松戸市でマンションやビルをお持ちのオーナー・管理組合さまが、大規模修繕で優先すべき漏水・防災対策は、結論から言うと次の3つです。

1. 屋上ドレン（排水口）・バルコニー排水・外壁の目地を、次の雨の前に点検する：令和8年8月13日〜14日の千葉豪雨では、松戸市で床上浸水66棟、床下浸水371棟、道路冠水などの被害が184か所に及んだと、市が公表しています。強い雨は、建物の防水の弱点を最初に見つけ出します。
2. 「江戸川の洪水」と「内水（下水道が雨水をさばききれない浸水）」を分けて、物件の住所で確認する：松戸市の水害ハザードマップは、洪水と内水を別の図で公開しています。しかも内水の想定は、令和7年4月版で1時間71ミリから153ミリへ引き上げられました。
3. 受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤の設置階を、修繕計画に入れる：漏水を直しても、電気室や機械室が浸水すれば暮らしは止まります。

私は東京都東大和市の株式会社明誠で、20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を現場で担当してきました。この記事では、松戸市が公開している一次情報を確認しながら、松戸市のマンションに関係する部分だけを取り上げてお話しします。市の資料に書かれていないことは、書かないことにしています。

松戸市のハザードマップを1枚で読む

松戸市の公式ページ「松戸市水害ハザードマップを作成しました」（更新日：2026年10月15日）によると、このマップは、国・県が水防法第14条に基づいて公表した洪水浸水想定区域や高潮浸水想定区域に、松戸市が作成した内水ハザードマップ（内水氾濫想定図）を重ね合わせたものです。掲載されている区域図の種類は、「江戸川、中小河川、高潮、津波の浸水想定区域と内水氾濫想定図」と案内されています（出典：松戸市 松戸市水害ハザードマップを作成しました）。

種類	市の公開内容の要点
洪水（江戸川）	国が公表した江戸川の洪水浸水想定区域を掲載
洪水（中小河川）	県が公表した中小河川の洪水浸水想定区域を掲載（市のページでは「中小河川」という区分名で案内）
内水（雨水出水）	市が作成。令和7年4月版は1時間153ミリの想定最大規模降雨が基準
高潮・津波	高潮、津波の浸水想定区域を掲載
土砂災害	令和7年4月版の内水ハザードマップで、土砂災害（特別）警戒区域が地図に追加された

ここで一つ、お断りです。市のページには、洪水の対象となる中小河川の具体的な河川名は書かれていません。川の名前は、物件の住所を市のマップ（PDF）に重ねて、実際に表示されるものだけを確認してください。ほかの市の資料に出てくる川の名前を、松戸市に当てはめることはしません。

大事なのは、「江戸川の洪水」と「内水」を分けて見ることです。

内水ハザードマップについて、市の公式ページ「松戸市内水ハザードマップ（令和7年4月版）」（更新日：2026年10月30日）には、次の説明があります。

• 地形や過去の浸水実績をもとにシミュレーションし、浸水の深さごとに色分けして地図に示している
• 令和7年4月版の主な変更点は、降雨条件の変更、土砂災害（特別）警戒区域の追加、浸水深の色分けの変更の3点
• 降雨条件は、1時間あたり71ミリから153ミリへ変更された
• 想定は実際の浸水と異なる場合があり、無色の場所でも浸水の可能性がある

（出典：松戸市 松戸市内水ハザードマップ（令和7年4月版））

市は、Web版（やさシティマップ）で、153ミリ、105ミリ、71ミリの3種類の雨量を見られるとも案内しています。153ミリは関東地域の最大規模の降雨、105ミリは近隣市での大規模な降雨、71ミリは松戸市の既往最大降雨で、松戸市では30年に1度程度の確率とされています。

なお、同じ市のページには、宅地建物取引業者向けの案内として、令和8年10月15日から雨水出水（内水）の浸水想定区域が指定され、水防法に基づくハザードマップとして、内水ハザードマップとこの区域図の両方を示すことになった、という記載があります。賃貸マンションのオーナーさまは、入居募集や売買の場面で、仲介会社がこの情報を使うことを知っておいてください。

もう一つ、市の「内水浸水想定区域図（想定最大規模降雨）」の説明文には、前提条件も書かれています。1時間雨量153ミリで、平成28年度末時点の下水道の整備状況をもとに、約5メートルのメッシュに分けて計算していること、想定を超える降雨や、河川の破堤・越水による洪水は含まれていないことです（出典：松戸市 内水浸水想定区域図（想定最大規模降雨）説明文）。ハザードマップは、物件の安全を保証するものではなく、備えの目安として使うものだと考えてください。

物件の住所では、必ず次の3つを確認して、画面やPDFを保存しておいてください。

1. 洪水（江戸川・中小河川）の浸水想定区域に入っているか、入っているなら浸水の深さはどのくらいか
2. 内水の想定で、153ミリの場合と71ミリの場合に、どの程度の違いがあるか
3. 土砂災害（特別）警戒区域に入っているか

国土交通省のハザードマップポータルサイトでも、洪水・内水・土砂災害などを重ねて見ることができます。

令和8年8月千葉豪雨で、松戸市に何が起きたか

松戸市の公表資料によると、令和8年8月13日17時26分にレベル4の土砂災害危険警報が出され、同日19時30分にはレベル5の大雨特別警報と緊急安全確保が発令され、災害対策本部が設置されました。大雨特別警報などは、翌14日5時15分に解除されています（出典：松戸市 令和8年8月14日の被害状況）。

被害の数字は、時間とともに増えました。市の資料では、次のように公表されています（いずれも確認中の情報を含み、今後更新される可能性があります）。

時点	床上浸水	床下浸水
令和8年8月14日 13時現在	20棟	53棟
令和8年8月25日 8時現在	66棟	371棟

8月25日8時現在の市の資料には、ほかにも次の数字があります（出典：松戸市 令和8年8月千葉豪雨（8月13日〜14日の大雨）の対応状況）。

• 軽傷者5人、死者・行方不明者は0人
• 道路冠水などの被害が184か所
• 避難所は最大で33か所開設、避難者は最大123人
• 消防などの出動は98件
• 罹災証明書の申請は265件（8月24日時点）
• 災害廃棄物の収集は、8月15日〜22日で約200件の依頼、累計で約80トン
• 住宅の応急修理は、大規模半壊などで上限75万7,000円、準半壊で上限36万7,000円（8月25日から）

発災翌日の8月14日13時時点で20棟だった床上浸水が、11日後の8月25日には66棟になっています。雨がやんでから、被害の全体像が見えてくるまでに時間がかかる、ということです。

私が現場で痛感しているのは、豪雨のあとに連絡をいただく漏水の多くが、「前から小さな症状があった場所」で起きていることです。ドレンの周りの防水の浮き、サッシまわりのシーリングの切れ、バルコニーの排水口の詰まり。普段は気にならない弱点が、1時間に何十ミリという雨で一斉に表に出ます。市の資料にある床上・床下浸水は、地面からの浸水の数字ですが、マンションでは、上階の外壁やバルコニー、屋上から入る雨水による漏水も同時に起こります。この記事は、その両方を扱います。

内水に備える視点：低い場所・地下・1階を洗い出す

内水は、河川があふれる洪水と違って、「川から離れた場所」でも起こります。下水道や側溝が雨水をさばききれなくなると、低い土地や道路のくぼみに水がたまります。市のマップでも、無色の場所で浸水する可能性が注意書きされています。

マンションで私が最初に見るのは、次の場所です。

1階・地下の設備スペース

電気室、ポンプ室、機械式駐車場のピット（地下の機械空間）、地下駐車場。ここが浸水すると、建物全体の停電や断水、エレベーターの停止につながります。入口の段差、止水板を差し込める溝、排水ポンプの能力と非常電源を、図面と現地で確認してください。

敷地の高低差と排水勾配

敷地内の舗装やアスファルトが沈下して、建物の方向へ水が流れる勾配になっている物件があります。大規模修繕のときに、外構の排水勾配と、桝（排水の集水口）の詰まりまで確認すると、再発を減らせます。

半地下・ドライエリア

採光のためのドライエリア（建物脇のくぼんだ空間）に雨水がたまると、地下部分の窓や配管の貫通部から浸水します。ドライエリアの排水口が小さい物件は、要注意です。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の工事前調査で、私が漏水の観点から重点的に見る場所は、次の7つです。

場所	見るポイント
1. 屋上防水	膨れ、ひび割れ、保護コンクリートの目地の劣化。一般的な更新の目安は10〜15年程度
2. シーリング（目地の充填材）	硬化、肉やせ、切れ。外壁、サッシまわり、タイルの目地
3. バルコニー排水	排水口の詰まり、排水勾配、床の防水層の浮き
4. 屋上ドレン	ゴミ詰まり、周囲の防水の切れ、ルーフドレンの錆
5. 立上り（笠木・パラペット）	笠木の継ぎ目、立上り防水の端部の剥がれ
6. サッシまわり	窓枠と外壁の取り合いのシーリング、水切りの状態
7. エキスパンションジョイント	建物の継ぎ目の可動部のカバー、シーリング、止水材の劣化

費用の目安として、防水の更新は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。ただし、面積、下地の状態、工法により大きく変わります。外壁や防水の調査は、打診調査（打診棒で浮きを音で見つける調査）で1㎡あたり250〜500円程度が目安です。いずれも参考値で、現地調査をしたうえでの見積りをおすすめします。

漏水は、一か所だけ直しても止まらないことがあります。雨水は、ひびから入り、別の場所で出てくるからです。私は、7か所をセットで調べて、原因の順位をつけてから見積りを出すようにしています。詳しい漏水の調査と対応は、明誠の漏水対応のご案内にまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

豪雨のあとに漏水が出たとき、一番困るのは「足場を組む時間がない」ことです。足場は、手配、搬入、組立に日数がかかり、費用も大きくなります。

ロープアクセス（産業用ロープで建物の壁面を移動して作業する工法）は、足場を組まずに、点検と応急補修に着手できます。条件が合えば、即日〜翌日に着手できることも多いです。足場が不要なので、居住者の方の窓や洗濯物、日当たりへの影響も小さくなります。

費用面でも差が出ます。たとえば、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの場合、足場工事が約168万円、ロープアクセスが約59万円という試算例があります（約109万円の差）。これは目安の一例で、実際の見積りは物件により大きく変わります。

安全面について。ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の吊元に接続する二重の確保が基本です。明誠および加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員は、IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けています。ロープアクセスの技術や訓練の詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに掲載しています。ロープアクセス工法そのものは、明誠のロープアクセス工法のご案内をご覧ください。

建物によっては、足場とロープアクセスを組み合わせるハイブリッド工法のほうが適しています。明誠は、通常足場、ロープアクセス、ハイブリッドの3工法から、建物にとって最適な方法をご提案しています。同業の方やフランチャイズにご関心のある方は、ロープアクセスドットコムの情報もあわせてご確認ください。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職が加盟しています。ドローンを使った外壁調査もご用意しています（ドローン調査のご案内）。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水対策と同じくらい大切なのが、浸水したときに止まると困る共用部の位置です。私は、次の順で見ています。

設備	浸水で起きること	優先度の考え方
受変電設備（電気室）	建物全体が停電。エレベーター、給水ポンプも停止	最優先。設置階、止水板、防水扉を確認
給水ポンプ	断水	高い。ポンプ室の床の高さと排水を確認
エレベーター制御盤・ピット	運行停止、復旧に時間	高い。ピットの止水と排水ポンプを確認
自家発電設備	非常時に起動しない	中〜高。燃料の保管、設置階を確認
避難通路・階段	避難の妨げ	中。通路の防水・排水、手すりの劣化を確認

松戸市の市の資料でも、避難所は豪雨のピーク時に33か所開設されています。避難所に行く前提だけでなく、建物の中で数日を過ごせる備えも、あわせて考えておくことをおすすめします。市のハザードマップにも、自宅の2階以上に避難する垂直避難の考え方が案内されています。

修繕計画には、外壁や防水と並べて、止水板の設置や、設備の高所移設の検討を入れておくと、次の豪雨で効いてきます。

松戸市のマンション支援制度（令和8年度の確認結果）

制度は年度で内容が変わります。私が公式ページで確認できた内容と、確認できなかった内容を分けて、正直にお伝えします。

マンション管理相談員派遣制度（令和8年度）

市の要綱によると、対象は市内の分譲マンションの管理組合で、申請は管理組合または区分所有者が行います（区分所有者が申請する場合は、理事会役員またはそれに準ずる方の同席が必要です）。費用は無料です。回数は原則として1管理組合につき1年度1回で、プッシュ型支援を希望する場合は1年度3回が上限です。派遣は1回につき2名、時間は2時間（プッシュ型支援は3時間）です。附則により令和8年4月1日施行とされています。受付期間は、掲載内容では確認できませんでした（出典：松戸市 マンション管理相談員派遣制度 令和8年度要項）。

マンション管理計画認定制度

市の手引き（初版は令和5年7月、一部修正は令和8年7月）によると、申請は管理組合の管理者等が、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」などを通じて行います。システム利用料は1申請あたり1万円（税込）で、管理計画認定の手数料は松戸市では無料です。事前確認の審査料は、依頼するマンション管理士により異なります。認定の有効期間は5年間です。

認定を受けたマンションには、フラット35の借入金利の引き下げ（5年間、年0.25%）や、マンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ（年0.2%）などの優遇があります。さらに、築20年以上・10戸以上のマンションが、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに2回目以降の長寿命化工事を完了した場合は、翌年度の建物部分の固定資産税が3分の1減額されます（出典：松戸市 マンション管理計画認定制度の手引き）。手引きには「令和8年度」という年度の明記がなかったため、適用の可否は市の最新情報で確認してください。

分譲マンションの耐震診断補助

市のページで私が確認できた分譲マンション向けの耐震診断補助の案内は、令和7年度版でした。令和7年度は、受付期間が令和7年5月7日から9月30日まで、補助率は費用の3分の2、上限は予備診断が5万円、本診断が100万円で、昭和56年5月31日以前に着工した、地上3階以上・延べ面積1,000㎡以上の鉄骨造・RC造・SRC造などが対象でした（出典：松戸市 分譲マンション耐震診断補助（令和7年度版））。

令和8年度のマンション耐震診断補助の内容は、今回の確認では公式ページから確認できませんでした。この記事では、令和7年度の内容を現行の制度としては扱いません。令和8年度分の有無や受付期間は、松戸市の住宅政策課などに直接ご確認ください。

大規模修繕を活かして、資産価値を守る

賃貸マンションやビルのオーナーさまにとって、漏水と浸水は、入居者の退去や賃料の下落に直結します。私は、大規模修繕の見積りを見るときに、次の3点をお伝えしています。

1. 防水・シーリングの更新と、排水まわりの清掃・改良をセットで見積もる：ドレンやバルコニー排水の改良は、金額が小さいわりに、豪雨のときの効果が大きい工事です。
2. 工事の足場費を、工法ごとに比較する：3工法を比べられる会社に、同じ条件で見積りを出してもらってください。
3. 設備の浸水対策は、修繕積立金や資金計画に入れておく：止水板や排水ポンプの更新は、外壁工事の時期に合わせると、仮設の費用を抑えられます。

管理組合さま向けには大規模修繕のご案内（管理組合）、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのご案内、収益不動産のオーナーさま向けにはオーナー向けのご案内をご用意しています。

よくあるご質問

Q. ハザードマップで色が付いていない場所なら、水害対策は不要ですか？

A. 不要とは言えません。松戸市のページにも、想定は実際の浸水と異なる場合があり、無色の場所でも浸水の可能性があると書かれています。あくまで備えの目安としてお使いください。

Q. 内水ハザードマップの降雨条件が153ミリになったと聞きました。何が変わりますか？

A. 令和7年4月版で、降雨条件が1時間71ミリから153ミリへ変更されました。より大きな雨を想定した浸水の範囲・深さが示されるため、以前のマップで安心していた物件も、改めて確認することをおすすめします。

Q. 緊急の漏水で足場が間に合わないときは、どうすればいいですか？

A. ロープアクセスで、点検と応急補修を即日〜翌日に着手できることが多いです。物件の状況により異なりますので、まずはお問い合わせフォームから状況をお知らせください。

Q. 屋上防水の費用はどれくらいですか？

A. 工法や面積で変わりますが、防水の更新は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。現地調査をしたうえでの見積りをおすすめします。

Q. 松戸市の管理計画認定は、いくらかかりますか？

A. 市の手引きによると、システム利用料が1申請あたり1万円（税込）で、松戸市への認定手数料は無料です。事前確認の審査料は、依頼先のマンション管理士により異なります。

Q. 工期はどれくらい違いますか？

A. ロープアクセス工法なら、足場工法の約60%の工期で完了する場合があります。10階建て・外周80mの建物で、足場3か月に対し、ロープアクセスは1.5〜2か月が目安です。

Q. ロープアクセスは安全ですか？

A. メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の吊元に接続する二重の確保が基本です。明誠および加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

まとめ＋今週動くこと3点

松戸市は、江戸川の洪水、中小河川の洪水、内水、高潮、津波、土砂災害と、複数の想定が公開されています。令和8年8月の千葉豪雨は、市の公表で床上浸水66棟、床下浸水371棟、道路冠水などの被害が184か所と、短期間で被害の全体像が大きくなりました。私は理事長さまやオーナーさまに、「雨が降る前に、ドレンと受変電設備の場所を見てください」とお伝えしています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

1. 松戸市のハザードマップで、物件所在地の洪水（江戸川・中小河川）・内水（153ミリ）・土砂災害の想定を確認し、画面やPDFを保存する。
2. 屋上ドレンとバルコニー排水のゴミ詰まり、受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤の設置階を、管理会社と一緒に点検する。
3. 理事会で、マンション管理相談員派遣（無料・原則年度1回）の活用と、管理計画認定の検討を議題に入れる。

理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。漏水の原因調査や概算のお見積りは、お問い合わせフォームから無料で承ります。

出典・参考資料

• 松戸市「松戸市水害ハザードマップを作成しました」
• 松戸市「松戸市内水ハザードマップ（令和7年4月版）」
• 松戸市「内水浸水想定区域図（想定最大規模降雨）説明文」
• 松戸市「令和8年8月14日の被害状況」
• 松戸市「令和8年8月千葉豪雨（8月13日〜14日の大雨）の対応状況」
• 松戸市「マンション管理相談員派遣制度 令和8年度要項」
• 松戸市「マンション管理計画認定制度の手引き」
• 松戸市「分譲マンション耐震診断補助（令和7年度版）」
• 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年11月4日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月4日時点で公表されている松戸市、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。分譲マンションの耐震診断補助は、令和8年度分を公式ページで確認できなかったため、令和7年度の内容を参考として示すにとどめています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、松戸市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。