武蔵野市のマンション漏水・防災対策｜都内屈指の地盤の強さと神田川・仙川の内水氾濫リスク、大規模修繕の優先順位【2026年度版】
2026年9月23日 更新
吉祥寺のマンションで理事長さまから、「うちは武蔵野台地の上だから、地震も水害も他の区より安心だと聞いている」と言われたことがあります。半分は正しく、半分は言葉が足りません。武蔵野市は確かに、東京都内でも地盤の良さで知られる地域です。ただし「地盤が良い」と「水に関するリスクがゼロ」は、同じ意味ではありません。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
武蔵野市は、吉祥寺・三鷹・西荻窪という人気の住宅地を抱える一方、神田川と仙川という2つの河川の源流域にあたります。台地の上にあるからこそ、大雨が降ったときに雨水が地表を速く流れ、短時間で排水が追いつかなくなる「内水氾濫」が起きやすいという、少し意外な事実があります。今日はその数字と、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。
結論：武蔵野市で優先すべきは「地盤の強さに安心しすぎないこと」と「地下・機械式駐車場の内水対策」です
先に結論を申し上げます。武蔵野市の大規模修繕で私が最初に確認するのは、次の2点です。
1つ目は地域危険度の低さを正しく理解すること。武蔵野市は東京都の地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）において、市内すべての町丁目が総合危険度ランク1〜3にとどまり、都内でも際立って地震リスクの低いエリアです。ただしこれは「延焼や倒壊のリスクが低い」という話であり、個々の建物の耐震性能が自動的に高いという意味ではありません。昭和56年5月31日以前に建てられたマンションであれば、地域の安全度とは別に、建物自体の耐震診断は必要です。
2つ目は内水氾濫と地下・機械式駐車場。武蔵野市が公表する浸水ハザードマップは、水防法に基づく神田川の洪水想定に加え、短時間豪雨による内水（雨水出水）の想定区域を1枚にまとめたものです。市内には土砂災害警戒区域・高潮浸水想定区域・津波災害警戒区域のいずれも指定がありませんが（出典：武蔵野市「防災情報マップ及び浸水ハザードマップについて」）、神田川・仙川の流域では想定最大規模降雨（総雨量690mm、時間最大雨量153mm）を前提にした浸水想定区域が示されています。地下や半地下に受変電設備・機械式駐車場のピットがある物件では、この内水想定を軽視できません。
武蔵野市のハザードマップを1枚で読む
市が公表している資料を、マンション修繕の視点で1枚に整理しました。
| 災害種別 | 武蔵野市の該当 | 想定・該当範囲 |
|---|---|---|
| 洪水（神田川、水防法に基づく想定） | あり | 想定最大規模降雨を前提とした浸水想定区域を設定 |
| 内水（雨水出水、仙川・神田川源流域含む） | あり | 総雨量690mm・時間最大雨量153mmを想定 |
| 土砂災害警戒区域 | なし | 市内に指定なし |
| 高潮浸水想定区域 | なし | 市内に指定なし |
| 津波災害警戒区域 | なし | 市内に指定なし |
| 地震（総合危険度） | 都内屈指の低リスク | 全町丁目がランク1〜3。最高は吉祥寺南町5丁目のランク3 |
出典：武蔵野市「防災情報マップ及び浸水ハザードマップについて」、武蔵野市「雨水出水浸水想定区域について」、東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（武蔵野市）」（第9回地域危険度測定調査・令和4年9月公表）
表を見て分かるとおり、武蔵野市は「土砂・高潮・津波・地震」という4つの軸ではいずれも低リスクです。私が管理組合の理事会でこの表をお見せすると、多くの方がまず安心されます。ただし洪水と内水氾濫だけは「あり」という点を見落とさないでください。市も「武蔵野浸水ハザードマップ」として、水防法に基づく洪水想定と、法定外の内水想定をあえて1枚のマップに統合して公表しています（出典：同上）。これは「両方を同じ重みで見てほしい」という市からのメッセージだと、私は受け止めています。
なお、個々の住戸単位の想定浸水深は、市は個別の問い合わせには回答しない方針をとっています。より詳細な地点別の浸水傾向を確認したい場合は、東京都が提供する10メートルメッシュの浸水シミュレーションデータや、国土交通省「重ねるハザードマップ」の活用が案内されています。総会資料をつくる前に、まずこうした公開ツールで自分の建物の周辺を確認することをお勧めします。費用はかかりません。
地域危険度は都内トップクラスの低さ。それでも耐震診断が要る理由
東京都の地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）によると、武蔵野市内のすべての町丁目は総合危険度ランク1〜3の範囲に収まっています。最も危険度が高いとされる吉祥寺南町5丁目でも、ランク3（危険量0.63棟/ha）にとどまります（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（武蔵野市）」）。23区の木造住宅密集地域で見られるランク5・ランク4の町丁目は、武蔵野市には一つもありません。
これは、道路や街区が比較的整った住宅地が多く、老朽木造住宅の密集度が低いことが反映された結果だと考えられます。地域として延焼しにくく、避難もしやすいという点で、武蔵野市は東京都内でも際立って条件の良いエリアです。
ただし、私が理事会で必ずお伝えするのは、「地域危険度」と「建物の耐震性能」は別の指標だということです。地域危険度は、その地域全体の地震時の延焼・建物倒壊の危険量を測定したもので、個々の建物1棟1棟の構造計算や耐震診断の結果ではありません。昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物は、周辺の地域危険度が低くても、その建物自体の耐震性能は別途確認する必要があります。武蔵野市が吉祥寺・三鷹駅周辺を中心に相応の数の中古マンションストックを抱えていることを考えると、この違いを正しく理解しておくことには実務的な意味があります。
なぜ「地盤の良い台地」で内水氾濫が起きるのか
武蔵野市は武蔵野台地の上に位置し、井の頭恩賜公園を水源とする神田川と、市南部を水源域とする仙川という2つの河川が市内を流れています。台地の上にあるということは、低地の区のように川が氾濫して広範囲が深く水没するリスクは低い一方で、降った雨が地表を速く流れ、短時間で下水道や水路の処理能力を超えてしまう「内水氾濫」が起きやすいという特徴があります。
とくに吉祥寺駅周辺のような商業集積地は、道路や建物の屋根・駐車場などアスファルト・コンクリートで覆われた面積（不浸透域）の割合が高く、雨水が地面に浸み込まずにそのまま下水道へ流れ込みます。総雨量690mm・時間最大雨量153mmという想定最大規模降雨は、1000年に1度あるかないかの規模ですが、近年の短時間強雨（いわゆるゲリラ豪雨）は、この想定に近い降り方をする日が実際に増えています。私は、これが「地盤が良いから安心」という理解だけでは足りない理由だと考えています。
エリアごとの傾向も書いておきます。あくまで一般的な傾向であり、個別の住戸の浸水リスクは市の公開資料や東京都のメッシュデータで確認してください。
吉祥寺本町・吉祥寺南町周辺（神田川源流域、商業集積地）
井の頭恩賜公園を水源とする神田川に近く、駅前の商業エリアは不浸透域の割合が高いエリアです。地下や半地下に店舗・機械室がある物件では、短時間豪雨時の排水能力を確認しておく価値があります。
御殿山・西久保周辺（仙川源流域に近い住宅地）
仙川の源流域に近い住宅地です。閑静な住宅街ですが、道路の高低差や雨水桝の位置によって、局地的に水が集まりやすい箇所が生じることがあります。
境・関前周辺（南部、仙川流域）
仙川沿いのエリアで、中央線沿線に比べて比較的低層の集合住宅が多い地域です。仙川に近い物件では、河川からの距離だけでなく、敷地内の排水勾配も確認しておくとよいでしょう。
中町・緑町・八幡町周辺（市役所周辺、内陸部）
神田川・仙川いずれの源流域からも一定の距離がある内陸部です。比較的リスクは低いエリアですが、大規模な集合住宅や公共施設が集まるため、地下駐車場の排水設備の点検価値は他エリアと変わりません。
桜堤・関前周辺（西部、玉川上水沿い）
玉川上水沿いの緑豊かなエリアです。河川氾濫リスクは低いものの、雨水桝や敷地内排水路の維持管理が内水対策の要になります。
大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ
私が武蔵野市の物件で調査に入るとき、優先順位をつけて見る7か所です。内水氾濫のリスクがあるエリアでは、とくに1〜3番目を重点的に見ます。
- 屋上防水の立上りと押えコンクリートの打継ぎ — 平場より先に立上りを見ます。短時間豪雨で排水が追いつかず水位が上がったとき、最初に水が越えるのはここです
- ルーフドレンとストレーナー — 落ち葉の多い緑豊かなエリアでは、ドレンの詰まりが排水不良の主原因になりやすい箇所です
- バルコニー排水口と防水層の端部 — 各戸の私物で塞がれていることが多く、総会で一斉点検をかけるのが早道です
- 外壁シーリングの打継ぎ目地とサッシまわりの取り合い — 打替えの目安はおおむね10〜15年。塗り直しても止まらない漏水は、たいていここが原因です
- 地下・半地下の機械室・機械式駐車場ピットの防水と排水ポンプ — 内水氾濫が絡むエリアでは、地上より低い位置にある設備が最も先に影響を受けます
- エキスパンションジョイント（建物のつなぎ目の伸縮部） — 棟続き型・増築部で要注意。外から見えないぶん放置されやすい場所です
- 敷地の雨水桝と前面道路との高低差 — 道路側の水位が上がったときに敷地がどこから受けるか、実測しておく価値があります
金額の目安も書いておきます。実際の見積は物件の規模・形状・劣化状況で大きく変わりますので、あくまで参考値としてご覧ください。
| 工種 | 単価の目安 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 3,500〜4,500円/㎡ |
| 打診調査（外壁タイル・モルタル） | 250〜500円/㎡ |
| 屋上・バルコニー防水 | 5,000〜8,000円/㎡ |
| 30戸規模マンションの大規模修繕総額 | 3,500〜5,000万円（うち仮設足場が15〜25%） |
仮設足場が総額の15〜25%というのは、言い換えれば工事費の5分の1前後が「作業員が登るための費用」だということです。ここに手を入れられるかどうかが、同じ予算で直せる範囲を大きく左右します。
漏水の緊急対応で、ロープアクセスが強い理由
漏水対応で私がいちばん悔しい思いをするのは、「原因が分かっているのに、足場を組むまで直せない」という状況です。大雨のあとにご連絡をいただいて、調査・見積・総会・足場架設で1か月半。そのあいだに次の雨が来ます。
ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面を上下して作業する無足場工法）なら、足場の架設が要りません。私の実務感覚では、当日から翌日の着手が可能なケースが多いです。部分補修であれば、その日のうちに止水まで持っていけることもあります。
費用の差も具体的に書きます。10階建て・外周80m・工期3か月という条件で試算すると、仮設足場は約168万円、同じ範囲をロープアクセスで施工した場合は約59万円。差額は約109万円です。緊急の部分補修であれば足場を組まない判断ができるので、差はさらに大きくなります。
武蔵野市のように、吉祥寺駅前の商店街のような狭い路地や、住宅密集地で隣地との離隔が小さい物件が多いエリアでは、この「足場を組まずに済む」という選択肢の価値が上がります。足場を組むと駅前商店街の通行や視認性に影響が出ますし、閑静な住宅街では足場材の搬入路そのものが確保しづらいケースもあります。
技術的な裏付けについては、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、器具構成・二重確保・作業手順まで公開しています。同業の方やフランチャイズ加盟をご検討の方は、そちらのほうが情報が濃いはずです。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。そしてロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を前提にした体制で、私は日本ロープ高所作業協会の事務局も担っています。安全の話を先にするのは、緊急対応こそ段取りが雑になりがちだからです。
工法の考え方は明誠のロープアクセス工法の技術詳細、漏水対応の進め方はマンション・ビルの漏水調査と補修、費用の組み立て方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。
武蔵野市での3つの工法の使い分け
明誠は、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つから建物特性に応じてご提案しています。武蔵野市の物件での使い分けの目安です。
| 工法 | 向いている武蔵野市の物件 | 理由 |
|---|---|---|
| 通常足場 | 外壁全面打診・全面改修が必要な中層ストック | 全面作業では足場のほうが効率がよい場面があります |
| ロープアクセス | 吉祥寺駅前の商業エリアで営業への影響を抑えたい物件、住宅密集地で搬入路が狭い物件、緊急の部分補修 | 架設期間ゼロ、敷地占有なし |
| ハイブリッド | 団地型・大規模ストック | 道路側は足場・中庭側はロープなど部位ごとに最適化して総額を下げられます |
「うちはどれですか」というご質問には、図面と現地を見ないと答えられません。ただ、3つの選択肢を持っている会社に相談すると、工事の順番そのものを組み替えられるという点は申し上げておきたいと思います。
防災上の共用部は「地下・低所」から優先度が決まります
内水氾濫の特徴は、浸水深そのものは低地の河川氾濫ほど深くならないことが多い一方、短時間豪雨のたびに繰り返し発生しうるという点です。だからこそ、私が現地で確認する順番は「地盤面より低い場所から」です。
| 設備 | 確認すること | 止まると何が起きるか |
|---|---|---|
| 地下・半地下の受変電設備 | 設置高さ、周囲の止水、防水扉の有無 | 全館停電。エレベーター・給水ポンプ・照明が同時に止まります |
| 機械式駐車場ピット | ピット内の排水ポンプの有無と点検頻度 | 冠水による機械故障。復旧に時間と費用がかかります |
| 給水ポンプ・受水槽まわり | ポンプ室の床レベル、排水経路 | 断水。高置水槽式でも揚水が止まれば同じです |
| エレベーターピット | ピット内の湧水・排水ポンプの有無 | 復旧に時間がかかり、高層階の高齢の居住者に直接影響します |
| 自家発電設備・非常用照明 | 設置高さと燃料系統、燃料の備蓄量 | 停電時の最後の砦です。頻発する短時間豪雨への耐性を見ておく価値があります |
国土交通省は「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公開しています。新築向けの内容が中心ですが、既存建物でも「設置高さを上げる」「防水区画で囲う」という2つの考え方は流用できます。大規模修繕のタイミングは、この見直しを入れる数少ない機会です。
これは費用ゼロでできる確認です。次の理事会で、メジャーを1本持って地下や機械式駐車場のピットを見に行ってみてください。排水ポンプが正常に作動するか、電源は生きているかを確認するだけで、優先順位がはっきりします。
武蔵野市で使えるマンション耐震助成（令和8年度）
武蔵野市の非木造マンション向け耐震助成は、地上3階建て以上かつ延べ面積1,000平方メートル以上の耐火・準耐火構造の共同住宅を対象としています。令和8年度時点の一次情報で確認した内容です（出典：武蔵野市「マンション（耐震助成制度）」／最終更新 令和7年8月19日）。
| 助成メニュー | 分譲マンション | 賃貸マンション |
|---|---|---|
| アドバイザー派遣（相談・簡易診断） | 無料 | 無料 |
| 耐震診断 | 診断費用の3分の2（上限200万円） | 診断費用の3分の2（上限100万円） |
| 補強設計 | 上限200万円 | 上限100万円 |
| 耐震改修・建替え | 上限1億7,233万円 | 上限1,330万円 |
| 除却工事 | 上限8,333万円 | 上限633万円 |
対象は昭和56年5月31日以前に着工された旧耐震基準の建物で、延べ面積の過半が住宅用途であることが条件です。申請は管理組合等の代表者名義で行い、事前に都市整備部住宅対策課への相談が必須です。工事や診断に着手した後の申請は認められないため、総会で議題にする前の早い段階での事前相談をお勧めします（問い合わせ：都市整備部住宅対策課 耐震助成等担当、電話 0422-60-1976）。
ページには年度ごとの具体的な受付締切の記載はなく、通年で事前相談を受け付ける運用になっています。ただし予算の状況によって年度内の対応可否が変わりうる点は、他自治体の同種制度と同様に想定しておくべきです。総会シーズンより前、できれば工事着手の1年以上前を目安に、住宅対策課へ一度連絡を入れておくことをお勧めします。
武蔵野市には、マンション管理計画認定制度もあります。認定申請の手数料は無料で、国土交通省のマンション管理適正化の基本方針に基づく基準で運用されています（出典：武蔵野市「マンション管理計画認定制度」）。認定を取得すると、住宅金融支援機構のフラット35の金利優遇など、管理組合の資金計画にも波及するメリットがあります。大規模修繕の計画を見直すタイミングは、この認定取得を検討する好機でもあります。
よくあるご質問
Q. 武蔵野市は水害の心配がない、と聞いたのですが本当ですか？
A. 土砂災害・高潮・津波については、市内に警戒区域の指定がなく、その意味では心配は小さいエリアです。ただし神田川・仙川の流域では、洪水と内水氾濫（短時間豪雨による排水能力超過）の想定区域が公表されています。「水害ゼロ」ではなく「深い浸水のリスクは低いが、内水氾濫には備えが要る」というのが正確な理解です。
Q. 武蔵野市の地域危険度が低いなら、耐震診断は不要ですか？
A. 地域危険度は地域全体の延焼・倒壊の危険量を示す指標であり、個々の建物の耐震性能とは別の話です。昭和56年5月31日以前に建てられたマンションであれば、地域の安全度にかかわらず、建物自体の耐震診断を受ける価値があります。武蔵野市は分譲マンションの耐震診断費用の3分の2（上限200万円）を助成しています。
Q. 地下の機械式駐車場は、内水氾濫でどんな影響を受けますか？
A. 短時間豪雨で敷地の排水能力を超えると、地盤面より低い位置にあるピットに雨水が流れ込み、機械の故障につながる可能性があります。排水ポンプの有無と作動状況を定期的に確認し、電源系統が浸水の影響を受けない位置にあるかを点検しておくことをお勧めします。
Q. マンションの分譲住戸でも耐震助成は使えますか？
A. 対象建築物であれば使えます。昭和56年5月31日以前に着工された、地上3階建て以上かつ延べ面積1,000平方メートル以上の非木造共同住宅で、延べ面積の過半が住宅用途であることが条件です。申請前に都市整備部住宅対策課への事前相談が必須で、工事着手後の申請はできません。
Q. 足場が組めない面の外壁調査は、どうすればよいですか？
A. ロープアクセス工法での打診調査（250〜500円/㎡が目安）か、ドローンによる外観調査を組み合わせます。武蔵野市は吉祥寺駅前の商業地や住宅密集地で搬入路が狭い物件が少なくなく、実務ではこの2つのどちらかになることがよくあります。ドローン調査の条件と限界もあわせてご覧ください。
Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？
A. できます。収益物件では、漏水を1件起こすと原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。武蔵野市は吉祥寺・三鷹駅周辺を中心に賃貸需要が厚いエリアですので、稼働率を落とさない工期の組み方まで含めてご提案しています。考え方は収益物件オーナー向けページとビルオーナー向けのご案内にまとめています。
まとめ：今週、武蔵野市の理事会で動けること3つ
- 地下・半地下の機械室と機械式駐車場ピットの排水ポンプを点検する — 費用ゼロで、内水氾濫対策としていちばん効く確認です
- 東京都提供のメッシュデータや国土交通省「重ねるハザードマップ」で、自分のマンションの浸水傾向を確認する — 市は住戸単位の個別回答をしていないため、公開ツールでの自己確認が近道です
- 昭和56年5月31日以前の建物であれば、耐震助成の事前相談を都市整備部住宅対策課へ入れる — 分譲マンションの耐震診断は費用の3分の2（上限200万円）が助成対象です。着手前の相談が必須なので、早めの連絡をお勧めします
武蔵野市は、土砂災害・高潮・津波・地震のいずれの面でも、都内で際立って条件の良いエリアです。一方で、神田川・仙川という2つの水系の源流域にあるという地形上の特徴から、内水氾濫だけは他区とは違う形で向き合う必要があります。地盤の良さに安心しすぎず、地下・低所の設備から確認すること。ここに絞って修繕計画を組めば、限られた予算でも効果の出やすい対策になります。
工法の選択肢を3つ（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）持っていると、工事の順番を組み替える自由度が上がります。順番が変われば、同じ予算で直せる範囲が変わります。技術面の詳細はロープアクセスドットコムの工法解説もあわせてご覧ください。
ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談はお問合せフォームから、管理組合としての進め方は管理組合向けのご案内をご覧ください。
明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。
出典・参考資料
- 武蔵野市「防災情報マップ及び浸水ハザードマップについて」（水防法に基づく神田川の洪水想定と内水想定を1枚に統合、土砂災害・高潮・津波の警戒区域指定なし）
- 武蔵野市「雨水出水浸水想定区域について」（想定最大規模降雨：総雨量690mm・時間最大雨量153mm、指定時期 令和8年3月31日）
- 武蔵野市「市内の浸水履歴を知りたい」（令和8年5月以降の住民報告に基づく浸水記録を公表、住戸単位の個別回答は不可）
- 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（武蔵野市）」（第9回地域危険度測定調査・令和4年9月公表／全町丁目が総合危険度ランク1〜3、最高は吉祥寺南町5丁目のランク3）
- 武蔵野市「マンション（耐震助成制度）」（最終更新 令和7年8月19日／対象は昭和56年5月31日以前着工の非木造共同住宅、分譲マンションの耐震診断は3分の2・上限200万円）
- 武蔵野市「マンション管理計画認定制度」（認定申請手数料無料、国土交通省の基本方針の基準を採用）
- 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」
- 国土交通省・国土地理院「重ねるハザードマップ」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月23日時点で公表されている武蔵野市および東京都・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。耐震助成に関するお問い合わせは都市整備部住宅対策課（0422-60-1976）、水害ハザードマップに関するお問い合わせは環境部下水道課（0422-60-1868）、浸水履歴に関するお問い合わせは防災安全部防災課（0422-60-1821）へ、申請・利用前に必ず最新の内容をご確認ください。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月23日
葛飾区のマンション漏水・防災対策｜想定浸水深5m超とカスリーン台風の教訓、大規模修繕の優先順位【2026年度版】
2026年9月23日 更新
葛飾区の新小岩に近いマンションで、理事長さまから「うちは川から少し離れているから、水害は大丈夫だと思っていた」と言われたことがあります。区のハザードマップをその場でお見せすると、表情が変わりました。荒川が氾濫した場合の想定浸水深は、区の広い範囲で5mを超えます。5mというのは、2階の軒先を優に超える高さです。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
葛飾区は、荒川・中川・江戸川という3つの一級河川に囲まれた低地に広がる区です。私はこの区の物件を見るたびに、「水に囲まれている」という事実を、まず数字で理事会に見せることから話を始めています。今日はその数字と、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。
結論：葛飾区で優先すべきは「浸水深5m」と「木造密集地域の地震火災」の2本立てです
先に結論を申し上げます。葛飾区の大規模修繕で私が最初に確認するのは、次の2点です。
1つ目は水。葛飾区は区が公表する水害ハザードマップにおいて、想定最大規模の洪水で区の広い範囲が浸水深5m超（2階の軒先を超える水準）とされ、浸水が引くまでに2週間以上を要すると想定されています。屋上防水や排水よりも先に、設備の設置高さを見る理由がここにあります。
2つ目は地震火災。東京都が公表している地域危険度調査で、葛飾区は東四つ木・堀切・立石といった木造住宅密集地域を中心に、総合危険度がランク5（最高）の町丁目を複数抱えています。マンション自体が鉄筋コンクリート造で燃えにくくても、周辺からの延焼と避難経路の確保は別問題です。
一方で、葛飾区には土砂災害警戒区域、造成宅地防災区域、津波災害警戒区域、浸水被害軽減地区のいずれの指定もありません（出典：葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ（令和7年3月発行）」／最終更新 令和8年7月16日）。斜面や擁壁の心配をしなくてよいぶん、水と地震火災という2つの論点に予算と手間を集中できます。これが、葛飾区で修繕の優先順位を組むときの私の基本姿勢です。
葛飾区のハザードマップを1枚で読む
区が公表している資料を、マンション修繕の視点で1枚に整理しました。
| 災害種別 | 葛飾区の該当 | 想定・該当範囲 |
|---|---|---|
| 洪水（荒川） | あり | 想定最大規模降雨：72時間総雨量632mm（1000年以上に1度の規模） |
| 洪水（中川・綾瀬川） | あり | 想定最大規模降雨：48時間総雨量596mm（1000年以上に1度の規模） |
| 洪水（江戸川） | あり | 想定最大規模降雨：72時間総雨量491mm（1000年以上に1度の規模） |
| 内水氾濫 | あり | 河川から離れた低地でも発生。区が別途ハザードマップを公表 |
| 高潮 | あり | 東京都高潮浸水想定区域図（令和6年12月公表版に更新） |
| 土砂災害 | なし | 区内に指定なし |
| 液状化 | 想定あり | 東京都の液状化予測図で区内の沖積低地の多くが該当（地盤による差が大きい） |
| 津波災害警戒区域 | なし | 区内に指定なし |
| 浸水被害軽減地区 | なし | 区内に指定なし |
出典：葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ【解説編】」、葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ（令和7年3月発行）」（最終更新 令和8年7月16日）
3つの河川で想定される降雨規模がそれぞれ異なる点に注目してください。荒川は72時間で632mm、中川・綾瀬川は48時間で596mmという、短時間により多くの雨が集中する想定です。中川・綾瀬川沿いの物件では、荒川より先に中川側の水位上昇が効いてくる可能性があるということです。
浸水深そのものは、区の公式マップと国土交通省ハザードマップポータルサイト「重ねるハザードマップ」で地点ごとに色分けされています。区の担当課によると、荒川氾濫時には立石・新小岩・堀切菖蒲園周辺を含む区の広い範囲が2階の軒先を超える浸水深の区分で示されており、亀有・金町・柴又・お花茶屋周辺は比較的浅い区分になる傾向があります。自分のマンションの所在地がどちらの区分に入るかは、必ず地点ごとに確認してください。
なお区は、地点別の浸水深をピンポイントで確認できる「浸水ナビ」の利用も案内しています。総会資料をつくる前に、まずこのツールで自分の建物の番地を検索することをお勧めします。費用はかかりません。
カスリーン台風の記憶と、葛飾区という地域特性
葛飾区は東京都が公表する「今昔・葛飾区史」の中でも、1947年（昭和22年）のカスリーン台風で大きな被害を受けた地域として記録されています（出典：葛飾区「カスリーン台風で水びたしになった葛飾区」）。関東・東北の広い範囲に大雨をもたらしたこの台風では、利根川の堤防が決壊し、氾濫水が荒川流域を経て東京東部の低地まで流れ込みました。区の資料では、当時の葛飾区が広範囲にわたって長期間水につかったことが伝えられています。
私がこの歴史を理事会でお話しするのは、脅すためではありません。「一度起きたことは、もう一度起きうる」という前提で、設備の高さと避難経路を考えてほしいからです。カスリーン台風から80年近くが経ち、堤防やポンプ場の整備は当時とは比較になりません。それでも、荒川下流域が「一度浸水すると水が引くまでに時間がかかる地形」であること自体は変わっていません。
葛飾区は江戸川区・江東区・墨田区・足立区とともに「江東5区」を構成しており、5区合同で大規模水害時の広域避難のあり方を検討してきました。大規模水害時には区外への早期避難が呼びかけられる地域だという前提そのものが、マンションの在宅避難計画にも影響します。エレベーターが止まり、給水が止まった状態で、何日分の備蓄を共用部に置いておくか。これは総会で一度は議題にしておくべきテーマです。
地区ごとの傾向も書いておきます。
立石・四つ木・堀切周辺の木造密集地域に囲まれたマンション
東京都の地域危険度調査で総合危険度ランク5（最高）とされる町丁目が集中するエリアです（東四つ木3丁目、堀切2丁目・5丁目、立石4丁目、東立石4丁目など）。マンション自体が耐火構造でも、周辺からの延焼を想定した避難経路・排煙経路の確保が要ります。
新小岩・小岩に近い中層マンション
想定浸水深が5m以上とされる区分に含まれる地域が広がっています。1階の店舗・駐車場・機械室の設置高さが最優先です。
金町・柴又・お花茶屋周辺
比較的浅い浸水深の区分が中心ですが、江戸川側の想定（72時間491mm）が効いてくるエリアです。油断せず、敷地の雨水桝と前面道路の高低差を確認してください。
亀有駅周辺の商業集積エリア
1階が店舗のマンションが多く、足場を組むと営業への影響が大きくなります。緊急対応の速さが物を言う立地です。
高砂・青戸周辺の再開発・大規模ストック
比較的新しい建物が増えていますが、設計時の想定雨量と現在の想定最大規模降雨には差があります。竣工年次にかかわらず、設備の設置高さは改めて確認する価値があります。
大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ
私が葛飾区の物件で調査に入るとき、優先順位をつけて見る7か所です。
- 屋上防水の立上りと押えコンクリートの打継ぎ — 平場より先に立上りを見ます。ゲリラ豪雨で排水が追いつかず水位が上がったとき、最初に水が越えるのはここです
- ルーフドレンとストレーナー — 3日間で600mmを超える想定雨量の地域では、詰まったドレン1つが致命傷になります
- バルコニー排水口と防水層の端部 — 各戸の私物で塞がれていることが多く、総会で一斉点検をかけるのが早道です
- 外壁シーリングの打継ぎ目地とサッシまわりの取り合い — 打替えの目安はおおむね10〜15年。塗り直しても止まらない漏水は、たいていここが原因です
- 1階まわりの基礎打継ぎ・配管貫通部 — 内水氾濫が絡む区では、地上に近い低い位置の貫通部が水の入口になります
- エキスパンションジョイント（建物のつなぎ目の伸縮部） — 団地型・棟続き型で要注意。外から見えないぶん放置されやすい場所です
- 敷地の雨水桝と前面道路との高低差 — 道路側の水位が上がったときに敷地がどこから受けるか、実測しておく価値があります
金額の目安も書いておきます。実際の見積は物件の規模・形状・劣化状況で大きく変わりますので、あくまで参考値としてご覧ください。
| 工種 | 単価の目安 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 3,500〜4,500円/㎡ |
| 打診調査（外壁タイル・モルタル） | 250〜500円/㎡ |
| 屋上・バルコニー防水 | 5,000〜8,000円/㎡ |
| 30戸規模マンションの大規模修繕総額 | 3,500〜5,000万円（うち仮設足場が15〜25%） |
仮設足場が総額の15〜25%というのは、言い換えれば工事費の5分の1前後が「作業員が登るための費用」だということです。ここに手を入れられるかどうかが、同じ予算で直せる範囲を大きく左右します。
漏水の緊急対応で、ロープアクセスが強い理由
漏水対応で私がいちばん悔しい思いをするのは、「原因が分かっているのに、足場を組むまで直せない」という状況です。台風のあとにご連絡をいただいて、調査・見積・総会・足場架設で1か月半。そのあいだに次の雨が来ます。
ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面を上下して作業する無足場工法）なら、足場の架設が要りません。私の実務感覚では、当日から翌日の着手が可能なケースが多いです。部分補修であれば、その日のうちに止水まで持っていけることもあります。
費用の差も具体的に書きます。10階建て・外周80m・工期3か月という条件で試算すると、仮設足場は約168万円、同じ範囲をロープアクセスで施工した場合は約59万円。差額は約109万円です。緊急の部分補修であれば足場を組まない判断ができるので、差はさらに大きくなります。
葛飾区のように、亀有駅周辺の商業地や、住宅密集地で隣地との離隔が小さい物件が多いエリアでは、この「足場を組まずに済む」という選択肢の価値が上がります。足場を組むと1階店舗の視認性が落ち、テナントの売上に影響します。木造密集地域に近い物件では、足場材の搬入路そのものが確保しづらいケースもあります。
技術的な裏付けについては、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、器具構成・二重確保・作業手順まで公開しています。同業の方やフランチャイズ加盟をご検討の方は、そちらのほうが情報が濃いはずです。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。そしてロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を前提にした体制で、私は日本ロープ高所作業協会の事務局も担っています。安全の話を先にするのは、緊急対応こそ段取りが雑になりがちだからです。
工法の考え方は明誠のロープアクセス工法の技術詳細、漏水対応の進め方はマンション・ビルの漏水調査と補修、費用の組み立て方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。
葛飾区での3つの工法の使い分け
明誠は、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つから建物特性に応じてご提案しています。葛飾区の物件での使い分けの目安です。
| 工法 | 向いている葛飾区の物件 | 理由 |
|---|---|---|
| 通常足場 | 外壁全面打診・全面改修が必要な中層ストック | 全面作業では足場のほうが効率がよい場面があります |
| ロープアクセス | 1階店舗があり足場で商売を止められない物件、木造密集地域に近く搬入路が狭い物件、緊急の部分補修 | 架設期間ゼロ、敷地占有なし |
| ハイブリッド | 団地型・大規模ストック | 道路側は足場・中庭側はロープなど部位ごとに最適化して総額を下げられます |
「うちはどれですか」というご質問には、図面と現地を見ないと答えられません。ただ、3つの選択肢を持っている会社に相談すると、工事の順番そのものを組み替えられるという点は申し上げておきたいと思います。
防災上の共用部は「高さ」で優先度が決まります
浸水深5m超という想定が出ている区では、修繕の優先度は劣化の度合いではなく設置されている高さで決まります。私が現地で確認する順番です。
| 設備 | 確認すること | 止まると何が起きるか |
|---|---|---|
| 受変電設備・キュービクル | 地盤面からの設置高さ、周囲の止水 | 全館停電。エレベーター・給水ポンプ・照明が同時に止まります |
| 給水ポンプ・受水槽まわり | ポンプ室の床レベル、排水経路 | 断水。高置水槽式でも揚水が止まれば同じです |
| エレベーターピット | ピット内の湧水・排水ポンプの有無 | 復旧に時間がかかり、高層階の高齢の居住者に直接影響します |
| 自家発電設備・非常用照明 | 設置高さと燃料系統、燃料の備蓄量 | 停電時の最後の砦が先に沈みます。浸水継続時間が2週間規模になりうる区では特に重要です |
| 避難通路・階段室の出入口 | 木造密集地域からの延焼を想定した排煙・避難動線 | 地震火災時に避難経路が塞がれる可能性があります |
国土交通省は「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公開しています。新築向けの内容が中心ですが、既存建物でも「設置高さを上げる」「防水区画で囲う」という2つの考え方は流用できます。大規模修繕のタイミングは、この見直しを入れる数少ない機会です。
これは費用ゼロでできる確認です。次の理事会で、メジャーを1本持って地下や設備室を回ってみてください。設置高さを実測してメモするだけで、優先順位がはっきりします。
葛飾区で使える防災補助・耐震助成（令和8年度）
葛飾区の非木造（鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造）の耐震助成は、分譲マンションも対象に含まれています。令和8年度の一次情報で確認した内容です（出典：葛飾区「非木造の住宅、分譲マンション等の耐震助成について」／最終更新 令和8年4月1日）。
| 項目 | 令和8年度の内容 |
|---|---|
| 対象建築物 | 昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の建物 |
| 対象用途 | 一戸建て住宅、長屋、共同住宅、病院、学校、幼稚園、保育所、分譲マンション など |
| 令和8年度の申請受付 | 12月11日（金曜日）締切（予算状況により期限前に受付終了の場合あり） |
| 助成の種類 | 耐震診断、耐震改修設計、耐震改修工事等（国・東京都の補助金を活用した制度） |
| 準備のタイミング | 工程表・見積書・図面・建築時期確認書類を、申請する前年の夏頃までに整え、区への事前相談が必要 |
パンフレットには、分譲マンションの耐震診断について助成率と上限額の目安が示されています。ただし詳細は物件の規模・構造によって変わるため、必ず区の建築課（電話：03-5654-8552）に事前相談のうえ、最新のパンフレットで確認してください。本制度は国と東京都の補助金を財源にしているため、区独自の判断だけで柔軟に変更できない制約があることも申し添えます。
区にはこのほか、感震ブレーカー設置補助の制度もあります（出典：葛飾区「感震ブレーカー設置補助」／最終更新 令和8年4月2日）。ただし対象は「世帯全員が満65歳以上等の世帯」または「2階以下の木造戸建て住宅で世帯専用の分電盤がある住宅」に限定されており、マンションの共用部の分電盤は対象外です。この制度をマンションの防災対策として使うことはできませんので、誤解のないようご注意ください。
木造住宅の耐震化促進事業（耐震診断士の無料派遣・工事助成）も区にはありますが、こちらは木造住宅が対象で、鉄筋コンクリート造のマンションは対象外です。周辺の木造密集地域の耐震化が進むこと自体は、延焼リスクを下げるという意味でマンション側にも間接的なメリットがあります。
よくあるご質問
Q. 葛飾区の想定浸水深5mというのは、どこまで信じてよい数字ですか？
A. これは「想定最大規模」、つまり1000年以上に1度の規模を想定した降雨（荒川72時間632mmなど）を前提にした数字です。毎年起こる規模ではありませんが、区が公式にハザードマップとして公表している数字である以上、備えの前提としては採用すべきだと私は考えています。実際の浸水深は地点によって差がありますので、区の「浸水ナビ」で自分の建物の場所を確認してください。
Q. 葛飾区に土砂災害の心配はありませんか？
A. 区の公式ハザードマップに「土砂災害警戒区域、造成宅地防災区域、津波災害警戒区域、浸水被害軽減地区に指定された区域はありません」と明記されています。区全体が低地にあるため、傾斜地特有のリスクは想定されていません。そのぶん、水と地震火災への備えに集中できます。
Q. マンションの分譲住戸でも耐震助成は使えますか？
A. 対象建築物であれば使えます。昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の分譲マンションが対象で、令和8年度の申請受付は12月11日締切です。国と東京都の補助金を活用した制度のため、申請する前年の夏頃までの準備と、区への事前相談が必要です。
Q. 感震ブレーカーはマンションの共用部にも設置できますか？
A. 区の補助制度の対象は「2階以下の木造戸建て住宅で世帯専用の分電盤がある住宅」または「世帯全員が満65歳以上等の世帯」に限られており、マンションの共用部の分電盤は対象外です。マンションでの感震ブレーカー導入は、補助を前提にせず修繕計画の中で検討することになります。
Q. カスリーン台風のような水害は、今でも起こりえますか？
A. 堤防やポンプ場の整備は当時から大きく進んでいます。ただし、荒川下流域が「一度浸水すると水が引くまでに時間がかかる地形」であること自体は変わっていません。区が公表する想定最大規模の洪水シナリオでも、浸水継続時間は長期に及ぶ想定になっています。過去に起きたことが前提として想定に組み込まれている、と捉えるのが実務的だと思います。
Q. 足場が組めない面の外壁調査は、どうすればよいですか？
A. ロープアクセス工法での打診調査（250〜500円/㎡が目安）か、ドローンによる外観調査を組み合わせます。葛飾区は木造密集地域に近く搬入路が狭い物件や、1階店舗の営業を止められない物件が少なくなく、実務ではこの2つのどちらかになることがよくあります。ドローン調査の条件と限界もあわせてご覧ください。
Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？
A. できます。収益物件では、漏水を1件起こすと原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。葛飾区は金町・亀有・新小岩を中心に賃貸需要が厚いエリアですので、稼働率を落とさない工期の組み方まで含めてご提案しています。考え方は収益物件オーナー向けページとビルオーナー向けのご案内にまとめています。
まとめ：今週、葛飾区の理事会で動けること3つ
- 区の「浸水ナビ」で、自分のマンションの所在地の想定浸水深を確認する — 費用はかかりません。想定最大規模の洪水で5mを超える区分に入っているかどうかで、設備の見直しの優先度が変わります
- 受変電設備・給水ポンプ・エレベーターピット・自家発電設備の設置高さを、メジャーで実測する — 費用ゼロで、防災上いちばん効く確認です
- 非木造・分譲マンション耐震助成の事前相談を、年内に区の建築課へ入れる — 令和8年度の申請受付は12月11日締切。前年の夏頃までに準備するのが本来のスケジュールですが、まずは電話1本で事前相談の予約を取ることから始められます
葛飾区は、荒川・中川・江戸川という3つの河川に囲まれた区です。一方で土砂災害や津波の指定はなく、心配すべき方向ははっきりしています。水の入口を塞ぐことと、設備の設置高さを上げること。この2つに絞って修繕計画を組めば、限られた予算でも効果の出やすい対策になります。
工法の選択肢を3つ（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）持っていると、工事の順番を組み替える自由度が上がります。順番が変われば、同じ予算で直せる範囲が変わります。技術面の詳細はロープアクセスドットコムの工法解説もあわせてご覧ください。
ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談はお問合せフォームから、管理組合としての進め方は管理組合向けのご案内をご覧ください。
明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。
出典・参考資料
- 葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ（令和7年3月発行）」（最終更新 令和8年7月16日／土砂災害警戒区域・造成宅地防災区域・津波災害警戒区域・浸水被害軽減地区の指定なし、高潮浸水想定区域図は令和6年12月東京都公表版に更新、地点別浸水シミュレーション検索システム「浸水ナビ」を案内）
- 葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ【解説編】」（想定最大規模降雨：荒川72時間総雨量632mm、中川・綾瀬川48時間総雨量596mm、江戸川72時間総雨量491mm、いずれも1000年以上に1度の規模）
- 葛飾区「カスリーン台風で水びたしになった葛飾区」（1947年〈昭和22年〉のカスリーン台風による被害の記録）
- 葛飾区「非木造の住宅、分譲マンション等の耐震助成について」（最終更新 令和8年4月1日／対象は昭和56年5月31日以前建築のS造・RC造・SRC造、分譲マンションを含む、令和8年度申請受付は12月11日締切、国・東京都の補助金を活用）
- 葛飾区「感震ブレーカー設置補助」（最終更新 令和8年4月2日／対象は高齢者等世帯または2階以下の木造戸建て住宅、マンション共用部は対象外）
- 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（葛飾区）」（令和4年9月公表 第9回地域危険度測定調査／総合危険度ランク5：東四つ木3丁目、堀切2丁目・5丁目、西新小岩5丁目、新小岩3丁目、立石4丁目、東立石4丁目）
- 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」
- 国土交通省・国土地理院「重ねるハザードマップ」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月23日時点で公表されている葛飾区および東京都・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。耐震助成に関するお問い合わせは都市整備部建築課（03-5654-8552）、水害ハザードマップに関するお問い合わせは危機管理部防災課、感震ブレーカー設置補助は危機管理部防災課へ、申請・利用前に必ず最新の内容をご確認ください。非木造耐震助成は予算状況により受付期限前に終了する場合がある旨を区が注記しています。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月23日
【令和8年度】練馬区の12条点検・外壁全面打診｜報告年次の判定と整理番号の取り方、打診調査の㎡単価
練馬区でマンションやビルを所有されている方から、秋になると決まって同じ質問をいただきます。「うちの建物は今年報告が必要なのか」「報告書は練馬区役所に持って行けばいいのか」。
どちらも答えは、多くの方が思っているものと違います。練馬区の建物でも、特定建築物定期調査報告書の提出先は練馬区役所ではありません。そして報告の前に、練馬区へ「整理番号の付番依頼」という手続きを済ませておく必要があります。これを知らずに報告期限の直前に動き出し、間に合わなくなるケースを毎年見ています。
この記事では、令和8年度（2026年度）に練馬区で定期報告の対象年を迎えるのはどの用途の建物か、外壁の全面打診が必要になる10年トリガーをどう数えるか、そして練馬区の住宅地という立地条件のなかで、打診調査を足場とロープアクセスのどちらで進めるべきかを、費用の目安まで含めて整理します。
私は本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年以上やってきました。練馬区でも光が丘、石神井、大泉学園、豊玉あたりの物件を数多く見ています。制度の教科書的な解説ではなく、理事会やオーナーさまと実際に交わしている話をそのまま書きます。
更新日：2026年9月23日
結論：令和8年度に練馬区で報告年を迎えるのは「用途コード30番台」。期限は10月31日
先に結論を表でまとめます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 令和8年度の特定建築物定期調査の報告年次 | 用途コード30番台（事務所、物販店舗、飲食店、遊技場など） |
| 報告期間 | 令和8年5月1日〜令和8年10月31日 |
| 共同住宅（用途コード40番台） | 令和8年度は報告年次ではない（3年周期で令和6年度・令和9年度・令和12年度） |
| 特定行政庁 | 練馬区（敷地内に延べ面積1万㎡を超える建築物がある場合は東京都） |
| 特定建築物の報告書の提出先 | 公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター 建築防災課（03-5989-1929） |
| 練馬区の担当窓口 | 建築・開発担当部 建築審査課 設備係（03-5984-1937／ファクス03-5984-1225） |
| 報告前に必要な手続き | 整理番号の付番依頼（新規登録用紙をファクスまたはLoGoフォームで提出） |
| 外壁全面打診の周期 | 竣工または外壁改修からおおむね10年に一度 |
| 押印 | 廃止済み（練馬区の押印見直しの取組みによる） |
出典：練馬区「定期調査・検査報告制度」（更新日2026年2月26日）、東京都都市整備局「３．定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」
この記事を書いている時点で、令和8年10月31日の報告期限まで残り約40日です。用途コード30番台の建物をお持ちで調査会社がまだ決まっていない方は、9月中が実質的な判断のリミットになります。
この記事で答える質問
- 令和8年度に練馬区で12条報告が必要なのは、どんな建物か
- 報告書はどこに出すのか（練馬区役所ではありません）
- 報告の前に必要な「整理番号の付番依頼」とは何か
- 外壁の全面打診が必要になるのはどういうときか。起算日はいつか
- 令和7年7月に施行された告示改正で、何が変わったのか
- 打診調査は実際いくらかかるのか。足場とロープアクセスでいくら差が出るのか
建築基準法第12条とは：4種類の報告があり、提出先がそれぞれ違います
ここでつまずく方が非常に多いので、最初に整理します。
建築基準法第12条は、ホテル、デパート、病院、飲食店、共同住宅など不特定多数の人が利用する建築物（特定建築物）について、有資格者による定期的な調査・検査と、特定行政庁への報告を所有者・管理者に義務づけています。練馬区は区の公式サイトで、この制度の目的を「火災などの災害が起こったときに大きな被害が出る恐れがある」危険を避けるためと説明しています。
報告は4種類に分かれ、練馬区は公式サイトで受付機関をそれぞれ明記しています。
| 種類 | 対象 | 報告受付機関 | 電話 |
|---|---|---|---|
| 特定建築物（調査） | 敷地、一般構造、構造強度、防火・避難関係 | 東京都防災・建築まちづくりセンター | 03-5989-1929 |
| 防火設備（検査） | 防火戸、防火シャッター、耐火クロススクリーン等 | 東京都防災・建築まちづくりセンター | 03-5989-1937 |
| 建築設備（検査） | 機械換気設備、排煙設備、非常用の照明装置、給排水設備 | 日本建築設備・昇降機センター | 03-3591-2421 |
| 昇降機等・遊戯施設（検査） | エレベーター、エスカレーター、小荷物専用昇降機等 | 東京都昇降機安全協議会 | 03-6304-2225 |
外壁の打診調査が関わるのは、一番上の「特定建築物（調査）」だけです。ここを押さえてください。
エレベーターの保守業者から「12条の検査は終わっています」と言われても、それは昇降機等の定期検査であり、外壁の話は一切含まれていません。この混同のまま10年以上が過ぎていた練馬区内の賃貸マンションを、私自身これまでに何件も見てきました。
消防設備点検とはまったく別の制度です
練馬区は定期調査報告のページに、わざわざ注意書きを置いています。
建築基準法に基づく「定期調査・検査報告制度」は、消防法に基づく消防用設備等点検とは異なる制度ですのでご留意ください。
消防設備点検の報告書を毎年出しているから12条も大丈夫、という理解は誤りです。所管する法律も、報告先も、周期も別物です。
共同住宅の住戸内は調査対象から外れます
練馬区の「定期調査・検査報告 対象建築物時期一覧」には、共同住宅（高齢者、障害者等の就寝の用に供するものを除く）の住戸内は、定期調査・検査の報告対象から除かれると明記されています。区分所有者の専有部に立ち入る必要はありません。理事会でこの点を先に共有しておくと、居住者への説明がぐっと楽になります。
練馬区の特定行政庁と窓口：1万㎡が分かれ目です
練馬区内の建物について、どこが所管するかは延べ面積で決まります。
| 建物の規模 | 所管 | 連絡先 |
|---|---|---|
| 敷地内に延べ面積1万㎡を超える建築物がある場合 | 東京都 市街地建築部 建築企画課（建築安全担当） | 03-5388-3344（直通） |
| 上記以外（1万㎡以下） | 練馬区 建築・開発担当部 建築審査課 設備係 | 03-5984-1937（直通） |
練馬区にある分譲マンション・賃貸マンション・中小ビルの大半は、1万㎡以下の枠に入ります。つまり実務上の窓口は練馬区建築審査課設備係（ファクス03-5984-1225）です。練馬区役所の所在地は〒176-8501 練馬区豊玉北6丁目12番1号です。
ただし繰り返しますが、報告書そのものの提出先は練馬区役所ではなく、新宿区西新宿の東京都防災・建築まちづくりセンター（〒160-8353 新宿区西新宿7-7-30 小田急西新宿O-PLACE 2階）です。同センターの受付時間は月〜金（祝祭日を除く）9:00〜11:30／13:00〜16:00です。
報告の前にやること：練馬区への「整理番号の付番依頼」
ここが練馬区の実務で最もつまずきやすいポイントです。
練馬区は、区が管轄する特定建築物および防火設備の定期報告について、あらかじめ新規登録用紙を提出して整理番号を付番してもらう必要があると定めています。整理番号がないと報告書が受け付けられません。
手続きは2通りあります。
- ファクス：練馬区の「特定建築物の新規登録用紙」（PDF／Excel）をダウンロードし、建築審査課設備係（03-5984-1225）へ送信
- LoGoフォーム：https://logoform.jp/form/G2rU/1333680 からオンライン申請
LoGoフォームを使う場合、練馬区は2点の注意を挙げています。練馬区の敷地内に延べ面積1万㎡以下の特定建築物がある場合に限ること、そして確認済証の交付がない建築物は事前に相談することです。また区は「申請いただいた後、事務手続き上しばらくお時間を頂戴する場合があります」と明記しています。
報告期限が10月31日である以上、整理番号の取得は9月中に着手しておくのが現実的です。用紙の様式は練馬区「定期調査・検査報告 対象建築物時期一覧」からダウンロードできます。
なお、押印は廃止されています。古い記入例を見て実印を探し回る必要はありません。
新築直後は「初回免除」があります
新築・改築した建物には初回免除の制度があります。東京都都市整備局の説明では、特定建築物は「検査済証の交付を受けた日の属する年度の翌年度以降の2回目の報告時期から」報告が必要になります。
3年周期の共同住宅を例にすると、令和5年度中に検査済証が交付された建物は、令和6年度の報告が免除され、令和9年度（令和9年5月1日〜10月31日）から報告が必要になります。検査済証の取得時期によって最初の報告までの期間に幅が出るため、練馬区の「特定建築物の定期報告の初回報告時期早見表」で必ず確認してください。
一方、建築設備と昇降機等は取扱いが異なり、検査済証交付日の翌日から起算して2年を経過する日までに初回報告が必要です。同じ「12条」でもルールが違う点に注意してください。
外壁の全面打診が必要になるのは、いつからか
ここが本題です。
国土交通省は、外装仕上げ材等におけるタイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く）、モルタル等の劣化および損傷の状況の調査について、平成20年国土交通省告示第282号で次のように定めています。
- おおむね6か月から3年以内に一度：手の届く範囲の打診等
- おおむね10年に一度：落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等
出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
10年の起算日の数え方
実務での数え方はシンプルです。
| 状況 | 起算日 |
|---|---|
| 竣工後、一度も全面打診をしていない | 竣工日 |
| 前回、全面打診を実施した | 前回の全面打診の実施日 |
| 外壁の全面改修工事（塗替え・タイル張替え等）を行った | その改修工事の完了日 |
この起算日から10年を超えた後の、最初の報告時期に全面打診が必要になります。逆に言えば、大規模修繕で外壁を全面改修すれば、そこから10年のカウントがリセットされます。大規模修繕と12条点検のタイミングを合わせると、調査費用と足場費用の二重払いを避けられます。ここは理事会で必ず検討してほしい論点です。
打診以外の方法も認められています
令和4年1月18日付けで平成20年国土交通省告示第282号が一部改正され、無人航空機（ドローン）による赤外線調査であって、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものが調査方法として明確化されました。精度の判定にあたっては、一般財団法人日本建築防災協会が取りまとめた「定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン」を参照することとされています。
ただし現場感覚で言うと、ドローン赤外線は形状が単純で、周囲に十分な離隔があり、日射条件が整った建物で威力を発揮します。練馬区に多い、隣地との隙間が狭い中層マンションや、敷地内に樹木の多い物件では、条件が合わないことが少なくありません。明誠ではドローンを使った外壁調査とロープアクセスによる直接打診を、建物ごとに使い分けています。
令和7年7月施行の告示改正で、調査項目と判定基準が変わりました
練馬区は公式サイトのお知らせ欄で、次の2つの告示改正を案内しています。
- 令和6年国土交通省告示第974号（令和6年6月28日公布、令和7年7月1日施行）
- 令和7年国土交通省告示第53号（令和7年1月29日公布、令和7年7月1日施行）
これにより、定期調査・検査等の項目、事項、方法および結果の判定基準、ならびに調査結果表等の見直しが行われました。改正内容の詳細は東京都都市整備局「２．定期調査・検査制度改正の内容」に掲載されています。
実務上の意味はひとつです。令和7年7月1日以降に実施する調査は、新しい判定基準と新しい様式で行う必要があるということ。前回報告時の書式をそのまま使い回すと差し戻されます。調査会社に見積を依頼するときは「令和7年7月施行の改正後の様式・判定基準に対応していますか」と一言確認してください。
練馬区のマンションストックと、令和8年度に始まった管理適正化推進計画
練馬区の建物事情も押さえておきます。
練馬区が令和6年度に実施した分譲マンション実態調査によると、区内の分譲マンションは1,549棟。建築時期別に見ると、昭和55年（1980年）以前に建築された高経年マンションが約13.4％、昭和56年（1981年）〜平成2年（1990年）建築の約23.7％を加えると、建築後30年以上を経過した分譲マンションが約37.1％を占めます。
さらに区の推計では、高経年マンションは令和15年に659棟（27,140戸）、令和25年に1,062棟（42,770戸）へと大きく増えていく見込みです。
出典：練馬区「練馬区分譲マンション実態調査（令和6年度）」（報告書は令和7年3月公表）
そして練馬区は、この調査結果を踏まえて練馬区マンション管理適正化推進計画（令和8年度〜令和17年度）を令和8年3月に策定しました。つまり令和8年度は、練馬区のマンション管理施策が新しい10年計画に入った初年度にあたります。区が管理状況を把握しにいく方向性が強まる局面で、12条報告の未提出を放置しておく理由はひとつもありません。
出典：練馬区「練馬区マンション管理適正化推進計画を策定しました」
なお、共同住宅（用途コード40番台）の次の報告年次は令和9年度です。1,549棟の分譲マンションの多くは、令和8年度ではなく令和9年度が本番になります。令和9年5月の報告開始まで、準備にかけられる時間はおよそ7か月。長期修繕計画の見直しや大規模修繕の検討とセットで動くなら、いま理事会の議題に載せるのがちょうどよいタイミングです。
練馬区で外壁全面打診を進めるときの3つの工法
全面打診には「手が届かない高所までアクセスする手段」が必要です。選択肢は実質3つです。
| 工法 | 概要 | 練馬区での向き・不向き |
|---|---|---|
| 仮設足場 | 建物全周に足場を組む | 形状が複雑な建物、同時に大規模修繕を行う場合に有利。敷地に余裕が必要 |
| ロープアクセス（無足場工法） | 屋上から産業用ロープで降下して直接打診 | 隣地との隙間が狭い、敷地内に樹木が多い、調査だけを先行したい場合に有利 |
| ハイブリッド工法 | 部位ごとに足場とロープアクセスを使い分け | 低層部は足場、高層部・狭隘部はロープ。総合コストを最適化できる |
練馬区は住宅地としての性格が強く、敷地内に樹木や植栽を抱えた物件、隣地境界まで余裕のない中層マンションが多いエリアです。足場を組む場合、植栽の養生や剪定、隣地への越境調整が工程に乗ってきます。ここが見積に効いてきます。
株式会社明誠は、この3工法をすべて自社の判断で提案できる、日本でも数少ない会社です。工法の技術的な背景については、同業者・加盟希望者向けの姉妹サイトロープアクセスドットコムでも詳しく解説しています。発注者側の視点での整理は明誠のロープアクセス工法のページをご覧ください。
費用の目安：打診調査の㎡単価と、足場との差額
金額の話をします。実際の見積は建物の規模・形状・立地で大きく変動するため、あくまで目安・レンジとしてお読みください。
打診調査そのものの単価
| 項目 | 単価の目安 |
|---|---|
| 外壁全面打診調査 | 250〜500円/㎡ |
| 外壁塗装（大規模修繕時） | 3,500〜4,500円/㎡ |
| 屋上防水 | 5,000〜8,000円/㎡ |
足場とロープアクセスの差額（モデルケース）
練馬区によくある「10階建て・外周80m・工期3か月」のマンションを想定した参考値です。
| 項目 | 仮設足場 | ロープアクセス |
|---|---|---|
| 仮設費用の目安 | 約168万円 | 約59万円 |
| 差額 | — | ▲約109万円 |
| 調査だけの工期 | 足場架設・解体を含めて数週間 | 数日〜1週間程度 |
| 居住者への影響 | 窓が塞がれる、洗濯物が干せない、防犯面の不安 | 該当面の作業時間帯のみ |
30戸規模のマンションの大規模修繕は総額3,500〜5,000万円程度、そのうち仮設足場が15〜25％を占めます。調査のためだけに足場を組むかどうかは、この比率を見れば判断材料になります。料金の考え方は明誠の料金に対する考え方にまとめています。
ただし、足場が正解になるケースも確実にあります。 打診調査と同時に大規模修繕を実施するなら、足場を一度組んで全工程を終わらせたほうが総額は下がります。「調査だけ先に、修繕は2〜3年後に」という段階的な進め方をするときに、ロープアクセスの費用対効果が最も大きくなります。ここを取り違えないでください。
安全と品質をどう担保するか
高所作業である以上、安全管理が品質の前提です。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けており、明誠は日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。
また明誠は、日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職に加盟いただいています。打診で不具合が見つかった後、補修まで同じ体制で一貫して対応できるのはこのためです。安全管理の具体的な取り組みは明誠の安全管理の考え方を、訓練体制や技術基準の詳細はロープアクセスドットコムをご覧ください。
明誠のこれまでの施工事例は https://rita-construction.com/renew/category/%e6%96%bd%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e4%be%8b/ からご覧いただけます。
練馬区で打診調査を依頼する前のチェックリスト
理事会やオーナーさまにお渡ししている確認項目です。
- 建物の用途コードは何番台か（令和8年度は30番台が報告年次）
- 検査済証の交付日はいつか（初回免除の判定に必要）
- 前回の全面打診の実施日、または外壁の全面改修工事の完了日はいつか
- 練馬区の整理番号は取得済みか（未取得ならLoGoフォームで先に申請）
- 見積が令和7年7月施行の改正後の様式・判定基準に対応しているか
- 打診調査の見積は㎡単価で提示されているか（一式表記は比較できません）
- 仮設費用が足場前提かロープアクセス前提か、内訳で分かれているか
- 打診で不具合が出た場合の補修工事の単価まで提示されているか
- 大規模修繕の実施予定時期と、調査時期を揃えられないか検討したか
特に6番と7番です。「外壁調査一式」としか書かれていない見積書は、他社と比較できません。㎡単価と数量で出してもらってください。
よくあるご質問
Q. 練馬区の建物ですが、報告書は区役所に持って行けばいいですか？
A. いいえ。特定建築物と防火設備の報告書の提出先は、公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター（新宿区西新宿7-7-30 小田急西新宿O-PLACE 2階、03-5989-1929）です。練馬区建築審査課設備係（03-5984-1937）は、整理番号の付番依頼や制度の問い合わせ窓口という位置づけです。
Q. 令和8年度にうちのマンションは報告が必要ですか？
A. 共同住宅（用途コード40番台）は3年周期で、令和8年度は報告年次ではありません。次の報告年次は令和9年度（令和9年5月1日〜10月31日）です。ただし店舗や事務所が併設された複合用途の建物は判定が変わることがあるため、東京都の「報告対象建築物の判断のフローチャート」で確認するか、練馬区建築審査課設備係へお問い合わせください。
Q. 外壁の全面打診の費用はいくらかかりますか？
A. 打診調査そのものは250〜500円/㎡が目安です。これに高所へのアクセス費用が加わります。10階建て・外周80mの建物で、仮設足場なら約168万円、ロープアクセスなら約59万円が参考値で、差額は約109万円です。物件の形状や立地で変動しますので、無料で概算のお見積りをお出しします。
Q. ロープアクセスだと打診の精度は落ちませんか？
A. 落ちません。ロープアクセスは作業員が壁面に直接張り付いてテストハンマーで打診するため、足場上の打診とまったく同じ直接打診です。むしろ足場の布板の位置に縛られないぶん、目地際や開口部まわりなど確認したい箇所へ自由に寄れます。
Q. 工期はどれくらい短くなりますか？
A. 調査だけであれば、足場は架設と解体を含めて数週間かかるのに対し、ロープアクセスは数日〜1週間程度で完了します。修繕工事まで含めた場合も、ロープアクセス工法は足場工法のおおむね60％程度の工期が目安です。
Q. 報告を出さないとどうなりますか？
A. 建築基準法第12条に基づく報告は所有者・管理者の法的義務です。報告をしなかった場合や虚偽の報告をした場合には、同法に罰則の定めがあります。それ以上に、外壁タイルが落下して通行人に当たれば、所有者が工作物責任を問われます。練馬区は通学路や商店街に面した中低層のマンション・ビルが多いエリアです。リスクの所在を具体的に考えてみてください。
Q. 整理番号の付番依頼にはどれくらい時間がかかりますか？
A. 練馬区は「申請いただいた後、事務手続き上しばらくお時間を頂戴する場合があります」と案内しています。具体的な日数は公表されていないため、報告期限から逆算して余裕をもって申請することをおすすめします。10月31日期限であれば、9月中の着手が現実的です。
Q. 調査で不具合が見つかったら、すぐ補修しないといけませんか？
A. 落下のおそれがある部分は、応急措置を含めて速やかな対応が必要です。一方、直ちに危険がない劣化は、次回の大規模修繕にまとめたほうが総額を抑えられる場合があります。どこまでが「早急な対応が必要」で、どこからが「次の修繕でよい」かの線引きを、調査報告と同時に示してくれる会社を選んでください。
まとめ：練馬区の12条点検で、今日決められること
- 令和8年度の報告年次は用途コード30番台、期限は令和8年10月31日
- 共同住宅の次の報告年次は令和9年度。準備期間はおよそ7か月
- 報告書の提出先は練馬区役所ではなく東京都防災・建築まちづくりセンター
- 報告の前に、練馬区へ整理番号の付番依頼（LoGoフォームまたはファクス）
- 外壁全面打診は竣工または外壁改修から10年。大規模修繕で起算日はリセットされる
- 令和7年7月1日施行の告示改正に対応した新様式・新判定基準での調査が必要
- 調査単価は250〜500円/㎡。足場とロープアクセスの仮設費差は約109万円が参考値
練馬区の物件で「うちは足場とロープアクセスのどちらが得か」を判断したい方は、建物の階数・外周長・竣工年・前回調査時期の4点をお知らせください。概算の比較表をお出しします。ご相談は明誠のお問い合わせフォームから承ります。管理組合の皆さま向けの進め方は管理組合向けサービスのページ、収益物件をお持ちのオーナーさま向けにはオーナー向けサービスのページもご用意しています。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月23日時点で公表されている練馬区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。なお、練馬区の「定期調査・検査報告制度」「定期調査・検査報告 対象建築物時期一覧」の各ページは更新日が2026年2月26日であり、令和8年度の運用について変更が生じている可能性があります。制度は年度途中でも改正があり得ます。実際に報告される前に、必ず練馬区建築審査課設備係（03-5984-1937）および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
参考にした一次情報
- 練馬区「定期調査・検査報告制度」（更新日2026年2月26日）
- 練馬区「定期調査・検査報告 対象建築物時期一覧」（更新日2026年2月26日）
- 練馬区「定期調査・検査報告概要書の閲覧」
- 練馬区「練馬区分譲マンション実態調査（令和6年度）」
- 練馬区「練馬区マンション管理適正化推進計画を策定しました」
- 東京都都市整備局「２．定期調査・検査制度改正の内容」
- 東京都都市整備局「３．定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」
- 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
- 公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター「特定建築物定期調査報告」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月23日
【令和8年度版】板橋区の12条点検・外壁全面打診｜対象建築物と10年トリガーの数え方
板橋区で分譲マンションやビルをお持ちの方から、私がこの数年で一番多く受けるご相談がこれです。
「区から定期報告の案内が来たのですが、うちは外壁の全面打診までやらないといけないのでしょうか」
この記事で答える質問はひとつです。板橋区にある自分の建物は、いつ外壁の全面打診が必要になるのか。そして、その費用をどう抑えるのか。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、板橋区を含む東京・関東一円でマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上たずさわってきました。板橋区は成増から高島平、大山、常盤台と、築30年から50年級の共同住宅がまとまって存在するエリアです。ここでは板橋区の一次情報にあたりながら、実務のコスト感まで含めて整理します。
結論：板橋区で12条点検の対象になる建物と、全面打診が必要になる年
先に結論から申し上げます。
A. 板橋区内の一定規模以上の共同住宅・ビル・ホテル等は、建築基準法第12条第1項に基づき、区長（特定行政庁）への定期調査報告の対象です。共同住宅の場合、報告は3年ごとです。
B. 外壁にタイル、石貼り（乾式工法を除く）、モルタル等が使われている建物は、下記いずれかの日が属する年度の「次の年度の4月1日」から起算して10年を超えて最初に迎える報告日までに、落下により歩行者などに危害を加えるおそれのある部分の全面打診等が求められます。
- 検査済証の交付を受けた日
- 外壁の全面改修が完了した日
- 落下により歩行者などに危害を加えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等が完了した日
（出典：板橋区「建築基準法に基づく特定建築物の外壁全面打診などの調査について」）
区が公式サイトで示している例がわかりやすいので、そのまま引きます。
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 竣工年度（検査済証の日付） | 平成25年度 |
| 起算開始日 | 平成26年4月1日 |
| 全面打診等が必要となる時期 | 令和6年4月1日以降、最初の報告日まで |
つまり「築10年でいきなり」ではなく、年度末で切り上げた起算日から10年という数え方です。ここを1年勘違いして報告年度に慌てる管理組合を、私は何件も見てきました。
C. ただし、定期調査の実施から3年以内に外壁改修または全面打診等が行われることが確実である場合、あるいは別途歩行者などの安全を確保する対策（落下物防護ネットの設置など）を講じている場合は、この限りではありません。
このCの存在が、実務では大きな意味を持ちます。詳しくは後半で触れます。
建築基準法第12条第1項とは何か（定期調査報告のしくみ）
建築基準法第12条第1項は、多数の方が利用する建築物を「特定建築物」と位置づけ、所有者・管理者に対して、劣化・損傷および維持保全の状況を有資格者に調査させ、その結果を特定行政庁へ定期的に報告することを求める規定です。板橋区の場合、報告先は区長になります。
調査できるのは、一級建築士、二級建築士、または特定建築物調査員に限られます。管理会社の担当者や理事の方が目視で済ませる、というものではありません。
現場ではこの制度を「12条点検」と呼ぶことが多いのですが、正確にはもう少し細かく分かれています。
| 区分 | 根拠 | 対象 | 頻度（東京都・板橋区の共同住宅の場合） |
|---|---|---|---|
| 特定建築物定期調査 | 法第12条第1項 | 建築物本体（外壁・避難経路等） | 3年ごと |
| 防火設備定期検査 | 法第12条第3項 | 防火扉・防火シャッター等 | 毎年 |
| 建築設備定期検査 | 法第12条第3項 | 換気・排煙・非常用照明等 | 1年ごと |
| 昇降機等定期検査 | 法第12条第3項 | エレベーター・エスカレーター | 1年ごと |
外壁の全面打診が関わってくるのは、このうち一番上の特定建築物定期調査です。
新築直後については「初回免除」があります。特定建築物は、検査済証の交付を受けた日の属する年度の翌年度以降の2回目の報告時期から報告が必要です。3年ごとに報告する共同住宅では、令和5年度中に検査済証が交付された建物は令和6年度分が免除され、令和9年度（令和9年5月1日から10月31日まで）が最初の報告となります（出典：東京都都市整備局「3.定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」）。報告の受付期間が5月1日から10月31日である点は、理事会の年間スケジュールを組むときの起点になります。
板橋区で全面打診が必要になるトリガーを整理する
私が理事長さまにご説明するとき、いつも4つのトリガーとして並べます。
- 起算日から10年を超えた最初の報告日（板橋区の公式説明そのもの）
- 外壁の全面改修が完了してから10年（前回の大規模修繕がリセットポイントになります）
- 目視や部分打診で異常が認められた場合（10年未満でも、危害のおそれのある部分の全面打診が求められます）
- 落下事故が発生した場合（この場合は定期報告とは別に、事故報告書の提出が必要です）
3番目を軽く見ないでいただきたいのです。板橋区の説明にも「目視や部分打診により異常が認められた場合は、落下により歩行者などに危害を加えるおそれのある部分の全面打診調査が必要となります」と明記されています。つまり、築8年でもタイルの浮きが見つかれば全面打診に進むということです。
もうひとつ、用語の定義を正確に押さえておきましょう。板橋区は「歩行者などに危害を加えるおそれのある部分」を次のように定義しています。
当該壁面の前面かつ壁の高さの概ね2分の1の水平面内に、公道、不特定又は多数の人が通行する私道、構内通路、広場を有するもの
裏を返せば、壁面直下に鉄筋コンクリート造や鉄骨造の強固な落下防御施設（屋根、ひさし等）があるか、植え込み等で影響角が完全に遮られていて被災の危険がないと判断される部分は、除かれます。
ここは現場でよく揉めるポイントです。「北面は駐輪場の屋根がかかっているので対象外では」というご相談も何度も受けました。判断は調査者と区の見解に委ねられますので、事前に板橋区都市整備部建築指導課設備審査係（電話03-3579-2577）へ確認しておくと、後戻りが減ります。
打診以外の選択肢も告示で認められている
平成20年国土交通省告示第282号は、おおむね6か月から3年以内に一度の手の届く範囲の打診等に加え、おおむね10年に一度の全面的な打診等を求めています。この「等」が重要で、令和4年1月18日付の告示一部改正により、無人航空機（ドローン）による赤外線調査であってテストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものが調査方法として明確化されました（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。
同等以上の精度の判定にあたっては、一般財団法人日本建築防災協会が取りまとめた「定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン」を参照することとされています。
なお国土交通省は、落下防止措置付き外壁タイルの取扱いについて令和7年6月30日付で技術的助言を最終改正し、令和8年7月21日付の事務連絡で性能検証法を示しています。タイル外壁の建物をお持ちの方は、この論点も調査者に確認しておくと良いと思います。
板橋区固有の運用：窓口・提出先・様式・電子化
ここからが板橋区の実務です。他区と微妙に違う部分があります。
提出先は区役所ではない（特定建築物と防火設備）
板橋区の場合、特定建築物定期調査報告と防火設備定期検査報告の提出先は、公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンターです（新宿区西新宿七丁目7番30号、建築防災課 電話03-5989-1929）。区役所の窓口に持ち込むものだと思い込んでいる方が、いまだにいらっしゃいます。
一方、建築設備定期検査報告は一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター、昇降機定期検査報告は一般社団法人 東京都昇降機安全協議会が受付です。報告の種類によって宛先が3つに分かれる、と覚えてください。
延べ面積1万㎡超は東京都の所管
敷地内に延べ面積10,000平方メートルを超える建築物がある場合、板橋区ではなく東京都都市整備局市街地建築部建築企画課の所管になります。高島平や新河岸の大規模団地、大型のビル・ホテルはここに該当することがあります。最初の問い合わせ先を間違えると、それだけで2週間ロスします。
板橋区独自の様式がある
板橋区は建築基準法施行規則で定める様式とは別に、定期調査報告書（第7号様式）、調査結果表（平成23年告示第119号別記1）、定期調査報告概要書（第7号様式の2）、建築物概要書（同別記2）を区の施行細則で定めています。内容は東京都が定める様式と同様とされていますが、書式そのものは区のページから確認するのが確実です。
令和8年4月1日からの電子化
これは板橋区の令和8年度の新しい動きです。令和8年4月1日から、建築情報案内システムで定期調査報告概要書・定期検査報告概要書をご自身で発行できるようになりました（出典：板橋区「特定建築物などの定期調査・検査報告と概要書の閲覧制度」更新日2026年4月21日）。
自動交付の対象は令和元年5月1日以降に報告があったもののうち最新のものです。閲覧自体は無料、写し（証明書）の交付は概要書1部につき300円（現金のみ）となっています。
また昇降機定期検査報告については、令和7年度から電子提出の受付が段階的に導入されています。中古物件の取得時デューデリジェンスで過去の報告内容を確認したいオーナーさまにとっては、実務がかなり軽くなりました。
板橋区の建物ストック事情：1,771棟という数字の意味
板橋区は平成30年7月1日に「東京都板橋区良質なマンションの管理等の推進に関する条例」を施行し、分譲マンションの実態調査を行っています。その報告書によれば、板橋区の分譲マンション数は1,771棟、調査回答は768棟（管理組合数690件）でした（出典：板橋区「平成30年度板橋区分譲マンション実態調査について」）。
1,771棟という数字は、23区の中でも上位です。そして板橋区の特徴は、その多くが高島平・成増・志村・大山・常盤台といった、昭和40年代から50年代に集中的に開発されたエリアに立地していることです。高島平地域は1970年代前半の入居開始から半世紀が経過し、板橋区は令和4年に「高島平地域都市再生実施計画」を策定して段階的な再生を進めています。私が現場で見ている限り、この世代の建物は外壁がタイル貼りまたは吹付けタイル・モルタル仕上げであることが多く、全面打診の対象になりやすいストックです。
先日、板橋区内の築38年・8階建て・45戸のマンションで打診調査に入りました。前回の大規模修繕が14年前。理事長さまは「前回きれいに直したから大丈夫だと思っていた」とおっしゃっていましたが、南面の庇（ひさし）まわりと北面の妻壁で、合計で外壁面積の4%弱に浮きが出ていました。数字にすると小さく見えますが、剥落すれば1枚でも事故になります。私が一番悔しい思いをするのは、こういう「見えていたのに間に合わなかった」ケースです。
実務コスト感：打診調査の㎡単価と、足場費の重さ
理事会で真っ先に出るのがお金の話なので、目安のレンジを正直に書きます。
| 項目 | 費用の目安（参考値） | 備考 |
|---|---|---|
| 外壁打診調査 | 250〜500円/㎡ | 調査方法・階高・足場の有無で変動 |
| 仮設足場 | 800〜1,200円/㎡（架面積） | 建物形状・道路条件で大きく変動 |
| 外壁塗装 | 3,500〜4,500円/㎡ | 塗料グレードによる |
| 防水（屋上・バルコニー） | 5,000〜8,000円/㎡ | 工法による |
| 30戸規模マンションの大規模修繕総額 | 3,500〜5,000万円程度 | うち仮設足場が15〜25%を占めることが多い |
すべて目安・レンジであり、実際の見積は物件の規模や立地、劣化状況で大きく変動します。ここは正直に申し上げます。
注目していただきたいのは、仮設足場が総工費の15〜25%を占めるという点です。12条点検の全面打診のためだけに足場を架けるとなると、この費用が丸ごと調査費に乗ってきます。
具体例で比べます。10階建て・外周80m・工期3か月の物件で試算すると、足場を組む場合の仮設費が約168万円に対し、ロープアクセス工法なら約59万円。差額はおよそ109万円です（当社の標準的な試算例。物件条件により変動します）。
打診調査だけのために168万円の足場を架けるか、59万円でロープアクセスにするか。修繕積立金が潤沢とは言えない管理組合にとって、この差は小さくありません。
ロープアクセス工法が板橋区の12条打診で選ばれる3つの理由
私はロープアクセス工法（無足場工法。産業用ロープで作業員が壁面に直接アクセスする工法です）を、12条点検の全面打診と相性の良い手段としてご提案しています。技術的な背景や安全基準については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。
理由は3つです。
理由1：仮設コストが下がる
足場を架けずに全面打診ができるため、調査費の大半を占めていた仮設費を圧縮できます。「調査だけで100万円超」という理事会の心理的ハードルが、ぐっと下がります。
理由2：居住者の生活影響が小さい
足場を組むと、バルコニーの使用制限、洗濯物、防犯（足場からの侵入懸念）、日照と、居住者の不満が一気に噴き出します。ファミリー層と高齢者世帯が混在する板橋区の共同住宅では、この負担が特に重く出ます。ロープアクセスなら屋上からの吊り下げで作業しますので、足場の設置・解体の期間がなく、生活影響の期間そのものが短くなります。私はこれを「住みながら直せる工法」とお伝えしています。
理由3：狭小地・道路条件の厳しい物件に対応できる
板橋区は、大山や仲宿の商店街周辺、志村坂上の旧道沿いなど、道路が狭く隣地と近接した建物が少なくありません。足場の架設が物理的に難しい、あるいは道路占用許可の調整で工期が読めない、という物件です。こうした条件でロープアクセスが効いてきます。実際の施工手順や訓練体制はロープアクセスドットコムの技術解説を、明誠側の対応範囲は明誠のロープアクセス工法の技術詳細をご覧ください。
なお、株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工にあたり、安全管理の考え方は明誠の安全管理への取り組みで公開しています。
12条点検を大規模修繕と一体化する、という考え方
ここからが本題です。私が板橋区の管理組合さまに最もお伝えしたいのは、12条点検の全面打診と大規模修繕を別々に発注しないでくださいということです。
理由は3つあります。
1つ目。仮設費が一度で済みます。 打診調査で足場を架け、1年後の修繕工事でまた足場を架ける。これは同じ費用を二度払っているのと変わりません。ロープアクセスの場合も、調査と補修を同じ体制で連続して行えば、段取り替えのコストが消えます。
2つ目。調査結果がそのまま工事仕様になります。 打診で拾った浮きの位置と数量が、そのままタイル張替え・アンカーピンニング工法の数量に直結します。調査会社と施工会社が別だと、この受け渡しで情報が落ちます。私は打診と補修を一体で受けるとき、浮きの位置をすべて図面に落として理事会にお出ししています。
3つ目。板橋区が認める「3年以内の改修が確実」という猶予を使えます。 冒頭で触れたCの条件です。建築基準法第8条第2項の維持保全計画書などで外壁改修または全面打診の時期が明確にされており、その計画に従って実施される見込みがある場合、今回の報告では全面打診を見送れます。この場合、調査結果表の特記事項欄などに実施予定時期を記載し、計画書等の書類を添付する必要があります。
つまり、長期修繕計画に大規模修繕の実施年を明記しておけば、報告年度と修繕年度を無理に重ねる必要がなくなるということです。私はこれを、いつもワンセットでご提案するようにしています。
管理組合さま向けの進め方は管理組合向けの大規模修繕サポート、賃貸ビル・テナントビルのオーナーさま向けはビルオーナー向けの改修サービスにまとめています。
令和8年度、板橋区で使えるマンション支援メニュー
12条点検そのものへの直接的な補助は板橋区にはありませんが、その前段の計画づくりを支える制度が令和8年度に用意されています。板橋区は「令和8年度新規事業」として、次の4本を案内しています。
- マンション管理アドバイザー制度（都制度）への助成
- マンション建替え・改修アドバイザー制度（都制度）への助成
- マンション防災の助成
- 長期修繕計画作成費の助成
（出典：板橋区「令和8年度新規事業」更新日2026年6月11日）
特に長期修繕計画作成費の助成は、前項で触れた「3年以内の改修が確実」という条件を整えるうえで相性が良い制度です。補助率・限度額・受付期間は板橋区都市整備部住宅政策課マンション政策係（電話03-3579-2730）へ直接ご確認ください。年度途中で予算枠に達する制度もありますので、令和8年度中に動かれるのであれば、早めの照会をおすすめします。
板橋区には「いたばし適正管理推進マンション公表」の仕組みやマンション管理計画認定制度もあり、定期報告をきちんと出していることはこれらの評価にも効いてきます。
よくあるご質問
Q. 板橋区の共同住宅は、何年ごとに定期報告が必要ですか？
A. 板橋区の報告時期の考え方は基本的に東京都と同様で、共同住宅の特定建築物定期調査報告は3年ごとです。報告の受付期間は該当年度の5月1日から10月31日までとなっています。新築後は「初回免除」があり、検査済証交付年度の翌年度以降の2回目の報告時期から報告が必要です。
Q. 築10年ちょうどですが、今年の報告で全面打診が要りますか？
A. 起算日は「検査済証の交付日などが属する年度の、次の年度の4月1日」です。そこから10年を超えて最初に迎える報告日までに全面打診等が求められます。竣工が平成25年度であれば、令和6年4月1日以降の報告日が該当します。ご自身の建物の起算日は、検査済証または前回の外壁全面改修の完了日からお確かめください。
Q. 打診調査の費用はどれくらいですか？
A. 打診調査そのものは250〜500円/㎡が目安ですが、費用の大半を左右するのは足場です。10階建て・外周80m・工期3か月の物件では、仮設足場が約168万円に対しロープアクセス工法は約59万円という試算例があります。物件条件で変動しますので、概算のお見積りは無料でお出しします。
Q. ドローンの赤外線調査で打診の代わりになりますか？
A. 平成20年国土交通省告示第282号の令和4年1月18日付の一部改正により、無人航空機による赤外線調査であってテストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものが調査方法として明確化されました。精度の判定は日本建築防災協会のガイドラインに基づきます。建物の立地や飛行制限、外壁の状態によって適否が分かれますので、事前の現地確認が要ります。
Q. 全面打診を先送りできるケースはありますか？
A. 定期調査の実施から3年以内に外壁改修または全面打診等が行われることが確実である場合、または落下物防護ネットの設置など歩行者の安全を確保する対策を講じている場合は、この限りではないとされています。前者の場合は、調査結果表の特記事項欄に予定時期を記載し、維持保全計画書等の添付が求められます。
Q. 報告書はどこに提出するのですか？
A. 板橋区の場合、特定建築物定期調査報告と防火設備定期検査報告は公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンターが受付です。建築設備は一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター、昇降機は一般社団法人 東京都昇降機安全協議会となります。ただし敷地内に延べ面積1万平方メートル超の建築物がある場合は、東京都都市整備局の所管です。
Q. 過去の報告内容を確認したいのですが。
A. 令和8年4月1日から、板橋区の建築情報案内システムで定期調査報告概要書・定期検査報告概要書をご自身で発行できるようになりました。自動交付の対象は令和元年5月1日以降の報告のうち最新のものです。閲覧は無料、写しの交付は1部300円（現金のみ）です。それ以前の報告は窓口での対応となります。
Q. 打診で浮きが見つかったら、すぐ工事が必要ですか？
A. 落下により歩行者などに危害を加えるおそれのある部分については、速やかな対応が求められます。ただし全面的な張替えが要るのか、アンカーピンニングでの部分補修で足りるのかは、浮きの分布と下地の状態次第です。私どもは打診結果を図面に落としたうえで、数量と工法の選択肢を並べてご提示しています。
まとめ：板橋区のオーナーさま・理事長さまが今週動けること3点
この記事のポイント
- 板橋区の共同住宅の定期調査報告は3年ごと、受付は5月1日から10月31日
- 全面打診の起算日は「検査済証などの日が属する年度の次の年度の4月1日」から10年
- 提出先は区役所ではなく東京都防災・建築まちづくりセンター（1万㎡超は東京都）
- 令和8年4月1日から、板橋区の建築情報案内システムで概要書を自己発行できる
- 打診だけに足場を架けると仮設費が丸ごと乗る。ロープアクセスで差額100万円超の例も
そのうえで、今週できることを3つ挙げます。
- 検査済証の日付を確認する。 管理室のファイルか、前回の大規模修繕の完了報告書に挟まっているはずです。ここから起算日が決まります。
- 前回の外壁全面改修の完了日を確認する。 これが起算日をリセットしている可能性があります。10年を超えていなければ、今回は部分打診で足ります。
- 長期修繕計画に外壁改修の実施年が明記されているか確認する。 明記されていれば、3年以内の改修が確実という扱いで報告年度の全面打診を調整できる場合があります。
板橋区は建物ストックの厚いまちです。だからこそ、同じ年に同じような建物が一斉に報告年度を迎え、調査会社も施工会社も手が埋まります。動き出すのが早いほど、選べる選択肢が多くなります。
ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。概算のお見積りや現地確認のご依頼は明誠のお問い合わせフォームから、工法選定の考え方は明誠の理念と3工法の使い分けをご覧ください。
明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。ロープアクセス工法の一般的な安全基準や技術情報はロープアクセスドットコムで解説しています。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月23日時点で公表されている板橋区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請・報告される前に、板橋区都市整備部建築指導課設備審査係（電話03-3579-2577）および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月23日
出典・参考資料
- 板橋区「建築基準法に基づく特定建築物の外壁全面打診などの調査について」
- 板橋区「特定建築物などの定期調査・検査報告と概要書の閲覧制度（建築基準法）」（更新日2026年4月21日）
- 板橋区「令和8年度新規事業（分譲マンション）」（更新日2026年6月11日）
- 板橋区「平成30年度板橋区分譲マンション実態調査について」
- 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
- 東京都都市整備局「3.定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」
練馬区のマンション漏水・防災対策｜台地の区でも水は出る、内水氾濫と崖15か所の読み方【大規模修繕2026年度版】
2026年9月22日 更新
練馬区の富士見台で、築26年の分譲マンションの理事長さまから「地下駐車場の壁から水が滲む。ただ、うちは台地の上だから水害は関係ないと思っていた」と言われたことがあります。実際に見てみると、原因は川ではありませんでした。前面道路が緩い谷筋に落ちていて、大雨のときに道路側の雨水が敷地に入り、スロープを下って地下へ回っていたのです。石神井川までは直線で1km以上。川は一滴もあふれていません。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
練馬区という区は、私の感覚では23区のなかでもっとも「川ではなく下水道で浸かる区」です。理由は後で詳しく書きますが、区の水害ハザードマップそのものが、そういう構成になっています。台地の上だから安心、という理解でいると、いちばん確率の高いリスクを見落とすことになります。
今日は、練馬区が公表している最新のハザード資料から逆算して、練馬区の分譲・賃貸マンションで先に手を打つべき漏水ポイントと、防災上の共用部の修繕優先度を整理します。
結論：練馬区で優先すべきは「川対策」より「道路から入る水の対策」です
先に結論から申し上げます。練馬区で大規模修繕の優先順位を決めるとき、私が最初に確認するのは屋上ではありません。前面道路と敷地の高低差、そして敷地内の雨水の逃げ道です。
練馬区の水害ハザードマップは、地図の見方をこう説明しています。赤枠の区域は区内の河川（石神井川、白子川、江古田川）の洪水により浸水するリスクがある区域。そして赤枠以外の区域は、内水氾濫（下水道施設で水を排水しきれず、水浸しになる現象）により浸水するリスクがある区域です（出典：練馬区「練馬区水害ハザードマップ」／更新日 2026年6月29日）。
同じページには、高潮のリスクは、練馬区にはありませんとも明記されています。津波も内陸ですから想定されていません。つまり練馬区のハザードは、洪水と内水氾濫と土砂災害の3つに絞って考えればよい。これは修繕計画を立てるうえで、かなり恵まれた条件です。絞れるということは、予算を集中できるということですから。
私が理事長さまにお伝えしているのは、この3つです。
- 1階まわりと地下・半地下への浸入経路を、外壁塗装より先に押さえる（内水氾濫は川から離れていても起きます）
- 屋上とバルコニーの「排水能力」を、防水の劣化より先に見る（時間153mmという想定で設計された建物はほとんどありません）
- 土砂災害の心配は、区内15か所の該当地以外では基本的に不要（そのぶんの予算を水に回せます）
練馬区のハザードマップを1枚で読む（洪水・内水・土砂・液状化・高潮）
区が公表している資料を、マンション修繕の視点で1枚に整理しました。
| 災害種別 | 練馬区の該当 | 想定規模・該当箇所 |
|---|---|---|
| 洪水（外水氾濫） | あり | 石神井川・白子川・江古田川。1時間最大雨量153mm／24時間総雨量690mm |
| 内水氾濫（雨水出水） | あり（区内のほぼ全域が対象） | ハザードマップの赤枠以外はすべて内水リスク区域 |
| 土砂災害 | 一部あり | 警戒区域15か所・特別警戒区域11か所（区指定分） |
| 液状化 | 台地部は相対的に低い | 東京都の液状化予測図で地点ごとに確認 |
| 高潮 | なし | 区が「リスクはありません」と明記 |
| 津波 | なし | 内陸のため想定なし |
洪水の想定降雨は、1時間最大雨量153mm、24時間総雨量690mmです。これは東京都が令和6年2月15日に水防法第14条第2項に基づいて指定した「石神井川及び白子川洪水浸水想定区域図」の想定最大規模降雨と同じ値で、関係する区市は北区・荒川区・板橋区・練馬区・小金井市・小平市・西東京市とされています（出典：東京都建設局「石神井川及び白子川洪水浸水想定区域図」／更新日 2024年6月12日）。
この区域図には、浸水深だけでなく家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流／河岸侵食）の参考図も公開されています。石神井川・白子川の護岸にごく近い物件をお持ちの場合、ここは一度見ておく価値があります。浸水と、建物そのものが壊れる想定は、意味が違いますから。
そして内水です。区のハザードマップには注釈があり、河川周辺の赤枠区域については洪水と雨水出水の2つの想定結果が出ているものの、区のマップには洪水側の想定結果を反映していると書かれています。雨水出水側の結果は、令和8年3月に東京都下水道局が公表した雨水出水浸水想定区域図で確認する形です。
つまり練馬区は、「区のマップだけ見れば足りる区」ではありません。私が調査でお預かりした物件では、区のマップと都下水道局の区域図を必ず両方あたるようにしています。同じ敷地で、想定される深さが違うことがあるからです。
練馬区の浸水履歴は「更新され続けている資料」です
もう1つ、区の資料で使えるものがあります。浸水履歴です。区は平成元年以降で練馬区に被害報告があった履歴の一覧をPDFで公開しており、そのページの更新日は2026年9月21日（出典：練馬区「浸水履歴」）。つい先日まで更新され続けている資料です。
ハザードマップは「これから起こりうること」の地図ですが、浸水履歴は「実際に起きたこと」の地図です。私の経験上、管理組合の総会で予算を通しやすいのは後者です。想定の話をすると「そんな雨は降らない」という声が必ず出ますが、履歴を見せると議論の性質が変わります。自分の町の名前が載っていれば、それは想定ではなく事実ですから。
平成17年9月4日の集中豪雨のように、石神井川流域が広く浸水した事例も含まれています。理事会の資料をつくるなら、まずこのPDFで自分の町丁名を検索してみてください。費用はかかりません。
練馬区の地域特性と漏水事故の関係
練馬区は武蔵野台地の上に広がる区ですが、区内は平坦ではありません。石神井川、白子川、江古田川が刻んだ谷が走っていて、台地面と谷底の間には斜面地があります。この地形の違いが、漏水事故の出方にそのまま反映されます。
谷筋（石神井川・白子川・江古田川沿いの低地）
浸水と内水が主役です。1階店舗・地下駐車場・機械式駐車場のピット、受変電設備の設置高さが効いてきます。ここでは外壁より先に、1階まわりの水の経路を見ます。
台地の上（平坦地）
川から遠いので安心と思われがちですが、私が実際に呼ばれる漏水は台地の上でも起きます。原因はほぼ排水です。時間50mmを超える雨でルーフドレンやバルコニー排水が呑みきれず、水位が立ち上がり、防水の立上りを越える。防水そのものの劣化ではなく、排水能力の不足が原因です。
斜面地（南田中・関町北・上石神井・旭町・土支田・大泉町・桜台の一部）
擁壁と斜面の安定が絡みます。擁壁の水抜き穴が詰まっていると、背面に水圧がかかります。ここは建物の外壁だけを見ていても答えが出ません。
旧公務員住宅・団地系の中層ストック
練馬区は大規模な集合住宅ストックが多い区です。築40年前後で、エキスパンションジョイント（建物のつなぎ目に設ける隙間）のシーリングが切れているケースを何度も見ました。ここは雨のたびに水が入るのに、外からは見えません。
正直に申し上げます。「うちは台地だから」という前提から入ると、この4つのうち3つを見落とします。
大規模修繕で先に見るべき漏水ポイント7つ
私が練馬区の物件で調査に入るとき、優先順位をつけて見る7か所です。
- 屋上防水の立上りと押えコンクリートの打継ぎ — 平場より先に立上りです。水位が上がったときに越えるのはここです
- ルーフドレンとストレーナー — 落ち葉の多い区です。区の緑被率の高さは住環境としては魅力ですが、ドレンには厳しい条件になります
- バルコニー排水口と防水層の端部 — 各戸の私物で塞がれていることが多い場所です。総会で一斉点検をかけるのが早いです
- 外壁シーリングの打継ぎ目地 — 打替えの目安はおおむね10〜15年。ここが切れると、雨の方向によって上階から水が回ります
- サッシまわりの取り合い — 練馬区の中層ストックで多い漏水の実際の入口です。外壁のクラックを疑って塗り直しても止まりません
- エキスパンションジョイント — 団地型・棟続き型で要注意。カバーの下のシーリングは外から見えません
- 1階まわりの基礎打継ぎと敷地の雨水桝 — 内水氾濫が主役の区では、ここが最優先になる物件があります
金額の目安も書いておきます。実際の見積は物件の規模・形状・劣化状況で大きく変わりますので、あくまで参考値としてご覧ください。
| 工種 | 単価の目安 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 3,500〜4,500円/㎡ |
| 打診調査（外壁タイル・モルタル） | 250〜500円/㎡ |
| 屋上・バルコニー防水 | 5,000〜8,000円/㎡ |
| 30戸規模マンションの大規模修繕総額 | 3,500〜5,000万円（うち仮設足場が15〜25%） |
仮設足場が総額の15〜25%というのは、言い換えれば工事費の5分の1前後が「作業員が登るための費用」だということです。ここに手を入れられるかどうかが、同じ予算で直せる範囲を決めます。
漏水の緊急対応で、ロープアクセスが強い理由
漏水対応で、私がいちばん悔しい思いをするのは「原因が分かっているのに、足場を組むまで直せない」という状況です。台風のあとに連絡をいただいて、見積・総会・足場架設で1か月半。そのあいだに次の雨が来ます。
ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面を上下して作業する無足場工法）なら、足場の架設が要りません。私の実務感覚では、当日から翌日の着手が可能なケースが多いです。部分補修であれば、その日のうちに止水まで持っていけることもあります。
費用の差も具体的に書きます。10階建て・外周80m・工期3か月という条件で試算すると、仮設足場は約168万円、同じ範囲をロープアクセスで施工した場合は約59万円。差額は約109万円です。緊急の部分補修であれば、そもそも足場を組まない判断ができるので、差はさらに大きくなります。
技術的な裏付けについては、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、器具構成・二重確保・作業手順まで公開しています。同業の方やフランチャイズ加盟をご検討の方は、そちらのほうが情報が濃いはずです。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。そしてロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を前提にした体制で、私は日本ロープ高所作業協会の事務局も担っています。安全の話を先にするのは、緊急対応こそ段取りが雑になりがちだからです。
工法の考え方は明誠のロープアクセス工法の技術詳細、漏水対応の進め方はマンション・ビルの漏水調査と補修にまとめています。
防災上の共用部は「高さ」で優先度が決まります
内水氾濫が主役の区では、修繕の優先度は「劣化の度合い」ではなく「設置されている高さ」で決まります。私が現地で確認する順番はこうです。
| 設備 | 確認すること | 止まると何が起きるか |
|---|---|---|
| 受変電設備（キュービクル） | 設置高さ、屋外か屋内か | 建物全体が停電。復旧に時間がかかる |
| 給水ポンプ・受水槽 | ポンプ室の位置（地下か） | 上階の給水が止まる。トイレが使えない |
| エレベーター | ピットの位置、機械室の高さ | 上階の生活が成立しなくなる |
| 自家発電設備 | 燃料タンクの位置 | 非常用照明・排水ポンプが止まる |
| 避難通路・外部階段 | 鉄部の腐食、手すりの固定 | 避難そのものができない |
| 機械式駐車場ピット | 排水ポンプの能力 | 車両が水没。復旧費が高額に |
このうち受変電設備・給水ポンプ・エレベーターピットの3点は、実物を見るだけで済みます。費用はゼロです。それでいて防災上いちばん効く確認です。国土交通省も建築物における電気設備の浸水対策の考え方を公表していますので、設計変更を検討する段階ではそちらも参照してください。
なお外部階段の鉄部やバルコニーの手すりは、防水・塗装と同じタイミングでしか足場が架からないため、大規模修繕のときに一緒に見ておかないと次は12年後になります。私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。
練馬区で使える防災・耐震の助成（令和8年度）
ここからが本題です。練馬区には、マンションの管理組合が使える制度が令和8年度時点で整っています。特に1つ、この夏に始まったばかりの制度があります。
止水板設置助成（令和8年7月開始・管理組合も対象）
区は浸水被害から区民の生命および暮らしを守るため、令和8年7月より止水板に関する助成制度を開始しました。助成対象者に「練馬区内のマンション管理組合」が明記されている点が、この制度の重要なところです。
- 助成額：工事・購入費用の2分の1（上限100万円）
- 対象：建築物等への浸水を防ぐことを目的に出入口等に設置する、取外しまたは移動が可能なもの（設置に特別な工事を要しない簡易なものを含む）
- 回数：一つの建築物に対して1回まで
- 管理組合が申請する場合の必要書類：止水板の設置について集会の決議をしたことを証する書類（議事録等）が必要
- 窓口は土木部計画課総合治水係（練馬区役所本庁舎13階）
（出典：練馬区「止水板設置の助成について」／更新日 2026年7月1日）
1建築物1回限りという設計なので、どこに設置するかを決めてから申請するほうがよいと考えています。それと、議事録が要件に入っているということは、総会や理事会の議案にしないと申請できないということです。次の総会の議題に入れるかどうかが、実務上の分かれ目になります。
分譲マンションの耐震診断・改修の助成（令和8年度）
昭和56年（1981年）5月以前に新築工事に着手した建築物で、耐震化基準に満たない建築物が対象です。分譲マンションの要件は「地階を除く階数が3以上で耐火建築物または準耐火建築物」「2以上の区分所有者がいる」などとされています。
| 項目 | 助成率 | 助成限度額 |
|---|---|---|
| 耐震診断（診断等費用180万円以下） | 6分の5 | 800万円 |
| 耐震診断（診断等費用180万円以上） | 4分の3＋15万円 | 800万円 |
| 実施設計 | 6分の5 | 200万円 |
| 耐震改修工事 | 3分の2 | 3,000万円 |
| 除却工事（防災まちづくり事業実施地区のみ） | 3分の2 | 3,000万円 |
（出典：練馬区「民間建築物（住宅以外）の耐震改修工事等の助成」／更新日 2026年4月1日）
限度額には別途、面積単価の上限があります。また業者との契約や診断の実施は交付決定の後でなければならず、原則として診断・設計・工事はそれぞれ単年度で終わらせる必要があります。窓口は都市整備部 防災まちづくり課 耐震化促進係（03-5984-1938）です。
賃貸マンションや事務所ビルの場合は「特定建築物」（主として3階以上かつ1,000㎡以上）の区分になり、耐震診断3分の2・限度額150万円、耐震改修工事6分の1・限度額1,000万円と、分譲マンションとは条件が異なります。オーナーさまは自分の物件がどの区分かを先に確認してください。
雨水浸透施設の助成は、マンションでは使いにくい
ここは正直にお伝えします。区の雨水浸透施設・雨水タンクの助成（限度額55万円、雨水タンクは本体価格の2分の1・限度額2万5千円）は、助成の対象者が「敷地の所有権または借地権を有する個人」で、法人所有家屋は対象外、さらに敷地面積500㎡未満という要件があります（出典：練馬区「雨水浸透施設の助成について」／更新日 2026年4月1日）。
分譲マンションや法人所有の賃貸マンションでは、この制度はそのままでは使えません。使えないものを「使えます」と書くのは、私はしたくありません。マンションで浸水対策の助成を狙うなら、止水板助成のほうが現実的です。
土砂災害警戒区域は、区内15か所・特別警戒区域11か所です
練馬区の土砂災害警戒区域は、区指定分で警戒区域15か所・特別警戒区域11か所。該当するのは次の地区の一部です。
桜台6丁目、南田中3丁目、南田中5丁目、大泉町1丁目、旭町3丁目、旭町2丁目、土支田4丁目、大泉町3丁目、上石神井3丁目、関町北3丁目。
指定は平成29年3月13日と平成30年5月31日。なお令和2年11月27日に、斜面対策工事により指定要件が消失したため、旭町2丁目の一部について警戒区域1か所・特別警戒区域1か所の指定が解除されています。区境では板橋区成増1丁目の指定区域の一部が、所在地としては練馬区旭町3丁目にかかります（出典：練馬区「土砂災害警戒区域等の指定について」／更新日 2020年12月1日）。
このページの更新日は2020年ですが、土砂災害警戒区域の指定は年度で変わる補助制度とは性質が違い、東京都が指定・解除したときに更新されるものです。最新の図面は東京都建設局の土砂災害警戒区域等マップでご確認ください。
区の大半は台地ですから、この10地区に該当しなければ、土砂災害を修繕計画の優先項目に置く必要はありません。私はこれを、予算配分の話として理事長さまにお伝えしています。心配する対象を減らせるのは、それ自体が計画上の利点です。
よくあるご質問
Q. 練馬区は台地の上なのに、なぜ浸水対策が必要なのですか？
A. 区の水害ハザードマップが、赤枠以外のすべての区域を内水氾濫（下水道で排水しきれない浸水）のリスク区域としているためです。川から離れていても、下水道の能力を超える雨が降れば道路や窪地に水がたまります。台地であることは外水氾濫への強さですが、内水氾濫への強さではありません。
Q. 内水の想定は、区のハザードマップで分かりますか？
A. 河川周辺の赤枠区域については、区のマップは洪水側の想定を反映しています。雨水出水（内水）側の想定は、令和8年3月に東京都下水道局が公表した雨水出水浸水想定区域図でご確認ください。同じ敷地で深さの想定が異なる場合があります。
Q. 止水板の助成は、管理組合でも申請できますか？
A. できます。令和8年7月に始まった練馬区の止水板設置助成は、助成対象者に練馬区内のマンション管理組合が明記されています。工事・購入費用の2分の1・上限100万円で、一つの建築物に対して1回までです。申請には集会の決議をしたことを証する書類（議事録等）が必要ですので、総会または理事会の議案にしていただく流れになります。
Q. 大規模修繕と止水板・耐震の助成は、同じ年に申請したほうがよいですか？
A. 窓口が別（総合治水係と耐震化促進係）ですので、同時進行は可能です。ただし耐震助成は原則として診断・設計・工事をそれぞれ単年度で完了させる必要があるため、大規模修繕の工程とぶつけると窮屈になります。私は診断を前年度に済ませて、工事年度を大規模修繕に合わせる組み方をおすすめすることが多いです。
Q. 足場が組めない面の外壁調査は、どうすればよいですか？
A. ロープアクセス工法での打診調査（250〜500円/㎡が目安）か、ドローンによる外観調査を組み合わせます。練馬区は隣地との離隔が小さい物件や、敷地内通路が狭い物件が多く、実務ではこの2つのどちらかになることがほとんどです。ドローン調査の条件と限界もあわせてご覧ください。
Q. 台風のあと、まず何を見ればよいですか？
A. 屋上ドレンのストレーナー、バルコニー排水口、敷地の雨水桝、前面道路との高低差の4か所です。詰まりを取るだけで、次の大雨での漏水リスクはかなり下がります。ここは費用がかかりません。
Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？
A. できます。収益物件では、漏水を1件起こすと原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。練馬区は大江戸線・有楽町線・西武池袋線・西武新宿線の沿線で賃貸需要が厚いエリアですので、稼働率を落とさない工期の組み方まで含めてご提案しています。考え方は収益物件オーナー向けページとビルオーナー向けのご案内にまとめています。
Q. 漏水が起きてから連絡した場合、どれくらいで来てもらえますか？
A. ロープアクセスであれば足場の架設が不要なため、当日から翌日の着手が可能なケースが多いです。まずはお問合せフォームからご連絡ください。管理組合としての進め方は管理組合向けのご案内もご参照ください。
まとめ：今週、練馬区の理事会で動けること3つ
- 区の浸水履歴PDFで、自分の町丁名を検索する — 平成元年以降の被害報告が載っています。載っていれば、それは想定ではなく実績です
- 止水板助成を次の総会の議案に入れる — 令和8年7月開始、上限100万円、1建築物1回まで。議事録が申請要件なので、決議しないと進みません
- 受変電設備・給水ポンプ・エレベーターピットの設置高さを実物で見る — 費用ゼロで、防災上いちばん効く確認です
練馬区は、川からの水よりも道路と下水道からの水を先に考えるべき区です。だからこそ、外壁をきれいにする工事のなかで、水の入口を1つずつ潰していく設計ができます。順番を決めるだけの話なのですが、これを工事の前に整理できているかどうかで、同じ予算の効き方がまるで変わります。工法の選択肢を3つ（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）持っていると、その順番を組み替える自由度が上がります。技術面の詳細はロープアクセスドットコムの工法解説もあわせてご覧ください。
ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談はお問合せフォームからどうぞ。
明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。
出典・参考資料
- 練馬区「練馬区水害ハザードマップ」（更新日 2026年6月29日／時間最大153mm・総雨量690mm、赤枠＝石神井川・白子川・江古田川の洪水、赤枠外＝内水氾濫、高潮リスクなし、令和8年6月改訂）
- 練馬区「土砂災害警戒区域等の指定について」（更新日 2020年12月1日／区指定 警戒区域15か所・特別警戒区域11か所、令和2年11月27日 旭町2丁目一部解除）
- 練馬区「練馬区土砂災害ハザードマップ」
- 練馬区「浸水履歴」（更新日 2026年9月21日／平成元年以降の被害報告一覧）
- 練馬区「止水板設置の助成について」（更新日 2026年7月1日／令和8年7月開始、費用の2分の1・上限100万円、管理組合も対象）
- 練馬区「民間建築物（住宅以外）の耐震改修工事等の助成」（更新日 2026年4月1日／分譲マンションの助成率・限度額）
- 練馬区「雨水浸透施設の助成について」（更新日 2026年4月1日／対象者は個人、法人所有家屋は対象外、敷地500㎡未満）
- 練馬区「東京の液状化予測図」
- 練馬区「練馬区総合治水計画（令和2年度改定）」
- 東京都建設局「石神井川及び白子川洪水浸水想定区域図」（更新日 2024年6月12日／指定 令和6年2月15日、水防法第14条第2項、家屋倒壊等氾濫想定区域の参考図あり）
- 東京都下水道局「浸水予想区域図」（雨水出水浸水想定区域図／令和8年3月公表）
- 東京都建設局「土砂災害（特別）警戒区域の指定」
- 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」
- 気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月22日時点で公表されている練馬区および東京都・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。止水板設置助成および雨水浸透施設助成は土木部 計画課 総合治水係（03-5984-2074）、耐震化の助成は都市整備部 防災まちづくり課 耐震化促進係（03-5984-1938）、ハザード情報は危機管理室 危機管理課（庶務係 03-5984-2762／計画係 03-5984-1327）へ、申請前に最新の内容をご確認ください。土砂災害警戒区域の指定に関するお問い合わせは東京都建設局河川部計画課 土砂災害対策担当（03-5320-5394）です。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月22日
足立区のマンション漏水・防災対策｜6河川＋内水＋高潮、ゼロメートル地帯の修繕優先度と止水板助成50万円【大規模修繕2026年度版】
2026年9月22日 更新
足立区の千住地域で、築31年の分譲マンションの理事長さまから「去年の大雨で1階の集合ポスト脇から水が入った。荒川は決壊していないのに、なぜ」とご相談をいただいたことがあります。現地を見ると、答えは川ではありませんでした。前面道路の雨水桝が呑みきれず、道路上の水位が上がって、わずか十数センチの段差を越えて敷地に流れ込んでいた。荒川の堤防は無傷です。それでも建物は浸かりました。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
足立区という区は、私の実感では23区でもっとも「水のメニューが揃っている区」です。荒川・利根川・江戸川・中川・綾瀬川・芝川（新芝川）という6つの大きな川に加えて、毛長川・伝右川・垳川といった中小河川、そして内水氾濫、さらに高潮まで、区が公表しているハザードマップに全部載っています。ここまで揃っている区は多くありません。
だからといって、全部を等しく心配する必要はありません。むしろ逆です。種類が多いからこそ、大規模修繕で先に潰すべき入口は絞り込める。今日はそれを、足立区が公表している最新の一次情報から逆算して整理します。
結論：足立区で先に手を打つべきは「地上1.5mまでの水の入口」です
先に結論から申し上げます。足立区で大規模修繕の優先順位を決めるとき、私が最初に見るのは屋上ではありません。地盤面から高さ1.5mまでの範囲に、水の入口がいくつあるかです。
理由は3つあります。
1つ目。足立区の水害ハザードマップは、洪水（6河川）・中小河川・内水氾濫・高潮の4系統で構成されていますが、このうち発生頻度がいちばん高いのは内水氾濫です。川があふれるには上流域も含めた大雨が要りますが、内水氾濫は区内に強い雨が降るだけで起きます。
2つ目。足立区は土砂災害警戒区域と津波災害警戒区域の指定が、現在のところ区内にありません（出典：足立区「足立区洪水・内水・高潮ハザードマップ（令和4年4月改訂）」／更新日 2026年9月18日）。斜面や擁壁の対策に予算を割かなくてよい、ということです。そのぶんを水に回せます。
3つ目。区の止水板設置工事助成が、止水板そのものだけでなく「内外壁の防水工事」「土間コンクリート打設工事」まで関連工事として対象にしているからです。これは大規模修繕の工事項目とほぼ重なります。後ほど詳しく書きますが、ここを知らずに工事の順番を決めてしまうと、使えたはずの助成を取り逃がします。
つまり足立区は、「心配する対象が多い区」ではなく「やることがはっきりしている区」です。
足立区のハザードを1枚で読む（令和8年10月発行版の変更点つき）
区が公表している資料を、マンション修繕の視点で1枚に整理しました。
| 災害種別 | 足立区の該当 | 想定・該当範囲 |
|---|---|---|
| 洪水（大河川） | あり | 荒川・利根川・江戸川・中川・綾瀬川・芝川（新芝川）の6河川 |
| 中小河川の氾濫 | あり | 毛長川・伝右川・垳川 |
| 内水氾濫（雨水出水） | あり | 令和8年3月に東京都が指定した雨水出水浸水想定区域が根拠 |
| 高潮 | あり | 東京都の高潮浸水想定区域図（令和6年12月） |
| 土砂災害 | なし | 区内に指定なし |
| 津波 | なし | 区内に指定なし |
そして、ここが今月のニュースです。区のハザードマップページには、令和8年10月発行版の更新情報として次の2点が明記されています（更新日 2026年9月18日）。
- 「内水氾濫」と「中小河川（毛長川、伝右川、垳川）の氾濫」の最大浸水深を分離したハザードマップに更新
- 「内水氾濫」のハザードマップは、令和8年3月に東京都が水防法第14条の2の規定により指定した「雨水出水浸水想定区域」を基に作成
この「分離」が、実務では効きます。これまで内水と中小河川がひとまとめだったものが別々の図になったということは、自分の敷地で効いているのが下水道の限界なのか、それとも近くの中小河川なのかが、地図上で切り分けられるようになったということです。対策の打ち手が変わります。下水道側なら敷地内の排水と止水、中小河川側なら浸水深そのものへの備え。同じ「水が来る」でも、直す場所が違います。
内水氾濫の想定雨量も公表されています。時間最大雨量153mm・24時間総雨量690mm。区は「国が定めた科学的な算定ルールと過去の実際の豪雨実績を設定基準の根拠としている」と説明しています。
正直に申し上げます。時間153mmという雨を前提に排水計画が組まれている既存マンションは、まずありません。築30年前後の物件であれば、設計当時の想定は時間50mm前後です。だからこの数字は「うちの建物の排水は足りない」と嘆くための数字ではなく、足りない前提で、どこから水が入るかを1つずつ塞いでいくための数字だと考えています。
足立区の浸水履歴は、平成6年度以降が公開されています
想定の話をすると、総会では必ず「そんな雨は降らない」という声が出ます。私がそういうときに使うのは、想定ではなく実績の資料です。
足立区は、平成6年度以降に区内で発生した道路冠水・床下浸水・床上浸水の被害箇所を「水害区域図（浸水履歴）」としてPDFで公開しています。平成21年度以降の分は令和8年8月に更新されたばかりです（出典：足立区「足立区水害区域図（浸水履歴）について（平成6年度から）」／更新日 2026年8月26日）。
この資料には、なぜ平成6年度からなのかという説明も添えられています。足立区を含む23区の下水道普及率が平成6年度に概ね100%となり、その前後で被害状況が大きく異なるため、というのが区の説明です。裏を返せば、平成6年度以降に冠水の記録が残っている場所は、下水道が概ね整備された後でもなお水が出た場所だということになります。これは重い情報です。
注意点も区が明記しています。道路冠水は区が現地調査で確認した箇所が対象、床下・床上浸水はり災証明書を交付した件数、そして図はおおよその範囲を示すもので実際の浸水範囲とは異なる場合がある、と。あくまで参考として読む資料です。それでも、理事会の議案を通す材料としては、想定の地図より強いと私は思っています。
まず、ご自身のマンションの所在地をこのPDFで探してみてください。費用はかかりません。
足立区の地域特性と、漏水事故の出方
足立区は東京東部低地帯に位置し、墨田区・江東区・葛飾区・江戸川区とともに「江東5区」を構成しています。平成30年8月には5区で「江東5区大規模水害広域避難計画」と「江東5区大規模水害ハザードマップ」が策定されました（出典：足立区「江東5区広域避難推進協議会の検討結果について」）。大規模水害時には、標高が高い地域へ避難する広域避難が必要になる地域だという前提に立った計画です。
この「広域避難が前提」という点が、マンションの修繕計画に効いてきます。広域避難が想定されるということは、在宅避難の期間が長くなる可能性があるということでもあるからです。区のハザードマップには浸水継続時間の図も収録されていて、荒川・利根川・江戸川・中川・綾瀬川・芝川それぞれについて公表されています（内水氾濫の浸水継続時間を示す図は公表されていません）。
建物のタイプ別に、私が現場で見ている傾向を書いておきます。
千住・北千住周辺の中層ストック
商業地と住宅が混在し、1階が店舗のマンションが多いエリアです。1階店舗の出入口、シャッター下端、換気口の高さが効いてきます。ここは外壁より先に、地上1.5mまでを見ます。
中川・綾瀬川沿いの低地
洪水と内水の両方が絡みます。機械式駐車場のピット、受変電設備、給水ポンプの設置高さが最優先。設備が止まると、浸水が引いた後も生活が戻りません。
西新井・竹の塚周辺の団地系・大規模ストック
築40年前後で、エキスパンションジョイント（建物のつなぎ目に設ける隙間）のシーリングが切れているケースを何度も見ました。ここは雨のたびに水が入るのに、カバーの下なので外からは見えません。
舎人・入谷など区北部
毛長川が近い地域が含まれます。令和8年10月発行版で中小河川の浸水深が分離されたことで、ここは読みやすくなりました。
荒川・隅田川沿いの高層・タワー型
高さがあるぶん浸水そのものより、風雨の吹き上げによる上層階のサッシまわりの漏水と、下層階の設備被害という二層構造で考えます。
大規模修繕で先に見るべき漏水ポイント7つ
私が足立区の物件で調査に入るとき、優先順位をつけて見る7か所です。
- 1階まわりの基礎打継ぎ・配管貫通部 — 内水氾濫が主役の区では、ここが最優先になる物件があります。地上から低い位置の貫通部は、シーリングが痩せているだけで水が入ります
- 敷地の雨水桝と前面道路との高低差 — 道路側の水位が上がったときに、敷地がどこから受けるかを実測します。費用はかかりません
- 屋上防水の立上りと押えコンクリートの打継ぎ — 平場より先に立上りです。排水が追いつかず水位が上がったときに越えるのはここです
- ルーフドレンとストレーナー — 時間153mmという想定に対して、詰まったドレンは致命的です
- バルコニー排水口と防水層の端部 — 各戸の私物で塞がれていることが多い場所です。総会で一斉点検をかけるのが早いです
- 外壁シーリングの打継ぎ目地とサッシまわりの取り合い — 打替えの目安はおおむね10〜15年。外壁のひび割れを疑って塗り直しても止まらない漏水の、実際の入口はここであることが多いです
- エキスパンションジョイント — 団地型・棟続き型で要注意。外から見えないぶん、放置されやすい場所です
金額の目安も書いておきます。実際の見積は物件の規模・形状・劣化状況で大きく変わりますので、あくまで参考値としてご覧ください。
| 工種 | 単価の目安 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 3,500〜4,500円/㎡ |
| 打診調査（外壁タイル・モルタル） | 250〜500円/㎡ |
| 屋上・バルコニー防水 | 5,000〜8,000円/㎡ |
| 30戸規模マンションの大規模修繕総額 | 3,500〜5,000万円（うち仮設足場が15〜25%） |
仮設足場が総額の15〜25%というのは、言い換えれば工事費の5分の1前後が「作業員が登るための費用」だということです。ここに手を入れられるかどうかが、同じ予算で直せる範囲を決めます。
足立区で使える止水板設置工事助成（令和8年度）
足立区の防災系の助成で、大規模修繕といちばん相性がよいのがこれです。条件を令和8年度の一次情報で確認しました（出典：足立区「止水板設置工事助成のご案内」／更新日 2026年4月1日）。
| 項目 | 令和8年度の内容 |
|---|---|
| 助成額 | 建物1棟につき上限50万円（対象工事費（税抜）の2分の1） |
| 対象者 | 区内に住民登録のある個人、区内に本店・支店登記のある法人、マンション管理組合、民間の要配慮者利用施設の所有者・管理者 |
| 申請受付期間 | 令和8年4月1日（水）〜令和9年1月29日（金） |
| 工事完了期限 | 令和9年2月26日（金）までに工事完了＋区へ工事完了届の提出 |
| 対象工事（1） | 止水板設置工事（金属等の浸水に耐えうる材質／取り外しまたは移動が可能／繰り返し使用が可能） |
| 対象工事（2） | 関連工事：内外壁の防水工事、土間コンクリート打設工事、その他必要な工事 |
令和8年4月からの変更点は、助成対象者に民間の要配慮者利用施設（水防法第15条第1項第4号ロに規定する社会福祉施設、学校、医療施設など）の所有者・管理者が追加されたことです。区が明示的に拡充したのはこの点です。
管理組合の視点で、私が重要だと考えているのは対象工事（2）の関連工事です。止水板の設置と一体的に行う内外壁の防水工事・土間コンクリート打設工事が助成対象になる。これは、大規模修繕の工事項目とそのまま重なります。つまり「止水板だけ別発注」ではなく、大規模修繕の一部として止水板と周辺の防水を同時に設計すれば、その部分が助成の射程に入るということです。
ただし、外せない注意事項があります。区が対象外として明記しているのは次のケースです。
- 止水板の購入のみの場合（設置工事を伴わないと対象外）
- 扉として併用する場合（止水板は浸水防止の用途に限る）
- 周辺地盤より掘削して設けた地下室（半地下構造を含む）がある建物への設置（※令和5年3月以前に建築確認済証が交付された建物は除く）
- 国・東京都・足立区から本制度以外で止水板設置に伴う助成を受けている場合
- 申請者が住民税を滞納している場合
- 売買目的で所有する建物への設置
- 区の交付決定前に工事着手した場合
最後の1つが、実務でいちばん事故が起きやすい項目です。大規模修繕は総会決議のあと着工までが慌ただしくなります。そこで止水板部分だけ先に手をつけてしまうと、助成が受けられません。工程表を引く段階で、区の交付決定のタイミングを1本の線として書き込んでおく。これだけで防げます。私が管理組合さまにご提案するときは、必ず工程表に区の審査期間を入れています。
なお、申請状況により受付期間より早く終了する場合がある旨も区が注記しています。年明けの駆け込みは避けたほうが安全です。
足立区の耐震助成も、令和9年3月まで拡充が延長されています
水の話と並べて、地震側も押さえておきます。足立区は非木造（鉄筋コンクリート造・鉄骨造など）の住宅・建築物への耐震助成について、助成金の拡充期間を令和9年3月まで延長しています（出典：足立区「非木造住宅・建築物の耐震化に助成を行っています」／更新日 2026年4月2日）。分譲・賃貸の区別は問われません。
| 助成の種類 | 助成率 | 上限額 |
|---|---|---|
| 耐震診断（共同住宅） | 診断費用の5割 | 上限500万円（ただし住宅戸数×10万円の額以下） |
| 耐震改修計画の策定（共同住宅・特定建築物／非木造） | 策定費用の5割 | 上限300万円 |
| 耐震改修工事等（共同住宅） | 工事費用の5割 | 上限3,000万円 |
| 除却工事（分譲マンション） | 除却工事費用の5割 | 上限2,000万円 |
対象は昭和56年5月までに建築されたもので、すべて事前申請です。契約後の申請は対象外になります。ここも止水板助成と同じで、順番を間違えると使えません。
もう1つ、費用のかからない入口として建築物等耐震アドバイザー派遣制度があります。資格を持つ建築士が派遣され、建物や道路に面する高さ1.2mを超えるブロック塀などの調査・相談・改善提案に応じる制度で、オンライン申請にも対応しています（出典：足立区「建築物等耐震アドバイザー派遣制度」／更新日 2026年9月1日）。理事会として最初の一歩を踏み出すには、ちょうどよい制度だと思います。
防災上の共用部は「高さ」で優先度が決まります
内水氾濫が主役の区では、修繕の優先度は劣化の度合いではなく設置されている高さで決まります。私が現地で確認する順番です。
| 設備 | 確認すること | 止まると何が起きるか |
|---|---|---|
| 受変電設備・キュービクル | 地盤面からの設置高さ、周囲の止水 | 全館停電。エレベーター・給水ポンプ・照明が同時に止まります |
| 給水ポンプ・受水槽まわり | ポンプ室の床レベル、排水経路 | 断水。高置水槽式でも揚水が止まれば同じです |
| エレベーターピット | ピット内の湧水・排水ポンプの有無 | 復旧に時間がかかり、高層階の高齢の居住者に直接影響します |
| 機械式駐車場のピット | 排水ポンプの能力と非常電源 | 車両の水没。管理組合の賠償問題に発展することがあります |
| 非常用発電機・消防設備 | 設置高さと燃料系統 | 停電時の最後の砦が先に沈みます |
国土交通省も「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公開しています。新築向けの内容が中心ですが、既存建物でも「設置高さを上げる」「防水区画で囲う」という2つの考え方は流用できます。大規模修繕のタイミングは、この見直しを入れる数少ない機会です。
これは費用ゼロでできる確認です。次の理事会で、メジャーを1本持って地下や設備室を回ってみてください。設置高さを実測してメモするだけで、優先順位がはっきりします。
漏水の緊急対応で、ロープアクセスが強い理由
漏水対応で私がいちばん悔しい思いをするのは、「原因が分かっているのに、足場を組むまで直せない」という状況です。台風のあとにご連絡をいただいて、調査・見積・総会・足場架設で1か月半。そのあいだに次の雨が来ます。
ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面を上下して作業する無足場工法）なら、足場の架設が要りません。私の実務感覚では、当日から翌日の着手が可能なケースが多いです。部分補修であれば、その日のうちに止水まで持っていけることもあります。
費用の差も具体的に書きます。10階建て・外周80m・工期3か月という条件で試算すると、仮設足場は約168万円、同じ範囲をロープアクセスで施工した場合は約59万円。差額は約109万円です。緊急の部分補修であれば、そもそも足場を組まない判断ができるので、差はさらに大きくなります。
足立区のように、1階が店舗のマンションや、隣地との離隔が小さい物件が多いエリアでは、この「足場を組まずに済む」という選択肢の価値が上がります。足場を組むと1階店舗の視認性が落ち、テナントの売上に影響します。ロープアクセスなら、その期間そのものが発生しません。
技術的な裏付けについては、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、器具構成・二重確保・作業手順まで公開しています。同業の方やフランチャイズ加盟をご検討の方は、そちらのほうが情報が濃いはずです。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。そしてロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を前提にした体制で、私は日本ロープ高所作業協会の事務局も担っています。安全の話を先にするのは、緊急対応こそ段取りが雑になりがちだからです。
工法の考え方は明誠のロープアクセス工法の技術詳細、漏水対応の進め方はマンション・ビルの漏水調査と補修、費用の組み立て方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。
足立区での3つの工法の使い分け
明誠は、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つから建物特性に応じてご提案しています。足立区の物件での使い分けの目安を書いておきます。
| 工法 | 向いている足立区の物件 | 理由 |
|---|---|---|
| 通常足場 | 全面打診・全面改修が必要な中層ストック、外壁一斉やり替え | 全面作業では足場のほうが効率がよい場面があります |
| ロープアクセス | 1階店舗があり足場で商売を止められない物件、隣地との離隔が小さい物件、緊急の部分補修 | 架設期間ゼロ、敷地占有なし |
| ハイブリッド | 大規模・複雑形状の団地型、道路側は足場・中庭側はロープなど | 部位ごとに最適化して総額を下げられます |
「うちはどれですか」というご質問には、図面と現地を見ないと答えられません。ただ、3つの選択肢を持っている会社に相談すると、工事の順番そのものを組み替えられるという点は申し上げておきたいと思います。順番を変えるだけで、止水板助成の申請時期に間に合わせられることもあります。
よくあるご質問
Q. 足立区のハザードマップは、いつのものを見ればよいですか？
A. 現行は令和4年4月改訂版で、ページは2026年9月18日に更新されています。令和8年10月発行版では、内水氾濫と中小河川（毛長川・伝右川・垳川）の最大浸水深が分離され、内水側は令和8年3月に東京都が指定した雨水出水浸水想定区域が根拠になりました。電子ブック版と足立区防災アプリでも閲覧できます。
Q. 止水板の助成は、マンション管理組合でも申請できますか？
A. できます。令和8年度の助成対象者に「マンション管理組合」が明記されています。建物1棟につき上限50万円、対象工事費（税抜）の2分の1です。申請受付は令和8年4月1日から令和9年1月29日まで、工事完了と完了届の提出は令和9年2月26日までが期限です。
Q. 大規模修繕の防水工事も、止水板助成の対象になりますか？
A. 止水板設置工事と一体的に行う内外壁の防水工事・土間コンクリート打設工事は、関連工事として対象と区が明記しています。ただし止水板の購入のみは対象外で、区の交付決定前に工事着手した場合も対象外です。大規模修繕の工程を組む段階で、区の審査期間を織り込んでおく必要があります。
Q. 地下駐車場のあるマンションでも助成は使えますか？
A. ここは注意が必要です。周辺地盤より掘削して設けた地下室（半地下構造を含む）がある建物への止水板設置は対象外とされています。ただし令和5年3月以前に建築確認済証が交付された建物は除くとされていますので、築年数によって扱いが変わります。図面を用意したうえで、都市建設部都市建設課へ個別にご確認ください。
Q. 耐震診断の助成は、うちのマンションでも使えますか？
A. 昭和56年5月までに建築された非木造の共同住宅であれば対象です。診断費用の5割・上限500万円（住宅戸数×10万円の額以下）で、拡充期間は令和9年3月まで延長されています。すべて事前申請で、契約後の申請は対象外になりますのでご注意ください。
Q. 時間153mmの雨に、既存のマンションで備えられますか？
A. 排水能力そのものを153mm対応にすることは、既存建物では現実的ではありません。私がご提案しているのは、入口を減らすアプローチです。ドレンとストレーナーの清掃、バルコニー排水口の一斉点検、1階まわりの貫通部シーリング、敷地の雨水桝の清掃。この4つは費用が小さく、効果が出やすい項目です。
Q. 足場が組めない面の外壁調査は、どうすればよいですか？
A. ロープアクセス工法での打診調査（250〜500円/㎡が目安）か、ドローンによる外観調査を組み合わせます。足立区は隣地との離隔が小さい物件や、1階店舗の営業を止められない物件が多く、実務ではこの2つのどちらかになることが少なくありません。ドローン調査の条件と限界もあわせてご覧ください。
Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？
A. できます。収益物件では、漏水を1件起こすと原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。足立区は北千住を中心に賃貸需要が厚いエリアですので、稼働率を落とさない工期の組み方まで含めてご提案しています。考え方は収益物件オーナー向けページとビルオーナー向けのご案内にまとめています。
まとめ：今週、足立区の理事会で動けること3つ
- 区の水害区域図（浸水履歴）PDFで、自分のマンションの所在地を探す — 平成6年度以降の道路冠水・浸水被害の記録です。下水道が概ね整備された後の記録なので、載っていれば重い情報になります
- 受変電設備・給水ポンプ・エレベーターピットの設置高さを、メジャーで実測する — 費用ゼロで、防災上いちばん効く確認です
- 止水板設置助成を、次の総会の議案に入れる — 受付は令和9年1月29日まで、工事完了は令和9年2月26日まで。交付決定前の着工は対象外なので、大規模修繕の工程と合わせて逆算する必要があります
足立区は、水のメニューが揃っている区です。ですが揃っているぶん、区も資料を丁寧に出しています。ハザードマップ、浸水履歴、雨水出水浸水想定区域図、助成制度。材料はそろっていて、あとは自分の建物の高さと、水の入口の数に翻訳するだけです。
その翻訳のところで、工法の選択肢を3つ（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）持っていると、工事の順番を組み替える自由度が上がります。順番が変われば、同じ予算で直せる範囲が変わります。技術面の詳細はロープアクセスドットコムの工法解説もあわせてご覧ください。
ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談はお問合せフォームから、管理組合としての進め方は管理組合向けのご案内をご覧ください。
明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。
出典・参考資料
- 足立区「足立区洪水・内水・高潮ハザードマップ（令和4年4月改訂）」（更新日 2026年9月18日／令和8年10月発行版で内水氾濫と中小河川の最大浸水深を分離、内水は令和8年3月に東京都が水防法第14条の2に基づき指定した雨水出水浸水想定区域が根拠、想定雨量 時間最大153mm・24時間総雨量690mm、土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域の指定なし）
- 足立区「止水板設置工事助成のご案内」（更新日 2026年4月1日／建物1棟につき上限50万円・対象工事費（税抜）の2分の1、マンション管理組合も対象、令和8年4月から要配慮者利用施設を追加、受付 令和8年4月1日〜令和9年1月29日、完了期限 令和9年2月26日、関連工事として内外壁の防水工事・土間コンクリート打設工事が対象）
- 足立区「足立区水害区域図（浸水履歴）について（平成6年度から）」（更新日 2026年8月26日／平成21年度以降分は令和8年8月更新、23区の下水道普及率が平成6年度に概ね100%）
- 足立区「非木造住宅・建築物の耐震化に助成を行っています」（更新日 2026年4月2日／助成金の拡充期間を令和9年3月まで延長、共同住宅の診断5割・上限500万円、改修計画策定5割・上限300万円、改修工事5割・上限3,000万円、分譲マンション除却5割・上限2,000万円、対象は昭和56年5月までに建築、すべて事前申請）
- 足立区「建築物等耐震アドバイザー派遣制度」（更新日 2026年9月1日／平成30年7月2日開始、道路に面する高さ1.2mを超えるブロック塀等も対象、オンライン申請可）
- 足立区「江東5区広域避難推進協議会の検討結果について」（平成30年8月22日／江東5区大規模水害広域避難計画・江東5区大規模水害ハザードマップ策定）
- 東京都建設局「高潮浸水想定区域図」（令和6年12月）
- 東京都建設局「中川・綾瀬川圏域 浸水予想区域図」
- 国土交通省 関東地方整備局「荒川洪水浸水想定区域図」（平成28年5月）
- 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」
- 国土地理院「重ねるハザードマップ」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月22日時点で公表されている足立区および東京都・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。止水板設置工事助成および浸水履歴に関するお問い合わせは都市建設部都市建設課事業推進係（03-3880-5478）、ハザードマップは都市建設部都市建設課／危機管理部災害対策課（03-3880-5349／03-3880-5836）、耐震助成および耐震アドバイザー派遣は建築室建築防災課耐震化推進第一・第二係（03-3880-5317）、広域避難計画は危機管理部防災戦略課（03-3880-5083）へ、申請前に必ず最新の内容をご確認ください。止水板設置工事助成は申請の状況により受付期間より早く終了する場合がある旨を区が注記しています。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月22日
北区の管理組合が無料で使える相談・派遣12選｜マンション管理士は個別2回＋現地派遣2回・各60分が無料、劣化診断は調査費の20％・上限20万円【令和8年度版】
2026年9月22日 更新
北区の理事長さまから、去年こんな電話をいただきました。
「外壁のタイルが2枚落ちた。管理会社からは大規模修繕を勧められているが、提示された見積が1億円を超えている。妥当なのか判断がつかない」
伺ってみると、築38年・8階建て・52戸の分譲マンションでした。私が打診棒（タイルを軽く叩いて浮きを音で判別する道具）を持って外周をひと回りしたところ、浮きが集中していたのは北面の下層階だけ。全面改修ではなく、部分補修と部分塗装から着手する余地が十分にありました。
そのとき理事長さまが漏らした一言が忘れられません。「相談できる相手が、管理会社と工事会社しかいなかった」。
これは北区に限った話ではありません。ただ、私はこの言葉を聞くたびにもったいないと感じます。北区には、管理会社でも工事会社でもない第三者の専門家を、1円も払わずに呼べる仕組みが用意されているからです。しかも北区の場合、役所へ出向く個別相談と、専門家が現地まで来てくれる派遣相談の2種類が別建てで用意されています。これは23区の中でも親切な設計です。
申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。足場を組んで建物をすっぽり囲う工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらの現場も自分の足で踏んできた人間です。
今日は、北区の管理組合とビル・収益不動産オーナーさまが使える相談・派遣・助成を12個、令和8年度（2026年4月1日から2027年3月31日まで）の一次情報で整理します。
結論：北区で使える支援は12ある
先に一覧でお示しします。費用ゼロのものと、費用の一部が戻るものを分けて並べました。
| # | 制度・窓口 | 誰が対応するか | 費用 | 申込先 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 北区 分譲マンション管理相談（個別） | マンション管理士 | 無料／1回60分・年度内2回 | 住宅課 03-3908-9201 |
| 2 | 北区 分譲マンション管理相談（派遣） | マンション管理士（現地に来る） | 無料／1管理組合1回60分・年度内2回 | 住宅課 03-3908-9201 |
| 3 | 北区 分譲マンション管理セミナー | 区が招く専門家 | 無料（例年） | 住宅課（令和8年度分は詳細未公表） |
| 4 | 北区 区民相談室 法律相談 | 弁護士 | 無料／1回30分・年度内3回 | 区民相談室 03-3908-1101 |
| 5 | 北区 区民相談室オンライン法律相談（Zoom） | 弁護士 | 無料 | 区ホームページの申込フォーム |
| 6 | 北区消費生活センター | 消費生活相談員 | 無料 | 03-5390-1142（北とぴあ11階） |
| 7 | 東京都 マンションアドバイザー無料派遣 | マンション管理士等 | 無料（管理状況届出済みが条件） | 東京都防災・建築まちづくりセンター 03-5989-1453 |
| 8 | 東京都 マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応） | 講習修了のマンション管理士 | 無料／各2回まで | 東京都マンション管理士会（令和9年2月26日まで） |
| 9 | 東京都 賃貸マンション向け防災アドバイザー無料派遣 | 防災アドバイザー | 無料 | 東京都マンションポータルサイト |
| 10 | （公財）マンション管理センター 電話相談 | 専門相談員 | 無料 | 03-3222-1517／設備は03-3222-1519 |
| 11 | 北区 マンション管理計画認定制度 | — | 事前確認の手数料は依頼先による | 住宅課 03-3908-9201 |
| 12 | 北区 マンション劣化診断調査費用助成 | — | 調査費（税抜）の20％・上限20万円 | 住宅課 03-3908-9201（事前相談） |
1〜10がお金のかからない相談・派遣、11と12が制度と助成です。順番に見ていきます。
北区のマンション管理士派遣は「呼ぶ」と「行く」の2本立て
北区の目玉は、ここです。多くの区は「区役所で相談を受ける」か「専門家を派遣する」かのどちらか一方ですが、北区は両方を用意した上で、それぞれに年度内2回の枠を割り当てています。
分譲マンション管理相談（個別）
区が公表している内容をそのまま引用します。「複雑多岐にわたる管理組合の運営方法や建て替え問題等について、マンション管理士の専門的見地からアドバイスします」。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 区内分譲マンションの区分所有者 |
| 時間・回数 | お一人あたり1回60分、年度内2回まで |
| 場所 | 北区役所第一庁舎 会議室 |
| 費用 | 無料 |
| 申込方法 | 申込書に記入のうえ、住宅課まで郵送またはファクス。日程調整後、相談日の連絡が来る |
（出典：東京都北区「分譲マンション管理（セミナー、無料相談等）」／更新日2026年7月6日）
ここで見落とされがちなのが、対象が「区分所有者」である点です。理事でなくても、理事長でなくても使えます。「理事会がまともに機能していない」「管理会社の言うことに違和感がある」と感じている一区分所有者が、一人で相談に行ける設計になっています。
私の経験上、大規模修繕でこじれる管理組合は、最初のボタンを掛け違えていることがほとんどです。「修繕委員会の立ち上げ方が分からないまま、管理会社主導で話が進んでしまった」というパターン。その入口で60分もらえるなら、これは大きい。
分譲マンション管理相談（派遣）
こちらはマンション管理士が現地に赴くタイプです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 区内分譲マンションの管理組合（理事長名で申込） |
| 時間・回数 | 一管理組合あたり1回60分、年度内2回まで |
| 費用 | 無料 |
| 申込方法 | 申請書に記入のうえ、住宅課まで郵送またはファクス |
（出典：同上）
理事会の席に専門家が同席してくれる、と考えていただければ分かりやすいと思います。私はこれを、理事会の最初と最後で1回ずつ使うやり方をお勧めしています。1回目は「うちのマンションで今やるべきことの優先順位づけ」、2回目は「業者から出てきた見積・提案が妥当かどうかの第三者チェック」。この2回があるだけで、意思決定の質がまるで変わります。
申込書と申請書はいずれも北区のページからPDFでダウンロードできます。窓口へ行かなくても、郵送とファクスで完結する点も助かります。
北区に「建築士派遣」は無い。そこをどう埋めるか
正直に申し上げます。北区が単独で持っている無料の専門家派遣は、マンション管理士のみです。建築士派遣や大規模修繕アドバイザー派遣という名前の区独自制度は、2026年9月22日時点の区ホームページには見当たりません。
では技術面の相談はどうするか。私は次の3段構えをお伝えしています。
- 管理・合意形成の話 → 北区のマンション管理士派遣（上記2制度）
- 建物の技術的な話 → 東京都のマンションアドバイザー制度（後述の7番。建築の専門家コースがある）
- 実際に建物を調べる費用 → 北区のマンション劣化診断調査費用助成（後述の12番）
北区は「相談は区、技術は都、調査費は助成」という役割分担で組み立てられている、と理解すると使い方が見えてきます。
外壁の劣化がどの程度進んでいるかを客観的に把握する方法については、明誠のロープアクセス工法による外壁調査の考え方をご覧いただくと、足場を組まずにどこまで見られるのかが分かります。技術的な仕組みそのものをもう少し深く知りたい方は、同業者向けに書いている姉妹サイトロープアクセスドットコムのほうが詳しいです。
北区で使える弁護士の無料法律相談と消費生活センター
管理費の滞納、区分所有者間のトラブル、工事契約をめぐる紛争。これらは管理士の守備範囲を超えます。北区には法律面の無料窓口も用意されています。
区民相談室の法律相談
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 時間 | 1回30分以内 |
| 費用 | 無料 |
| 回数 | 法律相談は週1回、同一年度で3回まで |
| 予約 | 電話または窓口。区民相談室 03-3908-1101 |
| キャンセル | 当日正午までに電話連絡 |
（出典：東京都北区「区民相談室（法律・税金・交通相談など）」）
30分は短く感じますが、年度内3回まで使えます。北区はさらにZoomでのオンライン法律相談も用意していて、こちらは区ホームページの専用申込フォームから受け付けています。平日の日中に王子まで出向けない理事さまには、こちらのほうが現実的でしょう。
30分を有効に使うコツは、争点を1つに絞って行くことです。「滞納が3年分たまっている区分所有者に、どの手続きから着手すべきか」まで絞れていれば、30分で具体的な道筋が見えます。
北区消費生活センター
工事契約のトラブル、訪問業者による強引な勧誘への対応は、消費生活センターの領域です。
- 所在地：北区王子1-11-1 北とぴあ11階
- 相談電話：03-5390-1142
- 相談時間：月〜金 9時30分〜16時00分
- 対象：北区に在住・在勤・在学の方
（出典：東京都北区「消費生活センター」）
「地震のあと点検に来たという業者に、その場で契約書を書かされた」という相談は、残念ながら現場で今も耳にします。この手の話は法律相談より先に、消費生活センターに入れたほうが早いことが多いです。
東京都の無料派遣を重ねて使う
北区の枠を使い切っても、まだ残っています。ここからは東京都の制度です。
7. マンションアドバイザー無料派遣（届出済み管理組合が対象）
東京都は「管理状況届出制度による届出を行った管理組合に対し、その管理状況に応じて、マンション管理士などの専門家を派遣し、マンションの管理や建替え・改修について、講義や個別具体的な相談に対するアドバイスを行います」としています（出典：東京都マンションポータルサイト「マンションアドバイザー無料派遣のご案内」）。
肝は「届出を出していること」が条件という点です。東京都の管理状況届出制度は、昭和58年12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンションに届出義務があります。北区もマンション管理状況届出制度のページを設けています。北区は旧耐震の分譲ストックが厚い区ですから、該当する建物は少なくないはずです。
届出がまだなら、これを出すだけでアドバイザー派遣料が無料になります。順番としては「届出 → 無料派遣」です。
- 申込先：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター 03-5989-1453
- 制度所管：東京都住宅政策本部 民間住宅部 マンション施策推進担当 03-5320-4913
8. マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）
こちらは届出の有無を問わない枠です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 都内に所在するマンション管理組合 |
| 回数 | 防災力向上・認知症対応それぞれ2回まで |
| 費用 | 無料 |
| 受付期間 | 令和8年6月23日（火）から令和9年2月26日（水）まで |
| 募集枠 | 防災力向上・認知症対応あわせて160件程度 |
| 申込 | 東京都マンション管理士会のホームページから |
（出典：東京都「本日からマンション管理士無料派遣事業の受付を開始（マンション管理組合向け）」／東京都マンションポータルサイト「分譲マンション向けマンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）」）
都内全域で160件程度という枠です。分譲マンションが十数万棟ある東京都でこの数字ですから、早い段階で動いた管理組合が使えることになります。締切の令和9年2月26日まで残り約5か月。年内に理事会で決議しておくと安心です。
なお賃貸マンションのオーナーさま向けには、賃貸マンション向け防災アドバイザー無料派遣という別枠があります（9番）。収益不動産をお持ちの方は、こちらが該当します。
10. （公財）マンション管理センターの電話相談
全国の管理組合が使える、国のマンション管理適正化推進センター指定団体の窓口です。
- 管理組合運営・管理規約などの相談：03-3222-1517
- 建物・設備の維持管理の相談：03-3222-1519（電話で事前予約）
（出典：（公財）マンション管理センター「相談窓口について」）
「区に相談するほどでもないが、誰かに確認したい」という程度の疑問なら、ここが一番手軽です。
北区の管理計画認定制度と劣化診断助成
11. マンション管理計画認定制度
北区もマンション管理計画認定制度を実施しています。区のページによれば、事前確認の手数料は依頼先の団体によって異なり、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」の手数料も別途かかる形です。オンライン申請ののち、北区が発行する納付書で手数料を納めて区への申請が完了する、という流れになります。
手数料の具体額は依頼先によって変わりますので、金額の確認は住宅課（03-3908-9201）に直接お問い合わせいただくのが確実です。ここで金額を断定して書くことは避けます。
認定を取ると、住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資の金利引き下げや、長寿命化促進税制の適用要件など、修繕積立金の負担に効いてくる場面があります。大規模修繕を数年内に控えている管理組合は、検討する価値があります。国の制度概要は国土交通省「マンション管理計画認定制度」にまとまっています。
12. マンション劣化診断調査費用助成
北区が用意している、お金が戻る制度です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 建築後10年以上経過した分譲マンションの劣化診断（老朽度判定調査） |
| 申請者 | 劣化診断調査を行うマンション管理組合 |
| 助成額 | 調査費用（税抜）の20％、上限20万円 |
| 注意 | 劣化診断調査以外の費用が含まれる場合は、その費用を除く |
| 手続 | 事前相談が前提。住宅課 03-3908-9201 |
（出典：東京都北区「マンション劣化診断調査費用助成」／更新日2026年4月1日）
区のページには令和8年度の受付期間の記載が本文中に見当たりません。詳細案内のPDFと承認申請書が掲載されていますので、着手前に住宅課へ事前相談を入れる流れになります。「必ず事前にご相談ください」と区自身が明記している点は、押さえておいてください。
私がここで声を大にしてお伝えしたいのは、この助成の使いどころです。 調査費が100万円かかったとして戻るのは20万円。金額としては大きくないかもしれません。ただ、ここでの20万円の意味は「安くなる」ことではなく、「診断に区の公費が入る＝第三者性が担保される」ことにあります。
工事会社が無料でやってくれる診断は、どうしても工事の提案とセットになります。区の助成を使った診断は、総会で「区の制度を使って客観的に調べました」と説明できます。この一言があるかどうかで、修繕積立金の取り崩しに対する組合員の納得感がまるで違ってくる。私は現場でそれを何度も見てきました。
お金の話：北区で大規模修繕を検討するときの目安
支援制度の話ばかりでは実感が湧かないと思いますので、費用の目安も出しておきます。すべて参考値のレンジです。実際の見積は建物の形状・劣化状況・立地によって大きく変動します。
| 工種 | ㎡単価の目安 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 3,500〜4,500円／㎡ |
| 外壁打診調査 | 250〜500円／㎡ |
| 屋上・バルコニー防水 | 5,000〜8,000円／㎡ |
30戸規模のマンションで大規模修繕を一巡させると、総額のレンジは3,500〜5,000万円程度。このうち仮設足場が15〜25％を占めます。つまり足場だけで500万〜1,200万円という計算になります。
私がロープアクセス工法（産業用ロープで作業員が懸垂し、足場を組まずに外壁作業を行う無足場工法）をお勧めする理由は、ここにあります。10階建て・外周80m・工期3か月というモデルケースでは、足場の仮設費が約168万円に対し、ロープアクセスなら約59万円。差額は約109万円です。
もちろん、どんな建物でもロープアクセスが最適というわけではありません。低層で形状が複雑な建物、外壁の改修範囲が広い建物は、足場を組んだほうが総合コストで有利になります。だからこそ明誠では、通常足場・ロープアクセス・両者を併用するハイブリッド工法の3つから選べる体制をとっています。3工法を自社で提案できる会社は、国内でも多くありません。料金の考え方については明誠の大規模修繕の料金の考え方にまとめています。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けています。この安全体制の詳細はロープアクセスドットコムで公開しています。
相談に行くとき、何を持っていけばいいか
60分や30分という枠を最大限に使うために、私がいつもお伝えしている3点セットがあります。
- 直近3期分の総会議事録 — 何が決まり、何が先送りされてきたかが一目で分かります
- 長期修繕計画書 — 更新が10年以上止まっていても構いません。むしろ止まっていること自体が相談材料です
- 管理規約（最新版） — 標準管理規約は令和7年に改正されています。自組合の規約がどの版に準拠しているかで、打てる手が変わります
余裕があれば、これに修繕積立金の残高が分かる直近の決算書と、気になっている箇所のスマホ写真を加えてください。写真は強力です。「北面3階のバルコニー下に白い筋が出ている」と口で説明するより、1枚見せたほうが専門家の判断は10倍速くなります。
法令面では、令和7年5月30日公布の「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律」（令和7年法律第47号）が令和7年11月28日に一部施行されています。建替えや大規模な改修を視野に入れている管理組合は、この改正を踏まえた助言を受けられるかどうかで、相談の価値が変わってきます。
よくあるご質問
Q. 北区のマンション管理相談は、理事長でないと申し込めませんか？
A. 個別相談（区役所で受ける60分）は「区内分譲マンションの区分所有者」が対象ですので、一区分所有者の立場でお申し込みいただけます。現地へ来てもらう派遣相談のほうは、管理組合として理事長名でのお申し込みとなります。
Q. 個別相談2回と派遣相談2回は、両方使えますか？
A. 区のページでは別々の制度として、それぞれに「年度内2回まで」の枠が記載されています。詳しい併用の可否は住宅課（03-3908-9201）にご確認ください。制度の枠が別建てである点は、北区の使いやすいところだと私は感じています。
Q. 東京都のマンション管理士無料派遣は、いつまでに申し込めばいいですか？
A. 令和8年度の受付期間は令和8年6月23日から令和9年2月26日までで、防災力向上・認知症対応あわせて160件程度という募集枠が公表されています。枠に達した場合の扱いは東京都マンション管理士会にご確認ください。年度末ぎりぎりではなく、年内の理事会で決議しておくほうが安心です。
Q. 劣化診断調査の費用はどれくらいかかりますか？
A. 建物規模や調査項目によりますが、30〜50戸規模の分譲マンションで数十万円から100万円台が一つの目安です。北区の助成は調査費用（税抜）の20％・上限20万円ですので、100万円の調査なら20万円が助成の上限額に当たります。明誠では概算のお見積りを無料でお出ししていますので、金額感の確認だけでもお声がけください。
Q. 大規模修繕の工期はどれくらい違いますか？
A. ロープアクセス工法は足場の組立・解体の期間がまるごと不要になるため、足場工法のおよそ60％の工期が目安です。10階建て・外周80mのマンションであれば、足場工法で3か月程度のところ、ロープアクセスなら1.5〜2か月程度になります。ただし改修範囲が広い場合は差が縮まります。
Q. 足場を組まないと、住民への負担は本当に減るのですか？
A. 足場とメッシュシートで建物を囲うと、日照と通風が数か月にわたって制限され、防犯上の不安も出ます。ロープアクセスは作業する面だけを順に進めるため、影響が及ぶ期間と範囲が限定されます。北区のように賃貸併用や店舗併設の物件が多い地域では、営業への影響という観点でも差が出ます。
Q. 管理会社を通さずに、明誠に直接相談してもいいのでしょうか？
A. もちろんです。セカンドオピニオンとしてお使いいただくケースが一番多いです。既存の見積書を拝見して、数量と単価の妥当性を一緒に確認するだけでも結構です。お問合せフォームからご連絡ください。
Q. 北区の分譲マンション管理セミナーはいつ開催されますか？
A. 北区のページには「分譲マンションの適切な維持・管理等に関するセミナーを開催します。詳細については、確定次第掲載いたします」とあり、2026年9月22日時点で令和8年度の日程は公表されていません。住宅課のページを定期的にご確認いただくのが確実です。
まとめ：今週、北区の管理組合が動けること3つ
長くなりましたので、動き出しの3手に絞ります。
1. 住宅課（03-3908-9201）に電話して、管理相談の申込書を取り寄せる
個別相談か派遣相談か迷ったら、まず派遣相談をお勧めします。理事会の場に専門家が来てくれるほうが、話が早い。申込書は北区のページからPDFでダウンロードできます。
2. 管理状況届出制度の届出状況を確認する
昭和58年12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンションなら、届出義務の対象です。届出を出せば、東京都のマンションアドバイザー派遣が無料になります。ここが未着手のまま眠っている管理組合が、北区にはまだ相当数あるはずです。
3. 東京都のマンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）を理事会の議題に載せる
受付は令和9年2月26日まで。枠は都内全体で160件程度です。防災と認知症対応で各2回、計4回の専門家訪問が無料で受けられる計算になります。
北区は、王子・赤羽・十条・田端・滝野川と、地域ごとに建物のストック年齢がかなり違う区です。旧耐震の分譲マンションが密集している一角もあれば、再開発で新しい住棟に入れ替わった一角もある。だからこそ、「よその管理組合がこうしたから」ではなく、自分の建物の状態を自分で把握することが効いてきます。
そして、その第一歩にかかるお金は、北区の場合ほぼゼロにできます。マンション管理士を4回（区の個別2回＋派遣2回）、弁護士を3回、都の専門家をさらに複数回。これだけ呼んでも、支出は郵送代とファクス代だけです。
私は現場でこう思うことがあります。管理組合が損をするのは、悪い業者に当たったときよりも、相談しないまま時間だけが過ぎたときのほうがずっと多い、と。壁の浮きも、防水の切れも、待っていて良くなることはありません。
明誠のこれまでの明誠の施工事例もあわせてご覧いただければ、実際にどんな建物でどんな判断をしてきたかが伝わると思います。北区の物件で、区の制度を使いながら進めた案件もあります。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
出典・参考資料
- 東京都北区「分譲マンション管理（セミナー、無料相談等）」（更新日2026年7月6日）
- 東京都北区「マンション劣化診断調査費用助成」（更新日2026年4月1日）
- 東京都北区「マンションの管理支援」
- 東京都北区「マンション管理計画認定制度」
- 東京都北区「マンション管理状況届出制度」
- 東京都北区「区民相談室（法律・税金・交通相談など）」
- 東京都北区「区民相談室オンライン（Zoom）での法律相談」
- 東京都北区「消費生活センター施設案内」
- 東京都マンションポータルサイト「マンションアドバイザー無料派遣のご案内」
- 東京都マンションポータルサイト「分譲マンション向けマンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）」
- 東京都マンションポータルサイト「賃貸マンション向け防災アドバイザー無料派遣」
- 東京都「本日からマンション管理士無料派遣事業の受付を開始（マンション管理組合向け）」（令和8年6月23日）
- （公財）マンション管理センター「相談窓口について」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月22日時点で公表されている東京都北区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、東京都北区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月22日
板橋区の管理組合が無料で使える相談・助成13選｜令和8年度の新規助成4本は申請締切が令和8年12月28日、長期修繕計画は上限20万円・防災は上限100万円【令和8年度版】
2026年9月22日 更新
板橋区の理事長さまから、春先にこんなご相談をいただきました。
「長期修繕計画が15年前のまま止まっている。作り直したいが、見積を取ったら60万円と言われた。修繕積立金からそこまで出していいものか、理事会で結論が出ない」
築32年・7階建て・44戸の分譲マンションでした。私が外周をひと回りして打診棒（タイルを軽く叩き、音で浮きを判別する道具）を当てたところ、南面のタイルに浮きが出はじめている。ただ、まだ全面改修が必要な段階ではありませんでした。むしろ急ぐべきは、計画と資金の組み立て直しのほうです。
このとき私が申し上げたのは、ひとつだけです。「その60万円、板橋区が一部を持ってくれる制度が令和8年度から始まっています」。
板橋区は令和8年度、分譲マンション向けの助成を4本まとめて新設しました。長期修繕計画の作成費、都のアドバイザー制度の利用料、建替え・改修アドバイザーの利用料、そしてマンション防災。いずれも「板橋区 令和8年度新規事業」として区のホームページにまとまっています。しかも、4本とも申請締切が令和8年12月28日で、予算の上限に達し次第終了です。
申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。足場を組んで建物をすっぽり囲う工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらの現場も自分の足で踏んできた人間です。
今日は、板橋区の管理組合と収益不動産オーナーさまが令和8年度に使える相談・派遣・助成を13個、一次情報で整理します。
結論：板橋区で使える支援は13ある
先に一覧でお示しします。費用がゼロのものと、費用の一部または全額が戻るものを分けました。
| # | 制度・窓口 | 誰が対応するか | 費用 | 申込先 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 板橋区マンション管理士会 無料相談会 | マンション管理士 | 無料／毎月第2日曜 13:00〜16:30 | 080-5503-2422（予約担当：坂本） |
| 2 | 東京都マンション管理士会 板橋支部 無料相談会 | マンション管理士 | 無料／毎月第1日曜 13:00〜16:00（受付15:30まで） | 090-6932-1416（事務局：森田） |
| 3 | 東京都 分譲マンション専門相談 | 弁護士（月3回）／一級建築士（月1回） | 無料／1件20分程度・完全予約制 | 板橋区住宅政策課 03-3579-2730 |
| 4 | 東京都 分譲マンション総合相談窓口 | マンション管理士 | 無料／Zoom相談あり | 東京都防災・建築まちづくりセンター 03-6427-4900 |
| 5 | 東京都 マンションアドバイザー無料派遣 | マンション管理士等 | 無料（管理状況届の受理が条件） | 同センター 03-5989-1453 |
| 6 | 板橋区 マンション管理アドバイザー制度への助成 | — | 利用料を全額助成（テキスト代除く） | 住宅政策課 03-3579-2730 |
| 7 | 板橋区 マンション建替え・改修アドバイザー制度への助成 | — | 利用料を全額助成（テキスト代除く） | 住宅政策課 03-3579-2730 |
| 8 | 板橋区 長期修繕計画作成費の助成 | — | 上限20万円（税抜経費） | 住宅政策課 03-3579-2730 |
| 9 | 板橋区 マンション防災の助成（防災備蓄資器材） | — | 上限50万円／年度内1回 | 住宅政策課 03-3579-2730 |
| 10 | 板橋区 マンション防災の助成（非常用電源等） | — | 上限100万円／年度内1回 | 住宅政策課 03-3579-2730 |
| 11 | 板橋区 区民相談室 法律相談 | 弁護士 | 無料／30分以内・年度内3回 | 区民相談室 03-3579-2288 |
| 12 | 板橋区 区民相談室 建築相談 | 建築士 | 無料／木曜・45分以内 | 区民相談室 03-3579-2288 |
| 13 | 板橋区 区民相談室 不動産取引相談・登記相談 | 宅地建物取引士／司法書士 | 無料／45分以内・40分以内 | 区民相談室 03-3579-2288 |
1〜5と11〜13がお金のかからない相談・派遣、6〜10が令和8年度から始まった助成です。順番に見ていきます。
令和8年度から始まった板橋区の4つの新規助成
ここが板橋区の今年の目玉です。区は「令和8年度新規事業」というページを立て、4つの助成をまとめて公表しています（更新日2026年6月11日）。
| 助成 | 上限・内容 | 申請締切 |
|---|---|---|
| マンション管理アドバイザー制度（都制度）への助成 | Aコース・Cコースの利用料（テキスト代除く）。Aコース年度内3回、Cコース年度内2回 | 令和8年12月28日（必着） |
| マンション建替え・改修アドバイザー制度（都制度）への助成 | Aコース・Bコースの利用料（テキスト代除く）。Aコース年度内3回、Bコース年度内1回 | 令和8年12月28日 |
| 長期修繕計画作成費の助成 | 作成に要する経費（消費税等を除く）、上限20万円 | 令和8年12月28日（必着） |
| マンション防災の助成 | 防災備蓄資器材 上限50万円／非常用電源等 上限100万円／地域開放 1回につき上限5万円 | 令和8年12月28日（月曜日） |
（出典：板橋区「令和8年度新規事業」）
4本に共通する注意点を、先に3つ挙げます。ここを外すと、使えるはずの助成が使えなくなります。
ひとつ目。4本とも「予算の上限に達し次第終了」と明記されています。 締切は令和8年12月28日ですが、その日まで枠が残っている保証はありません。本記事執筆時点（2026年9月22日）で予算残額は公表されていませんので、検討中であれば住宅政策課（03-3579-2730）に残枠の状況を確認するのが確実です。
ふたつ目。申請は「事前」です。 管理アドバイザー助成と建替え・改修アドバイザー助成は「必ず公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターに利用を申し込む前」に申請が必要で、区は「申込後の申請はできません」と明記しています。長期修繕計画作成費の助成も「作成（または見直し）を開始する前」。防災助成は「事前相談」から始まります。先に動いてから申請する、は通りません。
みっつ目。令和8年度に限った経過措置があります。 4本のうち3本には、令和8年4月1日から令和8年11月30日までに料金を振り込んだ、あるいは契約した案件でも対象になる経過措置が設けられています。制度開始前に動き出してしまった管理組合の救済措置です。心当たりがあれば、諦める前に一本電話をかける価値があります。
長期修繕計画作成費の助成：上限20万円、ただし要件は10項目
大規模修繕を考えている管理組合にとって、いちばん出番が多いのはこれだと思います。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 助成額 | 計画作成に要する経費（消費税及び地方消費税相当額を除く）、上限20万円 |
| 主な要件 | 区の条例に基づくマンション管理状況届を提出済／おおむね築5年以上／管理規約が制定されている／長期修繕計画が未作成、または既存計画を申請日以前に7年以上見直していない／作成と経費について総会で決議済／過去に本制度の助成を受けていない |
| 対象となる計画 | マンション管理計画の認定基準を満たす計画。国土交通省の長期修繕計画標準様式・作成ガイドラインに沿って作成 |
| 申請締切 | 令和8年12月28日まで（必着） |
| 提出先 | 郵送（〒173-8501 板橋区板橋二丁目66番1号 住宅政策課マンション政策係）または板橋区役所本庁舎北館5階14番窓口 |
（出典：板橋区「長期修繕計画作成費の助成」／更新日2026年6月11日）
見落とされやすいのが「既存の長期修繕計画がある場合、申請日以前に7年以上見直していない」という条件です。国のガイドラインは5年程度ごとの見直しを推奨していますから、真面目に5年ごとに更新してきた管理組合は対象外になります。逆に言えば、「うちの計画、もう10年以上いじっていない」という管理組合こそ、この助成の想定読者です。
申請に必要な書類も具体的です。申請書（第1号様式）、検査済証や登記簿謄本など工事完了日または新築年月日が確認できるもの、管理規約の写し、作成決議に係る集会の議事録の写し、見積書の写し、既存計画がある場合はその写しと決議議事録の写し、現在の理事長が確認できるもの。見積書と総会議事録が必要という点は、スケジュールに直結します。総会が年1回の管理組合なら、逆算して動く必要があります。
顧問契約しているマンション管理士が計画を作成する場合、作成に係る経費のみが対象で、顧問料は対象外です。ここも実務上よく問題になります。
マンション防災の助成：非常用電源等は上限100万円
もうひとつ金額の大きいのが防災助成です。
| 区分 | 上限額 | 回数 |
|---|---|---|
| （1）防災備蓄資器材購入費用 | 50万円 | 年度内1回 |
| （2）非常用電源等購入費用 | 100万円 | 年度内1回 |
| （3）災害・救命用具を地域開放したときの費用 | 1回につき5万円 | 備蓄品の使用後の補填は同一年度2回まで |
（出典：板橋区「マンション防災の助成」／更新日2026年8月28日）
対象物品が細かく列挙されているのが、この助成の特徴です。スタンドパイプ、階段避難車、救急用はしご、AED（リースを除く）、トランシーバー、簡易トイレ、エレベーター用防災キャビネット。非常用電源側では発電機、蓄電池、折り畳み式ソーラーパネル、投光器。浸水対策として止水板・止水パネル・排水ポンプ・逆流防止弁なども入っています（工事を伴わないものに限る、という条件付きです）。
ただし、対象は「板橋区管理計画認定マンションの管理組合」に限られます。しかも「管理計画の認定の更新（認定の5年ごと）の見込みがあること」まで求められます。つまり、認定を取っていない管理組合は、まず認定のほうから着手する必要がある。ハードルは正直に言って高めです。
防災備蓄資器材を申請する場合は、合同防災訓練計画書（第2号様式）と、地縁団体等との連携・位置関係が分かる書類も必要で、交付決定後に実際の訓練実施が求められます。「買って終わり」ではなく「地域と一緒に使うこと」が条件、と理解しておくのが正確です。実績報告は原則として令和9年3月31日までです。
すべての入口は「マンション管理状況届」
ここまで読んで、お気づきの方もいると思います。板橋区の助成も、東京都の無料派遣も、前提条件がほぼ共通しています。
平成30年7月1日に施行された「東京都板橋区良質なマンションの管理等の推進に関する条例」により、区内のすべてのマンションの管理者等には、管理状況を区へ届け出ることが義務づけられています。区はこの届出について「必要に応じてアドバイザー派遣制度やマンション管理セミナー等の適切な支援等を実施していくことも大きな目的の一つ」と説明しています。
（出典：板橋区「【板橋区】分譲マンションの管理状況届出制度について」／更新日2026年6月10日）
届出書類は区のページからPDFまたはExcelでダウンロードでき、郵送またはメール（mansion@city.itabashi.tokyo.jp）で提出できます。窓口へ出向く必要はありません。
東京都側も同じ構造です。東京都防災・建築まちづくりセンターは、管理状況届出制度の届出が受理された管理組合に対して、マンションアドバイザー（管理アドバイザーA・Bコース、建替え・改修アドバイザーAコース）を1回まで無料、管理不全の兆候があるマンションについては5回まで無料で派遣しています。各コース1回あたり2時間程度です。
（出典：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」）
講座編（Aコース）には「長期修繕計画作成ガイドライン活用の手引きの解説」「計画修繕工事の進め方」、相談編（Bコース）には「修繕工事検討段階での相談」「修繕工事準備段階での相談」があります。B-5①は建物・設備の劣化状況の調査・診断や修繕工事の方式、B-5②は工事内容・業者選定の仕方・合意形成。大規模修繕の入口として、ほぼそのまま使える内容です。
届出1枚で、これだけの支援の扉が開く。 板橋区でいちばんもったいないのは、この届出が未提出のまま眠っている管理組合だと、私は思っています。
なお、外壁の劣化がどこまで進んでいるかを客観的に把握する方法については、明誠のロープアクセス工法による外壁調査の考え方をご覧いただくと、足場を組まずにどこまで見られるのかが分かります。技術的な仕組みそのものを深く知りたい方は、同業者向けに書いている姉妹サイトロープアクセスドットコムのほうが詳しいです。
板橋区で毎月2回開かれる管理士会の無料相談会
助成の話が続きましたので、完全に無料の窓口に戻ります。
板橋区の特徴は、区が後援する無料相談会が月2回あることです。しかも会場が同じ板橋区立グリーンホール（板橋区栄町36-1）。
| 主催 | 開催日時 | 予約先 |
|---|---|---|
| 板橋区マンション管理士会 | 毎月第2日曜 13:00〜16:30 | 080-5503-2422（予約担当：坂本） |
| （一社）東京都マンション管理士会 板橋支部 | 毎月第1日曜 13:00〜16:00（受付は15:30終了） | 090-6932-1416（事務局担当：森田） |
（出典：板橋区「マンション管理士会による無料相談会」／更新日2026年6月10日）
どちらも予約優先です。板橋区マンション管理士会は「予約なしで来場の場合、当日の状況によりお断りすることがある」と明記しています。東京都マンション管理士会板橋支部は事前予約なしでも受付しますが、重複した場合は予約者が優先されます。
日曜開催という点は、地味ですが大きい。理事の多くが現役で働いている管理組合にとって、平日日中の窓口は実質的に使えません。月2回、日曜午後に専門家と話せる場が区内にあるというのは、23区の中でも使い勝手のよい部類です。
会場手配ができない場合は中止になることがあるため、訪問前に一度お電話を。
東京都の無料相談・無料派遣を重ねて使う
区の制度と都の制度は、併用を前提に組み立てるのが効率的です。
東京都分譲マンション専門相談（弁護士・一級建築士）
東京都が、特に弁護士または一級建築士に相談することが必要と考えられる相談に対応します。無料・完全予約制です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 相談日 | 弁護士：月3回／一級建築士：月1回（都が指定した日） |
| 相談時間 | 1件20分程度 |
| 場所 | 都庁第二本庁舎 13階 南 |
| 申込 | 板橋区を通じて申し込む。住宅政策課 03-3579-2730 |
| 制度の問い合わせ | 東京都住宅政策本部 民間住宅部 マンション課 03-5320-5004 |
（出典：板橋区「東京都による分譲マンションの相談窓口」／更新日2026年6月10日）
一級建築士に無料で20分。これは建物側の相談ができる数少ない公的窓口です。相談日は月によって異なるため、板橋区住宅政策課への確認が必要になります。
東京都分譲マンション総合相談窓口
分譲マンションの管理や建替え、改修に関する相談に、マンション管理士が総合的に答える窓口です。相談は無料。
- 相談日：月曜〜金曜、第1土曜・第3日曜（祝日、年末年始を除く）
- 相談時間：9:00〜17:00（毎週水曜は延長あり）
- 方法：電話、メール、ファクス、対面に加え、Zoomによるweb相談（1週間前までに要予約）
- 問い合わせ：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター 03-6427-4900
相談内容の例として、区のページは「大規模修繕工事の検討や準備に関する相談」「改修や建替えに向けた合意形成のアドバイス」を挙げています。Zoom対応があるので、理事会の場に画面をつないで、その場で聞くという使い方もできます。
板橋区の区民相談室で使える11種目——建築相談が効く
多くの区で見落とされているのが、住宅部門ではなく広聴部門が持っている相談室です。板橋区の区民相談室は11種目を用意しており、マンション管理に関係するものが複数あります。
| 種目 | 担当 | 日時 | 時間 |
|---|---|---|---|
| 法律相談 | 弁護士 | 月〜金 13:00〜16:00（水曜夜間17:00〜19:00、水曜は赤塚支所でも実施） | 30分以内 |
| 建築相談 | 建築士 | 木曜 13:00〜16:00 | 45分以内 |
| 不動産取引相談 | 宅地建物取引士 | 火曜 13:00〜16:00 | 45分以内 |
| 登記相談 | 司法書士 | 木曜 13:00〜16:00 | 40分以内 |
（出典：板橋区「区民相談室」／更新日2026年9月7日）
- 場所：板橋区板橋二丁目65番6号 板橋区情報処理センター4階
- 予約電話：03-3579-2288（受付9:00〜17:00、水曜は19:00まで）
- 予約開始：相談希望日の1週間前（同じ曜日）の9時から、先着順
- 法律相談は年度内（4月1日〜翌3月31日）に3回まで。無断欠席も1回として数えられます
- 法律相談はZoomでのオンライン相談も可能（平日14:15〜14:45の1枠）
注意点をふたつ。対象は「区内在住・在勤・在学の個人」で、法人は対象外です。また法律相談について区は「法人等の営業上の相談はお受けしておりません」と明記しています。収益不動産を法人名義で所有されている方は、この窓口ではなく東京都分譲マンション専門相談や、次に述べる民間のセカンドオピニオンをお使いいただくことになります。
そのうえで、木曜の建築相談（建築士・45分以内）は覚えておく価値があります。「新築・増改築前後の手続き、設計・施工・請負契約など」が相談範囲ですので、大規模修繕の請負契約書を持ち込んで第三者の目を通す、という使い方が考えられます。45分は決して短くありません。
お金の話：板橋区で大規模修繕を検討するときの目安
制度の話ばかりでは実感が湧かないと思いますので、費用の目安も出しておきます。すべて参考値のレンジです。実際の見積は建物の形状・劣化状況・立地によって大きく変動します。
| 工種 | ㎡単価の目安 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 3,500〜4,500円／㎡ |
| 外壁打診調査 | 250〜500円／㎡ |
| 屋上・バルコニー防水 | 5,000〜8,000円／㎡ |
30戸規模のマンションで大規模修繕を一巡させると、総額のレンジは3,500〜5,000万円程度。このうち仮設足場が15〜25％を占めます。足場だけで500万〜1,200万円という計算です。
私がロープアクセス工法（産業用ロープで作業員が懸垂し、足場を組まずに外壁作業を行う無足場工法）をご提案することが多い理由は、ここにあります。10階建て・外周80m・工期3か月というモデルケースでは、足場の仮設費が約168万円に対し、ロープアクセスなら約59万円。差額は約109万円です。
ただし、どんな建物でもロープアクセスが最適というわけではありません。低層で形状が複雑な建物、外壁の改修範囲が広い建物は、足場を組んだほうが総合コストで有利になります。だからこそ明誠では、通常足場・ロープアクセス・両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから選べる体制をとっています。3工法を自社で提案できる会社は、国内でも多くありません。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方にまとめています。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けています。この安全体制の詳細はロープアクセスドットコムで公開しています。安全管理の考え方は明誠の安全管理への取り組みもあわせてご覧ください。
板橋区は、高島平・志村・常盤台・大山・成増と、地域ごとに建物のストック年齢が大きく異なる区です。高島平のように昭和40年代後半から50年代の大規模団地・マンションが集中する一角もあれば、板橋・大山周辺のように再開発が進んだ一角もある。同じ板橋区でも、打つべき手はまったく違います。
相談に行くとき、何を持っていけばいいか
20分や30分、45分という枠を最大限に使うために、私がいつもお伝えしている3点セットがあります。
- 直近3期分の総会議事録 — 何が決まり、何が先送りされてきたかが一目で分かります
- 長期修繕計画書 — 更新が10年以上止まっていても構いません。むしろ止まっていること自体が相談材料であり、板橋区の助成の対象要件（7年以上見直していない）にも直結します
- 管理規約（最新版） — 標準管理規約は令和7年に改正されています。自組合の規約がどの版に準拠しているかで、打てる手が変わります
余裕があれば、修繕積立金の残高が分かる直近の決算書と、気になっている箇所のスマホ写真を加えてください。写真は強力です。「南面3階のバルコニー下に白い筋が出ている」と口で説明するより、1枚見せたほうが専門家の判断は速くなります。
法令面では、令和7年5月30日公布の「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律」（令和7年法律第47号）が令和7年11月28日に一部施行されています。建替えや大規模な改修を視野に入れている管理組合は、この改正を踏まえた助言を受けられるかどうかで、相談の価値が変わってきます。
よくあるご質問
Q. 板橋区の4つの新規助成は、管理状況届を出していないと使えませんか？
A. 管理アドバイザー助成と長期修繕計画作成費の助成は、いずれも「区の条例に基づくマンション管理状況届が提出済み」が要件として明記されています。建替え・改修アドバイザー助成はさらに管理計画認定の取得（Aコースは検討中も可）、防災助成は板橋区管理計画認定マンションであることが条件です。まず届出、というのが順序になります。
Q. 長期修繕計画の作成費用はどれくらいかかりますか？
A. 建物規模や委託先によりますが、30〜50戸規模の分譲マンションで数十万円程度が一つの目安です。板橋区の助成は税抜経費の上限20万円ですので、たとえば60万円（税抜）の計画作成なら20万円が助成の上限額に当たります。劣化診断を伴う場合は別途費用がかかります。明誠では概算のお見積りを無料でお出ししていますので、金額感の確認だけでもお声がけください。
Q. 助成の申請は工事や計画作成を始めた後でもできますか？
A. 原則としてできません。区は「必ず利用を申し込む前に申請してください。申込後の申請はできません」（アドバイザー助成）、「作成を開始する前に申請」（長期修繕計画助成）と明記しています。ただし令和8年度に限り、令和8年4月1日から令和8年11月30日までに料金を振り込んだ、または契約した場合の経過措置が用意されています。該当しそうであれば住宅政策課（03-3579-2730）にご相談ください。
Q. 予算がなくなったらどうなりますか？
A. 4本とも「予算の上限に達し次第終了」と区が明記しています。申請締切の令和8年12月28日まで枠が残っている保証はありません。本記事執筆時点（2026年9月22日）で予算残額は公表されていませんので、検討中の管理組合は早めに残枠の状況をご確認ください。
Q. 大規模修繕の工期は、足場とロープアクセスでどれくらい違いますか？
A. ロープアクセス工法は足場の組立・解体の期間がまるごと不要になるため、足場工法のおよそ60％の工期が目安です。10階建て・外周80mのマンションであれば、足場工法で3か月程度のところ、ロープアクセスなら1.5〜2か月程度になります。ただし改修範囲が広い場合は差が縮まります。
Q. 足場を組まないと、住民への負担は本当に減るのですか？
A. 足場とメッシュシートで建物を囲うと、日照と通風が数か月にわたって制限され、防犯上の不安も出ます。ロープアクセスは作業する面だけを順に進めるため、影響が及ぶ期間と範囲が限定されます。板橋区のように店舗併設や賃貸併用の物件が多い地域では、営業への影響という観点でも差が出ます。
Q. 管理会社を通さずに、明誠に直接相談してもいいのでしょうか？
A. もちろんです。セカンドオピニオンとしてお使いいただくケースが一番多いです。既存の見積書を拝見して、数量と単価の妥当性を一緒に確認するだけでも結構です。お問合せフォームからご連絡ください。管理組合向けのご案内は明誠の管理組合向けサービスにまとめています。
Q. 賃貸マンションのオーナーでも使える制度はありますか？
A. 板橋区の4つの助成と区の管理状況届出制度は、いずれも分譲マンションの管理組合が対象です。賃貸マンションのオーナーさまは区民相談室の建築相談・不動産取引相談（区内在住・在勤・在学の個人が対象）や、民間の第三者による診断をご検討ください。収益物件の維持管理については明誠のオーナー向けサービスをご覧ください。
まとめ：今週、板橋区の管理組合が動けること3つ
長くなりましたので、動き出しの3手に絞ります。
1. マンション管理状況届の提出状況を確認する
平成30年施行の区条例により、区内の全マンションに届出義務があります。届出が受理されれば、東京都のマンションアドバイザー派遣が無料になり、板橋区の助成の入口にも立てます。届出書類は区のページからダウンロードでき、メール（mansion@city.itabashi.tokyo.jp）でも提出できます。
2. 住宅政策課（03-3579-2730）に電話して、助成の残枠を聞く
4本とも締切は令和8年12月28日ですが、予算上限に達し次第終了です。特に長期修繕計画作成費の助成は総会決議と見積書が必要ですので、年内の理事会・総会スケジュールから逆算する必要があります。
3. 次の日曜の無料相談会を理事会カレンダーに入れる
第1日曜は東京都マンション管理士会板橋支部、第2日曜は板橋区マンション管理士会。どちらも板橋区立グリーンホールで、どちらも無料です。予約は電話一本。ここで「うちのマンションは助成の要件を満たすか」を整理しておくと、区役所への電話が具体的になります。
板橋区の令和8年度は、正直に申し上げて、分譲マンション支援としてかなり手厚い年です。長期修繕計画に20万円、防災に最大100万円、都のアドバイザー利用料は全額。これだけの制度が同時に走る年度は、そう多くありません。
一方で、どれも事前申請が絶対条件で、予算枠があるという共通の制約を持っています。制度は、知っていて、かつ順番を守った管理組合にしか届きません。
私は現場でこう思うことがあります。管理組合が損をするのは、悪い業者に当たったときよりも、相談しないまま時間だけが過ぎたときのほうがずっと多い、と。壁の浮きも、防水の切れも、待っていて良くなることはありません。
明誠のこれまでの明誠の施工事例もあわせてご覧いただければ、実際にどんな建物でどんな判断をしてきたかが伝わると思います。板橋区の物件で、区や都の制度を使いながら進めた案件もあります。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
出典・参考資料
- 板橋区「令和8年度新規事業」（更新日2026年6月11日）
- 板橋区「マンション管理アドバイザー制度（都制度）への助成」（更新日2026年6月11日）
- 板橋区「マンション建替え・改修アドバイザー制度（都制度）への助成」（更新日2026年6月11日）
- 板橋区「マンション防災の助成」（更新日2026年8月28日）
- 板橋区「長期修繕計画作成費の助成」（更新日2026年6月11日）
- 板橋区「マンション管理士会による無料相談会」（更新日2026年6月10日）
- 板橋区「東京都による分譲マンションの相談窓口」（更新日2026年6月10日）
- 板橋区「【板橋区】分譲マンションの管理状況届出制度について」（更新日2026年6月10日）
- 板橋区「マンション管理計画認定制度」（認定マンション一覧は令和8年9月15日更新）
- 板橋区「区民相談室」（更新日2026年9月7日）
- （公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」
- 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF）
- 国土交通省「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン・同コメント」（PDF）
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月22日時点で公表されている東京都板橋区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。特に本記事で紹介した板橋区の4つの助成は「予算の上限に達し次第終了」とされています。実際に申請される前に、必ず東京都板橋区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月22日
練馬区のマンション管理計画認定制度｜令和8年度の区手数料は4,100円・認定基準は20項目【大規模修繕2026年度版】
先月、練馬区・石神井町のマンションで理事長さまから「認定を取りたいが、うちは防災訓練をやっていない」というご相談をいただきました。
その方は制度をよく調べておられました。そして正しく気づいておられました。練馬区の管理計画認定は、防災訓練をやっていないと通りません。
これは国の認定基準には無い話です。練馬区が独自に足している基準です。逆に言えば、練馬区の管理組合さまが「国の17項目だけ見て準備した」場合、最後の最後で足踏みします。
私は大規模修繕の現場を20年以上見てきました。練馬区の分譲マンションは1,549棟。そのうち築30年以上が約37.1％を占めます（出典：練馬区マンション管理適正化推進計画、令和8年3月策定）。数字から整理していきます。
結論：練馬区で管理計画認定を取ると何が変わるか
先に一覧にします。
| 論点 | 練馬区の場合 |
|---|---|
| 認定主体 | 東京都ではなく練馬区（特別区は区が認定主体） |
| 認定基準の項目数 | 20項目（国17＋練馬区独自3） |
| 区独自基準 | 災害対応マニュアル／防災訓練／温室効果ガス削減の表明保証 |
| 新規申請の区手数料 | 4,100円（長期修繕計画2つ目以降は1件あたり＋1,800円） |
| 更新申請の区手数料 | 新規と同額（4,100円） |
| 事前確認適合証 | 必須（区へ直接申請するルートは設けられていない） |
| 認定の有効期間 | 5年。満了日前の6か月以内に更新手続き |
| 区内の認定件数 | 35件（令和8年2月末時点／東京都全体1,065件の約3.3％） |
出典：練馬区「練馬区マンション管理計画認定制度」（更新日：2026年4月15日）
区への手数料4,100円という数字は、23区のなかでもかなり低い水準です。たとえば板橋区は新規申請で24,200円（支援サービス利用時）です。練馬区は「お金の壁」がほとんど無い区だと言えます。
その代わり、中身の壁があります。そこを順に見ていきます。
練馬区の認定主体と窓口
特別区の区域では、その区が認定主体になります。練馬区内の分譲マンションであれば、東京都ではなく練馬区長が認定します。
窓口は練馬区建築・開発担当部 住宅課 管理係、電話03-5984-1289（直通）です。区は「来庁される場合は事前連絡が必要です」と明示しています。予約なしで行っても手続きは進みません。
対象は練馬区内にある分譲マンションの管理組合です。申請にあたっては管理組合の集会（総会等）での決議が必要になります。ワンオーナーの賃貸マンションは対象外です。
認定基準は20項目：国の17項目に、練馬区が3つ足している
国が定める認定基準は5分野17項目です。（公財）マンション管理センターの整理に沿って並べます。
管理組合の運営（3項目）
- 管理者等が定められていること
- 監事が選任されていること
- 集会（総会）が年1回以上開催されていること
管理規約（3項目）
- 管理規約が作成されていること
- 災害等の緊急時の専有部立ち入り、修繕等の履歴情報の管理について規約に定めがあること
- 財務・管理に関する情報の書面交付（または電磁的方法による提供）について規約に定めがあること
管理組合の経理（3項目）
- 管理費と修繕積立金等を明確に区分して経理していること
- 修繕積立金会計から他の会計への充当がないこと
- 直前年度末時点で、修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること
長期修繕計画の作成及び見直し等（6項目）
- 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、計画内容と修繕積立金額が総会で決議されていること
- 長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
- 計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること
- 将来の一時的な修繕積立金の徴収（一時金）を予定していないこと
- 計画期間全体での修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
- 計画期間の最終年度に借入金の残高がない計画となっていること
その他（2項目）
- 組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上内容を確認していること
- 練馬区マンション管理適正化指針に照らして適切であること
（出典：公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」。基準の詳細は国土交通省の事務ガイドライン令和8年3月改訂版に拠ります）
そして、ここに練馬区が3項目を足します。
練馬区の独自基準（3項目）
- 災害対応マニュアルを作成していること
- 定期的に防災訓練を実施していること
- 修繕に関して、温室効果ガスの排出量の削減に努めること（表明保証書の提出）
出典：練馬区「認定基準」
私の現場感覚でお伝えすると、国の17項目で引っかかるのは圧倒的に11・12・14です。7年以内に見直していない、計画期間が25年しかない、積立金が国のガイドライン水準を大きく下回る。この3つです。
そして練馬区では、これに18・19が上乗せされます。「規約はある、長期修繕計画もある、でも防災訓練は10年やっていない」という管理組合は、決して珍しくありません。
練馬区の独自基準は、事前確認では見てもらえない
ここが最大の落とし穴です。
（公財）マンション管理センターの事前確認では、地方公共団体の独自基準は確認の対象外とされています。センター自身が明記しています。
つまり、事前確認適合証が出ても、練馬区の18〜20が満たせていなければ認定は下りません。区が申請の流れのSTEP1に「区へ事前相談」を置き、「練馬区の独自基準認定等について、事前に相談をお願いします」と書いているのは、この順番を守ってほしいからです。
もうひとつ、練馬区で押さえておくべき点があります。マンション管理センターの支援サービスには5つの申請パターンがあり、パターン⑤は「管理組合が直接地方公共団体に申請する場合（事前確認なし）」です。しかし練馬区は申請の流れのSTEP3で事前確認適合証の取得を必須としています。事前確認を省くルートは用意されていない、と理解してください。
また、支援システムでオンライン申請をしただけでは手続きは終わりません。区の住宅課窓口へ、2部ずつの書類提出と手数料納付が別途必要です。
区へ持参する3点（各2部）
- 災害対応マニュアルの写し
- 防災訓練実施報告書、もしくは定期的な防災訓練の実施が確認できる書類の写し
- 表明保証書（修繕に関して温室効果ガスの排出量の削減に努めること）
2と3は区が様式（Word）を公開しています。災害対応マニュアルの作成にあたっての留意点は、区の「申請の手引き」23ページに記載があります。
費用の全体像：区に払うのは4,100円だが、総額はそれだけではない
練馬区の管理組合さまによく誤解されるところなので、表で整理します。
| 費目 | 金額 | 支払先 |
|---|---|---|
| 区の認定手数料（新規） | 4,100円 | 練馬区 |
| 長期修繕計画2つ目以降の加算 | 1件あたり1,800円 | 練馬区 |
| システム利用料 | 10,000円（1申請あたり、税込） | マンション管理センター |
| 事前確認審査料 | 10,000円（長期修繕計画1計画あたり、パターン③④の場合・税込） | マンション管理センター等 |
| 更新申請の区手数料 | 新規と同額 | 練馬区 |
出典：練馬区、マンション管理センター
単棟のマンションであれば、おおむね24,100円前後が目安になります（パターン④の場合。パターン①②では事前確認審査料が管理組合と委託先の取り決めになるため変動します）。
5年ごとの更新でも区へ4,100円が必要ですから、10年で2回、20年で4回。金額の重さより、更新を忘れないことのほうがはるかに重要です。有効期間は認定日から5年、更新手続きは満了日前の6か月以内です。区からの通知を待たず、管理組合側で認定日をカレンダー管理してください。
認定を取ると得られる3つの経済効果
1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）
管理計画認定マンションが長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事の3つすべて）を完了すると、翌年度の建物部分の固定資産税が減額されます。
東京23区の減額割合は2分の1（1戸あたり100㎡相当分まで）です。
主な要件は、築後20年以上、総戸数10戸以上、過去に長寿命化工事を行っている、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げている、の4点。そして工事完了が令和5年4月1日から令和9年3月31日までであることです。
申告期限は工事完了日から3か月以内、提出先は物件所在区にある都税事務所です。eLTAXでの申告も可能です。
出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」、国土交通省「マンション税制」
現時点（2026年9月22日）で公表されている適用期限は令和9年3月31日の工事完了分までです。大規模修繕は計画から着工まで1年以上かかることが普通ですから、この税制を使うつもりの練馬区の管理組合さまは、逆算するとすでに動き出していなければ間に合わない時期に来ています。
なお、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修などの固定資産税減額とは、同じ年度に併用できません。
2. 住宅金融支援機構の金利優遇
認定を受けると、「フラット35」および「マンション共用部分リフォーム融資」等で金利優遇を受けられます。詳細は住宅金融支援機構でご確認ください。大規模修繕で借入を使う管理組合にとっては、総支払額に直接効いてきます。
3. 市場での評価
認定を受けた旨の公表に同意したマンションは、（公財）マンション管理センターの管理計画認定マンション閲覧サイトで、マンション名・所在地・認定コードが公表されます。売買時に「適正に管理されているマンション」として見てもらえる材料になります。
練馬区の管理組合に、いま起きていること
令和6年度に実施された練馬区分譲マンション実態調査（有効回答321件、回答率20.7％）の数字は、認定の実務に直結します。
| 項目 | 全体 | 築40年以上（高経年） |
|---|---|---|
| 修繕積立金（月額）15,000円未満 | ― | 85.6％ |
| 長期修繕計画を作成していない | ― | 28.9％ |
| 自主管理（管理業者に委託せず） | 9.3％ | 27.8％ |
| 管理費等を滞納する組合員がいる | ― | 41.1％ |
| 計画期間30年以上の長期修繕計画あり | 61.7％ | 45.6％ |
出典：練馬区マンション管理適正化推進計画（令和8年3月）
認定基準9（滞納額が全体の1割以内）と14（積立金が著しく低額でない）が、高経年のマンションでどれだけ重い壁になるかが見える数字です。
そしてもう一点、練馬区の管理組合さまに知っておいていただきたいことがあります。
練馬区の高経年マンション（築40年以上）は現在6,260戸で、分譲マンション総数に占める比率は11.1％。東京都区部平均の17.3％より低い水準です。つまり今は比較的「若い」区です。
ところが区の推計では、令和25年には戸数で4.34倍（27,140戸）、棟数で3.32倍（1,062棟）に増えます。東京都区部全体の伸びは2.88倍ですから、練馬区の増加ペースは区部平均より明らかに速い。区自身が「今後10〜20年で東京都区部全体と比較して著しく高い状況」と書いています。
区は新しい推進計画（令和8年度〜令和17年度）で、認定マンションの目標を「新築マンションの5割、既存マンションの3割」と掲げました。現在の認定件数は35件。1,549棟に対して2％台です。区がこれから本気で認定を増やしにくるフェーズに入った、ということです。
練馬区が用意している「無料で使える」支援
認定を目指すうえで、練馬区の支援策は率直に言って手厚いです。
分譲マンションアドバイザー制度利用助成（派遣料の全額助成）
（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターのアドバイザー派遣費用を、練馬区が全額助成します。
| 制度・コース | 派遣料 |
|---|---|
| マンション管理アドバイザー Aコース（講座編） | 16,500円 |
| マンション管理アドバイザー Bコース（相談編） | 25,300円 |
| 建替え・改修アドバイザー Aコース（入門編） | 16,500円 |
| 同 Aオプション | 8,800円 |
出典：練馬区「分譲マンションアドバイザー制度利用助成」（更新日：2026年7月3日）
大規模修繕と認定の文脈で特に使えるのは、Aコースの「A-2 長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン活用の手引きの解説」「A-4 計画修繕工事の進め方」、Bコースの「B-4 修繕計画の作成や修繕積立金等の設定に関すること」「B-5（1）（2）修繕工事の検討・準備段階での相談」です。認定基準10〜15にそのまま対応します。
利用には練馬区の分譲マンション管理組合登録制度への登録が必要で、派遣希望日の約2か月前までに住宅課へ相談が必要です。助成は同一年度内に1回まで。テキスト代・キャンセル料、管理アドバイザーのB-7・B-8・Cコース、建替え・改修アドバイザーのBコースは助成対象外です。
分譲マンション管理運営無料相談（毎月2回・事前予約制）
区内マンション管理士の協力により、毎月2回開催されています。「うちの長期修繕計画で認定は通るのか」を最初に相談する場として、費用ゼロで使えます。
ねりまマンションセミナー“未来塾”
区が継続して開催している管理組合向けセミナーです。
認定の壁が「工事費」だったときに私がお話しすること
要件14「修繕積立金の平均額が著しく低額でない」で止まる管理組合は、本当に多いです。練馬区の高経年マンションの85.6％が積立金15,000円未満という数字が、それを裏づけています。
積立金を上げる決議は重い。だから止まる。
ここで私が必ずお伝えしているのは、分母（積立金）を上げる前に、分子（工事費）を見直す余地があるかどうかです。
30戸規模のマンションの大規模修繕は、総工費で3,500〜5,000万円がひとつの目安です。そのうち仮設足場が15〜25％を占めます。これは建物を直していない費用です。
たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の物件で、仮設足場が約168万円かかるケースでも、ロープアクセス工法（足場を組まず、産業用ロープで作業員が壁面を上下する無足場工法）に置き換えると約59万円という試算になることがあります。差額は約109万円。これは目安であり、建物形状・付帯物・工事範囲で大きく変動しますが、長期修繕計画の総額が数百万円単位で動けば、積立金の月額設定も変わってきます。
外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡、打診調査は250〜500円/㎡、防水は5,000〜8,000円/㎡が参考レンジです（いずれも目安であり、実際の見積は物件により変動します）。工法の選択肢が1つしかない会社と、3つある会社では、この数字の出方が変わります。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。工法ごとの技術的な違いをもう少し深く知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで技術情報を公開しています。
料金の考え方や管理組合向けの大規模修繕サービスもあわせてご覧ください。
よくあるご質問
Q. 防災訓練は、どの程度やっていれば「定期的」と認められますか？
A. 区は「定期的な防災訓練の実施が確認できる書類の写し」の提出を求めており、防災訓練報告書の様式（Word）を公開しています。頻度の解釈で迷う場合が多いため、住宅課管理係（03-5984-1289）への事前相談で自組合の状況を確認してください。
Q. 災害対応マニュアルは、何を書けばよいですか？
A. 作成にあたっての留意点が、練馬区の「申請の手引き」23ページに記載されています。手引きは区のホームページからPDFでダウンロードできます。
Q. 表明保証書の「温室効果ガスの排出量の削減に努める」とは、具体的に何をすればよいのですか？
A. 区が様式（Word）を公開しており、提出は表明保証の形式です。実務上は、共用部照明のLED化、給排水設備更新時の省エネ機器選定、屋上・外壁の断熱性能を意識した仕様選定などが、長期修繕計画のなかで対応しやすい項目になります。
Q. 区へ直接申請して、事前確認を省くことはできますか？
A. 練馬区は申請の流れのSTEP3で、（公財）マンション管理センターが発行する事前確認適合証を必要としています。事前確認を省くルートは用意されていません。
Q. 更新のときも区の手数料はかかりますか？
A. かかります。認定申請の際と同額です（長期修繕計画1つなら4,100円）。有効期間は認定日から5年で、満了日前の6か月以内に更新手続きが必要です。
Q. 長期修繕計画が2つある団地型ですが、手数料は上がりますか？
A. 上がります。2つ目以降の長期修繕計画1件あたり1,800円が加算されます。マンション管理センターの事前確認審査料も長期修繕計画1計画あたり10,000円（パターン③④の場合）のため、そちらも増えます。
Q. 申請には総会決議が必要ですか？
A. 必要です。認定申請にあたっては、その旨を集会（総会等）で決議しておく必要があります。臨時総会でも構いません。
Q. 認定を取ると、大規模修繕の費用は安くなりますか？
A. 認定そのものが工事費を下げるわけではありません。ただし共用部分リフォーム融資の金利優遇が受けられるため、借入を使う場合の総支払額は下がります。工事費そのものは、工法選定と仕様の詰め方で変わります。
まとめ：今週、練馬区の管理組合さまが動けること3つ
- 直近の防災訓練がいつだったかを確認する。 練馬区は国の17項目に加えて防災訓練の実施が必須です。ここが未対応なら、他をどれだけ整えても認定は下りません。
- 住宅課管理係（03-5984-1289）に電話し、事前相談の日程を押さえる。 独自基準の解釈は区に聞くのが唯一の正解です。来庁には事前連絡が必要です。
- 長期修繕計画の「作成または見直し年月日」を確認する。 7年以内でなければ、そこが最優先課題です。アドバイザー派遣（Bコース25,300円）は区が全額助成しますが、派遣希望日の約2か月前までの相談が必要です。
この3点で引っかかる項目が出たら、そこが認定のボトルネックです。そのボトルネックが「工事費が重くて積立が追いつかない」であれば、工法の選択肢を増やすことで解ける可能性があります。
明誠の施工事例は https://rita-construction.com/renew/category/%e6%96%bd%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e4%be%8b/ からご覧いただけます。ロープアクセスの訓練体制や技術基準についてはロープアクセスドットコムもご参照ください。
認定を取るかどうかの前段階、「うちの長期修繕計画、そもそも通るのか」という整理だけでもお力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください（お問合せフォーム）。
10月の理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。練馬区は事前相談が起点になる区です。そこで春の総会に間に合うかどうかが決まります。
出典・参考資料
- 練馬区「練馬区マンション管理計画認定制度」（更新日：2026年4月15日）
- 練馬区「認定基準（PDF）」
- 練馬区「練馬区マンション管理適正化推進計画 令和8年度〜令和17年度」（令和8年3月）
- 練馬区「分譲マンションアドバイザー制度利用助成」（更新日：2026年7月3日）
- 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
- 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
- 国土交通省「マンション税制（マンション長寿命化促進税制）」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 独立行政法人住宅金融支援機構「住宅金融支援機構ホームページ」
- 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定マンション閲覧サイト」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月22日時点で公表されている練馬区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。特にマンション長寿命化促進税制の適用期限（現時点では令和9年3月31日の工事完了分まで）およびアドバイザー制度の助成内容については、実際に申請される前に、必ず練馬区建築・開発担当部 住宅課 管理係（電話 03-5984-1289）および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月22日
板橋区のマンション管理計画認定制度｜令和8年度の区手数料は新規24,200円・更新は0円【大規模修繕2026年度版】
先週、板橋区・大山のマンションで理事長さまから「管理計画認定、事前確認は通ったのに区に怒られました」というご相談を受けました。話を聞くと、事前確認適合証を取ってから半年ほど寝かせてしまった、とのことでした。
正直に申し上げます。板橋区はここが独特です。私も最初は驚きました。
板橋区の管理計画認定は、23区のなかでも手続きの設計が細かい区です。区独自の認定基準があり、事前確認適合証の有効期間について区独自の運用があり、そのうえ認定を取ったマンションだけが申請できる区独自の第2の認定制度まであります。段取りを知らずに進むと、私のお客さまのように足踏みします。
私は大規模修繕の現場を20年以上見てきました。認定基準17項目のうち、6項目は長期修繕計画の話、3項目は経理の話です。つまり認定は、工事と資金の話と切り離せません。そこまで含めて、板橋区の管理組合さま向けに数字から整理します。
結論：板橋区で管理計画認定を取ると何が変わるか
先に一覧にします。
| 論点 | 板橋区の場合 |
|---|---|
| 認定主体 | 東京都ではなく板橋区（特別区は区が認定主体） |
| 区独自の認定基準 | あり。国基準に加えて区が独自基準を設定 |
| 新規申請の区手数料 | 支援サービス利用24,200円／区へ直接申請26,300円 |
| 更新申請の区手数料 | 区へ直接申請なら0円 |
| 変更申請の区手数料 | 0円（ただし区へ直接申請する方法のみ） |
| 事前確認適合証の扱い | 区が書類省略を認めるのは発行日から原則3か月 |
| 認定後の交付物 | 認定通知書＋認定ステッカー（大190mm・中160mm・小80mm） |
| 上乗せ制度 | いたばし適正管理推進マンション認定制度（申請手数料なし） |
出典：板橋区「板橋区マンション管理計画認定制度（国の制度）」（更新日：2026年6月10日）
私はいつも理事長さまに「認定は、ご褒美をもらう制度ではなく、健康診断の結果票をもらう制度です」とお伝えしています。板橋区の場合は、そこに「区の条例を守っている証明書」が一枚追加されるイメージです。
板橋区で認定主体はどこか
特別区の区域では、その区が認定主体になります。板橋区内のマンションであれば、東京都ではなく板橋区が審査し、認定します。
窓口は板橋区都市整備部住宅政策課です。分譲マンション担当は北館5階14番窓口、電話03-3579-2730、メール mansion@city.itabashi.tokyo.jp。来庁前に電話連絡が必要と区が明示していますので、いきなり行かないでください。
町村部（島しょを含む）については東京都が認定事務を行いますが、板橋区は該当しません（出典：東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」）。
認定17要件：半分は長期修繕計画と修繕積立金の話
国が定める認定基準は、5分野17項目です。（公財）マンション管理センターの整理に沿って並べます。
管理組合の運営（3項目）
- 管理者等が定められていること
- 監事が選任されていること
- 集会（総会）が年1回以上開催されていること
管理規約（3項目）
- 管理規約が作成されていること
- 災害等の緊急時の専有部立ち入り、修繕等の履歴情報の管理について規約に定めがあること
- 財務・管理に関する情報の書面交付（または電磁的方法による提供）について規約に定めがあること
管理組合の経理（3項目）
- 管理費と修繕積立金等を明確に区分して経理していること
- 修繕積立金会計から他の会計への充当がないこと
- 直前年度末時点で、修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること
長期修繕計画の作成及び見直し等（6項目）
- 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、計画内容と修繕積立金額が総会で決議されていること
- 長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
- 計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること
- 将来の一時的な修繕積立金の徴収（一時金）を予定していないこと
- 計画期間全体での修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
- 計画期間の最終年度に借入金の残高がない計画となっていること
その他（2項目）
- 組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上内容を確認していること
- 都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切であること
（出典：公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」。基準の詳細は国土交通省の事務ガイドライン令和8年3月改訂版に拠ります）
現場感覚でお伝えすると、引っかかるのは圧倒的に11・12・14です。7年以内に見直していない、計画期間が25年しかない、積立金が国のガイドライン水準を大きく下回る。この3つです。
ちなみに認定基準は、国の「マンション標準管理規約」（令和7年10月改正）、「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改訂）、「修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改訂）の内容を満たす必要がある項目を含みます。古い版で作った長期修繕計画は、そのままでは通らない可能性があります。
板橋区の独自基準と、事前確認の落とし穴
ここからが本題です。板橋区は国の認定基準だけでなく、独自の認定基準を定めています。
そして重要なのが、次の一点です。
地方公共団体が独自の認定基準を設けている場合、当該独自基準はマンション管理士による事前確認の対象外となります。
つまり、（公財）マンション管理センターの事前確認適合証を取っても、板橋区独自の基準に適合していなければ認定は下りません。区自身も「マンション管理センターへ申請する前に板橋区へご相談又はお問い合わせください」と明記しています。順番を間違えると、お金と時間を二重に払うことになります。
独自基準の具体的な内容と確認書類は、区が公開している「認定基準及び確認書類一覧表」（令和7年4月1日更新）と「申請の手引き」（同）に掲載されています。必ず事前相談で、自組合の状況に照らして確認してください。
事前確認適合証は「3か月」で使いにくくなる
冒頭のご相談の正体がこれです。
マンション管理センターが発行する事前確認適合証そのものの有効期間は、センター側では「発行日から、自治体が管理計画を認定する日を起算日として5年を経過する日の前日まで」とされています。
ところが板橋区は、申請書類の一部（国の認定基準に該当する書類）の提出を免除できる事前確認適合証の有効期間を、原則「発行日から3か月」として運用しています。
さらに、3か月以内であっても事前確認後に内容に変更が生じていれば適合証は無効になります。役員改選や規約改正を挟むと、ここに当たる可能性があります。
私の経験上、これは「事前確認が終わったら、その足で区へ本申請」と覚えておくのが安全です。事前確認適合証の交付を受けただけでは、認定申請は完了していません。板橋区への本申請が別途必要です。
手数料と申請ルート：板橋区は「更新が0円」
板橋区の手数料は、申請ルートと申請種別で変わります。
新規の申請
| ルート | 基本手数料 | 長期修繕計画が複数の場合（2件目以降1件あたり） |
|---|---|---|
| 支援サービスを利用して申請 | 24,200円 | 11,600円 |
| 板橋区に直接申請 | 26,300円 | 14,900円 |
支援サービスを利用する場合は、区への手数料とは別に、（公財）マンション管理センターへシステム利用料10,000円と事前確認審査料10,000円（パターン③④の場合。長期修繕計画1計画あたり）の支払いが必要です。支払い窓口が分かれる点に注意してください。
注記：板橋区のページには、支援サービス利用時の基本手数料について「区に支払う基本手数料4,200円のほか」という記載もあります。表の24,200円との差異があるため、実際の納付額は必ず事前相談時に区へご確認ください。私も金額の断定は避けます。
更新の申請（5年ごと）
| ルート | 基本手数料 | 加算 |
|---|---|---|
| 板橋区に直接申請 | 0円 | 0円 |
| 支援サービスを利用 | 20,000円（管理センターへ） | 10,000円 |
更新は区へ直接申請すれば手数料がかかりません。 これは板橋区の大きな利点です。
変更の申請
手数料は0円。ただし変更申請は板橋区に直接申請する方法のみで、マンション管理センターでは受け付けていません。認定期間中に管理者変更や長期修繕計画の変更があった場合は、この窓口一本です。
認定の3つの経済効果
認定は名誉だけの制度ではありません。お金の話を3つ。
① マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）
一定の要件を満たす長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事のすべて）を行うと、工事完了の翌年度分の建物部分の固定資産税が2分の1減額されます。築20年以上、必要な修繕積立金が確保されていることなどが要件です。
この特例措置は、令和8年度税制改正で5年間（令和13年3月31日まで）延長されたと報じられています。適用期限と要件の最終確認は、国土交通省「マンション税制」か、マンション管理計画認定制度 相談ダイヤル（03-5801-0858）でお願いします。
② フラット35の金利引下げ
管理計画認定マンションは【フラット35】維持保全型の対象です。ポイント制により、当初5年間の借入金利が年0.25％引き下げられます。中古住宅の取得と組み合わせると引下げ幅はさらに広がります。組合の話ではなく、区分所有者ひとりひとりの購入者にとっての価値であり、これが市場評価につながります。
③ マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ
住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資でも金利引下げ等が受けられます。引下げ幅と条件は年度で変わり得るため、板橋区が掲載している住宅金融支援機構の案内資料、または住宅金融支援機構でご確認ください。
大規模修繕で借入を使う組合にとっては、ここが一番効きます。
板橋区だけの上乗せ「いたばし適正管理推進マンション認定制度」
板橋区には、管理計画認定を取ったマンションだけが申請できる第2の認定制度があります。
「東京都板橋区良質なマンションの管理等の推進に関する条例」を遵守し、適正な管理を推進しているマンションであることを板橋区が認定する制度です。申請手数料はかかりません。
流れはシンプルです。
- 法律に基づく管理計画の認定を受ける
- いたばし適正管理推進マンション認定申請書（第1号様式）と管理計画認定通知書の写しを窓口へ
- 審査
- 認定通知書の交付
希望すればエントランス等に掲示できる認定証（横130mm×縦180mm）が交付されます。こちらは作製実費の負担が必要で、紙製が15,000円以内（税抜）、金属製が30,000円以内（税抜）です。金属製は耐候性が高いぶん高価です。
私はいつも「屋外掲示なら金属製を」とお伝えしています。紙製は設置環境によって退色します。どちらもデザインは同じです。
逆算スケジュール：春の総会に間に合わせるなら今月から
板橋区の場合、事前確認適合証の3か月ルールがあるので、段取りを詰める順番が特に重要です。
| 時期 | やること |
|---|---|
| 今月（9月） | 理事会で17要件の自己チェック。長期修繕計画の作成・見直し年月日を確認 |
| 10月 | 板橋区へ事前相談（電話予約のうえ来庁）。独自基準の適合状況を確認 |
| 11〜12月 | 長期修繕計画の見直し・規約改正案の作成。必要なら専門家へ委託 |
| 1〜2月 | 総会議案の確定（認定申請の決議＋長期修繕計画・修繕積立金額の決議） |
| 通常総会 | 決議 |
| 総会直後 | マンション管理士へ事前確認を依頼 |
| 適合証発行から3か月以内 | 板橋区へ本申請（独自基準の書類を添付） |
| 本申請後 | 審査・認定通知書＋ステッカー交付 → いたばし認定を追加申請 |
ポイントは、区への事前相談を総会より先に置くことです。独自基準に引っかかる項目が総会議案に反映されていないと、決議のやり直しになります。1年待ちです。
認定の壁が「工事費」だったときに私がお話しすること
要件14「修繕積立金の平均額が著しく低額でない」で止まる組合は、本当に多いです。積立金を上げる決議は重い。だから止まる。
ここで私が必ずお伝えしているのは、分母（積立金）を上げる前に、分子（工事費）を見直す余地があるかどうかです。
30戸規模のマンションの大規模修繕は、総工費で3,500〜5,000万円がひとつの目安です。そのうち仮設足場が15〜25％を占めます。ここは建物を直していない費用です。
たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の物件で、仮設足場が約168万円かかるケースでも、ロープアクセス工法（足場を組まず、産業用ロープで作業員が壁面を上下する無足場工法）に置き換えると約59万円という試算になることがあります。差額は約109万円。これは目安であり、建物形状・付帯物・工事範囲で大きく変動しますが、長期修繕計画の総額が数百万円単位で動けば、積立金の月額設定も変わってきます。
外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡、打診調査は250〜500円/㎡が参考レンジです（いずれも目安であり、実際の見積は物件により変動します）。工法の選択肢が1つしかない会社と、3つある会社では、この数字の出方が変わります。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。工法ごとの技術的な違いをもう少し深く知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで技術情報を公開しています。
料金の考え方や管理組合向けの大規模修繕サービスもあわせてご覧ください。
よくあるご質問
Q. 板橋区の独自基準の中身は、どこを見ればわかりますか？
A. 板橋区が公開している「認定基準及び確認書類一覧表」（令和7年4月1日更新）と「マンション管理計画認定制度申請の手引き（板橋区）」に掲載されています。ただし解釈で迷う項目があるため、住宅政策課（03-3579-2730）への事前相談を強くおすすめします。
Q. 事前確認適合証を取ってから、3か月を過ぎてしまいました。
A. 区が書類省略を認める有効期間（原則3か月）を過ぎた場合、国の認定基準に該当する書類も改めて提出が必要になる可能性があります。まずは区へご相談ください。期間内でも、事前確認後に内容変更があれば適合証は無効になります。
Q. 更新のとき、区から「そろそろ期限です」と通知は来ますか？
A. 認定の有効期間は認定日から5年で、更新には申請と認定が必要です。区からの満了通知を前提にせず、管理組合側で認定日をカレンダー管理してください。更新は区へ直接申請すれば手数料0円です。
Q. 賃貸マンション（ワンオーナー）でも申請できますか？
A. できません。この制度の対象はいわゆる分譲マンションの管理組合です。
Q. 認定を取ると、大規模修繕の費用は安くなりますか？
A. 認定そのものが工事費を下げるわけではありません。ただし共用部分リフォーム融資の金利引下げが受けられるため、借入を使う場合の総支払額は下がります。工事費そのものは、工法選定と仕様の詰め方で変わります。
Q. 長期修繕計画が2つある団地型ですが、手数料は上がりますか？
A. 上がります。支援サービス利用なら2件目以降1件あたり11,600円、区へ直接申請なら14,900円が基本手数料に加算されます。
Q. 申請には総会決議が必要ですか？
A. 必要です。認定申請にあたっては、その旨を集会（総会）で決議しておく必要があります（管理規約で別段の定めがある場合はその定めによります）。臨時総会でも構いません。
まとめ：今週、板橋区の管理組合さまが動けること3つ
- 長期修繕計画の「作成または見直し年月日」を確認する。 7年以内でなければ、まずここが最優先です。
- 住宅政策課（03-3579-2730）に電話し、事前相談の日程を押さえる。 板橋区は独自基準があるため、ここを飛ばせません。
- 次の総会議案に「認定申請の決議」を入れるか決める。 総会決議がないと事前確認に進めません。
この3点で引っかかる項目が出たら、そこが認定のボトルネックです。そのボトルネックが「工事費が重くて積立が追いつかない」であれば、工法の選択肢を増やすことで解ける可能性があります。
明誠の施工事例は https://rita-construction.com/renew/category/%e6%96%bd%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e4%be%8b/ からご覧いただけます。ロープアクセスの訓練体制や技術基準についてはロープアクセスドットコムもご参照ください。
認定を取るかどうかの前段階、「うちの長期修繕計画、そもそも通るのか」という整理だけでもお力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください（お問合せフォーム）。
10月の理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。板橋区は事前相談が起点になる区です。そこで春の総会に間に合うかどうかが決まります。
出典・参考資料
- 板橋区「板橋区マンション管理計画認定制度（国の制度）」（更新日：2026年6月10日）
- 板橋区「いたばし適正管理推進マンション認定制度（板橋区の制度）」（更新日：2026年6月10日）
- 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
- 国土交通省「マンション税制（マンション長寿命化促進税制）」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 東京都マンションポータルサイト「マンション管理計画認定制度」
- 独立行政法人住宅金融支援機構「住宅金融支援機構ホームページ」
- 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定マンション閲覧サイト」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月22日時点で公表されている板橋区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。特に支援サービス利用時の区手数料（区ページ内に24,200円と4,200円の両記載あり）およびマンション長寿命化促進税制の適用期限については、実際に申請される前に、必ず板橋区都市整備部住宅政策課（電話 03-3579-2730）および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月22日
