海老名市のマンション大規模修繕｜2026年度に使える補助金・耐震・税制を管理組合向けに徹底解説

海老名市のマンション大規模修繕｜2026年度に使える補助金・耐震・税制を管理組合向けに徹底解説

海老名市で分譲マンションを管理する理事会・管理組合の皆さまへ。大規模修繕の資金計画を考えるとき、多くの理事さんが最初にぶつかる壁が「うちの市に、管理組合が使える補助金はあるのか」という疑問です。結論からお伝えすると、海老名市は分譲マンションの管理組合そのものを対象にした耐震化補助を市独自に持っている、県央でも数少ない自治体です。木造戸建て向けの制度しかない市が多いなかで、これは大きな強みです。

一方で、外壁塗装や防水といった「一般的な大規模修繕そのもの」に直接お金が出るわけではない、という現実もあります。本記事では、海老名市・神奈川県・国（国土交通省・住宅金融支援機構）の一次情報をもとに、管理組合が実際に使える制度を「診断→計画→資金→節税」の順に整理し、どう組み合わせれば負担を最小化できるかを、施工会社の視点から具体的に解説します。

大規模修繕を「12年周期で来る大きな出費」と身構えるのではなく、公的制度と工法選択を賢く組み合わせれば、修繕積立金への負担は確実に軽くできます。最後までお読みいただければ、次の理事会で何から手をつければよいかが明確になるはずです。

まず全体像：海老名市で管理組合が使える制度マップ

海老名市の分譲マンション管理組合が押さえておくべき制度は、大きく次の6つです。

第一に、海老名市の分譲マンション耐震化促進補助。管理組合を申請者として、耐震診断・耐震改修計画・耐震改修工事に補助が出ます。これが海老名市の「目玉」です。第二に、神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業。専門家を無料で呼べる入口の制度です。第三に、海老名市のマンション管理計画認定制度。ここで認定を取ると、後段の金融・税制メリットが開きます。第四に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資。大規模修繕の資金調達の本命です。第五に、マンション長寿命化促進税制。要件を満たすと翌年度の固定資産税が減額されます。第六に、海老名市の住宅改修支援事業補助金など専有部向けの制度。これは共用部の大規模修繕とは対象が異なる点に注意が必要です。

この6つは、それぞれ独立しているようで、実は「認定を土台に、耐震補助・融資・税制がつながる」という一本の線でつながっています。順番を間違えると使えるはずのメリットを逃すため、後半で「使う順番」を必ず確認してください。

海老名市のマンション事情と、大規模修繕の「現実」

海老名市は、小田急線・相鉄線・JR相模線が交わる海老名駅を中心に、駅前の再開発と大型商業施設の集積で人口が伸びてきた街です。ららぽーとやビナウォークに象徴されるにぎわいの裏で、駅からやや離れたエリアには昭和後期から平成初期に建てられた分譲マンションが一定数存在します。

こうした築30年前後のマンションが、いままさに2回目・3回目の大規模修繕を迎えつつあります。1回目の修繕は新築時からの積立でなんとか賄えても、2回目以降は「積立金が想定より足りない」「工事費が資材高・人件費高で膨らんだ」という声が海老名でも珍しくありません。

加えて海老名市は、海老名駅周辺を中心に今後も新築マンションの供給が続く一方で、駅から離れたエリアには旧耐震・築古の物件も残るという「二極化」の傾向があります。新しいマンションが増えるほど、中古マンションの市場では「適切に管理・修繕されているか」が資産価値を左右するようになります。大規模修繕をきちんと行い、管理計画認定などの「管理の質を証明する仕組み」を備えているかどうかが、売却時や賃貸募集時の競争力に直結する時代になってきたということです。

だからこそ、管理組合として「使える公的制度は漏れなく使う」「工事のやり方（工法）でムダなコストを削る」という二正面の対策が重要になります。これは単なるコスト削減の話ではなく、マンションという資産の価値を守り、次の世代へ引き継ぐための投資でもあります。まずは制度から見ていきましょう。

【海老名市の目玉】分譲マンション耐震化促進補助

海老名市は、地震による分譲マンションの倒壊などを防ぎ災害に強いまちづくりを進めるため、旧耐震の分譲マンション管理組合が行う耐震診断・耐震改修計画作成・耐震改修工事に対して費用の一部を補助しています。多くの自治体が木造戸建て中心の補助にとどまるなか、管理組合（団体または法人）を正面から申請者に据えている点が海老名市の大きな特徴です。

補助の中身（金額）

補助メニューと上限は次のとおりです。予備診断は費用の3分の2で1棟あたり上限20万円。耐震診断は費用の2分の1で1棟あたり上限150万円（ただし延床面積1,000平方メートル未満の場合は1平方メートルあたり1,500円が上限）。耐震改修計画書の作成は費用の2分の1で1住戸あたり上限5万円。そして耐震改修工事等は費用の2分の1で1住戸あたり上限50万円です。得られた額の1,000円未満は切り捨てとなります。

注目すべきは耐震改修工事の「1住戸あたり上限50万円」という設計です。例えば旧耐震で40戸のマンションなら、単純計算で最大2,000万円規模の補助枠が視野に入ります。耐震改修は工事費が大きくなりがちですが、この補助があるかないかで管理組合の資金計画は大きく変わります。

対象になるマンション

対象建築物は、昭和56年5月31日以前に建築確認を得て工事に着手した、いわゆる旧耐震のマンションです。加えて、区分所有者が存在し住戸数の過半数を区分所有者の居住用に供していること、延べ面積の2分の1を超える部分が共同住宅であること、建築図面（平面図・構造図など）があること、そして管理組合の集会（総会）で耐震診断の実施について議決していること、事前相談で耐震診断が可能と認められたことが条件です。

ここは正直に：あくまで「耐震」の補助です

誤解のないようお伝えすると、この制度は「耐震化」を目的とした補助であり、外壁塗装や屋上防水そのものに直接お金が出るものではありません。ただし、旧耐震のマンションであれば、まず予備診断（費用の3分の2補助）から動き出す価値は十分にあります。耐震補強と大規模修繕を同じタイミングで計画すれば、足場の共用などで全体コストを圧縮できるケースもあります。ご自身のマンションが対象になるかは、着手前に必ず市の住宅まちづくり課（電話046-235-9606）へ事前相談してください。

【土台】神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業（無料）

「何から手をつければいいか分からない」という理事会にまず使ってほしいのが、神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業です。マンション管理士や建築士などの資格を持つ専門家を管理組合に無料で派遣し、管理運営や大規模修繕、長期修繕計画の見直しなどについて助言してもらえます。派遣されるアドバイザーは一般社団法人神奈川県マンション管理士会の会員で、実際の相談経験を持つ専門家です。

第三者の専門家に入ってもらうと、「うちのマンションは管理計画認定を取れる状態か」「長期修繕計画の見直しは必要か」といった判断が一気に進みます。海老名市自身も分譲マンション管理無料相談会を開いていますので、県・市の無料窓口を入口として最大限に活用しましょう。費用ゼロで始められるのが、この制度の最大の価値です。

【入口】海老名市のマンション管理計画認定制度

海老名市では令和6年10月からマンション管理計画認定制度が始まっています。これは「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、適切に管理されているマンションの管理計画を市が認定する制度です。対象は市内の分譲マンション（販売中の新築を除く）で、申請前に管理組合の総会での決議が必要、認定の有効期間は5年間です。

海老名市の認定基準は国が示す基準に準拠しており、市独自の上乗せ基準は設定していません。主な基準は、管理者・監事が定められ総会が年1回以上開催されていること、管理規約が整備されていること、管理費と修繕積立金が区分経理されていること、修繕積立金の3カ月以上の滞納が全体の1割以内であること、長期修繕計画が標準様式に準拠し7年以内に作成・見直しされ、計画期間30年以上かつ大規模修繕工事を2回以上含むこと、などです。

認定を取るとどんなメリットがあるのか

認定は「手間をかけて取る価値があるのか」とよく聞かれます。海老名市が挙げるメリットは明確です。維持管理に対する住民意識の向上、売買時などにおけるマンションの市場評価の向上、そして住宅金融支援機構の制度優遇です。具体的には「フラット35」の金利引き下げ、「マンション共用部リフォーム融資」の金利引き下げ、「マンションすまい・る債」の利率上乗せが受けられます。つまり、認定は次に述べる資金調達と税制のメリットを開く「入口の鍵」になります。

申請は、公益財団法人マンション管理センターが発行する「事前確認適合証」の添付が必須で、事前確認から市への認定申請までをオンラインの手続支援システムで行います。市への申請手数料は基礎額2,000円（追加の長期修繕計画1本につき1,000円加算）と、公的制度としては良心的な水準です。

【本命の資金調達】住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資

大規模修繕の資金が積立金だけでは足りない——このとき管理組合が使える王道が、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資（マンションすまい・る融資、管理組合申込み）です。管理組合が借主となって共用部分の工事費を借り入れられる制度で、返済は修繕積立金から行います。

利用にあたっては、機構からの借入れや積立金からの返済について総会で決議していること、機構が認めた保証機関（公益財団法人マンション管理センターなど）の保証を受けることなどが条件です。金利は毎月見直されます。ここで効いてくるのが前段の管理計画認定です。認定を取っていれば、この共用部リフォーム融資の金利引き下げが受けられるため、借入総額が大きいマンションほど認定のメリットが金額として跳ね返ってきます。

「利子補給」のように利息そのものを自治体が肩代わりする制度は、海老名市には現時点で見当たりません。だからこそ、機構融資の金利を認定で引き下げる、というルートが実質的な負担軽減策になります。まずは総会に諮る前段として、県のアドバイザーや管理会社と返済シミュレーションを作っておくことをおすすめします。

【節税】マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

大規模修繕を「税金が安くなるきっかけ」に変えられるのが、国のマンション長寿命化促進税制です。2025年（令和7年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までに完了した長寿命化工事（屋根防水工事、床防水工事、外壁塗装等工事）が対象で、工事完了日の翌年1月1日を基準日とする年度分の家屋（建物）分固定資産税が、区分所有者全員に対して1年間減額されます。海老名市の減額割合は3分の1です。

対象となる工事と要件

対象マンションの主な要件は、築後20年以上が経過していること、総戸数10戸以上であること、過去に1回以上の長寿命化工事（外壁塗装・床防水・屋根防水）を行っていること、長寿命化工事に必要な積立金を確保していること、そして管理計画認定を受けている、または地方公共団体の助言・指導を受けて適切に長期修繕計画の見直し等をしていることです。

ここでも管理計画認定が要件のひとつとして顔を出します。認定は「市場評価」「金利優遇」「固定資産税減額」という3つのメリットを同時に開ける、いわば万能の鍵だということが分かります。減額を受けるには工事完了後3カ月以内に自治体へ申請が必要なので、工事のスケジュールに申請期限を組み込んでおきましょう。なお、この税制は2027年3月末で終了予定です。次回修繕がその前後に来る管理組合は、タイミングを逃さないことが重要です。

【注意】専有部向けの補助と共用部大規模修繕の違い

海老名市には住宅改修支援事業補助金（令和8年度）というリフォーム補助もあります。ただしこれは、個人が所有する戸建て住宅や「マンション等の共同住宅の専有部分」の改修が対象で、補助率は工事費の5分の1、上限は一般で20万円（多世代同居で30万円）です。つまり各区分所有者が自室をリフォームする際の制度であり、管理組合が発注する共用部の大規模修繕そのものには使えません。

「市にリフォーム補助がある」という情報だけを見て共用部工事に使えると誤解しがちなポイントなので、共用部（外壁・屋上・廊下・給排水管など）は耐震化補助・機構融資・長寿命化税制で、専有部（各戸内部）はこの住宅改修支援補助で、と切り分けて考えてください。海老名市の断熱リフォーム補助なども同様に専有部が中心です。

耐震補助と大規模修繕を「同じ足場」で組み合わせる

海老名市の耐震化促進補助を最大限に活かすうえで、施工会社としてぜひお伝えしたい実務上のコツがあります。それは「耐震改修」と「大規模修繕（外壁・防水）」を、できるだけ同じ工事タイミングで計画することです。

理由は単純で、外壁を扱う工事は仮設足場やロープアクセスといった「高所へのアクセス手段」を必ず必要とし、その費用が工事総額に大きく響くからです。耐震改修で外壁側の補強を行うタイミングと、外壁塗装・タイル補修・防水を行うタイミングを別々にすると、高所アクセスのための費用を二重に負担することになります。逆にこれらを一体で計画すれば、アクセス手段を共用でき、管理組合の総支出を確実に圧縮できます。

耐震改修工事には市の補助（費用の2分の1・1住戸あたり上限50万円）が使え、外壁・防水部分は長寿命化促進税制の固定資産税減額の対象にもなり得ます。「耐震補助で工事費の一部を賄い、外壁・防水で税制メリットを取り、アクセス手段は一本化する」——この設計ができるかどうかで、旧耐震マンションの実質負担は大きく変わります。旧耐震のマンションほど、耐震と修繕を切り離さずに一体で相談することをおすすめします。

制度を使う「順番」——ここが一番大事

制度は「知っている」だけでは意味がなく、「正しい順番で使う」ことで効果が最大化します。海老名市の管理組合が踏むべき順番は次のとおりです。

第一段階として、県のマンションアドバイザー派遣（無料）や市の無料相談会で現状を診断してもらいます。第二段階で、長期修繕計画を標準様式に整え、管理計画認定の取得を目指します。ここが後段すべての土台です。第三段階として、旧耐震マンションであれば市の耐震化促進補助の予備診断（費用の3分の2補助）から動きます。第四段階で、大規模修繕の資金が不足するなら機構の共用部リフォーム融資を検討し、認定による金利引き下げを効かせます。第五段階として、工事完了後は長寿命化促進税制の固定資産税減額を3カ月以内に申請します。そして全段階を貫く軸として、工法選択でそもそもの工事費を圧縮します。

早見表：海老名市の管理組合が押さえるべき制度

診断のきっかけには「神奈川県マンションアドバイザー派遣（無料）」「海老名市 分譲マンション管理無料相談会（無料）」。土台づくりには「海老名市 マンション管理計画認定制度（手数料 基礎2,000円〜／有効期間5年）」。耐震には「海老名市 分譲マンション耐震化促進補助（予備診断は費用の3分の2・上限20万円、耐震改修工事は費用の2分の1・1住戸上限50万円）」。資金には「住宅金融支援機構 共用部分リフォーム融資（認定で金利引き下げ）」。節税には「マンション長寿命化促進税制（海老名市の減額割合3分の1・2027年3月末まで）」。専有部には「海老名市 住宅改修支援事業補助金（補助率5分の1・上限20万円〜）」。この6つをワンセットで理事会の資料に落とし込んでおくと、住民説明もスムーズです。

モデルケース：築33年・42戸・旧耐震のマンション

具体的にイメージしてみましょう。海老名市内、築33年・42戸・旧耐震のマンションが2回目の大規模修繕と耐震補強を検討しているとします。

まず県のアドバイザーに現状を見てもらい、長期修繕計画を標準様式に整えて管理計画認定を申請します。次に旧耐震であるため市の耐震化促進補助の予備診断（費用の3分の2、上限20万円）を活用し、必要なら耐震診断（費用の2分の1、上限150万円）へ進みます。耐震改修を行う場合は1住戸あたり上限50万円の補助が視野に入り、42戸なら制度上の枠は大きくなります。大規模修繕の資金は機構の共用部リフォーム融資でまかない、認定による金利引き下げで利息負担を抑えます。工事完了後は長寿命化促進税制で翌年度の固定資産税が3分の1減額されます。この一連の流れを、無料のアドバイザーから始めて認定という土台を挟んで組み立てるだけで、同じ工事でも管理組合の実質負担はまったく変わってきます。

費用を左右する「工法選択」——足場・ロープアクセス・ハイブリッド

制度をどれだけ使っても、工事そのもののやり方が高コストなままでは効果は半減します。ここが施工会社としてもっともお伝えしたい点です。大規模修繕の費用のうち、外壁工事では仮設足場の費用が全体の2割前後を占めることも珍しくありません。この足場費を抑えられれば、補助金と同等かそれ以上のコスト削減につながります。

私たち明誠は、建物の形状や状態に応じて3つの工法を使い分けています。ひとつめは通常の足場工法。全面的な工事や複雑な形状の建物に向きます。ふたつめはロープアクセス工法（無足場工法）。産業用ロープで職人が外壁を上下し、足場を架けずに塗装・防水・タイル補修などを行う方法で、足場費の削減、工期短縮、そして足場がないことによる防犯面・居住者の生活影響の最小化という利点があります。みっつめは、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法です。

例えば「駐車場や隣地が迫っていて足場を全面には架けにくい」「部分的な補修だけで全面足場は過剰」といった海老名の現場では、ロープアクセスやハイブリッドが総額を大きく引き下げます。明誠はこの3工法すべてを一社で提案できる、日本でも数少ない会社です。「足場ありき」で見積もりを取る前に、まず工法の選択肢を比較することを強くおすすめします。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 海老名市には外壁塗装そのものへの補助金はありますか。
共用部の外壁塗装に直接出る市の補助は、現時点では見当たりません。ただし旧耐震なら耐震化促進補助、資金面は機構融資、節税は長寿命化促進税制という形で、実質的な負担軽減は十分に狙えます。

Q. 管理計画認定は取るのが大変では。
確かに長期修繕計画の整備などの準備は必要ですが、県の無料アドバイザーや管理会社の支援を受けながら進められます。認定は金利優遇・固定資産税減額・市場評価という複数のメリットの入口になるため、取る価値は大きいです。

Q. 長寿命化促進税制はいつまで使えますか。
対象は2025年4月1日から2027年3月31日までに完了した工事です。次回修繕がこの期間に重なる場合は、工事完了後3カ月以内の申請を忘れないようにしてください。

Q. 耐震補助と大規模修繕は同時にやったほうが得ですか。
はい、旧耐震のマンションであれば一体で計画するメリットが大きいです。外壁を扱う工事は高所へのアクセス手段（足場やロープアクセス）が必須で、その費用を耐震改修と外壁・防水で共用できるためです。耐震部分は市の補助、外壁・防水部分は長寿命化促進税制、という形でそれぞれの制度メリットも同時に取りにいけます。

Q. 賃貸に出している区分所有者がいても補助や税制は使えますか。
耐震化促進補助は「住戸数の過半数を区分所有者の居住用に供するもの」が対象要件となっています。長寿命化促進税制の固定資産税減額は、要件を満たせば区分所有者全員に対して適用されます。個別の判定は市や税務当局への確認が必要ですが、投資用の区画が一部あること自体で直ちに全体が対象外になるわけではありません。

Q. まず何から始めればいいですか。
無料の県アドバイザー派遣か市の無料相談会に申し込むことです。費用ゼロで現状を診断でき、次の一手が明確になります。そのうえで、大規模修繕の見積もりを取る際は「足場ありき」ではなく、ロープアクセスやハイブリッドを含めた工法比較を依頼してください。同じ工事内容でも総額が変わります。

おわりに

海老名市は、分譲マンションの管理組合を正面から支える耐震化補助を持つ、県央でも心強い自治体です。加えて管理計画認定制度という土台を整えれば、機構融資の金利優遇と長寿命化促進税制の固定資産税減額という国の制度メリットまで一気に開けます。「診断（無料）→認定（土台）→耐震補助→融資→税制→工法選択」という順番で組み立てれば、同じ大規模修繕でも管理組合の負担は確実に軽くできます。

私たち明誠は、大規模修繕の工法提案から補助金・税制を見据えた工事計画まで、管理組合の立場に立ってご支援します。海老名市でのマンション大規模修繕をご検討の理事会・管理組合の皆さまは、お問い合わせよりお気軽にご相談ください。まずは現状の長期修繕計画を拝見し、使える制度と最適な工法を一緒に整理するところから始めましょう。

• 明誠の企業姿勢・考え方
• ロープアクセス工法による無足場施工
• 管理組合・オーナー向けサービス
• 施工の品質・安全への取り組み

※本記事は2026年7月時点で公開されている海老名市・神奈川県・国土交通省・住宅金融支援機構の情報をもとに作成しています。制度の内容・金額・期限・要件は変更される場合があります。申請の可否や詳細は、必ず海老名市住宅まちづくり課（電話046-235-9606）および各制度の公式窓口にご確認ください。

参考（公的一次情報）
– 海老名市「分譲マンションの耐震化促進関係補助事業」 https://www.city.ebina.kanagawa.jp/guide/sumai/jutaku/1003438.html
– 海老名市「マンション管理計画認定制度について」 https://www.city.ebina.kanagawa.jp/guide/sumai/jutaku/1017131.html
– 海老名市「令和8年度 住宅改修支援事業補助金」 https://www.city.ebina.kanagawa.jp/guide/sumai/jutaku/1017814.html
– 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」 https://www.pref.kanagawa.jp/docs/zm4/mansion/adviser.html
– 国土交通省「マンション長寿命化促進税制」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000121.html
– 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資（管理組合申込み）」 https://www.jhf.go.jp/kanri/mansionreform_kanri/jouken.html

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伊勢原市のマンション補助金2026年度版｜管理組合が使える管理計画認定・耐震補助・長寿命化税制を本間が解説

「伊勢原市に、うちのマンションの大規模修繕に使える補助金はあるのだろうか」。理事長さまから、こういうご相談を最近よくいただきます。私は大規模修繕の現場に20年近く立ってきましたが、正直に申し上げて、市が「大規模修繕そのもの」に直接お金を出してくれる制度は、全国的に見てもそう多くありません。伊勢原市も、残念ながらそのタイプの直接補助を持っているわけではありません。

ですが、ここで諦めてしまう管理組合と、きちんと調べて動く管理組合とでは、最終的な自己負担が数百万円単位で変わってきます。伊勢原市には「マンション管理計画認定制度」という入口があり、その先に国の税の優遇や、神奈川県の無料支援、住宅金融支援機構の金利引下げが待っています。使う順番さえ間違えなければ、伊勢原の分譲マンションでも制度を重ねて負担を軽くできます。

この記事では、伊勢原市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に使える制度を、申請の順番と「落とし穴」まで、私が現場目線で整理します。専門用語はそのつどかみ砕いて説明しますので、建築が専門でない理事の方も、最後まで読めば「次に何をすべきか」が見えるはずです。

伊勢原市の分譲マンションと大規模修繕の現状

伊勢原市は神奈川県のほぼ中央、大山や丹沢の玄関口として知られる人口およそ10万人のまちです。小田急小田原線の伊勢原駅を中心に、駅周辺には分譲マンションが点在しています。戸建てが多いエリアではありますが、駅近の中高層マンションは築20年〜30年を迎えるものが増えてきました。

大規模修繕とは、12年前後の周期で行う建物全体のメンテナンス工事のことです。外壁の補修と塗装、屋上やベランダの防水、鉄部の塗り替え、シーリング（外壁の目地に詰めるゴム状の防水材）の打ち替えなどをまとめて行います。私の経験上、この1回目・2回目の大規模修繕をどう乗り切るかで、そのマンションの資産価値の伸びしろが決まります。

問題は費用です。国土交通省の調査でも、大規模修繕は1戸あたり75万円〜125万円程度が一つの目安とされ、50戸規模なら総額で数千万円になります。修繕積立金が計画どおり貯まっていればよいのですが、値上げに踏み切れず不足している組合は少なくありません。だからこそ、使える制度は一つ残らず拾っておきたいのです。

伊勢原市は、東名高速道路の伊勢原大山インターチェンジや小田急線で都心・横浜方面へのアクセスがよく、ベッドタウンとしての底堅い需要があります。だからこそ、駅近の分譲マンションは適切に維持すれば資産価値を保ちやすい一方、管理を怠れば空室や資産価値の下落に直結します。私は現場で20年やってきて、いちばん悔しい思いをするのは、積立金不足で「本来やるべき防水を見送った結果、数年後に雨漏りで余計な出費になる」という後戻りを見るときです。だからこそ、制度を早く知って先手を打ってほしいのです。

伊勢原市の場合、市の窓口は都市部 建築住宅課 住宅係（伊勢原市田中348番地、電話0463-94-4782）です。まずはこの窓口が「マンション施策の入口」だと覚えておいてください。

まず押さえる｜伊勢原市マンション管理計画認定制度

伊勢原市の分譲マンション管理組合が最初に検討すべきなのが、マンション管理計画認定制度です。これは、適切な管理が行われているマンションの「管理計画」を市が認定する国の制度で、伊勢原市も市内の分譲マンションを対象に運用しています（出典：伊勢原市「マンション管理計画認定制度」）。

認定の要件とメリット

認定を受けるには、管理組合の運営や長期修繕計画、修繕積立金の状況など、マンション管理に関する基準16項目を満たす必要があります。申請の前に、管理組合の集会（総会）で認定申請に関する決議を得ておくことが求められます。

認定を取得すると、次のような効果が期待できます。区分所有者の管理意識が高まること、中古市場での評価が上がること、そして実利として住宅金融支援機構の「フラット35」および「マンション共用部分リフォーム融資」の金利が引き下げられることです。さらに、後述する国の長寿命化促進税制を使うための入口にもなります。私はこれを、必ずワンセットで理事長さまに説明するようにしています。認定は「そのマンションの健康診断書」であり、それ自体がお金を生むわけではありませんが、他の制度への鍵になるからです。

申請の流れと費用

申請方法には注意が必要です。伊勢原市では、公益財団法人マンション管理センターの申請システム「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受けたうえで、システムを経由して申請します。システムを使わずに市へ直接申請することはできません。

費用は、システム使用料が1申請あたり10,000円、これに加えてマンション管理士による事前確認審査料がかかります。一方、市へ認定申請する際の手数料はかかりません。認定の有効期間は5年で、更新が必要です。申請にあたっては、市が公開している「伊勢原市マンション管理計画認定申請の手引」（令和8年版）を確認してください。この手引が更新されているということは、伊勢原市が分譲マンションの管理適正化に本気で取り組んでいる証拠でもあります。

耐震まわりの補助｜木造中心という現実

「耐震の補助金があると聞いた」というお問い合わせもよくいただきます。ここは正直にお伝えしなければなりません。伊勢原市の耐震補助は、原則として木造住宅が中心です。

伊勢原市の木造住宅耐震改修工事等補助制度

伊勢原市の木造住宅耐震改修工事等補助制度は、昭和56年5月31日以前に工事着手した地上2階以下の木造戸建住宅が対象です。耐震診断は10万円まで全額補助、耐震改修の設計・工事・監理は費用の2分の1で上限50万円（緊急輸送道路など沿道の建物は上限100万円）、除却工事は2分の1で上限25万円（沿道は50万円）です（出典：伊勢原市「木造住宅耐震改修工事等補助制度」）。

お気づきのとおり、この制度は木造が対象なので、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の分譲マンションは原則として対象外です。ここを勘違いしたまま計画を立てると、あてにしていた補助が使えず、資金計画が崩れます。

神奈川県市町村地域防災力強化事業費補助金という枠組み

ではRC・SRCの分譲マンションに耐震の道がまったくないかというと、そうではありません。神奈川県には「市町村地域防災力強化事業費補助金」という県費の枠組みがあり、この中に分譲マンション向けの耐震診断・改修の補助メニューが用意されています。県の資料では、昭和56年5月31日以前のマンションについて、耐震診断は費用の6分の5（1住戸あたり上限5万円）、耐震改修計画書の作成は費用の3分の2（1住戸あたり上限5万円）、耐震改修工事は一定の算定式による額（1住戸あたり上限60万円）といった水準が示されています（出典：神奈川県「建築物の耐震化への補助制度」）。

ただし、これは県が示す枠組みであり、実際に分譲マンション枠を運用しているかどうか、また補助額や受付状況は市町村ごとに異なります。伊勢原市でRC分譲マンションの耐震補助が使えるかは、必ず市の建築住宅課（0463-94-4782）に個別確認してください。旧耐震（昭和56年以前）のマンションで耐震に不安がある組合は、この確認を最優先にすることをおすすめします。

神奈川県マンションアドバイザー派遣事業を無料で使う

伊勢原市は神奈川県内ですので、県の支援策も見逃せません。特に使ってほしいのが、神奈川県マンションアドバイザー派遣事業です。

これは、マンション管理士や建築士などの専門家を、管理組合に無料で派遣してくれる制度です（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」）。派遣されるアドバイザーは、一般社団法人神奈川県マンション管理士会の会員で、マンション管理の相談経験を持つ専門家です。管理規約の見直し、長期修繕計画の点検、修繕積立金の設定、合意形成の進め方など、大規模修繕の「前段階」の悩みを相談できます。

さらに令和8年度からは、アドバイザー派遣のその先の支援として、顧問導入支援制度が新設されました。これは、派遣専門家による顧問を試行的に体験できる制度で、令和8年度以降にアドバイザー派遣を通算6回利用した管理組合が対象となります。私はいつも理事長さまに、「工事会社に相談する前に、まず中立の専門家に組合の足腰を見てもらいましょう」とお伝えしています。無料で第三者の目が入るのは、それだけで大きな価値があります。

国のマンション長寿命化促進税制で「税」から取り戻す

補助金が手薄な伊勢原市で、私が最も注目してほしいのがマンション長寿命化促進税制です。これは補助金ではなく「税の減額」ですが、実質的な効果は補助金と同じです。

制度の中身

この税制は、令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に、長寿命化に資する大規模修繕等を行い、工事完了日から3か月以内に市へ申告したマンションについて、工事完了の翌年度分の家屋の固定資産税を減額するものです（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。対象は1戸あたり100平方メートル相当の床面積までです。

減額の割合は国の標準で2分の1とされていますが、最終的な割合は市町村の条例で6分の1から2分の1の範囲で定められます。ここは断定を避けます。伊勢原市での具体的な減額割合は、市の資産税担当課に必ずご確認ください。

適用の要件

減額を受けるための主な要件は次のとおりです。

• 築20年以上が経過していること
• 総戸数が10戸以上であること
• 過去に1回以上、長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事のすべて）を行っていること
• マンション管理計画の認定を受けているか、令和3年9月1日以降に修繕積立金の額を引き上げていること

ここで先ほどの管理計画認定制度が効いてきます。認定を取っておくと、この税制の要件のひとつを満たせるからです。「認定→大規模修繕→税の減額」という流れを作ると、制度が数珠つなぎになります。2回目以降の大規模修繕を控えた組合は、令和9年3月31日という期限を意識して逆算で動くことをおすすめします。

減額される税額そのものは、1戸あたりで見れば数千円から1万円台という水準になることが多く、「劇的に安くなる」というほどではありません。ですが、これは工事翌年度に自動的に効いてくるもので、居住者の皆さまへの説明材料としては効果的です。「認定を取れば税金も少し戻ってくる」という一言が、総会での合意形成をぐっと後押しします。なお、この措置は家屋の固定資産税が対象で、都市計画税は対象外である点も、あわせて理解しておくと質問に強くなります。

住宅金融支援機構の融資とすまい・る債

伊勢原市を含む神奈川県には、東京都のようなマンション改修への利子補給（金利の肩代わり）制度がありません。この点も正直にお伝えします。だからこそ、住宅金融支援機構の仕組みを上手に使うことが、神奈川で修繕資金を組む際の鍵になります。

住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、管理組合が大規模修繕の資金を借りる際の代表的な選択肢です。前述のとおり、管理計画認定を取得していれば、この融資の金利が引き下げられます。あわせて、機構のマンションすまい・る債（管理組合が計画的に積立金を運用できる債券）を活用すると、認定マンションは利率の上乗せが期待できます。

つまり、伊勢原市では「市の直接補助が薄い」ぶんを、認定による金利メリット＋機構の融資・債券で補うのが現実的な戦略です。私はこれを、資金が不足しがちな組合ほど早めに検討してくださいとお伝えしています。借入前提で計画を組むのか、積立の底上げで乗り切るのか、方針を早く決めるほど選択肢が広がります。

省エネ・脱炭素系の補助は共用部に使えるか

近年、太陽光発電や蓄電池、断熱改修への補助が全国で広がっており、伊勢原市にもネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）補助金などの脱炭素関連の支援があります。省エネ家電の買い替えを応援するキャンペーンなども実施されてきました。

ただし、これらは基本的に戸建てや個々の住戸を想定した制度であることが多く、マンションの共用部の大規模修繕にそのまま使えるとは限りません。共用部の照明のLED化や、共用部への創エネ・蓄電設備の導入など、対象になり得るケースもありますが、可否は年度ごとの要綱と予算次第です。ここは「使えたらラッキー」くらいの位置づけで、市の環境担当課に個別確認するのが賢明です。断熱や省エネを大規模修繕と同時にやると工事の重複が省けるので、興味があれば設計段階で一緒に検討しておくとよいでしょう。

使う順番と早見表

制度が多くて混乱しやすいので、私が現場でお伝えしている使う順番を整理します。

1. 神奈川県マンションアドバイザー派遣（無料） で組合の現状を第三者に点検してもらう
2. 長期修繕計画の見直しと修繕積立金の点検（認定・税制の要件づくり）
3. マンション管理計画認定制度を申請して「入口」を押さえる
4. 住宅金融支援機構の融資・すまい・る債で資金を設計（認定で金利メリット）
5. 旧耐震マンションは耐震補助（県の枠組み）を市に確認
6. 大規模修繕を実施し、長寿命化促進税制で翌年度の固定資産税を減額
7. 省エネ・脱炭素系は同時施工の可否を設計段階で検討

早見表にすると次のとおりです。金額や割合は年度・条例により変わるため、必ず一次情報と窓口で確認してください。

制度	種別	対象	目安	窓口
マンション管理計画認定制度	認定	市内分譲マンション	申請手数料は市無料（システム使用料1万円等）	市 建築住宅課
木造住宅耐震改修補助	補助	木造戸建（RCマンション対象外）	診断10万・改修1/2上限50万等	市 建築住宅課
県 地域防災力強化事業費補助金	補助	旧耐震マンション等	診断上限5万/戸・改修上限60万/戸等（要市確認）	市 建築住宅課／県
神奈川県アドバイザー派遣	支援	管理組合	無料・R8顧問導入支援あり	県マンション管理士会
マンション長寿命化促進税制	減税	築20年・10戸以上等	翌年度家屋固定資産税を減額（割合は市条例）	市 資産税担当課
機構 共用部リフォーム融資	融資	管理組合	認定で金利引下げ	住宅金融支援機構

モデルケースで考える｜築30年・48戸のマンション

イメージがわくよう、伊勢原駅近くにある築30年・48戸・RC造の分譲マンションを例に考えてみます。修繕積立金がやや不足気味で、2回目の大規模修繕を控えている、という設定です。

この組合であれば、まず神奈川県のアドバイザー派遣を無料で使い、長期修繕計画と積立金の水準を点検します。そのうえで管理計画認定を申請し、機構の共用部リフォーム融資を金利引下げつきで組む。工事は築20年・10戸以上の要件を満たしているので、外壁塗装・床防水・屋根防水をすべて含む長寿命化工事として設計し、完了後3か月以内に市へ申告して、翌年度の家屋固定資産税の減額を受ける。この一連の流れを作れば、直接補助が薄い伊勢原でも、金利と税の両面で負担を軽くできます。

数字の体感でいうと、48戸なら工事総額はおおむね数千万円規模です。ここで固定資産税の減額や融資金利の引下げが効いてくると、1戸あたりの実質負担はじわりと下がります。「補助金がないから何もできない」ではなく、「使える制度を全部重ねる」——この発想の差が、10年後の管理組合の体力を大きく変えます。

もう一段踏み込んで、時間軸も意識してみましょう。認定の申請には集会決議と事前確認の期間が必要で、申請から認定まで数か月かかることも珍しくありません。長寿命化促進税制の令和9年3月31日という完了期限から逆算すると、認定・設計・工事・申告の各段階に余裕を持たせるには、今から準備を始めておくのが安全です。私の経験上、「期限ぎりぎりで動いて要件を一つ落とす」というのが、最ももったいないパターンです。逆に、早く動いた組合ほど、相見積もりで工事費を比較する余裕も生まれ、結果的に安く仕上がっています。

合意形成と居住者説明のコツ

制度を使うにも工事をするにも、避けて通れないのが合意形成です。管理計画認定には集会決議が要りますし、大規模修繕の実施や修繕積立金の値上げも、総会での議決が必要です。ここでつまずく組合を、私は数えきれないほど見てきました。

私が理事長さまにお伝えしているコツは、三つあります。一つ目は、数字を「1戸あたり」に翻訳すること。総額数千万円と言われてもピンときませんが、「1戸あたり月々いくら」と示すと、居住者の判断が一気に進みます。二つ目は、制度で下がる分を先に見せること。「認定で融資金利が下がり、税制で翌年度の固定資産税が減る」という具体的なメリットを提示すると、値上げや工事への抵抗感がやわらぎます。三つ目は、中立の専門家を入れること。神奈川県の無料アドバイザー派遣を使い、第三者の口から説明してもらうと、「理事会が業者と結託しているのでは」といった不要な疑念が生まれにくくなります。

大規模修繕は、住民の皆さまの大切な資産を守る工事です。だからこそ、丁寧な説明と透明な情報開示が、最後は工事の質そのものを左右します。私はいつも、工法の提案と同じくらい、この合意形成のお手伝いに力を入れています。

大規模修繕のコストは工法で下げられる

制度で負担を軽くする話をしてきましたが、私が本業として一番お力になれるのは、工事そのもののコストを下げることです。ここからが本題かもしれません。

大規模修繕の費用のうち、意外と大きいのが足場（仮設足場）の費用です。建物をぐるりと囲む足場は、総工費の2割前後を占めることも珍しくありません。この足場を、部位によってはロープアクセス工法（産業用ロープで作業員が上から降りて施工する無足場工法）に置き換えると、足場費を圧縮でき、工期も短くできます。居住者の方にとっても、窓の外に足場が長期間立たない、防犯面の不安が減る、といったメリットがあります。

もちろん、ロープアクセスが万能というわけではありません。作業量の多い全面改修や複雑な形状の建物では、足場を組んだほうが結果的に安く早いこともあります。だからこそ私は、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を建物ごとに見極めてご提案しています。足場が向く部分は足場で、ロープアクセスが向く部分はロープで、という「いいとこ取り」のハイブリッド工法が、伊勢原のような中高層マンションでは費用対効果が高いケースが多いのです。

明誠は、このロープアクセス工法を軸にした大規模修繕を得意としており、塗装・防水・タイル・電気などの専門職が加盟するフランチャイズ体制で、高品質と低価格を両立しています。マンション管理組合さま向けの窓口もご用意していますので、制度の話とあわせて工法のセカンドオピニオンが欲しいときは、お問い合わせからお気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 伊勢原市に大規模修繕そのものへの補助金はありますか。
正直に申し上げて、市が大規模修繕に直接お金を出す制度は現時点で見当たりません。ですが、管理計画認定・国の長寿命化税制・機構の融資・県の無料支援を組み合わせれば、実質的な負担は下げられます。「直接補助がない＝打つ手がない」ではありません。

Q2. まず何から始めればいいですか。
神奈川県のマンションアドバイザー派遣（無料）で組合の現状を点検してもらうことをおすすめします。長期修繕計画と積立金の見直しが、認定にも税制にもつながる土台になります。

Q3. 管理計画認定は取ったほうが得ですか。
資金計画に融資を使う予定があるなら、取る価値は大きいです。フラット35や共用部リフォーム融資の金利が下がり、長寿命化促進税制の要件のひとつも満たせます。ただし申請には集会決議とシステム使用料等の費用がかかるので、メリットと手間を天秤にかけて判断してください。

Q4. 旧耐震のマンションですが耐震補助は使えますか。
昭和56年5月31日以前のマンションは、神奈川県の地域防災力強化事業費補助金の枠組みで診断・改修の補助が使える可能性があります。ただし市での運用や補助額は要確認です。まず伊勢原市建築住宅課にご相談ください。

Q5. 長寿命化促進税制の期限はいつまでですか。
現行制度では令和9年3月31日までに工事を完了し、完了後3か月以内に申告したものが対象です。2回目以降の大規模修繕を控えている組合は、この期限から逆算して計画を立てると取りこぼしがありません。

Q6. 工法の相談だけでもお願いできますか。
もちろんです。私はいつも、総会の前段階の整理だけでもお力になれることがある、とお伝えしています。制度の使い方と工法選びはセットで考えたほうが、結果的に安く仕上がります。

まとめ

伊勢原市には、大規模修繕そのものへの直接補助はありません。しかし、マンション管理計画認定制度を入口に、国の長寿命化促進税制、住宅金融支援機構の融資と金利引下げ、神奈川県の無料アドバイザー派遣、そして旧耐震マンション向けの県の耐震枠組みを重ねれば、伊勢原の分譲マンションでも負担をしっかり軽くできます。さらに、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を建物ごとに見極めれば、工事費そのものも下げられます。

制度は年度や条例で変わります。金額や割合は必ず市の窓口と一次情報でご確認ください。そのうえで、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 伊勢原市「マンション管理計画認定制度」
• 伊勢原市「木造住宅耐震改修工事等補助制度」
• 神奈川県「建築物の耐震化への補助制度」
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
• 伊勢原市「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス補助金」

本記事は2026年7月時点の公開情報をもとに作成しています。制度の内容・金額・期限は変更される場合があります。申請の際は必ず各窓口および一次情報をご確認ください。

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秦野市のマンション大規模修繕｜2026年度に使える補助金・耐震・税制を管理組合向けに徹底解説

「秦野市に、マンションの大規模修繕や耐震で使える補助金はあるのでしょうか」——先日、秦野市内にお住まいの、築30年ほどの管理組合の理事さまから、こんなご相談をいただきました。修繕積立金の残高を見ながら、少しでも組合員の負担を軽くできる制度がないかと探しておられたのです。

私は大規模修繕の現場を20年近く見てきましたが、この「補助金はあるのか」というご質問への答えは、自治体によって本当に差があります。そして秦野市については、私は少し明るいお答えができます。というのも、秦野市は人口16万人規模のまちでありながら、分譲マンションの共用部（管理組合）を対象とした「耐震化」の直接補助を、市独自に用意しているからです。多くの市が木造住宅向けの補助しか持たないなか、これは管理組合にとって見逃せない材料です。

この記事では、2026年度（令和8年度）に秦野市の分譲マンション管理組合が現実的に活用できる制度を、秦野市・神奈川県・国の三層に分けて整理します。結論から申し上げます。秦野市の場合は、①市のマンション耐震化事業補助金を軸に、②神奈川県の無料アドバイザー派遣で足場を固め、③管理計画認定と長寿命化促進税制（節税）を重ね、④最後に工法選択でコストを削る——この順番が王道です。総会前の資料づくりの一助になれば幸いです。

まず全体像：秦野市で管理組合が使える制度マップ

細かい話に入る前に、全体像をお示しします。秦野市の分譲マンション（区分所有のマンション）に関わる修繕・改修・耐震の支援制度は、大きく次のように整理できます。

制度・支援	実施主体	主な対象	支援の形
マンション耐震化事業補助金	秦野市 建築指導課	管理組合（旧耐震のマンション）	診断・改修計画・改修工事費の1/2補助
マンション管理計画認定制度	秦野市	管理組合	認定による融資金利引下げ・節税の入口
マンションアドバイザー派遣事業	神奈川県	管理組合	専門家を無料派遣（相談・助言）
地域防災力強化事業費補助金	神奈川県	旧耐震のマンション	耐震診断・改修費の補助
マンション共用部分リフォーム融資／すまい・る債	住宅金融支援機構	管理組合	共用部工事の融資・積立の運用
マンション長寿命化促進税制	秦野市（課税）	区分所有家屋	固定資産税の減額（節税）
ゼロカーボンな暮らし創出補助金	秦野市 環境共生課	住宅（省エネ設備）	太陽光・蓄電池等の定額補助

ここで最初にお伝えしておきたいのは、これらの制度には「管理組合（共用部）」で使えるものと、「区分所有者個人（専有部）」で使えるものが混ざっているという点です。大規模修繕は共用部の工事ですから、管理組合として本命に据えるべきは、市の耐震化事業補助金・県のアドバイザー派遣・住宅金融支援機構の融資・長寿命化促進税制の組み合わせです。ここを外して、省エネ補助のような個人向け制度ばかり見ていると、「思ったより使えなかった」となりがちです。ここからが本題です。

秦野市のマンション事情と、大規模修繕の「現実」

秦野市は、丹沢山地の玄関口に広がる盆地のまちです。「名水のまち」として知られ、小田急小田原線の秦野駅・渋沢駅を中心に住宅地が広がっています。海に面していない内陸のまちですから、三浦半島のような塩害の心配は小さい一方で、丹沢おろしと呼ばれる冬の強い風、朝晩の寒暖差、そして凍害（水分が凍って膨張し、外壁やタイルを傷める現象）が、建物にとっての手強い相手になります。

私は内陸の現場で、日当たりや風当たりの差によって、同じ建物でも north 面（北面）と south 面（南面）で外壁の傷み方がまるで違う、という光景を何度も見てきました。秦野市のマンションは、塩害こそ少ないものの、こうした気象条件による劣化を「見えないところで」ため込みやすい。だからこそ、定期的な点検と、タイミングを逃さない修繕が、資産価値を守るうえで効いてきます。

大規模修繕とは、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装、シーリング（外壁の目地を埋める防水材）の打ち替えなどを、おおむね12〜15年周期でまとめて行う工事のことです。マンションの資産価値を維持し、居住者の安全を守るために欠かせません。ただ、費用は決して小さくありません。一般的な中規模マンションで、1戸あたり100万円前後の工事費がかかることも珍しくなく、仮に50戸なら単純計算で5,000万円規模になります。

私が理事のみなさまとお話ししていて一番多いお悩みは、やはり「修繕積立金が足りるか不安」というものです。国土交通省の調査でも、修繕積立金が長期修繕計画上の必要額に対して不足しているマンションが一定割合あることが指摘されています（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」）。だからこそ、使える制度は一つ残らず確認しておきたい。私はいつも、そうお伝えしています。

【秦野市の目玉】マンション耐震化事業補助金

秦野市の管理組合にとって、まず押さえておきたいのが、市が独自に用意している「秦野市マンション耐震化事業補助金」です。秦野市は、住宅の耐震化を促進し、災害に強いまちづくりを進めるために、分譲マンションの耐震診断・耐震改修計画・耐震改修工事に対する補助制度を、平成27年4月1日から実施しています（出典：秦野市「分譲マンションの耐震診断・耐震改修計画・耐震改修工事を支援」）。

対象になるマンション

補助の対象となるのは、次のすべてに当てはまるマンションです（出典：秦野市、同上）。

• 秦野市内に所在するマンション
• 昭和56年5月31日以前に建築基準法による建築確認を得て着工したもの（いわゆる「旧耐震基準」の建物）
• 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、または鉄骨造のもの
• 住戸数の過半を区分所有者が住居のために使用しているもの
• 共同住宅の床面積が、延べ面積の過半であるもの

そして補助の対象者は、「管理規約等に基づいて設置された会（＝管理組合）で、耐震化事業を実施する決議がなされている」ことが条件です。つまり、総会での決議がスタートラインになるということです。この点は、後で触れる管理計画認定制度や長寿命化促進税制と共通していて、いずれも「管理組合として意思決定できていること」が前提になります。

補助の中身

補助金の内容は、次のとおりです（出典：秦野市、同上）。

対象	補助率	限度額
耐震診断	費用の1/2	1住戸あたり5万円
耐震改修計画	費用の1/2	1住戸あたり5万円
耐震改修工事	費用の1/2	1住戸あたり50万円
改修工事監理	費用の1/2	1住戸あたり3万円

たとえば50戸のマンションが耐震改修工事を行った場合、単純計算で「50万円 × 50戸 ＝ 最大2,500万円」の補助が視野に入ります。もちろん実際には工事費の1/2という上限や予算の範囲がありますので、この満額がそのまま出るとは限りませんが、市の直接補助としては大きな金額です。

なお、この事業による耐震診断・改修計画・改修工事（工事監理を含む）には、耐震診断士（一級建築士）の関与が必要とされています。申請は、市役所の建築指導課の窓口で事前相談をしたうえで、所定の申請書に必要書類を添えて行います（問い合わせ：秦野市 都市部 建築指導課 建築指導担当 電話0463-83-0883、出典：秦野市、同上）。

ここは正直に：あくまで「耐震」の補助です

読者のみなさまに誤解のないよう、正直に申し上げます。この補助はあくまで「耐震化」に対する補助であって、外壁塗装や屋上防水といった通常の大規模修繕そのものに対する直接補助ではありません。対象も旧耐震基準（昭和56年5月31日以前着工）の建物に限られます。ですから、新耐震基準以降のマンションや、耐震性が確保済みのマンションは、この制度の対象外になります。

とはいえ、旧耐震のマンションであれば、耐震改修と大規模修繕は工事の中身が重なる部分も多く、足場（または後述するロープアクセス）を一度架けるタイミングでまとめて計画すれば、トータルコストを抑えられます。「耐震の補助を軸に、大規模修繕を同じ工程で一緒に進める」という発想が、秦野市では特に有効です。

【土台】神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業（無料）

市の耐震補助と並んで、私が最初にお勧めしたいのが、神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」です。これは補助金そのものではありませんが、費用がかからず、最初の一歩として非常に使い勝手のよい支援です。

神奈川県は、マンション管理などに関する専門家を管理組合に無料で派遣し、管理運営や大規模修繕、耐震化についてアドバイスを行っています（出典：神奈川県「マンション施策」）。秦野市は神奈川県内の市ですから、この県の支援の対象になります。

大規模修繕は、管理会社に言われるまま進めてしまうと、「本当にこの工事内容と金額が妥当なのか」を判断できないまま契約に至ってしまうことがあります。私は施工会社の立場ですが、正直に申し上げて、まず中立の専門家に一度、管理組合の状況を診てもらうのは非常に有効だと思っています。費用がかからないのですから、使わない手はありません。

神奈川県は、このアドバイザー派遣のほかにも、役員や区分所有者向けの管理・大規模修繕・耐震化のセミナー、管理組合同士が悩みを共有する交流会、支援団体の登録制度なども用意しています（出典：神奈川県、同上）。「うちのマンションだけで抱え込まない」という意味でも、県の枠組みは心強い味方になります。

県にも耐震の補助制度がある

耐震について、神奈川県には「地域防災力強化事業費補助金」という枠組みがあり、旧耐震基準のマンションの耐震診断・改修を支援しています。マンションの耐震診断で最大50万円、耐震改修工事で最大700万円といった補助が案内されています（金額・要件は年度により変わります）。ただし、県費と市費の関係（どちらか一方か、組み合わせて使えるのか）は、制度の運用によって異なりますので、秦野市の建築指導課と、県の窓口の両方に、必ず事前に確認してください。二重取りできる前提で計画を立てると、あとで齟齬が生じることがあります。

【入口】秦野市のマンション管理計画認定制度

秦野市は、「秦野市マンション管理適正化推進計画」にもとづき、マンション管理計画認定制度を運用しています（出典：秦野市「マンション管理計画認定制度」）。これは、適切に管理されているマンションの管理計画を市が認定する制度です。

認定を受けるには、マンションの管理に関する16項目の基準を満たす必要があり、申請にあたっては、事前に管理組合の集会（総会）で認定申請に係る決議を得ておく必要があります（出典：秦野市、同上）。

認定を取得したマンションには、次のようなメリットが期待できます（出典：秦野市、同上）。

• 区分所有者の意識の向上、管理水準の維持・向上
• 市場における評価、地域価値の維持・向上
• 住宅金融支援機構の「フラット35」および「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引下げ

見落とされがちですが、この認定は後述する長寿命化促進税制（固定資産税の減額）の入口にもなります。認定そのものは工事費を直接くれる制度ではありませんが、「融資の金利が下がる」「節税の要件を満たせる」という二段構えの効果があり、大規模修繕を控えた管理組合にとっては、取っておく価値のある「資格」です。認定の具体的な申請手続きや市の窓口については、秦野市に直接ご確認ください。

【本命の資金調達】住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資

積み立ててきた修繕積立金だけでは工事費が足りない——これは、私がお会いする管理組合の多くが抱える現実です。その不足分を計画的に補う本命が、独立行政法人住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」です。神奈川県も、マンション施策のページでこの融資を管理組合向けの選択肢として案内しています（出典：神奈川県「マンション施策」、同上）。

これは、管理組合が共用部分の大規模修繕（外壁塗装、屋上防水、給排水管の更新など）を行う際に、住宅金融支援機構から資金を借り入れられる制度です。あわせて、修繕積立金を計画的に積み立てるための「マンションすまい・る債」という仕組みもあり、こちらは工事に向けた「守り」の制度だとご理解ください。融資の具体的な金利や条件は時期によって変わりますので、必ず住宅金融支援機構に直接ご確認ください。

神奈川県・秦野市に「利子補給」はあるのか

ここは正直に申し上げます。東京都には、この共用部分リフォーム融資の利息の一部を都が肩代わりする「利子補給」の制度がありますが、神奈川県には、東京都と同じ形の県独自の利子補給制度は、私が確認した範囲では見当たりませんでした。秦野市にも同様の市独自の利子補給はありません。ですから、秦野市のマンションでは「融資はあるが、その利息を自治体が肩代わりしてくれる制度はない」という前提で考えておくのが現実的です。この点は、次にご説明する固定資産税の減額（節税）で取り返していくことになります。

【節税】マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

補助金ではありませんが、実質的な負担軽減として見逃せないのが「マンション長寿命化促進税制」です。これは、一定の要件を満たす長寿命化の大規模修繕工事を行ったマンションについて、翌年度分の家屋の固定資産税が減額される国の制度です（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。固定資産税は市が課税する税ですから、秦野市においても、この制度にもとづく減額の窓口は秦野市（資産税の担当課）になります。

対象となる工事と要件

対象となるのは、長寿命化に資する大規模修繕工事、具体的には外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事のすべてです。そのうえで、マンション（区分所有家屋）が次の要件を満たす必要があります。

• 築20年以上、総戸数10戸以上であること
• 過去に1回以上、長寿命化に資する大規模修繕工事を行っていること
• 「マンション管理計画の認定」を受けている、または令和3年9月1日以降に修繕積立金の額を一定以上に引き上げていること
• 工事が令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了していること

これらを満たすと、工事が完了した年の翌年度分について、家屋の固定資産税が減額されます。国の資料では減額割合の標準は2分の1とされていますが、実際の減額割合は市の条例で定められるため、ここでは断定を避けます。正確な減額割合と申請方法は、必ず秦野市の資産税担当課にご確認ください。減額を受けるには、工事完了後3か月以内の申告が必要で、対象は1戸あたり床面積100平方メートル相当分まで、また都市計画税は対象外である点にもご注意ください。

先ほどの管理計画認定制度が、この税制の要件（管理計画の認定）とつながっていることに、あらためて気づいていただけたかと思います。認定を取る → 融資の金利が下がる → 長寿命化税制の要件も満たせる。この一本の線でつながっているのが、秦野市の制度活用のキモです。

【おまけ】省エネ・再エネの補助（共用部は要確認）

秦野市には、太陽光発電や蓄電池などの設置を支援する「ゼロカーボンな暮らし創出補助金」があります（出典：秦野市「ゼロカーボンな暮らし創出補助金」）。令和8年度も、補助対象事業に着手する前に、令和8年5月1日以降に市の環境共生課の窓口で事前審査を受ける流れが案内されています。神奈川県の住宅用太陽光発電・蓄電池の補助金と併用できる場合もあります。

ただし、これらの省エネ・再エネ補助は基本的に「住宅（住戸）」を想定した制度で、マンションの共用部への適用可否は制度により異なります。共用部にEV充電設備や共用の太陽光を検討する場合は、共用部が対象になるかどうかを、必ず事前に環境共生課へ確認してください。大規模修繕の主役ではありませんが、「ついでに省エネ化も」と考える組合には、選択肢として知っておいて損はありません。

制度を使う「順番」——ここが一番大事

制度は、バラバラに眺めても力を発揮しません。秦野市の管理組合には、次の順番をお勧めしています。

1. 神奈川県のマンションアドバイザー派遣（無料）で、現状を診てもらう——まずは中立の専門家に相談。
2. 管理計画の認定を目指し、修繕積立金と長期修繕計画を整える——融資金利引下げと節税の入口を押さえる。
3. 旧耐震のマンションなら、市のマンション耐震化事業補助金を軸に計画する——耐震と大規模修繕を同じ工程でまとめる。
4. 不足資金は住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資で調達する——無理のない返済計画を。
5. 工事完了後、長寿命化促進税制で固定資産税の減額を申告する——3か月以内の申告を忘れずに。
6. 工法選択でコストを削る——ここが施工会社の腕の見せどころです（次章）。

早見表：秦野市の管理組合が押さえるべき制度

段階	制度	ポイント
相談	県アドバイザー派遣	無料。まず現状把握
資格づくり	管理計画認定	総会決議が必要。融資・節税の入口
耐震（旧耐震のみ）	市 耐震化事業補助金	改修工事は1戸50万円まで
資金調達	機構 共用部リフォーム融資	利子補給は無し。認定で金利引下げ
節税	長寿命化促進税制	翌年度の固定資産税を減額
省エネ	ゼロカーボン補助	共用部の適用可否は要確認

モデルケース：築32年・48戸・旧耐震のマンション

イメージしやすいよう、秦野市内にある「築32年・48戸・旧耐震基準」のマンションを例にしてみます（あくまで一般的な想定で、実際の金額は物件により異なります）。

この管理組合が、まず県のアドバイザー派遣で現状を診てもらい、長期修繕計画と積立金を見直したうえで管理計画の認定を取得。旧耐震ですから、市の耐震化事業補助金を使って耐震診断（1戸5万円まで）と耐震改修工事（1戸50万円まで）に取り組み、同じ足場・工程で外壁塗装や防水などの大規模修繕もまとめて実施します。不足資金は共用部分リフォーム融資でまかない、工事完了後は長寿命化促進税制で翌年度の固定資産税の減額を申告する——。

こうして「相談 → 認定 → 耐震補助 → 融資 → 節税」を一本につなげると、市の直接補助が限られていても、トータルの実質負担は着実に圧縮できます。ポイントは、各制度をバラバラの手続きとして扱わず、一つの修繕計画のなかに組み込むことです。

費用を左右する「工法選択」——足場・ロープアクセス・ハイブリッド

最後に、施工会社として一番お伝えしたいことをお話しします。ここまで補助金や税制の話をしてきましたが、大規模修繕のコストを大きく左右するのは、実は「どの工法で工事をするか」です。

大規模修繕の外部工事には、大きく3つの工法があります。

• 通常の足場工法：建物の周囲に仮設足場を組む、最も一般的な方法。工事範囲が広い場合や、複雑な形状の建物に向いています。ただし足場の設置・撤去に相応の費用と時間がかかります。
• ロープアクセス工法（無足場工法）：産業用ロープを使い、足場を架けずに作業員が壁面を上下して施工する方法。足場代がかからず、工期の短縮にもつながります。居住者から見ても、窓の外に足場が組まれないため、日当たりやプライバシー、防犯面での不安が小さいのが大きな利点です。
• ハイブリッド工法：足場とロープアクセスを、建物の部位ごとに使い分ける方法。たとえば、複雑で作業量の多い面は足場、単純な壁面はロープアクセス、というように組み合わせ、全体のコストと工期を最適化します。

私たち明誠は、この3つの工法すべてを、建物の形状・立地・予算に応じて提案できる、日本でも数少ない会社です。多くの施工会社は「足場ありき」で見積もりを出しますが、秦野市のように敷地に余裕のある物件もあれば、隣地との距離が近く足場を組みにくい物件もあります。物件ごとに最適な工法を選ぶことで、足場費と工期を削り、居住者の生活への影響も最小限に抑えることができます。補助金で数十万円を積み上げる努力と同じくらい、あるいはそれ以上に、工法選択はトータルコストに効いてくるのです。

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 秦野市には、外壁塗装そのものへの補助金はありますか。
A. 分譲マンションの共用部の外壁塗装そのものを直接補助する市の制度は、私が確認した範囲では見当たりません。ただし、旧耐震のマンションなら市の耐震化事業補助金が使え、長寿命化促進税制で固定資産税の減額も狙えます。「外壁塗装の補助」ではなく、「耐震＋節税＋融資」の組み合わせで実質負担を下げる、とお考えください。

Q2. 新耐震基準（昭和56年6月以降）のマンションは、耐震化事業補助金を使えますか。
A. 使えません。この補助は昭和56年5月31日以前に建築確認を得て着工した「旧耐震基準」の建物が対象です。新耐震のマンションは、管理計画認定・共用部リフォーム融資・長寿命化促進税制を軸に検討することになります。

Q3. 補助金の申請は、工事を始めてからでも間に合いますか。
A. 間に合いません。耐震化事業補助金は、市役所の建築指導課で事前相談をしたうえで申請する流れです。多くの補助制度は「交付決定の前に工事に着手すると対象外」になります。必ず着工前にご相談ください。

Q4. 管理計画の認定は、大規模修繕をする前に取っておくべきですか。
A. はい、可能であれば先に取っておくことをお勧めします。認定は共用部リフォーム融資の金利引下げや、長寿命化促進税制の要件充足につながります。ただし認定には総会決議と16項目の基準充足が必要ですので、時間に余裕をもって準備してください。

Q5. 制度の金額や要件が、この記事と違っていたらどうすれば。
A. 補助金や税制は年度ごとに見直され、予算の上限に達すると受付が終了することもあります。この記事は執筆時点の公表情報にもとづいていますが、最終的には必ず秦野市（建築指導課・資産税担当課・環境共生課）、神奈川県、住宅金融支援機構の各窓口で、最新の要件と金額をご確認ください。

おわりに

秦野市は、分譲マンションの管理組合を対象にした耐震化の直接補助を市独自に持つ、比較的めぐまれたまちです。とはいえ、外壁塗装や防水といった通常の大規模修繕そのものへの直接補助が薄いのは、多くの市と共通しています。だからこそ、県の無料アドバイザー派遣を入口に、認定・耐震補助・融資・長寿命化税制を一本につなげ、最後は工法選択でコストを削るという組み立てが効いてきます。

私たち明誠は、大規模修繕の工法を「足場・ロープアクセス・ハイブリッド」の3つから最適に提案できる会社として、秦野市の管理組合のみなさまの、資産価値を守る修繕計画をお手伝いします。また、当社が運営する一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）では、建設業の経営支援やビジネスマッチングも行っています。「まず何から手をつければいいか分からない」という段階でも構いません。総会前の資料づくりから、どうぞお気軽にご相談ください。

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本記事は2026年7月時点で公表されている情報にもとづいて作成しています。補助金・税制・融資の要件や金額は変更される場合があります。実際のご検討にあたっては、必ず秦野市、神奈川県、住宅金融支援機構の各窓口で最新情報をご確認ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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三浦市のマンション大規模修繕｜2026年度に使える補助金・支援制度を管理組合向けに徹底解説

「三浦市に、マンションの大規模修繕で使える補助金ってあるんでしょうか」——先日、三浦市内の築22年・そこそこの戸数の管理組合の理事長さまから、こんなご相談をいただきました。修繕積立金の残高とにらめっこしながら、少しでも組合員の負担を軽くできる制度がないかと探しておられたのです。

私は大規模修繕の現場を20年近く見てきましたが、この「補助金はあるのか」というご質問に、正直にお答えするのはいつも骨が折れます。三浦市のように人口4万人規模のまちは、23区や中核市に比べて「分譲マンションの共用部専用」の直接補助が、そもそも用意されていないことが多いからです。だからといって「使える制度はありません」で片付けてしまっては、あまりに不親切だと私は思っています。

この記事では、2026年度（令和8年度）に三浦市の分譲マンション管理組合が現実的に活用できる制度を、三浦市・神奈川県・国の制度まで含めて整理します。結論から申し上げます。三浦市の場合、市の「工事費を直接くれる補助金」に期待するのではなく、神奈川県の無料アドバイザー派遣を入口にして、住宅金融支援機構の融資と固定資産税の減額（節税）を組み合わせ、最後は工法選択でコストを削るのが王道です。総会前の資料づくりの一助になれば幸いです。

まず全体像：三浦市で管理組合が使える制度マップ

細かい話に入る前に、全体像をお示しします。三浦市の分譲マンション（区分所有のマンション）に関わる修繕・改修の支援制度は、大きく次のように整理できます。

制度・支援	実施主体	主な対象	支援の形
マンションアドバイザー派遣事業	神奈川県	管理組合	専門家を無料派遣（相談・助言）
マンション共用部分リフォーム融資／すまい・る債	住宅金融支援機構	管理組合	共用部工事の融資・積立の運用
マンション長寿命化促進税制	三浦市（課税）	区分所有家屋	固定資産税の減額（節税）
三浦市住宅リフォーム助成事業	三浦市 財産管理課	個人専有部分（賃貸除く）	一律8万円の助成
太陽光発電設備・蓄電池導入補助金	三浦市 環境課	住宅・事業所（省エネ機器）	出力に応じた定額補助
木造住宅耐震改修工事補助事業	三浦市	木造住宅（原則）	診断・改修費の助成

ここで一番大事なのは、「管理組合（共用部）」で使えるものと、「区分所有者個人（専有部）」で使えるものが混在している点です。大規模修繕は共用部の工事ですから、管理組合として本命に据えるべきは、上の表のうち県のアドバイザー派遣・住宅金融支援機構の融資・長寿命化促進税制の3つです。ここを外して、リフォーム助成や省エネ補助といった個人向け制度ばかり見ていると、「思ったより使えなかった」となりがちです。ここからが本題です。

三浦市のマンション事情と、大規模修繕の「現実」

三浦市は三浦半島の先端に位置し、三崎のマグロや城ヶ島、海沿いの景観で知られるまちです。人口は横須賀市や鎌倉市に比べれば小さく、分譲マンションの棟数もそれほど多くはありません。だからこそ、行政の側に「分譲マンション専用の手厚い補助制度」を整える動きが、大都市ほど進んでいないというのが私の率直な実感です。

一方で、海に近い立地は、建物にとってはなかなか手強い環境です。潮風による塩害で、鉄部（手すりや配管など鉄でできた部分）のサビや、外壁・シーリング（外壁の目地を埋める防水材）の傷みが、内陸の物件より早く進みやすい。私は海沿いの現場で、まだそれほど古くない建物なのに、バルコニーの手すりの根元がボロボロにサビているのを何度も見てきました。三浦市のマンションは、他の地域よりも「修繕のタイミングを逃さない」ことが、資産価値を守るうえで効いてくるのです。

大規模修繕とは、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装、シーリングの打ち替えなどを、おおむね12〜15年周期でまとめて行う工事のことです。マンションの資産価値を維持し、居住者の安全を守るために欠かせません。ただ、費用は決して小さくありません。一般的な中規模マンションで、1戸あたり100万円前後の工事費がかかることも珍しくありません。仮に50戸なら、単純計算で5,000万円規模になります。

私が理事長さまとお話ししていて一番多いお悩みは、「修繕積立金が足りるか不安」というものです。国土交通省の調査でも、修繕積立金が長期修繕計画上の必要額に対して不足しているマンションが一定割合あることが指摘されています（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」）。だからこそ、使える制度は一つ残らず確認しておきたい。私はいつも、そうお伝えしています。

【土台】神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業（無料）

三浦市の管理組合が、大規模修繕や制度活用を考えるうえで、私がまず最初にお勧めしたいのが、神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」です。これは補助金そのものではありませんが、費用がかからず、最初の一歩として非常に使い勝手のよい支援です。

どんな支援か

神奈川県は、マンション管理などに関する専門家を、管理組合に無料で派遣し、管理運営や大規模修繕、耐震化などについてアドバイスを行っています（出典：神奈川県「マンション施策（マンションアドバイザー派遣事業）」）。三浦市は神奈川県内の市ですから、この県の支援の対象になります。

大規模修繕は、管理会社に言われるまま進めてしまうと、「本当にこの工事内容と金額が妥当なのか」を判断できないまま契約に至ってしまうことがあります。私は施工会社の立場ですが、正直に申し上げて、まず中立の専門家に一度、管理組合の状況を診てもらうのは非常に有効だと思っています。費用がかからないのですから、使わない手はありません。

あわせて使える県の支援

神奈川県は、アドバイザー派遣のほかにも、管理組合役員や区分所有者を対象にした管理運営・大規模修繕・耐震化のセミナー、管理組合同士が悩みを共有する「かながわマンション管理組合交流会」、支援団体の登録制度なども用意しています（出典：神奈川県、同上）。「うちのマンションだけで抱え込まない」という意味でも、これらの県の枠組みは心強い味方になります。

なお、後で触れる管理計画認定制度について、神奈川県が認定を行っているのは県内の町村部（葉山町など）のマンションに限られます。市部のマンションは各市の対応となりますので、三浦市のマンションの認定の取り扱いについては、三浦市に直接ご確認いただく必要があります（この点は後ほど正直に整理します）。

【本命】住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資

三浦市の管理組合が、共用部の大規模修繕そのものに対して現実的に活用できる本命が、独立行政法人住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」です。神奈川県も、マンション施策のページでこの融資制度を管理組合向けの選択肢として案内しています（出典：神奈川県「マンション施策」、同上）。

どんな融資か

これは、管理組合が共用部分の大規模修繕（外壁塗装、屋上防水、給排水管の更新など）を行う際に、住宅金融支援機構から資金を借り入れられる制度です。積み立ててきた修繕積立金だけでは費用が足りない場合に、不足分を計画的に借り入れて、無理のない返済で工事を進められます。

あわせて、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」という仕組みもあります。これは、管理組合が修繕積立金を計画的に積み立てるための債券で、コツコツ積み立てながら運用する管理組合の「守り」の制度だとご理解ください。融資の具体的な金利や条件は、時期によって変わりますので、必ず住宅金融支援機構に直接ご確認ください。

神奈川県には「利子補給」はあるのか

ここは正直に申し上げます。東京都には、この共用部分リフォーム融資の利息の一部を都が肩代わりする「利子補給」の制度がありますが、神奈川県には、東京都と同じ形の県独自の利子補給制度は、私が確認した範囲では見当たりませんでした。三浦市にも同様の市独自の利子補給はありません。ですから、三浦市のマンションでは「融資はあるが、その利息を自治体が肩代わりしてくれる制度はない」という前提で考えておくのが現実的です。この点は、後述する固定資産税の減額（節税）で取り返していくことになります。

【節税】マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

補助金ではありませんが、実質的な負担軽減として見逃せないのが「マンション長寿命化促進税制」です。これは、一定の要件を満たす長寿命化の大規模修繕工事を行ったマンションについて、翌年度分の家屋の固定資産税が減額される国の制度です（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」）。固定資産税は市が課税する税ですから、三浦市においても、この制度にもとづく減額の窓口は三浦市になります。

対象となる工事と要件

対象となるのは、長寿命化に資する大規模修繕工事、具体的には外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事のすべてです。そのうえで、マンション（区分所有家屋）が次の要件を満たす必要があります。

• 新築された日から20年以上が経過している
• 総戸数が10戸以上のマンションである
• 過去に1回以上、長寿命化に資する大規模修繕工事を適切に行っている
• 長寿命化工事を適切に実施するために必要な修繕積立金が確保されている

この「修繕積立金が確保されている」という部分が、次の管理計画認定制度の話とつながってきます。具体的には、管理計画の認定を受けたマンションで、令和3年（2021年）9月1日以降に修繕積立金の額を認定基準まで引き上げていること、または、市から長期修繕計画に関する助言・指導を受けて計画が一定の基準に適合したこと、といった条件が求められます。

減額の割合と申告のしかた

減額される割合は、家屋の固定資産税額（1戸あたり床面積100平方メートル相当分までが対象）に対して、国の標準では3分の1を参酌して各自治体の条例で定めるとされています。つまり「必ず3分の1」と全国一律に断言はできません。三浦市での具体的な減額割合と最新の運用は、三浦市役所の課税を担当する部署（資産税の窓口）にご確認ください。

適用の対象期間は、令和5年（2023年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに工事を完了したものです。申告は、工事完了後おおむね3か月以内に、必要書類を添えて提出する必要があります。ここは期限が短いので要注意です。工事が終わってから慌てて調べ始めると間に合わないことがありますので、私はいつも「工事の計画段階で、税の減額もセットで段取りしておきましょう」とお伝えしています。

【要確認】三浦市の管理計画認定制度は「これから」の可能性

ここで、多くの記事で「土台」として紹介される「マンション管理計画認定制度」について、三浦市の場合は正直にお伝えしておかなければなりません。

管理計画認定制度とは、マンションの管理計画が国の定める一定の基準を満たしている場合に、市などが「きちんと管理されているマンションですよ」と認定してくれる制度です。国の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」にもとづくもので、認定を受けると、住宅金融支援機構の融資の金利引き下げや、先ほどの長寿命化促進税制の要件を満たしやすくなるといったメリットがあります（出典：国土交通省「住宅：管理計画認定制度」）。

この認定を行えるのは、「マンション管理適正化推進計画」を策定した市などに限られます。神奈川県内では、県が町村部（葉山町・寒川町・箱根町など）の認定を担っており、市部については各市が独自に推進計画を策定して認定事務を行う形になっています（出典：神奈川県「マンション施策」、同上）。

そして、三浦市の場合。私が三浦市の公式サイトの「住まい・住宅」のページを確認した限りでは、住宅リフォーム助成や木造住宅耐震改修補助などは案内されていますが、独自の管理計画認定制度についての明確な案内は見当たりませんでした（出典：三浦市「住まい・住宅」）。つまり、三浦市が現時点で認定制度の受付を始めているかどうかは、公表情報からは断定できません。正直に申し上げますが、ここは三浦市役所の都市計画・建築の担当窓口に直接ご確認いただくのが確実です。

私がこの点をあえて丁寧にお伝えするのは、「管理計画認定を受けないと固定資産税は減額されない」と早合点してしまう方がいるからです。実際には、認定制度がまだ整っていない自治体でも、市から長期修繕計画への助言・指導を受けて要件を満たす、という別のルートが用意されています。三浦市で認定制度が使えるかどうかとあわせて、税の減額を受けるための「積立金確保」の要件をどう満たせるかは、市の窓口で確認しておきましょう。

三浦市住宅リフォーム助成事業（専有部・個人向け）

ここまでが管理組合（共用部）向けの本命でした。ここからは、区分所有者の皆さまが専有部で使える可能性のある制度を、正直なところも含めてご紹介します。

三浦市には、「三浦市住宅リフォーム助成事業」があります。市内の経済活性化と住環境の向上を目的に、市民が市内の施工業者によって行う住宅・マンションのリフォーム工事に対して助成する制度です（出典：三浦市「三浦市住宅リフォーム助成事業のご案内」）。

助成の中身

令和8年度の内容は、20万円（消費税等を除く）以上の対象工事に対して、一律8万円を助成するというものです。助成対象者は、市内在住で住民登録があり、市税を滞納していない方。対象住宅は、市内に所有し自ら居住している住宅で、戸建てのほか、マンションは「個人専有部分に限る（賃貸は除く）」とされています。対象工事には、屋根の葺き替え・塗装・防水、外壁の塗装、水回りのリフォーム、サッシや玄関ドアの取替などが含まれます。

使ううえでの注意点

まず、この助成はマンションの共用部大規模修繕そのものには使えません。あくまで区分所有者が自分の専有部（室内）をリフォームする際の制度です。ここを混同すると「うちのマンションの外壁塗装に8万円もらえる」と誤解してしまいますので、私はいつも「共用部の話」と「専有部の話」を切り分けてご説明しています。

もうひとつ、この制度は先着ではなく、申請件数が予定を超えると抽選になります。令和8年度は年間120件（第1期60件・第2期40件・第3期20件）の予定で、第2期の受付期間は令和8年（2026年）7月1日から7月24日までとされています。工事着工は交付決定の後でなければ助成対象にならない点も要注意です。専有部のリフォームを検討している組合員の方には、選択肢になり得ますので、頭の片隅に置いておくとよいでしょう。

参考：木造耐震・省エネの補助（管理組合には使いにくい理由）

三浦市には、このほかにも住宅向けの補助制度があります。ただ、分譲マンションの管理組合にとっては使いにくいものが多いので、「なぜ使いにくいのか」も含めて正直に整理しておきます。

木造住宅耐震改修工事補助事業

三浦市は、災害に強いまちづくりを目的に、木造住宅の耐震診断・耐震改修に対する専門家の派遣や費用の一部補助を行っています。簡易診断・一般診断・耐震改修設計・耐震改修工事という段階に分けて支援する内容です（出典：三浦市「木造住宅耐震改修工事補助事業」）。

ただし、名前のとおり原則として木造住宅が対象です。鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が大半の分譲マンションでは、この制度は基本的に対象外になります。マンションの耐震について何か使える制度がないかは、神奈川県のマンション向け支援（アドバイザー派遣やセミナー）や、緊急輸送道路の沿道にある建物についての別の枠組みなども含めて、市・県の窓口で確認するのが現実的です。

太陽光発電設備・蓄電池の導入補助金

三浦市は、横須賀市・鎌倉市・逗子市・葉山町と連携し、環境省の交付金を活用した「重点対策加速化事業費補助金」として、太陽光発電設備や蓄電池の導入費用を補助しています（出典：三浦市「太陽光発電設備・蓄電池の導入補助金（自己所有型）」）。

補助額は、自己所有型で太陽光発電が家庭用7万円/kW・事業用5万円/kW、蓄電池は蓄電システム費用（税抜）の3分の1（上限あり）といった内容です。令和7年度の受付は令和8年1月15日で終了しており、令和8年度についても案内が出ていますので、最新の受付期間・要件は必ず三浦市環境課（電話：046-882-1111）にご確認ください。

この制度自体は、戸建てや各住戸の設備設置を主に想定したものです。ただ、要件のなかに「マンション等集合住宅に太陽光発電設備を設置する場合」の自家消費割合の定めもあり、共用部への設置がまったくの対象外というわけではなさそうです。とはいえ、共用部の大規模修繕とあわせて共用部に太陽光を載せる、といった大がかりな計画でなければ、管理組合として直接活用するのは難しい場面が多いでしょう。ここは「共用部に載せる可能性があるなら、環境課に個別に相談する」くらいの位置づけで見ておくのが正直なところです。

制度を「組み合わせる」三浦市の王道ロードマップ

ここまで見てきたとおり、三浦市には「工事費を直接、大きく補助する」制度は多くありません。だからこそ、複数の制度と支援を順番に組み合わせて、総額をじわじわ圧縮していくのが王道です。私が理事長さまにお勧めしている順番は、次のとおりです。

まず①神奈川県のマンションアドバイザー派遣（無料）を使って、管理組合の状態と修繕計画を中立の目で診てもらいます。次に②長期修繕計画と修繕積立金の水準を整え、③三浦市の窓口で、管理計画認定または長期修繕計画への助言・指導を通じて、長寿命化促進税制の「積立金確保」の要件を満たせる状態にします。そのうえで④不足資金は住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資でまかない、⑤工事完了後に長寿命化促進税制で固定資産税の減額を申告する。専有部は⑥住宅リフォーム助成を各区分所有者が個別に検討する。この順で積み上げるのが、三浦市での現実的な戦略です。

大切なのは、これらが「工事を決めてから探す」ものではないという点です。県のアドバイザー派遣も、積立金の引き上げも、税の減額要件も、すべて事前の段取りが要ります。私はこれを、必ずワンセットでご提案するようにしています。

モデルケースで見る（築22年・50戸のマンション）

イメージしやすいよう、冒頭でご相談いただいたような「築22年・50戸」のマンションを例に、ざっくりとした流れを描いてみます（あくまで一般的な想定で、実際の金額は物件と制度の運用により変わります）。

まず、外壁塗装・屋上防水・床防水を含む2回目の大規模修繕を計画したとします。工事費は仮に5,000万円規模。海に近い立地なら、鉄部やシーリングの傷みが進んでいて、想定より補修範囲が広がることもあります。ここで、事前に県のアドバイザー派遣で計画を点検し、修繕積立金を認定基準まで引き上げるか、市の助言・指導で長期修繕計画を整えていれば、工事後にマンション長寿命化促進税制の申告ができ、翌年度の家屋の固定資産税が減額される可能性が出てきます。100平方メートル相当分までとはいえ、50戸分が対象になれば、区分所有者全体で見たときの効果は無視できません。

さらに、工事費の一部を住宅金融支援機構のリフォーム融資でまかなえば、積立金の取り崩しを一度に行わずに済み、資金繰りの山をならすことができます。「補助金を1本もらう」という発想では三浦市は不利に見えますが、県の無料支援・融資・節税を積み上げれば、トータルの負担軽減は決して小さくありません。戸あたりに換算して、理事会で「一世帯あたりこれくらい効きます」と説明できると、総会での合意も得やすくなります。

よくあるご質問（三浦市のマンション補助金 FAQ）

Q1. 三浦市には、マンションの大規模修繕工事費を直接補助してくれる制度はありますか。

正直に申し上げると、工事費そのものを大きく直接補助する市独自の制度は、現時点では見当たりません。三浦市のマンションで現実的なのは、神奈川県の無料アドバイザー派遣を入口に、住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資と、長寿命化促進税制による固定資産税の減額（節税）を組み合わせる方法です。「1本の補助金」より「複数制度の合わせ技」で効かせるのが、三浦市の実情に合った考え方です。

Q2. 三浦市で管理計画認定は受けられますか。

これは要確認事項です。神奈川県が認定を行っているのは県内の町村部のマンションに限られ、市部は各市の対応になります。三浦市の公式サイトでは、現時点で独自の認定制度についての明確な案内が見当たりませんでした。認定を受けられるか、あるいは長期修繕計画への助言・指導という別ルートで税制の要件を満たせるかは、三浦市役所の担当窓口にご確認ください。

Q3. 管理計画認定を受けなくても、固定資産税の減額は使えますか。

可能性はあります。長寿命化促進税制の「積立金確保」の要件は、管理計画の認定だけでなく、市から長期修繕計画に関する助言・指導を受けて計画が基準に適合する、というルートでも満たせる仕組みになっています。認定制度が整っていない自治体でも、この助言・指導の道が使えるかを含めて、市に確認するのが確実です。

Q4. うちは新耐震（昭和56年6月以降）のマンションです。耐震の支援は受けられませんか。

三浦市の木造向け耐震補助は、RC造やSRC造のマンションは原則対象外です。マンションの耐震については、神奈川県のマンション向け支援（アドバイザー派遣・セミナー）や、緊急輸送道路の沿道にある建物向けの枠組みなども含めて検討するのが現実的です。まずは中立の専門家に、管理と建物の状態を一度診てもらうことをお勧めします。

Q5. まだ工事をするか決めていません。今から動く意味はありますか。

あります。むしろ、決める前の今が動きどきです。県のアドバイザー派遣も、積立金の引き上げも、税の減額要件も、事前の段取りが前提になります。「工事を決めてから制度を探す」と間に合わないことがあるのです。理事会で1分だけでも、この話題を出しておいてください。

【2026年の注目】改正区分所有法と標準管理規約の見直し

三浦市に限った話ではありませんが、2026年に管理組合が押さえておきたい大きな動きがあります。改正区分所有法が令和8年（2026年）4月1日に施行され、これに合わせて、国が示す「マンション標準管理規約」も令和7年（2025年）10月に改正されました（出典：神奈川県「マンション施策（マンション標準管理規約の改正について）」）。

今回の改正には、管理組合の運営にかかわる重要な内容が含まれています。神奈川県も、管理規約の見直しを進めるよう呼びかけています。大規模修繕の合意形成にも関係してくる部分ですので、この機会に、自分たちの管理規約が最新の考え方に沿っているかを点検しておくと安心です。ここも、県の無料アドバイザー派遣で相談できる範囲ですので、うまく活用してください。

工事の「工法」で総額はさらに変わります

制度で総額を圧縮したうえで、最後にもうひとつ大きく効いてくるのが、工事の「工法」です。ここは私たち施工会社の本業なので、少しだけお話しさせてください。

大規模修繕というと、建物全体に足場を組むのが当たり前だと思われがちです。ですが私たちは、足場を使う従来工法に加えて、ロープアクセス工法（産業用のロープで作業員が降下しながら外壁の補修や塗装を行う、足場を組まない工法）、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、その建物にとって一番いい方法をご提案しています。3つの工法を自社で提案できる会社は、日本でも多くありません。

たとえば、足場が組みにくい形状の棟や、部分的な補修で足りる箇所は、ロープアクセスにすると足場の仮設費と工期をまとめて削減できます。私が現場で20年やってきて、いちばん悔しいのは「全面に足場を組んだが、実際に傷んでいたのは一部だけだった」というケースです。工法の選択は、そのまま積立金の使い方に直結します。三浦市のように海に面した物件では、塩害で傷みやすい部位に絞って手厚く直す、という判断もしやすくなり、なおさら効いてきます。

ロープアクセス工法の詳しい内容はロープアクセス工法のご紹介を、大規模修繕の総合的な進め方は大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

総会前に、理事会でそろえておきたい資料

制度を活用しようと思ったとき、意外とつまずくのが「総会での合意形成」です。補助や優遇の話は、数字が具体的でないと理事会でも総会でも通りにくいものです。私が理事長さまにいつもお伝えしているのは、次の資料を早めにそろえておきましょう、ということです。

ひとつめは、最新の長期修繕計画と修繕積立金の残高推移です。長寿命化促進税制の要件でも、積立金の確保が問われますから、ここは避けて通れません。ふたつめは、県のアドバイザー派遣で受けた助言の記録や、管理計画への助言・指導の状況がわかる資料。みっつめは、住宅金融支援機構のリフォーム融資を使う場合の、概算返済シミュレーションです。

これらがそろっていると、「制度を使うと一世帯あたりいくら軽くなるのか」を、区分所有者の皆さまの財布感覚で説明できます。私の経験上、総会がスムーズに進むマンションは、例外なくこの「戸あたり換算の資料」を用意しています。逆に、制度名だけを並べても、「結局うちにいくら効くの」という質問で止まってしまいがちです。三浦市のように複数の支援の合わせ技が前提になる地域では、この一覧化がとりわけ効いてきます。

なお、これらの資料づくりや制度の要件確認は、管理会社任せにせず、施工会社や中立の専門家の目も入れておくと安心です。工事の内容と制度の要件は密接に結びついているため、「工事の設計段階」で制度をにらんでおくと、後戻りが減ります。正直に申し上げますが、ここを別々に進めてしまい、あとで「あの要件を満たしていなかった」と気づくケースを、私は現場で何度も見てきました。

まとめ：三浦市は「県の無料支援→融資→節税→工法」の順で

最後に、三浦市のマンション管理組合が押さえるべき順番を、もう一度整理します。まず①神奈川県の無料アドバイザー派遣で状態を診てもらう。その上で②修繕積立金と長期修繕計画を整え、③管理計画認定または助言・指導で長寿命化促進税制の要件を満たす状態にし、④不足資金は住宅金融支援機構の融資でまかない、⑤工事後に固定資産税の減額を申告する。専有部は⑥住宅リフォーム助成を各区分所有者が個別に検討する。市の直接補助が薄い分は、県の支援・融資・税で取り返し、最後は工法選択で総額を削る。これが三浦市での王道です。

補助金や税制は、年度ごとに要件も金額も変わります。この記事の数字も、必ず各窓口の最新情報でご確認ください。そのうえで、「うちのマンションはどの制度から手をつけるべきか」の交通整理は、私たちがお手伝いできます。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります（お問合せフォームはこちら）。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 三浦市「住まい・住宅」
• 三浦市「三浦市住宅リフォーム助成事業のご案内」
• 三浦市「木造住宅耐震改修工事補助事業」
• 三浦市「太陽光発電設備・蓄電池の導入補助金（自己所有型（家庭用・事業用））」
• 神奈川県「マンション施策」
• 国土交通省「住宅：管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」

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逗子市のマンション補助金2026年度版｜管理組合が使える管理計画認定・長寿命化税制（固定資産税1/3減額）・神奈川県アドバイザー派遣を本間が徹底解説

逗子市のマンション大規模修繕｜2026年度に管理組合が使える補助金・助成・税制を本間が徹底解説

「逗子でマンションの2回目の大規模修繕を控えているのですが、逗子市に補助金ってあるんでしょうか」——先日、逗子市内の築28年・48戸の分譲マンションの理事長さまから、こんなご相談をいただきました。総会を前に、修繕積立金の残高とにらめっこしながら、少しでも組合員の負担を軽くできる制度がないかと探しておられたのです。

私は大規模修繕の現場を20年近く見てきましたが、この「補助金はあるのか」という問いに、正直にお答えするのはなかなか難しいものです。逗子市のような神奈川県内の中小規模の市は、横浜市や川崎市のような大都市と違い、「分譲マンションの共用部専用」の直接的な工事費補助を持っていないことがほとんどだからです。だからといって「使える制度はありません」と突き放してしまうのは、あまりに不親切だと私は思っています。

この記事では、2026年度（令和8年度）に逗子市の分譲マンション管理組合が現実的に活用できる制度を、逗子市・神奈川県・国の制度まで含めて整理します。結論から申し上げると、逗子市の場合は「市の工事費補助」を探すのではなく、管理計画認定という土台をつくり、固定資産税の減額（節税）・神奈川県の無料アドバイザー・住宅金融支援機構の融資優遇を組み合わせるのが王道です。総会前の資料づくりの一助になれば幸いです。

まず全体像：逗子市で管理組合が使える制度マップ

細かい話に入る前に、全体像をお示しします。逗子市の分譲マンション（区分所有のマンション）に関わる修繕・改修の支援制度は、大きく次のように整理できます。

制度名	実施主体	主な対象	支援の形
マンション管理計画認定制度	逗子市（国制度）	管理組合	優遇の入口（土台）
マンション長寿命化促進税制	逗子市（資産税課）	区分所有家屋	固定資産税を1/3減額
マンションアドバイザー派遣事業	神奈川県	分譲マンション管理組合	専門家を無料派遣
マンション共用部分リフォーム融資	住宅金融支援機構	管理組合	低利融資・金利引下げ
木造住宅耐震診断・改修補助	逗子市	木造戸建て（原則）	診断費・工事費の補助
緊急輸送道路沿道建築物耐震化	逗子市	沿道の建築物	耐震診断・改修の補助

ここで大事なのは、「管理組合（共用部）」として本命に据えられるものと、「区分所有者個人（専有部）」や「木造戸建て」向けのものが混在している点です。大規模修繕は共用部の工事ですから、管理組合として狙うべきは、上の表のうち管理計画認定制度・長寿命化促進税制・神奈川県のアドバイザー派遣・機構融資の4つです。木造耐震の補助を「うちのRCマンションでも使えるはず」と当てにしてしまうと、あとで「対象外だった」となりがちです。ここからが本題です。

逗子市のマンション事情と、大規模修繕の「現実」

逗子市は三浦半島の付け根、相模湾に面した風光明媚な住宅都市です。人口はおよそ5万7千人で、鎌倉市や葉山町に隣接し、海沿い・傾斜地の落ち着いた住宅地に分譲マンションが点在しています。駅周辺や海側には、バブル期前後に建った中高層マンションも少なくなく、1回目の大規模修繕を終えて、2回目・3回目を迎える管理組合が着実に増えている、というのが私の現場実感です。

逗子ならではの事情として、私が現場でいつも気にするのが「塩害」です。海に近い立地では、外壁や鉄部、手すり、アルミサッシなどが潮風で傷みやすく、内陸のマンションと同じ周期・同じ仕様で計画していると、思ったより早く劣化が進むことがあります。大規模修繕とは、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装、シーリング（外壁の目地を埋める防水材）の打ち替えなどを、おおむね12〜15年周期でまとめて行う工事のことですが、逗子のような海沿いの物件では、この周期と仕様を「立地に合わせて」見直す視点が欠かせません。

費用は決して小さくありません。一般的な中規模マンションで、1戸あたり100万円前後の工事費がかかることも珍しくありません。48戸なら、単純計算で5,000万円規模になります。私が理事長さまとお話ししていて一番多いお悩みは、やはり「修繕積立金が足りるか不安」というものです。国土交通省の調査でも、修繕積立金が長期修繕計画上の必要額に対して不足しているマンションが一定割合あることが指摘されています（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」）。だからこそ、使える制度は一つ残らず確認しておきたい。私はいつも、そうお伝えしています。

【土台】逗子市のマンション管理計画認定制度

逗子市の管理組合が、優遇や節税を考えるうえで最初に押さえたいのが「マンション管理計画認定制度」です。これは補助金そのものではありませんが、後で紹介する固定資産税の減額や融資優遇の入口になる、いわば土台の制度です。

そもそも管理計画認定制度とは

管理計画認定制度とは、マンションの管理計画が国の定める一定の基準を満たしている場合に、市が「きちんと管理されているマンションですよ」と認定してくれる制度です。国の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」にもとづくもので、逗子市も「マンション管理適正化推進計画」を策定し、認定制度を実施しています（出典：逗子市「マンションの管理計画認定制度について」、逗子市「マンション管理適正化推進計画」）。

認定の主なチェック項目には、管理組合の運営体制、管理規約の整備、集会（総会）の開催、そして長期修繕計画の作成状況や修繕積立金の積立状況などがあります。つまり「お金を配る制度」ではなく、「管理の質を見える化する制度」だとご理解ください。逗子市は独自の上乗せ基準を設けておらず、国が定める全国共通の基準で運用しています。

認定を受けると何が良いのか

認定を受けたマンションには、次のようなメリットがあります。第一に、適切に管理されたマンションとして資産価値の維持・向上が期待できること。中古で売り出す際、「管理計画認定マンション」であることは買い手への安心材料になります。第二に、住宅金融支援機構のフラット35や共用部分リフォーム融資で金利の引下げが受けられること。第三に、そして管理組合にとって実利が大きいのが、後述する固定資産税の減額（長寿命化促進税制）の入口になることです。逗子市の減額制度は、この認定通知書（または市の助言・指導）を前提としているためです。

申請の流れ（ここが逗子市の実務ポイント）

ここが実務上、少しつまずきやすいところです。管理計画認定は、管理組合が市の窓口へ直接書類を持ち込めば即認定、という単純なものではありません。逗子市の案内によれば、まず管理を委託している管理会社等のマンション管理士に事前相談を行い、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続き支援サービス」を使って適合状況の確認申請を行います。そのうえで、認定申請書と併せて逗子市に申請し、市の確認を経て「認定通知書」が発行される、という流れです。

書類の準備や適合確認には一定の時間がかかりますから、大規模修繕や税制優遇のスケジュールから逆算して、半年〜1年前には動き出すのが安全です。「工事の直前に認定を取ろう」とすると間に合わないことがあります。

【本命の節税】マンション長寿命化促進税制で固定資産税が1/3減額

逗子市の管理組合にとって、金額のインパクトが最も分かりやすいのが、この「マンション長寿命化促進税制」による固定資産税の減額です。

制度の中身

これは国の制度で、一定の要件を満たすマンションが令和5年（2023年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までの間に、長寿命化に資する大規模修繕を行った場合、工事が完了した年の翌年度分の家屋の固定資産税を減額するというものです（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。減額の割合は各自治体が条例で1/6〜1/2の範囲で定めることになっており、逗子市は1/3の減額を設定しています（出典：逗子市「固定資産税の減額制度（家屋関係）」、逗子市「市税条例の一部改正（減額割合の設定）」）。

対象となるための主な要件

国の制度としての主な要件は次のとおりです。総戸数が10戸以上であること。新築から20年以上が経過していること。過去に1回以上の長寿命化工事（大規模修繕）を行っていること。そして今回、外壁塗装等・床防水・屋根（屋上）防水のすべてを含む長寿命化工事を実施すること。さらに、令和3年9月1日以降に、長期修繕計画に基づく修繕積立金の平均額を、管理計画の認定基準以上に引き上げていること、などです。

逗子市で減額を受けるには、これに加えて管理計画の認定通知書、または逗子市の助言・指導を受けたことを示す書類が必要になります。つまり、先ほどの管理計画認定（または市の助言・指導）が、ここで効いてくるわけです。

申告は「3か月以内」がカギ

見落とされがちなのが申告期限です。工事完了後3か月以内に、逗子市（資産税課）へ申告しなければ減額を受けられません。必要書類には、建築士等が発行する「大規模の修繕等証明書」、マンション管理士等が発行する「過去工事証明書」、そして認定通知書や修繕積立金引上証明書などがあります。工事が終わってから慌てて集めると間に合わないことがあるため、着工前から施工会社・管理会社と証明書の段取りを決めておくことを強くおすすめします。私たちが工事をお請けする際も、この証明書類の準備は最初にご案内しています。

【無料で使える】神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業

「制度の話は分かったが、うちの組合だけで判断するのは不安だ」——そう感じられた理事長さまに、ぜひ活用いただきたいのが、神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」です。

これは、マンション管理士や建築士などの専門家（一般社団法人 神奈川県マンション管理士会の会員）を、管理組合に無料で派遣してくれる制度です（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」）。対象は神奈川県内の分譲マンションの管理組合、または管理組合の承認を得た大規模修繕工事委員会などで、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除くエリアが対象です。逗子市はこの対象エリアに含まれます。

大規模修繕の進め方、長期修繕計画の見直し、修繕積立金の設定、管理計画認定の取り方といった相談に、中立の立場の専門家が乗ってくれます。施工会社に相談する前に、まず県の無料アドバイザーで「わが組合の現在地」を整理しておくと、その後の意思決定がぐっとスムーズになります。無料で使えるものは、遠慮なく使うべきだと私は思います。

【資金繰り】住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資

積立金だけでは工事費が足りない、あるいは一時金の徴収を避けたい——そんなときの選択肢が、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の「マンション共用部分リフォーム融資（愛称：マンションすまい・る融資）」です。管理組合として申し込める、共用部の工事に使える公的な融資です（出典：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資」）。

注目したいのは金利の引下げです。耐震改修工事・浸水対策工事・省エネルギー対策工事のいずれかを行う場合、融資金利が年0.2％引き下げられ、さらに「マンションすまい・る債」を積み立てている組合はもう0.2％引き下げられます。加えて、マンション管理計画の認定を受けていることが金利優遇の条件に組み込まれており、ここでも認定という土台が効いてきます。金利は毎月見直されますので、実際に検討する際は最新の適用金利をご確認ください。融資と長寿命化税制、認定の3つは、いわばセットで設計するのが賢い進め方です。

【原則対象外】逗子市の耐震補助は「木造戸建て中心」

ここは、正直にお伝えしておかなければなりません。逗子市には「木造住宅耐震診断・耐震補強工事等補助制度」がありますが、これは分譲マンション（RC造・SRC造）は原則として対象外です（出典：逗子市「木造住宅耐震診断・耐震補強工事等補助制度」）。

対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を得て着工した、2階建て以下の戸建木造住宅などです。簡易耐震診断や一般耐震診断への補助、耐震補強工事費の1/2補助（上限あり）などが用意されていますが、いずれも木造戸建てを念頭にした制度です。「マンションの耐震にも市の補助が使えるのでは」と期待して調べると、ここで対象外と分かってがっかりされる管理組合が少なくありません。最初から当てにしない方が、計画がぶれません。

ただし例外的に、お住まいのマンションが逗子市の指定する緊急輸送道路の沿道建築物に該当する場合は、沿道建築物の耐震化を促進する別の補助（耐震診断・改修等）の対象になり得ます。該当するかどうかは立地によりますので、まちづくり景観課に確認する価値があります。

使う順番のおすすめ（早見表）

ここまでの制度を、管理組合が実際に動く順番で並べると、次のようになります。

順番	やること	使う制度・窓口
①	現状を整理・相談する	神奈川県マンションアドバイザー派遣（無料）
②	長期修繕計画・積立金を見直す	管理会社・マンション管理士
③	管理計画認定を取得する	マンション管理センター＋逗子市
④	資金計画を立てる	住宅金融支援機構 共用部分リフォーム融資
⑤	工事を発注・実施する	施工会社（証明書の段取りを先に）
⑥	工事完了後3か月以内に申告する	逗子市 資産税課（固定資産税1/3減額）

大事なのは、①〜③を工事の半年〜1年前から動かしておくことです。認定や証明書の準備は時間がかかりますから、工事が決まってから慌てると、税制優遇や融資優遇のタイミングを逃してしまいます。

モデルケースで見る「重ね方」

イメージしやすいように、逗子市内の築30年・48戸・海沿いのRCマンションを例に、制度の重ね方を描いてみます。あくまで考え方の一例です。

このマンションは1回目の大規模修繕を済ませており、今回が2回目。まず神奈川県のアドバイザー派遣（無料）で長期修繕計画と積立金水準を点検し、積立金を認定基準以上に引き上げる決議を総会で通します。次に管理会社のマンション管理士の支援で管理計画認定を取得。工事は外壁塗装・屋上防水・床防水をすべて含む内容とし、資金の一部を機構の共用部分リフォーム融資でまかないます。工事完了後3か月以内に、認定通知書と各種証明書を添えて逗子市に申告すれば、翌年度の家屋の固定資産税が1/3減額されます。

一つひとつは地味でも、これらをセットで設計すると、直接の工事費補助がない逗子市でも、実質的な負担は着実に軽くなります。「補助金はないから何もできない」ではなく、「認定・節税・融資・無料相談を組み合わせる」——これが逗子の管理組合にとっての現実解です。

逗子の海沿い物件で特に注意したい劣化ポイント

制度の話が続きましたので、ここで少し現場の視点をお伝えします。逗子のように海に近いマンションでは、内陸の物件とは劣化の出方が違います。私が診断でよく指摘するのが、まず「鉄部の腐食」です。手すり、階段の骨組み、庇（ひさし）の裏、屋上の設備架台など、潮風が当たる鉄部は塩分によってサビの進行が早く、塗装だけでなく部材の交換が必要になることもあります。

次に「アルミサッシまわりのシーリング」です。塩害と紫外線が重なると、目地のシーリングが硬化してひび割れやすく、そこから雨水が侵入して内部の鉄筋を傷めます。外壁のコンクリートは、内部の鉄筋がサビて膨張すると押し割られ、「爆裂（ばくれつ）」と呼ばれるひび割れ・欠損が起きます。海沿いの物件では、この爆裂が想定より早く出ることがあるため、長期修繕計画の周期を内陸と同じにしていると、次の修繕までに劣化が先行してしまうのです。

だからこそ、逗子の物件では「立地に合った診断」と「立地に合った仕様選定」が費用対効果を大きく左右します。塩害地域向けの塗料や防錆処理を選ぶこと、傷みの早い部位を重点的に見ること。ここを丁寧にやるかどうかで、次回・次々回の工事費が変わってきます。制度で入口の負担を抑え、診断と仕様で長い目のコストを抑える——両輪で考えていただきたいと思います。

総会で決議を通すための実務のコツ

どんなに良い制度や工法を見つけても、最後は総会（集会）で組合員の合意を得なければ前に進みません。ここでつまずく管理組合は本当に多いので、私の経験からいくつかコツをお伝えします。

第一に、「なぜ今やるのか」を数字で示すこと。劣化診断の写真と、「このまま放置すると次回工事費がいくら増えるか」の見通しをセットで提示すると、組合員の納得感が高まります。第二に、補助・節税・融資の見込みを「一枚の表」にまとめること。この記事の早見表のように、使う順番と窓口を整理して配ると、「ちゃんと負担軽減を検討している理事会だ」という信頼につながります。第三に、中立の専門家の意見を添えること。神奈川県の無料アドバイザーや、管理会社のマンション管理士の見解があると、「業者に言われるがまま」という不信が和らぎます。

そして意外に効くのが、説明会を工事の説明ではなく「資産を守る話」として組み立てることです。大規模修繕は支出ではなく、資産価値と居住の安全を守る投資です。この視点で語ると、費用の話も前向きに受け止めていただけます。総会の半年前から情報提供を始め、当日いきなり採決に持ち込まない——この段取りが、否決や紛糾を防ぐ一番の近道です。

工事費そのものを抑える：3つの工法という選択肢

制度で負担を軽くするのと同時に、私が管理組合の皆さまにお伝えしたいのが、「工事費そのものの抑え方」です。大規模修繕というと、建物全体に足場を組むのが当たり前だと思われがちです。ですが私たちは、足場を使う従来工法に加えて、ロープアクセス工法（産業用のロープで作業員が降下しながら外壁の補修や塗装を行う、足場を組まない工法）、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、その建物にとって一番いい方法をご提案しています。3つの工法を自社で提案できる会社は、日本でも多くありません。

たとえば、足場が組みにくい海側の立面や、部分的な補修で足りる箇所は、ロープアクセスにすると足場の仮設費と工期をまとめて削減できます。私が現場で20年やってきて、いちばん悔しいのは「全面に足場を組んだが、実際に傷んでいたのは一部だけだった」というケースです。工法の選択は、そのまま積立金の使い方に直結します。逗子のように海に面し、傾斜地の物件も少なくない地域では、足場の架設条件が難しい建物も多く、無足場のロープアクセスが効いてくる場面が特に多いのです。

ロープアクセス工法の詳しい内容はロープアクセス工法のご紹介を、大規模修繕の総合的な進め方は大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。足場工法・ロープアクセス・ハイブリッドの3つを比べたうえで、逗子の海沿いという立地に合った仕様と周期をご提案します。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 逗子市には、マンション大規模修繕への直接の工事費補助はありますか。
A. 2026年度時点で、逗子市が分譲マンションの共用部の大規模修繕そのものに出す直接補助は確認できていません。だからこそ、管理計画認定・長寿命化税制（固定資産税1/3減額）・神奈川県の無料アドバイザー・機構融資を組み合わせる進め方をおすすめしています。最新の状況は逗子市の窓口でご確認ください。

Q. 固定資産税の1/3減額は、いつまでの制度ですか。
A. 国の長寿命化促進税制は、令和5年4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに工事完了したものが対象です。期限がありますので、2回目以降の大規模修繕を予定している組合は、スケジュールから逆算して早めに準備してください。

Q. 管理計画認定を取っていないと、税の減額は受けられませんか。
A. 逗子市の減額は、管理計画の認定通知書、または逗子市の助言・指導を受けたことを示す書類が前提です。どちらのルートが可能かは、管理会社やマンション管理士、逗子市の窓口にご相談ください。

Q. 海沿いのマンションだと、工事の仕様は変えたほうがよいですか。
A. はい、変えたほうがよい場合が多いです。逗子のような塩害地域では、防錆処理や塩害地域向けの塗料を選ぶ、鉄部やシーリングを重点的に診断するなど、立地に合わせた仕様が長い目でのコストを左右します。診断の段階で立地条件を織り込むことをおすすめします。

Q. 神奈川県のアドバイザー派遣は、逗子市でも使えますか。
A. 使えます。神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く県内の分譲マンション管理組合が対象で、逗子市は対象エリアに含まれます。大規模修繕工事委員会からの相談も可能です。

Q. 相談は誰にすればよいですか。
A. まずは神奈川県のマンションアドバイザー派遣（無料）で全体像を整理するのがおすすめです。工法や工事費の具体的な相談は、私たち施工会社にお気軽にお寄せください。

まとめ：逗子の管理組合が今日からできること

逗子市には、他の大都市のような「マンション大規模修繕への直接補助」は今のところありません。しかし、管理計画認定という土台をつくり、固定資産税の1/3減額・神奈川県の無料アドバイザー・住宅金融支援機構の融資優遇を組み合わせることで、実質的な負担は着実に軽くできます。そして工事そのものは、3つの工法から立地に合った方法を選ぶことで、さらに費用を抑えられます。

私たち明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法でご提案できる、日本でも数少ない会社です。逗子の海沿い・傾斜地という条件に合った工法選定から、固定資産税減額のための証明書の段取りまで、管理組合の皆さまに寄り添ってお手伝いします。まずはお気軽にお問い合わせください。総会前の資料づくりからでも、喜んでご相談に乗ります。

※本記事の制度内容・金額・年度・受付期間・要件は、執筆時点で確認した各窓口の公表情報にもとづくものです。実際のご検討にあたっては、逗子市・神奈川県・住宅金融支援機構・国土交通省の各窓口で最新の情報を必ずご確認ください。

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小田原市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜耐震・省エネ・給湯器交換【2026年度】

「小田原で持っている賃貸物件、そろそろ手を入れたいけれど、補助金は管理組合や持ち家向けばかりで、オーナーには関係ないのでは」——私が小田原エリアのオーナーさまから一番よく聞くのが、この声です。

結論から申し上げます。2026年度（令和8年度）の小田原市には、賃貸経営をしているオーナーが現実に使える制度が複数あります。ただし「賃貸は対象外」という落とし穴もはっきり存在します。今日は、使える制度と使えない制度を、オーナーの財布の感覚で整理してお伝えします。

小田原は、海沿いの塩害、旧耐震の木造アパート、駅前のRCマンション、相続で引き継いだ築古物件と、物件の事情が実に多様な街です。だからこそ「うちの物件はどれが使えるのか」を見極めることが、そのままNOI（実質的な賃料収益）の差になって効いてきます。

最初にお伝えしておきたいのは、補助金には大きく分けて「オーナー（賃貸事業）を正面から対象にしているもの」と「自分が住む持ち家を主な対象にしていて、賃貸は対象外、または要件確認が必要なもの」の2系統があるということです。この線引きを知らずに「補助金があるらしい」と工事を進めてしまうと、申請段階で対象外と分かって落胆する、という残念な展開になりがちです。だからこそ、工事の計画と同時に「自分の物件はどの制度の対象になるのか」を先に押さえておくことが、遠回りに見えて一番の近道になります。

まず全体像：小田原オーナーが押さえる「3つの財布」

補助金は、出どころで3つに分けて考えると整理しやすくなります。

ひとつ目は国の財布。給湯器交換や窓の断熱など、賃貸住宅オーナーを正面から対象にした事業があります。金額が大きく、賃料維持に直結するのが特徴です。

ふたつ目は小田原市の財布。ブロック塀の撤去、太陽光・蓄電池、耐震、感震ブレーカーなど、地域防災と脱炭素が中心です。市の制度は予算枠が小さく、先着順で締め切るものが多いのが要注意点です。

みっつ目は税の財布。固定資産税の減額措置です。現金が振り込まれるわけではありませんが、翌年度の税額が軽くなる形でキャッシュフローに効きます。ただし賃貸住宅は要件が厳しく、ここに一番大きな落とし穴があります。

以下、オーナーにとって使い勝手のよい順にご説明します。先に、本記事で取り上げる主な制度を一覧で整理しておきます。ご自分の物件に当てはまりそうなものから読み進めてください。

制度名	出どころ	賃貸物件での使いやすさ	補助の目安	申請の主体
賃貸集合給湯省エネ2026事業	国	◎（賃貸オーナー専用）	1台5万〜10万円	登録事業者が代行
先進的窓リノベ2026事業	国	○（賃貸も対象）	工事内容で変動（大型枠あり）	登録事業者が代行
ブロック塀等撤去費補助金	小田原市	○（個人・法人問わず可）	1mあたり1万円・上限10万円	オーナー本人
重点対策加速化事業費補助金	小田原市	△〜○（事業用枠あり）	区分により変動	本人またはPPA・リース事業者
木造住宅耐震改修・診断費補助金	小田原市	△（自己居住が主対象）	改修上限115万円	要件確認のうえ本人
感震ブレーカー設置費補助金	小田原市	○（防災対策）	小規模	オーナー本人
省エネ改修の固定資産税減額	税（市）	×〜△（完全賃貸は対象外）	翌年度税額の1/3減	申告で本人

「◎○△×」はあくまで賃貸経営者から見た使い勝手の目安です。最終的な対象可否は、必ず各制度の窓口でご確認ください。

1. 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の「本命」

まず本命からいきます。国（経済産業省・資源エネルギー庁）の賃貸集合給湯省エネ2026事業は、その名のとおり賃貸の集合住宅を持つオーナーが対象の、数少ない「オーナー直撃型」の制度です。

対象は、既存のアパート・マンションで、従来型給湯器を高効率給湯器（エコジョーズ・エコフィール）へ交換する工事です。補助額は、追い焚き機能なしで1台あたり5万円、追い焚き機能ありで1台あたり7万円が基本。一定の排水（ドレン水）工事を伴う場合は、それぞれ最大8万円・10万円まで加算されます（出典：資源エネルギー庁 賃貸集合給湯省エネ2026事業、同 公式サイト）。

例えば10戸のアパートで追い焚きありの給湯器を全戸更新すれば、単純計算で70万円規模の補助になり得ます。給湯器はいずれ寿命を迎える設備ですから、「どうせ替えるなら補助の出るうちに替える」という判断が、そのまま手残りの差になります。

給湯器は、入居者が毎日触れる設備の代表格です。冬場にお湯の出が悪い、設定温度が安定しない、といった不具合は、退去や更新拒否の引き金になります。私の現場感覚では、エアコンと給湯器は「壊れてから替える」設備の典型で、壊れてからの緊急対応は単価も上がりがちです。計画的に、しかも補助が出るタイミングで更新できれば、コストと入居者満足の両面で得をします。高効率給湯器はガス代・灯油代も抑えられますから、その分は入居者のランニングコスト低減として、間接的に物件の競争力にもつながります。

注意点が2つあります。ひとつは、2025年11月28日以降に着工した工事が対象であること。もうひとつは、オーナーが直接申請するのではなく、登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」が申請を代行する仕組みである点です。事務局のホームページは2026年2月16日に開設されています。施工を依頼する業者が事業者登録をしているか、必ず確認してください。

2. 先進的窓リノベ2026事業｜断熱で「結露・寒さのクレーム」を減らす

国（環境省）の先進的窓リノベ2026事業は、断熱性能の高い窓への改修を支援する制度で、賃貸住宅も対象になります（出典：環境省 先進的窓リノベ2026事業）。

窓の断熱は、オーナーにとって見落とされがちですが、入居者満足に直結する投資です。冬の結露、夏の暑さ、外の騒音——これらは退去理由になり、内見時の印象も左右します。私の経験上、築年数なりの「住み心地の劣化」は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。窓を一枚替えるだけで、その圧力をかなり抑えられることがあります。

補助額は窓の性能とサイズで決まり、戸建住宅で最大100万円、240平方メートル超の非住宅で最大1,000万円という大きな枠も用意されています。この制度も窓リノベ事業者を通じた申請になりますので、対応業者かどうかの確認が前提です。

国の住宅省エネ支援（給湯・窓・断熱）は年度ごとに名称や条件が変わります。最新の枠組みは国土交通省の住宅省エネキャンペーン関連ページもあわせてご確認ください。

3. ブロック塀等撤去費補助金｜法人オーナーも使える「外構の盲点」

小田原市の制度に移ります。賃貸オーナーが意外と使えるのが、令和8年度 小田原市ブロック塀等撤去費補助金です。所有者が個人か法人かを問わず利用でき、外構という見落としやすい部分の安全対策に効きます。

補助額は、撤去するブロック塀等の長さ1メートルあたり1万円（限度額10万円）。工事見積額（消費税抜き）が限度額を下回る場合はその額が上限になります。対象は、市内の道路・通学路（私道含む）・公共施設などに面し、高さ1メートルを超えるブロック塀等です（出典：小田原市 令和8年度ブロック塀等撤去費補助金）。

申請には条件があります。同じ道路に面する塀をすべて撤去すること、撤去後に塀を設けるなら高さ40センチ以下にすること（フェンス設置は可）、そして工事の着工前に申請することです。家屋の建て替えや解体を伴う工事は対象外です。

期間は、交付申請が令和8年5月11日〜11月27日、実績報告期限が令和8年12月25日。先着順で、予算額に達すると期間中でも受付終了になります。古い物件の道路沿いブロック塀は、地震時の倒壊リスクであると同時に、通行人を巻き込めばオーナーの賠償責任問題にもなり得ます。「いつか直そう」を、補助の出るうちに片付けておく価値は十分にあります。

4. 重点対策加速化事業費補助金｜太陽光・蓄電池、事業用の枠もある

脱炭素分野では、小田原市の令和8年度 重点対策加速化事業費補助金があります。自家消費型の太陽光発電設備と蓄電池が中心で、家庭用に加えて事業用（自己所有）の自家消費型太陽光発電設備の区分も用意されています。さらに、建物所有者の初期投資がゼロになるPPA・リース方式も対象です（この場合の申請者はPPA・リース事業者）（出典：小田原市 重点対策加速化事業費補助金）。

令和8年度の補助金交付要綱は、2026年5月12日に公開されています。一方で、高効率空調・高効率照明の補助は令和8年度の募集を行っていない点には注意してください。共用部の電気代や、店舗・事務所が入るビルの電力コストを下げたいオーナーにとって、太陽光・蓄電池は運営費の構造を変える投資になり得ます。

事業用物件なら「自家消費型」を投資判断の材料に

賃貸ビルや事業用区画を持つオーナーの場合、自家消費型の太陽光は、共用部電力の自家供給によるランニングコスト削減という形で利回りに効きます。導入形態（自己所有かPPA・リースか）で初期投資もキャッシュフローも変わりますので、「何年で回収できるか」を試算してから判断するのが筋です。

神奈川県の制度もあわせて確認を

太陽光・蓄電池や省エネ改修については、市の制度とは別に神奈川県の支援メニューが用意される年度もあります。ただし県の住宅向け省エネ改修支援は、自己居住の持ち家を対象とし賃貸を対象外とするものも見られます。市・県・国は対象や条件が重なったり食い違ったりしますので、「市がだめでも県、県がだめでも国」と、出どころを横断して確認するのが、取りこぼしを防ぐコツです。県の最新メニューは神奈川県の環境・エネルギー関連ページでご確認ください。

5. 木造住宅耐震改修・診断費補助金｜「自己居住要件」を正直に解説します

ここは、正直に申し上げます。小田原市の木造住宅耐震改修費補助金・耐震診断費補助金は、オーナーが期待するほど賃貸物件に使いやすい制度ではありません。

制度の中身としては手厚く、耐震設計・工事監理は費用の3分の2、改修工事は費用の2分の1で、改修補助の上限は115万円（条件により拡充あり）。対象は、おおむね昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された旧耐震基準の木造住宅です（出典：小田原市 木造住宅耐震診断費補助金・木造住宅耐震改修費補助金）。

ただし、この種の市の耐震補助は所有者自身が居住する住宅を主な対象としているのが一般的で、純粋な賃貸アパートは対象外、あるいは要件確認が必要になるケースが少なくありません。小田原は海沿いを中心に旧耐震の木造アパートが今も多く残っています。「うちの古いアパートも対象かも」と思ったら、思い込みで動かず、まず建築指導課（電話：0465-33-1433）に自分の物件の所有・利用形態を伝えて確認してください。これが遠回りに見えて一番確実です。

なお、自治体の補助対象から外れる賃貸物件でも、旧耐震の建物の耐震性は出口（売却）価格や入居者確保に直結します。補助の有無とは切り離して、収益物件としての耐震投資の要否は別途検討する価値があります。

6. 感震ブレーカー設置費補助金｜小さいが防災の底上げに

小田原市には令和8年度 感震ブレーカー設置費補助金もあります（出典：小田原市 防災対策課 補助金一覧）。地震時の通電火災を防ぐ装置で、金額は大きくありませんが、木造アパートの火災リスクを下げる地味に効く対策です。入居者の安全は、長く見れば空室率と評判に効いてきます。詳細・対象要件は市の防災対策課のページでご確認ください。

通電火災は、地震で停電したあと電気が復旧したときに、倒れた電気器具や傷んだ配線から出火する現象です。木造の集合住宅が密集するエリアでは、一棟の出火が周囲に広がるリスクもあります。オーナーにとっては、入居者の生命と財産を守るという責任の問題であると同時に、火災による物件の毀損・賃料収入の途絶という経営リスクの問題でもあります。費用が小さく効果のはっきりした対策は、優先して取り入れておく価値があります。

7. 固定資産税の省エネ改修減額｜賃貸の「落とし穴」をはっきり書きます

最後に税の財布です。省エネ改修を行った住宅には、翌年度分の固定資産税が減額される制度があります。具体的には、120平方メートル相当分までの税額の3分の1が、改修完了の翌年度に限って減額されます（出典：小田原市 省エネ改修を行った住宅に対する固定資産税の減額制度、制度の枠組みは国土交通省 省エネ改修に係る固定資産税の減額措置）。

ここがオーナーにとっての落とし穴です。この減額は、居住部分の割合が家屋の2分の1以上であることが要件で、賃貸専用部分は対象になりません。完全な賃貸住宅（自分が住んでいない丸ごと貸している物件）は、本制度の対象外と整理されています。「省エネ改修したから固定資産税も下がるはず」と当て込むと、賃貸物件では当てが外れます。

オーナー兼自宅のような併用建物では、要件を満たす可能性があります。判断はケースバイケースなので、資産税課への確認が前提です。耐震改修・バリアフリー改修の固定資産税減額にもそれぞれ別の要件があり、賃貸での適用可否は一律ではありません。

8. 税務の落とし穴｜「もらって終わり」ではない3つの注意点

補助金は、受け取ったら終わりではありません。オーナーとして必ず押さえておきたい税務上の論点が3つあります。

ひとつ目は、補助金は原則として課税対象になること。 受給した補助金は、多くの場合その年度の収入（雑収入など）として計上が必要です。「10万円もらえた」が、そのまま10万円の手残りにはなりません。最終的な税負担まで含めて損得を見てください。

ふたつ目は、修繕費か資本的支出かで税務処理が大きく変わること。 原状回復に近い修繕は、その年に全額を経費（修繕費）にできます。一方、性能を上げたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出として資産計上し、減価償却で複数年に分けて費用化することになります。給湯器交換、窓の断熱改修、耐震補強がどちらに当たるかは、工事内容と金額しだいです。

みっつ目は、補助金で取得した資産の「圧縮記帳」など、専門的な処理があること。 ここは判断を誤ると後で響きます。具体的な処理は、必ず顧問税理士にご相談ください。本記事は制度の紹介であって、税務上の助言ではありません。

9. 数字で考える｜入居率1%とNOIの話

補助金の話を、最後にオーナーの言葉、つまり数字に翻訳しておきます。

仮に、家賃8万円・10戸のアパートを考えます。満室なら月80万円、年960万円の賃料です。もし入居率が1%下がる、つまり年間でおよそ0.1戸分が空く状態が続くと、ざっくり年10万円前後の減収になります。たった1%でも、毎年効いてくると無視できない金額です。

給湯器の更新や窓の断熱は、この「入居率」と「賃料の維持」に効く投資です。設備が古いままだと、内見での見劣り、結露や寒さのクレーム、退去の増加という形で、じわじわと収益を削っていきます。補助金は、その必要投資の一部を国や市が肩代わりしてくれる仕組みだ、ととらえると判断しやすくなります。

「補助が出るから工事をする」のではなく、「いずれ必要な工事を、補助の出るタイミングで前倒しする」。これが、私がオーナーさまにいつもお伝えしている考え方です。

もう一段踏み込むと、修繕投資には「利回りを上げる投資」と「物件価値そのものを底上げする投資」の2種類があります。給湯器や窓のような設備更新は、入居率と賃料を守ることで利回りを下支えします。一方、外壁・防水・耐震といった建物本体への投資は、出口、つまり売却時の収益還元価格を底上げする方向に効きます。出口を見据えた修繕投資は、目先の利回り改善以上に、物件価値の維持・向上という形で長期の収益に効いてくる、というのが私の実感です。補助金は、この両方の投資の「初期負担」を軽くしてくれる存在だと位置づけると、使いどころが見えてきます。

10. 工法の選択で総額が変わる｜足場・ロープアクセス・ハイブリッド

補助金は工事費の一部を軽くする手段ですが、工事費そのものを下げることも、同じくらい収益に効きます。ここで効いてくるのが工法の選び方です。

私たち明誠は、大規模修繕や外壁・防水の工事を、3つの工法から建物に合わせて選べる体制を持っています。ひとつは従来型の足場仮設。ひとつは無足場のロープアクセス工法（産業用ロープで職人が下りながら施工する方法）。そしてその両方を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法です。

小田原のように、海風による塩害で外壁や鉄部の劣化が進みやすく、敷地に余裕のない物件も多い地域では、この使い分けが効きます。例えば、足場を全面に組むと費用も工期もかさむ物件でも、傷んでいる面だけをロープアクセスでピンポイント補修すれば、総額を抑えつつ入居者への影響も小さくできます。足場の設置・解体には相応の費用と期間がかかりますから、「足場を組まずに済む部分はないか」を最初に検討するだけで、見積りが変わることがあります。

入居中の物件では、工法の選択は「工事のしやすさ」だけの問題ではありません。足場を組むと、その期間は外からの視線や窓の開けづらさ、防犯面の不安などで、入居者に少なからずストレスがかかります。これが退去のきっかけになることもあります。ロープアクセスやハイブリッドで工期を短く、影響を小さく抑えられれば、入居率を守りながら工事を進められます。つまり工法の選択は、工事費の話であると同時に、工事期間中の賃料収入を守る話でもあるのです。私が「建物にとってのベスト」を考えるとき、施工のしやすさとオーナーの収益、入居者の暮らしの三つを必ず一緒に見るようにしています。

工法の詳しい違いはロープアクセス工法のご紹介、大規模修繕の進め方は大規模修繕工事のご紹介、3工法を建物ごとに最適提案する考え方は明誠の強み・コンセプトで詳しくご説明しています。雨漏り・漏水でお困りの場合は漏水・雨漏り対応もご覧ください。マンション・ビルオーナーさま向けの窓口はオーナー様向けサービスにまとめています。

11. よくあるご質問（小田原市で賃貸経営をするオーナー編）

Q. 個人オーナーでも市の補助金は使えますか。
ブロック塀等撤去費補助金は所有者が個人か法人かを問わず利用できます。一方、木造住宅の耐震補助は自己居住を主な対象とする傾向があり、賃貸物件は要件確認が必要です。制度ごとに対象が異なるとお考えください。

Q. 国の給湯器・窓の補助は、自分で申請するのですか。
いいえ。賃貸集合給湯省エネ2026事業も先進的窓リノベ2026事業も、登録された事業者が申請を代行する仕組みです。施工業者がその事業者登録をしているかが前提条件になります。

Q. 補助金がもらえれば、工事は実質タダになりますか。
なりません。多くの制度で補助は工事費の一部ですし、受給した補助金は課税対象になり得ます。手残りベースでの損得計算をおすすめします。

Q. 申請の締切はいつですか。
制度ごとに異なります。小田原市の制度は先着順で予算到達次第終了するものが多く、年度の早い時期に動くほど有利です。国の事業も予算上限に達すると締め切られます。

Q. うちの古い木造アパート、何から手をつけるべきですか。
まずは現地調査で劣化の状態を把握することです。緊急性の高い箇所（外壁の浮き、防水切れ、危険な塀）と、補助が使える工事を整理してから順番を決めると、無駄がありません。

Q. 海に近い物件で塗装がすぐ傷みます。何か対策はありますか。
小田原の沿岸部は塩害で塗膜や鉄部の劣化が早く進みます。塩分は定期的な洗浄である程度落とせますし、耐候性・防錆性の高い仕様を選ぶことで塗り替え周期を延ばせます。傷みが一部に偏っている場合は、その面だけをロープアクセスで先行補修し、全面工事の時期を後ろにずらす、という総額を抑える組み立ても可能です。

Q. 補助金の申請に必要な書類は、自分で全部そろえるのですか。
市の制度は申請者本人がそろえる書類が中心ですが、図面や工事内容に関する資料は施工業者の協力が要ります。国の給湯・窓の事業は事業者が申請主体なので、必要書類の多くは事業者側で用意します。いずれにしても、補助金の扱いに慣れた業者を選ぶと手間が大きく変わります。

Q. 1棟だけでなく複数棟を持っています。まとめて相談できますか。
もちろんです。複数棟を保有されている場合は、棟ごとの劣化状況と使える補助を一覧化し、年度をまたいで工事と申請を割り振る「ポートフォリオ単位」の計画づくりが効果的です。1年に使える予算枠や締切は制度ごとに限りがあるため、計画的に分散させたほうが取りこぼしを減らせます。

12. 小田原市オーナーが取るべき順番：調査 → 計画 → 申請 → 工事

最後に、動き方の順番を整理します。

第一に、現地調査で物件の状態を把握すること。劣化箇所と緊急度、そして使える補助金の候補を洗い出します。第二に、工事計画と資金計画を立てること。補助の締切と予算枠を踏まえ、今年度に何を、来年度に何を、と振り分けます。第三に、着工前に申請すること。多くの制度は着工後の申請を認めません。ここを間違えると、せっかくの補助がゼロになります。第四に、工事と実績報告です。

私たち明誠は、現地調査と、補助金も見据えた工事計画づくりからお手伝いできます。小田原で賃貸物件をお持ちで、まだこうした制度の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お声がけください。1棟の現地調査と、利回り改善を見据えた工事プランのご提案だけでも承ります。ご相談はお問合せフォームからどうぞ。

補助金は年度で変わり、予算枠で締め切られます。本記事の金額・期間は2026年6月時点で確認した内容です。申請前には必ず各制度の公式ページと窓口で最新情報をご確認ください。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 小田原市「令和8年度小田原市ブロック塀等撤去費補助金」
• 小田原市「重点対策加速化事業費補助金（令和8年度）」
• 小田原市「木造住宅耐震診断費補助金・木造住宅耐震改修費補助金」
• 小田原市「防災対策課 補助金・証明」
• 小田原市「省エネ改修を行った住宅に対する固定資産税の減額制度」
• 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業について」
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業「公式サイト」
• 環境省「先進的窓リノベ2026事業」
• 国土交通省「住宅省エネ関連支援」
• 国土交通省「省エネ改修に係る固定資産税の減額措置」

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※本記事は制度の概要を分かりやすくお伝えするもので、税務・法務上の個別助言ではありません。具体的な申請可否や税務処理は、各制度の窓口および顧問税理士にご確認ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

鎌倉市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜耐震・省エネ・ブロック塀・給湯器交換【2026年度】

鎌倉市内に賃貸マンションやアパート、テナントビルをお持ちのオーナーさま。「補助金は管理組合や持ち家の話で、収益物件には関係ない」と思っていませんか。私は大規模修繕の現場を回るなかで、この思い込みのせいで本来もらえたはずのお金を取りこぼしているオーナーさまを、何人も見てきました。

鎌倉は、海風による塩害、起伏の多い地形、そして築古物件の多さという、賃貸経営にとってなかなかタフな土地です。外壁やシーリングの劣化は、観光地ゆえに「見た目」がそのまま入居率に響きます。だからこそ、修繕に使える公的なお金は一円も無駄にしたくない。この記事では、2026年度（令和8年度）に鎌倉市のオーナーが実際に使える制度を、「賃貸物件に使えるか／使えないか」をはっきりさせながら整理します。私は塗装会社の人間ですが、ここでは営業ではなく、現場で本当に役立つ情報だけをお伝えします。

なお、本記事の金額・要件・期限はすべて2026年6月時点の鎌倉市・神奈川県・国の公開情報に基づいています。多くの制度が予算上限に達した時点で受付終了となる先着順ですので、最終的な判断の前に必ず各窓口で最新情報をご確認ください。

まず全体像：鎌倉市オーナーが押さえる「3つの財布」

補助金や優遇は、お金の出どころで「市」「県」「国」の3つに分かれます。それぞれ性格が違うので、最初に地図を頭に入れておくと、自分の物件にどれが効くかが見えてきます。

区分	主な制度	賃貸物件への向き
鎌倉市	危険ブロック塀等除却費補助、住宅用再エネ・省エネ機器等設置費補助金、木造住宅耐震改修補助、マンション耐震診断補助	ブロック塀・太陽光は賃貸オーナー向き。耐震改修・固定資産税減額は要件に注意
神奈川県	既存住宅省エネ改修補助、ZEH導入費補助金	既存住宅省エネ改修は「賃貸は対象外」。新築ZEH系が中心
国	賃貸集合給湯省エネ2026事業、先進的窓リノベ2026事業、住宅省エネ2026キャンペーン	賃貸集合住宅専用の枠があり、オーナーに最も効く

結論から言えば、鎌倉市の純粋な賃貸オーナーにとって主役になりやすいのは、「市のブロック塀・太陽光補助」と「国の賃貸集合住宅向け省エネ事業」です。耐震改修や固定資産税の減額は「自分が住んでいること」が条件になっている制度が多く、賃貸専用物件では使えないケースがあります。ここを正確に切り分けることが、ムダな期待と書類づくりを避ける第一歩です。順番に見ていきましょう。

1. 危険ブロック塀等除却費補助｜法人オーナーも使える「外構の盲点」

私がオーナーさまに最初におすすめするのが、これです。なぜなら、賃貸物件で見落とされがちな「外構の塀」を、法人名義でも申請できるからです。

鎌倉市の「危険ブロック塀等対策事業補助金」は、地震時に倒れて避難路をふさぐ危険のあるブロック塀の除却費用を補助する制度です。対象は、第三者が通行する道路等に面し、延長が1メートル以上、かつ高さが1メートル以上（擁壁の上にある場合は擁壁を含む高さ1メートル以上かつ塀の高さ60センチ以上）のブロック塀で、市から危険である旨の指導または勧告を受けたものです。除却したあとに軽量なフェンス等を設置する工事も対象になります。

補助額は、市が定めた単位当たりの標準工事費に塀の面積（基礎は延長）を乗じた額と、除却工事の見積金額の、いずれか少ない額の2分の1です。さらに、鎌倉市立小学校の通学路に面した塀であれば、補助率は10分の9まで跳ね上がります。フェンス設置についても同じ考え方です。

ここがオーナーにとって重要な点ですが、鎌倉市はこの制度の申請にあたり「法人用の個人情報取扱同意書」を用意しています。つまり、個人オーナーだけでなく、不動産保有法人としての申請が想定されているということです。アパートの境界塀、駐車場まわりの古い塀、これらは「もらい事故」の温床です。万が一倒れて通行人がケガをすれば、所有者の責任が問われます。賃料を生まない外構部分こそ、補助金を使って先に手を打っておくべき場所だと私は考えます。

注意点として、令和8年度の補助金交付申請は2026年10月末日までです。そして必ず交付決定通知日以降に工事へ着手する必要があり、先に発注すると対象外になります。また、過去にこの補助を一度受けた塀は再度の対象になりません。問い合わせは鎌倉市建築指導課（0467-61-3589）です。

2. 住宅用再エネ・省エネ機器等設置費補助金｜「貸し出す人」が対象に明記された数少ない市制度

太陽光や蓄電池の補助は「自分の家に付ける人だけ」と思われがちですが、鎌倉市の制度は違います。ここは私も提案でよく使うポイントです。

鎌倉市の「住宅用再生可能エネルギー・省エネ機器等設置費補助金」（令和8年度）は、対象者として「市内に所有する住宅に補助対象設備を設置し、かつ当該設備を所有して、他者に居住の目的で当該住宅を貸し出す者」を明確に含めています。つまり、賃貸オーナーが自分の所有する賃貸住宅に太陽光や蓄電池を設置する場合でも、補助の対象になり得るということです。市の補助制度でここまではっきり「貸し出す者」を対象に入れている例は、実はそう多くありません。

補助額は次のとおりです。住宅用太陽光発電システムは、太陽電池モジュールの公称最大出力（キロワット）に1万円を乗じた額で上限5万円。家庭用燃料電池システム（エネファーム）は上限4万円。定置用リチウムイオン蓄電システムは上限5万円。電気自動車充給電設備（V2H）は上限3万円です。なお令和7年度からの変更点として、蓄電池が4万円から5万円に、V2Hが2万円から3万円に増額され、その一方で電気自動車（EV）本体への補助は終了しました。

ただし注意が必要です。共同住宅等に設置する場合は、居住部分で使われる設備に限られ、共用部分で使う設備は補助対象外です。賃貸マンションの共用廊下や共用灯のための設備、という発想では使えないということです。また予算には限りがあり、令和8年度の予算額は600万円、2026年5月15日時点の執行率は約11%でした。年度の早い段階なら枠に余裕がある一方、後半は埋まりやすいので注意してください。申請は工事の着工前、提出は3月1日までです。問い合わせは鎌倉市環境政策課（0467-61-3421）です。

事業用なら「重点対策加速化事業費補助金」も視野に

もう少し規模の大きい投資を考えているオーナーさまには、国の交付金を財源とする「鎌倉市重点対策加速化事業費補助金」も選択肢です。こちらは住宅用だけでなく事業用、さらにリースやPPA（電力購入契約）による設置も対象になります。太陽光発電設備の補助額は、家庭用7万円/kW、事業用5万円/kWと、前述の市単独補助よりも手厚い設定です。ただしFIT・FIP制度を使わずに自家消費（家庭用30%、事業用50%以上）を行うことが条件で、前述の住宅用補助との併用はできません。物件の電力使用実態に合わせて、どちらが有利かを見極める必要があります。申請開始は2026年5月以降、コールセンター（0120-201-603）が窓口です。

3. 木造住宅耐震改修・マンション耐震診断補助｜「自己居住要件」を正直に解説します

ここは期待してアクセルを踏むと空振りしやすい領域なので、私はあえて正直にお伝えします。

鎌倉市の「木造住宅耐震改修工事費等補助金」は、補助額が工事費等の2分の1で上限115万円（低所得者世帯等は上限135万円）と、金額だけ見れば非常に魅力的です。対象は2000年（平成12年）5月31日以前に工事着手した木造2階建て以下の一戸建て・二世帯・店舗兼用住宅で、現地耐震診断の総合評点が1.0未満だったもの。しかし条件をよく読むと、「市民自らが所有し、居住する建築物」とあります。つまり、自分が住んでいない純粋な賃貸アパートは、そのままでは対象外になります。店舗兼用住宅でオーナー自身が住んでいる、といったケースなら可能性がありますが、投資用の一棟アパートには使いにくい制度です。

一方で、区分所有の分譲マンションを投資用にお持ちのオーナーさまには、「マンション耐震診断補助金」が関係してきます。これは耐震改修アドバイザーの派遣を受けたマンションが耐震診断を実施する場合に、診断費用の2分の1（上限150万円。延べ面積1000平方メートル未満は1平方メートルあたり1,500円が限度）を補助するものです。ただし申請者は管理組合であり、住戸の過半に区分所有者が居住していること、管理組合の集会で耐震診断の実施を決議していること、などが要件です。区分所有オーナーは、自分一人で申請するのではなく、管理組合・理事会を通じて制度を動かす形になります。投資判断として「この物件の耐震性を数字で把握しておきたい」と思ったら、まず管理会社や理事会に診断補助の活用を相談するのが入り口です。耐震関連の問い合わせは建築指導課（0467-61-3586）です。

4. 国の「賃貸集合給湯省エネ2026事業」｜賃貸オーナー専用の本命

ここからが、鎌倉市の賃貸オーナーにとって最も実弾になりやすい国の制度です。私が今、一棟物オーナーさまに「今年やるなら、まずこれ」と言っているのがこの事業です。

「賃貸集合給湯省エネ2026事業」（令和7年度補正予算「既存賃貸集合住宅の省エネ化支援事業」）は、その名のとおり賃貸物件のオーナーを対象に、省エネ性能の高い給湯器への交換を支援する補助金です。補助額は、追い焚き機能なしのエコジョーズ・エコフィールへの取替が1台あたり5万円、追い焚き機能ありが1台あたり7万円。共用廊下を横断してドレン排水ガイドを敷設した場合は8万円、浴室へのドレン水排水工事を伴う場合は10万円と上乗せされます。

対象は既存の賃貸集合物件で、1棟に2戸以上の賃貸住戸を有する建物。オーナーや親族が居住する住戸は対象に含みません。1棟あたり1台以上の取替で申請できるため、規模の小さいアパートでも使えます。着工時期は2025年（令和7年）11月28日以降が対象です。なお、この事業の対象はガスや石油を燃料とする小型給湯器で、電気のエコキュートは別の補助金事業（給湯省エネ2026事業）の対象になります。

給湯器は入居者の生活満足度に直結する設備です。古い給湯器は故障リスクが高く、真冬に止まれば即クレーム、最悪の場合は退去につながります。「壊れてから慌てて交換」ではなく、補助金が出るうちに計画的に新しい省エネ給湯器へ更新しておく。これは入居率の維持と修繕費の平準化を同時に実現する、極めて費用対効果の高い一手だと私は考えています。

5. 先進的窓リノベ2026事業｜賃貸集合住宅も対象、入居者満足と賃料維持の両取り

国の「住宅省エネ2026キャンペーン」の柱のひとつ「先進的窓リノベ2026事業」も、賃貸集合住宅のオーナーが使える制度です。所有者の定義に「賃貸に供する個人または法人」が含まれており、賃貸物件も補助対象になります。

補助額は住宅1戸につき最大100万円、240平方メートルを超える非住宅建築物の場合は最大1,000万円。ただし、この事業を使うには補助額が5万円以上になる工事規模が必要です。申請期限は遅くとも2026年12月31日まで（予算上限に達した場合はその時点まで）です。

窓の断熱は、入居者にとって「夏は涼しく、冬は暖かい」という体感の差になり、結露やカビの苦情を減らします。築年数なりの設備の古さは、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。窓まわりのアップグレードは、その圧力に対する数少ない反撃手段です。なお、断熱改修やサッシ交換を外壁の大規模修繕と同じタイミングでまとめて行えば、足場や養生のコストを共有でき、トータルの工事費を圧縮できます。窓だけ単独で動くより、修繕計画全体のなかに組み込むほうが、補助金の効きも費用対効果も良くなります。

参考までに、神奈川県にも「既存住宅省エネ改修事業費補助金」（令和8年度、補助対象経費の3分の1または15万円のいずれか低い額）がありますが、こちらは賃貸住宅が対象外です。県の枠は持ち家向け、賃貸は国の枠、と切り分けて設計するのが現実的です。

6. 固定資産税の減額措置｜耐震・省エネ・バリアフリーの「翌年度効果」と賃貸の落とし穴

補助金は現金が入る制度ですが、固定資産税の減額は「出ていくお金を減らす」制度です。キャッシュフローへの効き方が違うので、合わせて押さえておきましょう。ただし、ここも賃貸には要注意です。

鎌倉市の改修工事に伴う固定資産税の減額措置は、大きく3種類あります。

• 耐震改修：昭和57年1月1日以前に建築された住宅で、現行の耐震基準に適合させる改修を行い、50万円を超える工事費を支払った場合、工事完了の翌年度の固定資産税が2分の1減額（床面積120平方メートルまでの分）されます。減額は翌年度の1年度のみです。
• バリアフリー改修：新築から10年以上経過、改修後の床面積が50〜280平方メートル、補助金等を差し引いた工事費が50万円超などの要件で、翌年度の固定資産税が3分の1減額（100平方メートルまでの分）されます。
• 省エネ改修：平成26年4月1日以前から存在する家屋で、床面積50〜280平方メートル、窓の断熱改修を必須として工事費60万円超（または工事費50万円超で太陽光・高効率空調等と合わせて60万円超）の場合、翌年度の固定資産税が3分の1減額（120平方メートルまでの分）されます。

いずれも都市計画税には減額措置がありません。そして賃貸オーナーが最も注意すべきは、バリアフリー改修と省エネ改修の減額には「貸家用以外の居住用部分があること」という要件がある点です。つまり、純粋な賃貸専用住宅は、この2つの減額の対象外になります。耐震改修の減額にはこの居住用部分の要件は明記されていませんが、適用関係は物件ごとに異なるため、必ず事前に確認してください。なお、区分所有のマンションも減額対象で、その場合は1棟全体ではなく専有部分ごとが対象です。また、一定要件を満たすサービス付き高齢者向け賃貸住宅には新築後5年間の減額もあります。固定資産税の減額に関する問い合わせは資産税課（0467-61-3936）です。

7. 税務の落とし穴｜「もらって終わり」ではない3つの注意点

ここは塗装会社の領分を少し越えますが、現場で必ず聞かれるので触れておきます。最終的な判断は税理士にご相談いただく前提で、考え方だけお伝えします。

第一に、補助金は受け取った時点で「雑収入」として課税対象になります。 100万円の補助が出たからといって、丸ごと手元に残るわけではありません。法人なら益金、個人なら不動産所得等に算入され、税負担が発生します。手取りベースで効果を試算しておくことが大切です。

第二に、工事費が「修繕費」か「資本的支出」かで、税務処理がまったく変わります。 原状回復に近い塗装や防水のやり直しは修繕費として一括損金にできる可能性がありますが、性能を明らかに向上させる改修は資本的支出として減価償却の対象になります。同じ工事でも、内容と契約書の書き方によって落としどころが変わるため、見積段階から意識しておくべきです。

第三に、補助金と税の減額・控除は、併用の可否が制度ごとに決まっています。 たとえば固定資産税の省エネ減額では、補助金等を差し引いた後の工事費で要件を判定します。「補助も減税も両方フルでもらえる」と早合点せず、各制度の要綱で重複や調整の有無を確認してください。

これらを工事計画と切り離して後から考えると、効果が半減します。私は補助金・工法・税務の3点を、最初からワンセットで提案するようにしています。

8. 数字で考える｜入居率1%とNOIの話

最後に、オーナーの財布感覚に引き寄せて考えてみます。たとえば家賃8万円・20戸の賃貸マンションなら、満室の年間賃料は約1,920万円です。ここで入居率が1%下がるだけで、年間およそ19万円の賃料収入が消えます。給湯器の故障による退去や、外壁の劣化による内見時の印象悪化は、こうした形で静かにNOI（実質賃料収入）を削っていきます。

逆に言えば、補助金を使って給湯器を更新し、窓や外壁を整えることで入居率を1%押し上げられれば、それだけで年間約19万円のキャッシュフロー改善になります。そこに補助金そのものの現金効果と、修繕費の損金算入による税効果が乗ってきます。さらに、計画的に手を入れた物件は、出口（売却）の場面で「収益還元価格」そのものが底上げされます。利回り改善だけでなく、物件価値そのものを守る投資だと考えると、補助金が出る年に動く意味が見えてくるはずです。

9. 工法の選択で総額が変わる｜足場・ロープアクセス・ハイブリッド

補助金で工事費の一部を取り戻すのと同じくらい、私が大事だと考えているのが「そもそもの工事費を下げる」ことです。とくに鎌倉のように起伏が多く、隣地や道路との距離が近い物件では、足場の架設費がばかになりません。

私たちは、通常の足場仮設による工事に加えて、足場を架けずに産業用ロープで施工するロープアクセス工法、そして足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の、3つの工法から建物にとってベストな方法をご提案できます。たとえば、足場が架けにくい高層部や狭小地ではロープアクセスで足場費を圧縮し、低層部や複雑な部位は足場で確実に施工する、といった組み合わせです。足場費を抑えられれば、その分だけ自己負担が減り、補助金の効果が相対的に大きくなります。

賃貸物件の場合、足場を長期間架けること自体が入居者にとってのストレスであり、防犯面の不安にもつながります。工期短縮と生活影響の最小化という点でも、無足場のロープアクセスは賃貸オーナーと相性の良い工法です。詳しくは弊社の大規模修繕のご案内やロープアクセス工法のページもご覧ください。

10. よくあるご質問（鎌倉市で賃貸経営をするオーナー編）

Q. 自分が住んでいない賃貸アパートでも、市の耐震改修補助は使えますか。
A. 木造住宅耐震改修工事費等補助金は「市民自らが所有し居住する建築物」が対象とされており、自分が住んでいない純粋な賃貸物件はそのままでは対象外です。まずは建物の状態を診断で数字にする入り方を含め、建築指導課（0467-61-3586）に物件の使い方を正確に伝えて確認してください。

Q. 分譲マンションの一室を投資用に持っています。耐震診断補助は使えますか。
A. マンション耐震診断補助金の申請者は管理組合です。区分所有オーナーは管理組合・理事会を通じて制度を活用する形になります。集会での決議などの運用ルールがあるので、管理会社と早めに共有しておくのがおすすめです。

Q. 賃貸マンションに太陽光や蓄電池を付けたいのですが、市の補助は使えますか。
A. 鎌倉市の住宅用再エネ・省エネ機器等設置費補助金は、対象者に「市内に所有する住宅を他者に貸し出す者」が含まれており、賃貸オーナーも対象になり得ます。ただし共同住宅では居住部分で使う設備に限られ、共用部分は対象外です。予算上限と着工前申請にご注意ください。

Q. 国の補助と市の補助は両方もらえますか。
A. 制度によります。対象工事が違えば併用できる設計のものもあれば、市の住宅用補助と重点対策加速化補助のように併用不可のものもあります。組み合わせの可否は、各制度の最新の要綱で必ず確認してください。

Q. いつ動くのが得ですか。
A. 多くの制度が「予算がなくなり次第終了」の先着順です。鎌倉市の太陽光補助は年度予算600万円、ブロック塀補助の申請は10月末まで、国の各事業も年度後半は枠が埋まりがちです。やると決めたら、年度の早い段階で申請準備に入るのが有利です。

11. 鎌倉市オーナーが取るべき順番：診断 → 計画 → 申請 → 工事

最後に、動き方の順番を整理します。補助金は「工事の前に申請」が大原則で、先に発注すると対象外になる制度がほとんどです。鎌倉市のブロック塀補助も太陽光補助も、交付決定の前に着工してはいけません。これは致命傷になります。

まず、建物の現状を「数字」で把握します。外壁・シーリング・防水・給湯器・窓の状態確認、必要なら耐震診断です。次に、どの工事にどの補助を当てるか、市・県・国の制度を併用可否と申請期間を踏まえて全体設計します。そのうえで、各制度の交付決定を受けてから工事に着手します。

私はこの「補助金を取りに行く工事計画」「工法による総額圧縮」「税務処理の最適化」を、必ずワンセットで考えるべきだとお伝えしています。別々に進めると、せっかくの効果が半分になってしまうからです。

お持ちの鎌倉市内の物件で、まだこうした制度の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度ご相談ください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション、そして補助金が使える工事の棚卸しだけでも承ります。塩害エリアの物件は、動ける年に動くのが一番得です。ご相談はお問合せフォームから、お気軽にどうぞ。近隣エリアの事例として、平塚市のオーナー向け補助金ガイドや茅ヶ崎市のオーナー向け補助金ガイドもあわせてご覧ください。

出典・参考資料

• 鎌倉市「耐震改修工事等費用の補助制度について」（更新日：2026年4月27日）
• 鎌倉市「マンション耐震診断補助金交付制度について」
• 鎌倉市「危険なブロック塀等の除却費用補助制度について」（更新日：2026年4月10日）
• 鎌倉市「住宅用再生可能エネルギー・省エネ機器等設置費補助金」（更新日：2026年5月15日）
• 鎌倉市「改修工事（耐震・バリアフリー・省エネ）等に伴う減額措置について」
• 神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」
• 経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」
• 環境省「先進的窓リノベ2026事業」
• 国土交通省・経済産業省・環境省「住宅省エネ2026キャンペーン」

※本記事の補助金額・要件・期限は2026年6月時点の公開情報に基づきます。各制度は予算上限到達で受付終了となる場合があり、申請前に必ず各窓口で最新情報をご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、税務・法務上の個別判断は税理士・専門家にご相談ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

茅ヶ崎市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜湘南・塩害エリアの収益物件を「空けない資産」に変える2026年度の制度設計

茅ヶ崎市で賃貸マンションやアパート、テナントビルを運用していると、海風の心地よさと引き換えに、ある現実が静かに進行します。塩分を含んだ潮風は、外壁や鉄部、シーリングの劣化を内陸より早く進めます。気づけば外壁の白華やサビが目立ち、内見時の第一印象が落ち、空室が長引き、賃料を下げざるを得なくなる——そうしてNOI（純営業収益＝家賃収入から運営費を差し引いた、物件が実際に生み出す利益）がじわじわ削られていきます。これは湘南エリアで築古の収益物件を持つオーナーに共通する悩みです。

その打ち手の中心が大規模修繕や耐震・省エネ改修ですが、ここで多くのオーナーが取りこぼしているのが「茅ヶ崎市・神奈川県・国の補助金と税制」です。同じ工事でも、制度を組み合わせるだけで手出しのキャッシュを数十万円から数百万円単位で圧縮できることがあります。本記事は、茅ヶ崎市で賃貸経営を行うオーナー（個人・法人）を対象に、2026年度（令和8年度）に使える制度を、入居率・賃料・NOI・出口戦略・税務という「お金の視点」から整理しました。分譲マンション管理組合向けの解説とは切り口を変え、あくまで「物件を持って稼ぐ側」の判断材料としてまとめています。

先に正直に申し上げます。補助金は年度ごとに予算・要件が変わり、受付期間も限られます。金額や条件は本記事執筆時点（2026年6月）の公開情報に基づくため、申請前には必ず茅ヶ崎市の担当課と国・県の公式サイトで最新情報をご確認ください。私はいつもオーナーさまに「制度は生き物です。使える年に動いた人が一番得をします」とお伝えしています。

まず全体像：茅ヶ崎市オーナーが押さえる「3つの入口」

茅ヶ崎市で収益物件のオーナーが使える支援は、大きく3つの入口に分けて考えると整理しやすくなります。

ひとつ目は茅ヶ崎市の防災・安全系の補助金です。木造住宅の耐震診断・補強、分譲マンションの耐震診断、危険ブロック塀の撤去、旧耐震木造の除却、民間建築物のアスベスト調査がここに含まれます。建物の安全性と資産寿命、そして「事故が起きたときのオーナー責任」に直結する部分です。

ふたつ目は省エネ・創エネ系の補助金です。ここは率直にお伝えすると、茅ヶ崎市には個人向けの太陽光・蓄電池の独自補助が現状ありません。そのぶん、神奈川県の既存住宅省エネ改修、そして国の住宅省エネ2026キャンペーンが主役になります。光熱費の削減と、「省エネ性能」という新しい競争力を物件に持たせる投資です。

みっつ目は国の賃貸オーナー専用枠です。給湯器・窓の補助で、金額が大きく、何より「賃貸物件のオーナーが使える」と制度側が明記しているのが特徴です。

この3つを「どの工事に、どれを当てるか」で組み合わせるのが基本戦略です。以下、ひとつずつオーナー視点で見ていきます。

1. 木造住宅の耐震診断・補強｜木造アパート・併用物件オーナーは要件を正確に

茅ヶ崎市で木造アパートや店舗併用の木造物件を持つオーナーが、まず知っておきたいのが木造住宅耐震改修促進事業補助金です。市は平成18年度から、木造住宅の耐震診断と補強に補助を設けています。

まず耐震診断です。茅ヶ崎市の場合、診断費用は建物一棟あたり一律108,900円（税込）と決まっており、補助によって自己負担が圧縮される仕組みです。世帯全員が65歳以上で市民税非課税の世帯なら自己負担9,900円（補助99,000円）、それ以外の方は自己負担35,900円（補助73,000円）です。対象は、市内にある昭和56年5月31日以前に建築（または工事着手）された木造で、在来軸組構法または枠組壁構法、地階を除く階数が2以下の一戸建て・長屋（2戸まで）・兼用住宅（延べ面積の2分の1以上が住宅）などの条件を満たすものです。診断の対象者要件は「自己が所有し居住」「配偶者・一親等の親族が居住」のほか「自己が所有するもの」も含まれており、申請は診断を受ける日の14日前までに建築指導課へ提出します（出典：茅ヶ崎市「木造住宅耐震改修促進事業補助金のご案内」）。

続く耐震補強工事は、補助を使った診断で上部構造評点が1.0未満（倒壊の危険性あり）と判定された建物を、改修後に評点1.0以上にする工事が対象です。補助は工事費（税別）の2分の1で、上限50万円。65歳以上の高齢者世帯等は20万円が上乗せされ、最大70万円になります。着工する日の14日前までに申請が必要です。

ここで賃貸オーナーが正直に向き合うべき注意点があります。補強工事の補助は、対象者要件が「自己が所有し、かつ自己（または配偶者・一親等の親族）が居住している」ことに絞られています。つまり、自分が住んでいない純粋な賃貸用木造アパートは、この補強補助の枠ではそのまま使えないケースが想定されます。一方で、診断の補助は「所有のみ」も含む整理になっているため、まずは診断で建物の状態を数字にしておく、という入り方は十分にあり得ます。私はこういうとき、オーナーさまに「使える・使えないは、電話一本で確かめましょう」とお伝えしています。併用住宅（自宅兼賃貸）や所有形態によって扱いが変わるため、茅ヶ崎市建築指導課（電話：0467-81-7185）に建物の使い方を正確に伝えて確認するのが最短です。

それでも木造物件オーナーが耐震を放置できない理由は明確です。耐震性が不足したまま運用すると、地震リスクそのものに加えて、入居付けや売却時の説明責任、火災保険・地震保険の条件にまで影響します。補助が使えない場合でも、「現状を耐震診断で数字にしておく」ことは、出口戦略（売却・建替え）の局面で必ず効いてきます。

2. 分譲マンション耐震診断事業補助金｜区分所有オーナーは管理組合経由で使う

茅ヶ崎市には「分譲マンション耐震診断事業補助金」があり、旧耐震基準の分譲マンションの耐震診断費の一部を補助します。

補助額は、(1)耐震診断に要した費用の2分の1、(2)区分所有者が居住する住戸の数に30,000円を乗じた額、のいずれか少ない額です。対象は、市内にある昭和56年5月31日以前に建築（または工事着手）された分譲マンションで、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄骨造、地階を除く階数が3以上、住宅部分の床面積が延べ面積の過半、住戸総数の過半を区分所有者が居住の用に供している、管理組合の集会等で耐震診断の実施を決議している、避難路沿道建築物の耐震診断補助を受けていない、というすべての条件を満たすものです（出典：茅ヶ崎市「分譲マンション耐震診断事業補助金のご案内」）。

ここでオーナーが押さえるべきは「申請者は管理組合」という点です。分譲マンションの一室を投資用に区分所有しているオーナーであれば、自分が単独で動くのではなく、管理組合を通じてこの制度の恩恵を受ける形になります。耐震診断の前に集会での合意決議が必要で、実績報告書は3月20日までに提出、申請額が市の単年度予算を超える場合は翌年度の予算計上が必要になるため10月までに建築指導課へ相談、という運用上のルールもあります。区分所有オーナーとしては、理事会・管理会社にこの制度の存在を早めに共有しておくのが第一歩です。

一方、一棟物のRC・鉄骨造の賃貸マンションを所有しているオーナーの場合、この「分譲マンション（区分所有）向け」の枠は、そのままの形では当てはまりません。後述する避難路沿道建築物の制度や、用途・規模に応じた別の枠の検討が必要になるため、まずは建築指導課に「一棟RCの賃貸で耐震診断を考えている」と具体的に相談するのが確実です。

3. 避難路沿道建築物・アスベスト調査｜ビル・一棟物オーナーの専用ルート

一棟物のビルや大型建築物を持つオーナーに見落としてほしくないのが、避難路沿道建築物耐震診断事業補助金です。地震時に避難や緊急車両の通行を確保すべき道路に面し、その通行を妨げるおそれのある旧耐震の建築物について、耐震診断費を補助する制度です（出典：茅ヶ崎市「避難路沿道建築物耐震診断事業補助金のご案内」）。住宅向けの補助とは別ルートで、テナントビルや事務所ビルのオーナーが使える可能性のある枠です。自分の建物が指定された避難路沿道に該当するかどうかは外形では判断しづらいため、建築指導課で確認するのが第一歩になります。

あわせて、改修工事に踏み込む前に効いてくるのが民間建築物アスベスト含有調査事業補助金です（出典：茅ヶ崎市「民間建築物アスベスト含有調査事業補助金のご案内」）。一定年代より前の建物では、外壁の吹付け材や内装材にアスベストが含まれている可能性があり、大規模修繕や解体の前に調査が必要になることがあります。調査費の補助を使えれば、改修計画の入口コストを抑えられます。築古ビルの修繕・建替えを検討するオーナーにとって、調査は「やらされる手続き」ではなく、工程とコストを読むための先行投資です。

4. 危険ブロック塀等撤去費補助金｜駐車場・外構の「もらい事故」リスクを消す

意外と見落とされがちなのが、敷地まわりのブロック塀です。茅ヶ崎市には「危険ブロック塀等の撤去費補助金」があり、道路等からの高さが0.8mを超えるブロック塀等を、0.8m以下まで撤去する工事などを補助します。補助対象は、ブロック塀等を所有し市税を滞納していない方で、世帯全員が65歳以上かつ市民税非課税の場合は上限30万円という枠が設けられています（出典：茅ヶ崎市「危険ブロック塀等の撤去費補助金のご案内」）。面している道路の種類によって申請窓口が異なるため、まず建築指導課に相談するのが確実です。

この制度は、2018年の大阪府北部地震でブロック塀の倒壊により犠牲者が出たことを受けて全国で整備が進んだ、減災目的の補助です。オーナーにとっては「もらい事故」防止の意味合いが大きい。賃貸物件の敷地境界や駐車場まわりのブロック塀が倒れて通行人がケガをすれば、工作物責任を問われるのは所有者です。古い塀を抱えている茅ヶ崎市内の物件オーナーは、外構の安全点検と合わせて、撤去・フェンス化を補助とセットで検討する価値があります。金額そのものは大きくありませんが、リスクの大きさに対して費用対効果は高い投資です。

5. 木造住宅除却事業補助金｜出口・建替えを見据えるオーナーへ

築年数が進んだ木造の収益物件で、「補強して延命する」より「いったん壊して建て替える・更地で出口を取る」方が合理的なケースもあります。茅ヶ崎市には旧耐震の木造住宅の除却（解体）を支援する木造住宅除却事業補助金があります（出典：茅ヶ崎市「木造住宅除却事業補助金のご案内」）。

オーナー視点では、これは「出口戦略の選択肢を増やす制度」です。耐震性が不足し、補強コストが見合わない木造アパートを抱えている場合、除却補助を活用して解体費を圧縮し、新築の賃貸物件への建替えや、土地としての売却に切り替えるという判断があり得ます。除却補助にも対象要件や申請のタイミングのルールがあるため、建替え・売却の計画段階で建築指導課に相談し、「補強・除却・建替えのどれが一番得か」を数字で比較しておくのがおすすめです。

6. 省エネ補助の現実｜茅ヶ崎市は独自枠なし、県と国を主役に据える

ここは正直にお伝えします。太陽光・蓄電池について、茅ヶ崎市には現状、個人住宅向けの独自補助金がありません。市内で事業活動を行う団体が、多くの人が利用する施設に太陽光発電設備を設置して普及啓発を行う取り組み向けの補助はありますが、一般のオーナーが自分の収益物件に付けるための市独自の補助は用意されていないのが実情です。また、神奈川県が実施していた住宅用太陽光発電・蓄電池の導入費補助は、令和7年度分が2025年6月20日をもって受付を終了しています。

では打つ手がないかというと、そうではありません。茅ヶ崎市オーナーが省エネ投資で使うべき主役は、神奈川県の既存住宅省エネ改修事業費補助金と、後述する国の住宅省エネ2026キャンペーンです。

神奈川県の既存住宅省エネ改修事業費補助金は、令和8年度も実施されています。郵送による申請は2026年5月11日（消印有効）から受け付けられており、外気に接する窓の改修を含むこと、事業着手の2か月前までに申請すること、交付決定後に着工することなどが条件とされています（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」）。ただし、賃貸物件での適用可否は所有・居住の形態によって分かれるため、賃貸経営で使えるかは必ず県・市の窓口で具体的に確認してください。太陽光・蓄電池についても、国のDR（デマンドレスポンス）関連補助など国の枠を組み合わせる選択肢があるため、「市の独自補助がない＝省エネはあきらめる」ではなく、県・国の枠で設計し直すのが正解です。

7. 国の省エネ補助｜賃貸オーナー専用枠がある「3本柱」

茅ヶ崎市・神奈川県の制度に加えて、必ず併せて検討したいのが国の住宅省エネ2026キャンペーンです。賃貸物件のオーナーにとって、金額の大きさと「賃貸でも使える」という明快さで、ここが本命になります（出典：国土交通省ほか「住宅省エネ2026キャンペーン」）。

(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助

その名のとおり、既存の賃貸集合住宅のオーナー向けに用意された専用事業です。従来型給湯器をエコジョーズ／エコフィールへ交換する際、追い焚きなしで5万円／台、追い焚きありで7万円／台が基本補助。一定の排水工事を伴う場合は、最大8万円／台・10万円／台まで加算されます。申請は工事を行う登録事業者が代理で行い、補助は現金振込か工事代金からの相殺で還元される仕組みです（出典：経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」、賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式サイト）。給湯器は入居者の生活満足度に直結する設備です。古い給湯器の故障対応に追われているオーナーには、計画的な更新の好機です。

(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる

窓の断熱改修を支援する事業で、賃貸住宅のオーナーも対象です。内窓設置や複層ガラスへの交換で、結露・寒さ・夏の暑さを軽減できます。窓まわりの不満は内見時の印象や退去理由に直結するため、競争力の底上げに効きます。補助額が大きい年度事業なので、外壁・防水の大規模修繕と工程を合わせると、足場の共用などで総額を抑えられます。

(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら

エコキュート（ヒートポンプ給湯機）などの高効率給湯器が対象の事業です。エコジョーズ中心の(1)とは対象機器が異なるため、物件の給湯方式に応じて使い分けます（出典：給湯省エネ2026事業 公式サイト）。窓の断熱改修（先進的窓リノベ）と給湯器交換（給湯省エネ／賃貸集合給湯）は、要件が合えば同じ住戸で同時に使うことも可能です。

8. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない、3つの落とし穴

ここからが本題です。補助金は受け取って終わりではありません。賃貸経営では、税務処理を間違えると「せっかくの補助が手取りで目減りする」ことがあります。私は税の専門家ではありませんので、最終判断は必ず税理士にご相談いただく前提で、現場でよく聞く3つの落とし穴を整理します。

落とし穴1：補助金は受給時に課税される

個人・法人を問わず、受け取った補助金は原則として収入（雑収入等）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえた」と喜んでも、その分だけ所得が増え、税負担も増えるのが基本です。法人や個人事業では圧縮記帳など課税の繰り延べが使える場合がありますが、要件が細かいため、補助金の受給が決まったら早めに税理士へ相談するのが安全です。

落とし穴2：「修繕費」か「資本的支出」かで手取りが変わる

外壁塗装や防水などの工事費は、原状回復に近ければ「修繕費」として一括で経費にでき、その年の利益を圧縮できます。一方、建物の価値や耐用年数を高める工事は「資本的支出」として資産計上され、減価償却で何年もかけて費用化することになります。同じ工事でも処理の仕方で当期の手取りが大きく変わります。大規模修繕の見積りは、この観点で内訳を整理しておくと、税理士との相談がスムーズです。

落とし穴3：固定資産税の減額と「賃貸部分」の扱い

茅ヶ崎市では、一定の耐震改修を行った住宅について、要件を満たせば固定資産税が減額される取り扱いがあり、所得税額の特別控除もあわせて整理されています。これらの適用には、市や建築士、指定確認検査機関などが発行する証明書が必要です（市の補助制度を受けていない場合は市で証明書を発行できないことがあります）。固定資産税の減額は茅ヶ崎市財務部資産税課家屋評価担当（電話：0467-82-1111）、所得税の特別控除は藤沢税務署（電話：0466-22-2141）が窓口です（出典：茅ヶ崎市「家屋の改修工事に伴う固定資産税の減額について」）。ただし、こうした税の優遇は「居住用」「賃貸用」で扱いが分かれることがあり、固定資産税の減額や所得税の特例が賃貸部分には適用されない、あるいは要件が異なるケースがあります。自宅兼賃貸（併用物件）のオーナーは特に注意が必要です。補助金で初期コストを圧縮し、税の減額でランニングコストも下げる——この「初期×ランニング」の二段構えこそ、オーナーが本当に手にすべき効果です。

9. 数字で見る：茅ヶ崎市の築古一棟物件・モデル試算

抽象論だけでは判断できないので、ざっくりとしたモデルで考えてみます。あくまで考え方の例であり、実際の金額は物件・制度の要件で変わります。

茅ヶ崎市内の築25年・全8戸の集合住宅で、外壁・屋上防水の大規模修繕と、給湯器の更新、窓の断熱改修をまとめて実施するとします。給湯器を賃貸集合給湯省エネ2026事業で8台更新すれば、追い焚きありで1台7万円×8台＝56万円。窓の断熱改修に先進的窓リノベを併用すれば、さらに数十万円規模の補助が見込めます。条件が合えば、国の枠だけでも合わせて100万円前後の補助を引き出せる計算です。

ここにNOIの視点を重ねます。仮に1戸の月額賃料が7万円の物件で、設備更新によって空室期間が平均1か月短縮し、退去時の賃料下落を1戸あたり月3,000円抑えられたとします。8戸なら、空室短縮で年56万円、賃料維持で年28.8万円。補助による初期コスト圧縮と合わせれば、修繕投資の回収速度はまったく違ってきます。入居率1%の改善が、年間どれだけのキャッシュフロー差になるか——この感覚を持って投資判断をすると、補助金は「おまけ」ではなく「戦略」になります。茅ヶ崎の物件は塩害で劣化が早いぶん、「先送りした分だけ傷む」性質があります。動ける年に動くことの価値が、内陸の物件より大きいのです。

10. 工法の選択：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで総額が変わる

補助金で工事費の一部が戻るとしても、そもそもの工事総額を抑えられれば、オーナーの手出しはさらに小さくなります。ここで効いてくるのが工法の選択です。

大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が一般的です。しかし足場の架設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場があること自体が入居者のストレス（圧迫感・防犯不安・日当たり減）になります。工事中の不満は、回り回って退去や空室損につながります。

これに対して、私たちが得意とするのがロープアクセス工法（無足場工法）です。産業用ロープで職人が壁面に降りて施工するため、足場費を圧縮でき、工期も短縮できます。何より、足場がないぶん入居者の生活影響を最小限にできるのが、賃貸オーナーにとって大きい。部分補修や外壁・シーリングの打ち替え、鉄部塗装など、塩害エリアで頻度が上がりがちな工事との相性も良い工法です。

そして、建物の形状や規模に応じて足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法なら、総コストの最適化が図れます。茅ヶ崎市は湘南らしい海風・塩害の影響を受けやすい立地の物件が多く、外壁・鉄部・シーリングの劣化が内陸より早い傾向があります。だからこそ、建物の特性を見極めて最適な工法を選ぶことが、修繕費の総額を左右します。私は現場で長くやってきて、「工法をひとつしか持たない会社に頼むと、その会社のやり方に合わせた見積りしか出てこない」と痛感しています。当社は3つの工法から建物にとってベストな提案ができる、日本でも数少ない会社です（参考：ロープアクセス工法のご紹介、大規模修繕工事のご紹介）。

11. 医療・介護施設、テナントビルのオーナーさまへ

茅ヶ崎市で病院・クリニックや介護施設、テナントビルを所有されているオーナーさまには、もう一段の視点を加えてください。

医療・介護施設では、建物の安全性がそのまま事業継続（BCP）と直結します。地震で外壁タイルが落下すれば、利用者・通行人の安全はもちろん、施設の信用にも傷がつきます。耐震・防災改修は、診療や介護サービスを止めないための投資でもあります。テナントビルでは、外観の劣化がテナント満足度と賃料水準に直結し、空室が出れば賃料下落圧力が一気に強まります。

これらの非住宅系・大規模建築物では、前述の避難路沿道建築物の耐震診断補助やアスベスト調査補助のように、住宅向けとは別枠の制度が使える場合があります。建物用途・規模によって入口が変わるため、まず「自分の建物はどの制度の対象になりうるか」を整理することが重要です。当社では用途・規模に応じた制度の棚卸しからお手伝いできます。

12. よくあるご質問（茅ヶ崎市で賃貸経営をするオーナー編）

Q. 賃貸用の木造アパートでも、茅ヶ崎市の耐震補強補助は使えますか。
A. 補強工事の補助は「自己が所有し、かつ自己または配偶者・一親等の親族が居住している」ことが対象者の条件とされており、自分が住んでいない純粋な賃貸物件はそのままでは対象外となるケースがあります。一方、耐震診断の補助は「所有のみ」も対象に含む整理です。まず診断で状態を数字にする入り方を含め、建築指導課（0467-81-7185）に建物の使い方を正確に伝えて確認してください。

Q. 分譲マンションの一室を投資用に持っています。耐震診断補助は使えますか。
A. 申請者は管理組合です。区分所有オーナーは管理組合・理事会を通じて制度を活用する形になります。集会での決議や実績報告（3月20日まで）など運用ルールがあるので、管理会社と早めに共有しておくのがおすすめです。

Q. 茅ヶ崎市に太陽光・蓄電池の補助はありますか。
A. 個人住宅向けの市独自補助は現状ありません。神奈川県の住宅用太陽光・蓄電池補助も令和7年度で受付を終了しています。国のDR関連補助など国の枠や、神奈川県の省エネ改修補助を組み合わせて設計するのが現実的です。

Q. 国の補助と県の補助は、両方もらえますか。
A. 制度によります。国の住宅省エネ2026の各事業は、対象工事が違えば併用できる設計です。一方、県の省エネ改修補助は要件や併用の可否が制度ごとに定められています。組み合わせの可否は、各制度の最新の要綱で必ず確認してください。

Q. いつ動くのが得ですか。
A. 多くの制度が「予算がなくなり次第終了」の先着順です。国の各事業も年度後半は枠が埋まりがちで、県の省エネ改修は着工の2か月前までの申請が条件です。やると決めたら、年度の早い段階で申請準備に入るのが有利です。

13. 茅ヶ崎市オーナーが取るべき順番：診断 → 計画 → 申請 → 工事

最後に、動き方の順番を整理します。補助金は「工事の前に申請」が大原則で、先に発注してしまうと対象外になる制度がほとんどです。茅ヶ崎市の耐震診断・補強は申請から実施・着工まで14日前提出、県の省エネ改修は着工2か月前申請、と「前倒し」が共通ルールです。

まず、建物の現状を「数字」で把握します。耐震診断、劣化診断、給湯・窓・外壁・シーリングの状態確認です。次に、どの工事にどの補助を当てるかの計画を立てます。市・県・国の制度は併用可否や申請期間が異なるため、ここで全体設計をするのが肝心です。そのうえで、各制度の交付決定・承認を受けてから工事に着手します。決定前の着工は致命傷になります。

私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。「補助金を取りに行く工事計画」と「工法による総額圧縮」「税務処理の最適化」は、別々に考えると効果が半減するからです。

お持ちの茅ヶ崎市内の物件で、まだこうした制度の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション、補助金が使える工事の棚卸しだけでも、ご相談を承ります。塩害エリアの物件は、動ける年に動くのが一番得です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします（ご相談はこちら：お問合せフォーム）。

出典・参考資料

• 茅ヶ崎市「木造住宅耐震改修促進事業補助金のご案内」（更新日：令和7年7月15日）
• 茅ヶ崎市「分譲マンション耐震診断事業補助金のご案内」
• 茅ヶ崎市「避難路沿道建築物耐震診断事業補助金のご案内」
• 茅ヶ崎市「危険ブロック塀等の撤去費補助金のご案内」
• 茅ヶ崎市「木造住宅除却事業補助金のご案内」
• 茅ヶ崎市「民間建築物アスベスト含有調査事業補助金のご案内」
• 茅ヶ崎市「家屋の改修工事に伴う固定資産税の減額について」
• 神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」
• 国土交通省ほか「住宅省エネ2026キャンペーン」
• 経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式サイト（https://chintai-shoene2026.meti.go.jp/）
• 給湯省エネ2026事業 公式サイト（https://kyutou-shoene2026.meti.go.jp/）

※本記事の補助金額・要件・期限は2026年6月時点の公開情報に基づきます。各制度は予算上限到達で受付終了となる場合があり、申請前に必ず各窓口で最新情報をご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、税務・法務上の個別判断は税理士・専門家にご相談ください。

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平塚市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜湘南・東海道沿線の収益物件を「埋まり続ける資産」に変える2026年度の制度設計

平塚市で収益マンションやアパート、テナントビルを所有していると、毎年どこかで頭をよぎる問いがあります。「この物件、あと何年いまの賃料で回せるのか」。築20年を超えたあたりから外壁の色あせや鉄部のサビが目立ち始め、内見時の第一印象が落ちます。やがて空室が長引き、賃料を下げざるを得なくなり、NOI（純営業収益＝家賃収入から運営費を引いた、物件が本当に生み出す利益）がじわじわと削られていく——これは平塚市に限らず、築古物件オーナー共通の悩みです。

その対策の中心が大規模修繕や耐震・省エネ改修ですが、ここで多くのオーナーが見落としているのが「平塚市・神奈川県・国の補助金と税制」です。同じ工事でも、制度を組み合わせれば手出しのキャッシュを数十万円から数百万円単位で圧縮できます。本記事は、平塚市で賃貸経営を行うオーナー（個人・法人）を対象に、2026年度（令和8年度）に使える制度を、入居率・賃料・NOI・出口戦略・税務という「お金の視点」から整理しました。分譲マンション管理組合向けの解説とは切り口を変え、あくまで「物件を所有して稼ぐ側」の判断材料としてまとめています。

正直に申し上げます。補助金は年度ごとに予算・要件が変わり、受付期間も限られます。金額や条件は本記事執筆時点（2026年6月）の公開情報に基づくため、申請前には必ず平塚市の担当課と国・県の公式サイトで最新情報をご確認ください。私はいつもオーナーさまに「制度は水もの。動ける年に動くのが一番得です」とお伝えしています。

まず全体像：平塚市オーナーが押さえる「3つの財布」

平塚市で収益物件のオーナーが使える支援は、大きく3つの財布に分かれます。

ひとつ目は平塚市の建物系補助金です。分譲マンションの耐震診断、木造住宅の耐震診断・改修、危険なブロック塀の撤去がここに含まれます。建物の安全性と資産寿命、そして「事故が起きたときのオーナー責任」に直結する部分です。

ふたつ目は省エネ・創エネ系の補助金です。平塚市の太陽光・蓄電池補助、神奈川県の既存住宅省エネ改修、そして国の住宅省エネ2026キャンペーンがここに入ります。光熱費の削減と、「省エネ性能」という新しい競争力を物件に持たせる投資です。

みっつ目は国の賃貸オーナー専用枠です。給湯器・窓の補助で、金額が大きく、何より「賃貸物件のオーナーが使える」と制度側が明記しているのが特徴です。

この3つを「どの工事に、どれを当てるか」で組み合わせるのが基本戦略です。以下、ひとつずつオーナー視点で見ていきます。

1. 分譲マンションの耐震診断費補助｜区分所有オーナーは管理組合経由で使う

平塚市には「マンション耐震化促進事業」の一環として、分譲マンションの耐震診断費を補助する制度があります（最終更新：2026年4月1日）。

補助の中身は、耐震診断に要した費用と、耐震判定委員会等による評価・判定に要した費用の合計の2分の1で、上限は1住戸あたり4万円（区分所有者が居住する住戸に限る）です。1つの管理組合につき1棟までという枠があります。

対象となるのは、平塚市内にあり、(1)昭和56年5月31日以前に建築確認を得て工事に着手、(2)住戸数の過半を区分所有者が住居として使用、(3)住宅部分の床面積が全体の過半、(4)管理組合の集会で耐震診断の実施を決議、(5)床面積の合計が1,000平方メートル以上、というすべての条件を満たすマンションです（出典：平塚市「分譲マンションの耐震診断費の補助」）。

ここでオーナーが押さえるべきは「申請者は管理組合」という点です。つまり、分譲マンションの一室を投資用に区分所有しているオーナーであれば、自分が動くのではなく、管理組合を通じてこの制度の恩恵を受けることになります。総会で診断の決議を取り、市の計画承認→交付決定という順番を踏みます。手続きの順序が決まっていて、「承認通知を受け取った後に総会決議」「交付決定通知を受け取った後に診断契約」という流れを外すと対象外になりかねません。区分所有オーナーとしては、理事会・管理会社にこの制度の存在を共有しておくのが第一歩です。

一方、RC造の賃貸マンションを一棟まるごと所有しているオーナーの場合、この「分譲マンション（区分所有）向け」の枠は、そのままの形では当てはまりません。一棟所有・賃貸経営の建物については、市の制度の対象範囲や運用が異なるため、まずは平塚市建築指導課（電話：0463-21-9731）に「賃貸の一棟RCで耐震診断を考えている」と具体的に相談するのが確実です。制度の入口で空振りしないために、この一手間が効きます。

2. 木造住宅の耐震診断・耐震改修｜木造アパート・併用物件オーナーは要件を正確に

平塚市で木造アパートや店舗併用の木造物件を持つオーナーにとって、まず知っておきたいのが木造住宅の耐震診断・改修補助です。

木造住宅耐震診断補助金は、診断費用を定額で補助します。床面積150平方メートル以下なら定額92,000円、150平方メートル超なら定額101,000円が目安です。続く木造住宅耐震改修工事の補助金は、耐震診断の評点が1.0未満の建物を、改修後に評点1.0以上にする工事が対象。補助率は工事費の5分の4で、上限は区分1で耐震改修工事費90万円・現場監理費4万円、区分2で工事費45万円・監理費2万円です（非課税世帯は工事費に30万円、監理費に2万円が上乗せ）。令和8年度の申請受付はすでに始まっており、受付期限は令和8年11月末を予定、予算がなくなり次第締切です（出典：平塚市「木造住宅耐震改修工事の補助金」）。

ここで賃貸オーナーが正直に向き合うべき注意点があります。平塚市の木造住宅耐震補助は、原則として「その住宅を所有し、かつ居住している」ことを対象者の条件としています。つまり、自分が住んでいない純粋な賃貸用木造アパートは、この枠ではそのまま使えないケースが想定されます。私はこういうとき、オーナーさまに「使える・使えないを電話一本で確かめましょう」とお伝えしています。併用住宅（自宅兼賃貸）や、所有形態によっては検討余地があるため、平塚市建築指導課（電話：0463-21-9731）に建物の使い方を正確に伝えて確認するのが最短です。

それでも木造物件オーナーが耐震を放置できない理由は明確です。耐震性が不足したまま運用すると、地震リスクそのものに加えて、入居付けや売却時の説明責任、火災保険・地震保険の条件にまで影響します。補助が使えない場合でも、「現状を耐震診断で数字にしておく」ことは出口戦略（売却・建替え）の局面で必ず効いてきます。

3. ブロック塀等倒壊予防策補助金｜駐車場・外構の「もらい事故」リスクを消す

意外と見落とされがちなのが、敷地まわりのブロック塀です。平塚市には「ブロック塀等倒壊予防策補助金制度」があり、危険なブロック塀等の撤去費用を補助します。補助額は一般世帯で上限15万円、非課税世帯で上限30万円。市職員が現地調査を行い、危険度「大」と判定された、コンクリートブロック塀・万年塀・大谷石塀等が対象です（出典：平塚市「ブロック塀等倒壊予防策補助金制度」）。

この制度は2018年の大阪府北部地震でブロック塀の倒壊により犠牲者が出たことを受けて整備された、減災目的の補助です。オーナーにとっては「もらい事故」防止の意味合いが大きい。賃貸物件の敷地境界や駐車場まわりのブロック塀が倒れて通行人がケガをすれば、工作物責任を問われるのは所有者です。古い塀を抱えている平塚市内の物件オーナーは、外構の安全点検と合わせて、撤去・フェンス化を補助とセットで検討する価値があります。金額は大きくありませんが、リスクの大きさに対して費用対効果は高い投資です。

4. 平塚市の太陽光・蓄電池補助｜光熱費を下げ、物件を「省エネ仕様」にする

平塚市は脱炭素に積極的な自治体で、太陽光発電設備導入補助金を設けています。補助額は1kWあたり5万円（上限20万円）で、太陽光発電設備の設置費（税抜）の2分の1までが目安。定置用蓄電池を太陽光と同時に設置すると、さらに5万円が加算されます。令和8年度の申請は2026年4月1日から始まっており、先着順で予算上限に達し次第終了です（出典：平塚市「太陽光発電設備導入補助金」）。

注意したいのは適用条件です。この補助は申請者が市内の住宅に「居住する、または居住予定」であること、市税の滞納がないこと、新品設備であること（中古・リースは対象外）、平塚市ゼロエネルギーハウス導入補助金を受けていないことなどが求められます。また、神奈川県の補助とは併用できるが、国の補助とは併用できないという整理になっています。賃貸物件にそのまま当てはまるかは物件の使い方によるため、平塚市環境政策課（電話：0463-21-9762）に確認するのが確実です。

オーナー視点で太陽光・蓄電池を考えるなら、ポイントは「共用部の電気代削減」と「物件の付加価値」です。共用灯やポンプ、エレベーターの電力を太陽光でまかなえば運営費（OPEX）が下がり、その分NOIが改善します。蓄電池は停電時の共用部バックアップになり、防災性能を入居者にアピールできます。光熱費が高止まりする時代に「省エネ仕様の物件」は、賃料維持と空室対策の両面で効いてきます。

5. 国の省エネ補助｜賃貸オーナー専用枠がある「3本柱」

平塚市・神奈川県の補助に加えて、必ず併せて検討したいのが国の住宅省エネ2026キャンペーンです。賃貸物件のオーナーにとって、金額の大きさと「賃貸でも使える」という明快さで、ここが本命になります（出典：国土交通省ほか「住宅省エネ2026キャンペーン」）。

(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助

その名のとおり、既存の賃貸集合住宅のオーナー向けに用意された専用事業です。従来型給湯器をエコジョーズ／エコフィールへ交換する際、追い焚きなしで5万円／台、追い焚きありで7万円／台が基本補助。一定の排水工事を伴う場合は、最大8万円／台・10万円／台まで加算されます。申請は工事を行う登録事業者が代理で行い、補助は現金振込か工事代金からの相殺で還元される仕組みです。交付申請は2026年3月下旬から予算上限まで（遅くとも12月頃まで）の予定です（出典：経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」、賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式サイト）。給湯器は入居者の生活満足度に直結する設備です。古い給湯器の故障対応に追われているオーナーには、計画的な更新の好機です。

(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる

窓の断熱改修を支援する事業で、賃貸住宅のオーナーも対象です。内窓設置や複層ガラスへの交換で、結露・寒さ・夏の暑さを軽減できます。窓まわりの不満は内見時の印象や退去理由に直結するため、競争力の底上げに効きます。補助額が大きい年度事業なので、外壁・防水の大規模修繕と工程を合わせると足場の共用などで総額を抑えられます。

(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら

エコキュート（ヒートポンプ給湯機）などの高効率給湯器が対象の事業です。エコジョーズ中心の(1)とは対象機器が異なるため、物件の給湯方式に応じて使い分けます（出典：給湯省エネ2026事業 公式サイト）。窓の断熱改修（先進的窓リノベ）と給湯器交換（給湯省エネ／賃貸集合給湯）は、要件が合えば同じ住戸で同時に使うことも可能です。

6. 神奈川県の補助と固定資産税の減額｜重ねて効かせる

国・市に加えて、神奈川県の既存住宅省エネ改修事業費補助金も視野に入ります。工事費の3割（上限15万円）が目安で、令和8年度の申請期間は2026年5月11日から10月30日まで、外気に接する窓の改修を含むことや、着工の2か月前までの申請が条件とされています（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」）。

ただし正直にお伝えすると、この県の制度は「賃貸物件を借りている入居者が自費で改修する」ようなケースは対象外と整理されており、所有・居住の形態によって使える・使えないが分かれます。賃貸経営での適用可否は、必ず県・市の窓口で具体的に確認してください。

補助金とセットで忘れてはならないのが固定資産税の減額です。平塚市では、一定の耐震改修を行った住宅について、要件を満たせば固定資産税が減額される取り扱いがあります（出典：平塚市「固定資産税の減額」）。補助金で初期コストを圧縮し、税の減額でランニングコストも下げる——この「初期×ランニング」の二段構えこそ、オーナーが本当に手にすべき効果です。

7. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない、3つの落とし穴

ここからが本題です。補助金は受け取って終わりではありません。賃貸経営では、税務処理を間違えると「せっかくの補助が手取りで目減りする」ことがあります。私は専門家ではありませんので、最終判断は必ず税理士にご相談いただく前提で、現場でよく聞く3つの落とし穴を整理します。

落とし穴1：補助金は受給時に課税される

個人・法人を問わず、受け取った補助金は原則として収入（雑収入等）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえた」と喜んでも、その分だけ所得が増え、税負担も増えるのが基本です。法人や個人事業では圧縮記帳など課税の繰り延べが使える場合がありますが、要件が細かいため、補助金の受給が決まったら早めに税理士へ相談するのが安全です。

落とし穴2：「修繕費」か「資本的支出」かで手取りが変わる

外壁塗装や防水などの工事費は、原状回復に近ければ「修繕費」として一括で経費にでき、その年の利益を圧縮できます。一方、建物の価値や耐用年数を高める工事は「資本的支出」として資産計上され、減価償却で何年もかけて費用化することになります。同じ工事でも処理の仕方で当期の手取りが大きく変わります。大規模修繕の見積りは、この観点で内訳を整理しておくと、税理士との相談がスムーズです。

落とし穴3：耐震・省エネ改修と「賃貸部分」の扱い

耐震改修や省エネ改修に伴う税の優遇は、制度ごとに「居住用」「賃貸用」で扱いが分かれることがあります。固定資産税の減額や所得税の特例は、賃貸部分には適用されない、あるいは要件が異なるケースがあるため、自宅兼賃貸（併用物件）のオーナーは特に注意が必要です。「使えると思っていたら賃貸部分は対象外だった」という取り違えを避けるためにも、工事の前に確認しておきましょう。

8. 数字で見る：平塚市の築古一棟物件・モデル試算

抽象論だけでは判断できないので、ざっくりとしたモデルで考えてみます。あくまで考え方の例であり、実際の金額は物件・制度の要件で変わります。

平塚市内の築25年・全8戸の集合住宅で、外壁・屋上防水の大規模修繕と、給湯器の更新、窓の断熱改修をまとめて実施するとします。給湯器を賃貸集合給湯省エネ2026事業で8台更新すれば、追い焚きありで1台7万円×8台＝56万円。窓の断熱改修に先進的窓リノベを併用すれば、さらに数十万円規模の補助が見込めます。太陽光・蓄電池を共用部向けに導入すれば、平塚市の補助で最大25万円。制度が要件に合えば、合わせて100万円前後の補助を引き出せる計算です。

ここにNOIの視点を重ねます。仮に1戸の月額賃料が7万円の物件で、設備更新によって空室期間が平均1か月短縮し、退去時の賃料下落を1戸あたり月3,000円抑えられたとします。8戸なら、空室短縮で年56万円、賃料維持で年28.8万円。補助による初期コスト圧縮と合わせれば、修繕投資の回収速度はまったく違ってきます。入居率1%の改善が、年間どれだけのキャッシュフロー差になるか——この感覚を持って投資判断をすると、補助金は「おまけ」ではなく「戦略」になります。

9. 工法の選択：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで総額が変わる

補助金で工事費の一部が戻るとしても、そもそもの工事総額を抑えられれば、オーナーの手出しはさらに小さくなります。ここで効いてくるのが工法の選択です。

大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が一般的です。しかし足場の架設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場があること自体が入居者のストレス（圧迫感・防犯不安・日当たり減）になります。

これに対して、私たちが得意とするのがロープアクセス工法（無足場工法）です。産業用ロープで職人が壁面に降りて施工するため、足場費を圧縮でき、工期も短縮できます。何より、足場がないぶん入居者の生活影響を最小限にできるのが、賃貸オーナーにとって大きい。工事中の退去や苦情は、回り回って空室損につながるからです。

そして、建物の形状や規模に応じて足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法なら、総コストの最適化が図れます。平塚市には湘南エリアらしい海風や塩害の影響を受けやすい立地の物件も多く、外壁・鉄部の劣化が早い傾向があります。だからこそ、建物の特性を見極めて最適な工法を選ぶことが、修繕費の総額を左右します。私は現場で20年やってきて、「工法をひとつしか持たない会社に頼むと、その会社のやり方に合わせた見積りしか出てこない」と痛感しています。当社は3つの工法から建物にとってベストな提案ができる、日本でも数少ない会社です（参考：ロープアクセス工法のご紹介、大規模修繕工事のご紹介）。

10. 医療・介護施設、テナントビルのオーナーさまへ

平塚市で病院・クリニックや介護施設、テナントビルを所有されているオーナーさまには、もう一段の視点を加えてください。

医療・介護施設では、建物の安全性がそのまま事業継続（BCP）と直結します。地震で外壁タイルが落下すれば、利用者・通行人の安全はもちろん、施設の信用にも傷がつきます。耐震・防災改修は、診療や介護サービスを止めないための投資でもあります。テナントビルでは、外観の劣化がテナント満足度と賃料水準に直結し、空室が出れば賃料下落圧力が一気に強まります。

これらの非住宅系・大規模建築物では、住宅向けの補助とは別枠の制度（省エネ診断や事業者向け補助など）が使える場合があります。建物用途によって入口が変わるため、まず「自分の建物はどの制度の対象になりうるか」を整理することが重要です。当社では用途・規模に応じた制度の棚卸しからお手伝いできます。

11. よくあるご質問（平塚市で賃貸経営をするオーナー編）

Q. 賃貸用の木造アパートでも、平塚市の耐震改修補助は使えますか。
A. 平塚市の木造耐震補助は「所有し、かつ居住している」ことが原則の条件とされており、自分が住んでいない純粋な賃貸物件はそのままでは対象外となるケースがあります。併用住宅などは検討余地があるため、建築指導課（0463-21-9731）に建物の使い方を正確に伝えて確認してください。

Q. 分譲マンションの一室を投資用に持っています。耐震診断補助は使えますか。
A. 申請者は管理組合です。区分所有オーナーは管理組合・理事会を通じて制度を活用する形になります。総会決議や市の計画承認の順序が決まっているので、管理会社と早めに共有しておくのがおすすめです。

Q. 国の補助と平塚市の補助は、両方もらえますか。
A. 制度によります。たとえば平塚市の太陽光補助は「国の補助とは併用不可、県の補助とは併用可」と整理されています。一方、国の住宅省エネ2026の各事業は、対象工事が違えば併用できる設計です。組み合わせの可否は、各制度の最新の要綱で必ず確認してください。

Q. いつ動くのが得ですか。
A. 多くの制度が「予算がなくなり次第終了」の先着順です。平塚市の太陽光補助や木造耐震補助、国の各事業も同様で、年度後半は枠が埋まりがちです。やると決めたら、年度の早い段階で申請準備に入るのが有利です。

Q. 工事は市内業者に頼まないとダメですか。
A. 制度ごとに異なります。木造耐震改修については市の業者指定はありませんが、ブロック塀など制度によっては条件が付く場合があります。補助の要綱を確認のうえ、要件を満たす施工体制を組むことが大切です。

12. 平塚市オーナーが取るべき順番：診断 → 計画 → 申請 → 工事

最後に、動き方の順番を整理します。補助金は「工事の前に申請」が大原則で、先に発注してしまうと対象外になる制度がほとんどです。

まず、建物の現状を「数字」で把握します。耐震診断、劣化診断、給湯・窓・外壁の状態確認です。次に、どの工事にどの補助を当てるかの計画を立てます。市・県・国の制度は併用可否や申請期間が異なるため、ここで全体設計をするのが肝心です。そのうえで、各制度の交付決定・承認を受けてから工事に着手します。決定前の着工は致命傷になります。

私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。「補助金を取りに行く工事計画」と「工法による総額圧縮」「税務処理の最適化」は、別々に考えると効果が半減するからです。

お持ちの平塚市内の物件で、まだこうした制度の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション、補助金が使える工事の棚卸しだけでも、ご相談を承ります。制度は動ける年に動くのが一番得です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします（ご相談はこちら：お問合せフォーム）。

出典・参考資料

• 平塚市「木造住宅耐震改修工事の補助金」（最終更新：2026年4月13日）
• 平塚市「木造住宅の耐震診断補助金」
• 平塚市「分譲マンションの耐震診断費の補助」（最終更新：2026年4月1日）
• 平塚市「ブロック塀等倒壊予防策補助金制度」
• 平塚市「太陽光発電設備導入補助金」
• 平塚市「固定資産税の減額」
• 神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」
• 国土交通省ほか「住宅省エネ2026キャンペーン」
• 経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式サイト（https://chintai-shoene2026.meti.go.jp/）
• 給湯省エネ2026事業 公式サイト（https://kyutou-shoene2026.meti.go.jp/）

※本記事の補助金額・要件・期限は2026年6月時点の公開情報に基づきます。各制度は予算上限到達で受付終了となる場合があり、申請前に必ず各窓口で最新情報をご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、税務・法務上の個別判断は税理士・専門家にご相談ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

大和市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜小田急・相鉄沿線の収益マンション・アパートを「埋まり続ける資産」に変える2026年度の制度設計

大和市で収益マンションやアパート、テナントビルを所有していると、毎年のように頭をよぎる問いがあります。「この物件、あと何年いまの賃料で回せるのか」。築20年を超えたあたりから外壁の色あせや鉄部のサビが目立ち始め、内見時の第一印象が落ちます。やがて空室が長引き、賃料を下げざるを得なくなり、NOI（純営業収益＝家賃収入から運営費を引いた、物件が生み出す本当の利益）がじわじわと削られていく——これは大和市に限らず、築古物件オーナー共通の悩みです。

その対策の中心が大規模修繕や耐震・省エネ改修ですが、ここで多くのオーナーが見落としているのが「大和市と国の補助金・税制」です。同じ工事でも、制度を組み合わせれば手出しのキャッシュを数十万円から数百万円単位で圧縮できます。本記事は、大和市で賃貸経営を行うオーナー（個人・法人）を対象に、2026年度（令和8年度）に使える制度を、入居率・賃料・NOI・出口戦略・税務という「お金の視点」から整理します。分譲マンション管理組合向けの解説とは切り口を変え、あくまで「物件を所有して稼ぐ側」の判断材料としてまとめました。

なお、補助金は年度ごとに予算・要件が変わり、受付期間も限られます。金額や条件は本記事執筆時点（2026年6月）の公開情報に基づくため、申請前には必ず大和市の担当課と国の公式サイトで最新情報をご確認ください。

まず全体像：大和市オーナーが押さえる「3つの財布」

大和市で収益物件のオーナーが使える支援は、大きく3つの財布に分かれます。

ひとつ目は大和市の建物系補助金です。耐震診断・耐震改修、外壁などの不燃化・バリアフリー化、アスベスト調査がここに含まれます。建物の安全性と資産寿命に直結する部分です。

ふたつ目は大和市の脱炭素（省エネ・創エネ）補助金です。太陽光発電・蓄電池・断熱改修が対象で、光熱費の削減と「省エネ性能」という新しい競争力を物件に持たせます。

みっつ目は国の住宅省エネ補助金です。賃貸オーナー専用枠を含む給湯器・窓・断熱の補助で、金額が大きく、賃貸物件でも使いやすいのが特徴です。

この3つを「どの工事に、どれを当てるか」で組み合わせるのが基本戦略です。以下、ひとつずつオーナー視点で見ていきます。

1. マンション耐震診断費補助金｜分譲オーナーは使える、一棟オーナーは要確認

大和市には「マンション耐震診断費補助金制度」があります。昭和56年5月31日以前に建築確認を得て新築に着手した分譲マンションについて、管理組合が耐震診断を行う費用の一部を市が助成する制度です。

補助の中身は二段構えです。まず簡易に診断する予備診断が1棟あたり上限20万円。その結果を受けて行う本診断は、地域防災計画上の緊急輸送路を塞ぐおそれのある建物なら費用の3分の2（1棟あたり上限200万円、1,000平方メートル未満は1平方メートルあたり2,000円）、それ以外でも費用の2分の1（上限150万円、1,000平方メートル未満は1平方メートルあたり1,500円）が助成されます。

ここでオーナーが押さえるべきポイントは「申請者が管理組合（団体または法人）である」という点です。つまり、区分所有で住戸を持つオーナーであれば、管理組合を通じてこの制度の恩恵を受けられます。総会で診断の決議を取り、事前相談を経て申請する流れになります。

一方、RCマンションを一棟まるごと所有しているオーナーの場合、この「分譲マンション管理組合向け」の枠は、そのままの形では適用できないケースがあります。一棟所有・賃貸経営の建物については、市の制度の対象範囲や運用が異なるため、まずは大和市建築指導課（電話：046-260-5422）に「賃貸の一棟RCで耐震診断を考えている」と具体的に相談するのが確実です。制度の入口で空振りしないために、この一手間が効きます。

予備診断・本診断とも、実施の前には必ず事前相談が必要で、管理組合の総会または理事会の決議書の写しなどが求められます。受付は当該年度の4月頃から12月末頃まで。年度後半は予算が埋まることもあるため、動くなら早めです。

2. 木造耐震の補助｜木造アパート・店舗併用物件のオーナーはここが本命

大和市で木造アパートや店舗併用の木造物件を持つオーナーにとって、実は耐震系で最も使いやすいのがこちらです。

木造住宅耐震診断費補助金は、昭和56年5月までに新築工事に着手した木造住宅を対象に、精密診断にかかる費用を上限66,000円まで全額助成します。対象には一戸建てだけでなく長屋・共同住宅・兼用住宅が含まれるため、木造アパートや1階が店舗の併用物件でも検討余地があります。

診断で「総合評点1.0未満」（＝現行基準に対して耐震性が不足）と判定された建物については、木造住宅耐震改修工事費等補助金が使えます。補助率は耐震補強工事が費用の5分の1、工事監理が2分の1で、上限は50万円。対象は在来軸組工法で地階を除く階数が2以下のものです。

オーナー視点で重要なのは申請のタイミングです。診断は精密診断の開始前、改修工事は工事の着手前に申請が必要で、「先に発注してしまうと対象外」になります。耐震性が不足したまま放置すると、地震リスクだけでなく、入居付けや売却時の説明責任、火災保険・地震保険の条件にも影響します。診断費が実質ほぼ自己負担ゼロで受けられるのですから、まず「現状を数字で知る」ところから始めるのが合理的です。

3. 不燃化・バリアフリー化改修工事費補助金｜外壁塗替えのついでに取りに行く

大規模修繕の中心メニューである外壁工事に絡めて使えるのが、大和市不燃化・バリアフリー化改修工事費補助金です。

補助は工事費の2分の1かつ上限10万円（破風を含む軒先などの改修工事は上限20万円）。対象は費用5万円以上の改修工事で、外壁を燃えにくい仕様に塗り替える不燃化改修、軒天・破風板等の防災化改修、雨戸・シャッターの改修、手すり設置などのバリアフリー化改修が含まれます。条件として、既存の木造住宅であること、市内業者に発注すること、施工費用が5万円以上であることなどがあり、補助を受けられるのは1回限りです。

金額そのものは大きくありませんが、どうせ外壁・屋根の大規模修繕を行うなら「ついでに取りに行く」価値があります。注意点は、補助金交付決定通知を受けてから工事を始める必要があること。決定前に着工すると対象外です。バリアフリー化（手すり・段差解消）は高齢入居者の安心材料にもなり、単身高齢者の比率が上がる賃貸市場では、空室対策としての副次効果も見込めます。

4. アスベスト含有調査の補助｜古い一棟ビル・物件オーナーの「隠れコスト」対策

平成元年（1989年）以前に建てられた建物を所有しているなら、避けて通れないのがアスベスト（石綿）です。解体・改修の際にアスベストが見つかると、調査・除去で想定外のコストが発生し、工程も止まります。これは出口戦略（売却・建替え）の局面で特に効いてくる「隠れコスト」です。

大和市では、一定規模の民間建築物についてアスベスト含有調査の補助を設けています。対象は、これまで石綿含有調査を受けていない建物のうち、不特定多数が利用する延べ床面積300〜1,000平方メートル程度の建築物や、エレベーターのある建物（昇降路・機械室に限る）などです。調査は「建築物石綿含有建材調査者」という有資格者が行う必要があり、申請は建物所有者・管理組合・管理者が行えます。

オーナーにとっての意味は、「売る・建て替える前に、補助を使って建物の石綿リスクを把握しておく」ことで、取引時の価格交渉や工事計画の前提が固まるという点です。事前に状況がわかっていれば、買い手との交渉でも、修繕計画の資金組みでも主導権を握れます。調査補助の枠・金額は年度や建物条件で変わるため、適用可否は市にご確認ください。

5. 脱炭素補助金（太陽光・蓄電池・断熱）｜光熱費を下げ、物件を「省エネ仕様」に

大和市は脱炭素に積極的で、住宅用の太陽光発電・蓄電池・断熱改修に対する補助を実施しています（2026年度も4月から受付）。

オーナー視点で注目したいのが「自家消費型」の手厚さで、太陽光は1kWあたり7万円という高い補助単価が設定されています。ただし令和8年度は要件が変わり、太陽光発電設備と蓄電池（5kWh以上20kWh未満）の同時設置が必要で、令和8年4月1日以降の契約であることが条件です。申請期間は令和8年（2026年）4月1日から令和9年（2027年）2月15日まで。

共用部の電力を太陽光でまかなえば、共用部光熱費という運営費を直接圧縮でき、NOIの改善につながります。さらに昨今の入居者は「光熱費の安さ」「環境への配慮」を物件選びの要素にし始めており、省エネ仕様は賃料維持・差別化の武器になります。停電時に共用部やポンプを動かせる蓄電池は、災害に強い物件という安心材料にもなります。補助単価・要件は年度で変動するため、計画前に大和市の公式情報で必ず最新の枠を確認してください。

6. 国の省エネ補助｜賃貸オーナー専用枠がある「3本柱」

ここからは国の制度です。金額が大きく、賃貸物件でも使いやすいのが魅力で、2026年度は次の3本柱を押さえておきます。

(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助

その名のとおり賃貸の集合住宅オーナー向けに用意された制度です。既存の賃貸集合住宅に省エネ型給湯器（エコジョーズ・エコフィール等）を導入する費用を支援し、給湯器1台あたり最大10万円、1住戸につき1台までが対象です。10戸のアパートなら単純計算で最大100万円規模の補助になり得ます。給湯器は故障時の入居者クレームに直結する設備ですから、壊れる前に省エネ機へ計画的に更新し、補助で費用を抑えるのが賢い使い方です。

(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる

窓の断熱改修に対する補助で、補助額は最大100万円／戸と大きいのが特徴です。対象は2025年11月28日以降に着手する内窓設置・窓交換などの断熱リフォーム。交付申請は2026年3月下旬から予算上限に達するまで（遅くとも2026年12月頃まで）です。結露によるカビ・サッシ劣化は退去時の原状回復コストや内見時の印象悪化の原因になります。窓の性能を上げれば、冬の寒さ・夏の暑さ・結露という入居者の不満を一気に減らせ、賃料維持につながります。

(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら

エコキュートやハイブリッド給湯機などの高効率給湯器を対象とする制度です。物件の設備仕様に合わせて(1)の賃貸集合給湯省エネと使い分けます。窓（先進的窓リノベ）＋給湯器＋断熱を組み合わせて、それぞれの補助を同時に受けることも可能です。どの事業が自分の工事に合うかは、施工内容と機器で決まるため、見積り段階で施工会社と補助金の対象可否を必ずすり合わせてください。

7. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない、3つの落とし穴

補助金は手取りを増やしますが、税務処理を誤ると思わぬ追徴や機会損失につながります。オーナーが特に注意すべきは次の3点です（具体的な処理は必ず顧問税理士にご相談ください）。

落とし穴1：補助金は受給時に課税される

国・自治体の補助金は、受け取った年度に原則として収入（不動産所得なら総収入金額、法人なら益金）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえたから100万円まるごと得」ではなく、税率分は税金で戻る、という前提で資金計画を立ててください。法人の場合、一定の要件下で圧縮記帳により課税を繰り延べられるケースもあります。

落とし穴2：「修繕費」か「資本的支出」かで手取りが変わる

工事費を、その年に全額経費にできる修繕費として扱えるか、資産計上して減価償却していく資本的支出になるかで、当期の所得と税額が大きく変わります。原状回復・維持のための工事は修繕費、価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出に区分されるのが原則です。同じ大規模修繕でも内訳の整理次第でキャッシュフローが変わるため、見積りの段階から区分を意識した資料づくりが効きます。

落とし穴3：耐震改修の税優遇は「賃貸部分」の扱いに注意

旧耐震（昭和56年5月31日以前）の住宅を現行基準に適合させる耐震改修には、固定資産税の減額（工事翌年度に1戸あたり120平方メートル相当分まで2分の1減額）や所得税の特別控除といった優遇があります。ただし、これらは原則として自己の居住用部分が前提で、固定資産税の減額は賃貸部分には適用されない点に注意が必要です。所得税の特別控除も主として居住用の家屋が対象です。賃貸専用物件では使えない、あるいは限定的になる場面が多いため、自宅兼賃貸（兼用住宅）などのケースでは適用範囲を税務署・税理士に確認してください。

8. 数字で見る：大和市の築古一棟アパート・モデル試算

抽象論ではイメージしづらいので、大和市内の木造一棟アパート（築35年、2階建、10戸、外壁・屋根の大規模修繕と給湯器更新を検討）を例に、ざっくりとした考え方を示します（あくまで概算のイメージで、実額は物件・工事・年度の制度で変わります）。

外壁・屋根・防水を含む大規模修繕に約800万円、給湯器10台の省エネ機更新に約150万円かかると仮定します。ここに、外壁の不燃化改修で不燃化・バリアフリー化補助（上限10〜20万円）、給湯器更新で賃貸集合給湯省エネ2026（1台最大10万円×10台で最大100万円規模）、窓改修を加えるなら先進的窓リノベを重ねる、という組み合わせが描けます。耐震性が不足していれば、まず実質負担ほぼゼロの木造耐震診断で現状を把握し、改修補助（上限50万円）も検討します。

ポイントは、総額950万円の工事に対して、補助の取り方次第で100万円超の手出し圧縮が現実的に見えてくる、ということです。さらに、省エネ・耐震・美観の向上は空室期間の短縮と賃料維持を通じてNOIを押し上げ、最終的な売却価格（NOI÷還元利回りで概算される収益還元価格）にも効いてきます。補助金は「工事費の値引き」であると同時に、「物件の収益力への投資」でもあるという視点が大切です。

もう一段踏み込んで、出口（売却）への効きも数字で考えてみます。仮にこの10戸アパートの満室時家賃収入が年720万円（1戸あたり月6万円）、運営費を差し引いたNOIが年500万円だとします。市場の還元利回りを5％とすると、収益還元価格は500万円÷5％＝1億円という計算になります。ここで、外壁・設備の刷新により空室が減り、平均稼働が上がって賃料の下落も止まり、NOIが年30万円改善したとすると、収益還元価格は530万円÷5％＝1億600万円。NOIのわずかな改善が、売却価格では数百万円単位のインパクトになって返ってくるのが収益不動産の特性です。つまり修繕は「コスト」ではなく、空室率・賃料・そして売却価格に直結する「資産価値の操作」だと捉えるべきです。補助金は、その操作にかかる初期費用を軽くしてくれる装置にほかなりません。

逆に、修繕を先送りして外観の劣化や設備の旧式化が進むと、入居者は競合物件に流れ、賃料を下げても空室が埋まらない悪循環に入ります。NOIが下がれば収益還元価格も下がり、いざ売ろうとしたときに想定より安い値しか付かない——築古物件で最も避けたいシナリオです。補助金の受付期間内に計画的に動くことは、この悪循環を断つための合理的な一手です。

9. 工法の選択：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで総額が変わる

補助金で工事費の一部を抑えるのと並んで、オーナーのキャッシュフローを左右するのが「どの工法で施工するか」です。大規模修繕の工法には大きく3つあり、建物の形状・高さ・立地で最適解が変わります。

通常の足場工法は、建物全体に仮設足場を組む従来型です。複雑な形状や全面改修に向きますが、足場の架設・解体に費用と工期がかかります。ロープアクセス工法（無足場工法）は、産業用ロープで作業員が降下しながら施工する方法で、足場が不要なぶんコストと工期を抑えられ、足場が組みにくい狭小地や、入居者の生活・防犯への影響を最小化したい物件に向きます。部分補修や調査・点検にも機動的です。ハイブリッド工法は、足場が必要な部位とロープアクセスが有利な部位を建物ごとに使い分け、総額の最適化を図る方法です。

たとえば「道路に面した正面は足場、裏側や狭い側面はロープアクセス」といった組み合わせで、足場費と工期を圧縮できるケースがあります。3つの工法を建物特性に応じて提案できる施工会社はまだ多くありません。補助金で工事費の一部を抑えつつ、工法選択で残りの総額も最適化する——この二段構えが、オーナーの手出しを最小にする王道です。見積りを取る際は、複数工法での比較見積りを依頼すると、コスト構造が見えやすくなります。

工法はコストだけの問題ではありません。足場の架設・解体には相応の日数がかかり、その間は建物が足場とメッシュシートで覆われます。窓からの採光が落ち、ベランダが使いにくくなり、足場をつたう侵入への防犯不安も生じます。こうした「工事中の住み心地の悪化」は、入居者の不満や退去のきっかけになり得ます。無足場のロープアクセスや、必要な部位だけ足場を使うハイブリッドであれば、工期を短くし、住民の生活影響を抑えられます。工期が短いということは、その分だけ近隣への影響や管理の手間も減るということで、賃貸経営の現場では見えにくいコストの削減につながります。どの工法が自分の物件に合うかは、建物の高さ・形状・隣地との距離・入居状況によって変わるため、現地を見たうえでの提案を受けることが大切です。

10. 医療・介護施設、テナントビルのオーナーさまへ

大和市で病院・クリニックや介護施設、商業テナントが入るビルを所有している場合、修繕は「止められない建物をどう直すか」という別の難しさを伴います。診療や介護を続けながらの工事では、足場による出入口の塞ぎや騒音・粉じんが利用者の負担になりがちです。

こうした建物では、無足場のロープアクセスや、利用動線を避けて部位ごとに工法を切り替えるハイブリッドの相性が良い場面が多くあります。営業を止めずに外壁・防水を直せれば、テナントの売上や施設の稼働を守りながら資産を維持できます。アスベスト調査補助の対象になりやすい用途・規模でもあるため、改修・建替えの前に石綿リスクを把握しておく意義も大きいでしょう。

11. よくあるご質問（大和市で賃貸経営をするオーナー編）

Q. 賃貸専用のアパート・マンションでも、市の補助金は使えますか。
A. 制度によります。木造系の耐震診断・改修や不燃化・バリアフリー化補助は、共同住宅・兼用住宅を対象に含むため、木造アパートや店舗併用物件で使える可能性があります。一方、「マンション耐震診断費補助金」は分譲マンションの管理組合が申請者である前提のため、賃貸一棟所有では枠が異なることがあります。建物の構造・規模・用途によって可否が変わるので、まず大和市建築指導課（046-260-5422）に物件の概要を伝えて確認するのが確実です。

Q. 国の補助金と大和市の補助金は同時に使えますか。
A. 対象となる工事・経費が重複しなければ、国と市の制度を組み合わせて使える場面が多くあります。たとえば「外壁の不燃化改修は市の補助、給湯器交換は国の賃貸集合給湯省エネ、窓改修は国の先進的窓リノベ」というように、工事メニューごとに別の制度を当てる設計が基本です。ただし同一経費への二重補助は認められないのが原則のため、見積りの内訳を制度ごとに切り分けておくことが重要です。

Q. すでに見積りを取って発注の直前ですが、いまから補助金は間に合いますか。
A. ほとんどの補助金は「交付決定（または申請受理）の前に工事を始めると対象外」です。発注・着工の直前であれば、いったん立ち止まって、対象になりうる制度の事前相談・申請を先に済ませるべきです。数日の準備で数十万円〜数百万円の補助を取り逃さずに済むことがあります。

Q. 補助金が出ると、確定申告ではどう扱われますか。
A. 受け取った補助金は原則として受給年度の収入（不動産所得の総収入金額、法人なら益金）に計上され、課税対象になります。また工事費自体も、修繕費として一括経費にできるか、資本的支出として減価償却するかで当期の所得が変わります。手取りベースのシミュレーションは顧問税理士に依頼し、工事の内訳資料を早めに整えておくと判断がスムーズです。

Q. 入居中の物件でも工事はできますか。住民への影響が心配です。
A. できます。むしろ入居者の生活影響を抑えることが、退去防止・賃料維持の観点で重要です。足場を全面に組むと窓を塞ぎ防犯面の不安も出ますが、ロープアクセス（無足場）や、部位ごとに工法を切り替えるハイブリッドを使えば、影響を最小限にしながら施工できる場面が多くあります。工法の選択肢を持つ施工会社に相談し、複数案で比較するとよいでしょう。

12. 大和市オーナーが取るべき順番：診断 → 計画 → 申請 → 工事

最後に、行動の順番を整理します。補助金は「工事の前に申請する」のが鉄則で、順番を間違えると使えなくなる制度がほとんどです。

まず現状把握。旧耐震の建物なら耐震診断（木造は実質負担ほぼゼロ）で安全性を数字にし、古い建物ならアスベストの有無を確認します。次に修繕計画と資金計画。どの工事に、市・国のどの補助を当てるかを整理し、修繕費・資本的支出の区分や課税の前提も含めて顧問税理士と詰めます。そのうえで補助金の事前相談・申請を行い、交付決定を受けてから工事に着手します。並行して、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの比較見積りを取り、工法面でも総額を最適化します。

補助金は年度ごとに予算が限られ、受付は年度後半に締め切られることが多い制度です。「来年でいいか」と先送りするほど、空室・賃料下落・修繕費の上昇というかたちでコストは膨らみます。まずは大和市建築指導課（電話：046-260-5422）への一本の相談と、現状診断の一歩から始めることをおすすめします。

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ご相談について

株式会社明誠では、大和市をはじめ首都圏・神奈川エリアの収益マンション・アパート・ビルの大規模修繕について、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法から建物に最適な工法をご提案しています。補助金を踏まえた資金計画づくりや、複数工法での比較見積りもお手伝いできます。診断・お見積りはお気軽にご相談ください。

出典・参考資料

• 大和市「マンション耐震診断費補助金制度」 https://www.city.yamato.lg.jp/gyosei/soshik/35/taisinka/4792.html
• 大和市「木造住宅耐震診断費補助金制度」 https://www.city.yamato.lg.jp/gyosei/soshik/35/taisinka/4796.html
• 大和市「不燃化・バリアフリー化改修工事費補助金」 https://www.city.yamato.lg.jp/gyosei/soshik/35/taisinka/4708.html
• 大和市「脱炭素補助金（住宅用太陽光・蓄電池・断熱改修）」 https://www.city.yamato.lg.jp/gyosei/soshik/24/sumai/hojo_josei/20460.html
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業（公式） https://chintai-shoene2026.meti.go.jp/
• 環境省「先進的窓リノベ2026事業」 https://www.env.go.jp/earth/earth/ondanka/building_insulation/window_00004.html
• 国土交通省「耐震改修に係る所得税額の特例控除・固定資産税の減額」関連資料

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