結論：小田原市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。小田原市の管理計画認定は、国の基準を満たすマンションの管理計画を市が認定する制度です。市のページには「事前確認が必須のため、直接市に申請することはできません」と明記されています（出典：小田原市「マンションの管理計画認定制度」）。まず（公財）マンション管理センターの手続支援サービスなどで事前確認を受け、「事前確認適合証」を得てから申請する流れになります。

お金の面で押さえておきたいのは次の2点です。

• 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認審査料は、センターへ直接申し込む場合などで、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

正直に申し上げます。小田原市のページには、市への認定手数料の金額が書かれていませんでした。事前確認の費用についても「マンション管理センターへ問い合わせを」という案内にとどまっています。しかも、このページの最終更新日は2023年6月1日と古く、現行年度の運用がそのまま載っているとは言い切れません。金額を推測で書くことはしません。申請前に、市の都市政策課都市調整係（0465-33-1307）へ、手数料の有無と最新の取扱いをご確認ください。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。県西部の管理組合の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、17要件、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：小田原市が認定行政庁です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画を策定した市と特別区が認定を担い、町村部は都道府県が担当するとされています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

小田原市は、令和6年8月に「小田原市マンション管理適正化推進計画」を公表しています。計画では、市全域を対象に管理計画の認定を行うこと、令和5年4月から認定制度の運用を開始することが書かれています。計画期間は令和5年度から令和12年度までの8年間です（出典：小田原市マンション管理適正化推進計画（PDF））。

つまり、小田原市のマンションは神奈川県ではなく、市が窓口です。窓口は都市部の都市政策課都市調整係（電話0465-33-1307）です。県の資料や、他の市の記事を読んで安心せず、必ず小田原市のページを確認してください。これは、お話を聞いていて私が一番よく見かける取り違いです。

認定は5年ごとの更新制です。更新しないと効力を失い、計画を変更した場合は再申請が必要になります（出典：前掲の推進計画）。取って終わりではなく、5年後の更新まで含めて組合の仕事だと考えておくと、理事の引き継ぎもしやすくなります。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

国が定める認定基準は、5つの分野に17項目あります。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。なお、小田原市の案内ページには「16項目」という古い表記が残っています。現行の国の基準は17項目ですので、申請前に最新の様式で確認してください。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。議事録の残し方が薄い組合は、そこから整えるのが近道です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他：名簿の整備

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。

築30年超の建物で計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。資材費や人件費の上昇を織り込まず、10年以上前の数字のままという組合は少なくありません。

以前、神奈川県内で築30年を超えたマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の扱い：市のページには国の基準しか書かれていません

小田原市のページには、市独自の基準は掲載されていません。推進計画にも、認定基準は国の基本方針によると書かれています。ただし、推進計画では市の管理適正化指針も認定基準の一つとして位置づけられています。そのため、指針の内容を読んでおくことをおすすめします。

「記載がない」ことと「ない」ことは同じではありません。実務への影響を三つにまとめます。

1. 申請書類は、手続支援システムへのアップロードが中心です。まずは国の17項目への適合を、事前確認で固めてください
2. 事前確認では、地方公共団体独自の基準は確認の対象外です（出典：マンション管理センターの案内）。市独自の項目があるかどうかは、市に直接たずねる必要があります
3. 標準処理期間、認定後の公表の扱いも、市のページには詳しい記載がありません。有効期間は法律上5年で、更新が必要です

神奈川県内でも、市によって手数料や運用は違います。他市の記事や資料をそのまま当てはめず、小田原市のページと担当課で確認してください。

手数料と申請ルート：事前確認が必須、市への直接申請はできない

小田原市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです（出典：小田原市「マンションの管理計画認定制度」）。

1. 管理組合の集会（総会）で、管理計画認定の申請に関する決議を得る
2. 事前確認講習を修了したマンション管理士などに、国の認定基準への適合を確認してもらう
3. 基準に適合すると、「事前確認適合証」が発行される
4. 管理計画認定手続支援サービスの電子システムで、市へ申請する
5. 市から認定通知書が発行される

総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

市のページが案内している依頼先は4つです。マンション管理センターの案内では、申請のパターンは次のように整理されています。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	管理組合が自治体へ直接申請（事前確認なし）	事前確認は行われない

システム利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です。地方公共団体が手数料を定めている場合は、別途その団体に支払うとセンターは案内しています。小田原市は⑤の直接申請ができないとページに明記していますので、①〜④から選ぶことになります。

事前確認を行えないのは、対象マンションの管理者等、監事、区分所有者、担当の管理会社の社員です。申請は、申請者本人か行政書士の代理人が、電子システムで行います。

手数料の考え方：見積もりに「市の分」を含めておく

センター直接申込なら、システム利用料と審査料で合計20,000円ほどが目安です。市への手数料が別にかかる場合は、その分を足します。専門家に長期修繕計画の見直しや規約の改正を頼む費用は、さらに別です。予算を組む理事会では、この三つを分けて見積もるのが安全です。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。減額割合は自治体ごとに違います。小田原市の案内では、居住用部分の固定資産税の2分の1が減額され、対象は住宅1戸あたり100㎡相当分までです。都市計画税は対象になりません（出典：小田原市「長寿命化に資する大規模修繕等を行ったマンションに係る固定資産税の減額制度」、ページ更新日2025年4月10日）。

国の資料では、減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村条例が定めます。同じ神奈川県内でも、茅ヶ崎市は3分の1、小田原市は2分の1と差があります。他市の数字をそのまま使わないようにしてください。

主な要件は次のとおりです。

• 新築から20年以上経過した、総戸数10戸以上のマンションであること
• 過去に1回以上、外壁塗装等・床防水・屋根防水の長寿命化工事を適切に行っていること
• 長寿命化工事に必要な修繕積立金が確保されていること。管理計画認定マンションで、認定基準に合わせて令和3年9月1日以降に積立額を引き上げた場合などが該当する
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、工事を完了すること
• 申告は、工事完了から3か月以内

押さえたいのは期限です。国土交通省の資料でも、工事の完了日は2027年3月31日までと整理されています（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。市のページの更新日は2025年4月と前年度以前のものですので、申請前に資産税課家屋評価係（0465-33-1371）へ最新の運用を確認してください。省エネ、バリアフリー、耐震改修に係る固定資産税の減額制度とは併用できません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.1%、認定を受けていないマンションは年2.0%（10年満期時の利率、税引前）で、差は0.1ポイントです。私が管理組合の皆さまに説明するときは、この差を「積立金を預けるだけで毎年生まれる余白」とお伝えしています。5,000万円を満期まで保有した場合、受取利息は約50万円多くなる計算です。

ただし、令和8年度の応募受付期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集時期や利率は、住宅金融支援機構の案内で確認してください。共用部分リフォーム融資は、国の資料で全期間年0.20%の引下げとして整理されていますが、適用条件は住宅金融支援機構の案内や窓口で確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税や金利の負担を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページによると、令和9年4月1日に制度が拡充され、分譲事業者が販売時に管理計画を作成して管理組合へ引き継ぐ仕組みが加わります。申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます。根拠となる省令・告示は令和8年7月31日に公布されています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。経過措置の詳細は、同ページにリンクされたPDFで確認できます。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準や様式が変わり得ます。固定資産税の減額も令和9年3月31日が工事完了の期限ですので、小田原市の管理組合にとっては、令和9年3月が一つの分かれ目です。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の都市政策課へ手数料と最新の取扱いを確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（パターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類を電子化してシステムへ入力・アップロード。事前確認を受け、適合証を受け取る
令和9年2〜3月	本申請。市の確認を経て認定通知書を受け取る

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

小田原市の管理計画認定は、市が認定しますが、事前確認が必須で、市への直接申請はできません。独自基準の記載は市のページになく、国の17項目への適合が中心です。市への手数料の金額は、市のページでは確認できませんでしたので、問い合わせが必要です。固定資産税の減額は2分の1で、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 小田原市都市政策課都市調整係（0465-33-1307）へ、市への手数料、独自基準、標準処理期間を問い合わせる
3. 固定資産税の減額が気になる場合は、資産税課家屋評価係（0465-33-1371）へ、自分の建物が条件に当てはまるか確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 小田原市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 市のホームページでは金額を確認できませんでした。システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）、事前確認審査料はセンター直接申込なら1計画あたり10,000円（税込）です。市への手数料は、都市政策課都市調整係（0465-33-1307）へご確認ください。

Q. 小田原市に独自の認定基準はありますか？

A. 市のページに掲載されているのは国の認定基準で、独自基準の記載は見つかりませんでした。ただし、市の管理適正化指針も認定基準の一つとされていますので、内容を市に確認することをおすすめします。

Q. 神奈川県に申請すればよいのでしょうか？

A. いいえ。小田原市のマンションは、市が認定の窓口です。県が担当するのは町村部のマンションです。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. できません。市のページには「事前確認が必須のため、直接市に申請することはできません」と書かれています。事前確認適合証を取ってから申請します。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 小田原市では、居住用部分の固定資産税の2分の1が減額されます。対象は住宅1戸あたり100㎡相当分までです。築20年以上、10戸以上、過去に長寿命化工事を実施済みで、令和9年3月31日までに工事が完了していることなどが条件です。申告は工事完了から3か月以内です。

Q. 認定の有効期間はどのくらいですか？

A. 法律上、5年ごとの更新が必要です。更新しないと効力を失います。計画を変更した場合は再申請が必要で、有効期間は延長されません（出典：小田原市マンション管理適正化推進計画）。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。まずは管理会社やマンション管理士に見直しを相談してください。見直しとあわせて、ロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月17日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月17日時点で公表されている小田原市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。小田原市の管理計画認定制度のページは2023年6月1日の更新で、市への手数料の金額や最新の運用は記載がなく確認できませんでした。固定資産税減額の市のページは2025年4月10日更新で、前年度以前のものです。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず小田原市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 小田原市「マンションの管理計画認定制度」
• 小田原市「長寿命化に資する大規模修繕等を行ったマンションに係る固定資産税の減額制度」
• 小田原市「小田原市マンション管理適正化推進計画（PDF）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」