この記事で分かること

「築50年を超えたビルは、もう建て替えるしかないのでしょうか」——ビルやテナントビルのオーナーさまから、こうしたご相談をいただく機会が増えました。

この記事では、次の問いにお答えします。築52年の旧耐震ビルが満室のオフィスに生まれ変わったという「再生建築」の報道を受けて、収益不動産のオーナーは、解体・建て替えと改修・再生のどちらを、何を基準に選べばよいのか？

きっかけは、2026年10月1日にGoogleアラート（「テナントビル」）で届いた、NHKニュースの記事です。「“市場価値60年延びた” 注目の「再生建築」に迫る」という見出しで、築52年で旧耐震だったビルが、スタートアップ企業で満室のオフィスに生まれ変わった事例を紹介しています（出典：NHKニュース「“市場価値60年延びた” 注目の「再生建築」に迫る」）。

私は株式会社明誠の本間と申します。東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年以上やってきました。足場を組む工事も、足場を使わないロープアクセス工事も、現場で両方を経験しています。外壁や防水を直すたびに感じるのは、「壊す前に、まだ使える部分を正しく見極める」ことの大切さです。

結論を先に書きます。築50年を超えたビルでも、構造の状態と法令上の扱いを調べたうえで、耐震・外壁・防水・設備を一本の計画にまとめて再生する選択肢は、現実に検討できる段階に入っています。ただし、すべての旧耐震ビルが再生できるわけではなく、最初の調査で「再生できる建物か」を見極めることが出発点です。

一般論としてお伝えしますので、個別の建物については、専門家による現地調査を前提にご判断ください。

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「再生建築」とは何か？ニュースの中身を整理する

最初に、今回のニュースで分かっていることと、分かっていないことを分けて整理します。

分かっていること

NHKニュースの紹介によれば、築52年で旧耐震基準だったビルが、スタートアップ企業で満室のオフィスになった、という事例です。ビルを解体して建て替えるのではなく、既存の建物を残して活用する取り組みが「再生建築」と呼ばれ、見出しには「市場価値60年延びた」とあります。

築52年という年数は、2026年時点で1974年ごろの竣工にあたります。つまり、1981年の新耐震基準より前に建てられたビルです。

この動きは、一件の事例にとどまりません。2026年4月6日、東急不動産などが、旧耐震基準の築古ビルを対象とした私募ファンド「再生建築ファンド」を組成したと発表しています。リリースには「旧耐震基準築古ビルの経済的耐用年数を60年延伸し100年超耐用の建物へと再生」との記載があり、東急不動産のほか、金融機関や再生建築の専門会社を含む7社が参画しています（出典：東急不動産ニュースリリース）。

項目	内容	出典
報道の事例	築52年・旧耐震のビルがスタートアップ向け満室オフィスに	NHKニュース
見出しの表現	「市場価値60年延びた」	NHKニュース
再生建築ファンド	2026年4月6日発表、旧耐震の築古ビルの経済的耐用年数を60年延伸し、100年超耐用をめざす	東急不動産
参画企業	東急不動産ほか7社（金融機関・再生建築の専門会社を含む）	東急不動産

まだ分からないこと

正直に申し上げます。NHK記事の本文では、具体的な改修の中身、費用、入居企業の詳細までは確認できていません。ですから、「築52年のビルでも同じ金額で同じ結果になる」とは、この記事の範囲では言えません。

ここで押さえたいのは、数字の独り歩きに気をつけることです。「60年延びた」は、あくまで事例と発表資料にある表現で、すべてのビルに当てはまる約束ではありません。

私が気になるのは、ニュースの華やかな部分より、その手前にある地味な工程です。構造の調査、図面や検査済証の確認、法令上の扱いの整理。この3つが揃って初めて、再生という選択肢が机の上に乗ります。

「再生」は壊さないことだけが目的ではない

再生建築という言葉から、「とにかく壊さない」という発想を思い浮かべる方もいらっしゃるかもしれません。私は少し違うと考えています。

壊すか残すかは、手段です。目的は、オーナーさまの資産が、今後10年、20年、安定して収益を生み続けることです。残したほうが収益と安全性の両面で優位なら残す。建て替えたほうが明らかに有利なら建て替える。その比較を、感覚ではなく数字と調査結果でできる状態にすることが、一番大切です。

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旧耐震とは？まず法令上の位置づけを確認する

旧耐震のビルを検討するとき、最初に整理しておくべきなのが、旧耐震の意味と、現在の法令上の扱いです。

旧耐震と新耐震の境目は昭和56年6月1日

建築基準法の耐震基準は昭和56年（1981年）6月1日に強化されました。国土交通省は、昭和56年以前に建築された建物は「旧耐震基準」により建てられており、耐震性が不十分なものが多く存在するとしています（出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」）。

ここで大切なのは、「旧耐震＝危険」と決めつけないことです。旧耐震の建物にも、構造に余裕があるものがあります。逆に、新耐震以降の建物でも、増築や用途変更、劣化の進み具合によって注意が必要な場合があります。

境目は竣工年ではなく、確認申請の時期で判断される点にも注意が必要です。竣工が1981年を過ぎていても、確認を受けたのが基準強化の前なら、旧耐震として扱われる場合があります。これは、図面の確認済証や検査済証を見ないと分かりません。

耐震改修促進法が求めていること

国土交通省は、耐震改修促進法に基づき、次の2つの区分の建築物に耐震診断を義務付けているとしています。

1. 不特定多数の人が利用する「要緊急安全確認大規模建築物」
2. 避難路沿道等の「要安全確認計画記載建築物」

また、目標として、令和17年までに耐震性が不十分な住宅をおおむね解消すること、令和12年までに耐震性が不十分な要緊急安全確認大規模建築物をおおむね解消することを掲げています（出典：同上・国土交通省）。

すべての旧耐震ビルが義務の対象になるわけではありません。ご所有のビルが対象になるかどうかは、規模や用途、立地、自治体の計画で変わります。まず所在地の特定行政庁や自治体の窓口に確認してください。

「既存不適格」という考え方

古いビルには、「既存不適格建築物」という考え方もついて回ります。建てた当時は適法だったものの、その後の法改正で現行の基準に合わなくなった建物のことです。

既存不適格の建物は、すぐに違法になるわけではありません。ただし、増築や大規模な修繕・模様替をするとき、原則として現行基準への適合が求められる場面があります。この「どこまで遡って現行基準に合わせるか」が、再生の費用と難易度を大きく左右します。

国土交通省は、増築、改築、移転、大規模の修繕・大規模の模様替などの際に、一定の範囲内であれば現行基準への遡及適用を緩和する措置を設けており、ガイドラインと解説集を整備しています。2024年12月（令和6年12月）には、「既存建築物の現況調査ガイドライン（第5版）」と「既存建築物の緩和措置に関する解説集（第4版）」が公表されています。技術的助言も、令和6年12月6日付（国住指第318号）、令和7年3月26日付（国住指第517号）、令和8年8月31日付（国住指第299号）と、継続的に出されています（出典：国土交通省「既存建築物の活用に関する情報」）。

私の理解では、「古い建物を使い続ける」ための制度の整備が、年々進んでいます。ただし、ガイドラインや緩和措置をどう使えるかは、建物ごとの条件と、特定行政庁や確認検査機関との協議で決まります。ここは設計者との連携が欠かせません。

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解体・建て替えか、再生か｜判断軸を表で比べる

では、実際にオーナーさまは何を基準に選べばよいのでしょうか。私は、次の6つの軸で整理することをお勧めしています。

判断軸	解体・建て替え	外装・設備のみ修繕	再生（耐震＋外装＋設備を一体で）
工事中の収入	長期にわたり停止しやすい	影響は比較的小さい	部分的に停止または減少する場合がある
耐震性の課題	新基準で解消しやすい	残る可能性がある	診断を踏まえて補強を計画
法令上の扱い	現行基準への適合が前提	範囲により緩和の余地	緩和措置の活用を検討
資産の見え方	新築として評価	築年数は変わらない	築年数と性能のバランスで評価
環境面	解体廃棄物が発生	負荷は小さい	躯体を活かし負荷を抑えやすい
向いている建物	構造・敷地条件が不利な建物	構造に問題がない建物	躯体の状態が良く、立地に強みがある建物

この表はあくまで一般的な整理です。実際には、立地、容積率、テナントの契約状況、金融機関の評価などで結論が変わります。

判断軸①：躯体（構造体）の状態

再生できるかどうかの出発点は、コンクリートや鉄骨の状態です。コンクリートの圧縮強度、中性化の進み具合、鉄筋の腐食、鉄骨なら錆や溶接部の状態を調べます。ここが良好なら、再生の選択肢が広がります。

逆に、躯体が大きく傷んでいる場合は、補修と補強の費用が膨らみます。その場合は、建て替えのほうが合理的なこともあります。

判断軸②：書類（図面・確認済証・検査済証）

意外に重い問題が、書類です。竣工当時の図面や確認済証、検査済証が残っているかどうかで、調査の手間と法令上の整理のしやすさが大きく変わります。

書類が見つからない場合でも、現況調査で状況を把握する方法はあります。前述の「既存建築物の現況調査ガイドライン」は、そうした場面を想定したものです。ただし、手間と費用は増えます。

判断軸③：テナントの状況

稼働中のテナントビルは、工事のしかたで収入が変わります。全面改修で全室に退去を求めるのか、フロアごとに順番に進めるのか。外装だけを営業しながら直せるのか。ここで、工法の選択が収益に直結します。

判断軸④：資金計画

改修費用は、自己資金だけでなく、金融機関の融資や補助制度、ファンドのような仕組みと組み合わせて考えるのが現実的です。再生建築ファンドのような動きが出てきたことは、金融の側も、築古ビルの再生を事業として評価し始めている兆しだと私は受け止めています。ただし、ファンドの対象は物件の条件が絞られる可能性が高く、一般のオーナーさまがすぐ使える仕組みとは限りません。

判断軸⑤：外装・防水の劣化度

再生の話になると、耐震や内装の話が先に出がちです。けれど、雨漏りやタイルの浮き、外壁の剥落は、テナントの安全と信頼に直結します。ここは、再生の前提として先に手当てしておくべき部分です。

判断軸⑥：出口（保有か売却か）

最後に、何年保有するのか、将来売却するのか、相続を見据えているのか。出口の考え方によって、かけるべき費用の上限が変わります。長く持つなら再生、短期で手放すなら最小限の修繕、という整理もあり得ます。

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再生の現場で、外装と防水が先に問われる理由

私は外壁と防水の専門職です。ですから、ここからは少し現場寄りの話をさせてください。

築50年のビルで、私が最初に見る場所

築年数の古いビルに伺うと、私がまず見るのは、屋上の防水層、外壁の目地（シーリング）、タイルやモルタルの浮き、庇やバルコニーの下端です。雨水の入口になる場所だからです。

雨水が入ると、鉄筋が錆び、コンクリートが割れ、さらに水が入る。この悪循環が進んだ建物では、耐震補強をしても、躯体の寿命が伸びにくくなることがあります。ですから、私は「耐震の前に、まず水を止める」ことが、再生の基本だと考えています。

現場で何度も見てきた光景があります。内装を美しく仕上げたあとに、上階の防水の傷みから漏水し、天井を再度やり替える事態です。内装の再工事はテナントへの影響も大きく、信頼にも響きます。順番が大切です。

外装工事の「やり方」が、収益を左右する

外壁や防水の工事は、工法によって、営業への影響が変わります。当社では、次の3つの工法から、建物にとって最善の提案をしています。

工法	概要	向いている場面	注意点
通常の足場仮設	建物の周囲に足場を組んで施工	全面的な大規模工事、作業量が多い場合	足場の仮設・解体費、工期、視界・採光・出入口への影響
ロープアクセス（無足場工法）	ロープで吊り下がって施工	部分補修、点検、営業中のビルでの外装工事	作業量が多すぎる工事や、風の影響を受けやすい面では不向きな場合
ハイブリッド工法	足場とロープアクセスを組み合わせる	面ごとに条件が違うビル	計画と工程調整が複雑になる

どれが優れている、という話ではありません。建物の形、周囲の環境、テナントの営業時間、作業量によって、最適解が変わります。 当社は3つすべてをご提案できるので、特定の工法に偏らずに比較できることが強みです。

ロープアクセスの技術情報や安全基準については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

足場が立つと、ビルの「顔」が隠れる

テナントビルでは、足場が組まれると、エントランスや看板、窓からの採光に影響が出ます。来客の多い店舗や、採用面接を行うオフィスが入っている場合、この影響は小さくありません。

無足場工法は、こうした影響を抑えやすいのが利点です。ただし、先ほど書いたように、どんな工事にも向くわけではありません。私はいつも、足場とロープの両方で見積りを出し、金額と工期と営業への影響を並べて、オーナーさまにお選びいただいています。

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再生を検討するオーナー向け｜最初の90日でやること

ここからは、実務の話です。再生を検討し始めたオーナーさまが、最初の90日で何をすればよいかを、順番にまとめます。

1. 書類をそろえる：確認済証、検査済証、竣工図、過去の修繕履歴、賃貸借契約の一覧
2. 建物の現況を把握する：外壁、防水、設備の状態を、目視と打診、必要に応じてドローンなどで確認
3. 耐震診断の要否を確認する：所在地の特定行政庁や自治体に、対象かどうかを問い合わせる
4. 法令上の扱いを整理する：設計者に、既存不適格の範囲と緩和措置の使える余地を確認してもらう
5. 工事中の収益を試算する：フロア別・面別に工事を分けた場合の、収入への影響を数字にする
6. 工法を比較する：足場、ロープアクセス、ハイブリッドの3案で、見積りを取り比べる
7. 資金の道筋を描く：融資、補助制度、自己資金の組み合わせを金融機関と相談する
8. 出口を決める：保有か売却か、相続かを、おおまかに決める
9. 優先順位を付ける：「水を止める」「安全を守る」「収益を上げる」の順に工事を並べる
10. 複数の専門家に相談する：設計者、構造の専門家、施工会社、金融機関の意見を聞き比べる

調査にお金をかけることを、惜しまない

調査費用を「無駄になるかもしれない出費」と考えて、後回しにされるオーナーさまがいらっしゃいます。私は逆だと思っています。

調査をしないまま工事を始めて、途中で想定外の劣化が見つかり、追加費用と工期の延長が発生する。これが、大規模修繕で最も避けたい事態です。最初に調べておけば、見積りの精度が上がり、判断の根拠もできます。

見積りは、金額だけで比べない

見積書を並べるとき、総額だけで比べると、判断を誤りやすくなります。足場代が含まれているか、調査費が別か、保証の内容はどうか。項目を揃えて、同じ条件で比べることが大切です。

私は、見積書の読み方を、管理組合やオーナーさまにお伝えする機会が多くあります。見積書の中身が分からないまま発注するのは、いちばんもったいないことです。

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再生建築を検討するときの注意点

この話題には、期待が先行しやすい面があります。冷静に見ておくべき注意点を、4つ挙げます。

注意点①：事例は事例、保証ではない

NHKの事例は、一つの建物の話です。築52年のビルが満室になったことは事実として紹介されていますが、立地、規模、テナントの需要、改修内容は建物ごとに異なります。同じ結果を保証するものではありません。

注意点②：構造の補強費用は、建物次第

耐震補強は、建物の構造と状態で費用が大きく変わります。壁を増やす、柱を巻く、ブレースを入れるなど、方法も様々です。診断結果を見ずに、概算で判断するのは危険です。

注意点③：工事中の入居者対応

稼働中のビルで工事をするなら、騒音、粉じん、においなど、入居者への影響を事前に説明する必要があります。説明が不十分だと、クレームや解約につながることがあります。

注意点④：制度は変わる

ガイドラインや技術的助言は、継続的に更新されています。この記事の内容も、2026年10月時点の情報です。実際のご検討時には、国土交通省や所在地の自治体の最新情報をご確認ください。

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想定ケースで考える｜築50年・5階建てテナントビルの場合

ここでは、実在の物件ではなく、よくある条件を組み合わせた想定ケースで、考え方の流れをご紹介します。数字は一切使わず、判断の順番だけをお伝えします。

想定する建物

1970年代前半の竣工で、5階建て、1階が店舗、2階から5階が事務所のテナントビルです。外壁はタイル貼りとモルタル、屋上はアスファルト防水、竣工図は一部が残っている。そんな、都市部ではごく普通にある建物を考えます。

第1段階：水を止める診断

最初にやるのは、屋上防水と外壁の診断です。屋上の防水層のふくれやひび割れ、笠木まわりの隙間、外壁タイルの浮き、サッシまわりのシーリングの劣化を、目視と打診で確認します。

この段階で、雨水の入口が特定できれば、緊急度の高い箇所から手当てできます。ここは、耐震や内装の議論をする前に、早めに片付けておきたい部分です。

第2段階：構造と書類の確認

並行して、設計者や構造の専門家に、コンクリートの状態や耐震性の見立てを依頼します。竣工図、確認済証、検査済証の有無を確認し、不足があれば、現況調査の進め方を相談します。

この段階で、「再生に向いた建物か」「建て替えのほうが合理的か」の方向性が見えてきます。

第3段階：フロア別・面別の工事計画

再生に進む場合、工事の進め方が収益を左右します。たとえば、次のような組み立て方があります。

1. 屋上防水は、テナントの業務時間外に工程を組み、短期間で仕上げる
2. 外壁の部分補修は、ロープアクセスで、営業しながら進める
3. 全面的なタイル改修や塗装は、足場を使い、工期を短縮する
4. 面ごとに条件が違う場合は、ハイブリッド工法で組み合わせる

このように、1つの工法に決めてかからず、面ごと、工程ごとに最適な手段を選ぶことが、収益への影響を抑えるコツです。

想定ケースから言えること

大切なのは、第1段階の診断を最初にやることです。診断の結果で、その後のすべての判断が変わります。診断をせずに、「築50年だから建て替え」「再生が流行っているから再生」と決めてしまうのは、もったいないと私は考えています。

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テナント対応の実務｜稼働中のビルで工事を進めるコツ

収益不動産のオーナーさまにとって、いちばんの心配は、工事中のテナントの反応ではないでしょうか。ここは、私が現場で特に気を配っている点です。

事前説明は、早く・具体的に

工事の案内は、工事開始の直前ではなく、できるだけ早く、具体的に伝えるのが基本です。いつからいつまで、どの面で、どの時間帯に、どんな音や臭いが出るのか。写真や図面を添えると、受け取る側の不安が減ります。

窓まわりの作業は、特に丁寧に

外壁工事では、窓の外で人が作業することになります。足場の場合は、窓の前に足場板と養生シートが来て、採光や眺望が変わります。ロープアクセスの場合は、作業員が窓の外を通ることがあります。

どちらの場合も、作業の時間帯や、カーテン・ブラインドの扱いを事前に調整しておくと、トラブルを避けやすくなります。

騒音と臭いへの配慮

はつり作業やコア抜きなど、騒音の出る作業は、テナントの会議や来客の少ない時間帯に集中させるなど、工程の工夫が有効です。塗装や防水の臭いが出る作業は、換気の方法や、使用材料の選択も含めて、事前に確認します。

緊急連絡の窓口を決めておく

工事中は、想定外のことが起こり得ます。テナントから連絡できる窓口と、対応の流れを、あらかじめ決めておきます。小さな不満が、解約につながる前に拾える仕組みを作っておくことが、結果的にオーナーさまの収益を守ります。

再生と修繕を「別々の話」にしない

もう一つ、お伝えしておきたいことがあります。再生の議論は、どうしても「大きな計画」に目が向きがちです。けれど、現場で毎日起きているのは、小さな劣化の積み重ねです。

外壁の目地が切れる。屋上の排水口に泥がたまる。庇の裏のコンクリートが欠ける。これらは、定期的な点検と小さな補修で、進行を遅らせられます。再生建築の議論に入る前の段階でも、日々の維持管理がきちんとされている建物は、調査の結果も良好な傾向があると、私は現場で感じています。

ですから、「再生するかどうか」を考えている今この時点から、点検と小修繕の計画を、並行して持っておくことをお勧めします。

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収益不動産オーナーに伝えたい、私の考え

少し、私自身の考えをお話しします。

20年この仕事をしていて、築古のビルに向き合うオーナーさまの悩みには、共通点があります。「いつまで持てるのか」「いくらかけたら元が取れるのか」「誰に相談したらよいのか」の3つです。

再生建築という考え方が注目されるのは、この3つの悩みに、一つの答えを提示しようとしているからだと思います。壊す以外の道がある。その道を、専門家と金融が一緒に歩み始めている。これは、オーナーさまにとって、選択肢が増えたという意味で、歓迎すべき動きです。

一方で、私が心配しているのは、「再生すれば大丈夫」という空気が先行することです。再生に向かない建物も、現実にはあります。だからこそ、最初の調査と、複数の視点での比較が欠かせません。

私は、外壁と防水の専門家として、建物の「皮膚」の状態を診ることができます。そこから、建物全体の寿命を一緒に考える。それが、私にできる最も確かなお手伝いだと考えています。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 築50年を超えたビルでも、再生できますか？
A. 躯体の状態、書類の有無、法令上の扱いによります。報道では築52年の旧耐震ビルが再生された事例が紹介されていますが、すべてのビルに当てはまるわけではありません。まず現況調査で判断します。（出典：NHKニュース）

Q2. 旧耐震とは、いつ以前の建物ですか？
A. 建築基準法の耐震基準が強化された昭和56年（1981年）6月1日より前の基準で建てられた建物を指します。国土交通省は、昭和56年以前の建物に耐震性が不十分なものが多いとしています。（出典：国土交通省）

Q3. 旧耐震のビルは、耐震診断が義務ですか？
A. 耐震改修促進法では、不特定多数が利用する一定規模以上の建築物や、避難路沿道等で計画に記載された建築物などが義務付けの対象です。ご所有のビルが対象かどうかは、所在地の特定行政庁や自治体にご確認ください。

Q4. 「再生建築ファンド」は、一般のオーナーも使えますか？
A. 東急不動産などが2026年4月6日に発表した私募ファンドで、旧耐震基準の築古ビルの再生を対象としています。対象物件や参画条件の詳細は、発表資料と各社にご確認ください。一般のオーナーさまがそのまま利用できる制度とは限りません。（出典：東急不動産）

Q5. 営業しながら外壁工事はできますか？
A. 建物の条件と工事内容によりますが、作業面を分ける、時間帯を調整する、足場を使わないロープアクセス工法を部分的に取り入れるなどで、影響を抑えられる場合があります。可否は現地調査で判断します。

Q6. 足場とロープアクセス、どちらが安いですか？
A. 条件で変わります。足場の仮設・解体費が不要な分、ロープアクセスが有利になる場合がある一方、作業量が多い工事では足場が適することもあります。両方の見積りを並べて比較することをお勧めします。

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この記事のポイントまとめ

• 築52年の旧耐震ビルが満室オフィスに再生された「再生建築」が報じられた
• 旧耐震は昭和56年6月1日より前の耐震基準で建てられた建物を指す
• 再生は壊さないことが目的ではなく、資産の収益を安定させるための選択肢
• 国は既存建築物の改修を円滑にするガイドラインや緩和措置を整備している
• 最初に、書類・躯体・外装を調べ、3工法の見積りを並べて判断する

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出典・参考資料

• NHKニュース「“市場価値60年延びた” 注目の「再生建築」に迫る」
• 東急不動産ニュースリリース「環境貢献と収益性を両立した不動産を組み入れ 国内初の「再生建築ファンド」を組成」（2026年4月6日）
• 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
• 国土交通省「既存建築物の活用に関する情報（ガイドライン・解説集・技術的助言）」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月3日

築50年のビルには、50年分の使われ方と、手入れの履歴が刻まれています。壊す前に、まずその声を聞いてみる。それだけで、選べる道は広がります。まずは、確認済証と修繕履歴を、1つのファイルにまとめるところから始めてみてください。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。お問合せフォームから承ります。これは私が現場で20年以上見てきた実感です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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