杉並区の理事長さまから、先月こんなご相談をいただきました。「隣の渋谷区は今年から独自の基準ができたと聞いた。うちも防災マニュアルを作らないと認定は取れないのか」。

結論からお伝えします。杉並区の認定基準は、国が定める基準と同一です。区の公式ページにも「杉並区の基準は、国が定めるマンション管理適正化指針の基準と同一の内容です」と明記されています（出典：杉並区「マンション管理計画認定制度」）。防災マニュアルの策定やコミュニティ活動の実績を上乗せで求める区も23区内にはありますが、杉並区はそこまでは求めていません。

しかも区への認定手数料は「当面のあいだ無料」です。この2つが揃っている自治体は、正直に申し上げて多くありません。杉並区の管理組合は、23区のなかではかなり動きやすい立場にいます。

ただし、動きやすいことと、ゆっくりしていていいことは別の話です。令和9年4月1日から、国の管理計画認定基準そのものが見直されます。区への申請日が令和9年4月1日以降になる案件には、見直し後の基準が適用されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。つまり令和8年度は、杉並区の理事会にとって「今の基準で取れるうちに取るか」を決める年です。

私は大規模修繕の施工会社の人間で、認定申請の代行はしません。ただ、認定基準の骨格である長期修繕計画・修繕積立金・計画的な修繕の実施は、私が20年以上、現場で向き合ってきた項目そのものです。パンフレットには書かれない「どこでつまずくか」を、杉並区に絞ってお伝えします。

結論：杉並区は区手数料ゼロ・独自基準ゼロ。実費は2万円前後から

先に数字から整理します。杉並区で管理計画認定を取るときに、実際に出ていくお金は次のとおりです。

費用の項目	金額の目安	支払先
杉並区への認定手数料	当面のあいだ無料	杉並区
管理計画認定手続支援システム 利用料	1申請あたり10,000円（税込・うち消費税909円）	（公財）マンション管理センター
事前確認審査料（パターン③④の場合）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込・うち消費税909円）	（公財）マンション管理センター等
事前確認審査料（パターン①②の場合）	管理組合と委託先のマンション管理士等との個別合意	委託先
合計（目安）	約2万円〜	―

区への手数料が無料というのは、東京都の町村部で紙申請をすると29,000円、オンライン申請でも4,100円かかることと比べると（出典：東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」）、決して小さくない差です。

ただし、ここで誤解していただきたくないのは「無料だから何もいらない」という話ではない点です。杉並区の認定には、公益財団法人マンション管理センターが発行する「事前確認適合証」が必須です。区に直接申請するルートは用意されていません。費用がかかるのは、この事前確認の部分です。

私はいつも理事長さまに、こうお伝えしています。「認定でお金がかかるのは申請手数料ではなく、認定基準に届いていない項目を直す費用のほうです」。長期修繕計画が古ければその見直し費用、修繕積立金が足りなければ増額の合意形成。そこに時間と労力の大半がかかります。

杉並区の認定主体はどこか

管理計画認定の申請先は、マンションが所在する市区町村です。ただしこれは「マンション管理適正化推進計画」を策定している自治体に限られます。策定していない町村部では、都道府県が認定主体になります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

杉並区は令和5年度を始期とする「杉並区マンション管理適正化推進計画」を策定済みで、令和5年6月から認定制度の運用を開始しています。つまり、杉並区内の分譲マンションは杉並区に申請します。東京都ではありません。

窓口は杉並区 都市整備部 住宅課 空家対策係（〒166-8570 杉並区阿佐谷南1-15-1／電話 03-3312-2111）です。「空家対策係」という名前だけを見ると管理計画認定と関係がなさそうに見えますが、ここが担当です。理事会で「どこに聞けばいいのか」と迷われる方が多いので、先に書いておきます。

なお申請できるのは、2人以上が区分所有する既存のマンションで、申請主体は管理組合の管理者等（総会決議で選任された管理者、または管理組合法人の理事）です。ワンオーナーの賃貸マンションは対象外です。

認定基準の17項目｜杉並区は国基準と同一

杉並区の認定基準は、国の基準と同じ内容です。5分野17項目を整理します。

1. 管理組合の運営（3項目）

• 管理者等が定められていること
• 監事が選任されていること
• 集会（総会）が年1回以上開催されていること

監事の選任忘れが、意外と多いつまずきです。規約上は置くことになっているのに、長年空席のまま回している組合を私は何度も見てきました。総会議事録で確認できる状態にしておいてください。

2. 管理規約（3項目）

• 管理規約が作成されていること
• 災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部分への立入り、修繕等の履歴情報の管理等について規約に定められていること
• 管理組合の財務・管理に関する情報の書面交付（または電磁的方法による提供）について規約に定められていること

ここは国の「マンション標準管理規約」（令和7年10月改正）に沿った規約改正が必要になるケースが多い項目です（出典：国土交通省「マンション標準管理規約」）。規約改正は特別決議（区分所有者および議決権の各4分の3以上）ですから、総会1回では終わらないこともあります。杉並区も標準管理規約の改正についてという専用ページを設けて周知しています。

3. 管理組合の経理（3項目）

• 管理費および修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
• 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
• 直前の事業年度終了日時点で、修繕積立金の3カ月以上の滞納額が全体の1割以内であること

4. 長期修繕計画の作成および見直し等（6項目）

ここが本丸です。

• 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、その内容と算定された修繕積立金額が総会で決議されていること
• 長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
• 計画期間が30年以上で、かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設定されていること
• 将来の一時的な修繕積立金の徴収（一時金）を予定していないこと
• 計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された平均額が著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に借入金の残高がない計画となっていること

私の経験上、杉並区の管理組合でひっかかるのは「7年以内の見直し」と「30年・2回」の2点です。とくに阿佐ヶ谷・荻窪・高円寺あたりの築30年を超えた物件では、分譲時の長期修繕計画がそのまま残っていて、計画期間が25年で切れているケースを見かけます。

5. その他（2項目）

• 組合員名簿・居住者名簿を備え、1年に1回以上は内容の確認を行っていること
• 都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること

名簿の「年1回以上の確認」は、記録が残っていることが大事です。理事会議事録に「名簿更新の件」と1行残すだけでも証跡になります。

杉並区に独自の上乗せ基準はあるか

現時点の公表内容では、杉並区は国の基準と同一で、独自の上乗せ基準はありません。これは杉並区の公式ページ（更新日：2026年2月27日）に明記されています。

ただし、ここは正直に申し上げます。23区では独自基準を導入する区が増えています。たとえば隣接する渋谷区は、令和8年4月から区独自の上乗せ基準を設けました。内容は「防災マニュアルを作成していること」に加え、防災対策とコミュニティ活動それぞれについて複数の選択肢から1つ以上を満たすことを求めるもので、事前確認の前に区への事前相談が必須になっています（出典：渋谷区「マンション管理計画認定制度」）。

杉並区の公式ページの更新日が令和8年度に入る前の2026年2月27日である以上、私の立場では「令和8年9月時点で独自基準が追加されていない」と断定はできません。申請を決めた段階で、住宅課空家対策係（03-3312-2111）に電話1本、独自基準の有無を確認してください。これは面倒な作業ではなく、5分で済む保険です。

なお、仮に独自基準が設けられた場合、その独自基準はマンション管理士による事前確認の対象外になります（出典：（公財）マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。事前確認適合証が出ても、区の審査で独自基準に引っかかる可能性があるということです。この構造は知っておいてください。

杉並区での申請ルートと手続きの流れ

杉並区の認定は、次の流れで進みます。

ステップ0：総会決議
認定申請を行う旨を総会で決議します。これがないと事前確認そのものが受けられません。管理規約で別段の定めがある場合はその定めによります。

ステップ1：事前確認を依頼
公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」を使い、事前確認を依頼します。依頼先は4パターンから選びます。

パターン	依頼先	備考
パターン1	マンション管理士（管理会社所属を含む）	当該マンションの区分所有者・管理委託先担当者であるマンション管理士は不可
パターン2	管理委託先（管理会社等）	マンション管理適正評価制度と同時申請可
パターン3	（一社）日本マンション管理士会連合会	マンション管理適正化診断サービスと同時申請可
パターン4	（公財）マンション管理センター	管理組合が直接申込み

ステップ2：事前確認適合証を受領
認定基準に適合していれば、支援システムを通じて事前確認適合証が発行されます。

ステップ3：認定の申請
支援システムを通じて杉並区に認定申請を行います。

ステップ4：認定通知書を受領
審査完了後、区から管理計画認定通知書が郵送されます。

ステップ5：公表（希望制）
公開に承諾した場合、マンション名・所在地・認定日・認定コード等が杉並区ホームページで公表されます。あわせて（公財）マンション管理センターの管理計画認定マンション閲覧サイトにも掲載されます。杉並区は杉並区管理計画認定マンション一覧というPDFも公開しています。

なお、申請手続きができるのは申請者本人、または申請者の委任を受けた代理人（行政書士に限る）です。管理会社の担当者が代わりにシステムを操作することはできませんので、ここは理事長さまご自身の手が必要になります。

認定の3つの経済効果｜杉並区で取ると何が変わるか

認定は「名誉」ではありません。実利があります。

効果1：マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に資する大規模修繕工事を実施した管理計画認定マンションは、工事完了年の翌年度1年度分の固定資産税が、居住用専有部分について2分の1減額されます（1戸あたり100平方メートル相当分が限度）。

この制度は令和8年4月1日から令和13年3月31日までの5年間、適用期限が延長されました（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」、国土交通省「令和8年度税制改正概要」）。

ここで大事な順番の話をします。減額を受けるには「工事の前に認定を取っておく」必要があります。工事が終わってから認定を取っても、その工事は対象になりません。私が一番悔しい思いをするのは、大規模修繕が終わった組合から「あの税制、使えたんですか」と言われるときです。杉並区で令和9年度・令和10年度に大規模修繕を予定している組合は、今から認定の段取りを始めてちょうどいいタイミングです。

申告先は都税事務所です。申告の流れは東京都主税局のページをご確認ください。

効果2：住宅金融支援機構の融資優遇

• マンション共用部分リフォーム融資（マンションすまい・る融資）：管理計画認定の取得により融資金利が年0.2％引下げ。耐震改修・浸水対策・省エネ対策工事を行う場合はさらに年0.2％引下げ。認定取得時は返済期間を1年以上35年以内とすることができます（出典：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合）」）。
• 【フラット35】の金利引下げ・【フラット50】の利用：認定マンションの住戸を購入する方が対象になります。売却時の訴求材料です。
• マンションすまい・る債の利率上乗せ：積み立てている組合には効いてきます。

大規模修繕で5,000万円を借り入れる場合、金利0.2％の差は無視できる額ではありません。ここは管理会社任せにせず、理事会で試算されることをおすすめします。

効果3：市場評価

認定マンションは（公財）マンション管理センターの閲覧サイトに加え、不動産情報サイト「アットホーム」の建物ライブラリーにも掲載されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。杉並区は住宅地としてのブランドが確立しているエリアですから、「管理が見える」ことの資産価値への効きは、都心部以上に大きいと私は見ています。

令和9年4月1日の基準見直しをどう考えるか

ここからが本題です。

令和7年のマンション関係法改正を受け、令和8年7月31日に省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（令和8年国土交通省告示第1017号）が公布されました。施行日は令和9年4月1日です。

内容は大きく2つです。

1. 分譲時に分譲事業者が管理計画を作成し、管理組合の管理者等に引き継ぐ仕組みの導入（分譲事業者が申請者になれる）
2. 管理組合の管理者等が申請者となる場合の認定基準の見直し

そして重要なのがこの一文です。「地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降となる場合は、見直し後の認定基準が適用されます」（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」令和9年4月1日施行関係）。

基準日は「事前確認の依頼日」ではなく「区への申請日」です。杉並区は事前確認適合証が必須ですから、事前確認に要する期間を逆算しなければなりません。改正省令の附則には経過措置も設けられていますので、詳細は改正省令附則による経過措置をご確認ください。

正直に申し上げます。新基準が現行基準より厳しくなるのか緩くなるのかを、私が断定することはできません。ただ、「今の基準で適合することが確認できているなら、令和8年度中に区へ申請を出し切るほうが読みやすい」というのが、段取りを組む立場からの私の見方です。制度の切り替わり時期は、どの分野でも実務が一番混乱します。

逆算スケジュール｜杉並区で令和8年度中に申請を出し切るには

令和9年3月31日までに杉並区へ申請するとして、逆算するとこうなります。

時期	やること
令和8年10月	杉並区住宅課空家対策係へ事前相談（独自基準の有無・必要書類の確認）
令和8年10月〜11月	長期修繕計画の現況チェック（見直しから7年以内か／計画期間30年・大規模修繕2回以上か／一時金の予定がないか）
令和8年11月〜12月	必要なら長期修繕計画の見直しを発注。管理規約の不足条項を洗い出し
令和9年1月〜2月	臨時総会または定期総会で「認定申請の件」「長期修繕計画および修繕積立金額の件」「規約改正の件」を決議
令和9年2月	事前確認を依頼（パターン1〜4から選択）
令和9年3月上旬	事前確認適合証の受領
令和9年3月中	支援システムを通じて杉並区へ認定申請

ここで現実的な注意を1つ。長期修繕計画の見直しには通常2〜3カ月かかります。現況調査を入れるならもう少し見てください。今が令和8年9月ですから、見直しが必要な組合は今月中に動き始めないと、令和9年3月の申請には間に合いません。

なお、長期修繕計画の見直し費用については、区によって助成制度を設けている場合があります。杉並区の住まいに関する助成事業は住まいに関する事前協議先・助成事業一覧にまとまっていますので、事前相談のときに一緒に確認されるとよいと思います。あわせて東京都のマンション管理アドバイザー制度や管理状況の届出内容に応じたアドバイザー派遣費用の助成も使えます。杉並区はマンション管理無料相談も実施しています。

認定基準と大規模修繕はつながっている

ここが、施工会社である私が一番お伝えしたいところです。

認定基準の「計画期間全体での修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと」という項目。これを満たすために積立金を上げるのは当然として、もう一方の「工事費を適正化する」というアプローチが、ほとんど議論されていません。

たとえば足場です。30戸規模のマンションの大規模修繕は総額3,500万〜5,000万円が目安で、うち仮設足場が15〜25％を占めます。10階建て・外周80m・工期3カ月の物件であれば、通常の枠組足場で約168万円かかるところ、ロープアクセス工法（産業用ロープで作業員が壁面を昇降する無足場工法）なら約59万円まで下がるケースがあります。差額は約109万円です。

外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡、打診調査は250〜500円/㎡、防水は5,000〜8,000円/㎡が目安です。いずれも建物の規模・形状・劣化状況によって大きく変動しますので、あくまで参考値としてお読みください。

工事費が下がれば、長期修繕計画に計上する将来の工事費も下がります。結果として、必要な修繕積立金の水準が下がる。認定基準の「著しく低額でない」というハードルに、積立金の値上げだけでなく工事費の側からも近づけるということです。

私はこれを、必ずワンセットでご提案するようにしています。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工にあたります。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法、料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方をご覧ください。

工法そのものの技術的な比較検討や、ロープアクセスの訓練体系については、同業者・技術者向けの姉妹サイトロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

よくあるご質問

Q. 杉並区への認定手数料は本当に無料ですか？

A. 杉並区の公式ページには「認定制度の推進を図るため、当面のあいだ区への認定手数料は無料と致します」と記載されています（2026年2月27日更新時点）。ただし事前確認の審査料と管理計画認定手続支援システムの利用料は別途必要です。実費としては2万円前後からとお考えください。「当面のあいだ」という表現ですので、申請前に必ず区へご確認ください。

Q. 杉並区に独自の上乗せ基準はありますか？

A. 公表されている内容では、杉並区の認定基準は国の基準と同一で、独自の上乗せ基準はありません。ただし23区では渋谷区が令和8年4月から独自基準を導入するなど、追加する区が出ています。杉並区のページの更新日は2026年2月27日ですので、申請を決めた段階で住宅課空家対策係（03-3312-2111）へご確認ください。

Q. 大規模修繕の工事が終わってから認定を取っても、税制の減額は受けられますか？

A. 受けられません。マンション長寿命化促進税制は、管理計画認定を受けた状態で長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合が対象です。順番が逆になると適用されません。工事の1年以上前から認定の段取りを始めることをおすすめします。

Q. 長期修繕計画の見直しにはどれくらい時間がかかりますか？

A. 現況調査を含めると2〜3カ月が目安です。総会決議のタイミングも絡みますので、区への申請から逆算して半年程度の余裕を見てください。令和9年3月末までに申請したい場合、見直しが必要な組合は令和8年秋のうちに着手する必要があります。

Q. 令和9年4月の基準見直しで、認定基準は厳しくなりますか？

A. 見直し後の基準は国土交通省から公表されていますが、個々の組合にとって厳しくなるか緩くなるかは、そのマンションの状況によります。断定はできません。確実に言えるのは「区への申請日が令和9年4月1日以降なら新基準が適用される」という一点です。現行基準で適合することが見えているなら、令和8年度中の申請が読みやすいと私は考えています。

Q. 認定を取ると、毎年なにか手続きが必要ですか？

A. 毎年の手続きはありません。認定の有効期間は5年で、5年ごとの更新申請が必要です。有効期間の満了日までに更新申請を行わないと認定は失効します。また認定期間中に管理計画を変更する場合は変更認定申請が必要で、その場合も有効期間は延長されません。

Q. 賃貸マンション1棟でも認定は取れますか？

A. 取れません。管理計画認定制度の対象は2人以上が区分所有する既存の分譲マンションで、申請するのは管理組合の管理者等です。ワンオーナーの賃貸マンションは対象外です。ただし賃貸オーナーさまの物件でも、計画的な修繕による資産価値の維持という考え方は同じです。収益不動産オーナーさま向けのご提案もご用意しています。

Q. 修繕積立金が足りず「著しく低額」と言われそうです。どうすればいいですか？

A. 積立金の増額が基本ですが、それだけではありません。長期修繕計画に計上している将来の工事費そのものを見直す方法もあります。足場費を含めた工法の選択で工事費が下がれば、必要な積立金の水準も変わります。総会に増額議案を出す前に、工事費の側から一度検証されることをおすすめします。

まとめ｜杉並区の理事会が今週動くこと3点

杉並区は、23区のなかでは管理計画認定を取りに行きやすい自治体です。区への手数料は当面無料、独自の上乗せ基準もない。そのうえで令和9年4月に国の基準が変わる。条件が良いうちに動くのが、いちばん合理的です。

今週動けることを3つに絞ります。

1. 杉並区 住宅課空家対策係（03-3312-2111）に電話で事前相談の予約を入れる。確認するのは「独自の上乗せ基準の有無」と「区への手数料が引き続き無料か」の2点です。5分で済みます。
2. 長期修繕計画の表紙の日付を見る。作成または見直しから7年を超えていれば、認定の前にまず見直しが必要です。ここが最も時間を食う工程です。
3. 次の総会の議案に「管理計画認定申請の件」を載せるかどうかを、理事会で決める。令和8年度中に区へ申請を出し切るなら、令和9年1〜2月の総会決議が実務上のリミットです。

管理組合向けのサービス内容は管理組合のみなさまへ、これまでの施工事例（約6,000棟）は施工事例一覧からご覧いただけます。足場を組むべき物件か、ロープアクセスで足りる物件か、両方を組み合わせるべきかの判断材料については、ロープアクセスドットコムの技術解説もあわせてご参照ください。

長期修繕計画に載せる工事費が妥当かどうかの概算検証は、無料でお出しできます。認定の相談だけでも構いません。お問い合わせフォームから遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

出典・参考資料

1. 杉並区「マンション管理計画認定制度」（更新日：2026年2月27日）
   https://www.city.suginami.tokyo.jp/s093/1905.html
2. 杉並区「マンション管理計画認定制度の手引き」（PDF）
   https://www.city.suginami.tokyo.jp/documents/1905/suginami_nintei_tebiki.pdf
3. 杉並区「マンションに関する取り組み」
   https://www.city.suginami.tokyo.jp/kurashi/sumai/mansion/index.html
4. 国土交通省「マンション管理計画認定制度」（令和9年4月1日施行関係を含む）
   https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/keikakunintei.html
5. 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
   https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000121.html
6. 国土交通省「令和8年度税制改正概要」（令和7年12月）
   https://www.mlit.go.jp/page/content/001975596.pdf
7. （公財）マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
   https://www.mankan.or.jp/11_managementplan/mpsupport.html
8. 東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」
   https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kanri/02kanrikeikaku-seido/
9. 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
   https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/information/update/r5/06/2023060801
10. 住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合）」
    https://www.jhf.go.jp/kanri/mansionreform_kanri/index.html
11. 渋谷区「マンション管理計画認定制度」（独自基準の参考例／更新日：2026年6月3日）
    https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/jutaku/mansion/mansion_kanrikeikakuninteiseido.html

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月19日時点で公表されている杉並区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。なお、杉並区の管理計画認定制度のページは2026年2月27日更新のもので、令和8年度に入ってからの改定内容が反映されていない可能性があります。本記事では、国の制度部分については国土交通省・東京都の現行情報を優先して記載しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず杉並区都市整備部住宅課空家対策係および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月19日

※本記事は制度の概要を解説するものであり、個別の申請可否を保証するものではありません。記載の金額はいずれも目安であり、実際の工事費は建物の規模・形状・劣化状況により大きく変動します。