新宿区のマンション漏水・防災対策｜神田川・妙正寺川と「川から離れた着色」から逆算する修繕優先順位

2026年9月13日 更新

新宿区のオーナーさまから、以前こんなご質問をいただいたことがあります。「うちのマンションは川から500mくらい離れているのに、区のハザードマップで色が付いている。これは印刷ミスじゃないのか」。

印刷ミスではありません。あれは、新宿区の水害リスクを理解するうえで、いちばん大事な部分です。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンションやビルの外壁と向き合ってきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらもやってきた人間です。

今日は、新宿区が公表している最新のハザード資料から逆算して、新宿区のマンション・ビルで先に手を打つべき漏水ポイントと、防災上の共用部の修繕優先度、そして令和8年度に実際に使える区の支援を整理します。区の支援については、使えないものは「使えない」と正直に書きます。よその区の制度と混同すると、予算の組み方そのものが狂うからです。

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結論：新宿区は「川より、足元の雨」を先に考える区です

先に結論を3つ申し上げます。

1つ目。新宿区で警戒すべき主役は、川の氾濫より内水です。 内水とは、下水道や排水路が雨をさばききれずにあふれる現象のこと。川から水が来るより先に、降った雨が足元からあふれてきます。冒頭のオーナーさまが見た「川から離れた着色」は、これです。

2つ目。新宿区には、外壁・防水といった大規模修繕そのものに使える区独自の助成はありません。 板橋区・港区などにある止水板設置助成も、新宿区にはありません。ここを勘違いしたまま長期修繕計画を組むと、あとで資金計画に穴が空きます。

3つ目。それでも、無料で使える支援は複数あります。 特に区のマンション管理相談員派遣は、年度内3回まで無料。大規模修繕の進め方そのものを、第三者の専門家に相談できます。

ここからが本題です。

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新宿区のハザード資料を1枚で読む

新宿区が公表しているハザード資料は、大きく3種類です（出典：新宿区「ハザードマップ（災害危険個所図）」）。

1. 新宿区洪水ハザードマップ（令和7年8月改定・2026年8月25日更新）

想定している雨は、総雨量690mm・時間最大雨量153mmという想定最大規模降雨です。表面が洪水（外水）と雨水出水（内水）、裏面が高潮という構成になっています。

直近では、東京都港湾局が「高潮浸水想定区域図（令和6年12月）」を公表したことを受けて、令和7年8月に改定されました。あわせて、避難行動判定フローが裏面に掲載されています（出典：新宿区「新宿区洪水ハザードマップ」／2026年8月25日更新）。

ここで、冒頭の質問に答えます。区は同じページのQ&Aで、こう明記しています。河川沿いに赤い実線で示された「洪水浸水想定区域」の外に着色されている部分が、「雨水出水浸水想定区域」による浸水を示している。つまり、川から離れた着色は内水の想定なのです。

なお、水防法に基づく内水のハザードマップは「一部有」という扱いで、洪水（外水）と重複する範囲については作成されていません。そして令和8年3月に、東京都下水道局から雨水出水浸水想定区域が公表されています。

もう1つ、見落とされやすい記述があります。区は、白く塗られていない部分も0.1m未満の浸水が発生する可能性を表していると説明したうえで、「特に内水氾濫については、雨水桝等が清掃されていない場合等に適切な排水がなされず局所的に内水氾濫を起こす可能性があります」と書いています。

これは行政の文章としては、かなり踏み込んだ表現だと私は思います。要するに、掃除がされていなければ、地図が白い場所でも水は出るということです。建物側でいえば、屋上ドレン（排水口）とバルコニー排水口の清掃が、そのまま同じ意味を持ちます。

2. 新宿区土砂災害ハザードマップ（令和元年度版／追補版は令和7年10月16日更新）

「新宿区に崖はない」と思っておられる方は、けっこういらっしゃいます。実際には、新宿区は土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定がある区です。

マップ本体は令和元年度版ですが、土砂災害対策工事の完了にともなって区域の一部が変更されており、区は追補版（令和7年10月16日更新）を別PDFで公開しています（出典：新宿区「新宿区土砂災害ハザードマップ」／2025年10月24日更新）。

本体だけを見て「うちは区域外」と判断すると、追補版の変更を見落とします。2つセットで確認してください。

3. 新宿区がけ・擁壁ハザードマップ

こちらは建築指導課が作成しているもので、危機管理課のページからリンクされています。ただし、そのリンク元ページの最終更新日は2019年12月18日のままです。最新の運用や助成の条件は、後述する擁壁の支援事業のページ（2026年4月1日更新）で確認するほうが確実です。

あわせて見るべき2つの地図

区は各浸水想定区域図を「新宿区みんなのGIS」に搭載しており、住所検索と浸水深ポップアップが使えます。紙のマップより、自分の建物の位置を特定しやすいはずです。

もう1つが道路の冠水履歴です（出典：新宿区「道路の冠水履歴」／2026年4月17日更新）。平成元年度から令和7年度までが4分割のPDFで公開されています。ただし区は、これが区道の冠水履歴であって家屋の浸水を示したものではないこと、道路課で確認した概略の位置であり区内すべての履歴ではないことを明記しています。過大にも過小にも読まないほうがよい資料です。

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地域特性と漏水事故の関係

落合・下落合・中井——妙正寺川と神田川が合わさる低地

新宿区の水害史で、いまも語られるのが平成17年9月4日の集中豪雨です。新宿区議会が平成17年10月に提出した意見書には、この豪雨で妙正寺川が氾濫し、新宿区内で床上浸水101世帯・床下浸水59世帯（同年10月10日現在）という被害が出たことが記されています。あわせて、妙正寺川・北原橋周辺の護岸が老朽化により40mにわたって損壊したこと、当時の河川改修が大半は時間降雨30mm対応だったことも書かれています（出典：新宿区議会「神田川・妙正寺川の治水対策を早急に実現することを求める意見書」／平成17年10月）。

20年以上前の資料です。ただ、このエリアの建物を見るときに、私はこの数字を頭に置いています。一度水が来た場所は、地形が変わらないかぎり、また来る可能性があるからです。

低地のマンションで私が最初に確認するのは、地下ピットと1階の設備がどこにあるか、そして敷地内の雨水排水がどこへ流れるかです。外壁の話に入る前に、まずそこを見ます。

新宿駅周辺・西新宿——超高層と風の雨

西新宿の超高層ビル群と、その周辺の大型マンション。ここで効いてくるのは、雨量よりも風です。

高層階では、雨は上から落ちてくるのではなく、横から、ときには下から吹き上がってきます。サッシまわりのシーリングと水切り、バルコニー手すり壁の天端（てんば＝上端の面）が、真っ先に痛みます。地上から見上げても、この劣化はまず分かりません。

そして高層になるほど、足場という選択肢のコストが跳ね上がります。全面足場を組めば、仮設費だけで工事費のかなりの部分を占めることになる。ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面を上下しながら作業する無足場の工法）であれば、傷んでいる面だけ、必要な高さだけを狙って調査・打ち替えができます。工法の使い分けの考え方はロープアクセス工法のご紹介と、施工事例をまとめた https://rope-access-method.com/ に整理してあります。

四谷・市谷・神楽坂——谷筋と古いビル

地名に「谷」が入る場所は、たいてい本当に谷です。四谷、市谷、そして神楽坂の坂下。水は必ず低いほうへ集まります。

このエリアは築年数の経った中小ビルが多く、屋上防水の押さえコンクリートの下で水がまわっているケースにしばしば出会います。表面からは見えません。だからテナントさまから「天井にシミが出ました」と言われたときには、すでに広い範囲に水が入っている。

もう1つ、谷筋の建物で忘れられがちなのが地下室の浸水対策届出です。新宿区では、洪水ハザードマップ上で想定浸水深0.1m以上の区域に地下室等を設ける建築物について、浸水対策を講じて届出書を提出することとされています。対策例として、防水板の設置、マウンドアップ、開口部の嵩上げ、排水ポンプが挙げられています（出典：新宿区「地下室の浸水対策」。※このページの最終更新日は2024年4月1日で、令和6年度時点の内容です。実際の届出要否は建築指導課 指導係 設備担当 03-5273-3745 へご確認ください）。

戸山・若松町・早稲田——台地と擁壁

戸山の箱根山周辺をはじめ、新宿区には高低差の大きい場所がいくつもあります。台地側の建物で見落とされやすいのが、擁壁の水抜き穴です。

私が現場で一番悔しい思いをするのは、水抜き穴が土や落ち葉で完全に埋まっているのに、誰もそれを「点検項目」だと思っていなかった、という場面です。清掃だけなら、費用はほとんどかかりません。それで擁壁の寿命が延びることもあります。

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大規模修繕で見るべき漏水ポイント7つ

立地にかかわらず、私が調査でチェックする順番です。

#	部位	見るポイント
1	屋上ドレン（排水口）	ストレーナー（ゴミ受け）の有無、詰まり、周囲の防水の納まり
2	屋上防水	膨れ、破断、立上りの浮き、押さえコンクリートのひび
3	バルコニー・開放廊下の排水	排水口の詰まり、床防水の立上り高さ
4	外壁シーリング	切れ、肉やせ、剥離。特に異種材料の取り合い部
5	サッシまわり	シーリングの切れ、水切りの変形、ビス穴からの浸入
6	防水立上り	高さが足りているか、端部の押さえ金物が浮いていないか
7	エキスパンションジョイント	カバーの変形、シールの切れ。地震後は特に

新宿区の場合、1と3を最優先に置いています。区自身が「雨水桝等が清掃されていない場合等に適切な排水がなされず局所的に内水氾濫を起こす可能性」と書いているのと、まったく同じ理屈が建物の上でも起きるからです。しかもこの2つは、費用がほとんどかかりません。漏水の原因調査そのものについては漏水・雨漏り調査にまとめました。

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漏水の緊急対応で、ロープアクセスが強い理由

台風が過ぎたあと、電話が鳴ります。「上階の外壁から水が入っている、見てほしい」。

このとき、足場を組んでいたら間に合いません。仮設足場は、計画・近隣説明・資材搬入・組立てで、どんなに急いでも数日から数週間かかります。新宿区のように隣地との離れが取れない敷地、道路が狭い場所では、そもそも組めないこともあります。

ロープアクセスなら、屋上にアンカーを取れる条件が整っていれば、当日または翌日に人を降ろして、目視と触診で原因を特定できます。応急のシール処置まで同じ日に済むこともあります。

もちろん万能ではありません。作業面積が広い場合、部材の搬入量が多い場合、下地補修が全面に及ぶ場合は、足場のほうが結果的に安く早い。だから私は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法を提案することが多いです。「どちらが優れているか」ではなく「この建物のこの面はどちらか」という考え方です。判断の基準は https://rope-access-method.com/ に工法別で整理しています。

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防災上の共用部——どこから直すか

内水と地震の両方を考えると、新宿区の共用部の優先度はこうなります。

共用部	新宿区での注意点	優先度
受変電設備（キュービクル）	地下・1階設置が多い。浸水すると全館停電	★★★
給水ポンプ・受水槽	停電すると上階が断水。高層ほど影響が大きい	★★★
エレベーター機械室・ピット	ピット浸水で長期停止。高層では生活が成り立たなくなる	★★★
地下駐車場・地下倉庫の開口部	届出対象の可能性。スロープ上端の高さと排水ポンプ	★★★（谷筋・低地）
避難通路（開放廊下・階段）	排水詰まりと防水立上りの高さ	★★
自家発電設備	燃料の備蓄量と、燃料タンクの設置階	★★
外構・擁壁	水抜き穴、排水溝、斜面側の排水経路	★★（台地側は★★★）

電気室の位置は、後から動かすのが非常に大変です。 移設が難しい場合は、防水扉・止水板・防水シャッターといった「入れない」対策と、機器の嵩上げ（かさあげ）を組み合わせることになります。

私はいつも理事長さまに、「大規模修繕の設計段階で、電気室の浸水対策も一緒に検討しませんか」とお伝えしています。別々にやると、足場も申請も近隣説明も二度手間になるからです。ビルオーナーさま向けのご提案、管理組合さま向けのご提案は、この一体検討を前提に組み立てています。

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新宿区の支援——令和8年度に実際に使えるもの、使えないもの

ここは正直に書きます。

まず「無い」もの

• 止水板設置助成は、新宿区にはありません。 港区（上限150万円）、板橋区、品川区、大田区などにはありますが、新宿区の助成・融資一覧には記載がありません。
• 外壁塗装・防水・給排水管更新といった大規模修繕そのものへの区独自助成もありません。 区のマンション向け助成は、耐震改修、エレベーター防災改修、長期修繕計画の作成費、省エネ機器の4系統に絞られています。

他区の事例を紹介するブログ記事は多いのですが、区が違えば制度も違います。予算書に「区の助成◯◯万円」と書く前に、必ず新宿区の一次情報でご確認ください。

使えるもの1：長期修繕計画作成費等補助事業

項目	内容
助成額	補助対象経費（消費税等を除く）の2分の1、20万円を限度
対象	区内マンション管理組合が当該年度に行う長期修繕計画の作成・見直しの委託経費（工事費は対象外）
主な要件	区分所有者5人以上／延べ面積の過半が住宅用途／建築後5年以上／計画期間30年以上／総会等の決議／交付決定後に着手（既契約・実施済は不可）
完了実績報告	令和9年3月31日まで
窓口	都市計画部 住宅課 居住支援係 03-5273-3567

（出典：新宿区「長期修繕計画作成費等補助事業」／2026年6月1日更新）

同じページには、管理計画認定を取得したマンション向けの宅配ボックス設置補助（補助対象経費の20%・上限20万円）と、管理計画認定手続支援サービス手数料補助（上限5万円）も掲載されています。

なお、令和8年度の申請受付開始日・締切日は区のページに印字がありません。必ず住宅課へ直接ご確認ください。

使えるもの2：マンション管理相談員派遣（無料）

マンション管理士・一級建築士・弁護士などを、総会や理事会、専門委員会に派遣してもらえる制度です。1回2時間、同一マンション年度3回まで、無料。派遣希望日の2週間前までに理事長名で申請します（電子申請も可）。窓口は住宅課 居住支援係 03-5273-3567（出典：新宿区「新宿区マンション管理相談員派遣」／2026年9月1日更新）。

費用はかかりません。私の立場から申し上げるのも妙な話ですが、大規模修繕の進め方に不安があるなら、まずここを使うのが順番として正しいと思います。施工会社の説明だけで判断するより、第三者の目を一度入れたほうが、理事会としての納得感がまるで違います。

このほか、原則毎月第2・第4金曜のマンション管理相談（予約制・無料）、区のマンション管理セミナー（令和8年度は全3回、第2回は分譲向けで11月開催予定）、情報誌「新宿マンション〜彩り〜」（第2号「大規模修繕のきほん」、第3号「大規模修繕工事の進め方」）もあります。

使えるもの3：擁壁及びがけ安全化対策支援事業

台地側・斜面地の物件をお持ちなら、金額が大きいのはこちらです。

項目	内容
築造工事費助成	助成対象工事費の3分の2。上限は土砂災害警戒区域・特別警戒区域内3,500万円、それ以外1,500万円
土砂災害対策工事費助成	助成対象工事費の3分の2、上限1,200万円
専門家派遣	擁壁コンサルタント派遣／土砂災害アドバイザー派遣（無料）
令和8年度 受付期間	工事費助成：令和8年4月1日〜10月30日／擁壁コンサルタント派遣：〜12月28日／土砂災害アドバイザー派遣：〜11月27日
工事完了報告	令和9年2月12日まで
窓口	都市計画部 建築指導課 指導係 構造担当 03-5273-3745

（出典：新宿区「擁壁及びがけ安全化対策支援事業」／2026年4月1日更新）

ここで強くお伝えしておきたいことがあります。区は、交付決定通知前に工事契約をすると助成を受けられないと明記しています。また予算の範囲内であり、受付期間内でも募集が終了することがあります。工事を終えてから申請しても間に合いません。段取りの順番が、そのまま使えるか使えないかを分けます。

使えるもの4：耐震改修工事への助成

昭和56年5月31日以前に着工したS造・RC造・SRC造の分譲マンションで、Is値0.6未満を0.6相当以上にする工事が対象です。分譲マンション（延べ1,000㎡以上かつ地上3階以上、区分所有者2以上）で工事費の3分の1・上限4,000万円、緊急輸送道路沿道マンションでは対象事業費の6分の5・上限1億円という水準です。

令和8年度の申請受付は令和8年10月末まで、完了実績報告は令和9年2月5日までとされています（出典：新宿区「非木造：耐震改修工事への助成」。※助成内容のページは2025年4月1日更新＝令和7年度時点の表示のままです。令和8年度の受付期限はこちらのページ（2026年4月1日更新）に基づきます。金額の最新値は防災都市づくり課 耐震担当 03-5273-3829 へご確認ください）。

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背景データ：インフラ側はどこまで受け止めてくれるのか

「昔はこんなに漏らなかった」というお声を、本当によくいただきます。感覚の問題ではありません。

気象庁は、全国のアメダスで観測した1時間降水量50mm以上の年間発生回数について、統計期間の初めごろと比べて増加していることを公表しています（出典：気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」）。

一方で、インフラ側の備えも進んでいます。神田川・環状七号線地下調節池は、貯留量54万m³、トンネル延長4.5km、内径12.5mという規模の施設で、神田川・善福寺川・妙正寺川の3か所に取水施設を持っています。妙正寺川の取水施設は平成19年3月の供用開始です。最大取水量は平成25年9月15日の台風18号で540,000m³（満水）。直近では令和7年7月10日の豪雨で129,000m³を貯留しています（出典：東京都建設局「調節池」／2026年8月13日更新、および東京都建設局「令和7年7月10日の豪雨における調節池等の効果」／2025年9月5日更新）。

ここが肝心なところです。インフラは、川の水位を下げてくれます。しかし、あなたの屋上に溜まった雨は下げてくれません。 新宿区のハザードマップが前提にしている時間最大153mmという雨は、下水道の整備水準を大きく超えます。受けきれない分は、建物側で受け止めるしかない。これが、私が屋上ドレンとバルコニー排水口を最優先に挙げる理由です。

なお、詳細な浸水深を数値で確認したい場合は、東京都建設局の浸水リスク検索サービスで、ハザードマップに記載されていない浸水深10cm未満のデータまで確認できます。

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まとめ：今週、理事会・管理会社に投げられる3点

長くなりました。新宿区の建物で、今週すぐ動けることを3つに絞ります。

1. ハザードマップの「川から離れた着色」に自分の建物が入っているかを確認する

新宿区洪水ハザードマップか新宿区みんなのGISで、住所から浸水深を見る。土砂災害の区域は本体（令和元年度版）だけでなく、追補版（令和7年10月16日更新）もあわせて見る。10分で終わります。

2. 屋上ドレンとバルコニー排水口の清掃記録を、管理会社に出してもらう

直近1年で何回清掃したか。ストレーナーは付いているか。区自身が「清掃されていなければ局所的に内水氾濫が起こり得る」と書いています。建物の上でも、理屈はまったく同じです。

3. 長期修繕計画の見直し時期を確認し、補助の対象になるか住宅課に聞く

作成・見直しの委託費が対象で、2分の1・上限20万円。ただし交付決定後に着手が条件です。すでに契約済みだと対象外になります。あわせて、無料のマンション管理相談員派遣（年度3回まで）も、同じ住宅課 03-5273-3567 が窓口です。

10月までに動けるかどうかが、今シーズンの分かれ目です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。調査だけ、ご相談だけでも構いません。総会前の整理の段階から、お力になれることがあります。お問合せフォームからお声がけください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月13日時点で公表されている新宿区および国土交通省・気象庁・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず新宿区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本文中、最終更新日が令和7年度以前のページを参照した箇所には、その旨を都度明記しました。ハザードマップの被害想定は東京都および区が公表したものであり、実際の被害状況と異なることがあります。

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出典・参考資料

• 新宿区「ハザードマップ（災害危険個所図）」
• 新宿区「新宿区洪水ハザードマップ」（2026年8月25日更新）
• 新宿区「新宿区土砂災害ハザードマップ」（2025年10月24日更新／追補版は令和7年10月16日更新）
• 新宿区「道路の冠水履歴」（2026年4月17日更新）
• 新宿区「長期修繕計画作成費等補助事業」（2026年6月1日更新）
• 新宿区「新宿区マンション管理相談員派遣」（2026年9月1日更新）
• 新宿区「擁壁及びがけ安全化対策支援事業」（2026年4月1日更新）
• 新宿区「非木造：耐震改修工事への助成」（2025年4月1日更新）／令和8年度受付期間（2026年4月1日更新）
• 新宿区「地下室の浸水対策」（2024年4月1日更新）
• 新宿区議会「神田川・妙正寺川の治水対策を早急に実現することを求める意見書」（平成17年10月）
• 東京都建設局「調節池」（2026年8月13日更新）
• 東京都建設局「令和7年7月10日の豪雨における調節池等の効果」（2025年9月5日更新）
• 東京都建設局「浸水リスク検索サービス」
• 気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」
• 国土地理院「重ねるハザードマップ」

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関連ページ

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