模修繕・外壁工事・ロープアクセス工事に関する情報を、現場経験をもとに分かりやすくお届けします。
結論：熊谷市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか
先に結論です。熊谷市の分譲マンションの管理計画認定は、埼玉県ではなく「熊谷市」が行います。窓口は都市整備部の都市計画課（大里庁舎）で、市への申請手数料は無料です。認定の有効期間は5年です（出典：熊谷市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日2026年3月19日）。
押さえておきたい点を4つ挙げます。
- 無料なのは市への手数料です。マンション管理センターのシステム利用料と事前確認の審査料は別にかかります
- 熊谷市の推進計画では、市の管理適正化指針は国の指針と「同様の内容」とされています。現時点で、認定に上乗せされる市独自の基準は案内されていません
- 熊谷市は、管理組合に管理状況の届出を義務づける条例を準備しています。市の概要資料では、施行は令和9年4月1日の予定です
- 固定資産税の減額（長寿命化促進税制）は、令和9年3月31日までに対象工事を完了することが条件です
私は東京都東大和市に会社を構え、20年以上、マンションの大規模修繕に携わってきました。熊谷市は埼玉県北部の中心都市で、上越・北陸新幹線と高崎線が停まる熊谷駅を中心にマンションが建っています。市の条例概要資料では、市内のマンションは80棟・4,000戸を超え、直近10年でも7棟・約200戸が建ったとされています（出典：熊谷市「熊谷市マンション管理適正化推進条例の概要（PDF）」）。
同じ資料では、築40年を超えるマンションは現在6棟で、5年後に4倍、10年後に8倍に増える見込みです。熊谷市の管理組合にとって、管理計画認定は「これから本番」の制度だと私は見ています。
熊谷市の認定主体と窓口：市の都市計画課が担当します
管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合がつくる管理計画を、役所が審査して認定します。この役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を行い、町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。埼玉県のページも、県が認定するのは町村部のマンションで、市のマンションは各市の窓口へ問い合わせるよう案内しています（出典：埼玉県「マンション管理計画認定制度について」）。
熊谷市は「熊谷市マンション管理適正化推進計画」を策定しています。計画期間は令和5年度から令和14年度までの10年間です（出典：熊谷市「熊谷市マンション管理適正化推進計画について」）。計画では、管理計画の認定件数を指標にして、令和4年度0棟から令和14年度20棟（新築・既存の合計）を目標にしています。
窓口は、都市整備部都市計画課（大里庁舎）です。電話は0493-39-4813（直通）です。対象は市内の分譲マンションの管理組合です。
推進計画のもとになった令和3年の市の実態調査も、実務の参考になります。市内78棟に配ったアンケートに37件の回答があり、管理計画認定制度については「知らない」が39%で最も多く、「活用する」「検討中」を合わせると45%でした。私の感覚でも、地方都市の管理組合では、制度の名前は聞いたことがあっても、中身まで確認した理事会はまだ多くありません。
認定17要件：総会・規約・経理・長期修繕計画のどこでつまずくか
国土交通省の基準は、大きく5つの分野で構成されています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、そしてその他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」）。熊谷市のページも、詳しい基準は国土交通省のポータルサイトを見るよう案内しています。
| 分野 | 主な要件 |
|---|---|
| 管理組合の運営 | 管理者等の選任／監事の選任／総会を年1回以上開催 |
| 管理規約 | 規約の作成／緊急時の専有部分への立入りや修繕履歴の管理の規定／財務・管理情報の書面交付等の規定 |
| 経理 | 管理費と修繕積立金の区分経理／積立金会計から他会計への充当なし／3か月以上の滞納額が全体の1割以内 |
| 長期修繕計画 | 標準様式に準拠し総会で決議／作成・見直しが7年以内／計画期間30年以上で大規模修繕2回以上／一時的な積立金の徴収を予定しない／積立金の平均額が著しく低額でない／最終年度に借入金残高がない |
| その他 | 組合員名簿・居住者名簿を備え年1回以上確認／マンション管理適正化指針に照らして適切 |
熊谷市の調査から見える「つまずきやすい場所」
市の実態調査（回答37件）を見ると、要件との距離感がわかります。
- 総会を年1回開いている組合は64%。「ほとんど開催していない」という組合もありました
- 長期修繕計画は「作成済」が86%、「作成中（予定）」が8%、「未作成」が6%
- 管理人のいないマンションが14%
総会と計画の「有無」は多くの組合がクリアしています。私が現場でよく見るのは、その先です。計画はあるが7年以上見直していない、計画期間が30年に届いていない、最終年度に借入金が残る。この3つで止まる組合が多いのです。
ここで、私の現場の話をします。以前、埼玉県内の築27年ほどのマンションの理事長さまから、「認定を取りたいが何から手をつければいいか」と相談を受けました。規約と経理は問題なく、止まったのは長期修繕計画でした。作成から9年たっており、計画期間も25年しかなかったのです。計画を30年に延ばして見直し、総会で決議し直すまでに、およそ3か月かかりました。私はいつも理事長さまに、「認定の前に、まず計画の日付と期間を確認してください」とお伝えしています。
独自基準の有無と実務への影響：認定は国の基準、別に「届出条例」の準備あり
認定基準に市独自の上乗せは案内されていません
熊谷市の推進計画では、「熊谷市マンション管理適正化指針については、国の基本方針に示されたマンション管理適正化指針と同様の内容とします」と書かれています。東京都のように、防災や地域とのつながりなどの上乗せ基準を設ける自治体もありますが、熊谷市の認定ページにそうした独自基準の記載はありません。準備の中心は、国の17項目、特に長期修繕計画と名簿の整備です。
ただし推進計画には、必要に応じて地域性に応じた基準の追加など見直しを図る、とも書かれています。将来の変更はあり得ますので、申請前に都市計画課で最新の運用をご確認ください。
認定とは別に、管理状況の届出を義務化する条例の準備が進んでいます
熊谷市は、令和8年4月23日から5月22日まで、「熊谷市マンション管理適正化推進条例（案）の概要」のパブリックコメントを行いました（出典：熊谷市「熊谷市マンション管理適正化推進条例（案）の概要」、ページ更新日2026年4月23日）。概要資料の主な内容は次のとおりです。
- 市・管理組合・管理業者・マンション管理士・分譲業者の役割と責務を明確にする
- 管理組合に「マンション管理状況届出書」の届出を義務づける（戸数・階数、管理形態、管理規約、修繕積立金、長期修繕計画などの事項）
- 届出は条例施行後6か月の間に行い、5年ごとに更新する
- 新築マンションの分譲事業者には、修繕積立金の額、管理規約の案、長期修繕計画の案の届出を義務づける
資料の予定表では、令和8年9月に条例案を議会へ提出し、令和9年4月1日に施行するとされています。私の調べた範囲では、議会で可決されたかどうかを公式ページで確認できませんでした。最新の状況は市の発表をご確認ください。県内では所沢市と川口市が、同様の条例を令和4年4月1日から施行しています。
実務への影響は大きいと私は考えています。届出の項目は、管理計画認定で見られる項目とかなり重なります。届出の準備をするなら、同じ書類で認定まで進めるのが効率的です。
手数料と申請ルート：マンション管理センターの手続支援システムを使います
熊谷市では、（公財）マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」を使って申請します。申請前に、事前確認講習を受講したマンション管理士による事前確認を受ける必要があります。この事前確認も、システム上で行えます。
費用の目安
| 費用 | 金額 | 払い先・備考 |
|---|---|---|
| 市への認定申請手数料 | 無料 | 熊谷市 |
| システム利用料 | 1申請10,000円（税込） | マンション管理センター |
| 事前確認審査料 | 長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）など | 申込ルートにより異なる。管理会社やマンション管理士に依頼する場合は別途費用がかかることがある |
システム利用料と審査料の金額は、マンション管理センターの案内によります（出典：公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。熊谷市のページも、これらの費用はマンション管理センターに問い合わせるよう案内しています。長期修繕計画の見直しが必要な場合は、その作成費用も別にかかります。
申請の流れ（熊谷市のページより）
- 管理計画の認定申請について、総会で決議をとる
- 事前確認に必要な情報を手続支援システムに入力し、添付書類をアップロードする
- 基準に適合していれば、適合通知メールが届く
- システムで、事前確認適合証と認定申請書（自動作成）を添付して市へ申請する
- 市の審査を経て、市から認定通知書が届く
- 公表に同意した場合、マンション管理センターの閲覧サイトと市のホームページでマンション名が公表される
管理会社やマンション管理士に事前確認を頼む場合は、必要書類をすべて渡すことになります。市はすでに、認定を受けたマンションの一覧をPDFで公開しています。
認定の3つの経済効果：税・フラット35・共用部リフォーム融資
認定を取るメリットは、安心感だけではありません。数字で見える効果が3つあります。
1つ目：長寿命化促進税制（固定資産税の減額）
熊谷市のページでは、一定の要件を満たすマンションが、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに長寿命化工事を完了し、完了から3か月以内に資産税課へ申告すると、翌年度の建物の固定資産税が減額されます（出典：熊谷市「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに係る固定資産税の減額制度について」）。
- 減額は、居住部分（1戸あたり100㎡まで）の固定資産税額の3分の1。都市計画税は減額されません
- 新築後20年以上、10戸以上で、過去に長寿命化工事を1回以上行い、今回が2回目以降の工事であること
- 管理計画認定マンションの場合は、令和3年9月1日以降に、認定基準まで修繕積立金を引き上げていること
- 減額を受けられるのは、1つのマンションにつき1回だけ
国の資料では、対象工事は外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事のすべてを行うことです（出典：国土交通省「管理計画認定制度のインセンティブ（PDF）」）。
金額のイメージとして、1戸あたりの建物部分の固定資産税が年7万円なら、3分の1減額で約2万3千円、50戸で約117万円です。あくまで試算で、実際の税額は建物の評価で変わります。
2つ目：フラット35の金利引下げ
国の資料では、管理計画認定を受けたマンションについて、フラット35の借入金利が当初5年間、年0.25%引き下げられます。区分所有者の住戸を買う人にとって、資金計画の追い風になります。
3つ目：マンション共用部分リフォーム融資
住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、管理計画認定を取得していると融資金利が年0.2%引き下げられます。融資の申込み時点で認定を取得している必要があります（出典：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」）。
工事費の面でも効く話：足場とロープアクセスの比較
税の減額を狙うなら、外壁・床防水・屋根防水の3つの工事が条件です。工事の中身と工法を早めに決めることが、修繕積立金を守る近道になります。
私はいつも理事長さまに、足場の費用は「ゼロにする」ものではなく「比べる」ものだとお伝えしています。10階建て・外周80m・工期3か月という条件で試算すると、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法なら約59万円で、差額は約109万円になります。あくまで目安で、物件の形状や条件で大きく変わります。
ロープアクセス工法は、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業する工法です。足場を組まないため、ベランダ前に足場が立たず、居住者さまの生活への影響も小さく抑えられます。ただし、すべての部位をロープアクセスにすればよいわけではありません。私どもは、通常の足場、ロープアクセス、両方を組み合わせるハイブリッドの3つから、建物に合う工法を提案しています。
技術の詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。施工の考え方はロープアクセスドットコムの技術情報もご覧ください。当社サイトでは、明誠のロープアクセス工法の技術詳細や安全管理の取り組みをご覧いただけます。
明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。
料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方に書いています。これまでの工事は、明誠の施工事例からご覧いただけます。
逆算スケジュール：総会決議から認定まで
今日は2026年11月5日です。固定資産税の減額を狙うなら、工事の完了期限は令和9年3月31日で、残りは5か月弱です。今から3つの工事を発注して完了させるのは、多くの管理組合で難しい日程です。すでに工事中、または着工直前の組合は、認定の取得時期と申告期限（完了から3か月以内）を工程表に書き込んでください。期限の延長があるかどうかは、国の発表をご確認ください。
税の特例と関係なく認定を取りたい組合、そして令和9年4月の条例施行（予定）に備えたい組合は、次の順で進めます。期間は管理組合によって大きく変わります。
| 時期の目安 | やること |
|---|---|
| 3〜4か月前 | 理事会で要件をチェック。長期修繕計画の作成時期・期間、名簿、滞納額を洗い出す |
| 2〜3か月前 | 計画の見直し（必要な場合）。事前確認の依頼先を決める |
| 総会 | 認定申請を行うこと、必要な計画の見直しを決議 |
| 総会後 | 手続支援システムで事前確認を受け、適合証を受け取る |
| 適合証の後 | システムから熊谷市へ認定申請 |
| 申請後 | 市の審査、認定通知書の受領 |
熊谷市の多くの管理組合では、定期総会が春から初夏に集中します。令和9年の定期総会で決議するなら、年内から年明けの理事会で準備を始めると、無理のない日程になります。市の標準処理期間は案内ページに記載がありませんので、都市計画課へご確認ください。
まとめと今週動くこと3点
熊谷市の管理計画認定は、市の都市計画課が担当し、市への手数料は無料、基準は国と同じです。システム利用料や事前確認審査料は別にかかります。経済効果は、固定資産税の減額、フラット35の金利引下げ、共用部リフォーム融資の金利引下げの3つです。さらに、令和9年4月の施行を予定する届出条例も視野に入れておく必要があります。
今週動くことを3点に絞ります。
- 理事会で、長期修繕計画の作成・見直しの年月と計画期間（30年以上か）を確認する
- 組合員名簿・居住者名簿が整っているか、年1回以上確認しているかを確かめる
- 熊谷市の条例の審議状況を確認し、届出と認定を同じ準備で進められるか理事会で話し合う
認定を取るかどうかは、メリットと手間を見比べて決めればよい話です。それでも、届出の義務化が近づいている熊谷市では、書類を整える価値は大きいと私は考えます。
大規模修繕の工法選びや、長期修繕計画の見直しに合わせた概算のご相談は、管理組合向けのご案内、またはお問い合わせフォームから承っています。ご相談だけでも、遠慮なくお声がけください。
よくあるご質問
Q. 熊谷市のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？
A. 市への申請手数料は無料です。ほかに、手続支援システムの利用料（1申請10,000円・税込）と、事前確認の審査料がかかります。審査料は依頼先によって異なります。
Q. 熊谷市に独自の認定基準はありますか？
A. 認定ページに独自基準の記載はありません。推進計画では、市の管理適正化指針は国の指針と同様の内容とされています。ただし将来見直す可能性も書かれているため、申請前に都市計画課でご確認ください。
Q. 熊谷市に直接、紙で申請できますか？
A. 熊谷市のページでは、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」を使って申請する流れが案内されています。事前確認講習を受けたマンション管理士の事前確認が必要です。
Q. 認定の有効期間はどれくらいですか？
A. 5年です。更新しない場合、認定は効力を失います。
Q. 熊谷市のマンション条例は、認定と何が違いますか？
A. 認定は管理組合が任意で申請する制度です。条例案は、管理組合に管理状況の届出を義務づける内容で、市の概要資料では令和9年4月1日施行の予定です。可決の状況は市の発表をご確認ください。
Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？
A. 熊谷市のページでは、居住部分（1戸100㎡まで）の固定資産税額の3分の1が、工事完了の翌年度に減額されます。令和9年3月31日までに工事を完了し、3か月以内に資産税課へ申告することが条件です。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年11月5日
関連記事（姉妹サイト）
ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
本間社長の著書のご案内
『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月5日時点で公表されている熊谷市および国土交通省・埼玉県・（公財）マンション管理センター・住宅金融支援機構の公式情報をもとに執筆しています。熊谷市の認定制度ページは2026年3月19日更新、条例案の意見募集ページは2026年4月23日更新です。推進計画ページ（2023年4月1日更新）は計画期間（令和5〜14年度）の確認にのみ使用しています。固定資産税の減額ページは2025年5月27日更新のため、令和8年度の運用に変更がないかは資産税課でご確認ください。条例案の可決・施行日の確定は本記事執筆時点で確認できていません。制度は年度途中でも改正があり得ます。実際に申請される前に、必ず熊谷市および各窓口へ最新の内容をご確認ください。
出典・参考資料
- 熊谷市「マンション管理計画認定制度について」
- 熊谷市「熊谷市マンション管理適正化推進計画について」
- 熊谷市「熊谷市マンション管理適正化推進条例（案）の概要」
- 熊谷市「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに係る固定資産税の減額制度について」
- 埼玉県「マンション管理計画認定制度について」
- 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
- 国土交通省「管理計画認定制度のインセンティブ（PDF）」
- 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
