結論：青葉区のマンションが管理計画認定で押さえるべき3点

最初に結論をお伝えします。横浜市青葉区の分譲マンションが管理計画認定を受けるときのポイントは、次の3つです。

1. 認定するのは横浜市（建築局住宅部住宅再生課）。青葉区役所に認定の窓口はありません。基準は国の17項目と同じで、市独自の上乗せ基準はありません
2. 市への直接申請はできません。専門家の「適合確認」（事前確認）を受け、公益財団法人マンション管理センターの手続システムから申請します（出典：横浜市「管理計画認定制度とは、認定基準、申請方法」、最終更新2025年12月8日）
3. 費用は、申請手数料3,900円＋郵送料、システム利用料10,000円、適合確認の費用。長期修繕計画が複数ある場合は、1,700円×（計画数－1）が加算されます

青葉区には、複数の住棟が並ぶ団地型のマンションが少なくありません。棟ごと、あるいは「団地全体」と「各棟」で長期修繕計画を分けている組合では、この加算と、適合確認の費用（1計画ごとにかかる窓口がある）が効いてきます。この記事では、そこを丁寧に見ていきます。

認定を受けると、固定資産税の減額（横浜市は2分の1）、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せ、共用部分リフォーム融資の金利引下げの入口に立てます。ただし固定資産税の減額には、「令和3年8月31日時点で修繕積立金が水準未満だったこと」など、見落としやすい条件があります。

私は東京都東大和市に本社を置き、首都圏の大規模修繕に20年以上携わってきました。田園都市線沿線のマンションにも何度も足を運んでいます。青葉区の理事長さま、理事の皆さまが、今月の理事会でそのまま使える順に整理します。

認定主体：青葉区のマンションは「横浜市」が認定する

管理計画認定制度は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律にもとづき、令和4年4月に始まった国の制度です。管理計画を審査する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担当する自治体）と呼びます。横浜市は政令指定都市のため、青葉区を含む市内18区のマンションはすべて横浜市が認定します。横浜市の受付は令和4年11月1日に始まりました。

窓口の役割分担を表にまとめます。

手続き	窓口
管理計画認定の相談・審査	横浜市建築局住宅部住宅再生課（電話045-671-2954）
固定資産税の減額の申告	青葉区役所 税務課 家屋担当（区役所3階50番窓口）
適合確認（事前確認）	管理会社、マンション管理士、日本マンション管理士会連合会、マンション管理センター

青葉区役所（青葉区市ケ尾町31番地4）の税務課家屋担当の電話は045-978-2254ほかと案内されています（出典：横浜市青葉区「青葉区 税務課」）。このページの最終更新は2022年11月17日ですので、窓口の連絡先として参考にとどめ、電話の前に区のサイトで最新の番号をご確認ください。

青葉区のマンションの特徴と、認定準備で気をつけたい点

青葉区は、東急田園都市線のたまプラーザ、あざみ野、江田、市が尾、藤が丘、青葉台などの駅を中心に、丘陵地を切り開いて街がつくられてきた区です。公的な統計で青葉区だけのマンション棟数や認定件数を確認できる資料は、私が調べた範囲では見当たりませんでしたので、数字は書きません。

ただ、現場で青葉区の物件を見てきた経験から、認定の準備で気をつけたい点は三つあります。

• 団地型で計画が複数ある：住棟ごとに修繕積立金の区分があると、長期修繕計画の数が増え、手数料や適合確認費用が積み上がる
• 築年数が進んだ建物が多い：計画の作成から7年を超えたまま、見直しが止まっているケースが目立つ
• 坂と擁壁（土を支える壁）の多い敷地：足場の組み方や資材搬入の制約が工事費に効き、計画上の金額と実際の見積りがずれやすい

横浜市の資料（令和8年5月）では、市内で管理計画認定を受けたマンションは令和7年度末で累計326件と示されています（出典：横浜市「第1回マンション部会 資料」（PDF））。市の制度ページでは、認定マンションを地図で確認できる「認定マンションMAP」も公開されています。ご近所の認定マンションを見てみると、理事会での話が具体的になります。

認定基準17項目：青葉区の理事会が見落としやすいところ

認定の基準は、国が5分野17項目で定めています。横浜市も同じ基準で、確認書類も市のページで一覧になっています（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。

分野	主な基準	確認される書類
管理組合の運営	管理者等・監事が定められている、総会を年1回以上開催	総会の議事録
管理規約	緊急時の専有部分への立入り、修繕履歴の保管、財務・管理情報の提供を規約で定める	管理規約
管理組合の経理	管理費と修繕積立金の区分経理、他会計への充当なし、3か月以上の滞納が全体の1割以内	貸借対照表、収支計算書、滞納額が分かる書類
長期修繕計画	総会決議、7年以内の見直し、計画期間30年以上で大規模修繕2回以上、一時金なし、積立金平均額が著しく低くない、最終年度に借入金残高なし	長期修繕計画
その他	組合員名簿・居住者名簿を備え年1回以上確認、横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切	名簿の表明保証書

団地型マンションで詰まりやすい「経理」と「長期修繕計画」

団地型では、棟ごとの修繕積立金と団地全体の修繕積立金を分けて管理していることが多く、「他の会計への充当がないか」の説明に時間がかかります。駐車場会計から修繕積立金に繰り入れている、あるいはその逆、といった過去の処理があると、事前確認で質問が来やすい部分です。

長期修繕計画は、計画期間30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれていることが求められます。築40年前後の建物では、給排水管の更新や昇降機の取替えなど大きな費目が重なり、計画を30年先まで延ばすと修繕積立金が足りなくなる、という問題が表に出ます。ここで「一時金を予定しない」「最終年度に借入金残高なし」という条件を同時に満たす必要があるため、積立金の段階的な引上げを総会で決めておく流れになります。

市のページには、修繕積立金の平均額を計算するシートと、認定基準のセルフチェックシートが用意されています。理事会でまずこの二つを使ってみることを、私はおすすめしています。

独自基準の有無：横浜市の上乗せ基準はない

東京都内や神奈川県内には、防災関係などで独自の基準を上乗せしている自治体もあります。横浜市は、市のQ&Aに「市独自の基準はない」と明記しています（出典：横浜市「管理計画認定制度に関するご質問」）。

17項目目の「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切」は、市の制度ページで、次の3点を重要事項として示しています。

• 管理組合が、必要に応じて専門家も活用しながら、主体的に適正な管理に取り組むこと
• 区分所有者が管理の重要性を理解し、管理組合の活動に積極的に関わること
• 管理組合が長期的な見通しを持ち、認定基準などに留意して運営すること

追加の書類を求めるものではありませんが、理事会の議事録に「長期修繕計画の見直しを検討した」「専門家に相談した」といった記録を残しておくと、説明しやすくなります。

手数料と申請ルート：適合確認→手続システム→横浜市

申請の流れ

1. 市のチェックシートでセルフチェック
2. 総会で、管理計画認定を申請することを決議（決議は必須）
3. 専門家に「適合確認」を依頼
4. マンション管理センターの手続システムから申請（市への直接申請は不可）
5. 横浜市が審査し、認定

市の制度ページでは、申請から認定まで2〜3か月ほどかかる場合があると案内されています。

費用（横浜市の公表内容）

項目	金額
適合確認手数料	依頼する専門家によって異なる
手続システム利用料	10,000円
申請手数料	3,900円＋郵送料（長期修繕計画が複数なら1,700円×（計画数－1）を加算）

適合確認の費用は、マンション管理センターに直接申し込む場合と日本マンション管理士会連合会に依頼する場合は、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です。管理会社や組合が契約しているマンション管理士に頼む場合は、双方の取り決めによります（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

団地型での費用の目安

たとえば、長期修繕計画が「団地全体」と「3棟それぞれ」の計4つある組合が、マンション管理センターに適合確認を直接頼んだ場合の目安は次のとおりです。

• 適合確認：10,000円×4計画＝40,000円
• システム利用料：10,000円
• 申請手数料：3,900円＋1,700円×3＝9,000円
• 合計：約59,000円＋郵送料

計画が1つなら約23,900円＋郵送料ですので、計画の数で倍以上の差になります。実際の計画数の数え方は、事前に住宅再生課と依頼先に確認してください。なお、長期修繕計画そのものの見直しを専門家に頼む費用は、ここに含まれていません。

認定の経済効果：固定資産税・住宅ローン・修繕積立金の運用

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

横浜市の減額割合は、国の枠で最大の「2分の1」です。工事完了の翌年度分について、建物部分の固定資産税が1戸あたり100㎡まで減額されます（出典：横浜市「大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税の減額」、最終更新2026年4月8日）。

ここに、見落としやすい条件があります。横浜市の制度ページでは、認定マンションが対象になる要件として次の4点が挙がっています。

1. 令和3年8月31日時点で修繕積立金の平均額が国の目安の水準未満で、それ以降に水準以上まで引き上げている
2. 築20年以上、総戸数10戸以上
3. 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、2回目以降の長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事）を完了している
4. 管理計画認定を受けている

さらに市は、「令和3年8月31日時点で修繕積立金が水準以上のマンションは減税対象にならない」「令和3年9月1日以降に長期修繕計画を見直していないマンションは対象にならない」と注意書きしています。つまり、もともと積立金が十分だった組合は、認定を受けてもこの減税は使えません。理事会で「認定を取れば税金が半分になる」と説明してしまうと後で困りますので、市のセルフチェックシートで先に確認してください。

申告は、工事完了から3か月以内に区役所の税務課へ行います。青葉区の場合は青葉区役所の税務課家屋担当です。国の制度の概要は国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）にまとまっています。

2. 【フラット35】の金利引下げ

認定マンションの住戸を買う方は、【フラット35】の金利引下げ（国土交通省の資料では当初5年間、年0.25%）を受けられます。予算の状況で受付が終わることもありますので、住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型のページで最新の状況をご確認ください。駅から距離のある住宅地のマンションほど、買い手に選ばれる理由を一つでも多く持っておく意味があると、私は感じています。

3. マンションすまい・る債と共用部分リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用するための債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、令和8年度の応募期間は2026年4月13日から10月9日までとされ、本記事の公開日には今回の募集は終わっています。横浜市のページでも、申請時期によっては応募期間に間に合わない場合があると注意しています。次回の募集を見据えるなら、早めの申請が有利です。

共用部分リフォーム融資は、認定マンションは全期間、年0.20%の金利引下げとされています（国土交通省の資料による）。借入の前に住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページで最新条件をご確認ください。

長期修繕計画の見直しと工法：坂の多い敷地で起きたこと

認定の準備で一番手間がかかるのは、長期修繕計画の見直しです。そして見直しの中で、一番数字が動くのが仮設足場の費用です。

私が以前ご相談を受けた丘陵地のマンションでは、建物の裏手が擁壁に接していて、足場を組むには擁壁の上に足場の土台をつくる必要がありました。計画書には一般的な足場費しか載っておらず、実際の見積りとの差が理事会で問題になっていました。そこで、裏手の面だけロープアクセス工法に切り替える案を比べました。10階建て相当、外周80m、工期3か月ほどという条件の試算では、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を使った場合は約59万円で、差額は約109万円でした。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。

ロープアクセス工法では、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。安全を二重に確保する考え方は、IRATA（産業用ロープアクセス協会）の基準に沿ったものです。工法の詳しい内容は明誠のロープアクセス工法のページに、技術や訓練の解説は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

数字の考え方も添えておきます。総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円程度がレンジです。物件ごとに大きく変わりますが、足場の比率を工法で下げ、税を制度で下げる、という二段構えは、長期修繕計画の収支を整えるうえで効きます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両方を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案しています。費用の考え方は大規模修繕の適正価格の考え方、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の現場の様子は、ロープアクセスドットコムでもご覧いただけます。

令和9年4月の基準見直しと、青葉区での逆算スケジュール

国土交通省のページでは、令和9年度に管理計画認定制度の拡充や認定基準の見直しに関する規定が施行され、令和9年4月1日以降の申請には見直し後の基準が適用される（経過措置あり）と案内されています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和8年10月を起点に、令和9年3月までの申請を目指す場合の目安です。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会でセルフチェックシートと修繕積立金の平均額計算シートを使う。長期修繕計画の数と作成年を確認
令和8年11月	計画が7年を超えていれば見直しを依頼。適合確認の依頼先を決め、計画数に応じた費用を見積もる
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録・名簿の表明保証書などをそろえ、適合確認を依頼
令和9年2〜3月	手続システムから横浜市へ申請（全体で2〜3か月かかる場合あり）

団地型は、棟ごとの合意形成に時間がかかります。半年で間に合わないと分かった場合でも、焦って中身を薄くするより、令和9年4月以降の基準を確認したうえで、内容のしっかりした計画で申請するほうが、建物のためになると私は考えています。

まとめと、今週動くこと3点

青葉区のマンションの管理計画認定は、横浜市が認定行政庁で、市独自の上乗せ基準はありません。申請は適合確認を経て手続システムから行い、費用は申請手数料3,900円（計画が複数なら加算）、システム利用料10,000円、適合確認の費用が中心です。固定資産税の減額は横浜市では2分の1ですが、令和3年8月31日時点の積立金の水準、2回目以降の長寿命化工事、令和9年3月31日までの工事完了といった条件があります。

今週、理事会で動いていただきたいのは次の3点です。

1. 長期修繕計画がいくつあり、それぞれいつ作成・見直ししたかを確認する
2. 市の「修繕積立金の額のセルフチェックシート」で、固定資産税の減額の対象になり得るかを確認する
3. 横浜市建築局住宅再生課（045-671-2954）に、認定の流れと令和9年4月の見直しの扱いを確認する

どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。長期修繕計画の工事費の見直しや、足場とロープアクセスの比較のお手伝いができます。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の大規模修繕の施工事例もご覧ください。

よくあるご質問

Q. 青葉区のマンションは、青葉区役所に認定を申請するのですか？

A. いいえ。認定するのは横浜市（建築局住宅部住宅再生課）です。また市への直接申請も受け付けておらず、専門家の適合確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続システムから申請します。青葉区役所は、固定資産税の減額を申告する窓口（税務課家屋担当）になります。

Q. 団地型で長期修繕計画が複数あります。手数料はどうなりますか？

A. 横浜市への申請手数料は3,900円に、1,700円×（計画数－1）が加算されます。適合確認も、マンション管理センターや日本マンション管理士会連合会では1計画あたり10,000円（税込）です。計画数の数え方は、事前に住宅再生課と依頼先に確認してください。

Q. 横浜市独自の認定基準はありますか？

A. ありません。国の17項目と同じ基準です。17項目目の「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」は、管理組合の主体的な取り組みなどを求める内容で、追加の書類を求めるものではありません。

Q. 認定を受ければ、必ず固定資産税が半分になりますか？

A. なりません。令和3年8月31日時点で修繕積立金が国の目安の水準未満で、その後に水準以上へ引き上げていること、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに2回目以降の長寿命化工事を終えていることなどが条件です。もともと積立金が十分だったマンションは対象外です。

Q. 認定までどれくらいかかり、有効期間は何年ですか？

A. 横浜市は、申請から認定まで2〜3か月ほどかかる場合があると案内しています。認定の有効期間は5年間です。

Q. 坂の多い敷地で足場が高くつきます。長期修繕計画で何ができますか？

A. 計画の見直しの際に、足場が組みにくい面だけロープアクセス工法を使うハイブリッド工法を比較してみてください。建物によっては仮設費が大きく変わります。明誠では概算の比較のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月10日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月10日時点で公表されている横浜市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。横浜市の管理計画認定制度ページの最終更新は2025年12月8日、固定資産税の減額ページの最終更新は2026年4月8日です。青葉区税務課の連絡先ページは2022年11月17日更新のため、連絡先の参考としてのみ掲載しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横浜市「管理計画認定制度とは、認定基準、申請方法」
• 横浜市「管理計画認定制度に関するご質問」
• 横浜市「大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税の減額」
• 横浜市「第1回マンション部会 資料（PDF）」
• 横浜市青葉区「青葉区 税務課」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」