日野市の12条点検｜外壁全面打診はいつ必要？マンション・ビルオーナー向け解説（令和8年度版）

Q. 日野市のマンションやビルは、いつ外壁の全面打診調査をしなければならないのか？

A. 竣工や前回の外壁全面改修から「おおむね10年」を経過したあと、最初に迎える特定建築物の定期調査で、外壁の全面打診（または国が認める同等以上の精度の赤外線調査）が必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。日野市は多摩建築指導事務所の管轄外で、日野市自身が所管する地域です。定期報告の問い合わせ窓口は、日野市まちづくり部 建築指導課です（出典：日野市「建築物、防火設備、建築設備、昇降機等の定期報告」）。この記事では、日野市の分譲マンション・賃貸マンション・ビルのオーナー様と管理組合の理事の皆さまに向けて、対象の見分け方、全面打診のタイミング、費用感、そして足場を組まないロープアクセス工法の使いどころをまとめます。

（最終更新：2026年10月2日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：日野市で12条点検の対象になるビル・マンションと、いつ打診が必要か

私は株式会社明誠の代表として、20年以上マンション・ビル・ホテルの大規模修繕の現場に立ってきました。先に結論をお伝えします。日野市内で12条点検（建築基準法第12条に基づく特定建築物の定期調査）の対象になりやすいのは、次のような建物です。

  • 共同住宅（分譲・賃貸マンション）のうち、東京都の一覧で定められた階数・面積に該当するもの
  • 不特定多数の人が利用するホテル、商業施設、病院・福祉施設、飲食店の入る複合ビル
  • 豊田駅、日野駅、高幡不動駅の周辺に多い、事務所や店舗が入る中層の複合ビル

共同住宅の目安は、東京都の「定期報告対象建築物及び報告時期一覧」（PDF）に「5階以上かつ面積1,000㎡超」（注記の例外を除く）と示されています。報告の年次は「令和3年、令和6年以降3年ごと」です（出典：東京都都市整備局「定期報告対象建築物及び報告時期一覧」）。この3年周期をたどると、令和6年度の次は令和9年度（2027年度）です。報告期間は、同じ一覧で「5月1日から10月31日まで」とされています。

つまり、共同住宅の場合、令和8年度（令和8年度の報告期間は10月31日まで）は通常の報告年次にあたらず、次の報告は令和9年度の5月1日から10月31日です。今日は10月2日です。これは「打診の準備に使える時間が、あと約7か月ある」という意味でもあります。ただし、ホテルや商業施設、病院など用途が異なる建物は報告年次が違います。ご自身の建物の用途の行を、上記の一覧でご確認ください。

外壁の全面打診が必要かどうかの目安は、次の一文に集約できます。

「竣工または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

日野市の人口は189,583人、世帯数は96,378世帯です（令和8年9月1日現在、出典：日野市「人口、世帯数、面積」）。私の現場感覚では、日野市は多摩平の団地の建替え・再生など、昭和30〜40年代から集合住宅が積み上がってきた街です。一方で、駅周辺の開発で比較的新しい分譲マンションも増えています。築年数の違いによって、「10年の節目」を迎える時期はばらばらです。まず自分の建物がどの位置にいるかを知ることが、すべての出発点になります。

建築基準法第12条とは（1項報告と定期調査の違い、頻度、対象建築物）

建築基準法第12条は、建物の所有者・管理者に「建物の安全を専門の有資格者に定期的に点検させ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁（とくていぎょうせいちょう）とは、建築確認や指導を担う自治体のことです。東京都内では、都のほか特別区と一部の市がこれにあたります。

日野市は、その「一部の市」に入ります。東京都多摩建築指導事務所の案内では、八王子市、立川市、武蔵野市、三鷹市、府中市、調布市、町田市、日野市、国分寺市、西東京市、小平市の区域は「それぞれの市が所管」とされ、同事務所の管轄外です（出典：東京都多摩建築指導事務所「定期報告」）。そのため、日野市の建物は、日野市の建築指導課が窓口になります。

現場ではよく「12条点検」とひとまとめに呼ばれますが、対象で分けると次の4種類の報告があります。

種類 点検の対象 頻度の目安
特定建築物の定期調査 敷地、構造、外壁、避難施設など建物本体 東京都の一覧で3年ごと等（用途により異なる）
建築設備の定期検査 換気、排煙、非常用照明、給排水設備など 毎年
防火設備の定期検査 防火扉、防火シャッターなど 毎年
昇降機等の定期検査 エレベーター、エスカレーターなど 毎年（遊戯施設は6か月に1回）

この記事で扱う外壁の打診調査は、一番上の「特定建築物の定期調査」の一部です。国土交通省の資料では、外壁のタイル・石貼り・モルタルなどについて、おおむね10年に一度の全面的な打診等を行うこととされています。根拠は平成20年国土交通省告示第282号（令和4年1月18日改正）です（出典：国土交通省）。

新築・改築した建物には「初回免除」があります。東京都は、検査済証の交付を受けた年度の翌年度以降、2回目の報告時期から報告が必要としています。たとえば令和6年度に検査済証を受けた建物は、令和9年度の次の報告時期から対象になる、という考え方です（出典：東京都都市整備局「報告時期一覧」）。細かな読み方は建物ごとに違うため、迷ったら日野市の窓口に確認するのが近道です。

全面打診が必要になるトリガー（竣工10年、外装改修10年、要調査判定、落下事故）

私が管理組合の理事長さまにお伝えしているトリガーは、次の4つです。

  1. 竣工から10年を経過した：最初の全面打診の起点です。
  2. 外壁の全面改修（タイル張替え、全面塗装等）から10年を経過した：改修した時点から数え直します。
  3. 前回の定期調査で「要是正」または「要注意」と判定され、改善の報告が残っている：追跡の確認が求められます。
  4. タイルの浮き、モルタルのひび割れなど落下の前兆が見つかった：報告年を待たず、安全のために早めの調査が必要です。

ここで、私が現場で見てきた失敗をお話しします。報告の直前になって「今年が全面打診の年だった」と気づく管理組合さまは、実は少なくありません。そうなると、調査の日程、必要な場合の足場手配、補修の見積もりが一気に重なります。足場の手配だけで数週間を要することもあり、補修の予算を組む余裕がなくなって、結局は翌年度に先送りになりがちです。「10年目の節目は、報告年の1年前から動く」。これが私の実感です。

令和4年1月の告示改正で、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、テストハンマーによる打診と同等以上の精度がある場合は認められることが明確になりました（出典：国土交通省）。ただし、外壁材、天候、撮影距離、判定方法などの条件はガイドラインで定められており、すべての建物で打診の代わりになるわけではありません。異常が出た箇所は、最終的に近接して確認・補修する必要があります。

日野市固有の運用（窓口・報告時期・書式・オンライン化状況）

日野市の12条点検は、問い合わせは日野市、報告書の提出先は東京都の外郭団体という二段構えです。日野市の公式ページで確認できた内容は次のとおりです（出典：日野市「建築物、防火設備、建築設備、昇降機等の定期報告」）。

  • 担当課：日野市 まちづくり部 建築指導課（日野市神明2丁目12番地の3、直通電話042-587-6211、ファクス042-587-6228）
  • 特定建築物の定期調査・防火設備の定期検査の報告書の提出先：公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター
  • 建築設備の定期検査の提出先：一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター
  • 昇降機等の定期検査の提出先：一般社団法人 東京都昇降機安全協議会

東京都防災・建築まちづくりセンターの窓口受付は、平日（祝日を除く）の9時から11時30分、13時から16時です。電話は03-5989-1929、場所は新宿区西新宿7-7-30（小田急西新宿O-PLACE 2階）です（出典：東京都防災・建築まちづくりセンター「特定建築物定期調査報告」）。提出先は新宿ですので、日野市内から窓口に出向く場合は移動の時間も見ておく必要があります。

ここは正直に申し上げておきます。日野市のこのページの最終更新は令和7年4月16日で、令和8年度の具体的なスケジュールは書かれていません。東京都の提出先ページとセンターのページにも、令和8年度の記載は確認できませんでした。そのため、本記事ではこれらを「窓口と提出先の案内」としてのみ引用し、報告年次と報告期間は東京都の一覧（PDF）に基づいて記載しています。オンライン提出の可否や書式の最新版は、提出前に各受付機関へ直接お問い合わせください。私が現場でお付き合いする理事さまにも、「報告書を出す前に、受付機関へ一度電話で提出方法を確認してください」とお伝えしています。10分の電話が、書類の差し戻しを防ぎます。

日野市の関連条例として、日野市建築基準法施行細則があります。ただし、本記事の執筆時点ではこの条文を直接確認できていないため、施行細則に基づく独自の取扱いがあるかどうかは、日野市建築指導課で確認してください。

実務コスト感（打診面積㎡単価、足場費・ロープアクセスの差）

読者の皆さまが一番知りたい費用の話です。以下は、私の現場感覚に基づく「目安」です。実際の金額は、建物の形状、外壁材、階数、アクセス条件で大きく変わります。

打診調査そのものの手間賃は、目安として250〜500円/㎡程度のレンジで見られることが多いです。たとえば、外壁面積3,000㎡の中層マンションなら、打診の手間賃だけで75万〜150万円前後が一つの目安になります。

費用差が大きくなるのは仮設です。 一例として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションを想定します。

項目 足場を組む場合 ロープアクセスの場合
仮設費（目安） 約168万円 約59万円
差額（目安） 基準 約109万円の削減
工期の目安 約3か月 約1.5〜2か月
居住者への影響 足場・メッシュシートで採光や眺望に影響 日常生活への影響を抑えやすい

これはあくまで一例です。足場は、建物の形状が複雑な場合や、同時に大規模な補修・塗装を行う場合には有効な選択肢です。だからこそ、明誠では3つの工法（通常足場、ロープアクセス、ハイブリッド）から、建物ごとに最適な提案を行っています。料金の考え方は明誠の料金の考え方のページにもまとめています。

日野市には、多摩丘陵の地形を活かした高低差のある敷地に建つ集合住宅もあります。足場を組む際に、地盤の傾斜や資材の搬入経路が費用に響くことがあるため、この点もロープアクセスが検討しやすい理由の一つです。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由（居ながら施工、コスト、工期）

12条点検の全面打診は、期間の限られた調査業務です。この性格が、ロープアクセスと相性のよい理由です。

理由1：居ながら施工ができる。 ロープアクセスは外壁に足場やシートを張らないため、居住者・テナント・宿泊客の日常を止めずに調査できます。

理由2：仮設費を抑えやすい。 打診のためだけに足場を組むと、調査費より仮設費のほうが高くなるケースが珍しくありません。ロープアクセスなら、その仮設費を大幅に圧縮できる場合があります。

理由3：工期が短い。 足場の組立・解体にかかる期間がないため、報告期限に間に合わせやすくなります。

理由4：異常を見つけたその場で対応できる。 浮きを見つけた際、同じ作業員がその場でマーキングや応急措置を行い、写真と位置を記録できます。

安全面については、ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けています。明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術詳細で、安全管理の考え方は明誠の安全管理のページで公開しています。技術・訓練・安全基準の一般的な解説は姉妹サイトのロープアクセスドットコムでご覧いただけます。

明誠は、日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職と連携しています。打診で見つかった不具合を、その場で専門職が補修する体制が組めることも強みです。私たちの考え方は明誠の理念のページに書いています。

12条点検を大規模修繕と一体化するメリット

外壁の全面打診は、大規模修繕の「事前診断」と重なる部分が大きい調査です。両方を別々に発注すると、同じ壁を二度調べることになりかねません。一体化には、次のメリットがあります。

  • 調査費の重複を避けられる：打診の結果が、そのまま修繕範囲と数量の根拠になります。
  • 見積もりの精度が上がる：浮きの数と位置が分かるため、タイル張替えや注入補修の数量が「概算」から「実数」に近づきます。
  • 修繕積立金の使い方を説明しやすい：総会で「何が、どこに、どれだけ悪いのか」を写真付きで示せます。
  • 仮設を一度で済ませられる：足場を組む場合も、ロープアクセスで済ませる場合も、調査・補修・塗装を一連の計画にできます。

私が管理組合さまにお勧めしているのは、報告年の1年前に打診を実施し、その結果を次回の大規模修繕の計画に反映する流れです。日野市の共同住宅であれば、令和9年度（2027年度）の報告に向けて、令和8年度の冬から令和9年度の春までに打診を終えておくのが、時間に余裕のある進め方です。報告期限に追われず、補修の時期と予算を落ち着いて検討できます。管理組合の皆さまは管理組合向けの大規模修繕サービスを、ビルオーナーの皆さまはビルオーナー向けのサービスをご覧ください。ロープアクセスと足場を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の考え方や、同業者向けの技術情報は、ロープアクセスドットコムでもご紹介しています。

よくあるご質問

Q. 日野市のマンションでも、外壁の全面打診は必要ですか？

A. 特定建築物の定期調査の対象で、竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から10年を超えている場合は必要です。対象かどうかは、建物の用途と規模、東京都の報告時期一覧で確認できます（出典：東京都都市整備局）。

Q. 日野市役所に相談すれば、12条点検の手続きは分かりますか？

A. 日野市の定期報告は、まちづくり部 建築指導課（042-587-6211）が窓口です。対象の確認や提出先について、まずこちらへ問い合わせるのが近道です（出典：日野市）。

Q. 報告書はどこに出せばよいですか？

A. 特定建築物の定期調査報告書は、公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンターが受け付けています。受付時間と提出方法は、提出前に同センターの最新の案内で確認してください（出典：東京都防災・建築まちづくりセンター）。

Q. 日野市の共同住宅は、令和8年度に報告が必要ですか？

A. 東京都の一覧では、共同住宅の報告年次は「令和3年、令和6年以降3年ごと」とされ、令和8年度は通常の年次にあたらず、次は令和9年度です。ただし、規模や用途で例外や別の年次があるため、ご自身の建物の行を一覧で確認し、迷う場合は日野市の窓口にお尋ねください（出典：東京都都市整備局）。

Q. ドローンの赤外線調査で、全面打診の代わりになりますか？

A. 令和4年1月の告示改正により、テストハンマーによる打診と同等以上の精度が確保できる場合は、認められています。ただし、ガイドラインに沿った実施が前提です（出典：国土交通省）。

Q. 打診調査の費用はいくらくらいですか？

A. 手間賃は、250〜500円/㎡程度のレンジで見られることが多いです。足場の有無、階数、外壁材、アクセスの難しさで総額は変わります。明誠では、現地を確認したうえで概算のお見積もりを出しています。

Q. 足場を組まずに打診できますか？居住中でも大丈夫ですか？

A. ロープアクセス工法なら、足場を建てずに外壁を打診できます。居住者やテナントは普段どおり過ごせるため、賃貸マンションやホテル、店舗の入るビルで選ばれています。

Q. 12条点検で補修が必要と分かったらどうなりますか？

A. 浮きや剥離が見つかった箇所は、危険度に応じて補修が必要です。ロープアクセスなら、打診から補修まで同じチームで対応しやすくなります。

まとめ＋今週動くこと3点

日野市の12条点検で押さえるべき点は、次の3つです。

  • 竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えた建物は、次の定期調査で全面打診等が必要
  • 日野市は市自身が所管で、問い合わせは建築指導課。報告書の提出先は東京都防災・建築まちづくりセンターで、方法は事前に確認する
  • 共同住宅の次の報告は令和9年度。報告の1年前から動けば、打診のためだけに足場を組む前に、ロープアクセスや赤外線調査との比較を行う時間が取れる

私は現場で20年以上、「あと1年早く動いていれば、費用も手間も半分で済んだのに」という場面を何度も見てきました。今週やっていただきたいことを3つに絞ります。

  1. 前回の報告年度と、外壁の最後の全面打診・全面改修の時期を確認する（報告書の控えや修繕履歴で分かります）
  2. 東京都の報告時期一覧で、ご自身の建物の用途の報告年次を確認する（共同住宅は令和9年度が次回です）
  3. 足場を組む場合とロープアクセスの場合の概算見積もりを、2パターンで取り寄せる

令和9年度の報告期間（5月1日から10月31日）に慌てないために、今季のうちに一度動けるかどうかが分かれ目です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。お問い合わせはお問い合わせフォームから承っています。これまでの施工の様子は、明誠の施工事例でご覧いただけます。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月2日時点で公表されている日野市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。日野市の定期報告ページは令和7年4月16日更新で、令和8年度の具体的なスケジュールの記載はありません。東京都の報告時期一覧（PDF）には作成日の記載が確認できなかったため、報告年次と期間は変更される場合があります。制度は年度途中でも改正があり得ます。実際に報告される前に、日野市建築指導課および各受付機関へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

ロープアクセスの技術情報は、姉妹サイトロープアクセスドットコム（https://rope-access-method.com/）で公開しています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月2日

関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

▶ ロープアクセスドットコムの関連記事を見る

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

小平市のマンション漏水・防災対策｜野川・石神井川の浸水予想と、大規模修繕で先に手を打つ排水・設備の優先順位【2026年度版】

2026年10月1日 更新

小平市のマンションで、私が現場調査のたびに最初に見るのは、外壁のひび割れではなく「雨水がどこへ逃げていくか」です。屋上のドレン（排水口）に落ち葉が詰まり、敷地の側溝には砂が溜まり、豪雨のたびに水が建物の足元へ回る。理事会では外壁の話ばかりが出て、排水まわりは誰も見ていない。小平市に限らず、多摩地域で何度も見てきた光景です。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本で壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。東大和市とは隣り合う小平市は、私にとっても身近な街です。

小平市は、土砂災害のリスクが低く、地震の地域危険度も低めの街です。一方で、市内の浸水予想区域図は複数の河川で作られており、「川が近くないから大丈夫」とは言い切れません。今日は小平市と東京都・国・気象庁の公式情報を数字で整理し、大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。

結論：小平市で優先すべきは「屋上・敷地の排水」と「電気設備・ポンプの設置位置」です

先に結論を申し上げます。小平市の分譲・賃貸マンションで、私が最初に確認をお勧めするのは次の3つです。

  1. 屋上ドレンと敷地側溝の排水能力：雨水の逃げ場が詰まると、水は建物の足元と屋上に溜まります
  2. 受変電設備・給水ポンプ・エレベーターピットの設置階：浸水予想区域と重なる場合は、修繕計画の前倒しを検討する価値があります
  3. 令和9年3月31日までの長寿命化工事の完了：管理計画認定を受けた築20年以上のマンションは、固定資産税の減額が受けられる可能性があります（後述）

地震の面では、東京都の調査で小平市は74町丁目すべてがランク1か2に収まっています。ただし、これは建物の古さまでは映していません。「地域が安全だから建物も安全」とは考えない。これが、現場で20年やってきた私の基本姿勢です。

小平市のハザードマップを1枚で読む

小平市は、浸水予想区域図と土砂災害警戒区域図を1つの防災マップにまとめて公開しています。見ている水と土の種類を整理します。

種別 小平市での該当 公表・更新
洪水（外水） あり。黒目川・落合川・柳瀬川・空堀川・奈良橋川、野川・仙川・入間川・谷沢川・丸子川、石神井川・白子川の浸水予想区域図 令和8年7月9日更新（市ページ）
内水 水防法に基づく雨水出水（内水）浸水想定区域の指定はなし 令和6年12月2日更新（市ページ）
土砂災害 警戒区域1箇所、特別警戒区域0箇所 令和8年8月26日現在
津波・高潮 内陸のため対象外 －
液状化 東京都・国土地理院の地図で確認 －

出典：小平市「ハザードマップ（浸水予想区域図・土砂災害警戒区域図）」、小平市「ハザードマップについて（宅地建物取引業者の方へ）」、東京都建設局「土砂災害（特別）警戒区域の区市町村別指定状況」。

数字の意味を補足します。東京都の浸水予想区域図（想定最大規模降雨）は、野川・仙川流域も石神井川・白子川流域も、1時間最大雨量153ミリ、総雨量690ミリを前提に作られています（出典：東京都建設局・下水道局「浸水予想区域図【想定最大規模降雨】Q&A」、令和6年2月）。これは「備えの上限をどこに置くか」の目安であり、「起こらない」という意味ではありません。

ここで注意していただきたい点が1つあります。小平市の市ページには、雨水出水（内水）浸水想定区域は指定されていない、という趣旨の記載があります。ただ、これは「内水氾濫が起きない」という意味ではなく、水防法上の区域指定がない、という意味です。屋上や敷地の排水が詰まれば、どこの建物でも局所的に水は溜まります。

私が理事会でお伝えしているのは、「地図は1回見て終わりではなく、建物の設備の位置と重ねて見てください」という点です。自分のマンションの受変電設備、給水ポンプ、エレベーター機械室が地図のどこに当たるかを、重ねるハザードマップで確認してください。

小平市の地域特性と漏水事故の関係：玉川上水沿いの平坦な市街地と、豪雨の増加

小平市の地域特性を、漏水と防災の視点で整理します。

1. 平坦な市街地と排水
小平市は武蔵野台地の平坦な地形に市街地が広がっています。傾斜が少ないぶん、ゲリラ豪雨では排水の逃げ場が限られます。気象庁によると、1時間降水量80ミリ以上の大雨の発生回数は、1980年ごろと比べて約1.8〜2.1倍に増えています（出典：気象庁「大雨や猛暑日等のこれまでの変化」、令和5年1月24日発表）。築25年前後のマンションは、建設当時の排水設計が、現在の雨の降り方に合っていない可能性があります。

2. 土砂災害は限定的、ただし敷地の擁壁は別問題
市内の土砂災害警戒区域は1箇所で、特別警戒区域はありません。崖崩れの心配が少ないのは、小平市の大きな特徴です。とはいえ、敷地に段差や擁壁がある場合、水抜き穴が詰まると雨水が地中に溜まります。区域指定の有無とは別に、擁壁の水抜き穴は点検の対象です。

3. 地震の危険度は低め、ただし建物は別
東京都の第9回地域危険度測定（令和4年9月公表）では、小平市の74町丁目のうち48町丁目が総合危険度でもっとも低いランク1です。ランク4以上の町丁目はなく、ランクが相対的に高い地域は小川西町3丁目などに見られ、ランク3にとどまります（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（小平市）」、小平市「地震に関する地域危険度測定調査について」）。

私の経験上、地域の危険度が低いことに安心して、屋上や外壁の点検が後回しになる建物が少なくありません。地震が少ない地域でも、雨は毎年降ります。漏水は地震より頻度が高い、日常の災害です。

大規模修繕で押さえるべき漏水ポイント7つ

ここからが本題です。大規模修繕の事前調査で、私が漏水の観点から確認する7か所を、優先度の高い順に並べます。

  1. 屋上防水：膨れ、ひび割れ、立上りとの取り合い。防水工事は5,000〜8,000円/㎡が一般的な目安です（物件条件で大きく変わります）
  2. シーリング（目地のゴム状の充填材）：外壁パネルの継ぎ目やサッシまわり。ひび割れや肉やせは、雨水の入口になります
  3. バルコニーの排水（ドレン・排水溝）：落ち葉や砂の詰まりで、水が溜まって室内側へ回ります
  4. 屋上・庇のドレン：1か所の詰まりで屋上全体に水が溜まることがあります
  5. 立上り（防水層の端部）：防水層の端が剥がれると、そこから水が入ります
  6. サッシまわり：窓枠と外壁の取り合いは、漏水相談の中でも特に多い部位です
  7. エキスパンションジョイント：建物の動きを逃がす継ぎ目で、劣化すると雨水が内部に入ります

7つに共通するのは、「水の入口になる、端部と取り合い」だということです。平面の防水層そのものより、端と継ぎ目から漏れる。これが現場で20年見てきた実感です。

外壁の劣化を調べる打診調査は、250〜500円/㎡が一般的な目安です。外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡が目安ですが、いずれも下地の状態や建物形状で変わります。見積りを取る前に、現状の調査から入ることをお勧めしています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあとに「最上階の部屋で天井から水が落ちてきた」という相談を受けることがあります。足場を組んでから調査する場合、手配と架設に時間がかかり、その間に被害が広がります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場工法）は、足場を組む時間が要りません。原因箇所の特定と応急処置を、足場工法より早く着手できるのが強みです。応急処置としては、シーリングの打ち替えや防水の部分補修などがあります。

費用面でも差が出ます。一例として、10階建て・外周80m・工期3か月の物件で、足場費168万円に対し、ロープアクセスは59万円という試算があります（参考値。実際の見積は物件により大きく変動します）。工期も足場工法の約6割が目安です。

安全面については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。当社はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

技術の詳細は、同業者・加盟希望者向けの姉妹サイトロープアクセスドットコムで解説しています。足場工法・ロープアクセス・ハイブリッドの使い分けは、ロープアクセスドットコムの工法比較も参考にしてください。発注者向けの工法説明はロープアクセス工法のご紹介、漏水対応の考え方は漏水対応のご案内にまとめています。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水は、防水の問題であると同時に、設備の問題でもあります。共用部の位置を、浸水予想区域と重ねて見てください。

共用部 確認すること 優先度
受変電設備（キュービクル） 設置階。地下・1階なら浸水対策を検討 高
給水ポンプ 地下ピットの有無。水没時は断水につながる 高
自家発電設備 燃料の保管位置、設置階 中〜高
エレベーター機械室・ピット ピットの止水。浸水するとエレベーターが長期停止 高
避難通路・階段 荷物の放置がないか、排水が通路に溜まらないか 中

国土交通省は「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公表しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」）。電気設備が水に浸かると、復旧に長い時間がかかります。上階への移設は費用がかさむため、止水板や、設備まわりの防水・排水の改善から検討するのが現実的です。

私は理事長さまに、「大規模修繕の見積りを取る前に、まず設備の位置だけ図面に落としてみてください」とお伝えしています。それだけで、優先順位が見えてきます。

小平市で使える制度：管理計画認定と、大規模修繕後の固定資産税の減額

小平市で、大規模修繕を検討する管理組合にとって特に重要なのが、次の2つの制度です。

マンション管理計画認定制度
小平市内の分譲マンションが対象で、申請者は管理組合の管理者等です。申請手数料は、基本手数料が4,100円、加算手数料が長期修繕計画1つにつき1,800円です。窓口は都市計画課計画担当（電話042-346-9554）で、市ページには「令和8年9月1日現在、小平市認定マンションは18棟」と記載されています（出典：小平市「マンションの管理計画認定制度について」、令和8年9月3日更新）。

大規模修繕後の固定資産税の減額
これは見落とされやすい制度です。次の4つの要件をすべて満たすと、工事完了の翌年度分の固定資産税が3分の1減額されます（住宅1戸あたり100㎡相当分まで）。

要件 内容
建物 居住用の専有部分が2分の1以上、築20年以上、10戸以上のマンション
過去の工事 外壁塗装、床防水、屋根防水の工事を、過去に1回以上実施
工事の時期 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、長寿命化工事が完了
認定要件 管理計画認定を受けた、または市から助言・指導を受けたマンション

申告は、工事が完了した日から3か月以内です（出典：小平市「大規模修繕が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」、令和8年9月9日更新、税務課）。

工事の完了期限が令和9年3月31日である点に注意してください。大規模修繕は、見積り、総会決議、工事で1年以上かかることが珍しくありません。「期限に間に合うか」を逆算して、早めに動くことが大切です。要件の細部（長寿命化工事の範囲など）は、必ず税務課と都市計画課に最新の内容をご確認ください。

制度の組み合わせ方や、使える制度の整理は、管理組合向けのご案内や、収益物件の場合はビルオーナー向けのご案内からご相談いただければ、お手伝いします。

小平市のマンション所有者が、いま見ておきたい数字の整理

ここまでの数字を、理事会の資料に使いやすい形で整理します。

項目 数字 出典・時点
想定最大規模降雨 1時間最大153ミリ・総雨量690ミリ 東京都建設局・下水道局、令和6年2月
土砂災害警戒区域 1箇所（特別警戒区域は0箇所） 東京都建設局、令和8年8月26日現在
地震の地域危険度 74町丁目のうち48がランク1、ランク4以上はなし 東京都、第9回（令和4年9月）
管理計画認定の手数料 基本4,100円＋長期修繕計画1つごとに1,800円 小平市、令和8年9月3日更新
固定資産税の減額 翌年度分の3分の1（100㎡相当まで） 小平市、令和8年9月9日更新
長寿命化工事の完了期限 令和9年3月31日 小平市、令和8年9月9日更新

数字の読み方に唯一の正解はありませんが、「地図の前提」と「制度の期限」を先に押さえておくと、見積りの比較や総会での説明が格段に楽になります。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 小平市で、川が近くなくても浸水の心配はありますか？

A. あります。東京都の浸水予想区域図は、野川・仙川・石神井川・黒目川など複数の河川で作られており、想定は1時間153ミリ、総雨量690ミリです。区域に入っていなくても、屋上や敷地の排水が詰まれば局所的に水は溜まります。自分の建物の位置は、重ねるハザードマップで確認してください。

Q. 屋上防水の費用はどのくらいですか？

A. 一般的な目安は5,000〜8,000円/㎡です。屋上の面積、既存防水の種類、下地の状態で変わります。無料で概算お見積りを提示できますので、お問合せフォームからご連絡ください。

Q. ロープアクセスで工事をすると、防水や塗装の品質は下がりませんか？

A. 品質は工法ではなく、施工管理で決まります。作業前の調査、下地補修、防水・塗装の工程ごとの検査を行っています。技術の詳細はロープアクセスドットコムをご覧ください。

Q. 工期はどれくらい短くなりますか？

A. 足場工法の約6割が目安です。10階建て・外周80mのマンションで、足場3か月に対しロープアクセス1.5〜2か月です。物件の条件で変わります。

Q. 固定資産税の減額を受けるには、いつまでに工事を終える必要がありますか？

A. 小平市の制度では、令和9年3月31日までに長寿命化工事が完了している必要があります。あわせて管理計画認定などの要件もあります。詳細は市の税務課にご確認ください。

Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？

A. できます。収益物件は、漏水1件で原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。まずは現状の調査から承ります。

Q. 管理組合として、最初に何をすればよいですか？

A. 屋上ドレン、敷地の側溝、擁壁の水抜き穴を目視で確認することです。費用がかからず、効果の大きい確認です。

まとめ：今週、小平市の理事会で動けること3つ

  1. 屋上ドレン・敷地の側溝・擁壁の水抜き穴の詰まりを目視で確認する — 費用がかからず、いちばん効く確認です
  2. 受変電設備・給水ポンプの位置を、浸水予想区域と重ねて確認する — 区域に入る、または低い階にある場合は、優先的に対策を検討します
  3. 築20年以上なら、固定資産税の減額と管理計画認定の要件を、市の窓口（税務課・都市計画課042-346-9554）に確認する — 令和9年3月31日の完了期限から逆算して動きます

自分のマンションが、川の側にあるのか、平坦地の真ん中にあるのか。ここを最初に確認して修繕計画を組めば、限られた予算でも効果が出やすくなります。

秋の台風シーズンは、まだ続きます。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。ご相談はお問合せフォームからどうぞ。

明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月1日時点で公表されている小平市および国土交通省・気象庁・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、小平市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月1日

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

昭島市のマンション漏水・防災対策｜多摩川・残堀川の洪水と崖地の土砂災害、大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年10月1日 更新

昭島市のマンションで、私が現場調査のたびに最初に見るのは、屋上でも外壁でもなく「雨水がどこへ逃げていくか」です。屋上のドレン（排水口）に落ち葉が詰まり、敷地の側溝には土砂が溜まり、豪雨のたびに水が建物の足元へ回る。理事会では外壁のひび割れの話ばかりが出て、排水まわりは誰も見ていない。昭島市に限らず、多摩地域で何度も見てきた光景です。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本で壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

昭島市は、多摩川と秋川・浅川・残堀川などの河川、そして玉川上水に囲まれた街です。内陸の平坦な市街地というイメージが強いのですが、市内には土砂災害の警戒区域も指定されています。今日は昭島市と国・東京都・気象庁の公式情報を数字で整理し、大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。

結論：昭島市で優先すべきは「屋上・敷地の排水」と「崖地まわりの擁壁・水抜き」です

先に結論を申し上げます。昭島市の分譲・賃貸マンションで、私が最初に確認をお勧めするのは次の3つです。

  1. 屋上ドレンと敷地側溝の排水能力：内水（下水道が処理しきれず起きる浸水）は、川から離れた場所でも起こります
  2. 崖地・段差地形の擁壁と水抜き穴：市内の土砂災害警戒区域は44箇所、うち特別警戒区域が38箇所あります
  3. 受変電設備・給水ポンプの設置階：浸水想定より低い位置にあれば、修繕計画の前倒しを検討する価値があります

地震の面では、東京都の調査で昭島市の大半の地域が最も低い危険度に分類されています。ただし、これは建物の古さまでは映していません。「地域が安全だから建物も安全」とは考えない。これが、現場で20年やってきた私の基本姿勢です。

昭島市のハザードマップを1枚で読む

昭島市は「洪水・土砂災害ハザードマップ」と「水害（内水）ハザードマップ」の2種類を公開しています。この2枚は見ている水が違います。

種別 対象 昭島市での該当 公表・更新
洪水（外水） 多摩川・秋川・浅川・残堀川・大栗川、玉川上水 あり 令和8年3月10日更新
内水 下水道の排水能力を超えた雨 あり（1時間153ミリ・24時間690ミリ想定） 令和4年3月1日更新
土砂災害 崖・斜面 あり（警戒区域44箇所、うち特別警戒区域38箇所） 令和8年8月26日現在
津波・高潮 海沿い 内陸のため対象外 －
液状化 地震時の地盤 東京都・国土地理院の地図で確認 －

出典：昭島市「洪水・土砂災害ハザードマップ」、昭島市「水害（内水）ハザードマップ」、東京都建設局「土砂災害（特別）警戒区域の区市町村別指定状況」。

数字の意味を少し補足します。内水ハザードマップの想定は、1時間最大153ミリ、24時間総雨量690ミリ、発生確率は概ね1,000分の1以下の大雨です。「1,000年に1度」という言葉は遠く聞こえますが、これは「備えの上限をどこに置くか」の目安であり、起こらないという意味ではありません。

多摩川の洪水浸水想定区域図（想定最大規模）は、多摩川流域の48時間総雨量588ミリを前提に作られています（出典：国土交通省 京浜河川事務所「多摩川・浅川・大栗川の洪水浸水想定区域図（想定最大規模）」）。ここで大切なのは、図が示す前提を超える雨や、想定されていない場所の浸水もあり得る、と国自身が注記していることです。

私が理事会でお伝えしているのは、「地図は1回見て終わりではなく、建物の設備の位置と重ねて見てください」という点です。自分のマンションの受変電設備、給水ポンプ、エレベーター機械室が地図のどこに当たるかを、重ねるハザードマップで確認してください。

地域特性と漏水事故の関係：平坦な市街地と崖地、地震の危険度

昭島市の地域特性を、漏水と防災の視点で整理します。

1. 内水と排水の詰まり
昭島市の市街地は平坦な場所が多く、ゲリラ豪雨では排水の逃げ場が限られます。気象庁によると、1時間降水量80ミリ以上の大雨の発生回数は、1980年ごろと比べて約1.8〜2.1倍に増えています（出典：気象庁「大雨や猛暑日等のこれまでの変化」、令和5年1月24日発表）。築25年前後のマンションは、建設当時の排水設計が現在の雨の降り方に合っていない可能性があります。

2. 崖地・斜面地と擁壁
市内の土砂災害警戒区域44箇所のうち、38箇所は建物に著しい被害が出るおそれがあるとされる特別警戒区域です。マンションの敷地の一部が崖や擁壁に接している場合、擁壁の水抜き穴の詰まりは、雨水が地中に溜まる原因になります。水が抜けない擁壁は、外壁の漏水より先に大きな問題になりかねません。

3. 地震の危険度は低め、ただし建物は別
東京都の第9回地域危険度測定（令和4年9月公表）では、昭島市は総合危険度で約85%の地域が最も低いランクとされています。建物倒壊危険度が相対的に高い地域は朝日町・玉川町・緑町周辺に見られます（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（昭島市）」）。

私の経験上、地域の危険度が低いことに安心して、屋上や外壁の点検が後回しになる建物が少なくありません。地震が少ない地域でも、雨は毎年降ります。漏水は地震より頻度が高い、日常の災害です。

大規模修繕で押さえるべき漏水ポイント7つ

ここからが本題です。大規模修繕の事前調査で、私が漏水の観点から確認する7か所を、優先度の高い順に並べます。

  1. 屋上防水：膨れ、ひび割れ、立上りとの取り合い。防水工事は5,000〜8,000円/㎡が一般的な目安です（物件条件で大きく変わります）
  2. シーリング（目地のゴム状の充填材）：外壁パネルの継ぎ目やサッシまわり。ひび割れや肉やせは、雨水の入口になります
  3. バルコニーの排水（ドレン・排水溝）：落ち葉や砂の詰まりで、水が溜まって室内側へ回ります
  4. 屋上・庇のドレン：1か所の詰まりで屋上全体に水が溜まることがあります
  5. 立上り（防水層の端部）：防水層の端が剥がれると、そこから水が入ります
  6. サッシまわり：窓枠と外壁の取り合いは、漏水相談の中でも特に多い部位です
  7. エキスパンションジョイント：建物の動きを逃がす継ぎ目で、劣化すると雨水が内部に入ります

7つに共通するのは、「水の入口になる、端部と取り合い」だということです。平面の防水層そのものより、端と継ぎ目から漏れる。これが現場で20年見てきた実感です。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあとに「最上階の部屋で天井から水が落ちてきた」という相談を受けることがあります。足場を組んでから調査する場合、手配と架設に時間がかかり、その間に被害が広がります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場工法）は、足場を組む時間が要りません。原因箇所の特定と応急処置を、足場工法より早く着手できるのが強みです。応急処置としては、シーリングの打ち替えや防水の部分補修などがあります。

費用面でも差が出ます。一例として、10階建て・外周80m・工期3か月の物件で、足場費168万円に対し、ロープアクセスは59万円という試算があります（参考値。実際の見積は物件により大きく変動します）。工期も足場工法の約6割が目安です。

安全面については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。当社はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

技術の詳細は、同業者・加盟希望者向けの姉妹サイトロープアクセスドットコムで解説しています。足場工法・ロープアクセス・ハイブリッドの使い分けは、ロープアクセスドットコムの工法比較も参考にしてください。発注者向けの工法説明はロープアクセス工法のご紹介、漏水対応の考え方は漏水対応のご案内にまとめています。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水は、防水の問題であると同時に、設備の問題でもあります。共用部の位置を、浸水想定と重ねて見てください。

共用部 確認すること 優先度
受変電設備（キュービクル） 設置階。地下・1階なら浸水対策を検討 高
給水ポンプ 地下ピットの有無。水没時は断水につながる 高
自家発電設備 燃料の保管位置、設置階 中〜高
エレベーター機械室・ピット ピットの止水。浸水するとエレベーターが長期停止 高
避難通路・階段 荷物の放置がないか、排水が通路に溜まらないか 中

国土交通省は「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公表しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」）。電気設備が水に浸かると、復旧に長い時間がかかります。上階への移設は費用がかさむため、止水板や、設備まわりの防水・排水の改善から検討するのが現実的です。

私は理事長さまに、「大規模修繕の見積りを取る前に、まず設備の位置だけ図面に落としてみてください」とお伝えしています。それだけで、優先順位が見えてきます。

昭島市で使える制度：管理計画認定と耐震助成

マンション管理計画認定制度
昭島市は、当面の間、市への申請手数料はかかりません。ただし、公益財団法人マンション管理センターの事前確認支援サービスは有料です。窓口は都市計画部 都市計画課 住宅係（電話042-544-4413）です。市のページの最終更新は令和7年12月12日で、令和8年度についての記載は確認できませんでした。申請前に窓口へ最新の内容をご確認ください（出典：昭島市「マンション管理計画認定制度」）。

耐震助成
昭島市の木造住宅耐震診断補助（診断費の3分の2以内、上限8万円）と耐震改修補助（費用の3分の1以内、上限60万円）は、いずれも木造の戸建てが対象で、分譲マンションは対象外です。耐震診断は令和8年度の申請期限が令和8年11月30日で、予算上限に近づいているとの記載があります（出典：昭島市「木造住宅耐震診断補助制度」、更新2026年6月19日。「木造住宅耐震改修等補助制度」、更新2023年5月1日）。

マンションの耐震や修繕の助成については、市の対象かどうかが分かれるため、管理組合向けのご案内や、収益物件の場合はビルオーナー向けのご案内からご相談いただければ、使える制度の整理をお手伝いします。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 昭島市で、川が近くなくても浸水の心配はありますか？

A. あります。市の内水想定は1時間153ミリ、24時間690ミリを前提にしており、川から離れていても、排水が追いつかない場所には水が溜まります。自分の建物の位置は、重ねるハザードマップで確認してください。

Q. 屋上防水の費用はどのくらいですか？

A. 一般的な目安は5,000〜8,000円/㎡です。屋上の面積、既存防水の種類、下地の状態で変わります。無料で概算お見積りを提示できますので、お問合せフォームからご連絡ください。

Q. ロープアクセスで工事をすると、防水や塗装の品質は下がりませんか？

A. 品質は工法ではなく、施工管理で決まります。作業前の調査、下地補修、防水・塗装の工程ごとの検査を行っています。技術の詳細はロープアクセスドットコムをご覧ください。

Q. 工期はどれくらい短くなりますか？

A. 足場工法の約6割が目安です。10階建て・外周80mのマンションで、足場3か月に対しロープアクセス1.5〜2か月です。物件の条件で変わります。

Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？

A. できます。収益物件は、漏水1件で原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。まずは現状の調査から承ります。

Q. 管理組合として、最初に何をすればよいですか？

A. 屋上ドレン、敷地の側溝、擁壁の水抜き穴を目視で確認することです。費用がかからず、効果の大きい確認です。

まとめ：今週、昭島市の理事会で動けること3つ

  1. 屋上ドレン・敷地の側溝・擁壁の水抜き穴の詰まりを目視で確認する — 費用がかからず、いちばん効く確認です
  2. 受変電設備・給水ポンプの位置を、洪水・内水ハザードマップと重ねて確認する — 浸水想定より低い位置にあれば、優先的に対策を検討します
  3. 管理計画認定について、都市計画課住宅係（042-544-4413）に令和8年度の内容を問い合わせる — 過去の表記のまま判断せず、窓口で最新を確認します

自分のマンションが、川の側にあるのか、崖の側にあるのか。ここを最初に確認して修繕計画を組めば、限られた予算でも効果が出やすくなります。

秋の台風シーズンは、まだ続きます。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。ご相談はお問合せフォームからどうぞ。

明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月1日時点で公表されている昭島市および国土交通省・気象庁・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、事前に昭島市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月1日

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

多摩市の管理組合が無料で使える相談・派遣18選｜住宅アドバイザーは1回2時間・年度5回まで費用ゼロ、10月24日の管理セミナーも参加費不要【令和8年度版】

2026年10月1日 更新

多摩市内のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「長期修繕計画の見直しを頼みたいが、コンサルに相談するだけで費用がかかりそうで、理事会で言い出せない」

私はこの手のお話を聞くたびに、もったいないと感じます。多摩市の管理組合は、費用をかけずに専門家の意見を聞ける窓口を、実はいくつも使えるからです。

多摩市は、市の「住宅アドバイザー派遣制度」で、管理組合に専門家を1回2時間・年度あたり5回まで無料で派遣しています。10月24日には大規模修繕をテーマにした市のマンション管理セミナーも開かれ、参加費は不要です。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。同じ多摩エリアの多摩市は、ニュータウンの団地型マンションから駅前の中規模物件まで、築年数も規模もさまざまな建物が並ぶ街です。工事の話に入る前に、いま多摩市の管理組合が使える「お金をかけない相談先」を整理してお伝えします。

結論：多摩市で費用をかけずに使える窓口は18ある

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」「費用不要」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

# 制度・窓口 誰が対応するか 費用 申込先
1 住宅アドバイザー派遣制度（多摩市） 専門家（1回2時間・年度5回まで） 無料（市の公式ページ） 都市計画課住宅担当 042-338-6817
2 令和8年度第2回 多摩市マンション管理セミナー（10月24日） 一級建築士の講演＋意見交換 参加費不要 同上（10月22日締切）
3 令和8年度 マンション管理セミナー Web視聴（動画2本） 区分所有法改正と管理規約の解説 要確認（記載なし） 同上
4 マンション維持管理の相談（市住宅担当） 市職員 要確認（記載なし） 同上
5 東京都 分譲マンション専門相談（市の窓口経由） 弁護士・一級建築士 無料・予約制（都の公式ページ） 市住宅担当 042-338-6817
6 法律相談（多摩市 市民相談室） 弁護士（1人年度内3回まで） 要確認（記載なし） 042-338-6806
7 専門相談（不動産取引・登記・税務など） 各分野の専門家 要確認（記載なし） 042-338-6806
8 建替えアドバイザー制度の費用助成（多摩市） 東京都防災・建築まちづくりセンターの専門家 Aコースは全額助成 市住宅担当（事前相談）
9 管理計画認定の申請（多摩市） 市（審査） 市への申請手数料は無料 市住宅担当
10 分譲マンション総合相談窓口（東京都） マンション管理士等 相談料無料 03-6427-4900
11 マンションアドバイザー無料派遣（管理状況届出制度） マンション管理士等 無料（通常1回／管理不全の兆候ありは5回） 東京都防災・建築まちづくりセンター 03-5989-1453
12 マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応） 講習を受けたマンション管理士 無料（各テーマ2回まで） 東京都マンション管理士会
13 東京都マンション管理・再生セミナー2026（10月10日） 都・マンション管理士ほか 無料 東京都マンション管理士会
14 マンション管理センター 電話相談 専門相談員 要確認（記載なし） 03-3222-1517／03-3222-1519
15 管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） 認定相談士 無料（何回でも） 03-5801-0858
16 マンション管理業協会 相談窓口 協会の相談員 無料 050-3733-8982
17 すまいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター） 建築士資格を持つ相談員 要確認（記載なし） 03-3556-5147
18 マンション再生合意形成支援事業（多摩市） 専門家相談・計画策定の費用補助 費用の2分の1補助（旧耐震・指定地区のみ） 市住宅担当

多摩市の特徴は、市が自前で専門家を派遣する制度（1番）と、東京都の仕組みを市の窓口経由でつなぐ制度（5番など）の両方を持っている点です。ただし、1番の公式ページの最終更新は令和5年3月と古く、令和8年度の予算残や受付状況は、私が確認した範囲では掲載がありません。申込の前に、市の住宅担当へ電話で現況を聞いてから動くのが安全です。

多摩市のマンション管理士派遣：住宅アドバイザー派遣制度

多摩市の公式ページによると、市内の分譲マンション管理組合を対象に、長期修繕計画、建替え、管理組合の運営・規約などの問題解決に向けて専門家を派遣する制度があります（出典：多摩市「分譲マンションの問題解決に 住宅アドバイザー派遣制度」）。

押さえておきたい条件は次の4点です。

  • 派遣は1回2時間で、年度あたり5回まで
  • 費用は無料
  • 事前相談のあと、派遣申請書を提出する
  • 予算の範囲内で先着順（通年受付）

申込先は都市計画課住宅担当（042-338-6817）です。

年度5回は、使い方次第でかなり深い相談ができる回数です。たとえば、1回目で長期修繕計画の読み方、2回目で修繕積立金の不足額の試算、3回目で理事会向けの説明資料づくりと進められます。私が理事長さまにお伝えしているのは、最初の1回を「何を聞くか」の整理に使うことです。聞きたいことが散らかったまま2時間を使うと、あっという間に終わってしまいます。

注意点：この公式ページの最終更新日は令和5年3月です。市の住宅相談の窓口一覧（令和8年5月更新）には同じ住宅担当の連絡先が載っていますが、令和8年度の予算残や派遣枠の公表は私が確認した範囲では見当たりません。「年度5回、先着順」という枠組みは変わっている可能性もあるため、申込前に市へ確認することをおすすめします。

建築士派遣・大規模修繕の相談：市のセミナーと東京都の専門相談

建築士に話を聞ける場として、多摩市は10月に大規模修繕をテーマにしたセミナーを開きます。

令和8年度第2回 多摩市マンション管理セミナー「大規模修繕工事修繕周期20年延伸化を目指して」

  • 日時：令和8年10月24日（土）13時30分〜16時（開場13時）
  • 会場：永山公民館ベルブホール（多摩市永山1-5 ベルブ永山5階）
  • 講師：一級建築士の塚部彰氏
  • 定員：80名、費用は不要
  • 申込：申込フォーム・電話（042-338-6817）・ファクシミリ、締切は10月22日（木）

（出典：多摩市「令和8年度第2回多摩市マンション管理セミナー」、最終更新 令和8年9月18日）

第1部・第2部の構成で、意見交換会と、市からマンション関係制度の案内もあります。締切まで3週間を切っていますので、理事の方が1人でも参加しやすいように、早めに枠を押さえておくのが安全です。

また、令和8年9月18日から令和9年3月31日までは、区分所有法改正に伴う管理規約の見直しをテーマにした動画2本をWebで視聴できます（出典：多摩市「令和8年度マンション管理セミナー（Web視聴）」）。視聴費用は公式ページに記載がありませんので、申込時に住宅担当へ確認してください。

さらに、東京都の「専門相談」は、内容に応じて弁護士または一級建築士が対応し、費用は無料、事前予約が必要です。まず市区町村の窓口に相談し、専門家の助言が必要と判断された場合に取り次がれる流れです（出典：東京都マンションポータルサイト「専門相談」）。多摩市の住宅相談の窓口一覧には、この弁護士・建築士相談が13時〜15時、予約必須で案内されています（出典：多摩市「住宅に関する相談をしたい」、最終更新 令和8年5月22日）。

ここで、費用の目安を共有しておきます。外壁の打診調査は、一般に250〜500円/㎡程度が目安です。たとえば外壁面積が8,000㎡の建物なら、200万〜400万円規模になります。足場を組む工事では、10階建て・外周80m・工期3か月の例で足場費が約168万円かかるところ、ロープアクセス工法では約59万円（約109万円減）となった試算があります。いずれも目安であり、建物の形状や状態で大きく変わります。無料の専門相談で「見積りの前提がそもそも妥当か」を確かめてから業者と話すだけで、判断の質は上がります。

詳しい技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。工法そのものの考え方は、明誠のロープアクセス工法のご紹介もご覧ください。

多摩市で弁護士の無料相談を使う：法律相談と消費生活の窓口

管理費の滞納や区分所有者間のトラブルでは、早い段階で弁護士の意見を聞くと、拗れずに済むことが多いです。

多摩市の市民相談室では、民事の法律相談を実施しています。

  • 日時：月・火・木曜（第5週を除く）の午前9時30分〜12時、午後1時30分〜4時30分
  • 定員：1日あたり午前5枠、午後6枠
  • 予約：相談日の1週間前から前日まで、市民相談室（042-338-6806）
  • 回数：1人につき年度内3回まで

（出典：多摩市「法律相談」、最終更新 令和8年2月20日）

正直に申し上げます。公式ページには費用の記載がなく、私が確認した範囲では、管理組合として申し込めるのか、個人の区分所有者としての利用に限るのかも明記されていません。個別の滞納案件は、まず窓口に電話で「管理組合の理事として相談できますか」と聞いてから予約するのが確実です。

このほか、市民相談室では不動産取引、登記、税務などの専門相談も予約制で実施しています（出典：多摩市「専門相談」）。消費者相談室（多摩市永山1-5 ベルブ永山3階、042-374-9595）では、訪問販売や契約に関する相談も受け付けています。

なお、法テラスの無料法律相談は、収入と資産が一定基準以下の個人が対象で、同一の問題につき3回まで無料です（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。管理組合という団体としての利用は想定されていない可能性が高いため、窓口で事前に確認してください。

自治体のセミナー・相談会・啓発資料と、費用を助ける制度

セミナーのほかに、多摩市は費用を助ける制度も持っています。

建替えアドバイザー制度の費用助成：東京都防災・建築まちづくりセンターのアドバイザー制度の利用料を、市が助成します。Aコース（入門編）は利用料金の全額、Bコース（検討報告書）は3分の2以内で上限100万円です。事前に市の住宅担当へ相談する必要があります（出典：多摩市「マンション建替えアドバイザー制度助成」、最終更新 令和8年4月13日）。

マンション再生合意形成支援事業：旧耐震基準のマンションで、建替え・改修・除却に向けた合意形成の費用を補助します。対象は指定地区（諏訪・永山地区、愛宕・貝取・豊ヶ丘地区など）の管理組合で、補助率は原則2分の1、単年度上限は500万円です（出典：多摩市「マンション再生合意形成支援事業」、最終更新 令和8年1月15日）。無料ではなく補助ですが、専門家相談の費用負担をかなり抑えられます。

管理計画認定制度：多摩市への申請手数料は無料です。ただし、事前確認を受ける（公財）マンション管理センターでは、システム利用料や審査手数料が別にかかります。多摩市は国の基準のみを適用し、独自基準は設けていません。認定の有効期間は5年です（出典：多摩市「マンション管理計画認定制度」、最終更新 令和8年7月13日）。

都道府県・国の相談窓口（東京都・マンション管理センター・日管連ほか）

市の窓口でつながりにくい場合や、夜間・土日に相談したい場合は、東京都や全国組織の窓口も選べます。

東京都 分譲マンション総合相談窓口（03-6427-4900）：月〜金曜9時〜17時（水曜は19時まで）、第1土曜・第3日曜も対応で、相談料は無料です。大規模修繕の検討や準備、条例・届出制度の説明まで扱っています（出典：東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」）。

マンションアドバイザー無料派遣：東京都の管理状況届出制度で届出が受理されたマンションが対象で、通常は1回、管理不全の兆候があれば5回まで無料です。1回あたり2時間程度です（出典：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」）。対象は昭和58年12月31日以前に建てられた6戸以上のマンションで、多摩市では届出がひととおり済んでいます（出典：多摩市「東京都マンション管理状況届出制度」）。

マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）：令和8年6月23日から令和9年2月26日まで受付で、各テーマ2回まで無料です。予定件数160件に達すると締め切られます（出典：東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始」）。

東京都マンション管理・再生セミナー2026：令和8年10月10日（土）14時〜16時30分、東京都議会議事堂1階の都民ホールで開かれ、参加費は無料です。13時から個別相談会も実施されます（出典：東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」）。

全国の電話窓口：

修繕積立金の水準を確かめたい場合は、国土交通省のガイドラインが目安になります。地上20階未満・機械式駐車場なしで、延床面積5,000㎡未満なら月額235〜430円/㎡（平均335円）です（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）」）。

相談に何を用意していけばいいか：3点セット

私が現場で何度も見てきたのは、準備なしで相談に行って、2時間のうち半分を状況説明に使ってしまうケースです。次の3点があれば、初回から具体的な話に入れます。

  1. 直近の総会議事録：修繕に関する決議や、これまでの議論の経緯がわかります。
  2. 長期修繕計画：次の大規模修繕の時期と、積立金の不足見込みが読み取れます。
  3. 管理規約：理事会の権限、決議の要件、駐車場や専用使用部分の扱いを確認できます。

加えて、前回の修繕工事の見積書や報告書があれば、金額の相場感を確かめる材料になります。

現場で見てきたこと：無料相談を使った管理組合の共通点

私は株式会社明誠の代表として、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に関わってきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けており、品質面ではISO9001のマネジメントシステムのもとで運用しています。

その現場で、「見積りが適正かどうか」を早い段階で第三者に確かめた管理組合は、総会での合意形成が滑らかです。反対に、1社の見積りだけで話が進み、総会直前に不安が噴き出して延期になるケースも見てきました。多摩市のように無料窓口が整っている街では、先に外部の目を入れるだけで、結果は大きく変わります。

一般的な目安として、30戸規模のマンション大規模修繕は総工費3,500万〜5,000万円で、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます（物件により大きく変動します）。足場費の差は、無足場のロープアクセス工法を比較に入れると見えやすくなります。足場工法・ロープアクセス工法・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから比べられる会社であれば、建物に合う提案を選べます。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 多摩市の住宅アドバイザー派遣は何回まで使えますか？

A. 市の公式ページでは、1回2時間・年度あたり5回までと案内されています。事前相談のあとに派遣申請書を出す流れで、予算の範囲内の先着順です。令和8年度の残枠は窓口（042-338-6817）にご確認ください。

Q. 10月24日のセミナーは管理組合の理事以外も参加できますか？

A. 市の公式ページには、参加資格の細かい制限は書かれていません。定員は80名、費用は不要で、締切は10月22日です。区分所有者の方が参加できるかは、申込時に住宅担当へ確認するのが安心です。

Q. 東京都の専門相談（弁護士・建築士）は誰でも使えますか？

A. 都のページでは、まず区市町村の窓口へ相談し、専門家が必要と判断された場合に取り次がれると案内されています。無料で、予約が必要です。多摩市は住宅担当（042-338-6817）が窓口です。

Q. 管理計画認定の申請に費用はかかりますか？

A. 多摩市への申請手数料は無料です。ただし、事前確認を受けるマンション管理センターでは別途手数料が発生します。金額は令和8年度の公式情報でご確認ください。

Q. 無料相談を受けたあとに、工事の見積りを取る必要はありますか？

A. 相談を受けたからといって、工事の契約を結ぶ義務はありません。相談で整理した論点をもとに、複数社から見積りを取って比べるのが一般的な進め方です。

Q. 築年数が古く、旧耐震のマンションでも使える制度はありますか？

A. 多摩市のマンション再生合意形成支援事業は、旧耐震基準で建てられた指定地区のマンションが対象で、費用の2分の1（単年度上限500万円）が補助されます。建替えアドバイザー制度の助成（Aコースは全額）も使えます。

まとめ：今週動くことは3つ

多摩市で費用をかけずに使える窓口は、公式情報を整理すると18ありました。手順はシンプルです。

  1. 市の住宅担当（042-338-6817）に電話する：10月24日のセミナーの申込（10月22日締切）と、住宅アドバイザー派遣の令和8年度の枠を一度に確認できます。
  2. 3点セット（総会議事録・長期修繕計画・管理規約）をそろえる：コピーを1部ずつ用意するだけで、初回の相談が具体的になります。
  3. 理事会で「無料で外部の意見を聞く」議題を1分だけ出す：セミナーへの参加者を決めるだけでも、一歩目になります。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームからご連絡いただけます。管理組合さま向けの詳しいご案内は管理組合向けサービスに、私たちの考え方は明誠の理念にまとめています。ロープアクセスの技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムもあわせてご覧ください。

出典・参考資料

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月1日時点で公表されている多摩市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了・定員終了があり得ます。実際に申請される前に、多摩市および該当窓口へ最新の内容を事前にご確認ください。なお、多摩市の住宅アドバイザー派遣制度のページは最終更新が令和5年3月で、令和8年度の予算残・派遣枠は確認できていません。市の法律相談・専門相談、マンション管理センター、すまいるダイヤルの費用は公式ページで確認できていません。多摩市の専門相談・不動産相談などを管理組合として利用できるかは、申込前に各窓口へご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月1日

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

稲城市の管理組合が無料で使える相談・派遣18選｜市独自の専門家派遣は見当たらず、都の無料派遣と10月10日の管理セミナーが軸【令和8年度版】

2026年10月1日 更新

稲城市内のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の見積りが高いのか安いのか、判断材料がない。専門家に聞きたいが、相談するだけでお金がかかるのではと理事会で言い出せない」

私はこの手のお話を聞くたびに、もったいないと感じます。稲城市の管理組合は、費用をかけずに専門家の意見を聞ける窓口を、市・東京都・国の三層で使えるからです。

先にお伝えしておくと、稲城市の公式ページ（住宅関連制度等一覧）を確認した範囲では、市が自前で管理士や建築士を派遣する制度は載っていませんでした。その代わり、東京都のマンション管理士無料派遣や、10月10日（土）の「東京都マンション管理・再生セミナー2026」（参加費無料）など、稲城市の管理組合が使える都の仕組みが充実しています。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。稲城市は、市の分譲マンション実態調査で市内に200棟超・約10,500戸のマンションが確認された街で、30年以上の建物がこの先10年で約2倍になる見通しも示されています。工事の話に入る前に、いま稲城市の管理組合が使える「お金をかけない相談先」を、費用が確認できたものとできなかったものに分けて整理します。

結論：稲城市で費用をかけずに使える窓口は18ある

公式ページに「無料」「費用不要」とあるもの、費用の記載が見つからなかったもの、そして無料ではないもの（手数料・補助・利子補給）を分けて一覧にしました。

# 制度・窓口 誰が対応するか 費用 申込先
1 法律相談（稲城市 市民くらしの相談） 弁護士（1人30分） 無料（市の相談ページに「無料」と記載） 市民協働課 042-378-2286
2 不動産相談（同） 宅建業者・不動産鑑定士（1人40分） 無料（同上） 同上
3 住宅リフォーム相談（同） 稲城市住宅リフォーム協議会の会員（1人40分） 要確認（個別の記載なし） 同上
4 税務相談・登記相談ほか（同） 各分野の専門家 無料（同上・個別の費用記載なし） 同上
5 マンション相談窓口（稲城市） 市職員 要確認（記載なし） まちづくり再生課 042-378-2111 内線324
6 マンション管理計画認定制度（稲城市） 市（審査） 有料（4,100円＋追加1,800円／計画） 同上
7 東京都 分譲マンション専門相談 弁護士・一級建築士 無料・予約制（都の公式ページ） 市のマンション相談窓口経由
8 分譲マンション総合相談窓口（東京都） 都の相談員 相談料無料 03-6427-4900
9 マンションアドバイザー無料派遣（東京都防災・建築まちづくりセンター） マンション管理士等 無料（通常1回／管理不全の兆候ありは5回） 03-5989-1453
10 マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応） 講習を受けたマンション管理士 無料（各テーマ2回まで） 東京都マンション管理士会
11 東京都マンション管理・再生セミナー2026（10月10日）＋個別相談会 都・マンション管理士ほか 無料 東京都マンション管理士会
12 マンション改良工事助成（利子補給） 東京都・住宅金融支援機構 補助（利子補給。無料ではない） 都 03-5320-5004／機構 03-5800-9366
13 命を守るためのピロティ階等緊急対策事業補助金 東京都 補助（旧耐震・ピロティ階等が対象） 都 03-5320-4944
14 あんしん住宅リフォーム相談窓口（東京都） 東京都防災・建築まちづくりセンター 要確認（記載なし） 03-5466-2474
15 マンション管理センター 電話相談 専門相談員 無料 03-3222-1517／03-3222-1519
16 管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） マンション管理士 無料（何回でも） 03-5801-0858
17 マンション管理業協会 相談窓口 協会の相談員 無料 050-3733-8982
18 すまいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター） 建築士資格を持つ相談員 要確認（記載なし） 03-3556-5147

稲城市の特徴は、市の窓口（法律・不動産・リフォーム・税務）が「市民くらしの相談」として整っている一方、管理組合向けの専門家派遣は東京都の制度を使う形になる点です。市のマンション相談窓口（まちづくり再生課）で状況を伝え、必要に応じて都の専門相談（7番）へつないでもらう流れが基本になります。

なお、稲城市の補助金制度そのものは、別の記事でまとめています。あわせてご覧ください：稲城市のマンション大規模修繕｜2026年度に使える補助金・助成金

稲城市でマンション管理士に無料で相談する：都の無料派遣を使う

市の住宅関連制度等一覧（稲城市「住宅関連制度等一覧」）には、マンション管理計画認定制度、マンション改良工事助成、マンション相談窓口は載っていますが、市独自の管理士派遣制度は見当たりませんでした。管理士に無料で来てもらいたい場合は、東京都の次の2つが現実的な選択肢です。

1. マンションアドバイザー無料派遣

東京都の管理状況届出制度で届出をした管理組合を対象に、マンション管理士などの専門家を派遣する制度です（出典：東京都マンションポータルサイト「マンションアドバイザー無料派遣のご案内」）。実施主体の東京都防災・建築まちづくりセンターのページによると、条件は次のとおりです（出典：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」）。

  • 対象は昭和58年12月31日以前に新築された、6戸以上の分譲マンションで、管理状況届出制度に届出済みの管理組合
  • 無料派遣は通常1回、管理不全の兆候があるマンションは5回
  • 1回あたり2時間程度
  • 申込は申込書をFAX・メール・郵送で提出（03-5989-1453）。1〜2週間程度でアドバイザーから連絡

築40年超の管理組合に絞られる制度ですが、該当するなら使わない手はありません。ただし講座編の一部コースでは、テキスト購入が別途必要になる場合があると案内されています。

2. マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応）

令和8年6月23日から令和9年2月26日まで受付中で、東京都内の管理組合が対象です。防災力向上と認知症対応の2テーマがあり、各テーマ2回まで無料です。予定件数は160件で、達した時点で締め切られます（出典：東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始」）。受付は東京都マンション管理士会のサイトです。件数が限られるため、関心があれば早めの申込をおすすめします。

私が理事長さまにお伝えしているのは、最初の1回を「何を聞くか」の整理に使うことです。聞きたいことが散らかったまま2時間を使うと、あっという間に終わってしまいます。

建築士派遣・大規模修繕の相談：10月10日の都のセミナーと専門相談

建築士や専門家の話をまとめて聞ける機会として、直近で使いやすいのが10月10日のセミナーです。

東京都マンション管理・再生セミナー2026

  • 日時：令和8年10月10日（土）14時〜16時30分
  • 会場：東京都議会議事堂1階「都民ホール」（Web同時配信あり）
  • 参加費：無料、定員150名（先着順・事前申込制）
  • 内容：マンション関係法改正を踏まえた管理組合の実務対応など、3つの講演
  • 個別相談会：同日13時〜16時にマンション管理士による個別相談会（要予約）
  • 申込：（一社）東京都マンション管理士会

（出典：東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」）

開催まで10日を切っています。理事の方が1人でも参加しやすいよう、Web配信の枠を含めて早めに申し込んでおくのが安全です。

もう一つ、建築士に話を聞く入口が、東京都の「専門相談」です。内容に応じて弁護士または一級建築士が対応し、費用は無料、完全予約制です。区市の分譲マンション相談窓口でまず相談し、専門家の対応が必要と認められた場合に取り次がれます（出典：東京都マンションポータルサイト「専門相談」）。稲城市の場合は、まちづくり再生課のマンション相談窓口（042-378-2111 内線324）が入口になります。

ここで、費用の目安を共有しておきます。外壁の打診調査は、一般に250〜500円/㎡程度が目安です。たとえば外壁面積が8,000㎡の建物なら、200万〜400万円規模になります。足場を組む工事では、10階建て・外周80m・工期3か月の例で足場費が約168万円かかるところ、ロープアクセス工法では約59万円（約109万円減）となった試算があります。いずれも目安であり、建物の形状や状態で大きく変わります。無料の専門相談で「見積りの前提がそもそも妥当か」を確かめてから業者と話すだけで、判断の質は上がります。

詳しい技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。工法そのものの考え方は、明誠のロープアクセス工法のご紹介もご覧ください。

稲城市で弁護士の無料相談を使う：市民くらしの相談

管理費の滞納や区分所有者間のトラブルは、早い段階で弁護士の意見を聞くと、拗れずに済むことが多いです。

稲城市の法律相談（市民くらしの相談）の概要は次のとおりです。

  • 日程：原則として第1・第3・第4火曜日、第1〜第4木曜日、第2日曜日
  • 時間：午前9時〜11時30分、先着5名
  • 内容：離婚、相続、土地・家屋の賃貸借、金銭貸借、自己破産などの法律問題
  • 条件：予約制、1人30分、同一案件につき1人1回
  • 予約：相談日の2週間前から。市民協働課の専用電話（042-378-2286、8:30〜17:00、12〜13時を除く）

（出典：稲城市「法律相談」。費用は稲城市「市民くらしの相談」に、無料の相談と記載されています）

正直に申し上げます。この相談は市民個人向けの案内で、管理組合として申し込めるかどうかはページに書かれていません。管理費の滞納や理事会の運営など管理組合の案件は、まず電話で「管理組合の理事として相談できますか」と聞いてから予約するのが安全です。「1人30分・同一案件1回」という制限もあるため、論点を絞って臨む必要があります。

不動産相談（市民くらしの相談）は、第2・第4水曜日の13時30分〜16時10分、定員4名、1人40分で、第2水曜は宅建業者、第4水曜は不動産鑑定士が対応します。予約は2週間前から、同じく042-378-2286です（出典：稲城市「不動産相談」、更新 令和7年7月11日）。賃貸借の更新・明渡し・賃料増額などが対象ですので、収益不動産のオーナーさまが賃貸区画で困ったときに向きます。

住宅リフォーム相談は、毎月第1水曜日の9時〜11時40分、定員4名、1人40分で、稲城市住宅リフォーム協議会の会員が対応します。費用の記載は見当たりませんでした（出典：稲城市「住宅リフォーム相談」、更新 令和8年2月17日）。

なお、法テラスの無料法律相談は、収入と資産が一定基準以下の個人が対象で、同一の問題につき3回まで無料です（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。管理組合という団体としての利用は想定されていない可能性が高いため、窓口で事前に確認してください。

稲城市のマンション相談窓口・実態調査・管理計画認定制度

市のまちづくり再生課は、マンション管理組合向けの相談窓口を設けています（出典：稲城市「住宅関連制度等一覧」）。ページに費用や受付時間の記載がないため、電話で内容を確認してから相談するのが安全です。

稲城市分譲マンション実態調査：令和4年8〜9月に全管理組合へアンケートを実施し、9〜10月には築30年以上などの建物を現地確認しました。市内のマンションは200棟超・約10,500戸で、築30年以上の建物は10年で約2,700戸から約6,200戸に増える見通しです。個別の結果は、マンション管理士の確認を経て各管理組合に返却されています（出典：稲城市「稲城市分譲マンション実態調査」、更新 令和6年12月16日）。調査結果が手元にあれば、相談の際の資料になります。

マンション管理計画認定制度：稲城市は令和5年4月から運用しています。市への申請手数料は、新規認定で4,100円、長期修繕計画が複数ある場合は1計画につき1,800円が加算されます（更新も同様）。つまり、この制度は無料ではありません。認定の有効期間は5年で、国の基準を使う旨が案内され、令和7年3月時点の認定は5件でした。認定を受けると、住宅金融支援機構のフラット35の金利引下げなどの優遇が受けられます。申請の前に、（公財）マンション管理センターの事前確認が必要です（出典：稲城市「マンション管理計画認定制度について」）。

マンション改良工事助成：外壁塗装・屋上防水・バリアフリー化などの共用部分の改良・修繕に対する利子補給です。問合せ先は東京都都市整備局住宅政策推進部（03-5320-5004）と住宅金融支援機構（03-5800-9366）です。補助率や期間は市のページに記載がないため、各窓口で令和8年度の内容をご確認ください。

命を守るためのピロティ階等緊急対策事業補助金：旧耐震基準のマンションのうち、倒壊の危険性が高いピロティ階等を有する建物が対象です。問合せ先は東京都住宅政策本部民間住宅部マンション課（03-5320-4944）です。対象かどうかは建物の構造によるため、まず窓口で確認してください。

都道府県・国の相談窓口（東京都・マンション管理センター・日管連ほか）

市の窓口がつながりにくいときや、夜間・土日に相談したいときは、東京都や全国組織の窓口も選べます。

東京都 分譲マンション総合相談窓口（03-6427-4900）：月〜金曜9時〜17時（水曜は19時まで）、第1土曜・第3日曜も対応で、相談料は無料です。大規模修繕の検討、管理組合の運営、都の補助制度の案内まで扱います。電話・メール・来所（予約制）に加え、1週間前までの申込でZoom相談もできます（出典：東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」）。

全国の電話窓口：

  • マンション管理センター（03-3222-1517 管理運営・規約、03-3222-1519 建物・設備）：平日9時30分〜17時、無料。1回約15分です。個別トラブルの仲裁、弁護士が必要な法律相談、税務相談は対象外です（出典：（公財）マンション管理センター「電話相談」）。
  • 管理計画認定制度 相談ダイヤル（03-5801-0858）：月〜土曜10時〜17時、無料、1回約30分まで、何回でも利用できます。マンション管理士が回答します（出典：日本マンション管理士会連合会）。
  • マンション管理業協会（050-3733-8982）：平日10時〜16時30分、無料。電話は15分以内、面談は30分以内で事前予約が必要です。調停・仲裁・斡旋はできません（出典：一般社団法人マンション管理業協会「相談業務」）。
  • すまいるダイヤル（03-3556-5147）：平日10時〜17時。建築士資格を持つ相談員が、リフォーム見積書の確認などに対応します。費用の記載は確認できませんでした（出典：（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター）。

修繕積立金の水準を確かめたい場合は、国土交通省のガイドラインが目安になります。地上20階未満・機械式駐車場なしで、延床面積5,000㎡未満なら月額235〜430円/㎡（平均335円）です（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）」）。

相談に何を用意していけばいいか：3点セット

私が現場で何度も見てきたのは、準備なしで相談に行って、時間の半分を状況説明に使ってしまうケースです。次の3点があれば、初回から具体的な話に入れます。

  1. 直近の総会議事録：修繕に関する決議や、これまでの議論の経緯がわかります。
  2. 長期修繕計画：次の大規模修繕の時期と、積立金の不足見込みが読み取れます。
  3. 管理規約：理事会の権限、決議の要件、駐車場や専用使用部分の扱いを確認できます。

加えて、前回の修繕工事の見積書や報告書があれば、金額の相場感を確かめる材料になります。法律相談のように1人30分と限られる窓口では、この3点を要約した1枚のメモがあるだけで、聞ける内容が大きく変わります。

現場で見てきたこと：無料相談を使った管理組合の共通点

私は株式会社明誠の代表として、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に関わってきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けており、品質面ではISO9001のマネジメントシステムのもとで運用しています。

その現場で、「見積りが適正かどうか」を早い段階で第三者に確かめた管理組合は、総会での合意形成が滑らかです。反対に、1社の見積りだけで話が進み、総会直前に不安が噴き出して延期になるケースも見てきました。稲城市のように、築30年を超えるマンションが急速に増える街では、先に外部の目を入れるだけで、結果は大きく変わります。

一般的な目安として、30戸規模のマンション大規模修繕は総工費3,500万〜5,000万円で、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます（物件により大きく変動します）。足場費の差は、無足場のロープアクセス工法を比較に入れると見えやすくなります。足場工法・ロープアクセス工法・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから比べられる会社であれば、建物に合う提案を選べます。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 稲城市に、管理士や建築士を無料で派遣してもらう市の制度はありますか？

A. 稲城市の住宅関連制度等一覧には、市独自の管理士・建築士派遣は載っていませんでした。東京都のマンションアドバイザー無料派遣（昭和58年12月31日以前新築の6戸以上、届出済みが対象）やマンション管理士無料派遣（令和9年2月26日まで受付、予定160件）を使うのが現実的です。

Q. 10月10日の都のセミナーは、管理組合の理事以外も参加できますか？

A. 都の案内では、対象は管理組合役員等、マンション維持管理に取り組む方です。定員150名で先着順の事前申込制ですので、区分所有者の方は申込窓口（東京都マンション管理士会）に参加可否を確認してください。

Q. 東京都の専門相談（弁護士・建築士）は誰でも使えますか？

A. 都のページでは、まず区市の分譲マンション相談窓口に相談し、専門家の対応が必要と認められた場合に取り次がれると案内されています。無料で、完全予約制です。稲城市はまちづくり再生課（042-378-2111 内線324）が入口です。

Q. 管理計画認定の申請に費用はかかりますか？

A. 稲城市への申請手数料は、新規認定で4,100円（長期修繕計画が複数ある場合は1計画につき1,800円を加算）です。事前確認を受けるマンション管理センターの手数料は別にかかりますので、令和8年度の金額を公式ページでご確認ください。

Q. 無料相談を受けたあとに、工事の見積りを取る必要はありますか？

A. 相談を受けたからといって、工事の契約を結ぶ義務はありません。相談で整理した論点をもとに、複数社から見積りを取って比べるのが一般的な進め方です。

Q. 築年数が古く、旧耐震のマンションでも使える制度はありますか？

A. 都のマンションアドバイザー無料派遣は昭和58年12月31日以前の新築が対象で、旧耐震の建物に向いています。ピロティ階等を持つ旧耐震マンションには、都の緊急対策事業補助金（03-5320-4944）もあります。

まとめ：今週動くことは3つ

稲城市で費用をかけずに使える窓口は、公式情報を整理すると18ありました（うち2つは補助、1つは手数料が必要です）。手順はシンプルです。

  1. 10月10日のセミナーに申し込む：東京都マンション管理士会で、Web配信を含めて受付中です。個別相談会（要予約）の枠も、同じ窓口で確認できます。
  2. 市のマンション相談窓口（042-378-2111 内線324）に電話する：東京都の専門相談への取り次ぎと、管理組合として使える窓口の確認を一度に済ませられます。
  3. 3点セット（総会議事録・長期修繕計画・管理規約）をそろえる：コピーを1部ずつ用意するだけで、初回の相談が具体的になります。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームからご連絡いただけます。管理組合さま向けの詳しいご案内は管理組合向けサービスに、私たちの考え方は明誠の理念にまとめています。ロープアクセスの技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムもあわせてご覧ください。

出典・参考資料

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月1日時点で公表されている稲城市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了・定員終了があり得ます。実際に申請される前に、稲城市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお、稲城市の住宅関連制度等一覧に市独自の専門家派遣制度は掲載されていませんでした。市のマンション相談窓口、住宅リフォーム相談、あんしん住宅リフォーム相談窓口、すまいるダイヤルの費用は公式ページで確認できていません。市の法律相談・不動産相談などを管理組合として利用できるかは、申込前に各窓口へご確認ください。マンション改良工事助成とピロティ階等緊急対策事業補助金は、令和8年度の受付状況・補助内容を一次情報で確認できていないため、各窓口でご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月1日

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

多摩市の12条点検｜外壁全面打診はいつ必要？マンション・ビルオーナー向け解説

Q. 多摩市のマンションやビルは、いつ外壁の全面打診調査をしなければならないのか？

A. 竣工や前回の外壁全面改修から「おおむね10年」を経過したあと、最初に迎える特定建築物の定期調査で、外壁の全面打診（または国が認める同等以上の精度の赤外線調査）が必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。多摩市は市自身が建築確認などを行う特定行政庁ではないため、定期報告の窓口は東京都の多摩建築指導事務所になります（出典：東京都都市整備局「提出先（受付機関）」）。この記事では、多摩市の分譲マンション・賃貸マンション・ビルのオーナー様、管理組合の理事の皆さまに向けて、対象の見分け方、全面打診のタイミング、費用感、そして足場を組まないロープアクセス工法の使いどころをまとめます。

（最終更新：2026年10月1日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：多摩市で12条点検の対象になるビル・マンションと、いつ打診が必要か

私は株式会社明誠の代表として、20年以上マンション・ビル・ホテルの大規模修繕の現場に立ってきました。先に結論をお伝えします。多摩市内で12条点検（建築基準法第12条に基づく特定建築物の定期調査）の対象になりやすいのは、次のような建物です。

  • 共同住宅（分譲・賃貸マンション）のうち、東京都が定める規模・階数に該当するもの
  • 不特定多数の人が利用する建物：ホテル、商業施設、病院・福祉施設、飲食店の入る複合ビルなど
  • 多摩センター駅、永山駅、聖蹟桜ヶ丘駅周辺に多い、事務所や店舗が入る中高層の複合ビル

東京都の案内では、共同住宅は「3年毎」の報告とされています。ただし、どの年度に報告するかは、建物の用途・規模・竣工時期（新築後の初回免除の有無）によって異なります。東京都の一覧ページには、「直近の報告時期が免除になるため、令和9年度（令和9年5月1日から10月31日まで）から報告が必要」という形の例が載っています（出典：東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」）。つまり、ご自身の建物が令和8年度に該当するのか、令和9年度以降なのかは、一覧表と過去の報告書の控えで個別に確認する必要があります。本日は10月1日です。令和8年度の報告対象にあたる建物は、報告期限が近づいている可能性があります。まず報告年次の確認が最優先です。

外壁の全面打診が必要かどうかの目安は、次の一文に集約できます。

「竣工または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

多摩市は、多摩ニュータウンの開発で大規模な団地・分譲マンションが計画的に整備されてきた街です。市は「分譲マンション（分譲住宅）再生プロジェクト」として、諏訪・永山地区を中心に団地型分譲マンションの再生を、準備・計画・実施の各段階で支援しています（出典：多摩市「分譲マンション（分譲住宅）再生プロジェクト」）。私の現場感覚では、築年数の進んだ団地型マンションが多い地域ほど、「10年目の全面打診」の意味を理事会が共有できておらず、報告時期の直前に慌てて足場の見積もりを取る流れになりがちです。

建築基準法第12条とは（1項報告と定期調査の違い、頻度、対象建築物）

建築基準法第12条は、建物の所有者・管理者に「建物の安全を専門の有資格者に定期的に点検させ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や指導を担う自治体のことで、東京都内では東京都と特別区のほか、八王子市・町田市・日野市・立川市・府中市・調布市・三鷹市・武蔵野市・国分寺市・西東京市・小平市の11市が該当します。多摩市はこの11市に含まれないため、東京都が特定行政庁として対応します（出典：東京都都市整備局「提出先（受付機関）」）。

現場ではよく「12条点検」とひとまとめに呼ばれますが、対象で分けると次の4種類の報告があります。

種類 点検の対象 頻度の目安
特定建築物の定期調査 敷地、構造、外壁、避難施設など建物本体 用途により1年または3年ごと（共同住宅は3年ごと）
建築設備の定期検査 換気、排煙、非常用照明、給排水設備など 原則1年ごと
防火設備の定期検査 防火扉、防火シャッターなど 原則1年ごと
昇降機等の定期検査 エレベーター、エスカレーター、遊戯施設など 原則1年ごと

この記事で扱う外壁の打診調査は、一番上の「特定建築物の定期調査」の一部です。国土交通省の資料では、外壁のタイル・石貼り・モルタルなどの劣化・損傷について、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等を「おおむね10年に一度」行うこととされています。根拠は平成20年国土交通省告示第282号（令和4年1月18日改正）です（出典：国土交通省）。

全面打診が必要になるトリガー（竣工10年、外装改修10年、要調査判定、落下事故）

私が管理組合の理事長さまにお伝えしているトリガーは、次の4つです。

  1. 竣工から10年を経過した：最初の全面打診の起点です。
  2. 外壁の全面改修（タイル張替え、全面塗装等）から10年を経過した：改修した時点から数え直します。
  3. 前回の定期調査で「要是正」または「要注意」と判定され、改善報告が残っている：追跡の確認が求められます。
  4. 落下事故やその前兆（タイルの浮き、モルタルのひび割れ）が見つかった：報告年を待たず、安全のために早めの調査が必要です。

ここで、私が現場で何度も見てきた失敗をお話しします。あるマンションでは、報告の3か月前に全面打診が必要と気づき、慌てて足場を組む段取りになりました。ところが足場の手配だけで6週間かかり、調査結果を踏まえた補修の見積もりを取る時間がなくなりました。結果として、補修工事は翌年度に先送りされています。「10年目の節目は、報告年の1年前から動く」。これが私の実感です。

令和4年1月の告示改正により、打診以外の方法として、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、テストハンマーによる打診と同等以上の精度がある場合は認められることが明確になりました。判定には、日本建築防災協会の「定期報告制度における赤外線調査による外壁調査ガイドライン」に沿った実施が前提です（出典：国土交通省）。ただし、使える条件（外壁材、天候、撮影距離、判定の方法など）は限られ、すべての建物で打診の代わりになるわけではありません。異常が出た箇所は、最終的に近接して確認・補修する必要があります。

多摩市固有の運用（窓口・報告時期・書式・オンライン化状況）

多摩市の建物の定期報告で、押さえておきたい点は次のとおりです。

  • 提出先の窓口：東京都多摩建築指導事務所 管理課 調査担当（立川市錦町4-6-3）。電話は042-548-2029です。多摩建築指導事務所は、多摩市を含む多摩地域19市町村に係る業務を担当しています（出典：東京都多摩建築指導事務所「定期報告（定期調査・検査報告制度）」）。
  • 報告書の受付：特定建築物の定期調査報告書の受付・取りまとめは、公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンターが案内しています。窓口での受付時間は、月〜金曜日（祝祭日を除く）の9:00〜11:30、13:00〜16:00、問い合わせは03-5989-1929です（出典：東京都防災・建築まちづくりセンター「特定建築物定期調査報告」）。
  • 報告時期・書式：東京都の「定期調査・検査報告制度」のページに掲載された報告時期一覧と様式を使います。令和4年1月1日から、警報設備を加えた新様式が適用されています。

ここは正直に申し上げておきます。多摩市の公式ホームページには、12条点検の報告手続きそのものを案内するページは見当たりませんでした。手続きは東京都が担うためです。一方で、多摩市は分譲マンションの再生に力を入れています。市の都市計画課が担当する「分譲マンション再生プロジェクト」では、次の支援策が案内されています（出典：多摩市「分譲マンション（分譲住宅）再生プロジェクト」）。

  • 住宅アドバイザー派遣制度
  • マンション建替え・改修アドバイザー派遣制度利用助成
  • マンション再生合意形成支援制度（計画策定や合意形成の費用補助）
  • 非木造住宅耐震化促進補助金

担当は都市計画課のニュータウン再生係（電話042-338-6959）と住宅担当（電話042-338-6817）です。このページの更新日は2026年1月5日（令和7年度中）で、令和8年度の受付期間や補助額は確認できませんでした。そのため、本記事では制度の「存在」の紹介にとどめ、金額や受付期間は断定しません。利用を検討される管理組合は、市へ令和8年度の内容を確認してください。12条点検で外壁の浮きや劣化が見つかったとき、こうした市の相談制度を合意形成の場面で使える場合があります。

もう一点、報告書の提出先の確認です。特定行政庁の市（八王子市、町田市など）と、東京都が窓口になる市町村では、提出先が違います。私が現場でお付き合いする理事さまにも、「報告書を出す前に、多摩建築指導事務所へ一度電話で提出方法を確認してください」とお伝えしています。10分の電話が、書類の差し戻しを防ぎます。

実務コスト感（打診面積㎡単価、足場費・ロープアクセスの差）

読者の皆さまが一番知りたい費用の話です。以下は、私の現場感覚に基づく「目安」です。実際の金額は、建物の形状、外壁材、階数、アクセス条件で大きく変わります。

打診調査そのものの手間賃は、目安として250〜500円/㎡程度のレンジで見られることが多いです。たとえば、外壁面積3,000㎡の中層マンションなら、打診の手間賃だけで75万〜150万円前後が一つの目安になります。

費用差が大きくなるのは仮設です。 一例として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションを想定します。

項目 足場を組む場合 ロープアクセスの場合
仮設費（目安） 約168万円 約59万円
差額（目安） 基準 約109万円の削減
工期の目安 約3か月 約1.5〜2か月
居住者への影響 足場・メッシュシートで採光や眺望に影響 日常生活への影響を抑えやすい

これはあくまで一例です。足場は、建物の形状が複雑な場合や、同時に大規模な補修・塗装を行う場合には有効な選択肢です。だからこそ、明誠では3つの工法（通常足場、ロープアクセス、ハイブリッド）から、建物ごとに最適な提案を行っています。

多摩ニュータウンの団地型マンションは、中層の住棟が並び、外壁面積が大きくなりやすいのが特徴です。棟数が多い団地では、全棟に足場を組むと仮設費が積み上がります。一方で、ロープアクセスなら棟ごとに機動的に動けるため、調査の範囲や順番を調整しやすくなります。料金の考え方は明誠の料金の考え方のページにもまとめています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由（居ながら施工、コスト、工期）

12条点検の全面打診は、期間の限られた調査業務です。この性格が、ロープアクセスと相性のよい理由です。

理由1：居ながら施工ができる。 多摩市には、多摩センターや永山周辺の商業・業務ビル、ホテル、賃貸マンション、そして入居者が多く暮らす団地型マンションがあります。ロープアクセスは、外壁に足場やシートを張らないため、居住者・テナント・宿泊客の日常を止めずに調査できます。

理由2：仮設費を抑えやすい。 打診のためだけに足場を組むと、調査費より仮設費のほうが高くなるケースが珍しくありません。ロープアクセスなら、その仮設費を大幅に圧縮できる場合があります。

理由3：工期が短い。 足場の組立・解体にかかる期間がないため、報告期限に間に合わせやすくなります。

理由4：異常を見つけたその場で対応できる。 浮きを見つけた際、同じ作業員がその場でマーキングや応急措置を行い、写真と位置を記録できます。

安全面については、ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けています。明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術詳細で、安全管理の考え方は明誠の安全管理のページで、技術・訓練・安全基準の一般的な解説は姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。

明誠は、日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職と連携しています。打診で見つかった不具合を、その場で専門職が補修する体制が組めることも強みです。私たちの考え方は明誠の理念のページに書いています。

12条点検を大規模修繕と一体化するメリット

外壁の全面打診は、大規模修繕の「事前診断」と重なる部分が大きい調査です。両方を別々に発注すると、同じ壁を二度調べることになりかねません。一体化には、次のメリットがあります。

  • 調査費の重複を避けられる：打診の結果が、そのまま修繕範囲と数量の根拠になります。
  • 見積もりの精度が上がる：浮きの数と位置が分かるため、タイル張替えや注入補修の数量が「概算」から「実数」に近づきます。
  • 修繕積立金の使い方を説明しやすい：総会で「何が、どこに、どれだけ悪いのか」を写真付きで示せます。
  • 仮設を一度で済ませられる：足場を組む場合も、ロープアクセスで済ませる場合も、調査・補修・塗装を一連の計画にできます。

私が管理組合さまにお勧めしているのは、報告年の1年前に打診を実施し、その結果を次回の大規模修繕の計画に反映する流れです。報告期限に追われず、補修の時期と予算を落ち着いて検討できます。管理組合の皆さまは管理組合向けの大規模修繕サービスを、ビルオーナーの皆さまはビルオーナー向けのサービスをご覧ください。ロープアクセスと足場を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の考え方や、同業者向けの技術情報は、ロープアクセスドットコムでもご紹介しています。

よくあるご質問

Q. 多摩市のマンションでも、外壁の全面打診は必要ですか？

A. 特定建築物の定期調査の対象で、竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から10年を超えている場合は必要です。対象かどうか、どの年度に報告するかは、建物の用途と規模、東京都の報告時期一覧で確認できます（出典：東京都都市整備局）。

Q. 多摩市役所に相談すれば、12条点検の手続きは分かりますか？

A. 多摩市は特定行政庁ではなく、定期報告は東京都の多摩建築指導事務所（042-548-2029）が窓口です。マンションの再生や改修の相談は、市の都市計画課（ニュータウン再生係042-338-6959、住宅担当042-338-6817）が案内しています（出典：東京都多摩建築指導事務所、多摩市）。

Q. 報告書はどこに、どう出せばよいですか？

A. 特定建築物の定期調査報告書は、東京都防災・建築まちづくりセンターが受付を案内しています。受付は月〜金曜日（祝祭日を除く）の9:00〜11:30、13:00〜16:00です。提出方法は事前にご確認ください（出典：東京都防災・建築まちづくりセンター）。

Q. ドローンの赤外線調査で、全面打診の代わりになりますか？

A. 令和4年1月の告示改正により、テストハンマーによる打診と同等以上の精度が確保できる場合は、認められています。ただし、ガイドラインに沿った実施が前提です（出典：国土交通省）。

Q. 打診調査の費用はいくらくらいですか？

A. 手間賃は、250〜500円/㎡程度のレンジで見られることが多いです。足場の有無、階数、外壁材、アクセスの難しさで総額は変わります。明誠では、現地を確認したうえで概算のお見積もりを出しています。

Q. 足場を組まずに打診できますか？居住中でも大丈夫ですか？

A. ロープアクセス工法なら、足場を建てずに外壁を打診できます。居住者やテナントは普段どおり過ごせるため、賃貸マンションやホテル、店舗の入るビルで選ばれています。

Q. 12条点検で補修が必要と分かったらどうなりますか？

A. 浮きや剥離が見つかった箇所は、危険度に応じて補修が必要です。ロープアクセスなら、打診から補修まで同じチームで対応しやすくなります。

まとめ＋今週動くこと3点

多摩市の12条点検で押さえるべき点は、次の3つです。

  • 竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えた建物は、次の定期調査で全面打診等が必要
  • 多摩市は特定行政庁ではないため、定期報告の窓口は東京都の多摩建築指導事務所。提出方法は事前に確認する
  • 打診のためだけに足場を組む前に、ロープアクセスや赤外線調査との比較を行う

私は現場で20年以上、「あと1年早く動いていれば、費用も手間も半分で済んだのに」という場面を何度も見てきました。今週やっていただきたいことを3つに絞ります。

  1. 前回の報告年度と、外壁の最後の全面打診・全面改修の時期を確認する（報告書の控えや修繕履歴で分かります）
  2. 東京都の報告時期一覧で、ご自身の建物の報告年度（令和8年度か、令和9年度以降か）を確認する
  3. 足場を組む場合とロープアクセスの場合の概算見積もりを、2パターンで取り寄せる

理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。お問い合わせはお問い合わせフォームから承っています。これまでの施工の様子は、明誠の施工事例でご覧いただけます。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月1日時点で公表されている多摩市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。東京都の定期報告関連ページは2024年10月22日更新の内容を含み、多摩市の「分譲マンション再生プロジェクト」ページは2026年1月5日更新（令和7年度中）の内容で、令和8年度の受付期間や補助額は確認できませんでした。制度は年度途中でも改正があり得ます。実際に報告や申請をされる前に、必ず東京都多摩建築指導事務所および多摩市の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

ロープアクセスの技術情報は、姉妹サイトロープアクセスドットコム（https://rope-access-method.com/）で公開しています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月1日

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

町田市の12条点検｜外壁全面打診はいつ必要？マンション・ビルオーナー向け解説

Q. 町田市のマンションやビルは、いつ外壁の全面打診調査をしなければならないのか？

A. 竣工や前回の外壁全面改修から「おおむね10年」を経過したあと、最初に迎える特定建築物の定期調査で、外壁の全面打診（または国が認める同等以上の精度の赤外線調査）が必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。町田市は市自身が建築行政を担う特定行政庁で、定期報告関係の窓口は市役所の都市づくり部 建築開発審査課 建築指導係です（出典：町田市「定期報告関係」）。この記事では、町田市の分譲マンション・賃貸マンション・ビルのオーナー様、管理組合の理事の皆さまに向けて、対象の見分け方、全面打診のタイミング、費用感、そして足場を組まないロープアクセス工法の使いどころをまとめます。

（最終更新：2026年10月1日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：町田市で12条点検の対象になるビル・マンションと、いつ打診が必要か

私は株式会社明誠の代表として、20年以上マンション・ビル・ホテルの大規模修繕の現場に立ってきました。先に結論をお伝えします。町田市内で12条点検（建築基準法第12条に基づく特定建築物の定期調査）の対象になりやすいのは、次のような建物です。

  • 共同住宅（分譲・賃貸マンション）のうち、東京都が定める規模・階数に該当するもの
  • 不特定多数の人が利用する建物：ホテル、商業施設、病院・福祉施設、飲食店の入る複合ビルなど
  • 町田駅周辺に多い、事務所や店舗が入る中高層の複合ビル

東京都の案内では、特定建築物のうち共同住宅は「3年毎」の報告で、令和8年度の報告期間は5月1日から10月31日までとされています（出典：東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」）。今日は10月1日です。ご自身の建物が令和8年度の報告年次にあたるなら、提出期限まで1か月を切っています。まず報告年次の確認が最優先です。

外壁の全面打診が必要かどうかの目安は、次の一文に集約できます。

「竣工または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

町田市は、町田駅を中心とした商業・業務の集積地と、丘陵地に広がる住宅地・大規模団地が同居する町です。市は団地再生の基本方針をまとめており、木曽山崎団地地区などでまちづくりの検討が進められています（出典：町田市「木曽山崎団地地区のまちづくり」）。私の現場感覚では、築年数の進んだ中層の集合住宅が多い地域ほど、「10年目の全面打診」の意味を理事会が共有できておらず、報告時期の直前に慌てて足場の見積もりを取る流れになりがちです。

建築基準法第12条とは（1項報告と定期調査の違い、頻度、対象建築物）

建築基準法第12条は、建物の所有者・管理者に「建物の安全を専門の有資格者に定期的に点検させ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や指導を担う自治体のことで、東京都内では東京都と特別区のほか、町田市を含む一部の市が該当します（出典：東京都都市整備局「提出先（受付機関）」）。

現場ではよく「12条点検」とひとまとめに呼ばれますが、対象で分けると次の4種類の報告があります。

種類 点検の対象 頻度の目安
特定建築物の定期調査 敷地、構造、外壁、避難施設など建物本体 原則3年ごと（東京都の共同住宅）
建築設備の定期検査 換気、排煙、非常用照明、給排水設備など 原則1年ごと
防火設備の定期検査 防火扉、防火シャッターなど 原則1年ごと
昇降機等の定期検査 エレベーター、エスカレーター、遊戯施設など 原則1年ごと

この記事で扱う外壁の打診調査は、一番上の「特定建築物の定期調査」の一部です。国土交通省の資料では、外壁のタイル・石貼り・モルタルなどの劣化・損傷について、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等を「おおむね10年に一度」行うこととされています。根拠は平成20年国土交通省告示第282号（令和4年1月18日改正）です（出典：国土交通省）。

なお、東京都の案内には新築・改築後の「初回免除」の仕組みもあり、竣工直後の物件は、その有無で最初の報告年が変わります。詳細は東京都の一覧ページで確認してください。

全面打診が必要になるトリガー（竣工10年、外装改修10年、要調査判定、落下事故）

私が管理組合の理事長さまにお伝えしているトリガーは、次の4つです。

  1. 竣工から10年を経過した：最初の全面打診の起点です。
  2. 外壁の全面改修（タイル張替え、全面塗装等）から10年を経過した：改修した時点から数え直します。
  3. 前回の定期調査で「要是正」または「要注意」と判定され、改善報告が残っている：追跡の確認が求められます。
  4. 落下事故やその前兆（タイルの浮き、モルタルのひび割れ）が見つかった：報告年を待たず、安全のために早めの調査が必要です。

ここで、私が現場で何度も見てきた失敗をお話しします。あるマンションでは、報告の3か月前に全面打診が必要と気づき、慌てて足場を組む段取りになりました。ところが足場の手配だけで6週間かかり、調査結果を踏まえた補修の見積もりを取る時間がなくなりました。結果として、補修工事は翌年度に先送りされています。「10年目の節目は、報告年の1年前から動く」。これが私の実感です。

令和4年1月の告示改正により、打診以外の方法として、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、テストハンマーによる打診と同等以上の精度がある場合は認められることが明確になりました（出典：国土交通省）。ただし、使える条件（外壁材、天候、撮影距離、判定の方法など）はガイドラインで定められており、すべての建物で打診の代わりになるわけではありません。異常が出た箇所は、最終的に近接して確認・補修する必要があります。

町田市固有の運用（窓口・報告時期・書式・オンライン化状況）

町田市の公式ページで確認できた点は次のとおりです（出典：町田市「定期報告関係」）。

  • 窓口：都市づくり部 建築開発審査課 建築指導係。電話は042-724-4268です。
  • 届出の提出方法：所有者・管理者・建物名称の変更、特定建築物の除却・使用休止・再使用などの届出は、建築指導係の窓口へ提出する案内です。再使用届は、再使用する日の3日前までに報告書を添えて提出します。
  • 報告時期・書式：東京都の「定期調査・検査報告制度」のページに掲載された報告時期一覧と様式を参照する案内です。

ここは正直に申し上げておきます。町田市のこのページの更新日は2025年5月15日（令和7年度）で、令和8年度の記載は確認できませんでした。そのため、本記事では町田市のページを「窓口と届出の案内」としてのみ引用し、令和8年度の報告期間や金額は東京都の一覧ページの内容を根拠にしています。

もう一点、報告書の提出先について整理します。東京都の案内では、特定建築物の調査報告は、受付窓口での紙提出のほか、指定のシステムによる電子報告も案内されています（出典：東京都防災・建築まちづくりセンター「特定建築物定期調査報告」）。特定行政庁の市であっても、報告書の受付先が市の窓口なのか東京都の受付機関なのかは、東京都の「提出先（受付機関）」のページで確認する必要があります。私が現場でお付き合いする理事さまにも、「報告書を出す前に、町田市の建築指導係へ一度電話で提出先と方法を確認してください」とお伝えしています。10分の電話が、書類の差し戻しを防ぎます。

実務コスト感（打診面積㎡単価、足場費・ロープアクセスの差）

読者の皆さまが一番知りたい費用の話です。以下は、私の現場感覚に基づく「目安」です。実際の金額は、建物の形状、外壁材、階数、アクセス条件で大きく変わります。

打診調査そのものの手間賃は、目安として250〜500円/㎡程度のレンジで見られることが多いです。たとえば、外壁面積3,000㎡の中層マンションなら、打診の手間賃だけで75万〜150万円前後が一つの目安になります。

費用差が大きくなるのは仮設です。 一例として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションを想定します。

項目 足場を組む場合 ロープアクセスの場合
仮設費（目安） 約168万円 約59万円
差額（目安） 基準 約109万円の削減
工期の目安 約3か月 約1.5〜2か月
居住者への影響 足場・メッシュシートで採光や眺望に影響 日常生活への影響を抑えやすい

これはあくまで一例です。足場は、建物の形状が複雑な場合や、同時に大規模な補修・塗装を行う場合には有効な選択肢です。だからこそ、明誠では3つの工法（通常足場、ロープアクセス、ハイブリッド）から、建物ごとに最適な提案を行っています。料金の考え方は明誠の料金の考え方のページにもまとめています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由（居ながら施工、コスト、工期）

12条点検の全面打診は、期間の限られた調査業務です。この性格が、ロープアクセスと相性のよい理由です。

理由1：居ながら施工ができる。 町田市には、駅前の商業ビル、ホテル、賃貸マンション、そして入居者が多く暮らす集合住宅があります。ロープアクセスは、外壁に足場やシートを張らないため、居住者・テナント・宿泊客の日常を止めずに調査できます。

理由2：仮設費を抑えやすい。 打診のためだけに足場を組むと、調査費より仮設費のほうが高くなるケースが珍しくありません。ロープアクセスなら、その仮設費を大幅に圧縮できる場合があります。

理由3：工期が短い。 足場の組立・解体にかかる期間がないため、報告期限に間に合わせやすくなります。

理由4：異常を見つけたその場で対応できる。 浮きを見つけた際、同じ作業員がその場でマーキングや応急措置を行い、写真と位置を記録できます。

安全面については、ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けています。明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術詳細で、技術・訓練・安全基準の一般的な解説は姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。

明誠は、日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職と連携しています。打診で見つかった不具合を、その場で専門職が補修する体制が組めることも強みです。私たちの考え方は明誠の理念のページに書いています。

12条点検を大規模修繕と一体化するメリット

外壁の全面打診は、大規模修繕の「事前診断」と重なる部分が大きい調査です。両方を別々に発注すると、同じ壁を二度調べることになりかねません。一体化には、次のメリットがあります。

  • 調査費の重複を避けられる：打診の結果が、そのまま修繕範囲と数量の根拠になります。
  • 見積もりの精度が上がる：浮きの数と位置が分かるため、タイル張替えや注入補修の数量が「概算」から「実数」に近づきます。
  • 修繕積立金の使い方を説明しやすい：総会で「何が、どこに、どれだけ悪いのか」を写真付きで示せます。
  • 仮設を一度で済ませられる：足場を組む場合も、ロープアクセスで済ませる場合も、調査・補修・塗装を一連の計画にできます。

私が管理組合さまにお勧めしているのは、報告年の1年前に打診を実施し、その結果を次回の大規模修繕の計画に反映する流れです。報告期限に追われず、補修の時期と予算を落ち着いて検討できます。管理組合の皆さまは管理組合向けの大規模修繕サービスを、ビルオーナーの皆さまはビルオーナー向けのサービスをご覧ください。ロープアクセスと足場を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の考え方や、同業者向けの技術情報は、ロープアクセスドットコムでもご紹介しています。

よくあるご質問

Q. 町田市のマンションでも、外壁の全面打診は必要ですか？

A. 特定建築物の定期調査の対象で、竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から10年を超えている場合は必要です。対象かどうかは、建物の用途と規模、東京都の報告時期一覧で確認できます（出典：東京都都市整備局）。

Q. 町田市役所に相談すれば、12条点検の手続きは分かりますか？

A. 都市づくり部 建築開発審査課 建築指導係（042-724-4268）が窓口です。届出の方法や提出先について、電話で確認できます（出典：町田市）。

Q. 報告書はオンラインで出せますか？

A. 東京都の案内では、特定建築物の調査報告について電子報告システムによる提出も案内されています。町田市に関わる提出先と方法は、提出前に市と東京都の案内で確認してください（出典：東京都防災・建築まちづくりセンター）。

Q. ドローンの赤外線調査で、全面打診の代わりになりますか？

A. 令和4年1月の告示改正により、テストハンマーによる打診と同等以上の精度が確保できる場合は、認められています。ただし、ガイドラインに沿った実施が前提です（出典：国土交通省）。

Q. 打診調査の費用はいくらくらいですか？

A. 手間賃は、250〜500円/㎡程度のレンジで見られることが多いです。足場の有無、階数、外壁材、アクセスの難しさで総額は変わります。明誠では、現地を確認したうえで概算のお見積もりを出しています。

Q. 足場を組まずに打診できますか？居住中でも大丈夫ですか？

A. ロープアクセス工法なら、足場を建てずに外壁を打診できます。居住者やテナントは普段どおり過ごせるため、賃貸マンションやホテル、店舗の入るビルで選ばれています。

Q. 12条点検で補修が必要と分かったらどうなりますか？

A. 浮きや剥離が見つかった箇所は、危険度に応じて補修が必要です。ロープアクセスなら、打診から補修まで同じチームで対応しやすくなります。

まとめ＋今週動くこと3点

町田市の12条点検で押さえるべき点は、次の3つです。

  • 竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えた建物は、次の定期調査で全面打診等が必要
  • 町田市は市の建築指導係が窓口。報告書の提出先と方法は、市と東京都の案内で事前に確認する
  • 打診のためだけに足場を組む前に、ロープアクセスや赤外線調査との比較を行う

私は現場で20年以上、「あと1年早く動いていれば、費用も手間も半分で済んだのに」という場面を何度も見てきました。今週やっていただきたいことを3つに絞ります。

  1. 前回の報告年度と、外壁の最後の全面打診・全面改修の時期を確認する（報告書の控えや修繕履歴で分かります）
  2. 東京都の報告時期一覧で、令和8年度が報告年次かどうかを確認する（報告期間は10月31日までです）
  3. 足場を組む場合とロープアクセスの場合の概算見積もりを、2パターンで取り寄せる

10月末の期限に間に合うかどうかが分かれ目です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。お問い合わせはお問い合わせフォームから承っています。これまでの施工の様子は、明誠の施工事例でご覧いただけます。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月1日時点で公表されている町田市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。町田市の「定期報告関係」ページは2025年5月15日更新の内容で、令和8年度の記載は確認できませんでした。制度は年度途中でも改正があり得ます。実際に報告される前に、必ず町田市 建築開発審査課 建築指導係および東京都の受付機関へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

ロープアクセスの技術情報は、姉妹サイトロープアクセスドットコム（https://rope-access-method.com/）で公開しています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月1日

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

稲城市のマンション漏水・防災対策｜多摩川の洪水と丘陵地の急傾斜地、大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年9月30日 更新

稲城市の丘陵地に建つ築25年前後のマンションで、私が現場調査のたびに気になるのは、屋上より先に「建物の裏の斜面」です。擁壁の水抜き穴が土で埋まり、大雨のたびに1階の外壁の裏側へ水が回る。理事会では外壁のひび割れの話ばかりが出て、敷地の水の流れは誰も見ていない、という状況です。稲城市のように、川の低地と丘陵の斜面が同居する街では、建物の漏水と敷地の水を、ひとつの台帳でセットに管理する必要があります。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

稲城市は、多摩川沿いの低地（矢野口・東長沼・大丸など）と、多摩丘陵に広がる住宅地（向陽台・若葉台・平尾・坂浜など）という、性格の違う2つの顔を持っています。今日は稲城市の公式情報を数字で整理し、大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。

結論：稲城市で優先すべきは「斜面と敷地排水」と「電気設備の浸水対策」です

先に結論を申し上げます。稲城市の分譲・賃貸マンションで、私が最初に確認するのは次の3点です。

1つ目は擁壁・法面・敷地排水（水抜き穴、側溝、集水桝）の詰まりと劣化を、建物の修繕と同じ台帳で管理すること。稲城市の公式ページによると、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は278箇所、特別警戒区域（レッドゾーン）は218箇所で、いずれも令和8年3月25日現在の数字です（出典：稲城市「土砂災害（特別）警戒区域」、令和8年4月8日更新）。ほとんどが急傾斜地の崩壊にかかる区域です。

2つ目は受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤が、浸水想定より低い位置にないかを確認すること。多摩川・浅川・大栗川の洪水浸水想定区域は、多摩川流域の48時間総雨量588ミリという想定最大規模の雨で作られています（出典：国土交通省 京浜河川事務所）。

3つ目は屋上・バルコニー・ドレンの排水能力を、豪雨の前に点検すること。市の内水浸水想定は、1時間最大153ミリ・24時間総雨量690ミリという、ふだんの感覚を超える雨を前提にしています。屋上のドレンが落ち葉で詰まれば、この量の雨は建物の中に入ってきます。

稲城市のハザードマップを1枚で読む

稲城市の公開情報を整理すると、次のようになります。

リスク 該当有無 内容
洪水（多摩川） あり 多摩川・浅川・大栗川の想定最大規模。48時間総雨量588ミリ（国土交通省・平成28年5月30日公表）
洪水（三沢川） あり 東京都の想定。1時間最大152ミリ、24時間総雨量690ミリ（令和6年2月公表）
内水 あり 1時間最大153ミリ、24時間総雨量690ミリを想定
土砂災害 あり イエロー278箇所、レッド218箇所（令和8年3月25日現在）
液状化 地域による 東京都の液状化予測図を市が案内。低地ほど注意
津波・高潮 主要な想定なし 内陸のため、市の主要なリスクには挙がっていません

（出典：稲城市「浸水想定区域」、稲城市「Web版 防災マップ・ハザードマップ」。津波・高潮の行は、市の公開ページに項目が無いことからの整理です。）

ここで押さえていただきたいのは、稲城市の洪水想定が川ごとに前提の雨が違う点です。多摩川は48時間で588ミリ、三沢川や内水は「1時間150ミリ超」の短時間豪雨が前提です。前者は長雨の水位上昇、後者はゲリラ豪雨の局地的な溢れ方を見ています。マンションの管理組合には、自分の建物がどちらの雨に弱いのかを、地図で確認していただきたいのです。

国土地理院の重ねるハザードマップに住所を入れると、洪水・内水・土砂・液状化を1枚に重ねて見られます。理事会の席で、スマートフォンからでも確認できます。

地域特性と漏水事故の関係：低地の電気設備、丘陵の斜面

稲城市の漏水・浸水は、地形で原因が分かれます。

多摩川沿いの低地では、洪水そのものよりも、地下ピットや1階の機械室への水の回り込みが課題です。受変電設備が地下や半地下にある建物、給水ポンプ室が1階の低い位置にある建物は、浸水すると復旧に時間がかかります。電気が止まれば、エレベーターも給水も止まります。国土交通省は、建築物の電気設備の浸水対策ガイドラインを公表しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」、令和2年6月）。

丘陵地の住宅地では、斜面の上下に建つ建物ほど、擁壁・法面・敷地排水の管理が漏水に直結します。私が現場で何度も見てきたのは、次のパターンです。

  • 擁壁の水抜き穴が土砂と根で詰まり、雨水が擁壁の裏に溜まる
  • 駐車場のU字溝が落ち葉で埋まり、水が1階の外壁側へ流れる
  • 外壁の下端（立上り部）のシーリングが切れ、そこから壁の内側へ水が入る

外壁のひび割れより先に、こうした「地面側の排水」で漏水が始まっているケースが、体感では少なくありません。

令和元年台風19号のとき、稲城市は令和元年10月12日午前10時30分に災害対策本部を設置し、午後2時に避難勧告を発令しました。ピーク時には1,375世帯3,481人が避難しています。午後4時ごろには多摩川が氾濫危険水位を超え、大丸谷戸川の越水の可能性が報告されました。市長の要請で大型排水ポンプ車が派遣され、夜10時過ぎから翌13日午前3時まで排水作業が行われ、氾濫は防がれています。市内数カ所で土砂崩れも起きましたが、人的被害はありませんでした（出典：稲城市「No.95 台風災害への対応」）。

この記録が教えてくれるのは、「氾濫は防げた」場合でも、水位が危険水位を超える事態は実際に起きるということです。建物側の備えは、市の対応を待つ前提では組めません。

大規模修繕で最初にチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の事前調査で、私が稲城市の建物に限らず毎回見る7点を挙げます。

  1. 屋上防水：防水層の膨れ、立上りの端末、脱気筒まわり。防水改修の目安は5,000〜8,000円/㎡程度です（物件により変動します）
  2. シーリング（目地）：サッシまわり、パネル目地の切れ・肉やせ。ここからの雨水が室内漏水の大半を占めます
  3. バルコニー排水：排水溝とドレンの詰まり。落ち葉の多い丘陵地では、年に複数回の清掃が要ります
  4. ドレン（屋上・庇）：ゴミ除けのストレーナーが詰まると、豪雨で屋上が水たまりになります
  5. 立上り（パラペット・笠木）：笠木の継ぎ目と下地。外壁の内側へ雨水が入る典型部位です
  6. サッシまわり：枠と躯体の取り合い。強い風雨の後に、窓の下の壁だけ濡れる場合は要注意です
  7. エキスパンションジョイント：棟と棟をつなぐ隙間部。動く部位なので、劣化が早く出ます

外壁の打診調査は250〜500円/㎡が目安です。ドローンによる外観調査と組み合わせると、高所の確認が早く進みます（ドローン調査の条件と限界）。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨の翌日、「上の階から水が落ちている」と連絡が入ったとき、足場を組んでから調査していては何日もかかります。ロープアクセス工法なら、足場の設置スペースが不要で、調査員が翌日に外壁の上からシーリングや防水端末を確認できます。

シーリングの切れ目を打ち直しただけで、次の雨から漏水が止まった現場を、私は何度も見てきました。応急処置だけなら、半日から1日で済むことが少なくありません。

もう一つの強みは費用です。たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の物件で、足場費が約168万円かかるところ、ロープアクセスなら約59万円で済んだ試算があります（物件条件で大きく変わる参考値です）。工期も、足場工法の約6割が目安です。傾斜地の物件は足場の脚が据えにくく、足場費が膨らみやすいため、この差はさらに広がる傾向があります。

明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスの高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の訓練を受けており、品質管理はISO9001に沿って運用しています。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介に、技術面の深掘りは姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

漏水の原因調査と対処の流れは、漏水対応のご案内をご覧ください。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

防災の観点では、共用部の「位置」が修繕の優先順位を決めます。

設備 確認すること 優先度の考え方
受変電設備 設置階と、想定浸水深との比較 最優先。停電はエレベーター・給水の停止に直結
給水ポンプ 機械室の位置、止水板の有無 高い。断水は避難生活の質を大きく下げる
自家発電機 設置位置、燃料の備蓄、起動試験の記録 高い。あるのに動かない、が最悪のパターン
エレベーター 制御盤の位置、停止時の閉じ込め対策 高い。高層階の在宅避難に影響
避難通路・階段 荷物の放置、手すりの劣化 日常管理で対応可能。費用対効果が高い

大規模修繕の工事費は、30戸規模のマンションで3,500〜5,000万円が一つの目安で、そのうち仮設足場が15〜25%を占めるとされます（規模・仕様で変動する参考値です）。防災設備の位置の見直しは、この工事の設計段階で織り込めば、後から単独で工事するより安く済むことが多いのです。

気象庁の「キキクル（危険度分布）」は、土砂・浸水・洪水の危険度を地図で確認できます。豪雨の日は、理事長さまや管理員さんが見られる状態にしておくと、電気設備の養生や駐車場の車の移動の判断が早くなります（出典：気象庁「キキクル」）。

稲城市の防災補助・耐震助成

制度は年度で変わります。ここは慎重にお伝えします。

稲城市の公式ページで、私が確認できた範囲は次のとおりです（令和8年9月30日時点）。

  • 市の「建築物の耐震化」ページで案内されているのは、木造住宅の耐震診断・耐震改修の助成金と、生垣造成・ブロック塀等の撤去等の補助金です。分譲マンション（非木造）の耐震診断・改修の助成は、このページからは確認できませんでした（出典：稲城市「建築物の耐震化」）
  • 市の「住宅関連制度等一覧」では、マンション向けとしてマンション改良工事助成（住宅金融支援機構の融資に伴う利子補給）と、東京都の命を守るためのピロティ階等緊急対策事業補助金（旧耐震基準のマンションのピロティ階等の補強費用の一部を補助）が案内されています。窓口は東京都都市整備局マンション課などで、市のページの更新日は令和8年2月26日です（出典：稲城市「住宅関連制度等一覧」）

補助率・限度額・受付期間は、令和8年度の内容を、東京都および稲城市の窓口（都市建設部まちづくり再生課、代表 042-378-2111）で直接ご確認ください。市のページに載っていない制度でも、都の制度が使える場合があります。

よくあるご質問

Q. 稲城市のマンションは、洪水と土砂災害のどちらに気をつけるべきですか？

A. 建物の場所で変わります。多摩川沿いの低地は洪水・内水と電気設備の浸水、丘陵地は擁壁・法面・敷地排水が主な確認点です。まず市のWeb版防災マップで、ご自身の建物の位置を確認してください。

Q. 漏水の緊急対応にはどのくらいの費用がかかりますか？

A. 原因により幅があります。シーリングの部分補修なら数万円〜数十万円、防水の部分改修は㎡あたり5,000〜8,000円が目安です。現地調査で原因を特定してから、無料で概算をお出しします。

Q. 台風の直後に、足場なしで調査できますか？

A. できます。ロープアクセス工法なら足場の設置が不要なため、翌日に外壁の上から状況を確認できます。技術面の詳細はロープアクセスドットコムで解説しています。

Q. 大規模修繕の工期は、どのくらい短くなりますか？

A. ロープアクセス工法は足場工法の約6割の工期が目安です。10階建て・外周80mで、足場3か月に対しロープアクセス1.5〜2か月です。物件条件で変わります。

Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？

A. できます。収益物件は、漏水1件で原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。考え方は収益物件オーナー向けページとビルオーナー向けのご案内にまとめています。

Q. 管理組合として、最初に何をすればよいですか？

A. 敷地の側溝・ドレン・擁壁の水抜き穴を、目視で確認することです。費用がかからず、効果が大きい確認です。進め方は管理組合向けのご案内をご覧ください。

まとめ：今週、稲城市の理事会で動けること3つ

  1. 擁壁の水抜き穴・敷地の側溝・屋上ドレンの詰まりを目視で確認する — 費用がかからず、丘陵地の物件でいちばん効く確認です
  2. 受変電設備・給水ポンプの位置を、市の洪水・内水ハザードマップと重ねて確認する — 浸水想定より低い位置にあれば、優先的に対策を検討します
  3. 旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）の建物なら、まちづくり再生課（042-378-2111）に、令和8年度に使える都・市の制度を問い合わせる — 過去の表記のまま判断せず、窓口で最新を確認します

自分のマンションが、川の側にあるのか、坂の側にあるのか。ここを最初に確認して修繕計画を組めば、限られた予算でも効果が出やすくなります。工法の選択肢を3つ（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）持っていれば、工事の順番を組み替えられ、同じ予算で直せる範囲も変わります。

秋の台風シーズンは、まだ続きます。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。ご相談はお問合せフォームからどうぞ。

明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月30日時点で公表されている稲城市および国土交通省・気象庁・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず稲城市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月30日

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

日野市のマンション漏水・防災対策｜浅川・多摩川の洪水と丘陵地の土砂災害、大規模修繕の優先順位【2026年度版】

2026年9月30日 更新

日野市の築25年前後のマンションで、私が現場調査のたびに確かめるのは、屋上より先に「建物のまわりの水の逃げ道」です。側溝が落ち葉と土で埋まり、大雨のたびに1階の外壁の足元へ水が回る。理事会では外壁のひび割れの話ばかりが出て、敷地の排水は誰も見ていない、という状況をよく見てきました。日野市のように、川沿いの低地と丘陵の斜面が同じ市内に同居する街では、建物の漏水と敷地の水を、ひとつの台帳でセットに管理する必要があります。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

日野市は、多摩川と浅川という2つの大きな川に面し、程久保川や谷地川といった中小河川も流れています。一方で、市内には土砂災害の警戒区域が数百箇所あります。今日は日野市と国・東京都の公式情報を数字で整理し、大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。

結論：日野市で優先すべきは「電気設備の浸水対策」と「斜面・敷地排水」です

先に結論を申し上げます。日野市の分譲・賃貸マンションで、私が最初に確認するのは次の3点です。

1つ目は受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤が、浸水想定より低い位置にないかを確認すること。多摩川・浅川・大栗川の洪水浸水想定区域は、多摩川流域の48時間総雨量588ミリという想定最大規模の雨で作られています。日野市もこの区域図の対象市に含まれています（出典：国土交通省 京浜河川事務所「多摩川・浅川・大栗川の洪水浸水想定区域図（想定最大規模）」、平成28年5月30日公表）。

2つ目は擁壁・法面・敷地排水（水抜き穴、側溝、集水桝）の詰まりと劣化を、建物の修繕と同じ台帳で管理すること。東京都建設局の公開データでは、日野市の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は468箇所、特別警戒区域（レッドゾーン）は390箇所です（令和8年8月26日現在、出典：東京都建設局「土砂災害（特別）警戒区域の区市町村別指定状況」）。

3つ目は屋上・バルコニー・ドレンの排水能力を、豪雨の前に点検すること。日野市が令和8年3月6日に公表した雨水出水（内水）の浸水想定は、1時間153ミリ・24時間総雨量690ミリを前提にしています（出典：日野市「雨水出水浸水想定区域図の作成及び公表」）。屋上のドレンが詰まれば、この量の雨は建物の中に入ってきます。

日野市のハザードマップを1枚で読む

日野市の公開情報を整理すると、次のようになります。

リスク 該当有無 内容
洪水（多摩川・浅川） あり 想定最大規模。多摩川流域の48時間総雨量588ミリ（国土交通省・平成28年5月30日公表）
洪水（程久保川・谷地川など） あり 東京都の想定。時間最大雨量153ミリ、24時間総雨量690ミリ（令和6年2月15日公表）
内水 あり 1時間153ミリ、24時間総雨量690ミリを想定（日野市・令和8年3月6日公表）
土砂災害 あり イエロー468箇所、レッド390箇所（令和8年8月26日現在）
液状化 地域による 日野市の液状化マップで確認できます
津波 主要な想定なし 内陸のため、市の主要なリスクには挙がっていません

（出典：日野市防災ガイドブック、東京都建設局「浅川圏域、大栗川及び三沢川流域洪水浸水想定区域図」、TOKYOすまいと「日野市のハザードマップ」。津波の行は、市の公開ページに項目が無いことからの整理です。）

ここで押さえていただきたいのは、日野市の想定が川ごとに前提の雨と作成主体が違う点です。多摩川・浅川は国土交通省の想定最大規模、程久保川・谷地川は東京都の想定、内水は市の想定と、三層に分かれています。同じ「洪水」でも、確認する地図が違うのです。市の防災ガイドブックにも、この整理がされています。

国土地理院の重ねるハザードマップに住所を入れると、洪水・内水・土砂・液状化を1枚に重ねて見られます。理事会の席で、スマートフォンからでも確認できます。

地域特性と漏水事故の関係：低地の電気設備、斜面の排水

日野市の漏水・浸水は、地形で原因が分かれます。

川沿いの低地では、洪水そのものよりも、地下ピットや1階の機械室への水の回り込みが課題です。受変電設備が地下や半地下にある建物、給水ポンプ室が1階の低い位置にある建物は、浸水すると復旧に時間がかかります。電気が止まれば、エレベーターも給水も止まります。国土交通省は、建築物の電気設備の浸水対策ガイドラインを公表しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」、令和2年6月）。

斜面に近い住宅地では、擁壁・法面・敷地排水の管理が漏水に直結します。私が現場で何度も見てきたのは、次のパターンです。

  • 擁壁の水抜き穴が土砂と根で詰まり、雨水が擁壁の裏に溜まる
  • 駐車場のU字溝が落ち葉で埋まり、水が1階の外壁側へ流れる
  • 外壁の下端（立上り部）のシーリングが切れ、そこから壁の内側へ水が入る

外壁のひび割れより先に、こうした「地面側の排水」で漏水が始まっているケースが、体感では少なくありません。

令和元年台風19号のとき、日野市は10月11日午前10時30分に災害対策本部を設置しました。12日午前8時に避難準備・高齢者等避難開始、午後2時に避難勧告（当時のレベル4。現在は避難指示に一本化されています）を発令し、17か所の避難所に、市として過去最大規模となる最大約8,600人が避難しています。浅川・多摩川は氾濫危険水位を超えませんでしたが、浅川は危険な水位に近づいた場面がありました。公共施設では土砂崩れが3件起き、市民からの申請ベースでは床上浸水1件、床下浸水13件、一部損壊9件の被害が出ています（出典：日野市「令和元年台風19号の対応概要報告（最終報告）」、令和2年7月21日更新）。

この記録が教えてくれるのは、川が溢れなくても、避難所に約8,600人が集まる事態は実際に起きるということです。市の最終報告も「事前の準備が重要」と結んでいます。建物側の備えは、市の対応を待つ前提では組めません。

大規模修繕で最初にチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の事前調査で、私が日野市の建物に限らず毎回見る7点を挙げます。

  1. 屋上防水：防水層の膨れ、立上りの端末、脱気筒まわり。防水改修の目安は5,000〜8,000円/㎡程度です（物件により変動します）
  2. シーリング（目地）：サッシまわり、パネル目地の切れ・肉やせ。ここからの雨水が室内漏水の大半を占めます
  3. バルコニー排水：排水溝とドレンの詰まり。落ち葉の多い地域では、年に複数回の清掃が要ります
  4. ドレン（屋上・庇）：ゴミ除けのストレーナーが詰まると、豪雨で屋上が水たまりになります
  5. 立上り（パラペット・笠木）：笠木の継ぎ目と下地。外壁の内側へ雨水が入る典型部位です
  6. サッシまわり：枠と躯体の取り合い。強い風雨の後に、窓の下の壁だけ濡れる場合は要注意です
  7. エキスパンションジョイント：棟と棟をつなぐ隙間部。動く部位なので、劣化が早く出ます

外壁の打診調査は250〜500円/㎡が目安です。ドローンによる外観調査と組み合わせると、高所の確認が早く進みます（ドローン調査の条件と限界）。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨の翌日、「上の階から水が落ちている」と連絡が入ったとき、足場を組んでから調査していては何日もかかります。ロープアクセス工法なら、足場の設置スペースが不要で、調査員が翌日に外壁の上からシーリングや防水端末を確認できます。

シーリングの切れ目を打ち直しただけで、次の雨から漏水が止まった現場を、私は何度も見てきました。応急処置だけなら、半日から1日で済むことが少なくありません。

もう一つの強みは費用です。たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の物件で、足場費が約168万円かかるところ、ロープアクセスなら約59万円で済んだ試算があります（物件条件で大きく変わる参考値です）。工期も、足場工法の約6割が目安です。斜面に接した敷地や、隣地との離隔が取れない物件は、足場の設置条件が厳しく、費用が膨らみやすいため、この差はさらに広がる傾向があります。

明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスの高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の訓練を受けており、品質管理はISO9001に沿って運用しています。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介に、技術面の深掘りは姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

漏水の原因調査と対処の流れは、漏水対応のご案内をご覧ください。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

防災の観点では、共用部の「位置」が修繕の優先順位を決めます。

設備 確認すること 優先度の考え方
受変電設備 設置階と、想定浸水深との比較 最優先。低い位置なら嵩上げや防水扉を検討
給水ポンプ・貯水槽 設置階と、止水措置の有無 停電・浸水で断水に直結するため高
エレベーター制御盤・機械室 機械室の位置、換気口の高さ 復旧に時間がかかるため高
屋上ドレン・排水溝 詰まり、ストレーナーの状態 費用が小さく、効果が大きいため早期に
擁壁・法面・水抜き穴 詰まり、ひび割れ、はらみ出し 土砂災害区域に近い場合は最優先
外壁シーリング・防水端末 切れ、肉やせ、剥離 次の大規模修繕で必ず実施

上の表の優先度は、私の現場経験にもとづく整理です。実際の順番は、建物ごとの調査で決まります。

日野市で使える制度を確認する：管理計画認定と耐震

ここからは、令和8年度の制度確認です。制度は年度で変わりますので、必ず窓口で最新をご確認ください。

マンション管理計画認定制度：日野市は令和5年（2023年）4月から、この制度を開始しています。申請手数料は無料です。認定基準は17項目で、認定の有効期間は初回5年間、更新も5年間です。窓口は日野市まちづくり部都市計画課の住宅政策係（042-514-8371）、所在地は日野市神明1丁目12番地の1（日野市役所3階）です（出典：日野市「マンション管理計画認定制度について」、令和7年8月18日更新）。

漏水や外壁の修繕を計画的に積み立てて実施している建物は、この認定の評価と相性がよいと感じます。長期修繕計画と修繕積立金の状況が、認定基準に含まれるためです。

耐震関連：日野市耐震改修促進計画は、令和8年から令和12年までの5か年で、令和12年度の目標は住宅96%、特定建築物95%とされています（出典：日野市耐震改修促進計画、令和8年3月12日更新）。計画の中には「日野市分譲マンション耐震改修工事等助成」が支援策として挙げられています。ただし、令和8年度の補助率・限度額・受付期間は、私が確認できた公式ページには詳しい記載がありませんでした。ここは公表内容を確認できていない部分ですので、窓口への確認を前提にしてください。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 日野市で、川が近くなくても浸水の心配はありますか？

A. あります。市の内水想定は1時間153ミリを前提にしており、川から離れていても、排水が追いつかない低い場所には水が溜まります。自分の建物が地図のどこに当たるかを、重ねるハザードマップで確認してください。

Q. 大規模修繕でロープアクセスを使うと、防水や塗装の品質は下がりませんか？

A. 品質は、工法ではなく施工管理で決まります。明誠では作業前の調査、下地補修、防水・塗装の工程ごとに検査を行っています。ロープアクセスの詳細はロープアクセスドットコムで解説しています。

Q. 大規模修繕の工期は、どのくらい短くなりますか？

A. ロープアクセス工法は足場工法の約6割の工期が目安です。10階建て・外周80mで、足場3か月に対しロープアクセス1.5〜2か月です。物件条件で変わります。

Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？

A. できます。収益物件は、漏水1件で原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。考え方は収益物件オーナー向けページとビルオーナー向けのご案内にまとめています。

Q. 管理組合として、最初に何をすればよいですか？

A. 敷地の側溝・ドレン・擁壁の水抜き穴を、目視で確認することです。費用がかからず、効果が大きい確認です。進め方は管理組合向けのご案内をご覧ください。

まとめ：今週、日野市の理事会で動けること3つ

  1. 屋上ドレン・敷地の側溝・擁壁の水抜き穴の詰まりを目視で確認する — 費用がかからず、いちばん効く確認です
  2. 受変電設備・給水ポンプの位置を、洪水・内水ハザードマップと重ねて確認する — 浸水想定より低い位置にあれば、優先的に対策を検討します
  3. 管理計画認定・耐震助成について、都市計画課住宅政策係（042-514-8371）に、令和8年度の内容を問い合わせる — 過去の表記のまま判断せず、窓口で最新を確認します

自分のマンションが、川の側にあるのか、坂の側にあるのか。ここを最初に確認して修繕計画を組めば、限られた予算でも効果が出やすくなります。工法の選択肢を3つ（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）持っていれば、工事の順番を組み替えられ、同じ予算で直せる範囲も変わります。

秋の台風シーズンは、まだ続きます。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。ご相談はお問合せフォームからどうぞ。

明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月30日時点で公表されている日野市および国土交通省・気象庁・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず日野市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月30日

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

町田市の管理組合が無料で使える相談・派遣18選｜都の弁護士・一級建築士の専門相談は市の窓口経由、10月25日の管理セミナーも参加費ゼロ【令和8年度版】

2026年9月30日 更新

町田市内のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の見積りが1社分しかなく、高いのか安いのか判断できない。専門家に見てもらいたいが、相談料がかかると聞いて動けずにいる」

私はこの手のご相談を受けるたびに、同じことを思います。町田市の管理組合は、費用をかけずに専門家の意見を聞ける窓口を、実はいくつも使えます。ところが、その存在が理事会まで届いていないのです。

町田市は、東京都の弁護士・一級建築士による無料の専門相談を、市の住宅課が取り次いでくれます。10月25日には大規模修繕をテーマにした第70回管理セミナーも開かれ、参加費はゼロです。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。同じ多摩の町田市は、団地型の大きなマンションから駅前の中規模物件まで、建物の顔ぶれが幅広い街です。今日は工事の話の前に、町田市の管理組合がいま使える「お金をかけない相談先」を整理してお伝えします。

結論：町田市で費用をかけずに使える窓口は18ある

先に一覧でお示しします。「無料」と公式ページに書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

# 制度・窓口 誰が対応するか 費用 申込先
1 東京都 分譲マンション専門相談（町田市経由） 弁護士・一級建築士 無料（都の公式ページ） 町田市住宅課 042-724-4269
2 分譲マンション管理セミナー 第70回（町田市） 設計事務所の講師＋経験交流会 無料 住宅課（10月5日締切）
3 マンション維持管理の相談（町田市住宅課） 市職員 無料 042-724-4269
4 法律相談（町田市） 弁護士 無料（年度3回まで） 市民相談室 042-724-2102
5 不動産相談（町田市） 宅地建物取引士 無料 042-724-2102
6 登記相談（町田市） 司法書士・土地家屋調査士 無料 042-724-2102
7 国税相談（町田市） 税理士 無料 042-724-2102
8 町田・たま支部 無料相談会（東京都マンション管理士会） マンション管理士 無料 同支部（メール）
9 町管ネット（町田市分譲マンション管理組合ネットワーク） 管理組合の役員同士 要確認（記載なし） 事務局（メール）
10 分譲マンション総合相談窓口（東京都） マンション管理士 無料 03-6427-4900
11 マンションアドバイザー無料派遣（管理状況届出制度） マンション管理士等 無料（通常1回） 東京都 03-5320-4913
12 マンション管理士無料派遣（防災力向上・認知症対応） マンション管理士 無料（各テーマ2回まで） 東京都マンション管理士会
13 東京都マンション管理・再生セミナー2026（10月10日） マンション管理士ほか 無料 東京都マンション管理士会
14 東京都マンション管理士会 電話相談 マンション管理士 通話料のみ 03-5829-9774
15 （公財）マンション管理センター 電話相談 専門相談員 要確認（記載なし） 03-3222-1517／03-3222-1519
16 管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連） マンション管理士 無料（何回でも） 03-5801-0858
17 一般社団法人マンション管理業協会 相談窓口 協会相談員 無料 050-3733-8982
18 すまいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター） 建築士等 無料 0570-016-100

町田市の特徴は、市が自前でマンション管理士を派遣する形ではなく、市の窓口を入口にして東京都の専門相談へつなぐ設計になっている点です。正直に申し上げます。私が町田市の公式サイトで確認した範囲では、市がマンション管理士やアドバイザーを管理組合のもとへ無料で派遣する制度は見当たりませんでした。市のページでも、管理士派遣は関連団体の紹介にとどまる扱いです。「市に頼めば先生が来てくれる」と思い込むと空振りになりますので、以下で使い方を順に整理します。

町田市で使える都の専門相談とセミナー（弁護士・一級建築士・管理士）

1. 東京都 分譲マンション専門相談（町田市住宅課経由）

まず押さえていただきたいのが、この窓口です。

項目 内容
相談員 弁護士（月3回）、一級建築士（月1回）
費用 無料
会場 都庁第二本庁舎13階 南
令和8年10月の日程 弁護士 10月6日・13日・20日、一級建築士 10月28日（いずれも13時〜15時）
令和8年11月の日程 弁護士3回、一級建築士1回（13時〜15時。日付は市の日程表を参照）
相談時間 1件20分程度、完全予約制
申込 町田市の相談窓口（住宅課）で相談カードに記入し、市から都へ申込
締切 相談日の3日前（土日祝を除く）

（出典：町田市「マンション管理に関する相談窓口」、令和8年10月分の日程、利用上のご注意、東京都マンションポータルサイト「専門相談」）

町田市のページは2026年9月30日時点の内容で、10月・11月の日程表が掲載されています。都のポータルサイトには「各区市の相談窓口で最初に相談したうえで、専門家の介入が必要と判断された場合に申し込む」と読める記載があります。私は理事長さまに、まず住宅課へ電話で状況を伝えてから、申込に進むようお勧めしています。

相談の時間は1件20分です。長期修繕計画の見直しなら建築士へ、管理費滞納や規約違反なら弁護士へと、聞きたいことを絞って持っていってください。相談中の録音や撮影はできません。業者の紹介や紛争の解決そのものは対象外です。10月6日分は締切が目前ですので、13日・20日・28日を狙うのが現実的です。

2. 分譲マンション管理セミナー 第70回（10月25日）

項目 内容
日時 令和8年10月25日（日）13時30分〜16時45分（受付13時から）
会場 町田市役所2階 2-1
内容 講演「最新の大規模修繕工事への取り組み方〜『中東紛争の影響』と『談合問題』への自衛策〜」、その後に経験交流会
講師 有限会社日欧設計事務所の岸埼孝弘氏
定員・費用 20名（申込順）・無料
申込 10月5日（月）までに市の専用フォーム。問い合わせは住宅課 042-724-4269

（出典：町田市「分譲マンション管理セミナーについて」、最終更新 令和8年9月15日）

申込の締切は10月5日で、5日後です。定員も20名と少なめですので、理事会で参加者を決めるなら今週が目安になります。大規模修繕の資材高騰や談合の問題は、まさに見積りの見方に直結する話です。

3. 町田市住宅課のマンション維持管理の相談

住宅課が、分譲マンションの維持・管理に関する相談を電話で受け付けています。費用は無料で、窓口は市役所8階の807番です（042-724-4269）。町田市のページには、住宅課が年に数回セミナーを開くこと、管理士の派遣は関連団体の紹介にとどまることが書かれています。まず何から始めるかを整理する入口として、使い勝手の良い窓口です。

8〜9. 管理士会の無料相談会と、管理組合同士のネットワーク

東京都マンション管理士会の町田・たま支部（町田市・多摩市・稲城市）は、町田市役所で無料相談会を開いています。同支部のページに載っていた日程は、令和8年1月30日と7月31日です（出典：町田・たま支部、ページの最終更新は令和8年2月）。7月の回はすでに終了しており、次回の日程は確認できていません。支部へのメール（machidatama@kanrisi.org）で問い合わせるのが確実です。

もう1つ、地域ならではの資源が「町管ネット」です。平成17年1月に設立された、町田市周辺の分譲マンション管理組合のネットワークで、年3回（2月・6月・10月頃）に市などと共催でセミナーを開き、その翌月に経験交流会を開いています。役員不足、修繕積立金の不足、管理費滞納、防災といった、他の管理組合が実際にぶつかった課題を聞ける場です（出典：町管ネット）。参加費や参加資格は公式ページに明記がありませんので、事務局（machikannet.jimukyoku@gmail.com）へお問い合わせください。

私の経験上、大規模修繕の成否は、隣の管理組合の失敗談を聞けたかどうかで分かれることがあります。専門家の意見と、当事者の体験談。この両方を聞くのが、理事会の判断を支えます。

町田市の無料専門相談（弁護士・不動産・登記・税務）と、有料の窓口

4〜7. 町田市の無料専門相談

町田市は、市民向けの無料相談を市役所1階の市民相談室で開いています。マンション管理に関わるものを整理します。

相談 相談員 日程・時間 1人あたり
法律相談 弁護士 月・水・金 13:30〜16:00、火・木 9:00〜11:30 30分
不動産相談 宅地建物取引士 第2・第4火曜 13:30〜16:00 30分
登記相談 司法書士・土地家屋調査士 第1・第3木曜 13:30〜16:00 30分
国税相談 税理士 第1・第3火曜 13:30〜16:00 25分

予約はいずれも電話（市民相談室 042-724-2102）です。法律相談は、毎週金曜の8時30分から翌週分の予約が始まります。費用は無料ですが、法律相談には「1人あたり年度につき3回まで、同じテーマは1回」の制限があります（出典：町田市「法律に関する相談（無料）」、最終更新 令和8年9月1日）。

ここは、情報の鮮度に注意が必要な部分です。不動産相談のページの最終更新は令和7年10月（出典：町田市「不動産に関する相談（無料）」）、登記相談のページは令和6年8月です（出典：町田市「登記に関する相談（無料）」）。国税相談のページには更新日の表示が見当たりませんでした（出典：町田市「国税に関する相談（無料）」）。令和8年度の開催日や時間が変わっている可能性がありますので、予約時に電話で確認してください。

もう1点。この相談は、いずれも「町田市在住の方」が対象の市民向け制度です。管理組合の理事が、組合の課題を持ち込んでよいかは、ページに明記がありません。予約時に「マンション管理組合の役員として、管理費の滞納の件で相談したい」と正直に伝えるのが一番です。

有料の窓口も知っておく

無料でない窓口も、選択肢として把握しておく価値があります。

  • 町田法律相談センター（町田市原町田4-10-20、042-503-5494）：一般相談は30分5,500円（税込）、延長15分ごとに2,750円（税込）です。債務整理相談のみ無料です（出典：東京弁護士会 町田法律相談センター）
  • 東京都のアドバイザー派遣（届出をしていない場合）：町田市のページでは、東京都防災・建築まちづくりセンターのアドバイザー派遣は有料と案内されています

管理費滞納の督促や規約違反への対応は、最初の1回を市や都の無料窓口で聞き、深掘りが必要になったら有料の弁護士相談へ進む、という順番が費用面で合理的です。

東京都・国の相談窓口（電話で今日から使える）

10. 分譲マンション総合相談窓口（東京都）

マンション管理士が、管理運営、大規模修繕、建替え・改修、助成制度などの相談に応じる都の窓口です。電話は03-6427-4900で、費用は無料です。受付は平日9時〜17時（水曜は19時まで）で、第1土曜と第3日曜も開いています。電話のほか、メール、対面（事前予約制）、Zoom（1週間前までの予約）でも相談できます（出典：東京都マンションポータルサイト「分譲マンション総合相談窓口」）。

11. マンションアドバイザー無料派遣（管理状況届出制度）

東京都の管理状況届出制度に届出を済ませた管理組合が使える制度です。専門家による講義と個別相談があり、費用は無料です。

項目 内容
対象 昭和58年12月31日以前に新築された、居住用の独立部分が6以上の分譲マンションの管理組合（届出受理後）
回数 通常の要届出マンションは1回まで、管理不全の兆候があるマンションは5回まで
時間 各コース1回あたり2時間程度
申込 FAX・メール・郵送。申込後1〜2週間程度で日程調整
連絡先 東京都住宅政策本部 03-5320-4913

（出典：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター「マンションアドバイザー無料派遣」、東京都マンションポータルサイト）

町田市の築40年前後のマンションは、この対象にあたる可能性があります。自分の組合が届出済みかどうかは、理事会の資料か管理会社で確認してください。未届出なら派遣は使えません。両ページに令和8年度の具体的な記載は見当たりませんでしたので、申込前に都の窓口へ最新の受付状況をご確認ください。

12〜14. 管理士の無料派遣、都のセミナー、電話相談

東京都マンション管理士会が窓口の無料派遣（防災力向上、認知症対応）は、令和8年6月23日に受付が始まり、令和9年2月26日までです。原則として各テーマ2回まで、定員は両テーマ合計160件でした。すでに埋まっている可能性もありますので、申込前に確認してください（出典：東京都「マンション管理士無料派遣事業の受付を開始」（令和8年6月23日））。

東京都マンション管理・再生セミナー2026は、令和8年10月10日（土）14時〜16時30分です。都議会議事堂での開催に加えてWeb配信もあり、無料です。当日13時から個別相談もあります（出典：東京都「東京都マンション管理・再生セミナー2026を開催します」（令和8年9月10日発表））。

東京都マンション管理士会の電話相談（03-5829-9774）は、月〜金の10時〜12時・13時〜16時に、マンション管理士が30分程度で答えます。対面相談はなく、費用は通話料のみです（出典：町田市「マンション管理に関する相談窓口」）。

ロープ1本の無足場工事を検討する場合も、まずは工法の基礎を知っておくと相談の質が上がります。技術面の詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

15〜18. 国レベル・業界団体の窓口

  • （公財）マンション管理センター：管理組合の運営や管理規約は03-3222-1517、建物・設備の維持管理は03-3222-1519です。受付は月〜金の9時30分〜17時（祝日・年末年始を除く）です。同センターのページに費用の明記は確認できませんでしたので、電話の際にお確かめください（出典：（公財）マンション管理センター「相談窓口について」）
  • 管理計画認定制度 相談ダイヤル（日本マンション管理士会連合会）：03-5801-0858、月〜土の10時〜17時（祝日を除く）。「どなたでも何回でも」無料で、1回30分程度が目安です（出典：日本マンション管理士会連合会）。運営は日管連で、マンション管理センターではありません。取り違えやすい点です
  • 一般社団法人マンション管理業協会：050-3733-8982で、平日10時〜16時30分（12時〜13時は休憩）です。費用は「かかりません」と明記されています。管理会社の対応や委託契約への疑問を、業界団体の窓口に持ち込めます（出典：マンション管理業協会「相談業務」）
  • すまいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）：0570-016-100、平日10時〜17時、費用は無料です。リフォームの見積りチェックのサービスもあります。持っている見積りが妥当かどうかを、第三者に見てもらえる点が心強いところです（出典：（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター）

なお、国土交通省は「長期修繕計画作成ガイドライン」と「修繕積立金に関するガイドライン」を令和6年6月に改定しています。修繕積立金が足りているかを自分で確かめる物差しとして、理事会で目を通す価値があります（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定））。

町田市の管理計画認定制度の手数料は、基本4,100円＋長期修繕計画1計画ごとに加算1,800円です。ただし、市のページの最終更新表示は古く、令和8年度の取扱いは窓口で確認が必要です。詳しくは、当ブログの町田市のマンション管理計画認定制度の記事もご覧ください（出典：町田市「マンション管理計画認定制度」）。

何を用意していけばいいか：3点セットで相談の質が決まる

無料相談は、1件20〜30分と時間が短いのが常です。準備の差が、そのまま得られる情報の差になります。私は次の3点を、ワンセットで持参するようお伝えしています。

  1. 総会議事録（直近2〜3年分）：過去にどんな議論と決議があったかが分かります
  2. 長期修繕計画：次の大規模修繕の時期と、予定額が載っています
  3. 管理規約：修繕積立金の使い方や、理事会の権限を確認できます

あわせて、修繕積立金の残高、直近の見積書、外壁の劣化がわかる写真があると、相談員が具体的に答えられます。

工事の費用感も、頭に入れておくと話が早くなります。目安として、外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡、打診調査は250〜500円/㎡、防水は5,000〜8,000円/㎡といったレンジで動きます。10階建て・外周80m・工期3か月の物件で試算すると、足場の費用が約168万円、ロープアクセス工法なら約59万円で、差は約109万円といった例があります（あくまで目安で、実際の見積りは物件により変動します）。株式会社明誠は、通常足場、ロープアクセス、ハイブリッドの3工法から、建物に合う進め方を提案しています。詳しくは、ロープアクセス工法の技術詳細、明誠の理念、大規模修繕の料金の考え方をご覧ください。管理組合向けの窓口は管理組合向けサービスにまとめています。

私たちは、これまで約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。フランチャイズ本部としての情報は、ロープアクセスドットコムでも公開しています。明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

町田市の管理組合が費用をかけずに動くなら、次の3点を今週のうちに済ませてください。

  1. 10月5日までに、第70回管理セミナー（10月25日）へ参加者を申し込む：大規模修繕と談合への自衛策がテーマで、定員は20名です（住宅課 042-724-4269）
  2. 住宅課へ電話し、都の専門相談（弁護士は10月13日・20日、建築士は10月28日）を取り次いでもらう：締切は相談日の3日前で、1件20分です
  3. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点セットを、理事会でそろえる：無料相談の質は、この準備で決まります

「相談だけでも」で大丈夫です。総会の前段階の整理でも、お力になれることがあります。お気軽にお問合せフォームからご連絡ください。

よくあるご質問

Q. 町田市の相談は、本当に費用がかかりませんか？

A. 東京都の専門相談、市の管理セミナー、法律・不動産・登記・国税の各相談は、公式ページで無料と記載されています。ただし、町田法律相談センターは、債務整理以外は30分5,500円（税込）の有料です。

Q. 東京都の弁護士・建築士の専門相談は、どうやって申し込みますか？

A. 町田市の相談窓口（住宅課 042-724-4269）で相談カードに記入し、市から都へ申し込みます。締切は相談日の3日前（土日祝を除く）で、1件20分程度です。

Q. 管理組合の理事として市の法律相談を使えますか？

A. 公式ページに明記がありません。市民向けの制度ですので、予約の際に、管理組合の役員としての相談であることを伝えて確認してください。

Q. 法律相談は何回まで使えますか？

A. 1人あたり年度につき3回まで、同じテーマは1回です。裁判中の案件や、すでに弁護士に依頼している案件は対象外です。

Q. 東京都のアドバイザー無料派遣は、どのマンションが対象ですか？

A. 管理状況届出制度に届出をした管理組合で、昭和58年12月31日以前に新築された居住用6戸以上の分譲マンションが対象です。派遣は通常1回、管理不全の兆候がある場合は5回までです。

Q. 相談に行く前に、何を準備すればよいですか？

A. 総会議事録、長期修繕計画、管理規約の3点セットが基本です。修繕積立金の残高や直近の見積書があれば、より具体的な助言が得られます。

Q. 大規模修繕の費用は、どのくらいが目安ですか？

A. 30戸規模のマンションで、総工費3,500〜5,000万円のレンジが一つの目安で、うち仮設足場は15〜25%を占めます。物件の状態により大きく変動しますので、複数社の見積りで比較してください。

Q. 足場を組まない工法は、町田市のマンションでも使えますか？

A. 建物の形状や階数によります。明誠では、通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッドから、建物ごとに最適な工法を提案しています。

出典・参考資料

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月30日時点で公表されている町田市および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了・定員終了があり得ます。実際に申請される前に、町田市および該当窓口へ最新の内容を事前にご確認ください。なお、町田市の不動産相談（令和7年10月更新）・登記相談（令和6年8月更新）・国税相談（更新日の表示なし）のページは令和8年度の更新が確認できていません。東京都の総合相談窓口・管理士無料派遣・都セミナーの情報は公式発表に基づく再掲で、受付枠や、市の相談を管理組合として利用できるかの取扱いは、申込前に各窓口へ再度ご確認ください。マンション管理センター、町管ネットの費用は公式ページで確認できていません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月30日

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)

お気軽にご相談ください！