つくば市で賃貸マンション・賃貸アパート・収益ビルをお持ちのオーナーさまへ。この記事は、令和8年度（2026年度）につくば市で賃貸オーナーさまが実際に使える制度と、使えない制度の境界線を、誇張せず正直に整理したものです。

結論から申し上げます。つくば市の住宅系の補助金は、私が確認できた範囲ではほぼすべてが「市内に住み、その住宅を自ら所有している個人」向けです。木造住宅の耐震改修補助も、安心住宅リフォーム支援補助金も、蓄電池・エコキュートの補助金も、賃貸に出している物件のオーナーさまは対象になりません。しかも耐震改修補助とブロック塀撤去補助は、令和8年度の募集がすでに終了しています。一方で、オーナーさまの手元に残る現実的な選択肢もあります。旧耐震の共同住宅を耐震改修した場合の固定資産税の減額は、市の案内で共同住宅も対象とされています。そして、つくば市は建築確認から12条点検（定期報告）まで市長が特定行政庁として窓口を一本で持つため、手続きの見通しは立てやすい市です。私がこれまで関東一円の賃貸マンション・ビルの大規模修繕に携わってきた現場感覚も交えながら、補助金に頼りすぎず、NOI（実質賃料収入）と出口価格を守るための考え方を順に整理します。

つくば市で賃貸オーナーが押さえるべき制度【令和8年度・一覧】

まず全体像を表で押さえます。詳細は後述の各見出しで解説します。

つくば市は「特定行政庁（つくば市長）」— 窓口が一本で済む

これまで当ブログで取り上げてきた埼玉県の入間市・飯能市・八潮市・三郷市・吉川市は、市が扱える範囲が小規模建築物までの「限定特定行政庁」でした。RC造の賃貸マンションのような大規模建築物は、県の建築安全センターへ回る構造です。

つくば市はこれと立場が違います。市の建築基準法に基づく許可のページには「特定行政庁（つくば市長）が建築計画や周辺状況等を勘案して」という記載があり、市長が特定行政庁であることが確認できます（出典：建築基準法に基づく許可｜つくば市）。建築確認・中間検査・完了検査は都市計画部建築指導課の審査係が担い、定期報告や耐震化の促進も同じ課の指導係が所管しています（出典：建築指導課｜つくば市）。

なお、水戸市の回では「中核市」という立場を強調しましたが、つくば市については、私が公式ページで確認できたのは「市長が特定行政庁である」という点までです。市の区分については断定せず、実務上の意味＝相談窓口が市役所内の建築指導課で完結するという点だけをお伝えします。賃貸マンションのオーナーさまにとって、耐震・定期報告・改修計画の相談先が一本化されている点は、県境をまたいで管轄が分かれる自治体よりも手続きの見通しが立てやすいと私は感じています。

木造住宅耐震改修費補助は「戸建て・自己居住」限定 — 令和8年度は先着2件で終了

つくば市には木造住宅の耐震改修費を補助する制度があります。補助率は工事費の5分の4、上限115万円と手厚い内容です。ただし、市の案内ページ（2026年5月1日更新）を確認すると、対象は次のとおり限定されています（出典：木造住宅耐震改修費補助制度｜つくば市）。

RC造・SRC造の賃貸マンションや、賃貸に出している木造アパートのオーナーさまは、この制度を直接使うことはできません。さらに対象者の要件に「耐震改修後も居住する意思がある」ことが含まれるため、居住していないオーナーさまは要件面でも外れます。私がこれまで取り上げてきた埼玉県・茨城県の各市でも、木造住宅の耐震補助はほぼ例外なく戸建て限定で、この構図は全国的に共通しています。

危険ブロック塀等撤去費補助 — 制度はあるが、令和8年度は先着7件で終了

賃貸ビル・賃貸マンションの外構にブロック塀をお持ちのオーナーさまには、危険ブロック塀等の撤去費補助制度が関係します（出典：危険ブロック塀等撤去費補助制度｜つくば市）。

• 対象者：危険ブロック塀等の所有者（申請日現在で市税の滞納がないこと）。個人限定・法人可という書き分けは、私が確認した範囲では明記が見当たらず、法人名義の物件は事前確認が必要です。
• 対象塀：倒壊の危険があり、通学路や避難路を通行する人に危険を及ぼすおそれがある、市内の組積造または補強コンクリートブロック造の塀で、道路面からの高さが80センチメートルを超えるもの。
• 補助率・上限：3分の2、上限10万円（撤去部分1メートルあたり最大1万4,000円が算定の目安）。
• 令和8年度の受付：令和8年5月13日〜8月31日、先着7件（または予算内）。募集は終了。

水戸市が補助率3分の2・上限20万円で個人・法人とも対象と明記していたことと比べると、つくば市は上限額が半分で、枠も先着7件と小さい制度です。危険なブロック塀の安全対策は、補助金の有無にかかわらず所有者の責任として先送りできない課題です。「来年度の募集を待つ」のではなく、まず現況の点検を行い、必要なら自己資金で対応する前提で計画を立てておくのが現実的だと私は考えます。

「自己居住限定」の壁 — 安心住宅リフォーム補助と蓄電池補助も賃貸オーナーは対象外

補助金ポータルでよく目にする「つくば市の住宅リフォーム補助」も、賃貸オーナーさまにとっては注意が必要です。

つくば市安心住宅リフォーム支援補助金は、補助対象経費の10％（上限10万円）を補助する制度ですが、対象者は「市内に対象の住宅を所有し、そこに居住している者」で、賃貸住宅は対象外です。令和8年度は第1期が5月8日〜7月31日、第2期が8月3日〜11月30日と案内されています（出典：令和8年度 つくば市安心住宅リフォーム支援補助金のご案内（PDF））。

令和8年度の蓄電池・自然冷媒ヒートポンプ式給湯機（エコキュート）補助金は、1台あたり5万円、263台分の予算という内容です。対象は市内在住の個人で、機器の所有者かつ使用者であることが条件のため、事業者・賃貸オーナーは対象外です。受付は令和8年10月7日〜令和9年3月1日で、市のページでは「令和8年9月補正予算の成立を前提としてお知らせしている」と明記されています。また、機器を申請前に設置すると補助対象外になる点も重要です（出典：令和8年度蓄電池・自然冷媒ヒートポンプ式給湯機補助金｜つくば市）。

つくば市の補助金一覧ページを確認すると、賃貸共同住宅の所有者が対象になる制度として掲載されているのは、令和5年度の宅配ボックス設置事業補助金（補助対象経費の2分の1、上限5万円/棟）のみでした。この制度は令和5年度事業として掲載されているものなので、現行の令和8年度に同じ制度が継続しているかどうかは、必ず市の環境部門へ直接確認してください（出典：住宅・省エネ機器・宅配ボックスに関する補助金等のご案内｜つくば市）。

固定資産税の減額 — 使えるのは「耐震改修」ルート、長寿命化税制の案内は見当たらない

補助金が薄いつくば市で、賃貸オーナーさまが現実的に検討できるのが固定資産税の減額措置です。

住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額は、市の案内で「共同住宅、併用住宅（居住部分の割合が2分の1以上）であること」が要件として示されており、共同住宅も対象に含まれます。内容は次のとおりです（出典：住宅耐震改修工事をした既存住宅への固定資産税の減額措置｜つくば市）。

• 減額割合：120平方メートル相当分について2分の1
• 減額期間：工事完了の翌年度から1年間（耐震診断で倒壊の危険がある建築物などとして一定の要件に該当する場合は2年間）
• 申告期限：耐震改修工事の完了後3か月以内
• 対象工事：令和13年3月31日までに完了した工事

このページの最終更新は2024年4月1日で、令和8年度の更新ではありません。制度自体が令和13年3月31日までの期間で案内されているため引用しましたが、申告の直前には必ず資産税課に最新の要件をご確認ください。

一方、マンション長寿命化促進税制（大規模修繕工事を行った分譲マンションの固定資産税減額）については、つくば市の資産税課のページ群で、制度案内そのものを見つけることができませんでした。確認できたのは新築住宅・長期優良住宅・耐震改修に関する減額のページで、「固定資産税のあらまし」のページ（2023年3月更新）にも減額措置の案内はありません。国土交通省の案内では、築20年以上・10戸以上などの要件を満たす分譲マンションが、令和9年3月31日までに完了する大規模修繕工事を行った場合に、翌年度の固定資産税が減額される仕組みですが、減額割合は市町村が条例で定めるとされています（出典：マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）｜国土交通省）。三郷市・吉川市と同じく、つくば市についても「割合がいくらか」を私の側で断定することはできません。工事完了前に、資産税課へ「対象となるかどうか、割合はいくらか、申告様式はどれか」を必ず確認してください。この制度は分譲マンションの区分所有者が個別に申告するもので、1棟を丸ごと所有する賃貸マンションオーナーさまが直接使えるとは限らない点にも注意が必要です。

マンション管理計画認定制度 — つくば市の案内ページは見当たらず、県ページ経由の確認が必要

分譲マンションの管理状態を認定するマンション管理計画認定制度について、茨城県のページ（2026年4月1日更新）では、県が運用するのは県内の町村区域のマンションで、市区域のマンションについては各市に問い合わせるよう案内されています（出典：マンション管理計画認定制度｜茨城県）。県の手数料は新規・更新が1棟あたり4,000円と案内されています（追加棟は2,000円）が、これはあくまで県の窓口の話です。

つくば市について、私が公式サイト内で管理計画認定制度の専用ページを見つけることはできませんでした。住宅政策課のページには、老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等に関する法律（令和7年法律第47号）を所管する旨の記載がある一方で、認定制度の申請窓口や手数料の記載は確認できていません（出典：住宅政策課｜つくば市）。したがって、「つくば市で今すぐ認定申請できる」とは断定できません。分譲マンションの管理組合が認定を検討する場合は、住宅政策課（029-883-1111）へ、認定の主体が市なのか県なのか、手数料はいくらかを直接確認するのが第一歩です。

認定を取得している物件は、住宅金融支援機構のフラット35での金利優遇など融資条件が有利になる実利があり、売却時のデューデリジェンスでも管理状態の客観的な裏付けになります。オーナーさまにとっては出口戦略の材料になる一方、区分所有ではなく1棟所有の賃貸マンションには、認定制度そのものが当てはまらない点は押さえておいてください。

建築基準法12条点検（定期報告）— 一般の賃貸マンションより「福祉用途」が要注意

12条点検については、つくば市の定期報告のページ（2025年7月1日更新）に、共同住宅の対象範囲が示されています（出典：定期報告（建築基準法関連）｜つくば市）。

ここで大切なのは、一般の賃貸マンションがそのまま対象になるとは書かれていないという点です。市のページが示しているのは、サ高住やグループホームのような、高齢者・障害者の就寝施設に使われる共同住宅です。したがって、一般の賃貸マンションのオーナーさまは、まず「自分の建物が定期報告の対象に当たるのか」を建物の規模・用途・階数から建築指導課に確認することが第一歩です。手数料については、ページに記載がなかったため、ここでは触れません。

一方、医療法人や介護事業者が運営する施設、サ高住を併設した賃貸物件をお持ちのオーナーさまは、定期報告の対象になり得ます。報告を怠れば、法令違反であるだけでなく、外壁や設備の劣化を見逃すことにもなりかねません。私の現場感覚では、報告のための調査を「単なる義務」ではなく、大規模修繕の時期と範囲を決めるための無料に近い診断材料として使い切るオーナーさまほど、修繕費の総額を抑えられています。

つくば市の賃貸マンション市場と入居率の実感

つくば市はつくばエクスプレスで都心と結ばれ、研究学園都市として大学・研究機関が集積するエリアです。学生・研究者・企業の研究職・単身赴任層など、賃貸需要の顔ぶれが一般的な郊外都市とは少し異なります。私が見る限り、こうした需要層は「築年数」よりも「共用部の管理状態」や「外観の清潔感」を内見時の判断材料にしやすい傾向があります。

築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。外壁のタイルの浮きや欠損、シーリングの割れ、屋上防水の劣化、エントランスの色あせは、写真映えと内見の第一印象を直撃します。入居率1%の改善が、年間どれだけのキャッシュフロー差になるかを試算してみてください。たとえば20戸・平均賃料6万円の物件なら、1戸分の空室は年間72万円の賃料収入に相当します。入居率が5%（1戸）動くだけで、大規模修繕の費用の一部を数年で取り戻せる規模の差になり得ます。なお、これは私の試算の一例であり、実際の賃料水準や空室期間は物件ごとに異なります。

補助金が薄いからこそ、工事費そのものの最適化が効く

つくば市の補助金の現状を整理すると、賃貸オーナーさまが現金補助でキャッシュアウトを圧縮できる余地は限られていることがわかります。そうなると、費用の圧縮は「工事の中身と工法の選び方」で行うのが現実的です。

大規模修繕の総工費の中で、仮設足場の費用は一般に15〜25%程度を占めると言われます。たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の物件を例にすると、足場工法で168万円かかる仮設工事が、ロープアクセス工法なら59万円程度（差額で約109万円の圧縮）に収まる試算を、私たちは提案の場でお示ししています。これはあくまで目安であり、建物の形状・立地・工事範囲によって大きく変動します。30戸規模のマンションの大規模修繕で総工費が3,500〜5,000万円というレンジを一つの目安に、複数の工法で見積もりを並べて比較することをお勧めします。

私たち株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。また、IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステム、日本ロープ高所作業協会の事務局といった裏付けのもとで施工しています。安全管理の考え方は明誠の安全管理のページで、料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方のページで詳しくご紹介しています。

損金算入とキャッシュフロー：オーナーが押さえるべき税務の基本

補助金や税制優遇の話をする際、私が必ずお伝えしているのが税務上の注意点です。大規模修繕工事の費用は、内容によって「修繕費」として一括で損金算入できるものと、「資本的支出」として減価償却が必要なものに分かれます。修繕費か資本的支出かで、その年の税負担が大きく変わります。また、補助金や給付を受けた場合、それは受給した年度の雑収入として課税対象になる点にも注意が必要です。固定資産税の減額は、納税額そのものが減るためキャッシュアウトを直接減らしますが、補助金は「もらって終わり」ではありません。確定申告の場面まで見据えた資金計画が必要です。税務処理の具体的な判断は税理士にご確認いただくべき領域ですが、修繕計画の段階からこの視点を持っておくことで、後から慌てずに済みます。

出口戦略への影響：耐震改修と管理状態の見える化が物件価値に効く理由

出口を見据えた修繕投資は、利回り改善より物件価値そのものを底上げします。旧耐震の共同住宅で耐震改修を行い、固定資産税の減額も受けた物件は、売却時に「耐震性の課題に手を打っている物件」として買い手に説明しやすくなります。分譲の区分所有に限れば、管理計画認定を取得している物件は、管理状態の客観的な裏付けとして評価されやすい傾向があります。

つくば市の場合、補助金が期待しにくい分、修繕の履歴と調査データをきちんと残すことが、売却時の交渉力に直結します。外壁調査の報告書、打診調査の結果、防水の保証書、12条点検の報告控えを一冊にまとめておくだけでも、買い手側のデューデリジェンスで「管理が行き届いている物件」という印象を作れます。

医療法人・介護事業者オーナーさまへ：BCP・防災の視点も

つくば市内でクリニック・サービス付き高齢者向け住宅・グループホームなどを運営されている医療法人・介護事業者のオーナーさまには、前述の12条点検の対象になり得る点が特に重要です。こうした施設は入居者・利用者の生命に直結するため、外壁の劣化やブロック塀の倒壊リスクを放置することは、介護報酬・医療報酬の算定要件以前に、事業継続計画（BCP）上のリスクそのものです。

大規模修繕を計画する際は、施設の稼働を止めずに工事を進められるかどうかが事業者にとって死活問題になります。足場を組まないロープアクセス工法であれば、施設の出入口や駐車場を塞がずに外壁調査・部分補修を進められるケースが多く、稼働を止められないという制約に対応しやすい工法だと私は考えています。ロープアクセス工法の詳しい技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

足場・ロープアクセス・ハイブリッド工法の選び方

私たち株式会社明誠は、通常の足場仮設工事・無足場工法であるロープアクセス・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法をご提案できる、日本でも数少ない会社です。工法ごとの安全基準や比較の詳細は、ロープアクセスドットコムでも解説しています。足場が必要な部位と、ロープアクセスで足りる部位を切り分ければ、仮設コストの圧縮と工期短縮の両方が期待できます。入居者さま・テナントさまの生活動線を塞ぎにくいことも大きなメリットです。

また、私たちはロープアクセス工法として日本で初めてとなるフランチャイズ展開も行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板工事など各分野の専門職が加盟することで、高品質かつ低価格な工事を実現しています。つくば市を含む茨城県内の物件でも、3工法の使い分けとフランチャイズネットワークによるコスト最適化をご提案できます。これまでの明誠の施工事例もあわせてご覧ください。オーナーさま向けのご案内はこちらの収益物件オーナー向けページにもまとめています。

よくある質問（FAQ）

Q1. つくば市の木造住宅耐震改修補助金は、賃貸アパートにも使えますか？
A. 使えません。対象は「昭和56年5月31日以前に建築された2階建て以下の戸建て木造住宅」で、共同住宅は対象外と明記されています。さらに、耐震改修後も居住する意思がある所有者が対象です。令和8年度の募集も終了しています。（出典：つくば市）

Q2. ブロック塀の撤去補助金は、法人名義の賃貸ビルでも申請できますか？
A. 対象者は「危険ブロック塀等の所有者」で、個人限定・法人可の書き分けは私が確認した範囲では明記が見当たりません。法人名義の場合は建築指導課へ事前確認をお願いします。なお、令和8年度は先着7件の枠が終了しています。

Q3. つくば市のマンション長寿命化促進税制の減額割合は何分の1ですか？
A. 私が確認した範囲では、つくば市の公式ページに制度案内が見当たらず、割合を断定できません。国の措置は令和9年3月31日までに完了する工事が対象で、減額割合は市町村が条例で定めるとされています。工事完了前に資産税課へ確認してください。

Q4. 旧耐震の賃貸マンションを耐震改修すると、固定資産税は下がりますか？
A. つくば市の案内では、共同住宅も対象に含まれ、120㎡相当分について2分の1を減額（原則1年間）とされています。工事完了後3か月以内の申告が必要です。ページの更新日が2024年4月1日のため、申告前に最新の要件を確認してください。

Q5. つくば市で12条点検の報告が必要なのはどんな建物ですか？
A. 市のページでは、共同住宅のうち、地階または3階以上の階にあるもの、2階が300㎡以上のもので、高齢者・障害者の就寝施設（サ高住、グループホームなど）が対象と示されています。周期は3年ごとです。一般の賃貸マンションが該当するかは建築指導課へ確認してください。

Q6. 蓄電池補助金は、賃貸マンションの共用部に設置しても使えますか？
A. 使えません。つくば市の令和8年度制度は、市内在住の個人で機器の所有者かつ使用者である場合に限られ、事業者・賃貸オーナーは対象外です。

Q7. 大規模修繕の費用は、修繕費と資本的支出のどちらで処理すればいいですか？
A. 工事内容によって判断が分かれ、税負担に大きく影響します。具体的な区分は税理士にご確認ください。修繕計画の段階からこの視点を持っておくことをお勧めします。

この記事のポイントまとめ

• つくば市は市長が特定行政庁で、建築確認から定期報告まで建築指導課が窓口
• 木造耐震改修補助・安心住宅リフォーム補助・蓄電池補助はいずれも自己居住の個人向けで、賃貸オーナーは対象外
• 耐震改修補助（先着2件）とブロック塀撤去補助（先着7件）は令和8年度の募集が終了
• 旧耐震の共同住宅は、耐震改修後の固定資産税減額（120㎡相当分の2分の1）が使える可能性がある
• マンション長寿命化促進税制と管理計画認定は、つくば市の公式案内が見当たらず、窓口確認が必須
• 補助金が薄いからこそ、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法比較で工事費を最適化する

つくば市の賃貸オーナーさまへ

私から最後に一言申し上げます。つくば市でお持ちの物件について、補助金が使えるかどうかを調べるより先に、旧耐震かどうか、外壁や防水の劣化がどこまで進んでいるかを把握することが、投資判断の出発点です。まだ具体的な検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問い合わせください。1棟の現地調査と、足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3案を並べたコスト比較シミュレーション、利回り改善のキャッシュフロー試算だけでも、ご相談を承ります。固定資産税減額の申告期限は工事完了後3か月と短く、早めに動き出すほど選べる選択肢は広がります。数字の話も、次の一歩も、一緒に整理させてください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月29日時点で公表されているつくば市および国土交通省・茨城県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請・申告される前に、必ずつくば市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月29日

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出典（つくば市・茨城県・国土交通省 公式ウェブサイト）

• 木造住宅耐震改修費補助制度 – つくば市
• 危険ブロック塀等撤去費補助制度 – つくば市
• 定期報告（建築基準法関連）- つくば市
• 建築基準法に基づく許可 – つくば市
• 建築指導課 – つくば市
• 住宅政策課 – つくば市
• 住宅耐震改修工事をした既存住宅への固定資産税の減額措置 – つくば市
• 令和8年度 つくば市安心住宅リフォーム支援補助金のご案内（PDF）
• 令和8年度蓄電池・自然冷媒ヒートポンプ式給湯機補助金 – つくば市
• 住宅・省エネ機器・宅配ボックスに関する補助金等のご案内 – つくば市
• マンション管理計画認定制度 – 茨城県
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省