2026年9月24日 更新

三鷹市のマンションで理事会にお邪魔したとき、理事長さまから「うちは高台だから、水害とは無縁だと思っていました」と言われたことがあります。私はそこで一度立ち止まっていただくようにしています。三鷹市は武蔵野台地の上にあり、たしかに東京23区の低地部と比べれば地盤は良好です。ただし神田川・野川・仙川という3本の川が市内を流れており、川沿いの低地や崖線沿いの傾斜地には、今も指定されたリスクが残っています。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間として、今日は三鷹市のハザードマップの中身と、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

結論：三鷹市の分譲・賃貸マンションで優先すべきは「川沿い・崖線沿いの建物の排水設備点検」と「地下・低層階の電気室・給水ポンプの浸水対策」です

先に結論を申し上げます。三鷹市の大規模修繕で私が最初に確認するのは、次の2点です。

1つ目は神田川・野川・仙川沿いに建つ物件の屋上防水とバルコニー・敷地排水経路の健全性。三鷹市は地盤の良さで知られる武蔵野台地上の街ですが、市内を流れる3つの河川の沿岸には浸水想定区域が指定されています（出典：三鷹市「三鷹市浸水ハザードマップ」）。台地の上だから大丈夫、と考えて排水設備の点検を後回しにしている管理組合さまを、私は何度も見てきました。

2つ目は地下・1階に電気室や給水ポンプを設置している建物の設備配置の見直し。神田川・野川流域では、想定最大規模降雨時の浸水に加えて、下水道の排水能力を超える内水氾濫のリスクも公表されています（出典：同上）。地下や低層階の設備が水没すれば、規模の大小にかかわらずエレベーター・給水・照明のすべてが止まります。この2点を大規模修繕の計画段階で見直すことが、三鷹市のマンションにとって優先度の高い対策になると私は考えています。

三鷹市のハザードマップを1枚で読む

市と都が公表している資料を、マンション修繕の視点で1枚に整理しました。

三鷹市浸水ハザードマップは令和6年10月改訂の第11版で、令和6年2月に東京都が公表した最新の洪水浸水想定区域図を反映しています（最終更新2025年3月5日）。対象河川は神田川・野川・仙川・入間川等で、これらは国分寺市から世田谷区方面へと連なる国分寺崖線に沿って流れる中小河川です（出典：三鷹市「三鷹市浸水ハザードマップ」）。

正直に申し上げます。「三鷹は台地だから安全」という理事長さまの感覚は、市全体で見れば間違ってはいません。ただし川沿いと崖線沿いという2つの例外があることは事実です。ハザードマップは「怖がるための資料」ではなく、「自分の建物がどちらの立地にあるかを確認するための資料」だと私は理事会でお伝えしています。

あわせて確認しておきたいのが「地震に関する地域危険度測定調査」です。東京都は概ね5年ごとに都内5,192町丁目を対象に、建物倒壊危険度・火災危険度・災害時活動困難度・総合危険度を測定しており、三鷹市分は第9回（令和4年9月公表）が最新です（出典：三鷹市「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」）。三鷹市は都内でも危険度が低いエリアが多い一方、木造住宅が密集し道路が狭いエリアでは相対的に危険度が高く算定される町丁目もあります。自分の建物が属する町丁目の危険度ランクは、三鷹市防災課（電話：0422-24-9102）または東京都都市整備局のホームページで確認できます。

地域特性と漏水事故の関係

三鷹市は一つの顔ではなく、エリアごとにリスクの出方が違います。

三鷹駅前・下連雀・上連雀など台地上の中心部：武蔵野台地の平坦な地盤に位置し、地盤そのものは比較的安定しています。ただしこのエリアでも、屋上防水の経年劣化やバルコニー排水ドレンの詰まりによる漏水事故は、立地に関係なく起こります。

神田川・仙川沿いの低地（下連雀・新川・中原など）：浸水想定区域に含まれる可能性があるエリアで、大雨のたびに敷地の排水能力が追いつかなくなりやすく、地下駐車場や半地下部分への浸水リスクが相対的に高くなります。

野川沿い・大沢地区（国分寺崖線沿い）：崖線特有の傾斜地形を含み、土砂災害警戒区域の指定対象になり得るエリアです。斜面に近い擁壁や外構の点検も、大規模修繕の視野に入れておく必要があります。

いずれのエリアでも共通するのは、「日常の漏水対策」と「非常時の浸水・土砂災害対策」がつながっているという点です。日頃の屋上防水・排水ドレンの点検を怠っている建物は、大雨のたびに小さな漏水が積み重なり、結果として大規模な補修が必要になります。

三鷹市はジブリ美術館や井の頭恩賜公園、太宰治ゆかりの地としても知られ、緑地率の高さが街の魅力になっています。この緑の豊かさは、裏を返せば落葉・倒木による排水経路の閉塞や、樹木の根による外構・擁壁への影響も無視できないということです。私は現地調査のとき、必ず敷地内の樹木と排水経路の位置関係も合わせて確認するようにしています。

大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ

私が漏水対応の現地調査で必ず見る7カ所です。三鷹市のような台地と低地が混在するエリアでは、立地によって劣化の進み方に差が出ます。

1. 屋上防水層：経年劣化・膨れ・亀裂の有無。トップコートの摩耗だけでも雨水侵入のリスクが上がります。
2. シーリング（目地）：外壁パネル間・サッシまわりのシーリング材の硬化・ひび割れ。
3. バルコニー排水（ドレン）：落ち葉やゴミによる詰まりは、ゲリラ豪雨時に排水能力を一気に落とします。三鷹市は緑地・公園が多い街並みが特徴で、落葉による詰まりは他エリアより起きやすいと私は現場で感じています。
4. 屋上ドレン・オーバーフロー管：屋上に水がたまる「ドレン詰まり」は、集中豪雨時の漏水事故の最多原因の一つです。
5. パラペット・笠木の立上り部：雨水の吹き込みが起きやすく、防水層の切れ目になりやすい箇所です。
6. サッシまわりのシール：強風を伴う台風時、サッシ枠からの雨水侵入が急増します。
7. 擁壁・外構（崖線沿いの物件のみ）：国分寺崖線沿いに建つ物件では、擁壁のひび割れや排水不良が土砂災害・漏水の両方のリスクにつながります。

これらは足場を組んでも、ロープアクセスでも点検・補修できます。ただし三鷹市のように住宅密集地と緑地が入り組んだエリアでは、足場を組むための敷地確保や近隣調整に時間がかかることが少なくありません。技術的な詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風接近が予報された段階で「屋上の防水が心配」というご相談をいただくことがあります。仮設足場は組み立てだけで数日、規模によっては1〜2週間かかります。一方、ロープアクセス工法であれば、資材と作業員の手配ができ次第、当日〜翌日には屋上やバルコニーの応急補修に着手できます。

目安として、10階建て・外周80m・工期3ヶ月の大規模修繕を想定した場合、足場費用は約168万円、ロープアクセスなら約59万円というケースがあります（物件の規模・形状により変動するため、あくまで目安の一例です）。緊急の部分補修であれば、この差はさらに大きくなります。三鷹市のように住宅が密集し、足場を組むための道路使用許可や近隣同意に時間がかかりやすいエリアでは、ロープアクセスの機動力が特に向いていると私は考えています。

株式会社明誠は日本で数少ない、足場・ロープアクセス・ハイブリッド工法の3つから建物に最適な工法を提案できる会社です。ロープアクセスの高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。工法選びの考え方は明誠の施工事例からもご確認いただけます。詳しい技術情報はロープアクセスドットコムにまとまっています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発電）の位置と修繕優先度

三鷹市のように河川沿いの浸水想定区域と崖線沿いの土砂災害警戒区域が混在するエリアでは、共用部の設備配置そのものが防災計画の一部になります。私が理事会にお伝えしている優先順位は次のとおりです。

2019年の台風19号では、都内近郊のマンションで地下の電気室が浸水し、長期間にわたり停電・断水・エレベーター停止が続いた事例が広く報じられました。三鷹市の場合、市全域が同じリスクを抱えているわけではありませんが、川沿い・崖線沿いに建つ物件は他人事ではない数字だと私は感じています。大規模修繕のタイミングは、防水・外壁の更新と同時に、こうした設備の位置を見直す数少ない機会でもあります。

三鷹市の防災補助・耐震助成

三鷹市は分譲マンションを対象にした耐震助成制度を設けています（出典：三鷹市「分譲マンション耐震助成制度のご案内」、最終更新2026年7月27日）。

対象は「複数の区分所有者が存する居住用マンション（店舗兼用は延床面積1/2以下）」「昭和56年5月31日以前に建築基準法に基づく確認または通知を受けて工事着手」「地上3階以上の耐火・準耐火建築物」「特定緊急輸送道路沿道建築物でないこと」の全条件を満たす必要があります。具体的な申請手続きや年度内の受付状況は、三鷹市の担当窓口への確認をおすすめします。予算に達し次第、申請受付が終了する可能性がある制度のため、検討される場合は早めの相談をおすすめします。

なお三鷹市には木造住宅を対象にした別枠の耐震診断・耐震改修助成制度もありますが、分譲マンション（共同住宅）はこちらの対象外です。ご自身の建物がどちらの制度に該当するかを見誤ると、申請そのものが受理されないケースもあるため、まずは分譲マンション向けの制度であることを窓口で確認したうえで進めることをおすすめします。

まとめ｜今週動くこと3点

三鷹市のマンション管理組合・オーナーさまに、今週すぐできることを3つお伝えします。

1. 三鷹市浸水ハザードマップ（第11版）で、自分の建物が河川沿いの浸水想定区域や崖線沿いの土砂災害警戒区域に含まれるかを確認する
2. 屋上防水・ドレン・バルコニー排水の点検記録を、直近3年分だけでも見直す
3. 受変電設備・給水ポンプの設置階を確認し、地下や1階にある場合は大規模修繕の議題に加える

理事会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問合せフォームからお声がけください。分譲マンションの管理組合さまは管理組合向けサービス、賃貸マンション・ビルのオーナーさまはビルオーナー向けサービスのページもご参照ください。

よくあるご質問

Q. 三鷹市は台地の上だから、水害の心配はないと聞きましたが本当ですか？

A. 市の大部分は武蔵野台地上にあり地盤は比較的良好ですが、神田川・野川・仙川沿いの低地には浸水想定区域が指定されています。建物の立地がどちらに該当するかをハザードマップで確認することをおすすめします。

Q. 崖線沿いにマンションがあるのですが、何を確認すればよいですか？

A. 土砂災害（特別）警戒区域に該当するかを三鷹市または東京都のマップで確認し、該当する場合は擁壁・外構の点検記録の有無を大規模修繕の議題に加えることをおすすめします。

Q. 屋上防水の工事はどのくらいの費用がかかりますか？

A. 防水工事は工法・面積により5,000〜8,000円/㎡が目安です。物件の規模や劣化状況により変動するため、無料で概算お見積りを提示できます。

Q. 台風が来る前に、緊急で屋上だけ直すことはできますか？

A. ロープアクセス工法であれば、足場を組まずに当日〜翌日に着手できるケースがあります。応急補修のご相談はお早めにお願いします。

Q. 分譲マンションでも耐震助成は使えますか？

A. 三鷹市の場合、3階建て以上・耐火または準耐火建築物・昭和56年5月31日以前に建築確認を取得しているなどの要件を満たせば対象になります。詳細は市の窓口でご確認ください。

Q. 液状化のリスクはどう考えればよいですか？

A. 三鷹市は武蔵野台地上にあるため都内平均より液状化の可能性は低い傾向にありますが、液状化予測図（令和3年度改訂版）で地点ごとの相対評価が公表されています。地盤調査の履歴がない古い建物は、大規模修繕の機会に基礎まわりの点検も合わせて検討することをおすすめします。

Q. 木造住宅向けの耐震助成と分譲マンション向けの助成は違うのですか？

A. 三鷹市では木造住宅（戸建て等）向けの耐震診断・改修助成制度と、分譲マンション向けの耐震助成制度が別枠で設けられています。共同住宅にお住まいの場合は、分譲マンション向けの制度が対象になりますので、申請前に窓口で対象制度をご確認ください。

出典・参考資料

• 三鷹市「三鷹市浸水ハザードマップ」
• 三鷹市「土砂災害（特別）警戒区域」
• 東京都建設局「土砂災害（特別）警戒区域の区市町村別指定状況」
• 三鷹市「東京の液状化予測図」
• 三鷹市「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」
• 三鷹市「分譲マンション耐震助成制度のご案内」
• 東京都建設局「神田川流域洪水浸水想定区域図」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月24日時点で公表されている三鷹市および東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に耐震助成を申請される前に、必ず三鷹市の担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月24日