結論：中央区のマンションで管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。中央区のマンションの管理計画認定は、区ではなく「さいたま市」が行います。市の窓口は建設局建築行政部の住宅政策課で、市への認定申請は無料です。ただし申請の前に、事前確認を受けて「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：さいたま市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日令和8年9月14日）。

お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。

• さいたま市への認定申請の手数料は無料です
• 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認の審査料は、マンション管理センターへ直接申し込む場合や、日本マンション管理士会連合会の診断サービスと同時に申し込む場合、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

センターへ直接申し込む場合は、長期修繕計画が1本なら合計20,000円ほどが目安です。マンション管理士や管理会社に事前確認を頼む場合は、管理組合と依頼先で金額を取り決めます。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、これとは別です。

もう一つ、中央区の特徴があります。市が公表している「管理計画の認定を受けたマンション一覧」（令和8年9月11日時点で15件）に、中央区のマンションは1件も載っていません（出典：さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」、更新日令和8年9月14日）。この一覧は、認定を受けたうえで市の取組アンケートに答えたマンションだけの掲載です。中央区に認定マンションが一つもないと言い切れるわけではありません。それでも、最初の一棟として「管理の良いマンション」を打ち出す余地は、まだ大きいと私は見ています。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。中央区の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：さいたま市が認定します

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、市以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

さいたま市は政令指定都市で、自ら推進計画をつくり、認定を行っています。さいたま市での制度開始は令和5年4月3日です。中央区のマンションも、申請先はさいたま市です。市の手引きでは、申請は管理センターの手続支援システムからオンラインで行い、市役所の窓口へ紙で提出する書類はないとされています（出典：さいたま市「管理計画認定の手引き」（PDF））。

窓口は、建設局建築行政部住宅政策課のマンション管理支援係です。電話は048-829-1518、開庁時間は平日の8時30分から17時15分です。区役所に認定の窓口があるわけではありませんので、お問い合わせは市の住宅政策課になります。

認定の有効期間は5年です。更新は有効期間満了の6か月前から満了日までに申請し、更新にも総会の決議と議事録の写しが要ります。

認定基準：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。個々の項目を数えると17項目になります。

運営・規約・経理の分野

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

最初に確認していただきたいのは、総会の議事録です。管理者等と監事を選んだ総会、長期修繕計画と修繕積立金の額を決めた総会の議事録が求められます。決議の記録が薄い組合は、ここから整えるのが近道です。

長期修繕計画の分野

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他の分野：名簿と市の指針との整合

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。管理計画が「さいたま市マンション管理適正化指針」に照らして適切であることも基準の一つです。これは国の基準にもともと含まれる項目で、市が別の数値基準を上乗せしているわけではありません。

現場で見る「止まる組合」の共通点

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。

以前、築25年ほどの埼玉県内のマンションで、理事会に呼ばれたことがあります。積立金の残高は十分あるように見えましたが、長期修繕計画は10年近く見直されていませんでした。見直しの際に工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法で行う場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を前にして理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今も覚えています。

足場を使わない工法の詳細は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。安全管理と進め方は大規模修繕工事の安全管理のページに、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにあります。

独自基準の扱い：数値基準は国と同一です

市の手引きでは、さいたま市の認定基準は国土交通省がマンション管理適正化指針で定める基準と同一の内容とされています。前の章で触れた「市の指針との整合」も、国の基準に含まれる項目です。東京都内の自治体には、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せするところがありますが、さいたま市の手引きにはそうした追加項目の記載がありません。

実務への影響を三つにまとめます。

1. 準備の中心は、国の5分野への適合です。他の自治体の「独自基準対策」を持ち込む必要はありません
2. 事前確認適合証は、新規申請と更新申請の両方で必要です。マンション管理センターが発行します
3. 変更申請は、支援システムを使わず、住宅政策課へ直接提出します。電子申請も可能です。初回と窓口が違う点は、見落としやすい部分です

ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち、長期修繕計画の分野で止まる組合が大半だと、私は感じています。

手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムから市へ

さいたま市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです。

1. 管理組合の総会で、管理計画認定の申請を決議する
2. 4つのパターンのいずれかで事前確認を受け、事前確認適合証を取得する
3. 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」から、オンラインで市へ申請する
4. 市が審査し、認定する

総会決議がないと、事前確認そのものを受けられません。議案書づくりが、実質的な最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理委託先（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに申請するパターンも載っています。ただし、さいたま市のページは事前確認適合証が新規・更新申請で必要としていますので、このルートは使えないと考えてください。

市に納める手数料と、提出書類の目安

市への認定申請は無料です。変更申請と更新申請の手数料額は、市のページにも手引きにも記載がありませんでした。申請の前に、住宅政策課へ金額を確認してください。

手引きによると、必要な書類は次のとおりで、いずれもシステム上で提出します。

• 総会議事録の写し
• 管理規約の写し
• 貸借対照表と収支計算書
• 直前の事業年度の各月における修繕積立金の滞納額を確認できる書類
• 長期修繕計画の写し
• 組合員名簿と居住者名簿の表明保証書

修繕積立金の額が国の目安を下回る場合などは、専門家の説明書など追加の書類が必要になることがあります。審査期間の目安は、市の資料に記載がありません。総会の日程から逆算するときは、窓口に聞いておいてください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。さいたま市のページでは、減額割合は3分の1で、1戸あたり100㎡までの部分が対象と案内されています（出典：さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」、更新日令和8年7月17日）。国の枠は6分の1から2分の1で、基準は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

主な要件は次のとおりです。

• 築後20年以上で、10戸以上のマンションであること
• 過去に1回以上、長寿命化に役立つ大規模修繕工事を適切に実施し、2回目以降の工事を令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に完了していること
• 国の資料では、外壁塗装等、床防水、屋根防水の3つの工事が、すべて行われることが条件とされています
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準以上に引き上げていること
• 工事完了後3か月以内に、必要な証明書を添えて申告すること

中央区の物件を担当するのは、南部市税事務所の資産課税課で、電話は048-829-1572です。

押さえたいのは期限です。いまは令和8年10月ですので、工事の完了まで残りは約5か月です。これから認定を取り、そのうえで工事も終えるのは、日程的に厳しい組合が多いと思います。間に合わないからといって、認定の意味がなくなるわけではありません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省の前掲資料）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%の想定で、差は0.1ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合の受取利息は、税引前で約50万円多くなる計算です。ただし、令和8年度の応募期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料に、認定マンションへの金利引下げとして年0.20%の記載があります。一方、住宅金融支援機構のページには、耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策を行う場合に年0.2%引き下げるとの記載があり、管理計画認定への言及は見当たりませんでした。条件の読み方が一様ではありませんので、借入の前に住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確かめてください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安です。外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジですが、物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

市の支援を使う：劣化調査補助金と無料相談

さいたま市には、認定準備に使える支援が二つあります。

一つ目は、マンション劣化調査補助金です。長期修繕計画の作成や見直しに必要な劣化調査の費用について、補助対象費用（税抜）の2分の1以内、上限20万円で補助します。対象は市内の分譲マンションで、建築後15年以上経過していること、長期修繕計画がないか見直しから15年以上たっていること、過去10年以内に同じ補助を受けていないことなどが条件です。令和8年度の受付は10月1日に始まっており、劣化調査は申請年度の1月末日までに完了する必要があります（出典：さいたま市「マンション劣化調査補助金について」、更新日令和8年9月28日）。細かい要件は、必ず市のページで確かめてください。

注意点があります。この補助は「計画がない、または15年以上見直していない」組合が対象です。認定の要件は「7年以内の作成・見直し」ですので、直近で見直した組合は対象外になる場合があります。

二つ目は、無料の相談です。マンション管理相談は、南区役所で毎月第3火曜日、市役所で毎月第3水曜日、大宮区役所で毎月第4月曜日に開かれます。大規模修繕相談は、市役所で毎月第4木曜日です。いずれも14時と15時の2枠で、申込は相談日の5開庁日前までです。祝日や会場の都合で実施されない月もあります（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、更新日令和8年3月31日）。中央区役所での開催は記載がありませんので、会場は上の3か所から選ぶことになります。

令和9年4月の基準見直しにも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲時に分譲事業者が管理計画を作成して管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（令和8年国土交通省告示第1017号）は、令和8年7月31日に公布されました。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。さいたま市の対応は、住宅政策課で確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の無料相談を申し込む
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表のパターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る
令和9年2〜3月	手続支援システムからさいたま市へ認定申請。審査と通知を待つ

令和9年3月31日までの工事完了を狙う組合は、工事の工程表を、この日程と並べて引いてください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

中央区のマンションの管理計画認定は、認定主体がさいたま市で、市への申請は無料、基準は国と同一です。事前確認適合証が必須のため、費用の中心はシステム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 市の無料相談に申し込む。11月は南区役所が17日、市役所が18日、大規模修繕相談が26日の見込みです。申込は相談日の5開庁日前までですので、市のページで開催日を確かめてください
3. 令和9年3月までの工事完了を考える場合は、工事の工程と事前確認の日程を並べて、実現できるか理事会で一度確認する

中央区で最初に認定を取る一棟になるのは、いま動き出す組合かもしれません。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 中央区のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. さいたま市への認定申請は無料です。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、依頼先によって事前確認審査料がかかります。

Q. 中央区に独自の認定基準はありますか？

A. 区独自の基準はなく、さいたま市も基準は国と同一としています。市の適正化指針に照らして適切であることは基準の一つですが、国の基準に含まれる項目です。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. 事前確認適合証が新規・更新申請で必要です。事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから、市へオンラインで申請する流れです。

Q. 認定の有効期間と更新の時期は？

A. 有効期間は5年です。更新は満了の6か月前から満了日までに申請し、総会の決議とその議事録の写しが要ります。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. さいたま市のページでは、減額割合は3分の1とされ、1戸あたり100㎡までの部分が対象です。築20年以上で10戸以上などの要件があり、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。築15年以上などの条件を満たす分譲マンションは、劣化調査補助金（上限20万円）を使える場合があります。明誠では工法比較を含む概算のご相談も承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月20日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。さいたま市の管理計画認定制度のページは令和8年9月14日更新で、令和8年度内の情報です。変更申請・更新申請の手数料額と審査期間の目安は、市のページと手引きに記載がありませんでした。申請の手引きは令和5年3月作成のため、手順は市のページを優先しています。固定資産税の減額やすまい・る債の応募期間などは、さいたま市および国土交通省の令和8年度時点の資料に基づきます。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• さいたま市「マンション管理計画認定制度について」
• さいたま市「管理計画認定の手引き（PDF）」
• さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」
• さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」
• さいたま市「マンション劣化調査補助金について」
• さいたま市「マンションの管理等に関する相談」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」