新座市でマンションやビルを持つオーナー・管理組合さまが、大規模修繕で優先すべき漏水・防災対策は、結論から言うと次の3つです。

1. 「洪水」と「内水」の2枚のマップを両方確かめる：新座市は、川の氾濫を示す洪水・土砂災害ハザードマップとは別に、下水や側溝があふれる内水ハザードマップを公表しています。川から離れた物件でも、内水のマップで浸水範囲に入っていることがあります。
2. 屋上防水とドレン（排水口）まわりを先に直す：市は「近年、市内でも多数の内水氾濫被害が発生している」としています。強い雨で最初に傷むのは屋上の排水まわりです。
3. 足場を組む時間のない緊急漏水に備え、ロープアクセスで即日動ける業者を決めておく。

私は東京都東大和市の株式会社明誠で、20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を現場で担当してきました。新座市は東大和市からも近く、武蔵野台地の上に広がる住宅地と、柳瀬川・黒目川沿いの低地が組み合わさった街です。この記事では、新座市が公開している一次情報を確認しながら、現場目線でお話しします。

新座市のハザードマップを1枚で読む

新座市の防災サイトでは、目的の異なるハザードマップと関連情報が公開されています。主なものを整理すると、次のとおりです。

区分	新座市での状況（公式資料ベース）
洪水・土砂災害ハザードマップ	荒川・柳瀬川・黒目川が増水し、堤防が決壊または越水した場合の浸水範囲と深さを表示。令和8年3月に再編集。ページ更新日2026年5月1日
内水ハザードマップ	想定最大規模降雨（おおむね1,000年に1回程度）による内水の浸水範囲と深さを表示。令和7年3月31日公表の「雨水出水浸水想定区域図」がもと。ページ更新日2026年5月1日
浸水履歴	平成17年から令和7年12月31日までに市へ報告があった浸水履歴を、町名・丁目ごとに公開。令和8年1月1日時点
にいざマップ	Web上で洪水・土砂災害ハザードマップを閲覧可能

（出典：新座市 洪水・土砂災害ハザードマップ、新座市 内水ハザードマップ、新座市 浸水履歴）

洪水：国と県の2つの想定を重ねた「最大」のマップ

新座市の洪水・土砂災害ハザードマップは、想定最大規模降雨（おおむね1,000年に1回程度）による洪水を前提に、水防法第15条第3項に基づいて作られています。もとになっているのは、次の2つの浸水想定区域図です（出典：新座市 洪水・土砂災害ハザードマップ）。

• 荒川水系荒川洪水浸水想定区域図（国土交通省関東地方整備局 荒川上流河川事務所、平成28年5月30日指定）
• 荒川水系新河岸川流域洪水浸水想定区域図・水害リスク情報図（埼玉県県土整備部河川砂防課、令和2年5月26日指定）

市はこの2つを比べ、浸水範囲は広いほう、浸水深は深いほうを1枚に反映しています。そのうえで、市に大きな被害を及ぼすと考えられる川として、荒川・柳瀬川・黒目川の3つを挙げています。

ここで1つ注意があります。県の想定図は「新河岸川流域」という広い範囲を対象にした文書です。新座市に関係するのは、そのうち市が挙げている柳瀬川と黒目川の部分です。管理組合さまが物件の位置を確認するときは、文書名に出てくる川の名前ではなく、新座市のマップに描かれている浸水範囲そのものを見てください。

マップの表面には「予想される浸水の継続時間」も載っています。浸水が何時間・何日続くかは、在宅避難ができるかどうかに直結します。浸水深と合わせて必ず確認することをお勧めします。

内水：川から離れた物件こそ見てほしいマップ

新座市の内水ハザードマップは、令和7年3月31日に公表した「雨水出水浸水想定区域図」を踏まえて作られた、比較的新しいマップです。内水とは、一時的に大量の雨が降り、排水できずに地表に残った水のことです（出典：新座市 内水ハザードマップ）。

市は「豪雨による内水氾濫への備え」のページで、台風に伴う大雨や局地的なゲリラ豪雨によって、市内各所で床上・床下浸水や道路冠水が発生しており、これらは内水氾濫によるものだと説明しています。市街化で屋根や舗装の面積が増え、雨水が地中にしみ込みにくくなったことが原因の1つとされています（出典：新座市 豪雨による内水氾濫への備え）。

両方のマップとも、「マップで浸水範囲とされていない地域でも浸水が発生する場合や、浸水の深さが実際と異なる場合がある」と注意書きがあります。マップの白い部分だからといって安心しきれない、という点は覚えておいてください。

浸水履歴：町名ごとの「実際に起きたこと」

新座市は、過去20年分の浸水履歴を、あたご・池田・石神・大和田・片山・北野・栗原・栄・新堀・菅沢・東北・道場・中野・新座・西堀・野寺・野火止・畑中・馬場・東・堀ノ内・本多の町名ごとに公開しています（出典：新座市 浸水履歴）。

ただし、これは住民などからの通報に基づく一覧で、履歴がないことが「浸水被害がない」ことを示すものではありません。また、市は具体的な地番ごとの個別の問い合わせには答えられないとしています。ハザードマップ（想定）と浸水履歴（実績）を並べて見るのが、いちばん実態に近い読み方です。

新座市の地域特性と漏水事故の関係

新座市の記事で、私が最初にお伝えしたいのは、「川が氾濫するかどうか」と「今年の漏水」は、別の話だということです。

大河川の氾濫は、起きれば被害は甚大ですが、頻繁には起きません。一方、屋上や外壁からの雨漏りは、台風やゲリラ豪雨のたびに起こり得ます。私が現場で見る漏水の相談は、次の2つのパターンに分かれます。

パターン1：ゲリラ豪雨で屋上ドレンが詰まる。 落ち葉や砂が屋上ドレンに溜まると、雨水が抜けずに立上り防水を越え、最上階の天井にシミが出ます。これは台地の上の物件でも起こります。新座市は平林寺周辺の雑木林や野火止用水沿いの緑が多い街なので、秋から冬にかけての落ち葉の季節は特に注意が必要です。

パターン2：低地や窪地の物件で、1階・地下の設備室が被害を受ける。 柳瀬川・黒目川沿いの低地や、内水のマップで浸水範囲に入っている場所で、ポンプ室や受電設備が1階や地下にある物件は要注意です。内水は周囲の低いところへ集まるため、道路より敷地が低い駐車場やドライエリア（地下の採光用の空堀）にも水が入りやすくなります。

私の経験上、築20年を超えた建物では、防水層の端部やシーリングの切れが重なります。そこに強い雨が来ると、「いつもの部屋」の天井にまたシミが出ます。同じ部屋で繰り返す漏水は、点ではなく経路の問題です。応急処置を繰り返すより、原因の経路を特定して直すほうが、結果的に修繕積立金の節約になります。

大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ

新座市のように「市内各所で内水被害が起きている」と市自身が説明している街では、次の7か所を、修繕の診断時にまとめて確認することをお勧めします。

1. 屋上防水：膨れ、ひび割れ、保護コンクリートの伸縮目地の劣化。防水改修の費用は、5,000〜8,000円/㎡程度が一つの目安です（建物の状態により大きく変動します）。
2. シーリング（目地の防水材）：外壁の目地とサッシまわり。硬化して切れると、雨が壁の内側へ入ります。
3. バルコニー排水：排水溝の詰まり。床の防水層の劣化と合わせて確認します。
4. ドレン（排水口）：屋上・バルコニー・庇のドレン。落ち葉や砂の除去と、周囲の防水の端部を確認します。
5. 立上り：屋上の壁際の防水の立ち上がり部分。ここから水が回り込む例が多いです。
6. サッシまわり：枠とコンクリートの取り合い。強い風雨の吹き込みの入口になります。
7. エキスパンションジョイント：建物同士のつなぎ目。動きを吸収する部材が傷むと、水の通り道になります。

どれも目視と打診、散水調査で原因を絞り込めます。外壁の調査費用は、打診調査で250〜500円/㎡程度が目安です。足場なしで近づける箇所が多いのが、ロープアクセスの強みです。

あわせて、敷地の「外から入ってくる水」への備えも見直してください。新座市は内水対策として、雨水貯留槽や雨水浸透桝の設置、敷地内の緑化、止水板の設置などを挙げています。大規模修繕で外構や駐車場まわりに手を入れる機会があれば、止水板の設置や、雨水が建物側へ流れ込まない勾配への見直しを一緒に検討すると効率的です。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

「天井から水が落ちている。今夜も雨だ」という相談を、私は何度も受けてきました。足場を組むには、近隣への説明、道路使用の手続き、資材の手配で、早くても数週間かかります。その間、雨は待ってくれません。

ロープアクセス工法は、産業用ロープを使い、足場なしで外壁や屋上まわりに近づきます。2点以上の吊元を確保し、メインロープとバックアップロープの2本にそれぞれ接続して作業するのが基本です。これはIRATA（国際産業ロープアクセス協会）の考え方にもとづく二重の安全対策です。

• 調査から応急止水までを短期間で進められる：足場の架設期間が不要です。
• 居住者の生活影響を抑えられる：窓の前に足場や養生が立たないため、採光・換気・プライバシーへの影響が小さくなります。
• 足場費を圧縮できる：仮設足場は総工費の15〜25%を占めることがあります。たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の試算では、足場168万円に対し、ロープアクセスは59万円という比較例があります（物件により大きく変動します）。

信頼の証拠として、株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

ただし、すべての漏水をロープだけで直せるわけではありません。築年数や雨の入り方によっては、本格改修で足場や部分足場との併用（ハイブリッド工法）をご提案します。建物にとって最適な工法を、3つの工法から選べるのが明誠の特長です。詳しくは、明誠のロープアクセス工法のご紹介と、漏水対応のご案内をご覧ください。技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも公開しています。同業者・フランチャイズ加盟をご検討の方には、ロープアクセス工法の技術と訓練の情報（ロープアクセスドットコム）もご参考になります。

新座市のマンションで見直したい共用部と修繕優先度

マンションが「在宅避難できるか」は、共用部の設計で決まります。新座市の内水ハザードマップの学習面でも、立退き避難（水平避難）と屋内安全確保（垂直避難）の考え方が説明されています。高層階は浸水そのものを避けられても、電気や水が止まれば生活が続けられません。

共用部	確認したいこと	修繕・対策の優先度（浸水範囲内の物件）
受変電設備・電気室	設置階。1階・地下なら、上階への移設や止水板を検討	最優先
給水ポンプ	設置階と、停電時の給水方法	高
自家発電機	設置階、燃料の備蓄量	高
エレベーター	停止時の上階居住者の対応、機械室・ピットの位置	高
駐車場・ドライエリア	道路との高低差、排水ポンプの能力、止水板の有無	高
避難通路・階段	荷物による閉塞、非常照明の状態	中

台地の上の物件でも、地震への備えは同じく必要です。新座市は昭和56年5月31日以前に着工した分譲マンションを対象に、耐震診断と耐震改修の助成制度を設けています（次の章で詳しく紹介します）。

私は管理組合さまに、大規模修繕の診断のとき、防水や外壁と同じテーブルで、電気設備の位置も一緒に確認するようお伝えしています。設備の移設は大規模修繕の範囲を超える場合もありますが、長期修繕計画に載せておくだけで、次の判断が早くなります。

新座市で使える分譲マンションの耐震助成と防災支援

新座市には、分譲マンションの管理組合が使える耐震助成制度があります（ページ更新日：2026年9月10日。出典：新座市 耐震助成制度）。対象は、市内で昭和56年5月31日以前に着工した建築物です。

区分（分譲マンション）	対象	助成額
耐震診断	耐震診断の実施の決議がされた分譲マンション（第三者機関の判定が必要）	診断費用の3分の2、または戸数×5万円のうち少ない額。上限150万円
耐震改修	診断の結果、地震に対して安全な構造でないとされ、改修工事の実施の決議がされたもの	改修工事費の3分の1、または全戸数×30万円のうち少ない額。上限500万円

最も大事な注意点は、市の交付決定通知書が出る前に、診断・改修の事業者と契約しないことです。先に契約すると助成の対象外になります。手続きの流れは、建築審査課 住宅係（048-477-4519）の窓口で直接確認するよう案内されています。令和8年度の内容は年度途中でも変わる可能性があるため、申請前に必ず最新の情報をご確認ください。なお、耐震改修をした住宅では、固定資産税が一定期間減額される場合があります。

このほか、新座市は浸水被害が想定される市民向けに「土のうステーション」を市内5か所（新座消防署大和田分署、下東公園、石神四丁目の東久留米志木線歩道上、新座消防署、野寺四丁目児童遊園）に設置しています。ただし、市は市外の方や事業所の利用は遠慮するよう求めており、各自で土のうや水のう、止水板を前もって用意するよう呼びかけています（出典：新座市 土のうステーション）。マンションの管理組合では、駐車場やエントランスの出入口に置く分を、共用の防災備品として準備しておくと安心です。賃貸物件のオーナーさまも、事業として備えておくのが前提と考えてください。

よくあるご質問

Q. 新座市の洪水ハザードマップはどこで見られますか？

A. 新座市の防災サイトで、通常版と軽量版のPDFが公開されています。Web上の「にいざマップ」でも閲覧できます。紙のマップは、市役所危機管理室、出張所、公民館、コミュニティセンターなどで配布されています。

Q. 内水と洪水は何が違いますか？

A. 洪水は川の水があふれる現象、内水は大雨のときに下水道や側溝で排水しきれず、地表に水が溜まる現象です。新座市では、別々のマップとして公表しています。

Q. 新座市で特に関係する川はどれですか？

A. 市の洪水・土砂災害ハザードマップでは、市に大きな被害を及ぼすと考えられる川として、荒川・柳瀬川・黒目川を挙げています。物件ごとの浸水深は、マップで住所を確認してください。

Q. 屋上防水の改修費用の目安は？

A. 5,000〜8,000円/㎡程度が一つの目安です。下地補修の量や既存防水の種類で大きく変わるため、現地調査のうえで見積りします。

Q. ロープアクセスで漏水の緊急対応はできますか？

A. 足場が不要なため、調査と応急止水を短期間で進められます。本格改修では、足場や部分足場との併用をご提案する場合もあります。

Q. 大規模修繕の費用を抑えるには？

A. 仮設足場は総工費の15〜25%を占めることがあり、ロープアクセスやハイブリッド工法で足場費を圧縮できる場合があります。30戸規模のマンションの大規模修繕は、3,500〜5,000万円がおおよそのレンジですが、物件により大きく変動します。

Q. 分譲マンションの耐震診断に助成はありますか？

A. 新座市では、昭和56年5月31日以前に着工した分譲マンションで、管理組合が耐震診断の実施を決議した場合、診断費用の3分の2または戸数×5万円の少ない額（上限150万円）が助成されます。交付決定前に事業者と契約すると対象外になるので注意してください。

まとめ＋今週動くこと3点

新座市は、柳瀬川・黒目川沿いの低地と、台地の上の住宅地で、水害のリスクが変わる街です。そして市自身が、市内各所で内水による浸水が起きていると説明しています。川から離れた物件でも、内水のマップと浸水履歴は必ず見てください。そのうえで、どの物件でも毎年の雨で試されるのは、屋上防水とドレンです。私は理事長さまやオーナーさまに、「雨が降る前にドレンを見てください」とお伝えしています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

1. 洪水・土砂災害ハザードマップと内水ハザードマップ、浸水履歴の3つで、物件所在地の想定浸水深・浸水継続時間・過去の浸水の有無を確認し、画面を保存する。
2. 屋上ドレンの落ち葉・ゴミ詰まりと、受電設備・給水ポンプの設置階を、管理会社と一緒に点検する。
3. 過去の漏水箇所を一覧にし、次回の大規模修繕の診断に渡す。

明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。管理組合さま向けには大規模修繕のご案内（管理組合）、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのご案内をご用意しています。漏水の原因調査や概算のお見積りは、お問い合わせフォームから無料で承ります。新座市は東大和市の明誠から近いエリアですので、理事会の前段階の整理だけでも、お気軽にご相談ください。

出典・参考資料

• 新座市「新座市洪水・土砂災害ハザードマップ」（2026年5月1日更新）
• 新座市「新座市内水ハザードマップ」（2026年5月1日更新）
• 新座市「浸水履歴」（2026年1月20日更新）
• 新座市「豪雨による内水氾濫への備え」（2026年6月24日更新）
• 新座市「土のうステーションを設置しています。」（2026年9月18日更新）
• 新座市「耐震助成制度」（2026年9月10日更新）
• 新座市「にいざマップ」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月29日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月29日時点で公表されている新座市の公式情報をもとに執筆しています。助成制度は令和8年度の内容で、年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、新座市の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。