土浦市でマンションやビルをお持ちのオーナー・管理組合さまが、大規模修繕で優先すべき漏水・防災対策は、結論から言うと次の3つです。

1. 「霞ヶ浦」と「桜川など県管理の8河川」の洪水想定を、物件の住所で両方確認する：土浦市の洪水ハザードマップは、国が管理する霞ヶ浦（192時間総雨量853mmを想定）と、茨城県が管理する桜川・乙戸川・花室川・備前川・新川・境川・天ノ川・上備前川の想定を載せています。雨の降り方の前提がまったく違います。
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・外壁の目地（シーリング）を、短時間の強い雨を前提に点検する：県管理河川の想定には、ピーク時1時間に140mmを超える雨が並びます。強い雨は、建物の防水の弱いところから先に入り込みます。
3. 地震後のひび割れと、電気設備の浸水対策を修繕計画に入れる：土浦市は「揺れやすさマップ」と「液状化危険度マップ」を公開しています。茨城県南部では、2026年6月にもM5.5・最大震度5弱の地震が起きています。

私は東京都東大和市の株式会社明誠で、20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を現場で担当してきました。土浦市は霞ヶ浦の西岸に広がる県南の中心都市で、土浦駅周辺には分譲マンションや賃貸マンション、事業用ビルが集まっています。この記事では、土浦市、国土交通省、気象庁などが公開している一次情報を確認しながら、土浦市の建物に関係する部分だけを取り上げてお話しします。

土浦市のハザードマップを1枚で読む

土浦市の公式ページ「土浦市洪水ハザードマップ」には、市内に影響する9つの河川・湖の浸水想定がまとめられています（出典：土浦市 土浦市洪水ハザードマップ）。同じページから、内水・土砂災害・液状化・揺れやすさなどのマップにも進めます。

種類	土浦市の公開内容の要点
洪水（国管理）	霞ヶ浦。平成28年8月18日指定。192時間総雨量853mm（72時間では660mm）の想定最大規模降雨
洪水（県管理）	桜川・上備前川（48時間総雨量746mm、ピーク時1時間77mm）、乙戸川・花室川・備前川・新川・境川・天ノ川（24時間総雨量631〜690mm、ピーク時1時間87〜186mm）。乙戸川以下は令和5年10月24日指定
内水（下水や水路があふれる浸水）	「内水ハザードマップ」を公開。平成20年8月の集中豪雨を背景に作成されたと案内されています
土砂災害	「土砂災害ハザードマップ」を公開。拡大図は16枚で、小野・東城寺、木田余、真鍋、下高津・中高津・上高津、小松・桜ヶ丘町・千鳥ヶ丘町、田村町・沖宿町などの地区が並びます
液状化	「液状化危険度マップ」をPDF（2分冊）で公開
地震	「揺れやすさマップ」「土浦市地域危険度マップ」を公開
津波・高潮	市のハザードマップ一覧に、津波・高潮のマップは掲載されていません

表の河川は、すべて土浦市の洪水ハザードマップのページに記載されているものだけです。近くの市町村を流れる河川でも、このページにないものは取り上げていません。

県管理河川の雨の想定は「短く、強い」

私が一番注目したのは、雨の想定の違いです。霞ヶ浦は8日間（192時間）にわたって降り続く雨を想定しています。一方で、花室川・備前川・新川・境川は24時間で約690mm、そのうちピーク時の1時間で146〜148mmです。天ノ川にいたってはピーク時1時間186mmという想定です（出典：土浦市 土浦市洪水ハザードマップ）。

建物の側から見ると、「長く降る雨」は湖の水位上昇による浸水、「短く強い雨」は屋上やバルコニーの排水が追いつかないことによる漏水につながります。同じ土浦市でも、物件の場所によって備え方が変わるのはこのためです。

桜川の浸水想定は、中心市街地を広くカバー

桜川の浸水想定区域は、平成29年9月28日に想定最大規模降雨（48時間746mm）で指定し直されています。地元紙の報道では、見直しによって河口から約10kmの区間の想定面積が約16平方kmから約28平方kmへ広がり、常磐線の東側を含む中心市街地一帯が区域に入ったと伝えられています（出典：NEWSつくば「桜川水害対策は？ 洪水想定を昨年見直し 面積1.75倍に拡大」）。土浦駅の周辺にある分譲マンションやビルをお持ちの方は、一度ご自分の物件の場所を地図で確かめていただきたいと思います。

土浦市の水害の歴史と、最近の雨

霞ヶ浦の大洪水

国土交通省の資料によると、霞ヶ浦では昭和13年（1938年）6〜7月に、前線と台風による2回の豪雨で総雨量が約600mmに達しました。湖の水位は既往最高を記録し、沿岸では冠水が数十日にわたり、流域全体で床上・床下浸水81,739戸の被害が出ています（出典：国土交通省「日本の川 霞ヶ浦」）。同じ資料には、明治43年（1910年）の洪水で土浦の浸水家屋1,607戸という記録も残っています。霞ヶ浦河川事務所のページにも、昭和13年の土浦市の浸水被害の写真が掲載されています（出典：国土交通省 霞ヶ浦河川事務所「霞ヶ浦の歴史・治水対策」）。

湖の水は、川のように一気に引きません。私の経験上、長く水につかった建物で後から困るのは、1階や地下の電気設備、給水ポンプ、エレベーターのピット（昇降路の一番下）の傷みです。

市の広報が呼びかける「1時間20mm」

土浦市の広報紙では、1時間の雨が20mm以上、または降り始めからの雨が100mm以上になったら注意が必要だと呼びかけています。市内では、過去に梅雨前線や台風による浸水被害が起きており、市街地では雨水の排水が追いつかずに浸水が生じると説明されています（出典：広報つちうら「風水害に備えよう！」）。

また、平成20年8月28日から31日の大雨では、水戸地方気象台の速報で、土浦のアメダスで29日に日降水量58.5mmが観測され、つくば市付近では1時間に約100mmの雨が解析されています（出典：気象庁 水戸地方気象台「平成20年8月28日から31日の大雨に関する茨城県気象速報」）。土浦市の内水ハザードマップは、この年の集中豪雨を背景に作られたと市が案内しています（出典：土浦市 内水ハザードマップ）。

土浦市の地域特性と漏水事故の関係

土浦市の建物の漏水を考えるとき、私は次の3つの見方で整理しています。

1. 霞ヶ浦と桜川沿いの低い土地：浸水と「下からの水」
湖岸や桜川沿いの低い土地では、外から水が入る浸水に加えて、排水が追いつかずに建物の排水管から水が戻る心配があります。地下や半地下に機械室・ゴミ置き場・駐車場がある建物では、出入口の止水と、排水ポンプが動くかどうかの確認が欠かせません。

2. 台地の縁：がけ崩れと、擁壁まわりの水
土砂災害ハザードマップの拡大図には、下高津・中高津・上高津、小松・桜ヶ丘町・千鳥ヶ丘町、木田余・真鍋など、台地と低地の境目にあたる地区が並んでいます（出典：土浦市 土砂災害ハザードマップ）。斜面の近くの建物では、擁壁の水抜き穴の詰まりや、敷地の排水の流れ方が、建物の基礎や地下の壁からのにじみにつながることがあります。

3. 地震：揺れによるひび割れが、次の雨で漏水になる
土浦市は、揺れやすさマップと液状化危険度マップを公開しています（出典：土浦市 揺れやすさマップ、土浦市 液状化危険度マップ）。茨城県南部を震源とする地震は、令和8年（2026年）6月16日にもM5.5・最大震度5弱が観測され、負傷者2人、住家の一部破損20棟が報告されています（出典：地震調査研究推進本部「2026年6月16日 茨城県南部の地震」）。水戸地方気象台の記録でも、茨城県南部の地震で水道管の破損や断水が起きた例が載っています（出典：気象庁 水戸地方気象台「地震災害の記録」）。

私の経験上、地震のあとに増えるのは、外壁のひび割れや、目地のシーリングの切れからの雨漏りです。揺れた直後は何もなくても、次の大雨で初めて室内にしみが出る、というケースを何度も見てきました。

大規模修繕でチェックしたい漏水ポイント7つ

ここからが本題です。私が現場で土浦市に限らずいつも見る7か所を、目安の費用とあわせて挙げます。金額は一般的な目安で、実際の見積もりは物件の規模や状態で大きく変わります。

#	部位	主なチェック内容	費用の目安
1	屋上防水	ふくれ、破れ、立上りのめくれ	防水改修 5,000〜8,000円/㎡
2	シーリング（外壁の目地）	ひび割れ、はがれ、硬くなっていないか	外壁改修とセットで見積もり
3	バルコニー排水	排水口のゴミ詰まり、床の勾配不良	清掃は管理作業で対応可
4	ルーフドレン（屋上の排水口）	詰まり、改修用ドレンの必要性	屋上防水とセットで見積もり
5	防水の立上り	端部の押さえ金物のゆるみ、ひび	屋上防水とセットで見積もり
6	サッシまわり	窓枠と外壁の取り合いのシーリング切れ	外壁シーリングとセット
7	エキスパンションジョイント	建物同士のつなぎ目のカバーのずれ、防水の切れ	形状により個別見積もり

土浦市のように、県管理河川の想定でピーク時1時間140mmを超える雨が並ぶ地域では、特に4番のルーフドレンが大切です。短い時間に強い雨が降ると、屋上に水がたまる時間が一気に増えます。ドレンが落ち葉や土で半分ふさがっているだけで、立上りの上から水があふれ、最上階の天井にしみが出ます。霞ヶ浦からの風が強い日は、横なぐりの雨がサッシまわりや外壁の目地にも当たり続けます。6番のサッシまわりも、あわせて見ておきたいところです。

外壁の調査は、打診調査（たたいて浮きを調べる調査）で250〜500円/㎡程度が目安です。漏水の原因調査や修理のご相談は、明誠の漏水調査・雨漏り修理のご案内をご覧ください。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

正直に申し上げます。台風や地震のあとで「上の階の外壁から水が入っている」と連絡をいただいたとき、足場を組んでからでは、どうしても対応が遅れます。足場は、計画、搬入、組み立てだけで日数がかかります。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法（屋上から下ろしたロープで作業員が外壁に取りつく工法）なら、足場を待たずに外壁の目視と打診、シーリングの応急処置まで進められる場合があります。安全面では、メインロープとバックアップロープの2本に作業員を接続し、2点以上の吊元（ロープを固定する場所）を確保します。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。

費用面の目安もお伝えします。10階建て・外周80mのマンションで工期3か月の場合、足場費が約168万円かかるところ、ロープアクセスなら約59万円、差額で約109万円の削減になった試算があります。あくまで条件をそろえた参考値ですが、この差は修繕積立金にとって小さくありません。工法の詳しい仕組みは、明誠のロープアクセス工法の技術と実績でご紹介しています。技術面をさらに深く知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムもご覧ください。

明誠は、通常の足場工法、ロープアクセス工法、両者を部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に関わってきました。足場とロープアクセスの比較の考え方は、ロープアクセスドットコムの工法解説記事でも詳しく扱っています。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

湖の長い浸水、川の強い雨、地震の3つを想定する土浦市では、次の共用部が「どの階にあるか」を最初に確認していただきたいと思います。

共用部	水害時の心配	地震時の心配	修繕の優先度
受変電設備（キュービクル）	1階・地下にあると浸水で停電が長引く	揺れによる転倒・配線の損傷	高：止水板や配置の検討
給水ポンプ	浸水で断水につながる	配管の継ぎ目からの漏水	高：防水と固定の点検
エレベーター	ピット（最下部）への浸水で長期停止	閉じ込め、点検まで停止	中〜高：ピット排水の確認
非常用発電機	燃料と本体の設置高さ	燃料配管の損傷	中：試運転と点検記録
避難通路・外階段	足元の冠水	手すり・踊り場の損傷	中：鉄部塗装と防水の時期をそろえる

私の経験上、もっとも被害が長引くのは受変電設備の浸水です。電気が止まると、給水ポンプもエレベーターも止まります。高層階の住まいほど暮らしが続けられなくなります。霞ヶ浦のように水が引くまで時間がかかる浸水では、なおさらです。大規模修繕の診断のときに、電気設備の設置階と止水の状況まで一緒に確認しておくと、理事会での判断がぶれません。

賃貸マンションやビルのオーナーさまは、ビルオーナー様向けの大規模修繕サービスを、分譲マンションの管理組合さまは、管理組合様向けの大規模修繕サービスをご覧ください。

土浦市の防災関連の補助（令和8年度）

茨城県がまとめた「土浦市の住宅関連助成制度一覧」（令和8年4月1日時点）には、防災に関係する制度として次のものが載っています（出典：茨城県「市町村の住宅関連助成制度 土浦市」）。

制度	内容	担当
木造住宅耐震診断士派遣事業	木造住宅に耐震診断士を派遣して耐震診断を実施	建築指導課
木造住宅耐震改修促進事業	耐震性能の強化が必要な木造住宅の耐震改修工事費を助成	建築指導課
危険ブロック塀等撤去補助金	避難路沿道などの危険なブロック塀等の撤去費用の一部を補助	建築指導課
住宅用環境配慮型設備導入事業費補助金	太陽光発電と連携する住宅用蓄電システムの設置費用（令和8年度は1台5万円、5月11日受付開始、予算がなくなり次第終了）	環境保全課

蓄電システムの補助の内容は、土浦市の令和8年度の案内で確認しました（出典：土浦市 住宅用環境配慮型設備導入事業費補助金 案内）。ただし、分譲マンションの住戸や管理組合が対象になるかは記載がありません。

正直にお伝えすると、分譲マンションの共用部の耐震改修や、浸水対策（止水板など）を管理組合向けに補助する土浦市の制度は、今回確認した範囲では見当たりませんでした。制度は年度途中に追加されることもあります。申請を考える際は、土浦市役所（029-826-1111）の各担当課へ最新の内容をご確認ください。

よくあるご質問

Q. 土浦市のマンションの浸水リスクは、どこで確認できますか？

A. 土浦市の「土浦市洪水ハザードマップ」のページから、霞ヶ浦と県管理河川の浸水想定、内水ハザードマップ、土砂災害ハザードマップ、液状化危険度マップなどを確認できます。

Q. 霞ヶ浦から離れていれば、洪水の心配はありませんか？

A. いいえ。土浦市の洪水ハザードマップには、桜川や花室川、備前川など県管理の8河川の想定も載っています。また、内水（下水や水路があふれる浸水）は川や湖から離れた場所でも起こります。

Q. 大規模修繕で漏水対策をすると、費用はどのくらいですか？

A. 一般的な目安は、屋上防水の改修が5,000〜8,000円/㎡、外壁塗装が3,500〜4,500円/㎡です。30戸規模のマンションの大規模修繕全体では3,500〜5,000万円程度が目安で、物件により大きく変わります。

Q. 台風のあとすぐに外壁を見てもらえますか？

A. 建物の条件が合えば、ロープアクセス工法で足場を組まずに外壁の調査と応急処置に入れる場合があります。まずは状況をお知らせください。

Q. 工期はどれくらい違いますか？

A. ロープアクセス工法なら、足場工法の約60%の工期で完了する場合があります。10階建て・外周80mの建物で、足場3か月に対し、ロープアクセスは1.5〜2か月が目安です。

Q. ロープアクセスは安全ですか？

A. メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の吊元に接続する二重の確保が基本です。明誠および加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

Q. 東京都東大和市の会社ですが、土浦市の物件も対応できますか？

A. はい。茨城県は明誠の施工エリアに含まれます。現地の調査から、工法の比較、お見積りまでご相談いただけます。

まとめ＋今週動くこと3点

土浦市は、霞ヶ浦の長い雨と、桜川など県管理8河川の短く強い雨という、性格の違う2つの洪水想定を持っています。さらに内水、台地の縁の土砂災害、地震による揺れと液状化のマップも公開されています。私はいつも理事長さまやオーナーさまに、「雨と揺れ、両方の目で建物を見てください」とお伝えしています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

1. 土浦市の洪水ハザードマップで、物件の住所の霞ヶ浦・県管理河川・内水・土砂災害の想定を確認し、画面を保存する。
2. 屋上ドレンとバルコニー排水の詰まり、受変電設備・給水ポンプ・エレベーターの設置階を、管理会社と一緒に点検する。
3. 揺れやすさマップと液状化危険度マップで物件の場所を確かめ、次の大規模修繕の診断項目に「地震後のひび割れ・シーリングの切れ」を入れる。

理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。土浦市の物件の診断やお見積りのご相談は、明誠へのお問い合わせからお気軽にどうぞ。

明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

出典・参考資料

• 土浦市「土浦市洪水ハザードマップ」
• 土浦市「内水ハザードマップ」
• 土浦市「土砂災害ハザードマップ」
• 土浦市「液状化危険度マップ」
• 土浦市「揺れやすさマップ」
• 土浦市「広報つちうら 風水害に備えよう！」
• 土浦市「住宅用環境配慮型設備導入事業費補助金 案内（令和8年度）」
• 茨城県「市町村の住宅関連助成制度 土浦市（令和8年4月1日時点）」
• 国土交通省「日本の川 霞ヶ浦」
• 国土交通省 霞ヶ浦河川事務所「霞ヶ浦の歴史・治水対策」
• 気象庁 水戸地方気象台「平成20年8月28日から31日の大雨に関する茨城県気象速報」
• 気象庁 水戸地方気象台「地震災害の記録」
• 地震調査研究推進本部「2026年6月16日 茨城県南部の地震」
• NEWSつくば「桜川水害対策は？ 洪水想定を昨年見直し 面積1.75倍に拡大」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年11月13日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月13日時点で公表されている土浦市、茨城県、国土交通省、気象庁などの公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、土浦市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。