Q. 横浜市戸塚区のマンションやビル、老人ホームは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 戸塚区の建物の定期報告は、戸塚区役所ではなく横浜市建築局（建築指導課 建築安全担当）の所管です。横浜市は、共同住宅と事務所を「建築物」の定期報告の対象用途に指定していません。そのため、住戸だけの分譲マンション・賃貸マンションや、事務所だけのビルは対象外です（出典：横浜市「報告対象建築物・昇降機等」）。一方、入居者の宿泊施設がある老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームは規模によって対象になり、令和8年度がちょうど報告年度です。外壁の全面打診は、対象建築物であれば竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの最初の定期調査で必要です（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月12日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：戸塚区で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県に広げた12条点検シリーズ、今回は横浜市戸塚区を取り上げます。

戸塚区は、面積35.7㎢で、横浜市でいちばん広い区です。昭和14年（1939年）に鎌倉郡内の1町7か村が横浜市に編入されて誕生し、昭和30年（1955年）以降は道路網の整備や鉄道の延伸、工場の進出、宅地開発によって人口が急増しました。その後、瀬谷区、栄区、泉区が分区して今の姿になっています（出典：横浜市戸塚区「戸塚区の歴史」）。

広い区域に、旧東海道の戸塚宿の面影が残る駅周辺の市街地、駅から離れた住宅地、谷戸の自然が残る地域が混在しているのが戸塚区です。建物の種類も築年も幅広く、「うちの建物は報告が必要なのか」という疑問が出やすい区だと感じます。結論を表にまとめます。

建物の種類	横浜市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション	対象外（共同住宅は対象用途に指定されていない）
事務所だけのビル	対象外（事務所は対象用途に指定されていない）
有料老人ホームなどの老人ホーム（入居者の宿泊施設あり）	規模により対象（令和8年度に報告）
サービス付き高齢者向け住宅・グループホーム	規模により対象（令和8年度に報告）
病院・有床診療所	規模により対象（次は令和9年度）
ホテル・旅館	規模により対象（次は令和9年度）
2階以上にも店舗・飲食店が一定規模で入るビル	規模により対象（次は令和10年度）
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：横浜市「報告対象建築物・昇降機等」、横浜市「報告の周期と時期」）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

定期報告の対象外のマンションでも、私はこの「10年」を一つの目安にして、外壁の状態を確認することをお勧めしています。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことで、戸塚区を含む横浜市内では横浜市がこれにあたります。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。横浜市の報告の周期は次のとおりです（出典：横浜市「報告の周期と時期」（2026年5月26日更新））。

種類	報告の周期（横浜市）
建築物 定期調査報告	3年に1回（用途ごとに年度が決まっている）
建築設備 定期検査報告	毎年
防火設備 定期検査報告	毎年
昇降機等 定期検査報告	毎年（設置時の検査済証の交付月に報告）

報告の義務を負うのは所有者または管理者です。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年ごとに全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。

戸塚区の12条点検：窓口・報告年度・オンライン提出

窓口は横浜市建築局 建築指導課 建築安全担当

項目	内容（公式ページ掲載）
担当（建築物・建築設備・防火設備）	横浜市建築局 建築指導部 建築指導課 建築安全担当
電話	045-671-4539
担当（昇降機等）	同 建築指導課 設備担当（電話045-671-4538）
郵送・窓口の提出先	横浜市中区本町6丁目50番地の10 25階 建築指導課 定期報告受付窓口

戸塚区役所ではなく、市の建築局が窓口です。

令和8年5月26日から「オンライン提出」が始まった

令和8年度の大きな変化は、定期報告書のインターネット提出が令和8年5月26日に始まったことです。建築物・建築設備・防火設備・昇降機・遊戯施設のすべてが対象で、市は「来庁・郵送が不要」と案内しています（出典：横浜市「お知らせ情報一覧」（2026年6月1日更新））。

市の中心部から離れた戸塚区のオーナーさまにとって、来庁が不要になったのは助かる変化です。ただし、調査そのものを有資格者が行う点は変わりません。市は「提出書類の不備（記入漏れ、概要書や測定結果表の添付漏れ等）で差し替えをお願いするケースが多い」とも注意を呼びかけています。

令和8年度の報告年度と提出期間

横浜市は、建築物の用途ごとに報告年度と提出期間を決めています。

区分	主な用途	建築物の報告年度・期間
A	病院・診療所（患者の収容施設あり）、劇場など	令和9年度・12年度…の5〜8月
A	ホテル・旅館、集会場、体育館など	令和9年度・12年度…の9〜12月
B	百貨店・物品販売店舗など	令和7年度・10年度…の5〜8月
B	飲食店・遊技場・複合用途建築物など	令和7年度・10年度…の9〜12月
C	入居者の宿泊施設がある児童福祉施設・老人ホームなど	令和8年度・11年度…の5〜8月
C	サービス付き高齢者向け住宅・認知症高齢者グループホーム・障害者グループホーム	令和8年度・11年度…の9〜12月

（出典：横浜市「報告の周期と時期」）

戸塚区で高齢者施設をお持ち・運営の方に、最初に確認していただきたいのは次の点です。老人ホームなどの令和8年度の提出期間（5〜8月）はすでに終わっています。提出が済んでいるかをまず確かめてください。サービス付き高齢者向け住宅・グループホームは令和8年9月〜12月が提出期間で、本記事の公開時点でちょうど提出期間中です。

施設を運営する事業者さまと、建物を所有するオーナーさまが別の場合も多いはずです。横浜市は「所有者と管理者が異なる場合は、報告内容や市からの報告結果通知を両者で共有してほしい」と呼びかけています。借り上げ型の施設では、「どちらが調査を発注するのか」を契約書で確認しておくと安心です。

店舗併設マンション・駅前ビルの線引き

横浜市の対象表には、対象用途が避難階（通常は1階）だけにあるものは対象にならないという注記があります。駅前に多い「1階が店舗で上が住戸」という建物は、店舗が1階だけなら多くの場合、建築物の定期報告の対象外です。2階以上に飲食店や物販店、入院施設のあるクリニックが入る駅前ビルは、面積次第で対象になります。判断がつかない場合は、建築安全担当に確認してください。

戸塚区ならではの事情：広い区域と、谷戸・川沿いの建物

区内の水の流れは、すべて境川に集まる

戸塚区の外壁調査で、私が現場の感覚として意識するのは水と地形です。横浜市戸塚区の公式ページによると、区内には二級河川が8河川あり、境川、柏尾川、和泉川、宇田川、阿久和川、名瀬川、平戸永谷川、舞岡川が挙げられています。一級河川は区内にありません。区内の川の水はすべて境川に流れ込み、柏尾川は市街化が進んだ都市河川として、桜並木のプロムナードが整備されています（出典：横浜市戸塚区「区内の河川」（2024年12月12日更新））。

河川の近くや谷戸の低い土地に建つ建物は、湿気がこもりやすく、日当たりが悪くなりがちです。私の現場の所感ですが、そうした面は北面と同じように、タイルの目地やモルタルの傷みが他の面より早く進むことがあります。これは統計に基づく数字ではなく、現場で見てきた傾向です。

市内最大の区だから、建物の築年も立地もばらつく

戸塚区は面積が市内最大です。駅の周りには比較的新しい分譲マンションや商業ビルが、駅から離れた丘や谷戸の周辺には古くからの住宅地や団地が広がっています。同じ戸塚区内でも、竣工年も外壁の仕上げも、足場を組める敷地条件も、建物によってまるで違います。

だからこそ、「区のどこにあるか」ではなく、「いつ竣工して、いつ最後に外壁を全面的に調べたか」で動くのが確実です。特に昭和後期（1980年代前後）に分譲されたマンションは、すでに2回目の大規模修繕の時期に入っています。1回目の修繕の際に外壁の全面打診をせず、タイルの浮きを部分的にしか見ていないケースも、現場では珍しくありません。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

横浜市は、平成30年10月1日に市内で、道路に面したビルの屋上に取り付けられた金属製パネルが落下し、通行者が亡くなる事故が起きたことを公表し、すべての所有者・管理者に安全確認を求めています（出典：横浜市「お知らせ情報一覧」）。

建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています（出典：横浜市「建物の維持管理について」）。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により、所有者等が責任を問われる可能性があります。分譲マンションは報告義務がないからこそ、管理組合が自主的に外壁を調べる意味があります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年度を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

まずは修繕履歴から、前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を確かめてみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。谷戸や傾斜地に面した建物、前面道路が狭い建物では、足場の計画がさらに複雑になり、費用が上がりがちです。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安が少なく済みます。

3つ目は、高齢者施設や、1階に店舗が入るビルでは特に大きな意味があります。足場とシートで何か月も窓や店先がふさがれると、居室が暗くなり、店の売上にも響きます。ロープアクセスなら作業する面だけ、作業する時間だけ人が降りるので、運営を止めずに調査できます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です（ドローンの飛行には周辺環境や法令上の制約があります）。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。フランチャイズ加盟をご検討の専門工事会社さまも、ロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：低層部は足場、高層部や傾斜地側の面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・ビル・施設のオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 戸塚区の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 住戸だけの共同住宅は、横浜市では建築物の定期報告の対象用途に指定されていません。ただし、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。2階以上に店舗などが一定規模で入る場合は対象になることがあります。

Q. 戸塚区の12条点検の窓口はどこですか？

A. 戸塚区役所ではなく、横浜市建築局 建築指導課 建築安全担当（電話045-671-4539）です。昇降機は同課の設備担当（電話045-671-4538）です。

Q. 有料老人ホームの報告はいつですか？

A. 横浜市の区分では、入居者の宿泊施設がある老人ホームなどは令和8年度・11年度…の5〜8月です。令和8年度分の提出期間は終わっているため、未提出の場合は早めに建築安全担当へご相談ください。

Q. サービス付き高齢者向け住宅・グループホームの報告はいつですか？

A. 令和8年度・11年度…の9〜12月です。令和8年度は報告年度にあたるため、対象の建物は令和8年12月までの提出が必要です。

Q. 定期報告はオンラインで出せますか？

A. はい。横浜市は令和8年5月26日から、インターネットでの提出を受け付けています。来庁や郵送は不要と案内されています。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 谷戸や傾斜地に面した建物でも打診できますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、壁面を直接叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

戸塚区の12条点検の窓口は、横浜市建築局の建築指導課 建築安全担当です。横浜市では、住戸だけのマンションや事務所だけのビルは建築物の定期報告の対象外ですが、老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・グループホームは規模により対象で、令和8年度がその報告年度です。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 令和8年度分の提出状況を確認する：老人ホーム（5〜8月期間）は提出済みか、サ高住・グループホーム（9〜12月期間）は12月までに出せるかを、運営事業者と一緒に確認する。オンライン提出も使えます。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、10年を超えていないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 次の大規模修繕とセットで考える：外壁調査と、2回目・3回目の大規模修繕、長期修繕計画の見直しを一体で検討することを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。横浜市戸塚区を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 横浜市「４ 報告の周期と時期」（2026年5月26日更新）
• 横浜市「３ お知らせ情報一覧」（2026年6月1日更新）
• 横浜市「３ 報告対象建築物・昇降機等」（2025年12月1日更新）
• 横浜市「１ 建物の維持管理について」
• 横浜市戸塚区「戸塚区の歴史」
• 横浜市戸塚区「区内の河川」（2024年12月12日更新）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月12日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・横浜市の公式情報をもとに執筆しています。横浜市の「報告の周期と時期」は2026年5月26日更新、「お知らせ情報一覧」は2026年6月1日更新の掲載を確認しました。「報告対象建築物・昇降機等」は2025年12月1日（令和7年度）更新、「建物の維持管理について」と戸塚区の河川ページ（2024年12月12日更新）は前年度以前の更新のため、内容が変わっている可能性があります。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、横浜市建築局 建築指導課 建築安全担当（045-671-4539）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月12日

---

関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

▶ ロープアクセスドットコムの関連記事を見る

---

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)